BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 65  Sábado 16 de marzo de 2019  Sec. I.   Pág. 26329
I. DISPOSICIONES GENERALES
JEFATURA DEL ESTADO
3814 Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario.
FELIPE VI
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente 
ley:
PREÁMBULO
I
La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante 
en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario 
español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía 
hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan 
disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de 
muchos países de nuestro entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, 
que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las 
obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables 
beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las 
transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que 
redunda en el crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida 
la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso 
al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de 
España.
II
Partiendo de estas consideraciones, esta Ley tiene como objeto la trasposición de la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
Además, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la 
confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar 
la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas 
que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
La Directiva 2014/17/UE reconoce en su  considerando (3) que «La crisis financiera ha 
demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado 
puede socavar los cimientos del sistema financiero, (...) y puede tener graves 
consecuencias sociales y económicas». En particular, la Directiva pone de manifiesto en 
su considerando (4) que «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren 
los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión 
y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento 
irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de 
crédito».
Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en 
la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple 
hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte 
que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su 
comportamiento hacia el prestatario.
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III
La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las 
personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de 
garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles 
de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso 
residencial.
En la Unión Europea, cuyo derecho goza del principio de primacía frente al derecho 
nacional, la vivienda está reconocida como un derecho fundamental, tal como reconoce 
expresamente el apartado 65 de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea 
de 10 de septiembre de 2014, asunto C-34/13, donde con toda contundencia se manifiesta 
que «En el Derecho de la Unión, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental 
garantizado por el artículo  7 de la Carta que el tribunal remitente debe tomar en 
consideración al aplicar la Directiva 93/13».
La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén 
garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles 
de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose 
por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o 
empresarial. Sin embargo, también permite que por parte de los Estados miembros se 
adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas 
consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no 
consumidores.
De esta forma, la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas 
físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera 
subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro 
ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores 
autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de 
transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título 
III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente 
de servicios bancarios.
La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de 
transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios 
de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual 
marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, 
de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos 
o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos 
de préstamo o crédito.
En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario 
y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para 
los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.
Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan 
aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más 
allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen 
jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas 
situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en 
consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, 
estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias 
o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la 
situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las 
garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la 
ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la 
vivienda.
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IV
La Ley se estructura en cuatro Capítulos, que se corresponden con las líneas 
esenciales de la regulación, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones 
transitorias, una disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales, así como dos 
Anexos, el I referente a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el II al 
Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
El Capítulo I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto, ámbito de 
aplicación, carácter irrenunciable de los derechos que reconoce para los prestatarios y 
definiciones a efectos de la Ley. En los mismos términos que la referida Directiva 2014/17/
UE, la Ley se aplicará tanto a la concesión profesional de préstamos con garantía 
hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial y préstamos para la adquisición de 
inmuebles de uso residencial como a la intermediación profesional en alguna de las dos 
actividades anteriores.
El Capítulo II establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en 
particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a 
favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas 
homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en 
las entidades prestamistas; un mercado en el que las personas físicas que busquen 
financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas 
se comportarán de forma profesional y responsable. En este sentido, la Ley contribuye a 
la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, 
con contratos de crédito que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran 
un elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen financiación.
Este Capítulo se estructura, a su vez, en tres secciones. La sección 1.ª recoge, a modo 
de disposiciones generales, los principios de actuación básicos en la concesión de 
préstamos inmobiliarios, dirigidos a la protección de los legítimos intereses, las 
características generales de la información precontractual, las obligaciones de 
transparencia en relación con los contratos, la determinación del cálculo de la Tasa Anual 
Equivalente (TAE) y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de 
la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir más allá de la estricta 
transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga 
a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la 
carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda 
considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.
Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda 
relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar 
imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el 
contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten 
considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los 
relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el 
contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o 
crédito hipotecario.
De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes –prestamista y 
prestatario– de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos 
previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone 
también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se 
obliga.
No obstante, es importante señalar que, al igual que como sucedió con las 
modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de 
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, las innovaciones 
en la fase precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no serán de aplicación, 
salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera hipotecaria 
concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación, en la medida en que 
nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo de una legislación que 
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determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que quedaban sujetos 
tales contratos.
La sección 2.ª recoge las normas de conducta que prestamistas, intermediarios de 
crédito inmobiliario y representantes designados deben cumplir en el proceso de 
elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, tanto 
respecto de su organización interna, como respecto del cliente. Cabe destacar algunas de 
ellas por su especial relevancia. Así, en primer lugar, se exige que el personal que evalúa 
la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados 
requisitos de capacitación que aseguren (artículo 16) que el prestatario recibe una 
información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. Se 
prohíben, en segundo lugar y con carácter general, las ventas vinculadas, es decir, ventas 
de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo 
no se ofrezca al prestatario también por separado (artículo 17). Esta medida está orientada 
a favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la 
competencia entre prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los 
que resulte más beneficioso para aquellos. Por otro lado, se imponen límites a la política 
retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos 
que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada 
valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente, estableciendo, 
en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor predominante a la 
hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o los recomienda (artículo 18). 
También se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos que, 
con determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito 
inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios (artículo 19), estableciendo al tiempo reglas 
que aseguren la provisión de recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente. 
Por otra parte, se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho 
del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en 
la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como 
mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al 
riesgo de cambio (artículo 20). No obstante, el prestatario profesional, que no sea 
consumidor, podrá sustituir este derecho por otro tipo de mecanismo alternativo para la 
cobertura del riesgo de cambio. La cobertura del riesgo de cambio viene acompañada de 
la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de 
la deuda y del derecho de éste a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda 
alternativa.
La sección 3.ª regula la forma, ejecución y resolución de los contratos. Como novedad 
se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del 
préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. 
Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso 
se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a 
tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa pérdida no supere aplicando 
unos porcentajes máximos previstos legalmente (artículo 23). Igualmente reseñable es la 
opción de favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan 
por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo. El objetivo perseguido 
es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y 
largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una 
planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción 
de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. En todo caso, la 
regulación trata de establecer un punto de equilibrio entre facilitar a las personas físicas el 
reembolso de sus préstamos y no generar escenarios adversos en los prestamistas 
respecto de la oferta de contratos de préstamo a tipo fijo, en los que el riesgo de tipo de 
interés es mayor.
Por último, esta sección aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del 
contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el 
que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de 
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carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento 
anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del 
deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo 
modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior 
régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo 
para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se 
persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la 
vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.
El Capítulo III con la rúbrica de régimen jurídico de los intermediarios de crédito 
inmobiliario, sus representantes designados  y los prestamistas inmobiliarios , se estructura 
en cuatro secciones. La sección  1.ª describe las fuentes del régimen jurídico de estas 
figuras (artículo 26). Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª se refieren a los intermediarios de crédito 
inmobiliario, los representantes designados de los intermediarios y los prestamistas 
inmobiliarios, respectivamente. Regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen 
de supervisión de los mismos. Aquellos operadores que deseen realizar profesionalmente 
estas actividades deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente registro 
público y contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y 
competencia adecuados.
El Capítulo IV se dedica a la regulación del régimen sancionador. A estos efectos, las 
obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y 
disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, 
que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma, 
en función del ámbito geográfico en el que opere el intermediario o el prestamista 
inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a la dimensión de 
los destinatarios.
Las disposiciones adicionales, doce en total, regulan ámbitos específicos vinculados 
con el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario en ámbitos tales como la 
resolución de controversias a través de reclamaciones extrajudiciales en referencia a la 
Autoridad Independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación 
inmobiliaria prevista en la Disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de 
noviembre, la cooperación entre las autoridades competentes, la educación financiera, el 
régimen de conservación de la documentación precontractual, aspectos de desarrollo 
autonómico, los supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato 
de préstamo, las obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble 
hipotecado, las obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e 
inscripción del préstamo hipotecario, los honorarios notariales y registrales en caso de 
subrogación o novación modificativa de los préstamos por cambio de tipo de interés 
variable a fijo, el régimen de valoración de bienes inmuebles y la adhesión al Código de 
Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria 
sobre la vivienda habitual.
La disposición transitoria primera establece como regla general la aplicación no 
retroactiva de sus disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos regulados en sus 
apartados dos a cuatro. En cuanto a este último, se determina que quedará regulado bajo 
los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir 
de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con 
anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al respecto, salvo que el 
deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Por tanto, esta 
regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar 
antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de 
ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.
Por su parte, la disposición transitoria segunda prevé la obligación de adaptación al 
nuevo régimen por parte de los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas 
inmobiliarios preexistentes.
La disposición transitoria tercera establece un régimen especial en los procesos de 
ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas 
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para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y 
alquiler social para dar cumplimiento a las sentencias de 29 de octubre de 2015 y de 26 de 
enero de 2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Con ello se otorga 
a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición transitoria cuarta de la citada 
Ley un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible 
existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias. Este nuevo 
plazo se contará a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de plantear la 
oposición. Dicha notificación deberá realizarse en el plazo de 15 días naturales a contar 
desde la entrada en vigor de esta Ley.
Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen en razones 
de seguridad jurídica y coherencia. Por ello no se aplicará la previsión a los supuestos en 
que el juez de oficio hubiese analizado la existencia de cláusulas abusivas; cuando se 
hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente 
extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas 
en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil; cuando el ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición, 
conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 
de mayo, o cuando con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 29 de 
octubre de 2016 se haya admitido la oposición del ejecutado.
Conforme a la disposición transitoria cuarta, los prestamistas podrán seguir utilizando 
la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el anexo II de la Orden 
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios 
bancarios, hasta el 21 de marzo de 2019.
La disposición transitoria quinta establece el régimen transitorio para la resolución de 
quejas y reclamaciones en tanto se crea la Autoridad Independiente a que se refiere la 
Disposición adicional primera de esta Ley.
V
La Ley contiene 16 disposiciones finales. La primera modifica la Ley Hipotecaria con la 
finalidad de integrar en ella las mejoras en la protección de los prestatarios en materia de 
vencimiento anticipado y el interés de demora y otras de carácter técnico.
La disposición final segunda modifica el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de 
septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones 
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La disposición final tercera modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación 
y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de 
diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del 
Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de 
las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada 
norma tributaria.
La disposición final cuarta modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones 
generales de la contratación, y entre otras medidas, establece la obligación de remitir las 
sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la 
nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, al 
Registro de Condiciones Generales.
La disposición final quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento 
Civil en consonancia con lo establecido en el párrafo anterior.
La disposición final sexta modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de medidas 
fiscales, administrativas y del orden social, en materia de régimen disciplinario de los 
notarios.
La disposición final séptima modifica la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas 
de Reforma del Sistema Financiero, con la finalidad de dar acceso a la Central de 
Información de Riesgos del Banco de España a todas las entidades prestamistas de 
crédito inmobiliario.
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La disposición final octava modifica el Texto Refundido de la Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.
La disposición final novena adapta el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de 
marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos normativos y clarificando el 
régimen jurídico aplicable a cada situación.
La disposición final décima modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de 
medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos con el fin de 
convertir el código de buenas prácticas en un mecanismo permanente y obligatorio para 
todas las entidades adheridas que permita a todos los deudores más vulnerables en 
situación de impago acceder a las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo.
La disposición final undécima  modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de 
reestructuración y resolución de entidades de crédito, con el fin de clarificar las condiciones 
y requisitos necesarios con que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la 
Reestructuración Bancaria, S.A., puede iniciar una demanda ejecutiva a efectos de que 
pueda desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas, preservándose 
su posición para la ejecución de las garantías de los activos financieros adquiridos. Dicha 
medida se enmarca en el objeto social singular de la Sociedad de Gestión de Activos 
Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y en el interés público derivado de su 
actividad dentro del proceso de reestructuración y saneamiento del sector bancario 
español.
La disposición final duodécima adapta la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, 
supervisión y solvencia de entidades de crédito, para evitar solapamientos regulatorios en 
materia de transparencia con la clientela bancaria, adaptándola a las especificidades del 
régimen sancionador establecidas por la presente Ley, en particular, en lo relativo a las 
competencias de las Comunidades Autónomas.
Sobre el Título competencial de la Ley, la disposición final decimotercera, establece la 
competencia estatal exclusiva sobre las bases de obligaciones contractuales, haciendo 
hincapié en el respeto de las competencias autonómicas en materia de consumo cuando 
se trate de créditos que recaen sobre vivienda habitual de la persona consumidora.
La disposición final decimocuarta señala que mediante esta Ley se incorpora, 
parcialmente, al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento 
Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados 
con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican 
las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010.
La disposición final decimoquinta establece una habilitación normativa a favor del 
Gobierno en materia de transparencia y conducta a seguir por los prestamistas en la 
comercialización de préstamos inmobiliarios, que alcanza aspectos específicos como la 
información precontractual, obligaciones de comunicación, información y documentación, 
publicidad, evaluación de riesgos y solvencia y otros aspectos relacionados, acompañada 
de una habilitación a la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa para 
cuestiones muy concretas y de detalle, que requieren de un instrumento normativo más 
flexible. Con el ejercicio de estas habilitaciones se garantizará la completa transposición de 
la Directiva 2014/17/UE, a través de norma de naturaleza reglamentaria, al tiempo que se 
facilita la adaptación ágil y efectiva de las prácticas a los principios establecidos en la Ley y 
en la normativa europea. Las disposiciones reglamentarias de desarrollo respetarán en 
todo caso la máxima protección de los prestatarios de acuerdo con el espíritu de esta Ley.
Finalmente, la disposición final decimosexta establece la entrada en vigor de la Ley.
ÍNDICE
Capítulo I. Disposiciones generales.
Artículo 1. Objeto.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
Artículo 3. Carácter irrenunciable.
Artículo 4. Definiciones.
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Capítulo II. Normas de protección del prestatario.
Sección 1.ª Disposiciones generales.
Artículo 5. Principios de actuación en la concesión de préstamos inmobiliarios.
Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos 
inmobiliarios.
Artículo 7. Obligaciones de transparencia en relación con los contratos.
Artículo 8. Tasa anual equivalente.
Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios.
Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.
Artículo 11. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario.
Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.
Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles.
Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos 
inmobiliarios.
Artículo 15. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
Sección 2.ª Normas de conducta.
Artículo 16. Requisitos de conocimiento y competencia aplicables al personal.
Artículo 17. Prácticas de ventas vinculadas y combinadas.
Artículo 18. Política de remuneración.
Artículo 19. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios.
Artículo 20. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera.
Artículo 21. Variaciones en el tipo de interés.
Sección 3.ª Forma, ejecución y resolución.
Artículo 22. Forma y contenido de los contratos.
Artículo 23. Reembolso anticipado.
Artículo 24. Vencimiento anticipado.
Artículo 25. Intereses de demora.
Capítulo III.  Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus 
representantes designados y los prestamistas inmobiliarios.
Sección 1.ª Principios generales.
Artículo 26. Régimen jurídico.
Sección 2.ª Intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 27. Registro.
Artículo 28. Gestión del registro.
Artículo 29. Requisitos para la inscripción.
Artículo 30. Procedimiento de inscripción.
Artículo 31. Información y publicidad del registro.
Artículo 32. Revocación de la inscripción en el registro.
Artículo 33. Supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 34. Supervisión de sucursales de intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 35. Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 36. Requisitos de garantía de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 37. Actividad transfronteriza de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Sección 3.ª Representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 38. Responsabilidades de los intermediarios de crédito inmobiliario respecto 
de los representantes designados.
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Artículo  39. Obligaciones de comunicación y registro de los representantes 
designados.
Artículo 40. Actividad transfronteriza de los representantes designados.
Artículo 41. Supervisión de representantes designados.
Sección 4.ª Prestamistas inmobiliarios.
Artículo 42. Registro de prestamistas inmobiliarios.
Artículo 43. Supervisión de los prestamistas inmobiliarios.
Capítulo IV.  Régimen sancionador de los intermediarios de crédito, sus representantes 
designados y los prestamistas inmobiliarios.
Artículo 44. Carácter de normas de protección al cliente.
Artículo 45. Obligaciones tuitivas y disuasorias de las administraciones públicas.
Artículo 46. Infracciones.
Artículo 47. Sanciones.
Artículo 48. Órganos competentes, procedimiento y prescripción.
Artículo 49. Registro central de sanciones en el ámbito del crédito inmobiliario.
Disposición adicional primera. Reclamación extrajudicial.
Disposición adicional segunda. Cooperación con otras autoridades supervisoras 
competentes.
Disposición adicional tercera. Educación financiera.
Disposición adicional cuarta. Conservación de documentación precontractual.
Disposición adicional quinta. Desarrollo autonómico.
Disposición adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación 
modificativa del contrato de préstamo.
Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de la 
transmisión del inmueble hipotecado.
Disposición adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con ocasión 
de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario.
Disposición adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la subrogación o 
en la novación modificativa de préstamos hipotecarios por cambio de tipo de interés 
variable a fijo.
Disposición adicional décima. Régimen de valoración de bienes inmuebles.
Disposición adicional undécima. Adhesión al «Código de Buenas Prácticas para la 
reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual».
Disposición adicional duodécima. Información en materia de contratos de crédito al 
consumo.
Disposición transitoria primera. Contratos preexistentes.
Disposición transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de crédito 
inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.
Disposición transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de ejecución en 
curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la 
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Disposición transitoria cuarta.  Ficha de Información Personalizada de la Orden 
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios 
bancarios.
Disposición transitoria quinta.  Régimen transitorio para la resolución de quejas y 
reclamaciones.
Disposición derogatoria. Derogación normativa.
Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria.
Disposición final segunda. Modificación del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 
de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones 
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
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Disposición final tercera. Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre 
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, 
de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación 
del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación 
de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece 
determinada norma tributaria.
Disposición final cuarta.  Modificación de la Ley  7/1998, de 13 de abril, sobre 
Condiciones Generales de la Contratación.
Disposición final quinta. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de 
Enjuiciamiento Civil.
Disposición final sexta. Modificación de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de 
Medidas fiscales, administrativas y del orden social.
Disposición final séptima. Modificación de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de 
Medidas de Reforma del Sistema Financiero.
Disposición final octava. Modificación del Texto Refundido de la Ley de Consumidores 
y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
Disposición final novena. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que 
se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de 
servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Disposición final décima. Modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, 
de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Disposición final undécima. Modificación de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de 
reestructuración y resolución de entidades de crédito.
Disposición final duodécima. Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de 
ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Disposición final decimotercera. Título competencial.
Disposición final decimocuarta. Incorporación de derecho de la Unión Europea.
Disposición final decimoquinta. Desarrollo reglamentario.
Disposición final decimosexta. Entrada en vigor.
Anexo I. Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
Anexo II. Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto.
Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las 
personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén 
garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles 
de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre 
terrenos o inmuebles construidos o por construir.
A estos efectos se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos 
contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, 
incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el 
crédito, estableciéndose un régimen de supervisión y de sanción, así como las normas de 
conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, 
representantes designados y asesores.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas 
físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, 
el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de 
garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán 
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como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y 
cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el 
prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla 
con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en 
el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma 
ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.
2. Esta Ley también será de aplicación a la intermediación para la celebración de una 
de las modalidades de contrato a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1.
3. Las referencias que se realizan en esta Ley a los préstamos se entenderán 
realizadas indistintamente a préstamos y créditos.
4. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo:
a) concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses 
o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al 
público en general,
b) concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados 
a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo,
c) concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse 
en el plazo de un mes,
d) resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un 
procedimiento de conciliación o mediación,
e) relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se 
trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de 
uso residencial, o
f)  hipoteca inversa en que el prestamista:
(i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de 
desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble 
de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
(ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios 
de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, 
de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales 
que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.
Artículo 3. Carácter irrenunciable.
Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán 
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma 
expresamente establezca lo contrario.
Serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta 
Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil, y en particular la 
renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o 
hipotecante no deudor.
Artículo 4. Definiciones.
A los efectos de la presente Ley se entenderá por:
1) «Prestatario»: toda persona física que sea deudor de préstamos que estén 
garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad 
sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir.
2) «Prestamista inmobiliario»: toda persona física o jurídica que, de manera 
profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el 
artículo 2.1, letras a) y b).
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3) «Contrato de préstamo»: el contrato mediante el cual un prestamista concede o se 
compromete a conceder un préstamo a un prestatario incluido en el ámbito de aplicación 
del artículo 2, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar.
4) «Servicio accesorio»: todo servicio ofrecido al prestatario junto con el contrato de 
préstamo.
5) «Intermediario de crédito inmobiliario»: toda persona física o jurídica que, no 
actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o 
profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de 
beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, 
a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes 
funciones con respecto a los contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras 
a) y b):
a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;
b) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual 
respecto de dichos contratos de préstamo;
c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.
6) «Grupo»: un grupo de prestamistas que deban ser objeto de consolidación para la 
elaboración de las cuentas consolidadas, según la definición de la Ley 22/2015, de 20 de 
julio, de Auditoría de Cuentas.
7) «Intermediario de crédito vinculado»: todo intermediario de crédito que actúe en 
nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:
a) un solo prestamista;
b) un solo grupo; o
c) un número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del mercado.
8) «Representante designado»: toda persona física o jurídica que realiza las 
actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de 
un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.
9) «Entidad de crédito»: toda entidad de crédito comprendida en la definición del 
artículo 4, apartado 1, punto 1, del Reglamento (UE) n° 575/2013, del Parlamento Europeo 
y del Consejo, de 26 de junio de 2013, sobre los requisitos prudenciales de las entidades 
de crédito y las empresas de inversión, y por el que se modifica el Reglamento (UE) n.º 
648/2012.
10) «Personal»: toda persona física que al servicio de un prestamista, intermediario 
de crédito inmobiliario o un representante designado intervenga directamente en las 
actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios en el 
transcurso de las actividades reguladas por ella, así como toda persona física que dirija o 
supervise directamente a tales personas.
11) «Importe total del crédito»: el importe total adeudado por el prestatario según se 
define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.
12) «Coste total del crédito para el prestatario»: el coste total del crédito para el 
prestatario según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al 
consumo, incluida la valoración del bien cuando dicha valoración sea necesaria para 
obtener el crédito, pero excluidas las tasas de registro de la transmisión de la propiedad 
del bien inmobiliario. Excluye los gastos que puedan cargarse al prestatario por 
incumplimiento de los compromisos asumidos en el contrato de crédito.
13) «Importe total adeudado por el prestatario»: el importe total adeudado por el 
prestatario según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al 
consumo.
14) «Tasa Anual Equivalente» (TAE): el coste total del préstamo para el prestatario, 
expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más los 
costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al valor actual de 
todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos, 
reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el prestatario.
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15) «Tipo deudor»: el tipo deudor según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, 
de contratos de crédito al consumo.
16) «Evaluación de la solvencia»: la evaluación de las perspectivas de cumplimiento 
de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de préstamo.
17) «Soporte duradero»: un soporte duradero según se define en la Ley 16/2011, 
de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo.
18) «Estado miembro de origen»:
a) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física, el 
Estado miembro en el que esté situada su oficina principal;
b) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona jurídica, el 
Estado miembro en el que tenga su domicilio social o, si conforme a su Derecho nacional 
aplicable no tiene domicilio social, el Estado miembro en el que tenga su oficina principal.
19) «Estado miembro de acogida»: el Estado miembro, distinto del Estado miembro 
de origen, en el cual un prestamista o un intermediario de crédito tenga una sucursal o 
preste servicios.
20) «Servicios de asesoramiento»: toda recomendación personalizada que el 
prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado haga a 
un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.
21) «Autoridad competente»: las autoridades designadas en los artículos 17, 33, 34  
y 48 de esta Ley.
22) «Préstamo puente»: un contrato de préstamo sin duración fija o reembolsable en 
un plazo de 12 meses, utilizado por el prestatario como solución de financiación temporal 
durante el período de transición a otra modalidad de financiación para el bien inmueble.
23) «Compromiso o garantía contingente»: un contrato de préstamo que sirve de 
garantía para una operación independiente pero accesoria de otra, en la que el capital 
garantizado por el bien inmueble solo puede utilizarse en caso de producirse una o varias 
contingencias especificadas en el contrato.
24) «Contrato de préstamo sobre capital compartido»: un contrato de préstamo en el 
que el capital que se ha de reembolsar está determinado por un porcentaje, establecido en 
el contrato, del valor del bien inmueble en el momento del reembolso o de los reembolsos 
del capital.
25) «Prácticas de venta vinculada»: toda oferta o venta de un paquete constituido por 
un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el 
contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado.
26) «Prácticas de venta combinada»: toda oferta o venta de un paquete constituido 
por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en 
particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se 
ofrezca también al prestatario por separado.
27) «Préstamo denominado en moneda extranjera»: todo contrato de préstamo 
inmobiliario denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que resida 
el prestatario, o de aquella en la que el prestatario en el momento de formalización del 
contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsar el préstamo.
CAPÍTULO II
Normas de protección del prestatario
Sección 1.ª Disposiciones generales
Artículo 5. Principios de actuación en la actividad relacionada con la concesión de 
préstamos inmobiliarios.
1. Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes 
designados actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando 
los derechos y los intereses de los prestatarios, tanto en la elaboración de productos 
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crediticios, la concesión de préstamos, prestación de servicios de intermediación o de 
asesoramiento sobre el préstamo o, en su caso, de servicios accesorios, como en la 
ejecución de los contratos de préstamo.
2. En la concesión, intermediación o prestación de servicios de asesoramiento sobre 
el préstamo, las actividades se basarán en la información sobre las circunstancias del 
prestatario y en cualquier requisito específico que éste haya dado a conocer, así como en 
hipótesis razonables sobre los riesgos para su situación durante la vigencia del contrato de 
préstamo. En cuanto a la prestación de servicios de asesoramiento, la actividad se basará 
también en la información obtenida del prestatario sobre su situación personal y financiera, 
así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos 
de préstamo adecuados. El análisis se basará en información que esté actualizada en la 
fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes 
para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo 
propuesto.
3. Las obligaciones de información que establece esta Ley a favor de los prestatarios 
no supondrán coste adicional alguno para los mismos.
Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos 
inmobiliarios.
1. Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés 
o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario deberá 
especificar de forma clara, concisa y destacada:
a) la identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito o 
representante designado;
b) cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca 
o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho 
relativo a un bien inmueble;
c) el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto con 
información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo para el 
prestatario;
d) el importe total del préstamo;
e) la Tasa Anual Equivalente, en la forma en que se define en el artículo 4.14); la tasa 
se incluirá en la publicidad al menos de forma igualmente destacada que cualquier tipo de 
interés;
f)  cuando proceda:
1.º la duración del contrato de préstamo;
2.º el importe de los pagos a plazos;
3.º el importe total adeudado por el prestatario;
4.º el número de pagos a plazos;
5.º una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de 
cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.
g) el sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización 
de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el prestatario pueda 
verificar con claridad la corrección de los importes cobrados;
h) cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado 
en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del 
mismo.
2. La información mencionada en el apartado 1, excepto las enumeradas en sus 
letras a), b) o f) 5.º, se precisará mediante un ejemplo representativo y deberá conformarse 
siempre a este último. La persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, adoptará 
los criterios para determinar el ejemplo representativo.
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3. Si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un 
seguro, fuera obligatoria para obtener el préstamo o para obtenerlo en las condiciones 
ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha obligación 
deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada, junto con la Tasa Anual 
Equivalente (TAE).
4. La información mencionada en los apartados 1 y 3 deberá ser fácilmente legible o 
claramente audible, según sea el caso, en función del medio utilizado para la publicidad.
Artículo 7. Obligaciones de transparencia en relación con los contratos.
1. Los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la 
Contratación, previsto en el artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones 
generales de la contratación, las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de 
préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación 
con arreglo a lo dispuesto en dicha Ley.
2. Las condiciones generales de la contratación a las que se refiere el apartado 1 
estarán además disponibles en la página web de los prestamistas, si disponen de ella. En 
caso de no disponer de dicha página web, las tendrán gratuitamente a disposición de los 
prestatarios y potenciales prestatarios en sus establecimientos abiertos al público.
3. La accesibilidad de las personas con discapacidad a la información prevista en el 
apartado anterior, deberá garantizarse en los términos exigidos legal o reglamentariamente.
Artículo 8. Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
1. La Tasa Anual Equivalente (TAE) se calculará de acuerdo con la fórmula 
matemática que figura en el Anexo II, epígrafe I de esta Ley.
2. Cuando la obtención del crédito, o su obtención en las condiciones ofrecidas, esté 
supeditada a la apertura o al mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y 
mantenimiento de dicha cuenta, de utilización de un medio de pago para transacciones y 
operaciones de disposición de crédito y los demás costes relativos a las operaciones de 
pago, se incluirán en el coste total del crédito para el prestatario.
3. El cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de 
crédito estará vigente durante el período de tiempo acordado y que el prestamista y el 
prestatario cumplirán sus obligaciones en las condiciones y en los plazos que se hayan 
acordado en el contrato de crédito.
4. En los contratos de crédito que contengan cláusulas que permitan modificaciones 
del tipo deudor y, en su caso, de los gastos incluidos en la TAE que no sean cuantificables 
en el momento del cálculo, la TAE se calculará partiendo del supuesto de que el tipo 
deudor y los demás gastos se mantendrán sin cambios con respecto al nivel fijado en el 
momento de la celebración del contrato.
5. Para los contratos de crédito para los que se haya acordado un tipo deudor fijo en 
relación con el período inicial mínimo de cinco años, al final del cual se llevará a cabo una 
negociación sobre el tipo deudor con objeto de acordar un nuevo tipo fijo durante otro 
período pertinente, el cálculo de la TAE adicional ilustrativa indicada en la Ficha Europea 
de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I afectará únicamente al 
período inicial de tipo fijo y se basará en el supuesto de que, al final del período del tipo 
deudor fijo, se haya reembolsado el capital pendiente.
6. Cuando el contrato de crédito tenga en cuenta variaciones en el tipo deudor, el 
prestatario deberá ser informado de las posibles repercusiones de las variaciones en los 
importes adeudados y en la Tasa Anual Equivalente (TAE) al menos mediante la Ficha 
Europea de Información Normalizada (FEIN). Ello se hará facilitando al prestatario una 
TAE adicional que ilustre los posibles riesgos vinculados a un aumento significativo del tipo 
deudor. Cuando el tipo deudor no esté limitado, dicha información irá acompañada de una 
advertencia en la que se ponga de relieve que el coste total del crédito para el prestatario, 
mostrado en la TAE, puede variar. La presente disposición no se aplicará a los contratos 
de crédito cuando el tipo deudor se haya fijado para un período inicial de cinco años como 
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mínimo, al final del cual se llevará a cabo una negociación sobre el tipo deudor con objeto 
de acordar un nuevo tipo fijo durante otro período pertinente, para el cual se haya previsto 
en la FEIN una TAE ilustrativa.
7. Cuando corresponda, la TAE se calculará partiendo de los supuestos adicionales 
que figuran en el Anexo II, epígrafe II de esta Ley.
8. La persona titular del Ministerio de Economía y Empresa podrá modificar las 
observaciones o actualizar los supuestos utilizados para calcular la TAE que se especifican 
en el Anexo II, si la Comisión Europea hiciera uso de la potestad recogida en el artículo 17.8 
de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios.
Los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito vinculados o sus 
representantes designados facilitarán en todo momento, en soporte de papel o cualquier 
otro soporte duradero o en formato electrónico, información general clara y comprensible 
sobre los contratos de crédito.
Esta información general deberá especificar:
a) la identidad y dirección geográfica de quien emite la información;
b) los fines para los que puede emplearse el crédito;
c) las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté 
situada en otro Estado miembro;
d) la duración posible de los contratos de crédito;
e) las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una 
combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos 
y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;
f)  cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la 
misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un 
crédito en moneda extranjera;
g) un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito 
para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE;
h) una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, 
para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito;
i)  la gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al 
prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso);
j)  cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los 
términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe 
total del crédito en virtud del contrato de crédito;
k) una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso 
anticipado;
l)  una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién 
es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes 
conexos para el prestatario;
m)   una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a 
contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha 
lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor 
distinto del prestamista;
n) una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los 
compromisos asociados al contrato de crédito;
ñ) cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado 
en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del 
mismo;
o) cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de 
Economía y Empresa.
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Núm. 65  Sábado 16 de marzo de 2019  Sec. I.   Pág. 26345
Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.
1. El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su representante 
designado ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para 
comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para 
tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de 
préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información 
necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente 
antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el 
prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.
2. La información personalizada a que se refiere este artículo se facilitará mediante 
la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I de esta 
Ley.
Artículo 11. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario.
1. Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial 
prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha evaluación 
tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del 
cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros la situación 
de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos 
en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se 
valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se 
prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez 
finalizada la vida laboral.
2. A estos efectos, los prestamistas deberán contar con procedimientos internos 
específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia mencionada 
en el apartado anterior. Estos procedimientos, cuyo coste en ningún caso podrá 
repercutirse al potencial prestatario, serán revisados periódicamente por los propios 
prestamistas, que mantendrán registros actualizados de dichas revisiones. La revisión de 
estos protocolos se supervisará por el Banco de España o autoridades competentes, 
conforme al artículo 43.
3. En el supuesto de préstamos con garantía real, la evaluación de la solvencia no se 
basará predominantemente en el valor de la garantía  que exceda del importe del préstamo 
o en la hipótesis de que el valor de dicha garantía aumentará, a menos que la finalidad del 
contrato de préstamo sea la construcción o renovación de bienes inmuebles de uso 
residencial.
4. La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de 
resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se 
demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información.
Tampoco podrán los prestamistas resolver, rescindir o modificar el contrato de 
préstamo en detrimento del prestatario debido a que la información facilitada por el 
prestatario antes de celebrarse dicho contrato fuera incompleta.
5. El prestamista solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si el resultado 
de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del 
contrato de préstamo se cumplan según lo establecido en dicho contrato.
6. Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito 
y sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo 
resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si procede, de que la 
decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Cuando la denegación se base 
en el resultado de una consulta de una base de datos entregará una copia del resultado, 
el prestamista informará también al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y 
de los pormenores de la base de datos consultada, como son el nombre, el responsable, 
así como del derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso, los datos contenidos 
en la misma.
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7. Los prestamistas reevaluarán la solvencia del prestatario basándose en una 
información actualizada antes de cualquier aumento significativo del importe total tras la 
celebración del contrato de préstamo, a menos que dicho préstamo adicional estuviera 
considerado e incluido en la evaluación de solvencia inicial.
Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.
1. Los prestamistas e intermediarios de crédito y sus representantes designados 
especificarán de manera clara y directa en la fase precontractual la información necesaria 
y las pruebas, comprobables independientemente, que el potencial prestatario deberá 
facilitar, así como el marco temporal en que debe facilitar la información en cuestión. La 
información solicitada por el prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para 
la realización de una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en 
la normativa de protección de datos.
El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central 
de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades 
privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos 
en la legislación de protección de datos personales. En caso de que el prestamista conceda 
el préstamo, podrá comunicar los siguientes datos a las oficinas privadas de información 
crediticia: importe original, fecha de inicio, fecha de vencimiento, importes pendientes de 
pago, tipo de préstamo, garantías existentes y valor al que estas alcanzan, así como 
cualquier otro que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.
2. Los prestamistas e intermediarios de crédito y sus representantes designados 
deberán informar a los potenciales prestatarios de la necesidad de facilitar, en el plazo 
designado al efecto, la información correcta para responder a la solicitud de información 
contemplada en el apartado anterior, y que dicha información sea suficientemente 
completa y pertinente para poder llevar a cabo una evaluación adecuada de la solvencia.
3. El prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado advertirán 
al prestatario que, cuando no sea posible llevar a cabo la evaluación de la solvencia debido 
a que el potencial prestatario haya optado por no facilitar la información o la verificación 
necesaria para llevar a cabo dicha evaluación, el préstamo no podrá concederse.
Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles.
Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada 
antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad 
de tasación,  servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, 
de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional  homologado 
conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de 
esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, 
utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad 
con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de 
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades 
financieras.
Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
1. El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, 
deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez 
días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:
a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de 
esta Ley, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo 
pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al 
prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, 
debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia 
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utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo 
de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de 
interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento 
anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a 
la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un 
préstamo en moneda extranjera.
c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento 
separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario 
en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido 
de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la 
totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que 
corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría 
al prestamista.
ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de 
préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad 
corresponderán al prestamista.
iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos 
documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria 
aplicable.
No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de duración 
del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, 
de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el 
prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte 
proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la 
constitución del préstamo al subrogado  conforme a los apartados anteriores.
Para calcular el importe que corresponde como compensación, se aplicarán las 
siguientes reglas:
i) En el caso del impuesto pagado por la cuota de actos jurídicos documentados, 
documentos notariales, se deberá efectuar la liquidación del impuesto que correspondería 
a una base imponible integrada por la cantidad total garantizada entendiendo por tal la 
constituida por el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la 
subrogación y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento 
y otros conceptos análogos, que se hubieran establecido. La entidad subrogante deberá 
reintegrar a la subrogada el importe resultante de dicha liquidación.
ii) En el caso del resto de gastos, se deberá prorratear la liquidación de dichos gastos 
entre la suma del importe del préstamo y los correspondientes intereses, indemnizaciones, 
penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, que se hubieran establecido. La 
entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada la parte de dicha suma que 
corresponda al préstamo pendiente de amortización.
f) Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, 
requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento 
de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de 
daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la 
normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las 
condiciones de las garantías del seguro que exige.
g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la 
advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y 
gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del 
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contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida 
en la documentación que se entrega conforme a este apartado.
Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que 
declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá 
remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el 
artículo siguiente. La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos 
seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir 
las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una comprobación 
fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición 
del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario; deberá garantizar 
que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente; y deberá quedar 
organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección 
para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para 
preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de 
elección que tiene y puede ejercitar por este medio.
2. Además de lo dispuesto en el apartado anterior, el prestamista suministrará al 
prestatario toda la información que fuera necesaria. En particular, el prestamista 
responderá a las consultas que le formule el prestatario acerca del contenido, significado 
y trascendencia práctica de los documentos entregados. Las explicaciones deberán 
contener ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos 
escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y, en su 
caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con 
ocasión del préstamo.
3. Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados 
con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un 
prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente 
prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
4. Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y 
englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u 
otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del 
préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura 
incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al 
desembolso inicial del préstamo.
5. Sin perjuicio de la libertad contractual, podrán ser aplicados por los prestamistas 
los índices o tipos de interés de referencia que publique el Ministerio de Economía y 
Empresa por sí o a través del Banco de España, conforme a lo establecido en el artículo 5 
de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de 
crédito.
6. Las empresas prestamistas deberán tener a disposición de las personas 
prestatarias los formularios de las condiciones generales de la contratación que utilicen, 
conforme a lo establecido en el artículo 7.
Artículo 15. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
1. Sin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario 
de crédito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario, durante el plazo 
previsto en el artículo 14.1, el prestatario habrá de comparecer ante el notario por él 
elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes 
apartados.
2. El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los 
requisitos previstos en el artículo 14.1. En caso de que quede acreditado su cumplimiento 
hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario:
a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del 
prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1.
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b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el 
notario.
c) En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente haciéndolo constar 
en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas 
en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias 
Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, 
sin que sea suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del notario, el 
prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación 
entregada y la información suministrada.
3. El prestatario,  o quien le represente a estos efectos, deberá  comparecer ante el 
notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la 
autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.
4. La obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas 
en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del 
préstamo.
5. Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de 
las obligaciones previstas en el artículo 14.1. o si no se compareciese para recibir el 
asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta 
circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.
6. Conforme al artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el artículo 319 
de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se presumirá 
veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la 
manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos 
descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.
7. En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña 
identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores.
En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha 
de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo 
con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento 
previsto en este artículo.
8. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no 
generará coste arancelario alguno.
9. La actuación notarial regulada en este artículo en ningún caso eximirá al 
prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones sobre los 
efectos y cargas derivadas del préstamo, conforme a lo previsto en el artículo 14.2.
Sección 2.ª Normas de conducta
Artículo 16. Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal.
1. El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante 
designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios 
y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial, respecto de la 
elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo, la actividad de intermediación 
de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su caso, y en la ejecución de 
los contratos de préstamo. Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios 
accesorios incluidos en los contratos de préstamo y respecto de los productos de venta 
vinculada o combinada a que se refiere el artículo siguiente.
2. La persona titular del Ministerio de Economía y Empresa establecerá los requisitos 
mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal de conformidad con este 
artículo.
3. Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia establecidos en esta Ley 
y su normativa de desarrollo serán aplicables también al personal de la sucursal del 
prestamista o intermediario de crédito inmobiliario registrado en otro Estado.
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El prestamista o intermediario de crédito inmobiliario que actúe en régimen de libre 
prestación de servicios deberá cumplir con los requisitos mínimos de conocimientos y 
competencia que específicamente determine la persona titular del Ministerio de Economía  
y Empresa.
4. Los requisitos señalados en los apartados anteriores serán igualmente aplicables 
a las personas que desarrollen la actividad prevista en el artículo 19.
Artículo 17. Práctica de ventas vinculadas y combinadas.
1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las 
excepciones previstas en este artículo.
No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 podrá autorizar 
prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los 
productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares 
entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, 
teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes 
ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante 
Circular criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas 
vinculadas permitidas.
Para la autorización prevista en el párrafo anterior, la autoridad competente recabará 
informe del Banco de España, cuando no sea la autoridad competente, de la Dirección 
General de Seguros y Fondos de Pensiones o de la Comisión Nacional del Mercado de 
Valores cuando alguno de los productos vinculados afecte a su ámbito de competencias.
2. En consonancia con lo previsto en el apartado anterior, será nulo todo contrato 
vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias 
previstas en este artículo. La nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su 
caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo.
3. Como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en 
el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al 
prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las 
obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños 
respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa 
del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas 
de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones 
equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada 
una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el 
análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.
La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por 
su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del 
préstamo.
4. Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el prestatario, su 
cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo 
grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos por orden de la 
persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, siempre que sirva de soporte 
operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo y que el deudor y los garantes 
reciban información precisa y detallada.
5. En las prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el prestamista 
informará al prestatario de manera expresa y comprensible:
a) que se está contratando un producto vinculado,
b) del beneficio  y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, 
que supone para el prestatario su contratación,
c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera 
de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de 
los productos o servicios vinculados.
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6. Estarán permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas 
combinadas de préstamos.
7. En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de 
forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias 
entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista 
informará al prestatario de manera expresa y comprensible:
a) que se está contratando un producto combinado,
b) del beneficio  y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, 
que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados,
c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,
d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del 
préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del 
préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y
e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por 
separado.
Artículo 18. Política de remuneración.
1. En la determinación y aplicación de las políticas de remuneración del personal 
responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de los préstamos, los 
prestamistas inmobiliarios cumplirán los siguientes principios de la manera y en la medida 
adecuadas a su formato y organización interna y a la naturaleza, alcance y complejidad de 
sus actividades:
a) la política remunerativa, responsabilidad última del órgano de administración, será 
compatible con una gestión sana y eficaz del riesgo, promoverá este tipo de gestión y no 
ofrecerá incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el 
prestamista;
b) la política remunerativa estará en consonancia con la estrategia empresarial, los 
objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del prestamista e incorporará medidas 
para evitar los conflictos de interés, en particular estableciendo que la remuneración no 
dependa de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas.
2. La forma en que los prestamistas remuneren a su personal y a los intermediarios 
de crédito inmobiliario, y la forma en que estos últimos remuneren a su personal y a los 
representantes designados, no podrán incumplir la obligación contenida en el artículo 5.1.
3. Los procedimientos internos de los prestamistas para la aplicación de las políticas 
de remuneración del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la 
concesión de los préstamos incluirán previsiones detalladas y específicas que aseguren y 
muestren que los objetivos que incidan en la retribución o en los incentivos fijados al 
prestamista y a su personal involucrado en la evaluación de solvencia y la contratación de 
préstamos resultan en todo momento compatibles con el tiempo necesario para realizar 
una evaluación adecuada de la solvencia y para informar debidamente al prestatario, en 
los términos establecidos en esta Ley y sus disposiciones de desarrollo. Las políticas y los 
procedimientos internos deberán recogerse por escrito y ponerse a disposición de la 
autoridad competente cuando ésta los solicite.
4. En particular, dichos procedimientos establecerán medidas detalladas para evitar 
que alguno de los siguientes factores sea el de mayor ponderación en la remuneración: un 
tipo determinado de contratos de préstamo, de tipos de interés o de servicios accesorios.
5. La política y procedimientos a que se refieren los apartados  anteriores deberá 
aplicarse igualmente a la remuneración de los prestamistas a los intermediarios y de éstos 
a sus representantes vinculados.
6. Las personas que ofrezcan servicios de asesoramiento previstos en el artículo 19 
establecerán y aplicarán políticas y procedimientos internos dirigidos a lograr que la 
estructura de las remuneraciones del personal involucrado no afecte a su capacidad de 
actuar en interés del prestatario y, en particular, no dependa de los objetivos de venta.
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Artículo 19. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios.
1. Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser 
prestados por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los 
representantes designados por cualquiera de los anteriores.
No obstante, podrán prestar estos servicios las personas a que se refiere el 
artículo 26.3, así como las personas que, sin formar parte de ninguna de las categorías 
anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por 
las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los 
requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.
2. El prestamista o el intermediario de crédito inmobiliario debe informar previa y 
expresamente al prestatario y por escrito, en sentido positivo o negativo, si se están 
prestando o pueden prestarse al prestatario servicios de asesoramiento con respecto a 
una determinada operación.
3. Antes de la prestación de servicios de asesoramiento o, si ha lugar, antes de la 
celebración de un contrato para la prestación de servicios de asesoramiento, el 
prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado facilitarán al 
prestatario la información siguiente:
a) el conjunto de productos que tomarán en consideración, de modo que el prestatario 
pueda comprender si la recomendación que se le hace se basa solo en la gama de 
productos propia del prestamista, del intermediario de crédito o de su representante 
designado, con arreglo al apartado 4, letra b), o en un conjunto más amplio de productos 
disponibles en el mercado, con arreglo al apartado 4, letra c);
b) si ha lugar, los gastos que se facturarán al prestatario por los servicios de 
asesoramiento o, si su importe no puede determinarse en el momento en que se comunica 
la información, el método empleado para calcularlo.
4. Siempre que se presten servicios de asesoramiento:
a) los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados recabarán  
la información que resulte necesaria sobre la situación personal y financiera del prestatario, 
así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos 
de préstamo adecuados; el análisis se basará en información que esté actualizada en la 
fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes 
para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo 
propuesto;
b) los prestamistas, intermediarios de crédito vinculados o representantes designados 
por los intermediarios de crédito vinculados tomarán en consideración un número 
suficientemente grande de contratos de crédito de su gama de productos y recomendarán 
uno o varios contratos de préstamo de dicha gama que sean adecuados a las necesidades, 
situación financiera y circunstancias personales del prestatario;
c) los intermediarios de crédito no vinculados o los representantes designados por 
los intermediarios de crédito no vinculados tomarán en consideración un número 
suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado y 
recomendarán uno o varios contratos de préstamo disponibles en el mercado que sean 
adecuados a las necesidades, situación financiera y circunstancias personales del 
prestatario;
d) los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados 
actuarán en el mejor interés del prestatario, informándose de las necesidades y 
circunstancias del prestatario, y recomendándole contratos de préstamo adecuados de 
conformidad con lo dispuesto en las letras a), b) y c), y
e) los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados, 
facilitarán al prestatario una copia en papel o en otro soporte duradero de la recomendación 
que se le ha formulado.
cve: BOE-A-2019-3814
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5. La prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa determinación 
contractual del contenido, alcance y condiciones de éste, incluyendo, en particular:
a) La cuantía de la retribución que quien preste el servicio vaya a recibir del 
prestatario por este concepto. Si el servicio de asesoramiento fuera gratuito para el 
prestatario deberá señalarse expresamente.
b) La cuantía de la retribución o comisión que quien preste el servicio vaya a recibir, 
en su caso, directa o indirectamente del prestamista o prestamistas a los que puedan 
extenderse las recomendaciones que formule.
6. La prestación de servicios de asesoramiento requerirá el cumplimiento de los 
requisitos que se establezcan por el Gobierno mediante real decreto. En particular, 
únicamente les estará permitido el uso de los términos «asesoramiento independiente» y 
«asesor independiente» a aquellos prestamistas o intermediarios que cumplan los 
requisitos que se establezcan en dicho desarrollo reglamentario.
7. Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las obligaciones de 
información al prestatario señaladas en este Capítulo.
Artículo 20. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera.
1. En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera 
el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa conforme a 
lo dispuesto en este artículo. Dicha moneda alternativa será:
a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la 
mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el 
momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato 
de préstamo, o
b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha 
de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita 
la conversión.
El prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar el 
cambio.
El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha 
en que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra cosa. A 
estos efectos, y salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, el tipo de cambio 
utilizado para la conversión será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en 
que se solicite la conversión.
2. Los prestatarios que no tengan la consideración de consumidores podrán pactar 
con su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio al que estén 
expuestos en virtud del contrato de préstamo, en lugar del derecho reconocido en el 
apartado anterior.
3. Los prestamistas informarán periódicamente al prestatario, en los términos y 
plazos que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y 
Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya 
producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para 
ejercer tal conversión. También se informará, en su caso, de los mecanismos 
contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el 
prestatario.
4. La información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en todo caso 
cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera 
en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo 
de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de 
celebración del contrato de préstamo.
5. Las disposiciones aplicables en virtud del presente artículo se pondrán en 
conocimiento del prestatario a través tanto de la Ficha Europea de Información Normalizada 
cve: BOE-A-2019-3814
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(FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley como del contrato de préstamo. Si los contratos 
de préstamo no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a 
que está expuesto el prestatario a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por 
ciento la FEIN deberá incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una 
fluctuación de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.
6. El incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este 
artículo determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las cláusulas 
multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del contrato de modo tal que 
se considere que el préstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que 
este percibiera la parte principal de sus ingresos.
Artículo 21. Variaciones en el tipo de interés.
1. El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario 
durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo de las partes formalizado por escrito.
De existir acuerdo, la variación del coste del préstamo se deberá ajustar, al alza o a la 
baja, a la de un índice de referencia objetivo, sin perjuicio de lo establecido en el 
artículo 85.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores 
y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, 
de 16 de noviembre.
2. En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los 
prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo 
aplicable aquellos que cumplan las siguientes condiciones:
a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo 
y por las autoridades competentes.
b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio 
prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente 
paralelas.
c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un 
procedimiento matemático objetivo.
3. En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja 
del tipo de interés.
4. El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.
Sección 3.ª Forma, ejecución y resolución
Artículo 22. Forma y contenido de los contratos.
1. Los contratos de préstamo regulados en esta Ley se formalizarán en papel o en 
otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre 
un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deberán formalizase en 
escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico conforme a la legislación 
notarial. En ellos se harán constar, además de los elementos esenciales del contrato, los 
datos y los elementos que se determinen por el Gobierno mediante real decreto.
2. En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará 
la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3. Los 
registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna 
escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña 
del acta conforme al artículo 15.7.
Artículo 23. Reembolso anticipado.
1. El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término 
pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las 
partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes.
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2. Cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente la 
totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará, en el plazo máximo de tres días 
hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información necesaria para evaluar esta 
opción. En dicha información se cuantificarán, al menos, las consecuencias que tiene para 
el prestatario la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la terminación del 
contrato de préstamo, exponiendo con claridad las hipótesis que se hayan tomado en 
consideración para su elaboración. Tales hipótesis deberán ser razonables y justificables.
3. El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo que 
comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por 
transcurrir hasta el momento de su extinción. En particular, se extinguirá el contrato de 
seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el 
prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su deseo de que el 
contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, 
teniendo  derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de 
quien la percibió. Se informará de estos derechos en la documentación precontractual y 
contractual del préstamo inmobiliario y del contrato de seguro. Se entenderá por seguro 
accesorio aquel que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el 
contrato de préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su 
capacidad de reembolso del mismo.
4. El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o 
amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos de los 
previstos en los tres apartados siguientes.
5. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos tramos 
variables de cualquier otro préstamo, las partes podrán establecer contractualmente una 
compensación o comisión a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes 
supuestos que serán excluyentes entre sí:
a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo 
durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una 
compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la 
pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo 
prevista en el apartado  8 de este artículo, con el límite del  0,15 por ciento del capital 
reembolsado anticipadamente; o
b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo 
durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una 
compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la 
pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo 
prevista en el apartado  8 de este artículo, con el límite del  0,25 por ciento del capital 
reembolsado anticipadamente.
6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero 
en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante 
el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la 
compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la 
pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del 
capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato 
de préstamo.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista 
no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés 
aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y 
para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.
7. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de 
cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una compensación o 
comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:
a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo 
durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que 
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resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del 
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el 
prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con 
el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y
b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde 
el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá 
establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del 
importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la 
forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del 
capital reembolsado anticipadamente.
8. La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los 
apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por 
diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el 
valor presente de mercado del préstamo.
El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual 
de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor 
actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la 
cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al 
plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o 
tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre 
los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.
Artículo 24. Vencimiento anticipado.
1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona 
física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes 
inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de 
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el 
prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del 
contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del 
préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro 
de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito 
cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos 
mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su 
obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera 
dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este 
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince 
plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su 
obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo 
de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, 
reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
Artículo 25. Intereses de demora.
1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté 
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de 
demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período 
cve: BOE-A-2019-3814
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en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el 
principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo 
en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán 
pacto en contrario.
CAPÍTULO III
Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes 
designados y los prestamistas inmobiliarios
Sección 1.ª Principios generales
Artículo 26. Régimen jurídico.
1. El régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes 
designados y los prestamistas inmobiliarios será el determinado por las siguientes normas:
a) Esta Ley y las disposiciones que la desarrollen.
b) Las disposiciones que, en su caso, puedan aprobar las Comunidades Autónomas 
en el ejercicio de las competencias que tengan atribuidas en la materia, que deberán 
respetar en todo caso las previsiones establecidas en las normas a que se refiere la letra 
anterior.
c) Con carácter supletorio, y para el supuesto de que el prestatario sea consumidor, 
la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores 
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración 
de contratos de préstamo o crédito.
2. Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª de este Capítulo no se aplicarán a las entidades de 
crédito, a las sucursales en España de entidades de crédito extranjeras o que operen en 
régimen de libre prestación de servicios, a los establecimientos financieros de crédito ni a 
las entidades de pago o de dinero electrónico híbridas a que se refiere el artículo 11 de la 
Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.
3. Los artículos 27 a 32 no serán de aplicación a las personas que realicen las 
actividades de intermediación de crédito previstas en el artículo 4.5), siempre que dichas 
actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional 
regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestación de tales 
actividades o servicios, y siempre que la actividad de intermediación de crédito, sin 
constituir su actividad principal, esté íntimamente relacionada con la prestación del 
contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario.
Sección 2.ª Intermediarios de crédito inmobiliario
Artículo 27. Registro.
1. Los intermediarios de crédito inmobiliario deberán estar inscritos en uno de los 
registros señalados en esta Ley para poder desarrollar, total o parcialmente, de forma 
válida las actividades de intermediación crediticia a que se refiere el artículo 4.5) o para 
prestar servicios de asesoramiento.
2. Los intermediarios de crédito inmobiliario autorizados en un Estado miembro de la 
Unión Europea que actúen a través de sucursal o en régimen de libre prestación de 
servicios serán inscritos por el Banco de España en el registro a que se refiere el 
artículo 28.2.b), a efectos meramente informativos, una vez sea comunicada por parte de 
la autoridad competente de origen la voluntad del intermediario de prestar su actividad en 
España.
cve: BOE-A-2019-3814
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Artículo 28. Gestión del registro.
1. La gestión del registro será asumida por el Banco de España o por el órgano 
competente de cada Comunidad Autónoma, atendiendo al ámbito geográfico de actuación 
del intermediario de crédito inmobiliario.
2. Corresponderá al Banco de España la gestión de la inscripción de:
a) los intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar con 
prestatarios con domicilios situados en todo el Estado o en el ámbito territorial de más de 
una Comunidad Autónoma, siempre que tenga la sede de su administración central en 
España, con independencia de que, adicionalmente, operen o vayan a operar a través de 
sucursal o en régimen de libre prestación de servicios en otros Estados, y
b) los intermediarios de crédito inmobiliario que vayan a operar en España a través 
de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios, cualquiera que sea el ámbito 
geográfico en el que vayan a desarrollar su actividad.
3. La gestión de la inscripción de los intermediarios de crédito inmobiliario que operen 
o vayan a operar exclusivamente con prestatarios domiciliados dentro del ámbito territorial 
de una única Comunidad Autónoma, con independencia de que, adicionalmente, 
desarrollen o pretendan desarrollar sus actividades a través de sucursal o en régimen de 
libre prestación de servicios en otros Estados, corresponderá al órgano competente de 
dicha Comunidad Autónoma, siempre que la sede de su administración central esté 
localizada en la misma.
4. Todo intermediario de crédito inmobiliario que sea persona jurídica deberá tener su 
administración central en su domicilio social. En caso de no ser una persona jurídica, o si 
siendo una persona jurídica no tiene su domicilio social en España, deberá tener su 
administración central en el Estado miembro en que ejerza de hecho sus actividades 
principales.
5. El Banco de España será el punto único de contacto a efectos de facilitar y agilizar 
la cooperación y el intercambio de información con otros Estados.
Artículo 29. Requisitos para la inscripción.
1. La inscripción en el correspondiente registro requerirá la previa verificación del 
cumplimiento de los requisitos para poder operar señalados en la presente Ley y sus 
normas de desarrollo por parte de la autoridad competente para su gestión.
2. En particular, la autoridad competente verificará que los intermediarios de crédito 
inmobiliario:
a) cuenten con la garantía señalada en el artículo 36;
b) cuenten con los procedimientos escritos, así como con la capacidad técnica y 
operativa para el adecuado cumplimiento de los requisitos de información a que se refiere 
el artículo 35; dispongan de medios internos adecuados para la resolución de las 
reclamaciones de sus prestatarios, conforme a lo previsto en la disposición adicional 
primera y en la disposición transitoria quinta;
c) hayan designado un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión de 
Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias conforme a lo previsto en 
el artículo 35.1 del Reglamento de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación 
del terrorismo, aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, cuando se cumplan 
los requisitos establecidos en el artículo 31.1 de dicha norma;
d) dispongan de un plan de formación en los conocimientos y competencias a que se 
refiere el artículo 16 y sus normas de desarrollo.
3. Además, la autoridad competente verificará respecto de las personas físicas 
establecidas como intermediarios de crédito inmobiliario o de los administradores de un 
intermediario de crédito inmobiliario con forma de persona jurídica que:
a) dispongan del nivel de conocimientos y competencia establecidos en el artículo 16;
b) posean reconocida honorabilidad comercial y profesional;
cve: BOE-A-2019-3814
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c) carezcan de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea 
contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad o cualquier otro 
cometido con ocasión del ejercicio de actividades financieras;
d) no hayan sido declarados en concurso con anterioridad salvo que hayan sido 
rehabilitados.
Igualmente, la autoridad competente verificará que se cumplan el resto de los 
requerimientos que el Gobierno pueda establecer mediante Real Decreto.
4. Los criterios establecidos de conformidad con el artículo 16 para determinar si el 
personal de los intermediarios de crédito inmobiliario cumple los requisitos de 
conocimientos y competencia serán publicados por los correspondientes registros a que 
se refiere el artículo 27.
Artículo 30. Procedimiento de inscripción.
1. El procedimiento para inscripción en el registro de intermediarios de crédito 
inmobiliario será el siguiente:
a) El plazo para resolver será de 3 meses desde la recepción de la solicitud en el 
registro del órgano competente.
b) La solicitud se entenderá desestimada por silencio administrativo si, transcurrido 
ese plazo máximo, no se hubiera notificado resolución expresa.
c) La decisión sobre la procedencia o improcedencia de la inscripción deberá 
motivarse.
d) Durante la tramitación del procedimiento podrán subsanarse las deficiencias 
detectadas en la solicitud de inscripción y requerirse cuanta información adicional se 
considere necesaria para comprobar el cumplimiento de los requisitos exigibles para ser 
inscrito.
2. El plazo máximo para resolver se podrá suspender hasta la obtención de dicha 
información, en los términos previstos en el artículo 22 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, 
del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
3. En el caso de inscripción de intermediarios de crédito vinculados a un solo 
prestamista, corresponderá a dicho prestamista la solicitud de reconocimiento e inscripción 
del intermediario de que se trate en el registro correspondiente.
Artículo 31. Información y publicidad del registro.
1. Los registros de intermediarios de crédito inmobiliario deberán contener, al menos, 
la información siguiente:
a) los nombres de los titulares y administradores, de sus representantes designados, 
así como de los administradores de las sucursales radicadas en España y de los 
intermediarios de crédito inmobiliario operantes en régimen de libre prestación de servicios 
en España,
b) el Estado o Estados miembros en los que el intermediario de crédito inmobiliario 
realice actividades en régimen de libre establecimiento o de libre prestación de servicios,
c) la indicación de si el intermediario de crédito inmobiliario está vinculado o no con 
un único prestamista y, si así fuera, la identificación de éste, y
d) los datos identificativos de la entidad con la que se ha contratado la garantía 
prevista en el artículo 36.
2. El registro será público, gratuito para los ciudadanos y garantizará el acceso pleno 
de forma fácil y rápida y estará disponible en línea. Las autoridades competentes para su 
gestión establecerán los medios necesarios para asegurar estos principios y para mantener 
actualizada de forma permanente toda la información incluida.
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El Banco de España informará, asimismo, sobre los órganos competentes para el 
registro y supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario en cada Comunidad 
Autónoma y Estado miembro de la Unión Europea.
3. Al objeto de asegurar la coherencia, calidad y unidad de la información a 
suministrar al prestatario y a otros Estados miembros, el Banco de España podrá 
establecer mediante circular los requisitos técnicos mínimos respecto al contenido y 
formato de la información que debe reflejar el registro y la información introducida por la 
autoridad que, conforme al artículo 28, asuma su gestión.
4. El Banco de España creará un punto único de información que permita el acceso 
público fácil y rápido y que agregará la información del conjunto de registros. A estos 
efectos, las autoridades competentes de las Comunidades Autónomas encargadas de la 
gestión del registro en su territorio deberán comunicar, y actualizar, los actos de registro, 
variación de datos y cancelación al Banco de España por los medios y con la periodicidad 
que establezca el Banco de España mediante circular.
Artículo 32. Revocación de la inscripción en el registro.
1. La autoridad competente para la gestión del registro con arreglo al artículo 28 
podrá revocar el reconocimiento para operar como intermediario de crédito inmobiliario en 
el correspondiente registro, si éste, o, en su caso, el prestamista para el que trabaje en 
exclusiva:
a) renuncia expresamente al mismo o no ha llevado a cabo actividades o prestado 
ninguno de los servicios contemplados en el artículo 4.5), durante los seis meses 
inmediatamente anteriores al inicio del expediente de revocación,
b) ha obtenido el reconocimiento por medio de declaraciones falsas o engañosas o 
por cualquier otro medio irregular,
c) deja de cumplir sobrevenidamente los requisitos requeridos para la inscripción en 
el correspondiente registro, o
d) se impone mediante resolución sancionadora firme.
2. Previa audiencia al interesado, la resolución que revoque el reconocimiento para 
operar como intermediario de crédito inmobiliario, de la que se dejará constancia en el 
registro, determinará la cancelación automática de la inscripción.
En el supuesto contemplado en la letra a) del apartado anterior, se podrá prescindir del 
trámite de audiencia cuando no figuren otros interesados ni sean tenidos en cuenta otros 
hechos o alegaciones que las aducidas por el interesado.
3. El Banco de España notificará la revocación de la inscripción, en su caso, a las 
autoridades competentes del Estado o Estados miembros de acogida por cualquier medio 
que resulte adecuado. Esta comunicación habrá de realizarse de forma inmediata a la 
revocación o en plazo más breve posible, que no será superior a catorce días. Si la 
autoridad competente fuera la autonómica, deberá comunicar la revocación al Banco de 
España de forma inmediata, sin que el plazo de la comunicación pueda superar los 10 días.
Artículo 33. Supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario.
1. Corresponderá la supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario al Banco 
de España o al órgano competente de la Comunidad Autónoma, conforme a lo previsto 
para el registro en el artículo 28. Además, corresponderá al Banco de España la supervisión 
de los intermediarios de crédito inmobiliario que actúen en España a través de sucursal o 
en régimen de libre prestación de servicios conforme a lo previsto en el artículo 34.
2. La autoridad competente se asegurará de que los intermediarios de crédito 
inmobiliario y sus representantes designados consten en el registro y cumplan 
permanentemente las obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa de desarrollo.
3. Las actividades de los intermediarios de crédito inmobiliario vinculados a un único 
prestamista inmobiliario serán vigiladas por éste, a fin de asegurar que cumplen las 
disposiciones de la presente Ley y sus normas de desarrollo, sin perjuicio de las facultades 
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de supervisión de la autoridad competente. En particular, el prestamista será igualmente 
responsable de vigilar el cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia 
del intermediario de crédito inmobiliario vinculado y de su personal.
El prestamista responderá frente a las autoridades competentes de toda acción u 
omisión del intermediario de crédito inmobiliario vinculado que actúe en nombre del 
prestamista respecto de las obligaciones señaladas en la presente Ley. Si se tratase de un 
intermediario de crédito no vinculado, el prestamista y el intermediario responderán 
solidariamente, pudiendo repetir, en su caso, el prestamista contra el intermediario.
Artículo 34.  Supervisión de la actuación a través de sucursales y en régimen de libre 
prestación de servicios de los intermediarios de crédito inmobiliario.
1. Si el Banco de España comprueba que una sucursal de un intermediario de crédito 
inmobiliario o un intermediario de crédito inmobiliario en régimen de libre prestación de 
servicios establecido en España no cumple la normativa aplicable en materia de normas 
de conducta en la concesión de préstamos al prestatario, obligación de información 
gratuita a los prestatarios o prestatarios potenciales, requisitos de conocimiento y 
competencia aplicables al personal, publicidad y comercialización, información general y 
precontractual, información en relación con los intermediarios de crédito inmobiliario y los 
representantes designados, explicaciones adecuadas, cálculo de la TAE, revelación y 
verificación de la información relativa al prestatario, servicios de asesoramiento y 
mecanismos de resolución extrajudicial de litigios, le exigirá que ponga fin a su situación 
irregular.
Si el intermediario de crédito inmobiliario no realiza las actuaciones oportunas, el 
Banco de España podrá adoptar las medidas previstas en los Títulos III y IV de la 
Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de 
crédito para que el intermediario de crédito ponga fin a su situación irregular e informará a 
las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de origen de las medidas 
adoptadas.
2. Si, a pesar de las medidas adoptadas por el Banco de España, el intermediario de 
crédito inmobiliario continúa infringiendo las medidas a que se refiere el apartado anterior, 
el Banco de España podrá, tras informar a las autoridades supervisoras competentes del 
Estado miembro de origen, tomar las medidas oportunas a fin de evitar nuevas 
irregularidades o sancionarlas y, en la medida en que sea necesario, prohibir al 
intermediario de crédito inmobiliario efectuar nuevas operaciones en España. Se informará 
a la Comisión Europea sin demora acerca de estas medidas.
Si la autoridad competente del Estado miembro de origen está en desacuerdo con las 
medidas adoptadas por el Banco de España, podrá remitir el asunto a la Autoridad 
Bancaria Europea (en adelante ABE) y solicitar su asistencia de conformidad con el 
artículo 19 del Reglamento (UE) n.º 1093/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo, 
de 24 de noviembre de 2010, por el que se crea una Autoridad Europea de Supervisión 
(ABE), se modifica la Decisión n.º 716/2009/CE y se deroga la Decisión 2009/78/CE de la 
Comisión. En tal caso, la ABE podrá actuar con arreglo a las facultades que le confiere 
dicho artículo.
3. El Banco de España podrá examinar las disposiciones adoptadas por la sucursal 
y pedir las modificaciones estrictamente necesarias para cumplir sus obligaciones con 
arreglo al apartado 1 y para permitir que las autoridades competentes del Estado miembro 
de origen puedan imponer el cumplimiento de las obligaciones establecidas en relación 
con las normas de conducta en la concesión de préstamos al prestatario o prestatario 
potencial, y en las medidas adoptadas de conformidad con dichos artículos respecto a los 
servicios prestados por la sucursal.
4. Cuando el Banco de España tenga motivos claros y demostrables para determinar 
que un intermediario de crédito inmobiliario que opera en régimen de libre prestación de 
servicios infringe las obligaciones derivadas de la presente Ley y su normativa de 
desarrollo, o que un intermediario de crédito inmobiliario que posee una sucursal en 
España infringe las obligaciones derivadas de disposiciones distintas de las indicadas en 
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el apartado 1 adoptadas en virtud de la presente Ley, comunicará los hechos a la autoridad 
competente del Estado miembro de origen, que tomará las medidas oportunas.
Si la autoridad competente del Estado miembro de origen no adopta ninguna medida 
en el plazo de un mes a partir de la comunicación de tales hechos, o si, pese a las medidas 
adoptadas por aquella, un intermediario de crédito inmobiliario persiste en una actuación 
claramente perjudicial para los intereses de los prestatarios o el funcionamiento correcto 
de los mercados, el Banco de España:
a) Tras informar a la autoridad competente del Estado miembro de origen, adoptará 
cuantas medidas resulten necesarias para proteger a los prestatarios y preservar el buen 
funcionamiento de los mercados, tales como impedir que el intermediario de crédito 
inmobiliario infractor inicie nuevas operaciones en su territorio. Se informará a la Comisión 
y a la ABE sin demora acerca de estas medidas.
b) Podrá remitir el asunto a la ABE y solicitar su asistencia de conformidad con el 
artículo 19 del Reglamento (UE) n.º 1093/2010. En tal caso, la ABE podrá actuar con 
arreglo a los poderes que le confiere dicho artículo.
5. Cuando un intermediario de crédito inmobiliario reconocido en otro Estado 
miembro haya establecido una sucursal en España, la autoridad competente del Estado 
miembro de origen podrá, en el ejercicio de sus responsabilidades y tras haber informado 
a las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de acogida, realizar 
inspecciones in situ  de esa sucursal.
6. El Banco de España actuará de forma análoga cuando se trate de un intermediario 
de crédito inmobiliario de un país no miembro de la Unión Europea actuando en España a 
través de una sucursal o en régimen de libre prestación de servicios. En tal caso, no será 
necesario que se informe de las medidas adoptadas a la Comisión y a la ABE.
Artículo 35. Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario.
1. Con antelación suficiente a la prestación de cualquiera de las actividades propias 
de la intermediación de crédito inmobiliario definidas en el artículo 4.5), el intermediario de 
crédito o el representante designado facilitarán al prestatario, como mínimo, la información 
siguiente en papel o cualquier otro soporte duradero:
a) La identidad y domicilio del intermediario de crédito inmobiliario.
b) El registro en el que esté inscrito, el número de registro, y los medios para 
comprobar esa inscripción.
c) Si el intermediario de crédito inmobiliario está vinculado a uno o más prestamistas 
o trabaja exclusivamente para ellos, en cuyo caso, indicará los nombres de los prestamistas 
en nombre de los cuales actúa.
d) Si el intermediario de crédito inmobiliario ofrece o no servicios de asesoramiento y 
si éstos son independientes.
e) La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de 
crédito inmobiliario por sus servicios o, cuando ello no sea posible, el método para calcular 
dicha remuneración.
f)  Los procedimientos a disposición de los prestatarios u otros interesados para 
realizar reclamaciones extrajudiciales contra los intermediarios de crédito inmobiliario y, en 
su caso, las vías de acceso a dichos procedimientos.
g) Si procede, la existencia y, cuando se conozca, el importe de las comisiones u 
otros incentivos que el prestamista o un tercero han de abonar al intermediario de crédito 
inmobiliario por sus servicios en relación con el contrato de préstamo. Si el importe no es 
conocido en el momento de facilitarse la información, el intermediario de crédito inmobiliario 
informará al prestatario de que el importe real será revelado posteriormente en la ficha de 
información personalizada.
h) Cuando el intermediario de crédito cobre una remuneración al prestatario y reciba 
adicionalmente una comisión del prestamista o de un tercero, deberá informar al prestatario 
si la remuneración se deducirá o no, total o parcialmente, de la comisión.
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2. Los intermediarios de crédito inmobiliario que no estén vinculados pero reciban 
comisiones de uno o más prestamistas informarán al prestatario del derecho de éste a 
exigir información sobre los diferentes tipos y cuantías de comisión que abonan los 
distintos prestamistas que proporcionan los contratos de crédito que se ofrecen al 
prestatario.
3. La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de 
crédito inmobiliario por sus servicios será comunicada al prestamista por aquel para su 
inclusión en el cálculo de la TAE.
4. Los intermediarios de crédito inmobiliario deben asegurarse de que sus 
representantes designados, cuando se pongan en contacto con el prestatario o antes de 
entablar negociaciones con él, le comuniquen, además de la información prevista en el 
presente artículo, la calidad en la que actúan y el intermediario de crédito inmobiliario al 
que representan.
5. Los intermediarios de crédito inmobiliario o representantes designados deben 
presentar fielmente al prestamista correspondiente la información necesaria obtenida a 
través del prestatario, con el fin de que pueda realizarse la evaluación de la solvencia, sin 
perjuicio de lo previsto en la legislación de protección de datos personales.
Artículo 36. Requisitos de garantía de los intermediarios de crédito inmobiliario.
1. Los intermediarios de crédito inmobiliario deberán disponer de un seguro de 
responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a las responsabilidades 
que pudieran surgir por negligencia profesional en el ámbito territorial en el que ofrezcan 
sus servicios. Ese seguro deberá cubrir, entre otras cuestiones, las responsabilidades 
derivadas del incumplimiento de los deberes de información a los prestatarios. Las 
excepciones que puedan corresponder al asegurador contra el intermediario de crédito 
asegurado, en ningún caso serán aplicables al prestatario. No obstante, en el caso de los 
intermediarios de crédito inmobiliario vinculados, el seguro o aval bancario puede ser 
aportado por un prestamista en cuyo nombre el intermediario de crédito esté facultado 
para actuar.
2. El Gobierno establecerá mediante real decreto el importe mínimo y las condiciones 
que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario.
Artículo 37. Actividad transfronteriza de los intermediarios de crédito inmobiliario.
1. El reconocimiento de un intermediario de crédito inmobiliario por la autoridad 
competente de su Estado miembro de origen será válido para la realización de las 
actividades y la provisión de los servicios contemplados en el reconocimiento, siempre y 
cuando las actividades que el intermediario de crédito inmobiliario se proponga realizar 
estén amparadas por el reconocimiento, previa inscripción en el registro previsto en el 
artículo 28.
No obstante, los intermediarios de crédito inmobiliario no estarán autorizados a prestar 
sus servicios en relación con contratos de préstamo ofrecidos por entidades no crediticias 
a prestatarios en un Estado miembro en el que dichas entidades no estén autorizadas a 
ejercer sus actividades.
2. Todo intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España que 
se proponga ejercer su actividad por vez primera en otro u otros Estados en régimen de 
libre prestación de servicios o que se proponga establecer una sucursal informará de ello 
al Banco de España conforme a los modelos o formularios que establezca el mismo.
En el plazo de un mes a partir del momento de haber sido informado, el Banco de 
España notificará a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros de 
acogida, en su caso, la intención del intermediario de crédito, e informará al mismo tiempo 
al intermediario interesado de dicha notificación. El Banco de España notificará a las 
autoridades competentes del Estado o Estados miembros de acogida de que se trate el 
prestamista o prestamistas a los que esté vinculado el intermediario de crédito y les 
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comunicará si el prestamista asume o no la responsabilidad plena e incondicional de las 
actividades del intermediario de crédito.
El intermediario de crédito podrá iniciar su actividad un mes después de la fecha en 
que el Banco de España le haya informado de la notificación mencionada en el párrafo 
anterior.
Sección 3.ª Representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario
Artículo 38. Responsabilidades de los intermediarios de crédito inmobiliario respecto de 
los representantes designados.
1. Los intermediarios de crédito inmobiliario garantizarán que los representantes 
designados cumplan como mínimo los requisitos enunciados en los artículos  29.3 y  36. No 
obstante, el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario podrá aportarse por 
el intermediario de crédito inmobiliario en cuyo nombre esté facultado para actuar el 
representante designado.
2. Sin perjuicio de la supervisión de los representantes designados por la autoridad 
competente, los intermediarios de crédito inmobiliario vigilarán las actividades de sus 
representantes designados a fin de garantizar el pleno cumplimiento de la normativa 
vigente. En particular, los intermediarios de crédito inmobiliario serán responsables frente 
a las autoridades competentes y frente a los prestatarios de supervisar el cumplimiento de 
los requisitos de conocimientos y competencia de los representantes designados y del 
personal de estos últimos.
3. Si el representante designado lo ha sido por un intermediario de crédito inmobiliario 
vinculado a un único prestamista, éste último responderá de toda acción u omisión del 
representante designado realizada en nombre del intermediario de crédito inmobiliario 
vinculado en los ámbitos regulados por la presente Ley.
En los demás casos, la responsabilidad descrita en el párrafo anterior será asumida 
por el intermediario de crédito inmobiliario.
Artículo 39. Obligaciones de comunicación y registro de los representantes designados.
Los intermediarios de crédito inmobiliario comunicarán al registro correspondiente 
conforme a lo previsto en el artículo 28 sus representantes designados y sus 
establecimientos, con la finalidad de ser inscritos en tal registro.
Artículo 40. Actividad transfronteriza de los representantes designados.
Los representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario podrán 
realizar alguna de las actividades de intermediación de crédito definidas en el artículo 4.5)  
únicamente en los Estados miembros en los que el intermediario de crédito inmobiliario del 
cual son representantes tenga reconocimiento para ejercer sus actividades.
Artículo 41. Supervisión de representantes designados.
Las normas de supervisión previstas en los artículos 33 y 34 serán aplicables a los 
representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Sección 4.ª Prestamistas inmobiliarios
Artículo 42. Registro.
1. La actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el 
artículo 2.1 con carácter profesional sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas 
inmobiliarios debidamente inscritos en el registro correspondiente conforme a los criterios 
recogidos en el artículo 28. Reglamentariamente se establecerán los requisitos que deben 
cumplir para su registro.
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No será preciso disponer de dicho registro para ejercer esa actividad por parte de una 
entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o una sucursal en España de 
una entidad de crédito.
2. El Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la inscripción de 
aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten contrarios a lo dispuesto en este 
artículo, así como de los actos o negocios a que se refiere el apartado 1. Las inscripciones 
realizadas contraviniendo lo anterior serán nulas de pleno derecho. Dicha nulidad no 
perjudicará los derechos de terceros de buena fe, adquiridos conforme al contenido de los 
correspondientes registros.
3. El reconocimiento y el registro de los prestamistas inmobiliarios que operen o 
vayan a operar exclusivamente dentro del ámbito territorial de una Comunidad Autónoma 
corresponderá a la autoridad competente designada en cada Comunidad Autónoma, en el 
marco del Capítulo I de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación 
con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación 
para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
4. Los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar fuera del ámbito 
territorial de una única Comunidad Autónoma deberán estar registrados por el Banco de 
España, previa verificación de los requisitos establecidos en la presente Ley y sus normas 
de desarrollo, conforme a lo previsto en los artículos 27 a 30.
5. El Banco de España o la autoridad competente en cada Comunidad Autónoma, 
conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 de este artículo, podrán revocar el 
reconocimiento concedido a cualquier prestamista inmobiliario en los términos previstos en 
el artículo 32.
Artículo 43. Supervisión de los prestamistas inmobiliarios.
El Banco de España o la autoridad competente de cada Comunidad Autónoma, según 
corresponda conforme a lo dispuesto para el registro en el artículo anterior, supervisará el 
cumplimiento permanente de las obligaciones y los requisitos indicados en esta Ley y su 
normativa de desarrollo por parte de los prestamistas inmobiliarios.
CAPÍTULO IV
Régimen sancionador de los intermediarios de crédito, sus representantes 
designados y los prestamistas inmobiliarios
Artículo 44. Carácter de normas de ordenación y disciplina.
1. Las obligaciones establecidas en esta Ley y sus normas de desarrollo tendrán el 
carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito 
inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, ya sean 
personas físicas o jurídicas cualquiera de los anteriores.
2. En sus relaciones con el prestatario, los intermediarios de crédito, sus 
representantes designados, las sociedades tasadoras, los tasadores colegiados y los 
prestamistas inmobiliarios también están obligados por la legislación sobre derechos de 
los consumidores y usuarios.
3. Cualquier pacto entre el prestatario y los prestamistas, intermediarios de crédito o 
sus representantes designados cuya finalidad, o efecto sea reducir o menoscabar en 
cualquier forma la protección otorgada por esta Ley, se considerará nulo de pleno derecho.
Artículo 45. Obligaciones tuitivas y disuasorias de las administraciones públicas.
Las Administraciones Públicas velarán en todo momento por la correcta aplicación de 
la legislación en materia inmobiliaria e hipotecaria, especialmente en lo concerniente a las 
operaciones inmobiliarias sobre vivienda habitual o en las que sean partícipes los 
consumidores, adoptando las medidas de disuasión y sanción previstas en la Ley para 
evitar actuaciones irregulares por parte de intermediarios de crédito inmobiliario, sus 
representantes designados, sociedades tasadoras y los prestamistas inmobiliarios.
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Artículo 46. Infracciones.
1. Son infracciones muy graves:
a) La realización de actos u operaciones por parte de un prestamista, intermediario o 
su representante designado o una sucursal en España con incumplimiento de las 
obligaciones previstas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, siempre que por el 
número de afectados, la reiteración de la conducta o los efectos sobre la confianza de la 
clientela y la estabilidad del sistema financiero tales incumplimientos puedan estimarse 
como especialmente relevantes, conforme al apartado x) del artículo 92 de la Ley 10/2014, 
de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
b) La realización reiterada y con carácter profesional de actos o negocios señalados 
en los artículos 2 y 4.5) por parte de un prestamista o intermediario inmobiliario sin estar 
previamente registrado en la forma y con los requisitos exigidos por la presente Ley.
c) El incumplimiento por parte de un prestamista o intermediario de crédito 
inmobiliario del deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la Central de 
Información de Riesgos, su uso para fines diferentes de los previstos en la normativa 
reguladora de la misma, o la solicitud de informes sobre personas titulares de riesgos fuera 
de los casos expresamente autorizados en la citada normativa. Todo ello salvo que, por el 
número de afectados o por la importancia de la información, tales incumplimientos puedan 
estimarse poco relevantes.
2. Son infracciones graves:
a) La realización de actos u operaciones por parte de un prestamista, intermediario o 
representante designado o una sucursal en España con incumplimiento de las obligaciones 
señaladas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, si no se dan las circunstancias 
descritas en el anterior apartado 1.a), salvo que tales hechos tengan carácter ocasional o 
aislado.
b) La no remisión por parte de un prestamista o intermediario de crédito inmobiliario 
al Banco de España de los datos o documentos que deban serle remitidos o que el mismo 
requiera en el ejercicio de sus funciones en aplicación de lo previsto en el Capítulo VI de 
la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, o su 
remisión incompleta o inexacta. A los efectos de esta letra se entenderá, asimismo, como 
falta de remisión, la remisión extemporánea fuera del plazo previsto en la norma 
correspondiente o del plazo concedido por el órgano competente al efectuar, en su caso, 
el oportuno requerimiento.
c) El incumplir el deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la Central de 
Información de Riesgos, su uso para fines diferentes de los previstos en la normativa 
reguladora de la misma, o la solicitud de informes sobre personas titulares de riesgos fuera 
de los casos expresamente autorizados en dicha Ley, siempre que ello no suponga una 
infracción muy grave de conformidad con lo dispuesto en el apartado anterior.
3. Son infracciones leves el incumplimiento de cualquier precepto de esta Ley o sus 
normas de desarrollo que no constituya infracción grave o muy grave de las señaladas en 
los dos apartados anteriores, de conformidad con lo previsto en el artículo 94 de la 
Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de 
crédito.
Artículo 47. Sanciones.
1. La comisión de infracciones muy graves, graves y leves será sancionada, 
respectivamente, conforme a lo previsto en los artículos 97, 98 y 99 de la Ley 10/2014, 
de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
2. Las sanciones previstas en el apartado anterior se entenderán sin perjuicio de la 
aplicación de las correspondientes sanciones que pudieran imponerse a quienes ejerzan 
cargos de administración o dirección en las personas jurídicas infractoras conforme a los 
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artículos 100, 101, 102, 104 y 105 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, 
supervisión y solvencia de entidades de crédito.
3. La determinación de las sanciones se ajustará a los criterios previstos en el 
artículo 103 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de 
entidades de crédito.
4. Cuando se apliquen a intermediarios de crédito inmobiliario, a prestamistas 
inmobiliarios distintos de entidades de crédito, los importes fijos de las multas señalados 
en los artículos 97, 98 y 99 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, se entenderán reducidos del 
modo siguiente:
a) la multa de entre 5.000.000 y 10.000.000 de euros señalada en el artículo 97.1.a) 2.º 
pasará a ser de entre 500.000 y 1.000.000 de euros,
b) la multa de entre 2.000.000 y 5.000.000 de euros señalada en el artículo 98.1.b) 
pasará a ser de entre 200.000 y 500.000 euros, y
c) la multa de entre 100.000 y 1.000.000 de euros señalada en el artículo 99.1.b) 
pasará a ser de entre 10.000 y 100.000 euros.
5. La apertura de un expediente sancionador no limitará ni afectará en modo alguno 
a las acciones que los prestatarios puedan iniciar exigiendo la responsabilidad del 
intermediario. De igual modo, la apertura de un expediente sancionador no limitará las 
acciones que el prestatario pueda iniciar frente al prestamista.
Artículo 48. Órganos competentes, procedimiento y prescripción.
1. El régimen aplicable a la determinación del órgano competente, al procedimiento 
sancionador, a la prescripción de las infracciones y las sanciones, a la concurrencia con 
procedimientos penales, a las medidas provisionales y al régimen de publicidad de las 
sanciones, en particular, será el previsto en el Capítulo IV del Título IV de la Ley 10/2014, 
de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
2. En el caso de intermediarios de crédito inmobiliario y de prestamistas inmobiliarios 
que operen exclusivamente en el ámbito de una Comunidad Autónoma, corresponderá a 
ésta determinar los órganos competentes para la incoación y resolución del procedimiento 
sancionador por los incumplimientos de las obligaciones establecidas en la presente Ley 
y sus disposiciones de desarrollo.
3. En el caso de la infracción prevista en el artículo 46.1.b), la incoación y resolución 
del procedimiento sancionador corresponderá al Banco de España o al órgano 
correspondiente de la Comunidad Autónoma, conforme los criterios previstos en los 
artículos 28 o 42.3, ya se trate una persona física o jurídica.
4. El Banco de España será competente para la incoación y resolución del 
procedimiento sancionador en relación con las infracciones recogidas en el artículo 46.1.c) 
y 46.2.b) y c), con independencia del registro en el que se encuentre inscrito el intermediario 
de crédito inmobiliario o el prestamista inmobiliario.
Artículo 49. Registro central de sanciones en el ámbito del crédito inmobiliario.
1. Para el control y publicidad de las sanciones impuestas de conformidad con lo 
dispuesto en este Capítulo se establecerá en el Banco de España un único registro público. 
Los órganos competentes para la imposición de las sanciones comunicarán trimestralmente 
de forma telemática aquellas sanciones que en el trimestre inmediatamente anterior hayan 
devenido firmes.
2. Los órganos competentes publicarán trimestralmente en el «Boletín Oficial del 
Estado» o el Boletín oficial de su Comunidad Autónoma, según el caso, las sanciones que 
hayan devenido firmes, siempre que el órgano sancionador así lo acuerde, de conformidad 
con la normativa sobre publicidad de las sanciones que resulte aplicable.
3. En la inscripción que se efectúe en el registro previsto en el apartado 1, deberá 
figurar, al menos, la denominación del prestamista, el tipo de infracción, la sanción 
impuesta, y las fechas de comisión de la infracción y de la firmeza de la sanción impuesta.
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Disposición adicional primera.  Autoridad independiente para velar por la protección y 
transparencia en la contratación inmobiliaria.
Las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o 
garantes que estén relacionadas con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y 
que deriven de presuntos incumplimientos de esta Ley, de sus normas de desarrollo, de 
los estándares o de las buenas prácticas y usos financieros que resulten aplicables, serán 
resueltas por la entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero a la 
que hace referencia la disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, 
por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2013/11/UE, del 
Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la resolución 
alternativa de litigios en materia de consumo.
Disposición adicional segunda. Cooperación con otras autoridades supervisoras 
competentes.
1. El Banco de España cooperará con las autoridades supervisoras competentes de 
otros Estados miembros de la Unión Europea siempre que sea necesario para llevar a 
cabo las funciones establecidas en virtud del Capítulo III, haciendo uso a tal fin de las 
facultades que les atribuya la presente Ley y su normativa de desarrollo.
El Banco de España prestará ayuda a las autoridades supervisoras competentes de 
los demás Estados miembros de la Unión Europea, y en particular, intercambiará 
información y colaborará en toda investigación o en las actividades de supervisión.
Cuando el Banco de España intercambie información con otras autoridades 
supervisoras competentes con arreglo a la presente Ley podrá indicar en el momento de 
la comunicación que dicha información solo puede divulgarse si cuenta con su 
consentimiento expreso, en cuyo caso la información únicamente podrá intercambiarse 
para los fines que haya autorizado.
El Banco de España podrá transmitir la información recibida a las demás autoridades 
supervisoras competentes. Sin embargo, solo podrá transmitir esa información a otros 
organismos o personas físicas o jurídicas cuando las autoridades supervisoras 
competentes que hayan transmitido la información den su consentimiento expreso y 
únicamente para los fines aprobados por dichas autoridades, excepto en circunstancias 
debidamente justificadas, en cuyo caso informará inmediatamente de ello a la autoridad 
competente que facilitó la información.
2. El Banco de España solo podrá negarse a dar curso a una solicitud de cooperación 
en una actividad de investigación o supervisión, o a intercambiar información conforme a 
lo previsto en esta disposición adicional en caso de que:
a) la investigación, la verificación in situ , la actividad de supervisión o el intercambio 
de información puedan atentar contra la soberanía de España, la seguridad o el orden 
público,
b) se haya incoado ya un procedimiento judicial o arbitral en España por los mismos 
hechos y contra las mismas personas, o
c) haya recaído sentencia firme en España con respecto a las mismas personas y los 
mismos hechos.
En caso de denegación, el Banco de España lo notificará debidamente a la autoridad 
competente solicitante, facilitando la mayor información posible al respecto.
3. El Banco de España podrá remitir a la Autoridad Bancaria Europea (ABE) los 
casos en que una solicitud de cooperación, en particular el intercambio de información, 
haya sido denegada o no haya recibido respuesta en un plazo razonable, y solicitar la 
asistencia de la ABE de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 del Reglamento 
(UE) n.º 1093/2010.
En tales casos, la ABE podrá actuar con arreglo a los poderes que le confiere dicho 
artículo, y toda decisión vinculante que adopte de conformidad con dicho artículo será 
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vinculante para las autoridades supervisoras competentes, con independencia de que 
dichas autoridades sean miembros de la ABE o no.
4. La autoridad competente informará a la Comisión Nacional del Mercado de Valores 
y a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, según corresponda, cuando 
en el ejercicio de sus competencias tenga conocimiento de posibles irregularidades en la 
comercialización de productos y servicios financieros que sean objeto de venta combinada 
junto con préstamos, al objeto de coordinar sus actuaciones de supervisión.
Disposición adicional tercera. Educación financiera.
1. El Ministerio de Economía y Empresa, el Banco de España, las Comunidades 
Autónomas y los Entes Locales, promoverán medidas de fomento de la educación de los 
consumidores sobre los riesgos que pueden derivarse de la contratación de préstamos, y 
la gestión de deudas, en particular en relación con los contratos de préstamo inmobiliario, 
los derechos que ostentan los consumidores, su forma de ejercicio, las obligaciones que 
recaen sobre las entidades de crédito, los prestamistas, los intermediarios inmobiliarios y 
las sociedades de tasación.
2. El Banco de España elaborará y mantendrá actualizada una «Guía de Acceso al 
Préstamo Hipotecario» y una «Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa». Los prestamistas e 
intermediarios de crédito inmobiliario tendrán dichas guías a disposición de los prestatarios 
en la forma que se determine por la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa. 
En todo caso, se incorporará una referencia a la web del Banco de España en los folletos 
informativos.
Disposición adicional cuarta. Conservación de documentación precontractual.
Las personas que realicen las actividades reguladas en esta Ley estarán obligadas a 
conservar los documentos en los que se plasme la información precontractual entregada 
al prestatario en cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa 
de desarrollo, al objeto de acreditar el cumplimiento de dichas obligaciones, durante un 
plazo mínimo de 6 años desde el momento de la finalización de los efectos del contrato 
respecto del prestatario. Al final de dicho periodo, notificarán al prestatario de manera 
fehaciente su derecho a recibir dicha documentación y, si éste la requiere, la pondrán a su 
disposición. La misma obligación tendrán respecto de la información precontractual relativa 
a productos o servicios que sean objeto de venta vinculada o combinada exigida por la 
normativa sectorial correspondiente en cada caso.
En el caso de subrogación o de cesión, el prestamista que suscribió el préstamo 
deberá seguir conservando la documentación precontractual durante el plazo señalado en 
el párrafo anterior y trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que 
le fuera requerida por éste y a costa de éste, copia de la misma. Tanto el prestamista inicial 
como el prestamista que se subroga o el cesionario estarán obligados a facilitar dicha 
documentación al prestatario, si es reclamada por éste.
Disposición adicional quinta. Desarrollo autonómico.
Sin perjuicio del desarrollo de la legislación básica estatal que realicen las 
Comunidades Autónomas en el ejercicio de las competencias asumidas estatutariamente, 
la información precontractual a facilitar a los prestatarios debe ser homogénea, en aras de 
la unidad de mercado, de tal forma que puedan valorar adecuadamente las diferencias 
entre unas ofertas y otras en todo el territorio español, por lo que la normativa autonómica 
deberá respetar los modelos normalizados de información que se establezcan por la 
normativa básica, y no podrá exigir adicionar documentación complementaria que pueda 
producir confusión en el prestatario y distorsione el objeto de la normativa básica de 
transparencia.
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Disposición adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa 
del contrato de préstamo.
Las disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los supuestos de 
subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con 
ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa del contrato 
de préstamo.
Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión 
del inmueble hipotecado.
El empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a 
pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un préstamo 
inmobiliario sujeto a esta Ley , debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de 
antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el 
necesario análisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información 
precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo 
reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación 
hipotecaria.
Disposición adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la 
autorización e inscripción del préstamo hipotecario.
El notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley entregará 
o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella. Los 
registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma telemática al 
prestatario  nota simple literal de la inscripción practicada  y de la nota de despacho y 
calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su 
respectiva suspensión o denegación.
En la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del prestatario para 
la práctica de estas comunicaciones.
Disposición adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la subrogación o en 
la novación modificativa de préstamos hipotecarios por cambio de tipo de interés 
variable a fijo.
Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación de un 
tercero en los derechos del acreedor o de novación modificativa de los créditos o 
préstamos hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley en las que se 
sustituya un tipo de interés variable por uno fijo, con o sin bonificaciones en el mismo, se 
aplicará lo dispuesto en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación 
de préstamos hipotecarios.
Disposición adicional décima. Régimen de valoración de bienes inmuebles.
1. El Gobierno aprobará en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta 
norma el régimen de homologación de aquellos profesionales que puedan realizar 
tasaciones de conformidad con lo previsto en el artículo 13 de esta Ley.
2. El Ministerio de Economía y Empresa evaluará, en el plazo de seis meses, la 
conveniencia de modificar la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de 
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades 
financieras, con la finalidad de incorporar, adicionalmente a las ya previstas, otras 
tipologías avanzadas de tasación.
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Disposición adicional undécima. Adhesión al «Código de Buenas Prácticas para la 
reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda 
habitual».
1. Todas las entidades que a la entrada en vigor de esta Ley se encontrasen 
adheridas al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas 
con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual», regulado en el anexo del Real 
Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de conformidad con la redacción vigente en el 
momento de su adhesión, se considerarán adheridas al mencionado Código en la 
redacción dada en esta Ley, salvo que en el plazo de un mes desde su entrada en vigor 
comuniquen expresamente a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional 
el acuerdo de su órgano de administración por el que solicitan mantenerse en el ámbito de 
aplicación de la versión previa que corresponda.
2. En los diez días siguientes al transcurso del plazo de un mes establecido en el 
apartado anterior, la Secretaria de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, mediante 
resolución, ordenará la publicación del listado de entidades adheridas en la sede 
electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional y en el 
«Boletín Oficial del Estado». Las posteriores variaciones se publicarán trimestralmente en 
la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional y en 
el «Boletín Oficial del Estado», salvo que no hubiera modificación alguna.
Disposición adicional duodécima. Información en materia de contratos de crédito al 
consumo.
En los mismos términos que los indicados en el artículo 12  de la presente Ley y de 
conformidad con lo dispuesto en la legislación de protección de datos personales,  los 
prestamistas podrán consultar el historial crediticio del cliente o deudor y, en caso de 
conceder el crédito o préstamo, comunicar a las entidades privadas de información 
crediticia los datos que correspondan, todo ello en cumplimiento de lo dispuesto en los 
artículos 14 y 15 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, y 
del artículo 29 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.
Disposición transitoria primera. Contratos preexistentes.
1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con 
anterioridad a su entrada en vigor.
2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos 
contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con 
posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al 
prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan 
sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.
3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el 
prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el 
apartado 6 del artículo 23.
4. Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se 
incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el 
artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta 
más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos 
cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor 
de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para 
hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.
Disposición transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de crédito inmobiliario 
y prestamistas inmobiliarios preexistentes.
Los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los 
prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley vinieran realizando las 
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actividades definidas en el artículo 2.1, deberán solicitar su reconocimiento en el plazo de 
seis meses conforme a lo dispuesto en los artículos 27, 39 y 42.
A estos efectos, los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes 
designados, y los prestamistas inmobiliarios deberán realizar una evaluación del 
cumplimiento de los requisitos para su inscripción con carácter previo a solicitar la misma, 
la cual deberán adjuntar a su solicitud de registro.
Disposición transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de ejecución en curso 
a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la 
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
1. En los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los 
que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección 
a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, hubiera 
transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de 
Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en 
dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la 
existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª 
del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la 
resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente 
extraordinario en los términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá 
realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.
3. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del 
curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los 
artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4. Este artículo se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado 
con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el 
artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su día no se hubiera 
notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un incidente 
extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas 
en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento 
Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición, 
conforme a lo recogido en la Disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de 
mayo, ni se hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la sentencia del 
Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de octubre de 2015 o cuando el juez de 
oficio ya hubiera analizado la abusividad de las cláusulas contractuales.
Disposición transitoria cuarta.  Ficha de Información Personalizada de la Orden 
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de 
servicios bancarios.
Hasta el 21 de marzo de 2019 los prestamistas podrán seguir utilizando la Ficha de 
Información Personalizada prevista en el artículo  22 y el Anexo II de la Orden 
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios 
bancarios, en lugar de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) señalada en 
el artículo 10.2 de esta Ley, así como la Ficha de Información Precontractual prevista en el 
artículo 21 y en el Anexo I de dicha Orden.
Disposición transitoria quinta. Régimen transitorio para la resolución de quejas y 
reclamaciones.
Hasta la entrada en vigor de la Ley prevista en la disposición adicional primera de la 
Ley 7/2017, de 2 de noviembre, por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español 
la Directiva 2013/11/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, 
relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de consumo, el servicio de 
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reclamaciones del Banco de España, regulado en el artículo 30 de la Ley 44/2002, de 22 
de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, atenderá las quejas y 
reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes, que 
estén relacionadas con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven 
de presuntos incumplimientos por las entidades reclamadas, de la normativa de 
transparencia y protección de la clientela o de las buenas prácticas y usos financieros.
Disposición derogatoria.
Queda derogado el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para 
reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler 
social, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la 
presente Ley.
Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria.
La Ley Hipotecaria queda modificada como sigue:
Uno. El artículo 12 queda redactado del siguiente modo:
«En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del 
principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe 
máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones 
garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las 
obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, 
en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas 
de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten 
de la escritura de formalización.»
Dos. El párrafo tercero del artículo 114 queda redactado de la siguiente forma:
«En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté 
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el 
interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo 
largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá 
devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser 
capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de 
la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas 
en este párrafo no admitirán pacto en contrario.»
Tres. El apartado 2.a) del artículo 129 queda redactado como sigue:
«a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la 
subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el 
procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 
valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo 
previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.»
Cuatro. Se añade un nuevo artículo 129 bis, con la siguiente redacción:
«Artículo 129 bis.
Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que 
esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o 
cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o 
inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor el 
derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo 
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ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes 
requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital 
del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera 
dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido 
este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 
doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha 
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera 
dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido 
este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 
quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha 
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un 
plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser 
atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.
Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.»
Cinco. El apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente forma:
«2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas 
de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran 
sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de 
jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales 
de la Contratación.»
Disposición final segunda. Modificación del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de 
septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre 
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Se añade el siguiente párrafo final al artículo 45, que queda redactado de la siguiente 
forma:
«Los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras 
leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto 
sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las 
que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del 
Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.»
Disposición final tercera.  Modificación de la Ley  2/1994, de 30 de marzo, sobre 
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, 
de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación 
del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de 
regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se 
establece determinada norma tributaria.
Se modifica el artículo 2 de la Ley  2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y 
modificación de préstamos hipotecarios, que queda redactado como sigue:
«Artículo 2. Requisitos de la subrogación.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el 
artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la 
deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo 
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constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código 
Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta 
vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo 
hipotecario.
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la 
oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en 
el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del 
deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo 
máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora.
Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa 
fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las 
condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese 
plazo no podrá formalizarse la subrogación.
Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la 
entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá 
otorgarse la escritura de subrogación.
Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber 
pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e 
intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un 
resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún 
caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.
En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que 
la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender 
del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad 
subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, 
después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de 
los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo 
efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.»
Disposición final cuarta.  Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones 
Generales de la Contratación.
Uno. Se modifica el apartado 5 del artículo 5, que queda redactado como sigue:
«5. La redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de 
transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de 
modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas 
de pleno derecho.»
Dos. Se modifican los apartados 2 y 4 del artículo 11, que quedan redactados como 
sigue:
«2. En dicho Registro podrán inscribirse las cláusulas contractuales que 
tengan el carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo 
dispuesto en la presente Ley, a cuyo efecto se presentarán para su depósito, por 
duplicado, los ejemplares, tipo o modelos en que se contengan, a instancia de 
cualquier interesado, conforme a lo establecido en el apartado 8 del presente 
artículo. Los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en 
el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito 
inmobiliario, deberán depositarse obligatoriamente por el prestamista en el Registro 
antes de empezar su comercialización. Adicionalmente, el Gobierno, a propuesta 
conjunta del Ministerio de Justicia y del Departamento ministerial correspondiente, 
podrá imponer la inscripción obligatoria en el Registro de las condiciones generales 
en determinados sectores específicos de la contratación.»
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«4. Serán objeto de inscripción las ejecutorias en que se recojan sentencias 
firmes estimatorias de cualquiera de las acciones a que se refiere el apartado 
anterior. Obligatoriamente se remitirán al Registro de Condiciones Generales las 
sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se 
declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales 
abusivas.»
Disposición final quinta. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento 
Civil.
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada en los 
siguientes términos:
Uno. Se añade un apartado 4 al artículo 521, que queda redactado como sigue:
«4. Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por 
las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones 
generales abusivas, se remitirán de oficio por el órgano judicial al Registro de 
Condiciones Generales de la Contratación, para su inscripción.»
Dos. Se modifica el apartado 2 del artículo 693, que queda redactado en la siguiente 
forma:
«2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en 
los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y 
consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito 
concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre 
vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso 
residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora 
de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley 
Hipotecaria.»
Disposición final sexta. Modificación de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas 
fiscales, administrativas y del orden social.
Se modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas 
y del orden social añadiendo un apartado e) al apartado h) de la letra A), Infracciones muy 
graves, del apartado Dos. Régimen Disciplinario de los Notarios, art. 43, Régimen del 
Cuerpo único de Notarios, teniendo aquél la siguiente redacción:
«e) El incumplimiento del período de información precontractual obligatorio 
previo a la autorización de la escritura en los préstamos y créditos hipotecarios 
sobre vivienda residencial y de levantar el acta previa a su formalización en los 
términos previstos en la Ley.»
Disposición final séptima. Modificación de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de 
Medidas de Reforma del Sistema Financiero.
La Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, 
queda modificada como sigue:
Uno. Se modifica el apartado primero del artículo 60, que queda redactado en los 
siguientes términos:
«Primero. Tendrán la consideración de entidades declarantes, a los efectos de 
esta Ley, las siguientes: el Banco de España, las entidades de crédito españolas, 
las sucursales en España de las entidades de crédito extranjeras, las entidades de 
crédito que operen en régimen de libre prestación de servicios, el fondo de garantía 
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de depósitos, las sociedades de garantía recíproca y de reafianzamiento, los 
establecimientos financieros de crédito, los prestamistas inmobiliarios y aquellas 
otras entidades que determine el Ministerio de Economía y Empresa, a propuesta 
del Banco de España.»
Dos. Se modifica el apartado segundo del artículo 61, que queda redactado en la 
siguiente forma:
«Segundo. Las entidades declarantes y los intermediarios de crédito 
inmobiliario, tendrán derecho a obtener informes sobre los riesgos de las personas 
físicas o jurídicas, incluidas las Administraciones públicas, registrados en la CIR, 
siempre que dichas personas cumplan alguna de las circunstancias siguientes:
a) Mantener con la entidad algún tipo de riesgo.
b) Haber solicitado a la entidad un préstamo o cualquier otra operación de 
riesgo.
c) Figurar como obligadas al pago o garantes en documentos cambiarios o de 
crédito cuya adquisición o negociación haya sido solicitada a la entidad.
Las entidades deberán informar por escrito a las personas en las que concurra 
el supuesto contemplado por la letra b) precedente del derecho de la entidad 
previsto en este apartado.
Las entidades conservarán los documentos justificativos de las solicitudes a que 
se refieren las letras b) y c) precedentes que hayan sido denegadas durante el plazo 
establecido con carácter general en el artículo 30 del Código de Comercio.
El Banco de España podrá impedir temporalmente el acceso de una entidad 
declarante a los datos de la CIR cuando haya incumplido sus obligaciones de 
información con la calidad y exactitud necesarias a juicio del Banco de España.»
Disposición final octava. Modificación del Texto Refundido de la Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado 
por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
Se añade un nuevo párrafo en el artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General 
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado 
por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que queda redactado en los 
siguientes términos:
«Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato.
/…/
Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en 
perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.»
Disposición final novena. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se 
regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de 
servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los 
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para 
la celebración de contratos de préstamo o crédito, queda modificada como sigue:
Uno. El artículo 1 pasará a tener la siguiente redacción:
«Artículo 1. Ámbito de aplicación.
1. Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de los 
consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas) 
que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en:
a) La concesión de préstamos o créditos hipotecarios, distintos a los previstos 
en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito 
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inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro 
medio equivalente de financiación.
b) La intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito 
con cualquier finalidad, a un consumidor, salvo la prevista en el artículo 2.2 de la Ley 
5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, mediante la presentación, 
propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los 
mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales 
contratos a los consumidores para su suscripción.
A los proveedores de bienes y servicios que actúen como intermediarios para la 
contratación de préstamos o créditos destinados a la financiación de los productos 
que comercialicen, únicamente les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 22.5.
Tienen la consideración de consumidores las personas físicas y jurídicas que, 
en los contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad 
empresarial o profesional.
2. Lo dispuesto en esta Ley no será de aplicación cuando las actividades 
previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito o sus 
agentes, ni a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 28/1998, 
de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
3. Lo establecido en esta Ley se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en 
otras leyes generales o en la legislación de protección de los derechos de los 
consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 
de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la 
Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la 
Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, la 
Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, la Ley de 23 de julio 
de 1908, de nulidad de los contratos de préstamos usurarios, la Ley 16/2011, de 24 
de junio, de Contratos de Crédito al Consumo y la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre 
comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores. 
En caso de conflicto, será de aplicación la norma que contenga un régimen más 
preciso de control de las actividades definidas en el apartado primero o suponga 
una mayor protección de los consumidores y usuarios.»
Dos. Se da nueva redacción al artículo 5, que pasará a tener el siguiente tenor:
«1. Las empresas establecerán libremente sus tarifas de comisiones, 
condiciones y gastos repercutibles a los consumidores, sin otras limitaciones que las 
contenidas en esta Ley, en la Ley de 23 de julio de 1908 y en el Real Decreto 
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en materia de cláusulas abusivas.
En las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles, incluidas 
las actividades de asesoramiento, se indicarán los supuestos y, en su caso, 
periodicidad con que serán aplicables. Las comisiones o compensaciones y gastos 
repercutidos deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos 
habidos. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no 
aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el consumidor.
2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, en los préstamos o 
créditos hipotecarios será de aplicación lo dispuesto en materia de compensación 
por amortización anticipada por la legislación específica reguladora del mercado 
hipotecario, salvo que se tratara de préstamos o créditos hipotecarios concedidos 
con anterioridad al 9 de diciembre de 2007 y el contrato estipule el régimen de la 
comisión por amortización anticipada contenido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, 
sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, en cuyo caso, será 
éste el aplicable.
Las restantes comisiones y gastos repercutibles a cargo del consumidor, que la 
empresa aplique sobre estos préstamos o créditos, deberán responder a la 
prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración 
ordinaria del préstamo o crédito.
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3. Las empresas no podrán cargar cantidades superiores a las que se deriven 
de las tarifas, aplicando condiciones más gravosas o repercutiendo gastos no 
previstos.
4. Las empresas están obligadas a notificar al Registro en el que figuren 
inscritas, con carácter previo a su aplicación, los precios de los servicios, las tarifas 
de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que aplicarán, como 
máximo, a las operaciones y servicios que prestan, y los tipos de interés máximos 
de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por 
demora.
5. Los precios, tarifas y gastos repercutibles a que se refiere el apartado 
anterior se recogerán en un folleto, que se redactará de forma clara, concreta y 
fácilmente comprensible para los consumidores, evitando la inclusión de conceptos 
innecesarios o irrelevantes. Este folleto, que estará disponible para los consumidores 
conforme a lo previsto en el artículo siguiente, será asimismo remitido al Registro en 
el que figuren inscritas y su contenido se ajustará a las normas que 
reglamentariamente puedan dictar las Comunidades Autónomas en el ejercicio de 
sus competencias.»
Disposición final décima. Modificación del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de 
medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Se modifica el artículo  2 del Real Decreto-Ley 6/2012, de  9 de marzo, de medidas 
urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que pasa a tener el 
siguiente tenor literal:
«Artículo 2. Ámbito de aplicación.
Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán a los contratos de 
préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre 
situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de entrada en 
vigor o que se suscriban posteriormente.
Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán igualmente a los 
fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda 
habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor 
hipotecario.»
Disposición final undécima. Modificación de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de 
reestructuración y resolución de entidades de crédito.
Se añade una disposición adicional a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de 
reestructuración y resolución de entidades de crédito, en los siguientes términos:
«Disposición adicional vigésima segunda.  Demandas ejecutivas iniciadas por la 
Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, 
S.A. (SAREB).
Si SAREB careciera de copia con eficacia ejecutiva y no pudiera expedirse 
directamente a su favor con arreglo al artículo 517 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, 
de Enjuiciamiento Civil y la legislación notarial, bastará que acompañe a la demanda 
ejecutiva una copia autorizada de la escritura, que podrá ser parcial, en la que 
conste que se expide al amparo de esta disposición y a los efectos del artículo 685 
de la citada Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, junto con la 
pertinente certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y la 
subsistencia de la hipoteca, sin perjuicio del derecho del deudor a oponerse por 
doble ejecución.»
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Disposición final duodécima.  Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de 
ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Uno. Se modifica el artículo 5, que queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 5. Protección del cliente de entidades de crédito.
1. Sin perjuicio de la reglas de cálculo de la TAE establecidas en el Anexo II y 
la Ficha Europea de Información Normalizada recogida en el Anexo I de la Ley 
5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la persona titular del 
Ministerio de Economía y Empresa, con el fin de proteger los legítimos intereses de 
los clientes de servicios o productos bancarios, distintos de los de inversión, 
prestados por las entidades de crédito, y de los de préstamo objeto de dicha Ley, 
podrá dictar disposiciones relativas a:
a) La información precontractual que debe facilitarse a los clientes, la 
información y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que 
permitan el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma explícita y 
con la máxima claridad los derechos y obligaciones de las partes, los riesgos 
derivados del servicio o producto para el cliente y las demás circunstancias 
necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones más relevantes de 
los servicios o productos y permitir al cliente evaluar si estos se ajustan a sus 
necesidades y a su situación financiera. A tal efecto, los contratos de estos servicios 
o productos siempre se formalizarán por escrito o en formato electrónico o en otro 
soporte duradero y la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa podrá, 
en particular, fijar las cláusulas que los contratos referentes a servicios o productos 
bancarios típicos habrán de tratar o prever de forma expresa.
b) La transparencia de las condiciones básicas de comercialización o contratación 
de los servicios o productos bancarios que ofrecen las entidades de crédito y, en su 
caso, el deber y la forma en que deben comunicar tales condiciones a su clientela o al 
Banco de España. Se podrán establecer, asimismo, condiciones básicas de los 
servicios o productos bancarios de debido cumplimiento para las entidades de crédito. 
En particular, solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios 
solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan 
a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
c) Los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de 
los servicios o productos bancarios, y las modalidades de control administrativo 
sobre la misma, con la finalidad de que ésta resulte clara, suficiente, objetiva y no 
engañosa.
d) Las especialidades de la contratación de servicios o productos bancarios de 
forma electrónica o por otras vías de comunicación a distancia y la información que, 
al objeto de lo previsto en este artículo, debe figurar en las páginas electrónicas de 
las entidades de crédito.
e) El ámbito de aplicación de las normas dictadas al amparo de este artículo a 
cualesquiera contratos u operaciones de la naturaleza prevista en dichas normas, 
aun cuando la entidad que intervenga no tenga la condición de entidad de crédito.
2. En particular, en la comercialización de préstamos o créditos, la persona 
titular del Ministerio de Economía y Empresa, podrá dictar normas que favorezcan:
a) La adecuada atención a los ingresos de los clientes en relación con los 
compromisos que adquieran al recibir un préstamo.
b) La adecuada e independiente valoración de las garantías inmobiliarias que 
aseguren los préstamos de forma que se contemplen mecanismos que eviten las 
influencias indebidas de la propia entidad o de sus filiales en la valoración.
c) La consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en los 
préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones 
y todo ello teniendo además en cuenta el uso o no de índices oficiales de referencia.
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d) La obtención y documentación apropiada de datos relevantes del solicitante.
e) La información precontractual y asistencia apropiadas para el cliente.
f)  El respeto de las normas de protección de datos.
3. Sin perjuicio de la libertad contractual, el Ministerio de Economía y Empresa, 
podrá efectuar, por sí o a través del Banco de España, la publicación regular, con 
carácter oficial, de determinados índices o tipos de interés de referencia que puedan 
ser aplicados por las entidades de crédito a los préstamos a interés variable, 
especialmente en el caso de créditos o préstamos hipotecarios. Los citados índices 
o tipos de referencia deberán ser claros, accesibles, objetivos y verificables.
Los proveedores de estos índices para el cálculo de los tipos deudores y los 
prestamistas deberán conservar registros históricos de dichos índices.
4. Las disposiciones que en el ejercicio de sus competencias puedan dictar las 
Comunidades Autónomas sobre las materias contempladas en este artículo no 
podrán establecer un nivel de protección inferior al dispensado en las normas que 
apruebe la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa. Asimismo, podrán 
establecerse con carácter básico modelos normalizados de información que no 
podrán ser modificados por la normativa autonómica, en aras de la adecuada 
transparencia y homogeneidad de la información suministrada a los clientes de 
servicios o productos bancarios.
5. Las normas dictadas al amparo de lo previsto en este artículo serán 
consideradas normativa de ordenación y disciplina y su supervisión corresponderá 
al Banco de España.»
Dos. Se modifica el artículo 90, que queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 90. Competencia para la instrucción de expedientes.
1. Corresponde al Banco de España la competencia para la instrucción y 
resolución de los expedientes a que se refiere este Título, pudiendo imponer las 
sanciones en él descritas y las medidas administrativas que, en su caso, procedan. 
Cuando los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, 
tasadores y los prestamistas inmobiliarios tenga su ámbito de actuación en una sola 
Comunidad Autónoma o cuando los hechos sancionables tengan su causa en 
relaciones comerciales directas entre los prestatarios y las entidades inmobiliarias y 
financieras, las Comunidades Autónomas serán quienes determinen los órganos 
competentes para la instrucción de las sanciones derivadas de la aplicación de la 
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
2. El Banco de España dará cuenta razonada a la persona titular del Ministerio 
de Economía y Empresa de la imposición de sanciones por infracciones muy graves 
y, en todo caso, le remitirá con periodicidad trimestral la información esencial sobre 
los procedimientos en tramitación y las resoluciones adoptadas.»
Tres. Se adiciona una letra o) al artículo 103, que queda redactada del siguiente modo:
«Artículo 103. Criterios para la determinación de sanciones.
Las sanciones aplicables en cada caso por la comisión de infracciones muy 
graves, graves o leves se determinarán en base a los siguientes criterios:
o) El hecho de que los perjudicados por la infracción realizada sean 
prestatarios o avalistas en situación de vulnerabilidad o exclusión social.»
Disposición final decimotercera. Título competencial.
Esta Ley se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6.ª, 8.ª, 11.ª y 13.ª de 
la Constitución Española que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre legislación 
mercantil, procesal, hipotecaria, ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases 
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de la ordenación de crédito, banca y seguro, y bases y coordinación de la planificación 
general de la actividad económica, respectivamente.
Disposición final decimocuarta. Incorporación de derecho de la Unión Europea.
Mediante esta Ley se incorpora parcialmente al ordenamiento jurídico español la 
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, 
sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de 
uso residencial y por la que se modifican las Directivas  2008/48/CE y  2013/36/UE y el 
Reglamento (UE) n.º 1093/2010.
Disposición final decimoquinta. Desarrollo reglamentario.
1. El Gobierno podrá dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta 
Ley, y en particular, en relación con las actividades determinadas en el artículo 2, podrá 
desarrollar mediante Real Decreto disposiciones relativas a:
a) La información precontractual y asistencia adecuada que debe facilitarse a los 
prestatarios o prestatarios potenciales, la información y contenido de los contratos y las 
comunicaciones posteriores que permitan el seguimiento de los mismos, de modo que 
reflejen de forma explícita y con la máxima claridad los derechos y obligaciones de las 
partes, los riesgos derivados del préstamo para el prestatario y las demás circunstancias 
necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones más relevantes de los 
préstamos y permitir al prestatario evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y a su 
situación financiera. A tal efecto, el Gobierno podrá, en particular, fijar las cláusulas que los 
contratos de préstamo habrán de tratar o prever de forma expresa.
b) La transparencia de las condiciones básicas de comercialización o contratación de 
préstamos que ofrecen los prestamistas y, en su caso, el deber y la forma en que deben 
comunicar tales condiciones a los prestatarios o prestatarios potenciales o a la autoridad 
competente determinada en los artículos 28 y 42. Se podrán establecer, asimismo, 
condiciones básicas de los préstamos de debido cumplimiento para los prestamistas.
c) Las especialidades de la contratación de préstamos de forma electrónica o por 
otras vías de comunicación a distancia y la información que, al objeto de lo previsto en 
este artículo, debe figurar en las páginas electrónicas de los prestamistas.
d) El establecimiento de un modelo de contrato de préstamo con garantía hipotecaria 
y de medidas que favorezcan su utilización, que será voluntaria para las partes.
e) La adecuada atención a los ingresos de los clientes en relación con los 
compromisos que adquieran al recibir un préstamo.
f)  La adecuada e independiente valoración de las garantías inmobiliarias que 
aseguren los préstamos de forma que se contemplen mecanismos que eviten las 
influencias indebidas de la propia entidad o de sus filiales en la valoración.
g) La obtención y documentación apropiada de datos relevantes del potencial 
prestatario, así como el acceso a bases de datos, garantizándose que se haga en 
condiciones de no discriminación.
h) Las condiciones y efectos de la evaluación de la solvencia del potencial prestatario.
i)  La adaptación y graduación de las medidas de aplicación de las normas dictadas 
al amparo de este artículo.
2. La persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, con el fin de proteger los 
legítimos intereses de los prestatarios en relación con las actividades determinadas en el 
artículo 2, podrá dictar disposiciones relativas a:
a) El contenido específico de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y 
la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en el marco de la regulación dictada por 
el Gobierno, de conformidad con lo previsto en la letra a) del apartado anterior.
b) Los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de los 
préstamos, y las modalidades de control administrativo sobre la misma, con la finalidad de 
que ésta resulte clara, suficiente, objetiva y no engañosa.
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c) La consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en los 
préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones y 
todo ello teniendo además en cuenta el uso o no de índices oficiales de referencia.
3. El Gobierno con carácter urgente, antes de seis meses, procederá a la adopción 
de las disposiciones reglamentarias y administrativas pertinentes para la incorporación 
completa de la Directiva al ordenamiento nacional.
Disposición final decimosexta. Entrada en vigor.
La presente Ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el «Boletín 
Oficial del Estado».
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar 
esta ley.
Madrid, 15 de marzo de 2019.
FELIPE R.
El Presidente del Gobierno,
PEDRO SÁNCHEZ PÉREZ-CASTEJÓN
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ANEXO I
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
Parte A
El texto del presente modelo se reproducirá tal cual en la Ficha Europea de Información 
Normalizada (FEIN). Las indicaciones entre corchetes se sustituirán por la información 
correspondiente. En la parte B figuran las instrucciones que el prestamista o, en su caso, 
el intermediario de crédito deberá seguir para cumplimentar la FEIN.
Cuando, se indique «si ha lugar», el prestamista facilitará la información requerida si 
esta es pertinente para el contrato de crédito. Si la información no es pertinente, el 
prestamista suprimirá los datos correspondientes o la sección entera (por ejemplo, cuando 
la sección no sea aplicable). En caso de que se suprima la sección completa, la numeración 
de las secciones de la FEIN se adaptará en consecuencia.
La información que a continuación se indica se facilitará en un solo documento. Se 
utilizarán caracteres tipográficos claramente legibles. Cuando se trate de elementos de 
información que deban resaltarse, se emplearán negrita, sombreado o caracteres de 
mayor tamaño. Se indicarán de forma destacada todas las advertencias de riesgo 
aplicables.
Modelo de FEIN
(Texto introductorio.)
El presente documento se extiende para [nombre del prestatario], a [fecha del día].
Se ha elaborado basándose en la información que usted ha facilitado hasta la fecha, 
así como en las actuales condiciones del mercado financiero.
La información que figura a continuación es válida hasta el [fecha de validez], (si ha 
lugar) a excepción del tipo de interés y otros gastos. Después de esa fecha, puede variar 
con arreglo a las condiciones del mercado.
(Si ha lugar) El presente documento no conlleva para [nombre del prestamista] la 
obligación de concederle un préstamo.
1. Prestamista.
[Identidad].
[Número de teléfono].
[Dirección geográfica].
(Facultativo) [Correo electrónico].
(Facultativo) [Número de fax].
(Facultativo) [Dirección de página web].
(Facultativo) [Persona o punto de contacto].
(Si ha lugar, información que indique si se están prestando o no servicios de 
asesoramiento:) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos que 
suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin embargo, 
basándonos en sus respuestas a algunas de la preguntas, le damos información sobre 
este crédito para que pueda tomar su propia decisión.)]
2. (Si ha lugar) Intermediario de crédito.
[Identidad].
[Número de teléfono].
[Dirección geográfica].
(Facultativo) [Correo electrónico].
(Facultativo) [Número de fax].
(Facultativo) [Dirección de página web].
(Facultativo) [Persona o punto de contacto].
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(Si ha lugar [información que indique si se están prestando o no servicios de 
asesoramiento]) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos que 
suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin embargo, 
basándonos en sus respuestas a algunas de las preguntas, le proporcionamos información 
sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión.)]
[Remuneración].
3. Características principales del préstamo.
Importe y moneda del préstamo por conceder: [valor] [moneda].
(Si ha lugar) El presente préstamo no se expresa en [moneda nacional del prestatario].
(Si ha lugar) El valor de su préstamo en [moneda nacional del prestatario] puede variar.
(Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] 
disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], el valor de su préstamo 
aumentaría a [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario]. El incremento 
podría ser incluso superior si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuye 
en más del 20 %.
(Si ha lugar) El valor máximo de su préstamo será [insértese el importe en la moneda 
nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Recibirá una advertencia si el importe del crédito 
alcanza [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Tendrá 
usted ocasión de ejercer su [insértese derecho a renegociar el préstamo en moneda 
extranjera o derecho a convertir el préstamo en [moneda correspondiente], indicando las 
condiciones aplicables].
Duración del préstamo: [duración].
[Tipo de préstamo].
[Clase de tipo de interés aplicable].
Importe total a reembolsar:
Esto significa que, por cada [moneda de denominación del préstamo] que tome en 
préstamo, reembolsará usted [importe].
(Si ha lugar) [Este préstamo/Una parte de este préstamo] es un préstamo de solo 
intereses. Al finalizar la vigencia del crédito, seguirá adeudando [insértese el importe del 
préstamo de solo intereses].
(Si ha lugar) Valor del bien inmueble que se ha tomado como hipótesis para preparar 
esta ficha de información: [insértese importe].
(Si ha lugar) Importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del bien 
inmueble [insértese el ratio préstamo-valor] o Valor mínimo del bien inmueble exigido para 
prestar el importe indicado [insértese importe].
(Si ha lugar) [Garantía].
4. Tipo de interés y otros gastos.
La tasa anual equivalente (TAE) es el coste total del préstamo expresado en forma de 
porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.
La TAE aplicable a su préstamo es [TAE].
Comprende:
El tipo de interés [valor en porcentaje o, si ha lugar, indicación de un tipo de referencia 
y del valor porcentual del margen del prestamista].
[Otros componentes de la TAE].
Costes que deben abonarse una sola vez:
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca [insértese el importe 
de la tasa si se conoce, o bien la base para su cálculo].
Costes que deben abonarse periódicamente:
(Si ha lugar) Esta TAE se calcula a partir de hipótesis sobre el tipo de interés.
(Si ha lugar) Dado que [parte de] su préstamo es un préstamo a tipo de interés variable, 
la TAE efectiva podría diferir de la TAE indicada si el tipo de interés de su préstamo cambia. 
Por ejemplo, si el tipo de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], la TAE 
podría aumentar a [insértese TAE ilustrativa correspondiente a esa situación].
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(Si ha lugar) Tenga en cuenta que esta TAE se calcula partiendo del supuesto de que 
el tipo de interés se mantiene durante toda la vigencia del contrato en el nivel fijado para 
el período inicial.
(Si ha lugar) Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se 
incluyen por tanto en la TAE: [Gastos].
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca.
Asegúrese de que tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos al 
préstamo.
5. Periodicidad y número de pagos.
Periodicidad de reembolso: [periodicidad].
Número de pagos: [número].
6. Importe de cada cuota.
[Importe] [moneda].
Sus ingresos pueden variar. Considere si, en caso de que disminuyan sus ingresos, 
seguirá pudiendo hacer frente al reembolso de sus cuotas [periodicidad].
(Si ha lugar) Dado que [este préstamo/una parte de este préstamo] es un préstamo de 
solo intereses, tendrá que tomar disposiciones específicas para reembolsar la cantidad de 
[insértese el importe del préstamo que es solo de intereses] que adeudará al finalizar la 
vigencia del crédito. No olvide añadir a la cuota indicada cualesquiera pagos extraordinarios 
que deba realizar.
(Si ha lugar) El tipo de interés de [una parte de] este préstamo es variable. Esto 
significa que el importe de sus cuotas puede aumentar o disminuir. Por ejemplo, si el tipo 
de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], sus cuotas podrían aumentar a 
[insértese el importe de la cuota correspondiente a esa situación].
(Si ha lugar) El valor del importe que tiene que reembolsar en [moneda nacional del 
prestatario] cada [periodicidad de las cuotas] puede variar. (Si ha lugar) Sus pagos podrían 
incrementarse hasta [insértese el importe máximo en la moneda nacional del prestatario] 
cada [insértese el período]. (Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional 
del prestatario] disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], tendría 
usted que pagar [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario] adicionales 
cada [insértese período]. Sus pagos podrían incrementarse en una cantidad muy superior 
a esta.
(Si ha lugar) El tipo de cambio utilizado para la conversión del reembolso en [moneda 
del crédito] a [moneda nacional del prestatario] será el publicado por [nombre del 
organismo encargado de la publicación del tipo de cambio] el [fecha], o se calculará el 
[fecha] utilizando [insértese el nombre del valor de referencia o el método de cálculo].
(Si ha lugar) [Indicaciones sobre productos de ahorro vinculados, préstamos con 
intereses diferidos].
7. (Si ha lugar) Tabla ilustrativa de reembolso.
La siguiente tabla muestra el importe que ha de pagarse cada [periodicidad].
Las cuotas (columna [n.º pertinente]) son iguales a la suma de los intereses adeudados 
(columna [n.º pertinente]), si ha lugar, el capital adeudado (columna [n.º pertinente]) y, si 
ha lugar, otros costes (columna [n.º pertinente]). (Si ha lugar) Los costes de la columna 
«otros costes» corresponden a [lista de costes]. El capital pendiente (columna 
[n.º pertinente]) es igual al importe del préstamo que queda por reembolsar después de 
cada cuota.
[Tabla].
8. Otras obligaciones.
Si desea beneficiarse de las condiciones de préstamo descritas en el presente 
documento, el prestatario debe cumplir las obligaciones que a continuación se indican.
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[Obligaciones].
(Si ha lugar) Observe que las condiciones de préstamo descritas en el presente 
documento (incluido el tipo de interés) pueden variar en caso de incumplimiento de las 
citadas obligaciones.
(Si ha lugar) Tenga en cuenta las consecuencias que puede tener el poner término 
más adelante a cualquiera de los servicios accesorios conexos al préstamo.
[Consecuencias].
9. Reembolso anticipado.
Este préstamo puede reembolsarse anticipadamente, íntegra o parcialmente.
(Si ha lugar) [Condiciones].
(Si ha lugar) Comisión de reembolso anticipado: [insértese el importe o, si no es 
posible, el método de cálculo].
(Si ha lugar) Si decide reembolsar el préstamo anticipadamente, consúltenos a fin de 
determinar el nivel exacto de la comisión de reembolso anticipado en ese momento.
10. Elementos de flexibilidad.
(Si ha lugar) [Información sobre portabilidad o subrogación] Tiene usted la posibilidad 
de transferir este préstamo a otro [prestamista] [o] [bien inmueble]: [Insértense las 
condiciones].
(Si ha lugar) Este préstamo no puede ser transferido a otro [prestamista] [o] [bien 
inmueble].
(Si ha lugar) Otras prestaciones: [insértese una explicación de las prestaciones 
adicionales enumeradas en la parte B y, de manera facultativa, cualesquiera otras 
prestaciones ofrecidas por el prestamista como parte del contrato de crédito que no se 
hayan mencionado en las secciones anteriores].
11. Otros derechos del prestatario.
(Si ha lugar) Dispone usted de [duración del período de reflexión] a partir del [inicio del 
período de reflexión] para reflexionar antes de comprometerse a suscribir este préstamo. 
(Si ha lugar) No puede usted aceptar el contrato de crédito hasta que haya transcurrido un 
período de [duración del período de reflexión] a partir del momento en que el prestamista 
le entregue el contrato.
(Si ha lugar) Durante un período de [duración del período de desistimiento] a partir de 
[inicio del período de disposición del crédito], el prestatario puede ejercer su derecho a 
cancelar el contrato de crédito. [Condiciones] [Insértese el procedimiento].
(Si ha lugar) Si durante ese período compra o vende usted una propiedad relacionada 
con el presente contrato de crédito, podría perder su derecho a cancelar el contrato.
(Si ha lugar) Si decide usted ejercitar su derecho de desistimiento [del contrato de 
crédito], no olvide comprobar si quedará o no vinculado por las demás obligaciones que ha 
contraído en relación con el préstamo [incluidos los servicios accesorios asociados al 
préstamo, contemplados en la sección 8].
12. Reclamaciones.
Si tiene una reclamación, diríjase a [insértense los datos del punto de contacto interno 
y la fuente de información sobre el procedimiento].
(Si ha lugar) Plazo máximo para la tramitación de la reclamación: [período de tiempo].
(Si ha lugar) [Si no resolvemos internamente la reclamación a su entera satisfacción,] 
puede usted dirigirse a: [insértese el nombre del organismo externo que se ocupe de las 
reclamaciones y recursos extrajudiciales] (si ha lugar) o ponerse en contacto con la red 
FIN-NET para obtener las señas del organismo equivalente en su país.
13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para 
el prestatario.
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[Tipos de incumplimiento].
[Consecuencias financieras y/o jurídicas].
Si tiene dificultades para efectuar sus pagos [periodicidad], póngase en contacto con 
nosotros enseguida para estudiar posibles soluciones.
(Si ha lugar) En última instancia, puede ser desposeído de su vivienda si no efectúa 
sus pagos puntualmente.
14. (Si ha lugar) Información adicional.
(Si ha lugar) [Indicación de la legislación aplicable al contrato de crédito].
(Si el prestamista se propone utilizar una lengua distinta de la lengua de la FEIN) la 
información y la documentación contractual se facilitarán en [lengua]. Con su 
consentimiento, durante la vigencia del contrato de crédito, nos comunicaremos con usted 
en [lengua o lenguas].
[Insértese una declaración sobre el derecho del prestatario a que se le proporcione u 
ofrezca, según el caso, un proyecto del contrato de crédito].
15. Supervisor.
El supervisor de este prestamista es [denominación y dirección electrónica de la 
autoridad o autoridades supervisoras].
(Si ha lugar) El supervisor de este intermediario de crédito es [denominación y dirección 
electrónica de la autoridad supervisora].
Parte B
Instrucciones para cumplimentar la FEIN
Para cumplimentar la FEIN se seguirán como mínimo las instrucciones que figuran a 
continuación:
Sección «Texto introductorio»
1. La fecha de validez figurará debidamente destacada. A los efectos de esta sección, 
se entiende por «fecha de validez» el plazo hasta el cual la información contenida en la 
FEIN, el tipo de interés, por ejemplo, se mantendrá inalterada y será de aplicación en caso 
de que el prestamista decida otorgar el crédito dentro de ese plazo. Si la determinación del 
tipo de interés y otros gastos aplicables depende del resultado de la venta de bonos u 
obligaciones subyacentes, el tipo de interés y otros gastos finales podrían diferir de los 
indicados. Únicamente en dicho supuesto, se indicará que la fecha de validez no se 
aplicará al tipo de interés y otros gastos, mediante la mención siguiente: «a excepción del 
tipo de interés y otros gastos».
Sección «1. Prestamista»
1. La identidad, el número de teléfono y la dirección geográfica del prestamista 
corresponderán a las señas de contacto que el prestatario pueda utilizar para la 
correspondencia ulterior.
2. La indicación de la dirección de correo electrónico, el número de fax, la dirección 
de la página web y la persona o punto de contacto es facultativa.
3. De conformidad con el artículo 3 de la Directiva 2002/65/CE, si la operación se 
ofrece a distancia, el prestamista indicará, en su caso, el nombre y la dirección geográfica 
de su representante en el Estado miembro de residencia del prestatario. La indicación del 
número de teléfono, la dirección de correo electrónico y la dirección de página web del 
representante del proveedor de crédito es facultativa.
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4. Cuando la sección 2 no sea de aplicación, el prestamista informará al prestatario 
de si se le están prestando o no servicios de asesoramiento y en qué condiciones, 
empleando la formulación indicada en la parte A.
(Si ha lugar) Sección «2. Intermediario de crédito».
Si quien facilita al prestatario la información sobre el producto es un intermediario de 
crédito, este deberá incluir los siguientes datos:
1. La identidad, el número de teléfono y la dirección geográfica del intermediario de 
crédito corresponderán a las señas de contacto que el prestatario pueda utilizar para la 
correspondencia ulterior.
2. La indicación de la dirección de correo electrónico, el número de fax, la dirección 
de la página web y la persona o punto de contacto es facultativa.
3. El intermediario de crédito informará al prestatario de si se le están prestando o no 
servicios de asesoramiento y en qué condiciones, empleando la formulación indicada en 
la parte A.
4. Explicación de la forma en que se remunera al intermediario de crédito. Si el 
intermediario percibe una comisión del prestamista, se indicará el importe de la comisión 
y, si es distinto del indicado en la sección 1, el nombre del prestamista.
Sección «3. Características principales del préstamo».
1. En esta sección se explicarán claramente las principales características del 
crédito, en particular el valor y la moneda y los riesgos potenciales asociados al tipo de 
interés, incluidos los mencionados en la sección 8, y la estructura de amortización.
2. Cuando la moneda del crédito sea distinta de la moneda nacional del prestatario, 
el prestamista indicará que el prestatario recibirá regularmente advertencias, como mínimo 
cuando el tipo de cambio registre una fluctuación superior al 20 %; mencionará asimismo, 
si ha lugar, el derecho del prestatario a convertir la moneda del contrato de crédito o la 
posibilidad de renegociar las condiciones aplicables, y cualesquiera otros mecanismos a 
los que pueda acogerse el prestatario para limitar su exposición al riesgo de tipo de 
cambio. Si los contratos de crédito contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo 
de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario, el prestamista indicará el importe 
máximo que deba reembolsar el prestatario, si ha lugar. Si los contratos de crédito no 
contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que está 
expuesto el prestatario, a una fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 %, el prestamista 
indicará una ilustración del efecto que tendría en el valor del préstamo una disminución 
del 20 % del valor de la moneda nacional del prestatario frente a la moneda del crédito.
3. La duración del crédito se expresará en años o meses, según resulte más 
pertinente. Si la duración del crédito pudiera variar durante la vigencia del contrato, el 
prestamista explicará cuándo y en qué circunstancias ello puede ocurrir. Si el contrato de 
crédito es de duración indefinida, por ejemplo en el caso de una tarjeta de crédito con 
garantía, el prestamista lo indicará claramente.
4. Se indicará claramente el tipo de crédito ofrecido (por ejemplo, crédito hipotecario, 
préstamo vivienda, tarjeta de crédito con garantía). En la descripción de la clase de crédito 
se indicará claramente de qué forma se reembolsarán el capital y los intereses durante la 
vigencia del crédito (esto es, la estructura de amortización), precisando expresamente si 
el contrato de crédito se refiere al reembolso del capital o a un préstamo de solo intereses, 
o a una combinación de ambas cosas.
5. Si el crédito es, en todo o en parte, un crédito de solo intereses, se incluirá de 
modo destacado al final de esta sección una declaración que lo indique con claridad, 
empleando la formulación indicada en la parte A.
6. En esta sección se explicará si el tipo deudor es fijo o variable y, en su caso, los 
períodos durante los cuales será fijo, así como la periodicidad de las revisiones posteriores 
y la existencia de límites a la variabilidad del tipo de interés, ya sean máximos o mínimos.
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Asimismo, se explicará la fórmula utilizada para revisar el tipo deudor y sus diversos 
componentes (como el tipo de referencia o el diferencial de tipos de interés). El prestamista 
indicará, por ejemplo mediante la dirección de una página web, dónde hallar información 
adicional sobre los índices o los tipos utilizados en la fórmula (como el euríbor o el tipo de 
referencia del banco central).
7. Si se aplican diferentes tipos deudores en diferentes circunstancias, la información 
antes mencionada se facilitará respecto de todos los tipos aplicables.
8. El «importe total a reembolsar» corresponde al importe total adeudado por el 
prestatario. Se expresará como la suma del importe del crédito y el coste total del crédito 
para el prestatario. Si el tipo deudor no es fijo para toda la duración del contrato, se 
destacará que el importe es indicativo y que puede variar, en particular en función de la 
variación del tipo deudor.
9. Si el crédito va a estar garantizado mediante una hipoteca sobre el bien inmueble 
u otra garantía comparable, o mediante un derecho relativo a un bien inmueble, el 
prestamista así lo señalará a la atención del prestatario. Si ha lugar, el prestamista también 
indicará el valor del inmueble u otra garantía que se ha tomado como hipótesis para 
preparar la ficha de información.
10. El prestamista indicará, si ha lugar:
a) el «importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del bien 
inmueble», que representará el ratio préstamo-valor; este ratio irá acompañado de un 
ejemplo en valor absoluto del importe máximo que puede tomarse en préstamo para un 
determinado valor de un bien inmueble, o
b) el «valor mínimo del bien inmueble exigido por el prestamista para prestar el 
importe indicado».
11. Cuando los créditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, 
préstamos que tengan de manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), 
esta característica se precisará al indicar el tipo de crédito, y la información exigida se 
facilitará respecto de cada tramo del crédito.
Sección «4. Tipo de interés y otros gastos».
1. La referencia al «tipo de interés» corresponde al tipo o tipos deudores.
2. El tipo de interés se mencionará en forma porcentual. Si el tipo de interés es 
variable y se basa en un tipo de referencia, el prestamista podrá, si lo desea, indicar el tipo 
de interés mediante un tipo de referencia y un valor porcentual que represente el diferencial 
del prestamista. Estará obligado a indicar, en cambio, el valor del tipo de referencia vigente 
el día en que extienda la FEIN.
Si el tipo de interés es variable, la información incluirá:
a) las hipótesis empleadas para el cálculo de la TAE;
b) si procede, los límites aplicables al alza o a la baja; y
c) una advertencia que indique que la variación del tipo puede afectar al nivel efectivo 
de la TAE. Para llamar la atención del prestatario, la advertencia se resaltará utilizando 
caracteres tipográficos de mayor tamaño y figurará de manera destacada en el cuerpo 
principal de la FEIN. La advertencia irá acompañada de un ejemplo ilustrativo sobre la 
TAE. Si la variación del tipo deudor tiene un límite al alza, se supondrá en el ejemplo que 
el tipo deudor aumenta en la primera ocasión en que tal aumento sea posible al nivel 
máximo previsto en el contrato de crédito. Si no hay límites al alza, el ejemplo ilustrará la 
TAE al tipo deudor más elevado de los últimos  20 años como mínimo, o, si solo se dispone 
de los datos subyacentes utilizados para el cálculo del tipo deudor para un período inferior 
a 20 años, del período más largo para el cual tales datos estén disponibles, sobre la base 
del máximo valor de cualquier tipo de referencia externo empleado para el cálculo del tipo 
deudor si ha lugar o el máximo valor de un tipo de referencia especificado por una 
autoridad competente o por la ABE en caso de que el prestamista no utilice un tipo de 
referencia externo. Este requisito no se aplicará a los contratos de crédito en los que el tipo 
deudor sea fijo durante un período inicial pertinente, de varios años, y pueda fijarse luego 
cve: BOE-A-2019-3814
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para otro período mediante negociación entre el prestamista y el prestatario. Para los 
contratos de crédito en los que el tipo deudor sea fijo durante un período inicial pertinente, 
de varios años, y pueda fijarse luego para otro período mediante negociación entre el 
prestamista y el prestatario, la información incluirá una advertencia que indique que la TAE 
se calcula sobre la base del tipo deudor aplicable durante el período inicial. La advertencia 
irá acompañada de otra TAE ilustrativa, calculada de conformidad con el artículo 19, 
apartado 4. Cuando los créditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, 
préstamos que tengan de manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), la 
información exigida se facilitará respecto de cada tramo del crédito.
3. En el apartado «Otros componentes de la TAE» se enumerarán todos los demás 
gastos integrados en la TAE, incluidos los que deben abonarse una sola vez, como las 
comisiones de administración, y los gastos recurrentes, como las comisiones de 
administración anuales. El prestamista enumerará cada uno de los gastos por categoría 
(gastos que deben abonarse una sola vez, gastos que han de pagarse regularmente y que 
están incluidos en las cuotas y gastos que han de pagarse regularmente pero que no están 
incluidos en las cuotas), indicando su importe, el destinatario y la fecha de pago. No será 
necesario incluir los costes derivados del incumplimiento de las obligaciones contractuales. 
Si el importe se desconoce, el prestamista dará una indicación de su cuantía, si es posible, 
y, si no es posible, indicará la forma en que se calculará, especificando que el importe 
mencionado es meramente indicativo. En caso de que no se incluyan en la TAE ciertos 
gastos por ser desconocidos para el prestamista, deberá destacarse esta circunstancia.
Cuando el prestatario haya informado al prestamista de uno o más componentes de su 
crédito preferido, como por ejemplo la duración del contrato de crédito y el importe total del 
crédito, el prestamista deberá utilizar dichos componentes cuando sea posible. Si el 
contrato de crédito prevé diferentes formas de disposición de fondos con diferentes gastos 
o tipos deudores, y el prestamista utiliza los supuestos mencionados en el Anexo I, parte 
II, deberá indicar que, para ese tipo de contrato de crédito, la TAE podría ser más elevada 
con otros mecanismos de disposición de fondos. Si para el cálculo de la TAE se utilizan las 
condiciones de disposición de fondos, el prestamista destacará los gastos asociados a 
otros mecanismos de disposición de fondos que no correspondan necesariamente a los 
utilizados para el cálculo de la TAE.
4. Cuando se adeude una tasa por el registro de la hipoteca o una garantía 
equivalente, se informará de ello en esta sección, indicando el importe si se conoce o, si 
se desconoce, el método para determinarlo. Si las tasas se conocen y se incluyen en la 
TAE, la existencia y el importe de las tasas se enumerarán en la rúbrica «Costes que 
deben abonarse una sola vez». Si el prestamista desconoce el importe de las tasas y no 
las ha incluido por tanto en la TAE, la existencia de tasas se mencionará claramente en la 
lista de costes que el prestamista desconoce. En todo caso, se utilizará la formulación 
normalizada recogida en la parte A en la rúbrica pertinente.
Sección «5. Periodicidad y número de pagos».
1. Si los pagos deben realizarse de forma periódica, se indicará la periodicidad (por 
ejemplo, mensualmente). Si la periodicidad de los pagos no va a ser constante, ello deberá 
explicarse claramente al prestatario.
2. El número de pagos indicado abarcará todo el período de vigencia del crédito.
Sección «6. Importe de cada cuota».
1. Se indicará claramente la moneda en que vaya expresado el crédito y la moneda 
de las cuotas.
2. Si el importe de las cuotas puede variar durante la vigencia del crédito, el 
prestamista especificará el período durante el cual el importe inicial de la cuota se 
mantendrá sin cambios, y cuándo y con qué periodicidad variará posteriormente.
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3. Si el crédito es, en todo o en parte, un crédito de solo intereses, se incluirá de 
modo destacado al final de esta sección una declaración que lo indique con claridad, 
empleando la formulación indicada en la parte A.
Si el prestatario está obligado a suscribir un producto de ahorro vinculado como 
condición para la concesión de un crédito de solo intereses con garantía hipotecaria u otra 
garantía comparable, se indicarán el importe y la frecuencia de cualesquiera pagos 
asociados a este producto.
4. Si el tipo de interés es variable, la información incluirá también la indicación 
correspondiente, utilizando la formulación indicada en la parte A, y un ejemplo que ilustre 
el importe máximo de las cuotas. Si hay un límite al alza, el ejemplo mostrará también el 
importe al que ascenderían las cuotas de aumentar el tipo de interés hasta el nivel máximo. 
Si no hay límite al alza, la ilustración de la situación correspondiente a la hipótesis más 
pesimista mostrará el importe de las cuotas al tipo deudor más elevado de los últimos 20 
años, sobre la base del máximo valor de cualquier tipo de referencia externo que se utilice 
para el cálculo del tipo deudor, si ha lugar, o, si solo se dispone de los datos subyacentes 
utilizados para el cálculo del tipo deudor para un período inferior a 20 años, del período 
más largo para el cual tales datos estén disponibles, sobre la base del máximo valor de 
cualquier tipo de referencia externo empleado para el cálculo del tipo deudor si ha lugar, o 
el máximo valor de un tipo de referencia especificado por una autoridad competente o por 
la ABE en caso de que el prestamista no utilice un tipo de referencia externo. El requisito 
de ofrecer un ejemplo ilustrativo no se aplicará a los contratos de crédito en los que el tipo 
deudor sea fijo durante un período inicial pertinente, de varios años, y pueda fijarse luego 
para otro período mediante negociación entre el prestamista y el prestatario. Cuando los 
créditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, préstamos que tengan de 
manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), la información exigida se 
facilitará respecto de cada tramo del crédito y del crédito en su conjunto.
5. (Si ha lugar) Si la moneda del crédito no es la moneda nacional del prestatario, o 
si el crédito está indexado a una moneda distinta de la moneda nacional del prestatario, el 
prestamista incluirá un ejemplo numérico que indique claramente de qué modo las 
variaciones del tipo de cambio correspondiente afectarán al importe de las cuotas, 
empleando la formulación indicada en la parte A. Dicho ejemplo se basará en la hipótesis 
de una reducción del 20 % del valor de la moneda nacional del prestatario, e irá 
acompañada de una declaración destacada de que las cuotas podrían registrar un 
incremento superior al importe indicado en el ejemplo. Si se aplica un límite al alza que 
limite el incremento inferior al 20 %, se indicará en lugar de lo anterior el valor máximo de 
los pagos en la moneda del prestatario, y se omitirá la declaración relativa a la posibilidad 
de que se registren incrementos superiores.
6. Si el crédito es en todo o en parte un crédito a tipo variable y es de aplicación el 
punto 3, para la ilustración contemplada en el punto 5 se tomará como hipótesis el importe 
de la cuota a que se refiere el punto 1.
7. Si la moneda utilizada para el pago de las cuotas es distinta de la moneda del 
crédito, o si el importe de cada cuota expresado en la moneda nacional del prestatario 
depende del importe correspondiente en una moneda diferente, se indicará en esta 
sección la fecha de cálculo del tipo de cambio aplicable y se precisará bien el tipo de 
cambio, bien la base sobre la cual se calculará este y la periodicidad de su revisión. Si ha 
lugar, dicha indicación incluirá el nombre del organismo encargado de publicar el tipo de 
cambio.
8. Cuando el crédito sea un crédito con intereses diferidos en el que los intereses 
adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino que se añadan al 
importe total del crédito pendiente, se incluirá una explicación del modo y el momento en 
que los intereses diferidos se añadirán al préstamo en forma de importe en efectivo, y de 
las consecuencias para el prestatario respecto de la deuda restante.
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Sección «7. Tabla ilustrativa de reembolso».
1. Esta sección se incluirá cuando el crédito sea un crédito con intereses diferidos en 
el que los intereses adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino 
que se añadan al importe pendiente del crédito o cuando el tipo deudor sea fijo durante la 
vigencia del contrato de crédito.
Si el prestatario tiene derecho a recibir una tabla de amortizaciones revisada, se 
indicará esta circunstancia junto con las condiciones en las que el prestatario puede 
acogerse a tal derecho.
2. Si el tipo de interés pudiera variar durante la vigencia del crédito, el prestamista 
indique el período durante el cual se mantendrá sin cambios el tipo de interés inicial.
3. La tabla que ha de insertarse en esta sección contendrá las siguientes columnas: 
«calendario de reembolso» (por ejemplo, primer mes, segundo mes, tercer mes), «importe 
de la cuota», «intereses a abonar en cada cuota», «otros costes incluidos en la cuota» (si 
procede), «capital reembolsado en cada cuota» y «capital pendiente después de cada 
cuota».
4. La información sobre el primer año de reembolso se facilitará por cuota, con 
inclusión de un subtotal para cada una de las columnas al final del primer año. En lo 
que atañe a los restantes años, la información podrá facilitarse para el conjunto del año. 
Al final de la tabla figurará una línea para el total general, que reflejará los importes 
totales de cada columna. Se destacará claramente el coste del crédito abonado por el 
prestatario (esto es, el importe total de la columna «importe de la cuota»), identificándolo 
como tal.
5. Si el tipo de interés está sujeto a revisión y se desconoce el importe de la cuota 
tras cada revisión, el prestamista podrá indicar en la tabla de amortización el mismo 
importe de cuota para toda la duración del crédito. En este caso, el prestamista lo 
señalará a la atención del prestatario, diferenciando para ello visualmente los importes 
conocidos de los hipotéticos (por ejemplo, utilizando caracteres tipográficos, bordes o 
sombreado diferentes). Se incluirá también un texto claramente legible que explique en 
relación con qué períodos pueden variar los importes recogidos en la tabla, y por qué 
razón.
Sección «8. Otras obligaciones».
1. En esta sección, el prestamista indicará las obligaciones pertinentes, tales como 
la obligatoriedad de asegurar el bien, contratar un seguro de vida, domiciliar la nómina o 
adquirir otro producto o servicio. Para cada obligación, el prestamista especificará frente a 
quién se asume esta y en qué plazo debe satisfacerse.
2. El prestamista especificará la duración de la obligación (por ejemplo, hasta el final 
del contrato de crédito). El prestamista especificará, para cada obligación, todos los costes 
que deba pagar el prestatario y que no estén incluidos en la TAE.
3. El prestamista deberá indicar si, para obtener el crédito en los términos 
establecidos, son obligatorios para el prestatario servicios accesorios y, en caso afirmativo, 
si el prestatario está obligado a adquirirlos al proveedor preferido del prestamista o puede 
adquirirlos a un proveedor de su elección. Si esta posibilidad está supeditada a la condición 
de que los servicios accesorios reúnan unas características mínimas, el prestamista 
describirá esas características en esta sección.
Cuando el contrato de crédito se combine con otros productos, el prestamista deberá 
indicar las características principales de esos otros productos y establecer claramente si el 
prestatario tiene derecho a rescindir por separado el contrato de crédito o los productos 
combinados, así como las condiciones y las consecuencias de dicha rescisión, y, si ha 
lugar, las consecuencias que pueda tener la rescisión de los servicios accesorios exigidos 
en relación con el contrato de crédito.
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Sección «9. Reembolso anticipado».
1. El prestamista indicará en qué condiciones puede el prestatario reembolsar 
anticipadamente el crédito, total o parcialmente.
2. En la rúbrica relativa a la comisión de reembolso anticipado, el prestamista 
señalará a la atención del prestatario todas las comisiones u otros gastos que este deba 
abonarle como compensación en el momento del reembolso anticipado y, si es posible, 
indicará su importe. Cuando el importe de la compensación dependa de diversos factores, 
como el importe reembolsado o el tipo de interés vigente en el momento de efectuar el 
pago anticipado, el prestamista indicará la forma de cálculo de la compensación e indicará 
cuál podría ser su importe máximo o, si este se desconoce, dará un ejemplo ilustrativo con 
el fin de mostrar al prestatario el importe de la compensación según distintas hipótesis 
posibles.
Sección «10. Elementos de flexibilidad».
1. Si ha lugar, el prestamista explicará la posibilidad de transferir el crédito a otro 
prestamista o bien inmueble y las condiciones en que puede ejercerse esta opción.
2. (Si ha lugar) Otras prestaciones: Si el producto tiene alguna de las prestaciones 
enumeradas en el punto 5, en esta sección se enumerarán tales prestaciones y se facilitará 
una breve explicación de: las circunstancias en que el prestatario puede hacer uso de la 
prestación; todas las condiciones asociadas a la prestación; si la prestación del crédito con 
garantía hipotecaria u otra garantía comparable implica que el prestatario pierde las 
protecciones legales o de otro tipo asociadas habitualmente a la prestación; y la empresa 
responsable de la prestación (si no es el prestamista).
3. Si la prestación incluye un crédito adicional, en esta sección se deberá explicar al 
prestatario: el importe total del crédito (incluido el crédito con garantía hipotecaria u otra 
garantía comparable); si el crédito adicional está o no garantizado; los tipos de interés 
correspondientes; y si está o no regulado. El prestamista deberá incluir en la evaluación 
inicial de la solvencia el importe de este tipo de créditos adicionales o bien, si no lo ha 
hecho, deberá precisar en esta sección que la posibilidad de disponer de este importe 
adicional está supeditada a una nueva evaluación de la capacidad del prestatario para 
reembolsar el préstamo.
4. Si la prestación implica un instrumento de ahorro, se deberá explicar el tipo de 
interés correspondiente.
5. Las prestaciones adicionales posibles son: «pagos superiores o inferiores a lo 
estipulado» [pagar más o menos de lo correspondiente a la cuota normalmente exigida 
con arreglo a la estructura de amortización]; «suspensión del pago de las cuotas» [períodos 
durante los cuales el prestatario no está obligado a efectuar pagos]; «renovación del 
préstamo de cantidades ya reembolsadas» [posibilidad de que el prestatario vuelva a 
tomar prestados fondos de los que ya ha dispuesto y que ha reembolsado]; «préstamos 
adicionales sin necesidad de nueva aprobación»; «préstamos adicionales, garantizados o 
no garantizados» [de conformidad con el anterior punto 3]; «tarjeta de crédito»; «cuenta 
corriente vinculada»; y «cuenta de ahorro vinculada».
6. El prestamista podrá incluir cualesquiera otras prestaciones que ofrezca como 
parte del contrato de crédito no mencionadas en las secciones anteriores.
Sección «11. Otros derechos del prestatario».
1. El prestamista aclarará el derecho o derechos existentes, por ejemplo, el derecho 
de desistimiento o reflexión y, si ha lugar, otros derechos como la portabilidad (incluida la 
subrogación), especificará las condiciones en las que se podrá ejercer ese derecho o 
derechos, el procedimiento que tendrá que seguir el prestatario para ello, entre otras cosas 
la dirección a la que deberá remitir la notificación de desistimiento, y los correspondientes 
gastos (en su caso).
2. Si el prestatario dispone de un período de reflexión o de un derecho de 
desistimiento, así se mencionará expresamente.
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3. De conformidad con el artículo 3 de la Directiva 2002/65/CE, si la operación se 
ofrece a distancia, se informará al prestatario de si existe o no derecho de desistimiento.
Sección «12. Reclamaciones».
1. En esta sección se indicará el punto de contacto interno [nombre del departamento 
correspondiente] y una forma de dirigirse a él para presentar una reclamación [dirección 
geográfica] o [número de teléfono] o una persona de contacto [datos de contacto]; se 
incluirá también un enlace al procedimiento de contacto en la página correspondiente de 
un sitio web o una fuente de información similar.
2. Se indicará el nombre del organismo externo pertinente encargado de las 
reclamaciones y recursos extrajudiciales y, si el acceso a este organismo está supeditado 
a la reclamación previa por el procedimiento de reclamación interno, se precisará esta 
circunstancia utilizando la formulación indicada en la parte A.
3. En el caso de los contratos de crédito con prestatarios residentes en otro Estado 
miembro, el prestamista informará de la existencia de la red FIN-NET (http://ec.europa.eu/
internal_market/fin-net/).
Sección «13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: 
consecuencias para el prestatario».
1. Si el incumplimiento de alguna de las obligaciones que incumben al prestatario en 
relación con el crédito puede acarrearle consecuencias financieras o jurídicas, el 
prestamista describirá en esta sección los principales supuestos posibles (por ejemplo, 
pagos atrasados/impago o incumplimiento de las obligaciones especificadas en la 
sección 8 «Otras obligaciones»), e indicará dónde puede obtenerse más información al 
respecto.
2. El prestamista especificará de forma clara y fácilmente comprensible las sanciones 
o las consecuencias a que puede dar lugar cada uno de estos supuestos. Se expresarán 
de forma destacada las consecuencias graves.
3. Si el bien inmueble utilizado como garantía del crédito puede ser devuelto o 
transferido al acreedor en caso de que el prestatario no efectúe sus pagos puntualmente, 
se incluirá en esta sección la indicación correspondiente, utilizando la formulación indicada 
en la parte A.
Sección «14. Información adicional».
1. En el caso de las ventas a distancia, se incluirá en esta sección toda cláusula que 
estipule la legislación aplicable al contrato de crédito y/o el tribunal competente.
2. Cuando el prestamista tenga intención de ponerse en contacto con el prestatario 
durante la vigencia del contrato en un idioma distinto del idioma de la FEIN, deberá 
hacerse mención de esta circunstancia indicando el idioma que se vaya a utilizar. Esta 
posibilidad se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 3, apartado 1, punto 3, 
letra g), de la Directiva 2002/65/CE.
3. El prestamista o intermediario de crédito indicará que el prestatario tiene derecho 
a que se le proporcione u ofrezca, según el caso, un ejemplar del proyecto de contrato de 
crédito como mínimo en el momento en que le haya hecho una oferta que vincule al 
prestamista.
Sección «15. Supervisor».
1. Se indicará aquí la autoridad o autoridades encargadas de la supervisión de la 
fase precontractual del préstamo.
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ANEXO II
Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE)
I. Ecuación de base
Ecuación de base que traduce la equivalencia de las disposiciones de crédito, por una 
parte, y de los reembolsos y pagos de gastos, por otra. La ecuación de base, que define la 
tasa anual equivalente (TAE), expresa la equivalencia anual entre, por un lado, la suma de 
los valores actualizados de las disposiciones de crédito y, por otro, la suma de los valores 
actualizados de los importes de los reembolsos y pagos de gastos, es decir:
donde:
– X es la TAE.
– m es el número de orden de la última disposición de crédito.
– k es el número de orden de una operación de disposición de crédito, por lo 
que 1≤k≤m.
– Ck es el importe de la disposición de crédito número k.
– tk es el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de 
la primera operación de disposición de crédito y la fecha de cada una de las disposiciones 
siguientes, de modo que t 1=0.
– m’ es el número de orden del último reembolso o pago de gastos.
– l es el número de orden de un reembolso o pago de gastos.
– Dl es el importe de un reembolso o pago de gastos.
– sl es el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha 
de la primera disposición de crédito y la de cada reembolso o pago de gastos.
Observaciones:
a) las sumas abonadas por cada una de las partes en diferentes momentos no son 
necesariamente iguales ni se abonan necesariamente a intervalos iguales;
b) la fecha inicial es la de la primera disposición de fondos;
c) los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años o 
fracciones de año. Un año tiene  365 días (en el caso de los años bisiestos, 366), 52 
semanas o 12 meses normalizados. Un mes normalizado tiene 30,41666 días (es decir, 
365/12), con independencia de que el año sea bisiesto o no.
Cuando los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos no puedan expresarse 
como un número entero de semanas, meses o años, se expresarán como un número 
entero de uno de tales períodos, combinado con un número de días. Cuando se utilicen 
días:
i. se contarán todos los días, incluidos los fines de semana y festivos,
ii. el intervalo transcurrido desde la fecha de la disposición de fondos inicial se 
computará por períodos normalizados, y después por días,
iii. el número de días se obtendrá excluyendo el primer día e incluyendo el último, y 
se expresará en años dividiendo el número obtenido por el número de días del año 
completo (365 o 366), computado desde el último día hasta la misma fecha del año 
anterior,
d) el resultado del cálculo se expresará con una precisión de un decimal como 
mínimo. Si la cifra del decimal siguiente es superior o igual a 5, el decimal precedente se 
redondeará a la cifra superior.
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e) se puede reformular la ecuación utilizando solamente un sumatorio y empleando 
la noción de flujos (Ak), que serán positivos o negativos, es decir, respectivamente 
pagados o percibidos en los períodos 1 a n, expresados en años, a saber:
– donde S es el saldo de los flujos actualizados, cuyo valor será nulo si se quiere 
conservar la equivalencia de los flujos.
II. Supuestos adicionales para calcular la tasa anual equivalente
a) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de los fondos, se 
considerará que el consumidor ha dispuesto del importe total del crédito inmediata y 
totalmente.
b) Si el contrato de crédito dispone diferentes formas de disposición de fondos con 
diferentes gastos o tipos deudores, se considerará que se dispone del importe total del 
crédito al tipo deudor y con los gastos más elevados aplicados a la categoría de transacción 
más comúnmente utilizada en ese tipo de contrato de crédito.
c) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de fondos en 
general, pero impone, entre las diferentes formas de disposición de fondos, una limitación 
respecto del importe del crédito y del período de tiempo, se considerará que del importe 
del crédito se ha dispuesto en la fecha más temprana prevista en el contrato de crédito y 
con arreglo a dichos límites de disposición de fondos.
d) Si se ofrecen por un período o importe limitados diferentes tipos de interés y 
gastos, se considerará que el tipo de interés y los gastos son los más elevados durante 
toda la vigencia del contrato de crédito.
e) Para los contratos de crédito respecto de los que se haya convenido un tipo 
deudor en relación con el período inicial, al final del cual se determinará un nuevo tipo 
deudor, que se ajustará periódicamente con arreglo a un indicador o un tipo de referencia 
interno convenidos, para el cálculo de la tasa anual equivalente se partirá del supuesto de 
que, al final del periodo del tipo deudor fijado, el tipo deudor es el mismo que el vigente en 
el momento de calcularse la tasa anual equivalente, en función del valor del indicador o 
tipo de referencia interno convenidos en ese momento, sin ser inferior al tipo deudor fijado.
f) Si todavía no se ha acordado el importe máximo aplicable al crédito, se presumirá 
que es de 170.000 euros. En el caso de los contratos de crédito, exceptuados los 
compromisos o garantías contingentes, que no tengan por objeto la adquisición o el 
mantenimiento de derechos sobre bienes inmuebles, las posibilidades de descubierto, las 
tarjetas de débito diferido o las tarjetas de crédito, se supondrá que el importe máximo es 
de 1.500 euros.
g) En el caso de los contratos de crédito distintos de las posibilidades de descubierto, 
los préstamos puente, los contratos de crédito sobre capital compartido, los compromisos 
o garantías contingentes y los contratos de crédito de duración indefinida a que se refieren 
los supuestos contemplados en las letras i), j), k), l) y m):
i. si no pueden determinarse la fecha o el importe de un reembolso de capital que 
debe efectuar el consumidor, se presumirá que el reembolso se hace en la fecha más 
temprana prevista en el contrato de crédito y por el importe más bajo establecido en el 
mismo,
ii. si no puede determinarse el intervalo entre la fecha de la disposición inicial de 
fondos y la fecha del primer pago que debe efectuar el consumidor, se supondrá que es el 
intervalo más corto posible.
h) Cuando no puedan determinarse la fecha o el importe de un pago que debe 
efectuar el consumidor conforme al contrato de crédito o a los supuestos establecidos en 
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las letras g), i), j), k), l) y m), se presumirá que el pago se hace con arreglo a las fechas y 
condiciones exigidas por el prestamista y, cuando estas sean desconocidas, se presumirá 
que:
i. los gastos de intereses se pagarán junto con los reembolsos de capital,
ii. los gastos distintos de los intereses expresados como una suma única se pagarán 
en la fecha de celebración del contrato de crédito,
iii. los gastos distintos de los intereses expresados como varios pagos se pagarán a 
intervalos regulares, comenzando en la fecha del primer reembolso de capital y, si el 
importe de tales pagos no se conoce, se presumirá que tienen importes iguales,
iv. el pago final liquidará el saldo de capital, intereses y otros gastos, en su caso.
i) En el caso de una posibilidad de descubierto, se considerará que se ha dispuesto 
del importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito. Si la 
duración de la posibilidad de descubierto no se conoce, la tasa anual equivalente se 
calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito es de tres meses.
j) En el caso de un préstamo puente, se considerará que se ha dispuesto del importe 
del crédito en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito. Si la duración del 
contrato de crédito no se conoce, la tasa anual equivalente se calculará basándose en el 
supuesto de que la duración del crédito es de 12 meses.
k) En el caso de un contrato de crédito de duración indefinida que no sea en forma 
de posibilidad de descubierto o de préstamo puente:
i. si se trata de un contrato de crédito cuya finalidad es adquirir o conservar derechos 
sobre bienes inmuebles, se presumirá que el crédito se otorga por un período de 20 años 
a partir de la fecha de la primera disposición de fondos, y que el pago final efectuado por 
el consumidor liquida el saldo de capital, intereses y otros gastos, en su caso; si se trata 
de un contrato de crédito cuya finalidad no es adquirir o conservar derechos sobre bienes 
inmuebles o en el que se dispone de los fondos mediante tarjeta de débito diferido o tarjeta 
de crédito, se presumirá que este período es de un año,
ii. se presumirá que el consumidor devuelve el crédito en plazos mensuales iguales, 
el primero de los cuales se efectúa un mes después de la fecha de la primera disposición 
de fondos; no obstante, en caso de que el capital tenga que ser reembolsado en su 
totalidad en un pago único, dentro de cada período de pago, se presumirá que se producen 
disposiciones y reembolsos sucesivos de todo el capital por parte del consumidor a lo largo 
del período de un año; los intereses y otros gastos se aplicarán de conformidad con estas 
disposiciones de fondos y reembolsos de capital y conforme a lo establecido en el contrato 
de crédito.
A los efectos del presente punto, se considerará contrato de crédito de duración 
indefinida un contrato de crédito que no tiene duración fija e incluye créditos que deben 
reembolsarse en su totalidad dentro o después de un período, pero que, una vez devueltos, 
vuelven a estar disponibles para una nueva disposición de fondos.
l) En el caso de los compromisos o garantías contingentes, se considerará que se ha 
dispuesto del importe del crédito en su totalidad en una sola vez en la más temprana de 
las dos fechas siguientes:
i. la última fecha de disposición de fondos autorizada por el contrato de crédito que 
pueda dar lugar a la materialización del compromiso o garantía contingente, o
ii. si se trata de un contrato de crédito renovable, el final del primer período anterior 
a la renovación del contrato.
m) En el caso de los contratos de crédito sobre capital compartido:
i. se considerará que el consumidor efectúa los pagos en la última fecha o las últimas 
fechas autorizadas por el contrato de crédito,
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ii. se considerará que los incrementos porcentuales del valor del bien inmueble que 
constituye la garantía del contrato de crédito sobre capital compartido, así como la tasa de 
cualquier índice de inflación mencionado en el contrato, son un porcentaje igual al mayor 
de los dos valores siguientes: la tasa de inflación objetivo del Banco Central en ese 
momento, o el nivel de inflación existente en el momento de la celebración del contrato en 
el Estado miembro en el que está situado el bien; o bien el 0 % si los dos porcentajes 
anteriores son negativos.
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