Conclusiones del Abogado General Darmon presentadas el 10 de diciembre de 1991. - ELISABETH HACKER CONTRA EURO-RELAIS GMBH. - PETICION DE DECISION PREJUDICIAL: LANDGERICHT KOELN - ALEMANIA. - CONVENIO DE BRUSELAS - COMPETENCIA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES (ARTICULO 16, NUMERO 1). - ASUNTO C-280/90.



Recopilación de Jurisprudencia 1992 página I-01111



Conclusiones del abogado general

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Señor Presidente,

Señores Jueces,

1. El número 1 del artículo 16 del Convenio de Bruselas (1) atribuye, en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, competencia exclusiva a los tribunales del Estado contratante en que el inmueble esté sito.

2. De nuevo se somete este texto a la interpretación de este Tribunal de Justicia en relación con un contrato denominado de "alquiler de casa de vacaciones", mediante una cuestión prejudicial planteada por el Landgericht Koeln.

3. Mediante contrato de 5 de abril de 1989, formalmente calificado de contrato de arrendamiento, la empresa Euro-Relais de Colonia, organizador de viajes, se comprometió a poner a disposición de la Sra. Hacker, con domicilio en esta ciudad, (2) una casa de vacaciones sita en los Países Bajos, de la que la agencia no era propietaria. El alquiler de la casa, elegida por catálogo, estaba previsto para una duración de quince días, mediante un precio de 1.520 DM. La agencia se encargaba, asimismo, de la reserva del transbordador que permite llegar a la isla de Ameland.

4. Mientras que la superficie de la casa indicada en el catálogo era de 100 m2, su superficie real sólo era de 55 m2, según la Sra. Hacker, lo que le obligó a alquilar, en el lugar de vacaciones, una habitación suplementaria por un precio de 288 DM. Insatisfecha con las condiciones de su estancia, la interesada decidió, finalmente, acortar sus vacaciones.

5. Ante el Amtsgericht y, después, ante el Landgericht Koeln, la Sra. Hacker solicitó, con carácter de reducción del precio del viaje, la cantidad de 760 DM, por daños y perjuicios; el precio del arrendamiento suplementario; y, como reparación del perjuicio resultante de la pérdida del disfrute de sus vacaciones, en nombre propio y en el de su marido, la cantidad de 3.046,345 DM.

6. El Landgericht Koeln pregunta, básicamente, a este Tribunal de Justicia:

1) Si, cuando se reúnen circunstancias como las del presente asunto, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento en el sentido del número 1 del artículo 16 del Convenio.

2) En caso de que se responda afirmativamente, si el número 1 del artículo 16 se aplica, asimismo, para determinar el órgano jurisdiccional competente para conocer de las acciones, antes citadas, ejercitadas por la demandante en el asunto principal.

7. Este Tribunal de Justicia ya ha tenido que pronunciarse en tres ocasiones sobre la interpretación del concepto de "contrato de arrendamiento de bienes inmuebles" en el sentido del número 1 del artículo 16 del Convenio. Este Tribunal de Justicia ha elegido el principio de una interpretación autónoma de este concepto, a partir del propio Convenio, sin remisión al Derecho aplicable según las normas de conflicto del órgano jurisdiccional nacional al que se ha sometido el asunto principal. (3)

8. Efectivamente, sólo esta uniformidad de interpretación permite asegurar, en este ámbito, la aplicación uniforme del Convenio en todos los Estados contratantes y garantiza la "libre circulación de resoluciones", que constituye el primer objetivo del Convenio.

9. En cuanto al método de interpretación, recordemos la fórmula especialmente clarificadora de la sentencia LTV/Eurocontrol, de este Tribunal de Justicia: (4)

"Para interpretar el concepto de 'materia civil y mercantil' a efectos de la aplicación del Convenio [...], debe tenerse en cuenta, no el Derecho de alguno de los Estados interesados, sino, por un lado, los objetivos y el sistema del Convenio, y, por otro, los principios generales que se desprenden del conjunto de los sistemas jurídicos nacionales." (5)

10. El artículo 16 figura en la Sección 5 del Título II, "Competencias exclusivas". Enumera una serie de excepciones al principio básico establecido en el párrafo primero del artículo 2 del Convenio, según el cual las personas domiciliadas en el territorio de un Estado contratante estarán sometidas, cualquiera que sea su nacionalidad, a los órganos jurisdiccionales de este Estado.

11. Como recuerda el informe Jenard, (6) el artículo 16 establece una competencia exclusiva, que no admite excepciones ni mediante convenio atributivo de competencia en favor de los tribunales de otro Estado contratante (artículo 17) ni mediante prórroga tácita de competencia (artículo 18). Con arreglo al artículo 19 del Convenio, cualquier tribunal de un Estado distinto de aquel cuyos órganos jurisdiccionales tengan competencia exclusiva en virtud del artículo 16 se declarará de oficio incompetente. Por último, una decisión extranjera dictada sin respetar una competencia exclusiva no podrá ser objeto de reconocimiento (artículo 28) ni de ejecución (artículo 34).

12. En la sentencia Sanders, (7) este Tribunal de Justicia subrayó que

"atribuir, en interés de la buena administración de justicia, una competencia exclusiva a los tribunales de un Estado contratante en el marco del artículo 16 del Convenio tiene por objeto privar a las partes de elegir el fuero que les sería de otro modo propio y, en ciertos casos, someterlas a un tribunal que no es el del domicilio de ninguna de ellas;"

y que

"esta consideración nos lleva a no interpretar lo dispuesto por el artículo 16 en un sentido más lato de lo que requiere su objetivo". (8)

El Tribunal de Justicia dedujo que el concepto de arrendamiento no incluía el contrato relativo a la explotación de un establecimiento mercantil ejercido en un inmueble alquilado a un tercero por el arrendador. (9)

13. Sin embargo, por lo que se refiere, en particular, al contrato de arrendamiento de una casa de vacaciones, el Tribunal de Justicia declaró en la sentencia Roesler (10) que el número 1 del artículo 16 del Convenio era

"aplicable a cualquier contrato de arrendamiento de un bien inmueble, aunque sea de duración limitada [...] y aun cuando sólo se refiera a la cesión de uso de una casa de vacaciones" (11)

y que entraban dentro de la competencia exclusiva de los tribunales del Estado donde está situado el inmueble todos los litigios sobre las obligaciones respectivas del arrendador y del arrendatario derivadas del contrato de arrendamiento, excepto los litigios que

"sólo se relacionan indirectamente con el uso de la propiedad arrendada, como los referentes a la pérdida del disfrute de las vacaciones y los gastos de viaje". (12)

14. En este asunto, dos particulares, ambos domiciliados en Alemania, habían celebrado un contrato de arrendamiento que habían sometido expresamente a la Ley alemana y que se refería a una casa de vacaciones situada en Italia. Se había convenido que el alquiler duraría tres semanas para cuatro personas y que al arrendatario le estaba prohibido alojar visitantes. El propietario, que pasaba sus vacaciones en la misma casa al mismo tiempo que el arrendatario, demandó a éste ante el tribunal de su domicilio porque no se habían respetado las cláusulas de contrato, en particular, por lo que respecta al número de personas alojadas.

15. Este Tribunal de Justicia señaló:

"La competencia exclusiva prevista por el número 1 del artículo 16 en favor de los tribunales del Estado contratante donde está situado el inmueble se debe a la estrecha relación de los arrendamientos con el régimen jurídico de la propiedad inmobiliaria y con las disposiciones, de carácter generalmente imperativo, que regulan su uso, como las normas relativas al control del nivel de los alquileres y a la protección de los derechos de los arrendatarios de fincas rústicas y urbanas.

Además, el número 1 del artículo 16 pretende garantizar un reparto racional de las competencias, dando preferencia al órgano jurisdiccional competente por razón de su proximidad al lugar donde está situado el inmueble, por cuanto es el que mejor puede conocer directamente las situaciones de hecho vinculadas a la celebración y ejecución de los arrendamientos de bienes inmuebles.

La cuestión planteada por el Bundesgerichtshof pretende determinar si pueden admitirse excepciones a la norma general del artículo 16, sin que exista cualquier indicación en el texto de esta disposición, debido al carácter particular de determinados arrendamientos, como el arrendamiento de corta duración de viviendas de vacaciones.

A este respecto procede subrayar [...] que cualquier excepción a la norma general del número 1 del artículo 16 implica el riesgo de extensiones que pueden cuestionar la aplicación de las normas nacionales que regulan el uso de la propiedad inmobiliaria." (13)

16. De ello se deduce que, cuando dos nacionales de un mismo Estado miembro, domiciliados en este Estado, celebran un contrato de arrendamiento de una vivienda de vacaciones situada en otro Estado miembro, las acciones derivadas de este arrendamiento corresponden a la competencia exclusiva de los órganos jurisdiccionales nacionales de este último Estado.

17. Sin embargo, la sentencia del Tribunal de Justicia no logró disipar el malestar (14) provocado, tanto en la jurisprudencia interna como en la doctrina, por la disposición general e imprecisa del artículo 16.

18. En su comentario al Convenio de Bruselas, (15) los Sres. Gothot y Holleaux ya subrayaban: "Puede considerarse excesivo atribuir cualquier conflicto surgido del arrendamiento de un bien inmueble a la competencia exclusiva de los tribunales del país del inmueble, siendo así que el litigio a veces será de puro Derecho común de contratos y de arrendamiento". (16)

19. Al intervenir en un coloquio sobre el Convenio de Bruselas, celebrado en Luxemburgo los días 11 y 12 de marzo de 1991, el Sr. Carpenter concluía a propósito del artículo 16: "Es probable que en el futuro las partes en tales contratos de arrendamiento [alquiler de casas de vacaciones] recurran cada vez más al arbitraje para evitar los inconvenientes creados por el artículo 16". (17)

20. Teniendo en cuenta la solución mantenida por la sentencia Roesler, los Estados parte en el Convenio de San Sebastián "relativo a la adhesión de España y Portugal", de 26 de mayo de 1989, decidieron añadir al número 1 del artículo 16 un nuevo apartado relativo a los contratos de arrendamiento de duración limitada, en particular, los celebrados con objetivos vacacionales. (18)

21. Este Convenio -que aún no ha entrado en vigor- dispone, en la letra b) añadida al número 1 del artículo 16, la competencia concurrente del tribunal del domicilio del demandando "en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para uso particular durante un plazo máximo de seis meses consecutivos [...] siempre que el arrendador y el arrendatario fueren personas físicas y estuvieren domiciliados en el mismo Estado contratante". (19)

22. La norma de competencia exclusiva del número 1 del artículo 16 del Convenio de Bruselas es aplicable "sin consideración del domicilio" y vincula la competencia a un territorio: el del lugar del inmueble.

23. De aquí se deduce que, si se tuviera que descartar esta norma, el Convenio podría no aplicarse cuando, por ejemplo, todas las partes en el litigio estuvieran domiciliadas en el mismo Estado contratante.

24. En el actual contexto jurídico, ¿debe calificarse de contrato de arrendamiento a efectos del artículo 16 del Convenio de Bruselas el contrato por el que un profesional pone a disposición de un particular una vivienda de vacaciones por un tiempo limitado, comprometiéndose a realizar prestaciones anejas?

25. Observemos, en primer lugar, que, como profesional de la organización de estancias vacacionales, la agencia se compromete, en este tipo de contrato, a prestaciones distintas de la mera puesta a disposición de la casa. En efecto, me parece evidente que las obligaciones de la agencia de viajes no se agotan por la puesta a disposición.

26. Para calificar el contrato deben tenerse en cuenta todas las demás prestaciones de la agencia: aconsejar al cliente, asegurar la reserva de la casa elegida, hacer la reserva en un transbordador, facilitar un seguro de anulación, transferir el alquiler al propietario (lo que evita que lo haga la persona que va de vacaciones), etc. Esta multitud de servicios se traduce por el hecho de que el precio pagado por el cliente no sólo representa el alquiler, sino también el coste del seguro, los "gastos de la reserva" y la retribución de la agencia.

27. Nos encontramos, pues, ante un contrato complejo que incluye determinadas prestaciones que no corresponden a la calificación de arrendamiento y que no se pueden relacionar con este concepto.

28. No parece, pues, que el rasgo característico de tal contrato resida necesariamente en la naturaleza del bien arrendado. En particular, no permite al cliente beneficiarse de la legislación protectora de los derechos de los arrendatarios. (20)

29. En el supuesto de que el cliente se beneficiara de una legislación protectora, sería más para restablecer una "igualdad de fuerzas" entre éste y el profesional que para garantizarle un derecho a la vivienda o al goce pacífico de ésta, por ejemplo. Es significativo a este respecto que el Consejo haya adoptado una Directiva relativa a los viajes combinados, las vacaciones combinadas y los circuitos combinados. (21)

30. En cuanto a la competencia ratione loci, se puede considerar que los litigios sobre la conformidad del alojamiento con la oferta del catálogo, el seguro de anulación, la validez de las cláusulas limitativas de la responsabilidad o el deber de asesoramiento del profesional corresponden, más bien, a la competencia del tribunal del lugar donde se negoció y celebró el contrato que a la del tribunal del lugar del inmueble. Lo mismo sucede con el precio: como señalaba acertadamente el Landgericht Frankfurt, (22) el precio de la estancia a menudo es un precio de catálogo determinado más por la situación de la oferta y la demanda en las agencias de viajes que por la situación del mercado de los alquileres en el lugar donde se encuentra el inmueble.

31. Así pues, en circunstancias como las del presente asunto, no nos encontramos ante un contrato de arrendamiento en el sentido del artículo 16 del Convenio de Bruselas que enlace firmemente el régimen de los arrendamientos con el de los derechos reales. (23) Es llamativo comprobar que, en el presente asunto, las pretensiones de la demandante en el asunto principal son acciones personales de responsabilidad contractual que, por lo demás, no cuestionan en absoluto el estatuto del inmueble.

32. Recordemos, por último, que, por la competencia exclusiva que establece, el Tribunal de Justicia interpretó restrictivamente el artículo 16, que, según la sentencia Sanders, (24) sólo se aplica

"en relación con los arrendamientos de inmuebles propiamente dichos, es decir, en particular, los litigios entre arrendadores y arrendatarios sobre la existencia o la interpretación de los arrendamientos y la reparación de los daños causados por el arrendatario y el desalojo de los locales". (25)

Este Tribunal de Justicia dedujo de ello que el artículo 16 sólo se aplica

"cuando el objeto principal del contrato es de naturaleza diferente". (26)

33. Por consiguiente, me parece imposible calificar de arrendamiento, en el sentido del artículo 16 del Convenio, un contrato cuyo principal objeto es un conjunto de prestaciones de servicios, y someter a la competencia exclusiva del tribunal del lugar donde está situado el inmueble un contrato cuyo "centro de gravedad" es el lugar de celebración.

34. Sólo en el supuesto de que el Tribunal de Justicia decida calificarlo de contrato de arrendamiento en el sentido del número 1 del artículo 16 del Convenio, el juez a quo pregunta al Tribunal de Justicia si procede distinguir entre las diferentes pretensiones de la demandante en el asunto principal. Por consiguiente, únicamente aludo a esta cuestión con carácter subsidiario. Recordemos que la demandante solicitaba una reducción del precio por causa de un defecto de la casa de vacaciones (superficie inferior a la anunciada), una acción de daños y perjuicios basada en la necesidad de alquilar una habitación suplementaria y el resarcimiento del perjuicio resultante de la perturbación de sus vacaciones.

35. En la sentencia Roesler el Tribunal de Justicia declaró:

"Corresponde a la competencia exclusiva de los tribunales del Estado donde está situado el bien inmueble, prevista por el número 1 del artículo 16 del Convenio, cualquier litigio relativo a la existencia o interpretación de contratos de arrendamiento, su duración, la restitución de la posesión del bien inmueble al arrendador, la reparación de los desperfectos causados por el arrendatario o el cobro del alquiler y de los demás gastos accesorios que debe pagar el arrendatario, como los de consumo de agua, gas y electricidad. Los litigios relativos a las obligaciones respectivas del arrendador y del arrendatario derivados del contrato de arrendamiento entran en el ámbito de esta competencia exclusiva. Por el contrario, los litigios que sólo se relacionan indirectamente con el uso de la propiedad arrendada, como los referentes a la pérdida del disfrute de las vacaciones y los gastos de viaje no entran dentro de la competencia exclusiva prevista en este artículo." (27)

36. La acción que, en aquel asunto, el Tribunal de Justicia consideró disociable del arrendamiento había sido ejercitada por el propietario, que había pasado sus vacaciones al mismo tiempo que el arrendatario en la casa que le había alquilado y se había quejado del ruido y del excesivo número de ocupantes. Solicitaba la reparación del perjuicio sufrido por la "pérdida de vacaciones" en su calidad de persona de vacaciones en la misma casa que el arrendatario y no como propietario.

37. Por el contrario, en este caso, todas las pretensiones ante el juez a quo han sido dirigidas por el arrendatario contra el arrendador, por el incumplimiento por parte de éste de sus obligaciones contractuales. Las pretensiones de reducción del precio de alquiler y de daños y perjuicios, en la medida en que éstos se refieren al alquiler de una habitación suplementaria, deben considerarse como acciones relacionadas directamente con el uso de la propiedad arrendada. Del mismo modo, la pretensión de daños y perjuicios por la perturbación de las vacaciones también va unida en este caso al incumplimiento, por parte del arrendador, de su obligación de poner a disposición del arrendatario un inmueble como el convenido. Por tanto, existe una estrecha relación entre esta demanda y el contrato de arrendamiento.

38. Por consiguiente, todas las pretensiones formuladas por la demandante del asunto principal están directamente relacionadas con el uso de la propiedad arrendada, en el sentido de la sentencia Roesler del Tribunal de Justicia.

39. Por último, no podemos menospreciar las grandes dificultades prácticas que pueden resultar de un "Zustaendigkeitssplitting", (28) que el juez a quo analizó en su resolución: riesgo de decisiones contradictorias, riesgo de conflicto negativo de competencias sin órgano jurisdiccional que lo arbitre, a los que se añaden los gastos e inconvenientes excesivos para los litigantes.

40. Recordemos que, en la sentencia Peters, el Tribunal de Justicia declaró:

"Una multiplicación de los criterios de competencia para un mismo tipo de litigio no puede favorecer la seguridad jurídica y la eficacia de la protección jurisdiccional en el conjunto de los territorios que forman la Comunidad. Por ello, deben interpretarse las disposiciones del Convenio de tal manera que el órgano jurisdiccional al que se ha sometido el litigio no se vea obligado a declararse competente para pronunciarse sobre determinadas pretensiones e incompetente para conocer de otras que, sin embargo, son muy próximas." (29)

41. El Tribunal de Justicia dedujo de ello que las obligaciones que tienen por objeto el pago de una cantidad de dinero y que tienen su fundamento en el vínculo de afiliación existente entre una asociación y sus miembros corresponden a la "materia contractual" en el sentido del número 1 del artículo 5 del Convenio, y que tales obligaciones se derivan directamente de la adhesión o, al mismo tiempo, de ésta y de una o varias decisiones adoptadas por órganos de la asociación.

42. Estimo, por consiguiente, que, en el supuesto de que, en contra de mi parecer, el Tribunal de Justicia considere que un contrato como el celebrado por las partes en el procedimiento principal debe analizarse como un contrato de arrendamiento en el sentido del número 1 del artículo 16 del Convenio, todas las pretensiones de la demandante en el asunto principal poseen un vínculo suficiente con este contrato de arrendamiento y corresponden, pues, al ámbito de aplicación de este artículo.

43. Por consiguiente, propongo al Tribunal de Justicia que declare que:

"1) El número 1 del artículo 16 del Convenio de Bruselas debe interpretarse en el sentido de que no se aplica al contrato celebrado en un Estado signatario del Convenio entre un organizador de viajes y un cliente, que tienen ambos su domicilio en este Estado, por el que el organizador de viajes queda obligado, entre otras prestaciones, a ceder al cliente, durante algunas semanas, el uso de una vivienda de vacaciones -independientemente de que el organizador sea, o no, su propietario- sita en otro Estado signatario.

2) Subsidiariamente, que, si el artículo 16 del Convenio es aplicable a tal contrato, debe aplicarse igualmente a la pretensión de reducción del precio derivada de un defecto de la casa de vacaciones, a la pretensión de daños y perjuicios por el alquiler de una habitación suplementaria y a la pretensión de resarcimiento relativa a la perturbación de las vacaciones."

(*) Lengua original: francés.

(1) - Convenio de 27 de septiembre de 1968, relativo a la competencia judicial y a la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, en lo sucesivo, Convenio , modificado por el Convenio de 9 de octubre de 1978, relativo a la adhesión de Dinamarca, de Irlanda y del Reino Unido a dicho Convenio (DO L 304, p. 77).

(2) - Así como a seis personas que la acompañaran.

(3) - Sentencias de 14 de diciembre de 1977, Sanders/Van der Putte (73/77, Rec. p. 2383); de 15 de enero de 1985, Roesler/Rottwinkel (241/83, Rec. p. 99); y de 6 de julio de 1988, Scherrens/Maenhout (158/87, Rec. p. 3791).

(4) - Sentencia de 14 de octubre de 1976 (29/76, Rec. p. 1541).

(5) - Apartado 5, el subrayado es mío.

(6) - Informe del Sr. P. Jenard sobre el Convenio de 27 de septiembre de 1968 relativo a la competencia judicial y a la ejecución de las resoluciones judiciales en materia civil y mercantil (DO 1979 C 59, p. 34; versión española en DO 1990 C 189, p. 57).

(7) - Asunto 73/77, antes citado.

(8) - Apartados 17 y 18, el subrayado es mío.

(9) - Apartado 19.

(10) - Asunto 241/83, antes citado.

(11) - Apartado 25.

(12) - Apartado 28.

(13) - Ibid., apartados 19 a 22.

(14) - La expresión es del Sr. Rauscher, NJW 1985, p. 893.

(15) - Anterior a la sentencia Roesler.

(16) - La convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 , París, 1985, p. 85.

(17) - Intervención del Sr. Carpenter, p. 11 de la traducción francesa a multicopista (p. 13 de la traducción española).

(18) - Véase el informe de los Sres. De Almeida Cruz, Desantes Real y Jenard, de 26 de mayo de 1989 (DO C 189, p. 46).

(19) - DO L 285, p. 1.

(20) - Cuyas disposiciones esenciales, como el derecho a la prórroga del contrato de arrendamiento, al goce pacífico de la vivienda, a los requisitos de resolución, no pueden aplicarse a estancias de breve duración.

(21) - Directiva 90/314/CEE de 13 de junio de 1990 (DO L 158, p. 58).

(22) - Sentencia de 10 de mayo de 1982, NJW 1982, p. 1942.

(23) - Véase la propia redacción del número 1 del artículo 16, que yuxtapone derechos reales y contratos de arrendamiento de bienes inmuebles .

(24) - Asunto 73/77, antes citado.

(25) - Apartado 15, el subrayado es mío. Observemos que tales litigios pueden hacer entrar en juego la legislación protectora de los derechos del arrendatario.

(26) - Apartado 16, el subrayado es mío.

(27) - Asunto 241/83, antes citado, apartado 29. El subrayado es mío.

(28) - Dispersión de competencias .

(29) - Sentencia de 22 de marzo de 1983 (34/82, Rec. p. 987), apartado 17.