Por último, para que un régimen de autorización administrativa previa esté justificado aun cuando introduzca una excepción a una libertad fundamental, debe basarse en criterios objetivos, no discriminatorios y conocidos de antemano, que garanticen su adecuación para establecer suficientemente los límites del ejercicio de la facultad de apreciación de las autoridades nacionales. Éste no es el caso cuando uno de dichos criterios exige que se haya generado un vínculo profesional, familiar, social o económico entre el adquirente o arrendatario potencial y el municipio de que se trate por circunstancias importantes y duraderas, habida cuenta del carácter vago de este criterio y de la falta de especificidad de las situaciones en las que debe considerarse cumplido.

Sin embargo, estas medidas van más allá de lo necesario para cumplir el objetivo buscado. En efecto, los criterios alternativos, cuyo respeto ha de ser comprobado sistemáticamente por la comisión de evaluación provincial a fin de demostrar que se cumple el requisito relativo a la existencia de un «vínculo suficiente» entre el adquirente o arrendatario potencial y el municipio destinatario, pueden cumplir estos criterios no sólo la población más desfavorecida, sino también otras personas que disponen de medios económicos suficientes y que, por consiguiente, no tienen una necesidad específica de protección social en dicho mercado.

Los incentivos fiscales y los mecanismos de subvención pueden calificarse de ayudas de Estado, en el sentido del artículo 107 TFUE, apartado 1. Incumbe al órgano jurisdiccional remitente apreciar si se cumplen los requisitos relativos a la existencia de una ayuda de Estado, y, en caso afirmativo, en relación con las medidas que tienen por objeto compensar la carga social a la que están sometidos determinados promotores y parceladores, comprobar si la Decisión 2005/842, relativa a la aplicación de las disposiciones del artículo 86 CE, apartado 2, a las ayudas estatales en forma de compensación por servicio público concedidas a algunas empresas encargadas de la gestión de servicios de interés económico general, se aplica a tales medidas.

A este respecto, se consideran ayudas las intervenciones que, bajo cualquier forma, puedan favorecer directa o indirectamente a las empresas o que puedan considerarse una ventaja económica que la empresa beneficiaria no hubiera obtenido en condiciones normales de mercado. En cambio, en la medida en que una intervención estatal debe considerarse una compensación que constituye la contrapartida de las prestaciones realizadas por las empresas beneficiarias para el cumplimiento de obligaciones de servicio público, de forma que estas empresas no gozan, en realidad, de una ventaja financiera y que, por tanto, dicha intervención no tiene por efecto situar a estas empresas en una posición competitiva más favorable respecto a las empresas competidoras, tal intervención no está incluida en el ámbito de aplicación del artículo 107 TFUE, apartado 1. Tal podría ser el caso de las medidas que tienen por objeto compensar la carga social impuesta a los parceladores y a los promotores, que consiste en destinar una parte de su proyecto a la construcción de viviendas sociales o a realizar una contribución económica al municipio en el que se ejecuta dicho proyecto.

No obstante, para que a tal compensación no se le aplique, en un caso concreto, la calificación de ayuda de Estado, deben cumplirse una serie de requisitos. En primer lugar, la empresa beneficiaria de una compensación de esa índole debe estar efectivamente encargada de la ejecución de obligaciones de servicio público y éstas deben estar claramente definidas. A este respecto, teniendo en cuenta, en particular, la amplia facultad de apreciación de que disponen los Estados miembros, no se puede excluir que los servicios de vivienda social puedan calificarse de servicio público. El hecho de que la carga social no beneficie directamente a los particulares, solicitantes de viviendas sociales, sino a las empresas del sector de la vivienda social, no tiene incidencia alguna sobre la calificación del servicio en cuestión. En segundo lugar, los parámetros para el cálculo de la compensación deben establecerse previamente de forma objetiva y transparente, para evitar que ésta confiera una ventaja económica que pueda favorecer a la empresa beneficiaria respecto a las empresas competidoras. En tercer lugar, la compensación concedida no puede superar el nivel necesario para cubrir total o parcialmente los gastos ocasionados por la ejecución de las obligaciones de servicio público, teniendo en cuenta los ingresos correspondientes y un beneficio razonable por la ejecución de estas obligaciones. En cuarto lugar, la citada compensación debe calcularse sobre la base de un análisis de los costes que una empresa media, bien gestionada y adecuadamente equipada con los medios necesarios para poder satisfacer las exigencias de servicio público requeridas, habría soportado para ejecutar estas obligaciones, teniendo en cuenta los ingresos correspondientes y un beneficio razonable por la ejecución de estas obligaciones.

(véanse los apartados 83 a 89, 91, 92 y 102 y el punto 3 del fallo)