CONCLUSIONES DEL ABOGADO GENERAL

SR. PEDRO CRUZ VILLALÓN

presentadas el 30 de septiembre de 2010 ( )

Asunto C‑239/09

SEYDALAND Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG

contra

BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH

(Petición de decisión prejudicial planteada por el Landgericht Berlin)

«Ayudas de Estado – Programa de privatización de las tierras agrícolas de los “nuevos Länder” alemanes – Cálculo del valor de mercado»

I. Introducción

1. En el presente asunto, el Landgericht Berlin pregunta al Tribunal de Justicia si una norma nacional que prevé diversos métodos para el cálculo del valor de mercado de las tierras agrícolas sitas en los “nuevos Länder” y objeto de privatización es compatible con el artículo 87 CE (actualmente artículo 107 TFUE).

2. La cuestión requiere, en primer lugar, determinar cuáles son propiamente los referidos métodos que el precepto litigioso contempla, punto sobre el cual no existe una opinión unánime en el expediente; y, a continuación, indagar si dichos métodos permiten, en la práctica, determinar el valor de mercado real de las tierras privatizadas. Este último elemento es esencial para garantizar que en las transacciones en cuestión no se excede la cuantía máxima que el Derecho de la Unión admite para las ayudas que puede percibir el comprador de las tierras (el 35 % del valor de mercado).

3. Como se verá, el carácter técnico del asunto y la indefinición de algunos de sus elementos principales obligan, en mi criterio, al Tribunal de Justicia a dar a la cuestión planteada una respuesta condicionada y dinámica, esto es, dependiente, por un lado, de diversas apreciaciones fácticas de carácter evolutivo, y, de otro, de la interpretación del Derecho interno que haga el juez nacional, y fundamentada en la aplicación concreta que en cada caso se haga del precepto litigioso.

II. Marco normativo

A. Las normas del Derecho de la Unión en materia de ayudas de Estado

4. El 10 de julio de 1997 la Comisión publicó una Comunicación relativa a los elementos de ayuda de Estado en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos (en adelante, «Comunicación»), ( ) con la finalidad de clarificar su política en esta materia y reducir así el número de casos a examinar.

5. El apartado II, punto 2, letra a), de esta Comunicación dispone en su primer párrafo que, cuando los poderes públicos no tengan la intención de recurrir a la licitación pública, abierta e incondicional (que se presume una venta realizada a valor de mercado y no contiene, en consecuencia, ningún elemento de ayuda de Estado), «se deberá proceder, antes de las negociaciones de venta, a una tasación a cargo de uno o más tasadores independientes con objeto de determinar el valor de mercado, basándose en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos. El precio de mercado resultante constituirá el precio mínimo de compra admisible para que no se considere que existe ayuda de Estado». Y el párrafo quinto precisa que «se entenderá por “valor de mercado” el precio al que se puedan vender los terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un período de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien».

6. El Reglamento (CE) nº 950/97, relativo a la mejora de la eficacia de las estructuras agrarias, ( ) contiene algunas previsiones específicas para las ayudas en el ámbito de la política agrícola. Su artículo 7, apartado 2, letra b), dispone que el valor total de la ayuda, expresado en porcentaje del volumen de inversión, está limitado al 35 % en el caso de inversión en bienes inmuebles situados en zonas no desfavorecidas. Este Reglamento fue derogado y sustituido por el Reglamento (CE) nº 1257/1999, ( ) cuyo artículo 7, párrafo segundo, dispone que «el importe total de las ayudas, expresado en porcentaje del volumen de inversión subvencionable, estará limitado a un máximo del 40 % […]».

B. El Derecho alemán

7. Las normas reguladoras del programa de adquisición de tierras agrícolas de los nuevos Länder están contenidas en una Ley de 27 de septiembre de 1994 (Ausgleichsleistungsgesetz – AusglLeistG; en adelante, «Ley sobre las compensaciones»), ( ) que ha sido desarrollada en este punto por un Reglamento de 20 de diciembre de 1995 (Flächenerwerbsverordnung; en adelante, «Reglamento sobre la adquisición de tierras»). ( )

8. De acuerdo con el artículo 3, apartado 7, de la Ley sobre las compensaciones, el valor de las tierras agrícolas se calcula reduciendo el valor de mercado en un 35 %.

9. El artículo 5, apartado 1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras disponía, en su versión aplicable al presente caso, lo siguiente:

«El valor de mercado de las superficies agrícolas a que se refiere el artículo 3, apartado 7, frases primera y sexta […], de la Ausgleichsleistungsgesetz se calculará con arreglo a lo dispuesto en el Reglamento de tasación [Wertermittlungsverordnung] de 6 de diciembre de 1988 (BGBl. I, p. 2209) [...]. En caso de que existan valores de referencia regionales [regionale Wertansätze] para superficies cultivables y para pastos, el valor se determinará en función de aquéllos. Los valores de referencia regionales serán publicados por el Ministro Federal de Hacienda en el Boletín Oficial federal [Bundesanzeiger]. Los adquirentes o los organismos de privatización podrán solicitar la determinación de un valor de mercado diferente por medio de una tasación del valor de mercado con arreglo al artículo 192 del Código de la Construcción [Baugesetzbuch], realizada por una comisión tasadora constituida y territorialmente competente [Gutachtersausschuss], siempre que existan motivos para creer que los valores regionalmente establecidos no son adecuados como base para la determinación del valor.» ( )





C. Las decisiones de la Comisión en relación con el régimen alemán de privatización de tierras

10. Tras una primera decisión en la que la Comisión declaró parcialmente incompatible con el mercado común el régimen de ayudas establecido por el programa alemán de privatización de tierras, ( ) las autoridades alemanas introdujeron ciertas modificaciones normativas, de modo que la regulación alemana, en los términos ya expuestos, fue declarada compatible con el artículo 87 CE por una nueva decisión de la Comisión de fecha 22 de diciembre de 1999. ( )

III. El litigio principal y la cuestión prejudicial

11. La BVVG (Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH; en adelante, «BVVG»), demandada en el litigio principal, es una filial enteramente participada por el Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben, organismo público encargado de tareas específicamente derivadas de la unificación alemana. Este último encargó a BVVG la tarea de proceder a la privatización de ciertas superficies agrícolas y forestales.

12. Mediante contrato de 18 de diciembre de 2007, BVVG vendió a Seydaland diversas tierras de uso agrícola que en el pasado habían pertenecido a la República Democrática Alemana. El precio de compra ascendió a un total de 245.907,91 euros, de los que 210.810,18 correspondían a superficies agrícolas.

13. Seydaland ha presentado una demanda contra BVVG ante el Landgericht Berlin, por entender que el precio de venta era excesivo al haber sido calculado con arreglo a un procedimiento irregular. En su opinión, si se hubiesen aplicado los valores de referencia regionales, el precio hubiera ascendido sólo a 146.850,24 euros. Para la demandada, sin embargo, la venta a ese precio hubiera constituido una ayuda de Estado contraria al artículo 87 CE.

14. Considerando que la solución del litigio depende de si el artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras vulnera el artículo 87 CE, el Landgericht Berlin ha planteado al Tribunal de Justicia la siguiente cuestión prejudicial:

«¿Es contrario al artículo 87 CE el artículo 5, apartado 1, frases segunda y cuarta,( ) del Reglamento sobre la adquisición de tierras, adoptado en aplicación del artículo 4, apartado 3, número 1, de la Ley sobre las compensaciones?»





IV. El procedimiento ante el Tribunal de Justicia

15. La petición prejudicial se registró en la Secretaría del Tribunal de Justicia el 1 de julio de 2009.

16. Han depositado observaciones escritas Seydaland, BVVG, la Comisión y el Gobierno alemán.

17. El 30 de abril de 2010, el Tribunal de Justicia dirigió al Gobierno alemán dos preguntas para respuesta escrita relativas a la comisión de expertos inmobiliarios prevista en el artículo 192 del Código de la Construcción: en primer lugar, se preguntaba sobre las reglas para el nombramiento de sus miembros y las reglas de funcionamiento que aplica esta comisión cuando interviene en el marco de una privatización de tierras agrícolas en aplicación del artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras; en segundo lugar, se preguntaba si, para fijar en ese contexto el valor de mercado de las tierras, la comisión está vinculada por valores de referencia o si, por el contrario, dispone de un margen de apreciación. El Gobierno alemán ha respondido a ambas preguntas mediante un documento presentado el 28 de mayo de 2010. Respecto a la composición de las comisiones de expertos inmobiliarios, afirma, en resumen, que sus miembros deben estar especializados en la materia y ser independientes (su actividad principal, por ejemplo, no puede consistir en estimar inmuebles de la entidad local de que se trate) y que las reglas para su designación se dictan por los distintos Länder. En cuanto a la segunda pregunta, el Gobierno alemán afirma que las comisiones de expertos son libres e independientes y que no están vinculadas por ningún valor de referencia, aunque existen algunos parámetros que pueden tenerse en cuenta. En una primera fase se deciden los parámetros que deben tenerse en cuenta en la evaluación del terreno de que se trate y, a continuación, se discute el valor que ha de atribuirse a dichos parámetros.

V. Planteamiento de la cuestión. Reformulación

A. Los términos del litigio principal: definición de posturas

18. En el litigio principal ante él planteado, el Landgericht Berlin deberá determinar si la actuación de BVVG, sociedad encargada de la privatización de las tierras agrícolas de la antigua República Democrática Alemana, fue conforme a Derecho en la transacción llevada a cabo con Seydaland.

19. En estos términos, el asunto gira en torno a un elemento instrumental del régimen de estas privatizaciones, cual es el método de cálculo del valor de mercado que ha de servir de base para la determinación del precio de venta de estas tierras.

20. Nadie discute que, de acuerdo con el Derecho de la Unión, la intensidad máxima de la ayuda que puede recibir el comprador es del 35 % del valor del mercado de las tierras adquiridas. ( ) En atención a lo anterior, el artículo 3, apartado 7, de la Ley alemana sobre las compensaciones ha optado por establecer que el valor de las tierras agrícolas debe calcularse reduciendo el valor de mercado en ese porcentaje máximo del 35 %.

21. Las diferencias de opinión surgen cuando se trata de determinar qué método de cálculo ha de utilizarse en un caso como el de autos para, conciliando las exigencias del Derecho interno y de los Tratados, poder obtener el real valor de mercado de las tierras objeto de privatización.

22. Seydaland considera que, a la vista del artículo 5 del Reglamento alemán sobre la adquisición de tierras, BVVG debería haber formado el precio de venta de los terrenos, bien a partir de los valores de referencia regionales publicados oficialmente, bien recurriendo a la intervención de una comisión tasadora con arreglo al artículo 192 del Código de la Construcción. Al optar por acudir a una tercera vía no expresamente prevista en el citado artículo 5, cual es la de deducir el precio de venta de la situación actual del mercado con arreglo a su propio sistema de cálculo, la demandada habría actuado indebidamente.

23. Frente a lo anterior, BVVG alega que, en el momento de celebrarse la venta, los valores de referencia regionales estaban desfasados, al no haber podido adaptarse con la suficiente rapidez a la nueva situación del mercado en los nuevos Länder, caracterizada por un extraordinario aumento de los precios de las tierras agrícolas. ( ) Los citados valores no reflejaban una situación actualizada del mercado, sino un contexto de precios más bajos correspondiente a uno o dos años antes. En consecuencia, si se hubiese calculado el precio en aplicación de los valores de referencia regionales, se habría obtenido un valor inferior al de mercado y, tras la aplicación de la reducción del 35 %, se habría concedido una ayuda de Estado ilegal.

24. Por otra parte, el propio Ministerio Federal de Hacienda habría sido consciente de esta situación cuando, el 10 de julio de 2007, ordenó a BVVG que examinase los valores de referencia regionales publicados en el Boletín oficial federal (Bundesanzeiger), de modo que, si diferían en más de un 20 % de los valores medios manejados en operaciones similares en el mercado, pudiesen ser desconocidos como base para la determinación del valor de mercado.

25. Según los cálculos efectuados por la demandada, así ocurría en el caso de autos. Por esta razón, y dadas las dificultades que entrañaría acudir a una tasación individualizada para cada venta en un programa de privatizaciones tan amplio, BVVG utilizó un nuevo conjunto de valores de referencia que ella misma había constituido a partir de los datos obtenidos en otras ventas de terrenos recientes, así como de los datos procedentes de la propia comisión de expertos constituida conforme al artículo 192 del Código de la Construcción.

26. En su intervención ante este Tribunal de Justicia, BVVG y el Gobierno alemán defienden que la actuación de la primera fue regular desde la perspectiva del Derecho de la Unión, en la medida en que la determinación de un valor actual y real de mercado es una exigencia ineludible de éste (en particular, del artículo 87 CE y de la Comunicación de la Comisión de 1997). Por lo demás, también mantienen la legalidad de esa actuación en cuanto hace al Derecho interno, al entender que el artículo 5, apartado 1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras no se opone a la utilización de un método de valoración distinto a los dos que cita expresamente.

27. Ahora bien, en su cuestión prejudicial, el Landgericht Berlin no proyecta sus dudas, si no es indirectamente, sobre la regularidad de la actuación de BVVG en este caso. Lo que quiere saber el órgano de reenvío es si «el artículo 5, apartado 1, frases segunda y cuarta», del Reglamento sobre la adquisición de tierras es, en abstracto, compatible con el artículo 87 CE.

28. No se trata, por tanto, de determinar si el método de cálculo utilizado en este caso concreto por BVVG permitía obtener el valor de mercado de las tierras (lo que no parece que se discuta), sino si los demás métodos expresamente previstos en el citado artículo 5 hubieran también permitido hacerlo. Sólo en caso afirmativo podría afirmarse la compatibilidad del precepto con el Derecho de la Unión. ( )

29. Ahora bien, antes de entrar a realizar ese análisis habría que proceder a una reformulación de la pregunta.

B. Reformulación de la pregunta

30. En primer lugar, conviene recordar que el Landgericht Berlin se refiere únicamente a las frases segunda y cuarta del artículo 5, apartado 1, que, en la versión vigente en el momento de celebrarse el contrato, hacían referencia expresa a dos métodos de tasación: los valores de referencia regionales y la comisión de tasación del artículo 192 del Código de la Construcción, respectivamente.

31. En principio, por tanto, el Landgericht Berlin dejó fuera de la cuestión prejudicial la primera frase del artículo 5, en la que se dispone que «el valor de mercado de las superficies agrícolas […] se calculará con arreglo a lo dispuesto en el Wertermittlungsverordnung [Reglamento de tasación] de 6 de diciembre de 1988». El Gobierno alemán, sin embargo, mantiene que esta parte de la disposición es indispensable para una adecuada interpretación del precepto, y la más importante para garantizar su total compatibilidad con el Derecho de la Unión. A efectos, por tanto, de ofrecer una respuesta útil al juez nacional, creo conveniente incluir en el análisis la totalidad del artículo 5, apartado 1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras.

32. En segundo lugar, ha de recordarse que el Tribunal de Justicia no puede, en el marco de un proceso prejudicial, pronunciarse directamente sobre la compatibilidad de una norma nacional con el Derecho de la Unión. La referencia al artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras ha de hacerse, en consecuencia, de modo indirecto.

33. A la vista de todo lo anterior, entiendo que la cuestión prejudicial puede quedar adecuadamente formulada en los siguientes términos:

«¿Es contraria al artículo 87 CE una norma nacional como el artículo 5, apartado 1, del Flächenerwerbsverordnung?»

VI. Análisis de la cuestión prejudicial

A. Sobre si los métodos de cálculo del artículo 5, apartado 1, permiten obtener el valor real de mercado

34. Como se ha afirmado más arriba, la valoración de la compatibilidad del artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras con el artículo 87 CE exige determinar si los métodos de cálculo contemplados en aquel precepto son adecuados para determinar el verdadero valor de mercado de las tierras agrícolas. Sólo en caso afirmativo podrá garantizarse que no va a fijarse un precio tan bajo que implique el otorgamiento al comprador de una ayuda de Estado.

35. A efectos de este análisis, unas consideraciones previas me parecen oportunas.

36. Apenas es necesario advertir que la relevancia de la obtención del valor de mercado de estas tierras viene determinada por la circunstancia de que Alemania ha optado por la aplicación, sobre dicho valor, de la reducción máxima admitida, en este caso el 35 % del mismo, al precio de venta de aquéllas. ( ) Si el Estado hubiera optado por aplicar una reducción sensiblemente menor, el riesgo de que una deficiente determinación del valor de mercado se tradujera inmediatamente en una ayuda de Estado ilegal habría sido considerablemente más bajo. Por el contrario, cuando, como es el caso, el Estado opta por hacer toda la deducción que le está permitido hacer, toda determinación del valor de mercado de las tierras de la que pueda afirmarse con fundamento que no refleja, por inferior, el valor del mercado, se traduce en una ayuda ilegal.

37. Es claro que ningún método es infalible en orden a la determinación ex ante del valor real de mercado, como también es claro que no todos los métodos imaginables son igualmente adecuados. En la versión inicial del precepto litigioso, Alemania renunció tanto a la licitación abierta como a la tasación individual, optando por dos procedimientos, uno principal, consistente en la aplicación de los llamados valores de referencia regionales, y otro subsidiario, la evaluación por una comisión de tasación que, al menos parcialmente, parece también guiarse por sus propias tablas de valores.

38. Desde luego, la mejor forma de obtener un valor de mercado consiste en someter la transacción a un procedimiento de licitación pública, abierta e incondicionada. Así, la Comunicación de la Comisión de 10 de julio de 1997 presume que estas ventas por subasta se efectúan siempre al valor de mercado, por lo que no comportan ningún elemento de ayuda de Estado. En defecto de subasta, sin embargo, la citada Comunicación muestra claramente su preferencia por una tasación individualizada del bien, basada «en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos».

39. Por tanto, el solo hecho de que el artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras no prevea en estos casos acudir a un procedimiento de subasta –de difícil ejecución en programas de privatización tan extensos como éste– no implica su incompatibilidad con el Derecho de la Unión.

40. De otra parte, la utilización de tablas o valores de referencia tampoco constituye, a mi juicio, un factor determinante per se para concluir que el método de cálculo de que se trate es inadecuado para fijar el valor de mercado: la propia Comunicación de la Comisión hace referencia, como se ha visto, al empleo de «indicadores de mercado» y de «criterios de evaluación comúnmente reconocidos». Ahora bien, en dicha Comunicación subyace la idea de que esos indicadores o criterios han de estar lo más actualizados posible para evitar que pierdan su vigencia y queden desfasados por las nuevas circunstancias del mercado. ( ) El riesgo de que esto ocurra es indudablemente mayor en un contexto de precios especialmente alcista como el que se ha producido en este caso.

41. Finalmente, la mayor o menor probabilidad de que un procedimiento determinado de cálculo del valor de mercado alcance su objetivo tiene desde luego consecuencias en orden a su compatibilidad con el Derecho de la Unión. Ahora bien, planteada la cuestión, como aquí ocurre, en términos de un juicio general y abstracto sobre un procedimiento dado, será preciso apreciar un cierto grado de «improbabilidad» de que dicho resultado, es decir, el valor de mercado, pueda ser alcanzado como paso previo a la declaración del incumplimiento del Derecho de la Unión.

42. Dicho esto, el que esa «improbabilidad» no pueda ser apreciada en términos generales no implica que cualesquiera aplicaciones del precepto en cuestión sean respetuosas con el Derecho de la Unión. De ahí que la respuesta que en este caso pueda dar el Tribunal de Justicia no esté en condiciones de resolver todos los problemas que en la aplicación del precepto puedan plantearse al juez nacional. Por el contrario, será éste quien deba analizar si, en las circunstancias específicas de cada caso, se ha producido o no un supuesto de ayuda ilegal.

43. Bajo esta óptica y desde esta perspectiva dinámica deben analizarse los dos métodos de cálculo expresamente contemplados en el artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras.

1. El método de cálculo basado en «valores de referencia regionales» (regionale Wertansätze)

44. El punto débil de cualesquiera valores de referencia, y esto apenas es discutido, es el de su posible, e incluso previsible, «desactualización», es decir, el de su falta de correspondencia con la evolución del mercado, en una palabra, el de su rigidez ante un fenómeno esencialmente fluctuante. De ahí que la posibilidad de «actualización» de estos valores adquiera una importancia crucial, y ello pese a que la suficiencia de estas previsiones de actualización nunca pueda considerarse asegurada.

45. El expediente apenas si ofrece datos concretos sobre la forma de elaboración de estos valores de referencia regionales ( ) ni, lo que es más importante, sobre el ritmo o velocidad a la que se actualizan (que podría variar en función del Land).

46. Seydaland aporta una carta de la Oficina regional del catastro (Landesamt für Vermessung) del Land de Sachsen-Anhalt en la que se afirma que existe una actualización rápida (al menos anual) de los valores inmobiliarios de referencia (Bodenrichtwerte) del artículo 196 del Código de la Construcción, base de los valores de referencia regionales. Aun en caso de confirmarse, este dato únicamente reflejaría la situación en el referido Land.

47. Por lo demás, apenas se ha discutido en el procedimiento que, en el momento de concluirse el contrato litigioso, las tablas publicadas oficialmente no reflejaban el valor actual de mercado. Desde una perspectiva dinámica, por tanto, puede concluirse que los citados valores de referencia regionales pueden no corresponder al valor de mercado si no se actualizan con la suficiente rapidez, especialmente en un contexto de precios al alza.

2. El cálculo encomendado a una «comisión de tasación» (Gutachtersausschuss)

48. Pero el propio artículo 5 del Reglamento sobre adquisición de tierras parece salvar este último inconveniente al prever la posibilidad de que, en tales casos, el cálculo basado en los valores de referencia regionales, de aplicación prioritaria, sea desplazado en favor de la intervención de una comisión de tasación constituida y territorialmente competente, que realizará una tasación del valor de mercado con arreglo al artículo 192 del Código de la Construcción.

49. La actuación de estas comisiones de tasación podría ser un instrumento más flexible, con mayor capacidad de adaptación a las variaciones rápidas de los niveles de precios. Del expediente no se desprende, sin embargo, una opinión unánime sobre este punto.

50. El Landgericht Berlin, por una parte, afirma que las comisiones no calculan el valor de mercado «atendiendo a las circunstancias actuales del mercado, sino a partir de un repertorio de precios de compra que, con arreglo al artículo 195 del Código de la Construcción, ha de administrar la comisión y que puede tener varios años de antigüedad». Las comisiones de tasación operarían también, en definitiva, con tablas preestablecidas y susceptibles de presentar el mismo problema de desfase que los valores de referencia regionales. ( )

51. Frente a lo anterior, sin embargo, el Gobierno alemán mantiene que los miembros de la comisión de tasación no están ligados por ningún valor de referencia, y que podrían adaptar su decisión sobre el valor a la vista de otras circunstancias. En particular, la primera frase del propio artículo 5 del Reglamento sobre adquisición de tierras abriría a la comisión de tasación, según el Gobierno alemán, ( ) la posibilidad de aplicar métodos de evaluación distintos y más flexibles. A esta posibilidad nos referiremos, sin embargo, más adelante.

52. Aun con estos indicios favorables, el juicio sobre la compatibilidad con el artículo 87 CE de este segundo método de cálculo sólo puede hacerse con la reserva de que permita, en su aplicación práctica, dar con el resultado adecuado. De nuevo, corresponderá al juez nacional apreciar hasta qué punto los índices o tablas que aplique o deba aplicar la comisión de tasación están suficientemente actualizados, y si dicha comisión dispone de la suficiente libertad para, en su caso, apartarse de esos valores preestablecidos.

B. Sobre si el artículo 5, apartado 1, contempla otros métodos de cálculo alternativos

53. Ahora bien, aun si se llegase a la conclusión de que los dos métodos de cálculo antes analizados no permiten garantizar suficientemente una evaluación correcta del valor de mercado, el artículo 5, apartado 1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras aun podría ser compatible con el Derecho de la Unión si fuese posible interpretar que su tenor literal no se opone a la aplicación de un mecanismo alternativo para la determinación de dicho valor de mercado (por ejemplo, el aplicado por BVVG).

54. Del expediente no se desprende con claridad si esta vía alternativa de cálculo es una posibilidad implícitamente contemplada en el citado artículo 5, o si ha sido necesario inaplicar esta norma para llegar a una solución respetuosa con las exigencias del artículo 87 CE.

55. El juez del reenvío y la Comisión parten de la idea de que el artículo 5, apartado 1, sólo contempla dos métodos de cálculo del valor de mercado. El Gobierno alemán, por el contrario, mantiene que el citado precepto abre la puerta a la aplicación de otros métodos de cálculo al remitirse, en su primera frase, a las disposiciones generales del Reglamento de tasación (Wertermittlungsverordnung), que contiene tres métodos adicionales de valoración. BVVG, por su parte, añade que, en todo caso, el artículo 5 no excluye el recurso a una valoración individualizada de las tierras realizada por un perito, de acuerdo con las reglas generales que rigen los litigios civiles (artículo 404, apartado 2, del Zivilprozessordnung, código de procedimiento civil).

56. Por otra parte, la nueva redacción del artículo 5, apartado 1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras, que entró en vigor el 11 de julio de 2009, contempla ya expresamente esta posibilidad de acudir a la tasación del valor de mercado por un perito jurado, que deberá tener en cuenta «las últimas evoluciones del valor en el marco de los procedimientos de subasta de terrenos comparables». ( )

57. La opción a favor de una u otra de las dos posibles interpretaciones del precepto litigioso, aun pudiendo ser esencial para responder a la cuestión prejudicial tal y como está formulada, no corresponde al Tribunal de Justicia, sino que deberá hacerla la jurisdicción nacional que ha formulado el reenvío.

58. Con independencia de lo anterior, cabe recordar que la jurisprudencia ha señalado de forma constante que, en la mayor medida posible, la jurisdicción nacional debe dar a la ley interna una interpretación conforme con las exigencias del Derecho de la Unión. ( ) El Gobierno alemán y BVVG proponen, como se ha expuesto, una interpretación del artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras conforme con dichas exigencias, pero será el Landgericht Berlin quien deba determinar si esta interpretación es o no posible.

VII. Conclusión

59. Conforme a las reflexiones expuestas, sugiero al Tribunal de Justicia responder a la cuestión prejudicial del Landgericht Berlin declarando que:

«1) Unos procedimientos de determinación de los valores de mercado de tierras agrícolas como los fijados en el artículo 5, apartado 1, del Reglamento alemán sobre la adquisición de tierras de 20 de diciembre de 1995 no son contrarios al artículo 87 CE en la medida en que:

a) los valores de referencia reseñados como primer criterio de determinación del valor sean objeto de actualización al ritmo exigido por la evolución del mercado, o bien,

b) la intervención de la comisión independiente de tasación prevista subsidiariamente no se encuentre necesariamente vinculada por criterios de evaluación susceptibles de verse desfasados por la evolución del mercado.

Corresponde al juez nacional determinar si las condiciones fijadas en a) y b) se cumplen caso por caso.

2) La cuestión de si una norma nacional como la contenida en el referido Reglamento autoriza o no el recurso a otros criterios de determinación del valor distintos a los expresamente previstos en el reiterado precepto, en el supuesto de que la misma llegara a ser relevante como consecuencia de lo anterior, deberá ser resuelta por el juez nacional, con arreglo a una interpretación conforme al Derecho de la Unión.»