CONCLUSIONES DEL ABOGADO GENERAL

SR. PHILIPPE LÉGER

presentadas el 28 de septiembre de 2004 ( )

Asunto C‑350/03

Elisabeth Schulte

y

Wolfgang Schulte

contra

Deutsche Bausparkasse Badenia AG

[Petición de decisión prejudicial planteada por el Landgericht Bochum (Alemania)]

«Aproximación de las legislaciones – Protección de los consumidores – Venta a domicilio – Directiva 85/577/CEE – Ámbito de aplicación – Operación financiera global que comprende un contrato de crédito con garantía real y un contrato de venta inmobiliaria – Exclusión – Revocación del contrato de crédito – Incidencia sobre el contrato de venta – Exclusión»

1. El presente asunto tiene su origen en la sentencia de 13 de diciembre de 2001, Heininger. ( )

2. En esta sentencia, el Tribunal de Justicia consideró que la Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales, ( ) se aplica a los contratos de «crédito con garantía real», es decir, a los contratos de crédito celebrados para financiar la adquisición de un bien inmueble. De lo antedicho, el Tribunal de Justicia ha deducido que el consumidor que ha celebrado un contrato de este tipo en una situación de venta a domicilio dispone del derecho de revocación que reconoce el artículo 5 de la Directiva.

3. En el caso de autos, el Landgericht Bochum (Alemania) solicita al Tribunal de Justicia que precise el alcance de su jurisprudencia. El órgano jurisdiccional nacional plantea si la Directiva puede aplicarse a una operación financiera global que comprende, además de un contrato de crédito con garantía real, un contrato de venta inmobiliaria. Asimismo pregunta si, en este tipo de operación financiera, el ejercicio del derecho de revocación puede conllevar no sólo la revocación del contrato de crédito con garantía real, sino también la del contrato de venta inmobiliaria.

I. Marco jurídico

A. Legislación comunitaria

4. La Directiva tiene por objeto garantizar a los consumidores de los Estados miembros una protección mínima en el ámbito de la venta a domicilio.

5. Su artículo 1, apartado 1, dispone que esta Directiva se aplicará a los contratos celebrados entre un comerciante y un consumidor durante una excursión organizada por el comerciante fuera de sus establecimientos comerciales o durante una visita del comerciante al domicilio del consumidor o al lugar de trabajo del consumidor, cuando la visita no se haya llevado a cabo a instancia expresa del consumidor.

6. En cambio, la Directiva no se aplicará, de conformidad con su artículo 3, apartado 2, letra a), «a los contratos relativos a la construcción, venta y alquiler de bienes inmuebles, así como a los contratos referentes a otros derechos relativos a bienes inmuebles».

7. El artículo 4 de la Directiva establece que el comerciante estará obligado a informar por escrito al consumidor sobre su derecho a rescindir el contrato durante los plazos definidos en el artículo 5 de la Directiva.

8. El artículo 5 de la Directiva dispone:

«1. El consumidor tendrá el derecho de renunciar a los efectos de su compromiso mediante el envío de una notificación en un plazo mínimo de siete días, a partir del momento en que el consumidor haya recibido la información contemplada en el artículo 4 y de acuerdo con las modalidades y condiciones establecidas en la legislación nacional […]

2. La notificación realizada tendrá por efecto liberar al consumidor de toda obligación que resulte del contrato rescindido.»

9. En cuanto a las consecuencias de la revocación, el artículo 7 de la Directiva indica que, «si el consumidor ejerciere su derecho de renuncia, los efectos jurídicos de la renuncia se regularán de acuerdo con la legislación nacional, en particular, en lo referente al reembolso de pagos relativos a los bienes o a las prestaciones de servicios, así como a la restitución de mercancías recibidas».

10. En la sentencia Heininger, el Tribunal de Justicia interpretó la Directiva basándose en dos puntos.

11. En primer lugar, el Tribunal de Justicia consideró que la Directiva se aplicaba a los contratos de crédito con garantía real, es decir, a los contratos de crédito destinados a financiar la adquisición de un bien inmueble, ( ) aun cuando estos contratos estén asegurados mediante una garantía real. ( ) En efecto, el Tribunal de Justicia estimó que este tipo de contrato no tenía por objeto «un derecho relativo a bienes inmuebles» en el sentido del artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva, ( ) sino la concesión de fondos ligada a una obligación correlativa de devolución y de pago de intereses. ( ) De las consideraciones precedentes el Tribunal de Justicia dedujo que el consumidor que ha celebrado un contrato de este tipo en una situación de venta a domicilio dispone del derecho de revocación que reconoce el artículo 5 de la Directiva. ( )

12. En segundo lugar, el Tribunal de Justicia recordó que el plazo mínimo de siete días previsto para ejercer el derecho de revocación debe calcularse «a partir del momento en que el consumidor haya recibido la información» relativa a su derecho de revocación y que la obligación de proporcionar esta información incumbe al comerciante. ( ) Por consiguiente, el Tribunal de Justicia entendió que la Directiva se opone a que el legislador nacional aplique un plazo máximo de un año a partir de la celebración del contrato para poder ejercitar el derecho de revocación que reconoce el artículo 5 de dicha Directiva, cuando el consumidor no ha recibido la información prevista en el artículo 4 de la mencionada Directiva. ( )

B. Legislación alemana

13. En Alemania, el Derecho interno se adaptó a la Directiva mediante la Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften (Ley sobre revocación de contratos celebrados por venta a domicilio y transacciones similares), de 16 de enero de 1986. ( )

14. El artículo 3, apartado 1, de esta Ley establece que «en caso de revocación, cada una de las partes está obligada a devolver a la otra las prestaciones recibidas». El artículo 3, apartado 3, de la HWiG añade que, «por la cesión del uso y por las demás prestaciones realizadas hasta el momento en que se ejerza la revocación deberá pagarse una retribución en función de su valor».

15. Por otra parte, el legislador alemán ha adaptado el Derecho interno a la Directiva 87/102/CEE del Consejo, de 22 de diciembre de 1986, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros en materia de crédito al consumo, ( ) adoptando la Verbraucherkreditgesetz (Ley de crédito al consumo), de 17 de diciembre de 1990. ( ) El artículo 9 de esta Ley dispone:

«1. Un contrato de venta constituye una transacción vinculada al contrato de crédito cuando el crédito se utiliza para la financiación del precio de venta y se considera que los dos contratos constituyen una unidad económica. Se da unidad económica, en particular, cuando el prestamista cuenta con la colaboración del vendedor para la preparación o la celebración del contrato de crédito.

2. La declaración de voluntad del consumidor dirigida a la celebración del contrato de venta vinculado únicamente es válida si el consumidor no revoca […] su declaración de voluntad dirigida a la celebración del contrato de crédito.

La información relativa al derecho de revocación […] debe contener la indicación de que en caso de revocación el contrato de venta vinculado al contrato de crédito tampoco es válido […]. Si el importe neto del crédito ha sido ya ha abonado al vendedor, el prestamista asume frente al consumidor los derechos y obligaciones del vendedor que se derivan del contrato de venta en lo que se refiere a los efectos jurídicos de la revocación […]»

16. El artículo 3, apartado 2, punto 2, de la VerbrKrG dispone que algunas de las disposiciones de esta ley y, en particular, su artículo 9, tampoco se aplicarán a los «contratos de crédito en los que el crédito se supedite a la constitución de una garantía real y se conceda en las condiciones habituales de los créditos con garantía real y de su financiación intermedia».

II. Hechos y procedimiento principal

17. Desde finales de los años ochenta, el Deutsche Bausparkasse Badenia (en lo sucesivo, «Banco») financia la adquisición de viviendas usadas.

18. Por regla general, se trata de viviendas construidas como viviendas sociales a lo largo de los años sesenta y setenta, adquiridas por la Allgemeine Wohnungvermögens-AG, y posteriormente reformadas y puestas en venta. La empresa Heinen & Biege GmbH, dedicada a la intermediación en la prestación de servicios inmobiliarios y financieros, se encargaba de la comercialización de las viviendas y de la intermediación de la financiación.

19. En el marco de esta estrategia de comercialización, en febrero de 1992, un agente de la empresa Heinen & Biege GmbH se puso en contacto con el matrimonio Schulte y le propuso una fórmula de inversión constituida para la adquisición de un bien inmueble financiada a crédito. Por razones fiscales, se contemplaba que la vivienda debía ser utilizada por terceros y su adquisición financiada totalmente a crédito, quedando excluidas las amortizaciones durante el período de vigencia del contrato de préstamo.

20. Posteriormente, el 28 de abril de 1992, los esposos Schulte adquirieron una vivienda por un precio de 90.519 DEM. El contrato de venta se formalizó ante notario, con arreglo a las disposiciones de la legislación alemana en la materia.

21. Con el fin de financiar esta adquisición, el matrimonio Schulte obtuvo del Banco, el 7 de abril de 1992, un crédito por importe de 105.000 DEM, garantizado mediante una «deuda inmobiliaria» por el mismo importe. Esta garantía inmobiliaria se constituyó mediante escritura notarial de 8 de mayo de 1992. En dicha escritura, el matrimonio Schulte se comprometió asimismo a responder personalmente del pago de la deuda inmobiliaria y aceptaron la posibilidad de una ejecución forzosa inmediata del contrato de préstamo sobre el conjunto de su patrimonio.

22. Asimismo, el matrimonio Schulte se comprometió a afiliarse a una comunidad de bienes para la gestión del cobro de alquileres. En virtud de este sistema, renunciaban a garantizar la gestión de su bien inmueble: la empresa Heinen & Biege GmbH se ocupaba del cobro de alquileres y los imputaba a los propietarios proporcionalmente al capital que habían invertido, una vez deducidos los gastos ocasionados por el mantenimiento de las viviendas.

23. Por último, los esposos Schulte celebraron con el Banco dos contratos de «ahorro vivienda» con el fin de amortizar su crédito.

24. Tras la celebración de los diversos contratos, el Banco, de acuerdo con las instrucciones cursadas por el matrimonio Schulte, abonó el importe neto del crédito de 101.850 DEM directamente al vendedor de la vivienda.

25. Después de que el matrimonio Schulte dejara de cumplir sus obligaciones, el Banco exigió la devolución del préstamo e instó la ejecución forzosa del contrato sobre la base de la escritura notarial otorgada el 8 de mayo de 1992.

26. En noviembre de 2002, el matrimonio Schulte revocó el contrato de préstamo amparándose en la HWiG e inició un procedimiento de oposición contra la ejecución forzosa ante el juez nacional.

III. Remisión prejudicial

27. En su resolución de remisión, el Landgericht Bochum recuerda que, en virtud del artículo 3 de la HWiG, cada una de las partes está obligada a devolver a la otra las prestaciones recibidas y a indemnizar por la cesión del uso hasta el momento en que se ejerza el derecho de revocación en función de su valor. El Landgericht Bochum explica también que según jurisprudencia reiterada del Bundesgerichtshof, órgano jurisdiccional supremo en materia civil, un préstamo se considera «recibido» aun en el caso de que la entidad financiera haya abonado, siguiendo instrucciones del prestatario, el principal del préstamo directamente a un tercero.

28. De las consideraciones precedentes resulta que, en caso de revocación, las disposiciones de la HWiG obligan al prestatario a la devolución del importe neto del crédito desembolsado, además de los intereses normales de mercado. Por otra parte, esta obligación de devolución tiene un efecto inmediato y versa sobre la totalidad del importe del préstamo.

29. El juez remitente considera que esta consecuencia es grave para el consumidor y que el Derecho interno podría contemplar otras soluciones.

30. Así, se podría considerar que el contrato de préstamo y el contrato de venta inmobiliaria forman una «unidad económica» en el sentido del artículo 9 de la VerbrKrG. En este caso, la revocación del contrato de crédito produciría la revocación del contrato de venta con arreglo al artículo 9, apartado 2, de la VerbrKrG. Por lo tanto, el consumidor no estaría obligado a devolver el principal del préstamo a la entidad prestamista, sino tan sólo a restituirle el título de propiedad y a indemnizarle por el uso que hizo del inmueble hasta el momento de la revocación.

31. Otra solución consistiría en reconocer la unidad económica constituida por el contrato de préstamo y el contrato de venta sin recurrir al artículo 9 de la VerbrKrG. En ese caso, la revocación de uno de los dos contratos supondría también la anulación del otro.

32. No obstante, el juez remitente explica que el Bundesgerichtshof descartó estas dos soluciones, incluso en su jurisprudencia posterior a la sentencia Heininger. El Bundesgerichtshof se basa fundamentalmente en el artículo 3, apartado 2, número 2, de la VerbrKrG, que establece que las disposiciones del artículo 9 de la VerbrKrG, relativas a las transacciones vinculadas, no se aplican a los contratos de crédito garantizados mediante una garantía inmobiliaria. Así, en una sentencia de 9 de abril de 2002, el Bundesgerichtshof estimó:

«Si, en razón a [la sentencia Heininger], un derecho de revocación [debe reconocerse para los contratos de crédito con garantía real], en el momento de examinar las consecuencias jurídicas de la revocación […] deberá tenerse en cuenta el hecho de que en virtud del artículo 3, apartado 2, número 2, de la VerbrKrG, el artículo 9 de la VerbrKrG (en su versión en vigor hasta el 30 de septiembre de 2000) no es aplicable a los créditos con garantía real con arreglo a esta disposición.

Según jurisprudencia reiterada de varias salas del BGH, el crédito inmobiliario y la compra inmobiliaria financiada por el crédito no son en principio considerados como contratos vinculados que forman una unidad económica […] En efecto, en la compra inmobiliaria, el particular que carezca de conocimientos jurídicos y de experiencia en los negocios no ignora que el prestamista y el vendedor son normalmente dos personas diferentes. El legislador ha tenido en cuenta esta circunstancia al establecer en el artículo 3, apartado 2, número 2, [de la VerbrKrG] que las reglas relativas a los contratos vinculados (artículo 9 de la VerbrKrG) no son aplicables a los créditos inmobiliarios en el sentido del artículo 3, apartado 2, número 2, de la VerbrKrG.»

33. El Landgericht Bochum explica que, con arreglo a esta jurisprudencia, la revocación del contrato de crédito con garantía real no afecta a la validez del contrato de venta inmobiliaria. Por consiguiente, los consumidores están obligados a la devolución inmediata del principal del préstamo, además de los intereses.

34. El juez remitente considera que esta solución es contraria al Derecho comunitario. En efecto, aun cuando, con arreglo al artículo 7 de la Directiva, es el Derecho nacional el que regula los efectos jurídicos de la renuncia, no se discute que las modalidades adoptadas por los Estados miembros no pueden poner en peligro la efectividad del Derecho comunitario y, en particular, la del derecho de revocación que otorga la Directiva.

35. Pues bien, en el presente asunto, el consumidor que ejerce su derecho de revocación se encuentra en una situación mucho menos favorable que en el caso del mantenimiento del contrato de préstamo, puesto que está obligado a devolver inmediatamente el importe del préstamo, más los intereses correspondientes.

36. En estas circunstancias, el Landgericht Bochum estima que las autoridades alemanas no adoptaron las medidas adecuadas para garantizar la aplicación de la Directiva y una protección efectiva de los consumidores.

IV. Cuestiones prejudiciales

37. El Landgericht Bochum decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia las cuatro cuestiones prejudiciales siguientes:

«1) El artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva [...], ¿se aplica también a los contratos de compraventa de bienes inmuebles que deben considerarse únicamente como parte de una fórmula de inversión de capital financiada a crédito, cuando las negociaciones previas a la celebración del contrato tienen lugar, por lo que respecta tanto al contrato de compraventa del bien inmueble como al contrato de préstamo destinado exclusivamente a la financiación de dicha compra, en el marco de una venta a domicilio con arreglo al artículo 1 [de la HWiG]?

2) Un ordenamiento jurídico nacional o su interpretación, que, en el supuesto de revocación de una declaración de voluntad relativa a la celebración de un contrato de préstamo, incluso en el marco de fórmulas de inversión de capital en las que el préstamo no se habría concedido de no haberse adquirido simultáneamente el bien inmueble, limita las consecuencias jurídicas de dicha revocación únicamente a la resolución del contrato, ¿cumple las exigencias que se derivan de la obligación de mantener un nivel de protección elevado en materia de protección de los consumidores (artículo 95 CE, apartado 3) y de la efectividad de la protección de los consumidores garantizada por la Directiva [...]?

3) Una normativa nacional que regula las consecuencias jurídicas de la revocación de un contrato de préstamo de tal modo que el consumidor que revoque el préstamo deba devolver al banco que lo haya financiado el principal del préstamo a pesar de que, de acuerdo con la fórmula diseñada para la inversión de capital, el préstamo esté destinado exclusivamente a la financiación del bien inmueble y se abone directamente al vendedor del mismo, ¿cumple la finalidad de protección perseguida por la regulación de la revocación establecida en el artículo 5, apartado 2, de la Directiva [...]?

4) Una normativa nacional que regula las consecuencias jurídicas de la revocación de tal modo que el consumidor está obligado, tras declarar su voluntad de revocar el contrato, a la devolución inmediata del principal del préstamo que todavía no ha empezado a amortizarse –en virtud de la fórmula diseñada para la inversión de capital− además de los intereses normales de mercado devengados por dicho principal, ¿es contraria a la obligación de mantener un nivel de protección elevado en materia de protección de los consumidores (artículo 95 CE, apartado 3) y al principio de efectividad de la protección de los consumidores consagrado en la Directiva [...]?»

V. Sobre la admisibilidad de la remisión prejudicial

38. Con carácter preliminar, debe examinarse la admisibilidad de la remisión prejudicial.

39. En efecto, el Banco subraya que, en el presente asunto, el Landgericht Bochum no resolvió la cuestión de si el contrato de crédito se había celebrado en el contexto de una venta a domicilio y que, hasta que se resuelva esta cuestión, la remisión prejudicial tendría, en su opinión, carácter hipotético.

40. Según jurisprudencia reiterada, ( ) el procedimiento previsto en el artículo 234 CE es un instrumento de cooperación entre el Tribunal de Justicia y los órganos jurisdiccionales nacionales. En el marco de dicha cooperación, corresponde al juez nacional, que conoce del litigio y que debe asumir la responsabilidad de la decisión jurisdiccional que ha de adoptarse, apreciar tanto la necesidad de una decisión prejudicial como la pertinencia de las cuestiones que plantea al Tribunal de Justicia. ( ) Por consiguiente, cuando las cuestiones prejudiciales se refieren a la interpretación del Derecho comunitario, el Tribunal de Justicia está, en principio, obligado a pronunciarse. ( )

41. No obstante, el Tribunal de Justicia ha indicado asimismo ( ) que le corresponde examinar las circunstancias en las que un órgano jurisdiccional nacional le somete una cuestión prejudicial, con objeto de verificar su propia competencia. En efecto, el espíritu de colaboración que debe presidir el funcionamiento de la remisión prejudicial implica que el juez nacional, por su parte, tenga en cuenta la función confiada al Tribunal de Justicia, que es la de contribuir a la administración de justicia en los Estados miembros y no la de formular opiniones consultivas sobre cuestiones generales o hipotéticas. ( )

42. Además, el Tribunal de Justicia considera que, para poder realizar una interpretación del Derecho comunitario que sea útil, es conveniente que, antes de la remisión, el juez nacional fije los hechos del asunto principal. ( )

43. En el caso de autos, ha quedado demostrado que el juez nacional no resolvió la cuestión de si el contrato de crédito se enmarcaba en una situación de venta a domicilio, a pesar de que las partes mantenían posiciones abiertamente enfrentadas sobre este particular. ( )

44. El juez que plantea la cuestión prejudicial consideró que la solución del litigio dependía fundamentalmente de que se dilucidase si, en caso de revocación del contrato de préstamo, la Directiva obliga al consumidor a devolver el principal del préstamo. El juez nacional entendió que, si el Tribunal de Justicia respondía afirmativamente a esta cuestión, no sería ya necesario determinar si el contrato controvertido está comprendido dentro del ámbito de aplicación de la Directiva, puesto que, aun suponiendo que así fuese, el matrimonio Schulte estaría obligado, en cualquier caso, a devolver el principal del préstamo al Banco.

45. Aunque puede entenderse el razonamiento que subyace en esta argumentación, lo cierto es que coloca al Tribunal de Justicia en una difícil situación en relación con su jurisprudencia. En efecto, contrariamente a lo que sucedió en el asunto Heininger, en el que el órgano jurisdiccional remitente partía claramente de la premisa de que el contrato de crédito entraba dentro del ámbito de aplicación de la Directiva, ( ) el Landgericht Bochum, en este asunto, ha dejado expresamente esta cuestión abierta. ( )

46. De lo antedicho se desprende que, en el estado actual de los autos, el Tribunal de Justicia ignora si la Directiva se aplica al litigio principal. En consecuencia, el Tribunal de Justicia no tiene la certeza de que la sentencia que dicte será aplicada en el procedimiento principal, ya que, tras la oportuna comprobación, el Landgericht Bochum podría perfectamente declarar que el contrato de crédito con garantía real no se celebró en el contexto de una venta a domicilio.

47. En tales circunstancias, parece difícil considerar que la remisión prejudicial sea admisible. En efecto, como el Banco ha subrayado, en el estado actual de los autos, la remisión tiene carácter hipotético.

48. El examen que vamos a efectuar de las cuestiones planteadas por el Landgericht Bochum tiene, por lo tanto, carácter subsidiario.

VI. Sobre las cuestiones prejudiciales

49. La petición de decisión prejudicial del Landgericht Bochum plantea tres series de cuestiones, que deben examinarse de manera sucesiva.

50. Estas cuestiones se refieren al ámbito de aplicación de la Directiva ( ) (título A infla), a los efectos de la revocación del contrato de crédito sobre el contrato de venta inmobiliaria ( ) (título B infla) y a los efectos de la revocación sobre el contrato de crédito con garantía real en sí mismo ( ) (título C infla).

A. Sobre el ámbito de aplicación de la Directiva

51. La primera cuestión del Landgericht Bochum se refiere a las disposiciones del artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva.

52. El juez remitente pregunta si, en razón a esas disposiciones, la Directiva puede aplicarse a un contrato de venta inmobiliaria cuando el contrato se integra en una operación financiera global que comprende, además del citado contrato, un contrato de crédito con garantía real, celebrado únicamente con la finalidad financiera de adquirir un bien inmueble, la afiliación a una comunidad de bienes para la gestión del cobro de alquileres y dos contratos de ahorro vivienda.

53. Como se ha visto ya con anterioridad, el artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva excluye del ámbito de aplicación de este texto los «contratos relativos a la construcción, venta y alquiler de bienes inmuebles».

54. Esta exclusión se explica por el hecho de que la Directiva tiene por objeto proteger a los consumidores contra el elemento de sorpresa consustancial a la venta a domicilio. ( ) En efecto, los contratos celebrados fuera de los establecimientos comerciales del comerciante se caracterizan en general por el hecho de que la iniciativa de las negociaciones procede del comerciante y que el consumidor no está, en modo alguno, preparado para dichas negociaciones. ( ) El consumidor no está, pues, en condiciones de comparar la oferta del comerciante con otras ofertas ( ) y puede, por lo tanto, hallarse en la imposibilidad de apreciar todas las consecuencias de sus actos. ( )

55. Ahora bien, este elemento de sorpresa no se da en los contratos inmobiliarios y, en particular, en los contratos de venta inmobiliaria.

56. En efecto, en la mayor parte, si no en todos los Estados miembros, la celebración de este tipo de contrato aparece rodeada obligatoriamente de cierto formalismo. Este formalismo puede traducirse en el hecho de que el contrato deba celebrarse ante un fedatario público, encargado de redactar la escritura y de informar a las partes sobre el alcance de sus compromisos. Asimismo, puede traducirse en el hecho de que es necesario que transcurra determinado tiempo entre la firma provisional del contrato y su celebración definitiva.

57. En estas circunstancias, es imposible que un contrato de venta inmobiliaria pueda celebrarse válidamente en una situación de venta a domicilio. Por lo tanto, resulta lógico que la Directiva excluya este tipo de contrato de su ámbito de aplicación.

58. En el caso de autos, el Landgericht Bochum plantea si esta exclusión debe mantenerse incluso cuando el contrato de venta inmobiliaria se integre en una operación financiera global que comprenda, además de este contrato, un contrato de crédito con garantía real celebrado con la finalidad de financiar la adquisición del bien inmueble. ( )

59. A este respecto, el Gobierno francés propuso, en la vista, que el Tribunal de Justicia aplique la misma solución adoptada en la sentencia de 22 de abril de 1999, Travel Vac. ( )

60. En dicho asunto, una de las cuestiones que se planteaba tenía por objeto determinar si, en virtud del artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva, ésta podía aplicarse a los contratos de «multipropiedad» en el sentido de la Directiva 94/47/CE. ( )

61. Sobre este particular, el Tribunal de Justicia ha considerado que a los contratos de multipropiedad, como los que son objeto del litigio principal, no «le[s] es aplicable la exclusión prevista en la letra a) del apartado 2 del artículo 3 de la Directiva 85/577». ( ) En efecto, el Tribunal de Justicia estimó que este tipo de contrato «no se refiere únicamente al derecho de utilización de un inmueble en régimen de tiempo compartido, sino que se refiere igualmente a la prestación de distintos servicios de un valor superior al del derecho de utilización de un inmueble». ( )

62. De lo anterior se desprende que uno de los aspectos determinantes en dicho asunto era que el contrato no se refería únicamente a la adquisición de un derecho relativo a un inmueble, sino también, y de manera especial, a la prestación de distintos servicios, como el mantenimiento del inmueble, la gestión y administración de la multipropiedad, la utilización de servicios comunitarios de la urbanización y la afiliación a una organización internacional que permite al comprador intercambiar sus estancias de vacaciones. ( )

63. En el mismo sentido, el Tribunal de Justicia ha concedido una importancia determinante al hecho de que se trata de servicios cuyo «valor es superior al del derecho de utilización del inmueble». En efecto, a tenor del contrato, el comprador debía pagar la cantidad de 1.090.000 PTA (5.436,90 euros), de las que sólo 285.000 PTA (1.421,57 euros) representaban el valor inmobiliario de la parte indivisa. El resto correspondía al impuesto sobre el valor añadido, a los servicios mencionados y a la afiliación a la organización internacional antes citada. ( )

64. Pues bien, en el caso de autos, la operación financiera controvertida no presenta estas características.

65. En efecto, hemos visto que esta operación se refiere principalmente, cuando no exclusivamente, a la adquisición de un derecho de propiedad sobre un bien inmueble.

66. Es cierto que la empresa Heinen & Biege GmbH también se comprometió a prestar determinados servicios, relacionados con la gestión y la administración del complejo inmobiliario. ( ) Sin embargo, ha quedado demostrado que, desde el punto de vista económico, dichos servicios representaban únicamente una parte ínfima de la operación financiera controvertida. ( )

67. En tales circunstancias, creo que la solución por la que se optó en el asunto Travel Vac, antes citado, no es aplicable a la operación financiera controvertida.

68. Por consiguiente, propongo al Tribunal de Justicia que responda a la primera cuestión prejudicial que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva, ésta no se aplica a un contrato de venta inmobiliaria, aun cuando dicho contrato se integre en una operación financiera global que comprenda, además del citado contrato, un contrato de crédito con garantía real celebrado únicamente con la finalidad de financiar la adquisición de un bien inmueble, la afiliación a una comunidad de bienes para la gestión del cobro de alquileres y dos contratos de «ahorro vivienda».

B. Sobre la incidencia de la revocación sobre el contrato de venta inmobiliaria

69. La segunda cuestión prejudicial se refiere a la interpretación de las disposiciones del artículo 95 CE, apartado 3, y de la Directiva.

70. El Landgericht Bochum plantea la cuestión de si, en el caso de una operación financiera global que comprende un contrato de venta inmobiliaria y un contrato de crédito con garantía real celebrado con la finalidad de financiar la adquisición de un inmueble, el artículo 95 CE, apartado 3, y la Directiva se oponen a una disposición nacional que prevea que el ejercicio del derecho de revocación reconocido en el artículo 5 de la Directiva produzca únicamente la revocación del contrato de crédito y no la del contrato de venta inmobiliaria.

71. Por lo que se refiere al artículo 95 CE, apartado 3, creo que la respuesta a la cuestión planteada por el Landgericht Bochum resulta del tenor de esta disposición, la cual establece, en efecto, que:

«La Comisión, en sus propuestas [de Directiva] en materia de salud, seguridad, protección del medio ambiente y protección de los consumidores, se basará en un nivel de protección elevado, teniendo en cuenta especialmente cualquier novedad basada en hechos científicos. En el marco de sus respectivas competencias, el Parlamento Europeo y el Consejo procurarán también alcanzar ese objetivo.»

72. Como ha subrayado el Gobierno alemán, los destinatarios de esta obligación no son los Estados miembros, como en el caso del artículo 249 CE, apartado 3, ( ) sino los actores del procedimiento legislativo comunitario. El artículo 95 CE, apartado 3, se dirige así a la Comisión de las Comunidades Europeas, al Parlamento Europeo y al Consejo de la Unión Europea, pero no a las autoridades de los Estados miembros. Por lo tanto, no permite que se impongan obligaciones a dichas autoridades para asegurar la correcta o efectiva adaptación del Derecho interno a una Directiva comunitaria.

73. En estas circunstancias, debe darse una respuesta negativa a la primera parte de la segunda cuestión del Landgericht Bochum.

74. En cuanto a la segunda parte de dicha cuestión, debe recordarse que la Directiva deja a los Estados miembros la tarea de determinar las consecuencias del ejercicio del derecho de revocación recogido en su artículo 5.

75. En efecto, hemos visto que el artículo 7 de la Directiva dispone que «los efectos jurídicos de la renuncia se regularán de acuerdo con la legislación nacional».

76. Además, por lo que se refiere específicamente a los contratos de crédito con garantía real, el Tribunal de Justicia ha considerado que la Directiva dejaba a los Estados miembros la tarea de determinar los efectos de la revocación sobre el contrato de venta inmobiliaria. En efecto, en la sentencia Heininger, el Tribunal de Justicia, señaló:

«Si bien un contrato de crédito [con garantía real] entra dentro del ámbito de aplicación de la Directiva sobre venta a domicilio, las consecuencias sobre la adquisición del bien inmueble de una eventual revocación de dicho contrato […] y la constitución de la garantía real se rigen por el Derecho nacional.» ( )

77. De lo antedicho se desprende que la determinación de los efectos de la revocación sobre el contrato de venta inmobiliaria es competencia de los Estados miembros.

78. En el presente asunto, el juez remitente y algunos de los intervinientes, como el matrimonio Schulte y la Comisión, estiman que el Derecho comunitario impone determinados límites al ejercicio de dicha competencia.

79. Dichos límites se refieren al objetivo perseguido por la Directiva, así como al concepto de «efecto útil» o de «efectividad» del Derecho comunitario. En su opinión, aun cuando las autoridades nacionales son libres para determinar los efectos de la revocación, deben, al regular dichas modalidades, garantizar la plena efectividad de la Directiva y del objetivo que persigue, que es la protección de los consumidores.

80. Ahora bien, no estaríamos ante este supuesto en el caso de autos puesto que, al establecer que la revocación del contrato de crédito con garantía real no afecta a la validez del contrato de venta inmobiliaria, la legislación alemana haría prácticamente imposible o excesivamente difícil el ejercicio del derecho de revocación.

81. A este respecto, debe subrayarse que las disposiciones de la Directiva en materia de contratos inmobiliarios son especialmente claras y precisas.

82. Como hemos visto, el artículo 3, apartado 2, letra a), de este texto excluye expresamente del ámbito de aplicación de la Directiva los contratos relativos a la «construcción, venta y alquiler de bienes inmuebles». Por consiguiente, la Directiva no adolece de ambigüedad alguna ni da lugar a ningún equívoco por lo que se refiere a su no aplicación a los contratos de venta inmobiliaria.

83. En tales circunstancias, creo que no puede recurrirse al objetivo de la Directiva o al concepto de «efecto útil» para fundamentar una solución contraria.

84. En efecto, como señalé en mis conclusiones en el asunto Schilling y Nehring, ( ) la denominada interpretación «teleológica» y el concepto de «efecto útil» no son instrumentos que el Tribunal de Justicia utilice en cualquier circunstancia.

85. Un examen atento de la jurisprudencia demuestra que sólo se utiliza la interpretación finalista cuando la disposición controvertida puede ser objeto de varias interpretaciones.

86. De este modo, dicho método se utiliza a menudo para confirmar el sentido de una disposición que, sin ser totalmente clara y unívoca, por lo general apenas si deja lugar a dudas. En este caso, el recurso al tenor y a la finalidad de las normas comunitarias desempeña una función complementaria en el proceso de interpretación. ( )

87. La interpretación teleológica desempeña también un papel primordial, en este caso, cuando la norma de que se trata es difícil de interpretar con arreglo únicamente a su tenor literal. Esto es lo que sucede cuando la disposición controvertida es ambigua. ( ) Y lo mismo ocurre cuando la disposición constituye un «estándar jurídico», que pone así de manifiesto la intención del legislador de dejar al juez la tarea de definir su contenido en cada caso, para llevar a cabo una aplicación de la misma adaptada a los hechos de que esté conociendo. ( )

88. En cambio, la interpretación teleológica no se utiliza cuando, como ocurre en el presente asunto, el tenor literal de la referida disposición es totalmente claro y unívoco. En ese caso, en efecto, las disposiciones del Derecho comunitario se bastan por sí mismas. De este modo, en el caso de un Reglamento agrícola, por ejemplo, el Tribunal de Justicia ha señalado que el tenor literal de dicha disposición es «claro y sin ambigüedad» y, por lo tanto, no ha sentido la necesidad de recurrir a la finalidad perseguida. ( )

89. El mismo análisis se impone en relación con el concepto de «efecto útil» en Derecho comunitario.

90. Sabido es, en efecto, que la preocupación de garantizar la efectividad del Derecho comunitario lleva a menudo al Tribunal de Justicia a dar preferencia, cuando una disposición de Derecho comunitario se presta a varias interpretaciones, a aquella que puede ser más adecuada para salvaguardar el citado efecto útil. ( ) Sin embargo, esta jurisprudencia se aplica, por definición, cuando la norma de que se trate «puede ser objeto de varias interpretaciones». ( ) Por consiguiente, no puede ser de aplicación a una disposición que posee, como en el presente caso, las características de claridad y precisión necesarias.

91. En mi opinión, este análisis relativo a la interpretación finalista y al efecto útil del derecho comunitario se impone también cuando, como ocurre en el presente asunto, el tenor literal de la disposición se opone a la finalidad de la Directiva de la que ella forma parte.

92. En efecto, es conocido que, habida cuenta del artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva, las disposiciones de la Directiva y, en particular, aquellas que reconocen un derecho de revocación no son aplicables a los contratos de venta inmobiliaria. También es sabido que el objetivo de la Directiva, es decir, la protección de los consumidores, exigiría no obstante otra interpretación, que permitiría, de una forma u otra, que la revocación del contrato de crédito con garantía real afectase a la validez del contrato de venta inmobiliaria. Por lo tanto, existe cierta contradicción entre el tenor de la Directiva y el objetivo que ésta persigue.

93. Sin embargo, como indiqué en el asunto Schilling y Nehring, antes citado, ( ) una contradicción de esta naturaleza debe resolverse necesariamente a la luz del principio de seguridad jurídica. Este principio, que es un principio fundamental del ordenamiento jurídico comunitario, ( ) exige que la legislación comunitaria sea clara y su aplicación previsible para todos los interesados. ( )

94. Por consiguiente, la única solución posible en este caso es la de optar por la interpretación que impone el propio tenor de la disposición, en detrimento del objetivo perseguido por la Directiva de la que forma parte. En efecto, sería incompatible con las exigencias de seguridad jurídica recurrir a la interpretación teleológica o al concepto de «efecto útil» para atribuir a una disposición comunitaria un sentido que no puede manifiestamente tener porque su redacción no contribuye a la consecución del objetivo perseguido por la Directiva de la que forma parte.

95. Habida cuenta de todos estos elementos, creo que la interpretación finalista de la Directiva, así como su efecto útil, no permiten exigir que la revocación del contrato de crédito con garantía real afecte, de una forma u otra, a la validez del contrato de venta inmobiliaria.

96. Cualquier otra solución llevaría a considerar que, a pesar de su artículo 3, apartado 2, letra a), la Directiva impone a los Estados miembros que apliquen sus disposiciones relativas al derecho de revocación a los contratos de venta inmobiliaria.

97. Por lo tanto, propongo al Tribunal de Justicia que responda a la segunda cuestión prejudicial en el sentido de que, en el caso de una operación financiera global que comprende un contrato de venta inmobiliaria y un contrato de crédito con garantía real celebrado con la finalidad de financiar la compra de un bien inmueble, el artículo 95 CE, apartado 3, y la Directiva no exigen que la revocación del contrato de crédito con garantía real produzca también la revocación del contrato de venta inmobiliaria.

C. Sobre los efectos de la revocación en relación con el contrato de crédito

98. Las dos últimas cuestiones prejudiciales también se refieren a la interpretación del artículo 95 CE, apartado 3, y de la Directiva.

99. El Landgericht Bochum plantea si, en el caso de una operación financiera global que comprende un contrato de crédito con garantía real y un contrato de venta inmobiliaria, los artículos 95 CE, apartado 3, y 5, apartado 2, de la Directiva se oponen a una disposición nacional que prevé, en caso de revocación del contrato de crédito, la obligación de que el consumidor devuelva inmediatamente el principal del préstamo, más los intereses, mientras que el principal de dicho préstamo, a petición del consumidor, fue abonado directamente por la entidad prestamista al vendedor del bien inmueble.

100. Con independencia de la solución propuesta en los puntos 40 a 48 de estas conclusiones, me parece que, en cualquier caso, las dos últimas cuestiones del Landgericht Bochum plantean un problema de admisibilidad.

101. Es sabido que, con arreglo a una jurisprudencia reiterada, el Tribunal de Justicia considera que, en el marco del procedimiento previsto en el artículo 234 CE, le corresponde examinar las circunstancias en las que un órgano jurisdiccional nacional le somete una cuestión prejudicial. En efecto, el espíritu de colaboración que debe presidir el funcionamiento de la remisión prejudicial implica que el juez nacional, por su parte, tenga en cuenta la función confiada al Tribunal de Justicia, que es la de contribuir a la administración de justicia en los Estados miembros y no la de formular opiniones consultivas sobre cuestiones generales o hipotéticas. ( )

102. El Tribunal de Justicia considera también que, a fin de poder dar una interpretación útil del Derecho comunitario, es indispensable que el juez nacional explique las razones por las cuales estima que resulta necesaria una respuesta a sus cuestiones. ( )

103. Pues bien, en el caso de autos, considero que el Landgericht Bochum no ha expuesto con claridad las razones en que se basan sus dos últimas cuestiones prejudiciales.

104. En efecto, de la lectura de la resolución de remisión parece desprenderse que la única finalidad de estas dos cuestiones es llamar la atención del Tribunal de Justicia sobre las consecuencias que produciría la revocación del contrato de crédito con garantía real en el caso de que el Tribunal de Justicia estimase que dicha revocación no afecta a la validez del contrato de venta inmobiliaria. Por lo tanto, no es seguro que el juez nacional se plantee la validez de dichas consecuencias en sí mismas. En cualquier caso, el juez remitente no expone, en ningún momento, las razones por las que estas consecuencias podrían ser contrarias al Derecho comunitario.

105. En realidad, estas razones sólo se hacen patentes con la lectura de la resolución de remisión en otro asunto prejudicial, a saber, el asunto C‑229/04, Crailsheimer Volksbank. ( )

106. En dicho asunto, se someten al Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen varios litigios comparables al asunto principal. Aparte de una cuestión que se refiere a los elementos constitutivos de una venta a domicilio en el sentido de la Directiva, este órgano jurisdiccional explica que ha reformulado y detallado las dos últimas cuestiones planteadas por el Landgericht Bochum.

107. Así, por lo que se refiere a la obligación de devolución inmediata del préstamo, el Hanseatisches Oberlandesgerichet in Bremen expone que dicha obligación podría disuadir al consumidor de ejercitar su derecho de revocación. En efecto, en la medida en que le obliga a la devolución inmediata de la totalidad del préstamo, en lugar de los pagos escalonados que podía realizar en ejecución del contrato de crédito, la ejecución de la obligación controvertida podría causar la insolvencia del consumidor.

108. Asimismo, por lo que respecta a la obligación de pago de los intereses, el Hanseatisches Oberlandesgerichet in Bremen expone que dicha obligación podría también disuadir al consumidor de ejercitar su derecho de revocación. En efecto, dichos intereses podrían representar una cantidad importante, sobre todo cuando la revocación se produce mucho tiempo después de la celebración del contrato, y constituir, por lo tanto, una sanción impuesta al consumidor por ejercer su derecho de revocación. Pues bien, en la sentencia Travel Vac, antes citada, el Tribunal de Justicia consideró que la Directiva se oponía a que un contrato impusiera al consumidor el pago de una indemnización a tanto alzado únicamente porque ejerció su derecho de renuncia.

109. Debe añadirse que, en el caso de autos, la omisión del Landgericht Bochum parece haber tenido una incidencia directa sobre el derecho de los Estados miembros y de las otras partes interesadas a presentar observaciones con arreglo al artículo 23 del Estatuto del Tribunal de Justicia.

110. En efecto, de los autos se desprende que los diferentes intervinientes, salvo el Banco y el Gobierno alemán, ( ) entendieron las tres últimas cuestiones del Landgericht Bochum en el sentido de que se referían únicamente a las consecuencias de la revocación del contrato de crédito con garantía real sobre el contrato de venta inmobiliaria. Por consiguiente, examinaron dichas cuestiones conjuntamente sin presentar observaciones específicas sobre las cuestiones prejudiciales tercera y cuarta.

111. En tales circunstancias, considero que el Tribunal de Justicia no dispone de todos los elementos necesarios para resolver estas dos últimas cuestiones.

112. Por lo tanto, propongo al Tribunal de Justicia que declare la inadmisibilidad de éstas.

VII. Conclusión

113. Habida cuenta de todas las consideraciones precedentes propongo, pues, al Tribunal de Justicia que declare:

«La inadmisibilidad de la petición de decisión prejudicial planteada por el Landgericht Bochum mediante resolución de 29 de julio de 2003.»

114. Con carácter subsidiario, en el caso de que el Tribunal de Justicia no compartiese dicho análisis, le propongo que responda del siguiente modo a las dos primeras cuestiones planteadas por el Landgericht Bochum:

«1) El artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales, debe interpretarse en el sentido de que esta Directiva no se aplica a un contrato de venta de un bien inmueble, aun cuando dicho contrato se integre en una operación financiera global que comprenda, además del citado contrato, un contrato de crédito con garantía real celebrado únicamente con la finalidad de financiar la adquisición de un bien inmueble, la afiliación a una comunidad de bienes para la gestión del cobro de alquileres y dos contratos de “ahorro vivienda”.

2) En el caso de una operación financiera global que comprende un contrato de venta inmobiliaria y un contrato de crédito con garantía real celebrado con la finalidad de financiar la adquisición de un bien inmueble, el artículo 95 CE, apartado 3 y la Directiva 85/577 no se oponen a una disposición nacional que prevé que el ejercicio del derecho de revocación recogido en el artículo 5 de la citada Directiva produce únicamente la revocación del contrato de crédito con garantía real y no la del contrato de venta inmobiliaria.»