CONCLUSIONES DEL ABOGADO GENERAL

SIR GORDON SLYNN

presentadas el 23 de octubre de 1984 ( *1 )

Señor Presidente,

Señores Jueces,

El número 1 del artículo 16 del Convenio de 27 de septiembre de 1968 relativo a la competencia judicial y a la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil (DO 1972, L 299; EE 01/01, p. 186) establece que «con independencia del domicilio, tendrán competencia exclusiva: en materia de derechos reales inmobiliarios y de arrendamientos de inmuebles, los Tribunales del Estado contratante en que el inmueble esté sito». A tenor de lo previsto en el artículo 19, el Juez de cualquier otro Estado contratante que conociere a título principal de tal litigio se declarará de oficio incompetente.

Los Sres. Rottwinkel y Rosier son, ambos, residentes en la República Federal de Alemania.

Mediante un contrato celebrado el 19 de enero de 1980, el Sr. Rottwinkel arrendó al Sr. Rosier, por un período de tres semanas, a partir del 12 de julio de 1980, parte de una casa de vacaciones en Italia que estaba amueblada, pero que no disponía de ropa blanca. El Sr. Rosier se comprometió al pago de un alquiler de 2.625 DM por el alojamiento de cuatro personas en dicha casa, sin que en ningún caso pudieran pernoctar visitas. Por otra parte, el Sr. Rosier se comprometió al pago de gastos adicionales por un importe equivalente a 295 DM al que debía añadirse una determinada cantidad por la limpieza de la casa al término del contrato de arrendamiento, aparte de los gastos correspondientes al consumo de agua, electricidad y calefacción. El Sr. Rosier debía seguir las instrucciones de la agencia de turismo, utilizar el bien y los enseres arrendados con la debida diligencia y hacer frente a los costes causados por cualquier desperfecto. Se convino que el Derecho alemán regiría el contrato, que se firmó en Bielefeld, a la jurisdicción de cuyos Tribunales se sometieron las partes.

El Sr. Rottwinkel pasó sus vacaciones en la casa al mismo tiempo que el Sr. Rosier. Como consecuencia de los hechos por él alegados entabló una acción ante el Landgericht Berlin, en la que aducía que se habían inflingido las cláusulas del contrato de arrendamiento en la medida en que se habían alojado más de cuatro personas en el inmueble, provocando un ruido excesivo. Al haber más ocupantes de los debidos se desbordó la fosa séptica, lo que originó ciertas molestias. Por consiguiente, las propias vacaciones del Sr. Rottwinkel se echaron a perder y éste estima que su coste es recuperable en concepto de daños y perjuicios por incumplimiento contractual. En segundo lugar, el Sr. Rottwinkel alega que ciertos enseres presentaban desperfectos o habían desaparecido al término del contrato de arrendamiento e invoca, en tercer lugar, las cláusulas del contrato de arrendamiento para reclamar determinadas cantidades por consumo de gas, electricidad y agua, así como por la limpieza del bien arrendado.

El Landgericht estimó que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 16 del Convenio, la acción solamente podía entablarse en Italia; el Kammergericht se pronunció en sentido contrario; el Bundesgerichtshof, ante el que se recurrió en «Revisión» la sentencia del Kammergericht, si bien se inclinaba a pensar que el procedimiento podía incoarse en la República Federal de Alemania, planteó al Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas, en aplicación del Protocolo de 3 de junio de 1971, relativo a la interpretación del Convenio por el Tribunal de Justicia, las dos siguientes cuestiones prejudiciales:

«1) ¿Es aplicable el número 1 del artículo 16 del Convenio cuando un contrato de arrendamiento, celebrado entre dos partes domiciliadas en la República Federal de Alemania, sólo tiene por objeto la cesión de uso por un período limitado de una casa de vacaciones sita en Italia y cuando las partes contratantes han pactado la aplicación del Derecho alemán?

2) En el supuesto de que se responda afirmativamente, ¿también es aplicable el número 1 del artículo 16 del Convenio a acciones que tienen por objeto la indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento de un contrato de arrendamiento, especialmente la reparación del perjuicio resultante de la pérdida del disfrute de las vacaciones, así como pretensiones de pago de los gastos que, de acuerdo con el contrato de arrendamiento, corresponden al arrendatario?»

A primera vista puede parecer sorprendente que un litigio como el de autos no pueda resolverse por la vía contenciosa en la República Federal de Alemania; sin embargo, las diversas razones alegadas por las partes para sustraerlo del ámbito de aplicación del artículo 16 no pueden sino ilustrar que, dada la redacción actual de dicho artículo, la cuestión no es tan sencilla.

El Gobierno alemán y la Comisión, en apoyo del demandante en el litigio principal, alegan que el número 1 del artículo 16 debe interpretarse en el sentido de que no se aplica en ningún caso a los contratos de arrendamiento concluidos por estancias vacacionales breves. Alega el Gobierno alemán, con carácter subsidiario, que aun en el supuesto de que el artículo 16 se aplicara a este tipo de arrendamientos, su alcance se limitaría a Ias demandas por los daños causados al objeto arrendado, sin que pueda hacerse extensivo a las demandas que persigan la reparación de los perjuicios personales causados por el incumplimiento del contrato, ni a la exigencia del pago de los gastos a cargo del arrendatario. La Comisión afirma, con carácter subsidiario, que, aun en el supuesto de que este tipo de arrendamientos entraran dentro del ámbito de aplicación del número 1 del artículo 16, los únicos litigios de los que deben conocer los Tribunales del lugar en el que esté situado el bien son aquellos directamente relacionados con el contrato de arrendamiento, como los relativos a la existencia o la extinción del contrato de arrendamiento o a los vicios ocultos del bien arrendado o los daños causados a dicho bien, excluyendo las demandas por daños y perjuicios por la pérdida del disfrute de las vacaciones o por el pago de los gastos a cargo del arrendatario.

Por otra parte, el Gobierno del Reino Unido y el Gobierno italiano estiman que no es posible distinguir los contratos de arrendamiento en función de su duración o según su objeto. Ambos admiten que, en materia de interpretación del artículo 16, los contratos de arrendamiento de corta duración concluidos por un período de vacaciones entran dentro de su ámbito de aplicación.

Para no llegar a la misma postura que la defendida por la parte demandada, el Gobierno del Reino Unido alega que, sin embargo, para proceder de manera correcta, es preciso examinar, no solamente el contrato de arrendamiento, sino también el tipo de acción entablada. Las únicas acciones contempladas por el artículo 16 son aquéllas en virtud de las cuales se pretende determinar, ejercitar o hacer valer derechos relativos a la posesión o cuyo objeto es la extinción de este tipo de derechos. Por lo que respecta al asunto que nos ocupa, el Reino Unido afirma que la demanda interpuesta es similar a otras demandas por daños y perjuicios relativas al incumplimiento de contratos o al cobro de una deuda y no tiene relación directa con el bien arrendado. Una buena administración de Justicia no exige que de este tipo de demandas deban conocer exclusivamente los Tribunales del lugar en que está situado el bien.

Según el Gobierno italiano, a partir del momento en que se acepta que los contratos de arrendamiento de corta duración concluidos por períodos de vacaciones entran dentro del ámbito de aplicación de dicho artículo, las demandas relativas a los gastos, incluidos los suplementarios, previstos por las cláusulas del contrato entran dentro del ámbito de aplicación del artículo 16, aunque reconoce que quizá las demandas por daños y perjuicios por la pérdida del disfrute de las vacaciones no se contemplen en dicho artículo.

Aunque resulta evidente que el artículo 16 reviste un carácter imperativo (es preciso remitirse al apartado 15 de la sentencia de 15 de noviembre de 1983, Duijnstee, 288/82, ↔ Rec. p. 3663), el Tribunal de Justicia ya ha tenido ocasión de afirmar que, puesto que dicho artículo priva a las partes de la elección del «foro», que se les permite en otros supuestos, y puede incluso obligarles a someter el asunto a un órgano jurisdicčionai no competente por razón del domicilio de ninguna de ellas, lo en él dispuesto «no debe interpretarse en un sentido más lato de lo que requiere su objetivo» (véase la sentencia de 14 de diciembre de 1977, Sanders, 73/77, ↔ Rec. p. 2383, en el que el Tribunal de Justicia estimó que el número 1 del artículo 16 no debe interpretarse en el sentido de que comprenda el supuesto de un contrato sobre la explotación de un establecimiento mercantil ejercido en un inmueble alquilado a un tercero por el arrendador).

Según el Informe Jenard sobre el Convenio, se optó por la competencia exclusiva en los litigios relativos a un bien inmueble, en parte porque en la República Federal de Alemania y en Italia la competencia exclusiva de los Tribunales del lugar en que está sito el inmueble se considera de orden público, de manera que las decisiones dictadas por otros Tribunales no pueden ni reconocerse ni ejecutarse en dichos Estados, y en parte porque la adopción de esta norma se consideró más adecuada al interés de una buena administración de Justicia. Se ha alegado que, puesto que determinadas comprobaciones y reconocimientos periciales deben tener lugar in situ, puesto que deben transcribirse e inscribirse determinadas anotaciones en los Registros de la Propiedad Inmobiliaria y puesto que son de aplicación normas especiales de Derecho consuetudinario, es más conveniente que conozcan de este tipo de asuntos los Tribunales del lugar en el que esté sito el inmueble. En particular, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles «se rigen generalmente por legislaciones especiales» y es preferible confiar en exclusiva su aplicación a los Tribunales del país en que están vigentes. Por otra parte, «varios Estados» prevén una competencia exclusiva para este tipo de procedimiento. Por lo tanto, el Comité entiende que el artículo 16 «contempla los litigios entre arrendadores y arrendatarios, relativos a la existencia o a la interpretación de contratos de arrendamiento o la reparación de los daños causados por el arrendatario, a la evacuación de los locales arrendados, etc.», pero no las acciones relativas al pago del alquiler.

Cuando empezó a considerarse la adhesión de Dinamarca, de Irlanda y del Reino Unido al Convenio, se reconoció que podían surgir complicaciones en relación con los arrendamientos de corta duración o con las demandas por daños y perjuicios que tuvieran su origen en obligaciones previstas por los contratos de arrendamiento. Se ha afirmado, sin embargo, que la mayoría de los Estados miembros se pronunció en contra de una propuesta del Reino Unido tendente a modificar el artículo de que se trata de tal manera que la competencia perdiera su carácter exclusivo cuando el litigio tuviera por objeto derechos de crédito previstos por el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles o cuando el contrato atribuyera un derecho de posesión por un período limitado, especialmente en el caso de que el contrato se hubiera concluido por un período de vacaciones. De acuerdo con el informe del Profesor Schlosser sobre las cuestiones planteadas por la adhesión de los tres nuevos Estados miembros, el Comité encargado de analizarlas no compartía el punto de vista formulado en el informe del Sr. Jenard respecto a si el número 1 del artículo 16 contemplaba las acciones que tengan por objeto el alquiler. Sin embargo, este informe precisa que «la ratio legis de la disposición no exige en modo alguno que sea aplicable a los contratos de cesión de uso celebrados para una duración limitada y, en particular, para una estancia de vacaciones».

Parece que, en numerosos Estados miembros, las normas de política social adoptadas en materia de arrendamientos (especialmente por lo que se refiere a la fijación de un alquiler equitativo, al plazo de preaviso, al control por Tribunales especiales) no se aplican al arrendamiento de duración limitada de alojamientos para estancias de vacaciones. En la medida en que no se prevén para estos contratos de arrendamiento normas ni registros especiales ni se exigen inspecciones detalladas, el interés de una buena administración de Justicia no exige que conozcan del litigio los Tribunales del país en el que está situado el bien.

Por otra parte, la comodidad de las partes puede no requerir necesariamente que los Tribunales del lugar en que está sito el bien disfruten de competencia exclusiva en materia de arrendamientos de corta duración para estancias de vacaciones, si ambas partes residen en otro país. Así pues, parecen inaplicables a este tipo de contratos de arrendamiento los principios que, con carácter general, llevaron al Comité a proponer la competencia exclusiva para los litigios relativos a contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y a derechos reales.

Por otra parte es evidente que, cuando se elaboró el Convenio, la voluntad de éste no era conferir una competencia exclusiva respecto a los litigios relativos a derechos reales o a contratos de arrendamiento de bienes inmuebles únicamente para aquellos países en los que, o bien dicha competencia es de orden público, o bien el arrendamiento de que se trata se rige por una legislación especial. La disposición adoptada debía aplicarse de manera uniforme, sin que pudiera depender de si la competencia exclusiva de los Tribunales del lugar en que está sito el bien se adecuaba o no a al interés de una buena administración de Justicia en un caso concreto. Tampoco creo que la cuestión deba resolverse caso por caso, tomando en consideración la comodidad de las partes o la posible injusticia que podría derivarse para ellas por la distancia que las separa de los Tribunales del lugar en que está sito el bien, con las consiguientes dificultades y gastos del procedimiento.

La Comisión, aunque finalmente se haya pronunciado en favor del demandante en el litigio principal, reconoce claramente el peligro que supone prever excepciones a las disposiciones de carácter general del artículo. Dicha Institución estima, sin embargo, que, al no haber podido alcanzar los Estados miembros un acuerdo sobre qué tipo de arrendamientos y qué tipo de demandas de daños y perjuicios entran dentro del ámbito de aplicación del número 1 del artículo 16, es preciso aclarar la incertidumbre reinante a este respecto. La Comisión, para ello, propone basarse en su finalidad, que no es otra que proteger a un grupo determinado de personas, a saber, los arrendatarios de inmuebles, para los que tales inmuebles representan un elemento esencial de sus medios de existencia, de manera que el arrendamiento de una vivienda a cambio de un precio, y en concreto el arrendamiento de una vivienda amueblada por un período de vacaciones, no entra dentro del ámbito de aplicación del apartado 1 del artículo 16.

Me parece especialmente convincente la afirmación según la cual el arrendamiento de una vivienda amueblada por un período de vacaciones de corta duración debe quedar al margen de la competencia exclusiva de los Tribunales del lugar en que está sito el bien; especialmente si ambas partes e incluso, en determinados casos, sólo una de ellas reside en otro país. Sin embargo, la cuestión no radica en determinar en qué puntos hubieran podido entenderse los Estados, sino en qué puntos han alcanzado, de hecho, un acuerdo.

¿Es posible afirmar, tras una lectura objetiva del precepto, que éste excluye de su ámbito de aplicación determinados contratos de arrendamiento, en concreto, los arrendamientos por un período de vacaciones de corta duración?

El informe Jenard precisa que la formulación del artículo «se refiere a los arrendamientos de locales de vivienda o de uso profesional, los arrendamientos comerciales y los arrendamientos rústicos».

Me parece imposible establecer una clara distinción entre los arrendamientos de viviendas amuebladas y los de viviendas no amuebladas. En ambos casos se trata de bienes inmuebles y, en general, esencialmente de bienes inmuebles. También me parece que el criterio propuesto respecto a la cuestión de si un bien arrendado constituye un elemento esencial de los medios de existencia del arrendatario tampoco es adecuado para establecer excepciones al artículo que nos ocupa. A mi parecer, para interpretar dicho artículo, no puede invocarse ningún argumento en apoyo de la alegación según la cual se excluyen de su ámbito de aplicación los arrendamientos por períodos vacacionales, y solamente estos arrendamientos. No existen verdaderas diferencias entre arrendamientos de corta duración según el arrendatario sea un particular que disfruta de sus vacaciones, asista a una conferencia o efectúe un viaje de estudios.

Me parece igualmente que una lectura objetiva del artículo que nos ocupa no permite distinguir entre arrendamientos «de corta duración» y arrendamientos «de larga duración», cualquiera que pueda ser, en el presente contexto, el significado de los términos «de corta duración».

Si fuera posible distinguir entre los contratos de arrendamiento propiamente dichos y aquellos contratos que, sin constituir en sí mismos arrendamientos, tienen únicamente por objeto la autorización para utilizar u ocupar locales, está claro que no habría dificultad alguna para encajar los contratos relativos a arrendamientos por períodos vacacionales entre este tipo de autorizaciones.

Sin embargo, si, como se indica en el informe Schlosser, los derechos reales se definen en función del Derecho del lugar en que está sito el inmueble, parece también que un arrendamiento debe regirse por este mismo Derecho (apartado 168). En el caso que nos ocupa, el Derecho alemán no establece, aparentemente, distinción alguna entre los arrendamientos y dichas autorizaciones. El contrato debe considerarse como un arrendamiento, y la cuestión que se plantea se basa en la existencia de un arrendamiento que tenga por objeto un alojamiento.

Por el contrario, si el «arrendamiento» debe definirse en términos de Derecho comunitario, parece difícil distinguir, a efectos interpretativos y a falta de formulación explícita, entre una autorización (no contemplada põiel artículo 16) y un arrendamiento, ya que es posible que una distinción de este tipo no esté prevista en la legislación de varios Estados miembros.

Por otra parte, en mi opinión, evidentemente no es posible, a efectos de la aplicación del artículo 16, establecer una excepción por el hecho de que las partes contratantes residan o estén domiciliadas en un Estado distinto de aquél en que está sito el inmueble, independientemente de que ambas partes se hayan sometido expresamente a la jurisdicción de los Tribunales de su propio país o que hayan pactado que su contrato deba quedar regido por un sistema jurídico particular. No creo que estos aspectos afecten de manera alguna a la cuestión de la competencia de los órganos jurisdiccionales del lugar en que está el inmueble.

A mi parecer, la redacción de dicho artículo solamente permite una respuesta afirmativa a la primera cuestión.

Por lo que respecta a la segunda cuestión, es preciso hacer constar que se establece la competencia exclusiva «in proceedings which have as their object tenancies of immovable property» (en francés, «de baux d'immeubles»; en italiano, «di contratti di affitto d'immobili», en alemán «die Miete oder Pacht von unbeweglichen Sachen»). De acuerdo con las versiones en otras lenguas, parece que el artículo contempla el procedimiento contencioso que tiene como contenido (y no como «objeto») el arrendamiento de un bien inmueble y no un contrato ajeno al bien inmueble en sí mismo. En la sentencia Sanders, antes citada, el Tribunal de Justicia hizo suyo este parecer al considerar cubiertos por el artículo 16 ciertos ejemplos de litigios citados por el informe Jenard, «en particular los litigios entre arrendadores y arrendatarios sobre la existencia o la interpretación de los contratos de arrendamiento y la reparación de los daños causados por el arrendatario y la evacuación de los locales [...]». Considero, por tanto, excesivamente restrictiva la afirmación del Reino Unido en el sentido de que el número 1 del artículo 16 no se aplica a las demandas por daños y perjuicios por incumplimiento de un contrato de arrendamiento, sino únicamente a aquellas que tienen por objeto determinar, hacer valer o ejercitar derechos relativos a la posesión e incluso su extinción.

Procede responder, a mi parecer, a la primera parte de la segunda cuestión que las demandas por daños y perjuicios por incumplimiento de alguna cláusula de un contrato de arrendamiento entran dentro del ámbito de aplicación del artículo 16.

La segunda parte de la segunda cuestión, relativa a las acciones judiciales que tienen por objeto la reparación de daños y perjuicios causados por la pérdida del disfrute de las vacaciones y la exigencia del pago de los gastos suplementarios que, de acuerdo con el contrato de arrendamiento, corresponden al arrendatario, plantea un problema más difícil de resolver en la medida en que se refiere a la cuestión de si es preciso distinguir entre las diferentes demandas que tengan por objeto la reparación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de un contrato de arrendamiento o las cantidades exigibles en virtud de este contrato.

De la lectura de la resolución de remisión me parece perfectamente evidente que las reclamaciones relativas al número excesivo de ocupantes, a la fosa séptica y al ruido, causas de que se echaran a perder las vacaciones del demandante, constituyen demandas derivadas de un incumplimiento del contrato de arrendamiento y no otra cosa. Si el demandante hubiera interpuesto un recurso en su calidad de vecino que disfruta de un derecho de uso, sin invocar las cláusulas del contrato de arrendamiento, no se trataría, con toda evidencia, de un asunto al que pudiera aplicarse el artículo 16, pero no es éste el caso.

Si he comprendido correctamente la resolución de remisión, creo que las alegaciones han girado excesivamente en torno al tipo de daño invocado. A mi parecer no es posible resolver el problema contentándose con afirmar que la pérdida del disfrute de las vacaciones por el propietario, con los consiguientes gastos de viaje, es algo hasta tal punto extraño a las cuestiones que pueden plantearse en relación con los bienes inmobiliarios que no puede entrar dentro del ámbito de aplicación del artículo 16. Lo importante, en mi opinión, es el carácter del pretendido incumplimiento y no de los daños causados, algunos de los cuales en todo caso sólo presentan una relación muy indirecta con su causa.

En el caso de autos se alegan dos incumplimientos: el primero se refiere a una cláusula relativa al concepto de usuario del bien arrendado (se trata del número de personas cuyo alojamiento se autoriza); el segundo, a una cláusula relativa al grado de diligencia que debe mostrarse en la utilización de dicho bien.

No es posible afirmar, en mi opinión, que la acción basada en el incumplimiento de una cláusula de un contrato de arrendamiento que designa al usuario del bien inmueble no entre nunca dentro del ámbito de aplicación del artículo 16. Si se alquilara una casa para servir de habitación pero fuera utilizada, en realidad, para fines mercantiles o industriales o si se arrendara un terreno para pastizal, pero se utilizara como tierra de labor, la acción entablada por incumplimiento de la cláusula relativa a la utilización contenida en el contrato de arrendamiento entraría, en mi opinión, dentro del ámbito de aplicación del número 1 del artículo 16, de manera que los Tribunales del lugar en que está sito el bien disfrutarán de competencia jurisdiccional exclusiva. Es posible establecer una distinción entre un incumplimiento de este tipo, de carácter cualitativo, que afecta a la utilización del bien, y otro tipo de incumplimiento, como el de autos, de carácter cuantitativo, que afecta a los usuarios, a saber, el uso de los locales por un número de personas mayor que el previsto en el contrato. Por mi parte, yo no introduciría semejante distinción, por un lado porque no creo que exista una real distinción de principio y, por otro lado, porque no me parece conveniente alentar, a efectos de los litigios, este tipo de distinciones entre diferentes incumplimientos de diferentes cláusulas relativas a la utilización del bien arrendado.

Si, tal como lo entiendo, en el presente asunto, el perjuicio alegado correspondiente a esta categoría se deriva total o esencialmente del incumplimiento de la cláusula relativa a la utilización, considero que, en la medida en que esto es así, la acción entablada entra dentro del ámbito de aplicación del artículo 16 del Convenio.

La segunda categoría de perjuicios se refiere a la pérdida de bienes o a los daños causados a éstos. La acción entablada entra dentro del ámbito de aplicación del artículo 16, en la medida en que, de acuerdo con lo alegado, el bien inmueble ha sufrido daños, en incumplimiento de una cláusula del contrato de arrendamiento. Si los enseres perdidos o dañados son bienes muebles proporcionados con el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la situación es más compleja.

A la vista de la poca importancia de los intereses enjuego, resulta tentador interpretar el artículo 16 en el sentido de que sólo contempla las demandas de reparación de los daños causados en un bien inmueble y concluir que no son admisibles las demandas de reparación de los daños causados en bienes muebles. Sería posible invocar argumentos en este sentido en caso de que se revisara el Convenio. Semejante situación se acomoda mejor al supuesto de que ambas partes residan en un mismo Estado miembro, distinto de aquel en el que esté situado el bien. No hay que perder de vista, sin embargo, que una yuxtaposición de elementos de hecho, como la de autos, es quizá menos frecuente que el caso en el que el propietario habita en el mismo país en el que está situado el bien arrendado. Conviene recordar igualmente que pueden interponerse demandas de reparación de los daños causados en bienes en relación con cualquier tipo de arrendamiento y que pueden suscitar problemas más complejos que los del caso de autos. Un contrato de arrendamiento no sólo con fines de vivienda, sino también para uso comercial, profesional o agrícola, puede, en efecto, prever que se proveerán bienes muebles objeto de obligaciones precisas. A este respecto, los Tribunales del lugar en que esté localizado el inmueble, estarían mejor situados para pronunciarse sobre los daños causados a un equipo mobiliario costoso objeto de un contrato de arrendamiento para uso mercantil o agrícola.

A fin de cuentas, a mi parecer, si un contrato de arrendamiento de un bien inmueble prevé la puesta a disposición y la utilización de bienes inmuebles como parte del arrendamiento, éste deberá considerarse como una única operación legal y estará regulado por el número 1 del artículo 16. Me parece erróneo distinguir dentro de las cláusulas de un contrato las referidas a bienes inmuebles de aquellas cuyo objeto son bienes muebles, en la medida en que se trata de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble. Por ejemplo, es artificial la afirmación de que, en un asunto como el de autos, entra dentro del ámbito de aplicación del número 1 del artículo 16 una demanda que tenga por objeto la reparación del daño causado a una puerta o a una instalación fija, como una bañera, pero que una demanda de reparación del daño causado a una silla proporcionada para ser usada en el bien inmueble no entra dentro de dicho ámbito de aplicación.

Me resta tratar de la pretensión relativa a los gastos suplementarios. La afirmación en virtud de la cual el artículo 16 no contempla este tipo de gastos se basa parcialmente en las consideraciones del Comité que figuran en el Informe Jenard (pero no en las expuestas en el informe Schlosser), según las cuales una demanda relativa al alquiler no entra dentro del ámbito de aplicación del número 1 del artículo 16. La cuestión de si esta afirmación es correcta no ha sido tratada con suficiente detenimiento, y puesto que puede, en un futuro, invocarse en un procedimiento, quizá no sea aconsejable formular una opinión concluyente al respecto. A la luz de lo alegado en el caso de autos, encuentro sumamente difícil aceptar que, dada la redacción actual del número 1 del artículo 16, la opinión expresada por el Comité Jenard es correcta. La obligación esencial del propietario, que es poner a disposición del arrendatario el bien de que se trate, tiene como principal contrapartida el pago del alquiler. Probablemente, la mayor parte de los litigios relativos a bienes inmuebles tienen por objeto el pago del alquiler. A mi parecer, excluir del ámbito de aplicación del número 1 del artículo 16 los litigios relativos al alquiler significaría vaciar éste de una gran parte de su contenido, lo que es una consecuencia difícil de aceptar si recordamos que la existencia de una legislación especial en varios Estados miembros en materia de arrendamiento de bienes inmuebles, legislación en la que, habitualmente, uno de sus aspectos más importantes se refiere a los alquileres, fue una de las razones decisivas para la adopción del número 1 del artículo 16. A la vista de lo expuesto, creo que aquellos procedimientos relativos a la obligación del pago del alquiler o al impago del alquiler exigible según el contrato, tienen básicamente por objeto el arrendamiento de un bien inmueble. A este respecto me parecen convincentes varias observaciones formuladas por el Sr. Droz en la obra titulada Compétence judiciaire et effets des jugements dans le marché commun (volumen XIII, Bibliothèque de droit international privé, pp. 101 a 103 y, en particular, el apartado 153).

Siempre será posible, desde luego, distinguir entre el alquiler y los otros gastos, como los correspondientes al consumo de gas, electricidad, calefacción y a la limpieza del bien arrendado, afirmando que estos gastos no son un elemento del arrendamiento sino servicios que se prestan en función del bien arrendado o en relación con éste. Ahora bien, en la medida en que la puesta a disposición de dichos bienes y tales servicios constituye un elemento del contrato de arrendamiento, me niego una vez más a establecer distinción alguna entre ellos. Me parece que establecer diferencias de matiz respecto a qué acciones de las entabladas en relación con las distintas cláusulas de un contrato de arrendamiento entran dentro del ámbito de aplicación del número 1 del artículo 16 y cuáles no, más que facilitar la resolución de los litigios, aumenta y complica éstos. En un caso como el de autos, un litigio relativo al alquiler global de una vivienda amueblada, en el que el arrendatario sólo pague una parte del alquiler so pretexto de que el mobiliario no es adecuado, suscitaría la cuestión de en qué medida el número 1 del artículo 16 incluye el alquiler; una demanda que tenga por objeto los gastos relativos a la limpieza podría plantear la cuestión de en qué medida la parte del alquiler no pagada concierne la limpieza de paredes y suelos y el cepillado de las alfombras y del mobiliario.

Aunque soy perfectamente consciente de los inconvenientes que suponen, en un asunto de importancia menor, las conclusiones a las que he llegado, a efectos de interpretar el número 1 del artículo 16, soy de la opinión de que las presentes conclusiones son el resultado de una comprensión correcta del texto, tanto más cuanto que los Estados miembros no pudieron llegar a un acuerdo ulterior acerca de si debían preverse expresamente excepciones en relación tanto con las obligaciones denominadas de carácter personal (derechos de crédito), como con determinados tipos de arrendamiento. Además, en mi opinión, estas conclusiones constituyen, pues, un resultado global más coherente.

Por lo tanto creo que el artículo 16 debe interpretarse en el sentido de que contempla todas las acciones entabladas en relación con el arrendamiento de bienes inmuebles, aun cuando incluyan o impliquen acciones relativas a bienes muebles objeto del contrato de arrendamiento de dichos bienes o a los gastos relativos a su utilización.

Evidentemente, es posible que determinadas demandas por daños y perjuicios que tengan por objeto la reparación de un perjuicio derivado de la utilización del bien no se incluyan en el número 1 del artículo 16 en la medida en que no tengan su origen en el contrato de arrendamiento propiamente dicho, sino en el Derecho común regulador, por ejemplo, de las perturbaciones de la posesión o de los daños causados por imprudencia o dolo. En semejantes casos, dichas demandas no entran dentro del ámbito de aplicación del artículo en la medida en que son ajenas al contrato de arrendamiento. Sin embargo, esto no quiere decir que las demandas por daños y perjuicios entabladas en virtud de un contrato de arrendamiento queden automáticamente fuera del ámbito de aplicación del número 1 del artículo 16, a partir del momento en que pueden asimilarse a ciertas demandas por daños y perjuicios correspondientes al Derecho común de obligaciones.

Conviene igualmente no olvidar que, en virtud del artículo 19 del Convenio, el Tribunal que conozca de un contrato de arrendamiento, no debe declararse incompetente si no conoce del mismo a título principal o, como precisa el informe Jenard, en la página 39, «si la cuestión que depende de la competencia exclusiva de otro Tribunal se plantea únicamente a título de excepción». Puede darse justamente el caso de que una Agencia de viajes organice unas vacaciones que incluyan el transporte aéreo y el uso y disfrute de un alojamiento amueblado, de manera que el conflicto relativo al alojamiento sea sólo un aspecto accesorio del litigio. En semejante caso, un Tribunal podría invocar el artículo 19 del Convenio.

Puede que los problemas que el caso de autos ha puesto de manifiesto conduzcan a los Estados miembros partes en el Convenio a examinar nuevamente la oportunidad de prever excepciones específicas a lo dispuesto en el número 1 del artículo 16, en relación por ejemplo con los arrendamientos por períodos de vacaciones o con otras categorías determinadas de contratos. Sin embargo, no corresponde al Tribunal de Justicia pronunciarse al respecto.

Por lo que respecta al presente artículo, creo que debe responderse de la manera siguiente a las cuestiones formuladas:

a) El número 1 del artículo 16 del Convenio de Bruselas de 1968 es aplicable a un contrato de arrendamiento concluido entre personas que residen en un Estado miembro y que tiene por objeto el arrendamiento de duración limitada de una casa de vacaciones sita en otro Estado miembro, aun cuando las partes hayan pactado que el contrato se regirá por el Derecho del Estado en que ambas residen.

b) El número 1 del artículo 16 se aplica a las acciones judiciales que tienen por objeto demandas 1) por daños y perjuicios entabladas por incumplimiento de dicho contrato de arrendamiento y 2) dirigidas al cobro de los gastos suplementarios exigibles en virtud del contrato de arrendamiento.

Corresponde al órgano jurisdiccional pronunciarse sobre los gastos efectuados por las partes en el litigio principal. Por lo que respecta a la República Federal de Alemania, al Reino Unido y a la Comisión, no ha lugar a pronunciarse sobre las costas.

( *1 ) Lengua original: inglés.