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Por lo que se refiere a Croacia, esta última evaluación ha revelado que: a. Tras un prolongado período de corrección y crecimiento moderado, la subida de los precios reales de la vivienda se aceleró hasta el 8 % interanual a principios de 2019. Desde el brote de la pandemia de COVID-19, la dinámica de los precios de la vivienda ha seguido siendo sólida. Según las estimaciones de la Hrvatska narodna banka, los precios de la vivienda se apartan cada vez más de sus variables fundamentales a largo plazo. b. Diversos factores, tanto respecto a la demanda como a la oferta, pueden afectar a la evolución de los precios de la vivienda en distinta medida en las regiones croatas. En primer lugar, en algunas regiones, una parte importante de la demanda de vivienda procede de compradores extranjeros (alrededor del 10 % en total, de acuerdo con la Hrvatska narodna banka). Si bien la actividad global de las operaciones fue menor tras el brote de la pandemia de COVID-19, el porcentaje de compradores extranjeros se mantuvo en los niveles anteriores a la crisis, según la Hrvatska narodna banka. En segundo lugar, Croacia sufrió dos terremotos en 2020, que afectaron a la región de Zagreb y dañaron viviendas. Estos acontecimientos pusieron de manifiesto algunas deficiencias en las normas de calidad de las viviendas construidas antes de la década de 1960, es decir, antes de que se introdujeran normas antisísmicas en Croacia. Como consecuencia de ello, el nivel relativamente más bajo de liquidez de algunas de estas viviendas podría reducir el volumen de viviendas disponibles en el mercado, lo que podría dar lugar a un aumento del nivel general de precios de la vivienda. Al mismo tiempo, la reparación gradual de las viviendas dañadas, cuyo coste se estimó en el 23 % del producto interior bruto (PIB) de 2020, podría inflar los precios de la vivienda gracias al aumento de la actividad constructora y a sus efectos positivos en la economía. Por último, en 2020, el Gobierno de Croacia amplió el régimen de ayudas a la vivienda, vigente desde finales de 2017 y que ofrece tipos de subvención más elevados en las regiones menos desarrolladas, a personas que buscan comprar un inmueble por primera vez. c. Aunque, de acuerdo con la Hrvatska narodna banka, solo aproximadamente la mitad de las operaciones inmobiliarias se financian a través de créditos bancarios, el aumento real del crédito hipotecario se aceleró en el segundo semestre de 2019 y en particular a lo largo de 2020. Se situó, en promedio, en torno al 7,5 % entre enero y agosto de 2021. En cierta medida, esta dinámica se ha visto impulsada por el sistema público de subvenciones a la vivienda, con un incremento de la proporción de préstamos subvencionados del 18 % en 2019 al 35 % en 2020. d. La nueva recopilación de datos sobre los criterios de concesión de los préstamos hipotecarios, llevada a cabo por la Hrvatska narodna banka, sugiere que la ratio préstamo-valor (LTV) de una parte sustancial de los nuevos préstamos fue superior al 90 % en el primer semestre de 2021. Muchos de estos préstamos eran préstamos subvencionados públicamente, cuyas ratios LTV solían oscilar entre el 90 % y el 100 %. Alrededor del 10 % de los nuevos préstamos tenían una ratio LTV superior al 100 %. En torno a una cuarta parte de los nuevos préstamos se concedieron también con una ratio servicio de la deuda-renta (LSTI) superior al 40 %. Es más, algunos de estos nuevos préstamos también tenían una ratio LTV superior al 90 %. Además, en el primer semestre de 2021, en el caso de algunos de los nuevos préstamos, el vencimiento superaba los 30 años. e. En este contexto, en comparación con los bancos que operan en el resto de la Unión, los bancos que lo hacen en Croacia tienen niveles relativamente elevados de fondos propios. La ratio media de capital de nivel 1 alcanzó el 25 % en diciembre de 2020. Las ponderaciones de riesgo medias de los préstamos hipotecarios con arreglo al método basado en calificaciones internas (IRB) para calcular los requisitos de fondos propios se situaron en el 38 % en junio de 2021. La proporción de estos préstamos representaba alrededor del 12 % del mercado croata. La mayoría de las entidades de crédito siguen el método estándar y, para asignar ponderaciones de riesgo preferentes a las exposiciones del sector inmobiliario residencial autorizadas por el Reglamento (UE) n.o 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo (3), deben cumplir los criterios más estrictos establecidos en el artículo 124 de dicho reglamento. En junio de 2021, las ponderaciones de riesgo medias de las entidades de crédito con arreglo al método estándar ascendían al 42 %. f. Al mismo tiempo, el endeudamiento de los hogares croatas es relativamente bajo en comparación con otros países de la Unión. A lo largo de 2020, los préstamos a los hogares aumentaron en términos reales, pero a tipos más bajos que los préstamos para vivienda. Esto se debió a una menor confianza general de los consumidores, que conllevó una reducción de las solicitudes de créditos al consumo en general, mientras que los sistemas públicos de subvenciones para préstamos hipotecarios han mantenido la demanda de préstamos inmobiliarios. Otro factor determinante puede ser la disminución de los tipos de interés de los préstamos a los hogares. Según la Autoridad Bancaria Europea (ABE), en el segundo semestre de 2020 se observó un ligero aumento de la ratio de préstamos dudosos respecto a los préstamos a los hogares y, en particular, de los préstamos hipotecarios. En el primer trimestre de 2021, la ratio de préstamos dudosos se mantuvo sin cambios en el conjunto de préstamos a los hogares (en el 5,9 %) y disminuyó ligeramente en el caso de los préstamos hipotecarios (hasta el 3,6 %). g. En comparación con otros Estados miembros, a pesar de que la proporción de préstamos hipotecarios en las carteras de los bancos en Croacia es limitada, el endeudamiento de los hogares es relativamente bajo, el nivel de capitalización del sector bancario es relativamente elevado y una parte significativa de la demanda de vivienda no se financia mediante préstamos bancarios, las condiciones favorables y posiblemente la flexibilización de los criterios de concesión de préstamos hipotecarios podrían plantear un riesgo de una espiral, que puede evolucionar entre los precios de la vivienda y el crédito hipotecario a medio plazo. Por un lado, como consecuencia de la subida de los precios de la vivienda, el valor de los activos de garantía para los préstamos inmobiliarios ha ido aumentando, lo que ha permitido a los prestatarios asumir un mayor apalancamiento. Por otro lado, el crecimiento de los precios de la vivienda suele ir acompañado de una evolución macroeconómica positiva, lo que, a su vez, puede dar lugar a una relajación de los criterios de concesión de préstamos por parte de los proveedores de crédito, gracias al optimismo general del mercado. Al mismo tiempo, la mayor oferta de préstamos inmobiliarios puede ejercer presiones adicionales al alza sobre los precios de la vivienda. Desde una perspectiva a medio plazo, esta espiral podría dar lugar a una burbuja de precios de la vivienda impulsada por el crédito, aunque una parte significativa de la demanda de vivienda se financia actualmente a partir de fuentes distintas del crédito bancario nacional. En particular, la dinámica del crédito podría seguir impulsándose por las subvenciones al crédito hipotecario promovidas por el Gobierno de Croacia. h. La JERS reconoce que en Croacia existen varias medidas que atenúan las actuales vulnerabilidades del sector inmobiliario residencial, en concreto la medida prevista en el artículo 124 del Reglamento (UE) n.o 575/2013, así como otras medidas basadas en el capital (por ejemplo, el colchón contra riesgos sistémicos), que contribuyen a la capitalización relativamente elevada del sector bancario en comparación con otros Estados miembros. Esto proporciona una protección contra la posible materialización de los riesgos del sector inmobiliario residencial. El límite indirecto del servicio de la deuda-renta (DSTI), que se introdujo en consonancia con las Directrices de la ABE sobre evaluación de solvencia y las Directrices de la ABE sobre las demoras en los pagos y las ejecuciones hipotecarias, sirve también de protección contra la carga excesiva del servicio de la deuda de los prestatarios hasta cierto punto. La JERS también reconoce que el marco jurídico de las medidas basadas en los prestatarios establecido en 2020 ha ampliado de forma considerable el conjunto de medidas de política macroprudencial en Croacia, y que la recopilación detallada de datos sobre los criterios de concesión de préstamos, que se introdujo a finales de 2020, permite una vigilancia eficaz de los riesgos derivados del mercado inmobiliario residencial. i. De cara al futuro y teniendo en cuenta las perspectivas de riesgo a medio plazo, la actual combinación de políticas macroprudenciales se considera parcialmente adecuada y suficiente. Desde una perspectiva a largo plazo, a pesar de la relativamente elevada capitalización del sector bancario, la introducción de medidas explícitas basadas en los prestatarios como medidas preventivas contra el crecimiento potencial de una espiral entre los precios de la vivienda y el crédito, que podría verse estimulada por la relajación de los criterios de concesión de préstamos y las subvenciones públicas al crédito hipotecario, podría complementar las actuales medidas macroprudenciales relacionadas con los préstamos hipotecarios. Al mismo tiempo, las políticas macroprudenciales podrían complementarse con medidas políticas más amplias para abordar los factores que facilitan o promueven el aumento del endeudamiento de los hogares, a saber, las subvenciones públicas al crédito hipotecario, con el fin de apoyar las actuales medidas macroprudenciales para hacer frente a las vulnerabilidades persistentes detectadas en el mercado inmobiliario residencial croata de manera eficiente y eficaz, sin generar costes excesivos para la economía real y el sistema financiero de Croacia.