RECOMENDACIÓN DE LA JUNTA EUROPEA DE RIESGO SISTÉMICO

de 31 de octubre de 2016

sobre la eliminación de lagunas de datos sobre bienes inmuebles

(JERS/2016/14)

(2017/C 31/01)

LA JUNTA GENERAL DE LA JUNTA EUROPEA DE RIESGO SISTÉMICO,

Visto el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea,

Visto el Reglamento (UE) n.o 1092/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de noviembre de 2010, relativo a la supervisión macroprudencial del sistema financiero en la Unión Europea y por el que se crea una Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) (1), en particular el artículo 3, apartado 2, letras b), d) y f), y los artículos 16 a 18,

Vista la Decisión JERS/2011/1 de la Junta Europea de Riesgo Sistémico, de 20 de enero 2011, por la que se adopta el Reglamento interno de la Junta Europea de Riesgo Sistémico (2), en particular los artículos 18 a 20,

Considerando lo siguiente:

En todos los Estados miembros se han concebido y aplicado medidas para reducir los efectos procíclicos de los mercados inmobiliarios y reforzar la capacidad de resistencia de las entidades de crédito frente a los contagios negativos que puedan derivarse de la dinámica de dichos mercados. Además, las normas prudenciales que se aplican al sector bancario de la Unión, establecidas en el Reglamento (UE) n.o 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo (5) y la Directiva 2013/36/UE del Parlamento Europeo y del Consejo (6) , introdujeron un conjunto de instrumentos, como los requisitos de capital sectoriales, cuya finalidad es atenuar los riesgos que puedan surgir en sectores específicos, incluido el de los bienes inmuebles. El marco prudencial de la Unión se centra, principalmente, en las medidas basadas en el capital destinadas a la estructura de capital de las entidades de crédito. Los instrumentos dirigidos a los prestatarios, como los límites a la ratio préstamo-valor, la ratio préstamo-ingresos, la ratio deuda-ingresos, la ratio de cobertura de intereses y la ratio servicio de la deuda-renta o la ratio de cobertura del servicio de la deuda, quedan fuera del ámbito de aplicación del Reglamento (UE) n.o 575/2013 y la Directiva 2013/36/UE y su aplicación se rige por el derecho nacional. Varios Estados miembros ya han activado algunos de estos instrumentos, aunque varían las definiciones de los instrumentos y los indicadores.

Dado que los mercados de bienes inmuebles comerciales son heterogéneos, debe instarse a las autoridades macroprudenciales nacionales a que desglosen el conjunto común de indicadores según dimensiones pertinentes, tales como el tipo de inmueble, su ubicación y el tipo de participantes en el mercado y su nacionalidad. Además, la JERS insta a las autoridades macroprudenciales nacionales a que tomen en consideración la información sobre la distribución de indicadores clave como la ratio préstamo-valor en origen, la ratio préstamo-valor actual, la ratio de cobertura de intereses y la ratio de cobertura del servicio de la deuda según los grados de riesgo pertinentes. Puesto que en este momento no se dispone de información sobre dicha distribución a nivel de la Unión, no se puede ofrecer una orientación específica sobre los grados de riesgo pertinentes en relación con estos indicadores de los bienes inmuebles comerciales. A falta de una información más específica, la alternativa puede ser el seguimiento basado en las características de distribución de los indicadores (p. ej. los cuantiles), centrándose en los riesgos de cola (es decir, los cuantiles superiores e inferiores dependiendo del indicador disponible).

La presente recomendación se ha elaborado teniendo en cuenta otras iniciativas internacionales y europeas en curso en el ámbito de la recopilación y la armonización de datos, siendo la más importante, en el contexto de la eliminación de las lagunas de datos sobre bienes inmuebles, el Reglamento (UE) 2016/867 del Banco Central Europeo (7) , que introdujo el proyecto AnaCredit. Sin embargo, debido a algunas de sus características, no es posible basarse exclusivamente en AnaCredit para satisfacer las necesidades de información señaladas en la presente recomendación. En primer lugar, las definiciones de bienes inmuebles residenciales y comerciales de la Recomendación son más detalladas y adecuadas a efectos de estabilidad financiera que las establecidas en el Reglamento (UE) 2016/867, que solo hace referencia a las definiciones del Reglamento (UE) n.o 575/2013. En segundo lugar, el Reglamento (UE) 2016/867 no establece la recopilación de información sobre algunos indicadores clave y segmentos de mercado que se consideran importantes para la estabilidad financiera en la presente recomendación (como, por ejemplo, el segmento de compra para alquiler). En tercer lugar, solo los Estados miembros de la zona del euro entran en el ámbito de aplicación de AnaCredit. Los Estados miembros no pertenecientes a la zona del euro pueden participar de forma voluntaria, pero en este momento no está claro todavía qué Estados miembros optarán por ello. En cuarto lugar, AnaCredit se limita actualmente a personas jurídicas y otras unidades institucionales, incluidas las sociedades no financieras. La información sobre la provisión de crédito a las personas físicas no entra aún dentro de su ámbito de aplicación y no se ha establecido aún fecha para una ampliación de esta clase. En quinto lugar, AnaCredit recopila información sobre préstamos mantenidos o administrados por entidades de crédito. Este enfoque implica que los préstamos mantenidos por otros participantes en el mercado únicamente se registran en AnaCredit cuando los administran entidades de crédito. La importancia de otros participantes en el mercado en la financiación de bienes inmuebles, en particular de carácter comercial, requiere recopilar más información sobre los préstamos concedidos por esos otros participantes. Conforme a los considerandos 10 y 12 del Reglamento BCE/2016/13, cuando se preparen las futuras fases de AnaCredit se evaluará el alcance de los préstamos de este segmento del mercado como parte del procedimiento de ventajas y costes, con anterioridad a posibles ampliaciones de la población informadora y de las obligaciones de presentación de información para cubrir mejor los préstamos de bienes inmuebles residenciales y comerciales. En sexto lugar, en aplicación del principio de proporcionalidad, las entidades de crédito de tamaño reducido pueden ser excluidas del ámbito de aplicación de AnaCredit (8) aunque una autoridad macroprudencial considere que también hay que vigilar su actividad en el sector inmobiliario por razones de estabilidad financiera.

El propósito de la presente recomendación es que las autoridades macroprudenciales nacionales apliquen un marco para el seguimiento de toda evolución del sector inmobiliario que afecte a la estabilidad financiera sobre la base de las definiciones e indicadores específicos comúnmente acordados que se recomiendan. La JERS considera además que la recopilación y distribución periódica al nivel de la Unión de datos nacionales comparables sobre estos indicadores sería beneficiosa para la estabilidad financiera y la elaboración de políticas macroprudenciales. Esto no solo permitiría evaluar con mayor precisión los riesgos asociados al mercado inmobiliario en todos los Estados miembros, sino también comparar el uso de los instrumentos de política macroprudencial activados por los Estados miembros para hacer frente a las vulnerabilidades del sector inmobiliario. Según el artículo 2 del Reglamento (UE) n.o 1096/2010 del Consejo, de 17 de noviembre de 2010, por el que se encomienda al Banco Central Europeo una serie de tareas específicas relacionadas con el funcionamiento de la Junta Europea de Riesgo Sistémico, el BCE debe proporcionar apoyo analítico, estadístico, logístico y administrativo a la JERS. Por lo tanto, el BCE está bien situado para coordinar dicha recopilación y distribución de datos al nivel de la Unión. Se debe empezar a trabajar en ello inmediatamente después de la adopción de la presente recomendación, en consulta, según proceda, con Eurostat y con los organismos nacionales de estadística. A medida que las autoridades macroprudenciales empiecen a aplicar la presente recomendación y se proceda a la recopilación efectiva de datos al nivel de la Unión, serán precisas nuevas orientaciones técnicas y trabajo complementario sobre las definiciones e indicadores específicos para adaptarse a las especialidades de los mercados o de los segmentos de mercado y para garantizar la calidad estadística de los datos. No obstante, ninguna orientación de aplicación más detallada debe cambiar las características básicas ni el propósito de las definiciones e indicadores específicos establecidos en la presente recomendación.

HA ADOPTADO LA PRESENTE RECOMENDACIÓN:

SECCIÓN 1

RECOMENDACIONES

Recomendación A – Seguimiento de los riesgos derivados del sector inmobiliario residencial

Cuando la vivienda comprada para alquiler representa una fuente importante de riesgos derivados del sector inmobiliario interno, posiblemente, pero no solo, porque constituye una parte considerable del stock o los flujos del crédito total sobre bienes inmuebles residenciales, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que, para este segmento del mercado, apliquen un marco de seguimiento de los riesgos basado en una serie de indicadores adicionales. Cuando para evaluar la significatividad de la vivienda comprada para alquiler no se disponga de información cuantitativa o esta sea insuficiente, puede que en un principio esta evaluación se tenga que hacer sobre la base de una información más cualitativa. Los indicadores adicionales de este segmento del mercado deben incluir:

Recomendación B – Información pertinente relativa al sector inmobiliario residencial

Recomendación C – Seguimiento de los riesgos derivados del sector inmobiliario comercial

Recomendación D – Información pertinente en relación con el sector inmobiliario comercial

Recomendación E – Publicación por las Autoridades Europeas de Supervisión de los datos sobre las exposiciones a los mercados nacionales de bienes inmuebles comerciales

SECCIÓN 2

APLICACIÓN

1. Definiciones

«datos suficientemente representativos», los datos obtenidos mediante métodos de muestreo que hacen referencia a las características pertinentes que se sabe que se dan en la población estadística; no se establecen métodos de muestreo específicos y se considera que las prácticas nacionales son adecuadas siempre que, de conformidad con la opinión de los expertos, sus resultados no sean sesgados;

«préstamo no amortizable», un préstamo sobre inmuebles residenciales caracterizado por pagos periódicos de, como máximo, solo los intereses del préstamo. Cuando proceda, se identificarán de forma separada los préstamos no amortizables para los que existan mecanismos de amortización;

«primer comprador», el prestatario al que no se le ha concedido con anterioridad un préstamo sobre inmuebles residenciales. En caso de que haya más de un prestatario (el caso de cosignatarios de préstamos sobre inmuebles residenciales) y a uno o más de esos prestatarios se le haya concedido con anterioridad un préstamo sobre inmuebles residenciales, no se considerará primer comprador a ninguno de estos prestatarios;

«valor actual del bien inmueble», el valor del bien inmueble estimado por un tasador interno o externo independiente; si no se dispone de dicha tasación, el valor actual del bien inmueble se podrá calcular utilizando un índice de valores de bienes inmuebles suficientemente granular con respecto a la ubicación geográfica y el tipo de bien inmueble; si no se dispone de dicho índice, se podrá utilizar un índice de precios de bienes inmuebles suficientemente granular con respecto a la ubicación geográfica y el tipo de bien inmueble tras la aplicación un descuento convenientemente elegido para contabilizar la depreciación del bien inmueble;

2. Criterios de aplicación

3. Plazos de seguimiento

Se pide a los destinatarios que comuniquen a la JERS y al Consejo las medidas adoptadas en respuesta a esta recomendación o justifiquen adecuadamente su inacción en los siguientes plazos:

4. Verificación y evaluación

La Junta General evaluará las medidas y justificaciones comunicadas por los destinatarios y, cuando proceda, podrá decidir que la presente recomendación no se ha aplicado y que el destinatario no ha justificado adecuadamente su inacción.

(1) DO L 331 de 15.12.2010, p. 1.

(2) DO C 58 de 24.2.2011, p. 4.

(3) JERS, Report on residential real estate and financial stability in the EU, diciembre de 2015.

(4) JERS, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, diciembre de 2015.

(5) Reglamento (UE) n.o 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013, sobre los requisitos prudenciales de las entidades de crédito y las empresas de inversión, y por el que se modifica el Reglamento (UE) n.o 648/2012 (DO L 176 de 27.6.2013, p. 1).

(6) Directiva 2013/36/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013, relativa al acceso a la actividad de las entidades de crédito y a la supervisión prudencial de las entidades de crédito y las empresas de inversión, por la que se modifica la Directiva 2002/87/CE y se derogan las Directivas 2006/48/CE y 2006/49/CE (DO L 176 de 27.6.2013, p. 338).

(7) Reglamento (UE) 2016/867 del Banco Central Europeo, de 18 de mayo de 2016, sobre la recopilación de datos granulares de crédito y de riesgo crediticio (BCE/2016/13) (DO L 144 de 1.6.2016, p. 44).

(8) Los bancos centrales nacionales podrán conceder exenciones a las entidades de crédito de tamaño reducido siempre que la contribución conjunta de todas las entidades de crédito a las que se conceda una exención al saldo vivo total de los préstamos en el Estado miembro informador no supere el 2 %.

(9) Recomendación JERS/2011/3 de la Junta Europea de Riesgo Sistémico, de 22 de diciembre de 2011, sobre el mandato macroprudencial de las autoridades nacionales (DO C 41 de 14.2.2012, p. 1).

Deberá considerarse la DSTI-O como un indicador opcional ya que no en todas las jurisdicciones tendrán acceso los prestamistas a la información necesaria para calcular el numerador. No obstante, en las jurisdicciones en las que los prestamistas tengan acceso a dicha información (por ejemplo, a través de los registros de créditos o de impuestos), se recomienda encarecidamente a las autoridades macroprudenciales que también incluyan este indicador en su marco de seguimiento de riesgos.

los «ingresos brutos de alquileres de inmuebles» se refieren tanto a los inmuebles no sujetos a un préstamo sobre inmuebles residenciales pendiente como a los comprados para alquiler. Los ingresos de alquileres deben bien determinarse a partir de la información disponible para las entidades de crédito, bien imputarse. Si no se dispone de información precisa, la entidad informadora debe presentar estimaciones óptimas de los ingresos de alquileres, así como describir la metodología empleada para obtenerlas;

Refleja los cambios del valor de «V», según se define en el apartado 1(3), desde la valoración más reciente del inmueble. El valor actual de este debe determinarse por un tasador independiente externo o interno. Si no es posible determinarlo así, el valor actual del inmueble puede estimarse mediante un índice granular de valores de bienes inmuebles (por ejemplo, basado en datos de transacciones). Si no se dispone de un índice de esta clase, se podrá utilizar un índice granular de precios de bienes inmuebles previa aplicación de un descuento convenientemente elegido para contabilizar la depreciación del inmueble. Todo índice de valores o precios inmobiliarios debe ser lo suficientemente diferenciado según la ubicación y el tipo del inmueble.

No se calcula como un «valor a largo plazo». Si bien el uso del valor a largo plazo se podría justificar por el carácter procíclico de «V», la LTV-O persigue reflejar los criterios aplicados en la concesión de préstamos en origen. Por lo tanto, si, en el momento de la concesión del préstamo sobre inmuebles residenciales y del registro de la LTV-O, «V» no representara el valor del activo en origen según conste en los registros del prestamista, no reflejaría adecuadamente la actual política crediticia del prestamista en cuanto a la LTV-O.

No incluye los préstamos que no están garantizados por el bien inmueble, a menos que el proveedor de crédito declarante considere que los préstamos no garantizados forman parte del préstamo para vivienda que financia la transacción, combinando préstamos garantizados y no garantizados. En ese caso, los préstamos no garantizados deben incluirse también en «L».

Se mide sobre la base de los importes desembolsados y, por consiguiente, no incluye los importes no utilizados de las líneas de crédito. En el caso de los bienes inmuebles aún en construcción, «L» es la suma total de todos los tramos de préstamo desembolsados hasta la fecha de referencia, y la LTV-O se calcula en la fecha de desembolso de los nuevos tramos de préstamo (1) . Subsidiariamente, si el método de cálculo anterior no se encontrara disponible o no se correspondiera con la práctica imperante en el mercado, la LTV-O también podrá calcularse sobre la base del importe total del préstamo concedido y el valor esperado una vez terminado el bien inmueble residencial en construcción;

ANEXO V

ORIENTACIÓN SOBRE DEFINICIONES E INDICADORES RELATIVOS A LOS BIENES INMUEBLES COMERCIALES

El presente anexo ofrece orientación sobre cuestiones específicas relativas a la definición de bien inmueble comercial, los indicadores de los bienes inmuebles comerciales y, en particular, el anexo III. Su finalidad no es facilitar instrucciones técnicas detalladas para cumplimentar las plantillas del anexo III que cubran todos los casos posibles. Debe entenderse que la orientación abarca definiciones y métodos de referencia y que, en ciertos casos, las divergencias podrían estar justificadas para incorporar particularidades de mercados o segmentos de mercado.

1. Definiciones de bien inmueble comercial

No existe actualmente una definición de bien inmueble comercial al nivel de la Unión lo suficientemente precisa a efectos macroprudenciales.

(a) El artículo 4, apartado 1, punto 75, del Reglamento (UE) n.o 575/2013, define el bien inmueble residencial pero no da una definición precisa del bien inmueble comercial, sino que se limita a describirlo en el artículo 126 como «oficinas u otros locales comerciales». Dicho reglamento dispone además que, por lo que respecta a los bienes inmuebles comerciales, el valor del bien no dependa de la calidad crediticia del prestatario ni del rendimiento del proyecto subyacente.

(b) La ABE aporta otro criterio útil: la finalidad principal del bien debe estar relacionada con una actividad económica (1). Aunque útil, este criterio sigue sin ser lo suficientemente preciso a efectos macroprudenciales.

(c) Otra posible fuente para la definición de bien inmueble comercial es el Reglamento (UE) 2016/867 del Banco Central Europeo (BCE/2016/13) (2), aunque, por ahora, dicho reglamento define el bien inmueble comercial como aquel que no es residencial (como se define en el reglamento mencionado en la letra a) anterior). Esta definición es demasiado amplia a efectos de la estabilidad financiera, pues lo que más interesa en este ámbito es en qué medida los flujos de caja esperados de los inmuebles comerciales, como los alquileres, van a ser suficientes para devolver los préstamos con los que se han financiado dichos inmuebles.

(d) La iniciativa del G-20 sobre las lagunas de datos (3) es un conjunto de 20 recomendaciones para mejorar la economía y las estadísticas financieras que se publicó para aumentar la disponibilidad y comparabilidad de los datos económicos y financieros a raíz de la crisis financiera de 2007-2008. La recomendación 19 subraya la necesidad de mejorar la disponibilidad de las estadísticas sobre los inmuebles tanto residenciales como comerciales. Aún está en marcha el seguimiento de esta iniciativa, incluido el acuerdo sobre la definición de bien inmueble comercial, y puede que aporte ideas sobre los datos necesarios para los fines de la JERS.

(e) El documento de consulta del Comité de Supervisión Bancaria de Basilea sobre la revisión del método estándar para el riesgo del crédito (4) también define el bien inmueble comercial como el no residencial. La exposición garantizada con bienes inmuebles residenciales se define como la garantizada con inmuebles con fines de vivienda que cumplen todas las leyes y reglamentos pertinentes para poder ocuparse con fines residenciales, mientras que la exposición garantizada con bienes inmuebles comerciales se define como la asegurada con bienes inmuebles distintos de los bienes inmuebles residenciales.

En vista de las limitaciones de las definiciones que anteceden, la presente recomendación ofrece una definición práctica de bien inmueble comercial específica a efectos macroprudenciales. Bien inmueble comercial es todo inmueble que genera ingresos, excluidas las viviendas sociales, los inmuebles propiedad de consumidores finales, y las viviendas compradas para alquiler.

Cabe debatir si las promociones inmobiliarias deben considerarse bienes inmuebles comerciales. En este punto, las prácticas nacionales difieren. Sin embargo, la experiencia de algunos Estados miembros durante la reciente crisis financiera prueba la importancia, a efectos de la estabilidad financiera, de vigilar la financiación de esta actividad económica y las inversiones en ella. Por otra parte, las nuevas promociones inmobiliarias, una vez concluidas, aumentarán el stock de bienes inmuebles comerciales. Por tanto, a efectos de la presente recomendación, la promoción inmobiliaria se considera una subcategoría de los bienes inmuebles comerciales.

La vivienda social es un segmento complejo del mercado inmobiliario, pues puede adquirir diversas formas en un mismo país y en distintos países. Este tipo de vivienda debe excluirse de la definición de bien inmueble comercial si su valor de transacción o el alquiler aplicado a su arrendatario dependen directamente de una autoridad pública, de manera que el alquiler es inferior al del mercado. Las autoridades nacionales deben determinar en su jurisdicción, conforme a este criterio, la frontera entre vivienda social y vivienda privada de alquiler.

La vivienda comprada para alquiler hace referencia a los inmuebles residenciales que son propiedad directa de los hogares (5) y cuya finalidad principal es alquilarse. Actualmente, esta actividad solo es significativa en algunos Estados miembros. La vivienda comprada para alquiler es también una categoría intermedia entre los inmuebles residenciales y los comerciales. No obstante, como está actividad la llevan a cabo normalmente arrendadores no profesionales y a tiempo parcial que tienen una cartera inmobiliaria pequeña, puede interpretarse a efectos de la estabilidad financiera que está más próxima del sector inmobiliario residencial que del comercial. Sin embargo, dadas sus especiales características de riesgo, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que sigan la evolución de este segmento del mercado utilizando para ello otros indicadores específicos, si es que esta actividad es una fuente significativa de riesgos o supone una parte importante de los stocks o los flujos del crédito total sobre inmuebles residenciales.

2. Fuentes de datos sobre bienes inmuebles comerciales

2.1 Indicadores del mercado físico de bienes inmuebles comerciales

Los indicadores del mercado físico de bienes inmuebles comerciales pueden obtenerse de:

(a) fuentes públicas, por ejemplo, organismos nacionales de estadística o catastros, o

(b) proveedores de datos del sector privado que cubren una parte sustancial del mercado de bienes inmuebles comerciales.

El informe de la JERS sobre los bienes inmuebles comerciales y la estabilidad financiera en la UE resume cuáles son los índices de precios y posibles fuentes de datos disponibles (6).

2.2 Indicadores de la exposición del sistema financiero a los bienes inmuebles comerciales

Las exposiciones de los participantes en el mercado, al menos los del sector financiero, pueden obtenerse a partir de la información de supervisión. Ciertos datos, aunque no muy detallados, ya los recopilan a nivel nacional el BCE y la AESPJ. Una visión más granular de la exposición de las instituciones financieras a los bienes inmuebles comerciales puede obtenerse de las nuevas plantillas de presentación de información de supervisión de las entidades de crédito, es decir, FINREP y COREP, de los aseguradores, conforme a la Directiva 2009/138/CE del Parlamento Europeo y del Consejo (7), y de los fondos de inversión, conforme a la Directiva 2011/61/UE del Parlamento Europeo y del Consejo (8).

Las clasificaciones de la nomenclatura estadística de actividades económicas en la Comunidad Europea (CNAE rev. 2.0) pueden ser útiles como sustitutivo de las exposiciones de las instituciones financieras a los bienes inmuebles comerciales, pues son ampliamente reconocidas en las instituciones de la Unión y utilizadas en las plantillas de presentación de información de regulación de entidades de crédito y compañías de seguros. Dos secciones son relevantes a estos efectos:

(a) sección F: construcción, excluida ingeniería civil, y

(b) sección L: actividades inmobiliarias, excluidos agentes de la propiedad inmobiliaria.

El principal inconveniente de utilizar las clasificaciones de la CNAE es que su objetivo son los sectores económicos, no los préstamos. Por ejemplo, un préstamo concedido a una sociedad inmobiliaria para adquirir su parque móvil se registrar en la sección L pese a no ser un préstamo inmobiliario comercial.

2.3 Utilización de datos del sector privado

Si las autoridades macroprudenciales nacionales utilizan datos de un proveedor del sector privado para elaborar los indicadores de los bienes inmuebles comerciales, deben tener en cuenta las diferencias en cuanto a alcance y definiciones respecto de la presente recomendación. Deben además estar en condiciones de facilitar detalles de la metodología empleada por el proveedor y la cobertura de muestra. Los datos del proveedor del sector privado deben ser representativos del conjunto del mercado y de los desgloses pertinentes expuestos en la recomendación D:

(a) tipo de bien inmueble;

(b) ubicación del bien inmueble;

(c) tipo y nacionalidad del inversor;

(d) tipo y nacionalidad del prestamista.

3. Desgloses pertinentes de los indicadores

En cuanto a los desgloses pertinentes de la recomendación D, las autoridades macroprudenciales nacionales deben estar en condiciones de evaluar la pertinencia de los desgloses para sus mercados de bienes inmuebles comerciales cuando los utilicen a efectos de seguimiento, y deben además tener en cuenta el principio de proporcionalidad.

«Tipo de bien inmueble» hace referencia al uso principal del bien inmueble comercial. Para los indicadores de bienes inmuebles comerciales, el desglose debe incluir las categorías siguientes:

(a) residencial, por ejemplo, locales multifamiliares;

(b) minorista, por ejemplo, hoteles, restaurantes, centros comerciales;

(c) oficinas, por ejemplo, inmuebles usados principalmente como oficinas para actividades profesionales o comerciales;

(d) industrial, por ejemplo, inmuebles usados para producción, distribución y logística;

(e) otros tipos de bienes inmuebles comerciales.

Los inmuebles de uso mixto deben considerarse como varios inmuebles distintos (por ejemplo, según la superficie dedicada a cada uso) siempre que este desglose sea posible; en caso contrario, el inmueble puede clasificarse conforme a su uso dominante.

«Ubicación del bien inmueble» hace referencia al desglose geográfico (por ejemplo, por regiones) o a los segmentos del mercado inmobiliario, que también debe incluir ubicaciones de primera y de segunda. Ubicación de primera es la considerada normalmente como la mejor ubicación del mercado, lo cual se refleja además en la rentabilidad del alquiler (normalmente la menor del mercado). Para oficinas, esta ubicación podría ser el centro de una gran ciudad. Para locales minoristas, esta ubicación podría ser un centro urbano con muchos viandantes o un centro comercial bien situado. Para locales de logística, esta ubicación podría ser un lugar que dispone de la infraestructura y servicios necesarios y tiene excelente acceso a las redes de transporte.

«Tipo de inversor» hace referencia a categorías generales tales como:

(a) entidades de crédito;

(b) compañías de seguros;

(c) fondos de pensiones;

(d) fondos de inversión;

(e) sociedades inmobiliarias;

(f) otros.

Es probable que solo pueda disponerse de datos sobre el prestatario o inversor registrado. Sin embargo, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta que el prestatario o inversor registrado puede ser distinto del último prestatario o inversor, que es en quien reside el riesgo final. Por eso se anima a las autoridades a que hagan también un seguimiento del último prestatario o inversor cuando sea posible, por ejemplo, a partir de información obtenida de los participantes en el mercado, a fin de entender mejor el comportamiento de los participantes y los riesgos del mercado.

«Tipo de prestamista» hace referencia a categorías generales tales como:

(a) entidades de crédito, incluidos «bancos malos»;

(b) compañías de seguros;

(c) fondos de pensiones.

Puede ser que las autoridades macroprudenciales nacionales tengan que adaptar la lista de tipos de inversores y prestamistas a las características del sector inmobiliario comercial local.

«Nacionalidad» hace referencia al país de constitución del participante en el mercado. La nacionalidad de inversores y prestamistas debe desglosarse al menos en las tres categorías geográficas siguientes:

(a) nacionales

(b) del resto del Espacio Económico Europeo;

(c) del resto del mundo.

Las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta que la nacionalidad del prestatario o inversor registrado puede ser distinta de la del último prestatario o inversor, que es en quien reside el riesgo final. Por eso se anima a las autoridades a que hagan también un seguimiento de la nacionalidad del último prestatario o inversor, por ejemplo, a partir de información obtenida de los participantes en el mercado.

4. Métodos del cálculo de los indicadores del mercado físico

El precio de los bienes inmuebles comerciales hace referencia a un factor numerario de calidad constante, es decir, al valor de mercado del inmueble descontados cambios de calidad como la depreciación (y la obsolescencia) o la apreciación (por ejemplo, la renovación) por medio de ajustes de calidad.

A partir de la labor iniciada por Eurostat se aconseja que la fijación del precio se obtenga de transacciones reales. Si estas no están disponibles o no son plenamente representativas, pueden sustituirse por datos de tasación o valoración siempre que reflejen el precio actual de mercado y no un enfoque de medición del precio sostenible.

5. Evaluación de las exposiciones del sistema financiero a los bienes inmuebles comerciales

La exposición del sistema financiero a los bienes inmuebles comerciales consiste tanto en el crédito, a menudo concedido por entidades de crédito y a veces también por compañías de seguros, como en la inversión, a menudo hecha por compañías de seguros, fondos de pensiones y fondos de inversión. La inversión puede referirse tanto a una cartera directa de bienes inmuebles comerciales, por ejemplo, la posesión de un título legal sobre bienes inmuebles comerciales, como a una cartera indirecta de dichos bienes, por ejemplo, por medio de valores y fondos de inversión. En caso de que un prestamista o inversor utilice una sociedad instrumental como técnica dedicada de financiación para inmuebles comerciales, el préstamo o la inversión se considerará como préstamo o tenencia directa de inmuebles comerciales (enfoque «look-through»).

Al evaluar estas exposiciones para el sistema en su conjunto, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta el riesgo de doble contabilización. Los inversores pueden invertir tanto directa como indirectamente en bienes inmuebles comerciales. Por ejemplo, los fondos de pensiones y las compañías de seguros a menudo invierten indirectamente en dichos bienes.

También puede resultar más difícil tener en cuenta las exposiciones de los participantes en el mercado extranjeros, que puede significar una parte importante de este (9). Puesto que estos participantes en el mercado son importantes para su funcionamiento, se recomienda hacer un seguimiento de sus actividades.

Como las pérdidas por actividades relacionadas con bienes inmuebles comerciales suelen concentrarse en el crédito de entidades de crédito respecto de dichos bienes, se anima a las autoridades macroprudenciales nacionales a prestar en su seguimiento una atención especial a esta actividad.

6. Métodos para calcular la LTV

El anexo IV expone los métodos para calcular la LTV-O y la LTV-C. No obstante, hay varias particularidades que deben tenerse en cuenta cuando dichas ratios se calculan respecto de bienes inmuebles comerciales.

En el caso de un préstamo sindicado, la LTV-O debe calcularse como el importe inicial de todos los préstamos concedidos al prestatario en relación con el valor del inmueble en origen. Si los inmuebles son varios, la LTV-O debe calcularse como la ratio entre el importe inicial del préstamo o los préstamos y el valor total de los inmuebles de que se trate.

Como el número de inmuebles es muy inferior y estos son más heterogéneos en el sector inmobiliario comercial que en el sector inmobiliario residencial, conviene calcular la LTV-C sobre la base de una evaluación del valor de cada inmueble en lugar de utilizar un índice de valor o precio.

Por último, las autoridades macroprudenciales nacionales deben hacer un seguimiento de la distribución de la LTV con especial atención a los préstamos de mayor riesgo, es decir, los de más alta LTV, pues las pérdidas suelen derivarse de ese riesgo de cola.

7. Métodos para calcular la ratio de cobertura de intereses (ICR) y la ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

La ratio de cobertura de intereses (ICR) y la ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) hacen referencia a los ingresos de alquiler generados por uno o varios bienes inmuebles comerciales, deducidos los impuestos y los gastos de explotación que debe efectuar el prestatario para mantener el valor de los inmuebles.

ICR se define como:

A efectos de calcular la ICR:

(a) los «ingresos netos anuales de alquiler» son los ingresos anuales obtenidos del alquiler de bienes inmuebles comerciales, deducidos los impuestos y los gastos de explotación necesarios para mantener el valor de los inmuebles;

(b) el «gasto anual de intereses» es el gasto anual de intereses vinculado al préstamo garantizado con el bien o los bienes inmuebles comerciales.

El objetivo de la ICR es determinar la medida en que los ingresos generados por un inmueble bastan para pagar el gasto de intereses efectuado por el prestatario para adquirir el inmueble. Por consiguiente, la ICR debe analizarse al nivel del inmueble.

La DSCR se define como:

A efectos de calcular la DSCR:

(a) los «ingresos netos anuales de alquiler» son los ingresos anuales obtenidos del alquiler de bienes inmuebles comerciales, deducidos los impuestos y los gastos de explotación necesarios para mantener el valor de los inmuebles;

(b) el «servicio de la deuda anual» es el servicio de la deuda anual vinculado al préstamo garantizado con el bien o los bienes inmuebles comerciales.

El objetivo de la DSCR es determinar el peso de la carga total de la deuda que un inmueble supone para un prestatario. Por eso, el denominador incluye no solo el gasto de intereses sino también la amortización del préstamo, es decir, el reembolso del principal. La principal cuestión que plantea este indicador es si debe calcularse al nivel del inmueble o al nivel del prestatario. La financiación para bienes inmuebles comerciales se ofrece normalmente sin recurso, es decir, el prestamista solo tiene derecho a cobrarse con los ingresos del inmueble y no con los demás ingresos o activos del prestatario. Por eso es más realista y adecuado calcular la DSCR al nivel del inmueble. Además, centrarse en los ingresos totales del prestatario originaría importantes problemas de consolidación que complicarían el establecimiento de un parámetro comparable en todos los Estados miembros.

8. Otros indicadores pertinentes para las promociones inmobiliarias

Para las promociones inmobiliarias comerciales, en vez de la LTV en origen, las autoridades macroprudenciales nacionales pueden en cambio hacer un seguimiento de la ratio préstamo-coste, que es el importe inicial de todos los préstamos concedidos en relación con los costes asociados a la construcción del bien inmueble comercial hasta terminarlo.

Además, las autoridades macroprudenciales nacionales deben centrar su seguimiento en las promociones de mayor riesgo, por ejemplo, las que tienen ratios previos al alquiler o la venta muy bajos. Para todo inmueble aún en construcción, la ratio previa al alquiler es igual a la superficie ya alquilada por el promotor en el momento de emisión del préstamo en relación con la superficie total que estará disponible una vez terminado el inmueble. Análogamente, la ratio previa a la venta es la superficie ya vendida por el promotor en el momento de emisión del préstamo en relación con la superficie total que estará disponible una vez terminado el inmueble.

9. Publicación anual por las AES de las exposiciones a los bienes inmuebles comerciales

Se recomienda a las AES que, a partir de la información disponible en las plantillas de presentación de información reguladora, publiquen al menos anualmente información agregada de las exposiciones a los distintos mercados inmobiliarios comerciales nacionales de la Unión, de las entidades sujetas a su supervisión y en forma individual. Se espera que esta divulgación mejore el conocimiento por las autoridades macroprudenciales nacionales de las actividades de las entidades de otros Estados miembros en su mercado inmobiliario comercial. En caso de que haya cualquier duda sobre el ámbito o la calidad de los datos publicados, dicha publicación se acompañará de los comentarios pertinentes.

Como norma general, las AES deben hacer posible que las autoridades macroprudenciales nacionales de la Unión determinen las exposiciones de todas las instituciones financieras de la Unión a sus mercados nacionales. Esto supone que los datos recopilados respecto de todas las instituciones financieras de la Unión se agreguen a nivel de país.

Al publicar esta información agregada, las AES deben utilizar la información de las plantillas de presentación de información reguladora que ofrecen un desglose geográfico de las exposiciones crediticias o de las inversiones (directas e indirectas). Si las plantillas de presentación de información ofrecen un desglose por códigos CNAE (10), puede hacerse referencia a los bienes inmuebles comerciales tanto en la sección «F» como en la «L», aunque, en sentido estricto, algunas subcategorías tendrían que excluirse conforme a la definición de bien inmueble comercial adoptada en la presente recomendación.

(1) Véase: «EBA question ID 2014_1214» de 21 de noviembre de 2014.

(2) Reglamento (UE) 2016/867 del Banco Central Europeo, 18 de mayo de 2016, sobre la recopilación de datos granulares de crédito y de riesgo crediticio (BCE/2016/13) (DO L 144 de 1.6.2016, p. 44).

(3) Consejo de Estabilidad Financiera y Fondo Monetario Internacional, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministres and central bank governors, 29 de octubre de 2009.

(4) Comité de Supervisión Bancaria de Basilea, Revisión del método estándar para el riesgo del crédito – Segundo documento de consulta, diciembre de 2015.

(5) Según el apartado 2.118 del capítulo 2 del anexo A del Reglamento (UE) n.o 549/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativo al Sistema Europeo de Cuentas Nacionales y Regionales de la Unión Europea (DO L 174 de 26.6.2013, p. 1), «sector “hogares” (S.14) comprende los individuos o grupos de individuos, tanto en su condición de consumidores como en la de empresarios que producen bienes o servicios financieros o no financieros de mercado (productores de mercado), siempre que la producción de bienes y servicios no sea realizada por entidades diferenciadas tratadas como cuasisociedades. Además, comprende los individuos o grupos de individuos que producen bienes y servicios no financieros exclusivamente para uso final.»

(6) «Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU», JERS, diciembre de 2015, en particular el anexo II, sección 2.2.

(7) Directiva 2009/138/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de noviembre de 2009, sobre el seguro de vida, el acceso a la actividad de seguro y reaseguro y su ejercicio (Solvencia II) (DO L 335 de 17.12.2009, p.1).

(8) Directiva 2011/61/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 8 de junio de 2011, relativa a los gestores de fondos de inversión alternativos y por la que se modifican las Directivas 2003/41/CE y 2009/65/CE y los Reglamentos (CE) n.o 1060/2009 y (UE) n.o 1095/2010 (DO L 174 de 1.7.2011, p. 1).

(9) JERS, Report on commercial real estate and financial stability in the EU, diciembre de 2015, en particular el apartado 2.3 y el recuadro 1.

(10) Reglamento (CE) n.o 1893/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de diciembre de 2006, por el que se establece la nomenclatura estadística de actividades económicas NACE Revisión 2 y por el que se modifica el Reglamento (CEE) n.o 3037/90 del Consejo y determinados reglamentos de la CE sobre aspectos estadísticos específicos (DO L 393 de 30.12.2006, p. 1).