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La evaluación de las vulnerabilidades de la JERS en relación con Alemania pone de manifiesto lo siguiente: a) La mayoría de los indicadores de los precios de los inmuebles residenciales disponibles indican que los precios de la vivienda están sobrevalorados en Alemania. De forma similar a las estimaciones anteriores de 2016 y 2017, las estimaciones para 2018 apuntan a una sobrevaloración importante de los precios de la vivienda en las zonas urbanas. Tras un período de aumento gradual desde 2010, el crecimiento de los precios nominales de la vivienda se ha acelerado en los últimos años, superando ligeramente el crecimiento de la renta de los hogares. Asimismo, este crecimiento se ha generalizado tanto en las zonas urbanas como en las rurales. La subida de los precios de la vivienda en las grandes ciudades y zonas urbanas refleja una escasez de oferta de viviendas en relación con la demanda, y el Gobierno Federal alemán ha introducido una serie de medidas destinadas a paliar esta escasez. Por lo tanto, es probable que los futuros movimientos de los precios de la vivienda dependan de los efectos de estas medidas. b) A pesar de la reciente recuperación de nuevos préstamos, el crecimiento anual del crédito a la vivienda ha sido moderado en los últimos tres años. Actualmente, un análisis exhaustivo de los criterios para la concesión de préstamos se ve obstaculizado por la falta de información detallada sobre las ratios préstamo-valor y sobre otras ratios de crédito para los préstamos recientemente concedidos. No obstante, hay algunos indicios de que ha aumentado la demanda de préstamos con ratios préstamo-valor altamente sostenibles (12). Por otra parte, la encuesta sobre los préstamos bancarios de la zona del euro del BCE sugiere además que en 2018 los bancos encuestados redujeron sus márgenes sobre los préstamos para la adquisición de vivienda. c) El endeudamiento de los hogares puede considerarse moderado en comparación con el de otros Estados miembros. Sin embargo, aunque el índice de propietarios de Alemania es el más bajo de la Unión Europea, el porcentaje de propietarios con una hipoteca representa alrededor de una cuarta parte de la población total, que está próxima a la media de la UE. Aunque el crecimiento de los préstamos para vivienda ha sido relativamente moderado en el pasado, el aumento de los precios de la vivienda es notable, y en algún momento podría ir acompañado de un fuerte incremento de los préstamos de vivienda recientemente concedidos. Esto podría conducir a un mayor crecimiento del endeudamiento global de los hogares a medio plazo. d) Una evolución económica y financiera adversa puede dar lugar a ajustes bruscos en el mercado inmobiliario residencial que, en el contexto de vulnerabilidades cíclicas, podrían conllevar la materialización de riesgos directos e indirectos para la estabilidad financiera, habida cuenta de los puntos débiles antes mencionados. Los posibles riesgos directos para el sistema bancario de Alemania obedecen tanto a los posibles impagos de préstamos concedidos en un entorno de recuperación económica duradera como a una sobrevaloración y un fuerte aumento de los precios de la vivienda, así como a presiones competitivas que podrían conducir a una relajación de la calidad crediticia y reducciones de los márgenes para nuevos préstamos. Por otra parte, algunos hogares pueden llegar a sufrir un efecto riqueza negativo o a tener un patrimonio neto negativo si la disminución de los precios de la vivienda es significativa. Si, por ejemplo, aumenta el desempleo o disminuye el crecimiento de los ingresos de los hogares, es posible que a algunos hogares les resulte más difícil el pago de sus deudas. Los efectos asociados negativos en los ingresos y la riqueza de los hogares pueden reforzar la perturbación inicial si los hogares tienen que reducir el consumo para poder pagar su deuda. Esto podría tener efectos secundarios y aumentar los riesgos para las entidades de crédito y el sistema financiero. e) No obstante, cabe señalar que los largos períodos en los que se fijan los tipos de interés hipotecario sirven para mitigar el riesgo planteado por la subida de los tipos de interés para los prestatarios. Dadas las favorables perspectivas de ingresos de los hogares y las persistentes condiciones favorables del mercado de trabajo, los riesgos potenciales de que los hogares tengan que necesitar apoyo financiero parecen bastante bajos. No obstante, cabe señalar que el riesgo de tipo de interés derivado de los largos períodos de fijación del tipo lo asumen las entidades de crédito, lo que constituye una de las vulnerabilidades cíclicas del sistema bancario. f) La JERS toma nota de que el Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Autoridad Federal de Supervisión Financiera — BaFin) ha anunciado que el Ausschuss für Finanzstabilität (Autoridad de supervisión financiera) ha anunciado que el Ausschuss für Finanzstabilität (el Comité de Estabilidad Financiera») recomendó la activación de un porcentaje de colchón de capital anticíclico del 0,25 % con el fin de reforzar la resiliencia de las instituciones de forma preventiva. La BaFin tiene intención de activar el colchón de capital anticíclico conforme a lo recomendado. La calibración recomendada ha tenido en cuenta la dinámica del crédito en Alemania, que va acompañada de una fuerte dinámica de los precios de los inmuebles residenciales. Sin embargo, no se espera frenar el crecimiento del crédito a la vivienda ni detener el deterioro potencial de los criterios para la concesión de préstamos. Las autoridades nacionales han supervisado las condiciones de crédito, pero no ha ofrecido ninguna orientación formal sobre qué normas prudentes deben incluir. g) Las medidas políticas actuales se consideran parcialmente adecuadas y suficientes para mitigar los riesgos sistémicos detectados relacionados con las vulnerabilidades del sector inmobiliario residencial. Alemania podría activar más medidas de capital que obliguen a las entidades de crédito a crear colchones de capital adicionales para aumentar la resiliencia del sistema bancario a los riesgos y vulnerabilidades cíclicos (es decir, el riesgo de crédito y el riesgo de tipo de interés) que podrían haberse acumulado, dada la duradera recuperación económica y la dinámica de los precios de la vivienda, que evoluciona rápidamente. En vista de la significativa sobrevaloración de los precios de la vivienda en las zonas urbanas de Alemania, que ya existe desde hace varios años, así como de la incertidumbre sobre los criterios de concesión de préstamos, Alemania podría contribuir a garantizar unos criterios de concesión de préstamo sólidos en relación con los nuevos préstamos de manera adecuada (por ejemplo, mediante una recomendación o activación de límites jurídicamente vinculantes a las ratios préstamo-valor, si se cumplen las condiciones jurídicas para la activación), con el fin de evitar el aumento de las vulnerabilidades, fomentando así la estabilidad financiera. h) Como ya propuso el Ausschuss für Finanzstabilität en 2015 (13), también es importante que las autoridades nacionales dispongan de todos los instrumentos macroprudenciales necesarios para poder hacer frente a las posibles vulnerabilidades de la estabilidad financiera, entre otros, en particular, la facultad de fijar límites jurídicamente vinculantes a las ratios préstamo-valor y a las ratios deuda-ingresos, en combinación con los límites de vencimiento, cuando sea necesario respecto a los nuevos préstamos de vivienda. No obstante, actualmente en Alemania no hay instrumentos basados en los ingresos. Aunque las autoridades nacionales están facultadas para fijar límites préstamo-valor jurídicamente vinculantes si se considera necesario para garantizar la estabilidad financiera, esto se supedita a la identificación de los riesgos para la estabilidad financiera derivados de un fuerte aumento de los precios de la vivienda y de los préstamos hipotecarios, acompañado de una relajación sustancial de los criterios de concesión de préstamos. Por lo tanto, también deben colmarse las actuales lagunas de datos con respecto a los criterios de concesión de préstamos para nuevos préstamos hipotecarios, a fin de mejorar la capacidad de identificar esos riesgos y abordarlos cuando sea necesario. Una iniciativa de este tipo es una adición necesaria al marco alemán de seguimiento macroprudencial.