02017Y0131(01) — ES — 13.08.2019 — 001.001

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►B RECOMENDACIÓN DE LA JUNTA EUROPEA DE RIESGO SISTÉMICO de 31 de octubre de 2016 sobre la eliminación de lagunas de datos sobre bienes inmuebles (JERS/2016/14) (DO C 031 de 31.1.2017, p. 1)

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▼B

RECOMENDACIÓN DE LA JUNTA EUROPEA DE RIESGO SISTÉMICO

de 31 de octubre de 2016

sobre la eliminación de lagunas de datos sobre bienes inmuebles

(JERS/2016/14)

2017/C 31/01







SECCIÓN 1

RECOMENDACIONES

Recomendación A – Seguimiento de los riesgos derivados del sector inmobiliario residencial

1. Se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que apliquen un marco de seguimiento de los riesgos de su sector inmobiliario residencial interno, que incluya información sobre los criterios actuales de concesión de préstamos sobre inmuebles residenciales internos. A estos efectos, para controlar de forma eficaz los riesgos derivados del mercado de bienes inmuebles residenciales se recomienda la utilización de los siguientes indicadores de los criterios de concesión de préstamos:

a) ratio préstamo-valor en origen (LTV-O);

b) ratio préstamo-valor actual (LTV-C);

c) ratio préstamo-ingresos en origen (LTI-O);

d) ratio deuda-ingresos en origen (DTI-O);

e) ratio servicios de administración de préstamos-ingresos en origen (LSTI-O);

f) ratio servicio de la deuda-renta en origen (DSTI-O) como indicador opcional;

g) número de préstamos sobre inmuebles residenciales desembolsados y su importe;

h) vencimiento de los préstamos sobre inmuebles residenciales en origen.

La información sobre estos indicadores debe hacer referencia a los proveedores nacionales de crédito de forma individual y ser suficientemente representativa del mercado interno de préstamos sobre inmuebles residenciales.

2. Cuando la vivienda comprada para alquiler representa una fuente importante de riesgos derivados del sector inmobiliario interno, posiblemente, pero no solo, porque constituye una parte considerable del stock o los flujos del crédito total sobre bienes inmuebles residenciales, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que, para este segmento del mercado, apliquen un marco de seguimiento de los riesgos basado en una serie de indicadores adicionales. Cuando para evaluar la significatividad de la vivienda comprada para alquiler no se disponga de información cuantitativa o esta sea insuficiente, puede que en un principio esta evaluación se tenga que hacer sobre la base de una información más cualitativa. Los indicadores adicionales de este segmento del mercado deben incluir:

a) la ratio de cobertura de intereses en origen (ICR-O);

b) la ratio préstamo-alquiler en origen (LTR-O);

3. Para el cálculo de los indicadores enumerados en los apartados 1 y 2, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que sigan las indicaciones del anexo IV de la presente recomendación.

4. Sobre la base de los indicadores establecidos en los apartados 1 y 2, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que vigilen la evolución del sector inmobiliario residencial interno al menos anualmente.

Recomendación B – Información pertinente relativa al sector inmobiliario residencial

1. Se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que vigilen la distribución univariante y las distribuciones conjuntas específicas de los indicadores pertinentes que se especifican en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación. Esta plantilla orienta sobre la granularidad de la información pertinente para el seguimiento de los riesgos derivados del sector inmobiliario residencial interno.

2. Se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que controlen los riesgos en relación con los diferentes indicadores sobre la base de la siguiente información que se específica en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación.

a) En cuanto a los flujos de préstamos sobre inmuebles residenciales concedidos en el período de referencia, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta:

— el número total de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional;

— el número de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional desglosados por las categorías especificadas en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación.

b) En cuanto a la LTV-O y la LSTI-O con relación a los flujos de préstamos sobre inmuebles residenciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta:

— la media ponderada de la ratio pertinente expresada como porcentaje;

— la media ponderada de la ratio pertinente expresada como porcentaje desglosada por las categorías especificadas en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación;

— el número de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional desglosados por los intervalos de distribución especificados en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación.

c) En cuanto a la DSTI-O (indicador opcional) con relación a los flujos de préstamos sobre inmuebles residenciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta:

— la media ponderada de la ratio pertinente expresada como porcentaje;

— el número de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional desglosados por los intervalos de distribución especificados en la plantilla A del anexo II.

d) En cuanto a la LTV-C con relación al stock de préstamos sobre inmuebles residenciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta:

— la media ponderada de la ratio pertinente expresada como porcentaje;

— el número de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional desglosados por los intervalos de distribución especificados en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación.

e) En cuanto al vencimiento en origen con relación a los flujos de préstamos sobre inmuebles residenciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta:

— la media ponderada de vencimientos durante varios años;

— el número de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional desglosados por los intervalos de distribución especificados en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación.

f) En cuanto a la LTI-O y la DTI-O con relación a los flujos de préstamos sobre inmuebles residenciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta:

— la media ponderada de la ratio pertinente;

— el número de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional desglosados por los intervalos de distribución especificados en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación.

g) En cuanto a la distribución conjunta de la LSTI-O, la LTV-O y el vencimiento de los préstamos sobre inmuebles residenciales en origen de los flujos de préstamos sobre inmuebles residenciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta el número de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional desglosados por las categorías especificadas en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación.

h) En cuanto a la distribución conjunta de la LSTI-O y el período de fijación del tipo de interés inicial de los flujos de préstamos sobre inmuebles residenciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta el número de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional desglosados por las categorías especificadas en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación.

i) En cuanto a la distribución conjunta de la DTI-O y la LTV-O de los flujos de préstamos sobre inmuebles residenciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta el número de contratos y el importe correspondiente en moneda nacional desglosados por las categorías especificadas en la plantilla A del anexo II de la presente recomendación.

3. Cuando la vivienda comprada para alquiler representa una fuente importante de riesgos derivados del sector inmobiliario residencial interno, posiblemente, pero no solo, porque constituye una parte considerable del stock o los flujos del crédito total sobre inmuebles residenciales, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que controlen los riesgos, respecto de los indicadores pertinentes, por separado para la vivienda comprada para alquiler y los bienes inmuebles ocupados por sus propietarios. En este caso, las autoridades macroprudenciales nacionales también deben tener en cuenta los desgloses especificados en la plantilla B del anexo II de la presente recomendación.

Recomendación C – Seguimiento de los riesgos derivados del sector inmobiliario comercial

▼M1

1. Se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que apliquen un marco de seguimiento de los riesgos de su sector inmobiliario comercial interno. A estos efectos, para controlar de forma eficaz los riesgos derivados del mercado de bienes inmuebles comerciales se recomienda la utilización de los siguientes indicadores:

Indicadores del mercado físico de bienes inmuebles comerciales:

a) índice de precios;

b) índice de alquileres;

c) índice del rendimiento de los alquileres;

d) índice de disponibilidad;

e) construcciones comenzadas;

Indicadores de las exposiciones del sistema financiero a créditos sobre bienes inmuebles comerciales;

f) flujos de préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales (incluidos los bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción);

g) flujos de préstamos dudosos garantizados por bienes inmuebles comerciales (incluidos los bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción);

h) flujos de provisiones para insolvencias en préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales (incluidos los bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción);

i) flujos de provisiones para insolvencias en la concesión de préstamos para bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción (como parte de los préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales);

j) stocks de préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales (incluidos los bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción);

k) stocks de préstamos dudosos garantizados por bienes inmuebles comerciales (incluidos los bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción);

l) stocks de provisiones para insolvencias en préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales (incluidos los bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción);

m) stocks de préstamos para bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción (como parte de los préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales);

n) stocks de préstamos dudosos para bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción (como parte de los préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales);

o) stocks de provisiones para insolvencias en la concesión de préstamos para bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción (como parte de los préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales).

Indicadores de los criterios de concesión de préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales:

p) media ponderada de la LTV-O en relación con los flujos de préstamos inmobiliarios comerciales;

q) media ponderada de la ratio préstamo-valor actual (LTV-C) en relación con los stocks de préstamos inmobiliarios comerciales;

r) media ponderada de la ratio de cobertura de intereses en origen (ICR-O) en relación con los flujos de préstamos inmobiliarios comerciales y media ponderada de la ratio de cobertura de intereses actual (ICR-C) en relación con los stocks de préstamos inmobiliarios comerciales;

s) media ponderada de la ratio de cobertura del servicio de la deuda en origen (DSCR-O) en relación con los flujos de préstamos inmobiliarios comerciales y media ponderada de la ratio de cobertura del servicio de la deuda actual (DSCR-C) en relación con los stocks de préstamos inmobiliarios comerciales.

La información sobre estos indicadores debe hacer referencia a los proveedores de crédito de forma individual y ser suficientemente representativa del sector inmobiliario comercial interno.

▼B

2. Cuando se considere que las inversiones representan una proporción significativa de la financiación de los bienes inmuebles comerciales, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que incluyan también en el marco de seguimiento de los riesgos de su sector inmobiliario comercial interno el siguiente conjunto de indicadores adicionales sobre las exposiciones a la inversión en bienes inmuebles comerciales:

(a) flujos de inversiones directas e indirectas en bienes inmuebles comerciales;

(b) flujos de ajustes de valoración de inversiones en bienes inmuebles comerciales;

(c) stocks de inversiones directas e indirectas en bienes inmuebles comerciales;

(d) ajustes de valoración de stocks en inversiones en bienes inmuebles comerciales.

La información sobre estos indicadores debe hacer referencia a los inversores de forma individual y ser suficientemente representativa del sector inmobiliario comercial interno.

3. Para el cálculo de los indicadores enumerados en los apartados 1 y 2 se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que sigan las indicaciones del anexo V y, cuando sea pertinente para los bienes inmuebles comerciales, las del anexo IV de la presente recomendación.

4. Sobre la base de los indicadores establecidos en los apartados 1 y 2, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que vigilen la evolución de sector inmobiliario comercial interno al menos trimestralmente en lo que respecta al mercado físico, la concesión de préstamos y los flujos de inversión (incluidos los flujos de préstamos dudosos, provisiones para insolvencias y ajustes de valoración de inversiones), así como a los criterios correspondientes de concesión de préstamos. Dicho seguimiento debe realizarse al menos anualmente en relación con el stock de préstamos e inversiones (incluidos los stocks de préstamos dudosos, provisiones para insolvencias y ajustes de valoración de inversiones), así como con los criterios correspondientes de concesión de préstamos.

Recomendación D – Información pertinente en relación con el sector inmobiliario comercial

1. Se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que controlen los indicadores pertinentes especificados en las plantillas A, B y C del anexo III de la presente recomendación. Estas plantillas orientan sobre la granularidad de la información necesaria para controlar los riesgos derivados del sector inmobiliario comercial interno.

▼M1

2. Se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que controlen los riesgos en relación con los diferentes indicadores sobre la base de la siguiente información que se específica en las plantillas A, B y C del anexo III de la presente recomendación:

a) En relación con el índice de precios, el índice de alquileres, el índice del rendimiento de los alquileres, el índice de disponibilidad y las construcciones comenzadas, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta un desglose por:

— tipo de bien inmueble;

— ubicación del bien inmueble.

b) En cuanto a los flujos y los stocks de ajustes de valoración de inversiones en bienes inmuebles comerciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta un desglose por:

— tipo de bien inmueble;

— ubicación del bien inmueble;

— tipo de inversor;

— nacionalidad del inversor.

c) En cuanto a los flujos y los stocks de préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales y cada uno de los desgloses del crédito para inmuebles comerciales (incluidos los bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción) –es decir, préstamos para inmuebles mantenidos por sus propietarios para llevar a cabo sus negocios, fines o actividades, estén construidos o en construcción; préstamos para viviendas de alquiler; préstamos para inmuebles que generen ingresos (distintos del alquiler); préstamos para promociones inmobiliarias comerciales, y préstamos para viviendas sociales– las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta un desglose por:

— tipo de bien inmueble;

— ubicación del bien inmueble;

— tipo de prestamista;

— nacionalidad del prestamista.

d) En cuanto a los flujos y los stocks de préstamos dudosos garantizados por bienes inmuebles comerciales y cada uno de los desgloses de los préstamos dudosos garantizados por bienes inmuebles comerciales (incluidos los bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción) –es decir, préstamos para inmuebles mantenidos por sus propietarios para llevar a cabo sus negocios, fines o actividades, estén construidos o en construcción; préstamos para viviendas de alquiler; préstamos para inmuebles que generen ingresos (distintos del alquiler); préstamos para promociones inmobiliarias comerciales, y préstamos para viviendas sociales– las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta un desglose por:

— tipo de bien inmueble;

— ubicación del bien inmueble;

— tipo de prestamista;

— nacionalidad del prestamista.

e) En cuanto a los flujos y los stocks de provisiones para insolvencias en préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales y cada uno de los desgloses de las provisiones para insolvencias en préstamos garantizados por bienes inmuebles comerciales (incluidos los bienes inmuebles comerciales en fase de promoción o construcción) –es decir, préstamos para inmuebles mantenidos por sus propietarios para llevar a cabo sus negocios, fines o actividades, estén construidos o en construcción; préstamos para viviendas de alquiler; préstamos para inmuebles que generen ingresos (distintos del alquiler); préstamos para promociones inmobiliarias comerciales, y préstamos para viviendas sociales– las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta un desglose por la subcategoría de provisiones para insolvencias en préstamos para promociones inmobiliarias, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta un desglose por:

— tipo de bien inmueble;

— ubicación del bien inmueble;

— tipo de prestamista;

— nacionalidad del prestamista.

Los desgloses a que se refieren las letras a) a e) deben considerarse el mínimo recomendado. Las autoridades macroprudenciales nacionales pueden añadir otros desgloses que consideren necesarios a efectos de la estabilidad financiera.

▼B

3. Cuando se considere que los inversores representan una proporción significativa de la financiación de los bienes inmuebles comerciales, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que incluyan también en el marco de seguimiento de los riesgos de su sector inmobiliario comercial interno el siguiente conjunto de datos adicionales sobre las exposiciones a la inversión en bienes inmuebles comerciales, como se especifica en la plantilla B del anexo III de la presente recomendación:

a) En cuanto a los flujos y los stocks de inversiones en inmuebles comerciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta un desglose por:

— tenencias directas de inmuebles comerciales;

— tenencias indirectas de inmuebles comerciales.

b) En cuanto a los flujos y los stocks de inversiones directas en inmuebles comerciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta un desglose por:

— tipo de bien inmueble;

— ubicación del bien inmueble;

— tipo de inversor;

— nacionalidad del inversor.

c) En cuanto a los flujos y los stocks de inversiones indirectas en inmuebles comerciales, las autoridades macroprudenciales nacionales deben tener en cuenta un desglose por:

— tipo de inversor;

— nacionalidad del inversor.

Recomendación E – Publicación por las Autoridades Europeas de Supervisión de los datos sobre las exposiciones a los mercados nacionales de bienes inmuebles comerciales

1. Se recomienda a la Autoridad Bancaria Europea (ABE), la Autoridad Europea de Seguros y Pensiones de Jubilación (AESPJ) y la Autoridad Europea de Valores y Mercados (AEVM) que publiquen, al menos anualmente, datos agregados sobre las exposiciones de las entidades sujetas a su respectiva supervisión a cada mercado nacional de bienes inmuebles comerciales de la Unión de conformidad con la orientación facilitada en el anexo V.9 de la presente recomendación. Estos datos agregados deben basarse en la información a disposición de las AES con arreglo a las exigencias existentes de presentación de información.

▼M1

Recomendación F – Establecimiento de un régimen mínimo común para el mercado físico de bienes inmuebles comerciales

1. Se recomienda a la Comisión (Eurostat) que proponga legislación de la Unión por la que se establezca un régimen mínimo común para la preparación, elaboración y difusión de una base de datos de los indicadores del mercado físico de bienes inmuebles comerciales a que se refiere la recomendación C, apartado 1, letras a) a e).

2. Se recomienda asimismo a la Comisión (Eurostat) que elabore y promueva normas, fuentes, métodos y procedimientos estadísticos para crear la base de datos de los indicadores del mercado físico de bienes inmuebles comerciales a que se refiere la recomendación C, apartado 1, letras a) a e), en particular para velar por la calidad de este conjunto de indicadores y reducir en lo posible la carga informadora.

▼B

SECCIÓN 2

APLICACIÓN

1. Definiciones

1. A efectos de la presente recomendación y teniendo en cuenta las especificaciones técnicas de los anexos IV y V de la presente recomendación, se entenderá por:

1) «prestatario», el signatario o cosignatario del contrato de préstamo sobre inmuebles residenciales o el contrato de préstamo inmobiliario comercial que recibe la financiación del prestamista;

2) «préstamo contraído por la compra para alquiler», la suma de todos los préstamos o tramos de préstamo garantizados por el prestatario sobre el bien inmueble comprado para alquiler en el momento inicial del préstamo;

3) ►M1 «vivienda o bien inmueble comprados para alquiler», el bien inmueble residencial que sea propiedad directa de una persona física y se destine fundamentalmente al alquiler a arrendatarios; ◄

4) ►M1 «bien inmueble comercial», el bien inmueble que genere ingresos, tanto construido como en fase de promoción, incluida la vivienda de alquiler, o el inmueble mantenido por su propietario para llevar a cabo su negocio, fines o actividad, esté construido o en construcción, en ambos casos incluida la vivienda social y excluidos los inmuebles clasificados como residenciales.

En caso de que un bien inmueble se utilice como inmueble comercial y residencial, se considerará que son bienes inmuebles diferentes (en función, por ejemplo, de la superficie dedicada a cada uso) siempre que sea posible hacer dicho desglose; en caso contrario, el bien inmueble se podrá clasificar según su uso dominante; ◄

5) ►M1 «préstamo sobre inmueble comercial», el préstamo concedido a una persona jurídica para adquirir un bien inmueble que genere ingresos (o un conjunto de bienes definidos como inmueble que genere ingresos), tanto construido como en fase de promoción, o un bien inmueble utilizado por su propietario para llevar a cabo su negocio, fines o actividad, esté construido o en construcción, o garantizado por un bien inmueble comercial (o conjunto de bienes inmuebles comerciales); ◄

6) «construcciones comenzadas», la superficie, en metros cuadrados, de nuevos proyectos de construcción comercial iniciados durante el período de referencia; si no se dispone de dicha información, las construcciones comenzadas podrán hacer referencia al número de nuevos proyectos de construcción comercial iniciados durante el período de referencia;

7) «ratio préstamo-valor actual» (LTV-C), la suma de todos los préstamos o tramos de préstamo garantizados por el prestatario sobre un bien inmueble en la fecha de referencia en relación con su valor actual;

8) «valor actual del bien inmueble», el valor del bien inmueble estimado por un tasador interno o externo independiente; si no se dispone de dicha tasación, el valor actual del bien inmueble se podrá calcular utilizando un índice de valores de bienes inmuebles suficientemente granular con respecto a la ubicación geográfica y el tipo de bien inmueble; si no se dispone de dicho índice, se podrá utilizar un índice de precios de bienes inmuebles suficientemente granular con respecto a la ubicación geográfica y el tipo de bien inmueble tras la aplicación un descuento convenientemente elegido para contabilizar la depreciación del bien inmueble;

9) «servicio de la deuda», el reembolso combinado de principal e intereses del total de la deuda del prestatario durante un período determinado (generalmente un año);

10) «ratio de cobertura del servicio de la deuda» (DSCR), los ingresos anuales por alquiler generados por un bien inmueble comercial financiado al menos en parte mediante deuda, deducidos los impuestos y los gastos de explotación necesarios para mantener el valor del bien inmueble, en relación con el servicio de la deuda anual relativo al préstamo garantizado por el bien inmueble; la ratio puede hacer referencia a su valor en el momento inicial del préstamo (DSCR-O) o a su valor actual (DSCR-C);

11) «ratio servicio de la deuda-renta en origen» (DSTI-O), el total del servicio de la deuda anual en relación con el total de la renta disponible anual del prestatario en el momento inicial del préstamo;

12) «ratio deuda-ingresos en origen» (DTI-O), el total de la deuda del prestatario en relación con el total de su renta disponible anual, en el momento inicial del préstamo;

13) «renta disponible», el total de la renta disponible anual del prestatario registrada por el proveedor de crédito en el momento inicial del préstamo sobre inmuebles residenciales, que comprende todas las fuentes de ingresos menos impuestos (deducidas las desgravaciones fiscales) y primas (como las de asistencia sanitaria, seguridad social o seguro médico), y antes de la deducción de gastos;

14) «primer comprador», el prestatario al que no se le ha concedido con anterioridad un préstamo sobre inmuebles residenciales. En caso de que haya más de un prestatario (el caso de cosignatarios de préstamos sobre inmuebles residenciales) y a uno o más de esos prestatarios se le haya concedido con anterioridad un préstamo sobre inmuebles residenciales, no se considerará primer comprador a ninguno de estos prestatarios;

15) «flujos de préstamos», toda nueva producción de préstamos durante el periodo de presentación de información. Los préstamos renegociados deberán incluirse en la nueva producción si el prestamista los considera nuevos contratos de préstamo;

16) «préstamo completamente amortizable», un préstamo sobre inmuebles residenciales caracterizado por pagos periódicos del principal con arreglo a un calendario de amortización durante la vida del préstamo a fin de que el principal se haya devuelto por completo al vencimiento del préstamo;

▼M1

16 bis) «bien inmueble que genera ingresos en fase de promoción», el inmueble en construcción destinado, una vez terminado, a generar ingresos para su propietario por alquiler o venta, excluidos los edificios en demolición o los terrenos en desbrozo para posibles futuras promociones;

▼B

17) «bien inmueble que genera ingresos», todo bien inmueble que genera ingresos por su alquiler o beneficios por su venta;

18) «ratio de cobertura de intereses» (ICR), los ingresos brutos anuales por alquiler (antes de los gastos de explotación e impuestos) derivados del bien inmueble comprado para alquiler o los ingresos netos anuales por alquiler derivados de un bien inmueble comercial o de un conjunto de ellos en relación con el coste de los intereses anuales del préstamo garantizado por el bien inmueble o el conjunto de ellos; la ratio puede hacer referencia a su valor en el momento inicial del préstamo (ICR-O) o a su valor actual (ICR-C);

19) «provisiones para insolvencias», el importe total de las provisiones constituidas en las carteras de préstamos para cubrir posibles pérdidas crediticias futuras;

20) «préstamos desembolsados», el total de préstamos sobre inmuebles residenciales (en número de préstamos o importe de los mismos) concedidos en el período de referencia;

21) «servicio de administración del préstamo», el reembolso combinado de principal e intereses del préstamo sobre inmuebles residenciales del prestatario durante un período determinado (generalmente un año);

22) «ratio servicio de administración del préstamo-renta en origen» (LSTI-O), el servicio de administración anual del préstamo sobre inmuebles residenciales en relación con el total de la renta disponible anual del prestatario en el momento inicial del préstamo;

23) «ratio préstamo-coste» (LTC), el importe inicial de todos los préstamos concedidos en relación con el importe de los costes asociados a la promoción de un bien inmueble hasta terminarlo;

24) «ratio préstamo-ingresos en origen» (LTI-O), la suma de todos los préstamos o tramos de préstamo garantizados por el prestatario sobre el bien inmueble en relación con el total de su renta disponible anual, en el momento inicial del préstamo;

25) «ratio préstamo-alquiler en origen» (LTR-O), el préstamo sobre el inmueble comprado para alquiler del prestatario en el momento del origen del préstamo en relación con las rentas anuales brutas (antes de gastos de explotación e impuestos) derivadas del bien inmueble comprado para alquiler;

26) «ratio préstamo-valor en origen» (LTV-O), la suma de todos los préstamos o tramos de préstamo garantizados por el prestatario sobre el bien inmueble en relación con el valor del bien inmueble, en el momento inicial del préstamo;

27) «vencimiento en origen», la duración del contrato de préstamo sobre inmuebles residenciales expresada en años en el momento inicial del préstamo;

28) «autoridad macroprudencial nacional», la autoridad designada en la legislación nacional responsable de la aplicación de la política macroprudencial, tal y como se recomienda en la recomendación B de la Recomendación JERS/2011/3 de la Junta Europea de Riesgo Sistémico ( 1 );

29) «préstamo no amortizable», un préstamo sobre inmuebles residenciales caracterizado por pagos periódicos de, como máximo, solo los intereses del préstamo. Cuando proceda, se identificarán de forma separada los préstamos no amortizables para los que existan mecanismos de amortización;

30) «préstamos dudosos», las exposiciones crediticias que cumplan alguno de los siguientes criterios:

a) que sean exposiciones significativas vencidas durante más de 90 días;

b) que se considere improbable que el deudor cumpla íntegramente sus obligaciones crediticias sin la ejecución de la garantía real, con independencia de que existan o no importes vencidos o del número de días transcurridos desde el vencimiento de los importes;

31) «préstamo para la compra de inmuebles para ser ocupados por su propietario», la suma de todos los préstamos sobre inmuebles residenciales o tramos de préstamos garantizados por el prestatario para la compra de un bien inmueble residencial para ser ocupado por su propietario en el momento del origen del préstamo;

32) ►M1 «inmueble ocupado por su propietario», cualquier inmueble residencial que sea propiedad de una persona física y tenga por objeto albergarla; ◄

33) «préstamos parcialmente amortizables», una combinación de múltiples préstamos sobre inmuebles residenciales con diferentes tipos de amortización;

▼M1 —————

▼B

35) «índice de valores de bienes inmuebles», un índice que refleja la variación en el precio y la calidad del bien inmueble con el tiempo, como el índice creado sobre la base de los datos relativos a las operaciones;

36) «alquiler», la suma de dinero que realmente abona el arrendatario al propietario del bien inmueble, deducidos los incentivos (por ejemplo, períodos de renta gratuita, contribuciones a reformas) y los gastos;

▼M1

36 bis) «vivienda de alquiler», cualquier inmueble que sea propiedad de una persona jurídica y tenga por objeto principal el alquiler a arrendatarios;

▼B

37) «rendimiento del alquiler», la ratio alquiler anual-valor de mercado del bien inmueble;

38) ►M1 «bien inmueble residencial», el bien inmueble disponible para su uso como vivienda, construido o en construcción, adquirido, construido o reformado por una persona física, inclusive la vivienda o el bien inmueble comprados para alquiler. En caso de que un bien inmueble se utilice como inmueble comercial y residencial, se considerará que son bienes inmuebles diferentes (en función, por ejemplo, de la superficie dedicada a cada uso) siempre que sea posible hacer dicho desglose; en caso contrario, el bien inmueble se podrá clasificar según su uso dominante; ◄

39) ►M1 «préstamo sobre bien inmueble residencial», un préstamo a una persona física garantizado por un inmueble residencial independientemente del objeto del préstamo; ◄

40) «marco de seguimiento de los riesgos», el proceso periódico de seguimiento y evaluación de los riesgos sistémicos derivados del mercado inmobiliario interno, basado en métodos analíticos adecuados y datos suficientemente representativos;

41) «datos suficientemente representativos», los datos obtenidos mediante métodos de muestreo que hacen referencia a las características pertinentes que se sabe que se dan en la población estadística; no se establecen métodos de muestreo específicos y se considera que las prácticas nacionales son adecuadas siempre que, de conformidad con la opinión de los expertos, sus resultados no sean sesgados;

42) «índice de disponibilidad», la superficie disponible para alquiler en relación con la superficie total del bien inmueble;

43) «ajustes de valoración en inversiones», los costes incurridos por un inversor para justificar las pérdidas potenciales futuras en inversiones debido a las condiciones imperantes del mercado;

44) «valor en origen», la cifra que resulte menor entre el valor de transacción de un bien inmueble (por ejemplo, según se registra en una escritura notarial) y el valor estimado por un tasador interno o externo independiente en el momento inicial del préstamo; si solo se dispone de un valor, se utilizará este.

2. Criterios de aplicación

1. La aplicación de la recomendación se regirá por los siguientes criterios:

a) la recomendación solo incluye los indicadores necesarios a efectos de estabilidad financiera y para los que se hayan determinado lagunas de datos;

b) se debe prestar atención al principio de proporcionalidad, teniendo en cuenta:

i) la dimensión y la evolución de los mercados inmobiliarios residenciales y comerciales de los Estados miembros;

ii) las facultades conferidas a cada autoridad macroprudencial nacional;

iii) el objetivo y el contenido de cada recomendación;

c) cuando se evalúe la aplicación de las recomendaciones A a D también se deberá prestar la debida atención a los avances en cuanto a la recopilación de datos al nivel de la Unión, como se menciona en el considerando 15;

d) en el anexo I de la presente recomendación se establecen criterios específicos para el cumplimiento de las recomendaciones A a E.

2. Se pide a los destinatarios que comuniquen a la JERS y al Consejo las medidas adoptadas en respuesta a esta recomendación o justifiquen adecuadamente su inacción. Los informes deben incluir al menos:

a) información sobre el fondo y los plazos de las medidas adoptadas;

b) una evaluación del funcionamiento de las medidas adoptadas, teniendo en cuenta los objetivos de esta recomendación;

c) una justificación detallada de toda inacción o inaplicación de la recomendación, incluidos los retrasos en su aplicación.

▼M1

3. Plazos de seguimiento

Se pide a los destinatarios que comuniquen a la JERS y al Consejo las medidas adoptadas en respuesta a esta recomendación o justifiquen adecuadamente su inacción en los siguientes plazos:

1. Recomendación A

a) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, a más tardar el 31 de diciembre de 2019, presenten a la JERS y al Consejo un informe provisional sobre la información que ya se encuentra disponible, o que se espera que esté disponible, para la aplicación de la recomendación A.

b) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, a más tardar el 31 de diciembre de 2020, presenten a la JERS y al Consejo el informe final sobre la aplicación de la recomendación A.

2. Recomendación B

a) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, a más tardar el 31 de diciembre de 2019, presenten a la JERS y al Consejo un informe provisional sobre la información que ya se encuentra disponible, o que se espera que esté disponible, para la aplicación de la recomendación B.

b) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, a más tardar el 31 de diciembre de 2020, presenten a la JERS y al Consejo el informe final sobre la aplicación de la recomendación B.

3. Recomendación C

a) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, a más tardar el 31 de diciembre de 2019, presenten a la JERS y al Consejo un informe provisional sobre la información que ya se encuentra disponible, o que se espera que esté disponible, para la aplicación de la recomendación C.

b) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, a más tardar el 31 de diciembre de 2021, presenten a la JERS y al Consejo el informe final sobre la aplicación de la recomendación C.

c) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, cuando no dispongan de la información pertinente relativa a los indicadores de las letras a) a e) de la recomendación C, apartado 1, presenten a la JERS y al Consejo un informe final sobre la aplicación de la recomendación C respecto de dichos indicadores el 31 de diciembre de 2025 a más tardar.

4. Recomendación D

a) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, a más tardar el 31 de diciembre de 2019, presenten a la JERS y al Consejo un informe provisional sobre la información que ya se encuentra disponible, o que se espera que esté disponible, para la aplicación de la recomendación D.

b) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, a más tardar el 31 de diciembre de 2021, presenten a la JERS y al Consejo el informe final sobre la aplicación de la recomendación D.

c) Se solicita a las autoridades macroprudenciales nacionales que, cuando no dispongan de la información pertinente relativa a los indicadores de la letra a) de la recomendación D, apartado 2, especificados en la plantilla A del anexo III de la presente recomendación, presenten a la JERS y al Consejo un informe final sobre la aplicación de la recomendación D respecto de dichos indicadores el 31 de diciembre de 2025 a más tardar.

5. Recomendación E

a) Se solicita a las AES que, a más tardar el 31 de diciembre de 2017, establezcan una plantilla para la publicación de datos sobre las exposiciones de las entidades que entran en el ámbito de su supervisión a cada uno de los mercados nacionales de bienes inmuebles comerciales de la Unión.

b) Se solicita a las AES que, a más tardar el 30 de junio de 2018, publiquen los datos mencionados en la letra a) al 31 de diciembre de 2017.

c) Se solicita a las AES que, a partir del 31 de marzo de 2019, publiquen anualmente los datos mencionados en la letra a) al 31 de diciembre del año anterior.

6. Recomendación F

a) Se solicita a la Comisión (Eurostat) que, a más tardar el 31 de diciembre de 2021, presente a la JERS y al Consejo un informe provisional con una primera evaluación de la aplicación de la recomendación F.

b) Se solicita a la Comisión (Eurostat) que, a más tardar el 31 de diciembre de 2023, presente a la JERS y al Consejo un informe final sobre la aplicación de la recomendación F.

▼B

4. Verificación y evaluación

1. La Secretaría de la JERS:

a) prestará asistencia a los destinatarios garantizando la coordinación de la presentación de información, facilitando las plantillas pertinentes y especificando, en caso necesario, el procedimiento y los plazos de seguimiento;

b) verificará el seguimiento realizado por los destinatarios, les prestará asistencia si así lo solicitan y presentará informes de seguimiento a la Junta General a través del Comité Director.

2. La Junta General evaluará las medidas y justificaciones comunicadas por los destinatarios y, cuando proceda, podrá decidir que la presente recomendación no se ha aplicado y que el destinatario no ha justificado adecuadamente su inacción.

▼M1









ANEXO I

CRITERIOS DE CUMPLIMIENTO DE LAS RECOMENDACIONES

1. Recomendación A

Se considerará que las autoridades macroprudenciales nacionales aplican la recomendación A, apartados 1 y 2, cuando:

a) evalúen si, en el marco de seguimiento de los riesgos del sector inmobiliario residencial de su jurisdicción, se tienen en cuenta o se aplican los indicadores pertinentes de los criterios de concesión de préstamos sobre inmuebles residenciales;

b) evalúen el avance en el uso de los indicadores de dicho seguimiento especificados en la recomendación A, apartado 1;

c) evalúen en qué medida la información que ya se encuentra disponible o que se espera esté disponible en el futuro sobre los indicadores pertinentes es suficientemente representativa de los criterios de concesión de préstamos que se aplican actualmente en su mercado de préstamos sobre inmuebles residenciales;

d) evalúen si la vivienda comprada para alquiler representa una fuente importante de riesgos derivados del sector inmobiliario interno o constituye una parte considerable del stock o los flujos del crédito total sobre inmuebles residenciales;

e) en aquellos casos en que se considere que la vivienda comprada para alquiler representa una fuente importante de riesgos derivados del sector inmobiliario interno o constituye una parte considerable del stock o los flujos del crédito total sobre inmuebles residenciales, evalúen el avance en el uso de los indicadores de seguimiento de los riesgos especificados en la recomendación A, apartado 2.

Se considerará que las autoridades macroprudenciales nacionales aplican la recomendación A, apartados 3 y 4, cuando:

a) velen por que se adopten los métodos especificados en el anexo IV para el cálculo de los indicadores enumerados en la recomendación A, apartados 1 y 2;

b) en aquellos casos en que se utilice otro método además de los especificados en el anexo IV para el cálculo de los indicadores pertinentes, informen sobre sus características técnicas y su eficacia en el seguimiento de los riesgos derivados del sector inmobiliario residencial;

c) velen por que los indicadores pertinentes enumerados en la recomendación A, apartados 1 y 2, se utilicen para controlar los riesgos del sector inmobiliario residencial al menos anualmente.

2. Recomendación B

Se considerará que las autoridades macroprudenciales nacionales aplican la recomendación B, apartados 1 y 2, cuando:

a) evalúen el avance en el seguimiento de la distribución univariante y las distribuciones conjuntas específicas de los indicadores pertinentes que se especifican en la plantilla A del anexo II;

b) evalúen el avance en el uso de la información especificada en la recomendación B, apartado 2, y en la plantilla A del anexo II como orientación para controlar los riesgos pertinentes.

En aquellos casos en que se considere que la vivienda comprada para alquiler representa una fuente importante de riesgos derivados del sector inmobiliario interno o constituye una parte considerable del stock o los flujos del crédito total sobre inmuebles residenciales, se considerará que las autoridades macroprudenciales nacionales aplican la recomendación B, apartado 3, cuando:

a) evalúen el avance en el seguimiento independiente de los indicadores pertinentes de las viviendas compradas para alquiler y los bienes inmuebles ocupados por sus propietarios;

b) evalúen el avance en el seguimiento de los datos pertinentes desglosados por las dimensiones especificadas en las plantillas A y B del anexo II.

3. Recomendación C

Se considerará que las autoridades macroprudenciales nacionales aplican la recomendación C, apartados 1 y 2, cuando:

a) evalúen si, en el marco de seguimiento de los riesgos del sector inmobiliario comercial de su jurisdicción, se tienen en cuenta o se aplican los indicadores pertinentes de las exposiciones internas a los bienes inmuebles comerciales;

b) velen por que, en el marco de seguimiento de los riesgos, se incluyan los indicadores del mercado físico de bienes inmuebles comerciales, los indicadores de las exposiciones al crédito del sistema financiero y los indicadores de los criterios de concesión de préstamos;

c) evalúen si las inversiones representan una fuente de financiación significativa para el sector de bienes inmuebles comerciales nacional;

d) en los casos en los que las inversiones se consideren una fuente de financiación significativa para el sector de bienes inmuebles comerciales nacional, evalúen los avances en el uso de los indicadores adicionales para el seguimiento de riesgos especificados en la recomendación C, apartado 2;

e) evalúen los avances en el uso de, al menos, los indicadores especificados en la recomendación C, apartado 1, y, si procede, en el apartado 2;

f) evalúen si la información relativa a estos indicadores (que ya se encuentra disponible o que se espera que esté disponible) es suficientemente representativa del mercado inmobiliario comercial interno.

Se considerará que las autoridades macroprudenciales nacionales aplican la recomendación C, apartados 3 y 4, cuando:

a) velen por que se adopten los métodos de cálculo de los indicadores enumerados en la recomendación C, apartados 1 y 2, tal y como se especifica en el anexo V y, cuando sea pertinente para los bienes inmuebles comerciales, en el anexo IV;

b) en aquellos casos en que se utilice otro método además de los especificados en los anexos IV y V para el cálculo de los indicadores pertinentes, informen sobre sus características técnicas y su eficacia en el seguimiento de los riesgos derivados del sector inmobiliario comercial;

c) velen por que los indicadores enumerados en la recomendación C, apartado 1, se utilicen para vigilar la evolución de sector inmobiliario comercial al menos trimestralmente en lo que respecta a los indicadores del mercado físico de bienes inmuebles comerciales, los flujos de préstamos (incluidos los flujos de préstamos dudosos y las provisiones para insolvencias) y los criterios correspondientes de concesión de préstamos, y al menos anualmente en relación con los stocks de préstamos (incluidos los stocks de préstamos dudosos y las provisiones para insolvencias) y los criterios correspondientes de concesión de préstamos;

d) en aquellos casos en que las inversiones se consideren una fuente de financiación significativa para el sector de inmuebles comerciales nacional, velen por que los indicadores enumerados en la recomendación C, apartado 2, se utilicen para el seguimiento de la evolución del sector de inmuebles comerciales, al menos trimestralmente para los flujos de inversión (incluidos los ajustes de valoración de inversiones), y al menos anualmente para los stocks de inversiones (incluidos los ajustes de valoración de inversiones).

4. Recomendación D

Se considerará que las autoridades macroprudenciales nacionales aplican la recomendación D cuando:

a) evalúen el avance en el seguimiento de los indicadores pertinentes especificados en las plantillas A, B y C del anexo III;

b) evalúen el avance en el uso de la información pertinente especificada en la recomendación D, apartado 2, y en las plantillas A, B y C del anexo III como orientación para controlar los riesgos pertinentes;

c) en aquellos casos en que las inversiones se consideren una fuente de financiación significativa para el sector inmobiliario comercial nacional, evalúen los avances en el uso de la información pertinente, como se especifica en la recomendación D, apartado 3, y en la plantilla B del anexo III, como guía para el seguimiento de los riesgos pertinentes;

d) en aquellos casos en que se usen indicadores adicionales para vigilar la evolución del sector inmobiliario comercial, informen sobre la información complementaria utilizada en el seguimiento de los riesgos.

5. Recomendación E

Se considerará que las AES aplican la recomendación E cuando:

a) establezcan una plantilla para la publicación de datos sobre las exposiciones de las entidades que entran en el ámbito de su supervisión a cada uno de los mercados nacionales de bienes inmuebles comerciales de la Unión;

b) publiquen al menos anualmente datos agregados, recopilados con arreglo a las exigencias existentes de presentación de información, sobre las exposiciones de las entidades que entran en el ámbito de su supervisión a cada uno de los mercados nacionales de bienes inmuebles comerciales de la Unión.

6. Recomendación F

Se considerará que la Comisión (Eurostat) aplica la recomendación F cuando:

a) sobre la base de la disponibilidad de los desgloses y definiciones de los indicadores pertinentes del mercado físico de bienes inmuebles comerciales actualmente empleados en los Estados miembros, proponga legislación de la Unión por la que se establezca un régimen mínimo común para la preparación, elaboración y difusión de una base de datos de los indicadores pertinentes con objeto de armonizarlos;

b) vele por la convergencia de la legislación propuesta con los indicadores y sus definiciones, conforme a su utilización con fines de supervisión o estabilidad financiera, con objeto de evitar un aumento indebido de la carga informadora;

c) vele por la calidad de los indicadores pertinentes del mercado físico de bienes inmuebles comerciales mediante la elaboración de normas, fuentes, métodos y procedimientos estadísticos para crear la base de datos de los indicadores pertinentes;

d) vele por que la aplicación de las normas, fuentes, métodos y procedimientos estadísticos elaborados con relación a la base de datos de los indicadores pertinentes del mercado físico de bienes inmuebles comerciales no provoque un aumento indebido de la carga informadora;

e) promueva la aplicación de las normas, fuentes, métodos y procedimientos estadísticos elaborados para crear la base de datos de los indicadores pertinentes del mercado físico de bienes inmuebles comerciales.









ANEXO II

PLANTILLAS INDICATIVAS DE LOS INDICADORES DEL SECTOR INMOBILIARIO RESIDENCIAL

1. Plantilla A: indicadores de los préstamos sobre inmuebles residenciales y sus correspondientes desgloses

Plantillas para bienes inmuebles residenciales

FLUJOS = nueva producción de préstamos sobre inmuebles residenciales dentro del período de presentación de información, según considere el prestamista. Las autoridades macroprudenciales nacionales que puedan distinguir entre préstamos nuevos sobre inmuebles residenciales y préstamos renegociados tienen la opción de identificar los préstamos renegociados en un desglose separado.

STOCKS = datos de los stocks de préstamos sobre inmuebles residenciales en la fecha de referencia (por ejemplo, fin de año)

ncu = importe en la moneda nacional

# = número de contratos

y = año(s)

Avg = media de la ratio pertinente

o/w = del(os) cual(es), de la(s) cual(es)







DISTRIBUCIÓN UNIVARIANTE Panorama de cartera de préstamos hipotecarios FLUJOS Servicio de administración del préstamo-renta en origen (LSTI-O) FLUJOS Préstamos desembolsados ncu, # MEDIA PONDERADA Avg (en%) o/w para compra para alquiler ncu, # o/w para compra para alquiler Avg (en%) o/w ocupados por sus propietarios ncu, # o/w ocupados por sus propietarios Avg (en%) o/w primeros compradores ncu, # o/w primeros compradores Avg (en%) o/w préstamos en moneda extranjera ncu, # o/w préstamos en moneda extranjera Avg (en%) o/w plenamente amortizables ncu, # o/w plenamente amortizables Avg (en%) o/w parcialmente amortizables ncu, # o/w parcialmente amortizables Avg (en%) o/w no amortizables (1) ncu, # o/w no amortizables (1) Avg (en%) o/w inmuebles en territorios individuales (2) ncu, # o/w inmuebles en territorios individuales (2) Avg (en%) o/w ≤ 1y de período de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w ≤ 1y de período de fijación del tipo de interés inicial Avg (en%) o/w] 1y; 5y] de p. de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w] 1y; 5y] de p. de fijación del tipo de interés inicial Avg (en%) o/w] 5y; 10y] de p. de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w] 5y; 10y] de p. de fijación del tipo de interés inicial Avg (en%) o/w > 10y de p. de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w > 10y de p. de fijación del tipo de interés inicial Avg (en%) o/w > renegociado (opcional) ncu, # DISTRIBUCIÓN ≤ 10% ncu, # ]10%; 20%] ncu, # Préstamo-valor en origen (LTV-O) FLUJOS ]20%; 30%] ncu, # MEDIA PONDERADA Avg (en%) ]30%; 40%] ncu, # o/w para compra para alquiler Avg (en%) ]40%; 50%] ncu, # o/w ocupados por sus propietarios Avg (en%) ]50%; 60%] ncu, # o/w primeros compradores Avg (en%) > 60% ncu, # o/w préstamos en moneda extranjera Avg (en%) No disponible ncu, # o/w plenamente amortizables Avg (en%) o/w parcialmente amortizables Avg (en%) o/w no amortizables (1) Avg (en%) Servicio de la deuda-renta en origen (DSTI-O) (OPCIONAL) FLUJOS o/w inmuebles en territorios individuales (2) Avg (en%) MEDIA PONDERADA Avg (en%) DISTRIBUCIÓN DISTRIBUCIÓN ≤ 50% ncu, # ≤ 10% ncu, # ]50%; 60%] ncu, # ]10%; 20%] ncu, # ]60%; 70%] ncu, # ]20%; 30%] ncu, # ]70%; 80%] ncu, # ]30%; 40%] ncu, # ]80%; 90%] ncu, # ]40%; 50%] ncu, # ]90%; 100%] ncu, # ]50%; 60%] ncu, # ]100%; 110%] ncu, # > 60% ncu, # > 110% ncu, # No disponible ncu, # No disponible ncu, #







Préstamo-valor actual (LTV-C) STOCKS Préstamo-ingresos en origen (LTI-O) FLUJOS MEDIA PONDERADA Avg (en%) MEDIA PONDERADA Avg DISTRIBUCIÓN DISTRIBUCIÓN ≤ 50% ncu, # ≤3 ncu, # ]50%; 60%] ncu, # ]3; 3,5 ] ncu, # ]60%; 70%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]70%; 80%] ncu, # ]4; 4,5 ] ncu, # ]80%; 90%] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]90%; 100%] ncu, # ]5; 5,5 ] ncu, # ]100%; 110%] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 110% ncu, # > 6 ncu, # No disponible ncu, # No disponible ncu, #







Vencimientos en origen FLUJOS Deuda-ingresos en origen (DTI-O) FLUJOS MEDIA PONDERADA Avg (años) MEDIA PONDERADA Avg DISTRIBUCIÓN DISTRIBUCIÓN Avg]5y ; 10y] ncu, # ≤ 3 ncu, # ]10y; 15y] ncu, # ]3; 3,5 ] ncu, # ]15y; 20y] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]20y; 25y] ncu, # ]4; 4,5 ] ncu, # ]20y; 25y] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]25y; 30y] ncu, # ]5; 5,5 ] ncu, # ]30y; 35y] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 35y ncu, # ]6,5 ; 7] ncu, # No disponible ncu, # > 7 ncu, # No disponible ncu, #







DISTRIBUCIÓN CONJUNTA FLUJOS Servicio de administración del préstamo-renta en origen (LSTI-O) FLUJOS Servicio de administración del préstamo-renta en origen (LSTI-O) ≤ 30% ]30%; 50%] > 50% Período de fijación del tipo de interés inicial ≤ 30% ]30%; 50%] > 50% LTV-O ≤ 80% o/w ≤ 1y ncu, # ncu, # ncu, # Vencimiento en origen o/w] 1y; 5y] ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20y ncu, # ncu, # ncu, # o/w] 5y; 10y] ncu, # ncu, # ncu, # ]20y; 25y] ncu, # ncu, # ncu, # o/w > 10y ncu, # ncu, # ncu, # > 25y ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O]80%-90%] Vencimiento en origen FLUJOS Deuda-ingresos en origen (DTI-O) ≤ 20y ncu, # ncu, # ncu, # Préstamo-valor en origen (LTV-O) ≤ 4 ]4; 6] > 6 ]20y; 25y] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ≤ 80% ncu, # ncu, # ncu, # > 25y ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O]80%; 90%] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O]90%-110%] LTV-O]90%; 110%] ncu, # ncu, # ncu, # Vencimiento en origen LTV-O >110% ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20y ncu, # ncu, # ncu, # ]20y; 25y] ncu, # ncu, # ncu, # > 25y ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O >110% Vencimiento en origen ≤ 20y ncu, # ncu, # ncu, # ]20y; 25y] ncu, # ncu, # ncu, # > 25y ncu, # ncu, # ncu, #

2. Plantilla B: indicadores de los préstamos sobre inmuebles residenciales para la compra de inmuebles para alquiler y para ser ocupados por su propietario, y sus correspondientes desgloses

Plantillas adicionales para países con un riesgo o mercado importante de compra para alquiler

FLUJOS = nueva producción de préstamos sobre inmuebles residenciales dentro del período de presentación de información, según considere el prestamista. Las autoridades macroprudenciales nacionales que puedan distinguir entre préstamos nuevos sobre inmuebles residenciales y préstamos renegociados tienen la opción de identificar los préstamos renegociados en un desglose separado.

STOCKS = datos de los stocks de préstamos sobre inmuebles residenciales en la fecha de referencia (por ejemplo, fin de año)

ncu = importe en la moneda nacional

# = número de contratos

y = año(s)

Avg = media de la ratio pertinente

o/w = del(os) cual(es), de la(s) cual(es)







PRÉSTAMOS PARA COMPRA PARA ALQUILER Panorama de préstamos para compra para alquiler FLUJOS Cobertura de intereses en origen (ICR-O) FLUJOS Préstamos desembolsados ncu, # MEDIA PONDERADA Avg o/w primeros compradores ncu, # DISTRIBUCIÓN o/w préstamos en moneda extranjera ncu, # ≤ 100% ncu, # o/w plenamente amortizables ncu, # ]100%; 125%] ncu, # o/w parcialmente amortizables ncu, # ]125%; 150%] ncu, # o/w no amortizables (1) ncu, # ]150%; 175%] ncu, # o/w inmuebles en territorios individuales (2) ncu, # ]175%; 200%] ncu, # o/w ≤ 1y de período de fijación del tipo de interés inicial ncu, # > 200% ncu, # o/w] 1y; 5y] de p. de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w] 5y; 10y] de p. de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w > 10y de p. de fijación del tipo de interés inicial ncu, # Ratio préstamo-alquiler en origen (LTR-O) FLUJOS Préstamo-valor en origen (LTV-O) FLUJOS MEDIA PONDERADA Avg MEDIA PONDERADA Avg (en%) DISTRIBUCIÓN DISTRIBUCIÓN ≤ 5 ncu, # ≤ 50% ncu, # ]5; 10] ncu, # ]50%; 60%] ncu, # ]10; 15] ncu, # ]60%; 70%] ncu, # ]15; 20] ncu, # ]70%; 80%] ncu, # > 20 ncu, # ]80%; 90%] ncu, # ]90%; 100%] ncu, # ]100%; 110%] ncu, # > 110% ncu, # No disponible ncu, #







PRÉSTAMOS PARA COMPRA PARA OCUPAR EL PROPIETARIO Panorama de préstamos para compra para ocupar el propietario FLUJOS Servicio de administración del préstamo-renta en origen (LSTI-O) FLUJOS Préstamos desembolsados ncu, # MEDIA PONDERADA Avg (en%) o/w primeros compradores ncu, # o/w primeros compradores Avg (en%) o/w préstamos en moneda extranjera ncu, # o/w préstamos en moneda extranjera Avg (en%) o/w plenamente amortizables ncu, # o/w plenamente amortizables Avg (en%) o/w parcialmente amortizables ncu, # o/w parcialmente amortizables Avg (en%) o/w no amortizables (1) ncu, # o/w no amortizables (1) Avg (en%) o/w inmuebles en territorios individuales (2) ncu, # o/w inmuebles en territorios individuales (2) Avg (en%) o/w ≤ 1y de período de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w ≤ 1y de período de fijación del tipo de interés inicial Avg (en%) o/w] 1y; 5y] de p. de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w] 1y; 5y] de p. de fijación del tipo de interés inicial Avg (en%) o/w] 5y; 10y] de p. de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w] 5y; 10y] de p. de fijación del tipo de interés inicial Avg (en%) o/w > 10y de p. de fijación del tipo de interés inicial ncu, # o/w > 10y de p. de fijación del tipo de interés inicial Avg (en%) DISTRIBUCIÓN Préstamo-valor actual (LTV-C) FLUJOS ≤ 10% ncu, # MEDIA PONDERADA Avg (en%) ]10%; 20%] ncu, # o/w primeros compradores Avg (en%) ]20%; 30%] ncu, # o/w préstamos en moneda extranjera Avg (en%) ]30%; 40%] ncu, # o/w plenamente amortizables Avg (en%) ]40%; 50%] ncu, # o/w parcialmente amortizables Avg (en%) ]50%; 60%] ncu, # o/w no amortizables (1) Avg (en%) > 60% ncu, # o/w inmuebles en territorios individuales (2) ncu, # No disponible ncu, # DISTRIBUCIÓN ≤ 50% ncu, # ]50%; 60%] ncu, # Préstamo-ingresos en origen (LTI-O) FLUJOS ]60%; 70%] ncu, # MEDIA PONDERADA Avg ]70%; 80%] ncu, # DISTRIBUCIÓN ]80%; 90%] ncu, # ≤ 3 ncu, # ]90%; 100%] ncu, # ]3; 3,5 ] ncu, # ]100%; 110%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # > 110% ncu, # ]4; 4,5 ] ncu, # No disponible ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]5; 5,5 ] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 6 ncu, # No disponible ncu, #







Préstamo-valor actual (LTV-C) STOCKS MEDIA PONDERADA Avg (en%) DISTRIBUCIÓN ≤ 50% ncu, # ]50%; 60%] ncu, # ]60%; 70%] ncu, # ]70%; 80%] ncu, # ]80%; 90%] ncu, # ]90%; 100%] ncu, # ]100%; 110%] ncu, # > 110% ncu, # No disponible ncu, # Vencimientos en origen en años FLUJOS MEDIA PONDERADA Avg (años) DISTRIBUCIÓN Avg]5y ; 10y] ncu, # ]5y; 10y] ncu, # ]10y; 15y] ncu, # ]15y; 20y] ncu, # ]20y; 25y] ncu, # ]25y; 30y] ncu, # ]30y; 35y] ncu, # > 35y ncu, # No disponible ncu, #









ANEXO III

PLANTILLAS INDICATIVAS DE LOS INDICADORES DEL SECTOR INMOBILIARIO COMERCIAL

1. Plantilla A: indicadores del mercado físico







Indicadores del mercado físico Indicador Desglose Frecuencia Tipo de bien inmueble (1) Ubicación del inmueble (2) Mercado físico Índice de precios de bienes inmuebles comerciales Trimestral I I Índice de alquileres Trimestral I I Índice de rendimiento de alquileres Trimestral I I Índice de disponibilidad Trimestral R R Construcciones comenzadas Trimestral # # (1) El tipo de bien inmueble se desglosa en oficinas, minorista, industrial, residencial y otros tipos (todo el mercado nacional). (2) La ubicación del bien inmueble se desglosa en nacional de primera y de segunda. I = Índice R = Ratio # = Metros cuadrados

2. Plantilla B: indicadores de las exposiciones del sistema financiero

Indicadores de exposiciones







Indicador Desglose Total Frecuencia Tipo de bien inmueble (1) Ubicación del inmueble (2) Tipo de inversor (3) (8) Tipo de prestamista (4) Nacionalidad de inversor (8)/prestamista (5) Flujos (6) Inversiones en inmuebles comerciales (8) Trimestral nc nc nc nc nc — de las cuales, cartera directa de inmuebles comerciales Trimestral nc nc nc nc nc — de las cuales, cartera indirecta de inmuebles comerciales Trimestral nc nc nc Ajustes de valoración de inversiones en inmuebles comerciales Trimestral nc nc nc nc nc Crédito para inmuebles comerciales (incluidas promociones inmobiliarias comerciales o inmuebles comerciales en construcción) Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir viviendas de alquiler Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir promociones inmobiliarias comerciales Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Trimestral nc nc nc nc nc Préstamos dudosos para inmuebles comerciales (incluidas promociones inmobiliarias comerciales o inmuebles comerciales en construcción) Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir viviendas de alquiler Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir promociones inmobiliarias comerciales Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Trimestral nc nc nc nc nc Provisiones para insolvencias en créditos para inm. comerciales (incl. promociones inmobiliarias o inm. comerciales en construcción) Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir viviendas de alquiler Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir promociones inmobiliarias comerciales Trimestral nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Trimestral nc nc nc nc nc







Indicador Desglose Total Frecuencia Tipo de bien inmueble (1) Ubicación del inmueble (2) Tipo de inversor (3) (8) Tipo de prestamista (4) Nacionalidad de inversor (8)/prestamista (5) Stocks (7) Inversiones en inmuebles comerciales (8) Anual nc nc nc nc nc — de las cuales, cartera directa de inmuebles comerciales Anual nc nc nc nc nc — de las cuales, cartera indirecta de inmuebles comerciales Anual nc nc nc Ajustes de valoración de inversiones en inmuebles comerciales Anual nc nc nc nc nc Crédito para inmuebles comerciales (incluidas promociones inmobiliarias comerciales o inmuebles comerciales en construcción) Anual nc nc nc nc nc — del cual, préstamos dudosos para inmuebles comerciales Anual nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Anual nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir viviendas de alquiler Anual nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Anual nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Anual nc nc nc nc nc Provisiones para insolvencias en crédito para inmuebles comerciales Anual nc nc nc nc nc — del cual, préstamos dudosos para inmuebles comerciales Anual nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Anual nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir viviendas de alquiler Anual nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Anual nc nc nc nc nc — de los cuales, préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Anual nc nc nc nc nc Crédito a promociones inmobiliarias comerciales (como parte del crédito para inmuebles comerciales) Anual nc nc nc nc nc — del cual, préstamos dudosos Anual nc nc nc nc nc Provisiones para insolvencias en crédito para promociones inmobiliarias comerciales Anual nc nc nc nc nc

(

6

) Los flujos se contabilizan en términos brutos para inversiones, crédito y préstamos dudosos (solo los nuevos préstamos/inversiones se contabilizan sin tener en cuenta reembolsos o reducciones de los importes existentes).

3. Plantilla C: indicadores de los criterios de concesión de préstamos

Indicadores de criterios de concesión de préstamos (10)







Indicador Frecuencia Media ponderada de ratios Flujos (2) Préstamo-valor en origen (LTV-O) Trimestral R — préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Trimestral R — préstamos para adquirir viviendas de alquiler Trimestral R — préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Trimestral R — préstamos para adquirir promociones inmobiliarias comerciales Trimestral R — préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Trimestral R Cobertura de intereses en origen (ICR-O) Trimestral R — préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Trimestral R — préstamos para adquirir viviendas de alquiler Trimestral R — préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Trimestral R — préstamos para adquirir promociones inmobiliarias comerciales Trimestral R — préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Trimestral R Cobertura del servicio de la deuda en origen (DSCR-O) Trimestral R — préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Trimestral R — préstamos para adquirir viviendas de alquiler Trimestral R — préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Trimestral R — préstamos para adquirir promociones inmobiliarias comerciales Trimestral R — préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Trimestral R







Indicador Frecuencia Media ponderada de ratios Stocks (3) Préstamo-valor actual (LTV-C) Anual R — préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Anual R — préstamos para adquirir viviendas de alquiler Anual R — préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Anual R — préstamos para adquirir promociones inmobiliarias comerciales Anual R — préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Anual R Cobertura de intereses actual (ICR-C) Anual R — préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Anual R — préstamos para adquirir viviendas de alquiler Anual R — préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Anual R — préstamos para adquirir promociones inmobiliarias comerciales Anual R — préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Anual R Cobertura del servicio de la deuda actual (DSCR-C) Anual R — préstamos para adquirir inmuebles, existentes o en construcción, en poder de los propietarios para llevar a cabo su negocio, fines o actividad Anual R — préstamos para adquirir viviendas de alquiler Anual R — préstamos para adquirir bienes inmuebles que generan ingresos (distintos de las viviendas de alquiler) Anual R — préstamos para adquirir promociones inmobiliarias comerciales Anual R — préstamos para adquirir bienes destinados a viviendas sociales Anual R









ANEXO IV

ORIENTACIÓN SOBRE LOS MÉTODOS DE MEDICIÓN Y CÁLCULO DE LOS INDICADORES

El presente anexo establece las principales orientaciones sobre los métodos para calcular los indicadores utilizados en las plantillas del anexo II y, en su caso, del anexo III. Su finalidad no es ofrecer instrucciones técnicas detalladas para cumplimentar las plantillas que abarquen todos los casos posibles. Además, se interpretará que las orientaciones abarcan definiciones y métodos específicos, y en algunos casos las divergencias podrían estar justificadas para que se adapten a las particularidades de los mercados o los segmentos del mercado.

1. Ratio préstamo-valor en origen (LTV-O)

1. La LTV-O se define como:

2. A efectos del cálculo, «L»:

a) Incluye todos los préstamos o tramos de préstamo garantizados por el prestatario sobre el bien inmueble en el momento inicial (con independencia del fin del préstamo), una vez agregados los préstamos «por prestatario» y «por garantía».

b) Se mide sobre la base de los importes desembolsados y, por consiguiente, no incluye los importes no utilizados de las líneas de crédito. En el caso de los bienes inmuebles aún en construcción, «L» es la suma total de todos los tramos de préstamo desembolsados hasta la fecha de referencia, y la LTV-O se calcula en la fecha de desembolso de los nuevos tramos de préstamo ( 13 ). Subsidiariamente, si el método de cálculo anterior no se encontrara disponible o no se correspondiera con la práctica imperante en el mercado, la LTV-O también podrá calcularse sobre la base del importe total del préstamo concedido y el valor esperado una vez terminado el bien inmueble residencial en construcción;

c) No incluye los préstamos que no están garantizados por el bien inmueble, a menos que el proveedor de crédito declarante considere que los préstamos no garantizados forman parte del préstamo para vivienda que financia la transacción, combinando préstamos garantizados y no garantizados. En ese caso, los préstamos no garantizados deben incluirse también en «L».

d) No está ajustada por la existencia de otras medidas de reducción del riesgo de crédito.

e) No incluye costes y tasas relacionados con el préstamo sobre inmuebles residenciales.

f) No incluye las bonificaciones.

3. A efectos del cálculo, «V»:

a) Se calcula sobre la base del valor del bien inmueble en origen, medido como el menor de entre:

1) el valor de transacción, es decir, el valor registrado en una escritura notarial, y

2) el valor estimado por un tasador interno o externo independiente.

Si solo se dispone de un valor, se utilizará este.

b) No se tiene en cuenta el valor de los trabajos previstos de construcción o reforma.

c) En el caso de los bienes inmuebles aún en construcción, «V» representa el valor total del bien inmueble hasta la fecha de referencia (contabilizado el aumento del valor debido al avance de los trabajos de construcción). «V» se estima una vez desembolsados los nuevos tramos de préstamo, lo que permite actualizar la LTV-O.

d) No está ajustado por la existencia de otras medidas de reducción del riesgo de crédito.

e) No incluye costes y tasas relacionados con el préstamo sobre inmuebles residenciales.

f) No se calcula como un «valor a largo plazo». Si bien el uso del valor a largo plazo se podría justificar por el carácter procíclico de «V», la LTV-O persigue reflejar los criterios aplicados en la concesión de préstamos en origen. Por lo tanto, si, en el momento de la concesión del préstamo sobre inmuebles residenciales y del registro de la LTV-O, «V» no representara el valor del activo en origen según conste en los registros del prestamista, no reflejaría adecuadamente la actual política crediticia del prestamista en cuanto a la LTV-O.

4. Además de calcular la LTV-O conforme al método descrito en los apartados 2 y 3, las autoridades macroprudenciales nacionales pueden también calcularla, si lo consideran necesario para tener en cuenta las particularidades de sus mercados, deduciendo de la definición de «V» del apartado 3 el saldo total de los préstamos sobre inmuebles residenciales, desembolsados o no, que estén garantizados por un derecho preferente sobre los bienes inmuebles, en lugar de incluir dichos préstamos en el cálculo de «L» según lo descrito en el apartado 2.

5. Si se hace un seguimiento separado de los mercados de préstamos para la compra de inmuebles para alquiler y para ser ocupados por su propietario, se aplica la definición de LTV-O con las salvedades siguientes:

a) en el caso de los préstamos para la compra de inmuebles para alquiler:

— «L» incluye solo los préstamos o tramos de préstamos, garantizados por el prestatario con el bien inmueble en origen, relativos a la compra del inmueble para alquiler;

— «V» incluye solo el valor en origen del inmueble que se compra para alquiler;

b) en el caso de los préstamos para la compra de inmuebles para ser ocupados por su propietario:

— «L» incluye solo los préstamos o tramos de préstamos, garantizados por el prestatario con el bien inmueble en origen, relativos al préstamo para la compra del inmueble para ser ocupado por su propietario;

— «V» incluye solo el valor en origen del inmueble que se compra para ser ocupado por su propietario.

6. Las autoridades nacionales macroprudenciales deben tener en cuenta que las ratios préstamo-valor son de naturaleza procíclica, por lo que deben considerarse con cautela en todo marco de seguimiento de los riesgos. Podrían también explorar la utilización de otros parámetros, como el de préstamo-valor a largo plazo, en el que el valor se ajusta a la evolución a largo plazo de un índice de precios del mercado.

2. Ratio préstamo-valor actual (LTV-C)

1. La LTV-C se define como:

2. A efectos del cálculo, «LC»:

a) Se mide como el saldo vivo del préstamo o los préstamos, definido como «L» en el apartado 1(2), en la fecha de referencia, teniendo en cuenta reembolsos de capital, reestructuraciones de préstamos, nuevos desembolsos de capital, intereses adeudados, y, en caso de préstamos en moneda extranjera, variaciones del tipo de cambio.

b) Se ajusta para tener en cuenta el ahorro acumulado en un vehículo de inversión destinado a reembolsar el principal del préstamo. El ahorro acumulado puede deducirse de «LC» solo si se dan las condiciones siguientes:

1) el ahorro acumulado se pignora incondicionalmente a favor del acreedor con el propósito expreso de reembolsar el principal del préstamo en las fechas previstas en el contrato, y

2) se aplica un recorte de valoración adecuado, fijado por la autoridad macroprudencial nacional, que refleje los riesgos del mercado o de terceros vinculados a las inversiones subyacentes.

3. A efectos del cálculo, «VC»:

a) Refleja los cambios del valor de «V», según se define en el apartado 1(3), desde la valoración más reciente del inmueble. El valor actual de este debe determinarse por un tasador independiente externo o interno. Si no es posible determinarlo así, el valor actual del inmueble puede estimarse mediante un índice granular de valores de bienes inmuebles (por ejemplo, basado en datos de transacciones). Si no se dispone de un índice de esta clase, se podrá utilizar un índice granular de precios de bienes inmuebles previa aplicación de un descuento convenientemente elegido para contabilizar la depreciación del inmueble. Todo índice de valores o precios inmobiliarios debe ser lo suficientemente diferenciado según la ubicación y el tipo del inmueble.

b) Se ajusta a los cambios en los derechos preferentes sobre el bien inmueble.

c) Se calcula anualmente.

4. Si se hace un seguimiento separado de los mercados de préstamos sobre inmuebles residenciales para la compra de inmuebles para alquiler y para ser ocupados por su propietario, se aplica la definición de LTV-C con las salvedades siguientes:

a) en el caso de los préstamos para la compra de inmuebles para alquiler:

— «LC» incluye solo los préstamos o tramos de préstamos, garantizados por el prestatario con el bien inmueble en origen, relativos a la compra del inmueble para alquiler;

— «VC» se refiere al valor actual del inmueble que se compra para alquiler;

b) en el caso de los préstamos para la compra de inmuebles para ser ocupados por su propietario:

— «LC» incluye solo los préstamos o tramos de préstamos, garantizados por el prestatario con el bien inmueble en origen, relativos al préstamo para la compra del inmueble para ser ocupado por su propietario;

— «VC» incluye solo el valor actual del inmueble que se compra para ser ocupado por su propietario.

3. Ratio préstamo-ingresos en origen (LTI-O)

1. LTI-O se define como:

2. A efectos del cálculo, «L» tiene el mismo significado que en el apartado 1(2).

3. A efectos del cálculo, «I» es el total de la renta disponible anual del prestatario registrada por el proveedor de crédito en el momento inicial del préstamo sobre inmuebles residenciales.

4. Se anima a los destinatarios a que, al determinar la «renta disponible» del prestatario, se ajusten en la mayor medida posible a la definición (1) y se ajusten como mínimo a la definición (2):

Definición (1): «renta disponible» = ingresos de empleados + ingresos de autónomos (por ejemplo, beneficios) + ingresos de pensiones públicas + ingresos de pensiones privadas y de jubilación + ingresos de prestaciones de desempleo + ingresos de transferencias sociales distintas de prestaciones de desempleo + transferencias privadas periódicas (por ejemplo, alimentos) + ingresos brutos de alquileres de inmuebles + ingresos de inversiones financieras + ingresos de negocios particulares o sociales + ingresos periódicos de otras fuentes + subsidios por préstamos – impuestos – primas de asistencia sanitaria/seguridad social/seguro médico + desgravaciones fiscales.

A efectos de la presente definición:

a) los «ingresos brutos de alquileres de inmuebles» se refieren tanto a los inmuebles no sujetos a un préstamo sobre inmuebles residenciales pendiente como a los comprados para alquiler. Los ingresos de alquileres deben bien determinarse a partir de la información disponible para las entidades de crédito, bien imputarse. Si no se dispone de información precisa, la entidad informadora debe presentar estimaciones óptimas de los ingresos de alquileres, así como describir la metodología empleada para obtenerlas;

b) los «impuestos» deben comprender, por orden de importancia, los impuestos sobre las rentas del trabajo, los créditos fiscales, las aportaciones a planes de pensiones o las primas de seguros siempre que se carguen sobre los ingresos brutos, los impuestos especiales como los impuestos sobre bienes inmuebles, y los demás impuestos que no sean al consumo;

c) las «primas de asistencia sanitaria/seguridad social/seguro médico» deben incluir los gastos fijos obligatorios que se hacen después de impuestos en ciertos países;

d) las «desgravaciones fiscales» deben incluir las devoluciones por la autoridad tributaria vinculadas a la deducción de intereses del préstamo sobre inmuebles residenciales.

e) los «subsidios por préstamos» deberán incluir todas las intervenciones del sector público dirigidas a facilitar la carga del servicio de la deuda del prestatario (por ejemplo, tipos de interés subsidiados o reembolso de subsidios).

Definición (2): «renta disponible» = ingresos de empleados + ingresos de autónomos (por ejemplo, beneficios) – impuestos.

5. Si se hace un seguimiento separado de los mercados de préstamos sobre inmuebles residenciales para la compra de inmuebles para alquiler y para ser ocupados por su propietario, se aplica la definición de LTI-O con las salvedades siguientes:

a) en el caso de los préstamos para la compra de inmuebles para alquiler:

— «L» incluye solo los préstamos o tramos de préstamos, garantizados por el prestatario con el bien inmueble en origen, relativos a la compra del inmueble para alquiler;

b) en el caso de los préstamos para la compra de inmuebles para ser ocupados por su propietario:

— «L» incluye solo los préstamos o tramos de préstamos, garantizados por el prestatario con el bien inmueble en origen, relativos a préstamos para la compra del inmueble para ser ocupado por su propietario;

— si el prestatario tiene tanto préstamos para la compra de inmueble para ser ocupado por el propietario como préstamos para la compra de inmueble para alquiler, solo podrán utilizarse para el pago del préstamo para la compra de un inmueble para ser ocupado por el propietario los ingresos de alquiler del inmueble comprado para alquiler, deducidos los gastos del servicio de la deuda. En este caso, la primera mejor definición de «renta disponible» es: — «renta disponible» = ingresos de empleados + ingresos de autónomos (por ejemplo, beneficios) + ingresos de pensiones públicas + ingresos de pensiones privadas y de jubilación + ingresos de prestaciones de desempleo + ingresos de transferencias sociales distintas de prestaciones de desempleo + transferencias privadas periódicas (por ejemplo, alimentos) + (ingresos brutos de alquileres de inmuebles – gastos del servicio de la deuda de los inmuebles de alquiler) + ingresos de inversiones financieras + ingresos de negocios particulares o sociales + ingresos periódicos de otras fuentes + subsidios por préstamos – impuestos – primas de asistencia sanitaria/seguridad social/seguro médico + desgravaciones fiscales.

4. Ratio deuda-ingresos en origen (DTI-O)

1. DTI-O se define como:

2. A efectos del cálculo, «D» incluye el total de la deuda del prestatario, garantizada o no con bienes inmuebles, incluidos todos los préstamos financieros pendientes, es decir, concedidos por quien concedió el préstamo sobre inmuebles residenciales y por otros prestamistas, en el momento inicial del préstamo sobre inmuebles residenciales.

3. A efectos del cálculo, «I» tiene el mismo significado que en el apartado 3(4).

5. Ratio servicio de administración del préstamo-renta en origen (LSTI-O)

1. LSTI-O se define como:

2. A efectos del cálculo, «LS» es el coste anual del servicio de la deuda del préstamo sobre inmuebles residenciales, definido como «L» en el apartado 1(2), en el momento inicial del préstamo.

3. A efectos del cálculo, «I» tiene el mismo significado que en el apartado 3(4).

4. Si se hace un seguimiento separado de los mercados de préstamos sobre inmuebles residenciales para la compra de inmuebles para alquiler y para ser ocupados por su propietario, se aplica la definición de LSTI-O con las salvedades siguientes:

a) en el caso de los préstamos para la compra de inmuebles para alquiler:

— «LS» es el coste anual del servicio de la deuda en relación con el préstamo para la compra de inmuebles para alquiler, en el momento inicial del préstamo;

b) en el caso de los préstamos para la compra de inmuebles para ser ocupados por su propietario:

— «LS» es el coste anual del servicio de la deuda en relación con el préstamo para la compra de inmuebles para ser ocupados por su propietario, en el momento inicial del préstamo;

— la primera mejor definición de «renta disponible» aplicable es: — «renta disponible» = ingresos de empleados + ingresos de autónomos (por ejemplo, beneficios) + ingresos de pensiones públicas + ingresos de pensiones privadas y de jubilación + ingresos de prestaciones de desempleo + ingresos de transferencias sociales distintas de prestaciones de desempleo + transferencias privadas periódicas (por ejemplo, alimentos) + (ingresos brutos de alquileres de inmuebles – gastos del servicio de la deuda de los inmuebles de alquiler + ingresos de inversiones financieras) + ingresos de negocios particulares o sociales + ingresos periódicos de otras fuentes + subsidios por préstamos – impuestos – primas de asistencia sanitaria/seguridad social/seguro médico + desgravaciones fiscales.

6. Ratio servicio de la deuda-renta en origen (DSTI-O)

1. DSTI-O se define como:

2. A efectos del cálculo, «DS» es el coste anual del servicio de la deuda en relación con la deuda total del prestatario, definida como «D» en el apartado 4(2), en el momento inicial del préstamo.

3. A efectos del cálculo, «I» tiene el mismo significado que en el apartado 3(4).

4. Deberá considerarse la DSTI-O como un indicador opcional ya que no en todas las jurisdicciones tendrán acceso los prestamistas a la información necesaria para calcular el numerador. No obstante, en las jurisdicciones en las que los prestamistas tengan acceso a dicha información (por ejemplo, a través de los registros de créditos o de impuestos), se recomienda encarecidamente a las autoridades macroprudenciales que también incluyan este indicador en su marco de seguimiento de riesgos.

7. Ratio de cobertura de intereses (ICR)

1. ICR se define como:

2. A efectos del cálculo:

a) los «ingresos brutos anuales de alquiler» son los ingresos anuales de alquiler obtenidos de inmuebles comprados para alquiler, sin deducir ni los gastos de explotación necesarios para mantener el valor del inmueble ni los impuestos;

b) el «gasto anual de intereses» es el gasto anual de intereses vinculado a los inmuebles comprados para alquiler.

3. La ratio puede referirse al valor en origen (ICR-O) o al valor actual (ICR-C).

8. Ratio préstamo-alquiler en origen (LTR-O)

1. LTR-O se define como:

2. A efectos del cálculo:

a) el «préstamo contraído por la compra para alquiler» tiene el mismo significado que «L» en el apartado 1(2) pero se limita a los préstamos sobre inmuebles residenciales que financian la compra de inmuebles para alquiler;

b) los «ingresos netos anuales de alquiler» son los ingresos anuales de alquiler obtenidos de los inmuebles comprados para alquiler, deducidos los gastos de explotación necesarios para mantener el valor de los inmuebles pero sin deducir los impuestos;

c) los «ingresos brutos anuales de alquiler» son los ingresos anuales obtenidos del alquiler de los inmuebles comprados para alquiler, sin deducir ni los gastos de explotación necesarios para mantener el valor del inmueble ni los impuestos.

Para calcular la LTR-O deben emplearse los ingresos netos anuales de alquiler. Si no se dispone de esta información, pueden emplearse los ingresos brutos anuales de alquiler.









ANEXO V

ORIENTACIÓN SOBRE DEFINICIONES E INDICADORES

El presente anexo ofrece orientación sobre cuestiones específicas relativas a la definición de indicadores y, en particular, sobre el anexo III. Su finalidad no es facilitar instrucciones técnicas detalladas para cumplimentar las plantillas del anexo III que cubran todos los casos posibles. Debe entenderse que la orientación abarca definiciones y métodos de referencia y que, en ciertos casos, las divergencias podrían estar justificadas para incorporar particularidades de mercados o segmentos de mercado.

1. Definiciones de bien inmueble comercial

No existe actualmente una definición de bien inmueble comercial al nivel de la Unión lo suficientemente precisa a efectos macroprudenciales.

a) El artículo 4, apartado 1, punto 75, del Reglamento (UE) n.o 575/2013, define el bien inmueble residencial pero no da una definición precisa del bien inmueble comercial, sino que se limita a describirlo en el artículo 126 como «oficinas u otros locales comerciales». Dicho reglamento dispone además que, por lo que respecta a los bienes inmuebles comerciales, el valor del bien no dependa de la calidad crediticia del prestatario ni del rendimiento del proyecto subyacente.

b) La ABE aporta otro criterio útil: la finalidad principal del bien debe estar relacionada con una actividad económica ( 14 ). Aunque útil, este criterio sigue sin ser lo suficientemente preciso a efectos macroprudenciales.

c) Otra posible fuente para la definición de bien inmueble comercial es el Reglamento (UE) 2016/867 del Banco Central Europeo (BCE/2016/13) ( 15 ). Aunque la premisa sobre la que se adoptó inicialmente la presente recomendación justificaba establecer definiciones más detalladas a efectos de la estabilidad financiera, la evolución estadística reciente pone de manifiesto la necesidad de aproximar más la definición de bien inmueble comercial a la del Reglamento (UE) 2016/867 a fin de facilitar el control y los análisis financieros de las autoridades macrorpudenciales nacionales y permitir una comparabilidad plena entre países.

d) La iniciativa del G-20 sobre las lagunas de datos ( 16 ) es un conjunto de 20 recomendaciones para mejorar la economía y las estadísticas financieras que se publicó para aumentar la disponibilidad y comparabilidad de los datos económicos y financieros a raíz de la crisis financiera de 2007-2008. Las recomendaciones II.17 y II.18 de la segunda fase de la iniciativa del G-20 sobre las lagunas de datos (DGI-2) ( 17 ) destacan la necesidad de mejorar la disponibilidad de las estadísticas sobre bienes inmuebles tanto residenciales como comerciales. Como continuación de esta iniciativa, en 2017 la Comisión (Eurostat) publicó el informe titulado Commercial property price indicators: sources, methods and issues ( 18 ), que informa sobre las fuentes de datos y metodología relativas a los índices de precios de los bienes inmuebles para que los elaboradores de datos y los usuarios conozcan mejor fuentes de datos alternativas, métodos de medición alternativos y las cuestiones en juego.

e) El documento de consulta del Comité de Supervisión Bancaria de Basilea sobre la revisión del método estándar para el riesgo del crédito ( 19 ) también define el bien inmueble comercial como el no residencial. La exposición garantizada con bienes inmuebles residenciales se define como la garantizada con inmuebles con fines de vivienda que cumplen todas las leyes y reglamentos pertinentes para poder ocuparse con fines residenciales, mientras que la exposición garantizada con bienes inmuebles comerciales se define como la asegurada con bienes inmuebles distintos de los bienes inmuebles residenciales.

En vista de las limitaciones de las definiciones que anteceden, la presente recomendación ofrece una definición práctica de bien inmueble comercial específica a efectos macroprudenciales. Bien inmueble comercial es el bien inmueble que genere ingresos, tanto construido como en fase de promoción, incluida la vivienda de alquiler y la vivienda social, o el inmueble mantenido por su propietario para llevar a cabo su negocio, fines o actividad, esté construido o en construcción, y que no se clasifique como bien inmueble residencial.

Cabe debatir si las promociones inmobiliarias deben considerarse bienes inmuebles comerciales. En este punto, las prácticas nacionales difieren. Sin embargo, la experiencia de algunos Estados miembros durante la reciente crisis financiera prueba la importancia, a efectos de la estabilidad financiera, de vigilar la financiación de esta actividad económica y las inversiones en ella.

El bien inmueble que genera ingresos se define como todo bien inmueble que genera ingresos por su alquiler o beneficios por su venta. Por lo tanto, la vivienda comprada para alquiler y la vivienda de alquiler son subcategorías de bien inmueble que genera ingresos.

La vivienda comprada para alquiler hace referencia a los inmuebles que son propiedad directa de personas físicas y cuya finalidad principal es alquilarse. La vivienda comprada para alquiler es una categoría intermedia entre los inmuebles residenciales y los comerciales. No obstante, como esta actividad la llevan a cabo normalmente arrendadores no profesionales y a tiempo parcial que tienen una cartera inmobiliaria pequeña, puede interpretarse a efectos de la estabilidad financiera que está más próxima del sector inmobiliario residencial que del comercial. Por esta razón, la vivienda comprada para alquiler se clasifica como bien inmueble residencial y, por consiguiente, queda automáticamente excluida de la definición de bien inmueble comercial pese a que se considere un bien inmueble que genera ingresos. Sin embargo, dadas sus especiales características de riesgo, se recomienda a las autoridades macroprudenciales nacionales que sigan la evolución de este segmento del mercado en un desglose separado, si es que esta actividad es una fuente significativa de riesgos o supone una parte importante de los stocks o los flujos del crédito total sobre inmuebles residenciales. Este es el motivo de haber introducido un desglose en los préstamos sobre inmuebles residenciales entre los préstamos para la compra de inmueble para alquiler y los préstamos para la compra de inmueble para ser ocupado por el propietario. También se considera bien inmueble residencial la vivienda comprada para alquiler que está en construcción, y lo mismo la vivienda en construcción destinada a habitarse por su propietario.

Por vivienda de alquiler se entiende el bien inmueble que es propiedad de personas jurídicas (por ejemplo, inversores profesionales) y cuya finalidad es ser alquilada. Estos inmuebles también se considera que generan ingresos y, por lo tanto, se clasifican como bienes inmuebles comerciales. Además, la vivienda de alquiler en construcción se clasifica también como bien inmueble comercial, concretamente, como bien inmueble que genera ingresos en fase de promoción. También puede ser importante a efectos de la estabilidad financiera hacer un seguimiento separado de la financiación de la vivienda de alquiler, motivo por el cual se han incluido desgloses separados para los préstamos correspondientes.

El bien inmueble que genere ingresos y sea distinto de la vivienda comprada para alquiler y de la vivienda de alquiler también se incluye en la definición de bien inmueble comercial, esté construido o en construcción. Es el caso, por ejemplo, de los edificios de oficinas y los locales comerciales alquilados. Si están en construcción, se consideran inmuebles que generan ingresos en fase de promoción, que se clasifican como bienes inmuebles comerciales.

Entre los inmuebles mantenidos por sus propietarios para llevar a cabo sus negocios, fines o actividades, se incluyen los locales comerciales e inmuebles de naturaleza especial, como iglesias, universidades, museos, etc. Cabe debatir si los inmuebles utilizados por sus propietarios para llevar a cabo sus negocios, fines o actividades deben clasificarse como bienes inmuebles comerciales o de otro tipo. Las prácticas nacionales varían al respecto, ya que algunos Estados miembros pueden considerar que los riesgos vinculados a dichos inmuebles son distintos de los riesgos vinculados a los inmuebles comerciales. Sin embargo, aun reconociendo que los riesgos pueden variar en los diversos Estados miembros, sigue siendo importante vigilarlos a efectos de la estabilidad financiera. Es por eso por lo que los inmuebles mantenidos por sus propietarios para llevar a cabo sus negocios, fines o actividades se han incluido entre los bienes inmuebles comerciales. Además, teniendo en cuenta las particularidades de la financiación de los mercados inmobiliarios de los diversos Estados miembros, se han incluido desgloses separados para vigilar los riesgos vinculados a esos tipos de financiación. Los inmuebles mantenidos por sus propietarios para llevar a cabo sus negocios, fines o actividades se consideran bienes inmuebles comerciales estén construidos o en construcción.

La vivienda social es un segmento complejo del mercado inmobiliario, pues puede adquirir diversas formas en un mismo país y en distintos países. Puesto que normalmente la vivienda social no la construyen, adquieren o renuevan personas físicas, no se clasifica como bien inmueble residencial sino comercial. Sin embargo, en algunos países es importante por razones de estabilidad financiera vigilar los riesgos derivados de este tipo de inmueble en un desglose aparte. Por eso se han añadido desgloses separados para los préstamos correspondientes. Además, la vivienda social cuyo propietario directo es el Estado se considera destinada a cumplir funciones de este y, por lo tanto, también se clasifica como bien inmueble comercial. La vivienda social en construcción también se clasifica como bien inmueble comercial, pues se considera un inmueble que genera ingresos en fase de promoción.

Los demás inmuebles en construcción deben considerarse como inmuebles residenciales o comerciales según las definiciones generales de los puntos 4 y 38, respectivamente, de la sección 2, apartado 1, número 1.

2. Fuentes de datos sobre bienes inmuebles comerciales

2.1. Indicadores del mercado físico de bienes inmuebles comerciales

Los indicadores del mercado físico de bienes inmuebles comerciales pueden obtenerse de:

a) fuentes públicas, por ejemplo, organismos nacionales de estadística o catastros, o

b) proveedores de datos del sector privado que cubren una parte sustancial del mercado de bienes inmuebles comerciales.

El informe de la JERS sobre los bienes inmuebles comerciales y la estabilidad financiera en la UE resume cuáles son los índices de precios y posibles fuentes de datos disponibles ( 20 ).

2.2. Indicadores de la exposición del sistema financiero a los bienes inmuebles comerciales

Las exposiciones de los participantes en el mercado, al menos los del sector financiero, pueden obtenerse a partir de la información de supervisión. Ciertos datos, aunque no muy detallados, ya los recopilan a nivel nacional el BCE y la AESPJ. Una visión más granular de la exposición de las instituciones financieras a los bienes inmuebles comercia