State aid - The Netherlands

Aid C 49/03 (ex NN 51/03) - Sale of land to AZ and AZ Vastgoed BV

Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty

(2003/C 266/04)

(Text with EEA relevance)

By means of the letter dated 23 July 2003 reproduced in the authentic language on the pages following this summary, the Commission notified the Netherlands of its decision to initiate the procedure laid down in Article 88(2) of the EC Treaty concerning the abovementioned aid.

Interested parties may submit their comments on the aid in respect of which the Commission is initiating the procedure within one month of the date of publication of this summary and the following letter, to: European Commission Directorate-General for Competition

Directorate State Aid II

B - 1049 Brussels Fax (32-2) 296 12 42

These comments will be communicated to the Netherlands. Confidential treatment of the identity of the interested party submitting the comments may be requested in writing, stating the reasons for the request.

SUMMARY

In June 2002 the Commission received a complaint from a local business association in The Netherlands. In February 2003 a German real estate investor reinstated the complaint. In the meantime the Dutch authorities were asked to provide information. This information was received in November 2002, but appeared to be incomplete. Further information was received in February 2003.

Several pieces of land have been sold to AZ and AZ Vastgoed. In addition, these two undertakings have taken up several obligations regarding the construction of and the maintenance of certain infrastructure.

The recommended procedures set out in the "Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities" have not been followed. In addition, judging from the information and the evaluation report which have been provided upon request of the Commission, it can not be excluded that aid has been granted.

Therefore, at the present stage of procedure the Commission has come to the conclusion that the Dutch authorities may have granted state aid to AZ and AZ Vastgoed BV in the meaning of article 87(1) EC. The derogations provided for in article 87(2) and (3) EC do not seem to apply. Considering its doubts on the compatibility of the aid with the EC-Treaty, the Commission has decided to initiate the formal investigation procedure laid down in Article 88(2) of the EC Treaty.

In accordance with Article 14 of Council Regulation (EC) No 659/1999, all unlawful aid can be subject to recovery from the recipient.

TEXT OF THE LETTER

"Met dit schrijven stelt de Commissie Nederland ervan in kennis dat zij, na onderzoek van de door uw autoriteiten verstrekte informatie over de bovengenoemde maatregel, heeft besloten de procedure van artikel 88, lid 2, van het EG-Verdrag in te leiden.

1. DE PROCEDURE

1. Op 25 juni 2002 heeft de Commissie een brief ontvangen van de plaatselijke bedrijfsvereniging Huiswaard/Overstad met de vraag of er steun is verleend aan voetbalclub AZ Alkmaar. Bedrijfsvereniging Huiswaard/Overstad (hierna: de klager) is een vereniging van winkeleigenaren en vastgoedbezitters. De klager heeft regelmatig aanvullende informatie verstrekt.

2. De diensten van de Commissie hebben de Nederlandse autoriteiten op 15 september 2002 een verzoek om informatie gezonden. De autoriteiten verzochten om uitstel en hebben bij brief van 14 november 2002 geantwoord. Deze informatie was echter onvolledig. Op 11 februari 2003 heeft de Commissie tenslotte de aanvullende informatie ontvangen.

3. Op 5 februari 2003 dienden een Duitse projectontwikkelaar, SEB Immobilien GmbH, en een van de leden van de bedrijfsvereniging, opnieuw een klacht in, die de klacht van 25 juni 2002 ondersteunde.

4. De klager had zich ondertussen tot de rechtbank in Alkmaar gewend, met het verzoek de toepassing van de maatregel op te schorten. Daarbij baseerde hij zich op de rechtstreekse werking van de in artikel 88, lid 3, van het EG-Verdrag vervatte opschortingsverplichting. De rechtbank deed uitspraak op 5 december 2003. De eis werd afgewezen, met het argument dat de Commissie kennelijk op de hoogte was van de maatregel en het dus aan haar was om te beslissen of hier sprake was van staatssteun of niet.

2. GEDETAILLEERDE BESCHRIJVING VAN DE STEUNMAATREGEL

2.1. De maatregel

5. De stad Alkmaar (hierna: Alkmaar) sloot op 7 december 2001 een overeenkomst met Stichting AZ en AZ Vastgoed BV (hierna: AZ en AZ Vastgoed) over een nieuwe locatie voor het voetbalstadion. De overeenkomst tussen Alkmaar enerzijds en AZ en AZ Vastgoed anderzijds heeft betrekking op vier transacties in verband met de verkoop van stukken grond.

6. Volgens de autoriteiten zijn twee stukken grond verkocht aan AZ en AZ Vastgoed voor de bouw van een nieuw stadion, bedrijfsruimten en parkeerplaatsen. Alkmaar heeft de grond waarop het huidige stadion is gebouwd, verkocht aan AZ. AZ en AZ Vastgoed zullen het oude stadion afbreken, de grond ontwikkelen en 150 appartementen bouwen. Tenslotte is nog een stuk grond verkocht aan AZ om trainingsvoorzieningen te bouwen. De overeenkomst houdt verplichtingen in voor de kopers van de grond. Er moet een bepaalde infrastructuur worden aangelegd en onderhouden.

2.2. De klacht

7. De klager beweert dat de voetbalclub AZ financieel is bevoordeeld. Er is grond verkocht voor een symbolische prijs of ver beneden de marktprijs.

8. De klager stelt dat de voetbalclub AZ een professionele voetbalclub is, die verschillende buitenlandse spelers in dienst heeft. AZ heeft in Europese competities gespeeld, en zou dat graag opnieuw doen. De voetbalclub heeft plannen voor een nieuw voetbalstadion annex bedrijfs- en winkelcentrum (± 60000 m2), waarvan 20000 m2 bestemd is voor grootwinkelbedrijven.

2.3. Informatie en opmerkingen van de Nederlandse autoriteiten

9. Volgens de Nederlandse autoriteiten (brief van 14 november 2002) is met de hierboven genoemde transacties geen staatssteun gemoeid omdat de totale prijs die AZ en AZ Vastgoed hebben betaald, een marktprijs is. Niettemin voegen de autoriteiten daaraan toe dat deze beweringen niet hard kunnen worden gemaakt omdat er geen openbare verkoop of onafhankelijke taxatie heeft plaatsgevonden. De grond is verkocht op basis van een particuliere regeling. In de informatie wordt nader ingegaan op de voorwaarden van de overeenkomst. Elke partij is verschillende verplichtingen aangegaan, waarvan sommige moeilijk kwantificeerbaar zijn.

10. Om de volgende redenen kan niet worden uitgesloten dat er sprake is van financieel voordeel. Ten eerste zijn de procedures die worden aanbevolen in de 'Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties', niet gevolgd(1). Er is geen sprake van verkoop via een onvoorwaardelijke biedprocedure, noch van een taxatie door een onafhankelijk deskundige vóór de verkoop. Wanneer de Commissie een klacht van een derde ontvangt waarin melding wordt gemaakt van vermeende staatssteun bij een verkoopovereenkomst van grond, gaat zij ervan uit dat er geen sprake is van staatssteun indien uit de door de betrokken lidstaat verstrekte informatie blijkt dat bovengenoemde beginselen zijn nageleefd. Indien de lidstaat daarentegen niet aantoont dat deze beginselen zijn nageleefd, kan de Commissie niet op voorhand uitsluiten dat er staatssteun is verstrekt.

11. Ten tweede heeft de Commissie drie taxatierapporten ontvangen met zeer uiteenlopende uitkomsten. Volgens het eerste taxatierapport, dat door de klager is verstrekt, ligt de verkoopprijs ongeveer 30 miljoen EUR onder de marktprijs(2). Dit bedrag is gebaseerd op een zeer duidelijke taxatie door een onafhankelijke en erkende taxateur die door de klager in de arm was genomen. In deze taxatie is echter geen rekening gehouden met de verplichtingen waaraan AZ en AZ Vastgoed moeten voldoen.

12. Op verzoek van de Commissie hebben de Nederlandse autoriteiten een andere taxateur verzocht een tweede taxatie te verrichten. NIBConsult BV (hierna: NIBConsult) weegt de voordelen en de verplichtingen van de overeenkomst tegen elkaar af. Volgens deze taxatie ligt de verkoopprijs ongeveer 6,5 miljoen EUR onder de marktprijs. Deze taxateur is echter van oordeel dat rekening moet worden gehouden met een schadevergoeding van ongeveer 9 miljoen EUR(3), omdat AZ het stadion 'moet' verlaten. Daaruit hebben de autoriteiten geconcludeerd dat er geen sprake is van staatssteun, in tegendeel, dat de overeenkomst Alkmaar juist niks kost.

13. De Commissie heeft van de juridisch adviseurs van (een van) de veronderstelde begunstigden een derde taxatie ontvangen. Die geeft een heel ander resultaat dan de andere twee. Volgens de taxatie van DTZ Zadelhoff (hierna: DTZ) bedragen de kosten voor AZ en AZ Vastgoed per saldo ongeveer 30 miljoen EUR.

14. De Commissie beschikt dus over drie taxatierapporten die betrekking hebben op dezelfde overeenkomst, maar die alledrie tot een andere conclusie komen. Volgens DTZ is de overeenkomst voordelig voor Alkmaar (30 miljoen EUR). Dat is ook het geval volgens NIBConsults (ongeveer 2 miljoen EUR). Tenslotte is de taxateur van de klager (makelaar Kunz) van oordeel dat AZ en AZ Vastgoed een voordeel genieten van ongeveer 30 miljoen EUR.

2.4. Beoordeling van de maatregel

2.4.1. Staatssteun in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag

15. Om vast te stellen of met de maatregel staatssteun is gemoeid in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag, moet de Commissie nagaan of de maatregel:

- is toegekend door de staat of met staatsmiddelen wordt bekostigd;

- bepaalde ondernemingen begunstigt;

- de mededinging kan vervalsen; en

- het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.

Bekostiging met staatsmiddelen

16. Zoals hierboven werd vermeld, heeft Alkmaar een aantal stukken grond verkocht aan AZ en AZ Vastgoed. Uitgaande van de taxaties van de consultant en van de makelaar is het waarschijnlijk dat AZ en AZ Vastgoed niet de marktprijs hebben betaald voor de grond, ook niet als rekening wordt gehouden met de verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst. De staat loopt daardoor dus inkomsten mis.

Begunstiging van ondernemingen

17. AZ en AZ Vastgoed zijn de begunstigden van de transacties waarop de overeenkomst betrekking heeft. AZ Vastgoed is actief op de vastgoedmarkt, terwijl AZ een professionele voetbalclub is die zich bezighoudt met economische activiteiten, zoals het aanbieden van vermaak tegen betaling, het verkopen van uitzendrechten, het optreden als reclamemedium en het kopen en verkopen van rechten op optredens van professionele spelers. Zowel AZ als AZ Vastgoed zijn dus ondernemingen in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag.

Concurrentievervalsing

18. Volgens vaste rechtspraak is er sprake van concurrentievervalsing wanneer de positie van de begunstigde ten opzichte van zijn concurrenten wordt versterkt. In dit geval hebben de Nederlandse autoriteiten vooraf niet de procedures toegepast die in de desbetreffende mededeling van de Commissie zijn vastgelegd, en hebben zij achteraf niet overtuigend kunnen aantonen dat de stukken grond zijn verkocht tegen de marktprijs. Daarom kan niet worden uitgesloten dat er steun is verleend en dat als gevolg daarvan de positie van AZ Vastgoed (en mogelijk die van AZ) is versterkt.

Ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer tussen de lidstaten

19. Het gaat hier om twee ondernemingen. Deze ondernemingen houden zich met verschillende activiteiten bezig. Ten eerste is AZ Vastgoed actief op de vastgoedmarkt. De vastgoedmarkt is een Europese, zoniet in ruimere zin internationale markt, waarop ontwikkelaars en investeerders uit verschillende lidstaten actief zijn. Een van de klagers is een Duitse en internationaal actieve projectontwikkelaar. Deze onderneming heeft geïnvesteerd in een winkelcentrum dat naast het perceel ligt waarop het nieuwe stadion komt. Voor de vastgoedmarkt kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een (mogelijk) effect op de handel.

20. Ten tweede is AZ een professionele voetbalclub die in het kader van haar economische activiteiten tegen betaling vermaak aanbiedt, als reclamemedium optreedt en spelers koopt en verkoopt. Of AZ al dan niet actief is op een Europese markt en of er dus sprake is van (mogelijke) negatieve beïnvloeding van de handel tussen de lidstaten, moet nader worden onderzocht.

2.4.2. Verenigbaarheid

21. Indien de maatregel staatssteun is in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag, is het twijfelachtig of de staatssteun aan AZ en AZ Vastgoed verenigbaar is met het Verdrag.

22. De steun kan niet worden beschouwd als regionale steun. Noord-Holland komt niet in aanmerking voor dat soort steun. Bovendien is het op basis van de feiten die aan de Commissie werden medegedeeld, hoogst onwaarschijnlijk dat deze steun is vrijgesteld op grond van de verordening over MKB-steun. AZ noch AZ Vastgoed wordt als MKB beschouwd, omdat beide ondernemingen verbonden zijn met een grotere holding, namelijk de DSB-Groep (de holding die eigendom is van de voorzitter van AZ). Ook hebben de autoriteiten zich op geen van de afwijkingen die in artikel 87, leden 2 en 3, van het EG-Verdrag zijn vervat, beroepen.

3. CONCLUSIE

23. Gelet op de bovenstaande overwegingen verzoekt de Commissie Nederland, in het kader van de procedure van artikel 88, lid 2, van het EG-Verdrag, binnen één maand na de datum van ontvangst van dit schrijven zijn opmerkingen te maken en alle dienstige inlichtingen te verstrekken voor de beoordeling van de steunmaatregel.

De schadevergoeding

24. In dit stadium wil de Commissie in de eerste plaats weten óf AZ in aanmerking komt voor compensatie. De Commissie heeft informatie nodig waaruit zij kan opmaken op welke gronden AZ recht heeft op schadevergoeding. Indien AZ daar inderdaad recht op heeft, is het de vraag of die vergoeding zo hoog moet zijn.

25. Daarnaast heeft Alkmaar in een persbericht van 30 oktober 2002 verklaard dat de schadevergoeding deels is gebaseerd op de veronderstelling dat het huur- en het langlopende huurcontract met AZ moeten worden verbroken. NIBConsult raamt de schade op basis van een referentiewaarde per jaar op ongeveer 135000 EUR, terwijl AZ jaarlijks voor beide contracten slechts 2 EUR betaalt. De Commissie betwijfelt of AZ recht heeft op compensatie voor de beëindiging van een huurcontract dat niet tegen marktvoorwaarden is gesloten.

De taxaties

26. De Commissie verzoekt Nederland in het algemeen zijn standpunt te formuleren over de verschillende taxatierapporten en de uiteenlopende resultaten te verklaren. Dit moet bij voorkeur door een onafhankelijk deskundige worden gedaan. Daarbij moet in het bijzonder aandacht worden besteed aan de volgende verschillen en aannames:

- NIBConsults is uitgegaan van het prijsniveau van januari 2003, wat niet overeenstemt met de datum van de transactie, die in november 2001 plaatsvond. Met name voor de waarde en de bouwkosten van de infrastructuurprojecten en voor de bouw van de overige gebouwen is het van belang dat het juiste prijsniveau wordt berekend.

- AZ en AZ Vastgoed hebben ongeveer 5,6 miljoen EUR betaald voor het perceel dat bekend staat als 'Kooimeer'. Volgens een persbericht van Alkmaar van 30 oktober 2002 is dit een realistische marktprijs. NIBConsult hanteert in zijn taxatie echter een veel lagere waarde. Als de marktprijs is betaald, waarom zou dan van een lagere restwaarde moeten worden uitgegaan?

- Volgens NIBConsults heeft de transactie betreffende de Boekelermeer (op basis van de restwaardemethode) een negatieve waarde voor AZ. Volgens de klager en de taxateur is echter een marktprijs betaald, wat NIBConsults overigens heeft bevestigd. Het is niet duidelijk waarom hier moet worden uitgegaan van de restwaarde en niet van de marktprijs.

Andere punten

27. Tenslotte hebben de autoriteiten in de brief van 14 november 2002 verklaard dat zij met andere argumenten hard kan maken dat er geen staatssteun is verleend. De Commissie zou graag kennis nemen van deze argumenten.

28. De Commissie verzoekt uw autoriteiten onmiddellijk een kopie van deze brief te sturen naar AZ en AZ Vastgoed.

29. De Commissie wijst Nederland op de schorsende werking van artikel 88, lid 3, van het EG-Verdrag en verwijst naar artikel 14 van Verordening (EG) nr. 659/1999 van de Raad, volgens hetwelk elke onwettig verleende onrechtmatige steun van de begunstigde kan worden teruggevorderd.".

(1) Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (PB C 209 van 10.7.1997, blz. 3).

(2) Als de waarde van 't Hout (8940000 EUR), Kooimeer (15950000 EUR) en 't Lood (5455000 EUR) bij elkaar worden opgeteld, bedraagt de steun ongeveer 30 miljoen EUR.

(3) Met een marge van 8,9-9,8 miljoen EUR.