State aid - Germany

Aid C 56/03 (ex NN 54/03) - Land acquisition from Aircraft Services Lemwerder

Invitation to submit comments pursuant to Article 88(2) of the EC Treaty

(2003/C 293/03)

(Text with EEA relevance)

By means of the letter dated 17 September 2003 reproduced in the authentic language on the pages following this summary, the Commission notified Germany of its decision to initiate the procedure laid down in Article 88(2) of the EC Treaty concerning the abovementioned aid.

Interested parties may submit their comments on the aid in respect of which the Commission is initiating the procedure within one month of the date of publication of this summary and the following letter, to: European Commission Directorate-General for Competition

Directorate G

B - 1049 Brussels Fax (32-2) 296 12 42.

These comments will be communicated to Germany. Confidential treatment of the identity of the interested party submitting the comments may be requested in writing, stating the reasons for the request.

SUMMARY

ASL (Lemwerder, Niedersachsen, close to Bremen) provides aircraft services, such as maintenance. It has around 700 employees and an annual turnover of some EUR 48 million.

In 2000 and 2001 the municipality bought some 28 hectares of land that ASL Lemwerder did not need for a price of some [EUR 2-3 million](1). According to the German authorities the price includes a volume discount. However, the Commission doubts whether this price reflects the market value. It appears that two facts have not been taken into account. Firstly, part of the land will be necessary for infrastructure. Secondly, a private developer would expect to sell the land over several years; any buyer interested in the whole parcel would negotiate a corresponding volume discount. This implies that the value of the bare land would be significantly below the price paid by the authorities.

The Commission doubts whether eventual aid in the land transactions would be compatible with the Common market. There are, e.g. no investments or restructuring conditions attached to the land sale and, according to Germany, the company was not in difficulties. Moreover, the Commission's earlier decision on aid to ASL approved aid on the condition that the authorities would not grant ad-hoc aid for a period of five years.

TEXT OF LETTER

"Die Kommission teilt den deutschen Behörden mit, dass sie nach Prüfung der von Ihnen zu dem erwähnten Landerwerb vorgelegten Informationen beschlossen hat, ein Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EGV zu eröffnen.

1. VERFAHREN

Der Kommission liegt eine Beschwerde in Bezug auf ein Immobiliengeschäft zwischen der Gemeinde Lemwerder und der Aircraft Services Lemwerder (nachstehend ASL) vor, wonach dieser Erwerb ein Beihilfeelement zugunsten von ASL enthalten solle. Die Kommission erbat mit Schreiben vom 30.1.2003 zusätzliche Informationen von den deutschen Behörden. Diese ersuchten mit Schreiben vom 21.2.2003 um eine Verlängerung der Frist zur Beantwortung, die mit Schreiben vom 27.2.2003 gewährt wurde. Die deutschen Behörden legten ihre Antwort mit Schreiben vom 18.3.2003 vor.

2. EINZELHEITEN DES VORGANGS

ASL (im niedersächsischen Lemwerder in der Nähe von Bremen gelegen) erbringt Dienstleistungen wie z. B. Wartung für Luftfahrzeuge. Es erwirtschaftet mit rund 700 Beschäftigten einen jährlichen Umsatz von rund 48 Mio. EUR. Bis im Jahr 1993 war ASL Bestandteil von DASA. Als DASA das Werk stilllegen wollte, ergriff das Land Niedersachsen Maßnahmen zur Rettung von ASL. Diesen Maßnahmen stimmte die Kommission am 12.3.1997 zu(2).

Die Gemeinde kaufte folgende Grundstücke, die von ASL Lemwerder nicht benötigt wurden.

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Laut deutschen Behörden ist in dem Preis ein Mengenrabatt enthalten.

Die Behörden wollten die Grundstücke 'West' und 'Mitte' entwickeln und als Industriegebiet verkaufen. Es scheint, dass sie keine ähnlichen Pläne haben für 'Süd'. Die Erschließung des Grundstücks 'West' erforderte folgende Kosten:

>TABLE>

Wegen der unerwarteten Munitionsentsorgung, rechtlicher Schwierigkeiten im Zusammenhang mit den Weserdeichen und der Denkmalpflege nahmen die Entwicklungsmaßnahmen und die Infrastrukturarbeiten mehr Zeit als geplant in Anspruch. Die Kosten zur Erschließung des Grundstücks 'Mitte' sollen um rund 10 % niedriger liegen, da hierbei keine Munitionsentsorgung anfallen wird.

Laut deutschen Behörden ging die Gemeinde Lemwerder davon aus, dass sie letzten Endes, nach Errichtung der notwendigen Infrastruktur, die Grundstücke West und Mitte zu einem Preis von ca. [...] EUR/m2 veräußern können würde. Dieser relativ hohe Preis erkläre sich aus der Qualität des Standorts, der neben dem Flugplatz von ASL gelegen ist, dem direkten Anschluss an das Eisenbahnnetz und Möglichkeiten zur Nutzung der Hafenanlagen von ASL an der Weser. Diese Vorzüge wurden in einer Stellungnahme anerkannt, die von der Investitionsfördergesellschaft des Landes Niedersachsen im Oktober 1999 erstellt wurde.

Nach Aussage der deutschen Behörden wurden zwischen 1999 und 2002 im benachbarten Edenbüttel Grundstücke für 20,45 EUR/m2 verkauft, bei denen jedoch der Zugang über Schiene, Luft und Wasser schwieriger war. Hierbei handelte es sich um kleine Einzelgrundstücke von bis zu 5000 m2.

Die deutschen Behörden haben zwei weitere Bewertungen für nördlich von ASL gelegene Grundstücke vorgelegt, die einen vergleichbaren Wert haben sollen. Die erste Bewertung wurde am 16.8.2001 vom Katasteramt Brake vorgenommen und gelangt zu einem Wert von [...] EUR je m2. Die zweite Bewertung wurde von einem Architektur- und Ingenieurbüro am 6.6.2001 erstellt und hat einen Wert für das gleiche Grundstück von [...] EUR je m2 ermittelt. Dieser höhere Betrag ergibt sich aus der Bezugnahme auf vergleichbare Preise, die bei Grundstücksverkäufen durch den Konkursverwalter der Vulkan-Werft bis 12.12.2000 erzielt wurden.

Zur Entwicklung des Grundstücks 'West' soll die Gemeinde eine Beihilfe von 562200 EUR (zu 50 % kofinanziert durch EFRE-Zielstellung 2) erhalten haben und aus eigenen Mitteln einen Betrag von 132125 EUR bereitstellen. Der Verkaufserlös wurde mit [...] Mio. EUR angegeben.

Die Gemeinde Lemwerder und die niedersächsische Entwicklungsgesellschaft NILEG zielen in erster Linie auf die Luftfahrtindustrie ab, haben jedoch in Bezug auf potenzielle Käufer keine Beschränkung vorgesehen. Im Jahr 2000 brach der Grundstücksmarkt zusammen. Seit der zweiten Hälfte des Jahres 2002 hat sich die Nachfrage nach dieser Art Grundstück belebt, bisher wurde noch kein Land verkauft.

Im Zeitraum 1997 bis 2000 erhielt ASL weitere Beihilfen von 216612 EUR aus der Gemeinschaftsaufgabe 'Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur' - Programmteil 1997.

3. BEWERTUNG

Gemäß Artikel 6 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 über besondere Vorschriften für die Anwendung von Artikel 93 des EG-Vertrags(3) hat die Kommission in ihrem Beschluss zur Einleitung eines förmlichen Untersuchungsverfahrens eine vorläufige Bewertung des Beihilfecharakters der vorgesehenen Maßnahme vorzunehmen und ihre Bedenken hinsichtlich der Vereinbarkeit mit dem Gemeinsamen Markt darzulegen.

3.1. Vorliegen Staatlicher Beihilfen

Die Mitteilung der Kommission über Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Grundstücken und Bauten durch die öffentliche Hand(4) bezieht sich in erster Linie auf Verkäufe von Grundstücken und Gebäuden durch öffentliche Einrichtungen an Unternehmen und nicht umgekehrt. In Anwendung der gleichen Grundsätze kommt die Kommission zu dem Ergebnis, dass staatliche Beihilfen zugunsten von ASL vorliegen, falls die Gemeinde einen Preis oberhalb des Marktwertes gezahlt hat. Hierbei würde es sich zugunsten der verkaufenden Partei um einen aus staatlichen Mitteln finanzierten eindeutigen Vorteil handeln. Der Handel zwischen Mitgliedstaaten wäre beeinträchtigt, da die Dienste von ASL im Wettbewerb mit anderen Anbietern in Europa erbracht werden.

Die deutschen Behörden haben aus verschiedenen Quellen Information zum Wert des Grundstücks nach Entwicklung gegeben. Das Grundstück wurde jedoch als unerschlossenes und unentwickeltes Land verkauft, und ASL oder ein privater Käufer würde erhebliche Beträge investieren müssen, um es als erschlossenes Grundstück verkaufen zu können. Folglich muss der Marktwert vor Erschließung niedriger sein.

Um das Vorliegen einer Beihilfe ermitteln zu können, muss die Kommission die Vorgehensweise der Gemeinde mit der eines Privatinvestors vergleichen. Ein privater Investor würde einen Preis bezahlen, der nicht höher ist als der Unterschied zwischen dem Marktwert und den Kosten für die Erschließung und Entwicklung unter Berücksichtigung möglicher Beihilfen. Dies lässt sich mit folgender Formel ausdrücken:

MW(vor) = MW(nach) - (K-B)

Wobei:

- MW(vor) der geschätzte Marktwert vor der Erschließung,

- MW(nach) der erwartete Verkaufswert des Grundstücks nach der Erschließung,

- K die Kosten für die Erschließung des Landes, inbegriffen eine angemessene Gewinnspanne,

- B die Beihilfe ist, von der ein privater Erschließer ausgehen kann.

Verkaufswert des erschlossenen Grundstücks (MW(nach))

Nach Aussage der deutschen Behörden ging die Gemeinde zum Zeitpunkt des Erwerbs davon aus, dass sie das erschlossene Grundstück 'am Ende' für [...] EUR je m2 würde verkaufen können, wobei dieser Annahme Erfahrungen in der Vergangenheit zugrunde lagen. Die Bewertungen des Katasteramtes Brake und des Architektur- und Ingenieurbüros wurden nach dem Verkauf von 'West' und 'Mitte' vorgenommen. Hierbei haben sich sehr unterschiedliche Beträge von [...] EUR und [...] EUR je m2 ergeben. Angesichts der Gegebenheiten dieses Grundstücks und des Zeitpunkts des Verkaufs hat die Kommission Zweifel, ob die Verkäufe durch den Konkursverwalter der Vulkan-Werft als Vergleich herangezogen werden können. Hinsichtlich des Vergleiches mit den Preisen im benachbarten Edenbüttel ist zu bemerken, dass sie einen Zeitraum betreffen, der teilweise vor dem Datum dieses Landerwerbs liegt. Die Kommission hat deshalb Zweifel hinsichtlich des zum Zeitpunkt des Erwerbs anzugebenden Wertes des Grundstücks, nimmt jedoch an, dass einem realistischen Wertansatz ein Preis von [...] EUR je m2 entsprechen könnte, wie er von den deutschen Behörden zuerst genannt wurde, und nicht der in dem Bericht des Architektur- und Ingenieurbüros genannte höhere Wert.

Um den aktuellen Nettoverkaufswert des Grundstücks zu errechnen, müssen zwei weitere Faktoren berücksichtigt werden.

(1) Der Preis von [...] EUR bezieht sich offenbar auf relativ kleine Grundstücke. Ein privater Verkäufer würde deshalb nicht erwarten, das Land in Einem verkaufen zu können, sondern den Verkauf über mehrere Jahre verteilen zu müssen. Dies ergibt jedoch einen wesentlich niedrigeren Gegenwartswert. Ein Käufer, der daran interessiert wäre, das gesamte Grundstück zu erwerben, würde einen Mengenrabatt auszuhandeln suchen, da er wüsste, dass ein Gesamterwerb für den Verkäufer einen erheblichen Vorteil darstellt.

(2) Das für die Infrastruktur benötigte Land wird nicht verkauft(5).

Sollte das gesamte Land zu einem Preis von [...] EUR/m2 verkauft werden, würde der Gesamtwert der Grundstücke 'West' und 'Mitte' zusammen einen Betrag von [...] EUR × 241,64 = [...] EUR ergeben. Aus den vorstehenden Gründen geht die Kommission jedoch von einem wesentlich niedrigeren Gegenwartswert aus.

Überdies, aus folgenden weiteren Gründen, ist es auch zu bezweifeln, dass ein Privatinvestor dieses Land überhaupt erschlossen hätte. Er hätte nicht nur die Preishöhe, sondern auch die Marktlage in der direkten Nachbarschaft von ASL berücksichtigt. Die Kommission weiß zum Beispiel nicht, wie viel Gewerbefläche in der Gemeinde zum Zeitpunkt des Landerwerbs verfügbar war. Die Erschließung dieses Grundstücks hat das Gesamtangebot vergrößert, was die Preise gedrückt haben könnte. Aus diesem Grund hätte ein Privatinvestor das Land vielleicht nicht gekauft, selbst wenn die verfügbaren Flächen schlechtere Infrastrukturbedingungen haben würden als das Land von ASL.

Geschätzte Kosten (K)

Wie bereits erwähnt, beliefen sich die Kosten für die Entwicklung des Grundstücks 'West' auf 1355040 EUR. Wenn man ähnliche Kosten je m2 zugrunde legt, ergibt sich ohne die Kosten für die Munitionsentsorgung für den Grundstücksteil 'Mitte' ein Betrag von 1787118 EUR. Die Kosten für die Erschließung beider Teile würden somit 3142158 EUR betragen.

Die Beihilfe (B)

Die Gemeinde hat einen Teil der Kosten durch einen Zuschuss finanziert(6). Die Kommission bezweifelt, dass ein Privatinvestor ähnliche Beihilfen erhalten würde. Die anwendbare Obergrenze für Beihilfen in der Region beträgt 18 % brutto, die Erschließung von Land könnte jedoch nicht der Definition einer Erstinvestition in den Leitlinien für Regionalbeihilfen entsprechen(7).

Schlussfolgerung zum Wert des nichterschlossenen Landes

Wie bereits erwähnt, würde der Wert des unerschlossenen Landes dem gegenwärtigen Nettoverkaufswert des erschlossenen Landes abzüglich Erschließungskosten entsprechen. Die Kommission hat den gegenwärtigen Nettoverkaufswert des erschlossenen Landes wesentlich niedriger mit [...] EUR angesetzt. Die Kosten könnten 3142158 EUR betragen. Hinzu kommt, dass im Gegensatz zur Gemeinde Lemwerder ein Privatinvestor keine Beihilfe empfangen könnte. Anhand dieser Zahlen bezweifelt die Kommission deshalb, dass der für das Land gezahlte Preis von [...] EUR dem Marktwert entspricht. Selbst wenn für die Infrastruktur nur ein relativ kleiner Anteil erforderlich würde, wenn ein relativ großer Teil des Landes jährlich verkauft würde und wenn die Kosten für die Erschließung des Grundstücks 'Mitte' niedriger wären als für das Grundstück 'West', würde der Preis höher wie der Marktwert sein und deshalb wäre von einem Beihilfeelement zugunsten von ASL auszugehen.

Bei dem für das Grundstück 'Süd' gezahlten Preis handelt es sich offenbar um einen symbolischen Preis. Die deutschen Behörden haben keine Begründung für den Erwerb dieses Geländes gegeben. Dieser Vorgang könnte deshalb ein weiteres Beihilfeelement enthalten. Die übrigen Investitionsbeihilfen könnten im Rahmen genehmigter Regelungen gewährt sein, was jedoch zu überprüfen wäre.

3.2. Vereinbarkeit

Die Kommission bezweifelt, dass mögliche Beihilfeelemente in den Landerwerbsgeschäften mit dem Gemeinsamen Markt zu vereinbaren wären. Sie scheinen nicht mit irgendeinigen Auflagen gegenüber der begünstigten Partei, wie z. B. Investitionsmaßnahmen, verbunden zu sein. Solche Beihilfen würden deshalb Betriebsbeihilfen darstellen, die gewöhnlich besonders wettbewerbsverzerrende Beihilfen sind. Es scheint, das mit den Beihilfen kein Umstrukturierungsplan verbunden ist; außerdem handelt es sich laut deutschen Behörden nicht um ein Unternehmen in Schwierigkeiten. Mit der Entscheidung des Jahres 1997 betreffend ASL wurden die Beihilfen unter der Voraussetzung genehmigt, dass die Behörden für einen Zeitraum von fünf Jahren keine Ad-hoc-Beihilfen gewähren. Mögliche Beihilfen für dieses Grundstücksgeschäft wären jedoch innerhalb dieses Fünfjahreszeitraums gewährt worden.

4. SCHLUSSFOLGERUNG

Unter diesen Voraussetzungen ersucht die Kommission gemäß Artikel 88(2) EGV die deutschen Behörden, binnen einem Monat vom Datum des Empfangs dieses Schreibens an ihre Bemerkungen vorzutragen und sämtliche Informationen zu unterbreiten, die zur Bewertung dieser Maßnahme erforderlich sind. Sie werden ferner ersucht, eine Kopie dieses Schreibens unverzüglich an ASL weiterzuleiten.

Die deutschen Behörden seien daran erinnert, dass Artikel 88(3) EGV aufschiebende Wirkung hat, und dass gemäß Artikel 14 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des Rates unrechtmäßig geforderte Beihilfen vom Begünstigten zurückzufordern sind."

(1) The exact amount is a business secret.

(2) C 32/95 DE, ABl. L 306 vom 11.11.1997.

(3) ABl. C 209 vom 10.7.1997, S. 3.

(4) ABl. C 209 vom 10.7.1997, S. 3.

(5) In dem Fall C 11/99 Beihilfen zugunsten von SCI (ABl. 86 vom 7.7.2001, S. 43) wurde davon ausgegangen, dass ein Grundstücksanteil von 25 % für die Infrastruktur benötigt wird. Dieser Fall betraf ein ähnlich großes Grundstück wie die Grundstücksteile 'West' und 'Mitte' zusammengenommen.

(6) Die Gemeinde hat einen anderen Teil der Kosten aus eigenen Mitteln aufgebracht. Es ist unwahrscheinlich, dass ein privater Erschließer eigene Mittel ohne entsprechenden Gegenwert beigesteuert hätte. Für die Ermittlung des Wertes des unerschlossenen Grundstücks mag dies jedoch unerheblich sein.

(7) ABl. C 74 vom 10.3.1998, S. 9.