Απόφαση της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ

αριθ. 275/99/COL

της 17ης Νοεμβρίου 1999

για τη θέσπιση κατευθυντήριων γραμμών σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις όσον αφορά τις πωλήσεις ακινήτων από τις δημόσιες αρχές και για την τροποποίηση για εικοστή πρώτη φορά των διαδικαστικών και ουσιαστικών κανόνων στον τομέα των κρατικών ενισχύσεων

Η ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ,

Έχοντας υπόψη:

τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο(1), και ιδίως τα άρθρα 61 έως 63,

τη συμφωνία ανάμεσα στα κράτη της ΕΖΕΣ σχετικά με την ίδρυση της Εποπτεύουσας Αρχής και του Δικαστηρίου(2), και ιδίως το άρθρο 24 και το άρθρο 1 του πρωτοκόλλου 3, Εκτιμώντας:

ότι, σύμφωνα με το άρθρο 24 της συμφωνίας για την Εποπτεύουσα Αρχή και το Δικαστήριο, η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ εφαρμόζει τις διατάξεις που αφορούν τις κρατικές ενισχύσεις·

ότι, σύμφωνα με το άρθρο 5 παράγραφος 2 στοιχείο β) της συμφωνίας για την Εποπτεύουσα Αρχή και το Δικαστήριο η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ εκδίδει ανακοινώσεις ή οδηγίες σχετικά με τα θέματα που διέπονται από τη συμφωνία ΕΟΧ, εάν αυτό προβλέπεται ρητά από τη συμφωνία αυτή ή από τη συμφωνία σχετικά με την Εποπτεύουσα Αρχή και το Δικαστήριο ή εάν το κρίνει αυτό απαραίτητο η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ,

Επικαλούμενη τους διαδικαστικούς και ουσιαστικούς κανόνες στον τομέα των κρατικών ενισχύσεων(3), οι οποίοι εγκρίθηκαν στις 19 Ιανουαρίου 1994 από την Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ(4),

Εκτιμώντας:

ότι η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει εκδώσει μια ανακοίνωση σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις όσον αφορά τις πωλήσεις ακινήτων από δημόσιες αρχές(5)·

ότι θα πρέπει να διασφαλίζεται η ομοιόμορφη εφαρμογή των κανόνων ΕΟΧ σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις σε ολόκληρο τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο·

ότι, σύμφωνα με το σημείο ΙΙ του κεφαλαίου "Γενικά" που βρίσκεται στο τέλος του παραρτήματος XV της συμφωνίας ΕΟΧ, η Εποπτεύουσα Αρχή ΕΖΕΣ πρόκειται να εκδώσει, κατόπιν διαβούλευσης με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, πράξεις ανάλογες με αυτές που έχει εκδώσει η Επιτροπή προκειμένου να υπάρξουν οι ίδιοι όροι ανταγωνισμού,

Αφού συμβουλεύτηκε την Ευρωπαϊκή Επιτροπή,

Εκτιμώντας ότι η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ, σε μια πολυμερή σύσκεψη σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις, συμβουλεύθηκε τα κράτη της ΕΖΕΣ σχετικά με την καθιέρωση των νέων κατευθυντήριων γραμμών,

ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ:

1. Οι κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις τροποποιούνται με την προσθήκη ενός νέου κεφαλαίου, του κεφαλαίου 18Β, σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις που αφορούν τις πωλήσεις ακινήτων από δημόσιες αρχές, το οποίο περιλαμβάνεται στο παράρτημα Ι της παρούσας απόφασης.

2. Τα κράτη ΕΖΕΣ θα ενημερωθούν σχετικά με επιστολή η οποία θα περιλαμβάνει ένα αντίγραφο της απόφασης, καθώς και το παράρτημα Ι.

3. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή θα ενημερωθεί σύμφωνα με το στοιχείο δ) του πρωτοκόλλου 27 της συμφωνίας ΕΟΧ με επιστολή η οποία θα περιλαμβάνει την εν λόγω απόφαση, καθώς και το παράρτημα Ι.

4. Η απόφαση, μαζί με το παράρτημα Ι, θα δημοσιευθεί στο τμήμα ΕΟΧ και στο συμπλήρωμα ΕΟΧ της Επίσημης Εφημερίδας των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων.

5. Το κείμενο της παρούσας απόφασης στην αγγλική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό.

Βρυξέλλες, 17 Νοεμβρίου 1999.

Για την Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ

Πρόεδρος

Knut Almestad

(1) Στο εξής συμφωνία ΕΟΧ.

(2) Στο εξής συμφωνία για την Εποπτεύουσα Αρχή και το Δικαστήριο.

(3) Στο εξής κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις.

(4) Είχε αρχικά δημοσιευθεί στην EE L 231 της 3.9.1994 και στο συμπλήρωμά ΕΟΧ αριθ. 32 της 3.9.1994· τελευταία τροποποίηση (19η) έγινε με την απόφαση αριθ. 149/99 COL της 30.6.1999 (δεν έχει δημοσιευθεί ακόμη).

(5) Δημοσιεύθηκε στην ΕΕ C 209 της 10.7.1997, σ. 3.

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Ι

18Β. ΚΡΑΤΙΚΕΣ ΕΝΙΣΧΥΣΕΙΣ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΠΟ ΔΗΜΟΣΙΕΣ ΑΡΧΕΣ(1)

18Β.1. Εισαγωγή

1) Η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ έχει εξετάσει επανειλημμένα περιπτώσεις πώλησης ακινήτων που ανήκουν στο Δημόσιο προκειμένου να διαπιστώσει εάν υπήρχαν στοιχεία κρατικής ενίσχυσης υπέρ των αγοραστών. Όπως η Ευρωπαϊκή Επιτροπή σε σχέση με τα κράτη μέλη της ΕΚ, έτσι και η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ έχει εκπονήσει κατευθυντήριες γραμμές προς τα κράτη της ΕΖΕΣ προκειμένου να καταστήσει διαφανή τη γενική προσέγγιση της όσον αφορά το πρόβλημα της χορήγησης κρατικών ενισχύσεων μέσω της πώλησης ακινήτων από τις δημόσιες αρχές.

2) Οι ακόλουθες κατευθυντήριες γραμμές προς τα κράτη της ΕΖΕΣ:

- περιγράφουν μια απλή διαδικασία που επιτρέπει στα κράτη της ΕΖΕΣ να χειρίζονται τις πωλήσεις ακινήτων κατά τρόπο που να αποκλείει εξ ορισμού το ενδεχόμενο κρατικής ενίσχυσης,

- αναφέρουν σαφώς περιπτώσεις πώλησης ακινήτων που θα πρέπει να κοινοποιούνται στην Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ, ώστε να είναι σε θέση να εκτιμήσει εάν μια συγκεκριμένη συναλλαγή περιέχει στοιχεία ενίσχυσης και, όταν αυτό συμβαίνει, εάν η ενίσχυση συμβιβάζεται με τη συμφωνία ΕΟΧ,

- επιτρέπουν στην Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ να εξετάζει γρήγορα ενδεχόμενες καταγγελίες ή παρατηρήσεις τρίτων, επικεντρώνοντας την προσοχή της σε περιπτώσεις εικαζόμενης ενίσχυσης που σχετίζεται με την πώληση ακινήτων.

3) Τα προληπτικά μέτρα που προτείνονται σε επίπεδο διαδικασίας για να μην διαταραχθεί η εφαρμογή των κανόνων περί κρατικών ενισχύσεων διατυπώνονται κατά τρόπο που υπό κανονικές συνθήκες τα κράτη μέλη θα μπορέσουν να ακολουθήσουν τις κατευθυντήριες γραμμές χωρίς να τροποποιήσουν τις εθνικές τους διαδικασίες.

4) Οι κατευθυντήριες γραμμές αφορούν μόνο τις πωλήσεις ακινήτων που ανήκουν στο Δημόσιο. Δεν αφορούν τη δημόσια εξαγορά ακινήτων, ούτε την ενοικίαση ή τη χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων από τις δημόσιες αρχές. Οι εν λόγω συναλλαγές ενδέχεται επίσης να περιέχουν στοιχεία κρατικής ενίσχυσης.

5) Οι κατευθυντήριες γραμμές δεν θίγουν τις ειδικές διατάξεις ή πρακτικές των κρατών μελών για τη βελτίωση της ποιότητας και της πρόσβασης στον τομέα της ιδιωτικής στέγασης.

18Β.2. Αρχές

18Β.2.1. Πώληση μέσω διαγωνισμού με κλειστή διαδικασία

1) Η πώληση ακινήτων μετά από άνευ όρων διαγωνισμό, ανάλογο με δημοπρασία, με ανοικτή διαδικασία, τήρηση των διατυπώσεων δημοσιότητας και με επιλογή της υψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς, πραγματοποιείται εξ ορισμού στην αγοραία τιμή και, κατά συνέπεια, δεν περιέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης. Το γεγονός ότι πριν από το διαγωνισμό το ακίνητο είχε αποτιμηθεί διαφορετικά, π.χ. για λογιστικούς σκοπούς ή για να προταθεί μία αρχική ελάχιστη προσφορά, δεν παίζει κανένα ρόλο.

α) Οι διατυπώσεις δημοσιότητας θεωρείται ότι "έχουν τηρηθεί" όταν ένας διαγωνισμός δημοσιεύεται επανειλημμένα και για εύλογα μεγάλο χρονικό διάστημα (τουλάχιστον δύο μήνες) στον εθνικό Τύπο, στις ειδικές εφημερίδες και σε άλλα ενδεδειγμένα έντυπα και γνωστοποιείται μέσω των μεσιτικών γραφείων που απευθύνονται σε ένα ευρύ φάσμα δυνητικών αγοραστών, ούτως ώστε να ενημερωθούν όλοι οι ενδιαφερόμενοι.

Η πώληση ακινήτων, που λόγω της υψηλής αξίας ή άλλων χαρακτηριστικών τους ενδέχεται να προσελκύσουν επενδυτές που αναπτύσσουν δραστηριότητες σε ευρωπαϊκή ή διεθνή κλίμακα, θα πρέπει να δημοσιεύεται σε έντυπα με τακτική διεθνή κυκλοφορία. Ανάλογες προσφορές θα πρέπει επίσης να γνωστοποιούνται μέσω γραφείων με διεθνή ή ευρωπαϊκή πελατεία.

β) Ένας διαγωνισμός θεωρείται "άνευ όρων" όταν οποιοσδήποτε αγοραστής, ανεξάρτητα από το αν ασκεί ή όχι επιχειρηματικές δραστηριότητες ή από τη φύση των επιχειρήσεών του, έχει γενικά το δικαίωμα να αποκτήσει το ακίνητο και να το χρησιμοποιήσει όπως θέλει αυτός. Μπορούν να επιβληθούν περιορισμοί για να μην διαταραχθεί η κοινή ησυχία, για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος ή για να αποφευχθεί η υποβολή καθαρά κερδοσκοπικών προσφορών. Οι περιορισμοί χωροταξικού χαρακτήρα όσον αφορά τη χρήση του οικοπέδου που επιβάλλονται στον κύριο του ακινήτου σύμφωνα με την εθνική νομοθεσία δεν θεωρείται ότι αποτελούν όρο του διαγωνισμού.

γ) Αν αποτελεί όρο της πώλησης ότι ο μελλοντικός ιδιοκτήτης θα αναλάβει ειδικές υποχρεώσεις - πέραν αυτών που απορρέουν από τη γενική εθνική νομοθεσία, τις αποφάσεις των αρχών σχεδιασμού ή αυτών που αφορούν τη γενική προστασία και τη διατήρηση του περιβάλλοντος και της δημόσιας υγείας - προς όφελος των δημόσιων αρχών ή του δημόσιου συμφέροντος γενικά, ο διαγωνισμός θεωρείται ως "άνευ όρων" κατά την έννοια που προαναφέρθηκε μόνο εφόσον όλοι οι δυνητικοί αγοραστές θα πρέπει να είναι σε θέση να ανταποκριθούν στην εν λόγω υποχρέωση, ανεξάρτητα από το εάν ασκούν επιχειρηματικές δραστηριότητες ή από τη φύση των επιχειρήσεών τους.

18Β.2.2. Πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων

α) Αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα

Εάν οι δημόσιες αρχές δεν προτίθενται να χρησιμοποιήσουν τη διαδικασία που περιγράφεται στο σημείο 18Β.2.1, θα πρέπει ένας τουλάχιστον ανεξάρτητος εκτιμητής στοιχείων ενεργητικού να πραγματοποιήσει μία ανεξάρτητη αποτίμηση πριν τις διαπραγματεύσεις για την πώληση, προκειμένου να καθορίσει την αγοραία αξία χρησιμοποιώντας ως βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης. Η κατ' αυτόν τον τρόπο καθορισθείσα αγοραία τιμή αποτελεί την ελάχιστη τιμή αγοράς που μπορεί να συμφωνηθεί χωρίς τη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης.

Ως "εκτιμητής στοιχείων ενεργητικού" θεωρείται ένα ευυπόληπτο άτομο το οποίο:

- διαθέτει τον κατάλληλο τίτλο σπουδών από αναγνωρισμένο κέντρο εκπαίδευσης ή ισοδύναμα ακαδημαϊκά προσόντα,

- διαθέτει την κατάλληλη εμπειρία και ικανότητα για την αποτίμηση ακινήτων στην περιοχή και στην κατηγορία του συγκεκριμένου ακινήτου.

Εάν σε κάποιο κράτος μέλος δεν προβλέπονται επισήμως οι σχετικοί ακαδημαϊκοί τίτλοι, ο εκτιμητής θα πρέπει να είναι μέλος αναγνωρισμένου επαγγελματικού συλλόγου που ασχολείται με την αποτίμηση ακινήτων και:

- είτε να έχει ορισθεί από τα δικαστήρια ή ισοδύναμη αρχή,

- είτε να διαθέτει τουλάχιστον αναγνωρισμένο πιστοποιητικό δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης και επαρκές επίπεδο εκπαίδευσης με τουλάχιστον τριετή πρακτική εμπειρία και γνώση στον τομέα της εκτίμησης ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή.

Ο εκτιμητής θα πρέπει να παραμένει ανεπηρέαστος κατά την εκτέλεση των καθηκόντων του, δηλαδή οι δημόσιες αρχές δεν έχουν το δικαίωμα να εκδίδουν εντολές όσον αφορά το αποτέλεσμα της εκτίμησης. Οι κρατικές υπηρεσίες αποτίμησης και οι δημόσιοι λειτουργοί και υπάλληλοι θεωρούνται ανεξάρτητοι στο βαθμό που αποκλείεται ουσιαστικά το ενδεχόμενο να ασκηθούν αθέμιτες επιρροές στα συμπεράσματά τους.

Ως "αγοραία αξία" θεωρείται η τιμή στην οποία τα ακίνητα θα μπορούσαν να πωληθούν με ιδιωτική συμφωνία μεταξύ πωλητή που εκφράζει βούληση πώλησης και αγοραστή μη συνδεόμενου με προσωπική σχέση προς αυτόν κατά την ημερομηνία της αποτίμησης, υπό την προϋπόθεση ότι τα στοιχεία αυτά διατίθενται σε δημόσια προσφορά, ότι οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά επιτρέπουν κανονική εκποίηση και ότι ο διαθέσιμος χρόνος για τις διαπραγματεύσεις είναι ανάλογος προς τη σημασία του προς πώληση αγαθού(2).

β) Περιθώριο

Εάν μετά από λογικές προσπάθειες για την πώληση της γης ή του κτιρίου στη συγκεκριμένη αγοραία αξία καταστεί σαφές ότι η αξία που καθορίστηκε από τον εκτιμητή είναι ανέφικτη, μπορεί να γίνει αποδεκτή ως σύμφωνη με τις συνθήκες της αγοράς μία απόκλιση έως 5 % από την εν λόγω αξία. Εάν μετά την παρέλευση εύλογου χρονικού διαστήματος καταστεί σαφές ότι το ακίνητο δεν είναι δυνατόν να πωληθεί στην αξία που καθορίστηκε από τον εκτιμητή μείον το εν λόγω περιθώριο του 5 %, ενδέχεται να πραγματοποιηθεί νέα αποτίμηση με βάση την αποκτηθείσα εμπειρία και τις υποβληθείσες προσφορές.

γ) Ειδικές υποχρεώσεις

Υπάρχει δυνατότητα επιβολής ειδικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με το ακίνητο και όχι με τον αγοραστή ή τις οικονομικές του δραστηριότητες, με σκοπό την προστασία του δημόσιου συμφέροντος, στο βαθμό που κάθε δυνητικός αγοραστής καλείται και καταρχήν είναι σε θέση να εκπληρώσει τις εν λόγω υποχρεώσεις, ανεξάρτητα από το αν ασκεί επιχειρηματικές δραστηριότητες και ανεξάρτητα από τη φύση των επιχειρήσεων αυτών. Το οικονομικό μειονέκτημα των ανάλογων υποχρεώσεων θα πρέπει να αποτιμηθεί ξεχωριστά από ανεξάρτητους εκτιμητές και ενδεχομένως να αφαιρεθεί από την τιμή αγοράς. Υποχρεώσεις των οποίων η εκπλήρωση θα αποβεί, τουλάχιστον εν μέρει, προς το συμφέρον του αγοραστή θα πρέπει να αποτιμώνται με βάση το γεγονός ότι ενδέχεται να συνεπάγονται πλεονεκτήματα όσον αφορά τη διαφήμιση, τη χορηγία στον τομέα του αθλητισμού και των τεχνών, το κύρος του αγοραστή, τη βελτίωση του περιβάλλοντός του ή τις εγκαταστάσεις για τη ψυχαγωγία του προσωπικού του ίδιου του αγοραστή.

Το οικονομικό βάρος που σχετίζεται με υποχρεώσεις επιβεβλημένες σε όλους τους ιδιοκτήτες βάσει του κοινού δικαίου δεν εκπίπτει από την τιμή αγοράς (οι εν λόγω υποχρεώσεις περιλαμβάνουν, για παράδειγμα, τη συντήρηση του ακινήτου ως μέρος των συνήθων κοινωνικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με την ακίνητη ιδιοκτησία ή την πληρωμή φόρων και ανάλογων επιβαρύνσεων).

δ) Κόστος για τις αρχές

Το αρχικό κόστος για την απόκτηση ενός ακινήτου από τις δημόσιες αρχές αποτελεί ένα δείκτη για την αγοραία αξία, εκτός εάν μεσολάβησε μεγάλο χρονικό διάστημα μεταξύ της αγοράς και της πώλησης του ακινήτου. Για το λόγο αυτό, η αγοραία αξία δεν θα πρέπει καταρχήν να καθορίζεται κάτω του αρχικού κόστους για διάστημα τουλάχιστον τριών ετών μετά την εξαγορά, εκτός εάν ο ανεξάρτητος εκτιμητής διαπιστώσει μια γενική πτώση των τιμών αγοράς για τα ακίνητα στη σχετικά αγορά.

18Β.2.3. Κοινοποίηση

Τα κράτη της ΕΖΕΣ θα πρέπει να κοινοποιούν στην Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ, με την επιφύλαξη του κανόνα de minimis(3), τις ακόλουθες συναλλαγές, ώστε να μπορέσει η Επιτροπή να διαπιστώσει την ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης και στις περιπτώσεις που υφίσταται ενίσχυση να εξετάσει κατά πόσο συμβιβάζεται με την κοινή αγορά:

α) κάθε πώληση η οποία δεν πραγματοποιείται βάσει ανοικτού και άνευ όρων διαγωνισμού με την επιλογή της υψηλότερης ή της μοναδικής προσφοράς, και

β) κάθε πώληση η οποία, ελλείψει ανάλογης διαδικασίας, πραγματοποιήθηκε με τίμημα μικρότερο της αγοραίας αξίας, όπως αυτή καθορίστηκε από ανεξάρτητους εκτιμητές.

18Β.2.4. Καταγγελίες

Όταν η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ λάβει μία καταγγελία ή άλλες παρατηρήσεις από τρίτους ενδιαφερόμενους με τον ισχυρισμό ότι μία συμφωνία πώλησης ακινήτου από δημόσιες αρχές περιέχει στοιχείο κρατικής ενίσχυσης, θα θεωρήσει ότι δεν υφίσταται κρατική ενίσχυση εφόσον οι πληροφορίες που διέθεσε το ενδιαφερόμενο κράτος της ΕΖΕΣ αποδεικνύουν ότι τηρήθηκαν οι προαναφερθείσες αρχές.

(1) Το παρόν κεφάλαιο αντιστοιχεί στις κοινοτικές κατευθυντήριες γραμμές (EE C 209 της 10.7.1997, σ. 3).

(2) Άρθρο 49 παράγραφος 2 της οδηγίας 91/674/ΕΟΚ του Συμβουλίου (EE L 374 της 31.12.1991, σ. 7), βλέπε σημείο 12.Β του παραρτήματος ΙΧ της συμφωνίας ΕΟΧ.

(3) Βλέπε διαδικαστικούς και ουσιαστικούς κανόνες της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ στον τομέα των κρατικών ενισχύσεων· το κεφάλαιο 12 αντιστοιχεί στην ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με τους κανόνες de minimis που δημοσιεύθηκαν στην EE C 68 της 6.3.1996, σ. 9.