EL    EL EL 
EL 1   EL  ΕΥΡΩΠΑΪΚΗ  ΕΠΙΤΡΟΠΗ  
Βρυξέλλες , 31.3.2011 
SEC(2011) 355 τελικό  
  
ΕΓΓΡΑΦΟ  ΕΡΓΑΣΙΑΣ  ΤΩΝ  ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ  ΤΗΝ  ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ  
ΣΥΝΟΨΗ  ΤΗΣ  ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ  ΕΠΙΠΤΩΣΕΩΝ  
  
Συνοδευτικό  έγγραφο  στην  
  
Πρόταση  
Ο∆ΗΓΙΑΣ  ΤΟΥ  ΕΥΡΩΠΑΪΚΟΥ  ΚΟΙΝΟΒΟΥΛΙΟΥ  ΚΑΙ  ΤΟΥ  ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ  
σχετικά  µε τις συµβάσεις  πίστωσης  για ακίνητα  κατοικίας  
  
(Κείµενο που παρουσιάζει  ενδιαφέρον  για τον ΕΟΧ ) 
SEC(2011) 356 τελικό  
SEC(2011) 357 τελικό  
COM(2011) 142 τελικό  
EL 2   EL 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ  
Η υπεύθυνη  χορήγηση  δανείων  (δανειοδοσία ) ορίζεται  ως η µέριµνα των πιστωτικών  φορέων  
και των µεσιτών  πιστώσεων  να δανείζουν  ποσά  τα οποία  να αντιστοιχούν  στις οικονο µικές 
δυνατότητες  των καταναλωτών  και να ανταποκρίνονται  στις ανάγκες  τους και στις 
περιστάσεις . Οµοίως, η υπεύθυνη  λήψη  δανείων  (δανειοληψία ) συνεπάγεται  ότι οι 
καταναλωτές  θα πρέπει  να παρέχουν  συναφείς , πλήρεις  και ακριβείς  πληροφορίες  όσον  
αφορά  την οικονο µική τους κατάσταση  και ότι ενθαρρύνονται  να λαµβάνουν , έχοντας  
επίγνωση , αποφάσεις  που είναι  βιώσι µες. 
2. ΟΡΙΣΜΟΣ  ΤΟΥ  ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΟΣ  
2.1. Προβλή µατα 
Τα χρέη  των νοικοκυριών  αυξάνονται  σε ολόκληρη  την Ευρώπη . Ωστόσο , το γεγονός  αυτό  
καθαυτό  δεν αποτελεί  ένδειξη  ανεύθυνης  χορήγησης  και λήψης  δανείων , όσο είναι  ανεκτά  τα 
επίπεδα  των χρεών  και µπορούν  να εξυπηρετηθούν  οι αποπληρω µές. Τα αριθµητικά  στοιχεία  
δείχνουν , όµως, ότι οι πολίτες  αντιµετωπίζουν  όλο και περισσότερες  δυσκολίες  να 
εξοφλήσουν  τα χρέη  τους: το 2008, το 16% των ατόµων ανέφεραν  ότι αντιµετώπιζαν  
δυσκολίες  να πληρώσουν  τους λογαριασ µούς τους και το 10% επί του συνόλου  των 
νοικοκυριών  ανέφεραν  καθυστερήσεις  στις πληρω µές1. Η δυσκολία  ανταπόκρισης  στις 
δανειακές  υποχρεώσεις  έχει οδηγήσει  σε αύξηση  των ποσοστών  αθέτησης  πληρω µών και των 
κατασχέσεων2. Τα δεδοµένα είναι  δυνατόν  να επηρεάζονται  και από άλλους  παράγοντες  
εκτός  από την ανεύθυνη  δανειοδοσία  και δανειοληψία , όπως  από τη γενική  οικονο µική 
κάµψη. Πάντως , τα δεδοµένα που συγκεντρώθηκαν  για την παρούσα  εκτίµηση επιπτώσεων , 
σε συνδυασ µό µε τα ποιοτικά  στοιχεία  που υπέβαλαν  οι συµφεροντούχοι  και µε τα ανεπίση µα 
στοιχεία  από όλη την Ευρώπη , δείχνουν  ότι δεν πρόκειται  µόνον  για συγκυριακό  πρόβλη µα, 
περιορισ µένο σε ένα ή δύο κράτη  µέλη, αλλά  παρατηρείται  σε ολόκληρη  την ΕΕ. 
Μια σειρά  παραγόντων  κατευθύνουν  την απόφαση  να χορηγηθεί  ένα συγκεκρι µένο 
ενυπόθηκο  δάνειο , την τελική  επιλογή  του ενυπόθηκου  πιστωτικού  προϊόντος  από τον 
δανειολήπτη  και τη δυνατότητα  του δανειολήπτη  να εξοφλήσει  το δάνειο . Μεταξύ  αυτών  
συγκαταλέγονται  το οικονο µικό κλίµα, οι ασυµµετρίες  στην  πληροφόρηση  και οι 
συγκρούσεις  συµφερόντων , τα κενά  και οι ασυνέπειες  των κανονιστικών  ρυθµίσεων , καθώς  
και άλλοι  παράγοντες , όπως  οι χρηµατοοικονο µικές γνώσεις  του δανειολήπτη  και οι δοµές 
χρηµατοδότησης  του ενυπόθηκου  δανείου . Μολονότι  αυτοί  οι άλλοι  παράγοντες  σαφώς  
διαδρα µατίζουν  κάποιον  ρόλο , παρα µένει το γεγονός  ότι από την ανεύθυνη  συµπεριφορά  
ορισµένων  συντελεστών  της αγοράς  προήλθε  η χρηµατοοικονο µική κρίση . Καθίσταται , άρα, 
σαφές  ότι χρειάζεται  να αντιµετωπιστεί  η ανεύθυνη  χορήγηση  και λήψη  δανείων , ούτως  ώστε  
να αποφευχθεί  επανε µφάνιση  της σηµερινής  χρηµατοοικονο µικής κρίσης . 
Εντοπίστηκαν  τα ακόλουθα  προβλή µατα, που πηγάζουν  από ανεύθυνες  πρακτικές  χορήγησης  
και λήψης  ενυπόθηκων  δανείων . Επιπλέον  των προβλη µάτων  που περιγράφονται  κατωτέρω , 
                                                 
1 Europeans’ state of mind , Ευρωβαρό µετρο 69, Νοέµβριος  2008. Towards a Common Operational 
European Definition of Over-indebtedness , Observatoire de l’épargne Européenne in cooperation with 
CEPS and the University of Bristol, Φεβρουάριος  2008. 
2 Πληροφορίες  που διαβιβάστηκαν  στην  Επιτροπή  από τα κράτη  µέλη. 
EL 3   EL εντοπίστηκαν  διάφορα  προβλή µατα που αφορούν  την πρόωρη  εξόφληση  των ενυπόθηκων  
δανείων . Τα προβλή µατα αυτά , που δηµιουργούν  άνισους  όρους  ανταγωνισ µού, ανακόπτουν  
τις διασυνοριακές  δραστηριότητες  και την κινητικότητα  των πελατών  και έχουν  αντίκτυπο  
στην  εµπιστοσύνη  των καταναλωτών , περιγράφονται  λεπτο µερώς  στην  εκτίµηση επιπτώσεων  
που συνοδεύει  τη Λευκή  Βίβλο  για την ολοκλήρωση  των αγορών  ενυπόθηκης  πίστης  στην ΕΕ3. 
2.1.1.  Μη συγκρίσι µη, άνιση , ελλιπής  και ασαφής  διαφή µιση και εµπορική  προώθηση  
Περιπτώσεις  ακατάλληλης  διαφή µισης ενυπόθηκων  προϊόντων  απαντούν  σε ολόκληρη  την 
ΕΕ. Είναι  συχνά  δύσκολο  να συγκριθεί  το ελλιπές  και ασαφές  υλικό  διαφή µισης και 
εµπορικής  προώθησης  και δεν δίνει  τη δυνατότητα  στους  καταναλωτές  να κάνουν  έρευνα  της 
αγοράς . Παρ’ όλη την εθνική  νοµοθεσία  και τους κανόνες  της ΕΕ που απαγορεύουν  την 
παραπλανητική  διαφή µιση, υπάρχουν  ασυνέπειες  και κενά . Είναι  επόµενο επίσης  ότι, λόγω  
των διαφορετικών  κανόνων , εκείνοι  οι πιστωτικοί  φορείς  και/ή µεσίτες  πιστώσεων  που 
προσφέρουν  προϊόντα  και υπηρεσίες  διασυνοριακά  θα αντιµετωπίσουν  επιπρόσθετο  φόρτο . 
2.1.2.  Ανεπαρκείς , άκαιρες , πολύπλοκες , µη συγκρίσι µες και ασαφείς  προσυ µβατικές  
πληροφορίες  
Έχουν  καταβληθεί  προσπάθειες  για τη βελτίωση  της ποιότητας  και της συγκρισι µότητας  των 
πληροφοριών  πριν από τη σύναψη  της σύµβασης , π.χ. µε τον Ευρωπαϊκό  Εθελοντικό  κώδικα  
συµπεριφοράς  κατά  την προσυ µβατική  ενηµέρωση  για στεγαστικά  δάνεια . Ωστόσο , ο 
Κώδικας  δεν εφαρ µόστηκε  µε οµοιόµορφο  τρόπο , οι δε µηχανισ µοί επιβολής  και 
παρακολούθησης  ήταν  αναποτελεσ µατικοί . ∆ιαφέρει  η στιγµή κατά  την οποία  παρέχεται  το 
Τυποποιη µένο Ευρωπαϊκό  ∆ελτίο  Πληροφοριών  (ESIS), και έτσι περιορίζεται  η χρήση  του, 
παραδείγ µατος χάριν , όσον  αφορά  τη σύγκριση  των προσφορών . Παρά  την ύπαρξη  του 
Κώδικα , παρα µένει στην  αγορά  µια σειρά  αδυνα µιών. Πρώτον , είναι  δύσκολο  να συγκριθούν  
οι προσυ µβατικές  πληροφορίες . Οι διαφορετικές  µεθοδολογίες  και κόστη  καθιστούν  το 
βασικό  στοιχείο  του ESIS, το Συνολικό  Ετήσιο  Πραγ µατικό  Ποσοστό  Επιβάρυνσης  
(ΣΕΠΠΕ ), µη συγκρίσι µο. ∆εύτερον , οι καταναλωτές  θεωρούν  τις παρεχό µενες πληροφορίες  
πολύπλοκες  και ασαφείς . Τρίτον , οι παρεχό µενες πληροφορίες  είναι  συχνά  ελλιπείς . Τέλος , 
δεν υπάρχουν  κανόνες  που να διέπουν  τη γνωστοποίηση  πληροφοριών  όσον  αφορά  τη σχέση  
µεταξύ  του πιστωτικού  φορέα  και του µεσίτη  πιστώσεων . 
2.1.3.  Παροχή  ακατάλληλων  συµβουλών  
Τα µη ευθυγρα µµισµένα κίνητρα  όσον  αφορά  την παροχή  συµβουλών  είναι  δυνατόν  να 
οδηγήσουν  σε αδυνα µίες της αγοράς . Οι σύµβουλοι  ενδέχεται  να αντιµετωπίζουν  αντικίνητρα  
για την παροχή  αµερόληπτων  συµβουλών , π.χ. επειδή  λαµβάνουν  διαφορετικά  επίπεδα  
αµοιβής  από τους διάφορους  πιστωτικούς  φορείς  για την πώληση  συγκεκρι µένων  προϊόντων . 
Τα στοιχεία  δείχνουν  ότι, σε ορισµένες περιπτώσεις , δόθηκαν  ακατάλληλες  συµβουλές  για 
ενυπόθηκα  δάνεια , που τελικά  κατέληξαν  εις βάρος  του καταναλωτή . Ελλείψει  κανόνων  ή 
προτύπων  ως προς  τους οποίους  ή τα οποία  να µπορεί  να αξιολογηθεί  η παροχή  συµβουλών , 
είναι  δύσκολο  να προσδιοριστεί  αν οι συµβουλές  που δόθηκαν  ήταν  οι κατάλληλες . 
2.1.4.  Ανεπαρκής  αξιολόγηση  καταλληλότητας  και πιστοληπτικής  ικανότητας  
Σηµαντική  αδυνα µία της αγοράς  ως προς  αυτό  είναι  η έλλειψη  κινήτρων  προκει µένου να 
αναληφθούν  διεξοδικές  αξιολογήσεις  πιστοληπτικής  ικανότητας  και/ή καταλληλότητας . Οι 
                                                 
3 SEC(2007) 1683. 
EL 4   EL πιστωτικοί  φορείς  µπορεί  να βασίζονται  στην  αξία της υποκεί µενης ασφάλειας  
(υποθηκευ µένα περιουσιακά  στοιχεία ), να µεταβιβάζουν  τον κίνδυνο  αθέτησης  πληρω µής ή 
να πωλούν  το δάνειο  σε τρίτο  µέρος. Οµοίως, οι καταναλωτές  µπορεί  επίσης  να έχουν  
κίνητρο  να υπερβάλλουν  όσον  αφορά  το εισόδη µά τους, προκει µένου να τους χορηγηθεί  το 
δάνειο . Οι ρυθµιστικές  αδυνα µίες, υπό τη µορφή  ανύπαρκτων , ασαφών  ή ασυνεπών  
ρυθµιστικών  πλαισίων , συντελούν  περαιτέρω  στις ανεπαρκείς  αξιολογήσεις  καταλληλότητας  
και πιστοληπτικής  ικανότητας . Οι ρυθµιστικοί  φραγ µοί ανακόπτουν  επίσης  τη δυνατότητα  
των πιστωτικών  φορέων  να έχουν  πρόσβαση  διασυνοριακά  σε πληροφορίες  για την 
πιστοληπτική  ικανότητα  του δανειολήπτη  µέσω πιστωτικής  βάσης  δεδοµένων . 
2.1.5.  Αναποτελεσ µατικά , ασυνεπή  ή ανύπαρκτα  καθεστώτα  εγγραφής  σε µητρώα , 
αδειοδότησης  και εποπτείας  για µεσίτες  πιστώσεων  και µη πιστωτικά  ιδρύµατα που 
παρέχουν  ενυπόθηκη  πίστη  (ΜΠΙ ) 
∆εν απαιτούν  όλα τα κράτη  µέλη από τους µεσίτες  πιστώσεων  να είναι  εγγεγρα µµένοι σε 
µητρώα  ή να έχουν  λάβει  άδεια , πράγ µα το οποίο  είναι  δυνατόν  να συντελέσει  σε ενδεχό µενο 
ανεύθυνης  συµπεριφοράς . Η έλλειψη  απαιτήσεων  αδειοδότησης  ή εγγραφής  σε µητρώα  
συνεπάγεται  επίσης  ότι οι αρχές  διαθέτουν  µικρά περιθώρια  εποπτείας  των δραστηριοτήτων  
των µεσιτών  πιστώσεων  ή επιβολής  κυρώσεων  λόγω  αντιδεοντολογικής  συµπεριφοράς . Το 
γεγονός  αυτό  ενδέχεται  να δηµιουργήσει  µη ανταγωνιστικό  περιβάλλον , στο οποίο  δεν 
καταλογίζεται  ευθύνη  για αντιδεοντολογική  συµπεριφορά , ανάληψη  υπέρ µετρων  κινδύνων  ή 
άστοχες  συµβουλές . Οι διασυνοριακές  δραστηριότητες  των µεσιτών  πιστώσεων  είναι  
εξαιρετικά  περιορισ µένες επί του παρόντος : το µωσαϊκό  κανονιστικών  ρυθµίσεων  που 
επικρατεί  σε επίπεδο  ΕΕ είναι  δυνατόν  να επηρεάσει  µια επιχειρη µατική  απόφαση  για 
ανάπτυξη  ή µη διασυνοριακών  επιχειρη µατικών  δραστηριοτήτων . 
Έξι κράτη  µέλη δεν προβλέπουν  απαιτήσεις  εγγραφής  των ΜΠΙ  σε µητρώα  και αδειοδότησής  
τους, οι δε απαιτήσεις  των άλλων  κρατών  µελών  που διαθέτουν  κανονιστικές  ρυθµίσεις  
ποικίλλουν  σε µεγάλο  βαθµό. Η έλλειψη  απαιτήσεων  αδειοδότησης  ή εγγραφής  σε µητρώα  
συνεπάγεται  ότι οι αρχές  διαθέτουν  µικρά περιθώρια  εποπτείας  των δραστηριοτήτων  των 
ΜΠΙ  ή απαίτησης  κυρώσεων  λόγω  αντιδεοντολογικής  συµπεριφοράς , µε παρε µφερή  
αποτελέσ µατα µε τα προαναφερθέντα . 
2.2. Συνέπειες  
Τα επιση µανθέντα  προβλή µατα έχουν  συνέπειες  για τους καταναλωτές , τους µεσίτες  
πιστώσεων , τους πιστωτικούς  φορείς  και για την οικονο µία εν γένει . 
2.2.1.  Σηµαντικές  δευτερεύουσες  επιπτώσεις  στην ευρύτερη  οικονο µία 
Οι αγορές  ενυπόθηκων  πιστώσεων  διαδρα µατίζουν  βαρύνοντα  ρόλο  στην  οικονο µία της ΕΕ. 
Το 2008, τα τρέχοντα  ενυπόθηκα  στεγαστικά  δάνεια  στην  ΕΕ των 27 αντιστοιχούσαν  περίπου  
στο 50% του ΑΕΠ  της ΕΕ. Εποµένως , η ανεύθυνη  χορήγηση  και λήψη  δανείων  µπορεί  έχει 
σηµαντικές  επιπτώσεις  στην  ευρύτερη  οικονο µία. Επηρεάζει  τη φερεγγυότητα  των δανειστών  
ενυπόθηκων  δανείων . Καθώς  τα πιστωτικά  ιδρύµατα χρειάζεται  θέσουν  κατά  µέρος 
αυξανό µενα ποσά  κεφαλαίου  για να καλύψουν  σοβαρές  ζηµίες, µειώνεται  η διαθεσι µότητα  
πιστώσεων  για υπεύθυνους  δανειολήπτες  και εταιρείες , πράγ µα το οποίο  µε τη σειρά  του 
περιορίζει  την οικονο µική ανάπτυξη  και την κατανάλωση . Η ανεύθυνη  χορήγηση  και λήψη  
δανείων  επίσης  έχει οικονο µικό αντίκτυπο  µέσω των κρατικών  προγρα µµάτων  διάσωσης  ή 
µέσω της κρατικοποίησης  και, κατά  συνέπεια , οι κρατικοί  προϋπολογισ µοί τίθενται  υπό 
πίεση  και συχνά  είναι  αναγκαίο  να γίνουν  δηµοσιονο µικές περικοπές . Τέλος , υφίστανται  
EL 5   EL πιέσεις  και τα κοινωνικά  δίχτυα  ασφαλείας , µε την αύξηση  της ανεργίας  και την αυξη µένη 
ζήτηση  για κοινωνικές  δαπάνες  και εργατικές  κατοικίες . 
2.2.2.  Κίνδυνος  να ζηµιωθεί  ο καταναλωτής  
Οι καταναλωτές  στους  οποίους  πωλούνται  ακατάλληλα  προϊόντα  συχνά  αντιµετωπίζουν  
οικονο µικές δυσχέρειες , που οδηγούν  σε υπερχρέωση , ακόµη και σε αθέτηση  πληρω µών ή 
κατάσχεση . Οι καταναλωτές  ενδέχεται  να ζηµιωθούν , εξαιτίας  των κανονιστικών  εµποδίων  
που εµποδίζουν  τους πιστωτικούς  φορείς  να αξιολογήσουν  δεόντως  την πιστοληπτική  
ικανότητα  και την καταλληλότητα  ή λόγω  του επιπρόσθετου  κόστους  που αντιµετωπίζουν  οι 
πιστωτικοί  φορείς  οι οποίοι  αναπτύσσουν  διασυνοριακές  δραστηριότητες . Οι καταναλωτές  
αυτοί  µπορεί  να υποστούν  άµεση οικονο µική ζηµία (π.χ. καταβολή  υψηλότερης  τιµής για ένα 
προϊόν  που µπορεί  να διατίθεται  σε χαµηλότερη  τιµή) ή πιθανή  κοινωνική  ζηµία (π.χ. να µην 
τους χορηγηθεί  ενυπόθηκο  δάνειο , παρόλον  ότι είναι  σε θέση  να το εξοφλήσουν ). Τέλος , οι 
καταναλωτής  µπορεί  επίσης  να απολέσουν  την εµπιστοσύνη  τους στους  πιστωτικούς  φορείς  
και τους µεσίτες  πιστώσεων . 
2.2.3.  Μικρή  κινητικότητα  των καταναλωτών  
Πολλά  από τα προβλή µατα που επιση µάνθηκαν  ανωτέρω  εµποδίζουν  την κινητικότητα  των 
πελατών . Η έλλειψη  διαφάνειας  και συγκρισι µότητας  ενδέχεται  να έχει ως αποτέλεσ µα να 
µην αναζητούν  οι καταναλωτές  στην  αγορά  τα προϊόντα  που ανταποκρίνονται  καλύτερα  στις 
ανάγκες  τους. Οι καταναλωτές  που επιδιώκουν  να συνάψουν  δάνειο  σε άλλη  χώρα  εκτός  της 
χώρας  προέλευσής  τους ενδέχεται  να αντιµετωπίσουν  υψηλότερες  τιµές ή άρνηση  της 
ευκαιρίας , λόγω  του γεγονότος  ότι οι αλλοδαποί  πιστωτικοί  φορείς  δεν µπορούν  να έχουν  
πρόσβαση  σε επαρκείς  πληροφορίες  για το πιστωτικό  ιστορικό  του καταναλωτή . 
2.2.4.  Χαµηλή διασυνοριακή  δραστηριότητα  
Οι οικονο µικοί φραγ µοί, όπως  το κόστος  πρόσβασης  σε υποδο µές και η ανάγκη  προσαρ µογής 
του διαφη µιστικού  υλικού , των ενηµερωτικών  φυλλαδίων , των προϊόντων , των 
επιχειρη µατικών  µοντέλων  και των στρατηγικών  τιµολόγησης  αυξάνουν  το κόστος  της 
άσκησης  επιχειρη µατικών  δραστηριοτήτων  σε άλλο  κράτος  µέλος. Τα εµπόδια  αυτά  
αποθαρρύνουν  τους νεοεισερχο µένους  στην  αγορά  και περιορίζουν  τον ανταγωνισ µό. 
Παραδείγ µατος χάριν , οι µεσίτες  πιστώσεων  που επιδιώκουν  να αναπτύξουν  διασυνοριακές  
δραστηριότητες  αντιµετωπίζουν  επιπρόσθετη  επιβάρυνση : σε αντίθεση  µε τους επενδυτικούς  
ή ασφαλιστικούς  διαµεσολαβητές , δεν προβλέπεται  καθεστώς  «διαβατηρίου ». 
2.2.5.  Άνισοι  όροι ανταγωνισ µού µεταξύ  των συντελεστών  της αγοράς  και των προϊόντων  
Τα ρυθµιστικά  κενά  και οι ασυνέπειες  των κανονιστικών  πλαισίων  έχουν  δηµιουργήσει  µια 
κατάσταση  όπου  οι συντελεστές  της αγοράς  ενυπόθηκης  πίστης  ασκούν  τις ίδιες 
δραστηριότητες , αντιµετωπίζουν  παρε µφερείς  κινδύνους , αλλά  δεν διέπονται , κατ’ ανάγκη , 
από τους ίδιους  κανόνες . Τα διαφορετικά  κανονιστικά  πλαίσια  για την καταναλωτική  πίστη  
και την ενυπόθηκη  πίστη  µπορούν  ακόµη να οδηγήσουν  σε καταχρηστική  επιλογή  του 
ευνοϊκότερου  καθεστώτος  µεταξύ  των δύο διαφορετικών  δανειακών  προϊόντων  
(καταναλωτικό  δάνειο  και ενυπόθηκο  δάνειο ). 
EL 6   EL 3. ΣΤΟΧΟΙ  ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ  
Υπάρχουν  δύο γενικοί  στόχοι  που είναι  κοινοί  σε όλες τις κατηγορίες  προβλη µάτων . Πρώτον , 
η δηµιουργία  αποτελεσ µατικής  και ανταγωνιστικής  ενιαίας  αγοράς  για τους καταναλωτές , 
τους πιστωτικούς  φορείς  και τους µεσίτες  πιστώσεων , µε υψηλό  επίπεδο  προστασίας  των 
καταναλωτών , µε την προώθηση  των ακόλουθων  ειδικών  στόχων : 
– εµπιστοσύνη  των καταναλωτών , 
– κινητικότητα  των πελατών , 
– διασυνοριακές  δραστηριότητες  των πιστωτικών  φορέων  και των µεσιτών  
πιστώσεων , 
– ισότι µοι όροι ανταγωνισ µού. 
∆εύτερον , η προώθηση  της χρηµατοπιστωτικής  σταθερότητας , µε τη διασφάλιση  ότι οι 
αγορές  ενυπόθηκης  πίστης  λειτουργούν  µε υπευθυνότητα . 
4. ΤΑ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΑ  ΥΠΕΡ  ΤΗΣ  ΑΝΑΛΗΨΗΣ  ∆ΡΑΣΗΣ  ΑΠΟ  ΤΗΝ  ΕΕ 
∆ράση  από µέρους  µόνον  των κρατών  µελών  θα οδηγήσει  σε διαφορετικά  σύνολα  κανόνων , 
τα οποία  ενδεχο µένως  να υπονο µεύσουν  ή να δηµιουργήσουν  νέα εµπόδια  στη λειτουργία  της 
εσωτερικής  αγοράς , όπως  και έχουν  ως αποτέλεσ µα την άνιση  προστασία  του καταναλωτή  
στα διάφορα  κράτη  µέλη της ΕΕ. Εποµένως , είναι  αναγκαία  κοινά  πρότυπα  σε επίπεδο  ΕΕ, 
ώστε  να προωθηθεί  η εδραίωση  αποτελεσ µατικής  και ανταγωνιστικής  εσωτερικής  αγοράς , µε 
υψηλό  επίπεδο  προστασίας  των καταναλωτών , και να αποφευχθεί  η εξάπλωση  διαφορετικών  
κανόνων  και πρακτικών  στα κράτη  µέλη. Η Συνθήκη  προβλέπει  δράσεις  για να διασφαλιστεί  
η εδραίωση  και η λειτουργία  εσωτερικής  αγοράς  µε υψηλό  βαθµό προστασίας  των 
καταναλωτών , καθώς  και η ελεύθερη  παροχή  υπηρεσιών . Απέχει , όµως, πολύ  η ολοκλήρωση  
αυτής  της αγοράς  όσον  αφορά  τα ενυπόθηκα  στεγαστικά  δάνεια , καθόσον  υπάρχουν  διάφορα  
εµπόδια  στην  ελεύθερη  παροχή  υπηρεσιών  και στη δηµιουργία  της εσωτερικής  αγοράς . Η 
νοµική βάση  της δράσης  είναι  οι εξής διατάξεις  της Συνθήκης : Άρθρο  114 (πρώην  άρθρο  95). 
5. ΕΠΙΛΟΓΕΣ  ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ  
Έχουν  επιση µανθεί  ορισµένες επιλογές  πολιτικής . Στον  κατωτέρω  πίνακα  συνοψίζονται  οι 
επιλογές  αυτές . Οι προκρινό µενες επιλογές  τονίζονται  εµφανώς . Η ανάλυση  απέδειξε  ότι οι 
επιλογές  αυτές  είναι  οι πιο αποτελεσ µατικές  και αποδοτικές  ως προς  την επίτευξη  των 
στόχων  που περιγράφονται  ανωτέρω . Οι επιλογές  πολιτικής  για την πρόωρη  εξόφληση  
αναλύονται  και αξιολογούνται  λεπτο µερώς  στην  εκτίµηση επιπτώσεων  που συνοδεύει  τη 
Λευκή  Βίβλο  για την ολοκλήρωση  των αγορών  ενυπόθηκης  πίστης  στην ΕΕ4 και στη µελέτη  για 
την εκτίµηση του κόστους  και του οφέλους  των διαφόρων  επιλογών  πολιτικής  για την 
ενυπόθηκη  πίστη5. 
∆ιαφή µιση και εµπορική  προώθηση  
                                                 
4 SEC(2007) 1683. 
5 Study on the costs and benefits of different policy options for mortgage credit , London Economics with 
Achim Dübel (Finpolconsult) in association with the institute für finanzdienstleistungen (iff), 
Νοέµβριος  2009, σ. 200-336. 
EL 7   EL 1: Καµία ενέργεια  
2: Καθιέρωση  κανόνων  διαφή µισης παρε µφερών  µε εκείνους  που περιέχει  το άρθρο  4 της οδηγίας  για την καταναλωτική  
πίστη 
3: Καθιέρωση  ειδικών  κανόνων  για τη µορφή  και το περιεχό µενο του υλικού  διαφή µισης  και εµπορικής  προώθησης  
Προσυ µβατικές  πληροφορίες  
1: Καµία ενέργεια  
2: ∆ιασφάλιση  ότι οι καταναλωτές  λαµβάνουν  το ESIS 
3: ∆ιασφάλιση  ότι το ESIS παρέχεται  εγκαίρως  ώστε  να µπορούν  οι καταναλωτές  να κάνουν  έρευνα  της αγοράς  
3.1: Κανόνες  βάσει  αρχών  
3.2: Καθορισ µός προθεσ µίας για την παροχή  των πληροφοριών  
4: Βελτίωση  του µορφοτύπου  και του περιεχο µένου  του ESIS 
5: Τυποποίηση  του ΣΕΠΠΕ  
5.1: Τυποποίηση  βάσει  σύντο µου καταλόγου  του κόστους  
5.2: Τυποποίηση  βάσει  του άρθρου  19 της οδηγίας  για την καταναλωτική  πίστη 
5.3: Τυποποίηση  βάσει  µακρού  καταλόγου  του κόστους  
6: Επιπρόσθετες  προσυ µβατικές  πληροφορίες  για τον συντελεστή  που προσφέρει  το ενυπόθηκο  δάνειο  (π.χ. 
αµοιβή ) 
Παροχή  συµβουλών  για ενυπόθηκα  δάνεια  
1: Καµία ενέργεια  
1.2: Απαίτηση  να παρέχονται  επαρκείς  εξηγήσεις  (άρθρο  5 παράγραφος  6 της οδηγίας  για την καταναλωτική  πίστη ) 
1.3: Πρότυπα  παροχής  συµβουλών  βάσει  αρχών  
1.4: Απαίτηση  να παρέχονται  συµβουλές  για ενυπόθηκα  δάνεια  
Στρατηγικές  αµοιβών  των συµβούλων  
2.1: Καµία ενέργεια  
2.2: Οδηγίες  για τις πολιτικές  αµοιβών  βάσει  αρχών  
2.3: Ειδικοί  κανόνες  για τις µεθόδους  και τα επίπεδα  αµοιβών 
Αξιολογήσεις  πιστοληπτικής  ικανότητας  
1.1: Καµία ενέργεια  
1.2: Απαίτηση  να αξιολογεί  ο πιστωτικός  φορέας  την πιστοληπτική  ικανότητα  του δανειολήπτη  
1.3: Απαίτηση  να αρνείται  ο πιστωτικός  φορέας  τη χορήγηση  της πίστωσης  σε περίπτωση  αρνητικής  αξιολόγησης  
πιστοληπτικής  ικανότητας  
1.4: Πρόσβαση  των πιστωτικών  φορέων , χωρίς  διακρίσεις , σε βάσεις  δεδο µένων 
1.5: Οµογενοποίηση  του περιεχο µένου και των χαρακτηριστικών  των βάσεων  δεδο µένων 
1.6: Απαίτηση  για τον δανειολήπτη  να παρέχει  ορθές  πληροφορίες  για την κατάστασή  του/της 
Αξιολογήσεις  καταλληλότητας  
2.1: Καµία ενέργεια  
2.2: Απαίτηση  για τον πιστωτικό  φορέα  ή τον µεσίτη  πιστώσεων  να αξιολογεί  την καταλληλότητα  του προσφερό µενου 
προϊόντος  
2.3: Απαίτηση  να προειδοποιείται  ο δανειολήπτης  αν το επιλεγέν  προϊόν  δεν είναι  κατάλληλο  γι’ αυτόν /αυτήν 
2.4: Απαίτηση  για τον δανειολήπτη  να παρέχει  ορθές  πληροφορίες  για την κατάστασή  του/της 
2.5: Ειδικές  κανονιστικές  ρυθµίσεις των προϊόντων , συµπεριλα µβανο µένων  απαγορεύσεων  ή ανωτάτων  ορίων  για ορισµένα 
πιστωτικά  προϊόντα  
Μεσίτες  πιστώσεων : Εγγραφή  σε µητρώο  και αδειοδότηση  
1.1: Καµία ενέργεια  
1.2: Απαιτήσεις  βάσει  αρχών  
1.3: Ειδικές  Απαιτήσεις  
1.4: Καθιέρωση  διαβατηρίου  
Μεσίτες  πιστώσεων : Απαιτήσεις  προληπτικής  εποπτείας  
3.1: Καµία ενέργεια  
3.2: Απαιτήσεις  βάσει  αρχών  
3.3: Ειδικές  Απαιτήσεις  
3.4: Καθιέρωση  εποπτείας  σε επίπεδο  ΕΕ 
ΜΠΙ: Εγγραφή  σε µητρώο  και αδειοδότηση  
1.1: Καµία ενέργεια  
1.2: Απαιτήσεις  βάσει  αρχών  
1.3: Ειδικές  Απαιτήσεις  
ΜΠΙ: Απαιτήσεις  προληπτικής  εποπτείας  
3.1: Καµία ενέργεια  
3.2: Απαιτήσεις  βάσει  αρχών  
3.3: Ειδικές  Απαιτήσεις  
3.4: Καθιέρωση  εποπτείας  σε επίπεδο  ΕΕ 
EL 8   EL 6. ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ  
Οι προκρινό µενες επιλογές  πολιτικής  θα µειώσουν  την πιθανότητα  να αγοράσουν  οι 
καταναλωτές  ένα ακατάλληλο  προϊόν  ενυπόθηκης  πίστης . Η ισχυρή  θετική  επίδραση  στην  
εµπιστοσύνη  των καταναλωτών  αναµένεται  επίσης  να ενισχύσει  τη ζήτηση  για πιστωτικά  
προϊόντα  και να ενθαρρύνει  την κινητικότητα  των καταναλωτών  τόσο  στο εσωτερικό  της 
χώρας , όσο και – αν και σε µικρότερο  βαθµό – διασυνοριακά . 
Η εφαρ µογή ορισµένων  από τις προκρινό µενες επιλογές  δεν θα επιφέρει  σηµαντικές  αλλαγές  
στις δραστηριότητες  των συντελεστών  της αγοράς  από την πλευρά  της προσφοράς  σε 
ορισµένα κράτη  µέλη, όπου  ήδη υπάρχουν  παρε µφερείς  υποχρεώσεις . Ωστόσο , οι 
προκρινό µενες επιλογές  πολιτικής  θα έχουν  σηµαντικές  επιπτώσεις  στις διασυνοριακές  
δραστηριότητες  των πιστωτικών  φορέων  και των µεσιτών  πιστώσεων . Η είσοδος  αλλοδαπών  
πιστωτικών  φορέων  και µεσιτών  πιστώσεων  στην  αγορά  αναµένεται  να ενισχύσει  τον 
ανταγωνισ µό, ο οποίος  θα εκφραστεί , στη συνέχεια , µε ευρύτερο  φάσµα πιστωτικών  
προϊόντων  για τον καταναλωτή  και, ενδεχο µένως , ακόµη και µε µείωση  των τιµών. 
Οι συνολικές  επιπτώσεις  της παρούσας  δέσµης δεν µπορούν  να υπολογιστούν  ως απλό  
άθροισ µα των επιµέρους  επιπτώσεων . Αυτό  δεν οφείλεται  µόνον  στον  κίνδυνο  διπλής  
επιµέτρησης  του αλληλεπικαλυπτό µενου κόστους  και οφέλους , αλλά  και στην  ύπαρξη  
συνεργειών  µεταξύ  ορισµένων  επιλογών , οι οποίες  αναµένεται  να ενισχύσουν  τον αντίκτυπό  
τους. Σύµφωνα  µε τους υπολογισ µούς της Επιτροπής , µε βάση  τρέχοντα  στοιχεία , µια 
συντηρητική  εκτίµηση ανέρχεται  σε 1 272–1 931 εκατο µµύρια ευρώ , για το φάσµα των 
αναµενόµενων  ωφελειών . Τα αναµενόµενα συνολικά  εφάπαξ  και τρέχοντα  κόστη  είναι  της 
τάξεως  των 383-621 εκατο µ. ευρώ  και 268-330 εκατο µ. ευρώ , αντιστοίχως . 
Οι περισσότερες  επιπτώσεις  από τις προκρινό µενες επιλογές  θα επεκταθούν  σε ολόκληρη  την 
ΕΕ. Ωστόσο , για ορισµένες από τις επιλογές  αυτές , τα οφέλη  και τα κόστη  θα ενισχυθούν  σε 
εκείνα  τα κράτη  µέλη που θα χρειαστεί  να προσαρ µόσουν  ουσιωδώς  τους υφιστά µενους  
κανόνες  ή να καθιερώσουν  πλήρες  κανονιστικό  πλαίσιο  (π.χ. σε εκείνες  τις χώρες  όπου  δεν 
υπάρχει  καµία ρύθµιση για τους µεσίτες  πιστώσεων  ή τα ΜΠΙ ). 
Μπορούν  να εντοπιστούν  δύο αντίθετες  κοινωνικές  επιπτώσεις : υπάρχει  κίνδυνος  να 
καταλήξουν  οι πρακτικές  υπεύθυνου  δανεισ µού σε πιο περιορισ µένη πρόσβαση  σε πιστώσεις , 
ιδίως  για ορισµένες οµάδες δανειοληπτών  (π.χ. µε χαµηλό εισόδη µα)· ωστόσο , οι πολιτικές  
υπεύθυνου  δανεισ µού ενισχύουν  επίσης  τη βιωσι µότητα  των πρακτικών  δανεισ µού και, 
εποµένως , την κοινωνική  συνοχή . 
Για τις περισσότερες  από τις προκρινό µενες επιλογές  δεν αναµένεται  αύξηση  του διοικητικού  
φόρτου . Οι εξαιρέσεις  αφορούν  το ρυθµιστικό  πλαίσιο  για µεσίτες  πιστώσεων  και ΜΠΙ , όπου  
το κόστος  που συνδέεται  µε την αδειοδότηση  και την εγγραφή  σε µητρώο  αυτών  των 
συντελεστών  της αγοράς , καθώς  και για συµµόρφωσή  τους σε συνεχή  βάση  µε τη νέα 
νοµοθεσία , θα συνεπάγεται  διοικητικό  φόρτο  για τους εν λόγω  συντελεστές . 
7. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ  
Η προκρινό µενη νοµοθετική  πράξη  πολιτικής  είναι  οδηγία  της ΕΕ. Η οδηγία  παρέχει  τη 
δυνατότητα  να ληφθεί  υπόψη  η αναλογικότητα , µέσω του επιπέδου  εναρ µόνισης . ∆εν είναι  
πάντοτε  αναγκαία  ούτε ενδεδειγ µένη η λεπτο µερής εναρ µόνιση  σε όλες τις περιπτώσεις : η 
δοµή των αγορών  στέγασης  και των αγορών  ενυπόθηκων  δανείων  διαφέρει  σε µεγάλο  βαθµό 
µεταξύ  των κρατών  µελών  της ΕΕ, και ποικίλλουν  επίσης  σηµαντικά  τα προϊόντα  και οι 
EL 9   EL δοµές αµοιβών . Η παρέ µβαση  της ΕΕ χρειάζεται  να είναι  αρκετά  στοχοθετη µένη, ώστε  να 
είναι  αποτελεσ µατική , αλλά  σε επαρκώς  υψηλό  επίπεδο , προκει µένου να µπορεί  να 
λαµβάνεται  υπόψη  η ποικιλο µορφία  στην  Ευρώπη . 
Η προτεινό µενη οδηγία  της ΕΕ θα προβλέπει  επανεξέταση  της καταλληλότητας  και της 
αποτελεσ µατικότητάς  της. Η εν λόγω  επανεξέταση  θα πρέπει  να πραγ µατοποιηθεί  µερικά  έτη 
µετά την εφαρ µογή της και θα πρέπει  να περιλα µβάνει  δηµόσια διαβούλευση .