EL    EL  ΕΠΙΤΡΟΠΗ  ΤΩΝ ΕΥΡΩΠΑΪΚΩΝ  ΚΟΙΝΟΤΗΤΩΝ  
Βρυξέλλες , 19.7.2005 
COM(2005) 327 τελικό  
  
ΠΡΑΣΙΝΟ  ΒΙΒΛΙΟ  
για την ενυπόθηκη  πίστη  στην  ΕΕ 
(υποβληθέν  από την Επιτροπή ) 
EL 2   EL ΠΙΝΑΚΑΣ  ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ  
ΕΙΣΑΓΩΓΗ ............................................................................................................................... .3  
I – ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ  ΤΗΣ  ΣΚΟΠΙΜΟΤΗΤΑΣ  ΜΙΑΣ  ΕΝ∆ΕΧΟΜΕΝΗΣ  ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ  
ΤΗΣ  ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ ....................................................................................................... 5 
II – ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ  ΤΟΥ  ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΗ ................................................................................. 8 
Πληροφόρηση ............................................................................................................................ 8 
Παροχή  συµβουλών  και διαµεσολάβηση  για τη χορήγηση  πίστωσης ....................................... 8 
Πρόωρη  εξόφληση ..................................................................................................................... 9 
Ετήσιο  ποσοστό  επιβάρυνσης .................................................................................................. 11 
Ρυθµίσεις  σχετικά  µε την τοκογλυφία  και τη διακύ µανση  των επιτοκίων .............................. 11 
Συµβάσεις  δανείων ................................................................................................................... 12 
Εφαρ µογή της νοµοθεσίας  και µέσα προσφυγής ..................................................................... 12 
III – ΝΟΜΙΚΑ  ΘΕΜΑΤΑ ....................................................................................................... 13 
Εφαρ µοστέα  νοµοθεσία ........................................................................................................... 13 
Πιστοληπτική  ικανότητα  του πελάτη ....................................................................................... 13 
Εκτίµηση ακινήτων .................................................................................................................. 14 
∆ιαδικασίες  αναγκαστικής  εκτέλεσης ...................................................................................... 14 
Φορολογία ............................................................................................................................... . 15 
IV – ΕΞΑΣΦΑΛΙΣΕΙΣ  ΕΝΥΠΟΘΗΚΩΝ  ∆ΑΝΕΙΩΝ ............................................................ 16 
Κτηµατολόγια ........................................................................................................................... 16 
Η ευρωυποθήκη ........................................................................................................................ 16 
V – ΧΡΗΜΑΤΟ∆ΟΤΗΣΗ  ΤΩΝ  ΕΝΥΠΟΘΗΚΩΝ  ∆ΑΝΕΙΩΝ ............................................. 17 
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ  Ι – ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ  ΣΤΙΣ  ΓΕΝΙΚΕΣ  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ  ΤΗΣ  ΟΜΑ∆ΑΣ  ΦΟΡΟΥΜ  
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ  ΙΙ - ΚΕΙΜΕΝΟ  ΤΩΝ  ΣΥΣΤΑΣΕΩΝ  ΤΗΣ  ΕΚΘΕΣΗΣ  ΤΗΣ  ΟΜΑ∆ΑΣ  
ΦΟΡΟΥΜ  
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ  ΙΙΙ - ΓΛΩΣΣΑΡΙΟ  
EL 3   EL ΠΡΑΣΙΝΟ  ΒΙΒΛΙΟ  
για την ενυπόθηκη  πίστη  στην  ΕΕ 
 
(Κείµενο που παρουσιάζει  ενδιαφέρον  για τον ΕΟΧ ) 
ΕΙΣΑΓΩΓΗ  
(1) Η παρούσα  Πράσινη  Βίβλος  αποτελεί  το κυριότερο  µέρος της διαδικασίας  αξιολόγησης  της 
σκοπι µότητας  µιας παρέ µβασης  της Επιτροπής  στις αγορές  ενυπόθηκης  πίστης  της ΕΕ. Μία 
άλλη  σηµαντική  πτυχή  αυτής  της διαδικασίας  αξιολόγησης  είναι  έρευνα  που 
χρηµατοδοτείται  από την Επιτροπή  σχετικά  µε το κόστος  και τα οφέλη  µιας περαιτέρω  
ολοκλήρωσης  των αγορών  αυτών .1 Τον ∆εκέ µβριο του 2005 θα πραγ µατοποιηθεί  ακρόαση  
µε την οποία  θα ολοκληρωθεί  η διαδικασία  διαβούλευσης . 
(2) Μια ενδεχό µενη παρέ µβαση  της ΕΕ στις αγορές  ενυπόθηκης  πίστης  της ΕΕ αποτελεί  µία 
από τις σηµαντικότερες  πτυχές  της δέσµευσης  της Επιτροπής  να υλοποιήσει  τους στόχους  
της Λισσαβόνας  µε στόχο  τη βελτίωση  της ανταγωνιστικότητας  της ΕΕ.2 Αποτελεί  ένα πολύ  
σηµαντικό  στοιχείο  της πολιτικής  της Επιτροπής  για την ολοκλήρωση  των 
χρηµατοπιστωτικών  υπηρεσιών  εν γένει  και ειδικότερα  των χρηµατοπιστωτικών  υπηρεσιών  
λιανικής .3 Η µεγαλύτερη  ολοκλήρωση , που θα έχει ως αποτέλεσ µα τη δηµιουργία  µιας πιο 
αποτελεσ µατικής  και ανταγωνιστικής  αγορά  ενυπόθηκης  πίστης , θα µπορούσε  να συµβάλει  
στην  ανάπτυξη  της οικονο µίας της ΕΕ. Θα µπορούσε  να διευκολύνει  την κινητικότητα  της 
εργασίας  και να επιτρέψει  στους  καταναλωτές  της ΕΕ να µεγιστοποιήσουν  την ικανότητά  
τους να αξιοποιούν  καλύτερα  την ακίνητη  περιουσία  τους αυξάνοντας  κατ’ αυτό  τον τρόπο  
την µελλοντική  µακροπρόθεσ µη ασφάλειά  τους ενόψει  της γήρανσης  του πληθυσ µού. 
(3) Ανεξάρτητα  από τη συνέχεια  που θα δοθεί  στην  παρούσα  Πράσινη  Βίβλο , η Επιτροπή  έχει 
πλήρη  επίγνωση  της σπουδαιότητας  και των επιπτώσεων  του ενυπόθηκου  δανεισ µού για την 
οικονο µία της ΕΕ. Ωστόσο , η διαδικασία  διαβούλευσης  βρίσκεται  ακόµη σε πολύ  πρώι µο 
στάδιο , και δεν µπορεί  ακόµη να αποφασιστεί  εάν θα ήταν  σκόπι µο να αναλάβει  κάποια  
δράση  η Επιτροπή , πολύ  περισσότερο  δε να αξιολογηθεί  ποιο µέσο ή µέσα θα ήταν  
καταλληλότερα . Αυτό  που είναι  σαφές  είναι  ότι οποιαδήποτε  ενέργεια  αναλάβει  η Επιτροπή  
για την ολοκλήρωση  των αγορών  ενυπόθηκης  πίστης  θα πρέπει  να έχει ως στόχο  να 
καταστήσει  τις αγορές  αυτές  πιο αποτελεσ µατικές  και ανταγωνιστικές  προς  όφελος  όλων . 
Αυτό  θα µπορούσε  να επιτευχθεί  εάν εξασφαλιστεί  ότι θα περιοριστούν  στο ελάχιστο  τα 
εµπόδια  στη ζήτηση  και την προσφορά  ενυπόθηκων  πιστώσεων  σε όλη την ΕΕ, µε 
παράλληλη  βελτίωση  της πληρότητας  της αγοράς , της ποικιλίας  των προϊόντων  και της 
σύγκλισης  των τιµών. Η Επιτροπή  αναγνωρίζει  τα οφέλη  µιας πιο ρευστής  αγοράς  
χρηµατοδότησης , που στηρίζεται  σε σύγχρονα  και ευέλικτα  προϊόντα  και τεχνικές  
                                                 
* Για όλες τις λέξεις  και τους όρους  µε πλάγια  γράµµατα υπάρχει  ορισµός στο γλωσσάριο  του παραρτή µατος 
III. 
1 Η µελέτη  αυτή  θα δηµοσιευθεί  στο δικτυακό  τόπο  της Γ∆ Εσωτερικής  Αγοράς  τον Αύγουστο  του 2005 
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm . 
2 COM (2005) 24. Οικονο µική ανάπτυξη  και απασχόληση : Νέο ξεκίνη µα για τη στρατηγική  της Λισσαβόνας . 
3 COM (2005) 177. Πράσινη  Βίβλος  για την πολιτική  στον  τοµέα των χρηµατοπιστωτικών  υπηρεσιών  (2005-
2010). 
EL 4   EL χρηµατοδότησης . Έχει επίγνωση  της εµφάνισης  νέων  προϊόντων , όπως  το equity 
release* (µηχανισ µός ενυπόθηκης  προσόδου ), που αξίζει  να αξιολογηθούν  προσεκτικά  τόσο  
όσον  αφορά  τους δυνητικούς  κινδύνους  που περικλείουν  για τους καταναλωτές  όσο και για 
τη δυνατότητα  να προσφέρουν  νέες πηγές  χρηµατοδότησης  στους  πολίτες  της ΕΕ, ιδίως  
ενόψει  της αντιµετώπισης  των προβλη µάτων  χρηµατοδότησης  των συντάξεων  τα οποία  θα 
συναντήσουν  αναπόφευκτα  οι σηµερινές  και µελλοντικές  γενιές . Τέλος , η Επιτροπή  έχει 
επίγνωση  των επιπτώσεων  της αγοράς  αυτής  στην  ευηµερία των πολιτών  της ΕΕ. Υπάρχει  
µία σηµαντικότατη  κοινωνική  και ανθρώπινη  διάσταση  που συνδέεται  µε τη στέγαση  και τις 
πιστώσεις  περιλα µβανο µένων  πτυχών  όπως  η υπερχρέωση  των νοικοκυριών . Οποιαδήποτε  
πολιτική  στον  τοµέα αυτό  θα πρέπει  να λαµβάνει  κατάλληλα  υπόψη  αυτή  τη διάσταση .4 
(4) Η Επιτροπή  θα εξετάσει  προσεκτικά  όλες τις παρατηρήσεις  που θα λάβει  στο πλαίσιο  αυτής  
της διαδικασίας  διαβούλευσης . Η Επιτροπή  θα προτείνει  κάποια  ενέργεια  µετά τη 
διαδικασία  διαβούλευσης  µόνον  εφόσον  αποδειχθεί  ότι υπάρχουν  σαφείς  λόγοι  που 
επιβάλλουν  την παρέ µβαση  της ΕΕ στις αγορές  στεγαστικών  δανείων , δηλαδή  εάν τα 
δυνητικά  οφέλη  από την παρέ µβαση  αυτή  θα µπορούσαν  να αντισταθ µίσουν  το 
προβλεπό µενο κόστος  µιας τέτοιας  παρέ µβασης . Οποιεσδήποτε  µελλοντικές  πρωτοβουλίες , 
που δεν θα έχουν  αναγκαστικά  κανονιστικό  χαρακτήρα , θα ανακοινωθούν  σε Λευκή  Βίβλο  
όπου  θα εκτίθενται  τα αποτελέσ µατα της διαβούλευσης , και η οποία  θα δηµοσιευθεί  το 
2006. Οι επιπτώσεις  των πρωτοβουλιών  αυτών  θα αποτελέσουν  αντικεί µενο διεξοδικής  
αξιολόγησης . 
(5) Οι παρατηρήσεις  όσον  αφορά  την παρούσα  Πράσινη  Βίβλο  πρέπει  να αποσταλούν  µέχρι τις 
30 Νοεµβρίου  2005 στην  ακόλουθη  ηλεκτρονική  διεύθυνση : markt-mortgage-
consultation@cec.eu.int. Οι απαντήσεις  θα δηµοσιευθούν  στο δικτυακό  τόπο  της Επιτροπής , 
εκτός  εάν υπάρχει  ρητό  αίτηµα για το αντίθετο . 
                                                 
4 Για λεπτο µέρειες  σχετικά  µε την πολιτική  της Επιτροπής  σχετικά  µε τη φτώχεια  και τον κοινωνικό  
αποκλεισ µό βλ. http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
EL 5   EL I – ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ  ΤΗΣ  ΣΚΟΠΙΜΟΤΗΤΑΣ  ΜΙΑΣ  ΕΝ∆ΕΧΟΜΕΝΗΣ  ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ  
ΤΗΣ  ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ  
(6) Οι αγορές  ενυπόθηκης  πίστης  διαδρα µατίζουν  ιδιαίτερα  σηµαντικό  ρόλο  στο σύνολο  της 
οικονο µίας όλων  των κρατών  µελών  της ΕΕ. Στα τέλη του 2004, η αξία των τρεχόντων  
στεγαστικών  δανείων  αντιπροσώπευε  περίπου  40% του ΑΕΠ  της ΕΕ. 
(7) Οι αγορές  ενυπόθηκων  δανείων  είναι  από τις πιο σύνθετες  αγορές  στις οποίες  συµµετέχουν  
οι καταναλωτές . Η "αλυσίδα  της αξίας " µιας πράξης  ενυπόθηκου  δανείου  µπορεί  να 
περιλα µβάνει  πολλούς  και διαφορετικούς  ειδικευ µένους  φορείς  της αγοράς  σε κάθε  στάδιο . 
Χρηµατοµεσίτες  ενυπόθηκων  δανείων , φορείς  που διαθέτουν  πακέτα  προϊόντων , 
δανειοδοτικοί  φορείς  γενικών  εργασιών  ή ειδικευ µένοι, εκδότες  και αγοραστές  τίτλων  
(securities)  και οµολογιών  (bonds)  (συµπεριλα µβανο µένων  επενδυτών  διεθνούς  κλίµακας ), 
ασφαλιστές  και ακόµη και κυβερνητικοί  φορείς  µπορεί  να συµµετέχουν  σε µια πράξη  για 
την αγορά  µιας και µόνο κατοικίας  από ένα και µόνο ευρωπαίο  καταναλωτή . Συνεπώς , δεν 
µπορεί  παρά  να υπογρα µµιστεί  η όλο και µεγαλύτερη  σηµασία των αγορών  ενυπόθηκης  
πίστης  της ΕΕ στο πρόσφατο , σηµερινό  και µελλοντικό  οικονο µικό πλαίσιο . 
(8) Για τους περισσότερους  πολίτες  της ΕΕ, η αγορά  κατοικίας  αντιπροσωπεύει  τη 
σηµαντικότερη  αγορά  όλης  της ζωής  τους. Οι περισσότερες  αγορές  κατοικίας  απαιτούν  
δάνειο  για την κάλυψη  ενός µέρους  της τιµής. Τα δάνεια  αυτά  εξασφαλίζονται  συνήθως , 
αλλά  όχι πάντοτε , από υποθήκη . Για τα περισσότερα  νοικοκυριά  της ΕΕ, το δάνειο  αυτό  
είναι  πιθανό  ότι θα αποτελεί  τη σηµαντικότερη  µακροχρόνια  χρηµατοπιστωτική  τους 
δέσµευση . Ωστόσο , το κεφάλαιο  που αντιπροσωπεύει  το ακίνητο  (equity)  µπορεί  να 
αποτελέσει  ένα σηµαντικό  περιουσιακό  στοιχείο  το οποίο  παρέχει  τη δυνατότητα  να 
χρησι µοποιηθεί  ενδεχο µένως  για τη χρηµατοδότηση  καταναλωτικών  αναγκών  ή σύνταξης . 
Έτσι , το επίπεδο  του ενυπόθηκου  δανεισ µού και τα χαρακτηριστικά  των σχετικών  
συµβάσεων  µπορεί  να επηρεάζουν  άµεσα την άσκηση  της νοµισµατικής  πολιτικής  και το 
σύνολο  της οικονο µικής δραστηριότητας . Παραδείγ µατος χάρη , οι περιορισ µοί ή οι ποινές  
που προβλέπουν  οι συµβάσεις  σχετικά  µε την πρόωρη  εξόφληση  του δανείου  µπορεί  να 
καθυστερήσουν  την εµφάνιση  των αποτελεσ µάτων  ενδεχό µενων  µεταβολών  του επιτοκίου  
και να εµποδίζουν  την αναχρη µατοδότηση  κάτω  από αυτές  τις συνθήκες . Αυτή  η σχέση  
µεταξύ  της µακροοικονο µίας και του ενυπόθηκου  δανεισ µού είναι  ιδιαίτερα  σηµαντική , 
ιδίως  σε ευέλικτες  αγορές  ενυπόθηκων  δανείων , όπου  η παρα µικρότερη  µεταβολή  των 
επιτοκίων  µπορεί  να έχει σηµαντικές  επιπτώσεις  στον  προϋπολογισ µό και στην  αγοραστική  
δύνα µη των νοικοκυριών . Ο αντίκτυπος  µπορεί  να είναι  αξιοση µείωτος  για τους 
δανειζό µενους , µε σηµαντικές  δευτερογενείς  επιπτώσεις , θετικές  ή αρνητικές , για το 
επίπεδο  των δαπανών  και των περιουσιακών  τους στοιχείων . 
(9) Οι περισσότερες  ευρωπαϊκές  αγορές  ενυπόθηκων  πιστώσεων  γνώρισαν  σηµαντική  
ανάπτυξη  κατά  τα τελευταία  έτη. Σε πολλά  κράτη  µέλη το ύψος  των τρεχόντων  ενυπόθηκων  
δανείων  είναι  τη στιγµή αυτή  σε πρωτοφανώς  υψηλά  επίπεδα  σε σχέση  µε το ΑΕΠ  ή το 
διαθέσι µο εισόδη µα των νοικοκυριών . Η αύξηση  του ενυπόθηκου  δανεισ µού ενισχύθηκε  
τόσο  από µακροοικονο µικούς  παράγοντες  (όπως  η µείωση  των επιτοκίων  και η µεγάλη  
αύξηση  της τιµής των κατοικιών  σε ορισµένες χώρες ) όσο και από διαρθρωτικές  εξελίξεις  
(όπως  η αυξανό µενη ελευθέρωση  και ολοκλήρωση  των χρηµατοπιστωτικών  αγορών  της 
ΕΕ). Ωστόσο , διαπιστώνεται  ότι οι αγορές  ενυπόθηκης  πίστης  της ΕΕ, παρουσιάζουν  
µεγάλες  διαφορές  µεταξύ  τους. Τα σχετικά  µεγέθη  διαφέρουν , όπως  και η ανάπτυξή  τους. 
Μεγάλες  διαφορές  υπάρχουν  επίσης  όσον  αφορά  την ποικιλία  των προϊόντων , τα 
EL 6   EL χαρακτηριστικά  των δανειζό µενων , τις διαρθρώσεις  της διανο µής, τη διάρκεια  των δανείων , 
τα ποσοστά  ιδιοκτησίας  κατοικιών  και τους µηχανισ µούς χρηµατοδότησης . 
(10) Οι διαφορές  που παρατηρούνται  µεταξύ  των εθνικών  αγορών  ενυπόθηκης  πίστης  και 
στέγασης  αντανακλούν  την στάση  των κρατών  µελών  όσον  αφορά  τις κανονιστικές  
ρυθµίσεις , την οικονο µική ιστορία , αλλά  και πολιτιστικούς  παράγοντες . Οι διαφορές  όσον  
αφορά  τις επιδόσεις  των αγορών  συνδέονται  µε παράγοντες  όπως  οι άµεσες παρε µβάσεις  
του κράτους  στις αγορές  στέγασης  (π.χ. µέσω φορολογικών  κινήτρων  για την αγορά  
κατοικίας ), κανονιστικές  ρυθµίσεις  στον  τοµέα της προληπτικής  εποπτείας  (π.χ. ανώτατα  
όρια που προβλέπονται  από το νόµο όσον  αφορά  το δείκτη  των δανείων  σε σχέση  µε την 
αξία - Loan to Value Ratio ), το επίπεδο  του ανταγωνισ µού στις αγορές  ενυπόθηκης  πίστης , 
τις συνθήκες  στην  αγορά  ενοικιαζό µενων  κατοικιών  (περιλα µβανο µένης της προσφοράς  
κατοικιών  στο πλαίσιο  προγρα µµάτων  κοινωνικής  στήριξης ) και της εκτίµησης  του 
κινδύνου  που συνδέεται  µε τον ενυπόθηκο  δανεισ µό (ιδίως  τις δαπάνες  και το χρόνο  που 
απαιτείται  για τη ρευστοποίηση  του περιουσιακού  στοιχείου  που έχει εκχωρηθεί  ως 
εξασφάλιση  (collateral)  σε περίπτωση  αθέτησης  της υποχρέωσης  πληρω µής του 
πιστούχου ).  
(11) Όπως  υποστηρίζεται  από πολλές  εξωτερικές  πηγές5, αλλά  και όπως  προκύπτει  από την 
παρούσα  διαβούλευση  της Επιτροπής , οι αγορές  αυτές  δεν παρουσιάζουν  µεγάλο  βαθµό 
ολοκλήρωσης , ιδίως  όσον  αφορά  το φάσµα των διαθέσι µων προϊόντων  και τη διασυνοριακή  
δραστηριότητα  ενυπόθηκων  πιστώσεων , αλλά  οι διαφορές  όσον  αφορά  τις τιµές 
(αποκλίσεις ) είναι  ήδη σχετικά  χαµηλές. Πρόσφατη  µελέτη6 κατέληξε  στο συµπέρασ µα ότι 
οι αγορές  αυτές  ήταν  χωριστές  αγορές  µε τα δικά τους χαρακτηριστικά  και τις δικές  τους 
κινητήριες  δυνά µεις. Παρατηρήθηκε  επίσης  µία ελάχιστη  συσχέτιση  µεταξύ  εθνικών  
φορέων  που συµµετέχουν  στην  πρωτογενή  και τη δευτερογενή  αγορά  (primary and 
secondary markets) , εκτός  από τους διεθνείς  επενδυτές  που ασκούν  δραστηριότητες  στις 
αγορές  ενυπόθηκων  οµολογιών  (mortgage bonds ) και τίτλων  που εξασφαλίζονται  από 
υποθήκες  (mortgage backed securities - MBS). Το επίπεδο  των άµεσων  διασυνοριακών  
πωλήσεων  είναι  χαµηλό, µικρότερο  από 1% της συνολικής  δραστηριότητας  ενυπόθηκων  
στεγαστικών  δανείων7, και περιορίζεται  σε µεγάλο  βαθµό στην  αγορά  εξοχικών  κατοικιών  ή 
κατοικιών  που βρίσκονται  σε παρα µεθόριες  περιοχές , που αποτελούν  και οι δύο 
εξειδικευ µένα τµήµατα της αγοράς .  
(12) Συνεπώς  ποια θα ήταν  τα δυνητικά  οφέλη  µιας ολοκλήρωσης ; Η µελέτη  που ανέθεσε  η 
Επιτροπή  σε εξωτερικό  φορέα  θα παρουσιάζει  και θα εκφράζει  ποσοτικά  τα δυνητικά  αυτά  
οφέλη , που έχουν  ήδη επιση µανθεί  και από άλλες  πηγές .8 Μία συνολική  µείωση  του 
κόστους  των ενυπόθηκων  δανείων  ή άλλων  στεγαστικών  δανείων  θα αποτελούσε  ήδη ένα 
ιδιαίτερα  σηµαντικό  όφελος . Η βελτίωση  της πληρότητας  των συναφών  προϊόντων  (π.χ. 
όσον  αφορά  τις ασφάλειες  που συνδέονται  µε τα ενυπόθηκα  δάνεια ), καθώς  και βασικών  
                                                 
5 Έκθεση  της οµάδας  φόρου µ για τις ενυπόθηκες  πιστώσεις , «Η ενοποίηση  των αγορών  ενυπόθηκων  πιστώσεων  
της ΕΕ», Γ∆ Εσωτερική  Αγορά , ∆εκέ µβριος  2004· «Ευρωπαϊκή  χρηµατοπιστωτική  ολοκλήρωση : πρόοδος  και 
προοπτικές », Ευρωπαϊκή  Επιτροπή  2004· «Μελέτη  για τη χρηµατοπιστωτική  ολοκλήρωση  των ευρωπαϊκών  
αγορών  ενυπόθηκων  δανείων », Mercer Oliver Wyman για την European Mortgage Federation, 2003· 
"International Trends in Housing Tenure and Mortgage Finance", Council of Mortgage Lenders 2004· "Risk and Funding in European Residential Mortgages", Mercer Oliver Wyman, µ ελέτη  που ανατέθηκε  από το 
Mortgage Insurance Trade Association (MITA), Απρίλιος  2005. 
6 "Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets", Mercer Oliver Wyman, µ ελέτη  που 
ανατέθηκε  από την ευρωπαϊκή  οµοσπονδία  ενυπόθηκων  δανείων , 2003.  
7 Έκθεση  Ευρωβαρο µέτρου  2004. 
8 Βλ. υποση µείωση  5. 
EL 7   EL πιστωτικών  προϊόντων  ενυπόθηκων  δανείων  (όπως  τα προϊόντα  equity release  και οι 
ευέλικτες  υποθήκες ) θα αποτελούσαν  δυνητικά  οφέλη . Η Επιτροπή  παρακολουθεί  µε 
ενδιαφέρον  την εµφάνιση  αυτών  των καινοτό µων προϊόντων  (υφίστανται  τη στιγµή αυτή  σε 
ελάχιστα  κράτη  µέλη) και έχει πλήρη  επίγνωση  της ανάγκης  τα προϊόντα  αυτά  να 
συνοδεύονται  από υψηλό  επίπεδο  προστασίας  του καταναλωτή . Ένα άλλο  βασικό  όφελος  
φαίνεται  να είναι  η δυνατότητα  εξυπηρέτησης  περισσότερων  δανειζό µενων  
συµπεριλα µβανο µένων  αυτών  που έχουν  τη στιγµή αυτή  περιθωριοποιηθεί  σε πολλές  
ευρωπαϊκές  αγορές  ενυπόθηκης  πίστης , όπως  οι δανειζό µενοι "δεύτερης  κατηγορίας " 
(δηλαδή  εκείνοι  που έχουν  χαµηλή ή µη πλήρη  βαθµολόγηση  πιστοληπτικής  ικανότητας ). 
Όσον  αφορά  την ολοκλήρωση  σε άλλους  τοµείς χρηµατοπιστωτικών  υπηρεσιών , θεωρείται  
βέβαιη  η αύξηση  των οικονο µιών κλίµακας . Επιπλέον , η διαφοροποίηση  σε διασυνοριακό  
επίπεδο  και µε τη µεγαλύτερη  προσφυγή  στις κεφαλαιαγορές  (capital markets)  και τις 
αγορές  ασφαλίσεων  θα µπορούσε  επίσης  να συµβάλει  στη µείωση  του πιστωτικού  κινδύνου . 
Τέλος , υπάρχουν  δυνατότητες  για τη βελτίωση  της αποτελεσ µατικότητας  του κεφαλαίου , 
δηλαδή  της δυνατότητας  το κεφάλαιο  να µετακινηθεί  στις αγορές  εκείνες  όπου  είναι  
περισσότερο  απαραίτητο  και αµείβεται  καλύτερα .  
(13) Η Επιτροπή , για να αξιολογήσει  τη σκοπι µότητα  ανάληψης  δράσης  σε επίπεδο  ΕΕ στις 
αγορές  ενυπόθηκης  πίστης , ανέλυσε  τις 48 συστάσεις  της οµάδας  φόρου µ για τις 
ενυπόθηκες  πιστώσεις , που ιδρύθηκε  τον Μάρτιο  2003, προκει µένου να εκτιµήσει τους 
φραγ µούς που υπάρχουν  για την περαιτέρω  ολοκλήρωση  των αγορών  στεγαστικής  πίστης  
της ΕΕ και να προτείνει  τρόπους  για την άρση  τους.9 Οι συστάσεις  αυτές  καλύπτουν  τα 
περισσότερα  από τα θέµατα που συνδέονται  µε την ολοκλήρωση  των αγορών  στεγαστικής  
πίστης  της ΕΕ. Η Επιτροπή  είναι  αποφασισ µένη να αξιοποιήσει  όσο το δυνατόν  καλύτερα  
τις συστάσεις  αυτές  για οποιαδήποτε  δράση  ενδέχεται  να προτείνει  στο µέλλον . Είναι  
ωστόσο  σαφές  ότι όλες οι συστάσεις  αυτές  δεν απαιτούν  το ίδιο είδος  ενεργειών , και ότι 
ορισµένες απαιτούν  µεγαλύτερη  προεργασία  πριν την λήψη  οποιασδήποτε  απόφασης . 
(14) Η Επιτροπή  συµµερίζεται  την άποψη  της οµάδας  φόρου µ ότι η ολοκλήρωση  των αγορών  
ενυπόθηκης  πίστης  της ΕΕ απαιτεί  την ανάληψη  ενεργειών  σε τέσσερις  βασικούς  
διαφορετικούς  αλλά  αλληλοσυνδεό µενους  τοµείς: προστασία  του καταναλωτή , νοµικά 
θέµατα, θέµατα σχετικά  µε τις εξασφαλίσεις  (collateral)  και χρηµατοδότηση . Η παρούσα  
Πράσινη  Βίβλος  εξετάζει  τους τέσσερις  αυτούς  τοµείς. Η Επιτροπή  θα επιθυ µούσε  να 
συγκεντρώσει  παρατηρήσεις  για όλα τα θέµατα που καλύπτονται  στην  παρούσα  Πράσινη  
Βίβλο  ή οποιαδήποτε  άλλα  θέµατα θεωρούνται  καθοριστικά  για τη µεγαλύτερη  
ολοκλήρωση  και την αποτελεσ µατικότητα  των αγορών  ενυπόθηκης  πίστης  της ΕΕ, καθώς  
και για την ιεράρχησή  τους.  
                                                 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf  
EL 8   EL II – ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ  ΤΟΥ  ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΗ  
Πληροφόρηση  
(15) Η πληροφόρηση  έχει αποφασιστική  σηµασία στις συναλλαγές  ενυπόθηκων  στεγαστικών  
δανείων , λόγω  της πολυπλοκότητας , του σχετικά  υψηλού  κόστους  και της διάρκειάς  τους. 
Ένας  βαθµός ασυµµετρίας  στην  πληροφόρηση  µεταξύ  του µέσου  δανειζό µενου και του 
δανειστή  είναι  αναπόφευκτη . Αυτό  που έχει αποφασιστική  σηµασία στο πλαίσιο  αυτό  είναι  
να παρέχεται  στο δανειζό µενο το κατάλληλο  επίπεδο  πληροφόρησης  που είναι  απαραίτητο  
για τη λήψη  µιας τεκµηριω µένης απόφασης , κατά  τον τρόπο  και το χρόνο  που είναι  
αποτελεσ µατικότερη  η εν λόγω  πληροφόρηση . 
(16) Με τον κώδικας  δεοντολογίας10 έχει δηµιουργηθεί  ένα προηγού µενο, µέσω του 
τυποποιη µένου ευρωπαϊκού  δελτίου  πληροφοριών  (ΤΕ∆Π ), για την τυποποίηση  σε 
ευρωπαϊκό  επίπεδο  των πληροφοριών  που παρέχονται  πριν τη σύναψη  της σύµβασης . Η 
Επιτροπή  έχει αναλάβει  την αναθεώρηση  του κώδικα , και συγκεκρι µένα µε µία εξωτερική  
µελέτη11 η οποία  έδειξε  ότι η µέχρι στιγµής εφαρ µογή του δεν ήταν  ικανοποιητική . Η 
Επιτροπή  θα περιµένει τα αποτελέσ µατα της διαβούλευσης  αυτής  για να λάβει  οριστικές  
αποφάσεις  σχετικά  µε τον κώδικα . Εντούτοις , πρέπει  να απαντηθούν  τα εξής ερωτή µατα: 
• Θα πρέπει  ο κώδικας  δεοντολογίας  να αντικατασταθεί  από δεσµευτική  νοµοθεσία  ή να 
εξακολουθήσει  να εφαρ µόζεται  προαιρετικά ; 
• Ποιες  πληροφορίες  πρέπει  να παρέχονται  στους  καταναλωτές ; Πρέπει  να βρεθεί  µια 
κατάλληλη  ισορροπία  µεταξύ  της ελλιπούς  πληροφόρησης  και της υπερπληροφόρησης .  
• Η Επιτροπή  θεωρεί  ότι έχει καθοριστική  σηµασία η πληροφόρηση  πριν τη σύναψη  της 
σύµβασης  να παρέχεται  σε στάδιο  που επιτρέπει  στον  καταναλωτή  να αναζητήσει  και 
να συγκρίνει  διάφορες  προσφορές . Θα µπορούσε  να προσδιοριστεί  ποιο θα ήταν  το 
στάδιο  αυτό  σε ευρωπαϊκό  επίπεδο , λαµβάνοντας  υπόψη  τις διαφορές  που υπάρχουν  
στις παραδόσεις  και τις νοµοθεσίες  µεταξύ  των διαφόρων  κρατών  µελών ; 
• Θα έπρεπε  αυτές  οι υποχρεώσεις  πληροφόρησης  να εφαρ µόζονται  µόνο στους  φορείς  
δανειοδότησης  ή και σε άλλους  φορείς  όπως  οι χρηµατοµεσίτες ; Πώς θα µπορούσε  να 
εξασφαλιστεί  η συµµόρφωση  µε αυτές  τις υποχρεώσεις  (σε υποχρεωτική /προαιρετική  
βάση );  
Παροχή  συµβουλών  και διαµεσολάβηση  για τη χορήγηση  πίστωσης  
(17) Τα ενυπόθηκα  στεγαστικά  δάνεια  είναι  σύνθετα  προϊόντα  µε υψηλή  αξία. Η παροχή  
συµβουλών  σχετικά  µε αυτά  τείνει  να αναζητείται  περισσότερο  συχνά  από ό,τι για τα 
περισσότερα  άλλα  είδη χρηµατοπιστωτικών  προϊόντων . ∆ιαφορετικά  είδη καταναλωτών  
ενδέχεται  να έχουν  διαφορετικές  ανάγκες  και διαφορετικά  είδη σχέσεων  µε τους φορείς  που 
παρέχουν  τις συµβουλές  αυτές .  
                                                 
10 C (2001) 477. Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans. 
11 «Monitoring the Uptake and Effectiveness of the Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information 
for Home Loans», Institute for Financial Services, 2003.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-ret ail/docs/home-loans/home-loans-final-report_en.pdf . 
EL 9   EL (18) Η Επιτροπή  γνωρίζει  τις δυνητικές  επιπτώσεις  µιας υποχρεωτικής  παροχής  συµβουλών  για 
τις τιµές των προϊόντων  (µε άµεση χρέωση  ή µε άλλα  έµµεσα αποτελέσ µατα στην  τιµή του 
προϊόντος ) καθώς  και για την ενδεχό µενη έκθεση  των δανειοδοτικών  φορέων  σε κινδύνους  
νοµικού χαρακτήρα . Ωστόσο , γνωρίζει  επίσης  τον σηµαντικό  ρόλο  µιας κατάλληλης  
παροχής  συµβουλών  για την απόκτηση  της εµπιστοσύνης  του καταναλωτή  και την αποφυγή  
προβλη µάτων  όπως  η υπερχρέωση . 
• Θα έπρεπε  η παροχή  συµβουλών  στο δανειζό µενο να γίνει υποχρεωτική  ή να 
παρα µείνει προαιρετική ; 
• Θα πρέπει  να εφαρ µόζονται  κάποιοι  όροι όσον  αφορά  τις συµβουλές  που παρέχονται , 
είτε υποχρεωτικά  είτε προαιρετικά  (π.χ. πρότυπα  για την παροχή  συµβουλών , κυρώσεις  
σε περίπτωση  µη συµµόρφωσης , προηγού µενη ενηµέρωση  σχετικά  µε τα τιµολόγια , 
ρόλος  του φορέα  που παρέχει  τις συµβουλές  και καταγραφή  σε µόνιµο µέσο); 
(19) Η διαµεσολάβηση  στον  τοµέα της πίστωσης  εντοπίστηκε  πρόσφατα  ως ένας από τους τοµείς 
στους  οποίους  η Επιτροπή  θα πρέπει  να δώσει  ιδιαίτερη  προσοχή .12 Θα αντιµετωπιστεί  σε 
οριζόντιο  επίπεδο  και τα ενδιαφερό µενα µέρη θα κληθούν  να υποβάλουν  τις παρατηρήσεις  
τους σε εύθετο  χρόνο . 
Πρόωρη  εξόφληση  
(20) Η πρόωρη  εξόφληση  του δανείου  αποτελεί  σηµαντική  πτυχή  κάθε  διαπραγ µάτευσης  για τη 
σύναψη  σύµβασης  ενυπόθηκου  στεγαστικού  δανείου . Η µεγάλη  διάρκεια  των συµβάσεων  
ενυπόθηκων  δανείων  και η ενδεχό µενη µεταβολή  ορισµένων  βασικών  διατάξεων  κατά  τη 
διάρκεια  της σύµβασης  αυτής  (π.χ. µεταβολές  των επιτοκίων ) µπορεί  να οδηγήσουν  τον 
καταναλωτή  να επιδιώξει  µια πρόωρη  αποχώρηση  από τη σύµβαση . Οι ποινές  πρόωρης  
εξόφλησης  είναι  το αντάλλαγ µα που πρέπει  να καταβάλει  ο καταναλωτής  για αυτή  την 
πρόωρη  αποχώρηση .  
(21) Τα καθεστώτα  πρόωρης  εξόφλησης  διαφέρουν  σε µεγάλο  βαθµό στα διάφορα  κράτη  µέλη. 
Σε ορισµένα υπόκεινται  σε λεπτο µερείς  ρυθµίσεις , ενώ σε άλλα  διέπονται  από συµβάσεις  
ιδιωτικού  ενοχικού  δικαίου  µεταξύ  του καταναλωτή  και του δανειοδοτικού  φορέα , και ο 
καταναλωτής  έχει µόνο την επιλογή  µεταξύ  διαφόρων  ειδών  τυποποιη µένων  συµβάσεων , 
χωρίς  να είναι  πραγ µατικά  σε θέση  να διαπραγ µατευτεί  ατοµικούς  όρους . Οι ποινές  
πρόωρης  εξόφλησης  συνδέονται  εν γένει  µε προϊόντα  ενυπόθηκων  στεγαστικών  δανείων  
σταθερού  επιτοκίου , προστατεύοντας  τους καταναλωτές  έναντι  µεταβολών  των επιτοκίων , 
και η ποινή  επιβάλλεται  σε περίπτωση  πρόωρης  εξόφλησης  κατά  τη διάρκεια  της 
«σταθερής » περιόδου . Οι ποινές  πρόωρης  εξόφλησης  θεωρείται  ότι αντανακλούν  τις 
διαρθρώσεις  χρηµατοδότησης  στις οποίες  υπόκεινται  τα προϊόντα  που προσφέρονται  και 
έχουν  άµεσες επιπτώσεις  στον  ανταγωνισ µό καθώς  και στην  ποικιλία  και τη διαθεσι µότητα  
των προϊόντων . Επηρεάζουν  την µετάδοση  των µακροοικονο µικών  µεταβολών , δηλαδή  
κατά  πόσο , σε ποιο βαθµό και µε ποιο τρόπο  οι µεταβολές  στο βασικό  επιτόκιο  µπορούν  να 
επηρεάσουν  όσους  έχουν  λάβει  ενυπόθηκα  στεγαστικά  δάνεια .  
                                                 
12 Βλ. υποση µείωση  3. 
EL 10   EL (22) Η Επιτροπή  θεωρεί  ότι κάποιο  επίπεδο  συνεκτικότητας  στον  τοµέα της πρόωρης  
εξόφλησης , και ιδίως  όσον  αφορά  τις επιβαλλό µενες ποινές , θα µπορούσε  να διευκολύνει  
την ολοκλήρωση . Πώς ωστόσο  θα µπορούσε  να επιτευχθεί  αυτή  η συνεκτικότητα  χωρίς  
αρνητικές  επιπτώσεις  στις διαρθρώσεις  χρηµατοδότησης  και στο φάσµα των προϊόντων  που 
διατίθενται , και χωρίς  να επιβαρύνονται  δυσανάλογα  οι καταναλωτές ; Τα ακόλουθα  
ερωτή µατα θα πρέπει  να εξεταστούν  προσεκτικά : 
EL 11   EL • Θα πρέπει  η πρόωρη  εξόφληση  να είναι  δικαίω µα που εξασφαλίζεται  από το νόµο ή να 
παρα µείνει προαιρετική ; Εάν καταστεί  δικαίω µα, θα πρέπει  να παρέχεται  επίσης  η 
δυνατότητα  στον  καταναλωτή  να παραιτηθεί  από το δικαίω µα αυτό ; Με ποιους  όρους ; 
Θα πρέπει  το δικαίω µα αυτό  να υπόκειται  σε ορισµένα ανταλλάγ µατα µε τη µορφή  
ποινών ; 
• Πώς θα πρέπει  να υπολογίζονται  αυτές  οι ποινές  (είτε στο πλαίσιο  δικαιώ µατος είτε 
επιλογής  που προβλέπεται  στη σύµβαση ); Θα πρέπει  να υπάρχουν  ανώτατα  όρια όπως  
συµβαίνει  σε ορισµένα κράτη  µέλη; 
• Πώς θα πρέπει  να ενηµερώνεται  ο καταναλωτής  σχετικά  µε την πρόωρη  εξόφληση ; 
Υπάρχουν  περιθώρια  καλύτερης  ενηµέρωσης  του καταναλωτικού  κοινού ; 
Ετήσιο  ποσοστό  επιβάρυνσης  
(23) Το ετήσιο  ποσοστό  επιβάρυνσης  (ΕΠΕ ) (Annual Percentage Rate (APR))  ενός ενυπόθηκου  
δανείου  αποτελεί  ένα ακόµη σηµαντικότατο  παράγοντα  τα αποτελέσ µατα του οποίου  
διατηρούνται  καθ’ όλη τη διάρκεια  της σύµβασης . Ο υπολογισ µός των ΕΠΕ  ενυπόθηκων  
δανείων  και τα στοιχεία  του κόστους  που συµπεριλα µβάνονται  στους  υπολογισ µούς αυτούς  
διαφέρουν  από το ένα κράτος  µέλος στο άλλο , καθιστώντας  δυσχερείς  τις συγκρίσεις . 
(24) Λαµβάνοντας  υπόψη  τον ιδιαίτερο  χαρακτήρα  αυτών  των συµβάσεων  ενυπόθηκων  δανείων  
σε σύγκριση  µε συµβάσεις  καταναλωτικών  δανείων , θα πρέπει  να υιοθετηθεί  µία ειδική  
προσέγγιση . Πρόκειται  για ένα τοµέα όπου  κάποιος  βαθµός εναρ µόνισης  θα µπορούσε  να 
συµβάλει  στην  ολοκλήρωση  της αγοράς . Ωστόσο , προκύπτουν  πολλά  ερωτή µατα: 
• Ποιος  είναι  ο σκοπός  του ΕΠΕ ; Πληροφόρηση ; Σύγκριση , Και τα δύο; 
• Θα έπρεπε  να υπάρχει  ένα ευρωπαϊκό  πρότυπο  που να καλύπτει  τόσο  τη µέθοδο  
υπολογισ µού όσο και τα στοιχεία  του κόστους ; 
• Εάν ναι, ποια στοιχεία  του κόστους  θα έπρεπε  να περιλα µβάνει  αυτό  το πρότυπο  της 
ΕΕ; 
• Η Επιτροπή  καλεί  τα ενδιαφερό µενα µέρη να παρουσιάσουν  τις απόψεις  τους σχετικά  
µε τα πλεονεκτή µατα µιας χωριστής  πληροφόρησης  για όλα τα στοιχεία  κόστους  που 
δεν λαµβάνονται  υπόψη  στο ΕΠΕ , καθώς  και σχετικά  µε την παρουσίαση  των 
επιπτώσεων  του ΕΠΕ  µε συγκεκρι µένα στοιχεία , όπως  το µηνιαίο  κόστος  ή το συνολικό  
κόστος  του δανείου . 
(25) Κάθε  απόφαση  που θα ληφθεί  για το θέµα αυτό  θα πρέπει  να λαµβάνει  κατάλληλα  υπόψη  το 
καθεστώς  που θα εφαρ µοστεί  στον  τοµέα των καταναλωτικών  δανείων . 
Ρυθµίσεις  σχετικά  µε την τοκογλυφία  και τη διακύ µανση  των επιτοκίων  
(26) Σε ορισµένες χώρες  η νοµοθεσία  προβλέπει  ορισµένα ανώτατα  όρια όσον  αφορά  τα 
επιτόκια , που συχνά  αναφέρονται  ως κανόνες  περί "τοκογλυφίας " όταν  σκοπό  έχουν  να 
εµποδίσουν  την επιβολή  υπερβολικά  υψηλών  επιτοκίων . Η Επιτροπή  απέφυγε  µέχρι στιγµής 
οποιαδήποτε  παρέ µβαση  στον  τοµέα αυτό , που συνεπάγεται  σηµαντικές  κοινωνικές  
επιπτώσεις .  
EL 12   EL • Ποιες  είναι  οι επιπτώσεις  των κανόνων  τοκογλυφίας  για την ολοκλήρωση  της αγοράς  
(περιλα µβανο µένης της σχέσης  µε προϊόντα  όπως  το equity release  και οι ασφάλειες  
ενυπόθηκων  δανείων )? 
• Θα ήταν  καλύτερο  εάν το θέµα αυτό  εξεταζόταν  σε ένα ευρύτερο  πλαίσιο  που δεν 
αφορά  το συγκεκρι µένο τοµέα των ενυπόθηκων  δανείων ; 
(27) Όσον  αφορά  τα ανώτατα  όρια για τη διακύ µανση  των επιτοκίων , η Επιτροπή  πρέπει  να 
πειστεί  για την έκταση  στην  οποία  θα µπορούσαν  να εµποδίσουν  την ολοκλήρωση  της 
αγοράς  ή την ανάπτυξη  ορισµένων  χρηµατοδοτικών  διαρθρώσεων . 
(28) Τέλος , η Επιτροπή  σηµειώνει  ότι ορισµένα κράτη  µέλη επιβάλλουν  περιορισ µούς όσον  
αφορά  τον ανατοκισ µό. 
• Οι περιορισ µοί αυτοί  εµποδίζουν  την ολοκλήρωση  της αγοράς ; 
• Ποιες  επιπτώσεις  µπορούν  να έχουν  στην  ανάπτυξη  συγκεκρι µένων  προϊόντων  όπως  τα 
προϊόντα  equity release ; 
Συµβάσεις  δανείων  
(29) Η τυποποίηση  των όρων  των συµβάσεων , σύµφωνα  µε τη σύσταση  της οµάδας  φόρου µ, 
πρέπει  να αξιολογηθεί  στο ευρύτερο  πλαίσιο  της πρωτοβουλίας  της Επιτροπής  σχετικά  µε 
το ευρωπαϊκό  δίκαιο  των συµβάσεων .13 Η τυποποίηση  µπορεί  να επιτευχθεί  είτε µε µια 
κλασσική  εναρ µόνιση  είτε µε το λεγόµενο 26ο καθεστώς . Το εν λόγω  26ο καθεστώς  θα 
µπορούσε  να θεσπιστεί  µε ένα νοµοθετικό  µέσο το οποίο  θα συµπλήρωνε , χωρίς  να 
αντικαθιστά  τα εθνικά  καθεστώτα , και που θα διατίθεται  ως εναλλακτική  δυνατότητα  στα 
συµβαλλό µενα µέρη. Η Επιτροπή  ανέλαβε  να διερευνήσει  τα πλεονεκτή µατα του 26ου 
καθεστώτος  στην  πρόσφατη  Πράσινη  Βίβλο  της για την πολιτική  στον  τοµέα των 
χρηµατοπιστωτικών  υπηρεσιών .14 
Η Επιτροπή  καλεί  τα ενδιαφερό µενα µέρη να υποβάλουν  τις απόψεις  τους σχετικά  µε τα 
πλεονεκτή µατα µιας τυποποίησης  των συµβάσεων  ενυπόθηκων  δανείων , π.χ. µέσω του 
26ου καθεστώτος . 
Εφαρ µογή της νοµοθεσίας  και µέσα προσφυγής  
(30) Η Επιτροπή  έχει επίγνωση  του γεγονότος  ότι οι παραδοσιακοί  µηχανισ µοί δικαστικής  
προσφυγής  µπορεί  να είναι  χρονοβόροι  και δαπανηροί  για τους περισσότερους  
καταναλωτές . Θεωρεί  ότι τυχόν  εναλλακτικά  µέσα προσφυγής  όπως  η διαµεσολάβηση  ή η 
διαιτησία  πρέπει  να είναι  ανεξάρτητα  και αποτελεσ µατικά  για να αποκτήσουν  την 
εµπιστοσύνη  των καταναλωτών , ιδίως  σε διασυνοριακό  πλαίσιο . Η Επιτροπή  καταβάλλει  
ήδη προσπάθειες  για την προώθηση  της διαµεσολάβησης  µε την πρόταση  οδηγίας  για 
ορισµένα θέµατα διαµεσολάβησης  σε αστικές  και εµπορικές  υποθέσεις .15 
                                                 
13 COM (2004) 651. Το ευρωπαϊκό  δίκαιο  των συµβάσεων  και η αναθεώρηση  του κοινοτικού  κεκτη µένου: 
πορεία  προς  τα εµπρός . 
14 Βλ. υποση µείωση  3. 
15 COM (2004) 718 τελικό . Πρόταση  οδηγίας  του Ευρωπαϊκού  Κοινοβουλίου  και του Συµβουλίου  για ορισµένα 
θέµατα διαµεσολάβησης  σε αστικές  και εµπορικές  υποθέσεις . 
EL 13   EL • Θα έπρεπε  η Επιτροπή  να εξετάσει  το ενδεχό µενο να επιβάλει  στα κράτη  µέλη 
υποχρέωση  να εξασφαλίσουν  ότι θα να υφίστανται  αυτά  τα εναλλακτικά  µέσα 
προσφυγής  στον  τοµέα των ενυπόθηκων  δανείων ; 
• Η Επιτροπή  καλεί  τα ενδιαφερό µενα µέρη να διατυπώσουν  τις απόψεις  τους για τον 
τρόπο  ενίσχυσης  της αξιοπιστίας  των υφιστά µενων  εναλλακτικών  συστη µάτων  
προσφυγής , ιδίως  στον  τοµέα των ενυπόθηκων  δανείων . 
III – ΝΟΜΙΚΑ  ΘΕΜΑΤΑ  
Εφαρ µοστέα  νοµοθεσία  
(31) Η σύµβαση  της Ρώµης του 1980, η οποία  διέπει  τον προσδιορισ µό της νοµοθεσίας  που 
εφαρ µόζεται  σε συµβάσεις  συµπεριλα µβανο µένων  των συµβάσεων  ενυπόθηκων  δανείων , 
υπόκειται  επί του παρόντος  σε αναθεώρηση  προκει µένου να µετατραπεί  σε κανονισ µό της 
ΕΕ. Η Επιτροπή  θεωρεί  ότι θα ήταν  σκόπι µο και συνεπές  να αντιµετωπιστούν  όλα τα 
θέµατα εφαρ µοστέας  νοµοθεσίας , συµπεριλα µβανο µένης της νοµοθεσίας  που εφαρ µόζεται  
στις συµβάσεις  ενυπόθηκων  δανείων , στο πλαίσιο  αυτής  της διαδικασίας  αναθεώρησης .  
(32) Μέχρι  στιγµής έχουν  προσδιοριστεί  τουλάχιστον  τρεις  πιθανές  λύσεις  στο πλαίσιο  της 
διαδικασίας  αυτής : 
• Να προβλεφθεί  ειδικό  καθεστώς  για την εφαρ µοστέα  νοµοθεσία  στις συµβάσεις  
ενυπόθηκων  δανείων  καταναλωτών  στον  µελλοντικό  κανονισ µό. Για το σκοπό  αυτό  θα 
µπορούσε  να εναρ µονιστεί  η νοµοθεσία  που εφαρ µόζεται  στις συµβάσεις  ενυπόθηκων  
δανείων  µε τη νοµοθεσία  που εφαρ µόζεται  στις συµβάσεις  παροχής  
χρηµατοοικονο µικής ασφάλειας  (collateral contracts). 
• Να εξακολουθήσουν  οι συµβάσεις  ενυπόθηκων  δανείων  να υπόκεινται  στις γενικές  
αρχές  πράγ µα το οποίο  θα σήµαινε ότι, σύµφωνα  µε τη σύµβαση  της Ρώµης όπως  έχει 
σήµερα, τα µέρη είναι  ελεύθερα  να αποφασίσουν  σχετικά  µε την εφαρ µοστέα  
νοµοθεσία  στη σύµβασή  τους, εφόσον  εφαρ µόζονται , υπό ορισµένους  όρους , οι 
υποχρεωτικοί  κανόνες  για το κράτος  µέλος κατοικίας  του καταναλωτή . 
• Να εξαιρεθεί , στις συµβάσεις  ενυπόθηκων  δανείων  καταναλωτών , η εφαρ µογή των 
υποχρεωτικών  κανόνων  προστασίας  του καταναλωτή , εφόσον  πληρούνται  ορισµένες 
προϋποθέσεις , π.χ. ότι εξασφαλίζεται  υψηλό  επίπεδο  προστασίας  του καταναλωτή  σε 
επίπεδο  ΕΕ. 
(33) Σχετικά  µε την εφαρ µοστέα  νοµοθεσία  για τις συµφωνίες  παροχής  χρηµατοοικονο µικής 
ασφάλειας , η Επιτροπή  δεν βλέπει  καταρχήν  κανένα  λόγο  να µην εφαρ µόζεται  η 
καθιερω µένη αρχή  ότι ισχύει  η νοµοθεσία  της χώρας  στην  οποία  βρίσκεται  το ακίνητο . 
Πιστοληπτική  ικανότητα  του πελάτη  
(34) Η εκτίµηση της πιστοληπτικής  ικανότητας  του πελάτη , δηλαδή  του πιστωτικού  κινδύνου  
που αντιπροσωπεύει  ο πελάτης , αποτελεί  καθοριστική  πτυχή  στη σύµβαση  ενυπόθηκου  
δανείου , που θα επέτρεπε  τον περιορισ µό των κεφαλαίων  επιχειρη µατικού  κινδύνου  που 
συνδέονται  µε υψηλότερα  επίπεδα  κινδύνου , σύµφωνα  µε τις αξιολογήσεις  των 
δανειοδοτικών  φορέων . Πρόκειται  για ένα τοµέα στον  οποίο  τα θέµατα προστασίας  των 
δεδοµένων  έχουν  πολύ  µεγάλη  σηµασία. 
EL 14   EL (35) Τα κράτη  µέλη έχουν  διάφορα  συστή µατα για την συγκέντρωση  και την πρόσβαση  σε 
βάσεις  δεδοµένων  σχετικά  µε την πιστοληπτική  ικανότητα : δηµόσια ή ιδιωτικά , 
συγκεντρωτικά  ή αποκεντρω µένα, θετικά  ή αρνητικά  (µόνο αθετήσεις  πληρω µής). 
(36) Μπορεί  να υπάρχουν  περιπτώσεις  στις οποίες  οι συµφωνίες  για την από κοινού  χρήση  των 
δεδοµένων  µεταξύ  των δανειοδοτικών  φορέων  αποκλείουν  ορισµένους  φορείς  της αγοράς  
κατά  τρόπο  που θα µπορούσε  να παραβιάζει  τη νοµοθεσία  της ΕΕ. Επιπλέον , οι όροι 
πρόσβασης  µπορεί  να οδηγούν  σε διακρίσεις  εις βάρος  των ξένων  δανειοδοτικών  φορέων  
(π.χ. τέλη εγγραφής  ή συµµετοχής  που είναι  υπερβολικά  υψηλά  σε σχέση  µε το κόστος  για 
τους δανειοδοτικούς  φορείς  που δεν κάνουν  χρήση  των βάσεων  δεδοµένων  µε την ίδια 
συχνότητα  όπως  οι εγχώριοι  δανειοδοτικοί  φορείς , ή κανόνες  αµοιβαιότητας  που απαιτούν  
την παροχή  σχετικών  στοιχείων  ως προϋπόθεση  για την πρόσβαση ). 
Σύµφωνα  µε την ίδια προσέγγιση  όπως  και για την καταναλωτική  πίστη , η Επιτροπή  
θεωρεί  ότι θα πρέπει  να δοθεί  προτεραιότητα  στην  εξασφάλιση  της διασυνοριακής  
πρόσβασης  σε βάσεις  δεδοµένων  χωρίς  να εισάγονται  διακρίσεις . Καλεί  τα ενδιαφερό µενα 
µέρη να υποβάλουν  τις παρατηρήσεις  τους σχετικά  µε το σηµείο αυτό .  
Εκτί µηση ακινήτων  
(37) Η εκτίµηση του ακινήτου  έχει καίρια  σηµασία για τη συναλλαγή  ενυπόθηκου  δανείου  και ο 
τρόπος  της χρησι µοποίησής  της µπορεί  να επηρεάσει  άµεσα τη φύση , τη χρηµατοδότηση  
και τους κανόνες  προληπτικής  εποπτείας  που εφαρ µόζονται  στην  πίστωση . Οι δανειοδοτικοί  
φορείς , οι καταναλωτές  και οι επενδυτές  πρέπει  να έχουν  απόλυτη  εµπιστοσύνη  στα 
προσόντα  και τις ικανότητες  του εκτιµητή, τη διαδικασία  εκτίµησης  και το αποτέλεσ µα της 
εκτίµησης . 
(38) Οι συνήθειες  σχετικά  µε την εκτίµηση διαφέρουν  µεταξύ  των κρατών  µελών . Τη στιγµή 
αυτή  γίνεται  χρήση  διαφόρων  συστη µάτων  εκτίµησης  σε διεθνές  επίπεδο .16 Η Επιτροπή  
θεωρεί  ότι η συγκρισι µότητα  των εκτιµήσεων  θα µπορούσε  να βελτιωθεί  έτσι ώστε  η 
ποικιλο µορφία  των συστη µάτων , που µπορεί  να συνδέεται  µε πραγ µατικές  ανάγκες  στις 
εγχώριες  κτηµατικές  αγορές , να µην εµποδίζει  τις διασυνοριακές  δραστηριότητες  όσον  
αφορά  τους δανειοδοτικούς  ή χρηµατοδοτικούς  φορείς . Είναι  προφανές  ότι ο στόχος  αυτός  
θα µπορούσε  να επιτευχθεί  µε τη θέσπιση  ενός ενιαίου  προτύπου , αλλά  η συνύπαρξη  
προτύπων  που έχουν  αναγνωριστεί  αµοιβαία  παρόλο  που αποκλίνουν  µεταξύ  τους, θα 
µπορούσε  να εκπληρώσει  τον ίδιο στόχο .  
• Ποια  είναι  τα πλεονεκτή µατα ενός ενιαίου  ευρωπαϊκού  προτύπου  τόσο  για τις 
διαδικασίες  εκτίµησης  όσο και για τους εκτιµητές; 
• Ποια  είναι  τα πλεονεκτή µατα µιας δράσης  της Επιτροπής  για να εξασφαλιστεί  η 
αµοιβαία  αναγνώριση  των εθνικών  προτύπων  εκτίµησης ; 
∆ιαδικασίες  αναγκαστικής  εκτέλεσης  
(39) Η εγγύηση  (security ) που παρέχεται  µε την εξασφάλιση  (collateral)  αποτελεί  βασική  πτυχή  
των συµβάσεων  ενυπόθηκων  δανείων . Αυτό  ισχύει  και για τη δυνατότητα  εκποίησης  του 
υποθηκευ µένου ακινήτου  µε την κατάπτωση  της εγγύησης  (foreclose),  π.χ. µε την 
αναγκαστική  πώληση  του υποθηκευ µένου ακινήτου . 
                                                 
16 Βλ. υποση µείωση  28 της έκθεσης  της οµάδας  φόρου µ 
EL 15   EL (40) Οι διαδικασίες  αναγκαστικής  εκτέλεσης  διαφέρουν  σε µεγάλο  βαθµό ως προς  τη διάρκεια  
και το κόστος  τους από το ένα κράτος  µέλος στο άλλο . Η Επιτροπή  σηµειώνει  την 
αλληλεπίδρασή  τους µε τις στεγαστικές  και τις κοινωνικές  πολιτικές  που εφαρ µόζουν  τα 
κράτη  µέλη, καθώς  και το πολύπλοκο  πλαίσιο  των διαδικασιών  αναγκαστικής  εκτέλεσης  
που επηρεάζονται  από πολλούς  διαφορετικούς  παράγοντες  όπως  η νοµοθεσία , οι αστικές  
διαδικασίες  και παραδόσεις  των κρατών  µελών  στο δικαστικό  τοµέα. 
(41) Η Επιτροπή  διατυπώνει  την ανησυχία  ότι αυτή  η ποικιλο µορφία  θα µπορούσε  να 
παρε µποδίσει  τις διασυνοριακές  δραστηριότητες  και ενδεχο µένως  να αυξήσει  τις τιµές των 
ενυπόθηκων  δανείων  ή, πράγ µα ακόµη σοβαρότερο , θα µπορούσε  να έχει άµεσες 
επιπτώσεις  στις διαρθρώσεις  χρηµατοδότησης , εµποδίζοντας  ιδίως  τη διασυνοριακή  
συγκέντρωση  εξασφαλίσεων  για ενυπόθηκα  δάνεια . 
(42) Ωστόσο , η Επιτροπή  έχει επίγνωση  των δυσχερειών  µιας αισθητής  βελτίωσης  όλων  των 
πτυχών  των διαδικασιών  αναγκαστικής  εκτέλεσης  µέσω υποχρεωτικών  ευρωπαϊκών  
κανόνων . 
Η Επιτροπή  θα επιθυ µούσε  να συγκεντρώσει  τις απόψεις  για την ακόλουθη  σταδιακή  
προσέγγιση  έτσι ώστε  να βελτιωθούν  οι διαδικασίες  αναγκαστικής  εκτέλεσης : καταρχήν  
συγκέντρωση  πληροφοριών  σχετικά  µε το κόστος  και τη διάρκεια  των διαδικασιών  αυτών  
σε όλα τα κράτη  µέλη και την αποτελεσ µατικότητά  τους για την προστασία  των 
συµφερόντων  όλων  των µερών , στη συνέχεια  παρουσίαση  των πληροφοριών  αυτών  σε 
«πίνακα  βαθµολόγησης » που θα ενηµερώνεται  τακτικά  και, εάν τα µέτρα αυτά  δεν 
αποδειχθούν  αποτελεσ µατικά  µακροπρόθεσ µα, θέσπιση  αυστηρότερων  µέτρων . 
Φορολογία  
(43) Η Επιτροπή  λαµβάνει  ενεργά  µέτρα κατά  των εθνικών  ρυθµίσεων  που προβλέπουν  τη 
φορολόγηση  των ενυπόθηκων  δανείων  οι οποίες  δεν συµβιβάζονται  µε τη νοµοθεσία  της 
ΕΕ. Στο παράρτη µα Ι παρέχονται  λεπτο µέρειες  των ενδεχό µενων  παραβιάσεων  όπως  η 
άρνηση  να αναγνωριστεί  η έκπτωση  φόρου  για τόκους  που καταβάλλονται  σε αλλοδαπούς  
δανειοδοτικούς  φορείς , ενώ η έκπτωση  φόρου  αναγνωρίζεται  για τους εγχώριους  
δανειοδοτικούς  φορείς , ή η υψηλότερη  φορολόγηση  των τόκων  αυτών . 
Η Επιτροπή  επιθυ µεί να συγκεντρώσει  πληροφορίες  για παρό µοια ή άλλα  φορολογικά  
εµπόδια  για τη διασυνοριακή  παροχή  ενυπόθηκων  δανείων , που είναι  πιθανό  να 
παραβιάσουν  τις ελευθερίες  που προβλέπονται  στη νοµοθεσία  της ΕΕ. 
EL 16   EL IV – ΕΞΑΣΦΑΛΙΣΕΙΣ  ΕΝΥΠΟΘΗΚΩΝ  ∆ΑΝΕΙΩΝ  
Κτηµατολόγια  
(44) Τα κτηµατολόγια  χρησι µεύουν  για την καταγραφή  και, σε ένα ορισµένο βαθµό, επιτρέπουν  
τον προσδιορισ µό των έννοµων δικαιω µάτων  ιδιοκτησίας . ∆ιατυπώνεται  η ανησυχία  ότι τα 
κτηµατολόγια  αυτά  δεν καταγράφουν  µε ακρίβεια  όλα τα βάρη  που θα µπορούσαν  να 
επηρεάζουν  αυτά  τα δικαιώ µατα. Η καλύτερη  κατανόηση  του περιεχο µένου και της 
λειτουργίας  τους, καθώς  και η εύκολη  πρόσβαση  σε αυτά , έχει καθοριστική  σηµασία για 
κάθε  είδος  διασυνοριακής  δραστηριότητας  στον  τοµέα των ενυπόθηκων  δανείων  
(συµπεριλα µβανό µενης της χρηµατοδότησης ). 
(45) Αυτό  έχει ήδη αναγνωριστεί  από την Επιτροπή  µέσω της χρηµατοδότησης  της πιλοτικής  
φάσης  του σχεδίου  EULIS17, το οποίο  έχει ολοκληρωθεί  και αποσκοπούσε  στην  προώθησή  
της συνεργασίας  µεταξύ  των ιδιοκτητών  και των ελεγκτών  των µητρώων  και στη 
διευκόλυνση  της διασυνοριακής  πρόσβασης  σε αυτά . 
(46) Η Επιτροπή  διερωτάται  αν θα πρέπει  να εξακολουθήσει  να διαδρα µατίζει , µέσω των 
χρηµατοδοτήσεών  της, ενεργό  ρόλο  στις πρωτοβουλίες  αυτές . Λαµβάνοντας  υπόψη  τη 
χρησι µοποίηση  των αρχείων  αυτών  από δανειοδοτικούς  οργανισ µούς και επενδυτές , θα 
µπορούσε  να υποτεθεί  ότι οι φορείς  αυτοί  θα είχαν  άµεσο συµφέρον  να συµµετέχουν  και να 
επενδύουν  σε αυτές  τις πρωτοβουλίες . 
Πριν  προβεί  σε περαιτέρω  αξιολογήσεις , η Επιτροπή  θα επιθυ µούσε  να συγκεντρώσει  τις 
απόψεις  σχετικά  µε τα θέµατα αυτά . 
Η ευρωυποθήκη  
(47) Η ιδέα µιας ευρωυποθήκης  δεν είναι  νέα. Πρόκειται  για µια προσπάθεια  να δηµιουργηθεί  
ένα µέσο σε επίπεδο  ΕΕ για την εγγύηση  των στεγαστικών  δανείων  (securing loans) , 
δηλαδή  την παροχή  εξασφάλισης  για το ενυπόθηκο  δάνειο , που θα µπορούσε  να 
χρησι µοποιηθεί  µε ευέλικτο  τρόπο . Οι υποστηρικτές  της ευρωυποθήκης  ισχυρίζονται  ότι το 
βασικό  χαρακτηριστικό  της, δηλαδή  η χαλάρωση  του συνδέσ µου ("accessoriness") µ εταξύ  
της εξασφάλισης  και του ενυπόθηκου  δανείου , θα διευκόλυνε  τη δηµιουργία  και τη 
µεταβίβαση  των υποθηκών , µε ευνοϊκά  αποτελέσ µατα στην  αγορά  ενυπόθηκων  δανείων  
συνολικά , και ιδίως  σε επίπεδο  χρηµατοδότησης . 
(48) Η Επιτροπή  είναι  ενήµερη σχετικά  µε σχέδια  που ξεκίνησαν  µε πρωτοβουλία  φορέων  της 
αγοράς  και πανεπιστη µιακών  κύκλων  για το σχεδιασ µό ενός βιώσι µου µοντέλου  
ευρωυποθήκης  µε τη µορφή  ενός 26ου καθεστώτος .18 Η Επιτροπή  θα εξετάσει  µε ποιο 
τρόπο  οι πρωτοβουλίες  αυτές  προτείνουν  να αντιµετωπιστεί  αυτό  το πολύπλοκο  θέµα που 
άπτεται  πολλών  άλλων  συναφών  τοµέων όπως  το εµπράγ µατο και το ενοχικό  δίκαιο . 
                                                 
17 Για περισσότερες  πληροφορίες  βλέπε  www.eulis.org   
18 Παραδείγ µατος χάρη : “Basic Guidelines fo r a Eurohypothec”, Mortgage Credit Foundation, Βαρσοβία , Μάιος  
2005. 
EL 17   EL Η Επιτροπή  καλεί  τα ενδιαφερό µενα µέρη να υποβάλουν  τις παρατηρήσεις  τους σχετικά  
µε τη σκοπι µότητα  και τη χρησι µότητα  της ευρωυποθήκης . Σε κάθε  περίπτωση , θα 
αναµένει τα αποτελέσ µατα των συνεχιζό µενων  πρωτοβουλιών  προκει µένου να 
ολοκληρώσει  την ανάλυσή  της. 
V – ΧΡΗΜΑΤΟ∆ΟΤΗΣΗ  ΤΩΝ  ΕΝΥΠΟΘΗΚΩΝ  ∆ΑΝΕΙΩΝ  
(49) Στις αγορές  ενυπόθηκων  δανείων  της ΕΕ υπάρχουν  διάφορα  µέσα χρηµατοδότησης . Ειδικά  
µέσα όπως  τα καλυ µµένα οµόλογα  (covered bonds ) και οι τίτλοι  που εξασφαλίζονται  µε 
υποθήκες  (mortgage backed securities)  µπορεί  να διαδρα µατίσουν  σηµαντικό  ρόλο  τόσο  σε 
πανευρωπαϊκό  όσο και σε εθνικό  επίπεδο  (βλ. παραδείγ µατος χάρη  τα Mortgage Backed 
Securities του Ηνωµένου Βασιλείου , τα covered bonds της ∆ανίας  και τα Pfandbriefe της 
Γερµανίας ). 
(50) Πολλοί  φορείς  της αγοράς , και ιδίως  η οµάδα φόρου µ για τις ενυπόθηκες  πιστώσεις , 
εκφράζουν  την άποψη  ότι η περαιτέρω  ολοκλήρωση  των αγορών  ενυπόθηκων  δανείων  της 
ΕΕ θα µπορούσε  να ενισχυθεί  αισθητά  µε τη δηµιουργία  µιας πανευρωπαϊκής  αγοράς  
χρηµατοδότησης . 
(51) Η Επιτροπή  κλίνει  προς  την άποψη  αυτή . Ωστόσο , το θέµα αυτό  θα πρέπει  να αναλυθεί  
διεξοδικότερα . Οι πανευρωπαϊκοί  µηχανισ µοί χρηµατοδότησης  θα επέτρεπαν  την ανάπτυξη  
των πηγών  χρηµατοδότησης , την αύξηση  της ρευστότητας  της αγοράς  και γενικότερα  τη 
διαφοροποίηση  των κινδύνων . Η περαιτέρω  ολοκλήρωση  των δευτερογενών  αγορών  
χρηµατοδότησης  των δανείων  (secondary markets)  εξαρτάται  ωστόσο  από την ολοκλήρωση  
της πρωτογενούς  αγοράς  (primary market) . Μία βασική  πτυχή  που είναι  καίρια  και για τους 
δύο τοµείς είναι  η µεταβιβασι µότητα  των ενυπόθηκων  δανείων . 
• Η Επιτροπή  σκοπεύει  να δηµιουργήσει  µία ad hoc οµάδα εργασίας  στην  οποία  θα 
συµµετέχουν  τα ενδιαφερό µενα µέρη µε σκοπό  να εξεταστεί  η ανάγκη  και το είδος  
ενδεχό µενων  ενεργειών  στον  τοµέα της χρηµατοδότησης  (πρωτογενής  και 
δευτερογενής  αγορά ) των ενυπόθηκων  δανείων . 
• Θα επιθυ µούσε  να αξιολογήσει  σε ποιο βαθµό µια πανευρωπαϊκή  αγορά  
χρηµατοδότησης  των ενυπόθηκων  δανείων  θα µπορούσε  να προωθηθεί  µέσω 
πρωτοβουλιών  της αγοράς , π.χ. σχετικά  µε τα πρότυπα  τεκµηρίωσης  και τους ορισµούς 
των υποδειγ µάτων  που θα µπορούσαν  να χρησι µοποιηθούν  για διασυνοριακές  
δραστηριότητες  χρηµατοδότησης . 
(52) Η οµάδα φόρου µ και άλλες  πηγές  προβλέπουν  την ανάπτυξη  µηχανισ µών χρηµατοδότησης  
ενυπόθηκων  δανείων  που δεν στηρίζονται  στις καταθέσεις . 
Σχετικά  µε το θέµα αυτό , η Επιτροπή  ενδιαφέρεται  να συγκεντρώσει  απόψεις  σχετικά  µε 
το αν η δραστηριότητα  χορήγησης  ενυπόθηκων  δανείων  θα πρέπει  αναγκαστικά  να 
αποτελεί  δραστηριότητα  που περιορίζεται  σε πιστωτικά  ιδρύµατα ή εάν και κάτω  από 
ποιους  όρους  µια τέτοια  δραστηριότητα  θα µπορούσε  να ασκηθεί  από ιδρύµατα που δεν 
δέχονται  καταθέσεις  ή άλλα  εξοφλητέα  ποσά  και, ως εκ τούτου , δεν εµπίπτουν  στο πεδίο  
του ευρωπαϊκού  ορισµού του πιστωτικού  ιδρύµατος και κατά  συνέπεια  δεν υπάγονται  
στους  σχετικούς  κανόνες  προληπτικής  εποπτείας .  
EL 18   EL ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
EL 19   EL Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
EL 20   EL Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
EL 21   EL ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
EL 22   EL • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
EL 23   EL 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain essential standards are met. Member States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
EL 24   EL • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
EL 25   EL the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
EL 26   EL 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
EL 27   EL ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth 
less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
EL 28   EL Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.