Ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές (97/C 209/03)

(Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ)

Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Τα τελευταία χρόνια η Επιτροπή έχει εξετάσει επανειλημμένα περιπτώσεις πώλησης γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων που ανήκουν στο δημόσιο, προκειμένου να διαπιστώσει εάν υπήρχε στοιχείο κρατικής ενίσχυσης υπέρ των αγοραστών. Η Επιτροπή, προκεμένου να καταστήσει διαφανή τη γενική προσέγγισή της όσον αφορά το πρόβλημα της χορήγησης κρατικών ενισχύσεων μέσω της πώλησης γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές και να μειώσει τον αριθμό των υποθέσεων που πρέπει να εξετάσει, εκπόνησε κατευθυντήρες γραμμές προς τα κράτη μέλη.

Οι ακόλουθες κατευθυντήρες γραμμές προς τα κράτη μέλη

- περιγράφουν μια απλή διαδικασία που επιτρέπει στα κράτη μέλη να χειρίζονται τις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων κατά τρόπο που να αποκλείει εξ ορισμού το ενδεχόμενο κρατικής ενίσχυσης,

- αναφέρουν σαφώς περιπτώσεις πάλησης γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων που θα πρέπει να κοινοποιούνται στην Επιτροπή ώστε αυτή να είναι σε θέση να εκτιμήσει εάν μια συγκεκριμένη συναλλαγή περιέχει στοιχεία ενίσχυσης, και όταν αυτό συμβαίνει, εάν η ενίσχυση συμβιβάζεται με την κοινή αγορά,

- επιτρέπουν στην Επιτροπή να εξετάζει ταχέως, ενδεχόμενες καταγγελίες ή παρατηρήσεις τρίτων ενδιαφερόμενων επικεντρώνοντας την προσοχή της σε περιπτώσεις εικαζόμενης ενίσχυσης που σχετίζεται με την πώληση γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων.

Στις παρούσες κατευθυντήριες γραμμές έχει ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι στα περισσότερα κράτη μέλη υπάρχουν δημοσιονομικές προβλέψεις που καταρχήν δεν επιτρέπουν την πώληση ακινήτων του δημοσίου σε τιμή μικρότερη της αξίας της. Για το λόγο αυτό, τα προληπτικά μέτρα που προτείνονται σε επίπεδο διαδικασίας για να μην διαταραχθεί η εφαρμογή των κανόνων περί κρατικών ενισχύσεων, διατυπώνονται κατά τρόπο που, υπό κανονικές συνθήκες, τα κράτη μέλη θα μπορέσουν να ακολουθήσουν τις κατευθυντήριες γραμμές χωρίς να τροποποιήσουν τις εθνικές διαδικασίες τους.

Οι κατευθυντήριες γραμμές αφορούν μόνο τις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων που ανήκουν στο δημόσιο. Δεν αφορούν τη δημόσια εξαγορά γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων ούτε την ενοικίαση ή τη χρηματοδοτική μίσθωση των ακινήτων αυτών από τις δημόσιες αρχές. Οι εν λόγο συναλλαγές ενδέχεται επίσης να περιέχουν στοιχεία κρατικής ενίσχυσης.

Οι κατευθυντήριες γραμμές δεν θίγουν τις ειδικές διατάξεις ή παρακτικές των κρατών μελών για τη βελτίωση της ποιότητας και της πρόσβασης στον τομέα της ιδιωτικής στέγασης.

ΙΙ. ΑΡΧΕΣ

1. Πώληση μέσω διαγωνισμού με ανοικτή διαδικασία

Η πώληση γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων μετά από άνευ όρων διαγωνισμό, ανάλογο με δημοπρασία, με ανοικτή διαδικασία, τήρηση των διατυπώσεων δημοσιότητας και με επιλογή της υψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς, πραγματοποιείται εξ ορισμού στην αγοραία τιμή και κατά συνέπεια δεν περιέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης. Το γεγονός ότι πριν από το διαγωνισμό το ακίνητο είχε αποτιμηθεί διαφορετικά, π.χ. για λογιστικούς σκοπούς ή για να προταθεί μια αρχική ελάχιστη προσφορά, δεν παίζει κανένα ρόλο.

α) Οι διατυπώσεις δημοσιότητας θεωρείται «ότι έχουν τηρηθεί» όταν ένας διαγωνισμός δημοσιεύεται επανειλημμένα και για εύλογα μεγάλο χρονικό διάστημα (τουλάχιστον δύο μήνες) στον εθνικό τύπο, τις ειδικές εφημερίδες και άλλα ενδεδειγμένα έντυτα και γνωστοποιείται μέσω των χρηματομεσιτικών γραφείων που απεεθύνονται σε ένα ευρύ φάσμα δυνητικών αγοραστών, ούτως ώστε να ενημερωθούν όλοι οι ενδιαφερόμενοι.

Η σχεδιαζόμενη πώληση ακινήτων, που λόγω της υψηλής αξίας τους ή άλλων χαρακτηριστικών τους ενδέχεται να προσελκύσουν επενδυτές που αναπτύσσουν δραστηριότητες σε ευρωπαϊκή ή διεθνή κλίμακα, θα πρέπει να ανακοινώνεται σε έντυπα με τακτική διεθνή κυκλοφορία. Ανάλογες προσφορές θα πρέπει επίσης να γνωστοποιούνται μέσω γραφείων με διεθνή ή ευρωπαϊκή πελατεία 7

β) ένας διαγωνισμός είναι «άνευ όρων» όταν οποιοσδήποτε αγοραστής, ανεξάρτητα από το αν ή όχι ασκεί επιχειρηματικές δραστηριότητες ή από τη φύση των επιχειρήσεών του, έχει γενικά το δικαίωμα να αποκτήσει το ακίνητο και να το χρησιμοποιήσει για τους σκοπούς του. Περιορισμοί μπορούν να επιβληθούν για να μην διαταραχθεί η κοινή ησυχία, για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος ή για να αποφευχθεί η υποβολή καθαρά κερδοσκοπικών προσφορών. Οι περιορισμοί χωροταξικού χαρακτήρα όσον αφορά τη χρήση του γηπέδου που επιβάλλονται στον κύριο του ακινήτου σύμφωνα με την εθνική νομοθεσία δεν θεωρείται ότι αποτελούν όρο του διαγωνισμού 7

γ) εάν αποτελεί όρο της πώλησης ότι ο μελλοντικός ιδιοκτήτης θα αναλάβει ειδικές υποχρεώσεις, πέραν αυτών που απορρέουν από τη γενική εθνική νομοθεσία, τις αποφάσεις των αρχών σχεδιασμού ή για τη γενική προστασία και διατήρηση του περιβάλλοντος και της δημόσιας υγείας, προς όφελος των δημόσιων αρχών ή του δημόσιου συμφέροντος γενικά, ο διαγωνισμός θεωρείται ως «άνευ όρων» κατά την έννοια που προαναφέρθηκε μόνο εφόσον όλοι οι δυνητικοί αγοραστές θα πρέπει να είναι σε θέση να ανταποκριθούν στην εν λόγω υποχρέωση, ανεξάρτητα από το αν ασκεί επιχειρηματικές δραστηριότητες ή από τη φύση των επιχειρήσεών του.

2. Πώληση χωρίς διαγωνισμό άνευ όρων

α) Αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα

Εάν οι δημόσιες αρχές δεν προτίθενται να χρησιμοποιήσουν τη διαδικασία που περιγράφεται στο σημείο 1., θα πρέπει ένας τουλάχιστον ανεξάρτητος εκτιμητής στοιχείων ενεργητικού να πραγματοποιήσει ανεξάρτητη αποτίμηση πριν τις διαπραγματεύσεις για την πώληση, προκειμένου να καθορίσει την αγοραία αξία χρησιμοποιώντας ως βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης. Η κατ' αυτό τον τρόπο καθορισθείσα αγοραία τιμή αποτελεί την ελάχιστη τιμή αγοράς που μπορεί να συμφωνηθεί χωρίς τη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης.

Ως «εκτιμητής στοιχείων ενεργητικού» θεωρείται ένα ευηπόληπτο άτομο το οποίο:

- διαθέτει τον κατάλληλο τίτλο σπουδών από αναγνωρισμένο κέντρο εκπαίδευσης ή ισοδύναμα ακαδημαϊκά προσόντα,

- διαθέτει την κατάλληλη εμπειρία και ικανότητα για την αποτίμηση ακινήτων στην περιοχή και την κατηγορία του συγκεκριμένου ακινήτου.

Εάν σε κάποιο κράτος μέλος δεν προβλέπονται επισήμως οι σχετικοί ακαδημαϊκοί τίτλοι, ο εκτιμητής θα πρέπει: να είναι μέλος αναγνωρισμένου επαγγελματικού συλλόγου που ασχολείται με την αποτίμηση ακινήτων, και, είτε

- να έχει ορισθεί από τα δικαστήρια ή ισοδύναμη αρχή, είτε

- να διαθέτει τουλάχιστον αναγνωρισμένο πιστοποιητικό δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης και επαρκές επίπεδο εκπαίδευσης με τουλάχιστον τριετή πρακτική εμπειρία και γνώση στον τομέα της εκτίμησης οικοπέδων και κτιρίων στη συγκεκριμένη περιοχή.

Ο εκτιμητής θα πρέπει να παραμένει ανεπηρέαστος κατά την εκτέλεση των καθηκόντων του, δηλαδή οι δημόσιες αρχές δεν έχουν το δικαίωμα να εκδίδουν εντολές όσον αφορά το αποτέλεσμα της εκτίμησης. Οι κρατικές υπηρεσίες αποτίμησης, και οι δημόσιοι λειτουργοί και υπάλληλοι θεωρούνται ανεξάρτητοι στο βαθμό που αποκλείεται ουσιαστικά το ενδεχόμενο να ασκηθούν αθέμιτες επιρροές στα συμπεράσματά τους.

Ως «αγοραία αξία» νοείται η τιμή στην οποία τα γήπεδα-οικόπεδα και τα κτίρια θα μπορούσαν να πωληθούν με ιδιωτική συμφωνία μεταξύ πωλητή που εκφράζει βούληση πωλήσεως και αγοραστή μη συνδεόμενου με προσωπική σχέση προς αυτόν, κατά την ημέρα της αποτιμήσεως, υπό την προϋπόθεση ότι τα στοιχεία αυτά διατίθενται σε δημόσια προσφορά, ότι οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά επιτρέπουν κανονική εκποίηση και ότι ο διαθέσιμος χρόνος για τις διαπραγματεύσεις είναι ανάλογος προς τη σημασία του προς πώληση αγαθού (1).

β) Περιθώριο

Εάν, μετά από λογικές προσπάθειες για την πώληση του οικοπέδου-γηπέδου ή κτιρίου στη συγκεκριμένη αγοραία αξία καταστεί σαφές ότι η αξία που καθορίστηκε από τον εκτιμητή είναι ανέφικτη, μπορεί να γίνει αποδεκτή ως σύμφωνη με τις συνθήκες της αγοράς μια απόκλιση έως 5 % από την εν λόγω αξία. Εάν μετά την παρέλευση εύλογου χρονικού διαστήματος καταστεί σαφές ότι το γήπεδο-οικόπεδο ή κτίριο δεν είναι δυνατόν να πωληθεί στην αξία που καθορίστηκε από τον εκτιμητή μείον το εν λόγω περιθώριο του 5 %, ενδέχεται να πραγματοποιηθεί νέα αποτίμηση στην οποία να λαμβάνεται υπόψη η αποκτήθείσα εμπειρία και οι υποβληθείσες προσφορές.

γ) Ειδικές υποχρεώσεις

Υπάχει η δυνατότητα επιβολής ειδικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με το γήπεδο-οικόπεδο ή κτίριο και όχι με τον αγοραστή ή τις οικονομικές του δραστηριότητες με σκοπό την προστασία του δημόσιου συμφέροντος, στο βαθμό που κάθε δυνητικός αγοραστής καλείται και καταρχήν είναι σε θέση να εκπληρώσει τις εν λόγω υποχρεώσεις, ανεξάρτητα από το αν ασκεί επιχειρηματικές δραστηριότητες και από τη φύση των επιχειρήσεων αυτών. Το οικονομικό μειονέκτημα των ανάλογων υποχρεώσεων θα πρέπει να αποτιμηθεί ξεχωριστά από ανεξάρτητους εκτιμητές και ενδεχομένως, να αντισταθμισθεί στην τιμή αγοράς. Υποχρεώσεις των οποίων η εκπλήρωση θα αποβεί, τουλάχιστον εν μέρει, προς το συμφέρον του αγοραστή, θα πρέπει να αποτιμώνται έχοντας υπόψη το γεγονός ότι: ενδέχεται, για παράδειγμα, να συνεπάγονται πλεονεκτήματα όσον αφορά τη διαφήμιση, τη χορηγία στον τομέα του αθλητισμού και των τεχνών, το κύρος του αγοραστή, τη βελτίωση του περιβάλλοντός του ή τις ψυχαγωγικές εγκαταστάσεις για το προσωπικό του ίδιου του αγοραστή.

Το οικονομικό βάρος που σχετίζεται με υποχρεώσεις επιβεβλημένες σε όλους τους ιδιοκτήτες βάσει του κοινού δικαίου δεν εκπίπτει από την τιμή αγοράς (οι εν λόγω υποχρεώσεις περιλαμβάνουν για παράδειγμα τη συντήρηση του γηπέδου-οικοπέδου ή κτιρίου ως μέρος των συνήθων κοινωνικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με την ακίνητη ιδιοκτησία ή την πληρωμή φόρων και ανάλογων επιβαρύνσεων).

δ) Κόστος για τις αρχές

Το αρχικό κόστος για την απόκτηση ενός οικοπέδου-γηπέδου και κτιρίου από τις δημόσιες αρχές αποτελεί ένα δείκτη για την αγοραία αξία, εκτός εάν μεσολάβησε μεγάλο χρονικό διάστημα μεταξύ της αγοράς και της πώλησης του οικοπέδου. Για το λόγο αυτό, η αγοραία αξία δεν θα πρέπει καταρχήν να καθορίζεται κάτω το αρχικού κόστους για διάστημα τουλάχιστον τριών ετών μετά την εξαγορά, εκτός εάν ο ανεξάρτητος εκτιμητής διαπιστώσει μια γενική πτώση των τιμών αγοράς για τα ακίνητα στη σχετική αγορά.

3. Κοινοποίηση

Τα κράτη μέλη θα πρέπει να κοινοποιούν στην Επιτροπή, με την επιφύλαξη του κανόνα de minimis (2), τις ακόλουθες συναλλαγές, γεγονός που θα επιτρέψει στην Επιτροπή να διαπιστώσει την ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης και, στις περιπτώσεις που υφίσταται ενίσχυση, να εκτιμήσει το συμβάσιμό της με την κοινή αγορά:

α) κάθε πώληση η οποία δεν πραγματοποιείται βάσει ανοικτού και ένευ όρων διαγωνισμού, με επιλογή της υψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς και

β) κάθε πώληση η οποία, ελλείψει ανάλογης διαδικασίας, πραγματοποιήθηκε με τίμημα μικρότερο της αγοραίας αξίας όπως αυτή καθορίστηκε από ανεξάρτητους εκτιμητές.

4. Καταγγελίες

Όταν η Επιτροπή λάβει καταγγελία ή άλλες παρατηρήσεις από τρίτους ενδιαφερόμενους με τον ισχυρισμό ότι μια συμφωνία πώλησης γηπέδου-οικοπέδου ή κτιρίου από δημόσιες αρχές περιέχει στοιχείο κρατικής ενίσχυσης, η Επιτροπή θα θεωρήσει ότι δεν υφίσταται κρατική ενίσχυση εφόσον οι πληροφορίες από το ενδιαφερόμενο κράτος μέλος αποδεικνύουν ότι τηρήθηκαν οι προαναφερθείσες αρχές.

(1) Άρθρο 49 παράγραφος 2 της οδηγίας 91/674/ΕΟΚ του Συμβουλίου (ΕΕ αριθ. L 374 της 31. 12. 1991, σ. 7).

(2) ΕΕ αριθ. C 68 της 6. 3. 1996, σ. 9.