ΣΫΣΤΑΣΗ ΤΟΥ ΕΥΡΩΠΑΪΚΟΫ ΣΥΜΒΟΥΛΊΟΥ ΣΥΣΤΗΜΙΚΟΫ ΚΙΝΔΫΝΟΥ

της 31ης Οκτωβρίου 2016

σχετικά με την κάλυψη κενών στα στοιχεία που αφορούν ακίνητα

(ΕΣΣΚ/2016/14)

(2017/C 31/01)

ΤΟ ΓΕΝΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΟΥ ΕΥΡΩΠΑΪΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΣΥΣΤΗΜΙΚΟΥ ΚΙΝΔΥΝΟΥ,

Έχοντας υπόψη τη Συνθήκη για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης,

Έχοντας υπόψη τον κανονισμό (ΕΕ) αριθ. 1092/2010 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 24ης Νοεμβρίου 2010, σχετικά με τη μακροπροληπτική επίβλεψη του χρηματοοικονομικού συστήματος της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη σύσταση Ευρωπαϊκού Συμβουλίου Συστημικού Κινδύνου (1), και ιδίως το άρθρο 3 παράγραφος 2, στοιχεία β), δ) και στ), και τα άρθρα 16 έως 18,

Έχοντας υπόψη την απόφαση ΕΣΣΚ/2011/1 του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου Συστημικού Κινδύνου, της 20ής Ιανουαρίου 2011, για τη θέσπιση του εσωτερικού κανονισμού του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου Συστημικού Κινδύνου (2), και ιδίως τα άρθρα 18 έως 20,

Εκτιμώντας τα ακόλουθα:

ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΣΥΣΤΑΣΗ:

ΕΝΟΤΗΤΑ 1

ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ

Σύσταση A — Παρακολούθηση κινδύνων που απορρέουν από τον τομέα των οικιστικών ακινήτων

Σύσταση B — Σημαντικές πληροφορίες σχετικά με τον τομέα των οικιστικών ακινήτων

Σύσταση Γ — Παρακολούθηση κινδύνων που απορρέουν από τον τομέα των εμπορικών ακινήτων

Σύσταση Δ — Σημαντικές πληροφορίες σχετικά με τον τομέα των εμπορικών ακινήτων

Σύσταση E — Δημοσίευση από τις ΕΑΕ στοιχείων για τα ανοίγματα στις εθνικές αγορές εμπορικών ακινήτων

ΕΝΟΤΗΤΑ 2

ΕΦΑΡΜΟΓΗ

1. Ορισμοί

2. Κριτήρια εφαρμογής

3. Χρονοδιάγραμμα περαιτέρω ενεργειών

Οι αποδέκτες καλούνται να υποβάλλουν στο ΕΣΣΚ και στο Συμβούλιο εκθέσεις για τις ενέργειες στις οποίες προβαίνουν προς εφαρμογή της παρούσας σύστασης ή να αιτιολογούν επαρκώς τυχόν αδράνειά τους, σύμφωνα με τα ακόλουθα χρονοδιαγράμματα:

4. Παρακολούθηση και αξιολόγηση

(1) ΕΕ L 331 της 15.12.2010, σ. 1.

(2) ΕΕ C 58 της 24.2.2011, σ. 4.

(3) Έκθεση του ΕΣΣΚ για τα οικιστικά ακίνητα και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στην ΕΕ («Report on residential real estate and financial stability in the EU»), Δεκέμβριος 2015.

(4) Έκθεση του ΕΣΣΚ για τα εμπορικά ακίνητα και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στην ΕΕ («Report on commercial real estate and financial stability in the EU»), Δεκέμβριος 2015.

(5) Κανονισμός (ΕΕ) αριθ. 575/2013 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 26ης Ιουνίου 2013, σχετικά με τις απαιτήσεις προληπτικής εποπτείας για πιστωτικά ιδρύματα και επιχειρήσεις επενδύσεων και την τροποποίηση του κανονισμού (ΕΕ) αριθ. 648/2012 (ΕΕ L 176 της 27.06.2013, σ. 1).

(6) Οδηγία 2013/36/EΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 26ης Ιουνίου 2013, σχετικά με την πρόσβαση στη δραστηριότητα πιστωτικών ιδρυμάτων και την προληπτική εποπτεία πιστωτικών ιδρυμάτων και επιχειρήσεων επενδύσεων, για την τροποποίηση της οδηγίας 2002/87/ΕΚ και για την κατάργηση των οδηγιών 2006/48/ΕΚ και 2006/49/ΕΚ (ΕΕ L 176 της 27.6.2013, σ. 338).

(7) Κανονισμός (ΕΕ) 2016/867 της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, της 18ης Μαΐου 2016, σχετικά με τη συλλογή αναλυτικών πιστωτικών δεδομένων και δεδομένων πιστωτικού κινδύνου (EKT/2016/13) (ΕΕ L 144 της 1.6.2016, σ. 44).

(8) Οι εθνικές κεντρικές τράπεζες μπορούν να χορηγούν παρεκκλίσεις σε μικρά πιστωτικά ιδρύματα υπό την προϋπόθεση ότι η συνολική συμβολή όλων των πιστωτικών ιδρυμάτων στα οποία χορηγείται παρέκκλιση στο συνολικό ανεξόφλητο υπόλοιπο των δανείων στα κράτη μέλη παροχής στοιχείων δεν υπερβαίνει το 2 %.

(9) Σύσταση ΕΣΣΚ/2011/3 του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου Συστημικού Κινδύνου, της 22ας Δεκεμβρίου 2011, σχετικά με την μακροπροληπτική αρμοδιότητα των εθνικών αρχών (ΕΕ C 41 της 14.2.2012, σ. 1).

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ V

ΚΑΤΕΥΘΥΝΤΗΡΙΕΣ ΟΔΗΓΙΕΣ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΟΥΣ ΟΡΙΣΜΟΥΣ ΚΑΙ ΤΟΥΣ ΔΕΙΚΤΕΣ ΠΟΥ ΑΦΟΡΟΥΝ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Το παρόν παράρτημα παρέχει κατευθυντήριες οδηγίες σχετικά με συγκεκριμένα ζητήματα που αφορούν τον ορισμό των δεικτών των οικιστικών και εμπορικών ακινήτων και ιδίως σχετικά με το παράρτημα III. Σκοπός του παρόντος δεν είναι η παροχή διεξοδικών τεχνικών οδηγιών συμπλήρωσης των υποδειγμάτων του παραρτήματος ΙΙΙ που να καλύπτουν κάθε πιθανή περίπτωση. Επίσης, οι εν λόγω κατευθυντήριες οδηγίες θα πρέπει να ερμηνεύονται ως οδηγίες που αφορούν συγκεκριμένους ορισμούς και μεθόδους αναφοράς, τυχόν δε παρεκκλίσεις που προβλέπονται σε ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να δικαιολογούνται λόγω της ανάγκης εξυπηρέτησης των ιδιαιτεροτήτων ορισμένων αγορών ή τμημάτων τους.

1. Ορισμοί των εμπορικών ακινήτων

Προς το παρόν δεν υπάρχει σε επίπεδο Ένωσης ορισμός των εμπορικών ακινήτων που να είναι αρκετά ακριβής για σκοπούς μακροπροληπτικής εποπτείας.

α) Ο κανονισμός (ΕΕ) αριθ. 575/2013 ορίζει στο άρθρο 4 παράγραφος 1 σημείο 75 τα «ακίνητα κατοικίας» (ή «οικιστικά ακίνητα») αλλά δεν περιέχει ακριβή ορισμό των εμπορικών ακινήτων, πέραν της περιγραφής τους ως «γραφείων ή άλλων εμπορικών ακινήτων» στο άρθρο 126. Ο εν λόγω κανονισμός προβλέπει επίσης ότι η αξία του ακινήτου δεν θα πρέπει να εξαρτάται από την πιστοληπτική διαβάθμιση του δανειολήπτη ή την απόδοση του υποκείμενου έργου όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα.

β) Η ΕΑΤ παρείχε ένα χρήσιμο πρόσθετο κριτήριο: οι κύριοι σκοποί του ακινήτου θα πρέπει να συνδέονται με ορισμένη οικονομική δραστηριότητα (1). Αν και χρήσιμο, το κριτήριο αυτό εξακολουθεί να μην είναι αρκετά ακριβές για σκοπούς μακροπροληπτικής εποπτείας.

γ) Ο κανονισμός (ΕΕ) 2016/867 της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ/2016/13) (2) αποτελεί μια άλλη πιθανή πηγή ορισμού των εμπορικών ακινήτων. Πάντως, στην παρούσα φάση ο εν λόγω κανονισμός ορίζει τα εμπορικά ακίνητα ως οποιοδήποτε ακίνητο δεν είναι «ακίνητο κατοικίας» (κατά τον ορισμό του κανονισμού που αναφέρεται στο στοιχείο α) ανωτέρω). Αυτός ο ορισμός είναι υπερβολικά ευρύς για σκοπούς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, δεδομένου ότι το βασικό ζητούμενο εν προκειμένω είναι ο βαθμός επάρκειας των ταμειακών ροών που αναμένεται να παράγουν τα εμπορικά ακίνητα, όπως είναι τα μισθώματα, για την αποπληρωμή των δανείων με τα οποία χρηματοδοτούνται.

δ) Η πρωτοβουλία «Κενά στα στοιχεία της ομάδας G20» (3) αφορά μία δέσμη 20 συστάσεων για την ενίσχυση των οικονομικών και χρηματοπιστωτικών στατιστικών και ξεκίνησε με σκοπό να βελτιωθεί η διαθεσιμότητα και η συγκρισιμότητα των οικονομικών και χρηματοπιστωτικών δεδομένων, μετά από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2007-2008. Η σύσταση αριθ. 19 τονίζει την υποχρέωση βελτίωσης της διαθεσιμότητας των στατιστικών τόσο των οικιστικών όσο και των εμπορικών ακινήτων. Τα επόμενα βήματα της εν λόγω πρωτοβουλίας, συμπεριλαμβανομένης της επίτευξης συμφωνίας για έναν ορισμό των εμπορικών ακινήτων, βρίσκονται σε εξέλιξη και μπορούν να υποστηρίξουν μερικώς τα στοιχεία που απαιτούνται για τους σκοπούς του ΕΣΣΚ.

ε) Και το έγγραφο διαβούλευσης της επιτροπής τραπεζικής εποπτείας της Βασιλείας σχετικά με αναθεωρήσεις της τυποποιημένης προσέγγισης του πιστωτικού κινδύνου (4) τοποθετεί τα εμπορικά ακίνητα στον αντίποδα των οικιστικών ακινήτων. Το άνοιγμα οικιστικού ακινήτου ορίζεται ως ένα άνοιγμα εξασφαλιζόμενο με ακίνητο που έχει χαρακτήρα κατοικίας και τηρεί όλους τους ισχύοντες νόμους και κανονισμούς που επιτρέπουν τη χρήση του για στεγαστικούς σκοπούς, δηλαδή με οικιστικό ακίνητο. Επομένως, ένα άνοιγμα εμπορικού ακινήτου ορίζεται ως άνοιγμα εξασφαλιζόμενο με ακίνητο που δεν είναι οικιστικό.

Λόγω των περιορισμών των ως άνω ορισμών η παρούσα σύσταση παρέχει έναν ορισμό εργασίας των εμπορικών ακινήτων ειδικά για σκοπούς μακροπροληπτικής εποπτείας. Ορίζει τα εμπορικά ακίνητα ως οποιαδήποτε ακίνητα παράγουν εισόδημα, εξαιρουμένων των κοινωνικών κατοικιών, των ιδιοκατοικούμενων ακινήτων και των ακινήτων που αγοράζονται προς εκμίσθωση.

Το κατά πόσο τα ακίνητα υπό κατασκευή θα πρέπει να θεωρούνται εμπορικά ακίνητα αποτελεί αμφιλεγόμενο ζήτημα. Εν προκειμένω οι εθνικές πρακτικές διαφοροποιούνται μεταξύ τους. Πάντως, η εμπειρία κάποιων κρατών μελών στη διάρκεια της πρόσφατης χρηματοπιστωτικής κρίσης κατέδειξε πόσο σημαντική είναι για σκοπούς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας η παρακολούθηση τόσο των επενδύσεων σε οικονομική δραστηριότητα όσο και της χρηματοδότησης της εν λόγω δραστηριότητας. Εξάλλου, τα νέα ακίνητα υπό κατασκευή αναμένεται ότι θα αυξήσουν το μελλοντικό υπόλοιπο των εμπορικών ακινήτων με την αποπεράτωσή τους. Επομένως, για τους σκοπούς της παρούσας σύστασης τα ακίνητα υπό κατασκευή θεωρούνται υποκατηγορία των εμπορικών ακινήτων.

Οι κοινωνικές κατοικίες αποτελούν ένα σύνθετο τμήμα της αγοράς ακινήτων, καθώς η μορφή τους είναι δυνατό να διαφοροποιείται κατά χώρα αλλά και εντός της ίδιας χώρας. Θα πρέπει να εξαιρούνται από τον ορισμό των εμπορικών ακινήτων όταν η αξία της συναλλαγής επ’ αυτών ή το ύψος των μισθωμάτων που καταβάλλουν οι μισθωτές τους ρυθμίζονται άμεσα από δημόσιο φορέα, με αποτέλεσμα τα μισθώματα να είναι χαμηλότερα από εκείνα που διαμορφώνονται στην τρέχουσα αγορά. Οι εθνικές αρχές θα πρέπει να καθορίζουν το όριο μεταξύ των κοινωνικών κατοικιών και του τομέα των ιδιωτικών μισθώσεων στην οικεία χώρα σύμφωνα με αυτό το κριτήριο.

Οι κατοικίες που αγοράζονται προς εκμίσθωση αναφέρονται σε οποιοδήποτε οικιστικό ακίνητο ανήκει απευθείας σε ιδιωτικά νοικοκυριά (5) και προορίζεται πρωτίστως για εκμίσθωση. Στην παρούσα συγκυρία η δραστηριότητα αυτή είναι σημαντική σε λίγα μόνο κράτη μέλη. Και η αγορά κατοικιών προς εκμίσθωση κινείται στα όρια μεταξύ οικιστικών και εμπορικών ακινήτων. Πάντως, λόγω του ότι η δραστηριότητα αυτή συνήθως ασκείται ως μερική απασχόληση από μη επαγγελματίες ιδιοκτήτες που διαθέτουν ένα μικρό χαρτοφυλάκιο ακινήτων, για λόγους χρηματοπιστωτικής σταθερότητας μπορεί ερμηνευτικά να θεωρηθεί ότι εμπίπτει μάλλον στον τομέα των οικιστικών παρά των εμπορικών ακινήτων. Ωστόσο, λόγω του διακριτού προφίλ κινδύνου της εν λόγω επιμέρους αγοράς συνιστάται στις εθνικές μακροπροληπτικές αρχές να παρακολουθούν τις εξελίξεις σε αυτή, χρησιμοποιώντας επιπλέον σειρά πρόσθετων και ειδικών δεικτών στις περιπτώσεις που η συγκεκριμένη δραστηριότητα αντιπροσωπεύει σημαντική πηγή κινδύνων ή σημαντικό μερίδιο του υπολοίπου ή των ροών των συνολικών χορηγήσεων που αφορούν οικιστικά ακίνητα.

2. Πηγές δεδομένων για τα εμπορικά ακίνητα

2.1. Δείκτες που αφορούν την πραγματική αγορά εμπορικών ακινήτων

Οι δείκτες εμπορικών ακινήτων μπορούν να αντλούνται μέσω:

α) δημόσιων πηγών, π.χ. εθνικών στατιστικών υπηρεσιών ή υποθηκοφυλακείων ή

β) παρόχους δεδομένων του ιδιωτικού τομέα που καλύπτουν ουσιαστικό μέρος της αγοράς εμπορικών ακινήτων.

Η έκθεση του ΕΣΣΚ για τα εμπορικά ακίνητα και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στην ΕΕ παρέχει μία επισκόπηση των διαθέσιμων δεικτών τιμών και των πιθανών πηγών άντλησης πληροφοριών (6).

2.2. Δείκτες που αφορούν τα ανοίγματα του χρηματοπιστωτικού συστήματος σε εμπορικά ακίνητα

Στοιχεία για τα ανοίγματα των συμμετεχόντων στην αγορά, τουλάχιστον εκείνων του χρηματοπιστωτικού τομέα, μπορούν να συλλέγονται με βάση την υποβολή στοιχείων. Ορισμένα στοιχεία συλλέγονται ήδη από την ΕΚΤ και την ΕΑΑΕΣ σε εθνικό επίπεδο. Ωστόσο, δεν είναι αρκετά λεπτομερή. Τα νέα υποδείγματα αναγγελίας στοιχείων για τράπεζες, δηλαδή οι χρηματοοικονομικές αναφορές (FINREP) και κοινές αναφορές (COREP), για ασφαλιστές βάσει της οδηγίας 2009/138/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου (7) και για επενδυτικούς οργανισμούς βάσει της οδηγίας 2011/61/ΕΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου (8) μπορούν να παρέχουν αναλυτικότερα και εμβριθή στοιχεία για τα ανοίγματα των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων σε εμπορικά ακίνητα.

Οι ταξινομήσεις που προβλέπονται στη στατιστική ταξινόμηση των οικονομικών δραστηριοτήτων στην Ευρωπαϊκή Κοινότητα (NACE αναθ 2.0) μπορούν να αποβούν χρήσιμες για την προσομοίωση ανοιγμάτων των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων σε εμπορικά ακίνητα, δεδομένου ότι έχουν ευρέως συμφωνηθεί από τα θεσμικά όργανα της Ένωσης και χρησιμοποιούνται στα υποδείγματα αναγγελίας στοιχείων για τις τράπεζες και τις ασφαλιστικές επιχειρήσεις. Εν προκειμένω φαίνεται να είναι συναφείς δύο τομείς:

α) Τομέας ΣΤ: κατασκευές, πλην των έργων πολιτικού μηχανικού, και

β) Τομέας ΙΒ: διαχείριση ακίνητης περιουσίας, εκτός των μεσιτικών γραφείων ακινήτων.

Το βασικό μειονέκτημα της χρήσης των ταξινομήσεων NACE είναι ότι αφορούν οικονομικούς τομείς και όχι δάνεια. Για παράδειγμα, δάνειο χορηγούμενο σε εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για την αγορά ενός στόλου αυτοκινήτων θα αναφέρεται υπό τον Τομέα ΙΒ, παρ’ όλο που δεν θα αφορά δάνειο για την αγορά εμπορικού ακινήτου.

2.3. Χρήση στοιχείων του ιδιωτικού τομέα

Όταν για την κατάρτιση των δεικτών εμπορικών ακινήτων οι εθνικές μακροπροληπτικές αρχές χρησιμοποιούν στοιχεία προερχόμενα από πάροχο δεδομένων του ιδιωτικού τομέα, αναμένεται από αυτές να προσδιορίζουν τις διαφορές στο αντικείμενο και στους ορισμούς τους σε σύγκριση με τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει της παρούσας σύστασης. Θα πρέπει επίσης να είναι σε θέση να παρέχουν λεπτομέρειες σχετικά με την υποκείμενη μεθοδολογία που χρησιμοποιεί ο πάροχος και την κάλυψη του δείγματος. Τα δεδομένα που προέρχονται από πάροχο δεδομένων του ιδιωτικού τομέα θα πρέπει να είναι αντιπροσωπευτικά της συνολικής αγοράς και να αντιστοιχούν στις σχετικές αναλύσεις που καθορίζονται στη σύσταση Δ:

α) τύπο ακινήτου·

β) τοποθεσία ακινήτου·

γ) κατηγορία και εθνικότητα επενδυτή·

δ) κατηγορία και εθνικότητα δανειστή.

3. Συναφείς αναλύσεις δεικτών

Οι εθνικές μακροπροληπτικές αρχές θα πρέπει να είναι σε θέση να παρέχουν αξιολόγηση της σημασίας των συναφών αναλύσεων που προβλέπονται στη σύσταση Δ για την οικεία αγορά εμπορικών ακινήτων όταν τις χρησιμοποιούν για σκοπούς παρακολούθησης, λαμβάνοντας υπόψη και την αρχή της αναλογικότητας.

Ο «τύπος ακινήτου» αναφέρεται στην κύρια χρήση ενός εμπορικού ακινήτου. Για τους δείκτες των εμπορικών ακινήτων η ανάλυση αυτή θα πρέπει να περιλαμβάνει τις ακόλουθες κατηγορίες:

α) κατοικίες, π.χ. εγκαταστάσεις στέγασης περισσότερων νοικοκυριών·

β) εμπορικοί χώροι, π.χ. ξενοδοχεία, εστιατόρια, εμπορικά κέντρα·

γ) γραφεία, π.χ. ακίνητα χρησιμοποιούμενα πρωτίστως ως γραφεία επαγγελματιών ή επιχειρήσεων·

δ) βιομηχανικά, π.χ. ακίνητα χρησιμοποιούμενα για την παραγωγή, διανομή, αποθήκευση και διαχείριση εμπορευμάτων (logistics)·

ε) λοιποί τύποι εμπορικών κατοικιών.

Εάν ορισμένο ακίνητο προορίζεται για μεικτή χρήση, θα πρέπει να διακρίνεται σε επιμέρους ακίνητα (για παράδειγμα, με βάση την επιφάνεια που προορίζεται για κάθε επιμέρους χρήση), εφόσον μια τέτοια διάκριση είναι εφικτή· διαφορετικά, μπορεί να ταξινομείται με κριτήριο την κύρια χρήση του.

Η «τοποθεσία ακινήτου» αναφέρεται στη γεωγραφική ανάλυση (π.χ. κατά περιοχές) ή στις επιμέρους αγορές ακινήτων, που περιλαμβάνουν επίσης προνομιακές και μη προνομιακές τοποθεσίες. Ως προνομιακή τοποθεσία θεωρείται γενικά η καλύτερη τοποθεσία σε συγκεκριμένη αγορά, η οποία αποτυπώνεται και στην απόδοση του μισθίου (συνήθως η χαμηλότερη στην αγορά). Προκειμένου για κτίρια γραφείων αυτή θα μπορούσε να αφορά ένα κεντρικό σημείο μιας μεγαλούπολης. Προκειμένου για εμπορικά κτίρια η έννοια μπορεί να αναφέρεται σε κέντρο πόλης με μεγάλη κυκλοφορία πεζών ή σε κεντρικό εμπορικό κέντρο. Για τα κτίρια αποθήκευσης και διαχείρισης εμπορευμάτων μπορεί να αναφέρεται σε τοποθεσία η οποία διαθέτει τις αναγκαίες υποδομές και υπηρεσίες και παρέχει άριστη πρόσβαση στα δίκτυα μεταφοράς.

Η «κατηγορία επενδυτή» αναφέρεται σε γενικές κατηγορίες επενδυτών, όπως:

α) τράπεζες·

β) ασφαλιστικές εταιρείες·

γ) συνταξιοδοτικά ταμεία·

δ) επενδυτικοί οργανισμοί·

ε) εταιρείες ακινήτων·

στ) λοιπά.

Ενδέχεται να είναι διαθέσιμα δεδομένα μόνο για τον δανειολήπτη ή τον επενδυτή που έχει καταχωρηθεί. Ωστόσο, οι εθνικές μακροπροληπτικές αρχές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι ο δανειολήπτης ή ο επενδυτής που έχει καταχωρηθεί ενδέχεται να μην ταυτίζεται με τον τελικό δανειολήπτη ή επενδυτή: εκεί ελλοχεύει και ο τελικός κίνδυνος. Ως εκ τούτου, συνιστάται στις αρχές να παρακολουθούν επίσης και τις πληροφορίες σχετικά με τον τελικό δανειολήπτη ή επενδυτή όταν αυτό είναι δυνατό, π.χ. μέσω πληροφοριών προερχόμενων από τους συμμετέχοντες στην αγορά, προκειμένου να κατανοούν καλύτερα τη συμπεριφορά των εν λόγω συμμετεχόντων, καθώς και τους κινδύνους.

Η «κατηγορία δανειστή» αναφέρεται σε γενικές κατηγορίες δανειστών, όπως:

α) τράπεζες, συμπεριλαμβανομένων των «κακών τραπεζών» (bad banks)·

β) ασφαλιστικές εταιρείες·

γ) συνταξιοδοτικά ταμεία.

Οι εθνικές μακροπροληπτικές αρχές ενδέχεται να χρειαστεί να προσαρμόσουν τον κατάλογο των κατηγοριών επενδυτών και δανειστών, προκειμένου να αποτυπώνονται τα χαρακτηριστικά του τοπικού τομέα εμπορικών ακινήτων.

Η «εθνικότητα» αναφέρεται στη χώρα σύστασης του συμμετέχοντος στην αγορά. Η εθνικότητα των επενδυτών και των δανειστών θα πρέπει να αναλύεται τουλάχιστον στις ακόλουθες τρεις γεωγραφικές κατηγορίες:

α) εσωτερικό·

β) υπόλοιπο Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου·

γ) υπόλοιπος κόσμος.

Οι εθνικές μακροπροληπτικές αρχές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η εθνικότητα του επενδυτή ή δανειστή που έχει καταχωρηθεί ενδέχεται να διαφέρει από την εθνικότητα του τελικού επενδυτή ή δανειστή: εκεί ελλοχεύει και ο τελικός κίνδυνος. Ως εκ τούτου, συνιστάται στις αρχές να παρακολουθούν τις πληροφορίες σχετικά με τον τελικό δανειστή ή επενδυτή, π.χ. μέσω πληροφοριών προερχόμενων από τους συμμετέχοντες στην αγορά.

4. Μέθοδοι υπολογισμού των δεικτών που αφορούν την πραγματική αγορά

Η τιμή εμπορικών ακινήτων αναφέρεται σε έναν δείκτη σταθερής ποιότητας, δηλαδή στην αγοραία αξία των ακινήτων χωρίς να αποτυπώνονται ποιοτικές μεταβολές, όπως μείωση της αξίας (και απαξίωση) ή ανατίμηση (π.χ. λόγω ανακαίνισης) μέσω της προσαρμογής της ποιότητας.

Σε κατευθυντήριες οδηγίες που διαμορφώθηκαν στο πλαίσιο εργασιών που εκπονήθηκαν με πρωτοβουλία της Eurostat συνιστάται η συλλογή στοιχείων βασισμένων στις πραγματικές συναλλαγές. Στις περιπτώσεις που αυτά δεν είναι διαθέσιμα ή/και πλήρως αντιπροσωπευτικά μπορούν να προσδιορίζονται κατά προσέγγιση με βάση εκτίμηση ή αποτίμηση των στοιχείων εφόσον αυτά αντανακλούν την τρέχουσα τιμή της αγοράς, και όχι με οποιαδήποτε διατηρήσιμη προσέγγιση μέτρησης των τιμών.

5. Αξιολόγηση ανοιγμάτων του χρηματοπιστωτικού συστήματος σε εμπορικά ακίνητα

Η έκθεση του χρηματοπιστωτικού συστήματος σε εμπορικά ακίνητα συνίσταται τόσο σε χορηγήσεις, συχνά των τραπεζών και ενίοτε και των ασφαλιστικών εταιρειών, όσο και σε επενδύσεις τις οποίες συχνά πραγματοποιούν ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία και επενδυτικοί οργανισμοί. Οι επενδύσεις μπορούν να αναφέρονται τόσο στην άμεση διακράτηση εμπορικών ακινήτων, π.χ. βάσει σχετικού νόμιμου τίτλου επ’ αυτών, όσο και στην έμμεση διακράτηση, π.χ. μέσω της κατοχής τίτλων και μέσω επενδυτικών οργανισμών. Σε περίπτωση που ο δανειστής ή ο επενδυτής χρησιμοποιεί φορέα ειδικού σκοπού (special purpose vehicle – SPV) ως ειδική τεχνική χρηματοδότησης εμπορικών ακινήτων, τα εν λόγω δάνεια ή οι επενδύσεις θα πρέπει να θεωρούνται άμεσες χορηγήσεις ή διακρατήσεις που αφορούν εμπορικά ακίνητα (μέθοδος της διαφάνειας – «look-through approach»).

Κατά την αξιολόγηση αυτών των ανοιγμάτων για το σύστημα συνολικά οι εθνικές μακροπροληπτικές αρχές θα πρέπει να έχουν υπόψη τους τον κίνδυνο διπλής μέτρησης. Οι επενδυτές μπορούν να επενδύουν άμεσα και έμμεσα σε εμπορικά ακίνητα. Για παράδειγμα, τα συνταξιοδοτικά ταμεία και οι ασφαλιστικές εταιρείες συχνά επενδύουν έμμεσα σε εμπορικά ακίνητα.

Ακόμη, ενδέχεται να είναι δυσχερέστερη η συμπερίληψη αλλοδαπών συμμετεχόντων της αγοράς που μπορεί να αντιπροσωπεύουν σημαντικό μέρος της αγοράς (9). Λόγω της σημασίας τους για τη λειτουργία της αγοράς εμπορικών ακινήτων συνιστάται η παρακολούθηση των δραστηριοτήτων τους.

Καθώς οι ζημίες από τη δραστηριότητα σχετικά με τα εμπορικά ακίνητα είναι συχνά συγκεντρωμένες στο πεδίο των τραπεζικών χορηγήσεων, συνιστάται στις εθνικές μακροπροληπτικές αρχές να δίδουν ιδιαίτερη προσοχή σε αυτή τη δραστηριότητα κατά την παρακολούθησή της.

6. Μέθοδοι υπολογισμού του δείκτη LTV

Στο παράρτημα IV καθορίζονται οι μέθοδοι υπολογισμού των δεικτών LTV-Ο και LTV- C. Πάντως, κατά τον υπολογισμό των εν λόγω δεικτών για τα εμπορικά ακίνητα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη μία σειρά ιδιαιτεροτήτων.

Στην περίπτωση κοινοπρακτικού δανείου ο δείκτης LTV-O θα πρέπει να υπολογίζεται ως το αρχικό ποσό όλων των δανείων που χορηγήθηκαν στον δανειολήπτη σε σχέση με την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο έκδοσης του δανείου. Στην περίπτωση περισσότερων ακινήτων ο δείκτης LTV-O θα πρέπει να υπολογίζεται ως ο λόγος του ποσού του αρχικού δανείου (ή δανείων) προς τη συνολική αξία των εν λόγω ακινήτων.

Καθώς ο αριθμός των ακινήτων είναι πολύ μικρότερος και τα ακίνητα του εμπορικού τομέα παρουσιάζουν μεγαλύτερη ετερογένεια από εκείνα του οικιστικού τομέα, κρίνεται καταλληλότερος ο υπολογισμός του δείκτη LTV-C με βάση εκτίμηση της αξίας των οικείων ακινήτων και όχι με χρήση δείκτη αξιών ή τιμών.

Τέλος, οι εθνικές μακροπροληπτικές αρχές οφείλουν να παρακολουθούν την κατανομή του δείκτη LTV με ιδιαίτερη έμφαση στα δάνεια με τον υψηλότερο βαθμό κινδύνου, δηλαδή εκείνα με την υψηλότερη τιμή LTV, καθώς οι ζημίες συχνά προέρχονται από τέτοιους ακραίους κινδύνους.

7. Μέθοδοι υπολογισμού του δείκτη κάλυψης τόκων (ICR) και του δείκτη κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους (DSCR)

Ο δείκτης κάλυψης τόκων (ICR) και ο δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους (DSCR) αναφέρονται στο εισόδημα από μισθώματα που παράγει ένα εμπορικό ακίνητο ή περισσότερα ακίνητα, μετά την αφαίρεση των τόκων και των λειτουργικών δαπανών με τις οποίες πρέπει να επιβαρυνθεί ο δανειολήπτης προκειμένου να διατηρήσει την αξία του ακινήτου.

Ο δείκτης ICR ορίζεται ως ακολούθως:

Για τους σκοπούς του υπολογισμού του ICR:

α) το «καθαρό ετήσιο εισόδημα από μισθώματα» περιλαμβάνει το ετήσιο εισόδημα από την εκμίσθωση εμπορικών ακινήτων, κατόπιν αφαίρεσης τόκων και τυχόν λειτουργικών δαπανών για τη διατήρηση της αξίας του ακινήτου·

β) τα «ετήσια έξοδα τόκων» είναι τα ετήσια έξοδα για τόκους που συνδέονται με το δάνειο που εξασφαλίζεται με το εμπορικό ακίνητο ή την ομάδα εμπορικών ακινήτων.

Σκοπός του δείκτη ICR είναι ο υπολογισμός του βαθμού στον οποίο το εισόδημα που παράγει ορισμένο ακίνητο επαρκεί για την πληρωμή των εξόδων για τόκους που βαρύνουν ορισμένο δανειολήπτη από την αγορά του ακινήτου. Επομένως, ο δείκτης ICR θα πρέπει να αναλύεται σε επίπεδο ακινήτου.

Ο δείκτης DSCR ορίζεται ως ακολούθως:

Για τους σκοπούς του υπολογισμού του DSCR:

α) το «καθαρό ετήσιο εισόδημα από μισθώματα» είναι το ετήσιο εισόδημα από την εκμίσθωση εμπορικών ακινήτων, κατόπιν αφαίρεσης τόκων και τυχόν λειτουργικών δαπανών για τη διατήρηση της αξίας του ακινήτου·

β) η «ετήσια εξυπηρέτηση χρέους» είναι η ετήσια εξυπηρέτηση χρέους που συνδέεται με το δάνειο το οποίο εξασφαλίζεται με το εμπορικό ακίνητο ή την ομάδα εμπορικών ακινήτων·

Σκοπός του δείκτη DSCR είναι η εκτίμηση της συνολικής επιβάρυνσης του χρέους που συνεπάγεται ορισμένο ακίνητο για έναν δανειολήπτη. Ως εκ τούτου, ο παρονομαστής περιλαμβάνει όχι μόνο τα έξοδα τόκων, αλλά και την απόσβεση του δανείου, δηλαδή τις αποπληρωμές κεφαλαίου. Το κύριο ζήτημα όσον αφορά τον συγκεκριμένο δείκτη είναι αν θα πρέπει να υπολογίζεται σε επίπεδο ακινήτου ή σε επίπεδο δανειολήπτη. Η χρηματοδότηση των εμπορικών ακινήτων συνήθως παρέχεται σε «μη αναγωγική βάση», δηλαδή ο δανειστής έχει δικαίωμα στην αποπληρωμή του δανείου αποκλειστικά από το εισόδημα του ακινήτου και όχι από λοιπά εισοδήματα ή περιουσιακά στοιχεία του δανειολήπτη. Γι' αυτό είναι πιο ρεαλιστικός και πρόσφορος ο υπολογισμός του δείκτη DSCR σε επίπεδο ακινήτου. Επιπλέον, η εστίαση στο συνολικό εισόδημα ενός δανειολήπτη θα έθετε σημαντικά θέματα ενοποίησης που θα καθιστούσαν δυσκολότερο τον ορισμό ενός δείκτη συγκρίσιμου σε επίπεδο κρατών μελών.

8. Πρόσθετοι δείκτες σχετικοί με τα ακίνητα υπό κατασκευή

Όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα υπό κατασκευή, οι εθνικές μακροπροληπτικές αρχές δύνανται να παρακολουθούν τον δείκτη δανείου προς έξοδα (LTC) αντί για τον δείκτη LTV κατά την έκδοση. Ο δείκτης LTC αντιστοιχεί στο αρχικό ποσό όλων των δανείων που χορηγήθηκαν σε σχέση με τα έξοδα που συνδέονται με την κατασκευή ενός εμπορικού ακινήτου έως την αποπεράτωσή του.

Επιπλέον, οι εθνικές μακροπροληπτικές αρχές θα πρέπει να διενεργούν την παρακολούθησή τους εστιάζοντας στις πλέον επικίνδυνες εξελίξεις, δηλ. σε εκείνες που αφορούν πολύ χαμηλούς δείκτες πριν από την εκμίσθωση ή πριν από την πώληση. Για κάθε κτίριο που τελεί ακόμη υπό κατασκευή, ο δείκτης πριν από την εκμίσθωση ισούται με την επιφάνεια που έχει ήδη εκμισθώσει ο κατασκευαστής του ακινήτου κατά τον χρόνο έκδοσης του δανείου σε σχέση με τη συνολική επιφάνεια που θα είναι διαθέσιμη με την αποπεράτωση του ακινήτου. Ομοίως, ο δείκτης πριν από την πώληση ισούται με την επιφάνεια που έχει ήδη πωλήσει ο κατασκευαστής του ακινήτου κατά τον χρόνο έκδοσης του δανείου σε σχέση με τη συνολική επιφάνεια που θα είναι διαθέσιμη με την αποπεράτωση του ακινήτου.

9. Ετήσια δημοσίευση ανοιγμάτων που αφορούν εμπορικά ακίνητα από τις ΕΑΕ

Προκειμένου για οντότητες εποπτευόμενες από τις ΕΑΕ συνιστάται στις τελευταίες να δημοσιεύουν τουλάχιστον σε ετήσια βάση συγκεντρωτικά στοιχεία για ανοίγματα στις διάφορες εθνικές αγορές εμπορικών ακινήτων της Ένωσης, καθώς και σε ατομική βάση, αντλώντας δεδομένα συλλεγόμενα βάσει υφιστάμενων υποδειγμάτων αναγγελίας στοιχείων. Η δημοσίευση των εν λόγω στοιχείων αναμένεται να ενισχύσει τις γνώσεις των εθνικών μακροπροληπτικών αρχών για τη δραστηριότητα οντοτήτων από άλλα κράτη μέλη στην εσωτερική τους αγορά εμπορικών ακινήτων. Σε περίπτωση ανησυχίας όσον αφορά το πεδίο κάλυψης και την ποιότητα των στοιχείων που δημοσιεύονται, θα πρέπει αυτά να συνοδεύονται από τα κατάλληλα σχόλια.

Κατά γενικό κανόνα οι ΕΑΕ θα πρέπει να επιτρέπουν σε κάθε εθνική μακροπροληπτική αρχή στην Ένωση την αξιολόγηση των ανοιγμάτων όλων των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων της Ένωσης στην οικεία εθνική αγορά. Αυτό σημαίνει ότι τα δεδομένα που συλλέγονται για όλα τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα στην Ένωση θα πρέπει να είναι συγκεντρωτικά σε επίπεδο χώρας.

Κατά τη δημοσίευση των εν λόγω συγκεντρωτικών στοιχείων οι ΕΑΕ θα πρέπει να χρησιμοποιούν πληροφορίες περιεχόμενες σε υποδείγματα αναγγελίας στοιχείων με γεωγραφική ανάλυση των πιστωτικών ανοιγμάτων και/ή των (άμεσων και έμμεσων) επενδύσεων. Όπου τα υποδείγματα αυτά παρέχουν ανάλυση κατά κωδικούς NACE (10), τα εμπορικά ακίνητα θα μπορούσαν να αναφέρονται τόσο υπό τον Τομέα «ΣΤ» όσο και υπό τον Τομέα «ΙΒ», αν και υπό αυστηρούς όρους κάποιες υποκατηγορίες θα έπρεπε να εξαιρούνται μετά από την υιοθέτηση ορισμού για τα εμπορικά ακίνητα στην παρούσα σύσταση.

(1) Βλ. ερώτηση ΕΑΤ ID 2014_1214 της 21ης Νοεμβρίου 2014.

(2) Κανονισμός (ΕΕ) αριθ. 2016/867 της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, της 18ης Μαΐου 2016, σχετικά με τη συλλογή αναλυτικών πιστωτικών δεδομένων και δεδομένων πιστωτικού κινδύνου (EKT/2016/13) (ΕΕ L 144 της 1.6.2016, σ. 44).

(3) Συμβούλιο Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας και Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors (Η χρηματοπιστωτική κρίση και τα κενά στην πληροφόρηση – αναφορά στους υπουργούς οικονομικών της ομάδας G-20 και τους διοικητές των κεντρικών τραπεζών), 29 Οκτωβρίου 2009.

(4) Επιτροπή τραπεζικής εποπτείας της Βασιλείας, Αναθεωρήσεις της τυποποιημένης προσέγγισης του πιστωτικού κινδύνου («Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document»), Δεκέμβριος 2015.

(5) Σύμφωνα με το σημείο 2.118 του κεφαλαίου 2 του παραρτήματος Α του κανονισμού (ΕΕ) αριθ. 549/2013 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 21ης Μαΐου 2013, για το ευρωπαϊκό σύστημα εθνικών και περιφερειακών λογαριασμών της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ L 174 της 26.6.2013, σ. 1), «ο τομέας των νοικοκυριών […] περιλαμβάνει φυσικά πρόσωπα ή ομάδες φυσικών προσώπων υπό την ιδιότητά τους ως καταναλωτών και ως επιχειρηματιών που παράγουν εμπορεύσιμα αγαθά και χρηματοοικονομικές ή μη υπηρεσίες (παραγωγοί εμπορεύσιμου προϊόντος), υπό την προϋπόθεση ότι η παραγωγή αγαθών και υπηρεσιών δεν είναι δραστηριότητες χωριστών μονάδων που κατατάσσονται στις οιονεί εταιρείες. Περιλαμβάνει επίσης τα φυσικά πρόσωπα ή τις ομάδες φυσικών προσώπων με την ιδιότητά τους ως παραγωγών αγαθών και μη χρηματοοικονομικών υπηρεσιών αποκλειστικά για δική τους τελική χρήση».

(6) Έκθεση του ΕΣΣΚ για τα εμπορικά ακίνητα και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στην ΕΕ («Report on residential real estate and financial stability in the EU»), Δεκέμβριος 2015, ιδίως παράρτημα ΙΙ ενότητα 2.2.

(7) Οδηγία 2009/138/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 25ης Νοεμβρίου 2009, σχετικά με την ανάληψη και την άσκηση δραστηριοτήτων ασφάλισης και αντασφάλισης (Φερεγγυότητα ΙΙ) (ΕΕ L 335 της 17.12.2009, σ. 1).

(8) Οδηγία 2011/61/ΕΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 8ης Ιουνίου 2011, σχετικά με τους διαχειριστές οργανισμών εναλλακτικών επενδύσεων και για την τροποποίηση των οδηγιών 2003/41/ΕΚ και 2009/65/ΕΚ και των κανονισμών (ΕΚ) αριθ. 1060/2009 και (ΕΕ) αριθ. 1095/2010 (ΕΕ L 174 της 1.7.2011, σ. 1).

(9) Έκθεση του ΕΣΣΚ για τα εμπορικά ακίνητα και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα στην ΕΕ («Report on commercial real estate and financial stability in the EU»), Δεκέμβριος 2015, ιδίως ενότητα 2.3 και Πλαίσιο 1.

(10) Κανονισμός (ΕΚ) αριθ. 1893/2006 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου, της 20ής Δεκεμβρίου 2006, για τη θέσπιση της στατιστικής ταξινόμησης των οικονομικών δραστηριοτήτων NACE–αναθεώρηση 2 και για την τροποποίηση του κανονισμού (ΕΟΚ) αριθ. 3037/90 του Συμβουλίου και ορισμένων κανονισμών του Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων σχετικών με ειδικούς στατιστικούς τομείς (ΕΕ L 393 της 30.12.2006, σ. 1).