DA Den Europæiske Unions Tidende L 350/109

EFTA-TILSYNSMYNDIGHEDENS BESLUTNING

Nr. 157/12/KOL

af 9. maj 2012

om Oppdal Kommunes salg af ejendom gnr. 271/8 (Norge)

EFTA-TILSYNSMYNDIGHEDEN (I DET FØLGENDE BENÆVNT »TILSYNSMYNDIGHEDEN«) HAR —

under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (i det følgende benævnt »EØS-aftalen«), særlig artikel 61 og protokol 26,

under henvisning til aftalen mellem EFTA-staterne om oprettelse af en tilsynsmyndighed og en domstol (i det følgende benævnt »aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen«), særlig artikel 24,

under henvisning til protokol 3 til aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen (i det følgende benævnt »protokol 3«), særlig artikel 1, stk. 2, i del I og artikel 7, stk. 2, i del II,

under henvisning til den konsoliderede udgave af Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 195/04/KOL af 14. juli 2004 om de gennemførelsesbestemmelser, der er omhandlet i artikel 27 i del II i protokol 3 (i det følgende benævnt »beslutningen om gennemførelsesbestemmelserne«) (1),

efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte bemærkninger i henhold til ovennævnte bestemmelser (2), og under henvisning til deres bemærkninger, og

ud fra følgende betragtninger:

I. SAGSFREMSTILLING

1 Sagsforløb

Ved brev af 3. juli 2008 (registreringsnr. 484519) indgav Oppdal Booking AS (herefter kaldet »OB«), klageren, en klage mod Oppdal Kommunes (herefter kaldet »kommunen«) påtænkte salg af ejendom gnr. 271/8 (herefter kaldet »ejendommen«) i Oppdal til Strand Drift Oppdal AS (herefter kaldet »SDO«).

Ved brev af 9. juli 2008 (registreringsnr. 485146) udbad Tilsynsmyndigheden sig yderligere oplysninger fra de norske myndigheder.

Ved brev af 8. september 2008 (registreringsnr. 491369) fremsendte køberen, SDO, sine kommentarer til myndigheden. Ved brev af 9. september 2008 (registreringsnr. 490914) svarede de norske myndigheder på anmodningerne om oplysninger. Ved brev af 1. oktober 2008 (registreringsnr. 493593) fremsende klageren yderligere oplysninger.

Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 417/10/KOL om at indlede en formel undersøgelsesprocedure efter artikel 1, stk. 2 i del I i protokol 3 (»beslutningen om at indlede proceduren«) blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende samt i EØS-tillægget hertil (3). Tilsynsmyndigheden opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til beslutningen.

Ved brev af 3. december 2010 (registreringsnr. 579649) fremsendte de norske myndigheder deres egne (og SDO’s) bemærkninger til beslutningen om at indlede proceduren.

2 Kronologisk oversigt

Ved brev af 7. februar 2007 (4) forelagde SDO et forslag for kommunen vedrørende opførelse af en facilitet til skisportsstedets gæster på ejendom gnr. 271/8. Ejendommen ville skulle have ny zoneinddeling for, at området kunne benyttes til det formål.

Ved brev af 19. oktober 2007 (5) udtrykte SDO sin interesse for at købe ejendommen. Ved brev af 30. november 2007 (6) svarede kommunen, at SDO’s interesse i at købe ejendommen ikke ville blive behandlet, før området havde fået ny zoneinddeling.

Den 31. marts 2008 fik området en ny zoneinddeling (7). Ved brev af 23. april 2008 (8) indgav OB en klage over beslutningen om at give ejendommen en ny zoneinddeling. Ved brev af 7. maj 2008 (9) oplyste kommunen SDO om, at som følge af klagen kunne SDO’s interesse i at købe ejendommen ikke tages i betragtning, før der var truffet beslutning om klagen. Den 26. maj besluttede kommunen ikke at gå videre med OB’s klage vedrørende ny zoneinddeling af ejendommen og indbragte klagen for Opplands fylkekommunale myndigheder (Fylkesmannen) (10).

Ved brev af 30. maj 2008 (11) udtrykte OB interesse i at købe ejendommen, såfremt fylkesmannens kontor ikke gav OB medhold i klagen. Ved brev af 6. juni 2008 (12) oplyste kommunen SDO, at den ikke ville tage SDO’s interesse i at købe ejendommen i betragtning, før fylkesmannens kontor havde taget stilling til klagesagen. Desuden understregede kommunen, at den ikke havde givet SDO forkøbsret på ejendommen (13).

Den 30. juni 2008 besluttede kommunalbestyrelsen at indhente to separate vurderinger af ejendommens værdi og herefter fortsætte forhandlingerne om salg med SDO (14). Ved brev af 3. juli 2008 (15) indgav OB en klage til Tilsynsmyndigheden vedrørende kommunens påtænkte salg af ejendommen til SDO.

Ved brev af 10. juli 2008 (16) bad OB om adgang til de to uafhængige vurderinger af ejendommens værdi.

Den 16. juli 2008 (17) mødtes SDO og kommunen for at drøfte et udkast til en kontrakt om salg af ejendommen. Kommunen oplyste SDO om de uafhængige vurderinger og salgsprisen på ejendommen. Salgsprisen blev fastsat til 850 000 NOK (i overensstemmelse med de uafhængige vurderinger af værdien). SDO fik indtil den 17. juli 2008 til at vurdere kontrakten, mens kommunen planlagde træffe beslutning om salget på et møde den 24. juli 2008 (18). SDO underskrev kontrakten den 18. juli 2008 (19).

Ved brev af 23. juli 2008 (20) tilbød OB 3,1 mio. NOK for ejendommen.

Oppdal Kommune underskrev salgskontrakten med SDO den 31. juli 2008 (21).

3 Klagen

I juli 2008 indgav OB en klage til Tilsynsmyndigheden, idet OB hævdede, at Oppdal Kommune påtænkte at sælge ejendom gnr. 271/8 til SDO uden ret offentligt udbud. Ejendommen var en del af et område, som, før det fik ny zoneinddeling, var bestemt til parkering for kunderne i det nærliggende skiområde.

OB ejer og driver Oppdal skiområde og dertil knyttede virksomheder. Køberen af den omhandlede jordlod, SDO, er en konkurrent til OB og lejede tidligere en ejendom fra OB til brug for sin virksomhed med skiudstyr og skiinstruktørtjenester. Efter at OB hævede lejen, begyndte SDO at se sig om efter nye lokaler (22).

I klagen hævdede OB, at ejendommen ville blive solgt uden et offentligt udbud, som beskrevet i Tilsynsmyndighedens Retningslinjer for statsstøtte om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (»retningslinjerne«) (23) afsnit 2.1. OB argumenterede videre, at kommunen ikke havde handlet i overensstemmelse med den alternative procedure beskrevet i retningslinjernes afsnit 2.2 i betragtning af, at forhandlinger om salg startede med den potentielle køber blev indledt, før der blev indhentet en uafhængig vurdering af ejendommen (24).

Desuden fasthold OB, at det var uklart, på hvilke principper vurderingsrapporterne var baseret. OB hævdede, at OB’s bud på 3,1 mio. NOK på grundlag af samme udnyttelse af ejendommen som køberens viste, at salgsprisen ikke afspejlede markedsprisen. OB argumenterede endvidere for, at OB ikke kunne anses for at være en køber med en særlig interesse i ejendommen (25).

4 Begrundelse for indledning af proceduren

Tilsynsmyndigheden indledte den formelle undersøgelsesprocedure på grundlag af, at Oppdal Kommunes salg af jord til Strand Drift Oppdal AS kunne involvere statsstøtte. Tilsynsmyndigheden var især i tvivl om, hvorvidt salgsprisen afspejlede ejendommens markedspris, og om hvorvidt eventuel ulovlig statsstøtte var involveret. Det er generelt Tilsynsmyndighedens holdning, at i situationer hvor kommunen modtager et modstridende højere bud på en ejendom efter en uafhængig ekspertvurdering, bør kommunen undersøge det højere bud nærmere for at sikre, at ejendommen sælges til markedsværdien. Dette kan gøres ved enten at anmode om en anden vurdering af ejendommen eller ved at anmode den uafhængige vurderingsekspert om en fornyet vurdering.

Tilsynsmyndigheden henviser til Kommissionens beslutning C35/2006 (26), som omhandlede den svenske kommune Åres salg af jord, hvor kommunen havde modtaget et modstridende højere bud på ejendommen.

Desuden udtrykte Tilsynsmyndigheden tvivl om, hvorvidt salget af jord kunne anses for at være foreneligt med EØS-aftalen, i særdeleshed på grundlag af artikel 61, stk. 3, litra c), i EØS-aftalen.

5 Bemærkninger fra de norske myndigheder

Ved brev af 3. december 2010 (27) henviser det norske myndigheder til deres brev af 9. september 2008 til Tilsynsmyndigheden (28).

I brevet af 9. september 2008 meddeler de norske myndigheder, at den procedure, der er beskrevet i afsnit 2.2 i retningslinjerne, blev fulgt, og at der således ikke er tale om statsstøtte. De norske myndigheder hævder videre, at ekspertvurderingerne blev indhentet forud for enhver forhandling om salg med SDO, og at rapporterne afspejler ejendommens markedsværdi. Desuden fremsendte de norske myndigheder en oversigt udarbejdet af Oppdal Kommune, som viser, at prisen på ejendommen, så vidt kommunen er orienteret, er den højeste kvadratmeterpris, der er blevet betalt i området.

Ydermere hævder de norske myndigheder, at markedsprisen bør afspejle den værdi, en almindelig køber, ikke købere med særlige interesser, ville være villig til at betale for ejendommen. De norske myndigheder fastholder derfor, at OB’s bud på 3,1 mio. NOK må anses for at komme fra en part med en særlig interesse, idet OB har en dominerende position på det lokale marked for skisport og derfor er villig til at betale en alt for høj pris for at fjerne konkurrenterne fra markedet. De norske myndigheder fastholder derfor, at den værdi, vurderingseksperterne angav, afspejler ejendommens reelle markedsværdi.

6 Strand Drift Oppdal AS’s kommentarer (29)

SDO hævder, at den foreliggende sag og Kommissionens beslutning C35/2006 ikke kan sammenlignes. I beslutning C35/2006 blev den uafhængige vurdering af ejendommen udført næsten to et halv år, før salget fandt sted, og ejendommens værdi kan have ændret sig væsentligt i løbet af en så lang periode. For det andet hævder SDO, at kendsgerningerne i sag C35/2006 ikke gør det klart, om den uafhængige vurdering blev benyttet til at fastsætte værdien i kontrakten. I den foreliggende sag, derimod, hævder SDO, at salget af ejendommen blev gennemført i overensstemmelse med Tilsynsmyndighedens retningslinjer afsnit 2.2.

SDO fastholder desuden, at OB’s bud synes at være en del af en strategi for at blive eneudbyder af skitjenester på det lokale marked, hvilket ifølge SDO forklarer, hvorfor OB fremsatte et bud, der langt oversteg ejendommens markedsværdi. SDO henviser også til de oplysninger, Oppdal Kommune giver i en oversigt dateret den 29. august 2008 (30), som viser, at salgsprisen for ejendommen er den højeste kvadratmeterpris, kommunen kender til.

SDO hævder videre, at klageren har købt ejendomme i området til priser, der ligger væsentligt under salgsprisen i den foreliggende sag. SDO fremfører også, at ifølge norsk aftaleret er en kontrakt indgået og bindende, hvis parterne er enige om betingelserne, uafhængigt af om den faktiske kontrakt er underskrevet. Det er derfor SDO’s holdning, at Oppdal Kommune var juridisk forpligtet til at sælge ejendommen til SDO på det tidspunkt, hvor OB indgav sit bud.

SDO anser, at salget af ejendommen foregik til markedsværdi i betragtning af, at salgsprisen er baseret på to uafhængige eksperters vurderinger i overensstemmelse med Tilsynsmyndighedens retningslinjer. SDO hævder derfor, at der ikke var statsstøtte indblandet.

II. VURDERING

I EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, hedder det:

»Bortset fra de i denne aftale hjemlede undtagelser er støtte, som ydes af EF-medlemsstater, EFTA-stater eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelige med denne aftale i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter.«

6.1 Retningslinjerne for statsstøtte om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (31).

Støtten skal være ydet af staten eller med statsmidler. Kommuner anses, hvad statsstøtte angår, for at være en del af staten, og Oppdal Kommunes midler kan derfor anses for at være statsmidler.

Retningslinjerne for statsstøtte om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (»retningslinjerne«) giver yderligere oplysninger om, hvordan Tilsynsmyndigheden fortolker og anvender bestemmelserne i EØS-aftalen om statsstøtte, når der er tale om at vurdere offentlige myndigheders salg af jord og bygninger. Afsnit 2.1 beskriver salg ved betingelsesløst udbud, mens afsnit 2.2 beskriver salg i forbindelse med en uafhængig ekspertvurdering.

Salg af jord og bygninger ejet af det offentlige under markedsværdien indebærer, at der er tale om statsmidler. I retningslinjerne er der imidlertid fastsat to tilfælde, hvor den pris, der er betalt for ejendommen, vil blive ansat for at svare til en rimelig markedsværdi, hvis de gældende betingelser opfyldes, hvorved det udelukkes, at der tale om statsmidler. Som anført ovenfor er de to situationer: a) salget har fundet sted ved betingelsesløst udbud, og b) salget har fundet sted efter en uafhængig sagkyndigs vurdering.

I den foreliggende sag organiserede kommunen ikke et betingelsesløst udbud, men benyttede to uafhængige ekspertvurderinger som grundlag for fastsættelsen af salgsprisen.

I afsnit 2.2. af Tilsynsmyndighedens retningslinjer hedder det: »Hvis en offentlig myndighed ikke ønsker at anvende den procedure, der er beskrevet under afsnit 2.1, skal der udføres en uafhængig vurdering af en eller flere vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. Den således fastlagte markedspris er den laveste købspris, der kan aftales, uden at der foreligger statsstøtte«.

De norske myndigheder angav, at Oppdal Kommune bestilte to vurderinger af de uafhængige vurderingsmænd Geir Husebø og Ragner Lian. Vurderingerne blev udført i juli 2008, henholdsvis den 7. og den 9. juli. Mens SDO viste interesse for ejendommen i februar 2007 og senere samme år tilkendegav interesse i at købe ejendommen, gav de norske myndigheder ingen forkøbsret, og i den korrespondance, de norske myndigheder har fremlagt, er der ingen tegn på enighed om at forhandlinger om salg eller på, at der var aftalt en købspris, før de sagkyndiges vurdering var kendt. Begge rapporter anslår en lignende markedsværdi for ejendommen, henholdsvis 800 000 NOK og 850 000 NOK.

6.2 Salget af ejendommen

Som Tilsynsmyndigheden påpegede i beslutningen om at indlede proceduren, behandler retningslinjerne ikke udtrykkeligt situationer, hvor et højere modstridende bud er modtaget efter, at ekspertvurderingen er modtaget, men før kontrakten er indgået. Det er Tilsynsmyndighedens opfattelse, at fremsættelsen af et tilbud i en situation som denne kunne så tvivl om, hvorvidt ekspertvurderingerne afspejler ejendommens reelle markedsværdi.

I beslutningen om at indlede proceduren henviste Tilsynsmyndigheden til Kommissionens beslutning C35/2006, som omhandlede en situation, hvor et tilbud blev afgivet efter, at ekspertvurderingen var modtaget. Kommissionen anførte i sin beslutning:

»Selv om der var blevet udført en ekspertvurdering i overensstemmelse med meddelelsen (32) (dvs. en vurdering af det pågældende jordstykke foretaget forud for salget af en uafhængig vurderingssagkyndig på grundlag af almindeligt accepterede vurderingsstandarder), ville en sådan vurdering i fravær af fantastiske bud kun have været det næstbedste instrument til at fastlægge jordstykkets markedsværdi. Så snart der indgives et troværdig og bindende bud, som er direkte sammenligneligt med og højere end ekspertvurderingen, bør buddet have fortrinsstilling. Ved buddet fastslås den reelle markedsværdi. I det foreliggende tilfælde bør forskellen mellem buddet og den faktiske salgspris anses for at være den bedste indikator for, at der er involveret statslige midler« (33).

Kommissionens beslutning blev appelleret til Retten i Første Instans. Retten i Første Instans (34) var ikke enig i Kommissionens beslutning og fandt, at der ikke var tale om statsstøtte i forbindelse med salget af ejendommen. Retten i Første Instans konkluderede, at det modstridende højere bud hverken var troværdigt eller sammenligneligt med det tilbud, kommunen accepterede (35). Retten i Første Instans påpegede desuden, at det er vigtigt at betragte sagens specifikke omstændigheder, når man afgør, hvorvidt et modstridende bud kan anses for at være sammenligneligt (36).

I den foreliggende sag hævdede de norske myndigheder, at OB var en køber med en særlig interesse i ejendommen, og som følge af denne særlige interesse var OB villig til at betale en abnormt høj pris for ejendommen for at forhindre SDO i at etablere en virksomhed, der ville konkurrere med OB's egen virksomhed. OB er den dominerede leverandør af skitjenester på skiområdet. SDO’s virksomhed ville være i direkte konkurrence med de tjenester, OB leverer, ville true OB's position på markedet. OB protesterede over den nye zoneinddeling af ejendommen, og da klagen blev afvist, ønskede OB at købe ejendommen. Dette viser OB’s hensigter. OB kan derfor anses for at have en særlig interesse i ejendommen. OB’s særlige interesse afspejles i OB’s høje bud. Det bud, OB indgav, var over tre gange højere (3 100 000 NOK) end den pris, der blev fastsat af de uafhængige eksperter, og Tilsynsmyndigheden ser ingen tegn på, at de vurderinger, der blev udført af de uafhængige eksperter, havde mangler af nogen art. I den foreliggende sag vurderer Tilsynsmyndigheden, at SDO's og OB's bud ikke er sammenlignelige pga. OB's særlige interesse i ejendommen. Som følge af denne særlige interesse er OB villig til at give et alt for højt bud på ejendommen. Dette bud kan derfor ikke anses for at være sammenligneligt med SDO’s bud, som afspejler ejendommens værdi som fastsat af de uafhængige eksperter.

Derfor konkluderer Tilsynsmyndigheden sagens omstændigheder taget i betragtning, at ejendommen blev solgt til markedspris i overensstemmelse med den procedure, som er fastsat i afsnit 2.2 i Tilsynsmyndighedens Retningslinjer om offentlige myndigheders salg af jord og bygninger.

Ovenstående taget i betragtning vurderer Tilsynsmyndigheden, at der ikke var tale om statsstøtte i forbindelse med Oppdal Kommunes salg af ejendommen til SDO, idet det modstridende bud, som OB gav, må anses for at komme fra en køber med en særlig interesse i ejendommen. Tilsynsmyndigheden vurderer derfor, at salget blev gennemført til markedsværdi i overensstemmelse med den procedure, der er fastsat i afsnit 2.2 af Tilsynsmyndighedens Retningslinjer om offentlige myndigheders salg af jord og bygninger.

7 Konklusion

På grundlag af den foregående vurdering mener Tilsynsmyndigheden ikke, at Oppdal Kommunes salg af ejendom gnr. 271/8 til Strand Drift Oppdal AS udgør statsstøtte efter EØS-aftalens bestemmelser om statsstøtte —

VEDTAGET FØLGENDE BESLUTNING:

Artikel 1

EFTA-Tilsynsmyndigheden vurderer, at Oppdal Kommunes salg af ejendom gnr. 271/8 til Strand Drift Oppdal AS ikke udgør statsstøtte efter EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.

Artikel 2

Proceduren, der blev iværksat i henhold til artikel 4, stk. 4, sammenholdt med artikel 13, i del II af protokol nr. 3 vedrørende Oppdal Kommunes salg af ejendom gnr. 271/8, henlægges hermed.

Artikel 3

Denne besluttet er rettet til Kongeriget Norge.

Artikel 4

Kun den engelske udgave af beslutningen er autentisk.

Udfærdiget i Bruxelles, den 9. maj 2012. På EFTA-Tilsynsmyndighedens vegne Oda Helen SLETNES Formand Sabine MONAUNI-TÖMÖRDY Medlem af kollegiet

(1) Se følgende adresse: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf

(2) Offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende, EUT C 34 af 3.2.2011 og i Den Europæiske Unions Tidendes EØS-tillæg nr. 6 af 3.2.2011.

(3) Disse dokumenter blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende, EUT C 34 af 3.2.2011 og i Den Europæiske Unions Tidendes EØS-tillæg nr. 6 af 3.2.2011.

(4) Registreringsnr. 491369.

(5) Registreringsnr. 491369.

(6) Registreringsnr. 491369.

(7) Se referat fra mødet den 31.3.2008 i Oppdal Kommune (bygningsmyndigheden)(registreringsnr. 490914).

(8) Registreringsnr. 491369.

(9) Registreringsnr. 491369.

(10) Se referat fra mødet den 26. maj 2008 i Oppdal Kommune (bygningsmyndigheden)(registreringsnr. 490914).

(11) Registreringsnr. 491369.

(12) Registreringsnr. 491369.

(13) Registreringsnr. 491369.

(14) Se referat fra mødet den 30. juni 2008 i Oppdal Kommune (bygningsmyndigheden)(registreringsnr. 493593).

(15) Registreringsnr. 484869.

(16) Registreringsnr. 490914.

(17) Se referat af møde den 16. juli 2008 - registreringsnr. 491369.

(18) Se referat af møde den 16. juli 2008 - registreringsnr. 491369.

(19) Se den underskrevne salgskontrakt mellem SDO og Oppdal Kommune (registreringsnr. 490914).

(20) Registreringsnr. 491369 og 493593.

(21) Se den underskrevne salgskontrakt mellem SDO og Oppdal Kommune (registreringsnr. 490914).

(22) Registreringsnr. 491369.

(23) Dette kapitel af retningslinjerne svarer til Meddelelse fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (EFT C 209 af 10.7.1997, s. 3), som også er tilgængelig på: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/

(24) Registreringsnr. 493593.

(25) Registreringsnr. 493593.

(26) Kommissionens beslutning af 30. januar 2008 i sag C35/2008, EUT L 126 af 14.5.2008, s. 3.

(27) Registreringsnr. 579649.

(28) Registreringsnr. 490914.

(29) Registreringsnr. 579649.

(30) Registreringsnr. 490914.

(31) Tilgængelig på: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(32) Afsnit 2.2 i Retningslinjerne for statsstøtte om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger svarer til Meddelelse fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (EFT C 209 af 10.7.1997, s. 3).

(33) Kommissionens beslutning af 30. januar 2008 i sag C35/2008, EUT L 126 af 14.5.2008, s. 3, betragtning 59.

(34) Sag T-244/08 Konsum Nord mod Kommissionen, dom af 13. december 2011, endnu ikke offentliggjort.

(35) Sag T-244/08 Konsum Nord mod Kommissionen, præmis 72-76.

(36) Sag T-244/08 Konsum Nord mod Kommissionen, præmis 73.