Afgørelse Truffet af EFTA-Tilsynsmyndigheden

nr. 275/99/KOL

den 17. november 1999

om indførelse af retningslinjer for statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger og om tyvende ændring af de proceduremæssige og materielle regler for statsstøtte

EFTA-TILSYNSMYNDIGHEDEN,

som henviser til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde(1), særlig artikel 61 til 63,

som henviser til aftalen mellem EFTA-staterne om oprettelse af en tilsynsmyndighed og en domstol(2), særlig artikel 24 og artikel 1 i protokol 3 til denne aftale,

som tager i betragtning, at EFTA-Tilsynsmyndigheden i henhold til artikel 24 i aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen skal sætte bestemmelserne om statsstøtte i kraft,

som tager i betragtning, at EFTA-Tilsynsmyndigheden i henhold til artikel 5, stk. 2, litra b), i aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen skal udstede meddelelser og retningslinjer for sager, der er behandlet i EØS-aftalen, hvis dette er udtrykkeligt fastsat i denne aftale eller i aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen, eller hvis EFTA-Tilsynsmyndigheden finder det nødvendigt,

som erindrer om, at EFTA-Tilsynsmyndigheden den 19. januar 1994(3) vedtog de proceduremæssige og materielle regler for statsstøtte(4),

som tager i betragtning, at Europa-Kommissionen har vedtaget en meddelelse om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger(5),

som tager i betragtning, at der skal sikres en ensartet anvendelse af statsstøttereglerne i hele Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde,

som tager i betragtning, at EFTA-Tilsynsmyndigheden i henhold til punkt II under overskriften "GENERELT" i slutningen af bilag XV til EØS-aftalen efter høring af Europa-Kommissionen skal vedtage retsakter, der svarer til dem, som Kommissionen vedtager, for at opretholde lige konkurrencevilkår,

som har hørt Europa-Kommissionen,

som tager i betragtning, at EFTA-Tilsynsmyndigheden på et multilateralt møde om statsstøtte hørte EFTA-staterne om indførelsen af de nye retningslinjer,

HAR TRUFFET FØLGENDE AFGØRELSE:

1. Retningslinjerne for statsstøtte ændres ved at indføre et nyt kapitel, kapitel 18B, om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger med den ordlyd, der er indeholdt i bilag I til denne afgørelse.

2. EFTA-staterne vil blive underrettet om denne afgørelse ved brev sammen med en kopi af nærværende afgørelse med bilag I.

3. Europa-Kommissionen underrettes i overensstemmelse med litra d) i protokol 27 til EØS-aftalen ved en kopi af afgørelsen med bilag I.

4. Afgørelsen offentliggøres med bilag I i EØS-afsnittet af og EØS-supplementet til De Europæiske Fællesskabers Tidende.

5. Den engelske udgave af afgørelsen er autentisk.

Udfærdiget i Bruxelles, den 17. november 1999.

På EFTA-Tilsynsmyndighedens vegne

Knut Almestad

Formand

(1) I det følgende benævnt "EØS-aftalen".

(2) I det følgende benævnt "aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen".

(3) Oprindeligt offentliggjort i EFT L 231 af 3.9.1994 og i EØS-supplementet til EFT nr. 32 af samme dato, senest ændret (for nittende gang) ved afgørelse nr. 149/99/KOL af 30.6.1999 (endnu ikke offentliggjort).

(4) I det følgende benævnt "retningslinjer for statsstøtte".

(5) EFT C 209 af 10.7.1997, s. 3.

BILAG I

"18B. STATSSTØTTEELEMENTER I FORBINDELSE MED OFFENTLIGE MYNDIGHEDERS SALG AF JORD OG BYGNINGER(1)

18B.1. Indledning

1) I de senere år har EFTA-Tilsynsmyndigheden flere gange været impliceret i undersøgelser af salg af jord og bygninger ejet af det offentlige for at konstatere, om der var tale om et statsstøteelement til fordel for køberne. På linje med Europa-Kommissionens indsats over for EF-medlemsstaterne har EFTA-Tilsynsmyndigheden nu udarbejdet en generel vejledning for EFTA-staterne for at klargøre dens principielle holdning til spørgsmålet om statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger.

2) Denne vejledning for EFTA-staterne:

- beskriver en enkel procedure, som giver EFTA-staterne mulighed for at behandle sager vedrørende salg af jord og bygninger på en måde, som automatisk udelukker statsstøtte

- giver en klar oversigt over tilfælde af salg af jord og bygninger, der skal anmeldes til EFTA-Tilsynsmyndigheden, for at det kan vurderes, om et bestemt salg indeholder støtte, og hvis det er tilfældet, hvorvidt støtten er forenelig med EØS-aftalen

- giver EFTA-Tilsynsmyndigheden mulighed for hurtigt at behandle eventuelle klager eller bemærkninger fra tredjemand, som henleder dens opmærksomhed på sager, hvor der kan være tale om støtte i forbindelse med salg af jord og bygninger.

3) De proceduremæssige forholdsregler, som anbefales for at undgå, at statsstøttereglerne finder anvendelse, er derfor udformet på en sådan måde, at EFTA-staterne normalt vil kunne følge vejledningen uden at skulle ændre de nationale procedurer.

4) Vejledningen omfatter kun salg af jord og bygninger, der ejes af det offentlige. Den omfatter ikke det offentliges erhvervelse af jord og bygninger eller offentlige myndigheders udlejning af jord og bygninger. Sådanne transaktioner kan også indeholde statsstøtteelementer.

5) Vejledningen berører ikke særlige bestemmelser eller særlig praksis i EFTA-staterne, som har til formål at fremme kvaliteten af private boliger og adgangen til erhvervelse heraf.

18B.2. Principper

18B.2.1. Salg ved betingelsesløst udbud

1) Salg af jord og bygninger efter et tilstrækkelig publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres, er pr. definition et salg til markedsværdien og indeholder følgelig ingen statsstøtte. Det forhold, at der eksisterede en anden vurdering af jorden og bygningerne før tilbudsgivningen, f.eks. som bogført værdi eller som foreslået begyndelsespris ved tilbudsgivningen, er sagen uvedkommende.

a) Et udbud er 'tilstrækkeligt publiceret', hvis det gentagne gange har været annonceret over en forholdsvis lang periode (to måneder eller længere) i den nationale presse, mæglerpublikationer eller andre relevante publikationer samt udbudt af mæglere med kontakt til et bredt udsnit af potentielle købere, således at det kan komme til alle potentielle køberes kendskab.

Salg af jord og bygninger, som i kraft af deres store værdi eller andre egenskaber kunne tiltrække investorer med aktiviteter på europæisk eller internationalt plan, bør annonceres i jævnligt udkommende internationale publikationer. Kendskabet til sådanne udbud bør også udbredes via mæglere, som henvender sig til klienter på europæisk eller internationalt plan.

b) Et udbud er 'betingelsesløst', hvis det står enhver køber, uanset hvilken virksomhed han driver, eller om han driver nogen virksomhed, frit for at erhverve jorden og bygningerne og anvende det/dem til eget formål. Der kan pålægges restriktioner for at forhindre offentlige gener, af miljømæssige årsager eller for at forhindre rent spekulative bud. By- og regionalplanmæssige restriktioner, som pålægges ejeren i henhold til national ret vedrørende anvendelsen af jorden og bygningerne, har ingen betydning for spørgsmålet, om et tilbud er betingelsesløst.

c) Hvis det er en betingelse for slaget, at den fremtidige ejer påtager sig særlige forpligtelser til fordel for offentlige myndigheder eller i offentlighedens interesse - bortset fra almindelige forpligtelser, som ikke skyldes almindelige nationale retsforskrifter eller regionalplankontorers beslutninger eller almindelig beskyttelse og bevarelse af miljøet og den offentlige sundhed - skal tilbuddet kun anses for at være 'betingelsesløst' i den ovenfor anførte betydning, hvis enhver potentiel køber skal og kan påtage sig forpligtelsen, uanset hvilken virksomhed han driver, eller om han driver nogen form for virksomhed.

18B.2.2. Salg uden betingelsesløst udbud

a) Vurdering ved uafhængig sagkyndig

Hvis en offentlig myndighed ikke ønsker at anvende den procedure, der er beskrevet under punkt 18B.2.1, skal der udføres en uafhængig vurdering af en eller flere vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. Den således fastlagte markedspris er den laveste købspris, der kan aftales, uden at der foreligger statsstøtte.

En 'vurderingssagkyndig' er en person med et godt omdømme, som:

- har en relevant afsluttet uddannelse fra en anerkendt uddannelsesinstitution eller tilsvarende akademiske kvalifikationer

- har relevant erfaring og er kompetent til at vurdere jord og bygninger i samme område og kategori som det pågældende aktiv.

Hvis der i en EFTA-stat ikke findes passende akademiske kvalifikationer, skal den sagkyndige være medlem af en anerkendt fagorganisation, som beskæftiger sig med vurdering af jord og bygninger, og enten:

- være udpeget af en domstol eller en myndighed med tilsvarende status, eller

- som minimum have en anerkendt afsluttet uddannelse på sekundærtrinnet og tilstrækkelig erfaring, herunder mindst tre års praktisk erfaring efter afsluttet uddannelse, i vurdering af jord og bygninger i det pågældende område.

Den sagkyndige bør være frit stillet med hensyn til udførelsen af sin opgave, dvs. offentlige myndigheder bør ikke have ret til at øve indflydelse på vurderingens resultat. Statslige vurderingskontorer, embedsmænd og offentligt ansatte skal anses for uafhængige, hvis uretmæssig påvirkning af deres resultater er fuldstændigt udelukket.

Ved 'markedsværdi' forstås den pris, hvortil jord og bygninger på værdiansættelsestidspunktet kan sælges ved privat aftale mellem en salgsinteresseret ejer og en uafhængig køber, idet det forudsættes, at ejendommen er udbudt til offentligt salg, at handelen kan finde sted under normale markedsvilkår, og at der under hensyn til ejendommens karakter er normal tid til salgsforhandlingerne(2).

b) Prismargen

Hvis det efter en rimelig indsats for at sælge jorden og bygningerne til denne markedsværdi står klart, at den af den sagkyndige fastsatte pris ikke kan opnås, kan en afvigelse på op til 5 % fra denne værdi anses for at være i overensstemmelse med markedsvilkårene. Hvis det efter en yderligere rimelig periode står klart, at jorden og bygningerne ikke kan sælges til den af den vurderingssagkyndige fastsatte værdi minus de 5 % kan der foretages en ny vurdering, som tager hensyn til de indhøstede erfaringer og de indkomme tilbud.

c) Særlige forpligtelser

Særlige forpligtelser, som er i offentlighedens interesse, og som er knyttet til jorden og bygningerne og ikke til køberen eller hans økonomiske aktiviteter, kan pålægges ved salget, forudsat at enhver potentiel køber skal og principielt er i stand til at opfylde dem, uanset hvilken virksomhed han driver, eller om han driver nogen form for virksomhed. Den økonomiske ulempe som følge af sådanne forpligtelser bør vurderes særskilt af uafhængige vurderingssagkyndige og kan eventuelt modregnes i købsprisen. Forpligtelser, som det i det mindste delvis vil være i køberens egen interesse at opfylde, bør vurderes under hensyntagen til dette forhold: der kan f.eks. være tale om fordele med hensyn til reklame, sport eller kunstsponsorering, image, forbedring med hensyn til køberens eget miljø, eller rekreative anlæg til køberens egne medarbejdere.

De økonomiske byrder vedrørende forpligtelser, som påhviler alle grundejere i henhold til almindelige retsforskrifter, må ikke fratrækkes købsprisen (det gælder f.eks. en grundejers samfundsmæssige pligt til pasning og vedligeholdelse af jorden og bygningerne eller betaling af skatter eller lignende afgifter).

d) Det offentliges omkostninger

Det offentliges primæromkostninger ved erhvervelse af jord og bygninger er en indikator for markedsværdien, medmindre salg af jorden og bygningerne sker længe efter erhvervelsen. Markedsværdien bør derfor ikke ansættes lavere end primæromkostningerne i en periode på mindst tre år efter erhvervelsen, medmindre den uafhængige vurderingssagkyndige påviser en generel nedgang i markedsværdien for jord og bygninger på det relevante marked.

18B.2.3. Anmeldelse

EFTA-staterne bør følgelig, jf. dog de minimis-reglen(3), anmelde følgende transaktioner til EFTA-Tilsynsmyndigheden, således at den kan konstatere, om der er tale om statsstøtte, samt i bekræftende fald vurdere støttens forenelighed med EØS-aftalen:

a) ethvert salg, som ikke blev afviklet på grundlag af et offentligt og betingelsesløst udbud, hvor det højeste eller eneste bud blev accepteret, og

b) ethvert salg uden offentligt og betingelsesløst udbud, hvor salgsprisen var mindre end markedsværdien, således som denne var fastlagt af uafhængige vurderingssagkyndige.

18B.2.4. Klager

Når EFTA-Tilsynsmyndigheden modtager en klage eller andre bemærkninger fra tredjemand med påstand om, at der foreligger en statsstøtte i forbindelse med en aftale om offentlige myndigheders salg af jord og bygninger, vil EFTA-Tilsynsmyndigheden antage, at der ikke foreligger statsstøtte, hvis de oplysninger, der gives af den pågældende EFTA-stat, viser, at de ovenfor anførte principper er blevet overholdt."

(1) Dette kapitel svarer til EF-vejledningen (EFT C 209 af 10.7.1997, s. 3).

(2) Artikel 49, stk. 2, i Rådets direktiv 91/674/EØF (EFT L 374 af 31.12.1991, s. 7), jf. punkt 12.B i bilag IX til EØS-aftalen.

(3) Se EFTA-Tilsynsmyndighedens proceduremæssige og materielle regler for statsstøtte. Kapitel 12 svarende til Kommissionens meddelelse om de minimis-reglerne offentliggjort i EFT C 68 af 10.7.1997, s. 9.