DA Den Europæiske Unions Tidende C 37/26

Sag anlagt den 11. december 2009 — Europa-Kommissionen mod Den Portugisiske Republik

(Sag C-518/09)

2010/C 37/33

Processprog: portugisisk

Parter

Sagsøger: Europa-Kommissionen (ved I.V. Rogalski og P. Guerra e Andrade, som befuldmægtigede)

Sagsøgt: Den Portugisiske Republik

Sagsøgerens påstande

— Det fastslås, at Den Portugisiske Republik har tilsidesat sine forpligtelser i henhold til artikel 56 TEUF, — idet den i sin lovgivning ikke sondrer mellem etablering og midlertidig præstation af tjenesteydelser på området for transaktioner vedrørende fast ejendom, der udføres af ejendomsformidlingsvirksomheder (ejendomsmæglere) samt ejendomsagenter eller -bestyrere — idet den pålægger ejendomsmæglere samt ejendomsagenter eller -bestyrere fra andre medlemsstater en pligt til fuld registrering i Instituto da Construção e do Imobiliário (»InCI, I.P.«) for at kunne præstere tjenesteydelser midlertidigt — idet den pålægger ejendomsmæglere samt ejendomsagenter eller -bestyrere fra andre medlemsstater en pligt til at stille sikkerhed for ansvarspådragende handlinger i forbindelse med deres virksomhed gennem en forsikring, der er i overensstemmelse med den portugisiske lovgivning — idet den pålægger ejendomsformidlingsvirksomheder (ejendomsmæglere) fra andre medlemsstater en pligt til at være i besiddelse af en positiv egenkapital som omhandlet i den portugisiske lovgivning, og — idet den undergiver ejendomsmæglere samt ejendomsagenter eller -bestyrere fra andre medlemsstater fuld disciplinærkontrol udøvet af InCI, I.P.

— Det fastslås, at Den Portugisiske Republik også har tilsidesat sine forpligtelser i henhold til artikel 49 TEUF og 56 TEUF, idet den bestemmer, at ejendomsformidlingsvirksomheder (ejendomsmæglere), bortset fra ejendomsadministrationsydelser for tredjemand, har eneret til at udøve deres aktivitet, og at ejendomsagenter eller -bestyrere har eneret til at udøve ejendomsadministration.

— Den Portugisiske Republik tilpligtes at betale sagens omkostninger.

Søgsmålsgrunde og væsentligste argumenter

Den portugisiske ordning for formidling og administration af fast ejendom er årsag til en række restriktioner for den frie udveksling af tjenesteydelser.

Virksomhed i relation til formidling og administration af fast ejendom, der udøves af enheder, som har fast bopæl eller hovedsæde i andre medlemsstater, er undergivet den portugisiske lovgivning, så snart den faste ejendom er beliggende i Portugal.

Den portugisiske lovgivning opstiller syv betingelser for at kunne udøve virksomhed som ejendomsmægler (ejendomsformidling) og fire betingelser for at kunne udøve virksomhed som ejendomsagent eller -bestyrer (ejendomsadministration).

Betingelserne vedrørende licensens subjektive anvendelsesområde har restriktiv virkning.

Betingelsen vedrørende erhvervsmæssige kvalifikationer har også restriktiv virkning.

De portugisiske bestemmelser på området for ejendomsformidling og ejendomsadministration forvansker traditionel ejendomsformidlingsvirksomhed. I stedet for formidlingsvirksomhed er der her tale om agentvirksomhed.

Forpligtelsen til at være erhvervsansvarsforsikret i overensstemmelse med kravene i den portugisiske lovgivning er en uberettiget restriktion.

Betingelsen om at være i besiddelse af en positiv egenkapital, der er opgjort i henhold til reglerne i den portugisiske regnskabslovgivning, er en diskriminerende restriktion for den frie udveksling af tjenesteydelser.

Den omstændighed, at ejendomsmæglere (formidlere) samt ejendomsagenter eller -bestyrere for så vidt angår deres præstation af tjenesteydelser er undergivet disciplinærkontrol udøvet af den portugisiske administration, uden hensyntagen til den kontrol, som den pågældende tjenesteyder allerede er undergivet i etableringsmedlemsstaten, udgør en restriktion som omhandlet i artikel 56 TEUF.

De bestemmelser i den portugisiske lovgivning, der fastslår at udøvelsen af ejendomsadministration og ejendomsformidling sker i henhold til enerettigheder eller quasi-enerettigheder, udgør en restriktion for etableringsfriheden og friheden til midlertidig præstation af tjenesteydelser.

Betingelserne for at få adgang til udøvelsen af disse aktiviteter sondrer ikke, og tillader ikke, at der sondres mellem etablering og midlertidig præstation af tjenesteydelser.

Betingelserne for at få adgang til byggevirksomhed er, således som de er fastsat i den portugisiske lovgivning, betingelser for at etablere sig. Den portugisiske lovgivning sondrer ikke mellem etablering og præstation af tjenesteydelser af midlertidig karakter.

De restriktioner for den frie udveksling af tjenesteydelser og etableringsretten, som er en konsekvens af den portugisiske lovgivning, kan ikke begrundes i hensynet til den offentlige orden.

Forbrugerbeskyttelseshensyn kan ganske vist begrunde visse restriktioner for grundlæggende friheder som den frie udveksling af tjenesteydelser og etableringsretten, men de omtvistede restriktioner er ikke forholdsmæssige.

Kravet om etablering i medlemsstaten for at kunne præstere tjenesteydelser og kravet om en licens, der er bestemt til at kontrollere, om betingelserne vedrørende etablering er opfyldt, er ikke forholdsmæssige foranstaltninger i relation til den frie udveksling af tjenesteydelser.

Navnlig er det ikke rimeligt at kræve, at forsikringspolicen godkendes i bestemmelsesmedlemsstaten.

Der kan ikke anføres solvensmæssige årsager til, at den portugisiske lovgivning stiller krav om besiddelse af en positiv egenkapital.

Det er således uforholdsmæssigt at undergive tjenesteydere den fulde disciplinærkontrol, som gælder for ejendomsagenter eller -bestyrere samt ejendomsformidlingsvirksomheder (ejendomsmæglere), der er etableret i Portugal.