Artikel 14, stk. 1, artikel 15, stk. 1, og artikel 24, stk. 1, i direktiv 2006/112 om det fælles merværdiafgiftssystem, som ændret ved direktiv 2009/162, skal fortolkes således, at levering af elektricitet, varme og vand samt afhentning af affald inden for rammerne af udlejning af fast ejendom, som foretages af erhvervsdrivende tredjemænd til fordel for lejeren, som er den direkte bruger af disse varer og tjenesteydelser, skal anses for at være udført af udlejeren, når denne har indgået kontrakterne til levering af disse ydelser og alene overvælter udgifterne hertil på lejeren.

Direktiv 2006/112 om det fælles merværdiafgiftssystem, som ændret ved direktiv 2009/162, skal fortolkes således, at udlejning af fast ejendom og levering af vand, elektricitet og varme samt afhentning af affald, som ledsager denne udlejning, i princippet skal anses for at udgøre flere særskilte og uafhængige ydelser, som skal vurderes separat for så vidt angår merværdiafgift, medmindre transaktionens elementer, herunder de elementer, som angiver den økonomiske grund til at indgå kontrakten, er så nært forbundne, at de objektivt set udgør en enkelt udelelig økonomisk ydelse, som det ville være kunstigt at opdele.

Det tilkommer den nationale ret at foretage de nødvendige vurderinger under hensyntagen til samtlige de omstændigheder, hvorunder udlejningen og de ydelser, der ledsager den, foregår, og navnlig under hensyntagen til indholdet af selve kontrakten.

Med henblik på at afgøre, om de leverede ydelser udgør flere uafhængige ydelser eller en enkelt ydelse, må det således undersøges, hvad der særligt karakteriserer den pågældende transaktion.

De elementer, som afspejler de kontraherende parters interesser, såsom f.eks. fremgangsmåderne for prisfastsættelse og fakturering, kan tages i betragtning med henblik på at fastlægge de elementer, der er karakteristiske for den omhandlede transaktion. Det skal bl.a. efterprøves, om lejeren og udlejeren i henhold til kontrakten først og fremmest søger henholdsvis at leje og udleje en fast ejendom og blot subsidiært søger henholdsvis at opnå og levere andre ydelser, selv om disse ydelser er nødvendige med henblik på at anvende ejendommen.

Der skal således tages hensyn til følgende omstændigheder, som gør det muligt at sondre mellem to hovedtilfælde.

Hvis lejeren for det første har mulighed for at vælge sine tjenesteydere og/eller fremgangsmåderne for anvendelsen af de omhandlede varer og tjenesteydelser, kan de ydelser, der vedrører disse varer og tjenesteydelser, i princippet anses for at være særskilte i forhold til udlejningen. Navnlig hvis lejeren kan bestemme over sit forbrug af vand, elektricitet eller varme, som kan efterprøves ved at opsætte individuelle målere, og som faktureres i forhold til forbrugets omfang, kan de ydelser, der vedrører disse varer og tjenesteydelser, i princippet anses for at være særskilte i forhold til udlejningen. For så vidt angår tjenesteydelser såsom rengøring af fællesarealerne i en ejendom, der ejes i fællesskab, skal disse anses for særskilte i forhold til udlejningen, hvis hver lejer kan tilrettelægge dem individuelt, eller hvis lejerne kan tilrettelægge dem i fællesskab, og under alle omstændigheder hvis de fakturaer, som lejeren modtager, nævner leveringen af disse varer og tjenesteydelser i poster, der er særskilte i forhold til lejen.

I dette tilfælde hindrer den omstændighed, at manglende betaling af lejeomkostningerne gør det muligt for udlejeren at opsige lejekontrakten, på ingen måde, at de ydelser, som nævnte omkostninger vedrører, udgør ydelser, der er særskilte i forhold til lejen.

Den omstændighed, at lejeren har mulighed for at opnå disse ydelser fra en tjenesteyder, som lejeren selv vælger, er desuden heller ikke afgørende i sig selv, eftersom muligheden for, at en enkelt ydelses elementer under andre omstændigheder kan leveres enkeltvis, hænger uløseligt sammen med begrebet sammensat enkelt transaktion.

Hvis en fast ejendom, der udlejes, objektivt set på det økonomiske plan forekommer at udgøre en helhed sammen med de ydelser, som ledsager den, kan disse ydelser for det andet anses for at udgøre en enkelt ydelse sammen med udlejningen. Dette er således navnlig tilfældet ved udlejning af nøglefærdige kontorer, som er driftsklare med levering af faciliteter og visse andre ydelser, og ved udlejning af fast ejendom for kortere perioder, bl.a. til feriemæssige eller erhvervsmæssige formål, som tilbydes sammen med disse ydelser, uden at disse kan adskilles fra udlejningen.

Hvis udlejeren i øvrigt ikke selv har mulighed for frit og uafhængigt – bl.a. i forhold til andre udlejere – at vælge tjenesteydere og fremgangsmåder for anvendelsen af de varer og tjenesteydelser, der ledsager udlejningen, er de omhandlede ydelser generelt udelelige fra udlejningen og kan ligeledes anses for at udgøre en helhed, og dermed en enkelt ydelse, sammen med udlejningen. Dette er navnlig tilfældet, når udlejeren, som ejer en del af en fast ejendom, der ejes i fællesskab, er forpligtet til at anvende tjenesteydere, som er udpeget af hele ejendomsfællesskabet, og til at betale en andel af fællesudgifterne i forbindelse med sådanne ydelser, som udlejeren dernæst overvælter på lejeren.

I dette andet tilfælde ville en separat bedømmelse af leveringen af udlejningsydelser med hensyn til at pålægge disse ydelser merværdiafgift udgøre en kunstig opdeling af en enkelt økonomisk transaktion.

(jf. præmis 32, 37-44 og 47 samt domskonkl. 2)