FORSLAG TIL AFGØRELSE FRA GENERALADVOKAT JACOBS - SAG C-213/04 
FORSLAG TIL AFGØRELSE FRA GENERALADVOKAT 
F.G. JACOBS 
fremsat den 29. september 2005 1 
1. Den østrigske delstatslovgivning foreskri­
ver, at de offentlige myndigheder skal over­
våge erhvervelsen af fast ejendom. I visse 
tilfælde begrænser lovgivningen erhvervelse 
af fast ejendom med henblik på oprettelse af 
sekundærbolig. 
2. I denne sag har Østrigs Oberster 
Gerichtshof spurgt Domstolen, om artikel 56 
EF om de frie kapitalbevægelser er til hinder 
for delstaten Vorarlbergs lovgivning, som 
regulerer erhvervelsen af fast ejendom, 
hvorefter en undladelse af rettidigt at indgive 
en foreskreven erklæring medfører, at rets­
handelen er ugyldig med tilbagevirkende 
kraft. 
Relevante fællesskabsretlige bestemmel­
ser 
3. Artikel 56, stk. 1, EF bestemmer: 
»Inden for rammerne af bestemmelserne i 
dette kapitel er alle restriktioner for kapital­bevægelser mellem medlemsstaterne indbyr­
des og mellem medlemsstaterne og 
tredjelande forbudt.« 
4. Artikel 6, stk. 4, i direktiv 88/361 2 
bestemmer: 
»Eksisterende national lovgivning om 
erhvervelse af ejendomme, der ikke er hel­
årsboliger, kan opretholdes, indtil Rådet 
vedtager yderligere bestemmelser på dette 
område i henhold til traktatens artikel 69. 
Nærværende bestemmelse berører ikke gyl­
digheden af andre fællesskabsretlige bestem­
melser.« Artikel 69 blev ophævet ved 
Amsterdam-traktaten 3. På det tidspunkt, da 
artiklen blev ophævet, havde Rådet ikke 
vedtaget andre bestemmelser på dette 
område. 
1 — Originalsprog: engelsk. 2 — Rådets direktiv 88/361/EØF af 24.6.1988 om gennemførelse af 
traktatens artikel 67 (nu artikel 56), EFT L 178, s. 5. 
3 — Jf. Amsterdam-traktaten, anden del, artikel 6, afsnit I, nr. 39. 
I - 10312 
BURTSCHER 
Relevante nationale bestemmelser 
5. Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (lov 
om ejendomshandel, herefter »VGVG«) 
regulerer erhvervelsen af fast ejendom i 
delstaten Vorarlberg. 
6. I henhold til denne lovs affattelse i 1969 4 
(herefter »VGVG 1969«) krævedes der ved 
udlændinges erhvervelse af fast ejendom 
godkendelse fra ejendomshandelsmyndighe-
den. 
7. I en senere affattelse af denne lov, »VGVG 
1993« 5, krævedes en sådan godkendelse for 
erhvervelse af bebyggede grunde generelt. 
8. I henhold til § 7, stk. 2, i VGVG 1993 
krævedes ingen godkendelse ved erhvervelse 
af en bebygget grund til andre formål end 
ferieformål, såfremt erhververen indgav en 
skriftlig erklæring, i hvilken han bla. erklæ­
rede, at erhvervelsen ikke var med henblik på 
etablering af feriebolig. § 2, stk. 6, definerede erhvervelse af fast ejendom til ferieformål 
som en erhvervelse med henblik på etable­
ring eller brug af feriebolig enten af erhver­
veren selv eller af tredjemand. 
9. I henhold til en senere affattelse af 
VGVG 6, i det følgende benævnt »VGVG 
2000«, blev retten til at erhverve en bebygget 
grund ved at afgive en skriftlig erklæring, og 
ikke en godkendelse, udvidet til at omfatte 
erhvervelser til ferieformål. I henhold til § 7, 
stk. 2, i VGVG 2000 påhviler det erhververen 
at erklære, at grunden er bebygget, at 
erhvervelsen henholdsvis sker eller ikke sker 
med henblik på ferieformål, og at han er 
østrigsk statsborger eller opfylder en af 
betingelserne i § 3. 
10. § 3, stk. 1, bestemmer: 
»For så vidt som det følger af Den Europæ­
iske Unions lovgivning, gælder, med forbe­
hold af stk. 2, bestemmelserne om 
udlændinges erhvervelse af fast ejendom ikke 
for 
[...] 
d) personer, som udøver deres opholdsret, 
4 — Vorarlberger LGBl nr. 12/1969. 
5 - Vorarlberger LGBl nr. 61/1993. 6 — Vorarlberger LGBl nr. 29/2000. 
I - 10313 
FORSLAG TIL AFGØRELSE FRA GENERALADVOKAT JACOBS - SAG C-213/04 
e) personer og virksomheder, som udøver 
retten til fri kapitalbevægelighed, hvis de er 
bosiddende i en medlemsstat i Den Europæ­
iske Union eller i en stat, som er omfattet af 
aftalen om Det Europæiske Økonomiske 
Samarbejdsområde. 7« 
11. § 3, stk. 2, bestemmer: 
»Når erhvervelsen sker med henblik på 
etablering af feriebolig, gælder der ingen 
undtagelse til bestemmelserne om udlæn­
dinges erhvervelse af fast ejendom i henhold 
til bestemmelserne om de frie kapitalbevæ­
gelser i EØS-aftalen« 8. 
12. § 9 vedrører kravene om godkendelse 
ved overdragelse af fast ejendom, hvor en af 
parterne ikke er østrigsk statsborger. I § 9, 
stk. 1, fastsættes de overdragelser, som er 
omfattet af kravet om godkendelse, og § 9, 
stk. 2, indeholder de nærmere regler om 
bestemte elementer i godkendelsesprocedu­
ren. 13. I henhold til § 7, stk. 4, i VGVG 2000 
skal en erhverver af en ejendom til ferie­
formål fremlægge et certifikat fra de kom­
petente myndigheder, af hvilket det fremgår, 
at brugen af ejendommen som feriebolig er 
forenelig med planlovgivningen. Såfremt 
brugen er forenelig med planlovgivningen, 
har myndigheden pligt til at udstede certi­
fikatet. 
14. For så vidt som det er relevant, bestem­
mer § 17, stk. 2, sidste punktum, at den i § 7, 
stk. 2, omhandlede erklæring skal afgives 
inden tre måneder efter indgåelsen af aftalen. 
15. § 29 vedrører de retlige følger af 
begrænsninger i ejendomshandelen. Stk. 1 
angiver, at den aftale, der ligger til grund for 
erhvervelsen, ikke kan gennemføres, så 
længe den godkendelse eller den erklæring, 
der kræves efter loven, ikke er afgivet, 
navnlig kan rettigheden ikke noteres i 
tingbogen. Parterne er imidlertid bundet af 
aftalen. 
16. For så vidt som det er relevant, bestem­
mer § 29, stk. 2: 
»Retshandelen bliver ugyldig med tilbagevir­
kende kraft, såfremt [...], der ikke [...] afgives 
erklæring i henhold til § 7 inden to år efter 
udløbet af den frist, der er fastsat i § 17, 
stk. 2, sidste punktum.« 7 — Aftale om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde 
(EØS-aftalen) mellem De Europæiske Fællesskaber, deres 
medlemsstater og Republikken Østrig, Republikken Finland, 
Republikken Island, Fyrstendømmet Liechtenstein, Kongeriget 
Norge, Kongeriget Sverige og Den Schweiziske Konføderation, 
EFT 1994 L 1, s. 3. 
8 — Jf. fodnote 7 ovenfor. Bestemmelserne om de frie kapitalbe­
vægelser findes i EØS-aftalens artikel 40-45. 
I - 10314 
BURTSCHER 
Faktiske omstændigheder og sagen ved 
den nationale ret 
17. Ewald Burtscher er østrigsk statsborger 
og tinglyst ejer af en bebygget grund i 
Vorarlberg. Ejendomsretten til ejendommen 
blev overdraget ved skøde til ham af hans 
mor den 9. november 1995. 
18. Josef Stauderer er en tysk statsborger, 
som har sin hovedbopæl i Tyskland. Han og 
hans familie har anvendt ejendommen som 
feriebolig siden 1974. 
19. Det anføres i forelæggelseskendelsen, at 
han som tysk statsborger i henhold til den på 
det tidspunkt9 gældende lovgivning ikke 
kunne opnå den godkendelse fra de kom­
petente myndigheder, som var nødvendig for 
at erhverve ejendommen. 
20. Ewald Burtschers forældre og Josef 
Stauderer underskrev den 16. juni 1975 to 
aftaler i forbindelse med ejendommen. I den 
første aftale blev det aftalt, at Josef Stauderer 
skulle leje ejendommen i en periode på 99 år 
fra den 1. januar 1975, og at begge parters 
retssuccessorer var bundet af de aftalemæs­
sige forpligtelser. Josef Stauderer forpligtede 
sig til at betale en forskudsbetaling af lejen på 
350 000 østrigske schilling (ATS). Ved før­tidig opsigelse af aftalen ville en eventuel 
uudnyttet del af forskudsbetalingen blive 
tilbagebetalt til ham. Josef Stauderer overtog 
også ansvaret for vedligeholdelse af ejen­
dommen og for betaling af skat og afgifter, 
som vedrører brug af ejendommen. 
21. I henhold til den anden aftale forpligtede 
Ewald Burtschers forældre sig til at sælge 
ejendommen til Josef Stauderer til en pris på 
350 000 ATS, såfremt det i henhold til loven 
blev muligt for lejeren at erhverve ejen­
dommen. Dette var ikke muligt i henhold til 
den lov, som var gældende på tidspunktet for 
aftalens indgåelse. 
22. Den 12. juli 1994 besluttede den kom­
petente lokale myndighed, at det i henhold til 
planlovgivningen ikke var tilladt at anvende 
ejendommen som feriebolig. Josef Stauderer 
fortsatte dog med at anvende ejendommen 
til dette formål. 
23. Den 11. september 2000 anlagde Ewald 
Burtscher sag ved domstolene og nedlagde 
påstand om, at Josef Stauderer skulle fraflytte 
ejendommen med den begrundelse, at han 
ikke havde ejendomsret til ejendommen 
(herefter »den første retssag«). Både Beru­
fungsgericht og Oberster Gerichtshof fast­
slog, at aftalerne, som var indgået i 1975, var 
omgåelsestransaktioner. En transaktion, som 
er et udtryk for omgåelse af loven, skal 
undergives de samme retsregler som dem, 
der ville finde anvendelse på den reelt 
påtænkte transaktion. Derfor skulle Josef 9 — Jf. punkt 6. 
I - 10315 
FORSLAG TIL AFGØRELSE FRA GENERALADVOKAT JACOBS - SAG C-213/04 
Stauderer i henhold til bestemmelserne i 
VGVG 2000 have afgivet en erklæring inden 
to år efter indførelsen af disse. Hans 
undladelse af at indgive denne erklæring 
medførte, at han fortabte muligheden for at 
opnå ejendomsret til ejendommen. Det var 
derfor nødvendigt at lade transaktionen gå 
tilbage. 
24. Inden for rammerne af den anden 
retssag har retten i første instans fastsat 
Josef Stauderers udgifter vedrørende ejen­
dommen til 38 280,57 EUR og pålagt ham at 
fraflytte ejendommen mod at modtage dette 
beløb, således som det fremgår af forelæg­
gelseskendelsen. Appelretten stadfæstede 
dommen. I en yderligere appel vedrørende 
et retligt spørgsmål til Oberster Gerichtshof 
har Josef Stauderer gjort gældende, at 
Domstolens dom i Salzmann li-sagen 10 går 
forud for afgørelsen i den første retssag. 
25. I denne dom fastslog Domstolen, at en 
procedure med forudgående tilladelse som 
den, der er indført ved VGVG, i betragtning 
af den risiko for forskelsbehandling, der er 
forbundet med en procedure med forud­
gående tilladelse, og henset til den omstæn­
dighed, at proceduren ikke er strengt nød­
vendig for opfyldelsen af det formål af almen 
interesse, som den forfølger, udgør en hin­
dring for de frie kapitalbevægelser, der er i 
strid med traktatens artikel 73 B, stk. 1 (nu 
artikel 56, stk. 1) 11. 26. På baggrund af denne afgørelse har 
Oberster Gerichtshof besluttet at udsætte 
sagen og har i medfør af artikel 234 EF 
forelagt Domstolen følgende præjudicielle 
spørgsmål: 
»Skal artikel 56 EF fortolkes således, at den 
er til hinder for en national ordning [VGVG], 
hvorefter den omstændighed, at der ikke 
rettidigt efter en retshandel om erhvervelse 
af en fast ejendom, hvilken handel ikke 
kræver ejendomshandelsmyndighedens god­
kendelse, er afgivet en erklæring fra erhver­
veren om, at grunden er bebygget, ikke 
anvendes til ferieformål, og at han er østrigsk 
statsborger eller skal behandles på samme 
måde som en østrigsk statsborger, medfører, 
at retshandelen er ugyldig med tilbagevir­
kende kraft?« 
27. Ewald Burtscher, Josef Stauderer, Repu­
blikken Østrig, Kongeriget Spanien og Kom­
missionen har indgivet skriftlige indlæg. Alle 
parterne var repræsenteret under retsmødet. 
Formaliteten 
28. Josef Stauderer har anført to begrun­
delser til støtte for sin påstand om, at den 10 — Dom af 15.5.2003, sag C-300/01, Sml. I, s. 4899. 
11 — Jf. dommens præmis 52. 
I - 10316 
BURTSCHER 
præjudicielle forelæggelse ikke kan antages 
til realitetsbehandling. For det første har han 
med henvisning til Bruxelles-konventio-
nen 12 anfægtet, at de østrigske domstole 
har kompetence i hovedsagen. For det andet 
har han anført, at det præjudicielle spørgs­
mål har mistet sin relevans, da en ny 
affattelse af VGVG, som gælder fra og med 
den 1. juni 2004, ikke længere begrænser 
erhvervelsen af bebyggede grunde. 
Bruxelles-kon ven tionen 
29. Josef Stauderer har gjort gældende, at de 
østrigske domstole i henhold til Bruxelles­
konventionens artikel 16 ikke har kompe­
tence. I retssager, som vedrører rettigheder 
over fast ejendom samt om leje eller 
forpagtning af fast ejendom, har retterne i 
den kontraherende stat, hvor ejendommen er 
beliggende, enekompetence i henhold til 
artikel 16. Artikel 16 finder imidlertid ikke 
anvendelse i den foreliggende sag, da retten 
til at begære fraflytning fra en ejendom er en 
personlig ret. 30. Josef Stauderer har også påberåbt sig 
konventionens artikel 18, hvorefter en ret 
bliver kompetent, når sagsøgte giver møde 
for den, bortset fra hvis sagsøgte kun giver 
møde for at bestride rettens kompetence. I 
denne forbindelse har han gjort gældende, at 
de østrigske domstole har ladet den sande 
karakter af hans møde for retten i første 
instans ude af betragtning. De østrigske 
domstole savner derfor kompetence. 
31. Jeg er af den opfattelse, at i sager, som 
forelægges Domstolen til præjudiciel afgø­
relse i medfør af artikel 234, skal en 
indsigelse mod, at sagen antages til realitets­
behandling med den begrundelse, at den 
forelæggende ret ikke har kompetence i 
sagen, normalt afvises. Det tilkommer den 
nationale ret at vurdere indsigelser vedrø­
rende kompetence. Som Domstolen har 
fastslået gentagne gange, kræver den opga­
vemæssige fordeling, der består mellem 
Domstolen og den nationale ret i sådanne 
sager, at den nationale ret anvender de 
nationale bestemmelser vedrørende retter­
nes sammensætning og virkemåde 13. I lyset 
af disse afgørelser tilkommer det den natio­
nale ret at træffe afgørelse om kompetence, 
når indsigelsen hviler på nationale retsregler. 12 — Af 27.9.1968 om retternes kompetence og om fuldbyrdelse af 
retsafgørelser i borgerlige sager, herunder handelssager. En 
konsolideret version af konventionen, som ændret ved de fire 
efterfølgende tiltrædelseskonventioner, er offentliggjort i EFT 
1998 C 27, s. 1. Siden 1.3.2002 har konventionen, undtagen 
for så vidt angår Danmark og visse andre medlemsstaters 
oversoiske områder, været erstattet af Rådets forordning (EF) 
nr. 44/2001 af 22.12.2000 om retternes kompetence og om 
anerkendelse og fuldbyrdelse af retsafgorelser pi det civil- og 
handelsretlige omrade, EFT 2001 L 12, s. 1. 13 - Jf. dom af 11.7.1996, sag C-39/94, SFEl m.fl., Sml. I, s. 3547, 
præmis 24, af 20.10.1993, sag C-10/92, Balocchi, Sml. I, 
s. 5105, præmis 16 og 17, og af 14.1.1982, sag 65/81, Reina, 
Sml. s. 33, præmis 7 og 8. 
I - 10317 
FORSLAG TIL AFGØRELSE FRA GENERALADVOKAT JACOBS - SAG C-213/04 
32. Det samme gør sig gældende, når ind­
sigelsen hviler på bestemmelser i Bruxelles­
konventionen (nu forordning nr. 44/2001) 14, 
med undtagelse af de tilfælde, hvor denne 
konventions bestemmelser udtrykkeligt 
gøres til genstand for en præjudiciel anmod­
ning 15. 
33. Der er gode, pragmatiske grunde til 
denne synsvinkel. Domstolen skal generelt 
ikke kunne afledes fra at besvare anmod­
ninger om præjudicielle afgørelser. Endvi­
dere kan Domstolens afgørelse om forelæg­
gelseskendelsens realitet være nyttig i for­
bindelse med afgørelsen af sagen, selv om 
Domstolen i sidste instans måtte finde, at 
den nationale domstol ikke har kompetence. 
34. Konklusionen kan være en anden, hvis 
den nationale domstol er åbenbart inkom­
petent. 
35. Analogt fremgår det af retspraksis, at 
mens det er den nationale domstol, der på 
baggrund af de særlige omstændigheder skal 
afgøre relevansen af et spørgsmål, som er 
forelagt i medfør af artikel 234 EF, kan EF-
Domstolen ikke træffe afgørelse, hvis det 
klart fremgår, at den af den nationale ret 
ønskede fortolkning eller vurdering af en 
fællesskabsbestemmelses gyldighed savner enhver forbindelse med realiteten i hoved­
sagen eller dennes genstand 16. 
36. På samme måde mener jeg, at Dom­
stolen kun skal afvise at træffe præjudiciel 
afgørelse med den begrundelse, at den 
nationale domstol savner kompetence, hvis 
den manglende kompetence er åbenbar. 
37. I den foreliggende sag er det på ingen 
måde åbenbart, at den østrigske domstol 
savner kompetence. 
38. Det er muligt, således som Josef Stau­
derer har gjort gældende, at Bruxelles­
konventionens artikel 16, stk. 1, ikke finder 
anvendelse, på grund af at de omtvistede 
kontraktlige rettigheder i hovedsagen vedrø­
rer en personlig og ikke en tinglig rettig­
hed 17, og at denne bestemmelse således ikke 
giver de østrigske domstole enekompetence. 
14 — Nævnt ovenfor i fodnote 12. 
15 — Jf. dom af 5.6.1997, sag C-105/94, Celestini, Smi. I, s. 2971, 
præmis 20. 16 — Jf. dom af 21.1.2003, sag C-318/00, Bacardi-Martini og Cellier 
des Dauphins, Sml. I, s. 905, præmis 40 og 42 (præmis 41 og 
43 i den elektroniske version af dommen) og den deri nævnte 
retspraksis. Forskellen i nummereringen af præmisserne i 
den trykte og den elektroniske version skyldes, at præmis 7 i 
den trykte version ikke er nummereret. 
17 — I Schlosser-rapporten (EFT 1979 C 59, s. 71), punkt 166, 
defineres en tinglig ret som en ret, der kan virke til skade for 
enhver. Dens indehaver har ret til at forlange den pågældende 
genstand udleveret af enhver, som ikke besidder en højere 
prioriteret tinglig ret. Derimod kan en personlig ret kun gøres 
gældende over for debitor. Jf. også generaladvokat Mischos 
forslag til afgørelse af 22.11.1989 i sag C-115/88, Reichert og 
Kockler, Sml. 1990 I, s. 27, punkt 14 til 16, i hvilket han 
bekræftede Det Forenede Kongerige og Frankrigs påstand, 
som blev støttet af Tyskland, Italien og Kommissionen, om, 
at kernen i en tingslig rettighed er dens ubetingede 
retsvirkning erga onmes. 
I - 10318 
BURTSCHER 
39. Men hvis dette er tilfældet, mener jeg, at 
artikel 5 finder anvendelse, hvorefter retten 
på det sted, hvor de kontraktlige forpligtelser 
skal opfyldes, har kompetence. På baggrund 
af omstændighederne må stedet, hvor for­
pligtelserne skal opfyldes, være Østrig, og 
følgelig har de østrigske domstole under alle 
omstændigheder kompetence til at behandle 
søgsmålet. 
40. Endvidere må Josef Stauderers påstand 
om, at de østrigske domstole ikke har 
kompetence i henhold til artikel 18, efter 
min mening forkastes. I henhold til denne 
artikel har en domstol kompetence, når 
sagsøgte giver møde for den, bortset fra hvis 
sagsøgte kun giver møde for at bestride 
rettens kompetence. Det er åbenbart, at Josef 
Stauderer under såvel den første som den 
anden retssag har givet møde for de østrigske 
domstole for at bestride kernen i det af Ewald 
Burtscher anlagte søgsmål. 
41. Det følger heraf, at det er ufornødent for 
Domstolen yderligere at undersøge, om den 
forelæggende ret savner kompetence. 
Sagens manglende genstand 
42. Josef Stauderer har endvidere bestridt, at 
den præjudicielle forelæggelse kan antages til realitetsbehandling, på grund af at den 
savner genstand, idet loven om ændring af 
VGVG 2000 18, som blev vedtaget den 
11. maj 2004, indebærer, at Vorarlbergs 
regionale lovgivning ikke længere indeholder 
begrænsninger for erhvervelse af bebyggede 
grunde. Han har anført, at Oberster 
Gerichtshof skal støtte sin afgørelse på den 
nyeste lovgivning, som trådte i kraft den 
1. juni 2004, i henhold til hvilken bl.a. kravet 
i § 7, stk. 2, VGVG 2000 om afgivelse af en 
erklæring ved erhvervelse af en bebygget 
grund blev ophævet. 
43. Samtidig med ophævelsen af dette krav 
blev en yderligere ændring foretaget i en 
konsolideret version af Vorarlberger Grund­
verkehrsgesetz, som blev vedtaget den 
19. august 2004 19 (herefter »VGVG 2004«), 
i hvilken der ikke henvises til erhvervelse af 
bebyggede grunde i forbindelse med foran­
staltningerne, hvorved visse erhvervelser af 
fast ejendom gøres ugyldige med tilbagevir­
kende kraft. § 29 i VGVG 2000 bestemmer, at 
en retshandel bliver ugyldig med tilbagevir­
kende kraft, såfremt der i forbindelse med 
erhvervelsen af en bebygget grund ikke 
afgives en erklæring i henhold til § 7, stk. 2, 
inden to år efter indgåelsen af købsaftalen. I 
modsætning hertil kræver den tilsvarende 
bestemmelse i § 27 i VGVG 2004 ikke, at 
erhvervelsen af en bebygget grund skal gøres 
ugyldig, hvis en sådan erklæring ikke er 
afgivet. På den anden side bibeholdes denne 
sanktion dog under andre omstændigheder. 
18 — Vorarlberger LGBl nr. 28/2004. 
19 — Vorarlberger LGBl nr. 42/2004. 
I - 10319 
FORSLAG TIL AFGØRELSE FRA GENERALADVOKAT JACOBS - SAG C-213/04 
44. I forelæggelseskendelsen nævnes hver­
ken ændringsloven af 11. maj 2004 eller 
VGVG 2004. 
45. Under retsmødet gjorde Republikken 
Østrig gældende, at det i henhold til de 
østrigske civilprocesretlige regler er den lov, 
som fandt anvendelse ved behandlingen af 
sagen i første instans, der finder anvendelse i 
sagen. 
46. Det tilkommer den nationale ret at 
afgøre, hvilken national lov der finder 
anvendelse i hovedsagen på grundlag af de 
nationale procesretlige regler. 
47. Der findes intet i VGVG 2004, som 
indikerer, at denne lovgivning har tilbage­
virkende kraft for erhvervelsen af bebyggede 
grunde. Der findes derfor ingen åbenbar 
grund til at antage, at denne lovgivning 
finder anvendelse på den foreliggende sag, 
og at anmodningen om præjudiciel afgørelse 
nu savner genstand. 
48. Domstolen bør efter min opfattelse 
derfor antage sagen til realitetsbehandling. 
Følgelig vil jeg nu behandle det forelagte 
spørgsmål. Realiteten 
49. Ewald Burtscher har gjort gældende, at 
den aktuelle transaktion vedrører en grund, 
der i tingbogen er registreret som landbrugs­
jord, og at den er omfattet af godkendelses­
proceduren for erhvervelse af sådanne 
grunde i henhold til VGVG 2000. Han har 
også gjort gældende, at en sanktion i form af 
annullation med tilbagevirkende kraft, 
såfremt en erklæring ikke afgives inden for 
den fastsatte tidsfrist, ikke strider imod 
artikel 56 EF. I denne henseende støttes 
han af Republikken Østrig. 
50. Josef Stauderer har gjort gældende, at 
sanktionerne, som iværksættes ved mang­
lende overholdelse af erklæringsproceduren, 
skal være forholdsmæssige, og at de derfor 
ikke, således som det påstås i den forelig­
gende sag, kan føre til en fortabelse af retten 
til at erhverve fast ejendom. 
51. Indledningsvis bemærkes, at selv om de 
retlige ordninger, der finder anvendelse på 
fast ejendom, henhører under den kompe­
tence, der er forbeholdt medlemsstaterne i 
henhold til artikel 295 EF, er de stadig 
omfattet af traktatens grundlæggende prin­
cipper. Nationale foranstaltninger, der regu­
lerer erhvervelsen af fast ejendom, skal 
således respektere traktatens bestemmelser 
om frie kapitalbevægelser 20. 
20 — Salzmann II-dommen, nævnt ovenfor i fodnote 10, præmis 
39, og dom af 1.6.1999, sag C-302/97, Konle, Sml. I, s. 3099, 
præmis 22. 
I - 10320 
BURTSCHER 
52. Spørgsmålet er derfor, om national lov­
givning, hvorefter salg af en fast ejendom 
bliver ugyldig, såfremt en foreskrevet erklæ­
ring ikke afgives, er forenelig med artikel 56 
EF. 
53. Domstolen har fastslået, at en procedure 
for afgivelse af erklæring inden erhvervelsen 
af fast ejendom efter selve dens formål 
indebærer en begrænsning af de frie kapi­
talbevægelser 21. 
54. På samme måde vil selve formålet med 
en procedure med afgivelse af erklæring, som 
er ledsaget af foranstaltninger, som medfører, 
at salg af en ejendom kan erklæres ugyldig, 
hvis denne procedure ikke følges, udgøre en 
begrænsning af de frie kapitalbevægelser. 
Proceduren er derfor omfattet af forbuddet 
i artikel 56. 
55. De frie kapitalbevægelser kan ikke desto 
mindre begrænses gennem en sådan proce­
dure, på betingelse af at den forfølger et 
formål af almen interesse, at den anvendes på 
en ikke-diskriminerende måde, og at den er i 
overensstemmelse med proportionalitets­
princippet, dvs. at den er egnet til at sikre virkeliggørelsen af det formål, den forfølger, 
og ikke går ud over, hvad der er nødvendigt 
for, at formålet opfyldes 22. Hvert af disse tre 
kriterier vil herefter blive undersøgt. 
Almene hensyn 
56. Republikken Østrig har anført i sit 
indlæg, at formålet, som forfølges med 
proceduren med afgivelse af erklæring og 
den dertil knyttede sanktion — som består i, 
at transaktionen rammes af ugyldighed med 
tilbagevirkende kraft — er, for det første, at 
informere vedkommende myndighed om 
erhvervelsen af en bebygget grund og, fol­
det andet, at forpligte erhververen til at 
fortsætte med at anvende ejendommen til 
det formål, som angives i erklæringen. 
Republikken Østrig har anført, at dette 
hænger tæt sammen med formålet om at 
forhindre, at bebyggede grunde anvendes 
som feriebolig i strid med den pågældende 
planlovgivning. 
57. I henhold til artikel 6, stk. 4, i direktiv 
88/361 er det tilladt at anvende national 
lovgivning, som regulerer erhvervelse af 
sekundærboliger, indtil Rådet har vedtaget 
yderligere bestemmelser på dette område, 
hvilket det ikke har gjort 23. 
21 — Jf. Konle-dommen, præmis 39, dom af 5.3.2002, forenede 
sager C-515/99, C-519/99 — C-524/99 og C-526/99 — 
C-540/99, Reisch m.fl., Sml. I, s. 2157, præmis 32, samt 
Salzmann II-dommen, præmis 41. 22 — Jf. Salzmann II-dommen, præmis 42 og den deri nævnte 
retspraksis. 
23 — Jf. punkt 4. 
I - 10321 
FORSLAG TIL AFGØRELSE FRA GENERALADVOKAT JACOBS - SAG C-213/04 
58. Endvidere har Domstolen fastslået, at 
begrænsninger i oprettelsen af sekundærbo­
liger i et bestemt geografisk område, som en 
medlemsstat fastsætter af hensyn til lands­
planlægningen for at opretholde en fast 
bosiddende befolkning og en økonomisk 
virksomhed, der er uafhængig af turister­
hvervet, kan antages at bidrage til opfyldelse 
af et formål af almen interesse 24. 
59. Efter min opfattelse tillader denne 
bemærkning, om end den er generelt for­
muleret, en procedure med afgivelse af 
erklæring, som er knyttet til formålet om at 
hindre anvendelse af bebyggede grunde som 
ferieboliger. Jeg mener derfor, at proceduren 
med afgivelse af erklæring forfølger et mål, 
som er foreneligt med fællesskabsretten, og 
den begrænsning af de frie kapitalbevægelser, 
som den medfører, kan begrundes under den 
forudsætning, at den er nødvendig og for­
holdsmæssig til at opnå dette mål. 
Ikke-diskriminerende anvendelse 
60. For det andet skal jeg fremsætte følgende 
indledende bemærkning for så vidt angår 
spørgsmålet, om proceduren og den dertil knyttede sanktion i form af ugyldighed med 
tilbagevirkende kraft er anvendt på en ikke-
diskriminerende måde. Domstolen har under 
anvendelse af en indfaldsvinkel, som blev 
udviklet i dommen i sagen Säger 25 i 
forbindelse med den frie udveksling af 
tjenesteydelser fastslået, at nationale regler, 
som ikke indebærer en ulige behandling på 
grund af nationalitet, ikke desto mindre kan 
udgøre en hindring for retten til frie 
kapitalbevægelser og således gøre den illu­
sorisk 26. 
61. For at fastslå en tilsidesættelse af arti­
kel 56 EF er det derfor unødvendigt at bevise, 
at de nationale bestemmelser er diskrimine­
rende i sig selv. 
62. Hvad angår spørgsmålet, om disse 
bestemmelser giver anledning til forskelsbe­
handling, skal to aspekter bedømmes. For­
det første, om de kan fremstå som et forbud 
for statsborgere fra andre medlemsstater, 
som erhverver en ejendom med det formål 
at etablere en feriebolig under påberåbelse af 
retten til frie kapitalbevægelser, og for det 
andet, om der sker en skønsmæssig bedøm­
melse ved udstedelsen af det certifikat, som 
er nødvendigt for, at ejendomsretten kan 
tinglyses, efter at erklæringen er afgivet. 
24 — Jf. Konle-dommen, nævnt ovenfor i fodnote 20, præmis 40, 
Reisch-dommen, nævnt ovenfor i fodnote 21, præmis 34, og 
Salzmann II-dommen, nævnt ovenfor i fodnote 10, præmis 
44. 25 — Dom af 25.7.1991, sag C-76/90, Sml. I, s. 4221, navnlig 
præmis 12. 
26 — Jf. dom af 4.6.2002, sag C-483/99, Kommissionen mod 
Frankrig, Sml. I, s. 4781, præmis 41, og af 4.6.2002, sag 
C-367/98, Kommissionen mod Portugal, Sml. I, s. 4731, 
præmis 45. 
I - 10322 
BURTSCHER 
63. Josef Stauderer har gjort gældende, at 
§ 3, stk. 2, i VGVG 2000 forskelsbehandler 
statsborgere fra andre medlemsstater i for­
hold til østrigske statsborgere. 
64. Kongeriget Spanien har gjort gældende, 
at den østrigske lovgivning forskelsbehand­
ler, da den finder anvendelse på personer, 
som ikke er bosiddende i landet, som skal 
afgive erklæring om denne status. 
65. Ordlyden af § 3, stk. 2, i VGVG 2000 kan 
ved første øjekast synes at være diskrimine­
rende. På den ene side synes den at forbyde 
handel med fast ejendom, i hvilken den ene 
part ikke er østrigsk statsborger, når disse 
personer søger at omgå reglerne for sådanne 
handler ved at påberåbe sig bestemmelserne 
i EØF-aftalen om kapitalens frie bevæge­
lighed. På den anden side påvirker § 3, stk. 2, 
ikke ejendomshandler mellem østrigske 
statsborgere, da disse åbenbart ikke er 
omfattet af de bestemmelser, som finder 
anvendelse i førstnævnte tilfælde. 
66. § 7, stk. 2, i VGVG 2000 synes imidlertid 
at pålægge såvel østrigske statsborgere som 
statsborgere fra andre medlemsstater kravet 
om at afgive en erklæring om, at erhvervel­
sen af en bebygget grund henholdsvis sker 
eller ikke sker med det formål at etablere en 
feriebolig. Det følger heraf, at dette krav, for 
så vidt som det finder anvendelse, gælder såvel andre medlemsstaters statsborgere som 
østrigske statsborgere. 
67. Selv om § 3, stk. 2, kan synes at være 
diskriminerende, mener jeg ikke, at proce­
duren med afgivelse af erklæring behandler 
statsborgere fra andre medlemsstater ander­
ledes end østrigske statsborgere. 
68. Det andet aspekt i forbindelse med 
vurderingen af, hvorvidt proceduren med 
afgivelse af erklæring og den dertil knyttede 
sanktion i form af ugyldighed med tilbage­
virkende kraft kan anvendes på en dis­
kriminerende måde, er, om a) vedkommende 
myndigheds udstedelse af et certifikat, efter 
at erklæringen i henhold til § 7, stk. 4, i 
VGVG 2000 er afgivet, eller b) ugyldiggø-
relsen af en ejendomshandel med tilbage­
virkende kraft i henhold til § 29, stk. 2, i 
VGVG 2000 omfatter udøvelsen af skøn. 
69. I forbindelse med godkendelsesprocedu­
rer, som har til formål at hindre erhvervelse 
af fast ejendom med henblik på etablering af 
en sekundærbolig, fremgår det af retspraksis, 
at den omstændighed, at det kræves af 
erhververen, at denne fremlægger bevis for 
den fremtidige brug af ejendommen, til­
lægger den kompetente myndighed noget, 
I - 10323 
FORSLAG TIL AFGØRELSE FRA GENERALADVOKAT JACOBS - SAG C-213/04 
der nærmer sig en fri skønsbeføjelse, som 
kan udøves på en diskriminerende måde 27. 
70. Ved proceduren for afgivelse af erklæ­
ring i henhold til VGVG 2000 er der derimod 
intet, der tyder på, at den kompetente 
myndighed udøver et skøn ved udstedelsen 
af certifikater. Erhververen skal afgive en 
erklæring om, at grunden er bebygget, at han 
er østrigsk statsborger eller udøver retten til 
fri kapitalbevægelighed og er bosiddende i en 
medlemsstat i Den Europæiske Union eller 
Det Europæiske Økonomiske Samarbejds­
område, og at erhvervelsen henholdsvis sker 
eller ikke sker med ferieformål for øje. Hvis 
planlovgivningen er overholdt, godkendes 
erklæringen ganske enkelt ved, at den kom­
petente myndighed udsteder certifikatet. 
71. Bliver en erklæring imidlertid ikke afgi­
vet inden to år efter indgåelsen af købekon­
trakten, bliver erhvervelsen ugyldig med 
tilbagevirkende kraft. Den omstændighed, 
at ugyldiggørelsen sker automatisk, bevirker, 
at der ikke udøves noget skøn. 
72. Det er således lidet sandsynligt, at 
proceduren kan anvendes på en diskrimine­
rende måde. Nødvendighed og egnethed 
73. For det tredje må det fastslås, om 
proceduren med afgivelse af erklæring og 
den dertil knyttede sanktion i form af 
ugyldiggørelse med tilbagevirkende kraft er 
nødvendig og egnet til at forebygge erhver­
velse af en ejendom med det formål at 
etablere en sekundærbolig i strid med plan­
lovgivningens relevante bestemmelser. 
74. Domstolen har tidligere undersøgt, om 
en procedure med afgivelse af erklæring, som 
har det legitime formål at begrænse erhver­
velse af fast ejendom til brug som sekun­
dærbolig, er et egnet middel til at opnå dette 
mål. 
75. I Konle-dommen fastslog Domstolen, at 
en procedure med afgivelse af erklæring 
ledsaget af foranstaltninger, som kan træffes 
i tilfælde af en tilsidesættelse af proceduren, 
udgør et effektivt middel til kontrol og til at 
undgå, at fast ejendom erhverves som 
sekundærbolig 28. Endvidere fastslog Dom­
stolen som følger, da den blev spurgt, hvori 
egnede foranstaltninger kunne bestå: 
»Det skal i denne henseende blot bemærkes, 
at en overtrædelse af en national lovgivning 
vedrørende sekundærboliger som den i 
hovedsagen omhandlede kan sanktioneres 
27 — Konle-dommen, nævnt ovenfor i fodnote 20, præmis 41, og 
Salzmann II-dommen, nævnt ovenfor i fodnote 10, præmis 
46. 28 — Nævnt ovenfor i fodnote 20, præmis 46-48. 
I - 10324 
BURTSCHER 
med bøder, med en afgørelse, hvorved det 
pålægges køberen straks at bringe den 
ulovlige benyttelse af ejendommen til ophør 
under trussel om ejendommens tvangssalg, 
og ved at salget erklæres ugyldigt, hvilket 
indebærer, at tingbogen retableres med de 
indførsler, den havde før ejendommens 
erhvervelse« 29. 
76. I Reisch-dommen fastslog Domstolen på 
ny, at en lignende procedure med afgivelse af 
erklæring, og for hvis tilsidesættelse der kan 
fastsættes sanktioner, er forenelig med fæl­
lesskabsretten 30. 
77. I Salzmann H-dommen foretrak Dom­
stolen atter anvendelsen af en procedure 
med afgivelse af en erklæring ledsaget af 
passende retsmidler som et alternativ til den 
overdrevent restriktive godkendelsesproce­
dure, som var foreskrevet i VGVG 1993 31. 
78. Det fremgår af disse domme, at en 
procedure med afgivelse af erklæring som 
den i sagen omhandlede, er et egnet middel 
til at opnå det mål, som forfølges med 
lovgivningen. Den gør det muligt for den 
kompetente myndighed at kontrollere, om 
en ejendom er erhvervet til fritidsformål. 
Såfremt dette er tilfældet, kan den kontrol­
lere, at erhvervelsen er forenelig med plan­
lovgivningens bestemmelser. 79. Det centrale spørgsmål er imidlertid, om 
sanktionen, som består i at transaktionen 
rammes af ugyldighed med tilbagevirkende 
kraft ved undladelse af at afgive denne 
erklæring, går ud over, hvad der er nødven­
digt for at sikre, at proceduren følges. 
80. Republikken Østrig har anført, at sank­
tionen er forholdsmæssig, da ingen anden 
sanktion i tilstrækkelig grad ville tilskynde en 
erhverver af en bebygget grund til at afgive 
den påkrævede erklæring inden for tids­
fristen. Kun med en sanktion, som består i, at 
transaktionen rammes af ugyldighed med 
tilbagevirkende kraft, er det muligt at opnå 
målet om at hindre en retsstridig brug af en 
ejendom til fritidsformål. 
81. Josef Stauderer, Kommissionen og Kon­
geriget Spanien har gjort gældende, at 
sanktionen er uforholdsmæssig. 
82. Kommissionen har anført, at det er den 
omstændighed, at sanktionen indtræder 
automatisk, der gør den uforholdsmæssig. 
Jeg er enig heri, 
83. Endvidere skal jeg tilføje, at den pålagte 
sanktion kan være uegnet. En ugyldiggørelse 
af transaktionen, således som det blev 
godkendt i Konle-dommen, vil kun være 
egnet, såfremt det fastslås, at den lovlige 
begrænsning af erhvervelse til sekundærbolig 
er tilsidesat. En sådan beslutning vil normalt 
bygge på en erklæring, som afgives til den 
behørige myndighed. Hvis transaktionen 29 — Konle-dommen, præmis 47. 
30 — Nævnt ovenfor i fodnote 21, præmis 35. 
31 — Nævnt ovenfor i fodnote 10, præmis 50. 
I - 10325 
FORSLAG TIL AFGØRELSE FRA GENERALADVOKAT JACOBS - SAG C-213/04 
rammes af ugyldighed alene med den 
begrundelse, at en erklæring ikke er mod­
taget, og uden at det er fastslået, at den 
legitime begrænsning er tilsidesat, er dog 
overilet og kan stride mod det formål, som 
forfølges med den østrigske lovgivning, da 
det kan hindre en anvendelse, som er 
forenelig med dette formål. 
84. Jeg kan ikke tilslutte mig Republikken 
Østrigs anbringende om, at administrative 
sanktioner er et utilstrækkeligt alternativ til 
at hindre erhvervelse af fast ejendom til 
fritidsformål. 85. Som Kommissionen har påpeget, inde­
holder § 34 i VGVG 2000 en fortegnelse over 
de overtrædelser af denne lovgivning, som 
kan pålægges en bøde. Jeg ser ingen grund 
til, at undladelse af en rettidig afgivelse af den 
påkrævede erklæring ikke skulle kunne 
inkluderes i denne fortegnelse. 
86. Jeg er derfor af den opfattelse, at den 
nationale lovgivning, som fører til, at en 
ejendomshandel bliver ugyldig med tilbage­
virkende kraft, hvis erhververen undlader at 
afgive den påkrævede erklæring inden for 
den fastsatte tidsfrist, er uforholdsmæssig, 
ikke nødvendigvis opnår, og måske til og 
med strider imod det forfulgte mål. 
Forslag til afgørelse 
87. Jeg er følgelig af den opfattelse, at Domstolen bør besvare det af Oberster 
Gerichtshof forelagte præjudicielle spørgsmål således: 
»Artikel 56 EF er til hinder for anvendelse af nationale bestemmelser om 
ejendomshandel, hvorefter en undladelse af at afgive en påkrævet erklæring rettidigt 
medfører, at retshandelen er ugyldig med tilbagevirkende kraft.« 
I - 10326