DA    DA  KOMMISSIONEN FOR DE EUROPÆISKE FÆLLESSKABER 
Bruxelles, den 19.7.2005 
KOM(2005) 327 endelig 
  
GRØNBOG 
Realkredit i EU 
(forelagt af Kommissionen) 
 
DA 2   DA INDHOLDSFORTEGNELSE 
INDLEDNING ..................................................................................................................... ...... 3 
I – BEHOVET FOR KOMMISSI ONENS INDSATS............................................................... 5 
II – FORBRUGERBESKYTTELSE.......................................................................................... 8 Oplysninger .................................................................................................................... ............ 8 
Vejledning og kreditformidling................................................................................................. .8  
Førtidig indfrielse............................................................................................................ ........... 9 
Årlig procentsats .............................................................................................................. ........ 10 
Ågerregler og variable rentesatser............................................................................................ 1 0 
Kreditkontrakter ............................................................................................................... ........ 11 
Håndhævelse og klagemuligheder ........................................................................................... 11 III – RETLIGE SPØRGSMÅL ................................................................................................ 12 Lovvalgsregler................................................................................................................. ......... 12 
Kreditværdighed................................................................................................................ ....... 12 
Ejendomsvurdering .............................................................................................................. .... 13 
Tvangssalgsprocedurer.......................................................................................................... ... 13 
Skat …………..…................................................................................................................... . 14 
IV – SIKKERHEDSSTILLELSE ............................................................................................ 15 Tingbøger ...................................................................................................................... ........... 15 
Eurorealkredit................................................................................................................. .......... 15 
V – FINANSIERING AF REALKREDIT............................................................................... 16 BILAG I - SVAR PÅ FORUMGRUPPENS GENERELLE HENSTILLINGER BILAG II - 
FORUMGRUPPENS RAPPORT MED HENSTILLINGER 
BILAG III – GLOSSAR
 
DA 3   DA GRØNBOG 
Realkredit i EU 
 
(EØS-relevant tekst) 
INDLEDNING 
(1) Denne grønbog er den centrale del af vurderi ngen af Kommissionens indsats på EU-
markedet for boliglån. Et andet nøgleelement er en undersøgelse, som er finansieret af 
Kommissionen, om udgifter og fordele ved yde rligere integration af disse markeder1. 
Der vil blive afholdt en høring i decembe r 2005 for at markere afslutningen på 
høringsprocessen. 
(2) Overvejelserne om indsatsen på EU's real kreditmarkeder er et centralt aspekt ved 
Kommissionens engagement i at opfylde  "Lissabon-målene" om at øge EU's 
konkurrencedygtighed2. Dette er et meget vigtigt element i Kommissionens politik for 
integration af finansielle tjenesteydelser i almindelighed og finansielle tjenesteydelser 
på detailmarkedet i særdeleshed3. Et mere effektivt og konkurrencepræget 
realkreditmarked som følge af større in tegration kan bidrage til væksten i EU's 
økonomi. Det kan potentielt øge arbejdskraft ens bevægelighed og sætte forbrugerne i 
EU i stand til i videst muligt omfang at tr ække på deres formue i fast ejendom, når 
dette er hensigtsmæssigt, så det bliver letter e at opnå langsigtet si kkerhed på baggrund 
af en aldrende befolkning. 
(3) Kommissionen er uden at fore gribe opfølgningen på denne  grønbog fuldt ud klar over 
realkredittens betydning og konsekvenser for EU's økonomi. Det er imidlertid for 
tidligt i høringsprocessen til, at der kan træffes beslutninger om, hvorvidt 
Kommissionen bør gribe ind for slet ikke at nævne, hvilke instrumenter der eventuelt 
vil være mest hensigtsmæssige. Det står dog klart, at alle initiativer, som 
Kommissionen måtte tage med henblik på at  integrere disse markeder, skal have til 
formål at gøre dem mere effektive og konkurre ncedygtige til fordel for alle. Dette kan 
opnås ved at sikre, dels at der kan anmode s om og tilbydes real kredit med begrænsede 
forhindringer i hele EU, dels at mark edsfuldstændigheden, pr oduktdiversiteten og 
priskonvergensen øges. Kommissionen påskø nner fordelene ved et mere likvidt 
finansieringsmarked, der er baseret på mode rne og fleksible finans ieringsteknikker og 
-produkter. Kommissionen er be vidst om, at der er opstået nye produkter, f.eks. 
belåning af friværdi* , som kræver forsigtig analyse, både hvad angår den potentielle 
risiko for forbrugerne og muligheden for at finde nye finansieringskilder til EU's 
borgere, især med henblik på at løse de  pensionsfinansierings problemer, som de 
                                                 
* Alle ord og termer med kursiv  defineres i glossaret i bilag III. 
1 Denne undersøgelse vil blive offentliggjort på GD I ndre Marked og Tjenesteydelsers netstsed i august 
2005.  http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm
. 
2 KOM (2005) 24. Vækst og beskæftigelse: en fælle s opgave Et nyt afsæt for Lissabon-strategien. 
3 KOM (2005) 177. Green Paper on Financial Services Policy (2005-2010). 
 
DA 4   DA nuværende og fremtidige generationer står ove r for. Endelig er Kommissionen bevidst 
om dette markeds konsekvenser for EU-borgernes velfærd. De r er en betydelig social 
og menneskelig dimension ved bolig- og lånemarkedet, herunder aspekter som 
overbelåning. Enhver politik på dette områ de må nødvendigvis tage højde for denne 
dimension4. 
(4) Kommissionen vil nøje overveje det samled e input fra denne høringsproces. Efter 
høringsprocessen vil Kommi ssionen kun stille forslag om  initiativer, hvis det kan 
påvises, at der foreligger klare økonomi ske grunde for, at  Kommissionen bør 
intervenere på EU's realkreditmarkeder, dvs. hvis de potentielle fordele ved at gribe 
ind overstiger de forventede udgifter ved en såda n indgriben. Eventuelle initiativer i 
fremtiden, ikke nødvendigvis reguleringsmæ ssige, skal bekendtgøres i en hvidbog 
med angivelse af høringsresultaterne, som sk al udgives i 2006. Sådanne  initiativer skal 
gennemgå en grundig konsekvensanalyse. 
(5) Bemærkninger til denne grønbog skal være modtaget senest den 30. november 2005 
på følgende adresse: markt-mortgage-consul tation@cec.eu.int. Reaktionerne vil blive 
offentliggjort på Kommissionens webste d, medmindre der udtrykkeligt anmodes om 
det modsatte. 
                                                 
4 Flere detaljer om Kommissionens politik vedrøre nde fattigdom og social udelukkelse kan findes på 
http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
DA 5   DA I – BEHOVET  FOR  KOMMISSIONENS  INDSATS 
(6) EU's realkreditmarkeder udgør en afgørende del af den samlede økonomi i alle EU's 
medlemsstater. Ved udgangen af 2004 svarede restgælden på realkreditlån til ca. 40 % 
af EU's BNP. 
(7) Realkreditmarkederne er blandt de mest  komplekse markeder, som forbrugerne 
benytter. "Værdikæden" ved en realkredittransaktion ka n indeholde forskellige og 
specialiserede markedsdeltagere på hvert enke lt niveau. Realkredit mæglere, sælgere af 
produktpakker, specialist- eller genera listlångiver, udstedere og købere af 
værdipapirer og obligationer  (herunder internationale inve storer), forsikringsselskaber 
og sågar statslige agenturer kan findes blandt  deltagerne, når en enkelt forbruger i EU 
foretager et enkelt huskøb. EU-realkred itmarkedernes betydning kan ikke 
overvurderes i det foregående, nuværende og fremtidige økonomiske miljø. 
(8) For de fleste borger i EU er  et boligkøb det st ørste køb, de nogensinde foretager. Ved 
de fleste boligkøb skal der optages et lån for en del af købesummen. Sådanne lån 
sikres normalt, men ikke altid, ved en prio ritet. Denne gæld bliver normalt den mest 
betydningsfulde af de løbende finansielle fo rpligtelser for de fl este husholdninger i 
EU. Det skal dog bemærkes, at friværdien  i en ejendom kan udgøre et væsentligt aktiv, 
som eventuelt kan bruges til at finansiere  forbrug eller pensionering. Gældens niveau 
og kontraktforholdene ved gælden kan således få direkte konsekvenser for 
pengepolitikken og den økonomiske aktivi tet som helhed. For eksempel kan 
kontraktlige begrænsninger eller gebyrer ve d indfrielse af restgælden forsinke 
ændringer i rentesatsen og hindre genfinansiering unde r sådanne omstændigheder. 
Dette forhold mellem makroøkonomien og priorite tsgælden er væsentlig, især på de 
fleksible realkreditmarkeder, da selv den mindste ændring i rentesatsen kan få større 
konsekvenser for husholdningsbudgetterne og forbrugsmulighederne. Dette kan få en 
bemærkelsesværdig betydning for debitorerne med potenti elle følgevirkninger, det 
være sig positive eller negative, på deres forbrugsmuligheder og aktiver. 
(9) De fleste realkreditmarkeder er vokset kraf tigt i de seneste år. I mange medlemsstater 
har restgælden på realkreditlån nået et hi storisk højt niveau i forhold til BNP eller 
husholdningernes disponible indkomst. Vækste n i realkreditten er blevet understøttet 
af både makroøkonomiske faktorer (som fa ldende renter og den kraftige vækst i 
huspriserne i visse lande) og strukturudvikl ingen (som stigende liberalisering og 
integration af EU's finansmarkeder). Det står imidlertid klart, at EU's realkreditmarkeder er meget forskellige, selvom de udviser visse fælles tendenser. De 
relative størrelser er forskellige og det samme gælder for væksten. Der er væsentlige forskelle på produktudbuddet, låntagerprofil erne, distributionsstrukturerne, lånenes 
løbetider, andelen af ejere og finansieringsmekanismerne. 
(10) Disse forskelle på henholds vis realkredit- og ejendo msmarkederne afspejler 
medlemsstaternes indstilling til reguleri ng, deres økonomiske historie og kulturelle 
faktorer. Forskellige resultater skyldes fakt orer som direkte statsligt engagement på 
ejendomsmarkedet (f.eks. skatteincitamenter til ejendomsejerskab), forsigtighedsregulering (f.eks. regler om forholdet mellem lån og værdi ), 
konkurrenceniveauet på realkreditmarkedet, ma rkedsbetingelser på lejeområdet (f.eks. 
hvorvidt der er adgang til socialt boligbyggeri) og risikoen ved realkreditlån (især de 
 
DA 6   DA omkostninger og den tid, der er nødvendig for at realisere pantet s værdi ved 
misligholdelse). 
(11) Mange eksterne kilder5 og Kommissionens løbende hør inger bekræfter, at disse 
markeder ikke er videre integrer et, især med hensyn til produktudbuddet og 
realkreditlångivning på tværs af grænsern e, mens prisforskellene allerede er 
forholdsvis små. I en undersøgelse6, der blev gennemført for nylig, blev det 
konkluderet, at disse marked er var særskilte markeder  med egne kendetegn og 
økonomisk drivkraft. Det blev også bemærket, at der ikke var nogen videre forbindelse 
mellem de nationale markedsdeltagere på det primære og det sekundære marked  
bortset fra globale  investorer i pantebreve  og værdipapirer med sikkerhed i fast 
ejendom . Niveauet for direkte salg over grænse rne er lavt, under 1 % af den samlede 
aktivitet inden for realkredit til boligformål7, som hovedsagelig er begrænset til køb af 
ferieejendomme eller køb i grænseområ der, som begge er markedsnicher. 
(12) Hvad er de potentielle fordele ved en så dan integration? Kommissionens udliciterede 
undersøgelse vil belyse og kvantificere disse mulige fordele, som allerede er blevet 
fremhævet andetsteds8. Generelt lavere udgifter ved en pr ioritet eller et huslån vil være 
en vigtig potentiel fordel. Et bredere sortiment i beslægtede  produkter (f.eks. 
realkreditforsikring) og i grundlæggende realkreditprodukter (f.eks. produkter til 
belåning af friværdi og fleksible lån) er en potentie l fordel. Kommissionen følger disse 
nye og innovative produkter med stor inte resse (de findes p.t. kun i en håndfuld 
medlemsstater), og den er fuldt ud bevidst om, at sådanne nyskabelser skal ledsages af 
en høj grad af forbrugerbeskyttelse. En anden central fordel kunne være muligheden 
for at inddrage flere låntagere, herunder de , som for indeværende er marginaliseret på 
EU's realkreditmarkeder som andenklasses lå ntagere (dvs. med lav kreditværdighed). 
Som det også gælder integrati onen i andre sektorer for fina nsielle tjenester, er der her 
oplagte stordriftsmuligheder. Diversificer ing på tværs af grænserne og øget brug af 
kapitalmarkederne  og forsikringsmarkederne kan ligel edes nedbringe kreditrisikoen. 
Endelig er der mulighed for øget kapitaleffek tivitet, dvs. muligheden for, at kapitalen 
kan flyde til de markeder, hvor der er størst behov og rentabilitet. 
(13) Som led i sin vurdering af be hovet for initiativer på EU's realkreditmarkeder har 
Kommissionen analyseret de 48 henstillinge r fra forumgruppen om realkredit, som 
den nedsatte i marts 2003 med henblik på  at vurdere hindringerne for yderligere 
integration af EU's realkreditmarkeder og at stille forslag om mulige løsninger9. Disse 
henstillinger dækker de fleste af de emne r, der vedrører integrationen af EU's 
realkreditmarkeder. Kommissionen vil gerne anvende disse henstillinger bedst muligt 
ved eventuelle initiativer, som den måtte foreslå fremover. Det står imidlertid klart, at 
                                                 
5 Rapport fra forumgruppen om realkredit "Integration af realkreditmarkederne i EU", GD Indre Marked 
og Tjenesteydelser, december 2004, "European Financ ial Integration: Progress and Prospects", Europa-
Kommissionen 2004, "Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets", Mercer Oliver Wyman for European Mortgage Federation, 2003, "International Trends in Housing Tenure and 
Mortgage Finance", Council of Mortgage Lenders 2004, "Risk and Funding in European Residential 
Mortgages", Mercer Oliver Wyman for Mortgage Insurance Trade Association (MITA) april 2005. 
6 "Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets", Mercer Oliver Wyman for 
European Mortgage Federation, 2003.  
7 Eurobarometer, rapport 2004. 
8 Jf. fodnote 5. 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-
integration_en.pdf  
 
DA 7   DA ikke alle disse henstillinge r kræver samme fremgangsmåde , og at visse kræver mere 
forberedende arbejde, før der kan træffes beslutninger. 
(14) Kommissionen er enig med forumgruppe n i, at integrationen af EU's 
realkreditmarkeder gør det nødvendigt at tage stilling til fire særskilte, men indbyrdes 
forbundne, hovedområder: forbrugerbeskyttelse, retlige spørgsmål, sikkerhedsstillelse  
og finansiering. I denne grønbog undersøge s disse fire områder. Kommissionen 
modtager gerne synspunkter om alle  emnerne i denne grønbog, om yderligere 
spørgsmål, der betragtes som væsentlige for yderligere integration og effektivitet på 
EU's realkreditmarkeder, og om prioriteringen heraf. 
 
DA 8   DA II – FORBRUGERBESKYTTELSE 
Oplysninger  
(15) Oplysning er et afgørende aspekt i bol iglånstransaktioner på grund af deres 
kompleksitet, forholdsvis høje udgiftsniveau og lange løbetid. Det kan ikke undgås, at 
der vil være en vis informationsasymmetri mellem den gennemsnitlige låntager og långiver. Det afgørende i denne sammenhæng er, at låntagerne får en hensigtsmæssig 
grad af oplysninger, så de kan træffe en begrundet beslutning, på en sådan måde og et 
sådant tidspunkt, hvor sådanne oplysninger har mest betydning. 
(16) Adfærdskodeksen
10 har gennem det europæiske sta ndardoplysningsblad ("European 
Standardised Information Sheet" - ESIS) skabt præcedens for standardiserede oplysninger forud for kontraktindgåelse på EU-plan. Kommissionen har igangsat en 
gennemgang af kodeksen, herunder en ekstern undersøgelse
11, som antyder, at det 
oprindelige initiativ ikke var tilfredsstille nde. Kommissionen afve nter resultatet af 
denne høring, før der træffes endelige beslut ninger om kodeksen. Der skal imidlertid 
tages stilling til følgende spørgsmål: 
• Bør adfærdskodeksen erstattes af bindende  lovgivning, eller bør  den fortsat være 
frivillig?  
• Hvilke oplysninger bør forbrugerne have? Der skal findes en passende balance 
mellem for få og for mange oplysninger. 
• Kommissionen betragter det som af gørende, at oplysninger forud for 
kontraktindgåelse gives på et tidspunkt, hvor forbruge ren kan undersøge markedet 
og sammenligne tilbud. Kan der fastlægges en  sådan fase, der er fælles for alle 
EU-lande, når der tages højde for medlemsstaternes forskellige traditioner og 
lovgivning? 
• Bør reglerne for oplysning kun gælde for lå ngivere eller også fo r f.eks. mæglere? 
Hvordan kan man sikres, at reglerne (bindende/ frivillige) overholdes? 
Vejledning og kreditformidling  
(17) Boliglån er komplekse produkter med stor væ rdi. Der søges mere vejledning om disse 
produkter end om de fleste andre finansielle tjenester. Forskellige forbrugere kan stille 
forskellige krav til deres udbydere og ha ve forskellige forbindelser med dem. 
(18) Kommissionen er klar over de mulige kons ekvenser ved obligatorisk vejledning for 
prisfastsættelse på produkt er (direkte ved gebyrbere gning eller indirekte ved 
påvirkning af produktprisen) og for långivernes  potentielle juridisk e risici. Men den er 
                                                 
10 C (2001) 477. "Frivillig adfærdskodeks for info rmation om boliglån forud for kontraktindgåelse". 
11 "Monitoring the Uptake and Effectiveness of the Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual 
Information for Home Loans", Institu te for Financial Services, 2003.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/home-loans-final-
report_en.pdf . 
 
DA 9   DA ligeledes bevidst om betydningen af korre kt vejledning for fo rbrugertilliden og 
forebyggelse af problemer som overbelåning. 
• Bør vejledning til låntageren gøres obligat orisk, eller skal den være frivillig? 
• Bør betingelserne gælde for enhver vejledni ng, der faktisk gives, uanset om dette 
er obligatorisk eller frivilligt (f.eks . vejledningsstandarder, sanktioner ved 
manglende overholdelse, forhåndsoplysning om gebyrer, om rådgiverens rolle og 
registrering i permanent form)? 
(19) Kreditformidling er for nylig blevet frem hævet som et område, som Kommissionen vil 
undersøge særlig nøje12. Det vil blive undersøgt på hor isontalt niveau, og der vil hen 
ad vejen blive bedt om input. 
Førtidig indfrielse 
(20) Indfrielse af lån før forfaldstidspunktet er et  afgørende aspekt ved en realkreditaftale. 
Låneaftalernes lange løbetid  og ændringen af centrale kont raktbetingelser under denne 
løbetid (f.eks. renteændringer) kan gøre forb rugeren interesseret i at blive løst fra 
aftalen før tiden. Indfrielsesgebyrer er de n pris, som forbrugeren betaler for denne 
indfrielse før tid. 
(21) Reglerne for førtidig indfrielse varierer  meget mellem medlemsstaterne. I visse lande 
er der en høj grad af regulering, og i a ndre overlades spørgsmålet til den private 
aftaleret mellem forbruger og långiver, hvor forbrugeren kun har en valgmulighed 
mellem forskellige standardkontrakter og –l ån i stedet for at have en decideret 
mulighed for at forhandle de forskellige v ilkår. Indfrielsesgebyrer gælder normalt for 
realkreditprodukter med fast rente, hvor fo rbrugeren er beskytte t mod renteændringer, 
således at gebyret skal beta les, hvis lånet indfries i de n "faste" periode. Sådanne 
gebyrer skal afspejle de finansierings strukturer, der unde rstøtter de(t) udbudte 
produkt(er), og har direkte kons ekvenser for konkurrencen samt produktdiversiteten 
og -udbuddet. De har indflydelse på kanali seringen af makroøkonomiske forandringer, 
dvs. hvorvidt, i hvilken grad og hvordan æ ndringer i den grundlæggende rentesats kan 
få konsekvenser for realkreditlåntagere. 
(22) Kommissionen mener, at en vis form for ensartethed ved indfrielse før 
udløbstidspunktet, især hvad angår gebyrer, kan lette integrationen. Men hvordan kan 
en sådan ensartethed opnås, uden at finans ieringsstrukturerne og produktudvalget lider 
under det, og uden at forbrugerne kommer til at betale for høj en pris? Følgende 
spørgsmål skal analyseres nærmere: 
                                                 
12 Jf. fodnote 3. 
 
DA 10   DA • Bør førtidig indfrielse være en lovbestemt  rettighed eller et frit valg? Hvis der er 
tale om en rettighed, bør forbrugeren da kunne frasige si g den? På hvilke 
betingelser? Bør der kunne kompenseres  for denne rettighed med gebyrer? 
• Hvordan bør sådanne gebyrer (det være sig i forbindels e med en rettighed eller 
med et kontraktligt valg) udregnes? Bør de r fastsættes lofter, som det er tilfældet i 
visse medlemsstater? 
• Hvordan bør forbrugeren oplyses om muli gheden for førtidig indfrielse? Er der 
perspektiv i forbrugeropl ysning på dette område? 
Årlig procentsats 
(23) De årlige omkostninger i procent (ÅOP)  ved et realkreditlån er en anden central 
faktor, som har konsekvenser, så læ nge aftalen løber. Beregning af ÅOP  ved 
realkreditlån og de omkostningselementer,  der indgår i sådanne beregninger, er 
forskellige fra den ene medlemsstat til de n anden, hvilket gør det vanskeligere at 
foretage sammenligninger. 
(24) På grund af sådanne kreditaftaler s karakter i sammenligning med 
forbrugerkreditaftaler kan der være fordel e ved en skræddersyet metode. På dette 
område lader det til, at en vis form for standardisering kan øge markedsintegrationen. 
Der er imidlertid mange ubesvarede spørgsmål: 
• Hvad er formålet med en ÅOP ? Oplysning? Sammenligning? Begge dele? 
• Bør der findes en EU-standard for både beregningsmetoden og 
omkostningselementerne? 
• Hvilke omkostningselementer bør i give t fald indgå i en sådan standard? 
• Kommissionen modtager gerne synspunkter om fordelene ved separat oplysning 
om alle omkostninger, der ikke er udspecificeret i ÅOP , og om præsentationen af 
ÅOP 's konkrete betydning, f.eks. månedlige omkostninger eller de samlede 
omkostninger ved lånet. 
(25) Eventuelle beslutninger på dette område vil blive truffet under hensyntagen til den 
ordning, der følges inden for forbrugerkreditten. 
Ågerregler og variable rentesatser 
(26) Visse medlemsstater har retskraftige lofter  over rentesatserne, ofte kendt som 
"ågerregler" med det formål at forhindr e, at der opkræves ur imeligt høje renter. 
Kommissionen har undgået at gribe ind på dette område, som har væsentlige sociale aspekter. 
• Hvilke konsekvenser har ågerreglerne  for markedsintegrationen (herunder 
eventuelle forbindelser mellem produkter som belåning af friværdi  og 
realkreditforsikring)? 
 
DA 11   DA • Bør dette spørgsmål undersøges i en bredere sammenhæng ud over 
realkreditområdet? 
(27) Hvad angår lofter over renteudsving, er Kommissionen ikke overbevist om, at disse 
kan hindre markedsintegrationen eller udvik lingen af visse finansieringsstrukturer. 
(28) Endelig har Kommissionen bemærket, at vi sse medlemsstater begrænser muligheden 
for at beregne renters rente. 
• Forhindrer sådanne begrænsn inger markedsintegrationen? 
• Hvilke konsekvenser kan de have for udvi klingen af bestemte produkter, f.eks. 
belåning af friværdi ? 
Kreditkontrakter 
(29) Standardisering af kontraktvilkår er blevet  anbefalet af forumg ruppen og skal vurderes 
i en bredere sammenhæng: Kommissionens  initiativ til europæisk aftaleret13. 
Standardisering kan opnås ved almindelig ha rmonisering eller ved en såkaldt "ordning 
26". Denne ordning kan indføres ved hjælp af et retligt instrument, der fungerer 
sideordnet med, men ikke i stedet for, de nationale regler, og so m er en valgmulighed 
for aftaleparter. Kommissionen har påtaget sig at undersøge fordele og ulemper ved at 
bruge ordning 26 i sin nylige grønbog om politikken for finansielle tjenester14. 
Kommissionen modtager gerne syns punkter om standardisering af 
realkreditlåneaftaler, f.eks. ved br ug af et instrument efter ordning 26. 
Håndhævelse og klagemuligheder 
(30) Kommissionen er bekendt med, at de traditi onelle retslige klagemekanismer kan være 
langsommelige og kostbare for de fleste forb rugere. Den mener, at eventuelle andre 
klagemuligheder, f.eks. mægling eller voldg ift, skal være uafhængige og effektive, 
hvis forbrugerne skal have tillid til dem, is ær ved transaktioner på tværs af grænserne. 
Kommissionen har allerede arbejdet for at fremme brugen af mægling ved at stille 
forslag om et direktiv om aspekter af mægling i civil- og ha ndelsretlige sager15. 
• Bør Kommissionen overveje at pålægge medl emsstaterne at sikre, at der findes 
andre klagemuligheder inden for realkreditten? 
• Kommissionen modtager gerne forslag til, hvordan de nuværende alternative 
klagesystemer kan styrkes, især fo r så vidt angår realkreditten. 
                                                 
13 KOM (2004) 651. Aftaleret og revision af gældende EU-ret: vejen frem. 
14 Jf. fodnote 3. 
15 KOM (2004) 718 endelig. Forslag til Europa-Parlame ntets og Rådets direktiv om visse aspekter af 
mægling på det civil- og handelsretlige område. 
 
DA 12   DA III – RETLIGE  SPØRGSMÅL 
Lovvalgsregler 
(31) Rom-konventionen fra 1980, som regulerer, hvilken lov der skal anvendes på 
kontraktlige forpligtelser, herunde r realkredit, er ved at undergå en revisionsproces, så 
den kan blive omdannet til en EU-forordni ng. Kommissionen finde r det tilrådeligt og 
logisk at tage alle aspekt er af dette spørgsmål op, heru nder lovvalget vedrørende 
realkreditaftaler som led i denne proces. 
(32) Indtil nu er der under denne proces k onstateret mindst tre mulige løsninger: 
• Der skabes en specifik ordning, der regulerer reglerne i forbindelse med 
realkreditaftaler for forbrugere i den komm ende forordning. Her kan der blive tale 
om at afstemme lovvalgsreglerne for real kreditaftaler med de regler, der gælder 
for aftaler om sikkerhedsstillelse . 
• Realkreditaftaler falder fortsat ind unde r de generelle principper i den nuværende 
Rom-konvention, hvilket grundlæ ggende betyder, at parterne frit kan vælge, 
hvilken lovgivning der gælder for dere s aftale, dog således at der under visse 
betingelser skal tages hensyn til reglerne i forbrugerens bopælsland. 
• Aftaler om realkredit til forbrugere udelukkes fra reglerne om obligatorisk 
forbrugerbeskyttelse, forudsat at visse beti ngelser er opfyldt, f.eks. at der findes et 
højt forbrugerbeskyttelsesniveau på EU-plan.  
(33) Hvad angår gældende ret om sikkerhedsstillelse , kan Kommissionen ikke på forhånd 
se nogen grund til at fravige det hævdvundne prin cip om, at gældende ret er retten i 
det land, hvor ejendommen er beliggende. 
Kreditværdighed 
(34) Vurderingen af kunders kreditværdighed, dvs . den risiko, som en kunde repræsenterer, 
er et meget vigtigt aspekt ved en realkredittransaktion, som kan give mulighed for at 
mindske den risikokapital, der står i forbi ndelse med långivernes højere niveauer for 
risikovurdering. På dette område er da tabeskyttelse af afgørende betydning. 
(35) Medlemsstaterne har forskellige systemer for indsamling af og adgang til databaser 
med oplysninger om kreditværdighed: offen tlige eller private, centraliserede eller 
decentraliserede, positive eller negative (kun misligholdelse). 
(36) Under visse omstændigheder kan aftaler om datadeling mellem långivere udelukke 
visse markedsdeltagere på en sådan måde, at det medfører overt rædelse af EU-retten. 
Desuden kan adgangsbetingelserne reelt disk riminere udenlandske långivere (f.eks. 
medlemskabs- eller abonnementspriser, der ikke er omkostningseffektive for 
långivere, som ikke anvender databaser lige  så hyppigt som indenl andske långivere, 
eller regler om gensidighed, hvor adgangen er  betinget af, at der indsendes relevante 
data). 
 
DA 13   DA I lighed med metoden for forbrugerkred it mener Kommissionen, at den første 
prioritet bør være at sikre lige adgang til databaser over grænserne. Den modtager 
gerne bemærkninger hertil. 
Ejendomsvurdering 
(37) Ejendomsvurdering står central t i en realkredittransaktion, og dens anvendelse kan få 
direkte indflydelse på kr edittens karakter, finans iering og de gældende 
forsigtighedsregler. Långivere, forbrugere og  investorer skal have fuld tillid til 
vurderingsmandens kvalifikationer, vurderin gsprocessen og selve vur deringsresultatet. 
(38) Medlemsstaterne har forskellige vurderingstraditioner. Der findes flere forskellige 
vurderingssystemer på internationalt plan16. Kommissionen finder, at vurderingerne 
kan blive mere sammenlignelige , så det sikres, at en såda n forskelligartethed, som kan 
afspejle reelle behov på de nationale ejendomsma rkeder, ikke hæmmer den 
grænseoverskridende aktivitet på udlåns-  eller finansiering ssiden. Dette kan 
naturligvis gøres ved, at der indføres en fælles standard, men det samme formål kan 
opnås med konkurrerende standarder, der nyder gensidig anerkendelse. 
• Hvilke fordele er der ved en fælles EU-standard for både vurderingsprocesser og 
vurderingsmænd? 
• Hvad taler for, at Kommissionen sørger for gensidig anerkendelse af nationale 
vurderingsstandarder? 
Tvangssalgsprocedurer 
(39) Sikkerhedsstillelsen  er ligeledes et vigtig aspekt i realkredittransaktioner, i lighed med 
muligheden for at inddrive restgælden ved brug af sikkerhedsstillelsen , f.eks. ved 
tvangssalg af den belånte ejendom. 
(40) Der er store forskelle mellem medlem sstaterne, hvad angår tidsforbrug og 
omkostninger ved tvangssalgsprocedurer. Kommissionen har bemærket samspillet mellem medlemsstaternes bolig- og social politik og den komplekse sammenhæng 
mellem tvangssalgsprocedurer, som påvirk es af mange forskellige faktorer som 
medlemsstaternes love, civilretlige pr ocedurer og retlige traditioner. 
(41) Kommissionen mener, at sådanne forskell e kan bremse aktivit eter på tværs af 
grænserne og muligvis forhøje prisen på re alkredit. På et mere grundlæggende plan 
kan disse forskelle have direkte konsekvenser for finansieringsstrukt urerne, især ved at 
hæmme grænseoverskridende pooling af sikkerhed for realkreditlån. 
(42) Kommissionen er imidlertid bevidst om  problemerne med at opnå væsentlige 
forbedringer ved alle aspekter af tvang ssalgsprocedurer gennem bindende EU-regler. 
Kommissionen modtager gerne synspunkter om følgende gradvise forsøg på at 
fremme forbedringer i tvangssalgsprocedur er: først indsamles der oplysninger om 
omkostningerne og varigheden af disse procedurer i samtlige medlemsstater, og 
                                                 
16 Jf. fodnote 28 i forumgruppens rapport. 
 
DA 14   DA hvordan de beskytter alle i nvolverede parters interesser,  og derefter udsendes en 
"resultattavle", der opdateres  regelmæssigt. Såfremt dette på sigt ikke viser sig 
virkningsfuldt, vil det blive overvejet at lancere mere håndfaste foranstaltninger. 
Skat 
(43) Kommissionen griber ind over for nationale regler om realkreditbeskatning, som ikke 
er forenelige med EU-retten. I bilag I gives der detaljer om mulige overtrædelser som 
manglende skattefradrag for renteudgifter, der betales til udenla ndske långivere, mens 
renteudgifter til indenlandske långivere er fradragsberettig ede, eller hvis der opkræves 
højere skat af sådanne renter. 
Kommissionen modtager ge rne oplysninger om denne type eller lignende 
skatteordninger, der hindrer grænseoverskride nde salg af realkred itprodukter, og som 
kan gribe ind i den frihed, som er fastsat i EU-retten. 
 
DA 15   DA IV – SIKKERHEDSSTILLELSE 
Tingbøger 
(44) Tingbøgerne indeholder oplysninger om og er i en vis grad bestemmende for ejerskab 
af fast ejendom. Der er tvivl om, at tingbøgern e ikke altid giver et retvisende billede af 
alle behæftelser, som kan påvirke ejerskabet. Det er nødvendigt at kunne forstå deres indhold og virkemåde, hvis der skal kunne gennemføres grænseoverskridende 
realkreditaktiviteter af nogen art (herunder finansiering). 
(45) Dette problem er allerede blevet anerke ndt af Kommissionen, som har finansieret 
pilotfasen af EULIS-projektet
17, der nu er tilendebragt, og hvis formål var at øge 
samarbejdet mellem ejere og kontrollører af registre og lette adgangen hertil over 
grænserne. 
(46) Kommissionen overvejer, om den fortsat bør spille en aktiv roll e som bidragyder til 
sådanne initiativer. Da både långivere og inve storer anvender såda nne registre, kan det 
antages, at de vil have en oplagt intere sse i at bidrage til og investere i sådanne 
initiativer. 
Før Kommissionen foretager yderligere vurderi nger, vil den gerne have input om alle 
disse spørgsmål. 
Eurorealkredit 
(47) Tanken om Eurorealkredit er ikke ny. Den skal ses som et forsøg på at skabe et 
instrument for hele EU til sikring af lån  i fast ejendom, dvs. sikkerhedsstillelse , som 
kan anvendes fleksibelt. Fortalerne hævde r, at forslagets centrale aspekt – at 
forbindelsen mellem sikkerhedsstillelsen og realkreditten svækkes – vil gøre det lettere 
at optage og overføre realkreditlån, hvilket  vil have en positiv indvirkning på 
realkreditmarkedet som helh ed, især finansieringssiden. 
(48) Kommissionen er bekendt med projekter, so m ledes af både markedsdeltagere og 
akademikere, med det formål at skabe en brugbar model for Eurorealkredit i form af 
en ordning 2618. Kommissionen vil gennemgå, hvor dan disse initiativer skal kunne 
håndtere et så komplekst emne, der indvirk er på mange andre beslægtede områder, 
f.eks. ejendoms- og aftaleret. 
Kommissionen modtager gerne synspunkter om muligheden for og interessen i at 
skabe Eurorealkredit. Den vi l under alle omstændigheder afvente resultatet af de 
igangværende initiativer, før den foretager si n endelige vurdering af dette spørgsmål. 
                                                 
17 Se www.eulis.org  for yderligere detaljer. 
18 F.eks. "Basic Guidelines for a Eurohypothec", Mortgage Credit Foundation, Warsaw, May 2005. 
 
DA 16   DA V – FINANSIERING  AF REALKREDIT 
(49) Finansieringsinstrumenterne på realkreditmark ederne i EU er forskellige. Specifikke 
instrumenter som sikrede obligationer og værdipapirer med sikkerhed i fast ejendom  
spiller en vigtig rolle både på fælleseuropæisk og nationalt plan (f.eks. "Mortgage 
Backed Securities"  i Det Forenede Kongerige, realkreditobligationer i Danmark og 
"Pfandbriefe" i Tyskland). 
(50) Især inden for forumgruppen om realkr edit har mange fremsat det synspunkt, at 
realkreditmarkederne i EU kan blive styr ket betydeligt, hvis de r skulle opstå et 
fælleseuropæisk finansieringsmarked. 
(51) Kommissionen er overvejende enig i de tte synspunkt. Men udga ngspunktet kræver 
yderligere dybtgående analyse. Fælleseur opæiske finansieringsmekanismer kan 
potentielt være med til at skabe flere inve steringskilder, øge ma rkedets likviditet og 
sprede risikoen i almindelighed. Yderligere integration af de sekundære markeder  i 
lånefinansiering står i forbinde lse med integrationen af det primære marked . Et 
afgørende aspekt, der indvirker på begge om råder, er realkredi tlånenes omsættelighed. 
• Kommissionen agter at oprette  en ad hoc-arbejdsgruppe af  interessenter, der skal 
undersøge behovet for og karakteristika ved initiativer inden for 
finansieringsaspekterne (primæ re og sekundære) ved realkredit. 
• Kommissionen er interesseret i at vurdere, i hvilket omfang et fælleseuropæisk 
marked for realkredit kan fremmes af markedsinitiativer, f.eks. om 
dokumentationsstandarder  og modeldefinitione r, der kan bruges i 
finansieringstransaktioner  på tværs af grænserne.  
(52) Forumgruppen og andre kilder forudser væks t i realkreditlånemekanismer, der ikke er 
baseret på indskud. 
På dette område modtager Kommissionen gerne synspunkter om, hvorvidt realkredit 
kun bør udføres af kreditinstitutter, eller hvorvidt og på hvilke betingelser en sådan 
aktivitet kan udføres af institutter, som ikke modtager indskud eller beløb, der skal 
betales tilbage, og derfor ikke falder ind under EU's definition af kreditinstitutter og 
følgelig alle tilsynsregler i denne forbindelse. 
 
DA 17   DA ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
DA 18   DA Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when desi gning mortgage taxation rules, Member 
States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
DA 19   DA Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
DA 20   DA ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
DA 21   DA • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
DA 22   DA 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain essential standards are met. Member States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
DA 23   DA • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
DA 24   DA the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
DA 25   DA 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
DA 26   DA ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
DA 27   DA Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.