BVMI SS IONEN FOR DE EUROPÆISKE FÆLLESSKABER 
K0M(93) 563 endelig udg. 
Bruxelles, den 11. november 1993 
ANMODNING FRA DEN NEDERLANDSKE REGERING OM TILLADELSE TIL PA GRUNDLAG AF 
ARTIKEL 27. STK. 1 OG 2. I 6. MOMSDIREKTIV (77/388/EØF) AT INDFØRE EN 
FORANSTALTNING PÅ OMRÅDET FOR UDLEJNING AF FAST EJENDOM. DER FRAVIGER 
NÆVNTE DIREKTIVS BESTEMMELSER 
(Meddelelse til Rådet fra Kommissionen) 
I 
ANMODNING FRA DEN NEDERLANDSKE REGERING OM TILLADELSE TIL PA GRUNDLAG AF 
ARTIKEL 27. STK. 1 OG 2. I 6. MOMSDIREKTIV (77/388/EØF) AT INDFØRE EN 
FORANSTALTNING PÅ OMRÅDET FOR UDLEJNING AF FAST EJENDOM. DER FRAVIGER 
NÆVNTE DIREKTIVS BESTEMMELSER 
(Meddelelse til Rådet fra Kommissionen) 
1. Indledning 
a) Ifølge Rådets direktiv (77/388/EØF) skal medlemsstaterne anvende det fælles 
merværdiafgiftssystem. I henhold til nævnte direktivs artikel 27, stk. 1, kan Rådet give 
enhver medlemsstat tilladelse til at indføre særlige foranstaltninger, der fraviger 
direktivets bestemmelser, for at forenkle afgiftsopkrævningen eller for at undgå visse 
former for svig eller unddragelse. 
b) Ved skrivelse fra Kongeriget Nederlandenes Faste Repræsentation, der indgik i 
Kommissionens Generalsekretariat den 13. august 1993, har Kommissionen fået forelagt 
en foranstaltning, der tager sigte på at undgå visse former for svig på området for 
afgiftspligtig udlejning af fast ejendom. Skrivelsen tillige med en beskrivelse af 
foranstaltningen er indeholdt i bilag I til nærværende meddelelse. 
c) Ved skrivelse fra Kommissionens Generalsekretariat af 13. september 1993 blev de 
øvrige medlemsstater i overensstemmelse med nævnte direktivs artikel 27, stk. 3, 
underrettet om den foranstaltning, som den nederlandske regering påtænker at indføre. I 
henhold til samme artikels stk. 4 kan Kommissionen eller medlemsstaterne anmode om, 
at sagen forelægges Rådet. 
Beskrivelse af den pågældende foranstaltning 
Den nederlandske regering påtænker i sin lovgivning at indføre følgende foranstaltninger: 
a) forlængelse til 20 år af den periode for berigtigelse af fradraget for moms på fast 
ejendom, der er fastsat til 10 år i artikel 20, stk. 2, i 6. direktiv 
b) indførelse af et mindstebeskatningsgrundlag for afgiftspligtig udlejning af fast ejendom 
c) indførelse af et mindstebeskatningsgrundlag for stiftelse af tinglige rettigheder over fast 
ejendom. 
De nederlandske myndigheder begrunder foranstaltningerne med, at det er nødvendigt at 
bekæmpe misbruget af den fakultative ordning for afgiftspligtig udlejning af fast ejendom. 
3> 
Udtalelse fra Kommissionen 
Kommissionen mener, at der kun kan gives tilladelse som omhandlet i artikel 27 i 6. direktiv 
til en særlig foranstaltning, såfremt den foranstaltning, der afviger fra 
gennemførelsesbestemmelserne for det fælles merværdiafgiftssystem, overholder systemets 
grundlæggende principper og væsentlige bestemmelser. Ifølge Kommissionen overholder den 
foranstaltning, som den nederlandske regering påtænker at indføre, imidlertid ikke disse 
betingelser. 
Den foranstaltning, der omhandles i punkt 2, litra b) og c), og ifølge hvilken der skal 
fastsættes et mindstebeskatningsgrundlag, afviger nemlig i for høj grad fra direktivets 
artikel 11, som udgør en væsentlig bestemmelse i det fælles merværdiafgiftssystem. Ifølge 
den i punkt 2, litra a), omhandlede foranstaltning pålægges der de afgiftspligtige tungere 
forpligtelser med hensyn til opbevaring af forretningspapirer, og foranstaltningen står i 
misforhold til sit formål, fordi den for at forhindre mulige tilfælde af unddragelse på området 
for udlejning af fast ejendom tager sigte på alle ejendomme uanset disses bestemmelse. 
Endvidere mener Kommissionen, at der i direktivets artikel 20 allerede er taget hensyn til den 
tilsigtede bekæmpelse af unddragelse, idet medlemsstaterne ifølge artiklen kan vælge en 
berigtigelsesperiode på 10 år i stedet for 5 år, når der er tale om fast ejendom. 
4. Konklusion 
Da de pågældende foranstaltninger giver anledning til væsentlige indvendinger, anmoder 
Kommissionen om, at sagen i overensstemmelse med bestemmelserne i førnævnte direktivs 
artikel 27, stk. 4, forelægges Rådet. 
Bilag 1 
BILAG I 
NEDERLANDENES FASTE REPRÆSENTATION 
VED DE EUROPÆISKE FÆLLESSKABER 
Kunstlaan 46, 1040 Brussel 
Kommissionen for De Europæiske Fællesskaber 
Generalsekretariatet 
Rue de la Loi 200 
1049 Bruxelles 
Bruxelles, den 6. august 1993 
Vedr.: Meddelelse om, at Nederlandene ønsker at indføre foranstaltninger, 
der fraviger bestemmelserne i sjette momsdirektiv. 
I overensstemmelse med artikel 27, stk. 2, i Rådets sjette direktiv 
77/388/EØF af 17. maj 1977 om harmonisering af medlemsstaternes lovgivning 
om afsætningsafgifter (EFT nr. L 145 af 13. juni 1977) forelægger den 
nederlanske regering hermed Kommissionen for De Europæiske Fællesskaber tre 
foranstaltninger, som afviger fra bestemmelserne i nævnte direktiv, og som 
den nederlandske regering påtænker at indføre. Forelæggelsen sker med 
henblik på opnåelse af den nødvendige tilladelse fra Rådet for De Europæiske 
Fællesskaber. Hensigten med de ønskede foranstaltninger er at forhindre 
uønsket brug af optionsordningen i forbindelse med afgiftspålagt udlejning 
af fast ejendom. 
De påtænkte foranstaltninger forklares nærmere i bilaget til dette brev. 
Med venlig hilsen 
for E. A. Bosch 
Fast repræsentant 
Finansråd 
(e.b. L. F. Smeets-Bitch, sekr.) 
Ce: Ministerie van Financiën 
Att.: DGFZ 
Ministerie van Buitenlandse Zaken 
Att.: J. H. M. van Bonzel 
T 
Bilag 
Begrundelse af de forholdsregler, som Nederlandene ønsker at indføre i 
overensstemmelse med artikel 27 i sjette direktiv om omsætningsafgifter 
I Nederlandene er udlejning af fast ejendom principielt fritaget for 
omsætningsafgifter. Udlejer og lejer kan imidlertid undlade at gøre brug af 
fritagelsen ved at vælge at erlægge afgift (optionsordning for afgiftspålagt 
udlejning). Ved indførelsen af optionsretten har Nederlandene gjort brug af 
beføjelserne i henhold til artikel 13, punkt C, litra a), i sjette direktiv. 
Da optionsmuligheden blev indført i 1968 skulle den tjene to formål, nemlig 
forhindre en afgiftsophobning inden for erhvervsgruppen og en mulig forvrid­
ning af konkurrencen mellem erhvervsdrivende, der køber fast ejendom, og 
erhvervsdrivende, der lejer fast ejendom. Optionsordningen blev derfor 
begrænset til lejere, der momsteknisk er erhvervsdrivende. Offentligretlige 
organer - for så vidt de ikke er erhvervsdrivende -kunne i modsætning til 
momsfritagne erhvervsdrivende ikke gøre brug af denne ordning. 
I praksis var der imidlertid også behov for at kunne vælge at erlægge afgift 
ved udlejning til andre end erhvervsdrivende. Det drejede sig her især om 
udlejning af kontorbygninger og lignende ejendomme til offentlige og 
halvoffentlige organer samt andre institutioner, som momsteknisk ikke er 
erhvervsdrivende. Især i de tilfælde, hvor bygningen udelukkende blev 
udlejet for nogle få år i fritaget form, opfattede udlejeren det som et tab, 
når han efter berigtigelsesperiodens udløb mistede sin ret til fradrag af 
den indgående afgift, også selv om han senere udlejede bygningen med 
afgiftspålæggeise. Udlejeren var derfor tilbøjelig til at medregne hele den 
indgående afgift i lejen for det korte lejemål. Da Nederlandene i 1978 
tilpassede lovgivningen om omsætningsafgifter til sjette direktiv, udvidede 
man samtidig muligheden for at vælge afgiftserlæggelse til at omfatte al 
udlejning af fast ejendom. Boliger er undtaget herfra, idet de falder ind 
under privatlivets forhold. Der kan således ikke foretages noget valg i 
forbindelse med boliger. 
6 
I forbindelse med lovændringen i 1978 ændrede man samtidig den periode, 
hvori berigtigelsen af fradrag af indgående afgifter kan finde sted, til 
10 år. 
Optionsretten har i en række tilfælde givet anledning til en uønsket brug af 
bestemmelserne. Personer, der ikke er erhvervsdrivende, herunder især 
offentlige organer, samt momsfritagne erhvervsdrivende anvender ind imellem 
denne ret til at undgå beskatning i forbindelse med investeringer i fast 
ejendom. I stedet for direkte at købe fast ejendom, som f.eks. en kontor­
bygning, hvilket ville have medført en ikke-fradragsberettiget beskatning af 
investeringen, udsættes købet i 10 år, den periode, hvori berigtigelsen af 
fradragene finder sted. I mellemtiden lejes bygningen under anvendelse af 
optionsretten til afgiftspålagt udlejning. I udlejningsperioden er investe-
ringsbeskatningen umiddelbart fuldt fradragsberettiget for udlejeren, der 
alene skal svare skat af de periodiske lejeindtægter. Efter 10 år bringes 
lejeforholdet til ophør ved overdragelse af den faste ejendom til lejeren. 
Denne overdragelse er fritaget for beskatning og medfører ikke berigtigelse 
af de investeringsafgifter, som udlejeren tidligere har fratrukket. 
Berigtigelsesperioden er jo udløbet. 
Denne praksis, hvor købet udsættes og kombineres med en udlejning, giver i 
forhold til et direkte køb en besparelse på investeringsomkostninger på ca. 
50% af afgifterne. Denne besparelse er udregnet på grundlag af en 
omkostningsdækkende leje. Hvis der betales en leje, der er lavere end 
investeringsomkostningerne, øges afgiftsbesparelsen. 
Det netop beskrevne udlejningsforhold forekommer i praksis både i forbin­
delse med associerede og ikke-associerede parter. 
Den nederlandske regering mener, at enhver brug af optionsreglen, hvormed 
man udelukkende har til hensigt at undgå beskatning, er uønskelig. 
4 
Regeringen mener samtidig, en sådan brug må forhindres. Da dette ikke har 
kunnet lade sig gøre med den eksisterende lovgivning, ønsker den 
nederlandske regering at indføre følgende retlige foranstaltninger: 
1. perioden for berigtigelse af fradrag af indgående afgifter i forbindelse 
med investeringsgoder i form af fast ejendom forlænges fra 10 til 20 år; 
2. i forbindelse med afgiftspålagt udlejning af fast ejendom sættes 
beskatningsgrundlaget til en værdi, der svarer til kostprisen for 
ejendommen; 
3. i forbindelse med afgiftspålagt indførelse af en begrænset ret til fast 
ejendom, der ikke er en bolig, sættes beskatningsgrundlaget mindst til 
en værdi, der svarer til kostprisen for ejendommen. 
Disse foranstaltninger begrundes nærmere i det følgende. 
Foranstaltning 1. Dette er den vigtigste foranstaltning. Den er selvind­
lysende, idet momsfordelen ved det forhold, der skal forhindres, hoved­
sagelig skyldes den i forhold til investeringsgodets økonomiske levetid 
relativt korte berigtigelsesperiode, der gælder for investeringsgoder i form 
af fast ejendom. En berigtigelsesperiode på 20 år svarer bedre til den 
økonomiske levetid, der gælder for et sådant investeringsgode. Denne 
forlængelse af berigtigelsesperioden går desuden godt i spænd med et 
grundlæggende princip med pålæggelse af omsætningsafgifter, nemlig at 
fradraget af indgående afgifter på bedst mulig vis tilpasses den faktiske 
brug af det pågældende gode. 
Forlængelsen af berigtigelsesperioden medfører, at parterne skal leje og 
udleje det pågældende gode afgiftsbelagt i en længere periode, inden lejeren 
kan erhverve ejendommen skattefrit uden en berigtigelse af fradragene hos 
udlejeren. Hvis ejendommen afhændes inden berigtigelsesperiodens udløb, øges 
desuden det beløb, som udlejeren skal tilbagebetale til statskassen i 
forbindelse med berigtigelsen af de fratrukne afgifter, idet berigtigelses­
perioden er længere. 
Denne forlængelsesforanstaltning er ikke kun begrænset til det tilfælde, 
hvor investeringsgoder i form af fast ejendom udlejes afgiftsbelagt under 
anvendelse af optionsretten. Foranstaltningen gælder for alle investerings­
goder i form af fast ejendom uanset anvendelsen heraf. Dermed undgår man, at 
parterne søger tilflugt i nye konstruktioner med hensyn til fast ejendom, 
som samfundsmæssigt set giver samme resultat som den optionsordning for 
afgiftspålagt udlejning, der skal forhindres, men som ud fra en juridisk 
synsvinkel ikke kan opføres som leje eller udleje af ejendom. Som eksempler 
på en sådan ny konstruktion kan man nævne indførelsen af (kortvarige) 
begrænsede rettigheder såsom brugsretten og arveretten til fast ejendom 
eller lejerens bebyggelsesret i forbindelse med fast ejendom, hvor ejendoms­
retten til det pågældende investeringsgode efter udløbet af berigtigelses­
perioden erhverves afgiftsfrit og uden at give anledning til en berigtigelse 
af de allerede fratrukne indgående afgifter. 
Foranstaltning 2. I forbindelse med denne foranstaltning beregnes afgifterne 
ved afgiftsbelagt udlejning af fast ejendom i de tilfælde, hvor parterne af 
en eller anden grund er blevet enige om en lavere leje, ud fra den leje­
værdi, som ejendommens kostpris normalt vil give anledning til. I en sådan 
situation er beskatningsgrundlaget ikke den (subjektive) leje, som parterne 
har aftalt. Denne foranstaltning forhindrer således, at virkningen af 
foranstaltning 1 bortfalder som følge af manipulationer med lejen. Parterne 
kan jo i udlejningsperioden uden videre fastsætte en lavere leje, der så ved 
periodens udløb udlignes af en højere salgspris, der så er fritaget for 
beskatning. Det står i den forbindelse parterne frit for at aftale en leje, 
der ikke er omkostningsdækkende. Som det kan afledes af EF-Domstolens dom af 
21. september 1988, nr. 50/87, EF-Domstolens domssamling, s. 4797, er en 
aftale om en leje, der ikke er omkostningsdækkende, ikke til hinder for en 
anvendelse af fradragsretten, som er en fast bestanddel af muligheden for at 
anvende optionsretten. 
5 
Denne foranstaltning begrænses ikke til kun at omfatte lejere, som ikke 
eller kun delvis kan fratrække afgifterne. En sådan begrænsning ville give 
store praktiske problemer. Man kan dårligt lade afgiftsopkrævningen afhænge 
af den brug, lejeren gør af ejendommen, idet udlejeren som skattepligtig jo 
almindeligvis ikke kan holde øje med, hvad lejeren anvender ejendommen til. 
Afgifterne forbliver således fradragsberettigede, for så vidt den faste 
ejendom bliver anvendt til afgiftsbelagte funktioner. 
Foranstaltning 3. For denne foranstaltnings vedkommende beregnes afgiften i 
forbindelse med en afgiftsbelagt indførelse af en begrænset ret til fast 
ejendom i de tilfælde, hvor parterne af en eller anden grund har aftalt en 
lavere modydelse, ud fra den lejeværdi, som ejendommens kostpris normalt vil 
give anledning til. I et sådant tilfælde er beskatningsgrundlaget ikke den 
(subjektive) værdi af den modydelse, som parterne har aftalt. Denne 
foranstaltning ligger på linje med foranstaltning 2 og gælder for personer, 
som vil forsøge at omgå den nye optionsordning for afgiftsbelagt udlejning 
ved at indføre begrænsede rettigheder til fast ejendom. Boliger kan holdes 
uden for denne foranstaltnings anvendelsesområde, da optionsordningen for 
afgiftsbelagt udlejning ikke gælder for denne kategori fast ejendom. 
De foranstaltninger, som den nederlandske regering ønsker truffet, afviger 
fra bestemmelserne i artikel 20, stk. 2, sidste punktum, i sjette direktiv, 
der begrænser berigtigelsesperioden for investeringsgoder i form af fast 
ejendom til højst 10 år, samt fra artikel 11,A, stk. 1, litra a), i sjette 
direktiv, som begrænser beskatningsgrundlaget til værdien af modydelsen for 
den afgiftsbelagte transaktion. Den nederlandske regering anmoder derfor om 
den i artikel 27, stk. 1, i sjette direktiv nævnte tilladelse. 
"7 <i 
Den nederlandske regering har naturligvis overvejet alternativer til disse 
foranstaltninger. Her skal nævnes to. Det første alternativ indeholder som 
begrænsning ganske vist en udskydelse af udlejerens fradragsret, men dette 
alternativ er blevet afvist, idet det er et for stort indgreb i grundprin­
cipperne for opkrævningen af omsætningsafgifter, som netop tager udgangs­
punkt i et direkte og fuldt fradrag. Det andet alternativ indeholder en 
begrænsning af optionsretten, så den kun omfatter lejere, som anvender den 
lejede faste ejendom til afgiftspålagte funktioner. 
Afgiftsfritagne erhvervsdrivende og ikke-erhvervsdrivende skulle så holdes 
uden for ordningen. Dette alternativ ignorerer imidlertid baggrunden for det 
nuværende - og efter den nederlandske regerings mening velbegrundede -
omfang af optionsordningen og skaber desuden store praktiske problemer for 
lejere, der anvender den pågældende faste ejendom til både fradragsberet­
tigede og ikke-fradragsberettigede formål. Mod begge alternativer kan man 
desuden indvende, at løsningen på problemet med den uønskede brug af 
optionsordningen for afgiftspålagt udlejning slet ikke søges i det forhold, 
som er den væsentligste årsag til problemet, nemlig i, at den periode, hvori 
berigtigelsen af fradragene foretages, er alt for kort i forhold til den 
økonomiske levetid for fast ejendom. 
Den nederlandske regering skal afslutningsvis tilføje, at optionsordningen 
generelt set fungerer tilfredsstillende, men at der imidlertid opstår 
problemer i de tilfælde, hvor optionsretten anvendes med henblik på 
skatteundragelse. Med de foranstaltninger, som den nederlandske regering 
ønsker at træffe, fjernes mange af problemerne i forbindelse med options­
ordningen, uden at kvaliteten af og udgangspunktet for ordningen berøres 
heraf. 
44 
ISSN 0254-1459 
KOM(93) 563 endelig udg. 
DOKUMENTER 
DA 09 
Katalognummer : CB-CO-93-599-DA-C 
ISBN 92-77-61131-6 
Kontoret for De Europæiske Fællesskabers Officielle I^blikatfr-^