KOMMISSIONENS BESLUTNING af 17. juli 1996 vedrørende den statsstøtte, som byen Mainz, en lokal myndighed i Forbundsrepublikken Tyskland, har ydet til Grundstücksverwaltungsgesellschaft Malakoff Mainz mbH & Co. KG, et datterselskab af Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Kun den tyske udgave er autentisk) (Tekst af betydning for EØS) (96/631/EF)

KOMMISSIONEN FOR DE EUROPÆISKE FÆLLESSKABER HAR -

under henvisning til traktaten om oprettelse af Det Europæiske Fællesskab, særlig artikel 92 og 93,

efter i overensstemmelse med EF-traktatens artikel 93, stk. 2, at have givet de øvrige medlemsstater og andre interesserede parter en frist til at fremsætte deres bemærkninger, og

ud fra følgende betragtninger:

I

Efter at have modtaget en detaljeret klage fra tredjemand besluttede Kommissionen den 21. december 1994 at indlede proceduren i EF-traktatens artikel 93, stk. 2, med hensyn til en grundsalgsaftale, som var indgået mellem byen Mainz og Grundstückverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, et ejendomsholdingselskab under Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. Kommissionen mente, at salgsaftalen muligvis indeholdt elementer af statsstøtte, der var uforenelige med fællesmarkedet. Kommissionen underrettede ved skrivelse af 23. januar 1995 den tyske regering om beslutningen og opfordrede den til at give nærmere oplysninger om sagens enkeltheder og forelægge en ekspertvurdering af det pågældende områdes værdi på salgstidspunktet. Den 19. april 1995 meddelte den tyske regering Kommissionen, at den havde bestilt en ejendomsvurdering, og at den ville tage stilling til sagen, så snart vurderingen forelå.

Kommissionen offentliggjorde den 5. maj 1995 en meddelelse om procedurens indledning (1) og opfordrede de øvrige medlemsstater og andre interesserede parter til at fremsætte eventuelle bemærkninger til de pågældende foranstaltninger. Kommissionen har ikke modtaget nogen bemærkninger.

Den 10. juli 1995 fremsendte den tyske regering ejendomsvurderingen med supplerende bemærkninger. Den 9. oktober 1995 blev spørgsmålet behandlet på et møde mellem repræsentanter for Kommissionen og den tyske regering. Den 17. januar 1996 rettede Kommissionen en række spørgsmål til den tyske regering vedrørende enkeltheder i ejendomsvurderingen, specielt vedrørende beregningen af den økonomiske værdi af en række bestemmelser i salgsaftalen. Ved skrivelse af 18. marts 1996 foreslog de tyske myndigheder, at disse spørgsmål blev drøftet på et møde med repræsentanter fra bystyret i Mainz, ekspertudvalget for ejendomsvurdering og Kommissionen. Dette møde fandt sted den 26. marts 1996 i Bonn. Det blev aftalt, at de tyske myndigheder skulle fremsende yderligere bemærkninger og detaljer vedrørende spørgsmål, der ikke kunne afklares under mødet. Dette skete ved skrivelse af 23. maj 1996.

II

Byen Mainz erhvervede ved aftale af 24. februar 1992 et område i den indre by og tæt på Rhinen på 24 212 m² fra delstaten Rheinland-Pfalz, der tidligere havde anvendt grunden som kaserneareal for en politienhed. For at gøre den indre by mere attraktiv ønskede myndighederne i Mainz at flytte politikasernen til et andet område.

Byen erhvervede grunden til en pris af 33 950 000 DM (1 402,20 DM/m²). Denne pris var baseret på en vurdering, som Statsbauamt Mainz-Süd foretog den 8. juli 1980, dvs. tolv år før aftalens indgåelse. Prisen består af 10 895 400 DM (450,00 DM/m²) for grunden og 23 054 600 DM for bygningerne. I henhold til aftalen skulle byen overtage ejendomsretten til området midt i 1994.

I henhold til aftalen mellem byen Mainz og delstaten Rheinland-Pfalz skal overtagelsen af grunden give byen mulighed for efter nedrivelse af bygningerne at videresælge området til Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG eller forbundne virksomheder på følgende betingelser:

- Den endelige køber er forpligtet til at opføre et kontor- og forretningskompleks til et salgs- og uddannelsescenter for Siemens AG og/eller Siemens Nixdorf Informationssysteme AG og til at betale en konventionalbod på 7 mio. DM, hvis denne forpligtelse ikke opfyldes.

- Den endelige køber er forpligtet til at udleje det bebyggede areal for mindst 15 år til Siemens AG, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG eller forbundne virksomheder, der skal udøve en erhvervsvirksomhed, for hvilken de skal betale selskabsskat til byen Mainz.

- Hvis sidstnævnte betingelse ikke opfyldes eller kun opfyldes delvis, er den endelige køber forpligtet til at betale en forhøjet købspris, der svarer til grundens faktiske markedsværdi ved aftalens indgåelse, dog mindst 40 mio. DM. Byen Mainz skal betale halvdelen af dette beløb til delstaten Rheinland-Pfalz.

- Denne sidste betingelse skal sikres ved maksimumspant i ejendommen.

Byen Mainz solgte den 24. februar 1992 størstedelen af det pågældende område samt andre grunde, byen allerede var i besiddelse af, til Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG (i det følgende benævnt »Fort Malakoff«), et ejendomsholdingselskab under Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. Grunden på i alt 22 010 m² blev solgt til prisen 13 528 650 DM (614,66 DM/m²).

Aftalen mellem Fort Malakoff og byen Mainz opfylder de betingelser, som byen var underlagt i forhold til delstaten Rheinland-Pfalz:

- Fort Malakoff er forpligtet til at opføre et kontor- og forretningskompleks med et udnyttet areal på 25 000 m² og en parkeringskælder til 800 biler til et salgs- og uddannelsescenter for Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. Byggeriet skal stå færdigt senest fem år efter indgåelsen af aftalen, dvs. i februar 1997.

- Hvis byggeriet ikke står færdigt til tiden, eller hvis Fort Malakoff sælger området til tredjemand, har byen Mainz et tinglyst krav på at få genoverdraget ejendomsretten og udbetalt en fast skadeserstatning på 7 mio. DM.

- Fort Malakoff er forpligtet til senest et år efter færdiggørelsen af byggeriet at udleje det bebyggede areal for mindst 15 år til Siemens AG, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG eller forbundne virksomheder, som skal drive selskabsskattepligtig virksomhed i bygningen.

- Hvis sidstnævnte betingelse ikke opfyldes eller kun opfyldes delvis, er Fort Malakoff forpligtet til efterfølgende at indbetale forskellen mellem den aftalte pris og grundens faktiske markedsværdi på salgstidspunktet, dog mindst 40 mio. DM, inklusive den tidligere nævnte skadeserstatning på 7 mio. DM.

- Byen Mainz' eventuelle krav er tingligt sikret, idet det er tinglyst med første prioritet som maksimumspant på 40 mio. DM, dog således at finansieringsrelateret pant på op til 50 % af byggeomkostningerne med tillæg af grundens købspris kan have højere prioritet end det pant, der tilkommer byen Mainz.

Prisen for grunden forfaldt til betaling ved ejendomsoverdragelsen, der var fastsat til 1. januar 1995. Der blev ikke indgået aftale om betaling af renter for perioden fra underskrivelsen af aftalen til overdragelsen.

III

Den tyske regering mener, at salgsaftalen mellem byen Mainz og Fort Malakoff ikke indeholder elementer af statsstøtte.

Den insisterer på, at den pris, som byen Mainz har betalt for området (1 402,20 DM/m²), er uden betydning for værdien af den grund, der blev solgt til Fort Malakoff, da byen købte et bebygget område for at sælge det videre som ubebygget område, efter at politikasernen var nedrevet, for hvilket byen af byplanlægningsmæssige årsager påtog sig omkostningerne i almenhedens interesse.

Det uafhængige ekspertudvalg for ejendomsvurdering i byen Mainz, som byen den 14. februar 1995 gav til opgave at undersøge, »om salgsprisen for vurderingsobjektet indeholder ulovlige støttelignende elementer«, udarbejdede en rapport om den pågældende grunds markedsværdi på tidspunktet for undertegnelsen af salgsaftalen og afgav en udtalelse om den økonomiske betydning af de særlige bestemmelser i salgsaftalen. Den tyske regering fremsendte rapporten til Kommissionen og understregede, at den var enig med ekspertudvalget for så vidt angår disse aftalebestemmelsers økonomiske betydning.

Ekspertudvalget nåede frem til følgende resultater:

- Målt efter priserne på grunde med tilsvarende beliggenhed i Mainz' byområde udgjorde den ubebyggede grunds ejendomsværdi på aftaledagen 969 DM/m².

- Eksperterne fastslog, at der var visse ulemper ved det pågældende område i forhold til andre områder. Da grunden lå tæt på Rhinen, ville køberen være nødsaget til at sænke grundvandsniveauet, hvilket ikke var tilfældet for de grunde, med hvilke der blev foretaget en sammenligning. De dermed forbundne udgifter blev ansat til 58 DM/m², et beløb, der efter drøftelserne den 26. marts 1996 blev rettet til 59 DM/m².

- Nedrivningen af eksisterende bygninger blev ansat til 44 DM/m² (området blev solgt ubebygget, og byen Mainz påtog sig saneringsomkostningerne).

- Køberens forpligtelse til inden for en fastsat frist at opføre en bestemt type bygninger blev ansat til 158,50 DM/m².

- Den aftalebestemmelse, hvorefter køberen først skal erlægge købsprisen efter ejendomsrettens overdragelse, blev vurderet som en fordel for køberen og værdisat til 131 DM/m².

- Fort Malakoffs forpligtelse til at udleje det bebyggede areal mindst 15 år til Siemens AG og/eller Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, der vil drive et uddannelsescenter på stedet, blev vurderet som værdineutral for køberen. Eksperterne mente, at sådanne bestemmelser normalt dækkes ind med en lejekontrakt, som køber allerede har indgået, inden han accepterer et sådant pålæg, hvormed den pågældende bestemmelse ikke udgør en økonomisk ulempe for køberen. Eksperterne var af samme opfattelse med hensyn til den bestemmelse, hvorefter køberen ved misligholdelse skal indbetale forskellen mellem den aftalte pris og markedsværdien på aftaledagen, dog mindst 40 mio. DM, idet også denne forpligtelse normalt vil være dækket ind af en lejekontrakt, der allerede er indgået.

- Byen Mainz og Fort Malakoff har desuden aftalt, at køberen i givet fald skal indbetale forskellen mellem den aftalte købspris og markedsværdien ved aftalens underskrivelse, og fastsat eventualkravet til et fast beløb på mindst 40 mio. DM. Hvis den vurderingsmand, som parterne har givet til opgave at vurdere grunden, ansætter denne til mere end 53 528 000 DM, kan det beløb, der skal indbetales, øges. Køberen er desuden kontraktligt forpligtet til at sikre eventualkravet ved at tinglyse et maksimumspant med første prioritet på 40 mio. DM. Selv om pantet skal have første prioritet, har man aftalt, at finansieringsrelateret pant kan foranstilles med op til 50 % af omkostningerne ved opførelsen af de planlagte bygninger med tillæg af købsprisen. Denne forpligtelse til at skabe en ejendomsretlig sikkerhed i form af et pant blev anset for at udgøre en særlig økonomisk ulempe for køberen. Eksperterne mener, at denne ulempe efter normal praksis på markedet skal udlignes ved hjælp af en lavere salgspris. De anfører, at maksimumspantet medfører større omkostninger ved finansieringen af ejendomsprojektet, idet det ikke vil være muligt at tilbyde kreditorerne et pantebrev med første prioritet, der går ud over 50 % af byggeomkostningerne plus købsprisen. Køberen ville derfor enten skulle acceptere højere udlånsrenter eller indskyde mere egenkapital. Med udgangspunkt i den normale markedspræmie for simpel kaution (1,2 %), som skulle erstatte pantet med første prioritet, blev ulempen ved denne aftalebestemmelse ansat til 5 416 792 DM, dvs. 246 DM/m².

Den pågældende grunds markedsværdi blev derefter beregnet som følger:

>TABELPOSITION>

Eksperterne konkluderede herefter, at den aftalte salgspris (13 528 650 DM, dvs. 614,66 DM/m²) ikke ligger under grundens »særlige« markedsværdi.

Den tyske regering mener, at der i betragtning af den status og den kompetence, som de uafhængige ekspertudvalg for ejendomsvurdering har, rent principielt ikke bør sættes spørgsmålstegn ved grundens »normale« markedsværdi, som eksperterne har beregnet på grundlag af grundhandler i tilsvarende områder i Mainz uden hensyntagen til de særlige aftalebestemmelser, som byen og Fort Malakoff har fastsat. Desuden kan den tyske regering fuldt ud tilslutte sig de beregninger og den argumentation, som eksperterne fremlægger med hensyn til salgsaftalens særlige betingelser.

Forpligtelsen til inden for en bestemt frist at opføre en bestemt type bygning på den pågældende grund er efter den tyske regerings opfattelse usædvanlig, da en sælger under normale markedsforhold ikke er interesseret i, at der fastsættes et bestemt formål for den solgte grund. Da byen Mainz tidligere har oplevet, at grunde i den indre by lå brak i længere tid, har den i det foreliggende tilfælde ønsket at fastsætte denne forpligtelse for at undgå, at området i strid med byens ønsker for udviklingen i den indre by ligger ubebygget hen i længere tid. De økonomiske ulemper, der opstår som følge af denne aftalebestemmelse, skal efter de tyske myndigheders mening udlignes ved en lavere salgspris.

Kravet om, at forpligtelsen til efterfølgende at indbetale forskellen mellem den aftalte pris og markedsværdien skal sikres ved pant, og den deraf følgende ulempe, skal efter den tyske regerings opfattelse ses i sammenhæng med den begrænsede soliditet i Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG, et kommanditselskab, hvor komplementaren er et anpartsselskab med en indskudskapital på blot 50 000 DM.

IV

I henhold til EF-traktatens artikel 92, stk. 1, er statsstøtte, eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne.

I det foreliggende tilfælde afhænger spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger statsstøtte efter EF-traktatens artikel 92, stk. 1, i første række af, om betingelserne for byen Mainz' salg af den pågældende grund til Fort Malakoff afviger fra normal forretningsmæssig praksis og normale forretningsmæssige kriterier i en sådan grad, at salget udgør statsstøtte (se Kommissionens beslutning 92/11/EØF (2) og Kommissionens beslutning 92/465/EØF (3)).

Kommissionen er rent principielt af den opfattelse, at markedsværdien af en grund, som det offentlige ønsker at sælge, bedst kan bestemmes ved, at der enten gennemføres en offentlig og betingelsesløs udbudsprocedure, hvor enhver interesseret køber kan afgive tilbud, og hvor det højeste eller eneste tilbud får tilslag, eller at der anvendes en salgsprocedure, der kan sammenlignes med en udbudsprocedure, med henblik på at sælge grunden på de bedst mulige markedsvilkår (se Kommissionens meddelelse i sagen »Fresenius« (4)).

Hvis det offentlige imidlertid beslutter ikke at gennemføre en sådan procedure, men at sælge grunden til en bestemt investor, og at fastsætte prisen efter udvælgelsen af køberen, skal grundens markedsværdi efter Kommissionens opfattelse beregnes af uafhængige grundværdieksperter, der ved hjælp af almindeligt anerkendte metoder beregner den pågældende grunds markedsværdi/salgspris på grundlag af tilsvarende grundhandler inden for den senere tid samt på grundlag af andre almindeligt anerkendte markedsindikatorer.

Da byen Mainz og Fort Malakoff indgik salgsaftalen, fandt ingen af disse procedurer anvendelse. Da Kommissionen indledte proceduren i henhold til EF-traktatens artikel 93, stk. 2, opfordrede den derfor den tyske regering til at fremsende en vurdering af det pågældende områdes markedsværdi på salgstidspunktet.

Kommissionen er enig med den tyske regering i, at den pris, til hvilken byen Mainz erhvervede grunden fra delstaten Rheinland-Pfalz, ikke ubetinget svarer til markedsværdien af den grund, der blev solgt til Fort Malakoff. Grunden blev købt bebygget og videresolgt ubebygget. Byen har altså solgt en anden ejendom end den, der blev erhvervet, hvorfor en anden vurdering ikke tyder på et salg under markedsværdi. Byen har som ejer af det område, den har erhvervet fra delstaten, ret til (BGB § 903) at nedrive bygningerne for at kunne sælge en ubebygget grund, hvilket også er tilfældet, selv om grundens værdi dermed forringes. Det offentlige kan træffe sådanne afgørelser, som Kommissionen rent principielt ikke kan anfægte (EF-traktatens artikel 222), f.eks. i forbindelse med byplanlægning eller byudvikling.

I det foreliggende tilfælde gik tilsyneladende både delstaten Rheinland-Pfalz og byen Mainz imidlertid ved aftalens indgåelse ud fra, at den aftalte købspris lå under grundens markedsværdi. Det anføres både i aftalen mellem delstaten og byen og i aftalen mellem byen og Fort Malakoff, at den endelige køber, nemlig Fort Malakoff, i givet fald efterfølgende vil skulle indbetale forskellen mellem den aftalte købspris og den faktiske markedsværdi ved kontraktindgåelsen. Det forhold, at man uagtet en senere ejendomsvurdering har aftalt et fast beløb på 40 mio. DM, viser, at parterne gik ud fra, at grunden blev solgt langt under den faktiske markedsværdi. Årsagen til denne vurdering, som tiden i mellemtiden er løbet fra som følge af ekspertvurderingen, har måske været, at der i fortegnelsen over vejledende grundværdier, det såkaldte Bodenrichtwertatlas, gældende for blandede områder/kerneområder i Mainz (Misch-/Kerngebiete, MI/MK, BauNVO § 6 og 7) var anført en vejledende værdi på op til 3 000 DM/m². Selv om det pågældende område ikke formelt lå i en zone, der officielt var registreret som blandet område/kerneområde, lå det på grund af områdets karakteristika og omgivelser meget tæt på lovens definition af et blandet område/kerneområde. Det anførte beløb giver et indtryk af, hvilke beløbsstørrrelser man kan have haft i tankerne med hensyn til den pågældende grunds faktiske markedsværdi.

Byen Mainz gav eksperterne til opgave at undersøge, »om salgsprisen for vurderingsobjektet indeholder ulovlige støttelignende elementer«. Efter Kommissionens opfattelse er uafhængige vurderingsmænd kompetente til at beregne den pågældende grunds almindelige markedsværdi, men ikke kompetente til at afgøre spørgsmålet om, hvorvidt en bestemt aftale i forbindelse med salget af en grund udgør statsstøtte eller ikke. Da den tyske regering imidlertid udtrykkeligt gav udtryk for at være enig i eksperternes argumenter og beregninger med hensyn til grundens »særlige« markedsværdi, dvs. den økonomiske værdi af nogle særlige bestemmelser i aftalen mellem byen og Fort Malakoff, kan de betragtes som den tyske regerings egen holdning.

Eksperterne har ansat grundens »almindelige« markedsværdi til principielt 968 DM/m². Beløbet på 59 DM/m², som dækker bestemte ulemper ved den pågældende grunds geografiske placering og det nødvendige dræningsarbejde, og beløbet på 44 DM/m², der dækker omkostningerne ved nedrivning af eksisterende bygninger, som eksperterne har fratrukket i denne »almindelige« markedsværdi, skal betragtes som en del af eksperternes grundlæggende vurdering af det pågældende område, hvormed grunden får en »normal« markedsværdi på 865 DM/m². Dette beløb ville svare til den salgspris, der under normale omstændigheder må forventes i almindelig handel.

Den aftale, som byen Mainz og Fort Malakoff har indgået, afviger imidlertid på nogle punkter fra normal forretningsmæssig praksis og normale forretningsmæssige kriterier. Kommissionen mener under hensyntagen til den tyske regerings førnævnte argumenter og beregninger, at visse aftaleforpligtelser og -bestemmelser under normale markedsøkonomiske vilkår faktisk kan have en vis indflydelse på salgsprisen.

For det første er Fort Malakoff kontraktligt forpligtet til inden for en nærmere fastsat frist at opføre en bestemt type bygning på grunden. En sådan forpligtelse er for så vidt usædvanlig, da sælgeren under normale markedsvilkår ikke har nogen interesse i, at det solgte område anvendes til et bestemt formål. I det foreliggende tilfælde ønskede byen Mainz på grund af tidligere erfaringer med andre områder i den indre by, der i længere tid henlå ubenyttede, imidlertid at forpligte køberen til at bebygge området for at undgå, at grunden i strid med byplanlægningen henlå ubenyttet i længere tid. De uafhængige eksperter vurderede den økonomiske ulempe ved denne aftalebestemmelse til 158,50 DM/m².

For det andet er der i aftalen mellem byen og Fort Malakoff ifølge den tyske regering og eksperterne et usædvanligt stort tidsrum mellem kontraktindgåelsen og den planlagte overdragelse af ejendomsretten. Denne fordel for køberen bør opvejes af en tilsvarende højere salgspris. De uafhængige eksperter fastsatte værdien af den økonomiske fordel ved denne aftalebestemmelse til 131 DM/m².

Inddrages disse to faktorer på grundlag af de værdier, som eksperterne har ansat dem til, når man frem til en »særlig« markedsværdi på 837,50 DM/m² (865 DM/m² - 158,50 DM/m² + 131 DM/m²) for grunden, når den sælges på de nævnte vilkår.

Bestemmelsen om, at Fort Malakoff skal udleje den bygning, der skal opføres, i mindst 15 år til Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, der på sin side skal drive selskabsskattepligtig virksomhed i bygningen, ville ifølge den tyske regering, der henholder sig til eksperternes rapport, ikke blive kompenseret for i normal handel ved en lavere salgspris, da køberen ville have indgået en lejekontrakt med den planlagte senere bruger af bygningen, inden han accepterede en sådan betingelse. Hvis køberens aftalepartner ikke overholder lejekontrakten, ville køberen have krav på en godtgørelse af de omkostninger, han ville få som følge af, at han ikke overholdt sine kontraktlige forpligtelser over for byen. Dette gælder ifølge den tyske regering også for forpligtelsen til at betale en konventionalbod i form af den forhøjede købspris.

Kravet om, at eventualkravet på betaling af forskellen mellem den aftalte købspris og markedsprisen skal sikres ved et tinglyst pant for det tilfældes skyld, at bestemmelserne om bygningens anvendelse ikke opfyldes, udgør efter den tyske regerings opfattelse derimod en økonomisk belastning, der under normale markedsvilkår ville være blevet udlignet gennem en lavere salgspris. Det forhold, at køberen ikke kan stille grunden til sin fulde værdi som sikkerhed for et byggelån med første prioritet, er en økonomisk ulempe, som i følge den tyske regering i normal handel ville blive opvejet af en reduceret salgspris og skal beregnes efter de normale omkostninger ved den bankgaranti, der skulle stilles i stedet for pantet.

Det er korrekt, at en bygherre ved indgåelsen af en aftale om køb af en grund kun ville acceptere en forpligtelse til at udleje den byggemodnede grund til en bestemt tredjemand og udelukkende tillade kunden at anvende bygningerne til et bestemt formål, hvis han har indgået en aftale med den fastsatte lejer, så han har mulighed for at opfylde denne betingelse. Forpligtelsen til efterfølgende at indbetale forskellen mellem den pågældende grunds markedsværdi og den aftalte købspris, hvis betingelsen ikke opfyldes, er heller ikke nogen særlig belastning, idet denne eventualforpligtelse er dækket ind ved et tilsvarende krav, som bygherren i så fald kan gøre gældende over for sin lejer. Kommissionen mener derfor som den tyske regering, at denne betingelse ikke udgør en økonomisk byrde, der skal udlignes ved en lavere salgspris.

Kommissionen er imidlertid ikke enig med den tyske regering i, at pålægget om, at eventualkravet skal sikres ved pant, er en usædvanlig belastning, der efter normal forretningsmæssig praksis og normale forretningsmæssige vilkår retfærdiggør en lavere salgspris. Det forventes i almindelig handel, at et eventualkrav på et beløb, der i forhold til den potentielle debitors økonomiske ydeevne helt klart ikke er ubetydeligt, sikres effektivt ved en tilsvarende sikkerhed. Det er ganske vist korrekt, at soliditeten i et anpartsselskab, der er komplementar i et kommanditselskab, er forholdsvis ringe, hvis indskudskapitalen er begrænset til det i lovgivningen fastsatte minimum på 50 000 DM. Den økonomiske ulempe ved en sådan konstruktion i forhold til tredjemand, der forventer en værdifast sikkerhed til dækning af eventuelle krav, bæres efter normal forretningsmæssig praksis imidlertid af den part, der har valgt denne konstruktionsform og ikke af dennes aftalepartner.

Hvis et kommanditselskab erhverver en gældfri grund og anvender den nyerhvervede ejendom til en tinglig sikring af eventualforpligtelser, udnytter man med denne form for anvendelse af ejendomsretten til grunden blot det erhvervede godes økonomiske værdi efter erhvervelsen. At grunden anvendes som sikkerhed for et eventualkrav fra den oprindelige sælgers og tidligere ejers side udgør ikke en særlig omstændighed set i forhold til sikringen af en hvilken som helst anden tredjemands krav. Hvis det tilsigtes eller aftales at anvende ejendommen efter salget som tinglig sikkerhed for krav, vil dette i normal handel ikke påvirke den pris, der skal betales for at erhverve ejendommen. I almindelig forretningsmæssig praksis afholder en potentiel kreditor ikke omkostningerne ved sikringen af egne krav.

Det forekommer selvmodsigende på den ene side at antage, at forpligtelsen til efterfølgende at indbetale forskellen mellem markedsværdien og købsprisen, hvis Siemens ikke i mindst 15 år anvender den bygning, der skal opføres, som uddannelsescenter, er værdineutral for køberen og dermed ingen indflydelse har på grundens »særlige« markedsværdi, og på den anden side at påstå, at den blotte sikring af dette potentielle krav skal udlignes ved en nedsættelse af salgsprisen beregnet på grundlag af omkostningerne ved en tilsvarende bankgaranti.

Den bestemmelse, hvorefter Fort Malakoff skal stille sikkerhed i form af et pant for eventualkravet, der afhænger af, om Siemens i mindst 15 år driver selskabsskattepligtig virksomhed på den bebyggede grund, skal sikre byen Mainz skatteindtægter. Den effektive sikring af kravet på betaling af markedsprisen, der skal honoreres, hvis dette pålæg ikke overholdes, har til formål at holde den fremtidige skatteyder i byen en længere periode.

Ved afklaringen af spørgsmålet om, hvorvidt det offentlige i det foreliggende tilfælde har forholdt sig som en investor, der handler under normale markedsøkonomiske vilkår, kan der ikke tages hensyn til eventuelle fremtidige skatteindtægter. Når det offentlige sælger fast ejendom, skal vilkårene være i overensstemmelse med den normale handlemåde, der udvises af en privat investor, der ikke befinder sig i samme situation som staten, der varetager opgaver i almenhedens interesse og i den forbindelse kan opkræve skat(5). En privat investor er ikke interesseret i, hvordan køberen bruger den pågældende grund. Han er navnlig ikke interesseret i, om det, hvortil køberen i sidste ende vælger at anvende grunden, vil skabe skatteindtægter for den by, hvori grunden ligger. En privat sælger af en grund vil ikke acceptere en lavere salgspris som udligning for en aftalebestemmelse, der skal trække en skatteyder til en bestemt by og fastholde vedkommende der.

Den foreslåede reduktion af den »særlige« markedsværdi i forbindelse med det aftalte pant kan derfor ikke accepteres. Den »særlige« markedsværdi, som det uafhængige ekspertudvalg for grundvurdering har beregnet i forhold til de priser, der er opnået ved salg af tilsvarende områder i Mainz, må under særlig hensyntagen til forpligtelsen til at opføre den planlagte bygning inden for en bestemt tidsfrist og det usædvanlig lange tidsrum mellem underskrivelsesdagen og den planlagte overdragelse (for disse to faktorer anslås beløbet til netto 27,50 DM/m²) derfor ansættes til 837,50 DM/m², altså 18 433 375 DM for hele området på 22 010 m². Køberen, Fort Malakoff, har derimod kun betalt 13 528 650 DM, dvs. 4 904 725 DM mindre end den markedsværdi, som grunden havde ved aftaleindgåelsen.

Det kan således konkluderes, at betingelserne i salgsaftalen mellem byen Mainz og Fort Malakoff afviger fra normal forretningsmæssig praksis og normale forretningsmæssige betingelser i et sådant omfang, at de udgør en beregnet statsstøtte på 4 904 725 DM efter EF-traktatens artikel 92, stk. 1.

Statsstøtte, som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder, er uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne, og som følge heraf forbudt. Ved at begunstige Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG, et 100 % ejet datterselskab af Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, truer den pågældende støtte med at fordreje konkurrencevilkårene inden for EF for så vidt angår hardware og software til kommerciel databehandling. Som følge af konstant faldende priser, en hurtig teknologisk udvikling og det deraf følgende store behov for investeringer i forskning og udvikling samt i nye produktionsanlæg hersker der en skarp konkurrence på dette marked. Støtten reducerer Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG's omkostninger i forbindelse med det nye uddannelsescenter, som Siemens' ejendomsholdingselskab Fort Malakoff skal opføre, og som skal anvendes til at uddanne kundernes medarbejdere i anvendelsen af selskabets edb-produkter på edb-programkurser og andre specifikke kurser. Sådanne kurser er en normal bestanddel af en effektiv markedsføring af integrerede edb-løsninger inden for den kommercielle sektor og tilbydes bl.a. banker og forsikringsselskaber. Det er i den forbindelse uden betydning, at Siemens udelukkende har planlagt at etablere et uddannelsescenter i Tyskland for kunders tysktalende medarbejdere, da selskabets europæiske konkurrenter ligeledes ville skulle bære tilsvarende omkostninger eller købe særlige kurser hos andre for at kunne konkurrere effektivt eller trænge ind på det relevante marked i den tysksprogede del af EF.

Støtten må betragtes som ad hoc-investeringsstøtte, der skal reducere investeringsomkostningerne ved opførelse af det nye Siemens uddannelsescenter i Mainz. Støtten er ikke ydet inden for rammerne af almindelige investeringsstøtteprogrammer. Det skal bemærkes, at uanset om denne ad hoc-foranstaltning overhovedet kan betragtes som et bidrag til fremme af regionens økonomiske udvikling eller ej, ligger Mainz ikke i et anerkendt støtteområde, jf. EF-traktatens artikel 92, stk. 3, litra a) eller c), hvorfor støtten ikke kan betragtes som regional investeringsstøtte, der er forenelig med fællesmarkedet.

Den pågældende støtte falder heller ikke ind under undtagelserne i henhold til EF-traktatens artikel 92, stk. 2, litra a)-c). Den er ikke støtte af social karakter til enkelte forbrugere, men en investeringsstøtte, der skal binde en investor til en bestemt by. Den er heller ikke en støtte, hvis formål er at råde bod på skader, der er forårsaget af naturkatastrofer eller af andre usædvanlige begivenheder.

Støtten har heller ikke til formål at fremme virkeliggørelsen af vigtige projekter af fælles europæisk interesse. Det er ikke af fælles europæisk interesse, at en udbyder af integrerede edb-løsninger etablerer et uddannelsescenter i en bestemt by. Støtten skal lige så lidt afhjælpe en alvorlig forstyrrelse i en medlemsstats økonomi. Som følge heraf er forudsætningen for fritagelse i henhold til EF-traktatens artikel 92, stk. 3, litra b), heller ikke opfyldt. Støtten har ej heller til formål at fremme kulturen eller bevare kulturarven (EF-traktatens artikel 92, stk. 3, litra d)).

V

Kommissionen kan principielt acceptere de konklusioner, som ekspertudvalget for grundvurdering er nået frem til, samt de argumenter, som den tyske regering anfører, med undtagelse af påstanden om, at der i normal forretningsmæssig praksis vil blive kompenseret for forpligtelsen til at sikre eventualkravet på efterfølgende indbetaling af forskellen mellem markedsværdien og salgsprisen ved fastsættelse af en lavere salgspris.

>TABELPOSITION>

Grundens »særlige« markedsværdi skal altså ansættes til 837,50 DM/m², dvs. 18 433 375 DM for grunden på 22 010 m² som helhed. Siemens' ejendomsselskab Fort Malakoff har derimod blot betalt 13 528 650 DM, dvs. 4 904 725 DM mindre end den markedsværdi, grunden havde ved aftalens indgåelse.

Kommissionen må således konstatere, at byen Mainz' salg af grunden til Fort Malakoff, et datterselskab af Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, er sket til en salgspris, der ligger under markedsværdien, og salget indebærer således en statsstøtte efter EF-traktatens artikel 92, stk. 1, på 4 904 725 DM, der ikke kan betragtes som forenelig med fællesmarkedet.

Støtten skal kræves tilbagebetalt. Beløbet skal tilbagebetales i overensstemmelse med de procedurer og regler, der gælder i tysk ret, og forrentes fra det tidspunkt, hvor støtten blev ydet, dvs. fra det tidspunkt, hvor byen Mainz overdrog ejendomsretten til grunden til Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG, et datterselskab af Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, med den rentesats, der anvendes ved vurderingen af regionalstøtteordninger -

VEDTAGET FØLGENDE BESLUTNING:

Artikel 1

Salget af en grund, der ligger i byen Mainz, til Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG, et datterselskab af Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, til en pris, der ligger under markedsværdien, udgør en statsstøtte efter EF-traktatens artikel 92, stk. 1, på 4 904 725 DM. Støtten er ulovlig, da den er ydet i strid med EF-traktatens artikel 93, stk. 3. Desuden er støtten uforenelig med fællesmarkedet, idet den ikke opfylder de betingelser, der gælder for de i artikel 92, stk. 2 og 3, fastsatte undtagelser og fritagelser.

Artikel 2

Tyskland skal kræve støtten tilbagebetalt af det selskab, der har modtaget den. Beløbet skal tilbagebetales efter de procedurer og regler, der gælder i tysk ret, og forrentes fra det tidspunkt, hvor støtten blev ydet, med den rentesats, der anvendes ved vurderingen af regionalstøtteordninger.

Artikel 3

Senest to måneder efter at denne beslutning er blevet meddelt, underretter Tyskland Kommissionen om, hvilke foranstaltninger Tyskland har truffet med henblik på at efterkomme beslutningen.

Artikel 4

Denne beslutning er rettet til Forbundsrepublikken Tyskland.

Udfærdiget i Bruxelles, den 17. juli 1996.

På Kommissionens vegne

Karel VAN MIERT

Medlem af Kommissionen

(1) EFT nr. C 113 af 5. 5. 1995, s. 17.

(2) EFT nr. L 6 af 11. 1. 1992, s. 36.

(3) EFT nr. L 263 af 9. 9. 1992, s. 15.

(4) EFT nr. C 21 af 25. 1. 1994, s. 4.

(5) Se EF-Domstolens dom af 14. september 1994 i de forenede sager C-278/92, C-275/92 og C-280/92 (Spanien mod Kommissionen, Sml. 1994, s. I-4103, præmis 22.