(3)

ESRB's sårbarhedsvurdering fremhæver følgende for Sverige: a. Der har igennem længere tid været en vedvarende stigning i priserne på beboelsesejendomme i Sverige. I de senere år har stigningstakten for priserne på beboelsesejendomme været højere end stigningstakten for husholdningernes indkomst (om end der er noteret en opbremsning i prisvæksten i de seneste måneder). Som følge heraf synes priserne på beboelsesejendomme at være overvurderede ifølge estimater fra Den Europæiske Centralbank og Den Internationale Valutafond. b. Udviklingen i priserne på beboelsesejendomme afspejles også i de svenske husholdningers gældsniveau. Gældsniveauet i forhold til husholdningernes disponible indkomst og til BNP er stigende — og er højt i forhold til de fleste lande i EU. Som et eksempel har de husholdninger, der optog nye realkreditlån i 2015, en realkreditgæld, der i gennemsnit er fire gange så høj som deres årlige disponible indkomst, og en ikke-ubetydelig andel husholdninger optog nye lån, der var mere end syv gange højere end deres årlige disponible indkomst. Selv om de svenske husholdninger har en høj opsparingskvote og store aktivbeholdninger, består en stor andel af deres aktiver af beboelsesejendomme og pensionsordninger, hvis værdi og likviditet måske ikke er modstandsdygtig under stressede markedsforhold. Endvidere foreligger der ingen pålidelige data om fordelingen af disse aktiver blandt husholdningerne. c. Ud over cykliske faktorer bidrager en række strukturelle faktorer også til den hastige stigning i priserne på beboelsesejendomme og husholdningernes gældsniveau. Nogle af disse faktorer ligger uden for de svenske myndigheders direkte kontrol, f.eks. de demografiske ændringer, urbaniseringen og den kraftige indkomstvækst. Men visse andre faktorer, som ligger inden for myndighedernes kontrol, herunder skattereglerne for fast ejendom (f.eks. skattefordele for boligejere, skattemæssige fradrag af realkreditrenter, beskatning af kapitalgevinster) og begrænsninger på udbudssiden (f.eks. det stærkt regulerede lejemarked og de lovgivningsmæssige begrænsninger for byggeri af nye boliger) bidrager også til opbygningen af sårbarheder i beboelsesejendomssektoren. I denne type situationer vil makroprudentielle politiske foranstaltninger kunne anvendes til at styrke det finansielle systems modstandsdygtighed og husholdningernes balance, hvis de strukturelle reformer ikke på anden måde tager fat på de strukturelle faktorer bag sårbarhederne. d. I tilfælde af et økonomisk eller finansielt stød — såsom en stigning i arbejdsløsheden og/eller et fald i indkomstvæksten eller i boligpriserne — kan husholdninger med en høj gældsætning have særligt vanskeligt ved at servicere deres gæld, og antallet af misligholdte realkreditlån kan stige, hvilket kan føre til direkte kredittab for bankerne, navnlig i tilfælde af et fald i priserne på beboelsesejendomme. Hvis der opstår et negativt scenarie for økonomien, vil den dermed forbundne negative indkomst i husholdningerne og de negative formueeffekter endvidere kunne forstærke det oprindelige stød, hvilket yderligere vil styrke de negative direkte og indirekte følgevirkninger for den finansielle stabilitet (f.eks. hvis husholdningerne er nødt til at skære i forbruget for at kunne servicere deres realkreditlån). e. En negativ udvikling i priserne på beboelsesejendomme og i husholdningernes forbrug kan også udgøre en trussel for banksystemet. De nedadrettede risici kunne blive forstærket af, at de svenske banker i høj grad anvender markedsfinansiering og finansiering i udenlandsk valuta. Som følge af den indbyrdes forbundethed mellem bankerne i den nordisk-baltiske region kan der endvidere være en betydelig grænseoverskridende afsmitning mellem banksystemerne, hvis der skulle opstå vanskeligheder i forbindelse med stresssituationer i beboelsesejendomssektoren i et af landene i regionen. Den svenske banksektor er ikke desto mindre velkapitaliseret og profitabel i forhold til andre europæiske banksektorer, og kreditstandarderne synes at være forsigtige. En række stresstests af det svenske banksystem viser, at det ville være modstandsdygtigt over for en alvorlig makroøkonomisk forværring. Endvidere har de svenske myndigheder vedtaget en række foranstaltninger, der skal styrke den svenske banksektors modstandsdygtighed, herunder gennem kapitalbuffere, højere kapitalkrav for eksponeringer mod realkredit og indførelsen af særskilte likviditetsdækningskrav for en række valutaer. f. ESRB bemærker de foranstaltninger, der er blevet gennemført i Sverige med hensyn til sårbarheder i forbindelse med husholdningernes gældsætning og priserne på beboelsesejendomme. Indførelsen i 2010 af en maksimal belåningsgrad på 85 % for nye realkreditlån og et afdragskrav i 2016 forventes i en vis udstrækning at afhjælpe opbygningen af yderligere sårbarheder. De nuværende politiske foranstaltninger er ganske vist passende i forhold til arten af sårbarheder i beboelsesejendomssektoren i Sverige, men er måske ikke tilstrækkelige til at afhjælpe dem fuldt ud. Da foranstaltningerne kun gælder for nye boliglån, vil det tage tid, før sårbarhederne i forbindelse med husholdningernes gældsniveau begynder at mindskes betydeligt —