Meddelelse fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (97/C 209/03)

(EØS-relevant tekst)

I. INDLEDNING

I de senere år har Kommissionen flere gange undersøgt salg af jord og bygninger ejet af det offentlige for at konstatere, om der var tale om et statsstøtteelement til fordel for køberne. Kommissionen har udarbejdet en generel vejledning for medlemsstaterne for at klargøre sin principielle holdning til spørgsmålet om statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og for at reducere det antal sager, den skal undersøge.

Denne vejledning for medlemsstaterne:

- beskriver en enkel procedure, som giver medlemsstaterne mulighed for at behandle sager vedrørende salg af jord og bygninger på en måde, som automatisk udelukker statsstøtte

- giver en klar oversigt over tilfælde af salg af jord og bygninger, der skal anmeldes til Kommissionen, for at det kan vurderes, om et bestemt salg indeholder støtte, og hvis det er tilfældet, hvorvidt støtten er forenelig med fællesmarkedet

- giver Kommissionen mulighed for hurtigt at behandle eventuelle klager eller bemærkninger fra tredjemand, som henleder Kommissionens opmærksomhed på sager, hvor der kan være tale om støtte i forbindelse med salg af jord og bygninger.

Vejledningen tager hensyn til den omstændighed, at der i de fleste medlemsstater findes budgetmæssige bestemmelser, som skal sikre, at offentligt ejet jord i princippet ikke sælges til under værdien. De proceduremæssige forholdsregler, som anbefales for at undgå, at statsstøttereglerne finder anvendelse, er derfor udformet på en sådan måde, at medlemsstaterne normalt vil kunne følge vejledningen uden at skulle ændre de nationale procedurer.

Vejledningen omfatter kun salg af jord og bygninger, der ejes af det offentlige. Den omfatter ikke det offentliges erhvervelse af jord og bygninger eller offentlige myndigheders udlejning af jord og bygninger. Sådanne transaktioner kan også indeholde statsstøtteelementer.

Vejledningen berører ikke særlige bestemmelser eller særlig praksis i medlemsstaterne, som har til formål at fremme kvaliteten af private boliger og adgangen til erhvervelse heraf.

II. PRINCIPPER

1. Salg ved betingelsesløst udbud

Salg af jord og bygninger efter et tilstrækkelig publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres, er pr. definition et salg til markedsværdien og indeholder følgelig ingen statsstøtte. Det forhold, at der eksisterede en anden vurdering af jorden og bygningerne før tilbudsgivningen, f.eks. som bogført værdi eller som foreslået begyndelsespris ved tilbudsgivningen, er sagen uvedkommende.

a) Et udbud er »tilstrækkeligt publiceret«, hvis det gentagne gange har været annonceret over en forholdsvis lang periode (to måneder eller længere) i den nationale presse, mæglerpublikationer eller andre relevante publikationer samt udbudt af mæglere med kontakt til et bredt udsnit af potentielle købere, således at det kan komme til alle potentielle køberes kendskab.

Salg af jord og bygninger, som i kraft af deres store værdi eller andre egenskaber kunne tiltrække investorer med aktiviteter på europæisk eller internationalt plan, bør annonceres i jævnligt udkommende internationale publikationer. Kendskabet til sådanne udbud bør også udbredes via mæglere, som henvender sig til klienter på europæisk eller internationalt plan.

b) Et udbud er »betingelsesløst«, hvis det står enhver køber, uanset hvilken virksomhed han driver, eller om han driver nogen virksomhed, frit for at erhverve jorden og bygningerne og anvende det/dem til eget formål. Der kan pålægges restriktioner for at forhindre offentlige gener, af miljømæssige årsager eller for at forhindre rent spekulative bud. By- og regionalplanmæssige restriktioner, som pålægges ejeren i henhold til national ret vedrørende anvendelsen af jorden og bygningerne, har ingen betydning for spørgsmålet, om et tilbud er betingelsesløst.

c) Hvis det er en betingelse for salget, at den fremtidige ejer påtager sig særlige forpligtelser til fordel for offentlige myndigheder eller i offentlighedens interesse - bortset fra almindelige forpligtelser, som ikke skyldes almindelige nationale retsforskrifter eller regionalplankontorers beslutninger eller almindelig beskyttelse og bevarelse af miljøet og den offentlige sundhed - skal tilbuddet kun anses for at være »betingelsesløst« i den ovenfor anførte betydning, hvis enhver potentiel køber skal og kan påtage sig forpligtelsen, uanset hvilken virksomhed han driver, eller om han driver nogen form for virksomhed.

2. Salg uden betingelsesløst udbud

a) Vurdering ved uafhængig sagkyndig

Hvis en offentlig myndighed ikke ønsker at anvende den procedure, der er beskrevet under punkt 1, skal der udføres en uafhængig vurdering af en eller flere vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. Den således fastlagte markedspris er den laveste købspris, der kan aftales, uden at der foreligger statsstøtte.

En »vurderingssagkyndig« er en person med et godt omdømme, som:

- har en relevant afsluttet uddannelse fra en anerkendt uddannelsesinstitution eller tilsvarende akademiske kvalifikationer

- har relevant erfaring og er kompetent til at vurdere jord og bygninger i samme område og kategori som det pågældende areal.

Hvis der i en medlemsstat ikke findes passende akademiske kvalifikationer, skal den sagkyndige være medlem af en anerkendt fagorganisation, som beskæftiger sig med vurdering af jord og bygninger, og enten:

- være udpeget af en domstol eller en myndighed med tilsvarende status, eller

- som minimum have en anerkendt afsluttet uddannelse på sekundærtrinnet og tilstrækkelig erfaring, herunder mindst tre års praktisk erfaring efter afsluttet uddannelse, i vurdering af jord og bygninger i det pågældende område.

Den sagkyndige bør være frit stillet med hensyn til udførelsen af sin opgave, dvs. offentlige myndigheder bør ikke have ret til at øve indflydelse på vurderingens resultat. Statslige vurderingskontorer, embedsmænd og offentligt ansatte skal anses for uafhængige, hvis uretmæssig påvirkning af deres resultater er fuldstændigt udelukket.

Ved »markedsværdi« forstås den pris, hvortil jord og bygninger på værdiansættelsestidspunktet kan sælges ved privat aftale mellem en salgsinteresseret ejer og en uafhængig køber, idet det forudsættes, at ejendommen er udbudt til offentligt salg, at handelen kan finde sted under normale markedsvilkår, og at der under hensyn til ejendommens karakter er normal tid til salgsforhandlingerne (1).

b) Prismargen

Hvis det efter en rimelig indsats for at sælge jorden og bygningerne til denne markedsværdi står klart, at den af den sagkyndige fastsatte pris ikke kan opnås, kan en afvigelse på op til 5 % fra denne værdi anses for at være i overensstemmelse med markedsvilkårene. Hvis det efter en yderligere rimelig periode står klart, at jorden og bygningerne ikke kan sælges til den af den vurderingssagkyndige fastsatte værdi minus de 5 %, kan der foretages en ny vurdering, som tager hensyn til de indhøstede erfaringer og de indkomne tilbud.

c) Særlige forpligtelser

Særlige forpligtelser, som er i offentlighedens interesse, og som er knyttet til jorden og bygningerne og ikke til køberen eller hans økonomiske aktiviteter, kan pålægges ved salget, forudsat at enhver potentiel køber skal og principielt er i stand til at opfylde dem, uanset hvilken virksomhed han driver, eller om han driver nogen form for virksomhed. Den økonomiske ulempe som følge af sådanne forpligtelser bør vurderes særskilt af uafhængige vurderingssagkyndige og kan eventuelt modregnes i købsprisen. Forpligtelser, som det i det mindste delvis vil være i køberens egen interesse at opfylde, bør vurderes under hensyntagen til dette forhold: der kan f.eks. være tale om fordele med hensyn til reklame, sport eller kunstsponsorering, image, forbedring med hensyn til køberens eget miljø, eller rekreative anlæg til køberens egne medarbejdere.

De økonomiske byrder vedrørende forpligtelser, som påhviler alle grundejere i henhold til almindelige retsforskrifter, må ikke fratrækkes købsprisen (det gælder f.eks. en grundejers samfundsmæssige pligt til pasning og vedligeholdelse af jorden og bygningerne eller betaling af skatter eller lignende afgifter).

d) Det offentliges omkostninger

Det offentliges primæromkostninger ved erhvervelse af jord og bygninger er en indikator for markedsværdien, medmindre salg af jorden og bygningerne sker længe efter erhvervelsen. Markedsværdien bør derfor ikke ansættes lavere end primæromkostningerne i en periode på mindst tre år efter erhvervelsen, medmindre den uafhængige vurderingssagkyndige påviser en generel nedgang i markedsværdien for jord og bygninger på det relevante marked.

3. Anmeldelse

Medlemsstaterne bør følgelig, jf. dog de minimis-reglen (2), anmelde følgende transaktioner til Kommissionen, således at den kan konstatere, om der er tale om statsstøtte, samt i bekræftende fald vurdere støttens forenelighed med fællesmarkedet:

a) ethvert salg, som ikke blev afviklet på grundlag af et offentligt og betingelsesløst udbud, hvor det højeste eller eneste bud blev accepteret, og

b) ethvert salg uden offentligt og betingelsesløst udbud, hvor salgsprisen var mindre en markedsværdien, således som denne var fastlagt af uafhængige vurderingssagkyndige.

4. Klager

Når Kommissionen modtager en klage eller andre bemærkninger fra tredjemand med påstand om, at der foreligger en statsstøtte i forbindelse med en aftale om offentlige myndigheders salg af jord og bygninger, vil Kommissionen antage, at der ikke foreligger statsstøtte, hvis de oplysninger, der gives af den pågældende medlemsstat, viser, at de ovenfor anførte principper er blevet overholdt.

(1) Artikel 49, stk. 2, i Rådets direktiv 91/674/EØF (EFT nr. L 374 af 31. 12. 1991, s. 7).

(2) EFT nr. C 68 af 6. 3. 1996, s. 9.