(8)

I ESRB's vurdering af sårbarheder fremhæves følgende i forhold til Tyskland: a) De fleste af de tilgængelige indikatorer for priserne på fast ejendom til beboelse viser, at boligpriserne er overvurderede i Tyskland. I lighed med tidligere skøn for 2016 og 2017 peger de foreliggende skøn for 2018 i retning af, at boligpriserne i byområder er betydeligt overvurderede. Efter en periode med gradvise stigninger siden 2010 er væksten i de nominelle boligpriser steget kraftigere i de seneste år og har overhalet væksten i husholdningernes indkomst en smule. Desuden er denne vækst blevet mere udbredt i både by- og landområder. Stigningerne i boligpriserne i de store byer og byområder afspejler en mangel på boliger i forhold til efterspørgslen, og den tyske forbundsregering har indført en række foranstaltninger, der har til formål at afhjælpe denne mangel. Fremtidige bevægelser i boligpriserne vil derfor sandsynligvis afhænge af virkningerne af disse foranstaltninger. b) På trods af, at der har været en stigning i nye udlån, har den årlige vækst i boliglån været moderat i de sidste tre år. En omfattende analyse af udlånsstandarderne hindres i øjeblikket af manglen på detaljerede data om forholdet mellem belåningsgrader og andre kreditnøgletal for nyligt bevilgede lån. Visse tegn tyder imidlertid på, at efterspørgslen efter lån med en høj, holdbar (12) belåningsgrad er steget. Endvidere peger ECB's undersøgelse af bankernes udlån i euroområdet på, at de undersøgte banker har nedsat deres marginer på lån til boligkøb i 2018. c) Husholdningernes gældsætning kan betragtes som moderat set i forhold til gælden i andre medlemsstater. Selv om andelen af boligejere i Tyskland er den laveste i Den Europæiske Union, udgør andelen af boligejere med pant i fast ejendom ca. en fjerdedel af den samlede befolkning, hvilket ligger tæt på EU-gennemsnittet. Selv om væksten i boliglån tidligere har været forholdsvis beskeden, har stigningen i boligpriserne været markant og vil på et tidspunkt kunne ledsages af en kraftig stigning i antallet af nybevilgede boliglån. Dette vil kunne føre til yderligere vækst i husholdningernes samlede gældsætning på mellemlangt sigt. d) En negativ økonomisk og finansiel udvikling vil kunne udløse eller vil kunne udløses af kraftige justeringer på markedet for beboelsesejendomme, som i lyset af de cykliske sårbarheder vil kunne føre til direkte og indirekte risici for den finansielle stabilitet på baggrund af de ovennævnte sårbarheder. De potentielle direkte risici for banksystemet i Tyskland retter sig både mod eventuelle misligholdelser af lån ydet under et langvarigt økonomisk opsving og overvurderede og stærkt stigende boligpriser og mod et konkurrencepres, som kan føre til en lempelse af kreditstandarderne og en reduktion af marginerne på nye lån. Endvidere vil nogle husstande kunne få en negativ formueeffekt eller risikere, at deres egenkapital bliver negativ, hvis faldet i huspriserne er betydeligt. Hvis f.eks. arbejdsløsheden stiger og/eller væksten i husholdningernes indkomst falder, vil nogle husholdninger kunne få vanskeligere ved at servicere deres gæld. Den dermed forbundne negative husstandsindkomst og formueværdi vil kunne forstærke det første stød, hvis husholdningerne er nødt til at reducere deres forbrug for at kunne servicere gælden. Dette vil kunne føre til anden runde-effekter og en øget risiko for kreditinstitutterne og det finansielle system. e) Det skal dog bemærkes, at de lange perioder, hvor rentesatserne for realkreditlån er faste, bidrager til at mindske låntagernes risiko ved stigende rentesatser. Som følge af de positive indkomstudsigter for private husholdninger og de vedvarende gunstige vilkår på arbejdsmarkedet synes de potentielle risici fra husholdninger, der er nødt til at strække deres økonomi, at være relativt små. Det skal dog bemærkes, at renterisikoen ved de lange rentefikseringsperioder ligger hos kreditinstitutterne, og at dette er en af de cykliske sårbarheder i banksystemet. f) ESRB noterer sig, at Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Forbundsfinanstilsynet — BaFin) har meddelt, at Ausschuss für Finanzstabilität (Udvalget for Finansiel Stabilitet) har anbefalet at aktivere en kontracyklisk kapitalbuffersats på 0,25 % for at opbygge institutternes modstandsdygtighed som et forebyggende tiltag. BaFin forventer at aktivere den kontracykliske kapitalbuffer på den anbefalede måde. Den anbefalede kalibrering er foretaget under hensyntagen til kreditudviklingen i Tyskland, der er ledsaget af en stærk stigning i priserne på beboelsesejendomme. Det forventes imidlertid ikke at begrænse væksten i kreditgivningen til boliger eller at bringe en potentiel forringelse af udlånsstandarderne til ophør. De nationale myndigheder har overvåget kreditvilkårene, men der har ikke været nogen formel vejledning fra dem om, hvad forsigtige standarder bør omfatte. g) De nuværende politiske foranstaltninger vurderes at være delvist passende og delvist tilstrækkelige til at afbøde de identificerede systemiske risici i forbindelse med sårbarheder i beboelsesejendomssektoren. Tyskland kunne iværksætte yderligere kapitalbaserede foranstaltninger, der kræver, at kreditinstitutterne i lyset af det langvarige økonomiske opsving og de hastigt stigende boligpriser aktiverer yderligere kapitalbuffere for at øge banksystemets modstandsdygtighed over for konjunkturbestemte risici og sårbarheder (dvs. kreditrisici og renterisici), som kan have hobet sig op. I lyset af, at boligpriserne i tyske byområder allerede har været overvurderede i flere år, og den usikkerhed, der gør sig gældende med hensyn til udlånsstandarderne, ville Tyskland kunne bidrage til at sikre forsvarlige udlånsstandarder i forbindelse med nye lån på en hensigtsmæssig måde (f.eks. ved at anbefale eller aktivere retligt bindende grænser for belåningsgraden, hvis de retlige betingelser for aktivering er opfyldt) for at forhindre opbygning af sårbarheder og dermed fremme den finansielle stabilitet. h) Som allerede foreslået af Ausschuss für Finanzstabilität i 2015 (13) er det også vigtigt, at de nationale myndigheder råder over alle de makroprudentielle instrumenter, der er nødvendige for, at de har beføjelse til at imødegå eventuelle sårbarheder med hensyn til den finansielle stabilitet, herunder navnlig beføjelse til at fastsætte retligt bindende grænser for belåningsgraden — og enten forholdet mellem gæld og indkomst eller forholdet mellem gældsservicering og indkomst i kombination med løbetidsgrænser — hvor det er nødvendigt i forbindelse med nye boliglån. I øjeblikket er de indtægtsbaserede instrumenter imidlertid ikke tilgængelige i Tyskland. De nationale myndigheder har ganske vist beføjelse til at fastsætte retligt bindende belåningsgrænser, hvis det anses for nødvendigt for at sikre finansiel stabilitet, men den er betinget af, at der identificeres risici for den finansielle stabilitet som følge af en kraftig stigning i boligpriserne og realkreditlångivningen samt en ledsagende væsentlig lempelse af udlånsstandarderne. De nuværende datahuller med hensyn til udlånsstandarderne for nye realkreditlån bør derfor også lukkes for at forbedre mulighederne for at identificere disse risici og imødegå dem, når der er behov for det — det er nødvendigt at udvide den tyske makroprudentielle overvågningsramme med et sådant initiativ.