(7)

For så vidt angår Ungarn, har denne nylige vurdering vist, at: a) Den årlige vækst i de reale boligpriser lå tæt på eller oversteg 10 % mellem 2015 og 2019 og var særligt udtalt i Budapest. Ifølge skøn fra Magyar Nemzeti Bank (MNB) førte en sådan dynamik til en væsentlig overvurdering, der i tredje kvartal af 2019 toppede med 18 % i Budapest og 3 % i landet som helhed. MNB’s data viser, at prisudviklingen har afveget væsentligt i forskellige dele af landet. På den ene side begyndte boligpriserne i Budapest i faste priser at aftage i slutningen af 2019, stagnerede eller faldt en smule i 2020 og forblev moderate i første halvdel af 2021. På den anden side accelererede priserne til en tocifret vækst i andre områder, især i mindre kommuner og landdistrikter, hvor husholdningerne var berettigede til det offentlige boligkøbssubsidie. Set ud fra et fremadrettet perspektiv vil den internationale turismes tilbagevenden være en vigtig faktor for boligprisernes udvikling i Budapest. I landet som helhed kan yderligere udnyttelse af forskellige statssubsidieordninger (3) bidrage til efterspørgselspresset på boligpriserne, mens den fordelagtige moms på nybyggeri (4) kan lette udbudsbegrænsningerne på mellemlangt sigt. b) Realkreditlån er steget kraftigt siden midten af 2018 med en årlig realvækst på over eller tæt på 5 %. Selvom kun cirka halvdelen af boligtransaktionerne ifølge MNB’s skøn blev gennemført ved hjælp af banklån i 2020, steg den årlige realvækst i realkreditlån til gennemsnitligt 6,8 % mellem januar og august 2021. Samtidig udgjorde realvæksten i husholdningernes kredit i gennemsnit 10 % år til år. Skønt denne vækst oversteg realvæksten i realkreditlån, har den været drevet af væksten i »prænatale« støttelån samt andelen af lån til husholdninger under moratorium (31 % af de samlede realkreditlån og 42 % af de godkendte realkreditlån var stadig omfattet af dette moratorium og blev derfor ikke afskrevet i juni 2021). Uden moratoriets virkning nåede den årlige realvækst i realkreditlån og husholdningernes kredit i første halvdel af 2021 ifølge MNB’s skøn op på henholdsvis 0,7 % og 2,7 %. Den brede vifte af statssubsidieordninger, herunder den supplerende statssubsidieordning, der blev indført i begyndelsen af 2021, har også bidraget til væksten i husholdningernes kredit (5). c) Selvom realkreditlån blev ydet med meget høje belåningsgrader før 2008, havde 90 % af lånene en belåningsgrad på under 80 % i første halvdel af 2021. Dette har i nogen grad været resultatet af hurtig vækst i boligpriserne og afskrivning af gamle lån. Desuden har belåningsgraden for nye lån været begrænset til 80 % siden 2015. For så vidt angår gældsserviceringsgraden, havde cirka 22 % af eksisterende og næsten 25 % af nye realkreditlån (udtrykt i volumen) i første halvdel af 2021 en gældsserviceringsgrad på mellem 40 % og 60 %. Dette skyldes til dels højere grænser for gældsserviceringsgraden for højindkomstlåntagere, hvis andel af nye udlån er steget: I første halvdel af 2021 var cirka 60 % af nye lån til boligformål berettigede til de øvre grænser på 60 % af gældsserviceringsgraden (med låntagernes månedlige nettoindkomst over den lovbestemte tærskel på 500 000 HUF), og 5 % af nye boligudlån havde en gældsserviceringsgrad på over 50 %. Selvom løbetiden for de nye lån er blevet forlænget en smule, tyder erfaringerne ifølge MNB ikke på, at der i stigende grad anvendes længere løbetider til at omgå de eksisterende grænser for gældsserviceringsgraden. d) Faste rentesatser blev anvendt oftere i forbindelse med husholdningskreditter, efter at MNB indførte et certificeringsmærke i 2017. Dette er kun tilgængeligt for boliglån med en rentebindingsperiode på mindst fem år. Stigningen i boliglån med længere rentebindingsperioder er blevet yderligere forstærket af de nedre grænser for gældsserviceringsgraden, der har været gældende siden oktober 2018, for realkreditlån med en rentebindingsperiode på mindre end 10 år. Fra og med februar 2021 var cirka 75 % og 25 % af de nye lån fastforrentede i for henholdsvis 10 og 5 år. Under hensyntagen til lånebeholdningen udgjorde lån med bindingsperioder på under et år dog stadig næsten 40 % af den udstedte kredit, selvom denne andel gradvist er faldet. e) Lånemoratoriet i forbindelse med covid-19-pandemien er for nylig blevet forlænget indtil juni 2022. Dog er støtteberettigelsen i forbindelse med moratoriet blevet reduceret, og udlånsbeholdningen til boliger under moratorium er cirka 5 % af den samlede udestående boliglånsportefølje. Ifølge MNB’s analyse tegnede lån i det tidligere og større moratories boliglåntagere, der er ansat i sårbare sektorer, sig for cirka 10 % af alle udestående lån. f) ESRB anerkender de makroprudentielle foranstaltninger, der er indført i Ungarn, og som afbøder de nuværende sårbarheder i forbindelse med fast ejendom, nemlig grænserne for belåningsgrad og gældsserviceringsgrad. Desuden anerkender ESRB, at bankerne behørigt har anerkendt stigningen i kreditrisikoen som følge af det forlængede moratorium ved at klassificere nogle af lånene som fase 2-lån. g) Set ud fra et fremadrettet perspektiv og under hensyntagen til risikoudsigterne på mellemlangt sigt anses den nuværende makroprudentielle politiksammensætning for at være delvist hensigtsmæssigt og delvist tilstrækkeligt. Hvis sårbarhederne for beboelsesejendomssektoren fortsat stiger, vil en stramning af grænsen for gældsserviceringsgraden og supplering af denne med en løbetidsgrænse og/eller indførelse af en systemisk risikobuffer eller modcyklisk kapitalbuffer bidrage til at afbøde disse sårbarheder. De makroprudentielle foranstaltninger bør ikke desto mindre komplementeres af bredere politiske tiltag med det formål at afbøde eller fjerne de faktorer, der muliggør eller fremmer husholdningernes stigende gældsætning eller boligernes ubalancerede prisoverkommelighed. Disse foranstaltninger bør understøtte de nuværende makroprudentielle foranstaltninger med henblik på at imødegå de resterende sårbarheder, der er identificeret på beboelsesejendomsmarkedet i Ungarn, på en effektiv måde, uden at der skabes uforholdsmæssige omkostninger for den ungarske realøkonomi og det finansielle system. I Ungarn kan statssubsidier og støttelån bidrage til at øge efterspørgslen efter ejerboliger, hvilket fører til en højere overvurdering af boligpriserne og husholdningernes gældsætning på baggrund af et utilstrækkeligt boligudbud. Yderligere politikker kunne derfor omfatte fjernelse af incitamenter til større husholdningernes gældsætning, navnlig statssubsidier og støttelån, og sikring af et tilstrækkeligt boligudbud og et effektivt udlejningsmarked. I de kommende kvartaler vil det være tilrådeligt, at de nationale myndigheder fortsat overvåger kreditkvaliteten af husholdningernes gæld under moratorium og sikrer tilstrækkelige hensættelser til dækning af de forventede tab.