»BILAG V

VEJLEDNING OM DEFINITIONER OG INDIKATORER

Dette bilag giver vejledning om specifikke forhold vedrørende definitionen af indikatorer og navnlig om bilag III. Formålet er ikke at give detaljerede tekniske instrukser til, hvorledes skemaerne i bilag III skal udfyldes i alle tænkelige tilfælde. Desuden bør vejledningen fortolkes som omfattende måldefinitioner og målmetoder, hvor afvigelser i visse tilfælde kan være berettigede for at tage højde for specifikke forhold, der gør sig gældende for visse markeder eller markedssegmenter.

1. Definitioner af erhvervsejendomme

Der findes på nuværende tidspunkt ingen EU-definition af erhvervsejendomme, som er tilstrækkelig præcis til makroprudentielle formål.

a) Forordning (EU) nr. 575/2013 definerer beboelsesejendomme i artikel 4, stk. 1, nr. 75, men indeholder ikke nogen definition af erhvervsejendomme udover at beskrive dem som »kontorejendom eller anden erhvervsejendom« i artikel 126. Denne forordning fastlægger endvidere, at den faste ejendoms værdi ikke i væsentlig grad afhænger af låntagers kreditkvalitet eller afkastet fra det underliggende projekt, hvad angår erhvervsejendomme.

b) EBA har tilføjet et nyttigt yderligere kriterium: ejendommens dominerende brug »bør være forbundet med en økonomisk aktivitet« (1). Dette kriterium er ganske vist nyttigt, men det er stadig ikke præcist nok til makroprudentielle formål.

c) Den Europæiske Centralbanks forordning (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) (2) er også en mulig kilde til definition af erhvervsejendomme. Mens den forudsætning, som denne henstilling oprindeligt blev vedtaget på baggrund af, begrundede vedtagelsen af mere detaljerede definitioner med henblik på finansiel stabilitet, har den seneste udvikling inden for statistik understreget behovet for at bringe definitionen af erhvervsejendomme mere på linje med den, der fremgår af forordning (EU) 2016/867, for at lette de nationale makroprudentielle myndigheders overvågningsaktiviteter og finansielle analyser og gøre det fuldt ud muligt at sammenligne mellem lande.

d) G20-gruppens Data Gaps-initiativ (3) er et sæt på 20 henstillinger om forbedring af økonomisk og finansiel statistik, som blev iværksat med det formål at forbedre tilgængeligheden og sammenligneligheden af økonomiske og finansielle data efter den finansielle krise i 2007-2008. Anbefaling II.17 og II.18 i den anden fase af G20 datamangelinitiativet (DGI-2) (4) fremhæver kravet om at forbedre tilgængeligheden af både statistik for både beboelsesejendomme og erhvervsejendomme. Som opfølgning på dette initiativ offentliggjorte Kommissionen (Eurostat) i 2017 en rapport om »Commercial property price indicators: sources, methods and issues« (5), som giver bidrag om kildedataene og fremgangsmåderne vedrørende prisindeks for erhvervsejendomme med det formål bedre at oplyse indsamlere og brugere om alternative datakilder, fremgangsmåder for måling og de problemstillinger, der er på spil.

e) I Baselkomiteen for Banktilsyns høringsdokument om revisioner af standardmetoden for kreditrisiko (6) defineres erhvervsejendomme også som det modsatte af beboelsesejendomme. En eksponering mod en beboelsesejendom defineres som en eksponering med sikkerhed i fast ejendom, der har karakter af en bolig og opfylder alle gældende love og bestemmelser, der gør det muligt at bruge ejendommen til boligformål, dvs. som en beboelsesejendom. En eksponering mod en erhvervsejendom defineres derefter som en eksponering med sikkerhed i fast ejendom, som ikke er en beboelsesejendom.

I lyset af de ovennævnte begrænsninger giver denne henstilling en arbejdsdefinition af erhvervsejendomme specifikt til makroprudentielle formål. I henstillingen defineres erhvervsejendomme som indtægtsgivende fast ejendom, der enten eksisterer eller er under udvikling, herunder lejeboliger, eller fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse, der ikke er klassificeret som beboelsesejendomme og omfatter almennyttige boliger.

Det kan diskuteres, om ejendomme under udvikling bør betragtes som erhvervsejendomme. National praksis varierer i denne henseende. En række medlemsstaters erfaringer under den seneste finansielle krise har imidlertid vist, hvor vigtigt det er at overvåge investeringer i og finansieringen af denne økonomiske aktivitet af hensyn til den finansielle stabilitet.

Indtægtsgivende fast ejendom defineres som alle ejendomme, hvor indtægten stammer fra deres husleje eller overskud fra salget heraf. Boliger købt med henblik på udlejning og lejeboliger er begge underkategorier af indtægtsgivende fast ejendom.

Boliger købt med henblik på udlejning omfatter ejendomme, der ejes direkte af fysiske personer med det primære formål at blive udlejet til lejere. Ejendomme købt med henblik på udlejning udgør et grænseområde mellem beboelses- og erhvervsejendomme. Eftersom denne aktivitet typisk udføres af ikke-professionelle deltidsudlejere med en lille ejendomsportefølje, kan den i forbindelse med finansiel stabilitet anses for at høre mere til beboelsesejendomssektoren end til erhvervsejendomssektoren. Af denne årsag klassificeres ejendomme købt med henblik på udlejning som beboelsesejendomme og udelukkes derfor automatisk fra definitionen af erhvervsejendomme, selv om de stadig anses for indtægtsgivende fast ejendom. På grund af dette delmarkeds tydelige risikoegenskaber henstilles det ikke desto mindre, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger udviklingen på delmarkedet separat, såfremt denne aktivitet udgør en væsentlig kilde til risici eller en betydelig andel af beholdningen eller strømmene af de samlede RRE-lån. Af denne årsag er en fordeling af RRE-lån også medtaget for at kunne skelne mellem lån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning og lån til ejerbolig. Ejendomme købt med henblik på udlejning, som er under opførelse, anses også for beboelsesejendomme. Ligeledes anses boliger, der er under opførelse med det formål at anvendes til bolig for ejerne, også for beboelsesejendomme.

Lejeboliger henviser til fast ejendom, der ejes af juridiske personer (såsom professionelle investorer), med det formål at udlejes til lejere. Sådanne ejendomme anses også for indtægtsgivende fast ejendom og klassificeres som sådan som erhvervsejendomme. Derudover klassificeres lejeboliger, der er under opførelse, også som erhvervsejendomme, og særligt som indtægtsgivende fast ejendom under udvikling. Særskilt overvågning af finansieringen af lejeboliger kan også være relevant med henblik på finansiel stabilitet. Af denne grund er særskilte opdelinger medtaget for disse låntyper.

Indtægtsgivende fast ejendom ud over ejendomme købt med henblik på udlejning og lejeboliger er også medtaget i definitionen af erhvervsejendomme, uanset om de eksisterer eller er under opførelse. Eksempler på sådanne andre typer af indtægtsgivende fast ejendom omfatter lejede kontorbygninger og lejede forretningslokaler. Sådanne typer af indtægtsgivende fast ejendom anses, når de er under opførelse, som indtægtsgivende fast ejendom under udvikling, som klassificeres som erhvervsejendomme.

Fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet, omfatter forretningslokaler såvel som fast ejendom, der har en mere særlig karakter, såsom kirker, universiteter, museer osv. Hvorvidt fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet bør klassificeres som erhvervsejendomme eller som en anden type ejendom kan diskuteres. I denne henseende varierer national praksis, idet de risici, der er forbundet med sådanne ejendomme, kan betragtes som forskellige fra de risici, der er forbundet med erhvervsejendomme. Selv om det anerkendes, at risiciene kan variere på tværs af medlemsstaterne er det imidlertid også vigtigt at overvåge sådanne risici med henblik på finansiel stabilitet. Af denne grund er fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet, medtaget i definitionen af erhvervsejendomme. Derudover er særskilte opdelinger, for at tage hensyn til særlige karakteristika for finansieringen af de forskellige ejendomsmarkeder på tværs af medlemsstaterne, medtaget med henblik på at overvåge de risici, der er forbundet med disse typer af finansiering, separat. Fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet, bør også anses for erhvervsejendomme både under opførelsesfasen og når det står færdigt.

Almennyttige boliger er et komplekst segment af ejendomsmarkedet, da de kan antage forskellige former på tværs af og i de forskellige medlemsstater. Idet almennyttige boliger sædvanligvis ikke bygges, erhverves eller renoveres af fysiske personer, klassificeres de ikke som beboelsesejendomme men som erhvervsejendomme. I nogle lande er det dog i lyset af hensyn til finansiel stabilitet vigtigt at overvåge risiciene fra denne type af ejendom separat. Af denne grund er særskilte opdelinger tilføjet for disse låntyper. Derudover anses almennyttige boliger, der er direkte ejet af staten, som at være ejet med det formål at udføre regeringens mål og klassificeres derfor også som erhvervsejendomme. Almennyttige boliger, der er under opførelse, klassificeres også som erhvervsejendomme, idet de anses for indtægtsgivende fast ejendom under udvikling.

Andre ejendomme under opførelse bør anses for enten beboelsesejendomme eller erhvervsejendomme i overensstemmelse med de generelle definitioner i henholdsvis afsnit 2, stk. 1, nr. 1), punkt 4) og 38).

2. Datakilder vedrørende erhvervsejendomme

2.1. Indikatorer for det fysiske erhvervsejendomsmarked

Indikatorer for erhvervsejendomme på det fysiske marked fås via:

a) offentlige kilder, f.eks. nationale statistikbureauer eller tingbøger, eller

b) private dataudbydere, som dækker en betydelig del af erhvervsejendomsmarkedet.

ESRB's rapport om erhvervsejendomme og finansiel stabilitet i EU giver et overblik over de tilgængelige prisindeks og mulige datakilder (7).

2.2. Indikatorer for det finansielle systems eksponeringer mod erhvervsejendomme

Data om markedsdeltagernes eksponeringer, i al fald markedsdeltagerne i den finansielle sektor, kan indsamles fra tilsynsindberetningen. Visse data indsamles allerede af ECB og EIOPA på nationalt niveau. Disse data er dog ikke særligt detaljerede. Nye skemaer for tilsynsindberetning for banker, dvs. Financial Reporting (FINREP) og Common Reporting (COREP), for forsikringsselskaber i henhold til Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2009/138/EF (8) og investerings fonde i henhold til Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2011/61/EU (9) kan give et mere granulært indblik i de finansielle institutioners eksponeringer mod erhvervsejendomme.

Klassifikationerne i den statistiske nomenklatur for økonomiske aktiviteter i Den Europæiske Union (NACE rev 2.0) kan være nyttige med hensyn til at repræsentere de finansielle institutioners eksponeringer mod erhvervsejendomme, da EU's institutioner i høj grad er enige herom, og de anvendes i skemaer til lovpligtig indberetning for banker og forsikringsselskaber. To afsnit synes at være relevante i den henseende:

a) Afsnit F: byggeri undtagen anlægsarbejder og

b) Afsnit L: fast ejendom undtagen ejendomsmæglere.

Den væsentligste ulempe ved at anvende NACE-klassifikationerne er, at de er målrettet mod sektorer i økonomien og ikke lån. For eksempel vil et lån udstedt til et ejendomsselskab til køb af en bilpark blive indberettet under afsnit L, selv om det ikke er et CRE-lån.

2.3. Anvendelse af data fra den private sektor

Hvor de nationale makroprudentielle myndigheder anvender data fra en dataudbyder i den private sektor til at udarbejde indikatorerne for erhvervsejendomme, forventes de at kortlægge forskellene i omfang og definitioner i forhold til det, der anmodes om i denne henstilling. Myndighederne skal også kunne give detaljerede oplysninger om udbyderens underliggende metodologi og stikprøvedækning. Data fra en privat udbyder bør være repræsentative for markedet som helhed og de relevante fordelinger, der fremgår af henstilling D:

a) ejendomstype

b) ejendommens beliggenhed

c) investortype og investors nationalitet

d) långivertype og långivers nationalitet.

3. Relevante fordelinger af indikatorerne

Hvad angår de relevante fordelinger, der fremgår af henstilling D, bør de nationale makroprudentielle myndigheder kunne give en vurdering af sådanne fordelingers relevans for deres marked for erhvervsejendomme, når de bruger fordelingerne som led i overvågningen, også under hensyntagen til proportionalitetsprincippet.

»Ejendomstype« henviser til den primære brug af en erhvervsejendom. Hvad angår indikatorer for erhvervsejendomme, bør denne fordeling omfatte følgende kategorier:

a) bolig, f.eks. boliger med flere husholdninger

b) detail, f.eks. hoteller, restauranter, indkøbscentre

c) kontorer, f.eks. en ejendom, der primært bruges som erhvervs- eller forretningsmæssige kontorer

d) industri, f.eks. en ejendom, der bruges til produktion, distribution og logistik

e) andre typer erhvervsejendomme.

Såfremt en fast ejendom bruges til flere formål, betragtes den som forskellige ejendomme (f.eks. baseret på det overfladeareal, der vedrører de respektive brugstyper), hvis en sådan fordeling er mulig, ellers kan ejendommen klassificeres efter den dominerende brug.

»Ejendommens beliggenhed« henviser til ejendomsmarkedets geografiske fordeling (f.eks. efter regioner) eller delmarked og bør også indeholde »bedste beliggenhed« og »anden beliggenhed«. Bedste beliggenhed betragtes generelt som den bedste beliggenhed på et bestemt marked, hvilket også afspejles i lejeafkastet (typisk det laveste på markedet). For kontorbygninger kan det være central beliggenhed i en stor by. For detailhandelsbygninger kan det være en bymidte med mange fodgængere eller et centralt beliggende indkøbscenter. For logistikbygninger kan det være en beliggenhed, hvor der er den nødvendige infrastruktur og tjenester samt særdeles god adgang til transportnet.

»Ejendomsterritorium« henviser til det territorium, hvor ejendommen, der tjener som sikkerhed for et lån, der er ydet inden for det indenlandske finansielle system i en medlemsstat, er beliggende. Denne opdeling bør omfatte de følgende underkategorier:

a) indenlandsk territorium

b) udenlandsk territorium opdelt efter individuelle lande, som medlemsstatens nationale makroprudentielle myndigheder finder væsentlige med henblik på finansiel stabilitet.

»Investortype« henviser til brede investorkategorier, f.eks.:

a) banker

b) forsikringsselskaber

c) pensionskasser

d) investeringsfonde

e) ejendomsselskaber

f) andre.

Det er sandsynligt, at kun data om den registrerede låntager eller investor vil være tilgængelige. De nationale makroprudentielle myndigheder bør dog være opmærksomme på, at den registrerede låntager eller investor kan være en anden end den endelige låntager eller investor, som er der, hvor de endelige risici ligger. Myndighederne anmodes således også om at overvåge oplysninger om den endelige låntager eller investor, hvor det er muligt, f.eks. via oplysninger fra markedsdeltagere, for at få en bedre forståelse af markedsdeltagernes adfærd samt risici.

»Långivertype« henviser til brede långiverkategorier, f.eks.:

a) banker, herunder »dårlige banker«

b) forsikringsselskaber

c) pensionskasser.

De nationale makroprudentielle myndigheder kan være nødt til at ajourføre listen over investor- og långivertyper, så den afspejler den lokale erhvervsejendomssektors egenskaber.

»Nationalitet« henviser til det land, hvor markedsdeltagerens virksomhed har hjemsted. Investorernes og långivernes nationalitet bør fordeles efter mindst de tre følgende geografiske kategorier:

a) indenlandsk

b) resten af Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde

c) resten af verden.

De nationale makroprudentielle myndigheder bør være opmærksomme på, at den registrerede investor eller långivers nationalitet kan være en anden end den endelige investor eller långivers nationalitet, som er der, hvor de endelige risici ligger. Myndighederne anmodes således også om at overvåge oplysninger om den endelige långiver eller investors nationalitet, f.eks. via oplysninger fra markedsdeltagere.

De fordelinger, der henvises til i henstilling D, stk. 2, skal anses som det anbefalede minimum. De nationale makroprudentielle myndigheder er imidlertid ikke udelukket fra at anvende yderligere opdelinger, som de på grundlag af deres egne definitioner og nøgletal og under hensyn til de særlige karakteristika for deres nationale markeder for erhvervsejendomme kan betragte som nødvendige med henblik på finansiel stabilitet. Hvad angår disse yderligere opdelinger kan de nationale makroprudentielle myndigheder vælge at overvåge og kategorisere disse markedssegmenter, som de finder det passende for deres nationale markeder for erhvervsejendomme. Derudover kan de nationale makroprudentielle myndigheder, hvor visse underkategorier af erhvervsejendomme eller beboelsesejendomme ikke anses for at være relevante med henblik på finansiel stabilitet, vælge ikke at overvåge risiciene fra sådanne typer af ejendom og/eller fra deres finansiering. I sådanne tilfælde anses en undladelse af at foretage foranstaltninger som berettiget under den forudsætning, at der gives tilstrækkelige forklaringer.

4. Metoder til beregning af de fysiske markedsindikatorer

Erhvervsejendomsprisen vedrører en fællesnævner af konstant kvalitet, dvs. markedsværdien fratrukket kvalitetsændringer som værdiforringelse (og forældelse) eller værdistigning (f.eks. renovering) ved hjælp af kvalitetsjustering.

Ifølge retningslinjer som led i arbejde iværksat af Eurostat tilrådes det, at data om prisfastsættelse indsamles fra faktiske transaktioner. Hvor sådanne data ikke er tilgængelige og/eller ikke er fuldt ud repræsentative, kan de approksimeres ved hjælp af data fra vurdering eller værdiansættelse, så længe disse data afspejler den aktuelle markedspris og ikke en antaget »holdbar pris«.

5. Vurdering af det finansielle systems eksponeringer mod erhvervsejendomme

Det finansielle systems eksponering mod erhvervsejendomme består både af udlån, ofte fra banker og undertiden også forsikringsselskaber, og af investeringer, ofte foretaget af forsikringsselskaber, pensionskasser og investeringsforeninger. Investeringer kan derfor vedrøre både direkte beholdninger af erhvervsejendomme, f.eks. juridisk adkomst til en erhvervsejendom, og indirekte beholdninger af erhvervsejendomme, f.eks. via værdipapirer og investeringsforeninger. Hvis en långiver eller investor anvender et special purpose vehicle (SPV) som en dedikeret teknik til finansiering af erhvervsejendom, bør en sådan långivning eller investering betragtes som et direkte udlån til eller beholdning af erhvervsejendom (»look-through«-metoden).

Ved vurdering af disse eksponeringer for systemet som helhed bør de nationale makroprudentielle myndigheder være opmærksomme på risikoen for at tælle dobbelt. Investorer kan investere både direkte og indirekte i erhvervsejendomme. For eksempel investerer pensionskasser og forsikringsselskaber ofte indirekte i erhvervsejendomme.

Det kan også være vanskeligere at beregne udenlandske markedsdeltageres eksponeringer, som kan tegne sig for en væsentlig del af markedet (10). Eftersom disse markedsdeltagere er vigtige for erhvervsejendomsmarkedets funktion, tilrådes det at overvåge deres aktiviteter.

Da tab på aktiviteter vedrørende erhvervsejendomme ofte er koncentreret i bankernes udlån til erhvervsejendomme, opfordres de nationale makroprudentielle myndigheder til at være særligt opmærksomme på denne aktivitet i deres overvågning.

6. Metoder til beregning af belåningsprocent (LTV)

I bilag IV beskrives metoderne til beregning af LTV-O og LTV-C. Der er dog en række specifikke faktorer, der skal tages med i betragtning i beregningen af disse forholdstal for erhvervsejendomme.

I tilfælde af et syndikeret lån bør LTV-O beregnes som det oprindelige beløb af alle lån ydet til låntager i forhold til ejendommens værdi ved kreditoptagelse. Hvis det drejer sig om flere ejendomme, beregnes LTV-O som forholdet mel lem det/de oprindelige lånebeløb og de berørte ejendommes samlede værdi.

Da antallet af ejendomme er meget mindre, og ejendommene er mere uensartede i erhvervsejendomssektoren end i beboelsesejendomssektoren, er det mere hensigtsmæssigt at beregne LTV-C på grundlag af en vurdering af de enkelte ejendommes værdi end at anvende et værdi- eller prisindeks.

Endelig skal de nationale makroprudentielle myndigheder overvåge fordelingen af LTV med særligt fokus på de mest risikobetonede lån, dvs. lån med den højeste belåningsprocent, da tab ofte er resultatet af sådanne halerisici.

7. Metoder til beregning af rentedækningsgrad (ICR) og gældsserviceringsdækningsgrad (DSCR)

Rentedækningsgraden (interest coverage ratio, ICR) og gældsserviceringsdækningsgraden (DSCR) henviser til lejeindtægter fra en indtægtsgivende fast ejendom eller flere ejendomme, eller en pengestrøm, der genereres ved driften af virksomheden, formålet eller aktiviteten for ejerne af en ejendom eller flere ejendomme, fratrukket skatter og driftsudgifter, som ejeren skal afholde for at opretholde ejendommens værdi og — i tilfælde af pengestrøm — justeret for andre omkostninger og fordele, der er direkte forbundet med anvendelsen af ejendommen.

ICR defineres som:

I forbindelse med beregningen af ICR gælder følgende:

a) »årlig nettoindtægt« omfatter den årlige nettolejeindtægt fra udlejning af ejendommen eller den årlige pengestrøm, der genereres ved driften af virksomheden, formålet eller aktiviteten for ejerne af ejendommen, fratrukket skatter og eventuelle driftsudgifter til opretholdelse af ejendommens værdi, og — hvad angår pengestrømmen — justeret for andre omkostninger og fordele, der er direkte forbundet med anvendelsen af ejendommen.

b) »årlige renteudgifter« er de årlige renteudgifter, som er forbundet med lånet med sikkerhed i erhvervsejendommen(e).

Formålet med ICR er at måle, i hvilket omfang indtægterne fra en ejendom er tilstrækkelige til at betale de renteudgifter, som en låntager skal betale for at købe ejendommen. ICR bør derfor analyseres på ejendomsniveau.

DSCR defineres som:

I forbindelse med beregningen af DSCR gælder følgende:

a) »årlig nettoindtægt« er den årlige nettolejeindtægt fra udlejning af ejendommen eller den årlige pengestrøm, der genereres ved driften af virksomheden, formålet eller aktiviteten for ejerne af ejendommen, fratrukket skatter og eventuelle driftsudgifter til opretholdelse af ejendommens værdi, og — hvad angår pengestrømmen — justeret for andre omkostninger og fordele, der er direkte forbundet med anvendelsen af ejendommen.

b) »årlig gældsservicering« er den årlige gældsservicering, som er forbundet med lånet med sikkerhed i erhvervsejendommen(e).

Formålet med DSCR er at vurdere vægten af den samlede gældsbyrde, som en ejendom genererer for en låntager. Nævneren omfatter derfor ikke alene renteudgifter, men også tilbagebetaling af lånet, dvs. afdrag på hovedstolen. Det vigtig ste spørgsmål for en sådan indikator er, hvorvidt den bør beregnes på ejendomsniveau eller låntagerniveau. Finansiering af erhvervsejendomme er typisk uden regres, dvs. långiver har kun ret til afdrag ud af de indtægter, som ejendommen giver, og ikke ud af låntagers andre indtægter eller aktiver. Derfor er det mere realistisk og hensigtsmæssigt at beregne DSCR på ejendomsniveau. Fokusering på en låntagers samlede indkomst ville desuden give anledning til vigtige konsolideringsproblemer, som ville gøre det vanskeligere at definere et mål, der er sammenligneligt på tværs af medlemsstaterne.

8. Yderligere indikatorer, der er relevante for indtægtsgivende ejendomme under udvikling

Hvad angår indtægtsgivende ejendomme under udvikling, kan de nationale makroprudentielle myndigheder, i stedet for LTV ved kreditoptagelse, overvåge forholdet mellem lånet og omkostningerne (LTC). LTC er det oprindelige beløb af alle bevilgede lån i forhold til omkostningerne i forbindelse med opførelsen af ejendommen, indtil den står færdig.

Desuden bør de nationale makroprudentielle myndigheder fokusere deres overvågning på de mest risikobetonede aspekter af udviklingen, f.eks. hvor kun en meget lille andel af projektet er udlejet eller solgt på forhånd. For bygninger stadig under opførelse svarer førudlejningskvoten til det overfladeareal, der allerede er udlejet af bygherren på det tidspunkt, hvor lånet blev ydet, i forhold til det samlede overfladeareal, der vil være tilgængeligt, når ejendommen står færdig. Tilsvarende svarer førsalgskvoten til det overfladeareal, der allerede er solgt af bygherren på det tidspunkt, hvor lånet ydes, i forhold til det samlede overfladeareal, der vil være tilgængeligt, når ejendommen står færdig.

9. ESA'ernes årlige offentliggørelse af eksponeringer mod erhvervsejendomme

Ud fra oplysninger, der er tilgængelige via skemaerne til lovpligtig indberetning, henstilles det, at ESA'erne mindst en gang årligt offentliggør aggregerede oplysninger om, hvilke eksponeringer de enheder, som er underlagt deres tilsyn og på individuelt grundlag, har mod de forskellige nationale erhvervsejendomsmarkeder i EU. En sådan offentliggørelse forventes at styrke de nationale makroprudentielle myndigheders viden om de aktiviteter, som enheder fra andre medlemsstater har på deres nationale markeder for erhvervsejendomme. Ved eventuelle tvivlsspørgsmål med hensyn til omfanget eller kvaliteten af de offentliggjorte data, bør offentliggørelsen ledsages af passende kommentarer.

Som hovedregel bør ESA'erne gøre det muligt for de enkelte nationale makroprudentielle myndigheder i EU at vurdere eksponeringerne hos alle EU's finansielle institutioner mod deres nationale markeder. Det indebærer, at data indsamlet for alle finansielle institutioner i EU bør aggregeres på landeniveau.

Ved offentliggørelsen af sådanne aggregerede oplysninger bør ESA'erne benytte sig af oplysninger i skemaer til lovpligtig indberetning, som giver en geografisk fordeling af krediteksponeringer og/eller (direkte og indirekte) investeringer. Hvor der fordeles efter NACE-koder (11) i indberetningsskemaerne, kan erhvervsejendomme henhøre under både afsnit »F« og »L«, selv om nogle underkategorier strengt taget bør udelukkes ifølge den definition af erhvervsejendomme, som er ved taget i denne henstilling.