02017Y0131(01) — DA — 13.08.2019 — 001.001

Denne tekst tjener udelukkende som dokumentationsværktøj og har ingen retsvirkning. EU's institutioner påtager sig intet ansvar for dens indhold. De autentiske udgaver af de relevante retsakter, inklusive deres betragtninger, er offentliggjort i den Europæiske Unions Tidende og kan findes i EUR-Lex. Disse officielle tekster er tilgængelige direkte via linkene i dette dokument

►B DET EUROPÆISKE UDVALG FOR SYSTEMISKE RISICIS HENSTILLING af 31. oktober 2016 om lukning af datahuller vedrørende fast ejendom (ESRB/2016/14) (EUT C 031 af 31.1.2017, s. 1)

Ændret ved:









▼B

DET EUROPÆISKE UDVALG FOR SYSTEMISKE RISICIS HENSTILLING

af 31. oktober 2016

om lukning af datahuller vedrørende fast ejendom

(ESRB/2016/14)

2017/C 31/01







AFSNIT 1

HENSTILLINGER

Henstilling A — Overvågning af risici, der opstår fra beboelsesejendomssektoren

1. Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder gennemfører en ramme for deres risikoovervågning af den indenlandske beboelsesejendomssektor, herunder oplysninger om de aktuelle kreditstandarder for indenlandske RRE-lån. Til dette formål anbefales følgende sæt indikatorer for kreditstandarder for effektivt at kunne overvåge de risici, der opstår fra markedet for beboelsesejendomme:

a) belåningsprocent ved kreditoptagelse (LTV-O)

b) aktuel belåningsprocent (LTV-C)

c) lån i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LTI-O)

d) gæld i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (DTI-O)

e) lånservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LSTI-O)

f) gældsservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (DSTI-O) som en valgfri indikator

g) antal og beløb for udbetalte RRE-lån

h) RRE-lånenes løbetid ved kreditoptagelse.

Oplysninger om disse indikatorer bør vedrøre indenlandske kreditudbydere på et individuelt grundlag og bør være tilstrækkeligt repræsentative for det indenlandske marked for RRE-lån.

2. Hvor boliger købt med henblik på udlejning udgør en væsentlig kilde til risici fra den indenlandske ejendomssektor, eventuelt, men ikke kun fordi de tegner sig for en væsentlig andel af den samlede beholdning eller strøm af realkreditlån, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder gennemfører en ramme for deres risikoovervågning, der er baseret på en række yderligere indikatorer for dette markedssegment. Hvor der ikke foreligger eller kun foreligger begrænsede kvantitative oplysninger til vurdering af betydningen af boliger købt med henblik på udlejning, kan det være nødvendigt i første omgang at basere denne vurdering på mere kvalitative oplysninger. De yderligere indikatorer for dette markedssegment bør omfatte:

a) rentedækningsgrad ved kreditoptagelse (ICR-O)

b) lån i forhold til husleje ved kreditoptagelse (LTR-O).

3. Ved beregningen af de indikatorer, der er anført i stk. 1 og 2, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder følger vejledningen i bilag IV til denne henstilling.

4. På grundlag af de indikatorer, der er anført i stk. 1 og 2, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger udviklingen i den indenlandske beboelsesejendomssektor mindst en gang årligt.

Henstilling B — Relevante oplysninger i forhold til beboelsesejendomssektoren

1. Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger den univariate fordeling og de udvalgte fælles fordelinger af de relevante indikatorer, som nærmere angivet i skema A i bilag II til denne henstilling. Skemaet giver vejledning i, hvor granulære de oplysninger, der er relevante for overvågningen af risici, der opstår fra den indenlandske beboelsesejendomssektor, skal være.

2. Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger risici i forhold til de forskellige indikatorer på grundlag af følgende oplysninger, som nærmere angivet i skema A i bilag II til denne henstilling.

a) For strømmene af RRE-lån, der ydes i indberetningsperioden, bør de nationale makroprudentielle myndigheder tage følgende med i betragtning:

— det samlede antal aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta

— antallet af aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta, fordelt efter de kategorier, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling.

b) For LTV-O og LSTI-O, der vedrører strømmene af RRE-lån, bør de nationale makroprudentielle myndigheder tage følgende med i betragtning:

— det vægtede gennemsnit af det relevante forholdstal udtrykt i procent

— det vægtede gennemsnit af det relevante forholdstal udtrykt i procent, fordelt efter de kategorier, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling

— antallet af aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta, fordelt efter de fordelingsgrupper, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling.

c) For DSTI-O (valgfri indikator), der vedrører strømmene af RRE-lån, bør de nationale makroprudentielle myndigheder tage følgende med i betragtning:

— det vægtede gennemsnit af det relevante forholdstal udtrykt i procent

— antallet af aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta, fordelt efter de fordelingsgrupper, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling.

d) For LTV-C, der vedrører beholdningen af RRE-lån, bør de nationale makroprudentielle myndigheder tage følgende med i betragtning:

— det vægtede gennemsnit af det relevante forholdstal udtrykt i procent

— antallet af aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta, fordelt efter de fordelingsgrupper, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling.

e) For løbetid ved kreditoptagelse, der vedrører strømmene af RRE-lån, bør de nationale makroprudentielle myndigheder tage følgende med i betragtning:

— den vægtede gennemsnitlige løbetid i antal år

— antallet af aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta, fordelt efter de fordelingsgrupper, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling.

f) For LTI-O og DTI-O, der vedrører strømmene af RRE-lån, bør de nationale makroprudentielle myndigheder tage følgende med i betragtning:

— det vægtede gennemsnit af det relevante forholdstal udtrykt i procent

— antallet af aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta, fordelt efter de fordelingsgrupper, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling.

g) For den fælles fordeling af LSTI-O, LTV-O og realkreditlånets løbetid ved kreditoptagelse for strømmene af RRE-lån bør de nationale makroprudentielle myndigheder tage antallet af aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta, fordelt efter de kategorier, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling, med i betragtning.

h) For den fælles fordeling af LSTI-O og den initiale rentebindingsperiode for strømmene af RRE-lån bør de nationale makroprudentielle myndigheder tage antallet af aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta, fordelt efter de kategorier, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling, med i betragtning.

i) For den fælles fordeling af DTI-O og LTV-O for strømmene af RRE-lån bør de nationale makroprudentielle myndigheder tage antallet af aftaler og det deraf følgende beløb i national valuta, fordelt efter de kategorier, der er angivet i skema A i bilag II til denne henstilling, med i betragtning.

3. Hvor boliger købt med henblik på udlejning udgør en væsentlig kilde til risici fra den indenlandske beboelsesejendomssektor, eventuelt, men ikke kun fordi de tegner sig for en væsentlig andel af den samlede beholdning eller strøm af RRE-lån, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger risiciene i relation til de relevante indikatorer separat for boliger købt med henblik på udlejning og ejerboliger. I dette tilfælde bør de nationale makroprudentielle myndigheder også tage de fordelinger, der er nærmere angivet i skema B i bilag II til denne henstilling, med i betragtning.

Henstilling C — Overvågning af risici, der opstår fra erhvervsejendomssektoren

▼M1

1. Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder gennemfører en ramme for deres risikoovervågning af den indenlandske erhvervsejendomssektor. Til dette formål anbefales følgende sæt indikatorer for effektivt at kunne overvåge de risici, der opstår fra markedet for erhvervsejendomme:

Indikatorer for det fysiske erhvervsejendomsmarked:

a) prisindeks

b) huslejeindeks

c) lejeafkastindeks

d) ledighedsprocenter

e) byggestarter

Indikatorer for det finansielle systems krediteksponeringer mod erhvervsejendomme:

f) strømme af CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse)

g) strømme af misligholdte CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse)

h) strømme af hensættelser til tab på CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse)

i) strømme af hensættelser til tab på udlån vedrørende erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse (som en del af CRE-lån)

j) beholdninger af CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse)

k) beholdninger af misligholdte CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse)

l) beholdninger af hensættelser til tab på CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse)

m) beholdninger af lån vedrørende erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse (som en del af CRE-lån)

n) beholdninger af misligholdte lån vedrørende erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse (som en del af CRE-lån)

o) beholdninger af hensættelser til tab på udlån vedrørende erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse (som en del af CRE-lån)

Indikatorer for kreditstandarder vedrørende erhvervsejendomme:

p) vægtet gennemsnit af LTV-O for strømmene af CRE-lån

q) vægtet gennemsnit af den aktuelle belåningsprocent (LTV-C) for beholdningerne af CRE-lån

r) vægtet gennemsnit af rentedækningsgraden ved kreditoptagelse (ICR-O) for strømmene af CRE-lån og vægtet gennemsnit af den aktuelle rentedækningsgrad (ICR-C) for beholdningerne af CRE-lån

s) vægtet gennemsnit af gældsserviceringsdækningsgraden ved kreditoptagelse (DSCR-O) for strømmene af CRE-lån og vægtet gennemsnit af den aktuelle gældsserviceringsdækningsgrad (DSCR-C) for beholdningerne af CRE-lån.

Oplysninger om disse indikatorer bør vedrøre kreditudbydere på et individuelt grundlag og bør være tilstrækkeligt repræsentative for det indenlandske erhvervsejendomsmarked.

▼B

2. Hvis investeringerne anses for at repræsentere en betydelig andel af finansieringen af erhvervsejendomme, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder også inkluderer følgende yderligere indikatorer for eksponeringer mod investeringer i erhvervsejendomme i deres ramme for risikoovervågning af den indenlandske erhvervsejendomssektor:

a) direkte og indirekte strømme fra investeringer i erhvervsejendomme

b) strømme af værdireguleringer fra investeringer i erhvervsejendomme

c) direkte og indirekte beholdninger af investeringer i erhvervsejendomme

d) beholdninger af værdireguleringer fra investeringer i erhvervsejendomme.

Oplysningerne om disse indikatorer bør relatere sig til enkeltinvestorer og være tilstrækkeligt repræsentative for det indenlandske marked for erhvervsejendomme.

3. Hvad angår beregningen af indikatorerne i stk. 1 og 2, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder følger vejledningen i bilag V og, alt efter omstændighederne for erhvervsejendomme, i bilag IV til denne henstilling.

4. Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger udviklingen i den indenlandske erhvervsejendomssektor mindst kvartalsvist for det fysiske marked, udlån og investeringsstrømme (herunder strømme af misligholdte lån, hensættelser til tab på lån og værdireguleringer af investeringer) og de tilsvarende kreditstandarder på grundlag af de i stk. 1 og 2 fastsatte indikatorer. Overvågningen udføres mindst en gang årligt for beholdningen af lån og investeringer (herunder beholdninger af misligholdte lån, hensættelser til tab på udlån og værdireguleringer af investeringer) og de tilsvarende kreditstandarder.

Henstilling D — Relevante oplysninger i forhold til erhvervsejendomssektoren

1. Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger de relevante indikatorer, som angivet i skema A, B og C i bilag III til denne henstilling. Skemaerne giver vejledning i, hvor granulære, de oplysninger der er relevante for overvågningen af risici, der opstår fra den indenlandske erhvervsejendomssektor, skal være.

▼M1

2. Det henstilles, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger risici i forhold til de forskellige indikatorer på grundlag af følgende oplysninger, som nærmere angivet i skema A, B og C i bilag III til denne henstilling.

a) For prisindekset, huslejeindekset, lejeafkastindekset, ledighedsprocenter og byggestarter bør de nationale makroprudentielle myndigheder overveje en fordeling efter:

— ejendomstype

— ejendommens beliggenhed.

b) For strømme og beholdninger af værdireguleringer af investeringer i erhvervsejendomme bør de nationale makroprudentielle myndigheder overveje en fordeling efter:

— ejendomstype

— ejendommens beliggenhed

— investortype

— investors nationalitet.

c) For strømme af CRE-lån og beholdninger og for hver fordeling af CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse) — dvs. lån til ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under udvikling, lån til lejebolig, lån til indtægtsgivende fast ejendom (udover lejebolig), lån til erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse og lån til almennyttige boliger — bør de nationale makroprudentielle myndigheder overveje en fordeling efter:

— ejendomstype

— ejendommens beliggenhed

— långivertype

— långivers nationalitet.

d) For strømme og beholdninger af misligholdte CRE-lån og for hver fordeling af misligholdte CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse) — dvs. lån til ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under udvikling, lån til lejebolig, lån til indtægtsgivende fast ejendom (udover lejebolig), lån til erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse og lån til almennyttige boliger — bør de nationale makroprudentielle myndigheder overveje en fordeling efter:

— ejendomstype

— ejendommens beliggenhed

— långivertype

— långivers nationalitet.

e) For strømme og beholdninger af hensættelser til tab på CRE-lån og for hver fordeling af hensættelser til tab på CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse) — dvs. lån til ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under udvikling, lån til lejebolig, lån til indtægtsgivende fast ejendom (udover lejebolig), lån til erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse og lån til almennyttige boliger — bør de nationale makroprudentielle myndigheder overveje en fordeling efter:

— ejendomstype

— ejendommens beliggenhed

— långivertype

— långivers nationalitet.

De fordelinger, der henvises til ovenfor i litra a) til e) skal anses som det anbefalede minimum. De nationale makroprudentielle myndigheder kan tilføje yderligere opdelinger, som de finder nødvendige med henblik på finansiel stabilitet.

▼B

3. Hvis investeringerne anses for at udgøre en betydelig andel af finansieringen af erhvervsejendomme, henstilles det, at de nationale makroprudentielle myndigheder også inkluderer følgende yderligere oplysninger om eksponeringer mod investeringer i erhvervsejendomme i deres ramme for risikoovervågning af den indenlandske erhvervsejendomssektor, som specificeret i skema B i bilag III til denne henstilling:

a) For strømme og beholdninger af investeringer i erhvervsejendomme bør de nationale makroprudentielle myndigheder overveje en opdeling efter:

— direkte beholdninger af erhvervsejendomme

— indirekte beholdninger af erhvervsejendomme.

b) For strømme og beholdninger af direkte investeringer i erhvervsejendomme bør de nationale makroprudentielle myndigheder overveje en fordeling efter:

— ejendomstype

— ejendommens beliggenhed

— investortype

— investors nationalitet.

c) For strømme og beholdninger af indirekte investeringer i erhvervsejendomme bør de nationale makroprudentielle myndigheder overveje en fordeling efter:

— investortype

— investors nationalitet.

Henstilling E — De europæiske tilsynsmyndigheders offentliggørelse af data om eksponeringer mod nationale markeder for erhvervsejendomme

1. Det henstilles, at Den Europæiske Banktilsynsmyndighed (EBA), Den Europæiske Tilsynsmyndighed for Forsikrings- og Arbejdsmarkedspensionsordninger (EIOPA) og Den Europæiske Værdipapir- og Markedsmyndighed (ESMA) mindst en gang årligt offentliggør aggregerede data om eksponeringer for enheder, der er underlagt deres respektive tilsyn, mod hvert enkelt nationalt erhvervsejendomsmarked i EU, i overensstemmelse med vejledningen i bilag V.9 til denne henstilling. De aggregerede data bør være baseret på oplysninger, der er til rådighed for de europæiske tilsynsmyndigheder ifølge eksisterende indberetningskrav.

▼M1

Henstilling F — Oprettelsen af en fælles minimumsramme for det fysiske marked for erhvervsejendomme

1. Kommissionen (Eurostat) anbefales at fremsætte EU-lovgivning, der fastsætter en fælles minimumsramme for udviklingen, udarbejdelsen og formidlingen af en database over indikatorerne for det fysiske erhvervsejendomsmarked, der henvises til i delhenstilling C, stk. 1, litra a) til e).

2. Kommissionen (Eurostat) anbefales også at udvikle og fremme statistiske standarder, kilder, fremgangsmåder og procedurer til at udvikle den database over indikatorerne for det fysiske erhvervsejendomsmarked, der henvises til i delhenstilling C, stk. 1, litra a) til e), særligt med henblik på at sikre kvaliteten af dette sæt af indikatorer og mindske indberetningsbyrden.

▼B

AFSNIT 2

GENNEMFØRELSE

1. Definitioner

1. I denne henstilling gælder følgende definitioner med forbehold af de yderligere tekniske specifikationer i bilag IV og V til denne henstilling:

1) »låntager« (borrower): underskriveren eller medunderskriveren af aftalen om RRE-lånet eller aftalen om CRE-lånet, og som modtager finansiering fra långiveren

2) »lån vedrørende ejendom købt med henblik på udlejning« (buy-to-let loan): summen af alle lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den pågældende ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse

3) ►M1 »bolig eller ejendom købt med henblik på udlejning« (buy-to-let housing or property): enhver beboelsesejendom, der ejes direkte af en fysisk person, hovedsagelig med henblik på udlejning til lejere ◄

4) ►M1 »erhvervsejendom« (commercial real estate — CRE): enhver indtægtsgivende fast ejendom, der enten eksisterer eller er under udvikling, herunder lejeboliger, eller fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse, der ikke er klassificeret som beboelsesejendomme og omfatter almennyttige boliger.

Hvis en fast ejendom bruges som både erhvervsejendom og beboelsesejendom, betragtes den som forskellige ejendomme (f.eks. baseret på det overfladeareal, der vedrører de respektive brugstyper), hvis en sådan fordeling er mulig, ellers kan ejendommen klassificeres efter den dominerende brug ◄

5) ►M1 »CRE-lån« (commercial real estate — CRE loan): et lån givet til en juridisk person med det formål at erhverve indtægtsgivende fast ejendom (eller en flere ejendomme, der defineres som indtægtsgivende fast ejendom), der enten eksisterer eller er under udvikling, eller fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet (eller flere af sådanne ejendomme), der enten eksisterer eller er under opførelse, eller sikret ved en erhvervsejendom (eller flere erhvervsejendomme) ◄

6) »byggestart« (construction starts): overfladearealet i kvadratmeter af nye erhvervsmæssige byggeprojekter, der påbegyndes i løbet af indberetningsperioden. Hvis sådanne oplysninger ikke foreligger, kan byggestart betyde antallet af nye erhvervsmæssige byggeprojekter, der påbegyndes i løbet af indberetningsperioden

7) »aktuel belåningsprocent« (current loan-to-value ratio — LTV-C): summen af alle lån eller lånetrancher, som låntager har stillet en ejendom som sikkerhed for på indberetningsdatoen, i forhold til den aktuelle værdi af ejendommen

8) »ejendommens aktuelle værdi« (current value of property): ejendommens værdi som vurderet af en uafhængig ekstern eller intern sagkyndig. Hvis en sådan vurdering ikke foreligger, kan ejendommens aktuelle værdi estimeres ved hjælp af et ejendomsværdiindeks, som er tilstrækkeligt granulært med hensyn til geografisk beliggenhed og ejendomstype. Hvis et sådant ejendomsværdiindeks heller ikke foreligger, kan der anvendes et ejendomsprisindeks, der er tilstrækkeligt granulært med hensyn til geografisk beliggenhed eller ejendomstype efter at have foretaget en hensigtsmæssig nedsættelse for at tage højde for ejendommens forringelse

9) »gældsservicering« (debt service): de samlede renter og afdrag på en låntagers samlede gæld i løbet af en given periode (som regel et år)

10) »gældsserviceringsdækningsgrad« (debt service coverage ratio — DSCR): den årlige lejeindtægt fra en erhvervsejendom, som i det mindste delvist er gældsfinansieret, fratrukket skatter og eventuelle driftsudgifter til opretholdelse af ejendommens værdi, i forhold til den årlige gældsservicering på det lån, der har sikkerhed i ejendommen. Forholdstallet kan vedrøre værdien ved kreditoptagelse (DSCR-O) eller den aktuelle værdi (DSCR-C)

11) »gældsservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse« (debt-service-to-income ratio at origination — DSTI-O): den samlede årlige gældsservicering i forhold til låntagers samlede årlige disponible indkomst på tidspunktet for kreditoptagelse

12) »gæld i forhold til indkomst ved kreditoptagelse« (debt-to-income ratio at origination — DTI-O): låntagers samlede gæld på tidspunktet for kreditoptagelse i forhold til låntagers samlede årlige disponible indkomst på tidspunktet for kreditoptagelse

13) »disponibel indkomst« (disposable income): låntagers samlede årlige disponible indkomst registreret af kreditudbyderen på tidspunktet for optagelse af RRE-lånet, hvilket omfatter alle indtægtskilder minus skatter (fratrukket skattenedsættelser) og præmier (f.eks. til sundhedspleje, social sikring eller sygeforsikring), før fradrag af udgifter

14) »førstegangskøber« (first time buyer): en låntager, som ikke tidligere har optaget et RRE-lån. Er der mere end én låntager (i tilfælde af medunderskrivere på RRE-lånet), og en eller flere af disse låntagere tidligere har optaget et RRE-lån, betragtes ingen af disse låntagere som en førstegangskøber

15) »strømme af lån« (flows of loans): enhver ny produktion af lån i rapporteringsperioden. Genforhandlede lån inkluderes i den nye produktion, hvis långiver betragter dem som nye låneaftaler

16) »lån uden afdragsfrihed« (fully amortising loan): et realkreditlån i en beboelsesejendom, som er karakteriseret ved periodiske afdrag i henhold til en afdragsordning i lånets levetid, således at hovedstolen er fuldt tilbagebetalt ved lånets udløb

▼M1

16a) »indtægtsgivende ejendom under udvikling« (income-producing property under development): alle ejendomme, som er under opførelse, og hvor hensigten er at give ejendomsejeren en indtægt, når ejendommen er færdigopført, i form af husleje eller overskud fra salg, men omfatter ikke nedrivning af bygninger eller byggegrunde, der ryddes med henblik på eventuel fremtidig byggemodning

▼B

17) »indtægtsgivende fast ejendom« (income-producing real estate): alle ejendomme, hvor indtægten stammer fra deres husleje eller overskud fra salget heraf

18) »rentedækningsgrad« (interest coverage ratio — ICR): den årlige bruttolejeindtægt (dvs. før driftsudgifter og skatter) fra en ejendom købt med henblik på udlejning eller den årlige nettolejeindtægt fra en eller flere erhvervsejendomme i forhold til de årlige renteudgifter på det lån, som ejendommen(e) er stillet som sikkerhed for. Forholdstallet kan vedrøre værdien ved kreditoptagelse (ICR-O) eller den aktuelle værdi (ICR-C)

19) »hensættelser til tab på udlån« (loan loss provisions): de samlede hensættelser på en låneportefølje for at tage højde for potentielle kredittab i fremtiden

20) »udbetalte lån« (loans disbursed): de samlede RRE-lån (antal lån eller lånebeløbet) bevilget i indberetningsperioden

21) »lånservicering« (loan service): de samlede renter og afdrag på en låntagers RRE-lån i løbet af en given periode (som regel et år)

22) »lånservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse« (loan service-to-income ratio at origination — LSTI-O): den årlige servicering af RRE-lånet i forhold til låntagers samlede årlige disponible indkomst på tidspunktet for kreditoptagelse

23) »lån i forhold til omkostninger« (loan-to-cost ratio — LTC): det oprindelige beløb af alle udstedte lån i forhold til omkostningerne i forbindelse med udvikling af en ejendom, indtil den står færdig

24) »lån i forhold til indkomst ved kreditoptagelse« (loan-to-income ratio at origination — LTI-O): summen af alle lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den faste ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse, i forhold til låntagers samlede årlige disponible indkomst på tidspunktet for kreditoptagelse

25) »lån i forhold til husleje ved kreditoptagelse« (loan-to-rent ratio at origination — LTR-O): låntagers lån til erhverv af ejendom købt med henblik på udlejning på tidspunktet for kreditoptagelse i forhold til den årlige bruttolejeindtægt (dvs. før driftsudgifter og skatter), som ejendommen købt med henblik på udlejning genererer

26) »belåningsprocent ved kreditoptagelse« (loan-to-value at origination — LTV-O): summen af alle lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den pågældende ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse, i forhold til værdien af ejendommen på tidspunktet for kreditoptagelse

27) »løbetid ved kreditoptagelse« (maturity at origination): varigheden af aftalen om RRE-lån udtrykt i år på tidspunktet for kreditoptagelse

28) »national makroprudentiel myndighed« (national macroprudential authority): en myndighed, som i den nationale lovgivning er ansvarlig for at gennemføre den makroprudentielle politik, som anbefalet i henstilling B i Det Europæiske Udvalg for Systemiske Risicis henstilling ESRB/2011/3 ( 1 )

29) »lån med afdragsfrihed« (non-amortising loan): et RRE-lån, som er karakteriset ved periodiske betalinger af kun renterne på lånet, som det højeste. Hvor det er relevant, bør lån med afdragsfrihed, for hvilke der foreligger et såkaldt »redemption vehicle«, angives separat

30) »misligholdte lån« (non-performing loans): krediteksponeringer, som opfylder et af eller begge de følgende kriterier:

a) væsentlige eksponeringer, som er mere end 90 dage over forfald

b) det vurderes som usandsynligt, at skyldneren kan betale sine kreditforpligtelser fuldt ud, uden at sikkerhedsstillelsen realiseres, uanset om der eksisterer et forfaldent beløb, eller uanset antallet af dage over forfald

31) »lån til ejerbolig« (owner occupied loan): summen af alle RRE-lån eller lånetrancher, som låntager har stillet ejerboligen som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse

32) ►M1 »ejerbolig« (owner occupied housing or property): enhver beboelsesejendom, som ejes af en fysisk person med det formål at tjene som ly for dens ejer ◄

33) »lån med delvis afdragsfrihed« (partially amortising loans): en kombination af flere forskellige RRE-lån med forskellige afdragsordninger

▼M1 —————

▼B

35) »ejendomsværdiindeks« (real estate value index): et indeks, som afspejler ændringer i både ejendommens pris og kvalitet i løbet af tiden, f.eks. et indeks, der er konstrueret på grundlag af transaktionsdata

36) »husleje« (rent): det faktiske beløb, som lejeren betaler til ejendommens ejer, fratrukket eventuelle bidrag (f.eks. lejefri perioder, bidrag til istandsættelse) og gebyrer

▼M1

36a) »lejebolig« (rental housing): enhver ejendom, der ejes af juridiske personer primært med henblik på udlejning til lejere

▼B

37) »lejeafkast« (rental yield): årlig husleje i forhold til markedsværdien af den faste ejendom

38) ►M1 »beboelsesejendom« (residential real estate — RRE): fast ejendom, der er til rådighed for boligformål, der enten eksisterer eller er under udvikling, erhvervet, bygget eller renoveret af en fysisk person, herunder bolig købt med henblik på udlejning. Såfremt en fast ejendom bruges til flere formål, betragtes den som forskellige ejendomme (f.eks. baseret på det overfladeareal, der vedrører de respektive brugstyper), hvis en sådan fordeling er mulig, ellers kan ejendommen klassificeres efter den dominerende brug ◄

39) ►M1 »RRE-lån« (residential real estate — RRE loan): et lån til en fysisk person, for hvilken en beboelsesejendom er stillet som sikkerhed uafhængigt af formålet med lånet ◄

40) »ramme for risikoovervågning« (risk monitoring framework): en regelmæssig proces med overvågning og vurdering af de systemiske risici, der opstår fra det indenlandske ejendomsmarked, baseret på solide analysemetoder og tilstrækkeligt repræsentative data

41) »tilstrækkeligt repræsentative data« (sufficiently representative data): data indsamlet ved stikprøveteknikker, som er baseret på relevante egenskaber, der er kendte i den statistiske population. Der foreskrives ingen specifikke stikprøveteknikker, og national praksis betragtes som tilstrækkelig, så længe den ifølge en ekspertbedømmelse kan anses for at give objektive resultater

42) »ledighedsprocent« (vacancy rate): det overfladeareal, der er til rådighed til udlejning, i forhold til ejendommens samlede overfladeareal

43) »værdiregulering af investeringer« (value adjustments on investments): omkostninger afholdt af en investor for at tage højde for fremtidige tab på investeringer som følge af de herskende markedsforhold

44) »værdi ved kreditoptagelse« (value at origination): den laveste af transaktionsværdien af en fast ejendom (som f.eks. tinglyst i et skøde) og værdien vurderet af en uafhængig ekstern eller intern sagkyndig ved kreditoptagelse. Hvis der kun foreligger én værdi, anvendes denne.

2. Kriterier for gennemførelse

1. Følgende kriterier gælder for gennemførelsen af henstillingen:

a) henstillingen omfatter kun de indikatorer, der er nødvendige af hensyn til den finansielle stabilitet, og som der er konstateret datahuller for

b) der bør tages behørigt hensyn til proportionalitetsprincippet, idet følgende tages i betragtning:

i) størrelsen af og udviklingen på markedet for henholdsvis erhvervsejendomme og beboelsesejendomme i medlemsstaterne

ii) hver enkelt national makroprudentiel myndigheds beføjelser

iii) hver enkelt henstillings mål og indhold

c) ved vurderingen af gennemførelsen af henstilling A til D bør de fremskridt, der er gjort med hensyn til dataindsamling på EU-plan, som omhandlet i betragtning 15, også tages i betragtning

d) de specifikke kriterier for efterlevelse af henstilling A-E er angivet i bilag I til denne henstilling.

2. Adressaterne anmodes om at aflægge rapport til ESRB og Rådet om de foranstaltninger, som de har truffet på baggrund af denne henstilling, eller i tilstrækkelig grad begrunde en eventuel undladelse af at gennemføre foranstaltninger. Rapporterne bør som minimum indeholde:

a) oplysninger om indhold og tidsfrister for de trufne foranstaltninger

b) en vurdering af de trufne foranstaltningers funktion under hensyntagen til målene med denne henstilling

c) en detaljeret begrundelse for en eventuel undladelse af at træffe foranstaltninger eller fravigelse fra denne henstilling, herunder forsinkelser.

▼M1

3. Tidsfrister for opfølgning

Adressaterne anmodes om at aflægge rapport til ESRB og Rådet om de foranstaltninger, som de har truffet på baggrund af denne henstilling, eller i givet fald at begrunde undladelsen af at gennemføre foranstaltninger under iagttagelse af følgende tidsplaner:

1. Henstilling A

a) Senest den 31. december 2019 anmodes de nationale makroprudentielle myndigheder om at forelægge ESRB og Rådet en midtvejsrapport om de oplysninger, der allerede foreligger, eller som forventes at foreligge, med hensyn til gennemførelsen af henstilling A.

b) Senest den 31. december 2020 anmodes de nationale makroprudentielle myndigheder om at forelægge ESRB og Rådet en endelig rapport om gennemførelsen af henstilling A.

2. Henstilling B

a) Senest den 31. december 2019 anmodes de nationale makroprudentielle myndigheder om at forelægge ESRB og Rådet en midtvejsrapport om de oplysninger, der allerede foreligger, eller som forventes at foreligge, med hensyn til gennemførelsen af henstilling B.

b) Senest den 31. december 2020 anmodes de nationale makroprudentielle myndigheder om at forelægge ESRB og Rådet en endelig rapport om gennemførelsen af henstilling B.

3. Henstilling C

a) Senest den 31. december 2019 anmodes de nationale makroprudentielle myndigheder om at forelægge ESRB og Rådet en midtvejsrapport om de oplysninger, der allerede foreligger, eller som forventes at foreligge, med hensyn til gennemførelsen af henstilling C.

b) Senest den 31. december 2021 anmodes de nationale makroprudentielle myndigheder om at forelægge ESRB og Rådet en endelig rapport om gennemførelsen af henstilling C.

c) Hvor de nationale makroprudentielle myndigheder ikke har de relevante oplysninger i relation til de indikatorer, der henvises til i litra a) til e) i henstilling C, stk. 1, anmodes disse myndigheder om at aflevere en endelig rapport om gennemførelsen af henstilling C i relation til disse indikatorer til ESRB og Rådet senest den 31. december 2025.

4. Henstilling D

a) Senest den 31. december 2019 anmodes de nationale makroprudentielle myndigheder om at forelægge ESRB og Rådet en midtvejsrapport om de oplysninger, der allerede foreligger, eller som forventes at foreligge, med hensyn til gennemførelsen af henstilling D.

b) Senest den 31. december 2021 anmodes de nationale makroprudentielle myndigheder om at forelægge ESRB og Rådet en endelig rapport om gennemførelsen af henstilling D.

c) Hvor de nationale makroprudentielle myndigheder ikke har de relevante oplysninger i relation til de indikatorer, der henvises til i litra a) i henstilling D, stk. 2, som præciseret i skema A i bilag III til denne henstilling, anmodes disse myndigheder om at aflægge en endelig rapport om gennemførelsen af henstilling D i relation til disse indikatorer til ESRB og Rådet senest den 31. december 2025.

5. Henstilling E

a) Senest den 31. december 2017 anmodes de europæiske tilsynsmyndigheder om at definere en skabelon for offentliggørelse af data om eksponeringer for enheder, der er underlagt deres tilsyn, mod hvert enkelt nationalt marked for erhvervsejendomme i EU.

b) Senest den 30. juni 2018 anmodes de europæiske tilsynsmyndigheder om at offentliggøre de data, der er omtalt i litra a), pr. 31. december 2017.

c) Fra den 31. marts 2019 anmodes de europæiske tilsynsmyndigheder om årligt at offentliggøre de data, der er omtalt i litra a), pr. 31. december det foregående år.

6. Henstilling F

a) Kommissionen anmodes om senest den 31. december 2021 at aflægge en foreløbig rapport med en første vurdering om gennemførelsen af henstilling F til ESRB og Rådet.

b) Kommissionen (Eurostat) anmodes om senest den 31. december 2023 at aflægge en endelig rapport til ESRB og Rådet om gennemførelsen af henstilling F.

▼B

4. Overvågning og vurdering

1. ESRB’s sekretariat:

a) bistår adressaterne ved at fremme en koordineret rapportering, udarbejde relevante skemaer og om nødvendigt give en detaljeret beskrivelse af procedurerne og tidsfristerne for opfølgning

b) kontrollerer adressaternes opfølgning, bistår dem på anmodning, og aflægger rapport om opfølgningen til Det Almindelige Råd via Styringskomitéen.

2. Det Almindelige Råd vurderer de foranstaltninger og begrundelser, som adressaterne har rapporteret, og træffer, alt efter omstændighederne, afgørelse med hensyn til, om denne henstilling ikke er blevet fulgt, og om hvorvidt adressaterne har givet en tilfredsstillende begrundelse for deres undladelse af at træffe foranstaltninger.

▼M1









BILAG I

OVERHOLDELSESKRITERIER FOR HENSTILLINGERNE

1. Henstilling A

De nationale makroprudentielle myndigheder anses for at efterkomme henstilling A, stk. 1 og 2, hvis de:

a) vurderer, hvorvidt de relevante indikatorer om kreditstandarder for RRE-lån er taget med i betragtning eller gennem ført i rammen for risikoovervågning af beboelsesejendomssektoren i deres jurisdiktion

b) vurderer fremskridt med anvendelsen af de indikatorer, der er specificeret i henstilling A, stk. 1, for denne overvågning

c) vurderer, i hvilket omfang de oplysninger, der allerede foreligger eller forventes at foreligge i fremtiden, om de relevante indikatorer er tilstrækkeligt repræsentative for de aktuelle kreditstandarder på deres respektive realkreditmarked for beboelsesejendomme

d) vurderer, hvorvidt boliger købt med henblik på udlejning udgør en væsentlig kilde til risici fra den indenlandske ejendomssektor eller tegner sig for en betydelig andel af den samlede beholdning eller strømme af RRE-lån

e) hvor boliger købt med henblik på udlejning anses for at udgøre en væsentlig kilde til risici fra den indenlandske ejendomssektor eller tegner sig for en betydelig andel af den samlede beholdning eller strømme af RRE-lån, vurderer fremskridtene med anvendelsen af de indikatorer for risikoovervågning, der er nærmere angivet i henstilling A, stk. 2.

De nationale makroprudentielle myndigheder anses for at efterkomme henstilling A, stk. 3 og 4, hvis de:

a) sikrer vedtagelse af de metoder, der er specificeret i bilag IV, til beregning af de indikatorer, der er angivet i henstilling A, stk. 1 og 2

b) i tilfælde, hvor der anvendes en yderligere metode, ud over den i bilag IV angivne, til beregning af de relevante indikatorer, rapporterer om metodens tekniske egenskaber og effektivitet med hensyn til at overvåge risici, der opstår fra beboelsesejendomssektoren

c) sikrer, at de relevante indikatorer, som er angivet i henstilling A, stk. 1 og 2, anvendes til overvågning af risici i beboelsesejendomssektoren mindst en gang årligt.

2. Henstilling B

De nationale makroprudentielle myndigheder anses for at efterkomme henstilling B, stk. 1 og 2, hvis de:

a) vurderer fremskridtene med overvågning af den univariate fordeling og de udvalgte fælles fordelinger af de relevante indikatorer, som nærmere angivet i skema A i bilag II

b) vurderer fremskridtene med anvendelsen af de oplysninger, der er angivet i henstilling B, stk. 2, og i skema A i bilag II som vejledning til overvågning af de relevante risici.

I tilfælde, hvor boliger købt med henblik på udlejning anses for at udgøre en væsentlig kilde til risici fra den indenlandske ejendomssektor eller tegner sig for en betydelig andel af den samlede beholdning eller strøm af RRE-lån, anses de nationale makroprudentielle myndigheder for at efterkomme henstilling B, stk. 3, hvis de:

a) vurderer fremskridtene med separat overvågning af de relevante indikatorer for boliger købt med henblik på udlejning og ejerboliger

b) vurderer fremskridtene med overvågning af de relevante data fordelt efter de dimensioner, der er nærmere angivet i skema A og B i bilag II.

3. Henstilling C

De nationale makroprudentielle myndigheder anses for at efterkomme henstilling C, stk. 1 og 2, hvis de:

a) vurderer, hvorvidt de relevante indikatorer for indenlandske eksponeringer mod erhvervsejendomsmarkedet er taget med i betragtning eller gennemført i rammen for risikoovervågning af erhvervsejendomssektoren i deres jurisdiktion

b) sikrer, at indikatorerne for det fysiske erhvervsejendomsmarked, indikatorerne for det finansielle systems krediteksponeringer og indikatorer for kreditstandarder inkluderes i rammen for risikoovervågning

c) vurderer, hvorvidt investeringerne udgør en betydelig kilde til finansiering for den indenlandske erhvervsejendoms sektor

d) vurderer fremskridtene med anvendelsen af de yderligere indikatorer for risikoovervågning, der er angivet i henstilling C, stk. 2, i de tilfælde, hvor investeringerne betragtes som en betydelig kilde til finansiering af den indenlandske erhvervsejendomssektor

e) vurderer fremskridtene med anvendelsen af, som minimum, de indikatorer, der er specificeret i henstilling C, stk. 1, og hvor det er relevant, i henstilling C, stk. 2

f) vurderer, hvorvidt oplysningerne om disse indikatorer (som allerede foreligger eller forventes at foreligge) er tilstrækkeligt repræsentative for det indenlandske erhvervsejendomsmarked.

De nationale makroprudentielle myndigheder anses for at efterkomme henstilling C, stk. 3 og 4, hvis de:

a) sikrer vedtagelse af metoderne til beregning af de indikatorer, der er angivet i henstilling C, stk. 1 og 2, som specificeret i bilag V og, hvor det er relevant for erhvervsejendomme, i bilag IV

b) i tilfælde, hvor der anvendes en yderligere metode, ud over den i bilag IV og bilag V angivne, til beregning af de relevante indikatorer, rapporterer om metodens tekniske egenskaber og effektivitet med hensyn til at overvåge risici, der opstår fra erhvervsejendomssektoren

c) sikrer, at de indikatorer, der er angivet i henstilling C, stk. 1, anvendes til overvågning af udviklingen i erhvervsejendomssektoren mindst kvartalsvist for indikatorerne for det fysiske erhvervsejendomsmarked, strømme af udlån (herunder strømme af misligholdte lån og hensættelser til tab på udlån) og de tilsvarende kreditstandarder, og mindst en gang årligt for beholdninger af lån (herunder beholdninger af misligholdte lån og hensættelser til tab på udlån) og de tilsvarende kreditstandarder

d) i tilfælde, hvor investeringerne betragtes som en betydelig kilde til finansiering af den indenlandske erhvervsejendomssektor, sikrer, at de i henstilling C, stk. 2, opregnede indikatorer anvendes til at overvåge udviklingen i erhvervsejendomssektoren mindst kvartalsvist for investeringsstrømme (herunder værdireguleringer af investeringer) og mindst en gang årligt for beholdninger af investeringer (herunder værdireguleringer af investeringer).

4. Henstilling D

De nationale makroprudentielle myndigheder anses for at efterkomme henstilling D, hvis de:

a) vurderer fremskridtene med overvågning af de relevante indikatorer, som angivet i skema A, B og C i bilag III

b) vurderer fremskridtene med anvendelsen af de relevante oplysninger, der er angivet i henstilling D, stk. 2, og i skema A, B og C i bilag III som vejledning til overvågning af de relevante risici

c) i tilfælde, hvor investeringerne betragtes som en betydelig kilde til finansiering af den indenlandske erhvervsejendomssektor, vurderer fremskridtene med anvendelsen af de i henstilling D, stk. 3, og skema B i bilag III specificerede relevante oplysninger som en vejledning til overvågning af relevante risici

d) i tilfælde, hvor der anvendes yderligere indikatorer til overvågning af udviklingen i erhvervsejendomssektoren, rapporterer om anvendelsen af de yderligere oplysninger i risikoovervågningen.

5. Henstilling E

De europæiske tilsynsmyndigheder anses for at efterkomme henstilling E, hvis de:

a) udarbejder et skema til offentliggørelse af data om, hvilke eksponeringer enheder, der er underlagt deres tilsyn, har mod hvert enkelt nationalt marked for erhvervsejendomme i Unionen

b) mindst en gang årligt offentliggør aggregerede data, som er indsamlet i overensstemmelse med de eksisterende indberetningskrav, om, hvilke eksponeringer de enheder, der er underlagt deres tilsyn, har mod hvert enkelt nationalt marked for erhvervsejendomme i EU.

6. Henstilling F

Kommissionen (Eurostat) anses for at efterkomme henstilling F, hvis den:

a) på grundlag af egnetheden af de definitioner og fordelinger for de relevante indikatorer på det fysiske erhvervsejendomsmarked, der på nuværende tidspunkt anvendes i medlemsstaterne, fremsætter EU-lovgivning, der fastsætter en fælles minimumsramme for udviklingen, udarbejdelsen og formidlingen af en database over de relevante indikatorer med det formål at harmonisere sådanne indikatorer

b) sikrer overensstemmelsen mellem den foreslåede lovgivning og indikatorerne og deres definitioner, som de anvendes med henblik på tilsyn eller finansiel stabilitet, for at undgå, at byrden for de indberettende enheder uberettiget øges.

c) sikrer kvaliteten af de relevante indikatorer på det fysiske erhvervsejendomsmarked ved at udvikle statistiske standarder, kilder, fremgangsmåder og procedurer til udviklingen af databasen over de relevante indikatorer.

d) sikrer at gennemførelsen af de udviklede statistiske standarder, kilder, fremgangsmåder og procedurer, der vedrører databasen over de relevante indikatorer på det fysiske erhvervsejendomsmarked ikke medfører, at byrden for de indberettende enheder uberettiget øges.

e) fremmer gennemførelsen af de statistiske standarder, kilder, fremgangsmåder og procedurer, der er udviklet til udarbejdelsen af databasen over relevante indikatorer på det fysiske erhvervsejendomsmarked.









BILAG II

INDIKATIVE SKEMAER FOR INDIKATORER FOR BEBOELSESEJENDOMSSEKTOREN

1. Skema A: Indikatorer og dermed forbundne fordelinger for RRE-lån

Skemaer for beboelsesejendomme

STRØMME = nye RRE-lån i rapporteringsperioden opgjort af långiveren. Nationale makroprudentielle myndigheder, som har mulighed for at skelne mellem helt nye RRE-lån og genforhandlede lån, har mulighed for at angive genforhandlede lån separat.

BEHOLDNINGER = Data for beholdninger af RRE-lån pr. indberetningsdatoen (f.eks. ultimo året)

nv = beløb i national valuta

# = antal aftaler

å = år

Gns = gennemsnit af det relevante forholdstal

h/a = heraf







UNIVARIAT FORDELING Oversigt over porteføljen af RRE-lån STRØMME Lånservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LSTI-O) STRØMME Udbetalte lån nv, # VÆGTET GENNEMSNIT Gns (i%) h/a køb med henblik på udlejning nv, # h/a køb med henblik på udlejning Gns (i%) h/a ejerbolig nv, # h/a ejerbolig Gns (i%) h/a førstegangskøbere nv, # h/a førstegangskøbere Gns (i%) h/a lån i udenlandsk valuta nv, # h/a lån i udenlandsk valuta Gns (i%) h/a uden afdragsfrihed nv, # h/a uden afdragsfrihed Gns (i%) h/a med delvis afdragsfrihed nv, # h/a med delvis afdragsfrihed Gns (i%) h/a med afdragsfrihed (1) nv, # h/a med afdragsfrihed (1) Gns (i%) h/a ejendomme på individuelle territorier (2) nv, # h/a ejendomme på individuelle territorier (2) Gns (i%) h/a ≤ 1å initial rentebindingsperiode nv, # h/a ≤ 1å initial rentebindingsperiode Gns (i%) h/a ] 1å; 5å] initial rentebindingsperiode nv, # h/a ] 1å; 5å] initial rentebindingsperiode Gns (i%) h/a ] 5å; 10å] initial rentebindingsperiode nv, # h/a ] 5å; 10å] initial rentebindingsperiode Gns (i%) h/a > 10å initial rentebindingsperiode nv, # h/a > 10å initial rentebindingsperiode Gns (i%) h/a genforhandlede (valgfri) nv, # FORDELING ≤10% nv, # ]10% ; 20%] nv, # Belåningsprocent ved kreditoptagelse (LTV-O) STRØMME ]20% ; 30%] nv, # VÆGTET GENNEMSNIT Gns (i%) ]30% ; 40%] nv, # h/a køb med henblik på udlejning Gns (i%) ]40% ; 50%] nv, # h/a ejerbolig Gns (i%) ]50% ; 60%] nv, # h/a førstegangskøbere Gns (i%) > 60% nv, # h/a lån i udenlandsk valuta Gns (i%) Ikke angivet nv, # h/a uden afdragsfrihed Gns (i%) h/a med delvis afdragsfrihed Gns (i%) h/a med afdragsfrihed (1) Gns (i%) Gældsservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (DSTI-O) (VALGFRI) STRØMME h/a ejendomme på individuelle territorier (2) Gns (i%) VÆGTET GENNEMSNIT Gns (i%) FORDELING FORDELING ≤ 50% nv, # ≤10% nv, # ]50% ; 60%] nv, # ]10% ; 20%] nv, # ]60% ; 70%] nv, # ]20% ; 30%] nv, # ]70% ; 80%] nv, # ]30% ; 40%] nv, # ]80% ; 90%] nv, # ]40% ; 50%] nv, # ]90% ; 100%] nv, # ]50% ; 60%] nv, # ]100% ; 110%] nv, # > 60% nv, # > 110% nv, # Ikke angivet nv, # Ikke angivet nv, #







Aktuel belåningsprocent (LTV-C) BEHOLDNINGER Lån i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LTI-O) STRØMME VÆGTET GENNEMSNIT Gns (i%) VÆGTET GENNEMSNIT Gns FORDELING FORDELING ≤ 50% nv, # ≤3 nv, # ]50% ; 60%] nv, # ]3 ; 3,5 ] nv, # ]60% ; 70%] nv, # ]3,5 ; 4] nv, # ]70% ; 80%] nv, # ]4 ; 4,5 ] nv, # ]80% ; 90%] nv, # ]4,5 ; 5] nv, # ]90% ; 100%] nv, # ]5 ; 5,5 ] nv, # ]100% ; 110%] nv, # ]5,5 ; 6] nv, # > 110% nv, # > 6. nv, # Ikke angivet nv, # Ikke angivet nv, #







Løbetider ved kreditoptagelse STRØMME Gæld i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (DTI-O) STRØMME VÆGTET GENNEMSNIT Gns (år) VÆGTET GENNEMSNIT Gns FORDELING FORDELING ≤ 5å nv, # ≤3 nv, # ]5å ; 10å] nv, # ]3 ; 3,5 ] nv, # ]10å ; 15å] nv, # ]3,5 ; 4] nv, # ]15å ; 20å] nv, # ]4 ; 4,5 ] nv, # ]20å ; 25å] nv, # ]4,5 ; 5] nv, # ]25å ; 30å] nv, # ]5 ; 5,5 ] nv, # ]30å ; 35å] nv, # ]5,5 ; 6] nv, # > 35å nv, # ]6,5 ; 7] nv, # Ikke angivet nv, # > 7. nv, # Ikke angivet nv, #







FÆLLES FORDELING STRØMME Lånservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LSTI-O) STRØMME Lånservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LSTI-O) ≤30% ]30% ; 50%] >50% Initial rentebindingsperiode ≤30% ]30% ; 50%] >50% LTV-O ≤ 80% h/a ≤ 1å nv, # nv, # nv, # Løbetid ved kreditoptagelse h/a ] 1å; 5å] nv, # nv, # nv, # ≤ 20å nv, # nv, # nv, # h/a ] 5å; 10å] nv, # nv, # nv, # ]20å ; 25å] nv, # nv, # nv, # h/a > 10å nv, # nv, # nv, # > 25å nv, # nv, # nv, # LTV-O ]80%-90%] Løbetid ved kreditoptagelse STRØMME Gæld i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (DTI-O) ≤ 20å nv, # nv, # nv, # Belåningsprocent ved kreditoptagelse (LTV-O) ≤ 4 ]4 ; 6] > 6 ]20å ; 25å] nv, # nv, # nv, # LTV-O ≤ 80% nv, # nv, # nv, # > 25å nv, # nv, # nv, # LTV-O ]80% ; 90%] nv, # nv, # nv, # LTV-O ]90%-110%] LTV-O ]90% ; 110%] nv, # nv, # nv, # Løbetid ved kreditoptagelse LTV-O >110% nv, # nv, # nv, # ≤ 20å nv, # nv, # nv, # ]20å ; 25å] nv, # nv, # nv, # > 25å nv, # nv, # nv, # LTV-O >110% Løbetid ved kreditoptagelse ≤ 20å nv, # nv, # nv, # ]20å ; 25å] nv, # nv, # nv, # > 25å nv, # nv, # nv, #

2. Skema B: Indikatorer og dermed forbundne fordelinger for RRE-lån til køb med henblik på udlejning og til ejerboliger

Yderligere skemaer for lande med betydelige risici fra (eller markeder for) køb med henblik på udlejning

STRØMME = nye RRE-lån i rapporteringsperioden opgjort af långiveren. Nationale makroprudentielle myndigheder, som har mulighed for at skelne mellem helt nye RRE-lån og genforhandlede lån, har mulighed for at angive genforhandlede lån separat.

BEHOLDNINGER = Data for beholdninger af RRE-lån pr. indberetningsdatoen (f.eks. ultimo året)

nv = beløb i national valuta

# = antal aftaler

å = år

Gns = gennemsnit af det relevante forholdstal

h/a = heraf







LÅN TIL KØB MED HENBLIK PÅ UDLEJNING Oversigt over lån til køb med henblik på udlejning STRØMME Rentedækningsgrad ved kreditoptagelse (ICR-O) STRØMME Udbetalte lån nv, # VÆGTET GENNEMSNIT Gns h/a førstegangskøbere nv, # FORDELING h/a lån i udenlandsk valuta nv, # ≤ 100% nv, # h/a uden afdragsfrihed nv, # ]100% ; 125%] nv, # h/a med delvis afdragsfrihed nv, # ]125% ; 150%] nv, # h/a med afdragsfrihed (1) nv, # ]150% ; 175%] nv, # h/a ejendomme på individuelle territorier (2) nv, # ]175% ; 200%] nv, # h/a ≤ 1å initial rentebindingsperiode nv, # > 200% nv, # h/a ] 1å; 5å] initial rentebindingsperiode nv, # h/a ] 5å; 10å] initial rentebindingsperiode nv, # h/a > 10å initial rentebindingsperiode nv, # Gæld i forhold til husleje ved kreditoptagelse (DTR-O) STRØMME Belåningsprocent ved kreditoptagelse (LTV-O) STRØMME VÆGTET GENNEMSNIT Gns VÆGTET GENNEMSNIT Gns (i%) FORDELING FORDELING ≤ 5 nv, # ≤ 50% nv, # ]5 ; 10] nv, # ]50% ; 60%] nv, # ]10 ; 15] nv, # ]60% ; 70%] nv, # ]15 ; 20] nv, # ]70% ; 80%] nv, # > 20. nv, # ]80% ; 90%] nv, # ]90% ; 100%] nv, # ]100% ; 110%] nv, # > 110% nv, # Ikke angivet nv, #







LÅN TIL EJERBOLIGER Oversigt over lån til ejerboliger STRØMME Lånservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LSTI-O) STRØMME Udbetalte lån nv, # VÆGTET GENNEMSNIT Gns (i%) h/a førstegangskøbere nv, # h/a førstegangskøbere Gns (i%) h/a lån i udenlandsk valuta nv, # h/a lån i udenlandsk valuta Gns (i%) h/a uden afdragsfrihed nv, # h/a uden afdragsfrihed Gns (i%) h/a med delvis afdragsfrihed nv, # h/a med delvis afdragsfrihed Gns (i%) h/a med afdragsfrihed (1) nv, # h/a med afdragsfrihed (1) Gns (i%) h/a ejendomme på individuelle territorier (2) nv, # h/a ejendomme på individuelle territorier (2) Gns (i%) h/a ≤ 1å initial rentebindingsperiode nv, # h/a ≤ 1å initial rentebindingsperiode Gns (i%) h/a ] 1å; 5å] initial rentebindingsperiode nv, # h/a ] 1å; 5å] initial rentebindingsperiode Gns (i%) h/a ] 5å; 10å] initial rentebindingsperiode nv, # h/a ] 5å; 10å] initial rentebindingsperiode Gns (i%) h/a > 10å initial rentebindingsperiode nv, # h/a > 10å initial rentebindingsperiode Gns (i%) FORDELING Aktuel belåningsprocent (LTV-C) STRØMME ≤10% nv, # VÆGTET GENNEMSNIT Gns (i%) ]10% ; 20%] nv, # h/a førstegangskøbere Gns (i%) ]20% ; 30%] nv, # h/a lån i udenlandsk valuta Gns (i%) ]30% ; 40%] nv, # h/a uden afdragsfrihed Gns (i%) ]40% ; 50%] nv, # h/a med delvis afdragsfrihed Gns (i%) ]50% ; 60%] nv, # h/a med afdragsfrihed (1) Gns (i%) > 60% nv, # h/a ejendomme på individuelle territorier (2) nv, # Ikke angivet nv, # FORDELING ≤ 50% nv, # ]50% ; 60%] nv, # Lån i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LTI-O) STRØMME ]60% ; 70%] nv, # VÆGTET GENNEMSNIT Gns ]70% ; 80%] nv, # FORDELING ]80% ; 90%] nv, # ≤3 nv, # ]90% ; 100%] nv, # ]3 ; 3,5 ] nv, # ]100% ; 110%] nv, # ]3,5 ; 4] nv, # > 110% nv, # ]4 ; 4,5 ] nv, # Ikke angivet nv, # ]4,5 ; 5] nv, # ]5 ; 5,5 ] nv, # ]5,5 ; 6] nv, # > 6. nv, # Ikke angivet nv, #







Aktuel belåningsprocent (LTV-C) BEHOLDNINGER VÆGTET GENNEMSNIT Gns (i%) FORDELING ≤ 50% nv, # ]50% ; 60%] nv, # ]60% ; 70%] nv, # ]70% ; 80%] nv, # ]80% ; 90%] nv, # ]90% ; 100%] nv, # ]100% ; 110%] nv, # > 110% nv, # Ikke angivet nv, # Løbetider ved kreditoptagelse, år STRØMME VÆGTET GENNEMSNIT Gns (år) FORDELING ≤ 5å nv, # ]5å ; 10å] nv, # ]10å ; 15å] nv, # ]15å ; 20å] nv, # ]20å ; 25å] nv, # ]25å ; 30å] nv, # ]30å ; 35å] nv, # > 35å nv, # Ikke angivet nv, #









BILAG III

INDIKATIVE SKEMAER FOR INDIKATORER FOR ERHVERVSEJENDOMSSEKTOREN

1. Skema A: Indikatorer for det fysiske marked







Indikatorer for det fysiske marked Indikator Fordeling Frekvens Ejendomstype (1) Ejendommens beliggenhed (2) Fysisk marked Prisindeks for erhvervsejendomme Kvartalsvist I I Huslejeindeks Kvartalsvist I I Lejeafkastindeks Kvartalsvist I I Ledighedsprocenter Kvartalsvist R R Byggestarter Kvartalsvist # # (1) Ejendomstype fordeles efter kategorierne kontor, detail, industri, beboelse og andet (hele det indenlandske marked). (2) Ejendommens beliggenhed fordeles efter indenlandsk »bedste beliggenhed« og »anden beliggenhed«. I = Indeks R = Forholdstal # = Kvadratmeter

2. Skema B: Indikatorer for det finansielle systems eksponeringer

Indikatorer for eksponeringer







Indikator Fordeling I alt Frekvens Ejendomstype (1) Ejendommens beliggenhed (2) Investortype (3), (8) Långivertype (4) Investors (8) /långivers nationalitet (5) Strømme (6) Investeringer i erhvervsejendomme (8) Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf direkte beholdninger af erhvervsejendomme Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf indirekte beholdninger af erhvervsejendomme Kvartalsvist nv nv nv Værdireguleringer af investeringer i erhvervsejendomme Kvartalsvist nv nv nv nv nv CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse) Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af lejebolig Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af erhvervsejendomme under udvikling Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Kvartalsvist nv nv nv nv nv misligholdte CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse) Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af lejebolig Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af erhvervsejendomme under udvikling Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Kvartalsvist nv nv nv nv nv hensættelser til tab på CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse) Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af lejebolig Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af erhvervsejendomme under udvikling Kvartalsvist nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Kvartalsvist nv nv nv nv nv







Indikator Fordeling I alt Frekvens Ejendomstype (1) Ejendommens beliggenhed (2) Investortype (3) (8) Långivertype (4) Investors (8) /långivers nationalitet (5) Beholdninger (7) Investeringer i erhvervsejendomme (8) Årligt nv nv nv nv nv — heraf direkte beholdninger af erhvervsejendomme Årligt nv nv nv nv nv — heraf indirekte beholdninger af erhvervsejendomme Årligt nv nv nv Værdireguleringer af investeringer i erhvervsejendomme Årligt nv nv nv nv nv CRE-lån (herunder erhvervsejendomme under udvikling eller opførelse) Årligt nv nv nv nv nv — heraf misligholdte CRE-lån Årligt nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Årligt nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af lejebolig Årligt nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Årligt nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Årligt nv nv nv nv nv Hensættelser til tab på CRE-lån Årligt nv nv nv nv nv — heraf misligholdte CRE-lån Årligt nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Årligt nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af lejebolig Årligt nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Årligt nv nv nv nv nv — heraf lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Årligt nv nv nv nv nv Udlån til erhvervsejendomme under udvikling (som en del af CRE-lån) Årligt nv nv nv nv nv — heraf misligholdte lån Årligt nv nv nv nv nv Hensættelser til tab på udlån vedrørende erhvervsejendomme under udvikling Årligt nv nv nv nv nv

(

6

) Strømme angives på bruttobasis for investeringer, udlån og misligholdte lån (kun nye lån/investeringer dækkes uden at tage højde for tilbagebetaling eller reduktion af eksisterende beløb).

3. Skema C: Indikatorer for kreditstandarder

Indikatorer for kreditstandarder (10)







Indikator Frekvens Vægtet gennemsnit af forholdstal Strømme (2) Belåningsprocent ved kreditoptagelse (LTV-O) Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af lejebolig Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af erhvervsejendomme under udvikling Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Kvartalsvist R Rentedækningsgrad ved kreditoptagelse (ICR-O) Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af lejebolig Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af erhvervsejendomme under udvikling Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Kvartalsvist R Gældsserviceringsdækningsgrad ved kreditoptagelse (DSCR-O) Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af lejebolig Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af erhvervsejendomme under udvikling Kvartalsvist R — lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Kvartalsvist R







Indikator Frekvens Vægtet gennemsnit af forholdstal Beholdninger (3) Aktuel belåningsprocent (LTV-C) Årligt R — lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Årligt R — lån til erhvervelse af lejebolig Årligt R — lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Årligt R — lån til erhvervelse af erhvervsejendomme under udvikling Årligt R — lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Årligt R Aktuel rentedækningsgrad (ICR-C) Årligt R — lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Årligt R — lån til erhvervelse af lejebolig Årligt R — lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Årligt R — lån til erhvervelse af erhvervsejendomme under udvikling Årligt R — lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Årligt R Aktuel gældsserviceringsdækningsgrad (DSCR-C) Årligt R — lån til erhvervelse af ejendom, der indehaves af ejerne med henblik på at drive deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse Årligt R — lån til erhvervelse af lejebolig Årligt R — lån til erhvervelse af indtægtsgivende fast ejendom (undtagen lejeboliger) Årligt R — lån til erhvervelse af erhvervsejendomme under udvikling Årligt R — lån til erhvervelse af ejendom, som indehaves til almennyttige boliger Årligt R









BILAG IV

VEJLEDNING OM METODERNE TIL MÅLING OG BEREGNING AF INDIKATORERNE

Dette bilag giver vejledning på højt niveau om metoderne til beregning af de indikatorer, der anvendes i skemaerne i bilag II og, hvor det er relevant, i bilag III. Formålet er ikke at give detaljerede tekniske instrukser til, hvorledes skemaerne skal udfyldes i alle tænkelige tilfælde. Desuden bør vejledningen fortolkes som omfattende måldefinitioner og målmetoder, hvor afvigelser i visse tilfælde kan være berettigede for at tage højde for specifikke forhold, der gør sig gældende for visse markeder eller markedssegmenter.

1. Belåningsprocent ved kreditoptagelse (LTV-O)

1. LTV-O defineres som:

2. I forbindelse med beregningen gælder følgende for »L«:

a) Omfatter alle lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den faste ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse (uanset lånets formål), efter aggregering af lånene »efter låntager« og »efter sikkerhedsstillelse«.

b) Måles på grundlag af udbetalte beløb og omfatter derfor ikke eventuelle beløb, der ikke er trukket på kreditlinjer. For ejendomme stadig under opførelse, repræsenterer »L« summen af alle lånetrancher, som er udbetalt frem til indberetningsdatoen, og LTV-O beregnes på datoen for udbetaling af en eventuel ny lånetranche. ( 13 ) Hvis førnævnte beregningsmetode ikke er mulig at anvende, eller ikke svarer til den herskende markedspraksis, kan LTV-O alternativt også beregnes på grundlag af det samlede lånebeløb, der er bevilget, og den forventede værdi efter færdiggørelse af den beboelsesejendom, der er under opførelse.

c) Omfatter ikke lån, der ikke har sikkerhed i ejendommen, medmindre den rapporterende kreditudbyder betragter usikrede lån som en del af finansieringstransaktionen for boliglånet og dermed kombinerer sikrede og usikrede lån. I sådanne tilfælde medtages usikrede lån også i »L«.

d) Korrigeres ikke for tilstedeværelsen af andre faktorer, der mindsker kreditrisikoen.

e) Omfatter ikke omkostninger og gebyrer for RRE-lånet.

f) Omfatter ikke låntilskud.

3. I forbindelse med beregningen gælder følgende for »V«:

a) Beregnes på grundlag af ejendommens værdi ved kreditoptagelse, målt som den laveste af følgende:

1. transaktionsværdien, f.eks. som tinglyst i et skøde, og

2. værdien som vurderet af en uafhængig ekstern eller intern sagkyndig.

Hvis der kun foreligger én værdi, anvendes denne.

b) Tager ikke højde for værdien af planlagte renoverings- eller byggearbejder.

c) For ejendomme stadig under opførelse tegner »V« sig for den samlede ejendomsværdi frem til indberetningsdatoen (idet der tages højde for den værdistigning, som fremskridt med byggearbejdet medfører). »V« vurderes ved udbetaling af en ny lånetranche, hvilket giver mulighed for beregning af en ajourført LTV-O.

d) Korrigeres ikke for tilstedeværelsen af andre faktorer, der mindsker kreditrisikoen.

e) Omfatter ikke omkostninger og gebyrer for RRE-lånet.

f) Beregnes ikke som den »langsigtede værdi«. Den langsigtede værdi kunne ganske vist begrundes med den procykliske karakter af »V«, men formålet med LTV-O er at vise kreditstandarderne ved kreditoptagelse. Hvis »V«, på det tidspunkt, hvor RRE-lånet bevilges, og LTV-O angives, ikke repræsenterer værdien af aktivet ved kreditoptagelse, således som den er registreret hos långiveren, vil den ikke i tilstrækkelig grad afspejle långivers faktiske kreditpolitik med hensyn til LTV-O.

4. Ud over at beregne LTV-O i overensstemmelse med den metode, der er beskrevet i stk. 2 og 3 ovenfor, kan de nationale makroprudentielle myndigheder også, hvis de finder det påkrævet med henblik på at tage højde for specifikke forhold, der gør sig gældende for deres markeder, beregne LTV-O ved at trække det samlede beløb for alle udestående RRE-lån, uanset om det er udbetalt eller ej, for hvilket der er stillet sikker hed i form af en »forpanteret« til ejendommen, fra definitionen af »V« i stedet for at inkludere disse lån i beregningen af »L«, som det er beskrevet i stk. 2.

5. Hvor markederne for lån vedrørende boliger købt med henblik på udlejning og vedrørende ejerboliger overvåges separat, gælder definitionen af LTV-O med følgende undtagelser:

a) for lån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning:

— »L« inkluderer kun lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den faste ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse, hvad angår lån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning.

— »V« inkluderer kun værdien ved kreditoptagelse af ejendommen købt med henblik på udlejning.

b) for lån vedrørende ejerboliger:

— »L« inkluderer kun lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den faste ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse, hvad angår lån vedrørende ejerboliger.

— »V« inkluderer kun værdien ved kreditoptagelse af ejerboligen.

6. De nationale makroprudentielle myndigheder bør være opmærksomme på belåningsprocentens procykliske karakter og bør derfor udvise forsigtighed ved fortolkningen af denne i en ramme for risikoovervågning. De bør også under søge anvendelsen af yderligere nøgletal, f.eks. lån i forhold til langsigtet værdi, hvor værdien korrigeres i overensstemmelse med den langsigtede udvikling i et markedsprisindeks.

2. Aktuel belåningsprocent (LTV-C)

1. LTV-C defineres som:

2. I forbindelse med beregningen gælder følgende for »LC«:

a) Måles som lånets/lånenes udestående saldo, defineret som »L« i afsnit 1, stk. 2 — på indberetningsdatoen, idet der tages højde for tilbagebetalinger, låneomlægninger, nye kapitaludbetalinger, påløbne renter og, for så vidt angår lån i udenlandsk valuta, valutakursændringer.

b) Korrigeres for at tage højde for opsparingen i et investeringsinstrument med det formål at tilbagebetale lånets hovedstol. Den akkumulerede opsparing må kun trækkes fra »LC«, når følgende betingelser er opfyldt:

1) den akkumulerede opsparing er pantsat uden betingelser til kreditgiveren med det udtrykkelige formål at tilbagebetale hovedstolen på de datoer, der er fastsat i aftalen, og

2) der anvendes en passende haircut, som fastsættes af den nationale makroprudentielle myndighed, for at afspejle markedsrisici og/eller tredjepartsrisici, der er forbundet med de underliggende investeringer.

3. I forbindelse med beregningen gælder følgende for »VC«:

a) Afspejler ændringerne i værdien af »V«, som defineret i afsnit 1, stk. 3, siden den seneste ejendomsvurdering. Ejendommens aktuelle værdi bør vurderes af en uafhængig ekstern eller intern sagkyndig. I mangel af en sådan vurdering kan ejendommens aktuelle værdi estimeres ved hjælp af et granulært ejendomsværdiindeks (f.eks. base ret på transaktionsdata). Såfremt der heller ikke foreligger et sådant ejendomsværdiindeks, kan der anvendes et granulært ejendomsprisindeks, efter at der er foretaget et passende fradrag for at tage højde for afskrivninger på ejendommen. Et ejendomsværdi- eller ejendomsprisindeks bør være tilstrækkeligt differentieret ud fra ejendom mens geografiske beliggenhed samt ejendomstype.

b) Korrigeres for ændringer i de højere stillede panterettigheder på ejendommen.

c) Beregnes årligt.

4. Hvor markederne for realkreditlån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning og vedrørende ejerboliger overvåges separat, gælder definitionen af LTV-C med følgende undtagelser:

a) for lån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning:

— »LC« inkluderer kun lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den faste ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse, hvad angår lån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning.

— »VC« vedrører den aktuelle værdi af ejendommen købt med henblik på udlejning.

b) for lån vedrørende ejerboliger:

— »LC« inkluderer kun lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den faste ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse, hvad angår lån vedrørende ejerboliger.

— »VC« inkluderer kun den aktuelle værdi af ejerboligen.

3. Lån i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LTI-O)

1. LTI-O defineres som:

2. I forbindelse med beregningen har »L« samme betydning som i afsnit 1, stk. 2.

3. I forbindelse med beregningen er »I« låntagers samlede disponible indkomst, som registreret af kreditudbyderen på tidspunktet for optagelse af RRE-lånet.

4. Ved fastsættelse af en låntagers »disponible indkomst« opfordres adressaterne til at overholde definition 1) i størst muligt omfang og som minimum definition 2):

Definition 1: »disponibel indkomst« = lønmodtagerindkomst + indkomst fra selvstændig virksomhed (f.eks. overskud) + indkomst fra offentlige pensioner + indkomst fra private pensioner og firmapensioner + indkomst fra arbejdsløsheds understøttelse + indkomst fra sociale overførsler undtagen arbejdsløshedsunderstøttelse + regelmæssige private overførsler (f.eks. ægtefællebidrag) + bruttolejeindtægt fra fast ejendom + indkomst fra finansielle investeringer + indkomst fra privat virksomhed eller partnerskab + regelmæssig indkomst fra andre kilder + låntilskud – skatter – præmier til sundhedspleje/social sikring/sygeforsikring + skattenedsættelser.

I forbindelse med denne definition gælder følgende:

a) »bruttolejeindtægt fra fast ejendom« omfatter både lejeindtægt fra ejede ejendomme, som der aktuelt ikke er nogen udestående RRE-lån for, og ejendomme købt med henblik på udlejning. Lejeindtægten bør fastsættes ud fra de oplysninger, bankerne har til rådighed, eller beregnes på anden måde. Hvis der ikke foreligger nøjagtige oplysninger, bør det rapporterende institut udarbejde sit bedste estimat for lejeindtægten, og den anvendte metode beskrives

b) »skatter« bør omfatte, i prioriteret rækkefølge, indkomstskatter, skattegodtgørelser, pensions- eller forsikringspræmier, hvis de opkræves på bruttoindkomsten, specifikke skatter, f.eks. ejendomsskatter, og andre ikke-forbrugsrelaterede skatter

c) »præmier til sundhedspleje/social sikring/sygeforsikring« bør omfatte de faste og obligatoriske udgifter, der i nogle lande afholdes efter skat

d) »skattenedsættelser« bør omfatte godtgørelser fra skattemyndigheden, som er forbundet med rentefradraget for realkreditlånet

e) »låntilskud« bør omfatte alle interventioner fra den offentlige sektor, der har til formål at lette låntagers gældsserviceringsbyrde (f.eks. rentetilskud, tilbagebetalingstilskud).

Definition 2: »disponibel indkomst« = lønmodtagerindkomst + indkomst fra selvstændig virksomhed (f.eks. overskud) – skatter.

5. Hvor markederne for realkreditlån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning og vedrørende ejerboliger overvåges separat, gælder definitionen af LTI-O med følgende undtagelser:

a) for lån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning:

— »L« inkluderer kun lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den faste ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse, hvad angår lån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning.

b) for lån vedrørende ejerboliger:

— »L« inkluderer kun lån eller lånetrancher, som låntager har stillet den faste ejendom som sikkerhed for på tidspunktet for kreditoptagelse, hvad angår lån vedrørende ejerboliger.

— hvor en låntager både har lån vedrørende ejerbolig og lån vedrørende ejendom købt med henblik på udlejning, kan kun lejeindtægten fra ejendom købt med henblik på udlejning, fratrukket omkostningerne til servicering af lån vedrørende ejendom købt med henblik på udlejning, anvendes til støtte for betaling af lån vedrørende ejerbolig. I dette tilfælde er den bedst egnede definition af »disponibel indkomst«: — »disponibel indkomst« = lønmodtagerindkomst + indkomst fra selvstændig virksomhed, f.eks. overskud + indkomst fra offentlige pensioner + indkomst fra private pensioner og firmapensioner + indkomst fra arbejdsløshedsunderstøttelse + indkomst fra sociale overførsler undtagen arbejdsløshedsunderstøttelse + regelmæssige private overførsler, f.eks. ægtefællebidrag + (bruttolejeindtægt fra fast ejendom – omkostninger til gældsservice ring for udlejningsejendomme + indkomst fra finansielle investeringer) + indkomst fra privat virksomhed eller partnerskab + regelmæssig indkomst fra andre kilder + låntilskud – skatter – præmier til sundhedspleje/social sikring/sygeforsikring + skattenedsættelser.

4. Gæld i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (DTI-O)

1. DTI-O defineres som følger:

2. I forbindelse med beregningen omfatter »D« låntagers samlede gæld, uanset om der er stillet fast ejendom som sikker hed herfor, herunder alle udestående finansielle lån, dvs. lån bevilget af realkreditlångiveren og af andre långivere, på tidspunktet for optagelse af RRE-lånet.

3. I forbindelse med beregningen har »I« samme betydning som i afsnit 3, stk. 4.

5. Lånservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (LSTI-O)

1. LSTI-O defineres som følger:

2. I forbindelse med beregningen er »LS« de årlige omkostninger til servicering af RRE-lånet, defineret som »L« i afsnit 1, stk. 2, på tidspunktet for kreditoptagelse.

3. I forbindelse med beregningen har »I« samme betydning som i afsnit 3, stk. 4.

4. Hvor markederne for realkreditlån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning og vedrørende ejerboliger overvåges separat, gælder definitionen af LSTI-O med følgende undtagelser:

a) for lån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning:

— »LS« er de årlige omkostninger til servicering af gæld vedrørende lånet til ejendommen købt med henblik på udlejning, på tidspunktet for kreditoptagelse.

b) for lån vedrørende ejerboliger:

— »LS« er de årlige omkostninger til servicering af gæld vedrørende lånet til ejerboligen, på tidspunktet for kreditoptagelse.

— Den bedst egnede definition af »disponibel indkomst« i dette tilfælde er: — »disponibel indkomst« = lønmodtagerindkomst + indkomst fra selvstændig virksomhed, f.eks. overskud + indkomst fra offentlige pensioner + indkomst fra private pensioner og firmapensioner + indkomst fra arbejdsløshedsunderstøttelse + indkomst fra sociale overførsler undtagen arbejdsløshedsunderstøttelse + regelmæssige private overførsler, f.eks. ægtefællebidrag + (bruttolejeindtægt fra fast ejendom – omkostninger til gældsservice ring for udlejningsejendomme + indkomst fra finansielle investeringer) + indkomst fra privat virksomhed eller partnerskab + regelmæssig indkomst fra andre kilder + låntilskud – skatter – præmier til sundhedspleje/social sikring/sygeforsikring + skattenedsættelser.

6. Gældsservicering i forhold til indkomst ved kreditoptagelse (DSTI-O)

1. DSTI-O defineres som:

2. I forbindelse med beregningen er »DS« de årlige omkostninger til servicering af låntagers samlede gæld, defineret som »D« i afsnit 4, stk. 2.

3. 2, på tidspunktet for kreditoptagelse. I forbindelse med beregningen har »I« samme betydning som i afsnit 3, stk. 4.

4. DSTI-O skal betragtes som en valgfri indikator, da der kan være jurisdiktioner, hvor långiverne ikke har adgang til de oplysninger, der er nødvendige for at kunne beregne brøken. I jurisdiktioner, hvor långiverne har adgang til disse oplysninger (f.eks. gennem kreditregistre eller skatteoplysninger), opfordres de makroprudentielle myndigheder dog kraftigt til at inkludere denne indikator i deres ramme for risikoovervågning.

7. Rentedækningsgrad (ICR)

1. ICR defineres som:

2. I forbindelse med beregningen gælder følgende:

a) »årlig bruttolejeindtægt« er den årlige lejeindtægt fra boliger købt med henblik på udlejning før fradrag af eventuelle driftsudgifter til opretholdelse af ejendommens værdi samt skatter

b) »årlige renteudgifter« er de årlige renteudgifter forbundet med boliger købt med henblik på udlejning.

3. Forholdstallet kan henvise til værdien ved kreditoptagelse (ICR-O) eller den aktuelle værdi (ICR-C).

8. Lån i forhold til husleje ved kreditoptagelse (LTR-O)

1. LTV-O defineres som:

2. I forbindelse med beregningen gælder følgende:

a) »lån vedrørende ejendom købt med henblik på udlejning« har samme betydning som »L« i afsnit 1, stk. 2, men er begrænset til realkreditlån til finansiering af ejendommen købt med henblik på udlejning

b) »årlig nettolejeindtægt« er den årlige lejeindtægt fra ejendommen købt med henblik på udlejning, fratrukket eventuelle driftsudgifter til opretholdelse af ejendommens værdi, men før fradrag af eventuelle skatter

c) »årlig bruttolejeindtægt« er de årlige indtægter fra udlejning af ejendommen købt med henblik på udlejning til lejere, før fradrag af eventuelle driftsudgifter til opretholdelse af ejendommens værdi samt skatter.

Den årlige nettolejeindtægt bør anvendes til beregning af LTR-O. Foreligger denne oplysning ikke, kan den årlige bruttolejeindtægt anvendes som alternativ.









BILAG V

VEJLEDNING OM DEFINITIONER OG INDIKATORER

Dette bilag giver vejledning om specifikke forhold vedrørende definitionen af indikatorer og navnlig om bilag III. Formålet er ikke at give detaljerede tekniske instrukser til, hvorledes skemaerne i bilag III skal udfyldes i alle tænkelige tilfælde. Desuden bør vejledningen fortolkes som omfattende måldefinitioner og målmetoder, hvor afvigelser i visse tilfælde kan være berettigede for at tage højde for specifikke forhold, der gør sig gældende for visse markeder eller markedssegmenter.

1. Definitioner af erhvervsejendomme

Der findes på nuværende tidspunkt ingen EU-definition af erhvervsejendomme, som er tilstrækkelig præcis til makroprudentielle formål.

a) Forordning (EU) nr. 575/2013 definerer beboelsesejendomme i artikel 4, stk. 1, nr. 75, men indeholder ikke nogen definition af erhvervsejendomme udover at beskrive dem som »kontorejendom eller anden erhvervsejendom« i artikel 126. Denne forordning fastlægger endvidere, at den faste ejendoms værdi ikke i væsentlig grad afhænger af låntagers kreditkvalitet eller afkastet fra det underliggende projekt, hvad angår erhvervsejendomme.

b) EBA har tilføjet et nyttigt yderligere kriterium: ejendommens dominerende brug »bør være forbundet med en økonomisk aktivitet« ( 14 ). Dette kriterium er ganske vist nyttigt, men det er stadig ikke præcist nok til makroprudentielle formål.

c) Den Europæiske Centralbanks forordning (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) ( 15 ) er også en mulig kilde til definition af erhvervsejendomme. Mens den forudsætning, som denne henstilling oprindeligt blev vedtaget på baggrund af, begrundede vedtagelsen af mere detaljerede definitioner med henblik på finansiel stabilitet, har den seneste udvikling inden for statistik understreget behovet for at bringe definitionen af erhvervsejendomme mere på linje med den, der fremgår af forordning (EU) 2016/867, for at lette de nationale makroprudentielle myndigheders overvågningsaktiviteter og finansielle analyser og gøre det fuldt ud muligt at sammenligne mellem lande.

d) G20-gruppens Data Gaps-initiativ ( 16 ) er et sæt på 20 henstillinger om forbedring af økonomisk og finansiel statistik, som blev iværksat med det formål at forbedre tilgængeligheden og sammenligneligheden af økonomiske og finansielle data efter den finansielle krise i 2007-2008. Anbefaling II.17 og II.18 i den anden fase af G20 datamangelinitiativet (DGI-2) ( 17 ) fremhæver kravet om at forbedre tilgængeligheden af både statistik for både beboelsesejendomme og erhvervsejendomme. Som opfølgning på dette initiativ offentliggjorte Kommissionen (Eurostat) i 2017 en rapport om »Commercial property price indicators: sources, methods and issues« ( 18 ), som giver bidrag om kildedataene og fremgangsmåderne vedrørende prisindeks for erhvervsejendomme med det formål bedre at oplyse indsamlere og brugere om alternative datakilder, fremgangsmåder for måling og de problemstillinger, der er på spil.

e) I Baselkomiteen for Banktilsyns høringsdokument om revisioner af standardmetoden for kreditrisiko ( 19 ) defineres erhvervsejendomme også som det modsatte af beboelsesejendomme. En eksponering mod en beboelsesejendom defineres som en eksponering med sikkerhed i fast ejendom, der har karakter af en bolig og opfylder alle gældende love og bestemmelser, der gør det muligt at bruge ejendommen til boligformål, dvs. som en beboelsesejendom. En eksponering mod en erhvervsejendom defineres derefter som en eksponering med sikkerhed i fast ejendom, som ikke er en beboelsesejendom.

I lyset af de ovennævnte begrænsninger giver denne henstilling en arbejdsdefinition af erhvervsejendomme specifikt til makroprudentielle formål. I henstillingen defineres erhvervsejendomme som indtægtsgivende fast ejendom, der enten eksisterer eller er under udvikling, herunder lejeboliger, eller fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet, der enten eksisterer eller er under opførelse, der ikke er klassificeret som beboelsesejendomme og omfatter almennyttige boliger.

Det kan diskuteres, om ejendomme under udvikling bør betragtes som erhvervsejendomme. National praksis varierer i denne henseende. En række medlemsstaters erfaringer under den seneste finansielle krise har imidlertid vist, hvor vigtigt det er at overvåge investeringer i og finansieringen af denne økonomiske aktivitet af hensyn til den finansielle stabilitet.

Indtægtsgivende fast ejendom defineres som alle ejendomme, hvor indtægten stammer fra deres husleje eller overskud fra salget heraf. Boliger købt med henblik på udlejning og lejeboliger er begge underkategorier af indtægtsgivende fast ejendom.

Boliger købt med henblik på udlejning omfatter ejendomme, der ejes direkte af fysiske personer med det primære formål at blive udlejet til lejere. Ejendomme købt med henblik på udlejning udgør et grænseområde mellem beboelses- og erhvervsejendomme. Eftersom denne aktivitet typisk udføres af ikke-professionelle deltidsudlejere med en lille ejendomsportefølje, kan den i forbindelse med finansiel stabilitet anses for at høre mere til beboelsesejendomssektoren end til erhvervsejendomssektoren. Af denne årsag klassificeres ejendomme købt med henblik på udlejning som beboelsesejendomme og udelukkes derfor automatisk fra definitionen af erhvervsejendomme, selv om de stadig anses for indtægtsgivende fast ejendom. På grund af dette delmarkeds tydelige risikoegenskaber henstilles det ikke desto mindre, at de nationale makroprudentielle myndigheder overvåger udviklingen på delmarkedet separat, såfremt denne aktivitet udgør en væsentlig kilde til risici eller en betydelig andel af beholdningen eller strømmene af de samlede RRE-lån. Af denne årsag er en fordeling af RRE-lån også medtaget for at kunne skelne mellem lån vedrørende ejendomme købt med henblik på udlejning og lån til ejerbolig. Ejendomme købt med henblik på udlejning, som er under opførelse, anses også for beboelsesejendomme. Ligeledes anses boliger, der er under opførelse med det formål at anvendes til bolig for ejerne, også for beboelsesejendomme.

Lejeboliger henviser til fast ejendom, der ejes af juridiske personer (såsom professionelle investorer), med det formål at udlejes til lejere. Sådanne ejendomme anses også for indtægtsgivende fast ejendom og klassificeres som sådan som erhvervsejendomme. Derudover klassificeres lejeboliger, der er under opførelse, også som erhvervsejendomme, og særligt som indtægtsgivende fast ejendom under udvikling. Særskilt overvågning af finansieringen af lejeboliger kan også være relevant med henblik på finansiel stabilitet. Af denne grund er særskilte opdelinger medtaget for disse låntyper.

Indtægtsgivende fast ejendom ud over ejendomme købt med henblik på udlejning og lejeboliger er også medtaget i definitionen af erhvervsejendomme, uanset om de eksisterer eller er under opførelse. Eksempler på sådanne andre typer af indtægtsgivende fast ejendom omfatter lejede kontorbygninger og lejede forretningslokaler. Sådanne typer af indtægtsgivende fast ejendom anses, når de er under opførelse, som indtægtsgivende fast ejendom under udvikling, som klassificeres som erhvervsejendomme.

Fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet, omfatter forretningslokaler såvel som fast ejendom, der har en mere særlig karakter, såsom kirker, universiteter, museer osv. Hvorvidt fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet bør klassificeres som erhvervsejendomme eller som en anden type ejendom kan diskuteres. I denne henseende varierer national praksis, idet de risici, der er forbundet med sådanne ejendomme, kan betragtes som forskellige fra de risici, der er forbundet med erhvervsejendomme. Selv om det anerkendes, at risiciene kan variere på tværs af medlemsstaterne er det imidlertid også vigtigt at overvåge sådanne risici med henblik på finansiel stabilitet. Af denne grund er fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet, medtaget i definitionen af erhvervsejendomme. Derudover er særskilte opdelinger, for at tage hensyn til særlige karakteristika for finansieringen af de forskellige ejendomsmarkeder på tværs af medlemsstaterne, medtaget med henblik på at overvåge de risici, der er forbundet med disse typer af finansiering, separat. Fast ejendom, der anvendes af ejendommens ejere til at udføre deres virksomhed, formål eller aktivitet, bør også anses for erhvervsejendomme både under opførelsesfasen og når det står færdigt.

Almennyttige boliger er et komplekst segment af ejendomsmarkedet, da de kan antage forskellige former på tværs af og i de forskellige medlemsstater. Idet almennyttige boliger sædvanligvis ikke bygges, erhverves eller renoveres af fysiske personer, klassificeres de ikke som beboelsesejendomme men som erhvervsejendomme. I nogle lande er det dog i lyset af hensyn til finansiel stabilitet vigtigt at overvåge risiciene fra denne type af ejendom separat. Af denne grund er særskilte opdelinger tilføjet for disse låntyper. Derudover anses almennyttige boliger, der er direkte ejet af staten, som at være ejet med det formål at udføre regeringens mål og klassificeres derfor også som erhvervsejendomme. Almennyttige boliger, der er under opførelse, klassificeres også som erhvervsejendomme, idet de anses for indtægtsgivende fast ejendom under udvikling.

Andre ejendomme under opførelse bør anses for enten beboelsesejendomme eller erhvervsejendomme i overensstemmelse med de generelle definitioner i henholdsvis afsnit 2, stk. 1, nr. 1), punkt 4) og 38).

2. Datakilder vedrørende erhvervsejendomme

2.1. Indikatorer for det fysiske erhvervsejendomsmarked

Indikatorer for erhvervsejendomme på det fysiske marked fås via:

a) offentlige kilder, f.eks. nationale statistikbureauer eller tingbøger, eller

b) private dataudbydere, som dækker en betydelig del af erhvervsejendomsmarkedet.

ESRB's rapport om erhvervsejendomme og finansiel stabilitet i EU giver et overblik over de tilgængelige prisindeks og mulige datakilder ( 20 ).

2.2. Indikatorer for det finansielle systems eksponeringer mod erhvervsejendomme

Data om markedsdeltagernes eksponeringer, i al fald markedsdeltagerne i den finansielle sektor, kan indsamles fra tilsynsindberetningen. Visse data indsamles allerede af ECB og EIOPA på nationalt niveau. Disse data er dog ikke særligt detaljerede. Nye skemaer for tilsynsindberetning for banker, dvs. Financial Reporting (FINREP) og Common Reporting (COREP), for forsikringsselskaber i henhold til Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2009/138/EF ( 21 ) og investerings fonde i henhold til Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2011/61/EU ( 22 ) kan give et mere granulært indblik i de finansielle institutioners eksponeringer mod erhvervsejendomme.

Klassifikationerne i den statistiske nomenklatur for økonomiske aktiviteter i Den Europæiske Union (NACE rev 2.0) kan være nyttige med hensyn til at repræsentere de finansielle institutioners eksponeringer mod erhvervsejendomme, da EU's institutioner i høj grad er enige herom, og de anvendes i skemaer til lovpligtig indberetning for banker og forsikringsselskaber. To afsnit synes at være relevante i den henseende:

a) Afsnit F: byggeri undtagen anlægsarbejder og

b) Afsnit L: fast ejendom undtagen ejendomsmæglere.

Den væsentligste ulempe ved at anvende NACE-klassifikationerne er, at de er målrettet mod sektorer i økonomien og ikke lån. For eksempel vil et lån udstedt til et ejendomsselskab til køb af en bilpark blive indberettet under afsnit L, selv om det ikke er et CRE-lån.

2.3. Anvendelse af data fra den private sektor

Hvor de nationale makroprudentielle myndigheder anvender data fra en dataudbyder i den private sektor til at udarbejde indikatorerne for erhvervsejendomme, forventes de at kortlægge forskellene i omfang og definitioner i forhold til det, der anmodes om i denne henstilling. Myndighederne skal også kunne give detaljerede oplysninger om udbyderens underliggende metodologi og stikprøvedækning. Data fra en privat udbyder bør være repræsentative for markedet som helhed og de relevante fordelinger, der fremgår af henstilling D:

a) ejendomstype

b) ejendommens beliggenhed

c) investortype og investors nationalitet

d) långivertype og långivers nationalitet.

3. Relevante fordelinger af indikatorerne

Hvad angår de relevante fordelinger, der fremgår af henstilling D, bør de nationale makroprudentielle myndigheder kunne give en vurdering af sådanne fordelingers relevans for deres marked for erhvervsejendomme, når de bruger fordelingerne som led i overvågningen, også under hensyntagen til proportionalitetsprincippet.

»Ejendomstype« henviser til den primære brug af en erhvervsejendom. Hvad angår indikatorer for erhvervsejendomme, bør denne fordeling omfatte følgende kategorier:

a) bolig, f.eks. boliger med flere husholdninger

b) detail, f.eks. hoteller, restauranter, indkøbscentre

c) kontorer, f.eks. en ejendom, der primært bruges som erhvervs- eller forretningsmæssige kontorer

d) industri, f.eks. en ejendom, der bruges til produktion, distribution og logistik

e) andre typer erhvervsejendomme.

Såfremt en fast ejendom bruges til flere formål, betragtes den som forskellige ejendomme (f.eks. baseret på det overfladeareal, der vedrører de respektive brugstyper), hvis en sådan fordeling er mulig, ellers kan ejendommen klassificeres efter den dominerende brug.

»Ejendommens beliggenhed« henviser til ejendomsmarkedets geografiske fordeling (f.eks. efter regioner) eller delmarked og bør også indeholde »bedste beliggenhed« og »anden beliggenhed«. Bedste beliggenhed betragtes generelt som den bedste beliggenhed på et bestemt marked, hvilket også afspejles i lejeafkastet (typisk det laveste på markedet). For kontorbygninger kan det være central beliggenhed i en stor by. For detailhandelsbygninger kan det være en bymidte med mange fodgængere eller et centralt beliggende indkøbscenter. For logistikbygninger kan det være en beliggenhed, hvor der er den nødvendige infrastruktur og tjenester samt særdeles god adgang til transportnet.

»Ejendomsterritorium« henviser til det territorium, hvor ejendommen, der tjener som sikkerhed for et lån, der er ydet inden for det indenlandske finansielle system i en medlemsstat, er beliggende. Denne opdeling bør omfatte de følgende underkategorier:

a) indenlandsk territorium

b) udenlandsk territorium opdelt efter individuelle lande, som medlemsstatens nationale makroprudentielle myndigheder finder væsentlige med henblik på finansiel stabilitet.

»Investortype« henviser til brede investorkategorier, f.eks.:

a) banker

b) forsikringsselskaber

c) pensionskasser

d) investeringsfonde

e) ejendomsselskaber

f) andre.

Det er sandsynligt, at kun data om den registrerede låntager eller investor vil være tilgængelige. De nationale makroprudentielle myndigheder bør dog være opmærksomme på, at den registrerede låntager eller investor kan være en anden end den endelige låntager eller investor, som er der, hvor de endelige risici ligger. Myndighederne anmodes således også om at overvåge oplysninger om den endelige låntager eller investor, hvor det er muligt, f.eks. via oplysninger fra markedsdeltagere, for at få en bedre forståelse af markedsdeltagernes adfærd samt risici.

»Långivertype« henviser til brede långiverkategorier, f.eks.:

a) banker, herunder »dårlige banker«

b) forsikringsselskaber

c) pensionskasser.

De nationale makroprudentielle myndigheder kan være nødt til at ajourføre listen over investor- og långivertyper, så den afspejler den lokale erhvervsejendomssektors egenskaber.

»Nationalitet« henviser til det land, hvor markedsdeltagerens virksomhed har hjemsted. Investorernes og långivernes nationalitet bør fordeles efter mindst de tre følgende geografiske kategorier:

a) indenlandsk

b) resten af Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde

c) resten af verden.

De nationale makroprudentielle myndigheder bør være opmærksomme på, at den registrerede investor eller långivers nationalitet kan være en anden end den endelige investor eller långivers nationalitet, som er der, hvor de endelige risici ligger. Myndighederne anmodes således også om at overvåge oplysninger om den endelige långiver eller investors nationalitet, f.eks. via oplysninger fra markedsdeltagere.

De fordelinger, der henvises til i henstilling D, stk. 2, skal anses som det anbefalede minimum. De nationale makroprudentielle myndigheder er imidlertid ikke udelukket fra at anvende yderligere opdelinger, som de på grundlag af deres egne definitioner og nøgletal og under hensyn til de særlige karakteristika for deres nationale markeder for erhvervsejendomme kan betragte som nødvendige med henblik på finansiel stabilitet. Hvad angår disse yderligere opdelinger kan de nationale makroprudentielle myndigheder vælge at overvåge og kategorisere disse markedssegmenter, som de finder det passende for deres nationale markeder for erhvervsejendomme. Derudover kan de nationale makroprudentielle myndigheder, hvor visse underkategorier af erhvervsejendomme eller beboelsesejendomme ikke anses for at være relevante med henblik på finansiel stabilitet, vælge ikke at overvåge risiciene fra sådanne typer af ejendom og/eller fra deres finansiering. I sådanne tilfælde anses en undladelse af at foretage foranstaltninger som berettiget under den forudsætning, at der gives tilstrækkelige forklaringer.

4. Metoder til beregning af de fysiske markedsindikatorer

Erhvervsejendomsprisen vedrører en fællesnævner af konstant kvalitet, dvs. markedsværdien fratrukket kvalitetsændringer som værdiforringelse (og forældelse) eller værdistigning (f.eks. renovering) ved hjælp af kvalitetsjustering.

Ifølge retningslinjer som led i arbejde iværksat af Eurostat tilrådes det, at data om prisfastsættelse indsamles fra faktiske transaktioner. Hvor sådanne data ikke er tilgængelige og/eller ikke er fuldt ud repræsentative, kan de approksimeres ved hjælp af data fra vurdering eller værdiansættelse, så længe disse data afspejler den aktuelle markedspris og ikke en antaget »holdbar pris«.

5. Vurdering af det finansielle systems eksponeringer mod erhvervsejendomme

Det finansielle systems eksponering mod erhvervsejendomme består både af udlån, ofte fra banker og undertiden også forsikringsselskaber, og af investeringer, ofte foretaget af forsikringsselskaber, pensionskasser og investeringsforeninger. Investeringer kan derfor vedrøre både direkte beholdninger af erhvervsejendomme, f.eks. juridisk adkomst til en erhvervsejendom, og indirekte beholdninger af erhvervsejendomme, f.eks. via værdipapirer og investeringsforeninger. Hvis en långiver eller investor anvender et special purpose vehicle (SPV) som en dedikeret teknik til finansiering af erhvervsejendom, bør en sådan långivning eller investering betragtes som et direkte udlån til eller beholdning af erhvervsejendom (»look-through«-metoden).

Ved vurdering af disse eksponeringer for systemet som helhed bør de nationale makroprudentielle myndigheder være opmærksomme på risikoen for at tælle dobbelt. Investorer kan investere både direkte og indirekte i erhvervsejendomme. For eksempel investerer pensionskasser og forsikringsselskaber ofte indirekte i erhvervsejendomme.

Det kan også være vanskeligere at beregne udenlandske markedsdeltageres eksponeringer, som kan tegne sig for en væsentlig del af markedet ( 23 ). Eftersom disse markedsdeltagere er vigtige for erhvervsejendomsmarkedets funktion, tilrådes det at overvåge deres aktiviteter.

Da tab på aktiviteter vedrørende erhvervsejendomme ofte er koncentreret i bankernes udlån til erhvervsejendomme, opfordres de nationale makroprudentielle myndigheder til at være særligt opmærksomme på denne aktivitet i deres overvågning.

6. Metoder til beregning af belåningsprocent (LTV)

I bilag IV beskrives metoderne til beregning af LTV-O og LTV-C. Der er dog en række specifikke faktorer, der skal tages med i betragtning i beregningen af disse forholdstal for erhvervsejendomme.

I tilfælde af et syndikeret lån bør LTV-O beregnes som det oprindelige beløb af alle lån ydet til låntager i forhold til ejendommens v