CS Úřední věstník Evropské unie L 350/109

ROZHODNUTÍ KONTROLNÍHO ÚŘADU ESVO

č. 157/12/KOL

ze dne 9. května 2012

o prodeji pozemku č. 271/8 vlastněného obcí Oppdal (Norsko)

KONTROLNÍ ÚŘAD ESVO (DÁLE JEN „KONTROLNÍ ÚŘAD“),

s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru (dále jen „Dohoda o EHP“), a zejména na článek 61 a protokol 26 této dohody,

s ohledem na Dohodu mezi státy ESVO o zřízení Kontrolního úřadu a Soudního dvora (dále jen „Dohoda o Kontrolním úřadu a Soudním dvoru“), a zejména na článek 24 této dohody,

s ohledem na protokol 3 k Dohodě o Kontrolním úřadu a Soudním dvoru (dále jen „protokol 3“), a zejména na čl. 1 odst. 2 části I a čl. 7 odst. 2 části II,

s ohledem na konsolidované znění rozhodnutí Kontrolního úřadu č. 195/04/KOL ze dne 14. července 2004 o prováděcích ustanoveních uvedených v článku 27 části II protokolu 3 (dále jen „rozhodnutí o prováděcích ustanoveních“) (1),

poté, co vyzval zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedenými ustanoveními (2), a s ohledem na tyto připomínky,

vzhledem k těmto důvodům:

I. SKUTKOVÝ STAV

1 Postup

Dopisem ze dne 3. července 2008 (dokument č. 484519) podal stěžovatel, společnost Oppdal Booking AS (dále jen „společnost OB“, „OB“), stížnost na obec Oppdal kvůli úmyslu této obce prodat pozemek č. 271/8 (dále jen „pozemek“) společnosti Strand Drift Oppdal AS (dále jen „společnost SDO“, „SDO“).

Dopisem ze dne 9. července 2008 (dokument č. 485146) požádal Kontrolní úřad norské orgány o další informace.

Dopisem ze dne 8. září 2008 (dokument č. 491369) předložil své stanovisko Kontrolnímu úřadu kupující, společnost SDO. Norské orgány odpověděly na žádost o informace dopisem ze dne 9. září 2008 (dokument č. 490914). Stěžovatel předložil další informace dopisem ze dne 1. října 2008 (dokument č. 493593).

Rozhodnutí Kontrolního úřadu č. 417/10/KOL o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 1 odst. 2 části I protokolu 3 (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie a v dodatku EHP tohoto věstníku (3). Kontrolní úřad vyzval zúčastněné strany, aby se k rozhodnutí vyjádřily.

Dopisem ze dne 3. prosince 2010 (dokument č. 579649) zaslaly norské orgány Komisi své připomínky k tomuto rozhodnutí (včetně připomínek společnosti SDO).

2 Popis událostí

Dopisem ze dne 7. února 2007 (4) předložila společnost SDO obci Oppdal žádost, v níž navrhuje vybudovat na pozemku č. 271/8 zařízení pro poskytování služeb návštěvníkům lyžařského areálu. Aby pozemek mohl být k tomuto účelu využit, bylo by třeba provést změnu územního plánu.

Dopisem ze dne 19. října 2007 (5) společnost SDO vyjádřila zájem o koupi pozemku. Dopisem ze dne 30. listopadu 2007 (6) obec odpověděla, že až do provedení změny územního plánu nebude zájem o tento pozemek zohledněn.

Změna územního plánu oblasti byla provedena 31. března 2008 (7). Dopisem ze dne 23. dubna 2008 (8) podala společnost OB na tuto změnu stížnost. Dopisem ze dne 7. května 2008 (9) obec informovala společnost SDO, že vzhledem k podání stížnosti nelze až do jejího vyřešení o nabídce této společnosti na koupi pozemku rozhodnout. Dne 26. května 2008 obec rozhodla, že stížnosti společnosti OB ohledně změny územního plánu nevyhoví a že stížnost postoupí úřadu okresního guvernéra Opplandu (Fylkesmannen) (10).

Dopisem ze dne 30. května 2008 (11) společnost OB sdělila, že má zájem o koupi pozemku, pokud úřad okresního guvernéra její stížnost zamítne. Dopisem ze dne 6. června 2008 (12) obec informovala společnost SDO, že nezváží její zájem o koupi pozemku, dokud úřad okresního guvernéra nepřijme ve věci stížnosti rozhodnutí. Obec dále sdělila, že se společností SDO nesjednala na pozemek žádné předkupní právo (13).

Dne 30. června 2008 rozhodl výkonný výbor obce, že bude pokračovat v jednáních o prodeji pozemku se společností SDO až poté, co si nechá vypracovat dvě nezávislá ocenění (14). Dopisem ze dne 3. července 2008 (15) společnost OB podala stížnost Kontrolnímu úřadu na úmysl obce prodat pozemek společnosti SDO.

Dopisem ze dne 10. července 2008 (16) společnost OB požádala o nahlédnutí do obou nezávislých ocenění.

Dne 16. července 2008 (17) společnost SDO s obcí projednala návrh smlouvy o prodeji pozemku. Obec informovala SDO o nezávislých oceněních a o prodejní ceně pozemku. Prodejní cena byla stanovena na 850 000 NOK (podle nezávislých ocenění). Společnosti SDO byla na vyhodnocení smlouvy poskytnuta lhůta do 17. července 2008; obec zároveň stanovila, že o prodeji rozhodne na zasedání 24. července 2008 (18). Společnost SDO podepsala uvedenou smlouvu dne 18. července 2008 (19).

Dopisem ze dne 23. července 2008 (20) nabídla společnost OB za pozemek 3,1 milionu NOK.

Obec Oppdal podepsala smlouvu o prodeji se společností SDO dne 31. července 2008 (21).

3 Stížnost

V červenci 2008 podala společnost OB Kontrolnímu úřadu stížnost na to, že obec Oppdal má v úmyslu prodat pozemek č. 271/8 společnosti SDO bez veřejného nabídkového řízení. Před změnou územního plánu byl tento pozemek plánován jako parkoviště pro zákazníky blízkého lyžařského areálu.

Společnost OB je vlastníkem a provozovatelem lyžařského areálu a souvisejících podnikatelských aktivit v Oppdalu. Kupující předmětného pozemku, společnost SDO, je konkurentem společnosti OB a dříve si od této společnosti pronajímala nemovitost za účelem provozování půjčovny lyžařského vybavení a lyžařské školy. Když společnost OB zvýšila nájem, začala společnost SDO hledat nové prostory (22).

Společnost OB ve stížnosti uvádí, že pozemek bude prodán bez veřejného nabídkového řízení, tedy v rozporu s oddílem 2.1 pokynů Kontrolního úřadu k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (dále jen „pokyny“) (23). Společnost OB dále tvrdí, že obec nejednala alternativním postupem popsaným v oddíle 2.2 pokynů, protože jednání o prodeji byla zahájena s potenciálním kupujícím ještě před získáním nezávislého ocenění pozemku (24).

Podle společnosti OB též nebylo zjevné, podle jakých zásad byly znalecké posudky vypracovány. Podle společnosti OB její nabídka ve výši 3,1 milionu NOK na koupi pozemku, jejž by bývala využívala stejně jako kupující, prokazuje, že prodejní cena nebyla stanovena na základě ceny tržní. Dále uvádí, že ji nebylo možné považovat za kupujícího se zvláštním zájem o pozemek (25).

4 Důvody pro zahájení řízení

Kontrolní úřad zahájil formální vyšetřovací řízení na základě skutečnosti, že prodej pozemku ve vlastnictví obce Oppdal společnosti Strand Drift Oppdal AS může představovat státní podporu. Kontrolní úřad měl zejména pochybnosti, zda prodejní cena vycházela z tržní ceny pozemku a zda nebyla poskytnuta protiprávní státní podpora. Podle názoru Kontrolního úřadu je obecným pravidlem, že v situacích, kdy obec obdrží po získání nezávislého odborného ocenění konkurenční vyšší nabídku, má obec tuto vyšší nabídku pečlivě posoudit, aby zajistila prodej majetku v tržní hodnotě. Toho lze dosáhnout buď tím, že obec nechá vypracovat nový znalecký posudek, nebo požádá nezávislého znalce o přehodnocení stávajících posudků.

Kontrolní úřad odkázal na rozhodnutí Komise ve věci C 35/2006 (26) týkající se prodeje pozemku městem Åre ve Švédsku, kdy město rovněž obdrželo vyšší konkurenční nabídku.

Kontrolní úřad měl dále pochybnosti, zda je prodej pozemku slučitelný s fungováním Dohody o EHP, zejména s čl. 61 odst. 3 písm. c) této dohody.

5 Připomínky norských orgánů

V dopise ze dne 3. prosince 2010 (27) se norské orgány odvolávají na dopis, jejž zaslaly Kontrolnímu úřadu dne 9. září 2008 (28).

V tomto dopise z 9. září 2008 norské orgány tvrdí, že postup podle oddílu 2.2 pokynů byl dodržen, a transakce tedy neobsahuje žádnou státní podporu. Podle norských orgánů byla odborná ocenění získána před zahájením jakéhokoli jednání o prodeji se společností SDO a posudky jasně určují tržní cenu pozemku. Norské orgány dále předložily přehled vypracovaný obcí Oppdal, jenž dokládá, že cena za metr čtvereční pozemku je nejvyšší cena známá obci, která byla v příslušné oblasti zaplacena.

Norské orgány dále tvrdí, že tržní cena by měla zohledňovat cenu, jakou by byl za pozemek ochoten zaplatit běžný kupující s výjimkou kupujících se zvláštním zájmem. Norské orgány jsou proto názoru, že nabídka společnosti OB ve výši 3,1 milionu NOK musí být považována za nabídku podanou stranou se zvláštním zájmem, jelikož OB má dominantní postavení na místním trhu s lyžařskými službami, a je tedy ochotna zaplatit nepřiměřeně vysokou cenu za odstranění konkurence z trhu. Norské orgány proto tvrdí, že hodnota stanovená znalci je skutečnou tržní hodnotou pozemku.

6 Připomínky společnosti Strand Drift Oppdal AS (29)

Společnost SDO tvrdí, že tento případ nelze srovnávat s rozhodnutím Komise C 35/2006. V rozhodnutí ve věci C 35/2006 bylo nezávislé ocenění pozemku provedeno téměř dva a půl roku před prodejem, tudíž se během tak dlouhé doby mohla jeho hodnota výrazně změnit. Za druhé, podle SDO ze skutečností popsaných ve věci C35/2006 jasně nevyplývá, zda bylo pro stanovení smluvní ceny použito nezávislé ocenění. SDO tvrdí, že v posuzovaném případě byl prodej pozemku naproti tomu proveden v souladu s oddílem 2.2 pokynů Kontrolního úřadu.

SDO dále uvádí, že nabídka společnosti OB je zjevně součástí strategie, jak se stát jediným poskytovatelem lyžařských služeb na místním trhu. Tím se podle SDO vysvětluje, proč společnost OB podala nabídku daleko převyšující tržní hodnotu pozemku. SDO rovněž poukazuje na informace poskytnuté obcí Oppdal v přehledu z 29. srpna 2008 (30), z nějž vyplývá, že prodejní cena pozemku je nejvyšší cena za metr čtvereční známá obci.

Podle SDO stěžovatel koupil v dané oblasti nemovitosti za cenu výrazně nižší než prodejní cena v tomto případu. SDO též tvrdí, že podle norského smluvního práva je smlouva závazně uzavřena v okamžiku, kdy strany souhlasily s podmínkami, bez ohledu na to, zda byla fakticky podepsána. Společnost SDO se proto domnívá, že v době, kdy společnost OB předložila nabídku, měla obec Oppdal právní povinnost prodat jí pozemek.

Podle názoru společnosti SDO byl pozemek prodán v tržní hodnotě, jelikož prodejní cena byla stanovena na základě ocenění provedených dvěma nezávislými znalci v souladu s pokyny Kontrolního úřadu. SDO proto tvrdí, že transakce neobsahuje žádnou státní podporu.

II. POSOUZENÍ

Ustanovení čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP uvádí:

„Nestanoví-li tato dohoda jinak, podpory poskytované v jakékoli formě členskými státy ES, státy ESVO nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi smluvními stranami, neslučitelné s fungováním této dohody.“

6.1 Pokyny k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (31)

Podpora musí být poskytnuta státem nebo ze státních prostředků. Obce jsou pro účely státní podpory považovány za součást státu, a finanční prostředky obce Oppdal proto lze považovat za státní prostředky.

Pokyny k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (dále také „pokyny“) poskytují další informace o tom, jak Kontrolní úřad při posuzování prodeje veřejných pozemků a staveb vykládá a uplatňuje ustanovení Dohody o EHP upravující státní podpory. Oddíl 2.1 pokynů popisuje prodej na základě nepodmíněného nabídkového řízení, oddíl 2.2 popisuje prodej na základě nezávislého odborného ocenění.

Prodej pozemků a staveb ve veřejném vlastnictví za nižší než tržní hodnotu naznačuje, že byly použity státní prostředky. Pokyny však stanoví dvě situace, kdy za dodržení platných podmínek bude cena zaplacená za majetek považována za cenu odpovídající hodnotě tržní, čímž se vyloučí přítomnost státních prostředků. Jak je uvedeno výše, jedná se o tyto dvě situace: a) prodej se uskutečnil prostřednictvím nepodmíněného nabídkového řízení a b) prodej se uskutečnil po provedení nezávislého odborného ocenění.

V předmětném případě obec neuspořádala nepodmíněné nabídkové řízení, namísto toho použila ke stanovení prodejní ceny dvě nezávislá odborná ocenění.

Oddíl 2.2 pokynů Kontrolního úřadu uvádí: „jestliže orgány veřejné moci nechtějí použít postupu popsaného v oddíle 2.1, mělo by být před jednáními o prodeji provedeno nezávislé ocenění jedním nebo více nezávislými majetkovými odhadci, aby byla stanovena tržní hodnota na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích norem. Takto stanovená tržní cena je minimální prodejní cenou, která může být dohodnuta bez udělení státní podpory.“

Norské orgány uvedly, že si obec Oppdal objednala dvě nezávislá odborná ocenění. První, které vypracoval odhadce Geir Husebø, bylo předloženo 7. července 2008 a druhé, které vypracoval Ragnar Lian, 9. července 2008. Společnost SDO se sice zajímala o pozemek v únoru 2007 a následně ve stejném roce projevila zájem o jeho koupi, ale norské orgány neposkytly společnosti žádné předkupní právo. Mimoto z korespondence předložené norskými orgány nijak nevyplývá, že by jednání o prodeji dospěla k závěru či dohodě o kupní ceně předtím, než byly známy závěry obou odborných ocenění. Oba posudky stanovily tržní hodnotu pozemku podobně: na 800 000 NOK a na 850 000 NOK.

6.2 Prodej pozemku

Jak uvedl Kontrolní úřad v rozhodnutí o zahájení řízení, pokyny výslovně neřeší situaci, kdy je po obdržení odborného ocenění, ale před uzavřením smlouvy podána vyšší konkurenční nabídka. Kontrolní úřad se domnívá, že podání konkurenční vyšší nabídky může v takovéto situaci vyvolat pochybnosti, zda odborné odhady určují skutečnou tržní hodnotu pozemku.

V rozhodnutí o zahájení řízení Kontrolní úřad odkázal na rozhodnutí Komise ve věci C 35/2006 týkající se situace, kdy byla nabídka učiněna po obdržení odborného odhadu. V tomto rozhodnutí Komise uvedla:

„I když bylo ocenění odborníkem provedeno v souladu se sdělením (32), tj. ocenění skutečného pozemku, který měl být prodán, bylo vyhotoveno přímo před prodejem a na základě obecně uznávaných oceňovacích norem, bylo by toto ocenění v případě absence skutečných cenových nabídek pouze druhým nejlepším nástrojem pro určení tržní ceny pozemku. Od okamžiku, kdy je předložena věrohodná a závazná nabídka, a za předpokladu, že je tato nabídka přímo srovnatelná s odhadem ceny podle ocenění a že je vyšší než tento odhad, musí být upřednostněna tato možnost. Nabídka představuje skutečnou tržní cenu a měla by být pokládána za lepší měřítko pro ušlé státní prostředky než ocenění odborníkem (33).“

Proti rozhodnutí Komise bylo podáno odvolání k Tribunálu Evropské unie. Tribunál (34) s posouzením provedeným Komisí nesouhlasil a rozhodl, že při prodeji pozemku nebyla poskytnuta státní podpora. Dále shledal, že konkurenční vyšší nabídka nebyla důvěryhodná a ani srovnatelná s nabídkou přijatou městem (35). Tribunál též upozornil, že při určování, zda je konkurenční nabídku možno považovat za srovnatelnou, je důležité přihlédnout ke konkrétním okolnostem případu (36).

V předmětné věci norské orgány tvrdí, že společnost OB bylo třeba považovat za kupujícího se zvláštním zájmem o pozemek a že vzhledem k tomuto zvláštnímu zájmu byla uvedená společnost ochotna zaplatit za pozemek abnormálně vysokou cenu s cílem zabránit společnosti SDO v provozování konkurenčních aktivit. OB je hlavním poskytovatelem lyžařských služeb v lyžařském areálu. Podnikání společnosti SDO by přímo konkurovalo službám poskytovaným společností OB a ohrožovalo by její postavení na trhu. OB vznesla námitky proti změně územního plánu v souvislosti s pozemkem. Po zamítnutí své stížnosti chtěla pozemek odkoupit. Tímto postupem společnost OB prokázala své úmysly. Lze proto říci, že OB má o pozemek zvláštní zájem. Tento zvláštní zájem je zohledněn ve vysoké nabídce: nabídka společnost OB byla třikrát vyšší (3 100 000 NOK) než cena určená nezávislými odhadci, přičemž Kontrolní úřad neobdržel žádné informace, že by hodnocení vypracovaná těmito odhadci vykazovala nějaké nedostatky. V předmětné věcí se proto Kontrolní úřad domnívá, že nabídky předložené společnostmi SDO a OB nelze považovat za srovnatelné vzhledem ke zvláštnímu zájmu OB o pozemek. OB je vzhledem ke svému zvláštnímu zájmu ochotna nabídnout za pozemek nepřiměřeně vysokou cenu. Tuto nabídku proto nelze považovat za srovnatelnou s nabídkou SDO, která odráží hodnotu pozemku, jak byla určena nezávislými odhadci.

Vzhledem k okolnostem případu proto Kontrolní úřad dospěl k závěru, že prodej pozemku se uskutečnil za tržní cenu a v souladu s postupem stanoveným v oddíle 2.2 pokynů Kontrolního úřadu k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci.

Na základě výše uvedeného se Kontrolní úřad domnívá, že prodej pozemku ve vlastnictví obce Oppdal společnosti SDO neobsahuje státní podporu, jelikož soutěžící nabídku společnosti OB je třeba považovat za nabídku kupujícího, jež má o nemovitost zvláštní zájem. Kontrolní úřad tedy tvrdí, že prodej se uskutečnil v tržní hodnotě a v souladu s postupem stanoveným v oddíle 2.2 pokynů Kontrolního úřadu k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci.

7 Závěr

Na základě výše uvedeného posouzení má Kontrolní úřad za to, že prodej pozemku č. 271/8 ve vlastnictví obce Oppdal společnosti Strand Drift Oppdal AS nepředstavuje státní podporu ve smyslu ustanovení Dohody o EHP o státní podpoře,

PŘIJAL TOTO ROZHODNUTÍ:

Článek 1

Kontrolní úřad ESVO shledal, že prodej pozemku č. 271/8 ve vlastnictví obce Oppdal společnosti Strand Drift Oppdal AS nepředstavuje státní podporu ve smyslu článku 61 Dohody o EHP.

Článek 2

Řízení zahájené podle čl. 4 odst. 4 ve spojení s článkem 13 části II protokolu 3 týkající se prodeje pozemku č. 271/8 ve vlastnictví obce Oppdal se ukončuje.

Článek 3

Toto rozhodnutí je určeno Norskému království.

Článek 4

Pouze anglické znění tohoto rozhodnutí je závazné.

V Bruselu dne 9. května 2012. Za Kontrolní úřad ESVO Oda Helen SLETNES předsedkyně Sabine MONAUNI-TÖMÖRDY členka kolegia

(1) K dispozici na adrese: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf

(2) Zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie, Úř. věst. C 34, 3.2.2011, a v dodatku EHP Úředního věstníku Evropské unie č. 6, 3.2.2011.

(3) Tyto dokumenty byly zveřejněny v Úředním věstníku Evropské unie, Úř. věst. C 34, 3.2.2011, a v dodatku EHP Úředního věstníku Evropské unie č. 6, 3.2.2011.

(4) Dokument č. 491369.

(5) Dokument č. 491369.

(6) Dokument č. 491369.

(7) (Viz zápis z jednání stavebního úřadu obce Oppdal z 31. března 2008 (dokument č. 490914).

(8) Dokument č. 491369.

(9) Dokument č. 491369.

(10) Viz zápis z jednání stavebního úřadu obce Oppdal z 26. května 2008 (dokument č. 490914).

(11) Dokument č. 491369.

(12) Dokument č. 491369.

(13) Dokument č. 491369.

(14) Viz zápis z jednání výkonného výboru obce Oppdal z 30. června 2008 (dokument č. 493593).

(15) Dokument č. 484869.

(16) Dokument č. 490914.

(17) Viz zápis ze zasedání ze dne 16. července 2008 – dokument č. 491369.

(18) Viz zápis ze zasedání ze dne 16. července 2008 – dokument č. 491369.

(19) Viz podepsaná smlouva o prodeji uzavřená mezi SDO a obcí Oppdal (dokument č. 490914).

(20) Dokumenty č. 491369 a 493593.

(21) Viz podepsaná smlouva o prodeji uzavřená mezi SDO a obcí Oppdal (dokument č. 490914).

(22) Dokument č. 491369.

(23) Tato kapitola pokynů je shodná se sdělením Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (Úř. věst. C 209, 10.7.1997, s. 3), k dispozici též na: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(24) Dokument č. 493593.

(25) Dokument č. 493593.

(26) Rozhodnutí Komise ze dne 30. ledna 2008 ve věci C 35/06, Úř. věst. L 126, 14.5.2008, s. 3.

(27) Dokument č. 579649.

(28) Dokument č. 490914.

(29) Dokument č. 579649.

(30) Dokument č. 490914.

(31) K dispozici na adrese: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/

(32) Oddíl 2.2 pokynů k prvkům státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci je shodný se sdělením Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (Úř. věst. C 209, 10.7.1997, s. 3).

(33) Rozhodnutí Komise ze dne 30. ledna 2008 ve věci C 35/06, Úř. věst. L 126, 14.5.2008, s. 3, bod 59.

(34) Věc T-244/08 Konsum Nord v. Komise, rozsudek ze dne 13. prosince 2011, dosud nezveřejněný.

(35) Věc T-244/08 Konsum Nord v. Komise, body 72–76.

(36) Věc T-244/08 Konsum Nord v. Komise, bod 73.