CS Úřední věstník Evropské unie L 324/11

ROZHODNUTÍ KONTROLNÍHO ÚŘADU ESVO

č. 55/05/COL

ze dne 11. března 2005,

kterým se uzavírá formální vyšetřovací řízení podle čl. 1 odst. 2 části I protokolu 3 dohody o kontrolním úřadu a soudu, pokud jde o prodej 1 744 nájemních bytů v Oslu

KONTROLNÍ ÚŘAD ESVO,

S OHLEDEM NA Dohodu o evropském hospodářském prostoru (1), a zvláště na její články 61–63 a na protokol 26 k této dohodě,

S OHLEDEM NA dohodu mezi státy ESVO o zřízení kontrolního úřadu a soudního dvora (2), a zvláště na článek 24 a článek 1 části I protokolu 3 této dohody,

S OHLEDEM NA pokyny úřadu (3) o použití a výkladu článků 61 a 62 dohody o EHP, a zvláště na kapitolu 18B těchto pokynů,

PO VYZVÁNÍ zainteresovaných stran k předložení připomínek v souladu se shora citovanými ustanoveními (4) a s ohledem na předložené připomínky,

VZHLEDEM K TĚMTO DŮVODŮM:

I. FAKTA

1. Východiska

V březnu 2001 rozhodl oselský magistrát o prodeji portfolia 1 744 nájemních bytů do konce května 2001. Těchto 1 744 bytů bylo povětšině pronajato zaměstnancům městských nemocnic. Rozhodnutí o prodeji bylo učiněno poté, co norská vláda předložila plány na zavedení nemocniční reformy, jejíž součástí bylo mimo jiné převedení vlastnictví krajských nemocnic na stát (5).

Dopisem ze dne 18. května 2001 (Dok. č. 01-3792-D) požádal kontrolní úřad norské úřady o předložení všech relevantních informací týkajících se prodeje předmětných bytů, aby mohl posoudit, zda je prodej v souladu s článkem 61 dohody o EHP, jakož i s kapitolou 18B, Prvky státní podpory při prodeji pozemků a budov veřejnou správou pokynů úřadu pro státní podporu.

30. května 2001 rozhodla oselská městská rada („Bystyret“) o prodeji bytů a 31. května 2001 podepsalo město o prodeji těchto bytů smlouvu s firmou Fredensborg Boligutleie ANS (dále Fredensborg). Prodejní cena byla 715 milionů NOK (přibl. 89 milionů EUR (6)).

Dopisem ze dne 31. května 2001 (Dok. č. 01-4004-D) připomněl kontrolní úřad norským úřadům „doložku o pozastavení“ v čl. 1 odst. 3 části I protokolu 3 dohody o kontrolním úřadu a soudu a zákazová ustanovení („předběžná opatření“) obsažená v kapitole 6 Faktory protiprávnosti státní podpory na procesním základě pokynů o státní podpoře.

Dopisem ze dne 26. června 2001 od zastoupení Norska u Evropské unie, jehož součástí byl dopis ze dne 15. června 2001 od ministerstva obchodu a průmyslu obsahující 17 příloh od oselského magistrátu, obdrženým a zaevidovaným kontrolním úřadem dne 26. června 2001 (Dok. č. 01-5730-A), předložily norské úřady dokumenty, které – ve shodě s oselským magistrátem – považovaly za dokumenty, obsahující nejrelevantnější dostupné informace k posouzení, zda je prodej v souladu s článkem 61 dohody o EHP.

Ve své dokumentaci oselský magistrát (7) zaprvé dokládá, že je prodej v souladu s požadavky stanovenými v pokynech kontrolního úřadu pro oblast státní podpory (8). Magistrát uvedl, že bylo provedeno nezávislé znalecké posouzení v souladu s kapitolou 18B bod 2.2. pokynů pro státní podporu a že rozdíl 3,4 % mezi prodejní cenou a znaleckým odhadem je ve shodě s tržními podmínkami podle kapitoly 18B bod 2.2. písm. b) pokynů pro státní podporu (9).

Zadruhé magistrát zdůraznil, že na proces prodeje je nutno nahlížet ve světle časové tísně. Příčinou časové tísně, jíž byl vystaven magistrát, byla vláda, která zaváděla reformu nemocnic. Podle magistrátu to možná mělo za následek menší počet zájemců, než by bylo žádoucí, a potenciální kupci možná předkládali nižší nabídky, než jaké by byli předkládali, kdyby byli měli víc času (10). Magistrát však tvrdil, že prodej prováděl stejně, jako by to byl činil soukromý prodávající.

Dopisem ze dne 20. července 2001 norským úřadům (Dok. č. 01-5673 D) kontrolní úřad sdělil, že má pochyby o tom, zda byl dodržen postup stanovený v kapitole 18B bodu 2.2. pokynů pro státní podporu. Dále úřad vyjádřil pochybnosti, zda byly odhady tržní ceny bytů provedeny před jednáním o prodeji, zda byly odhady provedeny na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích standardů a zda je prodejní cena o 3,4 % nižší než znalecký odhad v souladu s pokyny pro státní podporu. Úřad vyzval norské úřady, aby k těmto námitkám předložily připomínky; ty vezme úřad v potaz, než učiní rozhodnutí, zda zahájí formální vyšetřovací řízení.

Ministerstvo obchodu a průmyslu předložilo připomínky faxem ze dne 27. července 2001, obdrženým a zaevidovaným úřadem téhož dne (Dok. č. 01-6026 A). Ministerstvo uvedlo, že se nerozchází s názorem úřadu, pokud jde o možné pochybnosti o tom, zda je prodej v souladu s článkem 61 dohody o EHP, a že se řízení „povede s cílem zajistit, aby Norsko dodrželo povinnosti vyplývající z článku 61 dohody o EHP“. Ministerstvo sdělilo úřadu, že 25. července 2001 rozhodl krajský hejtman kraje Oslo a Akershus, že oselský magistrát nesmí převést vlastnické právo, dokud dotyčný krajský hejtman neučiní konečné rozhodnutí. Bude rovněž vypracován nový znalecký posudek hodnoty předmětných budov.

Dopisem ze dne 31. července 2001 (Dok. č. 03-829-A) úřad konstatoval, že očekává formální oznámení o prodeji v souladu se svými pokyny pro státní podporu.

2. Oznámení

2.1. Úvod

Dopisem od zastoupení Norska při Evropské unii ze dne 10. února 2003 (Dok. č. 03-829-A), jehož součástí byl dopis ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 7. února 2003 a nedatovaný dopis oselského magistrátu (obsahující 31 příloh) – to vše obdrženo a zaevidováno úřadem dne 11. února 2003, předložily norské úřady podle čl. 1 odst. 3 části I protokolu 3 dohody o kontrolním úřadu a soudu oznámení o rozhodnutí oselského magistrátu prodat předmětné byty. Dopis ze dne 7. února 2003 od ministerstva obchodu a průmyslu a dopis od oselského magistrátu (bez příloh) byly rovněž zaslány faxem a obdrženy a zaevidovány úřadem dne 7. února 2003 (Dok. č. 03-768 A).

Dopis oselského magistrátu obsahoval mimo jiné popis bytů, informace o postupu prodeje, popis různých znaleckých posudků hodnoty nemovitostí, jakož i posouzení možného přeshraničního dopadu.

Pokud jde o byty, uvedl magistrát určitá vyjádření. Zaprvé měl celkový počet prodávaných bytů za následek, že na trhu neexistovalo mnoho zájemců, o nichž by se dalo předpokládat, že budou potenciálními kupci. To ovlivnilo možnost uskutečnění prodeje a rovněž podmínky veškerých transakcí. Zadruhé, cena závisela na tom, kdy a jak rychle bude možné zvýšit stávající nájemné, což bylo krajně nejisté. Zatřetí, nejistota kolem stávajících nájemních smluv, jakož i nedokonalá znalost norského nájemního práva činily investici méně přitažlivou pro subjekty, které nebyly dosud na norském trhu s nájemními byty usazeny. Začtvrté se jednalo o byty různého stáří, standardu a umístění, což ovlivňuje náklady spojené s rekonstrukcí.

Pokud jde o postup prodeje (viz níže bod 2.2.), uvedl magistrát, že „není sporu o tom, že ve stávajícím případě nebyly plně dodrženy procedurální požadavky pokynů pro státní podporu“.

Magistrát učinil závěr, že „prodej byl realizován prostřednictvím dostatečně propagovaného, otevřeného a podmínkami nezatíženého nabídkového řízení, třebaže období, po které byly byty nabízeny na trhu, bylo kratší než období předepsané v pokynech pro státní podporu. Neexistuje však důvod se domnívat, že byl prodej realizován způsobem, který by pravděpodobně neodrážel tržní hodnotu prodaných bytů nebo který by pravděpodobně vyloučil zahraniční investory. I kdyby byl kontrolní úřad toho názoru, že prodej představuje faktor státní podpory, dokládáme, že je nutno učinit závěr, že operace nespadá do působnosti čl. 61 odst. 1 Dohody o EHP, protože obchod v rámci EHP jí není nepříznivě dotčen.“

2.2. Postup prodeje

Postup prodeje byl popsán v oznámení, které úřad obdržel dne 11. února 2003, mimojiné v přílohách 1 a 10 předmětného oznámení. Úřad usuzuje, že prodej se uskutečnil takto:

Dne 16. března 2001 bylo uloženo nezávislé realitní kanceláři Akershus Eiendom AS (dále jen Akershus) prodat jménem oselského magistrátu byty en bloc.

Realitní kancelář Akershus zahájila prodej dne 2. dubna 2001 s použitím znaleckého posudku firmy Catella Eiendoms-Consult AS (dále Catella), v němž byla cena odhadnuta ve výši 1 143 milionů NOK (viz níže bod 2.3. popisující odhadní cenu). Akershus se přímo obrátila na šest níže uvedených společností:

— OBOS

— Selvaag Eiendom AS

— Olav Thon Gruppen AS

— KLP Eiendom AS

— Gjensidige Nor Næringseiendom AS

— Eiendomsspar AS

Dalších devět společností se obrátilo na Akershus z vlastní iniciativy. Byly to:

— Sunndal Collier & Co ASA

— Haugen & Damsund AS

— Catella Eiendoms-Consult AS

— Optimo AS

— Investra ASA

— nájemci zastoupení advokátem Ole Løkenem

— Fredensborg eiendomsselskap AS

— DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS

— Studentsamskipnaden i Oslo

Nabídka prodeje bytů byla zveřejněna v prohlášení pro sdělovací prostředky dne 19. dubna 2001.

Dne 23. dubna 2001 byla 15 shora uvedeným společnostem rozeslána informační brožura o prodávaných bytech.

Dne 26. dubna 2001 předložila kancelář OPAK AS (dále jen OPAK) znalecký posudek, v němž ocenila tržní hodnotu bytů na 795 milionů NOK; tento posudek byl rovněž rozeslán (viz níže bod 2.3. popisující odhadní cenu).

Investoři byli požádáni, aby předložili své nabídky do 2. května 2001; soutěž byla ukončena dne 3. května 2001. V prvním kole 2. května 2001 předložilo níže uvedené nabídky pět společností:

— nájemci zastoupení advokátem Ole Løkenem: 300 milionů NOK — EiendomssparAS: 500 milionů NOK — Olav Thon Gruppen AS: 505 milionů NOK — Haugen & Damsund AS: 690 milionů NOK — Sunndal Collier & Co ASA: 725 milionů NOK

Dne 3. května 2001 mohlo shora uvedených pět společností změnit nebo zvýšit své nabídky poté, co byly zpraveny o nejvyšší nabídce předložené dne 2. května 2001. Níže jsou uvedeny nově obdržené nabídky:

— nájemci zastoupení advokátem Ole Løkenem: 690 milionů NOK — Sunndal Collier & Co ASA: 735 milionů NOK

Oselský magistrát rozhodl o přijetí nabídky společnosti Sunndal Collier & Co ASA a dne 8. května 2001 Sundal Collier & Co ASA (přičemž nástupnickým subjektem byl Fredensborg) podepsal smlouvu.

Po přijetí nabídky se zjistilo, že dvě budovy (Internat A og B) navázané na jednu nemocnici (Ullevål Sykehus) využíval subjekt Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS), aniž by platil jakékoli nájemné (to se zakládalo na smlouvě, kterou magistrát nepodepsal; ujednání bylo nicméně dodržováno nemocnicí Ullevål Sykehus a OAS a bylo zde stanoveno, že OAS bude mimo jiné hradit pouze provozní náklady). V důsledku uvedeného zjištění byla smlouva mezi magistrátem a Fredensborgem doplněna dodatky v několika bodech. Dopisem ze dne 11. května 2001 požádal magistrát kancelář OPAK, aby posoudila dopad uvedené skutečnosti na svůj odhad ceny nemovitosti.

Dne 14. května 2001 předložil OPAK opravený znalecký posudek s oceněním na 740 milionů NOK (viz níže bod 2.3.).

Podpisem smlouvy dne 31. května 2001 prodal oselský magistrát 1 744 bytů en bloc firmě Fredensborg za 715 milionů NOK.

2.3. Znalecké posudky předložené jakožto součást oznámení

Oznámení obsahovalo tři ocenění hodnoty nemovitostí. Jedno od společnosti Catella (příloha oznámení č. 16), jedno od společnosti OPAK (příloha oznámení č. 18) a jedno od společnosti FIGA/Nortakst (příloha oznámení č. 21).

— Ocenění vypracované Catellou

Catella byla najata oselským magistrátem dne 14. března 2003 a byla pověřena vypracováním znaleckého odhadu tržní hodnoty všech prodávaných bytů en bloc (tj. že všechny byty měly být prodány najednou jednomu kupujícímu). Posudek byl původně vypracován za účelem stanovení počáteční účetní rozvahy týkající se nemocnic. Znalecký posudek měl být dokončen do 30. března 2001. Catella uvedla, že odhad není v souladu s pravidly Norského sdružení odhadců cen nemovitostí („Norges Takseringsforbund“) a že byl proveden zběžně (11). Catella došla k závěru, že tržní hodnota nemovitostí je 1 143 milionů NOK.

Oselský magistrát poukázal na skutečnost, že Akershus soudí, že hodnota vypočtená Catellou neodráží tržní hodnotu nemovitostí. Jedním z důvodů pro toto konstatování bylo, že Akershus měl zato, že nově stanovené nájemné je příliš vysoké, přičemž odhadované počáteční náklady jsou naopak příliš nízké. Navíc měl – podle oselského magistrátu – odhad vypracovaný Catellou několik dalších nedostatků uvedených níže:

— Posudek zahrnoval nemovitosti, které nebyly předmětem prodeje (Trondheimsveien 235, odhadovaná hodnota 61 milionů NOK).

— Ocenění vycházelo z předpokladu, že maximální nájemné bude hrazeno od prvního dne.

— Dopad ustanovení „jak stojí a leží“ obsaženého ve smlouvě o prodeji nebyl posouzen. Ustanovení „jak stojí a leží“ má za následek, že kupující přebírá veškerá rizika, pokud jde o zvláštnosti zakoupených bytů a že musí spoléhat na svá vlastní ohledání.

Proto byla o vypracování nového znaleckého posudku požádána společnost OPAK.

— Ocenění vypracované společností OPAK

U společnosti OPAK objednal oselský magistrát ocenění bytů en bloc. (První) posudek ze dne 26. dubna 2001 určil tržní hodnotu na 795 milionů NOK.

Odhadovaná prodejní hodnota byla vypočtena takto:

čistý roční příjem z nájemného ve stávajících čistých cenách = 835 milionů NOK – náklady na modernizaci bytů = 150 milionů NOK + „nejvyšší“ čistá zůstatková hodnota (12) (prodej po 10 letech) = 110 milionů NOK = prodejní hodnota 795 milionů NOK

Oselský magistrát požádal OPAK o úpravu ocenění tak, aby odráželo opravu hodnoty některých nájemních smluv s ohledem na konkrétní okolnosti, které nebral původní posudek na zřetel. Tyto konkrétní opravy vedly k tomu, že OPAK snížil cenu nemovitostí na 740 milionů NOK. Příslušně upravený posudek byl předložen oselskému magistrátu dne 14. května 2001.

— Ocenění vypracované společnostmi FIGA a Nortakst DA

Dopisem ze dne 12. července 2001 (13) požádalo ministerstvo obchodu a průmyslu oselský magistrát, aby zahájil nové oceňovací řízení. Ministerstvo rovněž uvedlo, že ocenění vypracované společností OPAK není v souladu s požadavky pokynů pro státní podporu (14). Vypracování nového ocenění objednal magistrát u dvou společností – FIGA a Nortakst DA, které vytvořily výbor (15) (dále jen FIGA/Nortakst). Rozsah povinností při vypracovávání ocenění byl dohodnut s ministerstvem obchodu a průmyslu. FIGA/Nortakst předložily svůj znalecký posudek dne 26. dubna 2002; praví se v něm, že tržní hodnota bytů činí 1 055 milionů NOK.

FIGA/Nortakst použily k 30. květnu 2001 tři různé metody ocenění hodnoty portfolia: metodu odhadu technické hodnoty, metodu odhadu pohybu příjmů a metodu čisté kapitalizace. Níže uvádíme výsledky výpočtů založených na těchto třech metodách:

technická hodnota: 1 448 milionů NOK metoda odhadu pohybu příjmů: 1 055 milionů NOK metoda čisté kapitalizace: 1 005 milionů NOK

FIGA/Nortakst učinily závěr, že metoda odhadu příjmů nejlépe odráží částku, kterou bude potenciální investor ochoten za portfolio zaplatit. To znamená, že tržní hodnota bytů je 1 055 milionů NOK.

Ve svém dopise připojeném k dopisu ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 7. února 2003 vyjádřil magistrát pochybnost, zda toto ocenění odráží hodnotu prodávaných bytů a učinil závěr, že tržní hodnotu nejlépe odráží ocenění vypracované společností OPAK.

2.4. Žádost o další informace

Dopisem ze dne 9. dubna 2003 (Dok. č. 03-2133-D) požádal kontrolní úřad o další informace. V tomto dopise rovněž vyjádřil pochybnost o slučitelnosti prodeje s ustanoveními dohody o EHP o státní podpoře ředitelství pro hospodářskou soutěž a státní podpory.

Norské úřady předložily další informace dopisem norského zastoupení u Evropské unie ze dne 5. června 2003, jehož součástí byly dva dopisy ze dne 14. května 2003 (jeden od ministerstva obchodu a průmyslu a druhý od oselského magistrátu); předmětný dopis byl kontrolním úřadem obdržen a zaevidován dne 10. června 2003 (Dok. č. 03-3630-A). Tytéž dokumenty odeslalo faxem ministerstvo obchodu a průmyslu dne 14. května 2003 a kontrolní úřad je téhož dne obdržel a zaevidoval (Dok. č. 03-3127-A).

V dopise ze dne 14. května 2003 ministerstvo obchodu a průmyslu nevyjádřilo žádná stanoviska, předalo pouze dopis oselského magistrátu.

V dopise ze dne 14. května 2003 poukázal oselský magistrát na skutečnost, že soutěž se konala bez předběžných podmínek (viz kapitolu 18B bod 2.1. pokynů pro státní podporu) a uvedl, že „magistrát netvrdí, že postup uplatněný při prodeji bytů byl plně v souladu s požadavky stanovenými v pokynech. Nabídka prodeje bytů nebyla zveřejněna způsobem předepsaným v ustanovení 18B bod 2.1. písm. a) pokynů“. Magistrát měl však zato, že prodej byl uskutečněn způsobem, který zajistil dosažení cíle předmětného ustanovení.

Pokud jde o kapitolu 18B bod 2.2. pokynů pro státní podporu, tedy prodej bez předběžných podmínek (ocenění hodnoty nezávislým expertem), trval magistrát na tom, že se prodej ve shodě s tímto ustanovením uskutečnil. Dále měl magistrát zato, že ocenění vypracované společností OPAK (tedy odhad použitý magistrátem) bylo vyhotoveno „před vyjednáváním o prodeji“ a v souladu s „obecně uznávanými tržními ukazateli a oceňovacími standardy“.

A konečně, „magistrát není s to z argumentů předložených kontrolním úřadem odvodit, že časová tíseň způsobená reformou nemocnic není relevantní při posuzování toho, zda částka získaná za byty je nižší než jejich tržní hodnota“.

3. Rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení

11. července 2003 rozhodl kontrolní úřad o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 1 odst. 2 části I protokolu 3 dohody o kontrolním úřadu a soudu (dále jen formální vyšetřovací řízení), pokud jde o prodej 1 744 nájemních bytů v Oslu (16). V rozhodnutí o zahájení formálního zkoumání popsal kontrolní úřad oznámení, pozadí případu a korespondenci s norskými úřady.

Pokud jde o důvody pro zahájení formálního vyšetřovacího řízení, vyjádřil kontrolní úřad pochybnosti v několika směrech o tom, zda byl prodej uskutečněn v souladu s čl. 61 odst. 1 dohody o EHP. Zaprvé poukázal kontrolní úřad na postup prodeje a se zřetelem ke skutečnosti, že prodej nebyl inzerován v souladu s pokyny pro státní podporu, vyjádřil pochybnosti, zda oselský magistrát dodržel smysl ustanovení kapitoly 18B bod 2.1. pokynů pro státní podporu (prodej bez předběžných podmínek).

Zadruhé: pokud jde o oceňování (kapitola 18B bod 2.2. pokynů o státní podpoře), vyjádřil kontrolní úřad pochybnosti, zda bylo ocenění vypracované společností OPAK (ocenění použité magistrátem) provedeno před vyjednáváním o prodeji, zda bylo ocenění vypracováno na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích standardů a zda – s ohledem na časovou tíseň – bylo vyvinuto přiměřené úsilí prodat byty za tržní cenu. Nadto byla stanovena prodejní (a oznámená) cena 715 milionů NOK, přičemž výsledkem nového odhadu vyžádaného ministerstvem obchodu a průmyslu byla cena 1 055 milionů NOK (FIGA/Nortakst). Se zřetelem ke značnému rozporu mezi dvěma uvedenými odhady vyjádřil kontrolní úřad pochybnosti, zda dohodnutá prodejní cena (715 milionů NOK) odráží tržní hodnotu nemovitostí.

Zatřetí poukázal kontrolní úřad na skutečnost, že magistrát namítal, že i kdyby byla získaná částka shledána jakožto nižší než tržní hodnota nemovitostí, spadá prodej mimo rámec působnosti čl. 61 odst. 1 dohody o EHP, protože trh, na němž se Fredensborg pohyboval, neobsahoval prvky přeshraničního obchodu. Kontrolní úřad usoudil, že trh s nemovitostmi v Oslu není omezen na místní podniky a že Fredensborg byl – reálně či potenciálně – v konkurenčním vztahu s podobnými podniky v Norsku a dalších státech EHP.

Začtvrté vyjádřil kontrolní úřad pochybnost, zda lze prodejní cenu pod tržní hodnotou zdůvodnit zásadami chování investorů v tržním hospodářství, tj. že si magistrát, bera v potaz časovou tíseň a vládou zahájenou reformu nemocnic, počínal jako každý jiný soukromý investor.

4. Připomínky norských úřadů k rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení

Dopisem ze dne 12. září 2003 od zastoupení Norska při Evropské unii, jehož součástí byly dva dopisy ze dne 11. září 2003 – jeden od ministerstva obchodu a průmyslu a druhý od oselského magistrátu – (celá zásilka byla obdržena a zaevidována kontrolním úřadem dne 15. září 2003) (Dok. č. 03-6307 A), předložily norské úřady připomínky k rozhodnutí o zahájení zkoumání. Tytéž dopisy odeslalo faxem ministerstvo obchodu a průmyslu dne 11. září 2003 a kontrolní úřad je téhož dne obdržel a zaevidoval (Dok. č. 03-6201 A).

V dopise ze dne 11. září 2003 ministerstvo obchodu a průmyslu nevyjádřilo žádná stanoviska; odkazuje pouze na dopis oselského magistrátu.

Oselský magistrát odkazuje na své předešlé argumenty a nadále tvrdí, že – zaprvé – cíle ustanovení kapitoly 18B bodu 2.1. (Prodej v nabídkovém řízení bez předběžných podmínek) pokynů pro státní podporu byly naplněny, třebaže prodej nebyl zveřejněn způsobem předepsaným v pokynech. Magistrát namítal, že všichni potenciální kupci usazení v Norsku byli o nadcházejícím prodeji informováni a že zájem investorů, kteří nejsou v Norsku usazeni, o investování na norském trhu s nájemním bydlením byl malý.

Zadruhé magistrát tvrdil, že odhad vypracovaný společností OPAK splňuje procedurální požadavky kapitoly 18B bodu 2.2. (Prodej bez nabídkového řízení s předběžnými podmínkami) pokynů pro státní podporu. To mělo mj. za následek, že magistrát soudí, že ocenění společnosti OPAK bylo provedeno „za účelem stanovení tržní hodnoty na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích standardů“ a že ocenění bylo uskutečněno „před vyjednáváním o prodej.“i Magistrát se dále hájil, že rozdíl mezi prodejní cenou (715 milionů NOK) a odhadem OPAKu (740 milionů NOK) je v souladu s kapitolou 18B bodem 2.2. písm. b) „Rozpětí“ pokynů pro státní podporu (17).

Zatřetí magistrát soudil, že existují důvody pro značné pochybnosti ohledně nového odhadu hodnoty nemovitostí vypracovaného firmami FIGA/Nortakst, který stanovil cenu na 1 055 milionů NOK. Magistrát uvedl, že FIGA/Nortakst zakládá svůj odhad na růstu cen nemovitostí v následujících deseti letech o 4 % ročně, přičemž ceny mezi druhým čtvrtletím 2002 a druhým čtvrtletím 2003 klesly o 5,2 %. Magistrát má zato, že odhad firem FIGA/Nortakst nelze považovat za směrodatný.

Začtvrté magistrát „není s to porozumět tomu, jak kontrolní úřad vymezuje relevantní trh s nájemním bydlením a jak tedy může kontrolní úřad dojít k závěru, že Fredensborg Boligutleie ANS je – reálně či potenciálně – v konkurenčním vztahu s podobnými podniky v Norsku a dalších státech EHP“.

5. Připomínky třetích stran

Rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení bylo zveřejněno dne 4. prosince 2003. Kontrolní úřad obdržel k rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení jednu připomínku od třetích stran. Dopisem ze dne 19. prosince 2003, obdrženým a zaevidovaným kontrolním úřadem dne 5. ledna 2004 (Dok. č. 03-8980 A), Fredensborg (kupující) předložil připomínky. Fredensborg odkazuje na předchozí dopis ze dne 18. února 2003, obdržený a zaevidovaný kontrolním úřadem dne 20. února 2003 (Dok. č. 03-1040 A), jehož prostřednictvím byly předloženy dva nové oceňovací znalecké posudky, a sice:

— posudek vypracovaný firmou BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS

Firma BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (dále jen BER), zastupovaná panem Arntem K. Svendsenem, byla Fredensborgem požádána o vypracování vlastního posudku hodnoty portfolia a o vypracování připomínek k odhadům Catelly, OPAKu a FIGy. Posudek firmy BER byl předložen dne 13. ledna 2003.

Tento odhad vycházel ze tří rozdílných scénářů:

Návratnost hodnoty investice založená na nájemním bydlení: 630,0 milionů NOK návratnost investice založená na pronájmu na 10 let, poté by došlo k prodeji jednotlivých bytů rozloženého do tří následujících let: 796,5 milionů NOK totéž jako předchozí scénář s tím, že by se všechny byty rozprodaly jednotlivým vlastníkům v jedenáctém roce: 851,5 milionů NOK průměr: 759,3 milionů NOK

Firma BER učinila závěr, že tržní hodnota je v rozpětí 700–800 milionů NOK.

Firma BER rovněž vyhodnotila tři předchozí posudky vypracované Catellou, OPAKem a FIGou. Posudek Catelly představoval podle firmy BER teoretickou hodnotu založenou na předpokladu, že byty se ode dne jedna pronajmou za tržní nájemné. Posudek společnosti OPAK nebral podle firmy BER v úvahu skutečnost, že v době nabídky představovalo sjednané nájemné pouze polovinu obvyklého tržního nájemného. Navíc nebraly výpočty na zřetel budoucí ztráty způsobené stávajícími nájemními smlouvami, které předepisovaly nájemné nižší, než je na trhu obvyklé. Nebyly započteny ani ztráty z nájemného za období renovací. Odhady rovněž neobsahovaly žádné vyčíslení zisků či rizik. Podle firmy BER i posudek firem FIGA/Nortakst představoval teoretické ocenění hodnoty „prosperujícího podniku“. Nemluvilo se ani o přínosech, ani o rizicích akce. To neodráželo způsob, jakým si nájemci o koupi obvykle počínají na tomto typu trhu. Nebyl také započten technický standard budov, ani ztráty na nájemném v etapě renovací atd.

— Posudek firmy Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS

Firmu Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (dále jen Agdestein), zastoupenou panem Pålem Agdesteinem, požádal Fredensborg v listopadu 2002 o rozbor a připomínky ke třem shora uvedeným oceněním a o vyslovení vlastního názoru na tržní hodnotu portfolia. Pan Agdestein byl dříve zaměstnán u Catelly a byl zodpovědný za posudek předložený touto firmou. Agdestein předložil svůj posudek Fredensborgu dne 17. února 2003.

Agdestein se podrobně vyjádřil ke třem předchozím posudkům a nalezl několik předpokladů, které bylo třeba – podle jeho soudu – opravit. Na základě nových „opravených“ předpokladů Agdestein shledal, že upravená cena platná pro posudek firmy Catella činí 744 milionů NOK, pro posudek OPAKu 560 milionů NOK a pro posudek firem FIGA/Nortakst 560 milionů NOK (nebo 760 milionů NOK, pokud se udrží hodnota při dělení na individuální prodeje na částce 200 milionů NOK) (18).

Agdestein učinil závěr, že tržní hodnota portfolia byla (v květnu 2001) mezi 670 miliony a 800 miliony NOK.

Ježto byla cena zaplacená Fredensborgem někde uprostřed všech posudků, měl Fredensborg zato, že se jedná o podepření názoru, že Fredensborg zaplatil tržní cenu. Fredensborg považoval za důležité „zdůraznit rozdíl mezi teoreticky přípustným nejlepším ‚zhodnocením‘ za předpokladu úspěšné realizace celé investice a mezi ochotou investora pustit se do konkrétní akce, která zahrnuje poměrně značné riziko.“ Fredensborg měl zato, že ani FIGA/Nortakst, ani Catella ve svých posudcích ono riziko na zřetel nebraly.

6. Připomínky norských úřadů k připomínkám třetích stran

Dopisem ze dne 5. března 2004 (akce č. 258313) předložil kontrolní úřad připomínky Fredensborgu norským úřadům a vyzval je k reakci do jednoho měsíce.

Dopisem ze dne 23. března 2004 od zastoupení Norska při Evropské unii, jehož součástí byl dopis ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 22. března 2004 (obojí obdrženo a zaevidováno dne 24. března 2004) (akce č. 260564), požádaly norské úřady „kontrolní úřad, aby přistoupil na odklad předložení norských připomínek do 10. května 2004“. Norské úřady se odvolaly na blížící se smírčí řízení mezi ministerstvem zdravotnictví a oselským magistrátem ve věci vlastnictví předmětných bytů. Dopis ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 22. března 2004 byl rovněž zaslán faxem dne 22. března 2004 a byl téhož dne obdržen a zaevidován (akce č. 260191).

Dopisem ze dne 25. března 2004 kontrolní úřad vyjádřil souhlas s prodloužením lhůty do 10. května 2004 (Akce č. 260732).

Faxem ze dne 23. dubna 2004 (obdrženým a zaevidovaným téhož dne) (akce č. 279122) předložilo ministerstvo obchodu a průmyslu exemplář dohody („protokolu“) mezi oselským magistrátem a norským státem o vlastnictví nemocničních bytů.

Dopisem ze dne 13. května 2004 od zastoupení Norska při Evropské unii, jehož součástí byl dopis ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 10. května 2004 (obojí obdrženo a zaevidováno dne 15. května 2004) (akce č. 281488), norské úřady uvedly, že „k připomínkám třetí strany, obdrženým kontrolním úřadem, nemají žádné připomínky“. Dopis ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 10. května 2004 byl rovněž zaslán faxem datovaným 10. května 2004 a byl obdržen a zaevidován dne 11. května 2004 (akce č. 281014).

7. Expertní posudek firmy Eirik Holm AS

V roce 2004 najal kontrolní úřad firmu Eirik Holm AS (dále jen Holm), aby vypracovala studii, týkající se tržní hodnoty 1 744 bytů prodaných oselským magistrátem. Příslušná smlouva poukazovala na skutečnost, že v průběhu řízení obdržel kontrolní úřad 5 ocenění/posudků, ale že se závěry v jednotlivých posudcích vzájemně lišily natolik, že je kontrolní úřad stále na pochybách, zda prodejní cena 715 milionů NOK odráží tržní hodnotu nemovitostí. Kontrolní úřad proto potřebuje vyjasnit, zda byly či nebyly předchozí ocenění/odhady hodnoty založeny na obecně uznávaných zásadách oceňování nemovitostí; je třeba rovněž vyjasnit váhu předpokladů a vlastního úsudku použitých při výpočtech. Kontrolní úřad také požaduje posouzení otázky, zda způsob provedení prodeje ovlivnil prodejní cenu.

Holm je nezávislá registrovaná projektantská a realitní kancelář s dlouholetou praxí na trhu s nemovitostmi v Oslu. Při plnění požadavků smlouvy si kancelář Holm zadala služby u diplomovaných inženýrů Trygve Fossena a Svena P. Meyera; oba jsou zkušenými odhadci nemovitostí s dlouholetou praxí. V záležitostech týkajících se nájemních smluv dále spolupracoval právník Johan Hveding z právnické firmy Grette DA.

Posudek kanceláře Holm ze dne 24. února 2005 kontrolní úřad obdržel a zaevidoval dne 1. března 2005 (akce č. 311859).

7.1. Předchozí posudky

Studie kanceláře Holm pěti dřívějších posudků mimo jiné ukázala částečně vzájemně se odchylující metody výpočtů, lišící se odhady výše tržního nájemného, nákladů na rekonstrukce a potenciálního zisku z prodeje po jednotlivých bytech. Holm rovněž shledal následující skutečnosti: přímé faktické chyby; vypouštění informací a obecně zběžné fyzické prohlídky nemovitostí. Po opravě zjevných faktických chyb stále zůstaly mezi jednotlivými odhady značné rozdíly, které byly připsány na vrub odlišnostem v posuzování i v uplatněných názorech. Holm uvádí, že to samo o sobě nebývá neobvyklé v případech, kdy na jednu věc existuje několik oceňovacích posudků. Konstatuje, že daleko zjevnější vzájemné odchylky lze očekávat právě v popisovaném případě oproti jiným, protože se zde jednalo o zvlášť jedinečné portfolio nemovitostí nabídnuté k prodeji a v celé zemi neexistoval pro tento případ žádný precedens. Holm proto došel k závěru, že „výsledkem toho je, že smysluplné použití ocenění v kontextu, pro který byla určena, je omezené“. Jeho závěry, pokud jde o jednotlivé posudky ve vztahu k jeho vlastním zjištěním a předpokladům, jsou následující:

— Posudek společnosti Catella

Catella provedla zběžnou prohlídku ve spojitosti s dřívějším oceněním (1999 – 2000). Na nové ocenění se musí nahlížet jako na aktualizaci dřívějšího ocenění. Byla provedena pouze obhlídka vnějších částí s náhodným výběrem vnitřních prostor. Podle Holmova názoru měla být provedena důkladná prohlídka, která by poskytla lepší základ pro náležité ocenění. Holm došel k závěru, že výsledné ocenění bylo až příliš vysoké. Bylo to mimo jiné způsobeno těmito skutečnostmi: předpokládaná úroveň trhu pro pronájem byla – podle jeho názoru – nadhodnocena přibližně o 10 %; Catella opominula stávající nájemní smlouvy a nebrala na zřetel, že reálné nájmy zůstanou ještě po řadu let dosti hluboko pod tržním nájemným; Catella byla příliš optimistická, pokud jde o počet pronajatých bytů v kterémkoli období (v důsledku výměny nájemníků budou vždycky existovat volné byty atd.); počáteční náklady na rekonstrukce byly příliš nízké (přibl. 60 milionů NOK). Holm také hovoří o nemovitostech, které byly do portfolia původně zahrnuty, ale později vyňaty, a o skutečnosti, že Catella nevzala na zřetel hodnotu snižující faktor ustanovení „jak stojí a leží“, které bylo součástí prodejní smlouvy.

— Posudek společnosti OPAK

OPAK prohlédl většinu budov zvnějšku a prohlédl pouze deset bytů/garsoniér. Podle Holmova názoru to nestačilo k odhadu správných částek na rekonstrukci a údržbu. Holm má zato, že měly být prohlédnuty všechny nemovitosti a že za účelem získání lepšího základu pro výpočet ocenění měla být provedena důkladnější prohlídka vnitřních prostor. Holm došel mimo jiné k závěru, že tržní nájmy byly podhodnoceny. Naproti tomu nevzal OPAK na zřetel skutečnost, že existují omezení postupného navyšování nájemného na tržní úroveň. Odhad potenciálu nárůstu hodnoty z prodeje jednotlivých bytů se zakládal na příliš malé prodávané ploše, takže byl nárůst přidané hodnoty oceněn příliš nízko, přičemž náklady na renovaci byly odhadnuty přibl. o 30 milionů NOK pod hranicí skutečnosti. Holm dochází k závěru, že uvedené faktory ovlivnily ocenění jak kladně, tak záporně, a bylo proto obtížné odhadnout čistý efekt.

— Posudek společností FIGA/Nortakst

Holm poukázal na skutečnost, že bylo konstatováno, že FIGA/Nortakst prohlédly dostatečný počet bytů na to, aby byly schopny dostát zadání. Nejsou však k dispozici žádné informace o míře a šíři prohlídek. Holm zvlášť obšírně dokládá, že odhady potenciálního zisku z odprodeje jednotlivých bytů jsou povětšině přehnané, protože metoda výpočtu hodnoty při rozdělení portfolia byla nepřijatelná, mezi jiným z důvodů technické hodnoty a mylných předpokladů, pokud jde o vysoký roční nárůst ceny prodávaných nemovitostí. Holm uvádí, že považuje „tyto výpočty za irelevantní pro prodejní cenu a potenciál rozdělení na jednotlivě prodávané byty“. Dále zdůrazňuje, že byly chybně započteny příjmy z nájemného ve dvou budovách, a to až do roku 2008; pro výpočet byly použity poněkud přemrštěné hodnoty tržního nájemného, aniž by bylo přihlédnuto k nezbytným nákladům na renovaci. (Holm odhaduje tyto náklady značně výš než FIGA/Nortakst); bylo nerealistické počítat s odprodejem všech bytů v jednom roce; a ustanovení „jak stojí a leží“, které je součástí kupních smluv, není přičten žádný cenu snižující dopad. Úhrn uvedených faktorů vede ke stanovení příliš vysoké tržní hodnoty.

— Společnost BER

BER nemovitosti neprohlížel, ale zakládá své závěry na posudcích a oceněních předložených Catellou, OPAKem a FIGA/Nortakstem a na vlastní expertíze. Holmovy závěry ohledně BERova posudku jsou následující: provozní náklady vlastníka byly příliš vysoké; BER neprovedl vlastní prohlídku nemovitostí, což může mít dopad jednak na odhad nákladů na počáteční renovaci a jednak na stanovení výše tržního nájemného; BER používá nesprávná čísla, pokud jde o stávající příjmy z nájemného (56 milionů NOK namísto 42,5 milionů NOK ročně); pro navýšení stávajícího nájemného na výši tržního nájemného je vyhrazena příliš krátká doba. Úhrn těchto nesrovnalostí měl za následek příliš vysoký odhad ceny, zvláště v důsledku nenáležitě vypočteného toku příjmů z nájemného.

— Agdestein

Pan Agdestein, který byl dříve zaměstnancem Catelly a zodpovídal v dané době za ocenění/odhady, vypracoval – podle Holmova názoru – komplexní zprávu o oceněních/odhadech předložených Catellou, OPAKem a FIGA/Nortakstem. V připomínkách k jednotlivým posudkům podává Agdestein odhad oprav, které je třeba podle jeho mínění udělat, aby se dalo dojít ke správnějšímu výsledku oproti výsledkům uvedeným v předložených oceněních/posudcích. Tyto opravy se týkají jednak faktických chyb, které mohly vzniknout v důsledku toho, že příslušné informace nebyly k dispozici v době vypracovávání posudku, nebo v důsledku nedostatečného zohlednění reálného stavu nebo v důsledku přímých omylů a chyb atd., a jednak větších či menších odchylek v porovnání s Agdesteinovými vlastními odhady. Holm to považuje za směsici objektivních a konkrétních oprav na jedné straně a subjektivnějších podmínek a odhadů na straně druhé.

7.2. Holmův vlastní posudek tržní hodnoty portfolia

Holmův posudek se zakládá na všech dokumentech předložených kontrolnímu úřadu norskými úřady. Základním zdrojem údajů o nemovitostech byl do tabulek upravený přehledný souhrn, vyhotovený magistrátem jako součást prodejní brožurky a prodejní smlouvy. Dále obdržel Holm informace o nájemních smlouvách pro budovy navázané na dvě nemocnice (Ullevål a Aker); jednalo se zvláště o počet smluv na dobu neurčitou.

Aby bylo možné co nejpřesněji určit technický stav budov a potřebu oprav, byla za účasti pracovníků nemocnic provedena vnější i vnitřní prohlídka všech objektů. Bylo prohlédnuto přibližně 70 bytů všech typů a různého stavu. Dále byly shromážděny statistické údaje o výši nájemného a prodejích za rok 2001, což vytvořilo základ pro odhad výše tržního nájemného a pro výpočet potenciálu rozprodání po jednotlivých bytech. Všechny odhady a výpočty se do nejvyšší možné míry zakládaly na údajích k 1. čtvrtletí 2001, přičemž pozdější vývoj cen ani trhu nebyl brán v úvahu.

Holmův odhad celého portfolia vykázal výsledné ocenění ve výši 752 772 286 NOK. K uvedenému výsledku se došlo takto (všechny částky jsou přepočteny, resp. sníženy na ceny roku 2001):

Hodnota vytvořená příjmy z nájemného od poloviny roku 2001 do poloviny roku 2011: 465 882 460 NOK + čistá hodnota příjmů z rozprodeje po jednotlivých bytech a z nájemného v roce 2001: 470 676 826 NOK – odpočet v důsledku uplatnění zadržovacího práva a smluvních omezení: 30 000 000 NOK – odpočet na počáteční renovaci v období 2001–2005: 153 787 000 NOK = úhrnná hodnota portfolia: 752 772 286 NOK

Holmovy výpočty vycházejí mimo jiné ze stavu, že právo magistrátu vybírat nájemné zakotvené ve stávajících nájemních smlouvách znamená, že se portfolio musí považovat za množinu nájemních bytů v průběhu celého desetiletého období od roku 2001 a k rozprodání po jednotlivých bytech dojde až v průběhu tří let po roce 2011.

Hodnota vytvořená příjmy z nájemného od poloviny roku 2001 do poloviny roku 2011 je kapitalizovaná hodnota odhadovaných reálných čistých výnosů za každý rok až do roku 2011. Předpokládá se, že tyto příjmy rok od roku porostou a u všech pronájmů dosáhnou tržního nájemného v roce 2011. Nárůst je kombinací zvyšování procenta pronajatých bytů na 95 % (což je definováno jako úplný pronájem), zvýšení nájemného na tržní výši v roce 2005 u nájemních smluv na dobu určitou, zvýšení na průměrné nájemné v roce 2006 a na tržní nájemné v roce 2011 u nájemních smluv na dobu neurčitou. Je zahrnut i odpočet určitého počtu nepronajatých bytů ve spojitosti s renovačními pracemi.

Čistá hodnota výnosů z rozděleného odprodeje a z nájemného v roce 2001 je tvořena třemi složkami: a) hodnota rozděleného odprodeje v roce 2011; tato cena vzniká v letech 2011–2014 a je připsána k roku 2001, b) kapitalizovaná hodnota dalšího toku příjmů z nájemného pocházejícího z nerozdělených prostor, připsaná k roku 2001, a c) odpočty nákladů na renovaci nezbytných k dosažení požadovaného standardu pro rozdělený odprodej v letech 2011–2013, připsané k roku 2001.

Odpočty plynoucí ze zadržovacího práva magistrátu a ze smluvních omezení souvisejí s odstavcem 8 – ustanovení „jak stojí a leží“ – ve smlouvě mezi oselským magistrátem a Fredensborgem. Holm má zato, že tato okolnost představuje pro kupujícího riziko. To zvláště platí v souvislosti s informacemi, které se nacházejí v obecním řádu o nakládání s nemovitostmi, ale kupující se o nich nedověděl; jedná se o nájemní smlouvy, výnosy z nájemného a specifikaci prostor, a neméně o technický stav budov. Holm považuje za rozumné předpokládat, že ustanovení „jak stojí a leží“ představuje jistý finanční dopad. S ohledem na poměr k velikosti portfolia stanovil Holm související odpočet z ceny na 30 milionů NOK, tj. kolem 4 % odhadované hodnoty portfolia.

Odpočty počátečních nákladů na renovaci v letech 2001–2005 se rozumějí náklady na práce nezbytné k tomu, aby bylo možné byty pronajmout za tržní nájemné. Náklady vznikají v letech 2001–2005 a jsou započteny v cenách roku 2001.

Holm rovněž provedl „citlivostní rozbor“ s cílem zjistit, jak ovlivní různé předpoklady cenu. Rozbor mimo jiné ukazuje, že jestliže je odhadovaná cena za m2 plochy bytu prodávaného deset let po koupi 24 000,- NOK a nikoli 26 000,- NOK, jak se předpokládalo pro účely výpočtu původního odhadu prodejní ceny, představuje tato „úprava“ sama o sobě pokles ceny portfolia z původních 753 milionů na 720 milionů. A například dvouprocentní pokles výnosů z nájemného by přivedl k ceně, která je pod hranicí dohodnuté prodejní ceny. Holm tedy došel k závěru, že dosažená prodejní cena 715 milionů NOK je natolik blízko jeho ocenění, že – ve světle přiměřeného rozpětí nejistoty – lze říci, že představuje „náležitou cenu“, tj. cenu tržní.

Holm také studoval postup prodeje a to, jak ovlivnil prodejní cenu. Holm mimo jiné soudí, že pokyny kontrolního úřadu nebyly striktně dodrženy, což se zvláště týká krátké doby realizace prodeje a omezeného počátečního vystavení na trhu. Holm však dochází mimo jiné k závěru, že „vezmou-li se v úvahu všechny okolnosti, jsme toho názoru, že na hracím poli měl prodávající dostatečný počet zájemců, takže se jednalo o opravdové nabídkové řízení a byla dosazena ‚náležitá a poctivá‘ cena. V této věci však neexistují žádné absolutní pravdy. Prodej realizovaný dva měsíce před skutečným aktem prodeje a po něm mohl vést k naprosto jinému výsledku. Zájem jednotlivých kupujících o předmět prodeje a vůle jej získat jsou konečným rozhodujícím faktorem, pokud jde o výslednou cenu, nicméně motivace – jak je dobře známo – může být různá.

Je třeba říci, že by se pravděpodobně dosáhlo vyšší ceny nemovitostí prodejem jednotlivých bytových jednotek. Za použití tohoto scénáře by byl prodávající nucen časově rozdělit uvolňování jednotlivých bytů k prodeji v souladu s množstvím, které dokáže trh s byty najednou vstřebat, a proto by se mu naskytl naprosto jiný obzor v otázce výnosů. Toto považujeme za čistě teoretickou záležitost, a proto se tím hlouběji nezabýváme.

Závěrem konstatujeme, že prodávající s největší pravděpodobností dosáhl prodejní ceny v opravdové přisazovací soutěži na norském trhu, tj. jedná se zde o víceméně náležitou a poctivou cenu. Předem neexistuje žádná vymezitelná cena za portfolio tohoto typu, protože neexistuje precedens, ke kterému by bylo možné se uchýlit. Proto musí být dosažená cena ze všech hledisek považována za cenu tržníe.“

8. Poslední korespondence s norskými úřady

Dopisem ze dne 22. prosince 2004 (akce č. 303758) požádal kontrolní úřad norské úřady o další informace ve věci smírčího řízení mezi státem a oselským magistrátem, dále o názor norských úřadů, zda – podle nich – prodej představoval státní podporu, a také o podrobnější informace týkající se postupu prodeje. Kontrolní úřad rovněž informoval norské úřady, že najal nezávislého experta, společnost Eirik Holm AS, jejímž úkolem bylo mimo jiné posoudit předchozí odhady hodnoty nemovitostí. Kontrolní úřad také požádal norské úřady o souhlas s prodloužením lhůty pro přijetí konečného rozhodnutí do konce února 2005.

Dopisem od zastoupení Norska při EU ze dne 13. ledna 2005, jehož prostřednictvím byl doručen dopis ze dne 10. ledna 2005 od ministerstva modernizace a dopis ze dne 10. ledna 2005 od ministerstva zdravotnictví a pečovatelských služeb (zásilka obdržena a zaevidována kontrolním úřadem dne 14. ledna 2005) (akce č. 305352), předložily norské úřady další informace. Norské úřady souhlasily s prodloužením lhůty pro přijetí konečného rozhodnutí do konce února 2005. Dopisy ministerstva modernizace a ministerstva zdravotnictví a pečovatelských služeb byly rovněž poslány faxem ze dne 10. ledna 2005 (akce č. 304852).

Dopisem ze dne 25. února 2005 norským úřadům (akce č. 311394) požádal kontrolní úřad o prodloužení lhůty pro přijetí konečného rozhodnutí do 11. března 2005.

Faxem ze dne 7. března 2005 od ministerstva modernizace (akce č. 312289) norské úřady souhlasily s prodloužením lhůty pro přijetí konečného rozhodnutí do 11. března 2005.

II. ZHODNOCENÍ

1. Úvod

Jak bylo zmíněno výše, oznámily norské úřady kontrolnímu úřadu prodej 1 744 nájemních bytů oselského magistrátu firmě Fredensborg za 715 milionů NOK (přibl. 89 milionů EUR). Kontrolní úřad se rozhodl zahájit formální vyšetřovací řízení ve věci prodeje a vyzval zúčastněné strany k předložení připomínek.

S odkazem na kapitolu 18B pokynů pro státní podporu vyslovil kontrolní úřad pochybnost, zda prodej proběhl takovým způsobem, aby bylo možné automaticky vyloučit existenci státní podpory. Navíc se ocenění nemovitostí vzájemně značně lišila, což vyvolalo pochybnost, zda dohodnutá prodejní cena odráží cenu tržní.

2. Postup prodeje

Kapitola 18B Faktory státní podpory při prodeji pozemků a budov orgány veřejné správy pokynů pro státní podporu pojednává o dvou postupech prodeje, které umožňují státům ESVO nakládat s prodejem pozemků a nemovitostí způsobem, který předem automaticky vyloučí existenci státní podpory. První postup je popsán v kapitole 18B bodu 2.1. (nabídkové řízení bez předběžných podmínek) a druhý v kapitole 18B bodu 2.2. (nezávislé expertní ocenění).

2.1. Nabídkové řízení bez předběžných podmínek

V kapitole 18B bodu 2.1. odst. 1 pokynů se praví, že „prodej pozemků a budov po dostatečně zveřejněné a otevřené nabídce bez předběžných podmínek, porovnatelný s dražbou a uskutečněný za nejlepší nebo jedinou nabízenou cenu, je a priori realizován za tržní cenu a v důsledku toho neobsahuje státní podporu. Skutečnost, že rozdílná ocenění pozemků a budov existují ještě před nabídkovým řízením, např. pro účetní účely nebo jako vodítko pro počáteční nejnižší nabídku, je nepodstatná“.

„Nabídka je považována za ‚dostatečně zveřejněnou‘, když je opakovaně inzerována v přiměřené lhůtě (dva měsíce nebo déle) v celostátním tisku, zpravodajích realitních kanceláří nebo v dalších příslušných periodicích a prostřednictvím realitních kanceláří, čímž je oslovena široká škála potenciálních zájemců, a o nabídce se tak dovědí všichni potenciální kupci. Zamýšlený prodej pozemků a budov, které mohou – vzhledem k jejich vysoké ceně nebo k jiným vlastnostem – přilákat investory působící na evropské nebo mezinárodní úrovni, je záhodno ohlašovat v publikacích, které jsou pravidelně šířeny na mezinárodní úrovni. Takové nabídky je rovněž třeba uvádět ve známost prostřednictvím realitních kanceláří, které oslovují klienty na celoevropské nebo mezinárodní úrovni“.

Proces prodeje předmětných bytů nesplňoval shora citovaná ustanovení o nabídkovém řízení bez předběžných podmínek. Nabídka nebyla „opakovaně inzerována v přiměřené lhůtě (dva měsíce nebo déle)“. Dále nelze vyloučit, že by prodej tak velkého celku jako v našem případě nemohl přilákat investory působící na celoevropské nebo mezinárodní úrovni. Nebyla zveřejněna žádná oznámení v publikacích, které jsou pravidelně šířeny na mezinárodní úrovni, ani nebyla uvedena ve známost žádná nabídka prostřednictvím realitních kanceláří, které oslovují klienty na celoevropské nebo mezinárodní úrovni.

Sám oselský magistrát uvedl (viz dopis ze dne 14. května 2003), že „magistrát netvrdí, že postup uplatněný při prodeji bytů byl plně v souladu s požadavky stanovenými v pokynech. Nabídka prodeje bytů nebyla zveřejněna způsobem předepsaným v ustanovení 18B bodu 2.1. písm. a) pokynů“, a v dřívější korespondenci (viz bod I.1. a poznámku pod čarou 10 výše; viz také podobná vyjádření magistrátu pod bodem 2.1. výše) uvádí, že časová tíseň, ve které byl prodej uskutečněn, mohla vyústit v menší počet zájemců, než by bylo žádoucí, a že zájemci předkládali nižší nabídky, než by byli činili, kdyby měli víc času.

Na základě těchto rozmanitých faktorů dochází kontrolní úřad k závěru, že proces prodeje nebyl proveden v souladu se zásadami stanovenými v kapitole 18B bodu 2.1. pokynů pro státní podporu.

2.2. Prodej bez nabídkového řízení s předběžnými podmínkami (nezávislé expertní ocenění)

Pokud jde o prodej bez nabídkového řízení s předběžnými podmínkami, kapitola 18B bod 2.2. pokynů pro státní podporu stanoví, že „před vyjednáváním o prodeji je zapotřebí provést nezávislé ocenění jedním nebo více nezávislými odhadci cen nemovitostí s cílem zjištění tržní hodnoty na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích standardů. Takto stanovená tržní cena představuje minimální nákupní cenu, na níž se lze dohodnout, aniž by byla přiznána státní podpora“ (toto je zvlášť zdůrazněno),

a dále:

„tržní cenou se rozumí cena, za niž lze prodat pozemky a budovy soukromou smlouvou mezi svolným prodávajícím a kupujícím v den ocenění, přičemž se předpokládá, že nemovitost je veřejně vystavena na trhu, že tržní podmínky umožňují spořádané volné nakládání a že je k dispozici přiměřená lhůta, s ohledem na povahu nemovitosti, pro vyjednávání o prodeji“ (toto je zvlášť zdůrazněno).

A konečně: kapitola 18B bod 2.2. stanoví, že „pokud je po vynaložení přiměřeného úsilí prodat pozemky a budovy za tržní cenu zřejmé, že částku stanovenou odhadcem nelze dostat, lze pětiprocentní odchylku od dané ceny považovat za jsoucí v souladu s tržními podmínkami“.

Je patrné, že oselský magistrát tvrdí, že byl prodej realizován v souladu se shora citovanými ustanoveními.

Kontrolní úřad s tímto názorem nesouhlasí z následujících důvodů: zaprvé nebylo ani jedno z expertních ocenění vypracovaných před konečným prodejem (tj. posudek společností Catella a OPAK) založeno na obecně uznávaných tržních ukazatelích a oceňovacích standardech a nebylo ani vypracováno v dostatečném časovém předstihu před vyjednáváním o prodeji (o těchto okolnostech viz níže bod 3.1.). Zadruhé nebyla žádná ze stanovených tržních cen v posudcích společností Catella a OPAK vzata jako minimální nákupní cena pro konečný prodej. Zatřetí, norské úřady řádně nedoložily tvrzení, že podnikly přiměřené úsilí prodat byty za ceny stanovené v těchto posudcích, což by ospravedlnilo pokles prodejní ceny o 5 %.

Prodej nebyl tudíž realizován v souladu s ustanoveními kapitoly 18B bodu 2.2. pokynů pro státní podporu.

2.3. Postup, kdy nelze podporu automaticky vyloučit

Závěr je tedy takový, že nebylo učiněno zadost ani nabídkovému řízení bez předběžných podmínek, ani postupu založenému na nezávislém expertním ocenění. Proto nelze existenci státní podpory vyloučit. Zároveň však nelze učinit opačný závěr, že je státní podpora nezbytně přítomná, pokud nebyly předepsané postupy dodrženy. I tak může platit, že prodejní cenu lze považovat za cenu odrážející skutečnou tržní hodnotu.

Pokyny stanoví, že pokud nejsou předepsané postupy dodrženy, měl by dotyčný stát oznámit prodej kontrolnímu úřadu, který pak rozhodne, zda státní podpora existuje. Norské úřady prodej oznámily. Je na kontrolním úřadu, aby učinil závěr, zda prodej předmětných 1 744 nemocničních bytů v Oslu zahrnoval jakoukoli státní podporu. Jinými slovy, kontrolní úřad musí posoudit, zda lze prodejní cenu 715 milionů NOK považovat za cenu odrážející tržní hodnotu nemovitostí nebo nikoli.

3. Čl. 61 odst. 1 dohody o EHP

Aby byla státní podpora podporou ve smyslu dohody o EHP, musí splňovat podmínky čl. 61 odst. 1 dohody, který zní takto:

„Nestanoví-li tato dohoda jinak, podpory poskytované v jakékoli formě členskými státy ES, státy ESVO nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi smluvními stranami, neslučitelné s fungováním této dohody.“

To znamená, že musí být kumulativně splněny následující podmínky:

1. podpory jsou poskytovány „členskými státy ES, státy ESVO nebo ze státních prostředků v jakékoli formě“;

2. podpory „narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž“;

3. podpory „zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby“ (tj. opatření zvýhodní konkrétního příjemce); a

4. podpory „ovlivňují obchod mezi smluvními stranami“.

Shora uvedená podmínka 1 se týká veškerých podpor financovaných z veřejných prostředků, včetně podpor poskytnutých regionálními nebo místními orgány. Pojem státní prostředky je chápán velmi široce a zahrnuje mimo jiné finanční pomoc přiznanou regionálními a místními úřady (19). Je tedy zřejmé, že jakákoli podpora oselského magistrátu by do rámce pojmu „státní prostředky“ náležela. Magistrátní prodej veřejně vlastněných pozemků a budov za nižší než tržní cenu – za předpokladu, že jsou splněny i ostatní tři podmínky čl. 61 odst. 1 – víceméně znamená, že státní podpora je poskytnuta kupujícímu.

V našem případě by každá podpora přiznaná Fredensborgu tento podnik zvýhodňovala, takže se jedná o podporu konkrétní. A dále: aby mohl být náš případ klasifikován jakožto státní podpora, musel by prodej bytů přinést Fredensborgu výhodu. Z prodeje by plynula výhoda, což by víceméně znamenalo i přítomnost státní podpory, pokud by byly byty prodány pod tržní cenou. A pouze do míry, do níž byl prodej Fredensborgu uskutečněn pod tržní cenou, by bylo nutno konstatovat, že byla narušena hospodářská soutěž a že došlo k ovlivnění obchodu mezi smluvními stranami.

3.1. Odrážela konečná kupní cena tržní hodnotu?

Existuje několik ocenění tržní hodnoty nemovitostí s různými výslednými cenami. Nejnižší odhadní cena je 670 milionů NOK a nejvyšší 1 143 milionů NOK. Ve světle těchto odlišných výsledků považuje kontrolní úřad za nezbytné přezkoumat tato ocenění podrobněji, aby zjistil, které nejlépe odráží tržní hodnotu bytů.

První odhad vypracovala Catella a předložila jej dne 30. března 2001; cena byla stanovena na 1 143 milionů NOK. Podle magistrátu zahrnoval tento odhad nemovitosti, které nebyly součástí prodávaného celku. Konečnou cenu nadměrně zvýšil právě tento aspekt. Pokud jde o ocenění vypracované Catellou, neopomíjí kontrolní úřad rovněž skutečnost, že se prohlídka nemovitostí jeví jako dosti zběžná v porovnání s dřívějším oceněním, což mohlo mimo jiné vést k podhodnocení nákladů na renovaci. Navíc nebyly dostatečně zohledněny smluvní povinnosti omezující možnost zvyšovat nájemné, což mělo za následek nadhodnocení výnosů. Catella sama uvedla, že její ocenění není v souladu se zavedenými oceňovacími standardy. Podle realitní kanceláře Akershus Eiendom i podle oselského magistrátu nelze odhadovanou cenu považovat za cenu odrážející tržní hodnotu. Kontrolní úřad s tím souhlasí. Dále posudek Catelly nezohledňuje dopad ustanovení „jak stojí a leží“. Ve světle těchto nedostatků dochází kontrolní úřad k závěru, že ocenění vypracované Catellou nelze použít za dostatečně řádný základ pro zjištění tržní hodnoty.

Druhé ocenění vypracované společností OPAK a doručené dne 26. dubna 2001 odhadlo cenu na 795 milionů NOK. Je důležité zaznamenat, že ačkoli OPAK většinu budov vnějškově prohlédl, neprohlédl všechny budovy. Dále OPAK prohlédl pouze 10 z 1 744 bytů. Pokud jde o ocenění společnosti OPAK, bylo již výše zdůrazněno, že nedostatečnou prohlídku nemovitostí – ne všechny budovy a pouze 10 z 1 744 bytů – nelze považovat za náležitý základ pro posouzení hodnoty celku. To nestačí pro odhad správných částek na renovaci a údržbu. Navíc nebyla dostatečně zohledněna určitá smluvní omezení, pokud jde o závazky. Zatímco některé z těchto prvků se mohou vzájemně vyvažovat, nemůže kontrolní úřad učinit závěr, že ocenění vypracované OPAKem se zakládá na dostatečně přesných předpokladech. A konečně: revidovaný odhad společnosti OPAK byl dokončen v době, kdy byla smlouva již podepsána.

Pokud jde o ocenění firem FIGA/Nortakst, zdá se, že prohlídka nemovitostí byla postačující, třebaže to není patrné při čtení posudku. Odhad zisku z pozdějšího prodeje po jednotlivých bytech se jeví z několika důvodů jako značně nadhodnocený. Prodejní ceny se zakládají na tzv. technických hodnotách (náklady na nové budovy s odpočtem, pokud jde o stáří a opotřebení) a nikoli na zavedeném tržním nájemném. Je nerozumné předpokládat, že ceny za byty, které již byly používány, budou stejně vysoké jako ceny založené na výpočtech technické hodnoty. Navíc jsou technické hodnoty nadhodnoceny v tom smyslu, že se o nich předpokládá, že porostou rychleji než střízlivé odhady inflace. Nebylo započteno žádné snížení ceny, pokud jde o smluvní ustanovení „jak stojí a leží“. Dále je v porovnání s tím, co umožňují stávající nájemní smlouvy, nadhodnocena výše některého stávajícího nájemného. Náklady na renovaci se jeví jako značně podhodnocené a jako nerealistické se také zdá očekávání, že všechny byty lze jednotlivě prodat v jednom roce. Na tomto základě vyslovuje kontrolní úřad pochybnost, do jaké míry odráží ocenění firem FIGA/Nortakst tržní hodnotu.

Podle mínění kontrolního úřadu společnost BER – stejně jako někteří další odhadci – nezohledňuje, že úprava nájemného na tržní výši zabere jistý čas a rovněž nadhodnocuje reálné nájemné pro rok 2001. Tento faktor však může být částečně vyvážen poměrně vysokým odhadem provozních nákladů vlastníků. BER nemovitosti neprohlížel. Proto tento posudek rovněž vyvolává pochybnost, zda je odhadnutá tržní hodnota dostatečně spolehlivá.

Agdestein nemovitosti neprohlížel, ale studoval ostatní posudky vypracované společnostmi Catella (tam byl zapojen na vypracování prvního posudku), OPAK a FIGA/Nortakst. V připomínkách k těmto posudkům upozornil na rozličné slabiny a chyby, ale i na informace, které nebyly k dispozici v době vypracovávání ostatních posudků.

Holm odhaduje tržní hodnotu bytů na přibl. 753 milionů NOK. Holm prohlédl všechny nemovitosti jak zvenku, tak zevnitř. V součinnosti s pracovníky nemocnic bylo prohlédnuto kolem 70 bytů z celého portfolia a byly získány informace od provozních zaměstnanců. Vzhledem k tomu, že byla od roku 2001 do začátku ledna 2005, kdy prohlídka proběhla, prováděna pouze minimální údržba, soudí Holm, že shromážděné informace představují stav k roku 2001. V souvislosti s vylepšováním (okna, balkóny, koupelny atd.) byly vypracovány podrobné odhady nákladů. Předpoklady, týkající se vývoje výše nájemného a hospodářského potenciálu budoucího rozprodání po jednotlivých bytech nebo prodeje části portfolia, se jeví jako přiměřené – mezi jiným – ve vztahu ke smluvním faktorům, týkajícím se nájmů a budoucího vývoje trhu s bydlením. Metoda výpočtu stávající hodnoty budoucích příjmových a výdajových toků se zakládá na zavedených zásadách a na použití diskontního faktoru podobně jako v ostatních odhadech. Kontrolní úřad neshledává žádný důvod k pochybnostem o Holmem použité metodice; nezpochybňuje ani předpoklady použité ke stanovení tržní hodnoty, maje při tom na paměti, že takové předpoklady vždy vykazují určitou míru nejistoty.

3.2. Lze prokázat, že je konečná prodejní cena nižší než cena tržní?

Ve světle shora řečeného nelze učinit závěr, že jeden jediný odhad a priori představuje tržní cenu, kterou by kupující zaplatil. Přijatelnou tržní cenu lze – po otestování trhu – spíše nalézt v rámci přiměřeného rozpětí. Podle mínění kontrolního úřadu na otázku, jak široké by mělo ono rozpětí být, jasná odpověď neexistuje. Nejspíš se liší případ od případu. Je třeba mít na paměti, že tento případ se vyznačuje jistými specifiky, pokud jde o velikost prodávaného celku, smluvní povinnosti a budoucí rozprodání po jednotlivých bytech.

Jak je ze shora uvedeného patrné, oceňovací posudky v případech podobných tomuto se zakládají na řadě nejistých parametrů. To názorně dokládá, mezi jiným, i citlivostní rozbor, na který Holm odkazuje. Tento citlivostní rozbor ukazuje, jak mohou rozdílné předpoklady podstatně ovlivnit cenu.

Analýza citlivosti ukazuje, že jestliže je odhadovaná cena za m2 plochy bytu prodávaného deset let po koupi 24 000,- NOK a nikoli 26 000,- NOK, jak se předpokládalo pro účely výpočtu původního odhadu prodejní ceny, představuje tato „úprava“ sama o sobě pokles ceny portfolia na 720 milionů z původních 753 milionů. Změna 50 bodů báze v požadovaném výnosu by měla za následek stejný rozdíl. A například dvouprocentní pokles výnosů z nájemného by přivedl k ceně, která je pod hranicí dohodnuté prodejní ceny.

Ve světle těchto nejistot není možné v dané operaci rozpoznat s dostatečnou mírou spolehlivosti prvek státní podpory. Skutečnost, že konečná prodejní cena mohla být v mezích přiměřeného rozpětí, je dále doložena nabídkovým řízením, které vyhlásil oselský magistrát a provedl Akershus. Bylo osloveno šest společností a dalších devět společností oslovilo Akershus z vlastní iniciativy. Bylo předloženo šest nabídek. Mezi zájemci byli profesionální investoři a realitní kanceláře. Dvě poslední nabídky byly učiněny na 690 milionů NOK a na 735 milionů NOK. Ačkoli nebylo nabídkové řízení v souladu s pokyny pro státní podporu (viz výše), i tak podává jisté svědectví o tom, co je norský trh ochoten nabídnout za takový celek realit. Tento „tržní test“ a jeho výsledek do jisté míry vyznačují přiměřené rozpětí, ve kterém se může tržní cena pohybovat.

Kontrolní úřad tudíž soudí, že prodejní cena 715 milionů NOK za prodaný celek je v porovnání s cenou 753 milionů NOK vypočtenou v Holmově posudku v rámci přiměřeného rozpětí.

4. Závěr

Kontrolní úřad není s to dokázat, že prodej 1 744 nemocničních bytů oselského magistrátu společnosti Fredensborg zahrnoval státní podporu ve smyslu čl. 61 odst. 1 dohody o EHP.

Oselský magistrát tvrdí, že i kdyby byla získaná částka shledána jakožto nižší než tržní hodnota nemovitostí, spadá prodej mimo rámec působnosti čl. 61 odst. 1 dohody o EHP, protože trh, na němž se Fredensborg pohyboval, neobsahoval prvky přeshraničního obchodu. Vzhledem k závěru kontrolního úřadu, že nelze dokázat, že při předmětném prodeji nebyla získána tržní cena, nevidí kontrolní úřad žádný důvod k debatám o dopadech na obchod a hospodářskou soutěž,

PŘIJAL TOTO ROZHODNUTÍ:

1. Podmínky navrhovaného prodeje 1 744 nájemních bytů oselského magistrátu společnosti Fredensborg Boligutleie ANS nepředstavují státní podporu ve smyslu čl. 61 odst. 1 dohody o EHP.

2. Formální vyšetřovací řízení je tímto ukončeno.

3. Toto rozhodnutí je určeno Norsku.

4. Pouze anglické znění tohoto rozhodnutí je závazné.

V Bruselu dne 11. března 2005. Za Kontrolní úřad ESVO Hannes HAFSTEIN předseda Einar M. BULL člen kolegia

(1) Dále Dohoda o EHP.

(2) Dále Dohoda o kontrolním úřadu a soudu.

(3) Procesní a hmotná pravidla v oblasti státní podpory (Pokyny o státní podpoře) přijatá a vydaná kontrolním úřadem ESVO dne 19. ledna 1994. Zveřejněno v Úř. věst. L 231, 3.9.1994. Pokyny byly naposledy novelizovány dne 15. prosince 2004.

(4) Rozhodnutí č. 113/03/Sb. Rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacícho řízení bylo zveřejněno v Úř. věst. C 294, 4.12.2003, s. 13, a v příloze pro EHP č. 61 téhož dne, s. 1.

(5) Ot.prp. nr 66 (2000-2001) Om lov om helseforetak mm. (helseforetaksloven). Návrh zákona byl předložen parlamentu dne 6. dubna 2001.

(6) NOK/EUR =7,9952, kurs v květnu 2001 podle Norské centrální banky.

http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html

(7) Zvláště v příloze 1 k dopisu ministerstva obchodu a průmyslu ze dne 15. června 2001: dopis ze dne 5. června 2001 od oselského magistrátu ministerstvu obchodu a průmyslu.

(8) Příslušná věta zní norsky takto: „Oslo Kommune er av den oppfatning at salget e r innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer“.

(9) Podrobnější popis postupu prodeje a znaleckých posudků je uveden níže v bodu 2.

(10) Příslušná věta zní norsky takto: „Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid“.

(11) Tyto věty znějí norsky takto: „Denne ‚portøfaljetakst‘ følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering. Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag“.

(12) Prodej 40 000 m2 (po jednotlivých bytech) po 10 letech za stávajících podmínek pro stanovení netto ceny.

(13) Dopis je připojen jakožto příloha 20 k oznámení ze dne 7. února 2003.

(14) Tato věta zní norsky takto: „Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer“.

(15) Slovo „takstnemd“ je použito v norštině.

(16) Viz poznámku pod čarou č. 4.

(17) Kapitola 18B bod 2.2. písm. b) uvádí mimo jiné, že „jestliže je po vynaložení přiměřeného úsilí prodat pozemky a budovy za tržní cenu zřejmé, že cenu stanovenou odhadcem dostat nelze, může být cena lišící se až o 5 % od této ceny považována za cenu jsoucí v souladu s tržními podmínkami“.

(18) Dělení zde znamená, že se byty nabídnou jednotlivě ke koupi namísto k pronajmutí.

(19) Viz např. rozsudek Soudního dvora ve věci 78/76, Steinike a Weilig proti Německu (1977) Sb. rozh. 595 nebo rozsudek Soudního dvora ve věci 248/84, Německo versus Komise (1987) Sb. rozh. 4013, odst. 17.