CS    CS  KOMISE EVROPSKÝCH SPOLE ČENSTVÍ 
V Bruselu dne 19.7.2005 
KOM(2005) 327 v kone čném znění 
  
ZELENÁ KNIHA 
Hypoteční úvěr v EU 
(předložený Komisí) 
 
CS 2   CS OBSAH 
ÚVOD 3 
I – POSOUZENÍ VHODNOSTI P ŘÍPADU PRO ZÁSAH KOMISE ...................................... 5 
II – OCHRANA SPOT ŘEBITELE............................................................................................ 8 
Informace ...................................................................................................................... ............. 8 
Poskytování rad a zprost ředkování úv ěrů.................................................................................. 8 
Předčasné splacení dluhu ........................................................................................................... 9  
Roční procentní sazba ............................................................................................................. . 10 
Regulace úrokových sazeb a rozp ětí úrokových sazeb ............................................................ 10 
Úvěrové smlouvy ................................................................................................................... .. 11 
Vymáhání a opravné prost ředky .............................................................................................. 11 
III – PRÁVNÍ OTÁZKY.......................................................................................................... 12  
Rozhodné právo................................................................................................................. ....... 12 
Úvěruschopnost klient ů............................................................................................................ 12 
Ocenění nemovitosti................................................................................................................. 13 
Postupy výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí.................................................................. 13 Daň 14 
IV – ZAJIŠT ĚNÍ HYPOTÉKY................................................................................................ 15 
Katastry nemovitostí ........................................................................................................... ..... 15 
Eurohypotéka ................................................................................................................... ........ 15 
V – FINANCOVÁNÍ HYPOTE ČNÍHO ÚV ĚRU................................................................... 16 
PŘÍLOHA I – REAKCE NA DOPORU ČENÍ FORA .................................................................  
PŘÍLOHA II – ZPRÁVA O DOPORU ČENÍCH SKUPINY FORA...........................................  
PŘÍLOHA III – GLOSÁ Ř............................................................................................................
 
CS 3   CS ZELENÁ KNIHA 
Hypoteční úvěr v EU 
 
(Text s významem pro EHP) 
ÚVOD 
(1) Tato zelená kniha je úst ředním krokem p ři posuzování p řínosu zásahu Komise na 
trzích hypote čních úvěrů na bydlení v EU. Dalším klí čovým aspektem tohoto 
posuzovacího procesu je Komi sí financovaná studie náklad ů a přínosů další integrace 
těchto trhů.1 V prosinci roku 2005 se uskute ční slyšení, na n ěmž se vyhodnotí záv ěr 
procesu konzultací. 
(2) Úmysl zasahovat na trzích hypote čních úvěrů v EU je klí čovým aspektem závazku 
Komise dosáhnout „lisabonských“ cíl ů zaměřených na zvýšení konkurenceschopnosti 
EU.2 Je to velmi d ůležitý prvek politiky Komise ohledn ě integrace finan čních služeb 
obecně a maloobchodních finan čních služeb zvláš ť.3 Výkonn ější a 
konkurenceschopn ější trh hypote čních úvěrů, vytvořený větší integrací, by se mohl 
podílet na r ůstu hospodá řství EU. Mohl by také us nadnit pohyb pracovních sil a 
popřípadě umožnit evropským spot řebitelům maximalizovat je jich schopnost využít 
své jmění v nemovitostech pro usnadn ění budoucích dlouhodobých záruk, vzhledem 
ke zvyšujícímu se podílu stárnoucího obyvatelstva. 
(3) Komise si je bez odhad ů následných opat ření po vydání této Zelené knihy pln ě 
vědoma významu a dopadu hypote čních půjček na hospodá řství EU. Konzulta ční 
proces je však teprve v za čátcích, a nelze tudíž roz hodnout, zda má v tomto ohledu 
Komise zasahovat, natož pak posoudit, jaký nástroj nebo nástroje by byly nejvhodnější. Jisté je pouze to, že vše, co Komise pro integraci t ěchto trhů případně 
učiní, bude zam ěřeno na zvýšení jejich výkonnosti a konkurenceschopnosti ve 
prospěch všech. Toho lze dosáhnout, je stliže zajistíme, aby o hypote ční úvěry bylo 
možné žádat a aby je bylo možné poskyt ovat v rámci celé EU s minimálními 
překážkami, a jestliže dále zajistíme pos ílení úplnosti trhu, ro zmanitosti produkt ů 
a cenové konvergence. Komise oce ňuje výhody likvidn ějšího trhu s financováním, 
založeného na moderních a pružných technik ách financování a produktech. Je si také 
vědoma nových produkt ů na trhu, nap říklad financování založeného na jišt ění 
nemovitostí  (equity release)* , které si zaslouží pe člivé posouzení s ohledem na 
potenciální riziko pro spot řebitele i jejich o čividnou schopnost nabídnout ob čanům EU 
nové zdroje financování, zej ména vzhledem k problém ům souvisejícím s d ůchodovým 
zabezpečením, kterým bude sou časná i budoucí generace nevyhnuteln ě čelit. Komise 
si je kone čně vědoma i dopadu tohoto trhu na spokojený život ob čanů EU. Oblast 
                                                
 
* Definice všech výraz ů a odborných termín ů psaných  kurzívou  jsou obsaženy v glosá ři v příloze III. 
1 Tato studie bude zve řejněna na internetové stránce G Ř pro vnitřní trh v srpnu roku 2005.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm . 
2 KOM (2005) 24. Integrované hlavní sm ěry pro růst a zaměstnanost: oživení lisabonské strategie. 
3 KOM (2005) 177. Zelená kniha o politice v oblasti finan čních služeb (2005–2010). 
 
CS 4   CS bydlení a úv ěrů má výrazný sociální a lidský rozm ěr, včetně aspektů jako je nadm ěrné 
zadlužení. Všechny politické zásahy v této oblasti musí tento rozm ěr řádně uvážit.4 
(4) Komise pe člivě zváží všechny informace, jež b ěhem tohoto procesu konzultací obdrží. 
Po tomto procesu Komise navrhne, ja k jednat, pouze pokud se prokáže, že zásah 
Komise na trzích s hypote čními úvěry na bydlení v EU je oprávn ěný, tj. jestliže 
potenciální užitek zásahu p řeváží jeho p ředpokládané náklady. Všechny budoucí 
iniciativy, v četně iniciativ neregula ční povahy, budou oznámeny v bílé knize, která 
představí výsledky konzultací. Kniha bude vydána v roce 2006. Tyto iniciativy budou 
předmětem důkladného posouzení dopadu. 
(5) Připomínky k této zelené knize musí být zas lány do 30. listopadu 2005 na tuto adresu 
elektronické pošty: markt-mortgage-consultation@cec.eu.int  a budou umíst ěny na 
internetové stránky Komise, pokud nebude výslovn ě požádáno o opak. 
                                                 
4 Podrobnosti o politice Komise ohledn ě chudoby a sociálního vylou čení naleznete na této adrese: 
http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
CS 5   CS I – POSOUZENÍ  VHODNOSTI  PŘÍPADU  PRO  ZÁSAH  KOMISE 
(6) Trhy s hypote čními úvěry v EU tvo ří zásadní aspekt celkového hospodá řství všech 
členských stát ů EU. Na konci roku 2004 činila hodnota nesplacených hypote čních 
úvěrů na bydlení p řibližně 40 % HDP EU. 
(7) Trhy hypote čních úvěrů patří mezi nejsložit ější trhy, na nichž se spot řebitelé pohybují. 
„Hodnotový řetězec“ hypote ční transakce m ůže v každé fázi zahrnovat rozdílné 
a specializované ú častníky trhu. Do koup ě jednoho domu nebo bytu jedním 
spotřebitelem mohou být zapojeni hypote ční zprost ředkovatelé, poskytovatelé 
sdružených produkt ů, specializované nebo všeobecné úv ěrové instituce, emitenti 
cenných papír ů a dluhopisů a subjekty, které je nakupují (v četně globálních 
investorů), pojišťovatelé, dokonce i státní orgány. Význam úv ěrových trh ů 
s hypotékami v EU není možné v nedávném, sou časném i budoucím hospodá řském 
prostředí přecenit. 
(8) Pro většinu občanů EU znamená koup ě domu nebo bytu nejv ětší nákup celého života. 
Většina kupujících žádá o úv ěr na část ceny. Tyto úv ěry jsou obvykle, i když ne vždy, 
hypoteční. Toto zadlužení je tak pro v ětšinu domácností EU pravd ěpodobně 
nejvýrazn ějším dlouhodobým finan čním závazkem. Hodnota domu nebo bytu po 
odečtení dluhu nebo hypotéky tedy m ůže představovat významný majetek, který lze 
použít k financování spot řeby nebo d ůchodu. Výše hypote čního zadlužení a jeho 
smluvní podmínky mohou zastávat p římou úlohu v uskute čňování měnové politiky 
a v hospodá řské činnosti jako celku. Nap říklad smluvní omezení nebo penále p ři 
předčasném splacení dluhu mohou zbrzdit ší ření změn úrokové sazby a omezit za 
těchto okolností refinancování. Tento vztah mezi makroekonomikou a hypote čním 
dluhem je velice významný, zejména na pružných hypote čních trzích, protože 
i nepatrná zm ěna úrokové sazby m ůže výrazn ě ovlivnit rozpo čet domácností a jejich 
kupní sílu. Jistý dopad to m ůže mít i na dlužníky: je tu potenciální odrazový efekt, 
kladný či záporný, na jejich výdaje i na jejich majetek. 
(9) Většina hypote čních trhů v EU se v poslední ch letech výrazn ě rozšiřuje. V mnoha 
členských státech je výše nesplaceného hypote čního dluhu v porovnání s HDP nebo 
disponibilním p říjmem domácností na histor icky nejvyšší úrovni. R ůst hypote čních 
úvěrů je také posilován makroekonomickými faktory (nap ř. snížením úrokové sazby 
a v některých zemích vysokým nár ůstem cen nemovitostí) a strukturním rozvojem 
(např. větší liberalizací a integrací finan čních trhů v EU). Je však z řejmé, že i když 
trhy hypote čních úvěrů v EU podléhají n ěkterým spole čným trend ům, jsou i nadále do 
velké míry rozdílné. Liší se pom ěrnou velikostí i r ůstem. Výrazné odlišnosti jsou ve 
výběru produkt ů, profilu vyp ůjčovatelů, distribu ční struktu ře, délce p ůjček, počtu 
domů nebo bytů v osobním vlastnictví a v mechanismech financování.  
(10) Odlišnosti v hypote čních trzích a trzích s nemovitostmi odrážejí p řístup jednotlivých 
členských stát ů k právní úprav ě a také vycházejí z jejich hospodá řské minulosti 
a kulturních faktor ů. Rozdílné výsledky souvisejí s faktory, jako jsou p římé zásahy 
státu na trhu s bydlením (nap ř. prostřednictvím fiskálních pobídek pro koupi domu 
nebo bytu do osobního vlastnictví), obez řetná regulace (nap ř. regulační stropy pro 
poměr úvěru k hodnot ě), intenzita hospodá řské soutěže na trhu s hypotékami, tržní 
podmínky pro nájemné bydlení (v četně dostupnosti sociálního bydlení) a poci ťované 
 
CS 6   CS riziko spojené s hypote ční půjčkou (zejména náklady a čas nutný pro sm ěnu hodnot 
zajištění za finance v p řípadě nedodržení závazk ů).  
(11) Mnoho vn ějších zdroj ů5 a pokračující konzultace Komise pos ilují názor, že tyto trhy 
příliš integrované nejsou, zejména co se tý če palety dostupných produkt ů a činnosti 
v oblasti p řeshraničních hypote čních úvěrů; rozdíly v cenách (jejich rozp ětí) jsou již 
poměrně malé. Nedávná studie6 shledala, že tyto trhy jsou trhy individuálními, 
s vlastními rysy a hospodá řskou motivací. Bylo také zazn amenáno jen slabé spojení 
mezi účastníky vnitrostátních trh ů na trzích primárních  a sekundárních , jinak než 
v případě globálních investor ů do hypotečních dluhopis ů a do cenných papír ů krytých 
hypotékou . Stupeň přímého přeshraničního prodeje je nízký: p ředstavuje mén ě než 
1 % celkové činnosti v oblasti hypote čních úvěrů na bydlení7 a týká se hlavn ě nákupu 
nemovitostí pro rekrea ční účely nebo nákupu nemovitostí v p říhraničních regionech, 
což jsou odv ětví specializovaného trhu.  
(12) Jaký je tedy potenciální p řínos této integrace? Pote nciální výhody, které již byly 
zdůrazněny v jiné zpráv ě,8 představí a vy číslí studie, kterou Komise zadala vn ějšímu 
zdroji. Hlavním p řínosem by mohly být celkov ě nižší ceny hypote čního nebo jiného 
úvěru na bydlení. Dalším p řínosem by byly lepší úpln ější produkty v dopl ňkových 
produktech (nap ř. produkty pojišt ění při hypote čním úvěru) i v základních 
hypotečních produktech (nap ř. produkty  financování založeného na zajišt ění 
nemovitostí  a hypotéky s p řizpůsobivým placením). Komise sleduje tyto nové 
inovativní produkty se zájmem (nyní jsou nabízeny jen v n ěkolika členských státech) 
a je si pln ě vědoma toho, že zavedení t ěchto nových produkt ů musí doprovázet vysoká 
úroveň ochrany spot řebitelů. Dalším klí čovým přínosem by mohla být možnost 
poskytnout službu v ětšímu počtu žadatel ů o úvěr, včetně těch, kteří jsou na mnoha 
hypotečních trzích v EU v sou časné době opomíjeni, nap ř. vypůjčovatelé s nízkou 
bonitou (tj. vyp ůjčovatelé s nízkým či nedostate čným úvěrovým ratingem). Stejn ě jako 
při integraci jiných finan čních služeb je zajisté mo žné zvýšení úspor z rozsahu. 
Diverzifikace p řeshraniční nabídky a zvýšené využívání kapitálových trh ů a pojistných 
trhů může také snížit úv ěrové riziko. A kone čně je zde rovn ěž potenciál zvýšené 
kapitálové výkonnosti, tedy schopnosti kapitálu p řesunout se na trhy, kde je ho nejvíce 
zapotřebí a kde bude nejlépe zhodnocen. 
(13) Při posuzování, zda je p řípad úvěrových trh ů s hypotékami v EU vhodný pro její 
zásah, analyzovala Komise 48 doporu čení skupiny fóra pro hypote ční úvěr, kterou 
vytvořila v březnu roku 2003 pro posouzení p řekážek v další integraci trh ů 
hypotečních úvěrů v EU a navržení zp ůsobů jejich odstran ění.9 Tato doporu čení se 
                                                 
5 Zpráva skupiny fóra pro hypote ční úvěr, „Integrace trh ů hypotečních úvěrů v EU, G Ř pro vnitřní trh, 
prosinec 2004; Evropská finan ční integrace: Pokrok a vyhlídky, Evropská komise 2004; Studie 
o finanční integraci evropských hypote čních trhů, Mercer Oliver Wyman pro Evropskou hypote ční 
federaci (European Mortgage Federation), 2003; Mezinárodní trendy držby nemovitostí a financování hypoték, Rada hypote čních úvěrových institucí UK (Council of Mortgage Lenders), 2004; Riziko a 
financování evropských hypoték na bydlení, Mercer Oliver Wyman pro Sdružení pro obchod 
s hypotečním pojišt ěním (Mortgage Insurance Trade Association, MITA), duben 2005. 
6 Studie o finan ční integraci evropských hypote čních trhů, Mercer Oliver Wyman pro Evropskou 
hypoteční federaci (European Mortgage Federation), 2003.  
7 Zpráva agentury Eurobarometr, 2004. 
8 Viz poznámka č. 5. 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-
integration_en.pdf  
 
CS 7   CS týkala většiny otázek, kter é s integrací hypote čních trhů v EU souvisejí. Komise hodlá 
tato doporu čení co nejlépe využít p ři jakékoli akci, kterou v budoucnu navrhne. Je 
však zřejmé, že ne všechna doporu čení budou vyžadovat stejné jednání a že n ěkterá 
doporučení budou p řed jakýmkoli rozhodnutím ješt ě vyžadovat další úpravu.  
(14) Komise souhlasí s názorem skupiny fóra, že se integrace trh ů s hypote čními úvěry v 
EU musí zam ěřit na čtyři samostatné, ale navzájem  propojené oblasti: ochranu 
spotřebitelů, právní otázky, otázky  zajištění a financování. Tato zelená kniha se 
jmenovaným čtyřem oblastem podrobn ě věnuje. Komise uvítá názory na všechna 
témata probíraná v této zelené kniz e, na další témata, jež jsou pro v ětší integraci a 
výkonnost trh ů s hypote čními úvěry v EU považována za klí čová i na otázku 
stanovení priorit v této oblasti.  
 
CS 8   CS II – OCHRANA  SPOTŘEBITELE 
Informace  
(15) Poskytování informací má p ři hypotečních transakcích zásadní význam, nebo ť tyto 
transakce jsou složité, pom ěrně nákladné a dlouhodobé.  Nevyváženosti stupn ě 
informovanosti na stran ě poskytovatele a vyp ůjčovatele nelze zabránit. Je d ůležité, aby 
vypůjčovatel získal odpovídající množ ství informací k možnosti u činit informované 
rozhodnutí, a to takovým zp ůsobem a v takovou dobu, aby toto poskytnutí informací 
mělo největší účinek. 
(16) Kodex chování10 vytvořil prost řednictvím evropského standardizovaného 
informačního přehledu precedent pro standardizaci p ředsmluvních informací na úrovni 
EU. Komise dala podn ět k přezkumu tohoto kodexu, v četně vypracování vn ější 
studie11, která shledala, že jeho dodržování v té dob ě nebylo uspokojivé. Komise p řed 
učiněním kone čných rozhodnutí o kodexu vy čká na výsledek t ěchto konzultací. Je 
však zapot řebí věnovat se t ěmto otázkám: 
• Má být kodex chování nahrazen závaznými právními p ředpisy, nebo má z ůstat 
dobrovolný? 
• Jaké informace se mají spot řebitelům poskytovat? Je t řeba pečlivě hledat 
rovnováhu mezi nedostatkem informací a jejich p řemírou. 
• Komise považuje za naprosto zásadní, aby se p ředsmluvní informace poskytovaly 
ve fázi, která spot řebitelům umožní vybrat si poskyt ovatele porovnáváním jejich 
nabídky. Lze takovou fázi vzhledem k rozdílným zvyklostem a právním 
předpisům jednotlivých členských stát ů vymezit jednotn ě pro celou EU?  
• Má se tento režim poskytování inform ací vztahovat jen na poskytovatele úv ěrů, 
nebo i na ostatní, nap ř. na zprost ředkovatele? Jak lze dodržování tohoto režimu, a ť 
již závazného či dobrovolného, zajistit?  
Poskytování rad a zprost ředkování úv ěrů 
(17) Hypotéky jsou složitým produktem vysoké hodnoty. Poradenství v oblasti hypoték 
vyhledávají spot řebitelé většinou mnohem častěji než u jiných produkt ů finančních 
služeb. Spot řebitelé odlišných kategorií mohou mít v ůči poskytovatel ům odlišné 
požadavky a mohou s nimi vstupovat do odlišných druh ů vztahů. 
(18) Komise si je v ědoma možných následk ů povinného poskytování informací na ceny 
produktů (přímý poplatek nebo nep římý vliv na cenu produktu) a toho, že v ěřitelé by 
tak potenciáln ě podstupovali právní riziko. Je si však rovn ěž vědoma významné úlohy, 
                                                 
10 C (2001) 477. Dobrovolný kodex chování o poskytování p ředsmluvních informací pro úv ěry na bydlení 
11 Zavád ění a účinnost dobrovolného kodexu chování o poskytování p ředsmluvních informací pro úv ěry 
na bydlení, Institut finan čních služeb, 2003.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/home-loans-final-
report_en.pdf . 
 
CS 9   CS jakou odpovídající poradenství m ůže zastávat ohledn ě důvěry spotřebitelů 
a předcházení problém ů jako je nadm ěrné zadlužení. 
• Má být poskytování poradenství vyp ůjčovateli povinné, nebo dobrovolné? 
• Mají se podmínky vztahovat na všechny skute čně udělené rady, a ť jsou 
poskytovány povinn ě, nebo dobrovoln ě (např. podmínky ohledn ě standard ů 
poradenství, sankce za jejich nedodržení, p ředběžné informování o poplatcích, 
podmínky o úloze poradce a o p ředání informací na trvanlivém nosi či dat)? 
(19) Zprostředkování úv ěrů bylo nedávno ozna čeno za oblast, kterou chce Komise 
důkladně prověřit12. Tato oblast bude zkoumána horizontáln ě a vstupní informace se 
budou shromaž ďovat v pat řičnou dobu. 
Předčasné  splacení dluhu  
(20) Otázka p ředčasného splacení dluhu je p ři sjednávání hypote čního úvěru jedním ze 
zásadních aspekt ů. Dlouhé období, na n ějž se hypote ční smlouva uzavírá, a zm ěna 
hlavních smluvních podmínek b ěhem této doby (nap ř. změny úrokových sazeb) 
mohou spot řebitele vést k tomu, aby úv ěrovou smlouvu p ředčasně ukončil. Poplatky 
za předčasné splacení dluhu js ou cenou, kterou spot řebitel za toto p ředčasné ukon čení 
smlouvy zaplatí. 
(21) Režimy p ředčasného splacení se mezi členskými státy výrazn ě liší. Někde jsou 
výrazně regulovány, jinde jsou p ředmětem soukromého smluvního práva mezi 
spotřebitelem a v ěřitelem, p řičemž spot řebitel m ůže jen volit mezi r ůznými 
standardními smlouvami a hypotékami a nemá skute čnou možnost sjednat si 
individuální podmínky. Poplatky za p ředčasné splacení se v ětšinou vážou 
k hypotečním produkt ům s pevnou úrokovou sazbou, které chrání spot řebitele před 
změnami úrokových sazeb; poplatky se vztahují na ukon čení smlouvy b ěhem tohoto 
období, kdy platí pevné úrokové sazby. Tyto poplatky jsou údajn ě odrazem podpory 
nabízeného produktu či produktů ze strany struktur financování a mají p římý dopad na 
hospodářskou sout ěž a rozmanitost i dostupnost produkt ů. Ovlivňují šíření 
makroekonomických zm ěn, tj. zda, do jaké míry a jakým zp ůsobem mohou zm ěny 
základních (úrokových) sazeb ovlivnit hypote ční dlužníky. 
(22) Komise se domnívá, že ur čitý stupeň soudržnosti v oblasti p ředčasného splacení, 
zejména ohledn ě ukládání poplatk ů, usnadní integraci. Jak lz e však takové soudržnosti 
dosáhnout, aniž by to m ělo negativní vliv na struktury financování a možnosti výb ěru 
produktů a aniž by to nep řiměřeně trestalo spot řebitele? Následující otázky by m ěly 
být podrobn ě analyzovány: 
                                                 
12 Viz poznámka č. 3. 
 
CS 10   CS • Má být právo na p ředčasné splacení uzákon ěno, nebo má být p ředmětem volby? 
Pokud má být uzákon ěno, má být umožn ěno, aby se spot řebitel tohoto práva 
vzdal? Za jakých podmínek? Má být toto právo p ředmětem vyrovnání ve form ě 
poplatků? 
• Jak se mají tyto poplatky (stanovené zákonem nebo dohodnuté ve smlouv ě) 
vypočítat? Nemají být stanoveny závazné hor ní hranice, jako je tomu v n ěkterých 
členských státech? 
• Jakým zp ůsobem má být spot řebitel o otázkách p ředčasného splacení informován? 
Je zde prostor pro zvyšování obecné informovanosti spot řebitelů? 
Roční procentní sazba 
(23) Roční procentní sazba  u hypotečních úvěrů je dalším klí čovým faktorem, jehož ú činky 
přetrvávají po celou do bu trvání smlouvy. Výpo čet roční procentní sazby u hypoték 
a náklady na úv ěr, které se do tohoto výpo čtu zahrnují, se v členských státech liší, což 
ztěžuje možnost porovnání.  
(24) Vzhledem ke zvláštní povaze t ěchto úvěrových smluv v porovnání se smlouvami 
o spotřebitelských úv ěrech by bylo vhodné p řizpůsobit smlouvu pot řebám 
zúčastněných stran. V této oblasti by ur čitý stupeň standardizace mohl p ůsobit na 
integraci trh ů příznivě. Ale je tu mnoho otázek: 
• Co je účelem roční procentní sazby ? Informace? Možnost porovnání? Obojí? 
• Měla by být stanovena norma EU pro metodu výpo čtu a pro položky náklad ů na 
úvěr? 
• Pokud ano, jaký druh náklad ů na úvěr by tato norma EU m ěla zahrnovat?  
• Komise uvítá názory na to, jaké výhody má poskytování zvláštní informace 
o všech nákladech na úv ěr, které nejsou v roční procentní sazb ě specifikovány, 
a o konkrétních projevech roční úrokové sazby , např. v měsíčních nákladech nebo 
v celkových nákladech na úv ěr. 
(25) Všechna rozhodnutí u činěná v této oblasti budou zohled ňovat režim platný v oblasti 
spotřebitelských úv ěrů. 
Regulace úrokových sazeb a rozp ětí úrokových sazeb 
(26) Některé členské státy mají právn ě závazné horní hranice úrokových sazeb, často 
nazývané „zákony proti lichv ě“; byly navrženy, aby p ředcházely ú čtování nadm ěrně 
vysokých úrokových sazeb. Komise se zdržela jakéhokoli zásahu v této oblasti, která 
zahrnuje i vážné obavy týkajíc í se sociální oblasti.  
• Jaké důsledky budou mít tyto závazné horní hranice úrokových sazeb na integraci 
trhu (včetně všech jejich vztah ů k produktu, jako je  financování založené na 
zajištění nemovitostí  a pojištění hypotéky)? 
• Nemělo by se toto téma prošet řit raději v širších souvislost ech než jen v kontextu 
hypotéky? 
 
CS 11   CS (27) Ohledně horní hranice prom ěnných sazeb je Komise i nadále p řesvědčena, že v ur čité 
míře mohou zabra ňovat integraci trh ů a rozvoji ur čitých struktur financování.  
(28) A konečně, Komise také zaznamenává, že n ěkteré členské státy omezují zavád ění 
sazeb složeného úroku. 
• Zabraňují taková omezení integraci trh ů? 
• Jaký dopad mohou mít na rozvoj konkrétních produkt ů, např. na produkty 
financování založeného na zajišt ění nemovitostí ? 
Úvěrové smlouvy 
(29) Standardizace formátu úv ěrových smluv, doporu čená skupinou fóra, musí být 
posouzena v širším rámci iniciativy Komise ohledn ě evropského smluvního práva.13 
Standardizace lze dosáhnout bu ď klasickou harmonizací nebo tzv. 26. režimem. Tento 
26. režim by byl zaveden zvláštním právní m nástrojem, který by existoval vedle 
vnitrostátních p ředpisů, aniž by je však nahrazoval, a byl by volitelnou možností 
smluvních stran. Komise zkoumala výhody koncepce 26. režimu v zelené knize o politice v oblasti finan čních služeb.
14 
Komise uvítá názory na p řínos standardizace formátu hypote čních smluv, nap ř. 
prostřednictvím nástroje 26. režimu. 
Vymáhání a opravné prost ředky 
(30) Komise si je v ědoma toho, že tradi ční mechanismy soudních opravných prost ředků 
mohou být pro v ětšinu spot řebitelů zdlouhavé a nákladné. Domnívá se, že všechny 
alternativní prost ředky nápravy, nap ř. zprostředkování nebo rozhod čí řízení, které 
hodlají získat d ůvěru spotřebitelů, zejména v p řeshraničním kontextu, musí být 
nezávislé a výkonné. Komise již za čala pracovat na podpo ře používání 
zprostředkování: p ředložila návrh sm ěrnice o n ěkterých aspektech zprost ředkování 
v občanských a obchodních záležitostech.15 
• Měla by Komise členským stát ům stanovit povinnost, aby v oblasti hypote čních 
úvěrů zajistily existenci t ěchto alternativních nápravných prost ředků? 
• Komise uvítá názory na zp ůsoby, jak posílit d ůvěryhodnost existujících systém ů 
alternativních prost ředků nápravy, zejména v oblasti hypote čních úvěrů. 
                                                 
13 KOM (2004) 651. Evropské smluvní právo a p řezkum acquis: cesta vp řed. 
14 Viz poznámka č. 3. 
15 KOM (2004) 718 v kone čném znění. Návrh sm ěrnice Evropského parlamentu a Rady o n ěkterých 
aspektech zprost ředkování v ob čanských a obchodních záležitostech. 
 
CS 12   CS III – PRÁVNÍ  OTÁZKY   
Rozhodné právo 
(31) Římská úmluva z roku 1980, jež upravuje ur čení rozhodného práva pro smluvní 
závazkové vztahy v četně smluv o hypote čních úvěrech, v sou časnosti prochází revizí, 
aby mohla být p řeměněna v jedno z na řízení EU. Komise považuje za záhodné, aby se 
v rámci této revize za ú čelem soudržnosti řešily všechny otázky rozhodného práva, 
včetně práva platného pro smlouvy o hypote čních úvěrech.  
(32) Doposud byla b ěhem tohoto procesu nalezena minimáln ě tři možná řešení:  
• Ustanovit v budoucím na řízení pro rozhodné právo týkající se spot řebitelských 
smluv o hypote čním úvěru zvláštní režim. Tento režim by sestával z práva 
platného pro smlouvy o hypote čních úvěrech a z práva platného pro smlouvy 
o zajištění pohledávek. 
• I nadále pod řizovat hypote ční úvěrové smlouvy obecným zásadám, které, jak je 
uvedeno v Římské úmluv ě, v podstat ě znamenají, že se smluvní strany mohou 
svobodně rozhodnout, jakým rozhodným právem se smlouva bude řídit, 
s výhradou uplatn ění (za určitých podmínek) kogentních ustanovení práva zem ě, 
v níž má spot řebitel bydlišt ě. 
• Vyloučit uplatn ění kogentních ustanovení o ochran ě spotřebitele v p řípadě 
hypotečních úvěrů, jsou-li spln ěny některé podmínky, nap ř. že na úrovni EU 
existuje vysoký stupe ň ochrany spot řebitelů. 
(33) Co se týče rozhodného práva pro zajištění, nevidí Komise apriorn ě žádný důvod, proč 
se odchylovat od dob ře zavedené zásady, podle níž se jako rozhodné právo použije 
právo té zem ě, v níž se nemovitost nachází. 
Úvěruschopnost klient ů 
(34) Hodnocení úv ěruschopnosti klient ů, tj. úvěrového rizika, které klient p ředstavuje, je 
jedním ze základních aspekt ů transakce hypote čního úvěru, který m ůže dovolit omezit 
rizikový kapitál v návaznosti na kvalitn ější posouzení rizika v ěřitelem. V této oblasti 
je nejdůležitější ochrana osobních údaj ů. 
(35) Členské státy používají p ři vytváření úvěrových databází a p ři přístupu do nich r ůzné 
systémy: ve řejné, či soukromé, centralizované, či decentralizované, pozitivní, či 
negativní (pouze p řípady nedodržení závazk ů). 
(36) Mohou se vyskytnout okolnosti, za nichž mohou opat ření pro vým ěnu údajů mezi 
věřiteli vylou čit některé účastníky trhu zp ůsobem, který p ředstavuje porušení práva 
EU. Podmínky pro p řístup do databází mohou navíc diskriminovat zahrani ční věřitele 
(např. podmínkou členství nebo p ředplatného, které pro v ěřitele, kte ří databázi 
nevyužívají tak často, jako v ěřitelé domácí, není efek tivní z hlediska náklad ů, nebo 
pravidla vzájemnosti, vyžadující p řed vstupem do databáze p ředložení p říslušných 
údajů). 
Komise, volíc stejný p řístup jako v p řípadě spotřebitelských úv ěrů, se domnívá, že 
prioritou má být zajišt ění přeshraničního přístupu do databází na nediskrimina čním 
základu. Komise uvítá k této otázce další názory. 
 
CS 13   CS Ocenění nemovitosti 
(37) Ocenění nemovitosti je úst řední fází transakce hypote čního úvěru a způsob, jakým je 
prováděno, může přímo ovlivnit povahu, financ ování i pravidla obez řetnosti týkající se 
úvěru. Věřitelé, spot řebitelé i investo ři musejí mít v odbornou zp ůsobilost odhadce, 
postup odhadu i výsledný číselný údaj plnou d ůvěru. 
(38) Zvyklosti oce ňování nemovitostí se mezi členskými státy liší. V sou časnosti existuje 
několik mezinárodních oce ňovacích norem.16 Komise se domnívá, že srovnatelnost 
oceňování by bylo možné posílit, aby se  zajistilo, že variabilita, která m ůže odpovídat 
skutečným potřebám domácího trhu s bydlením, neomezuje p řeshraniční činnost 
v poskytování p ůjček ani struktury financování. Toho by bylo možné dosáhnout 
zavedením jednotné oce ňovací normy, i když koexistence konkuren čních, ale 
vzájemně uznávaných norem by sloužila stejnému ú čelu. 
• Jaký by byl p řínos jednotné normy EU pro proces oce ňování a pro odhadce? 
• Jakého p řínosu by Komise dosáhla zajiš ťováním vzájemného uznávání 
oceňovacích norem jednotlivých stát ů? 
Postupy výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí 
(39) Záruka  představovaná zajištěním je jedním z úst ředních aspekt ů transakce 
hypotečního úvěru, protože je zde možnost prohlásit hypotéku za propadlou  a požádat 
o její záruku , např. výkonem rozhodnutí prodejem nemovitosti zatížené hypotékou. 
(40) Postupy výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti se mezi členskými státy výrazn ě liší 
délkou trvání i náklady. Komise si všímá vzájemného p ůsobení s bytovou i sociální 
politikou členských stát ů a také složitého kontextu postup ů výkonu rozhodnutí 
prodejem nemovitosti; tyto postupy jsou ovlivn ěny mnoha rozdílnými faktory, 
například právními p ředpisy členského státu, ob čanskoprávními postupy a obvyklými 
postupy soudnictví. 
(41) Komise se obává, že tyto rozdíl y mohou mít vliv na omezení p řeshraniční činnosti 
a snad i na zvýšení ceny hypote čního úvěru. Závažn ější je skute čnost, že tyto rozdíly 
mohou mít p římý vliv na struktury financování, zejména omezením možnosti 
přeshraničního sdílení hypote čního zajištění. 
(42) Komise si je p řesto vědoma potíží p ři dosahování výrazných zlepšení všech aspekt ů 
postupů výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí prost řednictvím závazných pravidel 
EU. 
Komise uvítá názory na p řístup ke zlepšení postup ů výkonu rozhodnutí prodejem 
nemovitostí. Tento p řístup má n ěkolik fází: zaprvé se shromáždí informace 
o nákladech a délce trvání t ěchto postup ů ve všech členských státech a o jejich 
účinnosti p ři ochraně zájmů všech zú častněných stran, poté se tyto informace 
předloží ve form ě pravideln ě aktualizované p řehledové tabulky a nebude-li tento 
postup dlouhodob ě efektivní, zváží se navržení rázn ějších opat ření. 
                                                 
16 Viz poznámka č. 28 ve zpráv ě skupiny fóra. 
 
CS 14   CS Daň 
(43) Komise zasahuje proti vnitrostátním pravidl ům zdanění hypoték, která nejsou 
slučitelná s právem EU. V p říloze I jsou vedené podrobnosti o potenciálním porušení 
tohoto práva, nap ř. odmítnutí možnosti da ňových odpo čtů za úrok placený 
zahraničním poskytovatel ům v případě, že úrok placený domácím poskytovatel ům 
z daňového základu ode číst lze, nebo vyšší zdan ění takového úroku. 
Komise hledá informace o obdobných nebo jiných p řekážkách v oblasti zdan ění 
v případech p řeshraničního poskytování hypoték, které mohou omezovat svobody 
stanovené právem EU. 
 
CS 15   CS IV – ZAJIŠTĚNÍ HYPOTÉKY 
Katastry nemovitostí 
(44) Katastry nemovitostí zaznamenávají a do ur čité míry ur čují práva na oprávn ěné 
vlastnictví nemovitosti. Existuje obava, že tyto katastry neodrážejí vždy p řesně 
všechny závazky, které mohou ovlivnit práva vlastník ů nemovitosti. Porozum ění 
obsahu jejich činnosti a jejich fungování i snadný p řístup k nim je pro činnost 
přeshraničního poskytování hypote čních úvěrů jakéhokoli druhu (v četně financování) 
naprosto zásadní. 
(45) Komise již toto uznala, když financ ovala pilotní fázi projektu EULIS17, nyní 
dokončeného, jenž m ěl posílit spolupráci mezi vlastníky a dozor čími pracovníky 
katastrů a usnadnit p řeshraniční přístup do těchto katastr ů. 
(46) Komise má pochybnosti, zda má i nadále zas távat ve financování takových iniciativ 
aktivní úlohu. Vzhledem k užite čnosti těchto registr ů pro věřitele i investory lze 
předpokládat, že by p římý zájem podílet se na t ěchto iniciativách a investovat do nich 
měli mít oni. 
Před dalším posouzením uvítá Komise další informace na toto téma. 
Eurohypotéka 
(47) Myšlenka eurohypotéky není nic nového. Je to pokus vytvo řit celounijní nástroj pro 
záruku úv ěrů na nemovitost, což je v p řípadě hypotéky zajištění, které lze použít 
pružným zp ůsobem. Jeho zastánci argumentují, že úst řední aspekt této myšlenky – 
oslabení spojení („dopl ňkovost“) mezi hypote čním zajištěním a hypote čním úvěrem – 
by usnadnilo uzavírání hypoték a jejich p řevoditelnost, což by bylo prosp ěšné trhu 
hypotečních úvěrů jako celku, zejména jeho financování. 
(48) Komise si je v ědoma projekt ů vedených ú častníky trhu i akademickými institucemi, 
zaměřených na navržení proveditelné ho modelu eurohypotéky ve form ě 26. režimu.18 
Komise p řezkoumá, jak tyto iniciativy navrhují řešit tak složitou otázku, která se týká 
mnoha dalších p říbuzných oblastí, nap říklad majetkového a smluvního práva. 
Komise uvítá názory na téma proveditelnosti a pot řebnosti eurohypotéky. 
S posouzením tohoto tématu v každém p řípadě posečká na výsledky probíhajících 
iniciativ. 
                                                 
17 Pro další informace viz www.eulis.org . 
18 Nap ř. „Základní pokyny pro eurohypotéku”, Institut hypote čních úvěrů, Varšava, kv ěten 2005. 
 
CS 16   CS V – FINANCOVÁNÍ  HYPOTE ČNÍHO  ÚVĚRU 
(49) Nástroje pro financování na hypote čních trzích EU jsou r ůzné. Zvláštní nástroje, 
například kryté dluhopisy  nebo cenné papíry kryté hypotékou  zastávají významnou 
úlohu v kontextu celoevrops kém i vnitrostátním (nap ř. ve Spojeném království cenné 
papíry kryté hypotékou , v Dánsku kryté dluhopisy  a v Německu Pfandbriefe). 
(50) Mnohokrát, zejména ve skupin ě fóra pro hypote ční úvěr, byl vyjád řen názor, že další 
integrace trh ů hypotečních úvěrů v EU by mohla být výrazn ě podpořena vytvo řením 
celoevropského trhu struktur financování. 
(51) Komise by s tímto názorem souhlasila, ale tato premisa musí být samoz řejmě 
vyhodnocena další zevrubnou analýzou. Celoevropské mechanismy financování by mohly rozší řit zdroje financování, z výšit likviditu trhu a obecn ě umožnit rozložení 
rizika. Další integrace sekundárních trh ů financování p ůjček je spojena s integrací 
primárního trhu . Klíčovým průřezovým aspektem obou oblastí je p řevoditelnost 
hypotečních úvěrů. 
• Komise má v úmyslu z řídit k tomuto ú čelu pracovní skupinu zainteresovaných 
subjektů, aby prošet řila potřebu a povahu akce ohledn ě aspektů (primárního 
i sekundárního) financování hypote čních úvěrů. 
• Komise má zájem o posouzení toho, do jaké míry lze celoevropský trh 
financování hypoték podporovat iniciativami trhu, nap ř. normami pro 
dokumentaci a vymezením model ů pro činnosti přeshraničního financování.  
(52) Skupina fóra i jiné zdroje p ředpovídají, že se mechanismus financování hypote čních 
úvěrů bez složení zálohy bude zvyšovat. 
Komise má v tomto ohledu zájem  o názory na to, zda hypote ční úvěry mají být 
nezbytně činností vymezenou pouze pro úv ěrové instituce, nebo zda a za jakých 
podmínek by taková činnost mohla být vykonávána institucemi, které nep řijímají 
zálohy nebo zp ětně splatné částky, a nevzta huje se na n ě tudíž definice EU 
vymezující úv ěrové instituce ani žádná s ni mi spojená pravidla obez řetnosti. 
 
CS 17   CS ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
CS 18   CS Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
CS 19   CS Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
CS 20   CS ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
CS 21   CS • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Informati on Sheet format, so that only one set of 
rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
CS 22   CS 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain essential standards are met. Member States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
CS 23   CS • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
CS 24   CS the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
CS 25   CS 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
CS 26   CS ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
CS 27   CS Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.