CS    CS CS 
CS    CS  EVROPSKÁ KOMISE 
V Bruselu dne 31.3.2011 
SEK(2011) 355 v kone čném znění 
  
PRACOVNÍ DOKUMENT ÚTVAR Ů KOMISE 
SHRNUTÍ POSOUZENÍ DOPAD Ů 
  
Průvodní dokument  
  
k návrhu 
SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 
o smlouvách o úv ěru na bydlení 
  
(Text s významem pro EHP) 
SEK(2011) 356 v kone čném znění 
SEK(2011) 357 v kone čném znění 
KOM(2011) 142 v kone čném znění 
CS 2   CS 1. ÚVOD 
Odpovědné poskytování úv ěrů je definováno jako snaha v ěřitelů a zprostředkovatel ů úvěru 
o to, aby spot řebitelům půjčovali částky, které si mohou dovolit  a které vyhovují jejich 
potřebám a okolnostem.  Podobně odpovědné přijímání úv ěrů znamená, že by spot řebitelé 
měli poskytovat odpovídající, úplné a p řesné informace o své finan ční situaci a jsou pobízeni, 
aby činili informovaná a udržitelná rozhodnutí.  
2. VYMEZENÍ PROBLÉM Ů 
2.1. Problémy 
Úroveň zadluženosti domácností v Evrop ě roste. To však samo o sob ě není známkou 
neodpovědného poskytování a p řijímání úv ěrů, pokud je úrove ň zadluženosti udržitelná a 
splátky jsou hrazeny. Ale čísla ukazují, že ob čané mají stále více potíží se splácením svých 
dluhů: v roce 2008 vykazovalo 16 % lidí potíže s placením ú čtů a 10 % všech domácností 
mělo nedoplatky1. Potíže se splácením vedly k nár ůstu míry nesplácených úv ěrů a počtu 
případů zabavení majetku2. Údaje mohou být ovlivn ěny i jinými faktory, než je neodpov ědné 
poskytování a p řijímání úv ěrů, například všeobecným hospodá řským útlumem. Avšak údaje 
shromážd ěné pro toto posouzení dopad ů spolu s kvalitativními d ůkazy získanými 
prostřednictvím p říspěvků zúčastněných stran a jednotlivé p říklady v Evrop ě ukazují, že se 
nejedná pouze o konjunkturální pr oblém týkající se jednoho nebo dvou členských stát ů, ale o 
problém celé EU. 
Rozhodnutí p řidělit konkrétní hypote ční úvěr, konečný výběr hypote čního produktu 
žadatelem o úv ěr a jeho schopnost úv ěr splatit ovliv ňuje celá řada faktor ů. Mezi tyto faktory 
řadíme hospodá řský vývoj, asymetrické informace a st řet zájmů, mezery v právních 
předpisech a jejich nejednotnost, stejn ě jako další faktory, jako je finan ční gramotnost 
žadatelů o úvěr a struktury financování hypoték. I když tyto další faktory jist ě hrají roli, 
skutečností zůstává, že na po čátku finan ční krize stálo neodpov ědné chování ur čitých 
subjektů na trhu. Je proto z řejmé, že neodpov ědné poskytování a p řijímání úv ěrů je třeba řešit, 
aby se sou časná finan ční krize neopakovala. 
V souvislosti s neodpov ědným poskytováním a p řijímáním úv ěrů byly identifikovány 
následující problémy. Krom ě problém ů popsaných níže bylo shledáno n ěkolik problém ů 
týkajících se p ředčasného splacení hypote čních úvěrů. Tyto problémy, které vytvá řejí nerovné 
podmínky, brání p řeshraniční činnosti a mobilit ě klientů a ovlivňují spotřebitelskou d ůvěru, 
jsou podrobn ě popsány v posouzení dopad ů, které je p řipojeno k bílé knize o integraci trh ů 
EU s hypote čními úvěry3.  
                                                 
1 Veřejné mínění v zemích Evropské unie , Eurobarometr 69, listopad 2008. Směrem ke spole čné operační 
evropské definici p ředluženosti , Observatoire de l’épargne Européenne ve spolupráci s CEPS a 
Bristolskou univerzitou, únor 2008. 
2 Informace, které Komisi poskytly členské státy. 
3 SEK(2007) 1683. 
CS 3   CS 2.1.1.  Neporovnatelná, nevyvážená, neúplná a nejasná reklama a marketing 
V EU se lze setkat s p řípady nevhodné reklamy na hypote ční produkty. Neúplné a nejasné 
reklamní a marketingové materiály jsou často obtížn ě porovnatelné a neumož ňují 
spotřebitelům vybírat si mezi r ůznými poskytovateli. P řestože vnitrostátní právní p ředpisy a 
pravidla EU zakazují klamavou reklamu, jsou nejednotné a mají mezery. Rozdílná pravidla také znamenají, že ti v ěřitelé a/nebo zprost ředkovatelé úv ěru, kteří nabízejí p řeshraniční 
produkty a služby, se potýkají ješt ě s větší zátěží.  
2.1.2.  Nedostate čné, zastaralé, složité, ne porovnatelné a nejasné p ředsmluvní informace 
K tomu, aby se zlepšila kvalita a porovnatelnost p ředsmluvních informací, již bylo 
vynaloženo úsilí nap ř. v podob ě evropského kodexu chování p ři poskytování p ředsmluvních 
informací o úv ěrech na bydlení. Avšak použití kodexu nebylo jednozna čné a mechanismy 
vynucování a sledování byly neú činné. Načasování poskytnutí schváleného evropského 
standardizovaného informa čního přehledu (ESIS) se liší a omezuje jeho použití, nap ř. k 
porovnání nabídek. Navzdory existenci kodexu p řetrvává řada tržních selhání. Za prvé, je 
obtížné p ředsmluvní informace porovnat. Použití rozdílných metodik a základ ů pro náklady 
rovněž činí klí
čovou část ESIS, ro ční procentní sazbu náklad ů (RPSN), neporovnatelnou. Za 
druhé, spot řebitelům se poskytnuté informace zdají složité a nejasné. Za t řetí, poskytnuté 
informace jsou často neúplné. Neexistují ani žádná pravidla týkající se zve řejnění informací o 
vztahu věřitele a zprost ředkovatele úv ěru. 
2.1.3.  Poskytování nevhodného poradenství 
Nepřiměřené pobídky spojené s poskytováním poraden ství mohou vést k tržním selháním. 
Poradci mohou být demotivováni, aby pos kytovali nestranné poradenství, nap ř. protože 
dostávají od r ůzných věřitelů rozdílné odm ěny za prodej ur čitých produkt ů. Je prokázáno, že 
v řadě případů bylo poskytnuto nevhodné  poradenství ohledn ě hypotečního úvěru, které vedlo 
k poškození spot řebitele. V p řípadě, že chybí pravidla nebo standardy, podle kterých m ůže 
být poskytování poradenství posuzováno, je obtížné ur čit, zda se jednalo o vhodné 
poradenství. 
2.1.4.  Neodpovídající posuzování vhodnosti a bonity 
Významným tržním selháním v té to oblasti je nedostatek motivace řádně posuzovat bonitu 
a/nebo vhodnost. V ěřitelé mohou spoléhat na hodnotu pod kladového kolaterálu (zastavená 
nemovitost), p řenést riziko nesplácení nebo prodat úv ěr třetí straně. Obdobn ě spotřebitelé 
mohou být také motivováni nadhodnotit své p říjmy, aby získali úv ěr. Regulatorní selhání v 
podobě neexistujících, nejasných nebo nejednotných právních p ředpisů dále přispívají k 
neodpovídajícímu posuzování vhodnosti a bonity. P řekážky v právních p ředpisech také brání 
věřitelům v přístupu k informacím o bonit ě žadatele o úv ěr v zahrani čí prostřednictvím 
úvěrové databáze. 
2.1.5.  Neúčinné, nejednotné nebo neexistující regi strace, povolení a režimy dohledu nad 
zprostředkovateli úv ěru a neúv ěrovými institucemi poskytujícími hypote ční úvěry  
Ne všechny členské státy vyžadují, aby zprost ředkovatelé úv ěru byli registrováni nebo m ěli 
povolení, což m ůže vytvořit potenciál pro neodpov ědné chování. To, že n eexistují požadavky 
na registraci a povolení také znamená, že orgány mají malý prostor pro dohled nad činností 
zprostředkovatel ů úvěru nebo pro uložení sankcí za po rušení. Tímto se potenciáln ě vytváří 
nekonkuren ční prostředí, které nevyžaduje odpov ědnost za pochybení, podstoupení 
CS 4   CS nadměrného rizika nebo špatné poradenství. P řeshraniční činnost zprost ředkovatel ů úvěru je v 
současnosti siln ě omezena: sple ť právních p ředpisů převažující na úrovni EU m ůže bránit 
rozhodnutí o zahájení podnikání v zahrani čí. 
Šest členských stát ů nemá žádné požadavky na registraci a dohled nad neúv ěrovými 
institucemi a v ostatních členských státech, které regulaci uplat ňují, se požadavky zna čně liší. 
Neexistující požadavky na regi straci nebo povolení znamenají,  že orgány mají malý základ 
pro dohled nad činností neúv ěrových institucí nebo pro uložení sankcí za porušení, což má 
stejné dopady, jaké byly popsány výše. 
2.2. Důsledky 
Zjištěné problémy mají d ůsledky pro spot řebitele, zprost ředkovatele úv ěru, věřitele a 
ekonomiku jako celek. 
2.2.1.  Významné vedlejší ú činky na ekonomiku jako celek 
Trhy s hypote čními úvěry hrají v hospodá řství EU významnou roli. V roce 2008 
představovaly nesplacené hypote ční úvěry v EU27 asi 50 % HDP EU. Proto m ůže mít 
neodpovědné poskytování a p řijímání úv ěrů významný dopad na ekonomiku jako celek. 
Ovlivňuje solventnost poskytovatel ů hypotečních úvěrů. Protože finan ční instituce musí 
vyčleňovat rostoucí částky do kapitálu na pokrytí ztrát, snižuje se dostupnost úv ěrů pro 
odpovědné žadatele o úv ěr a spole čnosti, což zase omezuje hospodá řský růst a spotřebu. 
Neodpovědné poskytování a p řijímání úv ěrů má rovn ěž finanční dopad prost řednictvím 
vládních záchranných program ů nebo znárodn ění, v důsledku čehož jsou vládní rozpo čty pod 
tlakem a často jsou nutné rozpo čtové škrty. A sociální záchranné sít ě jsou napjaté v d ůsledku 
rostoucí nezam ěstnanosti a rostoucí poptávky po sociál ních výdajích a sociálním bydlení. 
2.2.2.  Riziko poškození spot řebitele 
Spotřebitelé, kterým byly prodány nevhodné produkty, se často dostávají do finan čních potíží, 
jež vedou k p ředluženosti stejn ě jako nesplácení nebo zabavení majetku. Spot řebitelé mohou 
být poškozeni právními p řekážkami, které brání v ěřitelům řádně posuzovat bonitu a vhodnost 
nebo dodate čnými náklady v ěřitelů, které jim vznikají, pokud podnikají v zahrani čí. Tito 
spotřebitelé by mohli být vystaveni p římému finan čnímu poškození (nap ř. by platili vyšší 
cenu za produkt, který by mohl být dostu pný za cenu nižší) nebo potenciálnímu 
společenskému poškození (nap ř. by nedostali hypote ční úvěr, i když by byli schopni ho 
splatit). Spot řebitelé mohou rovn ěž ztratit d ůvěru ve věřitele a zprost ředkovatele úv ěru. 
2.2.3.  Nízká mobilita klient ů 
Mobilitě klientů brání několik výše identi fikovaných problém ů. Nedostatek transparentnosti a 
porovnatelnosti m ůže vést k tomu, že si spot řebitelé nezvolí nejlepší nabídku podle svých 
potřeb. Spotřebitelé, kte ří mají v úmyslu vzít si úv ěr v jiné zemi než v zemi svého p ůvodu, 
mohou čelit vyšším cenám nebo je jim tato možnost odep řena v důsledku toho, že zahrani ční 
věřitelé nemají p řístup k dostate čným informacím o jejich úv ěrové historii. 
2.2.4.  Nízká úrove ň přeshraniční činnosti 
Ekonomické p řekážky, jako jsou náklady na p řístup k infrastrukturám a pot řeba přizpůsobit 
reklamní materiály, poskytování informací, pr odukty, obchodní modely a cenové strategie, 
zvyšují náklady podnikání v jiném členském stát ě. Tyto překážky brání vstupu nových 
CS 5   CS subjektů na trh a omezují konkurenci. Nap říklad zprost ředkovatelé úv ěru, kteří chtějí podnikat 
v zahrani čí, čelí dodate čné zátěži: na rozdíl od zprost ředkovatel ů investic nebo pojišt ění pro 
ně neexistuje režim jednotného „pasu“. 
2.2.5.  Nerovné podmínky mezi subjekty na trhu a produkty 
Mezery v právních p ředpisech a jejich  nejednotnost vytvo řily situaci, kdy s ubjekty na trhu s 
hypotečními úvěry zabývající se totožnými činnostmi čelí podobným rizik ům, ale ne nezbytn ě 
podobným pravidl ům. Rozdílné regula ční rámce týkající se spot řebitelského úv ěru a 
hypotečního úvěru mohou rovn ěž vést k cenové arbitráži mezi dv ěma rozdílnými úv ěrovými 
produkty (spot řebitelský úv ěr a hypote ční úvěr). 
3. CÍLE POLITIKY  
Existují dva obecné cíle, které jsou spole čné všech problémovým okruh ům. Za prvé, vytvo řit 
efektivní a konkuren ční jednotný trh pro spot řebitele, v ěřitele a zprost ředkovatele úv ěru s 
vysokou úrovní ochrany spot řebitele podporou následujících čtyř konkrétních cíl ů:  
– spotřebitelské d ůvěry; 
– mobility klient ů; 
– přeshraniční činnosti věřitelů a zprostředkovatel ů úvěru; 
– rovných podmínek. 
Za druhé, podpo řit finanční stabilitu zajišt ěním toho, že se trhy s hypote čními úvěry budou 
chovat odpov ědně. 
4. ARGUMENTY PRO OPAT ŘENÍ NA ÚROVNI EU 
Zásah samotných členských stát ů by vyústil v rozdílný soubor pravidel, který m ůže ohrozit 
nebo vytvo řit nové p řekážky fungování vnit řního trhu a vytvo řit rozdílné úrovn ě ochrany 
spotřebitele v EU. Proto jsou nezbytné spole čné standardy na úrovni EU, aby podpo řily 
efektivní a konkuren ční vnitřní trh s vysokou úrovní ochrany spot řebitele a aby se zabránilo 
rozvoji rozdílných pravidel a postup ů v členských státech. Smlouva stanoví postup, jenž 
zajistí vytvo ření a fungování vnit řního trhu s vysokou úrovní ochrany spot řebitele stejn ě jako 
svobodu poskytování služeb. Takový trh s hypote čními úvěry není zdaleka vytvo řen, protože 
existuje n ěkolik překážek svobody poskytování služeb a vytvo ření vnitřního trhu. Právním 
základem pro zásah jsou násl edující ustanovení Smlouvy: Článek 114 (bývalý článek 95). 
5. VARIANTY POLITIKY  
Byla identifikována řada variant politiky. Níže uvedená tabulka je shrnuje. Zvažované 
varianty jsou zvýrazn ěny. Analýza prokázala, že tyto varianty jsou p ři dosahování výše 
uvedených cíl ů nejefektivn ější a nejú činnější. Varianty politiky pro p ředčasné splacení jsou 
podrobně analyzovány a posouzeny v posouzení dopad ů k bílé knize o integraci trh ů EU s 
CS 6   CS hypotečními úvěry4 a ve studii posu zující náklady a p řínosy různých variant politiky pro 
hypoteční úvěr5. 
Reklama a marketing  
1: Žádné opat ření 
2: Zavedení obdobných reklamních pravidel, jako jsou ty obsažené v článku 4 sm ěrnice o spot řebitelském úv ěru (SSÚ).  
3: Zavedení zvláštních pravidel formy a obsahu reklamních a marketingových materiál ů 
Předsmluvní informace  
1: Žádné opat ření 
2: Zajistit, že spot řebitelé obdrží ESIS.  
3: Zajistit, že ESIS je poskytován v dostate čném předstihu, aby si spot řebitelé mohli vybrat mezi poskytovateli.  
3.1: Požadavky vycházející ze zásad  
3.2: Stanovit lh ůtu pro poskytnutí informací  
4: Zlepšit formát a obsah ESIS  
5: Standardizovat RPSN  
5.1: Standardizovat na základ ě úzkého seznamu náklad ů 
5.2: Standardizovat na základ ě článku 19 SSÚ  
5.3: Standardizovat na základ ě širokého seznamu náklad ů 
6: Dodate čné předsmluvní informace o subjektu, který nabízí hypotéku (nap ř. odměňování)  
Hypoteční poradenství  
1: Žádné opat ření 
1.2: Požadavek poskytnout odpovídající vysv ětlení (čl. 5 odst. 6 SSÚ)  
1.3: Standardy poradenství vycházející ze zásad  
1.4: Požadavek poskytnout hypote ční poradenství  
Strategie odm ěňování poradc ů 
2.1: Žádné opat ření 
2.2: Pokyny založené na zásadách politik odm ěňování 
2.3: Zvláštní pravidla metod a úrovní odm ěňování 
Posouzení bonity  
1.1: Žádné opat ření 
1.2: Požadavek na v ěřitele, aby posoudil bonitu žadatele o úv ěr. 
1.3: Požadavek na v ěřitele, aby odmítl úv ěr v případě negativního posouzení bonity.  
1.4: Nediskrimina ční přístup do databází pro v ěřitele 
1.5: Sjednotit obsah a charakteristiky databází  
1.6: Požadavek na žadatele o úv ěr, aby poskytl správné informace o své situaci.  
Posouzení vhodnosti  
2.1: Žádné opat ření 
2.2: Požadavek na v ěřitele nebo zprost ředkovatele úv ěru, aby posoudil vhodnost nabízeného produktu.  
2.3: Požadavek, aby byl žadatel o úv ěr varován, pokud pro n ěj není úv ěrový produkt vhodný.  
2.4: Požadavek na žadatele o úv ěr, aby poskytl správné informace o své situaci.  
2.5: Zvláštní regulace produktu v četně zákazů nebo strop ů na určité úvěrové produkty  
Zprostředkovatelé úv ěru: registrace a povolení  
1.1: Žádné opat ření 
1.2: Požadavky vycházející ze zásad  
1.3: Zvláštní požadavky  
1.4: Zavést jednotný pas  
Zprostředkovatelé úv ěru: požadavky na obez řetnost a dohled  
3.1: Žádné opat ření 
3.2: Požadavky vycházející ze zásad  
3.3: Zvláštní požadavky  
3.4: Zavést dohled na úrovni EU  
Neúvěrové instituce: registrace a povolení  
1.1: Žádné opat ření 
1.2: Požadavky vycházející ze zásad  
                                                 
4 SEK(2007) 1683. 
5 Studie náklad ů a přínosů různých variant politiky pro hypote ční úvěr, London Economics s Achimem 
Dübelem (Finpolconsult) spolu s institutem pro poskytování finan čních služeb (institute für 
finanzdienstleistunge–iff), listopad 2009, s. 200–336. 
CS 7   CS 1.3: Zvláštní požadavky  
Neúvěrové instituce: požadavky na obez řetnost a dohled  
3.1: Žádné opat ření 
3.2: Požadavky vycházející ze zásad  
3.3: Zvláštní požadavky  
3.4: Zavést dohled na úrovni EU  
6. DOPADY  
Preferované varianty sníží pravd ěpodobnost toho, že si spot řebitelé zakoupí nevhodný 
produkt hypote čního úvěru. Očekává se také, že silný pozitivní vliv na spot řebitelskou d ůvěru 
podpoří poptávku po úv ěrových produktech a povzbudí mobilitu spot řebitelů jak na domácí, 
tak na přeshraniční úrovni, by ť zde v menším rozsahu. 
Provádění některých zvažovaných variant nepovede v řadě členských stát ů, kde již podobné 
povinnosti existují, k významným zm ěnám v působení tržních subjekt ů na straně nabídky. Ale 
preferované varianty politiky budou mít d ůležitý dopad na p řeshraniční činnost věřitelů a 
zprostředkovatel ů úvěru. Vstup zahrani čních poskytovatel ů a zprostředkovatel ů úvěru by měl 
posílit konkurenci, a tak vést k širší nabídce úv ěrových produkt ů pro spot řebitele a 
potenciáln ě dokonce ke snížení cen. 
Celkový dopad tohoto souboru opat ření nelze vy číslit jako prostý sou čet jednotlivých dopad ů. 
Je tomu tak nejenom kv ůli riziku dvojího zapo čítání překrývajících se náklad ů a přínosů, ale 
také proto, že synergie mezi n ěkterými variantami politiky by m ěly dopad zvýraznit. Podle 
propočtů Komise na základ ě současných údaj ů se konzervativní odhad řady očekávaných 
přínosů jeví ve výši 1 272–1 931 milion ů EUR. Celkové jednorázové a pr ůběžné náklady se 
očekávají ve výši 383–621 milion ů EUR, respektive 268–330 milion ů EUR.  
Většina dopad ů preferovaných variant politiky se rozloží v celé EU. Ale u n ěkterých z t ěchto 
variant budou p řínosy a náklady výrazn ější v těch členských státech, které budou muset 
podstatně přizpůsobit stávající pravidla nebo zavést úplný regula ční rámec (nap ř. v těch 
zemích, kde zprost ředkovatelé úv ěru nebo neúv ěrové instituce nejsou v ůbec regulováni). 
Je možné identifikovat dva protich ůdné sociální dopady: existuje riziko, že odpov ědné 
postupy p ůjčování mohou vyústit v omezený p řístup k úv ěru, zvlášt ě pro určité skupiny 
žadatelů o úvěr (např. s nízkým p říjmem), avšak odpov ědné politiky p ůjčování rovn ěž zvyšují 
udržitelnost postup ů půjčování, a tudíž sociální soudržnost. 
Pro většinu zvažovaných variant se neo čekává růst administrativní zát ěže. Výjimky se týkají 
regulačního rámce pro zprost ředkovatele úv ěru a neúv ěrové instituce, kde náklady na 
povolení a registraci t ěchto tržních subjekt ů, stejně jako na trvalé dodržo vání nových právních 
předpisů z jejich strany, budou znamen at administrativní zát ěž těchto subjekt ů. 
7. ZÁVĚR 
Preferovaným nástrojem politiky by byla sm ěrnice EU. Sm ěrnice umož ňuje zohlednit 
proporcionalitu prost řednictvím úrovn ě harmonizace. Podrobná harmonizace není vždy ve 
všech případech nezbytná nebo vhodná: struktura trh ů s bydlením a hypote čních trhů se v EU 
výrazně liší, stejn ě jako se výrazn ě liší produkty a struktury odm ěňování. Opat ření EU musí 
být dostate čně podrobná, aby byla ú činná, ale na dostate čně vysoké úrovni, aby zohlednila 
rozmanitost EU. 
CS 8   CS Navrhovaná sm ěrnice EU by po čítala s přezkumem vhodnosti a ú činnosti. Tento p řezkum by 
se měl uskutečnit za několik let po provedení a m ěl by zahrnout ve řejnou konzultaci.