V této zprávě je používán pojem „katastr nemovitostí“ (anglicky „real estate register“), který zahrnuje jak registr nemovitostí (anglicky „land register“), tak i katastrální registr (anglicky „cadastre register“), přičemž oba tyto registry mohou obsahovat informace umožňující identifikaci fyzické nebo právnické osoby vlastnící nemovitosti. Tyto registry se obvykle navzájem doplňují, přičemž registr nemovitostí zajišťuje úřední zápis práv prostřednictvím listin nebo vlastnického práva a katastrální registr nabízí veřejný soupis nemovitostí. Z praktického hlediska to znamená, že v rámci jakékoliv případné harmonizace a/nebo propojení by členské státy měly případ od případu identifikovat příslušné vnitrostátní registry a zahrnout jak registry nemovitostí, tak i katastrální registry, pokud jsou podle jejich vnitrostátních právních předpisů odlišné.

Směrnice o boji proti praní peněz obsahuje řadu opatření k řešení a zmírnění rizik praní peněz a financování terorismu v sektoru nemovitostí. Tato opatření se týkají zahrnutí notářů a dalších právních odborníků, kteří se účastní transakcí s nemovitostmi, jakož i realitních makléřů do okruhu subjektů, na něž se vztahují povinnosti v rámci boje proti praní peněz a financování terorismu, a – v návaznosti na změny zavedené 5. směrnicí o boji proti praní peněz – zpřístupnění informací o vlastnictví nemovitostí vnitrostátním orgánům v oblasti boje proti praní peněz a financování terorismu. Ustanovení čl. 32b odst. 1 směrnice o boji proti praní peněz vyžaduje, aby členské státy poskytly finančním zpravodajským jednotkám a příslušným orgánům přístup k informacím, které umožňují včasnou identifikaci jakýchkoliv fyzických či právnických osob vlastnících nemovitosti, a to i prostřednictvím registrů nebo elektronických systémů vyhledávání dat, pokud jsou takové registry či systémy k dispozici.

V mnoha členských státech jsou různé druhy výše popsaných registrů centralizovány na celostátní úrovni – to znamená, že pokrývají celé území dané země. To však neplatí v případě Francie, Německa a Itálie. Španělsko má smíšený systém: ačkoliv má více než 1 000 registrů nemovitostí s výhradními pravomocemi a databázemi, poskytuje také celostátní propojenou platformu. Podobný systém má i Řecko, kde je databáze registrů nemovitostí spravována centrálně pro celou zemi jednou společností a aktualizována místními registry nemovitostí na základě jejich transakcí.

Nemovitosti hrají roli hlavně v závěrečné fázi cyklu praní peněz, a to ve fázi začlenění. Umožňují začlenění nezákonných finančních prostředků do legální hospodářské činnosti, vracení výnosů pachatelům trestné činnosti, a dokonce dosahování legálních příjmů. Nemovitosti jsou také většinou zhodnocující se aktivum, které může v případě prodeje poskytnout legitimní důvod pro vznik finančních prostředků.

Komise ve svém sdělení z roku 2020 nazvaném „Digitalizace soudnictví v Evropské unii – soubor příležitostí“ uvedla, že pro plné využití potenciálu projektu LRI by se tento projekt měl rozšířit na celou EU ‑ s cílem zajistit plnou účast členských států do roku 2024.

Pouhá harmonizace informací již obsažených v registrech by vedla k administrativním a finančním nákladům. Jak je uvedeno v bodě 4.2, harmonizace údajů by vyžadovala změny právních předpisů, přezkum fungování registrů a případně i přerozdělení pravomocí na vnitrostátní a nižší než vnitrostátní úrovni. Při pokusu o odhad těchto nákladů se jako přiměřené jeví pouze náklady, pokud jde o samotné registry (s požadavky na personál vypočítanými na úrovni 3 plných úvazků a jednorázovými náklady ve výši 50 000 EUR na členský stát a s omezenými opakujícími se náklady), avšak náklady, které se odhadují obtížněji, jako jsou změny právních předpisů a přerozdělení pravomocí, zohledněny nebyly. Spolehlivější odhady by bylo možné vypracovat pouze na základě přesných modelů harmonizace.

Vzhledem k právním, politickým, organizačním a historickým rozdílům mezi registry napříč celou EU by harmonizace katastrů nemovitostí vyžadovala značné úsilí členských států, poněvadž by mohla vyvolat významné přerozdělení úkolů, revizi vnitrostátních právních rámců a přezkum a změny v uspořádání a fungování těchto registrů.

Článek 345 je vyjádřením zásady neutrality Smluv ve vztahu k pravidlům upravujícím systém vlastnictví majetku v členských státech. To však neznamená, že tato pravidla nepodléhají základním pravidlům Evropské unie, která mimo jiné zahrnují zákaz diskriminace, svobodu usazování a volný pohyb kapitálu. Jinými slovy by článek 345 SFEU nebránil harmonizaci takových otázek, jako je shromažďování, uchovávání a předkládání souboru společně definovaných údajů, pokud respektuje základní zásady unijního práva, a zejména pak neutralitu Unie ve vztahu k pravidlům upravujícím systém vlastnictví majetku v členských státech.

Harmonizace informací obsažených v katastrech nemovitostí může mít řadu přínosů, které jdou nad rámec prevence a boje proti praní peněz, jeho predikativním trestným činům a financování terorismu. Harmonizace může být impulsem k dokončení digitalizace vnitrostátních katastrů nemovitostí a ke zlepšení jejich dostupnosti, aby byly vhodné pro digitální věk. Harmonizace může také přispět k právní jistotě, poněvadž společná struktura s jasnou terminologií a právní hodnotou uložených informací může sama o sobě přispět k větší transparentnosti a spolehlivosti informací. Harmonizace údajů obsažených v katastrech nemovitostí by také umožnila rychlejší přístup k informacím a jejich využívání. A v neposlední řadě by dostupnost harmonizovaných informací v katastrech nemovitostí usnadnila identifikaci vlastnictví nemovitostí, ať již na vnitrostátní úrovni, nebo v jiných členských státech. Přispěla by tak k finančnímu zpravodajství, finančnímu vyšetřování, ale i ke zmrazování a zabavování majetku.

Současně by měl být přístup k těmto informacím pečlivě navržen, protože jejich zpřístupnění pro jiné účely by nemuselo být vždy přiměřené.

Harmonizace informací, které jsou v katastrech aktuálně k dispozici, by pravděpodobně nestačila k uspokojení potřeb orgánů v oblasti boje proti praní peněz a financování terorismu. Informace, které finanční zpravodajské jednotky a příslušné orgány obvykle potřebují, jako jsou identifikační údaje o prodávajících či kupujících, cena nemovitosti, datum prodeje nebo změny vlastnictví (včetně záznamu o převodech vlastnictví), nejsou v katastrech obecně k dispozici. Aby tedy měla případná harmonizace pro účely boje proti praní peněz a financování terorismu přidanou hodnotu, měly by být shromažďovány a v katastrech ukládány další údaje.

I když jsou odhadované náklady na harmonizaci katastrů nemovitostí malé, lze je považovat pouze za dílčí, a tudíž neposkytují přesný obraz o důsledcích takové harmonizace. Z hlediska boje proti praní peněz a financování terorismu je však důležitější skutečnost, že jedinou možnou harmonizací, které lze dosáhnout, je harmonizace informací týkajících se prevence a boje proti praní peněz a financování terorismu. Jak je však uvedeno výše, většina informací nezbytných pro orgány v oblasti boje proti praní peněz a financování terorismu není v katastrech nemovitostí obsažena. Naopak většina informací obsažených v katastrech nemovitostí, které nejsou z hlediska boje proti praní peněz a financování terorismu relevantní, by nemohla být pro účely tohoto boje harmonizována.

5.Propojení vnitrostátních katastrů nemovitostí

Propojení katastrů nemovitostí by mohlo mít řadu podob. Mohlo by následovat příkladu registrů skutečného vlastnictví propojených na základě směrnice o boji proti praní peněz prostřednictvím společného rozhraní na portálu evropské e-justice. Alternativně by se mohlo jednat o centrální systém, který by čerpal informace z vnitrostátních katastrů nemovitostí a předkládal by je harmonizovaným způsobem.

5.1.Přínosy

Propojení vnitrostátních katastrů nemovitostí na úrovni EU by usnadnilo přeshraniční přístup k informacím obsaženým ve vnitrostátních registrech všech členských států. Nejen že by to podpořilo účinnější provádění pravidel EU v občanskoprávních a trestněprávních věcech a zlepšení přístupu ke spravedlnosti, ale díky usnadnění přeshraničních transakcí by to také mohlo v širším smyslu sloužit jako katalyzátor vnitřního trhu.

V oblasti boje proti praní peněz a financování terorismu by propojení mohlo poskytnout orgánům ucelenější obrázek o majetku ve vlastnictví fyzických či právnických osob nebo o právních uspořádáních. Přístup k údajům o nemovitostech v celé EU by mohl pomoci při odhalování přeshraničních prvků při provádění strategických a operativních analýz, jakož i v kontextu finančního vyšetřování. Takové propojení by rovněž podpořilo rychlejší a účinnější opatření na zmrazení a zabavení majetku. Mimo rámec boje proti praní peněz a financování terorismu by ze snazšího přeshraničního přístupu k údajům mohly těžit orgány zabývající se případy dědictví, jelikož se odhaduje, že každý desátý případ dědictví v EU má přeshraniční rozměr. A konečně by propojení mohlo sloužit i jako impuls k modernizaci registrů, včetně jejich úplné digitalizace.

5.2.Nevýhody a omezení

Je třeba vzít v úvahu řadu faktorů. Za prvé, jakékoliv propojení by se muselo vypořádat s nejistotou obklopující informace obsažené v registru, která úzce souvisí s vnitrostátním systémem, v němž se daný katastr nemovitostí vyvinul, a to i ve vztahu k ověřování zaznamenaných informací. Pokud by případné propojení neprobíhalo zároveň s harmonizací, mohlo by to vést k riziku, že by vznikl falešný dojem srovnatelnosti informací obsažených v registrech. S otázkou srovnatelnosti informací souvisí i jejich úplnost. I když v katastrech nemovitostí nejsou uloženy všechny relevantní informace, propojené registry by mohly vyvolávat falešný dojem, že obsahují veškeré informace, které příslušné orgány potřebují, zatímco tyto informace mohou být uloženy jinde. Další problém se týká rizik, že pouhé propojení registrů nezajistí dostatečnou srozumitelnost, pokud nebude terminologie správně přeložena do ostatních jazyků a nebude řádně odrážet právní specifika.

Orientačně by harmonizace informací obsažených v katastrech nemovitostí a jejich propojení znamenala pro členské státy jednorázové náklady ve výši 95 000 až 320 000 EUR a opakované každoroční náklady ve výši 50 000 až 175 000 EUR v závislosti na rozsahu změn, které by bylo nutno provést ve stávajících registrech. Kromě toho by se na úrovni EU musely na správu tohoto propojení vynakládat každoroční náklady zhruba ve výši 100 000 EUR. Jak je uvedeno v bodě 4.3, tyto odhady neberou v úvahu náklady na změny právních předpisů a přerozdělení pravomocí. Spolehlivější odhady by bylo možné vypracovat pouze na základě přesných modelů propojení.

5.3.Závěry