(8)

ESRB ve svém posouzení zranitelných míst v případě Německa poukazuje na následující skutečnosti: a. Většina dostupných ukazatelů cen obytných nemovitostí ukazuje, že ceny obytných nemovitostí jsou v Německu nadhodnoceny. Obdobně jako předchozí odhady z let 2016 a 2017 i současné odhady za rok 2018 poukazují na podstatné nadhodnocení cen obytných nemovitostí v městských oblastech. Po období postupného zvyšování cen od roku 2010 došlo v posledních letech ke zrychlení růstu nominálních cen obytných nemovitostí, jenž mírně předstihl růst příjmů domácností. Tento růst je plošnější v městských i venkovských oblastech. Zvyšování cen obytných nemovitostí ve velkých městech a v městských oblastech odráží nedostatek nabídky bydlení v poměru k poptávce; německá spolková vláda zavedla řadu opatření s cílem tento nedostatek snížit. Budoucí pohyby cen obytných nemovitostí proto zřejmě budou záviset na účincích těchto opatření. b. I když počet nových úvěrů v nedávně době vzrostl, byl roční růst úvěrů na bydlení v posledních třech letech mírný. Provedení komplexní analýzy úvěrových standardů v současné době brání nedostatek podrobných údajů o poměrech úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) a o jiných úvěrových poměrech v případě nově poskytnutých úvěrů. Existují však určité skutečnosti, které prokazují, že se poptávka po úvěrech s vysokými udržitelnými (12) poměry LTV zvýšila. Z průzkumu bankovních úvěrů v eurozóně, provedeného ECB, kromě toho vyplývá, že dotazované banky v roce 2018 snížily své marže z úvěrů na nákup obytných nemovitostí. c. Ve srovnání s jinými členskými státy lze zadluženost domácností považovat za nevýraznou. Ačkoli míra vlastnictví obytných nemovitostí v Německu je nejnižší v Evropské unii, představuje podíl vlastníků obytných nemovitostí s hypotékou přibližně čtvrtinu celkového počtu obyvatelstva, což se blíží průměru EU. Ačkoli růst úvěrů na bydlení byl v minulosti relativně mírný, je nárůst cen obytných nemovitostí znatelný a v určité fázi by jej mohl doprovodit silný růst nově poskytovaných úvěrů na bydlení. To by ve střednědobém horizontu mohlo vést k dalšímu růstu celkového zadlužení domácností. d. Nepříznivý ekonomický a finanční vývoj může způsobit prudké změny na trhu obytných nemovitostí (nebo tyto prudké změny mohou naopak způsobit tento nepříznivý vývoj), což by s ohledem na shora uvedená zranitelná místa mohlo v kontextu cyklických zranitelností vést k naplnění přímých a nepřímých rizik pro finanční stabilitu. Potenciální přímá rizika pro bankovní systém v Německu se týkají jak možných nesplácení úvěrů poskytnutých za podmínek dlouhodobé hospodářské konjunktury a nadhodnocených a silně rostoucích cen obytných nemovitostí, tak konkurenčních tlaků, které mohou vést k uvolnění úvěrových standardů a snížení marží z nových úvěrů. Došlo-li by k podstatnému snížení cen obytných nemovitostí, mohly by některé domácnosti kromě toho čelit negativnímu efektu bohatství nebo mít záporné jmění. Pokud například dojde ke zvýšení nezaměstnanosti a/nebo ke snížení růstu příjmu domácností, může být pro některé domácnosti obtížné splácet své dluhy. Pokud domácnosti musí snižovat spotřebu, aby mohly splácet svůj dluh, mohou související negativní dopady na příjem a majetek domácností úvodní otřes posílit. To by mohlo vést ke vzniku druhotných účinků a ke zvýšení rizik pro úvěrové instituce a finanční systém. e. ESRB však bere v úvahu skutečnost, že dlouhá doba fixace hypotečních úrokových sazeb slouží ke snížení rizika, který pro dlužníky představují zvyšující se úrokové sazby. S ohledem na pozitivní prognózy, pokud jde o příjem soukromých domácností, a trvale příznivé podmínky na trhu práce se možná rizika, že domácnosti se budou muset finančně vydat, zdají být poměrně nízká. Je však třeba zdůraznit, že úrokové riziko spojené s dlouhou dobou fixace nesou úvěrové instituce, přičemž se jedná o jednu z cyklických zranitelností bankovního systému. f. ESRB bere na vědomí, že spolkový orgán finančního dohledu (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht - BaFin) oznámil, že výbor pro finanční stabilitu (Ausschuss für Finanzstabilität) doporučil aktivaci sazby proticyklické kapitálové rezervy ve výši 0,25 % s cílem preventivně posílit odolnost institucí. BaFin má v úmyslu aktivovat sazbu proticyklické kapitálové rezervy doporučeným způsobem. Doporučené nastavení bere v úvahu dynamiku poskytování úvěrů v Německu, kterou provází silná dynamika cen obytných nemovitostí. Neočekává se však, že by se tím omezil růst úvěrů na bydlení nebo zastavilo potenciální zhoršování úvěrových standardů. Vnitrostátní orgány monitorují úvěrové podmínky, avšak nevydaly žádné formální pokyny ohledně toho, co by měly obezřetné standardy zahrnovat. g. Stávající opatření jsou hodnocena jako částečně přiměřená s tím, že ke zmírnění zjištěných systémových rizik souvisejících se zranitelnými místy v sektoru obytných nemovitostí postačují jen částečně. Německo by mohlo aktivovat další opatření týkající se kapitálu, na jejichž základě by byly úvěrové instituce povinny vytvořit dodatečné kapitálové rezervy, aby se zvýšila odolnost bankovního systému vůči cyklickým rizikům a zranitelnostem (tj. úvěrovému a úrokovému riziku), které se mohly nahromadit vzhledem k dlouhotrvajícímu hospodářskému rozmachu, jakož i rychle se vyvíjející dynamice cen obytných nemovitostí. Vzhledem k podstatnému nadhodnocení cen obytných nemovitostí v městských oblastech Německa, které lze pozorovat již několik let, jakož i k nejistotě, co se týče úvěrových standardů, by Německo mohlo vhodným způsobem přispět k zajištění řádných úvěrových standardů u nových úvěrů (např. prostřednictvím doporučení nebo aktivace právně závazných limitů pro poměry LTV, jsou-li splněny zákonné podmínky aktivace) s cílem zabránit nárůstu zranitelných míst, a tím posílit finanční stabilitu. h. Jak již v roce 2015 navrhl výbor pro finanční stabilitu (13), je rovněž důležité, aby vnitrostátní orgány měly k dispozici veškeré nezbytné makroobezřetnostní nástroje tak, aby měly potřebné pravomoci k řešení potenciálních zranitelných míst ohrožujících finanční stabilitu, včetně zejména pravomoci stanovit právně závazné limity pro poměry úvěru k hodnotě nemovitosti – a buď pro poměry dluhu k příjmům, anebo pro poměry nákladů na obsluhu dluhu k příjmům ve spojení s limity splatnosti – v případě potřeby ve vztahu k novým úvěrům na bydlení. Nástroje týkající se příjmu však nejsou v Německu v současné době k dispozici. I když vnitrostátní orgány mají pravomoc stanovit právně závazné limity pro poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, považují-li to za nezbytné pro zajištění finanční stability, tato pravomoc je podmíněna identifikací rizik pro finanční stabilitu, která plynou z výrazného zvýšení cen obytných nemovitostí a objemu poskytovaných hypotečních úvěrů ve spojení s podstatným uvolněním úvěrových standardů. Proto by měly být též zaceleny stávající mezery v údajích týkajících se úvěrových standardů pro nové hypoteční úvěry, aby se zlepšila schopnost identifikovat tato rizika a v případě potřeby je řešit – tato inciativa je nezbytným doplňkem německého rámce makroobezřetnostního dohledu.