(7)

Pokud jde o Chorvatsko, z tohoto nedávného hodnocení vyplynulo, že: a. Po delším období korekce a slabšího růstu došlo na začátku roku 2019 ke zrychlení růstu reálných cen obytných nemovitostí meziročně na 8 %. Od vypuknutí pandemie COVID-19 je patrná silná dynamika cen obytných nemovitostí. Podle odhadů Hrvatska narodna banka se ceny obytných nemovitostí stále více odchylují od svých dlouhodobých základů. b. Vývoj cen obytných nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů na straně poptávky i nabídky, a to v různé míře pro jednotlivé regiony Chorvatska. Zaprvé, v některých regionech tvoří významnou část poptávky po bydlení zahraniční zájemci (podle Hrvatska narodna banka celkově přibližně 10 %). Ačkoli po vypuknutí pandemie COVID-19 se všeobecná transakční aktivita pohybovala na nižších hodnotách, podíl zahraničních zájemců zůstal podle Hrvatska narodna banka na předkrizové úrovni. Zadruhé, Chorvatsko zasáhla v roce 2020 dvě zemětřesení, jež obě způsobila škody na obydlích v oblasti Záhřebu. Tyto události odhalily určité nedostatky ve standardech kvality obydlí, která byla postavena do 60. let 20. století, tj. předtím, než byly v Chorvatsku zavedeny normy odolnosti staveb vůči seismické aktivitě. Relativně nižší míra likvidity některých z těchto obydlí může v konečném důsledku vést k omezení obchodovaného fondu obytných nemovitostí, což by následně mohlo způsobit nárůst obecné cenové úrovně těchto nemovitostí. Postupné opravy poškozených obydlí, jejichž náklady byly v roce 2020 odhadnuty na 23 % hrubého domácího produktu (HDP), mohou zároveň vést ke zvýšení cen obytných nemovitostí v důsledku intenzivnější stavební činnosti a jejího pozitivního dopadu na hospodářství. Konečně v roce 2020 rozšířila chorvatská vláda program dotací na bydlení, který byl zaveden ke konci roku 2017 a který nabízí vyšší dotace v méně rozvinutých oblastech, na osoby, které pořizují svou první nemovitost. c. Ačkoli podle Hrvatska narodna banka je pouze přibližně polovina transakcí v oblasti bydlení financována formou bankovních úvěrů, ve druhé polovině roku 2019 a zejména v průběhu roku 2020 zrychlil růst reálných hypotečních úvěrů. Mezi lednem a srpnem 2021 dosahoval v průměru přibližně 7,5 %. Tato dynamika je do určité míry stimulována programem státních dotací na bydlení, přičemž podíl dotovaných úvěrů vzrostl z 18 % v roce 2019 na 35 % v roce 2020. d. Z nového průzkumu standardů hypotečních úvěrů, který provedla Hrvatska narodna banka, vyplývá, že u značného podílu nových úvěrů činil v první polovině roku 2021 poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) více než 90 %. Mnohé z těchto úvěrů byly státem dotované úvěry, u nichž se poměr LTV pohyboval zpravidla mezi 90 % a 100 %. Přibližně 10 % nových úvěrů mělo poměr LTV vyšší než 100 %. Přibližně jedna čtvrtina nových úvěrů byla rovněž poskytnuta s poměrem nákladů na obsluhu úvěru k příjmům (LSTI) nad 40 %. Kromě toho u některých z těchto nových úvěrů činil rovněž poměr LTV více než 90 %. V první polovině roku 2021 navíc přesahovala doba splatnosti některých nových úvěrů 30 let. e. Na základě těchto skutečností mají banky působící v Chorvatsku relativně vysoké úrovně kapitálu ve srovnání s bankami působícími ve zbytku Unie. Průměrný kapitálový poměr tier 1 dosáhl v prosinci 2020 hodnoty 25 %. Průměrné rizikové váhy pro hypoteční úvěry v rámci přístupu založeného na interním ratingu (IRB) pro výpočet kapitálových požadavků činily v červnu 2021 38 %. Podíl těchto úvěrů představoval v Chorvatsku přibližně 12 % trhu. Většina úvěrových institucí se řídí standardizovaným přístupem a k tomu, aby přidělily expozicím v sektoru obytných nemovitostí preferenční rizikové váhy přípustné podle nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 575/2013 (3), musí tyto expozice splňovat přísnější kritéria stanovená v článku 124 uvedeného nařízení. V červnu 2021 činily průměrné rizikové váhy pro úvěrové instituce uplatňující standardizovaný přístup 42 %. f. Zároveň je v Chorvatsku ve srovnání s ostatními zeměmi Unie relativně nízká zadluženost domácností. V průběhu roku 2020 úvěry pro domácnosti v reálných hodnotách rostly, avšak nižším tempem než úvěry na bydlení. To bylo důsledkem propadu všeobecné důvěry spotřebitelů, jenž vedl k poklesu zájmu o obecné spotřebitelské úvěry, zatímco poptávku po úvěrech na nemovitosti udržovaly státní dotační programy pro hypoteční úvěry. Dalším určujícím faktorem může být pokles úrokových sazeb u úvěrů pro domácnosti. Podle Evropského orgánu pro bankovnictví (EBA) byl ve druhé polovině roku 2020 pozorován mírný nárůst podílu úvěrů v selhání u úvěrů pro domácnosti a zejména u hypotečních úvěrů. V prvním čtvrtletí roku 2021 zůstal podíl úvěrů v selhání u úvěrů pro domácnosti celkově nezměněn (5,9 %) a u hypotečních úvěrů mírně poklesl (na 3,6 %). g. Ve srovnání s ostatními členskými státy je sice podíl hypotečních úvěrů v portfoliích bank v Chorvatsku omezený, zadluženost domácností je relativně nízká, kapitalizace bankovního sektoru je na poměrně vysoké úrovni a významná část poptávky po bydlení není financována z bankovních úvěrů, ale příznivé podmínky a případně uvolněné úvěrové standardy pro hypoteční úvěry by mohly ve střednědobém horizontu představovat riziko vzniku spirály mezi cenami obytných nemovitostí a hypotečními úvěry. Rostoucí ceny obytných nemovitostí na jedné straně způsobují, že se zvyšuje hodnota zajištění pro úvěry na nemovitosti, a to následně umožňuje vyšší míru zadlužení na straně dlužníků. Na druhou stranu je růst cen obytných nemovitostí zpravidla doprovázen pozitivním makroekonomickým vývojem, který může poskytovatele úvěrů vést k uvolnění úvěrových standardů v důsledku obecného optimismu na trhu. Rostoucí nabídka úvěrů na financování nemovitostí může zároveň vyvíjet další tlak na růst cen obytných nemovitostí. Ze střednědobého hlediska by taková spirála mohla vést ke vzniku úvěrově stimulované cenové bubliny v sektoru obytných nemovitostí, a to i přesto, že významná část poptávky po bydlení je v současné době financována z jiných zdrojů, než jsou tuzemské bankovní úvěry. Úvěrová dynamika by zejména mohla být i nadále poháněna dotacemi na hypoteční úvěry podporovanými chorvatskou vládou. h. ESRB konstatuje, že v Chorvatsku byla zavedena řada opatření ke zmírnění stávajících zranitelných míst v sektoru obytných nemovitostí – zejména opatření upravené v článku 124 nařízení (EU) č. 575/2013, jakož i další opatření týkající se kapitálu (např. kapitálová rezerva pro krytí systémového rizika) přispívají k relativně vysoké kapitalizaci bankovního sektoru ve srovnání s ostatními členskými státy. Tím se tlumí možnost potenciálního naplnění rizik v sektoru obytných nemovitostí. Také nepřímý limit poměru nákladů na obsluhu dluhu k příjmům (DSTI), který byl zaveden v souladu s obecnými pokyny EBA k posouzení úvěruschopnosti a obecnými pokyny EBA k prodlení a realizaci zástavy, slouží do určité míry jako obrana proti nadměrnému zatížení dlužníků obsluhou dluhu. ESRB rovněž konstatuje, že právní rámec opatření týkajících se dlužníka zavedený v roce 2020 podstatným způsobem rozšířil v Chorvatsku soubor dostupných nástrojů makroobezřetnostní politiky a že podrobné shromažďování údajů o úvěrových standardech, které bylo zavedeno ke konci roku 2020, umožňuje účinné sledování rizik vyplývajících z trhu obytných nemovitostí. i. Z hlediska budoucího vývoje a s přihlédnutím ke střednědobému výhledu rizika se stávající nastavení makroobezřetnostní politiky považuje za částečně přiměřené a částečně postačující. Z hlediska budoucího vývoje by stávající makroobezřetnostní opatření týkající se hypotečních úvěrů mohlo vhodně doplnit – i navzdory relativně vysoké kapitalizaci bankovního sektoru – zavedení explicitních opatření týkajících se dlužníka jako preventivního kroku proti možnému nárůstu spirály mezi cenami obytných nemovitostí a úvěry, který by mohlo způsobit uvolnění úvěrových standardů a státní dotace na hypoteční úvěry. Makroobezřetnostní politika by současně mohla být doplněna širšími politickými opatřeními zaměřenými na řešení faktorů, jež umožňují nebo podporují zvyšování zadluženosti domácností, a sice státní dotace na hypoteční úvěry, s cílem podpořit stávající makroobezřetnostní opatření v účinném a efektivním řešení zbývajících zranitelných míst zjištěných na chorvatském trhu obytných nemovitostí, aniž by vznikly nadměrné náklady pro chorvatskou reálnou ekonomiku a finanční systém.