(7)

Pokud jde o Maďarsko, z tohoto nedávného hodnocení vyplynulo, že: a. Mezi lety 2015 až 2019 byl meziroční růst cen nemovitostí téměř 10 % i více, a zejména výrazný byl v Budapešti. Podle odhadů Magyar Nemzeti Bank (MNB) vedla tato dynamika k významnému nadhodnocení cen, a to nejvíce o 18 % v Budapešti a o 3 % celostátně ve třetím čtvrtletí roku 2019. Z údajů MNB vyplývá, že v různých částech země se cenový vývoj výrazně lišil. V Budapešti, na jedné straně, začal růst reálných cen obytných nemovitostí koncem roku 2019 zpomalovat, v roce 2020 ceny stagnovaly či dokonce mírně klesaly, a v první polovině roku 2021 následoval jejich mírný růst. Na druhé straně, v jiných oblastech růst cen zrychlil až na dvojcifernou hodnotu, a to zejména v menších obcích a venkovských oblastech, kde měly domácnosti nárok na státní dotaci na bydlení. Do budoucna bude důležitým faktorem pro vývoj cen obytných nemovitostí v Budapešti obnovení mezinárodního cestovního ruchu. Celostátně by další využívání různých státních dotačních programů (3) mohlo zvýšit poptávkový tlak na ceny obytných nemovitostí, ovšem zvýhodněná sazba daně z přidané hodnoty pro novou výstavbu (4) může zároveň ve střednědobém horizontu ulevit napětí na straně nabídky. b. Hypoteční úvěry od poloviny roku 2018 výrazně rostou, přičemž reálné míry meziročního růstu přesahují 5 % nebo se této úrovni blíží. Ačkoli podle odhadů MNB byla v roce 2020 pouze polovina transakcí v oblasti bydlení uskutečněna formou bankovních úvěrů, reálný meziroční růst hypotečních úvěrů v období mezi lednem a srpnem 2021 zrychlil v průměru na 6,8 %. Reálný růst úvěrů pro domácnosti dosahoval přitom meziročně v průměru 10 %. Míra tohoto růstu sice přesáhla reálný růst hypotečních úvěrů, jeho motorem je ale nárůst úvěrů na podporu porodnosti a také podíl úvěrů domácnostem, pro něž bylo stanoveno moratorium na splácení (31 % z celkového objemu úvěrů v sektoru obytných nemovitostí a 42 % způsobilých úvěrů v sektoru obytných nemovitostí bylo v červnu 2021 v moratoriu a nebyly tedy spláceny). Bez vlivu tohoto moratoria dosáhl podle odhadů MNB v první polovině roku 2021 reálný roční růst hypotečních úvěrů hodnoty 0,7 % a reálný růst úvěrů domácnostem 2,7 %. K růstu úvěrů domácnostem přispěla také široká škála státních dotačních programů, včetně dodatečného státního dotačního programu zavedeného na začátku roku 2021 (5). c. Hypoteční úvěry poskytnuté před rokem 2008 měly velmi vysoké poměry úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), v první polovině roku 2021 však u 90 % všech úvěrů již byl poměr LTV méně než 80 %. To je do určité míry výsledkem rychlého růstu cen obytných nemovitostí a amortizace starých úvěrů. Kromě toho je poměr LTV pro nové úvěry od roku 2015 omezen hodnotou 80 %. Co se však týče poměru nákladů na obsluhu dluhu k příjmům (DSTI), přibližně 22 % stávajících a téměř 25 % nových hypotečních úvěrů (vyjádřeno objemem) v první polovině roku 2021 vykazovalo poměr DSTI mezi 40 % a 60 %. To je částečně důsledkem vyšších limitů pro poměr DSTI u dlužníků s vysokými příjmy, jejichž podíl na nových úvěrech roste: v první polovině roku 2021 mělo přibližně 60 % nových úvěrů na bydlení nárok na vyšší, 60 % limit poměru DSTI (s čistým měsíčním příjmem dlužníků nad prahovou hodnotou 500 000 HUF) a 5 % nových úvěrů na bydlení mělo poměr DSTI nad 50 %. Ačkoli se splatnost nových úvěrů mírně prodlužuje, podle MNB z relevantních údajů nevyplývá, že by delší doba splatnosti byla častěji využívána k obcházení stávajících limitů poměru DSTI. d. Poté, co MNB v roce 2017 zavedla certifikační známku, se u úvěrů pro domácnosti častěji využívají pevné úrokové sazby. To je možné pouze u úvěrů na bydlení s dobou fixace úrokové sazby nejméně pět let. Rozšíření úvěrů na bydlení s delší dobou fixace úrokové sazby dále podpořily nižší limity pro poměr DSTI platné od října 2018 u hypotečních úvěrů s dobou fixace úrokové sazbou kratší než 10 let. V únoru 2021 mělo přibližně 75 % nových úvěrů dobu fixace 10 let a 25 % nových úvěrů dobu fixace 5 let. Vztaženo k celkovému stavu úvěrů však úvěry s dobou fixace kratší než jeden rok stále představovaly téměř 40 % poskytnutých úvěrů, i když tento poměr postupně klesá. e. Moratorium na splácení úvěrů v souvislosti s pandemií COVID-19 bylo nedávno prodlouženo až do června 2022. Došlo však ke zpřísnění podmínek pro toto moratorium a objem úvěrů domácnostem, na které se nadále vztahuje moratorium, představuje přibližně 5 % celkového portfolia nesplacených úvěrů pro domácnosti. Podle analýzy MNB představují úvěry domácnostem podléhající dřívějšímu a širšímu moratoriu u dlužníků zaměstnaných ve zranitelných odvětvích přibližně 10 % všech nesplacených úvěrů. f. ESRB bere na vědomí makroobezřetnostní opatření, která Maďarsko zavedlo ke zmírnění stávajících zranitelných míst v sektoru nemovitostí, a to konkrétně limity pro poměry LTV a DSTI. ESRB dále konstatuje, že banky vzaly řádně v potaz nárůst úvěrového rizika v důsledku prodloužení zmíněného moratoria, když některé z úvěrů klasifikovaly jako úvěry stupně 2. g. Z hlediska budoucího vývoje a s přihlédnutím ke střednědobému výhledu rizika se stávající nastavení makroobezřetnostní politiky považuje za částečně přiměřené a částečně postačující. Pokud by zranitelná místa sektoru obytných nemovitostí dále narůstala, k jejich zmírnění by přispělo zpřísnění limitu pro poměr DSTI, společně s limitem pro dobu splatnosti a/nebo zavedením kapitálové rezervy pro krytí systémového rizika nebo proticyklické kapitálové rezervy. Makroobezřetnostní politika by však mohla být doplněna rozsáhlejším opatřeními, která by byla zaměřena na zmírnění či odstranění faktorů, jež usnadňují či podporují zvyšování zadluženosti domácností nebo nerovnoměrnou dostupnost bydlení. Tato opatření by měla podporovat stávající makroobezřetnostní opatření s cílem účinně a účelně vyřešit zbývající zranitelná místa, která byla identifikována na trhu obytných nemovitostí v Maďarsku, aniž by tím maďarské reálné ekonomice a finančnímu systému vznikly nadměrné náklady. Státní dotace a podpůrné úvěry mohou v Maďarsku přispět k posílení poptávky po vlastním bydlení, což by vzhledem k nedostatečně nabídce bydlení vedlo k vyššímu nadhodnocení cen obytných nemovitostí a také vyššímu zadlužení domácností. Další politické nástroje by proto mohly zahrnovat eliminaci stimulů k vyššímu zadlužení domácností, a to zejména státních dotací a podpor pro úvěry, a zajištění odpovídající nabídky bydlení a efektivního trhu s nájemním bydlením. V nadcházejících čtvrtletích by bylo vhodné, aby vnitrostátní orgány nadále sledovaly kvalitu úvěrů pro domácnosti podléhajících moratoriu na splácení a zajistily přiměřené rezervy na očekávané ztráty.