(9)

ESRB ve svém posouzení zranitelných míst v případě České republiky poukazuje na následující skutečnosti: a. Růst cen obytných nemovitostí ve střednědobém horizontu předstihl růst příjmů domácností a nelze jej zcela odůvodnit vývojem schopnosti domácností splácet dluh. Podle odhadů České národní banky (ČNB) byly ceny obytných nemovitostí v České republice ve druhé polovině roku 2018 nadhodnoceny o 10 % až 15 %. Kromě cyklických faktorů mohly k tomuto nadhodnocení přispět i významné strukturální faktory. K nedostatku nabídky bydlení zejména v hlavním městě zřejmě přispěla i pomalá příprava budoucího metropolitního plánu v Praze a průtahy při vydávání stavebního povolení. b. Nadhodnocení cen obytných nemovitostí, které stále roste, ve spojení s vysokým růstem počtu úvěrů na bydlení a uvolnění úvěrových standardů v posledních letech zvýšily možnost vzniku úvěrových ztrát z hypotečních úvěrů v případě nepříznivých ekonomických a finančních podmínek nebo nepříznivého vývoje na trhu obytných nemovitostí, což by mělo přímé účinky na finanční stabilitu. Zvyšující se zadlužení domácností ve spojení se zvyšujícím se podílem domácností, které jsou potenciálně zranitelné v případě nepříznivých ekonomických a finančních podmínek nebo nepříznivého vývoje na trhu obytných nemovitostí, může obdobně vést ke snížení spotřeby domácností v případě hospodářského nebo finančního otřesu, což by mohlo mít druhotné dopady, které by nepřímo nepříznivě ovlivnily finanční stabilitu. c. Roční růst úvěrů na bydlení byl ve střednědobém horizontu vysoký. Před zavedením doporučených limitů pro poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), pro poměr dluhu k příjmům (DTI) a pro poměr nákladů na obsluhu dluhu k příjmům (DSTI) byl růst úvěrů na bydlení spojen s uvolněním úvěrových standardů, což dokládalo zvyšující se procento úvěrů s vysokým poměrem LTV (nad 80 % a 90 %) a zvyšující se procento úvěrů s vysokým poměrem DTI (nad 8 %) a DSTI (nad 40 %). Tyto úvěry byly poskytnuty domácnostem, které mohou být zranitelné v případě nepříznivých ekonomických a finančních podmínek. Kromě toho bylo poskytnutozvyšující se procento úvěrů, u nichž je spojen vysoký poměr LTV s vysokým poměrem DTI nebo DSTI, což dále zvyšuje možnost vzniku úvěrových ztrát v souvislosti s těmito novými hypotečními úvěry. I když průměrné rizikové váhy pro hypoteční portfolia v držení úvěrových institucí v České republice, které používají přístup založený na interním ratingu, lze ve srovnání s jinými zeměmi EHP považovat za relativně vysoké, dochází k jejich snižování. d. Ačkoli zadlužení domácností v České republice lze ve srovnání s jinými zeměmi EHP považovat za mírné, dochází k jeho zvyšování v souladu s růstem úvěrů na bydlení. Přestože v poslední době dochází k fixaci úrokové sazby na delší dobu, byla významná část nových hypotečních úvěrů předtím poskytnuta s počáteční dobou fixace kratší než pět let. Pro významné procento domácností, které sjednaly tyto nové hypoteční úvěry, tak může být obtížné splácet svůj dluh v případě zvýšení úrokové sazby. e. Nepříznivé ekonomické a finanční podmínky nebo nepříznivý vývoj na trhu obytných nemovitostí mohou v důsledku některých shora uvedených zranitelných míst vést k naplnění rizik. Pokud dojde například ke snížení růstu příjmu domácnosti nebo ke zvýšení úrokové sazby, může být pro vysoce zadlužené domácnosti obtížné splácet své úvěry. Pokud tyto domácnosti přestanou splácet své úvěry a současně dojde ke snížení cen obytných nemovitostí, může to vést k úvěrovým ztrátám z hypotečních úvěrů. S ohledem na předchozí doporučení ČNB (12) týkající se úvěrových standardů pro nové hypoteční úvěry lze očekávat, že riziko nesplácení těchto úvěrů a přímých úvěrových ztrát pro úvěrové instituce je v současné době omezené. S ohledem na relativně vysoké průměrné rizikové váhy pro hypoteční portfolia úvěrových institucí, které používají přístup založený na interním ratingu, a relativně vysokou kapitalizaci bankovního sektoru v České republice mají úvěrové instituce zřejmě vhodné předpoklady pro absorpci otřesů spojených s přímým úvěrovým rizikem týkajícím se sektoru obytných nemovitostí. Domácnosti však mohou být i tak nuceny přizpůsobit svou spotřebu, neboť možná snížení příjmů či čistého jmění by mohla mít nepřímé účinky na finanční stabilitu. f. ESRB si všímá široké škály makroobezřetnostních opatření týkajících se dlužníka, jež Česká republika přijala za účelem zmírnění rizik souvisejících se sektorem obytných nemovitostí. Účelem limitu pro poměr LTV je řešit nárůst zranitelných míst souvisejících s poskytováním nových hypotečních úvěrů na trhu, kde jsou ceny obytných nemovitostí nadhodnoceny, s možnými přímými účinky na finanční stabilitu. Účelem limitů pro poměry DTI a DSTI je zvýšit účinnost limitů pro poměr LTV tím, že se omezí poskytování nových úvěrů domácnostem, které jsou potenciálně zranitelné v případě nepříznivých ekonomických a finančních podmínek nebo nepříznivého vývoje na trhu obytných nemovitostí v České republice. Doporučuje se, aby poskytovatelé úvěrů prováděli zátěžové testování schopnosti dlužníků odolávat otřesům souvisejícím se zvýšením úrokových sazeb nebo snížením příjmů. Za účelem zvýšení odolnosti institucí vůči cyklickým zranitelnostem ČNB v roce 2018 s účinností od 1. července 2020 dále zvýšila sazbu proticyklických kapitálových rezerv na 2 % (z původních 1,5 %). g. Stávající opatření týkající se dlužníka však byla zavedena na základě doporučení ČNB, které není právně závazné, přičemž pro aktivaci těchto opatření pomocí právně závazných aktů neexistuje žádný právní rámec. Účinnost stávajících opatření tak nelze ve střednědobém horizontu zaručit a v tomto období může dojít k dalšímu zvýšení nadhodnocení cen obytných nemovitostí a růstu hypotečních úvěrů. h. Pokud se týká možného vývoje zranitelných míst sektoru obytných nemovitostí v České republice ve střednědobém horizontu, lze stávající makroobezřetnostní politiku hodnotit jako částečně přiměřenou a částečně dostatečnou. Je důležité, aby vnitrostátní orgány měly k dispozici právně závazná opatření týkající se dlužníka, tak aby měly potřebné pravomoci k řešení potenciálních zranitelných míst ohrožujících finanční stabilitu, a to zejména včetně pravomoci v případě potřeby u nových úvěrů na bydlení stanovit právně závazné limity pro poměry úvěru k hodnotě nemovitosti – a limity pro poměry dluhu k příjmům, nebo pro poměry nákladů na obsluhu dluhu k příjmům ve spojení s limity splatnosti. Pouze právně závazná opatření týkající se dlužníka by zajistila, aby všichni poskytovatelé úvěrů bez ohledu na to, o jaký druh poskytovatele se jedná a zda jde o poskytovatele tuzemského či zahraničního, se v plném rozsahu řídili zavedenými opatřeními.