PŘÍLOHA V

Příloha V doporučení ESRB/2016/14 se nahrazuje tímto:

„PŘÍLOHA V POKYNY K DEFINICÍM A UKAZATELŮM Tato příloha obsahuje pokyny ke konkrétním otázkám ve vztahu k definici ukazatelů, a zejména ve vztahu k příloze III. Účelem této přílohy není poskytnutí podrobných technických pokynů pro vyplnění vzorů v příloze III ve všech možných případech. Pokyny by měly být vykládány tak, že zahrnují cílové definice a cílové metody, přičemž v některých případech mohou být s cílem zohlednit specifika trhů a segmentů trhu odůvodněny odchylky. 1. Definice komerčních nemovitostí V současné době neexistuje v rámci Unie definice komerčních nemovitostí, která by byla dostatečně přesná pro makroobezřetnostní účely. a) Nařízení (EU) č. 575/2013 v čl. 4 odst. 1 bodě 75 definuje obytné nemovitosti, avšak neobsahuje přesnou definici komerčních nemovitostí, které v článku 126 pouze popisuje jako „kanceláře nebo jiné obchodní prostory“. Uvedené nařízení rovněž stanoví, že hodnota nemovitosti by v případě komerční nemovitosti neměla záviset na úvěrové kvalitě dlužníka ani na výnosech z daného projektu. b) EBA poskytl další užitečné kritérium: převládající účel nemovitosti „by měl být spojen s ekonomickou činností“ (1). Ačkoli je toto kritérium užitečné, stále není dostatečně přesné pro makroobezřetnostní účely. c) Dalším možným zdrojem definice komerčních nemovitostí je nařízení Evropské centrální banky (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) (2). I když předpoklad, na jehož základě bylo toto doporučení původně vydáno, odůvodnil přijetí podrobnějších definic pro účely finanční stability, nedávný vývoj v oblasti statistiky ukázal, že je třeba více sladit definici komerčních nemovitostí s definicí komerčních nemovitostí v nařízení (EU) 2016/867, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány mohly lépe provádět monitorování a finanční analýzu a aby se umožnila úplná srovnatelnost jednotlivých zemí. d) Iniciativa skupiny G20 v oblasti chybějících údajů (3) je soubor 20 doporučení ke zlepšení hospodářské a finanční statistiky, která byla vydána s cílem zlepšit dostupnost a srovnatelnost hospodářských a finančních údajů v souvislosti s finanční krizí v letech 2007 - 2008. V doporučeních II.17 a II.18, která jsou součástí druhé fáze iniciativy skupiny G20 v oblasti chybějících údajů (DGI-2) (4), se zdůrazňuje požadavek na zlepšení dostupnosti statistiky obytných i komerčních nemovitostí. V návaznosti na tuto iniciativu zveřejnila Komise (Eurostat) v roce 2017 zprávu s názvem „Commercial property price indicators: sources, methods and issues“ (5), která se zabývá zdroji údajů a metodikou, pokud se týká indexů cen komerčních nemovitostí, s cílem lépe informovat sestavovatele a uživatele o alternativních zdrojích údajů, metodách měření a příslušných otázkách. e) Basilejský výbor pro bankovní dohled v konzultačním dokumentu o úpravách standardizovaného přístupu pro úvěrové riziko (6) komerční nemovitosti rovněž definuje jako opak obytných nemovitostí. Expozice týkající se obytných nemovitostí je definována jako expozice zajištěná nemovitostí, jež má povahu obydlí a splňuje požadavky všech příslušných právních a správních předpisů, aby mohla být užívána pro účely bydlení, tj. jedná se o obytnou nemovitost. Expozice komerčních nemovitostí je pak definována jako expozice zajištěná nemovitostí, která není obytnou nemovitostí. S ohledem na omezení, která vyplývají ze shora uvedených definic, poskytuje toto doporučení pracovní definici komerčních nemovitostí specifickou pro makroobezřetnostní účely. Komerční nemovitost definuje jako nemovitost vytvářející příjem, buď stávající nebo ve fázi developerské činnosti, která není klasifikována jako obytná nemovitost, včetně nájemního bydlení, nebo jako nemovitost, kterou vlastníci nemovitosti používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti, buď stávající, nebo ve výstavbě, která není klasifikována jako obytná nemovitost; patří sem i sociální bydlení. Lze diskutovat o tom, zda by měly být za komerční nemovitosti považovány nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti. V tomto směru se může praxe v jednotlivých zemích odlišovat. Zkušenosti z mnoha členských států během nedávné finanční krize však ukázaly, jak je pro účely finanční stability důležité sledovat investice do této ekonomické aktivity a její financování. Nemovitosti vytvářející příjem jsou definovány jako všechny nemovitosti, které vytvářejí příjem v podobě nájmů nebo zisku z jejich prodeje. Nemovitosti kupované za účelem pronájmu a nájemní bydlení proto představují podkategorie nemovitostí vytvářejících příjem. Nemovitosti koupené za účelem pronájmu jsou nemovitosti v přímém vlastnictví fyzických osob s prvořadým cílem pronajmout tyto nemovitosti nájemcům. Nemovitosti kupované za účelem pronájmu jsou hraniční oblastí mezi obytnými a komerčními nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že tuto činnost typicky vyvíjejí pronajímatelé, kteří nejsou odborníky, tuto činnost vykonávají jen na částečný úvazek a kteří vlastní jen malé portfolio nemovitostí, lze tuto činnost pro účely finanční stability interpretovat tak, že náleží spíše do sektoru obytných nemovitostí, než do sektoru komerčních nemovitostí. Z tohoto důvodu jsou nemovitosti koupené za účelem pronájmu klasifikovány jako obytné nemovitosti, a jsou tak automaticky vyloučeny z definice komerčních nemovitostí, přestože se stále považují za nemovitosti vytvářející příjem. S ohledem na výrazné rizikové znaky tohoto dílčího trhu se však vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům doporučuje, aby v případě, že by tato činnost představovala významný zdroj rizik nebo významný podíl na stavech či tocích celkových úvěrů na obytné nemovitosti, vývoj tohoto dílčího trhu sledovaly v rámci zvláštního členění. Z tohoto důvodu bylo zahrnuto i členění úvěrů na obytné nemovitosti, aby se rozlišilo mezi úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu a úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem. Za obytné nemovitosti se považují i nemovitosti koupené za účelem pronájmu, které jsou ve výstavbě. Za obytné nemovitosti se obdobně považují obydlí, která jsou ve výstavbě s cílem, aby sloužila pro účely bydlení vlastníků. Nájemním bydlením jsou nemovitosti, které vlastní právnické osoby (jako například profesionální investoři) za účelem jejich pronájmu nájemcům. Tyto nemovitosti se rovněž považují za nemovitosti vytvářející příjem a jako takové jsou klasifikovány jako komerční nemovitosti. Nájemní bydlení ve výstavbě se rovněž klasifikuje jako komerční nemovitosti, konkrétně jako nemovitosti vytvářející příjem, které jsou předmětem developerské činnosti. Oddělené sledování financování nájemního bydlení může mít též význam pro účely finanční stability. Z tohoto důvodu byla pro tyto druhy úvěrů zahrnuta samostatná členění. Do definice komerčních nemovitostí jsou zahrnuty též nemovitosti vytvářející příjem, ať již stávající, nebo ve výstavbě, s výjimkou nemovitostí koupených za účelem pronájmu a nájemního bydlení. Mezi příklady takových jiných druhů nemovitostí vytvářejících příjem patří pronajaté kancelářské budovy a pronajaté podnikatelské prostory. Jsou-li tyto druhy nemovitostí vytvářejících příjem ve výstavbě, považují se za nemovitosti vytvářející příjem, které jsou předmětem developerské činnosti, a jsou klasifikovány jako komerční nemovitosti. Nemovitosti, které vlastníci nemovitosti používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti, zahrnují podnikatelské prostory, jakož i nemovitosti zvláštní povahy, jako jsou kostely, univerzity, muzea atd. O tom, zda je nemovitost, kterou vlastníci této nemovitosti používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti, třeba klasifikovat jako komerční nemovitost nebo jako jiný druh nemovitosti, lze diskutovat. V tomto směru se může praxe v jednotlivých zemích lišit, neboť rizika spojená s těmito nemovitostmi mohou být v některých členských státech považována za odlišná od rizik spojených s komerční nemovitostí. I když je pravda, že rizika se mohou v jednotlivých členských státech lišit, je rovněž důležité sledovat tato rizika pro účely finanční stability. Z tohoto důvodu byly do definice komerčních nemovitostí zahrnuty nemovitosti, které jejich vlastníci používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti. S ohledem na specifika financování na různých trzích s nemovitostmi v jednotlivých členských státech jsou rovněž zahrnuta samostatná členění s cílem odděleně sledovat rizika spojená s těmito druhy financování. Nemovitosti, které jejich vlastníci používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti, by měly být považovány za komerční nemovitosti jak ve fázi výstavby, tak po dokončení. Sociální bydlení je složitý segment trhu nemovitostí, neboť může mít v rámci jednotlivých členských států různé formy. Vzhledem k tomu, že sociální bydlení obvykle nestaví, nenabývají ani nerenovují fyzické osoby, není klasifikováno jako obytná nemovitost, ale jako komerční nemovitost. V některých zemích je však s ohledem na aspekty finanční stability důležité sledovat rizika spojená s tímto druhem nemovitostí v rámci samostatného členění. Z tohoto důvodu byla pro tyto druhy úvěrů zahrnuta samostatná členění. Má se za to, že sociální bydlení, které je přímo ve vlastnictví státu, je vlastněno pro účely plnění funkcí vlády, a je proto klasifikováno jako komerční nemovitost. Sociální bydlení, které je stále ve výstavbě, je rovněž klasifikováno jako komerční nemovitosti, neboť se považuje za nemovitosti vytvářející příjem, které jsou předmětem developerské činnosti. Všechny ostatní nemovitosti ve výstavbě by měly být považovány buď za komerční nemovitosti podle obecné definice v bodě 4 oddílu 2 odst. 1 pododst. 1 nebo za obytné nemovitosti podle obecné definice v bodě 38 oddílu 2 odst. 1 pododst. 1. 2. Zdroje údajů o komerčních nemovitostech 2.1 Ukazatele fyzického trhu komerčních nemovitostí Ukazatele týkající se fyzického trhu komerčních nemovitostí lze získat prostřednictvím: a) veřejných zdrojů, např. národních statistických úřadů nebo katastrů nemovitostí; nebo b) poskytovatelů údajů ze soukromého sektoru, kteří pokrývají podstatnou část trhu komerčních nemovitostí. Zpráva ESRB o komerčních nemovitostech a finanční stabilitě v EU poskytuje přehled dostupných cenových indexů a možných zdrojů údajů (7). 2.2 Ukazatele expozic finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí Informace o expozicích účastníků trhu, alespoň expozicích finančního sektoru, lze shromažďovat z výkaznictví pro účely dohledu. Některé údaje již ECB a EIOPA shromažďují na vnitrostátní úrovni. Tyto údaje však nejsou příliš podrobné. Podrobnější pohled na expozice finančních institucí v oblasti komerčních nemovitostí mohou poskytnout nové výkazy pro účely dohledu, platné pro banky, tj. finanční výkaznictví (FINREP) a společné výkaznictví (COREP), pro pojistitele na základě směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/138/ES (8) a pro investiční fondy na základě směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU (9). Klasifikace uvedené ve statistické klasifikaci ekonomických činnosti v Evropském společenství (NACE rev. 2.0) mohou být užitečné jako indikátory expozic finančních institucí v oblasti komerčních nemovitostí, neboť jsou obecně platné mezi institucemi Unie a používají se v regulatorních výkazech pro banky a pojišťovací společnosti. V tomto směru se jeví jako relevantní dva oddíly: a) oddíl F: stavebnictví s výjimkou inženýrských staveb; a b) oddíl L: činnosti v oblasti nemovitostí s výjimkou realitních kanceláří. Hlavní nevýhodou používání klasifikací NACE je, že tyto klasifikace cílí na hospodářské sektory, a nikoli na úvěry. Například úvěr poskytnutý realitní společnosti za účelem nákupu vozového parku bude vykazován v rámci oddílu L, i když se nejedná o úvěr na komerční nemovitost. 2.3. Užití údajů ze soukromého sektoru Pokud vnitrostátní makroobezřetnostní orgány k sestavení ukazatelů komerčních nemovitostí používají údaje od poskytovatelů údajů ze soukromého sektoru, očekává se, že identifikují rozdíly v rozsahu a definicích ve srovnání s těmi, jež vyžaduje toto doporučení. Měly by být rovněž schopny poskytnout podrobné informace o výchozí metodice použité poskytovatelem a o pokrytí vzorků. Údaje od poskytovatele ze soukromého sektoru by měly být reprezentativní, pokud se týká celého trhu a příslušných členění uvedených v doporučení D: a) druhu nemovitosti; b) umístění nemovitosti; c) druh a státní příslušnost investora; d) druh a státní příslušnost věřitele. 3. Příslušná členění ukazatelů Pokud se týká příslušných členění uvedených v doporučení D, měly by být vnitrostátní makroobezřetnostní orgány schopny poskytnout hodnocení významu těchto členění pro jejich trh komerčních nemovitostí, pokud je používají pro účely sledování, přičemž zohlední rovněž zásadu proporcionality. „Druh nemovitosti“ udává primární využití komerční nemovitosti. V případě ukazatelů komerčních nemovitostí by toto členění mělo obsahovat tyto kategorie: a) obytné, např. prostory s více domácnostmi; b) maloobchod, např. hotely, restaurace, nákupní centra; c) kanceláře, např. nemovitost primárně využívaná jako kanceláře pro výkon odborné činnosti nebo podnikání; d) průmyslové, např. nemovitost využívaná pro účely výroby, distribuce a logistiky; e) jiné druhy komerčních nemovitostí. Je-li využití nemovitosti smíšené, měla by být považována za dvě různé nemovitosti (například na základě plochy určené pro jednotlivé účely využití), je-li takové členění možné; jinak lze takovou nemovitost klasifikovat podle jejího převládajícího využití. „Umístěním nemovitosti“ se rozumí zeměpisné členění (např. podle regionů) nebo dílčí trhy nemovitostí, jež by mělo rovněž zahrnovat prvotřídní a jiné než prvotřídní umístění nemovitosti. Za prvotřídní umístění nemovitosti se obvykle považuje nejlepší umístění na příslušném trhu, které se rovněž odráží na výnosech z pronájmu (typicky nejnižší na trhu). V případě kancelářských budov by to mohlo být centrální umístění ve velkém městě. V případě maloobchodních budov se může jednat o centrum města s mnoha chodci nebo centrálně umístěné nákupní centrum. V případě budov pro logistiku se může jednat o umístění, kde se nachází nezbytná infrastruktura a služby a které má výtečný přístup k dopravním sítím. „Územím nemovitosti“ se rozumí území, kde se nachází nemovitost, jež slouží jako zajištění úvěru poskytnutého v rámci tuzemského finančního systému jakéhokoli členského státu. Toto členění by mělo zahrnovat tyto dílčí kategorie: a) tuzemské území; b) zahraniční území v členění podle jednotlivých zemí, jež vnitrostátní makroobezřetnostní orgány členského státu považují za významné pro účely finanční stability. „Druh investora“ se týká mnoha kategorií investorů, mezi něž se řadí například: a) banky; b) pojišťovací společnosti; c) penzijní fondy; d) investiční fondy; e) realitní společnosti; f) jiné. Je pravděpodobné, že budou k dispozici pouze údaje o zaznamenaném dlužníkovi nebo investorovi. Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by si však měly být vědomy toho, že zaznamenaný dlužník nebo investor může být osobou odlišnou od konečného dlužníka nebo investora, který představuje konečné riziko. Orgány se proto vyzývají, aby pokud je to možné, sledovaly rovněž informace o konečném dlužníkovi nebo investorovi, např. pomocí informací získaných od účastníků trhu, díky čemuž lépe porozumí chování účastníků trhu a rizikům. „Druh věřitele“ se týká mnoha kategorií věřitelů, mezi něž se řadí například: a) banky, včetně „špatných bank“; b) pojišťovací společnosti; c) penzijní fondy. Může být zapotřebí, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány upravily seznam druhů investorů a věřitelů za účelem zohlednění znaků místního sektoru komerčních nemovitostí. „Státní příslušnost“ odkazuje na zemi, kde je účastník trhu registrován. Státní příslušnost investorů a věřitelů by měla být členěna alespoň do těchto tří zeměpisných kategorií: a) tuzemsko; b) zbytek Evropského hospodářského prostoru; c) zbytek světa. Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by si měly být vědomy toho, že státní příslušnost zaznamenaného investora nebo věřitele může být odlišná od státní příslušnosti konečného investora nebo věřitele, který představuje konečné riziko. Orgány se proto vyzývají, aby rovněž sledovaly informace o státní příslušnosti konečného věřitele nebo investora, např. pomocí informací získaných od účastníků trhu. Členění uvedená v doporučení D.2 je třeba považovat za doporučené minimum. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se však nebrání v tom, aby používaly i další členění, která vycházejí z jejich vlastních definic a metrik a zohledňují specifika příslušných národních trhů komerčních nemovitostí, považují-li to za nezbytné pro účely finanční stability. Pokud se týká těchto dodatečných členění, mohou vnitrostátní makroobezřetnostní orgány rozhodnout, že budou sledovat a kategorizovat tyto segmenty trhu, jak uznají za vhodné pro příslušný národní trh komerčních nemovitostí. Mají-li vnitrostátní makroobezřetnostní orgány za to, že určité dílčí kategorie komerčních či obytných nemovitostí nejsou pro účely finanční stability významné, mohou rozhodnout, že rizika vyplývající z těchto druhů nemovitostí a/nebo jejich financování nebudou sledovat. V takových případech se nečinnost vnitrostátních makroobezřetnostních orgánů bude považovat za odůvodněnou za předpokladu, že bude poskytnuto dostatečné vysvětlení. 4. Metody pro výpočet ukazatelů fyzického trhu Cena komerčních nemovitostí představuje hodnotu při konstantní kvalitě, tj. tržní hodnotu nemovitosti očištěnou o změny v kvalitě, jako je znehodnocení (a zastarávání) nebo zhodnocení (např. opravy), prostřednictvím kvalitativního očištění. Podle pokynů vycházejících z činnosti iniciované Eurostatem by měly být údaje o cenách shromažďovány ze skutečných transakcí. Nejsou-li údaje o cenách k dispozici a/nebo nejsou plně reprezentativní, lze je aproximovat pomocí údajů vyplývajících z odhadu nebo ocenění za předpokladu, že tyto údaje odrážejí aktuální tržní cenu, nikoli udržitelný přístup měření cen. 5. Hodnocení expozic finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí Expozice finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí spočívají jak v poskytování úvěrů, obvykle ze strany bank a někdy také pojišťovacích společností, tak v investicích, obvykle se jedná o investice pojišťovacích společností, penzijních fondů a investičních fondů. Investice mohou představovat jak přímou držbu komerčních nemovitostí, např. vlastnické právo ke komerční nemovitosti, tak nepřímou držbu komerčních nemovitostí, např. prostřednictvím cenných papírů a investičních fondů. Pokud věřitel či investor jako určenou metodu pro financování komerční nemovitosti použije jednotku pro speciální účel, měly by být takové úvěry či investice považovány za přímé poskytnutí úvěrů či držbu komerčních nemovitostí (transparentní přístup). Při hodnocení těchto expozic pro finanční systém jako celek by si makroobezřetnostní orgány měly být vědomy rizika dvojího započtení. Investoři mohou do komerčních nemovitostí investovat jak přímo, tak nepřímo. Například penzijní fondy a pojišťovací společnosti obvykle investují do komerčních nemovitostí nepřímo. Může být též obtížnější zachytit expozice zahraničních účastníků trhu, kteří mohou tvořit významnou část trhu (10). Vzhledem k významu těchto účastníků trhu pro fungování trhu komerčních nemovitostí se doporučuje sledovat jejich činnost. Vzhledem k tomu, že ke ztrátám z činnosti v oblasti komerčních nemovitostí obvykle dochází při poskytování úvěrů na komerční nemovitosti ze strany bank, vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby při sledování věnovaly zvláštní pozornost této činnosti. 6. Metody výpočtu LTV Příloha IV vymezuje metody výpočtu LTV-O a LTV-C. Při výpočtu těchto poměrů v případě komerčních nemovitostí je však třeba vzít v úvahu řadu specifik. V případě syndikovaného úvěru by měl být LTV-O vypočten jako počáteční částka všech úvěrů poskytnutých dlužníkovi v poměru k hodnotě nemovitosti v době vzniku. Jedná-li se o více nemovitostí, měl by být LTV-O vypočten jako poměr počáteční částky úvěru (úvěrů) k celkové hodnotě daných nemovitostí. Jelikož v sektoru komerčních nemovitostí je ve srovnání se sektorem obytných nemovitostí počet nemovitostí mnohem menší a nemovitosti jsou různorodější, je při výpočtu LTV-C vhodnější vycházet z odhadu hodnoty jednotlivých nemovitostí než z hodnotového či cenového indexu. V neposlední řadě musí vnitrostátní makroobezřetnostní orgány sledovat rozložení LTV se zvláštním zaměřením na nejrizikovější úvěry, tj. úvěry s nejvyšší hodnotou LTV, neboť tato mezní rizika jsou často zdrojem ztrát. 7. Metody výpočtu poměru úrokového krytí (ICR) a poměru pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR) Poměr úrokového krytí (ICR) a poměr pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR) představuje výnos z nájmů nemovitosti vytvářející příjem nebo souboru takových nemovitostí, nebo peněžní tok plynoucí z podnikání, dosahování cílů nebo výkonu činnosti vlastníků nemovitosti nebo souboru nemovitostí, očištěný o daně a provozní náklady na udržení hodnoty nemovitosti a - v případě peněžního toku - upravený o ostatní náklady a užitky přímo související s užíváním nemovitosti. ICR je definován jako: Pro účely výpočtu ICR: a) „čistý roční příjem“ zahrnuje roční výnos z pronájmu nemovitosti nájemcům nebo roční peněžní tok vytvořený podnikáním vlastníků nemovitosti, dosahováním jejich cílů nebo výkonem jejich činnosti, očištěný o daně a provozní výdaje na udržování hodnoty nemovitosti a – v případě peněžních toků – upravený o ostatní náklady a užitky přímo související s užíváním nemovitosti. b) „ročními úrokovými náklady“ jsou roční úrokové náklady spojené s úvěrem zajištěným komerční nemovitostí nebo souborem komerčních nemovitostí. Účelem ICR je měřit, do jaké míry výnos plynoucí z nemovitosti postačuje k úhradě úrokových výdajů, které vznikly dlužníkovi nákupem této nemovitosti. ICR by proto měl být analyzován na úrovni nemovitosti. DSCR je definován jako: Pro účely výpočtu DSCR: a) „čistý roční příjem“ je roční výnos z pronájmu nemovitosti nájemcům nebo roční peněžní tok vytvořený podnikáním vlastníků nemovitosti, dosahováním jejich cílů nebo výkonem jejich činnosti, očištěný o daně a provozní výdaje na udržování hodnoty nemovitosti a – v případě peněžních toků – upravený o ostatní náklady a užitky přímo související s užíváním nemovitosti. b) „roční náklady na obsluhu dluhu“ jsou roční náklady na obsluhu dluhu spojené s úvěrem zajištěným komerční nemovitostí nebo souborem komerčních nemovitostí. Účelem DSCR je posoudit váhu celkového dluhového břemene, které dlužník v souvislosti s nemovitostí nese. Ve jmenovateli jsou proto nejen úrokové náklady, ale rovněž amortizace úvěru, tj. splátky jistiny. Zásadní otázkou u tohoto ukazatele je to, zda má být vypočten na úrovni nemovitosti nebo na úrovni dlužníka. Financování komerčních nemovitostí má obvykle formu financování bez postihu, tj. věřitel má nárok na splátky pouze z příjmů plynoucích z dané nemovitosti, a nikoli z jiných příjmů či aktiv dlužníka. Proto je realističtější a vhodnější počítat DSCR na úrovni nemovitosti. Zaměření na celkové příjmy dlužníka by vyvolalo důležité otázky týkající se konsolidace, které by ztížily vymezení ukazatele, jenž by byl srovnatelný v jednotlivých členských státech. 8. Dodatečné ukazatele, které jsou relevantní pro nemovitosti vytvářející příjem, které jsou předmětem developerské činnosti V případě komerčních nemovitostí vytvářejících příjem, které jsou předmětem developerské činnosti, mohou vnitrostátní makroobezřetnostní orgány namísto použití LTV v době vzniku sledovat poměr úvěru k nákladům (LTC). LTC představuje počáteční částku všech poskytnutých úvěrů v poměru k nákladům spojeným s výstavbou nemovitosti do dokončení. Kromě toho by se vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly při sledování zaměřit na nejrizikovější stavby, např. ty, u nichž je poměr předem pronajaté plochy (pre-let ratio) a poměr předem prodané plochy (pre-sale ratio) velmi nízký. U každé budovy, jejíž výstavba stále probíhá, se poměr předem pronajaté plochy rovná ploše, kterou příslušný developer již pronajal v době poskytnutí úvěru, v poměru k celkové ploše, jež bude k dispozici poté, co bude stavba dokončena; podobně poměr předem prodané plochy se rovná ploše, kterou příslušný developer již prodal v době poskytnutí úvěru, v poměru k celkové ploše, jež bude k dispozici poté, co bude stavba dokončena. 9. Každoroční zveřejňování údajů o expozicích v oblasti komerčních nemovitostí evropskými orgány dohledu Evropským orgánům dohledu se doporučuje, aby na základě informací dostupných z regulatorních výkazů alespoň jednou ročně zveřejňovaly agregované informace o expozicích subjektů podléhajících jejich dohledu, a to na individuálním základě, vůči jednotlivým národním trhům komerčních nemovitostí v Unii. Toto zveřejnění by mělo zvýšit povědomí vnitrostátních makroobezřetnostních orgánů o činnosti subjektů z jiných členských států na jejich tuzemském trhu komerčních nemovitostí. Jsou-li rozsah či kvalita zveřejněných údajů problematické, mělo by být takové zveřejnění opatřeno příslušnými doprovodnými poznámkami. Evropské orgány dohledu by v zásadě měly umožnit, aby každý vnitrostátní makroobezřetnostní orgán v Unii mohl posuzovat expozice všech finančních institucí Unie vůči příslušnému národnímu trhu. To znamená, že údaje shromažďované za všechny finanční instituce v Unii by měly být agregovány na úrovni zemí. Při zveřejňování těchto agregovaných informací by evropské orgány dohledu měly využít informace z regulatorních výkazů, které uvádějí geografické členění úvěrových expozic a/nebo (přímých a nepřímých) investic. Pokud výkazy uvádějí členění podle kódů NACE (11), mohou být komerční nemovitosti uvedeny jak v oddílu „F“, tak v oddílu „L“, ačkoli přísně vzato některé dílčí kategorie by musely být s ohledem na definici komerčních nemovitostí přijatou v tomto doporučení vyloučeny.

(1) Viz: Otázka EBA ID 2014_1214 ze dne 21. listopadu 2014.

(2) Nařízení Evropské centrální banky (EU) 2016/867 ze dne 18. května 2016 o shromažďování podrobných údajů o úvěrech a o úvěrovém riziku (ECB/2016/13) (Úř. věst. L 144, 1.6.2016, s. 44).

(3) Rada pro finanční stabilitu a Mezinárodní měnový fond, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors, 29. října 2009.

(4) Rada pro finanční stabilitu a Mezinárodní měnový fond, Sixth Progress Report on the Implementation of the G-20 Data Gaps Initiative, září 2015.

(5) „Commercial property price indicators: sources, methods and issues‘, Statistical Reports 2017 edition, Eurostat, Úřad pro publikace Evropské unie, 2017.

(6) Basilejský výbor pro bankovní dohled, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, prosinec 2015.

(7) ESRB, „Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU“, prosinec 2015, zejména příloha II, oddíl 2.2.

(8) Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/138/ES ze dne 25. listopadu 2009 o přístupu k pojišťovací a zajišťovací činnosti a jejím výkonu (Solventnost II) (Úř. věst. L 335, 17.12.2009, s. 1).

(9) Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU ze dne 8. června 2011 o správcích alternativních investičních fondů a o změně směrnic 2003/41/ES a 2009/65/ES a nařízení (ES) č. 1060/2009 a (EU) č. 1095/2010 (Úř. věst. L 174, 1.7.2011, s. 1).

(10) ESRB, „Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU“, prosinec 2015, zejména oddíl 2.3 a rámeček 1.

(11) Nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 1893/2006 ze dne 20. prosince 2006, kterým se zavádí statistická klasifikace ekonomických činností NACE Revize 2 a kterým se mění nařízení Rady (EHS) č. 3037/90 a některá nařízení ES o specifických statistických oblastech (Úř. věst. L 393, 30.12.2006, s. 1).