DOPORUČENÍ EVROPSKÉ RADY PRO SYSTÉMOVÁ RIZIKA

ze dne 31. října 2016

o doplnění chybějících údajů o nemovitostech

(ESRB/2016/14)

(2017/C 31/01)

GENERÁLNÍ RADA EVROPSKÉ RADY PRO SYSTÉMOVÁ RIZIKA,

s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie,

s ohledem na nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1092/2010 ze dne 24. listopadu 2010 o makroobezřetnostním dohledu nad finančním systémem na úrovni Evropské unie a o zřízení Evropské rady pro systémová rizika (1), a zejména na čl. 3 odst. 2 písm. b), d) a f) a články 16 až 18 uvedeného nařízení,

s ohledem na rozhodnutí Evropské rady pro systémová rizika ESRB/2011/1 ze dne 20. ledna 2011, kterým se přijímá jednací řád Evropské rady pro systémová rizika (2), a zejména na čl. 18 až 20 tohoto jednacího řádu,

vzhledem k těmto důvodům:

Sektor nemovitostí má v hospodářství významnou úlohu a jeho vývoj může podstatně ovlivnit finanční systém. Minulé finanční krize ukázaly, že neudržitelný trend na trzích nemovitostí může mít závažné dopady na stabilitu finančního systému a na hospodářství jako celek. Nepříznivý vývoj na trhu nemovitostí v některých členských státech, a to jak v oblasti obytných nemovitostí, tak v oblasti komerčních nemovitostí, v minulosti vedl k rozsáhlým ztrátám a měl negativní dopad na reálnou ekonomiku. To odráží úzké propojení mezi sektorem nemovitostí, poskytovateli financování a jinými hospodářskými sektory a silnou zpětnou vazbu mezi finančním systémem a reálnou ekonomikou, což posiluje negativní vývoj.

Je tedy třeba řešit stávající nedostatky v dostupnosti a srovnatelnosti údajů o trzích obytných a komerčních nemovitostí v Unii relevantních pro makroobezřetnostní účely. Za tímto účelem by tedy měly být vymezeny cílové pracovní definice obytných nemovitostí a komerčních nemovitostí. Kromě toho by měl být určen společný soubor ukazatelů, které mají vnitrostátní makroobezřetnostní orgány na základě doporučení sledovat za účelem posouzení rizik vyplývajících ze sektorů obytných a komerčních nemovitostí, a dále cílové definice těchto ukazatelů. Pokyny by dále měly specifikovat dimenze a stupeň podrobnosti každého ukazatele, rozsah zamýšlených informací a měření ukazatelů.

S ohledem na silnou procyklickou povahu vývoje na trzích komerčních nemovitostí by monitorování rizik na těchto trzích mělo být prováděno častěji než monitorování na trzích obytných nemovitostí. V případě fyzického trhu, jakož i investičních a úvěrových toků a odpovídajících úvěrových podmínek by proto monitorování mělo probíhat alespoň čtvrtletně. Monitorování stavů investic, poskytování úvěrů a odpovídajících úvěrových podmínek v sektoru komerčních nemovitostí, jakož i vývoje úvěrových podmínek v sektoru obytných nemovitostí by mělo probíhat alespoň jednou ročně.

Toto doporučení bylo připraveno s ohledem na další probíhající mezinárodní a evropské iniciativy v oblasti harmonizace a shromažďování údajů, přičemž v souvislosti s doplněním chybějících údajů o nemovitostech je nejvíce relevantní nařízení Evropské centrální banky (EU) 2016/867 (7) , kterým byl zaveden projekt AnaCredit. Vzhledem k určitým charakteristikám uvedeného projektu však k zajištění nezbytných informací ve smyslu tohoto doporučení nelze vycházet jen z AnaCreditu. Za prvé, definice obytných a komerčních nemovitostí obsažené v tomto doporučení jsou podrobnější a vhodnější pro účely finanční stability než definice obsažené v nařízení (EU) 2016/867, které odkazuje pouze na definice uvedené v nařízení (EU) č. 575/2013. Za druhé, informace o některých klíčových ukazatelích a segmentech trhu, které jsou v tomto doporučení identifikovány jako významné pro finanční stabilitu (například segment koupě za účelem pronájmu), nařízení (EU) 2016/867 vůbec neupravuje. Za třetí, do oblasti působnosti AnaCreditu patří pouze členské státy eurozóny. Členské státy mimo eurozónu mají možnost se účastnit dobrovolně, avšak v této fázi dosud není jasné, které členské státy této možnosti využijí. Za čtvrté, AnaCredit je v současné době omezen na právnické osoby a jiné institucionální jednotky včetně nefinančních podniků. Do oblasti působnosti AnaCreditu dosud nespadají úvěry poskytované fyzickým osobám, přičemž doba, kdy by měla být oblast působnosti takto rozšířena, nebyla dosud stanovena. Za páté, AnaCredit shromažďuje informace o úvěrech držených nebo obsluhovaných úvěrovými institucemi. Tento přístup znamená, že úvěry držené jinými účastníky trhu jsou v AnaCreditu zaznamenány pouze tehdy, pokud úvěrová instituce úvěr obsluhuje. S ohledem na význam jiných účastníků trhu v oblasti financování nemovitostí, zejména komerčních nemovitostí, je třeba, aby informace o úvěrech poskytnutých těmito institucemi byly shromažďovány ve velké míře. Jak je zdůrazněno v 10. a 12. bodu odůvodnění nařízení ECB/2016/13, při přípravě dalších fází AnaCreditu bude rozsah úvěrů v tomto segmentu trhu hodnocen v rámci posouzení nákladů a přínosů, a to před tím, než dojde k případnému rozšíření souboru zpravodajských jednotek a zpravodajské povinnosti za účelem lepšího pokrytí úvěrů na komerční a obytné nemovitosti. Za šesté, na základě zásady proporcionality mohou být z oblasti působnosti AnaCreditu vyloučeny malé banky (8) , ačkoli makroobezřetnostní orgán může dojít k závěru, že z důvodů finanční stability je třeba sledovat i jejich činnost v sektoru nemovitostí.

Účelem tohoto doporučení je, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány zavedly rámec pro monitorování vývoje v sektoru nemovitostí, který je významný z hlediska finanční stability, a to na základě doporučených společně dohodnutých cílových definic a ukazatelů. ESRB má rovněž za to, že pro finanční stabilitu a pro vytváření makroobezřetnostní politiky by bylo prospěšné, aby byly na úrovni Unie pravidelně shromažďovány a šířeny srovnatelné údaje o těchto ukazatelích v jednotlivých zemích. Tím by se umožnilo nejen přesnější posouzení rizik souvisejících s nemovitostmi v rámci členských států, ale i srovnání toho, jaké nástroje makroobezřetnostní politiky používají členské státy s cílem řešit zranitelná místa související s nemovitostmi. Podle článku 2 nařízení Rady (EU) č. 1096/2010 ze dne 17. listopadu 2010 o pověření Evropské centrální banky zvláštními úkoly, které se týkají fungování Evropské rady pro systémová rizika, ECB pro ESRB zajistí analytickou, statistickou, logistickou a správní podporu. ECB má proto velmi dobré předpoklady vystupovat jako koordinátor takového shromažďování a šíření údajů na úrovni Unie. Práce na tomto postupu by měla být zahájena okamžitě po přijetí tohoto doporučení, a to po konzultaci s Eurostatem, případně s národními statistickými úřady. S tím, jak makroobezřetnostní orgány začnou provádět toto doporučení a jak bude postupovat skutečné shromažďování údajů na úrovni Unie, bude třeba vypracovat další technické pokyny a dále pracovat na cílových definicích a ukazatelích, tak aby byly přizpůsobeny specifickým charakteristikám trhů nebo tržních segmentů a s cílem zajistit statistickou kvalitu údajů; podrobnější pokyny k provedení tohoto doporučení by však neměly změnit základní charakteristiky a účel cílových definic a ukazatelů vymezených v tomto doporučení.

Při provádění tohoto doporučení a při další technické činnosti ve smyslu 15. bodu odůvodnění je třeba věnovat náležitou pozornost zásadě proporcionality. Při provádění příslušných ukazatelů a metod pro jejich výpočet je třeba zohlednit velikost a vývoj národních trhů obytných a komerčních nemovitostí. Při posuzování provádění tohoto doporučení je třeba vzít v úvahu pokrok a omezení při shromažďování údajů na úrovni Unie ve smyslu 15. bodu odůvodnění. Je-li to odůvodněno takovými omezeními, nemusí zejména závěrečné zprávy k doporučením A až D, které mají být vypracovány do konce roku 2020, nutně obsahovat všechny klíčové ukazatele.

PŘIJALA TOTO DOPORUČENÍ:

ODDÍL 1

DOPORUČENÍ

Doporučení A - Sledování rizik vyplývajících ze sektoru obytných nemovitostí

Informace o těchto ukazatelích by se měly týkat tuzemských poskytovatelů úvěrů na individuálním základě a měly by být dostatečně reprezentativní, pokud se týká tuzemského trhu úvěrů na obytné nemovitosti.

Doporučení B - Relevantní informace o sektoru obytných nemovitostí

Doporučení C - Sledování rizik vyplývajících ze sektoru komerčních nemovitostí

Informace o těchto ukazatelích by se měly týkat poskytovatelů úvěrů na individuálním základě a měly by být dostatečně reprezentativní ve vztahu k tuzemskému trhu komerčních nemovitostí.

Informace o těchto ukazatelích by se měly týkat investorů na individuálním základě a měly by být dostatečně reprezentativní ve vztahu k tuzemskému trhu komerčních nemovitostí.

Má-li se za to, že investice představují významný podíl na financování komerčních nemovitostí, doporučuje se, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány do rámce pro sledování rizik pro svůj tuzemský sektor komerčních nemovitostí zahrnuly rovněž tento soubor dodatečných ukazatelů o expozicích v investicích do komerčních nemovitostí:

Doporučení D - Relevantní informace o sektoru komerčních nemovitostí

V případě toků a stavů úprav ocenění investic do komerčních nemovitostí by vnitrostátní markoobezřetnostní orgány měly zvážit členění podle:

V případě toků a stavů nepřímých investic do komerčních nemovitostí by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly zvážit členění podle:

V případě toků a stavů přímých investic do komerčních nemovitostí by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly zvážit členění podle:

V případě toků a stavů investic do komerčních nemovitostí by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly zvážit členění podle:

Má-li se za to, že investice představují významný podíl na financování komerčních nemovitostí, doporučuje se, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány do rámce pro sledování rizik pro svůj tuzemský sektor komerčních nemovitostí zahrnuly rovněž tento soubor dodatečných informací o expozicích v investicích do komerčních nemovitostí, jež jsou uvedeny ve vzoru B v příloze III tohoto doporučení:

Doporučení E - Zveřejnění údajů o expozicích na národních trzích komerčních nemovitostí ze strany evropských orgánů dohledu

ODDÍL 2

PROVÁDĚNÍ

1. Definice

má se za to, že dlužník pravděpodobně zcela nesplatí své úvěrové závazky bez realizace zajištění, a to bez ohledu na existenci částky po splatnosti či na počet dnů po splatnosti;

Je-li využití nemovitosti smíšené, a to jako obytná nemovitost i komerční nemovitost, měla by být považována za dvě různé nemovitosti (například na základě plochy určené pro jednotlivé účely využití), je-li takové členění možné; jinak lze takovou nemovitost klasifikovat podle jejího převládajícího využití;

2. Prováděcí kritéria

3. Časový rámec pro návazné kroky

Příjemci doporučení se vyzývají, aby informovali ESRB a Radu o opatřeních, která přijali v reakci na toto doporučení, nebo aby v případě nečinnosti poskytli náležité zdůvodnění, a to v souladu s tímto časovým rámcem:

Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2020 ESRB a Radě předložily závěrečnou zprávu o provádění doporučení C.

Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2018 ESRB a Radě předložily předběžnou zprávu o informacích, které jsou k dispozici nebo dle očekávání budou k dispozici, pro účely provedení doporučení C.

4. Sledování a hodnocení

(1) Úř. věst. L 331, 15.12.2010, s. 1.

(2) Úř. věst. C 58, 24.2.2011, s. 4.

(3) ESRB, „Report on residential real estate and financial stability in the EU“ (Zpráva o obytných nemovitostech a finanční stabilitě v EU), prosinec 2015.

(4) ESRB, „Report on commercial real estate and financial stability in the EU“ (Zpráva o komerčních nemovitostech a finanční stabilitě v EU), prosinec 2015.

(5) Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 575/2013 ze dne 26. června 2013 o obezřetnostních požadavcích na úvěrové instituce a investiční podniky a o změně nařízení (EU) č. 648/2012 (Úř. věst. L 176, 27.6.2013, s. 1).

(6) Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2013/36/EU ze dne 26. června 2013 o přístupu k činnosti úvěrových institucí a o obezřetnostním dohledu nad úvěrovými institucemi a investičními podniky, o změně směrnice 2002/87/ES a zrušení směrnic 2006/48/ES a 2006/49/ES (Úř. věst. L 176, 27.6.2013, s. 338).

(7) Nařízení Evropské centrální banky (EU) 2016/867 ze dne 18. května 2016 o shromažďování podrobných údajů o úvěrech a o úvěrovém riziku (ECB/2016/13) (Úř. věst. L 144, 1.6.2016, s. 44).

(8) Národní centrální banky mohou udělovat výjimky malým úvěrovým institucím, pokud společný příspěvek všech úvěrových institucí, kterým je udělena výjimka, do celkové nesplacené částky úvěrů ve zpravodajském členském státě nepřesáhne 2 %.

(9) Doporučení Evropské rady pro systémová rizika ESRB/2011/3 ze dne 22. prosince 2011 o makroobezřetnostním mandátu vnitrostátních orgánů (Úř. věst. C 41, 14.2.2012, s. 1).

o/w= of which (z toho)

o/w= of which (z toho)

(9) Údaje o stavu investic do komerčních nemovitostí, úprav ocenění investic do komerčních nemovitostí, (nesplácených) úvěrů na komerční nemovitosti a rezerv na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti k datu vykazování.

DSTI-O by měl být považován za fakultativní ukazatel, neboť v některých jurisdikcích nemusí mít věřitelé přístup k informacím nezbytným pro výpočet čitatele. Avšak v jurisdikcích, kde věřitelé mají k těmto informacím přístup (např. prostřednictvím úvěrových rejstříků nebo daňových spisů), se makroobezřetnostní orgány důrazně vyzývají, aby do svého rámce pro sledování rizik zahrnuly i tento ukazatel.

„hrubý výnos z pronájmu nemovitostí“ zahrnuje jak výnos z pronájmu nemovitostí ve vlastnictví dané osoby, na kterých v současné době neváznou žádné úvěry na obytné nemovitosti, tak z nemovitostí koupených za účelem pronájmu. Výnos z pronájmu by měl být stanoven z informací, které mají banky k dispozici, nebo jinak získaných informací. Nejsou-li přesné informace k dispozici, měla by vykazující instituce poskytnout nejlepší odhad výnosu z pronájmu, přičemž by měla popsat metodiku použitou při zpracování tohoto odhadu;

Odráží změny hodnoty „V“ ve smyslu oddílu odst. 1 odst. 3, k nimž došlo od posledního aktuálního ocenění nemovitosti. Stávající hodnota nemovitosti by měla být stanovena nezávislým externím odhadcem nebo interním odhadcem. Není-li takové ohodnocení k dispozici, stávající hodnotu nemovitosti lze odhadnout za pomoci podrobného indexu hodnoty nemovitostí (např. na základě transakčních údajů). Není-li k dispozici ani tento index hodnoty nemovitostí, lze použít podrobný index cen nemovitostí s tím, že se uplatní vhodně zvolené snížení hodnoty za účelem zohlednění znehodnocení nemovitosti. Všechny indexy hodnot či cen nemovitostí by měly být v dostatečné míře rozlišeny podle zeměpisného umístění a druhu nemovitosti.

Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by měly věnovat pozornost skutečnosti, že poměry LTV jsou svou povahou procyklické, a v rámci pro sledování rizik by proto tyto poměry měly důkladně zvažovat. Měly by rovněž prozkoumat použití dalších ukazatelů, kterým je například hodnota úvěru k dlouhodobé perspektivě, kdy je hodnota upravována podle dlouhodobého vývoje tržního cenového indexu.

nepočítá se jako „dlouhodobá hodnota“. Zatímco používání dlouhodobé hodnoty by mohlo být odůvodněno procykličností „V“, cílem LTV-O je zachytit úvěrové podmínky v době vzniku. Pokud tedy v okamžiku, kdy je poskytnut úvěr na obytnou nemovitost a zaznamenán LTV-O, „V“ nepředstavovalo hodnotu aktiva v době vzniku, jak byla vykázána v účetnictví věřitele, nedostatečně by zachytilo stávající úvěrovou politiku věřitele týkající se LTV-O.

Nezahrnuje úvěry, které nejsou zajištěny nemovitostí, s výjimkou případů, kdy vykazující poskytovatel úvěru považuje nezajištěné úvěry za součást transakce k financování úvěru na bydlení, jež zahrnuje zajištěné i nezajištěné úvěry. V takovém případě by nezajištěné úvěry měly být rovněž zahrnuty do „L“.

PŘÍLOHA V

POKYNY K DEFINICÍM A UKAZATELŮM SOUVISEJÍCÍM S KOMERČNÍMI NEMOVITOSTMI

Tato příloha obsahuje pokyny ke konkrétním otázkám ve vztahu k definici komerčních nemovitostí, ukazatelů komerčních nemovitostí a zejména ve vztahu k příloze III. Účelem této přílohy není poskytnutí podrobných technických pokynů pro vyplnění vzorů v příloze III ve všech možných případech. Pokyny by měly být vykládány tak, že pokrývají cílové definice a cílové metody, přičemž v některých případech mohou být s cílem zohlednit specifika trhů a segmentů trhu odůvodněny odchylky.

1. Definice komerčních nemovitostí

V současné době neexistuje v rámci Unie definice komerčních nemovitostí, která by byla dostatečně přesná pro makroobezřetnostní účely.

a) Nařízení (EU) č. 575/2013 v čl. 4 odst. 1 bodě 75 definuje obytné nemovitosti, avšak neobsahuje přesnou definici komerčních nemovitostí, které v článku 126 pouze popisuje jako „kanceláře nebo jiné obchodní prostory“. Uvedené nařízení rovněž stanoví, že hodnota nemovitosti by v případě komerční nemovitosti neměla záviset na úvěrové kvalitě dlužníka ani na výnosech z daného projektu.

b) EBA poskytl další užitečné kritérium: převládající účel nemovitosti „by měl být spojen s ekonomickou činností“ (1). Ačkoli je toto kritérium užitečné, stále není dostatečně přesné pro makroobezřetnostní účely.

c) Dalším možným zdrojem definice komerčních nemovitostí je nařízení Evropské centrální banky (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) (2). V této fázi však uvedené nařízení komerční nemovitosti vymezuje jako všechny nemovitosti, které nejsou obytnými nemovitostmi (ve smyslu uvedeného nařízení, jak je uvedeno v písmenu a) shora). Tato definice je pro účely finanční stability příliš široká, neboť hlavním zájmem je zde rozsah, v němž budou peněžní toky očekávané z komerční nemovitosti, a to například nájmy, postačovat na splacení úvěrů na nemovitost, jimiž bylo její pořízení financováno.

d) Iniciativa skupiny G20 týkající se mezer v údajích (3) je soubor 20 doporučení ke zlepšení hospodářské a finanční statistiky, která byla vydána s cílem zlepšit dostupnost a srovnatelnost hospodářských a finančních údajů v souvislosti s finanční krizí v letech 2007- 2008. Doporučení č. 19 zdůrazňuje požadavek na zlepšení dostupnosti statistiky obytných i komerčních nemovitostí. Odezva na tuto iniciativu včetně nalezení společné definice komerčních nemovitostí stále probíhá a může znamenat určitý přínos z hlediska údajů vyžadovaných pro účely ESRB.

e) Basilejský výbor pro bankovní dohled v konzultačním dokumentu o úpravách standardizovaného přístupu pro úvěrové riziko (4) komerční nemovitosti rovněž definuje jako opak obytných nemovitostí. Expozice týkající se obytných nemovitostí je definována jako expozice zajištěná nemovitostí, jež má povahu obydlí a splňuje požadavky všech příslušných právních a správních předpisů, aby mohla být užívána pro účely bydlení, tj. jedná se o obytnou nemovitost. Expozice komerčních nemovitostí je pak definována jako expozice zajištěná nemovitostí, která není obytnou nemovitostí.

S ohledem na omezení, která vyplývají ze shora uvedených definic, poskytuje toto doporučení pracovní definici komerčních nemovitostí specifickou pro makroobezřetnostní účely. Komerční nemovitost definuje jako nemovitost vytvářející příjem s výjimkou sociálního bydlení, nemovitostí ve vlastnictví konečných uživatelů a nemovitostí kupovaných za účelem pronájmu.

Lze diskutovat o tom, zda by měly být za komerční nemovitosti považovány nemovitosti ve výstavbě. V tomto směru se může praxe v jednotlivých zemích odlišovat. Zkušenosti z mnoha členských států během nedávné finanční krize však ukázaly, jak je pro účely finanční stability důležité sledovat investice do této ekonomické aktivity a její financování. Nové nemovitosti ve výstavbě navíc po svém dokončení zvýší budoucí stav komerčních nemovitostí. Pro účely tohoto doporučení se proto nemovitosti ve výstavbě považují za dílčí kategorii komerčních nemovitostí.

Sociální bydlení je složitý segment trhu nemovitostí, neboť může mít v rámci jednotlivých zemí různé formy. Toto bydlení by mělo být vyňato z definice komerčních nemovitostí, pokud transakční hodnotu nemovitostí nebo nájemné vybírané od nájemců těchto nemovitostí přímo ovlivňuje veřejný orgán, což vede k tomu, že nájemné je nižší než nájemné na běžném trhu. Vnitrostátní orgány by podle tohoto kritéria měly ve své zemi určit hranici mezi sociálním bydlením a sektorem soukromých nájmů.

Nemovitosti koupené za účelem pronájmu jsou obytné nemovitosti v přímém vlastnictví soukromých domácností (5) s prvořadým cílem pronajmout tyto nemovitosti nájemcům. V současné době je tato činnost významná pouze v několika členských státech. Nemovitosti kupované za účelem pronájmu jsou rovněž hraniční oblastí mezi obytnými a komerčními nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že tuto činnost typicky vyvíjejí pronajímatelé, kteří nejsou odborníky, tuto činnost vykonávají jen na částečný úvazek a kteří vlastní jen malé portfolio nemovitostí, lze tuto činnost pro účely finanční stability interpretovat tak, že náleží spíše do sektoru obytných nemovitostí, než do sektoru komerčních nemovitostí. S ohledem na výrazné rizikové znaky tohoto dílčího trhu se však vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům doporučuje, aby v případě, že by tato činnost představovala významný zdroj rizik nebo významný podíl na stavech či tocích celkových úvěrů na obytné nemovitosti, vývoj tohoto dílčího trhu sledovaly, a to za použití řady dodatečných a specifických ukazatelů.

2. Zdroje údajů o komerčních nemovitostech

2.1 Ukazatele fyzického trhu komerčních nemovitostí

Ukazatele týkající se fyzického trhu komerčních nemovitostí lze získat prostřednictvím:

a) veřejných zdrojů, např. národních statistických úřadů nebo katastrů nemovitostí; nebo

b) poskytovatelů údajů ze soukromého sektoru, kteří pokrývají podstatnou část trhu komerčních nemovitostí.

Zpráva ESRB o komerčních nemovitostech a finanční stabilitě v EU poskytuje přehled dostupných cenových indexů a možných zdrojů údajů (6).

2.2 Ukazatele expozic finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí

Informace o expozicích účastníků trhu, alespoň expozicích finančního sektoru, lze shromažďovat z výkaznictví pro účely dohledu. Některé údaje již ECB a EIOPA shromažďují na vnitrostátní úrovni. Tyto údaje však nejsou příliš podrobné. Podrobnější pohled na expozice finančních institucí v oblasti komerčních nemovitostí mohou poskytnout nové výkazy pro účely dohledu, platné pro banky, tj. finanční výkaznictví (FINREP) a společné výkaznictví (COREP), pro pojistitele na základě směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/138/ES (7) a pro investiční fondy na základě směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU (8).

Klasifikace uvedené ve statistické klasifikaci ekonomických činnosti v Evropském společenství (NACE rev. 2.0) mohou být užitečné jako indikátory expozic finančních institucí v oblasti komerčních nemovitostí, neboť jsou obecně platné mezi institucemi Unie a používají se v regulatorních výkazech pro banky a pojišťovací společnosti. V tomto směru se jeví jako relevantní dva oddíly:

a) oddíl F: stavebnictví s výjimkou inženýrských staveb; a

b) oddíl L: činnosti v oblasti nemovitostí s výjimkou realitních kanceláří.

Hlavní nevýhodou používání klasifikací NACE je, že tyto klasifikace cílí na hospodářské sektory, a nikoli na úvěry. Například úvěr poskytnutý realitní společnosti za účelem nákupu vozového parku bude vykazován v rámci oddílu L, i když se nejedná o úvěr na komerční nemovitost.

2.3 Užití údajů ze soukromého sektoru

Pokud vnitrostátní makroobezřetnostní orgány k sestavení ukazatelů komerčních nemovitostí používají údaje od poskytovatelů údajů ze soukromého sektoru, očekává se, že identifikují rozdíly v rozsahu a definicích ve srovnání s těmi, jež vyžaduje toto doporučení. Měly by být rovněž schopny poskytnout podrobné informace o výchozí metodice použité poskytovatelem a o pokrytí vzorků. Údaje od poskytovatele ze soukromého sektoru by měly být reprezentativní, pokud se týká celého trhu a příslušných členění uvedených v doporučení D:

a) druh nemovitosti;

b) umístění nemovitosti;

c) druh a státní příslušnost investora;

d) druh a státní příslušnost věřitele.

3. Příslušná členění ukazatelů

Pokud se týká příslušných členění uvedených v doporučení D, měly by být vnitrostátní makroobezřetnostní orgány schopny poskytnout hodnocení významu těchto členění pro jejich trh komerčních nemovitostí, pokud je používají pro účely sledování, přičemž zohlední rovněž zásadu proporcionality.

„Druh nemovitosti“ udává primární využití komerční nemovitosti. V případě ukazatelů komerčních nemovitostí by toto členění mělo obsahovat tyto kategorie:

a) obytné, např. prostory s více domácnostmi;

b) maloobchod, např. hotely, restaurace, nákupní centra;

c) kanceláře, např. nemovitost primárně využívaná jako kanceláře pro výkon odborné činnosti nebo podnikání;

d) průmyslové, např. nemovitost využívaná pro účely výroby, distribuce a logistiky;

e) jiné druhy komerčních nemovitostí.

Je-li využití nemovitosti smíšené, měla by být považována za dvě různé nemovitosti (například na základě plochy určené pro jednotlivé účely využití), je-li takové členění možné; jinak lze takovou nemovitost klasifikovat podle jejího převládajícího využití.

„Umístěním nemovitosti“ se rozumí zeměpisné členění (např. podle regionů) nebo dílčí trhy nemovitostí, jež by mělo rovněž zahrnovat prvotřídní a jiné než prvotřídní umístění nemovitosti. Za prvotřídní umístění nemovitosti se obvykle považuje nejlepší umístění na příslušném trhu, které se rovněž odráží na výnosech z pronájmu (typicky nejnižší na trhu). V případě kancelářských budov by to mohlo být centrální umístění ve velkém městě. V případě maloobchodních budov se může jednat o centrum města s mnoha chodci nebo centrálně umístěné nákupní centrum. V případě budov pro logistiku se může jednat o umístění, kde se nachází nezbytná infrastruktura a služby a které má výtečný přístup k dopravním sítím.

„Druh investora“ se týká mnoha kategorií investorů, mezi něž se řadí například:

a) banky;

b) pojišťovací společnosti;

c) penzijní fondy;

d) investiční fondy;

e) realitní společnosti;

f) jiné.

Je pravděpodobné, že budou k dispozici pouze údaje o zaznamenaném dlužníkovi nebo investorovi. Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by si však měly být vědomy toho, že zaznamenaný dlužník nebo investor může být osobou odlišnou od konečného dlužníka nebo investora, který představuje konečné riziko. Orgány se proto vyzývají, aby pokud je to možné, sledovaly rovněž informace o konečném dlužníkovi nebo investorovi, např. pomocí informací získaných od účastníků trhu, díky čemuž lépe porozumí chování účastníků trhu a rizikům.

„Druh věřitele“ se týká mnoha kategorií věřitelů, mezi něž se řadí například:

a) banky, včetně „špatných bank“;

b) pojišťovací společnosti;

c) penzijní fondy.

Může být zapotřebí, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány upravily seznam druhů investorů a věřitelů za účelem zohlednění znaků místního sektoru komerčních nemovitostí.

„Státní příslušnost“ odkazuje na zemi, kde je účastník trhu registrován. Státní příslušnost investorů a věřitelů by měla být členěna alespoň do těchto tří zeměpisných kategorií:

a) tuzemsko;

b) zbytek Evropského hospodářského prostoru;

c) zbytek světa.

Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by si měly být vědomy toho, že státní příslušnost zaznamenaného investora nebo věřitele může být odlišná od státní příslušnosti konečného investora nebo věřitele, který představuje konečné riziko. Orgány se proto vyzývají, aby rovněž sledovaly informace o státní příslušnosti konečného věřitele nebo investora, např. pomocí informací získaných od účastníků trhu.

4. Metody pro výpočet ukazatelů fyzického trhu

Cena komerčních nemovitostí představuje hodnotu při konstantní kvalitě, tj. tržní hodnotu nemovitosti očištěnou o změny v kvalitě, jako je znehodnocení (a zastarávání) nebo zhodnocení (např. opravy), prostřednictvím kvalitativního očištění.

Podle pokynů vycházejících z činnosti iniciované Eurostatem by měly být údaje o cenách shromažďovány ze skutečných transakcí. Nejsou-li údaje o cenách k dispozici a/nebo nejsou plně reprezentativní, lze je aproximovat pomocí údajů vyplývajících z odhadu nebo ocenění za předpokladu, že tyto údaje odrážejí aktuální tržní cenu, nikoli udržitelný přístup měření cen.

5. Hodnocení expozic finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí

Expozice finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí spočívají jak v poskytování úvěrů, obvykle ze strany bank a někdy také pojišťovacích společností, tak v investicích, obvykle se jedná o investice pojišťovacích společností, penzijních fondů a investičních fondů. Investice mohou představovat jak přímou držbu komerčních nemovitostí, např. vlastnické právo ke komerční nemovitosti, tak nepřímou držbu komerčních nemovitostí, např. prostřednictvím cenných papírů a investičních fondů. Pokud věřitel či investor jako určenou metodu pro financování komerční nemovitosti použije jednotku pro speciální účel, měly by být takové úvěry či investice považovány za přímé poskytnutí úvěrů či držbu komerčních nemovitostí (transparentní přístup).

Při hodnocení těchto expozic pro finanční systém jako celek by si makroobezřetnostní orgány měly být vědomy rizika dvojího započtení. Investoři mohou do komerčních nemovitostí investovat jak přímo, tak nepřímo. Například penzijní fondy a pojišťovací společnosti obvykle investují do komerčních nemovitostí nepřímo.

Může být též obtížnější zachytit expozice zahraničních účastníků trhu, kteří mohou tvořit významnou část trhu (9). Vzhledem k významu těchto účastníků trhu pro fungování trhu komerčních nemovitostí se doporučuje sledovat jejich činnost.

Vzhledem k tomu, že ke ztrátám z činnosti v oblasti komerčních nemovitostí obvykle dochází při poskytování úvěrů na komerční nemovitosti ze strany bank, vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby při sledování věnovaly zvláštní pozornost této činnosti.

6. Metody výpočtu LTV

Příloha IV vymezuje metody výpočtu LTV-O a LTV-C. Při výpočtu těchto poměrů v případě komerčních nemovitostí je však třeba vzít v úvahu řadu specifik.

V případě syndikovaného úvěru by měl být LTV-O vypočten jako počáteční částka všech úvěrů poskytnutých dlužníkovi v poměru k hodnotě nemovitosti v době vzniku. Jedná-li se o více nemovitostí, měl by být LTV-O vypočten jako poměr počáteční částky úvěru (úvěrů) k celkové hodnotě daných nemovitostí.

Jelikož v sektoru komerčních nemovitostí je ve srovnání se sektorem obytných nemovitostí počet nemovitostí mnohem menší a nemovitosti jsou různorodější, je při výpočtu LTV-C vhodnější vycházet z odhadu hodnoty jednotlivých nemovitostí než z hodnotového či cenového indexu.

V neposlední řadě musí vnitrostátní makroobezřetnostní orgány sledovat rozložení LTV se zvláštním zaměřením na nejrizikovější úvěry, tj. úvěry s nejvyšší hodnotou LTV, neboť tato mezní rizika jsou často zdrojem ztrát.

7. Metody výpočtu poměru úrokového krytí (ICR) a poměru pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR)

Poměr úrokového krytí (ICR) a poměr pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR) se týkají příjmu z pronájmu komerční nemovitosti nebo souboru komerčních nemovitostí, očištěného o daně a provozní výdaje, které dlužník musí vynaložit na udržování hodnoty nemovitosti.

ICR je definován jako:

Pro účely výpočtu ICR:

a) „čistý roční výnos z nájmů“ zahrnuje roční výnos z pronájmu komerční nemovitosti nájemcům, očištěný o daně a provozní náklady na udržení hodnoty nemovitosti;

b) „ročními úrokovými náklady“ jsou roční úrokové náklady spojené s úvěrem zajištěným komerční nemovitostí nebo souborem komerčních nemovitostí.

Účelem ICR je měřit, do jaké míry výnos plynoucí z nemovitosti postačuje k úhradě úrokových výdajů, které vznikly dlužníkovi nákupem této nemovitosti. ICR by proto měl být analyzován na úrovni nemovitosti.

DSCR je definován jako:

Pro účely výpočtu DSCR:

a) „čistý roční výnos z nájmů“ je roční výnos z pronájmu komerční nemovitosti nájemcům, očištěný o daně a provozní náklady na udržení hodnoty nemovitosti.

b) „roční náklady na obsluhu dluhu“ jsou roční náklady na obsluhu dluhu spojené s úvěrem zajištěným komerční nemovitostí nebo souborem komerčních nemovitostí.

Účelem DSCR je posoudit váhu celkové dluhového břemene, které dlužník v souvislosti s nemovitostí nese. Ve jmenovateli jsou proto nejen úrokové náklady, ale rovněž amortizace úvěru, tj. splátky jistiny. Zásadní otázkou u tohoto ukazatele je to, zda má být vypočten na úrovni nemovitosti nebo na úrovni dlužníka. Financování komerčních nemovitostí má obvykle formu financování bez postihu, tj. věřitel má nárok na splátky pouze z příjmů plynoucích z dané nemovitosti, a nikoli z jiných příjmů či aktiv dlužníka. Proto je realističtější a vhodnější počítat DSCR na úrovni nemovitosti. Zaměření na celkové příjmy dlužníka by vyvolalo důležité otázky týkající se konsolidace, které by ztížily vymezení ukazatele, jenž by byl srovnatelný v jednotlivých členských státech.

8. Dodatečné ukazatele, které jsou relevantní pro nemovitosti ve výstavbě

Pro komerční nemovitosti ve výstavbě mohou vnitrostátní makroobezřetnostní orgány namísto použití LTV v době vzniku sledovat poměr úvěru k nákladům (LTC). LTC představuje počáteční částku všech poskytnutých úvěrů v poměru k nákladům spojeným s výstavbou komerční nemovitosti do dokončení.

Kromě toho by se vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly při sledování zaměřit na nejrizikovější stavby, např. ty, u nichž je poměr předem pronajaté plochy (pre-let ratio) a poměr předem prodané plochy (pre-sale ratio) velmi nízký. U každé budovy, jejíž výstavba stále probíhá, se poměr předem pronajaté plochy rovná ploše, kterou příslušný developer již pronajal v době poskytnutí úvěru, v poměru k celkové ploše, jež bude k dispozici poté, co bude stavba dokončena; podobně poměr předem prodané plochy se rovná ploše, kterou příslušný developer již prodal v době poskytnutí úvěru, v poměru k celkové ploše, jež bude k dispozici poté, co bude stavba dokončena.

9. Každoroční zveřejňování údajů o expozicích v oblasti komerčních nemovitostí evropskými orgány dohledu

Evropským orgánům dohledu se doporučuje, aby na základě informací dostupných z regulatorních výkazů alespoň jednou ročně zveřejňovaly agregované informace o expozicích subjektů podléhajících jejich dohledu, a to na individuálním základě, vůči jednotlivým národním trhům komerčních nemovitostí v Unii. Toto zveřejnění by mělo zvýšit povědomí vnitrostátních makroobezřetnostních orgánů o činnosti subjektů z jiných členských států na jejich tuzemském trhu komerčních nemovitostí. Jsou-li rozsah či kvalita zveřejněných údajů problematické, mělo by být takové zveřejnění opatřeno příslušnými doprovodnými poznámkami.

Evropské orgány dohledu by v zásadě měly umožnit, aby každý vnitrostátní makroobezřetnostní orgán v Unii mohl posuzovat expozice všech finančních institucí Unie vůči příslušnému národnímu trhu. To znamená, že údaje shromažďované za všechny finanční instituce v Unii by měly být agregovány na úrovni zemí.

Při zveřejňování těchto agregovaných informací by evropské orgány dohledu měly využít informace z regulatorních výkazů, které uvádějí geografické členění úvěrových expozic a/nebo (přímých a nepřímých) investic. Pokud výkazy uvádějí členění podle kódů NACE (10), mohou být komerční nemovitosti uvedeny jak v oddílu „F“, tak v oddílu „L“, ačkoli přísně vzato některé dílčí kategorie by musely být s ohledem na definici komerčních nemovitostí přijatou v tomto doporučení vyloučeny.

(1) Viz Otázka EBA ID 2014_1214 ze dne 21. listopadu 2014.

(2) Nařízení Evropské centrální banky (EU) 2016/867 ze dne 18. května 2016 o shromažďování podrobných údajů o úvěrech a o úvěrovém riziku (ECB/2016/13) (Úř. věst. L 144, 1.6.2016, s. 44).

(3) Rada pro finanční stabilitu a Mezinárodní měnový fond, Finanční krize a informační mezery – zpráva adresovaná ministrům financí a guvernérům centrálních bank zemí G-20, 29. října 2009.

(4) Basilejský výbor pro bankovní dohled, „Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document“ (Úpravy standardizovaného přístupu k úvěrovému riziku - druhý konzultační dokument), prosinec 2015.

(5) Podle odstavce 2.118 kapitoly 2 přílohy A nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 549/2013 ze dne 21. května 2013 o Evropském systému národních a regionálních účtů v Evropské unii (Úř. věst. L 174, 26.6.2013, s. 1) „Sektor domácností […] zahrnuje jednotlivce nebo skupiny jednotlivců jako spotřebitele a jako podnikatele vyrábějící tržní výrobky, nefinanční a finanční služby (tržní výrobci) za předpokladu, že výroba výrobků a služeb není prováděna samostatnými subjekty považovanými za kvazikorporace. Zahrnuje také jednotlivce nebo skupiny jednotlivců jako výrobce výrobků a nefinančních služeb výlučně pro vlastní konečné užití.“

(6) ESRB, „Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU“ (Zpráva o komerčních nemovitostech a finanční stabilitě v EU), prosinec 2015, zejména příloha II, oddíl 2.2.

(7) Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/138/ES ze dne 25. listopadu 2009 o přístupu k pojišťovací a zajišťovací činnosti a jejím výkonu (Solventnost II) (Úř. věst. L 335, 17.12.2009, s. 1).

(8) Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU ze dne 8. června 2011 o správcích alternativních investičních fondů a o změně směrnic 2003/41/ES a 2009/65/ES a nařízení (ES) č. 1060/2009 a (EU) č. 1095/2010 (Úř. věst. L 174, 1.7.2011, s. 1).

(9) ESRB, „Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU“ (Zpráva o komerčních nemovitostech a finanční stabilitě v EU), prosinec 2015, zejména oddíl 2.3 a rámeček 1.

(10) Nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 1893/2006 ze dne 20. prosince 2006, kterým se zavádí statistická klasifikace ekonomických činností NACE Revize 2 a kterým se mění nařízení Rady (EHS) č. 3037/90 a některá nařízení ES o specifických statistických oblastech (Úř. věst. L 393, 30.12.2006, s. 1).