(7)

Pokud jde o Bulharsko, z tohoto nedávného hodnocení vyplynulo, že: a. Ceny nemovitostí v Bulharsku v posledních dvou letech mírně rostly, a to do poloviny roku 2020 průměrně meziročně o 3,5 %. Od té doby růst reálných cen obytných nemovitostí zrychlil na přibližně 7 % v polovině roku 2021, což odráží i vlivy srovnávací základny vyplývající z nižšího růstu cen obytných nemovitostí v první polovině roku 2020. Z odhadů, jež sestavila Bulharská národní banka, vyplývá, že ceny obytných nemovitostí byly ke konci roku 2020 mírně nadhodnoceny. b. Zároveň došlo v Bulharsku v posledních letech k výraznému zrychlení ročního růstu úvěrů domácnostem na bydlení, přičemž v srpnu 2021 dosáhl tento růst v reálných hodnotách 13 %. c. Podle Evropského orgánu pro bankovnictví dosahovala míra úvěrů v selhání v bulharském sektoru obytných nemovitostí ve druhém čtvrtletí roku 2021 hodnoty 5,3 % (3). Důležitým zmírňujícím faktorem je ale zároveň vysoký ukazatel krytí u těchto úvěrů (48,1 %, oproti 25,7 % pro Unii jako celek). d. Vzhledem k výše uvedenému je zadluženost domácností v Bulharsku na relativně nízké úrovni, i když v průběhu pandemie COVID-19 došlo k určitému nárůstu. Kromě toho je zde velmi nízký podíl vlastníků obytných nemovitostí zatížených hypotékou. Bulharsko má proto relativně nízký stav hypotečních úvěrů, odpovídající celkem 27 % HDP (tj. včetně podnikových úvěrů zajištěných obchodními nemovitostmi), v porovnání s 52 % pro Unii jako celek v roce 2020. Velká většina úvěrů má však proměnlivé úrokové sazby, a domácnosti jsou tak vystaveny potenciálně významným změnám těchto sazeb. e. Banky působící v Bulharsku zároveň disponují relativně vysokým objemem kapitálu, přičemž kapitálový poměr tier 1 dosahoval v prosinci 2020 úrovně 24 %. Pokud by tedy došlo k dalšímu nárůstu zranitelných míst spojených s trhem obytných nemovitostí, vysoká absorpční kapacita bankovního sektoru by byla faktorem zmírňujícím možnou akumulaci rizik pro finanční stabilitu. Dalším specifickým aspektem bankovního sektoru je převládající využívání standardizovaného přístupu pro expozice úvěrového rizika, který zmírňuje možná rizika spojená s obytnými nemovitostmi. Podíl rizikově vážených aktiv k celkovým aktivům se nadále pohybuje nad 50 %. Efektivní riziková váha bank využívajících standardizovaný přístup pro úvěry na obytné nemovitosti pro domácnosti činí 48 %, zatímco efektivní riziková váha bank využívajících interní ratingy je 25 %. f. V celkovém srovnání se zeměmi Unie lze konstatovat, že ačkoli je podíl hypotečních úvěrů v portfoliích bank omezený a nízká je i aktuálně úroveň zadlužení domácností, příznivé podmínky pro hypoteční financování by nicméně mohly ve střednědobém horizontu představovat riziko vzniku spirály mezi cenami obytných nemovitostí a hypotečními úvěry. Rostoucí ceny obytných nemovitostí na jedné straně znamenají, že se zvyšuje hodnota zajištění pro úvěry na nemovitosti, a to následně umožňuje vyšší míru zadluženosti na straně dlužníků. Na druhou stranu je růst cen obytných nemovitostí zpravidla doprovázen pozitivním makroekonomickým vývojem, který může vést k uvolnění úvěrových standardů, jimiž se řídí poskytovatelé úvěrů. Rostoucí nabídka úvěrů na financování nemovitostí může zároveň představovat další tlak na růst cen obytných nemovitostí. Ve střednědobém horizontu by taková spirála mohla vést ke vzniku úvěrově stimulované cenové bubliny v sektoru obytných nemovitostí a nadměrné zadluženosti domácností. g. ESRB uznává, že Bulharsko zavedlo několik opatření, která zmírňují stávající zranitelná místa v sektoru obytných nemovitostí. Konkrétně kladná sazba proticyklické kapitálové rezervy je přiměřeným nástrojem k řešení zranitelných míst souvisejících s rychlým růstem úvěrů, který je plošný napříč sektory, a ke zvýšení odolnosti bankovního sektoru. V září 2021 bylo rozhodnuto, že sazba proticyklické kapitálové rezervy bude s účinností od 1. října 2022 zvýšena z 0,5 % na 1 %. ESRB rovněž konstatuje, že v Bulharsku byl v roce 2019 zaveden právní rámec pro opatření týkající se dlužníka a že v souladu s článkem 124 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 575/2013 (4) se u bank, které se řídí standardizovaným přístupem, použije pro hypoteční úvěry s relativně vyššími poměry úvěru k hodnotě nemovitosti minimální úroveň rizikové váhy. Části expozice zajištěné zástavním právem k obytným nemovitostem, která nepřesahuje 70 % hodnoty zajištění, je přidělena váha 35 %. h. Z hlediska budoucího vývoje a s přihlédnutím ke střednědobému výhledu rizika se stávající nastavení makroobezřetnostní politiky považuje za částečně přiměřené a částečně postačující. Kromě aktuálně uplatňovaných opatření týkajících se kapitálu by bylo vhodné zavést opatření týkající se dlužníka, aby bylo možné preventivně zasáhnout proti možnému vytvoření spirály mezi cenami obytných nemovitostí a hypotečními úvěry.