02017Y0131(01) — CS — 13.08.2019 — 001.001

Tento dokument slouží výhradně k informačním účelům a nemá žádný právní účinek. Orgány a instituce Evropské unie nenesou za jeho obsah žádnou odpovědnost. Závazná znění příslušných právních předpisů, včetně jejich právních východisek a odůvodnění, jsou zveřejněna v Úředním věstníku Evropské unie a jsou k dispozici v databázi EUR-Lex. Tato úřední znění jsou přímo dostupná přes odkazy uvedené v tomto dokumentu

►B DOPORUČENÍ EVROPSKÉ RADY PRO SYSTÉMOVÁ RIZIKA ze dne 31. října 2016 o doplnění chybějících údajů o nemovitostech (ESRB/2016/14) (Úř. věst. C 031 31.1.2017, s. 1)

Ve znění:









▼B

DOPORUČENÍ EVROPSKÉ RADY PRO SYSTÉMOVÁ RIZIKA

ze dne 31. října 2016

o doplnění chybějících údajů o nemovitostech

(ESRB/2016/14)

2017/C 31/01







ODDÍL 1

DOPORUČENÍ

Doporučení A - Sledování rizik vyplývajících ze sektoru obytných nemovitostí

1. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se doporučuje, aby zavedly rámec pro sledování rizik v jejich tuzemském sektoru obytných nemovitostí včetně informací o stávajících úvěrových podmínkách pro tuzemské úvěry na obytné nemovitosti. Za tímto účelem je pro účinné sledování rizik vznikajících na trhu obytných nemovitostí doporučován tento soubor ukazatelů úvěrových podmínek:

a) poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O);

b) stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C);

c) poměr úvěru k příjmům v době vzniku (LTI-O);

d) poměr dluhu k příjmům v době vzniku (DTI-O);

e) poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O);

f) poměr nákladů na obsluhu dluhu k příjmům v době vzniku (DSTI-O) jakožto fakultativní ukazatel;

g) počet a hodnota poskytnutých úvěrů na obytné nemovitosti;

h) splatnost úvěru na obytnou nemovitost v době vzniku.

Informace o těchto ukazatelích by se měly týkat tuzemských poskytovatelů úvěrů na individuálním základě a měly by být dostatečně reprezentativní, pokud se týká tuzemského trhu úvěrů na obytné nemovitosti.

2. Pokud nemovitosti koupené za účelem pronájmu představují významný zdroj rizik vyplývajících z tuzemského sektoru nemovitostí například, avšak nikoli výlučně proto, že tvoří významnou část stavů nebo toků celkových úvěrů na obytné nemovitosti, vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se doporučuje zavést rámec pro sledování rizik na základě řady dodatečných ukazatelů pro tento tržní segment. Pokud k posouzení významu nemovitostí koupených za účelem pronájmu nejsou k dispozici žádné kvantitativní informace nebo pokud jsou takové informace jen omezené, může být nezbytné toto posouzení nejprve provést spíše na základě kvalitativních údajů. Dodatečné ukazatele pro tento tržní segment by měly zahrnovat:

a) poměr úrokového krytí v době vzniku (ICR-O);

b) poměr úvěru k nájmu v době vzniku (LTR-O).

3. Při výpočtu ukazatelů uvedených v odstavcích 1 a 2 se vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům doporučuje, aby postupovaly podle pokynů uvedených v příloze IV tohoto doporučení.

4. Na základě ukazatelů uvedených v odstavcích 1 a 2 se vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům doporučuje, aby sledovaly vývoj tuzemského sektoru obytných nemovitostí alespoň jednou ročně.

Doporučení B - Relevantní informace o sektoru obytných nemovitostí

1. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se doporučuje, aby sledovaly jednorozměrné rozdělení a vybrané společné rozdělení příslušných ukazatelů uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení. Tento vzor obsahuje pokyny k míře podrobnosti informací relevantních pro sledování rizik vznikajících v tuzemském sektoru obytných nemovitostí.

2. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se doporučuje, aby sledovaly rizika týkající se různých ukazatelů na základě následujících informací uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

a) V případě toků úvěrů na obytné nemovitosti poskytnutých ve vykazovaném období by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly vzít v úvahu:

— celkový počet smluv a související částku v národní měně;

— počet smluv a související částku v národní měně členěné podle kategorií uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

b) V případě LTV-O a LSTI-O souvisejících s toky úvěrů na obytné nemovitosti by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly vzít v úvahu:

— vážený průměr příslušného poměru vyjádřený v procentech;

— vážený průměr příslušného poměru vyjádřený v procentech v členění podle kategorií uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení;

— počet smluv a související částku v národní měně členěné podle skupin uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

c) V případě DSTI-O (fakultativní ukazatel) souvisejícího s toky úvěrů na obytné nemovitosti by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly vzít v úvahu:

— vážený průměr příslušného poměru vyjádřený v procentech;

— počet smluv a související částku v národní měně členěné podle skupin uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

d) V případě LTV-C souvisejícího se stavy úvěrů na obytné nemovitosti by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly vzít v úvahu:

— vážený průměr příslušného poměru vyjádřený v procentech;

— počet smluv a související částku v národní měně členěné podle skupin uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

e) V případě splatnosti v době vzniku týkající se toků úvěrů na obytné nemovitosti by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly vzít v úvahu:

— váženou průměrnou splatnost vyjádřenou v letech;

— počet smluv a související částku v národní měně členěné podle skupin uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

f) V případě LTI-O a DTI-O souvisejících s toky úvěrů na obytné nemovitosti by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly vzít v úvahu:

— vážený průměr příslušného poměru;

— počet smluv a související částku v národní měně členěné podle skupin uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

g) V případě společného rozdělení LSTI-O, LTV-O a splatnosti úvěru na obytnou nemovitost v době vzniku u toků úvěrů na obytné nemovitosti by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly vzít v úvahu počet smluv a související částku v národní měně členěné podle kategorií uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

h) V případě společného rozdělení LSTI-O a počáteční doby fixace úrokové sazby u toků úvěrů na obytné nemovitosti by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly vzít v úvahu počet smluv a související částku v národní měně členěné podle kategorií uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

i) V případě společného rozdělení DTI-O a LTV-O u toků úvěrů na obytné nemovitosti by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly vzít v úvahu počet smluv a související částku v národní měně členěné podle kategorií uvedených ve vzoru A v příloze II tohoto doporučení.

3. Pokud nemovitosti koupené za účelem pronájmu představují významný zdroj rizik vyplývajících z tuzemského sektoru obytných nemovitostí například, avšak nikoli výlučně proto, že tvoří významnou část stavů nebo toků celkových úvěrů na obytné nemovitosti, vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se doporučuje sledovat rizika v souvislosti s příslušnými ukazateli zvlášť pro nemovitosti koupené za účelem pronájmu a nemovitosti obývané vlastníkem. V tomto případě by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly rovněž zvážit členění obsažená ve vzoru B v příloze II tohoto doporučení.

Doporučení C - Sledování rizik vyplývajících ze sektoru komerčních nemovitostí

▼M1

1. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se doporučuje, aby zavedly rámec pro sledování rizik v jejich tuzemském sektoru komerčních nemovitostí. Za tímto účelem se pro účinné sledování rizik vznikajících na trhu komerčních nemovitostí doporučuje tento soubor ukazatelů:

Ukazatele fyzického trhu komerčních nemovitostí:

a) cenový index;

b) index pronájmu;

c) index výnosů z pronájmu;

d) míra neobsazenosti;

e) zahájení výstavby;

Ukazatele expozic finančního systému v oblasti úvěrů na komerční nemovitosti:

f) toky poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě);

g) toky nesplácených úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě);

h) toky rezerv na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě);

i) toky rezerv na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě (jako součást poskytování úvěrů na komerční nemovitosti);

j) stavy poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě);

k) stavy nesplácených úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě);

l) stavy rezerv na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě);

m) stavy poskytování úvěrů na komerční nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě (jako součást poskytování úvěrů na komerční nemovitosti);

n) stavy nesplácených úvěrů na komerční nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě (jako součást poskytování úvěrů na komerční nemovitosti);

o) stavy rezerv na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě (jako součást poskytování úvěrů na komerční nemovitosti).

Ukazatele úvěrových podmínek v případě komerčních nemovitostí:

p) vážený průměr LTV-O v případě toků úvěrů na komerční nemovitosti;

q) vážený průměr stávajícího poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C) v případě stavů úvěrů na komerční nemovitosti;

r) vážený průměr poměru úrokového krytí v době vzniku (ICR-O) v případě toků úvěrů na komerční nemovitosti a vážený průměr stávajícího poměru úrokového krytí (ICR-C) v případě stavů úvěrů na komerční nemovitosti;

s) vážený průměr poměru pokrytí nákladů na obsluhu dluhu v době vzniku (DSCR-O) v případě toků úvěrů na komerční nemovitosti a vážený průměr stávajícího poměru pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR-C) v případě stavů úvěrů na komerční nemovitosti.

Informace o těchto ukazatelích by se měly týkat poskytovatelů úvěrů na individuálním základě a měly by být dostatečně reprezentativní ve vztahu k tuzemskému trhu komerčních nemovitostí.

▼B

2. Má-li se za to, že investice představují významný podíl na financování komerčních nemovitostí, doporučuje se, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány do rámce pro sledování rizik pro svůj tuzemský sektor komerčních nemovitostí zahrnuly rovněž tento soubor dodatečných ukazatelů o expozicích v investicích do komerčních nemovitostí:

a) přímé a nepřímé toky investic do komerčních nemovitostí;

b) toky úprav ocenění investic do komerčních nemovitostí;

c) přímé a nepřímé stavy investic do komerčních nemovitostí;

d) stavy úprav ocenění investic do komerčních nemovitostí.

Informace o těchto ukazatelích by se měly týkat investorů na individuálním základě a měly by být dostatečně reprezentativní ve vztahu k tuzemskému trhu komerčních nemovitostí.

3. Při výpočtu ukazatelů uvedených v odstavcích 1 a 2 se vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům doporučuje, aby postupovaly podle pokynů uvedených v příloze V a je-li to vhodné v případě komerčních nemovitostí, v příloze IV tohoto doporučení.

4. Na základě ukazatelů uvedených v odstavcích 1 a 2 se vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům doporučuje, aby sledovaly vývoj tuzemského sektoru komerčních nemovitostí alespoň čtvrtletně, pokud se týká fyzického trhu, toků poskytování úvěrů a investic (včetně toků nesplácených úvěrů, rezerv na krytí úvěrových ztrát a úprav ocenění investic) a odpovídajících úvěrových podmínek. K tomuto sledování by mělo docházet alespoň jednou ročně, pokud se týká stavů úvěrů a investic (včetně stavů nesplácených úvěrů, rezerv na krytí úvěrových ztrát a úprav ocenění investic) a odpovídajících úvěrových podmínek.

Doporučení D - Relevantní informace o sektoru komerčních nemovitostí

1. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se doporučuje, aby sledovaly příslušné ukazatele uvedené ve vzorech A, B a C v příloze III tohoto doporučení. Tyto vzory obsahují pokyny k míře podrobnosti informací nezbytných ke sledování rizik vznikajících v tuzemském sektoru komerčních nemovitostí.

▼M1

2. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se doporučuje, aby sledovaly rizika týkající se různých ukazatelů na základě následujících informací uvedených ve vzorech A, B a C v příloze III tohoto doporučení:

a) V případě cenového indexu, indexu pronájmu, indexu výnosů z pronájmu, míry neobsazenosti a zahájení výstavby by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly zvážit členění podle:

— druhu nemovitosti;

— umístění nemovitosti.

b) V případě toků a stavů úprav ocenění investic do komerčních nemovitostí by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly zvážit členění podle:

— druhu nemovitosti;

— umístění nemovitosti;

— druhu investora;

— státní příslušnosti investora.

c) V případě toků a stavů poskytování úvěrů na komerční nemovitosti a v rámci každého členění poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě) – tj. úvěry na nemovitosti, buď stávající nebo ve výstavbě, které vlastníci drží za účelem svého podnikání, dosažení svých cílů nebo výkonu své činnosti; úvěry na nájemní bydlení; úvěry na nemovitosti vytvářející příjem (s výjimkou nájemního bydlení); úvěry na komerční nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti, a úvěry na sociální bydlení – by měly vnitrostátní makroobezřetnostní orgány zvážit další členění podle:

— druhu nemovitosti;

— umístění nemovitosti;

— druhu věřitele;

— státní příslušnosti věřitele.

d) V případě toků a stavů nesplácených úvěrů na komerční nemovitosti a v rámci každého členění nesplácených úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě) – tj. úvěry na nemovitosti, buď stávající nebo ve výstavbě, které vlastníci drží za účelem svého podnikání, dosažení svých cílů nebo výkonu své činnosti; úvěry na nájemní bydlení; úvěry na nemovitosti vytvářející příjem (s výjimkou nájemního bydlení); úvěry na komerční nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti, a úvěry na sociální bydlení – by měly vnitrostátní makroobezřetnostní orgány zvážit další členění podle:

— druhu nemovitosti;

— umístění nemovitosti;

— druhu věřitele;

— státní příslušnosti věřitele.

e) V případě toků a stavů rezerv na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti a v rámci každého členění rezerv na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě) – tj. úvěry na nemovitosti, buď stávající nebo ve výstavbě, které vlastníci drží za účelem svého podnikání, dosažení svých cílů nebo výkonu své činnosti; úvěry na nájemní bydlení; úvěry na nemovitosti vytvářející příjem (s výjimkou nájemního bydlení); úvěry na komerční nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti, a úvěry na sociální bydlení – by měly vnitrostátní makroobezřetnostní orgány zvážit další členění podle:

— druhu nemovitosti;

— umístění nemovitosti;

— druhu věřitele;

— státní příslušnosti věřitele.

Členění uvedená v písmenech a) až e) výše je třeba považovat za doporučené minimum. Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány mohou doplnit další členění, která považují za nezbytná pro účely finanční stability.

▼B

3. Má-li se za to, že investice představují významný podíl na financování komerčních nemovitostí, doporučuje se, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány do rámce pro sledování rizik pro svůj tuzemský sektor komerčních nemovitostí zahrnuly rovněž tento soubor dodatečných informací o expozicích v investicích do komerčních nemovitostí, jež jsou uvedeny ve vzoru B v příloze III tohoto doporučení:

a) V případě toků a stavů investic do komerčních nemovitostí by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly zvážit členění podle:

— přímé držby komerčních nemovitostí;

— nepřímé držby komerčních nemovitostí.

b) V případě toků a stavů přímých investic do komerčních nemovitostí by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly zvážit členění podle:

— druhu nemovitosti;

— umístění nemovitosti;

— druhu investora;

— státní příslušnosti investora.

c) V případě toků a stavů nepřímých investic do komerčních nemovitostí by vnitrostátní makroobezřetnostní orgány měly zvážit členění podle:

— druhu investora;

— státní příslušnosti investora.

Doporučení E - Zveřejnění údajů o expozicích na národních trzích komerčních nemovitostí ze strany evropských orgánů dohledu

1. Evropskému orgánu pro bankovnictví (EBA), Evropskému orgánu pro pojišťovnictví a zaměstnanecké penzijní pojištění (EIOPA) a Evropskému orgánu pro cenné papíry a trhy (ESMA) se doporučuje, aby alespoň jednou ročně zveřejňovaly agregované údaje o expozicích subjektů, které podléhají jejich dohledu, na jednotlivých národních trzích komerčních nemovitostí v Unii v souladu s pokyny obsaženými v příloze V.9 tohoto doporučení. Tyto agregované údaje by měly vycházet z informací, které jsou evropským orgánům dohledu k dispozici na základě stávající zpravodajské povinnosti.

▼M1

Doporučení F – Vytvoření společného minimálního rámce pro fyzický trh s komerčními nemovitostmi

1. Komisi (Eurostatu) se doporučuje, aby navrhla právní předpisy Unie, které vytvoří společný minimální rámec pro vypracování, sestavení a šíření databáze ukazatelů fyzického trhu komerčních nemovitostí, jak jsou uvedeny v písmenech a) až e) dílčího doporučení C.1.

2. Komisi (Eurostatu) se rovněž doporučuje, aby vypracovala a prosazovala statistické standardy, zdroje, metody a postupy pro rozvoj databáze ukazatelů fyzického trhu komerčních nemovitostí, jak jsou uvedeny v písmenech a) až e) dílčího doporučení C.1, a to zejména s cílem zajistit kvalitu tohoto souboru ukazatelů a minimalizovat zpravodajskou zátěž.

▼B

ODDÍL 2

PROVÁDĚNÍ

1. Definice

1. Pro účely tohoto doporučení a s ohledem na další technické specifikace v příloze IV a příloze V tohoto doporučení se rozumí:

(1) „dlužníkem“ osoba, která podepsala nebo spolupodepsala smlouvu o úvěru na obytnou nemovitost nebo smlouvu o úvěru na komerční nemovitost a která od věřitele získala financování;

(2) „úvěrem na nemovitost koupenou za účelem pronájmu“ součet všech úvěrů nebo úvěrových tranší zajištěných dlužníkem na nemovitosti koupené za účelem pronájmu v okamžiku vzniku úvěru;

(3) ►M1 „nemovitostí koupenou za účelem pronájmu“ obytná nemovitost přímo vlastněná fyzickou osobou primárně pro účely pronájmu nájemcům; ◄

(4) ►M1 „komerční nemovitostí“ nemovitost vytvářející příjem, buď stávající nebo ve fázi developerské činnosti, která není klasifikována jako obytná nemovitost, včetně nájemního bydlení; nebo nemovitost, kterou vlastníci nemovitosti používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti, buď stávající nebo ve výstavbě, která není klasifikována jako obytná nemovitost; patří sem sociální bydlení.

Je-li využití nemovitosti smíšené, a to jako obytná nemovitost i komerční nemovitost, měla by být považována za dvě různé nemovitosti (například na základě plochy určené pro jednotlivé účely využití), je-li takové členění možné; jinak lze takovou nemovitost klasifikovat podle jejího převládajícího využití; ◄

(5) ►M1 „úvěrem na komerční nemovitost“ úvěr poskytnutý právnické osobě, jehož účelem je nabytí komerční nemovitosti vytvářející příjem (nebo souboru nemovitostí vymezených jako nemovitost vytvářející příjem), buď stávající nebo ve fázi developerské činnosti, nebo nabytí nemovitosti, kterou vlastníci nemovitosti používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti (nebo souboru takových nemovitostí), buď stávající, nebo ve výstavbě, nebo úvěr, který je zajištěn komerční nemovitostí (nebo souborem komerčních nemovitostí); ◄

(6) „zahájením výstavby“ plocha nových komerčních stavebních projektů započatých během vykazovaného období, vyjádřená v metrech čtverečních; není-li tato informace k dispozici, může se zahájením výstavby rozumět počet nových komerčních stavebních projektů započatých během vykazovaného období;

(7) „stávajícím poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti“ (LTV-C) součet všech úvěrů nebo úvěrových tranší zajištěných dlužníkem na nemovitosti k datu vykazování v poměru ke stávající hodnotě nemovitosti;

(8) „stávající hodnotou nemovitosti“ hodnota nemovitosti stanovená nezávislým externím odhadcem nebo interním odhadcem; není-li takové ohodnocení k dispozici, stávající hodnota nemovitosti může být odhadnuta za pomoci indexu hodnoty nemovitostí, který je dostatečně podrobný, pokud se týká geografického členění a druhu nemovitosti; není-li k dispozici ani tento index hodnoty nemovitostí, lze použít index cen nemovitostí, který je dostatečně podrobný, pokud se týká geografického členění a druhu nemovitosti, s tím, že se uplatní vhodně zvolené snížení hodnoty za účelem zohlednění znehodnocení nemovitosti;

(9) „obsluhou dluhu“ společná splátka úroků a jistiny v rámci dlužníkova celkového dluhu po určité období (obvykle jeden rok);

(10) „poměrem pokrytí nákladů na obsluhu dluhu“ (DSCR) roční příjem plynoucí z nájmů komerční nemovitosti, jež je alespoň částečně financovaná dluhem, očištěný o daně a provozní výdaje na udržování hodnoty nemovitosti, v poměru k ročním nákladům na obsluhu dluhu vyplývajícího z úvěru zajištěného nemovitostí; poměr může být hodnotou v době vzniku úvěru (DSCR-O) nebo stávající hodnotou (DSCR-C);

(11) „poměrem nákladů na obsluhu dluhu k příjmům v době vzniku“ (DSTI-O) roční celkové náklady na správu dluhu v poměru k celkovému ročnímu disponibilnímu příjmu dlužníka v době vzniku úvěru;

(12) „poměrem dluhu k příjmům v době vzniku“ (DTI-O) celkový dluh dlužníka v době vzniku úvěru v poměru k celkovému ročnímu disponibilnímu příjmu dlužníka v době vzniku úvěru;

(13) „disponibilním příjmem“ celkový roční disponibilní příjem dlužníka zaznamenaný poskytovatelem úvěru v době vzniku úvěru na obytnou nemovitost, který pokrývá všechny zdroje příjmu po odečtení daní (očištěných o slevy na daních) a pojistného (například na zdravotní pojištění, sociální zabezpečení nebo pojištění léčebných výloh) a před odečtením výdajů;

(14) „kupujícím, který kupuje poprvé“ dlužník, jemuž dosud nebyl poskytnut žádný úvěr na obytnou nemovitost; je-li dáno více dlužníků (v případě osob, které spolupodepisují úvěr na obytnou nemovitost) a jednomu z těchto dlužníků byl již dříve poskytnut úvěr na obytnou nemovitost, nepovažuje se žádný z těchto dlužníků za kupujícího, který kupuje poprvé;

(15) „toky úvěrů“ nové vytváření úvěrů v průběhu vykazovaného období; opětovně sjednané úvěry by v tomto novém vytváření úvěrů měly být zahrnuty, pokud je věřitel považuje za nové úvěrové smlouvy;

(16) „plně amortizovaným úvěrem“ úvěr na obytnou nemovitost, který je charakterizován periodickými splátkami jistiny podle splátkového kalendáře po dobu trvání úvěru, tak aby jistina byla v plném rozsahu splacena v době splatnosti úvěru;

▼M1

(16a) „nemovitostí vytvářející příjem, která je předmětem developerské činnosti“ jakákoli nemovitost ve výstavbě, která má po dokončení svému vlastníkovi poskytovat příjem ve formě nájemného nebo zisku z prodeje; nepatří sem budovy určené k demolici nebo pozemky vyklízené za účelem možné budoucí výstavby;

▼B

(17) „nemovitostí vytvářející příjem“ všechny nemovitosti, které vytvářejí příjem v podobě nájmů nebo zisku z jejich prodeje;

(18) „poměrem úrokového krytí“ (ICR) hrubý roční výnos z nájmů nemovitosti koupené za účelem pronájmu (tj. před odečtením provozních výdajů a zdaněním) nebo čistý roční výnos z nájmů komerční nemovitosti nebo souboru nemovitostí v poměru k ročním úrokovým nákladům na úvěr zajištěný touto nemovitostí nebo souborem nemovitostí; poměr může být hodnotou v době vzniku úvěru (ICR-O) nebo stávající hodnotou (ICR-C);

(19) „rezervami na krytí úvěrových ztrát“ celkový objem rezerv vytvořených v úvěrovém portfoliu s cílem zohlednit případné budoucí úvěrové ztráty;

(20) „poskytnutými úvěry“ celkové úvěry na obytné nemovitosti (vyjádřené jako počet úvěrů nebo jako hodnota úvěrů), které byly poskytnuty ve vykazovaném období;

(21) „obsluhou úvěru“ společná splátka úroků a jistiny v rámci dlužníkova úvěru na obytnou nemovitost po určité období (obvykle jeden rok);

(22) „poměrem nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku“ (LSTI-O) roční náklady na obsluhu úvěru na obytnou nemovitost v poměru k celkovému ročnímu disponibilnímu příjmu dlužníka v době vzniku úvěru;

(23) „poměrem úvěru k nákladům“ (LTC) počáteční částka všech poskytnutých úvěrů v poměru k výši nákladů spojených s výstavbou nemovitosti do dokončení;

(24) „poměrem úvěru k příjmům v době vzniku“ (LTI-O) součet všech úvěrů nebo úvěrových tranší zajištěných dlužníkem na nemovitosti v době vzniku úvěru v poměru k celkovému ročnímu disponibilnímu příjmu dlužníka v době vzniku úvěru;

(25) „poměrem úvěru k nájmu v době vzniku“ (LTR-O) úvěr dlužníka na nemovitost koupenou za účelem pronájmu v době vzniku úvěru v poměru k hrubému ročnímu výnosu z nájmů z nemovitosti koupené za účelem pronájmu (tj. před odečtením provozních výdajů a zdaněním);

(26) „poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku“ (LTV-O) součet všech úvěrů nebo úvěrových tranší zajištěných dlužníkem na nemovitosti v době vzniku úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti v době vzniku úvěru;

(27) „splatností v době vzniku“ doba trvání smlouvy o úvěru na obytnou nemovitost vyjádřená v letech v době vzniku úvěru;

(28) „vnitrostátním makroobezřetnostním orgánem“ orgán, kterému je na základě vnitrostátních právních předpisů svěřeno provádění makroobezřetnostní politiky ve smyslu doporučení B v doporučení Evropské rady pro systémová rizika ESRB/2011/3 ( 1 );

(29) „neamortizovaným úvěrem“ úvěr na obytnou nemovitost, který je charakterizován periodickými splátkami maximálně jen úroků z úvěru; neamortizované úvěry, u nichž existuje možnost splacení, by měly být případně identifikovány samostatně;

(30) „nesplácenými úvěry“ úvěrové expozice, které splňují alespoň jedno z těchto kritérií:

a) podstatné expozice, které jsou více než 90 dnů po splatnosti;

b) má se za to, že dlužník pravděpodobně zcela nesplatí své úvěrové závazky bez realizace zajištění, a to bez ohledu na existenci částky po splatnosti či na počet dnů po splatnosti;

(31) „úvěrem na nemovitost obývanou vlastníkem“ součet všech úvěrů nebo úvěrových tranší na obytné nemovitosti, které dlužník v okamžiku vzniku úvěru zajistil obytnou nemovitostí obývanou vlastníkem;

(32) ►M1 „nemovitostí obývanou vlastníkem“ jakákoli obytná nemovitost, kterou vlastní fyzická osoba za účelem poskytnutí přístřeší pro vlastníka této nemovitosti; ◄

(33) „částečně amortizovanými úvěry“ spojení více úvěrů na obytné nemovitosti s různými druhy amortizace;

▼M1 —————

▼B

(35) „indexem hodnoty nemovitostí“ index, který odráží průběžné změny ceny i kvality nemovitosti a kterým je například index sestavovaný na základě údajů o transakcích;

(36) „nájemným“ peněžní částka, kterou nájemce skutečně platí vlastníkovi nemovitosti, a to bez pobídek (např. doby, po kterou se neplatí nájem, příspěvků na renovaci) a poplatků;

▼M1

(36a) „nájemním bydlením“ jakákoli nemovitost, kterou vlastní právnické osoby primárně pro účely pronájmu nájemcům;

▼B

(37) „výnosem z pronájmu“ poměr ročního nájemného k tržní ceně nemovitosti;

(38) ►M1 „obytnou nemovitostí“ nemovitost, která je k dispozici pro účely bydlení, buď stávající nebo ve výstavbě, kterou nabyla, vystavěla či renovovala fyzická osoba, včetně nemovitostí koupených za účelem pronájmu. Je-li využití nemovitosti smíšené, měla by být považována za dvě různé nemovitosti (například na základě plochy určené pro jednotlivé účely využití), je-li takové členění možné; jinak lze takovou nemovitost klasifikovat podle jejího převládajícího využití; ◄

(39) ►M1 „úvěrem na obytnou nemovitost“ úvěr poskytnutý fyzické osobě, který je nezávisle na účelu úvěru zajištěn obytnou nemovitostí; ◄

(40) „rámcem pro sledování rizik“ pravidelný proces sledování a posuzování systémových rizik vyplývajících z tuzemského trhu nemovitostí, který je založen na spolehlivých analytických metodách a dostatečně reprezentativních údajích;

(41) „dostatečně reprezentativními údaji“ údaje získané na základě metody vzorků, které se týkají relevantních znaků, o nichž je známo, že se vyskytují ve statistickém souboru jednotek; nejsou předepsány žádné konkrétní metody vzorků a vnitrostátní postupy se považují za dostatečné, pokud je podle odborného stanoviska lze považovat za postupy, které generují objektivní výsledky;

(42) „mírou neobsazenosti“ plocha, která je k dispozici pro účely pronájmu, v poměru k celkové ploše nemovitosti;

(43) „úpravami ocenění investic“ náklady, které investor nese za účelem zaúčtování možných budoucích ztrát z investic z důvodu převládajících tržních podmínek;

(44) „hodnotou nemovitosti v době vzniku“ nižší hodnota z těchto dvou hodnot: transakční hodnota nemovitosti (například uvedená v notářské listině), nebo hodnota stanovená nezávislým externím odhadcem nebo interním odhadcem v době vzniku úvěru; je-li k dispozici pouze jedna z těchto hodnot, měla by být použita tato hodnota.

2. Prováděcí kritéria

1. Při provádění tohoto doporučení se uplatňují následující kritéria:

a) toto doporučení obsahuje pouze ukazatele nezbytné pro účely finanční stability, u nichž byly identifikovány chybějící údaje;

b) je třeba náležitě zohlednit zásadu proporcionality, a to s ohledem na:

i) velikost a vývoj trhů obytných a komerčních nemovitostí v členských státech;

ii) pravomoci jednotlivých vnitrostátních makroobezřetnostních orgánů;

iii) cíle a obsah každého doporučení;

c) při posuzování toho, jak jsou prováděna doporučení A až D, je rovněž třeba brát v úvahu pokrok dosažený při shromažďování údajů na úrovni Unie, jak je uvedeno v 15. bodu odůvodnění;

d) zvláštní kritéria pro provádění doporučení A až E jsou uvedena v příloze I tohoto doporučení.

2. Příjemci doporučení se vyzývají, aby ESRB a Radu informovali o opatřeních, která přijali v reakci na toto doporučení, nebo aby v případě nečinnosti poskytli náležité zdůvodnění. Jejich zprávy by měly zahrnovat přinejmenším:

a) informace o podstatě a časovém rámci přijímaných opatření;

b) hodnocení účinnosti přijatých opatření s ohledem na cíle sledované tímto doporučením;

c) podrobné zdůvodnění nečinnosti či jakéhokoli odchýlení od tohoto doporučení, a to včetně zdůvodnění případného prodlení.

▼M1

3. Časový rámec pro návazné kroky

Příjemci doporučení se vyzývají, aby informovali ESRB a Radu o opatřeních, která přijali v reakci na toto doporučení, nebo aby v případě nečinnosti poskytli náležité zdůvodnění, a to v souladu s tímto časovým rámcem.

1. Doporučení A

a) Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2019 ESRB a Radě předložily předběžnou zprávu o informacích, které jsou k dispozici nebo dle očekávání budou k dispozici, pro účely provedení doporučení A.

b) Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2020 ESRB a Radě předložily závěrečnou zprávu o provádění doporučení A.

2. Doporučení B

a) Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2019 ESRB a Radě předložily předběžnou zprávu o informacích, které jsou k dispozici nebo dle očekávání budou k dispozici, pro účely provedení doporučení B.

b) Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2020 ESRB a Radě předložily závěrečnou zprávu o provádění doporučení B.

3. Doporučení C

a) Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2019 ESRB a Radě předložily předběžnou zprávu o informacích, které jsou k dispozici nebo dle očekávání budou k dispozici, pro účely provedení doporučení C.

b) Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2021 ESRB a Radě předložily závěrečnou zprávu o provádění doporučení C.

c) Pokud vnitrostátní makroobezřetnostní orgány nemají příslušné informace týkající se ukazatelů uvedených v písm. a) až e) doporučení C.1, vyzývají se, aby ESRB a Radě předložily závěrečnou zprávu o provádění doporučení C ve vztahu k těmto ukazatelům nejpozději do 31. prosince 2025.

4. Doporučení D

a) Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2019 ESRB a Radě předložily předběžnou zprávu o informacích, které jsou k dispozici nebo dle očekávání budou k dispozici, pro účely provedení doporučení D.

b) Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby do 31. prosince 2021 ESRB a Radě předložily závěrečnou zprávu o provádění doporučení D.

c) Pokud vnitrostátní makroobezřetnostní orgány nemají příslušné informace týkající se ukazatelů uvedených v písm. a) doporučení D.2, jak jsou vymezeny ve vzoru A v příloze III tohoto doporučení, vyzývají se tyto orgány, aby ESRB a Radě předložily závěrečnou zprávu o provádění doporučení D ve vztahu k těmto ukazatelům nejpozději do 31. prosince 2025.

5. Doporučení E

a) Evropské orgány dohledu se vyzývají, aby do 31. prosince 2017 definovaly vzor pro zveřejňování údajů o expozicích subjektů, nad nimiž vykonávají dohled, na jednotlivých národních trzích komerčních nemovitostí v Unii.

b) Evropské orgány dohledu se vyzývají, aby do 30. června 2018 zveřejnily údaje uvedené v písmenu a) k 31. prosinci 2017.

c) Evropské orgány dohledu se vyzývají, aby od 31. března 2019 každoročně zveřejňovaly údaje uvedené v písmenu a) k 31. prosinci předcházejícího roku.

6. Doporučení F

a) Komise (Eurostat) se vyzývá, aby do 31. prosince 2021 předložila ESRB a Radě předběžnou zprávu obsahující první hodnocení provádění doporučení F.

b) Komise (Eurostat) se vyzývá, aby do 31. prosince 2023 předložila ESRB a Radě závěrečnou zprávu o provádění doporučení F.

▼B

4. Sledování a hodnocení

1. Sekretariát ESRB bude:

a) napomáhat příjemcům doporučení tím, že zajistí koordinaci vykazování, poskytne jim příslušné vzory a v případě nutnosti upřesní postup a lhůty pro následné podávání informací;

b) ověřovat provádění návazných kroků ze strany příjemců doporučení, poskytne jim pomoc na jejich žádost, a o návazných krocích bude informovat Generální radu prostřednictvím řídícího výboru.

2. Generální rada hodnotí přijatá opatření a zdůvodnění oznámená příjemci tohoto doporučení a případně může rozhodnout o tom, že toto doporučení nebylo zohledněno a jeho příjemce řádně nezdůvodnil svou nečinnost.

▼M1









PŘÍLOHA I

KRITÉRIA PRO SOULAD S DOPORUČENÍMI

1. Doporučení A

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení A.1 a A.2, pokud:

a) posuzují, zda jsou příslušné ukazatele týkající se úvěrových podmínek pro úvěry na obytné nemovitosti zohledněny nebo provedeny v rámci pro sledování rizika v sektoru obytných nemovitostí v jejich jurisdikci;

b) posuzují pokrok při užívání ukazatelů uvedených v doporučení A.1 pro účely tohoto sledování;

c) posuzují, do jaké míry jsou informace, které jsou k dispozici nebo které budou dle očekávání k dispozici v budoucnu a které se týkají příslušných ukazatelů, dostatečně reprezentativní, pokud se týká stávajících úvěrových podmínek na jejich trhu úvěrů na obytné nemovitosti;

d) posuzují, zda nemovitosti koupené za účelem pronájmu představují významný zdroj rizik vyplývajících z tuzemského sektoru nemovitostí nebo tvoří významnou část stavů či toků celkových úvěrů na obytné nemovitosti;

e) jsou-li nemovitosti koupené za účelem pronájmu považovány za významný zdroj rizik vyplývajících z tuzemského sektoru nemovitostí nebo tvoří významnou část stavů či toků celkových úvěrů na obytné nemovitosti, posuzují pokrok při užívání ukazatelů pro účely sledování rizik ve smyslu doporučení A.2.

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení A.3 a A.4, pokud:

a) zajišťují přijetí metod uvedených v příloze IV pro účely výpočtu ukazatelů uvedených v doporučení A.1 a A.2;

b) v případech, kdy se pro výpočet příslušných ukazatelů kromě metody uvedené v příloze IV používá jiná metoda, vykazují technické znaky této metody a její účinnost při sledování rizik vznikajících v sektoru obytných nemovitostí;

c) zajišťují, že příslušné ukazatele uvedené v doporučení A.1 a A.2 se používají pro účely sledování rizik v sektoru obytných nemovitostí alespoň jednou ročně.

2. Doporučení B

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení B.1 a B.2, pokud:

a) posuzují pokrok při sledování jednorozměrného rozdělení a vybraného společného rozdělení příslušných ukazatelů uvedených ve vzoru A v příloze II;

b) posuzují pokrok při používání informací uvedených v doporučení B.2 a ve vzoru A v příloze II jako vodítka při sledování příslušných rizik.

Jsou-li nemovitosti koupené za účelem pronájmu považovány za významný zdroj rizik vyplývajících z tuzemského sektoru nemovitostí nebo tvoří významnou část stavů či toků celkových úvěrů na obytné nemovitosti, má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení B.3, pokud:

a) posuzují pokrok při odděleném sledování příslušných ukazatelů pro nemovitosti koupené za účelem pronájmu a nemovitosti obývané vlastníkem;

b) posuzují pokrok při sledování příslušných údajů členěných podle dimenzí ve smyslu vzorů A a B v příloze II.

3. Doporučení C

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení C.1 a C.2, pokud:

a) posuzují, zda jsou příslušné ukazatele týkající se tuzemských expozic komerčních nemovitostí zohledněny nebo provedeny v rámci pro sledování rizika v sektoru komerčních nemovitostí v jejich jurisdikci;

b) zajistí, aby ukazatele týkající se fyzického trhu komerčních nemovitostí, ukazatele týkající se úvěrových expozic finančního systému a ukazatele týkající se úvěrových podmínek byly zahrnuty do rámce pro sledování rizika;

c) posuzují, zda investice představují významný zdroj financování tuzemského sektoru komerčních nemovitostí;

d) má-li se za to, že investice představují významný zdroj financování tuzemského sektoru komerčních nemovitostí, posuzují pokrok při používání dodatečných ukazatelů pro sledování rizika uvedených v doporučení C.2;

e) posuzují pokrok při používání ukazatelů uvedených minimálně v doporučení C.1, případně v doporučení C.2;

f) posuzují, zda jsou informace o těchto ukazatelích (které jsou k dispozici nebo které budou dle očekávání k dispozici) dostatečně reprezentativní, pokud se týká tuzemského trhu komerčních nemovitostí.

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení C.3 a C.4, pokud:

a) zajistí přijetí metod pro výpočet ukazatelů uvedených v doporučení C.1 a C.2 ve smyslu přílohy V a pokud se týká komerčních nemovitostí, ve smyslu přílohy IV;

b) v případech, kdy se pro výpočet příslušných ukazatelů kromě metody uvedené v příloze IV a v příloze V používá jiná metoda, vykazují technické znaky této metody a její účinnost při sledování rizik vznikajících v sektoru komerčních nemovitostí;

c) zajišťují, aby ukazatele uvedené v doporučení C.1 byly používány ke sledování vývoje v sektoru komerčních nemovitostí alespoň čtvrtletně, pokud se týká ukazatelů fyzického trhu komerčních nemovitostí, toků poskytování úvěrů (včetně toků nesplácených úvěrů a rezerv na krytí úvěrových ztrát) a odpovídajících úvěrových podmínek, a alespoň jednou ročně, pokud se týká stavů úvěrů (včetně stavů nesplácených úvěrů a rezerv na krytí úvěrových ztrát) a odpovídajících úvěrových podmínek;

d) má-li se za to, že investice představují významný zdroj financování tuzemského sektoru komerčních nemovitostí, zajišťují, aby ukazatele uvedené v doporučení C.2 byly používány ke sledování vývoje v sektoru komerčních nemovitostí alespoň čtvrtletně, pokud se týká investičních toků (včetně úprav ocenění investic), a alespoň jednou ročně, pokud se týká stavů investic (včetně úpravy ocenění investic).

4. Doporučení D

Má se za to, že vnitrostátní makroobezřetnostní orgány plní doporučení D, pokud:

a) posuzují pokrok při sledování příslušných ukazatelů uvedených ve vzorech A, B a C v příloze III;

b) posuzují pokrok při používání příslušných informací uvedených v doporučení D.2 a ve vzorech A, B a C v příloze III jako vodítka při sledování příslušných rizik;

c) má-li se za to, že investice představují významný zdroj financování tuzemského sektoru komerčních nemovitostí, posuzují pokrok při používání příslušných informací uvedených v doporučení D.3 a ve vzoru B v příloze III jako vodítka při sledování příslušných rizik;

d) v případech, kdy se ke sledování sektoru komerčních nemovitostí používají dodatečné ukazatele, vykazují dodatečné informace, které používají ke sledování rizik.

5. Doporučení E

Má se za to, že evropské orgány dohledu plní doporučení E, pokud:

a) definují vzor pro zveřejňování údajů o expozicích subjektů, nad nimiž vykonávají dohled, na jednotlivých národních trzích komerčních nemovitostí v Unii;

b) alespoň jednou ročně zveřejňují agregované údaje, které na základě stávající zpravodajské povinnosti shromáždily o expozicích subjektů, nad nimiž vykonávají dohled, na jednotlivých národních trzích komerčních nemovitostí v Unii.

6. Doporučení F

Má se za to, že Komise (Eurostat) plní doporučení F, pokud:

a) na základě vhodnosti definic a členění příslušných ukazatelů fyzického trhu komerčních nemovitostí, které jsou v současné době používány v členských státech, navrhne právní předpisy Unie, kterými se vytvoří společný minimální rámec pro vypracování, sestavení a šíření databáze příslušných ukazatelů s cílem tyto ukazatele harmonizovat;

b) zajišťuje sladění navrhovaných právních předpisů s ukazateli a jejich definicemi, jak jsou používány pro účely dohledu nebo finanční stability, aby se zamezilo neodůvodněnému zvýšení zatížení vykazujících subjektů;

c) zajišťuje kvalitu příslušných ukazatelů fyzického trhu komerčních nemovitostí vypracováním statistických norem, zdrojů, metod a postupů pro rozvoj databáze příslušných ukazatelů;

d) zajišťuje, aby zavedení statistických norem, zdrojů, metod a postupů týkajících se databáze příslušných ukazatelů fyzického trhu komerčních nemovitostí nevedlo k neodůvodněnému zvýšení zatížení vykazujících subjektů;

e) podporuje zavedení statistických norem, zdrojů, metod a postupů vypracovaných pro účely sestavování databáze příslušných ukazatelů fyzického trhu komerčních nemovitostí.









PŘÍLOHA II

INDIKATIVNÍ VZORY UKAZATELŮ O SEKTORU OBYTNÝCH NEMOVITOSTÍ

1. Vzor A: ukazatele a související členění pro úvěry na obytné nemovitosti

Vzory pro obytné nemovitosti

TOKY = nová tvorba úvěrů na obytné nemovitosti v průběhu vykazovaného období podle uvážení věřitele. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům, které jsou schopny rozlišit skutečně nově poskytnuté úvěry na obytné nemovitosti od opětovně sjednaných úvěrů, je dána možnost identifikovat opětovně sjednané úvěry v rámci samostatného členění.

STAVY = Údaje o stavech úvěrů na obytné nemovitosti k datu vykazování (např. konec roku)

ncu = částka v národní měně

# = počet smluv

y = rok(y)

Avg = průměr příslušného poměru

o/w = of which (z toho)







JEDNOROZMĚRNÉ ROZDĚLENÍ Přehled portfolia úvěrů na obytné nemovitosti TOKY Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O) TOKY Poskytnuté úvěry ncu, # VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (v%) o/w úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu ncu, # o/w úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu Avg (v%) o/w úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem ncu, # o/w úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem Avg (v%) o/w osoby kupující nemovitost poprvé ncu, # o/w osoby kupující nemovitost poprvé Avg (v%) o/w úvěry v cizí měně ncu, # o/w úvěry v cizí měně Avg (v%) o/w plně amortizované ncu, # o/w plně amortizované Avg (v%) o/w částečně amortizované ncu, # o/w částečně amortizované Avg (v%) o/w neamortizované (1) ncu, # o/w neamortizované (1) Avg (v%) o/w nemovitosti na jednotlivých územích (2) ncu, # o/w nemovitosti na jednotlivých územích (2) Avg (v%) o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y Avg (v%) o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y] ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y] Avg (v%) o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y] ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y] Avg (v%) o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y Avg (v%) o/w opětovně sjednané (fakultativní) ncu, # ROZDĚLENÍ ≤10% ncu, # ]10% ; 20%] ncu, # Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O) TOKY ]20% ; 30%] ncu, # VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (v%) ]30% ; 40%] ncu, # o/w úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu Avg (v%) ]40% ; 50%] ncu, # o/w úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem Avg (v%) ]50% ; 60%] ncu, # o/w osoby kupující nemovitost poprvé Avg (v%) > 60% ncu, # o/w úvěry v cizí měně Avg (v%) Není k dispozici ncu, # o/w plně amortizované Avg (v%) o/w částečně amortizované Avg (v%) o/w neamortizované (1) Avg (v%) Poměr nákladů na obsluhu dluhu k příjmům v době vzniku (DSTI-O) (FAKULTATIVNÍ) TOKY o/w nemovitosti na jednotlivých územích (2) Avg (v%) VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (v%) ROZDĚLENÍ ROZDĚLENÍ ≤ 50% ncu, # ≤10% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]10% ; 20%] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]20% ; 30%] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]30% ; 40%] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]40% ; 50%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 60% ncu, # > 110% ncu, # Není k dispozici ncu, # Není k dispozici ncu, #







Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C) STAVY Poměr úvěru k příjmům v době vzniku (LTI-O) TOKY VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (v%) VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg ROZDĚLENÍ ROZDĚLENÍ ≤ 50% ncu, # ≤3 ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 110% ncu, # > 6 ncu, # Není k dispozici ncu, # Není k dispozici ncu, #







Splatnost v době vzniku TOKY Poměr dluhu k příjmům v době vzniku (DTI-O) TOKY VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (roky) VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg ROZDĚLENÍ ROZDĚLENÍ ≤ 5y ncu, # ≤3 ncu, # ]5y ; 10y] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]10y ; 15y] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]15y ; 20y] ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # ]20y ; 25y] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]25y ; 30y] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]30y ; 35y] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 35y ncu, # ]6,5 ; 7] ncu, # Není k dispozici ncu, # > 7 ncu, # Není k dispozici ncu, #







SPOLEČNÉ ROZDĚLENÍ TOKY Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O) TOKY Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O) ≤30% ]30% ; 50%] >50% Počáteční doba fixace úrokové sazby ≤30% ]30% ; 50%] >50% LTV-O ≤ 80% o/w ≤ 1y ncu, # ncu, # ncu, # Splatnost v době vzniku o/w ] 1y; 5y] ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20y ncu, # ncu, # ncu, # o/w ] 5y; 10y] ncu, # ncu, # ncu, # ]20y ; 25y] ncu, # ncu, # ncu, # o/w > 10y ncu, # ncu, # ncu, # > 25y ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]80%-90%] Splatnost v době vzniku TOKY Poměr dluhu k příjmům v době vzniku (DTI-O) ≤ 20y ncu, # ncu, # ncu, # Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O) ≤ 4 ]4 ; 6] > 6 ]20y ; 25y] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ≤ 80% ncu, # ncu, # ncu, # > 25y ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]80% ; 90%] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]90%-110%] LTV-O ]90% ; 110%] ncu, # ncu, # ncu, # Splatnost v době vzniku LTV-O >110% ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20y ncu, # ncu, # ncu, # ]20y ; 25y] ncu, # ncu, # ncu, # > 25y ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O >110% Splatnost v době vzniku ≤ 20y ncu, # ncu, # ncu, # ]20y ; 25y] ncu, # ncu, # ncu, # > 25y ncu, # ncu, # ncu, #

2. Vzor B: ukazatele a související členění pro úvěry na obytné nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na obytné nemovitosti obývané vlastníkem

Dodatečné vzory pro země s významným rizikem v oblasti nemovitostí kupovaných za účelem pronájmu nebo s významným trhem s těmito nemovitostmi

TOKY = nová tvorba úvěrů na obytné nemovitosti v průběhu vykazovaného období podle uvážení věřitele. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům, které jsou schopny rozlišit skutečně nově poskytnuté úvěry na obytné nemovitosti od opětovně sjednaných úvěrů, je dána možnost identifikovat opětovně sjednané úvěry v rámci samostatného členění.

STAVY = Údaje o stavech úvěrů na obytné nemovitosti k datu vykazování (např. konec roku)

ncu = částka v národní měně

# = počet smluv

y = rok(y)

Avg = průměr příslušného poměru

o/w = of which (z toho)







ÚVĚRY NA NEMOVITOSTI KOUPENÉ ZA ÚČELEM PRONÁJMU Přehled úvěrů na nemovitosti koupené za účelem pronájmu TOKY Poměr úrokového krytí v době vzniku (ICR-O) TOKY Poskytnuté úvěry ncu, # VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg o/w osoby kupující nemovitost poprvé ncu, # ROZDĚLENÍ o/w úvěry v cizí měně ncu, # ≤ 100% ncu, # o/w plně amortizované ncu, # ]100% ; 125%] ncu, # o/w částečně amortizované ncu, # ]125% ; 150%] ncu, # o/w neamortizované (1) ncu, # ]150% ; 175%] ncu, # o/w nemovitosti na jednotlivých územích (2) ncu, # ] 175% ; 200%] ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y ncu, # > 200% ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y] ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y] ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y ncu, # Poměr úvěru k nájmu v době vzniku (LTR-O) TOKY Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O) TOKY VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (v%) ROZDĚLENÍ ROZDĚLENÍ ≤ 5 ncu, # ≤ 50% ncu, # ] 5 ; 10] ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ] 10 ; 15] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ] 15 ; 20] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # > 20 ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 110% ncu, # Není k dispozici ncu, #







ÚVĚRY NA NEMOVITOSTI OBÝVANÉ VLASTNÍKEM Přehled úvěrů na nemovitosti obývané vlastníkem TOKY Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O) TOKY Poskytnuté úvěry ncu, # VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (v%) o/w osoby kupující nemovitost poprvé ncu, # o/w osoby kupující nemovitost poprvé Avg (v%) o/w úvěry v cizí měně ncu, # o/w úvěry v cizí měně Avg (v%) o/w plně amortizované ncu, # o/w plně amortizované Avg (v%) o/w částečně amortizované ncu, # o/w částečně amortizované Avg (v%) o/w neamortizované (1) ncu, # o/w neamortizované (1) Avg (v%) o/w nemovitosti na jednotlivých územích (2) ncu, # o/w nemovitosti na jednotlivých územích (2) Avg (v%) o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ≤ 1y Avg (v%) o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y] ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 1y; 5y] Avg (v%) o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y] ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby ] 5y; 10y] Avg (v%) o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y ncu, # o/w počáteční doba fixace úrokové sazby > 10y Avg (v%) ROZDĚLENÍ Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C) TOKY ≤10% ncu, # VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (v%) ]10% ; 20%] ncu, # o/w osoby kupující nemovitost poprvé Avg (v%) ]20% ; 30%] ncu, # o/w úvěry v cizí měně Avg (v%) ]30% ; 40%] ncu, # o/w plně amortizované Avg (v%) ]40% ; 50%] ncu, # o/w částečně amortizované Avg (v%) ]50% ; 60%] ncu, # o/w neamortizované (1) Avg (v%) > 60% ncu, # o/w nemovitosti na jednotlivých územích (2) ncu, # Není k dispozici ncu, # ROZDĚLENÍ ≤ 50% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # Poměr úvěru k příjmům v době vzniku (LTI-O) TOKY ]60% ; 70%] ncu, # VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg ]70% ; 80%] ncu, # ROZDĚLENÍ ]80% ; 90%] ncu, # ≤3 ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # > 110% ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # Není k dispozici ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 6 ncu, # Není k dispozici ncu, #







Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C) STAVY VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (v%) ROZDĚLENÍ ≤ 50% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 110% ncu, # Není k dispozici ncu, # Splatnost v době vzniku vyjádřená v letech TOKY VÁŽENÝ PRŮMĚR Avg (roky) ROZDĚLENÍ ≤ 5y ncu, # ]5y ; 10y] ncu, # ]10y ; 15y] ncu, # ]15y ; 20y] ncu, # ]20y ; 25y] ncu, # ]25y ; 30y] ncu, # ]30y ; 35y] ncu, # > 35y ncu, # Není k dispozici ncu, #









PŘÍLOHA III

INDIKATIVNÍ VZORY UKAZATELŮ O SEKTORU KOMERČNÍCH NEMOVITOSTÍ

1. Vzor A: ukazatele fyzického trhu







Ukazatele fyzického trhu Ukazatel Členění Periodicita Druh nemovitosti (1) Umístění nemovitosti (2) Fyzický trh Index cen komerčních nemovitostí Čtvrtletní I I Index pronájmu Čtvrtletní I I Index výnosů z pronájmu Čtvrtletní I I Míra neobsazenosti Čtvrtletní R R Zahájení výstavby Čtvrtletní # # (1) Druh nemovitosti se člení na kanceláře, maloobchod, průmyslové, obytné a jiné druhy nemovitostí (vše na tuzemském trhu). (2) Umístění nemovitosti se člení na prvotřídní a jiné než prvotřídní umístění v tuzemsku. I = Index R = Poměr # = Metry čtvereční

2. Vzor B: ukazatele expozic finančního systému

Ukazatele expozic







Ukazatel Členění Celkem Periodicita Druh nemovitosti (1) Umístění nemovitosti (2) Druh investora (3) (8) Druh věřitele (4) Státní příslušnost investora (8) / věřitele (5) Toky (6) Investice do komerčních nemovitostí (8) Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho přímá držba komerčních nemovitostí Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho nepřímá držba komerčních nemovitostí Čtvrtletní nc nc nc Úpravy ocenění investic do komerčních nemovitostí Čtvrtletní nc nc nc nc nc Poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě) Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nájemního bydlení Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí komerční nemovitosti, která je předmětem developerské činnosti Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Čtvrtletní nc nc nc nc nc Nesplácené úvěry na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě) Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nájemního bydlení Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí komerční nemovitosti, která je předmětem developerské činnosti Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Čtvrtletní nc nc nc nc nc Rezervy na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě) Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nájemního bydlení Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí komerční nemovitosti, která je předmětem developerské činnosti Čtvrtletní nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Čtvrtletní nc nc nc nc nc







Ukazatel Členění Celkem Periodicita Druh nemovitosti (1) Umístění nemovitosti (2) Druh investora (3) (8) Druh věřitele (4) Státní příslušnost investora (8) / věřitele (5) Stavy (7) Investice do komerčních nemovitostí (8) Roční nc nc nc nc nc — z toho přímá držba komerčních nemovitostí Roční nc nc nc nc nc — z toho nepřímá držba komerčních nemovitostí Roční nc nc nc Úpravy ocenění investic do komerčních nemovitostí Roční nc nc nc nc nc Poskytování úvěrů na komerční nemovitosti (včetně komerčních nemovitostí, které jsou předmětem developerské činnosti nebo které jsou ve výstavbě) Roční nc nc nc nc nc — z toho nesplácené úvěry na komerční nemovitosti Roční nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Roční nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nájemního bydlení Roční nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Roční nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Roční nc nc nc nc nc Rezervy na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti Roční nc nc nc nc nc — z toho nesplácené úvěry na komerční nemovitosti Roční nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Roční nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nájemního bydlení Roční nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Roční nc nc nc nc nc — z toho úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Roční nc nc nc nc nc Poskytování úvěrů na komerční nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti (jako součást poskytování úvěrů na komerční nemovitosti) Roční nc nc nc nc nc — z toho nesplácené úvěry Roční nc nc nc nc nc Rezervy na krytí úvěrových ztrát z poskytování úvěrů na komerční nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti Roční nc nc nc nc nc

(

6

) Toky investic, poskytování úvěrů a nesplácených úvěrů jsou vyjádřeny v hrubé výši (pouze nové úvěry/investice jsou zahrnuty bez zohlednění splátek nebo snížení stávajících částek).

3. Vzor C: ukazatele úvěrových podmínek

Ukazatele úvěrových standardů (10)







Ukazatel Periodicita Vážený průměr poměrů Toky (2) Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O) Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nájemního bydlení Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Čtvrtletní R — úvěry na nabytí komerční nemovitosti, která je předmětem developerské činnosti Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Čtvrtletní R Poměr úrokového krytí v době vzniku (ICR-O) Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nájemního bydlení Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Čtvrtletní R — úvěry na nabytí komerční nemovitosti, která je předmětem developerské činnosti Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Čtvrtletní R Poměr pokrytí nákladů na obsluhu dluhu v době vzniku (DSCR-O) Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nájemního bydlení Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Čtvrtletní R — úvěry na nabytí komerční nemovitosti, která je předmětem developerské činnosti Čtvrtletní R — úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Čtvrtletní R







Ukazatel Periodicita Vážený průměr poměrů Stavy (3) Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C) Roční R — úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Roční R — úvěry na nabytí nájemního bydlení Roční R — úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Roční R — úvěry na nabytí komerční nemovitosti, která je předmětem developerské činnosti Roční R — úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Roční R Stávající poměr úrokového krytí (ICR-C) Roční R — úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Roční R — úvěry na nabytí nájemního bydlení Roční R — úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Roční R — úvěry na nabytí komerční nemovitosti, která je předmětem developerské činnosti Roční R — úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Roční R Stávající poměr pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR-C) Roční R — úvěry na nabytí nemovitostí vlastníky pro účely jejich podnikání, dosahování cílů nebo k výkonu jejich činnosti, a to nemovitostí stávajících či nemovitostí ve výstavbě Roční R — úvěry na nabytí nájemního bydlení Roční R — úvěry na nabytí nemovitosti vytvářející příjem (kromě nájemního bydlení) Roční R — úvěry na nabytí komerční nemovitosti, která je předmětem developerské činnosti Roční R — úvěry na nabytí nemovitosti pro sociální bydlení Roční R









PŘÍLOHA IV

POKYNY K METODÁM PRO MĚŘENÍ A VÝPOČET UKAZATELŮ

Tato příloha obsahuje nejdůležitější pokyny k metodám pro výpočet ukazatelů používaných ve vzorech v příloze II, případně v příloze III. Účelem této přílohy není poskytnutí podrobných technických pokynů pro vyplnění vzorů ve všech možných případech. Pokyny by měly být vykládány tak, že zahrnují cílové definice a cílové metody, přičemž v některých případech mohou být s cílem zohlednit specifika trhů a segmentů trhu odůvodněny odchylky.

1. Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti v době vzniku (LTV-O)

1. LTV-O se definuje jako:

2. Pro účely výpočtu „L“:

a) obsahuje všechny úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku (bez ohledu na účel úvěru) v návaznosti na agregaci úvěrů „podle dlužníka“ a „podle zajištění“.

b) se měří na základě vyplacených částek, a proto neobsahuje žádné nečerpané části úvěrových linek. V případě nemovitostí, jejichž výstavba stále probíhá, se „L“ rozumí součet všech úvěrových tranší vyplacených do dne vykazování a LTV-O se počítá v den vyplacení nové úvěrové tranše. ( 13 ) Pokud však uvedená metoda výpočtu není k dispozici nebo neodpovídá převládající tržní praxi, lze LTV-O alternativně vypočítat na základě celkové výše poskytnutých úvěrů a očekávané hodnoty obytné nemovitosti ve výstavbě po jejím dokončení.

c) Nezahrnuje úvěry, které nejsou zajištěny nemovitostí, s výjimkou případů, kdy vykazující poskytovatel úvěru považuje nezajištěné úvěry za součást transakce k financování úvěru na bydlení, jež zahrnuje zajištěné i nezajištěné úvěry. V takovém případě by nezajištěné úvěry měly být rovněž zahrnuty do „L“.

d) není upravováno z důvodu přítomnosti dalších faktorů snižujících úvěrové riziko.

e) nezahrnuje náklady a poplatky související s úvěrem na obytné nemovitosti.

f) nezahrnuje úvěrové dotace.

3. Pro účely výpočtu „V“:

a) se vypočte na základě hodnoty nemovitosti v době vzniku a měří se jako nižší z těchto hodnot:

1. hodnota transakce, např. uvedená v notářské listině, a

2. hodnota stanovená nezávislým externím odhadcem nebo interním odhadcem.

Je-li k dispozici jen jedna hodnota, měla by být použita tato hodnota.

b) nezohledňuje hodnotu plánovaných renovačních či stavebních prací.

c) V případě nemovitosti, jejíž výstavba stále probíhá, „V“ představuje celkovou hodnotu nemovitosti do dne vykazování (zohledňuje zvýšení hodnoty s ohledem na průběh stavebních prací). „V“ se posuzuje při každém vyplacení nové úvěrové tranše, čímž umožňuje výpočet aktualizovaného LTV-O.

d) není upravováno z důvodu přítomnosti dalších faktorů snižujících úvěrové riziko.

e) nezahrnuje náklady a poplatky související s úvěrem na obytnou nemovitost.

f) nepočítá se jako „dlouhodobá hodnota“. Zatímco používání dlouhodobé hodnoty by mohlo být odůvodněno procykličností „V“, cílem LTV-O je zachytit úvěrové podmínky v době vzniku. Pokud tedy v okamžiku, kdy je poskytnut úvěr na obytnou nemovitost a zaznamenán LTV-O, „V“ nepředstavovalo hodnotu aktiva v době vzniku, jak byla vykázána v účetnictví věřitele, nedostatečně by zachytilo stávající úvěrovou politiku věřitele týkající se LTV-O.

4. Kromě výpočtu LTV-O podle metody popsané v odstavcích 2 a 3 výše mohou vnitrostátní makroobezřetnostní orgány, považují-li to za nezbytné pro účely zohlednění specifik svých trhů, LTV-O vypočítat rovněž tak, že od „V“ v odstavci 3 odpočítají celkovou částku všech nesplacených úvěrů na obytné nemovitosti, ať už vyplacených či nikoli, které jsou zajištěny „přednostním zástavním právem“ na nemovitost, namísto toho, aby tyto úvěry byly zahrnuty ve výpočtu „L“ podle odstavce 2.

5. V případech, kdy jsou trhy úvěrů na nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na nemovitosti obývané vlastníkem monitorovány odděleně, uplatní se definice LTV-O s těmito výjimkami:

a) pro úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu:

— „L“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají úvěru na nemovitost kupovanou za účelem pronájmu.

— „V“ zahrnuje pouze hodnotu nemovitosti kupované za účelem pronájmu, a to v době vzniku.

b) pro úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem:

— „L“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají úvěru na nemovitost obývanou vlastníkem.

— „V“ zahrnuje pouze hodnotu nemovitosti obývané vlastníkem, a to v době vzniku.

6. Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by měly věnovat pozornost skutečnosti, že poměry LTV jsou svou povahou procyklické, a v rámci pro sledování rizik by proto tyto poměry měly důkladně zvažovat. Měly by rovněž prozkoumat použití dalších ukazatelů, kterým je například hodnota úvěru k dlouhodobé perspektivě, kdy je hodnota upravována podle dlouhodobého vývoje tržního cenového indexu.

2. Stávající poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-C)

1. LTV-C je definován jako:

2. Pro účely výpočtu „LC“:

a) se měří jako zůstatek úvěru nebo úvěrů - definovaný jako „L“ v oddílu 1 odst. 2 - ke dni vykazování se zohledněním úhrad jistiny, restrukturalizace úvěru, poskytnutí nového kapitálu, naběhlých úroků a v případě úvěrů v cizí měně rovněž změn směnného kurzu.

b) upravuje se tak, aby zohlednil úspory nashromážděné v rámci investičního nástroje, jehož účelem je uhrazení jistiny úvěru. Nashromážděné úspory lze od „LC“ odečíst jen tehdy, jsou-li splněny tyto podmínky:

1) nashromážděné úspory jsou bezpodmínečně zastaveny ve prospěch věřitele za výslovným účelem uhradit jistinu úvěru ve smluvně předpokládaných dnech a

2) uplatňuje se přiměřená srážka, kterou stanoví vnitrostátní makroobezřetnostní orgán, s cílem zohlednit tržní rizika a/nebo rizika třetí strany spojená s podkladovými investicemi.

3. Pro účely výpočtu „VC“:

a) Odráží změny hodnoty „V“ ve smyslu oddílu odst. 1 odst. 3, k nimž došlo od posledního aktuálního ocenění nemovitosti. Stávající hodnota nemovitosti by měla být stanovena nezávislým externím odhadcem nebo interním odhadcem. Není-li takové ohodnocení k dispozici, stávající hodnotu nemovitosti lze odhadnout za pomoci podrobného indexu hodnoty nemovitostí (např. na základě transakčních údajů). Není-li k dispozici ani tento index hodnoty nemovitostí, lze použít podrobný index cen nemovitostí s tím, že se uplatní vhodně zvolené snížení hodnoty za účelem zohlednění znehodnocení nemovitosti. Všechny indexy hodnot či cen nemovitostí by měly být v dostatečné míře rozlišeny podle zeměpisného umístění a druhu nemovitosti.

b) Upravuje se o změny prioritních zástavních práv na nemovitosti.

c) Výpočet se provádí jednou ročně.

4. V případech, kdy jsou trhy úvěrů na obytné nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na nemovitosti obývané vlastníkem monitorovány odděleně, uplatní se definice LTV-C s těmito výjimkami:

a) pro úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu:

— „LC“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají úvěru na nemovitost kupovanou za účelem pronájmu.

— „VC“ je stávající hodnota nemovitosti kupované za účelem pronájmu.

b) pro úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem:

— „LC“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají úvěru na nemovitost obývanou vlastníkem.

— „VC“ zahrnuje pouze stávající hodnotu nemovitosti obývané vlastníkem.

3. Poměr úvěru k příjmům v době vzniku (LTI-O)

1. LTI-O je definován jako:

2. Pro účely tohoto výpočtu má „L“ stejný význam jako v oddílu 1 odst. 2.

3. Pro účely tohoto výpočtu je „I“ celkový roční disponibilní příjem dlužníka zaznamenaný poskytovatelem úvěru v době vzniku úvěru na obytnou nemovitost.

4. Při určování disponibilního příjmu dlužníka se adresáti tohoto doporučení vyzývají, aby v maximální možné míře splňovali definici 1) a aby přinejmenším splňovali definici 2):

Definice 1): „disponibilní příjem“ = příjem zaměstnance + příjem ze samostatné výdělečné činnosti (např. zisk) + příjem z veřejného důchodového pojištění + příjem ze soukromého a zaměstnaneckého penzijního pojištění + příjem z dávek v nezaměstnanosti + příjem ze sociálních transferů jiných než dávky v nezaměstnanosti + pravidelné soukromé transfery (např. výživné) + hrubý výnos z pronájmu nemovitostí + výnos z finančních investic + výnos ze soukromého podnikání nebo společnosti + pravidelný příjem z jiných zdrojů + úvěrové dotace - daně - pojistné na zdravotní pojištění/sociální zabezpečení/pojištění léčebných výloh + slevy na dani.

Pro účely této definice:

a) „hrubý výnos z pronájmu nemovitostí“ zahrnuje jak výnos z pronájmu nemovitostí ve vlastnictví dané osoby, na kterých v současné době neváznou žádné úvěry na obytné nemovitosti, tak z nemovitostí koupených za účelem pronájmu. Výnos z pronájmu by měl být stanoven z informací, které mají banky k dispozici, nebo jinak získaných informací. Nejsou-li přesné informace k dispozici, měla by vykazující instituce poskytnout nejlepší odhad výnosu z pronájmu, přičemž by měla popsat metodiku použitou při zpracování tohoto odhadu;

b) „daně“ by měly zahrnovat - v pořadí podle důležitosti - daně ze mzdy, daňové úlevy, pojistné na důchody či pojištění, jsou-li účtovány z hrubého příjmu, zvláštní daně, např. daň z nemovitostí, a jiné nespotřební daně;

c) „pojistné na zdravotní pojištění/sociální zabezpečení/pojištění léčebných výloh“ by mělo zahrnovat fixní a povinné výdaje, které se v některých zemích platí po zdanění;

d) „slevy na dani“ by měly zahrnovat náhrady ze strany finančního úřadu, které jsou spojeny se snížením úroků z úvěru na obytnou nemovitost;

e) „úvěrové dotace“ by měly zahrnovat všechny zásahy veřejného sektoru s cílem snížit dlužníkovu zátěž při obsluze dluhu (např. dotované úrokové sazby, dotace splátek).

Definice 2): „disponibilní příjem“ = příjem zaměstnance + příjem ze samostatné výdělečné činnosti (např. zisk) - daně.

5. V případech, kdy jsou trhy úvěrů na obytné nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na nemovitosti obývané vlastníkem monitorovány odděleně, uplatní se definice LTV-O s těmito výjimkami:

a) pro úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu:

— „L“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají úvěru na nemovitost kupovanou za účelem pronájmu.

b) pro úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem:

— „L“ zahrnuje pouze úvěry nebo úvěrové tranše zajištěné dlužníkem na nemovitosti v době vzniku, které se týkají nemovitosti obývané vlastníkem.

— Má-li dlužník jak úvěry na nemovitost pořízenou vlastníkem, tak úvěry na nemovitost koupenou za účelem pronájmu, lze pro podporu splacení úvěru na nemovitost obývanou vlastníkem použít pouze výnos z pronájmu nemovitosti koupené za účelem pronájmu očištěný o náklady na obsluhu dluhu z úvěrů na nemovitosti koupené za účelem pronájmu. V tomto případě je nejlepší dostupnou definicí disponibilního příjmu tato definice: — „disponibilní příjem“ = příjem zaměstnance + příjem ze samostatné výdělečné činnosti (např. zisk) + příjem z veřejného důchodového pojištění + příjem ze soukromého a zaměstnaneckého penzijního pojištění + příjem z dávek nezaměstnanosti + příjem ze sociálních transferů jiných než dávky v nezaměstnanosti + pravidelné soukromé transfery (např. výživné) + (hrubý výnos z pronájmu nemovitostí - náklady na obsluhu dluhu z nemovitosti k pronájmu) + výnos z finančních investic + výnos ze soukromého podnikání nebo společnosti + pravidelný příjem z jiných zdrojů + úvěrové dotace - daně - pojistné na zdravotní pojištění/sociální zabezpečení/pojištění léčebných výloh + slevy na dani.

4. Poměr dluhu k příjmům v době vzniku (DTI-O)

1. DTI-O je definován jako:

2. Pro účely výpočtu „D“ zahrnuje celkový dluh dlužníka, zajištěný či nezajištěný nemovitostí, včetně všech nesplacených finančních úvěrů, tj. úvěrů poskytnutých poskytovatelem úvěru na obytnou nemovitost a jinými věřiteli, v době vzniku úvěru na obytnou nemovitost.

3. Pro účely tohoto výpočtu má „I“ stejný význam jako v oddílu 3 odst. 4.

5. Poměr nákladů na obsluhu úvěru k příjmům v době vzniku (LSTI-O)

1. LSTI-O je definován jako:

2. Pro účely výpočtu jsou „LS“ roční náklady na obsluhu dluhu z úvěru na obytnou nemovitost definovaného jako „L“ v oddílu 1 odst. 2 v době vzniku úvěru.

3. Pro účely tohoto výpočtu má „I“ stejný význam jako v oddílu 3 odst. 4.

4. V případech, kdy jsou trhy úvěrů na obytné nemovitosti koupené za účelem pronájmu a na obytné nemovitosti obývané vlastníkem monitorovány odděleně, uplatní se definice LSTI-O s těmito výjimkami:

a) pro úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu:

— „LS“ jsou roční náklady na obsluhu dluhu v souvislosti s úvěrem na nemovitost koupenou za účelem pronájmu, a to v době vzniku úvěru.

b) pro úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem:

— „LS“ jsou roční náklady na obsluhu dluhu v souvislosti s úvěrem na nemovitost obývanou vlastníkem, a to v době vzniku úvěru.

— Příslušnou nejlepší definicí disponibilního příjmu je tato: — „disponibilní příjem“ = příjem zaměstnance + příjem ze samostatné výdělečné činnosti (např. zisk) + příjem z veřejného důchodového pojištění + příjem ze soukromého a zaměstnaneckého penzijního pojištění + příjem z dávek nezaměstnanosti + příjem ze sociálních transferů jiných než dávky v nezaměstnanosti + pravidelné soukromé transfery, např. výživné + (hrubý výnos z pronájmu nemovitostí - náklady na obsluhu dluhu z nemovitosti k pronájmu + výnos z finančních investic) + výnos ze soukromého podnikání nebo společnosti + pravidelný příjem z jiných zdrojů + úvěrové dotace - daně - pojistné na zdravotní pojištění/sociální zabezpečení/pojištění léčebných výloh + slevy na dani.

6. Poměr nákladů na obsluhu dluhu k příjmům v době vzniku (DSTI-O)

1. DSTI-O je definován jako:

2. Pro účely výpočtu jsou „DS“ roční náklady na obsluhu celkového dluhu dlužníka definovaného jako „D“ v oddílu 4 odst. 2 v době vzniku úvěru.

3. Pro účely tohoto výpočtu má „I“ stejný význam jako v oddílu 3 odst. 4.

4. DSTI-O by měl být považován za fakultativní ukazatel, neboť v některých jurisdikcích nemusí mít věřitelé přístup k informacím nezbytným pro výpočet čitatele. Avšak v jurisdikcích, kde věřitelé mají k těmto informacím přístup (např. prostřednictvím úvěrových rejstříků nebo daňových spisů), se makroobezřetnostní orgány důrazně vyzývají, aby do svého rámce pro sledování rizik zahrnuly i tento ukazatel.

7. Poměr úrokového krytí (ICR)

1. ICR je definován jako:

2. Pro účely výpočtu:

a) „hrubým ročním výnosem z nájmů“ je roční výnos z nájmů pocházejících z nemovitosti koupené za účelem pronájmu před odečtením provozních výdajů na údržbu hodnoty nemovitosti a daně;

b) „ročními úrokovými náklady“ jsou roční úrokové náklady spojené s nemovitostí koupenou za účelem pronájmu.

3. Poměr může být hodnotou v době vzniku úvěru (ICR-O) nebo stávající hodnotou (ICR-C).

8. Poměr úvěru k nájmu v době vzniku (LTR-O)

1. LTR-O je definován jako:

2. Pro účely výpočtu:

a) „úvěr na nemovitost koupenou za účelem pronájmu“ má stejný význam jako „L“ v oddílu 1 odst. 2, avšak je omezen na úvěry na obytné nemovitosti kupované za účelem pronájmu;

b) „čistý roční výnos z nájmů“ je roční výnos z nájmů pocházejících z nemovitosti koupené za účelem pronájmu očištěný o provozní náklady na udržení hodnoty nemovitosti, avšak před odečtením daní;

c) „hrubý roční výnos z nájmů“ je roční výnos z nájmů pocházejících z pronájmu nemovitosti koupené za účelem pronájmu nájemcům před odečtením provozních výdajů na údržbu hodnoty nemovitosti a daně.

Pro výpočet LTR-O by se měl používat čistý roční výnos z nájmů. Nejsou-li tyto informace k dispozici, lze namísto toho použít hrubý roční výnos z nájmů.









PŘÍLOHA V

POKYNY K DEFINICÍM A UKAZATELŮM

Tato příloha obsahuje pokyny ke konkrétním otázkám ve vztahu k definici ukazatelů, a zejména ve vztahu k příloze III. Účelem této přílohy není poskytnutí podrobných technických pokynů pro vyplnění vzorů v příloze III ve všech možných případech. Pokyny by měly být vykládány tak, že zahrnují cílové definice a cílové metody, přičemž v některých případech mohou být s cílem zohlednit specifika trhů a segmentů trhu odůvodněny odchylky.

1. Definice komerčních nemovitostí

V současné době neexistuje v rámci Unie definice komerčních nemovitostí, která by byla dostatečně přesná pro makroobezřetnostní účely.

a) Nařízení (EU) č. 575/2013 v čl. 4 odst. 1 bodě 75 definuje obytné nemovitosti, avšak neobsahuje přesnou definici komerčních nemovitostí, které v článku 126 pouze popisuje jako „kanceláře nebo jiné obchodní prostory“. Uvedené nařízení rovněž stanoví, že hodnota nemovitosti by v případě komerční nemovitosti neměla záviset na úvěrové kvalitě dlužníka ani na výnosech z daného projektu.

b) EBA poskytl další užitečné kritérium: převládající účel nemovitosti „by měl být spojen s ekonomickou činností“ ( 14 ). Ačkoli je toto kritérium užitečné, stále není dostatečně přesné pro makroobezřetnostní účely.

c) Dalším možným zdrojem definice komerčních nemovitostí je nařízení Evropské centrální banky (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) ( 15 ). I když předpoklad, na jehož základě bylo toto doporučení původně vydáno, odůvodnil přijetí podrobnějších definic pro účely finanční stability, nedávný vývoj v oblasti statistiky ukázal, že je třeba více sladit definici komerčních nemovitostí s definicí komerčních nemovitostí v nařízení (EU) 2016/867, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány mohly lépe provádět monitorování a finanční analýzu a aby se umožnila úplná srovnatelnost jednotlivých zemí.

d) Iniciativa skupiny G20 v oblasti chybějících údajů ( 16 ) je soubor 20 doporučení ke zlepšení hospodářské a finanční statistiky, která byla vydána s cílem zlepšit dostupnost a srovnatelnost hospodářských a finančních údajů v souvislosti s finanční krizí v letech 2007 - 2008. V doporučeních II.17 a II.18, která jsou součástí druhé fáze iniciativy skupiny G20 v oblasti chybějících údajů (DGI-2) ( 17 ), se zdůrazňuje požadavek na zlepšení dostupnosti statistiky obytných i komerčních nemovitostí. V návaznosti na tuto iniciativu zveřejnila Komise (Eurostat) v roce 2017 zprávu s názvem „Commercial property price indicators: sources, methods and issues“ ( 18 ), která se zabývá zdroji údajů a metodikou, pokud se týká indexů cen komerčních nemovitostí, s cílem lépe informovat sestavovatele a uživatele o alternativních zdrojích údajů, metodách měření a příslušných otázkách.

e) Basilejský výbor pro bankovní dohled v konzultačním dokumentu o úpravách standardizovaného přístupu pro úvěrové riziko ( 19 ) komerční nemovitosti rovněž definuje jako opak obytných nemovitostí. Expozice týkající se obytných nemovitostí je definována jako expozice zajištěná nemovitostí, jež má povahu obydlí a splňuje požadavky všech příslušných právních a správních předpisů, aby mohla být užívána pro účely bydlení, tj. jedná se o obytnou nemovitost. Expozice komerčních nemovitostí je pak definována jako expozice zajištěná nemovitostí, která není obytnou nemovitostí.

S ohledem na omezení, která vyplývají ze shora uvedených definic, poskytuje toto doporučení pracovní definici komerčních nemovitostí specifickou pro makroobezřetnostní účely. Komerční nemovitost definuje jako nemovitost vytvářející příjem, buď stávající nebo ve fázi developerské činnosti, která není klasifikována jako obytná nemovitost, včetně nájemního bydlení, nebo jako nemovitost, kterou vlastníci nemovitosti používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti, buď stávající, nebo ve výstavbě, která není klasifikována jako obytná nemovitost; patří sem i sociální bydlení.

Lze diskutovat o tom, zda by měly být za komerční nemovitosti považovány nemovitosti, které jsou předmětem developerské činnosti. V tomto směru se může praxe v jednotlivých zemích odlišovat. Zkušenosti z mnoha členských států během nedávné finanční krize však ukázaly, jak je pro účely finanční stability důležité sledovat investice do této ekonomické aktivity a její financování.

Nemovitosti vytvářející příjem jsou definovány jako všechny nemovitosti, které vytvářejí příjem v podobě nájmů nebo zisku z jejich prodeje. Nemovitosti kupované za účelem pronájmu a nájemní bydlení proto představují podkategorie nemovitostí vytvářejících příjem.

Nemovitosti koupené za účelem pronájmu jsou nemovitosti v přímém vlastnictví fyzických osob s prvořadým cílem pronajmout tyto nemovitosti nájemcům. Nemovitosti kupované za účelem pronájmu jsou hraniční oblastí mezi obytnými a komerčními nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že tuto činnost typicky vyvíjejí pronajímatelé, kteří nejsou odborníky, tuto činnost vykonávají jen na částečný úvazek a kteří vlastní jen malé portfolio nemovitostí, lze tuto činnost pro účely finanční stability interpretovat tak, že náleží spíše do sektoru obytných nemovitostí, než do sektoru komerčních nemovitostí. Z tohoto důvodu jsou nemovitosti koupené za účelem pronájmu klasifikovány jako obytné nemovitosti, a jsou tak automaticky vyloučeny z definice komerčních nemovitostí, přestože se stále považují za nemovitosti vytvářející příjem. S ohledem na výrazné rizikové znaky tohoto dílčího trhu se však vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům doporučuje, aby v případě, že by tato činnost představovala významný zdroj rizik nebo významný podíl na stavech či tocích celkových úvěrů na obytné nemovitosti, vývoj tohoto dílčího trhu sledovaly v rámci zvláštního členění. Z tohoto důvodu bylo zahrnuto i členění úvěrů na obytné nemovitosti, aby se rozlišilo mezi úvěry na nemovitosti koupené za účelem pronájmu a úvěry na nemovitosti obývané vlastníkem. Za obytné nemovitosti se považují i nemovitosti koupené za účelem pronájmu, které jsou ve výstavbě. Za obytné nemovitosti se obdobně považují obydlí, která jsou ve výstavbě s cílem, aby sloužila pro účely bydlení vlastníků.

Nájemním bydlením jsou nemovitosti, které vlastní právnické osoby (jako například profesionální investoři) za účelem jejich pronájmu nájemcům. Tyto nemovitosti se rovněž považují za nemovitosti vytvářející příjem a jako takové jsou klasifikovány jako komerční nemovitosti. Nájemní bydlení ve výstavbě se rovněž klasifikuje jako komerční nemovitosti, konkrétně jako nemovitosti vytvářející příjem, které jsou předmětem developerské činnosti. Oddělené sledování financování nájemního bydlení může mít též význam pro účely finanční stability. Z tohoto důvodu byla pro tyto druhy úvěrů zahrnuta samostatná členění.

Do definice komerčních nemovitostí jsou zahrnuty též nemovitosti vytvářející příjem, ať již stávající, nebo ve výstavbě, s výjimkou nemovitostí koupených za účelem pronájmu a nájemního bydlení. Mezi příklady takových jiných druhů nemovitostí vytvářejících příjem patří pronajaté kancelářské budovy a pronajaté podnikatelské prostory. Jsou-li tyto druhy nemovitostí vytvářejících příjem ve výstavbě, považují se za nemovitosti vytvářející příjem, které jsou předmětem developerské činnosti, a jsou klasifikovány jako komerční nemovitosti.

Nemovitosti, které vlastníci nemovitosti používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti, zahrnují podnikatelské prostory, jakož i nemovitosti zvláštní povahy, jako jsou kostely, univerzity, muzea atd. O tom, zda je nemovitost, kterou vlastníci této nemovitosti používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti, třeba klasifikovat jako komerční nemovitost nebo jako jiný druh nemovitosti, lze diskutovat. V tomto směru se může praxe v jednotlivých zemích lišit, neboť rizika spojená s těmito nemovitostmi mohou být v některých členských státech považována za odlišná od rizik spojených s komerční nemovitostí. I když je pravda, že rizika se mohou v jednotlivých členských státech lišit, je rovněž důležité sledovat tato rizika pro účely finanční stability. Z tohoto důvodu byly do definice komerčních nemovitostí zahrnuty nemovitosti, které jejich vlastníci používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti. S ohledem na specifika financování na různých trzích s nemovitostmi v jednotlivých členských státech jsou rovněž zahrnuta samostatná členění s cílem odděleně sledovat rizika spojená s těmito druhy financování. Nemovitosti, které jejich vlastníci používají ke svému podnikání, dosahování svých cílů nebo k výkonu své činnosti, by měly být považovány za komerční nemovitosti jak ve fázi výstavby, tak po dokončení.

Sociální bydlení je složitý segment trhu nemovitostí, neboť může mít v rámci jednotlivých členských států různé formy. Vzhledem k tomu, že sociální bydlení obvykle nestaví, nenabývají ani nerenovují fyzické osoby, není klasifikováno jako obytná nemovitost, ale jako komerční nemovitost. V některých zemích je však s ohledem na aspekty finanční stability důležité sledovat rizika spojená s tímto druhem nemovitostí v rámci samostatného členění. Z tohoto důvodu byla pro tyto druhy úvěrů zahrnuta samostatná členění. Má se za to, že sociální bydlení, které je přímo ve vlastnictví státu, je vlastněno pro účely plnění funkcí vlády, a je proto klasifikováno jako komerční nemovitost. Sociální bydlení, které je stále ve výstavbě, je rovněž klasifikováno jako komerční nemovitosti, neboť se považuje za nemovitosti vytvářející příjem, které jsou předmětem developerské činnosti.

Všechny ostatní nemovitosti ve výstavbě by měly být považovány buď za komerční nemovitosti podle obecné definice v bodě 4 oddílu 2 odst. 1 pododst. 1 nebo za obytné nemovitosti podle obecné definice v bodě 38 oddílu 2 odst. 1 pododst. 1.

2. Zdroje údajů o komerčních nemovitostech

2.1 Ukazatele fyzického trhu komerčních nemovitostí

Ukazatele týkající se fyzického trhu komerčních nemovitostí lze získat prostřednictvím:

a) veřejných zdrojů, např. národních statistických úřadů nebo katastrů nemovitostí; nebo

b) poskytovatelů údajů ze soukromého sektoru, kteří pokrývají podstatnou část trhu komerčních nemovitostí.

Zpráva ESRB o komerčních nemovitostech a finanční stabilitě v EU poskytuje přehled dostupných cenových indexů a možných zdrojů údajů ( 20 ).

2.2 Ukazatele expozic finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí

Informace o expozicích účastníků trhu, alespoň expozicích finančního sektoru, lze shromažďovat z výkaznictví pro účely dohledu. Některé údaje již ECB a EIOPA shromažďují na vnitrostátní úrovni. Tyto údaje však nejsou příliš podrobné. Podrobnější pohled na expozice finančních institucí v oblasti komerčních nemovitostí mohou poskytnout nové výkazy pro účely dohledu, platné pro banky, tj. finanční výkaznictví (FINREP) a společné výkaznictví (COREP), pro pojistitele na základě směrnice Evropského parlamentu a Rady 2009/138/ES ( 21 ) a pro investiční fondy na základě směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU ( 22 ).

Klasifikace uvedené ve statistické klasifikaci ekonomických činnosti v Evropském společenství (NACE rev. 2.0) mohou být užitečné jako indikátory expozic finančních institucí v oblasti komerčních nemovitostí, neboť jsou obecně platné mezi institucemi Unie a používají se v regulatorních výkazech pro banky a pojišťovací společnosti. V tomto směru se jeví jako relevantní dva oddíly:

a) oddíl F: stavebnictví s výjimkou inženýrských staveb; a

b) oddíl L: činnosti v oblasti nemovitostí s výjimkou realitních kanceláří.

Hlavní nevýhodou používání klasifikací NACE je, že tyto klasifikace cílí na hospodářské sektory, a nikoli na úvěry. Například úvěr poskytnutý realitní společnosti za účelem nákupu vozového parku bude vykazován v rámci oddílu L, i když se nejedná o úvěr na komerční nemovitost.

2.3. Užití údajů ze soukromého sektoru

Pokud vnitrostátní makroobezřetnostní orgány k sestavení ukazatelů komerčních nemovitostí používají údaje od poskytovatelů údajů ze soukromého sektoru, očekává se, že identifikují rozdíly v rozsahu a definicích ve srovnání s těmi, jež vyžaduje toto doporučení. Měly by být rovněž schopny poskytnout podrobné informace o výchozí metodice použité poskytovatelem a o pokrytí vzorků. Údaje od poskytovatele ze soukromého sektoru by měly být reprezentativní, pokud se týká celého trhu a příslušných členění uvedených v doporučení D:

a) druhu nemovitosti;

b) umístění nemovitosti;

c) druh a státní příslušnost investora;

d) druh a státní příslušnost věřitele.

3. Příslušná členění ukazatelů

Pokud se týká příslušných členění uvedených v doporučení D, měly by být vnitrostátní makroobezřetnostní orgány schopny poskytnout hodnocení významu těchto členění pro jejich trh komerčních nemovitostí, pokud je používají pro účely sledování, přičemž zohlední rovněž zásadu proporcionality.

„Druh nemovitosti“ udává primární využití komerční nemovitosti. V případě ukazatelů komerčních nemovitostí by toto členění mělo obsahovat tyto kategorie:

a) obytné, např. prostory s více domácnostmi;

b) maloobchod, např. hotely, restaurace, nákupní centra;

c) kanceláře, např. nemovitost primárně využívaná jako kanceláře pro výkon odborné činnosti nebo podnikání;

d) průmyslové, např. nemovitost využívaná pro účely výroby, distribuce a logistiky;

e) jiné druhy komerčních nemovitostí.

Je-li využití nemovitosti smíšené, měla by být považována za dvě různé nemovitosti (například na základě plochy určené pro jednotlivé účely využití), je-li takové členění možné; jinak lze takovou nemovitost klasifikovat podle jejího převládajícího využití.

„Umístěním nemovitosti“ se rozumí zeměpisné členění (např. podle regionů) nebo dílčí trhy nemovitostí, jež by mělo rovněž zahrnovat prvotřídní a jiné než prvotřídní umístění nemovitosti. Za prvotřídní umístění nemovitosti se obvykle považuje nejlepší umístění na příslušném trhu, které se rovněž odráží na výnosech z pronájmu (typicky nejnižší na trhu). V případě kancelářských budov by to mohlo být centrální umístění ve velkém městě. V případě maloobchodních budov se může jednat o centrum města s mnoha chodci nebo centrálně umístěné nákupní centrum. V případě budov pro logistiku se může jednat o umístění, kde se nachází nezbytná infrastruktura a služby a které má výtečný přístup k dopravním sítím.

„Územím nemovitosti“ se rozumí území, kde se nachází nemovitost, jež slouží jako zajištění úvěru poskytnutého v rámci tuzemského finančního systému jakéhokoli členského státu. Toto členění by mělo zahrnovat tyto dílčí kategorie:

a) tuzemské území;

b) zahraniční území v členění podle jednotlivých zemí, jež vnitrostátní makroobezřetnostní orgány členského státu považují za významné pro účely finanční stability.

„Druh investora“ se týká mnoha kategorií investorů, mezi něž se řadí například:

a) banky;

b) pojišťovací společnosti;

c) penzijní fondy;

d) investiční fondy;

e) realitní společnosti;

f) jiné.

Je pravděpodobné, že budou k dispozici pouze údaje o zaznamenaném dlužníkovi nebo investorovi. Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by si však měly být vědomy toho, že zaznamenaný dlužník nebo investor může být osobou odlišnou od konečného dlužníka nebo investora, který představuje konečné riziko. Orgány se proto vyzývají, aby pokud je to možné, sledovaly rovněž informace o konečném dlužníkovi nebo investorovi, např. pomocí informací získaných od účastníků trhu, díky čemuž lépe porozumí chování účastníků trhu a rizikům.

„Druh věřitele“ se týká mnoha kategorií věřitelů, mezi něž se řadí například:

a) banky, včetně „špatných bank“;

b) pojišťovací společnosti;

c) penzijní fondy.

Může být zapotřebí, aby vnitrostátní makroobezřetnostní orgány upravily seznam druhů investorů a věřitelů za účelem zohlednění znaků místního sektoru komerčních nemovitostí.

„Státní příslušnost“ odkazuje na zemi, kde je účastník trhu registrován. Státní příslušnost investorů a věřitelů by měla být členěna alespoň do těchto tří zeměpisných kategorií:

a) tuzemsko;

b) zbytek Evropského hospodářského prostoru;

c) zbytek světa.

Vnitrostátní makroobezřetnostní orgány by si měly být vědomy toho, že státní příslušnost zaznamenaného investora nebo věřitele může být odlišná od státní příslušnosti konečného investora nebo věřitele, který představuje konečné riziko. Orgány se proto vyzývají, aby rovněž sledovaly informace o státní příslušnosti konečného věřitele nebo investora, např. pomocí informací získaných od účastníků trhu.

Členění uvedená v doporučení D.2 je třeba považovat za doporučené minimum. Vnitrostátním makroobezřetnostním orgánům se však nebrání v tom, aby používaly i další členění, která vycházejí z jejich vlastních definic a metrik a zohledňují specifika příslušných národních trhů komerčních nemovitostí, považují-li to za nezbytné pro účely finanční stability. Pokud se týká těchto dodatečných členění, mohou vnitrostátní makroobezřetnostní orgány rozhodnout, že budou sledovat a kategorizovat tyto segmenty trhu, jak uznají za vhodné pro příslušný národní trh komerčních nemovitostí. Mají-li vnitrostátní makroobezřetnostní orgány za to, že určité dílčí kategorie komerčních či obytných nemovitostí nejsou pro účely finanční stability významné, mohou rozhodnout, že rizika vyplývající z těchto druhů nemovitostí a/nebo jejich financování nebudou sledovat. V takových případech se nečinnost vnitrostátních makroobezřetnostních orgánů bude považovat za odůvodněnou za předpokladu, že bude poskytnuto dostatečné vysvětlení.

4. Metody pro výpočet ukazatelů fyzického trhu

Cena komerčních nemovitostí představuje hodnotu při konstantní kvalitě, tj. tržní hodnotu nemovitosti očištěnou o změny v kvalitě, jako je znehodnocení (a zastarávání) nebo zhodnocení (např. opravy), prostřednictvím kvalitativního očištění.

Podle pokynů vycházejících z činnosti iniciované Eurostatem by měly být údaje o cenách shromažďovány ze skutečných transakcí. Nejsou-li údaje o cenách k dispozici a/nebo nejsou plně reprezentativní, lze je aproximovat pomocí údajů vyplývajících z odhadu nebo ocenění za předpokladu, že tyto údaje odrážejí aktuální tržní cenu, nikoli udržitelný přístup měření cen.

5. Hodnocení expozic finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí

Expozice finančního systému v oblasti komerčních nemovitostí spočívají jak v poskytování úvěrů, obvykle ze strany bank a někdy také pojišťovacích společností, tak v investicích, obvykle se jedná o investice pojišťovacích společností, penzijních fondů a investičních fondů. Investice mohou představovat jak přímou držbu komerčních nemovitostí, např. vlastnické právo ke komerční nemovitosti, tak nepřímou držbu komerčních nemovitostí, např. prostřednictvím cenných papírů a investičních fondů. Pokud věřitel či investor jako určenou metodu pro financování komerční nemovitosti použije jednotku pro speciální účel, měly by být takové úvěry či investice považovány za přímé poskytnutí úvěrů či držbu komerčních nemovitostí (transparentní přístup).

Při hodnocení těchto expozic pro finanční systém jako celek by si makroobezřetnostní orgány měly být vědomy rizika dvojího započtení. Investoři mohou do komerčních nemovitostí investovat jak přímo, tak nepřímo. Například penzijní fondy a pojišťovací společnosti obvykle investují do komerčních nemovitostí nepřímo.

Může být též obtížnější zachytit expozice zahraničních účastníků trhu, kteří mohou tvořit významnou část trhu ( 23 ). Vzhledem k významu těchto účastníků trhu pro fungování trhu komerčních nemovitostí se doporučuje sledovat jejich činnost.

Vzhledem k tomu, že ke ztrátám z činnosti v oblasti komerčních nemovitostí obvykle dochází při poskytování úvěrů na komerční nemovitosti ze strany bank, vnitrostátní makroobezřetnostní orgány se vyzývají, aby při sledování věnovaly zvláštní pozornost této činnosti.

6. Metody výpočtu LTV

Příloha IV vymezuje metody výpočtu LTV-O a LTV-C. Při výpočtu těchto poměrů v případě komerčních nemovitostí je však třeba vzít v úvahu řadu specifik.

V případě syndikovaného úvěru by měl být LTV-O vypočten jako počáteční částka všech úvěrů poskytnutých dlužníkovi v poměru k hodnotě nemovitosti v době vzniku. Jedná-li se o více nemovitostí, měl by být LTV-O vypočten jako poměr počáteční částky úvěru (úvěrů) k celkové hodnotě daných nemovitostí.

Jelikož v sektoru komerčních nemovitostí je ve srovnání se sektorem obytných nemovitostí počet nemovitostí mnohem menší a nemovitosti jsou různorodější, je při výpočtu LTV-C vhodnější vycházet z odhadu hodnoty jednotlivých nemovitostí než z hodnotového či cenového indexu.

V neposlední řadě musí vnitrostátní makroobezřetnostní orgány sledovat rozložení LTV se zvláštním zaměřením na nejrizikovější úvěry, tj. úvěry s nejvyšší hodnotou LTV, neboť tato mezní rizika jsou často zdrojem ztrát.

7. Metody výpočtu poměru úrokového krytí (ICR) a poměru pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR)

Poměr úrokového krytí (ICR) a poměr pokrytí nákladů na obsluhu dluhu (DSCR) představuje výnos z nájmů nemovitosti vytvářející příjem nebo souboru takových nemovitostí, nebo peněžní tok plynoucí z podnikání, dosahování cílů nebo výkonu činnosti vlastníků nemovitosti nebo souboru nemovitostí, očištěný o daně a provozní náklady na udržení hodnoty nemovitosti a - v případě peněžního toku - upravený o ostatní náklady a užitky přímo související s užíváním nemovitosti.

ICR je definován jako:

Pro účely výpočtu ICR:

a) „čistý roční příjem“ zahrnuje roční výnos z pronájmu nemovitosti nájemcům nebo roční peněžní tok vytvořený podnikáním vlastníků nemovitosti, dosahováním jejich cílů nebo výkonem jejich činnosti, očištěný o daně a provozní výdaje na udržování hodnoty nemovitosti a – v případě peněžních toků – upravený o ostatní náklady a užitky přímo související s užíváním nemovitosti.

b) „ročními úrokovými náklady“ jsou roční úrokové náklady spojené s úvěrem zajištěným komerční nemovitostí nebo souborem komerčních nemovitostí.

Účelem ICR je měřit, do jaké míry výnos plynoucí z nemovitosti postačuje k úhradě úrokových výdajů, které vznikly dlužníkovi nákupem této nemovitosti. ICR by proto měl být analyzován na úrovni nemovitosti.

DSCR je definován jako:

Pro účely výpočtu DSCR:

a) „čistý roční příjem“ je roční výnos z pronájmu nemovitosti nájemcům nebo roční peněžní tok vytvořený podnikáním vlastníků nemovitosti, dosahováním jejich cílů nebo výkonem jejich činnosti, očištěný o daně a provozní výdaje na udržování hodnoty nemovitosti a – v případě peněžních toků – upravený o ostatní náklady a užitky přímo související s užíváním nemovitosti.

b) „roční náklady na obsluhu dluhu“ jsou roční náklady na obsluhu dluhu spojené s úvěrem zajištěným komerční nemovitostí nebo souborem komerčních nemovitostí.

Účelem DSCR je posoudit váhu celk