BG Официален вестник на Европейския съюз L 358/3

РЕШЕНИЕ (ЕС) 2016/2393 НА КОМИСИЯТА

от 4 юли 2016 година

относно Държавна помощ SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN), приведена в действие от Испания в полза на Real Madrid CF

(нотифицирано под номер С(2016) 4080)

(само текстът на испански език е автентичен)

(текст от значение за ЕИП)

ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,

като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,

като взе предвид Споразумението за създаване на Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,

като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с член 108, параграф 2 от Договора (1) и като взе предвид техните мнения,

като има предвид, че:

1. ПРОЦЕДУРА

(1) През октомври и ноември 2011 г. съобщенията в печата и информацията, изпратена от граждани, привлякоха вниманието на Комисията към предполагаема държавна помощ в полза на футболен клуб Real Madrid Club de Fútbol (наричан по-долу „Real Madrid“), предоставена под формата на прехвърляне на имот при изгодни условия. На 20 декември 2011 г. от Испания беше поискано да коментира тази информация, което тя направи на 23 декември 2011 г. и на 20 февруари 2012 г. След допълнително искане за информация от страна на Комисията на 2 април 2012 г., Испания предостави допълнителна информация на 18 юни 2012 г.

(2) С писмо от 18 декември 2013 г. Комисията уведоми Испания, че е взела решение да открие процедурата, предвидена в член 108, параграф 2 от Договора, по отношение на помощта. С писмо от 16 януари 2014 г. Испания представи мнение относно това решение.

(3) Решението на Комисията за откриване на процедурата (наричано по-долу „решението за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията прикани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката.

(4) Комисията получи мнения от заинтересованите страни. Тя ги препрати на Испания, на която бе дадена възможността да отговори. Комисията получи мнението на Испания с писмо от 17 ноември 2014 г. На 4 ноември 2015 г. и на 14 март 2016 г. Комисията се срещна с представители на Real Madrid. На 6 ноември 2015 г. Комисията проведе конферентен телефонен разговор с представители на град Мадрид. На 9 март 2016 г. Испания изпрати допълнителна информация.

(5) На 22 април 2015 г. Комисията изпрати на Испания проучването за остойностяване на земята, което тя беше възложила на независимата агенция за оценка на земя CEIAM Cabré Alegret (наричана по-долу „CEIAM“), за да се подготви за евентуални коментари. С писмо от 15 юни 2015 г. Испания изпрати своите коментари относно това проучване. С писмо от 9 юли 2015 г. Real Madrid изпрати своите коментари относно това проучване.

2. ПОДРОБНО ОПИСАНИЕ НА ОСПОРВАНАТА МЯРКА

(6) На 29 юли 2011 г. Градският съвет на Мадрид (Ayuntamiento de Madrid) и Real Madrid са подписали споразумение за уреждане на правен спор между тях по отношение на споразумение от 1991 г. и замяна на недвижими имоти, която е била предмет на последващи споразумения между тях през 1996 г. и 1998 г. (наричано по-долу „споразумението за уреждане на сметки от 2011 г.“ или „разглежданата мярка“).

(7) На 20 декември 1991 г. Градският съвет на Мадрид, Gerencia Municipal de Urbanismo, и Real Madrid са сключиха споразумение относно реконструкцията на стадиона на Real Madrid Santiago Bernabéu (наричано по-долу „споразумението от 1991 г.“). Съгласно това споразумение Real Madrid е поел ангажимента да извърши строителството на подземен паркинг. Real Madrid не е изпълнил това задължение.

(8) На 29 ноември 1996 г. Real Madrid и регионалното правителство на Мадрид (Comunidad de Madrid) са сключили споразумение за замяна на земя (convenio de permuta de suelo) (наричано по-долу „споразумението за замяна от 1996 г.“). С това споразумение Real Madrid се е съгласил да прехвърли на автономна област Мадрид и Градския съвет на Мадрид парцел земя от 30 000 квадратни метра, намиращ се в район „Ciudad Deportiva“. В замяна на това Градският съвет на Мадрид от своя страна е поел задължението да предостави на Real Madrid няколко парцела земя публична собственост, както и права върху други парцели земя публична собственост. Парцелите земя и правата, които е трябвало да бъдат прехвърлени от Градския съвет на Мадрид, са щели да бъдат определени на по-късен етап. Страните са определили стойността на сделката за замяна на 27 млн. EUR.

(9) На 29 май 1998 г. Real Madrid и Градският съвет на Мадрид са сключили ново споразумение с цел да се осъществи замяната, предвидена в споразумението за замяна от 1996 г. (наричано по-долу „споразумението за изпълнение от 1998 г.“). Това споразумение е предвиждало едната половина от парцела земя в Ciudad Deportiva (15 000 квадратни метра) да бъде поета от автономна област Мадрид, а другите 15 000 квадратни метра — от Градския съвет на Мадрид. Вследствие на това Real Madrid е прехвърлил тези парцели земя в Ciudad Deportiva. В замяна Градският съвет на Мадрид се е ангажирал да предостави на Real Madrid земя, която ще отговаря на задълженията му към клуба, а именно прехвърлянето на парцели земя на стойност приблизително 13 500 000 EUR. За тази цел парцели, разположени в района Julian Camarillo Sur, (парцели 33 и 34) и парцел B-32 в район Las Tablas (парцел B-32) е трябвало да бъдат прехвърлени на Real Madrid. Парцел B-32 включва площ от 70 815 квадратни метра.

(10) За целите на тази замяна техническите служби на общинската администрация на Мадрид са оценили стойността на парцел B-32 през 1998 г. на 595 194 EUR. Тази оценка е била извършена въз основа на законодателство, което установява методология за определяне на стойността на градските недвижими имоти (Real Decreto 1020/1993 (3)). Според Испания техническите служби на общинската администрация на Мадрид са взели под внимание при оценката на парцел B-32 през 1998 г. степента на развитие и потенциала за развитие на района. Те по-специално са взели предвид факта, че е било завършено само градоустройственото планиране за района, но все още не и дейностите по градското му развитие, както и факта, че все още не е била започната никаква строителна дейност.

(11) По-късно, през 1998 г., Градският съвет на Мадрид е прехвърлил парцели 33 и 34 на клуба. Парцел B-32 все още не е бил прехвърлен, тъй като през 1998 г. Градският съвет на Мадрид все още не е имал юридическото право на собственост върху парцела. По тази точка споразумението за изпълнение от 1998 г. е предвиждало, че прехвърлянето следва да бъде извършено седем дни след вписването на Градския съвет на Мадрид като собственик на парцел B-32 в испанския Имотен регистър (Registro de la Propiedad). На 28 юли 2000 г. Градският съвет на Мадрид е придобил юридическото право на собственост върху парцел B-32. Парцел B-32 обаче е бил вписан в Имотния регистър като собственост на Градския съвет на Мадрид едва на 11 февруари 2003 г.

(12) Прехвърлянето на парцел B-32 в крайна сметка не се е осъществило. Съгласно правилата за градоустройствено планиране парцел B-32 е класифициран като парцел за ползване за основни спортни дейности (equipamiento básico deportivo). Тази класификация първоначално се е съдържала в Частичния план (plan parcial) на територията „UZI 0.08 Las Tablas“ от 28 юли 1995 г. Впоследствие тя се е съдържала в Плана за земеползване на Мадрид (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid наричан по-долу „PGOU“), който е бил одобрен на 17 април 1997 г. от Градския съвет на Мадрид и автономна област Мадрид.

(13) Страните по споразумението за изпълнение от 1998 г. са били наясно с класификацията на парцел B-32 като парцел за ползване за основни спортни дейности, но според Испания те са били на мнение, че класифицирането му като парцел за спортни дейности не би изключвало прехвърлянето му на частен собственик и, тъй като Real Madrid е имал намерение да изгради спортна инфраструктура на този терен, Градският съвет на Мадрид е предположил, че парцел B-32 би могъл да бъде прехвърлен, ако класификацията му като парцел за ползване за спортни дейности бъде гарантирана и спазвана от Real Madrid.

(14) В член 64 от Закон 9/2001 от 17 юли относно земята на автономна област Мадрид (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, наричан по-долу „Закон 9/2001“) обаче е установено, че всички парцели земя, съоръжения, конструкции и сгради трябва да се използват в съответствие с тяхната квалификация, класификация или градски правен статут. В член 7.7.2.a от PGOU се описват парцелите с предназначение за спортни дейности като парцели земя, които са публична собственост. Закон 9/2001 вече е бил влязъл в сила, когато Градският съвет на Мадрид е бил вписан като собственик на парцел B-32 през 2003 г. и е бил задължен да прехвърли парцела на Real Madrid. Закон 9/2001 е изисквал парцел, предназначен за ползване за основни спортни дейности, да бъде публична собственост. Всяко прехвърляне на такъв парцел на частен субект би било изключено, тъй като публичният характер на парцела (bien de naturaleza demanial) би го направил неочуждаем. Поради това Градският съвет на Мадрид е счел, че е юридически невъзможно да прехвърли парцел B-32 на Real Madrid. Именно поради тази причина той не е прехвърлил парцела през 2003 г., както се е изисквало съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г.

(15) Освен това през 2004 г. Върховният трибунал Tribunal Superior de Justicia de Madrid е отсъдил, че класифицирането, извършено в градоустройствените планове като PGOU, възпрепятства частни субекти да притежават правата на собственост върху терени, класифицирани като парцел B-32 (4). Това решение разясни правното тълкуване на принципите за градско планиране. В резултат на това парцел B-32 не е бил прехвърлен на Real Madrid.

(16) Със споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. Градският съвет на Мадрид и Real Madrid са приели, че е юридически невъзможно да се прехвърли парцел B-32 на Real Madrid („Existe, aunque no una imposibilidad fisica, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela“). В резултат на това Градският съвет на Мадрид се е съгласил да компенсира Real Madrid за невъзможността да му прехвърли парцел B-32 съгласно споразумението от 1998 г. със сума, която е представлявала стойността на парцел B-32 от 2011 г. Техническите служби, отговарящи за оценката на земята, към Градския съвет на Мадрид са оценили парцел B-32 през 2011 г. в доклад за оценка, публикуван на 27 юли 2011 г., на 22 693 054,44 EUR. При тази оценка на парцел B-32 са използвани същите общи критерии за определяне на стойността на общинските активи като тези, които са били прилагани през 1998 г., като е взета предвид същата класификация на земята и е предположена прехвърляемостта на парцела.

(17) Страните са се споразумели, че компенсацията ще бъде изплатена чрез замяна на прехвърлянето на парцел B-32 с прехвърлянето на няколко други парцела земя от Градския съвет на Мадрид на Real Madrid. Тези парцели са включвали имот, разположен между улиците Rafael Salgado, Paseo de la Castellana и Concha Espina, от 3 600 квадратни метра; няколко части от райони „Mercedes Arteaga, Jacinto Verdaguer“ в квартал Carabanchel с обща площ от 7 966 квадратни метра; и терен от 3 035 квадратни метра в „Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas“. Техническите служби, отговарящи за оценката на земята към Градския съвет на Мадрид, са оценили тези парцели на обща стойност 19 972 348,96 EUR.

(18) Страните също така са се споразумели, че Real Madrid дължи на Градския съвет на Мадрид сума от 2 812 735,03 EUR като компенсация за неговото неизпълнение на договорното му задължение съгласно споразумението от 1991 г. да изгради подземен паркинг.

(19) В рамките на споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. Real Madrid и Градският съвет на Мадрид са се съгласили да компенсират взаимните си задължения. Първо, сумата в размер на 92 037,59 EUR от имуществени данъци, които Real Madrid е плащал от 2002 г. за парцел B-32, е била добавена към иска на Real Madrid в размер на 22 693 054,44 EUR във връзка с парцел B-32. След това сумата в размер на 2 812 735,03 EUR от неизплатените задължения съгласно споразумението от 1991 г. е била приспадната от иска на Real Madrid, водейки до иск на Real Madrid срещу Градския съвет на Мадрид на стойност 19 972 357,00 EUR. Този иск е бил компенсиран с имоти на стойност 19 972 348,96 EUR като компенсация на Real Madrid за невъзможността да бъде прехвърлен парцел B-32. Резултатът е бил остатъчен иск с нетна стойност 8,04 EUR за Real Madrid срещу Градския съвет на Мадрид.

(20) Съгласно последващо споразумение, сключено през септември 2011 г. между Градския съвет на Мадрид и Real Madrid (наричано по-долу „споразумението за градско развитие от 2011 г.“), Real Madrid се е ангажирал да прехвърли имотите Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, които са били част от активите от недвижимите имоти, прехвърлени на Real Madrid със споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., обратно на Градския съвет на Мадрид, както и да прехвърли притежаван от него търговски център на Градския съвет на Мадрид и да извърши еднократно плащане от 6,6 млн. EUR на Градския съвет на Мадрид. В замяна на това Градският съвет на Мадрид се е ангажирал да прехвърли на Real Madrid поземлена площ от 5 216 квадратни метра, която той е притежавал, пред стадиона на Real Madrid Bernabéu, върху която Real Madrid е възнамерявал да построи търговски център и хотел. Във връзка с последното прехвърляне Съветът и автономна област Мадрид са изменили PGOU, като са прекласифицирали площта пред стадиона, за да позволят по-гъсто застрояване със сгради и нейното ползване за търговски цели. С неотдавнашно решение на Tribunal Superior de Justicia de Madrid от 2 февруари 2015 г. (5) това изменение на PGOU обаче е било отменено.

3. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕ НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ

(21) В решението за откриване на процедурата Комисията изрази предварителното становище, че компенсацията за Real Madrid от Градския съвет на Мадрид съгласно споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. представлява държавна помощ в полза на Real Madrid по смисъла на член 107, параграф 1 от Договора.

(22) В изявления, представени на Комисията преди откриването на официалната процедура по разследване, Испания е заявила, че поради правната невъзможност да изпълни своето задължение по споразумението за изпълнение от 1998 г. за прехвърляне на парцел B-32 на Real Madrid, Градският съвет на Мадрид е бил законово задължен да компенсира Real Madrid със стойността от 2011 г. на въпросния парцел земя. Това повдигна за Комисията въпроса дали действително е било невъзможно да се прехвърли земята на Real Madrid и какви биха били последиците съгласно испанското гражданско право от невъзможността за едната страна по договора да изпълни своето договорно задължение.

(23) В решението за откриване на процедурата Комисията счете, че разпоредбите за недействителност на договори в Гражданския кодекс на Испания не водят непременно до задължение за плащане на компенсация за страната, която не е в състояние да изпълни задължението си.

(24) В допълнение на това Комисията счете, че е съмнително дали стойността на парцел B-32, приета в споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., е представлявала пазарната цена. Въпреки че испанските органи представиха доклади за оценка, доказващи високата стойност на парцели земя, за които се предполага, че са сравними, и които са предназначени например за ползване за различни цели, но не с публичен характер, сравнимостта би била затруднена, тъй като посочените от Испания площи са били прехвърляеми на частни страни и следователно са били продаваеми.

(25) В решението за откриване на процедурата Комисията изрази съмнения относно значителното увеличаване на предполагаемата стойност на парцел B-32 в периода 1998—2011 г. Този парцел земя, който към момента на неговото придобиване е бил оценен на 595 194 EUR, се предполага, че е увеличил стойността си на повече от 22 млн. EUR, което представлява тридесет и седемкратно увеличение. Комисията попита испанските органи защо Градският съвет на Мадрид не се е опитал да избегне предявяването на иск на стойност повече от 22 млн. EUR.

(26) Комисията също така изрази съмнения относно това дали стойността на имотите, които са били прехвърлени на Real Madrid чрез допълнителната замяна на земи около неговия стадион Bernabéu, съгласно споразумението за градско развитие от 2011 г., е била в съответствие с пазарната им стойност. Поради това Комисията счете, че в тези сделки може и да е налице помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от Договора.

(27) Комисията също така изрази съмнения относно съвместимостта на възможната помощ с вътрешния пазар. При отсъствие на конкретни насоки относно прилагането на правилата за държавна помощ по отношение на търговски дейности в областта на спорта, всяка оценка ще трябва да се основава пряко на член 107, параграф 3, буква в) от Договора. Съгласно тази разпоредба помощта може да се счита за съвместима с вътрешния пазар, ако улеснява, в името на общия интерес, развитието на някои икономически дейности или на някои икономически области. Комисията се съмняваше, че има цел от общ интерес, която би могла да обоснове избирателната подкрепа за много силен участник в един силно конкурентен икономически сектор.

(28) Следователно Комисията прикани Испания и заинтересованите страни да предоставят съответната информация относно това дали прехвърлянето на парцел B-32 на Real Madrid съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г. е било наистина юридически невъзможно за Градския съвет на Мадрид и относно възможните последици от това съгласно испанското право. Комисията също така прикани за предоставяне на коментари относно стойността на парцелите земя, включени в споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. и в споразумението за градско развитие от 2011 г.

4. МНЕНИЯ НА ИСПАНИЯ

4.1. Мнение относно невъзможността да се прехвърли парцел B-32

(29) Испания потвърди, че прехвърлянето на парцел B-32 е било и е юридически невъзможно. Испания твърди, че правната ситуация около възможността за прехвърляне на парцела е била най-малкото неясна, когато Споразумението от 1998 г. е било сключено. Правната невъзможност накрая е станала ясна през 2004 г. с решение № 77/2015 на Tribunal Superior de Justicia de Madrid, споменато в съображение 20. Испания счита, че това решение се е отнасяло до законодателство, което вече е било в сила през 1998 г., когато споразумението за изпълнение от 1998 г. между Градския съвет на Мадрид и Real Madrid е било сключено. Испания следователно е съгласна, че прехвърлянето на парцел B-32 е било невъзможно ab initio. Според Испания последствието от тази правна невъзможност би било, в съответствие с член 1303 от Гражданския кодекс, че договарящите страни трябва да върнат това, което са получили взаимно. В съответствие с член 1307 от Гражданския кодекс, когато предметът на недействителен договор не може да бъде върнат защото е загубен, страната трябва да върне неговата стойност към момента на неговото загубване. Целта би била да се възстанови положението, което би съществувало, ако договорът никога не е бил сключван.

(30) Испания твърди, че договор, обхващащ няколко предмета и задължения, следва да се счита за недействителен в неговата цялост, освен ако не може да се предположи, че волята на страните би била да запазят останалата част от договора. Това зависи от хипотетичната воля на страните. Испания счита, че нищо не изглежда да оправдава предположението, че Градският съвет на Мадрид и Real Madrid биха продължили с останалата част от споразумението за изпълнение от 1998 г., ако са знаели за правната невъзможност да се прехвърли парцел B-32 съгласно това споразумение.

(31) В този контекст Испания приема, че споразумението от 1998 г. е недействително в своята цялост, и заключава, че Real Madrid и Градският съвет на Мадрид също така ще трябва да върнат и другите парцели земя, включени в споразумението за замяна от 1996 г. и споразумението за изпълнение от 1998 г. Тъй като тези парцели земя обаче са били продадени междувременно и не могат да бъдат върнати в натура, Градският съвет на Мадрид ще трябва да върне стойността на тези парцели към момента на тяхната продажба. С други думи Градският съвет на Мадрид е задължен да изплати на Real Madrid стойността на 15 000-те квадратни метра земя в „Ciudad Deportiva“ по времето, когато те са били продадени, която стойност според Испания е възлизала на 53 578 623 EUR. Подобен изход би бил много по-изгоден за Real Madrid и много по-обременителен за Градския съвет на Мадрид, отколкото е било договорено съгласно споразумението за уреждане на сметки от 2011 г.

(32) Испания освен това се позовава на съдебна практика, която подкрепя нейното становище, че Градският съвет на Мадрид би бил задължен да компенсира Real Madrid за неизпълнението на задълженията си по споразумението за изпълнение от 1998 г. Тя се позовава на съдебни решения, които се отнасят до последващата невъзможност, причинена умишлено или по небрежност от една от страните. Според Испания тази съдебна практика се основава на продължаващата действителност на договора и неизпълнението му от една от страните; страната, която изпълнява своите задължения има право на настоящата стойност на това, което не е получила, тъй като при нормални обстоятелства е трябвало да го притежава. Този иск би съществувал независимо от намеренията или вината на кредитора. Испания се позовава на член 1124 от Гражданския кодекс, съгласно който дадена страна може да поиска компенсация от своята насрещна страна за неизпълнение на действителен двустранен договор, в случай че конкретното изпълнение вече не е възможно. Следователно със споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. Градският съвет на Мадрид е уредил своите съществуващи правни задължения към Real Madrid по споразумението за изпълнение от 1998 г.

(33) Относно възможната промяна на предназначението на парцел B-32 в PGOU Испания потвърждава, че по принцип в рамките на правомощията на Градския съвет на Мадрид е да предлага на автономна област Мадрид изменения в PGOU. Испания обаче твърди, че тези промени трябва да служат на общия интерес. Тя се позовава на правен принцип за запазване на земя публична собственост, който забранява продажбата на земя, която е публична собственост, без придобиването на нова земя със сходни характеристики. Целта да се избегне голям иск за компенсация не би оправдала промяна в зонирането на земята в настоящия случай, тъй като тази промяна би била произволна. В член 67, параграф 2 от Закон 9/2001 не се позволява повторното прехвърляне на земя, предназначена за обществено ползване, без компенсаторни мерки в същия район.

(34) И накрая, Испания отбеляза, че ако Real Madrid е бил получил собствеността върху парцела през 2011 г., не би била налице държавна помощ, така че компенсацията, която той получава съгласно споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. от Градския съвет на Мадрид за това, че той не е прехвърлил този парцел земя, не може да представлява държавна помощ, тъй като тази компенсация е равна на стойността на парцела земя през 2011 г.

4.2. Мнения относно оценката на парцел B-32

(35) По отношение на оценката на земята Испания обяснява, че оценката е направена от техническите служби на община Мадрид въз основа на установени критерии, използвани за всички земи собственост на общината. Експертите, наети от тези служби, са обвързани с принципите за обективност, професионализъм и безпристрастност. От публичните администрации по закон се изисква стойността на земята на първо място да се определя от техните собствени служители и служби.

(36) Въз основа на модел за изчисление (Módulo básico de repercusión de suelo, наричан по-долу: „MBR“) е определена цена на квадратен метър за Мадрид. Стойността на парцел B-32 през 2011 г. е била определена както следва: а) площ: 70 815 квадратни метра, от които 35 407 квадратни метра, разрешени за застрояване; б) MBR съгласно Заповед на Министерството на икономиката и промишлеността EHA/1213/2005: 588 EUR на квадратен метър; в) коефициент на индексиране: 1,09. Произведението от 35 407 × 588 × 1,09 е 22 693 054,44 EUR.

(37) Испания също така се позовава на доклада на Министерството на финансите от 2011 г., където стойността на парцел B-32 е била оценена на 25 776 296 EUR. Испания подчертава, че тя би била правно задължена да оцени за своя инвентарен опис всички притежавани от нея парцели земя, независимо от техния правен характер на публична или частна собственост.

(38) По отношение на проучването, изготвено за Комисията от CEIAM, Испания изразява критика относно това проучване, тъй като в него един от сценариите за оценката се основава на ползването на парцела за социални жилища. Такова ползване не следва предположението за най-висока степен и най-добро ползване на терена. Поради това в проучването е достигнато до стойност, която е била 50 % под стойността при ползване за обществени услуги (uso lucrativo de interés general, equipamiento singular: образователни, културни услуги и институции, болници, църкви), което представлява най-високата степен и най-доброто ползване на земя, предназначена за обществени цели. Стойността при сценария на ползване за частни цели, като например за жилищни или офис сгради, би била още 30 % по-висока.

(39) Въз основа на ползването на земята за обществени услуги Испания предлага изчисление на стойността на земята по метода на простата капитализация. При този метод се започва от очакваната продажна цена на квадратен метър застроена площ, която е изчислена въз основа на сравними проекти през 2011 г. в тази част на Мадрид. След приспадане на разходите за строителство, определени съгласно стандартен метод, прилаган от община Мадрид, Испания достига до стойността от 22 708 633,52 EUR. Тази оценка обаче е направена при предположението, че класификацията на земята е за „обществено ползване за различни цели“, а Испания признава, че сегашната класификация на земята не е за „ползване за различни обществени услуги“, а за „обществено ползване за спортни дейности“, както и че ползването за други дейности, различни от спорт, би изисквало промяна в общинския план за класификация на земята чрез официално изменение на този план.

(40) Испания също така предлага сравнение с друг парцел земя, който е класифициран за болнично ползване. В независима оценка стойността на този парцел е определена на 900 EUR на квадратен метър застроена площ.

(41) По отношение на разликата между оценката на земята през 1998 г. и през 2011 г. Испания твърди, че значителната разлика може да се обясни с много ранния и основен етап на градско развитие на земята през 1998 г. В онзи момент от времето е било извършено само планирането. Все още е предстояло земята да бъде придобита от Градския съвет на Мадрид и да бъде застроена. Следователно са щели да минат няколко години преди застрояването на земята да стане възможно. Това положение се е променило напълно през 2011 г. И в двата случая оценката е следвала обичайните стандарти, прилагани от Градския съвет на Мадрид при оценката на земя.

4.3. Мнения относно стойността на земята около стадион Bernabéu

(42) По отношение на предвидените договорености за недвижими имоти съгласно споразумението за градско развитие от 2011 г., Испания счете, че с Решение № 77/2015 на Tribunal Superior de Justicia de Madrid от 2 февруари 2015 г. е отменено изменението на PGOU по отношение на земята около стадион Bernabéu и се възпрепятства влизането в сила на споразумението за градско развитие от 2011 г.

5. МНЕНИЯ НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИТЕ СТРАНИ

(43) След публикуването на решението за откриване на процедурата Комисията получи мненията на Real Madrid, сдружението Ecologistas en Acción, Asociación para la Defensa del Estado de Derecho, както и на гражданите, които бяха уведомили Комисията относно разглежданата сделка с недвижими имоти.

5.1. Мнение на Real Madrid

5.1.1. Мнение относно последиците от непрехвърлянето на парцел B-32 от Градския съвет на Мадрид

(44) По отношение на предисторията на споразумението за изпълнение от 1998 г., Real Madrid обяснява, че Градският съвет на Мадрид е имал интерес в Ciudad Deportiva, тъй като е планирал да развие този централно разположен район, а Real Madrid е трябвало да продаде дълготрайни активи, за да изплати дълговете си.

(45) Real Madrid заявява, че той многократно е искал от Градския съвет на Мадрид да прехвърли парцел B-32. Real Madrid е съгласен, че класификацията на парцела като такъв за „използване за основни спортни дейности“ (deportivo de carácter básico) представлява правна пречка за продажбата му на частни лица. Той обаче счита, че прехвърлянето на парцела е могло да бъде осъществено. Класификацията съгласно градското планиране не е била нито непроменима, нито извън контрола на Градския съвет на Мадрид. Градският съвет на Мадрид е имал правомощията да отмени съществуващата класификация на парцела (desafectación) и да му даде различна класификация. Подобна стъпка би преместила земята от „публичната сфера“ в „частната сфера“ с цел да се даде възможност за изпълнение на договорното задължение за прехвърляне на парцела на Real Madrid.

(46) През 1998 г. такава промяна на съществуващата класификация е могла да бъде осъществена без да се срещнат конкретни законови пречки. Ситуацията обаче се променила през 2001 г. в резултат от влизането в сила на закон 9/2001. Член 67.2 от закон 9/2001 предвижда, че решението за декласифициране на земя, предназначена за обществено ползване (desafecte el suelo de un destino público) трябва да се придружава от компенсаторни мерки с цел запазване на качеството и количеството на тези обществени ресурси в засегнатия район (6). В резултат на това, когато задължението за прехвърляне на парцел B-32 е станала дължимо през 2003 г., Градският съвет на Мадрид не е могъл да прекласифицира този парцел без да приеме мерки за гарантиране, че качеството и количеството на основните спортни съоръжения в Las Tablas няма да бъдат засегнати.

(47) Вследствие на това Градският съвет на Мадрид е трябвало да придобие земя в Las Tablas, която да е подобна по размер като парцел B-32 и да я класифицира като такава за „използване за основни спортни дейности“. Но придобиването на такава земя би било много скъпо, тъй като всяка налична земя в този район е била класифицирана през 2011 г. като „жилищна“ или „търговска“. Земя с такава класификация е имала много по-висока пазарна цена от земя, класифицирана като такава за „използване за основни спортни дейности“. В действителност в проучване, представено от Real Madrid, разходите за Градския съвет на Мадрид за такива компенсаторни мерки са изчислени на стойност между 58 млн. EUR и 240 млн. EUR, т.е. много повече от компенсацията от 22 693 054,44 EUR, договорена съгласно споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. (7)

(48) Следователно, от правна гледна точка, Градският съвет на Мадрид е можел да преодолее пречките пред договорното изпълнение, ако е искал. В тази връзка Real Madrid твърди, че за да бъде недействително едно договорно задължение съгласно доктрината за първоначална невъзможност в испанското частно право, пречките пред изпълнението трябва да съществуват от самото начало и да са абсолютни, постоянни и извън контрола на страните.

(49) По същата причина Градският съвет на Мадрид не е могъл да избегне своето договорно задължение спрямо клуба за прехвърляне на парцел B-32 чрез позоваване на доктрината за последваща невъзможност в испанското право (imposibilidad sobrevenida). Градският съвет на Мадрид е можел да избегне отговорността само ако пречките пред изпълнението са били непреодолими и изцяло извън неговия контрол.

(50) За да е можел Градският съвет на Мадрид да спази договорното си задължение за прехвърляне на парцел B-32 на Real Madrid през 2011 г., това би означавало, че Real Madrid е щял да получи земя с пазарна стойност от 22 693 054,44 EUR. Следователно икономическата стойност на правото на Real Madrid да изиска изпълнението на договора е била идентична с пазарната стойност на парцел B-32 през 2011 г.

(51) Real Madrid твърди, че за него не би имало никакъв смисъл да приема споразумение за уреждане на сметки, което приписва стойност на договорното му право върху парцел B-32, която е по-ниска от текущата пазарна стойност на парцела. Real Madrid е нямало да иска да приеме споразумение за уреждане на сметки, в което правото му на парцел B-32 се оценява по пазарната стойност на този парцел от 1998 г. или от 2003 г. Real Madrid е щял да прибегне до съдебно производство за защита на пълната стойност на своето право да изиска прилагането на споразумението за изпълнение от 1998 г.

(52) Алтернативният вариант на споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. щеше да бъде Real Madrid да настоява за изпълнението на своите договорни права. Това щеше да бъде компенсация за нарушението на договора, ако нарушението е предизвикано умишлено или по небрежност, въз основа на член 1101 от Гражданския кодекс. Това би довело до иск за компенсация по стойността на земята към датата на решението, която би била стойността, приета в споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. Real Madrid е можел също така да прекрати договора съгласно член 1124 от Гражданския кодекс и вследствие на това да има правото на реституция на това, което вече е било изпълнено съгласно член 1123 от Гражданския кодекс, както и правото на иск за обезщетение.

(53) Real Madrid подчертава, че споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. е по-благоприятно за Градския съвет на Мадрид отколкото пълната реституция. Реституцията щеше да доведе до връщане към положението преди споразумението за изпълнение от 1998 г. По принцип Градският съвет на Мадрид щеше да бъде задължен да върне тези 15 000 квадратни метра, които е получил в Ciudad Deportiva, на Real Madrid, а Real Madrid щеше да бъде задължен да върне на Градския съвет на Мадрид парцели 33 и 34. Връщането на парцелите като такива обаче не би било осъществимо. Страните са продали земята преди много години на трети страни, които са придобили земята добросъвестно. В такива случаи съгласно испанското право страните трябва вместо това да върнат на насрещната страна текущата стойност на земята, която е обект на реституция, към момента на произнасяне на съдебното решение.

(54) Въз основа на правни съвети и на доклад за оценка на земята, изготвен от агенцията за недвижими имоти Aguirre Newman (наричан по-долу „докладът на Aguirre Newman“), получен от него през април 2014 г., Real Madrid обяснява как реституцията на изпълненото по договора през 2011 г. би била осъществена съгласно испанското частно право и какви биха били финансовите последици от реституцията. Според Real Madrid реституцията би довела до следните плащания между Градския съвет на Мадрид и Real Madrid: Градският съвет на Мадрид би трябвало да плати на Real Madrid текущата стойност (през 2011 г.) на тези 15 000 квадратни метра в Ciudad Deportiva, оценени от Aguirre Newman на 65,346 млн. EUR (8); Real Madrid би трябвало да плати на Градския съвет на Мадрид стойността от 2011 г. на парцели 33 и 34, изчислена от Aguirre Newman на 32,246 млн. EUR (9). Съответно нетният ефект от реституцията би бил, че Градският съвет на Мадрид следва да плати на Real Madrid 33,1 млн. EUR, което е 10,407 млн. EUR повече от това, което клубът е получил съгласно споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. Това означава, че Real Madrid по същество се е отказал от допълнителен иск за 10,407 млн. EUR срещу Градския съвет на Мадрид, като се е съгласил да сключи споразумението за уреждане на сметки от 2011 г.

(55) Поради това Real Madrid твърди, че прекратяването на споразумението за изпълнение от 1998 г. и пълната реституция съгласно този договор и споразумението за замяна от 1996 г. е било реален и съществен риск за Градския съвет на Мадрид през 2011 г. Със сключването на споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., Градският съвет на Мадрид е имал възможността да избегне този риск на цена, която е била около 10,407 млн. EUR по-ниска от това, което Real Madrid е могъл да предяви като иск, ако е бил прекратил споразумението за изпълнение от 1998 г. и е поискал реституция.

(56) И накрая, Real Madrid твърди, че би могъл да търси компенсация за щетите, причинени в резултат от нарушението на договора от страна на Градския съвет на Мадрид. Член 1124 от Гражданския кодекс и установената съдебна практика постановяват, че прекратяването и договорните обезщетения за нанесени щети са взаимно съвместими средства за правна защита. Целта на тези обезщетения би била да се постави кредиторът в същата позиция, както ако длъжникът е бил изпълнил своите задължения съгласно договора.

(57) Ако трябва да се приеме недействителността на споразумението за изпълнение от 1998 г., Real Madrid твърди, че правната последица от недействителността на договора би била, съгласно член 1303 от Гражданския кодекс, реституцията на изпълненото от страните съгласно недействителния договор. В член 1307 от Гражданския кодекс се предвижда, че ако нещо не може да бъде върнато, тъй като е загубено, то следва да бъде заменено с неговата стойност към момента на загубването му плюс лихва. Добросъвестната продажба на трета страна се равнява на такова загубване (10), което означава, че на парцелите, продадени след сключването на споразумението за изпълнение от 1998 г., следва по принцип да не се приписва текущата им стойност, а стойността, която са имали към момента на продажбата им на трети страни.

(58) Този подход би довел до следните плащания между Градския съвет на Мадрид и Real Madrid: Градският съвет на Мадрид следва да плати на Real Madrid постъпленията от продажбата през 2003 г. на тези 15 000 квадратни метра в Ciudad Deportiva на стойност около 53 млн. EUR, плюс лихвите от тази дата. Real Madrid следва да плати на Градския съвет на Мадрид постъпленията от продажбата през 1999 г. на парцели 33 и 34 на стойност около 12,9 млн. EUR, плюс лихвите. Следователно нетният ефект от тази реституция през 2011 г., без лихвите, би бил, че Градският съвет на Мадрид следва да плати на Real Madrid 40,1 млн. EUR. Тази сума е около 17,407 млн. EUR повече от компенсацията, платена на клуба съгласно споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., и около 7 млн. EUR повече от това, което Градският съвет на Мадрид би трябвало да върне на клуба, ако споразумението за изпълнение от 1998 г. е било прекратено вследствие на нарушение на договора от Градския съвет на Мадрид.

5.1.2. Мнения относно стойността на парцел B-32

(59) Приетите стойности на земята през 1998 г. са били определени от опитни експерти на Отдела за градско развитие на Градския съвет на Мадрид („Gerencia Municipal de Urbanismo“), които са използвали методологията за оценка, определена в испанското право. Съгласно тези оценки парцелите, които е трябвало да се прехвърлят на клуба, са имали същата обща стойност като тези 15 000 квадратни метра, които е трябвало да се прехвърлят на Градския съвет на Мадрид. Таблица 1 Оценки в споразумението за изпълнение от 1998 г. Градски съвет на Мадрид Real Madrid Земя, която трябва да бъде прехвърлена на Real Madrid Стойност (EUR) Земя, която трябва да бъде прехвърлена на Градския съвет на Мадрид Стойност (EUR) Парцел B-32 595 194 15 000 m2 в Ciudad Deportiva 13 522 772 Парцели B-33 и B-34 12 927 578 Общо 13 522 772 Общо 13 522 772

(60) Съответно оценките, използвани от Градския съвет на Мадрид през 1998 г. като основа за прехвърлянето на парцели B-32, 33 и 34, не са показвали, че Real Madrid ще получи свръхкомпенсация.

(61) Real Madrid отхвърля мнението, че оценките, направени от техническите експерти на Отдела за градско развитие в съответствие с националното право, не са „независими“. Той се позовава на Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (11) (Съобщението относно продажбата на земя), в което се признава, че държавните служби за оценка и държавните служители или други служители следва да се считат за независими, при условие че може на практика да се изключи упражняване на противозаконно влияние върху техните заключения.

(62) Методологията за оценка, използвана за определяне на стойността на парцелите в споразумението от 1998 г., се използва от публичните органи в цяла Испания за обективно определяне на стойността на земята (12). Длъжностните лица, които изготвят доклади за оценка, са експерти в областта и са лично задължени да действат в съответствие с приложимото право и процедури, както и да следват принципите на обективност, неутралност и безпристрастност. Предполага се, че изготвяните от тях оценки са справедливи и точни, включително и когато се използват в съдебни производства пред испански съд. Да се коригира умишлено дадена оценка (в посока нагоре или надолу) с цел облагодетелстване на частно лице за сметка на публичната администрация би било незаконно съгласно испанското право.

(63) По тези причини Real Madrid счита, че направените през 1998 г. оценки за споразумението за изпълнение от 1998 г. са били независими експертни оценки по смисъла на Съобщението относно продажбата на земя.

(64) В допълнение на това в доклада на Aguirre Newman е оценена пазарната стойност за 1998 г. на парцел B-32 и на 15 000-те квадратни метра в Ciudad Deportiva. Резултатите от доклада на Aguirre Newman се различават в известна степен от оценките, приети в споразумението за изпълнение от 1998 г. Резултатите обаче подкрепят становището, че Real Madrid не е получил свръхкомпенсация през 1998 г. В действителност докладът показва, че в споразумението за изпълнение от 1998 г. стойността от 1998 г. на тези 15 000 квадратни метра в Ciudad Deportiva е занижена и е завишена стойността на парцел B-32, както и на парцели 33 и 34. Таблица 2 Оценки в споразумението за изпълнение от 1998 г. в сравнение с тези в доклада на Aguirre Newman Градски съвет на Мадрид Real Madrid Земя, която трябва да бъде прехвърлена на Real Madrid Стойност (съгласно Aguirre Newman) (EUR Стойност (съгласно споразумението от 1998 г.) (EUR) Разлика (Δ%) Земя, която трябва да бъде прехвърлена на Градския съвет на Мадрид Стойност (съгласно Aguirre Newman) (EUR) Стойност (съгласно споразумението от 1998 г.) (EUR) Разлика (Δ%) Парцел B-32 574 000 595 194 + 3,69 15 000 m2 в Ciudad Deportiva 13 850 000 13 522 772 – 2,04 Парцели B-33 и B-34 12 869 000 12 927 578 + 0,46 Общо 13 443 000 13 522 772 + 0,59 Общо 13 850 000 13 522 772 – 2,04

(65) Тези елементи биха подкрепили становището, че Градският съвет на Мадрид е действал като частен купувач, когато е сключил споразумението за замяна на земята от 1996 г. и споразумението за изпълнение от 1998 г., и не е прехвърлил никаква полза на Real Madrid. Последващата продажба на Ciudad Deportiva за 53 млн. EUR би потвърдила, че Real Madrid очевидно не е получил свръхкомпенсация, когато е продал Ciudad Deportiva. В допълнение към това продажбата на земята в Julián Camarillo Sur от Real Madrid на трети страни през 1999 г. на цена, която е била почти идентична със стойността, определена за споразумението за изпълнение от 1998 г., потвърждава точността на оценките на Градския съвет на Мадрид.

(66) По отношение на оценката на земята за парцел B-32 през 2011 г., Real Madrid счита, че оценката, извършена от технически служби на Отдела за градско развитие на Градския съвет на Мадрид, също представлява независима оценка. Real Madrid е поискал от Aguirre Newman да оцени също и стойността на парцел B-32 през 2011 г. Оценката, извършена от дружеството чрез използването на установени международни принципи за оценка, показва, че пазарната стойност на парцел B-32 през 2011 г. е била 22 690 000 EUR, т.е. почти точно същата като оценката, извършена в споразумението за уреждане на сметки от 2011 г.

(67) Освен това Real Madrid обръща внимание на факта, че стойността, приписана на парцел B-32 в Кадастъра на недвижимите имоти (Catastro Inmobiliario) през 2011 г., е била дори по-висока и е достигнала до сумата от 25 776 296 EUR. Кадастърът на недвижимите имоти е държавна служба към Министерството на финансите и публичните администрации. Той не зависи от Градския съвет на Мадрид или друг общински орган или служба в Мадрид. Real Madrid дори намира за разумно да се допусне, че персоналът на кадастъра не е знаел за преговорите между Real Madrid и Градския съвет на Мадрид, довели до сключването на споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. Съгласно правото кадастралната стойност не трябва да надвишава пазарната стойност на въпросната земя и се основава например на информация относно действителни пазарни сделки. Следователно пазарната стойност от 2011 г. на парцел B-32 е следвало да бъде не по-малка от 25 776 296 EUR.

(68) По отношение на увеличението на стойността от 1998 г. насам, Real Madrid обяснява, че през 1998 г. земята, обхваната от парцел B-32, е била непродуктивен парцел земя, разположен в изцяло неразвит район. Въпреки че планът за градско развитие е бил одобрен от Градския съвет на Мадрид през 1997 г., такова одобрение не е гаранция за действителното развитие на земята, което изисква значителни инвестиции от частни инвеститори, желаещи да поемат този риск. Първите разрешителни за строеж в Las Tablas са били издадени едва през 2001 г.

(69) От този момент е започнала значителна строителна дейност и е започнало да става ясно, че Las Tablas вероятно ще бъде успешно развита. Преместването на глобалното централно управление на Telefónica в Las Tablas е било последвано и от други големи дружества. През 2011 г. районът е бил напълно развит и е станал много популярен жилищен и търговски район. Тази драматична трансформация на Las Tablas в напълно развит и застроен район, заобиколен от скъпи жилищни блокове и централи на многонационални корпорации, е имала значителен ефект върху стойността на парцел B-32.

(70) По отношение на оценката на земята в проучването, предоставено на Комисията от CEIAM, Real Madrid отбелязва, че резултатът от това проучване не е реална пазарна стойност, която един заинтересован и желаещ да купува купувач би бил готов да заплати. Вместо това в проучването на CEIAM единствено се определя инвестиционната стойност, която според Real Madrid представлява стойността на даден актив за собственика или бъдещия собственик за отделни инвестиционни и оперативни цели, и за да се достигне до тази инвестиционна стойност, при използвания от CEIAM метод на оценка (наричан по-долу „процедура ECO 805/2003“) се създава „ипотечна заемна стойност“. Основен принцип на ипотечната заемна стойност е „принципът на предпазливостта“. Той отразява факта, че това е особено предпазлива оценка на една дълготрайна, дългосрочна стойност, докато концепцията за „пазарната стойност“ се отнася до стойността в една сделка между несвързани лица — желаещ купувач и желаещ продавач. При концепцията за пазарната стойност се изчислява цената, която би могла да се получи за даден имот към датата на оценката.

(71) За разлика от това, предназначението на ипотечната заемна стойност би било да предостави една дългосрочна, устойчива стойност като стабилна основа за оценка на пригодността на даден имот като обезпечение за ипотека, която стойност ще остане в сила и при потенциални пазарни колебания. Според Real Madrid получената стойност е вероятно да бъде по-ниска от пазарната стойност. Real Madrid намира за по-подходящо да се използва методът на статичната остатъчна оценка, който се основава на преценки на разходите за инфраструктура и строителство и очакваната продажна цена на обектите, които ще бъдат построени.

(72) Real Madrid се позовава на различните сценарии, използвани в доклада на CEIAM, и по-специално на този сценарий, който предполага ползването на земята за спортни дейности. Real Madrid счита, че той е пълен с грешки. Според Real Madrid основните грешки в доклада на CEIAM при оценката на парцел B-32 като спортно съоръжение са следните: а) неоптимизиране на ползването на земята и съоръженията: CEIAM не е взела предвид например приходните потоци от 25 % от земята, които собственикът е можел да използва, съгласно съществуващите разпоредби, за магазини и места за паркиране; б) подценяване на съществуващото потребителско търсене на спортна инфраструктура: през 2011 г. Las Tablas вече е бил атрактивен и богат район, където множество големи корпорации са имали или са щели да имат свои централи; в) изчислението на CEIAM е основано на по-малка застроена площ на парцела от позволената съгласно класификацията на земята (площ, която може да бъде застроена); г) CEIAM оценява стойността съгласно сценарий, включващ единствено правото на ползване на земята („derecho de superficie“), докато една действителна пазарна оценка следва да се основава на прехвърлянето на пълното владение и правото на собственост върху земята.

5.1.3. Мнения относно земята около стадион Bernabéu

(73) Real Madrid обяснява, че по отношение на изменението на PGOU, свързано с площта около стадион Bernabéu и квартал Carabanchel, договорено в споразумението за градско развитие от 2011 г., планираното изменение на плана за градско развитие е предвиждало увеличение в застроената площ („edificabilidad“), за да се даде възможност стадионът да се уголеми и да се покрие с покрив. Като компенсация за тези строителни проекти испанското право предвижда собственикът да прехвърли 10 % от стойността на увеличението на застроената площ („aprovechamiento“) на публичния орган. В такъв случай е било планирано тази компенсация да включва прехвърлянето на Градския съвет на Мадрид на парцелите в Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, които биха били прекласифицирани от „жилищни“ („residencial“) в „зелена зона“ и „обществени съоръжения“ („equipamiento público“).

(74) Със скорошното решение № 77/2015 на Tribunal Superior de Justicia de Madrid от 2 февруари 2015 г. това изменение от 2011 г. на PGOU обаче е било отменено. Това решение е станало задължително и възпрепятства влизането в сила на споразумението за градско развитие от 2011 г. Real Madrid подчертава, че това споразумение няма никаква връзка със споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. До този момент никаква земя не е била прехвърлена между Градския съвет на Мадрид и Real Madrid по споразумението за градско развитие от 2011 г. В действителност съответните планове на страните са отменени.

5.2. Мнения на други заинтересовани страни

(75) Ecologistas en acción твърди, че дори и през 1998 г. парцелите, които са били класифицирани като парцели за обществени услуги, като например за обществено ползване за спортни дейности, не е можело да бъдат прехвърляни на частни лица. Тази забрана би се прилагала също и за земя, която все още не е била придобита от общината, но която е била включена в градските планове с такава класификация. В тази връзка със закон 9/2001 не са внесени никакви промени.

(76) Също както Real Madrid, Ecologistas en acción насочва вниманието на Комисията към Решение № 77/2015 на Tribunal Superior de Justicia de Madrid от 2 февруари 2015 г., което отменя изменението на PGOU по отношение на земята около стадион Bernabéu. Tribunal Superior е установил, че няма общ интерес, обосноваващ промените в градоустройственото планиране, свързани със земята около стадиона, което е посочено в параграф 18 от решението за откриване на процедурата. Този съд е установил, че сделката между Real Madrid и Градския съвет на Мадрид не е следвала съображенията за общ обществен интерес на общината, а е била продиктувана единствено от нуждите на клуба по отношение на проекта за модернизация на неговия стадион.

(77) Tribunal Superior de Justicia de Madrid е подчертал, че решенията за градоустройствено планиране на отговорните органи трябва да служат обективно на общия интерес, а не на интересите на един или повече собственици на земя и дори не и на интересите на самата община.

(78) Останалите заинтересовани страни не представиха допълнителни фактически или правни обстоятелства.

6. ОЦЕНКА НА ПОМОЩТА

6.1. Предварително становище относно споразумението за градско развитие от 2011 г.

(79) Съгласно информацията, предоставена от Испания и Real Madrid, Решение № 77/2015 на Tribunal Superior de Justicia de Madrid от 2 февруари 2015 г. е отменило изменението на PGOU по отношение на земята около стадиона на Real Madrid Bernabéu. В резултат на това решение споразумението за градско развитие от 2011 г. е било отменено между страните. Следователно това споразумение вече няма да се изпълнява, така че оценката на Комисията на споразумението за градско развитие от 2011 г. става безпредметна.

(80) Поради това в настоящото Решение се разглежда единствено споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. съгласно правилата за държавна помощ.

6.2. Наличие на помощ

(81) Съгласно член 107, параграф 1 от Договора всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с вътрешния пазар.

6.2.1. Условия за установяване на наличие на държавна помощ

(82) Съгласно установената съдебна практика, за да се квалифицира дадена мярка като държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от Договора, трябва да са изпълнени всички условия, посочени в тази разпоредба (13). Следователно добре установено е, че за да може национална мярка да бъде квалифицирана като държавна помощ, първо трябва да става въпрос за намеса на държавата или чрез ресурси на държавата, второ, тази намеса трябва да е в състояние да засегне търговията между държавите членки, трето, тя трябва да предоставя избирателно предимство на дадено предприятие и четвърто, трябва да нарушава или да заплашва да наруши конкуренцията (14).

(83) Като предварителен въпрос обаче, за да могат правилата за държавна помощ да се прилагат, получателят на тази предполагаемата помощ трябва да бъде „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от Договора. Съгласно съдебната практика предприятие е всеки субект, който осъществява икономическа дейност, независимо от правния му статут и начина му на финансиране (15). Предвид целите на Европейския съюз спортът е предмет на конкурентното право на ЕС, доколкото той представлява икономическа дейност (16). В настоящия случай Real Madrid управлява професионален футболен клуб с цел печалба, за което той получава приходи от продажби на билети, маркетингови дейности, права за излъчване, мърчандайзинг, спонсорство и др. Съответно Real Madrid следва да се счита за предприятие за целите на член 107, параграф 1 от Договора.

(84) Що се отнася до другите условия за установяване на наличие на държавна помощ, споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. е било сключено от Градския съвет на Мадрид, който е публичен орган, и резултатът е бил, че Градският съвет на Мадрид е компенсирал Real Madrid за невъзможността си да изпълни своето договорно задължение за прехвърляне на парцел земя чрез прехвърлянето на други парцели земя на стойност 19 972 348,96 EUR. Съответно, първото условие за установяване на държавна помощ е изпълнено, тъй като споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. може да се припише на Градския съвет на Мадрид и води до прехвърлянето на Real Madrid на държавни ресурси под формата на прехвърляне на парцели земя, притежавани от Градския съвет на Мадрид.

(85) По отношение на второто условие за установяване на наличие на държавна помощ, всяка предоставена на Real Madrid помощ може да засегне търговията в рамките на Съюза, тъй като Real Madrid получава приходи от продажбата на билети, маркетингови дейности, мърчандайзинг, права за излъчване и спонсорство не само в рамките на Испания, но също така и от източници в целия Съюз. Освен това той се конкурира икономически с професионални футболни клубове в целия Съюз и в Испания за горепосочените приходи, както и за привличането на футболисти, така че всяка предоставена му помощ може да засегне търговията в рамките на ЕС и да наруши конкуренцията, тъй като финансовата позиция на Real Madrid ще бъде подсилена в сравнение с тази на неговите конкуренти на пазара на професионалния футбол като резултат от тази помощ (17). Следователно второто условие за установяване на наличие на държавна помощ също е изпълнено в настоящия случай.

(86) По отношение на третото и последно условие за установяване на наличие на държавна помощ споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. е избирателно, тъй като то е сключено само с Real Madrid. Единственият въпрос, който остава, е дали това споразумение предоставя икономическо предимство на Real Madrid, който Комисията ще разгледа по-подробно по-долу.

6.2.2. Принцип на оператор в условията на пазарна икономика

(87) За целите на член 107, параграф 1 от Договора предимството е всяка икономическа полза, която дадено предприятие не би получило при нормални пазарни условия, т.е. в отсъствието на държавна намеса (18).

(88) За да се определи дали Real Madrid е получил икономическо предимство в резултат от споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., е необходимо да се проучи дали Real Madrid е можел да получи същото предимство на пазара като това, което му е било предоставено чрез държавни ресурси. Съгласно съдебната практика икономическите сделки, извършвани от публичен орган или публично предприятие, не предоставят предимство на неговия контрагент и следователно не представляват държавна помощ, ако са извършени при нормални пазарни условия (19). За да се определи дали дадена сделка, извършена от публичен орган, е извършена при нормални пазарни условия, е необходимо да се сравни поведението на този публичен орган с това на намиращ се в подобна ситуация хипотетичен „оператор в условията на пазарна икономика“, осъществяващ дейност при нормални пазарни условия. Ако „оператор в условията на пазарна икономика“ би сключил тази сделка при сходни условия, тогава наличието на предимство може да бъде изключено по отношение на тази сделка (20).

(89) За да може да се приложи този принцип на оператор в условията на пазарна икономика (наричан по-долу: „ОУПИ“), публичният орган трябва да докаже, че се е държал, както би се държал разумен оператор в условията на пазарна икономика при сходни обстоятелства. Всеки разумен оператор в условията на пазарна икономика обикновено би извършил своя собствена предварителна оценка на търговската обосновка на сключването на определено споразумение (21). Следователно, ако държава членка твърди, че дадена сделка е в съответствие с ОУПИ, в случай на съмнения тя трябва да предостави доказателства, показващи, че решението да се извърши сделката е било взето в дадения момент въз основа на надеждни икономически оценки, сравними с тези, които при сходни обстоятелства един разумен частен оператор (с характеристики, подобни на тези на съответния публичен орган) би извършил, за да определи рентабилността или икономическите предимства на сделката. За тази цел оценките, направени след сключването на сделката въз основа на ретроспективната констатация, че тя действително е била икономически обоснована, или на последващи обосновки на действително избрания курс на действие, са без значение (22).

(90) Разглежданата мярка в настоящия случай е споразумение между публичен орган и икономически оператор за уреждане на правен спор. Въз основа на това споразумение Real Madrid се е съгласил да се откаже от своя иск да търси правна защита за невъзможността на Градския съвет на Мадрид да изпълни своите задължения съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г. в замяна на плащане на компенсация на Real Madrid от Градския съвет на Мадрид.

(91) Според Испания, поради правната невъзможност да изпълни задължението си по споразумението за изпълнение от 1998 г. за прехвърляне на парцел B-32 на Real Madrid, Градският съвет на Мадрид е бил длъжен съгласно испанското право да компенсира Real Madrid за своето неизпълнение на договора с текущата стойност на въпросния парцел земя. Точно поради тази причина Градският съвет на Мадрид е решил да сключи споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., съгласно което той е поел пълната правна отговорност за неизпълнението на това си задължение и е компенсирал Real Madrid за това неизпълнение със сумата от 22 693 054,44 EUR, която представлява стойността на парцел B-32 през 2011 г., изчислена от техническите служби, отговарящи за оценката на земя в Градския съвет на Мадрид.

(92) От гледната точка на един оператор в условията на пазарна икономика дали сключването на такова споразумение за уреждане на сметки е в съответствие с условията на пазара зависи от два фактора: първо, вероятността той да бъде подведен под отговорност за неспособността си да изпълни своите договорни задължения (източника на правния спор) и, второ, максималната степен на неговата финансова експозиция в резултат от такова установяване на отговорност. И двата фактора определят дали сключването на споразумение за уреждане на сметки е в съответствие с пазарните условия и при какви условия, а именно размера на компенсацията, предложена за уреждане на правния спор.

(93) Като прилага тези два фактора към настоящия случай, Комисията счита, че един оператор в условията на пазарна икономика в подобна ситуация като тази на Градския съвет на Мадрид не би сключил споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. На първо място, като се има предвид правната несигурност през 2011 г. около въпроса дали Градският съвет на Мадрид е имал отговорността да компенсира Real Madrid за непрехвърлянето на парцел B-32 съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г., един оператор в условията на пазарна икономика в същото положение като Градския съвет на Мадрид би потърсил правен съвет преди да сключи споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., така че да се определи вероятността той действително да понесе отговорността за това неизпълнение, което Градският съвет на Мадрид не е направил. На второ място, един оператор в условията на пазарна икономика в подобна ситуация като Градския съвет на Мадрид не би приел да плати на Real Madrid компенсация в размер на 22 693 054,44 EUR по силата на такова споразумение, тъй като тази сума далеч надвишава максималната степен на неговата правна отговорност за неизпълнението на задължението да прехвърли парцел B-32.

6.2.2.1. Отговорност на Градския съвет на Мадрид за неизпълнение на неговите договорни задължения

(94) По отношение на вероятността Градският съвет на Мадрид да бъде намерен за отговорен в съдебно производство, Комисията поиска от Испания да ѝ предостави всички правни съвети, които Градският съвет на Мадрид е потърсил преди да сключи споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., доказващи че е било вероятно той да бъде намерен за отговорен за това, че не е прехвърлил парцел B-32 съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г., които правни съвети Испания не беше в състояние да ѝ предостави (23). При липсата на правни съвети Комисията счита, че един хипотетичен оператор в условията на пазарна икономика в подобна ситуация не би поел пълната правна отговорност за неизпълнението на свое договорно задължение, както е направил Градският съвет на Мадрид, като се имат предвид правната несигурност около потенциалната невъзможност да се изпълни това задължение, правните последици от тази потенциална невъзможност, както и възможността Градският съвет на Мадрид да коригира тази правна невъзможност чрез други средства.

(95) Първо, не е ясно дали Градският съвет на Мадрид е можел законно да поеме задължението да прехвърли парцел B-32 към момента на сключване на споразумението за изпълнение от 1998 г. Според Испания и Real Madrid страните по споразумението за изпълнение от 1998 г. са знаели, че земята е била класифицирана като парцел за ползване за основни спортни дейности, и са предположи, че към момента на сключване на споразумението така класифицираната земя би могла да се прехвърли на частна страна, стига тази страна да планира да използва парцела за спортни дейности. Няма обаче никакви индикации, че това предположение е било вярно към момента на сключване на споразумението за изпълнение от 1998 г.

(96) С приемането на закон 9/2001 страните определено е следвало да поставят под въпрос това предположение, тъй като според този закон земята в обществената сфера трябва да остане публична собственост. Комисията отбелязва в това отношение, че Градският съвет на Мадрид е станал вписаният собственик на парцел B-32 едва през 2003 г., и съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г. Градският съвет на Мадрид е бил задължен да прехвърли този парцел седем дни, след като е станал неговият вписан собственик.

(97) Освен това, след решението на Tribunal Superior de Justicia de Madrid през 2004 г. (24), на двете страни е следвало да е ясно, че парцелите земя като парцел B-32 не биха могли да бъдат юридически прехвърлени на частно лице или субект. Следователно, когато Градският съвет на Мадрид се е съгласил в споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. да поеме пълна правна отговорност за това, че не е прехвърлил парцел B-32 съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г., трябва да е било пределно ясно и на двете страни, че парцел B-32 не може да бъде юридически прехвърлен.

(98) Второ, последствията от тази правна невъзможност Градският съвет на Мадрид да изпълни своето задължение съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г. да прехвърли парцел B-32, що се отнася до всички потенциални искове за компенсация на Real Madrid, също са били неясни от правна гледна точка, когато е било сключено споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. Според Испания, съгласно общите правила на испанското гражданско право, правната невъзможност да се изпълни даден договор би направила този договор недействителен съгласно частното право. В този случай не е ясно дали ощетената страна би имала право на иск за компенсация или обезщетение за нанесени щети, тъй като договорът вече не съществува, за разлика от правото да предяви иск за реституция на това, което вече е било предоставено в замяна на договора. В тази връзка Испания и Real Madrid твърдят, че правната невъзможност за Градския съвет на Мадрид да прехвърли парцел B-32 предполага недействителността на цялото споразумение за изпълнение от 1998 г. и по този начин връщане на всички парцели земя, включени в това споразумение и споразумението за замяна от 1996 г., или когато такова връщане е невъзможно, на тяхната стойност към момента на тяхната загуба, т.е. продажба.

(99) Въпреки това не е ясно дали фактът, че само едно задължение съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г. не е могло да бъде изпълнено от една страна по това споразумение, води до недействителността на цялото споразумение съгласно испанското гражданско право. Частичната недействителност е сложен въпрос съгласно испанското гражданско право и Градският съвет на Мадрид не е получил никакви правни съвети преди да сключи споразумението за уреждане на сметки от 2011 г.

(100) В тази връзка Комисията отбелязва, първо, че съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г. три отделни парцела, оценени на 13 522 772 EUR е трябвало да бъдат прехвърлени от Градския съвет на Мадрид на Real Madrid, от които парцел B-32 е бил разположен в различен район и съответно не е бил свързан с другите два парцела, които е трябвало да бъдат прехвърлени (парцели 33 и 34, които са били разположени в район Julian Camarillo Sur). Освен това парцел B-32 е бил оценен на 595 194 EUR, представляващи по-малко от 5 % от стойността на цялото споразумение за изпълнение от 1998 г.

(101) След това Комисията отбелязва, че споразумението за изпълнение от 1998 г. е било сключено от Градския съвет на Мадрид с цел той да изпълни задължението си да компенсира Real Madrid за прехвърления от него парцел в Ciudad Deportiva на Градския съвет съгласно споразумението за замяна от 1996 г. От споразумението за замяна от 1996 г. става ясно, че е имало явен интерес от страна на Градския съвет на Мадрид да придобие имота в Ciudad Deportiva, както е потвърдено от Real Madrid, и че споразумението за изпълнение от 1998 г. е било сключено така, че Градският съвет на Мадрид да може да изпълни своето задължение съгласно споразумението за замяна от 1996 г. да прехвърли на Real Madrid земи на определена стойност като компенсация за имота в Ciudad Deportiva. Следователно не е имало явен интерес от страна на Real Madrid да включи парцел B-32 в споразумението за изпълнение от 1998 г. и ако страните са знаели за правната невъзможност да се прехвърли този парцел земя, когато е било сключвано споразумението за изпълнение от 1998 г., този парцел вероятно е щял да бъде заменен с друг парцел земя с подобна стойност.

(102) Трето, самото споразумение за уреждане на спорове от 2011 г. показва, че страните са искали да решат проблема с правната невъзможност да се прехвърли парцел B-32 отделно от изпълнението на цялото споразумение за изпълнение от 1998 г. и не са поставили под въпрос действителността на прехвърлянето на другите парцели земя, засегнати от това споразумение. Освен това в информацията, предоставена от нея на 18 юни 2012 г. по време на предварителното разследване на случая, Испания декларира, че страните по споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. са имали интерес да запазят в сила частите от споразумението за изпълнение от 1998 г., които не са засягали парцел B-32.

(103) Четвърто, не е било ясно към момента на сключване на споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. дали Градският съвет на Мадрид е можел да реши проблема с правната невъзможност, произтичаща от споразумението за изпълнение от 1998 г., като промени класификацията на земята съгласно правилата за градоустройствено планиране, като земя, запазена за ползване за основни спортни дейности. Real Madrid твърди, че такава промяна би била възможна. И действително, Градският съвет на Мадрид наистина е предложил такова изменение на PGOU в контекста на споразумението за градско развитие от 2011 г.

(104) Испания обаче обясни, че Градският съвет на Мадрид не би могъл сам да извърши такава промяна, а е щяло да бъде необходимо да предложи изменение на PGOU на автономна област Мадрид. Освен това една такава промяна трябва да служи на общия интерес. Това становище оттогава е било потвърдено с решение от 2015 г., в което Tribunal Superior de Justicia е отменил изменението на PGOU по отношение на земята около стадион Bernabéu, която е била предмет на споразумението за градско развитие от 2011 г. След сключването на споразумението за градско развитие от 2011 г. обаче и скоро след сключването на споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. този правен въпрос не е изглеждал подходящо уреден по това време, така че е имало правна несигурност дали Градският съвет на Мадрид е можел да реши проблема с правната невъзможност, произтичаща от споразумението за изпълнение от 1998 г. чрез промяна на класификацията на парцел B-32.

(105) С оглед на горепосоченото Комисията счита, че един разумен оператор в условията на пазарна икономика, изправен пред същата правна несигурност, би потърсил правен съвет преди да сключи споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. и да приеме пълната правна отговорност за неизпълнението на задължението си да прехвърли парцел B-32 съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г., което Градският съвет на Мадрид не е направил.

6.2.2.2. Възможен размер на компенсацията

(106) По отношение на размера на компенсацията, която Градският съвет на Мадрид се е съгласил да плати на Real Madrid, за да разреши правния спор, произтичащ от споразумението за изпълнение от 1998 г., Комисията счита, че сумата в размер на 22 693 054,44 EUR, на която Градският съвет на Мадрид се е съгласил за парцел B-32 в резултат на споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., далеч надвишава максималната степен на неговата правна отговорност за неизпълнение на задължението му да прехвърли този парцел на Real Madrid.

(107) Стойността на парцел B-32 през 2011 г. е била определена от техническите служби на Мадрид на стойност 22 693 054,44 EUR, съгласно същите общи критерии за определяне на стойността на общинските активи, които вече са били приложени през 1998 г. Испания отбелязва, че тази оценка има характера на кадастрална стойност, която се използва като референтна база, например за данъчно облагане при прехвърляне на земя или вътрешна стойност за общината за счетоводни цели. Испания и Real Madrid в тази връзка се позовават на доклада на Министерството на финансите от 2011 г., в който кадастралната стойност на парцел B-32 е оценена на 25 776 296 EUR. Испания подчертава, че тя би била правно задължена да оцени за своя инвентарен опис всички притежавани от нея парцели земя, независимо от техния правен характер на публична или частна собственост. Real Madrid посочва оценката на стойност 22 690 000 EUR, направена в доклада на Aguirre Newman, която е била изготвена след приемането на решението за откриване на процедурата.

(108) Комисията отбелязва, че всички тези оценки са изготвени въз основа на погрешното предположение, че парцел B-32 е можел да се прехвърли през 2011 г., което, както е обяснено в съображение 97 по-горе, изглежда е юридически невъзможно. Допускайки, че от Градския съвет на Мадрид не може да бъде търсена отговорност за тази правна невъзможност, за която той никога не е искал правни съвети, най-малкото е спорно, че пазарната стойност на парцела във връзка с Real Madrid би била нула, тъй като въпросната земя не може да бъде прехвърляна.

(109) Независимо от това Комисията приема, че целта на сключването на споразумение за уреждане на сметки е да се „закупи“ правна сигурност в замяна на компенсация. Допускайки, че Градският съвет на Мадрид би могъл да носи цялата отговорност за невъзможността да прехвърли парцел B-32 на Real Madrid, тогава неговата финансова експозиция за тази отговорност не може да надвишава стойността на парцела към момента на сключването на споразумението за уреждане на сметки от 2011 г.

(110) Испания признава в тази връзка, че техническите служби на Градския съвет на Мадрид при изготвянето на тяхната оценка през 2011 г. не са използвали правилната класификация на парцел B-32 (за обществено ползване за спортни дейности), а при изготвянето на оценката са счели, че този парцел попада в категорията„ползване за различни обществени услуги“. В допълнение на това кадастралната стойност от 25 776 296 EUR, посочена от Испания и Real Madrid, е била, наред с другото, основана на информация относно действителните пазарни сделки в съответния район, докато оценката на стойността на 22 690 000 EUR, направена в доклада на Aguirre Newman, е била изготвена въз основа на метода на статичната остатъчна стойност, който се основава на сценарий, включващ продажбата на различните обекти скоро след изграждането на спортна инфраструктура върху тази земя.

(111) Тъй като класификацията на парцел B-32 през 2011 г. е била за ползване за спортни дейности и Real Madrid е имал намерението да използва парцел B-32 за спортни дейности, Комисията счита, че точният параметър за оценката на този парцел е дългосрочното ползване на земята за спортни дейности. В тази връзка възложеното от Комисията проучване на CEIAM, що се отнася до предвиденото ползване на парцел B-32 за спортни дейности, започва от предположението, че даден инвеститор придобива земята, изгражда инфраструктурата за различни видове спорт и генерира приходи като събира такси за ползване. Предложеният от CEIAM сценарий изглежда е разумен, тъй като дългосрочната експлоатация на спортни инфраструктури върху парцел B-32 от един оператор е единственият реалистичен вариант съгласно класификацията на земята в този парцел, което определя неговото използване и изключва по-нататъшната му продажба.

(112) Съгласно това предположение в проучването на CEIAM се достига до оценка на стойността на парцел B-32 през 2011 г. на 4 275 000 EUR (25).

(113) Испания изразява критика относно факта, че в проучването на CEIAM един от сценариите за оценката се основава на ползването на парцела за социални жилища, достигайки до стойност между 12 245 000 EUR и 18 000 000 EUR, тъй като този сценарий не би гарантирал най-високата степен и най-доброто ползване на земята (26). Според Испания в проучването на CEIAM е достигнато до стойност, която е била 50 % под стойността на сравним парцел, предназначен за обществени услуги (uso lucrativo de interés general: образователни, културни услуги и институции, болници, църкви), което би представлявало най-високата степен и най-доброто ползване на земя, предназначена за обществени цели.

(114) В отговор на това Комисията отбелязва, че този алтернативен сценарий в проучването на CEIAM е бил изготвен за целите на сравнението. Подходящата отправна точка за крайния резултат от проучването е сценарият с ползването на земята за спортни дейности, тъй като Градският съвет на Мадрид не е променил класификацията на парцел B-32 за ползване за обществени услуги, нито пък е можел законно да промени тази класификация, така че да е различна от „ползване за спортни дейности“, поради причините, изложени в съображение 104 по-горе.

(115) Real Madrid отправя критика на проучването на CEIAM по няколко точки (27).

(116) Първо, той критикува оценката на алтернативните несвързани със спорт сценарии, тъй като те биха се основавали на прекалено много субективни елементи и освен това предполагат ползването на парцел B-32 по начин, който не е в съответствие с поведението за максимално увеличаване на печалбата на един хипотетичен собственик на частен имот.

(117) Второ, във връзка с оценката въз основа на ползването на парцела за спортни дейности, Real Madrid отбелязва, че резултатът от проучването не представлява действителна пазарна стойност. CEIAM би използвала национален метод на оценка („процедура ECO 805/2003“), който води само до „ипотечната заемна стойност“, която е особено предпазлива оценка на една трайна, дългосрочна стойност и в почти всички случаи би била по-ниска от „пазарната стойност“, която се отнася до стойността в една сделка между несвързани лица —желаещ купувач и желаещи продавач. Тази пазарна стойност следва да бъде определена въз основа на метода на статичната остатъчна оценка, както е описано в съображение 110.

(118) Трето, Real Madrid критикува CEIAM на няколко други основания: а) неоптимизирането от нейна страна на ползването на земята и съоръженията. CEIAM не е взела предвид например приходните потоци от 25 % от земята, които собственикът е можел да използва, съгласно съществуващите разпоредби, за магазини и места за паркиране; б) факта, че нейните предположения не изчерпват напълно законово допустимите начини за ползване на земята по отношение на площта, която може да бъде застроена (възможността за застрояване); в) нейното подценяване на съществуващото търсене в един атрактивен и богат район. Real Madrid оспорва оценката на CEIAM, че 42,9 % от населението практикува спорт, и предлага 50 %, като също така се позовава на възможно търсене от страна на многото служители, работещи в района; г) факта, че стойността на земята е оценена въз основа на сценарий, включващ единствено правото на ползване на земята („derecho de superficie“), но не и прехвърлянето на пълното владение и правото на собственост върху земята.

(119) Тези критики не са убедителни.

(120) Първо, по отношение на хипотетичните алтернативни сценарии на ползване на земята, както е обяснено в съображение 114, те служат само за целите на сравнението на различните хипотетични видове ползване на земята, тъй като класификацията на земята не е и не може да бъде променена от „ползване за спортни дейности“. Този анализ показва, че стойността на парцел B-32 би могла най-малкото да се доближава до стойността, която Градският съвет на Мадрид би приел, ако е имал класификация с повече търговски потенциал. Тъй като Градският съвет на Мадрид обаче не е променил класификацията на парцел B-32, нито пък е можел законно да промени тази класификацията да бъде различна от „ползване за спортни дейности“, подходящата отправна точка за крайния резултат от проучването е сценарият с ползването на земята за спортни дейности.

(121) Второ, относно предполагаема оценка на земята въз основа на „ипотечната заемна стойност“ или при допускането на обикновено право на земеползване, в проучването на CEIAM тези предположения не са използвани, както твърди Real Madrid. Напротив, както е обяснено в раздел 2.5. от частта на проучването, отнасяща се до сценария с ползването на земята за спортни дейности, в проучването стойността се определя въз основа на инвестиционната стойност на земята, която представлява нейната стойност за текущ или потенциален собственик. В проучването на CEIAM в раздел 2.3.2. се обяснява, че прилагането на метода, описан в процедура ECO/805/2003, критикуван от Real Madrid, има за цел да се определи пазарната стойност на парцела (28). Независимо от целите, за които се прилага процедура ECO/805/2003, в нея се описва метод за определяне на стойността на земя, която може да носи доход, свързан с определена икономическа дейност, и няма нищо общо с ипотечната стойност. За тази цел при този метод се прилагат общоприети стандарти, които не зависят от причината за оценката. Този метод зависи от наличието на инвестиционен проект, тъй като стойността се определя от нетната настояща стойност на дългосрочните бъдещи парични потоци на най-вероятния инвестиционен проект (в случая на парцел B-32 изграждането и експлоатацията на спортна инфраструктура).

(122) За разлика от метода на статичната остатъчна стойност, използван в предоставения от Real Madrid доклад на Aguirre Newman, в проучването на CEIAM нейното изчисление се основава не на цената, която даден инвеститор в спортна инфраструктура би получил при краткосрочна продажба на инфраструктурата, а при търговската ѝ експлоатация през следващите десетилетия. Предложеният от CEIAM метод е особено подходящ за парцел B-32, защото не съществува възможност да се продаде земята с инфраструктурата, тъй като видът земеползване и публичната собственост на земята са определени дългосрочно. Методът на статичната остатъчна оценка, предложен от Real Madrid, не е подходящ в случай на планирана експлоатация на спортна инфраструктура срещу заплащане на такси за ползване. Този метод може да се прилага само ако земята и инфраструктурата върху нея могат да бъдат продадени и само ако тази продажба се осъществи веднага след строителството.

(123) За целите на определяне на текущата стойност на даден парцел, за да се определи стойността на иска за компенсация в зависимост от тази стойност, не изглежда подходящо да се приеме или определи хипотетична стойност въз основа на характеристики, които влияят върху стойността на земята, но които действително не са изпълнени. Ако е бил налице иск за компенсация срещу Градския съвет на Мадрид, съответната стойност на парцел B-32 е стойността, която той има за Градския съвет на Мадрид, който не би могъл да се възползва от хипотетична стойност на парцела, ако той е бил прехвърляем.

(124) Трето, проучването на CEIAM съдържа подробно и внимателно сравнение с други спортни съоръжения с различен характер и привлекателност с цел оценка на разходите и приходите.

(125) Относно предполагаемия пропуск да се разгледат приходните потоци от други дейности, различни от спорт, както и изцяло да се използва възможността за застрояване на земята, в проучването в раздел 1.6.4. се представя подробна хипотеза за начина, по който земята може да се използва за няколко смесени варианта на спортна инфраструктура. Тя също така включва ползването на земята за паркинг, магазин и ресторант и очакваните приходи от такси за ползване, подробно разгледани за различните инфраструктури.

(126) CEIAM обяснява в раздел 1.6.5. от проучването, че е наясно, че нейните преценки не изчерпват напълно законово допустимите начини за ползване на земята по отношение на площта, която може да бъде застроена. Тези проценти на ползване на земята често са определени с много високи стойности при градското планиране, за да може то да реагира на промяната в търсенето с течение на годините, докато очакваното ползване бъде осъществено. Това обаче не би било необичайно в случай на земя за обществено ползване, тъй като е често срещано тези максимални проценти да не са напълно изчерпани в тези случаи. Интензивността на ползването на земята ще зависи от очакваното търсене и от вида на предлаганите спортни дейности или инфраструктура. В тази връзка CEIAM е анализирала 22 сравними спортни комплекса за разработването на използвания в проучването сценарий.

(127) По отношение на процента на ползвателите на спортна инфраструктура в квартала, който Real Madrid счита за твърде нисък, в проучването са използвани съществуващите официални статистически данни за спортната дейност на жителите от съответния район около спортните съоръжения върху парцел B-32 в Мадрид, както е представено в раздел 3.2. от информационно приложение към проучването. В проучването също така се разглежда възможното търсене от страна на служители на околните офиси. В тази връзка Real Madrid не предоставя данни, основаващи се на пазарни проучвания в квартала, които да подкрепят неговите аргументи, че процентът на лицата, използващи спортни съоръжения, е прекалено малък, така че Комисията трябва да приеме по-разумните оценки, предоставени от CEIAM.

(128) И накрая, по отношение на факта, че стойността на земята е оценена въз основа на сценарий, включващ единствено правото на ползване на земята („derecho de superficie“), но не и прехвърлянето на пълното владение и правото на собственост върху земята, Комисията се позовава на съображение 111 по-горе, и по-специално на констатацията, че не съществува възможност да се продаде земята с инфраструктурата, тъй като видът земеползване и публичната собственост на земята са определени дългосрочно.

(129) Поради всички гореизложени причини Комисията счита, че критиките, изразени от Испания и от Real Madrid по отношение на проучването на CEIAM, са неоснователни. Real Madrid не показва с колко предполагаемите пропуски в доклада на CEIAM водят до съществено подценяване на стойността. Следователно стойността на парцел B-32 през 2011 г. не е можело да се приеме, че е по-висока от тези 4 275 000 EUR, изчислени в проучването на CEIAM, така че един разумен оператор в условията на пазарна икономика при сходни обстоятелства не би сключил споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., с което Градският съвет на Мадрид се е съгласил да компенсира Real Madrid със сума в размер на 22 693 054,44 EUR, за да откупи една несигурна правна отговорност за неизпълнението на неговото задължение да прехвърли парцел B-32 съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г.

(130) С оглед на несигурната вероятност да бъде установено, че Градският съвет на Мадрид носи отговорност за неизпълнението на задължението му да прехвърли парцел B-32 съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г., и с оглед на значителната разлика между сумата, с която Градският съвет на Мадрид се е съгласил да компенсира Real Madrid съгласно споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. (22 693 054,44 EUR), и максималната степен на неговата правна отговорност (4 275 000 EUR), Комисията заключава, че един разумен оператор в условията на пазарна икономика, работещ при подобни обстоятелства като Градския съвет на Мадрид, не би сключил споразумението за уреждане на сметки от 2011 г.

(131) Поради това Комисията заключава, че Градският съвет на Мадрид, със сключването на споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. с Real Madrid, не се е държал, както един оператор в условията на пазарна икономика би се държал при сравними обстоятелства. Следователно споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. следва да се счита, че предоставя икономическо предимство на Real Madrid, възлизащо на разликата между сумата на компенсацията и максималният размер на неговата правна отговорност, и следователно представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от Договора.

(132) И накрая, по отношение на твърдението на Испания, че ако вместо това Градският съвет на Мадрид е бил прехвърлил парцел B-32 на Real Madrid през 2011 г., е нямало да има наличие на помощ, Комисията счита, че това твърдение е без значение за нейното заключение, че Real Madrid е получил икономическо предимство чрез споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. Градският съвет на Мадрид е можел да прехвърли парцел B-32 само ако е имал законното право да направи това. Ако случаят е бил такъв, не само е нямало да има нужда да се сключва споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., но и Real Madrid е щял действително да получи парцела земя, на който е имал право съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г., така че е нямало да има нужда да се преценява дали предложената на Real Madrid компенсация за този парцел земя е съответствала на стойността на тази земя. С други думи Градският съвет на Мадрид е щял да изпълни споразумението за изпълнение от 1998 г., което не е предмет на настоящото решение.

6.3. Съвместимост на помощта

(133) Държавната помощ се счита за съвместима с вътрешния пазар, ако попада в някоя от категориите, посочени в член 107, параграф 2 от Договора (29), и може да се счита за съвместима с вътрешния пазар, ако се установи от Комисията, че попада в някоя от категориите, посочени в член 107, параграф 3 от Договора (30). Именно държавата членка, която е предоставила помощта, обаче носи тежестта на доказване, че предоставената от нея държавна помощ е съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 2 или член 107, параграф 3 от Договора (31).

(134) Нито Испания, нито Real Madrid са заявили, че някои от изключенията, предвидени в член 107, параграфи 2 и 3 от Договора, са приложими в настоящия случай.

(135) Комисията отбелязва в тази връзка, че тъй като въпросната помощ води до приходи, от които Real Madrid при нормални условия не би се възползвал в хода на своята стопанска дейност, споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. следва да се приема като предоставяне на оперативна помощ на Real Madrid. Като общо правило такава помощ обикновено не може да се счита за съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от Договора поради това, че тя не улеснява развитието на определени дейности.

(136) Следователно, предоставената на Real Madrid държавна помощ чрез споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. е несъвместима с вътрешния пазар.

7. НЕПРАВОМЕРНОСТ НА ПОМОЩТА

(137) Съгласно член 108, параграф 3 от Договора държавите членки са длъжни да информират Комисията за всеки план за предоставяне на помощ (задължение за уведомяване) и те не могат да започнат прилагането на предложените мерки за помощ, докато Комисията не вземе окончателно решение относно въпросната помощ (задължение за отлагане).

(138) Комисията отбелязва, че Испания не е уведомила Комисията за никакъв план за предоставяне на помощ чрез споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., нито е спазила задължението за отлагане, установено в член 108, параграф 3 от Договора. Следователно, в съответствие с член 1, буква е) от Регламент (ЕС) № 2015/1589 на Съвета (32), споразумението за уреждане на сметки от 2011 г. представлява неправомерна помощ, приведена в действие в нарушение на член 108, параграф 3 от Договора.

8. ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ

(139) След като Комисията е установила несъвместимостта на дадена помощ с вътрешния пазар, в съответствие с Договора и установената съдебна практика на Съда тя е компетентна да реши, че съответната държава членка трябва да отмени или измени въпросната помощ (33). Съдът също така нееднократно е постановявал, че задължението на дадена държава да отмени помощ, счетена от Комисията за несъвместима с вътрешния пазар, цели да възстанови съществувалата преди това ситуация (34). В този контекст Съдът постанови, че целта е постигната, когато получателят е изплатил сумите, предоставени чрез неправомерна помощ, като така се е отказал от преимуществото, което е имал над конкурентите си на пазара, и ситуацията от преди плащането на помощта е възстановена (35).

(140) В член 16, параграф 1 от Регламент (ЕС) 2015/1589 се установява задължение за Комисията да нареди възстановяването на неправомерна и несъвместима помощ. В тази разпоредба също така се предвижда, че съответната държава членка вземе всички необходими мерки за възстановяване на неправомерната помощ, която е била намерена за несъвместима. В член 16, параграф 2 от Регламент (ЕС) 2015/1589 се установява, че помощта трябва да се възстанови, като това включва и лихва, дължима от датата, на която неправомерната помощ е била на разположение на получателя на помощта, до датата на нейното действително възстановяване. В Регламент (ЕО) № 794/2004 на Комисията (36) се доразвиват методите, които трябва да се използват за изчисляване на лихвата за възстановяване. И накрая, в член 16, параграф 3 от Регламент (ЕС) 2015/1589 се посочва, че „възстановяването се извършва незабавно и в съответствие с процедурите по националното законодателство на съответната държава членка, при условие че те позволяват незабавното и ефективно изпълнение на решението на Комисията“.

(141) Нито една разпоредба на правото на Съюза не изисква от Комисията да определя точния размер на подлежащата на връщане помощ, когато разпорежда връщането на помощ, обявена за несъвместима с вътрешния пазар. Вместо това е достатъчно решението на Комисията да съдържа указания, позволяващи на адресата на решението сам да определи този размер без прекомерни затруднения (37).

(142) Въпреки това в настоящия случай Комисията счита, че помощта, произтичаща от споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., която Испания трябва да възстанови от Real Madrid, е равна на разликата между стойността на парцел B-32, както е договорена в споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., която е 22 693 054,44 EUR, и максималната степен на неговата правна отговорност съгласно споразумението за изпълнение от 1998 г., приемайки 4 275 000 EUR като точната пазарна стойност на парцел B-32 през 2011 г. По този начин, за да се елиминира предимството, предоставено на Real Madrid като резултат от споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., Испания трябва да възстанови 18 418 054,44 EUR от този субект.

9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

(143) В заключение Комисията установява, че Испания, чрез споразумението за уреждане на сметки от 2011 г., сключено между Градския съвет на Мадрид и Real Madrid, неправомерно е предоставила държавна помощ на Real Madrid в нарушение на член 108, параграф 3 от Договора, която Испания е задължена да възстанови съгласно член 16 от Регламент (ЕС) 2015/1589 от Real Madrid.

ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:

Член 1

Държавната помощ в размер на 18 418 054,44 EUR, която Кралство Испания в нарушение на член 108, параграф 3 от Договора за функционирането на Европейския съюз е предоставило неправомерно на 29 юли 2011 г. в полза на Real Madrid Club de Fútbol, е несъвместима с вътрешния пазар.

Член 2

1. Кралство Испания възстановява посочената в член 1 помощ от получателя.

2. Сумите, които трябва да бъдат възстановени, включват лихва, начислена от датата, на която те са били предоставени на разположение на получателя на помощта, до тяхното действително възстановяване.

3. Лихвата се изчислява с натрупване в съответствие с глава V от Регламент (ЕО) № 794/2004 и с Регламент (ЕО) № 271/2008 на Комисията (38) за изменение на Регламент (ЕО) № 794/2004.

4. Кралство Испания прекратява всички неизвършени плащания по посочената в член 1 помощ, считано от датата на приемане на настоящото решение.

Член 3

1. Възстановяването на помощта, посочена в член 1, се извършва незабавно и ефективно.

2. Кралство Испания гарантира изпълнението на настоящото решение в срок от четири месеца от датата, на която е било уведомено за него.

Член 4

1. В срок два месеца след уведомяване за настоящото решение Кралство Испания представя на Комисията следната информация:

а) общата сума (главница и лихви върху сумата за възстановяване), която следва да бъде възстановена от получателя;

б) подробно описание на вече предприетите и предвидените мерки за изпълнение на настоящото решение;

в) документи, доказващи, че на получателя е наредено да възстанови помощта.

2. Кралство Испания уведомява редовно Комисията за напредъка в прилагането на националните мерки, които са предприети с цел изпълнение на настоящото решение, до пълното възстановяване на посочената в член 1 помощ. В отговор на обикновено искане от Комисията тя незабавно представя информация относно вече предприетите и планираните мерки за изпълнение на настоящото решение. Тя предоставя също така подробна информация относно размера на помощта и лихвите по възстановяването, които вече са възстановени от получателя.

Член 5

Адресат на настоящото решение е Кралство Испания.

Съставено в Брюксел на 4 юли 2016 година. За Комисията Margrethe VESTAGER Член на Комисията

(1) ОВ C 69, 7.3.2014 г., стр. 108.

(2) Вж. бележка под линия 1.

(3) Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, BOE de 22 de Julio de 1993.

(4) Съдебно решение от 6 октомври 2004 г. на Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Seccion 2a.

(5) Решение № 77/2015, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Primera.

(6) „Toda alteración de la ordenación establecida por un Plan de Ordenación Urbanística que […], desafecte el suelo de un destino público […], deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la cantidad y calidad de las dotaciones previstas respecto del aprovechamiento urbanístico del suelo […]“.

(7) Докладът на Aguirre Newman, представен от Real Madrid, стр. 122—126.

(8) Докладът на Aguirre Newman, стр. 113—117.

(9) Докладът на Aguirre Newman, стр. 106—112.

(10) Решение на Върховния съд от 6 юни 1997 г., обжалване № 1610/1993 („que por su enajenación a terceros de buena fe la cosa vendida se hizo irreivindicable, no el de la sentencia que así lo declara habida cuenta que esta sentencia es declarativa, no constitutiva, y se limita a constatar una situación preexistente; de ahí que la obligación de restitución surja en el momento en que los vendedores enajenaron las cosas, careciendo de poder dispositivo sobre ellas“).

(11) ОВ C 209, 10.7.1997 г., стр. 3.

(12) Кралски указ 1020/1993, съдържащ Техническите стандарти за кадастрална оценка и таблицата със стандарти за стойностите на земи и сгради („Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana“). В член 114.1 от Закон 33/2003 относно активите на публичните администрации („Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las AdministracionesPúblicas“) се предвижда, че оценките на земи публична собственост, извършени за целите на посочения закон, могат да се извършват от i) техническия персонал на публичния орган, който управлява активите или правата, които ще бъдат прехвърлени, или който е заинтересован от тяхното придобиване/отдаване под наем, ii) техническия персонал в Министерството на финансите и публичната администрация, iii) дружества оценители, вписани в Регистъра на дружествата оценители към Испанската национална банка („Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España“) и други дружества оценители, които са били надлежно упълномощени.

(13) Вж. Решение от 2 септември 2010 г., Комисия/Deutsche Post, C-399/08 P, Сб., EU:C:2010:481, т. 38 и цитираната в него съдебна практика.

(14) Вж. Решение от 2 септември 2010 г., Комисия/Deutsche Post, C-399/08 P, Сб., EU:C:2010:481, т. 39 и цитираната в него съдебна практика.

(15) Решение от 12 септември 2000 г., съединени дела Павлов и други, от C-180/98 до C-184/98, Сб., EU:C:2000:428.

(16) Решение от 15 декември 1995 г., Bosman, C-415/93, Сб., EU:C:1995:463, т. 73, Решение от 18 юли 2006 г., Meca-Medina и Majcen/Комисия, C-519/04 P., Сб., EU:C:2006:492, т. 22 и Решение от 16 март 2010 г., Olympique Lyonnais, C-325/08, Сб., EU:C:2010:143, т. 23.

(17) Решение от 3 март 2005 г., Heiser,