62015CC0598
KONKLUŻJONIJIET TAL-AVUKAT ĠENERALI
WAHL
ippreżentati fid-29 ta’ Ġunju 2017 (
1
)
Kawża C-598/15
Banco Santander, SA
vs
Cristobalina Sánchez López
[talba għal deċiżjoni preliminari mressqa mill-Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (qorti tal-ewwel istanza ta’ Jerez de la Frontera, Spanja)]
“Rinviju għal deċiżjoni preliminari – Direttiva 93/13/KEE – Klawżoli inġusti fil-kuntratti ta’ self konklużi mal-konsumaturi – Setgħat tal-qorti nazzjonali li tqajjem ex officio n-natura inġusta ta’ klawżola kuntrattwali ta’ kuntratt ipotekarju fil-kuntest ta’ proċedura ssemplifikata ta’ rikonoxximent ta’ drittijiet irreġistrati fir-reġistru tal-artijiet”
1.
Din it-talba għal deċiżjoni preliminari, li tirrigwarda essenzjalment, l-interpretazzjoni tal-Artikoli 3, 6 u 7 tad‑Direttiva 93/13/KEE (
2
), tistieden lill-Qorti tal-Ġustizzja tipprovdi xi preċiżazzjonijiet dwar is-setgħat li għandhom jingħataw lill-qorti nazzjonali fir-rigward tal-effettività tal-protezzjoni tal-konsumaturi żgurata minn din id-direttiva.
2.
Din il-kawża, li taqa’ fl-ambitu ta’ varji kawżi preċedenti dwar il-proċedura Spanjola ta’ eżekuzzjoni ipotekarja (
3
), tirrigwarda b’mod iktar preċiż proċedura ta’ eżekuzzjoni msejħa “ssemplifikata” li tiġi wara li tinbeda, quddiem nutar, proċedura għall‑implementazzjoni extraġudizzjarja ta’ garanzija ipotekarja. Mid-dritt Spanjol applikabbli għall-fatti fil-kawża prinċipali jirriżulta li din il-proċedura ssemplifikata hija intiża sabiex tipproteġi u teżegwixxi d-drittijiet reali rreġistrati b’mod partikolari fir-reġistru tal-artijiet. Għalhekk, tqum il‑kwistjoni dwar jekk l-effettività tal-protezzjoni tal-konsumaturi li tirriżulta mid-Direttiva 93/13 teħtieġx li l-qorti nazzjonali tkun f’pożizzjoni li tistħarreġ l-eventwali natura inġusta tal-klawżoli inklużi fil-kuntratt ipotekarju fi stadju ferm wara t-trasferiment tat-titolu fuq il-proprjetà li kienet ġiet ipotekata.
Il-kuntest ġuridiku
Id-dritt tal-Unjoni
3.
L-Artikolu 3(1) tad-Direttiva 93/13 jipprovdi:
“Klawżola kuntrattwali li ma tkunx ġiet negozjata individwalment għandha titqies inġusta jekk, kontra l-ħtieġa ta’ buona fede, tkun tikkawża żbilanċ sinifikanti fid-drittijiet u l-obbligi tal-partijiet li joħorġu mill-kuntratt, bi ħsara għall-konsumatur”.
4.
L-Artikolu 6(1) tad-Direttiva 93/13 jistabbilixxi:
“L-Istati Membri għandhom jistabbilixxu li klawżoli inġusti użati f’kuntratt konkluż ma konsumatur minn bejjiegħ jew fornitur għandhom, kif previst fil-liġi nazzjonali tagħhom, ma jkunux jorbtu lill-konsumatur u li l-kuntratt għandu jkompli jorbot lill-partijiet fuq dawn il-klawżoli jekk dan ikun kapaċi jkompli jeżisti mingħajr il-klawżoli inġusti”.
5.
Skont l-Artikolu 7(1) tad-Direttiva 93/13, “[l]-Istati Membri għandhom jiżguraw li, fl-interessi tal-konsumaturi u l-kompetituri, jeżistu mezzi adegwati u effettivi biex jipprevjenu li jibqgħu jintużaw klawżoli inġusti f’kuntratti konklużi mal-konsumaturi mill-bejjiegħa jew fornituri”.
Id-dritt Spanjol
6.
Il-Ley 1/2000, de Enjuiciamento Civil (Liġi 1/2000, dwar il-Proċedura Ċivili), tas-7 ta’ Jannar 2000 (
4
), tipprovdi dan li ġej fl‑Artikolu 250(1) tagħha:
“Fil-kuntest tal-proċedura ssemplifikata, il-qorti għandha tiddeċiedi, ikun x’ikun l-ammont, dwar it-talbiet segwenti:
[…]
7°
dawk, invokati mid-detenturi ta’ drittijiet reali rreġistrati fir-reġistru tal-artijiet, intiżi sabiex dawn id-drittijiet ikunu eżegwiti kontra persuni li jikkontestawhom jew li jiddisturbaw l-eżerċizzju tagħhom, meta dawn ma jkollhomx titolu rreġistrat li jilleġittima l-kontestazzjoni tagħhom jew dan id-disturb.”
7.
Skont l-Artikolu 444(2) tal-LEC, il-konvenut għandu, fuq talba tar-rikorrent, iħallas il-garanzija stabbilita mill-qorti sabiex ikun jista’ jikkontesta t-talba mressqa fil-kuntest tal-proċedura tal-punt 7 tal-Artikolu 250(1) tal-LEC. Barra minn hekk, ir‑raġunijiet għall-kontestazzjoni li hija tista’ tinvoka huma limitati għal dawk fl-Artikolu 444(2) tal-LEC. Dawn ir-raġunijiet ma jinkludux dik ibbażata fuq l-eżistenza ta’ klawżoli inġusti fil-kuntratt ta’ self ipotekarju fl-oriġini tal-bejgħ extraġudizzjarju.
8.
Skont l-Artikolu 440(2) tal-LEC, jekk il-konvenut ma jidhirx quddiem il-qorti, jew jekk jidher mingħajr ma jħallas il-garanzija, il-qorti għandha, wara li tisma’ l-konvenut, tagħti deċiżjoni li tagħti l-pussess tal-immobbli u li tordna t-tkeċċija tal-okkupant tiegħu.
9.
L-eżekuzzjoni extraġudizzjarja ta’ dritt ipotekarju hija b’mod partikolari rregolata mill-Artikolu 41 tal-Ley Hipotecaria (liġi dwar l-ipoteki, iktar ’il quddiem il-“LH”) (
5
). Din id-dispożizzjoni tipprovdi dan li ġej, fil-verżjoni tagħha applikabbli għall-fatti fil-kawża prinċipali:
“L-azzjonijiet reali li jirriżultaw minn drittijiet irreġistrati jistgħu jkunu eżerċitati permezz tal-proċedura ssemplifikata rregolata fil-[LEC] kontra persuni li mingħajr ma jkollhom titolu rreġistrat, jikkontestaw dawn id‑drittijiet jew jiddisturbaw l-eżerċizzju tagħhom. Dawn l‑azzjonijiet, li huma bbażati fuq il-leġittimazzjoni tal-iskrizzjoni fir‑reġistru rrikonoxxuta fl-Artikolu 38, jeħtieġu dejjem li tkun iddikjarata l-validità, mingħajr ebda kontradizzjoni, tal-iskrizzjoni korrispondenti, fuq dikjarazzjoni tar-reġistratur”.
10.
L-Artikolu 129 tal-LH jipprovdi li “[l]-azzjoni ipotekarja tista’ tkun eżerċitata direttament fuq il-proprjetajiet ipotekati, fejn l-eżerċizzju tagħha jkun suġġett għad-dispożizzjonijiet [tal-LEC] […] Barra minn hekk, il-partijiet jistgħu jiftiehmu, fl-att tal-kostituzzjoni tal-ipoteka, dwar il-bejgħ extraġudizzjarju tal-proprjetà ipotekata […] fil-każ ta’ nuqqas ta’ twettiq tal-obbligu ggarantit. Il-bejgħ extraġudizzjarju għandu jitwettaq bl‑intervent ta’ nutar, skont il-formalitajiet previsti fir-regoli dwar l‑ipoteki”.
11.
Id-Decreto por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (digriet li japprova r-regoli dwar l‑ipoteki), tal-14 ta’ Frar 1947 (
6
), jippreċiża l-iżvolġiment tal-proċedura tal-bejgħ extraġudizzjarju.
12.
Skont l-Artikolu 234 tar-RH:
“1.   L-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka li hija prevista mill‑Artikolu 129 tal-[LH] teħtieġ li l-att tal-kostituzzjoni tal-ipoteka jistipula li l-partijiet jissuġġettaw ruħhom għal din il-proċedura u li tiġi indikata l‑informazzjoni segwenti:
(1)
il-valur li bih il-proprjetà immobbli huwa vvalutat mill-persuni kkonċernati, sabiex iservi bħala l-valur tal-bejgħ bl-irkant […]
(2)
id-domiċilju mogħti mill-persuna li tikkostitwixxi l-ipoteka għall‑kunsinna tat-talbiet u tan-notifiki […]
(3)
il-persuna li dakinhar għandha tagħti l-kunsens tagħha għall-att tal‑bejgħ tal-proprjetà immobbli għan-nom tal-persuna li tikkostitwixxi l-ipoteka. Għal dan il-għan, il-kreditur innifsu għandu jkun indikat.
2.   Il-klawżola li bis-saħħa tagħha l-partijiet għas-self u għall‑ipoteka jaċċettaw li jkunu suġġetti għall-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka għandha tkun separata mill-provvedimenti l‑oħra tal-att”.
13.
L-Artikolu 236-l tar-RH jistabbilixxi:
“1.   Wara li tiġi vverifikata l-aħjar offerta jew l-aġġudikazzjoni u jekk ikun il-każ, wara li jitħallas il-prezz, in-nutar għandu jipproċedi bir‑reġistrazzjoni tal-att fil-lista annwali tad-dokumenti li jiġu awtentikati minnu u l-aħjar offerent jew l-aġġudikatur, minn naħa, u l-proprjetarju tal-abitazzjoni, min-naħa l-oħra, għandhom jifformalizzaw il-ftehim tagħhom permezz ta’ att awtentiku […]
[…]
3.   L-att awtentiku jikkostitwixxi titolu suffiċjenti għall-iskrizzjoni (fir‑reġistru tal-artijiet) favur l-aħjar offerent jew l-aġġudikatur […]”.
14.
L-Artikolu 236-m tar-RH jipprovdi:
“L-aġġudikatur jista’ jitlob il-pussess tal-proprjetajiet akkwistati quddiem qorti tal-ewwel istanza tal-post fejn jinsabu dawn il-proprjetajiet”.
15.
L-Artikolu 236-ñ tar-RH jipprovdi:
“1.   In-nutar għandu jissospendi l-azzjonijiet biss meta dokumenti jistabbilixxu [l-eżistenza ta’ proċeduri kriminali fejn tkun qed tiġi allegata l-eventwali falsità tat‑titolu ipotekarju jew meta r-reġistru (tal-artijiet) jindika li sussegwentement ġie ppreżentat titolu għall-annullament tal-ipoteka] […]
2.   Wara li jkun ivverifika ċerti ċirkustanzi msemmija fil-punt preċedenti, in-nutar għandu jissospendi l-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka sakemm, skont il-każ, jingħalqu l-proċeduri kriminali jew tintemm il-proċedura ta’ reġistrazzjoni. L-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka għandha tkompli, fuq talba tal-kreditur rikorrent, jekk it-titolu ma jiġix iddikjarat falz jew jekk l-annullament tal-ipoteka ma tiġix irreġistrata”.
16.
Skont l-Artikolu 236-o tar-RH:
“Għal dak li jirrigwarda l-eċċezzjonijiet l-oħra li jistgħu jitqajmu mid‑debitur, mid-detenturi terzi u mill-persuni kkonċernati l-oħra, għandhom jiġi osservati d-dispożizzjonijiet tal-aħħar ħames paragrafi tal‑Artikolu 132 tal-[LH] meta dawn ikunu applikabbli”.
17.
Il-ħames dispożizzjoni tranżitorja tal-Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (Liġi 1/2013, dwar miżuri intiżi għat-tisħiħ tal-protezzjoni tad‑debituri ipotekarji, għar-rikostruzzjoni tad-dejn u għall-akkomodazzjoni soċjali), tal‑14 ta’ Mejju 2013 (
7
), emendat b’diversi modi l-Artikolu 129 tal-LH. Hija tippreċiża li dawn l-emendi japplikaw għall-bejgħ extraġudizzjarju ta’ proprjetà ipotekata fejn il-proċess ikun beda wara d-dħul fis-seħħ ta’ din il-liġi, irrispettivament mid-data li fiha jkun sar l-att ta’ kostituzzjoni tal-ipoteka. Għall-bejgħ extraġudizzjarju mibdi qabel id-dħul fis-seħħ tal-Liġi 1/2013 u għall-bejgħ li fih ma kienx hemm aġġudikazzjoni tal-proprjetà ipotekata, in‑nutar għandu jissospendi l-eżekuzzjoni tagħhom meta, fit-terminu ta’ dekadenza ta’ xahar mill-ġurnata ta’ wara d-dħul fis-seħħ tal-Liġi 1/2013, waħda mill-partijiet tistabbilixxi li ppreżentat quddiem qorti kompetenti, skont id-dispożizzjonijiet tal-Artikolu 129 tal-LH, azzjoni dwar in-natura inġusta ta’ waħda mill-klawżoli tal-kuntratt ta’ self ipotekarju li huwa l‑oriġini tal-bejgħ extraġudizzjarju jew ta’ klawżola li tiddetermina l‑ammont dovut.
Il-fatti li wasslu għall-kawża, id-domandi preliminari u l-proċedura quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja
18.
Fil-21 ta’ Diċembru 2004, Cristobalina Sánchez López ikkonkludiet mal‑Banco Español de Crédito SA, li sar il-Banco Santander SA, kuntratt ta’ self għax-xiri ta’ abitazzjoni flimkien ma’ garanzija ipotekarja.
19.
L-Artikolu 11 ta’ dan il-kuntratt, intitolat “proċedura extraġudizzjarja”, jistipula, b’mod partikolari, li l-partijiet jaqblu dwar il-possibbiltà li tinbeda proċedura extraġudizzjarja għall-finijiet tal‑eżekuzzjoni tal-ipoteka. Dan l-artikolu jagħti wkoll dritt lill-bank li jirrappreżenta lid-debitur ipotekarju fil-ġurnata tal-iffirmar tal-att pubbliku ta’ bejgħ.
20.
Fid-data tal-24 ta’ Marzu 2011, Banco Santander beda quddiem nutar proċedura ta’ implementazzjoni extraġudizzjarja tal-garanzija ipotekarja. Din il-proċedura ntemmet fil-15 ta’ Diċembru 2011, bl-aġġudikazzjoni tal-abitazzjoni ipotekata lill‑kreditur mingħajr valur bażiku stabbilit preċedentement, peress li l-proprjetà kienet mibjugħa għal ammont li jikkorrispondi għal 59.7 % tal-valur li bih kien ivvalutat għall-finijiet tal-implementazzjoni tal-garanzija ipotekarja. Konsegwentement, id-debitriċi baqgħet responsabbli għall‑ħlas tal-ammont ta’ EUR 13482.97.
21.
Fit-23 ta’ Frar 2012, in-nutar ippubblika l-att pubbliku ta’ bejgħ tal-abitazzjoni favur il-kreditur, mingħajr l-intervent tad-debitur, irrappreżentat għal dan il-għan mill-kreditur, skont l-Artikolu 11 tal‑kuntratt ta’ self ipotekarju. Dan l-att kien irreġistrat fir-reġistru tal‑artijiet fit-12 ta’ April 2012.
22.
Sussegwentement, fit-23 ta’ Settembru 2014, Banco Santander ippreżenta talba għal proċedura ssemplifikata skont il-punt 7 tal‑Artikolu 250(1) tal-LEC sabiex jikseb deċiżjoni ġudizzjarja li tordna t‑tkeċċija ta’ C. Sánchez López kif ukoll il-pussess tal-abitazzjoni favur il‑bank.
23.
Barra minn hekk, Banco Santander stabbilixxa l-ammont ta’ EUR 10000 bħala l-garanzija li għandha tħallas id-debitriċi sabiex tikkontesta t-talba tiegħu.
24.
Fil-kuntest ta’ din il-proċedura, C. Sánchez López ma dehritx quddiem il-qorti tar-rinviju, il-Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (qorti tal-ewwel istanza ta’ Jerez de la Frontera).
25.
Huwa f’dawn iċ-ċirkustanzi li l-Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (qorti tal-ewwel istanza ta’ Jerez de la Frontera) iddeċidiet li tissospendi l-proċeduri quddiemha u tagħmel lill-Qorti tal-Ġustizzja d-domandi preliminari segwenti:
“1)
Leġiżlazzjoni nazzjonali li toħloq proċedura bħal dik fis‑subparagrafu 7 tal-Artikolu 250(1) tal-[LEC], li, minn naħa, tobbliga l‑qorti nazzjonali tagħti deċiżjoni li tagħti l-pussess tal-akkomodazzjoni ipotekata lill-persuna li tkun akkwistatu fil-kuntest ta’ proċedura ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja u, min-naħa l-oħra, b’applikazzjoni tas‑sistema fis-seħħ stabbilita fl-Artikolu 129 tal-Ley Hipotecaria (Liġi dwar l-Ipoteki), fil-formulazzjoni tagħha li tirriżulta mil-Ley 1/2000 [tas-7] ta’ Jannar 2000, u fl-Artikoli 234 sa 236 tar-[RH] […], ma tipprovdi la l-possibbiltà ta’ stħarriġ ġudizzjarju ex officio ta’ klawżoli inġusti, u lanqas il-possibbiltà għad-debitur li jinvoka b’mod effettiv l-eżistenza ta’ tali klawżoli sabiex jipprekludi t-twettiq tal-ipoteka, kemm jekk fil‑kuntest tal-proċedura ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka jew kemm fil-kuntest ta’ proċedura ġudizzjarja indipendenti, hija kuntrarja għad-dipożizzjonijiet [imsemmija iktar ’il fuq tad-Direttiva 93/13] u għall-għanijiet tal‑istess direttiva?
2)
Leġiżlazzjoni nazzjonali […] [bħall-]ħames dispożizzjoni tranżitorja tal-Liġi 1/2013, li tippermetti lin-nutar li jissospendi proċedura ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka diġà mibdija fil-mument tad‑dħul fis-seħħ tal-Ley 1/2013 biss jekk il-konsumatur jipprova li kien beda azzjoni dwar in-natura inġusta ta’ klawżola ta’ kuntratt ta’ self ipotekarju li jikkostitwixxi l-bażi tal-bejgħ extraġudizzjarju jew li jiddetermina l-ammont eżiġibbli fil-kuntest ta’ eżekuzzjoni tal-ipoteka, u bil-kundizzjoni li din l-azzjoni indipendenti tkun ittieħdet mill‑konsumatur f’terminu ta’ xahar mill-pubblikazzjoni tal-Ley 1/2013, meta dan it-terminu ma ġiex innotifikat […] lill-konsumatur, u qabel ma n‑nutar ikun għamel l-aġġudikazzjoni, hija kuntrarja għad-dispożizzjonijiet imsemmija iktar ’il fuq tad-[Direttiva 93/13] u għall-għanijiet tal-istess direttiva?
3)
L-artikoli msemmija iktar ’il fuq tad-[Direttiva 93/13], l-għan tagħha u l‑obbligu li hija timponi lill-qrati nazzjonali li jeżaminaw ex officio l‑eżistenza ta’ klawżoli inġusti fil-kuntratti konklużi mal-konsumaturi, mingħajr ma huwa meħtieġ li l-konsumatur jitlob dan, għandhom jiġu interpretati fis-sens li jippermettu lill-qorti nazzjonali, fi proċeduri bħal dawk previsti fis-subparagrafu 7 tal-Artikolu 250(1) tal-[LEC] jew fi-proċedura ta’ ‘bejgħ extraġudizzjarju’ rregolata fl-Artikolu 129 tal-[LH], li ma jiġix applikat id-dritt nazzjonali meta dan ma jippermettix dan l-istħarriġ ġudizzjarju ex officio, fid-dawl taċ-ċarezza tad‑dispożizzjonijiet [tal-imsemmija] direttiva u tal-ġurisprudenza stabbilita tal-Qorti tal‑Ġustizzja […] dwar l-obbligu tal-qrati nazzjonali li jistħarrġu ex officio l‑eżistenza ta’ klawżoli inġusti fil-kawżi dwar kuntratti konklużi mal‑konsumaturi?
4)
Dispożizzjoni nazzjonali bħal dik fl-Artikolu 129 tal-[LH], fil‑formulazzjoni tagħha kif tirriżulta mil-Ley 1/2013, li, sabiex toffri lid‑drittijiet tal-konsumaturi stabbiliti mid-[Direttiva 93/13] protezzjoni effettiva fil‑proċeduri extraġudizzjarji ta’ eżekuzzjoni ta’ ipoteka, tipprovdi biss sempliċi possibbiltà għan-nutar li jindika l-eżistenza ta’ klawżoli inġusti kif ukoll il-possibbiltà li l-konsumatur debitur suġġett għall-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka fuq il-proprjetà immobbli tiegħu jeżerċita azzjoni fil-kuntest ta’ proċedura extraġudizzjarja indipendenti qabel ma tiġi aġġudikata din il-proprjetà immobbli min-nutar, hija kuntrarja għad-dispożizzjonijiet imsemmija iktar ’il fuq [tal-imsemmija] direttiva u għall-għanijiet tal-istess direttiva?
5)
Leġiżlazzjoni nazzjonali bħal dik li hija ddefinita fl-Artikolu 129 tal‑[LH], fil-formulazzjoni tagħha li tirriżulta mill-Ley 1/2013, u fl-Artikoli 234 sa 236 tar-[RH], u li tistabbilixxi proċedura ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-garanzija ipotekarja ta’ kuntratti ta’ self konklużi bejn professjonisti u konsumaturi fejn ma teżisti l-ebda possibbiltà ta’ stħarriġ ġudizzjarju ex officio tal-klawżoli inġusti, hija kuntrarja għad‑dispożizzjonijiet imsemmija iktar ’il fuq tad-[Direttiva 93/13] u għall-għanijiet tal-istess direttiva?”
26.
Ġew ippreżentati osservazzjonijiet bil-miktub mill-Banco Santander, mill-Gvern Spanjol u mill-Kummissjoni Ewropea.
27.
Inżammet seduta fil-25 ta’ April 2017, li fiha pparteċipaw il-Banco Santander, il-Gvern Spanjol u l‑Kummissjoni.
Analiżi
Inammissibbiltà manifesta tat-tieni, tar-raba’ u tal-ħames domanda
28.
Kif irrilevaw, essenzjalment, il-partijiet ikkonċernati fl‑osservazzjonijiet bil-miktub, id-domandi preliminari magħmula mill‑qorti tar-rinviju huma ta’ żewġ tipi.
29.
L-ewwel u t-tielet domanda jirrigwardaw il-kompatibbiltà tas‑sistema legali tal-proċedura ssemplifikata taħt l-Artikolu 250(1) tal-LEC fil-verżjoni tagħha fis-seħħ fil-mument tal-fatti tal-kawża prinċipali u l‑konsegwenzi li għandhom jirriżultaw minn inkompatibbiltà eventwali ta’ din is-sistema mad-Direttiva 93/13, b’mod partikolari fir-rigward tar-rwol tal-qorti nazzjonali.
30.
It-tieni, ir-raba’ u l-ħames domandi jirrigwardaw, min-naħa tagħhom, il-kompatibbiltà tal-Artikolu 129 tal-LH, fil-verżjoni tiegħu li tirriżulta mil-Liġi 1/2013 u mid-dispożizzjonijiet ta’ applikazzjoni tagħha, mad‑dispożizzjonijiet tad-Direttiva 93/13.
31.
Madankollu, din l-aħħar sistema legali ma hijiex applikabbli għall‑fatti tal-kawża prinċipali.
32.
Fil-fatt, il-Liġi 1/2013 tipprovdi, fil-ħames dispożizzjoni tranżitorja tagħha, li l-emendi li hija tintroduċi japplikaw għall-bejgħ extraġudizzjarju ta’ proprjetajiet ipotekati fejn il-proċess ikun beda wara d-dħul fis-seħħ tagħha (jiġifieri l-15 ta’ Mejju 2013), u dan irrispettivament mid-data li fiha jkun sar tal-att ta’ kostituzzjoni tal-ipoteka. Peress li l-proċedura ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja inkwistjoni fil-kawża prinċipali ntemmet ferm qabel din id-data, jiġifieri fit-23 ta’ Frar 2012, din il-liġi ma tapplikax ratione temporis fil-kawża prinċipali, kif barra minn hekk donnha tindika l-qorti nazzjonali.
33.
Minn dan jirriżulta li t-tieni, r-raba’ u l-ħames domandi preliminari għadhom jiġu ddikjarati manifestament inammissibbli sa fejn ma jirrigwardawx l-interpretazzjoni tad-dritt tal-Unjoni li tissodisfa ħtieġa oġġettiva għad-deċiżjoni li l-qorti tar-rinviju għandha tieħu (
8
).
Eżami tal-mertu tal-ewwel u tat-tielet domanda
34.
L-ewwel u t-tielet domandi preliminari, li huma marbuta mill-qrib, jirrigwardaw il-portata tas-setgħat tal-qorti fir‑rigward tal-effettività tad-Direttiva 93/13 fil-kuntest ta’ proċedura ta’ eżekuzzjoni ta’ drittijiet fuq proprjetà immobbli in rem diġà iskritti fir-reġistru tal-artijiet.
35.
Qabel xejn irrid ninnota l-perplessità tiegħi fir-rigward tal‑formulazzjoni tad-domandi magħmula – u, konsegwentement, fir-rigward tal-ammissibbiltà formali tagħhom – u fir-rigward tal-konklużjonijiet li l‑qorti tar-rinviju donnha tiġbed mill-ġurisprudenza dwar l-effettività tal-protezzjoni li tirriżulta mid-Direttiva 93/13.
36.
L-oriġinalità ta’ din il-kawża tinsab fil-fatt fiċ-ċirkustanza li l‑klawżola allegatament inġusta, jiġifieri dik li tippermetti l-użu tal-proċedura extraġudizzjarja flimkien mal-konsegwenzi li jirriżultaw minnha, hija preċiżament dik li, fl-aħħar mill-aħħar, skont kif qed nifhem jien, ippermettiet li l-qorti tar-rinviju tkun effettivament adita mill-kawża prinċipali, u dan diversi snin wara l-għeluq ta’ dik il-proċedura fil-kuntest tal-proċedura ssemplifikata prevista fl-Artikolu 41 tal-LH u msemmija fil-punt 7 tal-Artikolu 250(1) tal-LEC.
37.
Barra minn hekk, fir-rigward tar-rabta eżistenti bejn il-proċedura fil-kawża prinċipali u l-applikazzjoni tad-Direttiva 93/13, għandu jiġi osservat li, fil-kuntest ta’ din il-proċedura ssemplifikata, il-kawża li biha hija adita l-qorti nazzjonali ma tirrigwardax, proprjament, il-validità ta’ kuntratt ta’ self ipotekarju, peress li dan tal-aħħar eżawrixxa l-effetti tiegħu kollha, iżda unikament titolu fuq il-proprjetà rreġistrat fir-reġistru tal-artijiet. Mill‑indikazzjonijiet ipprovduti fl-osservazzjonijiet bil-miktub jirriżulta li huwa biss wara talba fformulata f’dan is-sens li l-kuntratt inkwistjoni ddaħħal fil-proċess.
38.
Permezz tal-ewwel u tat-tielet domanda, il-qorti tar-rinviju għalhekk tqiegħed inkwistjoni, b’mod li għal tal-inqas huwa mingħajr preċedent, il‑leġiżlazzjoni nazzjonali applikabbli għall-proċedura intiża għall‑eżerċizzju ta’ dritt għall-proprjetà legalment irreġistrat.
39.
Fil-fatt, permezz tal-ewwel domanda tagħha, il-qorti tar-rinviju tistaqsi jekk il-leġiżlazzjoni Spanjola fis-seħħ fil-mument tal-fatti – u b’mod partikolari l-punt 7 tal-Artikolu 250(1) tal-LEC u l‑Artikolu 129 tal-LH –, li tobbliga lill-qorti nazzjonali tagħti deċiżjoni li tagħti l-pussess tal-abitazzjoni akkwistata mill-istabbiliment finanzjarju fil-kuntest ta’ proċedura ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja prevista mill-Artikolu 129 tal-LH, hijiex konformi mal-Artikolu 3(1) u (2), mal-Artikolu 6(1) u mal-Artikolu 7(1) tad-Direttiva 93/13. Hija tirrileva li, la matul il-proċedura ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka u lanqas matul il-proċedura ġudizzjarja ulterjuri intiża sabiex tagħti lill-eżekutur il-pussess paċifiku tal-proprjetà immobbli, ma kienet teżisti possibbiltà ta’ stħarriġ ġudizzjarju ta’ klawżoli inġusti u li ebda mezz ta’ kontestazzjoni effikaċi u fi żmien xieraq ma kienet prevista għall-konsumatur.
40.
Permezz tat-tielet domanda tagħha, hija tfittex li jiġu stabbiliti l-konsegwenzi ta’ konstatazzjoni eventwali ta’ inkompatibbiltà tal-leġiżlazzjoni nazzjonali rilevanti. Hija tistaqsi, b’mod partikolari, jekk il-qorti tistax, skont l-obbligu tagħha ta’ stħarriġ tan-natura inġusta ta’ klawżoli li jinsabu fil-kuntratti ta’ konsum, tiskarta l-leġiżlazzjoni nazzjonali kkontestata.
41.
Fl-ewwel lok, ser nipproċedi sabiex infakkar b’mod sintetiku t‑tagħlim tal-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja fir-rigward tal-portata tas-setgħat tal-qorti nazzjonali u dwar il-garanziji li għandhom jiġu offruti lill-konsumaturi fir-rigward tal-effettività tad-Direttiva 93/13 fil-kuntest partikolari ħafna tal-proċeduri extraġudizzjarji ta’ eżekuzzjoni ipotekarja. Fit-tieni lok, ser nispjega għal liema raġunijiet ma jidhirlix li huwa meħtieġ u lanqas neċessarjament opportun f’dan il-każ li l-qrati jintervjenu bil-mod issuġġerit mill-qorti nazzjonali fir-rigward tal‑effettività tad-Direttiva 93/13.
It-tagħlim tal-ġurisprudenza dwar il-portata tas-setgħat tal‑qorti nazzjonali u dwar il-garanziji li għandhom jiġu offruti lill-konsumaturi fil‑kuntest ta’ proċeduri extraġudizzjarji ta’ eżekuzzjoni ipotekarja
42.
Skont ġurisprudenza ferm stabbilita (
9
), is-sistema ta’ protezzjoni implementata mid-Direttiva 93/13 hija bbażata fuq l-idea li l‑konsumatur jinsab f’sitwazzjoni ta’ inferjorità meta mqabbel mal‑bejjiegħ jew mal-fornitur fir-rigward kemm tas-setgħa ta’ negozjar kif ukoll tal-livell ta’ informazzjoni, sitwazzjoni li twasslu sabiex jaderixxi mal‑kundizzjonijiet stabbiliti minn qabel mill-bejjiegħ jew mill-fornitur, mingħajr ma jkun jista’ jeżerċita influwenza fuq il-kontenut tagħhom.
43.
Fl-ewwel lok, l-Artikolu 6(1) tad-Direttiva 93/13 jistabbilixxi r‑regola li l-konsumatur ma jistax ikun marbut bi klawżoli inġusti inklużi fil-kuntratti.
44.
Fir-rigward ta’ din is-sitwazzjoni ta’ inferjorità li fiha jinsab il-konsumatur, l-Artikolu 6(1) tal-imsemmija direttiva, dispożizzjoni imperattiva ta’ ordni pubbliku (
10
) intiża sabiex tistabbilixxi l-ugwaljanza bejn il-kontraenti, kienet interpretata fis-sens li tawtorizza – u anki tobbliga meta jkollha punti ta’ liġi u ta’ fatti meħtieġa – lill-qorti nazzjonali tevalwa ex officio n-natura inġusta ta’ klawżola kuntrattwali inkluża f’kuntratt li jorbot konsumatur ma’ bejjiegħ jew fornitur (
11
).
45.
Fir-rigward tal-kompatibbiltà ta’ leġiżlazzjoni proċedurali mad‑Direttiva 93/13, u b’mod partikolari ta’ proċedura dwar l-eżekuzzjoni ta’ garanziji jew l-eżekuzzjoni min-nutara ta’ garanziji li jakkumpanjaw il‑kuntratt ta’ self konkluż ma’ konsumaturi (
12
), għandu jitfakkar li l-modalitajiet ta’ mekkaniżmi nazzjonali ta’ eżekuzzjoni forzata u ta’ intervent tan-nutara f’dan il-kuntest jaqgħu fl-ordinament ġuridiku intern tal-Istati Membri skont il-prinċipju ta’ awtonomija proċedurali, mingħajr ħsara għall-osservanza tal-prinċipji ta’ ekwivalenza u ta’ effettività (
13
).
46.
Fir-rigward tal-prinċipju ta’ effettività, l-uniku wieħed verament ikkontestat f’din il-kawża (
14
), il-Qorti tal-Ġustizzja, mitluba b’mod partikolari sabiex tiddeċiedi dwar id-dispożizzjonijiet proċedurali ta’ eżekuzzjoni ipotekarja, enfasizzat li, fin-nuqqas ta’ stħarriġ effikaċi tan-natura potenzjalment inġusta tal-klawżoli ta’ kuntratt li jikkostitwixxu titolu eżekuttiv, l-osservanza tad-drittijiet mogħtija mid‑Direttiva 93/13 ma jistgħux ikunu ggarantiti (
15
).
47.
Għal dak li jirrigwarda l-leġiżlazzjonijiet nazzjonali fil-qasam tal-proċeduri extraġudizzjarji ta’ eżekuzzjoni ipotekarja, il-Qorti tal-Ġustizzja identifikat ċerti elementi li jistgħu jirriżultaw neċessarji sabiex tiġi żgurata l‑protezzjoni tal-konsumaturi prevista minn din id-direttiva.
48.
B’hekk, fl-ewwel lok, ġiet irrikonoxxuta l-fakultà li l-qorti nazzjonali, adita matul proċedura extraġudizzjarja, tissospendi l‑eżekuzzjoni ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli fir-rigward ta’ dispożizzjonijiet proċedurali Slovakki. Madankollu, id-dispożizzjonijiet tad‑Direttiva 93/13 ġew interpretati fis-sens li ma jipprekludux leġiżlazzjoni nazzjonali li tippermetti l-irkupru ta’ kreditu, ibbażata fuq klawżoli kuntrattwali effettivament inġusti, permezz tal-eżekuzzjoni extraġudizzjarja ta’ garanzija gravanti l-proprjetà immobbli mogħtija mill‑konsumatur, sa fejn din il-leġiżlazzjoni ma tirrendix fil-prattika impossibbli jew eċċessivament diffiċli s-salvagwardja tad-drittijiet li din id-direttiva tagħti lill-konsumatur (
16
).
49.
Fit-tieni lok, il-Qorti tal-Ġustizzja qieset li, sa fejn, minn naħa, in-nutar seta’ kellu rwol ta’ prevenzjoni tan-natura inġusta tal‑klawżoli ta’ dak il-kuntratt u, barra minn hekk, huwa espliċitament mitlub jiżgura permezz tal-pariri tiegħu l-ugwaljanza fit-trattament fil‑proċeduri kollha li jaqgħu taħt il-kompetenzi tiegħu, sabiex jiġbed l-attenzjoni tal-konsumaturi dwar in-natura eventwalment inġusta ta’ klawżola, u li, sa fejn, min-naħa l-oħra, il-konsumatur għandu l-fakultà li jikkontesta l-validità ta’ kuntratt li ntalbet l-eżekuzzjoni tiegħu, l‑effettività tal-protezzjoni prevista mill-imsemmija direttiva hija bħala prinċipju żgurata (
17
).
50.
Madankollu, għandu jiġi enfasizzat li, fir-rigward tal-allegazzjoni li tgħid li huwa possibbli li nutar jibda eżekuzzjoni forzata ta’ kuntratt mingħajr eżami tan-natura inġusta tal-klawżoli kuntrattwali, il-ġurisprudenza relatata mal-identifikazzjoni ex officio ta’ klawżoli inġusti taqa’ fil-kuntest partikolari tal-eżerċizzju tal-funzjoni ġudizzjarja u ma hijiex, fid-dawl tad-differenzi fundamentali bejnha u l-funzjoni notarili, trasponibbli għal din tal-aħħar (
18
).
51.
Barra minn hekk, il-prinċipju ta’ effettività ma jistax jeżiġi li qorti nazzjonali għandha mhux biss tikkumpensa l-ommissjoni proċedurali ta’ konsumatur li ma jafx id-drittijiet tiegħu, iżda wkoll tirrimedja għal kollox il-passività totali tal-konsumatur ikkonċernat li ma pparteċipa fl‑ebda stadju tal-proċedura tal-eżekuzzjoni ġudizzjarja (
19
).
52.
Fl-aħħar mill-aħħar, il-Qorti tal-Ġustizzja qieset ukoll li l‑proċedura ta’ bejgħ extraġudizzjarju ta’ proprjetà immobbli, minkejja l-fatt li ma tippermettix lil nutar li jiddeċiedi dwar l-eżistenza eventwali ta’ klawżola inġusta, ma tippreġudikax l-effettività tad-Direttiva 93/13, ladarba l-konsumatur ibbenefika mill-possibbiltà li jressaq kawża quddiem qorti u li din il-qorti tinsab f’pożizzjoni li tadotta miżuri provviżorji sabiex tissospendi l-eventwali irkant organizzat min-nutar (
20
).
53.
It-tieni nett, għal dak li jirrigwarda l-Artikolu 7(1) tad‑Direttiva 93/13, li jimponi li l-Istati Membri għandhom jimplementaw mezzi effikaċi sabiex jipprevjenu l-użu tal-klawżoli inġusti, dan ma jimponix li għandhom jiġu emendati l-proċeduri kollha implementati fuq livell nazzjonali. Hemm biss lok li jiġi żgurat li d-dispożizzjonijiet nazzjonali inkwistjoni, analizzati fil-kuntest tagħhom billi jittieħdu inkunsiderazzjoni r-rimedji ġudizzjarji kollha eżistenti, huma ta’ natura li jiżguraw li jeżistu mezzi adegwati u effikaċi sabiex jipprevjenu l-użu ta’ klawżoli inġusti fil-kuntratti konklużi mal-konsumaturi u li tali klawżoli ma jorbtux lil dawn tal-aħħar (
21
).
54.
Għandu jiġi kkonstatat li, fi kwalunkwe każ fejn il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet li dispożizzjoni nazzjonali tmur kontra l‑effettività tad-Direttiva 93/13, il-qorti adita dejjem kienet effettivament f’pożizzjoni li tinvalida klawżola, u b’hekk jew li tiskartaha, jew anki li tintervjeni fi proċedura ta’ sekwestru jew ta’ trasferiment ta’ proprjetà li ma tkunx għadha ntemmet. Fil-fatt, dan jista’ jkun jew fil-kuntest ta’ proċedura fuq il-mertu ta’ natura dikjarattiva li fil-kuntest tagħha l-qorti adita tista’ tasal sabiex tistaqsi dwar in-natura eventwalment inġusta ta’ klawżola ta’ kuntratt konkluż bejn konsumatur u bejjiegħ jew fornitur, jew anki fil-kuntest ta’ proċedura ta’ eżekuzzjoni forzata li għandha bħala bażi tali kuntratt li jista’ jinkludi klawżola inġusta.
55.
Fi kliem ieħor, jekk wieħed jikkunsidra l-każijiet sottomessi sal-lum lill-Qorti tal-Ġustizzja, huwa fil-kuntest ta’ proċedura ta’ eżekuzzjoni pendenti u fid-dawl tal-eżistenza pprovata jew preżunta ta’ klawżola inġusta fil-kuntratt ta’ self ipotekarju li tat lok għall-kawża li l‑qorti adita talbet kjarifiki dwar il-portata tal-protezzjoni mogħtija skont id‑Direttiva 93/13.
56.
B’hekk, fil-kawża li tat lok għas-sentenza Aziz (
22
), it-trasferiment tat-titolu fuq il-proprjetà immobbli inkwistjoni kien għadu ma seħħx, peress li, minkejja l-fatt li l-proprjetà kienet tpoġġiet għall-irkant, ma kienx instab xerrej għaliha u li, ftit qabel id-deċiżjoni li tordna t-tkeċċija tiegħu, M. Aziz kien ressaq talba għal sentenza dikjaratorja quddiem il-qorti nazzjonali kompetenti sabiex tiġi annullata klawżola inġusta tal-kuntratt ta’ self ipotekarju.
57.
Huwa fid-dawl ta’ dan it-tagħlim li għandha tiġi eżaminata, fid‑dawl tal-kuntest leġiżlattiv li fih taqa’, il-proċedura ta’ rikonoxximent ta’ drittijiet in rem kkontestata fil-kawża prinċipali.
Il-fakultà li tqajjem ex officio n-natura inġusta tal-klawżoli li jinsabu f’kuntratt ma tistax testendi għal proċedura ta’ rikonoxximent ta’ drittijiet in rem li hija indipendenti mill-proċedura ta’ aġġudikazzjoni ta’ proprjetà
58.
F’dan il-każ, għandu jiġi kkonstatat li dan la huwa kuntest ta’ proċedura ta’ eżekuzzjoni ta’ ordni għall-ħlas u lanqas kuntest ta’ proċedura ta’ eżekuzzjoni forzata li ma saritx fit-terminu tagħha u li fiha dejjem jidher opportun li tingħata deċiżjoni dwar in-natura inġusta ta’ klawżoli ta’ kuntratt ipotekarju preċedentement iffirmat.
59.
Il-proċedura li għandha quddiemha l-qorti tar-rinviju għandha l‑għan biss li tagħti effett lil dritt għall-proprjetà legalment irreġistrat. Kif din il-qorti ippreċiżat fit-tweġiba għal mistoqsija magħmula mill-Qorti tal‑Ġustizzja, din il-proċedura hija intiża esklużivament sabiex tipproteġi d-drittijiet in rem irreġistrati.
60.
Fl-opinjoni tiegħi, għandha ssir distinzjoni bejn il-proċedura ta’ bejgħ extraġudizzjarju u l-proċedura ssemplifikata rregolata mill‑Artikolu 41 tal-LH.
61.
Il-proċedura ta’ bejgħ extraġudizzjarju, li, skont l-Artikolu 234 tar‑RH, tippreżumi ftehim bejn il-partijiet fl-att ta’ kostituzzjoni tal‑ipoteka, hija intiża sabiex twassal għall-istabbiliment ta’ att pubbliku li jittrasferixxi t-titolu fuq il-proprjetà immobbli favur l-aġġudikatur, b’mod partikolari permezz tal-iskrizzjoni fir-reġistru tal-artijiet.
62.
Il-proċedura ssemplifikata ta’ rikonoxximent ta’ drittijiet in rem, f’dan il-każ dik irregolata mill-Artikolu 41 tal-LH, li hija indipendenti mill‑proċedura ta’ bejgħ extraġudizzjarju quddiem nutar, hija intiża min-naħa l-oħra sabiex tipproteġi d-dritt tad-detentur ta’ dritt in rem iskritt b’mod partikolari – iżda mhux biss – fir-reġistru tal-artijiet. Din il‑proċedura ma hijiex marbuta ma’ kuntratt ta’ konsum li fir-rigward tiegħu l‑qorti nazzjonali għandha tiddeċiedi, iżda hija intiża biss sabiex tivverifika li jeżisti dritt iskritt bil-għan li tagħtih effett.
63.
Huwa minnu li fil-kawża prinċipali, l-użu tal-proċedura ssemplifikata jirriżulta inċidentalment mill-Artikolu 11 tal-kuntratt konkluż fil-21 ta’ Diċembru 2004 bejn C. Sánchez López u Banco Santander, artikolu li jipprevedi l‑issuġġettar għall-proċedura extraġudizzjarja notarili fil-każ ta’ eżekuzzjoni ta’ ipoteka.
64.
Madankollu, il-proċedura rregolata mill-Artikolu 41 tal-LH, li għaliha jirreferu l-ewwel u t-tielet domandi preliminari, hija intiża għall‑protezzjoni ta’ drittijiet in rem li jirriżultaw mill-bejgħ extraġudizzjarju, li permezz tiegħu l-proprjetarju jikseb il-pussess effettiv tal-proprjetà immobbli.
65.
Din l-aħħar proċedura ma hijiex ibbażata fuq il-kuntratt ta’ self ipotekarju kontenzjuż, iżda fuq it-titolu ta’ proprjetà iskritt fir‑reġistru tal-artijiet. Fil-fatt, wara li tintemm il-proċedura ta’ bejgħ extraġudizzjarju, il-kuntratt ipotekarju jispiċċa u l-ipoteka tisparixxi.
66.
F’dan il-każ, jidher fil-fatt li l-proċedura ta’ bejgħ notarili kellha l-effetti tagħha kollha fid-dawl tat-tpoġġija għall-irkant u tal‑aġġudikazzjoni tal-proprjetà immobbli.
67.
Fi kliem ieħor, il-proċedura ssemplifikata inkwistjoni f’din il‑kawża hija għalhekk, kif enfasizza l-Gvern Spanjol, indipendenti mill‑bejgħ extraġudizzjarju jew minn kull proċedura oħra ta’ eżekuzzjoni ipotekarja.
68.
Issa, jidhirli li huwa relattivament evidenti li d-Direttiva 93/13 ma tistax tiġi ddikjarata applikabbli għall-proċedura kontenzjuża li hija intiża għall-konstatazzjoni ta’ drittijiet in rem fid-dawl tal-infurzabbiltà tagħhom u mhux għall-eżekuzzjoni ta’ kuntratt konkluż bejn konsumatur u bejjiegħ jew fornitur.
69.
Barra minn hekk, il-Qorti tal-Ġustizzja fakkret diversi drabi li kull każ li jirrigwarda l-kwistjoni dwar jekk dispożizzjoni proċedurali nazzjonali tirrendix l-applikazzjoni tad-dritt tal-Unjoni impossibbli jew eċċessivament diffiċli għandu jiġi eżaminat fid-dawl tar-rwol ta’ din id‑dispożizzjoni fil-proċedura, meqjusa globalment, u fid-dawl tal‑iżvolġiment u tan-natura speċifika tagħha, quddiem id-diversi istanzi nazzjonali (
23
).
70.
Kif enfasizza l-Gvern Spanjol, jidher li d-debitriċi kellha l‑opportunità, waqt il-proċedura extraġudizzjarja ta’ trasferiment tal-proprjetà ipotekata, li tikkontestaha jew titlob is-sospensjoni minħabba l‑preżenza ta’ klawżola inġusta fil-kuntratt ta’ self ipotekarju, filwaqt li titlob l‑adozzjoni ta’ miżuri provviżorji għas-sospensjoni tal-bejgħ tal-proprjetà immobbli li tagħha kienet il-proprjetarja.
71.
Fi kwalunkwe każ, hemm lok li jiġi kkonstatat li din il-kawża hija differenti minn dawk li sal-lum tressqu quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja, peress li f’dan il-każ, it-talba għal deċiżjoni preliminari ma tinkludi ebda punt ta’ fatt li jippermetti li jiġi stabbilit li l-qorti tar-rinviju ser ssib li klawżola tal-kuntratt kontenzjuż, minbarra dik li tirreferi għall‑proċedura ta’ eżekuzzjoni extraġudizzjarja, jista’ jkollha natura inġusta fis-sens tal-Artikolu 3(1) tad-Direttiva 93/13.
72.
B’hekk, fil-Kawża Aziz, it-tieni domanda preliminari kienet tirrigwarda espressament il-klawżoli kuntrattwali dwar il-maturità antiċipata u l-ammont ta’ interessi moratorji (
24
). Fil-Kawża Finanmadrid EFC, id-deċiżjoni tar-rinviju tindika li jeżistu dubji dwar in-natura eventwalment inġusta ta’ ċerti klawżoli tal-kuntratt inkwistjoni (
25
).
73.
Għalkemm huwa minnu li l-qorti nazzjonali għandha tevalwa ex officio n-natura inġusta tal-klawżoli kuntrattwali kollha li jaqgħu fil‑kamp ta’ applikazzjoni tal-imsemmija direttiva, anki fin-nuqqas ta’ talba espressa f’dan is-sens, meta hija jkollha punti ta’ liġi u ta’ fatt meħtieġa għal dan l-għan (
26
), huwa minnu wkoll li għandu jkun hemm ukoll dubji dwar in-natura eventwalment inġusta ta’ klawżola oħra tal-kuntratt inkwistjoni fil-kawża prinċipali.
74.
Fil-fatt, huwa importanti li jitfakkar li d-Direttiva 93/13 hija intiża sabiex tevita li jiġu inklużi klawżoli fil-kuntratti li jorbtu konsumaturi ma’ bejjiegħa jew fornituri (ir-raba’ premessa), sabiex eventwalment tipprekludi dawn il-klawżoli minn dawn il-kuntratti, u fl-aħħar nett, sabiex tevita li l-imsemmija klawżoli jkunu jorbtu lill-konsumatur (il‑wieħed u għoxrin premessa).
75.
Issa, ladarba l-kuntratt, li ma huwiex is-suġġett tal‑proċedura pendenti quddiem il-qorti a quo, li suppost jinkludi l‑klawżola preżunta inġusta eżawrixxa l-effetti tiegħu kollha permezz tat‑trasferiment definittiv tal-proprjetà immobbli inkwistjoni fil-kawża prinċipali, ma jidhirx li huwa iktar opportun li tiġi evalwata, b’mod partikolari, in-neċessità tal-prevenzjoni jew tal-preklużjoni tal‑inklużjoni ta’ tali klawżola.
76.
Fid-dawl ta’ dawn il-kunsiderazzjonijiet kollha, jiena tal-opinjoni li l-protezzjoni mogħtija mid-Direttiva 93/13 ma timplikax li l-qorti nazzjonali tista’ tiddeċiedi dwar in-natura inġusta ta’ klawżola inkluża f’kuntratt ipotekarju fil-kuntest ta’ proċedura, indipendenti mill‑proċedura ta’ eżekuzzjoni ipotekarja, intiża sabiex tiżgura l-effettività tad-dritt għall-proprjetà fir-rigward tal-proprjetà immobbli kkonċernata.
77.
Deċiżjoni differenti tkun, fil-fehma tiegħi, la neċessarjament vantaġġuża għall-konsumatur ikkonċernat u lanqas mixtieqa mill-perspettiva tal-osservanza tal-prinċipju ta’ ċertezza legali u ta’ drittijiet għall-proprjetà diġà akkwistati.
78.
L-ewwel nett, konstatazzjoni ta’ inkompatibbiltà tal-proċedura inkwistjoni mad-Direttiva 93/13 ma tidhirx neċessarjament iġġustifikata fir-rigward tal-protezzjoni tal-konsumatur ikkonċernat, protezzjoni li nfakkar tikkostitwixxi fl-aħħar mill-aħħar l-għan primordjali li jrid jintlaħaq mid-Direttiva 93/13.
79.
Jekk id-deċiżjoni tar-rinviju tirriżulta partikolarment mhux kompluta fir-rigward tas-sitwazzjoni tal-konvenuta fil-kawża prinċipali, mill‑elementi fattwali mressqa quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja minn Banco Santander u mill‑Gvern Spanjol jirriżulta li, minkejja li l-aġġudikazzjoni tal-proprjetà immobbli kkonċernat kienet traskritta b’att notarili fit-23 ta’ Frar 2012 u li dan ġie iskritt fir-reġistru tal-artijiet, C. Sánchez López talbet lil Banco Santander tibqa’ fl-abitazzjoni tagħha inkwistjoni skont il‑ftehim għal ħolqien ta’ fond għall-akkomodazzjoni soċjali implementat fuq livell nazzjonali fis-17 ta’ Jannar 2013. Fid-19 ta’ Novembru 2015, C. Sánchez López u Banco Santander ikkonkludew kuntratt suġġett għal dan il-ftehim, li jippermetti b’mod partikolari li C. Sánchez López tibqa’ fil-proprjetà bħala kerrejja suġġetta għal kera fl-ammont ta’ madwar EUR 90. B’hekk, jidher li din ma urietx ix-xewqa li tikkontesta l-kuntratt ipotekarju li kienet iffirmat preċedentement, anki jekk, fir-realtà, kellha kull opportunità. Bl-istess mod, xejn ma jippermetti li jiġi konkluż li l‑konsumatur ikkonċernat ried jikkontesta n-natura definittiva tat‑trasferiment tat-titolu fuq il-proprjetà li huwa jokkupa, trasferiment li jirriżulta mill-aġġudikazzjoni li seħħet fil-15 ta’ Diċembru 2011 u li kienet iskritta fir-reġistru tal-artijiet fit-12 ta’ April 2012.
80.
Fi kliem ieħor, ma huwiex ċert li l-kontestazzjoni ta’ din il‑proċedura tista’ tiġġenera “benefiċċju” għall-konsumatur inkwistjoni. Billi l‑klawżola ddikjarata inġusta ma torbotx lill-konsumatur, l-eżekuzzjoni extraġudizzjarja tal-ipoteka tista’ tiġi invalidata u l-konsumatur li jkun naqas milli jħallas ikun mill-ġdid marbut bil-kuntratt ta’ self ipotekarju. Fil‑fatt, ladarba l-ebda klawżola oħra tal-kuntratt ma tkun tista’ tiġi identifikata bħala eventwalment inġusta, il-kuntest kuntrattwali oriġinali jkun jidħol mill-ġdid fis-seħħ, f’dan il-każ, mingħajr tibdil tal-klawżoli dwar ir-rimbors. Madankollu, għandu jitfakkar li d-dritt għal protezzjoni effettiva tal‑konsumatur jinkludi l-fakultà li l-konsumatur jirrinunzja milli jinvoka d-drittijiet tiegħu (
27
).
81.
Barra minn hekk, ma jistax jiġi eskluż li l-invalidazzjoni tal‑kuntratt ipotekarju previst f’dan il-każ twassal sabiex tqiegħed lill‑konsumatur ikkonċernat f’sitwazzjoni inqas favorevoli peress li twassal għall-annullament tal-aġġudikazzjoni tal-proprjetà immobbli u b’hekk għall-kontestazzjoni tal-kuntratt ta’ kera soċjali konkluż sussegwentement bejn Banco Santander u C. Sánchez López.
82.
It-tieni nett, jekk il-qorti tiġi awtorizzata tqajjem ex officio l-eventwali natura inġusta tal-kuntratt ipotekarju preċedentement konkluż u li eżawrixxa l-effetti tiegħu kollha – il-proprjetà ipotekata kienet is-suġġett ta’ trasferiment definittiv – dan ikun iwassal għall-kontestazzjoni, abbażi tal-effettività tad-Direttiva 93/13, ta’ dritt għall-proprjetà in rem li ma huwiex ibbażat fuq il-kuntratt konkluż mal‑konsumaturi, iżda fuq ir-rikonoxximent extraġudizzjarju ta’ titolu.
83.
F’dan il-każ, għandu jiġi osservat li d-dritt in rem inkwistjoni kien is-suġġett ta’ iskrizzjoni fir-reġistru tal-artijiet madwar erba’ snin qabel it-talba għal deċiżjoni preliminari f’din il-kawża. Jekk, fil-kawża prinċipali, jirriżulta li Banco Santander huwa d-detentur ta’ dan id-dritt, seta’ kien li entità kompletament differenti akkwistat din il-proprjetà wara l-iskrizzjoni tagħha fir-reġistru.
84.
Għalhekk, jidher kuntrarju għall-prinċipju ta’ ċertezza legali u ta’ proprjetà li jiġu kkontestati, abbażi tal‑effettività tad-Direttiva 93/13, proprjetajiet akkwistati, ladarba ma tqumx iktar il-kwistjoni dwar l-preklużjoni tal-eżistenza ta’ klawżola inġusta inkluża f’kuntratt li jorbot bejjiegħ jew fornitur ma konsumatur u li jkompli jipproduċi effetti.
Konklużjoni
85.
Fid-dawl tal-kunsiderazzjonijiet kollha preċedenti, nipproponi li r‑risposta għad-domandi magħmula mill-Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (qorti tal-ewwel istanza ta’ Jerez de la Frontera, Spanja) għandha tkun kif ġej:
Id-Direttiva tal-Kunsill 93/13/KE, tal-5 ta’ April 1993, dwar klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur, ma tapplikax għal proċedura bħal dik prevista fl-Artikolu 41 tal-Ley Hipotecaria (liġi dwar l-ipoteki) u fl-Artikolu 250(1) tal-Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (Liġi Nru 1/2000, dwar il-proċedura ċivili), tas-7 ta’ Jannar 2000, sa fejn din il-proċedura ma hijiex intiża li tevalwa u/jew li teżegwixxi kuntratt li jorbot bejjiegħ jew fornitur ma’ konsumatur, iżda hija intiża sempliċement sabiex tiżgura l-effettività ta’ dritt għall-proprjetà legalment akkwistat u iskritt fir-reġistru tal-artijiet.
(
1
)	Lingwa oriġinali: il-Franċiż.
(
2
)	Direttiva tal-Kunsill, tal-5 ta’ April 1993, dwar klawżoli inġusti f’kuntratti mal‑konsumatur (ĠU Edizzjoni Speċjali bil-Malti, Kapitolu 15, Vol. 2, p. 288).
(
3
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenzi tal-14 ta’ Marzu 2013, Aziz (C-415/11, EU:C:2013:164); tat-30 ta’ April 2014, Barclays Bank (C-280/13, EU:C:2014:279); tas-17 ta’ Lulju 2014, Sánchez Morcillo u Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099), u tal-21 ta’ Jannar 2015, Unicaja Banco u Caixabank (C-482/13, C-484/13, C-485/13 u C-487/13, EU:C:2015:21); digriet tas-16 ta’ Lulju 2015, Sánchez Morcillo u Abril García (C-539/14, EU:C:2015:508); sentenzi tad-29 ta’ Ottubru 2015, BBVA (C-8/14, EU:C:2015:731), kif ukoll tas-26 ta’ Jannar 2017, Banco Primus (C-421/14, EU:C:2017:60).
(
4
)	BOE Nru 7, tat-8 ta’ Jannar 2000, p. 575 sa 728, iktar ’il quddiem il-“LEC”.
(
5
)	BOE Nru 58, tas-27 ta’ Frar 1946.
(
6
)	Reglamento hipotecario (regoli dwar l‑ipoteki) (BOE Nru 106, tas-16 ta’ April 1947).
(
7
)	BOE Nru 116, tal-15 ta’ Mejju 2013, p. 36373, iktar ’il quddiem il-“Liġi 1/2013”.
(
8
)	Ara, f’dan is-sens, is-sentenza tal-5 ta’ Marzu 2015, Banco Privado Português u Massa Insolvente do Banco Privado Português (C-667/13, EU:C:2015:151, punt 41 u l-ġurisprudenza ċċitata).
(
9
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenzi tal-10 ta’ Settembru 2014, Kušionová (C-34/13, EU:C:2014:2189, punt 48 u l-ġurisprudenza ċċitata), kif ukoll tal-1 ta’ Ottubru 2015, ERSTE Bank Hungary (C-32/14, EU:C:2015:637, punt 39).
(
10
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenzi tas-26 ta’ Ottubru 2006, Mostaza Claro (C‑168/05, EU:C:2006:675, punt 36), kif ukoll tas-26 ta’ Jannar 2017, Banco Primus (C‑421/14, EU:C:2017:60, punt 42 u l-ġurisprudenza ċċitata).
(
11
)	Ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tal-14 ta’ Marzu 2013, Aziz (C-415/11, EU:C:2013:164, punt 46 u l-ġurisprudenza ċċitata), kif ukoll tal-21 ta’ Diċembru 2016, Gutiérrez Naranjo et (C-154/15, C-307/15 u C-308/15, EU:C:2016:980, punt 58).
(
12
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenzi tal-10 ta’ Settembru 2014, Kušionová (C-34/13, EU:C:2014:2189, punt 49), u tal-1 ta’ Ottubru 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, punt 48).
(
13
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenzi tal-14 ta’ Marzu 2013, Aziz (C-415/11, EU:C:2013:164, punt 50 u l-ġurisprudenza ċċitata), kif ukoll tal-1 ta’ Ottubru 2015, ERSTE Bank Hungary (C-32/14, EU:C:2015:637, punt 49).
(
14
)	F’dan il-każ ma għandna ebda element li jista’ jqajjem dubji dwar il-konformità tal‑leġiżlazzjoni inkwistjoni fil-kawża prinċipali mal-prinċipju ta’ ekwivalenza.
(
15
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenzi tal-14 ta’ Marzu 2013, Aziz (C-415/11, EU:C:2013:164, punt 59), u tat-18 ta’ Frar 2016, Finanmadrid EFC (C-49/14, EU:C:2016:98, punt 46).
(
16
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenza tal-10 ta’ Settembru 2014, Kušionová (C-34/13, EU:C:2014:2189, punti 60 u 68).
(
17
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenza tal-1 ta’ Ottubru 2015, ERSTE Bank Hungary (C-32/14, EU:C:2015:637, punti 57 u 60).
(
18
)	Ara s-sentenza tal-1 ta’ Ottubru 2015, ERSTE Bank Hungary (C-32/14, EU:C:2015:637, punt 47).
(
19
)	Ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tas-6 ta’ Ottubru 2009, Asturcom Telecomunicaciones (C-40/08, EU:C:2009:615, punt 47), u tal-10 ta’ Settembru 2014, Kušionová (C-34/13, EU:C:2014:2189, punt 56).
(
20
)	Ara, f’dan is-sens, is-sentenza tal-1 ta’ Ottubru 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, punti 59 sa 61).
(
21
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenza tal-1 ta’ Ottubru 2015, ERSTE Bank Hungary (C-32/14, EU:C:2015:637, punt 52).
(
22
)	Sentenza tal-14 ta’ Marzu 2013 (C-415/11, EU:C:2013:164, punti 26 u 27).
(
23
)	Sentenza tal-14 ta’ Ġunju 2012, Banco Español de Crédito (C-618/10, EU:C:2012:349, punt 49 u l-ġurisprudenza ċċitata).
(
24
)	Sentenza tal-14 ta’ Marzu 2013, Aziz (C-415/11, EU:C:2013:164, punti 65
et seq).
(
25
)	Sentenza tat-18 ta’ Frar 2016, Finanmadrid EFC (C-49/14, EU:C:2016:98, punt 22).
(
26
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenza tal-4 ta’ Ġunju 2009, Pannon GSM (C-243/08, EU:C:2009:350, punt 32).
(
27
)	Ara, b’mod partikolari, is-sentenzi tal-21 ta’ Frar 2013, Banif Plus Bank (C-472/11, EU:C:2013:88, punt 35), kif ukoll tad-14 ta’ April 2016, Sales Sinués u Drame Ba (C-381/14 u C-385/14, EU:C:2016:252, punt 25).