62016TJ0791
URTEIL DES GERICHTS (Vierte Kammer)
22. Mai 2019 (
*1
)
„Staatliche Beihilfen – Von den spanischen Behörden zugunsten eines Profifußballvereins gewährte Beihilfe – Regelung, mit der eine unterbliebene Landübertragung ausgeglichen werden soll, die ursprünglich zwischen einer Gemeinde und einem Fußballverein vereinbart worden war – Übermäßige Höhe der dem Fußballverein gewährten Ausgleichszahlung – Beschluss, mit dem die Beihilfe für mit dem Binnenmarkt unvereinbar erklärt wird – Vorteil“
In der Rechtssache T‑791/16,
Real Madrid Club de Fútbol mit Sitz in Madrid (Spanien), Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte J. Pérez-Bustamante Köster und F. Löwhagen,
Kläger,
gegen
Europäische Kommission, vertreten durch P.‑J. Loewenthal, G. Luengo und P. Němečková als Bevollmächtigte,
Beklagte,
wegen einer Klage gemäß Art. 263 AEUV auf Nichtigerklärung des Beschlusses (EU) 2016/2393 der Kommission vom 4. Juli 2016 über die staatliche Beihilfe SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) Spaniens zugunsten von Real Madrid CF (ABl. 2016, L 358, S. 3)
erlässt
DAS GERICHT (Vierte Kammer),
unter Mitwirkung des Präsidenten H. Kanninen (Berichterstatter) sowie der Richter J. Schwarcz und C. Iliopoulos,
Kanzler: I. Dragan, Verwaltungsrat,
aufgrund des schriftlichen Verfahrens und auf die mündliche Verhandlung vom 5. September 2018
folgendes
Urteil
Vorgeschichte des Rechtsstreits
1
Am 20. Dezember 1991 unterzeichneten das Ayuntamiento de Madrid (Stadt Madrid, Spanien), die Gerencia Municipal de Urbanismo dieser Stadt (Stadtbauamt) und der Kläger, Real Madrid Club de Fútbol, einen Vertrag über den Umbau des Stadions Santiago Bernabéu in Madrid (im Folgenden: Vertrag von 1991).
2
Am 29. November 1996 schlossen der Kläger und die Comunidad autónoma de Madrid (Autonome Gemeinschaft Madrid) einen Immobilientauschvertrag (im Folgenden: Tauschvertrag von 1996).
3
Am 29. Mai 1998 schlossen der Kläger und die Stadt Madrid einen Vertrag zur Durchführung des mit dem Tauschvertrag von 1996 vereinbarten Tausches (im Folgenden: Durchführungsvertrag von 1998). Nach dem Durchführungsvertrag von 1998 war vorgesehen, dass der Kläger bestimmte Grundstücke an die Stadt und diese als Gegenleistung an den Kläger Grundstücke überträgt, deren Wert ihren Verbindlichkeiten gegenüber dem Kläger entsprach, nämlich Grundstücke im Wert von rund 13,5 Mio. Euro. Es wurde vereinbart, dass die Stadt Parzellen im Gebiet von Julián Camarillo Sur (Parzellen 33 und 34) und die Parzelle B‑32 im Gebiet Las Tablas in Madrid (im Folgenden: Parzelle B‑32) überträgt. Für die Zwecke dieses Tausches schätzten die technischen Dienststellen der Stadt den Wert der letztgenannten Parzelle auf 595194 Euro.
4
Am 29. Juli 2011 unterzeichneten der Kläger und die Stadt Madrid einen Vertrag mit dem Ziel, einen zwischen ihnen bestehenden Rechtsstreit über den Vertrag von 1991 und den Tausch der von dem Vertrag von 1996 und dem Durchführungsvertrag von 1998 erfassten Liegenschaften beizulegen (im Folgenden: Vergleichsvertrag von 2011). Nach diesem Vertrag erkannten die Parteien die rechtliche Unmöglichkeit an, die Parzelle B‑32 in ihrem gegenwärtigen Zustand auf den Kläger zu übertragen. Da sie der Ansicht war, ihre im Durchführungsvertrag von 1998 vorgesehenen Verpflichtungen nicht erfüllen zu können, beschloss die Stadt, den Kläger durch Zahlung eines Betrags in Höhe des Wertes dieser Parzelle im Jahr 2011 zu entschädigen. In einem Bericht von 2011 schätzten die technischen Dienststellen der Stadt Madrid diesen Wert auf 22693054,44 Euro. Die Parteien vereinbarten, zur Entschädigung anstelle dieser Parzelle andere Parzellen auf den Kläger zu übertragen. Dafür vorgesehen waren ein Grundstück von 3600 m2, ferner mehrere Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 7966 m2 sowie eine Liegenschaft von 3035 m2, die mit insgesamt 19972348,96 Euro bewertet wurden. Die Parteien vereinbarten des Weiteren, ihre gegenseitigen Verbindlichkeiten aufzurechnen. Das Ergebnis war eine verbleibende Nettoforderung des Klägers in Höhe von 8,04 Euro gegenüber der Stadt Madrid.
5
Im Rahmen eines im September 2011 zwischen der Stadt Madrid und dem Kläger geschlossenen Stadtentwicklungsvertrags verpflichtete sich dieser, bestimmte Immobilien zurückzuübertragen. Im Zusammenhang mit dieser Übertragung änderten die Stadt Madrid und die Autonome Gemeinschaft Madrid den Flächennutzungsplan von Madrid (im Folgenden: PGOU).
6
Nachdem die Europäische Kommission im Jahr 2011 von dem Vorliegen angeblicher staatlicher Beihilfen Kenntnis erhalten hatte, die dem Kläger in Form eines vorteilhaften Immobilientransfers gewährt worden seien, forderte sie am 20. Dezember 2011 das Königreich Spanien auf, zu diesen Informationen Stellung zu nehmen. Dieser Mitgliedstaat kam der Aufforderung der Kommission am 23. Dezember 2011 und am 20. Februar 2012 nach. Die Kommission übermittelte am 2. April 2012 eine weitere Aufforderung, auf die das Königreich Spanien am 18. Juni 2012 antwortete.
7
Mit Schreiben vom 18. Dezember 2013 unterrichtete die Kommission Spanien darüber, dass sie beschlossen habe, das in Art. 108 Abs. 2 AEUV vorgesehene Verfahren einzuleiten. Sie vertrat die vorläufige Auffassung, dass die dem Kläger von der Stadt Madrid aufgrund des Vergleichsvertrags von 2011 gewährte Entschädigung eine staatliche Beihilfe zugunsten des Klägers im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV darstelle. Sie forderte das Königreich Spanien und die Beteiligten dazu auf, einschlägige Informationen beizubringen, um festzustellen, ob die Übertragung der Parzelle B‑32 an den Kläger gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 dieser Stadt tatsächlich unmöglich gewesen sei, und um die möglichen Folgen dieser Unmöglichkeit nach spanischem Recht zu prüfen. Sie bat um Erläuterungen zum Wert der Parzellen, die Gegenstand des Vergleichsvertrags von 2011 und des oben in Rn. 5 erwähnten Stadtentwicklungsvertrags waren. Am 16. Januar 2014 gab das Königreich Spanien seine Stellungnahme zu diesem Eröffnungsbeschluss ab.
8
Mit Beschluss (EU) 2016/2393 vom 4. Juli 2016 über die staatliche Beihilfe SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) Spaniens zugunsten von Real Madrid CF (ABl. 2016, L 358, S. 3, im Folgenden: angefochtener Beschluss) stellte die Kommission gemäß Art. 1 dieses Beschlusses fest, dass die dem Kläger vom Königreich Spanien rechtswidrig am 29. Juli 2011 unter Verstoß gegen Art. 108 Abs. 3 AEUV gewährte staatliche Beihilfe in Höhe von 18418054,44 Euro nicht mit dem Binnenmarkt vereinbar sei.
9
In dem angefochtenen Beschluss vertrat die Kommission die Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer vergleichbaren Situation wie die Stadt Madrid den Vergleichsvertrag von 2011 nicht unterzeichnet hätte. Erstens hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer angesichts der rechtlichen Unsicherheiten im Jahr 2011 bezüglich der Frage, ob die Stadt verpflichtet sei, den Kläger für die Nichtübertragung der Parzelle B‑32 gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 zu entschädigen, eine Rechtsberatung eingeholt, bevor er den Vergleichsvertrag von 2011 abgeschlossen hätte, um herauszufinden, wie wahrscheinlich es wäre, dass er tatsächlich für die Nichterfüllung hafte, was die Stadt jedoch unterlassen habe. Zweitens hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer der Stadt vergleichbaren Situation es nicht akzeptiert, dem Kläger auf der Grundlage eines derartigen Vertrags eine Entschädigung in Höhe von 22693054,44 Euro zu zahlen, da dieser Betrag das maximale Haftungsrisiko für die Nichtübertragung dieser Parzelle bei Weitem überstiegen habe.
10
Die Kommission prüfte in dem angefochtenen Beschluss die Bewertung der Grundstücke durch die technischen Dienststellen der Stadt Madrid, und zwar jene, die in einem Bewertungsbericht des spanischen Finanzministeriums von 2011 enthalten war, jene des Bewertungsberichts, der vom Kläger vorgelegt und bei einer Immobilienberatungsagentur in Auftrag gegeben worden war (im Folgenden: Bericht der Immobilienberatungsagentur), und jene, mit deren Erstellung die Kommission eine Liegenschaftsbewertungsagentur beauftragt hatte (im Folgenden: Bericht der Liegenschaftsbewertungsagentur). Sie kam insbesondere zu dem Schluss, dass dieser letztgenannte Bericht einen detaillierten und genauen Vergleich enthalte und übernahm den in diesem Bericht mit 4275000 Euro festgestellten Wert der Parzelle B‑32 im Jahr 2011.
Verfahren und Anträge der Parteien
11
Mit Klageschrift, die am 14. November 2016 bei der Kanzlei des Gerichts eingegangen ist, hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben und beantragt,
–
die Klage für zulässig zu erklären;
–
den angefochtenen Beschluss in vollem Umfang für nichtig zu erklären;
–
der Kommission die Kosten aufzuerlegen.
12
Die Kommission hat die Klagebeantwortung am 2. März 2017 bei der Kanzlei des Gerichts eingereicht und beantragt,
–
die Klage als unbegründet abzuweisen;
–
dem Kläger die Kosten aufzuerlegen.
13
Der Kläger hat am 25. April 2017 die Erwiderung und die Kommission am 6. Juni 2017 die Gegenerwiderung bei der Kanzlei des Gerichts eingereicht.
14
Auf Vorschlag des Berichterstatters hat das Gericht beschlossen, das mündliche Verfahren zu eröffnen. Im Rahmen prozessleitender Maßnahmen gemäß Art. 89 der Verfahrensordnung des Gerichts hat es den Parteien schriftliche Fragen zur schriftlichen Beantwortung gestellt. Die Parteien haben diese Fragen fristgerecht beantwortet.
15
Die Parteien haben in der Sitzung vom 5. September 2018 mündlich verhandelt und mündliche Fragen des Gerichts beantwortet.
Rechtliche Würdigung
Zu den Anträgen auf Vernehmung von Zeugen und Vorlage von Schriftstücken
16
In der Klageschrift beantragt der Kläger unter Berufung auf Art. 85, Art. 88 und Art. 91 Buchst. d der Verfahrensordnung die Vernehmung der Verfasser des Berichts der Immobilienberatungsagentur, um die Stellungnahmen dieser Personen zu der von der Kommission angewendeten Methode zur Bewertung der Parzelle B‑32 und zu den Fehlern zu erhalten, die der Bericht der Liegenschaftsbewertungsagentur seiner Ansicht nach enthielt. Er stellt außerdem einen Antrag gemäß Art. 89 Abs. 3 der Verfahrensordnung, um von der Kommission eine Kopie des mit dieser Liegenschaftsbewertungsagentur geschlossenen Vertrags zu erhalten.
17
Die Kommission ist der Ansicht, die beantragte Vernehmung sei nicht erforderlich, da sie ausführlich begründet habe, warum sie die im Bericht der Immobilienberatungsagentur enthaltene Bewertung abgelehnt habe; eine Kopie der vollständigen Fassung dieses Berichts, der die Analyse und die Schlussfolgerungen der Verfasser vollständig wiedergebe, liege der Klageschrift bei. Was den Antrag auf Vorlage von Schriftstücken angeht, hat die Kommission der Klagebeantwortung eine nicht vertrauliche Fassung des mit der Liegenschaftsbewertungsagentur geschlossenen Vertrags beigefügt.
18
Zu dem Antrag des Klägers auf Vernehmung ist darauf hinzuweisen, dass es allein Sache des Gerichts ist, zu entscheiden, ob die ihm in einer bei ihm anhängigen Rechtssache vorliegenden Informationen möglicherweise der Ergänzung bedürfen (vgl. Urteil vom 28. Juni 2016, Portugal Telecom/Kommission, T‑208/13, EU:T:2016:368, Rn. 280 und die dort angeführte Rechtsprechung).
19
Es folgt aus der Rechtsprechung, dass, wenn dem Gericht auf der Grundlage der Anträge sowie des schriftlichen und des mündlichen Vorbringens und der vorgelegten Dokumente eine sachgerechte Entscheidung möglich ist, der Antrag des Klägers auf Vernehmung eines Zeugen zurückzuweisen ist, ohne dass das Gericht besonders zu begründen braucht, warum es die Erhebung ergänzender Beweise für nicht erforderlich hält (vgl. Urteil vom 28. Juni 2016, Portugal Telecom/Kommission, T‑208/13, EU:T:2016:368, Rn. 285 und die dort angeführte Rechtsprechung).
20
Im vorliegenden Fall genügt der Hinweis, dass eine Kopie des Berichts der Immobilienberatungsagentur als Anlage zur Klageschrift vorgelegt wurde und dass dieser Bericht bereits alle Angaben enthält, die es ermöglichen, die Analyse und die Schlussfolgerungen seiner Verfasser zu erkennen. Außerdem hat die Kommission in den Erwägungsgründen 47 und 54 des angefochtenen Beschlusses das Vorbringen des Klägers zu den Ergebnissen dieses Berichts wiedergegeben. Im 64. Erwägungsgrund des Beschlusses hat sie die Ergebnisse dieses Berichts angegeben und dabei eine Unterscheidung zu den Bewertungen im Rahmen des Durchführungsvertrags von 1998 getroffen. Im 66. Erwägungsgrund des Beschlusses hat sie auf die im Bericht der Immobilienberatungsagentur für die Bewertung der Parzelle B‑32 verwendete Methode hingewiesen, wie sie vom Kläger wiedergegeben worden war. In den Erwägungsgründen 107 und 110 dieses Beschlusses hat sie an die in diesem Bericht enthaltene Bewertung bzw. Methode erinnert. Außerdem hat sie im Einzelnen begründet, warum sie die im Bericht der Immobilienberatungsagentur enthaltene Bewertung abgelehnt habe. Es ist daher nicht erforderlich, dem vom Kläger gestellten Antrag auf Zeugenvernehmung stattzugeben.
21
Zu dem vom Kläger gestellten Antrag auf Übermittlung von Schriftstücken genügt der Hinweis, dass die Kommission die nicht vertrauliche Fassung des mit der Liegenschaftsbewertungsagentur unterzeichneten Vertrags als Anlage zur Klagebeantwortung vorgelegt hat. Über diesen Antrag ist daher nicht mehr zu entscheiden.
Begründetheit
22
Vorab ist darauf hinzuweisen, dass die Kommission in dem angefochtenen Beschluss erstens festgestellt hat, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer vergleichbaren Situation wie die Stadt Madrid vor Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 eine Rechtsberatung eingeholt hätte und dass die Stadt ohne eine solche Beratung keine Haftung für die Nichteinhaltung der Verpflichtung zur Übertragung der Parzelle B‑32 hätte akzeptieren dürfen.
23
Zweitens ist die Kommission bei der Feststellung des Vorliegens und der Höhe der gewährten Beihilfe davon ausgegangen, dass die Stadt Madrid für die Nichtübertragung der Parzelle B‑32 in vollem Umfang gehaftet habe, und hat den Wert allein dieser Parzelle geprüft, die der Anerkennung der Verbindlichkeit der Stadt zugunsten des Klägers im Rahmen des Vergleichsvertrags von 2011 zugrunde lag.
24
Der Kläger stützt seine Klage auf drei Klagegründe. Im Rahmen des ersten Klagegrundes macht er geltend, die Kommission habe irrtümlich festgestellt, es bestehe ein Vorteil zu seinen Gunsten. Im Rahmen des zweiten Klagegrundes rügt er einen Verstoß gegen Art. 107 Abs. 1 AEUV in Verbindung mit dem allgemeinen Rechtsgrundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung und führt aus, die Kommission habe offensichtliche Beurteilungsfehler begangen, indem sie ihren Beschluss auf eine Bewertung ohne Beweiswert gestützt und die anderen Bewertungen der Parzelle B‑32 ohne Begründung abgelehnt habe. Im Rahmen des dritten Klagegrundes macht der Kläger einen Verstoß gegen Art. 107 Abs. 1 AEUV in Verbindung mit einer Verletzung der Begründungspflicht und des Grundsatzes der ordnungsgemäßen Verwaltung geltend und trägt vor, der angefochtene Beschluss enthalte Widersprüche im Zusammenhang mit der Bestimmung des Wertes der dem Kläger gewährten Entschädigung.
25
Im Rahmen des ersten Klagegrundes trägt der Kläger drei Rügen vor. Erstens wirft er der Kommission vor, das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers zu Unrecht durch das formale Erfordernis eines externen Rechtsgutachtens ersetzt zu haben. Zweitens macht er geltend, die Kommission hätte nachweisen müssen, dass die Stadt Madrid nicht verpflichtet gewesen sei, den durch die Nichterfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen verursachten Schaden zu ersetzen, und sie habe den Höchstbetrag der Haftung der Stadt nicht zutreffend bestimmt. Drittens trägt er vor, dass der Wert der Parzelle B‑32, wie er im Vergleichsvertrag von 2011 festgelegt worden sei, erheblich geringer sei als das finanzielle Risiko der Stadt Madrid im Zusammenhang mit ihrer Haftung für die Nichteinhaltung des Durchführungsvertrags von 1998.
26
Mit der ersten und der zweiten Rüge des ersten Klagegrundes beanstandet der Kläger im Wesentlichen die in dem angefochtenen Beschluss angegebene Begründung dafür, dass zu Unrecht eine Haftung der Stadt Madrid für die Nichtübertragung der Parzelle B‑32 angenommen worden sei, insbesondere in Anbetracht des Umstands, dass kein externes Gutachten über den Nachweis dieser Haftung vorgelegen habe. Außerdem stellt der Kläger mit der dritten Rüge des ersten Klagegrundes und mit dem zweiten und dem dritten Klagegrund das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe in Abrede und wendet sich gegen deren Bewertung der Höhe nach.
27
Das Gericht prüft zunächst die erste und die zweite Rüge des ersten Klagegrundes, dann die dritte Rüge dieses Klagegrundes und den zweiten Klagegrund zusammen und schließlich den dritten Klagegrund.
Zur ersten und zur zweiten Rüge des ersten Klagegrundes
28
Dem Kläger zufolge kann die Kommission zum einen nicht das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers durch den formalen Test der Einholung eines externen Rechtsgutachtens ersetzen, wonach ein hypothetischer Marktwirtschaftsteilnehmer in einer vergleichbaren Situation ohne ein solches Gutachten nicht die volle rechtliche Haftung für die Nichteinhaltung einer vertraglichen Verpflichtung zu tragen hätte.
29
Die Stadt Madrid habe vor Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 ein Rechtsgutachten ihrer juristischen Dienststellen erhalten und sei nicht verpflichtet gewesen, vor Abschluss dieses Vertrags ein externes Gutachten einzuholen.
30
Der Kläger wendet sich ferner gegen das Vorbringen der Kommission, wonach die Stadt Madrid vor einer entsprechenden gerichtlichen Feststellung nicht zum Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 verpflichtet gewesen sei. Insbesondere tritt er der von der Kommission vorgenommenen Auslegung des Urteils vom 27. September 1988, Asteris u. a. (106/87 bis 120/87, EU:C:1988:457), entgegen.
31
Zum anderen trägt der Kläger vor, die Kommission habe zum Nachweis des Vorliegens einer staatlichen Beihilfe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV darlegen müssen, dass die Stadt Madrid nicht verpflichtet gewesen sei, den durch die Nichterfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen verursachten Schaden zu ersetzen. Darüber hinaus habe die Kommission den Höchstbetrag der Haftung der Stadt nicht zutreffend bestimmt. Allerdings bestehe hinsichtlich der Haftung der Stadt für die Nichterfüllung des Durchführungsvertrags von 1998 keinerlei Rechtsunsicherheit. Nach spanischem Recht hätte die Stadt Madrid einer Haftung für die Nichterfüllung der Verpflichtung zur Übertragung der Parzelle B‑32 nur unter zwei Voraussetzungen entgehen können, nämlich wenn dieser Durchführungsvertrag nichtig gewesen wäre, weil er eine ursprünglich unmögliche Übertragungsverpflichtung enthalten hätte, oder wenn die Verpflichtung zur Übertragung anfangs wirksam gewesen wäre, aber vor dem Eintritt ihrer Fälligkeit ein Hindernis eingetreten wäre, das die Stadt von der Erfüllung ihrer Verpflichtung hätte befreien können. Diese beiden Fälle seien hier aber nicht gegeben.
32
Die Kommission wendet sich gegen das Vorbringen des Klägers.
33
Vorab ist erstens darauf hinzuweisen, dass sich der Kläger im Rahmen der ersten Rüge des ersten Klagegrundes in der Erwiderung auf eine angebliche Anwendung des Kriteriums der Selektivität berufen hat. Auf eine Frage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung hat der Kläger angegeben, dieses Vorbringen sei nicht als ein auf fehlende Selektivität gestützter Klagegrund zu verstehen, sondern nur als Ausdruck des Fehlens eines wirtschaftlichen Vorteils im Rahmen der Prüfung der auf dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers beruhenden Voraussetzung. Es besteht daher kein Anlass, die von der Kommission aufgeworfene Frage der Zulässigkeit dieses Vorbringens zu erörtern.
34
Zweitens ist die Kommission, wie bereits ausgeführt, bei der Feststellung des Vorliegens einer Beihilfe und der Bewertung ihrer Höhe im vorliegenden Fall von der Annahme ausgegangen, dass die Stadt Madrid für die Nichtübertragung der Parzelle B‑32 in vollem Umfang gehaftet habe. Damit hat die Kommission keine andere Beurteilung vorgenommen als die Stadt Madrid und der Kläger, die beim Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 über die Anerkennung der dem Wert dieser Parzelle entsprechenden Forderung des Klägers ebenfalls davon ausgingen, dass die Stadt für die unterbliebene Übertragung dieser Parzelle in vollem Umfang hafte.
35
Unabhängig von der Frage, ob die erste und die zweite Rüge des ersten Klagegrundes letztlich ins Leere laufen, da sie das tatsächliche Vorliegen und den Umfang der Haftung der Stadt Madrid in Frage stellen, die die Kommission ebenso wie die Stadt und der Kläger angenommen hat, ist festzustellen, dass die Kommission in dem angefochtenen Beschluss ausgeführt hat, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer vergleichbaren Situation wie die Stadt vor Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 ein Rechtsgutachten hätte einholen müssen.
36
Nach Art. 107 Abs. 1 AEUV sind, soweit in den Verträgen nicht etwas anderes bestimmt ist, staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen.
37
Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs verlangt die Einstufung einer Maßnahme als „staatliche Beihilfe“ im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV, dass alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind. Erstens muss es sich um eine staatliche Maßnahme oder eine Maßnahme unter Inanspruchnahme staatlicher Mittel handeln. Zweitens muss diese Maßnahme geeignet sein, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen. Drittens muss dem Begünstigten durch sie ein selektiver Vorteil gewährt werden. Viertens muss sie den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen (vgl. Urteil vom 6. März 2018, Kommission/FIH Holding und FIH Erhvervsbank, C‑579/16 P, EU:C:2018:159, Rn. 43 und die dort angeführte Rechtsprechung).
38
Nach ebenfalls ständiger Rechtsprechung ist der Begriff „Beihilfe“ weiter als der Begriff „Subvention“, da er nicht nur positive Leistungen wie etwa die Subventionen selbst, sondern auch staatliche Maßnahmen umfasst, die in verschiedener Form die Belastungen vermindern, die ein Unternehmen regelmäßig zu tragen hat, und die somit, obwohl sie keine Subventionen im strengen Sinne des Wortes darstellen, diesen nach Art und Wirkungen gleichstehen (vgl. Urteile vom 8. Mai 2003, Italien und SIM 2 Multimedia/Kommission, C‑328/99 und C‑399/00, EU:C:2003:252‚ Rn. 35 und die dort angeführte Rechtsprechung, sowie vom 21. Dezember 2016, Kommission/Aer Lingus und Ryanair Designated Activity, C‑164/15 P und C‑165/15 P, EU:C:2016:990‚ Rn. 40 und die dort angeführte Rechtsprechung).
39
Aus Art. 107 Abs. 1 AEUV folgt, dass der Beihilfebegriff ein objektiver Begriff ist, der sich insbesondere danach bestimmt, ob eine staatliche Maßnahme einem oder bestimmten Unternehmen einen Vorteil verschafft oder nicht.
40
Um zu beurteilen, ob eine staatliche Maßnahme eine Beihilfe darstellt, ist somit insbesondere zu bestimmen, ob das begünstigte Unternehmen einen Vorteil erhält, den es unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte (Urteile vom 11. Juli 1996, SFEI u. a., C‑39/94, EU:C:1996:285, Rn. 60, und vom 29. April 1999, Spanien/Kommission, C‑342/96, EU:C:1999:210, Rn. 41; vgl. auch Urteil vom 12. Juni 2014, Sarc/Kommission, T‑488/11, nicht veröffentlicht, EU:T:2014:497, Rn. 90 und die dort angeführte Rechtsprechung). So kann nach nunmehr ständiger Rechtsprechung die Lieferung von Gegenständen oder die Erbringung von Dienstleistungen zu Vorzugsbedingungen eine staatliche Beihilfe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellen (vgl. Urteile vom 11. Juli 1996, SFEI u. a., C‑39/94, EU:C:1996:285‚ Rn. 59 und die dort angeführte Rechtsprechung, vom 1. Juli 2010_ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni/Kommission, T‑62/08, EU:T:2010:268‚ Rn. 57 und die dort angeführte Rechtsprechung, sowie vom 28. Februar 2012, Land Burgenland/Kommission, T‑268/08 und T‑281/08, EU:T:2012:90‚ Rn. 47 und die dort angeführte Rechtsprechung).
41
Für die Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden privaten Wirtschaftsteilnehmers ist das Verhalten der staatlichen Stellen mit dem Verhalten zu vergleichen, das ein privater Wirtschaftsteilnehmer vergleichbarer Größe unter den gleichen Umständen an den Tag gelegt hätte. Wenn der Staat sich tatsächlich nur so verhält, wie es jeder private Wirtschaftsteilnehmer unter normalen Wettbewerbsbedingungen tun würde (vgl. in diesem Sinne Urteil vom 1. Oktober 2015, Electrabel und Dunamenti Erőmű/Kommission, C‑357/14 P, EU:C:2015:642, Rn. 144 und die dort angeführte Rechtsprechung), existiert kein mit der staatlichen Maßnahme verbundener Vorteil, weil der Begünstigte im Rahmen des normalen Marktgeschehens grundsätzlich die gleichen Vorteile hätte erlangen können (vgl. Urteil vom 30. April 2014, Tisza Erőmű/Kommission, T‑468/08, nicht veröffentlicht, EU:T:2014:235, Rn. 85 und die dort angeführte Rechtsprechung; vgl. auch in diesem Sinne Urteil vom 28. Februar 2012, Land Burgenland/Kommission, T‑268/08 und T‑281/08, EU:T:2012:90, Rn. 48 und die dort angeführte Rechtsprechung).
42
Im vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob der Kläger einen Vorteil erhalten hat, den er unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte.
43
Konkret ist, wie die Kommission im 86. Erwägungsgrund des angefochtenen Beschlusses zu Recht ausgeführt hat, im Rahmen der Anwendung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers zu prüfen, ob der Vergleichsvertrag von 2011 dem Kläger einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft hat.
44
Was die Frage angeht, ob zum einen die Kommission das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers durch den formalen Test der Einholung eines externen Rechtsgutachtens ersetzt hat und ob zum anderen vor einer entsprechenden gerichtlichen Feststellung keine Verpflichtung zum Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 bestand (vgl. oben, Rn. 30), ist daran zu erinnern, was die Kommission in dem angefochtenen Beschluss zum Fehlen eines Rechtsgutachtens zur Haftung der Stadt Madrid wegen der Nichtübertragung der Parzelle B‑32 ausgeführt hat.
45
Im 93. Erwägungsgrund des angefochtenen Beschlusses vertrat die Kommission die Auffassung, ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer vergleichbaren Situation wie die Stadt Madrid hätte angesichts der rechtlichen Unsicherheiten im Jahr 2011 bezüglich der Frage, ob die Stadt verpflichtet sei, den Kläger für die Nichtübertragung der Parzelle B‑32 zu entschädigen, eine Rechtsberatung eingeholt, bevor er den Vergleichsvertrag von 2011 abgeschlossen hätte, was die Stadt unterlassen habe. Im 94. Erwägungsgrund des angefochtenen Beschlusses fügte sie hinzu, dass sie die spanische Regierung dazu aufgefordert habe, Nachweise beizubringen, „dass die Stadt vor Abschluss des Vergleichsvertrags … eine Rechtsberatung eingeholt hatte“. In Fn. 23 des angefochtenen Beschlusses gab sie an, dass das Königreich Spanien bestätigt habe, dass eine „solche externe Beratung“ nicht erfolgt sei.
46
Abgesehen von dieser Fußnote, in der die Kommission ausdrücklich von einer „externen“ Beratung spricht, geht aus den verschiedenen relevanten Erwägungsgründen des angefochtenen Beschlusses, nämlich den Erwägungsgründen 93, 94, 105 und 108, hervor, dass nicht näher ausgeführt worden ist, was die Kommission unter Rechtsberatung verstand, und es wird auch nicht angegeben, dass sie das Fehlen einer Beratung durch eine unabhängige Einrichtung beanstandet.
47
Auf Nachfrage in der mündlichen Verhandlung hat die Kommission bestätigt, dass sie, wenn sie ein anderes Gutachten erhalten hätte, dieses berücksichtigt hätte.
48
Außerdem ergibt sich aus den von den Beteiligten im schriftlichen Verfahren übermittelten Schriftstücken sowie aus den Antworten der Parteien auf die in der mündlichen Verhandlung gestellten Fragen, dass die Kommission dem Königreich Spanien im Verwaltungsverfahren mit E‑Mail vom 2. März 2016 sehr wohl die Frage gestellt hatte, ob die Stadt Madrid eine unabhängige Rechtsberatung zu ihren Verpflichtungen und den unterschiedlichen ihr zur Verfügung stehenden Optionen eingeholt habe.
49
In seiner Antwort mit E‑Mail vom 9. März 2016 wies das Königreich Spanien darauf hin, dass, soweit unter einer unabhängigen Rechtsberatung ein externes Gutachten zu verstehen sei, die zuständigen Behörden angegeben hätten, dass keine derartige Konsultation stattgefunden habe.
50
Es ist kein Dokument zum Nachweis irgendeiner Antwort der Kommission auf die letztgenannte E‑Mail vorgelegt worden, in der klargestellt worden wäre, dass unter einer unabhängigen Rechtsberatung nicht nur ein externes Gutachten zu verstehen sei.
51
Wie die Kommission im Wesentlichen in Erinnerung gerufen hat, setzt die Anwendbarkeit des Kriteriums des privaten Kapitalgebers jedoch voraus, dass eindeutig und anhand objektiver und nachprüfbarer Nachweise eine Bewertung vorgenommen wird, die derjenigen vergleichbar ist, die für einen privaten Wirtschaftsteilnehmer vor oder zum Zeitpunkt des Erlasses der streitigen Maßnahme verfügbar gewesen wäre (vgl. in diesem Sinne Urteile vom 5. Juni 2012, Kommission/EDF, C‑124/10 P, EU:C:2012:318‚ Rn. 81 bis 83, und vom 24. Oktober 2013, Land Burgenland u. a./Kommission, C‑214/12 P, C‑215/12 P und C‑223/12 P, EU:C:2013:682‚ Rn. 57 und 58).
52
Bei der Antwort auf die Aufforderung der Kommission hätte sich das Königreich Spanien auf jede rechtliche Prüfung berufen können, die die Stadt Madrid unter den oben in Rn. 51 genannten Voraussetzungen erstellen lassen hätte.
53
Im vorliegenden Fall hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, dass die Stadt Madrid vor Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 zwei Sachverständigengutachten von ihren eigenen städtischen Dienststellen erhalten habe. Der Beweis für das Gutachten werde durch die Lektüre der Begründung dieses Vertrags erbracht, die die Feststellungen der Stadt dazu wiedergebe.
54
Es ist jedoch zum einen festzustellen, dass weder im Verfahren vor der Kommission noch vor dem Gericht die Sachverständigengutachten der städtischen Dienste vorgelegt wurden, die die Stadt Madrid erhalten haben soll. Trotz der zahlreichen Kontakte zwischen dem Königreich Spanien und der Kommission im Verwaltungsverfahren und obwohl der Stadt Madrid eine Beteiligung an diesem Verfahren möglich war, wurde der Kommission keine rechtliche Analyse zur Haftung der Stadt wegen der Nichtübertragung der Parzelle B‑32 übermittelt.
55
Zum anderen enthält zwar die Begründung des Vergleichsvertrags von 2011 einige tatsächliche Angaben über die auf die Parzelle B‑32 anwendbaren Vorschriften und die Verpflichtung der Stadt Madrid zur Übertragung dieser Parzelle, doch kann eine solche Begründung nicht als wirkliche rechtliche Würdigung der Gründe für die Anerkennung der Haftung der Stadt für die unterbliebene Übertragung der Parzelle angesehen werden. Insbesondere ist die Entwicklung der Vorschriften, denen diese Parzelle seit dem Vertrag von 1991 bis zum Vergleichsvertrag von 2011 unterlag, nicht im Einzelnen dargestellt. Es wird auch nicht geprüft, wer und aus welchen Gründen für die Nichtübertragung der fraglichen Parzelle haftet. Wie die Kommission ausführt, wurde lediglich festgestellt, dass die Abtretung der betreffenden Parzelle nicht möglich war und der gute Wille der Parteien betont, angesichts fehlender Klarheit über die Verantwortung der Beteiligten zu einer Vereinbarung zu gelangen.
56
Zu dem Einwand des Klägers gegen das angebliche Vorbringen der Kommission, die Stadt Madrid sei vor einer entsprechenden gerichtlichen Feststellung nicht zum Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 verpflichtet gewesen, genügt der Hinweis, dass ein solcher Einwand in tatsächlicher Hinsicht unbegründet ist, da die Kommission nirgends in dem angefochtenen Beschluss angenommen hat, dass sich die Verpflichtung zum Abschluss des Vergleichsvertrags aus einer gerichtlichen Entscheidung hätte ergeben müssen.
57
Hinzuzufügen ist, dass, anders als in der Rechtssache, in der das Urteil vom 27. September 1988, Asteris u. a. (106/87 bis 120/87, EU:C:1988:457), ergangen ist, in der die nationalen Behörden zum Ersatz eines Schadens verurteilt worden waren, der sich aus einer durch eine gerichtliche Entscheidung festgestellten Rechtswidrigkeit ergab, die Haftung der Stadt Madrid in der vorliegenden Rechtssache nicht gerichtlich festgestellt wurde und der dem Kläger gewährte Ausgleich auf dem Vergleichsvertrag von 2011 beruht, mit dem ein Streit zwischen den Parteien beendet werden sollte und dem zufolge ausschließlich die Stadt für die Nichtübertragung der Parzelle B‑32 haftbar war.
58
Die Kommission hat im 105. Erwägungsgrund des angefochtenen Beschlusses zutreffend festgestellt, dass ein umsichtiger marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer Situation wie der hier vorliegenden vor Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 und der Übernahme der uneingeschränkten rechtlichen Verantwortlichkeit für die Unmöglichkeit der Übertragung der Parzelle B‑32 gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 eine Rechtsberatung eingeholt hätte.
59
Dieser Schluss ist umso mehr gerechtfertigt, wenn man den rechtlichen Rahmen berücksichtigt, der vom Zeitpunkt des Abschlusses des Durchführungsvertrags von 1998 bis zum Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 auf die Parzelle B‑32 anwendbar war, die im Bereich des Städtebaus zwischen der Autonomen Gemeinschaft Madrid und der Stadt Madrid aufgeteilten städtebaulichen Zuständigkeiten sowie die Kenntnisse, die der Kläger von diesem rechtlichen Kontext hatte.
60
Insoweit geht aus den Akten hervor, dass der seit dem Vertrag von 1996 bis zum Vergleichsvertrag von 2011 für die Parzelle B‑32 geltende rechtliche Rahmen deren Übertragung nicht erleichterte.
61
Nach dem in dem angefochtenen Beschluss festgestellten und nicht bestrittenen Sachverhalt war zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertrags von 1996 vorgesehen, dass die zu übertragenden Grundstücke und Rechte zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt werden, und die Parteien setzten den Wert des Tauschgeschäfts auf 27 Mio. Euro fest. Bei Unterzeichnung des Durchführungsvertrags von 1998 wurde u. a. die Übertragung der Parzelle B‑32 auf den Kläger vereinbart und deren Wert von den technischen Dienststellen der Stadt Madrid auf 595194 Euro geschätzt. Es war berücksichtigt worden, dass für das Gebiet, indem sich diese Parzelle befand, zwar die städtebauliche Planung abgeschlossen, aber weder eine städtische Erschließung noch eine Bautätigkeit aufgenommen worden war.
62
Nach dem ebenfalls in dem angefochtenen Beschluss festgestellten und ebenfalls nicht bestrittenen Sachverhalt erfolgte im Jahr 1998 keine Übertragung der Parzelle B‑32 von der Stadt Madrid auf den Kläger, da die Stadt Madrid zu dieser Zeit noch nicht Eigentümerin dieser Parzelle war. Der Durchführungsvertrag von 1998 legte fest, dass die Übertragung sieben Tage, nachdem die Stadt Madrid im spanischen Grundbuch als Eigentümerin der Parzelle eingetragen worden sei, erfolgen sollte. Am 28. Juli 2000 wurde die Stadt Madrid Eigentümerin dieser Parzelle, der entsprechende Grundbucheintrag erfolgte aber erst am 11. Februar 2003. Die Parzelle B‑32 wurde nicht übertragen. Nach dem Bebauungsplan vom 28. Juli 1995 waren für die Parzelle B‑32 allgemeine Sportanlagen als Nutzungsart festgelegt, und sie wurde in den am 17. April 1997 von der Stadt und der Autonomen Gemeinschaft Madrid genehmigten PGOU aufgenommen.
63
Aus dem angefochtenen Beschluss geht hervor, dass nach der Ley 9/2001, de 17 de julio 2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (Gesetz 9/2001 vom 17. Juli 2001 über die städtebauliche Planung der Autonomen Gemeinschaft Madrid) alle Parzellen, Anlagen, Bauwerke und Gebäude im Einklang mit ihrer Ausweisung im Flächennutzungsplan und ihrer Festsetzung im Bebauungsplan oder ihrem baurechtlichem Status zu nutzen sind, und dass nach Art. 7.7.2.a des PGOU Parzellen mit einer Bestimmung als Sportflächen im Eigentum der öffentlichen Hand stehen. Dieses Gesetz war in Kraft, als im Jahr 2003 die Stadt Madrid als Eigentümerin der Parzelle B‑32 eingetragen wurde. Dasselbe Gesetz schreibt auch vor, dass eine Parzelle, die zur Verwendung für allgemeine Sportaktivitäten ausgewiesen ist, im Eigentum der öffentlichen Hand sein muss und dass jegliche Übertragung ausgeschlossen ist, weil der öffentliche Charakter dieser Parzelle einer solchen Veräußerung entgegensteht.
64
Der Kläger bestreitet nicht, dass die Parzelle B‑32 beim Abschluss des Durchführungsvertrags von 1998 gemäß dem PGOU für die Nutzung als allgemeine Sportanlage vorgesehen war. Ebenso wenig hat er bestritten, dass diese Parzelle im Jahr 2003, als die Übertragungspflicht der Stadt Madrid fällig wurde, städtisches öffentliches Eigentum und unveräußerlich war.
65
Der Kläger wusste somit zum Zeitpunkt des Abschlusses des Durchführungsvertrags von 1998, dass die Stadt Madrid nicht Eigentümerin der Parzelle B‑32 war, dass diese Parzelle zu einer bestimmten Kategorie gehörte, d. h., dass sie für die Nutzung als allgemeine Sportanlage bestimmt war, und dass die Stadt diese Parzelle erwerben und die Grundbucheintragung erfolgen musste, bevor sie auf den Kläger übertragen werden konnte.
66
Der Kläger hat auch nicht bestritten, dass nach Art. 7.7.2.a des am 17. April 1997 genehmigten und damit zur Zeit des Durchführungsvertrags von 1998 anwendbaren PGOU die Parzellen, die in die Kategorie „allgemeine Sportanlagen“ fielen, Eigentum der öffentlichen Hand waren. Bei Abschluss dieses Durchführungsvertrags wusste er also, dass die Parzelle B‑32 vor der Übertragung des Eigentums an dieser Parzelle an ihn entwidmet werden musste, um übertragen zu werden, da nach spanischem Recht im öffentlichen Eigentum stehende Parzellen in dieser Eigenschaft nicht übertragen werden können.
67
Aus dem angefochtenen Beschluss und den Antworten auf die Fragen des Gerichts geht hervor, dass der PGOU ein Dokument ist, das nicht in die ausschließliche Zuständigkeit der Stadt Madrid, sondern auch in jene der Autonomen Gemeinschaft Madrid fällt. Die Stadt kann eine Änderung des PGOU nicht eigenständig vornehmen, sondern sie muss die Änderung der Autonomen Gemeinschaft vorschlagen.
68
Hinzu kommt, dass sich der für die Parzelle B‑32 geltende rechtliche Rahmen zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses des Durchführungsvertrags von 1998 und dem Vergleichsvertrag von 2011 geändert hat. Das Gesetz vom 17. Juli 2001 über die städtebauliche Planung der Autonomen Gemeinschaft Madrid legte fest, dass alle Parzellen, Anlagen, Bauwerke und Gebäude im Einklang mit ihrer Ausweisung im Flächennutzungsplan und ihrer Festsetzung im Bebauungsplan oder ihrem baurechtlichen Status zu nutzen sind.
69
Die Parteien sind sich einig, dass, auch wenn die Parzellen der Kategorie „allgemeine Sportanlagen“ bereits im Eigentum der öffentlichen Hand stehende Parzellen im Sinne von Art. 7.7.2.a des PGOU waren, das Gesetz 9/2001 vom 17. Juli 2001 über die städtebauliche Planung der Autonomen Gemeinschaft Madrid die Möglichkeit einer Übertragung der Parzelle B‑32 noch weiter erschwert hat.
70
Da außerdem weder das Königreich Spanien noch die Stadt Madrid noch der Kläger der Kommission eine detaillierte rechtliche Prüfung der Haftung der Stadt für die Nichtübertragung der Parzelle B‑32 vorgelegt haben, war es nicht Sache der Kommission, diese Prüfung selbst vorzunehmen und im Rahmen einer Gesamtwürdigung neben den vorgelegten Nachweisen auch jeden anderen im konkreten Fall erheblichen Anhaltspunkt zu berücksichtigen, der ihr die Feststellung ermöglichte, ob das Königreich Spanien die in Rede stehende Maßnahme in der Eigenschaft als marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer oder als Träger öffentlicher Gewalt getroffen hat (vgl. in diesem Sinne Urteile vom 5. Juni 2012, Kommission/EDF, C‑124/10 P, EU:C:2012:318‚ Rn. 86, und vom 24. Oktober 2013, Land Burgenland u. a./Kommission, C‑214/12 P, C‑215/12 P und C‑223/12 P, EU:C:2013:682‚ Rn. 60). Die Kommission trägt nicht die Beweislast dafür, dass die Stadt nicht verpflichtet war, den durch die Nichterfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen entstandenen Schaden zu ersetzen, und für die Bestimmung des Höchstbetrags der Haftung der Stadt.
71
Aus alledem ergibt sich, dass die erste und die zweite Rüge des ersten Klagegrundes zurückzuweisen sind.
Zur dritten Rüge des ersten Klagegrundes und zum zweiten Klagegrund
72
Mit der dritten Rüge des ersten Klagegrundes und dem zweiten Klagegrund wendet sich der Kläger im Wesentlichen gegen die Bewertung der Höhe des Vorteils und insbesondere gegen den von der Kommission angenommenen Wert der Parzelle B‑32.
73
Der Kläger macht geltend, dass die Stadt Madrid sich nicht von ihrer Haftung wegen der Nichteinhaltung des Durchführungsvertrags von 1998 hätte befreien können und dass das finanzielle Haftungsrisiko der Stadt nicht dem Preis entsprochen habe, den die Parzelle B‑32 für die Stadt gehabt habe. Der Marktwert dieser dem Kläger zustehenden Parzelle entspreche dem Wert des Anspruchs auf die Übertragung des Volleigentums an dieser Parzelle ohne Beschränkungen hinsichtlich des Weiterverkaufs.
74
Nach den Schätzungen des Berichts der Immobilienberatungsagentur liege das maximale Haftungsrisiko der Stadt Madrid im Falle eines Rechtsstreits mit dem Kläger und wenn sie die Nichterfüllung des Durchführungsvertrags von 1998 rechtlich zu vertreten habe, zwischen 33 und 240 Mio. Euro. Das finanzielle Haftungsrisiko sei jedenfalls höher als 4275000 Euro. Die Kommission habe nicht bestritten, dass eine Umwidmung der Parzelle B‑32 im Hinblick auf ihre Übertragung möglich gewesen wäre.
75
Der Kläger fügt hinzu, dass das finanzielle Haftungsrisiko der Stadt Madrid selbst dann, wenn sie die Nichterfüllung des Vertrags nicht zu vertreten habe (in den Fällen einer anfänglichen oder später eingetretenen Unmöglichkeit einer Übertragung mit befreiender Wirkung), nicht null sei, sondern deutlich über dem Wert der Parzelle B‑32 liege. Das maximale finanzielle Haftungsrisiko der Stadt liege bei 40 Mio. Euro, wenn der Durchführungsvertrag von 1998 als nichtig anzusehen sei, oder 33 Mio. Euro, wenn aufgrund einer später eingetretenen Unmöglichkeit der Erfüllung die Auflösung des Durchführungsvertrags beschlossen würde.
76
Der Kläger führt ferner aus, die Kommission habe eine offensichtlich fehlerhafte Schätzung des Marktwerts der Parzelle B‑32 vorgenommen, und stützt sich auf drei andere Schätzungen, die den Wert dieser Parzelle zwischen 22 und 25 Mio. Euro eingestuft hätten.
77
Der Kläger verweist auf die einzelnen im Bericht der Liegenschaftsbewertungsagentur enthaltenen Szenarien, d. h. die Szenarien SE‑00, SE‑01, SE‑02 und SE‑03, und macht geltend, das Szenario SE‑03, wonach die Parzelle B‑32 Gegenstand eines auf 4275000 Euro veranschlagten Erbbaurechts sei, das eine Nutzung als Sportanlage während 30 Jahren ermögliche, habe keinen Beweiswert.
78
Das Szenario SE‑03 ermögliche es nicht, den Marktwert der Parzelle B‑32, sondern allein einen Investitionswert zu bestimmen.
79
Im Übrigen sei die von der Liegenschaftsbewertungsagentur vorgenommene Schätzung des Marktwerts offensichtlich methodisch fehlerhaft. Zum einen sei nur ein – falsch bewertetes – Erbbaurecht berücksichtigt worden. Die Schätzung entspreche nicht den Regeln für die Bewertung von Erbbaurechten, die in der Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (Ministerialverordnung ECO/805/2003 vom 27. März 2003 über die Regeln für die Bewertung von Grundstücken und bestimmten Rechten zu finanziellen Zwecken) vorgesehen seien. Nach den vom Kläger vorgelegten Schätzungen wäre der Wert des Erbbaurechts je nach Dauer mit einem Betrag zwischen 23 und 24 Mio. Euro zu bewerten. Zum anderen berücksichtige das in dem Bericht der Liegenschaftsbewertungsagentur wiedergegebene Investitionsvorhaben nicht das Kriterium einer möglichst intensiven und qualitativ hochwertigen Nutzung, und es sei für eine Maximierung des Wertes der Parzelle B‑32 ungeeignet.
80
Die Relevanz der anderen Bewertungen, die neben der Bewertung des Berichts der Liegenschaftsbewertungsagentur zur Verfügung gestanden hätten, sei nicht hinreichend widerlegt worden.
81
Die Kommission wendet sich gegen das Vorbringen des Klägers.
82
Vorab ist darauf hinzuweisen, dass dem Kläger zufolge das finanzielle Haftungsrisiko der Stadt Madrid infolge der Nichterfüllung des Durchführungsvertrags von 1998, unabhängig von der Frage, ob die Stadt dafür tatsächlich haftbar gemacht wird, jedenfalls den Marktwert der Parzelle B‑32 überstieg. Daher sei es gar nicht erforderlich, dass sich das Gericht zu diesem Wert äußere.
83
Insoweit ist zum einen darauf hinzuweisen, dass die Stadt Madrid keinen Beweis dafür beigebracht hat, dass sie vor Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 ein Rechtsgutachten erstellen lassen hat, um zu klären, wer nach spanischem Recht für die Nichtübertragung der Parzelle B‑32 haftet. Zum anderen haben der Kläger und die Stadt selbst sich in diesem Vergleichsvertrag auf den von den technischen Dienststellen der Stadt ermittelten Wert dieser Parzelle gestützt, um den Kläger dafür zu entschädigen, dass es nicht möglich war, ihm diese Parzelle gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 zu übertragen.
84
Unter diesen Umständen ist es der Kommission, auch wenn sie zuvor zu dem Ergebnis gelangt war, dass ein umsichtiger marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer unter den Bedingungen des vorliegenden Falles den Vergleichsvertrag von 2011 nicht ohne Einholung eines Rechtsgutachtens unterzeichnet hätte, nicht vorzuwerfen, dass sie sich im Zuge der Beurteilung des Vorliegens eines Vorteils und dessen Höhe mit dem Wert der Parzelle B‑32 befasste, nachdem sie die Haftung der Stadt Madrid vorausgesetzt hatte.
85
Vor diesem Hintergrund ist daran zu erinnern, dass es sich bei dem Verhalten des privaten Investors, mit dem die Intervention des öffentlichen Investors verglichen werden muss, nicht zwangsläufig um das Verhalten eines gewöhnlichen Investors handeln muss, der Kapital zum Zweck seiner mehr oder weniger kurzfristigen Rentabilisierung anlegt. Dieses Verhalten muss nämlich zumindest das Handeln einer privaten Holding oder einer privaten Unternehmensgruppe sein, die eine globale oder sektorale Strukturpolitik verfolgt und sich von längerfristigen Rentabilitätsaussichten leiten lässt (Urteil vom 21. März 1991, Italien/Kommission, C‑305/89, EU:C:1991:142, Rn. 20).
86
Unter diesen Umständen dient die Anwendung des Kriteriums des privaten Kapitalgebers nicht der Bestimmung der maximalen Rendite für einen Anleger in einem bestimmten Sektor oder in der gesamten Volkswirtschaft, sondern der Feststellung, ob ein vergleichbarer privater Kapitalgeber unter den Umständen des vorliegenden Falles die betreffende Investition hätte vornehmen können. Es geht also um die Frage, ob die betreffende Investition zumindest auf lange Sicht wirtschaftlich vertretbar erscheint (Urteil vom 3. Juli 2014, Spanien u. a./Kommission, T‑319/12 und T‑321/12, nicht veröffentlicht, EU:T:2014:604‚ Rn. 42).
87
Nach dieser Rechtsprechung ist daher zu prüfen, ob in Anbetracht der ursprünglichen Absicht der Parteien des Durchführungsvertrags von 1998, aber auch der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Durchführungsvertrags und bei Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 für die Parzelle B‑32 geltenden Vorschriften vernünftigerweise davon auszugehen ist, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer es akzeptiert hätte, die gesamte Ausgleichsleistung für die unterbliebene Übertragung der fraglichen Parzelle zu übernehmen, die auf den Wert dieser Parzelle in Höhe von 22690000 Euro geschätzt wurde.
88
Außerdem hat der Gerichtshof hinsichtlich des Umfangs der Kontrolle durch das Gericht im Licht der Rechtsprechung entschieden, dass – selbst wenn diese Kontrolle in Bezug auf die Frage, ob eine Maßnahme in den Anwendungsbereich von Art. 107 Abs. 1 AEUV fällt, grundsätzlich umfassend ist – eine solche gerichtliche Kontrolle Beschränkungen unterliegt, wenn die Beurteilungen der Kommission technischen oder komplexen Charakter haben (vgl. Urteil vom 22. Dezember 2008, British Aggregates/Kommission, C‑487/06 P, EU:C:2008:757‚ Rn. 114 und die dort angeführte Rechtsprechung, sowie Urteil vom 28. Oktober 2015, Hammar Nordic Plugg/Kommission, T‑253/12, EU:T:2015:811‚ nicht veröffentlicht, Rn. 30).
89
Die Kontrolle, die die Unionsgerichte in Bezug auf die Würdigung komplexer wirtschaftlicher Gegebenheiten durch die Kommission ausüben, ist eine beschränkte Kontrolle, in deren Rahmen nur geprüft werden darf, ob die Vorschriften über das Verfahren und die Begründung eingehalten wurden, ob der Sachverhalt zutreffend festgestellt wurde und ob kein offensichtlicher Beurteilungsfehler oder Ermessensmissbrauch vorliegt (Urteil vom 2. September 2010, Kommission/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, Rn. 66).
90
Es wurde bereits entschieden, dass die Kommission für die Prüfung, ob der Verkauf eines Grundstücks durch die öffentliche Hand an eine Privatperson eine staatliche Beihilfe darstellt, das Kriterium des unter Marktbedingungen handelnden privaten Investors heranzuziehen hat, um festzustellen, ob der Preis, den der vermeintliche Beihilfeempfänger gezahlt hat, dem Preis entspricht, den ein privater, unter normalen Wettbewerbsbedingungen handelnder Investor hätte festsetzen können. Im Allgemeinen setzt die Verwendung dieses Kriteriums eine komplexe wirtschaftliche Beurteilung durch die Kommission voraus (Urteil vom 2. September 2010, Kommission/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, Rn. 68).
91
Da die Parzelle B‑32 nicht übertragen wurde, wurde außerdem eine Ausgleichsleistung vereinbart, deren Bewertung keinem bedingungsfreien Bieterverfahren unterlag. Ein solcher Umstand kann die Aufgabe der Kommission ebenfalls erschweren (vgl. entsprechend Urteil vom 2. September 2010, Kommission/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, Rn. 70).
92
Nur ein offensichtlicher Fehler bei der Bewertung der Parzelle B‑32 kann daher eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Beschlusses begründen (vgl. in diesem Sinne Urteil vom 28. Oktober 2015, Hammar Nordic Plugg/Kommission, T‑253/12, EU:T:2015:811, nicht veröffentlicht, Rn. 34).
93
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem angefochtenen Beschluss und aus den übrigen Aktenstücken, dass die verschiedenen Schätzungen des Wertes der Parzelle B‑32 stark voneinander abweichen.
94
Im Hinblick auf den Durchführungsvertrag von 1998 wurde für die Parzelle B‑32 auf der Grundlage der Bewertungen der Beamten des Stadtbauamts ein geschätzter Wert von 595194 Euro angenommen. Es heißt dort ohne weitere Angaben, dass diese Bewertung „nach der im spanischen Recht vorgesehenen Bewertungsmethode“ erfolgte.
95
Im Hinblick auf den Vergleichsvertrag von 2011 stützten sich die Dienststellen der Stadt Madrid auf den Katasterwert, bei dem nach Angaben des Klägers Faktoren wie der Wert des Grundstücks, der Bauwert, die Lage und der betreffende Markt berücksichtigt werden. In dem am 27. Juli 2011 veröffentlichten Bericht bewerteten diese Dienststellen die Parzelle B‑32 mit 22693054,44 Euro. Die Einzelheiten der Bewertung sind im 36. Erwägungsgrund des angefochtenen Beschlusses dargestellt, ohne dass die Parteien dagegen Einwände erhoben hätten. Dieser Wert wurde im Vergleichsvertrag von 2011 berücksichtigt.
96
Nach Abschluss des Vergleichsvertrags von 2011 aktualisierten die dem spanischen Ministerium für Wirtschaft und Finanzen unterstellten Beamten des spanischen Grundkatasters den Wert der Parzelle B‑32 und kamen bei ihrer Schätzung zu dem Ergebnis, dass dieser Wert nicht unter 25776296 Euro liegen dürfe. Mit dieser Art der Aktualisierung soll dem Kläger zufolge der Katasterwert an den Marktwert angenähert werden, ohne dass dieser überschritten werden könne. Der Katasterwert stütze sich u. a. auf die Daten der tatsächlichen Markttransaktionen. Diese Beamten seien von denen der Stadt Madrid unabhängig.
97
Der Kläger hat den Bericht der Immobilienberatungsagentur in Auftrag gegeben und vorgelegt, in dem der Marktwert der Parzelle B‑32 im Jahr 1998 mit 574000 Euro bewertet wurde, ein Wert, der also nur geringfügig von dem im Durchführungsvertrag von 1998 angesetzten Wert abweicht. In diesem Bericht wurde der Marktwert dieser Parzelle im Jahr 2011 mit 22690000 Euro bewertet, was ebenfalls annähernd dem im Vergleichsvertrag von 2011 angesetzten Wert entspricht. Der Kläger gibt an, dass der Bericht der Immobilienberatungsagentur die statische Restwertmethode verwendet habe, die von einem Verkauf der verschiedenen Einheiten kurz nach Fertigstellung von Sportinfrastrukturen auf diesem Grundstück ausgeht. Zugrunde gelegt worden sei die Übertragung des Volleigentums ohne Beschränkungen hinsichtlich des Weiterverkaufs und das Entschädigungsziel dieses Vergleichsvertrags.
98
In dem von der Kommission in Auftrag gegebenen Bericht der Liegenschaftsbewertungsagentur wurden schließlich vier Szenarien in Betracht gezogen: Szenario SE‑00, wonach das Grundstück öffentliches Eigentum ist und keinen Marktwert, sondern nur einen Selbstkostenpreis in Höhe von 3930000 Euro hat; Szenario SE‑01, nach der das Grundstück zum Bau von Sozialwohnungen bestimmt und mit 18000000 Euro zu bewerten ist; Szenario SE‑02, wonach der Marktwert des Grundstücks 10 % des sektorbezogenen Wertes entspricht und damit 12245000 Euro beträgt; Szenario SE‑03, wonach die Parzelle B‑32 nicht übertragen, sondern nur mit einem Erbbaurecht belastet werden kann, das eine Nutzung als Sportanlage während 30 Jahren ermöglicht, wobei jeder spätere Weiterverkauf ausgeschlossen ist, was zu einem Wert von 4275000 Euro führt.
99
Die Kommission führt aus, sie habe im vorliegenden Fall den Wert zugrunde gelegt, der sich aus dem Szenario SE‑03 des Berichts der Liegenschaftsbewertungsagentur in Anbetracht der bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen (Zweckbindung und Ausschluss eines späteren Weiterverkaufs) ergebe.
100
Zunächst ist festzustellen, dass die Kommission keinen offensichtlichen Fehler begangen hat, als sie auf den sich aus einem solchen Szenario ergebenden und unter Berücksichtigung des Erbbaurechts der Parzelle B‑32 veranschlagten Wert abstellte.
101
Es ist nämlich nicht bestritten worden, dass bei der Bewertung der Parzelle B‑32 der Zeitpunkt des Vergleichsvertrags von 2011 zugrunde zu legen ist. Dieser Zeitpunkt entspricht jenem der Ausgleichszahlung und der Entschädigung, die in diesem Vergleichsvertrag vereinbart wurden und die zu dem vorliegenden Verfahren geführt haben.
102
Aus den auf die Parzelle B‑32 anwendbaren Rechtsvorschriften ergibt sich, dass diese Parzelle zu diesem Zeitpunkt öffentliches Eigentum war und nicht übertragen, sondern allenfalls mit einem Erbbaurecht belastet werden konnte.
103
Wie die Kommission im 123. Erwägungsgrund des angefochtenen Beschlusses zu Recht festgestellt hat, muss der Wert der Parzelle B‑32, wenn eine Schadensersatzforderung gegen die Stadt Madrid erhoben wird, dem Wert entsprechen, den sie für die Stadt hat, und damit dem Erbbaurecht und nicht dem hypothetischen Wert, den sie hätte, wenn sie übertragbar wäre.
104
Der Kläger hat weiter geltend gemacht, das Erbbaurecht sei nicht korrekt bewertet worden und bei dessen Schätzung seien nicht die in Spanien für die Bewertung von Erbbaurechten geltenden Regeln beachtet worden.
105
Insoweit ist festzuhalten, dass der Kommission kein offensichtlicher Beurteilungsfehler unterlaufen ist, als sie das Szenario SE‑03 des Berichts der Liegenschaftsbewertungsagentur zugrunde legte.
106
Denn die anderen Szenarien des Berichts der Liegenschaftsbewertungsagentur sowie die weiteren Bewertungen, auf die sich der Kläger stützt, entsprechen viel weniger den Umständen des vorliegenden Falles, da sie sich nicht auf die Bewertung eines Erbbaurechts an einer im öffentlichen Eigentum stehenden Parzelle beziehen, sondern auf den Wert einer Liegenschaft, die als Volleigentum veräußert werden kann.
107
Das Szenario SE‑03 des Berichts der Liegenschaftsbewertungsagentur stellte für die Kommission den einzigen Fall dar, der auf eine Schätzung des Erbbaurechts der Parzelle B‑32 abstellte.
108
Im Übrigen trägt der Kläger vor, die Kommission sei von der irrigen Annahme ausgegangen, dass das Erbbaurecht nicht veräußert werden könne.
109
Zwar wird im 111. Erwägungsgrund des angefochtenen Beschlusses darauf hingewiesen, dass die städtebauliche Widmung des Grundstücks seine Verwendung bestimme und seinen Weiterverkauf ausschließe. Auf eine Frage des Gerichts hat die Kommission angegeben, sie habe sich für den Fall entschieden, bei dem der Investitionswert und eine 30‑jährige Nutzung des Erbbaurechts im Rahmen des Betriebs einer Sportanlage zugrunde gelegt worden sei.
110
Eine solche Fallannahme entspricht auch am ehesten den Vorstellungen, die der Kläger bei seinem Grundstückstausch mit der Stadt Madrid im Jahr 1996 hatte, da dieser Tausch ursprünglich deshalb erfolgte, um dem Kläger die Eigennutzung der von der Stadt erhaltenen Grundstücke zu ermöglichen.
111
Schließlich ist in Bezug auf die Rüge einer Verletzung des Grundsatzes der ordnungsgemäßen Verwaltung festzustellen, dass die Kommission eine auf der Grundlage mehrerer Szenarien erarbeitete Liegenschaftsbewertung in Auftrag gegeben hat, dass sie diese verschiedenen Szenarien sowie die übrigen vorgelegten Bewertungen analysiert hat und dass sie somit die Ergebnisse des Berichts der Liegenschaftsbewertungsagentur nicht einfach nur übernommen hat.
112
Zu dem Argument des Klägers, das sich auf die Unterschiede zwischen der ersten und der endgültigen Fassung des Berichts der Liegenschaftsbewertungsagentur stützt, genügt der Hinweis, dass die in diesen beiden Fassungen für das Szenario SE‑03 festgestellten Werte nahezu identisch sind, wie die Kommission zu Recht angemerkt hat, nämlich 4270000 Euro im ursprünglichen und 4275000 Euro im abschließenden Bericht.
113
Aus allen diesen Erwägungen folgt, dass die dritte Rüge des ersten Klagegrundes und der zweite Klagegrund als unbegründet zurückzuweisen sind.
Zum dritten Klagegrund
114
Der Kläger macht geltend, die Kommission habe gegen Art. 107 Abs. 1 AEUV, Art. 296 AEUV, die Begründungspflicht und den in Art. 41 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union verankerten Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen, da sie im Hinblick auf die Feststellung des Vorliegens eines Vorteils den Wert der Parzelle B‑32 beanstandet, den Wert der anderen als Entschädigung im Rahmen des Vergleichsvertrags von 2011 an den Kläger übertragenen Parzellen aber als richtig beurteilt habe. Dieser Wert sei jedoch mit derselben Bewertungsmethode berechnet worden, die von der Stadt Madrid für die Parzelle B‑32 verwendet worden sei. Unter Verweis auf verschiedene Rechtssachen trägt der Kläger vor, die Kommission habe die Beweispflicht für das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe gehabt und sie habe sich nicht darauf beschränken können, selektiv und isoliert bestimmte mit der Transaktion verbundene Leistungen zu bewerten. Im Übrigen sei er verpflichtet gewesen, die von der Stadt vorgenommene Bewertung der Grundstücke trotz der Minderung ihres Wertes zu übernehmen. Nach spanischem Recht habe es keinen Rechtsbehelf gegeben, der es ihm ermöglicht hätte, die Bewertung anzufechten, um den Unterschied zwischen der vertraglichen Bewertung und dem Marktwert geltend zu machen. Hätte die Kommission geprüft, ob die Leistungen ausgeglichen seien, wäre sie zu dem Ergebnis gelangt, dass die Höhe der angeblich gewährten staatlichen Beihilfe in keinem Fall über 10931835 Euro liege.
115
Die Kommission weist darauf hin, dass der Prüfungsgegenstand in der vorliegenden Sache darin bestanden habe, das etwaige Vorliegen einer staatlichen Beihilfe zu prüfen, die sich aus der Entschädigung ergeben habe, die die Stadt Madrid infolge der Nichteinhaltung des Durchführungsvertrags von 1998 gewährt habe, und festzustellen, ob ein umsichtiger marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in Anbetracht der vielfältigen rechtlichen Unsicherheiten seine Haftung ohne vorherige Rechtsberatung in vollem Umfang akzeptiert hätte, sowie zu prüfen, ob die von der Stadt eingegangene Verbindlichkeit dem finanziellen Haftungsrisiko entspreche, das dieser Wirtschaftsteilnehmer für den spezifischen Wert der Parzelle B‑32 im Jahr 2011 akzeptiert hätte. Der Beschluss über die Einleitung des Verfahrens und der angefochtene Beschluss seien insoweit eindeutig gewesen. Die Begründung des Beschlusses müsse im Hinblick auf dessen Kontext beurteilt werden, und sie sei nicht verpflichtet gewesen, auf alle Argumente einzugehen, die im Verwaltungsverfahren von einer beteiligten Partei vorgebracht worden seien. Sie habe diesen Beschluss im Sinne der Rechtsprechung ausreichend begründet. Gegenstand der Untersuchung sei außerdem nicht die Frage gewesen, ob der Kläger im Hinblick auf sämtliche im Rahmen des Vergleichsvertrags von 2011 eingegangenen Verpflichtungen eine rechtswidrige Beihilfe erhalten habe. Die vom Kläger angeführten Rechtssachen seien nicht einschlägig, und wenn der Kläger eine geringere als die vereinbarte Leistung erhalten hätte, hätte er den im Vergleichsvertrag von 2011 festgelegten Wert geltend machen können, was er aber nicht getan habe.
116
Insoweit ergibt sich aus der Rechtsprechung, dass die Kommission für die Beurteilung, ob der Vorteil unter normalen Marktbedingungen hätte erlangt werden können, alle maßgeblichen Aspekte des streitigen Vorgangs und seinen Kontext umfassend prüfen muss (vgl. Urteil vom 30. Juni 2015, Niederlande u. a./Kommission, T‑186/13, T‑190/13 und T‑193/13, nicht veröffentlicht, EU:T:2015:447‚ Rn. 88 und die dort angeführte Rechtsprechung).
117
Ferner wurde entschieden, dass bei der Bestimmung des Wertes einer Beihilfe in Form des Verkaufs eines Grundstücks durch eine öffentliche Einrichtung an eine Privatperson zu einem angeblichen Vorzugspreis der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers anzuwenden ist und dass der Wert der Beihilfe der Differenz zwischen dem von dem Empfänger tatsächlich gezahlten Betrag und dem Betrag entspricht, den er damals unter normalen Marktbedingungen hätte zahlen müssen, um ein gleichwertiges Grundstück von einem Verkäufer des privaten Sektors zu kaufen (vgl. Urteil vom 30. Juni 2015, Niederlande u. a./Kommission, T‑186/13, T‑190/13 und T‑193/13, nicht veröffentlicht, EU:T:2015:447‚ Rn. 77 und die dort angeführte Rechtsprechung).
118
Nach der Rechtsprechung sind bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit eines angefochtenen Beschlusses die Informationen zu berücksichtigen, über die die Kommission zum Zeitpunkt des Erlasses dieses Beschlusses verfügte oder verfügen konnte. Stellt sich heraus, dass Informationen, von denen die Kommission im Verwaltungsverfahren keine Kenntnis hatte, im Widerspruch zur Beurteilung der Kommission stehen oder Zweifel daran begründen, ist zu prüfen, ob sie diese Informationen rechtzeitig zur Kenntnis nehmen und berücksichtigen konnte und, wenn ja, ob sie sie normalerweise hätte berücksichtigen müssen, zumindest als Angaben, die für die Anwendung des Kriteriums eines privaten Kapitalgebers relevant sind (vgl. Urteil vom 30. Juni 2015, Niederlande u. a./Kommission, T‑186/13, T‑190/13 und T‑193/13, nicht veröffentlicht, EU:T:2015:447‚ Rn. 90 und die dort angeführte Rechtsprechung).
119
Im vorliegenden Fall hat die Kommission eingeräumt, das mögliche Vorliegen einer staatlichen Beihilfe geprüft zu haben, die sich aus der von der Stadt Madrid im Rahmen des Vergleichsvertrags von 2011 gewährten Entschädigung ergeben könnte.
120
Im Vergleichsvertrag von 2011 haben die Parteien vereinbart, dass die Entschädigung dadurch geleistet wird, dass die Veräußerung der Parzelle B‑32 durch die Veräußerung anderer Parzellen an den Kläger durch die Stadt Madrid ersetzt und ihre gegenseitigen Verbindlichkeiten aufgerechnet werden. Ergebnis war eine verbleibende Nettoforderung des Klägers in Höhe von 8,04 Euro gegenüber der Stadt.
121
Der Vergleichsvertrag von 2011 betraf somit nicht nur die Anerkennung der sich aus der Nichtübertragung der Parzelle B‑32 ergebenden Verbindlichkeit, sondern war auch darauf gerichtet, den Kläger für diese Nichtübertragung zu entschädigen, indem ihm andere Parzellen übertragen und die gegenseitigen Forderungen ausgeglichen würden.
122
Es steht jedoch fest, dass die anstelle der Parzelle B‑32 übertragenen Parzellen von der Kommission nicht bewertet wurden. Diese übernahm die im Vergleichsvertrag von 2011 festgestellten Werte.
123
In Beantwortung von schriftlichen Fragen des Gerichts hat der Kläger bestätigt, ohne dass die Kommission dagegen Einwände erhoben hätte, dass er im Verwaltungsverfahren auf einen Unterschied zwischen den Werten der im Rahmen des Vergleichsvertrags von 2011 übertragenen Parzellen und dem Wert dieser Parzellen, der im Bericht der Immobilienberatungsagentur festgestellt worden sei, und somit auf eine mögliche Überbewertung dieser Parzellen hingewiesen habe.
124
Außerdem hatte der Kläger ebenfalls im Verwaltungsverfahren darauf hingewiesen, dass der Bericht der Liegenschaftsbewertungsagentur keine Bewertung der gemäß dem Vergleichsvertrag von 2011 übertragenen Parzellen enthalte.
125
Indem die Kommission nur den Wert der Parzelle B‑32 geprüft hat, hat sie also nicht alle Elemente der streitigen Transaktion und ihres Kontexts berücksichtigt. Sie konnte daher nicht ihrer Verpflichtung genügen, eine vollständige Prüfung aller maßgeblichen Gesichtspunkte vorzunehmen, um nicht nur die Höhe der Beihilfe, sondern auch und vor allem das Vorliegen eines Vorteils darzulegen, der sich aus der streitigen Maßnahme unter Berücksichtigung aller ihrer Merkmale ergab.
126
In ihrer Antwort auf die Fragen des Gerichts hat sich die Kommission darauf berufen, dass sie nicht verpflichtet gewesen sei, Tatsachen zu berücksichtigen, die zeitlich nach jenen lägen, die Gegenstand des Prüfverfahrens gewesen seien, sowie Vorteile, die in keinem Zusammenhang mit der geprüften Maßnahme als solcher gestanden hätten.
127
Hierzu genügt jedoch der Hinweis, dass eine Schätzung der im Rahmen des Vergleichsvertrags von 2011 übertragenen Parzellen in dem im Verwaltungsverfahren übermittelten Bericht der Immobilienberatungsagentur enthalten war. Im Übrigen beschränkte sich die geprüfte Maßnahme nicht auf die bloße Anerkennung der sich aus der Nichtübertragung der Parzelle B‑32 ergebenden Verbindlichkeit, sondern erstreckte sich auf das mögliche Vorliegen einer Beihilfe, die sich aus einer durch die Stadt Madrid im Rahmen des Vergleichsvertrags von 2011 gewährten Entschädigung ergab.
128
Die Kommission hat somit nicht hinreichend nachgewiesen, dass die in Rede stehende Maßnahme dem Kläger einen Vorteil verschaffte. Da zumindest eine der oben in Rn. 37 genannten kumulativen Voraussetzungen nicht erfüllt war, konnte die Kommission die streitige Maßnahme nicht als staatliche Beihilfe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV einstufen.
129
Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass der dritte Klagegrund begründet ist. Der angefochtene Beschluss ist daher für nichtig zu erklären.
Kosten
130
Nach Art. 134 Abs. 1 der Verfahrensordnung ist die unterliegende Partei antragsgemäß zur Tragung der Kosten zu verurteilen. Da die Kommission unterlegen ist, sind ihr neben ihren eigenen Kosten die dem Kläger entstandenen Kosten gemäß dessen Antrag aufzuerlegen.
Aus diesen Gründen hat
DAS GERICHT (Vierte Kammer)
für Recht erkannt und entschieden:
1.
Der Beschluss (EU) 2016/2393 der Kommission vom 4. Juli 2016 über die staatliche Beihilfe SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) Spaniens zugunsten von Real Madrid CF wird für nichtig erklärt.
2.
Die Europäische Kommission trägt ihre eigenen Kosten sowie die von Real Madrid Club de Fútbol verauslagten Kosten.
Kanninen
Schwarcz
Iliopoulos
Verkündet in öffentlicher Sitzung in Luxemburg am 22. Mai 2019.
Unterschriften
(
*1
)	Verfahrenssprache: Spanisch.