62020TJ0150
A TÖRVÉNYSZÉK ÍTÉLETE (harmadik tanács)
2022. július 13. (
*1
)
„Állami támogatások – Mezőgazdaság – Észtországban található mezőgazdasági területekre vonatkozó bérleti szerződés – A támogatást a belső piaccal összeegyeztethetetlennek nyilvánító és annak visszatéríttetését elrendelő határozat – Előny – A piaci ár meghatározása – A piaci magánszereplő elve – Összetett gazdasági értékelések – Bírósági felülvizsgálat – Valamennyi releváns tényező figyelembevétele – Gondossági kötelezettség”
A T‑150/20. sz. ügyben,
a Tartu Agro AS (székhelye: Tartu [Észtország], képviselik: T. Järviste, T. Kaurov, M. Valberg és M. Peetsalu ügyvédek)
felperes
az Európai Bizottság (képviselik: Bottka V. és E. Randvere, meghatalmazotti minőségben)
alperes ellen,
A TÖRVÉNYSZÉK (harmadik tanács),
tagjai: G. De Baere elnök, V. Kreuschitz (előadó) és Kecsmár K. bírák,
hivatalvezető: S. Jund tanácsos,
tekintettel az eljárás írásbeli szakaszára,
tekintettel a 2022. január 13‑i tárgyalásra,
meghozta a következő
Ítéletet
1
Az EUMSZ 263. cikken alapuló keresetével a felperes Tartu Agro AS az SA Tartu Agro részére nyújtott, SA.39182 (2017/C) (korábbi 2017/NN) (korábbi 2014/CP) számú állítólagos jogellenes támogatásról szóló, 2020. január 24‑i C(2020) 252 final bizottsági határozat (a továbbiakban: megtámadott határozat) megsemmisítését kéri.
A jogvita előzményei
A felperesről és a mezőgazdasági földterületek bérletéről
2
A felperes korlátolt felelősségű társaság, amely 1997‑ben Tartu Riigimajandban egy tejet, húst és gabonaféléket előállító állami gazdaság jogutódjává vált. 2001. október 2‑án az Észt Köztársaság meghívásos ajánlattételi felhívás keretében eladta a felperes valamennyi részvényét az OÜ Tartlandnak, amely 2002‑ben egyesült a felperessel.
3
2000. november 16‑án a mezőgazdasági minisztériuma által képviselt Észt Köztársaság és a felperes meghívásos ajánlattételi felhívás (a továbbiakban: közbeszerzési eljárás) eredményeként 25 évre bérleti szerződést (a továbbiakban: bérleti szerződés) kötött a Tartu megyében található Tähtvere önkormányzatának területén elhelyezkedő, összesen 3089,17 hektár összterületű, az Észt Köztársaság tulajdonában álló mezőgazdasági földterületekre vonatkozóan (a továbbiakban vitatott bérbeadás).
4
A bérleti szerződés évi 10000 észt korona (EEK) (körülbelül 639 euró), azaz 3,24 EEK/ha (0,20 euró/ha) bérleti díj, valamint a parcellák karbantartásának és fejlesztésének költségei, többek között a vízelvezető rendszerbe való éves beruházás, amelynek értéke 400000 EEK (kb. 25565 EUR, 8,28 EUR/ha) volt; a terület karbantartásának és a talajminőség javításának költségei, összesen 3981000 EEK (kb. 254432 EUR) értékben, beleértve a növényvédelemmel (820000 EEK), a szerves és műtrágya használatával (összesen 3100000 EEK), a meszezéssel (20000 EEK), valamint az útszéli karbantartással (41000 EEK) járó kiadások, továbbá az összes adó megfizetését írta elő.
5
A bérleti szerződés módosítási záradékot is tartalmazott, és e szerződést többször módosították. E módosítások közül három az éves bérleti díj emelésére vonatkozott: a bérleti díjat 2005. január 14‑én80000 EEK‑ra (5113 EUR), 2007. március 21‑én250000 EEK‑ra (15978 EUR), 2009. május 12‑én pedig 416000 EEK‑ra (26626 EUR), vagyis 136 EEK/ha‑ra (8,69 EUR/ha) változtatták. A bérleti díj ezen emelései 2005. január 1‑jére, 2007. január 1‑jére, illetve 2009. január 1‑jére visszaható hatállyal léptek hatályba.
A Bizottság előtti közigazgatási eljárásról
6
2014. július 28‑án az Európai Bizottság nyilvántartásba vett egy 2014. július 24‑én benyújtott panaszt, amelyben az szerepelt, hogy az észt vidékfejlesztési minisztérium (korábban észt mezőgazdasági minisztérium) jogellenes állami támogatást nyújtott a felperesnek.
7
A Bizottság 2014. augusztus 14‑én továbbította a panaszt az észt hatóságok részére, és felkérte őket arra, hogy nyújtsanak be információkat és tegyenek észrevételeket. Az észt hatóságok a kért információkat 2014. október 3‑án bocsátották rendelkezésre.
8
2017. február 27‑i határozatával (HL 2017. C 103., 4. o.; a továbbiakban: eljárást megindító határozat) a Bizottság a vitatott bérbeadás tekintetében megindította az EUMSZ 108. cikk (2) bekezdése szerinti hivatalos vizsgálati eljárást, és e határozatban felhívta az érintett harmadik feleket észrevételeik megtételére.
9
Az eljárást megindító határozatban a Bizottság rámutatott arra, hogy nem zárhatja ki, hogy a vitatott bérbeadás az EUMSZ 107. cikk (1) bekezdése értelmében vett állami támogatásnak minősül. Először is, egy független jelentés alapján, amelyet az észt hatóságok nyújtottak be, úgy tűnik, hogy a felperes többek között a piaci árnál alacsonyabb bérleti díj formájában előnyben részesülhetett. E tekintetben a Bizottság a pályázati felhívás átlátható, hátrányos megkülönböztetéstől mentes és feltétel nélküli jellegét is kétségbe vonta. Másodszor, az előny szelektív lehet, mivel a szóban forgó mezőgazdasági földterületeket csak a felperesnek adták bérbe. Harmadszor, a Bizottság megállapította, hogy úgy tűnik, az EUMSZ 107. cikk (1) bekezdésében foglalt többi feltétel is teljesül.
10
2017. április 21‑én az észt hatóságok benyújtották az észrevételeiket. A Bizottság továbbá megkapta két érdekelt fél, nevezetesen a panaszos és a felperes észrevételeit, amelyeket ezt követően 2017. május 10‑én, illetve 12‑én továbbított az észt hatóságoknak. Az észt hatóságok 2018. június 28‑án nyújtották be a panaszos észrevételeire vonatkozó észrevételeiket.
11
2017. június 11‑én és 19‑én a panaszos további észrevételeket nyújtott be, amelyekhez öt mellékletet csatolt. A Bizottság 2017. július 3‑án továbbította ezeket az észrevételeket az észt hatóságoknak, amelyek 2017. július 21‑én nyújtották be észrevételeiket.
12
A felperes 2017. augusztus 30‑i levelével lépett kapcsolatba a Bizottsággal, aki 2017. szeptember 11‑én küldte meg válaszát. A panaszos 2018. január 9‑i, 2019. január 30‑i és 2019. július 14‑i leveleivel lépett kapcsolatba a Bizottsággal, amely 2018. február 7‑i, 2019. március 1‑jei és 2019. július 17‑i leveleiben adott választ.
13
2019. február 7‑én a Bizottság telekonferenciát tartott az észt hatóságokkal, és 2019. február 15‑én kiegészítő tájékoztatást kért az észt hatóságoktól, amire azok 2019. április 17‑én válaszoltak.
14
2020. január 24‑én a Bizottság elfogadta a megtámadott határozatot, megállapítva, hogy a vitatott bérbeadás tekintetében az EUMSZ 107. cikk (1) bekezdésében foglalt valamennyi feltétel teljesült, és az ezért állami támogatásnak minősül (a megtámadott határozat (153) pontja).
A felek kérelmei
15
A felperes azt kéri, hogy a Törvényszék:
–
teljes egészében semmisítse meg a megtámadott határozatot;
–
a Bizottságot kötelezze a költségek viselésére.
16
A Bizottság azt kéri, hogy a Törvényszék:
–
utasítsa el a keresetet;
–
a felperest kötelezze a költségek viselésére;
A jogkérdésről
17
Keresete alátámasztására a felperes lényegében nyolc jogalapra hivatkozik. Mivel a hivatalosan felhozott első jogalap csak az elfogadhatósággal kapcsolatos megfontolásokra vonatkozik, a hivatalosan felhozott hét másik jogalapot kell megvizsgálni.
18
A felperes lényegében arra hivatkozik, hogy a Bizottság jogi, eljárási és ténybeli hibákat követett el, amelyek először is a közbeszerzési eljárásnak a piaci feltételeket biztosító követelményeknek való megfelelőségére, másodszor a bérleti szerződésben szereplő bérleti díjnak a piaci árral való összeegyeztethetőségére, harmadszor az előny összegének meghatározására, negyedszer az új támogatásként történő minősítésre, ötödször a támogatás egy részének a visszatérítésére való kötelezésre, hatodszor az Észt Köztársaságnak a támogatás összege visszatéríttetésére való kötelezésére, hetedszer a támogatásnak a belső piaccal való összeegyeztethetetlenségére vonatkoztak.
19
A Törvényszék szerint a megtámadott határozat jogszerűségét először is a bérleti szerződésben előírt bérleti díjnak a piaci árral való összeegyeztethetősége és az előny összegének a meghatározására vonatkozó értékelés tekintetében célszerű megvizsgálni.
20
A formálisan felhozott harmadik és negyedik jogalappal a felperes lényegében azt vitatja, hogy az EUMSZ 107. cikk (1) bekezdésében előírt, a gazdasági előny fennállására vonatkozó feltétel teljesül a jelen ügyben. Pontosabban azt állítja, hogy a Bizottság a megtámadott határozat (131)–(148) pontjában tévesen állapította meg, hogy a vitatott bérbeadás előnyt biztosított a felperes számára, tekintve, hogy a felperes által fizetett bérleti díj a 2000 és 2017 közötti időszakban alacsonyabb volt a piaci árnál, továbbá az említett határozat (154)–(165) pontjában azt állapította meg, hogy ez az előny a szóban forgó földterületek bérleti díjának éves becsült piaci átlagértéke és az e földterületek tényleges bérleti díjának a vízelvezető rendszeren évente végrehajtott beruházások értékének felével, valamint a tulajdonos nevében fizetett földadóval növelt összege között fennálló különbözetnek felel meg.
21
Pontosabban a felperes úgy véli, hogy az Uus Maa jelentés, amelyre a Bizottság a 2000 és 2014 közötti időszak vonatkozásában támaszkodott, nem megbízható, mivel egyrészt az időszakonkénti bérleti díj tekintetében olyan ártartományokat mutat be, amelyeken belül a maximális összeg olykor több mint kétszer magasabb a minimális összegnél, másrészt pedig a tényleges árak 20%‑kal változhatnak az abban megjelölthez képest. A felperes kifogásolja azt a tényt, hogy a Bizottság a piaci árat ezen ártartományok minimális és maximális értékeinek számtani átlaga alapján határozta meg. Álláspontja szerint mind az e tartományba beleszámított legalacsonyabb, mind a legmagasabb összeg, vagy akár az ezen összegtől 20%‑kal eltérő bérleti díj is a piaci árnak megfelelőnek tekinthető. A Bizottság azzal, hogy e pontatlan szakértői vélemény számtani átlagára támaszkodott, megsértette az elemzésre és az indokolási kötelezettségre vonatkozó kötelezettségét. Az észt statisztikai hivatal adatai, amelyeket összehasonlítási alapként használtak a 2015 és 2017 közötti időszak tekintetében, nem minősülnek szakértői vizsgálatnak, és nem veszik figyelembe a szóban forgó földterületek sajátosságait.
22
A felperes előadja, hogy annak vizsgálatához, hogy az észt állam magánjogi gazdasági szereplő magatartását tanúsította‑e, vagy sem, a Bizottságnak figyelembe kellett volna vennie a bérleti szerződés 2000. évi megkötésekor fennálló gazdasági összefüggéseket és megfontolásokat. Ebben az időszakban az Észt Köztársaság Unióhoz való csatlakozása bizonytalan volt, a mezőgazdasági földterületek piaca nyomott, a földterületek értéke és a bérleti díj pedig alacsony volt.
23
A felperes azt állítja, hogy a bérleti szerződésben előírt, a földterületek fejlesztésére irányuló beruházásokat, valamint a földterületek karbantartásával és egyéb minőségi javításokkal kapcsolatos kiadásokat teljes egészében be kell építeni a bérleti díjba. Az Uus Maa jelentésből kitűnik, hogy 2000‑ben sem ilyen kötelezettségek előírása, sem az ilyen nagyságrendű területre vonatkozó hosszú távú bérleti szerződések megkötése nem volt bevett gyakorlat. Nincsenek tehát hasonló szerződések, és a bérleti díj szükségszerűen magában foglalja e kötelezettségek értékét.
24
A felperes szerint a Bizottság nem tett eleget sem a bizonyítási teherre vonatkozó kötelezettségeknek, sem az őt terhelő eljárási követelményeknek. Közelebbről úgy véli, hogy a Bizottság nem értelmezte megfelelően a tényeket és a gazdasági jellegű adatokat, és szelektív módon értékelte a bizonyítékokat. Az Uus Maa jelentésből az következik, hogy Tartu megye déli részének területei olyan földterületek fejlesztésére irányuló rendszerek alkalmazását tették szükségessé, amelyek többletköltséget jelentettek, az ilyen rendszerek kiépítése a tulajdonos vagyontárgyaiba történő beruházás volt, a talaj termőképessé tételével kapcsolatos kötelezettségek alkalmazása nem volt bevett gyakorlat, a piacon kötött új bérleti szerződések egyike sem volt olyan kedvező a tulajdonos számára, mint a szóban forgó szerződés, a magánbérbeadók nettó éves bevétele a jövedelem‑ és az ingatlanadók miatt alacsonyabb volt, és a bérleti szerződés nem volt összehasonlítható egy rendes bérleti szerződéssel.
25
A felperes azt állítja, hogy a Bizottság nem vette figyelembe azt a tényt, hogy az Uus Maa jelentésben feltüntetett adatok szerint a szóban forgó területek hasznosítható területe csak 2833,596 ha, vagyis e földterületek összterületének 83%‑át teszi ki. Álláspontja szerint az általa fizetett tényleges bérleti díj 16,7%‑kal magasabb, mint az, amelyet a bérleti szerződés előír. Ezenkívül a szóban forgó földterületek jelentős mértékben foglalnak magukban utakat és más nem hasznosítható területeket.
26
A felperes hozzáteszi, hogy az AS Pindi Kinnisvara elemzése (a továbbiakban: Pindi Kinnisvara elemzés), amelyet az észt hatóságok a közigazgatási eljárás során terjesztettek elő, és amelyet a Bizottság elmulasztott figyelembe venni, szintén azt bizonyítja, hogy a bérleti díj megfelel a piaci feltételeknek.
27
A Bizottság vitatja a felperes érveit.
28
A Bizottság emlékeztet arra, hogy a kiigazításokat megelőzően a felperes által a szóban forgó években fizetett bérleti díjat az Uus Maa jelentésből és az észt statisztikai hivatal adataiból eredő átlagos éves bérleti díjakkal hasonlította össze. Az említett jelentés hihető becsléseket szolgáltatott a Tartu megye területén a 2000 és 2014 közötti időszakban alkalmazott bérleti díjakról. A Bizottság kifejti, hogy az e jelentésben megjelölt átlagos bérleti díjbecslésre támaszkodott, és hogy az összehasonlítások elvégzése során szokásos ilyen becsléseket és ártartományokat használni. A szóban forgó földterületek nem különböznek az észtországi átlagos földterületektől, és a felperes javaslata szerint ezen ártartományok legalacsonyabb árával való összehasonlítás alábecsülte volna az előnyt. A Bizottság tehát úgy véli, hogy óvatos és kiegyensúlyozott megközelítést alkalmazott a bérleti díjak és az objektív adatok átlagos összege alapján. Ezenkívül e jelentést az észt hatóságok nyújtották be, és a felperes nem tudott megbízhatóbb bizonyítékokat előterjeszteni.
29
A Bizottság úgy véli, hogy az észt statisztikai hivatal 2015 és 2017 közötti időszak vonatkozásában felhasznált adatai megbízható bizonyítéknak minősülnek. Rámutat, hogy a megtámadott határozatban kifejtette, hogy az említett adatok nem a földterületek bérbeadásának árára vonatkozó szakértői értékelés eredményét, hanem az ezen időszakban kimutatott bérleti díjak átlagárait tükrözték. Megemlíti, hogy kizárólag ezek az adatok képezték a rendelkezésére álló megbízható információkat, és hogy a kapott eredmények összhangban álltak a 2000 és 2014 közötti időszakra vonatkozó adatokkal. Sem a felperes, sem az észt hatóságok nem bizonyították, hogy a szóban forgó földterületek értéke kisebb, mint az észtországi mezőgazdasági földterületek átlagos értéke. A felperes pénzügyi helyzete sem utal alacsonyabb értékre. A Bizottság hozzáteszi, hogy az a tény, hogy a statisztikai adatok nem vehetik figyelembe az adott földterület minden sajátosságát, nem jelenti azt, hogy azokat tévesen használta fel.
30
A Bizottság úgy véli, hogy figyelembe vette a bérleti szerződés megkötésének idején fennálló körülményeket, és megjegyzi, hogy a felperes e tekintetben a megtámadott határozat egyetlen hiányosságát sem tárta fel. Kifejti, hogy még ha a piaci árak eredetileg alacsonyak is voltak, az említett határozatban bizonyította, hogy a felperes bérleti díja a 2000 és 2017 közötti időszakban az elvégzett emelések ellenére is végig alacsonyabb volt ezen áraknál.
31
A Bizottság vitatja a felperes azon állítását, amely szerint a bérleti díjnak magában kellett foglalnia a szóban forgó földterületek vonatkozásában megvalósított összes beruházást. A földterületek fejlesztésére és karbantartására, valamint a talaj minőségének a javítására irányuló beruházások olyan működési kiadások, amelyek az éves mezőgazdasági termelési ciklus keretében a mezőgazdasági termelő érdekében merülnek fel. A Bizottság rámutat, hogy a felperes nem volt olyan sajátos helyzetben, amelyet figyelembe kellett volna venni, mivel egyrészt e jellemzők a bérleti piac áraiban tükröződtek, másrészt pedig Észtországban a mezőgazdasági földterületek összessége jelentős beruházásokat igényelt a szóban forgó időszakban. Azt állítja, hogy a termőképesség javítása először is szorosan kapcsolódik a mezőgazdasági üzem jellegéhez, másodszor nem bizonyítja, hogy a szóban forgó földterületek értéke Észtországban jelentősen eltért az átlagos mezőgazdasági földterületek értékétől, harmadszor pedig nem ad magyarázatot azokra az okokra, amelyek miatt a bérleti díj alacsonyabb volt a piaci árnál. A Bizottság szerint az alacsonyabb bérleti díj kizárólag akkor lett volna indokolt, ha a talaj termőképessége gyengébb lett volna az átlagos termőképességnél, vagy ha leromlott volna. Ami a vízelvezető rendszerbe történő beruházásokat illeti, azt állítja, hogy elismerte, hogy az észt állam tulajdonosként mentesült bizonyos karbantartási költségek alól, és részesült a földterületek értékének növekedésében. Mivel ezek a befektetések meghaladják a jogszabályi követelményeket, és a felperest is előnyben részesítik, a Bizottság úgy véli, hogy azok felének figyelembevétele óvatos becslésnek minősül. Álláspontja szerint ez azt is bizonyítja, hogy figyelembe vette a termőföldek fejlesztését, különös tekintettel a termőképességük javítására.
32
A Bizottság úgy véli, hogy a bizonyítási teherre vonatkozó érv megalapozatlan, következésképpen hatástalan állításokon alapul. Azt állítja, hogy a Pindi Kinnisvara elemzés olyan utólagos szakértői véleménynek minősül, amelyet a közigazgatási eljárás keretében nem terjesztettek elő, és amely nem gyengítheti az észt hatóságok által ugyanezen eljárás során benyújtott és a releváns időszakra vonatkozó adatokon alapuló Uus Maa jelentés bizonyító erejét. Ezzel szemben a viszonválaszban megjegyzi, hogy nem a felperes, hanem e hatóságok szolgáltattak ilyen bizonyítékot ezen eljárás során. Rámutat, hogy mivel az említett elemzést a felperes rendelte meg, az említett hatóságokat arra hívta fel, hogy nyújtsanak be független értékelést, azaz az Uus Maa jelentést. Nem volt tehát szükség arra, hogy állást foglaljon erről a részrehajló elemzésről, amelyet az észt hatóságok visszavontnak tekintettek. A tárgyaláson a Törvényszék által feltett szóbeli kérdésekre válaszolva a Bizottság pontosította, hogy az észt hatóságok 2015. október 7‑i levele és az e hatóságokkal folytatott későbbi levélváltás lehetővé tette a Bizottság számára annak megállapítását, hogy a szóban forgó elemzést visszavonták. A Bizottság szerint tehát ugyanezen elemzés a megtámadott határozat elfogadásának időpontjában már nem képezte a közigazgatási ügyirat részét, és azt e határozatban nem kellett megemlíteni. A Törvényszék e magyarázatokat a tárgyalási jegyzőkönyvben tudomásul vette.
33
A Bizottság hangsúlyozza, hogy mivel az előny értékelése összetett gazdasági értékelésnek minősül, diszkrecionális jogkörrel rendelkezik a bizonyítékok és a legmegfelelőbb elemzési módszer alkalmazását illetően. Az összehasonlítás kezdeti eredményeire alkalmazott kiigazításokat illetően arra hivatkozik, hogy kifejtette megközelítését, és a bizonyítékokra támaszkodott annak érdekében, hogy csak a szükséges kiigazításokat végezze el. A felperes nem bizonyította sem azt, hogy ezen intézkedések valamelyike nem volt megfelelő, sem azt, hogy nyilvánvaló értékelési hiba áll fenn.
34
A Bizottság hozzáteszi, hogy 2000‑ben a felperes 2912,76 ha‑ra kiterjedő mezőgazdasági támogatásban részesült, ami bizonyítja a földterület nagy alapterületét, amely számos különböző, eltérő értékeket mutató parcellatípust foglal magában. Egy ilyen terület esetében tehát az átlagár reprezentatív.
35
Az állandó ítélkezési gyakorlatból az következik, hogy formájától függetlenül támogatásnak minősül az a beavatkozás, amely közvetlenül vagy közvetve alkalmas vállalkozások előnyben részesítésére, illetve amely olyan gazdasági előnynek tekinthető, amelyet a kedvezményezett vállalkozás az általános piaci feltételek között nem érhetett volna el (lásd: 2020. szeptember 17‑iCompagnie des pêches de Saint‑Malo ítélet, C‑212/19, EU:C:2020:726, 39. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat)
36
A következetes ítélkezési gyakorlat szerint az áruk vagy szolgáltatások kedvező feltételekkel történő rendelkezésre bocsátása az EUMSZ 107. cikk (1) bekezdése értelmében vett állami támogatásnak minősülhet (lásd: 1996. július 11‑iSFEI és társai ítélet, C‑39/94, EU:C:1996:285, 59. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat; 2010. július 1‑jei ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni kontra Bizottság ítélet, T‑62/08, EU:T:2010:268, 57. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat; 2012. február 28‑iLand Burgenland kontra Bizottság ítélet, T‑268/08 és T‑281/08, EU:T:2012:90, 47. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
37
A földterület állítólagos kedvezményes áron történő bérbeadása esetében, amely ügylet ahhoz hasonlítható, amikor egy földterületet hatóság értékesíti, meg kell vizsgálni, hogy a támogatás állítólagos kedvezményezettje olyan árat fizet‑e a földterületért, amelyet szokásos piaci feltételek mellett nem érhetett volna el. E körülmények között a támogatás értéke megegyezik a kedvezményezett által ténylegesen fizetett ár és azon ár különbségével, amelyet a kedvezményezettnek szokásos piaci feltételek mellett az adott időpontban fizetnie kellett volna (lásd ebben az értelemben: 2015. december 9‑iGörögország és Ellinikos Chrysos kontra Bizottság ítélet, T‑233/11 és T‑262/11, EU:T:2015:948, 79. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
38
A Bizottságnak tehát azt kellett megvizsgálnia, hogy a felperes által a vitatott bérbeadás keretében fizetett bérleti díj megfelelt‑e a szokásos piaci feltételeknek.
39
Ebben az összefüggésben a Bizottságnak összetett gazdasági értékeléseket kellett végeznie. A Bizottság által az állami támogatások területén végzett összetett gazdasági értékelések felett az uniós bíróságok által gyakorolt ellenőrzés keretében az uniós bíróság a Bizottság gazdasági jellegű értékelését nem helyettesítheti a sajátjával (2007. november 22‑iSpanyolország kontra Lenzing ítélet, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, 57. pont; 2010. szeptember 2‑iBizottság kontra Scott ítélet, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, 66. pont; lásd még: 2020. december 10‑iComune di Milano kontra Bizottság ítélet, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, 100. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat). Ezért az ilyen ügyleteknek az uniós bíróság általi felülvizsgálata korlátozott, az eljárási és az indokolási szabályok betartásának, a tények tárgyi pontosságának, nyilvánvaló mérlegelési hiba hiányának, valamint a hatáskörrel való visszaélés hiányának vizsgálatára korlátozódik (lásd ebben az értelemben: 2017. március 9‑iEllinikos Chrysos kontra Bizottság ítélet, C‑100/16 P, EU:C:2017:194, 18. és 19. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
40
Ez azonban nem jelenti azt, hogy az uniós bíróság nem vizsgálhatja felül gazdasági jellegű tényeknek a Bizottság általi értelmezését. Ugyanis az említett bíróságnak nem csupán a hivatkozott bizonyítékok tárgyi pontosságát, megbízhatóságát és koherenciáját kell vizsgálnia, hanem azt is ellenőriznie kell, hogy a bizonyítékok az adott összetett helyzet értékeléséhez figyelembe veendő releváns adatok teljes körét képezik‑e, valamint hogy e bizonyítékok alátámasztják‑e a belőlük levont következtetéseket (2007. november 22‑iSpanyolország kontra Lenzing ítélet, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, 56. és 57. pont; 2010. szeptember 2‑iBizottság kontra Scott ítélet, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, 64. és 65. pont; 2020. december 10‑iComune di Milano kontra Bizottság ítélet, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, 115. pont). Ezenkívül, ha valamely közösségi intézmény széles mérlegelési jogkörrel rendelkezik, akkor bizonyos eljárási garanciák tiszteletben tartásának ellenőrzése alapvető fontosságú. E garanciák között szerepel az adott eset valamennyi lényegi elemének az illetékes intézmény által elvégzendő alapos és külső befolyástól mentes vizsgálatára, valamint a határozatának megfelelő indokolására vonatkozó kötelezettség (2007. november 22‑iSpanyolország kontra Lenzing ítélet, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, 58. pont).
41
A felperes érvelésének megalapozottságát ezen elvek fényében kell értékelni.
42
A jelen ügyben annak megállapítása érdekében, hogy a vitatott bérbeadás megfelelt‑e a piaci feltételeknek, a Bizottság két szakaszból álló vizsgálatot folytatott le. Először azt vizsgálta, hogy a bérleti díj összege önmagában alacsonyabb volt‑e a piaci árnál (a megtámadott határozat (132)–(139) pontja). Másodszor azt vizsgálta, hogy ez az összeg, a kiegészítő szerződéses kötelezettségekkel megnövelten – amennyiben ezek összege az állam bérbeadásból származó bevételének részét képezi – továbbra is alacsonyabb volt‑e az említett piaci árnál (az említett határozat 141–146. pontja).
A bérleti díj összegének a piaci árral való összeegyeztethetőségéről
43
A bérleti díj összegének a piaci árral való összehasonlítása érdekében a Bizottság az Uus Maa jelentésre és az észt statisztikai hivatal adataira támaszkodott, amelyek közül mindkettőt az észt hatóságok nyújtották be a közigazgatási eljárás keretében. Ennek alapján megvizsgálta, hogy a felperes által a vitatott bérbeadás keretében fizetett bérleti díj önmagában megfelel‑e a teljes bérleti időszak alatt Észtországban a mezőgazdasági földterületekért kikötött átlagos bérleti díjaknak (a megtámadott határozat (131) pontja).
44
Pontosabban, egyrészt a Bizottság a megtámadott határozat (134)–(136) pontjában megállapította, hogy az Uus Maa jelentés szerint Tartu megyében a mezőgazdasági földterületek bérleti díja a 2000 és 2004 közötti időszakban 6 és 10 euró/ha között, a 2005 és 2009 közötti időszakban 10 euró és 20 euró/ha között, a 2010 és 2014 közötti időszakban pedig 25 és 60 euró/ha között mozgott. Ezzel szemben ezen első időszakban a felperes 0,20 euró bérleti díjat fizetett, e második időszakban a bérleti díja 2005. január 14‑én 1,66 euró/ha‑ra, 2007. március 21‑én 5,21 euró/ha‑ra, míg e harmadik időszakban 2009. május 12‑én 8,68 euró/ha‑ra emelkedett.
45
Másrészt a Bizottság a megtámadott határozat (137)–(139) pontjában rámutatott, hogy az észt statisztikai hivatal adatai szerint 2015‑ben Észtországban a mezőgazdasági földterületek átlagos bérleti díja 52 euró/ha, a szántóföldek áltagos bérleti díja 55 euró/ha, Tartu megyében pedig 63 euró/ha, illetve 65 euró/ha volt. 2016‑ban e bérleti díj Észtországban 52 euró/ha, illetve 54 euró/ha, az említett megyében pedig mindkét területtípus esetében 61 euró/ha volt. 2017‑ben az említett bérleti díj Észtországban 58 euró/ha, illetve 60 EUR/ha volt. Erre az évre e megyére vonatkozóan nem állnak rendelkezésre adatok. Ezzel szemben a felperes 2015‑ben 26,86 euró/ha, 2016‑ban 27,30 eurót/ha, 2017‑ben pedig 27,28 euró/ha bérleti díjat fizetett.
46
Ezen összehasonlítás alapján a Bizottság a megtámadott határozat (140) pontjában megállapította, hogy a 2000 és 2017 közötti időszakban a bérleti díj összege önmagában alacsonyabb volt a piaci árnál. Hasonló megközelítést alkalmazott az említett határozat (154)–(156) pontjában az előny kiszámítása során, amely tekintetében jelezte, hogy a felperes által fizetett bérleti díj éves összegét az Uus Maa jelentésben megállapított ártartományokból és az észt statisztikai hivatal adataiból következő éves átlagos bérleti díjakkal kell összehasonlítani. Egyrészt megállapította, hogy ez az előny az ezen átlagos összegek és az említett bérleti díj közötti különbözetből áll, másrészt pedig, hogy a mezőgazdasági támogatásra jogosult hektárok száma alapként szolgálhat az előny kiszámítása során (e határozat (140) és (165) pontja).
47
E tekintetben meg kell említeni, hogy a független szakértők által a szóban forgó ügyletet követően készített szakértői vélemények, mint például az Uus Maa jelentés, amely a bérleti szerződés tárgyát képező földterületekre és parcellákra vonatkozó szakvéleményt ismerteti (lásd: a megtámadott határozat (28) pontja) kétségkívül felhasználható annak meghatározására, hogy a felperes által a vitatott bérbeadás keretében fizetett bérleti díj nem tér‑e el annyira a piaci ártól, ami már előny meglétére utalna (lásd ebben az értelemben: 2004. szeptember 16‑iValmont kontra Bizottság ítélet, T‑274/01, EU:T:2004:266, 45. pont). Ugyanígy nem kizárt, hogy a Bizottság figyelembe veszi az észt statisztikai hivatal által benyújtott, az Európai Unió Statisztikai Hivatala (Eurostat) részéről jóváhagyott módszeren alapuló átlagos bérleti díjakat (lásd: az említett határozat 39. pontja), tekintettel arra, hogy a szakértői értékelésen kívül más módszerek is kínálhatnak a tényleges piaci értékeknek megfelelő árat, amennyiben e módszerek az árak erőteljes emelkedése esetén rendelkeznek azok naprakésszé tételéről (lásd ebben az értelemben: 2010. december 16‑iSeydaland Vereinigte Agrarbetriebe ítélet, C‑239/09, EU:C:2010:778, 39. és 54. pont), ami szükségszerűen igaz a statisztikai adatok esetében.
48
Mindazonáltal a felperes által a vitatott bérbeadás keretében fizetett bérleti díjnak az Uus Maa jelentés átlagos összegeivel és az észt statisztikai hivatal adataival való összehasonlítása, amint azt a Bizottság a megtámadott határozatban tette, túlságosan általános, és nem kellőképpen árnyalt annak bizonyításához, hogy e bérleti díj nem felelt meg annak az árnak, amelyet a felperes a szokásos piaci feltételek mellett elérhetett volna (lásd: a fenti 37. és 38. pont). Az említett összehasonlítás különösen azt nem tette lehetővé a Bizottság számára, hogy – elvonatkoztatva a szükségképpen tűrendő ingadozási sávtól – kellően hihető és koherens módon alátámassza a piaci értékhez lehető legközelebb eső árat, amint azt az ítélkezési gyakorlat megköveteli (lásd ebben az értelemben: 2010. december 16‑iSeydaland Vereinigte Agrarbetriebe ítélet, C‑239/09, EU:C:2010:778, 35. és 54. pont). Ezenkívül ezen összehasonlítás keretében a Bizottság nem vett figyelembe minden olyan releváns információt, amellyel a megtámadott határozat elfogadásának időpontjában rendelkezett vagy rendelkezhetett (lásd ebben az értelemben: 2010. szeptember 2‑iBizottság kontra Scott ítélet, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, 91. pont; 2017. szeptember 20‑iBizottság kontra Frucona Košice ítélet, C‑300/16 P, EU:C:2017:706, 70. pont; 2020. március 26‑iLarko kontra Bizottság ítélet, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, 41. és 42. pont).
49
Ez az értékelés a következő elemeken alapul.
50
Először is, az Uus Maa jelentés a piaci árakat ártartományok formájában mutatja be. Az említett jelentés 101. és 107. oldala szerint ugyanis a Tartu megye területén található átlagos minőségű szántóterületek bérleti díja a 2000 és 2004 közötti időszakban 6 és 10 euró/ha között, a 2005 és 2009 közötti időszakban pedig 10 és 20 euró/ha között mozgott (lásd: a megtámadott határozat (31), (32), (134) és (135) pontja; lásd még: a fenti 44. pont). Ami a 2010 és 2014 közötti időszakot illeti, e jelentés a 101. oldalán egy első, 25 és 60 euró/ha közötti ártartományt tüntet fel, míg a 107. oldalán szereplő táblázatban egy második ártartományt, amely 30 és 50 euró/ha közötti összegeket tartalmaz. Bizottság az első, 25 és 60 euró közötti első ártartományt vette át (lásd: a megtámadott határozat (33), (136) és (156) pontja; lásd még: a fenti 44. pont), amelynek legkisebb összege 25 euró/ha, alacsonyabb a második ártartomány legkisebb összegénél, azaz 30 euró/ha‑nál.
51
A Bizottság – anélkül, hogy e tekintetben részletesebb magyarázatokkal szolgált volna – megállapította, hogy a szóban forgó ártartományokba tartozó összegek számtani átlagát kell a felperes által a vitatott bérbeadás keretében fizetett bérleti díjjal való összehasonlítás alapjául venni, mind az előny fennállásának megállapítása, mind annak számszerűsítése keretében (lásd: a megtámadott határozat (131) és (154)–(156) pontja; lásd továbbá: a fenti 43. és 46. pont). A Bizottság a Törvényszék elé terjesztett beadványaiban és a tárgyaláson megerősítette, hogy ezt a számtani átlagot vette alapul.
52
Márpedig – amint azt a felperes helyesen állítja – az a tény, hogy az Uus Maa jelentés a piaci árat ártartományok formájában mutatta be, szükségképpen azt jelenti, hogy az ezen tartományok minimális összegének megfelelő bérleti díj olyan bérleti díjnak minősül, amely szintén megfelel a piaci árnak. Ez annál is inkább így van, mivel a Bizottság maga is elismeri, hogy az ingatlanok esetében általában az ársávban kifejezett becsléseket használják értékelési alapként, amiért az említett jelentésben megállapított számokra hagyatkozott. Így az ettől való eltérés különös igazolásának hiányában a Bizottságnak főszabály szerint meg kellett állapítania, hogy a megtámadott határozatban megállapított ártartományok legalacsonyabb összegének megfelelő bérleti díj 6, 10 euró és 25 euró/ha (lásd: a fenti 50. pont) a vonatkozó időszakokban megfelelt az ilyen piaci árnak.
53
A Bizottságnak – az írásbeli beadványaiban és a tárgyaláson előadott állításokkal ellentétben – nem sikerült bizonyítania, hogy a szóban forgó ársávokban szereplő összegek számtani átlaga volt a legreprezentatívabb érték és a legmegfelelőbb számítási módszer a piaci ár meghatározásához, és hogy az említett átlag igénybevétele szükséges volt a több éven keresztül elért eredmények kiegyensúlyozásához és megbízhatóbbá tételéhez az említett ár alulértékelésének elkerülése vagy a szóban forgó földterületek átlagminőségének figyelembevétele érdekében.
54
Amint arra ugyanis a megtámadott határozat (28) és (30) pontja rámutat, az Uus Maa jelentés a bérleti szerződés tárgyát képező földterületekre és parcellákra vonatkozó szakvéleményt ismerteti, és olyan módszeren alapul, amely abból áll, hogy e területeket a hasonló jellemzőkkel rendelkező más vagyontárgyakkal hasonlítják össze. Ez – az e jelentés 106. oldalán kifejtett – összehasonlító módszer a piaci ár értékelésének elterjedt gyakorlatához tartozik, és lehetővé teszi a legmegbízhatóbb piaci ár megállapítását. A szóban forgó ártartományok az olyan szántóterületek piaci bérleti díjának összegeit fejezik ki, amelyek – mint a szóban forgó földterületek is – átlagos minőségűek, és Tartu megye területén helyezkednek el (lásd: a fenti 50. pont). Ellenkező utalás hiányában tehát úgy tekinthető, hogy ezen ártartományok szolgáltatják a szóban forgó földterületek piacának bérleti díjára vonatkozó leghitelesebb és legmegfelelőbb becsléseket, amint azt a Bizottság a megtámadott határozat (133) pontjában elismerte, rámutatva arra, hogy „az Uus Maa jelentése valószínű, azonban konzervatív becsléseket tartalmaz a Tartu megyében 2000 és 2014 között fennálló bérleti díjakról”.
55
Így, tekintettel arra, hogy a szóban forgó ártartományok egyrészt figyelembe veszik a szóban forgó területek átlagos minőségét, másrészt már kiegyenlítés eredményei, mivel négyéves időszakokra vonatkoznak, és így csak összesített adatokat tartalmaznak, nem bizonyított, hogy az említett ártartományok számtani átlagának alkalmazása megbízhatóbb eredményhez vezet, és a piaci értékhez lehető legközelebb eső ár meghatározását eredményezi. Ezzel ellentétben e módszer alkalmazása pontatlan eredményekhez és a piaci ár jelentős túlértékeléséhez vezethet.
56
Ugyanezen okokból az Uus Maa jelentésnek az annak 107. oldalán feltüntetett és a megtámadott határozat (38) pontjában megállapított széles hibahatára, amely szerint a tényleges bérleti díj többé‑kevésbé 20%‑kal változhat az említett jelentésben feltüntetettnél, szintén nem igazolhatta e számtani átlag alkalmazását, ezt egyébként a Bizottság sem a megtámadott határozatban, sem pedig az eljárás során nem állította. A bérleti díj összegének a piaci árral való összeegyeztethetőségére vonatkozó, a megtámadott határozat (131)–(140) és (154)–(157) pontjában szereplő elemzés egyetlen eleméből sem tűnik ki ugyanis, hogy a Bizottság e széles hibahatárt annak terjedelme és az értékelésére gyakorolt esetleges hatása ellenére figyelembe vette volna. Márpedig – amint azt a felperes állítja – nem kizárt, hogy az olyan bérleti díj, amely legfeljebb 20%‑kal alacsonyabb az Uus Maa jelentés szerinti ártartomány legalacsonyabb értékénél, szintén piaci árnak minősülhet.
57
A számtani átlag alkalmazása sem teszi lehetővé az azzal kapcsolatos probléma orvoslását, hogy az Uus Maa jelentés ársávjai különösen szélesek, amint arra a felperes helyesen hivatkozik. Az ártartomány legalacsonyabb és legmagasabb összege közötti eltérés ugyanis a 2000 és 2004 közötti időszak, valamint a 2005 és 2009 közötti időszak vonatkozásában körülbelül 67%‑nak, illetve 100%‑nak felel meg. Ami a 2010 és 2014 közötti időszakot illeti, amelynek tekintetében az Uus Maa jelentés eltérő ártartományokat tartalmaz (lásd: a fenti 50. pont) az ártartomány szerint az eltérés körülbelül 67%, illetve 140%, Ebből következik, hogy ezen ártartományok számtani átlagának alkalmazása szükségszerűen jelentős pontatlanságokat, sőt a piaci ár jelentős túlbecslését eredményezi.
58
Kétségtelen, hogy a Bizottság a tárgyaláson a megtámadott határozat (156) pontjára hivatkozva pontosította, hogy az észt statisztikai hivatal által a 2010 és 2014 közötti időszakra megadott adatokat használta fel annak érdekében, hogy figyelembe vegye az Uus Maa jelentésben megállapított széles ártartományokat, amit a tárgyalási jegyzőkönyvben rögzítettek is. Mindazonáltal azon kívül, hogy úgy tűnik, ez kizárólag az előnynek az említett pontban való számszerűsítésére vonatkozik, és nem az előny fennállásának a megtámadott határozat (136) pontjában való megállapítására, amelynek keretében a felperes által fizetett bérleti díjakat az ezen ártartományokban szereplő átlagos összegekkel hasonlította össze, a Bizottság nem próbálta meg orvosolni a 2000 és 2004 közötti, valamint a 2005 és 2009 közötti időszakra vonatkozó rendkívül széles ártartományok problémáját.
59
Ebből következik, hogy a Bizottság nem bizonyította, hogy az Uus Maa jelentésben alapul vett ártartományok számtani átlaga alkalmas volt a piaci értékhez lehető legközelebb eső ár meghatározására, továbbá nem vette kellőképpen figyelembe az e jelentésben szereplő hibahatárokat és rendkívül széles ártartományokat. Épp ellenkezőleg, a fenti megfontolásokra tekintettel e megközelítésnek szükségszerűen ezen ár túlértékeléséhez kellett vezetnie.
60
Másodszor, ami a bérleti szerződés megkötésének időpontjában fennálló összefüggéseket illeti, az Uus Maa jelentés a 101. oldalán rámutat, hogy az Észt Köztársaságnak az Unióhoz 2004‑ben történt csatlakozását megelőzően „kevés szántóföldre vonatkozó bérlet volt”, „[a] földek bérbeadása nem volt gyakori, és ritkán kötöttek bérleti szerződéseket”, „[a] földeket pedig a föld parlagon maradásának elkerülése érdekében ingyenesen bocsátották rendelkezésre”, továbbá „[a] földterületek értéke, és a bérleti díjak alacsonyak voltak, bérleti szerződést csak viszonylag nagyobb fölterület tulajdonosaival kötöttek” (lásd még: a megtámadott határozat 31. pontja). Amint azt a felperes állítja, a Bizottság a vizsgálata során nem vette figyelembe ezeket a tényezőket.
61
Márpedig a bérleti szerződés megkötésének időpontjában fennálló fenti körülményekre tekintettel nem kizárt, hogy 2000‑ben egy 0,20 euró/ha összegű bérleti díj – mint amelyet az említett szerződés előír (lásd: a fenti 4. pont) –, megfelelt a szokásos piaci feltételeknek. Ez még inkább így van, amennyiben e szerződés – amint az az Uus Maa jelentés 106. oldalából kitűnik, és figyelembe véve az e szerződésben előírt széles körű, többek között a földterületek karbantartására és a talajminőség javítására vonatkozó kiegészítő kötelezettségeket (lásd: a fenti 4. pont) – a rendeltetésszerű földhasználat és a földterület termőképességének megőrzésére irányuló célt követ.
62
Az Uus Maa jelentésből az is kitűnik, hogy – amint azt a megtámadott határozat (31) pontja kifejti – a 2000 és 2004 közötti időszakban, amelynek során a bérleti szerződést megkötötték (lásd: a fenti 3. pont), a bérleti szerződések általános nyelvezettel voltak megfogalmazva, és konkrétumok általában nem szerepeltek a feltételek között. Ez arra utal, hogy az említett szerződés megkötésének időpontjában a szokásos piaci feltételek között működő magánbefektető, amelynek magatartása azon megfontolások között szerepel, amelyeket a Bizottság köteles figyelembe venni a támogatás fennállásának bizonyításához (lásd ebben az értelemben: 2020. december 10‑iComune di Milano kontra Bizottság ítélet, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, 109. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat), hasonló helyzetben nem feltétlenül követelt volna meg a bérleti díj automatikus vagy egyoldalú emelését előíró szerződéses rendelkezést.
63
Így a bérleti szerződést illetően a Bizottság a megtámadott határozatban nem vizsgálta, hogy e szerződés előír‑e ilyen rendelkezést. A Bizottság az említett szerződés későbbi módosításait sem vizsgálta, hanem a megtámadott határozat 27. pontjában annak megállapítására szorítkozott, hogy „a bérleti díjat háromszor módosították”. Ennélfogva nem állapította meg, hogy az észt államnak ugyanezen szerződés eredeti változata és annak későbbi módosításai értelmében lehetősége volt arra, hogy minden évben automatikusan vagy egyoldalúan megemelje a bérleti díjat annak érdekében, hogy azt a piaci feltételekhez igazítsa.
64
Márpedig ilyen szerződéses lehetőség hiányában a Bizottság nem szorítkozhatott volna csupán a felperes által a vitatott bérbeadás keretében fizetett bérleti díj és a 2000 és 2017 közötti teljes időszakra vonatkozó piaci árak összehasonlítására, azt is meg kellett volna vizsgálnia, hogy a bérleti szerződés megkötésének időpontjában, azaz 2000‑ben (lásd: a fenti 3. pont), valamint a szerződés egyes módosításainak időpontjában, vagyis 2005‑ben, 2007‑ben és 2009‑ben a bérleti díj (lásd: a fenti 5. pont) alacsonyabb volt‑e annál az árnál, mint amelyet a felperes a szokásos piaci feltételek mellett elérhetett volna. Ebből következik, hogy a Bizottság emiatt sem elégedhetett volna meg azzal, hogy az Uus Maa jelentésben négyéves időszakokra megállapított, egy adott év piaci árainak meghatározására nem alkalmas ártartományokban szereplő összegek számtani átlagát alkalmazza. Ezenkívül, bár a Bizottság helyesen állapította meg a megtámadott határozat (135) és (136) pontjában, hogy a bérleti díjak emeléseire 2005. január 14‑én, 2007. március 21‑én, illetve 2009. május 12‑én került sor, nem vette figyelembe azt a tényt, hogy az említett emelések 2005. január 1‑jére, 2007. január 1‑jére, illetve 2009. január 1‑jére visszaható hatállyal léptek hatályba (lásd: a fenti 5. pont).
65
Harmadszor, a szóban forgó földterületek méretét és használatát illetően a Bizottság megállapította, hogy a bérleti szerződés nem határozta meg, hogy a terület bármely része mezőgazdasági termelésre alkalmatlan lenne (a megtámadott határozat (157) pontja). A Bizottság úgy ítélte meg, hogy a szántóföldeknek nem minősülő földterületeket más módon is hasznosítani lehet, hogy nehéz megbízható közvetett adatokat találni az erdőterületek, gyepterületek és egyéb területek bérlésének piaci árára, és ezért az uniós mezőgazdasági támogatásra jogosult hektárok száma – amely a 2004 és 2018 közötti időszakban a szóban forgó földterületek 95 és 97%‑át tette ki – a számítás alapjaként szolgálhat (a megtámadott határozat (158) pontja).
66
E tekintetben az Uus Maa jelentés egyrészt a 9. és 10. oldalán tartalmaz egy táblázatot, amely összefoglalja a bérleti szerződés módosításait, beleértve azokat is, amelyek a szóban forgó földterületek alapterületére vonatkoznak, másrészt pedig a 12–99. oldala magában foglal egy, a bérleti szerződés tárgyát képező egyes javak és parcellák részletes leírására vonatkozó részt, amelyből többek között kitűnik az alapterületük, valamint a minőség, a használat, a jellemzők, termőképesség, a korlátozások és a hozzáférhetőség szerinti megoszlásuk. Ez a táblázat és részletes leírás azt a célt szolgálta, hogy lehetővé tegye a piaci bérleti díjhoz legközelebbi bérleti díjnak a szóban forgó földterületek mérete és sajátosságai alapján történő meghatározását.
67
Így ez lehetővé tette a felperes számára, hogy a keresetlevél A.22.12. mellékleteként benyújtott táblázatban kiszámítsa a szántóterületek pontos arányát, amely – amint azt helyesen állítja – 2833,596 ha területet tett ki, ami a szóban forgó földterületek körülbelül 83%‑ának felel meg.
68
E földterületek fennmaradó része tekintetében ez lehetővé tette a természetes gyepterületek, erdők, lakóterületek, gazdaságok, vizes vagy egyéb területek pontos arányának kiszámítását, valamint azoknak a Tartu megyében a bérbeadási piac alakulására vonatkozó Uus Maa jelentés adatai alapján történő értékelését. Így a Bizottságnak figyelembe kellett volna vennie azt az e jelentés 101. oldalán bemutatott tényt, hogy a 2000 és 2004 közötti időszakban, valamint a 2005 és 2009 közötti időszakban a tőzeges területekre, a polderekre és az árterületekre nem fizettek bérleti díjat; és csak a 2010 és 2014 közötti időszakban alakult ki bérbeadási piac ezen egyéb földek vonatkozásában, amelyek esetében a bérleti díj, körülbelül 10 euró/ha‑nak felelt meg, amely jóval alacsonyabb volt a szántóföldek bérleti díjainál. A Bizottságnak azt is figyelembe kellett volna vennie, hogy 2013‑ban – amint az az említett jelentés 102. oldalán az észt statisztikai hivatal adatainak alátámasztásául szerepel – „főszabály szerint a megművelhető mezők ára magasabb [volt], mint az állandó gyepterületek ára”. Ezenkívül a szóban forgó földterületek ugyanezen jelentésben szereplő részletes leírása alapján a Bizottság figyelembe vehette volna azt, hogy a kis parcellák után a 2005 és 2009 közötti időszakban alacsonyabb bérleti díjakat fizettek (a szóban forgó jelentés 101. oldala).
69
Ezzel szemben a szóban forgó földterületek méretének és használatának meghatározása keretében a Bizottság nem vette figyelembe az Uus Maa jelentésből származó azon releváns információkat, amelyre pedig a vitatott bérbeadás keretében a felperes által fizetett bérleti díjnak a piaci árral való összeegyeztethetőségére vonatkozóan a 2000 és 2017 közötti teljes időszak tekintetében megállapított értékelésének jelentős részét alapította (lásd: a megtámadott határozat (131)–(136) és (154)–(156) pontja; lásd továbbá: a fenti 44. pont), és amelyre a felperes a közigazgatási eljárás során kifejezetten hivatkozott annak bizonyítása érdekében, hogy a szóban forgó földterületek 16,7%‑a mezőgazdasági termelésre alkalmatlan (a megtámadott határozat (84) pontja) Az említett jelentésnek a szóban forgó területek méretének és sajátosságainak a meghatározásában betöltött jelentős szerepére tekintettel a Bizottság nem mentesült azon kötelezettség alól, hogy az említett információk bizonyító erejét értékelje (lásd ebben az értelemben és analógia útján: 2004. szeptember 16‑iValmont kontra Bizottság ítélet, T‑274/01, EU:T:2004:266, 53. pont), és ezen információkat a vizsgálata során figyelembe vegye. A Bizottság tehát nem elégedhetett meg azzal, hogy – amint úgy tűnik, megtette – minden parcellára és azok sajátosságaira átlagos árat alkalmaz. A Bizottság nem elégedhetett volna meg azzal sem, hogy olyan mezőgazdasági támogatásokra vonatkozó információkat használ, amelyeknek sem a számítási módszereit, sem pedig odaítélésének feltételeit nem pontosította. Ennélfogva, mivel figyelmen kívül hagyta a szóban forgó területek sajátosságait, és azt a tényt, hogy a szántóterületek e földterületeknek csak 83%‑t tették ki, szükségszerűen túlbecsülte az említett földterületek piaci árát.
70
Negyedszer, a Bizottság az észt statisztikai hivatal adatait vette alapul a piaci ár 2015 és 2017 közötti meghatározása (lásd: a megtámadott határozat (137)–(139) pontja), valamint saját állítása szerint a 2010 és 2014 közötti időszakra vonatkozóan „az Uus Maa jelentésben foglalt széleskörű ártartomány korrigálása” céljából (lásd: a fenti 58. pont).
71
E tekintetben hangsúlyozni kell, hogy – amint azt a Bizottság maga is elismeri – az észt statisztikai hivatal adatai nem a földterületek bérleti díjára vonatkozó szakértői értékelés eredményei, hanem a mezőgazdasági földterületek átlagos bérleti díjait tartalmazzák, amelyek nem veszik figyelembe a szóban forgó földterületek sajátos jellemzőit (a megtámadott határozat (133) pontja).
72
Márpedig az Uus Maa jelentésben foglaltakhoz hasonló ártartományok hiányában többek között nem lehet megismerni a legalacsonyabb piaci árat, és ellenőrizni, hogy a felperes által a vitatott bérbeadás keretében fizetett bérleti díj eltér‑e attól. Ezt a bérleti díjat a Tartu megyében 2010 és 2012 között, valamint 2017‑ben tapasztalt piaci árral sem lehet összehasonlítani, mivel ezekben az években csak az egész Észtországra vonatkozó adatok állnak rendelkezésre (lásd: a megtámadott határozat (39) pontja). Ehhez hozzáadódnak az azzal kapcsolatos pontatlanságok, hogy a Bizottság a megtámadott határozat (137)–(139) pontjában a 2015 és 2017 közötti időszak tekintetében kizárólag a mezőgazdasági földterületek és a szántóterületek bérleti díjának átlagos összegével hasonlította össze az említett bérleti díjat, anélkül hogy figyelembe vette volna azt a tényt, hogy – amint az az említett jelentés részletes leírásából kitűnik (lásd még: a fenti 66–69. pont) – a szóban forgó földterületek egy része gyepterület volt, amelyekre vonatkozóan az észt statisztikai hivatal adatai általában alacsonyabb összegeket jelölnek meg (lásd: a megtámadott határozat (39) pontja).
73
Ebből következik, hogy a Bizottság nem bizonyította, hogy az észt statisztikai hivatal azon adatai, amelyekre támaszkodott, lehetővé tették a piaci értékhez lehető legközelebb eső ár kiszámítását, és annak megállapítását, hogy a felperes a vitatott bérbeadás keretében ezen árnál alacsonyabb bérleti díjat fizetett a 2010 és 2014 közötti, valamint a 2015 és 2017 közötti időszakban.
74
Még ha a Bizottság nem is rendelkezett volna jobb információkkal – amint azt állítani látszik –, akkor sem elégedhetett volna meg azzal, hogy az észt statisztikai hivatal adatait vegye alapul következtetéseinek alátámasztása érdekében.
75
A Bizottság az EUMSZ 107. cikk betartatásának és az EUMSZ 108. cikk alkalmazásának biztosításáért való központi és kizárólagos – az uniós bíróság általi felülvizsgálat mellett fennálló – felelőssége alapján köteles vizsgálni, adott esetben többek között szakértők igénybevételével, hogy valamely állami intézkedés a szokásos piaci feltételeknek meg nem felelő előnnyel jár‑e (lásd ebben az értelemben: 2004. szeptember 16‑iValmont kontra Bizottság ítélet, T‑274/01, EU:T:2004:266, 72. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat); 2015. december 9‑iGörögország és Ellinikos Chrysos kontra Bizottság ítélet, T‑233/11 és T‑262/11, EU:T:2015:948, 91. pont; 2016. március 16‑iFrucona Košice kontra Bizottság ítélet, T‑103/14, EU:T:2016:152, 164–179. pont). Márpedig a jelen ügyben a Bizottság nem vett igénybe szakértőt, és további információkat sem kért az észt hatóságoktól azon időszakokra vonatkozóan, amelyek tekintetében véleménye szerint az Uus Maa jelentés nem szolgálhatott az összehasonlítás kizárólagos alapjául.
76
Ezenkívül emlékeztetni kell arra, hogy a felperes és az említett hatóságok által benyújtott részletes vitatásra tekintettel a Bizottságot terheli az EUMSZ 107. cikk (1) bekezdése értelmében vett „állami támogatás” és így a kedvezményezetteknek nyújtott szelektív előny nyújtására vonatkozó feltétel fennállásának bizonyítása is (lásd: 2021. március 4‑iBizottság kontra Front Club Barcelona ítélet, C‑362/19 P, EU:C:2021:169, 62. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat). Még ha feltételezhető lenne is, hogy a Bizottság olyan tagállammal áll szemben, amely elmulasztva az együttműködési kötelezettségét nem nyújtotta be azon információkat, amelyeknek a közlését ezen intézmény tőle kérte, határozatait akkor is olyan meghatározott mértékben megbízható és koherens elemekre kell alapítania, amelyek elegendő alapot nyújtanak annak megállapításához, hogy valamely vállalkozás állami támogatásnak minősülő előnyben részesült, és amelyek alátámasztják a következtetéseit. Ugyanis, amennyiben a szóban forgó támogatásnak a kedvezményezettől történő visszatéríttetése egy meghatározott versenyelőny által okozott versenytorzulás megszüntetésére és így az e támogatás nyújtása előtti helyzet helyreállítására irányul, a Bizottság csupán az ellenkező következtetés levonását lehetővé tevő információk hiányára alapított negatív vélelemre támaszkodva, és olyan más elemek hiányában, amelyek alapján pozitívan megállapítható lenne ilyen előny fennállása, nem feltételezheti, hogy ilyen előnyből részesült (lásd ebben az értelemben: 2020. március 26‑iLarko kontra Bizottság ítélet, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, 69. és 70. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat). A Bizottság tehát nem igazolhatja az észt statisztikai hivatal adatainak pontatlanságát pusztán azzal az indokkal, hogy a felperes és az észt hatóságok nem bizonyították, hogy a szóban forgó földterületek értéke alacsonyabb, mint az észtországi átlagos mezőgazdasági földterületek értéke.
77
Ötödször, emlékeztetni kell arra, hogy a közigazgatási eljárás során az észt hatóságok nemcsak az Uus Maa jelentést és az észt statisztikai hivatal adatait nyújtották be, hanem a 2014. október 2‑i levélben a Pindi Kinnisvara elemzést is, amelyet azonban a megtámadott határozat nem említ.
78
A 2013. április 12‑én kelt és csupán egy oldalból álló Pindi Kinnisvara elemzés szerint ebben az időpontban Tartu megyében a bérleti díjak a már megkötött szerződések esetében 30 és 50 euró/ha között mozogtak, az új vagy meghosszabbított szerződések esetében 50 és 100 euró/ha között voltak, és meghaladták a 100 euró/ha‑t a logisztikai szempontból jól körülhatárolt területeken és a több versenytársat magában foglaló versenykörnyezetben. E számadatok egybevágnak az Uus Maa jelentésből származó értékekkel, amelyek a 2010 és 2014 közötti időszakra az adott ártartományoknak megfelelően 25 és 60 euró/ha, illetve 30 és 50 euró/ha közötti összegeknek felel meg (lásd: a fenti 50. pont), valamint az észt statisztikai hivatal adataival, amelyek szerint az említett megyében található mezőgazdasági földterületek bérleti díjának átlagos összege 2013‑ban 50 euró/ha volt (lásd: a megtámadott határozat 39. pontja).
79
Márpedig – amint azt a felperes jogosan állítja – a Bizottság a megtámadott határozatban nem vette figyelembe a Pindi Kinnisvara elemzést. Ellenkérelmében a Bizottság azt állította, hogy egy olyan „utólagos szakértői véleményről van szó, amelyet a közigazgatási eljárás során nem nyújtottak be a Bizottsághoz”. A Bizottság csak a viszonválasz szakaszában ismerte el, hogy az észt hatóságok a közigazgatási eljárás során nyújtották be hozzá az említett elemzést, és azt állította, hogy nem szükséges állást foglalni ugyanezen elemzésről, mivel „az észt hatóságok visszavontnak tekintették, és az Uus Maa jelentéssel váltották fel”. A tárgyaláson a Törvényszék által feltett szóbeli kérdésre válaszolva a Bizottság a viszonválasz 6. lábjegyzetére hivatkozva pontosította, hogy az észt hatóságok 2015. október 7‑i levele és az e hatóságokkal folytatott későbbi levélváltás miatt ezt az elemzést visszavontnak tekintette. A megtámadott határozat elfogadásának időpontjában tehát az már nem képezte a közigazgatási ügyirat részét. A Törvényszék ezeket az állításokat a tárgyalási jegyzőkönyvben tudomásul vette (lásd még: a fenti 32. pont).
80
Ezzel összefüggésben meg kell állapítani, hogy a Bizottság az agri.ddg4.i.2(2015)4096993 hivatkozási számú 2015. szeptember 7‑i levelében többek között azt kérte az észt hatóságoktól, hogy nyújtsák be a szóban forgó földterületekhez hasonló földterületek bérleti díjának független szakértő általi értékelését. Az említett hatóságok e kérelemre a 2015. október 7‑i levélben válaszoltak, amelynek a viszonválasz 6. lábjegyzetében idézett vonatkozó része a következőképpen szól: „Hangsúlyozzuk, hogy a szakértőt érintő minden kétely eloszlatása érdekében közzétettük az 167431 referenciaszámú ajánlati felhívást, és a szerződés odaítélését és teljesítését követően valószínűleg benyújtjuk Önöknek a kért szakértői jelentést.”2015. december 16‑i levelében az Észt Köztársaság a Bizottság elé terjesztette az Uus Maa jelentést. E levélhez a következő kommentár kapcsolódik, amint az a viszonválasz 6. lábjegyzetében szerepel: „Ezúton mellékeljük az agreg.d.d4.i.2(2015)4096993 hivatkozási számú levél 5. pontjában kért csatolt szakvéleményt.”
81
Ebből következik, hogy sem az észt hatóságok 2015. október 7‑i levele, sem ugyanezen hatóságok 2015. december 16‑i levele nem tesz említést a Pindi Kinnisvara elemzésről, csupán a Bizottság 2015. szeptember 7‑i azon kérelmére válaszol, amely a felperes által használt földterületekéhez hasonló bérleti díjak független szakértő általi értékelésére szorítkozik, amely kérelemnek az Uus Maa jelentés benyújtásával eleget tettek. A Bizottság állításával ellentétben az említett levelekből nem lehet arra következtetni, hogy e hatóságok visszavonták ezt az elemzést, hanem csupán az, hogy e jelentéssel kiegészítették azt.
82
Következésképpen, még ha a Bizottság az értékelését azzal az indokkal alapította is az Uus Maa jelentésre, hogy a Pindi Kinnisvara elemzést a felperes rendelte meg, ez nem változtat azon, hogy a megtámadott határozat elfogadásának időpontjában rendelkezett ezzel az elemzéssel. E körülmények között a Bizottság nem mentesült azon kötelezettség alól, hogy az említett elemzés bizonyító erejét értékelje, és adott esetben a vizsgálata során figyelembe vegye (lásd ebben az értelemben és analógia útján: 2004. szeptember 16‑iValmont kontra Bizottság ítélet, T‑274/01, EU:T:2004:266, 53. pont).
83
Ezenkívül emlékeztetni kell arra, hogy a Bizottság az EUM‑Szerződésben foglalt, az állami támogatásokra vonatkozó alapvető szabályok megfelelő alkalmazása érdekében köteles a kifogásolt intézkedések vizsgálatára irányuló eljárást alaposan és pártatlanul lefolytatni abból a célból, hogy a végleges határozat meghozatala során a lehető legteljesebb körű és legmegbízhatóbb információk álljanak rendelkezésére (2010. szeptember 2‑iBizottság kontra Scott ítélet, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, 90. pont; 2020. március 26‑iLarko kontra Scott ítélet, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, 67. pont). Többek között köteles gondosan és pártatlanul megvizsgálni az elé terjesztett valamennyi releváns tényt. E gondossági kötelezettségre tekintettel, amely az említett ítélkezési gyakorlatnak megfelelően nélkülözhetetlen előfeltételnek minősül ahhoz, hogy az uniós bíróság megvizsgálhassa, hogy teljesülnek‑e azok a ténybeli és jogi elemek, amelyektől a Bizottság széles mérlegelési jogkörének gyakorlása múlik (lásd ebben az értelemben: 1991. november 21‑iTechnische Universität München ítélet, C‑269/90, EU:C:1991:438, 14. pont; 2007. szeptember 20‑iFachvereinigung Mineralfaserindustrie kontra Bizottság ítélet, T‑375/03, nem tették közzé, EU:T:2007:293, 90. pont; 2013. szeptember 16‑iATC és társai kontra Bizottság ítélet, T‑333/10, EU:T:2013:451, 84. pont), a Bizottság nem hagyhatta volna figyelmen kívül a Pindi Kinnisvara elemzést, amelynek relevanciájára az ezen elemzés kapcsán lefolytatott vizsgálat keretében a fenti 78. pont emlékeztet.
84
A fentiek összességére tekintettel azt a következtetést kell levonni, hogy a bérleti díj összegének a piaci árral való összehasonlítása és az előny kiszámítása során a Bizottság nem vette kellőképpen figyelembe többek között az Uus Maa jelentésben megállapított ártartományokba tartozó minimális összegeket és a hibaszázalékokat, a bérleti szerződés megkötésének időpontjában fennálló körülményeket, köztük azt, hogy a szerződésben kezdetben nem szerepeltek a bérleti díjak összegének emelésére vonatkozó kikötések, valamint az e jelentésben szereplő, a szóban forgó földterületek méretére, illetve jellegére vonatkozó információkat, továbbá az észt statisztikai hivatal adataiban fellelhető pontatlanságokat. Emellett ennek keretében tévesen hagyta figyelmen kívül az észt hatóságok által a közigazgatási eljárás során benyújtott Pindi Kinnisvara elemzést.
85
Következésképpen a magának a bérleti díj összegének a piaci feltételeknek való megfelelésére vonatkozó vizsgálat (a megtámadott határozat (132)–(140) pontja), valamint az értékelésnek az ezen összeggel összefüggő előny számszerűsítésére és a szóban forgó földterületek alapterületére vonatkozó része (a megtámadott határozat (154)–(159) pontja) nyilvánvaló mérlegelési hibában szenved, és sérti a Bizottságot terhelő gondossági kötelezettséget.
A kiegészítő szerződéses kötelezettségek figyelembevételéről
86
Emlékeztetni kell arra, hogy a bérleti szerződés a bérleti díj megfizetésén kívül kiegészítő szerződéses kötelezettségeket írt elő, amelyek először is vízelvezető rendszerbe való éves beruházásokra, másodszor a terület karbantartásával és a talajminőség javításával járó költségekre, beleértve a növényvédelemmel, a szerves és műtrágyával, a meszezéssel és az útszéli területek karbantartásával járó költségekre, harmadszor az összes adó megfizetésére vonatkoztak (lásd: a fenti 4. pont; lásd továbbá: a megtámadott határozat (141) pontja).
87
A megtámadott határozatban a Bizottság az észt állam bevételeként csak a vízelvezető rendszerekbe történő éves beruházások felét, valamint a felperes által megfizetett éves ingatlanadó‑összegeket vette figyelembe (lásd: a megtámadott határozat (147) és (165) pontja).
88
Ami a vízelvezető rendszerekbe történő éves beruházásokat illeti, a Bizottság lényegében egyrészt úgy ítélte meg, hogy az észt állam mentesült bizonyos karbantartási költségek alól, amelyeket egyébként a terület tulajdonosaként neki kellett volna viselnie. Másrészt, tekintettel a 25 évre szóló bérleti szerződés hosszú időtartamára, a felperes mint földhasználó számára is kedvezőek voltak az ilyen beruházások, amelyek hozzájárultak ahhoz, hogy még hatékonyabban használja a területet, és amelyek átlagos éves 91163 eurós összegét az állam jogszerűen nem követelte meg, és nem is írta elő (a megtámadott határozat (143), (144) és (162) pontja). Ami a föld karbantartásával és a talajminőség javításával járó, hozzávetőlegesen 255444 euró összegű kiadásokat illeti, a Bizottság arra a következtetésre jutott, hogy e kiadások a felperes mint bérlő érdekét szolgálták (a megtámadott határozat (145) és (163) pontja). Az adókat illetően megállapította, hogy a felperes fizette meg az adókat a terület tulajdonosa – az észt állam – nevében, ezért ez utóbbinak e tekintetben nem volt kiadása (a megtámadott határozat (146) és (164) pontja).
89
E megfontolásokra tekintettel a Bizottság a megtámadott határozat (147) pontjában arra a következtetésre jutott, hogy még ha a bérleti díj a vízelvezető rendszerbe való beruházás felével és a felperes által fizetett adókkal megemelkedik is, az észt államnak a bérbeadásból származó bevétele a 2000 és 2017 közötti teljes időszakban továbbra is alacsonyabb a piaci bérleti díjnál.
90
Először is meg kell állapítani, hogy a Bizottság a kiegészítő szerződéses kötelezettségekre vonatkozó elemzését – azzal az elemzéssel ellentétben, amely a bérleti díj összegének a piaci árral való összeegyeztethetőségére vonatkozott (lásd: a megtámadott határozat (131)–(136) és (154)–(156) pontja; lásd továbbá: a fenti 43–46. pont) – nem alapította egyetlen külső szakvéleményre sem. Különösen nem hivatkozott az észt hatóságok által a közigazgatási eljárás során benyújtott Pindi Kinnisvara elemzésre és Uus Maa jelentésre (lásd: a fenti 77. pont).
91
Egyrészt, ami a Pindi Kinnisvara elemzést illeti, abban az szerepel, hogy a mezőgazdasági földterületek rendelkezésre bocsátása céljából kötött bérleti szerződésekben nem szokásos, hogy a bérlőt különleges beruházások elvégzésére kötelezzék, így az ilyen, túlzott mértékű szerződéses kötelezettség a szerződéses kötelezettség összegének a bérelt földterület egységére vetített összegével ellentétes arányban befolyásolja a bérleti díj mértékét.
92
Másrészt, az Uus Maa jelentés 106. oldalán az szerepel, hogy e jelentés célja többek között „annak megállapítása volt, hogy a mezőgazdasági földterületekre vonatkozó bérleti szerződések esetében szokásos volt‑e, hogy a bérlők számára kötelezettségeket írjanak elő a földterületek fejlesztésére és javítására szolgáló rendszerek építésére és karbantartására, valamint különböző termőképességet célzó intézkedésekre”. Így ugyanezen az oldalon az említett jelentés a bérleti szerződések esetében szokásos többletkötelezettségek értékelését tartalmazza, és összehasonlítja azokat a bérleti szerződés feltételeivel, amely értékelés eredményét a megtámadott határozat (34)–(37) pontja ismerteti, azonban a Bizottság ezt nem vette figyelembe az említett szerződésben szereplő kiegészítő kötelezettségeknek a megtámadott határozat (143)–(146) és (161)–(164) pontjában elvégzett értékelése során.
93
Az Uus Maa jelentés ezen értékeléséből kitűnik, hogy a 2000‑es évek elején kötött bérleti szerződések meglehetősen kezdetlegesek és általános nyelvezetűek voltak, és nem határoztak meg a bérlőkre vonatkozó konkrét kötelezettségeket (lásd még: a megtámadott határozat 34. pontja). A későbbiekben, főleg 2005 után, a bérleti szerződések az ingatlanadó és a bérléshez kapcsolódó egyéb adók bérlő általi megfizetésére irányuló kötelezettséggel egészültek ki. A földterületek fejlesztése és az útpadkák javítása e szerződésekben a bérlő kötelezettségeként szerepelt (lásd még a megtámadott határozat (35) pontja). Az említett értékelés szerint a vízelvezető rendszerek építése vagy cseréje a tulajdonos vagyonába történő befektetés, amely a bérleti díjhoz hozzáadódó jelentős terhet jelent. A mezőgazdasági földterületek bérbeadásának fejlődésével a szóban forgó szerződésekbe 2010‑től és 2011‑től bekerültek a földek észszerű hasznosítására és az elővigyázatos mezőgazdasági magatartásra vonatkozó kikötések (lásd még: az említett határozat (36) pontja).
94
A bérleti szerződést illetően az Uus Maa jelentés megállapítja, hogy nem volt szokásos, hogy a bérleti szerződésekbe olyan, többek között pénzügyileg mérhető formában megfogalmazott kötelezettségeket is belefoglalnak, mint amilyenek a felperest terhelték. A vitatott bérbeadás időtartama és bérelt hektárok száma szintén szokatlan. Ebből az következik, hogy különösen fontos volt megőrizni a rendeltetésszerű földhasználatot és a földterület termőképességét azzal a megjegyzéssel, hogy az említett szerződés bizonyos kikötései korlátozzák a felperes azon szabadságát, hogy eldöntse milyen növényeket termeszt (lásd még: a megtámadott határozat (37) pontja).
95
Márpedig a Bizottság nem vette figyelembe a Pindi Kinnisvara elemzésből és az Uus Maa jelentésből származó releváns információkat, annak ellenére, hogy azokkal a megtámadott határozat elfogadásának időpontjában rendelkezett, és azok a kiegészítő szerződéses kötelezettségek értékének meghatározására vonatkoztak. Mivel a fenti 82. és 83. pontban hivatkozott ítélkezési gyakorlatnak megfelelően a Bizottság nem mentesült azon kötelezettség alól, hogy az említett információk bizonyító erejét értékelje, és azokat gondos és pártatlan vizsgálata alá vesse, a felperes megalapozottan állítja, hogy a Bizottság csak szelektív módon vette figyelembe a szakértői véleményeket.
96
Különösen az előny kiszámítása során mulasztotta el a Bizottság, hogy a Pindi Kinnisvara elemzésből származó releváns információk és az Uus Maa jelentés alapján komolyabban megvizsgálja a felperes által végrehajtott beruházások értékét és azoknak a teljes bérleti díjban való részesedését. Ebben az összefüggésben többek között nem vette kellőképpen figyelembe a vízelvezető rendszerbe történő beruházásokat, amelyekre vonatkozóan az említett jelentés egyrészt azt állapítja meg, hogy az a tulajdonos vagyonába való befektetésnek minősül, másrészt pedig, hogy jelentős terhet jelent a bérlő számára, amely hozzáadódik a bérleti díj megfizetéséhez (lásd: a fenti 93. pont)
97
Másodszor, a megtámadott határozat (144) és (162) pontjában szereplő azon következtetés, amely szerint a vízelvezető rendszerekbe történő beruházások felét bele kell számítani az állam bevételébe, nem alapul semmilyen kifejezett és ellenőrizhető számadaton, úgy tűnik, hogy a Bizottság homályos becslésén alapul. Amikor ugyanis a Bizottság úgy ítélte meg, hogy e beruházások meghaladták a szerződésesben vagy a jogszabályban előírtakat (a megtámadott határozat (143) és (144) pontja), elmulasztotta megjelölni az e követelményeknek megfelelő részt, illetve azt, amely meghaladta azokat. Ugyanígy nem vehette volna figyelembe a Bizottság azt a tényt, hogy a 25 éves bérleti szerződés hosszú időtartama miatt a felperes is részesült az említett beruházások hasznából (a megtámadott határozat (144) pontja), anélkül hogy megjelölte volna azt az időtartamot, amely meghaladta azt, amelyre tekintettel e beruházások elfogadhatók lettek volna.
98
Ennélfogva a Bizottság becslése nem volt alkalmas arra, hogy kellő pontossággal meghatározza a szóban forgó kiegészítő szerződéses kötelezettségek értékét (lásd ebben az értelemben és analógia útján: 2015. december 9‑iGörögország és Ellinikos Chrysos kontra Bizottság ítélet, T‑233/11 és T‑262/11, EU:T:2015:948, 131. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat), következésképpen nem tette lehetővé a piaci értékhez lehető legközelebb eső ár meghatározását, amint azt a fenti 48. pontban hivatkozott ítélkezési gyakorlat megköveteli.
99
Ezenkívül az a tény, hogy a felperes a bérleti szerződés vagy a törvény által megköveteltnél komolyabb beruházásokat hajtott végre, önmagában nem bizonyítja, hogy e befektetések nem voltak a szóban forgó földterületek tulajdonosa számára is hasznosak. Épp ellenkezőleg, mivel az említett szerződés kifejezetten minimális összegeket ír elő a kiegészítő szerződéses kötelezettségekre (lásd: a fenti 4. pont) az e minimumkövetelményeket meghaladó befektetések a bérbeadó, vagyis az észt állam érdekét is szolgálhatják.
100
Harmadszor, a Bizottság a kiegészítő kötelezettségek figyelembevételére vonatkozó elemzése keretében (a megtámadott határozat (141)–(147) pontja) nem vizsgálta meg, hogy egy, a szokásos versenyfeltételek mellett működő, és az észt államéhoz lehető leginkább hasonló helyzetben lévő magánjogi gazdasági szereplő előírta volna‑e a szóban forgó kiegészítő szerződéses kötelezettségeket. Márpedig a fenti 62. pontban említett ítélkezési gyakorlatnak megfelelően a Bizottság, amelyre a bizonyítási teher hárul, köteles volt ilyen vizsgálatot lefolytatni, amint az hasonló, vagyis a 2012. február 28‑iLand Burgenland kontra Bizottság ítélet (T‑268/08 és T‑281/08, EU:T:2012:90), a 2012. február 28‑iGrazer Wechselseitige Versicherung kontra Bizottság ítélet (T‑282/08, nem tették közzé, EU:T:2012:91, 126. pont) és a 2019. május 22‑iReal Madrid Club de Fútbol kontra Bizottság ítélet (T‑791/16, EU:T:2019:346) alapjául szolgáló ügyekben megtörtént, amikor a Bizottság azt vizsgálta, hogy egy magán gazdasági szereplő átvette‑e a szóban forgó tagállam magatartását.
101
Mivel egy magánjogi gazdasági szereplő magatartását hosszabb távú jövedelmezőségi szempontok vezérlik (lásd ebben az értelemben: 2000. december 12‑iAlitalia kontra Bizottság ítélet, T‑296/97, EU:T:2000:289, 84. pont; 2018. december 13‑iRyanair és Airport Marketing Services kontra Bizottság ítélet, T‑165/16, EU:T:2018:952, 249. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat), és az Uus Maa jelentésből kitűnik egyrészt, hogy a bérleti szerződés megkötésének időpontjában a földeket általában ingyenesen bocsátották rendelkezésre annak elkerülése érdekében, hogy azok parlagon maradjanak (lásd: a fenti 60. pont), másrészt, hogy a bérleti szerződés célja a rendeltetésszerű földhasználat és a földterület termőképességének megőrzése (lásd: a fenti 94. pont), és nem kizárt, hogy – amint arra a felperes hivatkozik – egy ilyen magánjogi gazdasági szereplő kiegészítő szerződéses kötelezettségeket írjon elő annak érdekében, hogy ne kelljen magának elvégeznie a szükséges, például a vízelvezető rendszerekbe, a termőföld karbantartásába és a talaj minőségének javításába történő beruházásokat, amelyek egyébként a földterület értékének hosszú távú növelését teszik lehetővé.
102
Ezen elemek vizsgálata és az észt állam és a magán gazdasági szereplő hasonló körülmények között tanúsított magatartása gazdasági racionalitásának összehasonlítása hiányában a Bizottság a megtámadott határozat (147) és (165) pontjában észszerűen nem állapíthatta meg, hogy a figyelembe veendő bérleti díj összegét csak a vízelvezető rendszerekbe történő éves beruházások felével, valamint a felperes által megfizetett adók összegével lehet növelni.
103
A fentiek összességére tekintettel meg kell állapítani, hogy a Bizottság tévesen mulasztotta el figyelembe venni az észt állam bérleti bevételének szerves részeként a vízelvezető rendszerekbe történő összes beruházást.
104
Ebből következik, hogy a releváns időpontok, vagyis a 2000. év (a bérleti szerződés megkötésének éve), valamint a 2005., a 2007. és a 2009. év (azon évek, amelyek során az említett szerződést a bérleti díj megemelése érdekében módosították, lásd: a fenti 64. pont) vonatkozásában a Bizottság köteles lett volna értékelni, hogy a bérbeadásból származó bevétel többek között az Uus Maa jelentésből származó vonatkozó információk alapján megfelel‑e a piaci árnak.
105
Ezért a bérleti szerződésben szereplő kiegészítő kötelezettségeknek a bérleti díjban való figyelembevételére vonatkozó elemzés (a megtámadott határozat (141)–(147) pontja), valamint az előny számszerűsítésére vonatkozó rész (a megtámadott határozat (161)–(164) pontja) nyilvánvaló mérlegelési hibákat tartalmaz, és sérti a Bizottságot terhelő gondossági kötelezettséget.
Végkövetkeztetés
106
Meg kell állapítani, hogy egyrészt a Bizottság megsértette gondossági kötelezettségét, másrészt pedig mind magának bérleti díj összegének a piaci feltételeknek való megfelelésére vonatkozó vizsgálat (a megtámadott határozat (132)–(140) pontja), mind pedig a kiegészítő szerződéses kötelezettségeknek a bérleti díjban való figyelembevételére vonatkozó vizsgálat (a megtámadott határozat (141)–(147) pontja) olyan nyilvánvaló mérlegelési hibákat tartalmaz, amelyek az előny számszerűsítésére vonatkozó értékelést is érintik (a megtámadott határozat (154)–(165) pontja).
107
Következésképpen helyt kell adni a hivatalosan felhozott harmadik és negyedik jogalapnak, és a megtámadott határozatot teljes egészében meg kell semmisíteni, anélkül hogy a felperes által hivatalosan felhozott többi jogalapról határozni kellene.
A költségekről
108
A Törvényszék eljárási szabályzata 134. cikkének (1) bekezdése alapján a Törvényszék a pervesztes felet kötelezi a költségek viselésére, ha a pernyertes fél ezt kérte. Mivel a Bizottság pervesztes lett, a felperes kérelmének megfelelően kötelezni kell a költségek viselésére, ideértve az ideiglenes intézkedés iránti eljárásban felmerült költségeket is.
A fenti indokok alapján
A TÖRVÉNYSZÉK (harmadik tanács)
a következőképpen határozott:
1)
A Törvényszék az AS Tartu Agro részére nyújtott, SA.39182 (2017/C) (korábbi 2017/NN) (korábbi 2014/CP) számú állítólagos jogellenes támogatásról szóló, 2020. január 24‑i C(2020) 252 final bizottsági határozatot megsemmisíti.
2)
Az Európai Bizottság a saját költségein felül viseli a Tartu Agro részéről felmerült költségeket, ideértve az ideiglenes intézkedés iránti eljárás költségeit is.
De Baere
Kreuschitz
Kecsmár
Kihirdetve Luxembourgban, a 2022. július 13‑i nyilvános ülésen.
Aláírások
Tartalomjegyzék
A jogvita előzményei
A felperesről és a mezőgazdasági földterületek bérletéről
A Bizottság előtti közigazgatási eljárásról
A felek kérelmei
A jogkérdésről
A bérleti díj összegének a piaci árral való összeegyeztethetőségéről
A kiegészítő szerződéses kötelezettségek figyelembevételéről
Végkövetkeztetés
A költségekről
(
*1
)	Az eljárás nyelve: észt.