62020TJ0150
HOTĂRÂREA TRIBUNALULUI (Camera a treia)
13 iulie 2022 (
*1
)
„Ajutoare de stat – Agricultură – Contract de arendare privind terenuri agricole din Estonia – Decizie prin care se declară ajutorul incompatibil cu piața internă și se dispune recuperarea acestuia – Avantaj – Stabilirea prețului pieței – Principiul operatorului privat – Aprecieri economice complexe – Control jurisdicțional – Luare în considerare a tuturor elementelor relevante – Obligația de diligență”
În cauza T‑150/20,
Tartu Agro AS, cu sediul în Tartu (Estonia), reprezentată de T. Järviste, T. Kaurov, M. Valberg și M. Peetsalu, avocați,
reclamantă,
împotriva
Comisiei Europene, reprezentată de V. Bottka și E. Randvere, în calitate de agenți,
pârâtă,
TRIBUNALUL (Camera a treia),
compus din domnii G. De Baere, președinte, V. Kreuschitz (raportor) și K. Kecsmár, judecători,
grefier: doamna S. Jund, administratoare,
având în vedere faza scrisă a procedurii,
în urma ședinței din 13 ianuarie 2022,
pronunță prezenta
Hotărâre
1
Prin acțiunea întemeiată pe articolul 263 TFUE, reclamanta, Tartu Agro AS, solicită anularea Deciziei C(2020) 252 final a Comisiei din 24 ianuarie 2020 privind SA. 39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP), presupus ajutor ilegal în favoarea AS Tartu Agro (denumită în continuare „decizia atacată”).
Istoricul litigiului
Cu privire la reclamantă și la arendarea terenurilor agricole
2
Reclamanta este o societate cu răspundere limitată care a succedat în anul 1997 Tartu Riigimajand, o fermă de stat care producea lapte, carne și cereale. La 2 octombrie 2001, Republica Estonia a vândut, în cadrul unei proceduri restrânse de cerere de ofertă, toate acțiunile reclamantei către OÜ Tartland, care a fuzionat cu reclamanta în anul 2002.
3
La 16 noiembrie 2000, în urma unei proceduri restrânse de cerere de ofertă (denumită în continuare „cererea de ofertă”), Republica Estonia, reprezentată de Ministerul Agriculturii, și reclamanta au încheiat un contract de arendare (denumit în continuare „contractul de arendare”) pentru o durată de 25 de ani privind parcele de terenuri agricole cu o suprafață totală de 3089,17 ha, situate pe teritoriul orașului Tähtvere, în comitatul Tartu, al căror proprietar este Republica Estonia (denumită în continuare „arendarea în litigiu”).
4
Contractul de arendare prevedea o arendă de 10000 de coroane estoniene (EEK) (aproximativ 639 de euro) pe an, și anume 3,24 EEK/ha (0,20 euro/ha), și suportarea de către reclamantă a costurilor de întreținere și de îmbunătățire a parcelelor, printre altele investiții anuale în sisteme de drenaj în cuantum minim de 400000 EEK (aproximativ 25565 de euro, și anume 8,28 euro/ha), costurile de întreținere a terenurilor și de îmbunătățire a calității solurilor în cuantum minim total de 3981000 EEK (aproximativ 254432 de euro), inclusiv costurile legate de protecția culturilor (820000 EEK), de îngrășămintele minerale și organice (3100000 EEK), de tratarea cu var (20000 EEK) și de întreținere a marginilor drumurilor (41000 EEK), precum și plata tuturor impozitelor.
5
Contractul de arendare prevedea de asemenea o clauză de modificare și a fost modificat de mai multe ori. Trei dintre aceste modificări priveau creșterea arendei anuale, care a fost majorată la 80000 EEK (aproximativ 5113 euro) la 14 ianuarie 2005, la 250000 EEK (15978 de euro) la 21 martie 2007 și la 416000 EEK (26626 de euro), și anume 136 EEK/ha (8,69 euro/ha) la 12 mai 2009. Aceste creșteri ale arendei au intrat în vigoare retroactiv la 1 ianuarie 2005, la 1 ianuarie 2007 și, respectiv, la 1 ianuarie 2009.
Cu privire la procedura administrativă în fața Comisiei
6
La 28 iulie 2014, Comisia Europeană a înregistrat o plângere depusă la 24 iulie 2014, prin care se susținea că Ministerul Afacerilor Rurale din Estonia (fostul Minister al Agriculturii din Estonia) a acordat reclamantei un ajutor de stat ilegal.
7
La 14 august 2014, Comisia a transmis plângerea autorităților estoniene, invitându‑le să furnizeze informații și să prezinte observații. Autoritățile estoniene au furnizat informațiile solicitate la 3 octombrie 2014.
8
Prin Decizia din 27 februarie 2017, Comisia a inițiat procedura oficială de investigare, prevăzută la articolul 108 alineatul (2) TFUE, cu privire la arendarea în litigiu (JO 2017, C 103, p. 4, denumită în continuare „decizia de deschidere”), invitând terții interesați să își prezinte observațiile.
9
În decizia de deschidere, Comisia a arătat că nu putea exclude că arendarea în litigiu a constituit un ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) TFUE. În primul rând, ar fi posibil ca reclamanta să fi primit un avantaj, în special sub forma unei arende mai mici decât prețul pieței, ceea ce ar părea să reiasă dintr‑un raport independent prezentat de autoritățile estoniene. În această privință, Comisia a repus de asemenea în discuție caracterul transparent, nediscriminatoriu și necondiționat al cererii de ofertă. În al doilea rând, avantajul ar fi selectiv în măsura în care terenurile agricole în discuție ar fi fost arendate doar reclamantei. În al treilea rând, Comisia a considerat că celelalte condiții prevăzute la articolul 107 alineatul (1) TFUE păreau de asemenea a fi îndeplinite.
10
Autoritățile estoniene și‑au prezentat observațiile la 21 aprilie 2017. Comisia a primit de asemenea observații din partea a doi terți interesați, și anume din partea autorului plângerii și a reclamantei, care au fost ulterior transmise autorităților estoniene la 10 și, respectiv, la 12 mai 2017. Autoritățile estoniene au depus observații cu privire la observațiile autorului plângerii la 28 iunie 2018.
11
La 11 și la 19 iunie 2017, autorul plângerii a prezentat observații suplimentare însoțite de cinci anexe. La 3 iulie 2017, Comisia a transmis aceste observații autorităților estoniene, care și‑au prezentat observațiile la 21 iulie 2017.
12
Prin scrisoarea din 30 august 2017, reclamanta a contactat Comisia, care a răspuns la 11 septembrie 2017. Autorul plângerii a contactat Comisia prin scrisorile din 9 ianuarie 2018, din 30 ianuarie și, respectiv, din 14 iulie 2019, la care aceasta a răspuns la 7 februarie 2018, la 1 martie și, respectiv, la 17 iulie 2019.
13
La 7 februarie 2019, Comisia a organizat o teleconferință cu autoritățile estoniene și le‑a trimis, la 15 februarie 2019, o solicitare de informații suplimentare, la care acestea au răspuns la 17 aprilie 2019.
14
La 24 ianuarie 2020, Comisia a adoptat decizia atacată, concluzionând că arendarea în litigiu îndeplinea toate condițiile prevăzute la articolul 107 alineatul (1) TFUE și constituia, prin urmare, un ajutor de stat (punctul 153 din decizia atacată).
Concluziile părților
15
Reclamanta solicită Tribunalului:
–
anularea în tot a deciziei atacate;
–
obligarea Comisiei la plata cheltuielilor de judecată.
16
Comisia solicită Tribunalului:
–
respingerea acțiunii;
–
obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În drept
17
În susținerea acțiunii, reclamanta invocă în mod formal opt motive. Întrucât primul motiv invocat în mod formal nu privește decât considerații referitoare la admisibilitate, trebuie examinate celelalte șapte motive invocate în mod formal.
18
În esență, reclamanta susține că Comisia a săvârșit erori („vădite”) de drept, de procedură și de fapt care viciază aprecierea sa referitoare, în primul rând, la conformitatea cererii de ofertă cu cerințele care asigură condiții de piață, în al doilea rând, la conformitatea arendei din contractul de arendare cu prețul pieței, în al treilea rând, la stabilirea cuantumului avantajului, în al patrulea rând, la calificarea drept ajutor nou, în al cincilea rând, la obligația de restituire a unei părți din ajutor, în al șaselea rând, la obligația de recuperare a ajutorului de către Republica Estonia și, în al șaptelea rând, la incompatibilitatea ajutorului cu piața internă.
19
Tribunalul consideră oportun să controleze în primul rând legalitatea deciziei atacate în ceea ce privește aprecierea referitoare la conformitatea arendei prevăzute de contractul de arendare cu prețul pieței și stabilirea cuantumului avantajului.
20
Prin intermediul celui de al treilea și al celui de al patrulea motiv invocate în mod formal, reclamanta contestă în esență îndeplinirea în speță a condiției referitoare la existența unui avantaj economic, astfel cum este prevăzută la articolul 107 alineatul (1) TFUE. Mai precis, ea susține că Comisia a concluzionat în mod eronat, la punctele 131-148 din decizia atacată, că arendarea în litigiu conferea reclamantei un avantaj pentru motivul că arenda plătită de aceasta din urmă a fost mai mică decât prețul pieței în perioada cuprinsă între anii 2000 și 2017 și, la punctele 154-165 din decizia menționată, că acest avantaj corespundea diferenței dintre cuantumul mediu rezultat din estimările anuale ale valorii de piață pentru arenda pentru terenurile în cauză și cuantumul arendei efective plătite pentru aceste terenuri, majorat cu jumătate din valoarea investițiilor anuale efectuate în sistemul de drenaj și cu impozitele pe teren plătite în numele proprietarului.
21
Mai precis, reclamanta apreciază că raportul Uus Maa, pe care s‑a întemeiat Comisia pentru perioada cuprinsă între anii 2000 și 2014, nu este fiabil întrucât, pe de o parte, acesta prezintă intervale de prețuri pentru arendă pe perioade, în cadrul cărora cuantumul maxim este uneori de mai mult de două ori mai mare decât cuantumul minim, și, pe de altă parte, prețurile efective pot varia cu 20 % în raport cu ceea ce se indică în acesta. Ea critică faptul că prețul pieței a fost stabilit de Comisie pe baza mediei aritmetice a valorilor minime și maxime ale acestor intervale de prețuri. În opinia sa, pot fi considerate conforme cu prețul pieței atât cuantumul minim, cât și cuantumul maxim cuprins într‑un interval și chiar o arendă care se îndepărtează cu 20 % de un astfel de cuantum. Întrucât s‑a întemeiat pe media aritmetică din această expertiză imprecisă, Comisia ar fi încălcat obligația sa de analiză și de motivare. Datele Oficiului de Statistică din Estonia, utilizate ca bază de comparație pentru perioada cuprinsă între anii 2015 și 2017, nu ar constitui o expertiză și nu ar ține seama de specificitățile terenurilor în cauză.
22
Reclamanta afirmă că, pentru a verifica dacă statul estonian a adoptat sau nu comportamentul unui operator privat, Comisia trebuia să țină seama de contextul și de considerațiile economice care prevalau la momentul încheierii contractului de arendare în anul 2000. În acel stadiu, aderarea Republicii Estonia la Uniune ar fi fost incertă, piața terenurilor agricole ar fi fost slabă, valoarea terenurilor și cuantumul arendelor ar fi fost scăzute.
23
Reclamanta susține că investițiile în îmbunătățirea terenurilor, precum și cheltuielile pentru întreținerea terenurilor și alte îmbunătățiri calitative, astfel cum sunt prevăzute de contractul de arendare, trebuie să fie integrate în întregime în cuantumul arendei. Din raportul Uus Maa ar reieși că, în anul 2000, nici impunerea unor astfel de obligații, nici încheierea unor contracte de arendare pe termen lung privind o suprafață atât de importantă nu constituiau o practică curentă. Prin urmare, nu ar exista contracte comparabile, iar cuantumul arendei ar include fără îndoială valoarea acestor obligații.
24
În opinia reclamantei, Comisia nu și‑a îndeplinit nici obligațiile în ceea ce privește sarcina probei, nici cerințele procedurale care îi reveneau. În special, ea apreciază că Comisia nu a interpretat corect situația de fapt și nici datele de natură economică și ar fi apreciat elementele de probă în mod selectiv. Din raportul Uus Maa ar rezulta că terenurile din sudul Tartu necesitau sisteme de îmbunătățire a terenurilor ce reprezentau un cost suplimentar, că construirea unor astfel de sisteme era o investiție în bunurile proprietarului, că obligațiile legate de fertilizarea solurilor nu erau o practică curentă, că niciun nou contract de arendare încheiat pe piață nu a fost la fel de favorabil proprietarului în comparație cu cel în cauză, că arendatorii privați obțineau un venit net efectiv anual mai mic ca urmare a impozitelor pe venit și pe teren și că contractul de arendare nu era comparabil cu un contract de arendare obișnuit.
25
Reclamanta susține că Comisia nu a ținut seama de faptul că, potrivit datelor indicate în raportul Uus Maa, suprafața exploatabilă a terenurilor în cauză nu reprezintă decât 2833,596 ha, și anume 83 % din suprafața totală a acestor terenuri. În opinia sa, arenda efectivă pe care a plătit‑o este, așadar, cu 16,7 % mai mare decât cea prevăzută de contractul de arendare. În plus, o parte importantă din terenurile în cauză ar include drumuri și alte terenuri neexploatabile.
26
Reclamanta adaugă că analiza efectuată de AS Pindi Kinnisvara (denumită în continuare „analiza Pindi Kinnisvara”), care a fost prezentată de autoritățile estoniene în cadrul procedurii administrative și de care Comisia a omis să țină seama, demonstrează de asemenea conformitatea arendei cu condițiile pieței.
27
Comisia contestă argumentele reclamantei.
28
Comisia amintește că a comparat, înainte de a efectua ajustări, arenda plătită de reclamantă în anii în cauză cu arendele anuale medii care rezultă din raportul Uus Maa și din datele Oficiului de Statistică din Estonia. Raportul menționat ar fi furnizat estimări plauzibile ale arendelor practicate în comitatul Tartu în perioada cuprinsă între anii 2000 și 2014. Comisia precizează că s‑a întemeiat pe estimarea medie a arendelor indicată în acest raport și că este ceva obișnuit să se utilizeze astfel de estimări și intervale de prețuri pentru a se efectua comparații. Terenurile în cauză nu ar fi diferite de terenurile medii din Estonia, iar o comparație cu prețul cel mai mic din aceste intervale de prețuri, astfel cum a fost propusă de reclamantă, ar fi subestimat avantajul. Prin urmare, Comisia apreciază că a adoptat o abordare prudentă și echilibrată atunci când s‑a întemeiat pe cuantumurile medii ale arendelor și pe date obiective. În plus, acest raport ar fi fost prezentat de autoritățile estoniene, iar reclamanta nu ar fi fost în măsură să prezinte elemente de probă mai fiabile.
29
Comisia consideră că datele Oficiului de Statistică din Estonia, astfel cum au fost utilizate pentru perioada cuprinsă între anii 2015 și 2017, constituie elemente de probă fiabile. Ea arată că a expus în decizia atacată faptul că datele menționate nu constituiau rezultatul unei evaluări efectuate de experți privind cuantumul arendei pentru terenuri, ci reflectau cuantumurile medii ale arendelor raportate în această perioadă. Ea subliniază că aceste date erau singurele informații fiabile de care dispunea și că rezultatele obținute erau în concordanță cu cele referitoare la perioada cuprinsă între anii 2000 și 2014. Nici reclamanta, nici autoritățile estoniene nu ar fi demonstrat că terenurile în cauză aveau o valoare mai mică în raport cu valoarea medie a terenurilor agricole din Estonia. Nici situația financiară a reclamantei nu ar indica o valoare mai mică. Comisia adaugă că faptul că datele statistice nu pot ține seama de toate particularitățile unei anumite parcele nu înseamnă că ea le‑a utilizat în mod eronat.
30
Comisia apreciază că a ținut seama de contextul de la momentul încheierii contractului de arendare și subliniază că reclamanta nu indică nicio lacună în această privință în decizia atacată. Ea precizează că, deși prețurile pieței erau inițial scăzute, ea a demonstrat în decizia menționată că arenda plătită de reclamantă rămăsese mai mică decât aceste prețuri pe întreaga perioadă cuprinsă între anii 2000 și 2017, în pofida creșterilor efectuate.
31
Comisia contestă afirmația reclamantei potrivit căreia arenda trebuia să includă toate investițiile realizate pentru terenurile în cauză. Investițiile legate de îmbunătățirea și întreținerea terenurilor, precum și de îmbunătățirea calității solului ar fi cheltuieli de funcționare efectuate, în cadrul ciclului anual de producție agricolă, în interesul agricultorului. Comisia arată că reclamanta nu se afla într‑o situație specifică ce trebuia luată în considerare în măsura în care, pe de o parte, aceste caracteristici se reflectau în prețul pieței terenurilor arendate și, pe de altă parte, toate terenurile agricole din Estonia necesitau investiții masive în perioada în cauză. Ea susține că îmbunătățirea fertilității, în primul rând, este inerentă naturii exploatației agricole, în al doilea rând, nu demonstrează că valoarea terenurilor în cauză diferă considerabil de cea a terenurilor agricole medii din Estonia și, în al treilea rând, nu explică motivele pentru care arenda era mai mică decât prețul pieței. Potrivit Comisiei, o arendă mai mică ar fi fost justificată numai dacă fertilitatea solurilor ar fi fost mai mică decât fertilitatea medie sau dacă aceasta s‑ar fi deteriorat. În ceea ce privește investițiile în sistemul de drenaj, ea susține că a recunoscut că statul estonian, în calitate de proprietar, a fost scutit de anumite costuri de întreținere și beneficia de o creștere a valorii terenurilor. Întrucât investițiile menționate depășesc cerințele legale și sunt de asemenea în beneficiul reclamantei, Comisia apreciază că luarea în considerare a jumătate din acestea reprezintă o estimare prudentă. În opinia sa, acest lucru demonstrează de asemenea că ea a ținut seama de îmbunătățirile terenurilor, în special de fertilitatea acestora.
32
Comisia consideră că argumentul referitor la sarcina probei este întemeiat pe afirmații lipsite de temei și, prin urmare, este inoperant. Ea susține că analiza Pindi Kinnisvara constituie o expertiză ex post care nu a fost prezentată în cadrul procedurii administrative și nu poate diminua valoarea probantă a raportului Uus Maa, astfel cum a fost prezentat de autoritățile estoniene în cadrul aceleiași proceduri și întemeiat pe date privind perioada relevantă. În schimb, în duplică, ea arată că nu reclamanta, ci aceste autorități au furnizat‑o în cursul acestei proceduri. Ea arată că, întrucât analiza menționată a fost comandată de reclamantă, s‑ar fi solicitat autorităților menționate să furnizeze o evaluare independentă, și anume raportul Uus Maa. Prin urmare, nu ar mai fi fost necesar să se precizeze poziția cu privire la această analiză parțială, considerată retrasă de autoritățile estoniene. În ședință, ca răspuns la întrebările orale adresate de Tribunal, Comisia a precizat că scrisoarea autorităților estoniene din 7 octombrie 2015 și schimburile ulterioare de corespondență cu aceste autorități au permis Comisiei să considere că analiza în discuție a fost retrasă. Potrivit Comisiei, aceeași analiză nu mai făcea parte, așadar, din dosarul administrativ la momentul adoptării deciziei atacate și nu era necesară menționarea acesteia în decizia respectivă. Tribunalul a luat act de aceste explicații în procesul‑verbal al ședinței.
33
Comisia subliniază că, întrucât aprecierea avantajului constituie o evaluare economică complexă, dispune de o putere discreționară în ceea ce privește utilizarea elementelor de probă și metoda de analiză cele mai adecvate. În ceea ce privește ajustările aplicate rezultatelor inițiale ale comparației, ea arată că a explicat abordarea sa și s‑a întemeiat pe elementele de probă pentru a efectua numai adaptările necesare. Reclamanta nu ar fi dovedit că unul dintre aceste demersuri era inadecvat și nici nu ar fi demonstrat existența unei erori vădite de apreciere.
34
Comisia adaugă că, în anul 2000, reclamanta a beneficiat de un ajutor agricol care acoperă 2912,76 ha, ceea ce demonstrează suprafața mare a terenului, care cuprinde numeroase tipuri de parcele diferite cu valori diferite. Prin urmare, pentru un astfel de teren, un preț mediu ar fi reprezentativ.
35
Dintr‑o jurisprudență constantă rezultă că sunt considerate ajutoare de stat intervențiile care, sub orice formă, pot favoriza direct sau indirect întreprinderi sau care trebuie considerate un avantaj economic pe care întreprinderea beneficiară nu l‑ar fi putut obține în condiții de piață normale (a se vedea Hotărârea din 17 septembrie 2020, Compagnie des pêches de Saint‑Malo, C‑212/19, EU:C:2020:726, punctul 39 și jurisprudența citată).
36
Potrivit unei jurisprudențe consacrate, furnizarea de bunuri sau de servicii în condiții preferențiale poate constitui un ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) TFUE (a se vedea Hotărârea din 11 iulie 1996, SFEI și alții, C‑39/94, EU:C:1996:285, punctul 59 și jurisprudența citată, Hotărârea din 1 iulie 2010, ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni/Comisia, T‑62/08, EU:T:2010:268, punctul 57 și jurisprudența citată, și Hotărârea din 28 februarie 2012, Land Burgenland/Comisia, T‑268/08 și T‑281/08, EU:T:2012:90, punctul 47 și jurisprudența citată).
37
În cazul arendării unui teren la un preț pretins preferențial, operațiune care este comparabilă cu vânzarea unui teren de către o autoritate publică unei întreprinderi, trebuie să se verifice dacă prețul plătit de beneficiarul prezumat al ajutorului corespunde unui preț pe care nu ar fi putut să îl obțină în condiții normale de piață. În aceste împrejurări, cuantumul ajutorului este egal cu diferența dintre ceea ce beneficiarul a plătit în mod real și ceea ce ar fi trebuit să plătească în acea perioadă în condiții normale de piață (a se vedea în acest sens Hotărârea din 9 decembrie 2015, Grecia și Ellinikos Chrysos/Comisia, T‑233/11 și T‑262/11, EU:T:2015:948, punctul 79 și jurisprudența citată).
38
Prin urmare, Comisia trebuia să examineze dacă arenda plătită de reclamantă în cadrul arendării în litigiu corespundea condițiilor normale de piață.
39
În acest context, Comisia trebuia să efectueze aprecieri economice complexe. În cadrul controlului pe care instanțele Uniunii îl exercită cu privire la aprecierile economice complexe efectuate de Comisie în domeniul ajutoarelor de stat, nu ține de competența instanței Uniunii să substituie aprecierea Comisiei cu propria apreciere economică (Hotărârea din 22 noiembrie 2007, Spania/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, punctul 57, și Hotărârea din 2 septembrie 2010, Comisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punctul 66; a se vedea de asemenea Hotărârea din 10 decembrie 2020, Comune di Milano/Comisia, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, punctul 100 și jurisprudența citată). În consecință, controlul de către instanța Uniunii este restrâns, limitându‑se la verificarea respectării normelor de procedură și de motivare, a exactității materiale a situației de fapt, precum și a absenței unei erori vădite de apreciere și a unui abuz de putere (a se vedea în acest sens Hotărârea din 9 martie 2017, Ellinikos Chrysos/Comisia, C‑100/16 P, EU:C:2017:194, punctele 18 și 19 și jurisprudența citată).
40
Totuși, aceasta nu înseamnă că instanțele Uniunii trebuie să se abțină să controleze interpretarea de către Comisie a datelor de natură economică. Astfel, instanța menționată trebuie să verifice nu numai exactitatea materială a elementelor de probă invocate, fiabilitatea și coerența acestora, ci și să controleze dacă aceste elemente constituie ansamblul datelor pertinente care trebuie luate în considerare pentru aprecierea unei situații complexe și dacă sunt de natură să susțină concluziile deduse (Hotărârea din 22 noiembrie 2007, Spania/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, punctele 56 și 57, Hotărârea din 2 septembrie 2010, Comisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punctele 64 și 65, și Hotărârea din 10 decembrie 2020, Comune di Milano/Comisia, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, punctul 115). În plus, în cazurile în care o instituție a Uniunii ar dispune de o largă putere de apreciere, controlul respectării anumitor garanții procedurale ar prezenta o importanță fundamentală. Printre aceste garanții figurează obligația instituțiilor competente de a examina, cu diligență și cu imparțialitate, toate elementele relevante ale cazului și de a‑și motiva decizia în mod suficient (Hotărârea din 22 noiembrie 2007, Spania/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, punctul 58).
41
În lumina acestor principii trebuie apreciată temeinicia argumentației reclamantei.
42
În speță, pentru a stabili dacă arendarea în litigiu era conformă cu condițiile pieței, Comisia a efectuat o examinare în două etape. Într‑o primă etapă, a verificat dacă cuantumul arendei, privit individual, era mai mic decât prețul pieței (punctele 132-139 din decizia atacată). Într‑o a doua etapă, a examinat dacă acest cuantum majorat de obligații contractuale suplimentare, în măsura în care ele fac parte din venitul din arendă al statului, rămânea mai mic decât acest preț al pieței (punctele 141-146 din decizia menționată).
Cu privire la conformitatea cuantumului arendei cu prețul pieței
43
Pentru a compara cuantumul arendei cu prețul pieței, Comisia s‑a întemeiat pe raportul Uus Maa și pe datele Oficiului de Statistică din Estonia, ambele prezentate de autoritățile estoniene în cadrul procedurii administrative. Ea a examinat, pe această bază, dacă cuantumul arendei plătit de reclamantă în cadrul arendării în litigiu corespundea, privit individual, nivelului cuantumului mediu al arendei pentru terenurile agricole din Estonia pe întreaga perioadă a contractului de arendare (punctul 131 din decizia atacată).
44
Mai precis, pe de o parte, Comisia a arătat, la punctele 134-136 din decizia atacată, că, potrivit raportului Uus Maa, cuantumul arendei pentru terenurile agricole în comitatul Tartu a variat, în perioada cuprinsă între anii 2000 și 2004, între 6 și 10 euro/ha, în perioada cuprinsă între anii 2005 și 2009, între 10 și 20 de euro/ha și, în perioada cuprinsă între anii 2010 și 2014, între 25 și 60 de euro/ha. În schimb, în această primă perioadă, reclamanta ar fi plătit un cuantum al arendei de 0,20 euro/ha, în această a doua perioadă, arenda sa ar fi fost majorată, la 14 ianuarie 2005 și la 21 martie 2007, la 1,66 euro/ha și, respectiv, la 5,21 euro/ha și, în această a treia perioadă, arenda ar fi fost majorată, la 12 mai 2009, la 8,68 euro/ha.
45
Pe de altă parte, Comisia a arătat la punctele 137-139 din decizia atacată că, potrivit datelor Oficiului de Statistică din Estonia, în anul 2015, cuantumul mediu al arendei pentru terenurile agricole și terenurile arabile ar fi fost, în Estonia, de 52 de euro/ha și, respectiv, de 55 de euro/ha, iar în comitatul Tartu de 63 de euro/ha și, respectiv, de 65 de euro/ha. În anul 2016, aceste cuantumuri ar fi fost de 52 de euro/ha și, respectiv, de 54 de euro/ha în Estonia și de 61 de euro/ha și, respectiv, de 61 de euro/ha în comitatul menționat. În anul 2017, cuantumurile menționate ar fi fost în Estonia de 58 de euro/ha și, respectiv, de 60 de euro/ha. Pentru acest an, nu ar exista date cu privire la acest comitat. În schimb, reclamanta ar fi plătit un cuantum al arendei de 26,86 euro/ha în anul 2015, de 27,30 euro/ha în anul 2016 și de 27,28 euro/ha în anul 2017.
46
Pe baza acestei comparații, Comisia a concluzionat, la punctul 140 din decizia atacată, că cuantumul arendei, privit individual, era mai mic decât prețul pieței pe întreaga perioadă cuprinsă între anii 2000 și 2017. Aceasta a aplicat o abordare similară, la punctele 154-156 din decizia menționată, pentru calcularea avantajului, pentru care a indicat că trebuia să se compare cuantumul anual al arendei plătite de reclamantă cu cuantumurile medii anuale rezultate din intervalele de prețuri reținute în raportul Uus Maa și din datele Oficiului de Statistică din Estonia. Ea a considerat, pe de o parte, că avantajul consta în diferența dintre aceste cuantumuri medii și arenda menționată și, pe de altă parte, că numărul de hectare pentru care s‑a acordat sprijin agricol trebuia să servească drept bază de calcul (punctele 140 și 165 din această decizie).
47
În această privință, trebuie să se arate că rapoartele de expertiză întocmite de experți independenți ulterior operațiunii în cauză, precum raportul Uus Maa care evaluează terenuri și parcele ce fac obiectul contractului de arendare (a se vedea punctul 28 din decizia atacată), pot, desigur, să fie utilizate pentru a stabili dacă arenda plătită de reclamantă în cadrul arendării în litigiu se îndepărtează de arenda de pe piață într‑o asemenea măsură încât trebuie să se constate existența unui avantaj (a se vedea în acest sens Hotărârea din 16 septembrie 2004, Valmont/Comisia, T‑274/01, EU:T:2004:266, punctul 45). De asemenea, nu este exclusă ipoteza în care Comisia să țină seama de cuantumurile medii ale arendelor raportate de Oficiul de Statistică din Estonia care se bazează pe o metodologie aprobată de Oficiul de Statistică al Uniunii Europene (Eurostat) (a se vedea punctul 39 din decizia menționată), dat fiind că alte metode decât evaluările efectuate de experți pot de asemenea să furnizeze prețuri care corespund valorilor reale ale pieței, în măsura în care prevăd actualizarea prețurilor în cazul unei creșteri pronunțate (a se vedea în acest sens Hotărârea din 16 decembrie 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, punctele 39 și 54), acesta fiind fără îndoială cazul în ceea ce privește datele statistice.
48
Totuși, compararea arendei plătite de reclamantă în cadrul arendării în litigiu cu valori medii din raportul Uus Maa și cu date ale Oficiului de Statistică din Estonia, astfel cum a fost efectuată de Comisie în decizia atacată, este prea generală și insuficient nuanțată pentru a demonstra că cuantumul acestei arende nu corespundea celui pe care reclamanta l‑ar fi obținut în condițiile normale de piață (a se vedea punctele 37 și 38 de mai sus). În special, comparația menționată nu i‑a permis, făcând abstracție de marja de variație care trebuia în mod necesar să fie tolerată, să susțină în mod suficient de plauzibil și de coerent prețul cel mai apropiat posibil de valoarea de piață, astfel cum impune jurisprudența (a se vedea în acest sens Hotărârea din 16 decembrie 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, punctele 35 și 54). În plus, în cadrul acestei comparații, Comisia nu a ținut seama de toate informațiile relevante de care a dispus sau putea să dispună la momentul adoptării deciziei atacate (a se vedea în acest sens Hotărârea din 2 septembrie 2010, Comisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punctul 91, Hotărârea din 20 septembrie 2017, Comisia/Frucona Košice, C‑300/16 P, EU:C:2017:706, punctul 70, și Hotărârea din 26 martie 2020, Larko/Comisia, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, punctele 41 și 42).
49
Această apreciere se întemeiază pe următoarele elemente.
50
În primul rând, raportul Uus Maa prezintă prețurile pieței în intervale de prețuri. Astfel, potrivit paginilor 101 și 107 din raportul menționat, cuantumul arendei pentru terenurile arabile de calitate medie situate în comitatul Tartu a variat, în perioada cuprinsă între anii 2000 și 2004, între 6 și 10 euro/ha și, în perioada cuprinsă între anii 2005 și 2009, între 10 și 20 de euro/ha (a se vedea punctele 31, 32, 134 și 135 din decizia atacată; a se vedea de asemenea punctul 44 de mai sus). În ceea ce privește perioada cuprinsă între anii 2010 și 2014, acest raport indică, la pagina 101, un prim interval între 25 și 60 de euro/ha, în timp ce, în tabelul care figurează la pagina 107, prezintă un al doilea interval care prezintă cuantumuri cuprinse între 30 și 50 de euro/ha. Comisia a preluat primul interval cuprins între 25 și 60 de euro/ha (a se vedea punctele 33, 136 și 156 din decizia atacată; a se vedea de asemenea punctul 44 de mai sus), al cărui cuantum minim de 25 de euro/ha este mai mic decât cel din al doilea interval, care este de 30 de euro/ha.
51
Comisia a apreciat, fără a furniza explicații mai detaliate în această privință, că mediile aritmetice ale cuantumurilor cuprinse în intervalele de prețuri în cauză trebuiau să servească drept bază de comparație cu arenda plătită de reclamantă în cadrul arendării în litigiu, atât în cadrul constatării existenței unui avantaj, cât și în cadrul cuantificării acestuia (a se vedea punctele 131 și 154-156 din decizia atacată; a se vedea de asemenea punctele 43 și 46 de mai sus). În înscrisurile sale în fața Tribunalului și în ședință, Comisia a confirmat că s‑a întemeiat pe această medie aritmetică.
52
Or, astfel cum susține în mod întemeiat reclamanta, faptul că raportul Uus Maa a exprimat prețul pieței sub forma unor intervale de prețuri implică inevitabil faptul că o arendă care corespunde cuantumurilor minime din aceste intervale de prețuri constituie o arendă care este de asemenea conformă cu prețul pieței. Această concluzie este a fortiori valabilă în măsura în care Comisia recunoaște ea însăși că, pentru bunurile imobile și funciare, este ceva obișnuit să se utilizeze estimări exprimate în intervale de prețuri drept bază de evaluare, motiv pentru care aceasta s‑a bazat pe cifrele reținute în raportul menționat. Astfel, în lipsa unei justificări speciale pentru a deroga de la aceasta, Comisia trebuia, în principiu, să considere că o arendă care corespunde cuantumurilor minime din intervalele de prețuri reținute în decizia atacată, și anume 6, 10 și 25 de euro/ha (a se vedea punctul 50 de mai sus), în perioadele relevante respective era conformă cu un asemenea preț al pieței.
53
Contrar afirmațiilor prezentate în înscrisurile sale și în ședință, Comisia nu a reușit să demonstreze că media aritmetică a cuantumurilor cuprinse în intervalele de prețuri în cauză constituia valoarea cea mai reprezentativă și metoda de calcul cea mai adecvată pentru a stabili prețul pieței și că utilizarea mediei menționate era necesară pentru a echilibra rezultatele obținute pe mai mulți ani și pentru a le face mai fiabile, pentru a evita subestimarea prețului menționat sau pentru a ține seama de calitatea medie a terenurilor în cauză.
54
Astfel, după cum se arată la punctele 28 și 30 din decizia atacată, raportul Uus Maa evaluează terenurile și parcelele care fac obiectul contractului de arendare și se bazează pe o metodă ce constă în compararea lor cu alte bunuri care prezintă caracteristici similare. Această metodă comparativă ține, astfel cum se arată la pagina 106 din acest raport, de o practică răspândită pentru aprecierea prețului pieței și permite obținerea celui mai fiabil preț al pieței. Intervalele de prețuri în cauză exprimă cuantumurile arendei de pe piața terenurilor arabile care, precum terenurile în cauză, au o calitate medie și se situează în comitatul Tartu (a se vedea punctul 50 de mai sus). Prin urmare, în lipsa unor indicații contrare, se poate considera că aceste intervale de prețuri furnizează estimările cele mai credibile și cele mai adecvate ale arendei de pe piața terenurilor în cauză, ceea ce Comisia a recunoscut la punctul 133 din decizia atacată, arătând că „raportul Uus Maa furnizează estimări plauzibile, deși conservatoare, ale cuantumului arendei în județul Tartu în perioada 2000-2014”.
55
Astfel, având în vedere că intervalele de prețuri în cauză, pe de o parte, țin seama de calitatea medie a terenurilor în cauză și, pe de altă parte, sunt deja rezultatul unei echilibrări în măsura în care privesc perioade de patru ani și, prin urmare, nu conțin decât date agregate, nu s‑a dovedit că utilizarea mediei aritmetice a intervalelor de prețuri menționate este de natură să furnizeze rezultate mai fiabile și să conducă la un preț care să fie cel mai apropiat posibil de prețul pieței. Dimpotrivă, o asemenea utilizare poate conduce la rezultate imprecise și la o supraestimare importantă a prețului pieței.
56
Pentru aceleași motive, nici marja largă de eroare a raportului Uus Maa, astfel cum este indicată la pagina 107 din acest raport și reținută la punctul 38 din decizia atacată, potrivit căreia arenda reală de pe piață poate varia cu +/– 20 % față de cea menționată în raportul respectiv, nu putea justifica utilizarea acestei medii aritmetice, ceea ce Comisia nu a pretins nici în decizia atacată, nici în cursul procedurii de judecată. Astfel, nu reiese din niciun element al analizei referitoare la conformitatea cuantumului arendei cu prețul pieței, așa cum figurează la punctele 131-140 și 154-157 din decizia atacată, că Comisia a ținut seama de această marjă largă de eroare, în pofida amplorii și a eventualei incidențe a acesteia asupra aprecierii sale. Or, după cum susține reclamanta, nu este exclus ca o arendă care este, cel mult, mai mică cu 20 % decât intervalele de prețuri cele mai scăzute din raportul Uus Maa să poată constitui de asemenea un preț al pieței.
57
Utilizarea mediei aritmetice nu permite nici remedierea problemei legate de faptul că intervalele de prețuri din raportul Uus Maa sunt deosebit de largi, după cum arată în mod întemeiat reclamanta. Astfel, diferența dintre cuantumurile minime și maxime dintr‑un interval de prețuri este, pentru perioada cuprinsă între anii 2000 și 2004 și pentru perioada cuprinsă între anii 2005 și 2009, de aproximativ 67 % și, respectiv, 100 %. În ceea ce privește perioada cuprinsă între anii 2010 și 2014, pentru care raportul Uus Maa conține intervale de prețuri divergente (a se vedea punctul 50 de mai sus), diferența este, în funcție de intervalul de prețuri, de aproximativ 67 % și, respectiv, 140 %. Rezultă că utilizarea mediei aritmetice a acestor intervale de prețuri determină inevitabil imprecizii considerabile, chiar o supraestimare importantă a prețului pieței.
58
Desigur, Comisia a precizat în ședință, referindu‑se la punctul 156 din decizia atacată, că a utilizat datele Oficiului de Statistică din Estonia pentru perioada cuprinsă între anii 2010 și 2014 pentru a ține seama de intervalele de prețuri largi reținute în raportul Uus Maa, aspect de care s‑a luat act în procesul‑verbal al ședinței. Totuși, pe lângă faptul că aceasta pare să fie situația numai pentru cuantificarea avantajului la punctul menționat, iar nu pentru constatarea existenței unui avantaj la punctul 136 din decizia atacată, în cadrul căreia a comparat arendele plătite de reclamantă cu cuantumurile medii cuprinse în aceste intervale de prețuri, ea nu a încercat, așadar, să remedieze problema intervalelor de prețuri deosebit de largi pentru perioadele cuprinse între anii 2000 și 2004 și între anii 2005 și 2009.
59
Rezultă că Comisia nu a demonstrat că mediile aritmetice ale intervalelor de prețuri reținute în raportul Uus Maa pe care s‑a bazat erau susceptibile să determine prețul cel mai apropiat posibil de prețul pieței și nici nu a ținut seama suficient de marja de eroare și de intervalele de prețuri deosebit de largi ale acestui raport. Dimpotrivă, având în vedere considerațiile care precedă, această abordare ar fi condus inevitabil la o supraestimare a acestui preț.
60
În al doilea rând, în ceea ce privește contextul existent la momentul încheierii contractului de arendare, raportul Uus Maa indică la pagina 101 că, înainte de aderarea Republicii Estonia la Uniune în anul 2004, „existau puține contracte de arendare privind terenurile arabile”, „[a]rendarea terenurilor nu era foarte curentă, contractele de arendare erau rareori încheiate”, „[t]erenurile erau puse la dispoziție gratuit pentru a evita ca acestea să rămână în paragină”, „[v]aloarea terenurilor era scăzută și arendele erau de asemenea foarte scăzute, iar contractele de arendare nu erau încheiate decât cu proprietari de terenuri relativ mari” (a se vedea de asemenea punctul 31 din decizia atacată). Astfel cum susține reclamanta, Comisia nu a ținut seama de aceste elemente în cadrul examinării sale.
61
Or, având în vedere contextul menționat, existent la momentul încheierii contractului de arendare, nu este exclus ca, în anul 2000, o arendă care se ridica la 0,20 euro/ha, precum cea prevăzută de contractul menționat (a se vedea punctul 4 de mai sus), să fie conformă cu condițiile normale de piață. Această concluzie este a fortiori valabilă în măsura în care contractul urmărește, astfel cum reiese din pagina 106 din raportul Uus Maa și ținând seama de obligațiile suplimentare vaste pe care le prevede, în special pentru întreținerea terenurilor și pentru îmbunătățirea calității solurilor (a se vedea punctul 4 de mai sus), obiectivul de a păstra o utilizare a terenurilor conformă cu destinația lor și de a asigura fertilitatea acestora.
62
Reiese de asemenea din raportul Uus Maa, astfel cum este prezentat la punctul 31 din decizia atacată, că, în perioada cuprinsă între anii 2000 și 2004, în care a fost încheiat contractul de arendare (a se vedea punctul 3 de mai sus), contractele de arendare erau formulate în termeni generali și nu cuprindeau o clauză de creștere a arendei. Acest lucru indică faptul că, la momentul încheierii contractului menționat, un operator privat, care acționează în condiții normale de concurență, al cărui comportament figurează printre elementele pe care Comisia este obligată să le ia în considerare pentru a stabili existența unui ajutor (a se vedea în acest sens Hotărârea din 10 decembrie 2020, Comune di Milano/Comisia, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, punctul 109 și jurisprudența citată), nu ar fi solicitat în mod necesar, într‑o situație similară, o dispoziție contractuală care să prevadă o creștere automată sau unilaterală a arendei.
63
Astfel, în ceea ce privește contractul de arendare, Comisia nu a apreciat, în decizia atacată, dacă acest contract prevedea o asemenea dispoziție. Ea nu a apreciat nici modificările ulterioare ale contractului menționat, ci s‑a limitat să arate, la punctul 27 din decizia atacată, că „[c]uantumul arendei a fost adaptat de trei ori”. În consecință, ea nu a dovedit că statul estonian avea, în temeiul aceluiași contract în versiunea inițială și în modificările ulterioare, posibilitatea de a crește, în mod automat sau unilateral, arenda în fiecare an pentru a o adapta la arenda de pe piață.
64
Or, în lipsa unei astfel de posibilități contractuale, Comisia nu se putea limita să compare arenda plătită de reclamantă în cadrul arendării în litigiu cu prețul pieței pentru întreaga perioadă cuprinsă între anii 2000 și 2017, ci trebuia să examineze dacă, la momentul încheierii contractului de arendare, și anume în anul 2000 (a se vedea punctul 3 de mai sus), precum și la fiecare modificare a acestui contract, și anume în anul 2005, în anul 2007 și în anul 2009 (a se vedea punctul 5 de mai sus), arenda era mai mică decât un preț pe care reclamanta l‑ar fi obținut în condiții normale de piață. Rezultă că, tot pentru acest motiv, Comisia nu se putea limita să utilizeze mediile aritmetice ale cuantumurilor cuprinse în intervalele de prețuri reținute în raportul Uus Maa, care erau exprimate pe o perioadă de patru ani și care nu permiteau să se determine prețul pieței într‑un anumit an. În plus, deși a indicat în mod corect, la punctele 135 și 136 din decizia atacată, că majorările arendei au avut loc la 14 ianuarie 2005, la 21 martie 2007 și, respectiv, la 12 mai 2009, ea a omis să țină seama de faptul că majorările menționate au intrat în vigoare retroactiv la 1 ianuarie 2005, la 1 ianuarie 2007 și, respectiv, la 1 ianuarie 2009 (a se vedea punctul 5 de mai sus).
65
În al treilea rând, în ceea ce privește dimensiunea și utilizarea terenurilor în cauză, Comisia a arătat că contractul de arendare nu preciza că anumite părți din terenuri nu erau adecvate pentru agricultură (punctul 157 din decizia atacată). Aceasta a apreciat că terenurile nearabile puteau fi utilizate în alte moduri, că era dificil să se identifice indicatori fiabili ai prețului pieței pentru arendarea terenurilor împădurite, a pajiștilor și a altor terenuri și că, în consecință, numărul de hectare care fac obiectul cererilor de ajutor agricol de la Uniune, care reprezenta între 95 % și 97 % din terenurile în cauză în perioada cuprinsă între anii 2004 și 2018, trebuia să servească drept bază de calcul (punctul 158 din decizia atacată).
66
În această privință, raportul Uus Maa conține, pe de o parte, la paginile 9 și 10, un tabel care rezumă modificările contractului de arendare, inclusiv în ceea ce privește suprafața terenurilor în cauză, și, pe de altă parte, la paginile 12-99, o parte referitoare la descrierea detaliată a fiecărui bun și a fiecărei parcele care fac obiectul contractului de arendare, din care reiese printre altele suprafața, repartizarea în funcție de calitatea lor, utilizarea, caracteristicile și fertilitatea acestora, restricțiile și posibilitățile de acces. Acest tabel și această descriere detaliată erau destinate să permită determinarea cuantumului arendei celei mai apropiate de arenda de pe piață în funcție de dimensiunea și de specificitățile terenurilor în cauză.
67
Astfel, acest lucru a permis reclamantei să calculeze, în tabelul prezentat ca anexa A.22.12 la cererea introductivă, proporția exactă a terenurilor arabile, care se ridica, după cum susține aceasta în mod întemeiat, la o suprafață de 2833,596 ha, ceea ce corespunde unui procent de aproximativ 83 % din terenurile în cauză.
68
Pentru restul terenurilor respective, acest lucru permitea calcularea proporțiilor exacte ale pajiștilor naturale, ale pădurilor, ale terenurilor rezidențiale, ale fermelor, ale terenurilor scufundate sau ale altor terenuri și evaluarea acestora în lumina informațiilor din raportul Uus Maa privind evoluția pieței terenurilor arendate în comitatul Tartu. Astfel, Comisia ar fi trebuit să țină seama de faptul, expus la pagina 101 din acest raport, că nu era percepută nicio arendă pentru „alte terenuri” compuse din turbării, poldere și zone inundabile, în perioadele cuprinse între anii 2000 și 2004 și între anii 2005 și 2009 și că numai în perioada cuprinsă între anii 2010 și 2014 a apărut o piață a terenurilor arendate pentru aceste alte terenuri, pentru care arenda era mult mai mică decât arenda pentru terenurile arabile întrucât se ridica la aproximativ 10 euro/ha. De asemenea, aceasta ar fi trebuit să ia în considerare faptul că, în anul 2013, astfel cum se arată la pagina 102 din raportul menționat în susținerea datelor Oficiului de Statistică din Estonia, „în general, prețul pentru câmpurile cultivabile [era] mai mare decât prețul pentru pajiștile permanente”. În plus, descrierea detaliată a terenurilor în cauză în același raport i‑ar fi permis să ia în considerare faptul că, în perioada cuprinsă între anii 2005 și 2009, pentru parcelele mici erau plătite arende mai mici (pagina 101 din raportul în discuție).
69
În schimb, în cadrul stabilirii dimensiunii și a utilizării terenurilor în cauză, Comisia nu a ținut seama de informațiile relevante rezultate din raportul Uus Maa, pe care a fundamentat totuși o parte importantă a aprecierii sale referitoare la conformitatea arendei plătite de reclamantă în cadrul arendării în litigiu cu prețul pieței pentru întreaga perioadă cuprinsă între anii 2000 și 2017 (a se vedea punctele 131-136 și 154-156 din decizia atacată; a se vedea de asemenea punctul 44 de mai sus) și la care reclamanta a făcut referire în mod explicit în cursul procedurii administrative pentru a dovedi că 16,7 % din terenurile în cauză nu puteau fi utilizate în scopul producției agricole (punctul 84 din decizia atacată). Având în vedere importanța raportului menționat pentru stabilirea dimensiunii și a specificităților terenurilor în cauză, Comisia trebuia să aprecieze valoarea probantă a informațiilor menționate (a se vedea în acest sens și prin analogie Hotărârea din 16 septembrie 2004, Valmont/Comisia, T‑274/01, EU:T:2004:266, punctul 53) și să țină seama de aceasta în cadrul examinării sale. Prin urmare, ea nu se putea limita, astfel cum pare să considere, să utilizeze un preț mediu pentru toate parcelele și pentru toate particularitățile acestora. Comisia nu se putea limita nici să utilizeze informațiile rezultate din ajutorul agricol, cu privire la care nu a precizat nici metodele de calcul, nici condițiile de acordare. În consecință, în măsura în care a ignorat specificitățile terenurilor în cauză și faptul că terenurile arabile nu reprezentau decât 83 % din aceste terenuri, ea a supraestimat, fără îndoială, prețul pieței pentru terenurile menționate.
70
În al patrulea rând, Comisia s‑a întemeiat pe datele Oficiului de Statistică din Estonia pentru a stabili prețul pieței în perioada cuprinsă între anii 2015 și 2017 (a se vedea punctele 137-139 din decizia atacată), precum și, potrivit propriilor afirmații, pentru perioada cuprinsă între anii 2010 și 2014, pentru a corecta „intervalul larg al cuantumurilor din raportul Uus Maa” (a se vedea punctul 58 de mai sus).
71
În această privință, trebuie să se sublinieze că, astfel cum admite însăși Comisia, datele Oficiului de Statistică din Estonia nu sunt rezultatul unei evaluări efectuate de experți a cuantumului arendei pentru terenuri, ci constituie cuantumuri medii ale arendelor pentru terenuri agricole care nu țin seama de caracteristicile particulare ale terenurilor în cauză (punctul 133 din decizia atacată).
72
Or, în lipsa unor intervale de prețuri, precum cele reținute în raportul Uus Maa, nu este posibil printre altele să se cunoască prețul pieței cel mai scăzut și să se verifice dacă arenda plătită de reclamantă în cadrul arendării în litigiu se îndepărtează de acesta. Nu este posibil nici să se compare această arendă cu prețul pieței din comitatul Tartu în anii 2010-2012 și 2017, din moment ce, pentru acești ani, nu există decât date pentru întreaga Estonie (a se vedea punctul 39 din decizia atacată). La aceasta se adaugă impreciziile legate de faptul că, pentru perioada cuprinsă între anii 2015 și 2017, Comisia a comparat, la punctele 137-139 din decizia atacată, arenda menționată numai cu cuantumurile medii ale arendei pentru terenuri agricole și terenuri arabile, fără a ține seama de faptul că, astfel cum reiese din descrierea detaliată a raportului menționat (a se vedea de asemenea punctele 66-69 de mai sus), o parte din terenurile în cauză era compusă din pajiști, pentru care datele Oficiului de Statistică din Estonia afișează în general cuantumuri mai mici (a se vedea punctul 39 din decizia atacată).
73
Rezultă că Comisia nu a demonstrat că datele Oficiului de Statistică din Estonia pe care s‑a întemeiat permiteau să se calculeze prețul cel mai apropiat posibil de valoarea pieței și să se stabilească faptul că reclamanta a plătit, în cadrul arendării în litigiu, o arendă mai mică decât acest preț în perioadele cuprinse între anii 2010 și 2014 și între anii 2015 și 2017.
74
Chiar dacă Comisia nu dispunea, astfel cum pare să susțină, de informații mai bune, nu se putea limita să se întemeieze pe datele Oficiului de Statistică din Estonia pentru a‑și susține concluziile.
75
În temeiul responsabilității sale centrale și exclusive de a asigura, sub controlul instanței Uniunii, respectarea articolului 107 TFUE și punerea în aplicare a articolului 108 TFUE, Comisia este obligată să verifice printre altele, dacă este cazul cu concursul unor experți, dacă o măsură de stat implică un avantaj care nu corespunde condițiilor normale de piață (a se vedea în acest sens Hotărârea din 16 septembrie 2004, Valmont/Comisia, T‑274/01, EU:T:2004:266, punctul 72 și jurisprudența citată, Hotărârea din 9 decembrie 2015, Grecia și Ellinikos Chrysos/Comisia, T‑233/11 și T‑262/11, EU:T:2015:948, punctul 91, și Hotărârea din 16 martie 2016, Frucona Košice/Comisia, T‑103/14, EU:T:2016:152, punctele 164-179). Or, în speță Comisia nici nu a recurs la concursul unor experți, nici nu a solicitat informații suplimentare din partea autorităților estoniene pentru perioadele pentru care, în opinia sa, raportul Uus Maa nu putea servi drept bază exclusivă de comparație.
76
În plus, trebuie amintit că, având în vedere contestația detaliată din partea reclamantei și a autorităților menționate, revine Comisiei sarcina de a face dovada existenței unui „ajutor de stat” în sensul articolului 107 alineatul (1) TFUE și, prin urmare, și dovada că este îndeplinită condiția acordării unui avantaj beneficiarilor (a se vedea Hotărârea din 4 martie 2021, Comisia/Fútbol Club Barcelona, C‑362/19 P, EU:C:2021:169, punctul 62 și jurisprudența citată). Chiar presupunând că Comisia s‑a confruntat cu un stat membru care, neîndeplinindu‑și obligația de colaborare, a omis să îi furnizeze toate informațiile pe care îl somase să i le comunice, ea trebuie să își bazeze deciziile pe elemente de o anumită fiabilitate și coerență, care oferă un temei suficient pentru a ajunge la concluzia că o întreprindere a beneficiat de un avantaj care constituie un ajutor de stat și care sunt, prin urmare, de natură să susțină concluziile la care ajunge. Astfel, dat fiind că recuperarea ajutorului în cauză de la beneficiarul său urmărește să elimine denaturarea concurenței cauzată de un anumit avantaj concurențial și să restabilească astfel situația anterioară plății acestui ajutor, Comisia nu poate presupune că o întreprindere a beneficiat de un avantaj care constituie un ajutor de stat bazându‑se numai pe o prezumție negativă, întemeiată pe lipsa de informații care permit să se ajungă la concluzia contrară, în absența altor elemente de natură să stabilească în mod pozitiv existența unui asemenea avantaj (a se vedea în acest sens Hotărârea din 26 martie 2020, Larko/Comisia, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, punctele 69 și 70 și jurisprudența citată). Prin urmare, Comisia nu poate justifica impreciziile datelor Oficiului de Statistică din Estonia doar prin faptul că reclamanta și autoritățile estoniene nu au demonstrat că terenurile în cauză afișau o valoare mai mică decât valorile medii ale terenurilor agricole din Estonia.
77
În al cincilea rând, trebuie amintit că, în cursul procedurii administrative, autoritățile estoniene nu au prezentat numai raportul Uus Maa și datele Oficiului de Statistică din Estonia, ci și, prin scrisoarea din 2 octombrie 2014, analiza Pindi Kinnisvara, care nu este însă menționată în decizia atacată.
78
Potrivit analizei Pindi Kinnisvara, care datează din 12 aprilie 2013 și care nu constă decât într‑o pagină, arenda în comitatul Tartu la acea dată era cuprinsă în principal între 30 și 50 de euro/ha pentru contractele existente, între 50 și 100 de euro/ha pentru contractele noi sau prelungite și putea fi mai mare de 100 de euro/ha în zonele bine situate pe plan logistic și într‑un mediu cu o concurență mai mare. Aceste cifre sunt în concordanță cu cele rezultate din raportul Uus Maa, care expune, pentru perioada cuprinsă între anii 2010 și 2014, în funcție de intervalele de prețuri respective indicate, cuantumuri între 25 și 60 de euro/ha și între 30 și 50 de euro/ha (a se vedea punctul 50 de mai sus), precum și cu datele Oficiului de Statistică din Estonia, potrivit cărora cuantumul mediu al arendei pentru terenurile agricole din comitatul menționat se ridica la 50 de euro/ha în anul 2013 (a se vedea punctul 39 din decizia atacată).
79
Or, astfel cum susține reclamanta în mod întemeiat, Comisia a omis să țină seama de analiza Pindi Kinnisvara în decizia atacată. În memoriul în apărare, Comisia a afirmat că era vorba despre o „expertiză ex post, care nu [fusese] prezentată Comisiei în cursul procedurii administrative”. Abia în stadiul duplicii, Comisia a recunoscut că analiza menționată îi fusese prezentată de autoritățile estoniene în cursul procedurii administrative, pretinzând în același timp că nu era necesar să își precizeze poziția cu privire la aceeași analiză pentru motivul că „autoritățile estoniene [o consideraseră] retras[ă] și înlocuit[ă] de raportul Uus Maa”. În ședință, ca răspuns la o întrebare orală adresată de Tribunal, Comisia a precizat, făcând trimitere la nota de subsol 6 din duplică, că a considerat această analiză ca fiind retrasă, ca urmare a scrisorii autorităților estoniene din 7 octombrie 2015 și a schimburilor ulterioare de corespondență cu aceste autorități. Prin urmare, aceasta nu ar mai fi făcut parte din dosarul administrativ la momentul adoptării deciziei atacate. S‑a luat act de aceste afirmații în procesul‑verbal al ședinței (a se vedea de asemenea punctul 32 de mai sus).
80
În această privință, trebuie să se arate că, prin scrisoarea din 7 septembrie 2015, cu numărul de referință agri.ddg4.i.2(2015)4096993, Comisia a solicitat autorităților estoniene printre altele să prezinte o evaluare de către un expert independent a arendelor pentru terenuri comparabile cu terenurile în cauză. Autoritățile menționate au răspuns la această cerere prin scrisoarea din 7 octombrie 2015, al cărei fragment relevant, astfel cum este reprodus la nota de subsol 6 din duplică, are următorul cuprins: „subliniem că, pentru a înlătura orice îndoială privind expertul, am inițiat o cerere de ofertă, cu numărul de referință 167431 și, la finalul atribuirii și executării contractului, vom fi probabil în măsură să vă furnizăm raportul de expertiză solicitat”. Prin scrisoarea din 16 decembrie 2015, Republica Estonia a prezentat Comisiei raportul Uus Maa. Această scrisoare este însoțită de următorul comentariu, astfel cum este reprodus la nota de subsol 6 din duplică: „Vă transmitem prin prezenta expertiza (anexată) solicitată la punctul 5 din scrisoarea dumneavoastră cu numărul de referință agri.ddg4.i.2(2015)4096993.”
81
Rezultă că nici scrisoarea autorităților estoniene din 7 octombrie 2015, nici cea a acelorași autorități din 16 decembrie 2015 nu menționează analiza Pindi Kinnisvara, ci se limitează să răspundă la cererea Comisiei din 7 septembrie 2015 de a furniza o evaluare realizată de un expert independent a arendelor pentru terenuri comparabile cu cele exploatate de reclamantă, cerere la care s‑a răspuns prin prezentarea raportului Uus Maa. Contrar celor pretinse de Comisie, nu se poate deduce din scrisorile menționate că această analiză a fost retrasă de autoritățile respective, ci numai că analiza menționată a fost completată de acest raport.
82
În consecință, chiar dacă Comisia și‑a întemeiat evaluarea pe raportul Uus Maa pentru motivul că analiza Pindi Kinnisvara fusese comandată de reclamantă, nu este mai puțin adevărat că dispunea de această analiză la momentul adoptării deciziei atacate. În aceste împrejurări, Comisia nu era exonerată de obligația de a aprecia valoarea probantă a analizei menționate și, dacă era cazul, de a ține seama de ea în cadrul examinării sale (a se vedea în acest sens și prin analogie Hotărârea din 16 septembrie 2004, Valmont/Comisia, T‑274/01, EU:T:2004:266, punctul 53).
83
În plus, trebuie amintit că Comisia este obligată ca, în interesul unei bune aplicări a principiilor fundamentale ale Tratatului FUE referitoare la ajutoarele de stat, să conducă procedura de investigare a măsurilor incriminate cu diligență și cu imparțialitate, pentru ca, la momentul adoptării deciziei finale, să dispună de cele mai complete și fiabile elemente posibile în acest scop (Hotărârea din 2 septembrie 2010, Comisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punctul 90, și Hotărârea din 26 martie 2020, Larko/Comisia, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, punctul 67). Ea este obligată printre altele să examineze atent și imparțial toate elementele relevante care îi sunt prezentate. Având în vedere această obligație de diligență, care constituie, în conformitate cu jurisprudența menționată, o condiție prealabilă indispensabilă pentru ca instanța Uniunii să poată verifica dacă erau întrunite elementele de fapt și de drept de care depinde exercitarea puterii largi de apreciere a Comisiei (a se vedea în acest sens Hotărârea din 21 noiembrie 1991, Technische Universität München, C‑269/90, EU:C:1991:438, punctul 14, Hotărârea din 20 septembrie 2007, Fachvereinigung Mineralfaserindustrie/Comisia, T‑375/03, nepublicată, EU:T:2007:293, punctul 90, și Hotărârea din 16 septembrie 2013, ATC și alții/Comisia, T‑333/10, EU:T:2013:451, punctul 84), Comisia nu putea ignora analiza Pindi Kinnisvara, a cărei relevanță a fost amintită la punctul 78 de mai sus, în cadrul examinării sale.
84
Având în vedere tot ceea ce precedă, trebuie să se concluzioneze că, în cadrul comparației cuantumului arendei cu prețul pieței și al calculului avantajului, Comisia nu a ținut seama suficient printre altele de cuantumurile minime cuprinse în intervalele de prețuri reținute în raportul Uus Maa și de marja lor de eroare, de contextul existent la momentul încheierii contractului de arendare, printre care lipsa inițială a unor clauze de majorare a cuantumului arendei, de informațiile din acest raport privind dimensiunea și utilizarea terenurilor în cauză și nici de impreciziile datelor Oficiului de Statistică din Estonia. În plus, în acest cadru, ea a omis în mod eronat să ia în considerare analiza Pindi Kinnisvara, care i‑a fost prezentată de autoritățile estoniene în cursul procedurii administrative.
85
Prin urmare, examinarea referitoare la conformitatea cuantumului arendei, privit individual, cu condițiile pieței (punctele 132-140 din decizia atacată), precum și partea din apreciere referitoare la cuantificarea avantajului care privește acest cuantum și la suprafața terenurilor în cauză (punctele 154-159 din decizia atacată) sunt viciate de o eroare vădită de apreciere și de o încălcare a obligației de diligență ce revenea Comisiei.
Cu privire la luarea în considerare a obligațiilor contractuale suplimentare
86
Trebuie amintit că contractul de arendare prevedea, pe lângă plata arendei, obligații contractuale suplimentare care priveau, în primul rând, investiții anuale în sisteme de drenaj, în al doilea rând, cheltuielile pentru întreținerea terenului și pentru creșterea calității solului, inclusiv cheltuieli precum cele pentru protecția culturilor, îngrășămintele minerale și organice, tratarea cu var și întreținerea marginilor drumurilor și, în al treilea rând, plata tuturor impozitelor (a se vedea punctul 4 de mai sus; a se vedea de asemenea punctul 141 din decizia atacată).
87
În decizia atacată, Comisia nu a acceptat să ia în considerare, cu titlu de venit al statului estonian, decât jumătate din investițiile anuale în sistemele de drenaj și din valoarea impozitelor anuale pe teren plătite de reclamantă (a se vedea punctele 147 și 165 din decizia atacată).
88
În esență, în ceea ce privește investițiile anuale în sistemele de drenaj, Comisia a apreciat, pe de o parte, că statul estonian era scutit de anumite costuri de întreținere pe care ar fi trebuit să le suporte în calitate de proprietar al terenurilor. Pe de altă parte, având în vedere durata lungă a contractului de arendare de 25 de ani, reclamanta, în calitate de utilizatoare a terenurilor, ar fi beneficiat de asemenea de aceste investiții care ar fi contribuit la utilizarea mai eficientă a terenurilor și al căror cuantum mediu de 91163 de euro pe an nu ar fi fost impus nici prin lege, nici de stat (punctele 143, 144 și 162 din decizia atacată). În ceea ce privește cheltuielile efectuate pentru întreținerea terenurilor și pentru îmbunătățirea calității solurilor, care se ridicau la aproximativ 255444 de euro, Comisia a concluzionat că aceste cheltuieli erau în interesul reclamantei în calitate de arendaș (punctele 145 și 163 din decizia atacată). În ceea ce privește impozitele, aceasta a constatat că reclamanta a plătit impozitele în numele statului estonian în calitate de proprietar al terenurilor, astfel încât acesta din urmă nu a înregistrat cheltuieli cu elementul respectiv (punctele 146 și 164 din decizia atacată).
89
Având în vedere aceste considerații, Comisia a concluzionat la punctul 147 din decizia atacată că, deși cuantumul arendei era majorat cu jumătate din investițiile în sistemele de drenaj și cu impozitele plătite de reclamantă, venitul din arendă al statului estonian rămânea mai mic decât prețul pieței pe toată perioada cuprinsă între anii 2000 și 2017.
90
În primul rând, trebuie să se constate că Comisia nu și‑a întemeiat analiza privind obligațiile contractuale suplimentare, spre deosebire de cea referitoare la conformitatea cuantumului arendei cu prețul pieței (a se vedea punctele 131-136 și 154-156 din decizia atacată; a se vedea de asemenea punctele 43-46 de mai sus), pe nicio expertiză externă. În special, aceasta nu a făcut referire nici la analiza Pindi Kinnisvara, nici la raportul Uus Maa, care i‑au fost prezentate de autoritățile estoniene în cursul procedurii administrative (a se vedea punctul 77 de mai sus).
91
Pe de o parte, în ceea ce privește analiza Pindi Kinnisvara, în aceasta se arată că, în contractele de arendare încheiate în vederea punerii la dispoziție a terenurilor agricole, nu este obișnuit să se impună arendașului obligații de a efectua investiții specifice, astfel încât o asemenea obligație contractuală exorbitantă influențează nivelul arendei nete invers proporțional cu valoarea obligației contractuale pe unitate de suprafață de teren arendat.
92
Pe de altă parte, în ceea ce privește raportul Uus Maa, la pagina 106 se arată că acesta avea ca obiectiv printre altele „să stabilească dacă, în contractele de arendare privind terenuri agricole, [era] uzual să se impună arendașilor obligații referitoare la construirea și la întreținerea sistemelor de îmbunătățire a terenurilor, precum și diferite măsuri de fertilizare”. Astfel, la aceeași pagină, raportul menționat conține o evaluare a obligațiilor suplimentare obișnuite în contractele de arendare și le compară cu cele din contractul de arendare, evaluare ale cărei rezultate sunt prezentate la punctele 34-37 din decizia atacată, fără ca Comisia să fi ținut seama de acestea în cadrul aprecierii sale cu privire la obligațiile suplimentare care figurează în contractul menționat, astfel cum a fost efectuată la punctele 143-146 și 161-164 din decizia atacată.
93
Din această evaluare din raportul Uus Maa reiese că, la începutul anilor 2000, contractele de arendare erau mai degrabă rudimentare, formulate în termeni generali și nu impuneau arendașilor nicio obligație specială (a se vedea de asemenea punctul 34 din decizia atacată). Mai târziu, în esență începând din anul 2005, obligația de a plăti impozitul pe teren și celelalte impozite legate de arendă, în principal obligația de a plăti impozitul pe venit, ar fi fost inclusă în contractele menționate. Îmbunătățirea terenurilor și întreținerea acostamentelor ar fi fost, în aceste contracte, o obligație a arendașului (a se vedea de asemenea punctul 35 din decizia atacată). Potrivit evaluării menționate, construirea sau înlocuirea sistemelor de drenaj este o investiție în patrimoniul proprietarului ce reprezintă o sarcină importantă care se adaugă la plata arendei. Odată cu dezvoltarea arendării terenurilor agricole, în contractele în discuție ar fi fost incluse clauze referitoare la utilizarea rațională a terenurilor și la un comportament agronomic prudent începând din anii 2010 și 2011 (a se vedea de asemenea punctul 36 din decizia menționată).
94
În ceea ce privește contractul de arendare, raportul Uus Maa arată că nu era obișnuit să se includă în contractele de arendare obligații precum cele impuse reclamantei, în special sub o formă măsurabilă din punct de vedere financiar. Nici durata sau numărul de hectare ale arendării în litigiu nu ar fi obișnuite. Se deduce din aceste elemente că era deosebit de important să se păstreze o utilizare a terenurilor conformă cu destinația lor, precum și să se asigure fertilitatea acestora, menționându‑se în același timp că anumite clauze ale contractului respectiv restrâng libertatea reclamantei de a alege culturile pe care le cultivă (a se vedea de asemenea punctul 37 din decizia atacată).
95
Or, Comisia a omis să țină seama de informațiile relevante rezultate din analiza Pindi Kinnisvara și din raportul Uus Maa, în pofida faptului că dispunea de ele la momentul adoptării deciziei atacate și că ele priveau stabilirea valorii obligațiilor contractuale suplimentare. În măsura în care aceasta trebuia, conform jurisprudenței citate la punctele 82 și 83 de mai sus, să aprecieze valoarea probantă a acestor informații și să le examineze în mod diligent și imparțial, reclamanta susține în mod întemeiat că Comisia nu a ținut seama de opiniile experților decât în mod selectiv.
96
În special, pentru calcularea avantajului, Comisia a omis să examineze mai serios, în lumina informațiilor rezultate din analiza Pindi Kinnisvara și din raportul Uus Maa, valoarea investițiilor efectuate de reclamantă și ponderea lor în arenda totală. În acest context, ea nu a ținut seama suficient în special de investiția în sistemele de drenaj, pentru care raportul menționat arată, pe de o parte, că aceasta constituie o investiție în patrimoniul proprietarului și, pe de altă parte, că prezintă o sarcină importantă pentru arendaș care se adaugă la plata arendei (a se vedea punctul 93 de mai sus).
97
În al doilea rând, concluzia care figurează la punctele 144 și 162 din decizia atacată, potrivit căreia jumătate din investițiile în sistemele de drenaj trebuia adăugată în venitul statului, nu se întemeiază pe nicio operație numerică explicită și verificabilă, ci pare a fi întemeiată pe o estimare vagă din partea Comisiei. Astfel, în măsura în care Comisia a considerat că aceste investiții depășeau cerințele contractuale sau legale (punctele 143 și 144 din decizia atacată), ea a omis să indice partea care era conformă cu aceste cerințe și cea care le depășea. De asemenea, ea nu putea ține seama de faptul că reclamanta beneficia de asemenea de investițiile menționate având în vedere durata lungă a contractului de închiriere de 25 de ani (punctul 144 din decizia atacată) fără a indica perioada care o depășea pe cea pentru care puteau fi acceptate aceste investiții.
98
Prin urmare, estimarea Comisiei nu era aptă să furnizeze, cu o precizie suficientă, valoarea obligațiilor contractuale suplimentare în cauză (a se vedea în acest sens și prin analogie Hotărârea din 9 decembrie 2015, Grecia și Ellinikos Chrysos/Comisia, T‑233/11 și T‑262/11, EU:T:2015:948, punctul 131 și jurisprudența citată) și nu permitea, în consecință, să se determine prețul cel mai apropiat posibil de valoarea de piață, astfel cum impune jurisprudența citată la punctul 48 de mai sus.
99
În plus, faptul că reclamanta a efectuat investiții mai importante decât cele impuse de contractul de arendare sau de lege nu demonstrează, ca atare, că aceste investiții nu au fost în beneficiul patrimoniului proprietarului terenurilor în cauză. Dimpotrivă, în măsura în care contractul menționat prevede în mod expres cuantumuri minime pentru obligațiile contractuale suplimentare (a se vedea punctul 4 de mai sus), investițiile care depășesc aceste cerințe minime pot fi de asemenea în interesul arendatorului, și anume statul estonian.
100
În al treilea rând, Comisia nu a examinat, în cadrul analizei sale referitoare la luarea în considerare a obligațiilor suplimentare (punctele 141-147 din decizia atacată), dacă un operator privat, care acționează în condiții de concurență normală și care se află într‑o situație cât mai apropiată de cea a statului estonian, ar fi impus obligațiile contractuale suplimentare în cauză. Or, în conformitate cu jurisprudența menționată la punctul 62 de mai sus, Comisia, căreia îi revine sarcina probei, era obligată să efectueze o astfel de examinare, așa cum s‑a întâmplat în cauze similare, și anume în cauzele în care s‑au pronunțat Hotărârea din 28 februarie 2012, Land Burgenland/Comisia (T‑268/08 și T‑281/08, EU:T:2012:90), Hotărârea din 28 februarie 2012, Grazer Wechselseitige Versicherung/Comisia (T‑282/08, nepublicată, EU:T:2012:91, punctul 126), și Hotărârea din 22 mai 2019, Real Madrid Club de Fútbol/Comisia (T‑791/16, EU:T:2019:346), în care Comisia a examinat dacă un operator privat a adoptat comportamentul statului membru în discuție.
101
Dat fiind că un operator privat este ghidat de perspective de rentabilitate pe termen mai lung (a se vedea în acest sens Hotărârea din 12 decembrie 2000, Alitalia/Comisia, T‑296/97, EU:T:2000:289, punctul 84, și Hotărârea din 13 decembrie 2018, Ryanair și Airport Marketing Services/Comisia, T‑165/16, EU:T:2018:952, punctul 249 și jurisprudența citată), și că din raportul Uus Maa reiese, pe de o parte, că, la momentul încheierii contractului de arendare, terenurile erau în general puse la dispoziție gratuit pentru a evita ca acestea să rămână în paragină (a se vedea punctul 60 de mai sus) și, pe de altă parte, că contractul de arendare tindea să păstreze o utilizare a terenurilor conformă cu destinația lor și să asigure fertilitatea acestora (a se vedea punctul 94 de mai sus), nu este exclus ca un asemenea operator să prevadă, astfel cum invocă reclamanta, obligații contractuale suplimentare pentru a nu trebui să facă el însuși investițiile necesare, precum cele în sistemele de drenaj, în întreținerea terenurilor și în îmbunătățirea calității solurilor, care permit, pe de altă parte, creșterea valorii unui teren pe termen lung.
102
În lipsa examinării acestor elemente și a unei comparații între raționalitatea economică a comportamentului statului estonian și cea a unui operator privat în împrejurări similare, Comisia nu putea considera în mod rezonabil, la punctele 147 și 165 din decizia atacată, că valoarea arendei care trebuia luată în considerare trebuia majorată doar cu jumătate din investițiile în sistemele de drenaj și cu impozitele plătite de reclamantă.
103
Având în vedere tot ceea ce precedă, trebuie să se concluzioneze că în mod greșit Comisia a omis să țină seama de toate investițiile în sistemele de drenaj ca parte integrantă din venitul din arendă al statului estonian.
104
Rezultă că, în ceea ce privește momentele relevante, și anume din anul 2000, anul încheierii contractului de arendare, din anii 2005, 2007 și 2009, anii în cursul cărora contractul menționat a fost modificat pentru majorarea arendei (a se vedea punctul 64 de mai sus), Comisia era obligată să aprecieze dacă acest venit din arendă era conform cu prețul pieței, printre altele având în vedere informațiile relevante rezultate din raportul Uus Maa.
105
Prin urmare, analiza referitoare la luarea în considerare a obligațiilor suplimentare din contractul de arendare în cadrul arendei (punctele 141-147 din decizia atacată), precum și partea din aprecierea referitoare la cuantificarea avantajului care privește aceste obligații (punctele 161-164 din decizia atacată) sunt viciate de erori vădite de apreciere și de încălcarea obligației de diligență ce revenea Comisiei.
Concluzie
106
Trebuie să se concluzioneze că, pe de o parte, Comisia și‑a încălcat obligația de diligență și, pe de altă parte, atât examinarea referitoare la conformitatea cuantumului arendei, privit individual, cu condițiile pieței (punctele 132-140 din decizia atacată), cât și examinarea referitoare la luarea în considerare a obligațiilor contractuale suplimentare în cadrul arendei (punctele 141-147 din decizia atacată) sunt viciate de erori vădite de apreciere care afectează și aprecierea referitoare la cuantificarea avantajului (punctele 154-165 din decizia atacată).
107
În consecință, se impune admiterea celui de al treilea și a celui de al patrulea motiv invocate în mod formal și anularea deciziei atacate în ansamblu, fără a fi necesară pronunțarea cu privire la celelalte motive invocate în mod formal de reclamantă.
Cu privire la cheltuielile de judecată
108
Potrivit articolului 134 alineatul (1) din Regulamentul de procedură al Tribunalului, partea care cade în pretenții este obligată, la cerere, la plata cheltuielilor de judecată. Întrucât Comisia a căzut în pretenții, se impune obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată, inclusiv a celor aferente procedurii de măsuri provizorii, conform concluziilor reclamantei.
Pentru aceste motive,
TRIBUNALUL (Camera a treia)
declară și hotărăște:
1)
Anulează Decizia C(2020) 252 final a Comisiei din 24 ianuarie 2020 privind SA. 39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP), presupus ajutor ilegal în favoarea AS Tartu Agro.
2)
Comisia Europeană va suporta, pe lângă propriile cheltuieli de judecată, cheltuielile de judecată efectuate de Tartu Agro, inclusiv pe cele aferente procedurii de măsuri provizorii.
De Baere
Kreuschitz
Kecsmár
Pronunțată astfel în ședință publică la Luxemburg, la 13 iulie 2022.
Semnături
Cuprins
Istoricul litigiului
Cu privire la reclamantă și la arendarea terenurilor agricole
Cu privire la procedura administrativă în fața Comisiei
Concluziile părților
În drept
Cu privire la conformitatea cuantumului arendei cu prețul pieței
Cu privire la luarea în considerare a obligațiilor contractuale suplimentare
Concluzie
Cu privire la cheltuielile de judecată
(
*1
)	Limba de procedură: estona.