62023CJ0351_RES
Causa C-351/23
GR REAL s. r. o.
contro
POeRT
(domanda di pronuncia pregiudiziale proposta dal Krajský súd v Prešove)
Sentenza della Corte (Grande Sezione) del 24 giugno 2025
«Rinvio pregiudiziale – Tutela dei consumatori – Clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori – Direttiva 93/13/CEE – Articolo 6, paragrafo 1 – Articolo 7, paragrafo 1 – Contratto di credito al consumo – Contratto assistito da una garanzia concessa su un bene immobile che costituisce l’abitazione familiare di un consumatore – Decadenza dal beneficio del termine – Vendita all’asta stragiudiziale di tale bene immobile – Normativa nazionale che permette la realizzazione di tale vendita senza previa verifica, da parte di un giudice, del credito azionato – Motivi di nullità di detta vendita che non comprendono l’esistenza di clausole abusive – Effettività della tutela riconosciuta ai consumatori – Articoli 7 e 47 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea»
Tutela dei consumatori – Clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori – Direttiva 93/13 – Ambito di applicazione – Procedimento giudiziario instaurato da una società aggiudicataria dell’abitazione familiare di un consumatore, venduta nel contesto di un’esecuzione forzata stragiudiziale di una garanzia ipotecaria concessa su tale bene da detto consumatore, e diretto allo sfratto di quest’ultimo – Azione riconvenzionale esercitata dal consumatore nel contesto di tale procedimento, diretta a contestare la legittimità del trasferimento di proprietà di detta abitazione familiare – Inclusione – Presupposti
(Direttiva del Consiglio 93/13, artt. 6, § 1, e 7, § 1)
(v. punti 63-74, 77, 79-83, disp. 1)
Tutela dei consumatori – Clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori – Direttiva 93/13 – Mezzi destinati a far cessare l’inserzione delle clausole abusive – Normativa nazionale che permette di proseguire l’esecuzione forzata stragiudiziale di una garanzia ipotecaria concessa da un consumatore sull’abitazione familiare nonostante l’esistenza di una domanda di provvedimenti provvisori in corso e nonostante indizi concordanti quanto all’eventuale presenza di una clausola potenzialmente abusiva nel contratto all’origine di tale esecuzione – Normativa che non permette di ottenere per via giudiziaria l’annullamento di tale esecuzione in ragione dell’esistenza di una tale clausola in detto contratto – Inammissibilità
(Direttiva del Consiglio 93/13, artt. 6, § 1, e 7, § 1)
(v. punti 88-105, disp. 2)
Sintesi
Adita in via pregiudiziale dal Krajský súd v Prešove (Corte regionale di Prešov, Slovacchia), la Corte, riunita in Grande Sezione, si pronuncia sulla tutela offerta ai consumatori dalla direttiva 93/13 (
1
), letta alla luce dei diritti fondamentali all'abitazione e a una tutela giurisdizionale effettiva (
2
), nell'ambito di una controversia tra due consumatori e l'aggiudicatario della loro abitazione familiare in merito, da un lato, allo sfratto dei due consumatori da tale abitazione a seguito del suo acquisto da parte dell'aggiudicatario e, dall'altro, ad una domanda riconvenzionale con la quale detti consumatori hanno contestato la legittimità del trasferimento di proprietà di tale immobile. La Corte esamina altresì le condizioni alle quali un procedimento di esecuzione forzata stragiudiziale di una garanzia ipotecaria, una volta avviato, debba proseguire, affinché tali diritti fondamentali nonché gli obblighi imposti dalla direttiva 93/13 siano rispettati.
Il 7 aprile 2011, PO e RT, i convenuti, hanno concluso con un istituto di credito slovacco (in prosieguo: la «banca») un contratto di mutuo per un importo di EUR 63000 rimborsabile in rate mensili. La scadenza di tale prestito era fissata al 20 gennaio 2030. Una clausola contenuta nelle condizioni generali applicate dalla banca stabiliva la decadenza di tale termine in caso di ritardo nel pagamento. Il contratto di mutuo prevedeva una garanzia ipotecaria avente ad oggetto l'abitazione familiare dei convenuti.
Il 3 novembre 2016, a seguito del ritardo dei convenuti nel pagamento delle rate mensili, la banca ha dichiarato la decadenza del termine e ha invitato i convenuti a pagare l'intero importo residuo dovuto in base al contratto di mutuo. Essa ha altresì presentato una domanda di esecuzione forzata della garanzia ipotecaria mediante vendita all'asta stragiudiziale dell’immobile in questione.
Il 21 aprile 2017, i convenuti hanno proposto dinanzi all'Okresný súd Prešov (Tribunale circoscrizionale di Prešov, Slovacchia) un ricorso diretto a ingiungere alla banca di astenersi dall'eseguire tale garanzia e, a titolo di provvedimento provvisorio, a sospenderne l'esecuzione fino alla conclusione definitiva del procedimento di merito.
Il 25 aprile 2017, la prima sessione della vendita all’asta andava deserta.
Con ordinanza del 26 maggio 2017, il Tribunale circoscrizionale di Prešov ha respinto la domanda di provvedimenti provvisori dei convenuti. Questi ultimi hanno impugnato tale ordinanza dinanzi alla Corte regionale di Prešov. Il 18 luglio 2017, prima che tale giudice avesse potuto emettere la sua decisione, l’immobile in questione è stato acquistato, nella seconda sessione della vendita all'asta, dalla ricorrente, la GR REAL, società operante segnatamente nel settore del credito, della gestione e della manutenzione di beni immobili. Tale vendita ha avuto luogo sebbene PO si fosse opposto all'esecuzione della garanzia ipotecaria di cui trattasi, per il motivo che il procedimento giudiziario diretto ad impedire tale esecuzione era ancora aperto, e sebbene tanto l'organizzatore dell'asta quanto l'aggiudicatario fossero stati informati dell'esistenza di una contestazione giudiziale in corso contro l'esecuzione forzata.
Il 9 agosto 2017, la Corte regionale di Prešov ha annullato l'ordinanza del 26 maggio 2017 e ha disposto un nuovo esame della domanda di provvedimenti provvisori dei convenuti, con la motivazione, in particolare, che il Tribunale circoscrizionale di Prešov avrebbe dovuto esaminare le obiezioni dei convenuti relative all’assenza di accordo sulla clausola di decadenza dal termine.
Il 19 dicembre 2017, i convenuti hanno ritirato il ricorso proposto il 21 aprile 2017, data la vendita del loro immobile. Pertanto, l’11 gennaio 2018, il tribunale circoscrizionale di Prešov ha chiuso il procedimento.
A seguito del rifiuto dei convenuti di liberare l’immobile in questione, essendo quest'ultimo la loro unica abitazione, dove vivevano insieme ai figli, tra cui due minorenni, la ricorrente ha adito il Tribunale circoscrizionale di Prešov con una domanda di sfratto. Il rigetto di tale domanda da parte di detto giudice è stato confermato in appello dalla Corte regionale di Prešov.
Con ordinanza dell’8 aprile 2021, il Najvyšší súd Slovenskej republiky (Corte suprema della Repubblica slovacca) ha annullato le decisioni di questi due organi giurisdizionali e ha rinviato la causa dinanzi al Tribunale circoscrizionale di Prešov per accertamento del diritto di proprietà della ricorrente. Quest'ultimo giudice ha accolto la domanda della ricorrente e ha ordinato ai convenuti di sgomberare l’immobile in questione, respingendo la loro domanda diretta a contestare la legittimità della vendita di tale bene.
Sia la ricorrente che i convenuti hanno impugnato tale decisione dinanzi alla Corte regionale di Prešov, che è il giudice del rinvio. Dinanzi a quest'ultima, i convenuti lamentano una violazione dei loro diritti di consumatori e del loro diritto all'abitazione.
Da un lato, il giudice del rinvio esprime dubbi quanto alla conformità della clausola di decadenza dal termine del contratto di mutuo in questione all’obbligo di trasparenza, dato che tale clausola figurava nelle condizioni generali della banca, ma non sarebbe stata resa nota ai convenuti. Dall'altro lato, tale giudice si chiede se, ai sensi della direttiva 93/13, la società aggiudicataria di un immobile nell'ambito di una vendita all'asta stragiudiziale, informata dell'esistenza di un procedimento giudiziario in corso vertente sulla validità della clausola all'origine di tale vendita, benefici di una tutela assoluta o se tale tutela possa essere limitata, tenuto conto, in particolare, del comportamento attivo dei consumatori interessati, che, per evitare l’esecuzione forzata, hanno eccepito il carattere abusivo di detta clausola, e dei dubbi relativi alla buona fede di tale società.
Giudizio della Corte
Per prima cosa, la Corte esamina se il procedimento giudiziario di cui trattasi nel procedimento principale rientri nell'ambito di applicazione della direttiva 93/13 (
3
).
La Corte ricorda quindi che, al fine di determinare se la direttiva 93/13 possa essere utilmente invocata nell'ambito di un siffatto procedimento, occorre esaminare l'oggetto di quest’ultimo, le specificità della controversia in cui esso si inserisce nonché l'esistenza di indizi concordanti quanto all'eventuale presenza di una clausola potenzialmente abusiva nel contratto di mutuo ipotecario di cui trattasi in tale procedimento.
Per quanto riguarda, in primo luogo, l'oggetto del procedimento, la Corte ricorda la propria giurisprudenza secondo cui la direttiva 93/13 non può essere utilmente invocata, in linea di principio, nell'ambito di una controversia che riguarda la tutela dei diritti reali connessi alla proprietà legalmente acquisita da un professionista al termine di una vendita mediante gara (
4
). Essa ricorda altresì che un giudice nazionale non può procedere a un esame del carattere abusivo di clausole contrattuali che conduca alla nullità degli atti che trasferiscono la proprietà di un bene immobile, se il procedimento di esecuzione ipotecaria che ha condotto a tale trasferimento è terminato e i diritti di proprietà nei confronti di tale bene sono stati trasferiti a un terzo, senza che sia contestata la legittimità del trasferimento (
5
). In tale contesto, la Corte precisa che gli oggetti delle azioni di cui trattasi nel procedimento principale si distinguono da quelli di cui trattasi nella sua citata giurisprudenza. Infatti, la controversia di cui al procedimento principale presenta la particolarità che il giudice del rinvio è investito, da un lato, di una domanda di sfratto dei convenuti dalla loro abitazione familiare, proposta dalla ricorrente nell'esercizio del suo diritto di proprietà acquisito nella vendita all'asta stragiudiziale di tale abitazione, e, dall'altro, di una domanda riconvenzionale con la quale i convenuti contestano la legittimità del trasferimento di proprietà di tale abitazione alla ricorrente, per il motivo che le condizioni in cui tale trasferimento ha avuto luogo non soddisfano l'obbligo di una tutela giurisdizionale effettiva (
6
).
Di conseguenza, a differenza della controversia all’origine della sentenza Banco Santander (
7
), la controversia di cui al procedimento principale riguarda non solo la tutela dei diritti reali di proprietà acquisiti a seguito della vendita di un bene immobile mediante gara, ma anche le condizioni alle quali la procedura di esecuzione forzata della garanzia ipotecaria concessa su tale bene ha potuto sfociare nel trasferimento di tali diritti alla società aggiudicataria. Infatti, nell’ambito della loro domanda riconvenzionale i convenuti non oppongono all’acquirente dell’immobile, terzo al contratto di mutuo ipotecario relativo a tale bene, cause di nullità di tale contratto o di talune sue clausole, ma contestano la legittimità stessa del trasferimento di proprietà di detto bene a tale acquirente.
In secondo luogo, per quanto riguarda le specificità della controversia in cui si inserisce il procedimento e, più in particolare, l'atteggiamento dei consumatori rispetto al procedimento di esecuzione forzata stragiudiziale di cui trattasi, la Corte sottolinea che tale atteggiamento non può essere qualificato come totalmente passivo.
Infatti, da un lato, i convenuti hanno proposto un ricorso diretto ad impedire la prosecuzione di tale procedimento, accompagnato da una domanda di provvedimenti provvisori diretta alla sospensione dell’esecuzione. Orbene, secondo il giudice del rinvio, questa sarebbe stata l’unica via di legge per opporsi alla realizzazione di una vendita all’asta stragiudiziale. Fermo restando che la valutazione spetta a tale giudice, il fatto che, dopo la realizzazione della vendita all'asta, i convenuti abbiano rinunciato a tale ricorso non può rimettere in discussione la constatazione secondo cui essi non sono rimasti passivi, giacché potevano ragionevolmente ritenere che detto ricorso fosse rimasto privo di oggetto.
Dall'altro lato, il giudice del rinvio indica che i convenuti, durante la seconda sessione di vendita all'asta, hanno informato la ricorrente dell'esistenza di una domanda di provvedimenti provvisori in corso diretta alla sospensione dell'esecuzione forzata della garanzia ipotecaria in questione. Tale valutazione dei fatti rientra nella competenza del giudice del rinvio e vincola la Corte, sebbene la ricorrente neghi di essere stata informata dell'esistenza di siffatta domanda.
In terzo luogo, il giudice del rinvio ritiene che alla data della vendita all'asta esistessero indizi concordanti quanto all'eventuale presenza di una clausola potenzialmente abusiva nel contratto all'origine dell'esecuzione forzata della garanzia ipotecaria di cui trattasi. Infatti, esso esprime dubbi quanto alla conformità della clausola di decadenza dal termine che ha comportato tale esecuzione forzata all’obbligo di trasparenza.
Sulla base di quanto precede, la Corte ritiene che, a differenza della causa che ha dato luogo alla sentenza Banco Santander (
8
), i convenuti non sono rimasti passivi nell'ambito del procedimento di esecuzione forzata stragiudiziale. Al contrario, essi si sono avvalsi dei mezzi di ricorso previsti dalla normativa nazionale al fine di opporsi a tale esecuzione e hanno informato delle loro iniziative le persone interessate da tale esecuzione. Tuttavia, tale procedimento è proseguito e si è concluso con la vendita all’asta della loro abitazione familiare, in assenza di qualsiasi controllo giurisdizionale del fondamento del credito di cui la banca chiedeva il pagamento, e ciò sebbene esistessero indizi concordanti quanto al carattere potenzialmente abusivo della clausola di decadenza dal termine all’origine della medesima esecuzione. Orbene, in tali circostanze, la tutela della certezza del diritto di un trasferimento di proprietà già effettuato per quanto riguarda un terzo (
9
) non può essere considerata come avente carattere assoluto.
Di conseguenza, la Corte rileva che rientra nell’ambito di applicazione della direttiva 93/13 (
10
), letta alla luce dei diritti all’abitazione e a una tutela giurisdizionale effettiva (
11
), un procedimento giudiziario nell’ambito del quale, da un lato, la società aggiudicataria di un bene immobile che costituisce l’abitazione familiare di un consumatore, venduta nel contesto dell’esecuzione forzata stragiudiziale di una garanzia ipotecaria concessa su tale bene da detto consumatore a favore di un creditore professionista, chiede lo sfratto di detto consumatore e, dall’altro, quest’ultimo contesta, con una domanda riconvenzionale, la legittimità del trasferimento di proprietà di detto bene a tale società aggiudicataria, effettuato nonostante un procedimento giurisdizionale, ancora pendente al momento di tale trasferimento, diretto alla sospensione dell’esecuzione di tale garanzia in ragione dell’esistenza di clausole abusive nel contratto all’origine di tale esecuzione e di cui detta società aggiudicataria è stata previamente informata dallo stesso consumatore. Ciò vale a condizione che siano sussistiti indizi concordanti, alla data di tale vendita, quanto al carattere potenzialmente abusivo di tali clausole e che il consumatore si sia avvalso dei rimedi giuridici di cui ragionevolmente poteva attendersi che un consumatore medio si avvalesse, al fine di ottenere un controllo giurisdizionale di dette clausole.
Per seconda cosa, la Corte constata che la direttiva 93/13, letta alla luce dei diritti all'abitazione e a una tutela giurisdizionale effettiva, osta a una normativa nazionale (
12
) che consente che un'esecuzione forzata stragiudiziale di una garanzia ipotecaria concessa da un consumatore a favore di un creditore professionista su un bene immobile che costituisce l'abitazione familiare di tale consumatore prosegua nonostante l'esistenza di una domanda di provvedimenti provvisori pendente dinanzi a un giudice diretta alla sospensione di tale esecuzione e nonostante indizi concordanti quanto all'eventuale presenza di una clausola potenzialmente abusiva nel contratto all'origine di tale esecuzione. Ciò vale quando tale normativa non prevede alcuna possibilità di ottenere in via giudiziaria la nullità della stessa esecuzione in ragione dell'esistenza di clausole abusive in tale contratto.
Nel caso di specie, fatte salve le verifiche che spetta al giudice del rinvio effettuare, i mezzi di ricorso di cui disponevano i convenuti alla data della realizzazione della vendita all'asta non soddisfacevano l'obbligo di una tutela giurisdizionale effettiva.
Infatti, da un lato, tali mezzi di ricorso non offrivano una possibilità effettiva di sospendere la realizzazione di tale vendita, nell'ambito di un'esecuzione forzata, per consentire il controllo giurisdizionale di una clausola potenzialmente abusiva nel contratto all'origine di tale esecuzione, sebbene una domanda di sospensione fosse pendente dinanzi a un giudice. Orbene, l'articolo 7, paragrafo 1, della direttiva 93/13 esige che il consumatore non sia privato della possibilità effettiva di ottenere la sospensione di un procedimento di esecuzione avviato in forza di un titolo esecutivo fondato su una clausola contrattuale la cui validità è contestata in giudizio in ragione del suo carattere abusivo. Ciò perché, in assenza di tale sospensione, la decisione che accerta il carattere abusivo della clausola procurerebbe a detto consumatore solo una tutela a posteriori puramente risarcitoria, che sarebbe incompleta e insufficiente. Tale esigenza è ancora più forte se, come nella presente causa, il procedimento di esecuzione forzata riguarda l’abitazione del consumatore e della sua famiglia, la cui tutela rientra nel diritto fondamentale al rispetto della vita privata e della vita familiare (
13
).
Dall'altro lato, detti mezzi di ricorso non offrivano ai convenuti la possibilità di chiedere la nullità della vendita all'asta in ragione della presenza di una clausola abusiva nel contratto all'origine di tale vendita (
14
), e ciò nonostante l'esistenza di indizi concordanti quanto al carattere potenzialmente abusivo di tale clausola.
La Corte aggiunge che, alla luce della recente giurisprudenza della Corte suprema della Repubblica slovacca riguardante la legge relativa alle vendite all'asta volontarie (
15
), la possibilità di un'interpretazione di tale legge (
16
) che sia conforme alle disposizioni della direttiva 93/13 non sembra esclusa. A tal riguardo, sempre che il giudice del rinvio ritenga che gli è consentito procedere a una tale interpretazione di detta legge, per quanto riguarda i motivi di nullità da essa previsti, questa stessa legge prevede altresì che una domanda di dichiarazione di nullità debba essere presentata entro il termine di tre mesi a decorrere dalla data dell'aggiudicazione. Salvo accertamento contrario da parte del giudice del rinvio, non ci si poteva ragionevolmente attendere dai convenuti che essi presentassero una domanda di dichiarazione di nullità della vendita all'asta di cui trattasi sulla base della legge relativa alle aste volontarie, in quanto essi non avrebbero potuto prevedere l'interpretazione fornita a tale legge dalla Corte suprema della Repubblica slovacca cinque anni dopo tale vendita.
Orbene, l'importanza dell'interesse pubblico sotteso alla tutela che la direttiva 93/13 conferisce ai consumatori e la necessità di garantire l'effettività dei diritti che i singoli traggono da quest'ultima giustificano, in mancanza di mezzi di ricorso effettivi che consentano loro di far valere i propri diritti derivanti dalla medesima direttiva prima della data dell'aggiudicazione, che ai convenuti non sia preclusa la possibilità di contestare l'esecuzione forzata che ha dato luogo a tale aggiudicazione.
La Corte precisa altresì che, poiché il giudice del rinvio potrebbe essere indotto a dichiarare la nullità della vendita all'asta e, di conseguenza, a ripristinare i rapporti giuridici esistenti tra i convenuti e la banca prima che tale vendita fosse realizzata, tale giudice dovrebbe esaminare, alla luce del diritto nazionale applicabile, la possibilità di consentire a tale banca di partecipare al procedimento, secondo qualsiasi modalità procedurale adeguata.
(
1
)	Direttiva 93/13/CEE del Consiglio, del 5 aprile1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori (GU 1993, L 95, pag. 29).
(
2
)	L’articolo 7 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea (in prosieguo: la «Carta»), relativo al rispetto della vita privata e della vita familiare, garantisce il diritto all’abitazione, mentre l’articolo 47 della Carta prevede il diritto a un ricorso effettivo.
(
3
)	In particolare, nell’ambito di applicazione dell’articolo 6, paragrafo 1, e dell’articolo 7, paragrafo 1, della direttiva 93/13.
(
4
)	Sentenza del 7 dicembre 2017, Banco Santander (C-598/15, EU:C:2017:945), punti 44 e 47.
(
5
)	Sentenza del 17 maggio 2022, Ibercaja Banco (C-600/19, EU:C:2022:394), punto 57.
(
6
)	Come previsto dall'articolo 47 della Carta e dall'articolo 7, paragrafo 1, della direttiva 93/13.
(
7
)	Sentenza del 7 dicembre 2017, Banco Santander (C-598/15, EU:C:2017:945).
(
8
)	Sentenza del 7 dicembre 2017, Banco Santander (C-598/15, EU:C:2017:945).
(
9
)	Alla quale la Corte ha fatto riferimento nelle sentenze del 7 dicembre 2017, Banco Santander (C-598/15, EU:C:2017:945), punto 45, e del 17 maggio 2022, Ibercaja Banco (C-600/19, EU:C:2022:394), punto 57.
(
10
)	E, più precisamente, dell'articolo 6, paragrafo 1, e dell'articolo 7, paragrafo 1, della direttiva 93/13.
(
11
)	Articoli 7 e 47 della Carta.
(
12
)	Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov [legge n. 527/2002 relativa alle vendite all’asta volontarie, che integra la legge del Consiglio nazionale slovacco n. 323/1992 relativa ai notai e all’attività notarile (codice notarile), come modificata (in prosieguo: la «legge relativa alle vendite all’asta volontarie»)].
(
13
)	Articolo 7 della Carta.
(
14
)	L'articolo 21, paragrafo 2, della legge relativa alle vendite all'asta volontarie prevede il diritto di chiedere la nullità di una vendita entro tre mesi dalla data dell'aggiudicazione, in caso di contestazione della validità del contratto costitutivo della garanzia di cui trattasi o di violazione delle disposizioni di tale legge.
(
15
)	Nelle sue osservazioni scritte, il governo slovacco sostiene che, in una giurisprudenza del 2022, confermata nel 2023, la Corte suprema della Repubblica slovacca avrebbe interpretato l'articolo 21, paragrafo 2, della legge relativa alle vendite all'asta volontarie nel senso che l'esistenza di clausole abusive nel contratto all'origine di un'esecuzione forzata stragiudiziale costituisce un motivo che consente di dichiarare la nullità della vendita intervenuta nell'ambito di tale esecuzione.
(
16
)	Segnatamente del suo articolo 21, paragrafo 2.