62004CC0073_ET
Opinion of the Advocate-General
Opinion of the Advocate-General
I. Sissejuhatus
1. Käesolev kohtuasi ehk Oberlandesgericht Hamm’i eelotsusetaotlus käsitleb Brüsseli konventsiooni kohtualluvuse ja kohtuotsuste täitmise kohta tsiviil- ja kaubandusasjades (edaspidi „konventsioon”)(2) artikli 16 punkti 1 alapunkti a tõlgendamist. Konkreetselt tuleb kohtuasjas vastata küsimusele, kas kõnealune säte on kohaldatav kohtuvaidluste suhtes, mis käsitlevad „osaajalise” kasutuse kokkuleppeid.
II. Õiguslik raamistik
2. Konventsiooni üldnorm, mis reguleerib siseriiklike kohtute pädevust selle kohaldamisalas olevate kohtuasjade puhul, on kehtestatud artiklis 2, mis sätestab, et „[k]onventsiooni sätete kohaselt kaevatakse isikud, kelle alaline asukoht on osalisriigis, selle riigi kohtutesse nende kodakondsusest hoolimata […]”. Kostjate kohta, kelle alaline asukoht pole osalisriigis, on konventsiooni artiklis 4 sätestatud, et „[k]ui kostja alaline asukoht ei ole osalisriigis, tehakse iga osalisriigi kohtute pädevus kooskõlas artikliga 16 kindlaks selle riigi seaduste kohaselt […]”.
3. Konventsiooni artikkel 16 on kõnealuste üldnormide suhtes erinorm. Selle artikliga antakse viit liiki menetluste korral ainupädevus osalisriigi kohtutele, kellel on menetlusega lähim seos. Artiklis 16 sätestatud normid on ülimuslikud kõigi konventsiooni muude kohtualluvust käsitlevate sätete suhtes. Neist ei tohi kõrvale kalduda menetluspoolte vahelise kokkuleppega (mida reguleerib konventsiooni artikkel 17) või lahti öelda kostja ilmumisega kohtusse (mida reguleerib konventsiooni artikkel 18).
4. Artikli 16 punktis 1 on sätestatud, et
„Alalisest asukohast olenemata on ainupädevad järgmised kohtud:
1. a) menetluste puhul, mille objektiks on kinnisvaraga seotud in rem
õigused või rendiõigused [mõiste „rendiõigused” asemel on edaspidi kasutatud täpsemat mõistet „üüri- või rendiõigused”], selle riigi kohtud, kus asub asjaomane vara;
b) menetluste puhul, mis on seotud kinnisvara [üürimise või rentimisega] ajutiseks isiklikuks kasutuseks maksimaalselt kuueks järjestikuliseks kuuks, selle osalisriigi kohtud, kus on kostja alaline asukoht, tingimusel, et nii [üürile- või rendileandja] kui ka [üürnik või rentnik] on füüsilised isikud ning nende alaline asukoht on samas osalisriigis.” [täpsustatud tõlge]
5. Artikli 16 punkti 1 alapunktis a sisalduva ainupädevust käsitleva normi põhjenduseks on selle osalisriigi, kus kinnisvara asub, kohtu õiguslik ja geograafiline lähedus, mis tähendab, et sellel kohtul on parimad eeldused vaidluse lahendamiseks. Euroopa Kohus on selle sätte eesmärgi sõnastanud järgnevalt:
„Selle osalisriigi kohtute ainupädevuse, kus asub asjaomane vara, peamine põhjendus on asjaolu, et asukoha kohus saab ise tänu lähedusele kõige paremini teada faktilisi asjaolusid ning rakendada norme ja tavasid, mis on tavaliselt asukoha riigi omad.”(3)
6. Sarnaselt põhjendab ainupädevust artikli 16 punktiga 1 reguleeritud kohtuasjade korral ka Jenardi ettekanne(4) :
„[…] Seda liiki vaidlused hõlmavad tihti kontrolle, uurimisi ja ekspertiise, mis tuleb läbi viia kohapeal. Lisaks sellele reguleerivad seda valdkonda tihti osaliselt tavad, mis pole üldtuntud, v.a selle piirkonna ja võib-olla ka riigi kohtutes, kus kinnisvara asub. Lõpuks arvestab vastu võetud kord ka vajadusega teha sissekandeid kinnisvara asukohajärgsetesse kinnistusregistritesse […]. Kõnealuse sätte vastuvõtmist dikteeris asjaolu, et kinnisvara üürimist või rentimist reguleerivad tavaliselt eriõigusaktid, mida nende keerukusest lähtudes peaksid soovitatavalt kohaldama ainult selle riigi kohtud, kus need kehtivad. Lisaks sellele on paljud riigid sellistele menetlustele näinud ette ainupädevuse, mis tavaliselt kuulub erikohtutele.”
III. Asjaolud
7. 1992. aastal sõlmisid Kleinid, kelle elukoht on Saksamaal, Mani saarel registreeritud Rhodos Management’iga lepingu, mille kohaselt nad nõustusid tasuma 13 300 Saksa marka (u 6700 eurot) õiguse eest kasutada teatud liiki korterit Kreekas asuvas hotellikompleksis ühe nädala jooksul aastas kuni 2031. aastani.
8. Lepingu täitmiseks tasutud kogusumma oli vastavalt lepingu tingimustele jaotatud järgnevalt: liitumistasu ( Mitgliedschaftsgebühr ) – 10 153 Saksa marka; „kasutustasu” ( Nutzungsgebühr ) – 2048 Saksa marka; lepingu- ja haldustasu – 432 Saksa marka; hooldustasu 1993. aasta eest – 317 Saksa marka; RCI (vabu puhkuseaegu ja korterite vahetust koordineeriv organisatsioon) kolme aasta liikmemaks – 350 Saksa marka.
9. Leping pealkirjaga „Liitumistaotlus ja liitumisleping” nägi samuti ette, et Kleinid liituvad klubiga Sun Beach Holiday Club. See oli lepingu sõlmimiseks vajalik tingimus – lepingut polnud võimalik sõlmida klubi liikmeks astumata. Lepingupooltel oli ka õigus tavapärastele teenustele, mida hotell ise klubi liikmetele ja teistele külalistele osutas, näiteks vastuvõtu ja valuutavahetuse teenus.
10. Lepingu allkirjastamise päeval tegid Kleinid 2640 Saksa marga suuruse ettemaksu. Seejärel tasusid nad veel 13 300 Saksa marka, ehkki lepingu tingimuste kohaselt oli tasumata veel ainult 10 660 Saksa marka.
11. 1996. aasta märtsis esitasid Kleinid Landgericht Dortmund’ile Rhodos Management’i vastu hagi, milles nõudsid 15 490 Saksa marga suurust summat, väites esiteks, et kõnealune leping on tühine, sest see on vastuolus Sittenwidrigkeit ’iga (s.o bonnes moeurs ’i või heade kommetega); ja teiseks, et lepingujärgsest summast enammakstud 2640 Saksa marka tasuti ekslikult, mistõttu tegemist on alusetu rikastumisega, mis annab aluse tagastamisnõudele.
12. Oma vastuväites väitis Rhodos Management, et Landgericht pole pädev asja arutama, sest menetluse ese on Kreekas asuva kinnisvara üürimine ja vastavalt Brüsseli konventsiooni artikli 16 punkti 1 alapunktile a on ainult Kreeka kohtud pädevad hagi arutama.
13. Landgericht nõustus 2003. aasta mais tehtud otsuses selle väitega ja jättis sellest tulenevalt hagi vastuvõetamatuse tõttu läbi vaatamata.
14. Kleinid väitsid Oberlandesgericht Hammile esitatud apellatsioonkaebuses, et klubiga liitumise leping ei olnud „üürileping” artikli 16 punkti 1 alapunkti a tähenduses, arvestades seda, et leping kuulus äriühinguõiguse valdkonda.
15. 27. jaanuari 2004. aasta määrusega esitas Oberlandesgericht Euroopa Kohtule järgmised eelotsuse küsimused:
„1. Kas määratlus „menetluste puhul, mille objektiks on […] üüri- või rendiõigused” Brüsseli konventsiooni artikli 16 punkti 1 alapunktis a hõlmab kohtuvaidlusi, mis käsitlevad hotellikompleksis asuva, liigi ja asukoha järgi määratletud korteri kasutamist praktiliselt 40 aasta jooksul igal aastal teatud kalendrinädalal, isegi kui lepingus on samal ajal ette nähtud kohustuslik liitumine klubiga, mille esmane ülesanne on oma liikmetele selle kasutusõiguse tagamine?
2. Kui jah, siis kas Brüsseli konventsiooni artikli 16 punkti 1 alapunktist a tulenev ainupädevus kehtib ka õiguste suhtes, mis tulenevad küll seda liiki üüri- või rendisuhtest, kuid millel puudub üüri või rendiga igasugune nii faktiline kui ka õiguslik seos, ning täpsemalt õiguse suhtes korteri kasutamise ja klubiga liitumise eest ekslikult enammakstud summa hüvitamisele?”
16. Kleinid, Rhodos Management ning komisjon, samuti Saksamaa valitsus ja Ühendkuningriigi valitsus esitasid vastavalt Euroopa Kohtu põhikirja artiklile 23 käesolevas menetluses kirjalikud märkused.
IV. Analüüs
Esimene küsimus
17. Esimese küsimusega soovib Oberlandesgericht teada, kas artikli 16 punktis 1 sätestatud ainupädevus hõlmab kohtuvaidlusi, mis käsitlevad lepingut hotellikompleksis asuva teatud liiki korteri kasutamiseks igal aastal kindlal ajal ligi 40 aasta jooksul, isegi siis, kui leping näeb samal ajal ette kohustusliku klubiga liitumise.
18. Ilmselgelt on põhikohtuasja esemeks oleva lepingu puhul tegemist teatud tüüpi „osaajalise” kasutamise kokkuleppega. Nagu teada, hõlmavad osaajalised kokkulepped õigust kasutada vara osaajaliselt – see tähendab igal aastal kindlal ajal – ja tihti sõlmivad neid puhkajad, kes selle asemel, et osta endale puhkamiseks kinnisvara, ostavad lihtsalt õiguse veeta valdustes ainult osa aastast. Kinnisvara haldus- ja hooldustasud jagatakse tavaliselt mitme osaajalise „omaniku” vahel.
19. Esmalt märgin, et oma märkuses palub Ühendkuningriigi valitsus Euroopa Kohtul anda oma seisukoht laiemas küsimuses kui see, mille on esitanud siseriiklik kohus, nimelt: kas ja mis tingimustel osaajalise kasutuse kokkulepped üldiselt kuuluvad Brüsseli konventsiooni artikli 16 punkti 1 alapunkti a kohaldamisalasse.
20. Ehkki teoreetiliselt ei puudu üldkohaldatava „katse” ideel teatud võlu, olen selle sõnastamise katse suhtes siiski äärmiselt kõhklev. Mõjuva põhjuse annab see, et osaajalise kasutuse kokkulepete sisu ja õiguslik olemus on erinevates liikmesriikides väga erinev. Näiteks reguleerib selliseid kokkuleppeid mõnes liikmesriigis võlaõigus, mõnes äriühinguõigus(5) ja mõnes liikmesriigis asjaõigus.
21. Seda mitmekesisust tunnistab ka peamine ühenduse õiguse õigusakt antud valdkonnas, nimelt direktiiv 94/47 ostjate kaitse kohta, mis puudutab kinnisvara osaajalise kasutamise õiguse ostulepingute teatavaid aspekte.(6) Näiteks on kõnealuse direktiivi preambulis sätestatud, et „käesoleva direktiiviga reguleeritud lepingute [s.o osaajalise kasutuse lepingud] objektiks olevate õiguste õiguslik olemus erineb liikmesriigiti suuresti [...]”.(7) Kõnealuses direktiivis välditi hoolikalt püüet nende õiguste olemust ühtlustada, väites, et direktiiv „ei ole kavandatud selleks, et reguleerida, millises ulatuses võib ühe või mitme kinnisasja osaajalise kasutamise lepinguid liikmesriikides sõlmida, või selleks, et reguleerida selliste lepingute õiguslikku alust [...]”(8) . Seetõttu piirdub sellise direktiivi kohaldamine, mille eesmärk on kehtestada minimaalne alus ühisreeglitele osaajalise kasutuse kokkulepete kohta, mis võimaldab tagada siseturu nõuetekohase toimimise ja seeläbi kaitsta ostjaid, selliste kokkulepete väga selgelt määratletud aspektidega, nimelt aspektidega, „mis on seotud teabega lepingute oluliste tingimuste kohta, sellise teabe edastamise korra ning lepingu ülesütlemise või sellest taganemise menetluste ja korraga”.(9)
22. Sellise mitmekesisuse tõttu oleks üldine „eeskiri” artikli 16 punkti 1 alapunkti a kohaldatavuse kohta osaajalise kasutuse kokkulepete suhtes üldiselt minu arvates asjakohatu ja võiks kahjustada selle sätte eespool kokkuvõtlikult esitatud eesmärki. On oht, et selle eesmärgi seisukohalt oleks selline katse mõnel juhul liiga lai ja mõnel juhul liiga kitsas. Ehkki on tõsi, et – nagu on märkinud Ühendkuningriigi valitsus – artikli 16 punkti 1 alapunkti a tõlgendus ei saa sõltuda konkreetse osaajalise kasutuse kokkuleppe formaalsest liigitusest vastavalt siseriiklikule õigusele, on minu arvates nende kokkulepete õiguslik olemus liikmesriigiti niivõrd oluliselt erinev, et katse sõnastada universaalselt kohaldatavat eeskirja oleks kunstlik ja töötaks oma eesmärgile vastu. See oleks eriti ebasoovitav, arvestades asjaolu, et kuna artikli 16 punkt 1 on Brüsseli konventsiooni kohtualluvuse üldnormide suhtes erinorm, ei tohi seda „tõlgendada laiemalt, kui tuleneb selle eesmärgist.”(10)
23. Seda silmas pidades asun nüüd uurima käesoleva kohtuasja asjaolude põhjal nii, nagu eelotsusetaotluse esitanud kohus need meile edastas – kas artikli 16 punkti 1 alapunktis a sätestatud ainupädevust käsitlev norm on kohaldatav sellise osaajalise kasutuse kokkuleppe suhtes, mille Kleinid sõlmisid. Ilmselgelt sõltub selle küsimuse vastus fraasi „menetluste puhul, mille objektiks on kinnisvaraga seotud [...] rendi- või üüriõigused” tõlgendusest; seda tuleb tõlgendada iseseisvalt ühenduse õiguse küsimusena.(11)
24. Minu arvates tuleb sellele küsimusele vastata alljärgnevatel põhjustel jaatavalt.
25. Esmalt tuleb selgitada, et hinnates, kas artikli 16 punkt 1 on kohaldatav põhikohtuasja esemeks oleva pooltevahelise lepingu suhtes, on otsustavaks lepingu sisu, mitte lihtsalt vorm. Nagu märkis Saksamaa valitsus, on Euroopa Kohtu ülesanne lepingu tegeliku sisu hindamisel „eemaldada kate” lepingu vormilt. Ehkki lepingus kasutatud väljendid, samuti lepingu formaalne liigitus siseriiklikus õiguses, on tegurid, millega hinnangu andmisel tuleb arvestada, ei saa kumbki neist olla otsustav. Seega pole käesolevas kohtuasjas otsustavaks see, et põhikohtuasja esemeks olev osaajalise kasutuse kokkulepe sõlmiti „klubiga” liitumise vormis, samuti see, et lepingu pealkiri oli „Liitumistaotlus ja liitumisleping”, ega see, et vastavalt lepingu tingimustele tasuti enamus lepingu summast „liitumistasu” ( Mitgliedschaftsgebühr ) vormis. Vastasel korral oleks võimalik konventsiooni sätetest mööda hiilida, mis seaks ohtu nende ühetaolise kohaldamise. Lisaksin, et eriti tähtis on sellise möödahiilimise ohtu vältida osaajalise kasutuse kokkulepete puhul, mis tavaliselt hõlmavad suhet tarbija ja äriühingu vahel.
26. Teine küsimus lepingu sisu hindamisel on, kas pooltevahelise lepingu peamine eesmärk on kinnisvara üürile- või rendileandmine. Näiteks kohtuotsuses Sanders vs. Van der Putte jäi Euroopa Kohus seisukohale, et artikli 16 punkt 1 pole kohaldatav lepingu suhtes, millega üks pool nõustus lillepoe tegevuse üle võtma ja maksma teisele poolele selle eest teatud summa tasuna firmaväärtuse eest ja kuurendina, sest kõnealuse sätte eesmärk ei laienenud olukordadele, kus „lepingu peamine eesmärk on teine, eriti kui see puudutab äritegevuse käigushoidmist”.(12) Sarnaselt leidis Euroopa Kohus kohtuasjas Hacker vs . Euro-Relais, et artikli 16 punkt 1 pole kohaldatav keerulisele lepingule, mis käsitleb kliendi tasutud üldhinna eest teenuste osutamist, põhjendusega, et selline leping „jääb väljapoole konventsiooni artikli 16 punktis 1 ette nähtud ainupädevuse põhimõtet [...]”.(13)
27. Rakendades seda argumentatsiooni käesolevas kohtuasjas, olen arvamusel, et nagu märkis eelotsusetaotluse esitanud kohus, oli Kleinide sõlmitud lepingu sisu ja peamine eesmärk, ehkki see toimus klubi Sun Beach Holiday Club liikmeksoleku kaudu, õigus kasutada korterit osaajalisel alusel. Lähtuvalt Euroopa Kohtule teadaolevatest asjaoludest näivad klubi liikmeksolekust tulenevad sellele kasutusõigusele lisaks pakutavad eelised – konkreetselt õigus kasutada koordineeriva ühingu RCI teenuseid, samuti õigus kasutada hotelliteenuseid, näiteks vastuvõtuteenused – olevat marg inaalse tähtsusega.(14) Selles suhtes võib käesolevat kohtuasja eristada kohtuasjast Hacker, kus mitmed pakutud lisateenused – sh teavitamine ja nõustamine, majutuse broneerimine, istekohtade broneerimine reisikorralduse käigus ja võimalik kindlustus reisi ülesütlemise korral – olid selgelt suurema kaaluga.(15)
28. Kolmandaks tuleb lepingu sisule hinnangu andmisel kaaluda, kas lepingul on kinnisvara üüri- või rendilepingu olulised tunnused. Nagu on märkinud Saksamaa valitsus, seisneb üüri- või rendilepingu põhiolemus selles, et sõlmitakse leping kinnisvara üürile- või rendileandmiseks kindlaks perioodiks vastutasuna üüri või rendi tasumise eest.(16) Leian, et selles suhtes on suunav Euroopa Kohtu seisukoht kohtuotsuses Rösler, milles kohus loetles mitmed üüri- või rendilepingu tüüpilised tunnused:
„Üldiselt sisaldavad üürilepingud tingimusi valduse ülemineku kohta üürnikule, vara ettenähtud kasutusviise, üürileandja ja üürniku kohustusi vara hooldamisel, üürileandmise kestust ja valduse loovutamist üürnikule, üüri suurust ja kaasnevaid kulutusi, mille üürnik peab kandma, näiteks vee, gaasi ja elektri kasutustasud.”(17)
29. Teine käesoleva asja seisukohalt suunav kohtuasja Rösler aspekt on seisukoht, et artikli 16 punkti 1 erinorm on kohaldatav ka ainult puhkuseks mõeldud eluasemete lühiaegsele üürileandmisele. Jõudes sellele järeldusele, võttis Euroopa Kohus seisukoha, et arvestades eriti ebakindlust, mis tekiks, kui artikli 16 punkti 1 alapunkti a üldnormist lubataks erandeid, on see artikkel kohaldatav „igasuguse kinnisvara üürile- või rendileandmise korral, sõltumata nende eriomadustest.”(18)
30. Käesolevas kohtuasjas on lepingul minu arvates piisavalt „kinnisvaraga seotud üüri- või rendilepingu” tunnuseid selleks, et selle suhtes kohaldada artikli 16 punkti 1. Konkreetselt annab leping Kleinidele õiguse kasutada tasu eest korterit hotellikompleksis igal aastal konkreetsel perioodil, tingimusel et tasutakse ka hoolduskulud. Ehkki eelotsusetaotlusest nähtub, et Kleinid ei tarvitse igal aastal tagasi pöörduda samasse korterisse, ei leia ma, et see oleks piisav minu hinnangu muutmiseks. Minu arvates on artikli 16 punktiga 1 ainupädevuse omistamise peamine põhjus ehk see, et locus rei sitae
kohtutel on eriline eelis seetõttu, et nad on geograafiliselt ja õiguslikult vaidlusega lähedalt seotud, kohaldatav ka sellises olukorras.(19) Lisaks, üks võimalus sellise osaajalise kasutuse kokkulepe juriidilise struktuuri käsitlemiseks, mis näib mulle praegusel juhul kasulik, on käsitleda seda kui lepingut konkreetse korteri üürimiseks teatavaks perioodiks, nähes ette selle võimaliku vahetuse teise korteri vastu tulevikus.
31. Eeltoodud põhjustel järeldan, et põhikohtuasja esemeks olev osaajalise kasutuse kokkulepe kuulub Brüsseli konventsiooni artikli 16 punkti 1 alapunkti a kohaldamisalasse.
Teine küsimus
32. Oma teise küsimusega soovib Oberlandesgericht teada, kas juhul, kui esimesele küsimusele vastatakse jaatavalt, laieneb artikli 16 punkti 1 alapunktist a tulenev ainupädevus ka nõudele, mis tugineb õigusele lepingujärgse üürisumma ekslikult enammakstud osa tagastamiseks.
33. Minu hinnangul artikli 16 punkti1 alapunktiga a antud ainupädevus sellisele nõudele ei laiene.
34. Nagu juba märkisin, et kuna see on Brüsseli konventsiooni kohtualluvuse üldnormide suhtes erinorm, tuleb artikli 16 punkti 1 alapunkti a kohaldamisala tõlgendada rangelt ja kohaldada ainult selles ulatuses, mida nõuab tema eesmärkide saavutamine.(20) Minu arvates pakuvad selle kohaldamisala praeguse tõlgendamise seisukohalt erilist huvi kolm kohtuasja.
35. Esimene neist on kohtuasi Reichert, milles Euroopa Kohus võttis omaks kitsa lähenemise selle sättega hõlmatud hagiliikide osas, jäädes seisukohale, et
„artikli 16 punkti 1 tuleb tõlgendada nii, et selle riigi, kus kinnisasi asub, kohtute ainupädevus ei hõlma kõiki kinnisvaraga seotud in rem
õigusi puudutavaid hagisid, vaid nende hulgast ainult selliseid, mis kuuluvad kõnealuse konventsiooni kohaldamisalasse ja millega taotletakse kinnisasja ulatuse, koosseisu, omandi, valduse või kinnisasja koormavate muude asjaõiguste kindlaksmääramist ja nende õiguste omanike seisundist tulenevate õiguste kaitse tagamist.”(21)
36. Kohus järeldas, et Prantsuse action paulienne
tüüpi hagil põhinevad nõuded, s.o kaebused, millega võlausaldajad saavad vaidlustada tehinguid, mida nende võlgnikud on nende õigusi kahjustava pettuse sooritamiseks sõlminud, ei kuulu artikli 16 punkti 1 kohaldamisalasse, kuna sellised kaebused „põhinevad võlausaldajate isiklikul nõudel võlgnike vastu ja nende eesmärk on kaitsta mis tahes tagatist võlgniku vara suhtes.”(22)
37. Sarnaselt võttis Euroopa Kohus kohtuotsuses Rösler seisukoha, et artikli 16 punkti 1 kohaldamisalasse kuuluvad „kõik vaidlused, mis puudutavad üürilepingu olemasolu või selle tingimuste tõlgendamist, nende kestust, valduse loovutamist üürileandjale, üürniku põhjustatud kahju hüvitamist või üüri tasumist ja üürniku tasutavaid muid kulusid, näiteks vee, gaasi ja elektri kasutustasud [...] Ainupädevus on kohtuasjades, mille esemeks on üürileandja või üürniku lepingujärgsed kohustused. Teisalt ei kohaldata artiklis sätestatud ainupädevust vaidluste suhtes, mis on vaid kaudselt seotud vara kasutamisega, näiteks need, mis puudutavad puhkuseelamust või reisikulu”.(23)
38. Viimane uuritav kohtuasi on Dansommer, mille esemeks oli kahju hüvitamise nõue seoses vara halva hoidmisega ja selle kahjustamisega, kui eraisik oli üürinud eluruumi mõnenädalaseks puhkuseks, kusjuures kaebust ei esitanud vahetult vara omanik, vaid kutseline reisikorraldaja, kellele omaniku õigused olid üle antud. Võttes seisukoha, et selline kaebus kuulub artikli 16 punkti 1 kohaldamisalasse, rõhutas Euroopa Kohus, et kuigi sätet ei saaks kohaldada sellele kaebusele lihtsalt sellepärast, et see oli kinnisvaraga „seotud”,(24) oli otsustav küsimus, kas menetlusese oli otseselt seotud kinnisvara üürileandmisega.(25) Asjaolu, et kõnealune leping sisaldas kindlustustingimust kulude katmise kohta lepingu ülesütlemise korral, mis oli ainult lisasäte, ei saanud muuta üürilepingu staatust, eriti kuna see klausel polnud eelotsusetaotluse esitanud kohtus kohtuasja esemeks.(26)
39. Rakendades seda argumentatsiooni käesolevas kohtuasjas, olen arvamusel, et eelotsusetaotluse põhjal näib olevat selge, et nõue lepingujärgsest üürisummast enammakstud summa tagastamiseks ei põhine osaajalise kasutuse kokkuleppest tuleneval õigusel või kohustusel. Pigem näib, et nõude aluseks on alusetu rikastumise kaebus.(27) Minu arvates jääb selline nõue artikli 16 punkti 1 eesmärgist väljapoole, see tähendab, et selle nõude arutamine ei hõlma sellist asjaolude hindamist või kinnisvara asukoha normide ja tavade kohaldamist viisil, mis õigustaks pädevuse andmist vara asukohamaa kohtule.(28) Seetõttu puudub nõudel vajalik lähedane seos vara asukohamaa kohtuga ja see jääb seetõttu minu arvates artikli 16 punkti 1 kohaldamisalast väljapoole.(29)
V. Ettepanek
40. Tuginedes eelnevale, teen Euroopa Kohtule ettepaneku vastata Oberlandesgerichti esitatud küsimustele järgmiselt:
1. Brüsseli konventsiooni artikli 16 punkti 1 alapunktis a kasutatud selliste menetluste mõiste, „mille objektiks on kinnisvaraga seotud [...] rendi- või üüriõigused”, hõlmab ka selliseid hagisid nagu põhikohtuasjas, mis on seotud õigusega kasutada korterit hotellikompleksis igal aastal kindlal nädalal ligi 40 aasta jooksul.
2. Artikli 16 punkti 1 alapunkti a kohaldamisalasse ei kuulu nõue sellise summa tagastamiseks, mida on korteri kasutamise eest nõutud summast ekslikult rohkem makstud.
(1) .
(2)  –	EÜT 1998, C 27, lk 1.
(3)  – 10. jaanuari 1990. aasta otsus kohtuasjas C‑115/88: Reichert vs . Dresdner Bank (EKL 1990, lk I‑27, punkt 10). Vt ka 14. detsembri 1977. aasta otsus kohtuasjas 73/77: Sanders vs . Van der Putte (EKL 1977, lk 2383, punktid 13–15).
(4)  –	EÜT 1979, C 59, lk 27.
(5)  –	Komisjon annab illustreeriva näite ostjast, kes liitub äriühinguga, mis omakorda on osaajaliselt kasutatava vara omanik. Äriühing on seotud õigusega kasutada vara osaajaliselt teatud aastate jooksul igal kindlal ajal.
(6)  –	Euroopa Parlamendi ja nõukogu 26. oktoobri 1994. aasta direktiiv 94/47/EÜ ostjate kaitse kohta, mis puudutab kinnisvara osaajalise kasutamise õiguse ostulepingute teatavaid aspekte (EÜT 1994, L 280, lk 83; ELT eriväljaanne 13/13, lk 315).
(7)  –	3. põhjendus.
(8)  –	4. põhjendus.
(9)  –	2. põhjendus; vt ka direktiivi artikkel 1.
(10)  –	Eespool 3. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus Sanders, punkt 18.
(11)  –	Eespool 3. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus Reichert, punkt 8.
(12)  –	Eespool 3. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus Sanders, punkt 16.
(13)  –	26. veebruari 1992. aasta otsus kohtuasjas C‑280/90: Hacker vs . Euro-Relais (EKL 1992, lk I‑1111, punkt 15).
(14)  –	Vt analoogia alusel 27. jaanuari 2000. aasta otsus kohtuasjas C‑8/98: Dansommer vs . Götz, (EKL 2000, lk I-393, punkt 34).
(15)  –	Vt ka analoogia alusel eespool 14. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsuses Dansommer							osutatud kindlustusteenuste kõrvalise loomuse kohta.
(16)  –	Vt nt 15. jaanuari 1985. aasta otsus kohtuasjas 241/83: Rösler vs . Rottwinkel (EKL 1985, lk 99).
(17)  – Eespool 16. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus Rösler, punkt 27.
(18)  –	Ibidem,
punktid 23 ja 24.
(19)  –	Vt ka Inglismaa ja Walesi apellatsioonikohtu (tsiviilkolleegium) argumendid asjas Jarrett vs. Barclays Bank [1996] EWCA Civ 847: „arvestades Euroopa Kohtu otsust Rösler vs.
Rottwinkel, ei näe ma põhjust, miks mitte omistada neil juhtudel lepingutele üüri- või rendilepingute staatust artikli 16 punkti 1 tähenduses. Kõigil juhtudel oli ühel poolel lepingu järgi õigus teisele poolele kuuluva kinnisvara ainuvaldusele lepingus nimetatud tähtaja jooksul teatud rahasumma eest […]. Kõik kaalutlused, millest lähtuvalt Euroopa Kohus tõlgendas artikli 16 punkti 1 nii, et see hõlmab ka lühiajalist üürile- või rendileandmist, on samavõrd kehtivad nii nende kohtuasjade esemeks olevate lühiajaliste üüri- või rendilepingute kui ka kohtuasja Rösler esemeks olnud lühiajalise üürilepingu puhul.” (Morritt, LJ ).Vt nt eespool 14. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus							Dansommer, punkt 21.
(20)  –	Eespool 16. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus							Dansommer, punkt 21.
(21)  – Eespool 3. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus Reichert, punkt 11. See on analoogiline Jenardi ettekande argumentidega, milles väideti, et „[s]ätestades, et vara asukohamaade kohtutel on ainupädevus kinnisvara üüri- või rendilepingute suhtes, kavatses komitee hõlmata üürileandja ja üürniku ning rendileandja ja rentniku vahelisi vaidlusi, mis puudutavad üüri- või rendilepingute olemasolu või tõlgendamist, üürniku või rentniku põhjustatud kahju hüvitamist, valduse sundlõpetamist jne. Komitee ei kavatsenud kohaldada seda sätet menetluste suhtes, mille esemeks oli vaid üüri või rendi väljanõudmine, sest selliste menetluste eset võib käsitleda üürile või rendile antud varast täiesti eraldi.”
(22)  –	Eespool 3. joonealuses märkuses viidatud							kohtuotsus							Reichert, punkt 12.
(23)  –	Eespool 16. joonealuses märkuses viidatud							kohtuotsus Rösler, punkt 29.
(24)  –	Eespool 14. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus							Dansommer, punkt 22.
(25)  –	Ibidem, punkt 25
(26)  –	Ibidem, punkt 34.
(27)  –	Vt analoogia alusel eespool 19. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus Jarrett vs.
Barclays Bank, apellatsioonikohtu argumendid kolmanda küsimuse kohta.
(28)  –	Vt analoogia alusel eespool 3. joonealuses märkuses viidatud kohtuotsus Reichert, punkt 12.
(29)  –	Vt analoogia alusel 27. septembri 1988. aasta otsus kohtuasjas 189/87: Kalfelis (EKL 1988, lk 5565), milles Euroopa Kohus lükkas tagasi argumendi, et ainult ühe riigi kohtud peaksid olema pädevad arutama kõiki küsimusi, mis tekivad konventsiooni artikli 5 punktiga 3 seonduva menetluse käigus.