62021CJ0485
SENTENZA TAL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (It-Tmien Awla)
27 ta’ Ottubru 2022 (
*1
)
“Rinviju għal deċiżjoni preliminari – Protezzjoni tal-konsumaturi – Direttiva 93/13/KEE – Klawżoli inġusti fil-kuntratti konklużi mal-konsumaturi – Artikolu 2(b) – Kunċett ta’ ‘konsumatur’ – Artikolu 2(ċ) – Kunċett ta’ ‘bejjiegħ jew fornitur’ – Persuna fiżika proprjetarja ta’ appartament f’binja f’kondominju – Diversi tipi ta’ relazzjonijiet legali rigward l-amministrazzjoni u l-manutenzjoni ta’ din il-binja – Differenza fit-trattament, fir-rigward tal-kwalità ta’ konsumatur, li ssir mil-leġiżlazzjoni ta’ Stat Membru bejn il-koproprjetarji li daħlu f’kuntratt individwali għall-amministrazzjoni u għall-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ tali binja u dawk li ma daħlux f’tali kuntratt”
Fil-Kawża C‑485/21,
li għandha bħala suġġett talba għal deċiżjoni preliminari skont l-Artikolu 267 TFUE, imressqa mir-Rayonen sad Nesebar (il-Qorti Distrettwali ta’ Nessebar, il-Bulgarija), permezz ta’ deċiżjoni tat‑23 ta’ Lulju 2021, li waslet fil-Qorti tal-Ġustizzja fil‑5 ta’ Awwissu 2021, fil-proċedura
“S. V.” OOD
vs
E. Ts. D.,
IL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (It-Tmien Awla),
komposta minn N. Piçarra, li qed jaġixxi bħala President tal-Awla, N. Jääskinen, u M. Gavalec (Relatur), Imħallfin,
Avukat Ġenerali: N. Emiliou,
Reġistratur: A. Calot Escobar,
wara li rat il-proċedura bil-miktub,
wara li kkunsidrat l-osservazzjonijiet ippreżentati:
–
għall-Gvern Awstrijak, minn A. Posch, J. Schmoll u M. Winkler-Unger, bħala aġenti,
–
għall-Kummissjoni Ewropea, minn N. Nikolova, I. Rubene u N. Ruiz García, bħala aġenti,
wara li rat id-deċiżjoni meħuda, wara li nstema’ l-Avukat Ġenerali, li taqta’ l-kawża mingħajr konklużjonijiet,
tagħti l-preżenti
Sentenza
1
It-talba għal deċiżjoni preliminari tirrigwarda l-interpetazzjoni tal‑Artikolu 2(b) tad-Direttiva tal-Kunsill 93/13/KEE tal‑5 ta’ April 1993 dwar klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur (ĠU Edizzjoni Speċjali bil-Malti, Kapitolu 15, Vol. 2, p. 288) u tal-Artikolu 2(1) tad-Direttiva 2011/83/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal‑25 ta’ Ottubru 2011 dwar drittijiet tal-konsumatur, li temenda d-Direttiva tal-Kunsill 93/13/KEE u d-Direttiva 1999/44/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill u li tħassar id-Direttiva tal-Kunsill 85/577/KEE u d-Direttiva 97/7/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (ĠU 2011, L 304, p. 64).
2
Din it-talba tressqet fil-kuntest ta’ tilwima bejn “S. V.” OOD, kumpannija kummerċjali rregolata mid-dritt Bulgaru, amministratur ta’ binja f’kondominju, u E. Ts. D., persuna fiżika proprjetarja ta’ appartament f’din il-binja, rigward il-pagament ta’ somom dovuti b’eżekuzzjoni ta’ kuntratt konkluż għall-finijiet tal-amministrazzjoni u tal-manutenzjoni tal-partijiet komuni tal-imsemmija binja.
Il‑kuntest ġuridiku
Id‑dritt tal-Unjoni
3
Skont l-għaxar premessa tad-Direttiva 93/13:
“[…] tista’ tinkiseb protezzjoni aktar effettiva tal-konsumatur billi jiġu adottati regoli tal-liġi uniformi fil-kwistjoni ta’ klawżoli inġusti; […] dawk ir-regoli għandhom jgħoddu għall-kuntratti kollha konklużi bejn il-bejjiegħa jew il-fornituri u l-konsumaturi; […]”
4
L-Artikolu 1 ta’ din id-direttiva jipprevedi:
“1.   L-għan ta’ din id-Direttiva huwa li japprossima l-liġijiet, ir-regolamenti u d-disposizzjonijiet amministrattivi ta’ l-Istati Membri relatati ma’ klawżoli inġusti f’kuntratti konklużi bejn bejjiegħ jew fornitur u konsumatur.
2.   Il-klawżoli kuntrattwali li jirriflettu disposizzjonijiet mandatarji statutorji jew regolatorji u d-disposizzjonijiet jew il-prinċipji ta’ konvenzjonijiet internazzjonali li għalihom ikunu parti l-Istati Membri jew il-Komunità, b’mod partikolari fil-qasam tat-trasport, m’għandhomx ikunu suġġetti għad-disposizzjonijiet ta’ din id-Direttiva.”
5
L-Artikolu 2(b) u (c) tal-imsemmija direttiva huwa fformulat kif ġej:
“Għall-finijiet ta’ din id-Direttiva:
[…]
(b)
‘konsumatur’ tfisser kull persuna naturali li, f’kuntratti koperti minn din id-Direttiva, tkun qiegħda taġixxi għal skopjiet li jkunu barra s-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tagħha;
(ċ)
‘bejjiegħ jew fornitur’ tfisser kull persuna naturali jew legali li, f’kuntratti koperti minn din id-Direttiva, tkun qiegħda taġixxi għal skopijiet relatati mas-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tagħha, sew jekk proprjetà pubblika u sew jekk propjetà privata.”
6
L-Artikolu 3(1) tad-Direttiva 93/13 jipprevedi li “[k]lawżola kuntrattwali li ma tkunx ġiet negozjata individwalment għandha titqies inġusta jekk, kontra l-ħtieġa ta’ buona fede, tkun tikkawża żbilanċ sinifikanti fid-drittijiet u l-obbligi tal-partijiet li joħorġu mill-kuntratt, bi ħsara għall-konsumatur.”
Id‑dritt Bulgaru
7
L-Artikolu 2(1) taż-zakon za upravlenie na etazhnata sobstvenost (il-Liġi dwar l-Amministrazzjoni tal-Kondominji ta’ Appartamenti) (DV Nru 6, tat‑23 ta’ Jannar 2009), fil-verżjoni tagħha applikabbli għall-fatti fil-kawża prinċipali (iktar ’il quddiem iż-“ZUES”), jipprevedi:
“L-amministrazzjoni tal-partijiet komuni tal-binjiet mqiegħda taħt is-sistema ta’ kondominju, mibnija fil-kuntest ta’ proġett residenzjali ta’ tip magħluq [‘gated residential project’], hija rregolata permezz ta’ kuntratt bil-miktub iffirmat quddiem nutar mill-investitur u mill-proprjetarji tal-unitajiet ta’ residenza.”
8
Skont l-Artikolu 6(1)(10) ta’ din il-liġi, il-proprjetarji għandhom l-obbligu li jħallsu l-ispejjeż ta’ amministrazzjoni u ta’ manutenzjoni tal-partijiet komuni.
9
L-Artikolu 9 ta’ din il-liġi jipprovdi:
“Il-proċeduri għall-amministrazzjoni tal-kondominju ta’ appartamenti jieħdu l-forma ta’ laqgħa ġenerali u/jew l-assoċjazzjoni ta’ proprjetarji.”
10
L-Artikolu 195(1) u (5) taż-zakon za ustroystvo na teritoriata (il-Liġi dwar l-Ippjanar tal-Użu tal-Art) (DV Nru 1, tat‑2 ta’ Jannar 2001), fil-verżjoni tagħha applikabbli għall-fatti fil-kawża prinċipali, jipprevedi:
“(1)   Il-proprjetarji ta’ bini għandhom l-obbligu li jżommuh fi stat tekniku li jissodisfa r-rekwiżiti essenzjali tal-Artikolu 169(1) u (3) […].
[…]
(5)   Is-sindku tal-muniċipalità jista’, permezz ta’ ordni, jeżiġi li l-proprejtarji ta’ bini […] iwettqu x-xogħlijiet neċessarji fl-interess tas-sigurtà, tas-sigurtà fit-toroq, tas-saħħa, tal-iġjene, tal-estetika, tal-indafa u tal-ordni pubbliku.”
It‑tilwima fil‑kawża prinċipali u d‑domandi preliminari
11
E. Ts. D. hija proprjetarja ta’ appartament li jagħmel parti minn binja f’kondominju, li tinsab f’Nessebar (il-Bulgarija).
12
Skont kuntratt għall-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ dan il-bini, konkluż fid‑9 ta’ Jannar 2012 għal żmien indeterminat, li jindika lil S.V. bħala “amministratriċi”, u ffirmat minn E. Ts. D., din tal-aħħar hija marbuta, inkwantu koproprjetarja, tħallas lil din il-kumpannija tariffa annwali ta’ EUR 6 għal kull metru kwadrat, minbarra t-taxxa fuq il-valur miżjud (VAT), għall-amministrazzjoni u għall-manutenzjoni tal-partijiet komuni tal-imsemmi bini. Skont dan il-kuntratt, fil-każ ta’ dewmien fil-pagament, l-imsemmija kumpannija għandha d-dritt tapplika għall-ammont dovut interessi ta’ 0.1 % għal kull jum ta’ dewmien.
13
Fis‑26 ta’ Awwissu 2020, S. V. innotifikat lil E. Ts. D. b’intimazzjoni permezz ta’ att notarili li kien jitlobha tħallas, qabel il‑31 ta’ Awwissu 2020, it-tariffi annwali dovuti għall-perijodu wara s-sena 2012. Sussegwentement, hija adixxiet lill-qorti tar-rinviju, ir-Rayonen sad Nesebar (il-Qorti Distrettwali ta’ Nessebar, il-Bulgarija), b’rikors intiż sabiex E. Ts. D. tiġi kkundannata tħallasha s-somma ta’ EUR 1 112.40, li tikkorrispondi għall-ammont tat-tariffi annwali marbuta mas-snin 2017 sa 2019, kif ukoll is-somma ta’ EUR 717.87 bħala kumpens għal dewmien fil-pagament.
14
Quddiem dik il-qorti, E. Ts. D. sostniet, b’mod partikolari, li l-kuntratt imsemmi fil-punt 12 ta’ din is-sentenza jinkludi klawżoli inġusti, li jobbligaw lill-konsumatur iħallas kumpens għoli wisq u li la huma ċari u lanqas ma jinftiehmu. E. Ts. D. tqis li għandha l-kwalità ta’ “konsumatur” u tenfasizza li, fiż-żmien tal-konklużjoni ta’ dan il-kuntratt, ma kienx hemm negozjar individwali bejn il-partijiet.
15
L-imsemmija qorti tistaqsi, minn naħa, jekk il-proprjetarju ta’ appartament f’binja f’kondominju għandux il-kwalità ta’ “konsumatur”, fis-sens tad-Direttivi 93/13 u 2011/83, peress li ċerti elementi tar-relazzjonijiet kuntrattwali fir-rigward tal-amministrazzjoni tal-partijiet komuni ta’ tali binja huma rregolati direttament mil-leġiżlazzjoni Bulgara. Min-naħa l-oħra, hija tistaqsi jekk il-kwalità ta’ “konsumatur” tiddependix mid-diversi sistemi li din il-leġiżlazzjoni tipprevedi għal din l-amministrazzjoni. Barra minn hekk, hija tesprimi dubji rigward id-differenza fit-trattament li ssir mill-imsemmi leġiżlazzjoni bejn il-koproprjetarji li daħlu f’kuntratt għall-amministrazzjoni u l-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ binja f’kondominju u dawk li ma daħlux f’tali kuntratt. Fil-każ imsemmi l-aħħar, il-korp inkarigat bl-amministrazzjoni tal-partijiet komuni huwa l-laqgħa ġenerali tal-kondominju.
16
Peress li qieset li s-soluzzjoni tat-tilwima li biha kienet adita tiddependi mill-interpretazzjoni tad-dispożizzjonijiet tad-Direttivi 93/13 u 2011/83, ir-Rayonen sad Nesebar (il-Qorti Distrettwali ta’ Nessebar) iddeċidiet li tissospendi l-proċeduri u li tagħmel lill-Qorti tal-Ġustizzja d-domandi preliminari li ġejjin:
“1)
Persuni fiżiċi li jkunu l-proprjetarji ta’ proprjetà individwali f’binja rregolata minn kondominju għandhom il-kwalità ta’ ‘konsumatur’ (fis-sens tal-Artikolu 2(b) tad-Direttiva [93/13] fir-rigward tar-relazzjonijiet legali li jidħlu fihom u li jikkonċernaw l-amministrazzjoni u l-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ din il-binja?
2)
It-tnissil tal-kwalità ta’ ‘konsumatur’ ta’ persuni fiżiċi li jkunu l-proprjetarji ta’ proprjetà individwali f’binja rregolata minn kondominju jiddependi min-natura tar-relazzjonijiet legali li jidħlu fihom (kuntratt individwali dwar l-amministrazzjoni u l-manutenzjoni tal-partijiet komuni, kuntratt konkluż taħt l-Artikolu 2 taż-[ZUES] f’laqgħa ġenerali tal-kondominju)?
3)
Hija konformi mad-Direttiva 2011/83 leġiżlazzjoni li tipprevedi trattament differenti (fir-rigward tal-kwalità ta’ ‘konsumatur’) għall-istess proprjetarji ta’ proprjetà individwali f’binja rregolata minn kondominju, skont jekk ikunux ikkonkludew kuntratt individwali dwar l-amministrazzjoni u l-manutenzjoni tal-partijiet komuni f’din il-binja jew le (f’liema każ il-laqgħa ġenerali tal-kondominju titqies li hija l-korp rappreżentattiv tagħhom)?”
Fuq id‑domandi preliminari
17
Preliminarjament, għandu jitfakkar li, skont ġurisprudenza stabbilita, fil-kuntest tal-proċedura ta’ kooperazzjoni bejn il-qrati nazzjonali u l-Qorti tal-Ġustizzja, stabbilita fl-Artikolu 267 TFUE, hija din tal-aħħar li għandha tagħti lill-qorti nazzjonali risposta utli li tgħinha tiddeċiedi l-kawża quddiemha. Għal dan il-għan, jekk ikun meħtieġ, il-Qorti tal-Ġustizzja għandha tifformula mill-ġdid id-domandi magħmula lilha (sentenzi tas‑17 ta’ Lulju 1997, Krüger, C‑334/95, EU:C:1997:378, punti 22 u 23, kif ukoll tat‑18 ta’ Novembru 2021, A. S.A., C 212/20, EU:C:2021:934, punt 36 u l-ġurisprudenza ċċitata).
18
F’dan il-każ, għandu jiġi osservat, minn naħa, li t-talba għal deċiżjoni preliminari ma tinkludi ebda element tali li jissuġġerixxi li s-sitwazzjoni fil-kawża prinċipali taqa’ taħt il-kamp ta’ applikazzjoni ratione
materiae tad-Direttiva 2011/83 u lanqas li dispożizzjoni tal-leġiżlazzjoni Bulgara li tittrasponi din id-direttiva hija applikabbli għall-kuntratt imsemmi fil-punt 12 ta’ din is-sentenza.
19
Min-naħa l-oħra, fit-talba tagħha għal deċiżjoni preliminari, il-qorti tar-rinviju ma tispjegax ir-rilevanza, għall-finijiet tas-soluzzjoni tat-tilwima fil-kawża prinċipali, tad-domandi tagħha dwar is-sitwazzjoni li fiha l-laqgħa ġenerali tal-kondominju ħadet hija nnifisha ħsieb l-amministrazzjoni tal-partijiet komuni f’binja f’kondominju, peress li minn din it-talba jirriżulta li din l-amministrazzjoni hija fdata lil amministratur, taħt kuntratt ma’ dan tal-aħħar. Hija lanqas ma tispjega r-rilevanza, għall-finijiet tas-soluzzjoni ta’ din it-tilwima, tal-fatt li, skont l-Artikolu 2(1) taż-ZUES, l-amministrazzjoni tal-partijiet komuni tal-bini mqiegħed taħt is-sistema ta’ kondominju, mibnija fil-kuntest ta’ proġett residenzjali ta’ tip magħluq [“gated residential project”], hija rregolata permezz ta’ kuntratt bil-miktub, iffirmat quddiem nutar mill-investitur u mill-proprjetarji tal-unitajiet ta’ residenza.
20
F’dawn iċ-ċirkustanzi, sabiex tingħata risposta utli lill-qorti tar-rinviju, id-domandi magħmula għandhom jiġu fformulati mill-ġdid u għandu jitqies li, permezz ta’ dawn, dik il-qorti tistaqsi, essenzjalement, jekk l-Artikolu 1(1) u l-Artikolu 2(b) u (ċ) tad-Direttiva 93/13 għandhomx jiġu interpretati fis-sens li persuna fiżika, proprjetarja ta’ appartament f’binja f’kondominju, għandha titqies li hija “konsumatur”, fis-sens ta’ din id-direttiva, meta:
–
din il-persuna tidħol f’kuntratt ma’ amministratur għall-finijiet tal-amministrazzjoni u tal-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ din il-binja, li ċerti dispożizzjonijiet minnu huma rregolati mil-leġiżlazzjoni nazzjonali;
–
il-laqgħa ġenerali tal-kondominju jew tal-assoċjazzjoni tal-proprjetarji tal-imsemmija binja tidħol, għal dan l-iskop, f’kuntratt ma’ amministratur.
21
Fl-ewwel lok, għandu jitfakkar li, hekk kif jirriżulta mill-Artikolu 1(1) u mill-Artikolu 3(1) tad-Direttiva 93/13, din id-direttiva tapplika għall-klawżoli tal-“kuntratti […] konklużi bejn il-bejjiegħa jew il-fornituri u l-konsumaturi” li “ma [j]kun[u]x ġ[ew] negozjat[i] individwalment” (ara, f’dan is-sens, id-digriet tad‑19 ta’ Novembru 2015, Tarcău, C‑74/15, EU:C:2015:772, punt 20 u l-ġurisprudenza ċċitata).
22
Kif tistabbilixxi l-għaxar premessa ta’ din id-direttiva, ir-regoli uniformi dwar il-klawżoli inġusti għandhom, b’riżerva għall-eċċezzjonijiet elenkati f’din il-premessa, japplikaw għall-“kuntratti kollha” konklużi bejn bejjiegħ jew fornitur u konsumatur, kif iddefiniti fl-Artikolu 2(b) u (ċ) tal-imsemmija direttiva (ara, f’dan is-sens, id-digriet tal‑14 ta’ Settembru 2016, Dumitraș, C‑534/15, EU:C:2016:700, punti 26 u 27 kif ukoll il-ġurisprudenza ċċitata).
23
Skont dan l-Artikolu 2(b), “konsumatur” huwa kull persuna fiżika li, fil-kuntratti li jaqgħu taħt id-Direttiva 93/13, jaġixxi għal finijiet li ma jidħlux fil-kuntest tal-attività professjonali tiegħu. Barra minn hekk, skont l-imsemmi Artikolu 2(ċ), “bejjiegħ jew fornitur” huwa kull persuna fiżika jew ġuridika li, f’dawn il-kuntratti, taġixxi fil-kuntest tal-attività professjonali tagħha, sew jekk tkun pubblika jew privata (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tal‑21 ta’ Marzu 2019, Pouvin et Dijoux, C‑590/17, EU:C:2019:232, punt 22).
24
Huwa għaldaqstant b’riferiment għall-kwalità tal-partijiet kontraenti, skont jekk dawn jaġixxux jew le fil-kuntest tal-attività professjonali tagħhom, li d-Direttiva 93/13 tiddefinixxi l-kuntratti li għalihom hija tapplika (sentenza tal‑21 ta’ Marzu 2019, Pouvin et Dijoux, C‑590/17, EU:C:2019:232, punt 23 kif ukoll il-ġurisprudenza ċċitata).
25
Fir-rigward tal-kunċett ta’ “konsumatur”, fis-sens tal-Artikolu 2(b) tad-Direttiva 93/13, mill-ġurisprudenza stabbilita tal-Qorti tal-Ġustizzja jirriżulta li dan huwa ta’ natura oġġettiva. Huwa għandu jiġi stabbilit fid-dawl ta’ kriterju funzjonali, li jikkonsisti fl-evalwazzjoni ta’ jekk ir-relazzjoni kuntrattwali inkwistjoni tagħmilx parti mill-kuntest ta’ attivitajiet li ma għandhom ebda rabta mal-eżerċizzju ta’ professjoni (digriet tal‑14 ta’ Settembru 2016, Dumitraș, C‑534/15, EU:C:2016:700, punt 32 u l-ġurisprudenza ċċitata).
26
Hija l-qorti nazzjonali adita b’tilwima li tirrigwarda kuntratt li jista’ jaqa’ fil-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva li għandha tivverifika, billi tieħu inkunsiderazzjoni ċ-ċirkustanzi kollha tal-każ u l-provi kollha, jekk il-parti kontraenti kkonċernata tistax tiġi kklassifikata bħala “konsumatur” fis-sens tal-imsemmija direttiva (digriet tal‑14 ta’ Settembru 2016, Dumitraș, C‑534/15, EU:C:2016:700, punt 33 u l-ġurisprudenza ċċitata).
27
F’dan il-każ, għandu jiġi osservat li mit-talba għal deċiżjoni preliminari jirriżulta li E. Ts. D. hija persuna fiżika u li l-kuntratt imsemmi fil-punt 12 ta’ din is-sentenza għandu bħala suġġett l-amministrazzjoni u l-manutenzjoni tal-partijiet komuni tal-binja f’kondominju li E. Ts. D. għandha appartament fiha. Għaldaqstant, fil-każ li din il-persuna tkun parti f’dan il-kuntratt u sakemm ma tkunx użat dan l-appartament għal finijiet li jaqgħu esklużivament fl-attività professjonali tagħha, hemm lok, fil-prinċipju, li jitqies li l-imsemmija persuna taġixxi fil-kwalità ta’ “konsumatur”, fis-sens tal-Artikolu 2(b) tad-Direttiva 93/13, f’dan il-kuntratt.
28
Fir-rigward tal-kunċett ta’ “bejjiegħ jew fornitur”, fis-sens tal-Artikolu 2(ċ) ta’ din id-direttiva, kif jirriżulta mill-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja, il-leġiżlatur tal-Unjoni kellu l-intenzjoni li jagħti definizzjoni wiesgħa lil dan il-kunċett, b’tali mod li kull persuna fiżika jew ġuridika għandha titqies li taqa’ taħtu, meta hija teżerċita attività professjonali, inklużi l-kompiti ta’ natura pubblika u ta’ interess ġenerali (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tas‑17 ta’ Mejju 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen, C‑147/16, EU:C:2018:320, punti 48 sa 51 u l-ġurisprudenza ċċitata).
29
F’dan ir-rigward, ma huwiex ikkontestat li r-relazzjoni kuntrattwali inkwistjoni fil-kawża prinċipali hija parti mill-kuntest ta’ attivitajiet imwettqa minn S.V. inkwantu amministratur, f’kapaċità professjonali.
30
F’dan il-kuntest, kif il-Kummissjoni Ewropea tenfasizza, il-fatt li parti mill-attivitajiet ta’ amministrazzjoni u ta’ manutenzjoni tal-partijiet komuni tal-binja f’kondominju inkwistjoni fil-kawża prinċipali u t-tariffi annwali rċevuti fuq din il-bażi minn dan l-amministratur jirriżultaw min-neċessità li jiġu osservati r-rekwiżiti speċifiċi fil-qasam ta’ sigurtà u ta’ ppjanar tal-użu tal-art, previsti mil-leġiżlazzjoni nazzjonali applikabbli, ma huwiex tali li jneħħi dawn l-attivitajiet mill-kamp ta’ applikazzjoni tal-Artikolu 2(ċ) tad-Direttiva 93/13 u, għaldaqstant, il-kuntratt imsemmi fil-punt 12 ta’ din is-sentenza mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva.
31
Fil-fatt, minkejja li, skont l-Artikolu 1(2) tad-Direttiva 93/13, meta tali dispożizzjonijiet leġiżlattivi jkunu mandatorji, il-klawżoli kuntrattwali li jirriflettu dawn id-dispożizzjonijiet huma esklużi mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva, tali esklużjoni ma timplikax li l-validità ta’ klawżoli oħra, li jinsabu fl-istess kuntratt u li ma jirriflettux l-imsemmija dispożizzjonijiet, ma tistax tiġi evalwata mill-qorti nazzjonali fid-dawl tal-imsemmija direttiva (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tal‑21 ta’ Diċembru 2021, Trapeza Peiraios, C‑243/20, EU:C:2021:1045, punt 39 u l-ġurisprudenza ċċitata).
32
Fit-tieni lok, fil-każ li kuntratt għall-amministrazzjoni u għall-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ binja f’kondominju jiġi konkluż bejn l-amministratur u l-laqgħa ġenerali tal-kondominju jew l-assoċjazzjoni ta’ proprjetarji ta’ din il-binja, il-proprjetarju ta’ appartament li jagħmel parti mill-imsemmija binja jitqies bħala “konsumatur”, fis-sens tal-Artikolu 2(b) tad-Direttiva 93/13, sakemm dan il-proprjetarju, l-ewwel, ikun jista’ jiġi kklassifikat bħala “parti” f’dan il-kuntratt, it-tieni, ikun persuna fiżika u, it-tielet, ma jużax dan l-appartament esklużivament għal finijiet li jaqgħu taħt l-attività professjonali tiegħu. Fir-rigward ta’ dak li ssemma l-aħħar, għandu jiġi speċifikat li ma tistax tiġi eskluża mill-kamp ta’ applikazzjoni tal-kunċett ta’ “konsumatur” is-sitwazzjoni li fiha persuna fiżika tuża l-appartament li jikkostitwixxi d-domiċilju personali tagħha wkoll għal finijiet personali, bħal fil-kuntest ta’ telexogħol b’salarju jew tal-eżerċizzju ta’ professjoni libera.
33
Bil-kontra, meta tali proprjetarju ta’ appartament ma jistax jiġi kklassifikat bħala “parti” fl-imsemmi kuntratt, u sa fejn il-laqgħa ġenerali tal-kondominju jew l-assoċjazzjoni ta’ proprjetarju ta’ binja ma tkunx, mid-definizzjoni tagħha, “persuna fiżika”, fis-sens ta’ dan l-Artikolu 2(b), u, għaldaqstant, ma tistax tiġi kklassifikata bħala “konsumatur” fis-sens ta’ din id-dispożizzjoni, tali kuntratt huwa eskluż mill-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 93/13 (ara, b’analoġija, is-sentenza tat‑2 ta’ April 2020, Condominio di Milano, via Meda, C‑329/19, EU:C:2020:263, punt 29).
34
Madankollu, jibqa’ l-fatt li l-Artikolu 1(1) u l-Artikolu 2(b) ta’ din id-direttiva ma jipprekludux ġurisprudenza nazzjonali li tinterpreta l-leġiżlazzjoni intiża sabiex tittrasponi fid-dritt nazzjonali direttiva b’mod li r-regoli li jipproteġu l-konsumaturi li hija tinkludi japplikaw ukoll għal kuntratt konkluż minn persuna suġġetta għal-liġi, bħala kondominju li ma għandux personalità ġuridika distinta minn dik tal-parteċipanti tiegħu, minkejja li tali persuna suġġetta għal-liġi ma taqax taħt il-kamp ta’ applikazzjoni tal-istess direttiva (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tat‑2 ta’ April 2020, Condominio di Milano, via Meda, C‑329/19, EU:C:2020:263, punti 18 u 38).
35
Fid-dawl ta’ dak li ntqal hawn fuq, ir-risposta għad-domandi magħmula għandha tkun li l-Artikolu 1(1) u l-Artikolu 2(b) u (ċ) tad-Direttiva 93/13 għandhom jiġu interpretati fis-sens li:
–
persuna fiżika, proprjetarja ta’ appartament f’binja f’kondominju, għandha titqies li hija “konsumatur”, fis-sens ta’ din id-direttiva, meta hija tidħol f’kuntratt ma’ amministratur għall-finijiet tal-amministrazzjoni u tal-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ din il-binja, sakemm hija ma tużax dan l-appartament għal finijiet li jaqgħu esklużivament fl-attività professjonali tagħha. Il-fatt li parti mis-servizzi pprovduti minn dan l-amministratur abbażi ta’ dan il-kuntratt tirriżulta min-neċessità li jiġu osservati r-rekwiżiti speċifiċi fil-qasam ta’ sigurtà u ta’ ppjanar tal-użu tal-art, previsti mil-leġiżlazzjoni nazzjonali, ma huwiex tali li jneħħi l-imsemmi kuntratt mill-kamp ta’ applikazzjoni tal-imsemmija direttiva;
–
fil-każ li kuntratt għall-amministrazzjoni u għall-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ binja f’kondominju jiġi konkluż bejn l-amministratur u l-laqgħa ġenerali tal-kondominju jew l-assoċjazzjoni ta’ proprjetarji ta’ din il-binja, persuna fiżika, il-proprjetarju ta’ appartament f’din il-binja msemmija l-aħħar, tista’ titqies bħala “konsumatur”, fis-sens tad-Direttiva 93/13, sakemm din tkun tista’ tiġi kklassifikata bħala “parti” f’dan il-kuntratt, u ma tużax dan l-appartament esklużivament għal finijiet li jaqgħu taħt l-attività professjonali tagħha.
Fuq l‑ispejjeż
36
Peress li l-proċedura għandha, fir-rigward tal-partijiet fil-kawża prinċipali, in-natura ta’ kwistjoni mqajma quddiem il-qorti tar-rinviju, hija din il-qorti li tiddeċiedi fuq l-ispejjeż. L-ispejjeż sostnuti għas-sottomissjoni tal-osservazzjonijiet lill-Qorti tal-Ġustizzja, barra dawk tal-imsemmija partijiet, ma jistgħux jitħallsu lura.
Għal dawn il-motivi, Il-Qorti tal-Ġustizzja (It-Tmien Awla) taqta’ u tiddeċiedi:
L-Artikolu 1(1) u l-Artikolu 2(b) u (ċ) tad-Direttiva tal-Kunsill 93/13/KEE tal‑5 ta’ April 1993 dwar klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur,
għandhom jiġu interpretati fis-sens li:
–
persuna fiżika, proprjetarja ta’ appartament f’binja f’kondominju, għandha titqies li hija “konsumatur”, fis-sens ta’ din id-direttiva, meta hija tidħol f’kuntratt ma’ amministratur għall-finijiet tal-amministrazzjoni u tal-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ din il-binja, sakemm hija ma tużax dan l-appartament għal finijiet li jaqgħu esklużivament fl-attività professjonali tagħha. Il-fatt li parti mis-servizzi pprovduti minn dan l-amministratur abbażi ta’ dan il-kuntratt tirriżulta min-neċessità li jiġu osservati r-rekwiżiti speċifiċi fil-qasam ta’ sigurtà u ta’ ppjanar tal-użu tal-art, previsti mil-leġiżlazzjoni nazzjonali, ma huwiex tali li jneħħi l-imsemmi kuntratt mill-kamp ta’ applikazzjoni tal-imsemmija direttiva;
–
fil-każ li kuntratt għall-amministrazzjoni u għall-manutenzjoni tal-partijiet komuni ta’ binja f’kondominju jiġi konkluż bejn l-amministratur u l-laqgħa ġenerali tal-kondominju jew l-assoċjazzjoni ta’ proprjetarji ta’ din il-binja, persuna fiżika, il-proprjetarju ta’ appartament f’din il-binja msemmija l-aħħar, tista’ titqies bħala “konsumatur”, fis-sens tad-Direttiva 93/13, sakemm din tkun tista’ tiġi kklassifikata bħala “parti” f’dan il-kuntratt, u ma tużax dan l-appartament esklużivament għal finijiet li jaqgħu taħt l-attività professjonali tagħha.
Firem
(
*1
)	Lingwa tal-kawża: il-Bulgaru.