62023CJ0351_RES
Zaak C‑351/23
GR REAL s. r. o.
tegen
POenRT
(verzoek om een prejudiciële beslissing, ingediend door de Krajský súd v Prešove)
Arrest van het Hof (Grote kamer) van 24 juni 2025
„Prejudiciële verwijzing – Consumentenbescherming – Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten – Richtlijn 93/13/EEG – Artikel 6, lid 1 – Artikel 7, lid 1 – Consumentenkredietovereenkomst – Overeenkomst gewaarborgd door een zakelijk zekerheidsrecht op een onroerend goed dat de consument als gezinswoning gebruikt – Vervroegde opeisbaarheid – Buitengerechtelijke openbare verkoop van het onroerend goed – Nationale regeling die deze verkoop toestaat zonder voorafgaande rechterlijke toetsing van de betrokken schuldvordering – Nietigheidsgronden van de betrokken verkoop die oneerlijke bedingen uitsluiten – Doeltreffendheid van de aan de consumenten verleende bescherming – Artikelen 7 en 47 van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie”
Consumentenbescherming – Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten – Richtlijn 93/13 – Werkingssfeer – Gerechtelijke procedure die is ingeleid door een vennootschap die de gezinswoning van een consument heeft verkregen in het kader van een buitengerechtelijke gedwongen executie op een hypothecair onderpand van de consument, en die de uitzetting van de consument beoogt – Reconventionele vordering die door de consument in het kader van die procedure is ingesteld om de rechtmatigheid van de eigendomsoverdracht van die gezinswoning te betwisten – Daaronder begrepen – Voorwaarden
(Richtlijn 93/13 van de Raad, art. 6, lid 1, en art. 7, lid 1)
(zie punten 63‑74, 77, 79‑83, dictum 1)
Consumentenbescherming – Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten – Richtlijn 93/13 – Middelen om een einde te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen – Nationale regeling die toestaat dat een buitengerechtelijke procedure van gedwongen executie op een hypothecair onderpand dat een consument als gezinswoning gebruikt, wordt voortgezet ondanks het feit dat er een verzoek om voorlopige maatregelen aanhangig is en er onderling overeenstemmende aanwijzingen zijn dat de overeenkomst die aan die executie ten grondslag ligt mogelijk een oneerlijk beding bevat – Regeling die niet voorziet in de mogelijkheid om de nietigheid van die executie langs gerechtelijke weg te vorderen omdat die overeenkomst een dergelijk beding bevat – Ontoelaatbaarheid
(Richtlijn 93/13 van de Raad, art. 6, lid 1, en art. 7, lid 1)
(zie punten 88‑105, dictum 2)
Samenvatting
Naar aanleiding van een verzoek om een prejudiciële beslissing van de Krajský súd v Prešove (rechter in tweede aanleg Prešov, Slowakije), spreekt de Grote kamer van het Hof zich uit over de bescherming die richtlijn 93/13 (
1
), gelezen in het licht van het grondrecht op huisvesting en op een effectieve rechterlijke bescherming (
2
), aan consumenten verleent in het kader van een geding tussen twee consumenten en de verkrijger van hun gezinswoning. Dit geding betrof, ten eerste, de uitzetting van de consumenten uit die woning als gevolg van de verwerving van dat onroerend goed door de winnende bieder en, ten tweede, de reconventionele vordering waarbij die consumenten de rechtmatigheid van de eigendomsoverdracht van het onroerend goed betwistten. Het Hof onderzoekt ook onder welke voorwaarden de ingestelde procedure van gedwongen executie van het hypothecaire onderpand moet worden voortgezet opdat die grondrechten alsmede de in richtlijn 93/13 gestelde vereisten worden gerespecteerd.
Op 7 april 2011 hebben PO en RT, verweerders, met een Slowaakse kredietinstelling (hierna: „bank”) een leningsovereenkomst gesloten voor een bedrag van 63000 EUR, terugbetaalbaar in maandelijkse termijnen. De vervaldatum van deze lening was vastgesteld op 20 januari 2030. In geval van betalingsachterstand voorzag een beding in de algemene voorwaarden van de bank in de vervroegde opeisbaarheid van die lening. De leningsovereenkomst voorzag in een hypothecair onderpand op de gezinswoning van verweerders.
Vanwege de achterstand van verweerders in de betaling van de maandelijkse termijnen heeft de bank op 3 november 2016 de lening vervroegd opeisbaar verklaard en hen verzocht het uit hoofde van de leningsovereenkomst verschuldigde bedrag te betalen. Daarnaast heeft zij bij wege van een buitengerechtelijke openbare verkoop van dat onroerend goed een verzoek tot gedwongen executie op het hypothecaire onderpand ingediend.
Op 21 april 2017 hebben verweerders bij de Okresný súd Prešov (rechter in eerste aanleg Prešov, Slowakije) een vordering ingesteld om de bank te gelasten af te zien van executie op dat onderpand, alsmede, bij wege van voorlopige maatregel, de executie ervan te staken tot de definitieve beëindiging van de procedure ten gronde.
Op 25 april 2017 vond de eerste ronde van de openbare verkoop plaats zonder dat iemand een bod uitbracht.
Bij beschikking van 26 mei 2017 heeft de rechter in eerste aanleg te Prešov het verzoek van verweerders tot toepassing van een voorlopige maatregel afgewezen. Laatstgenoemden zijn tegen deze beschikking opgekomen bij de rechter in tweede aanleg te Prešov. Op 18 juli 2017, tijdens de tweede zitdag van de openbare verkoop, en voordat deze rechter uitspraak kon doen, heeft verzoekster, GR REAL – een vennootschap die onder meer actief is op het gebied van kredietverlening en het beheer en onderhoud van onroerende goederen –, het betrokken onroerend goed verworven. Deze verkoop vond plaats hoewel PO zich tegen de executie op het betrokken hypothecaire onderpand had verzet op grond dat de gerechtelijke procedure tot staking van de tenuitvoerlegging aanhangig was, en dat terwijl zowel de veilingmeester van de openbare verkoop als de verkrijger ervan ingelicht waren dat er een gerechtelijke procedure liep tegen de gedwongen executie.
Op 9 augustus 2017 heeft de rechter in tweede aanleg te Prešov de beschikking van 26 mei 2017 vernietigd en een nieuw onderzoek van het verzoek om een voorlopige maatregel gelast, met name op grond dat de rechter in eerste aanleg te Prešov de bezwaren van verweerders inzake het ontbreken van overeenstemming over het beding inzake vervroegde opeisbaarheid had moeten onderzoeken.
Op 19 december 2017 hebben verweerders de op 21 april 2017 ingestelde vordering ingetrokken wegens de verkoop van het betrokken onroerend goed. Bijgevolg heeft de rechter in eerste aanleg de procedure op 11 januari 2018 afgesloten.
Nadat verweerders hadden geweigerd het betrokken onroerend goed te ontruimen, omdat dit de enige woning was waarover zij beschikten en zij er met hun kinderen – waaronder twee minderjarige kinderen – woonden, heeft verzoekster bij de rechter in eerste aanleg te Prešov een vordering tot ontruiming ingesteld. De afwijzing van deze vordering door die rechter werd in hoger beroep door de rechter in tweede aanleg te Prešov bevestigd.
De Najvyšší súd Slovenskej republiky (hoogste rechterlijke instantie van de Slowaakse Republiek) heeft bij beschikking van 8 april 2021 de uitspraken van de twee rechterlijke instanties vernietigd en de zaak terugverwezen naar de rechter in eerste aanleg te Prešov, opdat deze een onderzoek naar het eigendomsrecht van verzoekster verricht. Die rechter heeft de vordering van verzoekster toegewezen en verweerders gelast het betrokken onroerend goed te ontruimen, terwijl hij hun verzoek tot betwisting van de rechtmatigheid van de verkoop van dat goed heeft afgewezen.
Zowel verzoekster als verweerders hebben tegen die beslissing hoger beroep ingesteld bij de rechter in tweede aanleg te Prešov, de verwijzende rechter. Verweerders voeren voor die rechter aan dat hun rechten als consument en hun recht op huisvesting zijn geschonden.
De verwijzende rechter betwijfelt of het beding betreffende vervroegde opeisbaarheid in de betrokken leningsovereenkomst aan het transparantievereiste voldoet, aangezien dit beding in de algemene voorwaarden van de bank was opgenomen, maar niet ter kennis zou zijn gebracht van verweerders. Daarnaast vraagt die rechter zich af of de vennootschap die in het kader van een buitengerechtelijke executie de eigendom heeft verkregen van een onroerend goed en die op de hoogte is gesteld dat er een gerechtelijke procedure aanhangig is over de geldigheid van het beding dat aan die verkoop ten grondslag ligt, krachtens richtlijn 93/13 absolute bescherming geniet, dan wel of deze bescherming kan worden beperkt, met name gelet op het actieve gedrag van de betrokken consumenten om zich tegen die tenuitvoerlegging te verzetten door het oneerlijke karakter van dat beding in te roepen, en op de twijfels over de goede trouw van deze vennootschap.
Beoordeling door het Hof
In de eerste plaats onderzoekt het Hof of de gerechtelijke procedure in het hoofdgeding binnen de werkingssfeer van richtlijn 93/13 (
3
) valt.
Het Hof herinnert eraan dat, om te bepalen of richtlijn 93/13 met succes in een dergelijke procedure kan worden ingeroepen, het voorwerp van die procedure en het specifieke karakter van het geding waarvan zij deel uitmaakt, moet worden onderzocht en er moet worden nagegaan of er onderling overeenstemmende aanwijzingen zijn dat de hypothecaire leningsovereenkomst die het voorwerp van die procedure heeft gevormd, mogelijk een oneerlijk beding bevat.
Wat, ten eerste, het voorwerp van de procedure betreft, herinnert het Hof aan zijn rechtspraak krachtens welke richtlijn 93/13 in beginsel niet met succes kan worden ingeroepen in een geding dat betrekking heeft op de bescherming van de zakelijke rechten verbonden aan de eigendom die een verkoper in het kader van een openbare verkoop rechtmatig heeft verkregen. (
4
) Het herinnert er tevens aan dat een nationale rechter niet kan overgaan tot een toetsing van het oneerlijke karakter van contractuele bedingen die zou leiden tot nietigverklaring van de handelingen waarbij de eigendom van een onroerend goed is overgedragen, in de situatie waarin de hypothecaire executoriale procedure die tot die overdracht heeft geleid, is beëindigd en de eigendomsrechten van dat goed zijn overgedragen aan een derde, zonder dat de eigendomsoverdracht wordt betwist. (
5
) In deze context verduidelijkt het Hof dat de vorderingen in het hoofdgeding een ander voorwerp hebben dan die welke aan de orde waren in zijn voormelde rechtspraak. Het hoofdgeding heeft namelijk als bijzonderheid dat bij de verwijzende rechter enerzijds een vordering aanhangig is tot uitzetting van verweerders uit hun gezinswoning – welke vordering is ingesteld door verzoekster in het kader van de uitoefening van het eigendomsrecht dat zij na de buitengerechtelijke openbare verkoop van die woning heeft verworven – en anderzijds een reconventionele vordering waarmee verweerders de rechtmatigheid betwisten van de eigendomsoverdracht van die woning aan verzoekster, op grond dat de voorwaarden waaronder deze overdracht heeft plaatsgevonden, niet voldoen aan het vereiste van effectieve rechterlijke bescherming (
6
).
Anders dan in het geding dat aan de orde is in de zaak Banco Santander (
7
), heeft het hoofdgeding dus niet alleen betrekking op de bescherming van het zakelijke eigendomsrecht dat na de openbare verkoop van een onroerend goed is verkregen, maar ook op de voorwaarden waaronder de procedure van gedwongen executie op het hypothecaire onderpand heeft kunnen leiden tot de overdracht van die rechten aan de begunstigde vennootschap. In het kader van hun reconventionele vordering voeren verweerders in casu tegen de koper van het onroerend goed – die geen partij is bij de hypothecaire leningsovereenkomst betreffende dat goed – geen gronden tot nietigheid van die overeenkomst of bepaalde daarin opgenomen bedingen aan, maar betwisten zij de rechtmatigheid zelf van de eigendomsoverdracht van dat goed aan de koper.
Ten tweede, wat de specifieke kenmerken betreft van het geding in het kader waarvan de procedure is ingeleid, en meer bepaald de houding van de consument ten aanzien van de betrokken buitengerechtelijke procedure van gedwongen executie, benadrukt het Hof dat deze niet als volledig passief kan worden aangemerkt.
Verweerders hebben immers een vordering ingesteld om de voortzetting van die procedure te staken, vergezeld van een verzoek om voorlopige maatregelen met het oog op de opschorting ervan. Volgens de verwijzende rechter was deze voorziening in rechte de enige manier om zich tegen de uitvoering van een buitengerechtelijke openbare verkoop te verzetten. Onder voorbehoud van de door die rechter te verrichten beoordeling kan het feit dat verweerders na de openbare verkoop afstand van instantie hebben gedaan, niet afdoen aan de vaststelling dat zij niet passief zijn gebleven, aangezien zij redelijkerwijs konden aannemen dat die vordering zonder voorwerp was geraakt.
Daarnaast wijst de verwijzende rechter erop dat verweerders op de tweede zitdag van de openbare verkoop verzoekster in kennis hebben gesteld van het lopende verzoek om voorlopige maatregelen tot opschorting van de gedwongen executie op het betrokken hypothecaire onderpand. Hoewel verzoekster betwist dat zij van het bestaan van een dergelijk verzoek in kennis is gesteld, behoort die beoordeling van de feiten tot de bevoegdheid van de nationale rechter en is deze bindend voor het Hof.
Ten derde is de verwijzende rechter van oordeel dat er op de datum van de openbare verkoop onderling overeenstemmende aanwijzingen bestonden dat de overeenkomst, die ten grondslag ligt aan de gedwongen executie op het betrokken hypothecaire onderpand, mogelijk een oneerlijk beding bevatte. Hij betwijfelt immers of het beding inzake vervroegde opeisbaarheid dat tot die gedwongen executie heeft geleid, in overeenstemming is met het transparantievereiste.
In het licht van het bovenstaande is het Hof van oordeel dat verweerders, anders dan in de zaak die heeft geleid tot het arrest Banco Santander (
8
), niet passief zijn gebleven in het kader van de buitengerechtelijke procedure van gedwongen executie, maar dat zij integendeel gebruik hebben gemaakt van de rechtswegen waarin het nationale recht voorziet om zich tegen die executie te verzetten, en de personen op wie die executie betrekking had van hun gerechtelijke stappen in kennis hebben gesteld. De procedure van gedwongen executie is echter voortgezet en heeft tot de openbare verkoop van hun gezinswoning geleid, zonder enige rechterlijke toetsing van de grondslag van de schuldvordering waarvan de bank betaling vorderde, en dit ondanks het feit dat er onderling overeenstemmende aanwijzingen bestonden dat het beding inzake vervroegde opeisbaarheid dat aan die executie ten grondslag lag, mogelijk oneerlijk was. In die omstandigheden kan de bescherming van de rechtszekerheid van de reeds aan een derde verrichte eigendomsoverdracht (
9
) echter niet als absoluut worden beschouwd.
Derhalve is het Hof van oordeel dat richtlijn 93/13 (
10
), gelezen in het licht van het recht op huisvesting en op een effectieve rechterlijke bescherming (
11
), van toepassing is op een gerechtelijke procedure waarbij, ten eerste, tegen een consument een vordering tot ontruiming is ingesteld door een vennootschap die in het kader van een buitengerechtelijke executie op een hypothecair onderpand dat de consument tot zekerheid in handen heeft gesteld van een professionele kredietgever, de eigendom heeft verkregen van een onroerend goed dat die consument gebruikt als gezinswoning en, ten tweede, de consument bij een reconventionele vordering de rechtmatigheid betwist van de eigendomsoverdracht van dat goed aan de begunstigde vennootschap, die heeft plaatsgevonden ondanks het feit dat er op het moment van de overdracht nog een gerechtelijke procedure tot staking van de gedwongen executie aanhangig was op grond dat de overeenkomst die aan de executie ten grondslag ligt oneerlijke bedingen bevat, en de begunstigde vennootschap vooraf door die consument van het bestaan van die procedure op de hoogte is gesteld. Dit is het geval mits er op het moment van de betrokken verkoop onderling overeenstemmende aanwijzingen bestonden dat die bedingen mogelijk oneerlijk waren, en dat de consument gebruik heeft gemaakt van de rechtswegen waarvan redelijkerwijs kon worden verwacht dat een gemiddelde consument ze zou instellen, teneinde die bedingen door een rechter te laten toetsen.
In de tweede plaats stelt het Hof vast dat richtlijn 93/13, gelezen in het licht van het recht op huisvesting en op een effectieve rechterlijke bescherming, zich verzet tegen een nationale regeling (
12
) die toestaat dat een buitengerechtelijke procedure van gedwongen executie op een hypothecair onderpand dat een consument ten gunste van een professionele kredietgever heeft laten vestigen op een onroerend goed dat hij als gezinswoning gebruikt, wordt voortgezet ondanks het feit dat er bij een rechterlijke instantie een verzoek om voorlopige maatregelen tot opschorting van die executie aanhangig is en er onderling overeenstemmende aanwijzingen bestaan dat de overeenkomst die aan die executie ten grondslag ligt, mogelijk een oneerlijk beding bevat. Dat is het geval wanneer deze regeling niet voorziet in de mogelijkheid om de nietigheid van die executie langs gerechtelijke weg te vorderen wegens het bestaan van oneerlijke bedingen in die overeenkomst.
In casu voldeden de rechtswegen waarover verweerders in het hoofdgeding ten tijde van de in dat geding aan de orde zijnde openbare verkoop beschikten – onder voorbehoud van de door de verwijzende rechter te verrichten verificaties – niet aan het vereiste van effectieve rechterlijke bescherming.
Deze rechtswegen boden namelijk geen daadwerkelijke mogelijkheid om die verkoop in het kader van de gedwongen executie op te schorten teneinde door een rechter te laten toetsen of de overeenkomst die aan die executie ten grondslag lag mogelijk een oneerlijk beding bevatte, ook al was er een verzoek tot opschorting aanhangig bij een rechter. Artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13 vereist echter dat de consument niet verstoken blijft van een daadwerkelijke mogelijkheid om opschorting te verkrijgen van een executoriale procedure die is ingeleid op grond van een executoriale titel die is gebaseerd op een contractueel beding waarvan de geldigheid in rechte wordt betwist wegens het oneerlijke karakter ervan. In feite biedt de beslissing waarbij het oneerlijke karakter van dat beding wordt vastgesteld, zonder een dergelijke opschorting, de consument slechts bescherming achteraf die uitsluitend in schadevergoeding bestaat en die onvolledig en ontoereikend is. Dit vereiste is des te meer gerechtvaardigd wanneer, zoals in de onderhavige zaak, de procedure van gedwongen executie betrekking heeft op de woning van de consument en zijn gezin, waarvan de bescherming valt onder het grondrecht op eerbiediging van zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven (
13
).
Ten tweede boden die rechtswegen verweerders niet de mogelijkheid om de nietigheid te vorderen van een openbare verkoop wegens de aanwezigheid van een oneerlijk beding in de overeenkomst die aan die verkoop ten grondslag ligt (
14
), en dit ondanks het feit dat er onderling overeenstemmende aanwijzingen bestonden dat dit beding mogelijk oneerlijk was.
Het Hof voegt daaraan toe dat, gelet op de recente rechtspraak van de hoogste rechterlijke instantie van de Slowaakse Republiek inzake de wet betreffende vrijwillige openbare verkoop (
15
), de mogelijkheid van een uitlegging van die wet (
16
) in overeenstemming met de bepalingen van richtlijn 93/13 niet lijkt te zijn uitgesloten. Indien de verwijzende rechter in dat verband van oordeel is dat hij die wet – wat de daarin genoemde gronden voor nietigverklaring betreft – in die zin mag uitleggen, moet worden opgemerkt dat die wet ook bepaalt dat een vordering tot nietigverklaring binnen drie maanden na de openbare verkoop moet worden ingesteld. Onder voorbehoud van verificatie door de verwijzende rechter kon redelijkerwijs niet van verweerders worden verwacht dat zij een vordering tot nietigverklaring van de betrokken openbare verkoop zouden instellen op grond van de wet betreffende de vrijwillige openbare verkoop, aangezien zij de uitlegging die de hoogste rechterlijke instantie van de Slowaakse Republiek pas vijf jaar na die verkoop aan die wet heeft gegeven, niet hadden kunnen voorzien.
Het gewicht van het openbaar belang dat ten grondslag ligt aan de bescherming die richtlijn 93/13 aan de consument verleent, en de noodzaak om de doeltreffendheid te waarborgen van de rechten die de justitiabelen daaraan ontlenen, rechtvaardigen dat verweerders, bij gebreke van doeltreffende rechtswegen waarmee zij vóór de openbare verkoop de rechten konden doen gelden die zij aan die richtlijn ontleenden, niet worden uitgesloten van de mogelijkheid om op te komen tegen de gedwongen executie die tot die openbare verkoop heeft geleid.
Het Hof verduidelijkt ook dat, aangezien de verwijzende rechter genoopt zou kunnen zijn om de nietigheid van de openbare verkoop vast te stellen en bijgevolg de rechtsverhouding tussen verweerders en de bank te herstellen in de toestand zoals die bestond vóór die verkoop, die rechter moet onderzoeken of het in het licht van het toepasselijke nationale recht mogelijk is om de bank krachtens een passende procedureregel aan de procedure te laten deelnemen.
(
1
)	Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (PB 1993, L 95, blz. 29).
(
2
)	Artikel 7 van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie (hierna: „Handvest”) betreffende de eerbiediging van het privé-leven en van het familie- en gezinsleven waarborgt het recht op huisvesting, terwijl in artikel 47 van het Handvest het recht op een doeltreffende voorziening in rechte is neergelegd.
(
3
)	En meer in het bijzonder binnen de werkingssfeer van artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13.
(
4
)	Arrest van 7 december 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945), punten 44 en 47.
(
5
)	Arrest van 17 mei 2022, Ibercaja Banco, (C‑600/19, EU:C:2022:394), punt 57.
(
6
)	Zoals bedoeld in artikel 47 van het Handvest en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13.
(
7
)	Arrest van 7 december 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).
(
8
)	Arrest van 7 december 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).
(
9
)	Waarnaar het Hof heeft verwezen in de arresten van 7 december 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945), punt 45, en 17 mei 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394), punt 57.
(
10
)	En meer in het bijzonder artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13.
(
11
)	Artikelen 7 en 47 van het Handvest.
(
12
)	Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov [wet nr. 527/2002 inzake vrijwillige openbare verkoop, waarbij wet nr. 323/1992 van de Slowaakse nationale raad op het notarisambt en de notariële werkzaamheden (wetboek notariaat) is aangevuld] (hierna: „wet inzake vrijwillige openbare verkoop”).
(
13
)	Artikel 7 van het Handvest.
(
14
)	§ 21, lid 2, van de wet inzake vrijwillige openbare verkoop voorziet in het recht om binnen drie maanden na de openbare verkoop de nietigheid ervan te vorderen in geval van betwisting van de rechtsgeldigheid van de betrokken overeenkomst tot zakelijke zekerheidstelling of schending van de bepalingen van deze wet.
(
15
)	De Slowaakse regering voert in haar schriftelijke opmerkingen aan dat de hoogste rechterlijke instantie van de Slowaakse Republiek in rechtspraak van 2022, bevestigd in 2023, § 21, lid 2, van de wet betreffende de vrijwillige openbare verkoop aldus heeft uitgelegd dat oneerlijke bedingen in de overeenkomst die aan een buitengerechtelijke gedwongen executie ten grondslag ligt, een grond vormen voor nietigverklaring van de verkoop die in het kader van die executie heeft plaatsgevonden.
(
16
)	En meer in het bijzonder § 21, lid 2, van de wet inzake vrijwillige openbare verkoop.