62004CC0073_CS
Opinion of the Advocate-General
Opinion of the Advocate-General
I – Úvod
1. Žádost o rozhodnutí o předběžné otázce položená Oberlandesgericht (Vyšší krajský odvolací soud) Hamm v projednávané věci se týká výkladu čl. 16 odst. 1 písm. a) Bruselské úmluvy o soudní příslušnosti a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (dále jen „Úmluva“)(2) . Základní otázkou v této věci je, zda je uvedené ustanovení použitelné pro řízení, která se týkají dohod o užívání nemovitosti na časový úsek.
II – Právní rámec
2. Obecné pravidlo Úmluvy, které upravuje příslušnost vnitrostátních soudů ve vztahu k věcem spadajícím do působnosti Úmluvy, je obsaženo v článku 2, který stanoví: „Nestanoví-li ustanovení této úmluvy jinak, mohou být osoby, které mají bydliště na území některého smluvního státu, bez ohledu na svou státní příslušnost žalovány u soudů tohoto státu […]“. Pokud jde o žalované, kteří nemají bydliště na území smluvního státu, článek 4 Úmluvy stanoví: „Nemá-li žalovaný bydliště na území některého smluvního státu, určuje se příslušnost soudů každého smluvního státu podle jeho vlastních předpisů, s výhradou článku 16 […]“
3. Článek 16 Úmluvy představuje výjimku z těchto obecných pravidel. Uvedený článek přiznává u pěti druhů řízení výlučnou příslušnost soudům smluvního státu, který má nejbližší vztah k řízení. Pravidla stanovená v článku 16 mají přednost před všemi ostatními ustanoveními Úmluvy upravujícími příslušnost soudů. Od těchto ustanovení se strany řízení nemohou smluvně odchýlit (jak upravuje článek 17 Úmluvy) ani je nelze vyloučit tím, že se žalovaný dostaví k jednání (jak upravuje článek 18 Úmluvy).
4. Článek 16 odst. 1 stanoví:
„Bez ohledu na bydliště mají výlučnou příslušnost:
l a) pro řízení, jejichž předmětem jsou věcná práva k nemovitostem a nájem nemovitostí, soudy smluvního státu, na jehož území se nemovitost nachází;
b) pro řízení týkající se nájmu nemovitostí za účelem jejich dočasného soukromého užívání na dobu nejvýše šesti po sobě následujících měsíců jsou však příslušné i soudy toho smluvního státu, v němž má žalovaný bydliště, pokud je nájemcem fyzická osoba a pronajímatel i nájemce mají bydliště na území téhož členského státu.“
5. Pravidlo výlučné příslušnosti, které je obsaženo v čl. 16 odst. 1 písm. a), vychází ze skutečnosti, že v důsledku právní a zeměpisné blízkosti soudu, na jehož území se nemovitost nachází, je uvedený soud v nejlepším postavení pro řešení daného sporu. Soudní dvůr proto formuloval účel zmíněného ustanovení následovně:
„Základním důvodem pro přiznání výlučné příslušnosti soudům smluvního státu, na jehož území se nemovitost nachází, je skutečnost, že soudy v místě, kde se nachází sporná nemovitost, tedy locus rei sitae, mají vzhledem ke své blízkosti nejlepší postavení pro uspokojivé zjištění skutkových okolností a pro použití příslušných pravidel a postupů, jimiž jsou obvykle pravidla a postupy státu, na jehož území se nemovitost nachází.“(3)
6. Podobně, Jenardova zpráva(4) obsahuje následující odůvodnění výlučné příslušnosti ve věcech, na které se vztahuje čl. 16 odst. 1:
„[…] V rámci takového sporu jsou často prováděny kontroly a šetření a vypracovávány znalecké posudky, jež je třeba provést či vypracovat na místě samém. Je navíc běžné, že se daná věc řídí zčásti i zvykovým právem, které není všeobecně známo, s výjimkou místních soudů nebo případně soudů státu, na jejichž území se nemovitost nachází. Konečně, zavedený systém rovněž zohledňuje nutnost provedení zápisu do katastru nemovitostí v místě, kde se nemovitost nachází […] Toto ustanovení vychází ze skutečnosti, že nájem nemovitého majetku se obvykle řídí zvláštními právními předpisy, které by vzhledem k jejich složitosti měly být, pokud možno, používány výhradně soudy státu, kde tyto předpisy platí. Některé státy navíc upravují pro taková řízení výlučnou příslušnost, jež obvykle přísluší zvláštním tribunálům.“
III – Skutkový základ sporu
7. V roce 1992 uzavřeli M. a B. Kleinovi, osoby s bydlištěm v Německu, smlouvu se společností Rhodos Management se sídlem na Isle of Man, v níž se zavázali uhradit částku 13 300 DEM (přibližně 6 700 eur) za užívací právo k bytu určitého druhu v hotelovém zařízení, jež se nachází v Řecku, a to vždy po dobu jednoho týdne ročně až do roku 2031.
8. Celková částka uhrazená na základě smlouvy byla rozdělena dle smluvních podmínek takto: členský příspěvek („Mitgliedschaftsgebühr“) – 10 153 DEM; poplatek za „užívání“ („Nutzungsgebühr“) – 2 048 DEM; smluvní a administrativní poplatky – 432 DEM; poplatky za údržbu v roce 1993 – 317 DEM; členský příspěvek RCI (organizace, která koordinuje výměnu „míst“ rekreace a bytů) na dobu tří let – 350 DEM.
9. Smlouva, která nesla název „Žádost a smlouva o členství“, rovněž stanovila, že se M. a B. Kleinovi stanou členy Sun Beach Holiday Club. To byla nutná podmínka uzavření smlouvy: uvedenou smlouvu nebylo možno uzavřít bez členství v klubu. Smluvní strany měly také nárok na standardní služby poskytované hotelem členům klubu a jiným hostům, jako jsou recepční a směnárenské služby.
10. Ke dni podpisu smlouvy uhradili M. a B. Kleinovi zálohu ve výši 2 640 DEM. Následně uhradili další částku 13 300 DEM, a to přesto, že podle ustanovení smlouvy byla splatná pouze částka 10 660 DEM.
11. V březnu 1996 podali M. a B. Kleinovi žalobu u Landgericht Dortmund (krajský soud), mimo jiné, na Rhodos Management, ve které požadovali uhrazení částky 15 490 DEM s tím, že (1) uvedená smlouva je neplatná, neboť je v rozporu se „Sittenwidrigkeit“ (to jest „bonnes moeurs“ neboli dobrými mravy); a (2) částka 2 640 DEM uhrazená nad rámec dohodnuté smluvní ceny byla zaplacena omylem, a představovala tak bezdůvodné obohacení, z něhož vyplýval nárok na náhradu.
12. Ve své obhajobě Rhodos Management argumentoval, že Landgericht není příslušný k projednání věci, neboť se řízení týká nájmu nemovitosti, která se nachází v Řecku, a že podle čl. 16 odst. 1 písm. a) Úmluvy jsou k projednání žaloby příslušné výlučně řecké soudy.
13. Rozsudkem z května 2003 Landgericht tento argument uznal, a zamítl proto žalobu jako nepřípustnou.
14. Ve svém odvolání k Oberlandesgericht Hamm M. a B. Kleinovi argumentovali tím, že smlouva o členství v klubu nepředstavuje „nájem“ ve smyslu čl. 16 odst. 1 písm. a), neboť spadá do oblasti práva společností.
15. Usnesením ze dne 27. ledna 2004 Oberlandesgericht položil Soudnímu dvoru tyto předběžné otázky:
„1) Vztahuje se pojem řízení, ‚jejichž předmětem [je ...] nájem nemovitostí‘, podle čl. 16 bodu 1 písm. a) Úmluvy […] na spory, týkající se práva užívat během určitého týdne každý rok po dobu takřka čtyřiceti let byt v hotelovém zařízení, určený na základě jeho druhu a polohy, i když smlouva upravuje současně a povinně členství v klubu, jehož hlavním posláním je zaručit, aby jeho členové mohli vykonávat toto užívací právo?
2) V případě kladné odpovědi na první otázku vyvstává další otázka:
Vztahuje se výlučná příslušnost vyplývající z čl. 16 bodu 1 písm. a) Úmluvy […] rovněž na práva, která sice vyplývají z takového nájmu, ale z faktického ani z právního hlediska se nájmu netýkají, zejména na právo na vrácení částky, která byla omylem uhrazena nad rámec částky za užívání bytu nebo členství v klubu?“V souladu s článkem 23 Statutu Soudního dvora předložili v projednávané věci svá písemná vyjádření M. a B. Kleinovi, Rhodos Management a Komise, jakož i vlády Německa a Spojeného království.
IV – Analýza
K první otázce
16. Svou první otázkou se Oberlandesgericht dotazuje, zda se výlučná příslušnost upravená v čl. 16 odst. 1 vztahuje na spor týkající se smlouvy o užívání určitého druhu bytu v hotelovém zařízení během určitého období každý rok po dobu téměř 40 let, a to i pokud smlouva upravuje současné a povinné členství v klubu.
17. Je zřejmé, že smlouva dotčená v původním řízení je smlouvou o užívání nemovitosti na časový úsek. Smlouvy uzavřené v režimu užívání nemovitosti na časový úsek, jak je dobře známo, upravují užívací právo k majetku po část určitého období – to jest po určitý časový úsek každého roku – a jsou často uzavírány rekreanty, kteří si namísto koupě rekreačního objektu koupí právo pobývat v určité nemovitosti pouze po část roku. Administrativní poplatky a poplatky za údržbu nemovitosti jsou obvykle rozděleny mezi jednotlivé „vlastníky“ sdílející nemovitost.
18. Předem bych chtěl konstatovat, že ve svém vyjádření vláda Spojeného království žádá, aby Soudní dvůr sdělil své stanovisko k širší otázce, než jakou položil vnitrostátní soud, zejména, zda a za jakých okolností spadají smlouvy o užívání nemovitosti na časový úsek obecně do působnosti čl. 16 odst. 1 písm. a) Úmluvy.
19. Teoreticky by sice stanovení určitého, všeobecně aplikovatelného „kritéria“ mělo jisté výhody, velmi bych se však zdráhal takové kritérium formulovat, především proto, že obsah a právní povaha ujednání o užívání nemovitosti na časový úsek se v různých členských státech do značné míry liší. V některých členských státech taková ujednání například spadají do závazkového práva, v jiných do práva společností(5) a v některých členských státech do majetkového práva.
20. Tuto nejednotnost odráží základní právní akt Společenství v této oblasti, jmenovitě směrnice 94/47 o ochraně nabyvatelů ve vztahu k některým aspektům smluv o nabytí práv k dočasnému užívání nemovitostí(6) . V odůvodnění směrnice je například uvedeno, že „právní povaha práv, která jsou předmětem smluv, na něž se vztahuje tato směrnice [to jest smluv o užívání nemovitosti na časový úsek], je v členských státech značně odlišná […].“(7) Zákonodárce se v uvedené směrnici pečlivě vyhnul pokusu harmonizovat povahu těchto práv a uvedl, že „předmětem této směrnice není upravení rozsahu smluv o užívání jedné nebo více nemovitostí na časový úsek uzavíraných v členských státech, ani právního základu těchto smluv […].“(8) Z tohoto důvodu se směrnice, jejímž cílem je vytvořit minimální základ společných pravidel pro ujednání o užívání nemovitosti na časový úsek a zajistit tak řádné fungování vnitřního trhu a ochranu kupujících, vztahuje pouze na velmi specifické aspekty takových ujednání, jmenovitě „aspekty týkající se informací o podstatných náležitostech smluv a způsobů poskytování těchto informací, jakož i postupů a způsobů vypovězení smluv a odstoupení od smluv.“(9)
21. V důsledku této nejednotnosti by podle mého názoru nebylo obecné „pravidlo“ použitelnosti čl. 16 odst. 1 písm. a) pro smlouvy o užívání nemovitosti na časový úsek vhodné a mohlo by ohrozit podstatu tohoto ustanovení, kterou jsem popsal výše. Rozsah takového kritéria by s ohledem na uvedený cíl mohl být v některých případech příliš široký a v jiných případech naopak příliš úzký. Je sice pravdou, jak uvádí vláda Spojeného království, že výklad čl. 16 odst. 1 písm. a) nemůže záviset na formální charakteristice konkrétní smlouvy o užívání nemovitosti na časový úsek podle vnitrostátního práva, podle mého názoru jsou však rozdíly v právní povaze těchto ujednání v jednotlivých členských státech natolik podstatné, že pokus formulovat jednotné pravidlo by byl umělý a kontraproduktivní. To by bylo zvláště nežádoucí vzhledem k tomu, že, odchylně od obecných pravidel Úmluvy upravujících příslušnost soudů, čl. 16 odst. 1 nesmí být „vykládán šířeji než vyžaduje [jeho] účel“(10) .
22. S ohledem na výše uvedené nyní posoudím, zda z hlediska skutkových okolností projednávané věci, které nám byly sděleny předkládajícím soudem, spadá taková smlouva o užívání nemovitosti na časový úsek, jakou uzavřeli M. a B. Kleinovi, do rozsahu pravidla výlučné příslušnosti stanoveného v čl. 16 odst. 1 písm. a). Je zřejmé, že odpověď na tuto otázku závisí na výkladu věty „řízení, jejichž předmětem [je] […] nájem nemovitostí“, tedy věty, kterou je nutno vykládat nezávisle jako záležitost práva Společenství(11) .
23. Podle mého názoru je na tuto otázku třeba odpovědět kladně, a to z následujících důvodů:
24. Nejprve je třeba konstatovat, že při hodnocení, zda smlouva dotčená v původním řízení spadá do působnosti čl. 16 odst. 1, je rozhodující obsah, a nikoli jen forma dohody smluvních stran. Jak uvádí německá vláda, je úkolem Soudního dvora, aby při posouzení skutečného obsahu smlouvy „zvedl závoj“, který představuje forma smlouvy. Znění smluvního ujednání, jakož i formální kategorizace smlouvy podle vnitrostátního práva, jsou sice faktory, ke kterým je třeba při rozboru přihlížet, žádný z nich však nemůže být rozhodující. V projednávané věci proto není rozhodující, že má smlouva o užívání nemovitosti na časový úsek dotčená v původním řízení formu smlouvy o členství v „klubu“, že název smlouvy zní „Žádost a smlouva o členství“ a že podle ustanovení zmíněné smlouvy je většina smluvní částky hrazena ve formě „členského příspěvku“ („Mitgliedschaftsgebühr“). Pokud by tomu tak nebylo, bylo by možné obcházet pravidla Úmluvy, a ohrozit tak jejich důsledné používání. Mohu doplnit, že nebezpečí takového obcházení je třeba předejít zejména v kontextu ujednání o užívání nemovitosti na časový úsek, která obvykle upravují vztahy mezi spotřebiteli a obchodními společnostmi.
25. Zadruhé, při hodnocení obsahu smlouvy je otázkou, zda hlavní předmět ujednání smluvních stran odpovídá nájmu nemovitosti. V rozsudku Sanders proto Soudní dvůr konstatoval, že dohoda, kterou se jedna smluvní strana zavazuje převzít provoz květinářství a uhradit druhé smluvní straně určitou částku za dobré jméno a měsíční nájem, nespadá do působnosti čl. 16 odst. 1, neboť uvedené ustanovení se ze své podstaty „nepoužije, pokud je hlavní cíl dohody odlišné povahy, zejména pokud se týká podnikání“(12) . Podobně, v rozsudku Hacker v. Euro-Relais Soudní dvůr shledal, že složitá smlouva, jež se týká poskytování celé škály služeb za paušální částku uhrazenou zákazníkem, nespadá do působnosti čl. 16 odst. 1 z toho důvodu, že taková dohoda „neodpovídá smyslu výlučné příslušnosti stanovené v čl. 16 odst. 1 […]“(13) .
26. Použije-li se uvedené odůvodnění pro projednávanou věc, potom soudím, jak ostatně uvedl i předkládající soud ve svém předkládacím usnesení, že obsahem a hlavním cílem smlouvy uzavřené M. a B. Kleinovými je právo užívat byt po určité období, bez ohledu na skutečnost, že toto právo bylo zprostředkováno členstvím v Sun Beach Holiday Club. Mimo toto užívací právo se další výhody vyplývající z členství – zejména právo přístupu k výměnám organizovaným RCI, jakož i právo na poskytování hotelových služeb, jako jsou recepční služby – jeví, s ohledem na skutkové okolnosti zjištěné Soudním dvorem, jako okrajové(14) . V této souvislosti lze projednávanou věc odlišit od věci Hacker, kde byla škála dodatečných služeb – včetně poskytování informací a poradenství, rezervace ubytování, rezervace místenek v souvislosti s přepravními smlouvami a případně i pojištění pro případ zrušení zájezdu – zjevně širší(15) .
27. Třetím krokem při hodnocení obsahu smlouvy je posouzení, zda dohoda vykazuje základní charakteristiky nájmu nemovitosti. Jak uvádí německá vláda, obecnou podstatou takového nájmu je uzavření dohody o nájmu nemovitosti na určitou dobu výměnou za úhradu nájemného(16) . V této souvislosti shledávám poučným výrok Soudního dvora ve věci Rösler, kde je vyjmenována řada typických náležitostí nájemní smlouvy:
„Nájemní smlouva obvykle upravuje podmínky, které se týkají převzetí majetku nájemcem, zamýšleného použití majetku, závazků pronajímatele a nájemce týkajících se údržby majetku, doby trvání nájmu a vrácení majetku pronajímateli, nájemného a dalších poplatků hrazených nájemcem, jako jsou poplatky za dodávky vody, plynu a elektřiny.“(17)
28. Dalším důležitým aspektem rozsudku Rösler z hlediska tohoto řízení je konstatování, že výjimka z ustanovení čl. 16 odst. 1 se vztahuje i na krátkodobý nájem, jenž souvisí pouze s užíváním rekreačního objektu a pobýváním v takovém objektu. V rámci tohoto závěru Soudní dvůr uvedl, že zejména s ohledem na nejistotu vzniklou v důsledku případných výjimek z obecného pravidla upraveného v čl. 16 odst. 1 písm. a) se uvedený článek vztahuje na „veškeré nájmy nemovitostí bez ohledu na jejich zvláštní charakteristiky“(18) .
29. V projednávané věci vykazuje dotčené ujednání podle mého názoru dostatek charakteristických rysů „nájmu nemovitosti“, aby spadalo do působnosti čl. 16 odst. 1. Smlouva zejména opravňuje M. a B. Kleinovy užívat byt v hotelovém zařízení po určitou dobu každý rok výměnou za úhradu nájemného a poplatků za údržbu. Ačkoli je s ohledem na předkládací usnesení patrně možné, že M. a B. Kleinovi nemusí nutně každý rok bydlet přesně v tomtéž bytě, nepovažuji to za dostatečný argument ke změně mého právního posouzení. Podle mého názoru podstata přiznání výlučné pravomoci podle čl. 16 odst. 1, jmenovitě, že soudy locus rei sitae
mají zvláštní výhodu spočívající v právní a zeměpisné blízkosti sporu, platí stejně i pro takovou situaci(19) . Na právní strukturu takové dohody o užívání nemovitosti na časový úsek lze navíc nahlížet i tak, že se jedná o dohodu o nájmu určitého bytu po určitou dobu, s výhradou možného ujednání o budoucí výměně tohoto bytu za jiný byt; takovýto přístup považuji v této souvislosti za správný.
30. Z těchto důvodů docházím k závěru, že taková dohoda o užívání nemovitosti na časový úsek, jaká je dotčena v původním řízení, spadá do působnosti čl. 16 odst. 1 písm. a) Úmluvy.
Ke druhé otázce
31. Svou druhou otázkou se Oberlandesgericht dotazuje, zda se v případě kladné odpovědi na jeho první otázku vztahuje výlučná příslušnost vyplývající z čl. 16 odst. 1 písm. a) i na nárok vycházející z práva na náhradu částky omylem uhrazené nad rámec smluvního nájemného.
32. Podle mého posouzení se výlučná příslušnost stanovená v čl. 16 odst. 1 písm. a) na takový nárok nevztahuje.
33. Jak již bylo uvedeno, jako výjimku z obecnějších pravidel příslušnosti upravených Úmluvou je třeba působnost čl. 16 odst. 1 písm. a) vykládat striktně a toto ustanovení používat, pouze pokud je to nezbytné ke splnění jejího cíle(20) . Při výkladu této působnosti pro účely projednávané věci mají podle mého názoru zvláštní význam tři rozsudky.
34. Zaprvé se jedná o rozsudek Reichert, ve kterém Soudní dvůr použil úzký výklad různých druhů žalob spadajících do rozsahu uvedeného ustanovení a rozhodl, že:
„Článek 16 odst. 1 je třeba vykládat v tom smyslu, že výlučná příslušnost smluvního státu, na jehož území se nemovitost nachází, nezahrnuje všechny žaloby, které se týkají věcných práv k nemovitostem, nýbrž jen ty, které spadají do působnosti Bruselské úmluvy a jejichž účelem je určit rozsah, obsah, vlastnictví nebo držbu nemovitosti nebo existenci jiných věcných práv k takové nemovitosti a zajistit oprávněným osobám ochranu jejich práv spojených s podílem na uvedené nemovitosti.“(21)
35. Soudní dvůr došel k závěru, že nároky opírající se o francouzskou action paulienne, žalobu, kterou mohou věřitelé napadnout transakce uzavřené jejich dlužníky k újmě jejich vlastních práv, nespadají do působnosti čl. 16 odst. 1, neboť takové žaloby „vycházejí z osobního nároku věřitele vůči dlužníkovi a jejich účelem je chránit případné zajišťovací právo k majetku dlužníka“(22) .
36. Podobně, v rozsudku Rösler Soudní dvůr uvedl, že se čl. 16 odst. 1 vztahuje na „jakýkoli spor týkající se existence nájmu nebo výkladu jeho podmínek a doby trvání, vrácení majetku pronajímateli, opravy škod způsobených nájemcem nebo uhrazení nájmu a dalších poplatků splatných nájemcem, jako jsou poplatky za spotřebu vody, plynu a elektřiny […]. Spory týkající se závazků pronajímatele nebo nájemce podle podmínek nájmu spadají do této výlučné příslušnosti. Na druhé straně spory, které se týkají užívání pronajatého majetku pouze nepřímo, jako jsou spory týkající se ztráty požitku z dovolené a cestovních výdajů, nespadají do výlučné příslušnosti stanovené uvedeným článkem.“(23)
37. Poslední rozsudek, který je třeba vzít v úvahu, je rozsudek Dansommer, který se týkal žaloby na náhradu škody způsobené špatnou péčí o objekt a škody na ubytovacích prostorách, které si fyzická osoba pronajala na několikatýdenní dovolenou, kdy nebyla žaloba podána přímo vlastníkem nemovitosti, nýbrž cestovní kanceláří, které byla práva vlastníka nemovitosti postoupena. V rámci rozhodnutí, že taková žaloba spadá do působnosti čl. 16 odst. 1 Soudní dvůr zdůraznil, že ačkoli by žaloba nespadala do rozsahu tohoto ustanovení jen z toho důvodu, že byla „spojena“ s nemovitostí(24), zásadní otázkou bylo, zda byl předmět řízení přímo spojen s nájmem nemovitosti(25) . Skutečnost, že dotčená smlouva obsahovala doložku týkající se pojištění nákladů v případě zrušení zájezdu, byla jen vedlejším ustanovením, které nemohlo změnit status nájemní smlouvy, jíž se toto ustanovení týkalo, zejména proto, že zmíněná doložka nebyla předmětem sporu před předkládajícím soudem(26) .
38. Při použití tohoto odůvodnění pro projednávanou věc se zdá být z předkládacího usnesení zřejmé, že nárok na náhradu částky uhrazené nad rámec smluvního nájemného nevychází z práva či závazku vyplývajícího z dohody o užívání nemovitosti na časový úsek. Základem nároku je spíše žaloba pro bezdůvodné obohacení(27) . Podle mého názoru tento nárok neodpovídá podstatě čl. 16 odst. 1, to jest projednání uvedeného nároku nevyžaduje posouzení skutkových okolností ani použití pravidel či postupů locus rei sitae
způsobem, který by odůvodňoval přiznání příslušnosti soudu státu, na jehož území se nemovitost nachází(28) . V konečném důsledku tedy nárok postrádá potřebnou blízkou vazbu na stát, na jehož území se nemovitost nachází, a podle mého názoru tak nespadá do působnosti čl. 16 odst. 1(29) .
V – Závěry
39. Zastávám proto stanovisko, že by Soudní dvůr měl na otázky položené Oberlandesgericht odpovědět takto:
1) Pojem řízení, „jejichž předmětem [je] … nájem nemovitostí“ podle čl. 16 odst. 1 písm. a) Bruselské úmluvy se vztahuje na takovou žalobu, jaká je předmětem původního řízení, týkající se práva užívat byt v hotelovém zařízení během určitého týdne každý rok po dobu takřka 40 let.
2) Článek 16 odst. 1 písm. a) se nevztahuje na právo na náhradu částky, která byla omylem zaplacena nad rámec částky požadované za užívání bytu.
(1) .
(2)
–	Úř. věst. 1998, C 27, s. 1.
(3)
– Rozsudek ze dne 10. ledna 1990, Reichert a Kockler v. Dresdner Bank (115/88, Recueil, s. I‑27, bod 10). Viz také rozsudek ze dne 14. prosince 1977, Sanders v. Van der Putte (73/77, Recueil, s. I‑2383, body 13 až 15).
(4)
–	Úř. věst. 1979, C 59, s. 35.
(5)
–	Komise uvádí příklad kupujícího, který se stane společníkem společnosti, jež je vlastníkem sdílené nemovitosti. Účast ve společnosti by byla spojena s právem užívat majetek po daný časový úsek v určitém počtu let, vždy v určitém období roku.
(6)
–	Směrnice Evropského parlamentu a Rady 94/47/ES ze dne 26. října 1994 o ochraně nabyvatelů ve vztahu k některým aspektům smluv o nabytí práva k dočasnému užívání nemovitostí, Úř. věst. 1994, L 280, s. 83; Zvl. vyd. 13/13, s. 315.
(7)
–	Třetí bod odůvodnění.
(8)
–	Čtvrtý bod odůvodnění.
(9)
–	Druhý bod odůvodnění; viz také článek 1 směrnice.
(10)
–	Rozsudek Sanders, poznámka 3 výše, bod 18.
(11)
–	Rozsudek Reichert, poznámka 3 výše, bod 8 .
(12)
–	Rozsudek Sanders, poznámka 3 výše, bod 16.
(13)
–	Rozsudek ze dne 26. února 1992, Hacker v. Euro-Relais (C‑280/90, Recueil, s. I‑1111, bod 15).
(14)
–	Viz analogicky rozsudek ze dne 27. ledna 2000, Dansommer (C‑8/98, Recueil, s. I‑393, bod 34).
(15)
–	Viz také analogicky vedlejší povahu pojišťovacích služeb poskytovaných ve věci Dansommer, uvedené výše v poznámce 14.
(16)
–	Viz například rozsudek Soudního dvora ze dne 15. ledna 1985, Rösler v. Rottwinkel (241/83, Recueil, s. 99).
(17)
– Rozsudek Rösler, poznámka 16 výše, bod 27.
(18)
–	Rozsudek Rösler, poznámka 16 výše, body 23 a 24.
(19)
–	Viz také odůvodnění odvolacího soudu pro Anglii a Wales (oddělení občanskoprávních věcí) ve věci Jarret v. Barclays Bank [1996] EWCA Civ 847: „ve světle rozsudku Soudního dvora Rösler nevidím důvod, proč by smlouvy v těchto případech neměly mít status nájmu ve smyslu čl. 16 odst. 1. V každém případě má jedna smluvní strana právo na výhradní používání nemovitosti, která má být podle smlouvy ve vlastnictví druhé smluvní strany, po určitou dobu za úplatu […]. Veškeré úvahy, které vedly Soudní dvůr k výkladu čl. 16 odst. 1, podle nějž se zmíněné ustanovení vztahuje i na krátkodobý nájem, platí stejně pro smlouvy v těchto případech jako na krátkodobý nájem ve věci Rösler“ (podle L. J. Morritta).
(20)
–	Viz například rozsudek Dansommer, poznámka 14 výše, bod 21.
(21)
– Rozsudek Reichert, poznámka 3 výše, bod 11. Uvedený bod odráží odůvodnění Jenardovy zprávy, ve které se uvádí: „Tím, že upravil příslušnost soudů státu, na jehož území se nemovitost nachází, zamýšlel výbor pokrýt spory mezi pronajímatelem a nájemcem s ohledem na existenci nebo výklad nájemních smluv, náhradu škody způsobené nájemcem, výpověď apod. Výbor neměl v úmyslu, aby bylo toto pravidlo použitelné pro řízení, která se týkají pouze úhrady nájemného, neboť lze mít za to, že taková řízení mají zcela odlišný předmět, než je samotná nemovitost.“
(22)
–	Rozsudek Reichert, poznámka 3 výše, bod 12.
(23)
–	Rozsudek Rösler, poznámka 16 výše, bod 29.
(24)
–	Rozsudek Dansommer, poznámka 14 výše, bod 22.
(25)
–	Rozsudek Dansommer, poznámka 14 výše, bod 25.
(26)
–	Rozsudek Dansommer, poznámka 14 výše, bod 34.
(27)
–	Viz analogicky odůvodnění odvolacího soudu ke třetí otázce posuzované ve věci Jarret v. Barclays Bank, uvedené výše v poznámce 19.
(28)
–	Viz analogicky rozsudek Reichert, poznámka 3 výše, bod 12.
(29)
–	Viz analogicky rozsudek ze dne 27. září 1988, Kalfelis (189/87, Recueil, s. 5565), ve kterém Soudní dvůr odmítl argument, že by k projednání všech otázek vyplývajících z řízení týkajícího se čl. 5 odst. 3 Úmluvy měl být příslušný jediný soud.