62015CC0598
SKLEPNI PREDLOGI GENERALNEGA PRAVOBRANILCA
NILSA WAHLA,
predstavljeni 29. junija 2017 (
1
)
Zadeva C‑598/15
Banco Santander SA
proti
Cristobalini Sánchez López
(Predlog za sprejetje predhodne odločbe, ki ga je vložilo Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (prvostopenjsko sodišče v Jerezu de la Frontera, Španija))
„Predhodno odločanje – Direktiva 93/13/EGS – Nepošteni pogoji v potrošniških kreditnih pogodbah – Pristojnosti nacionalnega sodišča, da po uradni dolžnosti preizkusi nepoštenost pogodbenega pogoja v hipotekarni pogodbi v okviru poenostavljenega postopka priznanja pravic, vpisanih v zemljiško knjigo“
1.
S tem predlogom za sprejetje predhodne odločbe, ki se v bistvu nanaša na razlago členov 3, 6 in 7 Direktive 93/13/EGS (
2
), je Sodišče pozvano, naj poda nekatera pojasnila o pristojnostih, ki jih je treba priznati nacionalnemu sodišču za učinkovito varstvo potrošnikov, ki ga zagotavlja ta direktiva.
2.
Ta zadeva, ki dopolnjuje različne predhodne primere sodne prakse, povezane s španskim postopkom izvršbe na podlagi hipoteke, (
3
) se točneje nanaša na tako imenovani „poenostavljeni“ postopek izvršbe, v katerem se pri notarju sproži postopek zunajsodne izvršbe na podlagi hipoteke. Iz španske zakonodaje, ki se uporablja za dejstva iz postopka v glavni stvari, izhaja, da je namen tega poenostavljenega postopka zaščititi stvarne pravice, ki so vpisane v zemljiško knjigo, in urediti njihovo izvrševanje. Zato se postavlja vprašanje, ali mora biti zaradi učinkovitosti varstva potrošnikov, ki izhaja iz Direktive 93/13, nacionalno sodišče zmožno preveriti morebitno nepoštenost pogojev v hipotekarni pogodbi v fazi, veliko poznejši od prenosa lastništva nad premoženjem, ki je bilo dano pod hipoteko.
Pravni okvir
Pravo Unije
3.
Člen 3(1) Direktive 93/13 določa:
„Pogodbeni pogoj, o katerem se stranki nista dogovorili posamično, velja za nedovoljenega [nepoštenega], če v nasprotju z zahtevo dobre vere v škodo potrošnika povzroči znatno neravnotežje v pogodbenih pravicah in obveznostih strank.“
4.
Člen 6(1) Direktive 93/13 določa:
„Države članice določijo, da nedovoljeni [nepošteni] pogoji, uporabljeni v pogodbi, ki jo s potrošnikom sklene prodajalec ali ponudnik, kakor je določeno z nacionalnim pravom, niso zavezujoči za potrošnika in da pogodba še naprej zavezuje obe stranki na podlagi teh pogojev, če je nadaljnji obstoj mogoč brez nedovoljenih [nepoštenih] pogojev.“
5.
Člen 7(1) Direktive 93/13 določa, da „[d]ržave članice zagotovijo, da v interesu potrošnikov in konkurentov obstajajo ustrezna in učinkovita sredstva za preprečevanje nadaljnje uporabe nedovoljenih [nepoštenih] pogojev v pogodbah, ki jih s potrošniki sklenejo prodajalci ali ponudniki“.
Špansko pravo
6.
Ley 1/2000 de Enjuiciamiento civil (zakon 1/2000 o civilnem postopku) z dne 7. januarja 2000 (
4
) v členu 250(1) določa:
„Sodišče se v okviru poenostavljenega postopka ne glede na znesek izreče o naslednjih predlogih:
[…]
(7)
predlogih, ki jih vložijo imetniki stvarnih pravic, vpisanih v zemljiško knjigo, s katerimi se te pravice uveljavljajo v razmerju do oseb, ki tem pravicam ugovarjajo ali motijo njihovo izvrševanje, pri čemer nimajo vpisanega naslova, ki bi upravičil njihovo ugovarjanje ali motenje.“
7.
V skladu s členom 444(2) LEC mora tožena stranka, da bi lahko ugovarjala predstavljenemu predlogu v okviru postopka po členu 250(1), točka 7, LEC, na predlog tožeče stranke vplačati varščino, ki jo je določilo sodišče. Poleg tega so razlogi za ugovor, na katere se ima pravico sklicevati, taksativno našteti v členu 444(2) LEC. Med temi razlogi ni obstoja nepoštenih pogojev v pogodbi o hipotekarnem posojilu, na podlagi katere je prišlo do prodaje v zunajsodnem postopku.
8.
Člen 440(2) LEC določa, da mora sodišče, če tožena stranka ne nastopi pred sodiščem ali nastopi brez plačila varščine, po zaslišanju tožene stranke sprejeti sodbo, ki odreja izročitev nepremičnine in izselitev stanovalca.
9.
Zunajsodno izvršbo hipotekarne pravice ureja zlasti člen 41 Ley Hipotecaria (zakon o hipotekah, v nadaljevanju: LH). (
5
) V tej določbi je v različici, ki se uporablja za dejansko stanje v postopku v glavni stvari, navedeno:
„Stvarne tožbe, ki izhajajo iz vpisanih pravic, se lahko izvajajo v okviru poenostavljenega (ustnega) postopka, urejenega v [LEC], proti tistim, ki brez vpisanega naslova ugovarjajo tem pravicam ali motijo njihovo izvrševanje. Te tožbe, ki temeljijo na upravičenosti vpisa v zemljiško knjigo, ki jo priznava člen 38, vedno zahtevajo, da se veljavnost ustreznega vpisa brez kakršnih koli nasprotovanj dokaže s potrdilom zemljiškoknjižnega uradnika.“
10.
Člen 129 LH določa, da „[se lahko i]zvršba na podlagi hipoteke […] izvaja neposredno na premoženje, ki je predmet hipoteke, vendar ob upoštevanju določb [LEC] […]. Poleg tega je v listini o ustanovitvi hipoteke mogoč dogovor, da se v primeru neizpolnitve zavarovane obveznosti premoženje, ki je predmet hipoteke, […] proda v zunajsodnem postopku. Zunajsodna prodaja se opravi s posredovanjem notarja in ob upoštevanju formalnosti, ki so določene v uredbi o hipotekah“.
11.
Potek prodaje v zunajsodnem postopku je podrobneje določen z Decreto por el que se aprueba el Reglamento hipotecario (odredba o odobritvi uredbe o hipotekah) z dne 14. februarja 1947. (
6
)
12.
Člen 234 RH določa:
„1.   Za izvedbo zunajsodnega postopka izvršbe iz člena 129 [LH] se zahteva, da je bilo v listini o ustanovitvi hipoteke določeno, da za stranke velja ta postopek, in da so v njej navedene naslednje informacije:
(1)
vrednost, na katero zainteresirane stranke ocenjujejo nepremičnino, ki bo služila kot izhodiščna vrednost na dražbi […];
(2)
naslov, ki ga hipotekarni dolžnik določi za vročanje vabil in obvestil […];
(3)
oseba, ki mora v primeru zunajsodne prodaje podpisati listino o prodaji nepremičnine v imenu hipotekarnega dolžnika, pri čemer se v ta namen lahko določi sam upnik.
2.   Določba, v skladu s katero se pogodbene stranke, ki najamejo posojilo in ga zavarujejo s hipoteko, strinjajo z zunajsodnim postopkom izvršbe na podlagi hipoteke, mora biti navedena ločeno od ostalih določil v listini.“
13.
Člen 236‑l RH določa:
„1.   Po preverjanju najboljše ponudbe oziroma domika nepremičnine in, če je ustrezno, določitvi cene notar vpiše akt v letno zbirko notarskih listin, ki jih je overil, najboljši ponudnik oziroma pridobitelj na eni strani in lastnik stanovanja na drugi strani pa v zakonsko določeni obliki podata svoje soglasje […].
[…]
3.   Listina je zadosten naslov za vpis pravic pridobitelja na domaknjeni nepremičnini v (zemljiško knjigo) […]“
14.
Člen 236‑m RH določa:
„Pridobitelj lahko posest nad domaknjeno nepremičnino zahteva pri sodišču prve stopnje v kraju, kjer stoji ta nepremičnina.“
15.
Člen 236‑ñ RH določa:
„1.   Notar postopek prekine le, če se na podlagi dokumentov dokaže [obstoj kazenskega postopka, katerega predmet je morebitna ponarejenost izvršilnega naslova, ali če (zemljiškoknjižni) uradnik sporoči, da je bil pozneje predložen naslov o prenehanju hipoteke] […].
2.   Če ugotovi obstoj ene od navedenih okoliščin, notar prekine zunajsodno izvršbo hipoteke do konca kazenskega oziroma zemljiškoknjižnega postopka, kot je ustrezno. Izvršba se na predlog predlagatelja izvršbe nadaljuje, če se ne razglasi ponarejenost ali se ne vpiše prenehanje hipoteke.“
16.
Člen 236‑o RH določa:
„V zvezi z ostalimi izjemami, ki bi jih lahko uveljavljali dolžnik, tretji imetniki ali druge zainteresirane osebe, se upoštevajo določbe zadnjih petih odstavkov člena 132 [LH], kadar se ta uporablja.“
17.
S peto prehodno določbo Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (zakon 1/2013 o ukrepih za večjo zaščito hipotekarnih dolžnikov, prestrukturiranju dolgov in oddaji socialnih stanovanj v najem) z dne 14. maja 2013 (
7
) je bil člen 129 LH spremenjen z več vidikov. V njej je navedeno, da te spremembe veljajo za postopke zunajsodne prodaje premoženja, ki je predmet hipoteke, ki so se začeli po začetku veljavnosti tega zakona, ne glede na datum sprejema listine o ustanovitvi hipoteke. Izvajanje postopkov zunajsodne prodaje, ki so bili začeti pred začetkom veljavnosti zakona 1/2013, in postopkov prodaje, pri katerih ni prišlo do domika premoženja, ki je predmet hipoteke, se notar odloči prekiniti, kadar v prekluzivnem roku enega meseca od dne začetka veljavnosti zakona 1/2013 ena od strank izkaže, da je skladno s členom 129 LH pri pristojnem sodišču vložila tožbo zaradi nepoštenosti pogoja iz pogodbe o hipotekarnem posojilu, ki je podlaga za zunajsodno prodajo, ali pogoja, ki določa dolgovani znesek.
Dejansko stanje v sporu, vprašanja za predhodno odločanje in postopek pred Sodiščem
18.
Cristobalina Sánchez López je 21. decembra 2004 z banko Banco Español de Crédito SA, ki je postala Banco Santander SA, sklenila posojilno pogodbo za nakup stanovanja s hipotekarnim zavarovanjem.
19.
V členu 11 te pogodbe, naslovljenem „Zunajsodni postopek“, je določeno, da se pogodbeni stranki strinjata z možnostjo, da se za izvršbo na podlagi hipoteke uporabi zunajsodni postopek. Ta člen banki daje tudi pooblastilo za zastopanje hipotekarnega dolžnika na dan podpisa javne listine o prodaji.
20.
Banka Banco Santander je 24. marca 2011 pri notarju sprožila postopek zunajsodnega unovčenja hipotekarnega zavarovanja. Postopek se je končal 15. decembra 2011 z domikom stanovanja, ki je bilo predmet hipoteke, upniku, ne da bi bila dosežena pred tem določena osnovna vrednost, saj je bilo premoženje prodano za znesek v višini 59,7 % vrednosti, na katero je bilo ocenjeno za potrebe ustanovitve hipotekarnega zavarovanja. Posledično je imela dolžnica še vedno 13.482,97 EUR neporavnanega dolga.
21.
Notar je 23. februarja 2012 sestavil javno listino o prodaji stanovanja v korist upnika brez sodelovanja dolžnice, ki jo je v ta namen skladno s členom 11 pogodbe o hipotekarnem posojilu zastopal upnik. Ta listina je bila v zemljiško knjigo vpisana 12. aprila 2012.
22.
Nato je banka Banco Santander 23. septembra 2014 vložila predlog za začetek poenostavljenega postopka v skladu s členom 250(1), točka 7, LEC, da bi dosegla sodbo, s katero bi bila odrejena izselitev C. Sánchez López iz stanovanja in izročitev stanovanja banki.
23.
Poleg tega je banka Banco Santander kot varščino, ki bi jo morala zagotoviti dolžnica, če bi želela ugovarjati njenemu predlogu, določila znesek 10.000 EUR.
24.
V okviru tega postopka C. Sánchez López ni prišla pred predložitveno sodišče Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (prvostopenjsko sodišče v Jerezu de la Frontera, Španija).
25.
V teh okoliščinah je Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (prvostopenjsko sodišče v Jerezu de la Frontera) prekinilo odločanje in Sodišču v predhodno odločanje predložilo ta vprašanja:
„1.
Ali je nacionalna zakonodaja, ki določa postopek, kot je ta iz člena 250(1), točka 7, [LEC], ki nacionalno sodišče zavezuje k izdaji sodbe, s katero se odredi izročitev stanovanja, ki je predmet izvršbe, osebi, ki ji je bilo to stanovanje domaknjeno v postopku zunajsodne izvršbe, in v katerem glede na veljavno ureditev iz člena 129 zakona o hipotekah v različici, kot izhaja iz zakona 1/2000 z dne 7. januarja 2000 in členov od 234 do 236‑o [RH] […], ni bilo možnosti ne za sodni nadzor nepoštenih pogojev po uradni dolžnosti ne za učinkovito ugovarjanje dolžnika iz takega razloga, bodisi v okviru zunajsodne izvršbe bodisi v ločenem sodnem postopku, v nasprotju z navedenimi določbami Direktive [93/13] in njenimi cilji?
2.
Ali je določba, kakršna je peta prehodna določba zakona 1/2013, na podlagi katere lahko notar prekine postopek zunajsodne izvršbe na podlagi hipoteke, ki je bil ob uveljavitvi zakona 1/2013 že v teku, le če potrošnik izkaže, da je vložil tožbo zaradi nepoštenosti pogoja iz pogodbe o hipotekarnem posojilu, ki je podlaga za zunajsodno prodajo ali za določitev dolgovanega zneska v izvršbi, in če je potrošnik to ločeno tožbo vložil v roku enega meseca od objave zakona 1/2013, ne da bi obstajala določba o tem, da mora biti potrošnik o tem roku osebno obveščen, ter vsekakor preden je notar odredil domik nepremičnine, v nasprotju z navedenimi določbami Direktive [93/13] in njenimi cilji?
3.
Ali je treba navedene določbe Direktive [93/13], cilj, ki ga ta direktiva uresničuje, in obveznost, ki jo nalaga nacionalnim sodiščem, da po uradni dolžnosti preučijo nepoštenost pogojev iz potrošniških pogodb, ne da bi moral potrošnik to predlagati, razlagati tako, da nacionalnemu sodišču dopuščajo, da v postopkih, kot je ta iz člena 250(1), točka 7, [LEC], ali v postopku ‚zunajsodne prodaje‘, urejenem v členu 129 [LH], ne uporabijo nacionalnega prava, če to pravo ne dopušča tega sodnega nadzora po uradni dolžnosti, in sicer glede na jasnost določb zadevne direktive ter ustaljeno sodno prakso [Sodišča] glede obveznosti nacionalnih sodišč, da po uradni dolžnosti nadzorujejo obstoj nepoštenih pogojev v sporih, ki se nanašajo na potrošniške pogodbe?
4.
Ali je nacionalna določba, kot je člen 129 [LH] v različici, kot izhaja iz zakona 1/2013, ki v zvezi s postopki zunajsodne izvršbe na podlagi hipoteke proti potrošnikom kot edino učinkovito sredstvo za varstvo pravic potrošnikov, ki jih priznava Direktiva [93/13], določa zgolj možnost, da notar opozori na obstoj nepoštenih pogojev, ali pa možnost, da potrošnik, proti kateremu teče zunajsodna izvršba, v ločenem sodnem postopku vloži tožbo, preden notar odredi domik nepremičnine, ki je predmet izvršbe, v nasprotju z navedenimi določbami [te] direktive in njenimi cilji?
5.
Ali je nacionalna ureditev, kot so člen 129 [LH] v različici, kot izhaja iz zakona 1/2013, in členi od 234 do 236 [RH], ki vzpostavlja postopek zunajsodne izvršbe pogodb o hipotekarnih posojilih, sklenjenih med prodajalci in potrošniki, v katerem ni nobene možnosti za sodni nadzor nepoštenih pogojev po uradni dolžnosti, v nasprotju z navedenimi določbami Direktive [93/13] in njenimi cilji?“
26.
Družba Banco Santander, španska vlada in Evropska komisija so predložili pisna stališča.
27.
Glavne obravnave, ki je bila 25. aprila 2017, so se udeležile banka Banco Santander, španska vlada in Komisija.
Analiza
Očitna nedopustnost drugega, četrtega in petega vprašanja
28.
Kot so v bistvu ugotovile zainteresirane stranke, ki so podale pisna stališča, je predložitveno sodišče postavilo dve vrsti vprašanj.
29.
Prvo in tretje vprašanje se nanašata na skladnost zakonskega sistema poenostavljenega postopka na podlagi člena 250(1) LEC, ki je veljal v času dejanskega stanja v postopku v glavni stvari, in na posledice, ki jih je treba izpeljati iz možne neskladnosti tega sistema z Direktivo 93/13, zlasti z vidika pristojnosti nacionalnega sodišča za ukrepanje po uradni dolžnosti.
30.
Drugo, četrto in peto vprašanje pa so povezana s skladnostjo člena 129 LH v različici, kot izhaja iz zakona 1/2013 in določb za njegovo izvajanje, z določbami Direktive 93/13.
31.
Vendar se zadnjenavedeni zakonski sistem ne uporablja za dejansko stanje v postopku v glavni stvari.
32.
S tretjo prehodno določbo zakona 1/2013 je namreč določeno, da spremembe, ki jih ta zakon uvaja, veljajo za postopke zunajsodne prodaje premoženja, ki je predmet hipoteke, ki so se začeli po datumu začetka njegove veljavnosti (to je 15. maju 2013), ne glede na datum, na katerega je bila odobrena listina o ustanovitvi hipoteke. Ker je bil postopek zunajsodne izvršbe iz postopka v glavni stvari končan veliko pred tem datumom, to je 23. februarja 2012, se ta zakon ne uporablja ratione temporis za spor o glavni stvari, kar je, kot se zdi, navedlo tudi nacionalno sodišče.
33.
Iz tega izhaja, da je drugo, četrto in peto vprašanje za predhodno odločanje treba razglasiti za očitno nedopustna, ker se ne nanašajo na razlago prava Unije, ki jo nacionalno sodišče objektivno potrebuje za sprejetje svoje odločitve. (
8
)
Vsebinska obravnava prvega in tretjega vprašanja
34.
Prvo in tretje vprašanje za predhodno odločanje, ki sta med seboj tesno povezani, se nanašata na obseg pristojnosti sodišča zaradi učinkovitosti Direktive 93/13 v okviru postopka izvrševanja stvarnih pravic na nepremičninah, ki so že vpisane v zemljiški knjigi.
35.
Najprej moram izraziti svojo osuplost nad formulacijo postavljenih vprašanj – in posledično njihovo formalno dopustnostjo – in nad sklepi, ki jih je predložitveno sodišče, kot se zdi, izpeljalo iz sodne prakse, povezane z učinkovitostjo varstva, ki izhaja iz Direktive 93/13.
36.
Ta zadeva je izvirna zaradi tega, ker je ravno pogoj, ki naj bi bil nepošten, namreč tisti, ki omogoča uporabo zunajsodnega postopka s posledicami, ki iz njega izhajajo, tisti, ki je po mojem razumevanju stvari dokončno omogočil, da se predložitvenemu sodišču dejansko predloži postopek v glavni stvari, in to več let po koncu tega postopka v okviru poenostavljenega postopka, ki ga določa člen 41 LH in ureja člen 250(1), točka 7, LEC.
37.
Poleg tega, ker gre za obstoječo povezavo med postopkom v glavni stvari in uporabo Direktive 93/13, je treba ugotoviti, da nacionalno sodišče v okviru tega poenostavljenega postopka ni odločalo o veljavnosti pogodbe o hipotekarnem posojilu v pravem pomenu besede, saj so vsi učinki te pogodbe že prenehali, temveč le o lastninski pravici, vpisani v zemljiški knjigi. Iz podatkov, predstavljenih v pisnih stališčih, izhaja, da je bila zadevna pogodba vložena v spis šele na podlagi predloga, oblikovanega v tem smislu.
38.
S prvim in tretjim vprašanjem predložitveno sodišče tako prvič izpodbija nacionalno ureditev, ki se uporablja za postopek, namenjen izvrševanju zakonito vpisane lastninske pravice.
39.
S prvim vprašanjem namreč želi predložitveno sodišče izvedeti, ali je španska zakonodaja, ki je veljala v času dejanskega stanja – zlasti člen 250(1), točka 7, LEC in člen 129 LH – ki nacionalno sodišče obvezuje k sprejetju sodbe o domiku stanovanja, ki ga je finančna ustanova pridobila v okviru postopka zunajsodne izvršbe, kot je predvidena v členu 129 LH, skladna s členi 3(1) in (2), 6(1) ter 7(1) Direktive 93/13. Pri tem navaja, da niti med postopkom zunajsodne izvršbe na podlagi hipoteke niti med nadaljnjim sodnim postopkom, katerega namen je bil izvršitelju omogočiti miren prevzem nepremičnine, ni bilo možnosti za sodni nadzor nepoštenih pogojev in da za potrošnika ni bila predvidena nobena učinkovita in pravočasna oblika nasprotovanja.
40.
S tretjim vprašanjem želi izvedeti, kakšne bi bile posledice morebitne ugotovljene neskladnosti upoštevne nacionalne ureditve. Sprašuje se zlasti, ali sodišče v skladu s svojo obveznostjo nadzora nad nepoštenostjo pogojev v potrošniških pogodbah lahko odstopi od sporne nacionalne ureditve.
41.
Najprej bom iz sodne prakse Sodišča povzel spoznanja, ki se nanašajo na obseg pristojnosti sodišča in na jamstva, ki morajo biti na voljo potrošnikom na podlagi učinkovitosti Direktive 93/13 v zelo specifičnem primeru postopkov zunajsodnih izvršb na podlagi hipoteke. Nato bom pojasnil, zaradi katerih razlogov se mi poseg sodišča v smislu, ki ga priporoča nacionalno sodišče na podlagi učinkovitosti Direktive 93/13, v tem primeru ne zdi niti potreben niti ne nujno primeren.
Spoznanja iz sodne prakse, ki se nanašajo na obseg pristojnosti sodišča in na jamstva, ki morajo biti na voljo potrošnikom v okviru postopkov zunajsodnih izvršb na podlagi hipoteke
42.
V skladu z ustaljeno sodno prakso (
9
) sistem varstva, ki je bil uveden z Direktivo 93/13, temelji na ideji, da je potrošnik v razmerju do prodajalca ali ponudnika v podrejenem položaju glede pogajalske sposobnosti in ravni obveščenosti, zaradi česar privoli v pogoje, ki jih je predhodno sestavil prodajalec ali ponudnik, ne da bi lahko vplival na njihovo vsebino.
43.
Prvič, člen 6(1) Direktive 93/13 določa pravilo, po katerem nepošteni pogoji v pogodbah potrošnika ne zavezujejo.
44.
Glede na ta podrejeni položaj, v katerem je potrošnik, je bil člen 6(1) navedene direktive, ki je prisilna določba javnega reda, (
10
) katere namen je obnoviti enakost med pogodbenimi strankami, razložen tako, kot da nacionalnemu sodišču dovoljuje – ali ga, kadar razpolaga s potrebnimi pravnimi in dejanskimi elementi, celo obvezuje – da po uradni dolžnosti presoja nepoštenost pogodbenega pogoja v pogodbi, ki povezuje potrošnika in prodajalca ali ponudnika. (
11
)
45.
Ker gre za skladnost postopkovne zakonodaje z Direktivo 93/13 in zlasti postopek, povezan z uveljavljanjem zastavnih pravic ali uveljavljanjem zavarovanj, povezanih s posojilnimi pogodbami, ki jih sklenejo potrošniki, (
12
) s strani notarjev, je treba opomniti, da pravila nacionalnih mehanizmov za izvršbo in delovanje notarjev v okviru teh postopkov izhajajo iz nacionalnih pravnih redov držav članic na podlagi načela procesne avtonomije, pod pogojem, da sta izpolnjeni načeli enakovrednosti in učinkovitosti. (
13
)
46.
Glede načela učinkovitosti, ki je v obravnavani zadevi dejansko edino, o katerem se dvomi, (
14
) je Sodišče, ki se je moralo izreči o postopkovnih določbah izvršbe na podlagi hipoteke, poudarilo, da ob neobstoju učinkovitega nadzora nad potencialno nepoštenimi pogoji v pogodbi, ki je podlaga za izvršbo, ni mogoče zagotoviti spoštovanja pravic, priznanih z Direktivo 93/13. (
15
)
47.
Glede nacionalnih ureditev zunajsodnih izvršb na podlagi hipoteke je Sodišče opredelilo določene elemente, ki bi bili morda potrebni za zagotovitev varstva potrošnikov, kot ga določa ta direktiva.
48.
Prvič, ko je šlo za slovaške postopkovne določbe, je bila priznana možnost, da nacionalno sodišče, ki odloča med zunajsodnim postopkom, lahko odloži izvršitev prodaje nepremičnine. Vendar so bile določbe Direktive 93/13 razložene tako, da ne nasprotujejo nacionalni ureditvi, ki omogoča poplačilo terjatve, ki temelji na morda nepoštenih pogodbenih pogojih, z zunajsodnim uveljavljanjem zastavne pravice na nepremičnini, ki jo je v zavarovanje ustanovil dolžnik, če s to ureditvijo ni praktično onemogočeno ali pretirano oteženo varstvo pravic, ki jih ta direktiva priznava potrošniku. (
16
)
49.
Drugič, ker je po eni strani notar opravljal nalogo preprečevanja nepoštenosti pogojev te pogodbe in je poleg tega izrecno pozvan, da z nasveti zagotovi enako obravnavanje v vseh postopkih v njegovi pristojnosti z namenom potrošnike opozoriti na morda nepošten pogoj v pogodbi, in ker ima po drugi strani potrošnik možnost oporekati veljavnosti pogodbe, po kateri je zahtevana izvršba, je Sodišče menilo, da je učinkovitost varstva, ki ga predvideva navedena direktiva, načeloma zagotovljena. (
17
)
50.
Vendar je v zvezi s trditvijo, po kateri ima notar možnost začeti postopek prisilne izvršitve pogodbe, ne da bi proučil poštenost pogodbenih pogojev, pomembno poudariti, da se sodna praksa, povezana z obravnavo nepoštenih pogojev po uradni dolžnosti, nanaša na posebnosti izvajanja sodne funkcije in je glede na bistvene razlike med to funkcijo in notarsko ni mogoče uporabiti za zadnjenavedeno funkcijo. (
18
)
51.
Poleg tega na podlagi načela učinkovitosti ni mogoče zahtevati, da nacionalno sodišče ne samo nadomesti postopkovno opustitev s strani potrošnika, ki ne pozna svojih pravic, temveč tudi v celoti nadomesti popolno pasivnost potrošnika, ki se ni udeležil nobene faze postopka sodne izvršbe. (
19
)
52.
Sodišče je skratka upoštevalo, da postopek zunajsodne prodaje nepremičnine, čeprav notarju ne omogoča, da se izreče o možnem obstoju nepoštenih pogojev, ne vpliva na učinkovitost Direktive 93/13, če se je imel potrošnik možnost obrniti na sodišče in je to sodišče lahko celo sprejelo začasne ukrepe za odlog možne dražbe, ki jo je organiziral notar. (
20
)
53.
Drugič, člen 7(1) Direktive 93/13, ki državam članicam nalaga vzpostavitev učinkovitih sredstev za preprečevanje nadaljnje uporabe nepoštenih pogojev, ne nalaga spremembe vzpostavljenih postopkov na nacionalni ravni v celoti. Treba je le zagotoviti, da lahko zadevne nacionalne določbe, proučene v njihovem kontekstu ob upoštevanju vseh razpoložljivih pravnih sredstev, zagotovijo, da obstajajo ustrezna in učinkovita sredstva za preprečevanje nadaljnje uporabe nepoštenih pogojev v potrošniških pogodbah in da taki pogoji potrošnikov ne zavezujejo. (
21
)
54.
Ugotoviti je treba, da je v vseh primerih, v katerih se je Sodišče odločilo za zavrnitev nacionalne določbe zaradi učinkovitosti Direktive 93/13, sodišče, ki je odločalo o zadevi, dejansko vedno imelo možnost razveljaviti pogoj in ga s tem bodisi izključiti bodisi izpodbijati postopek izvršbe ali prenosa premoženja, ki še ni bil dokončan. Šlo je namreč ali za primer postopka z vsebino ugotovitvene narave, v okviru katerega se je sodišče, ki je odločalo o zadevi, spraševalo o morda nepoštenem pogoju v pogodbi med potrošnikom in prodajalcem ali ponudnikom, ali za primer postopka prisilne izvršbe na temelju takšne pogodbe, ki je morda vsebovala nepošten pogoj.
55.
Povedano drugače, če ostanemo pri zadevah, ki so bile doslej predložene Sodišču, je sodišče, ki mu je bila zadeva predložena v obravnavanje, želelo pojasnila o obsegu varstva, kot izhaja iz Direktive 93/13, v okviru postopka izvršbe v teku in ob upoštevanju izkazanega ali domnevnega obstoja nepoštenega pogoja v pogodbi o hipotekarnem posojilu iz spora.
56.
Tako v zadevi, v kateri je bila sprejeta sodba Aziz, (
22
) do prenosa lastništva nad zadevno nepremičnino še ni prišlo, saj premoženje, čeprav je bilo naprodaj na javni dražbi, ni našlo kupca, in je M. Aziz malo pred odločbo o izselitvi pri pristojnem nacionalnem sodišču vložil predlog za ugotovitveno sodbo z namenom doseči razveljavitev enega od pogojev v pogodbi o hipotekarnem posojilu.
57.
Postopek priznavanja stvarnih pravic, ki se izpodbija v postopku v glavni stvari, je treba proučiti ob upoštevanju teh spoznanj in zakonskega okvira, v katerega ta postopek spada.
Možnosti preizkusiti nepoštenost pogojev v pogodbi po uradni dolžnosti ni mogoče razširiti na postopek priznavanja stvarnih pravic, ki je neodvisen od postopka domika premoženja
58.
V obravnavanem primeru je treba ugotoviti, da ne gre ne za izvršilni postopek ne za postopek prisilne izvršbe, ki še ni bil končan in v katerem se je še vedno primerno izreči o nepoštenosti pogojev v predhodno podpisani hipotekarni pogodbi.
59.
Namen postopka, o katerem odloča predložitveno sodišče, je le uveljaviti zakonito vpisano lastninsko pravico. Kot je to sodišče napisalo v odgovoru na vprašanje Sodišča, je namen tega postopka izključno zaščititi vpisane stvarne pravice.
60.
Po mojem mnenju je pomembno, da razlikujemo med postopkom zunajsodne prodaje in poenostavljenim postopkom, ki ga ureja člen 41 LH.
61.
Namen postopka zunajsodne prodaje, ki skladno s členom 234 RH predvideva soglasje pogodbenih strank v listini o ustanovitvi hipoteke, je, da se sestavi javna listina o prenosu lastništva na nepremičnini na pridobitelja, zlasti z vpisom v zemljiško knjigo.
62.
Namen poenostavljenega postopka priznanja stvarnih pravic, ki ga v obravnavanem primeru ureja člen 41 LH in je neodvisen od postopka zunajsodne prodaje pred notarjem, pa je zaščititi pravico imetnika stvarnih pravic, ki so vpisane zlasti – vendar ne izključno – v zemljiški knjigi. Ta postopek ni povezan z morebitno potrošniško pogodbo, o kateri mora odločiti nacionalno sodišče, temveč je njegov namen le preveriti, ali resnično obstaja vpisana pravica, da jo potem uveljavi.
63.
Res je, da v postopku v glavni stvari uporaba poenostavljenega postopka posredno izhaja iz člena 11 pogodbe, sklenjene 21. decembra 2004 med C. Sánchez López in banko Banco Santander, ki je v primeru izvršitve hipoteke določal sprožitev zunajsodnega postopka pri notarju.
64.
Vendar je postopek, ki ga ureja člen 41 LH, na katerega se nanašata prvo in tretje vprašanje za predhodno odločanje, povezan z varstvom stvarnih pravic, ki izhajajo iz zunajsodne prodaje, v kateri lastnik pridobi nepremičnino v dejansko posest.
65.
Zadnjenavedeni postopek ne temelji na sporni pogodbi o hipotekarnem posojilu, temveč na lastninski pravici, vpisani v zemljiški knjigi. Po končanem postopku zunajsodne prodaje namreč hipotekarna pogodba preneha in hipotekarna obremenitev izgine.
66.
V obravnavanem primeru se namreč zdi, da je postopek prodaje pred notarjem že imel vse svoje učinke, saj je bila nepremičnina ponujena na javni dražbi in domaknjena.
67.
Povedano drugače, kot je poudarila španska vlada, je poenostavljeni postopek, ki se izpodbija v obravnavani zadevi, torej neodvisen od zunajsodne prodaje ali katerega koli drugega postopka izvršbe na podlagi hipoteke.
68.
Vendar se mi zdi dovolj jasno, da naj se Direktive 93/13 ne bi uporabljalo za sporni postopek, katerega cilj je ugotavljanje stvarnih pravic za namen njihovega uveljavljanja in ne izvršitev sklenjene pogodbe med potrošnikom in prodajalcem ali ponudnikom.
69.
Poleg tega je Sodišče večkrat ponovilo, da je treba vsak primer, v katerem se postavlja vprašanje, ali neka nacionalna procesna določba onemogoča ali pretirano otežuje uporabo prava Unije, preizkusiti ob upoštevanju položaja te določbe v celotnem postopku ter poteka postopka in njegovih posebnosti pred različnimi nacionalnimi organi. (
23
)
70.
Kot je poudarila španska vlada, se zdi, da je imela dolžnica med zunajsodnim postopkom prenosa premoženja pod hipoteko priložnost nasprotovati temu postopku ali predlagati njegov odlog zaradi prisotnosti nepoštenega pogoja v pogodbi o hipotekarnem posojilu in ob tem zaprositi za sprejetje začasnih ukrepov za odlog prodaje nepremičnine, ki jo je imela v lasti.
71.
Vsekakor je treba ugotoviti, da se ta zadeva razlikuje od zadev, ki so bile doslej predložene Sodišču, saj v obravnavanem primeru ta predložitvena odločba ne vsebuje nobenega dejstva, na podlagi katerega bi bilo mogoče ugotoviti, da naj bi predložitveno sodišče določen pogoj iz sporne pogodbe, razen tistega, ki se nanaša na postopek zunajsodne izvršbe, obravnavalo kot nepošten v smislu člena 3(1) Direktive 93/13.
72.
Tako se je v zadevi Aziz drugo vprašanje za predhodno odločanje izrecno navezovalo na pogodbene pogoje, povezane z možnostjo predčasne zapadlosti kredita in zneskom zamudnih obresti. (
24
) V zadevi Finanmadrid EFC je bil v predložitveni odločbi naveden obstoj dvoma o možni nepoštenosti nekaterih pogojev zadevne pogodbe. (
25
)
73.
Čeprav mora nacionalno sodišče po uradni dolžnosti presojati nepoštenost vseh pogodbenih pogojev, ki spadajo na področje uporabe navedene direktive, tudi če mu to ni bilo izrecno predlagano, če razpolaga s pravnimi in dejanskimi elementi, ki so za to potrebni, (
26
) je vseeno treba podvomiti o možni nepoštenosti drugega pogoja v pogodbi iz postopka v glavni stvari.
74.
Pomembno je namreč opozoriti, da je cilj Direktive 93/13 preprečiti vstavljanje pogojev v pogodbe med potrošniki in prodajalci ali ponudniki (četrta uvodna izjava), odstraniti te pogoje iz teh pogodb in še preprečiti, da bi bili taki pogoji zavezujoči za potrošnika (enaindvajseta uvodna izjava).
75.
Toda ko so vsi učinki pogodbe, ki ni predmet postopka pred sodiščem a quo in ki naj bi vsebovala domnevno nepošten pogoj, zaradi dokončnega prenosa nepremičnine iz postopka v glavni stvari že prenehali, se ni več primerno spraševati, ali bi bilo treba preprečiti vstavitev takšnega pogoja v pogodbo ali ga iz nje odstraniti.
76.
Ob upoštevanju vseh teh preudarkov menim, da varstvo, ki ga daje Direktiva 93/13, ne pomeni, da je sodišče pristojno za odločanje o nepoštenosti pogoja, vključenega v hipotekarno pogodbo, v okviru postopka, ki je neodvisen od postopka izvršbe na podlagi hipoteke in katerega cilj je zagotoviti učinkovitost lastninske pravice na zadevni nepremičnini.
77.
Drugačna odločitev po mojem mnenju ne bi bila niti nujno dobra za zadevno potrošnico niti zaželena z vidika spoštovanja načela pravne varnosti ter že pridobljenih lastninskih pravic.
78.
Prvič, ugotovitve neskladnosti obravnavanega postopka z Direktivo 93/13 ni nujno mogoče upravičiti z vidika varstva zadevne potrošnice, varstva, ki je, naj poudarim, konec koncev osnovni cilj Direktive 93/13.
79.
Čeprav je predložitvena odločba zlasti glede položaja tožene stranke iz postopka v glavni stvari pomanjkljiva, pa iz dejstev, ki sta jih Sodišču predstavili banka Banco Santander in španska vlada, izhaja, da je C. Sánchez López, čeprav je bil domik zadevne nepremičnine zabeležen z notarsko listino 23. februarja 2012 in je bila ta 12. aprila 2012 vpisana v zemljiško knjigo, banko Banco Santander prosila, ali lahko ostane v zadevnem stanovanju na podlagi dogovora o oblikovanju socialnega nepremičninskega sklada, ki je bil 17. januarja 2013 vzpostavljen na državni ravni. C. Sánchez López in banka Banco Santander sta 19. novembra 2015 sklenili pogodbo v skladu s tem dogovorom, ki je C. Sánchez López omogočila, da ostane v prostorih kot najemnica in plačuje približno 90 EUR najemnine. Na podlagi tega je mogoče sklepati, da ni pokazala namena izpodbijati hipotekarno pogodbo, ki jo je pred tem podpisala, čeprav je to po vsej verjetnosti imela priložnost storiti. Ravno tako na podlagi ničesar ni mogoče sklepati, da bi zadevna potrošnica nameravala izpodbijati dokončnost prenosa lastninske pravice na premoženju, ki ga zaseda, to je prenosa, ki je rezultat domika z dne 15. decembra 2011 in ki je bil v zemljiško knjigo vpisan 12. aprila 2012.
80.
Z drugimi besedami, ni gotovo, da bi bilo izpodbijanje tega postopka za zadevno potrošnico „koristno“. Ker pogoj, ki je bil razglašen za nepoštenega, potrošnice ne zavezuje, bi bilo mogoče zunajsodno izvršitev hipoteke razveljaviti in bi bila za potrošnico, ki ni redno plačevala svojih obveznosti, pogodba o hipotekarnem posojilu spet zavezujoča. Če v pogodbi ni mogoče najti nobenega drugega morda nepoštenega pogoja, namreč ponovno velja prvotni pogodbeni okvir, ki bi v obravnavanem primeru ohranil nespremenjene pogoje vračila. Opozoriti pa je treba, da pravica do učinkovitega varstva potrošnika vključuje možnost, da se ta odpove uveljavljanju svojih pravic. (
27
)
81.
Še več, ni izključeno, da se z razveljavitvijo hipotekarne pogodbe v obravnavani zadevi zadevna potrošnica ne bi znašla v še manj ugodnem položaju, če bi dosegla ničnost domika nepremičnine in s tem izpodbijala pogodbo o socialni najemnini, ki sta jo pozneje sklenili banka Banco Santander in C. Sánchez López.
82.
Drugič, s tem, da bi pooblastili sodišče, da po uradni dolžnosti preizkusi nepoštenost pogojev hipotekarne pogodbe, ki je bila pred tem sklenjena in je že prenehala – premoženje pod hipoteko je bilo dokončno preneseno – bi zaradi učinkovitosti Direktive 93/13 izpodbijali lastninsko pravico, ki ne temelji na pogodbi, sklenjeni s potrošniki, temveč na zunajsodnem priznanju naslova.
83.
V obravnavanem primeru opazimo, da so bile izpodbijane stvarne pravice vpisane v zemljiško knjigo približno štiri leta pred predložitveno odločbo v tej zadevi. V postopku v glavni stvari je sicer imetnik teh pravic banka Banco Santander, toda po vpisu v zemljiško knjigo bi lahko kupec tega premoženja postal povsem drug subjekt.
84.
V takšnem primeru se zdi, da bi bilo izpodbijanje pridobljene lastnine zaradi učinkovitosti Direktive 93/13, ko ne gre več za vprašanje zavrnitve obstoja nepoštenega pogoja v pogodbi med prodajalcem ali ponudnikom in potrošnikom, ki bi imel še naprej pravne učinke, v nasprotju z načelom pravne varnosti in lastništva.
Predlog
85.
Glede na vse zgoraj navedeno je treba na vprašanja Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (prvostopenjsko sodišče v Jerezu de la Frontera, Španija) odgovoriti:
Direktiva Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nedovoljenih pogojih v potrošniških pogodbah se ne uporablja za postopek, kakršnega določata člen 41 Ley Hipotecaria (zakon o hipotekah) ter člen 250(1) Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (zakon 1/2000 o civilnem postopku) z dne 7. januarja 2000, če predmet tega postopka ni ovrednotenje in/ali izvršitev pogodbe med prodajalcem ali ponudnikom in potrošnikom, temveč je njegov namen zgolj zagotoviti učinkovitost lastninske pravice, ki je bila zakonito pridobljena in vpisana v zemljiško knjigo.
(
1
)	Jezik izvirnika: francoščina.
(
2
)	Direktiva Sveta z dne 5. aprila 1993 o nedovoljenih pogojih v potrošniških pogodbah (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 15, zvezek 2, str. 288).
(
3
)	Glej zlasti sodbe z dne 14. marca 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164); z dne 30. aprila 2014, Barclays Bank (C‑280/13, EU:C:2014:279); z dne 17. julija 2014, Sánchez Morcillo in Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099), in z dne 21. januarja 2015, Unicaja Banco in Caixabank (C‑482/13, C‑484/13, C‑485/13 in C‑487/13, EU:C:2015:21); sklep z dne 16. julija 2015, Sánchez Morcillo in Abril García (C‑539/14, EU:C:2015:508); sodbe z dne 29. oktobra 2015, BBVA (C‑8/14, EU:C:2015:731), in z dne 26. januarja 2017, Banco Primus (C‑421/14, EU:C:2017:60).
(
4
)	BOE št. 7 z dne 8. januarja 2000, str. od 575 do 728 (v nadaljevanju: LEC).
(
5
)	BOE št. 58 z dne 27. februarja 1946.
(
6
)	Reglamento hipotecario (uredba o hipotekah, v nadaljevanju: RH) (BOE št. 106 z dne 16. aprila 1947).
(
7
)	BOE št. 116 z dne 15. maja 2013, str. 36.373, v nadaljevanju: zakon 1/2013.
(
8
)	Glej v tem smislu sodbo z dne 5. marca 2015, Banco Privado Português in Massa Insolvente do Banco Privado Português (C‑667/13, EU:C:2015:151, točka 41 in navedena sodna praksa).
(
9
)	Glej zlasti sodbi z dne 10. septembra 2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, točka 48 in navedena sodna praksa), in z dne 1. oktobra 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, točka 39).
(
10
)	Glej zlasti sodbi z dne 26. oktobra 2006, Mostaza Claro (C‑168/05, EU:C:2006:675, točka 36), in z dne 26. januarja 2017, Banco Primus (C‑421/14, EU:C:2017:60, točka 42 in navedena sodna praksa).
(
11
)	Glej v tem smislu sodbi z dne 14. marca 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, točka 46 in navedena sodna praksa), in z dne 21. decembra 2016, Gutiérrez Naranjo in drugi (C‑154/15, C‑307/15 in C‑308/15, EU:C:2016:980, točka 58).
(
12
)	Glej zlasti sodbi z dne 10. septembra 2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, točka 49), in z dne 1. oktobra 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, točka 48).
(
13
)	Glej zlasti sodbi z dne 14. marca 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, točka 50 in navedena sodna praksa), in z dne 1. oktobra 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, točka 49).
(
14
)	V obravnavanem primeru ne razpolagam z nobenim elementom, ki bi lahko porajal dvom o skladnosti ureditve iz postopka v glavni stvari z načelom enakovrednosti.
(
15
)	Glej zlasti sodbi z dne 14. marca 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, točka 59), in z dne 18. februarja 2016, Finanmadrid EFC (C‑49/14, EU:C:2016:98, točka 46).
(
16
)	Glej zlasti sodbo z dne 10. septembra 2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, točki 60 in 68).
(
17
)	Glej zlasti sodbo z dne 1. oktobra 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, točki 57 in 60).
(
18
)	Glej sodbo z dne 1. oktobra 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, točka 47).
(
19
)	Glej v tem smislu sodbi z dne 6. oktobra 2009, Asturcom Telecomunicaciones (C‑40/08, EU:C:2009:615, točka 47), in z dne 10. septembra 2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, točka 56).
(
20
)	Glej v tem smislu sodbo z dne 1. oktobra 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, točke od 59 do 61).
(
21
)	Glej zlasti sodbo z dne 1. oktobra 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, točka 52).
(
22
)	Sodba z dne 14. marca 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, točki 26 in 27).
(
23
)	Sodba z dne 14. junija 2012, Banco Español de Crédito (C‑618/10, EU:C:2012:349, točka 49 in navedena sodna praksa).
(
24
)	Sodba z dne 14. marca 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, točka 65 in naslednje).
(
25
)	Sodba z dne 18. februarja 2016, Finanmadrid EFC (C‑49/14, EU:C:2016:98, točka 22).
(
26
)	Glej zlasti sodbo z dne 4. junija 2009, Pannon GSM (C‑243/08, EU:C:2009:350, točka 32).
(
27
)	Glej zlasti sodbi z dne 21. februarja 2013, Banif Plus Bank (C‑472/11, EU:C:2013:88, točka 35), in z dne 14. aprila 2016, Sales Sinués in Drame Ba (C‑381/14 in C‑385/14, EU:C:2016:252, točka 25).