KONKLUŻJONIJIET TAL-AVUKAT ĠENERALI
CAMPOS SÁNCHEZ-BORDONA
ippreżentati fit‑22 ta’ Ottubru 2020 (1)
Kawża C‑537/19
Il‑Kummissjoni Ewropea
vs
Ir-Repubblika tal-Awstrija
“Rikors għal nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu — Kuntratt pubbliku –– Direttiva 2004/18/KE — Kuntratt bejn entità pubblika u impriża privata li għandha bħala għan il-kera ta’ bini li għadu ma nbeniex — Influwenza determinanti tal-entità pubblika fid-disinn tal-bini — Oneru u evalwazzjoni tal-prova”
1.        Il-Kummissjoni takkuża lir-Repubblika tal-Awstrija bin-nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu tad-Direttiva 2004/18/KE (2) minħabba li fil‑25 ta’ Mejju 2012, entità pubblika marbuta mal-Komun ta’ Vjenna (Stadt Wien-Wiener Wohnen (iktar ’il quddiem “Wiener Wohnen”)) ikkonkludiet, mingħajr ma kkonformat mad-dispożizzjonijiet ta’ din id-direttiva, kuntratt pubbliku għal xogħlijiet ma’ impriża privata, li l-firmatarji tiegħu kklassifikawh bħala wieħed ta’ kera, sabiex fl-art li tappartjeni lil din l-impriża jittella’ bini ta’ uffiċċji msejjaħ “Gate 2” (3).
2.        Il-Kummissjoni tibbaża ruħha fuq sensiela ta’ elementi li, fil-fehma tagħha, jenfasizzaw kif Wiener Wohnen (li n-natura tiegħu bħala awtorità kontraenti ma hijiex ikkontestata) kellu influwenza deċiżiva fid-disinn u fl-eżekuzzjoni tal-proprjetà immobbli “Gate 2”. Minn din il-premessa jinftiehem li, għalkemm il-partijiet daħlu fi ftehim li jikkonċerna kera ta’ proprjetà immobbli, fil-verità dan huwa kuntratt pubbliku għal xogħlijiet, li l-ammont tiegħu jaqbeż il-limitu minimu stabbilit fid-Direttiva 2004/18.
3.        Ir-Repubblika tal-Awstrija tiċħad it-teżi tal-Kummissjoni, minħabba li tifhem li huwa applikabbli l-Artikolu 16(a) tad-Direttiva 2004/18, li jeżenta lill-kuntratti pubbliċi għal kera ta’ bini milli jkunu suġġetti għall-proċeduri għall-għoti ta’ kuntratti previsti fiha.
I.      Il-kuntest ġuridiku
A.      Id-dritt tal-Unjoni Ewropea. Id-Direttiva 2004/18
4.        Skont l-Artikolu 2 — (“Prinċipji fuq l-għoti ta’ kuntratti”):
“L-awtoritajiet kuntrattwali se jistmaw l-operaturi ekonomiċi ugwali u bla diskriminazzjoni u se jaġixxu b’mod trasparenti”.
5.        L-Artikolu 16 (“Esklużjonijiet speċfiċi”) jipprovdi li:
“Din id-Direttiva m’għandhiex tapplika għal kuntratti ta’ servizz pubbliku għal:
(a)      l-akkwist jew kiri għal żmien qasir, bi kull mezzi finanzjarji [irrispettivament mill-mezz finanzjarju], ta’ art, bini eżistenti jew proprjetà oħra immobbiljari jew li jikkonċerna drittijiet fuqhom; b’dankollu, kuntratti ta’ servizz finanzjarju konklużi fl-istess żmien bħal [fl-istess żmien], qabel jew wara l-akkwist tal-kuntratt [l-kuntratt ta’ akkwist] jew kiri għal żmien qasir, fi kull forma, għandu jkun suġġett għal din id-Direttiva;
[…]”.
6.        L-Artikolu 28 (“Użu ta’ proċeduri miftuħa, ristretti u negozjati u djalogu kompetittiv”) jipprovdi li:
“Fil-għoti tal-kuntratti pubbliċi tagħhom, awtoritajiet kontrattwanti għandhom japplikaw il-proċeduri nazzjonali aġġustati għall-għanijiet ta’ din id-Direttiva.
[…]”.
B.      Id-dritt Awstrijak
7.        L-Artikolu 10(8) tal-Bundesgestz über die Vergabe von Aufträgen (4) jirriproduċi l-Artikolu 16(a) tad-Direttiva 2004/18.
II.    Il-proċedura prekontenzjuża
8.        Fl-ittra ta’ intimazzjoni tagħha, tal‑25 ta’ Lulju 2016, il-Kummissjoni sostniet li l-konklużjoni mingħajr pubbliċità minn qabel tal-kuntratt kisret l-Artikoli 2, 28 u 35 tad-Direttiva 2004/18.
9.        Fir-risposta tas‑26 ta’ Settembru 2016, ir-Repubblika tal-Awstrija ammettiet li l-għoti tal-kuntratt kien jaqa’ fil-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 2004/18 u li kien imissha għamlet sejħa għal offerti f’konformità magħha (5).
10.      Fl-osservazzjonijiet supplimentari tagħha, tas‑27 ta’ Frar 2017 (6), bil-ħsieb li tasal għal ftehim binarju, ir-Repubblika tal-Awstrija ppruvat tispjega ċ-ċirkustanzi inkwistjoni u rrikonoxxiet, mill-ġdid, in-nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu tagħha. F’osservazzjonijiet suċċessivi (7) enfasizzat li kienet ser tiggarantixxi l-osservanza tad-dritt dwar il-kuntratti pubbliċi fil-futur, b’mod partikolari permezz ta’ reġistru tal-kuntratti.
11.      Fit‑18 ta’ Mejju 2018, il-Kummissjoni tat opinjoni motivata, wara li ħadet inkunsiderazzjoni r-rikonoxximent tan-nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu min-naħa tar-Repubblika tal-Awstrija, fejn stednitha timplimenta l-miżuri xierqa li sa dak il-mument kienu għandhom ma ġewx adottati b’mod sodisfaċenti.
12.      Fl-ittra tagħha tat‑18 ta’ Lulju 2018, ir-Repubblika tal-Awstrija biddlet l-approċċ preċedenti tagħha u ċaħdet in-nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu li kienet akkużata bih.
III. Il-proċedura quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja
13.      Fit‑12 ta’ Lulju 2019, il-Kummissjoni ppreżentat ir-rikors fejn talbet lill-Qorti tal-Ġustizzja tiddikjara li “[i]r-Repubblika tal-Awstrija naqset milli twettaq l-obbligi tagħha taħt l-Artikoli 2, 28 u 35(2) tad-Direttiva 2004/18/KE, sa fejn Stadt Wien-Wiener Wohnen tat direttament il-kuntratt tal‑25 ta’ Frar 2012 għall-bini amministrattiv f’Guglgasse 2‑4 fi Vjenna mingħajr ma wettqet proċedura ta’ sejħa għal offerti u mingħajr ma ġie ppubblikat avviż dwar dan”. Talbet ukoll li l-konvenuta tiġi kkundannata għall-ispejjeż.
14.      Fid‑19 ta’ Settembru 2019, ir-Repubblika tal-Awstrija kkontestat ir-rikors billi talbet li jiġi miċħud u li l-Kummissjoni tiġi kkundannata għall-ispejjeż.
15.      Ir-repliki u l-kontrorepliki ġew ippreżentati, rispettivament, fil‑25 ta’ Ottubru 2019 u fis‑16 ta’ Jannar 2020.
16.      Il-Qorti tal-Ġustizzja qablet li ma tinżamx seduta, iżda fformulat xi domandi għar-Repubblika tal-Awstrija għal risposta bil-miktub, u li hija rrispondiet fit‑8 ta’ Lulju 2020. Il-Kummissjoni kkummentat dwar din ir-risposta fin-noti tagħha tal‑24 ta’ Lulju 2020.
IV.    Analiżi
A.      Preċiżazzjonijiet preliminari
17.      Dan ir-rikors għal nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu juri żewġ aspetti distinti:
–      dak li jikkonċerna l-interpretazzjoni tar-regoli inkwistjoni, prinċipalment tal-Artikolu 16(a), tad-Direttiva 2004/18, u l-oneru tal-prova; u
–      dak li jikkonċerna l-fatti u l-klassifikazzjoni tal-kuntratt (ta’ kera biss jew anki ta’ xogħlijiet?).
18.      Ir-rwol tal-Qorti tal-Ġustizzja f’din it-tilwima jmur lil hinn mis-sempliċi interpretazzjoni tad-dritt tal-Unjoni u huwa iktar simili għal dak ta’ qorti ċivili li, b’teħid inkunsiderazzjoni tal-provi prodotti, għandha tispjega kif seħħew il-fatti u x’tip ta’ relazzjoni kuntrattwali kienet teżisti fir-realtà.
19.      L-analiżi tiegħi ser tiffoka, l-ewwel nett, fuq l-aspetti purament legali. Paradossalment huma dawk li l-inqas qajmu dibattitu, forsi minħabba li diġà hemm ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja li tiċċara t-tifsira tar-regoli applikabbli.
20.      It-tieni nett, ser nikkunsidra l-allegazzjonijiet u l-provi prodotti sabiex niddeċiedi dwar il-fatti u l-klassifikazzjoni tal-kuntratt.
B.      L-elementi purament legali
1.      Il-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja dwar l-Artikolu 16(a) tad-Direttiva 2004/18
21.      Skont din id-dispożizzjoni, id-direttiva ma għandhiex tapplika għal “kuntratti ta’ servizz pubbliku għal […] l-akkwist jew kiri għal żmien qasir, bi kull mezzi finanzjarji [irrispettivament mill-mezz finanzjarju], ta’ art, bini eżistenti jew proprjetà oħra immobbiljari jew li jikkonċerna drittijiet fuqhom”.
22.      Il-Qorti tal-Ġustizzja ma tikkuntentax ruħha billi sempliċement taċċetta l-klassifikazzjoni li l-partijiet jistgħu jagħtu lir-relazzjoni kuntrattwali tagħhom. It-teħid ta’ deċiżjoni dwar jekk taqax jew le taħt il-kategorija ta’ kuntratt għal xogħlijiet suġġetta għad-Direttiva 2004/18, minkejja d-denominazzjoni ta’ kera li ngħatatilha mill-firmatarji tagħha, huwa xi ħaġa li għandha titwettaq skont id-direttiva (8).
23.      Skont il-Qorti tal-Ġustizzja, “[i]d-definizzjoni tal-kunċett ta’ ‘kuntratt ta’ xogħlijiet pubbliċi [kuntratt pubbliku għal xogħlijiet]’ tinkludi t-tranżazzjonijiet kollha li fihom kuntratt b’titolu oneruż, indipendentement mill-kwalifika formali tiegħu, jiġi konkluż bejn awtorità kontraenti u imprenditur, u jkollu bħala suġġett il-bini, minn dan tal-aħħar, ta’ ‘xogħol’ fis-sens tal-[Artikolu 1(2)(b)], tal-istess direttiva. F’dan ir-rigward, il-kriterju essenzjali huwa li x-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni jsiru skont il-ħtiġijiet ippreċiżati mill-awtorità kontraenti, filwaqt li l-mezzi li jintużaw għal dawn ix-xogħlijiet ma humiex rilevanti” (9).
24.      Fis-sentenza Impresa Pizzarotti, il-Qorti tal-Ġustizzja żiedet li, “meta kuntratt jinkludi kemm elementi li jikkonċernaw kuntratt pubbliku għal xogħlijiet kif ukoll elementi li jikkonċernaw tip ieħor ta’ kuntratt, huwa s-suġġett prinċipali tal-kuntratt li jiddetermina r-regoli tal-Unjoni applikabbli” (10).
25.      Fis-sentenza Helmut Müller, il-Qorti tal-Ġustizzja ħadet nota tal-onerożità u ppreċiżat li l-benefiċċju li rċeviet l-awtorità kontraenti f’kuntratt pubbliku għal xogħlijiet, li għandu jipprovdilha benefiċċju ekonomiku dirett, “jikkonsisti fit-twettiq tax-xogħlijiet li l-awtorità kontraenti għandha l-intenzjoni li takkwista”. Dan il-benefiċċju ekonomiku jkun jeżisti meta l-awtorità kontraenti tieħu f’idejha l-proprjetà tax-xogħlijiet li huma s-suġġett tal-kuntratt, iżda “jista’ jiġi wkoll ikkonstatat jekk ikun previst li l-awtorità kontraenti jkollha titolu legali li jiżguralha d-disponibbiltà tax-xogħol li huwa s-suġġett tal-kuntratt, bil-għan tal-użu pubbliku tiegħu” (11).
26.      Din id-disponibbiltà tista’ tintlaħaq permezz ta’ kuntratt ta’ kera, skont il-klawżoli partikolari tiegħu. Dan ġie kkonfermat fil-premessa 4 tad-Direttiva 2014/24/UE (12) li, għalkemm ma hijiex applikabbli ratione temporis għal din il-kawża, tinkludi l-istess esklużjoni tal-kuntratti ta’ kera ta’ bini bħal dik li tinstab fid-Direttiva 2004/18 (13).
27.      Preċiżament, is-sentenza Impresa Pizzarotti ngħatat fil-kuntest ta’ kera ta’ bini (maħsub biex jakkomoda l-Belt Ġudizzjarja ta’ Bari, l-Italja) li għadu ma nbeniex, u li wara l-analiżi tal-kontenut tiegħu, il-Qorti tal-Ġustizzja kklassifikatu bħala kuntratt pubbliku għal xogħlijiet, suġġett għal-leġiżlazzjoni tal-Unjoni f’dan ir-rigward.
28.      Fost l-elementi li wasslu għal dan ir-riżultat, ta’ min wieħed isemmi li l-għan prinċipali tal-kuntratt kien “[i]t-twettiq ta’ xogħol li jissodisfa l-bżonnijiet espressi mill-awtorità kontraenti […] anki jekk tinkludi impenn ta’ għoti ta’ kiri tax-xogħol ikkonċernat” (14) u li l-awtorità kontraenti tkun “tkun adottat ċerti miżuri sabiex tiddefinixxi l-karatteristiċi tax-xogħol jew, minn tal-inqas, li teżerċita influwenza determinanti fuq id-disinn tiegħu” (15).
29.      F’din il-kawża, il-Qorti tal-Ġustizzja enfasizzat li “l-għan prinċipali tal-imsemmi kuntratt qiegħed fit-twettiq tiegħu, li tippreżupponi, fil-fatt, neċessarjament kiri sussegwenti ta’ dan ix-xogħol”, u li t-twettiq tax-xogħol propost jissodisfa “r-rekwiżiti speċifikati mill-awtorità kontraenti” (16). Minn dan iddeduċiet li għandha tiġi applikata l-leġiżlazzjoni tal-Unjoni dwar il-kuntratti pubbliċi għal xogħlijiet.
30.      Inżid li, fit-termini letterali tagħha, l-esklużjoni tal-Artikolu 16(a), tad-Direttiva 2004/18 tkopri l-kera ta’ “bini eżistenti”. Għaldaqstant, jidher dubjuż li tista’ tiġi estiża għall-kera ta’ bini mhux eżistenti, jiġifieri dak li għadu ma nbeniex (17), għalkemm din tal-aħħar kienet l-interpretazzjoni li ġiet aċċettata mill-Qorti tal-Ġustizzja fis-sentenza Impresa Pizzarotti.
31.      Sabiex din l-interpretazzjoni ma tirriżultax fl-estensjoni eċċessiva tal-esklużjoni (18), għandu jiġi eskluż il-fatt li, taħt kuntratt li jidher li huwa ta’ kera fit-tul, l-awtorità kontraenti taħbi l-ordni diretta (mingħajr pubbliċità jew proċedura rregolata tal-għoti) għall-kostruzzjoni ta’ bini li jissodisfa l-ħtiġijiet tagħha u l-fatt li hija għandha rwol rilevanti fid-disinn u fl-eżekuzzjoni tax-xogħlijiet.
2.      Il-prova tal-fatti u l-evalwazzjoni tagħhom
32.      Il-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja fir-rigward tad-distribuzzjoni tal-oneru tal-prova fir-rikorsi għal nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu tista’ tinġabar fil-qosor b’dan il-mod:
–      B’mod ġenerali, “hija l-Kummissjoni li għandha tipprova l-eżistenza tal-allegat nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu. Hija l-Kummissjoni li għandha tipprovdi lill-Qorti tal-Ġustizzja bl-informazzjoni meħtieġa sabiex din tal-aħħar tkun tista’ tivverifika l-eżistenza ta’ dan in-nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu, mingħajr ma tkun tista’ tibbaża ruħha fuq xi preżunzjoni” (19).
–      “Madankollu, skont [il-prinċipju ta’ kooperazzjoni leali], l-Istati Membri għandhom jiffaċilitaw lill-Kummissjoni t-twettiq tal-missjoni tagħha […]. B’mod partikolari, għandu jittieħed inkunsiderazzjoni l-fatt li, fir-rigward tal-verifika tal-applikazzjoni korretta, fil-prattika, tad-dispożizzjonijiet nazzjonali intiżi li jiżguraw l-implementazzjoni effettiva tad-Direttiva, il-Kummissjoni [il-Kummissjoni, li ma għandhiex is-setgħat sabiex twettaq investigazzjonijiet f’dan ir-rigward,] tiddependi, fil-biċċa l-kbira, fuq informazzjoni pprovduta minn persuni li eventwalment jippreżentaw ilment u mill-Istat Membru kkonċernat” (20).
–      “Minn dan isegwi, b’mod partikolari, li meta l-Kummissjoni tkun ipprovdiet biżżejjed provi li juru ċerti fatti fit-territorju tal-Istat Membru konvenut, huwa dan li għandu jikkontesta, b’mod sostanzjali u fid-dettall, l-informazzjoni hekk ippreżentata u l-konsegwenzi li jirriżultaw minnha” (21).
C.      Il-punti ta’ fatt u l-klassifikazzjoni tal-kuntratt
1.      L-argumenti tal-Kummissjoni
33.      Il-kuntratt tal‑25 ta’ Mejju 2012, iffirmat minn Wiener Wohnen, ma jikkorrispondix għal kera ta’ proprjetà immobbli “normali” peress li din l-entità pubblika tikkontrolla l-eżekuzzjoni tax-xogħol bl-istess mod li jikkontrollaha żviluppatur.
34.      Il-kuntratt huwa sostnut b’żewġ annessi (22) li jinkludu speċifikazzjonijiet, li ġew miftiehma bejn il-partijiet, u li jmorru ħafna iżjed lil hinn minn dak li ġeneralment jiġi miftiehem f’kuntratt ta’ kera (23).
35.      Fl‑2012, Wiener Wohnen qabbad fornitur ta’ servizzi (24) sabiex iwettaq analiżi tas-suq tal-binjiet amministrattivi fi Vjenna. Skont din l-analiżi, minn għaxar siti potenzjalment xierqa, kien hemm sitta li kienu eliġibbli u “Gate 2” kien l-iktar wieħed adegwat. F’din l-analiżi huwa rrikonoxxut li Wiener Wohnen kellu l-possibbiltà li jinfluwenza l-ippjanar tal-proġett.
36.      Ir-Repubblika tal-Awstrija ammettiet li l-kostruzzjoni tal-proprjetà immobbli “Gate 2” kienet tkun dubjuża li kieku Wiener Wohnen ma kkonkludiex il-kuntratt inkwistjoni.
37.      Kien Wiener Wohnen, peress li kien l-iżviluppatur, li qabbad lil SET Bauprojektierung GmbH, li tispeċjalizza fit-tfassil ta’ proġetti ta’ kostruzzjoni, sabiex tikkontrolla t-twettiq tax-xogħol.
38.      Fir-replika, il-Kummissjoni ssostni li:
–      Il-kostruzzjoni tal-proprjetà immobbli kienet l-għan prinċipali tal-kuntratt, bħala kundizzjoni neċessarja għall-kera. Il-piż tal-obbligu ta’ kostruzzjoni huwa enfasizzat, pereżempju, fil-multa għolja imposta fuq id-dewmien fil-kunsinna (EUR 30 000 kuljum mingħajr limitu).
–      Il-proprjetà immobbli nbniet skont l-ispeċifikazzjonijiet ifformulati minn Wiener Wohnen. Qabel ma ġie konkluż il-kuntratt, il-bini kien għadu ma ġiex kompletament ippjanat u lanqas awtorizzat b’mod definittiv. Huwa għadda minn aġġustamenti importanti, preċiżament bi tweġiba għall-eżiġenzi ta’ Wiener Wohnen.
–      Huwa ma kienx “proprjetà immobbli standard” bħal kwalunkwe bini ta’ uffiċċji ieħor. Għalkemm uħud mill-ispeċifikazzjonijiet tas-“Suppliment” (25) għandhom din in-natura, kien Wiener Wohnen li għażel, fil-biċċa l-kbira, is-soluzzjonijiet tekniċi u, b’dan il-mod, iddetermina d-disinn finali tal-bini. Għalkemm diversi minn dawn l-ispeċifikazzjonijiet jagħmlu riferiment għall-istandards ÖNORM (26), huma biss rakkomandazzjonijiet li jorbtu biss jekk il-kuntratt jistabbilixxi hekk.
–      L-ispeċifikazzjonijiet li jinstabu fis-“Suppliment”, minħabba n-numru tagħhom u l-grad ta’ dettall tagħhom, jeċċedu ferm l-eżiġenzi normali ta’ min jikri (27).
–      F’dawn iċ-ċirkustanzi, ma huwiex sorprendenti li artiklu ta’ gazzetta intitolat Eine Zentrale nach Maß (Impjant magħmul apposta) għamel riferiment għall-evażjoni possibbli, min-naħa ta’ Wiener Wohnen, tar-regoli tal-kuntratti pubbliċi fil-kostruzzjoni tal-bini “Gate 2” (28).
–      Il-kostruzzjoni tal-punt ta’ konnessjoni bejn l-estensjonijiet mal-bini A u B kienet prevista bħala għażla fid-“Deskrizzjoni” u mbagħad għaddiet biex issir rekwiżit stabbilit fis-“Suppliment”. Id-deċiżjoni ta’ Wiener Wohnen, tlett ijiem qabel l-iffirmar tal-kuntratt, kienet deċiżiva għat-twettiq tiegħu.
–      L-affermazzjoni tar-Repubblika tal-Awstrija li l-eżekuzzjoni tas-sulari 6 sa 8 tal-estensjoni mal-bini B kienet ser titwettaq fi kwalunkwe każ ma hijiex konsistenti mal-klawżola 1.9 tal-kuntratt. Il-kostruzzjoni tal-pont u ta’ dawn is-sulari kienet tiddependi biss minn Wiener Wohnen.
–      It-trasferiment ta’ spazji ta’ uffiċċji lil Wiener Wohnen Haus — “Außenbetreuung GmbH” ma huwiex sorprendenti peress li Wiener Wohnen seta’ jissulloka lil servizzi tal-Ayuntamiento ta’ Vjenna jew lil entitajiet ġuridiċi li fihom kellu l-maġġoranza tal-ishma.
–      It-tul ta’ żmien twil tal-kuntratt huwa indikazzjoni li l-iżviluppatur qiegħed jipprova jiżgura l-irkupru tal-investiment magħmul fil-kostruzzjoni tal-bini.
2.      L-argument tar-Repubblika tal-Awstrija
39.      Ir-Repubblika tal-Awstrija, fl-ispjegazzjoni tagħha tal-kuntest qabel il-konklużjoni tal-kuntratt, tindika li Wiener Wohnen huwa l-ikbar amministratur ta’ residenzi muniċipali fl-Ewropa u, għaldaqstant, huwa responsabbli għal iktar minn 500 000 persuna f’madwar 200 000 residenza muniċipali.
40.      Fil-kuntest ta’ orjentazzjoni strateġika mill-ġdid tal-impriża, ġie deċiż li d-dipendenzi tagħha, li preċedentement kienu mqassma madwar il-Belt ta’ Vjenna, ikunu kkonċentrati f’sit wieħed biss. Is-sede l-ġdida kellha tkun disponibbli fil-mument tad-dħul fis-seħħ tal-organizzazzjoni l-ġdida (fl-aħħar tal‑2014) u kellha takkomoda mill-inqas 750 impjegat u, jekk tinbena l-estensjoni ppjanata, sa 1 000.
41.      Peress li ma kienx possibbli x-xiri jew il-kostruzzjoni ta’ proprjetà immobbli adattata għall-ħtiġijiet tiegħu (29), l-unika soluzzjoni disponibbli għal Wiener Wohnen kienet li jikri bini amministrattiv standard eżistenti jew li kien diġà sar l-ippjanar tiegħu.
42.      Fil-bidu tal‑2012, sabiex ikun hemm ħarsa ġenerali tal-proprjetà immobbli tal-uffiċċji disponibbli fis-suq Vjenniż li tissodisfa l-eżiġenzi tiegħu, Wiener Wohnen qabbad lil Immovement sabiex twettaq analiżi globali ta’ dan is-suq.
43.      Il-kriterji tal-għażla inkludew diversi rekwiżiti minimi: spazji utli ta’ iktar minn 20 000 m2; il-possibbiltà li jintuża l-ewwel sular għal servizzi għall-klijenti; numru suffiċjenti ta’ postijiet ta’ parkeġġ (mill-inqas 300); u kunsinna tal-uffiċċji, mhux iktar tard mit-tmiem tat-tielet trimestru tal‑2014.
44.      L-analiżi ta’ Immovement identifikat għaxar proprjetajiet immobbli ta’ uffiċċji li wħud minnhom kienu diġà nbnew jew kienu qegħdin jinbnew, filwaqt li oħrajn kienu ppjanati iżda kienu għadhom ma nbnewx. Minn dawn l-għaxra, sitta kienu jissodisfaw l-eżiġenzi ta’ Wiener Wohnen, fejn “Gate 2” kien l-iktar wieħed adegwat.
45.      Fil-mument ta’ din l-analiżi, l-ippjanar tal-proprjetà immobbli “Gate 2” diġà kien tlesta. Il-pjanti tagħha kienu lesti, iżda l-proġett kien għadu ma twettaqx.
46.      Minbarra ċerti talbiet fir-rigward tal-ispazji u n-numru ta’ postijiet ta’ parkeġġ, in-negozjati relatati mal-kuntratt ta’ kera jikkonċernaw, fuq kollox, l-ammont tal-kera u tal-ispejjeż operattivi.
47.      L-uniċi aspetti tax-xogħlijiet li fihom setgħet tintervjeni Wiener Wohnen kienu s-suddiviżjoni tal-postijiet u l-okkupazzjoni tal-uffiċċji, kif ukoll it-tagħmir bażiku tal-ispazji mikrija. Dan l-intervent kien limitat mill-istruttura tal-bini u kien jikkonċerna dettalji żgħar tat-tagħmir.
48.      Kemm id-“Deskrizzjoni” kif ukoll is-“Suppliment” stabbilixxew biss l-eżiġenzi li, skont l-istandards obbligatorji, għandhom jikkonformaw magħhom il-binjiet amministrattivi kollha moderni.
49.      Skont id-duttrina u l-ġurisprudenza dominanti fl-Awstrija fil-mument tal-konklużjoni tal-kuntratt, il-kera ta’ proprjetà immobbli tal-uffiċċji li l-kostruzzjoni tagħha kienet għadha ma tlestietx, iżda li kienet diġà ġiet ippjanata kompletament, kienet tibbenefika mill-esklużjoni prevista fl-Artikolu 10(8) tal-BVergG 2006 (li jikkorrispondi għall-Artikolu 16(a) tad-Direttiva 2004/18).
50.      Skont din l-istess duttrina, il-portata tal-influwenza effettiva fid-disinn tal-kostruzzjoni kienet deċiżiva sabiex jiġi ddeterminat jekk dan huwiex kuntratt għal kera jew kuntratt għal xogħlijiet. F’dan il-kuntest, l-eżistenza ta’ proġetti lesti u tal-liċenzja tal-iżvilupp mogħtija qabel ma nbdew in-negozjati dwar il-kiri għandhom rwol sinjifikattiv.
51.      Fir-rigward tal-proprjetà immobbli “Gate 2”, hija ġiet ippjanata bħala bini amministrattiv ġenerali mingħajr ma ġew inklużi gruppi partikolari ta’ min jikri jew ħtiġijiet speċifiċi.
52.      Wiener Wohnen ma kinitx l-unika entità li tikri l-bini amministrattiv (30). Barra minn hekk, sa ftit żmien ilu, xi spazji kienu ssullokati lil Wiener Wohnen Haus & Außenbetreung GmbH.
53.      Fir-rigward tat-tul ta’ żmien tal-kuntratt, ix-xoljiment ordinarju tiegħu ma jistax iseħħ, b’mod ġenerali, sal‑1 ta’ Ottubru 2040, u fir-rigward tal-ispazji mikrija b’mod fakultattiv fl-estensjoni mal-bini B, sal‑1 ta’ April 2041. Għaldaqstant, ma huwiex possibbli xoljiment unilaterali min-naħa ta’ Wiener Wohnen —barra mill-każijiet ta’ xoljiment straordinarju— mingħajr il-kunsens tal-kerrej.
54.      Fir-rigward tal-kontroll tal-eżekuzzjoni tax-xogħol, l-għan tal-inkarigu mogħti lil SET Bauproktierung GmbH kien li tiżgura l-konformità mat-termini previsti sabiex il-proprjetà immobbli ssir disponibbli billi jiġu identifikati kwalunkwe dewmien jew difetti minn qabel. B’dan il-mod, Wiener Wohnen seta’ jadotta miżuri adegwati bħal, pereżempju, il-proroga ta’ ċerti kuntratti għal kera għall-proprjetà immobbli li kienet għadha okkupata.
55.      Dan il-kontroll kien jikkonċerna b’mod esklużiv l-ispazji li huma s-suġġett tal-kuntratt għal kera, bl-esklużjoni taż-żoni l-oħra tal-proprjetà immobbli, bħal, pereżempju, l-impjanti tekniċi tat-tisħin, l-installazzjonijiet relatati mal-liftijiet, l-awtomatizzazzjoni jew il-partijiet komuni jew esterni.
56.      Ir-Repubblika tal-Awstrija tiddefendi l-pożizzjoni tagħha b’dawn l-argumenti l-oħrajn, li wħud minnhom ġew inkorporati fil-kontroreplika tagħha:
–      L-analiżi ta’ Immovement ma tispjegax jekk l-impożizzjonijiet ta’ Wiener Wohnen kinux imorru lil hinn mix-xewqat normali ta’ min jikri. Huwa normali li min jikri, li jkollu l-intenzjoni li jikkommetti ruħu sabiex juża bini kbir ta’ uffiċċji fit-tul, ikun jixtieq ikun jaf b’mod ċar, u qabel ma jieħu d-deċiżjoni tiegħu, sa liema punt il-kerrej jippermetti l-adattamenti possibbli li min jikri jqis neċessarji.
–      Id-“Deskrizzjoni” ġiet imfassla mill-kerrej u s-“Suppliment” ma fih l-ebda rekwiżit differenti minn dak li normalment ikun previst għal bini ta’ uffiċċji. Dan id-dokument tal-aħħar jinkludi sommarju tar-rekwiżiti regolatorji konformi mal-ogħla livell ta’ żvilupp tekniku li huma applikabbli għall-proprjetà immobbli kollha tal-uffiċċji u li l-validità tagħhom ma hijiex limitata għall-komun ta’ Vjenna (31), u li għandhom jiġu osservati fi kwalunkwe każ.
–      Fir-rigward tal-permess għal kostruzzjoni, Wiener Wohnen, bħala kerrej, ma pparteċipax fil-proċedura ta’ talba ta’ liċenzji għall-kostruzzjoni u ma għandux l-opportunità li jispezzjona l-fajl tal-liċenzja tal-iżvilupp jew li jippreżenta dokumenti minn din il-proċedura.
–      Mill-bidu kien magħruf li Wiener Wohnen ma kinitx l-uniku kerrej tal-bini. Li persuni oħra krew spazji ġewwa l-bini, u għadhom qegħdin jużawhom, juri li l-ispazji tal-uffiċċji jikkorrispondu ma’ mudelli standard li jistgħu jinkrew minn partijiet terzi direttament skont kundizzjonijiet tas-suq normali u mhux biss, bħalma tifhem il-Kummissjoni, minn subinkwilini ta’ Wiener Wohnen.
–      It-tul ta’ żmien (25 sena) tal-kuntratt huwa f’konformità mar-realtà tas-suq tal-proprjetà immobbli. Huwa biss f’dawn il-kundizzjonijiet li l-kerrejja huma lesti li jikru spazji importanti bi prezzijiet aċċessibbli.
–      Għal Wiener Wohnen, ir-rinunzja tal-possibbiltà li jintemm il-kuntratt kienet inqas problematika għaliex ċaqliq ġdid ta’ 1 000 ħaddiem ma kienx possibbli minħabba l-ispiża u n-nuqqas ta’ siti alternattivi xierqa.
–      Huwa simplistiku li wieħed jissupponi, bħalma tagħmel il-Kummissjoni, li tul ta’ żmien kuntrattwali ta’ 20 sena huwa biżżejjed biex l-ispejjeż ta’ kostruzzjoni jiġu rkuprati, peress li ma huwiex meħud inkunsiderazzjoni li l-kerrej huwa wkoll responsabbli għax-xogħlijiet ta’ manutenzjoni u ta’ tiswija, irid iġarrab l-ispejjeż ta’ finanzjament u jkopri l-ispejjeż amministrattivi, eċċ.
–      Il-Kummissjoni tidher li ma hijiex konxja dwar il-fatt li, normalment, il-kontroll tax-xogħol eżerċitat mill-iżviluppatur huwa miżjud ma’ dak li jitwettaq minn min jikri meta jkun hemm pjan ta’ ċaqliq kumpless.
3.      L-evalwazzjoni tiegħi
57.      Meta f’din il-kawża, tiġi applikata l-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja (b’mod partikolari, id-duttrina tas-sentenza Impresa Pizzarotti), għandu jiġi spjegat permezz tal-analiżi tal-allegazzjonijiet u tal-provi pprovduti, jekk, flimkien mal-kera ta’ bini li għadu ma nbeniex, kienx hemm kuntratt pubbliku għal xogħlijiet li fil-verità kien l-għan prinċipali tal-kuntratt.
58.      Sabiex tinkiseb din il-klassifikazzjoni għandu jiġi vverifikat jekk, fil-proġett ta’ xogħlijiet li ġie approvat b’mod definittiv u fl-eżekuzzjoni sussegwenti tal-bini, Wiener Wohnen kellux “influwenza determinanti” u jekk din il-proprjetà immobbli nbnietx bi tweġiba għall-“ħtiġijiet speċifikati mill-awtorità kontraenti” (32).
a)      L-influwenza determinanti ta’ Wiener Wohnen fil-proġett finali u fl-eżekuzzjoni sussegwenti tax-xogħlijiet tal-bini
59.      Meta ġie konkluż il-kuntratt (25 ta’ Mejju 2012), l-impriża li hija l-proprjetarja tal-art ma kienet bdiet l-ebda xogħol ta’ kostruzzjoni. Barra minn hekk, ma kellhiex il-permess sabiex ittella’ l-bini (33).
60.      Sabiex tirribatti l-asserzjoni li d-disinn tal-bini twettaq bħala riżultat tal-iffirmar tal-kuntratt, ir-Repubblika tal-Awstrija targumenta li Wiener Wohnen ma kellu ebda influwenza f’dan id-disinn u li l-proprjetà immobbli kienet diġà ppjanata meta kien ġie ffirmat il-kuntratt.
61.      Jekk dan kien il-każ, kien ikun loġiku li r-Repubblika tal-Awstrija tipprovdi l-proġett arkitettoniku oriġinali (u, jekk ikun il-każ, il-permess għall-kostruzzjoni), li jinkludi l-ispeċifikazzjonijiet tiegħu u d-data meta dan ġie approvat. B’din il-prova, li hija faċilment disponibbli għall-konvenuta, kien ikun iġġustifikat li l-proġett komplut kien jeżisti fil‑25 ta’ Mejju 2012 u jkun jista’ jiġi vverifikat li dak li nbena jikkoinċidi miegħu.
62.      Fl-assenza ta’ din il-prova, l-elementi oġġettivi ta’ evalwazzjoni li ser nippreżenta iktar ’il quddiem, meħuda mid-digrieti, iġegħluni naħseb li dan id-disinn ma kienx magħluq u li r-rieda ta’ Wiener Wohnen kienet konklużiva fil-konfigurazzjoni finali tiegħu u fil-kostruzzjoni tal-bini.
63.      Anki jekk jiġi ammess li l-proprjetarja tal-art, f’Mejju 2012 kellha proġett arkitettoniku inizjali, il-verità hija li dan tal-aħħar għadda minn modifikazzjonijiet rilevanti ħafna, li Wiener Wohnen kien jeħtieġ sabiex jiffirma l-kuntratt jew li impona wara, u li kienu riflessi fil-kostruzzjoni tal-bini.
64.      L-eżami tad-dokumenti “Deskrizzjoni” u “Suppliment” (34) (Anness 1.3 tal-kuntratt), meqjusa flimkien, jikxef li Wiener Wohnen mhux biss impona kundizzjonijiet determinanti fuq id-disinn tal-bini, iżda kellu s-setgħa li jiddeċiedi (u, fil-fatt, iddeċieda) kif kellha tkun l-istruttura finali tiegħu.
65.      Għaldaqstant, il-klawżola 1.9 tal-kuntratt tistabbilixxi għażla sabiex Wiener Wohnen jaqbel li jittellgħu s-sulari 6 sa 8 tal-estensjoni mal-bini B. Din l-għażla saret fil‑25 ta’ Ottubru 2012 (35).
66.      L-istess seħħ bil-pont ta’ konnessjoni bejn iż-żewġ estensjonijiet mal-bini. Wiener Wohnen kellu l-possibbiltà li jagħżel li ssir il-konnessjoni bejn estensjonijiet mal-bini A u B permezz ta’ pont, b’mod li l-bini jippreżenta l-istruttura ta’ sistema magħluqa.
67.      Dawn iż-żewġ żidiet huma bla dubju żieda arkitettonika importanti li taffettwa l-istruttura tal-proprjetà immobbli u li, skont it-termini tal-kuntratt (36), ma kinux ser jinbnew li kieku ma ġewx mitluba minn Wiener Wohnen. Ir-rieda ta’ din l-entità pubblika għaldaqstant kienet determinanti għall-kostruzzjoni tal-bini fil-forma u bil-karatteristiċi li hija xtaqet.
68.      Għall-bqija, it-tqabbil tad-dokumenti grafiċi (ritratti tal-mudelli u l-pjanti) tal-proġett, kif jidhru fid-“Deskrizzjoni”, ma’ dak li huwa fil-verità mibni juri, mal-ewwel ħarsa, differenzi kbar. F’dan id-dokument, l-estensjonijiet mal-bini A u B kellhom l-istess għoli u ma kien hemm l-ebda pont ta’ konnessjoni: kien Wiener Wohnen li fid-diskrezzjoni tiegħu seta’ jibdel dawn l-ispeċifikazzjonijiet strutturali tal-proprjetà immobbli.
69.      Għaldaqstant, Wiener Wohnen kellu l-kapaċità li jinfluwenza (u fil-fatt influwenza) b’mod deċiżiv sabiex jiġi mmodifikat il-proġett tax-xogħlijiet inizjali, billi impona t-tibdil arkitettoniku li kkunsidra xieraq.
70.      L-istess konklużjoni tintlaħaq bil-qari tal-istudju tas-suq ikkummissjonat minn Wiener Wohnen (37), li abbażi tiegħu ntgħażlet l-art sabiex jittella’ l-bini “Gate 2”.
71.      Huwa minnu li dan id-dokument (ipprovdut, nerġa’ ntenni, mir-Repubblika tal-Awstrija) ma huwiex uffiċjali, iżda jirrifletti t-termini li fihom, l-impriża li Wiener Wohnen uża sabiex tagħżel il-post fehmet il-pożizzjoni tal-klijent tagħha, loġikament abbażi tal-istruzzjonijiet jew l-informazzjoni li Wiener Wohnen kien bagħtilha.
72.      Il-“Management Summary” ta’ dan id-dokument jinkludi dawn id-dikjarazzjonijiet:
–      “Min jikri [Wiener Wohnen] għad għandu l-possibbiltà li jinfluwenza l-ippjanar tal-proġett aġġustat għall-ispeċifikazzjonijiet meħtieġa”.
–      “Permezz ta’ dan il-kriterju [A10] tiġi evalwata l-possibbiltà li jiġu influwenzati kwistjonijiet fundamentali tal-ippjanar. B’tali influwenza jinftiehem mhux biss li tittieħed inkunsiderazzjoni r-rieda ta’ min jikri f’dak li jikkonċerna t-tqassim intern, iżda wkoll li jiġu segwiti xi permessi bażiċi relatati mal-ippjanar, bħal toroq ta’ aċċess u faċilitajiet esterni u interni, struttura tal-bini (delinjazzjoni tal-ispazji, lonġitudni tal-faċċata, eċċ.), struttura taż-żoni tal-pjan terren, is-sistema ta’ provvista u ta’ evakwazzjoni, kif ukoll id-disinn tekniku tal-bini” (punt 5.2.10).
–      “F’dan il-proġett għadha ma ġietx stabbilita soluzzjoni arkitettonika definittiva għall-faċċata […] Il-bini sħiħ sempliċement jinkludi żewġ blokki (blokka A u blokka B), li jistgħu jingħaqdu permezz ta’ pont mibni għal dan il-għan”.
–      “L-eżiġenzi ta’ min jikri dwar l-aspetti bażiċi ta’ toroq ta’ aċċess u faċilitajiet, struttura tal-bini u disinn jistgħu jiġu integrati u jittieħdu inkunsiderazzjoni b’mod effettiv minħabba s-sitwazzjoni tal-ippjanar tal-proġett”.
73.      Dawn l-elementi ta’ evalwazzjoni jikkorroboraw li l-pożizzjoni kuntrattwali ta’ Wiener Wohnen ma tikkonformax ma’ dik ta’ sempliċi entità li tikri, iżda għal dik ta’ sid tax-xogħol reali, li jimponi s-soluzzjonijiet tiegħu fuq il-proġett tal-bini u fuq l-eżekuzzjoni tiegħu.
74.      Fis-“Suppliment” imfassal minn Wiener Wohnen, din l-entità tintroduċi speċifikazzjonijiet tax-xogħol tant iddettaljati, u f’xi każijiet tant rilevanti, li jmorru lil hinn minn dak li normalment ikun maqbul bejn kerrej u min jikri. Għall-kuntrarju ta’ dak li sostniet ir-Repubblika tal-Awstrija, dawn l-ispeċifikazzjonijiet ma humiex limitati għal dawk li huma strettament obbligatorji skont ir-regoli tal-iżvilupp.
75.      Huwa minnu li, bħalma tallega r-Repubblika tal-Awstrija, fi żvilupp ta’ proprjetà immobbli ta’ dimensjonijiet kbar li għadha trid tinbena, l-entità (futura) li tikri tista’ tinnegozja mal-proprjetarju sabiex il-bini jkun jinkludi xi adattamenti li huma xierqa għaliha. Madankollu, f’dan il-każ, l-adattamenti meħtieġa kienu tant kbar, u r-rwol ta’ Wiener Wohnen tant kien rilevanti, li jeċċedu dak li huwa normali fir-relazzjoni bejn il-kerrej u min jikri.
76.      Il-konvinzjoni li Wiener Wohnen aġixxiet bħala sid tax-xogħol hija msaħħa permezz tal-fatt li hija ħatret lit-tekniċi tagħha stess sabiex tikkontrolla l-eżekuzzjoni tal-proġett, flimkien mal-proprjetarju. Din ma hijiex funzjoni li normalment tikkorrispondi għal min jikri proprjetà immobbli li għadha trid tinbena, peress li ma hijiex normali għalih li jassumi l-kontroll ta’ xogħol la ma jkunx tiegħu.
77.      Ir-Repubblika tal-Awstrija toffri spjegazzjoni f’dan ir-rigward li għalija ma hijiex konvinċenti. Hija ssostni li l-għan ta’ dan il-kontroll kien li jiġi żgurat ir-rispett tat-termini tal-kunsinna tal-bini. Iżżid li għal din ir-raġuni kkuntrattat impriża esterna (SET Bauprojektierung GmbH) sabiex tidentifika dewmien possibbli kemm jista’ jkun malajr sabiex Wiener Wohnen tkun tista’ tirreaġixxi.
78.      Ir-Repubblika tal-Awstrija, fir-risposta tagħha għad-domanda tindika li SET Bauprojektieruing GmbH kienet effettivament inkarigata tiżgura li jiġu osservati t-termini, iżda wkoll bil-monitoraġġ tal-kwalità tal-eżekuzzjoni tat-tagħmir permezz ta’ kontroll. Il-kontroll kien jinvolvi l-monitoraġġ tal-kwalità u tal-kwantità previsti fid-Deskrizzjoni tal-bini u kien jinkludi r-rapportar regolari lil Wiener Wohnen (38).
79.      Dawn il-funzjonijiet imorru lil hinn minn sempliċi evalwazzjoni tal-konformità mal-iskeda tax-xogħlijiet. Barra minn hekk, l-argumentazzjoni stess tar-Repubblika tal-Awstrija, billi tenfasizza l-importanza tat-termini tal-kunsinna, tenfasizza li l-penali għad-dewmien kienu jammontaw għal EUR 30 000 kuljum: għaldaqstant dan huwa kumpens għoli biżżejjed sabiex jiġu kkumpensati s-soluzzjonijiet tranżitorji jekk il-proprjetarju ma jipprovdix il-proprjetà immobbli fil-ħin.
b)      Il-kostruzzjoni tal-bini bi tweġiba “għall-ħtiġijiet speċifikati mill-entità kontraenti”
80.      Il-Kummissjoni argumentat li, mingħajr il-firma tal-kuntratt, il-bini ma kienx ser jinbena. Ir-Repubblika tal-Awstrija tirrikonoxxi, min-naħa tagħha, li l-konklużjoni tal-kuntratt kienet deċiżiva għall-kostruzzjoni tal-proprjetà immobbli: “il-kiri tal-proprjetà immobbli ta’ uffiċċji diġà ppjanat u lest sabiex jitwettaq [kien], finalment, dak li skatta l-kostruzzjoni” (39).
81.      Dan ir-rikonoxximent huwa indikazzjoni li l-ħtiġijiet tal- immobiljari tal-awtorità kontraenti, fil-fatt, ipprevalew fl-eżekuzzjoni tax-xogħlijiet. Huwa waħdu x’aktarx li ma kienx ikun biżżejjed sabiex jiġi kkonfermat in-nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu attribwit lir-Repubblika tal-Awstrija, iżda miegħu jiżdied li l-elementi strutturali kif ukoll elementi oħrajn tal-bini ġew aġġustati preċiżament għal dawk l-istess ħtiġijiet, bħalma diġà esponejt.
82.      Fl-Anness C5 tar-replika, il-Kummissjoni tipprovdi dokument maħruġ minn impriża (Grupp IC) li għaliha x-xerrej il-ġdid tal-bini (WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH) kien ikkummissjona rapport. F’dan id-dokument huwa ddikjarat li “l-ippjanar u l-kostruzzjoni tal-proprjetà immobbli tal-uffiċċji Gate 2, sit f’Guglgasse 2‑4, 1030 Vjenna, huma aġġustati totalment għall-ħtiġijiet tal-unika entità li tikri, Wiener Wohnen” (40).
83.      Ir-Repubblika tal-Awstrija fil-kontroreplika tillimita ruħha sabiex tnaqqas il-valur legali ta’ dan id-dokument u sabiex tenfasizza li l-impriża Grupp IC ma kellha l-ebda relazzjoni kuntrattwali ma’ Wiener Wohnen. Hija risposta insuffiċjenti meta d-dokument juri li l-intervent tal-Grupp IC ġie estiż mill‑15 ta’ Jannar 2013 sal‑31 ta’ Marzu 2015, fejn għaldaqstant ikkoinċida mal-kontroll tax-xogħol ta’ Wiener Wohnen.
84.      Jekk il-Grupp IC ħa f’idejh dawn l-istess kompiti, kien jaf fil-fond il-proġett li kellu jissorvelja l-eżekuzzjoni tiegħu u kien f’pożizzjoni li joħroġ opinjoni fondata f’dan ir-rigward.
85.      Abbażi ta’ dak li ntqal iktar ’il fuq, għandu jingħad ukoll li entità pubblika bħal Wiener Wohnen tista’, u saħansitra għandu (sabiex tissodisfa l-interess ġenerali li jiġġustifika l-eżistenza tagħha), ikollha bini adattat għall-ħtiġijiet tagħha. Ma hemm xejn anormali f’dan, u jkun loġiku, pereżempju, li, skont dawn il-ħtiġijiet, li jinsabu fil-klawżoli tal-ispeċifikazzjonijiet tal-kuntratt, ikun hemm inklinazzjoni lejn kwalunkwe waħda mill-proprjetajiet immobbli li jistgħu jiġu magħżula.
86.      Il-kritika li tista’ ssir (u b’mod definittiv hija dik ifformulata mill-Kummissjoni) hija li, għal din l-għażla teskludi l-proċedura għal sejħa pubblika għal offerti fejn, bil-garanziji kollha u fid-dawl tal-offerti ppreżentati, tista’ tqabbel offerta ma’ oħra sabiex tagħżel l-iktar waħda li tiffavorixxi l-interessi pubbliċi. Dan huwa, preċiżament, l-għan tad-Direttiva 2004/18.
c)      Elementi oħra preżenti
1)      It-tul ta’ żmien tal-kuntratt
87.      Għall-Kummissjoni, it-tul ta’ żmien twil tal-kuntratt (li x-xoljiment ordinarju tiegħu ma jistax isir qabel l‑2040) (41) huwa indikazzjoni addizzjonali li hemm xi ħaġa iktar minn kera. Is-somma tad-dħul mill-kera akkumulat matul perijodu ta’ żmien tista’ tinftiehem bħala r-remunerazzjoni ddifferita għax-xogħlijiet stess tal-bini.
88.      Madankollu, dan l-argument kien jeħtieġ studju ekonomiku iktar fil-fond li jieħu inkunsiderazzjoni l-perijodu ta’ ħlas lura tax-xogħol, kif ukoll l-ispejjeż tal-proprjetarju għall-manutenzjoni tal-bini matul il-perijodu kuntrattwali minimu. Fl-assenza ta’ din l-informazzjoni, ma jistax jintlaqa’.
2)      L-użu tal-bini
89.      Il-fatt li l-bini “Gate 2” kien maħsub sabiex jissodisfa l-ħtiġijiet ta’ Wiener Wohnen jispjega li din l-entità pubblika fil-fatt okkupat il-bini, prattikament kollu; fatt li huwa konsistenti mal-intervent tagħha fl-ippjanar u l-kostruzzjoni tal-proprjetà immobbli.
90.      Ir-Repubblika tal-Awstrija targumenta li, bħala prova li ma kinitx l-uniku okkupant tal-proprjetà immobbli, kien hemm ukoll entitajiet oħra li jikru wħud mill-uffiċċji tagħha.
91.      Madankollu, dan l-argument ma għandux forza konvinċenti qawwija meta jikkonstata li Wiener Wohnen, li hija mogħtija s-setgħa b’mod espliċitu permezz ta’ klawżola fil-kuntratt, jista’ jċedi l-użu tal-uffiċċji tiegħu lil servizzi tal-komun ta’ Vjenna jew lil persuni ġuridiċi li fihom, dan tal-aħħar kellu ishma maġġoritarji (42). L-unika ħaġa li juri huwa li l-bini, fl-intier tiegħu, kien intiż għall-ħtiġijiet pubbliċi tal-komun ta’ Vjenna, li kienu jinkludu dawk tal-aġenziji jew tal-entitajiet strumentali tiegħu.
92.      Din l-esklużività ma hijiex imnaqqsa bil-preżenza, fil-proprjetà immobbli, ta’ uffiċċju żgħir (158.45 m2) mikri bħala ċentru ta’ informazzjoni lil sindakat ta’ ħaddiema muniċipali, jew ta’ spazji oħra (2 590.15 m2) issullokati lil Wiener Wohnen Haus & Außenbetreuung GmbH (43). L-ispazju ssullokat lil dawn l-entitajiet, marbuta mal-entità prinċipali li tikri, huwa biss 9.1 % tal-proprjetà immobbli kollha.
3)      Il-permess għall-kostruzzjoni
93.      Iż-żewġ partijiet kienu ddiskutew dak li r-Repubblika tal-Awstrija, fir-risposta tagħha għar-rikors, seħjet bħala “awtorizzazzjoni bażika” (għall-kostruzzjoni) (44).
94.      Fuq insistenza tal-Kummissjoni li l-permess għall-kostruzzjoni ma kienx inħareġ meta kien ġie konkluż il-kuntratt (45), ir-Repubblika tal-Awstrija ma ressqet ebda argument sod, u minflok għażlet li tagħmel allegazzjonijiet vagi, li ma jikkjarifikawx dan il-punt ta’ fatt.
95.      Fir-replika, il-Kummissjoni riedet tkun taf għaliex ir-Repubblika tal-Awstrija ma hemżitx il-permessi għall-kostruzzjoni u din ir-Repubblika, fil-kontroreplika wieġbet li Wiener Wohnen, bħala entità li tikri, ma kinitx parti mill-proċedura ta’ għoti ta’ dawn il-permessi u ma għandhiex il-kapaċità li taċċessa l-fajl jew li tippreżenta dokumenti ta’ din il-proċedura.
96.      It-tweġiba tar-Repubblika tal-Awstrija kienet, għal darba oħra, mhux sodisfaċenti. Jekk kien diġà diffiċli li jiġi aċċettat li l-awtoritajiet tal-ippjanar tal-komun ta’ Vjenna (li minnhom, b’mod definittiv, jiddependi Wiener Wohnen) jiċħdulha l-aċċess għall-fajl tal-iżvilupp, anki jekk ikun a posteriori, huwa inqas kredibbli li, fid-dawl ta’ rikors għal nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja, ir-Repubblika tal-Awstrija ma setgħetx tikseb (u tipprovdi) dawn id-dokumenti.
97.      Għaldaqstant, il-Qorti tal-Ġustizzja għamlet, ex officio, domanda lir-Repubblika tal-Awstrija sabiex tikkjarifika dawn il-punti. Bħalma diġà esponejt (46), ir-risposta tagħha turi li, meta ġie ffirmat il-kuntratt, il-permess għall-kostruzzjoni lanqas biss kien intalab.
4)      L-“atti proprji” tal-Gvern Awstrijak
98.      Ir-reazzjoni tar-Repubblika tal-Awstrija għall-ittra ta’ intimazzjoni tal-Kummissjoni kienet li tirrikonoxxi n-nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu allegat. Kienet reazzjoni kredibbli, b’teħid inkunsiderazzjoni tal-informazzjoni esposta f’din l-ittra.
99.      Din l-istess konfessjoni nżammet f’ittri sussegwenti tar-Repubblika tal-Awstrija (47). Huwa minnu li din ir-Repubblika tista’, iktar tard, tirtira l-pożizzjoni preċedenti tagħha, billi tqisha li hija żbaljata. Madankollu, din il-bidla fid-direzzjoni, sabiex tkun kredibbli teħtieġ ġustifikazzjoni iktar soda minn dik espressa fir-risposta u fil-kontrorepliki.
100. L-argument li r-rikonoxximent inizjali tan-nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu kien sar sabiex jippermetti d-djalogu mal-Kummissjoni ma huwiex daqstant konvinċenti. Il-fażijiet prekontenzjużi tar-rikors għal nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu jippermettu li tintlaħaq soluzzjoni kunsenswali, li ma hijiex neċessarjament ikkundizzjonata mill-konfessjoni ta’ ħtija inizjali.
101. L-għan tal-prinċipju ta’ kooperazzjoni leali tal-Istati Membri mal-Kummissjoni huwa li dawn jiffaċilitaw it-twettiq tal-missjoni tagħha. Ma tikkonformax ma’ dan il-prinċipju mġieba li, wara l-ammissjoni mingħajr ambigwità, u repetuta, tal-ksur akkużat, iktar tard tinbidel f’bidla ta’ pożizzjoni li ma hijiex spjegata b’mod suffiċjenti.
D.      Rikapitulazzjoni
102. L-eżami flimkien tal-allegazzjonijiet tal-partijiet u tal-provi pprovduti jwassalni għall-konvinzjoni li l-għan prinċipali tal-kuntratt iffirmat fil‑25 ta’ Mejju 2012 minn Vectigal Immobilien GmbH & Co KG u Wiener Wohnen kien il-kostruzzjoni tal-bini “Gate 2”, fejn fil-proġett u fl-eżekuzzjoni tiegħu intervjeniet l-entità pubblika b’mod deċiżiv sabiex taġġustah għall-ħtiġijiet tagħha.
103. F’din is-sitwazzjoni, fid-dawl tal-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja li tinterpreta l-Artikolu 16(a) tad-Direttiva 2004/18, l-azzjonijiet ta’ Wiener Wohnen kellhom ikunu suġġetti, skont l-Artikoli 2, 28 u 35(2) ta’ din id-direttiva, għal proċedura ta’ sejħa għal offerti rregolata mill-kuntratti pubbliċi għal xogħlijiet.
V.      Konklużjoni
104. Għar-raġunijiet esposti, nipproponi li l-Qorti tal-Ġustizzja filwaqt li tilqa’ r-rikors tal-Kummissjoni:
–      tiddikjara li r-Repubblika tal-Awstrija naqset milli twettaq l-obbligi tagħha skont l-Artikoli 2, 28 u 35(2) tad-Direttiva 2004/18/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal‑31 ta’ Marzu 2004 fuq kordinazzjoni ta’ proċeduri għall-għoti ta’ kuntratti għal xogħlijiet pubbliċi, kuntratti għal provvisti pubbliċi u kuntratti għal servizzi pubbliċi, sa fejn Stadt Wien-Wiener Wohnen ta direttament il-kuntratt tal‑25 ta’ Mejju 2012, dwar il-bini ta’ uffiċċji li jinstab f’Guglgasse, 2‑4 Vjenna, mingħajr ma ħabbru jew issottomettieh għal proċedura ta’ sejħa pubblika għal offerti.
–      tikkundanna lir-Repubblika tal-Awstrija għall-ispejjeż.
1      Lingwa oriġinali: l-Ispanjol.
2      Direttiva 2004/18/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal‑31 ta’ Marzu 2004 fuq kordinazzjoni ta’ proċeduri għall-għoti ta’ kuntratti għal xogħlijiet pubbliċi, kuntratti għal provvisti pubbliċi u kuntratti għal servizzi pubbliċi [kuntratti pubbliċi għal xogħlijiet, għal provvisti u għal servizzi] (ĠU Edizzjoni Speċjali bil-Malti, Kapitolu 6, Vol. 7, p. 132).
3      Il-Mietvertrag (kuntratt ta’ kiri; iktar ’il quddiem il-“kuntratt” jew il-“kuntratt inkwistjoni”) ġie ffirmat minn Vectigal Immobilien GmbH & Co KG, bħala l-proprjetarja tal-art u l-kerrejja, u mill-iStatd Wien (il-Belt ta’ Vjenna), irrappreżentata minn Wiener Wohnen, bħala l-entità li tikri. Il-proprjetà tal-bini ġiet sussegwentement ittrasferita (fid‑29 ta’ Settembru 2014) lil WestInvest Gesellschaft für Investementfonds mbH, li ħadet f’idejha l-pożizzjoni ġuridika tal-proprjetarju preċedenti.
4      Liġi Federali dwar il-Kuntratti Pubbliċi (iktar ’il quddiem il-“BVergG 2006”).
5      Anness A6 tar-rikors. B’mod partikolari, ir-rikonoxximent tal-ksur ġie enfasizzat fil-punti 2, 3 u 6 ta’ din l-ittra. Fil-punt 3 ġie espress li kemm ir-Repubblika tal-Awstrija kif ukoll l-awtorità kien jiddispjaċihom għan-nuqqas ta’ twettiq ta’ obbligu.
6      Anness A7 tar-rikors.
7      Ittri tal‑5 ta’ Mejju, tat‑13 ta’ Settembru u tal‑15 ta’ Ottubru 2017 (Annessi A8, A9 u A10 tar-rikors).
8      Is-sentenza tad‑29 ta’ Ottubru 2009, Il‑Kummissjoni vs Il-Ġermanja (C‑536/07, EU:C:2009:664), punt 54, tipprovdi li “il-kwalifika ġuridika tirriżulta mid-dritt Komunitarju u […] l-kwalifika mogħtija fid-dritt nazzjonali ma hijiex rilevanti f’dan ir-rigward. Bl-istess mod, il-kwalifika ta’ kuntratt partikolari mill-partijiet kontraenti lanqas ma hi determinanti”. Is-sentenza tal‑10 ta’ Lulju 2014, Impresa Pizzarotti (C‑213/13, EU:C:2014:2067; iktar ’il quddiem is-“sentenza Impresa Pizzarotti”), punt 40, ħadet pożizzjoni fl-istess sens: “[i]l-kwistjoni dwar jekk operazzjoni tkunx tikkostitwixxi, jew le, kuntratt pubbliku għal xogħlijiet, skont il-leġiżlazzjoni tal-Unjoni, taqa’ taħt id-dritt tal-Unjoni […] Il-klassifikazzjoni tal-kuntratt ipprospettat bħala ‘kuntratt ta’ kera’, enfasizzat minn Pizzarotti u mill-Gvern Taljan, ma huwiex determinanti f’dan ir-rigward”.
9      Sentenza tad‑29 ta’ Ottubru 2009, Il‑Kummissjoni vs Il-Ġermanja (C‑536/07, EU:C:2009:664), punt 55.
10      Sentenza Impresa Pizzarotti, punt 41.
11      Sentenza tal‑25 ta’ Marzu 2010, Helmut Müller (C‑451/08, EU:C:2010:168), punti 48 sa 51).
12      Direttiva 2014/24/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tas‑26 ta’ Frar 2014 dwar l-akkwist pubbliku u li tħassar id-Direttiva 2004/18/KE (ĠU 2014, L 94, p. 65, bir-rettifika fil-ĠU 2015, L 275, p. 68).
13      “Ir-regoli tal-Unjoni dwar l-akkwisti pubbliċi mhumiex maħsuba li jkopru kull forma ta’ ħlas ta’ fondi pubbliċi, iżda dawk biss immirati lejn l-akkwist ta’ xogħlijiet, provvisti jew servizzi għal konsiderazzjoni permezz ta’ kuntratt pubbliku. Għandu jkun ikkjarifikat li dawn l-akkwisti ta’ xogħlijiet, provvisti jew servizzi għandhom ikunu soġġett għal din id-Direttiva sew jekk ikunu implimentati permezz ta’ xiri, kiri jew forom kuntrattwali oħrajn […] Il-kunċett ta’ akkwist għandu jiġi interpretat fis-sens wiesa’ tal-kisba tal-benefiċċji tax-xogħlijiet, il-provvisti jew is-servizzi inkwistjoni, li ma jeħtiġux neċessarjament trasferiment tas-sjieda lill-awtoritajiet kontraenti” (mingħajr korsiv fl-oriġinali).
14      Sentenza Impresa Pizzarotti, dispożittiv.
15      Ibidem, punti 42 sa 44, b’ċitazzjoni tal-punt 67 tas-sentenza tal‑25 ta’ Marzu 2010, Helmut Müller (C‑451/08, EU:C:2010:168).
16      Ibidem, punti 42 u 43, fejn ġie invokat dak li ġie ddikjarat fis-sentenza tad‑29 ta’ Ottubru 2009, Il‑Kummissjoni vs Il-Ġermanja (C‑536/07, EU:C:2009:664), punti 55 u 56.
17      Dan ġie enfasizzat mill-Avukat Ġenerali Wahl fil-konklużjonijiet tiegħu tal-kawża Impresa Pizzarotti (C‑213/13, EU:C:2014:335), punti 53 u 60. Il-Qorti tal-Ġustizzja, madankollu, ma qablitx ma dan l-argument.
18      Fil-punt 54 tar-replika tagħha, il-Kummissjoni twissi kontra din l-estensjoni: “Il-fatt li Wiener Wohnen ikkombina ż-żewġ elementi tal-istess kuntratt juri r-riskji ta’ estensjoni bla limitu tal-applikazzjoni tal-Artikolu 16(a) tad-Direttiva 2004/18 għall-bini li għadu jrid jinbena. Din il-prattika tirriżulta f’numru eċċessiv ta’ kuntratti pubbliċi għal xogħlijiet, li normalment ikunu l-iktar onerużi, u li jibbenefikaw mill-esklużjoni li inizjalment kienet prevista biss għall-bini eżistenti, b’mod li dawn il-kuntratti jkunu jistgħu jiswew iktar għall-persuni taxxabbli”.
19      Sentenza tad‑9 ta’ Diċembru 2010, Il‑Kummissjoni vs Spanja (C‑340/09, mhux ippubblikata, EU:C:2010:758), punt 36.
20      Sentenza tat‑18 ta’ Ottubru 2012, Il‑Kummissjoni vs Ir-Renju Unit (C‑301/10, EU:C:2012:633), punt 71.
21      Ibidem, punt 72.
22      L-annessi huma intitolati “Deskrizzjoni tal-bini u tat-tagħmir tiegħu”, bid-data tas‑16 ta’ Mejju 2012 (iktar ’il quddiem id-“Deskrizzjoni”) u “Suppliment għad-deskrizzjoni tal-bini u tat-tagħmir tiegħu”, tat‑22 ta’ Mejju 2012 (iktar ’il quddiem is-“Suppliment”). Barra minn hekk, mal-kera żdiedu l-addendi tal‑25 ta’ Ottubru 2012 u tas‑16 u tas‑17 ta’ Settembru 2013.
23      Il-Kummissjoni, bħala eżempji tiċċita b’mod partikolari sensiela ta’ rekwiżiti relatati mal-faċċata, il-ħitan ta’ ġewwa, il-kostruzzjoni u l-kisjiet tal-paviment, is-soqfa, l-installazzjonijiet tekniċi ta’ kostruzzjoni, l-installazzjonijiet ta’ distribuzzjoni, mat-tisħin ta’ taħt l-art, il-pompi, l-installazzjoni ta’ faċilitajiet ta’ tojlits, l-eliminazzjoni ta’ ilma mormi, il-materjali li għandhom jintużaw għall-apparat elettroniku, il-linji gwida ġenerali għas-sistemi elettriċi u ta’ protezzjoni kontra n-nar.
24      Immovement, Inmobilien und Facility Management Consulting GmbH (iktar ’il quddiem “Immovement”).
25      Jistgħu jiġu kklassifikati bħala “standard” fis-sens li kull bini jinkludi, pereżempju, faċċata, il-ħitan ta’ ġewwa, l-art u l-pajpijiet tal-ilma mormi.
26      https://www.austrian-standards.at/de/standardisierung/warum-standards/grundbegriffe/oenorm.
27      Bħala eżempju, huwa jindika li min jikri jkun interessat fil-funzjonament tajjeb tal-pajpijiet iżda mhux fit-tip ta’ installazzjoni magħżula jew jekk, għall-installazzjonijiet issiġillati, il-pajpijiet ta’ evakwazzjoni huma magħmula minn PE (polietilen) jew minn ABS (akrilonitril-butadin-stiren).
28      L-artikolu ġie ppubblikat fl-istampa Awstrijaka tat‑22 ta’ Settembru 2016 (Anness C3 tar-replika) u fih, apparti li ġiet invokata l-evażjoni tar-regoli dwar il-kuntratt pubbliku, ġie ddikjarat li Wiener Wohnen kien involut mill-qrib fl-ippjanar u fil-kostruzzjoni tal-proprjetà immobbli.
29      Bħala l-entità inkarigata mill-kostruzzjoni ta’ residenzi soċjali, Wiener Wohnen kien obbligat, fil-prinċipju, jinvesti r-riżorsi ekonomiċi tiegħu fil-manutenzjoni u fit-titjib tal-bini tar-residenzi li tamministra.
30      Huwa enfasizzat li l-Gewerkschaft der Gemeindebediensteten — Kunst, Medien, Sport, freie Berufe (Is-Sindakat tal-Ħaddiema Muniċipali — arti, mezzi ta’ komunikazzjoni, sport u professjonijiet liberali), li ma jiddependi la minn Wiener Wohnen u lanqas mill-Belt ta’ Vjenna, kien u għadu entità li jikri fl-ewwel sular tal-estensjoni mal-bini B u għandu ċ-ċentru ta’ informazzjoni tiegħu hemmhekk.
31      Huwa jagħmel riferiment għall-“ispeċifikazzjonijiet tal-bini ammnistrattiv imfassal mis-servizz MA34” (servizz għall-ġestjoni tal-kostruzzjoni u tal-bini fi Vjenna).
32      Ara, iktar ’il fuq, il-punti 21 sa 31 ta’ dawn il-konklużjonijiet.
33      Fil-punt 8 tar-risposta bil-miktub tagħha għad-domanda tal-Qorti tal-Ġustizzja, ir-Repubblika tal-Awstrija ssostni li t-talba għall-permess saret fis‑17 ta’ Lulju 2012 u li dan il-permess ingħata fit‑13 ta’ Novembru 2012.
34      Il-qoxra tas-“Suppliment” turi li saret minn Wiener Wohnen.
35      L-ewwel addendum tal-kuntratt (Anness A3 tar-rikors).
36      Klawżoli 1.2 u 1.9.
37      Dokument ipprovdut mir-Repubblika tal-Awstrija bi tweġiba għall-opinjoni motivata tal-Kummissjoni.
38      Risposta għar-rikors, punt 27.
39      Ibidem, punt 46. Fil-fehma tagħha, din iċ-ċirkustanza ma fissritx li l-bini kien ġie ddisinjat jew mibni skont ir-rekwiżiti tal-awtorità kontraenti.
40      Mingħajr korsiv fl-oriġinali.
41      Wara diversi diffikultajiet, finalment, ġie stabbilit it-tul ta’ żmien minimu ta’ 25 sena fil-klawżola 2.4 tat-tieni addendum tal-kuntratt għal kera, tas‑17 ta’ Settembru 2013 (Anness A4 tar-rikors).
42      Klawżola 10.1.1 tal-kuntratt.
43      Din l-informazzjoni tirriżulta mir-risposta bil-miktub tar-Repubblika tal-Awstrija għad-domandi tal-Qorti tal-Ġustizzja.
44      Fil-punt 28 tar-replika, ir-Repubblika tal-Awstrija taċċetta li l-espressjoni “awtorizzazzjonijiet bażiċi”, użata fir-risposta tagħha għar-rikors, ma tikkonformax ma’ dawk inklużi fir-regolamenti dwar il-kostruzzjoni tal-Land ta’ Vjenna. Iżżid li, fir-realtà, l-awtorizzazzjoni bażika tikkorrispondi għall-permess għall-kostruzzjoni inizjali.
45      Il-Kummissjoni tfakkar li, fir-risposta tagħha għar-rikors (punt 41), ir-Repubblika tal-Awstrija kienet irrikonoxxiet li l-eżistenza ta’ liċenzja għal kostruzzjoni qabel il-kuntratt kienet waħda mill-kriterji sabiex jiġi evalwat jekk kinitx xierqa l-esklużjoni inkluża fl-Artikolu 16(a) tad-Direttiva 2004/18 (ara l-punt 50 ta’ dawn il-konklużjonijiet).
46      Ara l-punt 59 u n-nota 23 ta’ dawn il-konklużjonijiet.
47      Ara l-punti 9 u 10 ta’ dawn il-konklużjonijiet.