62023CC0351
FÖRSLAG TILL AVGÖRANDE AV GENERALADVOKAT
LAILA MEDINA
föredraget den 14 november 2024 (
1
)
Mål C‑351/23
GR REAL s. r. o.
mot
PO,
RT
(begäran om förhandsavgörande från Krajský súd v Prešove (Regiondomstolen i Prešov, Slovakien))
”Begäran om förhandsavgörande – Konsumentskydd – Direktiv 93/13/EEG – Oskäliga villkor i konsumentavtal – Konsumentkreditavtal – Fast egendom har ställts som säkerhet för avtalet – Fast egendom som utgör konsumentens familjebostad – Villkor om uppsägning till förtida återbetalning av ett lån – Utomrättslig försäljning av konsumentens bostad”
I. Inledning
1.
Den vägledande domen i målet Aziz (
2
) tydliggjorde kopplingarna mellan konsumenträtt, hypotekslagstiftning och mänskliga rättigheter. (
3
) Sedan den domen har EU-domstolens praxis gällande direktiv 93/13 (
4
) med avseende på verkställighetsförfaranden för privata hypotekslån resulterat i starka rättssäkerhetsgarantier för konsumenter. EU-domstolens tolkning av direktiv 93/13, mot bakgrund av artiklarna 7 och 47 första stycket i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna (nedan kallad stadgan), innebär ”ett kraftfullt åtgärdssystem” (
5
) mot utmätningar.
2.
Det nu aktuella målet ger EU-domstolen möjlighet att utveckla rättssäkerhetsgarantierna mot oskäliga avtalsvillkor i samband med utomrättslig utmätning av intecknad egendom och behandla effekterna av påstådda brister i förfarandet för en konsuments möjlighet att bestrida en avhysning efter auktionsförsäljning av den intecknade fastigheten.
II. Tillämpliga bestämmelser
A.
Unionsrätt
1. Direktiv 93/13
3.
I artikel 7.1 i direktiv 93/13 föreskrivs följande:
”Medlemsstaterna skall se till att det i konsumenternas och konkurrenternas intresse finns lämpliga och effektiva medel för att hindra fortsatt användning av oskäliga villkor i avtal som näringsidkare sluter med konsumenter.”
B.
Slovakisk rätt
1. Civillagen
4.
I 151j § 1 i zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (lag nr 40/1964, civillagen), i den lydelse som är tillämplig i det nationella målet (nedan kallad civillagen) föreskrivs följande:
”Om den fordran för vilken säkerhet ställts inte betalas i vederbörlig ordning eller i rätt tid, har borgenären rätt att ta den egendom som ställts som säkerhet i anspråk. När borgenären tar den egendom som ställts som säkerhet i anspråk, kan denna välja att få betalt genom att vidta sådana åtgärder som följer av avtalet, genom att sälja den egendom som säkerheten utgörs av på auktion i enlighet med speciallagstiftning … eller genom att sälja den egendom som säkerheten utgörs av i enlighet med särskilda föreskrifter … såvida inte annat föreskrivs i förevarande lag eller speciallagstiftning.”
5.
I 565 § civillagen föreskrivs följande:
”Om återbetalning sker genom delbetalningar har borgenären inte rätt att kräva betalning för hela fordran för det fall att gäldenären inte uppfyller sin betalningsskyldighet avseende någon av delbetalningarna, såvida detta inte uttryckligen har överenskommits mellan parterna eller fastställts genom ett domstolsavgörande. Borgenären får dock utöva denna rätt senast på förfallodagen för den första av de därpå följande avbetalningarna.”
2. Lagen om frivillig auktion
6.
I 16 § 1 i zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovo ných dražbách (lag nr 527/2002 om frivillig auktion, i dess ändrade lydelse) (nedan kallad lagen om frivillig auktion) föreskrivs att en auktion endast får genomföras på grundval av ett avtal mellan den person som begär försäljningen och auktionsförrättaren.
7.
I 19 § 1 i lagen om frivillig auktion föreskrivs följande:
”Auktionsförrättaren ska ställa in auktionen senast innan auktionen inleds a) på skriftlig begäran av den som ansöker om auktionen eller b) om det genom ett verkställbart beslut visas för auktionsförrättaren att den person som vill sälja på auktion inte är behörig att begära en sådan försäljning. För det fall en domstol har beslutat om en interimistisk åtgärd räcker det att visa för auktionsförrättaren att domstolen har vidtagit en sådan åtgärd.”
8.
I 21 § 2 i lagen om frivillig auktion föreskrivs följande:
”Om giltigheten av avtalet om ställande av säkerhet har bestridits eller om en bestämmelse i denna lag har överträtts, kan den person som påstår att vederbörandes rättigheter har åsidosatts genom denna överträdelse väcka talan om fastställelse av att försäljningen är ogiltig. Denna rätt prekluderas emellertid om talan om ogiltigförklaring inte väckts inom tre månader efter auktionen, såvida inte grunden för ogiltigheten utgörs av en brottslig handling och auktionen avsåg en bostadsfastighet där den tidigare ägaren, vid tidpunkten för auktionen, officiellt var bosatt i enlighet med särskilda föreskrifter. I sådant fall är det möjligt att väcka talan om ogiltigförklaring av försäljningen även efter det att denna frist har löpt ut.”
3. Civilprocesslagen
9.
I 325 § 1 i zákon 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (lag nr 160/2015 om civilprocessen) föreskrivs följande:
”Domstolen får vidta en interimistisk åtgärd om det är nödvändigt att omedelbart korrigera en viss situation eller om det finns farhågor för att verkställigheten av domen kommer att äventyras.”
III. Målet vid den nationella domstolen och tolkningsfrågorna
10.
Den 7 april 2011 tecknade PO och RT, svarandena i det nationella målet, en konsumentkredit till ett belopp av 63000 euro hos Slovenská Sporiteľňa, a.s. (nedan kallad banken). Lånet skulle återbetalas i månatliga avbetalningar om 424,41 euro från och med den 20 juni 2011 till den 20 januari 2030. Samma dag ingick svarandena även ett avtal om att ställa säkerhet för lånet i form av en inteckning. Föremålet för detta avtal om säkerhet genom inteckning var det hus där PO och RT bodde tillsammans med sina tre barn.
11.
Genom en skrivelse av den 3 november 2016 meddelade banken att lånet hade förfallit till betalning och uppmanade PO och RT att betala fordran på 56888,08 euro. (
6
) Enligt slovakisk rätt har en person som verkställer ett hypotekslåneavtal rätt att ansöka om frivillig auktion av den egendom som är ställd som säkerhet genom inteckning, om så överenskommits mellan parterna.
12.
Den 21 april 2017 väckte PO och RT talan vid Okresný súd Prešov (Distriktsdomstolen i Prešov, Slovakien) och yrkade att banken skulle förpliktas att avstå från att verkställa hypotekslåneavtalet genom frivillig auktion. PO och RT gjorde genom sin talan gällande att banken inte hade rätt att kräva förtida återbetalning av hela lånet, eftersom parterna i låneavtalet inte har ingått någon sådan överenskommelse. De ansökte även om en interimistisk åtgärd för att ålägga banken att vänta med verkställandet till dess att fastställelseförfarandet hade slutförts.
13.
Den 25 april 2017 ägde den första auktionsomgången rum, under vilken PO framförde en invändning mot auktionen med hänvisning till att det pågick ett rättsligt förfarande. Den första omgången av den frivilliga auktionen var verkningslös, eftersom ingen anmälde sig för att delta i den.
14.
Genom beslut av den 26 maj 2017 avslog Okresný súd Prešov (Distriktsdomstolen i Prešov) ansökan om interimistiska åtgärder, utan att ta ställning till svarandenas påstående att banken hade åsidosatt deras rättigheter genom att låta hela lånet förfalla till betalning. PO och RT överklagade beslutet till Krajský súd v Prešove (Regiondomstolen i Prešov, Slovakien).
15.
Samtidigt som överklagandeförfarandet pågick ägde den andra auktionsomgången rum den 18 juli 2017. Under denna auktion uppmärksammade PO auktionsförrättaren och notarien på att det pågick ett rättsligt förfarande om uppskjutande av verkställighet. Varken notarien eller auktionsförrättaren tog dock någon hänsyn till PO:s uppgifter.
16.
Det vinnande budet på auktionen lades av GR REAL, ett företag som bland annat erbjuder krediter och lån och förvaltar bostadsfastigheter och andra fastigheter. Enligt slovakisk rätt ska äganderätten till fastigheten överlåtas till den vinnande budgivaren efter auktionen.
17.
Genom beslut av den 9 augusti 2017 prövade Krajský súd v Prešove (Regiondomstolen i Prešov) PO:s och RT:s överklagande, ogiltigförklarade beslutet från Okresný súd Prešov (Distriktsdomstolen i Prešov) och återförvisade målet till den domstolen. Enligt Krajský súd v Prešove (Regiondomstolen i Prešov, Slovakien) borde domstolen i första instans särskilt ha prövat PO:s och RT:s påstående att de inte hade ingått någon överenskommelse med banken enligt vilken det var möjligt att låta hela lånet förfalla till betalning i förtid. (
7
) Domstolen i första instans borde dessutom ha tillämpat proportionalitetsprincipen och prövat om den frivilliga auktionen utgjorde en lämplig åtgärd, bland annat med hänsyn till att fastigheten var PO:s och RT:s familjebostad, och om det fanns andra sätt för att tillgodose borgenärens fordran.
18.
Den 19 december 2017 återkallade PO och RT sin talan om uppskjutande av låneavtalets verkställighet genom frivillig auktion på den grunden att eftersom auktionen redan hade ägt rum, hade ändamålet med talan förfallit. Genom beslut av den 11 januari 2018 avskrev Okresný súd Prešov (Distriktsdomstolen i Prešov) målet samt förpliktade PO och RT att ersätta bankens rättegångskostnader.
19.
Efter auktionen registrerades GR REAL som ägare till bostaden i fastighetsregistret och anmodade PO och RT att flytta ut.
20.
PO och RT vägrade att lämna bostaden, där de bodde tillsammans med sina tre barn, varav två var minderåriga och lider av allvarliga psykiska problem. PO fick dessutom en stroke och behöver daglig omvårdnad.
21.
GR REAL kopplade bort bostadens försörjning av nyttigheter, som vatten och el. Företaget väckte också talan om avhysning för att tvinga svarandena att lämna fastigheten. Talan om avhysning ogillades av Okresný súd Prešov (Distriktsdomstolen i Prešov) och, efter överklagande, av Krajský súd v Prešove (Regiondomstolen i Prešov). Båda domstolarna beaktade den omständigheten att fastigheten var PO:s och RT:s familjebostad och att en avhysning skulle vara orimlig. Najvyšší súd Slovenskej republiky (Högsta domstolen, Slovakien) upphävde båda domarna genom beslut den 8 april 2021 och angav att de lägre domstolarna måste ta hänsyn till GR REAL:s äganderätt.
22.
Okresný súd Prešov (Distriktsdomstolen i Prešov) fastställde i en andra dom att PO och RT var tvungna att lämna fastigheten. Den ogillade även deras genkäromål om erkännande av deras äganderätt till bostaden. Enligt den domstolen hade fastigheten redan sålts i samband med den frivilliga auktionen, den auktionen hade inte förklarats ogiltig och domstolen i det målet var inte behörig att pröva frågan om auktionens giltighet.
23.
GR REAL överklagade domen till den hänskjutande domstolen, i den del det fastställdes att GR REAL:s rättegångskostnader inte skulle ersättas. PO och RT överklagade också domen i den del de förpliktades att lämna fastigheten och ogillade deras genkäromål.
24.
Den hänskjutande domstolen anser att den centrala frågan i det nationella målet är huruvida de unionsrättsliga bestämmelserna om konsumentskydd är tillämpliga i en situation där auktionen genomfördes trots att konsumenterna hade sökt rättsligt skydd och uppmärksammat auktionsförrättaren på det pågående domstolsförfarandet.
25.
Den hänskjutande domstolen framhåller den betydelse som enligt slovakisk rätt tillmäts rättssäkerhetsprincipen och skyddet av god tro hos den budgivare som förvärvar fastigheten. God tro skyddas dock inte när omständigheterna som kringgärdar förvärvet av fastigheten är ”besvärande”. Den hänskjutande domstolen anser att den omständigheten att personen som förvärvade fastigheten informerades om att det pågick ett rättsligt förfarande utgör en ”besvärande” omständighet i det nationella målet.
26.
När det gäller konsumentens möjlighet att begära domstolsskydd i efterhand påpekar den hänskjutande domstolen att det i 21 § 2 i lagen om frivillig auktion endast föreskrivs tre grunder för att ogiltigförklara en auktion, och att inte någon av dem medger att konsumenten åberopar oskäliga avtalsvillkor. Mer specifikt menar den hänskjutande domstolen att oskäligheten i det omtvistade villkoret om förtida återbetalning av fordran inte omfattas av den andra av grunderna, nämligen ogiltighet av avtalet om ställande av säkerhet. Anledningen är att villkoret om uppsägning till förtida betalning avser kreditbeloppet och tidsfristen inom vilket det ska återbetalas, till skillnad från säkerheten för krediten och dess ianspråktagande.
27.
Den hänskjutande domstolen anser att det är viktigt att fastställa om artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13 är tillämpliga på ett förfarande som det i det nationella målet, där konsumenten har tillgripit rättsliga medel för att skjuta upp verkställigheten, men denna ändå har genomförts. Den hänskjutande domstolen vill också veta om direktiv 93/13 utgör hinder för den slovakiska lagstiftningen om auktioner utan någon föregående domstolsprövning, i den mån den inte innehåller några effektiva medel för konsumenten att skjuta upp verkställigheten.
28.
Slutligen önskar den hänskjutande domstolen få klarhet i om direktiv 2005/29 (
8
) har någon betydelse för utgången av det nationella målet, med avseende på auktionsförrättarens metoder.
29.
Mot denna bakgrund har Krajský súd v Prešove (Regiondomstolen i Prešov) beslutat att vilandeförklara målet och ställa följande frågor till EU-domstolen:
”1)
Är artiklarna 6.1 och 7.1 i [direktiv 93/13] tillämpliga på ett sådant förfarande som det aktuella i målet vid den nationella domstolen, vilket har inletts av den person som tilldelats det vinnande budet för en fastighet, och där konsumentens genkäromål om återställande av den situation som rådde före budgivningen samtidigt prövas varvid konsumenten har använt sig av rättsliga medel för att skjuta upp verkställigheten av panträtten genom att ansöka om interimistiska åtgärder vid en domstol, samtidigt som konsumenten före auktionen har underrättat de personer som deltog vid den om att det pågår ett domstolsförfarande för att skjuta upp verkställigheten av panträtten genom en frivillig auktion, och auktionen genomfördes trots detta domstolsförfarande?
2.
Ska [direktiv 93/13] tolkas så, att det utgör hinder för en medlemsstats lagstiftning, såsom den aktuella i det nationella målet, enligt vilken en näringsidkare som bedriver privatauktioner (nedan kallad auktionsförrättare) kan utöva en panträtt i en konsuments fasta egendom i syfte att täcka fordringar enligt ett konsumentkreditavtal enligt vilket
a)
konsumenten inte har rätt att mot en auktionsförrättare, i syfte att skjuta upp en auktion, göra gällande att de avtalsvillkor, på vilka bankens fordran grundas, är oskäliga, trots att denna fordran grundas på oskäliga avtalsvillkor, särskilt ett villkor om förtida återbetalning,
b)
konsumenten inte har rätt att skjuta upp en auktionsförsäljning av en fastighet som konsumenten äger och är bosatt i, trots att konsumenten har underrättat auktionsförrättaren och de personer som deltog vid auktionen om att det pågår ett förfarande om interimistiska åtgärder för att förhindra att fastigheten auktioneras ut, att domstolen ännu inte har fattat ett slutligt beslut och att den interimistiska åtgärden är det enda sättet för konsumenten att (till följd av oskäliga avtalsvillkor) få ett tillfälligt rättsligt skydd mot att auktionsförsäljningen genomförs,
c)
konsumenten inte har rätt att, under de omständigheter som avses i föregående punkter, fullt ut utöva de rättigheter som följer av införlivandet av direktiv 93/13 och uppnå de mål som eftersträvas med detta direktiv, eftersom den aktuella lagstiftningen begränsar möjligheten att göra gällande att en auktion är ogiltig på grundval av uteslutande tre grunder, nämligen att
i)
pantavtalet är ogiltigt,
ii)
[lagen om frivillig auktion] har åsidosatts,
iii)
rättshandlingen är brottslig?
3.
Ska [direktiv 2005/29] tolkas så, att utövandet av en panträtt som grundas på ett oskäligt avtalsvillkor, nämligen att en fordran enligt ett konsumentkreditavtal förfaller till betalning i förtid och därmed att beloppet för denna förfallna fordran är felaktigt, kan utgöra en otillbörlig affärsmetod i den mening som avses i artikel 5 i detta direktiv, särskilt en aggressiv affärsmetod i den mening som avses i artiklarna 8 och 9 i direktivet, och att det ansvar som tillskrivs banken – såväl som syftena med direktiv 2005/29 – även tillämpas på den auktionsförrättare som verkställer bankens panträtt?”
30.
Skriftliga yttranden har inkommit från GR REAL, den slovakiska regeringen och Europeiska kommissionen. EU-domstolen har skickat en begäran om information och en begäran om klarlägganden till den hänskjutande domstolen. Den hänskjutande domstolen besvarade respektive begäran den 20 juli 2023 och den 13 maj 2024. Personligen har jag, i enlighet med artikel 62 i domstolens rättegångsregler, ställt frågor till parterna i det nationella målet och till de berörda parter som avses i artikel 23 i stadgan för Europeiska unionens domstol, vilka skulle besvaras skriftligen. Parterna i målet vid den nationella domstolen, den slovakiska regeringen och kommissionen har besvarat dessa frågor. Den hänskjutande domstolen har också uttryckt sina synpunkter på frågorna.
IV. Bedömning
A.
Den andra frågan
31.
Av EU-domstolens fasta rättspraxis följer att det enligt det förfarande för samarbete mellan nationella domstolar och EU-domstolen som införts genom artikel 267 FEUF, ankommer på EU-domstolen att ge den nationella domstolen ett användbart svar, som gör det möjligt för den domstolen att avgöra det mål som den ska pröva. I detta syfte kan EU-domstolen behöva omformulera de frågor som hänskjutits. (
9
)
32.
Även om den hänskjutande domstolen i förevarande mål formellt sett har begränsat sin andra fråga till att avse tolkningen av direktiv 93/13, utgör denna omständighet inte hinder för att EU-domstolen tillhandahåller den hänskjutande domstolen alla uppgifter om unionsrättens tolkning som kan vara användbara vid avgörandet av det nationella målet, genom att utifrån samtliga uppgifter som den hänskjutande domstolen har lämnat, och i synnerhet utifrån skälen i beslutet om hänskjutande, identifiera de delar av unionsrätten som behöver tolkas med hänsyn till saken i målet. (
10
)
33.
Det följer av begäran om förhandsavgörande att den hänskjutande domstolen mer specifikt efterfrågar tolkning av artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13. Den andra frågan avser i princip även – och hänvisar bland relevanta unionsrättsliga bestämmelserna till – artiklarna 7 och 47 i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna (nedan kallad stadgan). Den frågan ger upphov till tvivel vad gäller de rättssäkerhetsgarantier som konsumenter tillerkänns enligt nationell processlagstiftning om utomrättslig verkställighet, när denna verkställighet avser konsumentens bostad. Utöver de unionsrättsliga bestämmelser vars tolkning efterfrågas av den hänskjutande domstolen ska således även dessa bestämmelser anses omfattas av begäran om förhandsavgörande.
34.
Även om den hänskjutande domstolen i sin fråga uttryckligen hänvisar till att konsumenten är förhindrad att åberopa invändningar gentemot auktionsförrättaren, följer det av begäran om förhandsavgörande att den nationella domstolens betänkligheter mer allmänt rör avsaknaden av rättssäkerhetsgarantier som kan föranleda att en domstol skjuter upp utmätningen av den intecknade egendomen.
35.
Den hänskjutande domstolen önskar därmed, genom sin andra fråga, vilken ska prövas först, i huvudsak få klarhet i om artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13, jämförda med artiklarna 7 och 47 i stadgan, ska tolkas så, att de utgör hinder för sådan nationell lagstiftning som den aktuella i det nationella målet, enligt vilken, i samband med utomrättslig verkställighet av en inteckning i fast egendom som är konsumentens familjebostad, å ena sidan möjliggörs försäljning av egendomen innan beslut meddelas av den domstol som är behörig att pröva om det avtalsvillkor som ligger till grund för verkställigheten är oskäligt, trots att konsumenten har yrkat att auktionen ska skjutas upp, och, å andra sidan, det inte är möjligt att ogiltigförklara försäljningen till följd av oskäliga villkor i det avtal för verkställighet begärts.
36.
Det bör noteras att denna fråga ställs i samband med ett specifikt förfarande för utomrättslig verkställighet som regleras genom lagen om frivillig auktion. (
11
) Förfarandet gör det möjligt för en borgenär att på grundval av ett kreditavtal ta en säkerhet i anspråk och sälja en gäldenärs (tillika konsuments) egendom på auktion, utan något föregående rättsligt förfarande för att verifiera fordran. (
12
)
37.
Förfarandet kan, såsom i det nationella målet, dessutom användas för att verkställa ett privat hypotekslån vars säkerhet utgörs av en tillgång som tillgodoser ett grundläggande behov hos konsumenten, nämligen en bostad. (
13
)
38.
Det ska erinras om att EU-domstolen i målet Kušionová (
14
) slog fast att direktiv 93/13 inte utgör något hinder för det slovakiska systemet med utomrättslig försäljning genom auktion. Såsom jag påpekade i mitt förslag till avgörande i målet Všeobecná úverová banka (
15
) är en förutsättning för den slutsatsen dock att det finns en effektiv möjlighet att få till stånd en domstolsprövning av avtalsvillkor som eventuellt kan vara oskäliga.
39.
Förevarande begäran om förhandsavgörande synliggör aspekter som ger upphov till allvarliga betänkligheter vad gäller effektiviteten i sådan tillgång till domstolsprövning. Närmare bestämt bestred konsumenterna aktivt verkställigheten, men trots detta genomfördes auktionen.
40.
I en sådan situation måste det fastställas om direktiv 93/13 utgör hinder för ett system med utomrättslig verkställighet som i) inte erbjuder effektiva rättsmedel som ger konsumenten möjlighet att förhindra en försäljning genom auktion så länge dennes talan mot verkställighet inte har avgjorts, och ii) inte ger möjlighet att ogiltigförklara försäljningen på grund av oskäliga avtalsvillkor.
1. Frågan om effektiva rättsmedel för att skjuta upp utomrättslig verkställighet
41.
Den första aspekten av den hänskjutande domstolens andra fråga gäller i huvudsak bristen på effektiva rättsmedel som gör det möjligt för konsumenten att förhindra försäljningen av egendomen under den tid som den behöriga domstolen prövar konsumentens talan mot verkställighet på grundval av oskäliga villkor i det avtal för verkställighet begärs.
a) Kravet på effektiv prövning av om avtalsvillkor är oskäliga
42.
Det framgår av EU-domstolens fasta praxis att det skyddssystem som införts genom direktiv 93/13 grundar sig på tanken att konsumenten har en underlägsen ställning i förhållande till näringsidkaren i fråga om såväl förhandlingsförmåga som informationsnivå. (
16
)
43.
Med hänsyn till detta underläge som konsumenten befinner sig i föreskrivs det i artikel 6.1 i direktivet att oskäliga villkor inte är bindande för konsumenten. Detta är en tvingande bestämmelse som har till syfte att ersätta den formella jämvikt mellan avtalsparternas rättigheter och skyldigheter som följer av avtalet med en verklig jämvikt så att parterna blir jämbördiga. (
17
)
44.
EU-domstolen har redan flera gånger konstaterat att de nationella domstolarna har en skyldighet att, så snart som de har tillgång till sådana uppgifter om de faktiska eller rättsliga omständigheterna som är nödvändiga i detta hänseende, ex officio bedöma huruvida ett avtalsvillkor, på vilket direktiv 93/13 är tillämpligt, är oskäligt och därigenom undanröja obalansen mellan konsumenten och näringsidkaren. (
18
)
45.
Enligt direktiv 93/13 krävs dessutom, såsom framgår av artikel 7.1 jämförd med skäl 24 i direktivet, att medlemsstaterna, med tanke på arten och vikten av det allmänintresse som ligger till grund för det skydd som konsumenterna ges, föreskriver lämpliga och effektiva medel ”för att hindra fortsatt användning av oskäliga villkor i avtal som näringsidkare sluter med konsumenter”. (
19
)
46.
EU-domstolen har preciserat att medlemsstaternas skyldighet att säkerställa att enskildas rättigheter enligt unionsrätten är effektiva, bland annat vad gäller de rättigheter som följer av direktiv 93/13, innebär ett krav på ett effektivt domstolsskydd, vilket bekräftas i artikel 7.1 i direktivet och som även har stadfästs i artikel 47 i stadgan. Detta skydd omfattar bland annat fastställandet av processuella regler för att väcka talan med stöd av sådana rättigheter. (
20
)
47.
EU-domstolen har härvid slagit fast att i avsaknad av en effektiv kontroll av huruvida villkoren i det berörda avtalet eventuellt är oskäliga, kan iakttagandet av de rättigheter som följer av direktiv 93/13 inte säkerställas. (
21
)
48.
Det följer av EU-domstolens praxis att iakttagandet av de rättigheter som föreskrivs enligt det direktivet i förekommande fall även ska kunna säkerställas i nationella verkställighetsförfaranden (
22
) och, särskilt, vid utmätningsförfaranden. (
23
)
b) Effektivt konsumentskydd i samband med utmätning av intecknad egendom
49.
EU-domstolen har med avseende på förfaranden för utmätning av intecknad egendom uppställt omfattande krav på ett effektivt domstolsskydd mot oskäliga villkor i det avtal för vilket verkställighet begärs.
50.
Av EU-domstolens praxis framgår särskilt att de nationella domstolarna måste ta ställning till om avtalsvillkoren är oskäliga före en försäljning som kan leda till att konsumenten vräks från sin bostad. EU-domstolen har slagit fast att för det fall verkställighetsförfarandet avslutas innan den domstol som prövar målet om ogiltigförklaring har meddelat ett avgörande med innebörd att det avtalsvillkor som låg till grund för verkställighetsförfarandet är oskäligt och således att verkställighetsförfarandet är ogiltigt, kan domstolsavgörandet enbart ge konsumenten rättsligt skydd i efterhand i form av skadeersättning. Detta skydd är emellertid ofullständigt och otillräckligt. Det utgör inte heller ett lämpligt eller effektivt medel för att hindra fortsatt användning av villkoret, vilket strider mot bestämmelsen i artikel 7.1 i direktiv 93/13. (
24
)
51.
Vidare följer det av EU-domstolens praxis att det enligt nationella processuella regler måste vara möjligt för en domstol att anta interimistiska åtgärder för att skjuta upp eller avsluta ett olagligt utmätningsförfarande som grundas på ett avtal med oskäliga villkor, om sådana åtgärder är nödvändiga för att säkerställa att domstolens slutliga avgörande får full verkan. (
25
)
52.
Följaktligen innebär kravet på att det konsumentskydd som eftersträvas med direktiv 93/13 ska ges full verkan, att det måste vara möjligt att skjuta upp verkställighetsförfarandet – i förekommande fall på ett sätt som inte är ägnat att avskräcka konsumenten från att väcka och vidhålla en talan – till dess att den behöriga domstolen har prövat huruvida villkoren i det berörda avtalet eventuellt är oskäliga. (
26
)
53.
Denna rättspraxis är än mer relevant när det utomrättsliga verkställighetsförfarandet och det avtal för vilket verkställighet har begärts inte har föregåtts av någon domstolsprövning och riktas mot den bostad där konsumenten bor med sin familj, inklusive minderåriga barn, såsom är fallet i det nationella målet.
c) Effektivt skydd av konsumentens familjebostad
54.
I EU-domstolens praxis läggs särskild vikt vid den omständigheten att den pantsatta egendomen är konsumentens bostad, eftersom rätten till bostad är en grundläggande rättighet som fastställs i artikel 7 i stadgan och som den nationella domstolen måste beakta vid tolkning av direktiv 93/13. (
27
) Såsom har konstaterats i doktrinen lutar EU-domstolens tolkning av direktiv 93/13 ”mot ett erkännande av rätten till bostad som en inneboende komponent i konsumentskyddet”. (
28
)
55.
Mot bakgrund av bristande överensstämmelse med konsumentens grundläggande rättigheter måste ”största möjliga tillförlitlighet i förfarandet” garanteras vid utmätningsförfaranden som avser konsumentens bostad. (
29
)
56.
De ”följder för förfarandet” (
30
) som artikel 7 i stadgan medför synliggörs även av domstolsprövningens omfattning när det gäller villkoren för att verkställighetsförfaranden ska kunna inledas, såsom det omtvistade villkoret i målet vid den nationella domstolen enligt vilket borgenären kan låta lånet förfalla till betalning i förtid och utmäta konsumentens bostad.
57.
Mer specifikt fann EU-domstolen i domen Všeobecná úverová banka (
31
) att den nationella domstolen, med beaktande av de konsekvenser som kan följa av ett villkor om uppsägning till förtida betalning (
32
) i ett konsumentkreditavtal vars säkerhet utgörs av familjebostaden, bland annat måste göra en proportionalitetsbedömning av borgenärens möjlighet enligt detta villkor att återkräva hela det utestående beloppet, när den prövar om villkoret är oskäligt.
58.
Den nationella domstolen ska, vid sin bedömning av de medel med hjälp av vilka konsumenten kan avhjälpa följderna av att hela lånet på detta sätt förfaller till betalning, beakta följderna av att konsumenten och dennes familj avhyses från den familjebostad där de är stadigvarande bosatta, mot bakgrund av artikel 7 i stadgan. (
33
)
59.
Det bör noteras att artikel 7 i stadgan, enligt vilken var och en har rätt till respekt för sitt privatliv och familjeliv, sin bostad och sina kommunikationer, motsvarar artikel 8.1 i Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (nedan kallad Europakonventionen), medan artikel 47 i stadgan, som garanterar rätten till ett effektivt rättsmedel och till en opartisk domstol, motsvarar artikel 6.1 i Europakonventionen. (
34
)
60.
Dessutom ska EU-domstolen, i enlighet med artikel 52.3 i stadgan, som syftar till att säkerställa det nödvändiga sammanhanget mellan rättigheterna i stadgan och motsvarande rättigheter enligt Europakonventionen utan att detta inkräktar på unionsrättens autonomi, således, vid sin tolkning av de rättigheter som garanteras i artiklarna 7 och 47 i stadgan, beakta motsvarande rättigheter som garanteras i artikel 8.1 och artikel 6.1 i Europakonventionen, såsom de har tolkats av Europeiska domstolen för de mänskliga rättigheterna (nedan kallad Europadomstolen), till vilka hänsyn ska tas såsom lägsta tillåtna skyddsnivå. (
35
)
61.
I samband med utmätningsförfaranden har Europadomstolen konsekvent funnit att förlusten av sin bostad är den yttersta formen av intrång i rätten till respekt för sin bostad. (
36
)
62.
I målet som ledde fram till domen i Rousk mot Sverige (
37
) skedde verkställigheten innan överklagandeförfarandet slutligen hade avslutats. Av domen följer att den beslutsprocess som utmynnar i ett intrång av den omfattningen, att bostaden går förlorad, måste vara rättvis. (
38
) Europadomstolen konstaterade att för att säkerställa att rättsmedlen och rättssäkerhetsgarantierna enligt nationell rätt är ”faktiskt tillgängliga och tillräckliga, inte bara i teorin utan också i praktiken, borde avhysningen ha skjutits upp till dess att de bakomliggande tvistefrågorna hade fått sin lösning”. (
39
)
63.
Med hänsyn till EU-domstolens och Europadomstolens rättspraxis måste konsumenten ha en effektiv och reell möjlighet att få till stånd en domstolsprövning av huruvida villkoren i det avtal för vilket verkställighet begärs är oskäliga, innan hans eller hennes bostad säljs på auktion. Auktionen kan inte genomföras förrän den behöriga domstolen har prövat huruvida avtalsvillkoren är oskäliga. Denna domstolsprövning av om avtalsvillkoren är oskäliga kan inte anses vara effektiv om försäljningen kan genomföras trots ett pågående förfarande genom vilket konsumenten avser bestrida verkställigheten och skjuta upp eller avsluta den.
d) Tillämpning i det nationella målet
64.
I förevarande mål överklagade konsumenterna avgörandet som domstolen i första instans hade meddelat (
40
), varigenom domstolen avslog deras ansökan om interimistiska åtgärder utan att beakta deras argument att banken inte hade rätt att låta hela lånet förfalla till betalning i förtid. Auktionen genomfördes innan överklagandet och ansökan om interimistiska åtgärder hade avgjorts, och trots att konsumenterna hade informerat auktionsförrättaren om de pågående förfarandena.
65.
Även om det i den nationella lagstiftningen föreskrivs vissa rättsmedel för att möjliggöra ett uppskjutande av verkställigheten, (
41
) framgår det av omständigheterna i det nationella målet att de rättsmedel som i praktiken är tillgängliga inte är tillräckligt samordnade för att kunna säkerställa att försäljningen ges företräde över den rättsliga processen. Den hänskjutande domstolen har uppgett att konsumenterna inte har något inflytande över den tid som det tar för en domstol att anta ett slutligt avgörande eller besluta om interimistiska åtgärder. En konsument som aktivt försvarar sina rättigheter kan således fortfarande vara hindras från att uppnå ett uppskjutande av verkställigheten.
66.
I en sådan situation förefaller de rättsmedel som finns att tillgå för konsumenter i samband med utomrättsliga verkställighetsförfaranden inte erbjuda konsumenterna en effektiv och reell möjlighet att få till stånd en domstolsprövning av huruvida avtalsvillkor är oskäliga och förhindra en auktion innan den äger rum.
67.
Mot bakgrund av ovanstående anser jag att artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13, jämförda med artiklarna 7 och 47 i stadgan, utgör hinder för den nationella rättsliga ram för utomrättslig verkställighet som är aktuell i detta mål, eftersom den inte förefaller erbjuda konsumenterna effektiva rättssäkerhetsgarantier mot verkställighet och försäljning av deras bostad.
2. Ogiltigförklaring av försäljningen på grund av oskäliga avtalsvillkor
68.
Den andra aspekten av den hänskjutande domstolens andra fråga gäller avsaknaden av en möjlighet för konsumenterna att i efterhand avhjälpa följderna av försäljningen genom frivillig auktion. Den hänskjutande domstolen har angett att ingen av de tre grunder som föreskrivs i 21 § 2 i lagen om frivillig auktion ger konsumenter möjlighet att åberopa att oskäliga villkor förekommer i det avtal för vilket verkställighet har begärts.
69.
Den slovakiska regeringen menar i sitt skriftliga yttrande att den hänskjutande domstolens tolkning av den nationella lagstiftningen inte är korrekt. Regeringen hänvisar till senare rättspraxis från Najvyšší súd Slovenskej republiky (Högsta domstolen, Slovakien) (
42
) där en bred tolkning görs av den relevanta lagbestämmelsen på så sätt att oskäliga villkor i kreditavtal utgör en grund på vilken en försäljning kan förklaras ogiltig. Enligt denna rättspraxis – som den slovakiska regeringen hänvisar till – borde en sådan möjlighet finnas, eftersom försäljningen inte föregås av någon domstolsprövning, eller någon kontroll av fordran och verifiering av att villkoren [för försäljningen] har iakttagits. Det följer dessutom av denna rättspraxis att gäldenären måste kunna åberopa ett åsidosättande av sådana processuella eller materiella krav som påverkar verkställigheten av garantin och av försäljningen, för att bestrida kreditavtalets eller säkerhetens giltighet liksom fordrans art och belopp.
70.
Slutsatsen att en konsument måste kunna få till stånd en ogiltigförklaring av en försäljning på grund av oskäliga villkor i det kreditavtal som låg till grund för verkställigheten, om denna verkställighet inleddes utan någon domstolsprövning av fordran, vinner stöd av rättspraxis från Najvyšší súd Slovenskej republiky (Högsta domstolen, Slovakien).
71.
Mot bakgrund av den slovakiska regeringens ståndpunkt skickade EU-domstolen en begäran om klarlägganden till den hänskjutande domstolen för att utröna om den fortfarande önskade få svar på den del av frågan som avsåg de grunder på vilka en försäljning kan ogiltigförklaras.
72.
I svaret på begäran om klarlägganden vidhöll den hänskjutande domstolen sin fråga. Den uppgav att när försäljningen ägde rum år 2017 förelåg ingen rättspraxis enligt vilken oskäliga avtalsvillkor kunde utgöra grund för att ogiltigförklara en försäljning. Den hänskjutande domstolen meddelade också att någon fast rättspraxis inte framkom genom senare avgöranden från Najvyšší súd Slovenskej republiky (Högsta domstolen, Slovakien) gällande denna fråga.
73.
I detta avseende är det, för det första, nödvändigt att påpeka att det framgår av fast rättspraxis framgår att den nationella domstolen i ett förfarande enligt artikel 267 FEUF, som grundar sig på en tydlig funktionsfördelning mellan de nationella domstolarna och EU‑domstolen, är ensam behörig att fastställa och bedöma omständigheterna i det mål som den har att avgöra samt att tolka och tillämpa nationell rätt. (
43
)
74.
För det andra ska det erinras om att principen om unionsrättskonform tolkning av nationell rätt följer av fördragens systematik, i det att denna princip gör det möjligt för en nationell domstol att inom ramen för sin behörighet säkerställa att unionsrätten ges full verkan när den avgör det mål som anhängiggjorts vid den. (
44
)
75.
Enligt denna princip ankommer det på de nationella domstolarna att, med beaktande av samtliga nationella rättsregler och med tillämpning av de tolkningsmetoder som är erkända i nationell rätt, avgöra huruvida och i vilken omfattning en nationell bestämmelse kan tolkas i överensstämmelse med relevanta bestämmelser i unionsrätten. (
45
)
76.
Nämnda princip har vissa begränsningar. De nationella domstolarnas skyldighet att beakta unionsrättens innehåll vid tolkningen och tillämpningen av relevanta bestämmelser i nationell rätt begränsas av allmänna rättsprinciper och kan inte tjäna som grund för att nationell rätt tolkas contra legem. (
46
)
77.
Med hänsyn till att det endast är de nationella domstolarna som är behöriga att tolka nationell rätt, i enlighet med den rättspraxis som det erinrats om i punkt 73 i detta förslag till avgörande, ankommer det på den hänskjutande domstolen att bedöma huruvida det är möjligt att tolka 21 § 2 i lagen om frivillig auktion på så sätt att oskäliga avtalsvillkor utgör en grund på vilken en försäljning kan förklaras ogiltig.
78.
En sådan bred tolkning i praxis från Najvyšší súd Slovenskej republiky (Högsta domstolen, Slovakien) är ett tydligt tecken på att en unionsrättskonform tolkning är möjlig. Den omständigheten att denna praxis inte är att beteckna som etablerad – vilket påpekats av den hänskjutande domstolen – hindar inte den nationella domstolen från att göra en unionsrättskonform tolkning. Enligt fast rättspraxis från EU-domstolen kan en nationell domstol inte anses ha fog för att slå fast att den är förhindrad att tolka en nationell bestämmelse i överensstämmelse med unionsrätten enbart av den anledningen att den bestämmelsen i etablerad nationell rättspraxis har tolkats på ett sätt som inte är förenligt med unionsrätten. (
47
)
79.
Det ska dock framhållas att en tolkning enligt vilken konsumenter enligt nationell rätt kan yrka ogiltigförklaring av en försäljning på grund av oskäliga avtalsvillkor saknar betydelse för frågan om PO och RT – vid tidpunkten för försäljningen – kunde ha använt sig av den möjligheten. Såsom den hänskjutande domstolen redan har förklarat – vilket också nämns ovan – är det enligt ny rättspraxis som oskäliga avtalsvillkor kan utgöra grund för ogiltigförklaring av en försäljning. Den hänskjutande domstolen har även uppgett att vid tidpunkten för den aktuella försäljningen hade ingen dom meddelats där ogiltigförklaring på denna grund fastställs.
80.
Med hänsyn till den osäkerhet som den hänskjutande domstolen beskriver när det gäller tolkningen av 21 § 2 i lagen om frivillig auktion kan en genomsnittskonsument, vilken definieras som normalt informerad samt skäligen uppmärksam och medveten, (
48
) inte förväntas känna till att det med hänvisning till en sådan bestämmelse är möjligt att yrka ogiltigförklaring av en försäljning på grund av oskäliga avtalsvillkor. Som en författare i doktrinen slående uttrycker det: ”Genomsnittskonsumenten är inte jurist”. (
49
) Genomsnittskonsumenten kan inte heller förväntas vara aktivist eller försöka bryta ny mark i rättspraxis.
81.
Mot bakgrund av alla ovanstående överväganden ska artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13, jämförda med artiklarna 7 och 47 i stadgan, tolkas så, att de utgör hinder för sådan nationell lagstiftning och praxis som de i det nationella målet aktuella, vilka, i samband med utomrättslig verkställighet av en inteckning i fast egendom som är konsumentens familjebostad, å ena sidan möjliggör försäljning av egendomen innan beslut meddelas av den domstol som är behörig att pröva om det avtalsvillkor som ligger till grund för verkställigheten är oskäligt, trots att konsumenten yrkat att auktionen ska skjutas upp, samtidigt som de, å andra sidan, inte ger möjlighet att ogiltigförklara försäljningen till följd av oskäliga villkor i det avtal för vilket verkställighet begärts.
B.
Den första frågan
82.
Genom sin första fråga vill den hänskjutande domstolen i huvudsak få klarhet i huruvida artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13 ska tillämpas på ett förfarande där den som har lagt det vinnande budet på fast egendom, inom ramen för ett utomrättsligt verkställighetsförfarande, avser utöva sin äganderätt, i en situation där försäljningen ägde rum trots ett pågående rättsligt förfarande som inletts av konsumenten för att förhindra försäljningen, och trots att budgivaren informerats om detta förfarande.
83.
Jag kommer inledningsvis att bemöta den invändning som gjorts av GR REAL när det gäller frågans upptagande till prövning. GR REAL anför i huvudsak att frågan inte berör företaget, eftersom det är vinnande budgivare och inte näringsidkare i den mening som avses i artikel 2 c i direktiv 93/13. GR REAL menar att företaget inte är inblandat i problemet gällande villkoren i hypotekslåneavtalet är oskäliga.
84.
Det ska i detta hänseende erinras om (
50
) att tvisten i målet vid den nationella domstolen uppstod i samband med den vinnande budgivarens talan om avhysning och konsumenternas genkäromål, genom vilket de avsåg utöva sin äganderätt gentemot budgivaren. Den hänskjutande domstolen menar att GR REAL, som är registrerad ägare till egendomen i fastighetsregistret, är partsbehörig i samband med ett sådant förfarande. Enligt den hänskjutande domstolen vidhåller konsumenterna att de besitter äganderätt till bostaden, eftersom banken inte hade rätt att inleda det verkställighetsförfarande som avslutades med auktionsförsäljningen. I en sådan situation – vilket har påpekats av kommissionen – gäller frågan inte bedömningen av oskäligheten i villkoren i hypotekslåneavtalet, utan det processuella skydd som konsumenterna ges under det utomrättsliga verkställighetsförfarandet och följderna av eventuella brister i detta förfarande för auktionsförsäljningen.
85.
I sak gäller den hänskjutande domstolens fråga begränsningen av tillämpligheten av direktiv 93/13 i samband med ett avhysningsförfarande. (
51
) Mer specifikt är huvudfrågan om överlåtelsen av egendomen till den vinnande budgivaren hindrar konsumenten från att åberopa direktiv 93/13 för att bestrida avhysningen, om försäljningen av bostaden ägde rum innan det rättsliga förfarandet för att pröva om avtalsvillkoren var oskäliga hade avslutats.
86.
Såsom kommer att förklaras i följande avsnitt kräver effektiviteten av direktiv 93/13 i princip inte att det prövas huruvida avtalsvillkoren är oskäliga i situationer där förfaranden för utmätning av intecknad egendom har avslutats och äganderätten till egendomen har överlåtits till en tredje part, när en sådan prövning skulle äventyra rättssäkerheten vid överlåtelsen av äganderätten till tredje part.
87.
Jag anser dock att omständigheterna i förevarande mål kan motivera ett annat utfall efter en avvägning mellan de olika intressena.
1. Begränsningar av tillämpningen av direktiv 93/13 efter överlåtelse av äganderätten
88.
I domen Banco Santander (
52
) fastställdes för första gången begränsningar av tillämpningen av direktiv 93/13 efter den vinnande budgivarens lagliga egendomsförvärv. I den domen uteslöt EU-domstolen väsentligen tillämpning av direktiv 93/13 i förfaranden som inletts av den vinnande budgivaren för att skydda sin lagligen förvärvade sakrätt efter en auktion av en fastighet i vilken konsumenten hade godtagit en inteckning. EU-domstolen ansåg att om den gäldenär som har godtagit en inteckning i egendomen tilläts att mot förvärvaren av denna egendom göra gällande invändningar som har sin grund i avtalet om hypotekslån, i vilket denna förvärvare emellertid inte behöver vara part, riskerade att äventyra rättssäkerheten i de fastställda ägandeförhållandena. (
53
)
89.
Ett av villkoren som begränsningarna av tillämpningen av direktiv 93/13 var föremål för var emellertid tillgängliga rättsmedel, bland annat möjligheten att invända mot förfarandet eller begära att det skulle skjutas upp med motiveringen att hypotekslåneavtalet innehöll ett oskäligt villkor liksom möjligheten att begära vidtagande av interimistiska åtgärder. (
54
) I målet som ledde fram till domen Banco Santander beaktade EU-domstolen den omständigheten att konsumenten inte hade använt sig av de rättsmedel som fanns tillgängliga. (
55
)
90.
I efterföljande rättspraxis, i domen Ibercaja Banco, (
56
) bekräftade domstolens stora avdelning betydelsen av rättssäkerhetsprincipen och skyddet av ägarens sakrätt till egendomen efter en auktion. Det målet hade sin grund i en utmätning av intecknad egendom som förordnats genom ett domstolsbeslut och gav upphov till två huvudfrågor. Den första frågan var om den domstol som ansvarar för verkställigheten måste kunna pröva om avtalsvillkoren eventuellt är oskäliga, trots de nationella processregler genom vilka principen om rättskraft tillämpas på ett domstolsavgörande av vilket det inte uttryckligen framgår att det skett en sådan prövning. Den andra frågan rörde fastställandet av den tidpunkt från vilken förfarandet för utmätning av intecknad egendom ska anses avslutat med avseende på prövningen av om avtalsvillkor är oskäliga.
91.
När det gäller den första frågan fann EU-domstolen att en effektiv prövning av huruvida avtalsvillkor eventuellt är oskäliga inte kan säkerställas om rättskraften även gäller domstolsavgöranden i vilka en sådan prövning inte nämns. (
57
) Konsumenten måste således kunna åberopa direktiv 93/13 också vid senare skeden av förfarandet eller vid ett senare fastställelseförfarande. (
58
)
92.
När det gäller den andra frågan slog EU-domstolen fast att i en situation där förfarandet för utmätning av intecknad egendom har avslutats och äganderätten till denna egendom har överförts till tredje man, kan den domstol, som agerar ex officio eller på begäran av konsumenten, inte längre göra en prövning av huruvida avtalsvillkoren är oskäliga, som skulle leda till ogiltigförklaring av de åtgärder genom vilka äganderätten övergår och undergräva rättssäkerheten vid den redan genomförda överlåtelsen av äganderätten till tredje man. (
59
)
93.
EU-domstolen fastställde att i en sådan situation måste konsumenten emellertid, i enlighet med artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13, mot bakgrund av effektivitetsprincipen, i ett senare åtskilt förfarande kunna åberopa att villkoren i avtalet om hypotekslån är oskäliga för att på ett effektivt sätt och fullt ut kunna utöva sina rättigheter enligt detta direktiv i syfte att erhålla ersättning för den ekonomiska skada som orsakats av tillämpningen av dessa villkor. (
60
)
2. Omständigheter som kan motivera ett avvikande från begränsningarna av tillämpningen av direktiv 93/13 efter försäljningen
94.
Den hänskjutande domstolen framhåller att den slovakiska rättsordningen skyddar tredje parter som förvärvar egendom vid offentliga auktioner och erkänner nödvändigheten att iaktta rättssäkerhetsprincipen. Den anser dock att det nu aktuella nationella målet motiverar en annan avvägning mellan de berörda intressena och ett avvikande från regeln om att skydda den vinnande budgivaren. Den hänskjutande domstolen menar att skälen till detta avvikande i huvudsak står att finna i att försäljningen slutfördes innan den behöriga domstolen hade prövat om villkoren i hypotekslåneavtalet eventuellt var oskäliga och i att den vinnande budgivaren hade kännedom om det pågående förfarandet. (
61
)
95.
Det måste därför prövas om dessa omständigheter kan anses motivera att direktiv 93/13 tillämpas efter det att försäljningen slutförts och egendomen överlåtits till den vinnande budgivaren.
96.
Såsom framgår av analysen ovan (
62
) lägger EU-domstolens rättspraxis – som delvis bygger på Europadomstolens praxis – särskild vikt vid förekomsten av rättssäkerhetsgarantier i utmätningsförfaranden med hänsyn till det allvarliga intrånget i rätten till respekt för bostaden.
97.
Verkställighetsåtgärderna måste därmed säkerställa att konsumentens rätt till sin bostad beaktas och skyddas på ett korrekt sätt och att konsumenten har tillgång till effektiva rättsmedel för att säkerställa sina rättigheter enligt direktiv 93/13 och få till stånd en domstolsprövning av huruvida avtalsvillkor är oskäliga innan en försäljning äger rum. (
63
) Konsumenterna måste också ha en effektiv och reell möjlighet att kunna skjuta upp verkställigheten till dess att avtalsvillkorens skälighet bedöms. (
64
)
98.
Avsaknad av en effektiv och reell möjlighet att få till stånd en domstolsprövning av om avtalsvillkoren är oskäliga innan försäljningen genomförs utgör ett allvarligt åsidosättande av kravet på ett effektivt domstolsskydd för konsumenter, vilket stadfästs i artikel 47 i stadgan, och av rätten till respekt för sin bostad, enligt artikel 7 i stadgan. En konsument som berövas denna möjlighet under verkställighetsförfarandet måste i undantagsfall kunna åberopa direktiv 93/13 efter det att försäljningen har genomförts.
99.
Vare sig skyddet av den som i god tro köpt egendomen eller det allmänna intresset av att slå vakt om rättssäkerheten räcker för att väga upp för den omständigheten att en person tvingas lämna sin bostad utan att kunna få tillgång till domstolsprövning av sitt fall. (
65
) Denna aspekt är än mer relevant när personens familj innefattar minderåriga barn.
100.
I målet vid den nationella domstolen såldes konsumentens bostad på auktion utan någon domstolsprövning av det avtal som låg till grund för den begärda verkställigheten, i syfte att avgöra huruvida något av avtalsvillkoren var oskäligt, och medan förfarandet för att eventuellt förklara avtalsvillkoren oskäliga fortfarande pågick. Den sålda fastigheten är en bostad där konsumenterna bor med sina barn, varav två är minderåriga och lider av psykiska problem. Försäljningen genomfördes i avsaknad av någon domstolsprövning av fordran eller av proportionaliteten av borgenärens möjlighet att låta lånet förfalla till betalning i förtid.
101.
Ytterligare en omständighet som kan motivera en annan avvägning mellan de berörda intressena i det nationella målet, jämfört med målet som ledde fram till domen Ibercaja Banco, är budgivarens kännedom om det pågående förfarandet om den eventuella oskäligheten i det villkor på grundval av vilket borgenären inledde verkställigheten. Den hänskjutande domstolen beskriver budgivarens kännedom som en ”besvärande omständighet” under vilken överlåtelsen av fastigheten ägde rum.
102.
Såsom kommissionen i huvudsak har gjort gällande ankommer det på den hänskjutande domstolen att pröva huruvida denna omständighet, enligt nationell rätt, utgjorde en brist vid fastighetsförvärvet och vilka konsekvenser detta kan medföra för förvärvets laglighet. (
66
) Vid denna bedömning kan den vinnande budgivarens kännedom om det pågående förfarandet beaktas som en aspekt som riskerar att försvaga nödvändigheten att skydda budgivaren.
103.
Det stämmer – såsom GR REAL uppger – att endast ett bestridande av villkor i det avtal som ligger till grund för verkställigheten inte ger någon antydan om utfallet av förfarandet. En budgivare som förvärvar egendom trots ett pågående domstolsprövning av det avtal som ligger till grund för verkställigheten, och trots avsaknad av en föregående domstolsprövning, bör emellertid vara medveten om en ökad risk för att försäljningen kommer att ogiltigförklaras och att egendomens rättsliga ställning är osäker. (
67
)
104.
Den osäkra statusen för den äganderätt som en budgivare förvärvar inom ramen för ett system med utomrättsliga verkställighetsförfaranden förefaller vinna stöd av rättspraxis från Najvyšší súd Slovenskej republiky (Högsta domstolen, Slovakien), vilket det ankommer på den hänskjutande domstolen att pröva. Såsom påpekats ovan (
68
) följer det av denna rättspraxis att en konsument måste kunna bestrida försäljningens giltighet, för det fall den frivilliga försäljningen genom auktion inte föregås av någon domstolsprövning eller rättslig kontroll av fordran och villkoren för försäljningen.
105.
En omständighet som gör förevarande mål än mer komplext är att konsumenterna inte väckte talan för att ogiltigförklara försäljningen. EU-domstolen har i detta avseende framhållit att kravet på att iaktta effektivitetsprincipen inte kan utsträckas till att helt avhjälpa den berörde konsumentens brist på handlande. (
69
) Såsom den hänskjutande domstolen förklarade i sitt svar på begäran om klarlägganden förelåg emellertid ännu inte relevant rättspraxis från Najvyšší súd Slovenskej republiky (Högsta domstolen, Slovakien) när det nationella målet inleddes. (
70
) PO och RT kunde därför inte förväntas känna till den breda tolkningen av lagstiftningen som gjorde det möjligt att väcka talan om ogiltigförklaring. Under sådana omständigheter kan berörda konsumenter inte anses ha uppvisat fullkomlig passivitet. (
71
)
106.
Omständigheterna i målet visar på allvarliga brister i de rättssäkerhetsgarantier som finns tillgängliga för konsumenter inom ramen för det nationella systemet för utomrättslig verkställighet, åtminstone så som det tillämpas i praktiken. Såsom kommissionen i huvudsak har påpekat finns det betänkligheter när det gäller effektiviteten överlag i de förfarandegarantier som tillerkänns konsumenter i samband med frivilliga försäljningar genom auktion. Budgivarens kännedom om riskerna med en auktion vars bakomliggande tvistefrågor är olösta förvärrar dessa brister.
107.
Den kumulativa effekten av bristen på rättssäkerhetsgarantier i systemet för utomrättslig verkställighet och av omständigheterna i det specifika fallet för konsumenternas processuella rättigheter enligt direktiv 93/13 bör kunna motivera ett avvikande från den allmänna regel som fastställdes i domen Ibercaja Banco. Konsumenterna bör därmed ha rätt att åberopa deras rätt till ett effektivt domstolsskydd enligt direktiv 93/13 i samband med ett avhysningsförfarande. De exakta förfarandemässiga villkoren för att konsumenten ska få tillgång till en effektiv prövning av villkoren i det avtal för vilket verkställighet har begärts och följderna av denna prövning ska fastställas enligt nationell processrätt.
108.
Mot bakgrund av det ovanstående anser jag att artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13, jämförda med artiklarna 7 och 47 i stadgan, ska tolkas så, att de är tillämpliga på ett förfarande där den som har lagt det vinnande budet på fast egendom, inom ramen för ett utomrättsligt verkställighetsförfarande, avser utöva sin äganderätt, i en situation där försäljningen ägde rum trots ett pågående domstolsförfarande för att förhindra försäljningen och trots att budgivaren informerats om detta förfarande, på ett sådant sätt att konsumenten inte hade någon verklig och effektiv möjlighet att få till stånd en domstolsprövning av om avtalsvillkoren var oskäliga och skjuta upp förfarandet innan försäljningen ägde rum eller begära att den skulle ogiltigförklaras.
C.
Den tredje frågan
109.
Den hänskjutande domstolen har ställt den tredje frågan för att i huvudsak få klarhet i om artikel 5 i direktiv 2005/29 ska tolkas så, att ianspråktagande av en säkerhet som grundas på ett oskäligt avtalsvillkor, nämligen en fordran som förfaller till betalning i förtid, kan utgöra en otillbörlig affärsmetod som kan medföra ansvar för auktionsförrättaren.
110.
Parterna som har inkommit med yttranden menar att frågan inte kan tas upp till sakprövning.
111.
Enligt fast rättspraxis presumeras frågor om tolkningen av unionsrätten vara relevanta. En tolkningsfråga från en nationell domstol kan bara avvisas då det är uppenbart att den begärda tolkningen av unionsrätten inte har något samband med de verkliga omständigheterna eller saken i det nationella målet, då frågorna är hypotetiska eller EU-domstolen inte har tillgång till sådana uppgifter om de faktiska eller rättsliga omständigheterna som är nödvändiga för att kunna ge ett användbart svar på de frågor som ställts till den. (
72
)
112.
I förevarande fall framgår det inte av begäran om förhandsavgörande hur frågan har samband med de verkliga omständigheterna eller saken i det nationella målet. Mer specifikt – vilket påpekades av den slovakiska regeringen – är varken banken eller auktionsförrättaren part i det nationella målet. En tolkning av direktiv 2005/29 tycks därför inte kunna påverka målet vid den nationella domstolen.
113.
En otillbörlig affärsmetod är, i enlighet med artikel 5.2 b i direktiv 2005/29, dessutom ett beteende – såsom kommissionen har påpekat – som ”innebär, eller sannolikt kommer att innebära, avsevärd snedvridning av det ekonomiska beteendet i förhållande till produkten hos den genomsnittskonsument som affärsmetoden riktar sig till”. Den hänskjutande domstolen har emellertid inte redogjort för den typ av affärsbeslut som konsumenten fattat och som banken eller auktionsförrättaren ska ha haft för avsikt att snedvrida.
114.
Av dessa skäl anser jag att den tredje frågan inte kan tas upp till sakprövning.
V. Förslag till avgörande
115.
Mot bakgrund av vad som anförts ovan föreslår jag att EU-domstolen besvarar de frågor som ställts av Krajský súd v Prešove (Regiondomstolen i Prešov, Slovakien) på följande sätt:
1.
Artiklarna 6.1 och 7.1 i rådets direktiv 93/13/EEG av den 5 april 1993 om oskäliga villkor i konsumentavtal, jämförda med artiklarna 7 och 47 första stycket i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna,
ska tolkas så, att de utgör hinder för sådan nationell lagstiftning och praxis som de i det nationella målet aktuella, vilka, i samband med utomrättslig verkställighet av en inteckning i fast egendom som är konsumentens familjebostad, å ena sidan möjliggör försäljning av egendomen innan beslut meddelas av den domstol som är behörig att pröva om det avtalsvillkor som ligger till grund för verkställigheten är oskäligt, trots att konsumenten har yrkat att auktionen ska skjutas upp, samtidigt som de, å andra sidan, inte innebär någon möjlighet att ogiltigförklara försäljningen till följd av oskäliga villkor i det avtal för vilket verkställighet begärts.
2.
Artiklarna 6.1 och 7.1 i direktiv 93/13, jämförda med artiklarna 7 och 47 första stycket i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna,
ska tolkas så, att de är tillämpliga på ett förfarande där den som har lagt det vinnande budet på fast egendom, inom ramen för ett utomrättsligt verkställighetsförfarande, avser utöva sin äganderätt, i en situation där försäljningen ägde rum trots ett pågående domstolsförfarande för att förhindra försäljningen och trots att budgivaren informerats om detta förfarande, på ett sådant sätt att konsumenten inte hade någon verklig och effektiv möjlighet att få till stånd en domstolsprövning av om avtalsvillkoren var oskäliga och skjuta upp förfarandet innan försäljningen ägde rum eller begära att den skulle ogiltigförklaras.
3.
Den tredje tolkningsfrågan kan inte tas upp till sakprövning.
(
1
)	Originalspråk: engelska.
(
2
)	Dom av den 14 mars 2013 (C‑415/11, EU:C:2013:164).
(
3
)	Kenna, P., ”Introduction” i Kenna, P. m.fl., Loss of Homes and Evictions Across Europe, A Comparative Legal and Policy Examination, Edward Elgar Cheltenham, United Kingdom och Northampton, Massachusetts, United States, 2018, s. 1–65, på s. 41.
(
4
)	Rådets direktiv av den 5 april 1993 om oskäliga villkor i konsumentavtal (EGT L 95, 1993, s. 29; svensk specialutgåva, område 15, volym 12, s. 169).
(
5
)	Collins, H., ”Building European contract law on charter rights” i Collins, H. (red.), European Contract Law and the Charter of Fundamental Rights, Cambridge, Intersentia, 2017, s. 1–32, på s. 17.
(
6
)	Det följer av beslutet om hänskjutande att det var underlåtenhet från konsumenternas sida att betala vissa avbetalningar som föranledde begäran om förtida återbetalning.
(
7
)	Den hänskjutande domstolen har uppgett att det är möjligt att hävda att det omtvistade avtalsvillkoret om förtida återbetalning av lånet inte existerar, på grund av bristande transparens. Villkoret var en del av bankens allmänna villkor, men konsumenterna uppmärksammades inte på det.
(
8
)	Europaparlamentets och rådets direktiv av den 11 maj 2005 om otillbörliga affärsmetoder som tillämpas av näringsidkare gentemot konsumenter på den inre marknaden och om ändring av rådets direktiv 84/450/EEG och Europaparlamentets och rådets direktiv 97/7/EG, 98/27/EG och 2002/65/EG samt Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 2006/2004 (direktiv om otillbörliga affärsmetoder) (EUT L 149, 2005, s. 22).
(
9
)	Dom av den 22 april 2021, Profi Credit Slovakia (C‑485/19, EU:C:2021:313, punkt 49).
(
10
)	Ibidem, punkt 50.
(
11
)	Se punkt 6 och följande punkter i detta förslag till avgörande.
(
12
)	Titeln på lagstiftningen hänvisar till ”frivillig” försäljning. Förfarandets särdrag tyder dock på att det snarare rör sig om tvångsförsäljning genom auktion.
(
13
)	Se, för ett liknande resonemang, dom av den 17 juli 2014, Sánchez Morcillo och Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099, punkt 38).
(
14
)	Dom av den 10 september 2014 (C‑34/13, EU:C:2014:2189, punkt 68).
(
15
)	Förslag till avgörande av generaladvokaten Medina i målet Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:22, punkt 83).
(
16
)	Dom av den 17 maj 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394, punkt 35 och där angiven rättspraxis).
(
17
)	Ibidem, punkt 36 och där angiven rättspraxis.
(
18
)	Ibidem, punkt 37 och där angiven rättspraxis.
(
19
)	Dom av den 9 april 2024, Profi Credit Polska (Återupptagande av ett mål som avgjorts genom en lagakraftvunnen dom) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 73 och där angiven rättspraxis).
(
20
)	Dom av den 17 maj 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punkt 46).
(
21
)	Dom av den 17 maj 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punkt 47).
(
22
)	Se, för ett liknande resonemang, dom av den 9 april 2024, Profi Credit Polska (Återupptagande av ett mål som avgjorts genom en lagakraftvunnen dom) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 79).
(
23
)	Dom av den 17 juli 2014, Sánchez Morcillo och Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099, punkt 25).
(
24
)	Dom av den 17 maj 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punkt 55 och där angiven rättspraxis).
(
25
)	Se, för ett liknande resonemang, dom av den 14 mars 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, punkt 59), dom av den 17 maj 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punkt 56), och dom av den 9 november 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punkt 85).
(
26
)	Se, för ett liknande resonemang, dom av den 9 april 2024, Profi Credit Polska (Återupptagande av ett mål som avgjorts genom en lagakraftvunnen dom) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 82).
(
27
)	Se, för ett liknande resonemang, dom av den 9 november 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punkt 85).
(
28
)	Kenna, P. och Simón-Moreno, H., ”Towards a common standard of protection of the right to housing in Europe through the Charter of fundamental Rights”, European Law Journal, Vol. 25, 2019, s. 608–622, på s. 608.
(
29
)	Whitehouse, L., ”The Home-Owner: Citizen or Consumer?”, i Bright, S. och Dewar, J., Land Law – Themes and Perspectives, Oxford University Press, Oxford, 1998, s. 183–205, på s. 183 (min kursivering).
(
30
)	Kenna, P. och Simón-Moreno, H., a.a. fotnot 28, s. 614.
(
31
)	Se, för ett liknande resonemang, dom av den 9 november 2023 (C‑598/21, EU:C:2023:845, punkterna 82 och 84).
(
32
)	Med stöd av vilket borgenären kan låta lånet förfalla i förtid.
(
33
)	Dom av den 9 november 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punkt 85).
(
34
)	Se, för ett liknande resonemang, dom av den 8 december 2022, Orde van Vlaamse Balies m.fl. (C‑694/20, EU:C:2022:963, punkt 25).
(
35
)	Ibidem, punkt 26.
(
36
)	Europadomstolen, 25 oktober 2013, Rousk mot Sverige, CE:ECHR:2013:0725JUD002718304, § 137 och där angiven rättspraxis (min kursivering).
(
37
)	Ibidem, punkterna 120 och 139.
(
38
)	Ibidem, punkt 137.
(
39
)	Ibidem, punkt 139 (min kursivering).
(
40
)	Se ovan i punkt 14.
(
41
)	Den nationella domstolen kan anta interimistiska åtgärder och skjuta upp verkställigheten i enlighet med 325 § civilprocesslagen. Enligt 19 § 1 i lagen om frivillig auktion ska auktionsförrättaren dessutom skjuta upp auktionen om en domstol har antagit en interimistisk åtgärd.
(
42
)	Den slovakiska regeringen hänvisar framför allt till avgörandena från Najvyšší súd Slovenskej republiky (Högsta domstolen, Slovakien), av den 7 december 2022, referens 6Cdo/159/2020 och av den 23 februari 2022, referens 4Cdo/149/2020.
(
43
)	Dom av den 9 april 2024, Profi Credit Polska (Återupptagande av ett mål som avgjorts genom en lagakraftvunnen dom) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 31).
(
44
)	Ibidem, punkt 61.
(
45
)	Ibidem, punkt 62.
(
46
)	Ibidem, punkt 63.
(
47
)	Se, för ett liknande resonemang, dom av den 9 april 2024, Profi Credit Polska (Återupptagande av ett mål som avgjorts genom en lagakraftvunnen dom) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 65).
(
48
)	När det gäller begreppet ”genomsnittskonsument”, se dom av den 4 juli 2024, Caixabank m.fl. (Prövning av transparensen inom ramen för en grupptalan) (C‑450/22, EU:C:2024:577, punkt 48).
(
49
)	Rott, P., ”The average consumer is not a lawyer! Case C‑66/19 JC v Kreissparkasse Saarlouis”, Maastricht Journal of European and Comparative Law, vol. 27(3), s. 379–386, som kommenterar EU-domstolens dom av den 26 mars 2020, Kreissparkasse Saarlouis (C‑66/19, EU:C:2020:242).
(
50
)	Se punkterna 21 och 22 i detta förslag till avgörande.
(
51
)	Se Faber, W. och Martinson, C., ”Can ownership limit the effectiveness of EU consumer contract law directives? – A suggestion to employ a ’functional approach’”, 2019, Austrian Law Journal (AJL), s. 85–123.
(
52
)	Dom av den 7 december 2017 (C‑598/15, EU:C:2017:945, nedan kallad domen Banco Santander, punkt 50).
(
53
)	Ibidem, punkt 45.
(
54
)	Ibidem, punkt 49.
(
55
)	Ibidem, punkt 50.
(
56
)	Dom av den 17 maj 2022 (C‑600/19, EU:C:2022:394) (nedan kallad domen Ibercaja Banco).
(
57
)	Domen Ibercaja Banco, punkt 50.
(
58
)	Ibidem, punkt 56.
(
59
)	Ibidem, punkt 57.
(
60
)	Domen Ibercaja Banco, punkt 58, och dom av den 9 april 2024, Profi Credit Polska (Återupptagande av ett mål som avgjorts genom en lagakraftvunnen dom) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 83).
(
61
)	GR REÁL förnekar, i sitt skriftliga yttrande, att företaget hade kännedom om de åtgärder som konsumenterna hade vidtagit mot verkställighetsförfarandet. Enligt fast rättspraxis, i enlighet med fördelningen av behörighet mellan unionsdomstolen och de nationella domstolarna, ankommer det emellertid på EU-domstolen att beakta den faktiska och rättsliga bakgrunden till tolkningsfrågorna, såsom den angetts i beslutet om hänskjutande. Eftersom den hänskjutande domstolen har klargjort den faktiska och rättsliga bakgrunden till de frågor som ställs, ankommer det följaktligen inte på EU-domstolen att pröva om dessa är korrekta (se, för ett liknande resonemang, dom av den 29 juni 2023, International Protection Appeals Tribunal m.fl. (Attentat i Pakistan) (C‑756/21, EU:C:2023:523, punkterna 37 och 38 och där angiven rättspraxis).
(
62
)	Se punkt 54 och följande punkter i detta förslag till avgörande.
(
63
)	Se punkt 63 ovan i detta förslag till avgörande.
(
64
)	Se Rutgers, J.W., ”The Right to housing (Article 7 of the Charter) and unfair terms in general conditions” i Collins, H. (red.), fotnot 5, s. 125–137, s. 134.
(
65
)	Se, för ett liknande resonemang, Europadomstolen, dom av den 16 juli 2009, Zehentner mot Österrike, CE:ECHR:2009:0716JUD002008202, §§ 62 och 65.
(
66
)	För en översikt, se Martínez Valencoso, L.M. m.fl. (red.), Transfer of Immovables in European Private Law (red.), 2017, Cambridge University Press.
(
67
)	Se, för ett liknande resonemang, Europadomstolen, dom av den 1 juli 2014, Buceas och Bucias mot Rumänien, CE:ECHR:2014:0701JUD003218504, § 43.
(
68
)	Se punkt 69 ovan i detta förslag till avgörande.
(
69
)	Dom av den 17 maj 2022, Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397, punkt 28 och där angiven rättspraxis).
(
70
)	Se punkt 79 i förevarande förslag till avgörande.
(
71
)	Se, för ett liknande resonemang, dom av den 17 maj 2022, Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397, punkt 38).
(
72
)	Dom av den 13 juli 2023, Banco Santander (Hänvisning till ett officiellt index) (C‑265/22, EU:C:2023:578, punkt 34 och där angiven rättspraxis).