62023CJ0351_RES
Asunto C‑351/23
GR REAL s. r. o.
contra
POyRT
(Petición de decisión prejudicial planteada por el Krajský súd v Prešove)
Sentencia del Tribunal de Justicia (Gran Sala) de 24 de junio de 2025
«Procedimiento prejudicial — Protección de los consumidores — Cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores — Directiva 93/13/CEE — Artículo 6, apartado 1 — Artículo 7, apartado 1 — Contrato de crédito al consumo — Contrato asegurado mediante una garantía real sobre un bien inmueble que constituye la vivienda familiar de un consumidor — Vencimiento anticipado — Subasta extrajudicial de dicho bien inmueble — Normativa nacional que permite la realización de dicha subasta sin comprobación previa, por un órgano jurisdiccional, del crédito de que se trate — Causas de nulidad de dicha subasta que excluyen la existencia de cláusulas abusivas — Efectividad de la protección reconocida a los consumidores — Artículos 7 y 47 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea»
Protección de los consumidores — Cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores — Directiva 93/13/CEE — Ámbito de aplicación — Procedimiento judicial incoado por una sociedad adjudicataria de la vivienda familiar de un consumidor vendida en el marco de una ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria concedida sobre ese bien por dicho consumidor y que tiene por objeto la expulsión de este — Acción reconvencional presentada por el consumidor en el marco de este procedimiento por la que impugna la legalidad de la transmisión de la propiedad de dicha vivienda familiar — Inclusión — Requisitos
(Directiva 93/13/CEE del Consejo, arts. 6, ap. 1, y 7, ap. 1)
(véanse los apartados 63 a 74, 77, 79 a 83 y el punto 1 del fallo)
Protección de los consumidores — Cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores — Directiva 93/13/CEE — Medios para que cese la utilización de las cláusulas abusivas — Normativa nacional que permite que continúe la ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria concedida por un consumidor sobre su vivienda familiar a pesar de la existencia de una demanda de medidas provisionales en curso y de indicios concordantes de la posible presencia de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato que haya dado lugar a dicha ejecución — Normativa que no permite obtener por vía judicial la anulación de dicha ejecución por la existencia de una cláusula de este tipo en el contrato — Improcedencia
(Directiva 93/13/CEE del Consejo, arts. 6, ap. 1, y 7, ap. 1)
(véanse los apartados 88 a 105 y el punto 2 del fallo)
Resumen
El Tribunal de Justicia, constituido en Gran Sala, conoce de una petición de decisión prejudicial planteada por el Krajský súd v Prešove (Tribunal Regional de Prešov, Eslovaquia) y se pronuncia sobre la protección ofrecida a los consumidores por la Directiva 93/13, (
1
) interpretada a la luz de los derechos fundamentales a la vivienda y a la tutela judicial efectiva, (
2
) en el marco de un litigio entre dos consumidores y el adjudicatario de la vivienda familiar de esos consumidores en relación, por una parte, con la expulsión de estos de la vivienda a raíz de su adquisición por el adjudicatario y, por otra parte, con una acción reconvencional mediante la que dichos consumidores impugnaban la legalidad de la transmisión de la propiedad de ese bien inmueble. El Tribunal de Justicia examina asimismo las condiciones en las que un procedimiento de ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria, una vez iniciado, debería continuar para que se respeten esos derechos fundamentales y las exigencias establecidas en la Directiva 93/13.
El 7 de abril de 2011, PO y RT, los demandados, celebraron con una entidad de crédito eslovaca (en lo sucesivo, «banco») un contrato de préstamo por un importe de 63000 euros reembolsable en cuotas mensuales. El vencimiento del préstamo se fijó en el 20 de enero de 2030. Una cláusula incluida en las condiciones generales aplicadas por el banco preveía el vencimiento de dicho plazo en caso de retraso en el pago. El contrato de préstamo establecía una garantía hipotecaria cuyo objeto era la vivienda familiar de los demandados.
El 3 de noviembre de 2016, debido al retraso de los demandados en el pago de las cuotas mensuales, el banco declaró el vencimiento anticipado e instó a los demandados a abonar la totalidad de la cantidad pendiente de pago en virtud del contrato. Asimismo, presentó una demanda de ejecución forzosa de la garantía hipotecaria mediante una subasta extrajudicial del bien inmueble en cuestión.
El 21 de abril de 2017, los demandados interpusieron ante el Okresný súd Prešov (Tribunal Comarcal de Prešov, Eslovaquia) una demanda en la que solicitaban que se ordenara al banco que se abstuviera de ejecutar dicha garantía y, como medida provisional, que se suspendiera la ejecución hasta la conclusión definitiva del procedimiento sobre el fondo.
El 25 de abril de 2017, se celebró la primera sesión de la subasta sin que nadie pujara.
Mediante auto de 26 de mayo de 2017, el Tribunal Comarcal de Prešov desestimó la solicitud de medidas provisionales de los demandados. Estos interpusieron recurso de apelación contra dicho auto ante el Tribunal Regional de Prešov. El 18 de julio de 2017, antes de que dicho órgano jurisdiccional dictara su resolución, el bien inmueble de que se trata fue adquirido, en la segunda sesión de la subasta, por la demandante, GR REAL, sociedad que opera, en particular, en el sector del crédito, de la gestión y del mantenimiento de bienes inmuebles. Esta venta tuvo lugar a pesar de que PO se opuso a la ejecución de la garantía hipotecaria controvertida, debido a que el procedimiento judicial destinado a impedir dicha ejecución estaba en curso, y de que tanto el subastador como el adjudicatario habían sido informados de la existencia de una impugnación judicial en curso relativa a la ejecución forzosa.
El 9 de agosto de 2017, el Tribunal Regional de Prešov anuló el auto de 26 de mayo de 2017 y ordenó un nuevo examen de la demanda de medidas provisionales de los demandados, basándose, en particular, en que el Tribunal Comarcal de Prešov debería haber examinado las objeciones de los demandados relativas a la falta de acuerdo sobre la cláusula de vencimiento anticipado.
El 19 de diciembre de 2017, los demandados desistieron de la demanda presentada el 21 de abril de 2017, debido a la venta del bien inmueble de que se trata. Por lo tanto, el 11 de enero de 2018, el Tribunal Comarcal de Prešov archivó el procedimiento.
A raíz de la negativa de los demandados a liberar el bien inmueble de que se trata, que era la única vivienda de que disponían y que ocupaban con sus hijos, entre ellos dos menores, la demandante interpuso ante el Tribunal Comarcal de Prešov una acción de expulsión. La desestimación de esta acción por dicho órgano jurisdiccional fue confirmada en apelación por el Tribunal Regional de Prešov.
Mediante auto de 8 de abril de 2021, el Najvyšší súd Slovenskej republiky (Tribunal Supremo de la República Eslovaca) anuló las resoluciones de los dos órganos jurisdiccionales y devolvió el asunto al Tribunal Comarcal de Prešov para que examinara el derecho de propiedad de la demandante. Este último órgano jurisdiccional estimó la acción de la demandante y ordenó a los demandados que liberaran el bien inmueble de que se trata, desestimando su pretensión de impugnar la legalidad de la venta de dicho bien.
Tanto la demandante como los demandados interpusieron recurso de apelación contra esta resolución ante el Tribunal Regional de Prešov, que es el órgano jurisdiccional remitente. Ante este, los demandados alegan la vulneración de sus derechos como consumidores y de su derecho a la vivienda.
Por una parte, el órgano jurisdiccional remitente alberga dudas en cuanto a la conformidad de la cláusula de vencimiento anticipado del contrato de préstamo controvertido con la exigencia de transparencia, dado que dicha cláusula figuraba en las condiciones generales del banco, pero no se puso en conocimiento de los demandados. Por otra parte, dicho órgano jurisdiccional se pregunta si, a tenor de la Directiva 93/13, la sociedad adjudicataria de un bien inmueble en una subasta extrajudicial, informada de la existencia de un procedimiento judicial pendiente sobre la validez de la cláusula que dio lugar a la venta, goza de una protección absoluta o si esta protección puede limitarse, habida cuenta, en particular, del comportamiento activo de los consumidores afectados para protegerse contra esa ejecución forzosa mediante la invocación del carácter abusivo de dicha cláusula y de las dudas relativas a la buena fe de esa sociedad.
Apreciación del Tribunal de Justicia
En primer lugar, el Tribunal de Justicia examina si el procedimiento judicial controvertido en el litigio principal está comprendido en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13. (
3
)
Así, el Tribunal de Justicia recuerda que, para determinar si la Directiva 93/13 puede invocarse útilmente en ese procedimiento, procede examinar su objeto, las particularidades del litigio en el que se inscribe y la existencia de indicios concordantes de la posible presencia de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato de préstamo hipotecario que ha sido objeto de tal procedimiento.
Por lo que respecta, en primer término, al objeto del procedimiento, el Tribunal de Justicia recuerda su jurisprudencia en virtud de la cual la Directiva 93/13 no puede invocarse eficazmente, en principio, en un litigio relativo a la protección de los derechos reales asociados a la propiedad legalmente adquirida por un profesional a raíz de una venta por adjudicación. (
4
) Recuerda también que un juez nacional no puede proceder a un examen del carácter abusivo de cláusulas contractuales que lleve a la anulación de los actos de transmisión de la propiedad de un bien inmueble en una situación en la que el procedimiento de ejecución hipotecaria que dio lugar a esa transmisión ha finalizado y los derechos de propiedad sobre ese bien han sido transmitidos a un tercero, sin que se impugne la legalidad de la transmisión. (
5
) En este contexto, el Tribunal de Justicia precisa que los objetos de las acciones de que se trata en el litigio principal se distinguen de los controvertidos en su jurisprudencia antes citada. En efecto, el litigio principal presenta la particularidad de que el órgano jurisdiccional remitente conoce, por una parte, de una acción de expulsión de los demandados de su vivienda familiar, presentada por la demandante en el ejercicio de su derecho de propiedad adquirido con ocasión de la subasta extrajudicial de dicha vivienda, y, por otra parte, de una acción reconvencional mediante la cual los demandados impugnan la legalidad de la transmisión de la propiedad de esa vivienda a la demandante, debido a que las condiciones en las que tuvo lugar dicha transmisión no responden a la exigencia de la tutela judicial efectiva. (
6
)
Por consiguiente, a diferencia del litigio de que se trataba en la sentencia Banco Santander, (
7
) el litigio principal no solo se refiere a la protección de los derechos reales de propiedad adquiridos a raíz de la venta de un bien inmueble mediante adjudicación en subasta, sino también a las condiciones en las que el procedimiento de ejecución forzosa de la garantía hipotecaria otorgada sobre ese bien pudo dar lugar a la transmisión de esos derechos a la sociedad adjudicataria. En el presente asunto, en el marco de su acción reconvencional, los demandados no oponen al adquirente de un bien inmueble, tercero en el contrato de préstamo hipotecario relativo a ese bien, causas de nulidad de ese contrato o de algunas de sus cláusulas, sino que impugnan la legalidad misma de la transmisión de la propiedad de dicho bien al adquirente.
En segundo término, por lo que respecta a las particularidades del litigio en el que se inscribe el procedimiento y, más concretamente, a la actitud de los consumidores en relación con el procedimiento de ejecución forzosa extrajudicial en cuestión, el Tribunal de Justicia subraya que este no puede calificarse de totalmente pasivo.
En efecto, por una parte, los demandados interpusieron una demanda para impedir la continuación de dicho procedimiento, acompañada de una solicitud de medidas provisionales dirigida a su suspensión. Pues bien, según el órgano jurisdiccional remitente, este recurso legal era el único que permitía oponerse a la realización de una subasta extrajudicial. Sin perjuicio de la apreciación que corresponde realizar a dicho órgano jurisdiccional, el hecho de que, tras la realización de la subasta, los demandados hayan desistido de dicha demanda no puede desvirtuar la constatación de que dichos demandados no permanecieron pasivos, ya que podían considerar razonablemente que la demanda había quedado sin objeto.
Por otra parte, el órgano jurisdiccional remitente indica que, en la segunda sesión de la subasta, los demandados informaron a la demandante de la existencia de una demanda de medidas provisionales en curso para que se suspendiera la ejecución forzosa de la garantía hipotecaria en cuestión. Esta apreciación de los hechos es competencia del órgano jurisdiccional remitente y es vinculante para el Tribunal de Justicia, aunque la demandante niega haber sido informada de la existencia de tal demanda.
En tercer término, el órgano jurisdiccional remitente estima que, en la fecha de la subasta, existían indicios concordantes de la posible presencia de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato que dio lugar a la ejecución forzosa de la garantía hipotecaria en cuestión. En efecto, alberga dudas en cuanto a la conformidad de la cláusula de vencimiento anticipado que dio lugar a dicha ejecución forzosa con la exigencia de transparencia.
Habida cuenta de lo anterior, el Tribunal de Justicia considera que, a diferencia del asunto que dio lugar a la sentencia Banco Santander, (
8
) los demandados no permanecieron pasivos en el procedimiento de ejecución forzosa extrajudicial. Por el contrario, hicieron uso de las vías de recurso previstas por la normativa nacional para oponerse a dicha ejecución e informaron de sus gestiones a las personas afectadas por esta. No obstante, el procedimiento de ejecución forzosa prosiguió y concluyó con la subasta de su vivienda familiar, a falta de control judicial alguno sobre el fundamento del crédito cuyo pago solicitaba el banco, a pesar de que existían indicios concordantes sobre el carácter potencialmente abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado que dio lugar a esa misma ejecución. Pues bien, en tales circunstancias, no puede considerarse que la protección de la seguridad jurídica de una transmisión de propiedad ya realizada frente a un tercero (
9
) tenga carácter absoluto.
Por consiguiente, el Tribunal de Justicia considera que está comprendido en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13, (
10
) interpretada a la luz de los derechos a la vivienda y a la tutela judicial efectiva, (
11
) un procedimiento judicial en el que, por una parte, la sociedad adjudicataria de un bien inmueble que constituye la vivienda familiar de un consumidor, vendida en el marco de una ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria concedida sobre ese bien por dicho consumidor a favor de un prestamista profesional, solicita la expulsión del consumidor y, por otra parte, este impugna, mediante una acción reconvencional, la legalidad de la transmisión de la propiedad de dicho bien a la sociedad adjudicataria, realizada a pesar de un procedimiento judicial, aún pendiente en el momento de la transmisión, en el que se solicitaba la suspensión de la ejecución forzosa de dicha garantía por la existencia de cláusulas abusivas en el contrato que dio lugar a dicha ejecución, sobre las que el propio consumidor informó previamente a la sociedad adjudicataria. Ello es así siempre que, en la fecha de la venta en cuestión, existieran indicios concordantes sobre el carácter potencialmente abusivo de esas cláusulas y el consumidor haya hecho uso de los recursos legales cuya interposición cabía esperar razonablemente de un consumidor medio para obtener un control jurisdiccional de dichas cláusulas.
En segundo lugar, el Tribunal de Justicia declara que la Directiva 93/13, interpretada a la luz de los derechos a la vivienda y a la tutela judicial efectiva, se opone a una normativa nacional (
12
) que permite que la ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria concedida por un consumidor a favor de un prestamista profesional sobre un bien inmueble que constituye la vivienda familiar de ese consumidor continúe a pesar de la existencia de una demanda de medidas provisionales en curso ante un órgano jurisdiccional dirigida a la suspensión de esa ejecución y de indicios concordantes de la posible presencia de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato que ha dado lugar a dicha ejecución. Así sucede cuando dicha normativa no prevé ninguna posibilidad de obtener por vía judicial la nulidad de la ejecución debido a la existencia de cláusulas abusivas en ese contrato.
En el caso de autos, sin perjuicio de las comprobaciones que corresponde efectuar al órgano jurisdiccional remitente, los recursos legales de que disponían los demandados en la fecha de realización de la subasta no respondían a la exigencia de tutela judicial efectiva.
En efecto, por una parte, estos recursos legales no ofrecían la posibilidad efectiva de suspender la realización de esa subasta, en el marco de una ejecución forzosa, para permitir el control judicial de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato que dio lugar a esa ejecución, aun cuando estaba pendiente una demanda de suspensión ante un juez. Pues bien, el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 exige que el consumidor no se vea privado de la posibilidad efectiva de obtener la suspensión de un procedimiento de ejecución incoado en virtud de un título ejecutivo basado en una cláusula contractual cuya validez se impugna judicialmente debido a su carácter abusivo. De hecho, de no producirse tal suspensión, la decisión por la que se declare el carácter abusivo de dicha cláusula solo proporcionaría al consumidor una protección a posteriori meramente indemnizatoria, que sería incompleta e insuficiente. Esta exigencia se justifica con mayor motivo cuando, como sucede en el litigio principal, el procedimiento de ejecución forzosa tiene por objeto la vivienda del consumidor y de su familia, cuya protección está amparada por el derecho fundamental al respeto de la vida privada y familiar. (
13
)
Por otra parte, dichos recursos legales no ofrecían a los demandados la posibilidad de solicitar la nulidad de la subasta debido a la presencia de una cláusula abusiva en el contrato que dio lugar a dicha venta, (
14
) a pesar de la existencia de indicios concordantes sobre el carácter potencialmente abusivo de dicha cláusula.
El Tribunal de Justicia añade que, habida cuenta de la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo de la República Eslovaca relativa a la Ley de Subastas Voluntarias, (
15
) no parece excluida la posibilidad de una interpretación de esta Ley (
16
) que sea conforme con las disposiciones de la Directiva 93/13. A este respecto, si bien el órgano jurisdiccional remitente considera que puede proceder a tal interpretación de la citada Ley, en lo que respecta a las causas de anulación que establece, esa misma Ley dispone también que una solicitud de nulidad debe presentarse en un plazo de tres meses a partir de la fecha de la adjudicación. Sin perjuicio de que el órgano jurisdiccional remitente compruebe este extremo, no podía esperarse razonablemente que los demandados presentaran una solicitud de nulidad de la subasta de que se trata sobre la base de la Ley de Subastas Voluntarias, en la medida en que no podían prever la interpretación dada a dicha Ley por el Tribunal Supremo de la República Eslovaca cinco años después de dicha venta.
Pues bien, la importancia del interés público que subyace a la protección que la Directiva 93/13 confiere a los consumidores y la necesidad de garantizar la efectividad de los derechos que esta otorga a los justiciables justifican, a falta de recursos legales efectivos que les permitan hacer valer sus derechos derivados de esta Directiva antes de la fecha de la adjudicación, que los demandados todavía puedan impugnar la ejecución forzosa que dio lugar a dicha adjudicación.
El Tribunal de Justicia precisa asimismo que, dado que el órgano jurisdiccional remitente podría verse obligado a declarar la nulidad de la subasta controvertida en el litigio principal y, en consecuencia, a restablecer las relaciones jurídicas existentes entre los demandados y el banco antes de que se llevara a cabo esa subasta, dicho órgano jurisdiccional debería examinar, a la luz del Derecho nacional aplicable, la posibilidad de permitir al banco participar en el procedimiento, conforme a cualquier regulación procesal adecuada.
(
1
)	Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (DO 1993, L 95, p. 29).
(
2
)	El artículo 7 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea (en lo sucesivo, «Carta»), relativo al respeto de la vida privada y familiar, garantiza el derecho a la vivienda, mientras que el artículo 47 de la Carta establece el derecho a la tutela judicial efectiva.
(
3
)	Y, más concretamente, en el ámbito de aplicación de los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13.
(
4
)	Sentencia de 7 de diciembre de 2017, Banco Santander (598/15, EU:C:2017:945), apartados 44 y 47.
(
5
)	Sentencia de 17 de mayo de 2022, Ibercaja Banco (600/19, EU:C:2022:394), apartado 57.
(
6
)	Tal como se establece en el artículo 47 de la Carta y en el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13.
(
7
)	Sentencia de 7 de diciembre de 2017, Banco Santander (598/15, EU:C:2017:945).
(
8
)	Sentencia de 7 de diciembre de 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).
(
9
)	A la que se refirió el Tribunal de Justicia en las sentencias de 7 de diciembre de 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945), apartado 45, y de 17 de mayo de 2022, Ibercaja Banco (600/19, EU:C:2022:394), apartado 57.
(
10
)	Y, más concretamente, de los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13.
(
11
)	Artículos 7 y 47 de la Carta.
(
12
)	Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov [Ley n.o 527/2002, de Subastas Voluntarias y por la que se completa la Ley del Consejo Nacional Eslovaco n.o 323/1992, sobre los Notarios y las Actividades del Notariado (Ordenamiento del Notariado)] (en lo sucesivo, «Ley de Subastas Voluntarias»).
(
13
)	Artículo 7 de la Carta.
(
14
)	El artículo 21, apartado 2, de la Ley de Subastas Voluntarias prevé el derecho a solicitar la nulidad de una venta en un plazo de tres meses a partir de la fecha de la adjudicación, en caso de impugnación de la validez del contrato constitutivo de la garantía de que se trate o de infracción de las disposiciones de dicha Ley.
(
15
)	En sus observaciones escritas, el Gobierno eslovaco alega que, en una jurisprudencia de 2022, confirmada en 2023, el Tribunal Supremo de la República Eslovaca interpretó el artículo 21, apartado 2, de la Ley de Subastas Voluntarias en el sentido de que la existencia de cláusulas abusivas en el contrato que dio lugar a la ejecución forzosa extrajudicial constituye un motivo que permite declarar la nulidad de la venta realizada en el marco de dicha ejecución.
(
16
)	Y, más concretamente, del artículo 21, apartado 2, de la Ley de Subastas Voluntarias.