62003CJ0350_CS
Účastníci řízení
Odůvodnění rozsudku
Výrok
Účastníci řízení
Ve věci C‑350/03,
jejímž předmětem je žádost o rozhodnutí o předběžné otázce na základě článku 234 ES, podaná rozhodnutím Landgericht Bochum (Německo) ze dne 29. července 2003, došlým Soudnímu dvoru dne 8. srpna 2003, v řízení
Elisabeth Schulte,
Wolfgang Schulte
proti
Deutsche Bausparkasse Badenia AG,
SOUDNÍ DVŮR (velký senát),
ve složení V. Skouris, předseda, P. Jann a A. Rosas, předsedové senátů, C. Gulmann (zpravodaj), R. Schintgen, N. Colneric, S. von Bahr, R. Silva de Lapuerta a K. Lenaerts, soudci,
generální advokát: P. Léger,
vedoucí soudní kanceláře: M.-F. Contet, vrchní rada,
s přihlédnutím k písemné části řízení a po jednání konaném dne 15. června 2004,
s ohledem na vyjádření předložená:
– za manžele Schulteovy M. Kochem a M. Beckmannem, Rechtsanwälte,
– za Deutsche Bausparkasse Badenia AG M. Papem a N. Grossem, Rechtsanwälte,
– za německou vládu W.-D. Plessingem, A. Dittrichem a P.‑C. Müller‑Graffem, jako zmocněnci,
– za francouzskou vládu R. Loosli-Surrans, jako zmocněnkyní,
– za italskou vládu I. M. Bragugliou, jako zmocněncem, ve spolupráci s A. Cingolem, avvocato dello Stato,
– za Komisi Evropských společenství J. Sackem a J.-P. Keppennem, jako zmocněnci,
po vyslechnutí stanoviska generálního advokáta na jednání konaném dne 28. září 2004,
vydává tento
Rozsudek
Odůvodnění rozsudku
1. Žádost o rozhodnutí o předběžné otázce se týká výkladu čl. 95 odst. 3 ES, jakož i směrnice Rady 85/577/EHS ze dne 20. prosince 1985 o ochraně spotřebitele v případě smluv uzavřených mimo obchodní prostory (Úř. věst. L 372, s. 31; Zvl. vyd. 15/01, s. 262; dále jen „směrnice“), a zejména jejího čl. 3 odst. 2 a článků 4, 5 a 7.
2. Tato žádost byla podána v rámci sporu mezi manželi Schulteovými a Deutsche Bausparkasse Badenia AG (dále jen „banka“) o důsledcích odstoupení, na základě vnitrostátního práva použitelného v oblasti podomního prodeje, od smlouvy o hypotečním úvěru uzavřené tímto manželským párem s bankou.
Právní rámec
Právní úprava Společenství
3. Cílem směrnice je poskytnout spotřebitelům členských států minimální ochranu v oblasti podomního prodeje za účelem jejich ochrany před rizikem plynoucím z okolností vlastních uzavření smlouvy mimo prostory dodavatele. Čtvrtý a pátý bod odůvodnění směrnice uvádí:
„[...] pro smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory dodavatele je charakteristické, že podnět ke smluvnímu jednání zpravidla pochází od dodavatele a spotřebitel není na smluvní jednání připraven nebo je neočekává; […] často nemá možnost porovnat jakost a cenu nabídky s jinými nabídkami; […]
[...] spotřebitel by měl mít právo odstoupit od smlouvy ve lhůtě alespoň sedmi dnů, která by mu umožnila ještě jednou posoudit závazky vyplývající ze smlouvy“.
4. Článek 1 odst. 1 směrnice stanoví:
„Tato směrnice se vztahuje na smlouvy, na základě kterých dodavatel dodává spotřebiteli zboží nebo poskytuje služby, uzavřené:
[…]
– v průběhu návštěvy dodavatele:
i) u spotřebitele doma nebo v bytě jiných spotřebitelů;
[…]
neuskutečnila-li se návštěva na výslovnou žádost spotřebitele.“
5. Článek 3 odst. 2 písm. a) směrnice stanoví:
„Tato směrnice se nevztahuje na:
a) smlouvy o výstavbě, prodeji [koupi] nebo nájmu nemovitostí nebo smlouvy týkající se jiných práv k nemovitostem.
[…]“
6. Článek 4 směrnice stanoví:
„V případě transakcí spadajících do oblasti působnosti článku 1 se od dodavatelů vyžaduje, aby písemně poučili spotřebitele o jejich právu odstoupit od smlouvy ve lhůtě stanovené v článku 5 a současně jim sdělili jméno a adresu osoby, vůči které mohou toto právo uplatnit.
Poučení musí být datováno a musí obsahovat údaje umožňující identifikaci smlouvy. Spotřebiteli musí být vydáno:
a) v případě čl. 1 odst. 1 ke dni uzavření smlouvy;
[…]
Členské státy zajistí, aby jejich vnitrostátní právní předpisy stanovily vhodná opatření na ochranu spotřebitele v případech, kdy poučení uvedené v tomto článku nebude vydáno.“
7. Podle článku 5 směrnice:
„1. Spotřebitel má právo v souladu s postupem stanoveným vnitrostátním právem zrušit účinky [odstoupit od] svého závazku zasláním oznámení ve lhůtě alespoň sedmi dnů po datu, ke kterému mu bylo vydáno poučení uvedené v článku 4. […]
2. Zaslání oznámení má za následek, že spotřebitel je zproštěn všech závazků vyplývajících ze zrušené smlouvy [ze smlouvy, od které odstoupil].“
8. Článek 7 směrnice stanoví, že „[u]platní-li spotřebitel své právo zrušit smlouvu [odstoupit od smlouvy], řídí se právní účinky tohoto zrušení smlouvy [odstoupení od smlouvy] vnitrostátním právem, zejména jedná-li se o vrácení plateb za zboží nebo provedení služeb a vrácení doručeného zboží.“
9. Článek 8 směrnice upřesňuje, že tato směrnice „nebrání členským státům v tom, aby v oblasti její působnosti vydávaly nebo ponechaly v platnosti příznivější ustanovení na ochranu spotřebitele.“
Judikatura Soudního dvora
10. Rozsudkem ze dne 13. prosince 2001, Heininger (C‑481/99, Recueil, s. I‑9945), Soudní dvůr vyložil směrnici ve třech ohledech.
11. Nejdříve rozhodl, že se směrnice vztahuje na smlouvy o hypotečním úvěru, tedy smlouvy o úvěru určené k financování nabytí nemovitosti. V bodu 32 uvedeného rozsudku se domníval, že i když se taková smlouva týká práva k nemovitosti, jelikož poskytnutá půjčka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti, tento prvek smlouvy nestačí k závěru, že se uvedená smlouva týká práva k nemovitostem ve smyslu čl. 3 odst. 2 písm. a) směrnice.
12. Dále připomenul, že spotřebitel, který uzavřel smlouvu o hypotečním úvěru při podomním prodeji, má právo odstoupit od smlouvy, zavedené v článku 5 směrnice. V bodě 35 téhož rozsudku upřesnil, že důsledky případného odstoupení od smlouvy o hypotečním úvěru, ke kterému došlo v souladu s pravidly téže směrnice, na smlouvu o koupi nemovitosti a zřízení zástavního práva k nemovitosti se řídí vnitrostátním právem.
13. Soudní dvůr konečně připomenul, že lhůta sedmi dnů za účelem uplatnění práva odstoupit od smlouvy se musí počítat od okamžiku, kdy byl spotřebitel dodavatelem poučen ohledně svého práva od smlouvy odstoupit. V bodě 48 výše uvedeného rozsudku Heininger rozhodl, že směrnice brání tomu, aby vnitrostátní zákonodárce použil pro uplatnění práva odstoupit od smlouvy zakotveného článkem 5 směrnice lhůtu jednoho roku od uzavření smlouvy, pokud spotřebitel nebyl poučen v souladu s článkem 4 uvedené směrnice.
Vnitrostátní právní úprava
14. Směrnice byla do německého práva provedena zákonem ze dne 16. ledna 1986 o odstupování od smluv uzavřených při podomním prodeji a od podobných transakcí (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften) (BGBl. 1986 I, s. 122, dále jen „HWiG“).
15. Ve svém znění platném v době rozhodné z hlediska skutečností původního sporu čl. 1 odst. 1 HWiG stanoví:
„Jestliže zákazníka přimělo učinit projev vůle směřující k uzavření smlouvy o úplatném plnění:
1. ústní jednání na jeho pracovišti nebo v místě soukromého bydliště,
[…]
nabývá tento projev vůle účinnosti pouze tehdy, pokud od něj zákazník písemně ve lhůtě jednoho týdne neodstoupil.“
16. Článek 3 HWiG stanoví:
„1) V případě odstoupení je každá ze stran povinna vrátit druhé straně získaná plnění. Odstoupení není vyloučeno v případě poškození nebo ztráty předmětu nebo jiné nemožnosti získaný předmět vrátit. Jestliže je zákazník odpovědný za poškození, ztrátu nebo jinou nemožnost předmět vrátit, je povinen částku, o kterou se hodnota předmětu snížila nebo hodnotu předmětu druhé smluvní straně uhradit.
2) Pokud nebyl zákazník poučen v souladu s článkem 2 a nedozvěděl se jiným způsobem o svém právu od smlouvy odstoupit, je považován za odpovědného za poškození, ztrátu či jinou nemožnost věc vrátit pouze tehdy, nejednal-li s náležitou pečlivostí, s jakou obvykle spravuje své vlastní věci.
3) Za právo užívat nebo používat věc nebo jiná plnění do okamžiku uplatnění práva od smlouvy odstoupit musí být zaplaceno; ke ztrátě hodnoty z důvodu běžného opotřebení věci nebo běžného užívání jiného plnění se nepřihlíží.
4) Zákazník může vyžadovat od druhé strany náhradu nutných nákladů, které na věc vynaložil“.
17. Krom toho německý zákonodárce provedl směrnici Rady 87/102/EHS ze dne 22. prosince 1986 o sbližování právních a správních předpisů členských států týkajících se spotřebitelského úvěru (Úř. věst. L 42, s. 48; Zvl. vyd. 15/01, s. 326) přijetím zákona ze dne 17. prosince 1990 o spotřebitelském úvěru (Verbraucherkreditgesetz) (BGBl. 1990 I, s. 2840, dále jen „VerbrKrG“). Tento zákon byl ve svém původním znění účinný v době rozhodné z hlediska skutečností původního sporu a až do 30. září 2000.
18. Článek 9 VerbrKrG stanoví:
„1. Kupní smlouva představuje transakci spojenou se smlouvou o úvěru, pokud úvěr slouží k financování kupní ceny a obě smlouvy musejí být považovány za hospodářský celek. O hospodářský celek jde zejména tehdy, pokud věřitel využívá spolupráce s prodávajícím při přípravě nebo uzavření smlouvy o úvěru.
2. Projev vůle spotřebitele směřující k uzavření spojené kupní smlouvy nabývá účinnosti pouze tehdy, pokud spotřebitel neodstoupí od svého projevu vůle směřujícího k uzavření smlouvy o úvěru na základě čl. 7 odst. 1.
Poučení týkající se práva odstoupit od smlouvy […] musí obsahovat údaj, že v případě odstoupení pozbývá platnosti i kupní smlouva spojená se smlouvou o úvěru […]. Jestliže již byla jistina úvěru čerpána a uhrazena ve prospěch prodávajícího, přecházejí na věřitele práva a povinnosti prodávajícího vůči spotřebiteli plynoucí z kupní smlouvy, pokud jde o právní účinky odstoupení […]
[…]“
19. Článek 3 odst. 2 VerbrKrG stanoví:
„Nevztahují se, mimo jiné,
[…]
2. článek 4 odst. 1 čtvrtá věta bod 1 písm. b) a články 7, 9 a 11 až 13 na smlouvy o úvěru, ve kterých je úvěr podmíněn zřízením zástavního práva k nemovitosti a je poskytnut za podmínek obvyklých pro úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti a jejich střednědobé financování […]“.
Spor v původním řízení
20. Podle předkládacího rozhodnutí banka od konce 80. let financuje nákup starších bytů. Obecně se jedná o nemovitosti postavené v rámci výstavby bytových sociálních jednotek v 60. a 70. letech, které zakoupila Allgemeine Wohnungsvermögens AG, poté je zčásti zrekonstruovala a nabídla k prodeji. Společnost Heinen & Biege GmbH (dále jen „Heinen & Biege“), jejímž předmětem činnosti je zprostředkovávání realitních a finanční služeb, byla pověřena skutečným prodejem těchto bytů a zprostředkováním financování.
21. V rámci tohoto systému prodeje byli manželé Schulteovi v únoru 1992 kontaktováni zástupcem společnosti Heinen & Biege, který jim nabídl finanční investici, která spočívala v koupi nemovitosti, financované úvěrem. Prodávaný byt měl být užíván třetími osobami a jeho koupě měla být z daňových důvodů zcela financována půjčkou.
22. Dne 28. dubna 1992 manželé Schulteovi koupili byt za cenu 90 519 DEM. Kupní smlouva byla podepsána před notářem v souladu s ustanoveními vnitrostátní právní úpravy v dané oblasti.
23. Za výlučným účelem financování této koupě uzavřeli manželé Schulteovi s bankou dne 7. dubna 1992 smlouvu o půjčce ve výši 105 000 DEM, která byla zajištěna zástavním právem k nabytému bytu ve stejné výši, které bylo zřízeno notářským zápisem ze dne 8. května 1992. V tomto zápisu se manželé Schulteovi zavázali k osobnímu ručení za splacení dluhu zajištěného zástavním právem k nemovitosti a souhlasili s možností přímého nuceného výkonu smlouvy o půjčce vůči jejich veškerému majetku. Na žádost banky se též museli zavázat, že přistoupí k systému společné správy nájemného, který měl zaručovat rovnoprávné rozdělení veškerého nájemného z komplexu nemovitosti.
24. Krom toho se zavázali uzavřít s bankou dvě smlouvy o stavebním spoření, přičemž každá z nich se měla týkat poloviny vypůjčené částky. Byl o dohodnuto, že ke splacení půjčky dojde až po přidělení částky z první smlouvy o stavebním spoření. Smlouva o půjčce neobsahovala žádné poučení o právu od ní odstoupit ve smyslu HWiG.
25. Po uzavření veškerých smluv a zřízení jistot uložených smlouvou o půjčce společnost prodávající nemovitost čerpala přímo od banky částku 101 850 DEM na základě písemného pokynu manželů Schulteových.
26. Vzhledem k tomu, že posledně uvedení nesplnili svoji povinnost měsíčních splátek v souladu se smlouvou o půjčce, banka od této smlouvy odstoupila, požadovala okamžité splacení půjčky, a jelikož k platbě nedošlo, přistoupila k nucenému výkonu uvedené smlouvy na základě notářského zápisu ze dne 8. května 1992.
27. V listopadu 2002 odstoupili manželé Schulteovi od smlouvy o půjčce na základě článku 1 HWiG a zahájili u Landgericht Bochum řízení proti nucenému výkonu.
28. Před tímto soudem uplatnili, že v únoru 1992 byli v místě svého bydliště kontaktováni zástupcem Heinen & Biege, který jim nabídl plán umožňující uskutečnit daňové úspory, a že se v návaznosti na to v krátké době konaly tři informační schůzky, rovněž v místě jejich soukromého bydliště, během kterých jim mimo nemovitosti nabídl úplné financování, a to, v tomto případě, výlučně prostřednictvím banky. Výslovně jim upřesnil, že financování nemovitosti bylo zajištěno z důvodu vybraného typu finanční investice daňovými výhodami spojenými s touto investicí, jakož i nájemným. Jak smlouva o půjčce, tak smlouvy o stavebním spoření byly poté podepsány v jejich bytě.
29. Manželé Schulteovi tvrdili, že banka je odpovědná za podomní prodej, protože již několik let úzce spolupracovala se zprostředkovatelskou společností a veškeré jednání o smlouvách bylo uskutečňováno na účet banky.
30. Manželé Schulteovi rovněž uplatnili, že kupní smlouva a smlouva o půjčce musí být považovány za hospodářský celek, takže na základě čl. 9 odst. 2 čtvrté věty VerbrKrG, který se v každém případě použije per analogiam, jsou povinni pouze převést zpět vlastnické právo k bytu.
31. Banka zpochybnila, že smlouva o půjčce byla uzavřena při podomním prodeji. Krom toho i kdyby tomu tak bylo, nemůže za to být činěna právně odpovědnou, jelikož zástupce byl spolupracovníkem zprostředkovatelské společnosti, jejíž úloha, pokud jde o uzavření smlouvy o půjčce, spočívala výlučně v pomoci při přípravě spisu a předání údajů.
32. Banka měla krom toho za to, že nejde o to, zda manželé Schulteovi mají právo odstoupit od smlouvy v souladu s HWiG, protože jsou, i za připuštění platnosti odstoupení založeného na článku 1 HWiG, povinni splatit půjčku, která jim byla poskytnuta, tedy jistinu úvěru, jakož i odškodnění za užívání finančních prostředků, ve výši smluvně dohodnutých úroků nebo v každém případě ve výši běžné na trhu. Podpůrně banka vzájemným návrhem navrhla, aby bylo manželům Schulteovým uloženo splatit poskytnutou částku, a sice 101 850 DEM, spolu s úroky ve výši stanovené právními předpisy.
Předběžné otázky
33. Landgericht Bochum uvádí, že ve vnitrostátním právu je důsledkem odstoupení od smlouvy o hypotečním úvěru zrušení této smlouvy, přičemž každá ze stran je v souladu s čl. 3 odst. 1 a odst. 3 HWiG povinna vrátit druhé straně získaná plnění a uhradit hodnotu užívání až do okamžiku odstoupení. Dodává, že na základě ustálené judikatury Bundesgerichtshof se půjčka považuje za poskytnutou dlužníkovi, i když nebyla čerpána ve prospěch posledně uvedeného, ale na jeho pokyn ve prospěch třetí osoby.
34. Z toho vyplývá, že v případě odstoupení od smlouvy o hypotečním úvěru uzavřené při podomním prodeji čl. 3 odst. 1 a odst. 3 HWiG přiznává bance, která je věřitelem, právo na splacení jistiny poskytnutého úvěru, spolu s úroky v tržní výši.
35. Landgericht Bochum vysvětluje, že výsledek sporu v původním řízení závisí hlavně na tom, zda se banka, jakmile manželé Schulteovi uplatnili své právo odstoupit od smlouvy o úvěru, může dovolávat práva na okamžité a úplné splacení půjčky na základě čl. 3 odst. 1 HWiG, jak je vykládán Bundesgerichtshof. Považuje tento důsledek za tvrdý pro spotřebitele a má za to, že na základě vnitrostátní právní úpravy by byla představitelná jiná řešení.
36. Smlouva o úvěru a smlouva o koupi nemovitosti by tak konkrétně mohly být považovány za hospodářský celek ve smyslu čl. 9 odst. 2 VerbrKrG, takže by dlužník z důvodu odstoupení od smlouvy o hypotečním úvěru již nebyl vázán smlouvou o koupi nemovitosti a bance by náležela v souladu se čtvrtou větou téhož ustanovení práva a povinnosti prodávajícího. Dlužník by v důsledku toho již nebyl povinen splatit bance půjčku, ale pouze převést zpět nemovitost financovanou uvedenou půjčkou a uhradit hodnotu užívání nemovitosti až do okamžiku odstoupení. Bylo by rovněž možné, i bez použití čl. 9 odst. 2 VerbrKrG, mít za to, vycházeje z myšlenky hospodářského celku mezi oběma smlouvami, že odstoupení od jedné z těchto smluv způsobuje rovněž neplatnost druhé, jelikož ochranný účel ustanovení o odstoupení vyžaduje, aby na dlužníkovi neležela povinnost půjčku splatit.
37. Landgericht Bochum nicméně upřesňuje, že podle ustálené judikatury Bundesgerichtshof, potvrzené po výše uvedeném rozsudku Heininger, se článek 9 VerbrKrG nevztahuje na hypoteční úvěry z důvodu čl. 3 odst. 2 VerbrKrG. Podle této judikatury nejsou hypoteční úvěr a koupě nemovitosti financovaná úvěrem považovány za spojené smlouvy tvořící hospodářský celek. V důsledku toho se odstoupení od smlouvy o hypotečním úvěru nedotýká platnosti smlouvy o koupi nemovitosti financované tímto úvěrem.
38. Landgericht Bochum se táže, zda je takové vnitrostátní ustanovení, jako je článek 3 HWiG, jak je vykládán Bundesgerichtshof, v souladu s právem Společenství, neboť právní důsledky vyplývající z výkladu tohoto ustanovení se mu nezdají slučitelné s ochranným účelem práva odstoupit od smlouvy.
39. V tomto ohledu uplatňuje, že povinnost splacení vyplývající z uvedeného výkladu znamená pro spotřebitele, který uzavřel smlouvu o půjčce, aniž by byl poučen svém právu odstoupit od smlouvy, a který nyní toto právo – jež v souladu s výše uvedeným rozsudkem Heininger není omezeno v čase – uplatní, situaci méně příznivou z hlediska ekonomického, než při zachování platnosti smlouvy o půjčce. Jelikož splnění povinnosti okamžitého a úplného splacení může způsobit platební neschopnost spotřebitelů, tato povinnost může odrazovat spotřebitele od uplatnění práva odstoupit od smlouvy uznaného v článku 5 směrnice.
40. Za těchto podmínek se Landgericht Bochum rozhodl přerušit řízení a položit Soudnímu dvoru následující předběžné otázky:
„1) Vztahuje se čl. 3 odst. 2 písm. a) směrnice […] rovněž na smlouvy o koupi nemovitostí, které musejí být považovány za pouhou součást druhu finanční investice, jejíž financování je zajištěno úvěrem, a pokud se smluvní jednání, která se týkala jak smlouvy o koupi nemovitosti, tak i smlouvy o úvěru sloužící výlučně k financování, uskutečnila při podomním prodeji ve smyslu článku 1 [HWiG]?
2) Jsou požadavky vyplývající ze zásady vysoké úrovně ochrany v oblasti ochrany spotřebitele (čl. 95 odst. 3 Smlouvy o ES) a efektivity ochrany spotřebitele zajištěné směrnicí […] dodrženy ustanoveními vnitrostátního právního řádu nebo jejich podaným výkladem, které stanoví, že jediným důsledkem odstoupení od projevu vůle směřujícího k uzavření smlouvy o půjčce – i když jde o finanční investice, pro které by půjčka nebyla vůbec poskytnuta, nebyla-li by nabyta nemovitost – je zrušení smlouvy o půjčce?
3) Je vnitrostátní ustanovení, které stanoví jako důsledek odstoupení od smlouvy o půjčce povinnost pro spotřebitele, který uplatnil své právo odstoupit od smlouvy, splatit půjčku bance, která financování poskytla, i když podle plánu vypracovaného pro finanční investici slouží půjčka výhradně k financování nemovitosti a je čerpána přímo ve prospěch prodávajícího nemovitosti, v souladu s ochranným účelem ustanovení čl. 5 odst. 2 směrnice […], pokud jde o odstoupení od smlouvy?
4) Je vnitrostátní ustanovení, které stanoví jako důsledek odstoupení od smlouvy povinnost pro spotřebitele poté, co uplatnil své právo odstoupit od smlouvy, splatit okamžitě půjčku, která – v souladu s plánem vypracovaným pro finanční investici – ještě nebyla splacena, spolu s úroky ve výši běžné na trhu, v rozporu s požadavkem vysoké úrovně ochrany v oblasti ochrany spotřebitele (čl. 95 odst. 3 Smlouvy o ES) a se zásadou efektivity ochrany spotřebitele, která je zakotvena směrnicí […]?“
K předběžným otázkám
K přípustnosti
41. Položené otázky vycházejí z předpokladu, že smlouva o půjčce dotčená ve věci v původním řízení byla uzavřena při podomním prodeji.
42. Banka má pochybnosti ohledně přípustnosti žádosti o rozhodnutí o předběžné otázce, jelikož Landgericht Bochum podle ní definitivně nerozhodl, zda byla smlouva o půjčce opravdu uzavřena při podomním prodeji. Banka tvrdí, že dokud není tato otázka vyřešena, zůstávají položené otázky hypotetickými.
43. V tomto ohledu je třeba uvést, že je věcí pouze vnitrostátního soudu, který rozhoduje spor a který musí nést odpovědnost za přijaté soudní rozhodnutí, posoudit s ohledem na zvláštnosti věci jak nezbytnost rozhodnutí o předběžné otázce pro vydání jeho rozsudku, tak i relevanci otázek, které klade Soudnímu dvoru. Nicméně Soudní dvůr měl za to, že nemůže rozhodnout o předběžné otázce položené vnitrostátním soudem, pokud je zejména zjevné, že vnitrostátním soudem žádaný výklad práva Společenství nemá žádný vztah k realitě nebo předmětu sporu v původním řízení, nebo jestliže se jedná o hypotetický problém (viz rozsudek ze dne 15. prosince 1995, Bosman, C‑415/93, Recueil, s. I‑4921, body 59 a 61).
44. Předkládající soud uvádí, že pokud by manželé Schulteovi byli povinni okamžitě a zcela splatit půjčku spolu s úroky, nemusel by rozhodnout o otázce, zda banka platně odstoupila od smlouvy o půjčce, nebo zda manželé Schulteovi platně odstoupili od svého projevu vůle směřujícího k uzavření smlouvy o půjčce v souladu s HWiG. V obou těchto případech by totiž manželé Schulteovi byli povinni okamžitě a zcela půjčku splatit.
45. Za těchto podmínek nemůže být možné tvrdit, že předběžné otázky jsou zjevně hypotetické nebo zjevně nemají žádný vztah k realitě a předmětu sporu v původním řízení.
K věci samé
Úvodní poznámky
– K finanční investici dotčené v původním řízení
46. Finanční investice, kterou uskutečnili manželé Schulteovi, vykazuje zejména následující vlastnosti.
47. Zprostředkovatel tomuto páru navrhl, aby koupil byt, jehož prodávajícím byla společnost, která koupila a zrekonstruovala velký počet bytů za účelem jejich dalšího prodeje.
48. Z daňových důvodů mělo být nabytí uvedeného bytu zcela financováno půjčkou.
49. Dotčený zprostředkovatel navrhl, aby financování kupní ceny a nákladů na operaci bylo uskutečněno prostřednictvím půjčky od banky, zajištěné zástavním právem k nemovitosti, přičemž manželé Schulteovi krom toho osobně ručili za splacení dluhu.
50. Posledně uvedení se zavázali, že přistoupí k systému společné správy nájemného z bytů v dotčené nemovitosti, který měl zaručovat rovnoprávné rozdělení veškerého nájemného.
51. Investice do bytu, financovaná v plné výši půjčkou, neměla pro manžele Schulteovy znamenat žádné výdaje, neboť financování mělo být prováděno z nájemného, ve spojení zejména se získáním určitých daňových výhod.
52. Před Soudním dvorem není zpochybňováno, že takové finanční investice obsahují, kromě rizika nadhodnocení hodnoty bytu v okamžiku koupě, zejména rizika, že předvídané nájemné nebude získáno a že očekávání ohledně vývoje cen nemovitostí se ukáží chybnými.
53. Zdá se, že pokud jde o manžele Schulteovy, posledně uvedená rizika se naplnila.
54. Ve věci v původním řízení manželé Schulteovi v návaznosti na výše uvedený rozsudek Heininger odstoupili od smlouvy o půjčce v souladu s HWiG, když měli za to, že jim to umožní zprostit se svých závazků vůči bance.
– K dosahu předběžných otázek
55. Předkládající soud uvádí, že podle vnitrostátní právní úpravy použitelné v době rozhodné z hlediska skutečností původního sporu se dlužník svým odstoupením od smlouvy o půjčce sice zprostí všech svých závazků plynoucích ze smlouvy, avšak musí okamžitě a zcela splatit půjčku spolu s úroky. Tento soud upřesňuje, že podle použitelné vnitrostátní právní úpravy, tak jak je vykládána Bundesgerichtshof, je nerozhodné, že byla půjčka čerpána přímo ve prospěch prodávajícího bytu, a za takových podmínek, jako jsou podmínky v projednávané věci, není možné považovat smlouvu o půjčce a kupní smlouvu za spojené smlouvy tvořící hospodářský celek.
56. Před Soudním dvorem takřka není zpochybňováno – a Bundesgerichtshof to krom toho potvrdil ve své judikatuře (rozsudek ze dne 12. listopadu 2002, BGHZ 152, 331) – že za těchto podmínek je v německém právu obecně z ekonomického hlediska málo výhodné nebo dokonce nevýhodné odstoupit od smlouvy o půjčce. Spotřebitel by byl ve stejné situaci, jako kdyby k odstoupení nedošlo, nebo dokonce v méně příznivé situaci, jelikož by musel splatit svůj dluh okamžitě, a nikoli ve splátkách, jak stanoví smlouva.
57. S ohledem na toto zjištění předkládající soud pokládá otázku, zda je německé právo v tom, že určuje tímto způsobem právní důsledky odstoupení od smlouvy o půjčce uzavřené při podomním prodeji, v souladu s právem Společenství.
58. Položené otázky se týkají, pokud jde o první dvě z nich, dopadu odstoupení na kupní smlouvu a, pokud jde o poslední dvě, dopadu odstoupení na smlouvu o půjčce.
– K použitelnému právu Společenství
59. Ve druhé a čtvrté otázce předkládající soud odkazuje na čl. 95 odst. 3 ES, který stanoví, že Komise bude ve svých návrzích podle odstavce 1 téhož článku týkajících se ochrany spotřebitele vycházet z vysoké úrovně ochrany a že v rámci svých pravomocí usilují o tento cíl též Evropský parlament a Rada Evropské unie.
60. Je třeba nejdříve uvést, že toto ustanovení, které bylo do Smlouvy o ES vloženo v roce 1986 Jednotným evropským aktem, nebylo v okamžiku přijetí směrnice v roce 1985 použitelné.
61. Ostatně i za předpokladu, že by bylo použitelné, je uvedené ustanovení určeno jednotlivým orgánům, které hrají každý svoji úlohu v legislativním procesu Společenství, a nelze se ho proto dovolávat jako přímého základu pro povinnosti vyplývající pro členský stát. Toto ustanovení může být použito nanejvýš jako prvek výkladu směrnice.
62. Proto jsou pravidly práva Společenství relevantními za účelem odpovědi na položené otázky pravidla směrnice.
63. Nejdříve je namístě připomenout, že v souladu se svým článkem 8 směrnice nebrání členským státům v tom, aby v oblasti její působnosti vydávaly nebo ponechaly v platnosti příznivější ustanovení na ochranu spotřebitele.
64. Dále, v souladu se svým článkem 1 se směrnice vztahuje na všechny smlouvy uzavřené mezi dodavatelem a spotřebitelem, s výjimkou určitých smluv taxativně stanovených v čl. 3 odst. 2 téže směrnice, a zejména smluv o koupi nemovitostí.
65. Konečně, ochrana přiznaná spotřebiteli, který uzavřel smlouvu za podmínek podomního prodeje, spočívá konkrétněji v souladu s čl. 5 odst. 1 směrnice v možnosti spotřebitele odstoupit od smlouvy ve lhůtě sedmi dnů po datu, ke kterému mu bylo vydáno dodavatelem poučení o jeho právu odstoupit od smlouvy, přičemž dodavatel je povinen vydat toto poučení v souladu s čl. 4 prvním pododstavcem směrnice.
66. Právě toto Soudní dvůr připomenul v bodě 38 výše uvedeného rozsudku Heininger, když zdůraznil jednak, že cílem směrnice je chránit spotřebitele před rizikem plynoucím z okolností vlastních uzavření smlouvy mimo prostory dodavatele, a jed nak, že ochrana spotřebitele je v ní uskutečněna zavedením práva od smlouvy odstoupit.
67. Pokud jde o důsledky odstoupení, je stanoveno v čl. 5 odst. 2 směrnice, že svým odstoupením je spotřebitel zproštěn všech svých závazků vyplývajících ze smlouvy, a v článku 7 téže směrnice, že právní účinky odstoupení se řídí vnitrostátním právem.
68. V bodě 35 výše uvedeného rozsudku Heininger Soudní dvůr odkázal na toto posledně uvedené ustanovení a dodal, že jestliže smlouva o hypotečním úvěru spadá do rozsahu působnosti směrnice, důsledky případného odstoupení od této smlouvy, ke kterému došlo v souladu s pravidly této směrnice, na smlouvu u koupi nemovitosti a zřízení zástavního práva k nemovitosti, se řídí vnitrostátním právem.
69. Jestliže je přitom věcí členských států upravit právní účinky odstoupení, tato pravomoc musí být vykonávána za dodržování práva Společenství a konkrétněji pravidel směrnice vykládaných s přihlédnutím k jejímu cíli a tak, aby byly zajištěny její užitečné účinky. Členské státy jsou povinny při plnění povinností, které pro ně vyplývají ze směrnice, přijmout všechna opatření nezbytná za účelem zajištění plného účinku směrnice, v souladu s cílem, který sleduje (viz zejména rozsudky ze dne 17. června 1999, Komise v. Itálie, C‑336/97, Recueil, s. I‑3771, bod 19, a ze dne 5. prosince 2002, Komise v. Belgie, C‑324/01, Recueil, s. I‑11197, bod 18).
70. Je třeba dodat, že Soudní dvůr rozhodl, že směrnice sama o sobě nemůže zakládat jednotlivci povinnosti, a není tudíž možno se jí jako takové vůči němu dovolávat (viz zejména rozsudky ze dne 14. července 1994, Faccini Dori, C‑91/92, Recueil, s. I‑3325, bod 20, a ze dne 5. října 2004, Pfeiffer a další (C‑397/01 až C‑403/01, Recueil, s. I‑8835, bod 108).
71. Nicméně vnitrostátní soud, jemuž byl předložen spor probíhající výlučně mezi jednotlivci, je při použití ustanovení vnitrostátního práva přijatých za účelem provedení povinností stanovených směrnicí povinen přihlédnout k veškerým pravidlům vnitrostátního práva a vykládat je v co možná největším rozsahu ve světle znění, jakož i účelu této směrnice, aby tak mohlo být dosaženo rozhodnutí, které je v souladu s cílem jí sledovaným (viz výše uvedený rozsudek Pfeiffer a další, bod 120).
K první a druhé otázce týkající se dopadu odstoupení od smlouvy o půjčce na kupní smlouvu
72. Svou první otázkou žádá předkládající soud o výklad čl. 3 odst. 2 směrnice, který vylučuje z rozsahu působnosti této směrnice zejména smlouvy o koupi nemovitostí. Přeje si vědět, zda toto vyloučení platí rovněž pro smlouvy o koupi nemovitostí, které musejí být považovány za pouhou součást druhu finanční investice, jejíž financování je zajištěno úvěrem, a pokud se smluvní jednání, která se týkala jak smlouvy o koupi nemovitosti, tak i smlouvy o úvěru sloužící výlučně k financování, uskutečnila při podomním prodeji.
73. Podstatou druhé otázky předkládajícího soudu je, zda směrnice brání vnitrostátním předpisům, které stanoví jako jediný důsledek odstoupení od smlouvy o půjčce zrušení této smlouvy, i když se jedná o finanční investice, pro které by půjčka nebyla poskytnuta, nebyla‑li by nabyta nemovitost.
74. Z předkládacího rozhodnutí vyplývá, že uvedený soud položil tyto dvě otázky, když se domníval, že za takových okolností, jako jsou okolnosti věci v původním řízení, mohou obě smlouvy tvořit spojené smlouvy tvořící hospodářský celek, takže odstoupením od smlouvy o půjčce může být dotčena platnost kupní smlouvy a dlužník již nemusí být z důvodu odstoupení od první smlouvy vázán druhou smlouvou.
75. V tomto ohledu je třeba nejdříve konstatovat, že směrnice výslovně a jednoznačně vylučuje ze svého rozsahu působnosti smlouvy o koupi nemovitostí.
76. Zatímco ostatní směrnice Společenství, jejichž cílem je ochrana zájmů spotřebitele, zejména směrnice 87/102, obsahují pravidla ohledně spojených smluv, směrnice žádné pravidlo tohoto druhu neobsahuje a neposkytuje žádný základ pro předpoklad implicitní existence takovýchto pravidel.
77. V některých vyjádřeních předložených Soudnímu dvoru, zejména vyjádřeních francouzské vlády, je tvrzeno, že z rozsudku ze dne 22. dubna 1999, Travel Vac (C‑423/97, Recueil, s. I‑2195), vyplývá, že se směrnice vztahuje na podomní prodej, při kterém dojde k uzavření smlouvy o koupi nemovitosti, která je neoddělitelnou součástí rozsáhlejší skupiny smluv, jež zahrnuje rovněž smlouvu o půjčce zajištěnou zástavním právem k nemovitosti, smlouvu o stavebním spoření a smlouvu o správě nemovitosti, přičemž posledně uvedené smlouvy musejí být považovány za smlouvu o poskytování služeb, jejichž hodnota je vyšší nežli hodnota nemovitosti.
78. Tento názor nelze přijmout. Smlouva o užívání budovy nebo její části na časový úsek, o kterou se jednalo ve výše uvedeném rozsudku Travel Vac, která byla posouzena jako nespadající pod vyloučení stanovené v čl. 3 odst. 2 směrnice, totiž není srovnatelná se smlouvami dotčenými ve věci v původním řízení, a to již proto, že v uvedeném rozsudku se jednalo o jedinou smlouvu týkající se práv k nemovitostem a služeb, ve které posledně uvedené převládaly, zatímco ve věci v původním řízení se jedná o dvě právně samostatné transakce mající v zásadě odlišné cíle.
79. Krom toho Soudní dvůr již zdůraznil v bodu 35 výše uvedeného rozsudku Heininger, že důsledky odstoupení od smlouvy o hypotečním úvěru, ke kterému došlo v souladu s pravidly směrnice, na smlouvu o koupi nemovitosti financovanou úvěrem a zřízení zástavního práva k nemovitosti se řídí vnitrostátním právem.
80. Za těchto podmínek, jestliže směrnice nevylučuje, aby vnitrostátní právo v případě, že dvě spojené smlouvy tvoří hospodářský celek, stanovilo, že odstoupení od smlouvy o hypotečním úvěru má dopad na platnost smlouvy o koupi nemovitosti, neukládá v případě, jako je případ popsaný předkládajícím soudem, takovýto výsledek.
81. Je proto namístě odpovědět na první dvě otázky tak, že:
– článek 3 odst. 2 písm. a) směrnice musí být vykládán tak, že vylučuje z rozsahu působnosti této směrnice smlouvy o koupi nemovitostí, i když jsou pouhou součástí finanční investice, jejíž financování je zajištěno úvěrem, a pokud se smluvní jednání, která se týkala jak smlouvy o koupi nemovitosti, tak i smlouvy o úvěru sloužící výlučně k financování, uskutečnila při podomním prodeji;
– směrnice nebrání vnitrostátním předpisům, které stanoví jako jediný důsledek odstoupení od smlouvy o půjčce zrušení této smlouvy, i když se jedná o finanční investice, pro které by půjčka nebyla poskytnuta, nebyla‑li by nabyta nemovitost.
Ke třetí a čtvrté otázce týkající se dopadu odstoupení na smlouvu o půjčce
82. Předkládající soud se zaprvé táže, zda směrnice a zejména její čl. 5 odst. 2 brání tomu, aby spotřebitel, který uplatnil své právo odstoupit od smlouvy v souladu se směrnicí, byl povinen splatit půjčku věřiteli, i když podle plánu vypracovaného pro finanční investici slouží půjčka výhradně k financování nabytí nemovitosti a je čerpána přímo ve prospěch prodávajícího této nemovitosti.
83. Podle manželů Schulteových a italské vlády takováto povinnost neodpovídá ochrannému účelu čl. 5 odst. 2 směrnice. Manželé Schulteovi tvrdí, že v případě transakce tvořící hospodářský celek, která byla uměle rozdělena na koupi a finanční operaci, by právo odstoupit od smlouvy přiznané směrnicí bylo neúčinné, pokud by zrušení transakce bylo omezeno pouze na jednu z těchto operací, a sice smlouvu o půjčce. Podle nich z důvodu koncepce celé transakce spotřebitel sám nikdy nezískal vypůjčené peníze ani neměl žádný vliv na vyplacení této částky. V takovém případě je podle nich v rozporu se zásadou užitečného účinku, aby byl spotřebitel povinen splatit bance půjčku, jejíž platba nemohla být v žádném případě čerpána v jeho prospěch.
84. V tomto ohledu stačí konstatovat, jak uvádějí banka, německá vláda a Komise, že obě okolnosti zmíněné v této otázce – a sice, že půjčka slouží výlučně financování nabytí nemovitosti a je čerpána přímo ve prospěch prodávajícího – odpovídají velmi rozšířené praxi.
85. Krom toho v rozporu s tím, co tvrdili manželé Schulteovi, nelze vypůjčenou částku považovat za nečerpanou ve prospěch dlužníka, pokud byla poskytnuta přímo půjčující bankou prodávajícímu nemovitosti, jelikož jako ve věci v původním řízení banka jednala na pokyn spotřebitelů, kteří za poskytnutí vypůjčených prostředků mohli nabýt vlastnické právo k nemovitosti.
86. Proto i když půjčka slouží výlučně k financování nabytí nemovitosti a je čerpána přímo ve prospěch prodávajícího této nemovitosti, směrnice nebrání tomu, aby byl spotřebitel povinen půjčku splatit.
87. Předkládající soud zadruhé klade otázku, zda v takové situaci, jako je situace v původním řízení, směrnice brání tomu, aby bylo požadováno, aby byla půjčka splacena okamžitě.
88. V tomto ohledu je třeba, jak uvádějí banka, německá vláda a Komise, připomenout, že v souladu s čl. 5 odst. 2 směrnice zprošťuje oznámení o odstoupení spotřebitele všech závazků vyplývajících ze smlouvy, od které odstoupil. Takové zrušení závazků spotřebitele s sebou nese jak pro spotřebitele, tak pro věřitele obnovení původní situace.
89. Proto směrnice nebrání uložení povinnosti spotřebiteli, v případě odstoupení od smlouvy o hypotečním úvěru, splatit okamžitě věřiteli částku, kterou si vypůjčil.
90. Předkládající soud si zatřetí přeje vědět, zda v takové situaci, jako je situace ve věci v původním řízení, směrnice brání tomu, aby vnitrostátní právní úprava stanovila povinnost pro spotřebitele v případě odstoupení od smlouvy o půjčce nejen splatit částky získané na základě této smlouvy, ale zaplatit věřiteli ještě úroky ve výši běžné na trhu.
91. Podle manželů Schulteových je taková právní úprava v rozporu se zásadou efektivity ochrany spotřebitelů zakotvenou směrnicí. Podle banky a německé vlády i při zohlednění efektivity ochrany spotřebitelů, kterou směrnice zaručuje, neobsahuje směrnice žádný požadavek, který by takové vnitrostátní právní úpravě bránil.
92. V tomto ohledu je třeba připomenout, že důsledkem uplatnění práva odstoupit od smlouvy stanoveného v čl. 5 odst. 1 směrnice je, pokud jde o smlouvu o půjčce, na základě odstavce 2 téhož článku zrušení závazků spotřebitele vyplývajících ze smlouvy, od které odstoupil, což s sebou nese uvedení věcí do jejich původního stavu.
93. Směrnice proto nebrání tomu, aby vnitrostátní právní úprava stanovila povinnost pro spotřebitele v případě odstoupení od smlouvy o půjčce nejen splatit částky získané na základě této smlouvy, ale zaplatit věřiteli ještě úroky ve výši běžné na trhu.
K požadavkům vyplývajícím ze směrnice v případě nedodržení povinnosti poučit spotřebitele o jeho právu odstoupit od smlouvy
94. Jestliže směrnice v zásadě nebrání tomu, aby se vnitrostátní předpisy, podle kterých je spotřebitel, který odstoupí od smlouvy o půjčce, povinen splatit okamžitě a zcela půjčku, spolu s úroky ve výši běžné na trhu, použily v situacích, kdy dodavatel dodržel povinnost poučit spotřebitele, kterou mu ukládá článek 4 směrnice, není tomu tak nezbytně tehdy, jestliže dodavatel tuto povinnost nedodržel.
95. V tomto ohledu je namístě připomenout, že v souladu s článkem 4 třetím pododstavcem směrnice je věcí členských států zajistit, aby jejich vnitrostátní právní předpisy stanovily vhodná opatření na ochranu spotřebitele v případech, kdy poučení o právu odstoupit od smlouvy nebude vydáno.
96. Je třeba uvést, že relevantním prvkem pro posouzení sporu v původním řízení je, za předpokladu, že se předkládající soud domnívá, že odstoupení bylo uskutečněno právoplatně, skutečnost, že banka neinformovala manžele Schulteovy o jejich právu odstoupit od smlouvy a že od smlouvy o půjčce odstoupili až po uplynutí několika let.
97. Kdyby banka bývala poučila manžele Schulteovy o jejich právu odstoupit od smlouvy v souladu s HWiG včas, měli by bývali sedm dní na to, aby zrušili své rozhodnutí smlouvu o půjčce uzavřít. Pokud by se bývali v tomto okamžiku rozhodli od smlouvy odstoupit, je nesporné, že vzhledem ke vztahům mezi smlouvou o půjčce a kupní smlouvou by posledně uvedená smlouva bývala nebyla uzavřena.
98. V situaci, kdy banka nedodržela povinnost dát poučení, která je jí uložena článkem 4 směrnice, nese spotřebitel, je-li povinen splatit půjčku v souladu s německým právem, jak je upřesněno v judikatuře Bundesgerichtshof, rizika vlastní takovým finančním investicím, jako jsou investice dotčené ve věci v původním řízení, připomenutá v bodě 52 tohoto rozsudku.
99. V takové situaci, jako je situace dotčená v původním řízení, by přitom spotřebitel býval mohl zabránit, aby se vystavil těmto rizikům, pokud by byl býval včas poučen o svém právu od smlouvy odstoupit.
100. Za takovýchto okolností směrnice ukládá členským státům přijmout opatření vhodná pro to, aby bylo zabráněno tomu, aby spotřebitel nesl důsledky naplnění těchto rizik. Členské státy tak musejí zajistit, aby za těchto podmínek banka, která nedodržela svou povinnost dát poučení, nesla důsledky naplnění těchto rizik, tak aby povinnost chránit spotřebitele byla zachována.
101. Proto v situaci, ve které, pokud by banka bývala poučila spotřebitele o jeho právu odstoupit od smlouvy, posledně uvedený by býval mohl zabránit tomu, aby se vystavil rizikům vlastním takovým investicím, jako jsou investice dotčené ve věci v původním řízení, ukládá článek 4 směrnice členským státům zajistit, aby jejich právní předpisy chránily spotřebitele, kteří nemohli zabránit tomu, aby se vystavili takovýmto rizikům, přijetím opatření umožňujících zabránit tomu, aby spotřebitelé nesli důsledky naplnění uvedených rizik.
102. Jak bylo připomenuto v bodu 71 tohoto rozsudku, je věcí vnitrostátních soudů vykládat vnitrostátní právní úpravu v co možná největším rozsahu tak, aby bylo dosaženo výsledku uvedeného v bodu 101 tohoto rozsudku.
103. S ohledem na výše uvedené je třeba na třetí a čtvrtou otázku odpovědět v tom smyslu, že směrnice nebrání tomu, aby:
– spotřebitel, který uplatnil své právo odstoupit od smlouvy v souladu se směrnicí, byl povinen splatit půjčku věřiteli, i když podle plánu vypracovaného pro finanční investici slouží půjčka výhradně k financování nabytí nemovitosti a je čerpána přímo ve prospěch prodávajícího této nemovitosti;
– bylo požadováno, aby půjčka byla splacena okamžitě;
– vnitrostátní právní předpisy stanovily povinnost pro spotřebitele v případě odstoupení od smlouvy o půjčce nejen splatit částky získané na základě této smlouvy, ale zaplatit věřiteli ještě úroky ve výši běžné na trhu.
Nicméně v situaci, ve které, pokud by banka bývala dodržela povinnost poučit spotřebitele o jeho právu odstoupit od smlouvy, posledně uvedený by býval mohl zabránit tomu, aby se vystavil rizikům vlastním takovým investicím, jako jsou investice dotčené ve věci v původním řízení, ukládá článek 4 směrnice členským státům zajistit, aby jejich právní předpisy chránily spotřebitele, kteří nemohli zabránit tomu, aby se vystavili takovýmto rizikům, přijetím opatření umožňujících zabránit tomu, aby spotřebitelé nesli důsledky naplnění těchto rizik.
K nákladům řízení
104. Vzhledem k tomu, že řízení má, pokud jde o účastníky původního řízení, povahu incidenčního řízení vzhledem ke sporu probíhajícímu před předkládajícím soudem, je k rozhodnutí o nákladech řízení příslušný uvedený soud. Výdaje vzniklé předložením jiných vyjádření Soudnímu dvoru než vyjádření uvedených účastníků řízení se nenahrazují.
Výrok
Z těchto důvodů Soudní dvůr (velký senát) rozhodl takto:
1) Článek 3 odst. 2 písm. a) směrnice Rady 85/577/EHS ze dne 20. prosince 1985 o ochraně spotřebitele v případě smluv uzavřených mimo obchodní prostory musí být vykládán tak, že vylučuje z rozsahu působnosti této směrnice smlouvy o koupi nemovitostí, i když jsou pouhou součástí finanční investice, jejíž financování je zajiště no úvěrem, a pokud se smluvní jednání, která se týkala jak smlouvy o koupi nemovitosti, tak i smlouvy o úvěru sloužící výlučně k financování, uskutečnila při podomním prodeji.
2) Směrnice 85/577 nebrání vnitrostátním předpisům, které stanoví jako jediný důsledek odstoupení od smlouvy o půjčce zrušení této smlouvy, i když se jedná o finanční investice, pro které by půjčka nebyla poskytnuta, nebyla‑li by nabyta nemovitost.
3) Směrnice 85/577 nebrání tomu, aby:
– spotřebitel, který uplatnil své právo odstoupit od smlouvy v souladu se směrnicí, byl povinen splatit půjčku věřiteli, i když podle plánu vypracovaného pro finanční investici slouží půjčka výhradně k financování nabytí nemovitosti a je čerpána přímo ve prospěch prodávajícího této nemovitosti;
– bylo požadováno, aby půjčka byla splacena okamžitě;
– vnitrostátní právní předpisy stanovily povinnost pro spotřebitele v případě odstoupení od smlouvy o půjčce nejen splatit částky získané na základě této smlouvy, ale zaplatit věřiteli ještě úroky ve výši běžné na trhu.
Nicméně v situaci, ve které, pokud by banka bývala dodržela povinnost poučit spotřebitele o jeho právu odstoupit od smlouvy, posledně uvedený by býval mohl zabránit tomu, aby se vystavil rizikům vlastním takovým investicím, jako jsou investice dotčené ve věci v původním řízení, ukládá článek 4 směrnice 85/577 členským státům zajistit, aby jejich právní předpisy chránily spotřebitele, kteří nemohli zabránit tomu, aby se vystavili takovýmto rizikům, přijetím opatření umožňujících zabránit tomu, aby spotřebitelé nesli důsledky naplnění těchto rizik.