62019CC0433
JULKISASIAMIEHEN RATKAISUEHDOTUS
MACIEJ SZPUNAR
18 päivänä kesäkuuta 2020 (
1
)
Asia C‑433/19
Ellmes Property Services Limited
vastaan
SP
(Ennakkoratkaisupyyntö – Oberster Gerichtshof (ylin tuomioistuin, Itävalta))
Ennakkoratkaisupyyntö – Tuomioistuimen toimivalta – Asetus (EU) N:o 1215/2012 – Käsite ”esineoikeus kiinteään omaisuuteen” – Yhteisomistajaa vastaan nostettu kieltokanne – Huoneiston käyttö matkailutarkoitukseen yhteisomistuksessa olevan kiinteistön yhteisomistussopimuksessa määritellyn asumiskäyttötarkoituksen vastaisesti
I Johdanto
1.
Unionin tuomioistuimella on tämän ennakkoratkaisupyynnön yhteydessä tilaisuus ottaa kantaa tuomioistuimen toimivaltaan tutkia Itävallan oikeuden mukainen kanne, jolla yhteisomistaja vaatii toista yhteisomistajaa lopettamaan tämän yhteisomistusjärjestelmään kuuluvan huoneiston käytön matkailutarkoitukseen, koska tämä käyttö ei ole kiinteistön yhteisomistussopimuksen mukaista. Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen mukaan tähän kanteeseen voitaisiin soveltaa kahta asetukseen (EU) N:o 1215/2012 (
2
) sisältyvää toimivaltasääntöä: sääntöä, jonka mukaan yksinomainen toimivalta asiassa, joka koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen, on sen jäsenvaltion tuomioistuimilla, jossa kiinteistö sijaitsee, ja sääntöä, jonka mukaan sopimusta koskevassa asiassa vaihtoehtoinen toimivalta on sen paikkakunnan tuomioistuimella, missä velvoite on täytetty tai täytettävä. Esitettyjä ennakkoratkaisukysymyksiä tutkiessaan unionin tuomioistuimella on myös tilaisuus tarkastella Itävallan oikeuden mukaista kiinteistön yhteisomistussopimusta mainitun asetuksen kannalta.
II Asiaa koskevat oikeussäännöt
A Unionin oikeus
2.
Asetuksen N:o 1215/2012 4 artiklan 1 kohdassa säädetään seuraavaa:
”Kanne sellaista henkilöä vastaan, jolla on kotipaikka jäsenvaltiossa, nostetaan hänen kansalaisuudestaan riippumatta tuon jäsenvaltion tuomioistuimessa, jollei tämän asetuksen säännöksistä muuta johdu.”
3.
Tämän asetuksen 7 artiklan 1 alakohdan a alakohdassa säädetään seuraavaa:
”Jos henkilön kotipaikka on jäsenvaltiossa, häntä vastaan voidaan nostaa kanne toisessa jäsenvaltiossa
1)
a)
sopimusta koskevassa asiassa sen paikkakunnan tuomioistuimessa, missä kanteen perusteena oleva velvoite on täytetty tai täytettävä,
– –”
4.
Kyseisen asetuksen 24 artiklan sanamuoto on seuraava:
”Seuraavilla jäsenvaltion tuomioistuimilla on asianosaisten kotipaikasta riippumatta yksinomainen toimivalta:
1)
asiassa, joka koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen tai kiinteän omaisuuden vuokrasopimusta, sen jäsenvaltion tuomioistuimilla, jossa kiinteistö sijaitsee.
– –”
B Itävallan oikeus
5.
Asunto-omistuksesta annetun lain (Wohnungseigentumsgesetz) (
3
), sellaisena kuin se on sovellettavissa pääasiassa, 2 §:ssä säädetään seuraavaa:
”(1)   Asunto-omistusoikeus on kiinteistön yhteisomistajalle tai kahden henkilön kiinteistöyhtymälle kuuluva esineoikeus tietyn asunto-omaisuuden yksinomaiseen käyttöön ja itsenäiseen disponointiin. – –
(2)   Asunto-omaisuutta ovat asunnot, muut itsenäiset tilat ja moottoriajoneuvojen pysäköintipaikat (asunto-omistusoikeuden kohteeksi soveltuva omaisuus), joihin perustetaan asunto-omistusoikeus. Asunto on rakenteellisesti suljettu, vallitsevan käsityksen mukaan rakennuksen itsenäinen osa, joka laatunsa ja kokonsa puolesta soveltuu ihmisen henkilökohtaisen asuintarpeen tyydyttämiseen. Muu itsenäinen tila on rakenteellisesti suljettu, vallitsevan käsityksen mukaan rakennuksen itsenäinen osa, jolla on laatunsa ja kokonsa puolesta huomattava taloudellinen merkitys, kuten itsenäinen liiketila tai autotalli. – –
– –
(5)   Asunnonomistaja on kiinteistön yhteisomistaja, jolle kuuluu asunto-omistusoikeus tiettyyn kiinteistöllä sijaitsevaan asunto-omaisuuteen.
– –”
6.
Saman lain 3 §:ssä säädetään seuraavaa:
”(1)   Asunto-omistusoikeus voi perustua
1.
kaikkien yhteisomistajien kirjalliseen sopimukseen (asunto-omistussopimus) – –
– –”
7.
Kyseisen lain 16 §:ssä säädetään seuraavaa:
”(1)   Oikeus asunto-omaisuuden käyttöön on asunnonomistajalla.
(2)   Asunnonomistajalla on oikeus omalla kustannuksellaan tehdä asunto-omaisuuteensa muutoksia (mukaan lukien käyttötarkoituksen muutokset), jolloin sovelletaan seuraavaa:
1. Muutos ei saa aiheuttaa vahinkoa talolle tai vaikuttaa muiden asunnonomistajien suojanarvoisiin etuihin – –
2. Jos tällaisessa muutoksessa hyödynnetään myös kiinteistön yleisiä osia, muutoksen on lisäksi oltava tavanomainen tai palveltava asunnonomistajan tärkeää etua. – –”
III Pääasian tosiseikat
8.
Ellmes Property Services ja SP ovat Zell am Seessä (Itävalta) sijaitsevan kerrostalokiinteistön yhteisomistajia. Ellmes Property Services on sijoittautunut Yhdistyneeseen kuningaskuntaan, kun taas SP:n kotiosoite on hänen yhteisomistuksessaan olevan asunnon osoite.
9.
Ellmes Property Services käyttää omistuksessaan olevaa asumiskäyttöön tarkoitettua huoneistoa matkailutarkoitukseen vuokraamalla sitä säännöllisesti lomailijoille.
10.
SP vaati Bezirksgericht Zell am Seessä (Zell am Seen piirioikeus, Itävalta) nostamassaan kieltokanteessa, että kyseinen yhtiö velvoitetaan lopettamaan tämä ”käyttö matkailutarkoitukseen”, koska se on tämän kiinteistön käyttötarkoituksen vastaista ja omavaltaista ilman muiden yhteisomistajien suostumusta ja koska se loukkaa siten hänen asunto-omistusoikeuttaan. SP vetosi itävaltaisten tuomioistuinten kansainvälisen toimivallan osalta asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan ensimmäiseen virkkeeseen, jonka mukaan yksinomainen toimivalta asiassa, joka koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen, on sen jäsenvaltion tuomioistuimilla, jossa kiinteistö sijaitsee.
11.
Ensimmäisenä asteena asian käsiteltäväkseen saanut tuomioistuin totesi, ettei se ole toimivaltainen, koska asia koskee yksityisoikeudellista käyttösopimusta eikä liity suoraan sopimuspuolten esineoikeudelliseen asemaan.
12.
SP:n saatettua asian toisen asteen tuomioistuimen Landesgericht Salzburgin (Salzburgin alueellinen tuomioistuin, Itävalta) käsiteltäväksi kyseinen tuomioistuin katsoi, että itävaltalaiset tuomioistuimet ovat toimivaltaisia tutkimaan asian asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan nojalla. Kyseisen tuomioistuimen mukaan asunto-omaisuuden käyttötarkoitus perustuu yhteisomistajien yksityisoikeudelliseen sopimukseen, joka tehdään lähtökohtaisesti asunto-omistussopimuksen muodossa. Tällaisen omaisuuden tietyn käyttötarkoituksen määrittäminen ja siinä pitäytyminen kuuluvat yhteisomistajan absoluuttisesti suojattuihin esineoikeuksiin.
13.
Ellmes Property Services teki ennakkoratkaisua pyytäneelle tuomioistuimelle Revision-valituksen.
IV Ennakkoratkaisukysymykset ja asian käsittely unionin tuomioistuimessa
14.
Tässä tilanteessa Oberster Gerichtshof (ylin tuomioistuin, Itävalta) päätti 21.5.2019 tekemällään päätöksellä, joka on saapunut unionin tuomioistuimen kirjaamoon 6.6.2019, lykätä asian käsittelyä ja esittää unionin tuomioistuimelle seuraavat ennakkoratkaisukysymykset:
”1)
Onko [asetuksen N:o 1215/2012] 24 artiklan 1 alakohdan ensimmäistä virkettä tulkittava siten, että asunnonomistajan nostamat kanteet, joilla halutaan kieltää toista asunnonomistajaa muuttamasta asunto-omaisuuttaan ja erityisesti sen käyttötarkoitusta omavaltaisesti ilman muiden asunnonomistajien suostumusta, perustuvat esineoikeudelliseen vaatimukseen?
2)
Jos kysymykseen vastataan kieltävästi:
Onko [asetuksen N:o 1215/2012] 7 artiklan 1 alakohdan a alakohtaa tulkittava siten, että [ensimmäisessä kysymyksessä] tarkoitetut kanteet perustuvat sopimusvelvoitteisiin, jotka on täytettävä sopimuksen kohteena olevan omaisuuden sijaintipaikassa?”
15.
Näin vireille tulleessa menettelyssä kirjallisia huomautuksia ovat esittäneet pääasian asianosaiset ja komissio. Unionin tuomioistuin päätti olla pitämättä istuntoa, koska se katsoi, että sillä on riittävät tiedot asian ratkaisemiseen.
V Asian tarkastelu
16.
Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pyrkii ensimmäisellä kysymyksellään selvittämään, onko asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohtaa tulkittava siten, että yhteisomistajan nostama kanne, jolla halutaan kieltää toista yhteisomistajaa muuttamasta yhteisomistuksessa olevaan kiinteistöön kuuluvaa omaisuuttaan ja erityisesti sen käyttötarkoitusta omavaltaisesti ilman muiden yhteisomistajien suostumusta, kuuluu tämän säännöksen soveltamisalaan. Toisella kysymyksellään kyseinen tuomioistuin pyytää unionin tuomioistuinta tulkitsemaan tämän asetuksen 7 artiklan 1 alakohdan a alakohtaa tämän kanteen erityispiirteiden kannalta.
17.
Ennakkoratkaisukysymysten sanamuodosta ilmenee, että ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin lähtee olettamasta, jonka mukaan annettavasta vastauksesta riippumatta näissä kysymyksissä tarkoitettu Itävallan oikeuden mukainen kanne kuuluu asetuksen N:o 1215/2012 1 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuun siviili- ja kauppaoikeudellisten asioiden käsitteeseen ja kyseisen asetuksen soveltamisalaan. Tätä olettamaa ei voida kyseenalaistaa. Pääasia, jossa tämä kanne on nostettu, vastaa täysin tätä käsitettä, eikä siihen sovelleta tämän asetuksen 1 artiklan 2 kohdassa säädettyjä poikkeuksia.
18.
Esitän tässä ratkaisuehdotuksessa aluksi joitakin yleisiä huomautuksia Itävallan oikeuden mukaisesta kanteesta, jonka osalta ennakkoratkaisukysymykset on esitetty (osa A). Sen jälkeen tarkastelen ennakkoratkaisukysymyksiä ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen esittämässä järjestyksessä. Kuten kyseinen tuomioistuin katsoo perustellusti, toinen kysymys on esitettävä vain, jos ensimmäiseen kysymykseen vastataan kieltävästi. Jos kanteeseen on sovellettava asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohtaa, joka koskee yksinomaista toimivaltaa esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevissa asioissa (osa B), kysymystä vaihtoehtoisesta oikeuspaikasta, sellaisena kuin siitä säädetään tämän asetuksen 7 artiklan 1 alakohdan a alakohdassa, ei ole enää tarpeen tutkia (osa C).
A Kyseessä oleva kanne
19.
Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin selittää, että Itävallan oikeudessa kiinteistön yhteisomistusoikeus (Wohnungseigentum, ”asunto-omistusoikeus”) on esineoikeus, (
4
) jonka perusteella oikeudenhaltija saa paitsi sivullissuojaa, myös suojaa muiden yhteisomistajien loukkauksia vastaan.
20.
Kyseinen tuomioistuin täsmentää, että yhteisomistuksessa olevan omaisuuden osoittaminen asuinhuoneistoksi tai liiketilaksi perustuu kaikkien yhteisomistajien allekirjoittamaan yksityisoikeudelliseen sopimukseen, joka tehdään yleensä yhteisomistussopimuksen (Wohnungseigentumsvertrag, ”asunto-omistussopimus”) muodossa. Yhteisomistajien välillä on yhteisomistussopimukseen perustuva vapaaehtoinen sopimussuhde. Yhteisomistuksessa olevaan kiinteistöön kuuluvan omaisuuden osoittaminen tiettyyn käyttötarkoitukseen ja tällä tavoin vahvistetussa käyttötarkoituksessa pitäytyminen ovat jokaisen yhteisomistajan absoluuttisesti suojattuja oikeuksia. Yhteisomistuksessa olevaan kiinteistöön kuuluvan, asuinhuoneistoksi osoitetun omaisuuden käyttö matkailutarkoitukseen merkitsee tämän omaisuuden käyttötarkoituksen muutosta.
21.
Ennakkoratkaisupyynnöstä ilmenee, että pääasiassa yksi yhteisomistajista vaatii kanteessaan, että hänen yhteisomistusoikeuttaan loukkaava käyttö velvoitetaan lopettamaan. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin selittää, että sen ennakkoratkaisukysymykset perustuvat Itävallan oikeuden mukaiseen kanteeseen (Eigentumsfreiheitsklage), jolla vastaajaa vaaditaan pidättymään tietystä toiminnasta tai lopettamaan tietty toiminta. Kyseisen tuomioistuimen mukaan jokaisella yhteisomistajalla on oikeus nostaa tällainen kanne sitä yhteisomistajaa vastaan, joka omavaltaisesti ja ilman muiden yhteisomistajien suostumusta tai suostumuksen korvaavaa tuomioistuimen lainvoimaista ratkaisua tekee muutoksia yhteisomistuksessa olevaan kiinteistöön kuuluvaan omaisuuteensa, muun muassa sen käyttötarkoitukseen. (
5
)
B Ensimmäinen kysymys, joka koskee asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohtaa
22.
Asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan mukaan asiassa, joka koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen, yksinomainen toimivalta on sen jäsenvaltion tuomioistuimilla, jossa kiinteistö sijaitsee. Tätä säännöstä laatiessaan unionin lainsäätäjä on pääosin toistanut Brysselin yleissopimuksen (
6
) 16 artiklan 1 alakohdan a alakohdassa ja asetuksen (EY) N:o 44/2001 (
7
) 22 artiklan 1 alakohdassa käytetyn sanamuodon, minkä vuoksi unionin tuomioistuimen tästä yleissopimuksen määräyksestä ja asetuksen säännöksestä oikeuskäytännössään esittämä tulkinta pätee myös asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan osalta. (
8
)
23.
Asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdassa olevaa ilmaisua ”asiassa, joka koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen”, on näin ollen tulkittava edelleen itsenäisesti. (
9
)
24.
Unionin tuomioistuin on rajatakseen esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevassa asiassa sovellettavan toimivaltasäännön soveltamisalaa käyttänyt kahteen ryhmään kuuluvia kriteerejä, jotka soveltuvat edelleen myös asetusta N:o 1215/2012 sovellettaessa. Ensimmäinen ryhmä muodostuu kriteereistä, jotka koskevat kiinteään omaisuuteen kohdistuvien esineoikeuksien ja niihin liittyvien kanteiden – jotka kuuluvat tämän asetuksen 24 artiklan 1 alakohdan soveltamisalaan – erityispiirteitä. Toinen ryhmä muodostuu kriteereistä, jotka koskevat tämän säännöksen taustalla olevia tavoitteita, joiden perusteella voidaan määrittää, minkä kanteiden on kuuluttava sen soveltamisalaan ja mitkä jäävät sen soveltamisalan ulkopuolelle, kun otetaan huomioon, että kyseinen säännös on poikkeussäännös, jota on tulkittava suppeasti. Näihin kahteen ryhmään kuuluvien kriteerien perusteella on siten selvitettävä, kuuluuko pääasiassa kyseessä oleva kanne asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan soveltamisalaan.
1.
Kiinteään omaisuuteen kohdistuvan esineoikeuden ja sitä koskevissa asioissa nostettujen kanteiden erityispiirteet
a)
Kiinteään omaisuuteen kohdistuvan esineoikeuden erityispiirteet oikeuskäytännön valossa
25.
Asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan sanamuodossa tarkoitettu esineoikeus kiinteään omaisuuteen määritellään oikeuskäytännössä suhteessa velvoiteoikeuteen. Esineoikeuden ja velvoiteoikeuden välinen ero on se, että esineoikeus koskee esinettä ja sen oikeusvaikutukset ulottuvat jokaiseen, kun taas velvoiteoikeuteen voidaan vedota ainoastaan velallista vastaan. (
10
)
26.
Tässä kohtaa on huomattava unionin tuomioistuimen katsoneen tuomiossa Komu ym., (
11
) että asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdassa tarkoitettua toimivaltasääntöä sovelletaan kiinteistöihin kohdistuvan yhteisomistussuhteen purkamista koskevaan vaatimukseen, sillä tämä vaatimus, jonka on tarkoitus johtaa kiinteistöihin kohdistuvan omistusoikeuden siirtoon, koskee esineoikeuksia, joiden oikeusvaikutukset ulottuvat jokaiseen, ja siinä on kyse asiasta, jolla pyritään turvaamaan näiden oikeuksien haltijoille heidän oikeusasemansa perusteella syntyneet oikeudet. Myös pääasiassa kyseessä olevan kaltainen yhteisomistusoikeus näyttää siis lähtökohtaisesti olevan tätä säännöstä koskevassa oikeuskäytännössä tarkoitettu esineoikeus kiinteään omaisuuteen.
27.
Asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdassa tarkoitettua toimivaltasääntöä sovelletaan vain, kun kyse on ”asioista, jotka koskevat esineoikeutta kiinteään omaisuuteen”. (
12
) Jotta jäsenvaltion tuomioistuimessa nostettu kanne kuuluisi tämän säännöksen soveltamisalaan, ei riitä, että kanne koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen tai liittyy kiinteistöön: kanteen täytyy perustua esineoikeuteen. (
13
)
28.
Tässä yhteydessä oikeuskäytännöstä ilmenee, että kanteet, joiden kohteena on esineoikeus kiinteään omaisuuteen, ovat kanteita, joilla pyritään yhtäältä vahvistamaan kiinteän omaisuuden laajuus ja koostumus, omistus- ja hallintaoikeus taikka muut kiinteään omaisuuteen kohdistuvat esineoikeudet sekä toisaalta turvaamaan näiden oikeuksien haltijoille heidän oikeusasemansa perusteella syntyneet oikeudet. (
14
)
29.
Näin ollen on ratkaistava, onko pääasiassa nostetun kanteen kohteena suoraan kiinteistöä koskeva oikeus, jonka oikeusvaikutukset ulottuvat jokaiseen, (
15
) jolloin tätä kannetta voitaisiin pitää edellä mainitussa oikeuskäytännössä tarkoitettuna kiinteään omaisuuteen kohdistuvaan esineoikeuteen perustuvana kanteena.
b)
Soveltaminen käsiteltävään asiaan
1) Alustavat huomautukset
30.
On totta, että kuten Ellmes Property Services tuo esille, tuomion ČEZ (
16
) mukaan maaomaisuuden sijaintivaltion naapurivaltion alueella sijaitsevan ydinvoimalan toiminnasta kyseiselle maaomaisuudelle aiheutuneita immissioita koskevassa kieltokanteessa ei ole kyse asiasta, joka koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen. Vaikka tällaisen kanteen perusteena on kiinteään omaisuuteen kohdistuvan esineoikeuden loukkaus, sillä, että tämä oikeus on esineoikeus ja että se liittyy kiinteään omaisuuteen, on kuitenkin tässä yhteydessä ainoastaan toissijainen merkitys. Se, että kyseessä oleva oikeus on esineoikeus ja että se liittyy kiinteään omaisuuteen, ei vaikuta ratkaisevasti sellaisen asian luonteeseen, jossa tällainen kieltokanne on nostettu ja joka olisi oleellisilta osin sama, vaikka oikeus, jonka suojaamista väitetyiltä haitoilta vaaditaan, olisi luonteeltaan toisenlainen, kuten esimerkiksi oikeus fyysiseen koskemattomuuteen tai oikeus irtaimeen omaisuuteen. Tällaisissa kanteissa, aivan kuten kyseisessä tuomiossa kyseessä olleessa kanteessa, vaadittaisiin sen toteamista, että se taho, joka on vastuussa tällaisesta oikeuteen kohdistuvasta toteutuneesta tai mahdollisesti toteutuvasta vahingosta, on velvoitettava lopettamaan vahingon aiheuttaminen.
31.
Tuomiossa ČEZ (
17
) kyseessä olleesta kanteesta poiketen pääasiassa kyseessä olevan kanteen perusteena ei kuitenkaan ole yksinomaan tämän kanteen nostaneen yhteisomistajan kiinteään omaisuuteen kohdistuvan esineoikeuden loukkaus, vaan se näyttää perustuvan ennen kaikkea siihen, että toinen yhteisomistaja ei ole noudattanut yhteisomistussopimuksessa sovittua käyttötarkoitusta.
32.
Voitaisiin siis väittää, että pääasiassa kyseessä olevan kanteen kohteena on pikemminkin sen yhteisomistajan oikeus, joka ei noudata tätä käyttötarkoitusta, kuin tämän kanteen nostaneen yhteisomistajan oikeus. Komissio näyttää yhtyvän tähän kantaan todetessaan, että mikäli yhteisomistussopimuksessa sovittu käyttötarkoitus merkitsee esineoikeutta, yhteisomistajan oikeutta disponoida yhteisomistusosuudestaan saatettaisiin rajoittaa. SP väittää tässä yhteydessä, että käsiteltävän asian olosuhteissa yhteisomistaja, joka ei noudata yhteisomistussopimuksessa sovittua käyttötarkoitusta, yhtäältä vetoaa esineoikeuteen eli oikeuteen vuokrata huoneisto matkailutarkoitukseen, vaikka tätä oikeutta ei ole, ja toisaalta joka tapauksessa loukkaa muiden yhteisomistajien esineoikeutta.
33.
Tässä tilanteessa on sen selvittämiseksi, voiko pääasiassa kyseessä oleva kanne kuulua asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan soveltamisalaan, ratkaistava, onko kiinteistön eli yhteisomistusjärjestelmään kuuluvan huoneiston käyttötarkoituksella, josta on sovittu yhteisomistussopimuksessa, jokaiseen ulottuvia oikeusvaikutuksia.
34.
Kuten komissio huomauttaa, ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin ei ole esittänyt kaikkia tarvittavia tietoja, jotta voitaisiin ottaa tarkasti kantaa siihen, miten yhden yhteisomistajista mahdollisuus vaatia toista yhteisomistajaa lopettamaan omaisuutensa tietty käyttö on luonnehdittava oikeudellisesti.
35.
Ennakkoratkaisupyynnöstä ilmenee, että Itävallan oikeudessa kiinteistön yhteisomistusoikeus on esineoikeus, jonka perusteella oikeudenhaltija saa paitsi sivullissuojaa, myös suojaa muiden yhteisomistajien loukkauksia vastaan. Yhteisomistuksessa olevaan kiinteistöön kuuluvan omaisuuden osoittaminen tiettyyn käyttötarkoitukseen ja tällä tavoin vahvistetussa käyttötarkoituksessa pitäytyminen ovat ”jokaisen asunnonomistajan absoluuttisesti suojattuja oikeuksia”. Tämä käyttötarkoitus vahvistetaan yksityisoikeudellisella sopimuksella, jonka tekevät kaikki yhteisomistajat, ja näiden välillä on yhteisomistussopimukseen perustuva vapaaehtoinen sopimussuhde. Yhteisomistaja voi nostaa pääasiassa kyseessä olevan kaltaisen kanteen sellaista yhteisomistajaa vastaan, joka ei noudata tässä sopimuksessa sovittua käyttötarkoitusta.
36.
On epäselvää, sisältyykö yhteisomistajan mahdollisuus vaatia yhteisomistussopimuksessa sovitun käyttötarkoituksen noudattamista ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen ennakkoratkaisupyynnössä mainitsemaan absoluuttiseen suojaan vai ei. Mikäli näin on, pitäisi katsoa, että käyttötarkoituksen määräämisellä yhteisomistussopimuksessa voi olla myös kolmansiin ulottuvia oikeusvaikutuksia.
37.
Komissio myöntää tässä yhteydessä, että pääasiaa on tarkasteltava yhteisomistussopimuksen sisällön kannalta, minkä vuoksi asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan soveltamiseen käsiteltävässä asiassa voi kohdistua epäilyjä. Se toteaa kuitenkin, että jotkin seikat voivat viitata siihen, että yhteisomistussopimuksessa sovitulla käyttötarkoituksella on erga omnes ‑vaikutus. Komission mukaan huoneiston käyttöä matkailutarkoitukseen koskevan kieltokanteen kuulumista asetuksen N:o 1215/2012 kyseisen säännöksen soveltamisalaan olisi tarkasteltava vain, jos ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin vahvistaa nämä seikat.
38.
Komissio viittaa erityisesti siihen, että sen saamien tietojen mukaan jokaisen yhteisomistusjärjestelmään kuuluvan huoneiston hankkivan henkilön on hyväksyttävä alkuperäisten yhteisomistajien välillä tehty yhteisomistussopimus ja että tätä sopimusta voidaan muuttaa vain kaikkien muiden yhteisomistajien suostumuksella. Komissio väittää lisäksi, että sen tietojen mukaan kyseinen sopimus ja siinä määrätty käyttötarkoitus löytyvät kiinteistörekisteristä ja ovat siis yleisön saatavilla niihin tutustumista varten.
39.
Jäljempänä esitettävistä syistä pidän kyseenalaisena, johtavatko nämä seikat, jotka ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen on tarkistettava, välttämättä johtopäätökseen siitä, että yhteisomistussopimuksessa sovitulla käyttötarkoituksella on kaikkiin kohdistuvia vaikutuksia.
2) Mahdollisuus vedota yhteisomistussopimukseen
40.
Pitää tosin paikkansa, että unionin tuomioistuin totesi tuomiossa Weber, (
18
) että yksinomaista toimivaltaa asiassa, joka koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen, koskevaa sääntöä on sovellettava kanteeseen, jolla pyritään saamaan todetuksi, että kyseisessä tuomiossa tarkoitetun kaltaista etuosto-oikeutta ei ole käytetty pätevästi. Unionin tuomioistuin selitti tältä osin, että tämä oikeus, joka rasittaa kiinteää omaisuutta ja joka on kirjattu kiinteistörekisteriin, ei tuota oikeusvaikutuksia ainoastaan velalliseen nähden vaan takaa tämän etuosto-oikeuden haltijalle myös kolmansiin nähden oikeuden siirtää omaisuus siten, että jos kauppasopimus on tehty kolmannen ja kiinteistön, jota rasite koskee, omistajan välillä, etuosto-oikeuden pätevästä käyttämisestä seuraa, että kauppa on vaikutukseton tämän etuosto-oikeuden haltijaan nähden ja että se katsotaan tehdyksi tämän haltijan ja kiinteistön omistajan välillä samoin ehdoin kuin ne, joista viimeksi mainittu on sopinut kyseisen kolmannen kanssa. Kyse oli siis selvästikin esineoikeudesta.
41.
Tilanne, jossa esineoikeudella on kaikkiin kohdistuvia vaikutuksia, on pidettävä erillään tilanteesta, jossa velvoiteoikeudella on edelleen vaikutuksia sen jälkeen, kun tämän velvoiteoikeuden perustana olevan oikeussuhteen osapuoli on vaihtunut.
42.
Tuomio Weber (
19
) on esimerkki ensin mainitusta tilanteesta. Kyseisessä tuomiossa tarkoitettuun etuosto-oikeuteen saattoi vedota kolmatta vastaan tarvitsematta osoittaa, että tämä kolmas henkilö oli tullut kiinteistön, johon kohdistui rasite, omistajan tilalle tämän omistajan ja etuosto-oikeuden haltijan välisessä suhteessa tai että kyseinen henkilö oli ainakin suostunut hyväksymään tästä suhteesta aiheutuvat seuraukset. Tämä tilanne ei mielestäni ole välttämättä samanlainen kuin tilanne, jossa – kuten komissio toteaa – jokaisen yhteisomistusjärjestelmään kuuluvan huoneiston hankkivan henkilön on ”hyväksyttävä” alkuperäisten yhteisomistajien välinen yhteisomistussopimus.
43.
Asiaa havainnollistaakseni totean unionin tuomioistuimen katsoneen tuomiossa Kerr, (
20
) että kiinteistön yhteisomistajien yleiskokouksen päätökseen perustuvaa maksuvelvollisuutta koskevaan kanteeseen sovelletaan asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohtaa, jossa säädetään muusta kuin yksinomaisesta toimivallasta sopimusta koskevassa asiassa, vaikka tämä päätös sitoo yhteisomistajia, jotka eivät olleet osallistuneet päätöksen tekemiseen. Määräyksessä INA ym. (
21
) unionin tuomioistuin omaksui tämän tulkinnan sellaisen kansalliseen lakiin perustuvan maksuvelvollisuuden osalta, jonka yksityiskohdista määrättiin yli puolet yhteisomistusosuuksista omistavien tekemällä sopimuksella. Unionin tuomioistuin perusti tämän johtopäätöksensä siihen, että kiinteistön yhteisomistajaksi tullessaan ja yhteisomistajana pysyessään jokainen yhteisomistaja sitoutuu hyväksymään kaikki asianomaisen omistusyhtymän perustamiskirjaan sisältyvät määräykset ja kyseisen kiinteistön yhteisomistajien yleiskokouksen tekemät päätökset. (
22
)
44.
Pitää toki paikkansa, että tuomiossa Kerr (
23
) ja määräyksessä INA ym. (
24
) kyseessä olleiden kanteiden kohde ei koskenut suoraan kiinteistöä. Näihin kahteen ratkaisuun perustuva oikeuskäytäntö osoittaa kuitenkin, miten yhteisomistussopimuksessa sovitulla käyttötarkoituksella voi olla jokaiseen, joka hankkii yhteisomistusjärjestelmään kuuluvan huoneiston, kohdistuvia vaikutuksia ilman, että tällä käyttötarkoituksella olisi erga omnes ‑vaikutuksia yksinomaisesta toimivallasta esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevissa asioissa annetussa oikeuskäytännössä tarkoitetulla tavalla.
45.
Jotta yhteisomistussopimuksessa sovitulla käyttötarkoituksella olisi tällaisia vaikutuksia, tässä tilanteessa edellytetään, että tähän käyttötarkoitukseen voidaan vedota myös niitä henkilöitä vastaan, joita ei voida pitää yhteisomistussopimuksen vapaaehtoisesti hyväksyneinä henkilöinä. Näin olisi siinä tapauksessa, jos yhteisomistaja voisi nostaa kieltokanteen myös sellaista vuokralaista vastaan, joka ei noudata yhteisomistussopimuksessa sovittua käyttötarkoitusta. (
25
) Kansallisen tuomioistuimen on kuitenkin tehtävä tältä osin tarvittavat tarkistukset.
3) Kiinteistörekisteriin merkitseminen
46.
Siltä osin kuin kyse on mahdollisuudesta tutustua yhteisomistussopimukseen kiinteistörekisterissä, pitää toki paikkansa, että useissa oikeusjärjestelmissä julkisuusperiaate sisältyy esineoikeuden luonteesta johdettuihin periaatteisiin. Julkisuusperiaate heijastaa erityisesti ajatusta, jonka mukaan esineoikeuksia voidaan lähtökohtaisesti kunnioittaa vain, jos niitä koskevat tiedot ovat yleisesti saatavilla. Erityisesti kiinteään omaisuuteen kohdistuvan esineoikeuden osalta tämä tietojen saatavuus voidaan varmistaa muun muassa rekistereillä, joihin yleisöllä on mahdollisuus tutustua. Aineelliseen omaisuuteen kohdistuvaa oikeutta koskevien tietojen merkitseminen kiinteistörekisteriin voi siten osoittaa, että tähän oikeuteen voidaan vedota jokaista vastaan ja että näin ollen se on esineoikeus.
47.
On silti otettava huomioon, että kiinteistörekisterit voivat sisältää myös tietoja, jotka eivät liity erga omnes ‑vaikutuksia tuottaviin oikeuksiin, ja että asiaa koskevista oikeussäännöistä – sellaisina kuin ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin on ne selostanut – ilmenee, että yhteisomistusoikeus itsessään perustuu yhteisomistussopimukseen. Ei voida sulkea pois sitä, että syy, jonka vuoksi tähän sopimukseen voidaan tutustua kiinteistörekisterissä, liittyy siihen, että kyse on asiakirjasta, jonka perusteella kyseinen yhteisomistusoikeus on perustettu ja merkitty tähän rekisteriin.
48.
Tässä yhteydessä on huomattava, että asiakirjaan, jolla kiinteistörekisteriin merkitty esineoikeus on perustettu, liittyvä kanne ei kuulu asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan soveltamisalaan, jos tämä kanne perustuu velvoiteoikeuteen.
49.
Asian havainnollistamiseksi tuomiossa Schmidt, (
26
) jossa oli kyse omaisuuden luovutuksen pätemättömyyteen perustuvasta vaatimuksesta, joka – kuten unionin tuomioistuin huomautti – perustui esineoikeuteen, johon kantaja vetosi kyseessä olleen kiinteistön osalta, unionin tuomioistuin katsoi, että omistusoikeuden poistamista kiinteistörekisteristä koskeva vaatimus kuuluu tämän säännöksen soveltamisalaan. Kyseisestä tuomiosta ilmenee kuitenkin, että asia on toisin, jos kyse on omaisuuden luovutusperusteena olevan asiakirjan toiseen osapuoleen kohdistetusta vaatimuksesta, jonka mukaan tämä asiakirja on todettava pätemättömäksi toisen osapuolen oikeustoimikelpoisuuden puuttumisen vuoksi. Tällainen vaatimus perustuu unionin tuomioistuimen mukaan velvoiteoikeuteen. (
27
)
50.
Vastaavasti tuomiossa Milivojević (
28
) unionin tuomioistuin totesi, että vaatimus, joka koskee kiinnityskirjauksen kiinteistörekisteristä poistamista, kuuluu asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan soveltamisalaan. Unionin tuomioistuin katsoi, että kun kiinnitys on perustettu asiaa koskevassa kansallisessa lainsäädännössä säädettyjen muotosääntöjen ja aineellisten sääntöjen mukaisesti, se on esineoikeus, jolla on erga omnes ‑vaikutus. Sitä vastoin vaatimus, jossa vaaditaan toteamaan kansallisten kuluttajansuojasäännösten rikkomisen perusteella mitättömäksi notaarin vahvistama asiakirja, jolla on perustettu tämä kiinnitys, ei kuulu sen jäsenvaltion tuomioistuimen, jossa kiinteistö sijaitsee, yksinomaiseen toimivaltaan. Unionin tuomioistuimen mukaan tällainen vaatimus perustuu velvoiteoikeuteen, ja se voidaan esittää ainoastaan vastaajaa vastaan kansallisissa tuomioistuimissa käsiteltävässä asiassa. (
29
)
51.
Siltä osin kuin kysymys koskee sitä, kuuluuko pääasiassa kyseessä oleva kanne asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan soveltamisalaan, mielestäni se, että yhteisomistussopimukseen on mahdollista tutustua kiinteistörekisterissä, ei vapauta kansallista tuomioistuinta tarkistamasta tämän ratkaisuehdotuksen 40–45 kohdassa esitetyistä syistä, voidaanko tässä sopimuksessa sovittuun käyttötarkoitukseen vedota jokaista vastaan. Mikäli näin olisi, tämä kanne kuuluisi lähtökohtaisesti tässä säännöksessä vahvistetun toimivaltasäännön piiriin. Asiassa on siis vielä tarkistettava, puoltavatko kyseisen säännöksen tavoitteet tulkintaa, jonka mukaan kanne, jossa vaaditaan yhteisomistussopimuksessa vahvistetun käyttötarkoituksen noudattamista, kuuluu saman säännöksen soveltamisalaan ainoastaan, jos tähän käyttötarkoitukseen voidaan vedota jokaista vastaan.
2.
Esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevassa asiassa sovellettavan toimivaltasäännön tavoitteet
52.
Unionin tuomioistuin on toistuvasti katsonut, että asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan soveltamisalaa ei pidä käsittää laajentavasti siten, että se olisi laajempi kuin sen tavoitteet edellyttävät. (
30
) Näiden tavoitteiden määrittäminen on siten tärkeää tässä säännöksessä tarkoitetun toimivaltasäännön soveltamisalan rajaamiseksi.
53.
Unionin tuomioistuin on katsonut yleisesti yksinomaista toimivaltaa koskevista säännöistä, että näiden sääntöjen olemassaolon oikeutus on se, että oikeusriidan ja jäsenvaltion, jonka osalta toimivalta vahvistetaan, välillä on erityisen läheinen liittymä. (
31
)
54.
Siltä osin kuin kyse on yksinomaisesta toimivallasta asiassa, joka koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen, tuomiosta Reichert ja Kockler (
32
) lähtien on vakiintuneesti katsottu, että sen jäsenvaltion tuomioistuimilla, jossa kiinteistö sijaitsee, on parhaat edellytykset ratkaista nämä asiat. Unionin tuomioistuin on oikeuskäytännössään todennut erityisesti, että tällaisia asioita on arvioitava kyseisen jäsenvaltion oikeussääntöjen perusteella, mikä vastaa omaisuuden sijaintipaikan lain periaatetta (lex rei sitae), ja että näiden asioiden riitaisuus edellyttää usein sitä, että tehdään katselmuksia ja toimitetaan tutkimuksia sekä pyydetään asiantuntijalausuntoja, jotka on suoritettava sijaintipaikalla. (
33
) Näin ollen toimivallan antaminen näille tuomioistuimille vastaa hyvän lainkäytön vaatimusta. (
34
)
55.
Voitaisiin siis väittää, että yksi asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan yksinomaista toimivaltaa koskevan säännön tavoitteista on hyvän lainkäytön varmistamiseksi vahvistaa sen jäsenvaltion tuomioistuinten toimivalta, johon oikeusriidalla on erityisen läheinen liittymä. Mielestäni tämä näin määritelty tavoite on kuitenkin erikseen arvioituna vain yksi niistä perusteista, joilla voidaan selittää tämän säännön nojalla vahvistettua yksinomaista toimivaltaa koskeva unionin lainsäätäjän valinta.
a)
Muuta kuin yksinomaista toimivaltaa koskevien sääntöjen tarkasteluun perustuva perustelu
56.
On huomattava, että muuta kuin yksinomaista toimivaltaa koskevissa säännöissä käytetään myös liittymäperusteita, joilla voidaan varmistaa oikeusriidan ja sen ratkaisemiseen toimivaltaisten tuomioistuinten välinen läheinen yhteys, ja että ne vastaavat hyvän lainkäytön vaatimusta, ilman että niillä olisi yksinomaista toimivaltaa koskevien sääntöjen tyypillisiä seurauksia.
57.
Erityisesti asetuksen N:o 1215/2012 yhteydessä sen johdanto-osan 16 perustelukappaleessa todetaan, että ”moitteettoman lainkäytön helpottamiseksi tai tuomioistuimen ja riita-asian läheisen liittymän vuoksi olisi oltava vaihtoehtoisia toimivaltaperusteita vastaajan kotipaikan mukaan määräytyvän toimivaltaperusteen lisäksi”. Vastaavasti unionin tuomioistuin on toistuvasti todennut, että tämän asetuksen 7 artiklan 1 ja 2 alakohdan toimivaltasäännöt perustuvat erityisen läheisen liittymän olemassaoloon, minkä vuoksi on perusteltua antaa toimivalta tässä säännöksessä tarkoitetuille tuomioistuimille hyvään lainkäyttöön ja prosessin asianmukaiseen järjestämiseen liittyvien syiden perusteella. (
35
)
58.
Voitaisiin toki väittää, että siltä osin kuin kyse on esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevassa asiassa sovellettavasta yksinomaista toimivaltaa koskevasta säännöstä, muuta kuin yksinomaista toimivaltaa koskevista säännöistä poiketen erityisen läheinen liittymä on ainoastaan oikeusriidan ja yhden ainoan jäsenvaltion välillä.
59.
Tällä tulkinnalla voitaisiin lähtökohtaisesti selittää, miksi tuomiossa ČEZ (
36
) todettiin, että Itävallan oikeuden mukainen Eigentumsfreiheitsklage-niminen kanne, jonka kiinteistön omistaja oli nostanut saadakseen kyseisen kiinteistön sijaintivaltion naapurivaltion alueella sijaitsevan ydinvoimalan toiminnasta kyseiselle kiinteistölle aiheutuvat immissiot lakkaamaan, ei kuulu esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevassa asiassa sovellettavan yksinomaista toimivaltaa koskevan säännön soveltamisalaan. Kyseisen tuomion mukaan tämän kanteen tutkimiseksi tarvittavat katselmukset oli tehtävä sekä jäsenvaltiossa, jossa ensin mainittu kiinteistö sijaitsee, että jäsenvaltiossa, jossa tämä jälkimmäinen kiinteistö sijaitsee. Kyseisessä tuomiossa on nähdäkseni viitattu tähän seikkaan sen osoittamiseksi, että tämä kanne kuuluu pikemminkin asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 2 alakohdassa tarkoitetun sopimukseen perustumatonta vahingonkorvausta koskevassa asiassa sovellettavan toimivaltasäännön soveltamisalaan. (
37
) Tässä toimivaltasäännössä erotetaan lähtökohtaisesti toisistaan vahingon ilmenemispaikka (Erfolgsort) ja paikka, jossa tämän vahingon aiheuttanut kausaaliyhteydessä oleva tapahtuma on sattunut (Handlungsort). (
38
)
60.
Joidenkin kanteiden, jotka liittyvät läheisemmin yhteen jäsenvaltioon kuin mihinkään muuhun valtioon, voidaan väittää kuuluvan muuta kuin yksinomaista toimivaltaa koskevien sääntöjen soveltamisalaan. Esimerkiksi Brysselin yleissopimuksen 5 artiklan 1 kohdan mukaan sopimusta koskevassa asiassa toimivaltaisten tuomioistuinten osalta oikeuskäytännössä on katsottu, että on määriteltävä yksi paikkakunta, jossa kyseessä oleva sopimusvelvoite on täytetty tai täytettävä. (
39
) Tässä määräyksessä ei kuitenkaan vahvistettu yksinomaista toimivaltaa tämän paikkakunnan tuomioistuimille.
61.
Asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdassa sitä vastoin vahvistetaan yksinomainen toimivalta yhden ainoan jäsenvaltion tuomioistuimille. Tämän säännöksen vaikutuksesta ei voida soveltaa mitään muuta asetuksessa N:o 1215/2012 tarkoitettua yleistä tai vaihtoehtoista toimivaltaa koskevaa sääntöä eikä asianosaisilla ole heille muutoin tämän asetuksen 25 artiklan perusteella kuuluvaa, oikeuspaikkaa koskevaa valinnanvapautta. (
40
) Lisäksi poikkeuksena kyseisen asetuksen 4 ja 7 artiklassa vahvistetusta periaatteesta, jonka mukaan jäsenvaltion tuomioistuimet ovat toimivaltaisia käsittelemään kanteita sellaisia henkilöitä vastaan, joiden kotipaikka on jäsenvaltiossa, tätä yksinomaista toimivaltaa koskevaa sääntöä sovelletaan asianosaisten kotipaikasta riippumatta. Saman asetuksen 7 artiklan 1 ja 2 alakohdasta poiketen kyseisellä toimivaltasäännöllä ei rajoiteta kunkin jäsenvaltion mahdollisuutta jakaa tuomioistuinten toimivalta alueellaan. (
41
) Voitaisiin väittää, että jos saman asetuksen 24 artiklan 1 alakohdan logiikka perustuisi oikeusriidan ja oikeuspaikan erityisen läheiseen liittymään, tämän liittymän ei pitäisi määrittää yksinomaan jäsenvaltion kansainvälistä toimivaltaa vaan myös sen tuomioistuinten sisäinen toimivalta. (
42
)
62.
Se, että osapuolilla ei ole sopimusvapautta, jonka perusteella he voivat valita riidan ratkaisuun asianmukaisimmaksi katsomansa oikeuspaikan, ja se, että toimivalta on välttämättä annettu jäsenvaltion tietylle tuomioistuimelle, vaikka asianosaisten kotipaikka olisi kolmannessa valtiossa, viittaa siihen, että unionin lainsäätäjän ratkaisun taustalla täytyy olla asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdassa säädetyn toimivallan yksinomaisuuteen liittyvä huomattava etu. Koska yhden jäsenvaltioista toimivalta on vahvistettu muiden kuin henkilöihin (asianosaisiin) liittyvien seikkojen perusteella, katson, että tämä etu on luonteeltaan yleinen. Yleisestä edusta on kyse muun muassa silloin, kun kyseessä olevat oikeudet voivat vaikuttaa jokaisen (erga omnes) tai suuren yleisön oikeusasemaan. (
43
) Jos kanteen perusteella ei tuoteta tällaista etua, asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan tavoitteet eivät edellytä sitä, että kyseisen kanteen pitäisi kuulua tämän säännöksen soveltamisalaan.
b)
Valmisteluasiakirjoihin ja oikeuskirjallisuuteen perustuva perustelu
63.
Tämän ratkaisuehdotuksen 62 kohdassa esitetty ajatus saa tukea, kun tarkastellaan esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevassa asiassa sovellettavan yksinomaista toimivaltaa koskevan säännön valmisteluasiakirjoja ja tätä sääntöä koskevaa oikeuskirjallisuutta.
64.
Brysselin yleissopimusta koskevasta Jenardin selvityksestä (
44
) ilmenevissä selityksissä tuodaan esille, että useat syyt olivat johtaneet esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevassa asiassa sovellettavan yksinomaista toimivaltaa koskevan säännön käyttöönottoon. Näistä selityksistä saa sen käsityksen, että tämän säännön käyttöönotto johtuu ennen kaikkea siitä, että joissakin kansallisissa järjestelmissä tällaisen säännön katsottiin olevan ordre public ‑sääntö. Sen sijaan siihen, että kyseisen säännön – joka vastaa asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan sääntöä – käyttöönotto palveli hyvän lainkäytön etua, viitataan tässä selvityksessä saman säännön käyttöönoton osalta vain toissijaisesti.
65.
Oikeuskirjallisuudessa taas katsotaan tässä yhteydessä, että tarkasteltaessa asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan tavoitteita, jotka voivat rajata tämän säännöksen soveltamisalaa, ei pidä rajoittua läheisyyttä tai hyvää lainkäyttöä koskevaan tavoitteeseen. Osassa oikeuskirjallisuutta katsotaan, että jäsenvaltiolle asia, jota asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohta koskee, on niin merkittävä, että se haluaa varmistaa yksinomaisen toimivaltansa tässä asiassa, (
45
) ja että yksinomainen toimivalta tässä asiassa turvaa kyseisen jäsenvaltion etuja. (
46
)
c)
Soveltaminen käsiteltävään asiaan
66.
Kaiken edellä esitetyn valossa on tarkistettava, edellyttävätkö asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan tavoitteet, että pääasiassa kyseessä oleva kanne kuuluu tämän säännöksen soveltamisalaan.
67.
Tältä osin on huomattava SP:n toteavan toista kysymystä koskevissa kirjallisissa huomautuksissaan, että sopimuksessa, jolla se on hankkinut huoneiston omistusoikeuden pääasiassa kyseessä olevassa kiinteistössä, määrätään, että ostettu omaisuus sijaitsee vapaa-ajan asuntoja varten osoitetun alueen ulkopuolella, ja että näin ollen huoneiston vuokraaminen matkailutarkoitukseen on kielletty. Näistä huomautuksista ei käy selvästi ilmi, sisältyykö tämä kielto yksinomaan sopimukseen vai myös kaavoitusmääräyksiin. Kyseiset huomautukset koskevat joka tapauksessa toimivaltaa sopimusta koskevassa asiassa. Ellmes Property Services toteaa yksiselitteisemmin, että vaikka Itävallan oikeudessa ei velvoiteta osoittamaan yhteisomistuksessa olevalle omaisuudelle käyttötarkoitusta, siitä voidaan kuitenkin määrätä yhteisomistussopimuksessa.
68.
Tässä tilanteessa asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohdan tavoitteet eivät nähdäkseni edellytä, että pääasiassa kyseessä oleva kanne kuuluu tämän säännöksen soveltamisalaan tapauksessa, jossa yhteisomistussopimuksessa sovittuun käyttötarkoitukseen voidaan vedota vain tämän sopimuksen noudattamiseen sitoutuneita henkilöitä vastaan. Uskoakseni jäsenvaltiolle, jossa tämä omaisuus sijaitsee, se että yhteisomistajat noudattavat kiinteän omaisuuden käyttötarkoituksesta tekemiään sopimuksia, ei ole niin tärkeää, että tämän jäsenvaltion olisi vahvistettava yksinomainen toimivaltansa tässä asiassa. Asia olisi kuitenkin toisin, jos näillä sopimuksilla olisi oikeusvaikutuksia, jotka voivat tuottaa muun edun kuin näiden sopimusten osapuolten täysin yksityisen edun.
69.
Se, että pääasiassa kyseessä olevan kaltaisen kanteen tutkimiseksi on tehtävä katselmuksia paikkakunnalla, jossa yhteisomistusjärjestelmään kuuluva kiinteistö sijaitsee, ei kyseenalaista tätä perustelua. Sen jälkeen kun tuomiossa Lieber (
47
) oli todettu, että kiinteistön hallintaoikeutta koskeva korvausvaatimus ei koske esineoikeutta, jolla on erga omnes ‑vaikutuksia, vaan velvoiteoikeutta, siinä ei annettu ratkaisevaa merkitystä sille, että sen sopimuspuolena olevan jäsenvaltion, jossa kiinteistö sijaitsee, tuomioistuin voi helposti määrittää maksettavan korvauksen määrän. Kyseisessä tuomiossa todettiin päinvastoin, että tämän määrän määrittämiseksi muun jäsenvaltion kuin kiinteistön sijaintivaltion tuomioistuimella oli mahdollisuus turvautua asiantuntijaan tarvittavien tietojen saamiseksi. (
48
)
3.
Ensimmäistä ennakkoratkaisukysymystä koskeva päätelmä
70.
Edellä esitetyn perusteella ehdotan ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen ensimmäiseen kysymykseen vastattavan, että asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohtaa on tulkittava siten, että yhteisomistajan nostama kanne, jolla vaaditaan, että toinen yhteisomistaja velvoitetaan lopettamaan huoneiston käyttö matkailutarkoitukseen, koska tämä käyttö ei vastaa yhteisomistussopimuksessa sovittua käyttötarkoitusta, kuuluu tämän säännöksen soveltamisalaan vain, jos tähän käyttötarkoitukseen voidaan vedota myös muita kuin sopimuspuolia vastaan. Kansallisen tuomioistuimen on tehtävä tältä osin lopulliset tarkistukset.
71.
Ensimmäiseen kysymykseen ehdottamani vastauksen vuoksi on syytä tarkastella toista kysymystä.
C Toinen ennakkoratkaisukysymys, joka koskee asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohtaa
72.
Toisella kysymyksellään ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin haluaa selvittää, kuuluuko yhteisomistajan nostama kanne, jolla vaaditaan, että toinen yhteisomistaja velvoitetaan lopettamaan huoneiston käyttö matkailutarkoitukseen, koska tämä käyttö ei vastaa yhteisomistussopimuksessa sovittua käyttötarkoitusta, asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohdan soveltamisalaan. Jos näin on, kyseinen tuomioistuin haluaa tietää, mikä velvoite on kyseisessä säännöksessä tarkoitetulla tavalla kanteen perusteena. Se pohtii myös, vastaako paikkakunta, missä velvoite on täytetty tai täytettävä, paikkakuntaa, jossa huoneisto sijaitsee.
1.
Alustavat huomautukset
73.
Ennen kuin tarkastelen toista kysymystä, haluan esittää seuraavat huomautukset.
74.
Aluksi on huomattava, että tämä kysymys koskee nimenomaisesti asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohdan tulkintaa. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin katsoo siis, että tämän asetuksen 7 artiklan 1 alakohdan b alakohtaa, joka koskee ainoastaan irtaimen kauppaa ja palvelujen suorittamista, ei voida soveltaa pääasiassa. Mikään ei viittaakaan siihen, että pääasiassa olisi kyse irtaimen kaupasta tai palvelujen suorittamisesta. (
49
) Näiden säännöksen välinen erottelu vaikuttaa sopimusta koskevassa asiassa toimivaltaisten tuomioistuinten määräytymiseen. Asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan b alakohdassa määritellään liittymäperusteet irtaimen kauppaa ja palveluja koskevien sopimusten osalta itsenäisesti. Sitä vastoin tuomioon Industrie Tessili Italiana Como (
50
) perustuvan periaatteen mukaisesti tämän asetuksen 7 artiklan 1 alakohdan a alakohdassa säädetään, että kanne voidaan nostaa sen paikkakunnan tuomioistuimessa, missä kanteen perusteena oleva velvoite on täytetty tai täytettävä, ja että tämä paikkakunta on määritettävä sen valtion lainsäädännön mukaan, jota asiaa käsittelevän tuomioistuimen lainvalintasääntöjen mukaan on sovellettava riidanalaiseen sopimusvelvoitteeseen. (
51
)
75.
Seuraavaksi on tuotava esille, että SP:n mukaan yhteisomistajat olivat sopineet itävaltalaisen tuomioistuimen olevan asiassa aineellisesti ja alueellisesti toimivaltainen yhteisomistajien kotipaikasta riippumatta. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin ei kuitenkaan näytä antavan tälle sopimukselle painoarvoa, eikä se ole pyytänyt unionin tuomioistuinta selventämään kyseisen sopimuksen mahdollista vaikutusta toimivaltaisen tuomioistuimen määräytymiseen.
76.
Toisen kysymyksen ja ennakkoratkaisupyynnön perustelujen välillä on tietty ristiriita. Tämän kysymyksen sanamuoto voi antaa ymmärtää ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen lähtevän olettamasta, jonka mukaan tämä kanne kuuluu välttämättä asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohdan soveltamisalaan, ja pohtivan tässä säännöksessä tarkoitetun, kanteen perusteena olevan velvoitteen määrittämistä. Ennakkoratkaisupyynnön perustelut sen sijaan viittaavat siihen, että ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pitää epäselvänä, voiko pääasiassa kyseessä oleva kanne kuulua kyseisen säännöksen soveltamisalaan. Jotta ennakkoratkaisua pyytäneelle tuomioistuimelle voidaan antaa hyödyllinen vastaus, ehdotan – kun tätä moniselitteisyyttä ei voida välttää –, että toinen kysymys ymmärretään tämän ratkaisuehdotuksen 72 kohdassa esitetyn sanamuodon mukaisesti.
2.
Asian arviointi
77.
Jotta asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohtaa voitaisiin soveltaa pääasiassa nostettuun kanteeseen, kyseisen oikeusriidan pitäisi katsoa kuuluvan tässä säännöksessä tarkoitettuun käsitteeseen ”sopimusta koskeva asia”. Kyseessä on unionin oikeuden itsenäinen käsite, (
52
) jota unionin tuomioistuin on alun perin tulkinnut negatiivisesti eli siten, että tämän käsitteen ei voida katsoa tarkoittavan sellaista tilannetta, jossa osapuoli ei ole vapaaehtoisesti sitoutunut velvoitteeseen toiseen osapuoleen nähden. (
53
)
78.
Koska pääasiaa käsittelevissä itävaltaisissa tuomioistuimissa ei ole missään vaiheessa vedottu tällaiseen tilanteeseen, kyseinen kanne voi kuulua tämän säännöksen soveltamisalaan. Ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin toteaa nimittäin, että yhteisomistajien välillä on yhteisomistussopimukseen perustuva vapaaehtoinen sopimussuhde. Lisäksi tämän ratkaisuehdotuksen 44 kohdassa mainitun oikeuskäytännön valossa sillä, että tässä sopimussuhteessa on myös yhteisomistaja, joka ei ollut yhteisomistussopimuksen osapuolena, sellaisena kuin se oli tehty alkuperäisten yhteisomistajien välillä, ei ole merkitystä asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohdan soveltamisen kannalta. (
54
)
79.
Tässä säännöksessä tarkoitetun ”kanteen perusteena olevan velvoitteen” määrittämiseksi ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin näyttää katsovan, sen ennakkoratkaisupyynnön perusteluissa käyttämää ilmaisua lainatakseni, että se, että yhteisomistaja käyttää yhteisomistuksessa olevaa omaisuuttaan sovitulla tavalla, on osa yhteisomistajan sopimusvelvoitetta. Vastaavasti SP:n mukaan kyse on positiivisesta velvoitteesta eli tässä tapauksessa velvoitteesta käyttää omaisuutta sen käyttötarkoituksen mukaisesti, sellaisena kuin siitä määrätään kyseisen omaisuuden yhteisomistussopimuksessa. Ellmes Property Services väittää sitä vastoin, että kyse on negatiivisesta velvoitteesta, toisin sanoen velvoitteesta pidättyä yhteisomistuksessa olevan omaisuuden vuokraamisesta matkailutarkoitukseen eli velvoitteesta, jota sovelletaan ilman maantieteellisiä rajoituksia ja jolle on tyypillistä se, että se on täytetty tai oli täytettävä useilla paikkakunnilla. Sen mielestä tuomion Besix (
55
) valossa asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohtaa ei näin ollen voida soveltaa pääasiassa.
80.
Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohdassa oleva velvoitteen käsite viittaa velvoitteeseen, joka vastaa sitä sopimukseen perustuvaa oikeutta, johon kanteessa vedotaan. (
56
) Koska käsiteltävässä asiassa kyse on kieltokanteesta, mielestäni riidanalainen sopimusvelvoite muodostuu negatiivisesta velvoitteesta ja tarkemmin velvoitteesta olla muuttamatta omaisuuden käyttötarkoitusta yhteisomistussopimuksen vastaisesti paikkakunnalla, missä omaisuus sijaitsee. Tätä perustelua tukee se, että yhteisomistaja ei voi vaatia toista yhteisomistajaa käyttämään omaisuuttaan, jos tämä pidättyy sen käytöstä.
81.
En kuitenkaan ole vakuuttunut Ellmes Property Servicesin kannasta, jonka mukaan riidanalainen sopimusvelvoite, joka muodostuu negatiivisesta velvoitteesta, pitäisi täyttää ilman maantieteellisiä rajoituksia, jolloin asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohtaa ei voitaisi soveltaa.
82.
Käsiteltävän asian olosuhteet eivät ole rinnastettavissa tuomioon Besix (
57
) johtaneen asian olosuhteisiin. Kuten kyseisessä asiassa esitetyn ennakkoratkaisukysymyksen sanamuodosta ilmenee, riidanalaisella sopimusvelvoitteella sopimuspuolet sitoutuivat yksinomaan keskinäiseen yhteistyöhön julkista hankintaa koskevan yhteisen tarjouksen tekemistä varten ja sitoutuivat olemaan hankkimatta muita yhteistyökumppaneita. Kyseisessä asiassa ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin määritteli ensin paikkakunnan, jossa kyseessä ollut velvoite oli täytetty tai täytettävä, noudattaen tuomioon Industrie Tessili Italiana Como (
58
) perustuvaa periaatetta, jonka mukaan tämä paikkakunta määräytyy sen valtion lainsäädännön mukaan, jota tuomioistuinvaltion lainvalintasääntöjen mukaan on sovellettava. Tämän jälkeen se vahvisti tähän velvoitteeseen sovellettavan lainsäädännön perusteella, että se oli täytettävä kaikkialla maailmassa. (
59
) Sitä vastoin käsiteltävässä asiassa ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin ei ole määrittänyt lopullisesti velvoitetta, johon SP:n kanne perustuu, eikä etenkään paikkakuntaa, missä tämä velvoite on täytettävä.
83.
Ellmes Property Servicesin perustelussa, jonka mukaan käsiteltävässä asiassa kyseessä olevan kaltaisella negatiivisella velvoitteella ei ole erityistä paikkakuntaa, missä se on täytettävä tai täytetty, ei näytetä otettavan huomioon tuomioon Industrie Tessili Italiana Como (
60
) perustuvaa periaatetta. Tässä perustelussa ei nimittäin viitata lainkaan Itävallan oikeudessa, jota tämä yhtiö näyttää pitävän riidanalaiseen sopimusvelvoitteeseen sovellettavana oikeutena, omaksuttuihin ratkaisuihin. On kuitenkin mahdollista, että tähän velvoitteeseen sovellettavan lain perusteella voitaisiin yksilöidä paikkakunta, missä kyseinen velvoite on täytetty tai täytettävä, ja että tämä paikkakunta on paikkakunta, missä yhteisomistusjärjestelmään kuuluva huoneisto sijaitsee. (
61
) Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen tehtävänä on asian selvittäminen tähän tuomioon perustuvaa periaatetta noudattaen.
84.
Täydellisyyden vuoksi totean vielä, että mielestäni unionin tuomioistuimella ei ole tiedossaan tarvittavia tosiseikkoja ja oikeudellisia seikkoja, jotta se voisi täsmentää enempää tämän periaatteen soveltamista käsiteltävän asian olosuhteissa. Toinen pääasian asianosaisista väittää, että yhteisomistussopimus on vuodelta 1978. On siis epätodennäköistä, että riidanalaiseen sopimusvelvoitteeseen sovellettava laki määräytyisi sellaisten lainvalintasääntöjen perusteella, joita unionin tuomioistuin voisi tulkita.
VI Ratkaisuehdotus
85.
Näillä perusteilla ehdotan, että unionin tuomioistuin vastaa Oberster Gerichtshofin esittämiin ennakkoratkaisukysymyksiin seuraavasti:
1)
Tuomioistuimen toimivallasta sekä tuomioiden tunnustamisesta ja täytäntöönpanosta siviili- ja kauppaoikeuden alalla 12.12.2012 annetun Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EU) N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohtaa on tulkittava siten, että yhteisomistajan nostama kanne, jolla vaaditaan, että toinen yhteisomistaja velvoitetaan lopettamaan huoneiston käyttö matkailutarkoitukseen, koska tämä käyttö ei vastaa yhteisomistussopimuksessa sovittua käyttötarkoitusta, kuuluu tämän säännöksen soveltamisalaan vain, jos tähän käyttötarkoitukseen voidaan vedota jokaista vastaan. Kansallisen tuomioistuimen on tehtävä tältä osin lopulliset tarkistukset.
2)
Tämän asetuksen 7 artiklan 1 alakohdan a alakohtaa on tulkittava siten, että jos yhteisomistussopimuksessa sovittuun käyttötarkoitukseen ei voida vedota jokaista vastaan, tällainen kanne kuuluu tässä säännöksessä tarkoitetun käsitteen ”sopimusta koskeva asia” piiriin. Tässä tilanteessa riidanalainen sopimusvelvoite muodostuu negatiivisesta velvoitteesta ja tarkemmin velvoitteesta olla muuttamatta omaisuuden käyttötarkoitusta yhteisomistussopimuksen vastaisesti paikkakunnalla, missä omaisuus sijaitsee. Sen tarkistamiseksi, onko paikkakunta, missä tämä velvoite on täytetty tai täytettävä, paikkakunta, missä yhteisomistusjärjestelmään kuuluva huoneisto sijaitsee, kansallisen tuomioistuimen on määritettävä tämä paikkakunta, missä velvoite on täytetty tai täytettävä, sen valtion lainsäädännön mukaan, jota asiaa käsittelevän tuomioistuimen lainvalintasääntöjen mukaan on sovellettava tähän velvoitteeseen.
(
1
)	Alkuperäinen kieli: ranska.
(
2
)	Tuomioistuimen toimivallasta sekä tuomioiden tunnustamisesta ja täytäntöönpanosta siviili- ja kauppaoikeuden alalla 12.12.2012 annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EUVL 2012, L 351, s. 1).
(
3
)	BGBl. I, 70/2002.
(
4
)	Ks. vastaavasti myös Faber, W., ”National Report on the Transfer of Movables in Austria”, toim. Faber, W. ja Luger, B., National Reports on the Transfer of Movables in Europe: Volume 1, Austria, Estonia, Italy, Slovenia, Sellier. European law publishers, München, 2008, s. 17.
(
5
)	Ks. myös Stabentheiner, J., Vonkilch, A., Kersting, J., toim. Van Der Merwe, C., European Condominium Law, Cambridge University Press, Cambridge, 2015, s. 133.
(
6
)	Tuomioistuimen toimivallasta sekä tuomioiden täytäntöönpanosta yksityisoikeuden alalla 27.9.1968 tehty yleissopimus (EYVL 1972, L 299, s. 32), sellaisena kuin se on muutettuna Tanskan kuningaskunnan, Irlannin sekä Ison-Britannian ja Pohjois-Irlannin yhdistyneen kuningaskunnan liittymisestä kyseiseen yleissopimukseen 9.10.1978 tehdyllä yleissopimuksella (EYVL 1978, L 304, s. 1 ja muutettuna s. 77), Helleenien tasavallan liittymisestä kyseiseen yleissopimukseen 25.10.1982 tehdyllä yleissopimuksella (EYVL 1982, L 388, s. 1) ja Espanjan kuningaskunnan ja Portugalin tasavallan liittymisestä kyseiseen yleissopimukseen 26.5.1989 tehdyllä yleissopimuksella (EYVL 1989, L 285, s. 1) (jäljempänä Brysselin yleissopimus).
(
7
)	Tuomioistuimen toimivallasta sekä tuomioiden tunnustamisesta ja täytäntöönpanosta siviili- ja kauppaoikeuden alalla 22.12.2000 annettu neuvoston asetus (EYVL 2001, L 12, s. 1).
(
8
)	Ks. tuomio 16.11.2016, Schmidt (C‑417/15, EU:C:2016:881, 26 kohta). Täydellisyyden vuoksi totean, että asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan johdantolauseeseen on tehty kaksi muutosta asetuksen N:o 44/2001 22 artiklaan nähden. Ensimmäinen on siihen lisätty täsmennys, jonka mukaan asetuksen N:o 1215/2012 24 artikla koskee ainoastaan jäsenvaltion tuomioistuimia. Tämä täsmennys ei vaikuta tämän säännöksen merkitykseen siltä osin kuin kyse on tuomioistuimen toimivallasta tutkia jäsenvaltioiden alueella – kuten pääasiassa – sijaitsevia kiinteistöjä koskevia kanteita. Toinen muutos koskee [ranskankielisessä versiossa] sanan ”asianosaiset” [”des parties”] lisäämistä (tätä säännöstä sovelletaan ”asianosaisten kotipaikasta riippumatta”) mutta sekään ei näytä muuttavan asetuksen N:o 44/2001 22 artiklan merkitystä. Kursivointi tässä. Ks. toisen muutoksen osalta Hess, B., ”The Brussels I Regulation: Recent case law of the Court of Justice and the Commission’s proposed recast”, Common Market Law Review, 2012, osa 49, s. 1105–1106.
(
9
)	Ks. viimeaikainen tuomio 14.2.2019, Milivojević (C‑630/17, EU:C:2019:123, 97 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen) ja määräys 15.5.2019, MC (C‑827/18, ei julkaistu, EU:C:2019:416, 23 kohta).
(
10
)	Ks. viimeaikainen tuomio 14.2.2019, Milivojević (C‑630/17, EU:C:2019:123, 100 kohta). Lisäksi Tanskan kuningaskunnan, Irlannin sekä Ison-Britannian ja Pohjois-Irlannin yhdistyneen kuningaskunnan liittymisestä tuomioistuimen toimivaltaa sekä tuomioiden täytäntöönpanoa yksityisoikeuden alalla koskevaan yleissopimukseen sekä sen tulkitsemista Euroopan yhteisöjen tuomioistuimessa koskevaan pöytäkirjaan tehtyä yleissopimusta koskevan Schlosserin selvityksen (EYVL 1979, C 59, s. 71) 166 kohdan mukaan esineoikeuden, jolla on erga omnes ‑vaikutuksia, keskeisenä oikeusvaikutuksena on se, että esineoikeuden haltija voi vaatia esinettä jokaiselta, jolla ei ole ensisijaista esineoikeutta.
(
11
)	Tuomio 17.12.2015 (C‑605/14, EU:C:2015:833, 29 kohta).
(
12
)	Ks. vastaavasti tuomio 18.5.2006, ČEZ (C‑343/04, EU:C:2006:330, 32 kohta).
(
13
)	Ks. viimeaikainen tuomio 10.7.2019, Reitbauer ym. (C‑722/17, EU:C:2019:577, 45 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).
(
14
)	Ks. tuomio 3.4.2014, Weber (C‑438/12, EU:C:2014:212, 42 kohta) ja tuomio 16.11.2016, Schmidt (C‑417/15, EU:C:2016:881, 40 kohta).
(
15
)	Ks. tuomio 17.5.1994, Webb (C‑294/92, EU:C:1994:193, 15 kohta) ja määräys 5.4.2001, Gaillard (C‑518/99, EU:C:2001:209, 18 kohta).
(
16
)	Tuomio 18.5.2006, ČEZ (C‑343/04, EU:C:2006:330, 34 kohta).
(
17
)	Tuomio 18.5.2006 (C‑343/04, EU:C:2006:330).
(
18
)	Tuomio 3.4.2014, Weber (C‑438/12, EU:C:2014:212, 45 kohta).
(
19
)	Tuomio 3.4.2014 (C‑438/12, EU:C:2014:212).
(
20
)	Tuomio 8.5.2019 (C‑25/18, EU:C:2019:376, 29 kohta).
(
21
)	Määräys 19.11.2019 (C‑200/19, ei julkaistu, EU:C:2019:985, 29 kohta).
(
22
)	Tuomio 8.5.2019, Kerr (C‑25/18, EU:C:2019:376, 29 kohta) ja määräys 19.11.2019, INA ym. (C‑200/19, ei julkaistu, EU:C:2019:985, 29 kohta).
(
23
)	Tuomio 8.5.2019 (C‑25/18, EU:C:2019:376, 29 kohta).
(
24
)	Määräys 19.11.2019 (C‑200/19, ei julkaistu, EU:C:2019:985, 29 kohta).
(
25
)	Ks. vastakkaispäätelmänä tuomio 17.5.1994, Webb (C‑294/92, EU:C:1994:193, 15 kohta); tuomio 9.6.1994, Lieber (C‑292/93, EU:C:1994:241, 15 kohta) ja määräys 5.4.2001, Gaillard (C‑518/99, EU:C:2001:209, 18 kohta).
(
26
)	Tuomio 16.11.2016 (C‑417/15, EU:C:2016:881, 40 kohta).
(
27
)	Tuomio 16.11.2016, Schmidt (C‑417/15, EU:C:2016:881, 34 kohta ja 43 kohdan ensimmäinen luetelmakohta).
(
28
)	Tuomio 14.2.2019 (C‑630/17, EU:C:2019:123, 102 kohta).
(
29
)	Tuomio 14.2.2019, Milivojević (C‑630/17, EU:C:2019:123, 101 kohta).
(
30
)	Ks. vastaavasti viimeaikainen määräys 15.5.2019, MC (C‑827/18, ei julkaistu, EU:C:2019:416, 20 kohta).
(
31
)	Ks. myös yleisesti Brysselin yleissopimuksen 16 artiklassa tarkoitettujen yksinomaista toimivaltaa koskevien määräysten osalta tuomio 13.7.2000, Group Josi (C‑412/98, EU:C:2000:399, 46 kohta).
(
32
)	Tuomio 10.1.1990 (C‑115/88, EU:C:1990:3, 9 kohta). Yhteisöjen tuomioistuin on aiemmin omaksunut vastaavan tulkinnan kiinteistöjen vuokrasopimuksia koskevien kanteiden osalta 14.12.1977 antamassaan tuomiossa Sanders (73/77, EU:C:1977:208, 11 ja 12 kohta).
(
33
)	Ks. tuomio 10.1.1990, Reichert ja Kockler (C‑115/88, EU:C:1990:3, 10 kohta); tuomio 17.12.2015, Komu ym. (C‑605/14, EU:C:2015:833, 31 kohta) ja tuomio 16.11.2016, Schmidt (C‑417/15, EU:C:2016:881, 29 kohta).
(
34
)	Ks. vastaavasti tuomio 17.12.2015, Komu ym. (C‑605/14, EU:C:2015:833, 30 kohta) ja tuomio 16.11.2016, Schmidt (C‑417/15, EU:C:2016:881, 37 kohta).
(
35
)	Ks. tuomioistuimen toimivallasta sopimusta koskevassa asiassa viimeaikainen tuomio 4.10.2018, Feniks (C‑337/17, EU:C:2018:805, 36 kohta) ja tuomioistuimen toimivallasta sopimukseen perustumatonta vahingonkorvausta koskevassa asiassa tuomio 17.10.2017, Bolagsupplysningen ja Ilsjan (C‑194/16, EU:C:2017:766, 26 ja 27 kohta).
(
36
)	Tuomio 18.5.2006 (C‑343/04, EU:C:2006:330).
(
37
)	Ks. tuomio 18.5.2006, ČEZ (C‑343/04, EU:C:2006:330, 38 kohta).
(
38
)	Vaikka tietyissä tilanteissa käsitteitä ”Handlungsort” ja ”Erfolgsort” ei voida erottaa (ks. ratkaisuehdotukseni Universal Music International Holding (C‑12/15, EU:C:2016:161, 38 kohta), asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 2 alakohdassa tarkoitettu toimivaltasääntö koskee kanteita, joiden osalta tällainen ero voidaan lähtökohtaisesti tehdä.
(
39
)	Ks. vastaavasti tuomio 19.2.2002, Besix (C‑256/00, EU:C:2002:99, 29 kohta). Ei ole selvää, voidaanko tämä tulkinta ulottaa koskemaan asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohtaa. Ks. High Court of Justicen (England and Wales) (Englannin ja Walesin alioikeus, Yhdistynyt kuningaskunta) tuomio 27.11.2014 asiassa Canon Offshore Ltd v. GDF Suez E&P Nederland BV (2014) EWHC 3810 (Comm), 49 kohta ja sitä seuraavat kohdat). Ks. myös tämän asetuksen 7 artiklan 1 alakohdan b alakohtaa koskevan oikeuskäytännön kehityksestä ja tämän säännöksen nojalla toimivaltaisten tuomioistuinten lukumäärän kasvusta Beaumont, P. ja Yüksel, B., ”Cross-Border Civil and Commercial Disputes Before the Court of Justice of the European Union”, toim. Beaumont, P., Danov, M., Trimmings, K. ja Yüksel, B., Cross-border Litigation in Europe, Hart Publishing, Oxford – Portland, 2017, s. 514–.
(
40
)	Ks. tuomio 17.12.2015, Komu ym. (C‑605/14, EU:C:2015:833, 24 kohta).
(
41
)	Tuomio 28.4.2009, Apostolides (C‑420/07, EU:C:2009:271, 48 ja 50 kohta).
(
42
)	Ks. vastaavasti myös Lehmann, M., The Brussels I Regulation Recast, Dickinson, A. ja Lein, E. (toim.), Oxford University Press, Oxford, 2015, s. 259, 8.10 kohta.
(
43
)	Täydellisyyden vuoksi on syytä täsmentää, että asetuksen N:o 1215/2012 24 artiklan 1 alakohta käsittää myös kiinteän omaisuuden vuokrasopimukset. Pitää paikkansa, että ne eivät ole rinnastettavissa kiinteään omaisuuteen kohdistuvaan esineoikeuteen ja että kiinteän omaisuuden vuokrasopimusta koskevassa asiassa annetun toimivallan yksinomaisuuden taustalla olevat tavoitteet voidaan erottaa tavoitteista, jotka ovat esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevassa asiassa annetun toimivallan taustalla. Ymmärrän oikeuskäytännön kuitenkin siten, että se, miksi kiinteän omaisuuden vuokrasopimukset kuuluvat niin ikään yksinomaista toimivaltaa koskevan säännön soveltamisalaan, johtuu taloudellisista, sosiaalisista ja poliittisista syistä siltä osin kuin ne ovat perusteina vuokrasääntelyä ja vuokralaisten ja vuokraviljelijöiden oikeuksien suojaa koskevien lainsäädäntöjen pakottavuudelle. Ks. vastaavasti tuomio 26.2.1992, Hacker (C‑280/90, EU:C:1992:92, 8 kohta); tuomio 6.7.1988, Scherrens (158/87, EU:C:1988:370, 9 kohta) ja määräys 15.5.2019, MC (C‑827/18, ei julkaistu, EU:C:2019:416, 27 kohta).
(
44
)	Selvitys tuomioistuimen toimivallasta sekä tuomioiden tunnustamisesta ja täytäntöönpanosta yksityisoikeuden alalla 27.9.1968 tehdystä yleissopimuksesta (EYVL 1979, C 59, s. 1).
(
45
)	Ks. vastaavasti em. Lehmann, M., s. 259, 8.11. kohta.
(
46
)	Ks. vastaavasti Van Calster, G., European Private International Law, Hart Publishing, Oxford, Portland, 2016, s. 73.
(
47
)	Tuomio 9.6.1994 (C‑292/93, EU:C:1994:241, 15 kohta).
(
48
)	Tuomio 9.6.1994, Lieber (C‑292/93, EU:C:1994:241, 21 kohta).
(
49
)	Mielestäni on selvää, että pääasia ei koske irtaimen kauppaa. Se ei koske myöskään palveluja, jotka vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan edellyttävät sitä, että palveluja tarjoava osapuoli harjoittaa määrättyä toimintaa vastiketta vastaan (ks. tuomio 8.5.2019, Kerr, C‑25/18, EU:C:2019:376, 39 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen); tässä asiassa ei ole vastikkeeseen viittaavaa seikkaa.
(
50
)	Tuomio 6.10.1976 (12/76, EU:C:1976:133).
(
51
)	Ks. asetuksen N:o 44/2001 5 artiklan 1 alakohdan a alakohdasta, jonka sanamuoto vastaa asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohdan sanamuotoa, tuomio 23.4.2009, Falco Privatstiftung ja Rabitsch (C‑533/07, EU:C:2009:257, 46–57 kohta).
(
52
)	Ks. viimeaikainen tuomio 26.3.2020, Primera Air Scandinavia (C‑215/18, EU:C:2020:235, 41 kohta).
(
53
)	Tuomio 17.6.1992, Handte (C‑26/91, EU:C:1992:268, 15 kohta).
(
54
)	Ks. tuomio 8.5.2019, Kerr (C‑25/18, EU:C:2019:376, 29 kohta). Ks. myös määräys 19.11.2019, INA ym. (C‑200/19, ei julkaistu, EU:C:2019:985, 29 kohta).
(
55
)	Tuomio 19.2.2002 (C‑256/00, EU:C:2002:99).
(
56
)	Ks. vastaavasti tuomio 6.10.1976, De Bloos (14/76, EU:C:1976:134, 13 kohta) ja tuomio 23.4.2009, Falco Privatstiftung ja Rabitsch (C‑533/07, EU:C:2009:257, 47 kohta).
(
57
)	Tuomio 19.2.2002 (C‑256/00, EU:C:2002:99).
(
58
)	Tuomio 6.10.1976 (12/76, EU:C:1976:133).
(
59
)	Tuomio 19.2.2002, Besix (C‑256/00, EU:C:2002:99, 16–20 kohta).
(
60
)	Tuomio 6.10.1976 (12/76, EU:C:1976:133).
(
61
)	Mielestäni useat perustelut puoltavat kantaa, jonka mukaan sovellettavassa laissa pitäisi tunnustaa sen omaisuuden sijainnin merkitys, jonka käyttötarkoitusta ei saa muuttaa. Tätä ratkaisua tukevat perustelut, jotka koskevat oikeusriidan ja toimivaltaisen tuomioistuimen läheisyyttä, ja perustelut, joilla pyritään välttämään liiallinen turvautuminen kantajan kotipaikan tuomioistuimeen (forum actoris). Kun otetaan kuitenkin huomioon aineelliseen oikeuteen, johon asetuksen N:o 1215/2012 7 artiklan 1 alakohdan a alakohta perustuu, tehdyn viittauksen luonne, lienee mahdollista, että sovellettava laki määrittää paikkakunnan, missä riidanalainen sopimusvelvoite on täytetty tai täytettävä, velallisen tai velkojan kotipaikan perusteella. Ks. vastaavasti Mankowski, P., ”Article 7”, toim. Magnus, U. ja Mankowski, P., Brussels I bis Regulation, Otto Schmidt, Köln, 2016, s. 253, 208 kohta.