CONCLUSIONS DE L’AVOCAT GÉNÉRAL
M. NILS WAHL
présentées le 29 juin 2017 (1)
Affaire C‑598/15
Banco Santander SA
contre
Cristobalina Sánchez López
[demande de décision préjudicielle formée par le Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (tribunal de première instance de Jerez de la Frontera, Espagne)]
« Renvoi préjudiciel – Directive 93/13/CEE – Clauses abusives dans les contrats de crédit conclus avec les consommateurs – Pouvoirs du juge national de soulever d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle d’un contrat hypothécaire dans le cadre d’une procédure simplifiée de reconnaissance des droits inscrits au registre immobilier »
1.        La présente demande de décision préjudicielle, qui porte en substance sur l’interprétation des articles 3, 6 et 7 de la directive 93/13/CEE (2), invite la Cour à fournir certaines précisions sur les pouvoirs devant être reconnus au juge national au titre de l’effectivité de la protection des consommateurs garantie par cette directive.
2.        Cette affaire, qui s’inscrit dans le prolongement de divers précédents jurisprudentiels relatifs à la procédure espagnole d’exécution hypothécaire (3), se rapporte plus précisément à une procédure d’exécution dite « simplifiée » faisant suite à l’engagement, menée devant notaire, d’une procédure de mise en œuvre extrajudiciaire d’une garantie hypothécaire. Il ressort du droit espagnol applicable aux faits de l’affaire au principal que cette procédure simplifiée est destinée à protéger et à faire exécuter les droits réels inscrits notamment au registre immobilier. La question se pose ainsi de savoir si l’effectivité de la protection des consommateurs découlant de la directive 93/13 exige que le juge national soit en mesure de contrôler l’éventuel caractère abusif des clauses contenues dans un contrat hypothécaire à un stade bien postérieur à la cession de propriété du bien qui avait été hypothéqué.
Le cadre juridique
Le droit de l’Union
3.        L’article 3, paragraphe 1, de la directive 93/13 prévoit :
« Une clause d’un contrat n’ayant pas fait l’objet d’une négociation individuelle est considérée comme abusive lorsque, en dépit de l’exigence de bonne foi, elle crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties découlant du contrat. »
4.        L’article 6, paragraphe 1, de la directive 93/13 énonce :
« Les États membres prévoient que les clauses abusives figurant dans un contrat conclu avec un consommateur par un professionnel ne lient pas les consommateurs, dans les conditions fixées par leurs droits nationaux, et que le contrat restera contraignant pour les parties selon les mêmes termes, s’il peut subsister sans les clauses abusives. »
5.        Conformément à l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13, « [l]es États membres veillent à ce que, dans l’intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel ».
Le droit espagnol
6.        La Ley 1/2000, de Enjuiciamento Civil (loi 1/2000, relative à la procédure civile), du 7 janvier 2000 (4), prévoit, à son article 250, paragraphe 1, ce qui suit :
« Le tribunal se prononce dans le cadre de la procédure simplifiée, quel que soit le montant, sur les demandes suivantes :
[...]
7° celles qui, invoquées par les titulaires de droits réels inscrits au registre immobilier, tendent à ce que ces droits soient ramenés à exécution à l’encontre des personnes qui s’opposent à ceux-ci ou perturbent leur exercice, alors qu’elles ne disposent pas de titre inscrit qui légitimerait leur opposition ou cette perturbation. »
7.        En vertu de l’article 444, paragraphe 2, de la LEC, la partie défenderesse doit, à la demande de la partie requérante, verser la caution déterminée par le tribunal pour pouvoir s’opposer à la demande formulée dans le cadre de la procédure de l’article 250, paragraphe 1, point 7, de la LEC. En outre, les motifs d’opposition qu’elle est en droit d’invoquer sont énumérés limitativement à l’article 444, paragraphe 2, de la LEC. N’en fait pas partie le motif tiré de l’existence de clauses abusives dans le contrat de prêt hypothécaire à l’origine de la vente extrajudiciaire.
8.        En vertu de l’article 440, paragraphe 2, de la LEC, si la partie défenderesse ne comparaît pas devant le tribunal ou si elle comparaît sans verser la caution, le juge est tenu, après avoir entendu la partie défenderesse, de rendre une décision ordonnant la mise en possession de l’immeuble et l’expulsion de son occupant.
9.        La réalisation extrajudiciaire d’un droit hypothécaire est notamment réglementée par l’article 41 de la Ley Hipotecaria (loi hypothécaire, ci-après la « LH ») (5). Cette disposition prévoyait, dans sa version applicable aux faits de l’affaire au principal, ce qui suit :
« Les actions réelles qui résultent des droits inscrits peuvent être exercées au moyen de la procédure simplifiée réglementée dans la [LEC] à l’encontre des personnes qui, sans disposer de titre inscrit, s’opposent à ces droits ou perturbent leur exercice. Ces actions, qui reposent sur la légitimation de l’inscription au registre que reconnaît l’article 38, exigent toujours que soit attestée la validité, sans aucune contradiction, de l’inscription correspondante, sur attestation du conservateur du registre. »
10.      L’article 129 de la LH dispose que « [l]’action hypothécaire peut être exercée directement sur les biens hypothéqués, son exercice étant soumis aux dispositions [de la LEC] [...] De surcroît, les parties peuvent convenir, dans l’acte de constitution de l’hypothèque, de la vente extrajudiciaire du bien hypothéqué [...] dans l’hypothèse d’un manquement à l’obligation garantie. La vente extrajudiciaire est réalisée par l’intermédiaire d’un notaire, suivant les formalités prévues dans le règlement hypothécaire ».
11.      Le Decreto por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (décret approuvant le règlement hypothécaire), du 14 février 1947 (6), précise le déroulement de la procédure de vente extrajudiciaire.
12.      Selon l’article 234 du RH :
« 1.      La réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque qui est prévue par l’article 129 de la [LH] exige que l’acte de constitution de l’hypothèque stipule que les parties se soumettent à cette procédure et que les informations suivantes y soient indiquées :
1)      la valeur à laquelle le bien immobilier est estimé par les intéressés, afin de servir de valeur pour la vente aux enchères [...]
2)      le domicile désigné par la personne constituant l’hypothèque pour la délivrance des demandes et notifications [...]
3)      la personne qui, le jour venu, doit consentir à l’acte de vente du bien immobilier en représentation du constituant. À cette fin, le créancier lui-même peut être désigné.
2.      La clause en vertu de laquelle les parties souscrivant le prêt et garantissant l’hypothèque acceptent d’être soumises à la procédure de réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque doit apparaître séparément des autres stipulations de l’acte. »
13.      L’article 236-l du RH énonce :
« 1.      La meilleure offre ou l’adjudication ayant été vérifiée et, le cas échéant, le prix ayant été consigné, le notaire procède à l’inscription de l’acte sur la liste annuelle des documents qui sont authentifiés par ses soins et le meilleur offrant ou l’adjudicataire, d’une part, et le propriétaire du logement, d’autre part, font constater leur accord en la forme authentique [...]
[...]
3.      L’acte authentique constitue un titre suffisant pour l’inscription (au registre immobilier) en faveur du meilleur offrant ou de l’adjudicataire [...] »
14.      L’article 236-m du RH dispose :
« L’adjudicataire peut demander la mise en possession des biens acquis auprès du juge de première instance du lieu où ces biens sont situés. »
15.      L’article 236-ñ du RH dispose :
« 1.      Le notaire ne suspend les actions que lorsque des documents établissent [l’existence d’une procédure pénale ayant pour objet l’éventuel faux du titre hypothécaire ou lorsque le registre (immobilier) indique qu’un titre d’annulation de l’hypothèque a été présenté postérieurement] [...]
2.      Après avoir vérifié certaines des circonstances prévues au point antérieur, le notaire sursoit à la réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque jusqu’à, selon le cas, la fin de la procédure pénale ou la fin de la procédure d’enregistrement. La réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque reprend, à la demande du créancier poursuivant, si le titre n’est pas déclaré comme étant un faux ou si l’annulation de l’hypothèque n’est pas inscrite. »
16.      En vertu de l’article 236-o du RH :
« En ce qui concerne les autres exceptions susceptibles d’être soulevées par le débiteur, les détenteurs tiers et les autres personnes intéressées, il y a lieu de s’en tenir aux dispositions des cinq derniers paragraphes de l’article 132 de la [LH] lorsque celui-ci s’applique. »
17.      La cinquième disposition transitoire de la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (loi 1/2013, relative aux mesures visant à renforcer la protection des débiteurs hypothécaires, la restructuration de la dette et le loyer social), du 14 mai 2013 (7), a modifié à divers égards l’article 129 de la LH. Elle précise que ces modifications s’appliquent aux ventes extrajudiciaires de biens hypothéqués dont le processus a été engagé après l’entrée en vigueur de la présente loi, quelle que soit la date à laquelle l’acte de constitution de l’hypothèque a été consenti. Pour les ventes extrajudiciaires engagées avant l’entrée en vigueur de la loi 1/2013 et pour les ventes pour lesquelles il n’y a pas eu d’adjudication du bien hypothéqué, le notaire décide de surseoir à leur exécution lorsque, dans le délai de forclusion d’un mois à compter du jour suivant l’entrée en vigueur de la loi 1/2013, l’une des parties établit avoir introduit devant une juridiction compétente, conformément aux dispositions de l’article 129 de la LH, une action relative au caractère abusif de l’une des clauses du contrat de prêt hypothécaire qui est à l’origine de la vente extrajudiciaire ou d’une clause qui détermine le montant exigible.
Les faits à l’origine du litige, les questions préjudicielles et la procédure devant la Cour
18.      Le 21 décembre 2004, Mme Cristobalina Sánchez López a conclu avec Banco Español de Crédito SA, devenue Banco Santander SA, un contrat de prêt pour l’achat d’un logement assorti d’une garantie hypothécaire.
19.      L’article 11 de ce contrat, intitulé « procédure extrajudiciaire », stipule, notamment, que les parties conviennent de la possibilité d’instaurer une procédure extrajudiciaire aux fins de la réalisation de l’hypothèque. Cet article donne également mandat à la banque pour représenter le débiteur hypothécaire le jour de la signature de l’acte public de vente.
20.      En date du 24 mars 2011, Banco Santander a engagé devant notaire une procédure de mise en œuvre extrajudiciaire de la garantie hypothécaire. Cette procédure s’est achevée, le 15 décembre 2011, par l’adjudication du logement hypothéqué au créancier sans valeur de base précédemment définie, le bien ayant été vendu pour un montant correspondant à 59,7 % de la valeur à laquelle il avait été évalué aux fins de la mise en œuvre de la garantie hypothécaire. En conséquence, la débitrice restait redevable d’un montant de 13 482,97 euros.
21.      Le notaire a dressé, le 23 février 2012, l’acte public de vente du logement en faveur du créancier, sans intervention du débiteur, représenté à cette fin par le créancier, conformément à l’article 11 du contrat de prêt hypothécaire. Cet acte a été inscrit au registre immobilier le 12 avril 2012.
22.      Par la suite, Banco Santander a introduit, le 23 septembre 2014, une demande de procédure simplifiée au titre de l’article 250, paragraphe 1, point 7, de la LEC en vue de l’obtention d’une décision juridictionnelle ordonnant l’expulsion de Mme Sánchez López ainsi que la mise en possession du logement au profit de la banque.
23.      En outre, Banco Santander a fixé à 10 000 euros le montant de la caution dont devait s’acquitter la débitrice pour former opposition à sa demande.
24.      Dans le cadre de cette procédure, Mme Sánchez López n’a pas comparu devant la juridiction de renvoi, le Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (tribunal de première instance de Jerez de la Frontera, Espagne).
25.      C’est dans ces circonstances que le Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (tribunal de première instance de Jerez de la Frontera) a décidé de surseoir à statuer et de poser les questions préjudicielles suivantes à la Cour :
« 1)      Une réglementation nationale qui crée un mécanisme tel que celui de l’article 250, paragraphe 1, point 7, de la [LEC], qui, d’une part, oblige le juge national à rendre une décision accordant la mise en possession du logement hypothéqué à la personne qui en a obtenu l’adjudication dans le cadre d’une procédure de réalisation extrajudiciaire et, d’autre part, en application du régime en vigueur établi à l’article 129 de la loi hypothécaire, dans sa rédaction résultant de la loi 1/2000 du 7 janvier 2000, et aux articles 234 à 236-o du [RH] […], ne prévoit ni la possibilité d’un contrôle juridictionnel d’office des clauses abusives ni la possibilité pour le débiteur d’invoquer avec succès l’existence de telles clauses pour faire obstacle à la réalisation de l’hypothèque, que ce soit dans le cadre de la réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque ou dans celui d’une procédure juridictionnelle indépendante, est-elle contraire aux dispositions susmentionnées de la directive [93/13] et aux fins poursuivies par cette dernière ?
2)      Une réglementation telle que la cinquième disposition transitoire de la loi 1/2013, qui permet au notaire de surseoir à une procédure de réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque déjà engagée au moment de l’entrée en vigueur de la loi 1/2013 uniquement si le consommateur établit avoir exercé une action portant sur le caractère abusif d’une clause du contrat de prêt hypothécaire qui constitue le fondement de la vente extrajudiciaire ou qui détermine le montant exigible dans le cadre de la réalisation de l’hypothèque, et à condition que cette action indépendante ait été exercée par le consommateur dans un délai d’un mois à compter de la publication de la loi 1/2013, alors que ce délai n’est pas notifié [en] personne au consommateur, et avant que le notaire n’ait désigné un adjudicataire, est-elle contraire aux dispositions susmentionnées de la directive [93/13] et aux objectifs de celle-ci ?
3)      Les articles susmentionnés de la directive [93/13], l’objectif poursuivi par celle-ci et l’obligation qu’elle impose aux juges nationaux d’examiner d’office l’existence de clauses abusives dans des contrats conclus avec des consommateurs, sans qu’il soit nécessaire que le consommateur le demande, doivent-ils être interprétés en ce sens qu’ils permettent au juge national, dans des procédures telles que celle prévue à l’article 250, paragraphe 1, point 7, de la [LEC] ou dans la procédure de “vente extrajudiciaire” réglementée à l’article 129 de la [LH], de ne pas appliquer le droit national lorsque celui-ci ne permet pas ce contrôle juridictionnel d’office, compte tenu de la clarté des dispositions de la[dite] directive et de la jurisprudence constante de la [Cour] concernant l’obligation des juges nationaux de contrôler d’office l’existence de clauses abusives dans les litiges qui portent sur des contrats conclus avec des consommateurs ?
4)      Une disposition nationale telle que l’article 129 de la [LH], dans sa rédaction résultant de la loi 1/2013, qui, pour offrir aux droits des consommateurs consacrés par la directive [93/13] une protection efficace dans les procédures extrajudiciaires de réalisation d’une hypothèque, ne prévoit qu’une simple faculté pour le notaire de signaler l’existence de clauses abusives ainsi que la possibilité que le débiteur consommateur soumis à une réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque sur son immeuble exerce une action dans le cadre d’une procédure judiciaire indépendante avant l’adjudication de cet immeuble par le notaire, est-elle contraire aux dispositions susmentionnées de la[dite] directive et aux objectifs de celle-ci ?
5)      Une réglementation nationale telle que celle qui est définie à l’article 129 de la [LH], dans sa rédaction résultant de la loi 1/2013, et aux articles 234 à 236 du [RH] et qui instaure une procédure de réalisation extrajudiciaire de la garantie hypothécaire de contrats de prêt conclus entre professionnels et consommateurs dans laquelle il n’existe aucune possibilité de contrôle juridictionnel d’office des clauses abusives, est-elle contraire aux dispositions susmentionnées de la directive [93/13] et aux objectifs de cette dernière ? »
26.      Des observations écrites ont été déposées par Banco Santander, le gouvernement espagnol et la Commission européenne.
27.      Une audience s’est tenue en date du 25 avril 2017, à laquelle ont assisté Banco Santander, le gouvernement espagnol et la Commission.
Analyse
Irrecevabilité manifeste des deuxième, quatrième et cinquième questions
28.      Ainsi que l’ont, en substance, relevé les parties intéressées ayant déposé des observations écrites, les questions posées par la juridiction de renvoi sont de deux ordres.
29.      Les première et troisième questions se rapportent à la compatibilité du régime légal de la procédure simplifiée au titre de l’article 250, paragraphe 1, de la LEC en vigueur au moment des faits de l’affaire au principal et aux conséquences qu’il convient de tirer d’une possible incompatibilité de ce régime avec la directive 93/13, notamment en termes d’office du juge national.
30.      Les deuxième, quatrième et cinquième questions sont, quant à elles, relatives à la compatibilité de l’article 129 de la LH, dans sa rédaction résultant de la loi 1/2013 et ses dispositions d’application, avec les dispositions de la directive 93/13.
31.      Or, ce dernier régime légal n’est pas applicable aux faits de l’affaire au principal.
32.      En effet, la loi 1/2013 prévoit, dans sa cinquième disposition transitoire, que les modifications qu’elle introduit s’appliquent aux ventes extrajudiciaires de biens hypothéqués dont le processus a été engagé après son entrée en vigueur (à savoir le 15 mai 2013), et ce quelle que soit la date à laquelle l’acte de constitution de l’hypothèque a été consenti. Dans la mesure où la procédure d’exécution extrajudiciaire en cause au principal a été clôturée bien antérieurement à cette date, soit le 23 février 2012, cette loi ne trouve pas à s’appliquer ratione temporis au litige au principal, comme semble d’ailleurs l’indiquer la juridiction nationale.
33.      Il en découle que les deuxième, quatrième et cinquième questions préjudicielles doivent être déclarées manifestement irrecevables en ce qu’elles ne portent pas sur une interprétation du droit de l’Union qui réponde à un besoin objectif de la décision que la juridiction nationale est amenée à prendre (8).
Examen au fond des première et troisième questions
34.      Les première et troisième questions préjudicielles, qui sont intimement liées, ont trait à l’étendue des pouvoirs du juge au titre de l’effectivité de la directive 93/13 dans le cadre d’une procédure d’exécution de droits réels immobiliers d’ores et déjà inscrits au registre immobilier.
35.      Je dois d’emblée faire part de ma perplexité quant à la formulation des questions posées – et, par voie de conséquence, quant à la recevabilité formelle de celles-ci – et quant aux conclusions que le juge de renvoi semble tirer de la jurisprudence relative à l’effectivité de la protection découlant de la directive 93/13.
36.      L’originalité de la présente affaire réside en effet dans la circonstance que la clause supposée abusive, à savoir celle qui permet de recourir à la procédure extrajudiciaire avec les conséquences qui en découlent, est précisément celle qui, selon ma compréhension des choses, a, en définitive, permis au juge de renvoi d’être effectivement saisi de l’affaire au principal, et ce plusieurs années après la clôture de cette procédure dans le cadre de la procédure simplifiée prévue à l’article 41 de la LH et visée par l’article 250, paragraphe 1, point 7, de la LEC.
37.      Par ailleurs, s’agissant du lien existant entre la procédure au principal et l’application de la directive 93/13, il est fait observer que le juge national est, à proprement parler, dans le cadre de cette procédure simplifiée, saisi de la validité non pas d’un contrat de prêt hypothécaire, ce dernier ayant épuisé tous ses effets, mais uniquement d’un titre de propriété inscrit au registre immobilier. Il ressort des indications fournies dans les observations écrites que ce n’est qu’à la suite d’une demande formulée en ce sens que le contrat en cause a été versé au dossier.
38.      Par ses première et troisième questions, la juridiction de renvoi met ainsi en cause, de façon pour le moins inédite, la réglementation nationale applicable à la procédure destinée à l’exercice d’un droit de propriété légalement enregistré.
39.      En effet, par sa première question, la juridiction de renvoi cherche à savoir si la législation espagnole en vigueur au moment des faits – et en particulier l’article 250, paragraphe 1, point 7, de la LEC et l’article 129 de la LH –, qui oblige le juge national à rendre une décision accordant la mise en possession du logement acquis par l’établissement financier dans le cadre d’une procédure de réalisation extrajudiciaire prévue par l’article 129 de la LH, est conforme ou non à l’article 3, paragraphes 1 et 2, à l’article 6, paragraphe 1, et à l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13. Elle relève que, ni pendant la procédure d’exécution extrajudiciaire de l’hypothèque ni au cours de la procédure judiciaire ultérieure visant à accorder à l’exécutant la possession pacifique du bien immobilier, il n’aurait existé de possibilité de contrôle juridictionnel des clauses abusives et qu’aucune démarche d’opposition efficace et en temps utile n’aurait été prévue pour le consommateur.
40.      Par sa troisième question, elle cherche à déterminer les conséquences d’un éventuel constat d’incompatibilité de la réglementation nationale pertinente. Elle se demande, en particulier, si le juge peut, en vertu de son obligation de contrôle du caractère abusif des clauses contenues dans les contrats de consommation, écarter la réglementation nationale litigieuse.
41.      Je procéderai, dans un premier temps, à un rappel synthétique des enseignements de la jurisprudence de la Cour quant à l’étendue des pouvoirs conférés au juge et quant aux garanties devant être offertes aux consommateurs au titre de l’effectivité de la directive 93/13 dans le cadre très particulier des procédures d’exécution extrajudiciaire hypothécaire. J’expliquerai, dans un second temps, pour quelles raisons l’intervention du juge dans le sens préconisé par le juge national au titre de l’effectivité de la directive 93/13 ne me semble en l’occurrence ni requise ni nécessairement opportune.
Les enseignements de la jurisprudence sur l’étendue des pouvoirs du juge et sur les garanties devant être offertes aux consommateurs dans le cadre des procédures extrajudiciaires d’exécution hypothécaire
42.      Conformément à une jurisprudence bien établie (9), le système de protection mis en œuvre par la directive 93/13 repose sur l’idée que le consommateur se trouve dans une situation d’infériorité à l’égard du professionnel en ce qui concerne tant le pouvoir de négociation que le niveau d’information, situation qui le conduit à adhérer aux conditions rédigées préalablement par le professionnel, sans pouvoir exercer une influence sur le contenu de celles-ci.
43.      Premièrement, l’article 6, paragraphe 1, de la directive 93/13 établit la règle selon laquelle le consommateur ne saurait être lié par les clauses abusives contenues dans les contrats.
44.      Eu égard à la situation d’infériorité dans laquelle se trouve le consommateur, l’article 6, paragraphe 1, de ladite directive, disposition impérative d’ordre public (10) destinée à rétablir l’égalité entre les contractants, a été interprété comme autorisant – voire obligeant dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires – le juge national à apprécier d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle contenue dans un contrat liant un consommateur à un professionnel (11).
45.      S’agissant de la compatibilité d’une législation procédurale avec la directive 93/13, et en particulier d’une procédure relative à la réalisation de sûretés ou à l’exécution par les notaires de garanties accompagnant les contrats de prêt conclus avec des consommateurs (12), il convient de rappeler que les modalités des mécanismes nationaux d’exécution forcée et d’intervention des notaires dans ce cadre relèvent de l’ordre juridique interne des États membres en vertu du principe d’autonomie procédurale, sous réserve du respect des principes d’équivalence et d’effectivité (13).
46.      Quant au principe d’effectivité, seul réellement mis en cause en l’espèce (14), la Cour, amenée en particulier à se prononcer sur les dispositions procédurales d’exécution hypothécaire, a souligné que, en l’absence d’un contrôle efficace du caractère potentiellement abusif des clauses du contrat constituant le titre à exécuter, le respect des droits conférés par la directive 93/13 ne peut être garanti (15).
47.      En ce qui concerne les réglementations nationales d’exécution hypothécaires extrajudiciaires, la Cour a identifié certains éléments qui peuvent se révéler nécessaires aux fins de garantir la protection des consommateurs prévue par cette directive.
48.      Ainsi, en premier lieu, a été reconnue la faculté pour le juge national, saisi au cours d’une procédure extrajudiciaire, de suspendre l’exécution d’une vente immobilière s’agissant des dispositions procédurales slovaques. Toutefois, les dispositions de la directive 93/13 ont été interprétées en ce sens qu’elles ne s’opposaient pas à une réglementation nationale qui permet le recouvrement d’une créance, fondée sur des clauses contractuelles éventuellement abusives, par la réalisation extrajudiciaire d’une sûreté grevant le bien immobilier donné en garantie par le consommateur, dans la mesure où cette réglementation ne rend pas en pratique impossible ou excessivement difficile la sauvegarde des droits que cette directive confère au consommateur (16).
49.      En second lieu, la Cour a considéré que, dans la mesure où, d’une part, le notaire était à même de jouer un rôle de prévention du caractère abusif des clauses de ce contrat et qu’il est, par ailleurs, explicitement appelé à assurer par ses conseils l’égalité de traitement dans toutes les procédures relevant de ses attributions en vue d’attirer l’attention des consommateurs sur le caractère éventuellement abusif d’une clause, et que, dans la mesure où, d’autre part, le consommateur disposait de la faculté de contester la validité du contrat dont il était demandé l’exécution, l’effectivité de la protection prévue par ladite directive est en principe garantie (17).
50.      Toutefois, il importe de souligner que, s’agissant de l’allégation selon laquelle il serait possible pour un notaire de déclencher une exécution forcée d’un contrat sans examen du caractère abusif des clauses contractuelles, la jurisprudence relative au relevé d’office des clauses abusives s’inscrit dans le cadre spécifique de l’exercice de la fonction juridictionnelle et n’est, eu égard aux différences fondamentales entre celle-ci et la fonction notariale, pas transposable à cette dernière (18).
51.      En outre, le principe d’effectivité ne saurait aller jusqu’à exiger qu’une juridiction nationale doive non seulement compenser une omission procédurale d’un consommateur ignorant ses droits, mais également suppléer intégralement à la passivité totale du consommateur concerné qui n’aurait participé à aucune étape de la procédure de l’exécution judiciaire (19).
52.      En définitive, la Cour a ainsi considéré que la procédure de vente extrajudiciaire d’un bien immobilier, nonobstant le fait qu’elle ne permet pas au notaire de se prononcer sur l’existence éventuelle de clause abusive, ne porte pas atteinte à l’effectivité de la directive 93/13, dès lors que le consommateur a bénéficié de la possibilité de saisir un juge et que ce juge a été placé à même d’adopter des mesures provisoires pour suspendre les éventuelles enchères organisées par le notaire (20).
53.      Deuxièmement, en ce qui concerne l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13, qui impose aux États membres de mettre en œuvre des moyens efficaces en vue de faire cesser les clauses abusives, il n’impose pas de modifier les procédures mises en place au niveau national dans leur ensemble. Il y a uniquement lieu de s’assurer que les dispositions nationales en cause, analysées dans leur contexte en tenant compte de l’ensemble des voies de recours existantes, sont de nature à garantir que des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs et que de telles clauses ne lient pas ces derniers (21).
54.      Force est de constater que, dans tous les cas où la Cour a décidé de censurer une disposition nationale au titre de l’effectivité de la directive 93/13, le juge saisi était toujours effectivement en mesure d’invalider une clause, et ainsi soit de l’écarter, soit encore de mettre en cause une procédure de saisie ou de cession d’un bien qui n’avait pas encore été menée à terme. L’on se situait en effet soit dans le contexte d’une procédure de fond de nature déclarative dans le cadre de laquelle le juge saisi pouvait être amené à s’interroger sur le caractère éventuellement abusif d’une clause d’un contrat conclu entre un consommateur et un professionnel, soit encore dans le contexte d’une procédure d’exécution forcée qui a pour fondement un tel contrat susceptible de contenir une clause abusive.
55.      En d’autres termes, si l’on s’en tient aux cas soumis jusqu’alors à la Cour, c’est dans le cadre d’une procédure d’exécution en cours et compte tenu de la présence avérée ou supposée d’une clause abusive dans le contrat de crédit hypothécaire à l’origine du litige que le juge saisi sollicitait des éclaircissements quant à la portée de la protection conférée au titre de la directive 93/13.
56.      Ainsi, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt Aziz (22), la cession de la propriété du bien immobilier en cause n’avait pas encore lieu, puisque le bien, en dépit du fait qu’il avait été mis aux enchères, n’avait pas trouvé acquéreur et que M. Aziz avait, peu avant la décision ordonnant son expulsion, introduit une demande de jugement déclaratif devant le juge national compétent en vue de faire annuler une clause du contrat de prêt hypothécaire.
57.      C’est à la lumière de ces enseignements qu’il convient d’examiner, eu égard au contexte législatif dans lequel elle s’inscrit, la procédure de reconnaissance des droits réels mise en cause dans l’affaire au principal.
La faculté de soulever d’office le caractère abusif des clauses contenues dans un contrat ne saurait s’étendre à une procédure de reconnaissance des droits réels indépendante de la procédure d’adjudication d’un bien
58.      En l’occurrence, force est de constater que nous ne sommes ni dans le cadre d’une procédure d’exécution d’une injonction à payer ni dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée qui n’aurait pas été menée à son terme et dans laquelle il apparaît toujours opportun de se prononcer sur le caractère abusif des clauses du contrat hypothécaire précédemment signé.
59.      La procédure dont est saisie la juridiction de renvoi a uniquement pour objet de rendre effectif un droit de propriété légalement enregistré. Ainsi que cette juridiction l’a précisé dans une réponse à une question formulée par la Cour, cette procédure est exclusivement destinée à protéger des droits réels inscrits.
60.      À mon sens, il importe de bien distinguer la procédure de vente extrajudiciaire de la procédure simplifiée régie par l’article 41 de la LH.
61.      La procédure de vente extrajudiciaire, qui, conformément à l’article 234 du RH, présuppose un accord des parties dans l’acte de constitution d’hypothèque, est destinée à aboutir à l’établissement d’un acte public emportant transfert de propriété du bien immobilier en faveur de l’adjudicataire, au moyen notamment de l’inscription au registre immobilier.
62.      La procédure simplifiée de reconnaissance des droits réels, en l’occurrence celle régie par l’article 41 de la LH, qui est indépendante de la procédure de vente extrajudiciaire devant notaire, vise en revanche à protéger le droit du titulaire d’un droit réel inscrit notamment – mais pas seulement – au registre immobilier. Cette procédure est sans rapport avec un éventuel contrat de consommation au regard duquel le juge national est amené à se prononcer, mais vise uniquement à vérifier qu’il existe bien un droit inscrit en vue de le rendre effectif.
63.      Certes, dans l’affaire au principal, le recours à la procédure simplifiée découle incidemment de l’article 11 du contrat conclu le 21 décembre 2004 entre Mme Sánchez López et Banco Santander, article qui prévoyait la soumission de la procédure extrajudiciaire notariée en cas d’exécution d’une hypothèque.
64.      Toutefois, la procédure régie par l’article 41 de la LH, à laquelle se rapportent les première et troisième questions préjudicielles, tend à la protection des droits réels découlant de la vente extrajudiciaire, par laquelle le propriétaire obtient la possession effective du bien immobilier.
65.      Cette dernière procédure se fonde non pas sur le contrat de prêt hypothécaire litigieux, mais sur le titre de propriété inscrit au registre immobilier. En effet, au terme de la procédure de vente extrajudiciaire, le contrat hypothécaire s’éteint et la charge hypothécaire disparaît.
66.      En l’occurrence, il semble en effet que la procédure de vente notariée ait déployé tous ses effets du fait de la mise aux enchères et de l’adjudication du bien immobilier.
67.      En d’autres termes, la procédure simplifiée mise en cause en l’espèce est donc, ainsi que le gouvernement espagnol l’a souligné, indépendante de la vente extrajudiciaire ou de toute autre procédure d’exécution hypothécaire.
68.      Or, il me semble assez évident que la directive 93/13 ne saurait être déclarée applicable à la procédure litigieuse qui vise la constatation de droits réels en vue de leur opposabilité et non l’exécution d’un contrat conclu entre un consommateur et un professionnel.
69.      En outre, la Cour a rappelé, à maintes reprises, que chaque cas dans lequel se pose la question de savoir si une disposition procédurale nationale rend impossible ou excessivement difficile l’application du droit de l’Union doit être analysé en tenant compte de la place de cette disposition dans l’ensemble de la procédure, de son déroulement et de ses particularités, devant les diverses instances nationales (23).
70.      Ainsi que le gouvernement espagnol l’a souligné, il apparaît que la débitrice avait l’opportunité, lors de la procédure extrajudiciaire de cession du bien hypothéqué, de s’y opposer ou d’en demander la suspension au motif de la présence d’une clause abusive dans le contrat de prêt hypothécaire, tout en requérant l’adoption de mesures provisoires pour suspendre la vente du bien immobilier dont elle était la propriétaire.
71.      En tout état de cause, il y a lieu de constater que la présente affaire se distingue de celles jusqu’alors portées à la connaissance de la Cour, puisque, en l’occurrence, la présente décision de renvoi ne comporte aucun élément factuel permettant d’établir que la juridiction de renvoi envisagerait qu’une clause du contrat litigieux, autre que celle se référant à la procédure d’exécution extrajudiciaire, serait susceptible de revêtir un caractère abusif au sens de l’article 3, paragraphe 1, de la directive 93/13.
72.      Ainsi, dans l’affaire Aziz, la seconde question préjudicielle visait expressément les clauses contractuelles relatives au déclenchement de l’échéance anticipée et au montant des intérêts de retard (24). Dans l’affaire Finanmadrid EFC, la décision de renvoi indiquait qu’existaient des doutes quant au caractère éventuellement abusif de certaines clauses du contrat en cause (25).
73.      S’il est vrai que le juge national est tenu d’apprécier d’office le caractère abusif de toutes les clauses contractuelles relevant du champ d’application de ladite directive, même en l’absence de demande expresse en ce sens, dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet (26), encore faut-il faire état de doute quant au caractère éventuellement abusif d’une autre clause du contrat en cause au principal.
74.      Il importe en effet de rappeler que la directive 93/13 vise à éviter que des clauses soient insérées dans les contrats liant des consommateurs aux professionnels (quatrième considérant), à supprimer éventuellement ces clauses de ces contrats et, enfin, à éviter que lesdites clauses ne lient le consommateur (vingt et unième considérant).
75.      Or, dès lors que le contrat, qui n’est pas l’objet de la procédure pendante devant le juge a quo, censé contenir la clause supposée abusive a épuisé tous ses effets du fait de la cession définitive du bien immobilier en cause dans l’affaire au principal, il n’apparaît plus opportun de s’interroger notamment sur la nécessité d’éviter ou de supprimer l’insertion d’une telle clause.
76.      Compte tenu de l’ensemble de ces considérations, je suis d’avis que la protection conférée par la directive 93/13 n’implique pas que le juge soit habilité à se prononcer sur le caractère abusif d’une clause insérée dans un contrat hypothécaire dans le cadre d’une procédure, indépendante de la procédure d’exécution hypothécaire, visant à assurer l’effectivité du droit de propriété du bien immobilier concerné.
77.      En décider autrement ne serait, à mon sens, ni nécessairement opportun pour le consommateur concerné ni souhaitable sous l’angle du respect du principe de sécurité juridique et des droits de propriété d’ores et déjà acquis.
78.      Premièrement, un constat d’incompatibilité de la procédure en cause avec la directive 93/13 ne semble pas nécessairement se justifier au titre de la protection du consommateur concerné, protection qui, je le rappelle, constitue en définitive l’objectif primordial poursuivi par la directive 93/13.
79.      Si la décision de renvoi se révèle particulièrement lacunaire quant à la situation de la défenderesse au principal, il ressort des éléments factuels portés à la connaissance de la Cour par Banco Santander et le gouvernement espagnol que, alors même que l’adjudication du bien immobilier concerné a été transcrite par acte notarié le 23 février 2012 et que celle-ci a été inscrite au registre immobilier le 12 avril 2012, Mme Sánchez López a demandé à Banco Santander de pouvoir demeurer dans le logement en cause au titre de la convention pour la création d’un Fonds social immobilier mise en place au niveau national le 17 janvier 2013. En date du 19 novembre 2015, Mme Sánchez López et Banco Santander ont conclu un contrat soumis à cette convention, qui permet notamment à Mme Sánchez López de rester dans les lieux en qualité de locataire soumis à un loyer d’un montant d’environ 90 euros. Ce faisant, il apparaît que celle-ci n’a pas manifesté le souhait de remettre en cause le contrat hypothécaire qu’elle avait précédemment signé, alors même que, selon toute vraisemblance, elle en avait l’opportunité. De même, rien ne permet de conclure que le consommateur visé ait entendu contester le caractère définitif de la cession de propriété du bien qu’il occupe, cession qui résulte de l’adjudication survenue le 15 décembre 2011 et qui a été inscrite au registre immobilier le 12 avril 2012.
80.      En d’autres termes, il n’est pas certain que la mise en cause de cette procédure soit susceptible de générer un « bénéfice » pour le consommateur en cause. La clause déclarée abusive ne liant pas le consommateur, la réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque pourrait être invalidée et le consommateur en défaut de paiement serait à nouveau lié par le contrat de prêt hypothécaire. En effet, dès lors qu’il ne peut être identifié une autre clause du contrat éventuellement abusive, le cadre contractuel originel serait à nouveau en vigueur, en l’occurrence, sans modification des clauses relatives au remboursement. Or, il faut rappeler que le droit à une protection effective du consommateur englobe la faculté de renoncer à faire valoir ses droits (27).
81.      De plus, il ne peut être exclu que l’invalidation du contrat hypothécaire visé en l’espèce aboutisse à placer le consommateur concerné dans une situation encore moins favorable en ce qu’elle aboutirait à annuler l’adjudication du bien immobilier et ainsi à remettre en cause le contrat de bail social conclu par la suite entre Banco Santander et Mme Sánchez López.
82.      Deuxièmement, autoriser le juge à soulever d’office l’éventuel caractère abusif des clauses du contrat hypothécaire précédemment conclu et qui a épuisé tous ses effets – le bien hypothéqué a fait l’objet d’une cession définitive – reviendrait à remettre en cause, au titre de l’effectivité de la directive 93/13, un droit de propriété réel qui ne trouve pas son fondement dans un contrat conclu avec des consommateurs, mais dans la reconnaissance extrajudiciaire d’un titre.
83.      En l’occurrence, il est notable que le droit réel mis en cause a fait l’objet d’une inscription au registre immobilier environ quatre ans avant la décision de renvoi préjudiciel dans la présente affaire. Si, dans l’affaire au principal, il s’avère que c’est Banco Santander qui est titulaire de ce droit, il aurait pu s’agir d’une tout autre entité s’étant portée acquéreur de ce bien depuis son inscription au registre.
84.      Dès lors, il apparaît contraire au principe de sécurité juridique et de propriété de mettre en cause, au titre de l’effectivité de la directive 93/13, des propriétés acquises, alors même qu’il n’est plus question de censurer l’existence d’une clause abusive contenue dans un contrat liant un professionnel à un consommateur qui continuerait de déployer des effets.
Conclusion
85.      Compte tenu de l’ensemble des considérations précédentes, il est proposé de répondre aux questions posées par le Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (tribunal de première instance de Jerez de la Frontera, Espagne) de la manière suivante :
La directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, ne s’applique pas à une procédure telle celle prévue à l’article 41 de la Ley Hipotecaria (loi hypothécaire) et à l’article 250, paragraphe 1, de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (loi 1/2000, relative à la procédure civile), du 7 janvier 2000, dans la mesure où cette procédure n’a pas pour objet l’appréciation et/ou l’exécution d’un contrat liant un professionnel à un consommateur, mais vise simplement à assurer l’effectivité d’un droit de propriété légalement acquis et inscrit au registre immobilier.
1      Langue originale : le français.
2      Directive du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs (JO 1993, L 95, p. 29).
3      Voir, notamment, arrêts du 14 mars 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164) ; du 30 avril 2014, Barclays Bank (C‑280/13, EU:C:2014:279) ; du 17 juillet 2014, Sánchez Morcillo et Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099) ; du 21 janvier 2015, Unicaja Banco et Caixabank (C‑482/13, C‑484/13, C‑485/13 et C‑487/13, EU:C:2015:21) ; ordonnance du 16 juillet 2015, Sánchez Morcillo et Abril García (C‑539/14, EU:C:2015:508) ; arrêts du 29 octobre 2015, BBVA (C‑8/14, EU:C:2015:731), ainsi que du 26 janvier 2017, Banco Primus (C‑421/14, EU:C:2017:60).
4      BOE n° 7, du 8 janvier 2000, p. 575 à 728, ci-après la « LEC ».
5      BOE n° 58, du 27 février 1946.
6      Reglamento hipotecario (règlement hypothécaire) (BOE n° 106, du 16 avril 1947).
7      BOE n° 116, du 15 mai 2013, p. 36373, ci-après la « loi 1/2013 ».
8      Voir, en ce sens, arrêt du 5 mars 2015, Banco Privado Português et Massa Insolvente do Banco Privado Português (C‑667/13, EU:C:2015:151, point 41 et jurisprudence citée).
9      Voir, notamment, arrêts du 10 septembre 2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, point 48 et jurisprudence citée), ainsi que du 1er octobre 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, point 39).
10      Voir, notamment, arrêts du 26 octobre 2006, Mostaza Claro (C‑168/05, EU:C:2006:675, point 36), ainsi que du 26 janvier 2017, Banco Primus (C‑421/14, EU:C:2017:60, point 42 et jurisprudence citée).
11      Voir, en ce sens, arrêts du 14 mars 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, point 46 et jurisprudence citée), ainsi que du 21 décembre 2016, Gutiérrez Naranjo e.a. (C‑154/15, C‑307/15 et C‑308/15, EU:C:2016:980, point 58).
12      Voir, notamment, arrêts du 10 septembre 2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, point 49), et du 1er octobre 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, point 48).
13      Voir, notamment, arrêts du 14 mars 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, point 50 et jurisprudence citée), ainsi que du 1er octobre 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, point 49).
14      Nous ne disposons, en l’occurrence, d’aucun élément de nature à susciter des doutes quant à la conformité de la réglementation en cause au principal avec le principe d’équivalence.
15      Voir, notamment, arrêts du 14 mars 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, point 59), et du 18 février 2016, Finanmadrid EFC (C‑49/14, EU:C:2016:98, point 46).
16      Voir, notamment, arrêt du 10 septembre 2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, points 60 et 68).
17      Voir, notamment, arrêt du 1er octobre 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, points 57 et 60).
18      Voir arrêt du 1er octobre 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, point 47).
19      Voir, en ce sens, arrêts du 6 octobre 2009, Asturcom Telecomunicaciones (C‑40/08, EU:C:2009:615, point 47), et du 10 septembre 2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, point 56).
20      Voir, en ce sens, arrêt du 1er octobre 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, points 59 à 61).
21      Voir, notamment, arrêt du 1er octobre 2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, point 52).
22      Arrêt du 14 mars 2013 (C‑415/11, EU:C:2013:164, points 26 et 27).
23      Arrêt du 14 juin 2012, Banco Español de Crédito (C‑618/10, EU:C:2012:349, point 49 et jurisprudence citée).
24      Arrêt du 14 mars 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, points 65 et suiv.).
25      Arrêt du 18 février 2016, Finanmadrid EFC (C‑49/14, EU:C:2016:98, point 22).
26      Voir, notamment, arrêt du 4 juin 2009, Pannon GSM (C‑243/08, EU:C:2009:350, point 32).
27      Voir, notamment, arrêts du 21 février 2013, Banif Plus Bank (C‑472/11, EU:C:2013:88, point 35), ainsi que du 14 avril 2016, Sales Sinués et Drame Ba (C‑381/14 et C‑385/14, EU:C:2016:252, point 25).