62004CC0213_ES
Conclusiones del abogado general
Conclusiones del abogado general
1. La legislación de los Länder de Austria prevé el control por autoridades públicas de las adquisiciones de inmuebles. En determinadas circunstancias, restringe la adquisición destinada a establecer una residencia secundaria.
2. En el presente asunto, el Oberster Gerichtshof (Tribunal Supremo) de Austria pregunta al Tribunal de Justicia si el artículo 56 CE, relativo a la libre circulación de capitales, se opone a la legislación del Land de Vorarlberg que regula la adquisición de bienes inmuebles, en virtud de la cual la falta de presentación de una declaración obligatoria en el plazo debido da lugar a la anulación retroactiva de la operación.
Derecho comunitario aplicable
3. El artículo 56 CE, apartado 1, dispone:
«En el marco de las disposiciones del presente capítulo, quedan prohibidas todas las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y entre Estados miembros y terceros países.»
4. El artículo 6, apartado 4, de la Directiva 88/361/CEE (2) prevé:
«Las disposiciones existentes del Derecho nacional que regulan la compra de segundas residencias podrán mantenerse hasta que el Consejo adopte otras disposiciones en este ámbito, de conformidad con el artículo 69 del Tratado. Esta disposición no afectará a la aplicabilidad de otras disposiciones de Derecho comunitario.» El artículo 69 fue derogado por el Tratado de Amsterdam. (3) En el momento de dicha derogación, el Consejo no había adoptado otras disposiciones en esta materia.
Derecho nacional aplicable
5. La Vorarlberg Grundverkehrsgesetz (Ley de transmisión de bienes inmuebles de Vorarlberg, «la VGVG») regula la adquisición de bienes inmuebles en Vorarlberg.
6. Conforme al texto vigente en 1969 de la citada Ley, (4) («la VGVG de 1969»), era necesaria la autorización de la autoridad competente en materia de transmisiones inmobiliarias para la adquisición de inmuebles por extranjeros.
7. Con arreglo a una posterior versión de dicha Ley, «la VGVG de 1993», (5) la citada autorización se hizo necesaria para la adquisición de terrenos edificados, en general.
8. A tenor del artículo 7, apartado 2, de la VGVG de 1993, la adquisición de terrenos edificados destinados a fines distintos de residencia secundaria no requería autorización, si el comprador declaraba por escrito, entre otros extremos, que la adquisición no tenía dicha finalidad. El artículo 2, apartado 6, definía la adquisición de inmuebles destinados a residencia secundaria como la dirigida a su ocupación en temporada de vacaciones, ya fuera por parte del comprador o de un tercero.
9. En virtud de una posterior versión de la VGVG, (6) a la que me referiré como «la VGVG de 2000», el derecho a comprar terrenos edificados, mediante presentación de una declaración escrita, en lugar de la obtención de su previa autorización, se amplió a las adquisiciones destinadas a residencia secundaria. Conforme al artículo 7, apartado 2, de la VGVG de 2000, el comprador debía declarar que el terreno estaba edificado, manifestar si su adquisición se destinaba, o no, a residencia secundaria, y que el propio comprador era nacional austriaco, o cumplía alguno de los requisitos establecidos en el artículo 3.
10. El artículo 3, apartado 1, dispone:
«En la medida en que así lo establezca el Derecho de la Unión Europea, y con sujeción a lo dispuesto en el apartado 2 del presente artículo, las normas sobre la adquisición de inmuebles por extranjeros no serán aplicables a
…
d) las personas que ejerciten el derecho de residencia;
e) las personas físicas y las sociedades que ejerciten la libertad de circulación de capitales, siempre que sean residentes en el territorio de un Estado miembro de la Unión Europea o en un territorio comprendido en el ámbito de aplicación del Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo.» (7)
11. El artículo 3, apartado 2, prevé:
«Cuando la adquisición se destine a residencia secundaria, de las disposiciones sobre libertad de movimientos de capitales contenidas en el Acuerdo EEE no resulta ninguna excepción a las normas reguladoras de las transmisiones de inmuebles en las que sean parte extranjeros.» (8)
12. El artículo 9 se refiere al requisito de la autorización de las transmisiones de inmuebles en las que sean parte extranjeros. Su apartado 1 especifica las transmisiones a las que se aplica dicho requisito. Su apartado 2 establece disposiciones detalladas sobre aspectos específicos del procedimiento de autorización.
13. De conformidad con el artículo 7, apartado 4, de la VGVG de 2000, cuando se trate de una adquisición destinada a residencia secundaria, el comprador debe aportar una certificación de la compatibilidad de la mencionada utilización con las normas de ordenación urbanística, emitido por la autoridad competente. Si dichas normas se cumplen, la citada autoridad está obligada a emitir la referida certificación.
14. En cuanto es relevante para este asunto, el artículo 17, apartado 2, última frase, dispone que la declaración exigida por el artículo 7, apartado 2, debe presentarse en el plazo de tres meses a partir de la celebración del contrato.
15. El artículo 29 establece las consecuencias jurídicas de las restricciones a las transmisiones. Su apartado primero prevé que, en tanto no se haya obtenido la autorización, o se haya presentado la declaración preceptiva, el contrato celebrado no puede ejecutarse; en particular, el derecho real no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. No obstante, las partes están vinculadas por el contrato.
16. El artículo 29, apartado 2, dispone, en cuanto es relevante para este asunto:
«Si […] la declaración prevista en el artículo 7 no se presentara dentro del plazo de dos años a partir de la expiración del plazo establecido en el artículo 17, apartado 2, última frase, el contrato será anulado con carácter retroactivo.»
Hechos y procedimiento principal
17. El Sr. Burtscher es nacional austriaco y propietario registral de un terreno edificado en Vorarlberg. La titularidad de la propiedad le fue transmitida por su madre mediante negocio jurídico escrito celebrado el 9 de noviembre de 1995.
18. El Sr. Stauderer es nacional alemán, con residencia habitual en Alemania. Él y su familia han utilizado el terreno edificado antes citado como residencia secundaria desde 1974.
19. La resolución de remisión expone que, como nacional alemán, al Sr. Stauderer le era imposible obtener la necesaria autorización por parte de la autoridad competente para la compra de la propiedad, en virtud de la legislación vigente en aquélla época. (9)
20. Los padres del Sr. Burtscher y el Sr. Stauderer suscribieron dos acuerdos relativos al inmueble antes citado el 16 de junio de 1975. Conforme al primer acuerdo, se estipuló que el inmueble se arrendaba al Sr. Stauderer durante un plazo de 99 años, a partir del 1 de enero de 1975, y que las obligaciones de las partes eran transmisibles a sus sucesores en Derecho El Sr. Stauderer se obligó al pago de 350.000 ATS en concepto de pago por adelantado de la renta; en el supuesto de terminación anticipada del arrendamiento, le sería devuelta la parte no devengada como renta de la cantidad pagada por adelantado. Asumió también la obligación de mantenimiento del inmueble y de pago de los tributos y cargas inherentes a su utilización.
21. En virtud del segundo acuerdo, los padres del Sr. Burtscher se obligaron a vender al Sr. Stauderer el inmueble del que se trata por el precio de 350.000 ATS, en el supuesto de que llegara a ser posible en Derecho la adquisición de la propiedad por su arrendatario. Tal adquisición era legalmente imposible cuando se celebró el acuerdo.
22. El 12 de julio de 1994, la autoridad local competente declaró que la utilización del terreno edificado referido como residencia secundaria estaba prohibida en virtud de las normas de ordenación urbanística. No obstante, el Sr. Stauderer siguió utilizándolo.
23. El 11 de septiembre de 2000 el Sr. Burtscher formuló demanda de desahucio contra el Sr. Stauderer, basada en que el demandado carecía de título jurídico («el primer procedimiento»). Tanto el Berufungsgericht (órgano jurisdiccional de apelación) como el Oberster Gerichtshof estimaron que los acuerdos de 1975 se habían celebrado en fraude de ley. Un negocio jurídico celebrado en fraude de ley queda sujeto a la norma aplicable al negocio real cuya aplicación se trató de eludir. Por consiguiente, en virtud de las disposiciones aplicables de la VGVG de 2000, el Sr. Stauderer debería haber presentado una declaración dentro del plazo de dos años a partir de la entrada en vigor de dicha normativa. Como resultado de la omisión de dicha declaración, perdió la posibilidad de adquirir título de propiedad. En consecuencia, el negocio jurídico tenía que ser privado de toda eficacia.
24. En el segundo procedimiento, el órgano jurisdiccional de primera instancia liquidó los gastos realizados en el inmueble por el Sr. Stauderer, y le ordenó el desalojo del mismo en el momento en que percibiera la suma de 38.280,57 EUR, según expone la resolución de remisión. El órgano jurisdiccional de apelación confirmó la primera sentencia. En el recurso de casación extraordinario por infracción de ley, ante el Oberster Gerichtshof, el Sr. Stauderer ha mantenido que la sentencia definitiva en el primer procedimiento queda enervada a consecuencia de la sentencia del Tribunal de Justicia en el asunto Salzmann II . (10)
25. En la sentencia dictada en el asunto antes citado, el Tribunal de Justicia declaró que, habida cuenta del riesgo de discriminación inherente a un sistema de autorización previa como el establecido por la VGVG, y del hecho de que no era estrictamente indispensable para alcanzar el objetivo de interés público perseguido, este procedimiento constituía una restricción a la libre circulación de capitales incompatible con el artículo 73 B, apartado 1, del Tratado (actualmente artículo 56, apartado 1). (11)
26. A la luz de la referida sentencia, el Oberster Gerichtshof suspendió el procedimiento del que conocía y planteó las siguientes cuestiones al Tribunal de Justicia, con arreglo al artículo 234 CE:
«¿Debe interpretarse el artículo 56 CE en el sentido de que se opone a una normativa nacional (Vorarlberger Grundverkehrsgesetz) con arreglo a la cual, en el caso de un negocio jurídico de adquisición de un inmueble que no requiere la autorización de las autoridades competentes en materia de transacciones inmobiliarias, el hecho de no presentar dentro del plazo establecido al efecto una declaración del adquirente en el sentido de que el terreno se encuentra edificado, que la adquisición no tiene por objeto establecer una residencia secundaria y que el declarante es nacional austriaco o debe equipararse a un nacional austriaco, da lugar a la nulidad retroactiva del negocio jurídico?»
27. Han presentado observaciones escritas el Sr. Burtscher, el Sr. Stauderer, Austria, España y la Comisión. Todas ellas informaron oralmente en la vista.
Admisibilidad
28. El Sr. Stauderer se opone a la admisión de la petición de decisión prejudicial por dos motivos. En primer lugar, alega que los tribunales austriacos carecen de competencia para conocer del procedimiento principal, con arreglo al Convenio de Bruselas. (12) En segundo lugar, sostiene que la remisión prejudicial queda privada de objeto dado que, desde el 1 de enero de 2004, la nueva versión de la VGVG dejó de restringir las adquisiciones de terrenos edificados.
Convenio de Bruselas
29. El Sr. Stauderer alega que el artículo 16 del Convenio de Bruselas no atribuye competencia a los tribunales austriacos. Dicho artículo atribuye competencia exclusiva en litigios cuyo objeto sean derechos reales inmobiliarios o arrendamientos de bienes inmuebles a los tribunales del Estado contratante donde el inmueble se hallare sito. En el presente asunto, sin embargo, el artículo 16 no es aplicable; la acción de desahucio nace de un derecho personal.
30. El Sr. Stauderer cita también el artículo 18 del Convenio, que prevé que será competente el tribunal de un Estado contratante ante el que comparezca el demandado, excepto cuando su comparecencia tuviere como único objeto impugnar la competencia. Alega, a este respecto, que los tribunales austriacos no tuvieron en cuenta la naturaleza real de su comparecencia ante el tribunal de primera instancia. Por tanto, los tribunales austriacos carecen de competencia.
31.
A mi juicio, en el procedimiento prejudicial ante el Tribunal de Justicia en virtud del artículo 234, deben desestimarse, como regla general, las objeciones a la admisibilidad de la remisión prejudicial basadas en la alegación de falta de competencia del tribunal remitente. Corresponde al tribunal nacional apreciar las excepciones referidas a su propia competencia. Como el Tribunal de Justicia ha declarado en varias ocasiones, la distribución de funciones entre el tribunal nacional y el Tribunal de Justicia en el procedimiento prejudicial exige que el tribunal nacional aplique las normas procesales y de organización del Derecho nacional. (13) A la luz de las sentencias citadas, incumbe al tribunal nacional resolver sobre la competencia cuando la excepción se basa en las normas del Derecho nacional.
32. Asimismo el tribunal nacional ha de pronunciarse sobre la competencia cuando la excepción se basa en disposiciones del Convenio de Bruselas (actualmente, el Reglamento nº 44/2001), (14) excepto en los casos en los que las disposiciones del propio Convenio constituyan expresamente el objeto de la petición de decisión prejudicial. (15)
33. Hay fundadas razones pragmáticas en apoyo de dicho criterio. En general, el Tribunal de Justicia no debe abstenerse de responder a la cuestión planteada. Además, aunque en definitiva se estimara que el tribunal nacional no era competente, la resolución del Tribunal de Justicia sobre la cuestión sustantiva objeto de la remisión prejudicial podría no obstante ser útil para resolver el asunto.
34.
El criterio podría ser diferente en caso de manifiesta falta de competencia del tribunal nacional.
35. Por analogía, según reiterada jurisprudencia, si bien corresponde al órgano jurisdiccional nacional apreciar, a la luz de las particularidades del asunto, la pertinencia de las cuestiones que plantea con carácter prejudicial con arreglo al artículo 234, el Tribunal de Justicia no puede pronunciarse sobre una cuestión prejudicial cuando resulta evidente que la interpretación solicitada no tiene relación alguna con la realidad o con el objeto del litigio principal. (16)
36. De modo similar, a mi juicio, el Tribunal de Justicia debe abstenerse de pronunciar una resolución prejudicial a causa de la falta de competencia del tribunal nacional sólo si dicha incompetencia es manifiesta.
37. En el presente asunto, no es en absoluto manifiesto que los tribunales austriacos carezcan de competencia.
38. Es posible que, como alega el Sr. Stauderer, el artículo 16, punto 1, del Convenio de Bruselas no sea aplicable, debido a que los derechos contractuales objeto del litigio principal son de carácter personal antes que real, (17) y que, por tanto, dicha disposición no atribuya competencia exclusiva a los tribunales austriacos.
39. Pero de ser cierto, a mi juicio sería aplicable el artículo 5, que atribuye competencia a los tribunales del lugar de cumplimiento de las obligaciones contractuales. A la vista de los hechos del asunto, es presumible que el lugar de cumplimiento sea Austria, y en consecuencia los tribunales austriacos serían, en cualquier caso, competentes para conocer del litigio.
40. Es más, la alegación del Sr. Stauderer según la cual los tribunales austriacos carecen de competencia con arreglo al artículo 18, debe refutarse, a mi juicio. Dicha disposición prevé la competencia del tribunal ante el que comparece el demandado, excepto cuando su comparecencia sólo tuviera como objeto impugnar la competencia. Parece evidente que el Sr. Stauderer ha comparecido tanto en el primer como en el segundo procedimiento con objeto de oponerse en el fondo a las acciones ejercitadas por el Sr. Burtscher.
41. De ello se deduce que no es preciso que el Tribunal de Justicia examine con mayor detenimiento la cuestión de si el tribunal remitente carece de competencia.
Falta de objeto
42. En segundo lugar, el Sr. Stauderer impugna la admisibilidad de la remisión prejudicial, alegando que la misma carece de objeto, ya que, al adoptar el 11 de mayo de 2004 una Ley que modificó la VGVG de 2000, (18) el poder legislativo del Land de Vorarlberg suprimió las restricciones a las adquisiciones de terrenos edificados. Alega que el Oberster Gerichtshof debe basar su resolución en la legislación más reciente, que entró en vigor el 1 de junio de 2004 y que derogó, entre otras reglas, el requisito de presentación obligatoria de una declaración de la adquisición de terrenos edificados, exigido por el artículo 7, apartado 2, de la VGVG de 2000.
43. En concordancia con la supresión de dicho requisito, tuvo lugar una modificación adicional en la versión consolidada de la Vorarlberger Grundverkehrsgesetz, adoptada el 19 de agosto de 2004 (19) («la VGVG de 2004»), que no se refiere a la adquisición de terrenos edificados, en el contexto de las medidas que imponen la anulación retroactiva de determinadas adquisiciones de inmuebles. El artículo 29 de la VGVG de 2000 prevé que, si no se presenta una declaración de la compra de un terreno edificado, como exige el artículo 7, apartado 2, dentro del plazo prescrito de dos años a partir de la celebración del contrato de venta, el negocio jurídico será inválido con carácter retroactivo. En cambio, la disposición equivalente de la VGVG de 2004, que es el artículo 27, no ordena que un negocio relativo a un terreno edificado sea anulado si no se presentara la citada declaración. Por otra parte, mantiene dicha sanción en otras circunstancias.
44. La resolución de remisión no menciona la Ley de modificación de 11 de mayo de 2004 ni la VGVG de 2004.
45. En la vista Austria alegó que, conforme a las normas austriacas de procedimiento civil, la legislación aplicable a una determinada acción es la vigente cuando se celebra la vista en el procedimiento de primera instancia.
46. Incumbe al tribunal nacional determinar qué legislación nacional es aplicable en el litigio principal, en virtud de las normas procesales nacionales.
47. Ninguna disposición de la VGVG de 2004 parece indicar que dicha Ley tenga efecto retroactivo respecto a las adquisiciones de terrenos edificados. No existe por tanto razón evidente que permita suponer que la citada legislación sea aplicable al presente asunto y que la remisión prejudicial carezca actualmente de objeto.
48. Por consiguiente, el Tribunal de Justicia debe, a mi juicio, admitir la remisión prejudicial. Examinaré seguidamente por tanto la cuestión planteada.
Fondo del asunto
49. El Sr. Burtscher alega que el negocio jurídico tiene por objeto un terreno agrícola, según consta en el registro de utilización de los terrenos, y que dicho negocio está sujeto al procedimiento de autorización de la adquisición de un terreno de esa clase, según dispone la VGVG de 2000. Sostiene también que la imposición de la sanción de anulación retroactiva a causa de la omisión de presentación de la declaración obligatoria dentro del plazo debido no infringe el artículo 56 CE. Austria le apoya a tal respecto.
50. El Sr. Stauderer alega que las sanciones correspondientes a la falta de observancia del procedimiento de declaración deben ser proporcionadas, y no pueden atribuir a la mencionada inobservancia la consecuencia de la pérdida del derecho a adquirir la propiedad, como se pretende en el presente asunto.
51.
Con carácter preliminar debe recordarse que, aunque el régimen jurídico aplicable a la propiedad inmobiliaria sigue siendo competencia de cada uno de los Estados miembros en virtud del artículo 295 CE, no queda sustraído de las normas fundamentales del Tratado. Por consiguiente, la legislación nacional relativa a la adquisición de la propiedad inmobiliaria debe respetar las disposiciones del Tratado relativas a la libre circulación de capitales. (20)
52. En consecuencia, la cuestión es si la legislación nacional que anula un negocio de venta de un inmueble a causa de la omisión de la declaración preceptiva es compatible con el artículo 56 CE.
53. Según la jurisprudencia, el procedimiento de autorización previa para la compra de inmuebles restringe, por su propio objeto, la libre circulación de capitales. (21)
54. De modo semejante, un procedimiento de declaración, acompañado de medidas que establecen que, en caso de infracción, un negocio de venta inmobiliaria puede ser anulado, constituye, por su propio objeto, una restricción de la libre circulación de capitales. Por tanto, está comprendido en el ámbito de la prohibición del artículo 56.
55. No obstante, un procedimiento de esa naturaleza puede restringir la libre circulación de capitales si persigue un objetivo de interés general, se aplica de manera no discriminatoria y respeta el principio de proporcionalidad, es decir, si es adecuado para garantizar la realización del objetivo que pretende lograr y no va más allá de lo necesario para alcanzarlo. (22) Examinaré a continuación cada uno de los tres requisitos citados.
Interés público
56. Austria indica en sus observaciones que el objetivo perseguido por el procedimiento de declaración y la sanción conexa de anulación retroactiva es, en primer lugar, informar a la autoridad competente de las adquisiciones de terrenos edificados y, en segundo lugar, obligar al comprador a seguir utilizando la propiedad para la finalidad declarada –lo cual, según Austria, está estrechamente vinculado con el objetivo de impedir la utilización de terrenos edificados como residencia secundaria, con infracción de la normativa urbanística relevante.
57. El artículo 6, apartado 4, de la Directiva 88/361 permite la aplicación de la legislación nacional reguladora de la compra de residencias secundarias hasta que el Consejo adopte otras disposiciones en dicha materia, lo que no ha hecho. (23)
58. Además, el Tribunal de Justicia ha declarado que las restricciones al establecimiento de residencias secundarias en una determinada zona geográfica que un Estado miembro decide para mantener, con un objetivo de ordenación del territorio, una población permanente y una actividad económica autónoma respecto del sector turístico contribuyen a una finalidad de interés general. (24)
59. A mi entender, los términos de la anterior doctrina, si bien relativamente amplios por su naturaleza, permiten un procedimiento de declaración vinculado al objetivo de impedir la utilización de terrenos edificados como residencia secundaria. Por consiguiente, considero que el procedimiento de declaración parece perseguir un objetivo compatible con el Derecho comunitario, y que la restricción de la libre circulación de capitales que origina puede justificarse, siempre que el citado procedimiento sea también necesario y proporcionado para alcanzar dicho objetivo.
Aplicación no discriminatoria
60. En segundo lugar, respecto a la cuestión de si el procedimiento referido y la sanción conexa de anulación retroactiva se aplican de forma no discriminatoria, procede una observación preliminar. El Tribunal de Justicia, en aplicación de un criterio desarrollado en el contexto de la libertad de prestación de servicios en la sentencia Säger, (25) ha declarado que la normativa nacional que no da lugar a un trato desigual por razón de la nacionalidad puede, sin embargo, impedir la libre circulación de capitales y hacerla ilusoria por este motivo. (26)
61. Para apreciar una infracción del artículo 56 CE, por tanto, no es esencial demostrar que las normas nacionales de que se trate sean por sí mismas, discriminatorias.
62. Por lo que respecta a la cuestión de si dichas normas originan una discriminación, deben considerarse dos aspectos: aquello que puede manifestarse como una prohibición de que los nacionales de otros Estados miembros adquieran un inmueble con vistas a establecer una residencia secundaria, al amparo de las disposiciones sobre la libre circulación de capitales, y si se ejerce una facultad discrecional al emitir la certificación necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad, una vez presentada la declaración.
63. El Sr. Stauderer alega que el artículo 3, apartado 2, de la VGVG de 2000 discrimina entre los nacionales austriacos y los nacionales de otros Estados miembros.
64. España sostiene que la legislación austriaca es discriminatoria en cuanto se aplica a personas no residentes que están obligadas a declarar esa condición.
65. Los términos del artículo 3, apartado 2, de la VGVG de 2000 pueden parecer a primera vista discriminatorios. Por una parte, parecen prohibir las transmisiones de inmuebles en las que sean parte extranjeros –cuando dichas personas intentan eludir las normas relativas a dichas transmisiones al amparo de las disposiciones sobre libertad de movimientos de capital del acuerdo EEE. Por otra parte, el artículo 3, apartado 2, no afecta a las transmisiones de inmuebles entre nacionales austriacos, dado que evidentemente estos últimos no están sujetos a las normas aplicables en el anterior caso.
66. No obstante, el artículo 7, apartado 2, de la VGVG de 2000 parece imponer por igual a los nacionales austriacos y a los nacionales de otros Estados miembros la obligación de declarar si la adquisición de un terreno edificado se realiza o no para destinarlo a residencia secundaria. De ello se desprende que dicha obligación, cuando es aplicable, afecta por igual a los nacionales de otros Estados miembros y a los nacionales austriacos.
67. Aunque los términos del artículo 3, apartado 2, puedan parecer discriminatorios, el procedimiento de declaración, a mi juicio, no trata a los nacionales de otros Estados miembros de modo diferente que a los nacionales austriacos.
68. El segundo aspecto, al determinar si el procedimiento de declaración y la sanción conexa de anulación retroactiva pueden aplicarse de forma discriminatoria, consiste en a) si la emisión de una certificación por la autoridad competente, tras la declaración, se produce con arreglo al artículo 7, apartado 4, de la VGVG de 2000, o b) si la anulación retroactiva de un negocio jurídico en virtud del artículo 29, apartado 2, de la VGVG de 2000 supone el ejercicio de una facultad discrecional.
69. En el contexto de los procedimientos de autorización cuya finalidad es impedir la adquisición de inmuebles con objeto de establecer una residencia secundaria, la jurisprudencia señala que la obligación a cargo del comprador de aportar la prueba del uso futuro del inmueble deja a la autoridad competente un margen de apreciación que se asemeja a una facultad discrecional, que puede aplicarse de forma discriminatoria. (27)
70. En cambio, conforme al procedimiento de declaración establecido en la VGVG de 2000, nada indica que la autoridad competente ejercite facultad discrecional alguna al emitir una certificación. El comprador debe formular una declaración en el sentido de que el terreno está edificado, de que el declarante es un nacional austriaco o una persona que ejercita la libertad de movimientos de capital y es residente en el territorio de un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, y manifestar si la adquisición tiene o no como finalidad la utilización como residencia secundaria. Si las normas de ordenación urbanística se respetan, en tal caso la declaración se admite simplemente mediante la emisión de la certificación por parte de la autoridad competente.
71. Por otra parte, si no se presenta la declaración dentro del plazo de dos años a partir de la celebración del contrato de venta, este último incurre en invalidez con carácter retroactivo. La naturaleza automática de esta regla significa que no supone el ejercicio de una facultad discrecional.
72. Por consiguiente, es poco probable que el procedimiento pueda aplicarse de forma discriminatoria.
Naturaleza necesaria y apropiada
73. En tercer lugar, debe considerarse si el procedimiento de declaración y su sanción conexa de anulación retroactiva son necesarios y apropiados para impedir las adquisiciones de inmuebles destinadas a establecer una residencia secundaria, con violación de las normas de ordenación urbanística relevantes.
74. El Tribunal de Justicia ha examinado con anterioridad la cuestión de si un procedimiento de declaración que persigue legítimamente la restricción de la adquisición de un inmueble para su utilización como residencia secundaria es un medio apropiado para alcanzar dicho objetivo.
75. En la sentencia Konle el Tribunal de Justicia afirmó que un procedimiento de declaración, acompañado de las medidas que pueden adoptarse en caso de infracción, puede constituir un medio eficaz de control a los efectos de impedir legítimamente que el inmueble sea adquirido como residencia secundaria. (28) Además, consideró qué medidas conexas podían ser apropiadas, de la siguiente forma:
«A este respecto basta subrayar que la infracción de una norma nacional relativa a residencias secundarias como la que es objeto del procedimiento principal se puede sancionar con multas, con una resolución que obligue al adquirente a poner inmediatamente fin al uso ilícito del bien, so pena de venta forzosa y mediante la declaración de nulidad de la venta, consistente en el restablecimiento en el Registro de la Propiedad de las inscripciones anteriores a la adquisición del bien». (29)
76. En la sentencia Reisch el Tribunal de Justicia reiteró que un procedimiento de declaración similar, acompañado de sanciones por su infracción, era compatible con el Derecho comunitario. (30)
77. En la sentencia Salzmann II,
el Tribunal de Justicia reconoció de nuevo la licitud de un procedimiento de declaración, acompañado de instrumentos jurídicos adecuados, como alternativa al procedimiento de autorización excesivamente restrictivo establecido en la VGVG de 1993. (31)
78. En concordancia con dichas sentencias, parece que un procedimiento de declaración como el que es objeto del presente asunto es un medio apropiado para alcanzar la finalidad perseguida por la legislación nacional. Dicho procedimiento permite a la autoridad competente verificar si la adquisición de un inmueble se realiza para su utilización como residencia secundaria. Si es así, dicha autoridad puede comprobar la observancia de las normas de ordenación urbanística.
79. No obstante, la cuestión principal es si la sanción de anulación retroactiva del negocio de compra a causa de la omisión de la referida declaración va más allá de lo necesario para garantizar la observancia del citado procedimiento.
80. Austria mantiene que la sanción es proporcionada, ya que ninguna otra sería suficientemente persuasiva a los efectos de que el comprador de un terreno edificado presente la declaración obligatoria en el plazo debido; sólo la sanción de anulación retroactiva de la compra puede alcanzar el objetivo de impedir la utilización ilegal del inmueble como residencia secundaria.
81. El Sr. Stauderer, la Comisión y España alegan que la sanción es desproporcionada.
82. La Comisión sostiene que la sanción es desproporcionada a causa de su naturaleza automática. Comparto ese criterio.
83. Junto a ese argumento, añado que la sanción impuesta puede ser inapropiada. La anulación del negocio, como se reconoció en la sentencia Konle,
únicamente sería apropiada si se demostrara que se había infringido la legítima restricción a la adquisición destinada a residencia secundaria. La decisión de imponer dicha sanción se basaría normalmente en una declaración recibida por la autoridad competente. Sin embargo, la anulación del negocio debida únicamente a la falta de recepción de una declaración, y, por consiguiente, sin que se haya comprobado la infracción de la legítima restricción, parece prematura y puede ser contraria al objetivo perseguido por la legislación austriaca, dado que podría impedir una utilización que fuera ajustada a dicho objetivo.
84. Discrepo de la alegación de Austria según la cual las sanciones administrativas son insuficientes como una alternativa para impedir la adquisición de inmuebles como residencia secundaria.
85. Como señala la Comisión, el artículo 34 de la VGVG de 2000 enumera las infracciones de dicha legislación que pueden ser objeto de una sanción. No veo la razón por la cual la omisión de presentación de la declaración obligatoria en el plazo debido no podía haberse incluido en la enumeración mencionada.
86. Por consiguiente, llego a la conclusión de que una legislación nacional, en virtud de la cual la falta de presentación por el comprador de una declaración obligatoria en el plazo debido tiene como consecuencia la anulación retroactiva de la operación de compra de un inmueble, es desproporcionada, no necesariamente alcanza, e incluso puede frustrar, el objetivo perseguido.
Conclusión
87. En consecuencia, opino que el Tribunal de Justicia debe responder como sigue a la cuestión planteada por el Oberster Gerichtshof:
«El artículo 56 CE se opone a una legislación nacional reguladora de las operaciones de compra de inmuebles en virtud de la cual la falta de presentación de una declaración obligatoria dentro del plazo debido da lugar a la anulación retroactiva de la operación de compra del inmueble.»
(1) .
(2)  –	Directiva del Consejo, de 24 de junio de 1988, para la aplicación del artículo 67 (actualmente artículo 56) del Tratado (DO L 178, p. 5).
(3)  – Véase el Tratado de Amsterdam, Segunda Parte, artículo 6, punto I, apartado 39.
(4)  –	Vorarlberger LGBl. 12/1969.
(5)  –	Vorarlberger LGBl. 61/1993.
(6)  –	Vorarlberger LGBl. 29/2000.
(7)  – Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo («el Acuerdo EEE») entre las Comunidades Europeas, sus Estados miembros y la República de Austria, la República de Finlandia, la República de Islandia, el Principado de Liechtenstein, el Reino de Noruega, el Reino de Suecia y la Confederación Suiza (DO 1994, L 1, p. 3).
(8)  – Citado en la nota 7. Los artículos 40 a 45 del Acuerdo EEE contienen las disposiciones sobre libertad de movimientos de capitales.
(9)  –	Véase el apartado 6 supra.
(10)  –	Sentencia de 15 de mayo de 2003, C‑300/01, Rec. p. I‑4899.
(11)  –	Apartado 52.
(12)  –	De 27 de septiembre de 1968, relativo a la competencia judicial y a la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil. La versión consolidada del Convenio resultante de sus modificaciones en virtud de los cuatro Convenios de Adhesión posteriores se publicó en el DO 1988, C 27, p. 1. A partir del 1 de marzo de 2002 el Convenio ha sido sustituido, excepto en lo que se refiere a Dinamarca y determinados territorios de Ultramar de otros Estados miembros, por el Reglamento (CE) nº 44/2001 del Consejo, de 22 de diciembre de 2000, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil (DO 2001, L 12, p. 1).
(13)  –	Véanse las sentencias de 11 de julio de 1996, SFEI y otros, C‑39/94, Rec. p. I‑3547, apartado 24; de 20 de octubre de 1993, Balocchi, C‑10/92, Rec. p. I‑5105, apartados 16 y 17, y de 14 de enero de 1982, Reina, 65/81, Rec. p. 33, apartados 7 y 8.
(14)  –	Citado en la nota 12 .
(15)  –	Sentencia de 5 de junio 1997, Celestini, C‑105/94, Rec. p. I‑2971, apartado 20.
(16)  –	Véase la sentencia de 21 de enero de 2003, Bacardi-Martini y Cellier des Dauphins, C‑318/00, Rec. p. I‑905, apartados 40 y 42 (apartados 41 y 43 en su versión electrónica) y la jurisprudencia citada en ella. La discordancia en la numeración de los apartados entre la versión impresa y la electrónica parece deberse a que el apartado séptimo de la versión impresa no fue numerado.
(17)  –	El Informe Schlosser (DO 1979, C 59, p. 71; texto español en DO 1990, C 189, p. 184), en el punto 166, define un derecho real como el que surte efectos frente a todos; su titular está facultado para reclamar el bien gravado con ese derecho a toda persona que no posea un derecho real de rango superior. En cambio, un derecho personal sólo podrá invocarse contra una determinada persona. Véanse también las conclusiones del Abogado General Mischo en el asunto que recayó la sentencia de 10 de enero de 1990, Reichert y Kockler, C‑115/88, Rec. p. I‑27, apartados 14 a 16, en las que compartía las observaciones del Reino Unido y Francia, apoyadas por las de Alemania, Italia y la Comisión, según las cuales la esencia de un derecho real es su absoluta eficacia erga omnes .
(18)  –	Vorarlberger LGBl. 28/2004.
(19)  –	Vorarlberger LGBl. 42/2004.
(20)  –	Sentencia Salzmann II,
citada en la nota 10, apartado 39, y Sentencia de 1 de junio de 1999, Konle, C‑302/97, Rec. p. I‑3099, apartado 22.
(21)  –	Véanse la sentencia Konle, apartado 39; la sentencia de 5 de marzo de 2002, Reisch y otros, asuntos acumulados C‑515/99, C‑519/99 a C‑524/99 y C‑526/99 a C‑540/99, Rec p. I‑2157, apartado 32, y la sentencia Salzmann II,
apartado 41.
(22)  –	Véase la sentencia Salzmann II,
apartado 42, y la jurisprudencia citada en ella.
(23)  –	Véase el apartado 4 supra.
(24)  –	Véanse las sentencias Konle, citada en la nota 20, apartado 40, Reisch, citada en la nota 21, apartado 34, y Salzmann II,
citada en la nota 10, apartado 44.
(25)  –	Sentencia de 25 de julio de 1991, C‑76/90, Rec. p. I‑4221. Véase en particular el apartado 12.
(26)  –	Véanse las sentencias de 4 de junio de 2002, Comisión/Francia, C‑483/99, Rec. p. I‑4781, apartado 41, y Comisión /Portugal, C‑367/98, Rec. p. I‑4731, apartado 45.
(27)  –	Sentencias Konle, citada en la nota 20, apartado 41, y Salzmann II,
citada en la nota 10, apartado 46.
(28)  –	Citada en la nota 20, apartados 46 a 48.
(29)  – Sentencia Konle, apartado 47.
(30)  –	Citada en la nota 21, apartado 35.
(31)  –	Citada en la nota 10, apartado 50.