62020TJ0150
ROZSUDOK VŠEOBECNÉHO SÚDU (tretia komora)
z 13. júla 2022 (
*1
)
„Štátna pomoc – Poľnohospodárstvo – Nájomná zmluva týkajúca sa poľnohospodárskej pôdy v Estónsku – Rozhodnutie, ktorým sa pomoc vyhlasuje za nezlučiteľnú s vnútorným trhom a nariaďuje sa jej vymáhanie – Výhoda – Stanovenie trhovej ceny – Zásada súkromného subjektu – Komplexné ekonomické posúdenia – Súdne preskúmanie – Zohľadnenie všetkých relevantných skutočností – Povinnosť náležitej starostlivosti“
Vo veci T‑150/20,
Tartu Agro AS, so sídlom v Tartu (Estónsko), v zastúpení: T. Järviste, T. Kaurov, M. Valberg a M. Peetsalu, avocats,
žalobkyňa,
proti
Európskej komisii, v zastúpení: V. Bottka a E. Randvere, splnomocnení zástupcovia,
žalovanej,
VŠEOBECNÝ SÚD (tretia komora),
v zložení: predseda komory G. De Baere, sudcovia V. Kreuschitz (spravodajca) a K. Kecsmár,
tajomník: S. Jund, referentka,
so zreteľom na písomnú časť konania,
po pojednávaní 13. januára 2022,
vyhlásil tento
Rozsudok
1
Žalobou podanou na základe článku 263 ZFEÚ sa žalobkyňa Tartu Agro AS domáha zrušenia rozhodnutia Komisie C(2020) 252 final z 24. januára 2020 o údajnej neoprávnenej pomoci SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) poskytnutej spoločnosti AS Tartu Agro (ďalej len „napadnuté rozhodnutie“).
Okolnosti predchádzajúce sporu
O žalobkyni a o prenájme poľnohospodárskej pôdy
2
Žalobkyňa je spoločnosťou s ručením obmedzeným, ktorá sa v roku 1997 stala právnym nástupcom Tartu Riigimajand, štátneho poľnohospodárskeho podniku, ktorý vyrábal mlieko, mäso a obilniny. Dňa 2. októbra 2001 Estónska republika v rámci verejného obstarávania formou užšej súťaže predala všetky akcie žalobkyne spoločnosti OÜ Tartland, ktorá sa v roku 2002 zlúčila so žalobkyňou.
3
Dňa 16. novembra 2000 uzavrela Estónska republika, zastúpená svojím ministerstvom poľnohospodárstva, so žalobkyňou na základe verejného obstarávania formou užšej súťaže (ďalej len „verejné obstarávanie“) nájomnú zmluvu (ďalej len „nájomná zmluva“) na obdobie 25 rokov týkajúcu sa pozemkov poľnohospodárskej pôdy s celkovou rozlohou 3089,17 ha, ktoré sa nachádzajú na území obce Tähtvere v kraji Tartu a ktoré sú vo vlastníctve Estónskej republiky (ďalej len „sporný prenájom“).
4
V nájomnej zmluve bolo stanovené nájomné vo výške 10000 estónskych korún (EEK) (približne 639 eur) ročne, teda 3,24 EEK/ha (0,20 eur/ha) a záväzok žalobkyne uhradiť náklady na údržbu a zlepšenie pozemkov, najmä každoročné investície do odvodňovacích systémov v minimálnej sume 400000 EEK (približne 25565 eur, resp. 8,28 eur/ha), náklady na údržbu pôdy a zlepšenie jej kvality v celkovej minimálnej sume 3981000 EEK (približne 254432 eur), vrátane nákladov na ochranu plodín (820000 EEK), minerálne a organické hnojivá (3100000 EEK), vápnenie (20000 EEK) a údržbu krajníc (41000 EEK), ako aj uhradiť všetky dane.
5
Nájomná zmluva obsahovala aj ustanovenie o zmenách a bola niekoľkokrát zmenená. Tri z týchto zmien sa týkali zvýšenia ročného nájomného, ktoré sa zvýšilo 14. januára 2005 na 80000 EEK (približne 5113 eur), 21. marca 2007 na 250000 EEK (15978 eur) a 12. mája 2009 na 416000 EEK (26626 eur), t. j. 136 EEK/ha (8,69 eur/ha). Tieto zvýšenia nájomného nadobudli spätnú účinnosť od 1. januára 2005, 1. januára 2007 a 1. januára 2009.
O správnom konaní vedenom Komisiou
6
Dňa 28. júla 2014 zaregistrovala Európska komisia sťažnosť podanú 24. júla 2014, podľa ktorej estónske ministerstvo pre záležitosti vidieka (predtým estónske ministerstvo poľnohospodárstva) poskytlo žalobkyni protiprávnu štátnu pomoc.
7
Komisia zaslala sťažnosť estónskym orgánom 14. augusta 2014 a vyzvala ich, aby poskytli informácie a predložili pripomienky. Estónske orgány poskytli požadované informácie 3. októbra 2014.
8
Komisia na základe rozhodnutia z 27. februára 2017 začala formálne vyšetrovacie konanie podľa článku 108 ods. 2 ZFEÚ ohľadom sporného prenájmu (Ú. v. EÚ C 103, 2017, s. 4, ďalej len „rozhodnutie o začatí konania“) a vyzvala dotknuté tretie osoby, aby predložili svoje pripomienky.
9
Komisia v rozhodnutí o začatí konania uviedla, že nemôže vylúčiť, že sporný prenájom predstavuje štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Po prvé je možné, že žalobkyňa získala výhodu predovšetkým vo forme nižšieho nájomného, než je trhová cena, čo zrejme vyplýva z nezávislého posudku predloženého estónskymi orgánmi. Komisia v tejto súvislosti spochybnila aj to, že verejné obstarávanie bolo transparentné, nediskriminačné a bezpodmienečné. Po druhé je výhoda selektívna, keďže predmetná poľnohospodárska pôda bola prenajatá len žalobkyni. Po tretie sa Komisia domnievala, že boli zrejme splnené aj ostatné podmienky článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
10
Dňa 21. apríla 2017 predložili estónske orgány svoje pripomienky. Komisia dostala pripomienky aj od dvoch dotknutých tretích osôb, a to od sťažovateľa a žalobkyne, ktoré ďalej zaslala estónskym orgánom 10. a 12. mája 2017. Estónske orgány predložili svoje pripomienky k pripomienkam sťažovateľa 28. júna 2018.
11
Sťažovateľ predložil 11. a 19. júna 2017 doplňujúce pripomienky spolu s piatimi prílohami. Komisia 3. júla 2017 zaslala tieto pripomienky estónskym orgánom, ktoré svoje pripomienky predložili 21. júla 2017.
12
Žalobkyňa sa listom z 30. augusta 2017 obrátila na Komisiu, ktorá odpovedala 11. septembra 2017. Sťažovateľ sa obrátil na Komisiu listami z 9. januára 2018, 30. januára a 14. júla 2019, na ktoré Komisia odpovedala 7. februára 2018, 1. marca a 17. júla 2019.
13
Dňa 7. februára 2019 zorganizovala Komisia telekonferenciu s estónskymi orgánmi a 15. februára 2019 im zaslala žiadosť o doplňujúce informácie, na ktorú tieto orgány odpovedali 17. apríla 2019.
14
Dňa 24. januára 2020 prijala Komisia napadnuté rozhodnutie, v ktorom dospela k záveru, že predmetný nájom spĺňa všetky podmienky uvedené v článku 107 ods. 1 ZFEÚ, a predstavuje teda štátnu pomoc (bod 153 napadnutého rozhodnutia).
Návrhy účastníkov konania
15
Žalobkyňa navrhuje, aby Všeobecný súd:
–
zrušil napadnuté rozhodnutie v celom rozsahu,
–
uložil Komisii povinnosť nahradiť trovy konania.
16
Komisia navrhuje, aby Všeobecný súd:
–
zamietol žalobu,
–
uložil žalobkyni povinnosť nahradiť trovy konania.
Právny stav
17
Žalobkyňa formálne uvádza na podporu svojej žaloby osem žalobných dôvodov. Keďže prvý formálne uvedený žalobný dôvod sa týka iba dôvodov prípustnosti, je potrebné preskúmať ostatných sedem formálne uvedených žalobných dôvodov.
18
Žalobkyňa v podstate tvrdí, že Komisia sa dopustila („zjavne“) nesprávneho právneho posúdenia, procesných a skutkových chýb, ktorými je postihnuté jej posúdenie týkajúce sa po prvé súladu verejného obstarávania s požiadavkami zaručujúcimi trhové podmienky, po druhé súladu nájomného v nájomnej zmluve s trhovou cenou, po tretie stanovenia sumy výhody, po štvrté kvalifikácie ako novej pomoci, po piate povinnosti vrátiť časť pomoci, po šieste povinnosti Estónskej republiky vymáhať pomoc a po siedme nezlučiteľnosti pomoci s vnútorným trhom.
19
Všeobecný súd považuje za vhodné preskúmať najprv zákonnosť napadnutého rozhodnutia, pokiaľ ide o posúdenie súladu nájomného stanoveného v nájomnej zmluve s trhovou cenou a stanovenie sumy výhody.
20
Žalobkyňa vo svojom treťom a štvrtom formálne uvedenom žalobnom dôvode v podstate spochybňuje, že v prejednávanej veci bola splnená podmienka týkajúca sa existencie hospodárskej výhody, aká je stanovená v článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Žalobkyňa konkrétne tvrdí, že Komisia dospela k nesprávnemu záveru v bodoch 131 až 148 napadnutého rozhodnutia, že sporný nájom poskytol žalobkyni výhodu z dôvodu, že nájomné, ktoré žalobkyňa platila, bolo v období rokov 2000 až 2017 nižšie ako trhová cena, a v bodoch 154 až 165 uvedeného rozhodnutia, že táto výhoda zodpovedá rozdielu medzi priemernou sumou vyplývajúcou z ročných odhadov trhovej hodnoty prenájmu predmetných pozemkov a sumou nájomného skutočne zaplatenou za tieto pozemky, zvýšenou o polovicu sumy každoročných investícií vynaložených na odvodňovací systém a o pozemkovú daň zaplatenú za vlastníka.
21
Žalobkyňa sa konkrétne domnieva, že posudok spoločnosti Uus Maa, z ktorého Komisia vychádzala v prípade obdobia rokov 2000 až 2014, nie je spoľahlivý vzhľadom na to, že po prvé sú v ňom uvedené rozpätia cien nájomného za obdobia, v rámci ktorých je maximálna suma niekedy viac než dvojnásobne vyššia ako minimálna suma, a že po druhé v porovnaní s tým, čo je v ňom uvedené, môžu byť skutočné ceny odlišné o 20 %. Žalobkyňa nesúhlasí s tým, že Komisia stanovila trhovú cenu na základe aritmetického priemeru minimálnych a maximálnych hodnôt týchto cenových rozpätí. Za zodpovedajúcu trhovej cene možno podľa nej považovať minimálnu aj maximálnu sumu v rámci rozpätia a dokonca aj nájomné, ktoré sa od takej sumy odchyľuje o 20 %. Komisia tým, že vychádzala z aritmetického priemeru tohto nepresného posudku, porušila svoju povinnosť analýzy a odôvodnenia. Údaje estónskeho štatistického úradu použité ako základ pre porovnanie za obdobie rokov 2015 až 2017 nie sú znaleckým posudkom a nezohľadňujú vlastnosti predmetných pozemkov.
22
Žalobkyňa uvádza, že na účely zistenia, či sa estónsky štát správal alebo nesprával ako súkromný subjekt, mala Komisia zohľadniť situáciu a ekonomické dôvody, ktoré existovali v čase uzavretia nájomnej zmluvy v roku 2000. Pristúpenie Estónskej republiky k Únii bolo v tom čase neisté, trh s poľnohospodárskou pôdou bol oslabený, hodnota pozemkov a cena nájomného boli nízke.
23
Žalobkyňa tvrdí, že investície do zlepšenia pôdy, ako aj náklady na údržbu pôdy a ďalšie kvalitatívne zlepšenia, ktoré sú stanovené v nájomnej zmluve, musia byť v celom rozsahu zahrnuté do ceny nájomného. Z posudku spoločnosti Uus Maa vyplýva, že v roku 2000 nebolo ukladanie takých povinností ani uzatváranie dlhodobých nájomných zmlúv na takú veľkú plochu bežnou praxou. Neexistujú teda porovnateľné zmluvy a cena nájomného musí zahŕňať hodnotu týchto povinností.
24
Komisia si podľa žalobkyne nesplnila svoje povinnosti týkajúce sa dôkazného bremena ani procesných požiadaviek. Žalobkyňa sa predovšetkým domnieva, že Komisia nesprávne vyložila skutkové okolnosti, ako aj ekonomické údaje, pričom dôkazy hodnotila selektívne. Z posudku spoločnosti Uus Maa vyplýva, že pôda na juhu kraja Tartu potrebovala systémy zlepšenia pôdy, ktoré predstavovali ďalšie náklady, že výstavba takých systémov bola investíciou do majetku vlastníka, že povinnosti súvisiace s hnojením pôdy neboli bežnou praxou, že žiadna nová nájomná zmluva uzatvorená na trhu nebola pre vlastníka taká výhodná ako predmetná zmluva, že súkromní prenajímatelia mali nižší skutočný čistý ročný príjem z dôvodu daní z príjmov a pozemkov a že nájomná zmluva nebola porovnateľná s bežnou nájomnou zmluvou.
25
Žalobkyňa tvrdí, že Komisia nezohľadnila skutočnosť, že podľa údajov uvedených v posudku spoločnosti Uus Maa predstavuje využiteľná plocha predmetných pozemkov iba 2833,596 ha, teda 83 % celkovej plochy týchto pozemkov. Skutočné nájomné, ktoré platila, je teda podľa nej o 16,7 % vyššie ako nájomné stanovené v nájomnej zmluve. Predmetné pozemky okrem toho vo veľkej miere zahŕňajú cesty a iné nevyužiteľné pozemky.
26
Žalobkyňa dodáva, že analýza spoločnosti AS Pindi Kinnisvara (ďalej len „analýza spoločnosti Pindi Kinnisvara“), ktorú predložili estónske orgány v rámci správneho konania a ktorú Komisia nezohľadnila, takisto preukazuje súlad nájomného s trhovými podmienkami.
27
Komisia spochybňuje tvrdenia žalobkyne.
28
Komisia pripomína, že pred vykonaním úprav porovnala nájomné, ktoré platila žalobkyňa v predmetných rokoch, s priemerným ročným nájomným vyplývajúcim z posudku spoločnosti Uus Maa a údajov estónskeho štatistického úradu. Uvedený posudok poskytol vierohodné odhady zaužívaného nájomného v kraji Tartu v období rokov 2000 až 2014. Komisia konkretizuje, že vychádzala z priemerného odhadu nájomného uvedeného v tomto posudku a že na účely porovnania je používanie takých odhadov a cenových rozpätí obvyklé. Predmetné pozemky nie sú odlišné od priemerných pozemkov v Estónsku a žalobkyňou navrhované porovnanie s najnižšou cenou v týchto cenových rozpätiach by podhodnotilo výhodu. Komisia sa teda domnieva, že uplatnila obozretný a vyvážený prístup, keď vychádzala z priemerných súm nájomného a objektívnych údajov. Okrem toho tento posudok vypracovali estónske orgány a žalobkyňa nebola schopná predložiť spoľahlivejšie dôkazy.
29
Komisia sa domnieva, že údaje estónskeho štatistického úradu, ktoré boli použité za obdobie rokov 2015 až 2017, predstavujú spoľahlivé dôkazy. Uvádza, že v napadnutom rozhodnutí vysvetlila, že uvedené údaje nie sú výsledkom znaleckého posúdenia ceny prenájmu pôdy, ale vyjadrujú priemerné ceny nájomného zaznamenané za toto obdobie. Komisia poukazuje na to, že tieto údaje boli jedinými spoľahlivými informáciami, ktoré mala k dispozícii, a že získané výsledky sa zhodujú s výsledkami za obdobie rokov 2000 až 2014. Žalobkyňa ani estónske orgány nepreukázali, že by predmetné pozemky mali nižšiu hodnotu, ako je priemerná hodnota poľnohospodárskej pôdy v Estónsku. Nižšej hodnote nenasvedčuje ani finančná situácia žalobkyne. Komisia dodáva, že skutočnosť, že štatistické údaje nemôžu zohľadniť všetky osobitosti daného pozemku, neznamená, že ich použila nesprávne.
30
Komisia sa domnieva, že zohľadnila situáciu v čase uzavretia nájomnej zmluvy a poznamenáva, že žalobkyňa v tomto ohľade nepoukazuje v napadnutom rozhodnutí na žiadny nedostatok. Uvádza, že aj keď boli trhové ceny pôvodne nízke, v uvedenom rozhodnutí preukázala, že nájomné žalobkyne bolo počas celého obdobia rokov 2000 až 2017 nižšie než tieto ceny, a to aj napriek uskutočneným zvýšeniam.
31
Komisia spochybňuje tvrdenie žalobkyne, že nájomné malo zahŕňať všetky investície vynaložené na predmetné pozemky. Investície do zlepšenia a údržby pôdy, ako aj zlepšenia kvality pôdy sú prevádzkovými nákladmi, ktoré sú vynakladané v rámci ročného cyklu poľnohospodárskej výroby v záujme užívateľa. Komisia poukazuje na to, že žalobkyňa sa nenachádzala v osobitnej situácii, ktorú by bolo potrebné zohľadniť, keďže tieto aspekty boli jednak zohľadnené v trhových cenách prenájmu a tiež celá poľnohospodárska pôda v Estónsku vyžadovala počas predmetného obdobia rozsiahle investície. Komisia tvrdí, že zlepšovanie úrodnosti po prvé vyplýva z povahy poľnohospodárskeho podnikania, po druhé nepreukazuje, že by hodnota predmetných pozemkov bola významne odlišná od hodnoty priemernej poľnohospodárskej pôdy v Estónsku, a po tretie nevysvetľuje dôvody, pre ktoré by bolo nájomné nižšie než trhová cena. Podľa Komisie by bolo nižšie nájomné odôvodnené len vtedy, ak by bola úrodnosť pôdy nižšia ako priemerná úrodnosť alebo ak by sa táto úrodnosť zhoršila. Pokiaľ ide o investície do odvodňovacieho systému, Komisia tvrdí, že uznala, že estónsky štát bol ako vlastník oslobodený od určitých nákladov na údržbu a mal prospech zo zvýšenia hodnoty pozemkov. Keďže tieto investície presahujú zákonné požiadavky a prinášajú prospech aj žalobkyni, Komisia sa domnieva, že zohľadnenie polovice týchto investícií predstavuje rozumný odhad. Podľa nej to tiež preukazuje, že zohľadnila zlepšenia pôdy, najmä jej úrodnosť.
32
Komisia sa domnieva, že tvrdenie o dôkaznom bremene sa zakladá na nepodloženej argumentácii, a preto je neúčinné. Tvrdí, že analýza spoločnosti Pindi Kinnisvara predstavuje znalecký posudok ex post, ktorý nebol predložený v rámci správneho konania a nemôže oslabiť dôkaznú hodnotu posudku spoločnosti Uus Maa, ktorý predložili estónske orgány v priebehu toho istého konania a ktorý sa zakladá na údajoch týkajúcich sa relevantného obdobia. V duplike Komisia naproti tomu poukazuje na to, že v priebehu tohto konania ju nepredložila žalobkyňa, ale tieto orgány. Komisia uvádza, že vzhľadom na to, že uvedenú analýzu si objednala žalobkyňa, boli tieto orgány požiadané, aby predložili nezávislé posúdenie, a to posudok spoločnosti Uus Maa. Nebolo teda už potrebné vyjadrovať sa k tejto čiastočnej analýze, ktorú estónske orgány považovali za stiahnutú. Na pojednávaní Komisia v nadväznosti na ústne otázky Všeobecného súdu uviedla, že na základe listu estónskych orgánov zo 7. októbra 2015 a následnej výmeny korešpondencie s týmito orgánmi mohla považovať predmetnú analýzu za stiahnutú. Podľa Komisie teda táto analýza už nebola v čase prijatia napadnutého rozhodnutia súčasťou správneho spisu a nebolo potrebné ju v tomto rozhodnutí uvádzať. Všeobecný súd zaznamenal tieto vysvetlenia do zápisnice z pojednávania.
33
Komisia zdôrazňuje, že keďže posúdenie výhody predstavuje komplexné ekonomické posúdenie, má diskrečnú právomoc, pokiaľ ide o použitie najvhodnejších dôkazov a metódy analýzy. Pokiaľ ide o úpravy počiatočných výsledkov porovnania, tvrdí, že vysvetlila svoj postup a vychádzala z dôkazov s cieľom vykonať len nevyhnutné úpravy. Žalobkyňa nepreukázala, že by bol jeden z týchto postupov neprimeraný, ani nepreukázala, že by išlo o zjavne nesprávne posúdenie.
34
Komisia dodáva, že v roku 2000 dostala žalobkyňa poľnohospodársku pomoc v rozsahu 2912,76 ha, čo preukazuje veľkú rozlohu pôdy, ktorá zahŕňala množstvo rôznych typov pozemkov s rôznymi hodnotami. V prípade takej pôdy je preto reprezentatívnou priemerná cena.
35
Z ustálenej judikatúry vyplýva, že za štátnu pomoc sa považujú zásahy akejkoľvek formy, ktoré môžu priamo alebo nepriamo zvýhodniť podniky alebo ktoré treba považovať za hospodársku výhodu, ktorú by prijímajúci podnik za obvyklých trhových podmienok nezískal (pozri rozsudok zo 17. septembra 2020, Compagnie des pêches de Saint‑Malo, C‑212/19, EU:C:2020:726, bod 39 a citovanú judikatúru).
36
Podľa ustálenej judikatúry dodanie tovaru alebo poskytnutie služieb za zvýhodnených podmienok môže predstavovať štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ (pozri rozsudky z 11. júla 1996, SFEI a i., C‑39/94, EU:C:1996:285, bod 59 a citovanú judikatúru; z 1. júla 2010, ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni/Komisia, T‑62/08, EU:T:2010:268, bod 57 a citovanú judikatúru, a z 28. februára 2012, Land Burgenland/Komisia, T‑268/08 a T‑281/08, EU:T:2012:90, bod 47 a citovanú judikatúru).
37
V prípade prenájmu pozemku za údajne zvýhodnenú cenu, teda transakcie, ktorá je porovnateľná s predajom pozemku orgánom verejnej moci podniku, je potrebné overiť, či cena zaplatená údajným príjemcom pomoci zodpovedá cene, ktorú by nemohol získať za bežných trhových podmienok. Za týchto podmienok sa suma pomoci rovná rozdielu medzi sumou, ktorú príjemca skutočne zaplatil, a sumou, ktorú by v tom čase musel zaplatiť za bežných trhových podmienok (pozri v tomto zmysle rozsudok z 9. decembra 2015, Grécko a Ellinikos Chrysos/Komisia, T‑233/11 a T‑262/11, EU:T:2015:948, bod 79 a citovanú judikatúru).
38
Komisia mala teda preskúmať, či nájomné, ktoré platila žalobkyňa v rámci sporného prenájmu, zodpovedalo bežným trhovým podmienkam.
39
V tejto súvislosti musela Komisia vykonať komplexné ekonomické posúdenia. V rámci preskúmania komplexných ekonomických posúdení Komisie v oblasti štátnej pomoci, ktoré vykonávajú súdy Únie, im neprináleží nahradiť ekonomické posúdenie Komisie svojím vlastným (rozsudky z 22. novembra 2007, Španielsko/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, bod 57, a z 2. septembra 2010, Komisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, bod 66; pozri tiež rozsudok z 10. decembra 2020, Comune di Milano/Komisia, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, bod 100 a citovanú judikatúru). Preskúmanie súdom Únie sa teda obmedzuje na kontrolu dodržania procesných pravidiel a pravidiel odôvodnenia, vecnej správnosti skutkových okolností, ako aj neexistencie zjavne nesprávneho posúdenia a zneužitia právomoci (pozri v tomto zmysle rozsudok z 9. marca 2017, Ellinikos Chrysos/Komisia, C‑100/16 P, EU:C:2017:194, body 18 et 19 a citovanú judikatúru).
40
To však neznamená, že by súd Únie nemohol preskúmať výklad Komisie týkajúci sa údajov ekonomickej povahy. Uvedený súd musí totiž predovšetkým preveriť nielen vecnú správnosť predložených dôkazov, ich spoľahlivosť a súlad, ale aj preskúmať, či tieto dôkazy predstavujú všetky relevantné údaje, ktoré treba zohľadniť pri posúdení komplexnej situácie, a či sú spôsobilé opodstatniť závery, ktoré sa z nich vyvodili (rozsudky z 22. novembra 2007, Španielsko/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, body 56 a 57; z 2. septembra 2010, Komisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, body 64 a 65, a z 10. decembra 2020, Comune di Milano/Komisia, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, bod 115). Okrem toho v prípade, keď inštitúcia Únie disponuje širokou mierou voľnej úvahy, má kontrola dodržania určitých procesných záruk zásadný význam. Medzi tieto záruky patrí povinnosť príslušnej inštitúcie starostlivo a nestranne preskúmať všetky relevantné skutočnosti daného prípadu a dostatočne odôvodniť svoje rozhodnutie (rozsudok z 22. novembra 2007, Španielsko/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, bod 58).
41
Dôvodnosť tvrdení žalobkyne treba posúdiť práve vzhľadom na tieto zásady.
42
Aby Komisia v prejednávanej veci zistila, či predmetný nájom spĺňal trhové podmienky, vykonala dvojfázové preskúmanie. Najprv overila, či suma samotného nájomného bola nižšia než trhová cena (body 132 až 139 napadnutého rozhodnutia). Následne preskúmala, či táto suma zvýšená o ďalšie zmluvné povinnosti, – pokiaľ boli súčasťou príjmu štátu z prenájmu, – bola naďalej nižšia než uvedená trhová cena (body 141 až 146 uvedeného rozhodnutia).
O súlade sumy nájomného s trhovou cenou
43
Na účely porovnania sumy nájomného s trhovou cenou vychádzala Komisia z posudku spoločnosti Uus Maa a údajov estónskeho štatistického úradu, pričom oboje predložili estónske orgány v rámci správneho konania. Na základe toho preskúmala, či suma nájomného, ktorú platila žalobkyňa v rámci sporného prenájmu, zodpovedala sama osebe priemernej sume nájomného za poľnohospodársku pôdu v Estónsku počas celej doby prenájmu (bod 131 napadnutého rozhodnutia).
44
Komisia v bodoch 134 až 136 napadnutého rozhodnutia konkrétne uviedla, že podľa posudku spoločnosti Uus Maa sa suma nájomného za poľnohospodársku pôdu v kraji Tartu v období od rokov 2000 až 2004 pohybovala od 6 do 10 eur/ha, v období rokov 2005 až 2009 od 10 do 20 eur/ha a v období rokov 2010 až 2014 od 25 do 60 eur/ha. Naproti tomu v tomto prvom období platila žalobkyňa nájomné vo výške 0,20 eur/ha, v tomto druhom období sa nájomné žalobkyne zvýšilo 14. januára 2005 na 1,66 eur/ha a 21. marca 2007 na 5,21 eur/ha a v tomto treťom období sa toto nájomné zvýšilo 12. mája 2009 na 8,68 eur/ha.
45
Komisia ďalej v bodoch 137 až 139 napadnutého rozhodnutia uviedla, že podľa údajov estónskeho štatistického úradu bola v roku 2015 v Estónsku priemerná suma nájomného za poľnohospodársku pôdu 52 eur/ha a ornú pôdu 55 eur/ha a v kraji Tartu 63 eur/ha a 65 eur/ha. V roku 2016 boli tieto sumy 52 eur/ha a 54 eur/ha v Estónsku a 61 eur/ha a 61 eur/ha v uvedenom kraji. V roku 2017 boli uvedené sumy v Estónsku 58 eur/ha a 60 eur/ha. Pre tento rok neexistujú údaje o tomto kraji. Žalobkyňa naproti tomu zaplatila nájomné 26,86 eur/ha v roku 2015, 27,30 eur/ha v roku 2016 a 27,28 eur/ha v roku 2017.
46
Na základe tohto porovnania dospela Komisia v bode 140 napadnutého rozhodnutia k záveru, že suma samotného nájomného bola počas celého obdobia rokov 2000 až 2017 nižšia ako trhová cena. Podobný postup uplatnila v bodoch 154 až 156 uvedeného rozhodnutia pri výpočte výhody, ohľadom ktorého uviedla, že je potrebné porovnať sumu ročného nájomného zaplateného žalobkyňou s priemernými ročnými sumami, ktoré vyplývajú z cenových rozpätí uvedených v posudku spoločnosti Uus Maa a z údajov estónskeho štatistického úradu. Komisia konštatovala, že táto výhoda pozostáva z rozdielu medzi týmito priemernými sumami a uvedeným nájomným a ďalej, že ako základ pre výpočet má slúžiť počet hektárov, na ktoré bola vyplatená poľnohospodárska podpora (body 140 a 165 uvedeného rozhodnutia).
47
V tejto súvislosti treba poukázať na to, že znalecké posudky vypracované nezávislými znalcami po predmetnej transakcii, akými je posudok spoločnosti Uus Maa obsahujúci znalecké posúdenie pôdy a pozemkov, ktoré boli predmetom nájomnej zmluvy (pozri bod 28 napadnutého rozhodnutia), možno použiť na účely zistenia, či sa nájomné, ktoré platila žalobkyňa v rámci sporného prenájmu, odlišuje od trhového nájomného do takej miery, že je dôvod konštatovať, že došlo k zvýhodneniu (pozri v tomto zmysle rozsudok zo 16. septembra 2004, Valmont/Komisia, T‑274/01, EU:T:2004:266, bod 45). Rovnako nie je vylúčené, aby Komisia zohľadnila priemerné ceny nájomného uvedené estónskym štatistickým úradom na základe metodiky schválenej štatistickým úradom Európskej únie (Eurostat) (pozri bod 39 uvedeného rozhodnutia), keďže aj iné metódy ako znalecký posudok môžu poskytnúť ceny zodpovedajúce skutočným trhovým hodnotám, pokiaľ predpokladajú aktualizáciu cien v prípade prudkého nárastu (pozri v tomto zmysle rozsudok zo 16. decembra 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, body 39 a 54), čo je nevyhnutne prípad štatistických údajov.
48
Porovnanie nájomného, ktoré platila žalobkyňa v rámci sporného prenájmu, s priemernými sumami uvedenými v posudku spoločnosti Uus Maa a údajmi estónskeho štatistického úradu, aké vykonala Komisia v napadnutom rozhodnutí, je však príliš všeobecné a nedostatočne presné na to, aby preukázalo, že cena tohto nájomného nezodpovedala cene, ktorú by žalobkyňa získala za bežných trhových podmienok (pozri body 37 a 38 vyššie). Komisia na základe uvedeného porovnania – bez ohľadu na nevyhnutné povolené rozpätie – predovšetkým nemohla dostatočne spoľahlivo a konzistentne preukázať cenu, ktorá by sa čo najviac približovala k trhovej hodnote, ako to vyžaduje judikatúra (pozri v tomto zmysle rozsudok zo 16. decembra 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, body 35 a 54). Okrem toho Komisia v rámci tohto porovnania nezohľadnila všetky relevantné informácie, ktoré mala alebo mohla mať k dispozícii v čase prijatia napadnutého rozhodnutia (pozri v tomto zmysle rozsudky z 2. septembra 2010, Komisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, bod 91; z 20. septembra 2017, Komisia/Frucona Košice, C‑300/16 P, EU:C:2017:706, bod 70, a z 26. marca 2020, Larko/Komisia, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, body 41 a 42).
49
Toto posúdenie vychádza z nasledujúcich skutočností.
50
V prvom rade v posudku spoločnosti Uus Maa sú trhové ceny uvedené v cenových rozpätiach. Podľa strán 101 a 107 uvedeného posudku sa totiž suma nájomného za ornú pôdu priemernej kvality nachádzajúcu sa v kraji Tartu pohybovala v období rokov 2000 až 2004 od 6 do 10 eur/ha a v období rokov 2005 až 2009 od 10 do 20 eur/ha (pozri body 31, 32, 134 a 135 napadnutého rozhodnutia; pozri tiež bod 44 vyššie). Pokiaľ ide o obdobie rokov 2010 až 2014, na strane 101 toho posudku je uvedené prvé rozpätie od 25 do 60 eur/ha, zatiaľ čo v tabuľke na strane 107 tohto posudku je uvedené druhé rozpätie so sumami pohybujúcimi sa od 30 do 50 eur/ha. Komisia zohľadnila prvé rozpätie od 25 do 60 eur/ha (pozri body 33, 136 a 156 napadnutého rozhodnutia; pozri aj bod 44 vyššie), ktorého minimálna suma 25 eur/ha je nižšia ako minimálna suma druhého rozpätia 30 eur/ha.
51
Komisia bez poskytnutia podrobnejšieho vysvetlenia v tomto smere usúdila, že aritmetické priemery súm uvedených v predmetných cenových rozpätiach majú slúžiť ako základ pre porovnanie s nájomným, ktoré platila žalobkyňa v rámci sporného prenájmu, a to v rámci konštatovania existencie výhody, ako aj v rámci jej vyčíslenia (pozri body 131 a 154 až 156 napadnutého rozhodnutia; pozri tiež body 43 a 46 vyššie). Komisia vo svojich písomných podaniach predložených Všeobecnému súdu a na pojednávaní potvrdila, že vychádzala z tohto aritmetického priemeru.
52
Ako pritom správne tvrdí žalobkyňa, skutočnosť, že v posudku spoločnosti Uus Maa bola trhová cena vyjadrená vo forme cenových rozpätí, nevyhnutne znamená, že nájomné zodpovedajúce minimálnym sumám týchto cenových rozpätí predstavuje nájomné, ktoré je tiež v súlade s trhovou cenou. Platí to tým viac, že sama Komisia uznáva, že v prípade nehnuteľností a pozemkov sa ako základ pre ocenenie obvykle používajú odhady vyjadrené v cenových rozpätiach, a z tohto dôvodu vychádzala z číselných údajov uvedených v tomto posudku. Komisia mala teda v zásade konštatovať, – pokiaľ neexistovali osobitné dôvody pre odlišný postup –, že nájomné zodpovedajúce minimálnym sumám cenových rozpätí uvedených v napadnutom rozhodnutí, teda 6, 10 a 25 eur/ha (pozri bod 50 vyššie), bolo počas príslušných relevantných období v súlade s takou trhovou cenou.
53
Komisii sa na rozdiel od tvrdení, ktoré uviedla vo svojich písomných podaniach a na pojednávaní, nepodarilo preukázať, že by aritmetický priemer súm uvedených v predmetných cenových rozpätiach predstavoval najreprezentatívnejšiu hodnotu a najvhodnejšiu metódu výpočtu na účely stanovenia trhovej ceny a že by použitie uvedeného priemeru bolo nevyhnutné na to, aby sa vyvážili výsledky získané za niekoľko rokov a zvýšila ich spoľahlivosť, aby sa zabránilo podhodnoteniu uvedenej ceny alebo aby sa zohľadnila priemerná kvalita predmetnej pôdy.
54
Ako je totiž uvedené v bodoch 28 a 30 napadnutého rozhodnutia, posudok spoločnosti Uus Maa obsahuje znalecké posúdenie pôdy a pozemkov, ktoré sú predmetom nájomnej zmluvy, a zakladá sa na metóde, ktorá spočíva v ich porovnaní s inými nehnuteľnosťami s podobnými vlastnosťami. Ako je uvedené na strane 106 tohto posudku, táto porovnávacia metóda je súčasťou rozšírenej praxe pri posudzovaní trhovej ceny a umožňuje získať najspoľahlivejšiu trhovú cenu. Predmetné cenové rozpätia vyjadrujú sumu trhového nájomného za ornú pôdu, ktorá má rovnako ako predmetné pozemky priemernú kvalitu a nachádza sa v kraji Tartu (pozri bod 50 vyššie). Pokiaľ teda nie je uvedené inak, možno konštatovať, že tieto cenové rozpätia poskytujú najhodnovernejšie a najprimeranejšie odhady trhového nájomného za predmetné pozemky, čo Komisia uznala v bode 133 napadnutého rozhodnutia, keď uviedla, že „v posudku spoločnosti Uus Maa [sa] uvádzajú hodnoverné, aj keď konzervatívne odhady výšky nájomného v kraji Tartu v rokoch 2000 až 2014“.
55
Vzhľadom na skutočnosť, že predmetné cenové rozpätia zohľadňujú jednak priemernú kvalitu predmetných pozemkov, a sú už aj výsledkom vyváženia, keďže sa týkajú štvorročných období a obsahujú tak iba súhrnné údaje, nie je teda preukázané, že by použitie aritmetického priemeru uvedených cenových rozpätí poskytlo spoľahlivejšie výsledky a viedlo k cene, ktorá sa čo najviac približuje k trhovej cene. Také použitie môže naopak viesť k nepresným výsledkom a významnému nadhodnoteniu trhovej ceny.
56
Z rovnakých dôvodov nemohla použitie tohto aritmetického priemeru odôvodniť ani vysoká miera nepresnosti posudku spoločnosti Uus Maa, aká je uvedená na strane 107 tohto posudku a konštatovaná v bode 38 napadnutého rozhodnutia, podľa ktorej sa skutočné nájomné na trhu môže odlišovať o ±20 % od nájomného uvedeného v tomto posudku, čo Komisia neuviedla v napadnutom rozhodnutí ani v priebehu konania. Zo žiadneho údaju z analýzy týkajúcej sa súladu sumy nájomného s trhovou cenou, ktorá je uvedená v bodoch 131 až 140 a 154 až 157 napadnutého rozhodnutia, totiž nevyplýva, že by Komisia túto vysokú mieru nepresnosti zohľadnila bez ohľadu na jej rozsah a prípadný dopad na jej posúdenie. Ako pritom tvrdí žalobkyňa, nie je vylúčené, že nájomné, ktoré je maximálne o 20 % nižšie ako najnižšie cenové rozpätia v posudku spoločnosti Uus Maa, môže tiež predstavovať trhovú cenu.
57
Použitie aritmetického priemeru nemôže odstrániť ani problém súvisiaci s tým, že cenové rozpätia v posudku spoločnosti Uus Maa sú mimoriadne široké, ako správne tvrdí žalobkyňa. Rozdiel medzi minimálnymi a maximálnymi sumami cenového rozpätia predstavuje za obdobie rokov 2000 až 2004 približne 67 % a za obdobie rokov 2005 až 2009 približne 100 %. Pokiaľ ide o obdobie rokov 2010 až 2014, za ktoré obsahuje posudok spoločnosti Uus Maa rozdielne cenové rozpätia (pozri bod 50 vyššie), rozdiel podľa cenového rozpätia predstavuje približne 67 % a 140 %. Z toho vyplýva, že použitie aritmetického priemeru týchto cenových rozpätí nevyhnutne vedie k významným nepresnostiam alebo dokonca k výraznému nadhodnoteniu trhovej ceny.
58
Je pravdou, že Komisia na pojednávaní odkázala na bod 156 napadnutého rozhodnutia a uviedla, že použila údaje Estónskeho štatistického úradu za obdobie rokov 2010 až 2014, aby zohľadnila široké cenové rozpätia uvedené v posudku spoločnosti Uus Maa, čo bolo zaznamenané do zápisnice z pojednávania. Okrem toho, že to však platí zrejme len pre vyčíslenie výhody v uvedenom bode a nie pre konštatovanie existencie výhody v bode 136 napadnutého rozhodnutia, v rámci ktorého porovnala žalobkyňou platené nájomné s priemernými sumami uvedenými v týchto cenových rozpätiach, sa teda Komisia nepokúsila odstrániť problém mimoriadne širokých cenových rozpätí za obdobia rokov 2000 až 2004 a 2005 až 2009.
59
Z toho vyplýva, že Komisia nepreukázala, že by na základe aritmetických priemerov cenových rozpätí uvedených v posudku spoločnosti Uus Maa, z ktorých vychádzala, bolo možné stanoviť cenu, ktorá sa čo najviac približuje k trhovej cene, ani dostatočne nezohľadnila mieru nepresnosti a mimoriadne široké cenové rozpätia v tomto posudku. Naopak, vzhľadom na predchádzajúce úvahy musel tento postup viesť k nadhodnoteniu tejto ceny.
60
Pokiaľ ide v druhom rade o situáciu v čase uzavretia nájomnej zmluvy, na strane 101 posudku spoločnosti Uus Maa sa uvádza, že pred pristúpením Estónskej republiky k Únii v roku 2004 „existovalo len málo nájomných zmlúv na ornú pôdu“, „[p]renájom pôdy nebol veľmi bežný, zmluvy o prenájme sa uzatvárali zriedka“, „[p]ôda bola poskytovaná bezodplatne, aby sa predišlo tomu, že nebude obrábaná“ a „[h]odnota pôdy bola nízka a nájomné bolo tiež veľmi nízke a nájomné zmluvy boli uzatvárané len s relatívne veľkými vlastníkmi pozemkov“ (pozri tiež bod 31 napadnutého rozhodnutia). Ako teda tvrdí žalobkyňa, Komisia pri svojom preskúmaní nezohľadnila tieto skutočnosti.
61
Vzhľadom na uvedenú situáciu existujúcu v čase uzavretia nájomnej zmluvy však nie je vylúčené, že nájomné v roku 2000 vo výške 0,20 eur/ha, aké stanovuje uvedená zmluva (pozri bod 4 vyššie), bolo v súlade s bežným trhovými podmienkami. To platí tým viac, – ako vyplýva zo strany 106 posudku spoločnosti Uus Maa a s ohľadom na ďalšie rozsiahle povinnosti, ktoré táto zmluva stanovuje najmä ohľadom údržby a zlepšenia kvality pôdy (pozri bod 4 vyššie) –, že cieľom tejto zmluvy je zachovať využívanie pôdy v súlade s jej stanoveným účelom a chrániť jej úrodnosť.
62
Ako sa uvádza v bode 31 napadnutého rozhodnutia, z posudku spoločnosti Uus Maa tiež vyplýva, že v období rokov 2000 až 2004, počas ktorých bola uzatvorená nájomná zmluva (pozri bod 3 vyššie), mali nájomné zmluvy všeobecné znenie a nezahŕňali ustanovenie o zvýšení nájomného. To naznačuje, že súkromný subjekt pôsobiaci v bežných podmienkach hospodárskej súťaže, ktorého správanie patrí medzi skutočnosti, ktoré mala Komisia zohľadniť pri preukazovaní existencie pomoci, by v čase uzavretia uvedenej zmluvy (pozri v tomto zmysle rozsudok z 10. decembra 2020, Comune di Milano/Komisia, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, bod 109 a citovanú judikatúru) v podobnej situácii nevyhnutne nevyžadoval zmluvné ustanovenie stanovujúce automatické alebo jednostranné zvýšenie nájomného.
63
Pokiaľ ide o nájomnú zmluvu, Komisia teda v napadnutom rozhodnutí neposúdila, či táto zmluva obsahuje také ustanovenie. Neposúdila ani neskoršie zmeny uvedenej zmluvy, pričom v bode 27 napadnutého rozhodnutia iba uviedla, že „nájomné sa prispôsobovalo trikrát“. Nepreukázala teda, že by mal estónsky štát na základe tej istej zmluvy v jej pôvodnom znení a jej neskorších zmien možnosť každoročne automaticky alebo jednostranne zvýšiť nájomné, aby ho prispôsobil trhovému nájomnému.
64
Keďže však taká zmluvná možnosť neexistovala, Komisia sa nemohla obmedziť na porovnanie nájomného, ktoré platila žalobkyňa v rámci sporného prenájmu, s trhovou cenou za celé obdobie rokov 2000 až 2017, ale mala preskúmať, či v čase uzavretia nájomnej zmluvy, t. j. v roku 2000 (pozri bod 3 vyššie), ako aj v čase každej zmeny tejto zmluvy, t. j. v rokoch 2005, 2007 a 2009 (pozri bod 5 vyššie) bolo nájomné nižšie ako cena, ktorú by žalobkyňa získala za bežných trhových podmienok. Z toho vyplýva, že aj z tohto dôvodu sa Komisia nemohla uspokojiť s použitím aritmetických priemerov súm uvedených v cenových rozpätiach v posudku spoločnosti Uus Maa, ktoré boli uvedené za obdobie štyroch rokov a neumožňovali stanoviť trhovú cenu v danom roku. Hoci Komisia ďalej v bodoch 135 a 136 napadnutého rozhodnutia správne uviedla, že k zvýšeniu nájomného došlo 14. januára 2005, 21. marca 2007 a 12. mája 2009, nezohľadnila skutočnosť, že uvedené zvýšenia nadobudli spätnú účinnosť od 1. januára 2005, 1. januára 2007 a 1. januára 2009 (pozri bod 5 vyššie).
65
Pokiaľ ide v treťom rade o veľkosť a využitie predmetných pozemkov, Komisia poukázala na to, že v nájomnej zmluve nebolo uvedené, že určité časti pozemku nie sú vhodné na poľnohospodárstvo (bod 157 napadnutého rozhodnutia). Domnievala sa, že neornú pôdu možno využívať aj inak, že je ťažké nájsť spoľahlivé ukazovatele trhovej ceny prenájmu lesnej pôdy, trávnych porastov a inej pôdy, a preto má ako základ pre výpočet slúžiť počet hektárov, ktoré boli predmetom žiadostí o poľnohospodársku pomoc Únie, ktorý v období rokov 2004 až 2018 predstavoval 95 až 97 % predmetnej pôdy (bod 158 napadnutého rozhodnutia).
66
V tejto súvislosti obsahuje posudok spoločnosti Uus Maa na stranách 9 a 10 tabuľku so zhrnutím zmien nájomnej zmluvy, a to aj pokiaľ ide o rozlohu predmetných pozemkov, a ďalej na stranách 12 až 99 časť s podrobným opisom každej nehnuteľnosti a každého pozemku, ktoré sú predmetom nájomnej zmluvy, z ktorého vyplýva najmä ich rozloha, rozdelenie podľa kvality, využitie, vlastnosti, úrodnosť, obmedzenia a možnosti prístupu. Táto tabuľka a tento podrobný opis mali umožniť stanovenie ceny nájomného, ktoré sa čo najviac približuje trhovej cene, podľa veľkosti a vlastností predmetných pozemkov.
67
Na základe toho mohla teda žalobkyňa vypočítať v tabuľke uvedenej v prílohe A.22.12 žaloby presný podiel ornej pôdy, ktorý predstavoval rozlohu 2833,596 ha, čo zodpovedá približne 83 % predmetných pozemkov, ako správne tvrdí žalobkyňa.
68
V prípade zvyšnej časti týchto pozemkov bolo možné vypočítať presné podiely prirodzených trávnych porastov, lesov, obytných pozemkov, fariem, mokrín alebo iných pôd a posúdiť ich s ohľadom na informácie o vývoji trhu s prenájmom v kraji Tartu uvedené v posudku spoločnosti Uus Maa. Komisia mala teda zohľadniť skutočnosť uvedenú na strane 101 tohto posudku, že za „inú pôdu“, ktorú tvoria rašeliniská, poldre a záplavové oblasti, sa v období rokov 2000 až 2004 a 2005 až 2009 nevyberalo žiadne nájomné a že až počas obdobia rokov 2010 až 2014 vznikol trh s prenájmom tejto inej pôdy, v prípade ktorej bolo nájomné výrazne nižšie ako za ornú pôdu, keďže dosahovalo približne 10 eur/ha. Komisia mala tiež vziať do úvahy, ako sa uvádza na strane 102 uvedeného posudku na podporu údajov estónskeho štatistického úradu, že v roku 2013 bola „cena obrábateľných polí… spravidla vyššia ako cena trvalých trávnych porastov“. Okrem toho na základe podrobného opisu predmetných pozemkov v tom istom posudku by Komisia mohla zohľadniť, že za malé pozemky sa v období rokov 2005 až 2009 platilo nižšie nájomné (strana 101 predmetného posudku).
69
Komisia naproti tomu pri stanovení veľkosti a využitia predmetných pozemkov nezohľadnila relevantné informácie uvedené v posudku spoločnosti Uus Maa, z ktorého však vychádzala vo významnej časti svojho posúdenia súladu nájomného, ktoré platila žalobkyňa v rámci sporného prenájmu, s trhovou cenou za celé obdobie rokov 2000 až 2017 (pozri body 131 až 136 a 154 až 156 napadnutého rozhodnutia; pozri aj bod 44 vyššie), a na ktorý výslovne odkázala žalobkyňa v správnom konaní, aby preukázala, že 16,7 % predmetných pozemkov nebolo možné využívať na poľnohospodársku výrobu (bod 84 napadnutého rozhodnutia). Vzhľadom na význam uvedeného posudku pre stanovenie veľkosti a vlastností predmetných pozemkov nebola Komisia zbavená povinnosti posúdiť dôkaznú hodnotu uvedených informácií (pozri v tomto zmysle a analogicky rozsudok zo 16. septembra 2004, Valmont/Komisia, T‑274/01, EU:T:2004:266, bod 53) a zohľadniť to v rámci svojho preskúmania. Nemohla sa teda uspokojiť s tým, ako sa zrejme domnieva, že použije priemernú cenu spoločne v prípade všetkých pozemkov a ich vlastností. Komisia sa nemohla uspokojiť ani s použitím informácií vyplývajúcich z poľnohospodárskych pomocí, ktorých metódy výpočtu ani podmienky poskytnutia neuviedla. Komisia teda tým, že nezohľadnila vlastnosti predmetných pozemkov a skutočnosť, že orná pôda predstavovala iba 83 % týchto pozemkov, nevyhnutne nadhodnotila trhovú cenu uvedených pozemkov.
70
Komisia v štvrtom rade vychádzala z údajov estónskeho štatistického úradu pri stanovení trhovej ceny v období rokov 2015 až 2017 (pozri body 137 až 139 napadnutého rozhodnutia) a podľa jej vlastných slov aj v období rokov 2010 až 2014, aby zmiernila „široké rozpätie súm uvedených v posudku spoločnosti Uus Maa“ (pozri bod 58 vyššie).
71
V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, ako pripúšťa sama Komisia, že údaje estónskeho štatistického úradu nie sú výsledkom znaleckého posúdenia ceny prenájmu pôdy, ale predstavujú priemerné ceny prenájmu poľnohospodárskej pôdy, ktoré nezohľadňujú osobitné vlastnosti predmetných pozemkov (bod 133 napadnutého rozhodnutia).
72
V prípade neexistencie cenových rozpätí, akými sú rozpätia uvedené v posudku spoločnosti Uus Maa, však nie je predovšetkým možné zistiť najnižšiu trhovú cenu a overiť, či sa od nej odlišuje nájomné, ktoré platila žalobkyňa v rámci sporného prenájmu. Taktiež nie je možné porovnať toto nájomné s trhovou cenou v kraji Tartu v rokoch 2010 až 2012 a 2017, keďže za tieto roky existujú len údaje pre celé Estónsko (pozri bod 39 napadnutého rozhodnutia). K tomu treba pridať nepresnosti spojené s tým, že Komisia v bodoch 137 až 139 napadnutého rozhodnutia porovnala uvedené nájomné za obdobie rokov 2015 až 2017 len s priemernými sumami nájomného za poľnohospodársku pôdu a ornú pôdu bez toho, aby zohľadnila skutočnosť, ako vyplýva z podrobného opisu v uvedenom posudku (pozri tiež body 66 až 69 vyššie), že časť predmetných pozemkov tvorili trávne porasty, v prípade ktorých vykazujú údaje estónskeho štatistického úradu spravidla nižšie sumy (pozri bod 39 napadnutého rozhodnutia).
73
Z toho vyplýva, že Komisia nepreukázala, že na základe údajov estónskeho štatistického úradu, z ktorých vychádzala, možno vypočítať cenu, ktorá sa čo najviac približuje k trhovej hodnote, a preukázať, že žalobkyňa platila v rámci sporného prenájmu v období rokov 2010 až 2014 a 2015 až 2017 nižšie nájomné, než je táto cena.
74
Aj keby Komisia, – ako zrejme sama tvrdí –, nemala lepšie informácie, nemohla na podporu svojich záverov vychádzať iba z údajov estónskeho štatistického úradu.
75
Komisia je na základe svojej hlavnej a výlučnej zodpovednosti za zabezpečenie dodržiavania článku 107 ZFEÚ a uplatňovania článku 108 ZFEÚ pod dohľadom súdu Únie povinná overiť, v prípade potreby najmä s pomocou znalcov, či štátne opatrenie zahŕňa výhodu, ktorá nezodpovedá bežným trhovým podmienkam (pozri v tomto zmysle rozsudok zo 16. septembra 2004, Valmont/Komisia, T‑274/01, EU:T:2004:266, bod 72 a citovanú judikatúru; z 9. decembra 2015, Grécko a Ellinikos Chrysos/Komisia, T‑233/11 a T‑262/11, EU:T:2015:948, bod 91, a zo 16. marca 2016, Frucona Košice/Komisia, T‑103/14, EU:T:2016:152, body 164 až 179). V prejednávanej veci však Komisia nevyužila pomoc znalcov, ani si od estónskych orgánov nevyžiadala doplňujúce informácie v prípade období, za ktoré podľa nej nemohol posudok spoločnosti Uus Maa slúžiť ako výlučný základ pre porovnanie.
76
Okrem toho je potrebné pripomenúť, že vzhľadom na podrobné spochybnenie zo strany žalobkyne a uvedených orgánov spočíva dôkazné bremeno o existencii „štátnej pomoci“ v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ na Komisii, ktorá tiež musí preukázať, že podmienka na poskytnutie výhody príjemcom je splnená (pozri rozsudok zo 4. marca 2021, Komisia/Fútbol Club Barcelona, C‑362/19 P, EU:C:2021:169, bod 62 a citovanú judikatúru). Aj za predpokladu, že by bola Komisia konfrontovaná s členským štátom, ktorý jej v rozpore so svojou povinnosťou spolupráce neposkytol informácie, ktoré mu nariadila oznámiť, musí založiť svoje rozhodnutia na prvkoch určitej spoľahlivosti a koherencie, ktoré poskytujú dostatočný základ na vyvodenie záveru, že podniku bola poskytnutá výhoda predstavujúca štátnu pomoc, a ktoré sú preto spôsobilé podporiť závery, ku ktorým dospela. Keďže vymáhanie predmetnej pomoci od jej príjemcu má za cieľ odstrániť narušenie hospodárskej súťaže spôsobené danou konkurenčnou výhodou, a obnoviť tak situáciu, ktorá existovala pred poskytnutím tejto pomoci, Komisia nemôže predpokladať, že podniku bola poskytnutá výhoda predstavujúca štátnu pomoc, len na základe negatívnej domnienky založenej na neexistencii informácií umožňujúcich dospieť k opačnému záveru, pokiaľ neexistujú iné skutočnosti, ktoré by mohli kladným spôsobom preukázať existenciu takej výhody (pozri v tomto zmysle rozsudok z 26. marca 2020, Larko/Komisia, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, body 69 a 70 a citovanú judikatúru). Komisia nemôže teda odôvodniť nepresnosti údajov estónskeho štatistického úradu iba tým, že žalobkyňa a estónske orgány nepreukázali, že by predmetné pozemky mali nižšiu hodnotu, ako je hodnota priemernej poľnohospodárskej pôdy v Estónsku.
77
V piatom rade je potrebné pripomenúť, že estónske orgány predložili v priebehu správneho konania nielen posudok spoločnosti Uus Maa a údaje estónskeho štatistického úradu, ale listom z 2. októbra 2014 aj analýzu spoločnosti Pindi Kinnisvara, ktorá však nie je uvedená v napadnutom rozhodnutí.
78
Podľa analýzy spoločnosti Pindi Kinnisvara z 12. apríla 2013, ktorá pozostáva iba z jednej strany, sa sadzba prenájmu v kraji Tartu pohybovala k tomuto dátumu prevažne od 30 do 50 eur/ha v prípade existujúcich zmlúv, od 50 do 100 eur/ha v prípade nových alebo predĺžených zmlúv a mohla byť vyššia ako 100 eur/ha v logisticky dobre umiestnených oblastiach a v prostredí s väčšou konkurenciou. Tieto číselné údaje sa zhodujú s údajmi z posudku spoločnosti Uus Maa, v ktorom sú za obdobie rokov 2010 až 2014 podľa príslušných cenových rozpätí uvedené sumy od 25 do 60 eur/ha a od 30 do 50 eur/ha (pozri bod 50 vyššie), ako aj s údajmi estónskeho štatistického úradu, podľa ktorých bolo v roku 2013 priemerné nájomné za poľnohospodársku pôdu v uvedenom kraji 50 eur/ha (pozri bod 39 napadnutého rozhodnutia).
79
Ako pritom správne tvrdí žalobkyňa, Komisia v napadnutom rozhodnutí nezohľadnila analýzu spoločnosti Pindi Kinnisvara. Komisia vo vyjadrení k žalobe tvrdila, že ide o „znalecký posudok ex post, ktorý nebol predložený Komisii v priebehu správneho konania“. Až v štádiu dupliky Komisia uznala, že estónske orgány jej uvedenú analýzu predložili v priebehu správneho konania, pričom tvrdila, že k tejto analýze sa nebolo potrebné vyjadriť z dôvodu, že „estónske orgány ju považovali za stiahnutú a nahradenú posudkom spoločnosti Uus Maa“. Na pojednávaní Komisia v nadväznosti na ústnu otázku položenú Všeobecným súdom odkázala na poznámku pod čiarou č. 6 dupliky a uviedla, že na základe listu estónskych orgánov zo 7. októbra 2015 a neskoršiu výmenu korešpondencie s týmito orgánmi považovala túto analýzu za stiahnutú. V čase prijatia napadnutého rozhodnutia už teda nebola súčasťou správneho spisu. Tieto tvrdenia boli zaznamenané do zápisnice z pojednávania (pozri aj bod 32 vyššie).
80
V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že Komisia listom zo 7. septembra 2015 s referenčným číslom agri.ddg4.i.2(2015)4096993 okrem iného požiadala estónske orgány, aby predložili posúdenie ceny prenájmu pozemkov porovnateľných s predmetnými pozemkami, vykonané nezávislým znalcom. Uvedené orgány odpovedali na túto žiadosť listom zo 7. októbra 2015, ktorého relevantná časť, prevzatá v poznámke pod čiarou č. 6 dupliky, znie takto: „zdôrazňujeme, že v záujme odstránenia akýchkoľvek pochybností ohľadom znalca sme vyhlásili verejné obstarávanie s referenčným číslom 167431 a po skončení zadania zákazky a splnení zmluvy vám pravdepodobne budeme môcť poskytnúť požadovaný znalecký posudok“. Listom zo 16. decembra 2015 predložila Estónska republika Komisii posudok spoločnosti Uus Maa. K tomuto listu je pripojený nasledujúci komentár, ktorý je prevzatý v poznámke pod čiarou č. 6 dupliky: „Týmto Vám predkladáme tento znalecký posudok (pripojený v prílohe), o ktorý ste požiadali v bode 5 Vášho listu s referenčným číslom agri.ddg4.i.2(2015)4096993.“
81
Z toho vyplýva, že v liste estónskych orgánov zo 7. októbra 2015 ani v liste tých istých orgánov zo 16. decembra 2015 nie je spomenutá analýza spoločnosti Pindi Kinnisvara, ale je v nich iba odpoveď na žiadosť Komisie zo 7. septembra 2015 o poskytnutie nezávislého znaleckého posúdenia nájomného za pozemky porovnateľné s pozemkami, ktoré využíva žalobkyňa, pričom tejto žiadosti bolo vyhovené predložením posudku spoločnosti Uus Maa. Na rozdiel od tvrdení Komisie nemožno z uvedených listov vyvodiť, že by tieto orgány túto analýzu stiahli, ale iba to, že uvedená analýza bola doplnená týmto posudkom.
82
Aj keď teda Komisia založila svoje posúdenie na posudku spoločnosti Uus Maa z dôvodu, že analýzu spoločnosti Pindi Kinnisvara si objednala žalobkyňa, nič to nemení na tom, že túto analýzu mala k dispozícii v čase prijatia napadnutého rozhodnutia. Za týchto okolností nebola Komisia zbavená povinnosti posúdiť dôkaznú hodnotu uvedenej analýzy a prípadne ju zohľadniť v rámci svojho preskúmania (pozri v tomto zmysle a analogicky rozsudok zo 16. septembra 2004, Valmont/Komisia, T‑274/01, EU:T:2004:266, bod 53).
83
Okrem toho treba pripomenúť, že Komisia je v záujme riadneho uplatnenia základných pravidiel Zmluvy o FEÚ týkajúcich sa štátnej pomoci povinná vykonať preskúmanie vytýkaných opatrení nestranne a s náležitou starostlivosťou, aby pri prijímaní konečného rozhodnutia mala k dispozícii čo najúplnejšie a najspoľahlivejšie dôkazy (rozsudky z 2. septembra 2010, Komisia/Scott, C‑290/07 P, EÚ: C:2010:480, bod 90, a z 26. marca 2020, Larko/Komisia, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, bod 67). Predovšetkým je povinná starostlivo a nezaujato preskúmať všetky relevantné skutočnosti, ktoré jej boli predložené. Vzhľadom na túto povinnosť náležitej starostlivosti, ktorá je v súlade s uvedenou judikatúrou nevyhnutným predpokladom toho, aby súd Únie mohol overiť, či sú splnené skutkové a právne okolnosti, od ktorých závisí uplatnenie tejto širokej miery voľnej úvahy Komisie (pozri v tomto zmysle rozsudky z 21. novembra 1991, Technische Universität München, C‑269/90, EU:C:1991:438, bod 14; z 20. septembra 2007, Fachvereinigung Mineralfaserindustrie/Komisia, T‑ 375/03, neuverejnený, EU:T:2007:293, bod 90, a zo 16. septembra 2013, ATC a i./Komisia, T‑333/10, EU:T:2013:451, bod 84), bola Komisia v rámci svojho preskúmania povinná zohľadniť analýzu spoločnosti Pindi Kinnisvara, ktorej relevantnosť bola pripomenutá v bode 78 vyššie.
84
Vzhľadom na všetko, čo bolo uvedené vyššie, je potrebné konštatovať, že Komisia v rámci porovnania sumy nájomného s trhovou cenou a pri výpočte výhody predovšetkým dostatočne nezohľadnila minimálne sumy v cenových rozpätiach uvedených v posudku spoločnosti Uus Maa a mieru ich nepresnosti, situáciu v čase uzavretia nájomnej zmluvy vrátane počiatočnej neexistencie ustanovení o zvýšení ceny nájomného, informácie v tomto posudku o veľkosti a využití predmetných pozemkov, ako aj nepresnosti v údajoch estónskeho štatistického úradu. Komisia ďalej v tejto súvislosti pochybila, keď nezohľadnila analýzu spoločnosti Pindi Kinnisvara, ktorú jej predložili estónske orgány v priebehu správneho konania.
85
Preskúmanie súladu sumy samotného nájomného s trhovými podmienkami (body 132 až 140 napadnutého rozhodnutia), ako aj časť posúdenia týkajúca sa vyčíslenia výhody s ohľadom na túto sumu a rozlohy predmetných pozemkov (body 154 až 159 napadnutého rozhodnutia) sú preto založené na zjavne nesprávnom posúdení a porušení povinnosti náležitej starostlivosti zo strany Komisie.
O zohľadnení ďalších zmluvných povinností
86
Je potrebné pripomenúť, že v nájomnej zmluve boli okrem platenia nájomného stanovené ďalšie zmluvné povinnosti, ktoré sa týkali po prvé každoročných investícií do odvodňovacích systémov, po druhé nákladov na údržbu pôdy a zlepšenie jej kvality vrátane nákladov, akými sú náklady na ochranu plodín, minerálne a organické hnojivá, vápnenie a údržbu krajníc, a po tretie platenia všetkých daní (pozri bod 4 vyššie; pozri tiež bod 141 napadnutého rozhodnutia).
87
Komisia v napadnutom rozhodnutí súhlasila s tým, že ako príjem estónskeho štátu zohľadní iba polovicu každoročných investícií do odvodňovacích systémov a ročné sumy pozemkovej dane zaplatené žalobkyňou (pozri body 147 a 165 napadnutého rozhodnutia).
88
Pokiaľ ide o každoročné investície do odvodňovacích systémov, Komisia sa v podstate domnievala, že estónsky štát bol oslobodený od určitých nákladov na údržbu, ktoré by musel znášať ako vlastník pozemku. Vzhľadom na dlhú 25‑ročnú dobu trvania nájomnej zmluvy mala však z týchto investícií, ktoré prispeli k lepšiemu využitiu pôdy a ktorých priemerná ročná suma 91163 eur nebola stanovená zákonom ani uložená štátom, prospech aj žalobkyňa ako užívateľ pôdy (body 143, 144 a 162 napadnutého rozhodnutia). Pokiaľ ide o výdavky na údržbu pôdy a zlepšenie jej kvality v sume približne 255444 eur, Komisia dospela k záveru, že tieto výdavky boli v záujme žalobkyne ako nájomcu (body 145 a 163 napadnutého rozhodnutia). Pokiaľ ide o dane, Komisia konštatovala, že žalobkyňa platila dane v mene estónskeho štátu ako vlastníka pôdy, takže tento nemusel znášať výdavky na túto položku (body 146 a 164 napadnutého rozhodnutia).
89
Vzhľadom na tieto úvahy dospela Komisia v bode 147 napadnutého rozhodnutia k záveru, že aj keď sa suma nájomného zvýšila o polovicu investícií do odvodňovacích systémov a o dane zaplatené žalobkyňou, príjem estónskeho štátu z prenájmu bol počas celého obdobia rokov 2000 až 2017 nižší než trhová cena.
90
V prvom rade treba konštatovať, že Komisia na rozdiel od analýzy súladu sumy nájomného s trhovou cenou nezaložila svoju analýzu ďalších zmluvných povinností (pozri body 131 až 136 a 154 až 156 napadnutého rozhodnutia, pozri tiež body 43 až 46 vyššie) na žiadnom externom posudku. Predovšetkým neodkázala na analýzu spoločnosti Pindi Kinnisvara ani na posudok spoločnosti Uus Maa, ktoré jej predložili estónske orgány v priebehu správneho konania (pozri bod 77 vyššie).
91
Pokiaľ ide po prvé o analýzu spoločnosti Pindi Kinnisvara, uvádza sa v nej, že v nájomných zmluvách uzavretých na účely poskytnutia poľnohospodárskej pôdy nie je obvyklé ukladať nájomcovi povinnosť uskutočniť konkrétne investície, takže taká dodatočná zmluvná povinnosť ovplyvňuje sadzbu čistého nájomného v nepriamom pomere k sume zmluvného záväzku na jednotku plochy prenajatého pozemku.
92
Pokiaľ ide po druhé o posudok spoločnosti Uus Maa, na strane 106 tohto posudku sa uvádza, že jeho cieľom je najmä „zistiť, či je v nájomných zmluvách týkajúcich sa poľnohospodárskej pôdy obvyklé ukladať nájomcom povinnosti týkajúce sa výstavby a údržby systémov na zlepšenie pôdy, ako aj rôzne opatrenia súvisiace s hnojením“. Uvedený posudok obsahuje teda na tej istej strane posúdenie ďalších obvyklých povinností v nájomných zmluvách a porovnáva ich s povinnosťami vyplývajúcimi z nájomnej zmluvy, pričom výsledky tohto posúdenia sú uvedené v bodoch 34 až 37 napadnutého rozhodnutia bez toho, aby ich Komisia zohľadnila v rámci svojho posúdenia ďalších povinností uvedených v tejto zmluve, ktoré bolo vykonané v bodoch 143 až 146 a 161 až 164 napadnutého rozhodnutia.
93
Z tohto posúdenia uvedeného v posudku spoločnosti Uus Maa vyplýva, že začiatkom prvého desaťročia tohto storočia boli nájomné zmluvy pomerne jednoduché, formulované všeobecne a neukladali nájomcom žiadnu osobitnú povinnosť (pozri tiež bod 34 napadnutého rozhodnutia). Neskôr, prevažne od roku 2005, bola do uvedených zmlúv zahŕňaná aj povinnosť platiť pozemkovú daň a ďalšie dane súvisiace s prenájmom, najmä povinnosť platiť daň z príjmov. Zlepšovať pôdu a udržiavať krajnice bolo v týchto zmluvách povinnosťou prenajímateľa (pozri aj bod 35 napadnutého rozhodnutia). Podľa uvedeného poúdenia je výstavba alebo výmena odvodňovacích systémov investíciou do majetku vlastníka, ktorá predstavuje významnú záťaž popri platení nájomného. S rozvojom prenájmu poľnohospodárskej pôdy boli do predmetných zmlúv od rokov 2010 a 2011 zahŕňané ustanovenia o rozumnom využívaní pôdy a obozretnom agronomickom správaní (pozri aj bod 36 tohto rozhodnutia).
94
Pokiaľ ide o zmluvu o prenájme, v posudku spoločnosti Uus Maa sa uvádza, že do zmlúv o prenájme sa obvykle nezahŕňali povinnosti, akými sú povinnosti uložené žalobkyni, najmä vo finančne merateľnej podobe. Doba trvania a počet hektárov sporného prenájmu tiež nie sú obvyklé. Z toho vyplýva, že bolo obzvlášť dôležité zachovať využívanie pôdy v súlade s jej stanoveným účelom, ako aj chrániť jej úrodnosť, pričom treba poznamenať, že určité ustanovenia uvedenej zmluvy obmedzujú slobodu žalobkyne pri výbere pestovaných plodín (pozri aj bod 37 napadnutého rozhodnutia).
95
Komisia však nezohľadnila relevantné informácie vyplývajúce z analýzy spoločnosti Pindi Kinnisvara a posudku spoločnosti Uus Maa, a to napriek tomu, že ich mala k dispozícii v čase prijatia napadnutého rozhodnutia a že sa týkali stanovenia hodnoty ďalších zmluvných povinností. Keďže Komisia nebola v súlade s judikatúrou citovanou v bodoch 82 a 83 vyššie zbavená povinnosti posúdiť dôkaznú hodnotu týchto informácií a starostlivo a nestranne ich preskúmať, môže žalobkyňa oprávnene tvrdiť, že Komisia zohľadnila znalecké posudky iba selektívne.
96
Komisia na účely výpočtu výhody predovšetkým dôkladne nepreskúmala hodnotu investícií uskutočnených žalobkyňou a ich podiel na celkovom nájomnom, a to vzhľadom na relevantné informácie vyplývajúce z analýzy spoločnosti Pindi Kinnisvara a posudku spoločnosti Uus Maa. Komisia v tejto súvislosti najmä dostatočne nezohľadnila investíciu do odvodňovacích systémov, ohľadom ktorej sa v tomto posudku uvádza, že ide jednak o investíciu do majetku vlastníka a tiež, že pre nájomcu predstavuje významnú záťaž popri platení nájomného (pozri bod 93 vyššie).
97
V druhom rade záver uvedený v bodoch 144 a 162 napadnutého rozhodnutia, že polovica investícií do odvodňovacích systémov sa má pripočítať k príjmom štátu, sa nezakladá na žiadnom jasnom a overiteľnom číselnom výpočte, ale vychádza zrejme z neurčitého odhadu Komisie. Vzhľadom na to, že Komisia sa domnievala, že tieto investície prekročili zmluvné alebo zákonné požiadavky (body 143 a 144 napadnutého rozhodnutia), totiž neuviedla, ktorá časť tieto požiadavky spĺňa a ktorá ich prekračuje. Komisia rovnako nemohla zohľadniť skutočnosť, že žalobkyňa mala z uvedených investícií tiež prospech z dôvodu dlhej 25‑ročnej doby trvania nájomnej zmluvy (bod 144 napadnutého rozhodnutia) bez toho, aby uviedla obdobie, ktoré prekračovalo obdobie, počas ktorého mohli byť tieto investície uznané.
98
Odhad Komisie nemohol teda s dostatočnou presnosťou poskytnúť hodnotu ďalších predmetných zmluvných povinností (pozri v tomto zmysle a analogicky rozsudok z 9. decembra 2015, Grécko a Ellinikos Chrysos/Komisia, T‑ 233/11 a T‑262/11, EU:T:2015:948, bod 131 a citovanú judikatúru) a neumožnil preto stanoviť cenu, ktorá by sa čo najviac približovala k trhovej hodnote, ako vyžaduje judikatúra citovaná v bode 48 vyššie.
99
Okrem toho skutočnosť, že žalobkyňa uskutočnila väčšie investície, než sú investície, ktoré požaduje nájomná zmluva alebo zákon, sama osebe nepreukazuje, že by tieto investície neboli v prospech majetku vlastníka predmetných pozemkov. Pokiaľ uvedená zmluva naopak výslovne stanovuje minimálne sumy ďalších zmluvných povinností (pozri bod 4 vyššie), môžu byť investície presahujúce tieto minimálne požiadavky aj v záujme prenajímateľa, teda estónskeho štátu.
100
V treťom rade Komisia v rámci svojej analýzy týkajúcej sa zohľadnenia ďalších povinností (body 141 až 147 napadnutého rozhodnutia) neskúmala, či by ďalšie predmetné zmluvné povinnosti stanovil súkromný subjekt pôsobiaci v bežných podmienkach hospodárskej súťaže a nachádzajúci sa v situácii, ktorá je čo najbližšia situácii estónskeho štátu. V súlade s judikatúrou uvedenou v bode 62 vyššie bola však Komisia, ktorá znáša dôkazné bremeno, povinná vykonať také preskúmanie, ako to bolo v podobných prípadoch, konkrétne vo veciach, v ktorých boli vydané rozsudky z 28. februára 2012, Land Burgenland/Komisia (T‑268/08 a T‑281/08, EU:T:2012:90), z 28. februára 2012, Grazer Wechselseitige Versicherung/Komisia (T‑282/08, neuverejnený, EU:T:2012:91, bod 126), a z 22. mája 2019, Real Madrid Club de Fútbol/Komisia (T‑791/16, EU:T:2019:346), v ktorých Komisia skúmala, či sa súkromný subjekt správal ako dotknutý členský štát.
101
Vzhľadom na to, že správanie súkromného subjektu sa riadi vyhliadkami na ziskovosť z dlhodobého hľadiska (pozri v tomto zmysle rozsudky z 12. decembra 2000, Alitalia/Komisia, T‑296/97, EU:T:2000:289, bod 84, a z 13. decembra 2018, Ryanair and Airport Marketing Services/Komisia, T‑165/16, EU:T:2018:952, bod 249 a citovanú judikatúru) a že z posudku spoločnosti Uus Maa vyplýva, že v čase uzavretia nájomnej zmluvy bola pôda obvykle poskytovaná bezodplatne, aby sa predišlo tomu, že nebude obrábaná (pozri bod 60 vyššie), a ďalej, že cieľom nájomnej zmluvy bolo zachovať využívanie pôdy v súlade s jej stanoveným účelom a chrániť jej úrodnosť (pozri bod 94 vyššie), nie je vylúčené, ako tvrdí žalobkyňa, že by taký subjekt stanovil ďalšie zmluvné povinnosti, aby nemusel sám vynaložiť potrebné investície, akými sú investície do odvodňovacích systémov, údržby pôdy a zlepšovania jej kvality, ktoré okrem iného umožňujú zvýšiť hodnotu pozemku z dlhodobého hľadiska.
102
Keďže Komisia neskúmala tieto skutočnosti a neporovnala ekonomickú opodstatnenosť správania estónskeho štátu so správaním súkromného subjektu za podobných okolností, nemohla sa v bodoch 147 a 165 napadnutého rozhodnutia odôvodnene domnievať, že suma nájomného, ktorú treba zohľadniť, sa má zvýšiť len o polovicu investícií do odvodňovacích systémov a o dane zaplatené žalobkyňou.
103
Vzhľadom na všetko, čo bolo uvedené vyššie, treba konštatovať, že Komisia pochybila, keď nezohľadnila všetky investície do odvodňovacích systémov ako neoddeliteľnú súčasť príjmov estónskeho štátu z prenájmu.
104
Z toho vyplýva, že pokiaľ ide o relevantné obdobia, teda rok 2000, keď bola nájomná zmluva uzavretá a roky 2005, 2007 a 2009, v priebehu ktorých bola uvedená zmluva zmenená za účelom zvýšenia nájomného (pozri bod 64 vyššie), Komisia bola povinná posúdiť, či tento príjem z prenájmu zodpovedal trhovej cene, najmä s ohľadom na relevantné informácie vyplývajúce z posudku spoločnosti Uus Maa.
105
Analýza týkajúca sa zohľadnenia ďalších povinností uvedených v nájomnej zmluve v rámci nájomného (body 141 až 147 napadnutého rozhodnutia), ako aj časť posúdenia týkajúceho sa vyčíslenia výhody s ohľadom na tieto povinnosti (body 161 až 164 napadnutého rozhodnutia) sú preto založené na zjavne nesprávnych posúdeniach a porušení povinnosti náležitej starostlivosti zo strany Komisie.
Závery
106
Je potrebné konštatovať, že po prvé Komisia porušila svoju povinnosť náležitej starostlivosti a po druhé, že preskúmanie súladu sumy samotného nájomného s trhovými podmienkami (body 132 až 140 napadnutého rozhodnutia), ako aj preskúmanie zohľadnenia ďalších zmluvných povinností v rámci nájomného (body 141 až 147 napadnutého rozhodnutia) sú založené na zjavne nesprávnych posúdeniach, ktoré majú vplyv aj na posúdenie týkajúce sa vyčíslenia výhody (body 154 až 165 napadnutého rozhodnutia).
107
Tretiemu a štvrtému formálne uvedenému žalobnému dôvodu treba preto vyhovieť a napadnuté rozhodnutie v celom rozsahu zrušiť bez toho, aby bolo potrebné rozhodnúť o ostatných žalobkyňou formálne uvedených dôvodoch.
O trovách
108
Podľa článku 134 ods. 1 rokovacieho poriadku účastník konania, ktorý vo veci nemal úspech, je povinný nahradiť trovy konania, ak to bolo v tomto zmysle navrhnuté. Keďže Komisia nemala vo veci úspech, je opodstatnené zaviazať ju na náhradu trov konania, vrátane trov konania o nariadení predbežného opatrenia, v súlade s návrhom žalobkyne.
Z týchto dôvodov
VŠEOBECNÝ SÚD (tretia komora)
rozhodol takto:
1.
Rozhodnutie Komisie C(2020) 252 final z 24. januára 2020 o údajnej neoprávnenej pomoci SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) poskytnutej spoločnosti AS Tartu Agro sa zrušuje.
2.
Európska komisia znáša vlastné trovy konania a je povinná nahradiť trovy konania, ktoré vznikli Tartu Agro, vrátane trov konania o nariadení predbežného opatrenia.
De Baere
Kreuschitz
Kecsmár
Rozsudok bol vyhlásený na verejnom pojednávaní v Luxemburgu 13. júla 2022.
Podpisy
Obsah
Okolnosti predchádzajúce sporu
O žalobkyni a o prenájme poľnohospodárskej pôdy
O správnom konaní vedenom Komisiou
Návrhy účastníkov konania
Právny stav
O súlade sumy nájomného s trhovou cenou
O zohľadnení ďalších zmluvných povinností
Závery
O trovách
(
*1
)	Jazyk konania: estónčina.