62023CC0351
CONCLUSIE VAN ADVOCAAT-GENERAAL
L. MEDINA
van 14 november 2024 (
1
)
Zaak C‑351/23
GR REAL s. r. o.
tegen
PO,
RT
[Verzoek van de Krajský súd v Prešove (rechter in tweede aanleg Prešov, Slowakije) om een prejudiciële beslissing]
„Prejudiciële verwijzing – Consumentenbescherming – Richtlijn 93/13/EEG – Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten – Consumentenkredietovereenkomst – Zakelijk zekerheidsrecht op onroerend goed – Onroerend goed dat de gezinswoning van de consument is – Vervroegd opeisbaarheidsbeding voor terugbetaling van krediet – Buitengerechtelijke verkoop van de woning van de consument”
I. Inleiding
1.
Het baanbrekende arrest Aziz (
2
) toont aan hoe consumentenrecht, hypotheekrecht en mensenrechten met elkaar verweven zijn. (
3
) Sinds dat arrest heeft de rechtspraak van het Hof over richtlijn 93/13/EEG (
4
) in verband met de hypothecaire executieprocedure ten aanzien van woningen geleid tot de ontwikkeling van sterke procedurele waarborgen voor consumenten. De uitlegging door het Hof van richtlijn 93/13 in het licht van artikel 7 en artikel 47, eerste alinea, van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie (hierna: „Handvest”) heeft gezorgd voor de opkomst van een „sterk rechtsbeschermingsstelsel” (
5
) tegen hypothecaire executies.
2.
De onderhavige zaak biedt het Hof de gelegenheid om de procedurele waarborgen tegen oneerlijke bedingen in de context van buitengerechtelijke hypothecaire executieprocedures te ontwikkelen en dieper in te gaan op de gevolgen van beweerde procedurele gebreken op de mogelijkheden voor consumenten om zich na de openbare verkoop van het met een hypotheek verzekerde onroerend goed te verzetten tegen ontruiming.
II. Relevante bepalingen
A.
Unierecht
1.
Richtlijn 93/13
3.
Artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13 luidt:
„De lidstaten zien erop toe dat er in het belang van de consumenten alsmede van de concurrerende verkopers, doeltreffende en geschikte middelen bestaan om een eind te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers.”
B.
Slowaaks recht
1. Burgerlijk wetboek
4.
§ 151j, lid 1, van de zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (wet nr. 40/1964 betreffende het burgerlijk wetboek), zoals van toepassing op het geschil in het hoofdgeding (hierna: „burgerlijk wetboek”), bepaalt:
„Indien een door een zekerheidsrecht gewaarborgde schuldvordering niet naar behoren en tijdig wordt voldaan, kan de zekerheidsnemer de tenuitvoerlegging van het zekerheidsrecht inleiden. In het kader van de tenuitvoerlegging van het zekerheidsrecht kan de zekerheidsnemer ofwel voldoening verkrijgen op de contractueel overeengekomen wijze dan wel door openbare verkoop van het onderpand krachtens een bijzondere wet, ofwel voldoening eisen door middel van verkoop van het onderpand krachtens de bijzondere wetten, tenzij bij dit wetboek of een bijzondere wet anders is bepaald.”
5.
§ 565 van het burgerlijk wetboek luidt als volgt:
„Ingeval een schuldvordering in termijnen wordt voldaan, kan de schuldeiser niet verlangen dat wegens niet-betaling van een van de maandelijkse termijnen de gehele schuldvordering wordt afgelost, tenzij dit tussen partijen is overeengekomen of in een rechterlijke beslissing is bepaald. De schuldeiser kan dit recht evenwel uiterlijk op de vervaldatum van de eerstvolgende termijn uitoefenen.”
2. Wet inzake vrijwillige openbare verkoop
6.
Volgens § 16, lid 1, van de zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovol’ných dražbách (wet nr. 527/2002 inzake vrijwillige openbare verkoop, zoals gewijzigd; hierna: „wet inzake vrijwillige openbare verkoop”) kan een goed slechts in het openbaar worden verkocht op basis van een schriftelijke overeenkomst tussen de aanvrager van de openbare verkoop en de organisator van de openbare verkoop.
7.
§ 19, lid 1, van de wet inzake vrijwillige openbare verkoop luidt als volgt:
„De organisator van de openbare verkoop is gehouden om uiterlijk voorafgaand aan de aanvang van de openbare verkoop van het houden ervan af te zien:
a)
indien de aanvrager van de openbare verkoop daar schriftelijk om verzoekt,
b)
indien aan de organisator van de openbare verkoop met behulp van een uitvoerbaar vonnis wordt aangetoond dat de aanvrager van de openbare verkoop niet gerechtigd is om een dergelijke verkoop aan te vragen; indien de rechter een voorlopige maatregel treft, volstaat het om aan de organisator van de openbare verkoop aan te tonen dat de rechter een dergelijke maatregel heeft toegepast,
[…]”
8.
§ 21, lid 2, van de wet inzake vrijwillige openbare verkoop bepaalt:
„Indien de geldigheid van de overeenkomst tot vestiging van een zakelijk zekerheidsrecht wordt betwist of de bepalingen van de onderhavige wet niet zijn nagekomen, kan eenieder die stelt door die schending in zijn rechten te zijn geschaad, de rechter verzoeken de openbare verkoop nietig te verklaren. Dit recht vervalt echter drie maanden na de openbare verkoop, tenzij de grondslag van het verzoek om nietigverklaring bestaat in een strafbaar feit en de verkoop een woning of appartement betreft waarin de vorige eigenaar officieel verblijf hield op het ogenblik van de openbare verkoop overeenkomstig de bijzondere bepalingen; in dat geval kan ook na het verstrijken van die termijn om de nietigverklaring van de openbare verkoop worden verzocht.”
3. Wetboek van burgerlijke rechtsvordering
9.
§ 325, lid 1, van de zákon 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (wet nr. 160/2015 inzake het wetboek van burgerlijke rechtsvordering) bepaalt:
„De rechter kan voorlopige maatregelen gelasten indien de verhoudingen tussen de partijen onmiddellijk dienen te worden geregeld of indien er een risico bestaat dat de uitvoering van de rechterlijke beslissing in gevaar komt.”
III. Het geschil in het hoofdgeding en de prejudiciële vragen
10.
Op 7 april 2011 hebben PO en RT, verweerders in het hoofdgeding, bij Slovenská Sporiteľňa, a.s. (hierna: „bank”) een consumentenkrediet ten bedrage van 63000 EUR genomen. Dat krediet moest met ingang van 20 juni 2011 worden terugbetaald in maandelijkse termijnen van 424,41 EUR, met 20 januari 2030 als de uiterste aflossingsdatum. Op dezelfde dag hebben verweerders als zekerheid voor de lening tevens een overeenkomst tot vestiging van een hypoheek gesloten. Die overeenkomst had betrekking op de gezinswoning van PO en RT en hun drie kinderen.
11.
Bij brief van 3 november 2016 deelde de bank PO en RT mee dat het krediet met onmiddellijke ingang opeisbaar zou worden gesteld en werden zij verzocht de uitstaande schuld ten bedrage van 56888,08 EUR te voldoen. (
6
) Naar Slowaaks recht heeft een persoon die een hypotheekovereenkomst ten uitvoer legt het recht om de vrijwillige openbare verkoop van het door die hypotheek gedekte goed aan te vragen indien dit tussen partijen is overeengekomen.
12.
Op 21 april 2017 hebben PO en RT bij de Okresný súd Prešov (rechter in eerste aanleg, Prešov, Slowakije; hierna: „Okresný súd”) een vordering ingesteld, waarbij zij die rechter verzochten om de bank te gelasten af te zien van executie van de hypotheek door middel van een vrijwillige openbare verkoop. PO en RT voerden aan dat de bank het volledige krediet niet vervroegd opeisbaar mocht verklaren, omdat partijen bij sluiting van de overeenkomst daarover geen afspraken hadden gemaakt. Zij verzochten tevens om de bank bij voorlopige maatregel te gelasten de executie op te schorten zolang de procedure ten gronde niet was afgesloten.
13.
Op 25 april 2017 vond de eerste ronde van de openbare verkoop plaats, waarbij PO onder verwijzing naar de aanhangige gerechtelijke procedure bezwaar tegen de verkoop heeft gemaakt. De eerste ronde van de vrijwillige openbare verkoop mislukte omdat niemand een bod uitbracht.
14.
Bij beschikking van 26 mei 2017 heeft de Okresný súd het verzoek tot toepassing van een voorlopige maatregel afgewezen, zonder in te gaan op het argument van verweerders dat de bank hun rechten had geschonden door het volledige krediet opeisbaar te verklaren. PO en RT zijn tegen deze beschikking opgekomen bij de Krajský súd v Prešove (rechter in tweede aanleg Prešov, Slowakije).
15.
Terwijl deze beroepsprocedure aanhangig was, vond op 18 juli 2017 de tweede biedronde plaats. Bij die gelegenheid heeft PO de organisator van de openbare verkoop en de notaris erop gewezen dat er een gerechtelijke procedure tot staking van de tenuitvoerlegging van de hypotheek aanhangig was. Noch de notaris, noch de organisator van de openbare verkoop hebben echter nota genomen van de verklaring van PO.
16.
De succesvolle bieder op de openbare verkoop was GR REAL, een vennootschap die zich onder meer bezighoudt met het verstrekken van kredieten of leningen, alsook met het onderhouden van residentiële en niet-residentiële activa. Volgens het Slowaakse recht wordt de eigendom van het onroerend goed na de openbare verkoop toegekend aan de succesvolle bieder.
17.
Bij beslissing van 9 augustus 2017 heeft de Krajský súd v Prešove uitspraak gedaan op het beroep van PO en RT, de uitspraak van de Okresný súd vernietigd en de zaak naar die rechter terugverwezen. Volgens de Krajský súd v Prešove had de rechter in eerste aanleg met name moeten ingaan op de stelling van PO en RT dat zij geen overeenkomst met de bank hadden gesloten op basis waarvan het volledige krediet vervroegd opeisbaar kon worden verklaard. (
7
) De rechter in eerste aanleg had bovendien het evenredigheidsbeginsel moeten toepassen en moeten nagaan of de vrijwillige verkoop een geschikte maatregel was. Daarbij had hij onder meer in aanmerking moeten nemen dat het openbaar te koop aangeboden goed de gezinswoning van PO en RT was en dat er alternatieve mogelijkheden bestonden om de schuld te voldoen.
18.
Op 19 december 2017 hebben PO en RT hun vordering tot staking van de hypothecaire executie bij vrijwillige openbare verkoop ingetrokken omdat deze verkoop reeds had plaatsgevonden en hun vordering daardoor zonder voorwerp was geraakt. Bij beslissing van 11 januari 2018 heeft de Okresný súd de behandeling van de procedure geschorst en PO en RT veroordeeld tot betaling van alle door de bank gemaakte proceskosten.
19.
GR REAL werd ten gevolge van de openbare verkoop in het kadaster geregistreerd als eigenaar van het huis, en heeft PO en RT gemaand de gezinswoning te ontruimen.
20.
PO en RT weigerden de woning te verlaten. Zij verblijven daar met hun drie kinderen, waarvan er twee minderjarig zijn en aan een ernstige psychische stoornis lijden. PO heeft bovendien een beroerte gehad en heeft dagelijkse zorg nodig.
21.
GR REAL heeft de nutsvoorzieningen, zoals water en elektriciteit, laten afsluiten en bij de rechter ontruiming van het onroerend goed gevorderd. Deze vordering werd door de Okresný súd in eerste aanleg en opnieuw in beroep door de Krajský súd v Prešove, afgewezen. Beide rechters overwogen dat het de gezinswoning van PO en RT en hun drie kinderen betrof en dat ontruiming immoreel zou zijn. De Najvyšší súd Slovenskej republiky (hoogste rechterlijke instantie van de Slowaakse Republiek; hierna: „Najvyšší súd”) heeft bij beslissing van 8 april 2021 beide vonnissen vernietigd en verklaard dat de lagere rechters rekening moesten houden met de eigendomsrechten van GR REAL.
22.
In zijn tweede arrest heeft de Okresný súd PO en RT gelast het pand te ontruimen, en hun reconventionele vordering tot erkenning van hun eigendomsrecht op het huis afgewezen. Volgens die rechter was het onroerend goed reeds verkocht bij de vrijwillige openbare verkoop, was deze verkoop niet ongeldig verklaard en was de rechter tot wie zij zich in die zaak hadden gewend, niet bevoegd om over de nietigheid van die verkoop te beslissen.
23.
GR REAL is bij de verwijzende rechter opgekomen tegen het gedeelte van het vonnis van de rechter in eerste aanleg waarin verweerders niet werden verwezen in de proceskosten. Ook PO en RT hebben dit vonnis aangevochten voor zover zij daarbij werden gelast om hun woning te ontruimen en hun reconventionele vordering werd afgewezen.
24.
Volgens de verwijzende rechter draait het hoofdgeding om de vraag of de Unierechtelijke bepalingen inzake de bescherming van consumenten van toepassing zijn op de situatie waarin de openbare verkoop heeft plaatsgevonden ondanks het feit dat de consumenten de rechter om bescherming hebben verzocht en de aandacht van de organisator van de verkoop hebben gevestigd op de aanhangige gerechtelijke procedure.
25.
De verwijzende rechter benadrukt het belang dat de Slowaakse rechtsorde toekent aan het beginsel van de rechtszekerheid en de bescherming van de goede trouw van de succesvolle bieder die het onroerend goed verwerft. De goede trouw wordt echter niet beschermd wanneer de omstandigheden rondom de verwerving van het onroerend goed „verontrustend” zijn. Het feit dat in de zaak in het hoofdgeding de verkrijger van het onroerend goed op de hoogte was gesteld van de aanhangige gerechtelijke procedure, acht de verwijzende rechter „verontrustend”.
26.
Wat de mogelijkheid van de consument betreft om achteraf om rechterlijke bescherming te verzoeken, wijst de verwijzende rechter erop dat § 21, lid 2, van de wet inzake vrijwillige openbare verkoop slechts voorziet in drie gronden voor nietigverklaring van een openbare verkoop, waarvan geen enkele de consument toestaat zich op de oneerlijkheid van een beding te beroepen. Meer in het bijzonder valt het oneerlijke karakter van het litigieuze beding inzake de vervroegde aflossing van de schuld niet onder de tweede grond, te weten ongeldigheid van de overeenkomst tot vestiging van het zakelijke zekerheidsrecht. De vervroegde opeisbaarheidsclausule heeft namelijk betrekking op de hoogte van het krediet en de uiterste datum van aflossing, en niet op de gevestigde zekerheid en de executie ervan.
27.
Volgens de verwijzende rechter is het van belang om vast te stellen of artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13 van toepassing zijn op een procedure als die in het hoofdgeding, waar de consument gebruik heeft gemaakt van de rechtsmiddelen om de executie te staken, maar deze toch heeft plaatsgevonden. Ook wordt gevraagd of richtlijn 93/13 zich verzet tegen de Slowaakse wettelijke regeling inzake buitengerechtelijke openbare verkopen, voor zover deze de consument geen doeltreffende manieren biedt om de executie te staken.
28.
Ten slotte vraagt de verwijzende rechter wat voor de zaak in het hoofdgeding de relevantie is van richtlijn 2005/29/EG (
8
) ten aanzien van het handelen van de organisator van de openbare verkoop.
29.
In deze omstandigheden heeft de Krajský súd v Prešove de behandeling van de zaak geschorst en het Hof verzocht om een prejudiciële beslissing over de volgende vragen:
„1)
Zijn artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van [richtlijn 93/13] van toepassing op een procedure als die welke in het hoofdgeding aan de orde is, die is ingeleid door een persoon (winnende bieder) aan wie de eigendom van een onroerend goed is toegekend in het kader van een openbare verkoop en die tegelijkertijd betrekking heeft op een door een consument ingestelde reconventionele vordering tot herstel van de toestand voorafgaand aan die toekenning, wanneer de consument in de periode voorafgaand aan de buitengerechtelijke openbare verkoop rechtsmiddelen heeft aangewend die ertoe strekken de tenuitvoerlegging van een zakelijk zekerheidsrecht te staken doordat hij de rechter om toepassing van een voorlopige maatregel heeft verzocht, en deze consument de personen die aan de openbare verkoop hebben deelgenomen er voorafgaand aan die verkoop tevens van in kennis heeft gesteld dat er een gerechtelijke procedure tot staking van de tenuitvoerlegging van dat zekerheidsrecht door middel van vrijwillige openbare verkoop aanhangig is, maar de openbare verkoop ondanks die gerechtelijke procedure toch heeft plaatsgevonden?
2)
Moet [richtlijn 93/13] aldus worden uitgelegd dat zij in de weg staat aan een wettelijke regeling van een lidstaat als die welke in het hoofdgeding aan de orde is, die in het kader van de tenuitvoerlegging van een zakelijk zekerheidsrecht door een ondernemer die zich bezighoudt met het houden van particuliere openbare verkopen (hierna: ‚organisator van de openbare verkoop’) ten aanzien van een onroerend goed van een consument en ter voldoening van de schuldvordering van een bank uit hoofde van een consumentenkredietovereenkomst,
a)
de consument niet in staat stelt om met het oog op de verdaging van de betreffende openbare verkoop op doeltreffende wijze jegens de organisator van de openbare verkoop aan te voeren dat de contractuele bedingen krachtens welke de schuldvordering van de bank geldend moet worden gemaakt oneerlijk zijn, ook al berust die schuldvordering wel degelijk op oneerlijke contractuele bedingen, namelijk op een contractueel beding inzake vervroegde opeisbaarheid,
b)
de consument niet in staat stelt om de openbare verkoop van het door hem bewoonde onroerend goed te voorkomen, ook al heeft hij de organisator van de openbare verkoop en de bij de openbare verkoop aanwezige personen ervan in kennis gesteld dat er een gerechtelijke procedure in kort geding tot oplegging van de verplichting tot het staken van die verkoop aanhangig is, hoewel de rechter nog niet definitief op het daartoe ingediende verzoek heeft beslist, in een situatie waarin de toepassing van een voorlopige maatregel voor de consument de enige mogelijkheid vormt om voorlopige rechterlijke bescherming tegen de openbare verkoop van een onroerend goed uit hoofde van het oneerlijke karakter van contractuele bedingen te verkrijgen,
c)
de consument in de omstandigheden als bedoeld in de vorige punten niet in staat stelt om de uit de omzetting van [richtlijn 93/13] voortvloeiende rechten ten volle uit te oefenen en de doelstellingen van deze richtlijn te verwezenlijken, aangezien de onderzochte wettelijke regeling de mogelijkheid tot het inroepen van de nietigheid van een openbare verkoop beperkt tot slechts drie gronden, namelijk:
i)
de nietigheid van de overeenkomst tot vestiging van een zakelijk zekerheidsrecht,
ii)
de niet-nakoming van de [wet inzake vrijwillige openbare verkoop],
iii)
de vaststelling dat er een strafbaar feit is gepleegd?
3)
Moet [richtlijn 2005/29] aldus worden uitgelegd dat de tenuitvoerlegging van een zakelijk zekerheidsrecht krachtens een oneerlijk contractueel beding inzake de vervroegde opeisbaarheid van een schuldvordering uit hoofde van een consumentenkredietovereenkomst en bijgevolg krachtens de onjuiste vaststelling van het bedrag van de uitstaande schuld een oneerlijke handelspraktijk in de zin van artikel 5 van deze richtlijn en met name een agressieve handelspraktijk in de zin van de artikelen 8 en 9 van deze richtlijn kan vormen en dat de aansprakelijkheid van de bank en de doelstellingen van [richtlijn 2005/29] niet alleen betrekking hebben op de banken maar ook gelden voor een onderneming die zich bezighoudt met het houden van openbare verkopen en die een aan een bank toegekend zakelijk zekerheidsrecht ten uitvoer legt?”
30.
GR REAL, de Slowaakse regering en de Europese Commissie hebben schriftelijke opmerkingen ingediend. Het Hof heeft de verwijzende rechter zowel om informatie als om verduidelijking verzocht. De verwijzende rechter heeft op die verzoeken respectievelijk op 20 juli 2023 en op 13 mei 2024 geantwoord. Ik heb overeenkomstig artikel 62 van het Reglement voor de procesvoering van het Hof vragen ter schriftelijke beantwoording gesteld aan partijen in het hoofdgeding en aan de in artikel 23 van het Statuut van het Hof van Justitie van de Europese Unie bedoelde belanghebbenden. Partijen in het hoofdgeding, de Slowaakse regering en de Commissie hebben deze vragen beantwoord. De verwijzende rechter heeft eveneens zijn mening over die vragen gegeven.
IV. Beoordeling
A.
De tweede vraag
31.
Preliminair dient te worden opgemerkt dat het volgens vaste rechtspraak van het Hof in het kader van de bij artikel 267 VWEU ingestelde procedure van samenwerking tussen de nationale rechterlijke instanties en het Hof, de taak is van het Hof om de nationale rechter een nuttig antwoord te geven aan de hand waarvan deze het bij hem aanhangige geding kan beslechten. Daartoe dient het Hof de voorgelegde vragen indien nodig te herformuleren. (
9
)
32.
In de onderhavige zaak behoeft de omstandigheid dat de verwijzende rechter zijn tweede vraag formeel heeft beperkt tot de uitlegging van richtlijn 93/13, het Hof er niet van te weerhouden deze rechter alle uitleggingsgegevens te verschaffen die nuttig kunnen zijn voor de beslissing in het hoofdgeding, door uit alle door deze rechter verschafte gegevens, met name uit de motivering van de verwijzingsbeslissing, de elementen van het Unierecht te putten die, gelet op het voorwerp van het geding, uitlegging behoeven. (
10
)
33.
Uit de verwijzingsbeslissing volgt dat de verwijzende rechter met name verzoekt om uitlegging van artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13. De tweede vraag heeft in wezen ook betrekking op de artikelen 7 en 47 van het Handvest, die deze onder andere noemt als relevante elementen van het Unierecht. Die vraag trekt in feite de procedurele waarborgen in twijfel die het nationale procesrecht bij buitengerechtelijke tenuitvoerlegging aan consumenten toekent wanneer die tenuitvoerlegging de woning van een consument betreft. Die bepalingen dienen derhalve, naast de Unierechtelijke instrumenten waarvan de verwijzende rechter om uitlegging vraagt, in de beantwoording te worden betrokken.
34.
Hoewel de verwijzende rechter in zijn vraag formeel opmerkt dat de consument niet in staat wordt gesteld om bij de organisator van een openbare verkoop daartegen bezwaar te maken, volgt bovendien uit de verwijzingsbeslissing dat de twijfels van die rechter meer in het algemeen betrekking hebben op het ontbreken van procedurele waarborgen die ertoe kunnen leiden dat een rechterlijke instantie de hypothecaire executieprocedure laat staken.
35.
Met de tweede vraag, die als eerste dient te worden besproken, wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in het licht van artikel 7 en artikel 47 van het Handvest, aldus dienen te worden uitgelegd dat zij zich verzetten tegen een nationale wettelijke regeling als aan de orde in het hoofdgeding die, in het kader van de buitengerechtelijke executie van een hypotheek op een onroerend goed die de woning van het gezin van de consument is, enerzijds het mogelijk maken dat de openbare verkoop van dat onroerend goed plaatsvindt voordat de rechter ten gronde het contractuele beding waarop die executie berust, oneerlijk heeft verklaard, hoewel de consument had verzocht om opschorting van de openbare verkoop, en anderzijds niet voorziet in de mogelijkheid om de openbare verkoop nietig te verklaren wegens de oneerlijkheid van bedingen in de overeenkomst waarvan de tenuitvoerlegging wordt gevraagd.
36.
Opgemerkt zij dat de onderhavige vraag is gerezen in de context van een specifieke procedure voor buitengerechtelijke tenuitvoerlegging die wordt beheerst door de wet inzake vrijwillige openbare verkoop. (
11
) Volgens die procedure kan een schuldeiser een zakelijk zekerheidsrecht ten uitvoer leggen en het onroerend goed van een debiteur (met inbegrip van een consument) in het openbaar verkopen op basis van de kredietovereenkomst, zonder voorafgaande rechterlijke toetsing van de schuldvordering. (
12
)
37.
Bovendien kan die procedure, zoals in de onderhavige zaak, worden gebruikt ter executie van een hypotheekovereenkomst met betrekking tot een woning waarvan de nakoming is verzekerd door een vermogensbestanddeel dat voorziet in een essentiële behoefte van de consument, namelijk huisvesting. (
13
)
38.
Er zij aan herinnerd dat het Hof in het arrest Kušionová (
14
) heeft geoordeeld dat richtlijn 93/13 zich niet verzet tegen het Slowaakse stelsel inzake buitengerechtelijke openbare verkopen. Zoals ik in mijn conclusie in Všeobecná úverová banka (
15
) heb opgemerkt, was daaraan echter de voorwaarde verbonden dat de debiteur over doeltreffende middelen beschikt om zich te verzetten tegen de tenuitvoerlegging van mogelijk oneerlijke bedingen.
39.
De onderhavige prejudiciële verwijzing brengt gegevens aan het licht die ernstige twijfels doen rijzen over de doeltreffendheid van de beschikbare rechtsmiddelen. De consumenten hebben met name de tenuitvoerlegging actief bestreden, maar ondanks hun optreden heeft de openbare verkoop toch plaatsgevonden.
40.
In die omstandigheden moet worden vastgesteld of richtlijn 93/13 zich verzet tegen een stelsel van buitengerechtelijke tenuitvoerlegging dat i) de consument niet voorziet van doeltreffende middelen om de openbare verkoop te verhinderen terwijl hun procedure tegen de executie aanhangig is, en ii) geen mogelijkheden biedt om de openbare verkoop op grond van oneerlijke bedingen nietig te laten verklaren.
1. Doeltreffende middelen om buitengerechtelijke executie te voorkomen
41.
Het eerste aspect van de tweede vraag van de verwijzende rechter betreft in wezen het ontbreken van doeltreffende middelen voor consumenten om de openbare verkoop van het onroerend goed te verhinderen terwijl bij de bevoegde rechter een vordering van de consument tegen de executie aanhangig is op grond dat de overeenkomst waarop de executie betrekking heeft, oneerlijke bedingen bevat.
a) Het vereiste van een doeltreffende toetsing van oneerlijke bedingen
42.
Volgens vaste rechtspraak van het Hof berust het beschermingsstelsel van richtlijn 93/13 op de gedachte dat de consument zich tegenover de kredietverstrekker in een zwakke onderhandelingspositie bevindt en over minder informatie dan deze laatste beschikt. (
16
)
43.
Gelet op deze zwakke positie bepaalt artikel 6, lid 1, van de richtlijn dat oneerlijke bedingen de consument niet binden. Het is een dwingende bepaling die beoogt het in de overeenkomst vastgelegde formele evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van de contractpartijen te vervangen door een reëel evenwicht dat de gelijkheid tussen die partijen herstelt. (
17
)
44.
In dit verband heeft het Hof reeds herhaaldelijk geoordeeld dat de nationale rechter ambtshalve moet toetsen of een contractueel beding dat binnen de werkingssfeer van richtlijn 93/13 valt, oneerlijk is en aldus het gebrek aan evenwicht tussen de consument en de verkoper moet compenseren zodra hij over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens, beschikt. (
18
)
45.
Gelet op de aard en het gewicht van het openbaar belang waarop de aan de consument verschafte bescherming berust, verplicht richtlijn 93/13 de lidstaten bovendien, zoals blijkt uit artikel 7, lid 1, in samenhang met de vierentwintigste overweging ervan, in doeltreffende en geschikte middelen te voorzien „om een eind te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers”. (
19
)
46.
Het Hof heeft verklaard dat de verplichting voor de lidstaten om de doeltreffendheid te waarborgen van de rechten die de justitiabelen aan het Unierecht ontlenen – met name de rechten die voortvloeien uit richtlijn 93/13 –, impliceert dat moet worden gezorgd voor een doeltreffende voorziening in rechte, welk vereiste is bevestigd in artikel 7, lid 1, van die richtlijn en tevens is neergelegd in artikel 47 van het Handvest. Dat vereiste is onder meer van toepassing op de vaststelling van gedetailleerde procedureregels betreffende rechtsvorderingen die op dergelijke rechten zijn gebaseerd. (
20
)
47.
In dit verband heeft het Hof geoordeeld dat bij gebreke van een doeltreffende controle van de mogelijke oneerlijkheid van de bedingen van de betrokken overeenkomst, de eerbiediging van de bij richtlijn 93/13 verleende rechten niet kan worden gewaarborgd. (
21
)
48.
Opgemerkt zij dat uit de rechtspraak van het Hof volgt dat de eerbiediging van de door die richtlijn gewaarborgde rechten in voorkomend geval ook moet kunnen worden gewaarborgd in het kader van een tenuitvoerleggingsprocedure (
22
), en met name in het kader van hypothecaire executieprocedures. (
23
)
b) Doeltreffende bescherming van consumenten in de context van een hypothecaire executieprocedure
49.
Met betrekking tot hypothecaire executieprocedures heeft het Hof uitvoerige vereisten geformuleerd voor een doeltreffende voorziening in rechte tegen oneerlijke bedingen in een overeenkomst waarvan de tenuitvoerlegging wordt gevraagd.
50.
Met name volgt uit de rechtspraak van het Hof dat de toetsing door de nationale rechter of een contractueel beding oneerlijk is, voorafgaand aan een openbare verkoop die de ontruiming van een consument uit zijn woning tot gevolg heeft, moet plaatsvinden. Dienaangaande heeft het Hof geoordeeld dat in een situatie waarin de procedure van gedwongen tenuitvoerlegging eindigt vóór de uitspraak van de rechter ten gronde waarbij het oneerlijke karakter van het aan de gedwongen tenuitvoerlegging ten grondslag liggende contractueel beding wordt vastgesteld en die procedure dus nietig wordt verklaard, een dergelijke uitspraak de consument – in strijd met het bepaalde in artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13 – slechts bescherming achteraf biedt in de vorm van schadeloosstelling, die onvolledig en ontoereikend is en geen passend of doeltreffend middel vormt om een einde te maken aan het gebruik van dat beding. (
24
)
51.
Voorts volgt uit de rechtspraak van het Hof dat de nationale procesrechtelijke regels de rechter in staat moeten stellen voorlopige maatregelen vast te stellen om onrechtmatige hypothecaire executieprocedures, die berusten op oneerlijke contractuele bedingen, op te schorten of te beëindigen wanneer dergelijke maatregelen noodzakelijk blijken om de volle werking van zijn definitieve beslissing te verzekeren. (
25
)
52.
Daarom vereist de door richtlijn 93/13 beoogde volle werking van de consumentenbescherming ook dat de executieprocedure kan worden geschorst, zo nodig op een wijze die de consument niet zal ontmoedigen een procedure in te leiden en voort te zetten, totdat de bevoegde rechter heeft getoetst of de betrokken overeenkomst mogelijkerwijs oneerlijke bedingen bevat. (
26
)
53.
Die rechtspraak geldt des te meer wanneer, zoals in de onderhavige zaak, de buitengerechtelijke tenuitvoerleggingsprocedure en de overeenkomst waarvan de tenuitvoerlegging wordt gevraagd, niet zijn voorafgegaan door rechterlijke toetsing en betrekking hebben op de woning van de consument en zijn gezin, dat minderjarige kinderen telt.
c) Doeltreffende bescherming van de gezinswoning van de consument
54.
De rechtspraak van het Hof kent bijzonder gewicht toe aan de omstandigheid dat het bezwaarde onroerend goed de woning van de consument is, omdat het recht op eerbiediging van de woning een door artikel 7 van het Handvest gewaarborgd grondrecht is waarmee de nationale rechter bij de uitvoering van richtlijn 93/13 rekening moet houden. (
27
) Zoals in de academische literatuur is opgemerkt, evolueert de uitlegging van richtlijn 93/13 door het Hof „in de richting van de erkenning van het recht op wonen als een inherent bestanddeel van de bescherming van consumenten”. (
28
)
55.
Gezien de gevolgen voor de fundamentele rechten van consumenten moeten hypothecaire executieprocedures tegen de woning van de consument voldoen aan „de strengste procedurele eisen”. (
29
)
56.
De „procedurele implicaties” (
30
) van artikel 7 van het Handvest komen soms ook tot uitdrukking in de intensiteit van de rechterlijke toetsing van bedingen die de mogelijkheid regelen om een tenuitvoerleggingprocedure in te leiden, zoals het in het hoofdgeding aan de orde zijnde beding, op grond waarvan de schuldeiser de lening vervroegd opeisbaar kan verklaren en een hypothecaire executieprocedure op de woning van de consument kan inleiden.
57.
In het bijzonder heeft het Hof in het arrest Všeobecná úverová banka (
31
) geoordeeld dat de nationale rechter, gelet op de mogelijke gevolgen van een beding betreffende een vervroegde opeisbaarheidsclausule (
32
) in een consumentenkredietovereenkomst met de gezinswoning als zekerheid, bij zijn beoordeling of het beding eventueel oneerlijk is, met name de evenredigheid moet onderzoeken van de aan de schuldeiser geboden mogelijkheid om krachtens dit beding alle verschuldigde bedragen te vorderen.
58.
In dit verband moet die rechter, bij de beoordeling van de middelen die consumenten de mogelijkheid bieden om de gevolgen van de volledige opeisbaarheid van de op grond van de kredietovereenkomst verschuldigde bedragen ongedaan te maken, in het licht van artikel 7 van het Handvest rekening houden met de gevolgen van de ontruiming van de consument en zijn gezin uit de woning waarin zij hun hoofdverblijf hebben. (
33
)
59.
Opgemerkt moet worden dat artikel 7 van het Handvest, dat aan eenieder het recht toekent op eerbiediging van zijn privéleven, familie‑ en gezinsleven, woning en communicatie, overeenkomt met artikel 8, lid 1, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), en dat artikel 47 van het Handvest dat het recht op een doeltreffende voorziening in rechte en op een onpartijdig gerecht waarborgt, overeenkomt met artikel 6, lid 1, EVRM. (
34
)
60.
Overeenkomstig artikel 52, lid 3, van het Handvest – dat beoogt te zorgen voor de nodige samenhang tussen de in het Handvest vervatte rechten en de daarmee corresponderende rechten die zijn gegarandeerd door het EVRM, zonder dat dit de autonomie van het Unierecht aantast – moet het Hof bij zijn uitlegging van de door de artikelen 7 en 47 van het Handvest gewaarborgde rechten dan ook rekening houden met de daarmee corresponderende rechten die worden gewaarborgd door artikel 8, lid 1, en artikel 6, lid 1, EVRM, zoals uitgelegd door het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM), als minimumbeschermingsniveau. (
35
)
61.
Met betrekking tot de procedure van hypothecaire executie heeft het EHRM steeds geoordeeld dat het verlies van de woning de meest extreme vorm van inmenging in het recht op eerbiediging van de woning vormt. (
36
)
62.
In de zaak die aanleiding gaf tot het arrest Rousk tegen Zweden (
37
), had de tenuitvoerlegging plaatsgevonden vóór de definitieve beslissing in de beroepsprocedure. Uit dat arrest volgt dat een besluitvormingsproces waarvan de uitkomst zo ingrijpend kan zijn als het verlies van de woning, eerlijk moet zijn. (
38
) Het EHRM oordeelde dat, om te verzekeren dat de in het nationale recht vastgelegde rechtsmiddelen en procedurele waarborgen „niet slechts in theorie maar ook in de praktijk, werkelijk beschikbaar en toereikend zijn, de ontruiming had moeten worden opgeschort tot de onderliggende geschillen waren opgelost”. (
39
)
63.
Gelet op de rechtspraak van het Hof en het EHRM dienen consumenten voorafgaand aan de openbare verkoop van hun woning te beschikken over een doeltreffende en daadwerkelijke mogelijkheid om de oneerlijke bedingen in de overeenkomst waarvan de tenuitvoerlegging wordt gevraagd, door een rechter te laten toetsen. De openbare verkoop mag niet worden afgerond voordat de bevoegde rechter heeft getoetst of de voorwaarden van de betrokken overeenkomst oneerlijk zijn. De rechterlijke toetsing van oneerlijke bedingen kan dus niet als doeltreffend worden beschouwd wanneer de openbare verkoop plaatsvindt in weerwil van een aanhangige procedure waarin de consument opkomt tegen de tenuitvoerlegging door de opschorting of de beëindiging daarvan te vorderen.
d) Toepassing op de zaak in het hoofdgeding
64.
In de onderhavige zaak zijn de consumenten opgekomen tegen de beschikking van de rechter in eerste aanleg (
40
), waarbij hun verzoek om voorlopige maatregelen is afgewezen zonder dat is ingegaan op hun stelling dat de bank niet het recht had om de volledige lening vervroegd op te eisen. De openbare verkoop vond plaats ondanks dat de consumenten de organisator van de openbare verkoop op de hoogte hadden gesteld van het feit dat het beroep aanhangig was.
65.
Hoewel het nationaal recht bepaalde mogelijkheden biedt om de tenuitvoerlegging langs gerechtelijke weg te laten opschorten (
41
), wijzen de omstandigheden van de zaak in het hoofdgeding erop dat de beschikbare rechtsmiddelen in de praktijk onvoldoende gecoördineerd zijn om te verzekeren dat de openbare verkoop geen voorrang krijgt op de gerechtelijke procedure. De verwijzende rechter heeft opgemerkt dat consumenten geen invloed kunnen uitoefenen op de tijd die de rechter nodig heeft om een definitieve of voorlopige beslissing te nemen. Uiteindelijk is het mogelijk dat een consument die actief voor zijn rechten opkomt, toch niet bij machte blijkt om de tenuitvoerlegging te laten opschorten.
66.
Gelet op deze omstandigheden lijken de bestaande rechtsmiddelen waarover consumenten in een buitengerechtelijke tenuitvoerleggingsprocedure kunnen beschikken, hun geen doeltreffende en daadwerkelijke gelegenheid te geven om oneerlijke bedingen door de rechter te laten toetsen en de openbare verkoop te verhinderen voordat deze plaatsvindt.
67.
Gelet op het bovenstaande ben ik van mening dat artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in het licht van de artikelen 7 en 47 van het Handvest, zich verzetten tegen het aan de orde zijnde nationale rechtskader inzake buitengerechtelijke tenuitvoerlegging, voor zover dit consumenten geen doeltreffende procedurele waarborgen tegen de executoriale openbare verkoop van hun woning lijkt te bieden.
2. Nietigverklaring van de openbare verkoop op grond van het bestaan van oneerlijke bedingen
68.
Het tweede aspect van de tweede vraag van de verwijzende rechter heeft betrekking op het ontbreken van een mogelijkheid voor consumenten om de gevolgen van de „vrijwillige” openbare verkoop achteraf ongedaan te maken. De verwijzende rechter merkt op dat geen van de drie in § 21, lid 2, van de wet inzake vrijwillige openbare verkoop genoemde gronden consumenten in staat stelt om zich te beroepen op de oneerlijkheid van bedingen in de overeenkomst op grond waarvan de executie wordt aangevraagd.
69.
De Slowaakse regering betoogt in haar schriftelijke opmerkingen dat de uitlegging van de bestreden nationale wettelijke regeling door de verwijzende rechter niet correct is. Zij verwijst naar recente rechtspraak van de Najvyšší súd (
42
) waarin de relevante wetgevingsbepaling ruim wordt uitgelegd, in de zin dat het feit dat een kredietovereenkomst oneerlijke bedingen bevat, een grond vormt voor nietigverklaring van de openbare verkoop. Volgens die rechtspraak, als aangehaald door de Slowaakse regering, dient die mogelijkheid te bestaan wanneer de openbare verkoop niet is voorafgegaan door enige rechterlijke toetsing, noch door een onderzoek van de vordering of een controle dat de voorwaarden voor die verkoop in acht zijn genomen. Uit die rechtspraak volgt bovendien dat de debiteur zich moet kunnen beroepen op schending van enig procedureel of materieel vereiste, inzake de executie van de gestelde zekerheid of de verkoop, dat de geldigheid van de kredietovereenkomst of de zekerheid kan aantasten of van invloed is op de hoogte en aard van de schuldvordering.
70.
De rechtspraak van de Najvyšší súd staaft de gevolgtrekking dat een consument nietigverklaring van de openbare verkoop moet kunnen vorderen op grond van de oneerlijkheid van bedingen in de kredietovereenkomst die de basis voor tenuitvoerlegging vormden, wanneer die tenuitvoerlegging was ingeleid zonder rechterlijke toetsing van de schuldvordering.
71.
Het Hof heeft, gezien die opmerkingen van de Slowaakse regering, de verwijzende rechter verzocht om te verduidelijken of een antwoord op het onderdeel van zijn vraag betreffende de gronden voor nietigverklaring van een openbare verkoop, nog steeds gewenst was.
72.
De verwijzende rechter heeft in zijn antwoord op het verzoek om verduidelijking zijn vraag gehandhaafd. Hij merkte op dat er, toen de openbare verkoop in 2017 plaatsvond, nog geen rechtspraak bestond waarin oneerlijke bedingen werden erkend als grond voor nietigverklaring van een openbare verkoop. Hij merkte ook op dat de recente beschikkingen van de Najvyšší súd niet de vaste rechtspraak op dit punt weergeven.
73.
Dienaangaande moet in de eerste plaats worden opgemerkt dat, volgens vaste rechtspraak, in het kader van de procedure van artikel 267 VWEU, die op een duidelijke afbakening van de taken van de nationale rechterlijke instanties en van het Hof berust, de nationale rechter bij uitsluiting bevoegd is om de feiten van het hoofdgeding vast te stellen en te beoordelen en het nationale recht uit te leggen en toe te passen. (
43
)
74.
In de tweede plaats zij eraan herinnerd dat het beginsel van conforme uitlegging van het nationale recht inherent is aan het systeem van de Verdragen, aangezien het de nationale rechters in staat stelt om binnen het kader van hun bevoegdheden de volle werking van het recht van de Unie te verzekeren bij de beslechting van de bij hen aanhangige gedingen. (
44
)
75.
Volgens dit beginsel staat het aan de nationale rechterlijke instanties om, rekening houdend met alle regels van nationaal recht en overeenkomstig de daarin erkende uitleggingsmethoden, te beslissen of en in hoeverre een nationale bepaling kan worden uitgelegd in overeenstemming met de relevante bepalingen van het Unierecht. (
45
)
76.
Dit beginsel kent een aantal beperkingen. Zo wordt de verplichting van de nationale rechters om bij de uitlegging en de toepassing van de relevante bepalingen van het nationale recht uit te gaan van hetgeen is vastgesteld in het Unierecht, begrensd door de algemene rechtsbeginselen en kan deze verplichting niet dienen als grondslag voor een uitlegging contra legem van het nationale recht. (
46
)
77.
Gelet op het feit dat de nationale rechter als enige bevoegd is om het nationale recht uit te leggen, overeenkomstig de in punt 73 van deze conclusie aangehaalde rechtspraak, staat het aan de verwijzende rechter om uit te maken of § 21, lid 2, van de wet inzake vrijwillige openbare verkoop aldus kan worden uitgelegd dat het bestaan van oneerlijke bedingen in de overeenkomst een grond vormt om een openbare verkoop nietig te verklaren.
78.
De rechtspraak van de Najvyšší súd lijkt erop te wijzen dat een uitlegging overeenkomstig het Unierecht mogelijk is. De door de verwijzende rechter genoemde omstandigheid dat die rechtspraak nog geen vaste rechtspraak is, belet de nationale rechter niet om bepalingen conform het Unierecht uit te leggen. Volgens vaste rechtspraak kan een nationale rechter niet op goede gronden oordelen dat hij de betrokken nationale bepaling niet in overeenstemming met het Unierecht kan uitleggen op de enkele grond dat deze bepaling tot dan toe steeds is uitgelegd op een wijze die onverenigbaar is met het Unierecht. (
47
)
79.
Er zij niettemin op gewezen dat een uitlegging volgens welke het nationale recht consumenten in staat stelt een openbare verkoop nietig te laten verklaren op grond van de oneerlijkheid van bedingen, de vraag onverlet laat of PO en RT van die mogelijkheid gebruik hadden kunnen maken toen de openbare verkoop plaatsvond. Zoals hierboven reeds is uiteengezet, heeft de verwijzende rechter toegelicht dat de ontwikkelingen in de rechtspraak waarbij het bestaan van oneerlijke bedingen wordt erkend als grond voor nietigverklaring van een openbare verkoop, van recente datum zijn. Hij heeft tevens toegelicht dat er ten tijde van de bestreden openbare verkoop nog geen arrest was gewezen waarbij op die grond een nietigverklaring werd uitgesproken.
80.
Gezien de door de verwijzende rechter beschreven onzekerheid omtrent de uitlegging van § 21, lid 2, van de wet inzake vrijwillige openbare verkoop, kon van een gemiddelde consument, gedefinieerd als normaal geïnformeerd en redelijk omzichtig en oplettend (
48
), niet de kennis worden verwacht dat een zodanige bepaling de nietigverklaring van een openbare verkoop op grond van de oneerlijkheid van bepaalde bedingen mogelijk maakt. Zoals een commentator het treffend formuleerde: „de gemiddelde consument is geen jurist”. (
49
) Van de gemiddelde consument kan ook geen activistische instelling worden verwacht als het aankomt op het forceren van doorbraken in de rechtspraak.
81.
Gelet op het bovenstaande moeten artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in het licht van de artikelen 7 en 47 van het Handvest, aldus worden uitgelegd dat zij zich verzetten tegen een nationale wettelijke regeling en een nationale praktijk als aan de orde in het hoofdgeding, die in het kader van de buitengerechtelijke executie van een hypotheek op een onroerend goed die de woning van het gezin van de consument is, enerzijds het mogelijk maken dat de openbare verkoop van dat onroerend goed plaatsvindt voordat de rechter ten gronde het contractuele beding waarop die executie berust, oneerlijk heeft verklaard, hoewel de consument had verzocht om opschorting van de openbare verkoop, en anderzijds niet voorzien in de mogelijkheid om die openbare verkoop nietig te laten verklaren wegens de oneerlijkheid van bedingen in de overeenkomst op grond waarvan de tenuitvoerlegging wordt gevraagd.
B.
De eerste vraag
82.
Met zijn eerste vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13 van toepassing zijn op een procedure waarin de succesvolle bieder die een onroerend goed heeft verworven in het kader van een buitengerechtelijke executieprocedure, zijn eigendomsrechten geldend tracht te maken, terwijl de openbare verkoop heeft plaatsgevonden ondanks de gerechtelijke procedure die de consument had ingesteld om de openbare verkoop te verhinderen, en de bieder daarvan op de hoogte is gesteld.
83.
Om te beginnen zal ik de door GR REAL opgeworpen exceptie betreffende de ontvankelijkheid van de vraag onderzoeken. GR REAL betoogt in wezen dat die vraag haar niet betreft, aangezien zij de succesvolle bieder is en niet de verkoper in de zin van artikel 2, onder c), van richtlijn 93/13. Zij stelt dat de vraag of de hypotheekovereenkomst oneerlijke voorwaarden bevatte, haar niet betreft.
84.
Dienaangaande zij eraan herinnerd (
50
) dat het geschil in het hoofdgeding is gerezen in de context van een door de winnende bieder ingestelde vordering tot ontruiming en een reconventionele vordering waarbij de consumenten jegens de succesvolle bieder hun eigendomsrecht geldend willen maken. De verwijzende rechter verklaart dat GR REAL, die als eigenaar van het onroerend goed staat ingeschreven in het kadaster, in dit verband procesbevoegdheid heeft. Zoals de verwijzende rechter uiteenzet, stellen de consumenten dat zij het eigendomsrecht hebben op het huis omdat de bank niet gerechtigd was om de executieprocedure en de daaruit volgende openbare verkoop in te leiden. Zoals de Commissie heeft opgemerkt, draait het in die situatie niet om de beoordeling of de hypotheekovereenkomst oneerlijke bedingen bevatte, maar om het niveau van de procedurele bescherming van consumenten tijdens de buitengerechtelijke hypothecaire executie en de gevolgen van eventuele gebreken in die procedure voor de openbare verkoop.
85.
Inhoudelijk betreft deze vraag van de verwijzende rechter de beperkingen van de toepasbaarheid van richtlijn 93/13 op een ontruimingsprocedure. (
51
) De hoofdvraag is met name of de overdracht van het onroerend goed aan de succesvolle bieder de consument verhindert om zich op grond van richtlijn 93/13 tegen de ontruiming te verzetten wanneer de openbare verkoop van de woning plaatsvond voordat de rechterlijke procedure voor de toetsing van oneerlijke bedingen was afgerond.
86.
Zoals in deel 1 hieronder zal worden uitgelegd, vereist de doeltreffendheid van richtlijn 93/13 in beginsel niet dat het oneerlijke karakter van contractuele bedingen wordt onderzocht in situaties waarin de procedure voor gedwongen executie van de hypotheek is beëindigd en de eigendomsrechten van het onroerend goed zijn overgedragen aan een derde, wanneer een dergelijk onderzoek de rechtszekerheid van de eigendomsoverdracht aan een derde zou ondermijnen.
87.
De omstandigheden van de onderhavige zaak kunnen mijns inziens evenwel een andere afweging van de verschillende betrokken belangen rechtvaardigen.
1. De beperkingen van de toepassing van richtlijn 93/13 na eigendomsoverdracht
88.
Het arrest Banco Santander (
52
) omschreef voor de eerste maal de beperkingen van de toepassing van richtlijn 93/13 in het geval dat een onroerend goed rechtmatig door een succesvolle bieder werd verworven. In wezen heeft het Hof in dat arrest de toepassing van richtlijn 93/13 uitgesloten in een procedure die een succesvolle bieder heeft ingesteld ter bescherming van de zakelijke rechten die hij rechtmatig heeft verworven na de openbare verkoop van een onroerend goed waarop een consument een hypotheek had genomen. Het overwoog dat de rechtszekerheid van gevestigde eigendomsbetrekkingen dreigt te worden aangetast indien wordt toegestaan dat de schuldenaar die een hypotheek heeft verleend op een onroerende zaak, aan de verkrijger van die zaak excepties tegenwerpt die zijn ontleend aan de hypothecaire leningsovereenkomst ten aanzien waarvan die verkrijger mogelijkerwijze een derde is. (
53
)
89.
Een van de voorwaarden waaraan de beperkingen van de toepasbaarheid van richtlijn 93/13 evenwel waren onderworpen, was de beschikbaarheid van rechtsmiddelen, daaronder begrepen de mogelijkheid voor de consument om zich tegen die procedure te verzetten of de schorsing ervan te vragen op grond van het feit dat de hypothecaire leningsovereenkomst een oneerlijk beding bevat, en tevens om te verzoeken om vaststelling van voorlopige maatregelen. (
54
) In de zaak die de aanleiding vormde voor het arrest Banco Santander nam het Hof de omstandigheid in aanmerking dat de consument geen gebruik had gemaakt van de rechtswegen die in die context voor hem openstonden. (
55
)
90.
In latere rechtspraak, in het arrest Ibercaja Banco (
56
), heeft de Grote kamer van het Hof het belang bevestigd van het beginsel van de rechtszekerheid en de bescherming van de zakelijke rechten van de eigenaar van het onroerend goed na een openbare verkoop. Die zaak had betrekking op een hypothecaire executieprocedure met rechterlijke toestemming en deed twee belangrijke vragen rijzen. De eerste vraag was of de voor de executie verantwoordelijke rechter in staat moest zijn te oordelen over de mogelijke oneerlijkheid van contractuele bedingen in weerwil van nationale procesrechtelijke regels inzake het beginsel van gezag van gewijsde van een rechterlijke beslissing waaruit niet blijkt van enige toetsing op dat punt. De tweede vraag betrof de vaststelling van het moment waarop in verband met het onderzoek naar de oneerlijkheid van de contractuele bedingen de hypothecaire executieprocedure als afgerond moest worden beschouwd.
91.
Met betrekking tot de eerste vraag heeft het Hof geoordeeld dat een doeltreffende controle van de mogelijke oneerlijkheid van contractuele bedingen niet kan worden gewaarborgd indien het gezag van gewijsde ook geldt voor rechterlijke beslissingen waarin van een dergelijke toetsing geen gewag wordt gemaakt. (
57
) De consument moet zich derhalve ook in een latere fase van de procedure of in een latere declaratoire procedure kunnen beroepen op richtlijn 93/13. (
58
)
92.
Met betrekking tot de tweede vraag heeft het Hof geoordeeld dat in de situatie waarin de hypothecaire executieprocedure is beëindigd en de eigendomsrechten van de onroerende zaak zijn overgedragen aan een derde, de rechter niet meer ambtshalve of op verzoek van de consument kan overgaan tot een toetsing van het oneerlijke karakter van contractuele bedingen die zou leiden tot nietigverklaring van de handelingen waarbij de eigendom is overgedragen, en de rechtszekerheid van de reeds aan een derde verrichte eigendomsoverdracht ter discussie zou stellen. (
59
)
93.
Het Hof heeft echter geoordeeld dat in een dergelijke situatie de consument zich niettemin overeenkomstig artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in het licht van het doeltreffendheidsbeginsel, in een latere, afzonderlijke procedure moet kunnen beroepen op het oneerlijke karakter van de bedingen van de hypothecaire leningsovereenkomst om een vergoeding te verkrijgen voor de financiële schade die door de toepassing van die bedingen is veroorzaakt. (
60
)
2. De omstandigheden waaronder afwijking van de beperkingen van de toepassing van richtlijn 93/13 na openbare verkoop gerechtvaardigd kan zijn
94.
De verwijzende rechter benadrukt dat in de Slowaakse rechtsorde derde partijen worden beschermd die bij een openbare verkoop onroerend goed verwerven, en wordt erkend dat het rechtszekerheidsbeginsel dient te worden nageleefd. Hij is echter van oordeel dat de zaak in het hoofdgeding een andere afweging van de betrokken belangen en een afwijking van de regel van bescherming van de succesvolle bieder rechtvaardigt. Volgens de verwijzende rechter liggen de redenen voor deze afwijking in wezen in de omstandigheid dat de openbare verkoop was voltooid voordat de bevoegde rechter zijn onderzoek naar de mogelijke oneerlijkheid van de bedingen in de hypothecaire leningsovereenkomst had afgerond, en het feit dat de succesvolle bieder van de procedure op de hoogte was. (
61
)
95.
Derhalve moet worden vastgesteld of die factoren kunnen rechtvaardigen dat richtlijn 93/13 wordt toegepast nadat de openbare verkoop heeft plaatsgevonden en het onroerend goed aan de succesvolle bieder is overgedragen.
96.
Zoals is gebleken uit bovenstaande bespreking (
62
), kent de rechtspraak van het Hof, geïnspireerd door de rechtspraak van het EHRM, met het oog op de ernstige aantasting van het recht op eerbiediging van de woning bijzonder gewicht toe aan de beschikbaarheid van procedurele waarborgen in de executoriale procedure.
97.
De tenuitvoerleggingsmaatregelen moeten derhalve verzekeren dat het recht van de consument op de eerbiediging van zijn woning naar behoren in aanmerking wordt genomen en beschermd, en dat de consument beschikt over doeltreffende procedurele middelen om zijn rechten uit hoofde van richtlijn 93/13 te doen gelden en om de oneerlijkheid van contractuele bedingen te laten toetsen door de rechter voordat de openbare verkoop plaatsvindt. (
63
) Consumenten moeten tevens over daadwerkelijke middelen beschikken om de tenuitvoerlegging te laten opschorten totdat is beoordeeld of de bedingen in de overeenkomst eerlijk zijn. (
64
)
98.
Het ontbreken van een doeltreffende en daadwerkelijke gelegenheid om rechterlijke toetsing van oneerlijke bedingen te verkrijgen voordat de openbare verkoop plaatsvindt, vormt een ernstige schending van het door artikel 47 van het Handvest gewaarborgde recht op een doeltreffende voorziening in rechte van de consument en van het recht op eerbiediging van de woning krachtens artikel 7 van het Handvest. Wanneer een consument tijdens de hypothecaire tenuitvoerleggingsprocedure een dergelijke gelegenheid wordt onthouden, moet hij bij uitzondering in staat worden gesteld om zich na het plaatsvinden van de openbare verkoop op richtlijn 93/13 te beroepen.
99.
Noch de bescherming van de verkrijger te goeder trouw, noch het algemeen belang van de rechtszekerheid kunnen opwegen tegen de omstandigheid dat iemand zijn woning verliest zonder dat zijn zaak door een rechter is getoetst. (
65
) Die overweging geldt a fortiori wanneer het een gezin met minderjarige kinderen betreft.
100.
In de onderhavige zaak was de woning van de consument in het openbaar verkocht zonder dat de overeenkomst op basis waarvan de executie plaatsvond was onderworpen aan een rechterlijk onderzoek naar de oneerlijkheid van bepaalde bedingen, en wel tijdens de duur van de procedure om die contractuele bedingen oneerlijk te verklaren. Het openbaar verkochte onroerend goed is een woning waar de consumenten wonen met hun kinderen, waarvan er twee minderjarig zijn en aan een psychische stoornis lijden. De openbare verkoop vond plaats ondanks het ontbreken van een rechterlijk onderzoek van de schuldvordering en van een toetsing van de evenredigheid van de keuze van de schuldeiser om de lening vervroegd opeisbaar te verklaren.
101.
Er is nog een factor die een andere afweging van de in de zaak in het hoofdgeding betrokken belangen kan rechtvaardigen dan in de zaak die aanleiding gaf tot het arrest Ibercaja Banco, namelijk dat de bieder wist dat er een procedure aanhangig was met betrekking tot het oneerlijke karakter van het beding op basis waarvan de schuldeiser de executie had ingeleid. De verwijzende rechter heeft deze wetenschap van de bieder omschreven als de „verontrustende omstandigheid” waarin de overdracht van het onroerend goed had plaatsgevonden.
102.
Zoals de Commissie in wezen heeft opgemerkt, is het aan de verwijzende rechter om, in overeenstemming met zijn nationale recht, uit te maken of die omstandigheid moet worden aangemerkt als een gebrek bij de verwerving van een onroerend goed en wat de gevolgen daarvan kunnen zijn voor de rechtmatigheid van de overdracht van het onroerend goed. (
66
) Bij die beoordeling kan de wetenschap van de succesvolle bieder dat er een procedure aanhangig is in aanmerking worden genomen als een factor die afbreuk doet aan de noodzaak om deze bieder te beschermen.
103.
GR REAL merkt terecht op, dat het aanvechten van bedingen in een overeenkomst die de basis vormt voor executie op zichzelf niets zegt over de uitkomst van de procedure. Evenwel dient een bieder die een onroerend goed verwerft, terwijl een procedure aanhangig is tegen de overeenkomst die de basis voor de executie vormt, in weerwil van het ontbreken van een voorafgaande rechterlijke toetsing, zich bewust te zijn van een verhoogd risico dat de openbare verkoop nietig wordt verklaard, en dat de rechtsstatus van het onroerend goed onzeker is. (
67
)
104.
Onder voorbehoud van toetsing door de verwijzende rechter, lijkt de onzekere status van de eigendomsrechten die een bieder heeft verworven in de context van een buitengerechtelijke tenuitvoerleggingsprocedure te worden ondersteund door de rechtspraak van de Najvyšší súd. Zoals hierboven is uiteengezet (
68
), volgt uit die rechtspraak dat de consument in staat moet zijn om de geldigheid van de openbare verkoop aan te vechten wanneer de vrijwillige openbare verkoop niet wordt voorafgegaan door een rechterlijke toetsing of een controle door een rechter van de schuldvordering en de voorwaarden van de verkoop.
105.
Een andere complicerende factor in de onderhavige zaak is dat de consumenten geen actie tot nietigverklaring van de openbare verkoop hebben ingesteld. Dienaangaande heeft het Hof geoordeeld dat de inachtneming van het doeltreffendheidsbeginsel niet zodanig ver kan worden doorgetrokken dat de totale passiviteit van de betrokken consument wordt verholpen. (
69
) Zoals de verwijzende rechter in zijn antwoord op het verzoek om verduidelijking heeft uiteengezet, bestond de rechtspraak van de Najvyšší súd nog niet toen het hoofdgeding werd ingeleid. (
70
) Van PO en RT kon niet worden verwacht dat zij op de hoogte waren van de ruime wetsuitlegging volgens welke nietigverklaring kon worden gevorderd. In dergelijke omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat de consumenten zich volledig passief hebben gedragen. (
71
)
106.
De omstandigheden van de zaak wijzen op ernstige gebreken in de procedurele waarborgen die consumenten genieten in het kader van het nationale stelsel van buitengerechtelijke tenuitvoerlegging, ten minste zoals dit functioneert in de praktijk. Zoals de Commissie in wezen heeft opgemerkt, valt te betwijfelen hoe doeltreffend de procedurele waarborgen voor consumenten in het kader van een vrijwillige openbare verkoop in hun geheel zijn. Wanneer een bieder op de hoogte is van de risico’s die zijn verbonden aan een openbare verkoop waarin de onderliggende geschilpunten niet zijn opgelost, maakt dit die gebreken des te erger.
107.
Het cumulatieve effect van het gebrek aan procedurele waarborgen in het stelsel van buitengerechtelijke tenuitvoerlegging en van de omstandigheden van het specifieke geval waarin consumenten het recht op een doeltreffende voorziening in rechte ontlenen aan richtlijn 93/13, moet een afwijking van de algemene regel van het arrest Ibercaja Banco kunnen rechtvaardigen. Daarom moeten consumenten zich in het kader van een ontruimingsprocedure dan ook kunnen beroepen op het recht op een doeltreffende voorziening in rechte krachtens richtlijn 93/13. Het is een zaak van nationaal procesrecht om de precieze regelingen te treffen die de consument in staat stellen een doeltreffende toetsing te verkrijgen van de bedingen in de overeenkomst op grond waarvan de tenuitvoerlegging is gevraagd, en om alle gevolgen van die toetsing te trekken.
108.
Gelet op het bovenstaande ben ik van mening dat artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in het licht van de artikelen 7 en 47 van het Handvest, aldus moeten worden uitgelegd dat zij van toepassing zijn op een procedure waarin de succesvolle bieder die een onroerend goed heeft verworven in het kader van een buitengerechtelijke executieprocedure zijn eigendomsrechten geldend tracht te maken, in een situatie waarin de openbare verkoop heeft plaatsgevonden ondanks het feit dat er een gerechtelijke procedure aanhangig is waarbij staking van de openbare verkoop wordt gevorderd en de bieder van die procedure op de hoogte is gesteld, wanneer de bestaande procedurele middelen de consument geen doeltreffende en daadwerkelijke gelegenheid boden om de oneerlijke bedingen door een rechter te laten toetsen en opschorting van de executieprocedure te vorderen voordat de openbare verkoop plaatsvond of om nietigverklaring te vorderen van de openbare verkoop.
C.
De derde vraag
109.
Met zijn derde vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of artikel 5 van richtlijn 2005/29 aldus moet worden uitgelegd dat de tenuitvoerlegging van een zakelijk recht op basis van een oneerlijk contractueel beding inzake de vervroegde opeisbaarheid van een schuldvordering een oneerlijke handelspraktijk kan vormen waarvoor de organisator van de openbare verkoop aansprakelijk kan worden gehouden.
110.
De partijen die opmerkingen hebben ingediend betogen dat de vraag niet-ontvankelijk is.
111.
Volgens vaste rechtspraak geldt voor prejudiciële vragen van de nationale rechter over het Unierecht een vermoeden van relevantie. Het Hof kan slechts weigeren uitspraak te doen op een prejudiciële vraag van een nationale rechterlijke instantie wanneer duidelijk blijkt dat de gevraagde uitlegging van het Unierecht geen verband houdt met een reëel geschil of met het voorwerp van het hoofdgeding, het vraagstuk van hypothetische aard is, of het Hof niet beschikt over de gegevens, feitelijk en rechtens, die noodzakelijk zijn om een nuttig antwoord te geven op de gestelde vragen. (
72
)
112.
In de onderhavige zaak wordt uit de prejudiciële verwijzing niet duidelijk wat het verband ervan is met een reëel geschil of met het voorwerp van het hoofdgeding. Met name is, zoals de Slowaakse regering opmerkt, de bank noch de organisator van de openbare verkoop een partij in het hoofdgeding. Het is dan ook niet gebleken dat de uitlegging van richtlijn 2005/29 van invloed kan zijn op de beslechting van het hoofdgeding.
113.
Bovendien is, zoals de Commissie heeft opgemerkt, een handelspraktijk volgens artikel 5, lid 2, onder b), van richtlijn 2005/29 oneerlijk wanneer zij „het economische gedrag van de gemiddelde consument die zij bereikt of op wie zij gericht is […] wezenlijk verstoort of kan verstoren”. De verwijzende rechter zet echter niet verder uiteen wat voor soort commerciële beslissing de consument zou kunnen nemen die de bank of de organisator van de openbare verkoop zou willen verstoren.
114.
Ik acht de derde vraag derhalve niet-ontvankelijk.
V. Conclusie
115.
Gelet op het bovenstaande, geef ik het Hof in overweging de prejudiciële vragen van de Krajský súd v Prešove te beantwoorden als volgt:
„1)
Artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, gelezen in het licht van artikel 7 en artikel 47, eerste alinea, van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie,
moeten aldus worden uitgelegd dat
zij zich verzetten tegen een nationale wettelijke regeling en een nationale praktijk als aan de orde in het hoofdgeding, die in het kader van de buitengerechtelijke executie van een hypotheek op een onroerend goed die de woning van het gezin van de consument is, enerzijds het mogelijk maken dat de openbare verkoop van dat onroerend goed plaatsvindt voordat de rechter ten gronde het contractuele beding waarop die executie berust, oneerlijk heeft verklaard, hoewel de consument had verzocht om opschorting van de openbare verkoop, en anderzijds niet voorzien in de mogelijkheid om die openbare verkoop nietig te laten verklaren wegens de oneerlijkheid van bedingen in de overeenkomst op grond waarvan de tenuitvoerlegging wordt gevraagd.
2)
Artikel 6, lid 1, en artikel 7, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in het licht van artikel 7 en artikel 47, eerste alinea, van het Handvest,
moeten aldus worden uitgelegd dat
zij van toepassing zijn op een procedure waarin de succesvolle bieder die een onroerend goed heeft verworven in het kader van een buitengerechtelijke executieprocedure zijn eigendomsrechten geldend tracht te maken, in een situatie waarin de openbare verkoop heeft plaatsgevonden ondanks het feit dat er een gerechtelijke procedure aanhangig is waarbij staking van de openbare verkoop wordt gevorderd en de bieder van die procedure op de hoogte is gesteld, wanneer de bestaande procedurele middelen de consument geen doeltreffende en daadwerkelijke gelegenheid boden om de oneerlijke bedingen door een rechter te laten toetsen en opschorting van de executieprocedure te vorderen voordat de openbare verkoop plaatsvond of om nietigverklaring te vorderen van de openbare verkoop.
3)
De derde vraag is niet-ontvankelijk.”
(
1
)	Oorspronkelijke taal: Engels.
(
2
)	Arrest van 14 maart 2013 (C‑415/11, EU:C:2013:164).
(
3
)	Kenna, P., „Introduction”, in Kenna, P. e.a., Loss of Homes and Evictions Across Europe – A Comparative Legal and Policy Examination, Edward Elgar, Cheltenham, Verenigd Koninkrijk en Northampton, Massachusetts, Verenigde Staten, 2018, blz. 1‑65, op blz. 41.
(
4
)	Richtlijn van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (PB 1993, L 95, blz. 29).
(
5
)	Collins, H., „Building European law on charter rights”, in Collins, H. (ed.), European Contract Law and the Charter of Fundamental Rights, Intersentia, Cambridge, 2017, blz. 1‑32, op blz. 17.
(
6
)	Uit de motivering van de verwijzingsbeslissing blijkt dat de aanleiding voor vervroegde aflossing was dat de consumenten een aantal termijnen van de lening niet hadden betaald.
(
7
)	Volgens de verwijzende rechter kan het bestreden contractuele beding betreffende vervroegde aflossing van het krediet als niet bestaand worden aangemerkt wegens gebrek aan transparantie. Het beding maakte namelijk deel uit van de algemene voorwaarden van de bank, maar was niet onder de aandacht van de consumenten gebracht.
(
8
)	Richtlijn van het Europees Parlement en de Raad van 11 mei 2005 betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt en tot wijziging van richtlijn 84/450/EEG van de Raad, richtlijnen 97/7/EG, 98/27/EG en 2002/65/EG van het Europees Parlement en de Raad en van verordening (EG) nr. 2006/2004 van het Europees Parlement en de Raad („richtlijn oneerlijke handelspraktijken”) (PB 2005, L 149, blz. 22).
(
9
)	Arrest van 22 april 2021, Profi Cedit Slovakia (C‑485/19, EU:C:2021:313, punt 49).
(
10
)	Ibid., punt 50.
(
11
)	Zie punten 6 e.v. van deze conclusie.
(
12
)	De titel van die wet spreekt van een „vrijwillige” verkoop. De kenmerken van die procedure wijzen echter op een gedwongen openbare verkoop.
(
13
)	Zie in die zin arrest van 17 juli 2014, Sánchez Morcillo en Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099, punt 38).
(
14
)	Arrest van 10 september 2014 (C‑34/13, EU:C:2014:2189, punt 68).
(
15
)	Conclusie van advocaat-generaal Medina in Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:22, punt 83).
(
16
)	Arrest van 17 mei 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394, punt 35 en aldaar aangehaalde rechtspraak).
(
17
)	Ibid., punt 36 en aldaar aangehaalde rechtspraak.
(
18
)	Ibid., punt 37 en aldaar aangehaalde rechtspraak.
(
19
)	Arrest van 9 april 2024, Profi Credit Polska (Heropening van een procedure die is afgesloten met een definitieve rechterlijke beslissing) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punt 73 en aldaar aangehaalde rechtspraak).
(
20
)	Arrest van 17 mei 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punt 46).
(
21
)	Arrest van 17 mei 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punt 47).
(
22
)	Zie in die zin arrest van 9 april 2024, Profi Credit Polska (Heropening van een procedure die is afgesloten met een definitieve rechterlijke beslissing) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punt 79).
(
23
)	Arrest van 17 juli 2014, Sánchez Morcillo en Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099, punt 25).
(
24
)	Arrest van 17 mei 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punt 55 en aldaar aangehaalde rechtspraak).
(
25
)	Zie in die zin arresten van 14 maart 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, punt 59); 17 mei 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punt 56), en 9 november 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punt 85).
(
26
)	Zie in die zin arrest van 9 april 2024, Profi Credit Polska (Heropening van een procedure die is afgesloten met een definitieve rechterlijke beslissing) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punt 82).
(
27
)	Zie in die zin arrest van 9 november 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punt 85).
(
28
)	Kenna, P., en Simón-Moreno, H., „Towards a common standard of protection of the right to housing in Europe through the Charter of Fundamental Rights”, European Law Journal, deel 25, 2019, blz. 608‑622, op blz. 608.
(
29
)	Whitehouse, L., „The home-owner: citizen or consumer?”, in Bright, S., en Dewar, J., Land Law Themes and Perspectives, Oxford University Press, Oxford, 1998, blz. 183‑205, op blz. 183 (cursivering van mij).
(
30
)	Kenna, P., en Simón-Moreno, H., voetnoot 28, op. cit., blz. 614.
(
31
)	Zie in die zin arrest van 9 november 2023 (C‑598/21, EU:C:2023:845, punten 82 en 84).
(
32
)	Op grond waarvan de schuldeiser de lening vervroegd opeisbaar kan verklaren.
(
33
)	Arrest van 9 november 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punt 85).
(
34
)	Zie in die zin arrest van 8 december 2022, Orde van Vlaamse Balies e.a. (C‑694/20, EU:C:2022:963, punt 25).
(
35
)	Ibid., punt 26.
(
36
)	EHRM, 25 oktober 2013, Rousk tegen Zweden, CE:EVRM:2013:0725JUD002718304, § 137 en aldaar aangehaalde rechtspraak (cursivering van mij).
(
37
)	Ibid., §§ 120 en 139.
(
38
)	Ibid., § 137.
(
39
)	Ibid., § 139 (cursivering van mij).
(
40
)	Zie punt 14 hierboven.
(
41
)	De nationale rechter kan op grond van § 325 van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering voorlopige maatregelen gelasten. Bovendien is de organisator van de openbare verkoop op grond van § 19, lid 1, van de wet inzake vrijwillige verkoop gehouden om van de openbare verkoop af te zien wanneer de rechter een voorlopige maatregel heeft getroffen.
(
42
)	De Slowaakse regering verwijst met name naar de beschikkingen van de Najvyšší súd van 7 december 2022 (6Cdo/159/2020) en 23 februari 2022, (4Cdo/149/2020).
(
43
)	Arrest van 9 april 2024, Profi Credit Polska (Heropening van een procedure die is afgesloten met een definitieve rechterlijke beslissing) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punt 31).
(
44
)	Ibid., punt 61.
(
45
)	Ibid., punt 62.
(
46
)	Ibid., punt 63.
(
47
)	Zie in die zin arrest van 9 april 2024, Profi Credit Polska (Heropening van een procedure die is afgesloten met een definitieve rechterlijke beslissing) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punt 65).
(
48
)	Met betrekking tot het concept „gemiddelde consument”, zie arrest van 4 juli 2024, Caixabank e.a. (Transparantietoetsing in een collectieve vordering) (C‑450/22, EU:C:2024:577, punt 48).
(
49
)	Rott, P., „The average consumer is not a lawyer! Case C‑66/19 JC v Kreissparkasse Saarlouis”, Maastricht Journal of European and Comparative Law, deel 27(3), blz. 379‑386, over het arrest van het Hof van 26 maart 2020, Kreissparkasse Saarlouis (C‑66/19, EU:C:2020:242).
(
50
)	Zie punten 21 en 22 van deze conclusie.
(
51
)	Zie Faber, W., en Martinson, C., „Can ownership limit the effectiveness of EU consumer contract law directives? – A suggestion to employ a ‚functional approach’”, Austrian Law Journal (ALJ), 2019, blz. 85‑123.
(
52
)	Arrest van 7 december 2017 (C‑598/15, EU:C:2017:945, punt 50; hierna: „arrest Banco Santander”).
(
53
)	Ibid., punt 45.
(
54
)	Ibid., punt 49.
(
55
)	Ibid., punt 50.
(
56
)	Arrest van 17 mei 2022 (C‑600/19, EU:C:2022:394; hierna: „arrest Ibercaja Banco”).
(
57
)	Arrest Ibercaja Banco, punt 50.
(
58
)	Ibid., punt 56.
(
59
)	Ibid., punt 57.
(
60
)	Arrest Ibercaja Banco (punt 58), en arrest van 9 april 2024, Profi Credit Polska (Heropening van een procedure die is afgesloten met een definitieve rechterlijke beslissing) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punt 83).
(
61
)	In haar schriftelijke opmerkingen ontkent GR REAL zich ervan bewust te zijn geweest dat de consumenten tegen de executie waren opgekomen. Volgens vaste rechtspraak dient het Hof evenwel, in het kader van de bevoegdheidsverdeling tussen de rechterlijke instanties van de Europese Unie en die van de lidstaten, uit te gaan van de in de verwijzingsbeslissing omschreven feitelijke en juridische context waarin de prejudiciële vragen worden gesteld. Aangezien de verwijzende rechter het feitelijke en wettelijke kader heeft afgebakend waarin de door hem gestelde vragen moeten worden geplaatst, staat het dus niet aan het Hof om de juistheid daarvan te onderzoeken zie in die zin arrest van 29 juni 2023, International Protection Appeals Tribunal e.a. (Bomaanslag in Pakistan) (C‑756/21, EU:C:2023:523, punten 37 en 38 en aldaar aangehaalde rechtspraak).
(
62
)	Zie punten 54 e.v. van deze conclusie.
(
63
)	Zie punt 63 van deze conclusie hierboven.
(
64
)	Zie Rutgers, J. W., „The right to housing (Article 7 of the Charter) and unfair terms in general conditions” in Collins, H. (ed.), voetnoot 5, op. cit., blz. 125‑137, op blz. 134.
(
65
)	Zie in die zin arrest van het EHRM van 16 juli 2009, Zehentner tegen Oostenrijk, CE:ECHR:2009:0716JUD002008202, §§ 62 en 65.
(
66
)	Voor een overzicht, zie Martínez Valencoso, L. M. e.a. (eds.), Transfer of Immovables in European Private Law, Cambridge University Press, 2017.
(
67
)	Zie in die zin arrest van het EHRM van 1 juli 2014, Buceaş and Buciaş tegen Roemenië, CE:ECHR:2014:0701JUD003218504, § 43.
(
68
)	Zie punt 69 van deze conclusie.
(
69
)	Arrest van 17 mei 2022, Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397, punt 28 en aldaar aangehaalde rechtspraak).
(
70
)	Zie punt 79 van de onderhavige conclusie.
(
71
)	Zie in die zin arrest van 17 mei 2022, Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397, punt 38).
(
72
)	Arrest van 13 juli 2023, Banco Santander (Verwijzing naar een officiële index) (C‑265/22, EU:C:2023:578, punt 34 en aldaar aangehaalde rechtspraak).