62023CJ0351_RES
Predmet C-351/23
GR REAL s. r. o.
protiv
POiRT
(zahtjev za prethodnu odluku koji je uputio Krajský súd v Prešove, Slovačka)
Presuda Suda (veliko vijeće) od 24. lipnja 2025.
„Zahtjev za prethodnu odluku – Zaštita potrošača – Nepoštene odredbe u potrošačkim ugovorima – Direktiva 93/13/EEZ – Članak 6. stavak 1. – Članak 7. stavak 1. – Ugovor o potrošačkom kreditu – Ugovor osiguran založnim pravom osnovanim na nekretnini koja je potrošačev obiteljski dom – Prijevremeno dospijeće – Prodaja te nekretnine na izvansudskoj dražbi – Nacionalni propis kojim se dopušta provedba te prodaje a da sud prethodno ne provjeri predmetnu tražbinu – Razlozi ništavosti navedene prodaje koji ne uključuju postojanje nepoštenih odredbi – Djelotvornost zaštite priznate potrošačima – Članci 7. i 47. Povelje Europske unije o temeljnim pravima”
Zaštita potrošača – Nepoštene odredbe u potrošačkim ugovorima – Direktiva 93/13 – Područje primjene – Sudski postupak kojim se zahtijeva iseljenje potrošača, a koji je pokrenulo društvo koje je uspješni ponuditelj u pogledu potrošačeva obiteljskog doma, koji je prodan u okviru izvansudske ovrhe u pogledu hipotekarnog založnog prava za koje je taj potrošač pristao da se osnuje na toj nekretnini – Protutužba koju je potrošač podnio u okviru tog postupka radi osporavanja zakonitosti prijenosa vlasništva nad navedenim obiteljskim domom – Uključenost – Uvjeti
(Direktiva Vijeća 93/13, čl. 6. st. 1. i čl. 7. st. 1.)
(t. 63.-74., 77., 79.-83. i t. 1. izreke)
Zaštita potrošača – Nepoštene odredbe u potrošačkim ugovorima – Direktiva 93/13 – Sredstva za sprečavanje korištenja nepoštenih odredaba – Nacionalni propis koji omogućuje nastavak izvansudske ovrhe u pogledu hipotekarnog založnog prava, za koje je potrošač pristao da se osnuje na njegovu obiteljskom domu, unatoč postojanju zahtjeva za određivanje privremene mjere koji je u tijeku i podudarajućih naznaka o mogućem postojanju potencijalno nepoštene odredbe u ugovoru na kojem se temelji ta ovrha – Propis kojim se ne omogućuje da se sudskim putem ishodi poništenje te ovrhe zbog postojanja takve odredbe u tom ugovoru – Nedopuštenost
(Direktiva Vijeća 93/13, čl. 6. st. 1. i čl. 7. st. 1.)
(t. 88.-105. i t. 2. izreke)
Kratak prikaz
Odlučujući o zahtjevu za prethodnu odluku koji je uputio Krajský súd v Prešove (Okružni sud u Prešovu, Slovačka), Sud se, u sastavu velikog vijeća, izjašnjava o zaštiti koja se potrošačima pruža Direktivom 93/13 (
1
), u vezi s temeljnim pravima na dom i djelotvornu sudsku zaštitu (
2
), u okviru spora između dvaju potrošača i uspješnog ponuditelja u pogledu njihova obiteljskog doma u vezi s, s jedne strane, njihovim iseljenjem iz njihova doma nakon što ga je uspješni ponuditelj stekao i, s druge strane, njihovom protutužbom kojom su osporavali zakonitost prijenosa vlasništva nad tom nekretninom. Sud također ispituje uvjete pod kojima se postupak izvansudske ovrhe u pogledu hipotekarnog založnog prava, nakon što je pokrenut, mora nastaviti kako bi se poštovala ta temeljna prava kao i zahtjevi predviđeni Direktivom 93/13.
Dana 7. travnja 2011. osobe PO i RT, odnosno druge stranke iz glavnog postupka, sklopile su sa slovačkom kreditnom institucijom (u daljnjem tekstu: banka) ugovor o kreditu u iznosu 63000 eura, plativom u mjesečnim obrocima. Konačni rok otplate bio je utvrđen na 20. siječnja 2030. Odredbom sadržanom u općim uvjetima koje je primjenjivala banka bilo je predviđeno prijevremeno dospijeće u slučaju zakašnjenja s plaćanjem. Ugovorom o kreditu bilo je predviđeno hipotekarno založno pravo na obiteljskom domu tih osoba.
Zbog njihova kašnjenja u plaćanju mjesečnih rata, banka je 3. studenoga 2016. izjavila da je nastupilo prijevremeno dospijeće te ih je pozvala da plate cijeli preostali dugovani iznos na temelju tog ugovora. Ona je također podnijela prijedlog za ovrhu u pogledu predmetnog hipotekarnog založnog prava provedbom prodaje te nekretnine na izvansudskoj dražbi.
Druge stranke iz glavnog postupka podnijele su 21. travnja 2017. tužbu Okresnom súdu Prešov (Općinski sud u Prešovu, Slovačka) kojom su zahtijevale da se banci naloži da se suzdrži od provedbe ovrhe u pogledu tog založnog prava i da se privremenom mjerom navedena ovrha odgodi do pravomoćnog okončanja postupka o meritumu.
Prvi krug dražbe održan je 25. travnja 2017., pri čemu nitko nije dao ponudu.
Rješenjem od 26. svibnja 2017. Općinski sud u Prešovu odbio je zahtjev za određivanje privremene mjere koji su podnijele druge stranke iz glavnog postupka. One su protiv tog rješenja podnijele žalbu Okružnom sudu u Prešovu. Žalitelj iz glavnog postupka, odnosno društvo GR REAL koje posluje, među ostalim, u sektoru kredita, upravljanja nekretninama i njihova održavanja, steklo je predmetnu nekretninu u okviru drugog kruga dražbe 18. srpnja 2017., prije nego što je taj sud odlučio o toj žalbi. Prodaja je provedena iako se osoba PO protivila ovrsi u pogledu predmetnog hipotekarnog založnog prava navodeći da je u tijeku sudski postupak radi obustave te ovrhe i iako su i organizator dražbe i uspješni ponuditelj bili obaviješteni o postojanju sudskog spora o ovrsi koji je u tijeku.
Dana 9. kolovoza 2017. Okružni sud u Prešovu ukinuo je rješenje od 26. svibnja 2017. i naložio novo ispitivanje zahtjeva za određivanje privremene mjere, koji su podnijele druge stranke iz glavnog postupka, osobito zbog toga što je Općinski sud u Prešovu trebao ispitati njihove prigovore koji se odnose na nepostojanje sporazuma o odredbi o prijevremenom dospijeću.
Dana 19. prosinca 2017. druge stranke iz glavnog postupka povukle su tužbu podnesenu 21. travnja 2017. jer je predmetna nekretnina prodana. Stoga je Općinski sud u Prešovu 11. siječnja 2018. okončao postupak.
Nakon što su se druge stranke iz glavnog postupka odbile iseliti iz predmetne nekretnine, s obzirom na to da im je ona jedini smještaj kojim raspolažu, u kojem žive zajedno sa svojom djecom, od kojih je dvoje maloljetnika, žalitelj iz glavnog postupka podnio je Općinskom sudu u Prešovu tužbu za iseljenje. Odluku tog suda o odbijanju te tužbe potvrdio je Okružni sud u Prešovu u žalbenom postupku.
Rješenjem od 8. travnja 2021. Najvyšší súd Slovenskej republiky (Vrhovni sud Slovačke Republike) ukinuo je odluke tih dvaju sudova i vratio predmet Općinskom sudu u Prešovu kako bi razmotrio pravo vlasništva žalitelja iz glavnog postupka. Potonji je sud prihvatio tužbeni zahtjev žalitelja iz glavnog postupka i naložio drugim strankama iz glavnog postupka da isprazne predmetnu nekretninu, odbivši njihov zahtjev za osporavanje zakonitosti prodaje te nekretnine.
Žalitelj i druge stranke iz glavnog postupka podnijeli su žalbe protiv te odluke Okružnom sudu u Prešovu, odnosno sudu koji je uputio zahtjev. Druge stranke iz glavnog postupka pred tim sudom ističu povredu svojih prava kao potrošača i svojeg prava na dom.
S jedne strane, sud koji je uputio zahtjev izražava sumnje o usklađenosti predmetne odredbe o prijevremenom dospijeću ugovora o kreditu sa zahtjevom transparentnosti, s obzirom na to da se ta odredba nalazila u općim uvjetima banke, ali druge stranke iz glavnog postupka nisu bile o njoj obaviještene. S druge strane, taj se sud pita uživa li u okviru izvansudske dražbe, u skladu s Direktivom 93/13, društvo koje je uspješni ponuditelj u pogledu nekretnine i obaviješteno je o postojanju sudskog postupka koji je u tijeku, a koji se odnosi na valjanost odredbe na kojoj se temelji ta prodaja, apsolutnu zaštitu ili se ta zaštita može ograničiti, osobito s obzirom na aktivno postupanje dotičnih potrošača koji se pozivanjem na nepoštenost navedene odredbe nastoje zaštititi od te ovrhe te s obzirom na sumnje koje se odnose na dobru vjeru tog društva.
Ocjena Suda
Kao prvo, Sud ispituje ulazi li sudski postupak o kojem je riječ u glavnom postupku u područje primjene Direktive 93/13 (
3
).
Sud tako podsjeća na to da kako bi se utvrdilo može li se u okviru takvog postupka s uspjehom pozivati na Direktivu 93/13, valja ispitati njegov predmet i posebnosti spora povodom kojeg se vodi kao i postojanje podudarajućih naznaka o mogućem postojanju potencijalno nepoštene odredbe u ugovoru o hipotekarnom kreditu koji je predmet takvog postupka.
Prvo, kad je riječ o predmetu postupka, Sud podsjeća na svoju sudsku praksu na temelju koje se u sporu koji se odnosi na zaštitu stvarnih prava povezanih s vlasništvom, koje je prodavatelj robe ili pružatelj usluga zakonito stekao nakon prodaje na dražbi, u načelu ne može s uspjehom pozivati na Direktivu 93/13 (
4
). Sud također podsjeća na to da nacionalni sud, u situaciji u kojoj je ovršni postupak u pogledu hipoteke završio te su vlasnička prava nad nekretninom prenesena trećoj strani, ne može više provesti ispitivanje nepoštenosti ugovornih odredbi koje bi dovelo do poništenja akata kojima se prenosi vlasništvo, a čija se zakonitost ne osporava (
5
). U tom kontekstu Sud pojašnjava da se predmeti tužbi o kojima je riječ u glavnom postupku razlikuju od predmeta postupaka o kojima je bila riječ u navedenoj sudskoj praksi. Naime, glavni postupak poseban je po tome što sud koji je uputio zahtjev postupa povodom, s jedne strane, tužbe za iseljenje drugih stranaka iz glavnog postupka iz njihova obiteljskog doma, koju je podnio žalitelj iz glavnog postupka izvršavajući ovlasti koje mu pruža pravo vlasništva koje je stekao nakon prodaje tog doma na izvansudskoj dražbi i, s druge strane, protutužbe kojom druge stranke iz glavnog postupka osporavaju zakonitost prijenosa vlasništva nad tim domom na žalitelja iz glavnog postupka jer uvjeti u kojima je došlo do tog prijenosa ne ispunjavaju zahtjev djelotvorne sudske zaštite (
6
).
Stoga, za razliku od spora o kojem je bila riječ u presudi Banco Santander (
7
), spor u glavnom postupku ne odnosi se samo na zaštitu stvarnih vlasničkih prava stečenih prodajom nekretnine putem dražbe, nego i na uvjete pod kojima je postupak ovrhe u pogledu hipotekarnog založnog prava osnovanog na toj nekretnini mogao dovesti do prijenosa tih vlasničkih prava na društvo koje je uspješni ponuditelj. U ovom slučaju, druge stranke iz glavnog postupka u okviru svoje protutužbe protiv stjecatelja nekretnine, koji je treća strana u pogledu ugovora o hipotekarnom kreditu koji se odnosi na tu nekretninu, ne ističu razloge ništavosti tog ugovora ili nekih njegovih odredbi, nego osporavaju samu zakonitost prijenosa vlasništva nad tom nekretninom na tog stjecatelja.
Drugo, što se tiče posebnosti spora povodom kojeg se vodi postupak i, konkretnije, stava potrošača u odnosu na predmetni izvansudski ovršni postupak, Sud naglašava da se njihov stav ne može smatrati potpuno pasivnim.
Naime, s jedne strane, druge stranke iz glavnog postupka podnijele su tužbu radi sprečavanja nastavka tog postupka, pri čemu su uz tu tužbu podnijele zahtjev za određivanje privremene mjere radi njegove odgode. Naime, prema navodima suda koji je uputio zahtjev, to pravno sredstvo bilo je jedino koje je omogućavalo protivljenje provedbi prodaje na izvansudskoj dražbi. Pod uvjetom da to provjeri taj sud, činjenica da su, nakon provedbe predmetne prodaje na dražbi, druge stranke iz glavnog postupka povukle tu tužbu ne može dovesti u pitanje utvrđenje prema kojem te druge stranke iz glavnog postupka nisu ostale pasivne, s obzirom na to da su mogle razumno smatrati da je tužba postala bespredmetna.
S druge strane, sud koji je uputio zahtjev navodi da su druge stranke iz glavnog postupka u drugom krugu prodaje predmetne nekretnine na dražbi obavijestile žalitelja iz glavnog postupka o postojanju zahtjeva za određivanje privremene mjere koji je u tijeku radi odgode ovrhe u pogledu predmetnog hipotekarnog založnog prava. Ta ocjena činjenica u nadležnosti je suda koji je uputio zahtjev i obvezuje Sud, neovisno o tome što žalitelj iz glavnog postupka osporava da je bio obaviješten o postojanju takvog zahtjeva.
Treće, prema navodima suda koji je uputio zahtjev, na dan prodaje na dražbi postojale su podudarajuće naznake o mogućem postojanju potencijalno nepoštene odredbe u ugovoru na kojem se temelji ovrha u pogledu predmetnog hipotekarnog založnog prava. Naime, taj sud izražava sumnju u usklađenost odredbe o prijevremenom dospijeću, koja je dovela do te ovrhe, sa zahtjevom transparentnosti.
S obzirom na prethodno navedeno, Sud smatra da, za razliku od predmeta u kojem je donesena presuda Banco Santander (
8
), druge stranke iz glavnog postupka nisu ostale pasivne u okviru postupka izvansudske ovrhe. Naprotiv, koristile su se pravnim sredstvima predviđenima nacionalnim propisom kako bi se usprotivile toj ovrsi, pri čemu su o svojim postupanjima obavijestile osobe koje su bile uključene u navedenu ovrhu. Međutim, postupak ovrhe je nastavljen i doveo je do prodaje njihova obiteljskog doma na dražbi, pri čemu nije bilo nikakvog sudskog nadzora osnove tražbine čije je namirenje banka zahtijevala, i to iako su postojale podudarajuće naznake o mogućoj nepoštenosti odredbe o prijevremenom dospijeću koja je dovela do te ovrhe. Doista, u takvim se okolnostima ne može smatrati da pravna sigurnost već provedenog prijenosa vlasništva na treću stranu (
9
) uživa apsolutnu zaštitu.
Slijedom toga, Sud smatra da je područjem primjene Direktive 93/13 (
10
), u vezi s pravima na dom i djelotvornu sudsku zaštitu (
11
), obuhvaćen sudski postupak u okviru kojeg, s jedne strane, društvo koje je uspješni ponuditelj u pogledu nekretnine koja je potrošačev obiteljski dom – i koja je prodana u okviru izvansudske ovrhe u pogledu hipotekarnog založnog prava za koje je taj potrošač pristao da se osnuje na toj nekretnini u korist profesionalnog zajmodavca – zahtijeva iseljenje navedenog potrošača i, s druge strane, taj potrošač protutužbom osporava zakonitost prijenosa vlasništva nad tom nekretninom na to društvo koje je uspješni ponuditelj, pri čemu je taj prijenos proveden unatoč sudskom postupku koji je u trenutku tog prijenosa još bio u tijeku, s ciljem obustave ovrhe u pogledu tog založnog prava zbog postojanja nepoštenih odredbi u ugovoru na kojem se temelji ta ovrha, a o kojem je postupku taj potrošač prethodno obavijestio to društvo koje je uspješni ponuditelj. Navedeno je primjenjivo pod uvjetom da su na dan odnosne prodaje postojale podudarajuće naznake o mogućoj nepoštenosti tih odredbi i ako se potrošač koristio pravnim sredstvima čije se pokretanje moglo razumno očekivati od prosječnog potrošača, kako bi ishodio sudski nadzor navedenih odredbi.
Kao drugo, Sud utvrđuje da je Direktivi 93/13, u vezi s pravima na dom i djelotvornu sudsku zaštitu, protivan nacionalni propis (
12
) kojim se dopušta da se izvansudska ovrha u pogledu hipotekarnog založnog prava – za koje je potrošač pristao da se osnuje na nekretnini koja je njegov obiteljski dom u korist profesionalnog zajmodavca – nastavi unatoč postojanju zahtjeva za određivanje privremene mjere koji je u tijeku pred sudom radi odgode te ovrhe i usprkos podudarajućim naznakama o mogućem postojanju potencijalno nepoštene odredbe u ugovoru na kojem se temelji navedena ovrha. Navedeno vrijedi kada se tim propisom ne predviđa nikakva mogućnost sudskog ishođenja poništenja te ovrhe zbog postojanja nepoštenih odredaba u tom ugovoru.
U ovom slučaju, pod uvjetom da to provjeri sud koji je uputio zahtjev, pravna sredstva kojima su druge stranke iz glavnog postupka raspolagale na dan provedbe prodaje na dražbi nisu ispunjavala zahtjev djelotvorne sudske zaštite.
Naime, s jedne strane, ta pravna sredstva nisu nudila djelotvornu mogućnost odgode provedbe te prodaje u okviru ovrhe, kako bi se omogućio sudski nadzor potencijalno nepoštene odredbe u ugovoru koji je doveo do te ovrhe, iako je pred sudom bio u tijeku postupak povodom zahtjeva za odgodu. Doista, člankom 7. stavkom 1. Direktive 93/13 zahtijeva se da potrošač ne bude lišen djelotvorne mogućnosti ishođenja obustave ovršnog postupka pokrenutog na temelju ovršne isprave koja se temelji na ugovornoj odredbi čija se valjanost osporava pred sudom zbog njezine nepoštenosti. Naime, u slučaju nepostojanja te obustave, odlukom kojom se utvrđuje nepoštenost te odredbe tom bi se potrošaču pružila samo a posteriori zaštita isključivo odštetne prirode, koja bi bila nepotpuna i nedostatna. Taj je zahtjev tim više opravdan u slučaju kada se, kao u glavnom postupku, ovršni postupak odnosi na dom potrošača i njegove obitelji, čija je zaštita obuhvaćena temeljnim pravom na poštovanje privatnog i obiteljskog života (
13
).
S druge strane, navedena pravna sredstva drugim strankama iz glavnog postupka nisu nudila mogućnost zahtijevanja poništenja prodaje na dražbi zbog postojanja nepoštene odredbe u ugovoru koji je doveo do te prodaje (
14
), i to unatoč postojanju podudarajućih naznaka o potencijalnoj nepoštenosti te odredbe.
Sud dodaje da se, s obzirom na nedavnu sudsku praksu Vrhovnog suda Slovačke Republike koja se odnosi na Zakon o dobrovoljnim dražbama (
15
), čini da nije isključena mogućnost tumačenja tog zakona (
16
) u skladu s odredbama Direktive 93/13. U tom pogledu, ako sud koji je uputio zahtjev zaključi da može na taj način tumačiti navedeni zakon u pogledu razloga za poništenje koji su njime predviđeni, valja primijetiti da se tim istim zakonom također predviđa da se zahtjev za proglašenje ništavosti mora podnijeti u roku od tri mjeseca od dana dodjele na dražbi. Pod uvjetom da to provjeri sud koji je uputio zahtjev, od drugih stranaka iz glavnog postupka nije se moglo razumno očekivati da na temelju Zakona o dobrovoljnim dražbama podnesu zahtjev za proglašenje ništavosti predmetne prodaje na dražbi jer nisu mogle predvidjeti tumačenje tog zakona koje je Vrhovni sud Slovačke Republike dao pet godina nakon te prodaje.
Doista, važnost javnog interesa na kojem se temelji zaštita koja se Direktivom 93/13 dodjeljuje potrošačima i nužnost da se zajamči djelotvornost prava koja pojedinci imaju na temelju navedene direktive opravdavaju to da druge stranke iz glavnog postupka nisu prekludirane u pogledu osporavanja ovrhe koja je dovela do dodjele na dražbi, u slučaju kada ne postoje djelotvorna pravna sredstva koja bi im omogućila da prije datuma te dodjele ističu svoja prava koja proizlaze iz te direktive.
Sud također pojašnjava da s obzirom na to da bi se sud koji je uputio zahtjev mogao naći u situaciji da utvrdi ništavost prodaje na dražbi i, posljedično, ponovno uspostavi pravne odnose koji su postojali između drugih stranaka iz glavnog postupka i banke prije nego što je ta prodaja provedena, taj bi sud morao ispitati, s obzirom na primjenjivo nacionalno pravo, mogućnost da se toj banci omogući sudjelovanje u postupku na bilo koji postupovno primjeren način.
(
1
)	Direktiva Vijeća 93/13/EEZ od 5. travnja 1993. o nepoštenim odredbama u potrošačkim ugovorima (SL 1993., L 95, str. 29.) (SL, posebno izdanje na hrvatskom jeziku, poglavlje 15., svezak 12., str. 24. i ispravci SL 2024./90009, L i SL 2024./90093, L)
(
2
)	Člankom 7. Povelje Europske unije o temeljnim pravima (u daljnjem tekstu: Povelja) o poštovanju privatnog i obiteljskog života jamči se pravo na dom, dok se člankom 47. Povelje predviđa pravo na djelotvornu sudsku zaštitu.
(
3
)	Konkretno, u područje primjene članka 6. stavka 1. i članka 7. stavka 1. Direktive 93/13.
(
4
)	Presuda od 7. prosinca 2017., Banco Santander (C-598/15, EU:C:2017:945), t. 44. i 47.
(
5
)	Presuda od 17. svibnja 2022., Ibercaja Banco (C-600/19, EU:C:2022:394), t. 57.
(
6
)	Kako je predviđeno člankom 47. Povelje i člankom 7. stavkom 1. Direktive 93/13.
(
7
)	Presuda od 7. prosinca 2017., Banco Santander (C-598/15, EU:C:2017:945)
(
8
)	Presuda od 7. prosinca 2017., Banco Santander (C-598/15, EU:C:2017:945)
(
9
)	Na koju je Sud uputio u presudama od 7. prosinca 2017., Banco Santander (C-598/15, EU:C:2017:945), t. 45. i od 17. svibnja 2022., Ibercaja Banco (C-600/19, EU:C:2022:394), t. 57.
(
10
)	Konkretno, područjem primjene članka 6. stavka 1. i članka 7. stavka 1. Direktive 93/13.
(
11
)	Članci 7. i 47. Povelje
(
12
)	Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (Zakon br. 527/2002 o dobrovoljnim dražbama i dopuni Zakona slovačkog Nacionalnog vijeća br. 323/1992 o javnim bilježnicima i javnobilježničkoj djelatnosti (Javnobilježnički zakonik) (u daljnjem tekstu: Zakon o dobrovoljnim dražbama)
(
13
)	Članak 7. Povelje
(
14
)	Člankom 21. stavkom 2. Zakona o dobrovoljnim dražbama propisuje se pravo zahtijevanja poništenja prodaje u roku od tri mjeseca od dana dodjele, u slučaju osporavanja valjanosti ugovora kojim se osniva predmetno založno pravo ili u slučaju povrede odredbi tog zakona.
(
15
)	Slovačka vlada je u svojim pisanim očitovanjima istaknula da je Vrhovni sud Slovačke Republike u sudskoj praksi iz 2022., koja je potvrđena 2023., tumačio članak 21. stavak 2. Zakona o dobrovoljnim dražbama na način da postojanje nepoštenih odredbi u ugovoru koji je doveo do izvansudske ovrhe predstavlja razlog na temelju kojeg se može proglasiti ništavom prodaja do koje je došlo u okviru te ovrhe.
(
16
)	Konkretno, članka 21. stavka 2. Zakona o dobrovoljnim dražbama