62020TJ0150
SODBA SPLOŠNEGA SODIŠČA (tretji senat)
z dne 13. julija 2022 (
*1
)
„Državne pomoči – Kmetijstvo – Pogodba o zakupu kmetijskih zemljišč v Estoniji – Sklep, s katerim je bila pomoč razglašena za nezdružljivo z notranjim trgom in s katerim je bilo naloženo vračilo te pomoči – Prednost – Določitev tržne cene – Merilo zasebnega udeleženca – Zapletene gospodarske presoje – Sodni nadzor – Upoštevanje vseh upoštevnih elementov – Dolžnost skrbnega ravnanja“
V zadevi T‑150/20,
Tartu Agro AS s sedežem v Tartuju (Estonija), ki jo zastopajo T. Järviste, T. Kaurov, M. Valberg in M. Peetsalu, odvetniki,
tožeča stranka,
proti
Evropski komisiji, ki jo zastopata V. Bottka in E. Randvere, agenta,
tožena stranka,
SPLOŠNO SODIŠČE (tretji senat),
v sestavi G. De Baere, predsednik, V. Kreuschitz (poročevalec) in K. Kecsmár, sodnika,
sodna tajnica: S. Jund, administratorka,
na podlagi pisnega dela postopka,
na podlagi obravnave z dne 13. januarja 2022,
izreka naslednjo
Sodbo
1
Tožeča stranka, družba Tartu Agro AS, s tožbo na podlagi člena 263 PDEU predlaga razglasitev ničnosti Sklepa Komisije C(2020) 252 final z dne 24. januarja 2020 o državni pomoči SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex2014/CP) – Dodelitev domnevno nezakonite pomoči družbi AS Tartu Agro (v nadaljevanju: izpodbijani sklep).
Dejansko stanje
Tožeča stranka in oddaja kmetijskih zemljišč v zakup
2
Tožeča stranka je družba z omejeno odgovornostjo, ki je leta 1997 postala pravna naslednica družbe Tartu Riigimajand, državnega kmetijskega gospodarstva, ki se ukvarja s proizvodnjo mleka, mesa in žit. Republika Estonija je 2. oktobra 2001 v okviru omejenega razpisnega postopka vse delnice tožeče stranke prodala družbi OÜ Tartland, ki se je leta 2002 združila s tožečo stranko.
3
Republika Estonija, ki jo je zastopalo njeno ministrstvo za kmetijstvo, in tožeča stranka sta 16. novembra 2000 na podlagi omejenega razpisnega postopka (v nadaljevanju: javni razpis) sklenili pogodbo o zakupu (v nadaljevanju: pogodba o zakupu) za 25 let, ki se je nanašala na parcele kmetijskih zemljišč s skupno površino 3089,17 ha v občini Tähtvere v okrožju Tartu, katerih lastnica je Republika Estonija (v nadaljevanju: sporna oddaja v zakup).
4
V pogodbi o zakupu je bila določena najemnina v višini 10.000 estonskih kron (EEK) (približno 639 EUR) letno oziroma 3,24 EEK/ha (0,20 EUR/ha), tožeča stranka pa je morala kriti tudi stroške vzdrževanja in izboljševanja zemljišč, vključno z letnimi naložbami v osuševalne sisteme v višini najmanj 400.000 EEK (približno 25.565 EUR oziroma 8,28 EUR/ha), stroške vzdrževanja zemljišč in povečanja kakovosti tal v skupnem znesku najmanj 3.981.000 EEK (približno 254.432 EUR), vključno s stroški fitofarmacevtskih sredstev (820.000 EEK), mineralnih in organskih gnojil (3.100.000 EEK), apnenja (20.000 EEK) in vzdrževanja obcestnih površin (41.000 EEK), ter plačilo vseh davkov.
5
Pogodba o zakupu je vsebovala tudi klavzulo o spremembi in je bila večkrat spremenjena. Tri od teh sprememb so se nanašale na zvišanje letne najemnine, ki se je 14. januarja 2005 zvišala na 80.000 EEK (približno 5113 EUR), 21. marca 2007 na 250.000 EEK (15.978 EUR), 12. maja 2009 pa na 416.000 EEK (26.626 EUR), to je 136 EEK/ha (8,69 EUR/ha). Ta zvišanja najemnine so začela veljati retroaktivno, in sicer 1. januarja 2005, 1. januarja 2007 oziroma 1. januarja 2009.
Upravni postopek pred Komisijo
6
Evropska komisija je 28. julija 2014 registrirala pritožbo, vloženo 24. julija 2014, v skladu s katero naj bi estonsko ministrstvo za podeželje (prej estonsko ministrstvo za kmetijstvo) tožeči stranki dodelilo nezakonito državno pomoč.
7
Komisija je pritožbo 14. avgusta 2014 posredovala estonskim organom in jih pozvala, naj predložijo informacije in pripombe. Estonski organi so zahtevane informacije predložili 3. oktobra 2014.
8
Komisija je s sklepom z dne 27. februarja 2017 začela formalni postopek preiskave v skladu s členom 108(2) PDEU v zvezi s sporno oddajo v zakup (UL 2017, C 103, str. 4; v nadaljevanju: sklep o začetku postopka) in pozvala zainteresirane tretje osebe, naj predložijo svoje pripombe.
9
Komisija je v sklepu o začetku postopka navedla, da ne more izključiti, da sporna oddaja v zakup morda vključuje državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU. Prvič, mogoče naj bi bilo, da je tožeča stranka prejela prednost zlasti v obliki najemnine, nižje od tržne cene, za kar naj bi se zdelo, da izhaja iz neodvisnega poročila, ki so ga predložili estonski organi. V zvezi s tem je Komisija podvomila tudi o preglednosti, nediskriminatornosti in brezpogojnosti javnega razpisa. Drugič, prednost naj bi bila selektivna, saj naj bi bila kmetijska zemljišča dana v zakup samo tožeči stranki. Tretjič, Komisija je menila, da se zdijo izpolnjeni tudi drugi pogoji iz člena 107(1) PDEU.
10
Estonski organi so svoje pripombe predložili 21. aprila 2017. Komisija je prejela tudi pripombe dveh zainteresiranih tretjih oseb, in sicer pritožnika in tožeče stranke, ki so bile nato 10. oziroma 12. maja 2017 posredovane estonskim organom. Ti so 28. junija 2018 predložili svoje pripombe v zvezi s pritožnikovimi pripombami.
11
Pritožnik je 11. in 19. junija 2017 predložil dodatne pripombe s petimi prilogami. Komisija je te pripombe 3. julija 2017 posredovala estonskim organom, ki so svoje pripombe predložili 21. julija 2017.
12
Tožeča stranka je 30. avgusta 2017 Komisiji poslala dopis, ta pa ji je odgovorila 11. septembra 2017. Pritožnik je Komisiji poslal dopise 9. januarja 2018, 30. januarja 2019 in 14. julija 2019, na katere je Komisija odgovorila 7. februarja 2018, 1. marca 2019 in 17. julija 2019.
13
Komisija je 7. februarja 2019 opravila telekonferenco z estonskimi organi in jim 15. februarja 2019 poslala zahtevo za dodatne informacije, na katero so ti odgovorili 17. aprila 2019.
14
Komisija je 24. januarja 2020 sprejela izpodbijani sklep, v katerem je ugotovila, da sporna oddaja v zakup izpolnjuje vse pogoje iz člena 107(1) PDEU in zato pomeni državno pomoč (točka 153 izpodbijanega sklepa).
Predlogi strank
15
Tožeča stranka Splošnemu sodišču predlaga, naj:
–
razglasi izpodbijani sklep za ničen v celoti;
–
Komisiji naloži plačilo stroškov.
16
Komisija Splošnemu sodišču predlaga, naj:
–
tožbo zavrne;
–
tožeči stranki naloži plačilo stroškov.
Pravo
17
Tožeča stranka v utemeljitev tožbe formalno navaja osem tožbenih razlogov. Ker se prvi formalno navedeni tožbeni razlog nanaša zgolj na preudarke v zvezi z dopustnostjo, je treba preučiti preostalih sedem formalno navedenih tožbenih razlogov.
18
Tožeča stranka v bistvu trdi, da je Komisija („bistveno“) napačno uporabila pravo, kršila postopkovne predpise ter napačno presodila dejstva, zato je napačna njena presoja, ki se nanaša na, prvič, ustreznost javnega razpisa glede na zahteve, s katerimi se zagotovijo tržne razmere, drugič, ustreznost najemnine iz pogodbe o zakupu glede na tržno ceno, tretjič, določitev višine prednosti, četrtič, opredelitev za novo pomoč, petič, obveznost vračila dela pomoči, šestič, obveznost izterjave pomoči s strani Republike Estonije, in sedmič, nezdružljivost pomoči z notranjim trgom.
19
Splošno sodišče meni, da je primerno na prvem mestu preveriti zakonitost izpodbijanega sklepa v zvezi s presojo glede ustreznosti najemnine, določene s pogodbo o zakupu, glede na tržno ceno in določitev višine prednosti.
20
Tožeča stranka s tretjim in četrtim formalno navedenim tožbenim razlogom v bistvu izpodbija to, da je v obravnavani zadevi izpolnjen pogoj v zvezi z obstojem gospodarske prednosti, kot je določen s členom 107(1) PDEU. Natančneje, po njenih trditvah je Komisija v točkah od 131 do 148 izpodbijanega sklepa napačno ugotovila, da je sporna oddaja v zakup tožeči stranki prinesla prednost, ker je bila najemnina, ki jo je ta plačevala, v obdobju 2000–2017 nižja od tržne cene, v točkah od 154 do 165 navedenega sklepa pa, da se je ta prednost ujemala z razliko med povprečnim zneskom, izračunanim na podlagi letnih ocen tržne cene najemnine za zadevna zemljišča, ter dejansko najemnino, plačano za ta zemljišča, povečano za polovico vrednosti letnih naložb v osuševalni sistem in zemljiškega davka, plačanega v imenu lastnika.
21
Natančneje, tožeča stranka meni, da poročilo družbe Uus Maa, na katero se je Komisija oprla za obdobje 2000–2014, ni zanesljivo, saj na eni strani vsebuje cenovne razpone za najemnino po obdobjih, znotraj katerih je najvišji znesek včasih dvakrat višji od najnižjega, na drugi strani pa se lahko dejanske cene tudi za 20 % razlikujejo od navedb v tem poročilu. Pri tem graja dejstvo, da je Komisija tržno ceno določila na podlagi aritmetične sredine najnižjih in najvišjih vrednosti teh cenovnih razponov. Po njenem mnenju je mogoče kot ustrezen glede na tržno ceno obravnavati tako najnižji kot najvišji znesek iz cenovnega razpona in celo najemnino, ki za 20 % odstopa od takega zneska. Komisija naj bi, ker se je oprla na aritmetično sredino iz tega nenatančnega strokovnega poročila, kršila svojo obveznost analize in obrazložitve. Podatki estonskega statističnega urada, uporabljeni kot podlaga za primerjavo za obdobje 2015–2017, naj ne bi bili strokovno poročilo in naj se z njimi ne bi upoštevale posebnosti zadevnih zemljišč.
22
Tožeča stranka trdi, da bi morala Komisija, da bi raziskala, ali je estonska država ravnala kot zasebni udeleženec, upoštevati okoliščine in gospodarske preudarke, ki so prevladovali ob sklenitvi pogodbe o zakupu leta 2000. V tej fazi, ko naj bi bil pristop Republike Estonije k Uniji negotov, naj bi bile razmere na trgu kmetijskih zemljišč slabe, vrednost zemljišč in cena najemnin pa nizki.
23
Tožeča stranka trdi, da je treba naložbe v izboljšanje zemljišč ter izdatke za njihovo vzdrževanje in druge izboljšave kakovosti, kot so bili določeni v pogodbi o zakupu, v celoti vključiti v ceno najemnine. Iz poročila družbe Uus Maa naj bi bilo razvidno, da leta 2000 niti naložitev takih obveznosti niti sklenitev dolgotrajnih pogodb o zakupu za tako veliko površino nista bili del običajne prakse. Ne bi naj torej obstajale primerljive pogodbe, cena najemnine pa naj bi nujno zajemala vrednost teh obveznosti.
24
Tožeča stranka meni, da Komisija ni izpolnila obveznosti niti v zvezi z dokaznim bremenom niti postopkovnih zahtev, ki so ji naložene. Natančneje, po njenem mnenju Komisija ni pravilno razložila dejstev in podatkov gospodarske narave, dokaze pa naj bi presodila selektivno. Iz poročila družbe Uus Maa naj bi izhajalo, da so bili za zemljišča na jugu okrožja Tartu potrebni sistemi za izboljšanje zemljišč, ki so zahtevali dodatne stroške, da je izgradnja takih sistemov pomenila naložbo v premoženje lastnika, da obveznosti, povezane z gnojenjem tal, niso bile nekaj običajnega, da nobena nova pogodba o zakupu, sklenjena na trgu, ni bila tako ugodna za lastnika v primerjavi z obravnavano, da so zasebni najemodajalci prejemali nižji dejanski neto prihodek zaradi dohodnine in zemljiškega davka ter da obravnavana pogodba o zakupu ni bila primerljiva z običajno pogodbo o zakupu.
25
Tožeča stranka trdi, da Komisija ni upoštevala dejstva, da v skladu s podatki, navedenimi v poročilu družbe Uus Maa, uporabna površina zadevnih zemljišč meri zgolj 2833,596 ha, to je 83 % celotne površine teh zemljišč. Zato meni, da je bila dejanska najemnina, ki jo je plačala, za 16,7 % višja od najemnine, določene s pogodbo o zakupu. Poleg tega naj bi zadevna zemljišča v precejšnjem delu zajemala poti in druga neuporabna zemljišča.
26
Tožeča stranka dodaja, da analiza družbe AS Pindi Kinnisvara (v nadaljevanju: analiza družbe Pindi Kinnisvara), ki so jo estonski organi predložili v upravnem postopku, vendar je Komisija ni upoštevala, prav tako kaže na ustreznost najemnine glede na tržne razmere.
27
Komisija izpodbija trditve tožeče stranke.
28
Komisija opozarja, da je, preden je izvedla prilagoditve, primerjala najemnino, ki jo je tožeča stranka plačala v zadevnih letih, s povprečnimi letnimi najemninami, kot so izhajale iz poročila družbe Uus Maa in podatkov estonskega statističnega urada. Navedeno poročilo naj bi vsebovalo verodostojne ocene najemnin, ki so se zaračunavale v okrožju Tartu v obdobju 2000–2014. Komisija pojasnjuje, da se je oprla na povprečno oceno najemnin, navedeno v tem poročilu, ter da je uporaba takih ocen in cenovnih razponov pri izvedbi primerjav nekaj običajnega. Zadevna zemljišča naj se ne bi razlikovala od povprečnih zemljišč v Estoniji, s primerjavo z najnižjo ceno iz teh cenovnih razponov, kakršno predlaga tožeča stranka, pa naj bi se prenizko ocenila prednost. Komisija torej meni, da je bil njen pristop previden in uravnotežen, saj se je oprla na povprečne višine najemnin in objektivne podatke. Poleg tega naj bi to poročilo predložili estonski organi, tožeča stranka pa naj ne bi mogla predložiti zanesljivejših dokazov.
29
Komisija meni, da so podatki estonskega statističnega urada, kot jih je uporabila za obdobje 2015–2017, zanesljivi dokazi. Pri tem navaja, da je v izpodbijanem sklepu pojasnila, da navedeni podatki niso pridobljeni na podlagi strokovne ocene cene za oddajo zemljišč v zakup, ampak so izraz povprečnih cen najemnin, kot so bile poročane v tem obdobju. Po njenih navedbah so bili ti podatki edine zanesljive informacije, ki jih je imela na voljo, in da so se dobljeni rezultati ujemali z rezultati v zvezi z obdobjem 2000–2014. Niti tožeča stranka niti estonski organi naj ne bi dokazali, da je bila vrednost zadevnih zemljišč nižja od povprečne vrednosti kmetijskih zemljišč v Estoniji. Finančni položaj tožeče stranke naj prav tako ne bi kazal na nižjo vrednost. Komisija dodaja, da dejstvo, da v statističnih podatkih ni mogoče upoštevati vseh posebnosti dane parcele, še ne pomeni, da jih je uporabila napačno.
30
Komisija meni, da je upoštevala okoliščine v obdobju sklenitve pogodbe o zakupu, in pripominja, da tožeča stranka ne navaja nobene pomanjkljivosti v izpodbijanem sklepu v zvezi s tem. Pri tem pojasnjuje, da so bile tržne cene sprva sicer nizke, vendar je v navedenem sklepu dokazala, da je najemnina tožeče stranke v celotnem obdobju 2000–2017 ostala nižja od teh cen, in sicer kljub izvedenim zvišanjem.
31
Komisija izpodbija trditev tožeče stranke, da bi morala najemnina vključevati vse izvedene naložbe v zadevna zemljišča. Naložbe v zvezi z izboljševanjem in vzdrževanjem zemljišč ter povečanjem kakovosti tal naj bi pomenile obratovalne stroške, ki se v okviru letnega cikla kmetijske proizvodnje izvedejo v interesu izvajalca dejavnosti. Komisija navaja, da tožeča stranka ni bila v posebnem položaju, ki bi ga bilo treba upoštevati, saj so se na eni strani te značilnosti izražale v ceni na trgu oddaje v zakup, na drugi strani pa so v zadevnem obdobju vsa kmetijska zemljišča v Estoniji potrebovala masovne naložbe. Pri tem trdi, da je izboljšanje rodovitnosti, prvič, neločljivo povezano z naravo kmetijske rabe površin, drugič, ne dokazuje, da se je vrednost zadevnih zemljišč znatno razlikovala od vrednosti povprečnih kmetijskih zemljišč v Estoniji, in tretjič, s tem niso pojasnjeni razlogi, iz katerih je bila najemnina nižja od tržne cene. Po mnenju Komisije bi bila nižja najemnina upravičena le, če bi bila rodovitnost tal manjša od povprečne rodovitnosti ali če bi se ta zmanjšala. Glede naložb v osuševalni sistem trdi, da je priznala, da je bila estonska država kot lastnica razbremenjena nekaterih vzdrževalnih stroškov in da se je povečala vrednost njenih zemljišč. Ker te naložbe presegajo zakonske zahteve in koristijo tudi tožeči stranki, Komisija meni, da upoštevanje njihove polovice predstavlja previdno oceno. Po njenem mnenju to tudi kaže, da je upoštevala izboljšave zemljišč, zlasti njihove rodovitnosti.
32
Komisija meni, da trditev v zvezi z dokaznim bremenom temelji na neutemeljenih trditvah, ki so zato brezpredmetne. Pri tem trdi, da je analiza družbe Pindi Kinnisvara naknadno strokovno poročilo, ki ni bilo predloženo v okviru upravnega postopka, in da z njo ni mogoče oslabiti dokazne vrednosti poročila družbe Uus Maa, ki so ga predložili estonski organi v istem postopku in ki je temeljilo na podatkih v zvezi z upoštevnim obdobjem. Vendar v dupliki navaja, da so navedeno analizo v tem postopku predložili ti organi, ne pa tožeča stranka. Po njenih navedbah so bili navedeni organi, ker je to analizo naročila tožeča stranka, zaprošeni, naj predložijo neodvisno oceno, to je poročilo družbe Uus Maa. Torej naj ne bi bilo treba več zavzeti stališča o tej pristranski analizi, ki so jo estonski organi obravnavali kot umaknjeno. Komisija je na obravnavi v odgovor na ustna vprašanja, ki ji jih je postavilo Splošno sodišče, pojasnila, da je lahko na podlagi dopisa estonskih organov z dne 7. oktobra 2015 in poznejše izmenjave s temi organi štela, da je bila zadevna analiza umaknjena. Po navedbah te institucije zato ta analiza v času sprejetja izpodbijanega sklepa ni bila več del upravnega spisa in je v tem sklepu ni bilo treba omeniti. Splošno sodišče je ta pojasnila med ustno obravnavo vneslo v zapisnik.
33
Komisija poudarja, da je presoja prednosti zapletena gospodarska presoja, zato ima diskrecijsko pravico glede uporabe najustreznejših dokazov in analitične metode. Glede prilagoditev prvotnih rezultatov primerjave trdi, da je svoj pristop pojasnila in da je na podlagi dokazov izvedla zgolj potrebne prilagoditve. Tožeča stranka naj ne bi niti dokazala, da tako ravnanje ni bilo ustrezno, niti pokazala, da je bila storjena očitna napaka pri presoji.
34
Komisija še dodaja, da je tožeča stranka leta 2000 prejela kmetijsko podporo, ki je zajemala 2912,76 ha, kar kaže na veliko površino zemljišča, sestavljenega iz številnih vrst različnih parcel različnih vrednosti. Za tako zemljišče naj bi bila torej povprečna cena reprezentativna.
35
Iz ustaljene sodne prakse izhaja, da se za državno pomoč štejejo posredovanja z državnimi sredstvi v kateri koli obliki, ki lahko podjetjem neposredno ali posredno dajejo prednost ali za katere je treba šteti, da upravičenemu podjetju dodelijo gospodarsko prednost, ki je v običajnih tržnih razmerah ne bi dobilo (glej sodbo z dne 17. septembra 2020, Compagnie des pêches de Saint‑Malo, C‑212/19, EU:C:2020:726, točka 39 in navedena sodna praksa).
36
V skladu z ustaljeno sodno prakso lahko dobava blaga ali storitev po preferenčnih pogojih pomeni državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU (glej sodbe z dne 11. julija 1996, SFEI in drugi, C‑39/94, EU:C:1996:285, točka 59 in navedena sodna praksa; z dne 1. julija 2010, ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni/Komisija, T‑62/08, EU:T:2010:268, točka 57 in navedena sodna praksa, in z dne 28. februarja 2012, Land Burgenland/Komisija, T‑268/08 in T‑281/08, EU:T:2012:90, točka 47 in navedena sodna praksa).
37
V primeru oddaje zemljišča v zakup po domnevno preferenčni ceni, to je transakcije, primerljive s prodajo zemljišča javnega organa podjetju, je treba preveriti, ali se cena, ki jo je plačal domnevni prejemnik pomoči, ujema s ceno, ki je v običajnimi tržnih razmerah ne bi mogel doseči. V teh okoliščinah je znesek pomoči enak razliki med zneskom, ki ga je upravičenec dejansko plačal, in zneskom, ki bi ga moral plačati v običajnih tržnih razmerah (glej v tem smislu sodbo z dne 9. decembra 2015, Grčija in Ellinikos Chrysos/Komisija, T‑233/11 in T‑262/11, EU:T:2015:948, točka 79 in navedena sodna praksa).
38
Komisija je morala torej preučiti, ali je najemnina, ki jo je plačala tožeča stranka v okviru sporne oddaje v zakup, ustrezala običajnim tržnim razmeram.
39
V teh okoliščinah je morala Komisija opraviti zapletene gospodarske presoje. V okviru nadzora, ki ga sodišča Unije izvajajo nad zapletenimi gospodarskimi presojami Komisije na področju državnih pomoči, sodišče Unije s svojo gospodarsko presojo ne more nadomestiti presoje Komisije (sodbi z dne 22. novembra 2007, Španija/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, točka 57, in z dne 2. septembra 2010, Komisija/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, točka 66; glej tudi sodbo z dne 10. decembra 2020, Comune di Milano/Komisija, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, točka 100 in navedena sodna praksa). Nadzor sodišča Unije je zato omejen na preverjanje spoštovanja postopkovnih pravil in pravil glede obrazložitve, pravilnosti ugotovljenega dejanskega stanja ter neobstoja očitne napake pri presoji in zlorabe pooblastil (glej v tem smislu sodbo z dne 9. marca 2017, Ellinikos Chrysos/Komisija, C‑100/16 P, EU:C:2017:194, točki 18 in 19 ter navedena sodna praksa).
40
To pa ne pomeni, da se mora sodišče Unije vzdržati nadzora nad razlago podatkov gospodarske narave, ki jo poda Komisija. Navedeno sodišče mora namreč med drugim preveriti ne le vsebinsko pravilnost navedenih dokazov, njihovo zanesljivost in doslednost, ampak tudi, ali ti dokazi vsebujejo vse upoštevne podatke, ki jih je treba upoštevati pri presoji zapletenega položaja, in ali lahko utemeljijo iz njih izvedene sklepe (sodbe z dne 22. novembra 2007, Španija/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, točki 56 in 57; z dne 2. septembra 2010, Komisija/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, točki 64 in 65, in z dne 10. decembra 2020, Comune di Milano/Komisija, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, točka 115). Poleg tega je v primerih, ko ima institucija Unije široko diskrecijsko pravico, nadzor nad upoštevanjem nekaterih postopkovnih jamstev temeljnega pomena. Med temi jamstvi je tudi obveznost pristojne institucije, da skrbno in nepristransko preveri vse upoštevne elemente posameznega primera in da svojo odločitev v zadostni meri obrazloži (sodba z dne 22. novembra 2007, Španija/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, točka 58).
41
Utemeljenost trditev tožeče stranke je treba presoditi z vidika teh načel.
42
Da bi se v obravnavani zadevi opredelilo, ali je sporna oddaja v zakup ustrezala tržnim razmeram, je Komisija izvedla preizkus v dveh fazah. V prvi fazi je preverila, ali je bila sama najemnina nižja od tržne cene (točke od 132 do 139 izpodbijanega sklepa). V drugi je preučila, ali je ta znesek, če se poveča za dodatne pogodbene obveznosti, kolikor so bile te del prihodka države od najemnin, še vedno nižji od navedene tržne cene (točke od 141 do 146 navedenega sklepa).
Ustreznost višine najemnine glede na tržno ceno
43
Komisija se je pri primerjavi višine najemnine s tržno ceno oprla na poročilo družbe Uus Maa in podatke estonskega statističnega urada, kar so oboje predložili estonski organi v okviru upravnega postopka. Na tej podlagi je preučila, ali sama najemnina, ki jo je plačevala tožeča stranka v okviru sporne oddaje v zakup, ustreza ravni povprečne najemnine za kmetijska zemljišča v Estoniji v celotnem obdobju oddaje v zakup (točka 131 izpodbijanega sklepa).
44
Natančneje, Komisija je na eni strani v točkah od 134 do 136 izpodbijanega sklepa ugotovila, da je po podatkih iz poročila družbe Uus Maa višina najemnine za kmetijska zemljišča v okrožju Tartu v obdobju 2000–2004 znašala med 6 in 10 EUR/ha, v obdobju 2005–2009 med 10 in 20 EUR/ha, v obdobju 2010–2014 pa med 25 in 60 EUR/ha. Nasprotno naj bi tožeča stranka v prvem navedenem obdobju plačevala najemnino v višini 0,20 EUR/ha, v drugem navedenem obdobju naj bi se najemnina 14. januarja 2005 in 21. marca 2007 zvišala na 1,66 EUR/ha oziroma na 5,21 EUR/ha, v navedenem tretjem obdobju pa naj bi se 12. maja 2009 zvišala na 8,68 EUR/ha.
45
Na drugi strani je Komisija v točkah od 137 do 139 izpodbijanega sklepa navedla, da naj bi po podatkih estonskega statističnega urada leta 2015 povprečna najemnina za kmetijska zemljišča in orna zemljišča v Estoniji znašala 52 EUR/ha oziroma 55 EUR/ha, v okrožju Tartu pa 63 EUR/ha oziroma 65 EUR/ha. Leta 2016 naj bi bila ta zneska 52 EUR/ha oziroma 54 EUR/ha v Estoniji in 61 EUR/ha oziroma 61 EUR/ha v navedenem okrožju. Leta 2017 naj bi bila ta zneska v Estoniji 58 EUR/ha oziroma 60 EUR/ha. Za to leto naj podatki za navedeno okrožje ne bi obstajali. Nasprotno naj bi tožeča stranka leta 2015 plačevala najemnino v višini 26,86 EUR/ha, leta 2016 v višini 27,30 EUR/ha, leta 2017 pa v višini 27,28 EUR/ha.
46
Komisija je na podlagi te primerjave v točki 140 izpodbijanega sklepa ugotovila, da je bila sama najemnina v celotnem obdobju 2000–2017 nižja od tržne cene. Podoben pristop je uporabila v točkah od 154 do 156 navedenega sklepa za izračun prednosti, za katero je navedla, da je treba primerjati višino letne najemnine, ki jo je plačala tožeča stranka, s povprečnimi letnimi zneski, ki izhajajo iz cenovnih razponov iz poročila družbe Uus Maa in podatkov estonskega statističnega urada. Na eni strani je menila, da ta prednost zajema razliko med temi povprečnimi zneski in navedeno najemnino, na drugi strani pa še, da je treba kot osnovo za izračun uporabiti število hektarjev, za katere je bila plačana kmetijska podpora (točki 140 in 165 tega sklepa).
47
V zvezi s tem je treba ugotoviti, da je strokovna poročila, ki jih pripravijo neodvisni strokovnjaki po zadevni transakciji, kot je poročilo družbe Uus Maa, v katerem je zajeta cenitev zemljišč in parcel, na katere se je nanašala pogodba o zakupu (glej točko 28 izpodbijanega sklepa), sicer res mogoče uporabiti za opredelitev, ali je najemnina, ki jo je tožeča stranka plačala v okviru sporne oddaje v zakup, tako zelo odstopala od tržne najemnine, da je treba ugotoviti obstoj prednosti (glej v tem smislu sodbo z dne 16. septembra 2004, Valmont/Komisija, T‑274/01, EU:T:2004:266, točka 45). Prav tako ni izključeno, da Komisija upošteva povprečne cene najemnin, ki so navedene v poročilih estonskega statističnega urada in temeljijo na metodologiji, ki jo je odobril Statistični urad Evropske unije (Eurostat) (glej točko 39 navedenega sklepa), saj je mogoče še z drugimi metodami razen strokovnih ocen zagotoviti podatke o cenah, ki se ujemajo z dejanskimi tržnimi vrednostmi, če te metode določajo posodabljanje cen, kadar se cene močno zvišajo (glej v tem smislu sodbo z dne 16. decembra 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, točki 39 in 54), kar za statistične podatke nujno drži.
48
Vendar je primerjava najemnine, ki jo je plačala tožeča stranka v okviru sporne oddaje v zakup, s povprečnimi zneski iz poročila družbe Uus Maa in podatki estonskega statističnega urada, kakršno je opravila Komisija v izpodbijanem sklepu, presplošna in nezadostno razdelana, da bi dokazovala, da cena te najemnine ni ustrezala ceni, ki bi jo tožeča stranka dosegla v običajnih tržnih razmerah (glej točki 37 in 38 zgoraj). Natančneje, ker se v tej primerjavi ni upoštevalo določeno odstopanje, ki ga je nujno treba dopustiti, z njo ni mogla dovolj verodostojno in dosledno utemeljiti cene, ki je karseda blizu tržni ceni, kot se zahteva s sodno prakso (glej v tem smislu sodbo z dne 16. decembra 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, točki 35 in 54). Poleg tega Komisija v okviru te primerjave ni upoštevala vseh upoštevnih informacij, ki jih je imela ali bi jih lahko imela na voljo ob sprejetju izpodbijanega sklepa (glej v tem smislu sodbe z dne 2. septembra 2010, Komisija/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, točka 91; z dne 20. septembra 2017, Komisija/Frucona Košice, C‑300/16 P, EU:C:2017:706, točka 70, in z dne 26. marca 2020, Larko/Komisija, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, točki 41 in 42).
49
Ta presoja temelji na naslednjih elementih.
50
Na prvem mestu, v poročilu družbe Uus Maa so navedene tržne cene v obliki cenovnih razponov. Po podatkih na straneh 101 in 107 navedenega poročila je namreč najemnina za povprečno kakovostna orna zemljišča v okrožju Tartu v obdobju 2000–2004 znašala med 6 in 10 EUR/ha, v obdobju 2005–2009 pa med 10 in 20 EUR/ha (glej točke 31, 32, 134 in 135 izpodbijanega sklepa; glej tudi točko 44 zgoraj). V zvezi z obdobjem 2010–2014 je v tem poročilu na strani 101 naveden prvi razpon med 25 in 60 EUR/ha, medtem ko preglednica na strani 107 vsebuje drug razpon, in sicer zneske med 30 in 50 EUR/ha. Komisija je uporabila prvi razpon, to je tistega med 25 in 60 EUR/ha (glej točke 33, 136 in 156 izpodbijanega sklepa; glej tudi točko 44 zgoraj), v katerem je najnižji znesek, to je 25 EUR/ha, nižji od najnižjega zneska v drugem razponu, to je 30 EUR/ha.
51
Komisija je brez podrobnejših pojasnil v zvezi s tem menila, da je treba aritmetične sredine zneskov iz teh cenovnih razponov uporabiti kot osnovo za primerjavo z najemnino, ki jo je tožeča stranka plačevala v okviru sporne oddaje v zakup, in sicer tako pri ugotovitvi obstoja prednosti kot pri njeni količinski opredelitvi (glej točke 131 in od 154 do 156 izpodbijanega sklepa; glej tudi točki 43 in 46 zgoraj). V pisanjih pred Splošnim sodiščem in na obravnavi je potrdila, da se je oprla na to aritmetično sredino.
52
Kot pa upravičeno trdi tožeča stranka, dejstvo, da so v poročilu družbe Uus Maa tržne cene izražene v obliki cenovnih razponov, nujno pomeni, da je tudi najemnina, ki se ujema z minimalnimi zneski iz teh cenovnih razponov, najemnina, ki ustreza tržni ceni. To še toliko bolj drži, ker tudi sama Komisija priznava, da se pri nepremičninah in zemljiščih kot podlaga za oceno običajno uporabijo ocene, izražene v cenovnih razponih, zato se je oprla na številke iz navedenega poročila. Tako bi morala Komisija – razen v primeru posebne utemeljitve, zakaj je od tega odstopila – načeloma šteti, da najemnina, ki se ujema z minimalnimi zneski iz cenovnih razponov, navedenih v izpodbijanem sklepu, torej s 6, 10 in 25 EUR/ha (glej točko 50 zgoraj) v posameznem upoštevnem obdobju, ustreza taki tržni ceni.
53
Komisija v nasprotju s trditvami, ki jih je navedla v svojih pisanjih in na obravnavi, ni dokazala, da je aritmetična sredina zneskov iz zadevnih cenovnih razponov bolj reprezentativna vrednost in najustreznejša metoda izračuna za določitev tržne cene ter da je bila uporaba navedenega povprečja nujna zaradi uravnoteženja rezultatov, izračunanih na podlagi več let, in povečanja njihove zanesljivosti, da se tako prepreči prenizka ocena navedene cene, ali zaradi upoštevanja povprečne kakovosti zadevnih zemljišč.
54
Kot je bilo namreč navedeno v točkah 28 in 30 izpodbijanega sklepa, je v poročilu družbe Uus Maa zajeta cenitev zemljišč in parcel, na katere se je nanašala pogodba o zakupu, in temelji na metodi njihove primerjave z drugimi nepremičninami s podobnimi značilnostmi. Kot je bilo navedeno na strani 106 tega poročila, je ta primerjalna metoda razširjena praksa za oceno tržne cene in omogoča izračun najzanesljivejše tržne cene. Zadevni cenovni razponi izražajo višino tržne najemnine za orna zemljišča, ki so podobno kot zadevna zemljišča povprečne kakovosti in so v okrožju Tartu (glej točko 50 zgoraj). Če nič ne kaže na nasprotno, je treba torej šteti, da ti cenovni razponi zagotavljajo najverodostojnejše in najustreznejše ocene tržne najemnine za zadevna zemljišča, kar je Komisija priznala v točki 133 izpodbijanega sklepa, v kateri je navedla, da „poročilo družbe Uus Maa vsebuje verodostojne, vendar konservativne ocene najemnin v okrožju Tartu v obdobju 2000–2014“.
55
Torej glede na to, da se v zadevnih cenovnih razponih na eni strani že upošteva povprečna kakovost zadevnih zemljišč, na drugi strani pa so že dobljeni z uravnoteženjem, saj se nanašajo na štiriletna obdobja in torej vsebujejo zgolj zbirne podatke, ni dokazano, da je mogoče z uporabo aritmetične sredine navedenih razponov zagotoviti zanesljivejše rezultate in izračunati ceno, ki je karseda blizu tržni ceni. Nasprotno, uporaba te sredine lahko privede do nenatančnih rezultatov in previsoke ocene tržne cene.
56
Iz istih razlogov niti z veliko stopnjo napake iz poročila družbe Uus Maa, kot je navedeno na strani 107 tega poročila in v točki 38 izpodbijanega sklepa, v skladu s katerim je lahko dejanska tržna najemnina za 20 % višja ali nižja od najemnine, navedene v tem poročilu, ni bilo mogoče utemeljiti uporabe te aritmetične sredine, česar Komisija ni trdila niti v izpodbijanem sklepu niti na obravnavi. Iz nobenega elementa analize v zvezi z ustreznostjo višine najemnine glede na tržno ceno, kot jo vsebujejo točke od 131 do 140 in od 154 do 157 izpodbijanega sklepa, namreč ni razvidno, da je Komisija to veliko stopnjo napake upoštevala, in sicer kljub njeni obsežnosti in morebitnemu vplivu na njeno presojo. Kot pa trdi tožeča stranka, ni izključeno, da je lahko tudi najemnina, ki je do 20 % nižja od najnižjih cenovnih razponov iz poročila družbe Uus Maa, prav tako tržna cena.
57
Z uporabo aritmetične sredine ni mogoče odpraviti niti težave, povezane z dejstvom, da so cenovni razponi iz poročila družbe Uus Maa posebej široki, kot upravičeno trdi tožeča stranka. Odstopanje med najnižjimi in najvišjimi zneski v cenovnem razponu za obdobje 2000–2004 in za obdobje 2005–2009 namreč znaša približno 67 % oziroma 100 %. V zvezi z obdobjem 2010–2014, za katero poročilo družbe Uus Maa vsebuje različna cenovna razpona (glej točko 50 zgoraj), odstopanje za posamezni cenovni razpon znaša približno 67 % oziroma 140 %. Iz tega izhaja, da uporaba aritmetične sredine teh cenovnih razponov nujno privede do precejšnjih netočnosti ali celo do previsoke ocene tržne cene.
58
Komisija je na obravnavi sicer s sklicevanjem na točko 156 izpodbijanega sklepa pojasnila, da je za obdobje 2010–2014 uporabila podatke estonskega statističnega urada, s čimer naj bi upoštevala široke cenovne razpone iz poročila družbe Uus Maa, kar je bilo vneseno v zapisnik obravnave. Vendar s tem – poleg tega, da se zdi, da je to storila zgolj za količinsko opredelitev prednosti v navedeni točki, ne pa za ugotovitev prednosti v točki 136 izpodbijanega sklepa, v okviru katere je primerjala najemnine, ki jih je plačala tožeča stranka, s povprečnimi zneski iz cenovnih razponov – torej ni poskusila odpraviti težave posebej širokih cenovnih razponov za obdobji 2000–2004 in 2005–2009.
59
Iz tega sledi, da Komisija ni dokazala, da je mogoče z uporabo aritmetičnih sredin cenovnih razponov iz poročila družbe Uus Maa, na katere se je oprla, določiti ceno, ki je karseda blizu tržni ceni, niti ni dovolj upoštevala območja napake in posebej širokih cenovnih razponov iz tega poročila. Nasprotno, glede na zgoraj navedeno je ta pristop nujno privedel do previsoke ocene te cene.
60
Na drugem mestu, glede obstoječih okoliščin iz časa sklenitve pogodbe o zakupu je v poročilu družbe Uus Maa na strani 101 navedeno, da je bilo pred pristopom Republike Estonije k Uniji leta 2004 „malo zakupov, ki bi se nanašali na orna zemljišča“, „oddaja zemljišč v zakup ni bila prav običajna, sklepanje pogodb o zakupu pa je bilo redko“, „zemljišča so se dajala na voljo brezplačno, da ne bi ostala neobdelana“, „vrednost zemljišč [pa] je bila nizka in najemnine prav tako zelo nizke, pri čemer so se pogodbe o zakupu sklepale zgolj z lastniki sorazmerno velikih zemljišč“ (glej tudi točko 31 izpodbijanega sklepa). Kot trdi tožeča stranka, Komisija pri svoji preučitvi ni upoštevala teh elementov.
61
Ob upoštevanju navedenih obstoječih okoliščin iz časa sklenitve pogodbe o zakupu torej ni izključeno, da je leta 2000 najemnina v višini 0,20 EUR/ha, kakršna je bila določena z navedeno pogodbo (glej točko 4 zgoraj), ustrezala običajnim tržnim razmeram. To še toliko bolj drži, ker je namen te pogodbe – kot je razvidno iz navedb na strani 106 poročila družbe Uus Maa in ob upoštevanju obsežnih dodatnih obveznosti, ki jih določa, zlasti v zvezi z vzdrževanjem zemljišč in povečanjem kakovosti tal (glej točko 4 zgoraj) – ohraniti rabo zemljišč za predvideni namen in njihovo rodovitnost.
62
Kot je navedeno v točki 31 izpodbijanega sklepa, je iz poročila družbe Uus Maa še razvidno, da so bile v obdobju 2000–2004, v katerem je bila pogodba o zakupu sklenjena (glej točko 3 zgoraj), pogodbe o oddaji v zakup napisane v splošnem jeziku in niso določale zvišanja najemnine. To kaže na dejstvo, da v času sklenitve navedene pogodbe zasebni udeleženec, ki bi posloval v običajnih konkurenčnih razmerah in katerega ravnanje je med elementi, ki jih je Komisija pri dokazovanju obstoja pomoči morala upoštevati (glej v tem smislu sodbo z dne 10. decembra 2020, Comune di Milano/Komisija, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, točka 109 in navedena sodna praksa), v podobnem položaju ne bi nujno zahteval pogodbene določbe o samodejnem ali enostranskem zvišanju najemnine.
63
Tako Komisija v zvezi s pogodbo o zakupu v izpodbijanem sklepu ni presodila, ali ta pogodba vsebuje tako določbo. Prav tako ni presodila poznejših sprememb navedene pogodbe, ampak je v točki 27 izpodbijanega sklepa zgolj navedla, da je bila „[n]ajemnina […] spremenjena trikrat“. Torej ni dokazala, da je imela estonska država v skladu z isto pogodbo v prvotni različici in njenih poznejših spremenjenih različicah možnost samodejno ali enostransko vsako leto zvišati najemnino, da bi jo prilagodila tržni najemnini.
64
Ob neobstoju take pogodbene možnosti se Komisija ne bi smela omejiti zgolj na primerjavo najemnine, ki jo je tožeča stranka plačevala v okviru sporne oddaje v zakup, s tržno ceno za celotno obdobje 2000–2017, ampak bi morala preučiti, ali je bila najemnina v času sklenitve pogodbe o zakupu, to je leta 2000 (glej točko 3 zgoraj), ter ob vsakokratni spremembi te pogodbe, to je leta 2005, leta 2007 in leta 2009 (glej točko 5 zgoraj), nižja od cene, ki bi jo tožeča stranka dosegla v običajnih tržnih razmerah. Iz tega sledi, da se Komisija tudi iz tega razloga ne bi smela zadovoljiti z uporabo aritmetičnih sredin zneskov iz cenovnih razponov, navedenih v poročilu družbe Uus Maa, ki so bili izraženi za štiriletna obdobja in niso omogočali določitve tržne cene v posameznem letu. Čeprav je poleg tega v točkah 135 in 136 izpodbijanega sklepa pravilno navedla, da je bila najemnina zvišana 14. januarja 2005, 21. marca 2007 oziroma 12. maja 2009, ni upoštevala dejstva, da so navedena zvišanja začela veljati retroaktivno, in sicer 1. januarja 2005, 1. januarja 2007 oziroma 1. januarja 2009 (glej točko 5 zgoraj).
65
Na tretjem mestu, Komisija je v zvezi z velikostjo in uporabo zadevnih zemljišč navedla, da v pogodbi o zakupu ni bilo navedeno, da določen del zemljišč ni primeren za kmetijstvo (točka 157 izpodbijanega sklepa). Menila je, da je bilo mogoče neorna zemljišča uporabiti drugače, da je težko ugotoviti zanesljive približke tržne cene za oddajo v zakup gozdnih zemljišč, travinj in drugih zemljišč ter da je treba zato kot osnovo za izračun uporabiti število hektarjev, za katere so bile predložene vloge za kmetijsko podporo Unije, to je med 95 in 97 % zadevnih zemljišč v obdobju 2004–2018 (točka 158 izpodbijanega sklepa).
66
V zvezi s tem poročilo družbe Uus Maa na eni strani na straneh 9 in 10 vsebuje preglednico, v kateri so povzete spremembe pogodbe o zakupu, vključno s površino zadevnih zemljišč, na drugi strani pa na straneh od 12 do 99 vključuje del, v katerem so podrobno opisane vsaka nepremičnina in vsaka parcela, na katere se nanaša pogodba o zakupu, iz česar izhaja zlasti njihova površina, njihova porazdelitev glede na njihovo kakovost, njihova uporaba, njihove značilnosti, njihova rodovitnost, omejitve in možnosti dostopa. Namen te preglednice in tega podrobnega opisa je bil omogočiti, da se določi cena najemnine, ki je karseda blizu tržni ceni glede na velikost in posebnosti zadevnih zemljišč.
67
Na podlagi tega je lahko tožeča stranka v preglednici, ki jo je predložila kot prilogo A.22.12 k tožbi, izračunala natančen delež ornih zemljišč, ki je – kot upravičeno navaja – ustrezal površini 2833,596 ha, kar je približno 83 % zadevnih zemljišč.
68
Za preostali del teh zemljišč je bilo mogoče na podlagi tega izračunati točne deleže naravnega travinja, gozdov, stavbnih zemljišč, kmetij, poplavljenih zemljišč ali drugih zemljišč in jih oceniti ob upoštevanju informacij iz poročila družbe Uus Maa v zvezi z razvojem trga oddaje v zakup v okrožju Tartu. Tako bi morala Komisija upoštevati dejstvo, navedeno na strani 101 tega poročila, to je, da se v obdobjih 2000–2004 in 2005–2009 ni plačevala nikakršna najemnina za „druga zemljišča“, sestavljena iz šotišč, polderjev in poplavnih območij, ter da se je trg oddaje v zakup za ta druga zemljišča pojavil šele v obdobju 2010–2014, pri čemer je bila najemnina zanje precej nižja od najemnine za orna zemljišča, saj je znašala približno 10 EUR/ha. Upoštevati bi morala tudi to, da je bila leta 2013 – kot je navedeno na strani 102 navedenega poročila v podporo podatkom estonskega statističnega urada – „na splošno cena obdelovalnih polj višja od cene trajnega travinja“. Poleg tega bi lahko na podlagi podrobnega opisa zadevnih zemljišč v istem poročilu upoštevala, da so se za majhne parcele v obdobju2005–2009 plačevale nižje najemnine (stran 101 zadevnega poročila).
69
Nasprotno, Komisija pri določanju velikosti in uporabe zadevnih zemljišč ni upoštevala upoštevnih informacij, ki so bile razvidne iz poročila družbe Uus Maa, čeprav je na njem utemeljila precejšen del svoje presoje v zvezi z ustreznostjo najemnine, ki jo je plačevala tožeča stranka v okviru sporne oddaje v zakup, glede na tržno ceno za celotno obdobje 2000–2017 (glej točke od 131 do 136 in od 154 do 156 izpodbijanega sklepa; glej tudi točko 44 zgoraj) ter je tožeča stranka v upravnem postopku izrecno napotila nanj, da bi tako dokazala, da 16,7 % zadevnih zemljišč ni bilo mogoče uporabiti za kmetijsko proizvodnjo (točka 84 izpodbijanega sklepa). Glede na pomembnost navedenega poročila za določitev velikosti in posebnosti zadevnih zemljišč Komisija ni bila odvezana obveznosti, da presodi dokazno vrednost navedenih informacij (glej v tem smislu in po analogiji sodbo z dne 16. septembra 2004, Valmont/Komisija, T‑274/01, EU:T:2004:266, točka 53) ter jo upošteva pri preučitvi zadeve. Ni se torej mogla zadovoljiti – kot se zdi, da meni – z uporabo povprečne cene za vse parcele in za vse posebnosti skupaj. Komisija se prav tako ni mogla zadovoljiti z uporabo informacij, ki so izhajale iz kmetijskih podpor, za katere ni pojasnila niti metod izračuna niti pogojev dodelitve. Ker torej ni upoštevala posebnosti zadevnih zemljišč in dejstva, da so orna zemljišča pomenila samo 83 % teh zemljišč, je bila njena ocena tržne cene navedenih zemljišč nujno previsoka.
70
Na četrtem mestu, Komisija je na podlagi podatkov estonskega statističnega urada določila tržno ceno za obdobje 2015–2017 (glej točke od 137 do 139 izpodbijanega sklepa) in – kot je sama navedla – za obdobje 2010–2014, da bi tako popravila „širok razpon zneskov iz poročila družbe Uus Maa“ (glej točko 58 zgoraj).
71
V zvezi s tem je treba poudariti – kot priznava tudi sama Komisija – da podatki estonskega statističnega urada ne pomenijo strokovne ocene najemnine za zemljišča, ampak so to povprečne cene najemnin za kmetijska zemljišča, pri katerih se ne upoštevajo posebne značilnosti zadevnih zemljišč (točka 133 izpodbijanega sklepa).
72
Vendar ob neobstoju cenovnih razponov, kakršni so tisti iz poročila družbe Uus Maa, zlasti ni mogoče vedeti, kakšna je bila najnižja tržna cena, in preveriti, ali najemnina, ki jo je tožeča stranka plačala v okviru sporne oddaje v zakup, odstopa od nje. Prav tako ni mogoče te najemnine primerjati s tržno ceno v okrožju Tartu v letih 2010–2012 in 2017, saj za ta leta obstajajo zgolj podatki za celotno Estonijo (glej točko 39 izpodbijanega sklepa). K temu je treba dodati še nenatančnosti, povezane s tem, da je Komisija za obdobje 2015–2017 v točkah od 137 do 139 izpodbijanega sklepa navedeno najemnino primerjala izključno s povprečnimi najemninami za kmetijska zemljišča in orna zemljišča, ne da bi ob tem upoštevala, da je – kot je razvidno iz podrobnega opisa iz navedenega poročila (glej tudi točke od 66 do 69 zgoraj) – del zadevnih zemljišč sestavljalo travinje, za katero so se po podatkih estonskega statističnega urada na splošno plačevale nižje cene (glej točko 39 izpodbijanega sklepa).
73
Iz tega sledi, da Komisija ni dokazala, da je bilo mogoče na podlagi podatkov estonskega statističnega urada, na katere se je oprla, izračunati ceno, ki je karseda blizu tržni ceni, niti ni dokazala, da je tožeča stranka v okviru sporne oddaje v zakup v obdobjih 2010–2014 in 2015–2017 plačevala najemnino, nižjo od te cene.
74
Tudi če drži dozdevna trditev Komisije, to je, da ni imela na voljo najboljših informacij, svojih ugotovitev ni mogla utemeljiti samo s podatki estonskega statističnega urada.
75
Komisija mora v okviru svoje osrednje in izključne odgovornosti, da pod nadzorom sodišča Unije zagotovi spoštovanje člena 107 PDEU in izvajanje člena 108 PDEU, preveriti, med drugim po potrebi s pomočjo strokovnjakov, ali državni ukrep vključuje prednost, ki ne ustreza običajnim tržnim razmeram (glej v tem smislu sodbe z dne 16. septembra 2004, Valmont/Komisija, T‑274/01, EU:T:2004:266, točka 72 in navedena sodna praksa; z dne 9. decembra 2015, Grčija in Ellinikos Chrysos/Komisija, T‑233/11 in T‑262/11, EU:T:2015:948, točka 91, in z dne 16. marca 2016, Frucona Košice/Komisija, T‑103/14, EU:T:2016:152, točke od 164 do 179). Vendar si v obravnavani zadevi ni niti pomagala s strokovnjaki niti ni estonskih organov zaprosila za dodatne informacije za obdobja, za katera po njenih navedbah poročila družbe Uus Maa ni bilo mogoče uporabiti kot izključno podlago za primerjavo.
76
Poleg tega je treba opozoriti, da je Komisija tista, ki mora glede na to, da so tožeča stranka in navedeni organi njene ugotovitve podrobno izpodbijali, dokazati obstoj „državne pomoči“ v smislu člena 107(1) PDEU in torej tudi predložiti dokaz, da je izpolnjen pogoj dodelitve selektivne prednosti upravičencem (glej sodbo z dne 4. marca 2021, Komisija/Fútbol Club Barcelona, C‑362/19 P, EU:C:2021:169, točka 62 in navedena sodna praksa). Tudi ob predpostavki, da je bila Komisija soočena z državo članico, ki ji zaradi neizpolnjevanja obveznosti sodelovanja ni predložila podatkov, ki jih je od nje zahtevala, mora svoje sklepe utemeljiti z zanesljivimi in doslednimi elementi, ki zagotavljajo zadostno podlago za ugotovitev, da je bilo podjetje deležno prednosti, ki pomeni državno pomoč, in ki zato lahko utemeljijo njene ugotovitve. Ker je namreč namen vračila zadevne pomoči od upravičenca odpraviti izkrivljanje konkurence, ki je bilo povzročeno z določeno konkurenčno prednostjo, in tako vzpostaviti položaj, kakršen je bil pred izplačilom te pomoči, Komisija ne more domnevati, da je bilo podjetje deležno koristi v obliki državne pomoči le na podlagi negativne domneve, ki temelji na pomanjkanju informacij, ki bi omogočale nasproten sklep, zaradi pomanjkanja drugih elementov, ki bi pozitivno dokazovali obstoj take koristi (glej v tem smislu sodbo z dne 26. marca 2020, Larko/Komisija, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, točki 69 in 70 ter navedena sodna praksa). Komisija torej nenatančnosti podatkov estonskega statističnega urada ne more upravičiti samo zato, ker tožeča stranka in estonski organi niso dokazali, da je bila vrednost zadevnih zemljišč nižja od vrednosti povprečnih kmetijskih zemljišč v Estoniji.
77
Na petem mestu, opozoriti je treba, da estonski organi v upravnem postopku niso predložili zgolj poročila družbe Uus Maa in podatkov estonskega statističnega urada, ampak so z dopisom z dne 2. oktobra 2014 predložili še analizo družbe Pindi Kinnisvara, ki pa v izpodbijanem sklepu ni omenjena.
78
V skladu z analizo družbe Pindi Kinnisvara z dne 12. aprila 2013, ki zajema eno samo stran, je cena oddaje v zakup v okrožju Tartu na ta datum večinoma znašala med 30 in 50 EUR/ha za obstoječe pogodbe, med 50 in 100 EUR/ha za nove ali podaljšane pogodbe ter lahko tudi več kot 100 EUR/ha na območjih z dobrim logističnim položajem in v konkurenčnejšem okolju. Te številke se ujemajo s tistimi iz poročila družbe Uus Maa, v katerem so za obdobje 2010–2014 iz posameznih navedenih cenovnih razponov razvidni zneski med 25 in 60 EUR/ha oziroma med 30 in 50 EUR/ha (glej točko 50 zgoraj), ter s podatki estonskega statističnega urada, v skladu s katerimi je leta 2013 povprečna najemnina za kmetijska zemljišča v navedenem okrožju znašala 50 EUR/ha (glej točko 39 izpodbijanega sklepa).
79
Kot pa upravičeno navaja tožeča stranka, Komisija analize družbe Pindi Kinnisvara v izpodbijanem sklepu ni upoštevala. V odgovoru na tožbo je trdila, da je šlo za „naknadno strokovno poročilo, ki Komisiji ni bilo predloženo med upravnim postopkom“. Šele v fazi duplike je priznala, da so ji estonski organi navedeno analizo predložili med upravnim postopkom, pri čemer pa je trdila, da ji o njej ni bilo treba zavzeti stališča, ker so jo „estonski organi obravnavali kot umaknjeno in nadomeščeno s poročilom družbe Uus Maa“. Na obravnavi je v odgovor na ustno vprašanje, ki ji ga je postavilo Splošno sodišče, z napotilom na opombo 6 k dupliki pojasnila, da je zaradi dopisa estonskih organov z dne 7. oktobra 2015 in poznejših izmenjav s temi organi menila, da je navedena analiza umaknjena. Torej naj v času sprejetja izpodbijanega sklepa ne bi bila več del upravnega spisa. Te trditve so bile vnesene v zapisnik obravnave (glej tudi točko 32 zgoraj).
80
V zvezi s tem je treba ugotoviti, da je Komisija v dopisu z dne 7. septembra 2015 z oznako agri.ddg4.i.2(2015)4096993 estonske organe zlasti zaprosila, naj ji predložijo oceno cen oddaje v zakup za zemljišča, primerljiva z zadevnimi zemljišči, ki jo bo sestavil neodvisen strokovnjak. Navedeni organi so na to prošnjo odgovorili z dopisom z dne 7. oktobra 2015, v katerem je v upoštevnem odlomku, kot je bil naveden v opombi 6 k dupliki, navedeno: „naj poudarimo, da smo, da bi odpravili vsakršen dvom glede strokovnjaka, objavili javni razpis, ki nosi številko 167431, ter da vam bomo, ko bo naročilo oddano in izpolnjeno, verjetno lahko predložili zahtevano strokovno poročilo.“ Republika Estonija je z dopisom z dne 16. decembra 2015 Komisiji predložila poročilo družbe Uus Maa. K temu dopisu je dodan spodnji komentar, naveden v opombi 6 k dupliki: „S tem dopisom vam pošiljamo strokovno poročilo (v prilogi), za katero ste zaprosili v točki 5 vašega dopisa z oznako agri.ddg4.i.2(2015)4096993.“
81
Iz tega izhaja, da niti v dopisu estonskih organov z dne 7. oktobra 2015 niti v dopisu istih organov z dne 16. decembra 2015 ni navedena analiza družbe Pindi Kinnisvara, ampak je v njiju zgolj odgovorjeno na prošnjo Komisije z dne 7. septembra 2015, naj predložijo oceno, ki jo bo pripravil neodvisen strokovnjak in se bo nanašala na najemnine za zemljišča, primerljiva s tistimi, ki jih je uporabljala tožeča stranka, to je prošnjo, ki ji je bilo s predložitvijo poročila družbe Uus Maa ugodeno. V nasprotju s trditvijo Komisije iz navedenih dopisov ni mogoče izpeljati, da so ti organi zadevno analizo umaknili, ampak iz njiju izhaja zgolj to, da je bila dopolnjena s tem poročilom.
82
Čeprav se je torej Komisija pri svoji presoji oprla na poročilo družbe Uus Maa, ker je analizo družbe Pindi Kinnisvara naročila tožeča stranka, nič manj ne drži, da je imela v času sprejetja izpodbijanega sklepa na voljo to analizo. V teh okoliščinah Komisija ni bila odvezana obveznosti, da presodi dokazno vrednost te analize in jo po potrebi upošteva pri preučitvi zadeve (glej v tem smislu in po analogiji sodbo z dne 16. septembra 2004, Valmont/Komisija, T‑274/01, EU:T:2004:266, točka 53).
83
Poleg tega je treba opozoriti, da je Komisija v interesu dobre uporabe temeljnih pravil Pogodbe DEU v zvezi z državnimi pomočmi dolžna skrbno in nepristransko voditi postopek preučitve izpodbijanih ukrepov, tako da ima za to pri sprejetju končnega sklepa na voljo najzanesljivejše in najpopolnejše podatke (sodbi z dne 2. septembra 2010, Komisija/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, točka 90, in z dne 26. marca 2020, Larko/Komisija, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, točka 67). Zlasti mora skrbno in nepristransko preučiti vse upoštevne elemente, ki so ji predloženi. Ob upoštevanju te obveznosti skrbnega ravnanja, ki je v skladu z navedeno sodno prakso nujen pogoj, da lahko sodišče Unije preveri, ali so obstajale dejanske in pravne okoliščine, od katerih je odvisno izvajanje široke diskrecijske pravice Komisije (glej v tem smislu sodbe z dne 21. novembra 1991, Technische Universität München, C‑269/90, EU:C:1991:438, točka 14; z dne 20. septembra 2007, Fachvereinigung Mineralfaserindustrie/Komisija, T‑375/03, neobjavljena, EU:T:2007:293, točka 90, in z dne 16. septembra 2013, ATC in drugi/Komisija, T‑333/10, EU:T:2013:451, točka 84), ta institucija v okviru svoje preučitve ni mogla ne upoštevati analize družbe Pindi Kinnisvara, na katere upoštevnost je bilo opozorjeno v točki 78 zgoraj.
84
Glede na navedeno je treba ugotoviti, da Komisija v okviru primerjave višine najemnine s tržno ceno in izračuna prednosti ni dovolj upoštevala zlasti najnižjih zneskov iz cenovnih razponov, navedenih v poročilu družbe Uus Maa, in njihove stopnje napake, obstoječih okoliščin iz časa sklenitve pogodbe o zakupu, med njimi tega, da se sprva niso uporabljale določbe o zvišanju cene najemnine, informacij iz tega poročila o velikosti in uporabi zadevnih zemljišč ter nenatančnosti podatkov estonskega statističnega urada. Poleg tega v tem okviru neupravičeno ni upoštevala analize družbe Pindi Kinnisvara, ki so ji jo v upravnem postopku predložili estonski organi.
85
Torej preučitev v zvezi z ustreznostjo višine same najemnine glede na tržne razmere (točke od 132 do 140 izpodbijanega sklepa) ter del presoje v zvezi s količinsko opredelitvijo prednosti, ki se nanaša na ta znesek in na površino zadevnih zemljišč (točke od 154 do 159 izpodbijanega sklepa), vsebujeta očitno napako pri presoji, Komisija pa v njiju tudi ni izpolnila obveznosti skrbnega ravnanja, ki ji je naložena.
Upoštevanje dodatnih pogodbenih obveznosti
86
Opozoriti je treba, da je pogodba o zakupu poleg plačila najemnine vsebovala še dodatne pogodbene obveznosti, ki so se nanašale na, prvič, letne naložbe v osuševalne sisteme, drugič, odhodke za vzdrževanje zemljišč in povečanje kakovosti tal, vključno z odhodki, kot so odhodki za fitofarmacevtska sredstva, mineralna in organska gnojila, apnenje in vzdrževanje obcestnih površin, in, tretjič, plačilo vseh davkov (glej točko 4 zgoraj; glej tudi točko 141 izpodbijanega sklepa).
87
Komisija je v izpodbijanem sklepu sprejela, da se kot prihodek estonske države upošteva samo polovica letnih naložb v osuševalne sisteme in letnih zneskov zemljiškega davka, ki jih je plačevala tožeča stranka (glej točki 147 in 165 izpodbijanega sklepa).
88
V zvezi z letnimi naložbami v osuševalne sisteme je v bistvu na eni strani menila, da je bila estonska država razbremenjena nekaterih stroškov vzdrževanja, ki bi jih sicer morala kriti kot lastnica zemljišč. Vendar naj bi imela na drugi strani glede na dolgo obdobje veljavnosti pogodbe o zakupu, to je 25 let, tudi tožeča stranka kot uporabnica zemljišč koristi od teh naložb, ki naj bi pripomogle k boljši uporabi zemljišč in katerih povprečni znesek v višini 91.163 EUR na leto naj ne bi bil določen z zakonodajo niti naj ga ne bi naložila država (točke 143, 144 in 162 izpodbijanega sklepa). Glede stroškov vzdrževanja zemljišč in povečanja kakovosti tal, ki so znašali približno 255.444 EUR, je Komisija ugotovila, da so bili ti v interesu tožeče stranke kot najemnice (točki 145 in 163 izpodbijanega sklepa). V zvezi z davki je ugotovila, da je tožeča stranka plačala davke v imenu estonske države kot lastnice zemljišč, zato ta v zvezi s tem ni imela lastnih stroškov (točki 146 in 164 izpodbijanega sklepa).
89
Komisija je ob upoštevanju navedenih preudarkov v točki 147 izpodbijanega sklepa ugotovila, da je prihodek estonske države od najemnin, tudi če se k najemnini prištejejo polovica naložb v osuševalne sisteme in davki, ki jih je plačala tožeča stranka, v celotnem obdobju 2000–2017 še naprej nižji od tržne cene.
90
Na prvem mestu je treba ugotoviti, da se Komisija pri analizi v zvezi z dodatnimi pogodbenimi obveznostmi – v nasprotju z analizo ustreznosti višine najemnine glede na tržno ceno (glej točke od 131 do 136 in od 154 do 156 izpodbijanega sklepa; glej tudi točke od 43 do 46 zgoraj) – ni oprla na nobeno zunanje strokovno poročilo. Natančneje, sklicevala se ni niti na analizo družbe Pindi Kinnisvara niti na poročilo družbe Uus Maa, ki so ji ju predložili estonski organi med upravnim postopkom (glej točko 77 zgoraj).
91
Na eni strani je v analizi družbe Pindi Kinnisvara navedeno, da ni običajno, da bi se s pogodbami o oddaji v zakup, na podlagi katerih se dajo na razpolago kmetijska zemljišča, zakupniku naložile obveznosti izvedbe posebnih naložb, zato taka dodatna pogodbena obveznost na neto višino najemnine vpliva v obratnem deležu zneska pogodbene obveznosti na enoto površine zemljišča, oddanega v zakup.
92
Na drugi strani je bilo v poročilu družbe Uus Maa na strani 106 navedeno, da je namen tega poročila med drugim „ugotoviti, ali je [bilo] v pogodbah o zakupu, ki so se nanašale na kmetijska zemljišča, zakupnikom običajno naložiti obveznosti v zvezi z izgradnjo in vzdrževanjem sistemov za izboljšanje zemljišč ter različne ukrepe gnojenja“. Tako navedeno poročilo na isti strani vsebuje oceno običajnih dodatnih obveznosti v pogodbah o oddaji v zakup in jih primerja s tistimi iz zadevne pogodbe o zakupu, pri čemer so rezultati te ocene navedeni v točkah od 34 do 37 izpodbijanega sklepa, ne da bi jih Komisija upoštevala v okviru presoje dodatnih obveznosti iz navedene pogodbe, kakršno je opravila v točkah od 143 do 146 in od 161 do 164 izpodbijanega sklepa.
93
Iz te ocene iz poročila družbe Uus Maa je razvidno, da so bile pogodbe o oddaji v zakup v prvih letih po letu 2000 precej osnovne in napisane v splošnem jeziku ter niso določale nobene posebne obveznosti zakupnikov (glej točko 34 izpodbijanega sklepa). Pozneje, predvsem od leta 2005, naj bi se v navedene pogodbe vključila obveznost plačila zemljiškega davka in drugih davkov, povezanih z najemnino, predvsem obveznost plačila dohodnine. Izboljšanje zemljišč in vzdrževanje obcestnih površin naj bi bili v teh pogodbah obveznost zakupnika (glej tudi točko 35 izpodbijanega sklepa). Po navedbah iz te ocene izgradnja ali menjava osuševalnih sistemov pomeni naložbo v premoženje lastnika, ki predstavlja precejšnje stroške poleg plačila najemnine. Z razvojem oddaje v zakup kmetijskih zemljišč naj bi se v letih 2010 in 2011 začele v zadevne pogodbe vključevati določbe o predvideni uporabi zemljišč in agronomsko skrbnem ravnanju (glej tudi točko 36 navedenega sklepa).
94
Glede obravnavane pogodbe o zakupu je v poročilu družbe Uus Maa ugotovljeno, da ni bilo običajno, da se v pogodbe o oddaji v zakup vključijo obveznosti, kakršne so tiste, naložene tožeči stranki, zlasti ne v finančno merljivi obliki. Dolgotrajnost in število hektarjev sporne oddaje v zakup naj prav tako ne bi bila običajna. Iz tega je izpeljano, da je bilo posebej pomembno, da se ohranita raba zemljišča za predvideni namen in njihova rodovitnost, pri čemer je še pojasnjeno, da je bila z nekaterimi določbami navedene pogodbe omejena svoboda tožeče stranke pri izbiri kultur, ki jih bo gojila (glej tudi točko 37 izpodbijanega sklepa).
95
Vendar Komisija ni upoštevala upoštevnih informacij iz analize družbe Pindi Kinnisvara in poročila družbe Uus Maa, čeprav jih je imela na voljo v času sprejetja izpodbijanega sklepa in čeprav so se nanašale na določitev vrednosti dodatnih pogodbenih obveznosti. Ker v skladu s sodno prakso, navedeno v točkah 82 in 83 zgoraj, ni bila odvezana obveznosti presoje dokazne vrednosti teh informacij ter njihove skrbne in nepristranske preučitve, tožeča stranka utemeljeno trdi, da je mnenje strokovnjakov upoštevala zgolj selektivno.
96
Natančneje, Komisija pri izračunu prednosti ni resneje – ob upoštevanju upoštevnih informacij, ki izhajajo iz analize družbe Pindi Kinnisvara in poročila družbe Uus Maa – preučila vrednosti naložb, ki jih je izvedla tožeča stranka, in njihovega dela v skupni najemnini. V tem okviru zlasti ni dovolj upoštevala naložbe v osuševalne sisteme, za katere je v navedenem poročilu ugotovljeno, da na eni strani pomeni naložbo v premoženje lastnika, na drugi strani pa predstavlja precejšnje stroške za zakupnika poleg plačila najemnine (glej točko 93 zgoraj).
97
Na drugem mestu, ugotovitev iz točk 144 in 162 izpodbijanega sklepa, to je, da je treba polovico naložb v osuševalne sisteme prišteti k dohodku države, ne temelji na nikakršni izrecni in preverljivi številčno opredeljeni operaciji, ampak se zdi, da temelji na nedoločni oceni Komisije. Ta je namreč sicer menila, da so te naložbe presegale pogodbene ali zakonske zahteve (točki 143 in 144 izpodbijanega sklepa), ni pa navedla dela, ki je ustrezal tem zahtevam, in dela, ki jih je presegel. Prav tako ni mogla upoštevati tega, da so navedene naložbe zaradi dolgega obdobja veljavnosti pogodbe o zakupu, to je 25 let, koristile tudi tožeči stranki (točka 144 izpodbijanega sklepa), ne da bi navedla obdobje, ki je presegalo tisto, za katero je bilo mogoče te naložbe sprejeti.
98
Torej iz ocene Komisije ni z zadostno natančnostjo razvidna vrednost zadevnih dodatnih pogodbenih obveznosti (glej v tem smislu in po analogiji sodbo z dne 9. decembra 2015, Grčija in Ellinikos Chrysos/Komisija, T‑233/11 in T‑262/11, EU:T:2015:948, točka 131 in navedena sodna praksa) in zato ne omogoča določitve cene, ki je karseda blizu tržni vrednosti, kot se zahteva s sodno prakso, navedeno v točki 48 zgoraj.
99
Poleg tega dejstvo, da je tožeča stranka izvedla naložbe, večje od tistih, ki so se zahtevale na podlagi pogodbe o zakupu ali zakonodaje, samo zase še ne dokazuje, da te naložbe niso bile koristne za premoženje lastnika zadevnih zemljišč. Nasprotno, ker navedena pogodba izrecno določa najnižje zneske dodatnih pogodbenih obveznosti (glej točko 4 zgoraj), so lahko tudi naložbe, ki presegajo te minimalne zahteve, v interesu najemodajalca, torej estonske države.
100
Na tretjem mestu, Komisija v okviru analize v zvezi z upoštevanjem dodatnih obveznosti (točke od 141 do 147 izpodbijanega sklepa) ni preučila, ali bi zasebni udeleženec, ki bi posloval v običajnih konkurenčnih razmerah in bi bil v položaju, ki bi bil karseda blizu položaju estonske države, naložil zadevne dodatne pogodbene obveznosti. V skladu s sodno prakso, navedeno v točki 62 zgoraj, pa je bila Komisija, ki nosi dokazno breme, zavezana opraviti takšno preučitev, kot je bilo to storjeno v podobnih zadevah, in sicer v zadevah, v katerih so bile izdane sodbe z dne 28. februarja 2012, Land Burgenland/Komisija (T‑268/08 in T‑281/08, EU:T:2012:90); z dne 28. februarja 2012, Grazer Wechselseitige Versicherung/Komisija (T‑282/08, neobjavljena, EU:T:2012:91, točka 126), in z dne 22. maja 2019, Real Madrid Club de Fútbol/Komisija (T‑791/16, EU:T:2019:346), v katerih je Komisija preučila, ali bi zasebni udeleženec ravnal kot zadevna država članica.
101
Ker ravnanje zasebnega udeleženca vodijo obeti dolgoročnejše donosnosti (glej v tem smislu sodbi z dne 12. decembra 2000, Alitalia/Komisija, T‑296/97, EU:T:2000:289, točka 84, in z dne 13. decembra 2018, Ryanair in Airport Marketing Services/Komisija, T‑165/16, EU:T:2018:952, točka 249 in navedena sodna praksa) ter ker iz poročila družbe Uus Maa na eni strani izhaja, da so se v času sklenitve pogodbe o zakupu zemljišča običajno dajala na voljo brezplačno, da ne bi ostala neobdelana (glej točko 60 zgoraj), na drugi strani pa je bil namen pogodbe o zakupu ohraniti rabo zemljišč za predvideni namen in njihovo rodovitnost (glej točko 94 zgoraj), ni izključeno – kot navaja tožeča stranka – da bi tak zasebni udeleženec določil dodatne pogodbene obveznosti, da mu ne bi bilo treba samemu nositi potrebnih naložb, kakršne so tiste v osuševalne sisteme, v vzdrževanje zemljišč in v povečanje kakovosti tal, ki poleg tega omogočajo dolgoročno povečanje vrednosti zemljišča.
102
Ker Komisija ni preučila teh elementov in opravila primerjave gospodarske racionalnosti ravnanja estonske države z gospodarsko racionalnostjo ravnanja zasebnega udeleženca v podobnih okoliščinah, v točkah 147 in 165 izpodbijanega sklepa ni mogla razumno šteti, da je treba višino najemnine, ki jo je treba upoštevati, zvišati zgolj za polovico naložb v osuševalne sisteme in davkov, ki jih je plačala tožeča stranka.
103
Ob upoštevanju navedenega je treba ugotoviti, da Komisija neupravičeno ni upoštevala vseh naložb v osuševalne sisteme kot sestavni del prihodka estonske države od najemnin.
104
Iz tega sledi, da bi morala Komisija v zvezi z upoštevnimi časovnimi izhodišči, to so leto 2000, ko je bila sklenjena pogodba o zakupu, ter leta 2005, 2007 in 2009, v katerih je bila navedena pogodba spremenjena zaradi zvišanja najemnine (glej točko 64 zgoraj), presoditi, ali ta prihodek od najemnin ustreza tržni ceni, zlasti glede na upoštevne informacije iz poročila družbe Uus Maa.
105
Torej analiza v zvezi z upoštevanjem dodatnih obveznosti iz pogodbe o zakupu v najemnini (točke od 141 do 147 izpodbijanega sklepa) in del presoje v zvezi s količinsko opredelitvijo prednosti v zvezi s temi obveznostmi (točke od 161 do 164 izpodbijanega sklepa) vsebujeta očitne napake pri presoji, Komisija pa v njiju tudi ni izpolnila obveznosti skrbnega ravnanja, ki ji je naložena.
Sklepna ugotovitev
106
Ugotoviti je treba, da je Komisija na eni strani kršila obveznost skrbnega ravnanja in da na drugi strani tako preučitev ustreznosti višine same najemnine glede na tržne razmere (točke od 132 do 140 izpodbijanega sklepa) kot tudi tista v zvezi z upoštevanjem dodatnih pogodbenih obveznosti v najemnini (točke od 141 do 147 izpodbijanega sklepa) vsebujeta očitne napake pri presoji, ki vplivajo tudi na presojo v zvezi s količinsko opredelitvijo prednosti (točke od 154 do 165 izpodbijanega sklepa).
107
Zato je treba ugoditi tretjemu in četrtemu tožbenemu razlogu in izpodbijani sklep v celoti razglasiti za ničen, ne da bi bilo treba odločiti o drugih tožbenih razlogih, ki jih je formalno navedla tožeča stranka.
Stroški
108
V skladu s členom 134(1) Poslovnika Splošnega sodišča se plačilo stroškov na predlog naloži neuspeli stranki. Ker Komisija ni uspela, se ji, kot je predlagala tožeča stranka, naloži plačilo stroškov, skupaj s stroški, ki so nastali v zvezi s postopkom za izdajo začasne odredbe.
Iz teh razlogov je
SPLOŠNO SODIŠČE (tretji senat)
razsodilo:
1.
Sklep Komisije C(2020) 252 final z dne 24. januarja 2020 o državni pomoči SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) – Dodelitev domnevno nezakonite pomoči družbi AS Tartu Agro, se razglasi za ničen.
2.
Evropska komisija poleg svojih stroškov nosi tudi stroške, nastale družbi Tartu Agro, vključno s stroški postopka za izdajo začasne odredbe.
De Baere
Kreuschitz
Kecsmár
Razglašeno na javni obravnavi v Luxembourgu, 13. junija 2022.
Podpisi
Kazalo
Dejansko stanje
Tožeča stranka in oddaja kmetijskih zemljišč v zakup
Upravni postopek pred Komisijo
Predlogi strank
Pravo
Ustreznost višine najemnine glede na tržno ceno
Upoštevanje dodatnih pogodbenih obveznosti
Sklepna ugotovitev
Stroški
(
*1
)	Jezik postopka: estonščina.