Zadeva C‑351/23
GR REAL s. r. o.
proti
PO in RT
(Predlog za sprejetje predhodne odločbe, ki ga je vložilo Krajský súd v Prešove)
Sodba Sodišča (veliki senat) z dne 24. junija 2025
„ Predhodno odločanje – Varstvo potrošnikov – Nepošteni pogoji v potrošniških pogodbah – Direktiva 93/13/EGS – Člen 6(1) – Člen 7(1) – Potrošniška kreditna pogodba – Pogodba, ki je zavarovana z zastavno pravico na nepremičnini, ki je družinski dom potrošnika – Predčasna zapadlost – Prodaja te nepremičnine na zunajsodni dražbi – Nacionalna ureditev, ki omogoča izvedbo take dražbe, ne da bi sodišče zadevno terjatev predhodno preverilo – Razlogi za razveljavitev navedene dražbe, ki ne vključujejo obstoja nepoštenih pogojev – Učinkovitost varstva, priznanega potrošnikom – Člena 7 in 47 Listine Evropske unije o temeljnih pravicah “
1.        Varstvo potrošnikov – Nepošteni pogoji v potrošniških pogodbah – Direktiva 93/13 – Področje uporabe – Sodni postopek, ki ga je začela družba, uspešna dražiteljica nepremičnine, ki je družinski dom potrošnika in je bila prodana v okviru zunajsodne izvršbe za uveljavitev zastavne pravice na nepremičnini, za katero je ta potrošnik privolil, da se ustanovi na tej nepremičnini, in katerega namen je izselitev tega potrošnika – Nasprotna tožba, ki jo je potrošnik vložil v okviru tega postopka in s katero se izpodbija zakonitost prenosa lastništva na navedeni nepremičnini, ki je družinski dom – Vključitev – Pogoji
(Direktiva Sveta 93/13, člena 6(1) in 7(1))
(Glej točke od 63 do 74, 77 in od 79 do 83 ter točko 1 izreka.)
2.        Varstvo potrošnikov – Nepošteni pogoji v potrošniških pogodbah – Direktiva 93/13 – Sredstva za preprečevanje nadaljnje uporabe nepoštenih pogojev – Nacionalna ureditev, ki dopušča, da se zunajsodna izvršba za uveljavitev zastavne pravice na nepremičnini, za katero je ta potrošnik privolil, da se ustanovi na tej nepremičnini, ki je družinski dom tega potrošnika, nadaljuje kljub temu, da glede predloga za izdajo začasne odredbe za odlog te izvršbe še ni bilo odločeno in da obstajajo skladni indici glede morebitnega obstoja potencialno nepoštenega pogoja v pogodbi, ki je podlaga za to izvršbo – Ureditev, ki ne omogoča razveljavitve te izvršbe po sodni poti zaradi obstoja takega pogoja v tej pogodbi – Nedopustnost
(Direktiva Sveta 93/13, člena 6(1) in 7(1))
(Glej točke od 88 do 105 in točko 2 izreka.)
Povzetek
Sodišče, ki mu je Krajský súd v Prešove (regionalno sodišče v Prešovu, Slovaška) predložilo predlog za sprejetje predhodne odločbe in je odločalo v velikem senatu, se je izreklo o varstvu, ki je potrošnikom zagotovljeno z Direktivo 93/13(1) v povezavi s temeljnima pravicama do stanovanja in do učinkovitega sodnega varstva(2), v okviru spora med potrošnikoma in uspešno dražiteljico nepremične, ki je družinski dom teh potrošnikov, glede, prvič, izselitve teh potrošnikov iz tega doma po tem, ko ga je kupila uspešna dražiteljica, in drugič, nasprotne tožbe, s katero sta navedena potrošnika izpodbijala zakonitost prenosa lastninske pravice na tej nepremičnini. Sodišče je preučilo tudi pogoje, pod katerimi bi bilo treba postopek zunajsodne izvršbe za uveljavitev zastavne pravice na nepremičnini, ko se ta postopek začne, nadaljevati, da bi se spoštovale ti temeljni pravici in zahteve iz Direktive 93/13.
Osebi PO in RT, toženi stranki, sta 7. aprila 2011 s slovaško kreditno institucijo (v nadaljevanju: banka) sklenili kreditno pogodbo v višini 63.000 EUR, ki jo je bilo treba odplačati v mesečnih obrokih. Zapadlost tega kredita je bila določena na 20. januar 2030. Pogoj iz splošnih pogojev, ki jih je uporabila banka, je določal predčasno zapadlost v primeru zamude pri plačilu. V kreditni pogodbi je bilo določeno zavarovanje z zastavno pravico na nepremičnini, katere predmet je bil družinski dom toženih strank.
Banka je 3. novembra 2016 zaradi zamude toženih strank pri plačilu teh mesečnih obrokov uveljavila predčasno zapadlost in ti toženi stranki pozvala k plačilu celotnega preostanka zneska, dolgovanega na podlagi kreditne pogodbe. Prav tako je banka vložila predlog za izvršbo za uveljavitev zastavne pravice na nepremičnini z izvršilnim sredstvom prodaje zadevne nepremičnine na zunajsodni dražbi.
Toženi stranki sta 21. aprila 2017 pri Okresný súd Prešov (okrajno sodišče v Prešovu, Slovaška) vložili tožbo, s katero sta predlagali, naj se banki naloži, da opusti izvršbo za uveljavitev te zastavne pravice, in naj se izda začasna odredba za odlog izvršbe do pravnomočnosti vsebinske odločitve v postopku.
Prvi krog dražbe je bil izveden 25. aprila 2017, vendar ni bila podana nobena ponudba.
Okrajno sodišče v Prešovu je s sklepom z dne 26. maja 2017 zavrnilo predlog toženih strank za izdajo začasne odredbe. Toženi stranki sta zoper ta sklep vložili pritožbo pri regionalnem sodišču v Prešovu. Tožeča stranka, družba GR REAL, ki se ukvarja z dajanjem kreditov ter upravljanjem in vzdrževanjem nepremičnin, je 18. julija 2017, in sicer še preden je to sodišče lahko odločilo, zadevno nepremičnino pridobila v okviru drugega kroga dražbe. Do te dražbe je prišlo, čeprav je oseba PO zadevni izvršbi za uveljavitev zastavne pravice na nepremičnini nasprotovala, ker je bil v teku sodni postopek za to, da se ta izvršba prepreči, in ker sta bila organizator dražbe in uspešna dražiteljica obveščena, da se izvršba izpodbija na sodišču.
Regionalno sodišče v Prešovu je 9. avgusta 2017 razveljavilo sklep z dne 26. maja 2017 in odredilo ponovno preučitev predloga toženih strank za izdajo začasne odredbe, med drugim z obrazložitvijo, da bi moralo okrajno sodišče v Prešovu preučiti ugovore toženih strank v zvezi z neobstojem dogovora o pogoju glede predčasne zapadlosti.
Toženi stranki sta 19. decembra 2017 umaknili tožbo, vloženo 21. aprila 2017, zaradi prodaje zadevne nepremičnine na dražbi. Zato je okrajno sodišče v Prešovu 11. januarja 2018 postopek ustavilo.
Potem ko se toženi stranki iz zadevne nepremičnine nista hoteli izseliti, saj je bilo to edino bivališče, s katerim sta razpolagali in v katerem sta živeli skupaj s svojimi otroki, od katerih sta dva mladoletna, je tožeča stranka pri okrajnem sodišču v Prešovu vložila tožbo za izselitev. Zavrnitev te tožbe s strani navedenega sodišča je v pritožbenem postopku potrdilo regionalno sodišče v Prešovu.
Najvyšší súd Slovenskej republiky (vrhovno sodišče Slovaške republike) je s sklepom z dne 8. aprila 2021 sodbi teh dveh sodišč razveljavilo in zadevo vrnilo v razsojanje okrajnemu sodišču v Prešovu, da bi to preučilo lastninsko pravico tožeče stranke. Zadnjenavedeno sodišče je tožbi tožeče stranke ugodilo in toženima strankama naložilo, naj se iz zadevne nepremičnine izselita, ter zavrnilo njun predlog za izpodbijanje zakonitosti prodaje te nepremičnine.
Tožeča stranka in toženi stranki so se zoper to odločitev pritožile pri regionalnem sodišču v Prešovu, ki je predložitveno sodišče. Toženi stranki pred zadnjenavedenim sodiščem zatrjujeta kršitev svojih pravic kot potrošnikov in pravice do doma.
Po eni strani predložitveno sodišče dvomi o skladnosti pogoja o predčasni zapadlosti zadevne kreditne pogodbe z zahtevo po preglednosti, saj je bil ta pogoj naveden v splošnih pogojih banke, vendar naj toženi stranki o njem ne bi bili obveščeni. Na drugi strani se navedeno sodišče sprašuje, ali je v skladu z Direktivo 93/13 uspešna dražiteljica nepremičnine v okviru zunajsodne dražbe, ki je bila obveščena o obstoju sodnega postopka, ki poteka v zvezi z veljavnostjo pogoja, ki je podlaga za to dražbo, upravičena do absolutnega varstva ali pa bi bilo to varstvo mogoče omejiti zlasti glede na aktivno ravnanje zadevnih potrošnikov, da bi se ta zaščitila pred to izvršbo s sklicevanjem na nepoštenost navedenega pogoja, in glede na dvome v zvezi z dobro vero te družbe.
Presoja Sodišča
Na prvem mestu, Sodišče je preučilo, ali sodni postopek iz postopka v glavni stvari spada na področje uporabe Direktive 93/13.(3)
Sodišče je tako opozorilo, da je treba za ugotovitev, ali se je v okviru takega postopka mogoče učinkovito sklicevati na Direktivo 93/13, preučiti predmet tega postopka, posebnosti spora, v katerega spada, in obstoj skladnih indicev o morebitnem obstoju potencialno nepoštenega pogoja v pogodbi o hipotekarnem kreditu, ki je predmet takega postopka.
Prvič, Sodišče je, kar zadeva predmet postopka, opozorilo na svojo sodno prakso, v skladu s katero se na Direktivo 93/13 načeloma ni mogoče učinkovito sklicevati v okviru spora, ki se nanaša na varstvo stvarnih pravic, povezanih z lastninsko pravico, ki jo je prodajalec ali ponudnik zakonito pridobil na koncu prodaje na dražbi.(4) Sodišče je tudi opozorilo, da nacionalno sodišče ne more opraviti preizkusa nepoštenosti pogodbenih pogojev, ki bi pripeljal do razveljavitve aktov o prenosu lastninske pravice na nepremičnini, v položaju, v katerem se je postopek izvršbe na s hipoteko zavarovani nepremičnini, ki je pripeljal do tega prenosa, končal in je bila lastninska pravica na tej nepremičnini prenesena na tretjo osebo, ne da bi se izpodbijala zakonitost prenosa.(5) V tem okviru je Sodišče pojasnilo, da se predmeti tožb iz postopka v glavni stvari razlikujejo od predmetov iz zgoraj navedene sodne prakse. Posebnost spora o glavni stvari je namreč, da predložitveno sodišče odloča, prvič, o tožbi za izselitev toženih strank iz njunega družinskega doma, ki jo je tožeča stranka vložila pri uveljavljanju lastninske pravice, pridobljene na zunajsodni dražbi te nepremičnine, in drugič, o nasprotni tožbi, s katero toženi stranki izpodbijata zakonitost prenosa lastninske pravice na tej nepremičnini na tožečo stranko, ker pogoji, pod katerimi je prišlo do tega prenosa, ne izpolnjujejo zahteve po učinkovitem sodnem varstvu.(6)
Zato se spor o glavni stvari – drugače kakor zadevni spor v zadevi Banco Santander(7) – ne nanaša le na varstvo stvarnih lastninskih pravic, pridobljenih po prodaji nepremičnine na dražbi, ampak tudi na pogoje, pod katerimi je postopek izvršbe za uveljavitev zastavne pravice na tej nepremičnini lahko pripeljal do prenosa teh pravic na družbo, ki je uspešna dražiteljica. V obravnavani zadevi toženi stranki v okviru nasprotne tožbe zoper pridobitelja nepremičnine, ki je tretja oseba v razmerju do pogodbe o hipotekarnem kreditu, ki se nanaša na to nepremičnino, ne uveljavljata razlogov za ničnost te pogodbe ali nekaterih njenih pogojev, temveč izpodbijata samo zakonitost prenosa lastništva na tej nepremičnini na pridobitelja.
Drugič, kar zadeva posebnosti spora, v katerega spada postopek, in natančneje ravnanje potrošnikov v zadevnem postopku zunajsodne izvršbe, je Sodišče poudarilo, da tega ravnanja ni mogoče opredeliti kot popolnoma pasivnega.
Na eni stani sta namreč toženi stranki vložili tožbo, s katero sta želeli preprečiti nadaljevanje tega postopka, pri čemer sta za odlog navedene izvršbe tej tožbi priložili predlog za izdajo začasne odredbe. Po mnenju predložitvenega sodišča pa naj bi bilo to pravno sredstvo edino, s katerim bi bilo mogoče nasprotovati izvedbi zunajsodne dražbe. Ob pridržku presoje, ki jo mora opraviti to sodišče, z dejstvom, da sta ti toženi stranki po izvedbi dražbe to tožbo umaknili, ni mogoče ovreči ugotovitve, da ti toženi stranki nista ostali pasivni, saj sta lahko razumno menili, da je navedena tožba postala brezpredmetna.
Predložitveno sodišče na drugi strani navaja, da sta toženi stranki v drugem krogu dražbe tožečo stranko in organizatorja dražbe obvestili o obstoju predloga za izdajo začasne odredbe, v zvezi s katerim postopek še ni bil končan in ki se je nanašal na odlog izvršbe za uveljavitev zastavne pravice na nepremičnini. Ta presoja dejanskega stanja je v pristojnosti predložitvenega sodišča in zavezuje Sodišče, čeprav tožeča stranka zanika, da je bila o obstoju takega predloga obveščena.
Tretjič, predložitveno sodišče meni, da so na dan izvedbe dražbe obstajali skladni indici glede morebitnega obstoja potencialno nepoštenega pogoja v pogodbi, ki je podlaga za izvršbo za uveljavitev zastavne pravice na nepremičnini. Navedeno sodišče namreč dvomi o tem, ali je pogoj o predčasni zapadlosti, ki je privedel do te izvršbe, skladen z zahtevo po preglednosti.
Glede na navedeno je Sodišče ugotovilo, da toženi stranki – drugače kot v zadevi, v kateri je bila izdana sodba Banco Santander(8) – v okviru postopka zunajsodne izvršbe nista ostali pasivni. Nasprotno, toženi stranki sta uporabili pravna sredstva, ki so določena v nacionalni ureditvi, da bi tej izvršbi nasprotovali, pri čemer sta glede svojih dejanj obvestili osebe, ki jih ta izvršba zadeva. Vendar se je ta postopek izvršbe nadaljeval in končal s prodajo njunega družinskega doma na dražbi, pri čemer ni bil opravljen noben sodni nadzor v zvezi z utemeljenostjo terjatve, katere poplačilo je banka zahtevala, čeprav so obstajali skladni indici glede morebitne nepoštenosti pogoja o predčasni zapadlosti, ki je podlaga za to izvršbo. V takih okoliščinah pa ni mogoče šteti, da je zagotovitev pravne varnosti že izvedenega prenosa lastninske pravice na tretjo osebo(9) absolutna.
Zato je Sodišče ugotovilo, da na področje uporabe Direktive 93/13(10) v povezavi s pravico do stanovanja in pravico do učinkovitega sodnega varstva(11) spada sodni postopek, v okviru katerega, prvič, družba, ki je uspešna dražiteljica nepremičnine, ki je družinski dom potrošnika in je bila prodana v okviru zunajsodne izvršbe za uveljavitev zastavne pravice na nepremičnini, za katero je ta potrošnik privolil, da se ustanovi na tej nepremičnini v korist poklicnega dajalca kredita, zahteva izselitev navedenega potrošnika ter, drugič, ta potrošnik z nasprotno tožbo izpodbija zakonitost prenosa lastništva na tej nepremičnini na to družbo, ki je uspešna dražiteljica, izvedenega kljub sodnemu postopku, ki je v času prenosa še potekal in katerega namen je bil odlog te izvršbe zaradi obstoja nepoštenih pogojev v pogodbi, ki je bila podlaga za navedeno izvršbo, ter o katerem je družbo, ki je uspešna dražiteljica, navedeni potrošnik predhodno obvestil. To velja pod pogojem, da so na datum zadevne prodaje obstajali skladni indici glede morebitne nepoštenosti teh pogojev in da je potrošnik uporabil pravna sredstva, katerih vložitev – da se doseže sodni nadzor teh pogojev – je od povprečnega potrošnika mogoče razumno pričakovati.
Na drugem mestu, Sodišče je ugotovilo, da Direktiva 93/13 v povezavi s pravico do stanovanja in pravico do učinkovitega sodnega varstva nasprotuje nacionalni ureditvi,(12) ki dopušča, da se zunajsodna izvršba za uveljavitev zastavne pravice na nepremičnini, za katero je ta potrošnik privolil, da se ustanovi na tej nepremičnini, ki je družinski dom tega potrošnika, v korist poklicnega dajalca kredita, nadaljuje kljub temu, da sodišče še ni odločilo o predlogu za izdajo začasne odredbe za odlog te izvršbe, in čeprav obstajajo skladni indici glede morebitnega obstoja potencialno nepoštenega pogoja v pogodbi, ki je podlaga za to izvršbo. To velja, ker ta ureditev ne določa nobene možnosti, da se po sodni poti doseže razveljavitev te izvršbe zaradi obstoja nepoštenih pogojev v tej pogodbi.
V obravnavani zadevi – s pridržkom preverjanj, ki jih mora opraviti predložitveno sodišče – pravna sredstva, ki so bila toženima strankama na voljo na dan izvedbe dražbe, niso izpolnjevala zahteve po učinkovitem sodnem varstvu.
Na eni strani namreč ta pravna sredstva niso ponujala učinkovite možnosti odloga izvedbe te dražbe v okviru izvršbe, da bi se omogočil sodni nadzor nad potencialno nepoštenim pogojem v pogodbi, ki je podlaga za to izvršbo, čeprav je pred sodiščem v zvezi s predlogom za odlog potekal postopek. Člen 7(1) Direktive 93/13 pa zahteva, da se potrošniku ne odvzame dejanska možnost, da doseže odlog izvršbe, začete na podlagi izvršilnega naslova, ki temelji na pogodbenem pogoju, katerega veljavnost se izpodbija pred sodiščem zaradi njegove nepoštenosti. Če namreč tega odloga ne bi bilo, bi odločitev, s katero je ugotovljena nepoštenost tega pogoja, temu potrošniku zagotavljala zgolj naknadno varstvo povsem odškodninske narave, ki bi bilo nepopolno in nezadostno. Ta zahteva je še toliko bolj utemeljena, kadar se, kot v tej zadevi, postopek izvršbe nanaša na dom potrošnika in njegove družine, katerega varstvo spada na področje temeljne pravice do spoštovanja zasebnega in družinskega življenja.(13)
Na drugi strani, navedena pravna sredstva toženima strankama niso ponujala možnosti, da se zahteva razveljavitev dražbe zaradi nepoštenega pogoja v pogodbi, ki je podlaga za to dražbo,(14) in to kljub obstoju skladnih indicev glede morebitne nepoštenosti tega pogoja.
Sodišče je dodalo, da se glede na nedavno sodno prakso vrhovnega sodišča Slovaške republike v zvezi z zakonom o prostovoljnih dražbah(15) zdi, da možnost razlage tega zakona(16) v skladu z določbami Direktive 93/13 ni izključena. V zvezi s tem, čeprav predložitveno sodišče meni, da mu je dovoljena taka razlaga navedenega zakona v zvezi z razlogi za razveljavitev, ki jih določa, pa ta zakon določa tudi, da je treba predlog za razveljavitev vložiti v treh mesecih od datuma domika. Od toženih strank ni bilo mogoče razumno pričakovati, da bosta na podlagi zakona o prostovoljnih dražbah vložili predlog za razveljavitev zadevne dražbe, saj nista mogli predvideti razlage, ki jo je v zvezi s tem zakonom podalo vrhovno sodišče Slovaške republike pet let po tej dražbi, kar pa mora preveriti predložitveno sodišče.
Pomen javnega interesa, na katerem temelji varstvo, ki je z Direktivo 93/13 zagotovljeno potrošnikom, in potreba po zagotovitvi učinkovitosti pravic, ki jih imajo pravni subjekti na podlagi te direktive, pa ob neobstoju učinkovitih pravnih sredstev, ki bi pravnim subjektom omogočala uveljavljanje njihovih pravic, ki izhajajo iz te direktive, pred datumom domika, upravičujeta, da toženi stranki nista prekludirani, da izpodbijata izvršbo, ki je privedla do tega domika.
Sodišče je poleg tega pojasnilo, da če bi predložitveno sodišče morda moralo razveljaviti dražbo in posledično ponovno vzpostaviti pravna razmerja med toženima strankama in banko, ki so obstajala pred izvedbo te dražbe, bi navedeno sodišče glede na veljavno nacionalno pravo moralo preučiti možnost, da se tej banki v skladu z vsemi ustreznimi postopkovnimi pravili omogoči sodelovanje v postopku.
1      Direktiva Sveta 93/13/EGS z dne 5. aprila 1993 o nepoštenih pogojih v potrošniških pogodbah (UL, posebna izdaja v slovenščini, poglavje 15, zvezek 2, str. 288, in popravek v UL 2019, L 214, str. 25).
2      Člen 7 Listine Evropske unije o temeljnih pravicah (v nadaljevanju: Listina), ki se nanaša na spoštovanje zasebnega in družinskega življenja, zagotavlja pravico do stanovanja, člen 47 Listine pa pravico do učinkovitega sodnega varstva.
3      Natančneje, področje uporabe člena 6(1) in člena 7(1) Direktive 93/13.
4      Sodba z dne 7. decembra 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945, točki 44 in 47).
5      Sodba z dne 17. maja 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394, točka 57).
6      Kot je določeno v členu 47 Listine in členu 7(1) Direktive 93/13.
7      Sodba z dne 7. decembra 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).
8      Sodba z dne 7. decembra 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).
9      Na katero se je Sodišče sklicevalo v sodbah z dne 7. decembra 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945, točka 45), in z dne 17. maja 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394, točka 57).
10      Natančneje, področje uporabe člena 6(1) in člena 7(1) Direktive 93/13.
11      Člena 7 in 47 Listine.
12      Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (zakon št. 527/2002 o prostovoljnih dražbah in o dopolnitvi zakona slovaškega državnega sveta št. 323/1992 o notarjih in notarski dejavnosti (notarski statut)) (v nadaljevanju: zakon o prostovoljnih dražbah).
13      Člen 7 Listine.
14      Člen 21(2) zakona o prostovoljnih dražbah določa pravico, da se, če se izpodbija veljavnost pogodbe o ustanovitvi zastavne pravice ali če je prišlo do kršitev določb tega zakona, zahteva razveljavitev dražbe v roku treh mesecev od dneva domika.
15      Slovaška vlada v pisnem stališču trdi, da je vrhovno sodišče Slovaške republike v sodni praksi iz leta 2022, ki je bila potrjena leta 2023, člen 21(2) zakona o prostovoljnih dražbah razlagalo tako, da obstoj nepoštenih pogojev v pogodbi, ki je podlaga za zunajsodno izvršbo, pomeni razlog, na podlagi katerega je mogoče razveljaviti dražbo, ki je bila izvedena v okviru te izvršbe.
16      Natančneje, člena 21(2) zakona o prostovoljnih dražbah.