A BÍRÓSÁG ÍTÉLETE (harmadik tanács)
2025. február 27.(*)
„ Előzetes döntéshozatal – A letelepedés szabadsága – Belső piaci szolgáltatások – 2006/123/EK irányelv – A 15. cikk (2) és (3) bekezdése – Rögzített legmagasabb díjtételek – Ingatlanközvetítési szolgáltatások nyújtója – Ingatlan természetes személy által történő eladására vagy bérbeadására irányuló közvetítői szolgáltatásokért felszámított díj felső határát előíró nemzeti szabályozás – Arányosság – Az Európai Unió Alapjogi Chartájának 16. és 38. cikke – A vállalkozás szabadsága – Fogyasztóvédelem ”
A C‑674/23. sz. ügyben,
az EUMSZ 267. cikk alapján benyújtott előzetes döntéshozatal iránti kérelem tárgyában, amelyet az Ustavno sodišče (alkotmánybíróság, Szlovénia) a Bírósághoz 2023. november 13‑án érkezett, 2023. október 26‑i határozatával terjesztett elő
az AEON NEPREMIČNINE d.o.o. és társai,
a STAN nepremičnine d.o.o.,
a Državni svet Republike Slovenije
által indított,
a Državni zbor Republike Slovenije
részvételével folyamatban lévő eljárásokban,
A BÍRÓSÁG (harmadik tanács),
tagjai: C. Lycourgos tanácselnök (előadó), S. Rodin, N. Piçarra, O. Spineanu‑Matei és N. Fenger bírák,
főtanácsnok: A. Rantos,
hivatalvezető: A. Calot Escobar,
tekintettel az írásbeli szakaszra,
figyelembe véve a következők által előterjesztett észrevételeket:
–        az AEON NEPREMIČNINE d.o.o. és társai képviseletében B. Sedmak odvetnik,
–        a STAN nepremičnine d.o.o. képviseletében B. Mrva odvetnik,
–        a holland kormány képviseletében M. K. Bulterman és J. M. Hoogveld, meghatalmazotti minőségben,
–        az Európai Bizottság képviseletében M. Mataija, G. Meessen és B. Rous Demiri, meghatalmazotti minőségben,
tekintettel a főtanácsnok meghallgatását követően hozott határozatra, miszerint az ügy elbírálására a főtanácsnok indítványa nélkül kerül sor,
meghozta a következő
Ítéletet
1        Az előzetes döntéshozatal iránti kérelem a belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 12‑i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv (HL 2006. L 376., 36. o.; helyesbítés: HL 2014. L 287., 33. o.) 15. cikkének, valamint az Európai Unió Alapjogi Chartája (a továbbiakban: Charta) 7., 16. és 38. cikkének az értelmezésére vonatkozik.
2        E kérelmet egyes ingatlanközvetítő társaságok, köztük az AEON nepremiČnine d.o.o. és társai, a STAN nepremičnine d.o.o., valamint a Državni svet Republike Slovenije (a Szlovén Köztársaság államtanácsa) által az ingatlanközvetítési szolgáltatásokra vonatkozó olyan nemzeti szabályozás tárgyában indított két alkotmányossági vizsgálati eljárás keretében terjesztették elő, amely előírja az ingatlanok tulajdonjogának megszerzése, adásvétele vagy bérbeadása során az e szolgáltatásokért felszámított jutalék felső határát.
Jogi háttér
Az uniós jog
3        A 2006/123 irányelv (5)–(7), (33), (40) és (64) preambulumbekezdése az alábbiakat mondja ki:
„(5)      Szükséges ezért a szolgáltatók letelepedési szabadságát, valamint a szolgáltatások tagállamok közötti szabad mozgását gátló akadályok elhárítása, valamint e két – a[z EUM‑]Szerződésben meghatározott – alapvető szabadság gyakorlásához szükséges jogbiztonság garantálása a szolgáltatások igénybevevői és a szolgáltatók számára. […]
(6)      Az akadályokat nem lehet kizárólag [az EUMSZ 49. és az EUMSZ 56. cikk] közvetlen alkalmazására támaszkodva megszüntetni, mivel egyrészről az akadályoknak a Szerződés megsértése miatt az érintett tagállamokkal szemben indított eljárások keretében, eseti alapon történő vizsgálata – különösen a bővítést követően – rendkívül bonyolult lenne a nemzeti és [uniós] intézmények számára, másrészről pedig számos akadály megszüntetése a nemzeti jogrendszerek előzetes összehangolását igényli, beleértve az igazgatási együttműködés kialakítását is. Amint azt az Európai Parlament és a[z Európai Unió] Tanács[a] is felismerte, a szolgáltatások valódi belső piacának elérését [uniós] jogalkotási eszköz teszi lehetővé.
(7)      Ez az irányelv olyan általános jogi keretet hoz létre, amely előnyös a szolgáltatások széles köre számára, miközben figyelembe veszi a tevékenységek és szakmák valamennyi típusának sajátosságait és szabályozási rendszerét. A jogi keret dinamikus és szelektív megközelítésen alapul, amely elsődlegesen a gyorsan felszámolható akadályok megszüntetéséből, továbbá értékelési, konzultációs és egyes kérdésekre irányulóan kiegészítő harmonizációs folyamat elindításából áll, és lehetővé teszi a szolgáltatási tevékenységekre vonatkozó nemzeti szabályozási rendszerek fokozatos és összehangolt korszerűsítését, amely elengedhetetlen ahhoz, hogy 2010‑re létrejöjjön a szolgáltatások valódi belső piaca. […] A nemzeti jogalkotási rendszerek említett összehangolásának biztosítania kell a[z uniós] jogi integráció, valamint a közérdekű célok védelme – különösen a fogyasztóvédelem – magas szintjét, amely elengedhetetlen a tagállamok közötti bizalom kialakításához. […]
[…]
(33)      […] Az érintett szolgáltatások magukban foglalják a vállalkozásoknak és a fogyasztóknak egyaránt nyújtott szolgáltatásokat, mint például a jogi vagy adótanácsadási szolgáltatásokat, az ingatlanokkal kapcsolatos szolgáltatásokat, például az ingatlanügynökségeket […]
[…]
(40)      A közérdeken alapuló kényszerítő indokok fogalmát, amelyre ezen irányelv egyes rendelkezései hivatkoznak, a Bíróság a[z EUMSZ 49. és 56. cikkel] kapcsolatos joggyakorlatában fokozatosan dolgozta ki, és az továbbra is folyamatosan alakulhat. A fogalom a Bíróság joggyakorlatában elismerteknek megfelelően legalább a következő indokokat tartalmazza: […] szociálpolitikai célok, a szolgáltatást igénybe vevők védelme, fogyasztóvédelem […]
[…]
(64)      A szolgáltatások valódi belső piacának létrehozása érdekében meg kell szüntetni a letelepedési szabadságot és a szolgáltatások szabad mozgását akadályozó minden olyan korlátozást, amely továbbra is jelen van egyes tagállamok jogszabályaiban, és amely összeegyeztethetetlen a[z EUMSZ 49. és 56. cikkével]. A tiltandó korlátozások különösen a szolgáltatások belső piacára vannak hatással, és azokat a lehető legrövidebb időn belül módszeresen fel kell számolni.”
4        A 2006/123 irányelv 4. cikkének 5. és 8. pontja a következő fogalommeghatározásokat tartalmazza:
„5)      »letelepedés«: az [EUMSZ 49. cikk] szerinti valamely gazdasági tevékenységnek a szolgáltató általi, határozatlan ideig tartó, a szolgáltatásnyújtás tényleges helyét képező, állandó infrastruktúrán keresztül történő tényleges végzése;
[…]
8)      »közérdeken alapuló kényszerítő indok«: a Bíróság joggyakorlatában [helyesen: ítélkezési gyakorlatában] ilyenként elismert indokok, köztük az alábbiak: […] a fogyasztók, a szolgáltatások igénybevevői és a munkavállalók védelme […]”
5        Ezen irányelv „Értékelendő követelmények” című 15. cikke a következőket írja elő:
„[…]
(2)      A tagállamok megvizsgálják, hogy jogrendszerük a szolgáltatási tevékenység nyújtására való jogosultságot vagy a szolgáltatási tevékenység gyakorlását az alábbi megkülönböztetésmentes követelmények bármelyikének való megfeleléshez köti‑e:
[…]
g)      rögzített legalacsonyabb és/vagy legmagasabb díjtételek, amelyeknek a szolgáltatónak meg kell felelnie;
[…]
(3)      A tagállamok ellenőrzik, hogy a (2) bekezdésben említett követelmények megfelelnek‑e az alábbi feltételeknek:
a)      hátrányos megkülönböztetés tilalma: a követelmények sem közvetlenül, sem közvetve nem lehetnek megkülönböztetőek az állampolgárság, vagy társaságok esetén a létesítő okirat szerinti székhely helye alapján;
b)      szükségesség: a követelményeket a közérdeken alapuló kényszerítő indoknak kell alátámasztania;
c)      arányosság: a követelményeknek alkalmasaknak kell lenniük a célok teljesítésének biztosítására, nem haladhatják meg az adott cél teljesítéséhez szükséges mértéket, és nem válthatók ki más, ugyanazt az eredményt biztosító, kevésbé korlátozó intézkedéssel.”
A szlovén jog
6        A Zakon o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr (Uradni list RS, 72/06. sz., egységes szerkezetbe foglalt változat, 49/11 és 47/19) (az ingatlanközvetítésről szóló törvény) alapügyre alkalmazandó változatának (a továbbiakban: az ingatlanközvetítésről szóló törvény) 5. cikke előírja:
„(1)      [Ingatlan tulajdonjogának megszerzése vagy a]dásvétel esetén ugyanazon ingatlan esetén a megengedett legmagasabb közvetítői díj nem haladhatja meg a szerződéses ár 4%‑át; ez a korlátozás azonban nem érvényes, ha az ingatlan szerződéses értéke nem éri el a 10 000 eurót.
(2)      Bérleti szerződés esetén ugyanazon ingatlan esetében a megengedett legmagasabb közvetítői díj nem haladhatja meg a szerződéses érték 4%‑át; ez a díj azonban nem haladhatja meg az egyszeri havi bérleti díj összegét, és nem lehet kevesebb 150 eurónál. Az előző mondatban említett szerződéses érték a havi bérleti díj összege és azon hónapok számának szorzatából adódó összegnek felel meg, amelyekre az ingatlant rendelkezésre bocsátják.
(3)      Az ingatlanközvetítő társaság közvetítői díjat kizárólag ingatlanközvetítői szerződés alapján számíthat fel a megbízónak.
(4)      Az e cikk (1), (2) és (3) bekezdésébe ütköző közvetítői szerződés semmis.
(5)      Az […] adásvételi, bérleti, haszonbérleti vagy egyéb szerződésben (a továbbiakban: szerződés) szereplő minden olyan rendelkezés, amely ellentétes e cikk (1), (2) és (3) bekezdésével, semmis.
(6)      A lakhatási ügyekkel megbízott miniszter rendelet útján és a gazdasági miniszterrel egyetértésben meghatározhatja az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjszabási kritériumait a jelen cikk (1) bekezdésében említett, legmagasabb megengedett közvetítői díjak keretein belül.
(7)      E cikk (2) bekezdésének rendelkezései nem alkalmazandók a gazdasági szereplők között létrejött ingatlanközvetítési szerződésekre.”
7        Az ingatlanközvetítésről szóló törvény 13. cikkének (1) bekezdése szerint:
„Az ingatlanközvetítő társaság írásbeli ingatlanközvetítési szerződéssel kötelezettséget vállal arra, hogy igyekszik találni és a megbízóval kapcsolatba léptetni egy olyan harmadik személyt, aki a megbízóval olyan egyedi szerződés megkötéséről tárgyal, amelynek tárgya valamely ingatlan, a megbízó pedig vállalja, hogy a szerződés megkötése esetén díjazást fizet az ingatlanközvetítő társaságnak a közvetítésért.”
8        E törvény 20. cikke a következőképpen rendelkezik.
„(1)      Közvetítői tevékenységének gyakorlása során az ingatlanközvetítő társaságnak ugyanolyan gondossággal kell ügyelnie a megbízó és azon harmadik személy érdekeinek védelmére, akivel a megbízót kapcsolatba hozta, és pártatlanul kell eljárnia, kivéve ha a megbízóval kötött kifejezett megállapodás alapján kizárólag ez utóbbi érdekeit képviseli.
(2)      Amennyiben az ingatlanközvetítő társaság a megbízóval vagy a befektetővel egyetértésben kizárólag a megbízó érdekeit képviseli közvetítőként, írásban tájékoztatnia kell azon harmadik személyt, akivel a megbízót kapcsolatba hozta, hogy megbízottként, nem pedig közvetítőként jár el.”
9        Az említett törvény 25. cikke szerint:
„(1)      Az ingatlanközvetítő társaság a közvetítői szolgáltatásokért járó díjazásához való jogot azon szerződés megkötésekor szerzi meg, amelyben – mint közvetítő – félként szerepel.
(2)      Az ingatlanközvetítő társaság még részleges kifizetést sem követelhet a közvetítésért azon ügylet megkötése előtt, amelyre sor kerül.
(3)      Az ingatlanközvetítő társaság akkor is jogosult a közvetítés után járó díjazására, ha a felek ezt követően felmondják a szerződést.
(4)      Az ingatlanközvetítő társaság akkor is jogosult a közvetítés után járó díjazásra, ha a megbízó vagy közeli családtagja olyan ingatlanra vonatkozó szerződést köt, amely közvetítés tárgyát képezte egy olyan harmadik személlyel, akit az ingatlanügynök kapcsolatba hozott a megbízóval, és e szerződés megkötésére a közvetítési szerződés megszűnését követő hat hónapon belül kerül sor.
(5)      A jelen cikk (1) bekezdése ellenére az ingatlanközvetítő társaság és a megbízó megállapodhatnak abban, hogy az ingatlanközvetítő társaság a jelen törvény 25a. cikkében foglalt feltételek szerint jogosult a közvetítés után járó díjazásra, még akkor is, ha a megbízó olyan harmadik személy, akivel a közvetítés tárgyát képező szerződést megköti.
[…]”
10      A Stanovanjski zakon (lakhatásról szóló törvény) (Uradni list RS 69/03., 57/08., 87/11., 27/17, 59/19 és 90/21. száma) alapügyekre alkalmazandó változata 2. cikke (2) bekezdésének megfelelően lakóingatlannak minősül többek között a különálló családi ház, a villa, a zárt udvar, az ikerház és az üdülő.
Az alapeljárások és az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdések
11      Az AEON nepremiČnine és társai és a STAN nepremičnine, amelyek ingatlanközvetítési szolgáltatásokat nyújtanak, és a Szlovén Köztársaság Államtanácsa két keresetet indított a kérdést előterjesztő bíróság, az Ustavno sodišče (alkotmánybíróság, Szlovénia) előtt, az ingatlanközvetítésről szóló törvény alkotmányosságának vizsgálatára irányuló eljárások megindítása iránt, amely törvény meghatározza az ingatlan tulajdonjogának megszerzése, értékesítése vagy bérbeadása esetén a közvetítői szolgáltatásokért felszámítható díj felső határát.
12      Közelebbről, az alkotmányosság vizsgálatára irányuló ezen eljárások e törvény 5. cikke (1) és (2) bekezdésének rendelkezéseire vonatkoznak, amelyek ilyen felső határt írnak elő, valamint e cikk (4) és (5) bekezdésének rendelkezéseire, amelyek előírják a közvetítői szerződés vagy bármely más szerződés releváns kikötéseinek semmisségét az említett cikk (1) és (2) bekezdésének megsértése esetére.
13      Az Ustavno sodišče (alkotmánybíróság) kifejti, hogy a tulajdonszerzéshez vagy adásvételhez kapcsolódó ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámítható díjnak a szerződéses ár 4%‑ában történő maximalizását 2003‑ban, az ingatlanközvetítésről szóló törvény elfogadásával vezették be. A bérleti szerződésekre vonatkozó felső korlát 2019. augusztus 10. óta alkalmazandó.
14      A kérdést előterjesztő bíróság jelzi, hogy neki azt kell vizsgálnia, hogy az ingatlanközvetítésről szóló törvény összeegyeztethető‑e a 2006/123 irányelv 15. cikkével, valamint a Charta 7., 16. és 38. cikkével.
15      Elöljáróban a kérdést előterjesztő bíróság egyrészt pontosítja, hogy az ezen irányelv 15. cikke (3) bekezdésének a) pontjában említett hátrányos megkülönböztetés tilalmának feltétele teljesül, mivel a díjaknak az ingatlanközvetítésről szóló törvényben előírt felső határa az ingatlanközvetítő állampolgárságától vagy székhelyétől függetlenül alkalmazandó. Másrészt hangsúlyozza, hogy e törvény elfogadásával a nemzeti jogalkotó az említett irányelv 15. cikke (3) bekezdésének b) pontja és a Bíróság ítélkezési gyakorlata értelmében vett közérdeken alapuló kényszerítő indokként elismert célokat követte. Az említett törvény elfogadásának célja ugyanis a lakóingatlanokhoz való hozzáférés hiányának felszámolása, különösen a nehéz helyzetben lévő személyek, azaz a fiatalok, különösen a diákok, valamint az idősek esetében, valamint a fogyasztók védelme az árak átláthatósága és az elérhető lakások hiánya tekintetében.
16      Egyébiránt a kérdést előterjesztő bíróság úgy véli, hogy a jelen ügyben a Chartából eredő több alapvető jog is releváns, nevezetesen egyrészt a Charta 16. cikkében előírt vállalkozás szabadsága, másrészt pedig a Charta 7. és 38. cikkében biztosított, lakhatáshoz való jog és fogyasztóvédelem. E tekintetben az ingatlanközvetítésről szóló törvény uniós joggal való összeegyeztethetőségének vizsgálata keretében megfelelő egyensúlyt kell biztosítani e különböző jogok között.
17      Az arányosság 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének c) pontjából eredő követelményét illetően e bíróság arra keresi a választ, hogy e törvény lehetővé teszi‑e a nemzeti jogalkotó által hivatkozott célok elérését.
18      E tekintetben a kérdést előterjesztő bíróság megjegyzi, hogy az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak felső határa nincs közvetlen kihatással az ingatlanpiaci árakra. Úgy véli azonban, hogy az ingatlanpiacokon tapasztalható feszültségek miatt, ahol a piaci erő a kínálati oldalon koncentrálódik, észszerűen megállapítható, hogy a közvetítői díj összegét áthárítják a lakóingatlant kereső személyekre.
19      Egyébiránt a kérdést előterjesztő bíróság jelzi, hogy mivel a nemzeti jogalkotó nem adott részletes indokolást, nem vonható le az a következtetés, hogy az ingatlanközvetítési szolgáltatások után felszámítható díj összegének maximalizálása döntő mértékben lehetővé tenné a lakóingatlanokhoz való hozzáférés elősegítését. Mindemellett elismeri, hogy ez az intézkedés más intézkedésekkel együtt hozzájárulhat a kitűzött célok eléréséhez. Így úgy véli, hogy az ingatlanközvetítésről szóló törvény lehetővé teszi a nemzeti jogalkotó által hivatkozott célok elérését, még akkor is, ha e jogalkotó elemzésének hiányában nem lehet azt a következtetést levonni, hogy e törvény a Bíróság ítélkezési gyakorlata értelmében jelentős mértékben hozzájárul e célokhoz. A lakhatási politika keretében elképzelhető intézkedések hatékonyságának értékelése ugyanis szerinte rendkívül bonyolult.
20      A kérdést előterjesztő bíróság szerint a maximális díjtételek, mivel nem akadályozzák az árversenyt, kevésbé korlátozóak, mint a minimális díjtételek.
21      A kérdést előterjesztő bíróság hangsúlyozza, hogy nem lehet bizonyossággal arra következtetni, hogy a nemzeti jogalkotónak rendelkezésére állt volna más olyan egyenértékű intézkedés, amely kevésbé sérthette volna a Charta által biztosított jogokat.
22      Egyébiránt az a tény, hogy ez az intézkedés nem korlátozódik a különösen nehéz helyzetben lévő személyekre, nem jelenti szükségképpen azt, hogy az említett intézkedés aránytalan.
23      A kérdést előterjesztő bíróság arra is keresi a választ, hogy az a tény, hogy bizonyos ingatlanközvetítő társaságok felhagytak vagy felhagyhatnak az ingatlanok természetes személyek általi bérbeadásával kapcsolatos közvetítői tevékenység gyakorlásával, különösen, ha olyan rövid távú bérbeadásokról van szó, amelyek díjak címén csak csekély összegek beszedését teszik lehetővé, hatással van‑e az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámítható díj maximalizálásának arányosságára.
24      E tekintetben, tekintettel arra, hogy ez az intézkedés nem sérti az ingatlanközvetítő társaságok közvetítési szolgáltatásokkal kapcsolatos egyéb tevékenységeit, és hogy a bérleti szerződéssel kapcsolatos közvetítői szolgáltatásokért felszámítható díj az új szabályozást megelőzően másfél hónaptól két hónapig terjedő bérleti díj volt, ami – figyelembe véve a bérbeadáshoz szokásosan kapcsolódó egyéb költségeket, mint például a bérleti garanciával, a költözési költségekkel és a lakberendezéssel kapcsolatos költségeket – nem elhanyagolható költség, e bíróság úgy véli, hogy ezen díj maximalizálása megfelel a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének c) pontjában előírt arányossági feltételeknek.
25      Végül a kérdést előterjesztő bíróság pontosítja, hogy az előzetes döntéshozatal iránti kérelmet arra az esetre korlátozza, amikor az ingatlanközvetítési szolgáltatások családi házra, lakásra vagy lakóegységre vonatkoznak, és a vevő vagy bérlő természetes személy.
26      E körülmények között az Ustavno sodišče (alkotmánybíróság) úgy határozott, hogy az eljárást felfüggeszti, és előzetes döntéshozatal céljából a következő kérdéseket terjeszti a Bíróság elé:
„1)      Úgy kell‑e értelmezni [a Chartának] a [2006/123] irányelv 15. cikkével összefüggésben értelmezett 7., 16. és 38. cikkét, hogy azokkal ellentétes azon [nemzeti] szabályozás […], amely szerint az ugyanazon ingatlan adásvételével kapcsolatos ingatlanközvetítés megengedett legmagasabb díja nem haladhatja meg a szerződéses ár 4%‑át, ha a közvetítés olyan családi ház, lakás vagy lakóegység adásvételével kapcsolatos, amelynek vevője természetes személy?
2)      Úgy kell‑e értelmezni a [Chartának] a [2006/123] irányelv 15. cikkével összefüggésben értelmezett 7., 16. és 38. cikkét, hogy azokkal ellentétes azon [nemzeti] szabályozás […], amely szerint az ugyanazon ingatlan bérbeadásával kapcsolatos közvetítés megengedett legmagasabb díja nem haladhatja meg a havi bérleti díj összegének és az ingatlan rendelkezésre bocsátásával érintett hónapok számának szorzatából eredő összeg 4%‑át, és semmiképpen sem haladhatja meg az egyszeri havi bérleti díj összegével megegyező összeget, ha olyan családi ház, lakás vagy lakóegység bérbeadásával kapcsolatos, amelynek bérlője természetes személy?”
A Bíróság hatásköréről
27      A STAN nepremičnine vitatja, hogy a Bíróság hatáskörrel rendelkezik az előzetes döntéshozatal iránti kérelem elbírálására. Arra hivatkozik, hogy kizárólag az Ustavno sodišče (alkotmánybíróság) dönthet az alapügyekben a szlovén jog, különösen az Ustava Republike Slovenije (a Szlovén Köztársaság alkotmánya) 74. cikke alapján, amely biztosítja a vállalkozás szabadságát. Egyébiránt az alapügy tárgyát képező nemzeti szabályozás alkotmányellenességére vonatkozó kérdés a Bíróságnak az említett kérelemre adott válaszát követően sem lenne megoldva. A Bíróság előtti eljárás csupán meghosszabbítana egy jogellenes jogi helyzetet, miközben sürgős lenne, hogy az Ustavno sodišče (alkotmánybíróság) a lehető legrövidebb időn belül határozatot hozzon.
28      E vonatkozásban emlékeztetni kell arra, hogy az EUMSZ 267. cikk által létrehozott együttműködési rendszer a tagállami bíróságok és a Bíróság feladatainak egyértelmű szétválasztásán alapul. A fenti cikk alapján kezdeményezett eljárás keretében a nemzeti jogszabályok értelmezése a nemzeti bíróságok feladata, nem pedig a Bíróságé, és ez utóbbi nem dönthet a belső jogszabályoknak az uniós jogi rendelkezésekkel való összeegyeztethetőségéről. Ezzel szemben a Bíróság hatáskörrel rendelkezik arra, hogy tájékoztassa a nemzeti bíróságot minden olyan, az uniós jog értelmezésére vonatkozó szempontról, amely lehetővé teszi számára a belső jogszabályoknak az uniós jogi rendelkezésekkel való összeegyeztethetőségének az értékelését (2024. június 13‑i DG de la Función Pública, Generalitat de Catalunya és Departamento de Justicia de la Generalitat de Catalunya ítélet, C‑331/22 és C‑332/22, EU:C:2024:496, 33. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
29      Márpedig meg kell állapítani, hogy az előzetes döntéshozatal iránti kérelem az uniós jog, és különösen a 2006/123 irányelv 15. cikkének értelmezésére vonatkozik, ami nyilvánvalóan a Bíróság hatáskörébe tartozik (lásd ebben az értelemben: 2024. július 29‑i CU és ND [Szociális segítségnyújtás – Közvetett hátrányos megkülönböztetés] ítélet, C‑112/22 és C‑223/22, EU:C:2024:636, 26. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat].
30      Másrészt emlékeztetni kell arra, hogy a Bíróság és a nemzeti bíróságok között az EUMSZ 267. cikk által bevezetett együttműködés keretében kizárólag a nemzeti bíróság feladata annak eldöntése, hogy az ügy sajátos jellemzőire tekintettel az ítélet meghozatalához szükség van‑e az előzetes döntéshozatalra, és hogy a Bíróságnak feltett kérdések relevánsak‑e. Következésképpen, ha a nemzeti bíróságok által előterjesztett kérdések uniós jogi rendelkezés értelmezésére vonatkoznak, a Bíróságnak főszabály szerint határozatot kell hoznia (2024. július 29‑i LivaNova ítélet, C‑713/22, EU:C:2024:642, 41. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
31      Ebből következik, hogy az a körülmény, hogy a jelen ítéletet követően a kérdést előterjesztő bíróságnak döntenie kell az ingatlanközvetítésről szóló törvény alkotmányosságának vizsgálatára irányuló eljárásokról, vagy az a tény – amennyiben bizonyosnak tekinthető –, hogy köteles a lehető legrövidebb időn belül határozatot hozni, semmilyen kihatással nem lehet a Bíróságnak az előzetes döntéshozatal iránti kérelem megválaszolására vonatkozó hatáskörére.
32      A fentiekből következik, hogy a Bíróság hatáskörrel rendelkezik az előzetes döntéshozatal iránti kérelem elbírálására.
Az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdésekről
33      Mivel az előterjesztett kérdésekkel az előterjesztő bíróság a Charta 7., 16. és 38. cikkének, valamint a 2006/123 irányelv 15. cikkének értelmezését kéri, annak érdekében, hogy e kérdésekre hasznos választ lehessen adni, meg kell vizsgálni e cikkek alapeljárásokra való alkalmazhatóságát.
34      Ami először is a 2006/123 irányelv 15. cikkét illeti, e cikk (1) bekezdésének megfelelően a tagállamoknak először is meg kell vizsgálniuk, hogy jogrendszerük előír‑e az ezen cikk (2) bekezdésében említett valamely követelményt, ezt követően, amennyiben igen, ügyelniük kell arra, hogy e követelmény összhangban legyen az említett cikk (3) bekezdésében foglalt feltételekkel, végül pedig, adott esetben ki kell igazítaniuk a törvényi, rendeleti vagy közigazgatási előírásaikat annak érdekében, hogy azokat e feltételekkel összhangba hozzák.
35      E tekintetben meg kell állapítani, hogy a 2006/123 irányelv 15. cikke (2) bekezdésének g) pontja a nemzeti jogrendszerek azon „követelményei” között, amelyeknek az e 15. cikk (3) bekezdésében foglalt feltételekkel való összeegyeztethetőségét ellenőrizni kell, előírja „a szolgáltató által betartandó legalacsonyabb és/vagy legmagasabb kötelező díjtételeket”.
36      Az olyan nemzeti szabályozás, mint amelyről az alapügyben szó van, amely korlátozza az ingatlan tulajdonjogának megszerzése, adásvétele vagy bérbeadása keretében nyújtott ingatlanközvetítési szolgáltatások tekintetében megengedett maximális díjat, amennyiben a vevő vagy a bérlő természetes személy, az ingatlanközvetítői tevékenység gyakorlását az e 15. cikk (2) bekezdésének g) pontjában említett típusú követelményhez köti, következésképpen meg kell felelnie az e 15. cikk (3) bekezdésében előírt feltételeknek.
37      Mindebből következik, hogy a 2006/123 irányelv alkalmazható az alapügyekben.
38      Másodszor, ami a Chartának az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdésekben említett cikkeinek alkalmazhatóságát, és adott esetben azt illeti, hogy a Bíróságnak milyen mértékben kell figyelembe vennie e cikkeket a 2006/123 irányelv 15. cikkének értelmezése során, a Bíróság ítélkezési gyakorlatából az következik, hogy amennyiben valamely tagállam arra hivatkozik, hogy egy olyan intézkedés, amelynek ő a kibocsátója, és amely az EUM‑Szerződés által biztosított valamely alapvető szabadságot korlátoz, az e 15. cikkben konkretizált intézkedést az uniós jog által elismert, közérdeken alapuló nyomós ok igazolja, ezen intézkedést úgy kell tekinteni, mint amely a Charta 51. cikkének (1) bekezdése értelmében az uniós jogot hajtja végre, így annak összhangban kell állnia a Chartában biztosított alapvető jogokkal (lásd ebben az értelemben: 2020. október 6‑i Bizottság kontra Magyarország [Felsőoktatás] ítélet (C‑66/18, EU:C:2020:792, 214. pont).
39      Ami először is a Charta 7. cikkét illeti, az úgy rendelkezik, hogy mindenkinek joga van ahhoz, hogy magán‑ és családi életét, otthonát és kapcsolattartását tiszteletben tartsák.
40      E tekintetben a Bíróság kimondta, hogy a lakhatáshoz való jog az e 7. cikkben biztosított alapvető jog (2014. szeptember 10‑i Kušionová ítélet, C‑34/13, EU:C:2014:2189, 65. pont; 2023. november 9‑i Všeobecná úverová bankaítélet, C‑598/21, EU:C:2023:845, 85. pont).
41      Márpedig meg kell állapítani, hogy az ezen ítéletek alapjául szolgáló ügyekben olyan helyzetről volt szó, amelyben az érintett személyeknek családi otthonuk elvesztésével kellett szembesülniük. A jelen ügyben az alapügy tárgyát képező szabályozás olyan helyzetre vonatkozik, amelyben valamely természetes személy megvásárolhatja vagy bérbe veheti jövőbeli otthonát. Ilyen esetben nem az említett 7. cikk értelmében vett „otthon tiszteletben tartásának” kérdéséről van szó.
42      Ezenkívül emlékeztetni kell arra, hogy a Charta 52. cikke (3) bekezdésének megfelelően, amelynek célja a Chartában foglalt jogok, valamint az azoknak megfelelő, az emberi jogok és alapvető szabadságok védelméről szóló, Rómában, 1950. november 4‑én aláírt európai egyezményben biztosított jogok közötti szükséges összhang biztosítása, az uniós jog autonómiájának sérelme nélkül, a Bíróságnak a Charta 7. cikkében biztosított jogokra vonatkozó értelmezése során a védelem minimális szintjeként figyelembe kell vennie az ezen egyezmény 8. cikkének (1) bekezdésében biztosított, az Emberi Jogok Európai Bírósága által értelmezett megfelelő jogokat (lásd ebben az értelemben: 2022. december 8‑i Orde van Vlaamse Balies és társai ítélet, C‑694/20, EU:C:2022:963, 26. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
43      E tekintetben az Emberi Jogok Európai Bíróságának ítélkezési gyakorlatából kitűnik, hogy az említett egyezmény 8. cikke nem ismeri el az otthon biztosításához való jogot (EJEB, 2001. január 18., Chapman kontra Egyesült Királyság, CE:ECHR:2001:0118JUD 002723895, 99. §).
44      Ebből következik, hogy az előzetes döntéshozatal iránti kérelemre a Charta 7. cikke vonatkozásában nem kell válaszolni.
45      Másodszor, ami e szabályozás a Charta 16. cikke szerinti esetleges vizsgálatát illeti, emlékeztetni kell arra, hogy – amint azt a Bíróság már kimondta – a valamely nemzeti szabályozással megvalósított korlátozás EUMSZ 49. cikk alapján történő vizsgálata kiterjed a Charta 15–17. cikkében foglalt jogok és szabadságok gyakorlásának esetleges korlátozásaira is, így a Charta 16. cikkében foglalt vállalkozás szabadságának külön vizsgálata nem szükséges (2022. szeptember 7‑i Cilevičs és társai ítélet, C‑391/20, EU:C:2022:638, 56. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
46      Márpedig, amint az a 2006/123 irányelv (5)–(7) és (64) preambulumbekezdéséből kitűnik, ezen irányelv az EUMSZ 49. cikkben biztosított letelepedés szabadságát konkretizálja (lásd ebben az értelemben: 2015. december 23‑i Rina Services és társai ítélet, C‑593/13, EU:C:2015:399, 40. pont).
47      Ebből következik, hogy amennyiben valamely nemzeti intézkedést a 2006/123 irányelv 15. cikkére tekintettel vizsgálnak, nincs szükség a Charta 16. cikkében biztosított vállalkozás szabadságának külön vizsgálatára.
48      Mindazonáltal a 2006/123 irányelv e 15. cikkét a Charta 16. cikkének fényében kell értelmezni.
49      Harmadszor, hasonlóképpen, a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének értelmezése során figyelembe kell venni a Charta 38. cikkét, amely előírja, hogy az uniós politikákban biztosítani kell a fogyasztóvédelem magas szintjét.
50      A fenti megfontolásokból tehát az következik, hogy kérdéseivel, amelyeket célszerű együttesen vizsgálni, a kérdést előterjesztő bíróság lényegében arra vár választ, hogy a 2006/123 irányelv 15. cikkének a Charta 16. és 38. cikkével összefüggésben értelmezett (3) bekezdését úgy kell‑e értelmezni, hogy azzal ellentétes az olyan nemzeti szabályozás, mint az alapügy tárgyát képező szabályozás, amely valamely családi ház, lakás vagy lakóegység természetes személy általi megvásárlása vagy bérbevétele tekintetében a következőképpen határozza meg az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámított díj felső határát:
–        10 000 EUR‑t elérő vagy meghaladó szerződéses értékű ingatlan tulajdonjogának megszerzése vagy adásvétele esetén a szerződésben meghatározott ár 4%‑a, és
–        bérbeadás esetén a havi bérleti díj összege és a bérlet időtartamát kitevő hónapok száma szorzatának 4%‑a, azzal, hogy ez a díj nem haladhatja meg az egyhavi bérleti díj összegét.
51      Az olyan intézkedés, mint amelyről az alapügyben szó van, amely az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak felső határát írja elő, a 2006/123 irányelv 15. cikkének (3) bekezdésében előírt kumulatív feltételekre tekintettel akkor fogadható el, ha ezen intézkedés sem közvetlenül, sem közvetve nem hátrányosan megkülönböztető az érintett állampolgársága, illetve társaságok esetében a létesítő okirat szerinti székhely alapján, ha azt közérdeken alapuló kényszerítő indok igazolja, és ha alkalmas az elérni kívánt cél megvalósításának biztosítására, és nem lépi túl az e cél eléréséhez szükséges mértéket, és nem létezik más, ugyanezen eredmény elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedés.
52      Először is, ami a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének a) pontjában előírt feltételt illeti, a kérdést előterjesztő bíróság jelzi, hogy az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak maximalizálása nem jelent hátrányos megkülönböztetést, mivel e felső határ az érintett ingatlanközvetítő társaság székhelyétől függetlenül alkalmazandó.
53      Másodszor, ami az ezen irányelv 15. cikke (3) bekezdésének b) pontjában előírt azon feltételt illeti, amely szerint a szóban forgó követelményeket közérdeken alapuló kényszerítő indoknak kell igazolnia, a kérdést előterjesztő bíróság jelzi, hogy a nemzeti jogalkotó az ingatlanok tulajdonjogának megszerzésével, adásvételével és bérbeadásával kapcsolatos ingatlanközvetítői szolgáltatások díjai felső határának előírásával egyrészt arra törekedett, hogy előmozdítsa a megfelelő lakóingatlanhoz való hozzáférés lehetőségét a nehéz helyzetben levő személyek – nevezetesen a fiatalok, különösen a diákok, valamint az idősek – számára is megfizethető áron, valamint hogy hozzájáruljon a fogyasztók védelméhez az árak átláthatóságának növelésével, különös tekintettel a rendelkezésre álló lakóingatlanok – főként a bérbeadásra szánt lakóingatlanok – hiányára.
54      E tekintetben a Bíróság elismerte, hogy a fogyasztóvédelem közérdeken alapuló kényszerítő indoknak minősül (lásd ebben az értelemben: 2015. október 15‑i Grupo Itevelesa és társai ítélet, C‑168/14, EU:C:2015:685, 74. pont; 2019. július 4‑i Bizottság kontra Németország ítélet, C‑377/17, EU:C:2019:562, 70. pont). Ezt egyébként a 2006/123 irányelv (40) preambulumbekezdése is megerősíti, és hozzájárul ahhoz, hogy az irányelv megfeleljen a Charta 38. cikkében foglalt követelményeknek.
55      Közérdeken alapuló kényszerítő indoknak minősülhetnek a nehéz helyzetben lévő vagy alacsony jövedelmű személyek lakhatáshoz jutását elősegítő követelmények is (lásd analógia útján: 2013. május 8‑i Libert és társai ítélet, C‑197/11 és C‑203/11, EU:C:2013:288, 50–52. pont; 2020. szeptember 22‑i Cali Apartments ítélet, C‑724/18 és C‑727/18, EU:C:2020:743, 68. pont).
56      Ebből következik, hogy az alapügy tárgyát képező ingatlanközvetítési szolgáltatások után járó díjak maximalizálására irányuló intézkedés megfelel a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének b) pontjában foglalt feltételnek.
57      Harmadszor, az ezen irányelv 15. cikke (3) bekezdésének c) pontjában foglalt arányossági feltétel azt feltételezi, hogy a szóban forgó intézkedés alkalmas az elérni kívánt cél megvalósításának biztosítására, nem lépi túl az e cél eléréséhez szükséges mértéket, és nem állnak rendelkezésre ugyanezen eredmény elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedések.
58      Elöljáróban hangsúlyozni kell, hogy végső soron az alapeljárásban szereplő tények értékelésére és a nemzeti szabályozás értelmezésére kizárólagos hatáskörrel rendelkező nemzeti bíróság feladata annak meghatározása, hogy a nemzeti jogszabály ezen arányossági feltételnek megfelel‑e, és ha igen, milyen mértékben. E célból e bíróságnak objektív módon, statisztikai adatok segítségével vagy más módon kell megvizsgálnia az érintett tagállam hatóságai által szolgáltatott bizonyítékokat (lásd ebben az értelemben: 2015. december 23‑i Scotch Whisky Association és társai ítélet, C‑333/14, EU:C:2015:845, 56. pont; 2024. október 17‑i FA.RO. di YK & C. ítélet, C‑16/23, EU:C:2024:886, 92. pont).
59      Mindazonáltal a Bíróság, amelynek az a feladata, hogy hasznos választ adjon e bíróságnak, hatáskörrel rendelkezik arra, hogy az alapeljárás iratai, valamint az elé terjesztett írásbeli észrevételek alapján útmutatást adjon e bíróságnak a döntéshez (2024. október 17‑i FA.RO. di YK & C. ítélet, C‑16/23, EU:C:2024:886, 93. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
60      Egyébiránt a Bíróság kimondta, hogy az érintett tagállamtól nem követelhető meg, hogy pozitív módon bizonyítsa, hogy semmilyen más elképzelhető intézkedés nem teszi lehetővé a kitűzött cél azonos feltételek melletti elérését. Az ilyen követelmény ugyanis gyakorlatilag azt jelentené, hogy az érintett tagállamot az adott területen megfosztaná szabályozási hatáskörétől (lásd ebben az értelemben: 2019. július 4‑i Bizottság kontra Németország ítélet, C‑377/17, EU:C:2019:562, 64. pont).
61      Ez annál is inkább fontos, mivel a tagállamnak a közérdeken alapuló kényszerítő indok alapján, e követelmény bevezetését követően tudnia kell igazolni az „értékelendő követelményt”, anélkül tehát – elvileg –, hogy szükségszerűen rendelkezne az e követelmény által előidézett eredményre vonatkozó, az egyéb intézkedések által előidézett eredménnyel összehasonlított, empirikus bizonyítékokkal (2019. július 4‑i Bizottság kontra Németország ítélet, C‑377/17, EU:C:2019:562, 65. pont).
62      E tekintetben emlékeztetni kell arra, hogy bár a tagállamok széles mérlegelési mozgástérrel rendelkeznek a szociálpolitikai célkitűzéseik megvalósítására alkalmas intézkedések megválasztása során, e mérlegelési mozgástér nem igazolhatja a magánszemélyeket a Szerződéseknek az alapvető szabadságaikat rögzítő rendelkezéseiből eredően megillető jogok sérelmét (2016. december 21‑i AGET Iraklis ítélet, C‑201/15, EU:C:2016:972, 81. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat), különösen ami az EUMSZ 49. cikkben garantált és a 2006/123 irányelv által konkretizált letelepedés szabadságát illeti.
63      Ezen előzetes észrevételekre figyelemmel emlékeztetni kell először is arra, hogy – amint az a jelen ítélet 53. pontjában megállapításra került – az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjmaximalizálásának célja egyrészt az, hogy előmozdítsa a megfelelő lakóingatlanokhoz való hozzáférést megfizethető áron a nehéz helyzetben lévő személyek – fiatalok, különösen diákok, valamint idősek – számára, másrészt pedig, hogy az árak átláthatóságának növelésével hozzájáruljon a fogyasztók védelméhez.
64      Mivel növeli az ingatlanközvetítő társaságok által alkalmazott díjak átláthatóságát, és megakadályozza őket abban, hogy túlzott közvetítői díjakat alkalmazzanak, az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak maximalizálása alkalmasnak tűnik arra, hogy hozzájáruljon a fogyasztók védelméhez. A kérdést előterjesztő bíróság e tekintetben megjegyzi, hogy az ilyen maximalizálás ugyanis hozzájárulhat az árak átláthatóságához, mivel lehetővé teszi a fogyasztók számára, hogy előre lássák az alkalmazásra kerülő díj összegét, különösen azt, hogy az mekkora részét teszi ki a vételárnak vagy a bérleti díj összegének.
65      A kérdést előterjesztő bíróság ugyanis pontosítja, hogy a lakóingatlanokhoz való hozzáférés feltételeinek romlására és a szlovén ingatlanpiac árainak alakulására tekintettel az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámított díj összege valószínűleg megjelenik az ingatlanok vételárában vagy bérleti díjának összegében.
66      Amennyiben ez a helyzet, meg kell állapítani, hogy e díj maximalizálása alkalmasnak tűnik arra, hogy előmozdítsa a megfelelő lakóingatlanokhoz megfizethető áron való hozzáférést, különösen a nehéz helyzetben lévő személyek számára.
67      Másodszor, ami a szóban forgó intézkedésnek a kitűzött célok eléréséhez szükséges mértékre való korlátozását, valamint az ugyanezen eredmény elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedések hiányát illeti, meg kell állapítani egyrészt, hogy az előzetes döntéshozatal iránti kérelemből kitűnik, hogy az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámított díj maximalizálása nem kizárólag a nehéz helyzetben lévő személyekre vonatkozik, hanem minden olyan természetes személyre, aki ingatlant vásárol vagy bérel.
68      Ebből következik, hogy ez az intézkedés meghatározatlan és potenciálisan jelentős számú személyt érint, és nem kifejezetten csak a nehéz helyzetben lévő személyek védelmére irányul, holott e védelem a szlovén jogalkotó által az említett intézkedés elfogadásakor követett célok egyike volt.
69      Ezenkívül a kérdést előterjesztő bíróság megjegyzi, hogy azok az ingatlanközvetítői szolgáltatások, amelyekre az érintett díjak maximalizálása alkalmazandó, a családi házak, lakások vagy lakóegységek tulajdonjogának megszerzésére, adásvételére vagy bérbeadására vonatkoznak.
70      Márpedig a lakhatásról szóló törvény alapügyre alkalmazandó változata 2. cikke (2) bekezdésének megfelelően a lakóingatlanok közé tartoznak többek között a különálló családi házak, a villák, a zárt udvarok, az ikerházak és az üdülők is. Ebből következik, hogy – az e bíróság által elvégzendő vizsgálatok függvényében – az ingatlanközvetítési szolgáltatások utáni járó díjak maximalizálása többek között akkor is alkalmazandó, ha e szolgáltatások az állandó lakóhely létesítésétől eltérő célra használt lakóingatlanok tulajdonjogának megszerzésére, értékesítésére vagy bérbeadására vonatkoznak.
71      Meg kell azonban állapítani, hogy bár az ilyen körülmények főszabály szerint olyan valószínűsítő körülménynek minősülhetnek, amelyek lehetővé teszik annak megállapítását, hogy valamely intézkedés meghaladja az általa követett, a nehéz helyzetben lévő személyek védelmére irányuló cél eléréséhez szükséges mértéket, ez nem változtat azon, hogy az arányosság elve nem képezi szükségképpen akadályát annak, hogy ezen intézkedés valamennyi fogyasztó javát szolgálja (lásd analógia útján: 2010. április 20‑i Federutility és társai ítélet, C‑265/08, EU:C:2010:205, 40. pont; 2019. április 11‑i Repsol Butano és DISA Gas ítélet, C‑473/17 és C‑546/17, EU:C:2019:308, 64. pont).
72      Mindazonáltal a kérdést előterjesztő bíróságnak meg kell vizsgálnia, hogy volt‑e lehetőség, illetve alkalom olyan intézkedések meghozatalára, amelyek főként a nehéz helyzetben lévő fogyasztókat célozták volna. E tekintetben releváns elemeknek minősülnek az ilyen intézkedések megvalósíthatóságával és gazdasági hatásaival kapcsolatos elemek.
73      E tekintetben a kérdést előterjesztő bíróság rámutat, hogy a szlovén jogalkotó által meghozható esetleges intézkedések körének és a lakhatási politikában való tényleges érvényesülésük kérdése rendkívül összetett, mivel a területrendezés, a városrendezés és a közpénzek területén léteznek bizonyos olyan anyagi jogi korlátozások, amelyek nem teszik lehetővé az állam számára, hogy az általa kívánt módon beavatkozzon a lakáskínálatba.
74      Az alapeljárás felperesei a maguk részéről olyan kevésbé korlátozó intézkedéseket említenek, amelyeket a bérbeadás keretében lehetségesnek tartanak, nevezetesen a bérbeadásra szánt szociális lakások számának növelését, a piaci bérbeadás támogatását, valamint a szociális lakások építésének ösztönzését célzó adóintézkedéseket és egyéb szabályozási intézkedéseket. A Bizottság a maga részéről utal a megfizethető lakóingatlanok kínálatának támogatására, illetve a vásárlók és bérlők számára a közvetítési díjakra vonatkozó hasznos információk biztosítására irányuló intézkedésekre.
75      A kérdést előterjesztő bíróság feladata lesz annak vizsgálata, hogy léteznek‑e más, az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak maximalizálásánál kevésbé korlátozó intézkedések, amelyek alkalmasak az e maximalizálással elérni kívánt cél elérésére, amely cél a nehéz helyzetben lévő személyek megfelelő lakóingatlanokhoz elérhető áron való hozzáférésének elősegítése.
76      Egyébiránt, ami azt a szintet illeti, amelyen az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak felső határát rögzítették, a kérdést előterjesztő bíróság azt állítja, hogy egyes ingatlanközvetítő társaságok felhagytak vagy felhagyhatnak az ingatlanok természetes személyek általi bérbeadásával kapcsolatos közvetítői tevékenységük gyakorlásával, különösen olyan esetekben, amikor olyan rövid távú bérbeadásokról van szó, amelyek csak kis összegű díjak beszedését teszik lehetővé. Az ingatlanközvetítési szolgáltatások árát ugyanis olyan összegben maximálják, amely nem teszi lehetővé e társaságok számára szolgáltatásaik költségeinek fedezését.
77      E tekintetben emlékeztetni kell arra, hogy a Charta 16. cikke magában foglalja a gazdasági vagy kereskedelmi tevékenység gyakorlásának szabadságát, a szerződési szabadságot és a szabad versenyt, és többek között a szolgáltatásért felszámított ár meghatározásának szabadságára is vonatkozik (lásd ebben az értelemben: 2021. december 21‑i Bank Melli Iran ítélet, C‑124/20, EU:C:2021:1035, 79. pont).
78      Mindenesetre, a Bíróság ítélkezési gyakorlata szerint a vállalkozás szabadsága nem jelent korlátlan előjogot, hanem azt inkább a társadalomban betöltött szerepe alapján kell megítélni. E szabadság a gazdasági tevékenység gyakorlásának közérdekből való korlátozására alkalmas széles körű közhatalmi beavatkozásoknak vethető alá (lásd ebben az értelemben: 2013. január 22‑i Sky Österreich ítélet, C‑283/11, EU:C:2013:28, 45. és 46. pont; 2022. június 2‑i Skeyes ítélet, C‑353/20, EU:C:2022:423, 48. és 65. pont).
79      A kérdést előterjesztő bíróság feladata e tekintetben megvizsgálni az ingatlanközvetítési szolgáltatásokat nyújtó társaságok által kapott díjazás konkrét szintjét, és különösen azt, hogy az alapügy tárgyát képező ingatlanközvetítési szolgáltatások díjainak maximalizálásából eredő összeget túl alacsony szinten határozták‑e meg ahhoz, hogy fedezze e társaságok költségeit, és lehetővé tegye számukra, hogy észszerű nyereséget érjenek el, valamint hogy lehetővé tegye az árversenyt. A jelen ügyben meg kell említeni, hogy az előzetes döntéshozatal iránti kérelemből kitűnik, hogy e maximalizálás nem érinti az említett társaságok által nyújtott egyéb közvetítői tevékenységeket, mint például a gazdasági szereplők közötti közvetítést és a nem állandó lakóhelyként szolgáló ingatlanok bérbeadására irányuló közvetítést.
80      Másrészt, ami annak a kérdésnek – az alapügy tárgyát képező intézkedés második céljára, azaz a fogyasztóknak az árak átláthatósága révén történő védelméhez való hozzájárulásra figyelemmel történő – vizsgálatát illeti, hogy ez az intézkedés nem lépi‑e túl a szükséges mértéket, illetve hogy léteznek‑e más, ugyanezen cél elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedések, a kérdést előterjesztő bíróság feladata különösen azt megvizsgálni, hogy az olyan intézkedések elfogadása, amelyek célja, hogy a fogyasztók mint vásárlók és bérlők számára hasznos információkat bocsássanak rendelkezésre a közvetítői szolgáltatások díjszabásáról, lehetővé tenné‑e ugyanazon eredmény elérését, mint az érintett díjak maximalizálásával elérni kívánt eredmény. E tekintetben elegendő lehet megkövetelni az ingatlanközvetítői szolgáltatásokat nyújtó társaságoktól, hogy egyértelműen és kellő időben jelezzék e vevőknek és bérlőknek az általuk alkalmazni kívánt díj összegét, és hogy ezt az összeget beépítik‑e az érintett szerződésben megállapított végső árba.
81      A Bíróság rendelkezésére álló információk azonban nem teszik lehetővé számára, hogy olyan kiegészítő iránymutatásokat adjon a kérdést előterjesztő bíróságnak, amelyek lehetővé tennék számára annak ellenőrzését, hogy az ilyen intézkedések alkalmasak‑e arra, hogy az árak átláthatóságának megerősítése révén a fogyasztóvédelmet illetően ugyanazt az eredményt biztosítsák, mint amelyet az alapügy tárgyát képező, a díjak maximalizálására vonatkozó intézkedéssel érnek el.
82      Végül meg kell jegyezni, hogy bár a kérdést előterjesztő bíróság úgy véli, hogy – amint az az előzetes döntéshozatal iránti kérelemből kitűnni látszik – a szlovén jogalkotó által az ingatlanközvetítési szolgáltatások díjai maximalizálásának igazolása érdekében említett két cél, vagyis egyrészt a nehéz helyzetben lévő személyek megfelelő lakóingatlanhoz megfizethető áron való hozzájutásának előmozdítása, másrészt pedig a fogyasztók védelméhez az árak átláthatóságának növelése révén való hozzájárulás, egymástól elválaszthatatlan, és egyik sem másodlagos a másikhoz képest, annak esetleges megállapítása, hogy ez az intézkedés nem lépi túl az e célok valamelyikének eléréséhez szükséges mértéket, és hogy az érintett cél eléréséhez nem léteznek más, ugyanezen eredmény elérését lehetővé tevő, kevésbé korlátozó intézkedések, azt jelentené, hogy az említett intézkedés összességében megfelel a 2006/123 irányelv 15. cikke (3) bekezdésének c) pontjában előírt feltételeknek.
83      A fenti megfontolások összességéből az következik, hogy az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdésekre azt a választ kell adni, hogy a 2006/123 irányelv 15. cikkének (3) bekezdését a Charta 16. és 38. cikkével összefüggésben úgy kell értelmezni, hogy azzal nem ellentétes az olyan nemzeti szabályozás, amely a családi házak, lakások vagy lakóegységek természetes személy általi megvásárlása vagy bérbevétele tekintetében a következőképpen állapítja meg az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámítható díj felső határát:
–        10 000 eurót elérő vagy meghaladó szerződéses értékű ingatlan tulajdonjogának megszerzése vagy adásvétele esetén a szerződésben meghatározott ár 4%‑a, és
–        bérbeadás esetén a havi bérleti díj összege és a bérlet időtartamát kitevő hónapok száma szorzatának 4%‑a, azzal, hogy ez a díj nem haladhatja meg az egyhavi bérleti díj összegét,
amennyiben e szabályozás nem lépi túl az általa kitűzött célok eléréséhez szükséges mértéket, és nem léteznek más, ugyanezen eredmény elérését biztosító, kevésbé korlátozó intézkedések.
A költségekről
84      Mivel ez az eljárás az alapeljárásban részt vevő felek számára a kérdést előterjesztő bíróság előtt folyamatban lévő eljárás egy szakaszát képezi, ez a bíróság dönt a költségekről. Az észrevételeknek a Bíróság elé terjesztésével kapcsolatban felmerült költségek, az említett felek költségeinek kivételével, nem téríthetők meg.
A fenti indokok alapján a Bíróság (harmadik tanács) a következőképpen határozott:
A belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 12‑i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv 15. cikkének (3) bekezdését az Európai Unió Alapjogi Chartájának 16. és 38. cikkével összefüggésben
a következőképpen kell értelmezni:
azzal nem ellentétes az olyan nemzeti szabályozás, amely valamely családi ház, lakás vagy lakóegység természetes személy általi megvásárlása vagy bérbevétele tekintetében a következőképpen állapítja meg az ingatlanközvetítési szolgáltatásokért felszámítható díj felső határát:
–        10 000 eurót elérő vagy meghaladó szerződéses értékű ingatlan tulajdonjogának megszerzése vagy adásvétele esetén a szerződésben meghatározott ár 4%‑a, és
–        bérbeadás esetén a havi bérleti díj összege és a bérlet időtartamát kitevő hónapok száma szorzatának 4%‑a, azzal, hogy ez a díj nem haladhatja meg az egyhavi bérleti díj összegét,
amennyiben e szabályozás nem lépi túl az általa kitűzött célok eléréséhez szükséges mértéket, és nem léteznek más, ugyanezen eredmény elérését biztosító, kevésbé korlátozó intézkedések.
Aláírások
*      Az eljárás nyelve: szlovén.