62023CC0351
CONCLUZIILE AVOCATEI GENERALE
DOAMNA LAILA MEDINA
prezentate la 14 noiembrie 2024 (
1
)
Cauza C-351/23
GR REAL s. r. o.
împotriva
PO,
RT
[cerere de decizie preliminară formulată de Krajský súd v Prešove (Curtea Regională din Prešov, Slovacia)]
„Trimitere preliminară – Protecția consumatorilor – Directiva 93/13/CEE – Clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii – Contract de credit de consum – Contract garantat printr‑o garanție imobiliară – Bunuri imobile care constituie locuința familială a consumatorului – Clauză de exigibilitate imediată pentru rambursarea creditului – Vânzare extrajudiciară a locuinței consumatorului”
I. Introducere
1.
Hotărârea de referință Aziz (
2
) a demonstrat „legătura” dintre normele privind protecția consumatorilor, normele privind ipotecile și normele privind drepturile omului (
3
). Începând cu hotărârea menționată, jurisprudența Curții referitoare la Directiva 93/13/CEE (
4
) în ceea ce privește procedurile de executare a contractelor de împrumut ipotecar pentru bunuri imobile rezidențiale a condus la elaborarea unor garanții procedurale solide în favoarea consumatorilor. Interpretarea dată de Curte Directivei 93/13 în lumina articolului 7 și a articolului 47 primul paragraf din Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene (denumită în continuare „carta”) conduce la apariția unui „sistem puternic de măsuri reparatorii” (
5
) împotriva executării silite imobiliare.
2.
Prezenta cauză oferă Curții posibilitatea de a dezvolta garanțiile procedurale împotriva clauzelor abuzive în contextul unei proceduri extrajudiciare de executare ipotecară și de a analiza impactul pretinselor vicii de procedură asupra posibilității unui consumator de a contesta evacuarea sa după vânzarea la licitație a bunului ipotecat.
II. Cadrul juridic
A.
Dreptul Uniunii
1. Directiva 93/13
3.
Potrivit articolului 7 alineatul (1) din Directiva 93/13:
„Statele membre se asigură că, în interesul consumatorilor și al concurenților, există mijloace adecvate și eficace pentru a preveni utilizarea în continuare a clauzelor abuzive în contractele încheiate cu consumatorii de către vânzători sau furnizori.”
B.
Dreptul slovac
1. Codul civil
4.
Potrivit articolului 151j alineatul (1) din zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (Legea nr. 40/1964 privind Codul civil), în versiunea aplicabilă litigiului principal (denumită în continuare „Codul civil”):
„În cazul în care o creanță garantată prin garanție nu este plătită conform cerințelor legale și cu respectarea termenelor, creditorul beneficiar al garanției poate începe executarea garanției. În cadrul executării garanției, creditorul beneficiar al garanției își poate satisface creanța în modul stabilit în contract sau prin vânzarea la licitație a bunului grevat de garanție, conform unei legi speciale […], sau poate pretinde satisfacerea acestei creanțe prin vânzarea bunului grevat de garanție potrivit legilor speciale […], sub rezerva unor prevederi diferite ale prezentului cod sau ale unei legi speciale.”
5.
Articolul 565 din Codul civil are următorul cuprins:
„În cazul executării eșalonate a unei creanțe, creditorul nu poate solicita plata integrală a creanței pentru neplata unei rate lunare, cu excepția cazului în care acest lucru a fost convenit între părți sau prevăzut de o decizie. Cu toate acestea, creditorul poate exercita acest drept cel târziu la data scadenței primei rate viitoare.”
2. Legea privind vânzările la licitație voluntare
6.
Articolul 16 alineatul (1) din zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovol’ných dražbách (Legea nr. 527/2002 privind vânzările la licitație voluntare, cu modificările și completările ulterioare, denumită în continuare „Legea privind vânzările la licitație voluntare”) prevede că licitația nu poate fi realizată decât pe baza unui acord semnat între persoana care solicită vânzarea și adjudecător.
7.
Articolul 19 alineatul (1) din Legea privind vânzările la licitație voluntare are următorul cuprins:
„Adjudecătorul este obligat să se retragă din licitație nu mai târziu de începerea acesteia a) pe baza unei cereri scrise a solicitantului licitației, b) dacă printr‑o hotărâre executorie i se demonstrează adjudecătorului că solicitantul licitației nu are dreptul să depună o cerere de licitație; în cazul unei măsuri provizorii luate de o instanță, este suficient să i se demonstreze adjudecătorului că instanța a aplicat o astfel de măsură […].”
8.
Articolul 21 alineatul (2) din Legea privind vânzările la licitație voluntare prevede:
„În cazul contestării validității contractului de constituire a garanției sau al încălcării prevederilor prezentei legi, persoana care pretinde că i‑au fost încălcate astfel drepturile poate să solicite instanței să declare nulitatea vânzării. Cu toate acestea, dreptul de a sesiza instanța cu o cerere de anulare se stinge în cazul în care nu este exercitat în termen de trei luni de la atribuire, cu excepția cazului în care motivele anulării sunt legate de săvârșirea unei infracțiuni, iar vânzarea are ca obiect o locuință în care fostul proprietar la momentul atribuirii avea domiciliul oficial în conformitate cu o reglementare specifică; în acest caz, este posibil să se solicite anularea vânzării chiar și după expirarea acestui termen.”
3. Codul de procedură civilă
9.
Potrivit articolului 325 alineatul (1) din zákon 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (Legea nr. 160/2015 privind Codul de procedură civilă):
„Instanța poate dispune măsuri provizorii în cazul în care este necesar să se reglementeze imediat raporturile dintre părți sau în cazul în care există riscul ca executarea deciziei judecătorești să fie compromisă.”
III. Litigiul principal și întrebările preliminare
10.
La 7 aprilie 2011, PO și RT, pârâții din litigiul principal, au încheiat un contract de credit de consum cu Slovenská Sporiteľňa, a.s. (denumită în continuare „banca”) pentru suma de 63000 de euro. Acest împrumut era rambursabil în rate lunare de 424,41 euro începând de la 20 iunie 2011 și având data finală de rambursare la 20 ianuarie 2030. În aceeași zi, pârâții au încheiat și un contract pentru garantarea împrumutului prin constituirea unei ipoteci. Obiectul contractului de ipotecă era locuința familială în care aveau domiciliul PO și RT împreună cu cei trei copii ai lor.
11.
Prin scrisoarea din 3 noiembrie 2016, banca a anunțat exigibilitatea imediată a împrumutului și le‑a pus în vedere lui PO și lui RT să plătească creanța în valoare de 56888,08 euro (
6
). În conformitate cu dreptul slovac, o persoană care execută o garanție ipotecară este îndreptățită să solicite vânzarea la licitație voluntară a bunului garantat prin ipoteca respectivă, dacă părțile convin astfel.
12.
La 21 aprilie 2017, PO și RT au introdus o acțiune la Okresný súd Prešov (Tribunalul Districtual din Prešov, Slovacia), solicitând obligarea băncii să se abțină să execute garanția ipotecară prin licitație voluntară. PO și RT au arătat, în cererea lor introductivă, că banca nu avea dreptul să declare scadența anticipată a împrumutului, întrucât părțile la contract nu au încheiat un astfel de acord. De asemenea, aceștia au solicitat adoptarea unei măsuri provizorii prin care să se dispună ca banca să se abțină de la executare până la finalizarea definitivă a procedurii de fond.
13.
La 25 aprilie 2017 a avut loc prima rundă de licitație, în cursul căreia PO a expus obiecțiunile împotriva licitației, invocând existența unei proceduri judiciare pendinte. Prima rundă a licitației voluntare a eșuat, deoarece nimeni nu a participat la licitație.
14.
Prin decizia din 26 mai 2017, Okresný súd Prešov (Tribunalul Districtual din Prešov) a respins cererea de măsuri provizorii fără a aborda capătul de cerere al lui PO și al lui RT potrivit căruia banca le‑a încălcat drepturile prin declararea scadenței anticipate a împrumutului. PO și RT au formulat apel împotriva deciziei menționate la Krajský súd v Prešove (Curtea Regională din Prešov, Slovacia).
15.
În timp ce procedura de apel era în curs, a doua rundă de licitații a avut loc la 18 iulie 2017. În cursul acestei licitații, PO a atras atenția adjudecătorului și notarului asupra faptului că procedura judiciară în vederea suspendării executării era în curs. Cu toate acestea, nici notarul și nici adjudecătorul nu au ținut cont de declarația făcută de PO.
16.
Adjudecatarul a fost GR REAL, o societate care se ocupă printre altele cu acordarea creditelor sau a împrumuturilor, precum și cu întreținerea imobilelor rezidențiale și nerezidențiale. În conformitate cu legislația slovacă, în urma adjudecării, dreptul de proprietate asupra bunului este transferat adjudecatarului.
17.
Prin decizia din 9 august 2017, Krajský súd v Prešove (Curtea Regională din Prešov) s‑a pronunțat cu privire la apelul formulat de PO și de RT, anulând decizia Okresný súd Prešov (Tribunalul Districtual din Prešov) și trimițându‑i cauza spre rejudecare. Potrivit Krajský súd v Prešove (Curtea Regională din Prešov), instanța de prim grad ar fi trebuit să examineze în special cererea lui PO și a lui RT potrivit căreia aceștia nu încheiaseră cu banca un acord în temeiul căruia ar fi fost posibil ca aceasta din urmă să declare scadența anticipată a împrumutului (
7
). În plus, instanța de prim grad de jurisdicție ar fi trebuit să aplice principiul proporționalității și să examineze dacă licitația voluntară constituia o măsură adecvată, ținând seama printre altele de natura bunului licitat, și anume de faptul că acesta constituie locuința familială în care trăiesc PO și RT, precum și de disponibilitatea unor mijloace alternative prin care creditorul își poate satisface creanța.
18.
La 19 decembrie 2017, PO și RT au retras acțiunea în suspendarea executării prin licitație voluntară, motivând că adjudecarea avusese deja loc, astfel încât acțiunea lor a rămas fără obiect. Prin decizia din 11 ianuarie 2018, Okresný súd Prešov (Tribunalul Districtual din Prešov) a declarat că nu este necesară pronunțarea asupra fondului cauzei și i‑a obligat pe PO și RT la plata tuturor cheltuielilor de judecată suportate de bancă.
19.
Ca urmare a licitației, GR REAL a fost înscrisă ca proprietar al locuinței în cartea funciară, iar PO și RT au fost obligați să elibereze locuința familială.
20.
PO și RT au refuzat să părăsească locuința în care conviețuiesc cu cei trei copii ai lor, dintre care doi copii sunt minori și suferă de o tulburare psihologică gravă. În plus, PO a suferit un accident vascular cerebral și necesită îngrijire zilnică.
21.
GR REAL a deconectat locuința de la serviciile publice, precum apă și energie electrică. De asemenea, aceasta a introdus o acțiune în evacuare având ca obiect eliberarea imobilului de către pârâți. Acțiunea în evacuare a fost respinsă de Okresný súd Prešov (Tribunalul Districtual din Prešov) și, în apel, de Krajský súd v Prešove (Curtea Regională din Prešov). Ambele instanțe au luat în considerare faptul că imobilul era locuința familială a pârâților PO și RT și că evacuarea lor ar fi imorală. Prin decizia din 8 aprilie 2021, Najvyšší súd Slovenskej republiky (Curtea Supremă a Republicii Slovace) a casat ambele hotărâri și a indicat că instanțele trebuie să ia în considerare dreptul de proprietate al GR REAL.
22.
În a doua hotărâre pronunțată în speță, Okresný súd Prešov (Tribunalul Districtual din Prešov) a dispus ca PO și RT să elibereze imobilul în cauză. De asemenea, instanța menționată a respins cererea reconvențională a pârâților având ca obiect recunoașterea dreptului lor de proprietate asupra locuinței familiale. Potrivit acestei instanțe, imobilul fusese deja vândut în cadrul licitației voluntare, această licitație nu a fost declarată nulă, iar instanța sesizată cu această cauză nu era competentă să se pronunțe asupra validității acesteia.
23.
GR REAL a formulat apel împotriva acelei părți a hotărârii instanței de prim grad în care nu s‑a statuat asupra rambursării în favoarea ei a cheltuielilor de judecată. PO și RT au formulat de asemenea apel împotriva acestei hotărâri în măsura în care li s‑a impus să elibereze imobilul și li s‑a respins cererea reconvențională.
24.
Instanța de trimitere consideră că problema esențială ridicată în litigiul principal este dacă dispozițiile dreptului Uniunii privind protecția consumatorilor sunt aplicabile într‑o situație în care licitația s‑a desfășurat în pofida faptului că consumatorii au încercat să obțină protecție jurisdicțională și au atras atenția adjudecătorului asupra procedurii judiciare pendinte.
25.
Instanța de trimitere subliniază importanța în ordinea juridică slovacă a principiului securității juridice și a protecției bunei‑credințe a adjudecatarului care dobândește bunul imobil. Cu toate acestea, buna‑credință nu este protejată în cazul în care împrejurările legate de dobândirea bunului sunt „îngrijorătoare”. Instanța de trimitere consideră că este „îngrijorător” faptul că, în cauza principală, persoana care a dobândit bunul a fost informată cu privire la existența unei proceduri judiciare pendinte.
26.
În ceea ce privește posibilitatea consumatorului de a solicita protecție jurisdicțională ex post, instanța de trimitere arată că articolul 21 alineatul (2) din Legea privind vânzările la licitație voluntare prevede doar trei motive de anulare a unei licitații, dintre care niciunul nu permite consumatorului să invoce existența unor clauze abuzive. Mai precis, potrivit acestei instanțe, caracterul abuziv al clauzei în litigiu referitoare la scadența anticipată a creanței nu intră sub incidența celui de al doilea dintre aceste motive, și anume nulitatea contractului de constituire a unei garanții. Astfel, clauza de exigibilitate imediată privește valoarea creditului și termenul de rambursare a acestuia, spre deosebire de garanția creditului și de executarea acesteia.
27.
Instanța de trimitere consideră că este important să se stabilească dacă articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13 sunt aplicabile unei proceduri precum cea în discuție în litigiul principal, în cadrul căreia consumatorul a utilizat mijloacele legale pentru a suspenda executarea, însă executarea a fost efectuată. Aceasta solicită de asemenea să se stabilească dacă Directiva 93/13 se opune reglementării slovace privind licitațiile extrajudiciare în măsura în care aceasta nu prevede mijloace eficiente pentru suspendarea executării silite de către consumator.
28.
În sfârșit, instanța de trimitere solicită să se stabilească relevanța pentru cauza principală a Directivei 2005/29/CE (
8
) în ceea ce privește practicile adjudecătorului.
29.
În aceste condiții, Krajský súd v Prešove (Curtea Regională din Prešov) a hotărât să suspende judecarea cauzei și să adreseze Curții următoarele întrebări preliminare:
„1)
Articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din [Directiva 93/13] se aplică unei proceduri precum cea în discuție în litigiul principal, care a fost inițiată de o persoană (adjudecatar) ce a adjudecat un bun imobil și în cadrul căreia este pendinte o cerere reconvențională a consumatorului cu privire la restabilirea situației anterioare adjudecării pronunțate în cadrul licitației, în cazul în care, înainte de licitația extrajudiciară, consumatorul a utilizat căile de atac pentru a suspenda executarea garanției prin introducerea la instanța judecătorească a unei cereri de măsuri provizorii și, în același timp, înainte de licitație, a informat participanții despre procedura judiciară pendinte în vederea suspendării executării garanției pe cale de licitație voluntară, iar licitația a avut loc, în pofida procedurii judiciare?
2)
[Directiva 93/13] trebuie interpretată în sensul că se opune unei reglementări a unui stat membru, precum cea în discuție în litigiul principal, care, în cadrul executării prin intermediul unui profesionist ce organizează licitații private (denumit în continuare «adjudecător») a garanției asupra bunului imobil al consumatorului pentru a satisface creanța băncii care decurge dintr‑un contract de credit de consum,
a)
nu permite consumatorului să invoce, în mod eficace, pentru a suspenda licitația, obiecțiuni împotriva adjudecătorului cu privire la caracterul abuziv al clauzelor contractuale pe baza cărora urmează să fie satisfăcută creanța băncii, în pofida faptului că această creanță se bazează pe clauze contractuale abuzive, în special pe clauza contractuală privind scadența anticipată,
b)
nu permite consumatorului să obțină o renunțare la licitația bunului imobil în care își are locuința, chiar dacă consumatorul a notificat adjudecătorului și persoanelor prezente la licitație că sunt în curs proceduri judiciare pentru aplicarea unei măsuri provizorii care să impună obligația de suspendare a licitației, însă instanța nu a decis încă definitiv asupra cererii, iar, în același timp, aplicarea măsurii provizorii este singura posibilitate pentru consumator de a obține o protecție jurisdicțională temporară împotriva adjudecării bunului imobil la licitație în urma clauzelor contractuale abuzive,
c)
nu permite consumatorului, în circumstanțele menționate la punctele anterioare, să își exercite pe deplin drepturile rezultate din transpunerea Directivei [93/13] și să atingă obiectivele acestei directive, deoarece dispoziția de drept în cauză limitează posibilitatea invocării unei excepții de nulitate a licitației doar la trei motive:
i)
nulitatea contractului de constituire a unei garanții,
ii)
încălcarea [Legii privind vânzările la licitație voluntare],
iii)
o infracțiune?
3)
Directiva [2005/29] trebuie interpretată în sensul că executarea garanției pe baza unei clauze contractuale abuzive referitoare la scadența anticipată a unei creanțe rezultând dintr‑un contract de credit de consum și, prin urmare, pe o valoare incorectă a creanței neachitate poate constitui o practică comercială neloială în sensul articolului 5 din această directivă, în special o practică comercială agresivă în sensul articolelor 8 și 9 din această directivă, precum și că răspunderea băncii și obiectivele Directivei [2005/29] se aplică de asemenea, în afara băncii, societății adjudecătoare care execută garanția băncii?”
30.
GR REAL, guvernul slovac și Comisia Europeană au depus observații scrise. Curtea a adresat instanței de trimitere o solicitare de informații, precum și o solicitare de lămuriri. Instanța de trimitere a răspuns la aceste solicitări la 20 iulie 2023 și, respectiv, la 13 mai 2024. Am adresat întrebări cu solicitare de răspuns scris părților din litigiul principal și părților interesate menționate la articolul 23 din Statutul Curții de Justiție a Uniunii Europene, în conformitate cu articolul 62 din Regulamentul de procedură al Curții. Părțile din litigiul principal, guvernul slovac și Comisia au răspuns la întrebările menționate. Instanța de trimitere și‑a exprimat de asemenea punctul de vedere cu privire la întrebările respective.
IV. Apreciere
A.
Cu privire la a doua întrebare preliminară
31.
Cu titlu introductiv, trebuie amintită jurisprudența constantă a Curții potrivit căreia, în cadrul procedurii de cooperare între instanțele naționale și Curte instituite la articolul 267 TFUE, este de competența acesteia să ofere instanței naționale un răspuns util, care să îi permită să soluționeze litigiul cu care este sesizată. Din această perspectivă, Curtea trebuie, dacă este cazul, să reformuleze întrebările care îi sunt adresate (
9
).
32.
În prezenta cauză, deși instanța de trimitere și‑a limitat a doua întrebare la interpretarea Directivei 93/13, această împrejurare nu împiedică Curtea să îi furnizeze toate elementele de interpretare care pot fi utile pentru soluționarea cauzei principale, extrăgând din ansamblul elementelor furnizate de această instanță, în special din motivarea deciziei de trimitere, elementele de drept al Uniunii care necesită interpretare, având în vedere obiectul litigiului (
10
).
33.
Din decizia de trimitere rezultă că instanța de trimitere solicită să se interpreteze, mai precis, articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13. A doua întrebare privește de asemenea în esență și citează printre elementele relevante ale dreptului Uniunii articolul 7 și articolul 47 din Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene (denumită în continuare „carta”). Astfel, prin această întrebare se exprimă îndoieli cu privire la garanțiile procedurale acordate consumatorilor de dreptul procedural național în materie de executare extrajudiciară atunci când o astfel de executare este îndreptată împotriva locuinței unui consumator. Prin urmare, aceste dispoziții ar trebui incluse printre instrumentele Uniunii a căror interpretare este solicitată de instanța de trimitere.
34.
În plus, deși instanța de trimitere se referă în mod formal în întrebarea sa la imposibilitatea consumatorului de a formula obiecțiuni în fața adjudecătorului, din decizia de trimitere rezultă că îndoielile sale privesc, într‑un mod mai general, lipsa unor garanții procedurale care să conducă la suspendarea de către instanță a procedurii de executare ipotecară.
35.
Astfel, prin intermediul celei de a doua întrebări, care se impune a fi analizată mai întâi, instanța de trimitere solicită în esență să se stabilească dacă articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13, citite în lumina articolului 7 și a articolului 47 din cartă, trebuie interpretate în sensul că se opun unei reglementări naționale precum cea în discuție în litigiul principal, care, în contextul executării extrajudiciare a unei garanții ipotecare asupra unui bun imobil care este locuința familială a consumatorului, pe de o parte, permite ca vânzarea la licitație a bunului respectiv să aibă loc înainte de pronunțarea deciziei instanței competente să judece fondul cauzei, prin care se stabilește caracterul abuziv al clauzei contractuale pe care s‑a întemeiat executarea, chiar dacă consumatorul a solicitat suspendarea licitației, și, pe de altă parte, nu prevede nicio posibilitate de anulare a licitației ca urmare a existenței unor clauze abuzive cuprinse în contractul în privința căruia se solicită executarea.
36.
Trebuie arătat că prezenta întrebare este adresată în cadrul unei proceduri speciale de executare extrajudiciară reglementate de Legea privind vânzările la licitație voluntare (
11
). Această procedură permite creditorului să execute o garanție și să vândă la licitație bunurile unui debitor (inclusiv ale unui consumator) pe baza contractului de împrumut, fără implicarea prealabilă a instanțelor în verificarea creanței (
12
).
37.
În plus, precum în situația din litigiul principal, această procedură poate fi utilizată pentru executarea unui contract de împrumut ipotecar pentru bunuri imobile rezidențiale garantat cu un bun imobil care satisface o nevoie esențială a unui consumator, și anume o locuință (
13
).
38.
Trebuie amintit că în Hotărârea Kušionová (
14
) Curtea a statuat că Directiva 93/13 nu se opune regimului slovac de vânzare extrajudiciară la licitație. Astfel cum am arătat în Concluziile noastre prezentate în cauza Všeobecná úverová banka (
15
), această constatare era condiționată însă de disponibilitatea unor mijloace eficiente de contestare a executării pentru motivul că existau clauze contractuale eventual abuzive.
39.
Prezenta trimitere preliminară scoate în evidență elemente de natură să dea naștere unor îndoieli serioase cu privire la eficacitatea mijloacelor de control jurisdicțional disponibile. Mai precis, consumatorii au contestat în mod activ executarea, dar, în pofida poziției lor active, licitația a avut loc.
40.
În aceste condiții, trebuie să se stabilească dacă Directiva 93/13 se opune unui sistem de executare extrajudiciară care (i) nu prevede mijloace eficiente care să‑i permită consumatorului să împiedice vânzarea la licitație în timp ce acțiunea sa împotriva executării silite este pendinte și (ii) nu prevede mijloace care să permită anularea licitației ca urmare a existenței unor clauze abuzive.
1. Cu privire la aspectul legat de existența unor mijloace eficiente de suspendare a executării extrajudiciare
41.
Primul aspect al celei de a doua întrebări adresate de instanța de trimitere privește în esență lipsa unor mijloace eficiente care să‑i permită consumatorului să împiedice vânzarea la licitație a bunului în timp ce instanța competentă soluționează acțiunea consumatorului împotriva executării silite ca urmare a existenței unor clauze abuzive în contractul în privința căruia se solicită executarea.
a) Cerința unui control efectiv al clauzelor abuzive
42.
Potrivit unei jurisprudențe constante a Curții, sistemul de protecție pus în aplicare prin Directiva 93/13 se întemeiază pe ideea că un consumator se găsește într‑o situație de inferioritate față de profesionist în ceea ce privește atât puterea de negociere, cât și nivelul de informare (
16
).
43.
Având în vedere o astfel de situație de inferioritate, articolul 6 alineatul (1) din această directivă prevede că clauzele abuzive nu creează obligații pentru consumatori. Este vorba despre o dispoziție imperativă care urmărește să substituie echilibrul formal pe care îl instituie contractul între drepturile și obligațiile cocontractanților printr‑un echilibru real, de natură să restabilească egalitatea dintre aceștia (
17
).
44.
În acest context, Curtea a considerat deja în repetate rânduri că instanța națională este obligată să analizeze din oficiu caracterul abuziv al unei clauze contractuale care intră în domeniul de aplicare al Directivei 93/13, suplinind în acest fel dezechilibrul existent între consumator și profesionist, din moment ce dispune de elementele de drept și de fapt necesare în acest scop (
18
).
45.
De altfel, date fiind caracterul și importanța interesului public pe care îl prezintă protecția consumatorilor, Directiva 93/13 impune statelor membre, astfel cum reiese din articolul 7 alineatul (1) coroborat cu al douăzeci și patrulea considerent al acesteia, să prevadă mijloace adecvate și eficace „pentru a preveni utilizarea în continuare a clauzelor abuzive în contractele încheiate cu consumatorii de către vânzători sau furnizori [a se citi «profesioniști»]” (
19
).
46.
Curtea a precizat că obligația statelor membre de a asigura efectivitatea drepturilor conferite justițiabililor de dreptul Uniunii implică, în special pentru drepturile care decurg din Directiva 93/13, o cerință de protecție jurisdicțională efectivă, reafirmată la articolul 7 alineatul (1) din această directivă și consacrată de asemenea la articolul 47 din cartă, care se aplică printre altele în ceea ce privește definirea modalităților procedurale referitoare la acțiunile în justiție întemeiate pe astfel de drepturi (
20
).
47.
În această privință, Curtea a statuat că, în lipsa unui control eficient al caracterului potențial abuziv al clauzelor contractului în discuție, respectarea drepturilor conferite de Directiva 93/13 nu poate fi garantată (
21
).
48.
Or, trebuie să se observe că din jurisprudența Curții rezultă că respectarea drepturilor garantate de această directivă trebuie de asemenea să poată fi asigurată, dacă este cazul, în cadrul unei proceduri de executare (
22
) și, în special, în contextul procedurilor de executare ipotecară (
23
).
b) Protecția efectivă a consumatorilor în contextul procedurilor de executare ipotecară
49.
În legătură cu procedura de executare ipotecară, Curtea a elaborat cerințe exhaustive de protecție jurisdicțională efectivă împotriva clauzelor abuzive cuprinse în contractul a cărui executare se solicită.
50.
Mai precis, reiese din jurisprudența Curții că instanțele naționale trebuie să stabilească eventualul caracter abuziv al clauzelor contractuale înainte
de desfășurarea unei licitații care conduce la evacuarea consumatorului din locuința sa. În această privință, Curtea a apreciat că, în ipoteza în care procedura de executare silită se finalizează înainte de pronunțarea deciziei instanței de fond prin care se declară caracterul abuziv al clauzei contractuale aflate la originea acestei executări silite și, pe cale de consecință, nulitatea procedurii respective, această decizie nu ar permite să i se asigure consumatorului menționat decât o protecție a posteriori de natură financiară, care s‑ar dovedi incompletă și insuficientă și nu ar constitui un mijloc nici adecvat, nici eficient pentru a opri utilizarea acestei clauze, contrar prevederilor articolului 7 alineatul (1) din Directiva 93/13 (
24
).
51.
În plus, reiese din jurisprudența Curții că normele procedurale naționale trebuie să permită unei instanțe să adopte măsuri provizorii care să poată să suspende sau să împiedice procedura de executare ipotecară, atunci când adoptarea unor asemenea măsuri se dovedește necesară pentru garantarea deplinei eficacități a deciziei sale finale (
25
).
52.
În consecință, efectivitatea deplină a protecției consumatorilor urmărită de Directiva 93/13 impune ca procedura de executare să poată fi suspendată, dacă este cazul potrivit unor modalități care nu sunt de natură să descurajeze consumatorul să introducă și să mențină o acțiune, până la efectuarea de către instanța competentă a controlului caracterului eventual abuziv al clauzelor contractului vizat (
26
).
53.
Această jurisprudență se aplică cu atât mai mult în cazul în care, precum în litigiul principal, procedura de executare extrajudiciară și contractul a cărui executare se solicită nu sunt precedate de niciun control jurisdicțional și vizează locuința consumatorului și a familiei sale din care fac parte copii minori.
c) Protecția efectivă a locuinței familiale a consumatorului
54.
Jurisprudența Curții acordă o importanță deosebită faptului că imobilul constituit ca garanție este locuința consumatorului, considerând că dreptul la locuință este un drept fundamental garantat de articolul 7 din cartă, care trebuie luat în considerare de instanța de trimitere în cadrul aplicării Directivei 93/13 (
27
). Astfel cum s‑a observat în doctrină, interpretarea dată de Curte Directivei 93/13 „tinde spre recunoașterea dreptului la locuință ca element inerent al protecției consumatorilor” (
28
).
55.
Având în vedere ingerința în drepturile fundamentale ale consumatorului, procedura de executare ipotecară împotriva locuinței consumatorului trebuie să asigure „cel mai înalt grad de strictețe procedurală” (
29
).
56.
„Implicațiile procedurale” (
30
) ale articolului 7 din cartă se pot fi reflecta și în intensitatea controlului jurisdicțional al clauzelor care determină posibilitatea de a iniția o procedură de executare silită, precum clauza contestată în litigiul principal, care permite creditorului să declare scadența anticipată a împrumutului și să execute silit locuința consumatorului.
57.
Mai precis, Curtea a statuat în Hotărârea Všeobecná úverová banka (
31
) că, având în vedere efectele unei clauze de exigibilitate imediată (
32
) inserate într‑un contract de credit de consum garantat cu locuința familială, instanța națională, atunci când apreciază caracterul eventual abuziv al unei clauze, trebuie să examineze în special caracterul proporțional al posibilității acordate creditorului de a pretinde în temeiul acestei clauze totalitatea sumelor datorate.
58.
În această privință, în cadrul aprecierii sale cu privire la mijloacele care îi permit consumatorului să remedieze efectele exigibilității integrale a sumelor datorate în temeiul contractului de împrumut, această instanță trebuie să țină seama de consecințele pe care le implică evacuarea consumatorului și a familiei sale din locuința care constituie reședința lor principală în temeiul articolului 7 din cartă (
33
).
59.
Este necesar să se arate că articolul 7 din cartă, care recunoaște oricărei persoane dreptul la respectarea vieții private și de familie, a domiciliului și a secretului comunicațiilor, corespunde articolului 8 paragraful 1 din Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale (denumită în continuare „CEDO”), în timp ce articolul 47 din cartă, care garantează dreptul la o cale de atac efectivă și la un proces echitabil, corespunde articolului 6 paragraful 1 din CEDO (
34
).
60.
Conform articolului 52 alineatul (3) din cartă, care urmărește să asigure coerența necesară între drepturile cuprinse în aceasta și drepturile corespunzătoare garantate în CEDO, fără a aduce atingere autonomiei dreptului Uniunii, Curtea trebuie, așadar, să țină seama, în interpretarea pe care o dă cu privire la drepturile garantate de articolele 7 și 47 din cartă, de drepturile corespunzătoare garantate de articolul 8 paragraful 1 și de articolul 6 paragraful 1 din CEDO, astfel cum au fost interpretate de Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Curtea EDO), ca prag minim de protecție (
35
).
61.
În ceea ce privește procedurile de executare silită, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a susținut în mod constant că pierderea domiciliului este cea mai extremă formă de ingerință în dreptul la respectarea domiciliului (
36
).
62.
În cauza în care s‑a pronunțat Hotărârea Rousk împotriva Suediei (
37
), executarea a avut loc înainte de soluționarea definitivă a apelului. Din această hotărâre rezultă că procesul decizional care conduce la o ingerință de amploarea pierderii domiciliului trebuie să fie echitabil (
38
). Curtea Europeană a Drepturilor Omului a constatat că, pentru a se asigura că respectivele căi de atac și garanțiile procedurale existente în dreptul intern sunt „în fapt disponibile și suficiente, nu numai în teorie, ci și în practică, evacuarea ar fi trebuit amânată până la soluționarea chestiunilor litigioase subiacente” (
39
).
63.
Având în vedere jurisprudența Curții și a Curții Europene de Drepturilor Omului, consumatorul trebuie să aibă posibilitatea efectivă și reală de a obține un control jurisdicțional al clauzelor abuzive cuprinse în contractul a cărui executare se solicită înainte de vânzarea la licitație a locuinței sale. Licitația nu poate fi finalizată atât timp cât instanța competentă nu a verificat dacă clauzele contractului în discuție sunt abuzive. Astfel, mijloacele de control jurisdicțional al clauzelor abuzive nu pot fi considerate eficiente dacă vânzarea la licitație are loc în pofida procedurilor în curs prin care consumatorul urmărește să conteste executarea silită și să obțină suspendarea sau încetarea acesteia.
d) Aplicarea în litigiul principal
64.
În speță, consumatorii au formulat apel împotriva deciziei instanței de prim grad de jurisdicție care le‑a respins cererea de măsuri provizorii fără a aborda capătul lor de cerere potrivit căruia banca le‑a încălcat drepturile prin declararea scadenței anticipate a împrumutului (
40
). În timp ce apelul era pendinte, licitația a avut loc cu toate că consumatorii informaseră adjudecătorul cu privire la procedura pendinte.
65.
Deși legislația națională prevede anumite căi de atac judiciare destinate să permită suspendarea executării (
41
), din împrejurările cauzei principale reiese că, în practică, căile de atac judiciare disponibile nu sunt suficient de coordonate pentru a se asigura că licitația nu prevalează asupra procedurii judiciare. Instanța de trimitere a arătat că consumatorii nu au nicio influență asupra timpului necesar unei instanțe pentru a adopta decizia sa definitivă sau pentru a decide cu privire la măsurile provizorii. Astfel, un consumator care își apără în mod activ drepturile s‑ar putea afla în continuare în imposibilitatea de a obține suspendarea executării silite.
66.
În asemenea împrejurări, căile de atac existente de care dispun consumatorii în cadrul procedurii extrajudiciare de executare silită nu par să ofere consumatorilor o posibilitate efectivă și reală de a obține controlul jurisdicțional al clauzelor abuzive și de a împiedica licitația înainte ca aceasta să aibă loc.
67.
Având în vedere cele de mai sus, considerăm că articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13, citite în lumina articolului 7 și a articolului 47 din cartă, se opun cadrului juridic național privind executarea extrajudiciară în discuție în prezenta cauză, în măsura în care acesta nu pare să ofere consumatorilor garanții procedurale efective împotriva executării silite și a vânzării la licitație a locuinței lor.
2. Cu privire la anularea licitației ca urmare a existenței unor clauze abuzive
68.
Al doilea aspect al celei de a doua întrebări adresate de instanța de trimitere se referă la lipsa posibilității consumatorilor de a remedia consecințele vânzării prin licitație voluntară ex post. Instanța de trimitere a arătat că niciunul dintre cele trei motive prevăzute la articolul 21 alineatul (2) din Legea privind vânzările la licitație voluntare nu permite consumatorilor să invoce existența unor clauze abuzive în contractul pe baza căruia s‑a solicitat executarea.
69.
Guvernul slovac susține în observațiile sale scrise că interpretarea reglementării naționale în discuție reținută de instanța de trimitere nu este corectă. Acesta face trimitere la jurisprudența recentă a Najvyšší súd Slovenskej republiky (Curtea Supremă a Republicii Slovace) (
42
), care adoptă o interpretare largă a dispoziției legislative relevante în sensul că existența unor clauze abuzive în contractul de credit constituie un motiv pentru declararea nulității unei licitații. Potrivit acestei jurisprudențe, astfel cum a fost citată de guvernul slovac, o astfel de posibilitate ar trebui să existe, întrucât licitația nu este precedată de nicio examinare preliminară sau de o examinare a creanței și de o verificare a respectării condițiilor pentru vânzarea respectivă. În plus, din această jurisprudență rezultă că debitorul trebuie să poată invoca încălcarea oricărei cerințe procedurale sau materiale care afectează executarea garanției și a vânzării, de natură să pună în discuție validitatea contractului de credit sau a garanției, precum și cuantumul și natura creanței.
70.
Jurisprudența Najvyšší súd Slovenskej republiky (Curtea Supremă a Republicii Slovace) susține concluzia potrivit căreia un consumator trebuie să poată obține anularea licitației ca urmare a existenței unor clauze abuzive în contractul de credit care servește drept temei pentru executare atunci când executarea în cauză a fost inițiată fără controlul jurisdicțional al creanței.
71.
Curtea a adresat instanței de trimitere o cerere de lămuriri prin care a solicitat un răspuns cu privire la aspectul dacă, având în vedere aceste observații ale guvernului slovac, este în continuare necesar un răspuns la partea din întrebarea instanței de trimitere referitoare la motivele pentru care o licitație poate fi declarată nulă.
72.
În răspunsul său la cererea de lămuriri, instanța de trimitere și‑a menținut întrebarea. Aceasta a arătat că, la momentul la care licitația a avut loc în anul 2017, nu exista o jurisprudență care să recunoască clauzele abuzive drept un posibil motiv de anulare a unei licitații. De asemenea, aceasta a precizat că recentele ordonanțe ale Najvyšší súd Slovenskej republiky (Curtea Supremă a Republicii Slovace) nu reflectă o jurisprudență constantă cu privire la acest aspect.
73.
În această privință, este suficient să se amintească că, în primul rând, potrivit unei jurisprudențe constante, în cadrul unei proceduri prevăzute la articolul 267 TFUE, întemeiată pe o separare clară a funcțiilor între instanțele naționale și Curte, instanța națională este singura competentă să constate și să aprecieze situația de fapt din litigiul principal, precum și să interpreteze și să aplice dreptul național (
43
).
74.
În al doilea rând, trebuie amintit că principiul interpretării conforme a dreptului național este inerent sistemului tratatelor, în măsura în care permite instanțelor naționale să asigure, în cadrul competențelor lor, deplina eficacitate a dreptului Uniunii atunci când judecă litigiul cu care sunt sesizate (
44
).
75.
În temeiul acestui principiu, este de competența instanțelor naționale, ținând seama de ansamblul normelor din dreptul național și în aplicarea metodelor de interpretare recunoscute de acesta, să decidă dacă și în ce măsură o dispoziție de drept național poate fi interpretată în conformitate cu dispozițiile relevante ale dreptului Uniunii (
45
).
76.
Principiul menționat cunoaște anumite limite. Astfel, obligația instanțelor naționale de a se referi la conținutul dreptului Uniunii atunci când interpretează și aplică normele relevante de drept național este limitată de principiile generale de drept și nu poate fi utilizată ca temei pentru o interpretare contra legem a dreptului național (
46
).
77.
Ținând seama de faptul că instanțele naționale sunt singurele competente să interpreteze dreptul național, în conformitate cu jurisprudența amintită la punctul 73 din prezentele concluzii, revine instanței de trimitere sarcina de a stabili dacă articolul 21 alineatul (2) din Legea privind vânzările la licitație voluntare poate fi interpretat în sensul că existența unor clauze abuzive în contract constituie un motiv pentru declararea nulității unei licitații.
78.
Jurisprudența Najvyšší súd Slovenskej republiky (Curtea Supremă a Republicii Slovace) pare să indice că este posibilă o interpretare conformă cu dreptul Uniunii. Faptul că, așa cum arată instanța de trimitere, jurisprudența respectivă nu este încă constantă nu împiedică instanța națională să adopte o interpretare conformă cu dreptul Uniunii. Astfel, potrivit unei jurisprudențe constante a Curții, o instanță națională nu poate considera în mod valabil că se află în imposibilitatea de a interpreta o dispoziție de drept național în conformitate cu dreptul Uniunii pentru simplul motiv că această dispoziție a fost interpretată, în mod constant, într‑un sens care nu este compatibil cu dreptul menționat (
47
).
79.
Cu toate acestea, este necesar să se arate că o interpretare potrivit căreia dreptul național le permite consumatorilor să solicite anularea unei licitații ca urmare a existenței unor clauze abuzive nu aduce atingere aspectului dacă, la momentul la care a avut loc licitația, PO și RT ar fi putut recurge la această cale de atac. Astfel cum s‑a precizat deja, potrivit explicațiilor instanței de trimitere, evoluțiile jurisprudențiale care recunosc existența unor clauze abuzive drept motiv pentru care o licitație poate fi declarată nulă sunt recente. Aceasta explică de asemenea că, la momentul la care a avut loc licitația, nu fusese pronunțată nicio hotărâre de anulare pentru astfel de motive.
80.
Având în vedere incertitudinea descrisă de instanța de trimitere cu privire la interpretarea articolului 21 alineatul (2) din Legea privind vânzările la licitație voluntare, nu se putea aștepta ca un consumator mediu, definit ca fiind normal informat și suficient de atent și de avizat (
48
), să știe că o astfel de dispoziție permite să se solicite anularea unei licitații ca urmare a unor clauze abuzive. După cum a afirmat în mod elocvent un autor, „consumatorul mediu nu este jurist!” (
49
). De asemenea, nu se poate aștepta ca un consumator mediu să fie un activist care urmărește să inițieze revirimente jurisprudențiale.
81.
Având în vedere ansamblul considerațiilor care precedă, articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13, citite în lumina articolului 7 și a articolului 47 din cartă, trebuie interpretate în sensul că se opun unei reglementări și practici naționale precum cele în discuție în litigiul principal, care, în contextul executării extrajudiciare a unei garanții ipotecare asupra unui bun imobil care este locuința familială a consumatorului, pe de o parte, permite ca vânzarea la licitație a bunului respectiv să aibă loc înainte de pronunțarea deciziei instanței competente să judece fondul cauzei, prin care se stabilește caracterul abuziv al clauzei contractuale pe care s‑a întemeiat executarea, chiar dacă consumatorul a solicitat suspendarea licitației, și, pe de altă parte, nu prevede nicio posibilitate de anulare a licitației ca urmare a existenței unor clauze abuzive în contractul în privința căruia se solicită executarea.
B.
Cu privire la prima întrebare
82.
Prin intermediul primei întrebări, instanța de trimitere solicită în esență să se stabilească dacă articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13 se aplică unei proceduri în cadrul căreia adjudecatarul unui bun imobil, adjudecat în cadrul unei proceduri de executare extrajudiciară, urmărește să își valorifice dreptul de proprietate, în condițiile în care licitația a avut loc în pofida unei proceduri judiciare în curs inițiate de consumator pentru a împiedica licitația și în pofida faptului că adjudecatarul era informat în legătură cu procedura respectivă.
83.
Cu titlu introductiv, vom aborda obiecția formulată de GR REAL cu privire la admisibilitatea întrebării. GR REAL susține în esență că nu este vizată de această întrebare, întrucât este adjudecatarul, iar nu un profesionist în sensul articolului 2 litera (c) din Directiva 93/13. Aceasta arată că nu este implicată sub nicio formă în aspectul privind caracterul abuziv al clauzelor contractuale incluse în contractul de împrumut ipotecar.
84.
În această privință, trebuie amintit (
50
) că la originea litigiului principal se află o acțiune în evacuare introdusă de adjudecatar și o cerere reconvențională formulată de consumatori prin care aceștia urmăresc să își exercite drepturile de proprietate împotriva adjudecatarului. Instanța de trimitere arată că GR REAL, care este proprietarul imobilului, înscris în cartea funciară, are calitate procesuală activă în cadrul unei astfel de proceduri. După cum explică instanța de trimitere, consumatorii susțin că dețin drepturi de proprietate asupra locuinței, întrucât banca nu avea dreptul să inițieze procedura de executare silită, care a culminat cu vânzarea la licitație. În aceste condiții, așa cum a arătat Comisia, întrebarea nu se referă la aprecierea caracterului abuziv al clauzelor cuprinse în contractul de împrumut ipotecar, ci la protecția procedurală acordată consumatorilor în cadrul procedurii de executare extrajudiciară și la incidența eventualelor vicii ale acestei proceduri asupra vânzării la licitație.
85.
Pe fond, întrebarea instanței de trimitere se referă la limitările privind aplicabilitatea Directivei 93/13 în cadrul unei proceduri de evacuare (
51
). Mai precis, problema principală este aceea dacă transferul imobilului către adjudecatar împiedică consumatorul să invoce Directiva 93/13 pentru a contesta evacuarea, în cazul în care vânzarea la licitație a locuinței a avut loc înainte de finalizarea procedurii judiciare având ca obiect controlul clauzelor abuzive.
86.
După cum se va explica în secțiunea următoare, efectivitatea Directivei 93/13 nu impune, în principiu, examinarea caracterul abuziv al clauzelor contractuale în situațiile în care procedura de executare ipotecară s‑a finalizat, iar dreptul de proprietate asupra bunului a fost transferat unui terț, în cazul în care o asemenea examinare ar submina securitatea juridică a transferului dreptului de proprietate efectuat către un terț.
87.
Cu toate acestea, împrejurările prezentei cauze pot justifica, în opinia noastră, un rezultat diferit al evaluării comparative a diferitelor interese în cauză.
1. Cu privire la limitările privind aplicarea Directivei 93/13 după transferul dreptului de proprietate
88.
Hotărârea Banco Santander (
52
) a enunțat pentru prima dată limitările aplicării Directivei 93/13 după dobândirea legală a unui imobil de către un adjudecatar. În hotărârea respectivă, Curtea a exclus în esență aplicarea Directivei 93/13 în procedurile inițiate de adjudecatar pentru a‑și proteja drepturile reale dobândite în mod legal, în urma licitației organizate cu privire la un bun imobil în privința căruia consumatorul acceptase înscrierea unei ipoteci. Aceasta a considerat că a permite debitorului care a acceptat înscrierea unei ipoteci asupra unui astfel de bun să opună cumpărătorului acestuia excepții întemeiate pe contractul de împrumut ipotecar, la care cumpărătorul în cauză poate totuși să fie o terță parte, ar risca să afecteze securitatea juridică a raporturilor de proprietate stabilite (
53
).
89.
Cu toate acestea, una dintre condițiile cărora le era subordonată aplicarea Directivei 93/13 era disponibilitatea căilor de atac, inclusiv posibilitatea consumatorului de a contesta sau de a solicita suspendarea procedurii pentru motivul că contractul de împrumut ipotecar conținea clauze abuzive și posibilitatea de a solicita adoptarea de măsuri provizorii (
54
). În cauza în care a fost pronunțată Hotărârea Banco Santander, Curtea a luat în considerare faptul că consumatorul nu a recurs la căile de atac existente (
55
).
90.
În jurisprudența ulterioară, în Hotărârea Ibercaja Banco (
56
), Curtea a confirmat importanța principiului securității juridice și a protecției drepturilor reale ale proprietarului asupra imobilului după ce are loc o licitație. Cauza respectivă se înscria în contextul unei proceduri de executare ipotecară autorizată printr‑o decizie judiciară. Aceasta a ridicat două probleme principale. Prima problemă a fost aceea dacă instanța de executare trebuie să efectueze un control al caracterului eventual abuziv al clauzelor contractuale, în pofida normelor procedurale naționale care pun în aplicare principiul autorității de lucru judecat a unei hotărâri judecătorești, care nu prevăd în mod expres examinarea caracterului abuziv. A doua problemă privea stabilirea momentului de la care trebuie să se considere finalizată procedura de executare ipotecară din perspectiva posibilității de a se examina caracterul abuziv al clauzelor contractuale.
91.
Cu privire la prima problemă, Curtea a constatat că un control eficient al caracterului eventual abuziv al clauzelor contractuale nu poate fi garantat dacă autoritatea de lucru judecat ar privi și hotărârile judecătorești care nu menționează efectuarea unui asemenea control (
57
). Astfel, consumatorul trebuie să se poată prevala de Directiva 93/13 chiar și în etapele ulterioare ale procedurii sau în cursul unei proceduri declarative subsecvente (
58
).
92.
Cu privire la a doua problemă, Curtea a constatat că, într‑o situație în care procedura de executare ipotecară s‑a finalizat, iar dreptul de proprietate asupra acestui bun a fost transferat unui terț, instanța nu mai poate efectua, din oficiu sau la cererea consumatorului, o examinare a caracterului abuziv al clauzelor contractuale care ar conduce la anularea actelor prin care se transferă proprietatea și nu mai poate repune în discuție securitatea juridică a transferului dreptului de proprietate efectuat deja către un terț (
59
).
93.
Cu toate acestea, Curtea a statuat că, într‑o asemenea situație, consumatorul trebuie să fie în măsură, potrivit articolului 6 alineatul (1) și articolului 7 alineatul (1) din Directiva 93/13, interpretate în lumina principiului efectivității, să invoce, într‑o procedură subsecventă distinctă, caracterul abuziv al clauzelor contractului de împrumut ipotecar pentru a‑și putea exercita efectiv și pe deplin drepturile conferite de această directivă, în scopul de a obține repararea prejudiciului financiar cauzat prin aplicarea acestor clauze (
60
).
2. Cu privire la împrejurările care pot justifica abaterea de la limitările privind aplicarea Directivei 93/13 ulterior licitației
94.
Instanța de trimitere subliniază că ordinea juridică slovacă protejează terții care achiziționează bunuri în cadrul unei licitații și recunoaște necesitatea respectării principiului securității juridice. Aceasta consideră însă că situația din litigiul principal justifică o evaluare comparativă diferită a intereselor în cauză și o derogare de la norma de protecție a adjudecatarului. Potrivit instanței de trimitere, motivele pentru această derogare constau în esență în faptul că licitația a fost finalizată înainte ca instanța competentă să efectueze un control al eventualului caracter abuziv al clauzelor prevăzute în contractul de împrumut ipotecar, iar adjudecatarul avea cunoștință de procedura în curs (
61
).
95.
Prin urmare, trebuie să se stabilească dacă aceste elemente pot fi considerate ca fiind de natură să justifice aplicarea Directivei 93/13 după încheierea licitației și după transferul bunului către adjudecatar.
96.
După cum reiese din analiza de mai sus (
62
), jurisprudența Curții, inspirată de jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, acordă o importanță deosebită existenței unor garanții procedurale în cadrul unei proceduri de executare silită, având în vedere ingerința gravă în dreptul la respectarea domiciliului.
97.
Astfel, măsurile de executare trebuie să garanteze că dreptul consumatorului la domiciliul său este luat în considerare și protejat în mod corespunzător și că, înainte ca vânzarea la licitație să aibă loc (
63
), consumatorul are la dispoziție mijloace procedurale care îi permit să își valorifice drepturile prevăzute de Directiva 93/13 și să obțină controlul jurisdicțional al clauzelor abuzive. De asemenea, consumatorii trebuie să aibă mijloace eficace pentru a obține suspendarea executării până la evaluarea caracterului abuziv al clauzelor (
64
).
98.
Lipsa unei posibilități efective și reale de a obține controlul jurisdicțional al clauzelor abuzive de către o instanță înainte ca licitația să aibă loc constituie o încălcare gravă a cerinței de protecție jurisdicțională efectivă a consumatorului, garantată la articolul 47 din cartă, și a dreptului la respectarea domiciliului în temeiul articolului 7 din cartă. Un consumator privat de această posibilitate în cursul procedurii de executare ipotecară trebuie, în mod excepțional, să aibă posibilitatea de a se prevala de Directiva 93/13 după încheierea licitației.
99.
Nici protecția cumpărătorului de bună‑credință, nici interesul general de a menține securitatea juridică nu sunt suficiente pentru a prevala asupra considerației potrivit căreia o persoană este deposedată de locuința sa fără să fi obținut controlul jurisdicțional al cauzei sale (
65
). Această considerație se aplică a fortiori atunci când din familia persoanei respective fac parte și copii minori.
100.
În litigiul principal, locuința consumatorului a fost scoasă la licitație fără ca respectivul contract care servea drept temei pentru executarea solicitată să fie supus unui control jurisdicțional pentru a se examina caracterul eventual abuziv al clauzelor sale și în timp ce procedura de constatare a caracterului abuziv al clauzelor contractuale era în curs. Bunul scos la licitație este o locuință în care consumatorii trăiesc împreună cu copiii lor, dintre care doi copii sunt minori și suferă de tulburări psihologice. În pofida lipsei unei verificări judiciare a creanței și a lipsei unui control al proporționalității opțiunii aflate la dispoziția creditorului de a declara scadența anticipată a împrumutului, vânzarea la licitație a avut loc.
101.
Un alt element care poate justifica o evaluare comparativă diferită a intereselor în discuție în litigiul principal în raport cu cauza în care a fost pronunțată Hotărârea Ibercaja Banco constă în cunoașterea de către adjudecatar a procedurii în curs având ca obiect caracterul abuziv al clauzei în temeiul căreia creditorul a inițiat executarea silită. Instanța de trimitere a descris cunoașterea acestui fapt de către adjudecatar drept „împrejurări îngrijorătoare” în care a avut loc transferul de proprietate.
102.
După cum a observat în esență Comisia, revine instanței de trimitere sarcina de a stabili, în conformitate cu dreptul său național, dacă aceste împrejurări constituie vicii în dobândirea unui imobil și care ar fi posibilele consecințe asupra legalității transferului proprietății asupra imobilului (
66
). În cadrul respectivei aprecieri, cunoașterea de către adjudecatar a procedurilor în curs poate fi luată în considerare drept factor de natură să aducă atingere necesității de protecție a adjudecatarului.
103.
Este adevărat, așa cum arată GR REAL, că contestarea clauzelor unui contract care constituie temeiul executării silite nu este, ca atare, indicativă în ceea ce privește rezultatul procedurii. Cu toate acestea, un adjudecatar care dobândește un bun în pofida procedurilor judiciare în curs împotriva contractului care servește drept temei pentru executare și în pofida lipsei unui control jurisdicțional prealabil ar trebui să fie conștient de un risc sporit de anulare a licitației și de faptul că situația juridică a bunului este incertă (
67
).
104.
Caracterul incert al drepturilor de proprietate dobândite de un adjudecatar în contextul regimului procedurilor de executare extrajudiciară pare să fie confirmat de jurisprudența Najvyšší súd Slovenskej republiky (Curtea Supremă a Republicii Slovace), sub rezerva verificării de către instanța de trimitere. Așa cum s‑a arătat mai sus (
68
), din această jurisprudență rezultă posibilitatea consumatorului de a contesta validitatea licitației în cazul în care vânzarea la licitație voluntară nu este precedată de un control jurisdicțional sau de o verificare judiciară a creanței și a condițiilor în care are loc vânzarea.
105.
Un element care sporește complexitatea prezentei cauze constă în faptul că nu a fost introdusă o acțiune în anularea licitației de către consumatori. În această privință, Curtea a apreciat că respectarea principiului efectivității nu poate merge până la a suplini integral pasivitatea totală a consumatorului vizat (
69
). Cu toate acestea, astfel cum a explicat instanța de trimitere în răspunsul său la cererea de lămuriri, la momentul introducerii acțiunii principale, nu exista o jurisprudență a Najvyšší súd Slovenskej republiky (Curtea Supremă a Republicii Slovace) (
70
) și nu era de așteptat ca PO și RT să aibă cunoștință de interpretarea largă a legii care permite introducerea unei acțiuni în anulare. În astfel de împrejurări, nu se poate considera că consumatorii au dat dovadă de o pasivitate totală (
71
).
106.
Împrejurările cauzei expun deficiențe grave în ceea ce privește garanțiile procedurale aflate la dispoziția consumatorilor în cadrul sistemului național de executare extrajudiciară, cel puțin astfel cum se aplică în practică. În consecință, așa cum a subliniat în esență Comisia, există îndoieli cu privire la eficiența în ansamblu a garanțiilor procedurale acordate consumatorilor în contextul unei vânzări la licitație voluntare. Cunoașterea de către ofertant a riscurilor pe care le implică o licitație în care problemele subiacente nu au fost soluționate exacerbează aceste deficiențe.
107.
Efectul cumulativ al lipsei garanțiilor procedurale ale sistemului de executare extrajudiciară și al împrejurărilor speței asupra dreptului la o cale de atac efectivă în temeiul Directivei 93/13 ar trebui să fie de natură să justifice o derogare de la norma generală enunțată în Hotărârea Ibercaja Banco. Astfel, consumatorii ar trebui să fie îndreptățiți să se prevaleze de dreptul la protecție jurisdicțională efectivă conferit de Directiva 93/13 în contextul procedurilor de evacuare. Dreptul procesual național este cel care trebuie să prevadă modalitățile exacte care să‑i permită consumatorului să obțină un control jurisdicțional efectiv al clauzelor contractului pe baza căruia s‑a solicitat executarea și să stabilească toate consecințele care decurg din acest control.
108.
Având în vedere cele de mai sus, considerăm că articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13, citite în lumina articolului 7 și a articolului 47 din cartă, trebuie interpretate în sensul că sunt aplicabile unei proceduri în cadrul căreia adjudecatarul unui bun imobil, adjudecat în cadrul unei proceduri de executare extrajudiciară, urmărește să își exercite dreptul de proprietate, în condițiile în care licitația a avut loc în pofida unei proceduri judiciare în curs prin care se urmărește împiedicarea licitației și în pofida faptului că adjudecatarul era informat în legătură cu procedura respectivă, în măsura în care mijloacele procedurale existente nu i‑au furnizat consumatorului o posibilitate efectivă și reală de a obține controlul jurisdicțional al clauzelor abuzive și suspendarea procedurii înainte ca licitația să aibă loc sau de a solicita anularea licitației.
C.
Cu privire la a treia întrebare
109.
Prin intermediul celei de a treia întrebări, instanța de trimitere solicită în esență să se stabilească dacă articolul 5 din Directiva 2005/29 trebuie interpretat în sensul că executarea unei garanții în temeiul unei clauze contractuale abuzive referitoare la scadența anticipată a unei creanțe poate constitui o practică comercială neloială care poate angaja răspunderea adjudecătorului.
110.
Părțile care au depus observații susțin că întrebarea este inadmisibilă.
111.
Potrivit unei jurisprudențe constante, întrebările privind dreptul Uniunii adresate de instanța națională beneficiază de o prezumție de pertinență. Curtea poate refuza să se pronunțe asupra unei întrebări preliminare adresate de o instanță națională numai dacă este evident că interpretarea solicitată a dreptului Uniunii nu are nicio legătură cu realitatea sau cu obiectul litigiului principal, atunci când problema este de natură ipotetică sau atunci când Curtea nu dispune de elementele de fapt și de drept necesare pentru a răspunde în mod util la întrebările care i‑au fost adresate (
72
).
112.
În speță, din cererea de decizie preliminară nu reiese în mod clar modul în care întrebarea se raportează la realitatea sau la obiectul litigiului principal. Mai precis, așa cum a subliniat guvernul slovac, nici banca, nici adjudecătorul nu sunt părți în litigiul principal. Astfel, nu rezultă că interpretarea Directivei 2005/29 ar putea avea o incidență asupra litigiului principal.
113.
În plus, după cum a arătat Comisia, o practică comercială neloială, în sensul articolului 5 alineatul (2) litera (b) din Directiva 2005/29, este un comportament care „denaturează sau poate denatura semnificativ comportamentul economic cu privire la un produs al consumatorului mediu la care ajunge sau căruia îi este adresat”. Cu toate acestea, instanța de trimitere nu precizează tipul de decizie comercială luată de consumator pe care banca sau adjudecătorul ar fi intenționat să o denatureze.
114.
Pentru aceste motive, considerăm că a treia întrebare este inadmisibilă.
V. Concluzie
115.
Având în vedere cele de mai sus, propunem Curții să răspundă la întrebările preliminare adresate de Krajský súd v Prešove (Curtea Regională din Prešov, Slovacia) după cum urmează:
1)
Articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13/CEE din 5 aprilie 1993 a Consiliului privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii, interpretate în lumina articolului 7 și a articolului 47 primul paragraf din Carta Drepturilor Fundamentale a Uniunii Europene,
trebuie interpretate în sensul că se opun unei reglementări și practici naționale precum cele în discuție în litigiul principal, care, în contextul executării extrajudiciare a unei garanții ipotecare asupra unui bun imobil care este locuința familială a consumatorului, pe de o parte, permite ca vânzarea la licitație a bunului respectiv să aibă loc înainte de pronunțarea deciziei instanței competente să judece fondul cauzei, prin care se stabilește caracterul abuziv al clauzei contractuale pe care s‑a întemeiat executarea, chiar dacă consumatorul a solicitat suspendarea licitației, și, pe de altă parte, nu prevede nicio posibilitate de anulare a licitației ca urmare a existenței unor clauze abuzive în contractul în privința căruia se solicită executarea.
2)
Articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13, citite în lumina articolului 7 și a articolului 47 din Carta Drepturilor Fundamentale a Uniunii Europene,
trebuie interpretate în sensul că sunt aplicabile unei proceduri în cadrul căreia adjudecatarul unui bun imobil, adjudecat în cadrul unei proceduri de executare extrajudiciară, urmărește să își exercite dreptul de proprietate, în condițiile în care licitația a avut loc în pofida unei proceduri judiciare în curs prin care se urmărește împiedicarea licitației și în pofida faptului că adjudecatarul era informat în legătură cu procedura respectivă, în măsura în care mijloacele procedurale existente nu i‑au furnizat consumatorului o posibilitate efectivă și reală de a obține controlul jurisdicțional al clauzelor abuzive și suspendarea procedurii înainte ca licitația să aibă loc sau de a solicita anularea licitației.
3)
A treia întrebare este inadmisibilă.
(
1
)	Limba originală: engleza.
(
2
)	Hotărârea din 14 martie 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164).
(
3
)	Kenna, P., „Introduction” în Kenna, P. și alții, Loss of Homes and Evictions Across Europe – A Comparative Legal and Policy Examination, Edward Elgar, Cheltenham, United Kingdom and Northampton, Massachussetts, United States, 2018, p. 1-65, în special p. 41.
(
4
)	Directiva Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii (JO 1993, L 95, p. 29, Ediție specială, 15/vol. 2, p. 273).
(
5
)	Collins, H., „Building European contract law on charter rights” în Collins, H. (ed.), European Contract Law and the Charter of Fundamental Rights, Intersentia, Cambridge, 2017, p. 1-32, în special p. 17.
(
6
)	Din motivarea deciziei de trimitere rezultă că ceea ce a declanșat solicitarea de rambursare anticipată a fost neplata de către consumatori a anumitor rate ale împrumutului.
(
7
)	Instanța de trimitere a arătat că clauza contractuală în discuție privind scadența anticipată a împrumutului poate fi considerată inexistentă ca urmare a lipsei de transparență. Această clauză a fost inclusă în condițiile generale ale băncii, dar nu a fost adusă la cunoștința consumatorilor.
(
8
)	Directiva Parlamentului European și a Consiliului din 11 mai 2005 privind practicile comerciale neloiale ale întreprinderilor de pe piața internă față de consumatori și de modificare a Directivei 84/450/CEE a Consiliului, a Directivelor 97/7/CE, 98/27/CE și 2002/65/CE ale Parlamentului European și ale Consiliului și a Regulamentului (CE) nr. 2006/2004 al Parlamentului European și al Consiliului (Directiva privind practicile comerciale neloiale) (JO 2005, L 149, p. 22, Ediție specială, 15/vol. 14, p. 260).
(
9
)	Hotărârea din 22 aprilie 2021, Profi Credit Slovakia (C‑485/19, EU:C:2021:313, punctul 49).
(
10
)	Ibidem, punctul 50.
(
11
)	A se vedea punctul 6 și următoarele din prezentele concluzii.
(
12
)	Titlul acestei reglementări se referă la o vânzare „voluntară”. Cu toate acestea, caracteristicile acestei proceduri indică o vânzare forțată la licitație.
(
13
)	A se vedea în acest sens Hotărârea din 17 iulie 2014, Sánchez Morcillo și Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099, punctul 38).
(
14
)	Hotărârea din 10 septembrie 2014 (C‑34/13, EU:C:2014:2189, punctul 68).
(
15
)	Concluziile avocatei generale Medina prezentate în cauza Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:22, punctul 83).
(
16
)	Hotărârea din 17 mai 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394, punctul 35 și jurisprudența citată).
(
17
)	Ibidem, punctul 36 și jurisprudența citată.
(
18
)	Ibidem, punctul 37 și jurisprudența citată.
(
19
)	Hotărârea din 9 aprilie 2024, Profi Credit Polska (Redeschiderea unei proceduri finalizate printr‑o hotărâre judecătorească definitivă) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punctul 73 și jurisprudența citată).
(
20
)	Hotărârea din 17 mai 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punctul 46).
(
21
)	Hotărârea din 17 mai 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punctul 47).
(
22
)	A se vedea în acest sens Hotărârea din 9 aprilie 2024, Profi Credit Polska (Redeschiderea unei proceduri finalizate printr‑o hotărâre judecătorească definitivă) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punctul 79).
(
23
)	Hotărârea din 17 iulie 2014, Sánchez Morcillo și Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099, punctul 25).
(
24
)	Hotărârea din 17 mai 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punctul 55 și jurisprudența citată).
(
25
)	A se vedea în acest sens Hotărârea din 14 martie 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, punctul 59), Hotărârea din 17 mai 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punctul 56), și Hotărârea din 9 noiembrie 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punctul 85).
(
26
)	A se vedea în acest sens Hotărârea din 9 aprilie 2024, Profi Credit Polska (Redeschiderea unei proceduri finalizate printr‑o hotărâre judecătorească definitivă) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punctul 82).
(
27
)	A se vedea în acest sens Hotărârea din 9 noiembrie 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punctul 85).
(
28
)	Kenna, P. și Simón‑Moreno, H., „Towards a common standard of protection of the right to housing in Europe through the Charter of Fundamental Rights”, European Law Journal, vol. 25, 2019, p. 608-622, în special p. 608.
(
29
)	Whitehouse, L., „The home‑owner: Citizen or consumer?”, în Bright, S. și Dewar, J., Land Law – Themes and Perspectives, Oxford University Press, Oxford, 1998, p. 183-205, în special p. 183 (sublinierea noastră).
(
30
)	Kenna, P. și Simón‑Moreno, H., nota de subsol 28, op.cit., p. 614.
(
31
)	A se vedea în acest sens Hotărârea din 9 noiembrie 2023 (C‑598/21, EU:C:2023:845, punctele 82 și 84).
(
32
)	În temeiul căreia creditorul poate să declare scadența imediată a împrumutului.
(
33
)	Hotărârea din 9 noiembrie 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punctul 85).
(
34
)	A se vedea în acest sens Hotărârea din 8 decembrie 2022, Orde van Vlaamse Balies și alții (C‑694/20, EU:C:2022:963, punctul 25).
(
35
)	Ibidem, punctul 26.
(
36
)	Curtea EDO, 25 octombrie 2013, Rousk împotriva Suediei, CE:ECHR:2013:0725JUD002718304, § 137 și jurisprudența citată (sublinierea noastră).
(
37
)	Ibidem, punctele 120 și 139.
(
38
)	Ibidem, punctul 137.
(
39
)	Ibidem, punctul 139 (sublinierea noastră).
(
40
)	A se vedea punctul 14 de mai sus.
(
41
)	Instanța națională poate adopta măsuri provizorii în temeiul articolului 325 din Codul de procedură civilă. În plus, rezultă din articolul 19 alineatul (1) din Legea privind vânzările la licitație voluntare, adjudecătorul este obligat să suspende licitația în cazul în care o instanță a adoptat o măsură provizorie.
(
42
)	Guvernul slovac face referire în special la ordonanța Najvyšší súd Slovenskej republiky (Curtea Supremă a Republicii Slovace) din 7 decembrie 2022, nr. 6Cdo/159/2020, și la ordonanța aceleiași instanțe din 23 februarie 2022, nr. 4Cdo/149/2020.
(
43
)	Hotărârea din 9 aprilie 2024, Profi Credit Polska (Redeschiderea unei proceduri finalizate printr‑o hotărâre judecătorească definitivă) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punctul 31).
(
44
)	Ibidem, punctul 61.
(
45
)	Ibidem, punctul 62.
(
46
)	Ibidem, punctul 63.
(
47
)	A se vedea în acest sens Hotărârea din 9 aprilie 2024, Profi Credit Polska (Redeschiderea unei proceduri finalizate printr‑o hotărâre judecătorească definitivă) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punctul 65).
(
48
)	În ceea ce privește noțiunea de consumator mediu, a se vedea Hotărârea din 4 iulie 2024, Caixabank și alții (Controlul transparenței în cadrul acțiunilor colective) (C‑450/22, EU:C:2024:577, punctul 48).
(
49
)	Rott, P., „The average consumer is not a lawyer! Case C‑66/19 JC v Kreissparkasse Saarlouis”, Maastricht Journal of European and Comparative Law, Vol. 27(3), p. 379-386, care comentează Hotărârea Curții din 26 martie 2020, Kreissparkasse Saarlouis (C‑66/19, EU:C:2020:242).
(
50
)	A se vedea punctele 21 și 22 din prezentele concluzii.
(
51
)	A se vedea Faber, W. și Martinson, C., „Can ownership limit the effectiveness of EU consumer contract law directives? – A suggestion to employ a «functional approach»”, Austrian Law Journal (ALJ), 2019, p. 85-123.
(
52
)	Hotărârea din 7 decembrie 2017 (C‑598/15, EU:C:2017:945, denumită în continuare „Hotărârea Santander”, punctul 50).
(
53
)	Ibidem, punctul 45.
(
54
)	Ibidem, punctul 49.
(
55
)	Ibidem, punctul 50.
(
56
)	Hotărârea din 17 mai 2022 (C‑600/19, EU:C:2022:394) (denumită în continuare Hotărârea Ibercaja Banco).
(
57
)	Hotărârea Ibercaja Banco (C‑600/19, punctul 50).
(
58
)	Ibidem, punctul 56.
(
59
)	Ibidem, punctul 57.
(
60
)	Hotărârea Ibercaja Banco, punctul 58, și Hotărârea din 9 aprilie 2024, Profi Credit Polska (Redeschiderea unei proceduri finalizate printr-o hotărâre judecătorească definitivă) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punctul 83).
(
61
)	GR REAL contestă, în observațiile sale scrise, că ar fi avut cunoștință de acțiunea introdusă de consumatori împotriva procedurii de executare silită. Cu toate acestea, potrivit unei jurisprudențe constante, în cadrul repartizării competențelor între instanțele Uniunii Europene și cele naționale, Curtea trebuie să ia în considerare contextul factual și normativ în care se încadrează întrebările preliminare, astfel cum este definit în decizia de trimitere. Prin urmare, din moment ce instanța de trimitere a definit cadrul factual și normativ în care se încadrează întrebările pe care le adresează, nu este de competența Curții să verifice exactitatea acestora [a se vedea în acest sens Hotărârea din 29 iunie 2023, International Protection Appeals Tribunal și alții (Incident în Pakistan) (C‑756/21, EU:C:2023:523, punctele 37 și 38 și jurisprudența citată)].
(
62
)	A se vedea punctul 54 și următoarele din prezentele concluzii.
(
63
)	A se vedea mai sus punctul 63 din prezentele concluzii.
(
64
)	A se vedea Rutgers, J. W., „The Right to housing (Article 7 of the Charter) and unfair terms in general conditions” în Collins, H., (ed.), op. cit., nota de subsol 5, p. 125-137, în special p. 134.
(
65
)	A se vedea în acest sens Curtea EDO, Hotărârea din 16 iulie 2009, Zehentner împotriva Austriei, CE:ECHR:2009:0716JUD002008202, § 62 și 65.
(
66
)	Pentru o prezentare generală, a se vedea Martínez Valencoso, L. M. și alții (ed.), Transfer of Immovables in European Private Law, Cambridge University Press, 2017.
(
67
)	A se vedea în acest sens Curtea EDO, Hotărârea din 1 iulie 2014, Buceaș și Buciaș împotriva României, CE:ECHR:2014:0701JUD003218504, § 43.
(
68
)	A se vedea punctul 69 din prezentele concluzii.
(
69
)	Hotărârea din 17 mai 2022, Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397, punctul 28 și jurisprudența citată).
(
70
)	A se vedea punctul 79 din prezentele concluzii.
(
71
)	A se vedea în acest sens Hotărârea din 17 mai 2022, Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397, punctul 38).
(
72
)	Hotărârea din 13 iulie 2023, Banco Santander (Referire la un indice oficial) (C‑265/22, EU:C:2023:578, punctul 34 și jurisprudența citată).