62023CJ0351_RES
Cauza C‑351/23
GR REAL s. r. o.
împotriva
POșiRT
(cerere de decizie preliminară formulată de Krajský súd v Prešove)
Hotărârea Curții (Marea Cameră) din 24 iunie 2025
„Trimitere preliminară – Protecția consumatorilor – Clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii – Directiva 93/13/CEE – Articolul 6 alineatul (1) – Articolul 7 alineatul (1) – Contract de credit de consum – Contract garantat printr‑o garanție constituită asupra unui bun imobil care reprezintă locuința familială a unui consumator – Exigibilitate imediată – Vânzare la licitație extrajudiciară a acestui bun imobil – Reglementare națională care permite realizarea acestei vânzări fără o verificare prealabilă de către o instanță a creanței în cauză – Cauze de nulitate a vânzării menționate care exclud existența unor clauze abuzive – Efectivitatea protecției recunoscute consumatorilor – Articolele 7 și 47 din Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene”
Protecția consumatorilor – Clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii – Directiva 93/13 – Domeniu de aplicare – Procedură judiciară inițiată de o societate adjudecatară a locuinței familiale a unui consumator vândută în cadrul unei executări silite extrajudiciare a unei garanții ipotecare constituite asupra acestui bun de către acest consumator și prin care se urmărește evacuarea acestuia din urmă – Acțiune reconvențională introdusă de consumator în cadrul acestei proceduri, având ca obiect contestarea legalității transferului de proprietate asupra locuinței familiale menționate – Includere – Condiții
[Directiva 93/13 a Consiliului, art. 6 alin. (1) și art. 7 alin. (1)]
(a se vedea punctele 63-74, 77 și 79-83 și dispozitiv 1)
Protecția consumatorilor – Clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii – Directiva 93/13 – Mijloace destinate să împiedice utilizarea clauzelor abuzive – Reglementare națională care permite continuarea unei executări silite extrajudiciare a unei garanții ipotecare constituite de un consumator asupra locuinței sale familiale, în pofida existenței unei cereri de măsuri provizorii în curs și a unor indicii concordante privind eventuala prezență a unei clauze potențial abuzive în contractul aflat la originea acestei executări – Reglementare care nu permite obținerea pe cale judiciară a anulării acestei executări din cauza existenței unei astfel de clauze în acest contract – Inadmisibilitate
[Directiva 93/13 a Consiliului, art. 6 alin. (1) și art. 7 alin. (1)]
(a se vedea punctele 88-105 și dispozitiv 2)
Rezumat
Sesizată cu titlu preliminar de Krajský súd v Prešove (Curtea Regională din Prešov, Slovacia), Curtea, reunită în Marea Cameră, se pronunță cu privire la protecția oferită consumatorilor de Directiva 93/13 (
1
), interpretată în lumina drepturilor fundamentale la locuință și la protecție jurisdicțională efectivă (
2
), în cadrul unui litigiu între doi consumatori și adjudecatarul locuinței familiale a acestor consumatori, în legătură, pe de o parte, cu evacuarea acestora din urmă din locuința respectivă ca urmare a achiziționării acesteia de către adjudecatar și, pe de altă parte, cu o acțiune reconvențională prin care respectivii consumatori contestau legalitatea transferului de proprietate asupra acestui bun imobil. Curtea examinează de asemenea condițiile în care o procedură de executare silită extrajudiciară a unei garanții ipotecare, odată inițiată, ar trebui să continue pentru ca aceste drepturi fundamentale, precum și cerințele prevăzute de Directiva 93/13 să fie respectate.
La 7 aprilie 2011, PO și RT, pârâții, au încheiat cu o instituție de credit slovacă (denumită în continuare „banca”) un contract de împrumut în cuantum de 63000 de euro, rambursabil în rate lunare. Scadența împrumutului a fost stabilită pentru 20 ianuarie 2030. O clauză cuprinsă în condițiile generale aplicate de bancă prevedea exigibilitatea imediată în caz de întârziere la plată. Contractul de împrumut prevedea o garanție ipotecară având ca obiect locuința familială a pârâților.
La 3 noiembrie 2016, ca urmare a întârzierii pârâților la plata acestor rate lunare, banca a declarat exigibilitatea imediată și i‑a invitat pe pârâți să plătească întreaga sumă rămasă datorată în temeiul contractului de credit. Ea a introdus de asemenea o cerere de executare silită a garanției ipotecare prin intermediul unei vânzări la licitație extrajudiciare a bunului imobil vizat.
La 21 aprilie 2017, pârâții au sesizat Okresný súd Prešov (Tribunalul Districtual din Prešov, Slovacia) cu o acțiune având ca obiect obligarea băncii să se abțină de la executarea acestei garanții și, cu titlu de măsură provizorie, suspendarea executării acesteia până la încheierea definitivă a procedurii pe fond.
La 25 aprilie 2017 a avut loc prima ședință a licitației, fără să fi câștigat cineva.
Prin ordonanța din 26 mai 2017, Tribunalul Districtual din Prešov a respins cererea de măsuri provizorii formulată de pârâți. Aceștia au declarat apel împotriva acestei ordonanțe la Curtea Regională din Prešov. La 18 iulie 2017, înainte ca această instanță să fi putut pronunța decizia, bunul imobil în cauză a fost achiziționat, în cadrul celei de a doua ședințe a vânzării la licitație, de reclamantă, GR REAL, societate care își desfășoară activitatea în special în sectorul creditului, al administrării și al întreținerii de bunuri imobile. Această vânzare a avut loc deși PO s‑a opus executării garanției ipotecare în cauză, pentru motivul că procedura judiciară prin care se urmărea împiedicarea acestei executări era în curs și că atât adjudecătorul, cât și adjudecatarul au fost informați cu privire la existența unei contestații judiciare în curs privind executarea silită.
La 9 august 2017, Curtea Regională din Prešov a anulat ordonanța din 26 mai 2017 și a dispus o nouă examinare a cererii de măsuri provizorii a pârâților, pentru motivul printre altele că Tribunalul Districtual din Prešov ar fi trebuit să examineze obiecțiile pârâților referitoare la lipsa unui acord cu privire la clauza de exigibilitate imediată.
La 19 decembrie 2017, pârâții au retras acțiunea introdusă la 21 aprilie 2017, ca urmare a vânzării bunului imobil în cauză. Prin urmare, la 11 ianuarie 2018, Tribunalul Districtual din Prešov a închis procedura.
În urma refuzului pârâților de a elibera bunul imobil în cauză, acesta fiind singura locuință de care dispuneau și pe care îl ocupau împreună cu copiii lor, dintre care doi minori, reclamanta a sesizat Tribunalul Districtual din Prešov cu o acțiune în evacuare. Respingerea acestei acțiuni de către instanța menționată a fost confirmată în apel de Curtea Regională din Prešov.
Prin ordonanța din 8 aprilie 2021, Najvyšší súd Slovenskej republiky (Curtea Supremă a Republicii Slovace) a anulat deciziile celor două instanțe și a trimis spre rejudecare cauza la Tribunalul Districtual din Prešov pentru ca acesta să examineze dreptul de proprietate al reclamantei. Această din urmă instanță a admis acțiunea reclamantei și a dispus ca pârâții să elibereze bunul imobil în cauză, respingând cererea lor de contestare a legalității vânzării acestui bun.
Atât reclamanta, cât și pârâții au atacat această decizie la Curtea Regională din Prešov, care este instanța de trimitere. În fața acesteia, pârâții invocă o încălcare a drepturilor lor în calitate de consumatori și a dreptului lor la locuință.
Pe de o parte, instanța de trimitere exprimă îndoieli cu privire la conformitatea clauzei de exigibilitate imediată a contractului de împrumut în cauză cu cerința de transparență, dat fiind că această clauză figura în condițiile generale ale băncii, dar nu ar fi fost adusă la cunoștința pârâților. Pe de altă parte, această instanță ridică problema dacă, potrivit Directivei 93/13, societatea adjudecatară a unui bun imobil în cadrul unei vânzări la licitație extrajudiciară, informată cu privire la existența unei proceduri judiciare pendinte privind validitatea clauzei aflate la originea acestei vânzări, beneficiază de o protecție absolută sau dacă această protecție ar putea fi limitată, având în vedere în special comportamentul activ al consumatorilor vizați pentru a se proteja împotriva acestei executări silite, invocând caracterul abuziv al clauzei menționate, și îndoielile referitoare la buna‑credință a acestei societăți.
Aprecierea Curții
În primul rând, Curtea examinează dacă procedura judiciară în discuție în litigiul principal intră în domeniul de aplicare al Directivei 93/13 (
3
).
Curtea amintește astfel că, pentru a stabili dacă Directiva 93/13 poate fi invocată în mod util în cadrul unei asemenea proceduri, trebuie să se examineze obiectul său, particularitățile litigiului în care se înscrie, precum și existența unor indicii concordante cu privire la eventuala prezență a unei clauze potențial abuzive în contractul de împrumut ipotecar care a făcut obiectul unei asemenea proceduri.
În ceea ce privește, în primul rând, obiectul procedurii, Curtea amintește jurisprudența sa în temeiul căreia Directiva 93/13 nu poate fi invocată în mod util, în principiu, într‑un litigiu care privește protecția drepturilor reale legate de proprietatea dobândită în mod legal de un profesionist în urma unei vânzări la licitație (
4
). Ea amintește de asemenea că o instanță națională nu poate efectua o examinare a caracterului abuziv al clauzelor contractuale care ar conduce la anularea actelor care transferă proprietatea asupra unui bun imobil, într‑o situație în care procedura de executare ipotecară care a condus la acest transfer a încetat și drepturile de proprietate asupra acestui bun au fost transferate unui terț, fără ca legalitatea transferului să fie contestată (
5
). În acest context, Curtea precizează că obiectele acțiunilor în discuție în litigiul principal se disting de cele în discuție în jurisprudența citată anterior. Astfel, litigiul principal prezintă particularitatea că instanța de trimitere este sesizată, pe de o parte, cu o acțiune în evacuarea pârâților din locuința lor familială, introdusă de reclamantă în exercitarea dreptului său de proprietate dobândit cu ocazia vânzării la licitație extrajudiciară a acestei locuințe, și, pe de altă parte, cu o acțiune reconvențională prin care pârâții contestă legalitatea transferului proprietății asupra acestei locuințe către reclamantă, pentru motivul că condițiile în care a avut loc acest transfer nu îndeplinesc cerința unei protecții jurisdicționale efective (
6
)
În consecință, spre deosebire de litigiul care era în discuție în Hotărârea Banco Santander (
7
), litigiul principal privește nu numai protecția drepturilor reale de proprietate dobândite în urma unei vânzări a unui bun imobil prin adjudecare, ci și condițiile în care procedura de executare silită a garanției ipotecare constituite asupra acestui bun a putut conduce la transferul acestor drepturi către societatea adjudecatară. În speță, în cadrul acțiunii lor reconvenționale, pârâții nu opun dobânditorului unui bun imobil, terț față de contractul de împrumut ipotecar referitor la acest bun, cauze de nulitate a acestui contract sau a unora dintre clauzele sale, ci contestă însăși legalitatea transferului de proprietate asupra acestui bun către dobânditor.
În al doilea rând, în ceea ce privește particularitățile litigiului în care se înscrie procedura și în special atitudinea consumatorilor în raport cu procedura de executare silită extrajudiciară în cauză, Curtea subliniază că aceasta nu poate fi calificată drept total pasivă.
Astfel, pe de o parte, pârâții au introdus o acțiune având ca obiect împiedicarea continuării acestei proceduri, însoțită de o cerere de măsuri provizorii având ca obiect suspendarea sa. Or, potrivit instanței de trimitere, această cale juridică ar fi fost singura care să permită opoziția față de realizarea unei vânzări la licitație extrajudiciară. Sub rezerva aprecierii pe care trebuie să o efectueze această instanță, faptul că, după realizarea vânzării la licitație, acești pârâți s‑au desistat de această acțiune nu poate repune în discuție constatarea potrivit căreia pârâții menționați nu au rămas pasivi, întrucât aceștia puteau să considere în mod rezonabil că acțiunea menționată a rămas fără obiect.
Pe de altă parte, instanța de trimitere arată că, în cadrul celei de a doua ședințe a vânzării la licitație, pârâții au informat‑o pe reclamantă cu privire la existența unei cereri de măsuri provizorii în curs privind suspendarea executării silite a garanției ipotecare în cauză. Această apreciere a faptelor este de competența instanței de trimitere și este obligatorie pentru Curte, deși reclamanta contestă că a fost informată cu privire la existența unei astfel de cereri.
În al treilea rând, instanța de trimitere consideră că existau la data vânzării la licitație indicii concordante privind eventuala prezență a unei clauze potențial abuzive în contractul aflat la originea executării silite a garanției ipotecare în cauză. Astfel, ea exprimă o îndoială cu privire la conformitatea cu cerința de transparență a clauzei de exigibilitate imediată care a determinat această executare silită.
Având în vedere cele ce precedă, Curtea consideră că, spre deosebire de cauza în care s‑a pronunțat Hotărârea Banco Santander (
8
), pârâții nu au rămas pasivi în cadrul procedurii de executare silită extrajudiciară. Dimpotrivă, aceștia au utilizat căile de atac prevăzute de reglementarea națională pentru a se opune acestei executări și au informat cu privire la demersurile lor persoanele vizate de această executare. Procedura de executare silită a continuat totuși și a condus la vânzarea la licitație a locuinței lor familiale, în lipsa oricărui control judiciar al temeiului creanței a cărei plată era solicitată de bancă, chiar dacă existau indicii concordante cu privire la caracterul potențial abuziv al clauzei de exigibilitate imediată aflate la originea aceleiași executări. Or, în astfel de împrejurări, nu se poate considera că protecția securității juridice a unui transfer de proprietate deja efectuat față de un terț (
9
) prezintă un caracter absolut.
În consecință, Curtea consideră că intră în domeniul de aplicare al Directivei 93/13 (
10
), interpretată în lumina dreptului la locuință și la o protecție jurisdicțională efectivă (
11
), o procedură judiciară în cadrul căreia, pe de o parte, societatea adjudecatară a unui bun imobil care reprezintă locuința familială a unui consumator, vândut în cadrul unei executări silite extrajudiciare a unei garanții ipotecare constituite asupra acestui bun de acest consumator în favoarea unui creditor profesionist, solicită evacuarea consumatorului menționat și, pe de altă parte, acesta din urmă contestă, printr‑o acțiune reconvențională, legalitatea transferului proprietății asupra acestui bun către această societate adjudecatară, efectuat în pofida unei proceduri jurisdicționale încă pendinte la momentul transferului, prin care se urmărea suspendarea executării acestei garanții pentru motivul existenței unor clauze abuzive în contractul aflat la originea acestei executări și cu privire la care societatea adjudecatară a fost informată în prealabil de același consumator. Aceasta este situația în măsura în care, la data vânzării în cauză, au existat indicii concordante cu privire la caracterul potențial abuziv al acestor clauze, iar consumatorul a utilizat căile legale la a căror declanșare se putea aștepta în mod rezonabil un consumator mediu pentru a obține un control jurisdicțional al acestor clauze.
În al doilea rând, Curtea constată că Directiva 93/13, interpretată în lumina drepturilor la locuință și la o protecție jurisdicțională efectivă, se opune unei reglementări naționale (
12
) care permite ca o executare silită extrajudiciară a unei garanții ipotecare constituite de un consumator în favoarea unui creditor profesionist cu privire la un bun imobil care reprezintă locuința familială a acestui consumator să continue în pofida existenței unei cereri de măsuri provizorii în curs în fața unei instanțe, prin care se urmărește suspendarea acestei executări, și a unor indicii concordante cu privire la eventuala prezență a unei clauze potențial abuzive în contractul aflat la originea acestei executări. Aceasta este situația atunci când această reglementare nu prevede nicio posibilitate de a obține pe cale judiciară declararea nulității aceleiași executări ca urmare a existenței unor clauze abuzive în acest contract.
În speță, sub rezerva verificărilor care trebuie efectuate de instanța de trimitere, căile legale de care dispuneau pârâții la data realizării vânzării la licitație nu îndeplineau cerința unei protecții jurisdicționale efective.
Astfel, pe de o parte, aceste căi legale nu ofereau o posibilitate efectivă de a suspenda realizarea acestei vânzări, în cadrul unei executări silite, pentru a permite controlul jurisdicțional al unei clauze potențial abuzive în contractul aflat la originea acestei executări, chiar dacă o cerere de suspendare era pendinte în fața unei instanțe. Or, articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13 impune ca consumatorul să nu fie privat de posibilitatea efectivă de a obține suspendarea unei proceduri de executare inițiate în temeiul unui titlu executoriu întemeiat pe o clauză contractuală a cărei validitate este contestată în justiție ca urmare a caracterului său abuziv. În fapt, în lipsa acestei suspendări, decizia prin care se constată caracterul abuziv al acestei clauze nu ar conferi acestui consumator decât o protecție a posteriori pur compensatorie, care ar fi incompletă și insuficientă. Această cerință se justifică cu atât mai mult atunci când, precum în prezenta cauză, procedura de executare silită vizează domiciliul consumatorului și al familiei sale, a cărui protecție ține de dreptul fundamental la respectarea vieții private și de familie (
13
).
Pe de altă parte, căile legale menționate nu ofereau pârâților posibilitatea de a solicita nulitatea vânzării la licitație ca urmare a prezenței unei clauze abuzive în contractul aflat la originea acestei vânzări (
14
), în pofida existenței unor indicii concordante cu privire la caracterul potențial abuziv al acestei clauze.
Curtea adaugă că, având în vedere jurisprudența recentă a Curții Supreme a Republicii Slovace referitoare la Legea privind vânzările la licitație voluntare (
15
), posibilitatea unei interpretări a acestei legi (
16
) care să fie conformă cu dispozițiile Directivei 93/13 nu pare exclusă. În această privință, dacă instanța de trimitere consideră că îi este permis să procedeze la o astfel de interpretare a legii menționate, în ceea ce privește motivele de anulare pe care le prevede, aceeași lege prevede de asemenea că o cerere de declarare a nulității trebuie introdusă în termen de trei luni de la data atribuirii. Sub rezerva verificării de către instanța de trimitere, nu se putea aștepta în mod rezonabil din partea pârâților să introducă o cerere de declarare a nulității vânzării la licitație în cauză în temeiul Legii privind vânzările la licitație voluntare, în măsura în care nu ar fi putut anticipa interpretarea dată acestei legi de Curtea Supremă a Republicii Slovace la cinci ani de la această vânzare.
Or, importanța interesului public care stă la baza protecției pe care Directiva 93/13 o conferă consumatorilor și necesitatea de a garanta efectivitatea drepturilor acordate justițiabililor de aceasta justifică, în lipsa unor căi de atac efective care să le permită să își valorifice drepturile care decurg din aceeași directivă înainte de data adjudecării, ca pârâții să nu fie decăzuți din dreptul de a contesta executarea silită care a condus la această adjudecare.
Curtea precizează de asemenea că, din moment ce instanța de trimitere ar putea fi determinată să constate nulitatea vânzării la licitație și, pe cale de consecință, să restabilească raporturile juridice existente între pârâți și bancă înainte ca această vânzare să fi fost realizată, instanța menționată ar trebui să examineze, în raport cu dreptul național aplicabil, posibilitatea de a permite acestei bănci să participe la procedură, potrivit oricărei modalități procedurale adecvate.
(
1
)	Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii (JO 1993, L 95, p. 29, Ediție specială, 15/vol. 2, p. 273).
(
2
)	Articolul 7 din Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene (denumită în continuare „carta”), referitor la respectarea vieții private și de familie, garantează dreptul la locuință, în timp ce articolul 47 din cartă prevede dreptul la o protecție jurisdicțională efectivă.
(
3
)	Și mai precis, domeniul de aplicare al articolului 6 alineatul (1) și al articolului 7 alineatul (1) din Directiva 93/13.
(
4
)	Hotărârea din 7 decembrie 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945), punctele 44 și 47.
(
5
)	Hotărârea din 17 mai 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394), punctul 57.
(
6
)	Astfel cum este prevăzută la articolul 47 din cartă și la articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13.
(
7
)	Hotărârea din 7 decembrie 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).
(
8
)	Hotărârea din 7 decembrie 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).
(
9
)	La care Curtea a făcut referire în Hotărârea din 7 decembrie 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945), punctul 45, și în Hotărârea din 17 mai 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394), punctul 57.
(
10
)	Și mai precis, articolul 6 alineatul (1) și articolul 7 alineatul (1) din Directiva 93/13.
(
11
)	Articolele 7 și 47 din cartă.
(
12
)	Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov [Legea nr. 527/2002 privind vânzările la licitație voluntare și de completare a Legii Consiliului Național Slovac nr. 323/1992 privind notarii și activitatea notarială (Codul notarilor)] (denumită în continuare „Legea privind vânzările la licitație voluntare”).
(
13
)	Articolul 7 din cartă.
(
14
)	Articolul 21 alineatul (2) din Legea privind vânzările la licitație voluntare prevede dreptul de a solicita declararea nulității unei vânzări în termen de trei luni de la data adjudecării, în cazul contestării validității contractului care instituie garanția în cauză sau al încălcării dispozițiilor acestei legi.
(
15
)	În observațiile sale scrise, guvernul slovac arată că, într‑o jurisprudență din anul 2022, confirmată în anul 2023, Curtea Supremă a Republicii Slovace ar fi interpretat articolul 21 alineatul (2) din Legea privind licitațiile voluntare în sensul că existența unor clauze abuzive în contractul aflat la originea unei executări silite extrajudiciare constituie un motiv care permite declararea nulității vânzării intervenite în cadrul acestei executări.
(
16
)	Și mai precis, articolul 21 alineatul (2) din Legea privind vânzările la licitație voluntare.