61983CJ0241_DA
Dommens præmisser
Afgørelse om sagsomkostninger
Afgørelse
Dommens præmisser
1 Ved kendelse af 5 . oktober 1983, indgaaet til Domstolen den 24 . oktober 1983, har Bundesgerichtshof i medfoer af protokollen af 3 . juni 1971 vedroerende Domstolens fortolkning af konventionen af 27 . september 1968 om retternes kompetence og om fuldbyrdelse af retsafgoerelser i borgerlige sager, herunder handelssager ( herefter benaevnt konventionen ), stillet to praejudicielle spoergsmaal vedroerende fortolkningen af konventionens artikel 16, nr . 1 .
2 Ved skriftlig aftale af 19 . januar 1980 udlejede Horst Rottwinkel, sagsoegeren i hovedsagen, en ferielejlighed i sin villa i Cannobio, Italien, til Erich Roessler, sagsoegte i hovedsagen, for tidsrummet fra den 12 . juli til den 2 . august 1980 . Lejen blev aftalt til 2 625 DM for fire personer . Besoegende maatte ifoelge aftalen ikke overnatte i lejligheden . Ekstraudgifterne til elektricitet, vand og gas skulle afregnes efter forbrug . Slutrengoeringen skulle ligeledes betales ekstra . Parterne aftalte endvidere, at tysk ret skulle finde anvendelse paa lejeaftalen, og Bielefeld blev aftalt som opfyldelsessted og vaerneting .
3 Sagsoegeren i hovedsagen tilbragte sin ferie i villaen samtidig med sagsoegte .
4 Sagsoegeren i hovedsagen anlagde den 7 . januar 1981 sag mod sagsoegte i hovedsagen ved Landgericht Berlin med paastand om erstatning og om betaling af resterende ekstraudgifter . Han gjorde gaeldende, at sagsoegte i hele ferien havde huset mere end fire personer i ferielejligheden . Paa grund af overbelaegningen loeb septiktanken bestandig over, hvilket foerte til uacceptable lugtgener . Overbelaegningen medfoerte ogsaa betydelige gener i form af stoej .
5 Sagsoegerens og hans families rekreative udbytte af ferien blev derfor forringet betydeligt . Paa grundlag af den klare misligholdelse af lejeaftalen nedlagde sagsoegeren i hovedsagen paastand om erstatning for oedelagt ferie i form af et pengepeloeb samt om erstatning af de udgifter, han havde afholdt til transporten til feriestedet . Han nedlagde desuden paastand om, at sagsoegte i henhold til lejeaftalen blev tilpligtet at betale ekstraudgifter til vand, elektricitet, gas samt slutrengoering .
6 Landgericht Berlin afviste sagen, idet den udtalte, at retterne i den kontraherende stat, hvor den faste ejendom var beliggende, dvs . Italien, ifoelge konventionens artikel 16, nr . 1, var enekompetente til at paakende de betalingskrav, der var blevet gjort gaeldende . Kammergericht i Berlin ophaevede Landgericht ' s dom og hjemviste sagen til denne til fornyet behandling og afgoerelse .
7 Sagsoegte i hovedsagen indgav revisionsanke af Kammergericht ' s dom til Bundesgerichtshof .
8 Bundesgerichtshof, der fandt, at sagen gav anledning til spoergsmaal om fortolkning af konventionen, udsatte sagen ved kendelse af 5 . oktober 1983 og forelagde Domstolen foelgende praejudicielle spoergsmaal :
»1 ) Finder konventionens artikel 16, nr . 1, anvendelse, naar en lejeaftale, der er indgaaet mellem parter med bopael i Forbundsrepublikken Tyskland, vedroerer udlejning af en feriebolig i Italien for et kortere tidsrum, og parterne har aftalt, at tysk ret skal anvendes?
2 ) I bekraeftende fald : Finder konventionens artikel 16, nr . 1, ogsaa anvendelse paa sager, hvorunder der nedlaegges paastand om erstatning for misligholdelse af lejeaftalen, isaer om erstatning for oedelagt ferie, samt om betaling af ekstraudgifter i henhold til lejeaftalen?«
9 Sagsoegeren er af den opfattelse, at konventionens artikel 16, nr . 1, ikke finder anvendelse i det foreliggende tilfaelde . Ifoelge sagsoegeren er der tale om et kortvarigt lejemaal af en feriebolig, som oekonomisk er naermere beslaegtet med en aftale om indlogering end med en egentlig lejeaftale . De fremsatte krav er foerst og fremmest krav paa erstatning for oedelagt ferie og for beskadiget eller manglende loesoere . Desuden ligger opfyldelsesstedet i Forbundsrepublikken Tyskland . Det var nemlig i aftalen bestemt, at betaling, isaer af lejen, skulle ske i Forbundsrepublikken Tyskland, hvor noeglerne skulle tilbageleveres . En besigtigelse af stedet kommer ikke i betragtning ved afgoerelsen af sagen .
10 Forbundsrepublikken Tysklands regering er af den opfattelse, at konventionens artikel 16, nr . 1, efter sit formaal ikke skal anvendes paa krav hidroerende fra kortvarige lejemaal . Den har i den forbindelse anfoert, at Domstolen i dom af 14 . december 1977 ( Sanders/van der Putte, sag 73/77, Sml . 1977, s . 2383 ) har udtalt, at denne bestemmelse ikke maa fortolkes videre, end dens formaal kraever . Artikel 16, nr . 1 ' s lovgrund er foerst og fremmest, at der i lejeforhold, isaer ved aftaler om leje af beboelsesrum, gaelder regler, der oftest er komplicerede og praeget af sociale hensyn, og at disse regler bedst kan anvendes af retterne i det land, hvori de gaelder . Denne situation foreligger imidlertid ikke ved lejeaftaler, som kun vedroerer en midlertidig brugsret til en feriebolig, der er beliggende i udlandet . I dette tilfaelde kraever de interesser, der staar paa spil, ikke, at socialt praegede bestemmelser fra lejelovgivningen anvendes . Efter tysk lovgivning er kortvarig brug af beboelsesrum, herunder leje af ferieboliger, f.eks . udtrykkelig undtaget fra de socialt praegede bestemmelser i lejelovgivningen .
11 Det uhensigtsmaessige i ogsaa at anvende artikel 16, nr . 1, paa udlejning af ferieboliger bliver, stadig ifoelge Forbundsrepublikken Tysklands regering, saerlig tydeligt, naar parterne som i den foreliggende sag har bestemt, at kontraktforholdet udelukkende skal vaere undergivet tysk domsmyndighed og tysk ret . Det primaere formaal med at knytte sagen til retten paa det sted, hvor ejendommen er beliggende, nemlig at muliggoere anvendelsen af det paagaeldende lands praeceptive retsregler ved et sammenfald af forum og jus og i det hele at forenkle sagens behandling, bortfalder i dette tilfaelde .
12 Et yderligere formaal med konventionens artikel 16, nr . 1, er, at lejeren af beboelsesrum, som ofte er den svagest stillede rent socialt, ikke skal stilles ringere ved, at retshandlingerne finder sted ved en ret, der ligger langt fra hans bopael . Disse hensyn gaelder heller ikke for aftaler om leje af feriehuse, fordi lejeren normalt hverken har bopael paa det sted, hvor ferieboligen er beliggende, eller har behov for, at der tages saerlige sociale hensyn til ham .
13 Hvad angaar det andet spoergsmaal, har Forbundsrepublikken Tysklands regering anfoert, at Domstolen i den allerede omtalte dom af 14 . december 1977 har fastslaaet, at saerlige betragtninger forklarer, hvorfor retterne i det land, hvor ejendommen er beliggende, er tillagt en eksklusiv kompetence med hensyn til leje eller forpagtning af fast ejendom i egentlig forstand, dvs . navnlig med hensyn til stridigheder mellem parterne om eksistensen eller fortolkningen af vedkommende aftale, om erstatning af skader forvoldt af lejeren og om lokalernes roemning . Ifoelge ekspertudvalgets rapport vedroerende konventionen ( EFT C 59, 1979, s . 1 ) gaelder reglen om enekompetence ikke for sager, der udelukkende drejer sig om betaling af leje eller forpagtningsafgift, da disse sager kan anses som uafhaengige af den udlejede eller bortforpagtede faste ejendom . Dette maa saa meget desto mere gaelde sager om erstatning af det indirekte tab, som er en foelge af en parts misligholdelse af aftalen, og som ikke vedroerer det lejede . Sagsoegerens krav om erstatning for oedelagt ferie og forgaeves afholdte rejeseudgifter falder saaledes ikke ind under konventionens artikel 16, nr . 1 . Der kan heller ikke vaere enekompetence med hensyn til krav om betaling af ekstraudgifter, som maa anses for en integrerende del af den samlede leje .
14 Det forenede Kongeriges regering mener, at raekkevidden af artikel 16, nr . 1, maa fastlaegges ved en henvisning til den type sager, der direkte vedroerer den faste ejendom, snarere end til lejemaalets art eller andre interesser i ejendommen . I det foreliggende tilfaelde har sagsoegeren ikke fremsat noget lejekrav, men har nedlagt paastand om erstatning for misligholdelse for aftalen og det heraf foelgende tab . Sagsoegerens krav falder ikke ind under den kategori af sager, som Domstolen har omtalt i Sanders/van der Putte-sagen . Hensynet til en god retspleje kraever ikke, at domstolene i den stat, hvor ejendommen er beliggende, tillaegges eksklusiv kompe tence i sager, der, som den foreliggende sag, vedroerer misligholdelse af bestemmelserne i en lejeaftale eller det tab, som foelger heraf . Der kan fremfoeres lignende argumenter med hensyn til kravet om betaling af ekstraudgifter, bl.a . vedroerende forbrug af gas, elektricitet og vand samt rengoering . Kravene om erstatning for beskadigede eller manglende genstande paa inventarlisten beroerer ikke den udlejede ejendom og boer ikke betragtes som sager, hvis genstand er leje af fast ejendom, jfr . konventionens artikel 16, nr . 1 . For at denne bestemmelse skal finde anvendelse, skal formaalet med sagen vaere at afgoere en ret til besiddelse eller en gennemfoerelse af denne ret eller en sag om ophoer af denne ret .
15 Den italienske Republiks regering mener, at de grunde, der er anfoert af den nationale retsinstans, nemlig at hensigtsmaessighedssynspunkter ikke taler for at anvende artikel 16, nr . 1, i tilfaelde, hvor lejeaftalen kun vedroerer kortvarig brug af en feriebolig, og begge parter har bopael i en anden kontraherende stat end den, hvor ejendommen er beliggende, og hvor der er truffet aftale om anvendelse af bopaelsstatens materielle ret, ikke kan udelukke anvendelsen af den naevnte bestemmelse . Reglen i artikel 16, nr . 1, sondrer ikke mellem langvarige og kortvarige lejemaal og heller ikke mellem de forskellige anvendelser af den faste ejendom : til erhverv, handel, landbrug, beboelse, ferie etc . Den omstaendighed, at de to kontrahenter ikke bor i den stat, hvor den faste ejendom er beliggende, har ingen betydning . Det argument, der stoettes paa bestemmelsen om anvendelse af en anden medlemsstats lovgivning end den, hvori den faste ejendom er beliggende, er i virkeligheden uantageligt . I al fald er bestemmelsen, i det mindste i nogle tilfaelde ( f.eks . hvis den har til formaal at saette reglerne i Italien om rimelig leje ud af spillet ), ikke gyldig . Hvis man anerkendte, at en saadan bestemmelse, som er indfoejet i en vaernetingsaftale, kan ophaeve kompetencen for retten i den stat, hvor den faste ejendom er beliggende, ville man herved goere det muligt at omgaa praeceptive regler i denne stat .
16 Hvad angaar betalingen af ekstraudgifter, mener Den italienske Republiks regering ikke, at der kan vaere tvivl om, at det er muligt at henfoere disse til selve lejeaftalen, eftersom de udgoer en forpligtelse, der i henhold til kontrakten paahviler lejeren . Det boer vaere indlysende, at der er enekompetence i henhold til artikel 16, nr . 1, i en sag, der vedroerer disse udgifter . Muligheden for at unddrage retten i den stat, hvor den faste ejendom er beliggende, kompetencen i disse sager, kan goere det muligt at omgaa praeceptive regler ved smarte aftaler .
17 Kommissionen har anfoert, at moeblerede lokaler i almindelighed og moeblerede ferieboliger i saerdeleshed i nogle kontraherende stater udtrykkelig eller stiltiende er undtaget fra det materielle anvendelsesomraade for de saerlige bestemmelser til beskyttelse af lejere og forpagtere . Den mener derfor, at brugsret mod vederlag over boliger, isaer moeblerede boliger til brug for feriegaester, ikke omfattes af artikel 16, nr . 1 ' s anvendelsesomraade .
18 Konventionens artikel 16 bestemmer :
»Enekompetente, uden hensyn til bopael, er :
1 ) i sager om rettigheder over fast ejendom
samt om leje eller forpagtning af fast ejendom, retterne i den kontraherende stat, hvor ejendommen er beliggende;...«
19 Den i artikel 16, nr . 1, fastsatte enekompetence for retterne i den kontraherende stat, hvor den faste ejendom er beliggende, er begrundet i den naere forbindelse mellem leje og forpagtning og retsreglerne om fast ejendom og de bestemmelser af saedvanligvis praeceptiv karakter, som regulerer brugen heraf, som f.eks . lovgivningen om kontrol med lejens stoerrelse og om beskyttelse af lejeres og forpagteres rettigheder .
20 Desuden har artikel 16, nr . 1, til formaal at sikre en hensigtsmaessig kompetencefordeling, idet den giver fortrinnet til den ret, der ligger naermest ved den faste ejendom, idet denne bedst er i stand til at skaffe sig et direkte kendskab til de faktiske forhold i forbindelse med indgaaelsen og gennemfoerelsen af lejemaal og forpagtningsaftaler vedroerende fast ejendom .
21 Det af Bundesgerichtshof forelagte spoergsmaal gaar ud paa, om der kan goeres undtagelser fra den almindelige regel i artikel 16 paa grund af visse lejemaals saerlige karakter, som f.eks . kortvarig leje af ferieboliger, naar selve bestemmelsens ordlyd intet indeholder herom .
22 I den anledning maa det understreges, saaledes som den italienske regering med rette har anfoert, at enhver undtagelse fra den almindelige regel i artikel 16, nr . 1, i sig selv indebaerer en risiko for udvidelser, der kan bringe anvendelsen af nationale lovgivninger, som regulerer brugen af fast ejendom, i fare .
23 Der maa desuden tages hensyn til den usikkerhed, som ville opstaa, hvis retterne tillod undtagelser fra den almindelige regel i artikel 16, nr . 1, som har den fordel, at den under alle omstaendigheder indeholder en klar og konsekvent tildeling af kompetencen, idet den herved tager hensyn til konventionens formaal, som er at foretage en sikker og forudselig tildeling af kompetence .
24 Heraf foelger, at den omtalte bestemmelse finder anvendelse paa enhver aftale om leje af fast ejendom, uanset om der er saerlige karakteristiske traek ved aftalen .
25 Det foerste spoergsmaal maa derfor besvares saaledes, at konventionens artikel 16, nr . 1, finder anvendelse paa enhver aftale om leje af en fast ejendom, ogsaa selv om aftalen alene gaelder for et kortere tidsrum og kun vedroerer en brugsret til en feriebolig .
26 Hvad angaar det andet spoergsmaal, bemaerkes, at konventionen indeholder bestemmelser om enekompetence »i sager om leje eller forpagtning af fast ejendom« . I den allerede omtalte dom af 14 . december 1977 fandt Domstolen, at dette udtryk navnlig daekker stridigheder mellem udlejere eller bortforpagtere og lejere eller forpagtere om eksistensen eller fortolkningen af aftalen eller om erstatning af skader forvoldt af lejeren . Det bemaerkes, at denne opregning ikke er udtoemmende . Den italienske Republiks regering har med rette anfoert, at sager om betaling af lejen henhoerer under denne enekompetence . Det ville nemlig stride mod et af den omhandlede bestemmelses formaal, nemlig den korrekte anvendelse af nationale retsregler om leje og forpagtning, at undtage sager, for hvilke der i al fald i visse medlemsstater gaelder saerlige retsregler, som f.eks . bestemmelserne om en rimelig leje i Italien, fra enekompetencen .
27 Lejekontrakten indeholder saedvanligvis bestemmelser vedroerende overgivelsen af det lejede til lejeren, brugen af det lejede, udlejerens henholdsvis lejerens forpligtelser med hensyn til vedligeholdelsen af det lejede, lejemaalets varighed og udlejerens indsaettelse i besiddelsen af det lejede, lejen og oevrige udgifter, der skal betales af lejeren, saasom udgifter til vand, gas og elektricitet .
28 Sager, som vedroerer henholdsvis udlejerens og lejerens forpligtelser ifoelge lejeaftalen falder ind under det omraade, der omfattes af konventionens artikel 16, nr . 1, »sager om leje eller forpagtning af fast ejendom« . Derimod er sager, som kun indirekte staar i forbindelse med brugen af den lejede ejendom, som f.eks . sager vedroerende oedelagt ferie og rejseudgifter, ikke omfattet af enekompetencen i henhold til denne artikel .
29 Det andet spoergsmaal maa derfor besvares saaledes, at enekompetencen for retterne i den stat, hvor den faste ejendom er beliggende, i henhold til konventionens artikel 16, nr . 1, omfatter alle sager vedroerende gyldigheden eller fortolkningen af aftalerne, deres varighed, udlejerens indsaettelse i besiddelsen af den faste ejendom, reparation af skader forvoldt af lejeren eller inddrivelse af leje og af ekstraudgifter, der skal betales af lejeren, saasom udgifter til vand, gas og elektricitet . Sager, som vedroerer henholdsvis udlejerens og lejerens forpligtelser ifoelge lejeaftalen, er omfattet af denne enekompetence . Derimod er sager, som kun indirekte staar i forbindelse med brugen af den lejede ejendom, som f.eks . sager vedroerende oedelagt ferie og rejseudgifter, ikke omfattet af enekompetencen i henhold til denne artikel .
Afgørelse om sagsomkostninger
Sagens omkostninger
30 De udgifter, der er afholdt af regeringerne for Forbundsrepublikken Tyskland, Den italienske Republik, Det forenede Kongerige og af Kommissionen for De europaeiske Faellesskaber, som har afgivet indlaeg for Domstolen, kan ikke godtgoeres . Da sagens behandling i forhold til hovedsagens parter udgoer et led i den sag, der verserer for den nationale ret, tilkommer det denne at traeffe afgoerelse om sagens omkostninger .
Afgørelse
Paa grundlag af disse praemisser
kender
DOMSTOLEN ( fjerde afdeling )
vedroerende de spoergsmaal, der ved kendelse af 3 . oktober 1983 er forelagt af Bundesgerichtshof, for ret :
1 ) Konventionens artikel 16, nr . 1, finder anvendelse paa enhver aftale om leje af en fast ejendom, ogsaa selv om aftalen alene gaelder for et kortere tidsrum og kun vedroerer en brugsret til en feriebolig .
2 ) Enekompetencen for retterne i den stat, hvor den faste ejendom er beliggende, i henhold til konventionens artikel 16, nr . 1, omfatter alle sager vedroerende henholdsvis udlejerens og lejerens forpligtelser ifoelge lejeaftalen og isaer dem, der vedroerer gyldigheden eller fortolkningen af aftalerne, deres varighed, udlejerens indsaettelse i besiddelsen af den faste ejendom, reparation af skader forvoldt af lejeren eller inddrivelse af lejen og af ekstraudgifter, der skal betales af lejeren, saasom udgifter til vand, gas og elektricitet . Derimod er sager, som kun indirekte staar i forbindelse med brugen af den lejede ejendom, som f.eks . sager vedroerende oedelagt ferie og rejseudgifter, ikke omfattet af enekompetencen i henhold til denne artikel .