62020TJ0150
SENTENZA DEL TRIBUNALE (Terza Sezione)
13 luglio 2022 (
*1
)
«Aiuti di Stato – Agricoltura – Contratto di affitto avente ad oggetto terreni agricoli in Estonia – Decisione che dichiara l’aiuto incompatibile con il mercato interno e che ne dispone il recupero – Vantaggio – Determinazione del prezzo di mercato – Principio dell’operatore privato – Valutazioni economiche complesse – Sindacato giurisdizionale – Presa in considerazione di tutti gli elementi rilevanti – Obbligo di diligenza»
Nella causa T‑150/20,
Tartu Agro AS, con sede in Tartu (Estonia), rappresentata da T. Järviste, T. Kaurov, M. Valberg e M. Peetsalu, avvocati,
ricorrente,
contro
Commissione europea, rappresentata da V. Bottka ed E. Randvere, in qualità di agenti,
convenuta,
IL TRIBUNALE (Terza Sezione),
composto da G. De Baere, presidente, V. Kreuschitz (relatore) e K. Kecsmár, giudici,
cancelliere: S. Jund, amministratrice
vista la fase scritta del procedimento,
in seguito all’udienza del 13 gennaio 2022,
ha pronunciato la seguente
Sentenza
1
Con il suo ricorso fondato sull’articolo 263 TFUE, la Tartu Agro AS, ricorrente, chiede l’annullamento della decisione C(2020) 252 final della Commissione, del 24 gennaio 2020, relativa all’aiuto di Stato SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) – Presunti aiuti illegali a favore di AS Tartu Agro (in prosieguo: la «decisione impugnata»).
Fatti
Sulla ricorrente e sull’affitto dei terreni agricoli
2
La ricorrente è una società a responsabilità limitata, succeduta nel 1997 alla Tartu Riigimajand, un’azienda agricola statale produttrice di latte, carne e cereali. Il 2 ottobre 2001, la Repubblica di Estonia ha venduto, nell’ambito di una gara a procedura ristretta, tutte le azioni della ricorrente alla OÜ Tartland, che è stata fusa con la ricorrente nel 2002.
3
Il 16 novembre 2000, in esito a una gara a procedura ristretta (in prosieguo: la «gara»), la Repubblica di Estonia, rappresentata dal suo Ministero dell’Agricoltura, e la ricorrente hanno concluso un contratto di affitto (in prosieguo: il «contratto di affitto») della durata di 25 anni avente ad oggetto alcuni lotti agricoli con una superficie totale di 3089,17 ettari (ha), ubicati nel comune di Tähtvere, nella contea di Tartu, e dei quali è proprietaria la Repubblica di Estonia (in prosieguo: l’«affitto controverso»).
4
Il contratto di affitto prevedeva un canone annuo di 10000 corone estoni (EEK) (circa EUR 639), vale a dire 3,24 EEK/ha (0,20 EUR/ha), e l’assunzione, da parte della ricorrente, dei costi di manutenzione e di miglioramento dei lotti, in particolare investimenti annui in sistemi di drenaggio per un importo minimo di EEK 400000 (circa EUR 25565, pari a 8,28 EUR/ha), e delle spese per la manutenzione dei terreni e l’incremento della qualità del suolo per un importo minimo complessivo pari a EEK 3981000 (circa EUR 254432), tra cui le spese per la protezione delle colture (EEK 820000), i concimi minerali e organici (EEK 3100000), la calcinazione (EEK 20000) e la manutenzione dei cigli stradali (EEK 41000), oltre al pagamento di tutte le imposte.
5
Il contratto di affitto conteneva inoltre una clausola che ne consentiva la modifica ed è stato modificato in più occasioni. Tre di dette modifiche hanno riguardato l’aumento del canone annuo che è stato portato a EEK 80000 (circa EUR 5113) il 14 gennaio 2005, a EEK 250000 (EUR 15978) il 21 marzo 2007 e a EEK 416000 (EUR 26626), vale a dire 136 EEK/ha (8,69 EUR/ha), il 12 maggio 2009. Tali aumenti del canone sono entrati in vigore in maniera retroattiva, rispettivamente, il 1o gennaio 2005, il 1o gennaio 2007 e il 1o gennaio 2009.
Sul procedimento amministrativo dinanzi alla Commissione
6
Il 28 luglio 2014, la Commissione europea ha protocollato una denuncia depositata il 24 luglio 2014 con cui si affermava che il Ministero degli Affari agricoli estone (già Ministero dell’Agricoltura estone) aveva concesso alla ricorrente un aiuto di Stato illegale.
7
In data 14 agosto 2014, la Commissione ha trasmesso la denuncia alle autorità estoni invitandole a fornire informazioni e a presentare osservazioni. Le autorità estoni hanno fornito le informazioni richieste il 3 ottobre 2014.
8
Con decisione del 27 febbraio 2017, la Commissione ha avviato il procedimento di indagine formale, di cui all’articolo 108, paragrafo 2, TFUE, con riferimento all’affitto controverso (GU 2017, C 103, pag. 4; in prosieguo: la «decisione di avvio»), invitando i terzi interessati a presentare le loro osservazioni.
9
Nella decisione di avvio, la Commissione ha osservato di non poter escludere che l’affitto controverso comportasse un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE. In primo luogo, sarebbe probabile che la ricorrente abbia ricevuto un vantaggio, in particolare, sotto forma di un canone di affitto inferiore al prezzo di mercato, come sembrerebbe emergere da una relazione indipendente prodotta dalle autorità estoni. A tale riguardo, la Commissione ha altresì messo in dubbio il carattere trasparente, non discriminatorio e incondizionato della gara. In secondo luogo, il vantaggio sarebbe selettivo poiché i terreni agricoli di cui trattasi sarebbero stati concessi in affitto solo alla ricorrente. In terzo luogo, la Commissione ha ritenuto che sembrassero soddisfatte anche le altre condizioni di cui all’articolo 107, paragrafo 1, TFUE.
10
Il 21 aprile 2017, le autorità estoni hanno presentato le loro osservazioni. La Commissione ha ricevuto osservazioni anche da parte di due terzi interessati, vale a dire dal denunciante e dalla ricorrente, che sono poi state trasmesse alle autorità estoni, rispettivamente, in data 10 e 12 maggio 2017. Le autorità estoni hanno depositato le proprie osservazioni in merito a quelle del denunciante il 28 giugno 2018.
11
L’11 e il 19 giugno 2017, il denunciante ha presentato ulteriori osservazioni comprensive di cinque allegati. Il 3 luglio 2017 la Commissione le ha trasmesse alle autorità estoni, che hanno presentato, a loro volta, osservazioni il 21 luglio 2017.
12
Con lettera del 30 agosto 2017, la ricorrente ha contattato la Commissione, che ha risposto in data 11 settembre 2017. Con lettere, rispettivamente, del 9 gennaio 2018, del 30 gennaio 2019 e del 14 luglio 2019, il denunciante ha contattato la Commissione, la quale vi ha dato risposta, rispettivamente, il 7 febbraio 2018, il 1o marzo 2019 e il 17 luglio 2019.
13
Il 7 febbraio 2019, la Commissione ha organizzato una teleconferenza con le autorità estoni e, il 15 febbraio 2019, ha inviato loro una richiesta di informazioni supplementari, a cui dette autorità hanno ottemperato il 17 aprile 2019.
14
Il 24 gennaio 2020, la Commissione ha adottato la decisione impugnata, concludendo che l’affitto controverso soddisfaceva tutte le condizioni di cui all’articolo 107, paragrafo 1, TFUE e costituiva quindi un aiuto di Stato (punto 153 della decisione impugnata).
Conclusioni delle parti
15
La ricorrente chiede che il Tribunale voglia:
–
annullare integralmente la decisione impugnata;
–
condannare la Commissione alle spese.
16
La Commissione chiede che il Tribunale voglia:
–
respingere il ricorso;
–
condannare la ricorrente alle spese.
In diritto
17
A sostegno del suo ricorso, la ricorrente invoca formalmente otto motivi. Posto che il primo di essi concerne unicamente considerazioni in materia di ricevibilità, è opportuno esaminare gli altri sette motivi di ricorso dedotti formalmente.
18
La ricorrente afferma, in sostanza, che la Commissione sarebbe incorsa in errori («manifesti») di diritto, di procedura e di fatto che viziano la valutazione da essa compiuta in merito, in primo luogo, alla conformità della gara ai requisiti che garantiscono condizioni di mercato, in secondo luogo, alla conformità del canone del contratto di affitto a un prezzo di mercato, in terzo luogo, alla determinazione dell’importo del vantaggio, in quarto luogo, alla qualificazione come aiuto nuovo, in quinto luogo, all’obbligo di restituzione di una parte dell’aiuto, in sesto luogo, all’obbligo di recupero dell’aiuto da parte della Repubblica di Estonia e, in settimo luogo, all’incompatibilità dell’aiuto con il mercato interno.
19
Il Tribunale reputa opportuno verificare anzitutto la legittimità della decisione impugnata sotto il profilo della valutazione concernente la conformità del canone previsto nel contratto di affitto al prezzo di mercato e la determinazione dell’importo del vantaggio.
20
Con il terzo e il quarto motivo di ricorso dedotti formalmente, la ricorrente contesta, in sostanza, il soddisfacimento nel caso di specie della condizione relativa all’esistenza di un vantaggio economico, quale prevista dall’articolo 107, paragrafo 1, TFUE. Più nello specifico, essa sostiene che la Commissione ha ritenuto a torto, ai punti da 131 a 148 della decisione impugnata, che l’affitto controverso procurasse un vantaggio alla ricorrente in ragione del fatto che il canone da essa versato era inferiore al prezzo di mercato nel periodo 2000-2017 e, ai punti da 154 a 165 di detta decisione, che tale vantaggio corrispondesse alla differenza tra l’importo medio risultante da stime annue del valore di mercato del canone di affitto dei terreni di cui trattasi e l’importo del canone di affitto effettivamente pagato per detti terreni, maggiorato della metà dell’ammontare degli investimenti annui effettuati nel sistema di drenaggio e dell’imposta fondiaria pagata per conto del proprietario.
21
La ricorrente ritiene, più precisamente, che la relazione Uus Maa, su cui la Commissione si è fondata per il periodo 2000-2014, non sia attendibile, da un lato, poiché essa indica intervalli di prezzo del canone per periodi in cui l’importo massimo è talvolta più del doppio dell’importo minimo e, dall’altro lato, poiché i prezzi reali possono variare del 20% rispetto a quanto ivi indicato. Essa critica la scelta della Commissione di determinare il prezzo di mercato sulla base della media aritmetica dei valori minimi e massimi di detti intervalli. A suo avviso, possono essere considerati come conformi al prezzo di mercato sia l’importo minimo che l’importo massimo compreso in un determinato intervallo e anche un canone che si discosti del 20% da un tale importo. Fondandosi sulla media aritmetica di detta perizia imprecisa, la Commissione avrebbe violato il suo obbligo di analisi e di motivazione. I dati dell’ufficio di statistica estone, utilizzati come base di confronto per il periodo 2015-2017, non rappresenterebbero una perizia e non terrebbero conto delle specificità dei terreni di cui trattasi.
22
La ricorrente sostiene che, per verificare se lo Stato estone abbia o meno agito come un operatore privato, la Commissione avrebbe dovuto tener conto del contesto esistente e delle considerazioni di carattere economico applicabili al momento della conclusione del contratto di affitto nel 2000. All’epoca, l’adesione della Repubblica di Estonia all’Unione sarebbe stata ancora incerta, il mercato dei terreni agricoli avrebbe attraversato una fase di debolezza e il valore dei terreni al pari del prezzo dei canoni sarebbero stati contenuti.
23
La ricorrente osserva che gli investimenti per il miglioramento dei terreni e le spese per la loro manutenzione e per altre migliorie qualitative, come previsti nel contratto di affitto, devono essere integralmente compresi nel prezzo di affitto. Dalla relazione Uus Maa emergerebbe che, nel 2000, non costituivano una pratica corrente né l’imposizione di siffatti obblighi, né la conclusione di contratti di affitto a lungo termine aventi ad oggetto una superficie così estesa. Non esisterebbero pertanto contratti equiparabili e il prezzo di affitto comprenderebbe necessariamente il valore di detti obblighi.
24
Secondo la ricorrente, la Commissione non ha soddisfatto né gli obblighi in materia di onere della prova, né i requisiti procedurali ad essa incombenti. In particolare, essa sostiene che la Commissione non ha correttamente interpretato i fatti e i dati di natura economica e avrebbe valutato gli elementi di prova in maniera selettiva. Dalla relazione Uus Maa emergerebbe che i terreni a sud di Tartu necessitavano di sistemi di miglioramento degli stessi comportanti un costo aggiuntivo, che la costruzione di siffatti sistemi costituiva un investimento nei beni del proprietario e che gli obblighi connessi alla fertilizzazione dei suoli non erano una pratica corrente, che nessun nuovo contratto di affitto concluso sul mercato era risultato tanto favorevole per il proprietario quanto quello in esame, che i locatori privati traevano un reddito annuale netto reale inferiore a causa delle imposte sui redditi e dell’imposta fondiaria e che il contratto di affitto non era comparabile a un normale contratto di affitto.
25
La ricorrente sostiene che la Commissione non ha tenuto conto del fatto che, in base ai dati indicati nella relazione Uus Maa, la superficie utilizzabile dei terreni di cui trattasi è pari solo a 2833,596 ha, vale a dire all’83% della loro superficie totale. A suo avviso, il canone effettivo da essa pagato è quindi superiore del 16,7% a quello previsto nel contratto di affitto. I terreni di cui trattasi comprenderebbero, inoltre, in ampia parte, strade e altre superfici non utilizzabili.
26
La ricorrente aggiunge che l’analisi della AS Pindi Kinnisvara (in prosieguo: l’«analisi Pindi Kinnisvara»), presentata dalle autorità estoni nel quadro del procedimento amministrativo e di cui la Commissione non ha tenuto conto, dimostra anch’essa la conformità del canone alle condizioni di mercato.
27
La Commissione contesta gli argomenti dedotti dalla ricorrente.
28
La Commissione ricorda di aver confrontato, prima di procedere ad adeguamenti, il canone versato dalla ricorrente negli anni in esame con i canoni annuali medi risultanti dalla relazione Uus Maa e dai dati dell’ufficio di statistica estone. Detta relazione avrebbe fornito stime plausibili dei canoni applicati nella contea di Tartu nel periodo 2000-2014. La Commissione precisa di essersi fondata sulla stima media dei canoni come indicata nella suddetta relazione e osserva che tali stime e intervalli di prezzo sono abitualmente impiegati in sede di comparazione. I terreni in esame non si differenzierebbero dalla media dei terreni in Estonia e un paragone con il prezzo più basso di detti intervalli, come proposto dalla ricorrente, avrebbe comportato una sottostima del vantaggio. La Commissione ritiene pertanto di aver adottato un approccio prudente ed equilibrato fondandosi sugli importi medi dei canoni e su dati oggettivi. Inoltre, tale relazione sarebbe stata prodotta dalle autorità estoni e la ricorrente non sarebbe riuscita a presentare elementi di prova più attendibili.
29
La Commissione ritiene che i dati dell’ufficio di statistica estone, come utilizzati per il periodo 2015-2017, costituiscano elementi di prova attendibili. Essa osserva di aver spiegato nella decisione impugnata che tali dati non costituivano il risultato di una perizia sul prezzo di affitto dei terreni, ma riflettevano i prezzi medi dei canoni di affitto dichiarati in tale periodo. La Commissione precisa poi che tali dati erano le sole informazioni attendibili di cui essa disponeva e che i risultati ottenuti concordavano con quelli relativi al periodo 2000-2014. Né la ricorrente, né le autorità estoni avrebbero dimostrato che i terreni di cui trattasi avessero un valore inferiore rispetto al valore medio dei terreni agricoli in Estonia. Nemmeno la situazione finanziaria della ricorrente indicherebbe un valore inferiore. La Commissione aggiunge che il fatto che i dati statistici non possono tener conto di tutte le peculiarità di un determinato lotto non significa che essa abbia sbagliato a servirsene.
30
La Commissione ritiene di aver preso in considerazione il contesto in cui il contratto di affitto è stato concluso e osserva come la ricorrente non rilevi alcuna lacuna a tale riguardo nella decisione impugnata. Essa precisa di aver dimostrato nella suddetta decisione che, benché i prezzi di mercato fossero inizialmente contenuti, il canone della ricorrente era rimasto inferiore a detti prezzi durante tutto il periodo 2000-2017 e ciò malgrado gli aumenti ad esso apportati.
31
La Commissione contesta l’affermazione della ricorrente secondo cui il canone doveva ricomprendere tutti gli investimenti realizzati per i terreni di cui trattasi. Gli investimenti relativi al miglioramento e alla manutenzione dei terreni, al pari di quelli per il miglioramento della qualità del suolo, sarebbero costi di gestione sostenuti, nel quadro del ciclo annuale di produzione agricola, nell’interesse dell’utilizzatore. La Commissione osserva che la ricorrente non si trovava in una situazione particolare di cui occorresse tener conto poiché, da un lato, tali caratteristiche si riflettevano nei prezzi del mercato degli affitti e, dall’altro lato, durante il periodo di cui trattasi tutti i terreni agricoli in Estonia necessitavano di investimenti massicci. Essa sostiene che il miglioramento della fertilità, in primo luogo, è inerente alla natura dello sfruttamento agricolo; in secondo luogo, non prova che il valore dei terreni di cui trattasi si discostasse sensibilmente da quello della media dei terreni agricoli in Estonia e, in terzo luogo, non spiega le ragioni per cui il canone era inferiore al prezzo di mercato. A parere della Commissione, un canone di affitto inferiore sarebbe stato giustificato unicamente ove la fertilità dei suoli fosse stata al di sotto della media o fosse stata compromessa. Quanto agli investimenti nel sistema di drenaggio, essa sostiene di aver riconosciuto che lo Stato estone era stato sgravato, quale proprietario, di taluni costi di manutenzione e che esso beneficiava di un incremento del valore dei terreni. Posto che tali investimenti eccedono quanto previsto dalla legge e vanno a beneficio anche della ricorrente, la Commissione ritiene che la presa in considerazione della metà di essi rappresenti una stima prudente. A suo avviso, ciò dimostra anche l’intervenuta presa in considerazione, da parte sua, dei miglioramenti dei terreni, segnatamente della loro fertilità.
32
La Commissione ritiene che l’argomento vertente sull’onere della prova si fondi su affermazioni destituite di fondamento e sia pertanto inconferente. Essa sostiene che l’analisi Pindi Kinnisvara costituisce una perizia ex post che non è stata prodotta nel quadro del procedimento amministrativo e che non può inficiare il valore probatorio della relazione Uus Maa, presentata dalle autorità estoni nel quadro dello stesso procedimento e fondata su dati relativi al periodo pertinente. Nella controreplica, essa indica invece che detta analisi non è stata prodotta dalla ricorrente, bensì da tali autorità nel corso del suddetto procedimento. Considerato che l’analisi in parola era stata commissionata dalla ricorrente, sarebbe stato chiesto alle succitate autorità di produrre una valutazione indipendente, vale a dire la relazione Uus Maa. Non si sarebbe quindi più reso necessario prendere posizione su detta analisi parziale, considerata come ritirata dalle autorità estoni. In udienza, in risposta ai quesiti orali del Tribunale, la Commissione ha precisato che la lettera delle autorità estoni del 7 ottobre 2015 e il successivo scambio di corrispondenza con esse intercorso hanno consentito alla Commissione di ritenere che l’analisi di cui trattasi fosse stata ritirata. A parere della Commissione, la medesima analisi non era quindi più parte del fascicolo amministrativo all’atto dell’adozione della decisione impugnata e non era necessario menzionarla all’interno di quest’ultima. Il Tribunale ha preso atto di tali spiegazioni nel verbale d’udienza.
33
La Commissione sottolinea che, posto che la valutazione del vantaggio rappresenta una valutazione economica complessa, essa dispone di un potere discrezionale quanto all’utilizzo degli elementi di prova e del metodo di analisi più appropriati. Con riferimento agli adeguamenti apportati ai risultati iniziali del confronto, essa afferma di aver illustrato l’approccio adottato e di essersi fondata sugli elementi di prova per procedere unicamente agli adeguamenti necessari. La ricorrente non avrebbe dimostrato che alcuna di tali operazioni fosse inappropriata, né provato la sussistenza di un errore manifesto di valutazione.
34
La Commissione aggiunge che, nel 2000, la ricorrente ha beneficiato di una sovvenzione agricola per 2912,76 ha, il che dimostra che si trattava di un’ampia superficie di terreno comprendente numerose tipologie di lotti diversi con valori tra loro differenti. Un prezzo medio sarebbe quindi rappresentativo per un siffatto terreno.
35
Da una giurisprudenza costante risulta che sono considerati aiuti di Stato gli interventi che, sotto qualsiasi forma, siano atti a favorire direttamente o indirettamente determinate imprese, o che debbano ritenersi un vantaggio economico che l’impresa beneficiaria non avrebbe ottenuto in condizioni normali di mercato (v. sentenza del 17 settembre 2020, Compagnie des pêches de Saint‑Malo, C‑212/19, EU:C:2020:726, punto 39 e giurisprudenza ivi citata).
36
Conformemente a una giurisprudenza consolidata, la fornitura di beni o di servizi a condizioni preferenziali costituisce aiuto ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE (v. sentenze dell’11 luglio 1996, SFEI e a., C‑39/94, EU:C:1996:285, punto 59 e giurisprudenza ivi citata; del 1o luglio 2010, ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni/Commissione, T‑62/08, EU:T:2010:268, punto 57 e giurisprudenza ivi citata, e del 28 febbraio 2012, Land Burgenland/Commissione, T‑268/08 e T‑281/08, EU:T:2012:90, punto 47 e giurisprudenza ivi citata).
37
Nel caso dell’affitto di un terreno a un prezzo asseritamente preferenziale, operazione che è paragonabile alla vendita di un terreno da un’autorità pubblica a un’impresa, occorre verificare se il prezzo pagato dal presunto beneficiario dell’aiuto corrisponda a un prezzo che questi non avrebbe potuto ottenere in condizioni normali di mercato. In tali circostanze, l’importo dell’aiuto è uguale alla differenza tra ciò che il beneficiario ha effettivamente pagato e quello che egli avrebbe dovuto pagare in quel momento e in condizioni normali di mercato (v., in tal senso, sentenza del 9 dicembre 2015, Grecia e Ellinikos Chrysos/Commissione, T‑233/11 e T‑262/11, EU:T:2015:948, punto 79 e giurisprudenza ivi citata).
38
La Commissione doveva quindi verificare se il canone pagato dalla ricorrente nel quadro dell’affitto controverso corrispondesse alle normali condizioni di mercato.
39
In tale contesto, la Commissione era chiamata a compiere valutazioni economiche complesse. Nell’ambito del controllo che i giudici dell’Unione esercitano sulle valutazioni economiche complesse effettuate dalla Commissione nel settore degli aiuti di Stato, non spetta al giudice dell’Unione sostituire la propria valutazione economica a quella della Commissione (sentenze del 22 novembre 2007, Spagna/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, punto 57, e del 2 settembre 2010, Commissione/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punto 66; v., altresì, sentenza del 10 dicembre 2020, Comune di Milano/Commissione, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, punto 100 e giurisprudenza ivi citata). Il controllo esercitato dal giudice dell’Unione è quindi ristretto essendo limitato alla verifica dell’osservanza delle regole procedurali e di motivazione, dell’esattezza materiale dei fatti nonché dell’assenza di errori manifesti di valutazione e di sviamento di potere (v., in tal senso, sentenza del 9 marzo 2017, Ellinikos Chrysos/Commissione, C‑100/16 P, EU:C:2017:194, punti 18 e 19 e giurisprudenza ivi citata).
40
Tuttavia, ciò non implica che il giudice dell’Unione debba astenersi dal controllare l’interpretazione, da parte della Commissione, di dati di natura economica. Infatti, detto giudice è tenuto in particolare a verificare non solo l’esattezza materiale degli elementi di prova addotti, la loro attendibilità e la loro coerenza, ma altresì ad accertare se tali elementi costituiscano l’insieme dei dati rilevanti che devono essere presi in considerazione per valutare una situazione complessa e se siano di natura tale da corroborare le conclusioni che ne sono state tratte (sentenze del 22 novembre 2007, Spagna/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, punti 56 e 57; del 2 settembre 2010, Commissione/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punti 64 e 65, e del 10 dicembre 2020, Comune di Milano/Commissione, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, punto 115). Inoltre, nei casi in cui le istituzioni dell’Unione dispongano di un ampio potere discrezionale, è di fondamentale importanza il controllo del rispetto di talune garanzie procedurali. Tra tali garanzie si annoverano l’obbligo dell’istituzione competente di esaminare in modo accurato e imparziale tutti gli elementi rilevanti della fattispecie e di motivare la decisione in modo sufficiente (sentenza del 22 novembre 2007, Spagna/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, punto 58).
41
È alla luce di questi principi che occorre esaminare la fondatezza dell’argomentazione svolta dalla ricorrente.
42
Nel caso di specie, per stabilire se l’affitto controverso fosse conforme alle condizioni di mercato, la Commissione ha compiuto un esame in due tappe. In un primo momento, essa ha verificato se l’importo del canone fosse, in sé, inferiore al prezzo di mercato (punti da 132 a 139 della decisione impugnata). In un secondo momento, essa ha esaminato se detto importo aumentato in considerazione di obblighi contrattuali supplementari, nella misura in cui questi facciano parte integrante del reddito da affitto dello Stato, restasse inferiore al succitato prezzo di mercato (punti da 141 a 146 della stessa decisione).
Sulla conformità dell’importo del canone al prezzo di mercato
43
Per confrontare l’importo del canone con il prezzo di mercato, la Commissione si è fondata sulla relazione Uus Maa e sui dati dell’ufficio di statistica estone, entrambi presentati dalle autorità estoni nel corso del procedimento amministrativo. Su tale base, essa ha esaminato se l’importo del canone versato dalla ricorrente nel quadro dell’affitto controverso sia stato, considerato da solo, in linea con il canone di affitto medio dei terreni agricoli in Estonia nell’intero periodo dell’affitto (punto 131 della decisione impugnata).
44
Più nello specifico, da un lato, ai punti da 134 a 136 della decisione impugnata, la Commissione ha osservato che, secondo la relazione Uus Maa, il canone di affitto dei terreni agricoli nella contea di Tartu oscillava, nel periodo 2000-2004, tra i 6 e i 10 EUR/ha, nel periodo 2005-2009, tra i 10 e i 20 EUR/ha e, nel periodo 2010-2014, tra i 25 e i 60 EUR/ha. Per contro, nel suddetto primo periodo, la ricorrente avrebbe versato un canone di affitto pari a 0,20 EUR/ha; nel suddetto secondo periodo, il canone da essa dovuto sarebbe stato aumentato, il 14 gennaio 2005 e il 21 marzo 2007, rispettivamente a 1,66 EUR/ha e 5,21 EUR/ha, mentre, nel corso di detto terzo periodo, sarebbe stato portato, in data 12 maggio 2009, a 8,68 EUR/ha.
45
Dall’altro lato, ai punti da 137 a 139 della decisione impugnata, la Commissione ha indicato che, secondo i dati dell’ufficio di statistica estone, nel 2015, il canone di affitto medio per i terreni agricoli e per i seminativi in Estonia sarebbe stato, rispettivamente, di 52 EUR/ha e 55 EUR/ha e, nella contea di Tartu, di 63 EUR/ha e 65 EUR/ha. Nel 2016, detti importi sarebbero stati pari, rispettivamente, a 52 EUR/ha e 54 EUR/ha in Estonia e a 61 EUR/ha e 61 EUR/ha nella suddetta contea. Nel 2017, tali importi si sarebbero attestati in Estonia, rispettivamente, sui 58 EUR/ha e sui 60 EUR/ha. Per quest’ultimo anno non vi sarebbero dati riferiti alla contea di Tartu. Per contro, la ricorrente avrebbe versato un canone di affitto pari a 26,86 EUR/ha nel 2015, a 27,30 EUR/ha nel 2016 e a 27,28 EUR/ha nel 2017.
46
Sulla base di tale confronto, al punto 140 della decisione impugnata, la Commissione ha concluso che il canone di affitto in sé era al di sotto del prezzo di mercato nell’intero periodo 2000-2017. Ai punti da 154 a 156 della decisione di cui trattasi, essa ha applicato un approccio analogo ai fini del calcolo del vantaggio, rispetto al quale ha osservato che occorreva confrontare il canone di affitto annuo versato dalla ricorrente con i valori medi annui risultanti dagli intervalli di prezzo considerati nella relazione Uus Maa e nei dati dell’ufficio di statistica estone. Essa ha ritenuto, da un lato, che tale vantaggio consistesse nella differenza tra detti importi medi e il succitato canone e, dall’altro lato, che il numero di ettari per i quali era stata versata una sovvenzione agricola dovesse servire da base di calcolo (punti 140 e 165 della decisione di cui trattasi).
47
A tale riguardo, va osservato che le perizie redatte da esperti indipendenti dopo l’operazione di cui trattasi, come la relazione Uus Maa che valuta i terreni e i lotti oggetto del contratto di affitto (v. punto 28 della decisione impugnata), possono, di certo, essere utilizzate per stabilire se il canone versato dalla ricorrente nel quadro dell’affitto controverso si discosti a tal punto dal canone di mercato da doversi concludere per l’esistenza di un vantaggio (v., in tal senso, sentenza del 16 settembre 2004, Valmont/Commissione, T‑274/01, EU:T:2004:266, punto 45). Parimenti, non è escluso che la Commissione tenga conto dei prezzi medi dei canoni riportati dall’ufficio di statistica estone sulla base di una metodologia approvata dall’Eurostat (v. punto 39 della suddetta decisione), poiché altri metodi, diversi dalle perizie, possono anch’essi fornire prezzi corrispondenti ai valori reali del mercato, purché prevedano l’attualizzazione dei prezzi in caso di forti aumenti degli stessi (v., in tal senso, sentenza del 16 dicembre 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, punti 39 e 54), condizione questa necessariamente soddisfatta nel caso dei dati statistici.
48
Tuttavia, il confronto del canone versato dalla ricorrente nel quadro dell’affitto controverso con gli importi medi indicati nella relazione Uus Maa e i dati dell’ufficio di statistica estone, come compiuto dalla Commissione nella decisione impugnata, è troppo generico e non sufficientemente articolato per dimostrare che il prezzo di detto affitto non corrispondeva a quello che la ricorrente avrebbe ottenuto in condizioni normali di mercato (v. punti 37 e 38 supra). In particolare, il suddetto confronto, astraendo dal margine di variazione che doveva necessariamente essere tollerato, non le ha consentito di dimostrare, in maniera sufficientemente plausibile e coerente, il prezzo il più vicino possibile al valore di mercato, come richiesto dalla giurisprudenza (v., in tal senso, sentenza del 16 dicembre 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, punti 35 e 54). Inoltre, nel quadro di detto confronto, la Commissione non ha tenuto conto di tutte le informazioni pertinenti di cui disponeva o poteva disporre quando ha adottato la decisione impugnata (v., in tal senso, sentenze del 2 settembre 2010, Commissione/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punto 91; del 20 settembre 2017, Commissione/Frucona Košice, C‑300/16 P, EU:C:2017:706, punto 70, e del 26 marzo 2020, Larko/Commissione, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, punti 41 e 42).
49
Tale analisi si fonda sugli elementi qui di seguito indicati.
50
In primo luogo, la relazione Uus Maa espone i prezzi di mercato sotto forma di intervalli di prezzo. Infatti, secondo quanto indicato alle pagine 101 e 107 di detta relazione, il canone di affitto dei seminativi di qualità media siti nella contea di Tartu era compreso, nel periodo 2000-2004, tra 6 e 10 EUR/ha e, nel periodo 2005-2009, tra 10 e 20 EUR/ha (v. punti 31, 32, 134 e 135 della decisione impugnata; v. anche punto 44 supra). Per quanto attiene al periodo 2010-2014, detta relazione indica, a pagina 101, un primo intervallo compreso tra 25 e 60 EUR/ha, mentre espone, nella tabella di cui a pagina 107, un secondo intervallo con importi compresi tra 30 e 50 EUR/ha. La Commissione ha ripreso il primo intervallo compreso tra 25 e 60 EUR/ha (v. punti 33, 136 e 156 della decisione impugnata; v. altresì punto 44 supra), il cui importo minimo, pari a 25 EUR/ha, è inferiore rispetto a quello indicato nel secondo intervallo, pari a 30 EUR/ha.
51
La Commissione ha ritenuto, senza fornire spiegazioni più dettagliate al riguardo, che le medie aritmetiche degli importi compresi negli intervalli di prezzo di cui trattasi dovessero servire da base di confronto con il canone versato dalla ricorrente nell’ambito dell’affitto controverso, sia nel quadro dell’accertamento dell’esistenza di un vantaggio sia nel quadro della sua quantificazione (v. punti 131 e da 154 a 156 della decisione impugnata; v. altresì punti 43 e 46 supra). Nelle memorie depositate in Tribunale e in udienza, la Commissione ha confermato di essersi fondata su detta media aritmetica.
52
Orbene, come correttamente sostenuto dalla ricorrente, il fatto che la relazione Uus Maa abbia espresso il prezzo di mercato sotto forma di intervalli di prezzo implica necessariamente che un canone corrispondente agli importi minimi di detti intervalli di prezzo è anch’esso un canone conforme al prezzo di mercato. Ciò è tanto più vero nella misura in cui la Commissione stessa riconosce che, per i beni immobiliari e fondiari, è d’uso impiegare come base di valutazione stime espresse sotto forma di intervalli di prezzo, ragion per cui essa ha fatto affidamento sulle cifre contenute in detta relazione. Pertanto, in mancanza di una giustificazione specifica per derogarvi, la Commissione doveva, in linea di principio, ritenere che un canone corrispondente agli importi minimi degli intervalli di prezzo considerati nella decisione impugnata, vale a dire 6, 10 e 25 EUR/ha (v. punto 50 supra), durante i rispettivi periodi pertinenti, fosse conforme a un siffatto prezzo di mercato.
53
Contrariamente a quanto sostenuto nelle sue memorie e in udienza, la Commissione non ha dimostrato che la media aritmetica degli importi compresi negli intervalli di prezzo di cui trattasi costituisse il valore più rappresentativo e adeguato per stabilire il prezzo di mercato e che il ricorso a detta media fosse necessario per riequilibrare i risultati ottenuti su più anni e renderli più affidabili, per evitare una sottostima di detto prezzo o per tener conto della qualità media dei terreni di cui trattasi.
54
Infatti, come indicato ai punti 28 e 30 della decisione impugnata, la relazione Uus Maa valuta i terreni e i lotti oggetto del contratto di affitto e si fonda su un metodo che consiste nel confrontarli con altri immobili con caratteristiche simili. Come illustrato a pagina 106 di detta relazione, questo metodo comparativo rientra in una pratica diffusa per valutare il prezzo di mercato e consente di ottenere il prezzo di mercato più attendibile. Gli intervalli di prezzo di cui trattasi indicano gli importi del canone di mercato dei seminativi che, come i terreni in causa, presentano una qualità media e si trovano nella contea di Tartu (v. punto 50 supra). In mancanza di indicazioni contrarie, si può quindi ritenere che questi intervalli di prezzo forniscano le stime più attendibili e più adeguate del canone di mercato dei terreni di cui trattasi, come riconosciuto dalla Commissione al punto 133 della decisione impugnata dove osserva che «la relazione Uus Maa present[a] stime plausibili, per quanto prudenti, dei canoni di affitto nella contea di Tartu nel periodo 2000-2014».
55
Pertanto, considerato che gli intervalli di prezzo di cui trattasi, da un lato, tengono conto della qualità media dei terreni in esame e, dall’altro, sono già il risultato di un bilanciamento, riguardando periodi di quattro anni e contenendo unicamente dati aggregati, non è dimostrato che il ricorso alla media aritmetica di detti intervalli sia idonea a fornire risultati più attendibili e a portare a un prezzo il più vicino possibile a quello di mercato. Al contrario, un siffatto ricorso può condurre a risultati imprecisi e a una sovrastima considerevole del prezzo di mercato.
56
Per le medesime ragioni, nemmeno l’ampio margine di errore della relazione Uus Maa, come indicato a pagina 107 della stessa e riconosciuto al punto 38 della decisione impugnata, secondo cui il canone reale può variare sul mercato di un 20% in più o in meno rispetto a quanto ivi indicato, poteva giustificare il ricorso a detta media aritmetica, giustificazione questa che peraltro nemmeno la Commissione ha dedotto né nella decisione impugnata, né in corso di causa. Infatti, da nessuno degli elementi dell’analisi relativa alla conformità del canone di affitto al prezzo di mercato, come illustrata ai punti da 131 a 140 e da 154 a 157 della decisione impugnata, emerge che la Commissione abbia tenuto conto di detto ampio margine di errore e ciò malgrado la sua portata e la sua potenziale rilevanza ai fini della valutazione da essa compiuta. Orbene, come sostenuto dalla ricorrente, non è escluso che un canone di locazione inferiore, al massimo, del 20% agli intervalli di prezzo più bassi indicati nella relazione Uus Maa possa anch’esso rappresentare un prezzo di mercato.
57
Come giustamente sostenuto dalla ricorrente, il ricorso alla media aritmetica non consente nemmeno di far fronte al problema legato alla particolare ampiezza degli intervalli di prezzo di cui alla relazione Uus Maa. Lo scostamento tra gli importi minimi e massimi di un intervallo corrisponde, in effetti, per il periodo 2000-2004 e per il periodo 2005-2009, rispettivamente, circa al 67% e al 100%. Per quanto concerne il periodo 2010-2014, per il quale la relazione Uus Maa contiene intervalli di prezzo divergenti (v. punto 50 supra), lo scostamento corrisponde, a seconda dell’intervallo considerato, rispettivamente, a circa il 67% e il 140%. Ne consegue che il ricorso alla media aritmetica di detti intervalli comporta necessariamente imprecisioni considerevoli, o addirittura una sovrastima notevole del prezzo di mercato.
58
In udienza, riferendosi al punto 156 della decisione impugnata, la Commissione ha in effetti precisato di aver utilizzato i dati dell’ufficio di statistica estone relativi al periodo 2010-2014 per tener conto dell’ampiezza degli intervalli di prezzo considerati nella relazione Uus Maa, circostanza questa di cui si è preso atto nel verbale di udienza. Tuttavia, oltre al fatto che ciò sembra essere avvenuto soltanto per la quantificazione del vantaggio compiuta in detto punto e non per l’accertamento della sua esistenza al punto 136 della decisione impugnata, in cui la Commissione ha confrontato i canoni versati dalla ricorrente con gli importi medi compresi nei suddetti intervalli, essa non ha pertanto cercato di porre rimedio al problema della particolare ampiezza degli intervalli di prezzo per i periodi 2000-2004 e 2005-2009.
59
Ne consegue che la Commissione non ha dimostrato che le medie aritmetiche degli intervalli di prezzo considerati nella relazione Uus Maa su cui essa si è fondata fossero idonee a determinare il prezzo il più vicino possibile a quello di mercato, né ha tenuto adeguatamente conto del margine di errore e della particolare ampiezza degli intervalli contenuti in detta relazione. Al contrario, alla luce delle considerazioni che precedono, tale approccio doveva necessariamente condurre a una sovrastima di detto prezzo.
60
In secondo luogo, per quanto concerne il contesto in cui il contratto di affitto è stato concluso, la relazione Uus Maa indica, a pagina 101, che, prima dell’adesione della Repubblica di Estonia all’Unione nel 2004, «vi erano pochi contratti di affitto aventi ad oggetto seminativi», «[l]’affitto di terreni non era molto comune e contratti di affitto venivano stipulati raramente», «[i] terreni venivano messi a disposizione gratuitamente per evitare che cadessero in abbandono» e «[i]l valore dei terreni era basso e i canoni di affitto erano parimenti molto contenuti, mentre i contratti di affitto erano conclusi solo con proprietari terrieri relativamente importanti» (v. altresì punto 31 della decisione impugnata). Come sostenuto dalla ricorrente, la Commissione non ha tenuto conto di questi elementi nel quadro del suo esame.
61
Orbene, alla luce di tale contesto in cui si è inserita la stipula del contratto di affitto, non è escluso che, nel 2000, un canone di affitto pari a 0,20 EUR/ha, come quello previsto nel suddetto contratto (v. punto 4 supra), fosse in linea con le normali condizioni di mercato. Ciò vale a maggior ragione nella misura in cui il contratto di cui trattasi persegue l’obiettivo di mantenere un utilizzo delle terre conforme alla loro destinazione e di preservarne la fertilità, come emerge dalla pagina 106 della relazione Uus Maa e alla luce degli ampi obblighi supplementari che esso prevede, in particolare, per la manutenzione dei terreni e il miglioramento della qualità del suolo (v. punto 4 supra).
62
Dalla relazione Uus Maa emerge altresì, come illustrato al punto 31 della decisione impugnata, che, nel periodo 2000-2004, in cui si colloca la conclusione del contratto di affitto (v. punto 3 supra), i contratti di affitto erano formulati in termini generali e non contenevano alcuna clausola sull’aumento del canone. Ciò indica che, all’atto della stipula di detto contratto, un operatore privato, operante in normali condizioni di concorrenza e la cui condotta rientra tra gli elementi che la Commissione era tenuta a prendere in considerazione per accertare l’esistenza di un aiuto (v., in tal senso, sentenza del 10 dicembre 2020, Comune di Milano/Commissione, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, punto 109 e giurisprudenza ivi citata), non avrebbe, in una situazione simile, necessariamente preteso una disposizione contrattuale che prevedesse l’aumento automatico o unilaterale del canone.
63
Così, per quanto attiene al contratto di affitto, la Commissione non ha valutato nella decisione impugnata se detto contratto prevedesse una siffatta disposizione. Essa non ha nemmeno analizzato le successive modifiche apportate a detto contratto, limitandosi invece a osservare, al punto 27 della decisione impugnata, che il «canone di affitto è stato adeguato tre volte». Essa non ha quindi dimostrato che, in forza dello stesso contratto nella sua versione iniziale e come in seguito modificato, lo Stato estone potesse aumentare, in maniera automatica o unilaterale, il canone ogni anno per adeguarlo a quello di mercato.
64
Orbene, in mancanza di una siffatta possibilità a livello contrattuale, la Commissione non poteva limitarsi a confrontare il canone versato dalla ricorrente nel quadro del contratto di affitto controverso con il prezzo di mercato per l’intero periodo 2000-2017, ma doveva esaminare se, all’atto della conclusione del contratto di affitto, vale a dire nel 2000 (v. punto 3 supra) e in occasione di ciascuna sua modifica, nel 2005, nel 2007 e nel 2009 (v. punto 5 supra), il canone fosse inferiore al prezzo che la ricorrente avrebbe ottenuto a normali condizioni di mercato. Sempre per questo motivo, la Commissione non poteva pertanto limitarsi a ricorrere alle medie aritmetiche degli importi compresi negli intervalli di prezzo considerati nella relazione Uus Maa, che erano espressi per un periodo di quattro anni e non consentivano di stabilire il prezzo di mercato in un determinato anno. Inoltre, pur avendo correttamente indicato, ai punti 135 e 136 della decisione impugnata, che gli aumenti erano intervenuti, rispettivamente, il 14 gennaio 2005, il 21 marzo 2007 e il 12 maggio 2009, essa non ha considerato il fatto che detti aumenti erano divenuti efficaci in maniera retroattiva, rispettivamente, il 1o gennaio 2005, il 1o gennaio 2007 e il 1o gennaio 2009 (v. punto 5 supra).
65
In terzo luogo, per quanto riguarda la dimensione e l’utilizzo dei terreni di cui trattasi, la Commissione ha osservato che il contratto di affitto non specificava che determinate parti dei terreni non erano adatte all’agricoltura (punto 157 della decisione impugnata). Essa ha ritenuto che le superfici non coltivabili potessero comunque essere utilizzate in altri modi, che fosse difficile trovare indici rappresentativi (c.d. «proxy») affidabili per il prezzo di mercato dell’affitto dei terreni forestali, dei prati e delle altre superfici, e che, di conseguenza, dovesse essere utilizzato come base per il calcolo il numero di ettari oggetto di richieste di sovvenzioni agricole all’Unione, corrispondente al 95-97% dei terreni di cui trattasi nel periodo 2004-2018 (punto 158 della decisione impugnata).
66
A tale riguardo, la relazione Uus Maa contiene, da un lato, alle sue pagine 9 e 10, una tabella che riassume le modifiche apportate al contratto di affitto, ivi comprese quelle riguardanti la superficie dei terreni di cui trattasi, e, dall’altro, alle pagine da 12 a 99, una parte relativa alla descrizione dettagliata di ciascun immobile e di ciascun lotto oggetto del contratto di affitto, da cui risultano, in particolare, di volta in volta, la superficie, la ripartizione in funzione della qualità, l’uso, le caratteristiche, la fertilità, le restrizioni e la possibilità di accesso. Tale tabella e tale descrizione dettagliata erano dirette a consentire di determinare il prezzo del canone il più vicino possibile a quello di mercato in funzione della dimensione e delle specificità dei terreni di cui trattasi.
67
Ciò ha così permesso alla ricorrente di calcolare, nella tabella prodotta quale allegato A.22.12 del ricorso, la dimensione esatta dei terreni seminativi, che era pari, come da essa correttamente sostenuto, a una superficie di 2833,596 ha, corrispondente a circa l’83% dei terreni in esame.
68
Per la parte restante di detti terreni, ciò consentiva di calcolare le proporzioni esatte di prati naturali, foreste, terreni residenziali, fattorie, superfici sommerse o altre superfici e di valutarli alla luce delle informazioni contenute nella relazione Uus Maa sull’evoluzione del mercato degli affitti nella contea di Tartu. La Commissione avrebbe quindi dovuto tener conto del fatto, illustrato alla pagina 101 di detta relazione, che nei periodi 2000-2004 e 2005-2009 nessun canone veniva riscosso per le «altre superfici» costituite da torbiere, polder e aree inondabili e che solo nel periodo 2010-2014 si è sviluppato un mercato degli affitti per tali altre superfici, per le quali il canone era nettamente ridotto rispetto a quello previsto per i seminativi e ammontava a circa 10 EUR/ha. Essa avrebbe altresì dovuto considerare che, nel 2013, come indicato a pagina 102 della succitata relazione a supporto dei dati dell’ufficio di statistica estone, «di norma il prezzo dei campi coltivabili [era] superiore a quello dei prati permanenti». Inoltre, la descrizione dettagliata dei terreni di cui trattasi, presente nella stessa relazione, le avrebbe consentito di tener conto del fatto che, per i lotti di piccole dimensioni, i canoni inferiori erano stati corrisposti nel periodo 2005-2009 (pagina 101 della relazione in parola).
69
Per contro, nel quadro della determinazione della dimensione e dell’utilizzo dei terreni in questione, la Commissione non ha preso in considerazione le pertinenti informazioni ricavabili dalla relazione Uus Maa, su cui essa ha però fondato una parte importante della propria valutazione in merito alla conformità del canone versato dalla ricorrente nel quadro dell’affitto controverso al prezzo di mercato per l’intero periodo 2000-2017 (v. punti da 131 a 136 e da 154 a 156 della decisione impugnata; v. altresì punto 44 supra) e a cui la ricorrente ha esplicitamente fatto riferimento nel corso del procedimento amministrativo per dimostrare che il 16,7% dei terreni di cui trattasi non poteva essere destinato alla produzione agricola (punto 84 della decisione impugnata). Tenuto conto dell’importanza di detta relazione ai fini della determinazione della dimensione e delle specificità dei terreni in questione, la Commissione non era dispensata dal valutare il valore probatorio di dette informazioni (v., in tal senso e per analogia, sentenza del 16 settembre 2004, Valmont/Commissione, T‑274/01, EU:T:2004:266, punto 53) e dal tenerne conto nell’ambito del suo esame. Essa non poteva quindi accontentarsi, come sembra ritenere, di ricorrere a un prezzo medio per tutti i lotti a prescindere dalle loro peculiarità. La Commissione non poteva neppure limitarsi a utilizzare informazioni ricavate dalle sovvenzioni agricole accordate, di cui non ha precisato né le modalità di calcolo, né le condizioni di concessione. Pertanto, avendo ignorato le specificità dei terreni di cui trattasi e il fatto che i seminativi rappresentavano solo l’83% di detti terreni, essa ha necessariamente sovrastimato il prezzo di mercato di detti terreni.
70
In quarto luogo, la Commissione si è basata sui dati dell’ufficio di statistica estone per determinare il prezzo di mercato nel periodo 2015-2017 (v. punti da 137 a 139 della decisione impugnata) e, secondo le sue stesse parole, per il periodo 2010-2014, al fine di correggere l’«ampiezza degli intervalli di prezzo di cui alla relazione Uus Maa» (v. punto 58 supra).
71
A tale riguardo, va sottolineato che, come ammette la stessa Commissione, i dati dell’ufficio di statistica estone non sono il risultato di una perizia sul prezzo di affitto dei terreni, ma rappresentano prezzi medi dei canoni dei terreni agricoli che non tengono conto delle caratteristiche specifiche dei terreni in esame (punto 133 della decisione impugnata).
72
Orbene, in mancanza di intervalli di prezzo, come quelli considerati nella relazione Uus Maa, non è, in particolare, possibile conoscere il prezzo di mercato più basso e verificare se il canone versato dalla ricorrente nel quadro dell’affitto controverso se ne discosti. Non è neppure possibile confrontare tale canone con il prezzo di mercato nella contea di Tartu negli anni 2010-2012 e 2017, posto che, per detti anni, esistono soltanto dati relativi all’intera Estonia (v. punto 39 della decisione impugnata). A ciò si aggiungono le imprecisioni legate al fatto che, per il periodo 2015-2017, la Commissione ha confrontato, ai punti da 137 a 139 della decisione impugnata, detto canone unicamente con gli importi medi del canone dei terreni agricoli e dei seminativi, senza considerare che, come emerge dalla descrizione dettagliata contenuta nella suddetta relazione (v. altresì punti da 66 a 69 supra), una parte dei terreni in esame era composta da prati per i quali i dati dell’ufficio di statistica estone indicano di norma importi inferiori (v. punto 39 della decisione impugnata).
73
La Commissione non ha quindi dimostrato che i dati dell’ufficio di statistica estone su cui essa si è fondata consentissero di calcolare il prezzo il più vicino possibile al valore di mercato e di provare che la ricorrente abbia corrisposto, nel quadro dell’affitto controverso, un canone inferiore a detto prezzo nei periodi 2010-2014 e 2015-2017.
74
La Commissione, quand’anche non avesse avuto a disposizione informazioni migliori, come essa sembra sostenere, non poteva basarsi esclusivamente sui dati dell’ufficio di statistica estone per fondare le proprie conclusioni.
75
In ragione della sua responsabilità centrale ed esclusiva di garantire, sotto il controllo del giudice dell’Unione, il rispetto dell’articolo 107 TFUE e l’attuazione dell’articolo 108 TFUE, la Commissione è tenuta a verificare, segnatamente e se del caso avvalendosi di esperti, se una misura statale comporti un vantaggio che non corrisponde alle normali condizioni del mercato (v., in tal senso, sentenze del 16 settembre 2004, Valmont/Commissione, T‑274/01, EU:T:2004:266, punto 72 e giurisprudenza ivi citata; del 9 dicembre 2015, Grecia e Ellinikos Chrysos/Commissione, T‑233/11 e T‑262/11, EU:T:2015:948, punto 91, e del 16 marzo 2016, Frucona Košice/Commissione, T‑103/14, EU:T:2016:152, punti da 164 a 179). Orbene, nel caso di specie, la Commissione non si è né avvalsa dell’aiuto di esperti, né ha sollecitato informazioni aggiuntive da parte delle autorità estoni per i periodi per i quali, a suo avviso, la relazione Uus Maa non poteva fungere da base esclusiva di confronto.
76
Occorre inoltre ricordare che, tenuto conto della contestazione circostanziata formulata dalla ricorrente e dalle suddette autorità, è sulla Commissione che grava l’onere di provare l’esistenza di un «aiuto di Stato», ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE, e, pertanto, anche di fornire la prova della sussistenza della concessione di un vantaggio ai beneficiari (v. sentenza del 4 marzo 2021, Commissione/Fútbol Club Barcelona, C‑362/19 P, EU:C:2021:169, punto 62 e giurisprudenza ivi citata). Anche ammettendo che la Commissione si sia trovata di fronte a uno Stato membro che, venendo meno al suo dovere di collaborazione, non le ha fornito tutte le informazioni che essa gli aveva imposto di comunicare, essa deve fondare le proprie decisioni su elementi di una certa attendibilità e coerenza che forniscano una base sufficiente per concludere che un’impresa ha beneficiato di un vantaggio costitutivo di un aiuto di Stato e che siano, pertanto, idonee a corroborare le conclusioni alle quali essa giunge. Infatti, dato che il recupero dell’aiuto di cui trattasi presso il suo beneficiario mira ad eliminare la distorsione della concorrenza causata da un determinato vantaggio concorrenziale e a ripristinare in tal modo la situazione anteriore al versamento di tale aiuto, la Commissione non può supporre che un’impresa abbia beneficiato di un vantaggio costitutivo di un aiuto di Stato basandosi semplicemente su una presunzione negativa, fondata sulla mancanza di informazioni che consentissero di giungere alla conclusione contraria, in mancanza di altri elementi idonei a dimostrare positivamente l’esistenza di un siffatto vantaggio (v., in tal senso, sentenza del 26 marzo 2020, Larko/Commissione, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, punti 69 e 70 e giurisprudenza ivi citata). La Commissione non può quindi giustificare le imprecisioni dei dati dell’ufficio di statistica estone semplicemente adducendo che la ricorrente e le autorità estoni non hanno dimostrato che i terreni di cui trattasi presentavano un valore inferiore rispetto a quello dei terreni agricoli di media qualità in Estonia.
77
In quinto luogo, va ricordato che, nel corso del procedimento amministrativo, le autorità estoni non hanno prodotto soltanto la relazione Uus Maa e i dati dell’ufficio di statistica estone, ma anche, con lettera del 2 ottobre 2014, l’analisi Pindi Kinnisvara che non è però menzionata nella decisione impugnata.
78
Secondo l’analisi Pindi Kinnisvara, che reca la data del 12 aprile 2013 e si compone di una sola pagina, il canone di affitto nella contea di Tartu a tale data era compreso per lo più tra i 30 e i 50 EUR/ha per i contratti esistenti, tra i 50 e i 100 EUR/ha per i contratti nuovi o prorogati e poteva superare i 100 EUR/ha nelle zone ben collegate e site in un contesto maggiormente concorrenziale. Tali cifre sono in linea con quelle che si ricavano dalla relazione Uus Maa, che indica, per il periodo 2010-2014, a seconda dell’intervallo di prezzo di volta in volta considerato, importi compresi tra i 25 e i 60 EUR/ha e tra i 30 e i 50 EUR/ha (v. punto 50 supra), e con i dati dell’ufficio di statistica estone, secondo cui il canone medio di affitto dei terreni agricoli in detta contea ammontava nel 2013 a 50 EUR/ha (v. punto 39 della decisione impugnata).
79
Orbene, come sostenuto correttamente dalla ricorrente, nella decisione impugnata la Commissione non ha tenuto conto dell’analisi Pindi Kinnisvara. Nel controricorso, la Commissione ha sostenuto che si trattava di una «perizia ex post, che non [era] stata presentata alla Commissione nel corso del procedimento amministrativo». Solo in sede di controreplica la Commissione ha riconosciuto che detta analisi le era stata presentata dalle autorità estoni nel corso del procedimento amministrativo, affermando però che non era necessario prendere posizione su di essa poiché «le autorità estoni [l’avevano] considerata come ritirat[a] e sostituita dalla relazione Uus Maa». In udienza, in risposta a un quesito orale del Tribunale, la Commissione, rinviando alla nota 6 della controreplica, ha precisato di aver ritenuto che tale analisi fosse stata ritirata alla luce della lettera delle autorità estoni del 7 ottobre 2015 e della successiva corrispondenza con esse intercorsa. Pertanto, all’atto dell’adozione della decisione impugnata, tale analisi non sarebbe più stata parte del fascicolo amministrativo. Di tali affermazioni è stato dato atto nel verbale di udienza (v. anche punto 32 supra).
80
A tale riguardo, va osservato che, con lettera del 7 settembre 2015, recante il riferimento agri.ddg4.i.2(2015)4096993, la Commissione ha chiesto alle autorità estoni, segnatamente, di produrre una valutazione, redatta da un perito indipendente, dei prezzi di affitto per terreni comparabili con quelli in esame. Dette autorità hanno risposto a tale richiesta con lettera del 7 ottobre 2015, il cui passaggio pertinente, come riprodotto nella nota 6 della controreplica, è formulato come segue: «sottolineiamo che, al fine di dissipare ogni dubbio riguardo all’esperto, abbiamo indetto una gara, recante il numero di riferimento 167431, e, al termine dell’attribuzione e dell’esecuzione del contratto, saremo verosimilmente in grado di fornirvi la perizia richiesta». Con lettera del 16 dicembre 2015, la Repubblica di Estonia ha presentato alla Commissione la relazione Uus Maa. Detta lettera è accompagnata dal seguente commento, come riprodotto nella nota 6 della controreplica: «Vi trasmettiamo con la presente la perizia (in allegato) richiesta al punto 5 della Vostra lettera recante riferimento agri.ddg4.i.2(2015)4096993».
81
Pertanto, né la lettera delle autorità estoni del 7 ottobre 2015, né quella delle medesime autorità del 16 dicembre 2015 menzionano l’analisi Pindi Kinnisvara; esse si limitano invece a rispondere alla richiesta avanzata dalla Commissione il 7 settembre 2015 di fornire una valutazione di un esperto indipendente dei canoni di affitto di terreni comparabili con quelli utilizzati dalla ricorrente, richiesta questa soddisfatta con la presentazione della relazione Uus Maa. Contrariamente a quanto asserisce la Commissione, dalle lettere succitate non si può desumere che l’analisi di cui trattasi sia stata ritirata da dette autorità, bensì unicamente che essa è stata completata mediante tale relazione.
82
Di conseguenza, benché la Commissione abbia fondato la propria valutazione sulla relazione Uus Maa in ragione del fatto che l’analisi Pindi Kinnisvara era stata commissionata dalla ricorrente stessa, ciò non toglie che essa disponeva di quest’ultima analisi all’atto dell’adozione della decisione impugnata. Date le circostanze, la Commissione non era dispensata dal valutare il valore probatorio di detta analisi e, se dal caso, dal tenerne conto nel quadro del suo esame (v., in tal senso e per analogia, sentenza del 16 settembre 2004, Valmont/Commissione, T‑274/01, EU:T:2004:266, punto 53).
83
Occorre inoltre ricordare che la Commissione è tenuta, nell’interesse di una corretta applicazione delle norme fondamentali del Trattato FUE relative agli aiuti di Stato, a condurre il procedimento di esame delle misure sotto inchiesta in modo diligente ed imparziale, per poter disporre, all’atto dell’adozione della decisione finale, degli elementi il più possibile completi e attendibili a tale scopo (sentenze del 2 settembre 2010, Commissione/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punto 90, e del 26 marzo 2020, Larko/Commissione, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, punto 67). Essa è tenuta, segnatamente, ad esaminare in modo accurato e imparziale tutti gli elementi rilevanti che le vengono sottoposti. Alla luce di questo obbligo di diligenza, che costituisce, conformemente alla succitata giurisprudenza, una premessa indispensabile affinché il giudice dell’Unione possa verificare se sussistessero gli elementi di fatto e di diritto da cui dipende l’esercizio dell’ampio potere discrezionale della Commissione (v., in tal senso, sentenze del 21 novembre 1991_Technische Universität München, C‑269/90, EU:C:1991:438, punto 14; del 20 settembre 2007, Fachvereinigung Mineralfaserindustrie/Commissione, T‑375/03, non pubblicata, EU:T:2007:293, punto 90, e del 16 settembre 2013, ATC e a./Commissione, T‑333/10, EU:T:2013:451, punto 84), la Commissione non poteva, nell’ambito del suo esame, ignorare l’analisi Pindi Kinnisvara, la cui rilevanza è stata ricordata al precedente punto 78.
84
Alla luce di tutto quanto precede, occorre concludere che, nel quadro del confronto tra canone di affitto e prezzo di mercato e del calcolo del vantaggio, la Commissione non ha adeguatamente tenuto conto, in particolare, degli importi minimi compresi negli intervalli di prezzo considerati nella relazione Uus Maa e del loro margine di errore, del contesto in cui il contratto di affitto è stato concluso, tra cui l’iniziale assenza di una clausola relativa all’aumento del prezzo di affitto, delle informazioni contenute in detta relazione in merito alla dimensione e all’utilizzo dei terreni di cui trattasi e delle imprecisioni nei dati dell’ufficio di statistica estone. Inoltre, in tale contesto, essa ha omesso erroneamente di prendere in considerazione l’analisi Pindi Kinnisvara presentatale dalle autorità estoni nel corso del procedimento amministrativo.
85
Pertanto, l’esame della conformità del canone di affitto, in sé, alle condizioni di mercato (punti da 132 a 140 della decisione impugnata) e la valutazione nella parte relativa alla quantificazione del vantaggio concernente tale importo e alle superfici dei terreni di cui trattasi (punti da 154 a 159 della decisione impugnata), sono viziati da un errore manifesto di valutazione e dalla violazione dell’obbligo di diligenza incombente alla Commissione.
Sulla presa in considerazione degli obblighi contrattuali supplementari
86
Va ricordato che il contratto di affitto prevedeva, oltre al pagamento del canone, obblighi contrattuali supplementari concernenti, in primo luogo, investimenti annui in sistemi di drenaggio, in secondo luogo, le spese da sostenere per la manutenzione dei terreni e per il miglioramento della qualità del suolo, comprese quelle destinate alla protezione delle colture, ai concimi minerali e organici, alla calcinazione e alla manutenzione dei cigli stradali e, in terzo luogo, il pagamento di tutte le imposte (v. punto 4 supra; v. altresì punto 141 della decisione impugnata).
87
Nella decisione impugnata, la Commissione ha accettato di tener conto, a titolo di reddito dello Stato estone, solo della metà degli investimenti annui in sistemi di drenaggio e il valore dell’imposta fondiaria annua pagata dalla ricorrente (v. punti 147 e 165 della decisione impugnata).
88
Sostanzialmente, per quanto attiene agli investimenti annui in sistemi di drenaggio, la Commissione ha ritenuto, da un lato, che lo Stato estone era stato sollevato da determinati costi di manutenzione che avrebbe dovuto sostenere in quanto proprietario dei terreni. Dall’altro lato, considerata la lunga durata del contratto di affitto pari a 25 anni, la ricorrente, quale utilizzatrice dei terreni, avrebbe comunque tratto vantaggio da tali investimenti che avrebbero contribuito a un uso più efficiente del suolo e il cui importo medio annuo di EUR 91163 non era né richiesto dalla legge, né imposto dallo Stato (punti 143, 144 e 162 della decisione impugnata). Per quanto attiene alle spese sostenute per la manutenzione dei terreni e per il miglioramento della qualità del suolo, pari a circa EUR 255444, la Commissione ha concluso che dette spese erano nell’interesse della ricorrente quale affittuario (punti 145 e 163 della decisione impugnata). Quanto alle imposte, essa ha osservato che la ricorrente le aveva versate per conto dello Stato estone quale proprietario dei terreni cosicché quest’ultimo non ha dovuto sostenere spese a tale riguardo (punti 146 e 164 della decisione impugnata).
89
Alla luce di queste considerazioni, al punto 147 della decisione impugnata, la Commissione ha concluso che, anche se il canone di affitto fosse stato aumentato della metà degli investimenti nel sistema di drenaggio e delle imposte pagate dalla ricorrente, il reddito da affitto dello Stato membro sarebbe rimasto al di sotto del prezzo di mercato per l’intero periodo 2000-2017.
90
In primo luogo, va osservato che, diversamente da quanto accaduto per la conformità del canone di affitto al prezzo di mercato (v. punti da 131 a 136 e da 154 a 156 della decisione impugnata; v. altresì punti da 43 a 46 supra), la Commissione non ha fondato la sua analisi degli obblighi contrattuali supplementari su alcuna perizia esterna. In particolare, non si è riferita né all’analisi Pindi Kinnisvara, né alla relazione Uus Maa, ad essa presentate dalle autorità estoni nel corso del procedimento amministrativo (v. punto 77 supra).
91
Da un lato, nell’analisi Pindi Kinnisvara viene indicato che, nei contratti di affitto conclusi ai fini della messa a disposizione di terreni agricoli, non è usuale imporre all’affittuario l’obbligo di compiere investimenti specifici, cosicché un siffatto obbligo contrattuale aggiuntivo influisce sul canone di locazione netto in proporzione inversa all’importo dell’obbligo contrattuale per unità di superficie del terreno locato.
92
Dall’altro lato, per quanto concerne la relazione Uus Maa, a pagina 106 della stessa si indica che essa mirava segnatamente «a stabilire se, nei contratti di affitto vertenti su terreni agricoli, sia usuale imporre agli affittuari obblighi attinenti alla costruzione e alla manutenzione di sistemi di miglioramento delle terre e diverse misure di fertilizzazione». Alla stessa pagina, la relazione di cui trattasi contiene così una valutazione degli obblighi supplementari usuali nei contratti di locazione e li confronta con quelli previsti nel contratto di affitto, fermo restando che i risultati di tale valutazione sono illustrati ai punti da 34 a 37 della decisione impugnata, senza che la Commissione ne abbia però tenuto conto nel quadro della sua analisi degli obblighi supplementari contemplati nel contratto suddetto, come compiuta ai punti da 143 a 146 e da 161 a 164 della decisione impugnata.
93
Da tale valutazione della relazione Uus Maa emerge che, all’inizio degli anni 2000, i contratti di affitto erano piuttosto rudimentali, formulati in modo generico e non imponevano obblighi specifici agli affittuari (v. anche punto 34 della decisione impugnata). In seguito, essenzialmente a partire dal 2005, sarebbe stato aggiunto in tali contratti l’obbligo di pagare l’imposta fondiaria e le altre imposte correlate all’affitto, principalmente l’obbligo di pagare l’imposta sui redditi. Il miglioramento delle terre e la manutenzione dei cigli stradali sarebbero stati inseriti in detti contatti quali obblighi in capo all’affittuario (v. anche punto 35 della decisione impugnata). In base alla suddetta valutazione, la costruzione o la sostituzione dei sistemi di drenaggio costituisce un investimento nel patrimonio del proprietario che rappresenta un onere considerevole che va ad aggiungersi al pagamento del canone. Con lo sviluppo dell’affitto di terreni agricoli, a partire dagli anni 2010 e 2011, nei contratti di cui trattasi sarebbero state inserite clausole in materia di utilizzo razionale dei terreni e di condotta agronomica prudente (v. anche punto 36 della decisione in parola).
94
Per quanto concerne il contratto di affitto, la relazione Uus Maa rileva che non era prassi comune inserire nei contratti di affitto obblighi quali quelli imposti alla ricorrente, segnatamente, in una forma misurabile in termini finanziari. Nemmeno la durata e il numero di ettari oggetto dell’affitto controverso sarebbero usuali. Se ne deduce che era particolarmente importante mantenere un utilizzo dei terreni conforme alla loro destinazione e preservare la loro fertilità, osservando altresì che talune clausole di detto contratto limitano la libertà della ricorrente nello scegliere le piante da coltivare (v. anche punto 37 della decisione impugnata).
95
Orbene, la Commissione non ha tenuto conto delle informazioni rilevanti ricavabili dall’analisi Pindi Kinnisvara e dalla relazione Uus Maa, e ciò benché essa ne disponesse all’atto dell’adozione della decisione impugnata e benché esse vertessero sulla determinazione del valore degli obblighi contrattuali supplementari. Poiché, conformemente alla giurisprudenza citata ai precedenti punti 82 e 83, essa non era dispensata dal valutare il valore probatorio di dette informazioni e dall’esaminarle in modo diligente e imparziale, la ricorrente può legittimamente sostenere che la Commissione ha preso in considerazione le perizie in maniera solo selettiva.
96
In particolare, ai fini del calcolo del vantaggio, la Commissione non ha esaminato con maggiore attenzione, alla luce delle informazioni pertinenti tratte dall’analisi Pindi Kinnisvara e dalla relazione Uus Maa, il valore degli investimenti effettuati dalla ricorrente e la parte di canone totale da essi rappresentata. In tale contesto, essa non ha, in particolare, tenuto adeguatamente conto dell’investimento in sistemi di drenaggio rispetto al quale la succitata relazione rileva, da un lato, che esso costituisce un investimento nel patrimonio del proprietario, e dall’altro lato, che esso rappresenta un onere considerevole per l’affittuario che va ad aggiungersi al pagamento del canone (v. punto 93 supra).
97
In secondo luogo, la conclusione, contenuta ai punti 144 e 162 della decisione impugnata, secondo cui la metà degli investimenti in sistemi di drenaggio doveva essere aggiunta al reddito dello Stato, non poggia su un’operazione matematica esplicita e verificabile, ma sembra fondarsi su una stima vaga realizzata dalla Commissione. Infatti, nel ritenere che detti investimenti eccedevano quanto previsto dal contratto o dalla legge (punti 143 e 144 della decisione impugnata), la Commissione ha omesso di indicare quale parte fosse conforme a tali prescrizioni e quale parte eccedesse queste ultime. Parimenti, essa non poteva tener conto del beneficio che la ricorrente stessa traeva da detti investimenti in ragione della lunga durata del contratto di affitto, pari a 25 anni (punto 144 della decisione impugnata), senza specificare il periodo eccedente quello per il quale detti investimenti potevano essere riconosciuti.
98
La valutazione compiuta dalla Commissione non era pertanto idonea a indicare, con sufficiente precisione, il valore degli obblighi contrattuali supplementari di cui trattasi (v., in tal senso e per analogia, sentenza del 9 dicembre 2015, Grecia e Ellinikos Chrysos/Commissione, T‑233/11 e T‑262/11, EU:T:2015:948, punto 131 e giurisprudenza ivi citata), e non consentiva di conseguenza di determinare il prezzo il più vicino possibile al valore di mercato, come richiesto dalla giurisprudenza citata al precedente punto 48.
99
Inoltre, il fatto che la ricorrente abbia effettuato investimenti più consistenti di quelli richiesti dal contratto di affitto o dalla legge non dimostra, di per sé, che detti investimenti non siano andati a beneficio del patrimonio del proprietario dei terreni di cui trattasi. Al contrario, posto che detto contratto prevede espressamente importi minimi per gli obblighi contrattuali supplementari (v. punto 4 supra), gli investimenti che eccedono tali prescrizioni minime possono anch’essi essere nell’interesse del locatore, vale a dire dello Stato estone.
100
In terzo luogo, la Commissione non ha esaminato, nel quadro della sua analisi relativa alla presa in considerazione degli obblighi supplementari (punti da 141 a 147 della decisione impugnata), se un operatore privato, operante in condizioni normali di concorrenza e in una situazione la più simile possibile a quella dello Stato, avrebbe imposto gli obblighi contrattuali supplementari in questione. Orbene, conformemente alla giurisprudenza citata al precedente punto 62, la Commissione, su cui grava l’onere della prova, era tenuta a compiere un tale esame come avvenuto nell’ambito di cause analoghe, vale a dire quelle che hanno dato luogo alle sentenze del 28 febbraio 2012, Land Burgenland/Commissione (T‑268/08 e T‑281/08, EU:T:2012:90), del28 febbraio 2012, Grazer Wechselseitige Versicherung/Commissione (T‑282/08, non pubblicata, EU:T:2012:91, punto 126), e del 22 maggio 2019, Real Madrid Club de Fútbol/Commissione (T‑791/16, EU:T:2019:346), in cui la Commissione ha verificato se un operatore privato avrebbe adottato il comportamento dello Stato membro considerato.
101
Posto che un operatore privato è guidato da prospettive di redditività a più lungo termine (v., in tal senso, sentenze del 12 dicembre 2000, Alitalia/Commissione, T‑296/97, EU:T:2000:289, punto 84, e del 13 dicembre 2018, Ryanair e Airport Marketing Services/Commissione, T‑165/16, EU:T:2018:952, punto 249 e giurisprudenza ivi citata) e che dalla relazione Uus Maa emerge, da un lato, che all’atto della conclusione del contratto di affitto i terreni venivano messi a disposizione a titolo gratuito al fine di evitarne l’abbandono (v. punto 60 supra) e, dall’altro lato, che il contratto di affitto mirava a conservare un utilizzo dei terreni conforme alla loro destinazione e a preservarne la fertilità (v. punto 94 supra), non si può escludere che un siffatto operatore preveda, come deduce la ricorrente, obblighi contrattuali supplementari per non dover realizzare esso stesso gli investimenti necessari, come quelli in sistemi di drenaggio, nella manutenzione delle terre e nel miglioramento della qualità del suolo, che consentono peraltro di aumentare il valore di un terreno sul lungo termine.
102
In assenza di un esame di tali elementi e di un confronto tra la razionalità economica del comportamento dello Stato estone e quella di un operatore privato in circostanze simili, la Commissione non poteva ragionevolmente ritenere, ai punti 147 e 165 della decisione impugnata, che il canone di affitto da prendere in considerazione dovesse essere maggiorato unicamente della metà degli investimenti in sistemi di drenaggio e delle imposte versate dalla ricorrente.
103
Alla luce di tutto quanto precede, occorre concludere che a torto la Commissione non ha tenuto conto degli investimenti in sistemi di drenaggio quale parte integrante del reddito da affitto dello Stato estone.
104
Ne consegue che, con riferimento ai momenti pertinenti, vale a dire nel 2000, anno di conclusione del contratto di affitto, nel 2005, nel 2007 e nel 2009, anni nei quali detto contratto è stato modificato al fine di aumentare il canone (v. punto 64 supra), la Commissione era tenuta a valutare se detto reddito da affitto fosse conforme al prezzo di mercato, segnatamente alla luce delle informazioni pertinenti ricavabili dalla relazione Uus Maa.
105
L’analisi relativa alla presa in considerazione, quale parte del canone, degli obblighi supplementari del contratto di affitto (punti da 141 a 147 della decisione impugnata) e la parte della valutazione relativa alla quantificazione del vantaggio concernente tali obblighi (punti da 161 a 164 della decisione impugnata) sono pertanto viziate da un errore manifesto di valutazione e da una violazione dell’obbligo di diligenza incombente alla Commissione.
Conclusione
106
Si deve concludere che, da un lato, la Commissione ha violato il proprio obbligo di diligenza e, dall’altro, sia l’esame della conformità del canone di affitto in sé alle condizioni di mercato (punti da 132 a 140 della decisione impugnata), sia quello relativo alla presa in considerazione, quale parte del canone, degli obblighi contrattuali supplementari (punti da 141 a 147 della decisione impugnata) sono viziati da errori manifesti di valutazione che incidono anche sulla valutazione relativa alla quantificazione del vantaggio (punti da 154 a 165 della decisione impugnata).
107
Occorre pertanto accogliere il terzo e il quarto motivo di ricorso dedotti formalmente e annullare la decisione impugnata nel suo complesso, senza che sia necessario pronunciarsi sugli altri motivi di ricorso dedotti formalmente dalla ricorrente.
Sulle spese
108
Ai sensi dell’articolo 134, paragrafo 1, del regolamento di procedura del Tribunale, la parte soccombente è condannata alle spese se ne è stata fatta domanda. La Commissione, essendo rimasta soccombente, va condannata alle spese, comprese quelle relative al procedimento sommario, conformemente alla domanda della ricorrente.
Per questi motivi,
IL TRIBUNALE (Terza Sezione)
dichiara e statuisce:
1)
La decisione C(2020) 252 final della Commissione, del 24 gennaio 2020, relativa all’aiuto di Stato SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) – Presunti aiuti illegali a favore di AS Tartu Agro, è annullata.
2)
La Commissione europea sopporterà, oltre alle proprie spese, quelle sostenute dalla Tartu Agro, comprese quelle relative al procedimento sommario.
De Baere
Kreuschitz
Kecsmár
Così deciso e pronunciato a Lussemburgo il 13 luglio 2022.
Firme
Indice
Fatti
Sulla ricorrente e sull’affitto dei terreni agricoli
Sul procedimento amministrativo dinanzi alla Commissione
Conclusioni delle parti
In diritto
Sulla conformità dell’importo del canone al prezzo di mercato
Sulla presa in considerazione degli obblighi contrattuali supplementari
Conclusione
Sulle spese
(
*1
)	Lingua processuale: l’estone.