TRIBUNALENS DOM (andra avdelningen)
den 13 december 2011(*)
”Statligt stöd – Försäljningspriset på en fastighet – Beslut enligt vilket stödet förklaras oförenligt med den gemensamma marknaden och enligt vilket stödet ska återkrävas – Kriteriet privat investerare – Fastställelse av marknadspriset”
I mål T‑244/08,
Konsum Nord ekonomisk förening, Umeå (Sverige), företrädd av advokaterna U. Öberg och I. Otken Eriksson,
sökande,
mot
Europeiska kommissionen, inledningsvis företrädd av C. Giolito, P. Dejmek och J. Enegren, därefter av C. Giolito och L. Parpala, samtliga i egenskap av ombud,
svarande,
angående en talan om ogiltigförklaring av kommissionens beslut 2008/366/EG av den 30 januari 2008 om det statliga stöd C 35/06 (f.d. NN 37/06) som Sverige har genomfört till förmån för Konsum Jämtland ekonomisk förening (EUT L 126, s. 3),
meddelar
TRIBUNALEN (andra avdelningen)
sammansatt av ordföranden N.J. Forwood samt domarna F. Dehousse (referent) och J. Schwarcz,
justitiesekreterare: handläggaren C. Kristensen,
efter det skriftliga förfarandet och förhandlingen den 7 juni 2011,
följande
Dom
Bakgrunden till tvisten
1        Konsum Jämtland ekonomisk förening var en kooperativ förening som sålde konsumentvaror, i synnerhet livsmedel, i Sverige. Den 1 januari 2006 slogs nämnda förening samman med sökanden, Konsum Nord ekonomisk förening. Denna ekonomiska förening bedriver detaljhandelsverksamhet och hade vid tiden för de faktiska omständigheterna bland annat en butik på en fastighet tillhörig föreningen, vid torget i samhällets centrum i Åre kommun (Sverige) (nedan kallat Åre torg).
2        Den 21 juni 2005 antog kommunfullmäktige i Åre kommun en fördjupad översiktsplan (nedan kallad översiktsplanen) vars ändamål bland annat var att göra nämnda torg bilfritt. Avsikten var även att Åre Centrum AB, ett fastighetsbolag som förvaltar fastigheter i kommunen, skulle ingå ett avtal med Åre kommun om att utveckla Åre torg.
3        För att kunna fortsätta sin verksamhet i Åre kommun förvärvade sökanden mark från kommunen samt en angränsande tomt som ägdes av Åre Centrum (nedan kallat tilläggsområdet). Såväl marken som tomten var belägna i ett område i kommunen som var föremål för en detaljplan för utveckling av ett nytt område med handel (nedan kallad detaljplanen).
4        Ursprungligen skulle den aktuella marken överlåtas för ett belopp om 1 krona (SEK).
5        Den 23 augusti 2005 inkom Lidl Sverige KB (nedan kallat Lidl), ett med sökanden konkurrerande företag inom detaljhandelssektorn för livsmedel och dagligvaror, med ett bud på 6,6 miljoner SEK (cirka 700 000 euro) för den aktuella marken. Budet lämnades genom ett telefonsamtal och ett e-postmeddelande till kommunchefen i Åre kommun.
6        Den 24 augusti 2005 offentliggjordes Lidls bud av en svensk radiostation, vilken intervjuade ett kommunalråd i Åre kommun.
7        Samma dag omförhandlade kommunledningskontoret i Åre kommun försäljningspriset med sökanden, och den 25 augusti 2005 godkände kommunstyrelsen i denna kommun ett förslag till avtal för försäljning av den aktuella marken till sökanden för 1 miljon SEK (cirka 107 000 euro).
8        Kommunstyrelsens beslut den 25 augusti 2005 att sälja den aktuella marken till sökanden överklagades till Länsrätten i Jämtlands län (nedan kallad länsrätten) av kommunalråd i Åre kommun som hade röstat emot försäljningen. Länsrätten beslutade den 16 september 2005 om inhibition av det överklagade beslutet.
9        Den 20 september 2005 upphävde kommunstyrelsen i Åre kommun sitt beslut av den 25 augusti 2005 att sälja den aktuella marken till sökanden för 1 miljon SEK. Genom beslut av den 5 oktober 2005 avskrev länsrätten målet från vidare handläggning.
10      Vid sammanträde den 20 september 2005 beslutade kommunstyrelsen i Åre kommun att godkänna ett nytt förslag till avtal för försäljning av den aktuella marken till sökanden.
11      I skrivelse av den 20 september 2005 från kommunledningskontoret i Åre kommun hänvisas det till Lidls bud, och en kontakt inleddes med Lidl angående etablering på ett annat ställe i Åre kommun.
12      Genom avtal som undertecknades den 4 oktober 2005 mellan sökanden och Åre Centrum, förvärvade sökanden tilläggsområdet av Åre Centrum för 1 miljon SEK, och Åre Centrum förvärvade fastigheten vid Åre torg av sökanden för 8,5 miljoner SEK (cirka 906 000 euro).
13      Den 5 oktober 2005 beslutade kommunfullmäktige i Åre kommun att godkänna försäljningen av den aktuella marken till sökanden för 2 miljoner SEK (cirka 213 000 euro). Överlåtelseavtalet undertecknades av sökanden och Åre kommun den 3 respektive den 5 oktober 2005.
14      I dom av den 24 maj 2006 fann länsrätten att kommunfullmäktiges beslut av den 5 oktober 2005 att godkänna försäljningen av den aktuella marken till sökanden var lagenligt.
15      Genom dom av den 9 april 2008 upphävde Kammarrätten i Sundsvall länsrättens ovannämnda dom och kommunfullmäktiges i Åre kommun beslut av den 5 oktober 2005.
Förfarandet vid kommissionen
16      Genom ett klagomål som registrerades hos Europeiska gemenskapernas kommission den 14 november 2005, uppmärksammade Stiftelsen Den Nya Välfärden (nedan kallad klaganden) kommissionen på Åre kommuns överlåtelse av tomtmark till sökanden. Enligt stiftelsen utgjorde överlåtelsen ett olagligt statligt stöd.
17      I skrivelse av den 3 januari 2006 begärde kommissionen vissa upplysningar från Konungariket Sverige och från klaganden, vilka svarade den 24 februari respektive den 1 februari 2006.
18      I skrivelse av den 19 juli 2006 underrättade kommissionen Konungariket Sverige om sitt beslut att inleda ett förfarande enligt artikel 88.2 i EG‑fördraget angående försäljningen av den aktuella marken (EUT C 204, s. 5).
19      De svenska myndigheterna inkom med synpunkter genom en skrivelse av den 27 september 2006. Med anledning av en begäran från kommissionen av den 24 januari 2007, tillhandahöll myndigheterna vissa ytterligare upplysningar genom en skrivelse av den 21 februari 2007.
Det angripna beslutet
20      Den 30 januari 2008 antog kommissionen beslut 2008/366/EG av den 30 januari 2008 om det statliga stöd C 35/06 (f.d. NN 37/06) som Sverige har genomfört till förmån för Konsum Jämtland ekonomisk förening (EUT L 126, s. 3) (nedan kallat det angripna beslutet). I detta beslut konstaterade kommissionen att Åre kommuns försäljning av den aktuella marken till sökanden utgjorde ett statligt stöd i den mening som avses i artikel 87.1 EG.
21      Kommissionen erinrade inledningsvis om att det enligt kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (EGT C 209, 1997, s. 3) (nedan kallat 1997 års meddelande) finns två sätt att utesluta förekomsten av statligt stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader, nämligen antingen genom ett anbudsförfarande eller, i avsaknad av ett sådant förfarande, genom en oberoende expertvärdering. Kommissionen påpekade att det i förevarande fall inte förekommit något anbudsförfarande. Vidare ansåg kommissionen att den värdering som genomförts av en oberoende värderingsman i maj 2003, vilken avsåg mark som låg i direkt anslutning till den aktuella marken, kunde anses som en rimlig uppskattning av marknadsvärdet för nämnda mark vid den tidpunkt då värderingen utfördes. Kommissionen framhöll att den uppdatering av värderingen som genomfördes av Åre kommun, och som de svenska myndigheterna ingav till kommissionen år 2007, tycktes ha lämnats för att i efterhand rättfärdiga försäljningspriset. Kommissionen ansåg dessutom att uppdateringen inte hade utförts på grundval av allmänt accepterade värderingsstandarder med beaktande av framtida intäkter och att mycket allmänna index hade tillämpats som inte verkade särskilt adekvata för försäljningen av den aktuella marken. Kommissionen konstaterade, i punkt 50 i det angripna beslutet, att det fanns en tillförlitligare indikator på marknadsvärdet för marken, nämligen Lidls bud.
22      Kommissionen undersökte därefter de villkor som var knutna till den aktuella försäljningen. Kommissionen påpekade att enligt svenska myndigheter utgjorde den omtvistade markaffären en del av en serie markaffärer som särskilt omfattade sökandens försäljning av en fastighet i centrala Åre som skulle användas för annan utveckling i enlighet med översiktsplanen. Kommissionen ansåg emellertid att det inte fanns någon formell koppling mellan de två markaffärerna i överlåtelseavtalet för den aktuella marken och att svenska myndigheter inte lagt fram några konkreta uppgifter rörande sökandens fastighetsförsäljning eller några konkreta uppgifter som visade att de båda transaktionerna utgjorde en del av en större uppgörelse.
23      Kommissionen ansåg att det inte hade införts några restriktioner i överlåtelseavtalet för den aktuella marken som skulle ha kunnat vara relevanta för det angripna beslutet och att det således inte förelåg några ”särskilda förpliktelser” knutna till försäljningen, i den mening som avses i 1997 års meddelande. Vidare ansåg kommissionen att det inte fanns några villkor knutna till Lidls bud och att den verksamhet för vilken detta företag hade för avsikt att använda marken i stort sett skulle vara ungefär likadan som sökandens verksamhet, det vill säga detaljhandel med livsmedel, och vara förenlig med de stadsplaneringsrestriktioner som helt legitimt införts av Åre kommun. Enligt kommissionen var nämnda bud och det faktiska försäljningspriset till sökanden direkt jämförbara.
24      Vid kommissionens tillämpning av principen om en privat investerare i en marknadsekonomi fann den Lidls bud vara trovärdigt och bindande. Den grundade sig härvid på flera omständigheter, bland annat på den omständigheten att försäljningspriset till sökanden för den aktuella marken höjdes efter det att Lidls bud hade lagts fram, att budets trovärdighet inte ifrågasattes av de svenska myndigheterna och att Lidl, i egenskap av konkurrent till sökanden, kunde antas vara intresserat av den aktuella marken.
25      Enligt kommissionen var Lidls bud ”en bättre indikator på marknadsvärdet för [den aktuella] marken än värdet enligt den uppdaterade värderingen, eftersom budet återspeglade hur mycket marknaden var villig att betala för marken vid tidpunkten för försäljningen”. Kommissionen uppgav vidare att ”[ä]ven om det hade utförts en expertvärdering i enlighet med [1997 års meddelande] (det vill säga en alldeles före försäljningen och på grundval av allmänt accepterade värderingsstandarder utförd värdering av den mark som skulle säljas) skulle en sådan värdering, i avsaknad av verkliga bud, inte ha utgjort mer än det näst bästa instrumentet för att fastställa marknadsvärdet på [den aktuella] marken”. Kommissionen ansåg att eftersom Lidls bud var trovärdigt och bindande och direkt jämförbart med och högre än värdet enligt en expertvärdering, skulle budet ges företräde med hänsyn till att det därigenom fastställts ett reellt marknadsvärde. Kommissionen konstaterade därför att förlusten av statliga medel i förevarande fall uppgick till skillnaden mellan det aktuella budet och det faktiska försäljningspriset för denna mark, det vill säga 4,6 miljoner SEK (cirka 0,5 miljoner euro).
26      Kommissionen ansåg även att denna ekonomiska fördel som sökanden erhållit påverkade konkurrensen och handeln mellan medlemsstaterna. Den fann således att den aktuella åtgärden utgjorde statligt stöd i den mening som avses i artikel 87.1 EG. Slutligen konstaterade kommissionen att det inte fanns någon ytterligare rättslig grund för att undanta denna åtgärd från principen om oförenlighet och beslutade om återkrav av det aktuella stödbeloppet jämte tillämplig ränta.
Förfarandet och parternas yrkanden
27      Sökanden väckte förevarande talan genom ansökan som inkom till förstainstansrättens kansli den 23 juni 2008.
28      På grund av ändringen i sammansättningen av tribunalens avdelningar, tilldelades förevarande mål andra avdelningen den 5 oktober 2010. En domare på andra avdelningen utsågs till ny referent i målet den 15 november 2010.
29      På grundval av referentens rapport beslutade tribunalen (andra avdelningen) att inleda det muntliga förfarandet. Såsom åtgärder för processledning i enlighet med artikel 64 i tribunalens rättegångsregler beslutade tribunalen dels att anmoda parterna att inge vissa handlingar, dels att ställa en skriftlig fråga till kommissionen. Parterna efterkom denna anmodan och kommissionen besvarade frågan inom den föreskrivna fristen.
30      Parterna utvecklade sin talan och svarade på tribunalens frågor vid förhandlingen den 7 juni 2011.
31      Sökanden har yrkat att tribunalen ska
–        ogiltigförklara det angripna beslutet, och
–        förplikta kommissionen att ersätta rättegångskostnaderna.
32      Kommissionen har yrkat att tribunalen ska
–        ogilla talan, och
–        förplikta sökanden att ersätta rättegångskostnaderna.
Rättslig bedömning
33      Sökanden har åberopat fyra grunder. Som första grund har sökanden hävdat att försäljningen av den aktuella marken inte utgör ett statligt stöd i den mening som avses i artikel 87.1 EG. Såvitt avser den andra grunden har sökanden gjort gällande att kommissionen frångick de vägledande reglerna i 1997 års meddelande. Som tredje grund har sökanden hävdat att kommissionen brustit i sin undersökningsplikt. Vad gäller den fjärde grunden har sökanden anfört att den ifrågavarande åtgärden inte snedvrider konkurrensen och inte påverkar handeln mellan medlemsstaterna.
34      Tribunalen ska först pröva den första grunden angående ett åsidosättande av artikel 87.1 EG.
35      Till stöd för den första grunden har sökanden gjort gällande att kommissionens kvalificering av den aktuella försäljningen som statligt stöd är felaktig. Sökanden har anfört att kommissionen, för det första, inte beaktade det sammanhang i vilket marköverlåtelsen ägde rum, för det andra, att Lidls bud var villkorat, för det tredje, att kommissionen gjorde en felaktig tillämpning av principen om en privat investerare i en marknadsekonomi, för det fjärde, att budet inte var trovärdigt och bindande och, för det femte, att den aktuella markförsäljningen skedde till marknadspris och att den således inte innebar någon fördel för sökanden.
36      Tribunalen erinrar om att det av artikel 87.1 EG följer att stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, är oförenligt med den gemensamma marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Tillhandahållande av varor eller tjänster till förmånliga villkor kan således utgöra statligt stöd (se, för ett liknande resonemang, domstolens dom av den 29 februari 1996 i mål C‑56/93, Belgien mot kommissionen, REG 1996, s. I‑723, punkt 10, och av den 11 juli 1996 i mål C‑39/94, SFEI m.fl., REG 1996, s. I‑3547, punkt 59).
37      När det vidare gäller omfattningen av domstolarnas prövning på detta område, ska begreppet statligt stöd, såsom det definieras i fördraget, anses vara av juridisk beskaffenhet och ska tolkas utifrån objektiva kriterier. Av denna anledning ska unionsdomstolarna, i princip och med beaktande av såväl de konkreta omständigheterna i målet som den tekniska eller komplicerade karaktären av de bedömningar som kommissionen har gjort, genomföra en fullständig prövning av huruvida en åtgärd faller inom tillämpningsområdet för artikel 87.1 EG (domstolens dom av den 16 maj 2000 i mål C‑83/98 P, Frankrike mot Ladbroke Racing och kommissionen, REG 2008, s. I‑3271, punkt 25, och av den 22 december 2008 i mål  C‑487/06 P, British Aggregates mot kommissionen, REG 2008, s. I‑10515, punkt 111).
38      Av domstolens praxis framgår även att unionsdomstolen inte bara ska pröva huruvida de bevis som åberopats är materiellt riktiga, tillförlitliga och samstämmiga utan även huruvida dessa bevis utgör samtliga relevanta uppgifter som ska beaktas för att bedöma en komplicerad situation och huruvida de kan ligga till grund för de slutsatser som dragits. Unionsdomstolen får vid denna prövning emellertid inte ersätta kommissionens ekonomiska bedömning med sin egen (se, för ett liknande resonemang, domstolens dom av den 22 november 2007 i mål C‑525/04 P, Spanien mot Lenzing, REG 2007, s. I‑9947, punkt 57, och av den 2 september 2010 i mål  C‑290/07 P, kommissionen mot Scott, REU 2010, s. I‑0000, punkterna 65 och 66).
39      I förevarande fall ansåg kommissionen att marknadsvärdet på den aktuella marken skulle fastställas enbart med hänvisning till Lidls bud avseende denna mark. Kommissionen angav nämligen i det angripna beslutet att även om det hade utförts en expertvärdering i enlighet med 1997 års meddelande, skulle Lidls bud ges företräde vid fastställandet av marknadsvärdet för den aktuella marken (se ovan punkt 25).
40      Det är mot bakgrund av dessa omständigheter som den första grunden ska prövas.
41      Sökanden har för det första gjort gällande att försäljningen av den aktuella marken utgjorde en del i en serie markaffärer som ingicks mellan sökanden, Åre kommun och Åre Centrum och att det var fel av kommissionen att inte beakta denna faktiska koppling mellan den aktuella försäljningen och de olika markaffärerna, vilka syftade till att genomföra översiktsplanen och detaljplanen.
42      Kommissionen har bestritt att det föreligger en koppling mellan de olika förvärven och har hävdat att frågan huruvida det föreligger en sådan koppling saknar relevans för bedömningen av huruvida sökanden har erhållit ett statligt stöd som är oförenligt med den gemensamma marknaden, med hänsyn till att Åre kommun under alla omständigheter var skyldig att sälja den aktuella marken till ett pris som motsvarade marknadsvärdet. Det har enligt kommissionen inte visats att så skett i förevarande fall.
43      Det framgår av handlingarna i målet att försäljningen av den aktuella marken till sökanden utgjorde en del i en serie markaffärer och syftade till att genomföra detaljplaneringen i Åre kommun. I skälen 27 och 28 i det angripna beslutet nämns för övrigt dessa omständigheter, vilka hade åberopats av de svenska myndigheterna.
44      I yttrande till kommissionen av den 24 februari 2006 åberopade svenska myndigheter ett utbyte av tomter mellan Åre Centrum och sökanden, varvid försäljningen av den aktuella marken uppgavs utgöra slutfasen i denna transaktion. De svenska myndigheterna redogjorde även för Åre kommuns syfte med detaljplanläggningen. Myndigheterna uppgav att affären med sökanden utgjorde en viktig länk, eftersom Åre Centrum, som köpare av sökandens fastighet vid torget i kommunens centrum, som motprestation sålde cirka en tredjedel av en kommersiell fastighet till sökanden.
45      I yttrande till kommissionen av den 27 september 2006 upprepade de svenska myndigheterna dessa argument. Myndigheterna uppmärksammade kommissionen på det förhållandet att det i översiktsplanen angavs att det var olämpligt att ha dagligvaruhandel, som är starkt beroende av parkeringsplatser, på Åre torg, med hänsyn till att målsättningen bland annat var att skapa ett bilfritt torg. Myndigheterna uppgav att den aktuella fastigheten, som sålts till sökanden, ingick i ”regleringens” slutfas och möjliggjorde ett genomförande av detaljplanen. Vidare hävdade myndigheterna att när sökanden väl hade skrivit avtal med Åre Centrum fanns det ingen annan möjlig köpare till kommunens mark än sökanden, om utbyggnaden för handel skulle kunna ske i full skala enligt detaljplanen.
46      Dessa omständigheter framgår även av andra handlingar som ingetts till kommissionen och i synnerhet av en tjänsteskrivelse av den 26 september 2005, upprättad av kommunstyrelsen. I denna skrivelse framhölls nyttan av projektet rörande Åre torg för kommunens samhällsutveckling och den förbättring som det innebär för byns framtoning, service, miljö och kommersialitet.
47      Det framgår således av dessa omständigheter att försäljningen av den aktuella marken ingick i en serie sammanlänkade transaktioner som syftade till att genomföra översiktsplanen och detaljplanen för Åre kommun.
48      Kommissionens påstående i skäl 52 i det angripna beslutet, att de svenska myndigheterna inte hade lämnat några konkreta uppgifter rörande sökandens fastighetsförsäljning eller några konkreta uppgifter som visar att de båda transaktionerna utgjorde en del av en större uppgörelse (se ovan punkt 22), var således felaktigt.
49      Kommissionens argument föranleder inte någon annan bedömning.
50      För att bestrida förekomsten av en koppling mellan de olika transaktionerna, har kommissionen nämligen för det första framhållit att de köpekontrakt som träffats mellan sökanden och Åre kommun, respektive mellan sökanden och Åre Centrum, ingicks mellan olika parter och juridiskt sett inte innehåller någon omständighet som visar att det är fråga om en enda transaktion.
51      Tribunalen konstaterar emellertid att detta rent formella synsätt inte motsvaras av de verkliga förhållandena, såsom de framgår av ovan redovisade omständigheter. Det framgår nämligen av bakgrunden till målet att det fanns en koppling mellan de olika transaktionerna, även om den formellt sett inte framgick av köpekontraktet mellan sökanden och Åre kommun av den 5 oktober 2005. Såsom kommissionen erinrade om i skäl 29 i det angripna beslutet, innehöll avtalsutkastet avseende försäljningen av den aktuella marken för 1 miljon SEK en skyldighet för sökanden att sälja sin fastighet belägen i Åre kommuns centrum, vilket bekräftar kopplingen mellan de olika transaktionerna. Såsom sökanden har angett, förklaras det förhållandet att denna skyldighet inte längre angavs i köpekontraktet av att då kontraktet undertecknades hade försäljningen av sökandens fastighet i centrum redan ägt rum, dagen innan (se ovan punkt 12). Eftersom detta villkor redan var uppfyllt, var det inte längre nödvändigt att ange det i kontraktet. Inte desto mindre fanns det en verklig koppling mellan transaktionerna, vilket följer av de omständigheter som framgår av handlingarna i målet.
52      Kommissionen har även framhållit att det saknades en ekonomisk koppling mellan de aktuella transaktionerna och har gjort gällande att svenska myndigheter, trots upprepade förfrågningar, inte lämnade några uppgifter angående påståendet att försäljningen av sökandens fastighet i Åre kommuns centrum utgjorde en motprestation till försäljningen av den aktuella marken.
53      Av handlingarna i målet framgår emellertid inte att försäljningen av sökandens fastighet i Åre kommuns centrum var avsedd att utgöra en motprestation till försäljningen av den aktuella marken. Kommissionen frågade nämligen, den 3 januari 2006, om en överenskommelse angående försäljningspriset på sökandens fastighet i Åre kommuns centrum utgjorde ett av villkoren i köpekontraktet för den aktuella marken, och de svenska myndigheterna besvarade denna fråga nekande i yttrande av den 24 februari 2006. Myndigheterna framhöll även i yttrande av den 27 september 2006, utan att därvid nämna någon motprestation, att transaktionen inte hade inneburit någon förlust eller ekonomisk skada för kommunen, eftersom priset låg i linje med det som tillämpades på marknaden. Sökanden har i repliken bekräftat att priset på den aktuella marken inte var lägre på grund av försäljningen av fastigheten i Åre kommuns centrum.
54      Av detta följer att de svenska myndigheterna lämnade ett svar i detta avseende, av vilket det framgår att de övriga transaktionerna mellan Åre Centrum och sökanden inte hade någon inverkan på försäljningspriset för den aktuella marken. Avsaknaden av en konstaterad ekonomisk koppling mellan priset på den aktuella marken och priset på fastigheten i Åre kommuns centrum försvagar emellertid inte, i motsats till vad kommissionen har hävdat, kopplingen mellan de olika fastighetsaffärerna i fråga, som framgår av sammanhanget i förevarande fall såsom detta har redovisats av kommissionen. I likhet med vad sökanden har hävdat, hindrar inte det förhållandet att försäljningarna skedde oberoende av varandra, i juridiskt och ekonomiskt hänseende, att de var villkorade av varandra och att det således fanns en koppling mellan dem i syfte att genomföra kommunens översikts- och detaljplan.
55      Tribunalen konstaterar således att kommissionen gjorde en oriktig bedömning när den i skäl 52 i det angripna beslutet slog fast att de omständigheter som anförts av de svenska myndigheterna inte räckte för att visa att det fanns en formell koppling mellan de ifrågavarande försäljningarna och att de svenska myndigheterna inte hade lämnat några konkreta uppgifter angående det förhållandet att de båda transaktionerna utgjorde en del av en större uppgörelse.
56      Kommissionen har vidare hävdat att frågan huruvida det förelåg en koppling mellan de olika förvärven eller inte saknar relevans för bedömningen av huruvida sökanden har erhållit ett statligt stöd som är oförenligt med den gemensamma marknaden. Åre kommun var nämligen under alla omständigheter skyldig att sälja den aktuella marken till ett pris som motsvarade marknadsvärdet. Det har emellertid inte bevisats att så skett i förevarande fall.
57      Kommissionen är emellertid vid bedömningen av den omtvistade åtgärden skyldig att ta hänsyn till samtliga relevanta uppgifter och det sammanhang i vilket de ingår (se, för ett liknande resonemang, domen i det ovan i punkt 38 nämnda målet kommissionen mot Scott, punkt 65, samt förstainstansrättens dom av den 6 mars 2003 i de förenade målen T‑228/99 och T‑233/99, Westdeutsche Landesbank Girozentrale och Land Nordrhein-Westfalen mot kommissionen, REG 2003, s. II‑435, punkterna 251 och 257, och av den 13 september 2010 i de förenade målen  T‑415/05, T‑416/05 och T‑423/05, Grekland m.fl. mot kommissionen, REU 2010, s. I‑0000, punkt 172), inbegripet uppgifterna om den situation i vilken den myndighet eller de myndigheter som vidtagit de omtvistade åtgärderna befinner sig (förstainstansrättens dom av den 17 december 2008 i mål T‑196/04, Ryanair mot kommissionen, REG 2008, s. II‑3643, punkt 59).
58      I förevarande fall hade Åre kommuns detaljplan, med hänsyn till den ovan konstaterade kopplingen mellan fastighetsaffärerna, inte kunnat genomföras om den aktuella marken hade sålts till Lidl. Detta sammanhang borde således ha beaktats vid bedömningen av huruvida det förelåg ett statligt stöd i förevarande fall. Tribunalen godtar således inte kommissionens argument att frågan huruvida det förelåg en koppling mellan de olika förvärven saknade relevans.
59      Sökanden har för det andra ifrågasatt det sätt på vilket kommissionen i förevarande fall tillämpade principen om en privat investerare i en marknadsekonomi. Med hänsyn till att det mot bakgrund av det ovan redovisade sammanhanget var omöjligt för Åre kommun att acceptera Lidls bud, kunde Lidl sätta priset i sitt utgångsbud hur högt som helst. När kommissionen grundade sig på detta bud, bortsåg den således ifrån förutsättningarna för marktransaktionen.
60      Kommissionen har hävdat att principen om en privat investerare i en marknadsekonomi innebär en bedömning av huruvida en säljare inom den privata sektorn hade kunnat sälja den aktuella marken till Lidl till budpriset. Om så hade varit fallet skulle sökanden under normala marknadsvillkor ha varit tvungen att erbjuda åtminstone samma pris. Kommissionen har vidare anfört att Lidls bud var bindande och trovärdigt samt att det var jämförbart med försäljningspriset för den aktuella marken till sökanden. Dessutom innebär inte det förhållandet att det föreligger en detaljplan att Åre kommun befrias från sin skyldighet att agera på samma sätt som en säljare inom den privata sektorn. Kommunen hade kunnat genomföra detaljplanen genom att sälja marken till sökanden för det av Lidl erbjudna priset.
61      Enligt domstolens praxis ska kommissionen, när den fastställer huruvida de offentliga myndigheternas försäljning av mark till en privatperson utgör ett statligt stöd, tillämpa kriteriet avseende en privat investerare i en marknadsekonomi för att bedöma om det pris som den presumerade stödmottagaren betalade motsvarar det pris som en privat investerare skulle ha betalat, om denne handlade under normala konkurrensförhållanden (domen i det ovan i punkt 38 nämnda målet kommissionen mot Scott, punkt 68, och, för ett liknande resonemang, domstolens dom av den 16 december 2010 i mål C‑239/09, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, REU 2010, s. I‑0000, punkt 34).
62      Vid tillämpningen av principen om en privat aktör i en marknadsekonomi ska det vidare göras en jämförelse mellan det aktuella försäljningspriset och det pris som en hypotetisk privat säljare, som, i den mån det är möjligt, befinner sig i samma situation som säljaren, skulle ha begärt för denna transaktion (se, för ett liknande resonemang, domstolens dom av den 29 juni 1999 i mål C‑256/97, DM Transport, REG 1999, s. I‑3913, punkt 25, och förstainstansrättens dom av den 21 oktober 2004 i mål T‑36/99, Lenzing mot kommissionen, REG 2004, s. II‑3597, punkt 149).
63      I förevarande fall var det således nödvändigt att jämföra försäljningspriset för den aktuella marken med det pris som en hypotetisk privat säljare, som, i den mån det är möjligt, befinner sig i samma situation som Åre kommun, skulle ha begärt för denna transaktion.
64      Tribunalen ska således mot denna bakgrund pröva huruvida kommissionen, med hänsyn till det ovan redovisade sammanhanget, i skälen 58 och 59 i det angripna beslutet gjorde en riktig bedömning, när den fann att tillämpningen av principen om en privat aktör i en marknadsekonomi i förevarande fall ledde till att Lidls bud skulle anses utgöra den bästa indikatorn på det reella marknadsvärdet på den aktuella marken.
65      Tribunalen finner härvid att förekomsten av en detaljplan, i likhet med vad kommissionen har hävdat, inte befriar Åre kommun från skyldigheten att agera på samma sätt som en säljare inom den privata sektorn. Kommissionens påstående att Åre kommun hade kunnat genomföra detaljplanen genom att sälja den aktuella marken till sökanden till det av Lidl erbjudna priset förutsätter emellertid en prövning av huruvida Lidls bud och försäljningspriset till sökanden var jämförbara i förevarande fall.
66      Det framgår emellertid av olika uppgifter i handlingarna i målet att så inte var fallet.
67      För det första innehöll köpekontraktet för den aktuella marken, som ingicks den 5 oktober 2005, vissa skyldigheter för sökanden beträffande bland annat fastighetsbildning, genomförande av byggnadsarbeten och iakttagande av gällande detaljplan. Vad däremot gäller Lidls intresseanmälan, som i enlighet med vad som noterades vid förhandlingen för övrigt inte var bindande enligt svensk rätt, innehåller denna endast det pris som Lidl erbjuder för den aktuella marken utan några närmare uppgifter rörande bland annat den gällande detaljplanen.
68      För det andra framgår det av tjänsteskrivelsen från kommunstyrelsen av den 26 september 2005, beträffande vilken det noterades vid förhandlingen att den skickats till kommissionen, att flyttningen av sökandens lokaler vid Åre torg till ett annat område inom Åre kommun var ett projekt som hade varit aktuellt under lång tid och att de fastigheter som behövdes för att kunna utnyttja byggrätten för handel enligt detaljplanen hade överlåtits till sökanden. Kommunledningskontoret angav vidare att även om Lidl fortfarande var intresserat av den aktuella marken (även utan möjlighet till samlokalisering med en annan butik), förelåg inte ”den helhet och kvalitet i samhällsbyggandet som den föreslagna affären med [sökanden] ger … om Lidl förvärvar marken”, att det ”[i] det här fallet [fanns] … ett klart samband mellan berörda intressenter enligt köpekontraktet med [sökanden] och vad kommunen vill uppnå med den föreslagna affären” samt att om ”dessa samband [inte kommer] till stånd så förfaller köpekontraktet med [sökanden]”.
69      För det tredje framgår det av länsrättens dom av den 24 maj 2006 att det beträffande den aktuella marken gällde speciella förutsättningar för nyttjande av marken enligt översiktsplanen och att försäljningen utgjorde ett led i en större planerad förändring av Åre torg, där omlokalisering av verksamheter och näringsidkare ingick och där försäljningen av den aktuella marken till sökanden ingick som ett led i denna planering. Länsrätten ansåg således att Lidl inte uppfyllde de speciella förutsättningar som avtalet mellan kommunen och sökanden innebar. Denna dom upphävdes visserligen genom Kammarrätten i Sundsvalls dom den 9 april 2008. Kammarrättens dom meddelades emellertid efter det angripna beslutet och tog hänsyn till detta beslut vid bedömningen av huruvida det förelåg ett statligt stöd, vilket kommissionen har medgett i svaromålet. Denna dom har således inte någon avgörande betydelse i detta sammanhang.
70      För det fjärde framgår det av de svenska myndigheternas yttrande av den 27 september 2006 att det, såsom har framförts till kommissionen, med hänsyn till sammanhanget förelåg kvalitativa skillnader mellan förslaget till avtal med sökanden och Lidls intresseanmälan. Lidl kunde nämligen inte bidra till den samlade lösning som eftersträvades för att uppnå målen i översiktsplanen.
71      Det av Lidl erbjudna priset kunde således inte betraktas fristående, vilket svenska myndigheter påpekade för kommissionen i yttrande av den 24 februari 2006.
72      Tribunalen finner således mot bakgrund av omständigheterna i förevarande fall att Lidls bud som sådant inte var jämförbart med det pris som fastställts i köpekontraktet för den aktuella marken mellan Åre kommun och sökanden.
73      Tribunalen godtar således inte kommissionens argument att en privat säljare hade kunnat sälja den aktuella marken till Lidl för det av detta bolag erbjudna priset och att sökanden således var tvungen att erbjuda åtminstone samma pris för köpet av den aktuella marken. Ett sådant argument bortser nämligen felaktigt ifrån sammanhanget och den situation i vilken Åre kommun befann sig i det aktuella fallet. Dessutom skulle detta argument, om det godtogs, leda till att varje anbud från tredje man ska läggas till grund för bedömningen av marknadsvärdet på den aktuella egendomen, även när, såsom fallet är i detta mål, anbudet inte är rättsligt bindande, markförsäljningen inte har föregåtts av ett öppet anbudsförfarande på grund av skäl som hänför sig till omständigheterna i det aktuella fallet och budet från tredje man inte är jämförbart med det bud som lämnats av förvärvaren.
74      I motsats till vad kommissionen påstod i skäl 57 i det angripna beslutet, hade trovärdigheten i Lidls bud ifrågasatts av svenska myndigheter, särskilt i yttrandet av den 24 februari 2006. I detta yttrande till kommissionen angav myndigheterna tydligt att ”Lidls erbjudna pris [inte kunde] betraktas fristående”, att ”[ä]ven om så kunde ha varit fallet [var] Lidls prisförslag en osannolik engångsföreteelse som inte [var] balanserad på fastighetsmarknaden”, att om prisförslaget hade godtagits skulle det ”ha inneburit 4 700 kr per kvadratmeter bruttoarea” och att ”det [inte var] trovärdigt”. Det angavs vidare att det i förevarande fall var fråga om ”en kommunal försäljning med långsiktig verkan” och att det ”i flera år [hade] varit allmänt bekant att mark i [det aktuella området] planlades för handelsändamål inklusive dagligvaruhandel” och slutligen att ”Lidl [inte] agerade … förrän kvällen innan kommunstyrelsen skulle ha tagit försäljningsbeslutet”.
75      Slutligen påpekar tribunalen att även om det antogs att Lidls bud var trovärdigt och seriöst, var anbudet, med hänsyn till de särskilda omständigheterna i förevarande fall och mot bakgrund av de ovan redovisade omständigheterna, inte jämförbart med försäljningspriset för den aktuella marken till sökanden och kunde således inte som sådant vara bestämmande för förvärvskostnaden för den aktuella marken.
76      Tribunalen konstaterar således att kommissionen gjorde en oriktig bedömning när den ansåg att Lidls bud var direkt jämförbart med det faktiska försäljningspriset för den aktuella marken, att detta bud skulle ges företräde med hänsyn till att det därigenom fastställdes ett reellt marknadsvärde och att marknadsvärdet för marken skulle fastställas enbart med hänvisning till Lidls bud, utan att hänsyn togs till de övriga särskilda omständigheterna i det aktuella fallet som angetts av de svenska myndigheterna. Denna oriktiga bedömning motiverar att det angripna beslutet ogiltigförklaras.
77      Av det ovanstående följer att talan ska bifallas på den första grunden utan att det är nödvändigt att pröva övriga argument som anförts av parterna. Det angripna beslutet ska således ogiltigförklaras.
Rättegångskostnader
78      Enligt artikel 87.2 i rättegångsreglerna ska tappande part förpliktas att ersätta rättegångskostnaderna, om detta har yrkats. Eftersom kommissionen har tappat målet, ska kommissionen ersätta rättegångskostnaderna i enlighet med sökandens yrkande härom.
Mot denna bakgrund beslutar
TRIBUNALEN (andra avdelningen)
följande:
1)      Kommissionens beslut 2008/366/EG av den 30 januari 2008 om det statliga stöd C 35/06 (f.d. NN 37/06) som Sverige har genomfört till förmån för Konsum Jämtland ekonomisk förening ogiltigförklaras.
2)      Europeiska kommissionen ska bära sina rättegångskostnader och ersätta Konsum Nord ekonomisk förenings rättegångskostnader.
Forwood
Dehousse
Schwarcz
Avkunnad vid offentligt sammanträde i Luxemburg den 13 december 2011.
Underskrifter
* Rättegångsspråk: svenska.