62018CJ0724_RES
Yhdistetyt asiat C-724/18 ja C-727/18
Cali Apartments SCI
ja
HX
vastaan
Procureur général près la Cour d’appel de Paris
ja
Ville de Paris
(Ennakkoratkaisupyyntö – Cour de cassation (ylin yleinen tuomioistuin, Ranska)
Unionin tuomioistuimen tuomio (suuri jaosto) 22.9.2020
Ennakkoratkaisupyyntö – Direktiivi 2006/123/EY – Soveltamisala – Kalustettujen tilojen vuokraaminen toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu niihin asumaan – Kansallinen lainsäädäntö, jossa säädetään etukäteislupaa koskevasta järjestelmästä tiettyjen kuntien osalta ja velvoitetaan nämä kunnat määrittämään tämän järjestelmän mukaisten lupien myöntämisedellytykset – 4 artiklan 6 alakohta – Lupajärjestelmän käsite – 9 artikla – Oikeuttaminen – Kohtuuhintaisten pitkäaikaisten vuokra-asuntojen riittämätön tarjonta – Oikeasuhteisuus – 10 artikla – Lupien myöntämisedellytyksiin liittyvät vaatimukset
Sijoittautumisvapaus – Palvelujen tarjoamisen vapaus – Palvelut sisämarkkinoilla – Direktiivi 2006/123 – Palvelut – Käsite – Kalustettujen tilojen vuokraaminen toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu niihin asumaan – Kuuluminen palvelujen käsitteen soveltamisalaan
(SEUT 57 artikla; Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2006/123 johdanto-osan 33 perustelukappale, 2 artiklan 2 ja 3 kohta ja 4 artiklan 1 alakohta)
(ks. 33–36 kohta)
Sijoittautumisvapaus – Palvelujen tarjoamisen vapaus – Palvelut sisämarkkinoilla – Direktiivi 2006/123 – Soveltamisala – Lainsäädäntö, joka koskee toimintaa, jossa vuokrataan kalustettuja tiloja toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu niihin asumaan – Kuuluminen direktiivin soveltamisalaan – Sillä, että lainsäädäntöä sovelletaan sellaisen toiminnan aloittamiseen joka on suljettu mainitun direktiivin soveltamisalan ulkopuolelle, ei ole merkitystä
(Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2006/123 johdanto-osan ensimmäinen, seitsemäs ja yhdeksäs perustelukappale ja 1 ja 2 artikla sekä 4 artiklan 1 alakohta)
(ks. 39–42, 44 ja 45 kohta sekä tuomiolauselman 1 kohta)
Sijoittautumisvapaus – Palvelujen tarjoamisen vapaus – Palvelut sisämarkkinoilla – Direktiivi 2006/123 – Soveltamisala – Lainsäädäntö, joka koskee toimintaa, jossa vuokrataan kalustettuja tiloja toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu niihin asumaan – Lainsäädäntö, joka on suunnattu vain tietyntyyppisiä vuokrauspalveluja tarjoaville henkilöille – Seuraus – Lainsäädäntö ei koske maan kehittämistä ja käyttöä tai kaavoitusta eikä jää direktiivin soveltamisalan ulkopuolelle direktiivin johdanto-osan yhdeksännessä perustelukappaleessa tarkoitetulla tavalla
(Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2006/123 johdanto-osan yhdeksäs perustelukappale ja 2 artiklan 1 kohta ja 4 artiklan 1 alakohta)
(ks. 40–44 kohta)
Sijoittautumisvapaus – Palvelut sisämarkkinoilla – Direktiivi 2006/123 – Lupajärjestelmä – Käsite – Kansallinen lainsäädäntö, jossa asumiskäyttöön tarkoitettujen tilojen tietynlainen vuokraustoiminta edellyttää etukäteislupaa, kuuluu lupajärjestelmän käsitteen soveltamisalaan
(Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2006/123 4 artiklan 6 ja 7 alakohta)
(ks. 49 ja 51–53 kohta sekä tuomiolauselman 2 kohta)
Sijoittautumisvapaus – Palvelut sisämarkkinoilla – Direktiivi 2006/123 – Lupajärjestelmä – Luvan myöntämisedellytykset – Kansallinen tuomioistuin arvioi direktiivin 9 ja 10 artiklassa säädetyt edellytykset
(Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2006/123 4 artiklan 6 alakohta, 9 artikla ja 10 artikla)
(ks. 57–59 kohta)
Sijoittautumisvapaus – Palvelut sisämarkkinoilla – Direktiivi 2006/123 – Lupajärjestelmä – 9 artiklan mukaisten syrjmättömyyttä, välttämättömyytta ja oikeasuhteisuutta koskevien edellytysten noudattaminen – Kansallinen lainsäädäntö, jonka paikallisviranomaiset panevat täytäntöön ja jossa asetetaan etukäteislupajärjestelmän alaiseksi tietynlainen asumiskäyttöön tarkoitettujen tilojen vuokraustoiminta – Lainsäädäntö, jolla pyritään torjumaan pitkäaikaiseen vuokraukseen tarkoitettujen asuntojen pulaa – Tavoite, joka on yleiseen etuun liittyvä pakottava syy – Toimenpide, joka on oikeasuhteinen sillä tavoiteltuun päämäärään nähden
(Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2006/123 4 artiklan 8 alakohta ja 9 artiklan 1 kohdan b ja c alakohta)
(ks. 65–75 kohta ja tuomiolauselman 3 kohta)
Sijoittautumisvapaus – Palvelut sisämarkkinoilla – Direktiivi 2006/123 – Lupajärjestelmä – 10 artiklassa säädetyt myöntämisedellytykset – Kansallinen lainsäädäntö, jossa asumiskäyttöön tarkoitettujen tilojen tietynlainen vuokraustoiminta edellyttää etukäteislupaa – Lainsäädäntö, joka koskee tilan vuokraamista ”toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu siihen asumaan” – Lainsäädäntö, jossa säädetään mahdollisuudesta asettaa korvausvelvollisuus, joka muodostuu siitä, että tilat, joita on käytetty muuhun kuin asumiseen, muutetaan samalla asumiskäyttöön – Hyväksyttävyys – Edellytykset – Kansallisen tuomioistuimen varmistuminen asiasta
(Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2006/123 johdanto-osan 59 ja 60 perustelukappale, 10 artiklan 2 ja 7 kohta ja 13 artiklan 1 kohta)
(ks. 79–108 kohta ja tuomiolauselman 4 kohta)
Tiivistelmä
Kansallinen lainsäädäntö, jossa asumiskäyttöön tarkoitettujen tilojen vuokraaminen toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu näihin tiloihin asumaan, edellyttää lupaa, on unionin oikeuden mukainen
Tällainen lainsäädäntö on perusteltu pitkäaikaiseen vuokraukseen tarkoitettujen asuntojen pulan torjumista koskevasta, yleiseen etuun liittyvästä pakottavasta syystä
Cali Apartments SCI ja HX omistavat kumpikin yksiön Pariisissa. Kyseisiä yksiöitä, joita tarjottiin vuokrattavaksi internetsivustolla, oli vuokrattu ilman paikallisviranomaisten etukäteislupaa ja toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille.
Tribunal de grande instance de Paris’n (Pariisin alioikeus, Ranska) välitoimista päättävä tuomari ja myöhemmin cour d’appel de Paris (Pariisin ylioikeus, Ranska) määräsivät Ranskan rakentamista ja asumista koskevan lain nojalla kummankin omistajan maksamaan sakkoa ja nämä asunnot palautettaviksi asumiskäyttöön. Tässä laissa nimittäin säädetään, että yli 200000 asukkaan kunnissa sekä kolmen Pariisia ympäröivän departementin kunnissa asumiskäyttöön tarkoitettujen tilojen käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää etukäteislupaa ja että asumiskäyttöön tarkoitettujen kalustettujen tilojen vuokraaminen toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu näihin tiloihin asumaan, merkitsee tällaista käyttötarkoituksen muuttamista. Lisäksi tässä laissa säädetään, että tällaisen luvan, jonka myöntää sen kunnan kunnanjohtaja, jossa kiinteistö sijaitsee, edellytykseksi voidaan asettaa korvaus, joka muodostuu siitä, että tilat, joita on käytetty muuhun kuin asumiseen, muutetaan samalla asumiskäyttöön. Saman lain mukaan kunnanvaltuuston päätöksellä vahvistetaan ehdot, joiden nojalla myönnetään luvat ja määritetään korvaukset piirikuntien alaosien mukaan ja tarvittaessa piirikunnittain ottaen huomioon yhteiskuntaryhmien sekoittumisen tavoitteen erityisesti asuntomarkkinoiden ominaispiirteiden sekä asuntopulan torjumisen tarpeen mukaisesti.
Cour de cassation (ylin yleinen tuomioistuin, Ranska), johon nämä omistajat valittivat cour d’appel de Paris’n antamista tuomioista, esitti unionin tuomioistuimelle ennakkoratkaisukysymyksen kyseessä olevan kansallisen lainsäädännön ja palveluista sisämarkkinoilla annetun direktiivin 2006/123 (
1
) yhteensoveltuvuudesta.
Unionin tuomioistuimen suuri jaosto katsoi 22.9.2020 antamassaan tuomiossa ensinnäkin, että direktiiviä 2006/123 sovelletaan jäsenvaltion lainsäädäntöön, joka koskee toimintaa, jossa asumiskäyttöön tarkoitettuja kalustettuja tiloja vuokrataan ammattimaisesti tai muuten kuin ammattimaisesti vastiketta vastaan toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu näihin tiloihin asumaan. Tältä osin unionin tuomioistuin korosti, että tällainen toiminta kuuluu direktiivin 2006/123 4 artiklan 1 alakohdassa tarkoitetun palvelun käsitteen soveltamisalaan ja että se ei kuulu mihinkään tämän direktiivin soveltamisalan ulkopuolelle sen 2 artiklan 2 kohdan nojalla jäävään toimintaan. Lisäksi se totesi, että kyseessä oleva lainsäädäntö ei jää direktiivin 2006/123 soveltamisalan ulkopuolelle sillä perusteella, että se olisi suunnattu erotuksetta kaikille henkilöille ja että sitä sovellettaisiin erotuksetta maan kehittämiseen ja käyttöön sekä erityisesti kaavoitukseen. On nimittäin niin, että vaikka tämän lainsäädännön tarkoituksena on taata pitkäaikaiseen vuokraukseen tarkoitettujen kohtuuhintaisten asuntojen riittävä tarjonta, se on kuitenkin suunnattu vain tietyntyyppisiä vuokrauspalveluja tarjoaville.
Toiseksi unionin tuomioistuin katsoi, että kansallinen lainsäädäntö, jossa tietynlaisen toiminnan, jossa vuokrataan asumiskäyttöön tarkoitettuja tiloja, harjoittaminen edellyttää etukäteislupaa, kuuluu 4 artiklan 6 alakohdassa tarkoitetun lupajärjestelmän käsitteen soveltamisalaan eikä tämän artiklan 7 alakohdassa tarkoitetun vaatimuksen käsitteen soveltamisalaan. Lupajärjestelmä nimittäin eroaa vaatimuksesta siinä, että se merkitsee palveluntarjoajan toimenpidettä sekä virallista toimea, jolla toimivaltaiset viranomaiset hyväksyvät tämän palveluntarjoajan toiminnan, ja kyseessä olevan lainsäädännön osalta asia on näin.
Kolmanneksi unionin tuomioistuin totesi, että kyseessä olevassa lainsäädännössä vahvistetun lupajärjestelmän on oltava direktiivin 2006/123 III luvun 1 jakson ja erityisesti tämän direktiivin 9 artiklan 1 kohdan ja 10 artiklan 2 kohdan mukaisten vaatimusten mukainen, mikä edellyttää, että arvioidaan ensin sitä, onko itse tämän järjestelmän käyttöönottamisen peruste oikeutettu mainitun direktiivin 9 artiklaan nähden, ja sitten järjestelmässä luvan myöntämiselle asetettuja edellytyksiä saman direktiivin 10 artiklan valossa.
Direktiivin 2006/123 9 artiklan 1 kohdassa säädetyistä edellytyksistä ja erityisesti siitä, että lupajärjestelmä on perusteltavissa yleiseen etuun liittyvästä pakottavasta syystä ja että järjestelmällä tavoiteltua päämäärää ei voida saavuttaa vähemmän rajoittavalla toimenpiteellä (oikeasuhteisuuden vaatimus), unionin tuomioistuin katsoi yhtäältä, että kyseessä olevan lainsäädännön tavoitteena on luoda järjestelmä pitkäaikaiseen vuokraukseen tarkoitettujen asuntojen pulan torjumiseksi ja vastata asuntojen saatavuuden heikkenemiseen ja kiinteistömarkkinoiden jännitteiden kasvamiseen, ja tämä on yleiseen etuun liittyvä pakottava syy. Toisaalta unionin tuomioistuin totesi, että kyseessä oleva kansallinen lainsäädäntö on oikeasuhteinen sillä tavoiteltuun päämäärään nähden. Se on nimittäin rajattu aineellisesti koskemaan tiettyä vuokraustoimintaa, sen soveltamisalan ulkopuolelle suljetaan asunnot, jotka ovat vuokranantajien pääasiallisia asuntoja, ja siinä käyttöön otettavaa lupajärjestelmää sovelletaan maantieteellisesti rajatusti. Tavoiteltua päämäärää ei myöskään voida saavuttaa vähemmän rajoittavalla toimenpiteellä, koska esimerkiksi ilmoitusjärjestelmään liittyvä jälkikäteisvalvonta ei mahdollistaisi pitkäaikaiseen vuokraukseen tarkoitettujen asuntojen pulan aiheuttavan nopean muutoksen välitöntä ja tehokasta jarruttamista.
Direktiivin 2006/123 10 artiklan 2 kohdan mukaisista vaatimuksista, joita sovelletaan kyseessä olevassa lainsäädännössä säädettyihin kriteereihin, unionin tuomioistuin totesi ensinnäkin vaatimuksesta, jonka mukaan myöntämisedellytykset on perusteltava yleiseen etuun liittyvällä pakottavalla syyllä, että kriteerien on, siltä osin kuin niillä asetetaan puitteet sille, että paikallistasolla määritetään valtakunnallisella tasolla tällaisen syyn vuoksi perustelluksi todetun järjestelmän mukaisten lupien myöntämisedellytykset, lähtökohtaisesti katsottava olevan perusteltuja tästä samasta syystä.
Toiseksi unionin tuomioistuin totesi näiden kriteerien oikeasuhteisuutta koskevasta vaatimuksesta, että kyseessä olevassa lainsäädännössä annetaan mahdollisuus asettaa luvan myöntämisen edellytykseksi korvausvelvollisuus, joka muodostuu siitä, että tilat, joita on käytetty muuhun kuin asumiseen, muutetaan samalla asumiskäyttöön, ja jonka laajuuden vahvistaa kulloinenkin kunnanvaltuusto ottamalla huomioon yhteiskuntaryhmien sekoittumisen tavoitteen paikallisten asuntomarkkinoiden ominaispiirteiden ja asuntopulan torjumisen tarpeen mukaisesti. Vaikka tällainen järjestelmä on lähtökohtaisesti asianmukainen väline näiden päämäärien saavuttamiseksi, kun siinä annetaan paikallisviranomaisille mahdollisuus asettaa tosiasiallinen korvausvelvollisuus ja määrittää tarvittaessa korvauksen laajuus, kansallisen tuomioistuimen on kuitenkin tutkittava ensinnäkin se, vastaako tämä mahdollisuus tosiasiallisesti pitkäaikaiseen vuokraukseen tarkoitettuja asuntoja koskevaan pulaan, joka on todettu kyseisillä alueilla. Tämän jälkeen kansallisen tuomioistuimen on varmistettava, että tämä mahdollisuus on paitsi tarkoituksenmukainen kyseessä olevien kuntien vuokramarkkinatilanteeseen nähden myös yhteensoveltuva kyseessä olevan vuokraustoiminnan kanssa. Tätä varten sen on otettava huomioon muun muassa tästä toiminnasta saatava yleisesti todettu lisätuotto verrattuna vakituisiksi asunnoiksi tarkoitettujen tilojen vuokraamisesta saatavaan tuottoon ja käytännön järjestelyt, jotka mahdollistavat korvausvelvollisuuden toteutumisen kyseisessä kunnassa, sekä se, että tämä velvollisuus voidaan täyttää useilla korvausmenetelmillä, joiden on vastattava kohtuullisia, avoimia ja saatavilla olevia markkinaehtoja.
Kolmanneksi unionin tuomioistuin totesi selvyyden, yksiselitteisyyden ja objektiivisuuden vaatimuksista, että se, että käsitettä ”asumiskäyttöön tarkoitetun kalustetun tilan vuokraaminen toistuvasti ja lyhytaikaisesti tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu siihen asumaan”, ei ole määritelty tässä kansallisessa lainsäädännössä esimerkiksi vähimmäismäärin, ei sellaisenaan ole seikka, joka osoittaisi, että näitä vaatimuksia ei ole noudatettu, mikäli kyseessä olevat paikallisviranomaiset täsmentävät tätä käsitettä vastaavat ilmaisut selvästi, yksiselitteisesti ja objektiivisesti. Samoin sen perusteella, että kansallinen lainsäätäjä asettaa vain puitteet niille säännöille, joiden nojalla paikallisviranomaiset määrittävät järjestelmässä vahvistettujen lupien myöntämisedellytykset, viittaamalla tavoitteisiin, jotka näiden viranomaisten on otettava huomioon, ei voida lähtökohtaisesti katsoa, että nämä edellytykset eivät olisi riittävän selviä ja objektiivisia erityisesti, mikäli kyseessä olevassa kansallisessa lainsäädännössä vahvistetaan paitsi tavoitteet, joihin kyseisten paikallisviranomaisten on pyrittävä, myös ne objektiiviset seikat, joiden perusteella nämä viranomaiset voivat määrittää myöntämisedellytykset.
Neljänneksi ja viimeiseksi unionin tuomioistuin korosti myöntämisedellytysten ennalta tiedottamista, avoimuutta ja saatavuutta koskevista vaatimuksista, että näiden vaatimusten täyttämiseksi riittää, että omistaja, joka haluaa vuokrata asumiskäyttöön tarkoitetun tilan tilapäisille asiakkaille, jotka eivät asettaudu siihen asumaan, voi tutustua täysimääräisesti paikallisviranomaisten asettamiin luvan myöntämistä koskeviin edellytyksiin ja mahdolliseen korvausvaatimukseen ennen kyseessä olevan tilan vuokraamisen aloittamista, ja että se, että kunnanvaltuuston kokousten pöytäkirjat ovat esillä kunnantalolla ja ne julkaistaan kyseessä olevan kunnan internetsivustolla, mahdollistaa tämän.
(
1
)	Palveluista sisämarkkinoilla 12.12.2006 annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 2006/123 (EUVL 2006, L 376, s. 36).