62004CC0213_EL
Προτάσεις του γενικού εισαγγελέα
Προτάσεις του γενικού εισαγγελέα
1. Η νομοθεσία των αυστριακών ομόσπονδων κρατών προβλέπει την εποπτεία της κτήσεως ακινήτων από τη δημόσια αρχή. Σε ορισμένες περιπτώσεις περιορίζει την κτήση ακινήτων για δημιουργία δευτερεύουσας κατοικίας.
2. Στην παρούσα υπόθεση το Oberster Gerichtshof της Αυστρίας (Ανώτατο Δικαστήριο) ερωτά το Δικαστήριο αν το άρθρο 56 ΕΚ περί ελεύθερης κυκλοφορίας των κεφαλαίων απαγορεύει νομοθεσία του ομόσπονδου κράτους Vorarlberg ρυθμίζουσα τη μεταβίβαση ακινήτων, σύμφωνα με την οποία η παράλειψη εμπρόθεσμης υποβολής της αναγκαίας δήλωσης επιφέρει αναδρομικά ακύρωση της δικαιοπραξίας.
Κοινοτικό δίκαιο
3. Το άρθρο 56, παράγραφος 1, ΕΚ ορίζει:
«Στα πλαίσια των διατάξεων του παρόντος κεφαλαίου, απαγορεύεται οποιοσδήποτε περιορισμός των κινήσεων κεφαλαίων μεταξύ κρατών μελών και μεταξύ κρατών μελών και τρίτων χωρών.»
4. Το άρθρο 6, παράγραφος 4, της οδηγίας 88/361 (2) ορίζει:
«Η ισχύουσα εθνική νομοθεσία που διέπει την αγορά δευτερεύουσας κατοικίας δύναται να διατηρηθεί μέχρις ότου εγκρίνει το Συμβούλιο περαιτέρω σχετικές διατάξεις σύμφωνα με το άρθρο 69 της Συνθήκης. Η παρούσα διάταξη δεν θίγει την εφαρμογή άλλων διατάξεων κοινοτικού δικαίου.» Το άρθρο 69 καταργήθηκε με τη Συνθήκη του Άμστερνταμ (3) . Κατά τον χρόνο της καταργήσεώς του, το Συμβούλιο δεν είχε θεσπίσει περαιτέρω διατάξεις στον τομέα αυτό.
Εθνικό δίκαιο
5. Ο νόμος Vorarlberg Grundverkehrsgesetz (νόμος του ομόσπονδου κράτους Vorarlberg περί μεταβιβάσεως ακινήτων, στο εξής: VGVG) ρυθμίζει τη μεταβίβαση ακινήτων στο Vorarlberg.
6. Κατά τον νόμο αυτό όπως ίσχυε το 1969 (4) (στο εξής: VGVG του 1969), για την απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς απαιτείτο άδεια της αρμόδιας για τις μεταβιβάσεις ακινήτων αρχής.
7. Στη συνέχεια, όπως τροποποιήθηκε ο νόμος αυτός (στο εξής: VGVG του 1993) (5), απαιτούσε την άδεια αυτή για την απόκτηση οικοδομημένων ακινήτων γενικώς.
8. Κατά το άρθρο 7, παράγραφος 2 του VGVG του 1993, για την κτήση οικοδομημένου οικοπέδου, εκτός αν πρόκειται για εξοχική κατοικία, δεν απαιτείται άδεια αν ο αγοραστής δηλώσει γραπτώς μεταξύ άλλων ότι δεν πρόκειται για απόκτηση εξοχικής κατοικίας. Το άρθρο 2, παράγραφος 6, όρισε το ακίνητο που θα χρησιμοποιηθεί ως εξοχική κατοικία ως αυτό που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί ως εξοχικό κατάλυμα είτε από τον αποκτώντα είτε από τρίτο.
9. Με μεταγενέστερη τροποποίηση του VGVG (6), που θα αναφέρω ως «VGVG του 2000», το δικαίωμα αγοράς οικοδομημένου οικοπέδου με υποβολή δηλώσεως και όχι με προηγουμένη άδεια επεκτάθηκε και στις αγορές εξοχικής κατοικίας. Κατά το άρθρο 7, παράγραφος 2, του VGVG του 2000 ο αγοραστής οφείλει να δηλώσει ότι το οικόπεδο είναι οικοδομημένο, ότι προορίζεται ή δεν προορίζεται για εξοχική κατοικία και ότι είναι Αυστριακός υπήκοος ή πληροί μια από τις προϋποθέσεις του άρθρου 3.
10. Το άρθρο 3, παράγραφος 1, ορίζει:
«Εφόσον προκύπτει από το δίκαιο της Ευρωπαϊκής Ενώσεως και με την επιφύλαξη του άρθρου 3, παράγραφος 2, οι διατάξεις περί αποκτήσεως ακινήτων από αλλοδαπούς δεν εφαρμόζονται
[…]
(d) στα πρόσωπα που ασκούν το δικαίωμα διαμονής·
(e) στα πρόσωπα και στις εταιρίες που ασκούν το δικαίωμα ελεύθερης κίνησης κεφαλαίων υπό τον όρο ότι διαμένουν ή εδρεύουν στο έδαφος κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ενώσεως ή σε έδαφος καλυπτόμενο από τη Συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο.» (7)
11. Το άρθρο 3, παράγραφος 2, ορίζει:
«Οσάκις το αποκτώμενο ακίνητο προορίζεται για εξοχική κατοικία, από τις διατάξεις της Συμφωνίας ΕΟΧ (8) περί ελεύθερης κυκλοφορίας κεφαλαίων δεν προκύπτει εξαίρεση από τους κανόνες που ρυθμίζουν τις συμβάσεις μεταφοράς ακινήτων στις οποίες συμβάλλονται αλλοδαποί.»
12. Το άρθρο 9 αφορά τα της απαιτούμενης άδειας για τις μεταβιβάσεις ακινήτων στις οποίες συμβάλλονται αλλοδαποί. Το άρθρο 9, παράγραφος 1, ορίζει τις συμβάσεις μεταβιβάσεως για τις οποίες ισχύει η υποχρέωση αυτή και το άρθρο 9, παράγραφος 2, διατυπώνει λεπτομερείς κανόνες που ρυθμίζουν επιμέρους ζητήματα της διαδικασίας εγκρίσεως.
13. Κατά το άρθρο 7, παράγραφος 4, του VGVG του 2000, στην περίπτωση αποκτήσεως ακινήτου για εξοχική κατοικία ο αγοραστής πρέπει να προσκομίσει βεβαίωση από την αρμόδια αρχή ότι η χρήση του ακινήτου ως εξοχικής κατοικίας συνάδει με τους οικείους κανόνες χωροταξίας. Αν τηρούνται οι κανόνες αυτοί, η αρμόδια αρχή υποχρεούται να εκδώσει το πιστοποιητικό.
14. Η τελευταία φράση του άρθρου 17, παράγραφος 2, ορίζει ότι η δήλωση κατά την έννοια του άρθρου 7, παράγραφος 2, γίνεται εντός τριών μηνών από της συνάψεως της συμβάσεως.
15. Το άρθρο 29 αφορά τις έννομες συνέπειες των περιορισμών επί της μεταβιβάσεως. Στην πρώτη παράγραφο ορίζει ότι εφόσον δεν έχει προσκομιστεί η απαιτούμενη άδεια ή δήλωση, η σύμβαση δεν μπορεί να εκτελεστεί· ειδικότερα το εμπράγματο δικαίωμα δεν μπορεί να εγγραφεί στο κτηματολόγιο. Ωστόσο τα μέρη δεσμεύονται από τη σύμβαση.
16. Το άρθρο 29, παράγραφος 2, ορίζει, στο μέτρο που μας ενδιαφέρει:
«Αν δεν υποβληθεί δήλωση κατά την έννοια της παραγράφου 7 εντός δύο ετών από τη λήξη της προθεσμίας της τελευταίας φράσης του άρθρου 17, παράγραφος 2, η σύμβαση καθίσταται αναδρομικά ανίσχυρη.»
Πραγματικά περιστατικά και εθνικές δίκες
17. Ο Burtscher είναι Αυστριακός υπήκοος και κύριος καταχωρημένου στο κτηματολόγιο οικοδομημένου οικοπέδου στο Vorarlberg. Την κυριότητα επί του ακινήτου του μεταβίβασε η μητέρα του με πράξη της 9ης Νοεμβρίου 1995.
18. Ο Stauderer είναι Γερμανός υπήκοος με κύρια κατοικία στη Γερμανία. Αυτός και η οικογένειά του χρησιμοποιούν το ακίνητο ως εξοχική κατοικία από το 1974.
19. Στη διάταξη περί παραπομπής αναφέρεται ότι, ως Γερμανός υπήκοος, δεν είχε εκ του νόμου όπως ίσχυε τότε (9) τη δυνατότητα να λάβει από την αρμόδια αρχή την απαιτούμενη άδεια για την αγορά του ακινήτου.
20. Οι γονείς του Burtscher και ο Stauderer υπέγραψαν δύο συμφωνίες για το ακίνητο στις 16 Ιουνίου 1975. Με την πρώτη συμφωνήθηκε ότι το ακίνητο εκμισθώνεται στον Stauderer για περίοδο 99 ετών από 1ης Ιανουαρίου 1975 και οι υποχρεώσεις των μερών μεταβιβάζονται στους διαδόχους τους. Ο Stauderer ανέλαβε την υποχρέωση να καταβάλει το ποσό των 350 000 αυστριακών σελινιών (ATS) ως προκαταβολή μισθωμάτων· σε περίπτωση πρόωρης λύσης της μίσθωσης θα του επιστραφεί το αντίστοιχο ποσό της προκαταβολής. Ανέλαβε επίσης την υποχρέωση συντηρήσεως του ακινήτου και καταβολής των σχετικών φόρων και τελών.
21. Με τη δεύτερη συμφωνία, οι γονείς του Burtscher ανέλαβαν την υποχρέωση να πωλήσουν το ακίνητο στον Stauderer αντί ποσού 350 000 ATS αν ο τελευταίος αποκτήσει τη δυνατότητα να το αγοράσει. Κατά τον χρόνο συνάψεως της συμφωνίας δεν υπήρχε αυτή η δυνατότητα.
22. Στις 12 Ιουλίου 1994, η αρμόδια τοπική αρχή έκρινε ότι η χρήση του ακινήτου ως εξοχικής κατοικίας απαγορεύεται βάσει του νόμου περί χωροταξικού σχεδιασμού. Ο Stauderer όμως συνέχισε να χρησιμοποιεί το ακίνητο.
23. Στις 11 Σεπτεμβρίου 2000, ο Burtscher άσκησε κατά του Stauderer αγωγή εξώσεως με τον λόγο ότι δεν έχει νόμιμο τίτλο (πρώτη σειρά δικών). Τόσο το Berufungsgericht (δευτεροβάθμιο δικαστήριο) όσο και το Oberster Gerichtshof έκριναν ότι οι συμφωνίες του 1975 συνιστούσαν καταστρατήγηση των σχετικών διατάξεων. Η δικαιοπραξία καταστρατηγήσεως υπόκειται στις διατάξεις που ισχύουν για την επιθυμητή δικαιοπραξία. Επομένως, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του VGVG του 2000, ο Stauderer όφειλε να υποβάλει δήλωση εντός δύο ετών από τη θέσπιση της διατάξεως αυτής. Η παράλειψη υποβολής της δηλώσεως αυτής είχε ως συνέπεια ότι απώλεσε τη δυνατότητα να αποκτήσει τίτλο επί του ακινήτου.
24. Στη δεύτερη σειρά δικών το πρωτοβάθμιο δικαστήριο προσδιόρισε το ποσό των δαπανών που πραγματοποίησε ο Stauderer για το ακίνητο και τον διέταξε να εγκαταλείψει το ακίνητο μόλις λάβει, σύμφωνα με τη διάταξη παραπομπής, το ποσό των 38 280, 57 ευρώ. Το δευτεροβάθμιο δικαστήριο επικύρωσε την απόφαση αυτή. Στο πλαίσιο αιτήσεως αναιρέσεως στο Oberster Gerichtshof για νομικό ζήτημα ο Stauderer υποστήριξε ότι η απόφαση στην πρώτη σειρά δικών εξουδετερώθηκε από την απόφαση του Δικαστηρίου στην υπόθεση Salzmann II (10) .
25. Στην υπόθεση εκείνη κρίθηκε ότι η διαδικασία άδειας όπως αυτή που προβλέπει ο VGVG συνιστά περιορισμό της ελεύθερης κυκλοφορίας των κεφαλαίων, που δεν συμβιβάζεται με το άρθρο 73β, παράγραφος 1 (νυν άρθρο 56, παράγραφος 1), της Συνθήκης λαμβανομένου υπόψη του κινδύνου δυσμενούς διακρίσεως που ενυπάρχει στη διαδικασία αυτή και του γεγονότος ότι δεν είναι απόλυτα αναγκαία για την επίτευξη του γενικού συμφέροντος στόχου που επιδιώκει (11) .
26. Λαμβάνοντας υπόψη την κρίση αυτή, το Oberster Gerichtshof ανέστειλε τη δίκη και υπέβαλε στο Δικαστήριο το ακόλουθο προδικαστικό ερώτημα βάσει του άρθρου 234 ΕΚ:
«Έχει το άρθρο 56 ΕΚ την έννοια ότι απαγορεύει εθνική κανονιστική ρύθμιση (Vorarlberger Grundverkehrgesetz) σύμφωνα με την οποία, στην περίπτωση συμβάσεως πωλήσεως ακινήτου για την οποία δεν απαιτείται άδεια της αρμόδιας για τις μεταβιβάσεις ακινήτων αρχής, η εκπρόθεσμη δήλωση του αποκτώντος την κυριότητα ότι το οικόπεδο είναι οικοδομημένο, ότι δεν πρόκειται για απόκτηση εξοχικής κατοικίας και ότι ο ίδιος είναι Αυστριακός υπήκοος ή εξομοιούμενος με τέτοιον, έχει ως συνέπεια ότι η δικαιοπραξία καθίστα ται αναδρομικώς ανίσχυρη;»
27. Γραπτές παρατηρήσεις κατέθεσαν ο Burtscher, ο Stauderer, η Αυστριακή και η Ισπανική Κυβέρνηση και η Επιτροπή. Άπαντες εκπροσωπήθηκαν κατά την επ’ ακροατηρίου συζήτηση.
Παραδεκτό
28. Ο Stauderer αμφισβητεί το παραδεκτό της προδικαστικής παραπομπής για δύο λόγους. Κατά τη Σύμβαση των Βρυξελλών (12), αμφισβητεί τη δικαιοδοσία των αυστριακών δικαστηρίων στην κύρια δίκη. Δεύτερον υποστηρίζει ότι η αίτηση εκδόσεως προδικαστικής παραπομπής είναι άσκοπη δεδομένου ότι από 1ης Ιουνίου 2004 ο VGVG υπό τη νέα μορφή δεν περιορίζει πλέον την απόκτηση οικοδομημένων οικοπέδων.
Σύμβαση των Βρυξελλών
29. O Stauderer υποστηρίζει ότι το άρθρο 16 της Συμβάσεως των Βρυξελλών δεν παρέχει δικαιοδοσία στα αυστριακά δικαστήρια. Στις δίκες που έχουν ως αντικείμενο εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων ή μισθώσεις ακινήτων το άρθρο 16 παρέχει αποκλειστική δικαιοδοσία στα δικαστήρια του συμβαλλομένου κράτους της τοποθεσίας του ακινήτου. Ωστόσο στην παρούσα υπόθεση το άρθρο 16 δεν έχει εφαρμογή· το δικαίωμα εξώσεως από το ακίνητο είναι προσωπικό δικαίωμα.
30. Ο Stauderer επικαλείται επίσης το άρθρο 18 της συμβάσεως το οποίο ορίζει ότι το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου παρίσταται ο εναγόμενος αποκτά δικαιοδοσία εκτός αν η παράσταση έχει ως μόνο σκοπό την αμφισβήτηση της διεθνούς δικαιοδοσίας. Συναφώς υποστηρίζει ότι τα αυστριακά δικαστήρια δεν έλαβαν υπόψη την πραγματική έννοια της παραστάσεώς του ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου. Συνεπώς τα αυστριακά δικαστήρια δεν έχουν διεθνή δικαιοδοσία.
31. Έχω τη γνώμη ότι, σε υποθέσεις που παραπέμπονται στο Δικαστήριο βάσει του άρθρου 234, οι ενστάσεις απαραδέκτου της προδικαστικής παραπομπής, για τον λόγο ότι το αιτούν δικαστήριο δεν έχει διεθνή δικαιοδοσία στην υπόθεση, πρέπει κατά κανόνα να απορρίπτονται. Στο εθνικό δικαστήριο εναπόκειται να εξετάσει τις ενστάσεις αναρμοδιότητας. Όπως έχει κρίνει επανειλημμένα το Δικαστήριο, η κατανομή αρμοδιοτήτων μεταξύ των εθνικών δικαστηρίων και του Δικαστηρίου σε τέτοιες υποθέσεις επιβάλλει να εφαρμόζει το εθνικό δικαστήριο τους κανόνες που διέπουν την οργάνωση των δικαστηρίων και της διαδικασίας (13) . Βάσει της κρίσεως αυτής, στο εθνικό δικαστήριο εναπόκειται να κρίνει τα της διεθνούς δικαιοδοσίας οσάκις η ένσταση στηρίζεται σε κανόνες του εθνικού δικαίου.
32. Το αυτό ισχύει και στην περίπτωση που η ένσταση στηρίζεται σε διατάξεις της Συμβάσεως των Βρυξελλών (νυν κανονισμός 44/2001 (14) ), εκτός αν οι διατάξεις της συμβάσεως αυτής αποτελούν ρητά αντικείμενο της προδικαστικής παραπομπής (15) .
33. Η προσέγγιση αυτή στηρίζεται σε βάσιμους πραγματιστικούς λόγους. Κατά κανόνα το Δικαστήριο δεν πρέπει να εκτρέπεται από την κατεύθυνση της απαντήσεως στην αίτηση εκδόσεως προδικαστικής αποφάσεως. Επιπλέον ακόμη και αν τελικά κριθεί ότι το εθνικό δικαστήριο δεν είχε διεθνή δικαιοδοσία, η απόφαση του Δικαστηρίου επί της ουσίας της προδικαστικής παραπομπής θα μπορούσε ακόμα να είναι χρήσιμη για την εκδίκαση της υπόθεσης.
34. Το πράγμα θα διέφερε αν το εθνικό δικαστήριο στερείτο προδήλως διεθνούς δικαιοδοσίας.
35. Κατ’ αναλογία και κατά πάγια νομολογία, ενώ το εθνικό δικαστήριο είναι αρμόδιο να κρίνει υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις το λυσιτελές του ερωτήματος που υποβάλλει κατά το άρθρο 234, το Δικαστήριο δεν είναι αρμόδιο να εκδώσει απόφαση οσάκις είναι πρόδηλο ότι η ζητουμένη ερμηνεία δεν έχει καμιά σχέση με τα πραγματικά περιστατικά ή το αντικείμενο της κύριας δίκης (16) .
36. Ομοίως, κατά τη γνώμη μου, το Δικαστήριο οφείλει να αποστεί από την έκδοση προδικαστικής αποφάσεως για τον λόγο ότι το εθνικό δικαστήριο δεν έχει διεθνή δικαιοδοσία μόνο αν αυτό είναι πρόδηλο.
37. Εν προκειμένω δεν είναι καθόλου πρόδηλο ότι τα αυστριακά δικαστήρια στερούνται διεθνούς δικαιοδοσίας.
38. Ίσως, όπως υποστηρίζει ο Stauderer, το άρθρο 16, παράγραφος 1, της Συμβάσεως των Βρυξελλών δεν έχει εφαρμογή για τον λόγο ότι τα επίδικα στην κύρια δίκη συμβατικά δικαιώματα είναι προσωπικά και όχι εμπράγματα (17), οπότε η διάταξη αυτή δεν δίνει αποκλειστική διεθνή δικαιοδοσία στα αυστριακά δικαστήρια.
39. Αν όμως αυτό ευσταθεί, νομίζω ότι θα έχει εφαρμογή το άρθρο 5 που δίνει διεθνή δικαιοδοσία στα δικαστήρια του τόπου εκτελέσεως των συμβατικών υποχρεώσεων. Λαμβανομένων υπόψη των πραγματικών περιστατικών, ο τόπος εκτελέσεως είναι η Αυστρία και συνεπώς τα αυστριακά δικαστήρια είναι εν πάση περιπτώσει αρμόδια να εκδικάσουν την υπόθεση.
40. Εξάλλου ο ισχυρισμός του Stauderer ότι τα αυστριακά δικαστήρια δεν είναι αρμόδια βάσει του άρθρου 18 δεν ευσταθεί κατά τη γνώμη μου. Η διάταξη αυτή ορίζει ότι το δικαστήριο ενώπιον του οποίου παρίσταται ο εναγόμενος αποκτά αρμοδιότητα εκτός αν η παράσταση έχει ως σκοπό την αμφισβήτηση της δικαιοδοσίας. Είναι σαφές ότι ο Stauderer και κατά την πρώτη και κατά τη δεύτερη σειρά δικών παρέστη ενώπιον των αυστριακών δικαστηρίων προκειμένου να αμφισβητήσει κατ’ ουσίαν τις αγωγές του Burtscher.
41. Συνεπώς δεν υπάρχει λόγος να εξετάσει περαιτέρω το Δικαστήριο το ζήτημα αν στερείται δικαιοδοσίας το αιτούν δικαστήριο.
Άσκοπο της αιτήσεως
42. Ο Stauderer αμφισβητεί το παραδεκτό της προδικαστικής παραπομπής για τον λόγο ότι είναι άσκοπη, δεδομένου ότι με την έκδοση στις 11 Μαΐου 2004 του VGVG του 2000 (18) ο νομοθέτης του Vorarlberg ήρε τους περιορισμούς στην απόκτηση οικοδομημένων οικοπέδων. Ο Stauderer υποστηρίζει ότι το Oberster Gerichtshof πρέπει να στηρίξει την απόφασή του σε αυτή την πλέον πρόσφατη νομοθεσία που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουνίου 2004 και μεταξύ άλλων κατάργησε τον όρο του άρθρου 7, παράγραφος 2, του VGVG του 2000 ότι πρέπει να υποβληθεί δήλωση σε περίπτωση αποκτήσεως οικοδομημένου οικοπέδου.
43. Στην ίδια κατεύθυνση με την άρση της υποχρεώσεως αυτής, επήλθε περαιτέρω τροποποίηση με παγιωμένη μορφή του Vorarlberger Grundverkehrsgesetz της 19ης Αυγούστου 2004 (19) (στο εξής: VGVG του 2004) που δεν αναφέρεται στην απόκτηση οικοδομημένων οικοπέδων σε σχέση με μέτρα επιβάλλοντα την αναδρομική ακύρωση ορισμένων συναλλαγών ακινήτων. Το άρθρο 29 του VGVG του 2000 ορίζει ότι αν δεν υποβληθεί δήλωση για την αγορά οικοδομημένου οικοπέδου όπως ορίζει το άρθρο 7, παράγραφος 2, εντός της τασσομένης διετούς προθεσμίας μετά τη σύναψη συμβάσεως πωλήσεως, η συναλλαγή είναι αναδρομικώς ανίσχυρη. Αντιθέτως η αντίστοιχη διάταξη του VGVG του 2004, το άρθρο 27, δεν επιβάλλει την ακύρωση της αγοραπωλησίας οικοδομημένου οικοπέδου αν δεν υποβληθεί τέτοια δήλωση. Πάντως διατηρεί την κύρωση αυτή σε άλλες περιπτώσεις.
44. Η διάταξη περί παραπομπής δεν μνημονεύει ούτε τον νόμο της 11ης Μαΐου 2004 ούτε τον VGVG του 2004.
45. Κατά την επ’ ακροατηρίου συζήτηση η Αυστριακή Κυβέρνηση υποστήριξε ότι, σύμφωνα με την αυστριακή πολιτική δικονομία, οι διατάξεις που διέπουν ορισμένη αγωγή είναι οι ισχύουσες κατά τον χρόνο της πρωτοβάθμιας δίκης.
46. Το ζήτημα ποιες εθνικές διατάξεις διέπουν την κύρια δίκη θα κριθεί από το εθνικό δικαστήριο βάσει των εθνικών δικονομικών διατάξεων.
47. Κανένα στοιχείο στο VGVG του 2004 δεν δείχνει ότι έχει αναδρομική ισχύ στις αγορές οικοδομημένων οικοπέδων. Δεν υπάρχει δηλαδή κανένας προφανής λόγος να υποτεθεί ότι η νομοθεσία αυτή εφαρμόζεται στην παρούσα υπόθεση και ότι η αίτηση εκδόσεως προδικαστικής αποφάσεως είναι άσκοπη.
48. Συνεπώς προτείνω στο Δικαστήριο να κρίνει παραδεκτή την αίτηση εκδόσεως προδικαστικής αποφάσεως.
Επί της ουσίας
49. Ο Burtscher υποστηρίζει ότι η σύμβαση αφορά αγροτεμάχιο, όπως έχει καταγραφεί στο γαιοκτηματολόγιο, και υπόκειται στη διαδικασία άδειας ως προς την αγορά, όπως ορίζει ο VGVG του 2000. Υποστηρίζει επίσης ότι η επιβολή της κυρώσεως της αναδρομικής ακυρώσεως λόγω παραλείψεως εμπρόθεσμης υποβολής της απαιτουμένης δηλώσεως δεν συνιστά παράβαση του άρθρου 56 ΕΚ. Στο σημείο αυτό υποστηρίζεται από την Αυστριακή Κυβέρνηση.
50. Ο Stauderer υποστηρίζει ότι οι κυρώσεις για την παράλειψη υποβολής δηλώσεως πρέπει να είναι ανάλογες και δεν μπορούν να επιφέρουν απώλεια του δικαιώματος αγοράς ακινήτου, όπως υποστηρίζεται στην παρούσα υπόθεση.
51. Υπενθυμίζω προκαταρκτικώς ότι, καίτοι το νομικό καθεστώς που διέπει την ιδιοκτησία ακινήτων είναι τομέας αρμοδιότητας που έχουν τα κράτη μέλη βάσει του άρθρου 295 ΕΚ, δεν εξαιρείται από τις θεμελιώδεις διατάξεις της Συνθήκης. Συνεπώς η εθνική νομοθεσία περί αποκτήσεως ακινήτων πρέπει να συμβιβάζεται με τις διατάξεις της Συνθήκης περί ελεύθερης κυκλοφορίας των κεφαλαίων (20) .
52. Συνεπώς το ερώτημα που ανακύπτει είναι αν η εθνική νομοθεσία που ακυρώνει αγοραπωλησία ακινήτου λόγω μη υποβολής της απαιτουμένης δηλώσεως συμβιβάζεται με το άρθρο 56 ΕΚ.
53. Το Δικαστήριο έχει κρίνει ότι η διαδικασία άδειας για την αγορά ακινήτου περιορίζει ως εκ του σκοπού της την ελεύθερη κυκλοφορία των κεφαλαίων (21) .
54. Ομοίως η διαδικασία δηλώσεως που συνοδεύεται με μέτρα προβλέποντα ότι, σε περίπτωση παραβάσεως της σχετικής υποχρεώσεως, η πώληση ακινήτου μπορεί να ακυρωθεί περιορίζει ως εκ του σκοπού της την ελεύθερη κυκλοφορία των κεφαλαίων. Συνεπώς εμπίπτει στο πεδίο της απαγορεύσεως του άρθρου 56.
55. Ωστόσο η ελεύθερη κυκλοφορία των κεφαλαίων μπορεί να περιοριστεί από μια τέτοια διαδικασία εφόσον αυτή επιδιώκει στόχο δημοσίου συμφέροντος· εφόσον εφαρμόζεται κατά τρόπο που δεν εισάγει διακρίσεις· και εφόσον είναι ανάλογη ή ειδικότερα κατάλληλη για την επίτευξη του επιδιωκομένου σκοπού και δεν υπερβαίνει το μέτρο που είναι αναγκαίο προς τούτο (22) . Θα εξετάσω τώρα έκαστο των τριών αυτών σημείων.
Δημόσιο συμφέρον
56. Η Αυστριακή Κυβέρνηση δηλώνει με τις παρατηρήσεις της ότι ο στόχος που επιδιώκει η διαδικασία δηλώσεως και η συναφής κύρωση της αναδρομικής ακύρωσης είναι πρώτον να πληροφορείται η αρμόδια αρχή για την αγορά οικοδομημένων οικοπέδων και δεύτερον να υποχρεώνεται ο αγοραστής να συνεχίζει να χρησιμοποιεί το ακίνητο για τον δηλωθέντα σκοπό ο οποίος, υποστηρίζει η Αυστριακή Κυβέρνηση, συνδέεται στενά με τον στόχο της προλήψεως της χρησιμοποιήσεως του ακινήτου ως εξοχικής κατοικίας κατά παράβαση των οικείων κανόνων χωροταξίας.
57. Το άρθρο 6, παράγραφος 4, της οδηγίας 88/361 επιτρέπει την εφαρμογή εθνικής νομοθεσίας που διέπει την αγορά δευτερεύουσας κατοικίας μέχρις ότου το Συμβούλιο εγκρίνει περαιτέρω διατάξεις στον τομέα αυτό, πράγμα που δεν έχει πράξει (23) .
58. Εξάλλου το Δικαστήριο έχει κρίνει ότι οι περιορισμοί στην εγκατάσταση δευτερεύουσας κατοικίας σε συγκεκριμένη γεωγραφική περιοχή που επιβάλλει το κράτος μέλος προκειμένου να διατηρήσει, για λόγους χωροταξίας, μόνιμο πληθυσμό και ανεξάρτητη οικονομική δραστηριότητα του τουριστικού τομέα μπορεί να θεωρηθεί ότι εξυπηρετούν στόχο δημοσίου συμφέροντος (24) .
59. Αντιλαμβάνομαι την κρίση αυτή, καίτοι διατυπωμένη σε σχετικά γενικές γραμμές, κατά την έννοια ότι επιτρέπει τη διαδικασία δηλώσεως που συνδέεται με τον στόχο της προλήψεως της χρήσεως ακινήτου ως εξοχικής κατοικίας. Συνεπώς θεωρώ ότι η διαδικασία εξυπηρετεί σκοπό που συμβιβάζεται με το κοινοτικό δίκαιο και ότι οι περιορισμοί στην ελεύθερη κυκλοφορία κεφαλαίων τους οποίους προκαλεί μπορούν να δικαιολογηθούν υπό τον όρο ότι είναι επίσης αναγκαίοι για την επίτευξη του στόχου αυτού και ανάλογοι.
Εφαρμογή που δεν δημιουργεί διακρίσεις
60. Δεύτερον, όσον αφορά το ζήτημα αν η διαδικασία και η συναφής κύρωση της αναδρομικής ακύρωσης εφαρμόζονται κατά τρόπο που δεν δημιουργεί διακρίσεις θα διατυπώσω μια προκαταρκτική παρατήρηση. Σε μια προσέγγιση την οποία διαμόρφωσε στον τομέα της ελεύθερης παροχής υπηρεσιών στην υπόθεση Säger (25), το Δικαστήριο έκρινε ότι οι εθνικοί κανόνες που δεν προκαλούν άνιση μεταχείριση λόγω της ιθαγένειας μπορεί ενδεχομένως να εμποδίζουν την ελεύθερη κυκλοφορία των κεφαλαίων και να την καθιστούν κενό γράμμα (26) .
61. Συνεπώς για να θεμελιωθεί παράβαση του άρθρου 56 ΕΚ, πρέπει να αποδειχθεί ότι οι επίδικοι εθνικοί κανόνες καθεαυτούς εισάγουν διακρίσεις.
62. Σχετικά με το ζήτημα αν οι κανόνες αυτοί δημιουργούν διακρίσεις, πρέπει να εξεταστούν δύο σημεία: ποιο στοιχείο μπορεί να θεωρηθεί ως απαγόρευση έναντι των υπηκόων άλλων κρατών μελών να αποκτήσουν ακίνητα με σκοπό τη δημιουργία εξοχικής κατοικίας επικαλούμενοι διατάξεις περί ελεύθερης κυκλοφορίας κεφαλαίων και αν υπάρχει διακριτική ευχέρεια στην έκδοση του πιστοποιητικού που είναι αναγκαίο για την καταχώριση της κυριότητας, όταν έχει υποβληθεί η δήλωση.
63. Ο Stauderer υποστηρίζει ότι το άρθρο 3, παράγραφος 2, του VGVG του 2000 εισάγει διακρίσεις μεταξύ αυστριακών και υπηκόων άλλων κρατών μελών.
64. Η Ισπανική Κυβέρνηση υποστηρίζει ότι η αυστριακή νομοθεσία εισάγει διακρίσεις καθόσον εφαρμόζεται σε μη-κατοίκους που πρέπει να δηλωθούν υπό αυτήν την ιδιότητα.
65. Το άρθρο 3, παράγραφος 2, του VGVG του 2000 μπορεί εκ πρώτης όψεως να θεωρηθεί ότι εισάγει διακρίσεις. Αφενός φαίνεται να απαγορεύει τις συμβάσεις μεταβιβάσεως ακινήτων στις οποίες συμβάλλονται αλλοδαποί –όταν τα πρόσωπα αυτά επιδιώκουν να παρακάμψουν τους κανόνες που διέπουν τις μεταβιβάσεις αυτές επικαλούμενα τις διατάξεις της Συμφωνίας ΕΟΧ περί ελεύθερης κυκλοφορίας κεφαλαίων. Αφετέρου το άρθρο 3, παράγραφος 2, δεν επηρεάζει τις μεταβιβάσεις ακινήτων μεταξύ Αυστριακών υπηκόων, δεδομένου ότι αυτοί δεν υπόκεινται στους κανόνες που ισχύουν στην πρώτη περίπτωση.
66. Ωστόσο το άρθρο 7, παράγραφος 2, του VGVG του 2000 επιβάλλει τόσο στους Αυστριακούς υπηκόους όσο και στους υπηκόους των άλλων κρατών μελών την υποχρέωση να δηλώσουν ότι η αγορά οικοδομημένου οικοπέδου προορίζεται ή δεν προορίζεται για τη δημιουργία εξοχικής κατοικίας. Η υποχρέωση, δηλαδή, αυτή, οσάκις εφαρμόζεται, εφαρμόζεται εξίσου στους υπηκόους των άλλων κρατών μελών και στους Αυστριακούς υπηκόους.
67. Καίτοι το άρθρο 3, παράγραφος 2, φαίνεται να εισάγει διακρίσεις, η διαδικασία δηλώσεως δεν νομίζω ότι αντιμετωπίζει τους υπηκόους των άλλων κρατών μελών διαφορετικά από τους Αυστριακούς υπηκόους.
68. Το δεύτερο σημείο για την εξέταση του ζητήματος αν η διαδικασία δηλώσεως και η συναφής κύρωση της αναδρομικής ακύρωσης εφαρμόζεται ενδεχομένως κατά τρόπο που εισάγει διακρίσεις είναι το αν α) η έκδοση του πιστοποιητικού από την αρμόδια αρχή μετά την υποβολή της δηλώσεως του άρθρου 7, παράγραφος 4, του VGVG του 2000 ή β) η αναδρομική ακύρωση συμβάσεως βάσει του άρθρου 29, παράγραφος 2, του VGVG του 2000 ενέχει την άσκηση διακριτικής ευχέρειας.
69. Όσον αφορά τις διαδικασίες εγκρίσεως που σκοπούν να προλάβουν την αγορά οικοπέδων με σκοπό τη δημιουργία εξοχικής κατοικίας, από τη νομολογία προκύπτει ότι η υποχρέωση του αγοραστή να αποδείξει τη μελλοντική χρήση του οικοπέδου δίνει στην αρμόδια αρχή μια δυνατότητα που μοιάζει με διακριτική ευχέρεια, η οποία μπορεί να ασκηθεί κατά τρόπο εισάγοντα διακρίσεις (27) .
70. Αντιθέτως στο πλαίσιο της διαδικασίας δηλώσεως που προβλέπει ο VGVG του 2000 κανένα στοιχείο δεν δείχνει ότι η αρμόδια αρχή ασκεί διακριτική ευχέρεια κατά την έκδοση του πιστοποιητικού. Ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει δήλωση ότι το οικόπεδο είναι οικοδομημένο, ότι είναι Αυστριακός υπήκοος ή ότι ασκεί το δικαίωμα ελεύθερης κίνησης κεφαλαίων και κατοικεί στο έδαφος κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και ότι το ακίνητο θα χρησιμοποιηθεί ή δεν θα χρησιμοποιηθεί ως εξοχική κατοικία. Οσάκις τηρούνται οι κανόνες χωροταξίας η δήλωση απλώς γίνεται δεκτή με την έκδοση πιστοποιητικού από την αρμόδια αρχή.
71. Αν όμως δεν υποβληθεί δήλωση εντός δύο ετών από της συνάψεως της συμβάσεως πωλήσεως, η συναλλαγή είναι αναδρομικώς άκυρη. Το αυτόματο του κανόνα αυτού σημαίνει ότι δεν ενέχει άσκηση διακριτικής ευχέρειας.
72. Συνεπώς είναι σχεδόν απίθανο να εφαρμοστεί η διαδικασία κατά τρόπο εισάγοντα διακρίσεις.
Μέτρο αναγκαίο και κατάλληλο
73. Τρίτον, πρέπει να εξεταστεί αν η διαδικασία δηλώσεως και η συναφής κύρωση της αναδρομικής ακυρώσεως είναι μέτρα αναγκαία και κατάλληλα για την αποτροπή της αγοράς οικοπέδων με σκοπό τη δημιουργία δευτερεύουσας κατοικίας κατά παράβαση των σχετικών κανόνων χωροταξίας.
74. Το Δικαστήριο έχει εξετάσει ήδη το ζήτημα αν μια διαδικασία δηλώσεως που νομίμως επιδιώκει να περιορίσει την αγορά ακινήτων με σκοπό τη δημιουργία δευτερεύουσας κατοικίας αποτελεί κατάλληλο μέσο για την επίτευξη του σκοπού αυτού.
75. Με την απόφαση Konle το Δικαστήριο έκρινε ότι η διαδικασία δηλώσεως που συνοδεύεται από μέτρα τα οποία μπορούν να ληφθούν σε περίπτωση παραβάσεώς της μπορεί να συνιστά αποτελεσματικό μέσο ελέγχου που μπορεί νομίμως να αποτρέψει την αγορά ακινήτου ως δευτερεύουσας κατοικίας (28) . Επιπλέον διευκρίνισε τι μπορεί να αποτελεί κατάλληλο παράλληλο μέτρο ως εξής:
«Συναφώς, αρκεί η επισήμανση ότι σε περίπτωση παραβιάσεως εθνικής νομοθεσίας περί δευτερεύουσας κατοικίας όπως η επίδικη της κύριας δίκης μπορεί να επιβληθούν πρόστιμα, με απόφαση επιβάλλουσα στον αποκτώντα το δικαίωμα να παύσει αμέσως την παράνομη χρήση του ακινήτου ειδάλλως το ακίνητο θα τεθεί σε αναγκαστικό πλειστηριασμό και με τη διαπίστωση της ακυρότητας της πωλήσεως συνεπαγόμενη την αποκατάσταση στο κτηματολόγιο των προ της κτήσεως του ακινήτου καταχωρίσεων.» (29)
76. Με την απόφαση Reisch επανέλαβε ότι μια παρόμοια διαδικασία δηλώσεως που συνοδεύεται από κυρώσεις για την περίπτωση παραβάσεώς της συμβιβάζεται με το κοινοτικό δίκαιο (30) .
77. Με την απόφαση Salzmann II το Δικαστήριο έκρινε πάλι ότι η εφαρμογή διαδικασίας δηλώσεως σε συνδυασμό με τα κατάλληλα μέτρα ως εναλλακτική οδός είναι προτιμότερη από την υπερβολικά περιοριστική διαδικασία εγκρίσεως που πρόβλεπε ο VGVG του 1993 (31) .
78. Υπό το φως των αποφάσεων αυτών νομίζω ότι μια διαδικασία δηλώσεως όπως η επίδικη αποτελεί κατάλληλο μέτρο για την επίτευξη του στόχου που επιδιώκει η εθνική νομοθεσία. Δίνει τη δυνατότητα στην αρμόδια αρχή να ελέγχει αν η αγορά ακινήτου πραγματοποιείται για τη δημιουργία εξοχικής κατοικίας. Αν συμβαίνει αυτό τότε μπορεί να ερευνήσει αν τηρούνται οι κανόνες χωροταξίας.
79. Ωστόσο το καίριο ζήτημα είναι το αν η κύρωση της αναδρομικής ακύρωσης της συμβάσεως πωλήσεως λόγω παραλείψεως υποβολής της δηλώσεως υπερακοντίζει το αναγκαίο μέτρο για την εξασφάλιση της τηρήσεως της διαδικασίας αυτής.
80. Η Αυστριακή Κυβέρνηση υποστηρίζει ότι η κύρωση είναι μέτρο ανάλογο δεδομένου ότι κανένα άλλο μέτρο δεν θα μπορούσε επαρκώς να ωθήσει τον αγοραστή οικοδομημένου οικοπέδου να υποβάλει την απαιτούμενη δήλωση εμπροθέσμως· μόνο η κύρωση της αναδρομικής ακυρώσεως της αγοράς μπορεί να επιτύχει τον στόχο της αποτροπής της παράνομης χρήσης του ακινήτου ως εξοχικής κατοικίας.
81. Ο Stauderer, η Επιτροπή και η Ισπανική Κυβέρνηση υποστηρίζουν ότι η κύρωση είναι μέτρο δυσανάλογο.
82. Η Επιτροπή υποστηρίζει ότι αυτό που κάνει δυσανάλογο μέτρο την κύρωση είναι το γεγονός ότι επέρχεται αυτομάτως. Συμφωνώ με την Επιτροπή.
83. Παράλληλα με το επιχείρημα αυτό θα έλεγα ότι η επιβαλλομένη κύρωση είναι ενδεχομένως μέτρο ακατάλληλο. Η ακύρωση της συναλλαγής, όπως έγινε δεκτό με την απόφαση Konle, θα ήταν κατάλληλο μέτρο μόνο αν αποδεικνυόταν ότι παραβιάστηκε ο νόμιμος περιορισμός της αγοράς ακινήτου για εξοχική κατοικία. Κατά κανόνα η κρίση αυτή στηρίζεται στη δήλωση που υποβάλλεται στην αρμόδια αρχή. Ωστόσο η ακύρωση της συναλλαγής με μόνη αιτιολογία την παράλειψη υποβολής δηλώσεως, δηλαδή χωρίς να αποδεικνύεται παραβίαση του νόμιμου περιορισμού, παρίσταται μέτρο πρόωρο και ενδεχομένως υπερακοντίζει τον στόχο που επιδιώκει η αυστριακή νομοθεσία δεδομένου ότι ενδέχεται να εμποδίζει χρήση συνάδουσα προς τον στόχο αυτό.
84. Δεν νομίζω ότι ευσταθεί ο ισχυρισμός της Αυστριακής Κυβέρνησης ότι οι διοικητικές κυρώσεις δεν επαρκούν ως εναλλακτικά μέτρα για την αποτροπή της αγοράς ακινήτων με σκοπό τη δημιουργία εξοχικής κατοικίας.
85. Όπως επισημαίνει η Επιτροπή, το άρθρο 34 του VGVG του 2000 απαριθμεί περιπτώσεις παραβάσεως της νομοθεσίας αυτής για τις οποίες μπορεί να επιβληθεί πρόστιμο. Δεν βλέπω για ποιο λόγο δεν περιελήφθη στον πίνακα αυτό η παράλειψη εμπρόθεσμης υποβολής της απαιτουμένης δηλώσεως.
86. Καταλήγω συνεπώς στην άποψη ότι η εθνική νομοθεσία που έχει ως αποτέλεσμα την αναδρομική ακύρωση συμβάσεως πωλήσεως ακινήτου οσάκις ο αγοραστής παραλείπει να υποβάλει εμπροθέσμως την απαιτούμενη δήλωση είναι μέτρο δυσανάλογο, ενδεχομένως μη αποτελεσματικό και μπορεί μάλιστα να αντιστρατεύεται τον επιδιωκόμενο στόχο.
Πρόταση
87. Κατόπιν των ανωτέρω προτείνω στο Δικαστήριο να δώσει την ακόλουθη απάντηση στο ερώτημα του Oberster Gerichtshof:
Το άρθρο 56 ΕΚ απαγορεύει την εθνική κανονιστική ρύθμιση που ρυθμίζει τις συμβάσεις πωλήσεως ακινήτων και προβλέπει ότι η παράλειψη εμπρόθεσμης υποβολής της απαιτουμένης δηλώσεως επιφέρει αναδρομική ακύρωση της συμβάσεως πωλήσεως ακινήτου.
(1) .
(2)  –	Οδηγία 88/361/ΕΟΚ του Συμβουλίου, της 24ης Ιουνίου 1988, για τη θέση σε εφαρμογή του άρθρου 67 της Συνθήκης (ΕΕ 1988, L 178, σ. 5).
(3)  – Βλ. Συνθήκη του Άμστερναμ, δεύτερο μέρος, άρθρο 6, I, σημείο 39.
(4)  –	Vorarlberger LGBl. 12/1969.
(5)  –	Vorarlberger LGBl. 61/1993.
(6)  –	Vorarlberger LGBl. 29/2000.
(7)  – Συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο (Συμφωνία ΕΟΧ) μεταξύ των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων, των κρατών μελών τους και της Δημοκρατίας της Αυστρίας, της Δημοκρατίας της Φινλανδίας, της Δημοκρατίας της Ισλανδίας, του Πριγκιπάτου του Λιχτενστάιν, του Βασιλείου της Νορβηγίας, του Βασιλείου της Σουηδίας και της Ελβετικής Συνομοσπονδίας (ΕΕ 1994, L 1, σ. 3).
(8)  – Προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 7 ανωτέρω. Τα άρθρα 40 έως 45 της Συμφωνίας ΕΟΧ περιέχουν τις διατάξεις περί ελεύθερης κυκλοφορίας κεφαλαίων.
(9)  –	Βλ. σημείο 6 ανωτέρω.
(10)  –	Απόφαση του Δικαστηρίου της 15ης Μαΐου 2003, C-300/01, Salzmann (Συλλογή 2003, σ. I-4899).
(11)  –	Σκέψη 52.
(12)  –	Της 27ης Σεπτεμβρίου 1968, για τη διεθνή δικαιοδοσία και την εκτέλεση των αποφάσεων σε αστικές και εμπορικές υποθέσεις. Παγιωμένη μορφή της συμβάσεως όπως τροποποιήθηκε με τις τέσσερις μεταγενέστερες συμβάσεις προσχωρήσεως δημοσιεύεται στο τεύχος ΕΕ 1998, C 27, σ. 1. Από 1ης Μαρτίου 2002, η σύμβαση αντικαταστάθηκε, με εξαίρεση όσον αφορά τη Δανία και ορισμένα υπερπόντια εδάφια άλλων κρατών μελών, από τον κανονισμό (ΕΚ) 44/2001 του Συμβουλίου, της 22ας Δεκεμβρίου 2000, για τη διεθνή δικαιοδοσία και την αναγνώριση και εκτέλεση των αποφάσεων σε αστικές και εμπορικές υποθέσεις (ΕΕ 2001, L 12, σ. 1).
(13)  –	Βλ. αποφάσεις της 11ης Ιουλίου 1996, C-39/94, SFEI κ.λπ. (Συλλογή 1996, σ. I-3547, σκέψη 24), της 20ής Οκτωβρίου 1993, C-10/92, Balocchi κατά Ministero Delle Finanze (Συλλογή 1993, σ. I-5105, σκέψεις 16 και 17) και της 14ης Ιανουαρίου 1982, 65/81, Reina κατά Landeskreditbank Baden-Württemberg (Συλλογή 1982, σ. 33, σκέψεις 7 και 8).
(14)  –	Προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 12 ανωτέρω.
(15)  –	Απόφαση της 5ης Ιουνίου 1997, C-105/94, Celestini (Συλλογή 1997, σ. I-2971, σκέψη 20).
(16)  –	Βλ. απόφαση της 21ης Ιανουαρίου 2003, C-318/00, Bacardi-Martini και Cellier des Dauphins [Συλλογή 2003, σ. I-905, σκέψεις 40 και 42 (σκέψεις 41 και 43 στην ηλεκτρονική μορφή της αποφάσεως) και την παρατιθέμενη νομολογία]. Η διαφορά στην αρίθμηση των παραγράφων μεταξύ της έντυπης και της ηλεκτρονικής μορφής της αποφάσεως φαίνεται ότι οφείλεται στο γεγονός ότι η έβδομη σκέψη στην έντυπη μορφή δεν αριθμείται.
(17)  –	Η έκθεση Schlosser (ΕΕ 1986, C 298, σ. 99) ορίζει στην παράγραφο 166 το εμπράγματο δικαίωμα ως το δικαίωμα που μπορεί να ασκηθεί έναντι παντός· ο φορέας του μπορεί να διεκδικήσει το πράγμα επί του οποίου υπάρχει το δικαίωμα έναντι οποιουδήποτε που δεν έχει προγενέστερο δικαίωμα. Αντιθέτως το ενοχικό δικαίωμα μπορεί να ασκηθεί μόνο κατά συγκεκριμένου προσώπου. Βλ. επίσης προτάσεις του γενικού εισαγγελέα Mischo στην υπόθεση C-115/88, Reichert και Kockler (Συλλογή 1990, σ. I-27, σημεία 14 έως 16), στην οποία συμφωνεί με ισχυρισμούς του Ηνωμένου Βασιλείου και της Γαλλίας, που υποστήριξαν και η Γερμανία, η Ιταλία και η Επιτροπή, ότι η ουσία του εμπραγμάτου δικαιώματος είναι το απόλυτο αποτέλεσμα που παράγει erga omnes.
(18)  –	Vorarlberger LGBl. 28/2004.
(19)  –	Vorarlberger LGBl. 42/2004.
(20)  –	Απόφαση Salzmann II (προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 10, σκέψη 39), και απόφαση της 1ης Ιουνίου 1999, C-302/97, Konle (Συλλογή 1999, σ. I-3099, σκέψη 22).
(21)  –	Βλ. απόφαση Konle (σκέψη 39), απόφαση της 5ης Μαρτίου 2002 στις συνεκδικασθείσες υποθέσεις C-515/99, C-519/99 έως C-524/99 και C-526/99 έως C-540/99, Reisch κ.λπ. (Συλλογή 2002, σ. I-2157, σκέψη 32), και Salzmann II (σκέψη 41).
(22)  –	Βλ. απ όφαση Salzmann II (σκέψη 42 και την παρατιθέμενη νομολογία).
(23)  –	Βλ. σημείο 4 ανωτέρω.
(24)  –	Αποφάσεις Konle (προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 20, σκέψη 40), Reisch, (προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 21, σκέψη 34), και Salzmann II (προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 10, σκέψη 44).
(25)  –	Απόφαση της 25ης Ιουλίου 1991, C-76/90 (Συλλογή 1991, σ. 4221). Βλ. ιδίως σκέψη 12.
(26)  –	Βλ. αποφάσεις της 4ης Ιουνίου 2002, C-483/99, Επιτροπή κατά Γαλλίας (Συλλογή 2002, σ. I-4781, σκέψη 41), και C-367/98, Επιτροπή κατά Πορτογαλίας (Συλλογή 2002, σ. I-4731, σκέψη 45).
(27)  –	Αποφάσεις Konle (προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 20, σκέψη 41), και Salzmann II (προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 10, σκέψη 46).
(28)  –	Προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 20, σκέψεις 46 έως 48.
(29)  – Απόφαση Konle, σκέψη 47.
(30)  –	Προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 21, σκέψη 35.
(31)  –	Προπαρατεθείσα στην υποσημείωση 10, σκέψη 50.