62023CJ0351_RES
Processo C‑351/23
GR REAL s. r. o.
contra
POeRT
(pedido de decisão prejudicial apresentado pelo Krajský súd v Prešove)
Acórdão do Tribunal de Justiça (Grande Secção) de 24 de junho de 2025
«Reenvio prejudicial — Proteção dos consumidores — Cláusulas abusivas nos contratos celebrados com os consumidores — Diretiva 93/13/CEE — Artigo 6.o, n.o 1 — Artigo 7.o, n.o 1 — Contrato de crédito ao consumo — Contrato assegurado por uma garantia prestada sobre um bem imóvel que constitui a casa de morada de família de um consumidor — Vencimento antecipado — Venda extrajudicial em leilão desse bem imóvel — Legislação nacional que permite a realização dessa venda sem verificação prévia, por um órgão jurisdicional, do crédito em causa — Causas de nulidade da referida venda que excluem a existência de cláusulas abusivas — Efetividade da proteção reconhecida aos consumidores — Artigos 7.° e 47.° da Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia»
Proteção dos consumidores — Cláusulas abusivas nos contratos celebrados com os consumidores — Diretiva 93/13 — Âmbito de aplicação — Ação judicial intentada por uma sociedade adjudicatária da casa de morada de família de um consumidor, vendida no âmbito de uma execução extrajudicial de uma garantia hipotecária sobre esse bem, concedida pelo consumidor, e que visa o seu despejo — Pedido reconvencional apresentado pelo consumidor nesta ação para impugnar a legalidade da transferência de propriedade da referida casa de morada de família — Inclusão — Requisitos
(Diretiva 93/13 do Conselho, artigos 6.°, n.o 1, e 7.°, n.o 1)
(cf. n.os 63‑74, 77, 79‑83 e disp. 1)
Proteção dos consumidores — Cláusulas abusivas nos contratos celebrados com os consumidores — Diretiva 93/13 — Meios destinados a fazer cessar a utilização das cláusulas abusivas — Legislação nacional que permite prosseguir a execução extrajudicial de uma garantia hipotecária concedida por um consumidor sobre a sua casa de morada de família, apesar da existência de um pedido pendente de medidas provisórias e de indícios concordantes sobre a eventual presença de uma cláusula potencialmente abusiva no contrato na origem dessa execução — Legislação que não permite obter por via judicial a anulação dessa execução devido à existência de tal cláusula nesse contrato — Inadmissibilidade
(Diretiva 93/13 do Conselho, artigos 6.°, n.o 1, e 7.°, n.o 1)
(cf. n.os 88‑105, disp. 2)
Resumo
Chamado a pronunciar‑se a título prejudicial pelo Krajský súd v Prešove (Tribunal Regional de Prešov, Eslováquia), o Tribunal de Justiça, reunido em Grande Secção, pronuncia‑se sobre a proteção conferida aos consumidores pela Diretiva 93/13 (
1
), lida à luz dos direitos fundamentais à habitação e a uma tutela jurisdicional efetiva (
2
), no âmbito de um litígio que opõe dois consumidores à adjudicatária da casa de morada de família desses consumidores a respeito, por um lado, do despejo destes últimos dessa habitação na sequência da aquisição da mesma pela adjudicatária e, por outro, de um pedido reconvencional através do qual os referidos consumidores impugnaram a legalidade da transferência de propriedade desse bem imóvel. O Tribunal de Justiça examina igualmente as condições em que um processo de execução extrajudicial de uma garantia hipotecária, uma vez iniciado, deve prosseguir para que esses direitos fundamentais e as exigências previstas na Diretiva 93/13 sejam respeitados.
Em 7 de abril de 2011, PO e RT, os recorridos, celebraram com uma instituição de crédito eslovaca (a seguir «banco») um contrato de mútuo no montante de 63000 euros, reembolsável em prestações mensais. O prazo de vencimento do empréstimo foi fixado em 20 de janeiro de 2030. Uma cláusula que figurava nas condições gerais aplicadas pelo banco previa o vencimento antecipado deste empréstimo em caso de atraso no pagamento. O contrato de mútuo previa uma garantia hipotecária que tinha por objeto a casa de morada de família dos recorridos.
Em 3 de novembro de 2016, devido ao atraso dos recorridos no pagamento das prestações mensais, o banco declarou o vencimento antecipado do empréstimo e convidou os recorridos a pagarem a totalidade do montante em dívida com base no contrato de mútuo. Apresentou igualmente um pedido de execução da garantia hipotecária através de uma venda em leilão extrajudicial do bem imóvel em causa.
Em 21 de abril de 2017, os recorridos intentaram no Okresný súd Prešov (Tribunal de Primeira Instância de Prešov, Eslováquia) uma ação destinada a obter a condenação do banco a abster‑se de executar essa garantia e, a título de medida provisória, a suspensão da sua execução até ao encerramento definitivo do processo principal.
Em 25 de abril de 2017, a primeira sessão do leilão teve lugar sem que ninguém tivesse licitado.
Por Despacho de 26 de maio de 2017, o Tribunal de Primeira Instância de Prešov indeferiu o pedido de medidas provisórias dos recorridos. Estes últimos recorreram desse despacho para o Tribunal Regional de Prešov. Em 18 de julho de 2017, antes de esse órgão jurisdicional ter podido proferir a sua decisão, o bem imóvel em causa foi adquirido, no âmbito da segunda sessão da venda em leilão, pela recorrente, a GR REAL, sociedade que opera, nomeadamente, no setor do crédito, da gestão e da manutenção de bens imóveis. Esta venda teve lugar apesar de PO se ter oposto à execução da garantia hipotecária em causa, com o fundamento de que o processo judicial destinado a impedir essa execução estava em curso e de que tanto o leiloeiro como a adjudicatária tinham sido informados da existência da impugnação judicial em curso relativa à execução do bem.
Em 9 de agosto de 2017, o Tribunal Regional de Prešov anulou o Despacho de 26 de maio de 2017 e ordenou uma nova apreciação do pedido de medidas provisórias dos recorridos, com o fundamento, nomeadamente, de que o Tribunal de Primeira Instância de Prešov devia ter examinado as objeções dos recorridos relativas à inexistência de acordo sobre a cláusula de vencimento antecipado.
Em 19 de dezembro de 2017, os recorridos desistiram da ação intentada em 21 de abril de 2017, devido à venda do bem imóvel em causa. Por conseguinte, em 11 de janeiro de 2018, o Tribunal de Primeira Instância de Prešov encerrou o processo.
Na sequência da recusa dos recorridos em libertarem o bem imóvel em causa, sendo este a única habitação de que dispunham e que ocupavam com os seus filhos, dois dos quais menores, a recorrente intentou no Tribunal de Primeira Instância de Prešov uma ação de despejo. A declaração de improcedência desta ação por esse órgão jurisdicional foi confirmada em sede de recurso pelo Tribunal Regional de Prešov.
Por Despacho de 8 de abril de 2021, o Najvyšší súd Slovenskej republiky (Supremo Tribunal da República da Eslováquia) anulou as decisões dos dois órgãos jurisdicionais e devolveu o processo ao Tribunal de Primeira Instância de Prešov, para apreciação do direito de propriedade da recorrente. Este último órgão jurisdicional julgou procedente a ação da recorrente e ordenou aos recorridos que libertassem o bem imóvel em causa, julgando improcedente a impugnação da legalidade da venda desse bem.
Tanto a recorrente como os recorridos recorreram desta decisão para o Tribunal Regional de Prešov, que é o órgão jurisdicional de reenvio. Perante este último, os recorridos alegam a violação dos direitos enquanto consumidores e do direito à habitação que lhes assistem.
Por um lado, o órgão jurisdicional de reenvio tem dúvidas quanto à conformidade da cláusula de vencimento antecipado do contrato de mútuo em causa com a exigência de transparência, uma vez que esta cláusula figurava nas condições gerais do banco, mas não foi comunicada aos recorridos. Por outro lado, esse órgão jurisdicional interroga‑se sobre se, nos termos da Diretiva 93/13, a sociedade adjudicatária de um bem imóvel no âmbito de uma venda extrajudicial em leilão, informada da existência de um processo judicial pendente relativo à validade da cláusula que está na origem dessa venda, beneficia de uma proteção absoluta ou se essa proteção pode ser limitada, tendo em conta, nomeadamente, o comportamento ativo dos consumidores em causa para se precaverem contra essa execução invocando o caráter abusivo da referida cláusula, e as dúvidas relativas à boa‑fé dessa sociedade.
Apreciação do Tribunal de Justiça
Em primeiro lugar, o Tribunal de Justiça examina se o processo judicial na causa principal está abrangido pelo âmbito de aplicação da Diretiva 93/13 (
3
).
O Tribunal de Justiça recorda, assim, que, para determinar se a Diretiva 93/13 pode ser utilmente invocada no âmbito desse processo, há que examinar o seu objeto, as especificidades do litígio em que se insere e a existência de indícios concordantes quanto à eventual presença de uma cláusula potencialmente abusiva no contrato de mútuo hipotecário que foi objeto desse processo.
No que respeita, primeiro, ao objeto do processo, o Tribunal de Justiça recorda a sua jurisprudência segundo a qual a Diretiva 93/13 não pode, em princípio, ser utilmente invocada num litígio relativo à proteção de direitos reais ligados à propriedade legalmente adquirida por um profissional na sequência de uma venda em leilão (
4
). Recorda também que um juiz nacional não pode proceder à apreciação do caráter abusivo de cláusulas contratuais que conduziria à anulação dos atos que transferem a propriedade de um bem imóvel, numa situação em que o processo de execução hipotecária que conduziu a essa transferência terminou e os direitos de propriedade sobre esse bem foram transferidos para um terceiro, sem que a legalidade da transferência seja impugnada (
5
). Neste contexto, o Tribunal de Justiça esclarece que os objetos das ações no processo principal se distinguem dos que estão em causa na sua jurisprudência referida. Com efeito, o litígio no processo principal tem a particularidade de o órgão jurisdicional de reenvio ter sido chamado a pronunciar‑se, por um lado, sobre uma ação de despejo dos recorridos da casa de morada de família, intentada pela recorrente no exercício do seu direito de propriedade adquirido no momento da venda extrajudicial em leilão desse bem, e, por outro, sobre um pedido reconvencional através do qual os recorridos impugnam a legalidade da transmissão da propriedade desse bem à recorrente, com o fundamento de que as condições em que essa transferência teve lugar não cumprem a exigência de uma tutela jurisdicional efetiva (
6
).
Por conseguinte, diferentemente do litígio em causa no Acórdão Banco Santander (
7
), o litígio no processo principal diz respeito não só à proteção dos direitos reais de propriedade adquiridos na sequência de uma venda de um bem imóvel por adjudicação, mas também às condições em que o processo de execução da garantia hipotecária concedida sobre esse bem pôde conduzir à transferência desses direitos para a sociedade adjudicatária. No caso em apreço, no âmbito do seu pedido reconvencional, os recorridos não opõem ao adquirente de um bem imóvel, terceiro no contrato de mútuo hipotecário relativo a esse bem, causas de nulidade desse contrato ou de algumas das suas cláusulas, mas impugnam a própria legalidade da transferência de propriedade desse bem para o adquirente.
Segundo, no que respeita às especificidades do litígio em que se insere o processo e, mais especificamente, à atitude dos consumidores em relação ao processo de execução extrajudicial em causa, o Tribunal de Justiça sublinha que esta não pode ser qualificada de totalmente passiva.
Com efeito, por um lado, os recorridos intentaram uma ação destinada a impedir a continuação desse processo, acompanhada de um pedido de medidas provisórias com vista à sua suspensão. Ora, segundo o órgão jurisdicional de reenvio, esta via de recurso foi a única que permitiu opor‑se à realização de uma venda extrajudicial em leilão. Sem prejuízo da apreciação que cabe a esse órgão jurisdicional efetuar, o facto de, após a realização da venda em leilão, esses recorridos terem desistido dessa ação não pode pôr em causa a conclusão de que os referidos recorridos não permaneceram passivos, uma vez que podiam razoavelmente considerar que a referida ação tinha ficado sem objeto.
Por outro lado, o órgão jurisdicional de reenvio refere que, na segunda sessão da venda em leilão, os recorridos informaram a recorrente da existência de um pedido de medidas provisórias pendente com vista à suspensão da execução da hipoteca em causa. Esta apreciação dos factos é da competência do órgão jurisdicional de reenvio e vincula o Tribunal de Justiça, embora a recorrente negue ter sido informada da existência de tal pedido.
Terceiro, o órgão jurisdicional de reenvio considera que, à data da venda em leilão, existiam indícios concordantes quanto à eventual presença de uma cláusula potencialmente abusiva no contrato que esteve na origem da execução da garantia hipotecária em causa. Com efeito, exprime dúvidas quanto à conformidade da cláusula de vencimento antecipado que levou a essa execução com a exigência de transparência.
Tendo em conta o que precede, o Tribunal de Justiça considera que, ao contrário do processo que deu origem ao Acórdão Banco Santander (
8
), os recorridos não permaneceram passivos no âmbito do processo de execução extrajudicial. Pelo contrário, utilizaram as vias de recurso previstas na legislação nacional para se oporem a essa execução e informaram as pessoas afetadas por essa execução das suas diligências. Todavia, o processo de execução prosseguiu e conduziu à venda em leilão da casa de morada de família, sem qualquer fiscalização judicial do fundamento do crédito cujo pagamento o banco pedia, apesar de existirem indícios concordantes quanto ao caráter potencialmente abusivo da cláusula de vencimento antecipado na origem dessa mesma execução. Ora, nestas circunstâncias, não se pode considerar que a proteção da segurança jurídica de uma transferência de propriedade já efetuada para um terceiro (
9
) tem caráter absoluto.
Por conseguinte, o Tribunal de Justiça considera que está abrangido pelo âmbito de aplicação da Diretiva 93/13 (
10
), lida à luz dos direitos à habitação e a uma tutela jurisdicional efetiva (
11
), um processo judicial no âmbito do qual, por um lado, a sociedade adjudicatária de um bem imóvel que constitui a casa de morada de família de um consumidor, vendido no âmbito de uma execução extrajudicial de uma garantia hipotecária prestada sobre esse bem por esse consumidor a favor de um mutuante profissional, pede o despejo do referido consumidor e, por outro, este último impugna, através de um pedido reconvencional, a legalidade da transferência de propriedade desse bem para essa sociedade adjudicatária, efetuada apesar de um processo judicial, ainda pendente no momento da transmissão, destinado à suspensão da execução dessa garantia com fundamento na existência de cláusulas abusivas no contrato que esteve na origem dessa execução e da qual a sociedade adjudicatária foi previamente informada pelo mesmo consumidor. É o que acontece desde que, à data da venda em causa, existam indícios concordantes quanto ao caráter potencialmente abusivo dessas cláusulas e de que o consumidor tenha utilizado as vias de recurso cujo acionamento se podia razoavelmente esperar por parte de um consumidor médio, com vista a obter a fiscalização jurisdicional dessas cláusulas.
Em segundo lugar, o Tribunal de Justiça constata que a Diretiva 93/13, lida à luz dos direitos à habitação e a uma tutela jurisdicional efetiva, se opõe a uma legislação nacional (
12
) que permite que a execução extrajudicial de uma garantia hipotecária concedida por um consumidor a um mutuante profissional sobre um imóvel que constitui a casa de morada de família desse consumidor prossiga, apesar da existência de um pedido de medidas provisórias pendente num órgão jurisdicional destinado à suspensão dessa execução e de indícios concordantes quanto à eventual presença de uma cláusula potencialmente abusiva no contrato que está na origem dessa execução. É o que acontece quando essa legislação não prevê a possibilidade de obter por via judicial a nulidade da mesma execução devido à existência de cláusulas abusivas nesse contrato.
No caso em apreço, sem prejuízo das verificações que incumbe ao órgão jurisdicional de reenvio efetuar, as vias de direito de que os recorridos dispunham à data da realização do leilão não cumpriam a exigência de uma tutela jurisdicional efetiva.
Com efeito, por um lado, essas vias de recurso não ofereciam uma possibilidade efetiva de suspender a realização dessa venda, no âmbito de uma execução, para permitir a fiscalização jurisdicional de uma cláusula potencialmente abusiva no contrato que deu origem a essa execução, apesar de estar pendente um pedido de suspensão num tribunal. Ora, o artigo 7.o, n.o 1, da Diretiva 93/13 exige que o consumidor não seja privado da possibilidade efetiva de obter a suspensão de um processo de execução instaurado ao abrigo de um título executivo baseado numa cláusula contratual cuja validade é impugnada judicialmente em razão do seu caráter abusivo. Com efeito, na falta dessa suspensão, a decisão que declara o caráter abusivo dessa cláusula apenas proporcionaria a esse consumidor uma proteção a posteriori puramente indemnizatória, que seria incompleta e insuficiente. Esta exigência justifica‑se tanto mais quando, como no presente processo, o processo de execução visa o domicílio do consumidor e da sua família, cuja proteção faz parte do direito fundamental ao respeito pela vida privada e familiar (
13
).
Por outro lado, as referidas vias de recurso não ofereciam aos recorridos a possibilidade de pedir a declaração de nulidade da venda em leilão devido à presença de uma cláusula abusiva no contrato que esteve na origem dessa venda (
14
), apesar da existência de indícios concordantes quanto ao caráter potencialmente abusivo dessa cláusula.
O Tribunal de Justiça acrescenta que, tendo em conta a jurisprudência recente do Supremo Tribunal da República Eslovaca sobre a Lei relativa à Venda Voluntária em Leilão (
15
), a possibilidade de uma interpretação desta lei (
16
) que seja conforme com as disposições da Diretiva 93/13 não parece excluída. A este respeito, se o órgão jurisdicional de reenvio considerar que lhe é permitido proceder a essa interpretação da referida lei, no que respeita aos fundamentos de anulação nela previstos, essa mesma lei prevê igualmente que um pedido de declaração de nulidade deve ser apresentado no prazo de três meses a contar da data da adjudicação. Sob reserva de verificação pelo órgão jurisdicional de reenvio, não se podia razoavelmente esperar que os recorridos apresentassem um pedido de declaração de nulidade da venda em leilão em causa com base na Lei relativa à venda voluntária em leilão, na medida em que não podiam ter antecipado a interpretação dada a esta lei pelo Supremo Tribunal da República Eslovaca cinco anos após essa venda.
Ora, a importância do interesse público subjacente à proteção que a Diretiva 93/13 confere aos consumidores e a necessidade de garantir a efetividade dos direitos que esta confere aos particulares justificam, na falta de vias de recurso efetivas que lhes permitam invocar os seus direitos decorrentes desta mesma diretiva antes da data da adjudicação, a não preclusão do direito dos recorridos de impugnarem a execução que deu lugar a essa adjudicação.
O Tribunal de Justiça especifica igualmente que, uma vez que o órgão jurisdicional de reenvio pode ser levado a declarar a nulidade da venda em leilão e, consequentemente, a repor as relações jurídicas existentes entre os recorridos e o banco antes de essa venda ter sido realizada, esse órgão jurisdicional deve, à luz do direito nacional aplicável, examinar a possibilidade de permitir a esse banco participar no processo, de acordo com as modalidades processuais adequadas.
(
1
)	Diretiva 93/13/CEE do Conselho, de 5 de abril de 1993, relativa às cláusulas abusivas nos contratos celebrados com os consumidores (JO 1993, L 95, p. 29).
(
2
)	O artigo 7.o da Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia (a seguir «Carta») relativo ao respeito pela vida privada e familiar garante o direito à habitação, enquanto o artigo 47.o da Carta prevê o direito a uma tutela jurisdicional efetiva.
(
3
)	E, mais especificamente, do âmbito de aplicação do artigo 6.o, n.o 1, e do artigo 7.o, n.o 1, da Diretiva 93/13.
(
4
)	Acórdão de 7 de dezembro de 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945), n.os 44 e 47.
(
5
)	Acórdão de 17 de maio de 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394), n.o 57.
(
6
)	Conforme previsto no artigo 47.o da Carta e no artigo 7.o, n.o 1, da Diretiva 93/13.
(
7
)	Acórdão de 7 de dezembro de 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).
(
8
)	Acórdão de 7 de dezembro de 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945).
(
9
)	A que o Tribunal de Justiça fez referência nos Acórdãos de 7 de dezembro de 2017, Banco Santander (C‑598/15, EU:C:2017:945), n.o 45, e de 17 de maio de 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394), n.o 57.
(
10
)	E, mais especificamente, do artigo 6.o, n.o 1, e do artigo 7.o, n.o 1, da Diretiva 93/13.
(
11
)	Artigos 7.° e 47.°, da Carta.
(
12
)	Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov [Lei n.o 527/2002, relativa à Venda Voluntária em Leilão e que complementa a Lei n.o 323/1992, do Conselho Nacional Eslovaco, relativa aos Notários e às Atividades Notariais (Código do Notariado)] (a seguir «Lei relativa à Venda Voluntária em Leilão»).
(
13
)	Artigo 7.o da Carta.
(
14
)	O artigo 21.o, n.o 2, da Lei relativa à Venda Voluntária em Leilão prevê o direito de pedir a declaração de nulidade de uma venda no prazo de três meses a contar da data da adjudicação, em caso de impugnação da validade do contrato constitutivo da garantia em causa ou de violação das disposições desta lei.
(
15
)	Nas suas observações escritas, o Governo Eslovaco alega que, numa jurisprudência de 2022, confirmada em 2023, o Supremo Tribunal da República Eslovaca interpretou o artigo 21.o, n.o 2, da Lei relativa à venda voluntária em leilão no sentido de que a existência de cláusulas abusivas no contrato que está na origem de uma execução extrajudicial constitui um fundamento que permite declarar a nulidade da venda ocorrida no âmbito dessa execução.
(
16
)	E, mais especificamente, do artigo 21.o, n.o 2, da Lei relativa à Venda Voluntária em Leilão.