62003CC0350_PL
Opinion of the Advocate-General
Opinion of the Advocate-General
1. Niniejsza sprawa jest następstwem wyroku z dnia 13 grudnia 2001 r. w sprawie Heininger(2) .
2. W wyroku tym Trybunał orzekł, że dyrektywa Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa(3), ma zastosowanie do umów „kredytu hipotecznego”, to znaczy umów kredytu zawieranych w celu sfinansowania nabycia nieruchomości. Trybunał wywiódł z tego, że konsumenci, którzy zawarli tego typu umowę w drodze akwizycji w domu, dysponują prawem odstąpienia ustanowionym w art. 5 dyrektywy.
3. W niniejszej sprawie Landgericht Bochum (Niemcy) zwrócił się do Trybunału o uściślenie skutków swojego orzecznictwa. Zapytuje on, czy dyrektywa może mieć zastosowanie do całościowej transakcji finansowej, która obejmuje, oprócz umowy kredytu hipotecznego, umowę sprzedaży nieruchomości. Zapytuje on również, czy w tego typu transakcji finansowej wykonanie prawa odstąpienia może skutkować nie tylko odstąpieniem od umowy kredytu hipotecznego, ale także od umowy sprzedaży nieruchomości.
I – Ramy prawne
A – Przepisy wspólnotowe
4. Dyrektywa zmierza do zapewnienia konsumentom państw członkowskich minimalnej ochrony w zakresie umów zawieranych w drodze akwizycji w domu.
5. Zgodnie z jej art. 1 ust. 1 stosuje się ją do umów zawieranych między przedsiębiorcą a konsumentem w trakcie zorganizowanego przez przedsiębiorcę wyjazdu poza lokal przedsiębiorstwa lub w trakcie odwiedzin przedsiębiorcy w domu konsumenta lub w miejscu pracy konsumenta, w przypadku gdy odwiedziny te nie odbywają się na wyraźne życzenie konsumenta.
6. Dyrektywa nie ma natomiast zastosowania, zgodnie z jej art. 3 ust. 2 lit. a), do „umów o prace budowlane, umów sprzedaży i najmu nieruchomości oraz umów dotyczących innych praw dotyczących nieruchomości”.
7. Artykuł 4 dyrektywy głosi, że przedsiębiorca jest zobowiązany zawiadomić konsumenta o przysługującym mu prawie do odstąpienia od umowy w terminie wymienionym w art. 5 dyrektywy.
8. Artykuł 5 dyrektywy stanowi:
„1. Konsument ma prawo do odstąpienia od umowy przez wysłanie zawiadomienia w terminie nie krótszym niż siedem dni od otrzymania zawiadomienia określonego w art. 4, zgodnie z procedurą ustanowioną w ustawodawstwie krajowym. [...].
2. Wysłanie przez konsumenta zawiadomienia zwalnia konsumenta z wszelkich zobowiązań wynikających z umowy”.
9. Jeśli chodzi o skutki odstąpienia, art. 7 dyrektywy stanowi, że „jeśli konsument skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy, skutki prawne takiego odstąpienia regulują krajowe przepisy prawne, zwłaszcza w kwestii zwrotu płatności za towary lub usługi i zwrotu otrzymanych towarów”.
10. W wyroku w sprawie Heininger Trybunał dokonał wykładni dyrektywy odnośnie do dwóch kwestii.
11. Po pierwsze, orzekł, że dyrektywa ma zastosowanie do umów kredytu hipotecznego, to znaczy umów kredytu zawieranych w celu sfinansowania nabycia nieruchomości(4), nawet jeśli kredyt taki zabezpieczony jest na nieruchomości(5) . Uznał on, że przedmiotem tego typu umowy nie jest „prawo dotyczące nieruchomości” w rozumieniu art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy(6), lecz przyznanie środków pieniężnych, któremu odpowiada wzajemne zobowiązanie do ich zwrotu i zapłaty odsetek(7) . Wywiódł z tego, że konsument, który zawiera tego typu umowę w drodze akwizycji w domu, dysponuje prawem odstąpienia ustanowionym w art. 5 dyrektywy(8) .
12. Następnie Trybunał przypomniał, że minimalny termin siedmiu dni na wykonanie prawa odstąpienia należy obliczać „od otrzymania przez konsumenta informacji” o przysługującym mu prawie odstąpienia i że obowiązek dostarczenia takiej informacji spoczywa na przedsiębiorcy(9) . W konsekwencji Trybunał orzekł, że zawarte w dyrektywie uregulowania sprzeciwiają się istnieniu przepisu krajowego przewidującego maksymalny okres jednego roku – licząc od chwili zawarcia umowy – na wykonanie prawa odstąpienia ustanowionego w art. 5 tej dyrektywy, w sytuacji gdy konsument nie otrzymał informacji, o której mowa w art. 4 wspomnianej dyrektywy(10) .
B – Przepisy niemieckie
13. W Niemczech dyrektywa została transponowana do prawa krajowego przy pomocy Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften (ustawy dotyczącej odstąpienia od umów zawartych w drodze akwizycji w domu i podobnych transakcji) z dnia 16 stycznia 1986 r.(11) .
14. Paragraf 3 ust. 1 tego tekstu głosi, że „w przypadku odstąpienia każda ze stron zobowiązana jest zwrócić drugiej otrzymane świadczenia”. Paragraf 3 ust. 3 ustawy HWiG dodaje, że „w przypadku otrzymania rzeczy do używania lub czerpania korzyści, jak również w przypadku innych świadczeń otrzymanych do chwili odstąpienia, zwrotowi podlega ich wartość”.
15. Ponadto ustawodawca niemiecki dokonał transpozycji dyrektywy Rady 87/102/EWG z dnia 22 grudnia 1986 r. w sprawie zbliżenia przepisów ustawowych, wykonawczych i administracyjnych państw członkowskich dotyczących kredytu konsumenckiego(12), uchwalając Verbraucherkreditgesetz (ustawę o kredycie konsumenckim), z dnia 17 grudnia 1990 r.(13) . Paragraf 9 tej ustawy stanowi:
„1. Umowa sprzedaży stanowi transakcję wiązaną z umową kredytu, jeśli kredyt służy finansowaniu ceny sprzedaży, a te dwie umowy należy uznać za stanowiące jedną całość pod względem gospodarczym. Jedna całość pod względem gospodarczym istnieje zwłaszcza wtedy, gdy kredytodawca korzysta ze współpracy sprzedawcy przy przygotowaniu lub zawarciu umowy kredytu.
2. Oświadczenie woli konsumenta mające na celu zawarcie wiązanej umowy sprzedaży staje się skuteczne dopiero wtedy, gdy konsument nie odwołuje […] swojego oświadczenia woli mającego na celu zawarcie umowy kredytu.
Informacja o prawie odstąpienia […] powinna zawierać wzmiankę, że w przypadku odstąpienia umowa sprzedaży związana z umową kredytu również nie dochodzi do skutku. […] Jeśli kwota netto kredytu została już wypłacona sprzedawcy, kredytodawca wstępuje względem konsumenta, w zakresie skutków prawnych odstąpienia, w prawa i obowiązki sprzedawcy wynikające z umowy sprzedaży […]”.
16. Paragraf 3 ust. 2 pkt 2 ustawy VerbrKrG uściśla, że niektóre z jej przepisów, w szczególności jej § 9, nie mają zastosowania do „umów o kredyt, według których kredyt zależy od ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości i jest udzielany na takich warunkach, jak zwykle kredyty zabezpieczone na nieruchomości i ich pośrednie finansowanie […]”.
II – Stan faktyczny i postępowanie przed sądem krajowym.
17. Od końca lat osiemdziesiątych Deutsche Bausparkasse Badenia (dalej zwana „Bankiem”) finansuje nabywanie starych mieszkań.
18. Co do zasady chodzi o budynki, które zostały wzniesione w ramach programu budowy mieszkań o charakterze socjalnym w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych i które zostały zakupione przez Allgemeine Wohnungsvermögens AG, a następnie odnowione i wystawione na sprzedaż. Spółka Heinen & Biege GmbH, która prowadzi działalność polegającą na pośrednictwie w zakresie nieruchomości i usług finansowych, zobowiązała się do sprzedaży mieszkań i pośrednictwa w finansowaniu.
19. W ramach tej koncepcji sprzedaży w lutym 1992 r. z małżonkami Schulte skontaktował się pracownik Heinen & Biege GmbH, który zaproponował im przystąpienie do programu inwestycyjnego polegającego na zakupie nieruchomości finansowanej z kredytu. Ze względów podatkowych mieszkanie musiało być używane przez osoby trzecie, a jego nabycie musiało w całości być finansowane ze środków pochodzących z kredytu, przy czym w okresie obowiązywania umowy kredytu wyłączona była możliwość jego wcześniejszej spłaty.
20. Małżonkowie Schulte kupili w dniu 28 kwietnia 1992 r. lokal mieszkalny za cenę 90 519 DEM. Umowa sprzedaży została zawarta przed notariuszem, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie niemieckimi przepisami prawnymi.
21. W celu sfinansowania tego nabycia małżonkowie Schulte, w dniu 7 kwietnia 1992 r. zaciągnęli w Banku kredyt w kwocie 105 000 DEM, zabezpieczony „długiem gruntowym” tej samej wysokości. To zabezpieczenie na nieruchomości zostało ustanowione aktem notarialnym z dnia 8 maja 1992 r. W akcie tym małżonkowie Schulte przyjęli także na siebie osobistą odpowiedzialność za spłatę długu gruntowego i co do obowiązku spłaty kredytu poddali się oni egzekucji z całego ich majątku.
22. Małżonkowie Schulte przystąpili również do systemu wspólnoty wpływów pochodzących z wynajmu. Zgodnie z zasadami obowiązującymi w tym systemie zrzekli się oni zarządu swojej nieruchomości. Wpływy z wynajmu pobierała spółka Heinen & Biege GmbH, przekazując je właścicielom stosunkowo do wysokości zainwestowanych przez nich środków, po uprzednim odliczeniu kosztów poniesionych na utrzymanie lokali mieszkalnych.
23. Małżonkowie Schulte zawarli wreszcie z Bankiem dwie umowy oszczędnościowo-budowlane mające służyć spłacie zaciągniętego przez nich kredytu.
24. Po zawarciu tych umów Bank, na polecenie małżonków Schulte, przelał bezpośrednio kwotę netto kredytu, to znaczy 101 850 DEM, na rachunek sprzedawcy mieszkania.
25. Ponieważ małżonkowie Schulte nie wywiązywali się ze swych zobowiązań, Bank zażądał spłaty kredytu i wszczął egzekucję na podstawie aktu notarialnego z dnia 8 maja 1992 r.
26. W listopadzie 2002 r. małżonkowie Schulte odstąpili od umowy kredytu na podstawie HWiG i wnieśli powództwo przeciwegzekucyjne przed sąd krajowy.
III – Odesłanie prejudycjalne
27. W postanowieniu odsyłającym Landgericht Bochum przypomina, że na mocy § 3 HWiG każda ze stron jest zobowiązana do zwrotu drugiej stronie otrzymanych świadczeń i zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy do momentu odstąpienia od umowy. Tłumaczy on również, że na mocy utrwalonego orzecznictwa Bundesgerichtshof (niemieckiego sądu cywilnego wyższej instancji), kwotę kredytu uważa się za „otrzymaną”, nawet jeśli instytucja finansowa przelała te kwotę bezpośrednio na rzecz osoby trzeciej, na zlecenie kredytobiorcy.
28. Wynika z tego, że w przypadku odstąpienia przepisy HWiG nakładają na kredytobiorcę obowiązek zwrotu kwoty netto kredytu, powiększonej o odsetki rynkowe. Ponadto ten obowiązek zwrotu powstaje natychmiast i dotyczy całej kwoty kredytu.
29. Sąd krajowy uważa, że ten skutek jest surowy dla konsumenta i że prawo krajowe mogłoby zawierać inne rozwiązania.
30. I tak, można by rozpatrywać umowę kredytu i umowę sprzedaży nieruchomości jako „całość gospodarczą” w rozumieniu § 9 VerbrKrG. W takim przypadku odstąpienie od umowy kredytu pociągałoby za sobą odstąpienie od umowy sprzedaży przy zastosowaniu § 9 ust. 2 VerbrKrG. Konsument nie byłby więc już zobowiązany do zwrotu kredytodawcy kwoty udzielonego kredytu, lecz jedynie do przeniesienia na niego własności nieruchomości i zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości do momentu odstąpienia.
31. Inne rozwiązanie polegałoby na uznaniu, że umowa kredytu i umowa sprzedaży nieruchomości stanowią całość gospodarczą bez odwoływania się do § 9 VerbrKrG. W takim przypadku odstąpienie od jednej z umów pociągałoby za sobą bezskuteczność drugiej.
32. Sąd krajowy tłumaczy jednak, że Bundesgerichtshof odrzucił te dwa rozwiązania nawet w swym orzecznictwie późniejszym niż wyrok w sprawie Heininger. Bundesgerichtshof opiera się zasadniczo na § 3 ust. 2 pkt 2 VerbrKrG, zgodnie z którym § 9 VerbrKrG, odnoszący się do transakcji powiązanych, nie ma zastosowania do umów kredytu zabezpieczonych na nieruchomości. W wyroku z dnia 9 kwietnia 2002 r. Bundesgerichtshof orzekł:
„Chociaż w związku z [wyrokiem w sprawie Heininger] [należy stwierdzić, że w przypadku kredytu hipotecznego przysługuje] prawo odstąpienia, w momencie badania skutków prawnych odstąpienia […] należy wziąć pod uwagę, iż na mocy § 3 ust. 2 pkt 2 VerbrKrG, § 9 VerbrKrG (w wersji będącej w mocy do dnia 30 września 2000 r.) nie ma zastosowania do kredytów hipotecznych w rozumieniu tego przepisu.
Zgodnie z ukształtowaną, wieloletnią linią orzecznictwa wielu izb BGH kredyt hipoteczny i zakup nieruchomości finanso wany ze środków pochodzących z kredytu nie są co do zasady uznawane za umowy powiązane, stanowiące całość gospodarczą […]. Przy zakupie nieruchomości nawet osoba fizyczna nieposiadająca wiedzy prawniczej i doświadczenia w handlu wie, że kredytodawca i sprzedający są zwykle dwiema różnymi osobami. Ustawodawca dał temu wyraz, stanowiąc w § 3 ust. 2 pkt 2 [VerbrKrG], że przepisy odnoszące się do umów powiązanych (§ 9 VerbrKrG) nie mają zastosowania do kredytów hipotecznych w rozumieniu § 3 ust. 2 pkt 2 VerbrKrG”.
33. Landgericht Bochum wyjaśnia, że w świetle tego orzecznictwa odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego nie ma żadnego wpływu na obowiązywanie umowy sprzedaży nieruchomości. Konsumenci są więc zobowiązani do natychmiastowego zwrotu kwoty kredytu, powiększonej o odsetki.
34. Sąd krajowy uważa, że takie rozwiązanie jest sprzeczne z prawem wspólnotowym. Nawet jeśli zgodnie z art. 7 dyrektywy skutki prawne odstąpienia regulują przepisy prawa krajowego, bezsporne jest, że uregulowania wydane przez państwa członkowskie nie mogą zagrażać skuteczności prawa wspólnotowego, a w szczególności przepisów dotyczących prawa odstąpienia ustanowionego w dyrektywie.
35. Tymczasem w niniejszym przypadku konsument, który wykonuje swoje prawo odstąpienia, znajduje się w sytuacji dużo mniej korzystnej niż byłby on, gdyby umowa kredytu pozostawała w mocy, ponieważ jest on zobowiązany do natychmiastowego zwrotu kwoty kredytu, powiększonej o odsetki.
36. W tych okolicznościach Landgericht Bochum uważa, że władze niemieckie nie zastosowały środków mających na celu wprowadzenie dyrektywy w życie i zapewnienie skutecznej ochrony konsumentów.
IV –  Pytania prejudycjalne
37. Sąd ten postanowił więc o zawieszeniu postępowania i skierował do Trybunału cztery następujące pytania prejudycjalne:
„1) Czy art. 3 ust. 2 pkt a) dyrektywy […] ma zastosowanie także do umów sprzedaży nieruchomości, które należy uznać za stanowiące część jednej inwestycji finansowej, finansowanej przez kredyt i w ramach której negocjacje przedumowne miały miejsce w warunkach akwizycji w domu w rozumieniu § 1 [HWiG] zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jak i umowy kredytu służącej wyłącznie finansowaniu?
2) Czy przepisy krajowe lub ich wykładnia, które przewidują, że jedyną konsekwencją odwołania oświadczenia woli mającego na celu zawarcie umowy kredytu – nawet jeśli chodzi o inwestycję finansową, na którą nie zostałaby udzielony kredyt, gdyby nie nabyto nieruchomości – jest bezskuteczność umowy kredytu, odpowiadają wymogom zasady wysokiego poziomu ochrony w dziedzinie ochrony konsumentów (art. 95 ust. 3 WE) i skutecznej ochrony konsumentów zapewnionej przez dyrektywę […]?
3) Czy przepis krajowy, który przewiduje, że skutkiem odstąpienia od umowy kredytu jest zobowiązanie konsumenta, który skorzystał z prawa do odstąpienia, do zwrotu kwoty kredytu bankowi, który go finansuje, chociaż kredyt – zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej – służy wyłącznie finansowaniu nieruchomości i jest bezpośrednio wypłacony sprzedawcy nieruchomości, odpowiada ochronnemu celowi art. 5 ust. 2 dyrektywy […] w zakresie odstąpienia?
4) Czy przepis krajowy, który przewiduje, że skutkiem odstąpienia od umowy jest zobowiązanie konsumenta, który skorzystał z prawa do odstąpienia, do natychmiastowego zwrotu kwoty kredytu, która – zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej – nie została do tej pory zwrócona, wraz z odsetkami stosowanymi na rynku, jest sprzeczny z wymogiem wysokiego poziomu ochrony w zakresie ochrony konsumentów (art. 95 ust. 3 WE) i zasadą skutecznej ochrony konsumentów ustanowioną w dyrektywie […]?.
V – W przedmiocie dopuszczalności odesłania prejudycjalnego
38. Na wstępie należy zbadać dopuszczalność odesłania prejudycjalnego.
39. W istocie, Bank podkreśla, że w niniejszej sprawie Landgericht Bochum nie rozstrzygnął kwestii, czy umowa kredytu została zawarta w ramach akwizycji w domu i że w braku takiego rozstrzygnięcia odesłanie prejudycjalne ma charakter hipotetyczny.
40. Wiadomo, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem(14) procedura przewidziana w art. 234 WE stanowi instrument współpracy między Trybunałem a sądami krajowymi. W ramach tej współpracy do sędziego krajowego, przed którym toczy się postępowanie i który bierze na siebie odpowiedzialność za rozstrzygnięcie, które będzie wydane, należy ocena zarówno konieczności wydania postanowienia odsyłającego, jak i tego, czy postawione pytania są istotne(15) . Dlatego też, jeżeli postawione pytania dotyczą wykładni prawa wspólnotowego, Trybunał jest co do zasady zobowiązany do wydania orzeczenia(16) .
41. Jednakże Trybunał wskazał również(17), że w celu zbadania własnej właściwości powinien zbadać okoliczności, w jakich sąd krajowy zwrócił się do niego w trybie prejudycjalnym. Duch współpracy, który powinien kierować funkcjonowaniem instytucji odesłania prejudycjalnego, wymaga, by ze swojej strony sędzia krajowy miał wzgląd na powierzoną Trybunałowi funkcję polegającą na przyczynianiu się do zarządzania wymiarem sprawiedliwości w państwach członkowskich, a nie na wydawaniu opinii o charakterze konsultacyjnym w przedmiocie pytań ogólnych lub hipotetycznych(18) .
42. Ponadto Trybunał stwierdza, że aby dokonywana przez niego wykładnia prawa wspólnotowego mogła być użyteczna, wskazane jest, by przed wydaniem postanowienia odsyłającego sędzia krajowy ustalił okoliczności faktyczne sprawy w postępowaniu przed sądem krajowym(19) .
43. W niniejszym przypadku niewątpliwe jest, że sędzia krajowy nie rozstrzygnął kwestii, czy umowa kredytu została zawarta w drodze akwizycji w domu, mimo że stanowiska stron odnośnie do tej kwestii są całkowicie przeciwne(20) .
44. Sąd krajowy stwierdził, że rozstrzygnięcie sporu zależy przede wszystkim od odpowiedzi na pytanie, czy w przypadku odstąpienia od umowy kredytu dyrektywa nakłada na konsumenta obowiązek spłaty kwoty kredytu. Uznał on, że jeśli Trybunał odpowie na to pytanie twierdząco, nie będzie już konieczne sprawdzanie, czy sporna umowa objęta jest zakresem stosowania dyrektywy, skoro nawet przy założeniu, że tak jest, małżonkowie Schulte byliby w każdym razie zobowiązani do spłaty kwoty kredytu Bankowi.
45. Nawet jeśli można zrozumieć motywy takiego postępowania, nie zmienia to faktu, że stawia ono Trybunał w trudnej sytuacji w świetle jego orzecznictwa. W odróżnieniu od sprawy Heininger, w której sąd krajowy wyraźnie stał na stanowisku, że przepisy dyrektywy znajdują zastosowanie do umowy kredytu(21), w niniejszym przypadku Landgericht Bochum wyraźnie pozostawił tę kwestię otwartą(22) .
46. Wynika z tego, że w aktualnym stanie akt sprawy Trybunał nie ma wiedzy, czy dyrektywa znajduje zastosowanie do sporu toczącego się przed sądem krajowym. Nie ma on więc pewności, czy wyrok, który wyda, znajdzie zastosowanie w postępowaniu przed sądem krajowym, ponieważ po zbadaniu sprawy Landgericht Bochum może równie dobrze stwierdzić, że umowa kredytu hipotecznego nie została zawarta w warunkach akwizycji w domu.
47. Wydaje się, że w tych okolicznościach trudno jest uznać, iż odesłanie prejudycjalne jest dopuszczalne. W istocie, jak to podkreśla bank, w aktualnym stanie sprawy przedstawia ono charakter hipotetyczny.
48. Zatem pytania przedłożone przez Landgerciht Bochum zbadam jedynie pomocniczo.
VI – W przedmiocie pytań prejudycjalnych
49. We wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożonym przez Landgericht Bochum zawarte są trzy serie pytań, które należy kolejno przeanalizować.
50. Pytania te dotyczą zakresu zastosowania dyrektywy(23) (punkt A poniżej), wpływu odstąpienia od umowy kredytu na umowę sprzedaży nieruchomości(24) (punkt B poniżej) oraz skutków odstąpienia w odniesieniu do samej umowy kredytu hipotecznego(25) (punkt C poniżej).
A – W przedmiocie zakresu zastosowania dyrektywy
51. Pierwsze pytanie Landgericht Bochum dotyczy przepisów art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy.
52. Sąd krajowy zapytuje, czy z racji tych przepisów dyrektywa może mieć zastosowanie do umowy sprzedaży nieruchomości, jeśli umowa ta wchodzi w zakres całościowej transakcji finansowej obejmującej, oprócz wspomnianej umowy, umowę kredytu hipotecznego zawartą wyłącznie w celu sfinansowania nabycia nieruchomości, przystąpienie do systemu wspólnoty wpływów pochodzących z wynajmu oraz dwie umowy oszczędnościowo-budowlane.
53. Jak zostało wskazane, art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy wyłącza z zakresu jej zastosowania „umowy o prace budowlane, umowy sprzedaży i najmu nieruchomości”.
54. Wskazane wyłączenie wynika z tego, że dyrektywa ma na celu ochronę konsumentów przed elementem zaskoczenia towarzyszącym akwizycji w domu(26) . W istocie umowy zawarte poza lokalem przedsiębiorstwa generalnie charakteryzują się tym, że inicjatywa negocjacyjna wychodzi od przedsiębiorcy i że konsument nie jest przygotowany w żaden sposób do tych negocjacji(27) . Konsument nie jest więc w stanie porównać oferty przedsiębiorcy z innymi ofertami(28) i w związku z tym ocena wszystkich następstw jego działań może okazać się dla niego niemożliwą(29) .
55. Jednakże ten element zaskoczenia nie występuje w przypadku umów dotyczących nieruchomości, a w szczególności umowy sprzedaży nieruchomości.
56. W większości, jeśli nie we wszystkich, państwach członkowskich zawarcie tego typu umowy związane jest z obowiązkowym dochowaniem pewnych formalności. Ten formalizm może polegać na tym, że umowa musi być zawarta przed urzędnikiem zobowiązanym do zredagowania umowy i wyjaśnienia stronom treści ich obowiązków. Może on również polegać na tym, że musi upłynąć pewien okres czasu między zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy ostatecznej.
57. W związku z tym jest praktycznie niemożliwe, by umowa sprzedaży nieruchomości mogła być ważnie zawarta w warunkach akwizycji w domu. Logiczne więc było wyłączenie tego typu umowy z zakresu zastosowania dyrektywy.
58. W niniejszej sprawie Landgericht Bochum zapytuje, czy wyłączenie to obowiązuje nadal, jeśli umowa sprzedaży nieruchomości stanowi część całościowej transakcji finansowej obejmującej, poza tą umową, umowę kredytu hipotecznego zawartą w celu sfinansowania nabycia nieruchomości(30) .
59. W tym względzie rząd francuski zaproponował podczas rozprawy, by Trybunał zastosował rozwiązanie, które przyjął w wyroku z dnia 22 kwietnia 1999 r. w sprawie Travel Vac(31) .
60. W tej sprawie jedno z pytań dotyczyło tego, czy w rozumieniu art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy ma ona zastosowanie do umów odnoszących się do nabywania praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie w rozumieniu dyrektywy 94/47/WE(32) .
61. W tym względzie Trybunał orzekł, że umowy odnoszące się do nabywania praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie, takie jak w sporze w postępowaniu głównym, nie „podlegają wyłączeniu, o którym mowa w art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy 85/577”(33) . Uznał on, że ten typ umowy „nie dotyczy tylko prawa korzystania w oznaczonym czasie z nieruchomości, lecz także świadczenia odrębnych usług o wartości przewyższającej wartość prawa do korzystania z nieruchomości”(34) .
62. Wynika z tego, że jednym z czynników decydujących w tej sprawie był fakt, iż umowa nie dotyczyła jedynie nabycia prawa dotyczącego nieruchomości, ale także i przede wszystkim świadczenia odrębnych usług, takich jak utrzymanie budynku, zarząd i administrowanie wspólną nieruchomością, korzystania ze wspólnych udogodnień na nieruchomości i członkostwa w międzynarodowej organizacji pozwalającej nabywcy na wymiany pobytów wakacyjnych(35) .
63. Tym samym Trybunał przypisał decydujące znaczenie faktowi, że usługi te przedstawiały „wyższą wartość od wartości prawa do korzystania z nieruchomości”. Na mocy umowy nabywca zobowiązany był do zapłaty kwoty 1 090 000 PTA (czyli 5436,90 EUR), z czego jedynie 285 000 PTA (czyli 1421,57 EUR) stanowiło wartość niepodzielnej części nieruchomości. Na pozostałą cześć tej kwoty składał się podatek od wartości dodanej, koszt wymienionych wyżej usług oraz koszt członkostwa w wymienionej wyżej organizacji międzynarodowej(36) .
64. W niniejszej sprawie sporna transakcja finansowa nie posiada tych cech charakterystycznych.
65. Transakcja ta – j ak zauważyliśmy – dotyczyła głównie, jeśli nie wyłącznie, nabycia prawa własności nieruchomości.
66. Oczywiście spółka Heinen & Biege GmbH zobowiązała się również do świadczenia pewnych usług, które dotyczyły zarządu i administrowania kompleksem nieruchomości(37) . Jednakże bezspornym jest, że z ekonomicznego punktu widzenia usługi te przedstawiają jedynie znikomą część spornej transakcji finansowej(38) .
67. W związku z tym sądzę, że rozwiązanie przyjęte w przywołanym wyżej wyroku w sprawie Travel Vac nie ma zastosowania do spornej transakcji finansowej.
68. Proponuję więc, by w odpowiedzi na pierwsze pytanie Trybunał stwierdził, że z uwagi na treść art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy nie ma ona zastosowania do umowy sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli umowa ta wchodzi w skład całościowej transakcji finansowej, która obejmuje, oprócz wspomnianej umowy, umowę kredytu hipotecznego zawartą w celu sfinansowania nabycia nieruchomości, przystąpienie do systemu wspólnoty wpływów pochodzących z wynajmu i dwie umowy „oszczędnościowo-budowlane”.
B –
W przedmiocie wpływu odstąpienia na umowę sprzedaży nieruchomości
69. Drugie pytanie prejudycjalne dotyczy wykładni art. 95 ust. 3 traktatu WE i wykładni dyrektywy.
70. Landgericht Bochum zapytuje, czy w przypadku całościowej transakcji finansowej, która obejmuje umowę sprzedaży nieruchomości oraz umowę kredytu hipotecznego zawartą w celu sfinansowania nabycia nieruchomości, art. 95 ust. 3 WE i dyrektywa sprzeciwiają się przepisowi krajowemu, który stanowi, iż wykonanie prawa odstąpienia ustanowionego w art. 5 dyrektywy pociąga za sobą wyłącznie odstąpienie od umowy kredytu, a nie od umowy sprzedaży nieruchomości.
71. Jeśli chodzi o art. 95 ust. 3 WE, sądzę, że odpowiedź na pytanie Landgericht Bochum zawarta jest w brzmieniu tego przepisu. Stanowi on, że:
„Komisja w swoich wnioskach [odnośnie do dyrektyw] w dziedzinie ochrony zdrowia, bezpieczeństwa, ochrony środowiska naturalnego i ochrony konsumentów przyjmie jako podstawę wysoki poziom ochrony, uwzględniając w szczególności wszelkie zmiany oparte na faktach naukowych. W ramach swoich odpowiednich kompetencji Parlament Europejski i Rada starają się również osiągnąć ten cel”.
72. Jak to podkreślił rząd niemiecki, adresatami tego obowiązku nie są państwa członkowskie, jak w przypadku art. 249 ust. 3 WE(39), ale uczestnicy wspólnotowego procesu legislacyjnego. Artykuł 95 ust. 3 WE jest tym samym skierowany do Komisji Wspólnot Europejskich, Parlamentu Europejskiego i Rady Unii Europejskiej, lecz nie do władz państw członkowskich. Nie pozwala on zatem na nałożenie na te władze obowiązków mających na celu zapewnienie prawidłowej lub skutecznej transpozycji dyrektywy wspólnotowej.
73. W tych okolicznościach na pierwszą część drugiego pytania Landgericht Bochum należy udzielić odpowiedzi przeczącej.
74. Jeśli chodzi o drugą część tego pytania, przypominam, że dyrektywa pozostawia państwom członkowskim zadanie określenia skutków wykonania prawa odstąpienia ustanowionego w jej art. 5.
75. Jak już widzieliśmy, art. 7 dyrektywy stanowi, że „skutki prawne takiego odstąpienia regulują krajowe przepisy prawne”.
76. Ponadto, jeśli chodzi w szczególności o umowy kredytu hipotecznego, Trybunał orzekł, że dyrektywa pozostawia państwom członkowskim zadanie określenia wpływu wykonania prawa odstąpienia na umowę sprzedaży nieruchomości. W wyroku w sprawie Heininger Trybunał stwierdził, że:
„jeśli umowa kredytu [hipotecznego] wchodzi również w zakres zastosowania dyrektywy w sprawie akwizycji w domu, konsekwencje ewentualnego odstąpienia od tej umowy [...] dla umowy nabycia nieruchomości i ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości określa prawo krajowe”(40) .
77. Wynika z tego, że określenie wpływu odstąpienia na umowę sprzedaży nieruchomości należy do kompetencji państw członkowskich.
78. W niniejszej sprawie sąd krajowy i niektórzy interwenienci, jak małżonkowie Schulte i Komisja, uważają, że prawo wspólnotowe nakłada ograniczenia w wykonywaniu tej kompetencji.
79. Odwołują się oni do celu dyrektywy, jak również do pojęcia „effet utile” prawa wspólnotowego. Według nich, mimo że władze krajowe mają swobodę w zakresie określenia skutków odstąpienia, wydając stosowne uregulowania, muszą one czuwać nad zapewnieniem pełnej skuteczności dyrektywy i mieć na uwadze cel, do którego osiągnięcia ona zmierza, czyli ochrony konsumentów.
80. Otóż nie jest tak w niniejszym przypadku, ponieważ stanowiąc, że odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego nie ma wpływu na ważność umowy sprzedaży nieruchomości, ustawodawstwo niemieckie czyni wykonanie prawa odstąpienia niemożliwym lub nadmiernie utrudnionym.
81. W tym względzie należy podkreślić, że przepisy dyrektywy w zakresie umów dotyczących nieruchomości są szczególnie jasne i precyzyjne.
82. Jak zostało wskazane, art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy wyraźnie wyłącza z zakresu jej zastosowania umowy o „prace budowlane, umowy sprzedaży i najmu nieruchomości”. Nie ma więc w treści dyrektywy żadnych niejasności czy dwuznaczności co do tego, że nie stosuje jej się do umów sprzedaży nieruchomości.
83. W związku z tym sądzę, że nie jest możliwe odwołanie się do celów dyrektywy lub pojęcia „effet utile” dla uzasadnienia przeciwnego stanowiska.
84. Jak wskazałem w mojej opinii w sprawie Schilling i Nehring (41), wykładnia zwana „teleologiczną” i pojęcie „effet utile” nie są instrumentami używanymi przez Trybunał w każdych okolicznościach.
85. Uważna analiza orzecznictwa pokazuje, że wykładnia celowościowa jest stosowana jedynie wtedy, gdy dany przepis można interpretować na wiele sposobów.
86. Metoda ta jest często używana dla potwierdzenia znaczenia przepisu, który nie będąc całkiem jasnym i jednoznacznym, pozostawia jednak tylko niewiele miejsca na wątpliwości. W takim przypadku odwołanie się do brzmienia przepisu i do celów przepisów wspólnotowych spełnia w procesie wykładni funkcję pomocniczą(42) .
87. Wykładnia teleologiczna odgrywa także rolę, tym razem zasadniczą, kiedy dany tekst jest trudny do zinterpretowania w oparciu o same jego brzmienie. Jest tak w przypadku gdy sporny przepis jest dwuznaczny(43) . Jest tak również w przypadku gdy przepis stanowi „klauzulę generalną”, wskazując na wolę ustawodawcy pozostawienia sądowi zadania zdefiniowania jego treści w zależności od przypadku, tak by jego zastosowanie uwzględniało stan faktyczny będący przedmiotem toczącego się przed tym sądem postępowania(44) .
88. Wykładnia teleologiczna nie znajdzie natomiast zastosowania, jeśli - jak w niniejszym przypadku - tekst przepisu jest zupełnie jasny i jednoznaczny. W takim przypadku przepisy prawa wspólnotowego są samowystarczalne. Na przykład w sprawie dotyczącej rozporządzenia dotyczącego rolnictwa Trybunał stwierdził, że brzmienie przepisu jest „jasne i pozbawione dwuznaczności”, a więc nie ma konieczności odnoszenia się do pożądanego celu(45) .
89. Podobne rozumowanie narzuca się odnośnie do pojęcia „effet utile” w prawie wspólnotowym.
90. Wiadomo, że w sytuacji, gdy możliwa jest wieloraka wykładnia prawa wspólnotowego, troska o zapewnienie skuteczności tego prawa często skłania Trybunał do udzielania pierwszeństwa takiej wykładni, która najlepiej zapewni ów „effet utile” (46) . Jednakże z samej definicji to orzecznictwo ma zastosowanie wówczas, gdy „można dokonać różnorakiej wykładni” danej normy prawnej(47) . Nie ma ona więc zastosowania do przepisu, który, jak to ma miejsce w niniejszym przypadku, spełnia wszystkie wymogi odnośnie do jasności i precyzyjności.
91. Moim zdaniem to rozumowanie odnoszące się do wykładni celowościowej i do skuteczności nasuwa się również wtedy, gdy – jak to ma miejsce w niniejszym przypadku – brzmienie przepisu stoi w sprzeczności z celem dyrektywy, której część on stanowi.
92. Wiemy przecież, że z uwagi na art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy przepisy dyrektywy, a w szczególności te, które dotyczą prawa odstąpienia, nie mają zastosowania do umów sprzedaży nieruchomości. Wiemy także, że cel dyrektywy, jakim jest ochrona konsumentów, wymaga jednak zastosowania innej wykładni, która sprawiłaby w ten lub inny sposób, że odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego wpływałoby na obowiązywanie umowy sprzedaży nieruchomości. Istnieje więc pewna sprzeczność między treścią dyrektywy a celem, do którego ona dąży.
93. Jednakże, jak to wskazaliśmy w powołanym wyżej wyroku w sprawie Schilling i Nehring(48), sprzeczność o takim charakterze musi koniecznie być rozstrzygnięta w świetle zasady bezpieczeństwa prawnego. Zasada ta, która jest fundamentalną zasadą wspólnotowego porządku prawnego(49), wymaga, by ustawodawstwo wspólnotowe było przejrzyste i by jego stosowanie było przewidywalne dla wszystkich, których dotyczy(50) .
94. Jedynym więc możliwym w takim przypadku rozwiązaniem jest przyjęcie wykładni, którą narzuca sama treść przepisu, z pominięciem celu dyrektywy, której przepis ten stanowi część. Byłoby w istocie niezgodne z wymogami bezpieczeństwa prawnego odwoływanie się do wykładni teleologicznej lub pojęcia „effet utile” dla nadawania przepisowi wspólnotowemu sensu, którego nie może on w sposób oczywisty posiadać, z tego powodu, że jego brzmienie nie pozwala na zrealizowanie celu dyrektywy, której przepis ten stanowi część.
95. Mając powyższe na uwadze, sądzę, że wykładnia celowościowa dyrektywy, jak również jej skuteczność, nie uzasadniają wymogu, by odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego w ten lub inny sposób wpływało na obowiązywanie umowy sprzedaży nieruchomości.
96. Każde inne rozwiązanie prowadziłoby do stwierdzenia, że wbrew art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy narzuca ona państwom członkowskim stosowanie zawartych w niej przepisów dotyczących odstąpienia do umów sprzedaży nieruchomości.
97. Proponuję więc Trybunałowi, aby w odpowiedzi na drugie pytanie prejudycjalne stwierdził, że w przypadku całościowej transakcji finansowej, która obejmuje umowę sprzedaży nieruchomości oraz umowę kredytu hipotecznego zawartą w celu sfinansowania nabycia nieruchomości, art. 95 ust. 3 WE i dyrektywa nie wymagają, by odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego powodowało również odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości.
C – W przedmiocie skutków odstąpienia w odniesieniu do umowy kredytu
98. Dwa ostatnie pytania prejudycjalne także dotyczą wykładni art. 95 ust. 3 WE i dyrektywy.
99. Landgericht Bochum zapytuje, czy w przypadku całościowej transakcji finansowej obejmującej umowę kredytu hipotecznego oraz umowę sprzedaży nieruchomości art. 95 ust. 3 WE i art. 5 ust. 2 dyrektywy sprzeciwiają się przepisowi krajowemu, który w przypadku odstąpienia od umowy kredytu nakłada na konsumenta obowiązek natychmiastowej spłaty kwoty kredytu powiększonej o odsetki, podczas gdy kredytodawca na zlecenie konsumenta przelał kwotę tego kredytu bezpośrednio na rachunek sprzedającego nieruchomość.
100. Niezależnie od rozwiązania zaproponowanego przeze mnie w pkt 40–48 niniejszej opinii, wydaje mi się jednak, że dopuszczalność dwóch ostatnich pytań skierowanych przez Langericht Bochum jest wątpliwa.
101. Wiemy, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunał uważa, iż w ramach postępowania przewidzianego w art. 234 WE ma on obowiązek zbadania okoliczności, w których sąd krajowy zwrócił się do niego z wnioskiem o wydanie orzeczenia. Duch współpracy, który powinien kierować funkcjonowaniem instytucji odesłania prejudycjalnego, wymaga, by ze swojej strony sędzia krajowy miał wzgląd na powierzoną Trybunałowi funkcję polegającą na przyczynianiu się do zarządzania wymiarem sprawiedliwości w państwach członkowskich, a nie na wydawaniu opinii o charakterze konsultacyjnym w przedmiocie pytań ogólnych lub hipotetycznych(51) .
102. Trybunał uważa również, że aby można było dokonać użytecznej wykładni prawa wspólnotowego, niezbędne jest, by sąd krajowy wytłumaczył powody, dla których uważa, iż odpowiedź na postawione przezeń pytania jest konieczna(52) .
103. Otóż w niniejszym przypadku sądzę, że Landgericht Bochum nie przedstawił w jasny sposób powodów uzasadniających zwrócenie się z omawianymi dwoma ostatnimi pytaniami prejudycjalnymi.
104. Po przeczytaniu postanowienia odsyłającego wydaje się, że te dwa pytania mają jedynie na celu zwrócenie uwagi Trybunału na skutki, które wiązałyby się z odstąpieniem od umowy kredytu hipotecznego, gdyby Trybunał doszedł do przekonania, że odstąpien ie to nie wpływa na obowiązywanie umowy sprzedaży nieruchomości. Nie jest więc pewne, czy sąd krajowy zastanawia się nad tym, czy skutki te są zgodne z prawem. W każdym razie sąd krajowy nie przedstawia w żadnym momencie powodów, dla których te skutki mogłyby być sprzeczne z prawem wspólnotowym.
105. W rzeczywistości powody te wydają się pojawiać dopiero po przeczytaniu postanowienia odsyłającego w innej sprawie o charakterze prejudycjalnym, a mianowicie w sprawie C‑229/04 Crailsheimer Volksbank(53) .
106. W sprawie tej do Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen (Niemcy) zwrócono się o rozpatrzenie kilku sporów podobnych do sporu mającego miejsce w postępowaniu głównym w niniejszej sprawie. Sąd ten wyjaśnia, że poza kwestią odnoszącą się do konstytutywnych elementów akwizycji w domu w rozumieniu dyrektywy, powtórzył on i rozwinął dwa ostatnie pytania postawione przez Landgericht Bochum.
107. I tak, jeśli chodzi o obowiązek natychmiastowej spłaty kredytu, Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen zauważa, że obowiązek ten może zniechęcać konsumenta do wykonania swego prawa odstąpienia. Z uwagi na obowiązek natychmiastowego zwrotu całej kwoty kredytu, w miejsce rozłożonych w czasie wpłat stanowiących wykonanie umowy kredytu, wykonanie spornego obowiązku mogłoby spowodować niewypłacalność konsumenta.
108. Podobnie, jeśli chodzi o obowiązek zapłaty odsetek, Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen wskazuje, że takie zobowiązanie również może zniechęcać konsumenta do wykonania przysługującego mu prawa odstąpienia. Odsetki te mogą przedstawiać znaczącą sumę, zwłaszcza jeśli odstąpienie następuje długo po zawarciu umowy i stanowić w konsekwencji sankcję nałożoną na konsumenta z powodu wykonania jego prawa odstąpienia. W powołanym wyżej wyroku w sprawie Travel Vac Trybunał orzekł, że dyrektywa sprzeciwia się temu, by umowa nakładała na konsumenta obowiązek zapłaty odszkodowania ryczałtowego z tego tylko powodu, że wykonał on prawo odstąpienia.
109. Dodajmy, że w niniejszym przypadku zaniedbanie Landgericht Bochum wydaje się mieć bezpośredni wpływ na prawa państw członkowskich i innych zainteresowanych stron do przedstawienia swoich uwag na podstawie art. 23 statutu Trybunału Sprawiedliwości.
110. W istocie z akt sprawy wynika, że różni interwenienci, z wyjątkiem Banku i rządu niemieckiego(54), zrozumieli trzy ostatnie pytania Landgericht Bochum w ten sposób, że dotyczą one jedynie skutków odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego dla umowy sprzedaży nieruchomości. Przeanalizowali oni więc te pytania łącznie, bez przedkładania szczególnych uwag odnośnie do trzeciego i czwartego pytania prejudycjalnego.
111. W związku z tym sądzę, że Trybunał nie dysponuje wszystkimi informacjami koniecznymi do rozstrzygnięcia w przedmiocie tych dwóch ostatnich pytań.
112. Proponuję zatem, by Trybunał uznał te pytania za niedopuszczalne.
VII – Wnioski
113. Na podstawie całości powyższych rozważań proponuję, aby Trybunał orzekł:
„Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożony przez Landgericht Bochum postanowieniem z dnia 29 lipca 2003 r., jest niedopuszczalny”.
114. Pomocniczo, na wypadek, gdyby Trybunał nie podzielał tej analizy, proponuję mu, by w następujący sposób odpowiedział na dwa pierwsze pytania postawione przez Landgericht Bochum:
„1) Artykuł 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa należy interpretować w ten sposób, że dyrektywa ta nie ma zastosowania do umowy sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli umowa ta wchodzi w skład całościowej transakcji finansowej, która obejmuje, oprócz wspomnianej umowy, umowę kredytu hipotecznego zawartą w celu sfinansowania nabycia nieruchomości, przystąpienie do systemu wspólnoty wpływów pochodzących z wynajmu i dwie umowy »oszczędnościowo-budowlane«.
2) W przypadku całościowej transakcji finansowej, która obejmuje umowę sprzedaży nieruchomości oraz umowę kredytu hipotecznego zawartą wyłącznie w celu sfinansowania nabycia nieruchomości, art. 95 ust. 3 WE i dyrektywa sprzeciwiają się przepisowi krajowemu, który stanowi, iż wykonanie prawa odstąpienia ustanowionego w art. 5 dyrektywy pociąga za sobą wyłącznie odstąpienie od umowy kredytu, a nie od umowy sprzedaży nieruchomości”.
(1) .
(2)
–	Sprawa C‑481/99, Rec. str. I‑9945 (dalej „wyrok w sprawie Heininger”).
(3)
–	Dz.U. L 372, str. 31 (zwana także „dyrektywą”).
(4)
–	Wyrok w sprawie Heininger (sentencja, pkt 1).
(5)
–	Tamże (pkt 34).
(6)
–	Tamże (pkt 32).
(7)
–	Tamże (pkt 33).
(8)
–	Tamże (sentencja, pkt 1).
(9)
–	Tamże (pkt 45).
(10)
–	Tamże (sentencja, pkt 2).
(11)
–	BGBl. I, str. 122 (dalej zwana „HWiG”).
(12)
–	Dz.U. L 42, str. 48.
(13)
–	BGBl. I, str. 2840 (dalej zwana „VerbrKrG”).
(14)
–	Od wyroku z dnia 1 grudnia 1965 r. w sprawie 16/65 Schwarze, Rec. str. 1081, 1094.
(15)
–	Zobacz w szczególności wyroki z dnia 13 marca 2001 r. w sprawie C‑379/98 PreussenElektra, Rec. str. I‑2099, pkt 38; z dnia 22 stycznia 2002 r. w sprawie C‑390/99 Canal Satélite Digital, Rec. str. I‑607, pkt 18; z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie C‑35/99 Arduino, Rec. str. I‑1529, pkt 24, i z dnia 9 grudnia 2003 r. w sprawie C‑116/02 Gasser, Rec. str. I‑14693, pkt 23.
(16)
–	Zobacz w szczególności wyrok z dnia 15 grudnia 1995 r. w sprawie C‑415/93 Bosman, Rec. str. I‑4921, pkt 59; ww. wyrok w sprawie PreussenElektra (pkt 38); ww. wyrok w sprawie Canal Satélite Digital (pkt 18), i ww. w sprawie Arduino (pkt 24).
(17)
–	Wyrok z dnia 16 grudnia 1981 w sprawie 244/80 Foglia, Zb.Orz. str. 3045, pkt 21.
(18)
–	Zobacz w szczególności ww. wyroki w sprawach Bosman (pkt 59), PreussenElektra (pkt 38), Canal Satélite Digital (pkt 18), jak również wyroki: z dnia 21 marca 2002 r. w sprawie C‑451/99 Cura Anlagen, Rec. I‑3193, pkt 16; z dnia 10 grudnia 2002 r. w sprawie C‑153/00 Der Weduwe, Rec. str. I‑11319, pkt 32, i z dnia 30 marca 2004 r. w sprawie C‑147/02 Alabaster, Rec. str. I‑3101, pkt 54.
(19)
–	Zobacz w szczególności wyroki: z dnia 10 marca 1981 r. w sprawach połączonych 36/80 i 71/80 Irish Creamery Milk Suppliers Association i in., Rec. str. 735, pkt 6, i z dnia 16 lipca 1992 r. w sprawie C‑343/90 Lourenço Dias, Rec. str. I‑4673, pkt 19.
(20)
–	Zobacz postanowienie odsyłające (str. 5); uwagi na piśmie przedstawione przez małżonków Schulte (str. 7) oraz uwagi na piśmie przedstawione przez Bank (pkt 1).
(21)
–	Zobacz wyrok w sprawie Heininger (pk 25 i 26).
(22)
–	Zobacz postanowienie odsyłające (str. 6 i 8).
(23)
–	Pierwsze pytanie prejudycjalne.
(24)
–	Drugie pytanie prejudycjalne.
(25)
–	Trzecie i czwarte pytanie prejudycjalne.
(26)
–	Zobacz preambułę do dyrektywy (motyw czwarty), jak również moją opinię w sprawie Heininger (pkt 33–38).
(27)
–	Preambuła do dyrektywy (motyw czwarty).
(28)
–	Jw..
(29)
–	Wyrok z dnia 17 marca 1998 r. w sprawie C‑45/96 Dietzinger, Rec. str. I‑1199, pkt 19, i wyrok w sprawie Heininger (pkt 24).
(30)
–	W tym względzie należy wskazać, że sąd krajowy oparł się na przesłance, że sporne umowy, czyli umowa kredytu hipotecznego i umowa sprzedaży nieruchomości, stanowią całościową transakcję. W swoim postanowieniu odsyłającym sam jednak wyjaśnił, że Bundesgerichtshof odrzucił taką kwalifikację. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Bundesgerichtshof uważa, że „kredyt hipoteczny i zakup nieruchomości finansowany ze środków pochodzących z kredytu nie są co do zasady uznawane za umowy powiązane, stanowiące całość gospodarczą” (zobacz pkt 32 niniejszej opinii). Pierwsze pytanie Landgericht Bochum wydaje się więc opierać na przesłance, która według niego samego jest błędna na gruncie prawa krajowego. Jednakże, nawet opierając się na kwalifikacji zaproponowanej przez sędziego krajowego, sądzę, że dyrektywa nie ma zastosowania do spornej transakcji z powodów przedstawionych w pkt 60–68 niniejszej opinii.
(31)
–	Sprawa C‑423/97, Rec. str. I‑2195.
(32)
–	Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 26 października 1994 r. w sprawie ochrony nabywców w odniesieniu do niektórych aspektów umów odnoszących się do nabywania praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie (Dz.U. L 280, str. 83).
(33)
–	Wyżej wymieniony wyrok w sprawie Travel Vac, (pkt 25).
(34)
–	Jw.
(35)
–	Tamże (pkt 10).
(36)
–	Tamże (pkt 11).
(37)
–	Zobacz uwagi na piśmie przedstawione przez małżonków Schulte (str. 8).
(38)
–	W rzeczywistości widzieliśmy, że cały koszt spornej transakcji (czyli kwota kredytu zaciągnięta przez małżonków Schulte) wynosił 105 000 DEM oraz że cena nabytego przez zainteresowanych mieszkania wynosiła 90 519 DEM. Widzieliśmy również, że kwota netto kredytu, po odliczeniu wszystkich kosztów związanych z zawarciem umów, wyniosła 101 850 DEM i że kwota ta została w całości przelana przez bank na rachunek sprzedawcy lokalu mieszkalnego.
(39)
–	Przepis ten stanowi, że „dyrektywa wiąże każde państwo członkowskie, do którego jest kierowana, w odniesieniu do rezultatu, który ma być osiągnięty, pozostawia jednak organom krajowym swobodę wyboru formy i środków”.
(40)
– Punkt 35.
(41)
–	Wyrok z dnia 16 maja 2002 r. w sprawie C‑63/00 w sprawie Schilling i Nehring, Rec. str. I‑4483, pkt 23–29.
(42)
–	Zobacz na przykład wyroki: z dnia 7 maja 1998 r. w sprawie C‑390/96 Lease Plan, Rec. str. I‑2553, pkt 28, z dnia 16 lipca 1998 r. w sprawie C‑355/96 Silhouette International Schmid, Rec. str. I‑4799, pkt 22, oraz z dnia 6 kwietnia 2000 r. w sprawie C‑286/95 P Komisja przeciwko ICI, Rec. str. I‑2341, pkt 60.
(43)
–	W wyroku z dnia 19 czerwca 1980 r. w sprawie 803/79 Roudolff, Rec. str. 2015 Trybunał orzekł, że jeśli tekst przepisu jest dwuznaczny, należy go interpretować w świetle celów uregulowań, których część stanowi ten przepis.
(44)
–	Zobacz, na przykład, wyroki: z dnia 12 grudnia 1996 r. w sprawie C‑104/95 Kontogeorgas, Rec. str. I‑6643, pkt 25–27, z dnia 14 września 1999 r. w sprawie C‑275/97 DE + ES Bauunternehmung, Rec. str. I‑5331, pkt 31 i 32, oraz z dnia 21 czerwca 2001 r. w sprawie C‑206/99 SONAE, Rec. str. I‑4679, pkt 22–26.
(45)
–	Wyrok z dnia 16 grudnia 1999 r. w sprawie C‑74/98 DAT‑SCHAUB, Rec. str. I‑8759, pkt 31. Zobacz tytułem innego przykładu wyrok z dnia 24 października 1996 r. w sprawie C‑335/95 Picard, Rec. str. I‑5625, pkt 18–20, w którym, po przytoczeniu przepisu z rozporządzenia wspólnotowego, Trybunał dochodzi do wniosku, że wzmiankowane rozporządzenie „utwierdza w jednoznaczny sposób” zasadę prawa wspólnotowego użyteczną dla jego rozumowania. Wreszcie w wyroku z dnia 12 grudnia 1990 r. w sprawie C‑172/89 Vandemoortele przeciwko Komisji, Rec. str. I‑4677, pkt 13 Trybunał orzekł, że przepisy nie wymagają specjalnej wykładni i że przesłanki nałożenia sankcji przewidzianej przez sporne przepisy są na tyle jasne, że nie zostawiają miejsca na odmienne ich rozumienie.
(46)
–	Zobacz na przykład wyroki: z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C‑129/94 Ruiz Bernáldez, Rec. str. I‑1829, pkt 19; z dnia 24 lutego 2000 r. w sprawie C‑434/97 Komisja przeciwko Francji, Rec. str. I‑1129, pkt 21; z dnia 9 marca 2000 r. w sprawie C‑437/97 EKW i Wein & Co, Rec. str. I‑1157, pkt 41, oraz z dnia 4 października 2001 r. w sprawie C‑403/99 Włochy przeciwko Komisji, Rec. str. I‑6883, pkt 28.
(47)
–	Wymieniony wyżej wyrok w sprawie Schilling i Nehring (pkt 24).
(48)
–	Punkt 31–33 mojej opinii.
(49)
–	Zobacz w szczególności wyroki: z dnia 17 lipca 1997 r. w sprawie C‑354/95 National Farmers’ Union i in., Rec. str. I‑4559, pkt 57, oraz z dnia 16 października 1997 r. w sprawie C‑177/96 Banque Indosuez i in., Rec. str. I‑5659, pkt 27.
(50)
–	Wyrok z dnia 16 czerwca 1993 r. w sprawie C‑325/91 Francja przeciwko Komisji, Rec. str. I‑3283, pkt 26.
(51)
–	Zobacz orzecznictwo przywołane w przypisie na str. 18 niniejszej opinii.
(52)
–	Zobacz w szczególności wyrok z dnia 12 czerwca 1986 r. w sprawach połączonych 98/85, 162/85 i 258/85 Bertini i in., Rec. str. 1885, pkt 6, jak również ww. wyroki w sprawie Foglia (pkt 17), Lourenço Dias (pkt 19), Der Weduwe (pkt 37–39) oraz Gasser (pkt 24).
(53)
–	Sprawa ta została wniesiona do Trybunału w dniu 2 czerwca 2004 r., czyli na kilka dni przed rozprawą, która odbyła się w niniejszej sprawie w dniu 15 czerwca 2004 r. Jednakże ze względów tłumaczeniowych z postanowieniem odsyłającym w tej sprawie mogłem zapoznać się dopiero pod koniec miesiąca czerwca 2004 r.
(54)
–	Interwenientami w niniejszym postępowaniu są małżonkowie Schulte, Bank, Republika Federalna Niemiec, Republika Włoska, Republika Francuska i Komisja.