62023CC0351
KOHTUJURISTI ETTEPANEK
LAILA MEDINA
esitatud 14. novembril 2024 (
1
)
Kohtuasi C‑351/23
GR REAL s. r. o.
versus
PO,
RT
(eelotsusetaotlus, mille on esitanud Krajský súd v Prešove (maakonnakohus Prešovis, Slovakkia))
Eelotsusetaotlus – Tarbijakaitse – Direktiiv 93/13/EMÜ – Ebaõiglased tingimused tarbijalepingutes – Tarbijakrediidileping – Kinnispandiga tagatud leping – Kinnisasi, mis on tarbija perekonna eluase – Krediidi ennetähtaegse tagasimaksmise tingimus – Tarbija eluaseme kohtuväline müük
I. Sissejuhatus
1.
Kohtuasjas Aziz (
2
) tehtud märgilisest otsusest ilmnes seos tarbijaõiguse, hüpoteegiõiguse ja inimõigustealase õiguse vahel. (
3
) Alates sellest kohtuotsusest on Euroopa Kohtu praktika, mis käsitleb direktiivi 93/13/EMÜ (
4
) seoses eluasemega seotud hüpoteeklaenu lepingute täitemenetlustega, viinud tugevate menetluslike tagatiste väljatöötamiseni tarbijate jaoks. Euroopa Kohtu tõlgendus direktiivi 93/13 kohta Euroopa Liidu põhiõiguste harta (edaspidi „harta“) artikli 7 ja artikli 47 lõike 1 kontekstis toob kaasa selle, et sundtäitmise vastu kujuneb „võimas õiguskaitsesüsteem“ (
5
).
2.
Käesolev kohtuasi annab Euroopa Kohtule võimaluse arendada hüpoteegiga tagatud nõude kohtuvälise täitemenetluse raames ebaõiglaste lepingutingimuste vastu menetluslikke tagatisi ja süveneda sellesse, kuidas väidetavad menetlusnormide rikkumised mõjutavad tarbija võimalust vaidlustada väljatõstmist pärast hüpoteegiga koormatud kinnisvara müüki enampakkumise teel.
II. Õiguslik raamistik
A.
Liidu õigus
1. Direktiiv 93/13
3.
Direktiivi 93/13 artikli 7 lõikes 1 on sätestatud järgmist:
„Liikmesriigid tagavad, et tarbijate ja konkurentide huvides oleksid olemas piisavad ja tõhusad vahendid, et lõpetada ebaõiglaste tingimuste seadmine lepingutes, mis müüjad või teenuste osutajad tarbijatega sõlmivad.“
B.
Slovakkia õigusnormid
1. Tsiviilseadustik
4.
Seaduse nr 40/1964 tsiviilseadustiku kohta (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník) põhikohtuasjas kohaldatava redaktsiooni (edaspidi „tsiviilseadustik“) paragrahvi 151j lõikes 1 on sätestatud:
„Kui pandiga tagatud võlanõuet ei täideta nõuetekohaselt ja õigel ajal, on võlausaldajal, kelle kasuks tagatis on seatud, õigus oma nõue rahuldada tagatisvara arvelt. Nõude tagatisvara arvelt rahuldamise korral võib võlausaldaja, kelle kasuks tagatis on seatud, oma nõude rahuldada lepingus ette nähtud viisil või tagatisvara müügist enampakkumisel vastavalt eriseadusele […] või nõuda oma nõude rahuldamist tagatisvara müügist vastavalt eriseadustele […], kui käesolevas seadustikus või mõnes eriseaduses ei ole sätestatud teisiti.“
5.
Tsiviilseadustiku paragrahv 565 on sõnastatud järgmiselt:
„Kui tagasimaksmine toimub osamaksetena, ei või võlausaldaja mis tahes kuumakse tegemata jätmise tõttu nõuda kogu võlgnetava summa tasumist, välja arvatud juhul, kui pooled on selles kokku leppinud või kui nii on sedastatud kohtuotsuses. Võlausaldaja võib seda õigust kasutada kõige hiljem järgmise osamakse tähtpäeval.“
2. Vabatahtlike enampakkumiste seadus
6.
Vabatahtlike enampakkumiste seaduse nr 527/2002 (zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovož ných dražbách, muudetud kujul; edaspidi „vabatahtlike enampakkumiste seadus“) paragrahvi 16 lõikes 1 on ette nähtud, et müük enampakkumisel võib toimuda üksnes seda taotleva isiku ja enampakkumise korraldaja vahel sõlmitud lepingu alusel.
7.
Vabatahtlike enampakkumiste seaduse paragrahvi 19 lõige 1 on sõnastatud järgmiselt:
„Enampakkumise korraldaja on kohustatud loobuma enampakkumisest hiljemalt enne enampakkumise algust a) enampakkumise taotleja kirjaliku nõude alusel, b) kui enampakkumise korraldajale tõendatakse täitedokumendi jõuga otsusega, et enampakkumise taotlejal ei ole õigust esitada enampakkumise korraldamise taotlust; kui kohus kohaldab hagi tagamise abinõusid, piisab sellest, kui enampakkumise korraldajat teavitatakse selliste meetmete kohaldamisest.“
8.
Vabatahtlike enampakkumiste seaduse paragrahvi 21 lõikes 2 on sätestatud:
„Kui tagatislepingu kehtivus vaidlustatakse või viidatakse käesoleva seaduse sätete rikkumisele, võib isik, kes väidab, et tema õigusi on sellise rikkumisega kahjustatud, taotleda kohtult müügi tühisuse tuvastamist. Õigus esitada kohtule tühisuse tuvastamise nõue aegub, kui seda ei kasutata kolme kuu jooksul pärast avalikku enampakkumist, välja arvatud juhul, kui tühisuse põhjus on seotud kuriteo toimepanemisega ja kui enampakkumisel müüdi elamukinnisvara, mis müügilepingu sõlmimise ajal oli endise omaniku ametlik alaline elukoht vastavalt erinormidele; sellisel juhul võib müügitehingu tühisuse tuvastamist nõuda ka pärast nimetatud tähtaja möödumist.“
3. Tsiviilkohtumenetluse seadustik
9.
Seaduse nr 160/2015, tsiviilkohtumenetluse seadustiku (zákon 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok) paragrahvis 325 on sätestatud:
„1. Kohus võib kohaldada hagi tagamise abinõusid, kui teatavat olukorda on vaja viivitamatult parandada või kui on oht, et kohtuotsuse täitmine on raskendatud.“
III. Põhikohtuasi ja eelotsuse küsimused
10.
Põhikohtuasja kostjad PO ja RT võtsid 7. aprillil 2011 pangalt Slovenská Sporiteľňa, a.s. (edaspidi „pank“) 63000 euro suuruse tarbimislaenu. See laen tuli tagasi maksta igakuiste 424,41 euro suuruste osamaksetena alates 20. juunist 2011, kusjuures viimane osamakse kuulus tasumisele 20. jaanuaril 2030. Samal päeval sõlmisid kostjad ka lepingu laenu tagamiseks hüpoteegiga. Hüpoteegi seadmise lepingu ese oli pereelamu, kus elasid PO ja RT koos oma kolme lapsega.
11.
Oma 3. novembri 2016. aasta kirjas teatas pank, et laen on muutunud viivitamata sissenõutavaks, ning nõudis, et PO ja RT tasuksid laenujäägi summas 56888,08 eurot. (
6
) Slovakkia õiguse kohaselt on hüpoteeki realiseerival isikul õigus taotleda selle hüpoteegiga tagatud vara vabatahtlikku müüki enampakkumise teel, kui pooled on nii kokku leppinud.
12.
21. aprillil 2017 esitasid PO ja RT Okresný súd Prešovile (Prešovi piirkondlik kohus, Slovakkia) hagi, milles nad palusid kohustada panka hoiduma hüpoteegi realiseerimisest vabatahtliku enampakkumise teel. Oma hagis väitsid PO ja RT, et pangal ei ole õigust kogu laenu ennetähtaegselt sisse nõuda, sest laenulepingu pooled ei olnud sõlminud asjakohast kokkulepet. Nad taotlesid ka hagi tagamise abinõud, millega kohustataks panka hoiduma nõude täitmisele pööramisest kuni tuvastusmenetluse lõpetamiseni.
13.
25. aprillil 2017 toimus enampakkumise esimene voor, mille käigus esitas PO enampakkumise korraldamise vastu vastuväite, viidates pooleliolevale kohtumenetlusele. Vabatahtliku enampakkumise esimene voor ebaõnnestus, sest ühtegi pakkumist ei tehtud.
14.
Oma 26. mai 2017. aasta määrusega jättis Okresný súd Prešov (Prešovi piirkondlik kohus) hagi tagamise abinõude kohaldamise taotluse rahuldamata, võtmata samas arvesse kostjate väidet, et pank rikkus kogu laenu sissenõudes nende õigusi. PO ja RT esitasid selle otsuse peale apellatsioonkaebuse eelotsusetaotluse esitanud kohtule Krajský súd v Prešovele (maakonnakohus Prešovis, Slovakkia).
15.
Apellatsioonimenetluse ajal toimus 18. juulil 2017 enampakkumise teine voor. Sellel enampakkumisel juhtis PO enampakkumise korraldaja ja notari tähelepanu asjaolule, et käimas on kohtumenetlus, mille eesmärk on peatada nõude täitmisele pööramine. Notar ega enampakkumise korraldaja ei tunnustanud sellegipoolest PO avaldust.
16.
Enampakkumise võitja oli GR REAL – äriühing, mis muu hulgas pakub krediiti ja laene ning haldab eluruume ja mitteeluruume. Slovakkia õiguse kohaselt antakse kinnisvara omandiõigus pärast eduka pakkumuse tegemist enampakkumise võitjale üle.
17.
Oma 9. augusti 2017. aasta otsuses tegi Krajský súd v Prešove (maakonnakohus Prešovis) PO ja RT apellatsioonkaebuse kohta otsuse tühistada Okresný súd Prešovi (Prešovi piirkondlik kohus) otsus ja suunata asi tagasi sellele kohtule. Krajský súd v Prešove (maakonnakohus Prešovis) hinnangul oleks esimese astme kohus pidanud eelkõige analüüsima PO ja RT väidet, et nad ei ole sõlminud pangaga kokkulepet, mille alusel oleks viimane saanud kogu laenu ennetähtaegselt sisse nõuda. (
7
) Lisaks oleks esimese astme kohus pidanud kohaldama proportsionaalsuse põhimõtet ja uurima, kas vabatahtlik enampakkumine on sobiv meede, võttes muu hulgas arvesse asjaolu, et enampakkumisele pandud vara oli PO ja RT perekonna kodu, ning muude vahendite olemasolu võlausaldaja nõude rahuldamiseks.
18.
19. detsembril 2017 võtsid PO ja RT tagasi hagi, millega soovisid peatada hüpoteegiga tagatud nõude täitmise vabatahtliku enampakkumise teel, arvestades asjaolu, et enampakkumine oli juba läbi viidud ja nende hagi ese oli ära langenud. 11. jaanuaril 2018 lõpetas Okresný súd Prešov (Prešovi piirkondlik kohus) menetluse ning mõistis panga kohtukulud täies ulatuses välja PO‑lt ja RT‑lt.
19.
Enampakkumise tulemusena kanti GR REAL kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse ning POd ja RTd kohustati perekonna kodust lahkuma.
20.
PO ja RT keeldusid lahkumast oma kodust, kus nad elavad koos kolme lapsega, kellest kaks on alaealised ja kannatavad raske psüühikahäire all. Peale selle sai PO insuldi ja vajab igapäevast hooldust.
21.
GR REAL katkestas kodu ühenduse kommunaalteenustega, nagu vesi ja elekter. Samuti esitas ta väljatõstmise taotluse, et kostjad vabastaksid kinnistu. Okresný súd Prešov (Prešovi piirkondlik kohus) ja apellatsiooniastmes Krajský súd v Prešove (maakonnakohus Prešovis) jätsid väljatõstmise taotluse rahuldamata. Mõlemad kohtud võtsid arvesse asjaolu, et vara oli PO ja RT perekonna kodu ning väljatõstmine oleks ülekohtune. Najvyšší súd (Slovakkia Vabariigi kõrgeim kohus) tühistas oma 8. aprilli 2021. aasta otsusega mõlemad kohtuotsused ja märkis, et madalama astme kohtud peavad võtma arvesse äriühingu GR REAL omandiõigust.
22.
Oma teise otsusega kohustas Okresný súd Prešov (Prešovi piirkondlik kohus) POd ja RTd kinnistu vabastama. Samuti jättis ta rahuldamata nende vastuhagi, millega taotleti nende omandiõiguse tunnustamist maja suhtes. Selle kohtu sõnul oli vara juba vabatahtlikul enampakkumisel müüdud, seda enampakkumist ei olnud kehtetuks tunnistatud ja kohtul, kelle poole selles kohtuasjas pöörduti, puudus pädevus enampakkumise kehtivuse üle otsustada.
23.
GR REAL esitas eelotsusetaotluse esitanud kohtule apellatsioonkaebuse esimese astme kohtu otsuse selle osa kohta, milles tema kasuks ei mõistetud välja kohtukulusid. PO ja RT kaebasid samuti kõnealuse otsuse edasi osas, milles neid kohustati kinnistu vabastama ning jäeti rahuldamata nende vastuhagi.
24.
Eelotsusetaotluse esitanud kohus leiab, et põhikohtuasjas tõstatatud keskne küsimus on see, kas liidu õiguse tarbijakaitset käsitlevad sätted on kohaldatavad olukorras, kus enampakkumine toimus hoolimata asjaolust, et tarbijad taotlesid kohtulikku kaitset ja juhtisid enampakkumise korraldaja tähelepanu pooleliolevale kohtumenetlusele.
25.
Eelotsusetaotluse esitanud kohus rõhutab, et Slovakkia õiguskorras on oluline õiguskindluse põhimõte ja vara enampakkumisel omandanud eduka pakkuja heausksuse kaitse. Heausksus ei ole siiski kaitstud, kui vara omandamise asjaolud on „murettekitavad“. Eelotsusetaotluse esitanud kohus peab „murettekitavaks“ asjaolu, et põhikohtuasjas teavitati vara omandanud isikut pooleliolevast kohtumenetlusest.
26.
Seoses tarbija võimalusega taotleda ex post kohtulikku kaitset märgib eelotsusetaotluse esitanud kohus, et vabatahtlike enampakkumiste seaduse paragrahvi 21 lõikes 2 on sätestatud enampakkumise tühisuse tuvastamiseks ainult kolm alust, millest ükski ei võimalda tarbijal väita, et esinesid ebaõiglased tingimused. Täpsemalt leiab see kohus, et teisena nimetatud alus, nimelt tagatise seadmise kokkuleppe tühisus, ei hõlma nõude ennetähtaegset tagasimaksmist käsitleva vaidlusaluse tingimuse ebaõiglust. See tuleneb sellest, et lepingu ülesütlemisega seotud tingimus puudutab krediidi summat ja selle tagasimaksmise tähtaega, mitte aga krediidi tagatist ja selle realiseerimist.
27.
Eelotsusetaotluse esitanud kohus peab oluliseks teha kindlaks, kas direktiivi 93/13 artikli 6 lõige 1 ja artikli 7 lõige 1 on kohaldatavad sellises menetluses, nagu on kõne all põhikohtuasjas, kus tarbija on kasutanud nõude täitmisele pööramise peatamiseks õiguslikke vahendeid, kuid täitmisele pööramine on siiski toimunud. Samuti soovib ta teada, kas Slovakkia kohtuväliseid enampakkumisi käsitlevad õigusnormid on direktiiviga 93/13 vastuolus, kuivõrd neis normides ei nähta tarbijale ette tõhusaid vahendeid nõude täitmisele pööramise peatamiseks.
28.
Lõpuks soovib eelotsusetaotluse esitanud kohus teha kindlaks, kas direktiiv 2005/29/EÜ (
8
) on põhikohtuasja seisukohast asjakohane seoses enampakkumise korraldaja teguviisiga.
29.
Neil asjaoludel otsustas Krajský súd v Prešove (maakonnakohus Prešovis, Slovakkia) menetluse peatada ja esitada Euroopa Kohtule järgmised eelotsuse küsimused:
„1.
Kas [direktiivi 93/13] [artikli 6 lõige 1 ja artikli 7 lõige 1] on kohaldatavad niisuguses menetluses nagu põhikohtuasi, mille on algatanud isik, kelle pakkumine tunnistati edukaks kinnisvara enampakkumisel, mille suhtes oli samal ajal pooleli menetlus tarbija vastuhagi üle enampakkumise eelse seisundi taastamise nõudes, olukorras kus enne kohtuvälist enampakkumist kasutas tarbija tagatisvara realiseerimise peatamiseks õiguskaitsevahendeid, esitades kohtule taotluse kohaldada hagi tagamise abinõusid, ja samas, enne enampakkumist, teavitas tarbija pakkumisel osalejaid pooleliolevast kohtumenetlusest tagatisvara vabatahtliku enampakkumise korras realiseerimise peatamiseks, kuid hoolimata kohtumenetlusest viidi enampakkumine siiski läbi?
2.
Kas [direktiivi 93/13] tuleb tõlgendada nii, et sellega on vastuolus niisugune liikmesriigi õigusnorm nagu põhikohtuasjas käsitletav, mis täitemenetluse kontekstis, mille viib läbi eraviisiliste enampakkumiste läbiviimisega tegelev ettevõtja (edaspidi „enampakkumise korraldaja“) tarbija tagatisvara realiseerimisel panga tarbijakrediidilepingust tuleneva nõude rahuldamiseks
a)
ei võimalda tarbijal enampakkumise edasilükkamise eesmärgil tõhusalt esitada enampakkumise korraldaja vastu väiteid selle lepingu tingimuste ebaõiglase laadi kohta, millel panga nõue põhineb, hoolimata sellest, et nõue põhineb ebaõiglastel lepingutingimustel, eelkõige ennetähtaegset tagasimaksmist puudutaval tingimusel,
b)
ei võimalda tarbijal hoida ära talle kuuluva ja tema elukohaks oleva kinnisvara enampakkumist, kuigi tarbija teavitas enampakkumise korraldajat ja sellel osalevaid isikuid, et kohtumenetlus enampakkumise peatamiseks hagi tagamise abinõude kohaldamise taotluse üle on pooleli, kuid kohus ei ole taotluse kohta veel lõplikku otsust teinud, ja samas on hagi tagamise abinõude kohaldamine tarbija jaoks ainus võimalus saada ajutine kohtulik kaitse kinnisvara enampakkumise vastu ebaõiglaste lepingutingimuste tõttu,
c)
ei võimalda tarbijal eelnevates punktides viidatud asjaoludel täiel määral realiseerida [direktiivi 93/13] ülevõtmisest tulenevaid õigusi ja saavutada selle direktiivi eesmärke, sest kõnealune õigusnorm võimaldab enampakkumise tühisuse väite esitamist vaid kolmel põhjusel:
i)
tagatislepingu tühisus,
ii)
[vabatahtlike enampakkumiste seaduse] rikkumine,
iii)
süüteo toimepanemine?
3.
Kas [direktiivi 2005/29/EÜ] tuleb tõlgendada nii, et niisuguse tagatisõiguse realiseerimine, mille aluseks on tarbijakrediidilepingust tuleneva võla ennetähtaegset tagasimaksmist käsitlev ebaõiglane lepingutingimus ja seega tasumata võla ebaõige summa, võib kujutada endast ebaõiglast kaubandustava selle direktiivi artikli 5 tähenduses, eelkõige agressiivset kaubandustava selle direktiivi artiklite 8 ja 9 tähenduses, ja et panga vastutus ja direktiivi 2005/29 eesmärgid kehtivad lisaks pangale ka tagatisvara realiseeriva enampakkumise korraldaja suhtes, kes paneb maksma panga õigusi?“
30.
GR REAL, Slovakkia valitsus ja Euroopa Komisjon esitasid kirjalikud seisukohad. Euroopa Kohus saatis eelotsusetaotlused esitanud kohtule teabetaotluse ja küsis ka selgitusi. Eelotsusetaotluse esitanud kohus vastas vastavalt 20. juulil 2023 ja 13. mail 2024. Esitasin põhikohtuasja pooltele ja Euroopa Liidu Kohtu põhikirja artiklis 23 nimetatud huvitatud isikutele kooskõlas Euroopa Kohtu kodukorra artikliga 62 küsimused kirjalikult vastamiseks. Põhikohtuasja pooled, Slovakkia valitsus ja komisjon vastasid nendele küsimustele. Ka eelotsusetaotluse esitanud kohus väljendas oma seisukohti seoses nende küsimustega.
IV. Analüüs
A.
Teine küsimus
31.
Kõigepealt olgu märgitud, et Euroopa Kohtu väljakujunenud praktika kohaselt on ELTL artiklis 267 sätestatud liikmesriikide kohtute ja Euroopa Kohtu vahelises koostöömenetluses Euroopa Kohtu ülesanne anda liikmesriigi kohtule tarvilik vastus, mis võimaldaks viimasel tema menetluses oleva kohtuasja lahendada. Seda arvestades tuleb Euroopa Kohtul talle esitatud küsimused vajaduse korral ümber sõnastada. (
9
)
32.
Kuigi käesolevas kohtuasjas on eelotsusetaotluse esitanud kohus oma teises küsimuses formaalselt piirdunud direktiivi 93/13 tõlgenduse küsimisega, ei takista see asjaolu Euroopa Kohut esitamast sellele kohtule kõiki liidu õiguse tõlgenduselemente, mis võivad olla tarvilikud põhikohtuasja lahendamisel, tuletades liikmesriigi kohtu esitatud teabest ja eelkõige eelotsusetaotluse põhjendustest need liidu õiguse aspektid, mida on põhikohtuasja vaidluse eset silmas pidades vaja tõlgendada. (
10
)
33.
Eelotsusetaotlusest nähtub, et eelotsusetaotluse esitanud kohus palub täpsemalt tõlgendada direktiivi 93/13 artikli 6 lõiget 1 ja artikli 7 lõiget 1. Teine küsimus puudutab sisuliselt samuti Euroopa Liidu põhiõiguste harta (edaspidi „harta“) artikleid 7 ja 47 ning viitab neile kui liidu õiguse asjakohastele sätetele. See küsimus tekitab tõepoolest kahtlusi menetluslike tagatiste suhtes, mis on tarbijatele ette nähtud nõuete kohtuvälist täitmist käsitleva riigisisese menetlusõiguse kohaselt, kui selline täitmine on suunatud tarbija eluaseme vastu. Seega tuleks neid sätted käsitleda koos Euroopa Liidu õigusaktidega, mille tõlgendamist eelotsusetaotluse esitanud kohus taotleb.
34.
Kuigi eelotsusetaotluse esitanud kohus viitab oma küsimuses ametlikult sellele, et tarbijal ei lubatud esitada enampakkumise korraldajale vastuväiteid, nähtub eelotsusetaotlusest lisaks, et tema kahtlused puudutavad üldisemalt selliste menetluslike tagatiste puudumist, mille alusel kohus peatab hüpoteegiga tagatud nõude täitemenetluse.
35.
Seega palub eelotsusetaotluse esitanud kohus oma teise küsimusega, mida tuleb analüüsida esimesena, sisuliselt selgitada, kas direktiivi 93/13 artikli 6 lõiget 1 ja artikli 7 lõiget 1 tuleb lähtuvalt harta artiklitest 7 ja 47 tõlgendada nii, et nendega on vastuolus sellised riigisisesed õigusnormid, nagu on kõne all põhikohtuasjas, mis ühest küljest võimaldavad tarbija perekonna elukohaks olevale kinnisvarale seatud hüpoteegi kohtuvälisel realiseerimisel müüa kinnisvara enampakkumisel enne, kui kohus, kes on pädev tegema kohtuasjas sisulist otsust, teeb lahendi, tunnistades selle täitmise aluseks oleva lepingutingimuse ebaõiglaseks, kuigi tarbija taotles enampakkumise peatamist, kuid ei näe teisest küljest ette võimalust tühistada enampakkumine sel alusel, et leping, millega seoses nõude täitmist taotletakse, sisaldab ebaõiglasi tingimusi.
36.
Tuleb märkida, et see küsimus on esitatud konkreetse kohtuvälise täitemenetluse kontekstis, mida reguleerib vabatahtlike enampakkumiste seadus. (
11
) See menetlus võimaldab võlausaldajal tagatise realiseerida ja müüa võlgniku (sh tarbija) vara krediidilepingu alusel enampakkumisel, ilma et kohtud oleksid enne kaasatud nõude kontrollimisse. (
12
)
37.
Nagu põhikohtuasjas, saab seda menetlust pealegi kasutada sellise eluaseme hüpoteeklaenu lepingu täitmisele pööramiseks, mis on tagatud varaga, mis katab tarbija põhivajadust, nimelt on tema eluase. (
13
)
38.
Tuleb tõdeda, et kohtuotsuses Kušionová (
14
) otsustas Euroopa Kohus, et Slovakkia enampakkumise teel toimuva kohtuvälise müügi süsteem ei ole direktiiviga 93/13 vastuolus. Nagu ma juba märkisin oma ettepanekus kohtuasjas Všeobecná úverová banka, (
15
) sõltus see järeldus siiski sellest, kas on olemas tõhusad vahendid, millega vaidlustada nõude täitmisele pööramist võimalike ebaõiglaste tingimuste alusel.
39.
Käesolevas eelotsusetaotluses tuuakse välja asjaolud, mis tekitavad tõsiseid kahtlusi olemasolevate kohtuliku kontrolli võimaluste tõhususes. Eelkõige vaidlustasid tarbijad aktiivselt nõude täitmisele pööramise, kuid enampakkumine toimus nende aktiivsest tegutsemisest hoolimata.
40.
Neil asjaoludel tuleb kindlaks teha, kas direktiiviga 93/13 on vastuolus selline nõude kohtuvälise täitmisele pööramise süsteem, milles i) ei ole ette nähtud tõhusaid vahendeid, mis võimaldaksid tarbijal enampakkumise teel müüki takistada, kui tema täitmisele pööramise vastu esitatud hagi üle on menetlus pooleli, ja ii) ei ole ette nähtud vahendeid, mis võimaldaksid enampakkumise tühistada ebaõiglaste tingimuste tõttu.
1. Nõude kohtuvälise täitmise peatamiseks mõeldud tõhusate vahenditega seotud küsimus
41.
Eelotsusetaotluse esitanud kohtu teise küsimuse esimene aspekt puudutab sisuliselt seda, et puuduvad tõhusad vahendid, mis võimaldaksid tarbijal ennetada kinnisvara enampakkumisele panekut ajal, mil pädevale kohtule on esitatud tarbija taotlus nõude täitmisele pööramise vaidlustamiseks, kuna lepingus, mille täitmist taotletakse, on ebaõiglased tingimused.
(a) Ebaõiglaste tingimuste tõhusa läbivaatamise nõue
42.
Nagu tuleneb Euroopa Kohtu väljakujunenud praktikast, siis direktiiviga 93/13 loodud kaitsesüsteem lähtub eeldusest, et tarbija on suhetes ettevõtjaga nõrgemal läbirääkimispositsioonil ja tal on vähem teavet. (
16
)
43.
Seda nõrgemat positsiooni arvestades on direktiivi artikli 6 lõikes 1 ette nähtud, et ebaõiglased lepingutingimused ei ole tarbijale siduvad. Tegemist on imperatiivse sättega, mille eesmärk on asendada lepinguga loodud formaalne tasakaal lepingupoolte õiguste ja kohustuste vahel tegeliku tasakaaluga, mis taastab nendevahelise võrdsuse. (
17
)
44.
Selles kontekstis on Euroopa Kohus korduvalt leidnud, et liikmesriigi kohus peab omal algatusel hindama, kas direktiivi 93/13 kohaldamisalasse kuuluv lepingutingimus on ebaõiglane, tasakaalustades niiviisi tarbija ja ettevõtja vahelist ebavõrdsust, kui talle on teada selleks vajalikud õiguslikud ning faktilised asjaolud. (
18
)
45.
Samuti, võttes arvesse tarbijate kaitse aluseks oleva avaliku huvi laadi ja tähtsust, kohustab direktiiv 93/13 selle artikli 7 lõike 1 kohaselt koostoimes kahekümne neljanda põhjendusega liikmesriike sätestama piisavad ja tõhusad vahendid, „et lõpetada ebaõiglaste tingimuste seadmine lepingutes, mis müüjad või teenuste osutajad tarbijatega sõlmivad“. (
19
)
46.
Euroopa Kohus on märkinud, et liikmesriikide kohustus tagada õigussubjektidele liidu õigusest tulenevate õiguste tõhusus tähendab eelkõige direktiivist 93/13 tulenevate õiguste puhul tõhusa kohtuliku kaitse nõuet – mida kinnitab selle direktiivi artikli 7 lõige 1 ja mis on sätestatud ka harta artiklis 47 –, mis kehtib muu hulgas sellistele õigustele tuginevate hagide läbivaatamist käsitlevate menetlusnormide kehtestamisel. (
20
)
47.
Selle kohta on Euroopa Kohus otsustanud, et kui puudub võimalus tõhusalt kontrollida, kas asjaomase lepingu tingimused võivad olla ebaõiglased, ei saa olla tagatud direktiiviga 93/13 antud õiguste järgimine. (
21
)
48.
Tuleb märkida, et Euroopa Kohtu kohtupraktikast tuleneb, et selle direktiiviga tagatud õigusi peab olema võimalik vajaduse korral maksma panna täitemenetluse kontekstis (
22
) ja täpsemalt hüpoteegiga tagatud nõude täitemenetluste kontekstis (
23
).
(b) Tõhus tarbijakaitse hüpoteegiga tagatud nõude täitemenetluse kontekstis
49.
Hüpoteegiga tagatud nõude täitemenetlusega seoses on Euroopa Kohus välja töötanud ammendavad nõuded tõhusa kohtuliku kaitse kohta ebaõiglaste tingimuste eest lepingus, mille täitmist taotletakse.
50.
Täpsemalt tuleneb Euroopa Kohtu praktikast, et liikmesriigi kohtud peavad hindama lepingutingimuste võimalikku ebaõiglast laadi enne, kui toimub enampakkumine, mis viib tarbija väljatõstmiseni tema eluruumist. Sellega seoses leidis Euroopa Kohus, et juhul kui sundtäitmise menetlus viidi lõpule enne asjas sellise sisulise otsuse tegemist, millega tuvastatakse sundtäitmise aluseks oleva lepingutingimuse ebaõiglane laad ja tunnistatakse seega täitemenetlus tühiseks, ei saa selline otsus anda asjaomasele tarbijale muud kui tagantjärele kohalduvat kaitset, mis seisneb kahju hüvitamises, mis ei ole aga täielik ega piisav ega kujuta endast piisavat ega tõhusat vahendit, et lõpetada kõnealuse tingimuse kasutamine lepingutes, nagu on ette nähtud direktiivi 93/13 artikli 7 lõikes 1. (
24
)
51.
Lisaks tuleneb Euroopa Kohtu praktikast, et riigisisesed menetlusnormid peavad võimaldama kohtul kohaldada hagi tagamise abinõusid, millega saab hüpoteegiga tagatud nõude õigusvastase täitemenetluse peatada või lõpetada, kui selline abinõu on vajalik tema lõppotsuse täieliku tõhususe tagamiseks. (
25
)
52.
Seega on direktiiviga 93/13 taotletud täieulatusliku tõhusa tarbijakaitse kohaselt nõutud, et täitemenetlust saaks vajaduse korral peatada korras, mis ei heiduta tarbijat hagi esitamast ja seda menetluses hoidmast, kuni pädev kohus on kontrollinud, kas asjaomase lepingu tingimused võivad olla ebaõiglased. (
26
)
53.
See kohtupraktika on kohaldatav seda enam, kui – nagu põhikohtuasjas – kohtuvälisele täitemenetlusele ja lepingule, mille täitmist taotletakse, ei eelne kohtulikku kontrolli ning need puudutavad tarbija ja tema perekonna, sealhulgas alaealiste laste kodu.
(c) Tarbija pere eluaseme tõhus kaitse
54.
Euroopa Kohtu praktikas omistatakse erilist tähtsust asjaolule, et panditud vara on tarbija eluase, leides, et õigus eluasemele on harta artikliga 7 tagatud põhiõigus, mida liikmesriigi kohus peab direktiivi 93/13 tõlgendamisel arvesse võtma. (
27
) Nagu akadeemilises kirjanduses on täheldatud, on Euroopa Kohus direktiivi 93/13 tõlgendamisel „liikumas eluasemega seotud õiguste kui tarbijakaitse lahutamatu osa tunnustamise suunas“. (
28
)
55.
Võttes arvesse tarbija põhiõiguste riivet, tuleb tarbija eluaseme vastu suunatud hüpoteegiga tagatud nõude täitemenetluses tagada „menetluse rangus kõige kõrgemal tasemel“. (
29
)
56.
Harta artikli 7 „menetluslikud tagajärjed“ (
30
) võivad kajastuda ka selliste tingimuste kohtuliku kontrolli põhjalikkuses, millega määratakse, kas täitemenetlust saab algatada, nagu põhikohtuasjas vaidlustatud tingimus, mis võimaldab võlausaldajal nõuda laenu ennetähtaegset tasumist ja pöörata sissenõude tarbija eluasemele.
57.
Täpsemalt on Euroopa Kohus otsustanud kohtuasjas Všeobecná úverová banka (
31
), et võttes arvesse tarbijakrediidilepingusse, mille tagatiseks on perekonna kodu, lisatud lepingu ülesütlemist puudutava tingimuse mõju, (
32
) peab liikmesriigi kohus, kui ta hindab, kas selline lepingutingimus on ebaõiglane või mitte, muu hulgas analüüsima, kas selle tingimuse alusel võlausaldajale antud võimalus nõuda kõiki tasumisele kuuluvaid summasid on proportsionaalne.
58.
Kui see kohus annab sellega seoses hinnangu vahenditele, mis võimaldavad tarbijal vältida laenulepingu alusel võlgnetava summa täies ulatuses sissenõutavaks muutumise mõju, peab ta võtma arvesse tarbija ja tema perekonna nende peamiseks elukohaks olevast eluruumist väljatõstmise tagajärgi, arvestades harta artiklit 7. (
33
)
59.
Tuleb märkida, et harta artikkel 7, mille kohaselt on igaühel õigus sellele, et austatakse tema era- ja perekonnaelu, kodu ja edastatavate sõnumite saladust, vastab Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni (EIÕK) artikli 8 lõikele 1, samas kui harta artikkel 47, millega tagatakse õigus tõhusale õiguskaitsevahendile ja õiglasele kohtulikule arutamisele, vastab EIÕK artikli 6 lõikele 1. (
34
)
60.
Kooskõlas harta artikli 52 lõikega 3, mille eesmärk on tagada vajalik kooskõla selles sisalduvate õiguste ja EIÕKga tagatud vastavate õiguste vahel, ilma et sellega kahjustataks liidu õiguse autonoomiat, peab Euroopa Kohus harta artiklitega 7 ja 47 tagatud õiguste tõlgendamisel seega arvesse võtma vastavaid õigusi, mis on tagatud EIÕK artikli 8 lõikega 1 ja artikli 6 lõikega 1 – nagu Euroopa Inimõiguste Kohus (edaspidi „EIK“) on neid tõlgendanud –, kui minimaalset kaitsetaset. (
35
)
61.
Sundtäitmismenetlustega seoses on EIK järjekindlalt leidnud, et kodu kaotamine on kodu austamise õiguse riive kõige äärmuslikum vorm. (
36
)
62.
Kohtuotsuse Rousk vs. Rootsi aluseks olnud kohtuasjas (
37
) pöörati nõue täitmisele enne apellatsioonimenetluse lõplikku lahendamist. Sellest kohtuotsusest järeldub, et otsustusprotsess, mis viib nii ulatusliku sekkumiseni, nagu seda on kodu kaotamine, peab olema õiglane. (
38
) Euroopa Inimõiguste Kohus leidis, et tagamaks, et liikmesriigi õiguses olemasolevad õiguskaitsevahendid ja menetluslikud tagatised oleksid „tegelikult kättesaadavad ja piisavad mitte ainult teoorias, vaid ka praktikas, oleks tulnud väljatõstmine edasi lükata kuni aluseks olevate vaidlusaluste küsimuste lahendamiseni“. (
39
)
63.
Arvestades Euroopa Kohtu ja Euroopa Inimõiguste Kohtu kohtupraktikat, peab tarbijal olema tõhus ja tegelik võimalus tagada selliste ebaõiglaste tingimuste kohtulik kontroll, mida sisaldab leping, mille täitmist taotletakse, enne kui tema kodu müüakse enampakkumise teel. Oksjonit ei või lõpule viia enne, kui kohus, kellele asi allub, on kontrollinud, kas asjaomase lepingu tingimused on ebaõiglased. Ebaõiglaste tingimuste kohtulikku kontrolli ei saa seega pidada tõhusaks, kui enampakkumise teel müük võib toimuda hoolimata käimasolevast menetlusest, millega tarbija püüab vaidlustada nõude sundtäitmist ja saavutada selle peatamist või lõpetamist.
(d) Kohaldamine põhikohtuasjas
64.
Käesolevas kohtuasjas esitasid tarbijad apellatsioonkaebuse esimese astme kohtu määruse peale, millega oli jäetud rahuldamata nende taotlus kohaldada hagi tagamise abinõusid, ilma et sealjuures oleks käsitletud nende väidet, et pangal puudus õigus laenusumma täies mahus ennetähtaegselt tagasi nõuda (
40
). Kui apellatsioonkaebus oli menetluses, toimus enampakkumine hoolimata sellest, et tarbijad olid enampakkumise korraldajat käimasolevast menetlusest teavitanud.
65.
Kuigi riigisiseste õigusnormidega on ette nähtud teatavad õiguskaitsevahendid, mis peaksid võimaldama nõude sundtäitmist peatada, (
41
) ilmneb põhikohtuasja asjaoludest, et praktikas ei ole olemasolevad õiguskaitsevahendid piisavalt kooskõlastatud, tagamaks, et enampakkumine ei tasalülitaks kohtumenetlust. Eelotsusetaotluse esitanud kohus märkis, et tarbijad ei saa mõjutada aega, mis kulub kohtul lõpliku otsuse tegemiseks või hagi tagamise abinõude üle otsustamiseks. Seega ei pruugi tarbijal, kes kaitseb oma õigusi aktiivselt, ikkagi olla võimalik nõude täitmist peatada.
66.
Sellistel asjaoludel ei näi, et olemasolevad õiguskaitsevahendid, mis on tarbijatele kättesaadavad kohtuvälise täitemenetluse raames, annaksid tarbijatele tõhusa ja tegeliku võimaluse tagada ebaõiglaste tingimuste kohtulik kontroll ja hoida enampakkumist ära enne selle toimumist.
67.
Eespool öeldut arvestades leian, et direktiivi 93/13 artikli 6 lõikega 1 ja artikli 7 lõikega 1, tõlgendatuna harta artiklite 7 ja 47 kontekstis, on vastuolus käesolevas kohtuasjas kõne all olev riigisisene kohtuvälise täitmisele pööramise õigusraamistik, kuivõrd see ei näi pakkuvat tarbijatele tõhusaid menetluslikke tagatisi nende eluasemega seotud nõude täitmisele pööramise ja enampakkumise teel müümise vastu.
2. Enampakkumise tühistamine ebaõiglaste tingimuste tõttu
68.
Eelotsusetaotluse esitanud kohtu küsimuse teine aspekt puudutab seda, et tarbijatel puudub võimalus vabatahtliku enampakkumise tagajärgi tagantjärele leevendada. Eelotsusetaotluse esitanud kohus märkis, et ükski vabatahtlike enampakkumiste seaduse paragrahvi 21 lõikes 2 sätestatud kolmest põhjusest ei võimalda tarbijatel tugineda ebaõiglase tingimuse olemasolule lepingus, mille alusel nõude täitmisele pööramist taotletakse.
69.
Slovakkia valitsus väidab oma kirjalikes seisukohtades, et eelotsusetaotluse esitanud kohtu tõlgendus vaidlusalustest riigisisestest õigusnormidest ei ole õige. Ta viitab Najvyšší súd Slovenskej republiky (Slovaki Vabariigi kõrgeim kohus) (
42
) hiljutisele kohtupraktikale, milles tõlgendatakse asjaomast õigusnormi laialt, mistõttu ebaõiglaste tingimuste olemasolu krediidilepingus annab aluse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Slovakkia valitsuse viidatud kohtupraktika kohaselt peaks selline võimalus olema olemas, sest enampakkumisele ei eelnenud esialgset kontrolli, samuti ei kontrollitud võlga ega [selle müügi] tingimuste täitmist. Lisaks tuleneb sellest kohtupraktikast, et võlgnikul peab olema võimalik tugineda mis tahes menetlusliku või sisulise nõude rikkumisele, mis mõjutab tagatise realiseerimist ja müüki, ning vaidlustada krediidilepingu või tagatise kehtivus, samuti nõude suurus ja laad.
70.
Najvyšší súd Slovenskej republiky (Slovaki Vabariigi kõrgeim kohus) praktika toetab järeldust, et tarbijal peab olema võimalik saavutada enampakkumise tühistamine põhjendusega, et nõude täitmise aluseks olevas krediidilepingus on ebaõiglased tingimused, kui selline täitmine algatati ilma nõude kohtuliku kontrollita.
71.
Euroopa Kohus küsis eelotsusetaotluse esitanud kohtult selgitusi, milles ta soovis teada, kas Slovakkia valitsuse seisukohti arvestades on endiselt vaja vastata tema küsimuse sellele osale, mis puudutab aluseid, millele tuginedes võib enampakkumise tühistada.
72.
Eelotsusetaotluse esitanud kohus soovis selgitustaotlusele vastates endiselt vastust oma küsimusele. Ta märkis, et kui enampakkumine 2017. aastal toimus, puudus kohtupraktika, milles tunnustataks ebaõiglasi tingimusi kui võimalikku alust enampakkumise tühistamiseks. Samuti märkis ta, et Najvyšší súd Slovenskej republiky (Slovaki Vabariigi kõrgeim kohus) hiljutised määrused ei kajasta selles küsimuses väljakujunenud kohtupraktikat.
73.
Sellega seoses tuleb esmalt märkida, et väljakujunenud kohtupraktika kohaselt on ELTL artikli 267 järgses menetluses, mis põhineb liikmesriikide kohtute ja Euroopa Kohtu ülesannete selgel eristamisel, põhikohtuasja faktiliste asjaolude hindamine ning riigisisese õiguse tõlgendamine ja kohaldamine üksnes liikmesriigi kohtu pädevuses. (
43
)
74.
Teisena tuleb märkida, et riigisisese õiguse kooskõlalise tõlgendamise põhimõte on omane aluslepingute süsteemile, kuna see võimaldab liikmesriikide kohtutel oma pädevuse piires kohtuvaidluse lahendamisel tagada liidu õiguse tõhusa toime. (
44
)
75.
Selle põhimõtte kohaselt on liikmesriigi kohtute ülesanne kogu riigisisest õigust ja sellega tunnustatud tõlgendamismeetodeid kohaldades otsustada, kas ja mil määral saab riigisisest õigusnormi tõlgendada kooskõlas asjasse puutuvate liidu õigusnormidega. (
45
)
76.
Sellel põhimõttel on teatavad piirid. Nii on liikmesriigi kohtu kohustus viidata asjakohaste riigisiseste õigusnormide tõlgendamisel ja kohaldamisel liidu õiguse sisule piiratud õiguse üldpõhimõtetega ning see ei või olla aluseks riigisisese õiguse contra legem tõlgendamisele. (
46
)
77.
Arvestades asjaolu, et üksnes liikmesriikide kohtutel on pädevus tõlgendada riigisisest õigust, peab – kooskõlas käesoleva ettepaneku punktis 73 osundatud kohtupraktikaga – otsustama eelotsusetaotluse esitanud kohus, kas vabatahtlike enampakkumiste seaduse paragrahvi 21 lõiget 2 on võimalik tõlgendada nii, et ebaõiglaste tingimuste olemasolu lepingus on alus, millele tuginedes võib enampakkumise tühistada.
78.
Najvyšší súd Slovenskej republiky (Slovaki Vabariigi kõrgeim kohus) praktika näib osutavat sellele, et liidu õigusega kooskõlas olev tõlgendus on võimalik. Asjaolu, et – nagu märgib eelotsusetaotluse esitanud kohus – liikmesriigi kõrgeima kohtu praktika ei ole veel välja kujunenud, ei takista liikmesriigi kohut võtmast vastu liidu õigusega kooskõlas olevat tõlgendust. Täpsemalt ei saa liikmesriigi kohus väljakujunenud kohtupraktika kohaselt asuda põhjendatult seisukohale, et tal ei ole võimalik tõlgendada riigisisese õiguse sätet kooskõlas liidu õigusega ainult seetõttu, et seda sätet on järjepidevalt tõlgendatud viisil, mis ei ole liidu õigusega kooskõlas. (
47
)
79.
Siiski tuleb märkida, et tõlgendus, mille kohaselt riigisisene õigus võimaldab tarbijatel taotleda enampakkumise tühistamist ebaõiglaste tingimuste alusel, ei mõjuta küsimust, kas PO ja RT oleksid saanud enampakkumise toimumise ajal seda õiguskaitsevahendit kasutada. Nagu juba eespool mainitud, selgitab eelotsusetaotluse esitanud kohus, et arengud kohtupraktikas, mille kohaselt tunnustatakse ebaõiglaste tingimuste olemasolu alusena, millele tuginedes võib enampakkumise kehtetuks tunnistada, on hiljutised. Samuti selgitab ta, et enampakkumise toimumise ajal ei olnud veel tehtud ühtegi otsust, mille kohaselt oleks tühistamine sellistel põhjustel lubatud.
80.
Arvestades eelotsusetaotluse esitanud kohtu kirjeldatud ebakindlust vabatahtlike enampakkumiste seaduse paragrahvi 21 lõike 2 tõlgendamisel, ei saa eeldada, et keskmine tarbija, keda määratletakse mõõdukalt teavet omava ja mõõdukalt tähelepaneliku ning ettevaatlikuna, (
48
) teaks, et selline säte võimaldab taotleda enampakkumise tühistamist ebaõiglaste tingimuste alusel. Nagu üks kommenteerija ilmekalt väljendas: „Keskmine tarbija ei ole jurist!“ (
49
) Samuti ei saa eeldada, et keskmine tarbija on aktivist, kes püüab kohtupraktikas läbimurret teha.
81.
Eeltoodud kaalutlusi arvestades tuleb direktiivi 93/13 artikli 6 lõiget 1 ja artikli 7 lõiget 1, harta artikleid 7 ja 47 arvestades tõlgendada nii, et nendega on vastuolus sellised riigisisesed õigusnormid ja tavad, nagu on kõne all põhikohtuasjas, mis ühest küljest võimaldavad tarbija perekonna elukohaks olevale kinnisvarale seatud hüpoteegi kohtuvälisel realiseerimisel müüa kinnisvara enampakkumisel enne, kui kohus, kellele allub kohtuasjas sisulise otsuse tegemine, teeb lahendi, tunnistades selle täitmise aluseks oleva lepingutingimuse ebaõiglaseks, kuigi tarbija taotles enampakkumise peatamist, kuid ei näe teisest küljest ette võimalust tühistada enampakkumine, sest leping, millega seoses nõude täitmist taotletakse, sisaldab ebaõiglasi tingimusi.
B.
Esimene küsimus
82.
Oma esimese küsimusega soovib eelotsusetaotluse esitanud kohus sisuliselt teada, kas direktiivi 93/13 artikli 6 lõiget 1 ja artikli 7 lõiget 1 kohaldatakse menetluse suhtes, milles kohtuvälise täitemenetluse raames kinnisvara enampakkumisel edukaks osutunud pakkuja püüab tugineda oma varalistele õigustele olukorras, kus enampakkumine toimus hoolimata käimasolevast kohtumenetlusest, mille tarbija algatas, et takistada enampakkumise toimumist, ja hoolimata sellest, et pakkujat teavitati sellest menetlusest.
83.
Esialgu käsitlen GR REÁLi esitatud vastuväidet küsimuse vastuvõetavuse kohta. GR REÁL väidab sisuliselt, et see küsimus ei puuduta teda, sest ta on enampakkumise võitja, mitte müüja või teenuste osutaja direktiivi 93/13 artikli 2 punkti c tähenduses. Ta märgib, et ta ei ole seotud küsimusega, kas hüpoteeklaenulepingu tingimused on ebaõiglased.
84.
Sellega seoses tuleb märkida, (
50
) et põhikohtuasjas lahendatav vaidlus on tekkinud seoses enampakkumise võitja esitatud väljatõstmise taotluse ja tarbijate vastuhagiga, millega nad püüavad oma omandiõigust enampakkumise võitja vastu maksma panna. Eelotsusetaotluse esitanud kohus märgib, et GR REALil, kes on kinnistusraamatusse kantud kinnisvara omanik, on sellises menetluses õigus hagi esitada. Nagu eelotsusetaotluse esitanud kohus selgitab, väidavad tarbijad, et neil on maja omandiõigus, sest pangal ei olnud õigust algatada täitemenetlust, mis kulmineerus enampakkumise teel toimuva müügiga. Nagu komisjon märkis, ei ole küsimus neil asjaoludel seotud mitte hüpoteegilepingus sisalduvate tingimuste ebaõigluse hindamisega, vaid tarbijatele kohtuvälise täitemenetluse käigus antava menetlusliku kaitsega ja menetlusnormide rikkumise mõjuga enampakkumise teel müügile.
85.
Sisuliselt puudutab eelotsusetaotluse esitanud kohtu küsimus direktiivi 93/13 kohaldatavuse piire väljatõstmismenetluse käigus. (
51
) Täpsemalt on põhiküsimus selles, kas kinnisvara üleandmine edukale pakkujale takistab tarbijat direktiivile 93/13 tuginemast, et vaidlustada väljatõstmine, kui eluaseme müük enampakkumise teel toimus enne ebaõiglaste tingimuste kontrollimisega seotud kohtumenetluse lõpuleviimist.
86.
Nagu järgmises alajaotises selgitatakse, ei nõua direktiivi 93/13 tõhusus olukordades, kus hüpoteegiga tagatud nõude täitemenetlus on lõppenud ja kõnealuse asja omandiõigus on üle läinud kolmandale isikule, põhimõtteliselt hindamist, kas lepingutingimused on ebaausad, kui selline hindamine kahjustaks omandiõiguse kolmandale isikule ülemineku õiguskindlust.
87.
Käesoleva kohtuasja asjaolud võivad minu arvates siiski olla aluseks teistsugusele tulemusele mitmesuguste asjasse puutuvate huvide tasakaalustamisel.
1. Direktiivi 93/13 kohaldamise piirangud pärast omandiõiguse üleminekut
88.
Kohtuotsuses Banco Santander (
52
) selgitati esimest korda piiranguid direktiivi 93/13 kohaldamisele pärast seda, kui edukas pakkuja on omandanud õiguspäraselt kinnisvara. Euroopa Kohus välistas selles kohtuotsuses sisuliselt direktiivi 93/13 kohaldamise menetluses, mille edukas pakkuja on algatanud oma seaduslikult omandatud asjaõiguste kaitsmiseks pärast sellise kinnisvara müüki enampakkumise teel, millele tarbija oli seadnud hüpoteegi. Ta leidis, et kui lubada asjale hüpoteegi seadmisega nõustunud võlgnikul vastu vaielda selle vara omandanud isikule hüpoteeklaenulepingust tulenevaid vastuväiteid kasutades, kusjuures omandaja võib olla selle lepingu suhtes kolmandaks isikuks, võib see kahjustada saadud omandiga seotud õiguskindlust. (
53
)
89.
Üks tingimustest, mida kohaldati direktiivi 93/13 kohaldamise piirangutele, oli õiguskaitsevahendite olemasolu, sealhulgas tarbija võimalus vaidlustada menetlus või taotleda selle peatamist selle alusel, et hüpoteeklaenuleping sisaldas ebaõiglast tingimust ja võimalust taotleda hagi tagamise abinõude kohaldamist. (
54
) Kohtuotsuse Banco Santander aluseks olnud kohtuasjas võttis kohus arvesse asjaolu, et tarbija ei kasutanud olemasolevaid õiguskaitsevahendeid. (
55
)
90.
Hilisemas kohtupraktikas kinnitas Euroopa Kohtu suurkoda otsuses Ibercaja Banco (
56
) õiguskindluse põhimõtte tähtsust ja omaniku kinnisasjaõiguste kaitset pärast enampakkumise toimumist. See kohtuasi algatati hüpoteegiga tagatud nõude täitemenetluse kontekstis, milleks anti luba kohtuotsusega. Selles tõstatati kaks peamist küsimust. Esimene küsimus oli see, kas täitmisega seotud küsimusi lahendaval kohtul peab olema võimalik kontrollida lepingutingimuste võimalikku ebaõiglast laadi vaatamata riigisisestele menetlusnormidele, millega rakendatakse kohtulahendi seadusjõu põhimõtet sellise kohtulahendi puhul, milles ei kajastu sõnaselgelt niisuguse analüüsi tegemine. Teine küsimus puudutas selle hetke kindlaksmääramist, millest alates tuleb hüpoteegiga tagatud nõude täitemenetlust pidada seoses lepingutingimuste ebaõigluse hindamisega lõpetatuks.
91.
Esimese küsimuse puhul leidis Euroopa Kohus, et lepingutingimuste võimaliku ebaõigluse tõhusat kontrolli ei ole võimalik tagada, kui seadusjõudu laiendatakse ka kohtuotsustele, milles sellisele kontrollile ei viidata. (
57
) Seega peab tarbijal olema võimalik tugineda direktiivile 93/13 ka menetluse hilisemates etappides või järgnevas tuvastamismenetluses. (
58
)
92.
Teises küsimuses leidis Euroopa Kohus, et olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõude täitemenetlus on lõppenud ja kõnealuse asja omandiõigus on üle läinud kolmandale isikule, ei saa kohus siiski ei omal algatusel ega tarbija taotlusel enam analüüsida lepingutingimuste ebaõiglast laadi, sest see tooks kaasa omandiõiguse üleandmise aktide tühistamise ja seaks ohtu kolmandale isikule – juba toimunud – omandiõiguse üleandmise õiguskindluse. (
59
)
93.
Euroopa Kohus otsustas siiski, et sellises olukorras peab tarbijal olema võimalik kooskõlas direktiivi 93/13 artikli 6 lõikega 1 ja artikli 7 lõikega 1 – tõlgendatuna tõhususe põhimõttest lähtudes – tugineda eraldiseisvas hilisemas menetluses hüpoteeklaenu lepingu tingimuste ebaõiglasele laadile, et tal oleks võimalik tõhusalt ja täielikult kasutada oma õigusi, mis tulenevad nimetatud direktiivist, selleks et saada nende tingimuste kohaldamisest põhjustatud rahalise kahju eest hüvitist. (
60
)
2. Asjaolud, mis võivad õigustada direktiivi 93/13 kohaldamise piirangutest kõrvalekaldumist pärast enampakkumist
94.
Eelotsusetaotluse esitanud kohus rõhutab, et Slovakkia õiguskorras kaitstakse kolmandaid isikuid, kes omandavad vara avalikul enampakkumisel, ja tunnistatakse vajadust järgida õiguskindluse põhimõtet. Eelotsusetaotluse esitanud kohus leiab siiski, et põhikohtuasjas on õigustatud teistsugune huvide tasakaalustamine ja eduka pakkuja kaitse reeglist kõrvalekaldumine. Selle kõrvalekaldumise põhjused seisnevad eelotsusetaotluse esitanud kohtu sõnul sisuliselt selles, et enampakkumine viidi lõpule enne seda, kui pädev kohus kontrollis hüpoteeklaenulepingus sätestatud tingimuste võimalikku ebaõiglust, ning selles, et edukas pakkuja oli käimasolevast menetlusest teadlik. (
61
)
95.
Seega tuleb kindlaks teha, kas need asjaolud võivad õigustada direktiivi 93/13 kohaldamist pärast enampakkumise toimumist ja vara üleandmist edukale pakkujale.
96.
Nagu ilmneb eespool esitatud analüüsist, (
62
) omistab Euroopa Kohus Euroopa Inimõiguste Kohtu kohtupraktikast inspireerituna oma praktikas erilist tähtsust menetluslike tagatiste olemasolule sundtäitmismenetluses, võttes arvesse kodu austamise õiguse tõsist riivet.
97.
Seega tuleb täitemenetluse meetmetega tagada, et tarbija õigust oma kodule võetakse nõuetekohaselt arvesse ja kaitstakse ning tarbijal on võimalik kasutada tõhusaid menetluslikke vahendeid, mis võimaldavad tal panna maksma talle direktiivist 93/13 tulenevad õigused ja saavutada tingimuste ebaõigluse kohtulik kontroll enne enampakkumise toimumist. (
63
) Tarbijatel peab olema ka tõhus ja tegelik võimalus saavutada täitmise peatamine kuni tingimuste õigluse hindamiseni. (
64
)
98.
Asjaolu, et puudub tõhus ja tegelik võimalus saavutada ebaõiglaste tingimuste kohtulik kontroll enne enampakkumise toimumist, on harta artiklis 47 sätestatud tarbija tõhusa kohtuliku kaitse nõude ja harta artiklis 7 sätestatud kodu austamise õiguse jäme rikkumine. Tarbija, kes on hüpoteeklaenulepingu täitmisele pööramise ajal sellest võimalusest ilma jäetud, peab saama pärast enampakkumise toimumist direktiivi 93/13 alusel erandkorras vastuväiteid esitada.
99.
Heauskse ostja kaitse ega üldine huvi õiguskindluse tagamise vastu ei ole piisavad, et kaaluda üles asjaolu, et isikult võetakse kodu ära, ilma et tal oleks võimalik saavutada tema juhtumi kohtulikku kontrolli. (
65
) See kaalutlus kehtib seda enam, kui selle isiku perekonnas on alaealisi lapsi.
100.
Põhikohtuasjas müüdi tarbija kodu enampakkumisel, ilma et nõude täitmise aluseks oleva lepingu suhtes oleks kohaldatud kohtulikku kontrolli, et analüüsida, kas mõni selle tingimustest on ebaõiglane, ja ajal, mil menetlus lepingutingimuste ebaõiglaseks tunnistamiseks oli pooleli. Enampakkumisel müüdav kinnisvara on eluase, kus tarbijad elavad koos oma lastega, kellest kaks on alaealised ja kannatavad psühholoogilise häire all. Müük toimus enampakkumise teel hoolimata sellest, et nõuet ei kontrollitud kohtulikult, samuti ei vaadatud läbi, kas võlausaldajale antud võimalus laenu ennetähtaegseks sissenõudmiseks on proportsionaalne.
101.
Veel üks asjaolu, mis võib õigustada põhikohtuasjaga seotud huvide teistsugust tasakaalustamist võrreldes kohtuasjaga, milles tehti otsus Ibercaja Banco, on see, et pakkuja oli teadlik käimasolevast menetlusest seoses selle tingimuse ebaõiglusega, mille alusel võlausaldaja algatas nõude täitmise. Eelotsusetaotluse esitanud kohus kirjeldas pakkuja teadlikkust „murettekitavate asjaoludena“, milles vara üleandmine toimus.
102.
Nagu komisjon sisuliselt märkis peab eelotsusetaotluse esitanud kohus tegema oma riigisisese õiguse kohaselt kindlaks, kas need asjaolud kujutavad endast puudusi vara omandamisel ja millised oleksid nende võimalikud tagajärjed vara üleandmise õiguspärasuse jaoks. (
66
) Selles hinnangus võib võtta eduka pakkuja teadlikkust käimasolevast menetlusest arvesse tegurina, mis võib kahjustada pakkuja kaitsevajadust.
103.
Nagu GR REAL märgib, on tõsi, et üksnes nõude täitmise aluseks olevate lepingutingimuste vaidlustamine ei ennusta menetluse tulemust. Pakkuja, kes omandab kinnisvara vaatamata käimasolevale kohtumenetlusele, mis on suunatud nõude täitmise aluseks oleva lepingu vastu, ja vaatamata eelneva kohtuliku kontrolli puudumisele, peaks olema teadlik suurenenud riskist, et enampakkumine võidakse tühistada, ja sellest, et kinnisvara õiguslik seisund on ebakindel. (
67
)
104.
Seda, et omandiõigus, mille pakkuja omandab kohtuvälise täitemenetluse süsteemi raames, on ebakindel, näib toetavat Najvyšší súd Slovenskej republiky (Slovaki Vabariigi kõrgeim kohus) praktika, mida peab kontrollima eelotsusetaotluse esitanud kohus. Nagu eespool märgitud, (
68
) tuleneb sellest kohtupraktikast, et tarbijal peab olema võimalik vaidlustada enampakkumise kehtivus, kui vabatahtlikule müügile enampakkumise teel ei eelne võla ja müügitingimuste kohtulikku kontrolli.
105.
Käesoleva juhtumi keerukust suurendab asjaolu, et tarbijad ei esitanud enampakkumise tühistamiseks hagi. Sellega seoses on Euroopa Kohus sedastanud, et vajadust järgida tõhususe põhimõtet ei saa käsitada nii laialt, et see kompenseerib täielikult asjaomase tarbija täieliku tegevusetuse (
69
). Nagu eelotsusetaotluse esitanud kohus selgitas oma vastuses selgituste küsimisele, puudus põhikohtuasja algatamise ajal veel Najvyšší súd Slovenskej republiky (Slovakkia Vabariigi kõrgeim kohus) praktika (
70
). Ei saanud eeldada, et PO ja RT oleksid teadlikud seaduse laiast tõlgendusest, mis võimaldab esitada tühistamishagi. Neil asjaoludel ei saa kõnealuste tarbijate kohta öelda, et nad jäid täiesti tegevusetuks (
71
).
106.
Kohtuasja asjaolud paljastavad tõsised puudused menetluslikes tagatistes, mida pakutakse tarbijatele riiklikus nõuete kohtuvälise täitmise süsteemis, vähemalt sellisel kujul, nagu seda praktikas kohaldatakse. Nagu komisjon sisuliselt märkis, on kahtlusi selles, kas tarbijatele enampakkumise teel toimuva vabatahtliku müügi raames pakutavad menetluslikud tagatised on tervikuna tõhusad. Pakkuja teadlikkus riskidest, mis kaasnevad enampakkumisega, mille põhiküsimusi ei ole lahendatud, võimendab neid puudusi.
107.
Kohtuvälise täitemenetluse süsteemi menetluslike tagatiste puudumise ja konkreetse kohtuasja asjaolude kumulatiivne mõju tarbijate õigusele tõhusale õiguskaitsevahendile, mis tuleneb direktiivist 93/13, peaks õigustama kohtuotsuses Ibercaja Banco sätestatud üldreeglist kõrvalekaldumist. Seega peaks tarbijatel olema õigus tugineda väljatõstmismenetluse kontekstis direktiivi 93/13 kohasele õigusele tõhusale õiguskaitsevahendile. Täpsete vahendite sätestamine, et tarbijal oleks võimalik saavutada täitmise aluseks olnud lepingu tingimuste tõhus kontroll ja selle kontrolli tulemusi rakendada, on riigisisese menetluseõiguse küsimus.
108.
Eeltoodut arvestades leian, et direktiivi 93/13 artikli 6 lõiget 1 ja artikli 7 lõiget 1 tuleb lähtuvalt harta artiklitest 7 ja 47 tõlgendada nii, et need on kohaldatavad menetluse suhtes, milles kohtuvälise täitemenetluse raames kinnisvara enampakkumisel edukaks osutunud pakkuja püüab tugineda oma varalistele õigustele olukorras, kus enampakkumine toimus hoolimata käimasolevast kohtumenetlusest, mille eesmärk oli takistada enampakkumise toimumist, ja hoolimata sellest, et pakkujat teavitati sellest menetlusest, osas, milles olemasolevad menetluslikud vahendid ei pakkunud tarbijale tegelikku ja tõhusat võimalust saavutada ebaõiglaste tingimuste kohtulik kontroll ja taotleda menetluse peatamist enne enampakkumise toimumist või taotleda enampakkumise tühistamist.
C.
Kolmas küsimus
109.
Kolmanda küsimusega soovib eelotsusetaotluse esitanud kohus sisuliselt teada, kas direktiivi 2005/29 artiklit 5 tuleb tõlgendada nii, et nõude rahuldamine tagatisvara arvelt ebaõiglase lepingutingimuse alusel, mis on seotud võla ennetähtaegse sissenõudmisega, võib kujutada endast ebaausat kaubandustava, millega võib kaasneda enampakkumise korraldaja vastutus.
110.
Märkusi esitanud pooled väidavad, et küsimus on vastuvõetamatu.
111.
Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt eeldatakse, et liikmesriigi kohtu küsimused, mis puudutavad liidu õigust, on asjakohased. Euroopa Kohus võib keelduda liikmesriigi kohtu esitatud eelotsuse küsimusele vastamast vaid siis, kui on ilmne, et taotletaval liidu õiguse tõlgendusel puudub igasugune seos põhikohtuasja tegelike asjaolude või esemega, kui probleem on hüpoteetiline või kui Euroopa Kohtule ei ole teada vajalikke faktilisi või õiguslikke asjaolusid, et anda tarvilik vastus talle esitatud küsimustele. (
72
)
112.
Käesoleval juhul ei nähtu eelotsusetaotlusest, kuidas see küsimus on seotud põhikohtuasja tegelike asjaolude või esemega. Täpsemalt, nagu Slovakkia valitsus on märkinud, ei ole pank ega enampakkumise korraldaja põhikohtuasja pool. Seega ei tundu, et direktiivi 2005/29 tõlgendamine võiks mõjutada põhikohtuasja lahendamist.
113.
Lisaks, nagu märkis komisjon, on ebaaus kaubandustava direktiivi 2005/29 artikli 5 lõike 2 punkti b tähenduses käitumine, mis „seoses mingi tootega moonutab oluliselt või tõenäoliselt moonutab oluliselt selle keskmise tarbija majanduskäitumist, kes tootega kokku puutub või kellele see on suunatud“. Eelotsusetaotluse esitanud kohus ei täpsusta siiski, millist liiki kaubandusotsuse tarbija tegi, mida pank või enampakkumise korraldaja väidetavalt kavatses moonutada.
114.
Nendel põhjustel leian, et kolmas küsimus on vastuvõetamatu.
V. Ettepanek
115.
Kõike eespool nimetatut arvestades teen Euroopa Kohtule ettepaneku vastata Krajský súd v Prešove (maakonnakohus Prešovis, Slovakkia) eelotsuse küsimustele järgmiselt:
1.
Nõukogu 5. aprilli 1993. aasta direktiivi 93/13/EMÜ ebaõiglaste tingimuste kohta tarbijalepingutes artikli 6 lõiget 1 ja artikli 7 lõiget 1 tuleb Euroopa Liidu põhiõiguste harta artiklit 7 ja artikli 47 esimest lõiku arvestades
tõlgendada nii, et nendega on vastuolus sellised riigisisesed õigusnormid ja tavad, nagu on kõne all põhikohtuasjas, mis ühest küljest võimaldavad tarbija perekonna elukohaks olevale kinnisvarale seatud hüpoteegi kohtuvälise realiseerimise kontekstis müüa kinnisvara enampakkumisel enne, kui kohus, kellele allub kohtuasjas sisulise otsuse tegemine, teeb lahendi, tunnistades selle täitmise aluseks oleva lepingutingimuse ebaõiglaseks, kuigi tarbija taotles enampakkumise peatamist, kuid ei näe teisest küljest ette võimalust tühistada enampakkumine alusel, et leping, millega seoses nõude täitmist taotletakse, sisaldab ebaõiglasi tingimusi.
2.
Direktiivi 93/13 artikli 6 lõiget 1 ja artikli 7 lõiget 1 tuleb Euroopa Liidu põhiõiguste harta artiklit 7 ja artiklit 47 arvestades
tõlgendada nii, et need on kohaldatavad menetluse suhtes, milles kohtuvälise täitemenetluse raames kinnisvara enampakkumisel edukaks osutunud pakkuja püüab panna oma varalised õigused maksma olukorras, kus enampakkumine toimus hoolimata käimasolevast kohtumenetlusest, mille eesmärk oli takistada enampakkumise toimumist, ja hoolimata sellest, et pakkujat teavitati sellest menetlusest, mistõttu tarbijal ei olnud tõhusat ja tegelikku võimalust lasta ebaõiglasi tingimusi kohtulikult läbi vaadata ja taotleda menetluse peatamist enne enampakkumise toimumist või taotleda enampakkumise tühistamist.
3.
Kolmas eelotsuse küsimus on vastuvõetamatu.
(
1
)	Algkeel: inglise.
(
2
)	14. märtsi 2013. aasta kohtuotsus (C‑415/11, EU:C:2013:164).
(
3
)	Kenna, P., „Introduction“, teoses Kenna, P., jt, Loss of Homes and Evictions Across Europe, A Comparative Legal and Policy Examination, Edward Elgar, Cheltenham, Ühendkuningriik ja Northampton, Massachusetts, USA, 2018, lk 1‑65, lk 41.
(
4
)	Nõukogu 5. aprilli 1993. aasta direktiiv ebaõiglaste tingimuste kohta tarbijalepingutes (EÜT 1993, L 95, lk 29; ELT eriväljaanne 15/02, lk 288).
(
5
)	Collins, H., „Building European contract law on charter rights“, teoses Collins, H. (toim), European Contract Law and the Charter of Fundamental Rights, Intersentia, Cambridge, 2017, lk 1–32, lk 17.
(
6
)	Eelotsusetaotluse põhjendustest nähtub, et ennetähtaegse tagasimaksmise nõue tulenes sellest, et tarbijad jätsid teatavad laenumaksed tasumata.
(
7
)	Eelotsusetaotluse esitanud kohus märkis, et vaidlusalust lepingutingimust laenu ennetähtaegse tagasimaksmise kohta võib pidada läbipaistmatuse tõttu tühiseks. See tingimus oli esitatud panga üldtingimustes, kuid tarbijate tähelepanu sellele ei juhitud.
(
8
)	Euroopa Parlamendi ja nõukogu 11. mai 2005. aasta direktiiv, mis käsitleb ettevõtja ja tarbija vaheliste tehingutega seotud ebaausaid kaubandustavasid siseturul ning millega muudetakse nõukogu direktiivi 84/450/EMÜ, Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiive 97/7/EÜ, 98/27/EÜ ja 2002/65/EÜ ning Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrust (EÜ) nr 2006/2004 (ebaausate kaubandustavade direktiiv) (ELT 2005, L 149, lk 22).
(
9
)	22. aprilli 2021. aasta kohtuotsus Profi Credit Slovakia (C‑485/19, EU:C:2021:313, punkt 49).
(
10
)	Ibid., punkt 50.
(
11
)	Vt käesoleva ettepaneku punkt 6 jj.
(
12
)	Selle õigusakti pealkiri viitab „vabatahtlikule“ müügile. Selle menetluse tunnused viitavad aga enampakkumise teel toimunud sundmüügile.
(
13
)	Vt selle kohta 17. juuli 2014. aasta kohtuotsus Sánchez Morcillo ja Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099, punkt 38).
(
14
)	10. septembri 2014. aasta kohtuotsus (C‑34/13, EU:C:2014:2189, punkt 68).
(
15
)	Kohtujurist Medina ettepanek kohtuasjas Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:22, punkt 83).
(
16
)	17. mai 2022. aasta kohtuotsus Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394, punkt 35 ja seal viidatud kohtupraktika).
(
17
)	Ibid., punkt 36 ja seal viidatud kohtupraktika.
(
18
)	Ibid., punkt 37 ja seal viidatud kohtupraktika.
(
19
)	9. aprilli 2024. aasta kohtuotsus Profi Credit Polska (jõustunud kohtuotsusega lõpetatud asja teistmine) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 73 ja seal viidatud kohtupraktika).
(
20
)	17. mai 2022. aasta kohtuotsus Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punkt 46).
(
21
)	17. mai 2022. aasta kohtuotsus Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punkt 47).
(
22
)	Vt selle kohta 9. aprilli 2024. aasta kohtuotsus Profi Credit Polska (jõustunud kohtuotsusega lõpetatud asja teistmine) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 79).
(
23
)	17. juuli 2014. aasta kohtuotsus Sánchez Morcillo ja Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099, punkt 25).
(
24
)	17. mai 2022. aasta kohtuotsus Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punkt 55 ja seal viidatud kohtupraktika).
(
25
)	Vt selle kohta 14. märtsi 2013. aasta kohtuotsus Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, punkt 59); 17. mai 2022. aasta kohtuotsus Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396, punkt 56) ja 9. novembri 2023. aasta kohtuotsus Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punkt 85).
(
26
)	Vt selle kohta 9. aprilli 2024. aasta kohtuotsus Profi Credit Polska (jõustunud kohtuotsusega lõpetatud asja teistmine) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 82).
(
27
)	Vt selle kohta 9. novembri 2023. aasta kohtuotsus Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punkt 85).
(
28
)	Kenna, P., ja Simón-Moreno, H., „Towards a common standard of protection of the right to housing in Europe through the [C]harter of Fundamental Rights“, European Law Journal, kd 25, 2019, lk 608–622, lk 608.
(
29
)	Whitehouse, L., „The home-owner: Citizen or consumer?“, teoses Bright, S., ja Dewar, J., Land Law – Themes and Perspectives (Oxford University Press, Oxford, 1998, lk 183–205, lk 183) (kohtujuristi kursiiv).
(
30
)	Kenna, P., ja Simón-Moreno, H., viidatud 28. joonealuses märkuses, lk 614.
(
31
)	Vt selle kohta 9. novembri 2023. aasta kohtuotsus (C‑598/21, EU:C:2023:845, punktid 82 ja 84).
(
32
)	Mille alusel võlausaldaja võib laenu ennetähtaegselt sisse nõuda.
(
33
)	9. novembri 2023. aasta kohtuotsus Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845, punkt 85).
(
34
)	Vt selle kohta 8. detsembri 2022. aasta kohtuotsus Orde van Vlaamse Balies jt (C‑694/20, EU:C:2022:963, punkt 25).
(
35
)	Ibid., punkt 26.
(
36
)	EIK 25. oktoobri 2013. aasta otsus Rousk vs. Rootsi, CE:ECHR:2013:0725JUD002718304, punkt 137 ja seal viidatud kohtupraktika (kohtujuristi kursiiv).
(
37
)	Ibid., punktid 120 ja 139.
(
38
)	Ibid., punkt 137.
(
39
)	Ibid., punkt 139 (kohtujuristi kursiiv).
(
40
)	Vt punkt 14 eespool.
(
41
)	Liikmesriigi kohus võib võtta hagi tagamise abinõusid, et peatada nõude täitmine tsiviilkohtumenetluse seadustiku paragrahvi 325 kohaselt. Lisaks tuleneb vabatahtlike enampakkumiste seaduse paragrahvi 19 lõikest 1, et enampakkumise korraldaja on kohustatud enampakkumise peatama, kui kohus on kohaldanud hagi tagamise abinõusid.
(
42
)	Slovakkia valitsus viitab täpsemalt Najvyšší súd Slovenskej republiky (Slovaki Vabariigi kõrgeim kohus) 7. detsembri 2022. aasta määrusele 6Cdo/159/2020 ja 23. veebruari 2022. aasta määrusele 4Cdo/149/2020.
(
43
)	9. aprilli 2024. aasta kohtuotsus Profi Credit Polska (jõustunud kohtuotsusega lõpetatud asja teistmine) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 31).
(
44
)	Ibid., punkt 61.
(
45
)	Ibid., punkt 62.
(
46
)	Ibid., punkt 63.
(
47
)	Vt selle kohta 9. aprilli 2024. aasta kohtuotsus Profi Credit Polska (jõustunud kohtuotsusega lõpetatud asja teistmine) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 65).
(
48
)	Vt keskmise tarbija mõiste kohta 4. juuli 2024. aasta kohtuotsus Caixabank jt (läbipaistvuse kontroll kollektiivhagide raames) (C‑450/22, EU:C:2024:577, punkt 48).
(
49
)	Rott, P., „The average consumer is not a lawyer! Case C‑66/19 JC v Kreissparkasse Saarlouis“, Maastricht Journal of European and Comparative Law, kd 27(3), lk 379–386, milles kommenteeritakse Euroopa Kohtu 26. märtsi 2020. aasta otsust Kreissparkasse Saarlouis (C‑66/19, EU:C:2020:242).
(
50
)	Vt käesoleva ettepaneku punktid 21‑22.
(
51
)	Vt Faber, W., ja Martinson, C., „Can ownership limit the effectiveness of EU consumer contract law directives? – A suggestion to employ a ‘functional approach’“, Austrian Law Journal (AJL), 2019, lk 85‑123.
(
52
)	7. detsembri 2017. aasta kohtuotsus (C‑598/15, EU:C:2017:945, „kohtuotsus Banco Santander“, punkt 50).
(
53
)	Ibid., punkt 45.
(
54
)	Ibid., punkt 49.
(
55
)	Ibid., punkt 50.
(
56
)	17. mai 2022. aasta kohtuotsus (C‑600/19, EU:C:2022:394; kohtuotsus „Ibercaja Banco“).
(
57
)	Kohtuotsus Ibercaja Banco, punkt 50.
(
58
)	Ibid., punkt 56.
(
59
)	Ibid., punkt 57.
(
60
)	Kohtuotsus Ibercaja Banco, punkt 58, ja 9. aprilli 2024. aasta kohtuotsus Profi Credit Polska (jõustunud kohtuotsusega lõpetatud asja teistmine) (C‑582/21, EU:C:2024:282, punkt 83).
(
61
)	GR REÁL eitab oma kirjalikes seisukohtades, et ta oli teadlik hagist, mille tarbijad esitasid täitemenetluse vastu. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt peab aga Euroopa Kohus liidu ja liikmesriigi kohtute pädevuse jaotuse raames võtma eelotsuse küsimuste faktilist ja õiguslikku konteksti arvesse nii, nagu seda on kirjeldatud eelotsusetaotluses. Seega, kui eelotsusetaotluse esitanud kohus on kirjeldanud faktilist ja õiguslikku raamistikku, millega seoses eelotsusetaotluse küsimused on esitatud, ei ole Euroopa Kohtu ülesanne kontrollida nende küsimuste paikapidavust (vt selle kohta 29. juuni 2023. aasta kohtuotsus International Protection Appeals Tribunal jt (pommirünnak Pakistanis) (C‑756/21, EU:C:2023:523, punktid 37 ja 38 ning seal viidatud kohtupraktika).
(
62
)	Vt käesoleva ettepaneku punktid 54 jj.
(
63
)	Vt käesoleva ettepaneku punkt 63.
(
64
)	Vt Rutgers, J.W., „The Right to housing (Article 7 of the Charter) and unfair terms in general conditions“, teoses Collins, H., (toim), European Contract Law and the Charter of Fundamental Rights, viidatud 5. joonealuses märkuses, lk 125–137, lk 134.
(
65
)	Vt selle kohta EIK 16. juuli 2009. aasta kohtuotsus Zehentner vs. Austria, CE:ECHR:2009:0716JUD002008202, punktid 62 ja 65.
(
66
)	Ülevaate saamiseks vt Martínez Valencoso, L. M., jt (toim), Transfer of Immovables in European Private Law, Cambridge University Press, 2017.
(
67
)	Vt selle kohta EIK 1. juuli 2014. aasta kohtuotsus Buceas ja Bucias vs. Rumeenia, CE:ECHR:2014:0701JUD003218504, punkt 43.
(
68
)	Vt käesoleva ettepaneku punkt 69.
(
69
)	17. mai 2022. aasta kohtuotsus Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397, punkt 28 ja seal viidatud kohtupraktika).
(
70
)	Vt käesoleva ettepaneku punkt 79.
(
71
)	Vt selle kohta 17. mai 2022. aasta kohtuotsus Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397, punkt 38).
(
72
)	13. juuli 2023. aasta kohtuotsus Banco Santander (osutus ametlikule indeksile) (C‑265/22, EU:C:2023:578, punkt 34 ja seal viidatud kohtupraktika).