62023CC0351
CONCLUSIONES DE LA ABOGADA GENERAL
SRA. LAILA MEDINA
presentadas el 14 de noviembre de 2024 (
1
)
Asunto C‑351/23
GR REAL s. r. o.
contra
PO,
RT
[Petición de decisión prejudicial planteada por el Krajský súd v Prešove (Tribunal Regional de Prešov, Eslovaquia)]
«Procedimiento prejudicial — Protección de los consumidores — Directiva 93/13/CEE — Cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores — Contrato de crédito al consumo — Contrato asegurado mediante una garantía real sobre un bien inmueble — Bien inmueble que constituye el domicilio familiar del consumidor — Cláusula de vencimiento anticipado del crédito — Venta extrajudicial de la vivienda del consumidor»
I. Introducción
1.
La histórica sentencia dictada en el asunto Aziz, (
2
) demostró el «nexo» existente entre el Derecho de los consumidores, el Derecho hipotecario y el Derecho en materia de derechos humanos. (
3
) Desde que el Tribunal de Justicia dictó esta sentencia, su jurisprudencia relativa a la Directiva 93/13/CEE, (
4
) en relación con los procedimientos de ejecución de contratos hipotecarios sobre bienes inmuebles de uso residencial, ha dado lugar al desarrollo de estrictas garantías procesales en favor de los consumidores. La interpretación que hace el Tribunal de Justicia de la Directiva 93/13, a la luz de los artículos 7 y 47, apartado 1, de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea (en lo sucesivo, «Carta»), ha permitido configurar «un poderoso sistema de reparación» (
5
) frente a las ejecuciones hipotecarias.
2.
El presente asunto brinda al Tribunal de Justicia la oportunidad de desarrollar las garantías procesales frente a cláusulas contractuales abusivas en el marco de procedimientos extrajudiciales de ejecución de garantía hipotecaria, así como de profundizar en la incidencia de supuestos vicios procesales sobre la posibilidad de que el consumidor pueda impugnar el lanzamiento tras la venta en subasta del inmueble hipotecado.
II. Marco jurídico
A.
Derecho de la Unión
1. Directiva 93/13
3.
El artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 establece:
«Los Estados miembros velarán por que, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, existan medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores».
B.
Derecho eslovaco
1. Código Civil
4.
El artículo 151j, apartado 1, de la zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (Ley n.o 40/1964, por la que se aprueba el Código Civil, en su versión aplicable al litigio principal; en lo sucesivo, «Código Civil»), dispone:
«Si un crédito asegurado mediante una garantía real no se satisface debidamente dentro del plazo, el acreedor beneficiario de la garantía podrá promover la ejecución de la garantía. En el curso de dicha ejecución, el referido acreedor podrá hacer efectivo su crédito del modo estipulado en el contrato o mediante la venta en subasta del bien sujeto a la garantía, conforme a una ley especial […], o podrá exigir la satisfacción del crédito mediante la venta del bien gravado por la garantía conforme a disposiciones legales especiales […], siempre que este Código o una ley especial no dispongan otra cosa.»
5.
El artículo 565 del Código Civil es del siguiente tenor:
«En caso de abono de cuotas periódicas, el acreedor no podrá reclamar el pago de la totalidad del crédito por impago de una cuota mensual, salvo que así se hubiera acordado entre las partes o dispuesto en una resolución judicial. Sin embargo, el acreedor podrá ejercer este derecho, a más tardar, en la fecha de vencimiento de la primera cuota siguiente.»
2. Ley de Subastas Voluntarias
6.
Con arreglo al artículo 16, apartado 1, de la zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovož ných dražbách (Ley n.o 527/2002 de Subastas Voluntarias, en su versión modificada; en lo sucesivo «Ley de Subastas Voluntarias»), la venta en subasta solo puede llevarse a cabo en virtud de un convenio suscrito entre la persona que haya instado la venta y el subastador.
7.
El artículo 19, apartado 1, de la Ley de Subastas Voluntarias dispone:
«El subastador deberá cancelar la subasta a más tardar antes del inicio de esta: a) a instancia escrita del solicitante de la subasta, b) si se acredita ante el subastador mediante una resolución ejecutiva que el solicitante de la subasta no está facultado para solicitar la subasta; en caso de que un órgano jurisdiccional haya acordado medidas provisionales, bastará con demostrar al subastador que el órgano jurisdiccional ha adoptado tal medida […]».
8.
A tenor del artículo 21, apartado 2, de la citada Ley:
«En caso de impugnación de la validez del contrato de constitución de la garantía o de infracción de las disposiciones de la presente Ley, la persona que alegue una vulneración de sus derechos a causa de esa infracción podrá solicitar al juez que declare la nulidad de la venta. El derecho a presentar una demanda de anulación ante el juez se extinguirá, no obstante, si no se ejercita en los tres meses siguientes a la adjudicación, a menos que las causas de nulidad estén relacionadas con la comisión de un delito y la venta tenga por objeto una casa o un piso en el que, en el momento de la adjudicación, estuviera domiciliado oficialmente el propietario anterior con arreglo a una normativa específica; en tal caso, podrá solicitarse la anulación de la venta incluso después de la expiración de dicho plazo».
3. Código de Procedimiento Civil
9.
De conformidad con el artículo 325, apartado 1, de la zákon 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (Ley n.o 160/2015, por la que se aprueba el Código de Procedimiento Civil):
«El juez podrá ordenar medidas provisionales si es necesario rectificar una situación determinada con carácter inmediato o si hay riesgo de que la ejecución de la sentencia pueda verse afectada.»
III. Litigio principal y cuestiones prejudiciales
10.
El 7 de abril de 2011, PO y RT, partes demandadas en el litigio principal, celebraron un contrato de crédito al consumo con Slovenská Sporiteľňa, a.s. (en lo sucesivo, «banco») por importe de 63000 euros. Dicho crédito era reembolsable en cuotas mensuales de 424,41 euros a partir del 20 de junio de 2011, con fecha de vencimiento de la última cuota el 20 de enero de 2030. En la misma fecha, celebraron asimismo un contrato de hipoteca como garantía del crédito. El bien hipotecado era la casa en la que PO y RT vivían con sus tres hijos.
11.
Mediante escrito de 3 de noviembre de 2016, el banco comunicó a PO y RT que el crédito vencía con efectos inmediatos y les requirió el pago del importe pendiente, que ascendía a 56888,08 euros. (
6
) Con arreglo al Derecho eslovaco, la persona que ejecuta una hipoteca puede solicitar la venta voluntaria en subasta del bien inmueble que garantiza la hipoteca cuando así lo estipulen las partes de mutuo acuerdo.
12.
El 21 de abril de 2017, PO y RT presentaron una demanda ante el Okresný súd Prešov (Tribunal Comarcal de Prešov, Eslovaquia) al objeto de que se ordenara al banco que se abstuviera de ejecutar la garantía hipotecaria mediante subasta voluntaria. En su demanda, PO y RT alegaron que el banco no tenía derecho a declarar el vencimiento anticipado del préstamo, dado que las partes contratantes del crédito no habían estipulado nada al respecto. Asimismo, presentaron una demanda de medidas provisionales en la que solicitaban que se ordenase al banco que se abstuviera de ejecutar la garantía hipotecaria hasta la conclusión del proceso declarativo.
13.
El 25 de abril de 2017, se celebró la primera vuelta de la subasta, a la que PO se opuso, alegando la pendencia del procedimiento judicial. La primera vuelta de la subasta no tuvo éxito, dado que no se realizaron pujas.
14.
Mediante auto de 26 de mayo de 2017, el Okresný súd Prešov (Tribunal Comarcal de Prešov) desestimó la demanda de medidas provisionales sin examinar las alegaciones de las demandadas de que el banco había vulnerado sus derechos al requerirles el pago íntegro del crédito. PO y RT interpusieron recurso de apelación contra dicho auto ante el Krajský súd v Prešove (Tribunal Regional de Prešov, Eslovaquia), que es el órgano jurisdiccional remitente.
15.
La segunda vuelta de la subasta se celebró el 18 de julio de 2017, mientras se sustanciaba el recurso. En la subasta, PO señaló al subastador y al notario que estaba pendiente un procedimiento judicial destinado a suspender la ejecución. Sin embargo, tanto el notario como el subastador hicieron caso omiso a la indicación de PO.
16.
La adjudicataria de la subasta fue GR REAL, una sociedad que, entre otras actividades, concede créditos y préstamos y también dispone de inmuebles, tanto residenciales como no residenciales. De conformidad con el Derecho eslovaco, con la adjudicación en subasta la titularidad de la propiedad se transmite al adjudicatario.
17.
Mediante resolución de 9 de agosto de 2017, el Krajský súd v Prešove (Tribunal Regional de Prešov), resolvió el recurso de apelación interpuesto por PO y RT, anuló la resolución dictada por el Okresný súd Prešov (Tribunal Comarcal de Prešov) y devolvió el asunto a dicho órgano jurisdiccional. Según el Krajský súd v Prešove (Tribunal Regional de Prešov), el órgano jurisdiccional de primera instancia debía haber examinado, en particular, la alegación de PO y RT de que no habían acordado con el banco que este pudiese requerir anticipadamente el reembolso íntegro del crédito. (
7
) Además, el órgano jurisdiccional de primera instancia debía haber aplicado el principio de proporcionalidad y examinado si la subasta voluntaria constituía una medida idónea, tomando en consideración, entre otras cosas, el carácter del bien subastado en tanto que vivienda familiar de PO y RT, y la disponibilidad de medios alternativos para satisfacer las pretensiones del acreedor.
18.
El 19 de diciembre de 2017, PO y RT desistieron del recurso interpuesto con el fin de suspender la ejecución hipotecaria mediante subasta voluntaria, habida cuenta de que, dado que la subasta ya se había celebrado, su recurso había quedado sin objeto. Mediante resolución de 11 de enero de 2018, el Okresný súd Prešov (Tribunal Comarcal de Prešov) sobreseyó el procedimiento y condenó a PO y RT a pagar íntegramente las costas procesales soportadas por el banco.
19.
A raíz de la subasta, GR REAL fue inscrita en el registro de la propiedad como titular del inmueble y ordenó a PO y RT que desalojaran la vivienda familiar.
20.
PO y RT se negaron a abandonar la vivienda, en la que habitan con sus tres hijos, dos de los cuales son menores y padecen un trastorno mental grave. Además, PO sufrió un accidente cerebrovascular y necesita cuidados constantes.
21.
GR REAL cortó los suministros básicos de la vivienda, como el agua y la electricidad. Asimismo, presentó una demanda de desahucio al objeto de que los demandados abandonaran el inmueble. El Okresný súd Prešov (Tribunal Comarcal de Prešov) desestimó la demanda de desahucio, resolución que fue confirmada por el Krajský súd v Prešove (Tribunal Regional de Prešov). Ambos órganos jurisdiccionales tomaron en consideración el hecho de que el inmueble era la vivienda familiar de PO y RT y que el desahucio no era una medida razonable. En su resolución de 8 de abril de 2021, el Najvyšší súd Slovenskej republiky (Tribunal Supremo de la República de Eslovaquia) anuló ambas sentencias y precisó que los citados órganos jurisdiccionales debían tener en cuenta el derecho de propiedad de GR REAL.
22.
En su segunda sentencia, el Okresný súd Prešov (Tribunal Comarcal de Prešov) ordenó a PO y RT que desalojaran la vivienda y desestimó la demanda reconvencional por ellos presentada mediante la que solicitaban que se reconociese su derecho de propiedad del inmueble. El citado órgano jurisdiccional precisó que el inmueble ya había sido vendido en la subasta voluntaria, que esta no había sido declarada nula, y que el órgano jurisdiccional ante el que se ejercitó la acción carecía de competencia para pronunciarse sobre la validez de dicha subasta.
23.
GR REAL interpuso recurso de apelación ante el órgano jurisdiccional remitente contra la parte de la sentencia dictada en primera instancia en que se le denegaba el reembolso de las costas procesales. Por su parte, PO y RT interpusieron recurso de apelación contra dicha sentencia por cuanto les obligaba a abandonar el inmueble y desestimaba su demanda reconvencional.
24.
El órgano jurisdiccional remitente considera que la cuestión central que se plantea en el litigio principal es si las disposiciones del Derecho de la Unión en materia de protección al consumidor son aplicables en una situación en la que tiene lugar una subasta a pesar de que los consumidores solicitaron la tutela jurisdiccional y habían informado al subastador de que existía un procedimiento judicial pendiente.
25.
El órgano jurisdiccional remitente hace hincapié en la importancia que tienen en el ordenamiento jurídico eslovaco el principio de seguridad jurídica y la protección de la buena fe del adjudicatario que adquiere la propiedad. No obstante, dicho ordenamiento no tutela la buena fe cuando las circunstancias que concurren en la adquisición de la propiedad son «problemáticas». El órgano jurisdiccional remitente considera que resulta «problemático» el hecho de que, en el asunto objeto del litigio principal, la persona que adquirió la propiedad había sido informada de que se había iniciado un procedimiento judicial.
26.
Por lo que se refiere a la posibilidad de que el consumidor trate de obtener tutela judicial a posteriori, el órgano jurisdiccional remitente señala que el artículo 21, apartado 2, de la Ley de Subastas Voluntarias únicamente reconoce tres motivos para declarar nula una subasta, sin que ninguno de ellos contemple la posibilidad de que el consumidor pueda alegar la existencia de cláusulas abusivas. En particular, según ese órgano jurisdiccional, el carácter abusivo de la cláusula controvertida, relativa al vencimiento anticipado del crédito, no está previsto en el segundo de esos motivos, a saber, la invalidez del contrato de garantía. Esto responde a que la cláusula de vencimiento anticipado se refiere al importe del crédito y al plazo para su reembolso, y no a la garantía del crédito y su ejecución.
27.
El órgano jurisdiccional remitente considera que es importante determinar si los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 son aplicables a un procedimiento como el controvertido en el litigio principal, en el que a pesar de que el consumidor hizo uso de los medios legales para para suspender la ejecución hipotecaria, esta se llevó a cabo. Asimismo, pregunta si la Directiva 93/13 se opone a la normativa eslovaca en materia de subastas extrajudiciales en la medida en que no prevé medios efectivos para que el consumidor pueda suspender la ejecución de la garantía.
28.
Por último, el órgano jurisdiccional remitente solicita que se determine la pertinencia para el asunto objeto del litigio principal de la Directiva 2005/29/CE (
8
) por lo que se refiere a las prácticas del subastador.
29.
En tales circunstancias, el Krajský súd v Prešove (Tribunal Regional de Prešov) decidió suspender el procedimiento del que conoce y plantear al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones prejudiciales:
«1)
¿Son aplicables los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la [Directiva 93/13] a un procedimiento como el procedimiento principal, que ha sido iniciado por una persona (adjudicatario) a la que se ha adjudicado un bien inmueble y en el que se examina, al mismo tiempo, la reconvención presentada por un consumidor para que se vuelva a la situación anterior a la adjudicación hecha en el marco de una subasta, cuando, antes de esa subasta extrajudicial, el consumidor haya hecho uso de los medios legales para suspender la ejecución de un derecho real de garantía, solicitando al órgano jurisdiccional que adoptase medidas provisionales, y, también antes de dicha subasta, haya informado a los participantes en ella de que existía un procedimiento judicial pendiente destinado a suspender la ejecución de un derecho real de garantía mediante subasta voluntaria, pero cuando, a pesar de ese procedimiento judicial, la subasta haya tenido lugar?
2)
¿Debe interpretarse la [Directiva 93/13] en el sentido de que se opone a la normativa de un Estado miembro, como la controvertida en el procedimiento principal, que, en el marco de la ejecución por un profesional de subastas privadas (en lo sucesivo, “subastador”) de un derecho real de garantía constituido sobre un bien inmueble de un consumidor para satisfacer el derecho de crédito de un banco resultante de un contrato de crédito al consumo:
a)
no permite al consumidor oponer efectivamente a un subastador, a efectos del aplazamiento de una subasta, alegaciones relativas al carácter abusivo de las cláusulas contractuales en virtud de las cuales debe satisfacerse el derecho de crédito del banco, aun cuando ese derecho se base en cláusulas contractuales abusivas, en particular, en una cláusula contractual relativa al vencimiento anticipado,
b)
no permite al consumidor obtener la anulación de la subasta del bien inmueble, que es su vivienda, aunque el consumidor haya informado al subastador y a las personas presentes en la subasta de que está pendiente un procedimiento judicial en el que se ha solicitado la adopción de medidas provisionales para suspender la subasta, si el tribunal aún no se ha pronunciado definitivamente sobre la solicitud, cuando, al mismo tiempo, la solicitud de medidas provisionales es la única posibilidad que tiene el consumidor de obtener una protección judicial provisional contra la subasta del bien inmueble como consecuencia de cláusulas contractuales abusivas;
c)
no permite al consumidor, en las circunstancias mencionadas en los anteriores apartados, ejercitar plenamente los derechos resultantes de la transposición de la Directiva [93/13] y alcanzar los objetivos de dicha Directiva, puesto que la normativa controvertida limita la posibilidad de alegar la nulidad de una subasta únicamente a tres supuestos:
i)
nulidad del contrato de constitución de un derecho real de garantía,
ii)
infracción de la [Ley de Subastas Voluntarias],
iii)
comisión de actos ilícitos?
3)
¿Debe interpretarse la [Directiva 2005/29] en el sentido de que la ejecución de un derecho real de garantía basado en una cláusula contractual abusiva relativa al vencimiento anticipado de un préstamo resultante de un contrato de crédito al consumo, y, por ende, basado en un importe incorrecto de la deuda pendiente, puede considerarse una práctica comercial desleal a efectos del artículo 5 de dicha Directiva, en particular una práctica comercial agresiva a efectos de los artículos 8 y 9 de la misma Directiva, y en el sentido de que la responsabilidad del banco y los objetivos de la Directiva [2005/29] se aplican, además de al banco, también al subastador, que ejecuta el derecho real de garantía constituido a favor del banco?»
30.
GR REAL, el Gobierno eslovaco y la Comisión Europea presentaron observaciones escritas. El Tribunal de Justicia envió al órgano jurisdiccional remitente una solicitud de información y una solicitud de aclaraciones que recibieron respuesta el 20 de julio de 2023 y el 13 de mayo de 2024 respectivamente. Presenté preguntas para ser respondidas por escrito a las partes en el procedimiento principal, así como a las partes interesadas a las que se refiere el artículo 23 del Estatuto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 62 del Reglamento de Procedimiento del Tribunal de Justicia. Las partes en el procedimiento principal, el Gobierno eslovaco y la Comisión respondieron a dichas preguntas. El órgano jurisdiccional remitente expresó, asimismo, su opinión acerca de dichas preguntas.
IV. Análisis
A.
Segunda cuestión prejudicial
31.
Con carácter preliminar, debe recordarse que, según reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia, en el contexto del procedimiento de cooperación entre los órganos jurisdiccionales nacionales y el Tribunal de Justicia establecido en el artículo 267 TFUE, corresponde a este último proporcionar al juez nacional una respuesta útil que le permita resolver el litigio de que conoce. Desde este punto de vista, corresponde al Tribunal de Justicia reformular, si procede, las cuestiones prejudiciales que se le han planteado. (
9
)
32.
En el presente asunto, aun cuando, desde un punto de vista formal, el órgano jurisdiccional remitente ha limitado su segunda cuestión prejudicial a la interpretación de la Directiva 93/13, tal circunstancia no obsta para que el Tribunal de Justicia le proporcione todos los elementos de interpretación que puedan serle útiles para enjuiciar el litigio principal, extrayendo del conjunto de datos aportados por dicho órgano jurisdiccional, y especialmente de la motivación de la resolución de remisión, los elementos del Derecho de la Unión que requieren una interpretación, teniendo en cuenta el objeto del litigio principal. (
10
)
33.
De la resolución de remisión se desprende que el órgano jurisdiccional remitente solicita que se interpreten, más concretamente, los artículos 6, apartado 1 y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13. La segunda cuestión prejudicial también tiene relación, en esencia, con los artículos 7 y 47 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea (en lo sucesivo, «Carta»), a los que cita entre las disposiciones pertinentes del Derecho de la Unión. En efecto, dicha cuestión prejudicial plantea dudas en cuanto a las garantías procesales que amparan a los consumidores con arreglo a la normativa procesal nacional en materia de ejecución extrajudicial cuando esta recae sobre la vivienda del consumidor. Así pues, dichas disposiciones deben incluirse entre los instrumentos de la Unión cuya interpretación solicita el órgano jurisdiccional remitente.
34.
Además, si bien en su cuestión prejudicial, el órgano jurisdiccional remitente se refiere formalmente al consumidor al que se le impide oponerse al subastador, se desprende de la resolución de remisión que sus dudas se refieren, con carácter general, a la ausencia de garantías procesales que permitan a un órgano jurisdiccional suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria.
35.
Así pues, mediante la segunda cuestión prejudicial, que debe ser abordada en primer lugar, el órgano jurisdiccional remitente solicita, en esencia, que se determine si los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, en relación con los artículos 7 y 47 de la Carta, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una normativa nacional, como la controvertida en el litigio principal, que, en el marco de la ejecución extrajudicial de una garantía hipotecaria sobre un bien inmueble que es el domicilio familiar del consumidor permite, por una parte, que la subasta de dicho bien tenga lugar antes de que el órgano jurisdiccional competente para conocer del fondo del asunto dicte su resolución en la que declare que la cláusula contractual en la que se basa la ejecución es abusiva, a pesar de que el consumidor haya solicitado la suspensión de la subasta, y, por otra parte, no prevé ninguna posibilidad de que la subasta sea declarada nula por la existencia en el contrato de cláusulas abusivas sobre cuya base se pretende dicha ejecución.
36.
Procede recordar que la presente cuestión prejudicial se plantea en el marco de un procedimiento de ejecución extrajudicial concreto, regulado por la Ley de Subastas Voluntarias. (
11
) Dicho procedimiento permite al acreedor ejecutar la garantía y vender en subasta el bien de un deudor (incluidos los consumidores) sobre la base del contrato de crédito, sin que los órganos jurisdiccionales tengan que verificar previamente esa pretensión. (
12
)
37.
Además, al igual que el asunto en el litigio principal, ese procedimiento puede usarse para ejecutar un contrato hipotecario garantizado por un activo que responde a una necesidad básica del consumidor, a saber, la vivienda. (
13
)
38.
Debe recordarse que en la sentencia en el asunto Kušionová, (
14
) el Tribunal de Justicia dictaminó que la Directiva 93/13 no se opone al sistema eslovaco de venta extrajudicial mediante subasta. Como ya he señalado en mis conclusiones presentadas en el asunto Všeobecná úverová banka, (
15
) dicha conclusión, no obstante, está supeditada a la disponibilidad de medios eficaces para oponerse a una ejecución basada en cláusulas potencialmente abusivas.
39.
El presente procedimiento prejudicial pone de manifiesto elementos que generan serias dudas acerca de la efectividad de los medios existentes para efectuar el control judicial. Más concretamente, el hecho de que se celebrara la subasta, a pesar de que los consumidores se opusieron de forma activa a la ejecución.
40.
En tales circunstancias, debe determinarse si la Directiva 93/13 se opone a un régimen de ejecución extrajudicial que: i) no prevé medios efectivos para que el consumidor pueda impedir la venta en subasta mientras está pendiente el recurso que ha interpuesto contra dicha ejecución, y ii) no prevé medios que permitan anular la subasta sobre la base de la existencia de cláusulas contractuales abusivas.
1. La cuestión de los medios eficaces para suspender la ejecución extrajudicial
41.
El primer aspecto de la segunda cuestión prejudicial planteada por el órgano jurisdiccional remitente versa, en esencia, sobre la falta de medios eficaces que permitan al consumidor impedir la subasta del bien mientras el juez competente conoce del recurso interpuesto por el consumidor contra esa ejecución sobre la base de la existencia de cláusulas abusivas en el contrato respecto del cual se solicita la ejecución.
a) La exigencia de un control efectivo de las cláusulas abusivas
42.
Según reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia, el sistema de protección que establece la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, tanto en lo relativo a la capacidad de negociación como al nivel de información. (
16
)
43.
En cuanto a la situación de inferioridad, el artículo 6, apartado 1, de la citada Directiva prevé que las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor. Se trata de una disposición imperativa, que pretende reemplazar el equilibrio formal que el contrato establece entre los derechos y las obligaciones de las partes por un equilibrio real que pueda restablecer la igualdad entre estas. (
17
)
44.
En este contexto, el Tribunal de Justicia ya ha declarado en varias ocasiones que el juez nacional deberá apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13 y, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional, tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello. (
18
)
45.
Asimismo, dada la naturaleza y la importancia del interés público que constituye la protección de los consumidores, y tal como se desprende del artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, en relación con su vigesimocuarto considerando, esta Directiva impone a los Estados miembros la obligación de prever medios adecuados y eficaces «para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores». (
19
)
46.
El Tribunal de Justicia ha precisado que la obligación de los Estados miembros de garantizar la efectividad de los derechos que el Derecho de la Unión confiere a los justiciables implica, en particular en relación con los derechos derivados de la Directiva 93/13, una exigencia de tutela judicial efectiva, reafirmada en el artículo 7, apartado 1, de esta Directiva y consagrada también en el artículo 47 de la Carta, que es aplicable, entre otros aspectos, a la definición de la regulación procesal relativa a las acciones judiciales basadas en tales derechos. (
20
)
47.
A este respecto, el Tribunal de Justicia ha declarado que, en ausencia de control eficaz del carácter potencialmente abusivo de las cláusulas del contrato de que se trate, no puede garantizarse el respeto de los derechos conferidos por la Directiva 93/13. (
21
)
48.
Pues bien, cabe observar que de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia se desprende que el respeto de los derechos garantizados por dicha Directiva también debe poder garantizarse, en su caso, en el marco de un procedimiento de ejecución (
22
) y, en concreto, en el contexto de procedimientos de ejecución hipotecaria. (
23
)
b) La protección efectiva de los consumidores en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria
49.
En relación con el procedimiento de ejecución hipotecaria, el Tribunal de Justicia ha desarrollado una serie exhaustiva de requisitos para la tutela judicial efectiva frente a las cláusulas abusivas contenidas en los contratos cuya ejecución se solicita.
50.
En particular, de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia se desprende que los órganos jurisdiccionales nacionales deben establecer el posible carácter abusivo de las cláusulas contractuales antes de que se celebre la subasta que dé lugar al lanzamiento del consumidor. En este sentido, el Tribunal de Justicia ha declarado que, en el supuesto de que el procedimiento de ejecución forzosa concluyera antes de que el juez que conoce de la acción declarativa dicte su resolución declarando el carácter abusivo de la cláusula contractual de la que trae causa dicha ejecución forzosa y, en consecuencia, la nulidad de ese procedimiento, tal resolución solo permitiría garantizar al consumidor una protección a posteriori indemnizatoria, que resultaría incompleta e insuficiente y no constituiría un medio adecuado ni eficaz para que cesara la utilización de esa misma cláusula, contrariamente a lo que establece el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13. (
24
)
51.
Además, de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia se desprende que las normas procesales nacionales deben permitir al órgano jurisdiccional adoptar medidas provisionales que permitan suspender o contrarrestar un procedimiento ilícito de ejecución hipotecaria que se derive de un contrato en el que se contengan cláusulas abusivas, cuando tales medidas resulten necesarias para garantizar la plena efectividad de su resolución definitiva. (
25
)
52.
En consecuencia, la plena efectividad de la protección de los consumidores que persigue la Directiva 93/13 requiere que el procedimiento de ejecución pueda suspenderse, en su caso de un modo que no pueda disuadir al consumidor de interponer y mantener una acción, hasta que el juez competente haya efectuado el control del eventual carácter abusivo de las cláusulas del contrato de que se trate. (
26
)
53.
Con mayor razón, esta jurisprudencia es aplicable cuando, como en el litigio principal, el procedimiento de ejecución extrajudicial y el contrato cuya ejecución se solicita no están precedidos de ningún control judicial y se dirigen contra la vivienda del consumidor y su familia, algunos de cuyos miembros son menores.
c) La protección efectiva de la vivienda familiar del consumidor
54.
La jurisprudencia del Tribunal de Justicia da especial importancia al hecho de que el bien sobre el que se haya constituido la garantía sea la vivienda del consumidor, al precisar que el derecho a la vivienda es un derecho fundamental, garantizado por el artículo 7 de la Carta, que debe ser tomado en consideración por el juez nacional al interpretar la Directiva 93/13. (
27
) Como observa la doctrina, la interpretación de la Directiva 93/13 por el Tribunal de Justicia «evoluciona hacia el reconocimiento del derecho a la vivienda como elemento inherente a la protección de los consumidores». (
28
)
55.
Habida cuenta de la injerencia en los derechos fundamentales del consumidor, el procedimiento de ejecución hipotecaria contra la vivienda del consumidor debe garantizar el más alto grado de rigor procesal. (
29
)
56.
Las «implicaciones procesales» (
30
) del artículo 7 de la Carta también pueden verse reflejadas por la intensidad del control judicial de las cláusulas que determinan si es procedente iniciar el procedimiento de ejecución, como la cláusula controvertida en el litigio principal, que permite al acreedor exigir el vencimiento anticipado del préstamo y recuperar la propiedad de la vivienda del consumidor.
57.
Más concretamente, el Tribunal de Justicia ha precisado en su sentencia en el asunto Všeobecná úverová banka (
31
) que, habida cuenta de los efectos de una cláusula de vencimiento anticipado (
32
) incluida en un contrato de crédito al consumo garantizado por la vivienda familiar, el juez nacional debe examinar, en particular, el carácter proporcionado de la facultad atribuida al acreedor de exigir, en virtud de esta cláusula, la totalidad de las cantidades adeudadas al apreciar su eventual carácter abusivo.
58.
A este respecto, al apreciar los medios que permiten al consumidor paliar los efectos de la exigibilidad de la totalidad de las cantidades adeudadas en virtud del contrato de préstamo, ese juez debe tener en cuenta las consecuencias que generan el desahucio del consumidor y de su familia de la vivienda que es su residencia principal a la luz del artículo 7 de la Carta. (
33
)
59.
Procede señalar que el artículo 7 de la Carta, que reconoce a toda persona el derecho al respeto de su vida privada y familiar, de su domicilio y de sus comunicaciones, se corresponde con el artículo 8, apartado 1, del Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales (en lo sucesivo, CEDH), mientras que el artículo 47, que garantiza el derecho a la tutela judicial efectiva y a un juez imparcial, se corresponde con el artículo 6, apartado 1, del CEDH. (
34
)
60.
De conformidad con el artículo 52, apartado 3, de la Carta, que tiene por objeto garantizar la coherencia necesaria entre los derechos contenidos en ella y los derechos correspondientes garantizados por el CEDH, sin menoscabar la autonomía del Derecho de la Unión, el Tribunal de Justicia debe tener en cuenta, en la interpretación que lleve a cabo de los derechos garantizados por los artículos 7 y 47 de la Carta, los derechos correspondientes garantizados por los artículos 8, apartado 1, y 6, apartado 1, del CEDH, tal como han sido interpretados por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH), como nivel mínimo de protección. (
35
)
61.
En relación con el procedimiento de ejecución, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos ha estimado en reiteradas ocasiones que la pérdida de la vivienda es una de las más graves injerencias en el derecho al respeto del domicilio. (
36
)
62.
En el asunto que dio lugar a la sentencia en Rousk c. Suecia, (
37
) la ejecución se produjo antes de la resolución definitiva del recurso de apelación. De dicha sentencia se desprende que el proceso de toma de decisiones que da lugar a una injerencia de la magnitud que supone la pérdida del domicilio debe ser justo. (
38
) El Tribunal Europeo de Derechos Humanos estimó que al objeto de garantizar que los recursos y garantías procesales existentes en el Derecho nacional «estén efectivamente disponibles y sean suficientes, no solo en teoría, sino también en la práctica, […] el desahucio debía haber sido aplazado hasta que se hubiesen resuelto los aspectos subyacentes objeto de controversia». (
39
)
63.
Habida cuenta de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia y del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, el consumidor debe tener una oportunidad efectiva y real de someter las cláusulas abusivas contenidas en el contrato cuya ejecución se solicita a control judicial antes de que su vivienda sea vendida en subasta. No cabe cerrar la subasta hasta que el órgano jurisdiccional competente haya examinado si las cláusulas del contrato de que se trate son abusivas. Por ello, no puede considerarse que los medios para efectuar el control judicial de las cláusulas abusivas son efectivos si la venta en subasta tiene lugar a pesar de existir un procedimiento judicial pendiente mediante el cual el consumidor ha impugnado la ejecución hipotecaria y solicita su suspensión o terminación.
d) Aplicación al litigio principal
64.
En el presente asunto, los consumidores interpusieron un recurso contra el auto del órgano jurisdiccional de primera instancia por el que se desestimaba su solicitud de medidas provisionales sin pronunciarse sobre su alegación de que el banco no tenía derecho a exigir anticipadamente el reembolso íntegro del préstamo. (
40
) La subasta tuvo lugar mientras se hallaba pendiente el recurso, a pesar de que los consumidores habían informado al subastador de la existencia de dicho procedimiento.
65.
Si bien el Derecho nacional contempla determinados medios de tutela judicial destinados a permitir la suspensión de la ejecución, (
41
) dadas las circunstancias del litigio principal parece que, en la práctica, los medios disponibles de tutela judicial carecen de la suficiente coordinación para garantizar que la subasta no invalide la actuación judicial. El órgano jurisdiccional remitente señala que los consumidores no pueden influir sobre el tiempo que necesita un juez para adoptar una resolución definitiva o sobre las medidas provisionales. Por tanto, aunque el consumidor defienda de forma activa sus derechos puede ser incapaz de conseguir que se suspenda la ejecución hipotecaria.
66.
En tales circunstancias, las vías de recurso existentes para los consumidores, en el marco de un procedimiento de ejecución extrajudicial, no parecen brindarles una oportunidad efectiva y real de someter las cláusulas abusivas a control judicial y de impedir la subasta antes de que esta tenga lugar.
67.
Habida cuenta de lo expuesto anteriormente, considero que los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, en relación con los artículos 7 y 47 de la Carta, se oponen al marco jurídico nacional en materia de ejecución extrajudicial de que se trata en el presente asunto, en la medida en que no parece conceder a los consumidores unas garantías procesales efectivas frente a la ejecución de la garantía y la venta en subasta de su vivienda.
2. La anulación de la subasta debido a la existencia de cláusulas abusivas
68.
El segundo aspecto de la segunda cuestión prejudicial planteada por el órgano jurisdiccional remitente se refiere a la imposibilidad de que los consumidores puedan subsanar a posteriori las consecuencias de la venta mediante subasta voluntaria. El órgano jurisdiccional remitente señala que ninguno de los tres motivos previstos en el artículo 21, apartado 2, de la Ley de Subastas Voluntarias permite al consumidor invocar la existencia de cláusulas contractuales abusivas sobre cuya base se pretende efectuar la ejecución.
69.
En los escritos presentados por el Gobierno eslovaco, este sostiene que no es correcta la interpretación de la normativa nacional controvertida realizada por el órgano jurisdiccional remitente. Hace referencia a la reciente jurisprudencia del Najvyšší súd Slovenskej republiky (Tribunal Supremo de la República de Eslovaquia), (
42
) que adopta una interpretación amplia de la disposición pertinente, en el sentido de que la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de crédito constituye un motivo por el que la subasta puede ser declarada nula de pleno derecho. Según dicha jurisprudencia, tal y como indica el Gobierno eslovaco, esa posibilidad debe existir, dado que con anterioridad a la subasta no se efectuó ningún control previo ni se realizó el examen del crédito ni se comprobaron las condiciones [de esa venta]. Además, de la referida jurisprudencia se desprende que el deudor debe poder invocar la infracción de cualquier requisito procesal o material que afecte a la ejecución de la garantía y de la venta, y poder impugnar la validez del contrato de crédito o de la garantía, así como la cuantía y la naturaleza del crédito.
70.
La jurisprudencia del Najvyšší súd Slovenskej republiky (Tribunal Supremo de la República de Eslovaquia) permite concluir que el consumidor debe poder obtener la nulidad de la subasta como consecuencia de la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de crédito que sirve como base para la ejecución hipotecaria, cuando esta se inicie sin el previo control judicial del crédito.
71.
El Tribunal de Justicia envió al órgano jurisdiccional remitente una solicitud de aclaraciones en la que pregunta si, habida cuenta de los escritos presentados por el Gobierno eslovaco, todavía es necesario responder a la parte de su cuestión prejudicial relativa a los motivos por los que una subasta puede ser declarada nula de pleno derecho.
72.
En su respuesta a la solicitud de aclaraciones, el órgano jurisdiccional remitente mantiene la cuestión prejudicial. Señala que, en 2017, cuando la subasta tuvo lugar, no había jurisprudencia que reconociese las cláusulas abusivas como posible motivo de nulidad de la subasta. Asimismo, señala que los recientes autos del Najvyšší súd Slovenskej republiky (Tribunal Supremo de la República de Eslovaquia) no reflejan una jurisprudencia consolidada sobre esta cuestión.
73.
A este respecto, en primer lugar, basta con recordar que, según reiterada jurisprudencia, en el marco de un procedimiento con arreglo al artículo 267 TFUE, basado en una clara separación de las funciones entre los órganos jurisdiccionales nacionales y el Tribunal de Justicia, solo el juez nacional es competente para constatar y apreciar los hechos del litigio principal y para interpretar y aplicar el Derecho nacional. (
43
)
74.
En segundo lugar, procede recordar que el principio de interpretación conforme del Derecho nacional es inherente al régimen de los Tratados, ya que permite que el órgano jurisdiccional nacional garantice, en el marco de sus competencias, la plena efectividad del Derecho de la Unión al resolver el litigio de que conozca. (
44
)
75.
En virtud de este principio, corresponde a los órganos jurisdiccionales nacionales, tomando en consideración el conjunto de normas del Derecho interno, y aplicando los métodos de interpretación reconocidos por este, resolver si, y en qué medida, un precepto nacional puede interpretarse de conformidad con las disposiciones pertinentes del Derecho de la Unión. (
45
)
76.
Dicho principio tiene determinados límites. Así, la obligación de los órganos jurisdiccionales nacionales de utilizar como referencia el contenido del Derecho de la Unión cuando interpretan y aplican las normas pertinentes de su Derecho nacional está limitada por los principios generales del Derecho y no puede servir de base para una interpretación contra legem del Derecho nacional. (
46
)
77.
Habida cuenta del hecho de que solo los órganos jurisdiccionales nacionales son competentes para interpretar el Derecho nacional, de conformidad con la jurisprudencia citada en el punto 73 de las presentes conclusiones, corresponde al órgano jurisdiccional remitente determinar si es posible interpretar el artículo 21, apartado 2, de la Ley de Subastas Voluntarias en el sentido de que la existencia de cláusulas contractuales abusivas constituye un motivo por el que una subasta puede ser declarada nula de pleno de derecho.
78.
La jurisprudencia del Najvyšší súd Slovenskej republiky (Tribunal Supremo de la República de Eslovaquia) parece indicar que es posible la interpretación conforme con el Derecho de la Unión. El hecho de que la jurisprudencia del Tribunal Supremo eslovaco todavía no esté consolidada, como precisa el órgano jurisdiccional nacional, no impide que el órgano jurisdiccional nacional adopte una interpretación conforme con el Derecho de la Unión. En efecto, según jurisprudencia consolidada del Tribunal de Justicia, el órgano jurisdiccional nacional no puede, en particular, considerar válidamente que se encuentra imposibilitado para interpretar la norma nacional de que se trata de conformidad con el Derecho de la Unión por el mero hecho de que haya interpretado esa norma de forma reiterada en un sentido que no es compatible con ese Derecho. (
47
)
79.
No obstante, cabe señalar que la interpretación según la cual el Derecho nacional permite a los consumidores solicitar la nulidad de la subasta debido a la existencia de cláusulas abusivas no excluye la cuestión de si, en el momento en que tuvo lugar la subasta, PO y RT podían haber hecho uso de esa vía de recurso. Como ya se ha expuesto con anterioridad, el órgano jurisdiccional remitente señala que la evolución de la jurisprudencia por la que se reconoce la existencia de cláusulas abusivas como motivo por el que una subasta puede ser declarada nula de pleno derecho es reciente. Asimismo, explica que en el momento en que la subasta tuvo lugar, no se había dictado ninguna sentencia en la que se declarase la nulidad de una subasta por dicho motivo.
80.
A la vista de la incertidumbre descrita por el órgano jurisdiccional remitente en cuanto a la interpretación del artículo 21, apartado 2, de la Ley de Subastas Voluntarias, no cabe esperar que el consumidor medio, al que se define como normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, (
48
) conozca que dicha disposición permite obtener la nulidad de la subasta debido a la existencia de cláusulas abusivas. Como apuntó de forma elocuente un analista, «¡el consumidor medio no es un letrado!». (
49
) Tampoco puede esperarse del consumidor medio que sea un activista que pretende abrir nuevas vías jurisprudenciales.
81.
Habida cuenta de las consideraciones expuestas, los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, en relación con los artículos 7 y 47 de la Carta, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una normativa y a una práctica nacionales, como las controvertidas en el litigio principal, que, en el marco de la ejecución extrajudicial de una garantía hipotecaria sobre un bien inmueble que es el domicilio familiar del consumidor permite, por una parte, que la subasta de ese bien inmueble tenga lugar antes de que el órgano jurisdiccional competente para conocer del fondo del asunto dicte su resolución en la que declare que la cláusula contractual en la que se basa la ejecución es abusiva, a pesar de que el consumidor haya solicitado la suspensión de la subasta, y, por otra parte, no prevé ninguna posibilidad de que la subasta sea declarada nula por la existencia en el contrato de cláusulas abusivas sobre cuya base se pretende dicha ejecución.
B.
Primera cuestión prejudicial
82.
Mediante su primera cuestión prejudicial, el órgano jurisdiccional remitente pregunta, en esencia, si los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 son aplicables a un procedimiento en el que el adjudicatario de un bien inmueble en un procedimiento de ejecución extrajudicial, pretende hacer valer sus derechos de propiedad, en circunstancias en las que la subasta tuvo lugar a pesar de la existencia de un procedimiento judicial pendiente, incoado por el consumidor al objeto de impedir dicha subasta, y de que el adjudicatario había sido informado de dicho procedimiento.
83.
Con carácter preliminar, examinaré la objeción formulada por GR REAL en relación con la admisibilidad de la cuestión prejudicial. GR REAL sostiene, en esencia, que esa cuestión no le afecta al ser el adjudicatario y no el profesional, en el sentido del artículo 2, letra c), de la Directiva 93/13. Afirma ser ajeno a la cuestión de si las cláusulas contenidas en el contrato de hipoteca son abusivas.
84.
En este sentido, cabe recordar (
50
) que la controversia en el litigio principal surge en el marco de una demanda de desahucio presentada por el adjudicatario y una demanda reconvencional presentada por los consumidores, mediante la que pretenden hacer valer sus derechos de propiedad frente al adjudicatario. El órgano jurisdiccional remitente precisa que GR REAL, que es el propietario del inmueble que consta inscrito en el registro de la propiedad, está legitimado para participar en dicho procedimiento. Como explica el órgano jurisdiccional remitente, los consumidores sostienen que son titulares del derecho de propiedad sobre la casa puesto que el banco no estaba legitimado para incoar el procedimiento de ejecución, que culminó con la venta del inmueble en subasta. En tales circunstancias, como señala la Comisión, la cuestión no versa sobre la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas contenidas en el contrato de hipoteca, sino sobre la protección procesal que se proporciona a los consumidores en el procedimiento de ejecución extrajudicial y sobre las consecuencias que tienen los vicios de tal procedimiento sobre la venta en subasta.
85.
La cuestión prejudicial planteada por el órgano jurisdiccional remitente versa, en cuanto al fondo, sobre la delimitación de la aplicabilidad de la Directiva 93/13 en el procedimiento de desahucio. (
51
) Más concretamente, la cuestión principal es si la transmisión de la propiedad al adjudicatario impide al consumidor invocar la Directiva 93/13 al objeto de impugnar el desahucio, cuando la venta en subasta de su vivienda tiene lugar antes de que finalice el procedimiento judicial relativo al control de las cláusulas abusivas.
86.
Como se va a explicar en la siguiente sección, la efectividad de la Directiva 93/13 no requiere, en principio, examinar el carácter abusivo de las cláusulas del contrato en situaciones en las que el procedimiento de ejecución hipotecaria ya ha concluido y los derechos de propiedad del bien han sido transmitidos a un tercero, cuando dicho examen menoscabaría la seguridad jurídica de la transmisión de la propiedad a este último.
87.
Sin embargo, en mi opinión, las circunstancias del presente asunto pueden justificar un resultado diferente de la ponderación de los diversos intereses en juego.
1. Limitaciones a la aplicación de la Directiva 93/13 tras la transmisión de la propiedad
88.
La sentencia dictada en el asunto Banco Santander (
52
) estableció, por primera vez, las limitaciones a la aplicación de la Directiva 93/13 tras la adquisición legítima por el adjudicatario de un bien inmueble. En dicha sentencia, el Tribunal de Justicia, en esencia, excluyó la aplicación de la Directiva 93/13 en un procedimiento iniciado por el adjudicatario para proteger sus derechos reales adquiridos legítimamente tras la subasta de un bien inmueble sobre el que el consumidor había constituido una hipoteca. El Tribunal de Justicia considera que permitir que el deudor, que constituyó una hipoteca sobre el inmueble, formule frente al adquirente del mismo excepciones basadas en el contrato de préstamo hipotecario, del cual dicho adquirente puede no ser parte, podría afectar a la seguridad jurídica de las relaciones de propiedad ya nacidas. (
53
)
89.
Sin embargo, una de las condiciones de las que dependía la tutela de los derechos reales del adjudicatario sobre el inmueble era la disponibilidad de vías de recurso, incluida la posibilidad de que el consumidor pueda formular oposición o solicitar la suspensión del procedimiento extrajudicial de venta en atención a la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario y la posibilidad de instar la adopción de medidas cautelares. (
54
) En la sentencia Banco Santander, el Tribunal de Justicia tomó en consideración el hecho de que el consumidor no hizo uso de los recursos legales previstos. (
55
)
90.
En su jurisprudencia posterior, en la sentencia dictada en el asunto Ibercaja Banco, (
56
) el Tribunal de Justicia, constituido en Gran Sala, confirma la importancia del principio de seguridad jurídica y de la tutela de los derechos reales del propietario sobre el bien una vez que la subasta ha tenido lugar. Dicho asunto, enmarcado en el contexto de un procedimiento de ejecución de garantía hipotecaria aprobado por resolución judicial, plantea dos problemas. El primero se refiere a si el órgano jurisdiccional que conoce de la ejecución debe estar facultado para controlar el eventual carácter abusivo de las cláusulas contractuales pese a las normas procesales nacionales que aplican el principio de cosa juzgada de una resolución judicial que no menciona expresamente ningún examen sobre ese particular. El segundo se refiere a la determinación del momento a partir del cual debe considerarse concluido el procedimiento de ejecución hipotecaria respecto del examen del carácter abusivo de las cláusulas contractuales.
91.
En relación con el primero de los problemas citados, el Tribunal de Justicia estima que no puede garantizarse un control eficaz del eventual carácter abusivo de las cláusulas contractuales, si la fuerza de cosa juzgada se extiende también a las resoluciones judiciales que no mencionan tal control. (
57
) Así, el consumidor debe poder invocar la Directiva 93/13, incluso en fases ulteriores de ese procedimiento o en un procedimiento declarativo posterior. (
58
)
92.
En cuanto al segundo de esos problemas, el Tribunal de Justicia considera que en una situación en la que el procedimiento de ejecución hipotecaria ha concluido y los derechos de propiedad respecto del bien han sido transmitidos a un tercero, el juez, actuando de oficio o a instancias del consumidor, ya no puede proceder a un examen del carácter abusivo de cláusulas contractuales que llevase a la anulación de los actos de transmisión de la propiedad y cuestionar la seguridad jurídica de la transmisión de la propiedad ya realizada frente a un tercero. (
59
)
93.
El Tribunal de Justicia precisa que, no obstante, en tal situación, el consumidor, conforme a los artículos 6, apartado 1 y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, interpretados a la luz del principio de efectividad, debe poder invocar en un procedimiento posterior distinto el carácter abusivo de las cláusulas del contrato de préstamo hipotecario para poder ejercer efectiva y plenamente sus derechos en virtud de la citada Directiva, con el fin de obtener la reparación del perjuicio económico causado por la aplicación de dichas cláusulas. (
60
)
2. Circunstancias que pueden justificar un cambio de orientación en cuanto a las limitaciones a la aplicación de la Directiva 93/13 una vez que la subasta ha tenido lugar
94.
El órgano jurisdiccional remitente hace hincapié en el hecho de que el ordenamiento jurídico eslovaco protege al tercero que adquiere bienes inmuebles en subasta pública y reconoce la necesidad de respetar el principio de seguridad jurídica. Sin embargo, considera que el asunto del litigio principal justifica una ponderación diferente de los intereses implicados y un cambio de orientación respecto de la norma de tutela del adjudicatario. Según el órgano jurisdiccional remitente, los motivos de ese cambio de orientación residen, ante todo, en el hecho de que la subasta concluyó antes de que el juez competente efectuase el control del eventual carácter abusivo de las cláusulas estipuladas en el contrato de crédito hipotecario y de que el adjudicatario conocía la existencia del procedimiento en curso. (
61
)
95.
Por tanto, es necesario determinar si puede considerarse que esos elementos son suficientes para justificar la aplicación de la Directiva 93/13 una vez que la subasta ha tenido lugar y que la propiedad ha sido transmitida al adjudicatario.
96.
Como resulta evidente del análisis anterior, (
62
) la jurisprudencia del Tribunal de Justicia, inspirada por la del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, concede una especial importancia a la existencia de garantías procesales en el proceso de ejecución hipotecaria teniendo en cuenta la grave injerencia que supone en el derecho al respeto del domicilio.
97.
Así pues, las medidas de ejecución deben garantizar que se tenga en cuenta y se proteja debidamente el derecho del consumidor al domicilio y que el consumidor tenga a su disposición medios procesales que le permitan hacer valer los derechos que le reconoce la Directiva 93/13 y someter las cláusulas abusivas a control judicial antes de que tenga lugar la venta en subasta. (
63
) Los consumidores también deberán tener a su disposición medios efectivos para conseguir que se suspenda la ejecución de la garantía hipotecaria hasta que se constate que las cláusulas no son abusivas. (
64
)
98.
La falta de la posibilidad efectiva y real de que el juez efectúe el control judicial del carácter abusivo de las cláusulas antes de que la subasta tenga lugar constituye una infracción grave del principio de tutela judicial efectiva del consumidor, consagrado en el artículo 47 de la Carta, así como del derecho al respeto del domicilio previsto en el artículo 7 de la Carta. El consumidor que, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, se vea privado de dicha posibilidad deberá poder invocar, con carácter excepcional, la Directiva 93/13 con posterioridad a la celebración de la subasta.
99.
Ni la protección del comprador de buena fe ni el interés general de preservar la seguridad jurídica son motivos suficientes para soslayar la consideración de que se puede despojar de su domicilio a una persona sin que su caso sea objeto de control judicial. (
65
) Esta consideración es aplicable, con mayor razón, cuando en la familia de esa persona hay menores.
100.
En el asunto objeto del litigio principal la vivienda del consumidor fue subastada sin que el contrato que sirvió como base para la ejecución de la garantía hipotecaria hubiera sido objeto de control judicial a efectos de examinar si alguna de sus cláusulas tenía carácter abusivo y mientras se sustanciaba el procedimiento a tales efectos. El bien subastado es el domicilio en el que viven los consumidores con sus hijos, dos de los cuales son menores y padecen una enfermedad mental. A pesar de la falta de comprobación judicial del crédito y del control de proporcionalidad de la posibilidad de que disponía el acreedor de dar por vencido el préstamo anticipadamente, tuvo lugar la venta en subasta.
101.
Otro elemento que puede justificar una ponderación diferente de los intereses en cuestión en el litigio principal, en comparación con el asunto objeto de la sentencia Ibercaja Banco, es el conocimiento por parte del adjudicatario de la existencia de un procedimiento pendiente en el que se dilucidaba el carácter abusivo de la cláusula sobre cuya base el acreedor incoó la ejecución hipotecaria. El órgano jurisdiccional remitente califica ese conocimiento por parte del adjudicatario como circunstancia problemática en la que se efectuó la transmisión de la propiedad.
102.
Según señaló, en esencia, la Comisión, corresponde al órgano jurisdiccional remitente determinar, con arreglo al Derecho nacional, si esas circunstancias equivalen a defectos en la adquisición del inmueble y cuáles serían las posibles consecuencias en cuanto a la legalidad de la transmisión. (
66
) En esa apreciación, el conocimiento por parte del adjudicatario de que existe un procedimiento pendiente puede tomarse en consideración como un factor que puede socavar la necesidad de protección del adjudicatario.
103.
Como señala GR REAL, es cierto que el carácter controvertido de las cláusulas de un contrato, que sirve como base para la ejecución de la garantía hipotecaria, no predetermina, por sí solo, el resultado del procedimiento. No obstante, el adjudicatario que adquiere el inmueble a pesar de que existe un procedimiento judicial pendiente contra el contrato que sirve como base para la ejecución y de la falta de control judicial previo, debe ser consciente del mayor riesgo de que la subasta sea declarada nula y de que el estatuto jurídico del inmueble sea incierto. (
67
)
104.
Sin perjuicio de que el órgano jurisdiccional remitente verifique este extremo, la jurisprudencia del Najvyšší súd Slovenskej republiky (Tribunal Supremo de la República de Eslovaquia) parece corroborar el incierto estatuto jurídico de los derechos de propiedad adquiridos por el adjudicatario en el marco del régimen del procedimiento de ejecución extrajudicial. Como ya se ha señalado, (
68
) de esa jurisprudencia se desprende que el consumidor debe poder impugnar la validez de la subasta cuando la venta en subasta voluntaria no está precedida de control judicial ni de ninguna comprobación judicial del crédito ni de las condiciones en las que se produce esa venta.
105.
Un elemento que se suma a la complejidad del presente asunto lo constituye el hecho de que los consumidores no interpusieron un recurso para que la subasta fuera declarada nula. A este respecto, el Tribunal de Justicia ha estimado que el respeto del principio de efectividad no puede llegar al extremo de suplir íntegramente la total pasividad del consumidor afectado. (
69
) Sin embargo, como explica el órgano jurisdiccional remitente en su respuesta a la solicitud de aclaraciones, cuando se inició el litigio principal no existía la jurisprudencia del Najvyšší súd Slovenskej republiky (Tribunal Supremo de la República de Eslovaquia). (
70
) No cabía esperar que PO y RT conociesen la interpretación amplia de la ley según la cual es posible interponer un recurso de anulación. En tales circunstancias, no cabe considerar que esos consumidores hayan mostrado una pasividad total. (
71
)
106.
Las circunstancias del asunto revelan defectos graves en las garantías procesales de que disponían los consumidores en el marco del sistema nacional de ejecución extrajudicial, al menos en su aplicación práctica. Como señala la Comisión, existen, en esencia, dudas en cuanto a la eficiencia en su conjunto de las garantías procesales que se confieren a los consumidores en el marco de la venta voluntaria en subasta. El hecho de que el adjudicatario conozca los riesgos que entraña una subasta cuyos problemas subyacentes aún no han sido resueltos agudiza tales defectos.
107.
El efecto acumulado de la falta de garantías procesales del sistema de ejecución extrajudicial y de las circunstancias del caso concreto sobre la tutela judicial efectiva en el marco de la Directiva 93/13 debe poder justificar un cambio de orientación de la regla general establecida a raíz de la sentencia Ibercaja Banco. Así pues, los consumidores deben poder invocar su derecho a la tutela judicial efectiva que les confiere la Directiva 93/13 en un procedimiento de lanzamiento. Corresponde al Derecho procesal nacional establecer los mecanismos concretos que permitan al consumidor someter las cláusulas del contrato sobre cuya base se pretende la ejecución a un control efectivo y extraer todas las consecuencias de dicho control.
108.
Habida cuenta de lo expuesto anteriormente, considero que los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, en relación con los artículos 7 y 47 de la Carta, deben interpretarse en el sentido de que son aplicables a un procedimiento en el que el adjudicatario de un bien inmueble, obtenido mediante un procedimiento de ejecución extrajudicial, pretende hacer valer su derecho de propiedad, en unas circunstancias en las que la subasta tuvo lugar a pesar de la existencia de un procedimiento judicial destinado a impedirla y a pesar de que el adjudicatario estaba informado de dicho procedimiento, en la medida en que los medios procesales existentes no brindaron al consumidor la oportunidad efectiva y real de someter las cláusulas abusivas a control judicial y conseguir la suspensión del procedimiento antes de que la subasta tuviera lugar o de solicitar la anulación de la subasta.
C.
Tercera cuestión prejudicial
109.
Mediante su tercera cuestión prejudicial, el órgano jurisdiccional remitente pregunta, en esencia, si el artículo 5 de la Directiva 2005/29 debe interpretarse en el sentido de que la ejecución de una garantía hipotecaria sobre la base de una cláusula contractual abusiva relativa al vencimiento anticipado de un crédito puede constituir una práctica comercial abusiva de la que pueda considerarse responsable el subastador.
110.
Las partes que presentaron observaciones alegan que la cuestión es inadmisible.
111.
Según reiterada jurisprudencia, las cuestiones relativas al Derecho de la Unión planteadas por un juez nacional gozan de una presunción de pertinencia. El Tribunal de Justicia solo puede abstenerse de pronunciarse sobre una cuestión prejudicial planteada por un órgano jurisdiccional nacional cuando resulte evidente que la interpretación del Derecho de la Unión solicitada no guarda relación alguna ni con la realidad ni con el objeto del litigio principal, cuando el problema sea de naturaleza hipotética o cuando el Tribunal de Justicia no disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para dar una respuesta útil a las cuestiones que se le hayan plantado. (
72
)
112.
En el presente asunto no queda claro, en la remisión prejudicial, de qué modo la cuestión se refiere a la realidad o al objeto del litigio principal. En particular, como señala el Gobierno eslovaco, ni el banco ni el subastador son parte en dicho litigio. Así pues, no parece que la interpretación de la Directiva 2005/29 pueda tener repercusión alguna sobre el litigio principal.
113.
Además, como señala la Comisión, con arreglo al artículo 5, apartado 2, letra b), de la Directiva 2005/29, una práctica comercial será desleal si «distorsiona o puede distorsionar de manera sustancial, con respecto al producto de que se trate, el comportamiento económico del consumidor medio al que afecta o al que se dirige la práctica […]». Sin embargo, el órgano jurisdiccional remitente no profundiza sobre el tipo de decisión comercial adoptada por el consumidor que el banco o el subastador, presuntamente, pretenden falsear.
114.
Por dichos motivos, considero que la tercera cuestión prejudicial es inadmisible.
V. Conclusión
115.
Habida cuenta de las consideraciones anteriores, propongo al Tribunal de Justicia que responda del siguiente modo a las cuestiones prejudiciales planteadas por el Krajský súd v Prešove (Tribunal Regional de Prešov, Eslovaquia):
«1)
Los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en relación con los artículos 7 y 47, apartado 1, de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea,
deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una normativa y a una práctica nacionales, como las controvertidas en el litigio principal, que, en el marco de la ejecución extrajudicial de una garantía hipotecaria sobre un bien inmueble que es el domicilio familiar del consumidor permite, por una parte, que la subasta de ese bien inmueble tenga lugar antes de que el órgano jurisdiccional competente para conocer del fondo del asunto dicte su resolución en la que declare que la cláusula contractual en la que se basa la ejecución es abusiva, a pesar de que el consumidor haya solicitado la suspensión de la subasta, y, por otra parte, no prevé ninguna posibilidad de que la subasta sea declarada nula por la existencia en el contrato de cláusulas abusivas sobre cuya base se pretende dicha ejecución.
2)
Los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, en relación con los artículos 7 y 47 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea,
deben interpretarse en el sentido de que son aplicables a un procedimiento en el que el adjudicatario de un bien inmueble, obtenido mediante un procedimiento de ejecución extrajudicial, pretende hacer valer su derecho de propiedad, en unas circunstancias en las que la subasta tuvo lugar a pesar de la existencia de un procedimiento judicial destinado a impedirla y a pesar de que el adjudicatario estaba informado de dicho procedimiento, en la medida en que los medios procesales existentes no brindaron al consumidor la oportunidad efectiva y real de someter las cláusulas abusivas a control judicial y conseguir la suspensión del procedimiento antes de que la subasta tuviera lugar o de solicitar la anulación de la subasta.
3)
La tercera cuestión prejudicial es inadmisible.»
(
1
)	Lengua original: inglés.
(
2
)	Sentencia de 14 de marzo de 2013 (C‑415/11, EU:C:2013:164).
(
3
)	Kenna, P., «Introduction», en Kenna, P., et al., Loss of Homes and Evictions Across Europe, A Comparative Legal and Policy Examination, Edward Elgar, Cheltenham, United Kingdom y Northampton, Massachusetts, Estados Unidos, 2018, pp. 1 a 65, especialmente p. 41.
(
4
)	Directiva del Consejo, de 5 de abril de 1993 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (DO 1993, L 95, p. 29).
(
5
)	Collins, H., «Building European contract law on charter rights», en Collins, H. (ed.), European Contract Law and the Charter of Fundamental Rights, Cambridge, Intersentia, 2017, pp. 1 a 32, especialmente p. 17.
(
6
)	De la motivación de la resolución de remisión se desprende que el desencadenante del requerimiento de reembolso anticipado del crédito fue el impago, por parte de los consumidores, de algunas de sus cuotas.
(
7
)	El órgano jurisdiccional remitente indicó que la cláusula contractual controvertida, relativa al reembolso anticipado del crédito, puede considerarse inexistente debido a la falta de transparencia. Si bien dicha cláusula estaba incluida en las condiciones generales del banco, no se puso en conocimiento de los consumidores.
(
8
)	Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de mayo de 2005, relativa a las prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores en el mercado interior, que modifica la Directiva 84/450/CEE del Consejo, las Directivas 97/7/CE, 98/27/CE y 2002/65/CE del Parlamento Europeo y del Consejo y el Reglamento (CE) N.o 2006/2004 del Parlamento Europeo y del Consejo; en lo sucesivo, «Directiva sobre las prácticas comerciales desleales» (DO 2005, L 149, p. 22).
(
9
)	Sentencia de 22 de abril de 2021, Profi Credit Slovakia (C‑485/19, EU:C:2021:313), apartado 49.
(
10
)	Ibidem, apartado 50.
(
11
)	Véanse los puntos 6 y ss. de las presentes conclusiones.
(
12
)	El título de dicha norma se refiere a la venta «voluntaria». Sin embargo, los elementos que caracterizan el procedimiento señalan a una venta forzosa mediante subasta.
(
13
)	Véase, en este sentido, la sentencia de 17 de julio de 2014, Sánchez Morcillo y Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099), apartado 38.
(
14
)	Sentencia de 10 de septiembre de 2014 (C‑34/13, EU:C:2014:2189), apartado 68.
(
15
)	Conclusiones de la Abogada General Medina presentadas en el asunto Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:22), punto 83.
(
16
)	Sentencia de 17 de mayo de 2022, Ibercaja Banco (C‑600/19, EU:C:2022:394), apartado 35 y jurisprudencia citada.
(
17
)	Ibidem, apartado 36 y jurisprudencia citada.
(
18
)	Ibidem, apartado 37 y jurisprudencia citada.
(
19
)	Sentencia de 9 de abril de 2024, Profi Credit Polska (Reapertura del procedimiento finalizado mediante una resolución firme) (C‑582/21, EU:C:2024:282), apartado 73 y jurisprudencia citada.
(
20
)	Sentencia de 17 de mayo de 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396), apartado 46.
(
21
)	Sentencia de 17 de mayo de 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396), apartado 47.
(
22
)	Véase, en este sentido, la sentencia de 9 de abril de 2024, Profi Credit Polska (Reapertura del procedimiento finalizado mediante una resolución firme) (C‑582/21, EU:C:2024:282), apartado 79.
(
23
)	Sentencia de 17 de julio de 2014, Sánchez Morcillo y Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099), apartado 25.
(
24
)	Sentencia de 17 de mayo de 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396), apartado 55 y jurisprudencia citada.
(
25
)	Véanse, en este sentido, las sentencias de 14 de marzo de 2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164), apartado 59; de 17 de mayo de 2022, Impuls Leasing România (C‑725/19, EU:C:2022:396), apartado 56, y de 9 de noviembre de 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845), apartado 85.
(
26
)	Véase, en este sentido, la sentencia de 9 de abril de 2024, Profi Credit Polska (Reapertura del procedimiento finalizado mediante una resolución firme) (C‑582/21, EU:C:2024:282), apartado 82.
(
27
)	Véase, en este sentido, la sentencia de 9 de noviembre de 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845), apartado 85.
(
28
)	Kenna, P. y Simón-Moreno, H., «Towards a common standard of protection of the right to housing in Europe through the Charter of Fundamental Rights», European Law Journal, Vol. 25, 2019, pp. 608 a 622, especialmente p. 608.
(
29
)	Whitehouse, L., «The home-owner: Citizen or consumer?», en Bright, S., y Dewar, J., Land Law Themes and Perspectives, Oxford University Press, Oxford, 1998, pp. 183 a 205, especialmente p. 183 (el subrayado es mío).
(
30
)	Kenna, P., y Simón-Moreno, H., nota 28, op. cit., p. 614.
(
31
)	Véase, en este sentido, la sentencia de 9 de noviembre de 2023 (C‑598/21, EU:C:2023:845), apartados 82 y 84.
(
32
)	En virtud de la cual el acreedor puede exigir el vencimiento anticipado del préstamo.
(
33
)	Sentencia de 9 de noviembre de 2023, Všeobecná úverová banka (C‑598/21, EU:C:2023:845), apartado 85.
(
34
)	Véase, en este sentido, la sentencia de 8 de diciembre de 2022, Orde van Vlaamse Balies y otros (C‑694/20, EU:C:2022:963), apartado 25.
(
35
)	Ibidem, apartado 26.
(
36
)	TEDH, sentencia de 25 de octubre de 2013, Rousk c. Suecia (CE:ECHR:2013:0725JUD002718304), § 137 y jurisprudencia citada (el subrayado es mío).
(
37
)	Ibidem, apartados 120 y 139.
(
38
)	Ibidem, apartado 137.
(
39
)	Ibidem, apartado 139. El subrayado es mío.
(
40
)	Véase el punto 14 de las presentes conclusiones.
(
41
)	Con arreglo al artículo 325 del Código de Procedimiento Civil el órgano jurisdiccional nacional puede adoptar medidas provisionales. Además, del artículo 19, apartado 1, de la Ley de Subastas Voluntarias se desprende que el subastador está obligado a suspender la subasta si un órgano jurisdiccional ha adoptado una medida provisional.
(
42
)	El Gobierno eslovaco cita, en particular, los autos dictados por el Najvyšší súd Slovenskej republiky (Tribunal Supremo de la República Eslovaca) de 7 de diciembre de 2022, referencia 6Cdo/159/2020, y de 23 de febrero de 2022, referencia 4Cdo/149/2020.
(
43
)	Sentencia de 9 de abril de 2024, Profi Credit Polska (Reapertura del procedimiento finalizado mediante una resolución firme) (C‑582/21, EU:C:2024:282), apartado 31.
(
44
)	Ibidem, apartado 61.
(
45
)	Ibidem, apartado 62.
(
46
)	Ibidem, apartado 63.
(
47
)	Véase, en este sentido, la sentencia de 9 de abril de 2024, Profi Credit Polska (Reapertura del procedimiento finalizado mediante una resolución firme) (C‑582/21, EU:C:2024:282), apartado 65.
(
48
)	Sobre el concepto de consumidor medio, véase la sentencia de 4 de julio de 2024, Caixabank y otros (Control de la transparencia en acciones colectivas) (C‑450/22, EU:C:2024:577), apartado 48.
(
49
)	Rott, P., «The average consumer is not a lawyer! Case C‑66/19 JC v Kreissparkasse Saarlouis», Maastricht Journal of European and Comparative Law, vol. 27(3), pp. 379 a 386, donde se comenta la sentencia del Tribunal de Justicia de 26 de marzo de 2020, Kreissparkasse Saarlouis (C‑66/19, EU:C:2020:242).
(
50
)	Véanse los puntos 21 y 22 de las presentes conclusiones.
(
51
)	Véase Faber, W. y Martinson, C., «Can ownership limit the effectiveness of EU consumer contract law directives? — A suggestion to employ a “functional approach”», Austrian Law Journal (AJL), 2019, pp. 85 a 123.
(
52
)	Sentencia de 7 de diciembre de 2017 (C‑598/15, en lo sucesivo, sentencia Banco Santander, EU:C:2017:945), apartado 50.
(
53
)	Ibidem, apartado 45.
(
54
)	Ibidem, apartado 49.
(
55
)	Ibidem, apartado 50.
(
56
)	Sentencia de 17 de mayo de 2022 (C‑600/19, en lo sucesivo, sentencia Ibercaja Banco, EU:C:2022:394).
(
57
)	Sentencia Ibercaja Banco, apartado 50.
(
58
)	Ibidem, apartado 56.
(
59
)	Ibidem, apartado 57.
(
60
)	Sentencia Ibercaja Banco, apartado 58, y sentencia de 9 de abril de 2024, Profi Credit Polska (Reapertura del procedimiento finalizado mediante una resolución firme) (C‑582/21, EU:C:2024:282), apartado 83.
(
61
)	En los escritos presentados por GR REAL, esta niega tener conocimiento del hecho de que los consumidores habían interpuesto recurso contra el procedimiento de ejecución hipotecaria. Sin embargo, según jurisprudencia consolidada, en el marco del reparto de competencias entre los órganos jurisdiccionales de la Unión y los nacionales, incumbe al Tribunal de Justicia tener en cuenta el contexto fáctico y normativo en el que se insertan las cuestiones prejudiciales, tal como lo define la resolución de remisión. Por consiguiente, dado que el órgano jurisdiccional remitente ha definido el marco fáctico y normativo en el que se inscriben las cuestiones que plantea, no corresponde al Tribunal de Justicia verificar la exactitud de las mismas [véase, en este sentido, la sentencia de 29 de junio de 2023, International Protection Appeals Tribunal y otros (Atentado en Pakistán), C‑756/21, EU:C:2023:523], apartados 37 y 38 y jurisprudencia citada.
(
62
)	Véanse los puntos 54 y ss. de las presentes conclusiones.
(
63
)	Véase el punto 63 de las presentes conclusiones.
(
64
)	Véase Rutgers, J. W, «The Right to housing (Article 7 of the Charter) and unfair terms in general conditions» en Collins, H. (ed.), nota 5, op. cit., pp. 125 a 137, especialmente p. 134.
(
65
)	Véase, en este sentido, TEDH, sentencia de 16 de julio de 2009, Zehentner c. Austria (CE:ECHR:2009:0716JUD002008202), §§ 62 y 65.
(
66
)	Para una visión general, véase Martínez Valencoso, L. M. et al. (eds.), Transfer of Immovables in European Private Law, Cambridge University Press, 2017.
(
67
)	Véase, en este sentido, TEDH, sentencia de 1 de julio de 2014, Buceaş y Buciaş c. Rumanía (CE:ECHR:2014:0701JUD003218504), § 43.
(
68
)	Véase el punto 69 de las presentes conclusiones.
(
69
)	Sentencia de 17 de mayo de 2022, Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397), apartado 28 y jurisprudencia citada.
(
70
)	Véase el punto 79 de las presentes conclusiones.
(
71
)	Sentencia de 17 de mayo de 2022, Unicaja Banco (C‑869/19, EU:C:2022:397), apartado 38.
(
72
)	Sentencia de 13 de julio de 2023, Banco Santander (Referencia a un índice oficial) (C‑265/22, EU:C:2023:578), apartado 34 y jurisprudencia citada.