ARREST VAN HET HOF (Achtste kamer)
26 maart 2026 (*)
„ Prejudiciële verwijzing – Staatssteun – Begrip ‚steunregeling’ – Verdere uitvoeringsmaatregelen – Nationale regeling die voorziet in de vaststelling van steunregelingen om de aankoop van onroerende goederen mogelijk te maken – Tenuitvoerlegging van deze regeling bij gemeentelijke reglementen ”
In zaak C‑58/25,
betreffende een verzoek om een prejudiciële beslissing krachtens artikel 267 VWEU, ingediend door het Grondwettelijk Hof (België) bij beslissing van 16 januari 2025, ingekomen bij het Hof op 29 januari 2025, in de procedure
Fremoluc NV,
Association de Promotion des Droits Humains et des Minorités ASBL
tegen
Vlaamse Regering,
wijst
HET HOF (Achtste kamer),
samengesteld als volgt: O. Spineanu-Matei, kamerpresident, C. Lycourgos (rapporteur), president van de Derde kamer, waarnemend rechter van de Achtste kamer, en S. Rodin, rechter,
advocaat-generaal: A. Biondi,
griffier: A. Calot Escobar,
gezien de stukken,
gelet op de opmerkingen van:
–        Fremoluc NV, vertegenwoordigd door P. de Bandt, J. Dewispelaere en R. Van Heddeghem, advocaten,
–        de Vlaamse Regering, vertegenwoordigd door E. Cloots, T. Roes en S. Sottiaux, advocaten,
–        de Nederlandse regering, vertegenwoordigd door J. M. Hoogveld en J. Langer als gemachtigden,
–        de Europese Commissie, vertegenwoordigd door A. Bouquet en L. Flynn als gemachtigden,
gelet op de beslissing, de advocaat-generaal gehoord, om de zaak zonder conclusie te berechten,
het navolgende
Arrest
1        Het verzoek om een prejudiciële beslissing betreft de uitlegging van artikel 107, lid 1, en artikel 108, lid 3, VWEU, alsmede het beginsel van bescherming van het gewettigd vertrouwen en het rechtszekerheidsbeginsel.
2        Dit verzoek is ingediend in het kader van een geding tussen Fremoluc NV en de vzw „Association de Promotion des Droits Humains et des Minorités” enerzijds, en de Vlaamse Regering (België) anderzijds, betreffende voorschriften van het Vlaamse Gewest (België) op grond waarvan bepaalde gemeenten bijzondere voorwaarden kunnen stellen aan de overdracht van gronden of woningen en die voorzien in financiële steun van deze gemeenten aan kopers.
Toepasselijke bepalingen
Unierecht
3        Artikel 1, onder c) tot en met e), van verordening (EU) 2015/1589 van de Raad van 13 juli 2015 tot vaststelling van nadere bepalingen voor de toepassing van artikel 108 [VWEU] (PB 2015, L 248, blz. 9) bepaalt:
„Voor de toepassingen van deze verordening wordt verstaan onder:
[...]
c)      ‚nieuwe steun’, alle steun, dat wil zeggen steunregelingen en individuele steun, die geen bestaande steun is, met inbegrip van wijzigingen in bestaande steun;
d)      ‚steunregeling’, elke regeling op grond waarvan aan ondernemingen die in de regeling op algemene en abstracte wijze zijn omschreven, individuele steun kan worden toegekend zonder dat hiervoor nog uitvoeringsmaatregelen vereist zijn, alsmede elke regeling op grond waarvan steun die niet gebonden is aan een specifiek project voor onbepaalde tijd en/of voor een onbepaald bedrag aan een of meer ondernemingen kan worden toegekend;
e)      ‚individuele steun’, steun die niet wordt toegekend op grond van een steunregeling, alsook steun die op grond van een steunregeling wordt toegekend en moet worden aangemeld”.
4        Artikel 2, lid 1, van die verordening luidt als volgt:
„Tenzij anders is bepaald in verordeningen op grond van artikel 109 VWEU of op grond van andere desbetreffende bepalingen, wordt elk voornemen om nieuwe steun te verlenen tijdig door de betrokken lidstaat bij de [Europese] Commissie aangemeld. De Commissie stelt de betrokken lidstaat onverwijld van de ontvangst van een aanmelding in kennis.”
Belgisch recht
5        Het decreet van de Vlaamse Overheid over wonen in eigen streek van 23 juni 2023 (Belgisch Staatsblad, 4 augustus 2023, blz. 65489; hierna: „WIES-decreet”) bepaalt in artikel 2:
„In dit decreet wordt verstaan onder:
[...]
6°      WIES-gemeente: een gemeente die is opgenomen in de lijst die wordt vastgesteld krachtens artikel 3, eerste lid;
7°      WIES-grond: de bijzondere kwalificatie van de grond die is aangewezen krachtens artikel 4, § 3, derde lid;
8°      WIES-koper: een persoon als vermeld in artikel 5;
9 °      WIES-woning: de bijzondere kwalificatie van de woning die is aangewezen krachtens artikel 4, § 3, derde lid”.
6        In artikel 3 van dat decreet is bepaald:
„De Vlaamse Regering stelt zesjaarlijks en voor het eerst in 2023, bij besluit een lijst vast van de gemeenten die binnen het toepassingsgebied van dit decreet vallen. De Vlaamse Regering bepaalt deze lijst op basis van de hoogste vastgoedprijs.
De gemeenten die opgenomen zijn in de lijst, vermeld in het eerste lid, kunnen bij gemeentelijk reglement bepalen dat de overdracht van de onroerende goederen, vermeld in artikel 4, § 1, onderworpen is aan bijzondere voorwaarden.”
7        Artikel 4 van dat decreet luidt als volgt:
„§ 1.      In de gemeenten, vermeld in artikel 3, die een reglement hebben aangenomen met toepassing van artikel 3, tweede lid, kunnen bijzondere voorwaarden gelden voor de overdracht van de gronden en woningen die het voorwerp zijn van een van de volgende projecten:
1°      een project waarvoor een omgevingsvergunning tot het verkavelen van gronden wordt aangevraagd, waarbij er minstens vijf loten bestemd voor woningbouw worden gecreëerd;
2°      een project waarvoor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wordt aangevraagd voor groepswoningbouwprojecten en appartementsgebouwen die ten minste vijf woongelegenheden omvatten;
3°      een project dat op zichzelf niet voldoet aan de voorwaarden, vermeld in punt 1° of 2°, maar dat samen met de omgevingsvergunningen die de laatste vijf jaar voor de aanvraag, vermeld in punt 1° of 2°, zijn verleend voor verkavelingen, groepswoningbouw of appartementsgebouwen met betrekking tot percelen die aan de projectgrond grenzen, wel voldoet aan de voorwaarden, vermeld in punt 1° of 2°. [...]
[...]
§ 3.      De gemeenteraad van de WIES-gemeente bepaalt in het gemeentelijk reglement dat het college van burgemeester en schepenen op de projecten, vermeld in paragraaf 1, die niet zijn uitgesloten met toepassing van paragraaf 2, overdrachtsvoorwaarden kan opleggen als vermeld in artikel 5 van dit decreet, voor:
1°      minimaal 40 % van het aantal te verwezenlijken woningen of kavels bestemd voor woningbouw, verminderd met het percentage voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod of geconventioneerde huurwoningen, voor gronden die eigendom zijn van de entiteiten, vermeld in artikel I.3 van het Bestuursdecreet van 7 december 2018;
2°      minimaal 20 % en maximaal 40 % van het aantal te verwezenlijken woningen of kavels bestemd voor woningbouw, verminderd met het percentage voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod of geconventioneerde huurwoningen, voor die gronden die eigendom zijn van andere natuurlijke personen of rechtspersonen dan deze vermeld in artikel I.3 van het Bestuursdecreet van 7 december 2018.
De gemeenteraad van de WIES-gemeente bepaalt in het gemeentelijk reglement de criteria op basis waarvan het college van burgemeester en schepenen kan beslissen om overdrachtsvoorwaarden op te leggen aan de projecten, vermeld in dit artikel. Die criteria houden verband met de doelstellingen van dit decreet en de financiële draagkracht van de gemeente.
De gemeenteraad van de WIES-gemeente bepaalt in het gemeentelijk reglement het definitieve percentage waarvoor de overdrachtsvoorwaarden, vermeld in artikel 5, worden toegepast. Het opgenomen percentage in het reglement vormt het minimumpercentage dat wordt gehanteerd door de WIES-gemeente waarop de overdrachtsvoorwaarden, vermeld in artikel 5, van toepassing zijn.
De aanvrager van de omgevingsvergunning, vermeld in paragraaf 1, vermeldt in zijn aanvraag welke gronden of woningen worden voorzien om te voldoen aan het definitieve percentage dat de gemeenteraad van de WIES-gemeente bepaalt krachtens het derde lid. De gronden en woningen die zijn aangewezen, zijn de WIES-gronden en de WIES-woningen.
De gemeenteraad van de WIES-gemeente kan voor de toepassing van het vierde lid bijkomende voorwaarden vaststellen in het gemeentelijk reglement.
[...]”
8        In artikel 5 van het WIES-decreet is bepaald:
„De WIES-gronden en de WIES-woningen kunnen alleen worden overgedragen aan personen die voldoen aan al de volgende voorwaarden:
1°      de persoon is tijdens een periode van tien jaar vóór de datum van de overdracht ten minste vijf jaar onafgebroken ingeschreven in de bevolkingsregisters[] [...] van de WIES-gemeente of in een aangrenzende gemeente binnen het Vlaamse Gewest;
2°      de persoon voldoet aan de voorwaarden over het onroerend bezit en inkomen die blijk geven van een minder kapitaalkrachtige situatie en die de Vlaamse Regering bepaalt;
3°      de persoon is ingeschreven in de bevolkingsregisters, [...].
Echtgenoten, wettelijk of feitelijk samenwonenden van de persoon aan wie een WIES-grond of WIES-woning wordt overgedragen en die de WIES-woning of de woning op de WIES-grond mee gaan bewonen, voldoen ook aan de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 2° en 3°.
De gemeenteraad van de WIES-gemeente kan voor de toepassing van het eerste lid strengere voorwaarden vaststellen in het gemeentelijk reglement. Zo kan de gemeenteraad van de WIES-gemeente de toepassing van het eerste lid, 1°, beperken tot personen die tijdens een periode van tien jaar vóór de datum van de overdracht ten minste vijf jaar onafgebroken ingeschreven zijn in het bevolkingsregister van de eigen gemeente.”
9        Artikel 10, § 1, van het WIES-decreet bepaalt:
„Als een WIES-koper een WIES-grond of WIES-woning koopt met toepassing van artikel 5 en het geldende gemeentelijke reglement, verleent de WIES-gemeente een financiële tussenkomst ten voordele van de WIES-koper gebaseerd op de schattingsprijs van de grondaandelen die de WIES-koper in eigendom verwerft. Deze financiële tussenkomst bedraagt minstens 50 % van de schattingsprijs van de grondaandelen.
De WIES-gemeente betaalt het bedrag van de financiële tussenkomst, vermeld in het eerste lid, op een geblokkeerde rekening bij de instrumenterende ambtenaar die de WIES-koper bepaalt. Het bedrag wordt vrijgegeven ten voordele van de verkoper na het verlijden van de akte en maakt deel uit van de aankoopprijs die de WIES-koper betaalt.
[...]”
Hoofdgeding en prejudiciële vragen
10      Op 23 juni 2023 heeft het Vlaamse Gewest het WIES-decreet vastgesteld. Dit decreet staat gemeenten waar de vastgoedprijzen bijzonder hoog zijn toe om gedurende negen maanden de aankoop van bepaalde gronden of woningen voor te behouden aan kopers van wie het inkomen onder bepaalde grenzen ligt en die een band met de betrokken gemeente kunnen aantonen. In het WIES-decreet is bepaald dat gemeenten die besluiten om dergelijke beperkingen toe te passen, namens de koper een deel van de aankoopprijs van het goed aan de verkoper betalen.
11      Bij verzoekschriften van 31 januari en 1 februari 2024 hebben Fremoluc en de Association de Promotion des Droits Humains et des Minorités (vereniging voor de bevordering van mensenrechten en minderheden) beroepen tot vernietiging van het WIES-decreet ingesteld bij het Grondwettelijk Hof (België), de verwijzende rechter.
12      Ter ondersteuning van deze beroepen voeren zij in essentie aan dat verschillende bepalingen van de Belgische Grondwet zijn geschonden, gelezen in samenhang met de Unierechtelijke bepalingen inzake de vrijheid van verkeer alsmede artikel 107, lid 1, en artikel 108, lid 3, VWEU.
13      In de eerste plaats is de verwijzende rechter van oordeel dat het WIES-decreet ten dele ongrondwettig moet worden verklaard omdat het gemeenten die hebben besloten gebruik te maken van de regeling waarin dat decreet voorziet, enkel toestaat om rekening te houden met de periode waarin een kandidaat-koper was ingeschreven in het bevolkingsregister van een aangrenzende gemeente wanneer die gemeente binnen het Vlaamse Gewest is gelegen, en niet wanneer die in een ander gewest is gelegen.
14      In de tweede plaats is deze rechter van oordeel dat er redelijkerwijs geen twijfel over kan bestaan dat het WIES-decreet verenigbaar is met de artikelen 21, 45, 49, 56 en 63 VWEU en de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 april 2004 betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Unie en hun familieleden, tot wijziging van verordening (EEG) nr. 1612/68 en tot intrekking van richtlijnen 64/221/EEG, 68/360/EEG, 72/194/EEG, 73/148/EEG, 75/34/EEG, 75/35/EEG, 90/364/EEG, 90/365/EEG en 93/96/EEG (PB 2004, L 158, blz. 77, met rectificatie in PB 2004, L 229, blz. 35).
15      In de derde plaats is de verwijzende rechter van oordeel dat moet worden nagegaan of het ontwerp dat tot de vaststelling van het WIES-decreet heeft geleid, overeenkomstig artikel 108, lid 3, VWEU bij de Commissie had moeten worden aangemeld voor zover het ertoe strekt een staatssteunregeling in te voeren.
16      In dit verband vraagt deze rechter zich allereerst af of de in artikel 10 van het WIES-decreet bedoelde financiële tussenkomst moet worden beschouwd als een voordeel voor een onderneming, met name in het licht van de criteria die in het arrest van 24 juli 2003, Altmark Trans en Regierungspräsidium Magdeburg (C‑280/00, EU:C:2003:415), zijn uiteengezet met betrekking tot de compensatie voor openbaredienstverplichtingen.
17      Deze rechter vraagt zich vervolgens af of de inwerkingtreding van het WIES-decreet, gelet op de rechtspraak van het Hof inzake de artikelen 107 en 108 VWEU, volstaat om een financieel voordeel toe te kennen, dan wel of daarentegen moet worden geoordeeld dat voor een dergelijke toekenning eerst verdere uitvoeringsmaatregelen moeten worden vastgesteld. Hij merkt in dit verband op dat, wil een gemeente de in dit decreet bedoelde betaling kunnen verrichten, de gemeenteraad daartoe een gemeentelijk reglement moet hebben vastgesteld. Dit gemeentelijk reglement moet, binnen de decretaal bepaalde grenzen, het percentage vaststellen van het aantal gronden of woningen dat aan een WIES-koper wordt voorbehouden, alsook de criteria bepalen op basis waarvan overdrachtsvoorwaarden kunnen worden opgelegd aan de projecten. Dit gemeentelijk reglement kan ook de overdrachtsvoorwaarden van woningen verstrengen en bepalen dat de financiële tussenkomst van de gemeente een groter deel van de prijs van het betrokken goed dekt.
18      De verwijzende rechter is ook van oordeel dat hij moet bepalen of in casu de de-minimisdrempels voor de aanmelding van staatssteun zijn overschreden.
19      In de vierde plaats vraagt de verwijzende rechter zich af of, voor het geval dat het WIES-decreet moet worden geacht een staatssteunregeling in te voeren, de gevolgen van dit decreet definitief kunnen worden gehandhaafd om te voorkomen dat afbreuk wordt gedaan aan het beginsel van het gewettigd vertrouwen van de betrokken particulieren of het rechtszekerheidsbeginsel.
20      Tegen deze achtergrond heeft het Grondwettelijk Hof de behandeling van de zaak geschorst en het Hof verzocht om een prejudiciële beslissing over de volgende vragen:
„1)       Dienen de artikelen 107, lid 1, en 108, lid 3, [VWEU] in die zin te worden geïnterpreteerd dat een maatregel zoals die welke is vervat in artikel 10 van het [WIES‑decreet], nieuwe staatssteun vormt die bij de Europese Commissie moest worden aangemeld?
2)      Zou het Grondwettelijk Hof, indien het op grond van het antwoord op de eerste prejudiciële vraag tot de conclusie zou komen dat het [WIES-decreet] de uit de in die vraag vermelde bepalingen voortvloeiende verplichtingen schendt, de gevolgen van het voormelde decreet definitief kunnen handhaven teneinde het gewettigd vertrouwen te respecteren van de particulieren die met toepassing van dat decreet een grond of een woning hebben verworven, alsook teneinde de rechtsonzekerheid te vermijden die de terugwerkende kracht van de vernietiging van dat decreet met zich zou kunnen meebrengen voor die personen, waarbij in het bijzonder hun huisvestingssituatie in het gedrang zou kunnen komen?”
Beantwoording van de prejudiciële vragen
Eerste vraag
21      Met zijn eerste vraag wenst de verwijzende rechter in essentie te vernemen of artikel 107, lid 1, en artikel 108, lid 3, VWEU aldus moeten worden uitgelegd dat een nationale regeling die gemeenten waar de vastgoedprijzen bijzonder hoog zijn de mogelijkheid biedt om een regeling in te voeren op grond waarvan de betrokken gemeente, namens een koper die voldoet aan de vereisten inzake zijn sociale situatie en zijn band met deze gemeente, aan de verkopers van bepaalde gronden of woningen een deel van de aankoopprijs van de betrokken gronden betaalt, moet worden geacht een staatssteunregeling in te voeren die bij de Commissie moet worden aangemeld wanneer deze regeling, ten eerste, iedere gemeente de keuze laat om al dan niet een dergelijke regeling in te voeren en, ten tweede, de gemeenten een beoordelingsmarge verleent bij de vaststelling van de voorwaarden om voor projecten in aanmerking te komen en van het deel van de prijs van de betrokken gronden dat uit hoofde van die regeling wordt vergoed.
22      Overeenkomstig artikel 108, lid 3, VWEU wordt de Commissie van elk voornemen tot invoering of wijziging van steunmaatregelen tijdig op de hoogte gebracht, om haar opmerkingen te kunnen maken.
23      In artikel 2, lid 1, van verordening 2015/1589 staat te lezen dat tenzij anders is bepaald in verordeningen op grond van artikel 109 VWEU of op grond van andere desbetreffende bepalingen, elk voornemen om nieuwe steun te verlenen tijdig door de betrokken lidstaat bij de Commissie wordt aangemeld.
24      Artikel 1, onder c), van die verordening definieert het begrip „nieuwe steun” als „steunregelingen en individuele steun, die geen bestaande steun is, met inbegrip van wijzigingen in bestaande steun”.
25      In dit verband moet in de eerste plaats worden opgemerkt dat volgens artikel 1, onder d), van die verordening onder „steunregeling” wordt verstaan „elke regeling op grond waarvan aan ondernemingen die in de regeling op algemene en abstracte wijze zijn omschreven, individuele steun kan worden toegekend zonder dat hiervoor nog uitvoeringsmaatregelen vereist zijn, alsmede elke regeling op grond waarvan steun die niet gebonden is aan een specifiek project voor onbepaalde tijd en/of voor een onbepaald bedrag aan een of meer ondernemingen kan worden toegekend”.
26      Aangezien een maatregel als die welke in het hoofdgeding aan de orde is betrekking heeft op gemeentelijke financiële tussenkomsten die verband houden met specifieke projecten, moet worden bepaald hoe een dergelijke maatregel moet worden gekwalificeerd in het licht van alleen het eerste onderdeel van die definitie, te weten het deel dat betrekking heeft op de bepalingen op grond waarvan aan ondernemingen die op algemene en abstracte wijze zijn omschreven, individuele steun kan worden toegekend zonder dat hiervoor nog uitvoeringsmaatregelen vereist zijn.
27      Volgens dat onderdeel van die definitie veronderstelt de kwalificatie van een overheidsmaatregel als steunregeling dat aan drie cumulatieve voorwaarden is voldaan. Ten eerste kan er op grond van een regeling individuele steun worden toegekend aan ondernemingen. Ten tweede wordt die steun toegekend zonder dat hiervoor verdere uitvoeringsmaatregelen vereist zijn. Ten derde moeten de ondernemingen waaraan de individuele steun kan worden toegekend, „op algemene en abstracte wijze” worden omschreven (arresten van 16 september 2021, Commissie/België en Magnetrol International, C‑337/19 P, EU:C:2021:741, punt 60, en 6 juni 2024, Ryanair/Commissie, C‑441/21 P, EU:C:2024:477, punt 106).
28      Wat de tweede voorwaarde betreft, namelijk het ontbreken van verdere uitvoeringsmaatregelen, volgt uit de rechtspraak van het Hof dat aan deze voorwaarde is voldaan wanneer ondernemingen louter op grond van de betrokken bepaling een voordeel kunnen genieten dat individuele steun vormt of op grond van enkel die bepaling dergelijke steun kunnen krijgen (zie in die zin arresten van 4 maart 2021, Commissie/Fútbol Club Barcelona, C‑362/19 P, EU:C:2021:169, punt 69; 16 september 2021, Commissie/België en Magnetrol International, C‑337/19 P, EU:C:2021:741, punt 106, en 6 juni 2024, Ryanair/Commissie, C‑441/21 P, EU:C:2024:477, punten 108 en 109).
29      In dit verband moet in herinnering worden gebracht dat de zuiver technische toepassing van een bepaling die voorziet in de toekenning van steun geen verdere uitvoeringsmaatregel vormt in de zin van artikel 1, onder d), van verordening 2015/1589. Een dergelijke verdere uitvoeringsmaatregel veronderstelt immers dat de autoriteit die met de toepassing van de betrokken bepaling is belast een beoordelingsmarge heeft om het bedrag van de steun, de kenmerken ervan of de voorwaarden waaronder die wordt toegekend, te beïnvloeden (zie in die zin arrest van 16 september 2021, Commissie/België en Magnetrol International, C‑337/19 P, EU:C:2021:741, punt 105).
30      De vraag of voor de toekenning van financiële steun als die welke in het hoofdgeding aan de orde is, verdere uitvoeringsmaatregelen vereist zijn in de zin van de tweede in punt 27 van het onderhavige arrest bedoelde voorwaarde, moet worden beoordeeld in het licht van het feit dat het verzoek om een prejudiciële beslissing betrekking heeft op een nationale regeling die een algemeen kader vaststelt waarbinnen bepaalde gemeenten kunnen besluiten financiële steunregelingen in te voeren, zonder dat deze regeling echter zelf rechtstreeks dergelijke steunregelingen invoert of alle voorschriften voor de uitvoering ervan definieert.
31      Meer in het bijzonder blijkt ten eerste uit de verwijzingsbeslissing dat alleen de gemeenten die hebben besloten een gemeentelijk reglement vast te stellen waarbij wordt voorzien in nadere bepalingen voor de toepassing van het bij het WIES-decreet vastgestelde algemene kader op hun grondgebied, financiële steun kunnen toekennen voor de aankoop van gronden of woningen op dat grondgebied, rekening houdend met het feit dat dit decreet de in aanmerking komende gemeenten geenszins verplicht om een dergelijk reglement vast te stellen, waardoor zij de mogelijkheid behouden om dat decreet niet uit te voeren.
32      Ten tweede blijkt uit de door de verwijzende rechter verstrekte gegevens inzake het Belgische recht dat de betrokken gemeente bij de vaststelling van een gemeentelijk reglement ter uitvoering van het WIES-decreet verschillende wezenlijke elementen moet bepalen van de regeling inzake de toekenning van financiële steun op het grondgebied van deze gemeente. Die gemeente moet met name, zonder de decretaal bepaalde grenzen te overschrijden, het percentage vaststellen van het aantal gronden en woningen dat onder de bij dit decreet toegestane regeling valt, alsmede het deel van de prijs van het betrokken goed dat zal worden vergoed. De betrokken gemeente kan tevens aan de decretaal vastgestelde voorwaarden bijkomende voorwaarden toevoegen omtrent de selectie van zowel de kopers als de onroerende goederen die in aanmerking komen.
33      Gelet op de tweede in punt 27 van het onderhavige arrest bedoelde voorwaarde moet een dergelijke regeling worden geacht de betrokken gemeenten een beoordelingsmarge toe te kennen met betrekking tot zowel de toepassing zelf van een financiële steunregeling op hun respectieve grondgebied als de wezenlijke onderdelen van die regeling, in het bijzonder de voorwaarden waaronder vastgoedtransacties in aanmerking komen en de omvang van de financiële steun die kan worden toegekend.
34      Hieruit volgt dat een dergelijke regeling de betrokken gemeenten niet de mogelijkheid biedt om louter op basis van de bepalingen ervan financiële steun toe te kennen, maar integendeel veronderstelt dat die gemeenten verdere uitvoeringsmaatregelen vaststellen in de zin van artikel 1, onder d), van verordening 2015/1589. Derhalve moet worden geoordeeld dat die regeling niet kan worden geacht een steunregeling in te voeren die overeenkomstig artikel 108, lid 3, VWEU en artikel 2, lid 1, van die verordening bij de Commissie moet worden aangemeld, zonder dat hoeft te worden onderzocht of de betrokken steun voldoet aan alle voorwaarden om als staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU te worden aangemerkt.
35      In de tweede plaats definieert artikel 1, onder e), van die verordening „individuele steun” als „steun die niet wordt toegekend op grond van een steunregeling, alsook steun die op grond van een steunregeling wordt toegekend en moet worden aangemeld”.
36      Aangezien uit het voorgaande blijkt dat een regeling als die welke in het hoofdgeding aan de orde is, het pas mogelijk maakt om eventueel financiële steun toe te kennen nadat er verdere uitvoeringsmaatregelen zijn vastgesteld, kan die regeling hoe dan ook niet worden geacht zelf individuele steun toe te kennen.
37      Gelet op een en ander moet op de eerste vraag worden geantwoord dat artikel 107, lid 1, en artikel 108, lid 3, VWEU, gelezen in samenhang met artikel 1, onder c) tot en met e), en artikel 2, lid 1, van verordening 2015/1589, aldus moeten worden uitgelegd dat een nationale regeling die gemeenten waar de vastgoedprijzen bijzonder hoog zijn de mogelijkheid biedt om een regeling in te voeren op grond waarvan de betrokken gemeente, namens een koper die voldoet aan de vereisten inzake zijn sociale situatie en zijn band met deze gemeente, aan de verkopers van bepaalde gronden of woningen een deel van de aankoopprijs van de betrokken gronden betaalt, niet moet worden geacht een staatssteunregeling in te voeren die bij de Commissie moet worden aangemeld wanneer deze regeling, ten eerste, iedere gemeente de keuze laat om al dan niet een dergelijke regeling in te voeren en, ten tweede, de gemeenten een beoordelingsmarge verleent bij de vaststelling van de voorwaarden om voor projecten in aanmerking te komen en van het deel van de prijs van de betrokken gronden dat uit hoofde van die regeling wordt vergoed.
Tweede vraag
38      Uit de verwijzingsbeslissing blijkt dat de tweede vraag alleen wordt gesteld voor het geval dat de eerste vraag bevestigend wordt beantwoord. Gelet op het ontkennende antwoord op de eerste vraag hoeft de tweede vraag dus niet te worden beantwoord.
Kosten
39      Ten aanzien van de partijen in het hoofdgeding is de procedure als een aldaar gerezen incident te beschouwen, zodat de verwijzende rechter over de kosten heeft te beslissen. De door anderen wegens indiening van hun opmerkingen bij het Hof gemaakte kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking.
Het Hof (Achtste kamer) verklaart voor recht:
Artikel 107, lid 1, en artikel 108, lid 3, VWEU, gelezen in samenhang met artikel 1, onder c) tot en met e), en artikel 2, lid 1, van verordening (EU) 2015/1589 van de Raad van 13 juli 2015 tot vaststelling van nadere bepalingen voor de toepassing van artikel 108 [VWEU],
moeten aldus worden uitgelegd dat
een nationale regeling die gemeenten waar de vastgoedprijzen bijzonder hoog zijn de mogelijkheid biedt om een regeling in te voeren op grond waarvan de betrokken gemeente, namens een koper die voldoet aan de vereisten inzake zijn sociale situatie en zijn band met deze gemeente, aan de verkopers van bepaalde gronden of woningen een deel van de aankoopprijs van de betrokken gronden betaalt, niet moet worden geacht een staatssteunregeling in te voeren die bij de Europese Commissie moet worden aangemeld wanneer deze regeling, ten eerste, iedere gemeente de keuze laat om al dan niet een dergelijke regeling in te voeren en, ten tweede, de gemeenten een beoordelingsmarge verleent bij de vaststelling van de voorwaarden om voor projecten in aanmerking te komen en van het deel van de prijs van de betrokken gronden dat uit hoofde van die regeling wordt vergoed.
Spineanu-Matei
Lycourgos
Rodin
Uitgesproken ter openbare terechtzitting te Luxemburg op 26 maart 2026.
De griffier
De kamerpresident
A. Calot Escobar
O. Spineanu-Matei
*      Procestaal: Nederlands.