Rechtssache C‑242/23
Tecno*37
gegen
Ministero dello Sviluppo EconomicoundCamera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Bologna
(Vorabentscheidungsersuchen des Consiglio di Stato)
Urteil des Gerichtshofs (Erste Kammer) vom 4. Oktober 2024
„ Vorlage zur Vorabentscheidung – Freier Dienstleistungsverkehr – Richtlinie 2006/123/EG – Art. 25 Abs. 1 – Beschränkungen multidisziplinärer Tätigkeiten – Reglementierter Beruf – Nationale Regelung, die allgemein die Unvereinbarkeit der gleichzeitigen Ausübung der Immobilienmaklertätigkeit und der Tätigkeit der Verwaltung von Immobilien von Eigentümergemeinschaften vorsieht – Erfordernisse der Unabhängigkeit und der Unparteilichkeit – Verhältnismäßigkeit der Beschränkung – Folgen der Einstellung eines Vertragsverletzungsverfahrens der Kommission gegen einen Mitgliedstaat “
1.        Vertragsverletzungsklage – Klagerecht der Kommission – Beurteilung der Entscheidung, ein Vertragsverletzungsverfahren einzustellen – Ermessensfrage – Folge – Einstellung eines Vertragsverletzungsverfahrens gegen einen Mitgliedstaat durch die Kommission führt nicht dazu, dass die nationale Regelung, die Gegenstand dieses Verfahrens war, mit dem Unionsrecht vereinbar wird
(Art. 258 AEUV)
(vgl. Rn. 29-33, Tenor 1)
2.        Freizügigkeit – Niederlassungsfreiheit – Freier Dienstleistungsverkehr – Arbeitnehmer – Anerkennung von Berufsqualifikationen – Geltungsbereich der Richtlinie 2005/36 – Geltung ausschließlich für die Anerkennung einer in einem Mitgliedstaat erworbenen Berufsqualifikation in einem anderen Mitgliedstaat
(Richtlinie 2005/36 des Europäischen Parlaments und des Rates, Art. 1, Art. 2 Abs. 1 und Art. 4)
(vgl. Rn. 41, 42)
3.        Niederlassungsfreiheit – Freier Dienstleistungsverkehr – Dienstleistungen im Binnenmarkt – Richtlinie 2006/123 – Niederlassungsfreiheit der Dienstleistungserbringer – Anwendbarkeit auf rein innerstaatliche Sachverhalte
(Richtlinie 2006/123 des Europäischen Parlaments und des Rates, Erwägungsgründe 2, 5 und 7, Art. 1 Abs. 1 und Art. 25 Abs. 1)
(vgl. Rn. 57-60)
4.        Niederlassungsfreiheit – Freier Dienstleistungsverkehr – Dienstleistungen im Binnenmarkt – Richtlinie 2006/123 – Beschränkungen multidisziplinärer Tätigkeiten – Reglementierter Beruf – Nationale Regelung, die allgemein die Unvereinbarkeit der gleichzeitigen Ausübung der Immobilienmaklertätigkeit und der Tätigkeit der Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften vorsieht – Unzulässigkeit
(Richtlinie 2006/123 des Europäischen Parlaments und des Rates, Art. 25 Abs. 1)
(vgl. Rn. 74-79, 81, 82, Tenor 2)
Zusammenfassung
Im Rahmen eines Rechtsstreits über das einem Unternehmen erteilte allgemeine Verbot, gleichzeitig eine Immobilienmaklertätigkeit und eine Tätigkeit der Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften auszuüben, erläutert der Gerichtshof die Voraussetzungen, die Beschränkungen der Ausübung multidisziplinärer Tätigkeiten, denen ein reglementierter Beruf unterliegt, erfüllen müssen, damit sie mit der Richtlinie 2006/123(1) vereinbar sind.
Tecno*37 ist ein Einzelunternehmen, das gleichzeitig eine Tätigkeit der Wohnungseigentumsverwaltung und als Immobilienmakler eine Tätigkeit der Immobilienvermittlung ausübt.
Da die Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Bologna (Kammer für Handel, Industrie, Handwerk und Landwirtschaft Bologna, Italien) der Auffassung war, dass diese gleichzeitige Ausübung der Tätigkeiten der Wohnungseigentumsverwaltung und der Immobilienvermittlung eine Unvereinbarkeit im Sinne der nationalen Rechtsvorschriften darstelle, entschied sie, Tecno*37 zu untersagen, die Tätigkeit der Immobilienvermittlung fortzusetzen.
Tecno*37 focht diese Entscheidung bis zum Consiglio di Stato (Staatsrat, Italien) an, dem vorlegenden Gericht, und machte u. a. geltend, dass das Verbot der Kumulierung der fraglichen Tätigkeiten gegen das Unionsrecht verstoße. Insbesondere werde die nationale Regelung abstrakt und allgemein angewandt, was dazu führe, dass die Immobilienmaklertätigkeit stets als mit der Tätigkeit der Verwaltung von Immobilien von Eigentümergemeinschaften unvereinbar angesehen und jede Einzelfallprüfung der Gefahr eines Interessenkonflikts ausgeschlossen werde.
Das vorlegende Gericht hat Zweifel an der Vereinbarkeit der in dieser Regelung vorgesehenen Beschränkungen mit dem Unionsrecht und fragt sich insbesondere, ob Art. 25 Abs. 1 der Richtlinie 2006/123 einer nationalen Regelung entgegensteht, die allgemein festlegt, dass die Tätigkeit der Immobilienvermittlung nicht gleichzeitig mit der Tätigkeit der Wohnungseigentumsverwaltung ausgeübt werden darf.
Der Gerichtshof bejaht diese Frage.
Würdigung durch den Gerichtshof
Hierzu stellt der Gerichtshof zunächst fest, dass die fragliche nationale Regelung dadurch, dass sie die gleichzeitige Ausübung der Tätigkeiten der Immobilienvermittlung und der Wohnungseigentumsverwaltung allgemein verbietet, die Maklertätigkeit, die in Italien ein reglementierter Beruf ist, Anforderungen im Sinne von Art. 25 Abs. 1 Unterabs. 1 der Richtlinie 2006/123 unterwirft.
Sodann weist der Gerichtshof darauf hin, dass die Mitgliedstaaten zur Sicherstellung des Verbraucherschutzes gemäß Art. 25 Abs. 1 Unterabs. 2 Buchst. a der Richtlinie 2006/123 Maßnahmen zur Gewährleistung der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit der reglementierten Berufe erlassen können.
Da ein Immobilienmakler im Verhältnis zu den Parteien einer Grundstückstransaktion ein Dritter sein muss, dürfte das Verbot, gleichzeitig die Immobilienmaklertätigkeit und die Tätigkeit der Wohnungseigentumsverwaltung auszuüben, insofern, als es der Gefahr eines Interessenkonflikts vorbeugen soll, im vorliegenden Fall grundsätzlich als geeignet angesehen werden, die Unabhängigkeit und Unparteilichkeit des in Rede stehenden reglementierten Berufs zu gewährleisten.
Hingegen dürfte ein solches allgemeines Verbot über das hinausgehen, was zur Erreichung dieses Ziels erforderlich und verhältnismäßig ist.
Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein Interessenkonflikt auftreten kann, insbesondere wenn die Immobilienmaklertätigkeit und die Tätigkeit der Wohnungseigentumsverwaltung in Bezug auf ein und dieselbe Immobilie oder vergleichbare Immobilien ausgeübt werden, doch muss ein solches Risiko nicht zwangsläufig unter allen Umständen eintreten, so dass keine Vermutung dafür besteht, dass ein solcher Interessenkonflikt vorliegt. Außerdem können Maßnahmen, die den freien Dienstleistungsverkehr weniger beeinträchtigen als ein allgemeines Verbot der gleichzeitigen Ausübung beider Tätigkeiten – wie z. B. ein Verbot der gleichzeitigen Ausübung von Tätigkeiten, das auf den Fall beschränkt ist, dass es um ein und dieselbe Immobilie geht, oder besondere Transparenz- und Informationspflichten in Bezug auf die gleichzeitige Ausübung der Tätigkeiten, verbunden mit einer nachträglichen Kontrolle durch die zuständigen Berufskammern –, die Gewährleistung dieser Unabhängigkeit und Unparteilichkeit ebenfalls ermöglichen.
Schließlich ist der Gerichtshof der Auffassung, dass die praktischen Schwierigkeiten, die in der Unmöglichkeit bestehen, bei einer etwaigen gleichzeitigen Ausübung der Tätigkeiten der Immobilienvermittlung und der Wohnungseigentumsverwaltung für ein und dieselbe Immobilie jede Transaktion auf das Vorliegen eines Interessenkonflikts hin zu überprüfen, nicht unüberwindbar sind. Kaufverträge können beispielsweise den ausdrücklichen Hinweis enthalten, dass der als Vermittler handelnde Immobilienmakler nicht gleichzeitig die Funktion des Verwalters der Wohnungseigentumsgemeinschaft ausübt, zu der die erworbene Immobilie gehört.
1      Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt (ABl. 2006, L 376, S. 36).