Kawżi Magħquda C-724/18 u C-727/18
Cali Apartments SCI
u
HX
vs
Procureur général près la cour d’appel de Paris
u
Ville de Paris
(talba għal deċiżjoni preliminari, imressqa mill-Cour de cassation (il-Qorti tal-Kassazzjoni, Franza))
Sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja (Awla Manja) ta‑22 ta’ Settembru 2020
“Rinviju għal deċiżjoni preliminari – Direttiva 2006/123/KE – Kamp ta’ applikazzjoni – Kiri ta’ bini bl-għamara lil klijenti preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom, imwettaq b’mod ripetut u għal perijodi qosra – Leġiżlazzjoni nazzjonali li tipprovdi għal skema ta’ awtorizzazzjoni minn qabel għal ċerti komuni ddeterminati u li tobbliga lil dawn il-komuni jiddefinixxu l-kundizzjonijiet tal-għoti tal-awtorizzazzjonijiet previsti minn din l-iskema – Artikolu 4(6) – Kunċett ta’ “skema ta’ awtorizzazzjoni” – Artikolu 9 – Ġustifikazzjoni – Provvista insuffiċjenti ta’ akkomodazzjonijiet maħsuba għall-kiri għal perijodi twal bi prezzijiet li jintlaħqu – Proporzjonalità – Artikolu 10 – Rekwiżiti marbuta mal-kundizzjonijiet tal-għoti tal-awtorizzazzjonijiet”
1.        Libertà ta’ stabbiliment – Libertà li jiġu pprovduti servizzi – Servizzi fis-suq intern – Direttiva 2006/123 – Servizzi – Kunċett – Kiri ta’ bini bl-għamara lil klijenti preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom, imwettaq b’mod ripetut u għal perijodi qosra – Inklużjoni
(Artikolu 57 TFUE; Direttiva tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill 2006/123, premessa 33 u Artikoli 2(2) u (3), u 4(1))
(ara l-punti 33-36)
2.        Libertà ta’ stabbiliment – Libertà li jiġu pprovduti servizzi – Servizzi fis-suq intern – Direttiva 2006/123 – Kamp ta’ applikazzjoni – Leġiżlazzjoni dwar attivitajiet ta’ kiri ta’ bini bl-għamara lil klijenti preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom, imwettaq b’mod ripetut u għal perijodi qosra – Inklużjoni – Leġiżlazzjoni applikabbli wkoll għall-aċċess għal ċerti attivitajiet esklużi mill-kamp ta’ applikazzjoni tal-imsemmija direttiva jew għall-eżerċizzju tagħhom – Assenza ta’ effett
(Direttiva tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill 2006/123, premessi 2, 4, 5, 7 u 9 u Artikoli 1(1) u 4(1))
(ara l-punti 39-42, 44, 45, u d-dispożittiv 1)
3.        Libertà ta’ stabbiliment – Libertà li jiġu pprovduti servizzi – Servizzi fis-suq intern – Direttiva 2006/123 – Kamp ta’ applikazzjoni – Leġiżlazzjoni dwar attivitajiet ta’ kiri ta’ bini bl-għamara lil klijenti preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom, imwettaq b’mod ripetut u għal perijodi qosra – Leġiżlazzjoni li trrigwarda biss il-persuni involuti f’tip partikolari ta’ kiri – Konsegwenza – Leġiżlazzjoni li ma taqax taħt l-esklużjoni li tirrigwarda l-ippjanar jew l-iżvilupp tat-territorju kif ukoll l-ippjanar taż-żoni urbani u rurali, fis-sens tal-premessa 9 tal-imsemmija direttiva
(Direttiva 2006/123 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill, premessa 9, Artikoli 2(1) u 4(1))
(ara l-punti 40-44)
4.        Libertà ta’ stabbiliment – Servizzi fis-suq intern – Direttiva 2006/123 – Skema ta’ awtorizzazzjoni – Kunċett – Leġiżlazzjoni nazzjonali li tissuġġetta għal awtorizzazzjoni minn qabel l-eżerċizzju ta’ ċerti attivitajiet ta’ kiri ta’ bini intiż għall-abitazzjoni – Inklużjoni
(Direttiva tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill 2006/123, Artikolu 4(6) u (7))
(ara l-punti 49, 51, -53, u d-dispożittiv 2)
5.        Libertà ta’ stabbiliment – Servizzi fis-suq intern – Direttiva 2006/123 – Skema ta’ awtorizzazzjoni – Kundizzjonijiet għall-għoti tal-awtorizzazzjoni – Evalwazzjoni, mill-qorti nazzjonali, tal-kundizzjonijiet previsti fl-Artikoli 9 u 10 tal-imsemmija direttiva
(Direttiva tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill 2006/123, Artikoli 4(6), 9 u 10)
(ara l-punti 57-59)
6.        Libertà ta’ stabbiliment – Servizzi fis-suq intern – Direttiva 2006/123 – Skema ta’ awtorizzazzjoni – Osservanza tal-kundizzjonijiet ta’ nondiskriminazzjoni, ta’ neċessità u ta’ proporzjonalità previsti fl-Artikolu 9 – Leġiżlazzjoni nazzjonali implementata mill-awtoritajiet lokali u li tissuġġetta għal awtorizzazzjoni minn qabel l-eżerċizzju ta’ ċerti attivitajiet ta’ kiri ta’ bini intiż għall-abitazzjoni – Leġiżlazzjoni intiża sabiex jiġi miġġieled in-nuqqas ta’ akkomodazzjoni intiża għall-kiri għal perijodi twal – Għan li jaqa’ taħt raġuni imperattiva ta’ interess ġenerali – Miżura proporzjonata għall-għan segwit
(Direttiva tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill 2006/123, Artikolu 4(8) u Artikolu 9(1))
(ara l-punti 65 sa 75, dispożittiv 3)
7.        Libertà ta’ stabbiliment – Servizzi fis-suq intern – Direttiva 2006/123 – Skema ta’ awtorizzazzjoni – Kundizzjonijiet tal-għoti tal-awtorizzazzjoni msemmija fl-Artikolu 10 – Leġiżlazzjoni nazzjonali li tissuġġetta għal awtorizzazzjoni minn qabel l-eżerċizzju ta’ ċerti attivitajiet ta’ kiri ta’ bini intiż għall-abitazzjoni – Leġiżlazzjoni dwar il-kiri “b’mod repetut u għal perijodi qosra lil klijenti preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom” – Leġiżlazzjoni li tipprovdi għall-possibiltà li jiġi impost obbligu ta’ kumpens fil-forma ta’ trasformazzjoni aċċessorja u simultanja f’abitazzjoni ta’ bini li jintuża għal skop ieħor – Ammissibbiltà – Kundizzjonijiet – Verifika mill-qorti nazzjonali
(Direttiva 2006/123 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill, premessi 59 u 60 u Artikoli 10(2) u (7), u 13(1))
(ara l-punti 79 sa 108, dispożittiv 4)
Sunt
Leġizlazzjoni nazzjonali li tissuġġetta għal awtorizzazzjoni l-kiri b’mod repetut ta’ bini intiż għall-abitazzjoni għal perijodi qosra lil klijenti preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom hija konformi mad-dritt tal-Unjoni
Il-ġlieda kontra n-nuqqas ta’ abitazzjonijiet maħsuba għall-kiri għal perijodi twal tikkostitwixxi raġuni imperattiva ta’ interess ġenerali li tiġġustifika tali leġiżlazzjoni
Cali Apartments SCI u HX huma, kull wieħed minnhom, proprjetarji ta’ appartament studio li jinsab f’Pariġi. Dawn l-istudios, li kien ġew irreklamati għall-kiri fuq sit internet, ġew suġġetti, mingħajr awtorizzazzjoni minn qabel mill-awtoritajiet lokali u b’mod ripetut, għal kirjiet għal perijodi qosra għall-użu minn klijentela preżenti għal perijodu temporanju.
L-Imħallef għal miżuri provviżorji tat-tribunal de grande instance de Paris (il-Qorti tal-Ewwel Istanza ta’ Pariġi), u sussegwentement, il-cour d’appel de Paris (il-Qorti tal-Appell ta’ Pariġi), abbażi tal-kodiċi Franċiż tal-kostruzzjoni u tal-abitazzjoni, ikkundannaw liż-żewġ proprjetarji għall-ħlas ta’ multa u ordnaw ir-ritorn tal-proprjetà inkwistjoni għall-użu residenzjali tagħha. Fil-fatt, dan il-kodiċi jipprovdi b’mod partikolari li, fil-komuni ta’ iktar minn 200 000 abitant u f’dawk ta’ tliet dipartimenti li qegħdin maġenb Pariġi, il-bidla fl-użu tal-binjiet intiżi għall-abitazzjoni hija suġġetta għal awtorizzazzjoni minn qabel u li l-fatt li bini bl-għamara intiż għall-abitazzjoni jinkera b’mod ripetut u għal perijodi qosra lil klijenti preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom, jikkostitwixxi tali bidla fl-użu. Dan il-kodiċi jipprovdi wkoll li din l-awtorizzazzjoni, mogħtija mis-sindku tal-komun li fih tinsab il-proprjetà immobbli, tista’ tiġi ssubordinata għal kumpens fil-forma ta’ trasformazzjoni simultanja f’abitazzjoni ta’ bini li jintuża għal skop ieħor. Dejjem skont il-kodiċi ppreċitat, id-deliberazzjoni tal-kunsill muniċipali tistabbilixxi l-kundizzjonijiet li fihom jinħarġu l-awtorizzazzjonijiet u jiġu ddeterminati l-kumpensi skont il-kwartier u, fejn ikun il-każ, skont il-muniċipalità, fid-dawl tal-għanijiet ta’ kompożizzjoni soċjali, skont, b’mod partikolari, il-karatteristiċi tas-swieq lokali tal-abitazzjoni u tal-bżonn li ma jiġix aggravat in-nuqqas ta’ akkomodazzjonijiet.
Fil-kuntest tal-appelli ppreżentati miż-żewġ proprjetarji mis-sentenzi mogħtija mill-cour d’appel de Paris (il-Qorti tal-Appell ta’ Pariġi), il-Cour de cassation (il-Qorti ta’ Kassazzjoni) adixxiet lill-Qorti tal-Ġustizzja b’domandi preliminari, sabiex din tkun tista’ tagħti deċiżjoni dwar il-kompatibbiltà tal-leġiżlazzjoni nazzjonali inkwistjoni mad-Direttiva 2006/123, dwar is-servizzi fis-suq intern .
Permezz tas-sentenza tagħha tat 22 ta’ Settembru 2020, l-Awla Manja tal-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet, fl-ewwel lok, li d-Direttiva 2006/123 tapplika għal leġiżlazzjoni ta’ Stat Membru dwar attivitajiet ta’ kiri bi ħlas ta’ bini bl-għamara intiż għall-abitazzjoni għal klijenti preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom, imwettaq b’mod repetut u għal perijodi qosra, kemm għal skopijiet kummerċjali kif ukoll għal dawk mhux professjonali. F’dan ir-rigward, hija enfasizzat li tali attivitajiet jaqgħu taħt il-kunċett ta’ “servizz”, fis-sens tal-Artikolu 4(1) tad-Direttiva 2006/123, u, barra minn dan, ma jikkorrispondu għal ebda waħda mill-attivitajiet esklużi mill-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva permezz tal-Artikolu 2(2) tagħha. Barra minn hekk, hija qieset li l-leġiżlazzjoni inkwistjoni ma kinitx eskluża mill-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 2006/123 peress li din kienet tikkostitwixxi leġiżlazzjoni ġenerali, applikabbli mingħajr distinzjoni fil-qasam tal-ippjanar jew tal-iżvilupp tat-territorju jew tal-ippjanar taż-żoni urbani u rurali. Fil-fatt, għalkemm din il-leġiżlazzjoni hija intiża li tiggarantixxi provvista suffiċjenti ta’ akkomodazzjoni intiża għall-kiri għal żmien twil bi prezzijiet li jintlaħqu, madankollu hija tikkonċerna biss il-persuni li huma attivi f’tip partikolari ta’ kiri.
Fit-tieni lok, il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet li leġiżlazzjoni nazzjonali li tissuġġetta għal awtorizzazzjoni minn qabel l-eżerċizzju ta’ ċerti attivitajiet ta’ kiri ta’ bini intiż għall-abitazzjoni taqa’ taħt il-kunċett ta’ “skema ta’ awtorizzazzjoni”, fis-sens tal-Artikolu 4(6) tad-Direttiva 2006/123, u mhux taħt dak ta’ “rekwiżit”, fis-sens tal-paragrafu 7 ta’ dan l-artikolu. Fil-fatt, “skema ta’ awtorizzazzjoni”, hija distinta minn “rekwiżit”, sa fejn timplika azzjoni min-naħa tal-fornitur tas-servizz kif ukoll att formali li permezz tiegħu l-awtoritajiet kompetenti jawtorizzaw l-attività ta’ dan il-fornitur, kif inhu l-każ fil-leġiżlazzjoni inkwistjoni.
Fit-tielet lok, il-Qorti tal-Ġustizzja indikat li “skema ta’ awtorizzazzjoni”, bħal dik stabbilita mil-leġiżlazzjoni inkwistjoni, għandha tkun konformi mar-rekwiżiti inklużi fit-Taqsima 1 tal-Kapitolu III tad-Direttiva 2006/123, u b’mod partikolari mal-Artikoli 9(1) u 10(2) ta’ din id-direttiva, fatt li jippreżumi li għandha l-ewwel tiġi evalwata n-natura ġġustifikata tal-prinċipju stess tal-istabbiliment ta’ tali skema, fid-dawl tal-Artikolu 9 tal-imsemmija direttiva, imbagħad il-kriterji tal-għoti tal-awtorizzazzjonijiet previsti minn din l-iskema, fid-dawl tal-Artikolu 10 ta’ din l-istess direttiva.
Fir-rigward tal-kundizzjonijiet previsti mill-Artikolu 9(1) tad-Direttiva 2006/123, b’mod partikolari ta’ dawk li jgħidu li l-iskema ta’ awtorizzazzjoni għandha tkun iġġustifikata minn raġuni imperattiva ta’ interess ġenerali u l-għan imfittex minn din l-iskema ma jkunx jista’ jintlaħaq b’miżura inqas restrittiva (kriterju ta’ proporzjonalità), il-Qorti tal-Ġustizzja rrilevat, minn naħa, li l-leġiżlazzjoni inkwistjoni hija intiża li tistabbilixxi dispożittiv ta’ ġlieda kontra n-nuqqas ta’ akkomodazzjonijiet intiżi għall-kiri, bil-għan li jiġu indirizzati d-degradazzjoni tal-kundizzjonijiet ta’ aċċess għall-akkomodazzjoni u għaż-żieda tat-tensjonijiet fis-swieq tal-proprjetà immobbli, fatt li jikkostitwixxi raġuni imperattiva ta’ interess ġenerali. Min-naħa l-oħra, il-Qorti tal-Ġustizzja kkonstatat li l-leġiżlazzjoni nazzjonali kkonċernata hija proporzjonata għall-għan imfittex. Fil-fatt, hija materjalment limitata għal attività speċifika ta’ kiri, teskludi mill-kamp ta’ applikazzjoni tagħha l-akkomodazzjonijiet li jikkostitwixxu r-residenza prinċipali tal-inkwilin u l-iskema ta’ awtorizzazzjoni li hija tistabbilixxi għandha portata ġeografika limitata. Barra minn hekk, l-għan imfittex ma jistax jinkiseb permezz ta’ miżura inqas restrittiva, b’mod partikolari peress li spezzjoni a posteriori, pereżempju permezz ta’ sistema dikjaratorja flimkien ma’ sanzjonijiet, ma tippermettix li titwaqqaf immedjatament u b’mod effettiv it-tkomplija tal-moviment ta’ trasformazzjoni mgħaġġla li toħloq nuqqas ta’ akkomodazzjonijiet intiżi għall-kiri għal perijodi twal.
Fir-rigward tar-rekwiżiti applikabbli, skont l-Artikolu 10(2) tad-Direttiva 2006/123, għall-kriterji ta’ awtorizzazzjoni previsti mil-leġiżlazzjoni kkonċernata, il-Qorti tal-Ġustizzja rrilevat, fir-rigward, fl-ewwel lok, ta’ dak li jirrigwarda n-natura ġġustifikata tal-kriterji ta’ awtorizzazzjoni minħabba raġuni imperattiva ta’ interess ġenerali, li dawn tal-aħħar għandhom, bħala prinċipju, jitqiesu li huma ġġustifikati minn tali raġuni, sa fejn dawn jinkludu l-modalitajiet ta’ determinazzjoni fil-livell lokali tal-kundizzjonijiet għall-għoti tal-awtorizzazzjonijiet previsti minn sistema adottata fuq livell nazzjonali li tirriżulta ġġustifikata mill-istess raġuni.
Fir-rigward, fit-tieni lok, tar-rekwiżit ta’ proporzjonalità tal-imsemmija kriterji, il-Qorti tal-Ġustizzja rrilevat li l-leġiżlazzjoni nazzjonali kkonċernata tipprevedi l-possibbiltà li takkumpanja l-għoti tal-awtorizzazzjoni mitluba b’obbligu ta’ kumpens fil-forma ta’ trasformazzjoni simultanja f’abitazzjoni ta’ bini li jkollu użu ieħor, li l-valur tiegħu jiġi kkwantifikat mill-kunsill muniċipali tal-komuni kkonċernati fid-dawl tal-għan ta’ kompożizzjoni soċjali u skont, b’mod partikolari, il-karatteristiċi tas-swieq ta’ postijiet tal-abitazzjoni u tal-bżonn li ma jiġix aggravat in-nuqqas ta’ akkomodazzjonijiet. Għalkemm tali possibbiltà tikkostitwixxi, bħala prinċipju, strument adegwat sabiex jintlaħqu dawn l-għanijiet peress li tħalli lill-awtoritajiet fil-libertà li jagħżlu li jipprevedu effettivament obbligu ta’ kumpens kif ukoll li jiddeterminaw, fejn xieraq, l-ammont ta’ dan tal-aħħar, madankollu hija l-qorti nazzjonali li għandha tivverifika, qabelxejn, jekk din il-possibbiltà tissodisfax effettivament nuqqas ta’ akkomodazzjonijiet intiżi għall-kiri għal żmien twil, ikkonstatat fit-territorju ta’ dawn il-komuni. Sussegwentement, il-qorti nazzjonali għandha tiżgura ruħha li din l-istess possibbiltà tiġi adattata għas-sitwazzjoni tas-suq tal-kiri iżda wkoll tkun kompatibbli mal-eżerċizzju tal-attività tal-kiri inkwistjoni. Għal dan l-aħħar imsemmi għan, hija għanda tieħu inkunsiderazzjoni l-qligħ eċċessiv ġeneralment ikkonstatat ta’ din l-attività meta mqabbel mal-kiri ta’ bini intiż għall-abitazzjoni residenzjali kif ukoll il-modalitajiet prattiċi li jippermettu li jiġi ssodisfatt l-obbligu ta’ kumpens fil-lokalità kkonċernata, filwaqt li tiżgura ruħha li dan l-obbligu jkun jista’ jiġi ssodisfatt minn pluralità ta’ mekkaniżmi ta’ kumpens li jissodisfaw kundizzjonijiet tas-suq raġonevoli, trasparenti u aċċessibbli.
Fir-rigward, fit-tielet lok, tar-rekwiżiti ta’ ċarezza, ta’ nuqqas ta’ ambigwità u ta’ oġġettività, il-fatt li l-leġiżlazzjoni inkwistjoni ma tiddefinixxix, b’mod partikolari permezz ta’ limiti kkwantifikati, il-kunċett ta’ “kiri ta’ bini bl-għamara intiż għall-abitazzjoni b’mod ripetut u għal perijodi qosra lil klijentela preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom” ma jikkostitwixxix, fih innifsu, element ta’ natura li juri interpretazzjoni żbaljata ta’ dawn ir-rekwiżiti, dment li l-awtoritajiet lokali kkonċernati jippreċiżaw it-termini li jikkorrispondu għal dan il-kunċett b’mod ċar, mhux ambigwu u oġġettiv. Bl-istess mod, il-fatt li l-leġiżlatur nazzjonali jillimita ruħu li jirregola l-modalitajiet ta’ determinazzjoni minn awtorità lokali tal-kundizzjonijiet għall-għoti tal-awtorizzazzjonijiet previsti minn skema billi jirreferi għall-għanijiet li din l-awtorità għandha tieħu inkunsiderazzjoni ma jistax, bħala prinċipju, iwassal sabiex jitqies li dawn il-kundizzjonijiet ma jkunux suffiċjentement ċari u oġġettivi, b’mod partikolari jekk il-leġiżlazzjoni nazzjonali inkwistjoni tiffissa mhux biss l-għanijiet li għandhom jiġu mfittxija mill-awtoritajiet lokali kkonċernati, iżda wkoll l-elementi oġġettivi li abbażi tagħhom dawn l-awtoritajiet ikollhom jiddeterminaw dawn il-kundizzjonijiet għall-għoti.
Fl-aħħar, fir-rigward, fir-raba’ lok, tar-rekwiżiti ta’ reklamar minn qabel, ta’ trasparenza u ta’ aċċessibbiltà tal-kundizzjonijiet għall-għoti tal-awtorizzazzjonijiet, il-Qorti tal-Ġustizzja enfasizzat li kien suffiċjenti, sabiex dawn ir-rekwiżiti jiġu ssodisfatti, li kull proprjetarju li jixtieq jikri bini bl-għamara għal użu residenzjali lil klijentela preżenti għal perijodu temporanju li fih ma jistabbilixxux id-domiċilju tagħhom ikun f’pożizzjoni li jieħu konjizzjoni sħiħa tal-kundizzjonijiet għall-ħruġ ta’ awtorizzazzjoni u tal-obbligu eventwali ta’ kumpens previsti mill-awtoritajiet lokali kkonċernati, minn qabel ma jidħol fl-attivitajiet ta’ kiri inkwistjoni, fatt li jippermetti l-wiri fil-kunsill muniċipali u t-tqegħid online, fis-sit internet tal-komun, tar-rendikonti tas-sessjonijiet tal-kunsill muniċipali.