Marchand de sommeil

Unmarchand de sommeilest unbailleurqui réalise un profit anormal en fournissant un hébergement dans des conditions indécentes en abusant de la faiblesse des occupants.
En 2018, lesecrétaire d’Étatauprès duMinistre de la Cohésion des territoires,Julien Denormandiequalifie ceux-ci :« Les marchands de sommeil sont desescrocs, desbandits, ce sont des personnes qui exploitent la misère des gens… »
On définit l'insalubrité en France, selon le Code de la santé publique, comme : « Est insalubre tout immeuble, bâti ou non, dangereux pour la santé des occupants ou des voisins du fait de son état ou de ses conditions d'occupation ». Cette définition restant plutôt floue, ce sont les agents communaux et laDDASSqui gèrent et jugent au cas par cas. L'insalubrité désigne des bâtiments comme dégradés mais garde des contours variables selon l'époque et le lieu géographique.
Un hébergement indécent est soit trop exigu, soit insuffisamment équipé, soit insalubre, soit dangereux. Il peut même être incompatible avec ladignité humaine.
Le locataire du parc HLM qui sous-loue des chambres dans des conditions indécentes est ainsi lui aussi considéré comme un marchand de sommeil. Mais le marchand de sommeil est le plus souvent, propriétaire d'unbien immobilier, soit en propre soit au travers d'uneSCI, qui le loue par parties à des personnes principalement en difficulté sociale. Les biens sont vétustes, insalubres, peu ou pas entretenus, et ont été divisés de manière à générer le plus de revenus possibles en maximisant le nombre delocataires. En France, en 2016, le nombre de logements sans confort et surpeuplés s'élève à 2 879 000 selon les chiffres donnés par l'INSEE.
En France, les marchands de sommeil peuvent acheter des maisons individuelles, louer les pièces à différents ménages, favorisant ainsi la suroccupation, l'insalubrité du bâtiment. Dans les copropriétés, les marchands de sommeil, propriétaires de plusieurs appartements, ne règlent pas leurs charges et ainsi, la copropriété entre dans le cercle vicieux de la détérioration, le délabrement favorisant ainsi la dégradation et l'insalubrité de ces dernièrescomme la cité du Chêne-Pointu àClichy-sous-Bois, mais aussi d'autres plus petites, comme les63 et 65 rue d'AubagneàMarseille, et deviennent des copropriétés dégradées.
En Suisse, on parle également de marchands de sommeil pour qualifier les bailleurs ou propriétaires qui spéculent et louent des biens à des prix déraisonnables.
Les marchands de sommeil sont des acteurs qui entretiennent lemal-logement. Ils font donc l'objet de politiques de lutte contre ce mal-logement par des législations particulières qui visent à réprimander ses acteurs, notamment par un éclaircissement de la définition de l'insalubrité des logements. Des exigences minimales en matière de confort thermique sont également imposées et permettront d'éviter de placer les locataires en situation deprécarité énergétique. Ainsi, en France, la mise en location de logements classés G, F et E lors dudiagnostic de performance énergétique(DPE), familièrement qualifiés de «passoires thermiques», sera interdite à partir de 2025 pour les logements de classe G, de 2028 pour les logements de classe F et de 2034 pour les logements de classe E.
La première loi sur le logement insalubre date du13 avril 1850.
Le législateur s'est spécifiquement attaqué aux marchands de sommeil avec l'article 225-14 du nouveau Code Pénal entré en vigueur en 1994. Cet article punit la soumission de personnes vulnérables à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine. Dans le cadre de la répression de l'aide au séjour irrégulier des étrangers, l'article 21 de l'ordonnance du2 novembre 1945punissait ceux qui fournissent un hébergement contraire à la dignité humaine aux personnes physiques étrangères démunies de titres de séjour régulier sur le sol français. Depuis 2005, cet élément a été codifié à l'article L 622-5 3° du CESEDA (Code de l'Entrée et du Séjour des Étrangers et de l'Asile), avec possibilité de confisquer le local ayant servi à commettre l'infraction (prévue par les articles 28 à 30 de la loin2003-1119 du26 novembre 2003).
La loin2000-1208 du13 décembre 2000dite SRULoi relative à la solidarité et au renouvellement urbainsa initié une répression des marchands de sommeil louant malgré des injonctions de travaux pour péril ou insalubrité. Elle a été complétée par l'ordonnance du1septembre 2005(n2005-1087), par l'ordonnance 2005-1566 du15 décembre 2005et par la loi MOLLE (Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion) (loin2009-323 du25 mars 2009).
La Loi Duflot, également appeléeloi ALUR, prévoit dans un décret dedécembre 2016de décider d'autorisation préalables à la mise en location. Les contrats de location font l'objet d'une vérification par les autorités locales, passant par une déclaration ou une autorisation préalable.
La loin2018-1021 du23 novembre 2018dite ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) comprend un titre spécifique consacré à la lutte contre les marchands de sommeil et introduit une obligation de signalement des marchands de sommeil à la charge des syndics professionnels de copropriété et des agents immobiliers.
Les mesures de la loi se déclinent en plusieurs points : l'interdiction aux marchands de sommeil condamnés d'acquérir des biens immobiliers, suspension des allocations logement versées directement aux propriétaires défaillants pour les inciter à les rénover, donner les moyens d'agir aux intercommunalités à la place du préfet. Après l'arrêté de mise en travaux obligatoires, si le délai imparti est écoulé, il y a une astreinte financière de 20€par jour de retard, jusqu'à la levée de l'arrêté, tant que les travaux n'ont pas été effectués sans préjuger des procédures pénales.
Promulguée le15 novembre 2018, laloi ELANaméliore les dispositifs de lutte contre les marchands de sommeil avec un élargissement des possibilités de saisie des biens et d'interdiction d’acquisition de nouveaux biens pour cinq ans pour les personnes condamnées. Enjanvier 2019, les ministres du LogementJulien Denormandieet de la JusticeNicole Belloubetsignent une circulaire rappelant les mesures de la loi ELAN, ainsi que l’obligation pour les syndics ou les agences immobilières de les dénoncer et le reversement des astreintes journalières aux collectivités.
En août 2023, le gouvernement Borne adopte le décret habitat 2023-695qui au motif d'harmoniser les exigences contenues dans différents textes va permettre en pratique selon plusieurs medias et associations impliqués dans ce domaine de déclarer habitables des locaux jusqu'à présents impropres, par exemple des logements avec une hauteur sous plafond de 1,80 m.
Un immeuble ou un logement peut être déclaré insalubre par l'autorité administrative lorsque:
L'arrêté préfectoral d'insalubrité peut indiquer que le loyer versé par les occupants cessera d’être dû jusqu'à la prise d'un arrêté préfectoral de levée d'insalubrité, après constatation par les services de l’État, ou jusqu'au jour du relogement définitif du locataire en cas d'interdiction d'habiter. En revanche, les charges restent dues.
Lescaves,vérandas,garagesetcabanes de jardinréaménagés font partie des locaux loués, à prix d'or et à des prix prohibitifs, par les marchands de sommeil.
ÀStains, pour un cabanon insalubre d'une dizaine de mètres carrés, la locataire paie450 eurosmensuels.
ÀMaisse, dans le département de l'Essonne, un marchand de sommeil louait, malgré plusieurs interdictions« 7 logements dans des conditions contraires à la dignité humaine, à des locataires socialement fragiles, dont deux familles avec de jeunes enfants, situés au sein d'un pavillon découpé en plusieurs appartements, qui avaient fait l'objet de plusieurs arrêtés d'insalubrité et d'un arrêté de péril ».
Ennovembre 2018, un marchand de sommeil âgé de 68 ans est condamné par letribunal correctionneldeParisà 2 ans de prison pour avoir loué, dans le12e arrondissement de Paris, un local commercial transformé en chambres insalubres.
Ces taudis ne se trouvent pas exclusivement en France métropolitaine. Les DOM-TOM ne sont pas en reste.
ÀMarseille, le jeuTaudis-Poly, créé par l'association Didac'Ressources, présente les logements insalubres de la ville.
L'effondrement des immeubles rue d'Aubagne à Marseille: il s'agissait de deux immeubles vétustes du centre-ville, auxn63 et 65rue d'Aubagne, dans le quartier deNoailles. Len63, inoccupé, appartenait depuis 2016 à lasociété d'économie mixteMarseille Habitat ; len65 était une copropriété habitée.
Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, laSociété Française de Santé Publiquecontribue avec la Société Francophone de Santé-Environnement et laSociété Française de Pédiatrieaux travaux et réflexions sur des évolutions réglementaires et organisationnelles. Elle rappelle le rôle des acteurs de santé dans la lutte contre l’habitat insalubreet propose des recommandations pour guider la réforme des politiques publiques dans ce sens.