Arealberegning av bygninger

Arealberegning av bygninger er i Norge i hovedsak regulert i disse bestemmelser:
Når myndighetene skal beregne eiendomsskatt, formuesskatt eller kommunale avgifter er det ikke likegyldig om en bolig er 70 eller 150 kvadratmeter. Det er avhengig av hva som blir tatt med og hvordan tallene legges sammen. Det er opp til kommunen å fastsette beregningsmetoder for utregninger av eiendomsskatt med de begrensninger som er gitt i loven. Utgangspunktet er stort sett bruksareal (BRA). Ved søknad om tilbygg til en bolig bestemmer kommunens reguleringsplan utnyttelsgraden som skal være oppgitt i prosenter bebygd areal (% BYA).
I tiden før industrialiseringen sto enhver grunneiger fritt til å disponere sin eiendom. På landsbygda var det plass og vilje til å bygge veier, jernbaner, industribygg og arealer til rekreasjon. Man lot den enkelte grunneier få disponere sin eiendom slik han ville. Bare i de aller tettest befolkede stedene, i byene, var det vedtekter om gatelinjer, branngavler og renovasjon. Første norske standard for bygningers arealer og volumer, regler for måling, ble vedtatt 4. mai 1954 (NS 848). Standarden fastla visse areal- og volumbegreper for bygninger og ga regler for hvordan disse arealene og volumene skulle måles. Standarden definerte følgende arealbegreper: bruttoareal, nettoareal, leieareal og dekkareal. Bruttoareal og nettoareal tilsvarer det vi bruker i dag. Leieareal tilsvarer slik sett tilnærmet bruksareal. Dekkareal tilsvarer, grovt sett, bebygd areal etter dagens gjeldende standard. Praksis synes å ha vært at plan med fri takhøyde 1,5 m eller mer ble ansett som måleverdige. Vi har hatt følgende endringer i bestemmelsene:
Når ble boligen målt? Det er variasjoner mellom alle disse endringene.
Bruksareal som er oppgitt av megler ved kjøp/salg trenger ikke å være lik det bruksareal kommunen og myndighetene opererer med.
Tabellen angir hvilke areal som medregnes i BYA og BRA etter henholdsvis NS 3940 og teknisk forskrift TEK.
Hvor stor skal arealet for parkeringsplass være? Veiledningen oppgir mellom 18 og 25 kvadratmeter, men at det er kommunen som bestemmer. Oslo kommune er delt inn i «den tette byen» og den «åpne byen». Her varierer antall parkeringsplasser fra 0,15 for omsorgsbolig med et rom til to parkeringsplasser for småhus med egen parkering. Kommunen viser til Statens vegvesen når arealet skal beregnes. Her er det forskjellige alternativer med oppgitte minstemål.
Hoveddel og tilleggsdel er begreper i norsk lovverk som angir hvorvidt arealet er godkjent for varig opphold.
Målereglene er tatt inn i retningslinjene for markedsføring av boliger som er fastsatt av forbrukermyndighetene. Når areal skal oppgis ved annonsering, skal boenhetens totale bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P-ROM) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme. Det skal i tillegg være en listing av de aktuelle P-Rommene.
Takstbransjen har valgt å liste opp følgende rom som:
Den 12. okt 2010 endret skatteetaten måle-reglene. Den eneste forskjellen til takstbransjen er at skatteetaten presiserer etter hobbyrom: (vevstue og lignende) Skatteetaten definerer også forskjellen på omkledningsrom (P-ROM) og garderoberom (S-ROM). «Dersom det er mulig å stelle seg i garderoberommet, vil rommet regnes som et P-ROM (omkledningsrom).»
Det er enkelt å oppgradere noen S-ROM til P-ROM fordi standarden ikke stiller krav til at rommene skal være godkjent for varig opphold. Vær oppmerksom på at det er bruken av rommene på markedsføringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-rom eller S-rom. Dette innebærer at et rom kan klassifiseres som P-rom selv om rommet ikke tilfredsstiller kravene til varig opphold etter byggeforskriftene.
Arealene som står oppført i taksten gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. En eventuell bruksendring av rommene kan være avgjørende for om rommene er primære eller sekundære rom. I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen bruke skjønn. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM avhengig av bruken. Ved tvil om rom egner seg for varig opphold pga. for eksempel ombygging eller skade – skal takstmannen alltid legge inn forklarende tekst i takstrapporten.
Romfordeling Taksten inneholder en tabell som viser en spesifisering av P-rommene og S-rommene for hver etasje. I markedsføringen av boligen skal P-rommene spesifiseres.
De nye reglene innebærer at likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes årlig av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en anslått markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). I tillegg tas det hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Likningsverdien for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert bosatt) vil utgjøre 25 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Likningsverdien for sekundærboliger (alle andre boliger man måtte eie) vil utgjøre 40 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Se også: Formuesskatt i Norge
Verken standard eller takst har krav om at måleverdige rom skal være godkjent for varig opphold. En rekke forhold må være på plass for at utleiedelen skal godkjennes som bolig. Husk at det er en grunn til at reglene er som de er, og at de i hovedsak går på momenter i forbindelse med din egen og leietakers sikkerhet. De viktigste kravene er:
Ifølge TEK-10 skal rom for varig opphold ha vinduer, utsyn og tilfredsstillende tilgang på dagslys. Bestemmelsen om dagslys har et unntak («med mindre oppholds- og arbeidssituasjonen tilsier noe annet»), men man kan neppe benytte unntaket for boligrom. En tommelfingerregel er ti-prosent-regelen. Den sier at effektivt glassareal skal være minst 10 % av golvarealet i rommet. Dersom det er en balkong over eller under vinduet, skal balkonggolvets areal regnes med i golvarealet.
Kravet til rømningsvei i en boenhet er at det skal være minst 1 utgang. Merk at det ikke er et krav at alle vinduer i soverom skal være rømningsvinduer, selv om det er anbefalt. Dersom boenheten går over to etasjer, for eksempel med loft er det et krav at det er en ekstra rømningsvei fra loftet. Hovedrømningsvei er via intern trapp. Alternativ rømningsvei fra loftet kan være vindu eller balkong. Det er da et krav at vinduet eller balkongen ikke er mer enn 5m over bakken. Dersom rømningsveien er vindu må vinduet oppfylle kravene til rømningsvindu. Vinduer som i åpen stilling har en fri åpning hvor høyde og bredde til sammen utgjør minst 1,5 m^2, kan godkjennes til rømming. Høyden må ikke være mindre enn 0,6 m og bredden ikke mindre enn 0,5 m. For svingvinduer regnes fri åpning som avstand mellom karm og dreieakse når vinduet slår opp i 90°. For topphengslede og glidehengslede vinduer med horisontal dreieakse regnes høyden som avstand fra karm til vindusplanet vinkelrett på vindusplanet, forutsatt at vinduet kan låses/balanseres i denne posisjonen. Dersom det er kjeller i boenheten så er det tilstrekkelig rømningsvei med en dør direkte ut til det fri. Alternativt er det tilstrekkelig med trapp opp til hovedetasje, og en utgang via vindu som oppfyller kravene til rømningsvindu. Kjellervindu som rømningsvei må være særskilt tilrettelagt:
For boenhet anbefales et minste areal på 7 m² for rom for varig opphold.
Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn med mindre virksomheten tilsier noe annet. For boenheter i kjeller er kravet til utsyn kanskje det mest problematiske. Kravet til utsyn er konkretisert ved at man skal kunne se ut når man sitter i rommet, definert ved at underkant glassflate i vindu ikke skal være høyere oppe enn 1m over gulv. Det er tillatt at stue i sekundærleilighet ikke har utsyn iht. til dette kravet, men det er ikke tillatt for soverom. I tettbebyggelse er det tilstrekkelig med utsyn mot husrekker, gateløp, bakgård o.l.
Rommelighet er forholdet mellom antall rom og antall personer i husholdningen. Dersom husholdningen disponerer ett rom for hver person eller ett rom mer enn dette, regnes det for «normalt». Er det flere personer enn antall rom kaller vi det «trangt», og er antall personer minst to flere enn antall rom, kaller vi det «svært trangt». To rom mer enn antall bosatte kalles «romslig» og minst tre flere rom enn antall bosatte kalles «svært romslig». For de som bor alene, regnes ett rom for trangt.Kjøkken og andre små rom som bad, entré og lignende er ikke med i romantallet for denne beregning. Statistisk sentralbyrås definisjon er illustrert i denne tabellen:
Svært trange, trange, normalt store, romslige og svært store boliger definert ut fra størrelsen på husholdningen.
På tross av en viss komfortutvikling siden disse arealnormene ble lansert i 1990-årene, er det lite annet som taler for at de ikke fortsatt er gangbare. Vi ser imidlertid at intervallet for normal boligstandard er innsnevret for 1-personshusholdninger. Grunnlaget her er Husbankens basispremiss om at det skal kunne bo to personer i alle permanente boliger. Med utgangspunkt i den økende andelen varige 1-personshushold er det naturlig å åpne for et nedadgående trinn til. Dette vil ikke bare innvirke på arealforbruket, men også åpne for at det oppføres flere boliger tilpassets såvel aleneboerens behov som økonomi.
Trange, normalt store, romslige og svært romslige boliger definert ut fra størrelsen på husholdningen i forhold til primærarealet (P-ROM),
En noe tilsvarende fordeling av normalt arealforbruk for ulike husholdningsstørrelser kan beskrives med den såkalte kvadratrotskalaen. Kvadratrotskalaen er en såkalt ekvivalensskala og en betydelig empirisk signifikans gjør at den stadig oftere benyttes i boforholdsanalyser. Ekvivalente nedre og øvre grenser for normal bostandard oppgitt i primærareal (P-ROM) der minstestandard (nedre normal) 55 m² for 2-persons husholdninger danner basis for beregningen. Øvre normalgrense for tilsvarende husholdningstørrelse er 100 m². Blå strek i tabellen viser kvadratrotskalaen.
Skal du vurdere en bolig etter disse normene, da er det dine definisjoner som gjelder. I takstrapporten var følgende rom oppgitt: Vindfang, hall, stue, spisestue, kjøkken, soverom, vaskerom, toalettrom, bad, loftstue, tre soverom og bad. Du stryker de rommene som ikke skal være med, i tillegg var to av soverommene ikke brukbare til varig opphold. Dette gir fem rom. Den øverste tabellen viser at dette gir normal bostandard for fire til fem personer.
P-ROM er oppgitt til 156 m². De to soverommene reduserer ditt primærareal til 132 m². En rød loddrett strek markerer dette i den nederste tabellen. Boligen har normal standard for fire til fem personer. Hvis de to soverommene oppgraderes vil boligen ha normal størrelse for seks til sju personer.
The International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) har startet arbeidet med å utarbeide internasjonale standarder. Standardene benevnes International Property Measurement Standard (IPMS). Koalisjonen har pr september 2018 ikke norske organisasjoner som medlemmer.
Den europeiske standardisertingsorganisasjonen CEN (European Committee for Standardization) har utarbeidet en standard innen fasilitetsstyring for areal- og volumberegning, NS-EN 15221-6:2011 Fasilitetsstyring (FM) - Del 6: Måling av arealer og volumer i fasilitetsstyring.
Pr 2018 varierer standardene som brukes bl.a. ved markedsføring av eiendom vesentlig fra land til land. Det er derfor krevende å sammenligne arealtall mellom land.