Ипотека

**Ипоте́ка** — вариант залога недвижимого имущества, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств.[1]

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдаётся под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитной организации, как гарантия возврата кредита.

Одним из подвидов ипотеки является также залог уже имеющегося у залогодателя объекта недвижимости для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заёмщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

## Происхождение понятия

Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте, термин «ипотека» впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н. э. как форма ответственности должника своим земельным участком перед кредитором. Для указания на статус земли в залоге на границах участка ставили столбы с соответствующей надписью или табличкой. Такой столб и назывался «ипотекой» (др.-греч. ὑποθήκη — первоначально «подпорка», «подставка»; в дальнейшем — «предупреждение», «залог»).

## Ипотечное страхование

**Ипотечное страхование** — это страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества (недостаток средств от реализации заложенного имущества и невозможность довзыскать с заёмщика остаток средств).[2][3]

По природе своего риска ипотечное страхование относится к страхованию кредитных рисков (14-я группа по видовой классификации не-жизнь в соответствии с Solvency_II). В силу особенностей российского законодательства ипотечное страхование реализуется через страхование ответственности заёмщика (плательщик и страхователь — заёмщик, выгодоприобретатель — кредитор) или через страхование финансовых рисков (страхователь, плательщик и выгодоприобретатель — кредитор). В зарубежной практике, поскольку это единый риск, то он обычно объединяются в один вид с различием лишь того, за чей счет осуществляется оплата (borrow paid, lender paid).

Несмотря на то, что ипотечное страхование имеет природу кредитного риска, в России ипотечное страхование реализуется через два вида, разделенных по признаку Страхователя: страхование ответственности заёмщика или как страхование финансовых рисков кредиторов. Возможна реализация ипотечного страхования через предпринимательские риски кредитора, но в отношении пулов кредитов, так как в противном случае нарушается базовый принцип — следования страховой защиты за ипотечным кредитом (в предпринимательских рисках такое невозможно).

## Документы для ипотеки

Получение ипотечного кредита – это серьезная финансовая операция, требующая тщательной подготовки и наличия пакета документов. Требования к ним регламентируются, как законодательством РФ, так и внутренним банковским законом.[4]

**Перечень основных документов** для оформления ипотечного кредита включает:

- Заполненную анкету. Ее бланк можно взять в банковском учреждении, скачать на официальном сайте или заполнить форму онлайн. Анкета одновременно является и заявкой на предоставление ипотечного кредита.
- Паспорта заемщика и созаемщиков, а также поручителей, если таковые имеются. Дубликаты всех страниц документа можно сделать заранее, но также их могут скопировать в банке.
- ИНН. Копи ИНН прилагается к пакету документов, но, возможно, сотрудники банка захотят увидеть оригинал.
- СНИЛС.
- Ксерокопии всех страниц трудовой книжки, каждая из которых должна быть заверена компанией, где работает заемщик. Если заемщик работает по трудовому договору, то понадобится его заверенная копия.
- Справка о заработной плате 2-НДФЛ за 6 месяцев или один год. Ее требуют не все банковские учреждения, поскольку уровень доходов можно найти в базе данных, зная ИНН. Следует учесть, что справка о заработной плате действительна только в течение одного месяца.
- Если приобретаемое жилье было выбрано заранее, то на него также собираются документы, указанные в законе (экспертная оценка, выписка об отсутствии задолженностей и аресте и т. д.).
- Мужчины младше 27 лет должны иметь военный билет.