Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-982/13-2/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-24
Teza: opodatkowanie sprzedaży nieruchomości (36 działek)
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; działalność-działalność gospodarcza; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 24.09.2013 r. (data wpływu 26.09.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26.09.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

„Wnioskodawca” jest osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej. W 2002 r. Wnioskodawca, wraz z małżonkiem, zakupili do własnego majątku osobistego nieruchomość gruntową, niezabudowaną, o numerze ewidencyjnym 820. Nieruchomość ta nie była włączona do majątku przedsiębiorstwa wnioskodawcy oraz nie była wykorzystywana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość ta jest położona w miejscowości. Jej powierzchnia wynosiła 4,9270 ha, zaś zgodnie z klasyfikacją gruntów i budynków, co do zasady stanowiła nieruchomość rolną - łąki (ŁIV, ŁV) pastwiska (PsV, PsVI); grunty zadrzewione i zakrzewione (LzV); drogi (dr) i nieużytki (N).

Wnioskodawca zadecydował o podziale nieruchomości na 36 działek ewidencyjnych. W wyniku dokonanego podziału, Starosta dokonał zmiany danych w ewidencji gruntów i budynków z dniem 26 czerwca 2013 r. Wykreślono numer ewidencyjny 820, który został zastąpiony numerami 820/1 do 820/36, przypisanymi do określonych działek ewidencyjnych gruntu.

Wnioskodawca nie dokonywał żadnych dodatkowych prac na powyższych nieruchomościach, takich jak uzbrojenie (doprowadzenie wody, energii elektrycznej, kanalizacji, etc.). W stosunku do przedmiotowych działek nie zostały podjęte żadne działania o charakterze marketingowym, promocyjnym lub wspierającym sprzedaż.

Przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Rada Miejska, w uchwale z dnia 30 sierpnia 2007 r., określiła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) dla obszaru, na którym znajdowała się przedmiotowa nieruchomość. Grunty rolne objęte MPZP, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1996 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. nr 121 poz. 1266 ze zm.) zostały przeznaczone na cele nierolnicze. Zgodnie z treścią MPZP część terenu należącego do Wnioskodawcy (3,78 ha) zostało przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową (MN), pozostała zaś część została określona jako teren zieleni nieurządzonej (ZN - 0,76 ha) oraz drogi wewnętrzne (0,39 ha).

Z uwagi na sytuację ekonomiczną wnioskodawcy, dokonał on sprzedaży jednej z wyodrębnionych działek ewidencyjnych wskazanych powyżej. Wnioskodawca nie może również wykluczyć ekonomicznej konieczności sprzedaży kilku kolejnych działek z posiadanego majątku. W związku z powyższym, Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy dokonana i planowana przez niego sprzedaż wskazanych działek ewidencyjnych rodzi skutki podatkowe w VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, sprzedaż wskazanych działek nieruchomości należy uznać za czynność pozostającą poza zakresem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, na wskazane pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. W przedstawionym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie działa bowiem jako podatnik VAT.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), status podatnika VAT można przypisać każdej osobie, która wykonuje samodzielnie działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza obejmuje przede wszystkim wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą typowe wykonywanie prawa własności w stosunku do majątku osobistego danej osoby.

Powyższy podział aktywności na czynności w ramach wykonywania działalności gospodarczej oraz czynności będące realizacją prawa własności w stosunku do majątku danej osoby były wielokrotnie potwierdzone w orzeczeniach sądów administracyjnych. Warto również zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie sygn. C-180/10 i 181/10. Wyrok ten w zasadniczym stopniu określił przesłanki, którymi kieruje się praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, dokonując oceny statusu sprzedawcy nieruchomości z majątku osobistego.

W orzeczeniu Trybunał zwrócił uwagę, że dla oceny skutków podatkowych „(\`(...)\`) sama liczba / zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowanie dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. (\`(...)\`) Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego(pkt. 37 i 38 uzasadnienia orzeczenia). Trybunał podkreślił, że istotne dla oceny statusu sprzedawcy jest ustalenie, czy podejmuje on aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując przy tym środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców. Za działania przekraczające zwykły zarząd majątkiem prywatnym Trybunał uznał podejmowanie działań marketingowych lub uzbrojenie terenu.

Dodatkowo, Trybunał zwrócił uwagę, że art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (Dyrektywy VAT), który umożliwia Państwu członkowskiemu traktowanie okazjonalnej sprzedaży, związanej z działalnością gospodarczą jako działalności gospodarczej, jest opcją, która może lecz nie musi być implementowana do krajowego porządku prawnego. Jednak ocenę, czy Polska skorzystania z tej opcji, Trybunał pozostawił sądowi krajowemu.

Sądy administracyjne wielokrotnie potwierdziły, że powyższy przepis nie został przez Polskę właściwie implementowany (m.in. wyrok NSA w składzie 7 sędziów z 17 stycznia 2011 r., sygn. I FPS 8/10 oraz orzeczenie z dnia 15 grudnia 2011 r., sygn. I FSK 1695/11, będące konsekwencją wyroku Trybunału). W praktyce sądów administracyjnych jest również ustalony pogląd, że kluczowym aspektem oceny statusu sprzedawcy jest „(\`(...)\`) stopień jago aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej” (orzeczenie NSA z dnia 5 czerwca 2013 r., sygn. I FSK 1009/12).

Uwzględniając orzecznictwo NSA, weryfikacja statusu sprzedawcy, należy uwzględniać następujące okoliczności:

*   stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku.

*   wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu,

*   przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną,

*   przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12. dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza musiała być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały),

*   nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych,

*   liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą,

*   podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

*   fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną,

*   na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że w przedstawionym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym okoliczności nie pozwalają na stwierdzenie, że dokonując sprzedaży wyodrębnionych gruntów, działa jako podatnik VAT. Przede wszystkim, sam fakt podziału posiadanej nieruchomości nie jest przesłanką wystarczającą do stwierdzenia istnienia działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta w celach handlowych. Wnioskodawca podkreśla, że od daty nabycia upłynął okres ponad 10 lat. Nie można więc w tym przypadku mówić o stałej, zorganizowanej działalności Wnioskodawcy.

Wnioskodawca podkreśla, że nie angażuje w planowaną sprzedaż środków typowych dla handlowca, tj. nie prowadzi działalności marketingowej, nie angażuje środków finansowych w uzbrojenie nieruchomości, nie są w istocie prowadzone żadne prace, które miałyby na celu uatrakcyjnienie nieruchomości w sposób typowy dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca podkreśla że nie występował w stosunku do posiadanej nieruchomości o decyzję o warunkach zabudowy. Zmiana przeznaczenia nieruchomości w wyniku objęcia jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie wiązała się z żadnym zaangażowaniem Wnioskodawcy. Podkreślić również należy, że pomiędzy zakupem nieruchomości a zmianą jej charakteru upłynął okres 5 lat, co również potwierdza brak zorganizowanego, stałego i profesjonalnego zaangażowania Wnioskodawcy w obrót nieruchomościami.

Zgodnie z ustalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, o uznaniu sprzedawcy nieruchomości za podatnika VAT decyduje stopień jego aktywności i zaangażowania w proces sprzedaży. Jeżeli jest to zaangażowanie typowe dla handlowca, powinien zostać uznany za podatnika VAT. W innym przypadku, sprzedaż majątku osobistego nie powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. Wnioskodawca jest przekonany, że sprzedaż opisanej nieruchomości nie może być uznana za działalność gospodarczą. Stopień zaangażowania Wnioskodawcy jest typowy dla każdego właściciela, który zamierza rozporządzać częścią swojego majątku.

Wnioskodawca podkreśla, że powodem dokonanej oraz planowanych transakcji jest jego aktualna sytuacja finansowa. Transakcjom nie przyświeca więc cel handlowy, zorganizowany i profesjonalny. Należy bowiem rozróżnić sprzedaż realizowaną okazjonalnie, która - tak jak w przedstawionej sytuacji - nie posiada zorganizowanego i profesjonalnego charakteru, od działalności handlowej, realizowanej zgodnie z określonym biznes planem. Przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do wniosku, że w istocie każdy sprzedawca nieruchomości jest podatnikiem VAT, co stałoby w sprzeczności z stanowiskiem Trybunatu Sprawiedliwości UE oraz ugruntowanym poglądem sądów administracyjnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Tut. Organ informuje, iż zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Wobec powyższego, udzielona interpretacja indywidualna wywiera skutki prawne jedynie dla Wnioskodawcy a nie dla Jej męża.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.