Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-319/10-2/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-05-21
Teza: zwolnienie z opodatkowania przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego i działki.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; opodatkowanie; podpis; protokół; przychód; wydatek; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 7; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 30.03.2010 r. (data wpływu 06.04.2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego i działki - **jest nieprawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 06.04.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów, prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego i działki.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny.

Przed 2007 rokiem Wnioskodawca wspólnie z żoną dokonali następujących operacji:

W dniu 15.04.2005r. zakupili lokal mieszkalny, a 14.12.2006 r. dokonali zakupu działki (wraz z udziałem w drodze) - w celu budowy domu. Zakup tej działki w znacznej części był sfinansowany kredytem bankowym zabezpieczonym hipoteką na wyżej wspomnianym lokalu mieszkalnym. Wnioskodawca i jego małżonka nie korzystali z tzw. ulgi odsetkowej od kredytu (na podstawie art. 26b Ustawy PDOF w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.).

Między Wnioskodawcą i jego małżonką istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

W dniu 04.12.2007 r. Wnioskodawca i jego małżonka dokonali sprzedaży działki a dzień później podpisali „Umowę zobowiązującą do wybudowania lokalu oraz umowę przedwstępną sprzedaży” (umowa cywilnoprawna dotycząca domu dalej: „Dom w zabudowie szeregowej” lub „Dom”).

W terminie 14 dni Wnioskodawca i jego małżonka złożyli oświadczenia w Urzędzie Skarbowym że przychód ze sprzedaży wydadzą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) Ustawy PIT (z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a). Cena zakupionego domu w zabudowie szeregowej przekraczała kwotę, jaką Wnioskodawca i jego małżonka uzyskali ze sprzedaży działki. Tym niemniej środki uzyskane ze sprzedaży działki zostały częściowo wykorzystane na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup, a jedynie pozostała nadwyżka została przeznaczona na zapłacenie części ceny domu w zabudowie szeregowej. Pozostała część ceny domu w zabudowie szeregowej została sfinansowana kredytem hipotecznym (zaciągniętym w lutym 2008 r.)

W dniu 31.03.2008 r. Wnioskodawca i jego małżonka dokonali sprzedaży zakupionego w 2005 r. lokalu mieszkalnego. W terminie 14 dni złożyli oświadczenia w Urzędzie Skarbowym, że przychód ze sprzedaży zostanie wydany na cele określone w art. 21 ust. I pkt 32 lit. a) lub lit. e) (z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a)) Ustawy PIT. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały podzielone na trzy części: Pierwsza została przeznaczona na częściową spłatę ww. kredytu bankowego wraz z należnymi odsetkami i prowizjami za wcześniejszą spłatę, zaciągniętego w lutym 2008 r., druga część została przeznaczona na zakup materiałów potrzebnych do wykończenia domu wydatkowanych przed datą podpisania protokołu odbioru domu, a trzecia cześć została przeznaczona na prace remontowo-wykończeniowe wykonane po podpisaniu protokołu odbioru domu. Wszystkie wydatki są udokumentowane fakturami wystawionymi na Wnioskodawcę lub jego małżonkę, a środki, o których mowa wyżej (część druga i trzecia) - zostały wydatkowane pod koniec 2008 roku, w trakcie 2009 i na początku 2010. Do tej pory nie został na Wnioskodawcę i jego małżonkę przeniesiony tytuł własności domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wymienione poniżej wydatki stanowią tzw. wydatki na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 Ustawy PIT i czy, w konsekwencji, stanowią podstawę zwolnienia w zakresie PDOF przychodów uzyskanych odpowiednio w roku 2007 i 2008 (z tytułu sprzedaży działki i lokalu mieszkalnego):

1.  zakup materiałów potrzebnych do wykończenia domu wydatkowany przed datą podpisania protokołu odbioru domu?
2.  zapłata za prace remontowo-wykończeniowe wykonana po podpisaniu protokołu odbioru domu.

Zdaniem Wnioskodawcy, we wszystkich dwóch ww. przypadkach, dokonane wydatki uzasadniają zwolnienie przychodu (osiągniętego w roku 2007 i 2008) z podatku.

Z uwagi na to, ze zbyty w 2008 r. lokal mieszkalny został zakupiony w 2005r., oraz zbyta w 2007 r. działka nabyta została w 2006 r. w niniejszej sprawie należy stosować przepisy Ustawy PIT w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. (co wynika z art. 7 ustawy nowelizującej Ustawę PDOF z dn. 16 listopada 2006 r.). Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 Ustawy PIT w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 wydatkowane nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości - na cele mieszkaniowe podatnika.

Sprzedaż obu ww. nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym każda z tych nieruchomość została nabyta, a zatem stanowią one źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Analizując zapisy art. 21 ust. 1 pkt 32 Ustawy PIT, należy stwierdzić, że zwolnieniu podlegają wydatki na cele mieszkaniowe dokonane w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży nieruchomości.

A zatem decydujący jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku, jak również, cel na jaki został poniesiony wydatek.

Nie ma więc znaczenia w przedmiotowym przypadku moment podpisania protokołu odbioru domu, gdyż przed dokonaniem tych czynności Wnioskodawca i jego małżonka podpisali już umowę zobowiązującą do wybudowania lokalu oraz umowę przedwstępną sprzedaży z deweloperem, w której deweloper zobowiązał się w określonym terminie do wybudowania domu oraz przeniesienia na Wnioskodawcę i jego małżonkę prawa własności do niego.

Zdaniem Wnioskodawcy potwierdzeniem tego może być wyrok WSA w Gdańsku z dnia 17.11.2009r. (sygn. I SA/Gd 497/09):

„(\`(...)\`) ratio legis dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. O podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) pozwała na przyjęcie, że ustawodawca, z przyczyn również społecznych i gospodarczych, kierował przedmiotową ulgę podatkową, o jakiej mowa w tym przepisie, do podatników, którzy pozyskali ze sprzedaży nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) do c) updof) określone przychody (art. 28 ust 2a updof) i w nieprzekraczalnym terminie dwóch lat, licząc ten termin od dnia sprzedaży, przychody te wydatkowali na zaspokojenie swych potrzeb mieszkaniowych, w tym wydatkowali te środki na remont i modernizację lokalu mieszkalnego nabytego w tymże ustawowym terminie, pomimo, iż w dniu ich poniesienia nie byli jeszcze właścicielami tego lokalu mieszkalnego (…)”.

Podobnie wypowiedział się, m.in., Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu (interpretacja indywidualna z 03.12.2007 r., sygn. ILPB2/415-128/07-2/PW): „W związku z tym należy stwierdzić, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują, w przypadku korzystania ze zwolnienia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, obowiązku posiadania w chwili wydatkowania środków pochodzących z jego sprzedaży prawa własności lokalu, na którego remont, przebudowę lub modernizację zostały zakupione materiały budowlane.

Do skorzystania z tego zwolnienia wystarczy samo wydatkowanie środków na zakup materiałów budowlanych niezbędnych do wykończenia zakupionego mieszkania w okresie 2 lat licząc od dnia odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli docelowo nastąpi nabycie własności tego mieszkania i zostaną one wykorzystane na jego remont, przebudowę lub modernizację.”

A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, spełnione są warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 Ustawy PIT (obowiązującej do 31.12.2006 r.) - aby, dokonane w terminie 2 lat od sprzedaży, wydatki na zakup materiałów potrzebnych do wykończenia domu przed datą podpisania protokołu odbioru domu oraz zapłata za prace remontowo-wykończeniowe wykonane po podpisaniu protokołu odbioru domu - ale przed przeniesieniem własności na Wnioskodawcę i jego małżonkę uznane zostały za wydatki na cele mieszkaniowe i tym samym, aby zastosować zwolnienie w odniesieniu do przychodów uzyskanych w roku 2007 i 2008.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w treści w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednocześnie wskazać należy, że dla zastosowania zasad opodatkowania uzyskanych przychodów istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Z treści powołanego z art. 7 ww. ustawy, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wspólnie z małżonką zakupili w dniu 15.04.2005 r. lokal mieszkalny oraz w dniu 14.12.2006 r. działkę wraz z udziałem w drodze.

W dniu 04.12.2007 r. dokonali sprzedaży ww. działki, zaś w dniu 31.03.2008 r. dokonali zbycia ww. lokalu mieszkalnego.

W obu przypadkach Wnioskodawca wspólnie z małżonką złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychody osiągnięte ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zatem do opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia zarówno przedmiotowego lokalu mieszkalnego jak i działki zastosowanie mają przepisy określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ww. ustawy.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność obojga małżonków, podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie.

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i lit. e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkaniowe – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza możliwości wydatkowania otrzymanych środków pieniężnych na wyłącznie jeden cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32, w związku z tym przeznaczenie w części przychodu na cele wskazane w tym przepisie także korzysta ze zwolnienia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wspólnie z małżonką przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz działki przeznaczyli na:

1.  zakup materiałów potrzebnych do wykończenia domu dokonany przed datą podpisania protokołu odbioru domu,
2.  zapłatę za prace remontowo-wykończeniowe wykonane po podpisaniu protokołu odbioru domu.

Do dnia składania wniosku Wnioskodawca nie posiadał tytułu własności do tego mieszkania.

Ustosunkowując się do możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia od opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia lokalu mieszkalnego i działki w części wydatkowanej na prace wykończeniowe w nowym lokalu mieszkalnym, należy zauważyć, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zwolnieniach przedmiotowych, wymaga by wydatki te były poniesione na remont lub modernizację własnego mieszkania.

Jak wynika z art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a) rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Oznacza to, że w chwili ponoszenia tych wydatków osoba chcąca skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi mieć tytuł własności do mieszkania a nie tylko tytuł prawny niebędący tytułem własności.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Najważniejsze znaczenie ma jednak treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może otrzymać we władanie lokal mieszkalny, zapłacić część lub całość ceny.

Zaznacza się, iż wstępna umowa sprzedaży, nie stanowi dokumentu, na podstawie którego można stwierdzić własność nieruchomości. Moment przeniesienia prawa własności również w prawie podatkowym musi być określony zgodnie z normami prawa rzeczowego. Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa wstępna, ani protokół zdawczo-odbiorczy nie przenoszą własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny, a art. 158 k. c. określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Zgodnie z powyższym artykułem umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. W myśl art. 73 § 2 k. c. – jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

W związku z powyższymi uregulowaniami, wydatki poniesione na wykończenie lokalu przed podpisaniem w formie aktu notarialnego umowy zakupu, przenoszącej własność lokalu, nie będą stanowiły wydatków zwalniających przychód od opodatkowania, mimo, że poniesione zostaną w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Wydatki poniesione na remont i modernizację lokalu mieszkalnego poniesione przed dniem przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, nie zwalniają w tej części przychodu od opodatkowania, z tej przyczyny, iż lokal ten nie stanowił własności Wnioskodawcy.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i powołane przepisy prawa, należy uznać, iż wydatki związane z remontem i modernizacją domu poniesione przez Wnioskodawcę przed podpisaniem w formie aktu notarialnego umowy zakupu budynku mieszkalnego, nie mieszczą się w dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a co za tym idzie brak jest podstaw do zwolnienia z opodatkowania tej części kwoty uzyskanej uprzednio przez Wnioskodawcę ze sprzedaży działki i lokalu mieszkalnego, która wydatkowana została na modernizację domu przed uzyskaniem jego prawa własności.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż uzyskany przychód w części wydatkowanej na ww. prace remontowe i wykończeniowe podlegać będzie opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organu podatkowego należy stwierdzić, że interpretacje te zostały wydane w indywidualnej sprawie i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.