Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-500/10-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-03-07
Teza: Przyjmując za Wnioskodawcą, iż planowana transakcja nabycia Nieruchomości „I” oraz Nieruchomości „II” będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja będzie objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.
Słowa kluczowe: budowa-pozwolenie na budowę; budynek; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; prawa-prawa autorskie; umowa-umowa przedwstępna; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wynajem; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 2912.2010 r. (data wpływu 31.12.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 31.12.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”, „Wnioskodawca”) jest podmiotem, którego działalność (zgodnie z rejestracją dokonaną w Krajowym Rejestrze Sądowym) obejmuje m.in. obsługę, zagospodarowywanie, kupno, sprzedaż oraz wynajem nieruchomości na własny rachunek. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W chwili obecnej Spółka rozważa nabycie szeregu aktywów w tym praw użytkowania wieczystego gruntu oraz praw własności budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowym gruncie składających się na centrum handlowe (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Na Nieruchomość składa się łącznie:

*   7 budynków,
*   Prawo użytkowania wieczystego 19 działek gruntu,
*   Szereg budowli, w tym m.in. parkingi, drogi dojazdowe, sieci wodociągowe itp.

Powyższe elementy składające się na Nieruchomość należą do dwóch właścicieli (użytkowników wieczystych w odniesieniu do gruntu), w taki sposób, iż do pierwszego z nich (w dalszej części będzie on określany jako „Sprzedający nr 1”) należy:

1.  1 budynek
2.  1 budowla - parking naziemny
3.  prawo użytkowania wieczystego 1 działki gruntu

Powyższe elementy (należące do Sprzedającego nr 1) składające się na nabywaną przez Spółkę Nieruchomość będą w dalszej części wniosku opisywane jako „Nieruchomość „I”.

Sprzedający nr 1 nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku znajdującego się na przedmiotowym gruncie składających się na Nieruchomość „I” w grudniu 1993 r.

W 1994 r. budynek składający się na Nieruchomość „I” został ulepszony, a wydatki poniesione przez Sprzedającego nr 1 na ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Na przedmiotowym gruncie został także wybudowany parking. Od tego momentu (t.j. od 1994 r.) nie były dokonywane przez Sprzedającego nr 1 ulepszenia, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej budynku oraz budowli wchodzącej w skład Nieruchomości „I”.

Sprzedający nr 1 prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowej znajdującej się w nieruchomości „I”. Sprzedający nr 1 jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a w związku z zakresem prowadzonej działalności ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Zarówno budynek jak i budowla (parking) wchodzący w skład Nieruchomości „I” są wynajmowane na rzecz osób trzecich, z tytułu czego Sprzedający nr 1 rozpoznaje obowiązek podatkowy w podatku VAT. Najem tych obiektów rozpoczął się wcześniej niż w okresie ostatnich 2 (dwóch) lat.

Przedmiotem najmu jest powierzchnia budynku wchodzącego w skład Nieruchomości „I”, będącej funkcjonalną częścią centrum handlowo-usługowo-biurowego („Centrum” lub „Centrum Handlowe”). Budowla, czyli parking naziemny, jest w całości przedmiotem najmu na rzecz innego podmiotu od 2001 roku.

Nieruchomość „I” nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedającego nr 1, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp., nie jest dla niej sporządzany bilans odrębny od bilansu dla całej spółki.

Natomiast do drugiego właściciela (użytkownika wieczystego w odniesieniu do gruntu - w dalszej części wniosku będzie on określany jako „Sprzedający nr 2”) należy:

1.  6 budynków:
    *   Budynek nr 2,
    *   Budynek nr 3,
    *   Budynek nr 4/5,
    *   Budynek A.,
    *   Budynek Fazy II,
    *   Budynek Fazy III,
2.  szereg budowli w tym:
    *   Parking Fazy I,
    *   Parking Fazy II,
    *   Parking Fazy III,
    *   drogi dojazdowe,
    *   dwa słupy reklamowe będące przedmiotem najmu,
    *   inne drobne budowle znajdujące się na terenie Nieruchomości (w tym sieć wodociągowa, budynek kontenerowy stanowiący budowlę w rozumieniu prawa budowlanego, przyłącze wodociągowe, przykanaliki sanitarne, szlabany, kioski parkingowe, maszty, parkingi rowerowe, itp.),
3.  prawo użytkowania wieczystego 18 działek gruntu.

Powyższe elementy (należące do Sprzedającego nr 2) składające się na nabywaną przez Spółkę Nieruchomość będą w dalszej części wniosku opisywane jako „Nieruchomość „II”.

Sprzedający nr 2 nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli składających się na Nieruchomość „II” w listopadzie 2006 r. Przedmiotowa Nieruchomość „II” została nabyta jako element przedsiębiorstwa wniesionego do Sprzedającego nr 2 przez jego udziałowca (dalej: „Udziałowiec Sprzedającego nr 2”) tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) na pokrycie kapitału Sprzedającego nr 2.

W związku z przedmiotowym aportem, w ramach odrębnej czynności prawnej na Sprzedającego nr 2 zostały przeniesione również zobowiązania związane z Nieruchomością „II”, w tym zobowiązanie do spłaty kredytów inwestycyjnych związanych z Nieruchomością „II” (dalej: „Kredyt”).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT w brzmieniu obowiązującym na moment wniesienia aportu, nabycie Nieruchomości „II” przez Sprzedającego nr 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość „II” wraz z częścią budynków została nabyta przez Udziałowca w latach 1994 - 2003. Pozostałe budynki oraz budowle zostały wybudowane przez Udziałowca w latach 1994 - 2005 w wyniku prowadzonych inwestycji. W stosunku do nabytych oraz wybudowanych budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości „II” Udziałowcowi Sprzedającego nr 2 przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i Udziałowiec Sprzedającego nr 2 z tego prawa skorzystał (odliczył podatek naliczony).

Sprzedający nr 2 prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowej, komercyjnej oraz biurowej znajdującej się w Nieruchomości „II”. Sprzedający nr 2 jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a w związku z zakresem prowadzonej działalności ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Przedmiotowa Nieruchomość „II” obejmuje część handlowo-usługową oraz powierzchnie biurowe. Zarówno część handlowo-usługowa, jak i biurowa są przeznaczone do wynajmu.

Dla każdego z budynków składających się na Nieruchomość „II” prowadzona jest odrębna książka obiektu budowlanego zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów prawa budowlanego.

Przedmiotowe budynki składające się na Nieruchomość „II” (budynek nr 2, budynek nr 3, budynek nr 4/5, budynek A., budynek Fazy II, budynek Fazy III) były i są traktowane przez Sprzedającego nr 2 jako jeden środek trwały. Z tego względu nie jest możliwe jednoznaczne przypisanie wartości poniesionych wydatków na ulepszenia do poszczególnych budynków wchodzących w skład tego środka trwałego.

Łączna wartość wydatków poniesionych przez Sprzedającego nr 2 na ulepszenie tego środka trwałego (budynków wchodzących w jego skład) oraz budowli nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej. Jednocześnie Sprzedający nr 2 nie jest w stanie określić, jaka jest wartość poszczególnych budynków wchodzących w skład opisanego środka trwałego, ani jaka wartość ulepszeń odnosi się do poszczególnych budynków.

Zarówno przed nabyciem, jak i po nabyciu przez Sprzedającego nr 2, budynki (w tym także część parkingu wielopoziomowego będącego częścią budynku Fazy III) wchodzące w skład Nieruchomości „II” były i są wynajmowane na rzecz osób trzecich, z tytułu czego Sprzedający nr 2 rozpoznał i rozpoznaje obowiązek podatkowy w podatku VAT.

Najem tych obiektów przez Sprzedającego nr 2 rozpoczął się wcześniej niż w okresie ostatnich 2 (dwóch) lat. Przedmiotem najmu jest powierzchnia budynków wchodzących w skład Nieruchomości „II”, za wyjątkiem części stanowiącej ciągi komunikacyjne oraz za wyjątkiem powierzchni wspólnych niezbędnych dla funkcjonowania centrum handlowo-usługowo -biurowego, posadowionego na Nieruchomości „II” z zastrzeżeniem, że poszczególne części tychże ciągów komunikacyjnych oraz powierzchni wspólnych podlegają również okresowemu najmowi na potrzeby podmiotów prowadzących stoiska, kioski, itp.

Obiekty takie jak parking Fazy III, czy też drogi dojazdowe, sieć wodociągowa, budynek kontenerowy, przyłącze wodociągowe, przykanaliki sanitarne (oraz inne drobne budowle znajdujące się na terenie Nieruchomości „II”) pełnią funkcję pomocniczą w stosunku do budynków i z oczywistych względów nie są bezpośrednio przedmiotem wynajmu. Natomiast koszty utrzymania tych składników są elementem składowym opłat związanych z wynajmem powierzchni Nieruchomości „II” (tzw. opłat eksploatacyjnych), którymi obciążeni są najemcy (co jest zgodne z praktyką rynkową dla wynajmu obiektów komercyjnych tego rodzaju).

Niektóre budowle składające się na Nieruchomość „II”, tj. parking Fazy I (pobór opłat parkingowych), parking Fazy II (pobór opłat parkingowych), dwa słupy reklamowe (wynajem powierzchni reklamowej) były lub są wynajmowane na rzecz osób trzecich w całości lub w części, z tytułu czego Sprzedający nr 2 również rozpoznawał i w odniesieniu do niektórych budowli rozpoznaje obowiązek podatkowy w podatku VAT.

Nieruchomość „II” nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Sprzedającego nr 2, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp., nie jest dla niej sporządzany bilans odrębny od bilansu dla Sprzedającego nr 2.

W przyszłości Spółka planuje nabycie Nieruchomości „I” oraz Nieruchomości „II” (cała Nieruchomość łącznie zostanie nabyta w ramach jednej umowy od dwóch właścicieli/użytkowników wieczystych poszczególnych części Nieruchomości).

Przedmiotowa Nieruchomość będzie przez Spółkę wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (wynajem powierzchni w budynkach i budowlach składających się na Nieruchomość).

W ramach planowanej transakcji, poza Nieruchomością, planowane jest, iż:

*   Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 przekażą Spółce niezbędną dokumentację dotyczącą odpowiednio Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 (obejmującą głównie dokumentację techniczną i prawną dotyczącą Nieruchomości);
*   Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 sprzedadzą Spółce wybrane ruchomości związane z nabywaną Nieruchomością, konieczne lub przydatne do jej obsługi, w tym maszyny i urządzenia związane z Nieruchomością (przy czym ustalenie to może dotyczyć takich ruchomości, jak np.: klimatyzatory, parkomaty, urządzenia do pomiaru ilości osób odwiedzających Centrum Handlowe, tablice informacyjne, kosze na śmierci, urządzenia do obsługi lodowiska, rzeźba, wyposażenie stoisk okresowych, dekoracje świąteczne, rusztowania);
*   Sprzedający nr 2 przeniesie na Spółkę pozwolenia związane z planowaną rozbudową Nieruchomości „II” i przekaże Spółce inną dokumentację związaną z planowaną rozbudową Nieruchomości;
*   Sprzedający nr 2 przeniesie na Spółkę prawa autorskie do wybranych projektów budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości „II”, co uzasadnione jest faktem, że w przyszłości może zaistnieć konieczność lub potrzeba przebudowy lub rozbudowy tychże budynków lub budowli (lub dokonywania w stosunku do nich innego rodzaju zmian, które wiążą się z reguły w ingerencję w prawa autorskie twórcy i wymaga stosownej podstawy prawnej).

Część środków finansowych, odpowiadająca zebranym przez Wnioskodawcę od najemców Nieruchomości środkom finansowym oraz część środków Wnioskodawcy na poczet opłat eksploatacyjnych (w tym takich jak środki na pokrycie zwiększonych opłat za użytkowanie wieczyste), może zostać zabezpieczona (np. na rachunku zastrzeżonym) w taki sposób, aby po ustaleniu wysokości kosztów pokrywanych opłatami eksploatacyjnymi zostały one rozdysponowane albo na pokrycie powyższych kosztów albo zwrócone najemcom lub Wnioskodawcy.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, Spółka ma nabyć od Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedający nr 2 aktywa a nie przedsiębiorstwa lub ZCP. Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, z mocy samego prawa, Spółka, jako nabywca prawa własności budynków posadowionych na Nieruchomości, wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni zlokalizowanych w Nieruchomości, przy czym zaznaczyć należy, że skutek ten nastąpi jako konsekwencja nabycia prawa własności budynków, w których zlokalizowane są przedmioty najmu (bez zawierania dodatkowych umów pomiędzy Sprzedającym nr 1 oraz Sprzedającym nr 2 i Spółką). W konsekwencji na Spółkę zostaną przeniesione również depozyty pieniężne lub gwarancje bankowe (względnie inne zabezpieczenia) złożone przez najemców, w zakresie w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami. Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 przekażą Spółce także dokumentację dotyczącą umów najmu oraz najemców.

Cena sprzedaży Nieruchomości zostanie ustalona metodą dochodową, tj. w oparciu o wartość czynszów należnych wynikających z powyższych umów najmu powierzchni komercyjnych związanych z Nieruchomością.

Podkreślenia wymaga, że w ramach transakcji żadne inne środki pieniężne, niż wskazane powyżej nie będą przenoszone na nabywcę.

Zgodnie z zawartymi przez odpowiednio Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 umowami najmu dotyczącymi powierzchni handlowo-usługowych położonych na terenie Nieruchomości, po zakończeniu każdego roku kalendarzowego Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 dokonują rozliczenia opłat eksploatacyjnych. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, wstępnej kalkulacji rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokonają Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 przed datą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Jeżeli zgodnie ze wstępną kalkulacją rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokonaną przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, będą oni zobowiązani do zwrotu różnicy kwot nadpłaconych przez najemców Nieruchomości z tytułu opłat eksploatacyjnych za 2010 rok, jeżeli faktury z tytułu opłat eksploatacyjnych nie zostaną wystawione (i przekazane) przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, kwota równa wskazanej różnicy zostanie odliczona od kwoty do zapłaty z tytułu planowanej transakcji sprzedaży i zabezpieczona na specjalnym rachunku powierniczym, do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Niezwłocznie po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży, zatrzymane środki zostaną przekazane Wnioskodawcy w celu ich zwrotu najemcom Nieruchomości.

Natomiast, w przypadku jeżeli zgodnie ze wstępną kalkulacją rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokonaną przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2, najemcy Nieruchomości będą zobowiązani do dopłaty różnicy pomiędzy wartością rzeczywistej wartości opłat eksploatacyjnych za 2010 rok a uiszczonych w trakcie 2010 roku opłatach eksploatacyjnych, Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 dokonają ostatecznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok. W oparciu o przedstawione przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 ostateczne rozliczenie opłat eksploatacyjnych, nabywca Nieruchomości (Wnioskodawca) wystawi odpowiednie faktury obciążające najemców Nieruchomości. Zapłacona do Wnioskodawcy przez najemców różnica wynikająca z ostatecznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych, zostanie przekazana Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 i zostanie potraktowana jako zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do należności przysługujących od najemców Nieruchomości a przez nich nie zapłaconych, zostanie przekazana Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 kwota w wysokości 80% wartości nominalnej tych należności. Również ta kwota będzie stanowić zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca jako nabywca Nieruchomości będzie wyłącznie odpowiedzialny za przyszłe rozliczenie opłat eksploatacyjnych za 2011 rok. Co więcej, zgodnie z zawartymi umowami najmu, część najemców zobowiązana jest do płacenia czynszu uzależnionego od ich obrotu. W odniesieniu do najemców zobowiązanych do płacenia czynszu od obrotu, którzy dostarczą dane dotyczące obrotu rocznego za 2010 rok przed dniem określonym w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości, przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 wystawią odpowiednie faktury. Natomiast w odniesieniu do najemców zobowiązanych do płacenia czynszu od obrotu, którzy nie dostarczą danych dotyczących obrotu rocznego za 2010 rok przed dniem określonym w umowie przedwstępnej, Wnioskodawca jako nabywca Nieruchomości wystawi odpowiednie faktury. Zapłacone do Wnioskodawcy przez najemców kwoty wynikające z wystawionych przez Wnioskodawcę faktur z tego tytułu zostaną przekazane Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 i zostaną potraktowane jako zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do należności przysługujących od najemców Nieruchomości z tytułu wystawionych przez Wnioskodawcę faktur za czynsz od obrotu za rok 2010, a przez nich nie zapłaconych, zostanie przekazana Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 kwota w wysokości 80% wartości nominalnej tych należności. Również ta kwota będzie stanowić zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości.

Natomiast w odniesieniu do czynszu uzależnionego od obrotu za okres od 1 stycznia 2011 roku do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, cena sprzedaży Nieruchomości zostanie skorygowana (podwyższona) o kwotę obliczoną jako różnica pomiędzy; (a) iloczynem liczby miesięcy pomiędzy 1 stycznia 2011 roku a dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz stałą zakładaną kwotą miesięcznego czynszu uzależnionego od obrotu określoną w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, a (b) kwotą czynszu uzależnionego od obrotu faktycznie zafakturowaną przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do wszelkich kwot czynszu uzależnionego od obrotu płatnych po 1 stycznia 2011 roku i przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 nie zatrudniają żadnych pracowników. Działalność operacyjna Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 prowadzona jest na bazie szeregu umów usługowych zawartych z zewnętrznymi usługodawcami. W odniesieniu do umów dotyczących usług związanych z Nieruchomością planowane jest, iż pomiędzy dniem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości a dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości „I” oraz „II” odpowiednio Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 złożą usługodawcom stosowne wypowiedzenia tych umów. W sytuacji, gdy w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do danej umowy usługowej nie zakończy się okres wypowiedzenia Spółka w zamian za możliwość korzystania w okresie wypowiedzenia z usług świadczonych na podstawie danej umowy zwróci Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 koszt świadczenia takich usług. Po upływie okresu wypowiedzenia Spółka będzie zmuszona wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowy z podmiotami świadczącymi takie usługi.

Powyższy mechanizm wypowiedzenia umów przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 oraz zawarcie umów z innymi usługodawcami przez Spółkę będzie dotyczył w szczególności następujących umów:

1.  w zakresie umów zawartych przez Sprzedającego nr 1
    *   umowa o zarządzanie Nieruchomością „I” (ilekroć dalej w niniejszym wniosku będzie mowa o „Umowie o Zarządzanie”, Spółka będzie miała na myśli umowę o zarządzanie Nieruchomością „I” i umowę o zarządzanie Nieruchomością „II”);
    *   umowa o usuwanie śmieci, świadczenie usług ochrony, a także prowadzenie prac konserwacyjnych oraz usuwanie usterek;
    *   umowa o konserwację i naprawy alarmowego systemu przeciwpożarowego oraz antywłamaniowego.
2.  w zakresie umów zawartych przez Sprzedającego nr 2
    *   umowa o zarządzanie Nieruchomością „II” (ilekroć dalej w niniejszym wniosku będzie mowa o „Umowie o Zarządzanie”, Spółka będzie miała na myśli umowę o zarządzanie Nieruchomością „I” i umowę o zarządzanie Nieruchomością „II”);
    *   umowa o właściwe utrzymanie klimatyzacji i urządzeń wentylacyjnych;
    *   umowa na sprzątanie Nieruchomości „II”;
    *   umowy w sprawie ochrony Nieruchomości „II”;
    *   umowy na utrzymanie wind i schodów ruchomych;
    *   umowy na utrzymanie fontanny i cieków wodnych;
    *   umowy na utrzymanie logo i neonów;
    *   umowy na utrzymanie instalacji tryskaczowej;
    *   umowa o prace polegające na kwartalnej konserwacji systemu przeciwpożarowego;
    *   umowa serwisowa o przeprowadzanie przeglądów konserwacyjnych urządzeń i instalacji oraz usuwanie usterek;
    *   umowa o konserwację i interwencje awaryjne urządzeń klimatyzacyjnych;
    *   umowa o konserwację sieci telefonicznej CHR i usuwanie uszkodzeń;
    *   umowa o przeprowadzenie przeglądów urządzeń i instalacji, prac konserwacyjnych oraz usuwanie usterek;
    *   umowa o utrzymanie i pielęgnację zieleni (roślin);
    *   umowa na wykonywanie comiesięcznych czynności związanych z nadzorem p. poż., czynności związanych z konserwacją drzwi przeciwpożarowych oraz czynności związane z konserwacją i przeglądami podręcznego sprzętu gaśniczego.

Podkreślenia wymaga, że w przypadku nieruchomości o takim charakterze, jaki posiada Nieruchomość (handlowo-usługowo-komercyjnym) umowa o zarządzanie nieruchomością jest dokumentem, którego zakres dalece wykracza poza zakres obowiązków zarządcy obiektu budowlanego, przewidzianych przepisami prawa. Również w niniejszym przypadku Umów o Zarządzanie, których stroną jest aktualnie Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 (które zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z okresem wypowiedzenia, którego koniec może przypadać po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości) zawierają dodatkowo następujące rodzaje usług (dodatkowych czynności), w szczególności:

*   usługi w zakresie zarządzania finansami Nieruchomości „I” oraz „II” (w szczególności przygotowanie i realizację budżetów: przychodowych, operacyjnych, kapitałowych i wieloletnich planów inwestycyjnych);
*   usługi w zakresie poboru wierzytelności przysługujących Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 z tytułu najmu wobec najemców odpowiednio Nieruchomości „I” oraz „II”;
*   usługi w zakresie obsługi relacji z organami administracji publicznej oraz właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości sąsiadujących;
*   usługi w zakresie pozyskiwania najemców, przygotowania dokumentów najmu oraz usługi relacji z najemcami;
*   usługi w zakresie sporządzania raportów dotyczących Nieruchomości „I” oraz „II”;
*   usługi w zakresie obsługi relacji z ubezpieczycielami;
*   usługi w zakresie prowadzenia księgowości Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 oraz obsługi księgowo-finansowej Nieruchomości „I” oraz „II”;
*   usługi obsługi systemu zakupów usług i dostaw dla potrzeb funkcjonowania Nieruchomości „I” oraz „II”;
*   usługi zapewnienia zgodności Nieruchomości „I” oraz „II” z obowiązującymi przepisami prawa (tzw. compliance);
*   usługi reklamowe (marketingowe) oraz zakresu public relations;
*   inne usługi związane z zarządzaniem Nieruchomością „I” oraz „II”;
*   usługi obsługi technicznej Nieruchomości „II”, w tym budynków i budowli zlokalizowanych na Nieruchomości „II”, w szczególności obsługę czynności serwisu, naprawy oraz rękojmi i gwarancji dotyczących Nieruchomości „II”;
*   usługi obsługi lodowiska zlokalizowanego w obrębie Nieruchomości „II”;
*   usługi obsługi programów lojalnościowych dla klientów odwiedzających Nieruchomość „II”.

Jak wskazano powyżej, Umowy o Zarządzanie zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży odpowiednio Nieruchomości „I” oraz „II” z okresem wypowiedzenia, którego koniec może przepaść po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ Nieruchomość „I” oraz „II” nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, po upływie okresu wypowiedzenia Spółka będzie zmuszona wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Sprzedającym nr 1 oraz Sprzedającym nr 2 i Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 nie będą mieli wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Jedynie niektóre umowy na korzystanie z usług dostawców mediów oraz usług związanych z Nieruchomością mogą zostać przeniesione na Spółkę, jako nabywcę Nieruchomości. W pozostałym zakresie Spółka zmuszona będzie do zawarcia nowych umów w ww. zakresach.

Ponadto w skład przedmiotu transakcji sprzedaży nie będą wchodziły w szczególności następujące prawa majątkowe związane z Nieruchomością:

*   Prawo do znaków towarowych dotyczących Nieruchomości; podkreślenia przy tym wymaga, że Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 nie są właścicielami żadnego z tychże znaków, lecz Sprzedający nr 2 jest jedynie licencjobiorcą (tj. uprawnionym do korzystania z tychże znaków towarowych w określonym zakresie na podstawie umowy licencji zawartej z podmiotem trzecim, innym niż Spółka). Istnieje możliwość, że umowa licencji w odniesieniu do znaków towarowych zostanie przeniesiona przez Sprzedającego nr 2 na nabywcę Nieruchomości w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości umowę licencyjną.
*   Zobowiązania Sprzedającego nr 2 do spłaty Kredytu związanego z nieruchomością „II” ciążącego na Sprzedającym 2.
*   Należności (wierzytelności) Sprzedającego nr 2 z tytułu pożyczek udzielonych przez Sprzedającego nr 2 na rzecz podmiotów powiązanych.
*   Saldo wierzytelności Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności), które stały się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości „I” oraz „II”. Rozliczenia z najemcami z tytułu powyższych wierzytelności za okres przed sprzedażą Nieruchomości „I” oraz „II” pozostaną w gestii Sprzedającego nr 1 oraz odpowiednio Sprzedającego nr 2 (w razie potrzeby Sprzedający nr 1/Sprzedający nr 2 będzie więc podejmował stosowne czynności mające na celu egzekucję należności względem najemców). Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, po upływie dwóch miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości „I” lub „II”, w ramach odrębnej transakcji objętej osobną ceną Sprzedający nr 1/Sprzedający nr 2 zamierzają jednak przenieść na Wnioskodawcę wierzytelności przysługujące Sprzedającemu nr 1 oraz Sprzedającemu nr 2 wyłącznie w stosunku do najemców pozostałych w Centrum Handlowym, które pozostaną nie zapłacone po upływie tego okresu. W takim przypadku cena sprzedaży powyższych wierzytelności zostanie ustalona jako 80% wartości nominalnej tych wierzytelności (w przypadku wierzytelności których opóźnienie w płatności nie przekracza 4 miesięcy), natomiast wierzytelności (wyłącznie od najemców pozostających w Centrum Handlowym) których opóźnienie w płatności przekracza 4 miesiące zostaną przeniesione na Spółkę bez wynagrodzenia odrębnego od powyższego wynagrodzenia za wierzytelności których opóźnienie w płatności nie przekracza 4 miesięcy. Wszelkie niezapłacone należności, które w po upływie dwóch miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (w dniu rozliczenia) zostaną nieuregulowane przez okres przekraczający 4 miesiące i które dotyczą Najemców, którzy nie zajmują swoich lokali w budynkach lub wszelkie należności od najemców, którzy zostali uznani za niewypłacalnych lub wobec których ogłoszono upadłość, zostaną zatrzymane przez Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 i nie zostaną przelane na Wnioskodawcę.
*   Rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości „I” oraz „II” pozostaną w gestii Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2. Spółka nie przejmie od Sprzedającego nr 1 Sprzedającego nr 2 niezapłaconych zobowiązań względem niektórych usługodawców.
*   Umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2.
*   Księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2.
*   Firma (oznaczenie Sprzedającego nr 1 oraz Sprzedającego nr 2).

Sprzedający nr 1 oraz Sprzedający nr 2 obecnie nie prowadzą innej działalności gospodarczej, niż wynajem Nieruchomości będącej przedmiotem opisanej powyżej transakcji. Jednakże należy podkreślić, że jeżeli Sprzedający nr 1 oraz Sprzedającego nr 2 podejmą taką decyzję, po dokonaniu transakcji będą mogli kontynuować działalność i realizować nowe projekty.

W przypadku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości „I” wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi za transakcję zwolnioną z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, Spółka oraz Sprzedający nr 1 dokonają wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

Również w przypadku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości „II” wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi za transakcję zwolnioną z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, Spółka oraz Sprzedający nr 2 dokonają wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Pytania 1-5 dotyczą konsekwencji podatkowych nabycia Nieruchomości „I”.

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego nr 1, na rzecz Spółki, Nieruchomości „I” wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości „I”, a nie obejmującą kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w szczególności Umowy o Zarządzanie), gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców nie zostaną sprzedane Wnioskodawcy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, i w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia1 Ustawy VAT, i w konsekwencji podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)?
2.  Czy planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego nr 1 na rzecz Spółki Nieruchomości „I” wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości „I”, a nie obejmującą kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomością „I” (w szczególności Umowy o Zarządzanie), gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców zostaną sprzedane Wnioskodawcy za określoną osobno cenę, na podstawie odrębnej umowy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, i w konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia1 Ustawy VAT, i w konsekwencji podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)?
3.  Czy transakcja sprzedaży opisanego w stanie faktycznym budynku oraz budowli - parkingu wchodzących w skład Nieruchomości „I” będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT a w konsekwencji czy w przypadku wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT w odniesieniu do powyższych składników, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)?
4.  Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, na której posadowiony jest budynek i budowla wchodzące w skład Nieruchomości „I”, w sytuacji, gdy strony transakcji wybrały opcję opodatkowania w przypadku wskazanym w pytaniu 3, będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 1 Ustawy VAT a w konsekwencji czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)?
5.  Czy w związku z opodatkowaniem transakcji sprzedaży przez Sprzedającego nr 1 na rzecz Spółki Nieruchomości „I” podatkiem VAT, sprzedaż Nieruchomości „I” nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Pytania 6-12 dotyczą konsekwencji podatkowych nabycia Nieruchomości „II”

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości „II” wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości „II”, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości „II” (w szczególności Umowy o Zarządzanie) oraz Kredytu, gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców nie zostaną sprzedane Wnioskodawcy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, i w konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)?
2.  Czy planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości „II” wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości „II”, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomością „II” (w szczególności Umowy o Zarządzanie) oraz Kredytu, gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców zostaną sprzedane Wnioskodawcy za określoną osobno cenę, na podstawie odrębnej umowy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, i w konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia1 Ustawy VAT, i w konsekwencji podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)?
3.  Czy transakcja sprzedaży opisanych w stanie faktycznym budynków - Budynku nr 2, Budynku nr 3, Budynku nr 4/5, Budynku A., Budynku Fazy II, Budynku Fazy III wchodzących w skład Nieruchomości „II” będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT a w konsekwencji czy w przypadku wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT w odniesieniu do powyższych składników transakcji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. ustawy VAT)?
4.  Czy transakcja sprzedaży opisanych w stanie faktycznym budowli będących przedmiotem najmu - dwóch słupów reklamowych, parkingu Fazy I, parkingu Fazy II wchodzącego w skład Nieruchomości „II” będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT a w konsekwencji czy w przypadku wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT w odniesieniu do powyższych składników transakcji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)?
5.  Czy sprzedaż opisanych w stanie faktycznym budowli - parkingu Fazy III, dróg wewnętrznych, sieci wodociągowej, budynku kontenerowego, przyłącza wodociągowego, a także przykanalików sanitarnych oraz innych budowli nie będących przedmiotem najmu wchodzących w skład Nieruchomości „II” nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT i będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, a w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)?
6.  Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości „II”, w przypadku, gdy strony transakcji wybrały opcję opodatkowania w przypadkach wskazanych w pytaniach 8 oraz 9, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, a w konsekwencji czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na transakcji (na podstawie art. 86 ust. 1 i nast. Ustawy VAT)?
7.  Czy w związku z opodatkowaniem transakcji sprzedaży przez Sprzedającego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości „II” podatkiem VAT, sprzedaż Nieruchomości „II” nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu8 04.03.2011 r. została wydana interpretacja Nr IPPP2/443-996/10-2/KG.

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad. 5 i 12

W związku z opodatkowaniem transakcji sprzedaży przez Sprzedającego nr 1 na rzecz Spółki Nieruchomości „I” podatkiem VAT, sprzedaż Nieruchomości „I” nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z opodatkowaniem transakcji sprzedaży przez Sprzedającego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości „II” podatkiem VAT, sprzedaż Nieruchomości „II” nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania 1,2 oraz 6 i 7 Sprzedawca 1 oraz Sprzedawca nr 2 będą podlegali opodatkowaniu z tytułu sprzedaży odpowiednio Nieruchomości „I” oraz Nieruchomości „II”. Jednocześnie sprzedaż Nieruchomości „I” oraz Nieruchomości „II” nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ Sprzedawca nr 1 oraz Sprzedawca nr 2 z tytułu sprzedaży odpowiednio Nieruchomości „I” oraz Nieruchomości „II” będą opodatkowani podatkiem od towarów i usług, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości „I” oraz Nieruchomości „II” nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W oparciu o przedstawione powyżej argumenty, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie swojego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

*   (uchylone),
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż planowana transakcja nabycia Nieruchomości „I” oraz Nieruchomości „II” będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja będzie objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.