Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-45/13-5/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-11
Teza: Zwolnienie od podatku VAT dostawy Hotelu i rezygnacja ze zwolnienia.
Słowa kluczowe: podatek-podatek od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2013 r. (data wpływu 21 stycznia 2013 r.), uzupełnionym pismami z dnia 28 marca 2013 r. i 3 kwietnia 2013 r. (data wpływu 4 i 5 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej. Dnia 4 i 5 kwietnia 2013 r. wniosek uzupełniono o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą pod nazwą „B” Główny profil działalności obejmuje wynajem i dzierżawę pozostałych maszyn i urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane. Ponadto prowadzona jest również działalność deweloperska.

Wcześniej przez wiele lat głównym profilem działalności była produkcja prefabrykatów budowlanych (w szczególności betonowych), ich dostawa do klientów oraz doradztwo techniczne w zakresie budownictwa, a także sprzedaż materiałów budowlanych. Ponadto prowadzona była działalność hotelarska.

Wnioskodawca w roku 1999 na podstawie aktu notarialnego (umowa działu spadku i zniesienia współwłasności) stał się właścicielem budynku mieszkalno-pensjonatowego w K Z oraz prawa wieczystego użytkowania działki, na której ten budynek stoi. Nieruchomość została w tym samym roku wprowadzona do ewidencji księgowej jako „inwestycje w toku” w wartości wynikającej z aktu notarialnego (w wysokości 201.770,30 zł, z czego następnie wydzielono wartość prawa wieczystego użytkowania wycenioną przez biegłego na 45.000 zł).

W latach 1999-2001 ww. budynek został poddany modernizacji, a VAT wynikający z faktur dokumentujący tą modernizację był na bieżąco odliczany od VAT należnego. Przy modernizacji budynku korzystano także z ulgi inwestycyjnej na podstawie art. 26a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104 ze zm.).

Dnia 1 września 2001 r. wprowadzono ulepszony budynek na stan środków trwałych w wartości wynikającej z aktu notarialnego pomniejszonej o wartość prawa wieczystego użytkowania (które zostało przyjęte osobno), i powiększonej o koszty modernizacji. Wartość budynku wprowadzonego na stan wyniosła 1.592.960,12 zł. W roku 2001 wartość wzrosła w związku z kolejnymi ulepszeniami do kwoty 1.633.975,42 zł, a w miesiącu 06/2012 do kwoty 1.636.365,42 zł. W 03/2004 przekształcono prawo wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności. Od dnia wprowadzenia na stan środków trwałych budynek był wykorzystywany w działalności hotelarskiej firmy, czy w działalności opodatkowanej.

Pod koniec roku 2006 działalność hotelarska w Hotelu w K Z została zaprzestana. Budynek został wystawiony do sprzedaży, jednak ze względu na brak odpowiedniej oferty zakupu nie został sprzedany. W drugiej połowie roku 2011 obiekt został wydzierżawiony na cele prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Aktualnie budynek dalej pozostaje w dzierżawie w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać wyżej opisany obiekt.

Dnia 4 kwietnia 2013 r. Zainteresowany uzupełnił wniosek o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego wskazując, iż:

1) nabycie nieruchomości – budynku mieszkalno-pensjonatowego nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż nieruchomość została nabyta w drodze spadku (umowa działu spadku i zniesienia współwłasności),

2) w związku z nabyciem nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT,

3) poniesione do końca roku 2001 nakłady na ulepszenia przekroczyły 30% w stosunku do wartości nieruchomości z dnia nabycia w drodze spadku, z tym, że nakłady te zostały dokonane do dnia 1 września 2001 r. kiedy to budynek został oddany do użytku jako Hotel,

4) we wniosku o wydanie interpretacji w opisie stanu faktycznego nastąpiła omyłka pisarska. Zdanie „w roku 2001 wartość wzrosła w związku z kolejnymi ulepszeniami do kwoty 1.633.975,42 zł, a w miesiącu 06/2012 do kwoty 1.636.365,42 zł”.

Powinno brzmieć:

„W roku 2001 wartość wzrosła w związku z kolejnymi ulepszeniami do kwoty 1.633.975,42 zł a w miesiącu 06/2002 do kwoty 1.636.365,42 zł”

W związku z powyższym Wnioskodawca informuje, że w roku 2012 nie było żadnych ulepszeń nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o interpretację. Ostatnie wydatki na ulepszenia przedmiotowej nieruchomości nastąpiły w 06/2002. Nakłady na ulepszenia dokonane w roku 2002 w stosunku do wartości budynku z dnia nabycia w drodze spadku nie przekroczyły 30% wartości.

Od wszystkich wydatków na ulepszenia przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

5) zdaniem Wnioskodawcy, dostawa budynku nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia. W opinii Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 09/2001 r., tj. w chwili oddania do użytkowania budynku pierwszym użytkownikom (klientom hotelowym) w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wynika to z faktu, że w budynku od 1 września 2001 r. do roku 2006 prowadzono działalność hotelarską w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Pod koniec roku 2006 działalność hotelarska została zaprzestana. Od 1 lipca 2011 r. budynek został wydzierżawiony i z tego tytułu pobierane są pożytki z czynszu dzierżawnego podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto od dnia 1 września 2001 r. nie wystąpiły nakłady w kwocie przewyższającej 30% wartości nieruchomości z dnia nabycia. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy od dnia pierwszego zasiedlenia upłynął już okres 2 lat.

6) Wnioskodawca na dzień dzisiejszy nie wie ostatecznie kto będzie nabywcą przedmiotowej nieruchomości. Prawdopodobnie będzie to podatnik zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca jeszcze raz podkreśla, że prawo wieczystego użytkowania, o którym mowa we wniosku zostało w 03/2004 przekształcone w prawo własności.

W związku z powyższym pierwsza część pytania, która brzmi:

„Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż opisanego wyżej budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT?”

powinna precyzyjnie brzmieć:

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż opisanego wyżej budynku wraz z prawem własności uzyskanym na podstawie przekształcenia z prawa wieczystego użytkowania będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT?

Wnioskodawca prosi więc, o odniesienie się do pytania po doprecyzowaniu.

Dnia 5 kwietnia 2013 r. Zainteresowany przedłożył kolejne pismo, które powielało informacje złożone w dniu 4 kwietnia 2013 r. i odróżniało się jedynie pieczątką przy podpisie Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 28 marca 2013 r.):

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż opisanego wyżej budynku wraz z prawem własności uzyskanym na postawie przekształcenia z prawa wieczystego użytkowania, będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT?
2.  Czy w przypadku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do tej sprzedaży Wnioskodawca ma prawo do ewentualnej rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania tej sprzedaży stawką podstawową (tj. obecnie 23%)?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanego w stanie faktycznym budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT. Wnioskodawca będzie również mógł skorzystać z możliwości rezygnacji ze zwolnienia od VAT, i opodatkować sprzedaż przedmiotowego budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania stawką 23%.

Uzasadnienie

Od dnia 1 stycznia 2009 r. do dostawy budynków, budowli lub ich części nie mają już zastosowania zwolnienia dotyczące towarów używanych. W to miejsce ustawodawca wprowadził dwa nowe zwolnienia - określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z pózn. zm.) – dalej u.p.t.u.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u, dostawa budynków i budowli lub ich części podlega zwolnieniu od VAT. Wyjątek stanowią jedynie:

1.  dostawy dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz
2.  przypadki, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przepis ten wprowadza nową podstawową zasadę opodatkowania nieruchomości, którą jest to, iż każda dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, podlega zwolnieniu od podatku. Natomiast każda dostawa budynków budowli lub ich części dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia podlega opodatkowaniu.

Drugie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., przewiduje wyjątek od powyższej zasady stanowiąc, iż zwolnieniem objęte będą również te dostawy budynków, budowli ich części które dokonywane są przed upływem 2 lat, od pierwszego zasiedlenia, jeżeli tylko:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało, dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (warunku tego nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanic ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat – art. 43 ust. 7a u.p.t.u.).

Co istotne, zgodnie z regulacją art. 43 ust. 10 u.p.t.u. (tzw. opcja wyboru), podatnik dokonujący dostawy nieruchomości po upływie więcej niż dwóch lat po pierwszym zasiedleniu będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy. Warunkiem jest jedynie, aby zarówno sprzedawca, jak i nabywca byli zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi oraz złożyli oświadczenie przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, i że wybierają opodatkowanie.

Należy zastrzec, iż skorzystanie z opcji wyboru i opodatkowanie dostawy nieruchomości nie dotyczy art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. tzn. dostaw dokonywanych w pierwszych dwóch latach od zasiedlenia, jeżeli podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia - te transakcje zawsze podlegają zwolnieniu. Odnosząc powyższe przepisy do sytuacji przedstawionej w stanie faktycznym, w pierwszej kolejności przeanalizować należy możliwość zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. l0 u.p.t.u. Podstawowe znaczenie ma więc ustalenie czym jest pierwsze zasiedlenie i kiedy w przedmiotowym przypadku do niego doszło. Definicja pierwszego zasiedlenia ujęta została w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. i stanowi, iż przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto zgodnie z art. 29 ust. 5 u.p.t.u., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Brzmienie tego przepisu powoduje, że w przypadku dostaw gruntów zabudowanych nie dochodzi do podlegających odrębnemu opodatkowaniu dostaw gruntów, lecz grunty podlegają opodatkowaniu w ramach dostaw budynków lub budowli.

W przedmiotowym stanie faktycznym mamy do czynienia z budynkiem, który został oddany do użytku w 2001 roku po modernizacji przewyższającej 30% z tym, że ostatecznie wszelkie modernizacje zakończono w 06/2002 roku. Budynek był wykorzystywany przez Wnioskodawcę jako Hotel w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a obecnie jest wydzierżawiony innej firmie również jako sprzedaż opodatkowana.

W opinii Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie zostało dokonane w 09/2001 roku. Od chwili pierwszego zasiedlenia upłynęło więc 2 lata. Wnioskodawca jest zdania, że od chwili pierwszego zasiedlenia upłynęło ponad 2 lata nawet jeśli za datę pierwszego zasiedlenia przyjąć 06/2002, tj. dzień zakończenia wszystkich prac ulepszających.

Skoro od chwili pierwszego zasiedlenia upłynęło 2 lata Wnioskodawca ma prawo do skorzystania ze zwolnienia sprzedaży tego budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Wnioskodawca może skorzystać także z możliwości wyboru opodatkowania przedmiotowej dostawy, jaką oferuje art. 43 ust. 10 u.p.t.u i zrezygnować ze zwolnienia opodatkowując tę sprzedaż stawką podstawową (tj. obecnie 23%).

Do sprzedaży przedmiotowego prawa wieczystego użytkowania gruntu, zdaniem Wnioskodawcy, zastosowanie znajdzie art. 29 ust. 5 u.p.t.u., zgodnie z którym w przypadku czynności zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż przedmiotowego prawa wieczystego użytkowania opodatkowana będzie więc ostatecznie w takiej samej stawce VAT jak budynek, który na tym gruncie jest posadowiony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt oraz budynki lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f,.stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Niemniej zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Należy jednocześnie wskazać, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera w swych zapisach definicji pojęć „użytkownik” i „użytkowanie”, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN), „użytkownik” jest to osoba lub instytucja użytkująca korzystająca z czegoś. Natomiast przez słowo „korzystać” należy rozumieć osiągać, czerpać zysk, korzyść, pożytek z czegoś, doświadczać jakichś korzyści, posługiwać się czymś, robić użytek z czegoś (słownik Langensheid Polska).

W konsekwencji przez „użytkownika” należy zatem rozumieć taki podmiot, który będąc w posiadaniu danego dobra, poprzez wykorzystanie tego dobra, do osiągnięcia zysku czy też innych korzyści. Tym samym – w przypadku np. działalności hotelarskiej – stwierdzić należy, że użytkownikiem budynku hotelowego będzie właściciel budynku, gdyż to on wykorzystuje dany budynek do osiągnięcia korzyści (zysku).

Natomiast słowo „użytkować”, Słownik Języka Polskiego, definiuje jako „używać czegoś, korzystać z czegoś, zwłaszcza korzystać w sposób racjonalny, przynoszący jak największy pożytek, eksploatować”.

Jak wynika z powyższego słowo „użytkować” jest definiowane przy pomocy takich słów jak „korzystać” w tym „w sposób racjonalny przynoszący jak największy pożytek”, „eksploatować”. Warto zauważyć, że przez „pożytek” należy rozumieć wpływy uzyskane przez daną osobę czy instytucję w określonym czasie z użytkowania danej rzeczy; przychód (słownik Langenscheid Polska).

Z powyższego wynika, iż słowo „użytkować” w znacznym stopniu zostało powiązane z ekonomicznym wykorzystaniem rzeczy przez „użytkownika”, czyli przez podmiot dążący do uzyskania korzyści poprzez wykorzystanie danej rzeczy. W kontekście powyższego w przedmiotowej sprawie to Wnioskodawca jako podmiot władający nieruchomością będzie jej użytkownikiem i to on będzie używał przedmiotową nieruchomość. Tym samym nie można mówić o pierwszym zasiedleniu w przypadku krótkotrwałego zakwaterowania klienta w pokoju hotelowym.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki i budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 5a ustawy, przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

W tym miejscu wyjaśnić jednak należy, że w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wówczas zastosowanie znajdzie powołany wyżej art. 29 ust. 5 ustawy.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca w roku 1999 na podstawie aktu notarialnego (umowa działu spadku i zniesienia współwłasności) stał się właścicielem budynku mieszkalno-pensjonatowego w K Z oraz prawa wieczystego użytkowania działki, na której ten budynek stoi. Nabycie nieruchomości – budynku mieszkalno-pensjonatowego nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji w związku z nabyciem nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT. Nieruchomość została w tym samym roku wprowadzona do ewidencji księgowej jako „inwestycje w toku” w wartości wynikającej z aktu notarialnego (w wysokości 201.770,30 zł, z czego następnie wydzielono wartość prawa wieczystego użytkowania wycenioną przez biegłego na 45.000 zł). W latach 1999-2001 ww. budynek został poddany modernizacji a VAT wynikający, z faktur dokumentujący tę modernizacją był na bieżąco odliczany od VAT należnego. Poniesione do końca roku 2001 nakłady na ulepszenia przekroczyły 30% w stosunku do wartości nieruchomości z dnia nabycia w drodze spadku, z tym, że nakłady te zostały dokonane do dnia 1 września 2001 r. kiedy to budynek został oddany do użytku jako Hotel. Dnia 1 września 2001 r. wprowadzono ulepszony budynek na stan środków trwałych w wartości wynikającej z aktu notarialnego pomniejszonej o wartość prawa wieczystego użytkowania (które zostało przyjęte osobno) i powiększonej o koszty modernizacji. Wartość budynku wprowadzonego na stan wyniosła 1.592.960,12. W roku 2001 wartość wzrosła w związku z kolejnymi ulepszeniami do kwoty 1.633.975,42 zł a w miesiącu 06/2002 do kwoty 1.636.365,42 zł. W 03/2004 przekształcono prawo wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności. Od dnia wprowadzenia na stan środków trwałych budynek był wykorzystywany w działalności hotelarskiej firmy czyli w działalności opodatkowanej. Pod koniec roku 2006 działalność hotelarska w Hotelu w K Z została zaprzestana. Budynek został wystawiony do sprzedaży jednak ze względu na brak odpowiedniej oferty zakupu nie został sprzedany. W drugiej połowie roku 2011 obiekt został wydzierżawiony na cele prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Aktualnie budynek dalej pozostaje w dzierżawie w ramach czynności opodatkowanych VAT. W roku 2012 nie było żadnych ulepszeń nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o interpretację. Ostatnie wydatki na ulepszenia przedmiotowej nieruchomości nastąpiły w 06/2002. Nakłady na ulepszenia dokonane w roku 2002 w stosunku do wartości budynku z dnia nabycia w drodze spadku nie przekroczyły 30% wartości. Od wszystkich wydatków na ulepszenia przysługiwało wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Od 1 lipca 2011 r. budynek został wydzierżawiony i z tego tytułu pobierane są pożytki z czynszu dzierżawnego podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto od dnia 1 września 2001 r. nie wystąpiły nakłady w kwocie przewyższającej 30% wartości nieruchomości z dnia nabycia. Wnioskodawca na dzień dzisiejszy nie wie ostatecznie kto będzie nabywcą przedmiotowej nieruchomości. Prawdopodobnie będzie to podatnik zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, że sprzedaż budynku hotelowego będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile powyższa czynność dokonana zostanie po dniu 1 lipca 2013 r. Powyższe wynika z faktu, iż do pierwszego zasiedlenia w rozpoznawanej sprawie doszło, nie jak wskazuje Wnioskodawca w momencie „oddania do użytkowania budynku pierwszym użytkownikom (klientom hotelowym)”, lecz z chwilą oddania w dzierżawę, tj. od dnia 1 lipca 2013 r. Zatem, jeżeli od tego momentu upłyną 2 lata to wystąpi prawna możliwość do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skutkiem powyższego – na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy – dostawa gruntu na którym znajduje się posadowiony budynek Hotelu również korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, o ile powyższa dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia od podatku od towarów i usług, i wybrać opodatkowanie dostawy budynku Hotelu pod warunkiem, że spełnione zostaną przesłanki określone w art. 43 ust. 10 ustawy, tj. dokonujący dostawy i nabywca budynku będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy tego obiektu właściwemu dla ich nabywcy Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.