Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.260.2021.2.NF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-28
Teza: Uznanie Wnioskodawcy za podatnika w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości oraz zwolnienia od podatku VAT tej transakcji.
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 17 maja 2021 r. (data wpływu 17 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 12 lipca 2021 r. (data wpływu 12 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1) – **jest nieprawidłowe,**
*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

17 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1) oraz zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2). Wniosek uzupełniono pismem z 12 lipca 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Pani A (dalej: Wnioskodawca) jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność w obszarze wynajmu nieruchomości. Wnioskodawca nie jest przedsiębiorcą wpisanym do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. 19 marca 2020 r. Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego na zasadzie współwłasności po połowie własności (50%) nieruchomość obejmującą działkę nr 1 (dalej: Nieruchomość).

Wnioskodawca dokonał zakupu Nieruchomości do majątku osobistego ze środków pochodzących z majątku osobistego. Celem nabycia nieruchomości był cel lokaty kapitału i inwestycyjny.

Działka gruntu nr 1 o obszarze 0,0974 ha położona jest w B i zabudowana jest – zgodnie z wypisem z kartoteki budynków:

1.  budynkiem wielomieszkaniowym o powierzchni zabudowy 203 m2,
2.  budynkiem wielomieszkaniowym o powierzchni zabudowy 182 m2,
3.  budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 79 m2.

Wszystkie powyższe obiekty są w złym stanie technicznym. Budynki mają po około 80 lat.

Działka nr 1 została wydzielona z istniejącej księgi wieczystej i została dla niej założona nowa księga wieczysta pod nr (…). Dla przedmiotowej działki gruntu nr 1 wydana została 17 lutego 2020 r. przez (…) ostateczna decyzja nr (…) o warunkach zabudowy, numer sprawy: (…) ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z ich przebudową na budynek mieszkalny wielorodzinny.

W konsekwencji, po zakończeniu przyszłego procesu budowlanego na działce pozostanie 1 budynek mieszkalny wielorodzinny. Na podstawie decyzji (…) z 1 października 2020 r. dokonano przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy z 17 lutego 2020 r. nr (…) (pismo nr (…)) dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z ich przebudową na budynek mieszkalny wielorodzinny planowanej do realizacji na działce ewid. nr 1 położonej w B na rzecz Wnioskodawcy.

Transakcja zakupu udziału w Nieruchomości z 19 marca 2020 r. nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie obiektów zlokalizowanych na działce gruntu nr 1. Wnioskodawca nie dokonał zbycia innej nieruchomości lub udziału w nieruchomości w ciągu ostatnich 5 lat do dnia złożenia wniosku. Nieruchomość nie była nigdy przez Wnioskodawcę lub drugiego Współwłaściciela wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej i nie była przedmiotem tej działalności. Wnioskodawca obecnie planuje dokonać zbycie swojego udziału w Nieruchomości (50%) (dalej: Transakcja). Potencjalny nabywca Nieruchomości zlecił już określone prace na Nieruchomości celem realizacji inwestycji budowlanej takie jak roboty projektowe.

W piśmie z 12 lipca 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem sprzedaży ma być udział w Nieruchomości. Na przedmiotowej Nieruchomości zlokalizowane są trzy budynki:

1.  budynek wielomieszkaniowy o powierzchni zabudowy 203 m2,
2.  budynek wielomieszkaniowy o powierzchni zabudowy 182 m2,
3.  budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni zabudowy 79m2.

Ponadto, na poniższe pytania tut. Organu Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi:

1.  czy do dnia planowanego zbycia, na wskazanej we wniosku Nieruchomości, zostaną rozpoczęte jakiekolwiek prace budowalne? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie. Ad a) Tak, zostały już rozpoczęte prace projektowe, porządkowe oraz dokonano tymczasowego zabezpieczenia budynku i ochrony osób postronnych przed narażeniem na niebezpieczeństwo utraty zdrowia i życia do czasu rozpoczęcia zasadniczych robót budowlanych. W szczególności wykonano następujące czynności:
    *   zostały wykonane odkrywki fundamentów sąsiednich budynków,
    *   zostały zabezpieczone wszystkie otwory drzwiowe i okienne we wszystkich budynkach,
    *   została zabezpieczona elewacja frontowa budynku zlokalizowanego bezpośrednio przy ul. (\`(...)\`),
    *   budynki oraz działka gruntu zostały opróżnione ze zbędnych materiałów oraz śmieci.
2.  z ilu lokali składają się budynki położone na działce nr 1? Czy są to wyłącznie lokale mieszkalne, czy również lokale użytkowe? Ad b) Obecnie w dwóch budynkach mieszkalnych są 22 lokale mieszkalne oraz 2 lokale użytkowe. Trzeci budynek jest wyłącznie budynkiem gospodarczym w którym nie występują lokale mieszkalne lub użytkowe. Budynki są pustostanami w złym stanie technicznym nienadającymi się do użytkowania. Nieruchomość była już nabyta w takim stanie technicznym.
3.  w jaki sposób Wnioskodawca wykorzystywał/wykorzystuje ww. lokale w budynkach będących przedmiotem sprzedaży? W jaki sposób Wnioskodawca chciał wykorzystywać te lokale w swoim majątku osobistym? Ad c) Budynki w tej chwili nie nadają się do użytkowania. Przedmiotowe budynki nie były wykorzystywane w majątku osobistym Wnioskodawcy. Rozpatrywany na przyszłość był remont lokali i wynajem lokali lub ewentualnie sprzedaż wyodrębnionych lokali.
4.  w opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że celem nabycia Nieruchomości był cel lokaty kapitału i inwestycyjny. W jaki sposób realizacja tego celu miała się przejawiać? Czy Wnioskodawca planował dalszą odsprzedaż Nieruchomości traktując ją jako towar handlowy? Ad d) Jak wskazano powyżej, rozpatrywany był wariant remontu lokali i ich wynajmu. Dalsza odsprzedaż Nieruchomości była też jednym z wariantów działania.
5.  czy lokale znajdujące się w budynkach, będących przedmiotem sprzedaży, były/są przedmiotem umowy najmu/dzierżawy? Jeśli tak, to od kiedy? Ad e) Od momentu zakupu przez Wnioskodawcę budynki ani pojedyncze lokale nie były i nie są przedmiotem umów najmu/dzierżawy z powodu złego stanu technicznego.
6.  dlaczego/w jakim celu została przeniesiona na Wnioskodawcę decyzja o warunkach zabudowy z 17 lutego 2020 r. dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z ich przebudową na budynek mieszkalny wielorodzinny planowanej do realizacji na działce ewid. nr 1 położonejw B? Ad f) Na moment zakupu Nieruchomości była wydana dla tej Nieruchomości prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynków (na ówczesnego właściciela). Wnioskodawca jako nowy współwłaściciel był uprawniony do przeniesienia na siebie wyżej wymienionej decyzji celem umożliwienia rozbudowy i przebudowy budynków.
7.  czy w celu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca podjął jakiekolwiek czynności/działania związane z jej sprzedażą, tj. np. zamieszczenie ogłoszeń prezentujących nieruchomość, skorzystanie z usług biura, udzielenie pełnomocnictwa do aktywnego poszukiwania potencjalnego nabywcy/nabywców, reklama itp.? Ad g) Potencjalny nabywca został określony na skutek nieformalnych kontaktów. Potencjalnym nabywcą będzie podmiot, w której Wnioskodawca jest jednym ze wspólników.
8.  czy z potencjalnym nabywcą została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży? Ad h) Nie.
9.  w przypadku, gdy została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Wnioskodawcą i nabywcą, to proszę wskazać, czy z jej zapisów wynikają warunki, po spełnieniu których dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości? Proszę wskazać te warunki. Ad i) W świetle odpowiedzi w punkcie h) powyżej odpowiedź jest bezprzedmiotowa.
10.  czy Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa potencjalnemu nabywcy? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie czynności obejmuje udzielone pełnomocnictwo oraz jakich czynności dokonał/dokona nabywca przed nabyciem przedmiotowej Nieruchomości w ramach udzielonego pełnomocnictwa? Ad j) Tak, Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa podmiotowi trzeciemu działającemu w imieniu i na rzecz potencjalnego Kupującego celem reprezentacji przed organami administracji publicznej. Wnioskodawca użyczył nieruchomość potencjalnemu nabywcy w celu ustalenia warunków technicznych przyłączy mediów.
11.  kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (tj. rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy, użytkownikowi) lokali znajdujących się w budynkach mających być przedmiotem sprzedaży? Ad k) Nie były przedmiotem remontu. Wnioskodawca fizycznie nie rozpoczął korzystania z tego budynku z powodu ich złego stanu technicznego. Budynki pochodzą z końca lat trzydziestych XX wieku i wtedy prawdopodobnie rozpoczął się okres ich pierwszego (fizycznego) zasiedlenia.
12.  czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokali a ich zbyciem upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Ad l) Przyjmując pierwsze zasiedlenie jako fizyczne rozpoczęcie korzystania z lokali ponad 80 lat temu, to pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokali a ich zbyciem upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca w z tytułu sprzedaży udziału w przedmiotowej Nieruchomości stanie się podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2016 r. poz. 710), a transakcja sprzedaży Nieruchomości zostanie opodatkowana podatkiem VAT?
2.  Jeśli sprzedaż udziału w opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT to czy transakcja będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

W opinii Wnioskodawcy, nie będzie on podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2016 r. poz. 710), zwanej dalej ustawą o VAT, w zakresie sprzedaży udziału w Nieruchomości, a transakcja sprzedaży nie powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W uchwale Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11 stwierdzono, że udział we współwłasności stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym sprzedaż udziału w ruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik podatku VAT. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika podatku VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Analizując opis sprawy przedstawiony przez Wnioskodawcę w kontekście powołanych regulacji ustawy o VAT oraz powyższych orzeczeń TSUE stwierdzić należy, że Wnioskodawca nabył udział we współwłasności nieruchomości gruntowej, traktując inwestycję jako formę lokaty kapitału na przyszłość, dającą lepsze efekty ekonomiczne niż lokaty bankowe, a przez to lepsze zabezpieczenie.

Podkreślenia wymaga fakt, że sądy administracyjne kierując się wytycznymi ww. wyroku TSUE wskazują, że zamiar nabycia nieruchomości w celu lokaty kapitału nie przesądza o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości nabytych w tym celu za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT – zob. wyrok Sądu Administracyjnego w Krakowie z 22 października 2015 r., sygn. akt I Sa/Kr 1269/15. W tym miejscu można także przytoczyć fragment uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 20 października 2015 r., sygn. akt I SA/Gd 523/15, który potwierdza, że nawet podjęcie się bardziej zaawansowanych czynności, nie skutkuje uznaniem, że mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, dotyczy to w szczególności wykonania przyłączy do sieci energetycznej i wodociągowej. W ocenie Sądu: „Organ zdaje się nie zauważać, że czynności podjęte przez skarżącego nie miały na celu wyłącznie podniesienia atrakcyjności nieruchomości i zwiększenia jej wartości, a w konsekwencji uzyskania jak najwyższej ceny sprzedaży, ale przede wszystkim zostały powzięte w celu jej sprzedaży w ogóle”. Należy też podkreślić, iż przedmiotowa Nieruchomość nie była nigdy przez Wnioskodawcę lub drugiego Współwłaściciela wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej i nie była przedmiotem tej działalności – zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 grudnia 2008 r., sygn. akt I FSK 1431/07; z 18 grudnia 2008 r., sygn. akt I FSK 1556/07.

Działalność Wnioskodawcy nie była więc oczywiście działalnością zorganizowaną, tym bardziej w obliczu przedstawionych w stanie faktycznym twierdzeń, tj. brak prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości (brak statusu podatnika podatku VAT w tym zakresie). Dlatego też Wnioskodawca uważa, że przedmiotowa transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości nie nosi cech zorganizowanych działań, typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Transakcja ta w ocenie Wnioskodawcy stanowi czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (sprzedaż składników majątku osobistego), i jako taka nie może być sama z siebie uznawana za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy, jeśli Wnioskodawca z tytułu planowanej transakcji stanie się podatnikiem podatku VAT, to sprzedaż udziału w opisanej Nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. W związku z powyższym, sprzedaż lub przekazanie udziału w prawie własności budynków oraz gruntu należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Odpłatna dostawa budynków lub budowli może podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W opinii Wnioskodawcy Spółka będzie mogła skorzystać z powyższego zwolnienia, bowiem budynki zlokalizowane na Nieruchomości mają ponad 80 lat. Ponadto, gdyby zwolnienie z powyższego tytułu było niemożliwe to – zdaniem Wnioskodawcy – zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1) – **jest nieprawidłowe,**
*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2) – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwana dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE, podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot występuje w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10), czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze wynajmu nieruchomości. 19 marca 2020 r. Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego na zasadzie współwłasności połowę własności nieruchomości obejmującej działkę nr 1. Na Nieruchomości zlokalizowane są trzy budynki: budynek wielomieszkaniowy o powierzchni zabudowy 203 m2, budynek wielomieszkaniowy o powierzchni zabudowy 182 m2 oraz budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 79 m2. Wnioskodawca obecnie planuje dokonać zbycia swojego udziału w Nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania, czy Wnioskodawca z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości stanie się podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 1).

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza tej sprawy w kontekście powołanych powyżej przepisów oraz orzeczeń TSUE wskazuje, że – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – sprzedaż udziału w działce nr 1 nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Jak wskazano we wniosku celem nabycia udziału w Nieruchomości był cel lokaty kapitału i inwestycyjny. Wnioskodawca nabył budynki w celu remontu lokali i ich wynajmu lub sprzedaży. Ponadto, Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w obszarze wynajmu nieruchomości. Co więcej, potencjalnym nabywcą Nieruchomości będzie podmiot, w którym Wnioskodawca jest jednym ze wspólników. Zdaniem tut. Organu powyższe wskazuje, że przy nabyciu Nieruchomości Wnioskodawcy przyświecał zamiar finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb swoich bądź osób najbliższych. Sam Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, że przedmiotowe budynki nie były wykorzystywane w jego majątku osobistym. Ponadto, Wnioskodawca jako nowy współwłaściciel przeniósł na siebie obowiązującą dla Nieruchomości w dniu nabycia decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na rozbudowie nadbudowie budynków. Również charakter budynków znajdujących się na działce nr 1 świadczy o tym, że działka ta nie była nabyta z zamiarem wykorzystania jej na cele tzw. osobiste. Nie bez znaczenia jest także fakt, że pomiędzy nabyciem Nieruchomości (19 marca 2020 r.), a planowaną sprzedażą upłynie niewielki okres czasu.

Ponadto, Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa podmiotowi trzeciemu działającemu w imieniu i na rzecz potencjalnego Kupującego celem reprezentacji przed organami administracji publicznej. Wnioskodawca użyczył Nieruchomość potencjalnemu nabywcy w celu ustalenia warunków technicznych przyłączy mediów. Fakt, że działania te faktycznie podjął pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawcy.

Jak wynika z przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Zgodnie bowiem z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego). Natomiast art. 96 Kodeksu cywilnego stanowi, że umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawcy.

Mając na względzie okoliczności sprawy należy wskazać, że w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym, czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca w związku z tą transakcją będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 1 należy uznać jako nieprawidłowe.

Ponadto, Wnioskodawca ma wątpliwości dotyczące zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).

W tym miejscu należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Nieruchomość zabudowana jest:

1.  budynkiem wielomieszkaniowym o powierzchni zabudowy 203 m2,
2.  budynkiem wielomieszkaniowym o powierzchni zabudowy 182 m2,
3.  budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 79 m2.

Wszystkie powyższe obiekty są w złym stanie technicznym. Budynki mają po około 80 lat. Obecnie w dwóch budynkach mieszkalnych są 22 lokale mieszkalne oraz 2 lokale użytkowe. Trzeci budynek jest wyłącznie budynkiem gospodarczym w którym nie występują lokale mieszkalne lub użytkowe. Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie obiektów zlokalizowanych na Nieruchomości. Na Nieruchomości rozpoczęte zostały prace projektowe, porządkowe oraz dokonano tymczasowego zabezpieczenia budynku i ochrony osób postronnych przed narażeniem na niebezpieczeństwo utraty zdrowia i życia do czasu rozpaczania zasadniczych robót budowlanych. W szczególności wykonano następujące czynności: zostały wykonane odkrywki fundamentów sąsiednich budynków, zostały zabezpieczone wszystkie otwory drzwiowe i okienne we wszystkich budynkach, została zabezpieczona elewacja frontowa budynku zlokalizowanego bezpośrednio przy ul. (\`(...)\`), a także budynki oraz działka gruntu zostały opróżnione ze zbędnych materiałów oraz śmieci. Wnioskodawca w odpowiedzi na pytania tut. Organu wskazał, że lokale nie były przedmiotem remontu, budynki pochodzą z końca lat trzydziestych XX wieku i wtedy prawdopodobnie rozpoczął się okres ich pierwszego (fizycznego) zasiedlenia. Tym samym, pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokali a ich zbyciem upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku gospodarczego oraz poszczególnych lokali stanowiących Nieruchomość nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak wynika z wniosku pierwsze zasiedlenie ww. obiektów miało już miejsce, a od pierwszego ich zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie obiektów, ponieważ zarówno budynek, jak i lokale nie były przedmiotem ulepszeń. W związku z powyższym, dla transakcji dostawy ww. obiektów (udziału w Nieruchomości) zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa udziału w prawie własności gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż udziału w ww. obiektach (udziału w Nieruchomości) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Końcowo zauważyć należy, że na ocenę prawidłowości rozpatrywanej kwestii nie mogą wpłynąć powołane przez Wnioskodawcę orzeczenia sądów administracyjnych, bowiem stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych. Nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli Nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego Współwłaściciela.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.