Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.729.2025.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-28
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości
niezabudowanej
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
    Uzupełnił go Pan pismem - w odpowiedzi na wezwanie.

    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli do majątku wspólnego nieruchomość składającą
    się z działki o numerach ewidencyjnych 1 o powierzchni 0,3020 ha oraz działek o
    numerach ewidencyjnych 2 i 3 o łącznej powierzchni 0,0209 ha położonych w (...) na
    podstawie aktu notarialnego z dnia 30 lipca 2013 roku Rep A nr (...) sporządzony przez
    Notariusza T.G., w jego Kancelarii Notarialnej w (...) przy ul. (...). Zgodnie z treścią § 7
    umowy sprzedaży zakupione działki powiększyły areał gospodarstwa rolnego majątku
    wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki. Zgodnie z treścią aktu notarialnego
    wskazanego powyżej zakupione działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    Gminy (...) w dniu zakupu położone były w jednostce strukturalnej MOP (miejsce obsługi
    podróżnych), natomiast zgodnie z treścią wypisów z rejestru gruntów przedmiotowe
    działki oznaczone są jako RIVa, RIVb (rolne klasa IV).
    Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług, ale przedmiotowe działki nigdy nie były wykorzystywane w działalności
    gospodarczej co więcej nie dokonywano żadnych nakładów związanych z tymi działkami,
    które uprawniałyby wnioskodawcę do odliczenia podatku od towarów i usług.
    Przedmiotowe działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy oraz jego małżonki i
    wchodzą w skład gospodarstwa rolnego.
    W dniu 3 kwietnia 2025 roku Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli przed Notariuszem
    C.S. w Jego Kancelarii Notarialnej w (...) umowę sprzedaży przedwstępną zgodnie z aktem
    notarialnym Rep A nr (...).
    Z treści aktu notarialnego wynika, że przedmiotem umowy jest nieruchomość obejmująca
    działki ewidencyjne:
    1) 1 oraz 3, które znajdują się z jednostce strukturalnej 12U - tereny zabudowy
      usługowej
    2) 2, która znajduje się w jednostce strukturalnej 2KDGP - tereny dróg publicznych klasy
      drogi głównej ruchu przyspieszonego.
    Ponadto z aktu notarialnego umowy sprzedaży przedwstępnej wynika, iż nieruchomość
    1) jest niezabudowana,
    2) nie jest dzierżawiona,
    3) nie jest położona w obszarze rewitalizacji oraz na obszarze Specjalnej Strefy
      Ekonomicznej,
    4) nie stanowi lasu i nie jest przeznaczona do zalesienia oraz nie jest objęta
      uproszczonym planem urządzenia lasu,
    5) nie stanowi gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi,
    6) posiada dostęp do drogi publicznej,
    7) dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji
      celu publicznego
    8) jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich.
    W § 8 umowy sprzedaży przedwstępnej Wnioskodawca wraz z małżonką (sprzedający)
    udzielili Kupującemu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul.
    (...), REGON (...), NIP (...) pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw
    do reprezentowania ich wobec wszelkich osób, podmiotów, organów administracji
    publicznej, sądów powszechnych i administracyjnych we wszelkich kwestiach dot.
    Nieruchomości objętej sprzedażą w tym do uzyskania zgód na zjazdy z dróg publicznych,
    pozwolenia wodnoprawne, wyłączenia z produkcji rolnej oraz dysponowaniem gruntem

    na cele budowlane, w tym uzyskania pozwolenia na budowę. Pełnomocnictwo może byś
    wykorzystane jedynie do uzyskania stosownych pozwoleń administracyjnych celem
    przystosowania działek objętych umową sprzedaży przedwstępną do realizacji zamierzeń
    budowlanych. Wszelkie działania podejmowane na podstawie pełnomocnictwa będą
    prowadzone na koszt i ryzyko kupującego. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT.
    Nieruchomość zostanie sprzedana za kwotę 1.000.000,00 zł (netto).
    W uzupełnieniu wskazał Pan, że:
    Zdarzenie przyszłe opisane we wniosku o interpretację przesłane do Dyrektora KIS
    obejmuje wszystkie trzy działki tj. 1 o powierzchni 0,3020 ha oraz działek o numerach
    ewidencyjnych 2 i 3 o łącznej powierzchni 0,0209 ha położonych w (...). Te trzy działki
    stanowią jedną nieruchomość i tylko w takiej konfiguracji mogą być sprzedane. Stan
    faktyczny zdarzenia przyszłego jest tożsamy dla każdej działki oddzielnie, żadna z działek
    nie ma odrębnej sytuacji prawnopodatkowej.
    Ad. 1
    Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych, czynnym
    podatnikiem VAT jestem od dnia 2 stycznia 1995 roku.
    Ad. 2
    Nie, przy nabyciu działek o numerach ewidencyjnych 1, 3, 2 nie przysługiwało Panu
    obniżenie podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Ad.3
    Zakup działek o numerach ewidencyjnych 1, 3, 2 zostały nabyte w ramach czynności
    zwolnionych od podatku od towarów i usług.
    Ad.4
    Nabycie działek o numerach ewidencyjnych 1, 3, 2 zostało udokumentowane aktem
    notarialnym zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego i nie była wystawiona faktura VAT
    dokumentująca nabycie przedmiotowych działek.
    Ad.5
    Działki zostały zakupione z zamiarem powiększenia gospodarstwa rolnego zgodnie z
    treścią aktu notarialnego, które posiadaliśmy już w dniu zawarcia umowy sprzedaży w
    dniu 30 lipca 2013 roku.
    Ad.6
    Działki 1, 3, 2 nie wykorzystywał Pan i nie wykorzystuje w żaden sposób, jedyne co Pan
    wykonywał to okresowo kosił trawę by nie zarastały.
    Ad.7
    Działki 1, 3, 2 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15
    ust. 2 ustawy o VAT w tym działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o
    VAT. W związku z powyższym nie był i nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT z
    tytułu działalności rolniczej.
    Ad.8
    Nie był Pan nigdy rolnikiem ryczałtowym.
    Ad.9
    W trakcie posiadania przedmiotowych działek 1, 3, 2 nigdy nie dokonywał Pan sprzedaży
    płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej a zatem nie był Pan
    opodatkowany podatkiem od towarów i usług z tego tytułu.
    Ad.10
    Dla działek 1, 3, 2 nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę planu
    zagospodarowania przestrzennego.
    Ad.11

    Nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla
    działek 1, 3, 2.
    Ad.12
    Działki 1, 3, 2 nie były nigdy przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym
    charakterze.
    Ad.13
    Nie poczynił Pan żadnych nakładów, które mogłyby zwiększyć lub uatrakcyjnić działki 1, 3,
    2, nie wydzielił Pan drogi, nie wybudował Pan żadnej drogi, nie wyposażył Pan
    przedmiotowe działki w urządzenia i sieć kanalizacyjną oraz energetyczną.
    Ad.14
    Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
    Pozostałe nieruchomości zamierza Pan pozostawić w posiadaniu w ramach areału
    niezbędnego do posiadania gospodarstwa rolnego.
    Art.15
    Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.
    Art.16
    Środki ze sprzedaży zostaną pozostawione jako zabezpieczenie bieżących potrzeb.
    Ad.17
    1 oraz 3, znajdują się z jednostce strukturalnej 12U - tereny zabudowy usługowej, działka
    2, która znajduje się w jednostce strukturalnej 2KDGP - tereny dróg publicznych klasy
    drogi głównej ruchu przyspieszonego (droga dojazdowa).
    Ad.18
    W §8 umowy sprzedaży przedwstępnej Wnioskodawca (sprzedający) udzielił Kupującemu
    (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), REGON (...), NIP
    (...) pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw do reprezentowania
    ich wobec wszelkich osób, podmiotów, organów administracji publicznej, sądów
    powszechnych i administracyjnych we wszelkich kwestiach dot. Nieruchomości objętej
    sprzedażą w tym do uzyskania zgód na zjazdy z dróg publicznych, pozwolenia
    wodnoprawne, wyłączenia z produkcji rolnej oraz dysponowaniem gruntem na cele
    budowlane, w tym uzyskania pozwolenia na budowę. Pełnomocnictwo może byś
    wykorzystane jedynie do uzyskania stosownych pozwoleń administracyjnych celem
    przystosowania działek objętych umową sprzedaży przedwstępną do realizacji zamierzeń
    budowlanych. Wszelkie działania podejmowane na podstawie pełnomocnictwa będą
    prowadzone na koszt i ryzyko kupującego. Założenie jest takie, iż sprzedaż nieruchomości
    nastąpi tylko w przypadku uzyskania nie tylko warunków zabudowy ale i decyzji o
    lokalizacji inwestycji celu publicznego i pozwolenia na budowę takiego obiektu.
    Ad.19
    Działki 1, 3, 2 nie były wykorzystywane w żadnym zakresie, działki można powiedzieć, iż
    leżały odłogiem a więc nie są związane z żadną działalnością zwolnioną lub opodatkowaną.

## Pytanie

Biorąc pod uwagę powyższe powstaje pytanie czy dostawa towaru (nieruchomości)
    opisanego powyżej będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z
    dnia o ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz.
    1570 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie (przeformułowane w piśmie z 28 października 2025 r.)
    Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż działek objętych przedwstępną umową sprzedaży
    będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT.

    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o
    VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów
    i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
    7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności,
    konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej
    właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Wnioskodawca dokona sprzedaży tych działek w sposób incydentalny, nie wykonywał
    żadnych czynności, które wskazywałyby na fakt działania w ramach działalności
    gospodarczej w rozumieniu ustawy. Wnioskodawca nie udostępniał nigdy ani też nie
    udostępnia obecnie nikomu gruntów zarówno w drodze dzierżawy, jak i użyczenia czy
    najmu, nie osiąga z tego tytułu żadnych przychodów ani nie ponosił żadnych nakładów na
    przedmiotowe grunty celem przygotowania ich do sprzedaży. Wnioskodawca nie
    przeprowadzał, żadnych akcji marketingowych dotyczących sprzedaży działek
    stanowiących przedmiot sprzedaży, nie dokonywał podziału działek, nie uzbrajał terenu,
    nie występował o jakiekolwiek pozwolenia. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca
    wykonywał w okresie posiadania tych gruntów jedynie zwykły zarząd majątkiem
    prywatnym.
    Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy nie został spełniony jeden z
    warunków do uznania Wnioskodawcy jako podatnika podatku od towarów i usług w
    zakresie dostawy towaru (nieruchomości) a zatem dostawa terenu niezabudowanego
    korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 43. ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju (...).
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
      energii.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
      na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Wskazać należy, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania
    wieczystego nieruchomości.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej:
    Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje
    kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy
    zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS
    2/11.
    Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
    może zbyć swój udział.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
    dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego
    1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej,
    jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników
    majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej
    (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
      czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia
      nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania
      nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa
    jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w
    skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać
    podziału majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii
    podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą
    szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania
    małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma
    przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności
    istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

    Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem
    podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten
    małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności
    prawnej) - jako podatnik VAT.
    Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy,
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1,
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
        a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
        b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną

    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 3, 2
    będzie zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić czy dokonując
    sprzedaży Nieruchomości będzie Pan występował w charakterze podatnika. W związku z
    tym należy ustalić, czy w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania
    o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznana Pana za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.

    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10)
    wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą
    same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i
    zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług
    budowlanych, jest Pan czynnym podatnikiem VAT od dnia 2 stycznia 1995 roku. Na
    podstawie aktu notarialnego z dnia 30 lipca 2013 Nabył Pan z żoną działki niezabudowane
    nr 1 2 i 3. Przy nabyciu działek o numerach ewidencyjnych 1, 3, 2 nie przysługiwało Panu
    obniżenie podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie działek o numerach
    ewidencyjnych 1, 3, 2 zostało udokumentowane aktem notarialnym zgodnie z przepisami
    kodeksu cywilnego i nie była wystawiona faktura VAT dokumentująca nabycie
    przedmiotowych działek. Działki zostały zakupione z zamiarem powiększenia

    gospodarstwa rolnego zgodnie z treścią aktu notarialnego, które Pan posiadał już w dniu
    zawarcia umowy sprzedaży w dniu 30 lipca 2013 roku. Działki 1, 3, 2 nie wykorzystywał
    Pan i nie wykorzystuje w żaden sposób, jedyne co Pan wykonywał to okresowo kosił trawę
    by nie zarastały. Działki 1, 3, 2 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej
    zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w tym działalności rolniczej o której mowa w
    art. 2 pkt. 15 ustawy o VAT. W związku z powyższym nie był i nie jest Pan czynnym
    podatnikiem podatku VAT z tytułu działalności rolniczej. Nie był Pan nigdy rolnikiem
    ryczałtowym. W trakcie posiadania przedmiotowych działek 1, 3, 2 nigdy nie dokonywał
    Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej a zatem nie
    był Pan opodatkowany podatkiem od towarów i usług z tego tytułu. Dla działek 1, 3, 2 nie
    występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę planu zagospodarowania
    przestrzennego oraz nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu. Działki 1, 3, 2 nie były nigdy przedmiotem umów najmu,
    dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Nie poczynił Pan żadnych nakładów, które
    mogłyby zwiększyć lub uatrakcyjnić działki 1, 3, 2, nie wydzielił Pan drogi, nie wybudował
    Pan żadnej drogi, nie wyposażył Pan przedmiotowe działki w urządzenia i sieć
    kanalizacyjną oraz energetyczną. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych
    w przyszłości do sprzedaży. Pozostałe nieruchomości zamierza Pan pozostawić w
    posiadaniu w ramach areału niezbędnego do posiadania gospodarstwa rolnego. Środki ze
    sprzedaży zostaną pozostawione jako zabezpieczenie bieżących potrzeb. W § 8 umowy
    sprzedaży przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu (...) spółce z ograniczoną
    odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), REGON (...), NIP (...) pełnomocnictwa z
    prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw do reprezentowania ich wobec wszelkich
    osób, podmiotów, organów administracji publicznej, sądów powszechnych i
    administracyjnych we wszelkich kwestiach dot. Nieruchomości objętej sprzedażą w tym do
    uzyskania zgód na zjazdy z dróg publicznych, pozwolenia wodnoprawne, wyłączenia z
    produkcji rolnej oraz dysponowaniem gruntem na cele budowlane, w tym uzyskania
    pozwolenia na budowę. Pełnomocnictwo może być wykorzystane jedynie do uzyskania
    stosownych pozwoleń administracyjnych celem przystosowania działek objętych umową
    sprzedaży przedwstępną do realizacji zamierzeń budowlanych. Wszelkie działania
    podejmowane na podstawie pełnomocnictwa będą prowadzone na koszt i ryzyko
    kupującego. Założenie jest takie, iż sprzedaż nieruchomości nastąpi tylko w przypadku
    uzyskania nie tylko warunków zabudowy ale i decyzji o lokalizacji inwestycji celu
    publicznego i pozwolenia na budowę takiego obiektu. Działki nr 1, 3, 2 nie były
    wykorzystywane w żadnym zakresie, działki można powiedzieć, iż leżały odłogiem a więc
    nie są związane z żadną działalnością zwolnioną lub opodatkowaną. W dniu 3 kwietnia
    2025 roku zawarł Pan przed Notariuszem umowę sprzedaży ww. działek.
    Zatem mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że nie podejmował Pan działań
    mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych
    Kupujących. Z kolei pełnomocnictwo udzielone kupującej spółce miało na celu uzyskanie
    przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów
    nieruchomości dla potencjalnych nabywców.
    Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do
    podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym
    interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją
    rzecz.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb nabywcy, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że
    zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    niezabudowanych działek nr 1, 3, 2, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie
    przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności

    gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że
    Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a
    stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanych działkach nr 1, 3, 2 będzie Pan
    korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie
    jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak
    tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanych działkach nr 1, 3, 2,
    będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem,
    która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania
    przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż udziału w niezabudowanych działkach nr 1, 3, 2 nie będzie
    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym,
    nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zatem przedstawione przez Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r.
    sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK
    347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja nie wywiera skutków podatkowych dla Pana małżonki.
    Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą
    aktualność.
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pana do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.