Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-156/11/BJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-04-20
Teza: Sprzedaż działek przeznaczonych pod zabudowę.
Słowa kluczowe: działki; grunty; sprzedaż; zabudowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2011 r. (data wpływu 4 lutego 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2011 r. został złożony wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie consultingu (przygotowywanie wniosków o dotacje unijne, doradztwo w zakresie zarządzania, szkolenia) oraz działalność developerską. Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W dniu 13 maja 2008 r. zakupił Pan nieruchomość - niezabudowaną działkę gruntu numer 304/2 o obszarze 2,4894 ha objętą księgą wieczystą. Przedmiotowe grunty zakupił Pan wraz z małżonką. Grunty zostały zakupione z zamiarem ich odsprzedaży, ewentualnie z zamiarem ich wykorzystywania w działalności developerskiej. Od czasu zakupu przedmiotowych gruntów dokonywał Pan szeregu czynności, które miały przystosować powyższe grunty dla celów ich wykorzystania w działalności gospodarczej, względnie uczynić z nich atrakcyjniejszy przedmiot sprzedaży. Te czynności to:

*   dokonanie podziału zakupionej jednej działki gruntu na mniejsze działki (o powierzchni nieco przekraczającej 0,3ha) - uzyskano w ten sposób działki 304/3, 304/4, 304/5, 304/6, 304/9, 304/7, 304/8;
*   uzyskanie warunków zabudowy dla powstałych w ten sposób działek (w sposób umożliwiający wybudowanie na każdej z tych działek trzech domów);
*   podzielenie działek, dla których ustalono warunki zabudowy, na mniejsze działki (z każdej działki wyodrębniono trzy działki) - z działki 304/3 otrzymano działki 304/10, 304/11, 304/12; z działki 304/4 otrzymano działki 304/13, 304/14, 304/15; z działki 304/5 otrzymano działki 304/16, 304/17, 304/18; z działki 304/6 otrzymano działki 304/19, 304/20, 304/21; z działki 304/9 otrzymano działki 304/22, 304/23, 304/24; z działki 304/7 otrzymano działki 304/25, 304/26, 304/27; z działki 304/8 otrzymano działki 304/28, 304/29, 304/30, 304/31.

Taki „etapowy” sposób podziału gruntów związany był z brzmieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (które zasadniczo nie pozwalają na podział nieruchomości rolnych na działki mniejsze niż 0,3 ha). Planuje Pan sprzedać uzyskane w ten sposób działki. Sprzedaż ma nastąpić na rzecz jednego nabywcy za pomocą jednej czynności (jednej umowy sprzedaży).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy będzie Pan podatnikiem VAT z zakresie dokonywanej sprzedaży nieruchomości?
2.  Czy - jeśli przedmiotowe transakcje będą podlegać opodatkowaniu VAT - to właściwa będzie stawka podatku wynosząca 23% VAT?

Pana zdaniem, przytoczone wyżej okoliczności świadczą o tym, że działał Pan w charakterze podatnika VAT, albowiem po zakupie przedmiotowego gruntu, dokonano jego podziału na mniejsze części (działki) i uzyskano warunki zabudowy dla przedmiotowych działek. Także planowana sprzedaż dokonywana będzie przez Pana, jako przez podatnika VAT. Uważa Pan, że nie ma przy tym znaczenia, że dokonał Pan zakupu tego gruntu wraz z żoną. Decydujące znaczenie ma bowiem fakt, że zakupił Pan przedmiotowe grunty z zamiarem ich odprzedaży (ewentualnie innego wykorzystania w prowadzonej działalności), zaś następnie dokonał szeregu czynności, które miały ułatwić dokonanie sprzedaży powyższych gruntów. Zauważa Pan, że w ewidencji działalności gospodarczej posiada Pan również wpis (jako przedmiot działalności) PKD 68. 10.Z „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek”. To świadczy o nabyciu gruntów w charakterze podatnika, posiadaniu gruntów w charakterze podatnika i dokonywaniu sprzedaży tych gruntów w charakterze podatnika.

Na potwierdzenie stanowiska przytacza Pan orzecznictwo sądów administracyjnych, które wyraźnie wskazuje, iż w każdym przypadku - dla ustalenia, czy sprzedawca gruntów działa jako podatnik /AT, czy nie - decydujące znaczenie powinien mieć zamiar nabycia przedmiotowych gruntów (które są później sprzedawane przez takiego nabywcę). Jeśli z okoliczności wynika, że zamiarem nabycia było późniejsze odsprzedanie gruntów, to - zasadniczo - należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży. Jeśli natomiast sprzedawca gruntów nabywał te grunty do majątku prywatnego, dopuszczając wprawdzie możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem, to wówczas, co do zasady, w zakresie dokonywanej sprzedaży gruntów nie powinien być traktowany jako podatnik /AT. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 stycznia 2009 r. o sygn. I FSK 1629/07, podkreślił, że decydujące znaczenie mają: zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową.

Z okoliczności sprawy, w szczególności z podzielenia gruntu na kilkanaście mniejszych działek z ustaleniem warunków zabudowy dla tych działek, wynika, iż grunty nie zostały przez Pana zakupione celem zaspokajania potrzeb prywatnych, lecz z zamiarem wykorzystania ich w działalności gospodarczej.

Zatem stoi Pan na stanowisku, iż dokonując sprzedaży powyższych gruntów działać będzie Pan jako podatnik /AT.

W związku z powyższym przedmiotowa sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy gruntów niezabudowanych zastosowanie może mieć stawka podstawowa w wysokości 23% albo zwolnienie od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Przedmiotowe działki, w ewidencji gruntów i budynków zostały sklasyfikowane jako użytki rolne, jednakże uzyskał Pan warunki zabudowy dla niektórych działek. Warunki zabudowy zostały uzyskane dla działek po ich pierwszym podziale (na działki gruntu o areale przekraczającym 0,3 ha). Zgodnie z tymi warunkami dla każdej z takich działek uzyskano warunki zabudowy pozwalające na budowę trzech budynków mieszkalnych (na każdej z takich działek). Następnie te działki - dla których były ustalone warunki zabudowy - podzielono na mniejsze działki stosownie do uwarunkowań wynikających z ustalonych warunków zabudowy. Warunki zabudowy formalnie pozostały tylko dla działek o numerach, które były dzielone. Nie ma formalnie warunków zabudowy dla działek powstałych po drugim podziale. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tych działek będzie jedynie formalnością. W związku z powyższym Pana zdaniem czynności dotyczące tych gruntów (podział, uzyskanie dla działek podzielonych po raz pierwszy warunków zabudowy, ponowny podział działek) spowodowały, że przedmiotowe grunty stały się terenami przeznaczonymi pod zabudowę, w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. W orzecznictwie wskazuje się, że to, czy grunt jest „przeznaczony pod zabudowę”, czy też nie, powinno być ustalane przede wszystkim na podstawie okoliczności obiektywnych. W rozstrzygnięciu tego problemu mogą pomóc w szczególności zapisy planu miejscowego (planu zagospodarowania przestrzennego), treść decyzji o warunkach zabudowy, treść decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, w dalszej kolejności ewentualnie studium planu miejscowego, bądź treść ewidencji gruntów i budynków.

Pana Zdaniem z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie precyzuje pojęcia „tereny przeznaczone pod zabudowę” to słuszne wydaje się odwołanie do definicji działki budowlanej, zawartej w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, 717 ze zm.), wg której w zakres pojęcia tereny przeznaczone pod zabudowę wchodzą obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy począwszy od zabudowy mieszkaniowej (oznaczanej na planach symbolami MN i MW ) przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, po tereny zabudowy zagrodowej włącznie (symbol PM). Mając na uwadze powyższe uważa Pan, że przy określaniu, czy teren jest „przeznaczony pod zabudowę” klasyfikacja gruntu w ewidencji gruntów i budynków nie ma decydującego znaczenia, jeśli dla danego terenu istnieje obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, bądź zostały wydane warunki zabudowy.

Jak już wskazywano - podjęte czynności dotyczące sprzedawanych gruntów (podział, uzyskanie dla działek podzielonych po raz pierwszy warunków zabudowy, ponowny podział działek) spowodowały, że przedmiotowe grunty stały się terenami przeznaczonymi pod zabudowę w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Do ich dostawy nie powinno więc znajdować zastosowanie zwolnienie od podatku. W związku z powyższym ich dostawa będzie opodatkowana stawką 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecina, ul. Staromłyńska Nr 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.