Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-37/11/DP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-04-04
Teza: 1. Czy jeżeli Wnioskodawca w 2011 r. sprzeda dwa lokale mieszkalne będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, jeżeli tak to w jakiej wysokości? 2. Jeżeli wystąpiłby podatek dochodowy do zapłaty, to w którym roku należałoby sprzedać dwa lokale mieszkalne, żeby dochód był zwolniony z podatku dochodowego? 3. Czy dochód z tytułu sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych będzie dochodem z pozarolniczej działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2011 r. (data wpływu 13 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 1984 roku kupił działkę budowlaną Nr 542 o pow. 506 m2, posiadającą status dzierżawy wieczystej. W celu powiększenia posesji w sierpniu 1994 roku dokupił działkę Nr 543/3 o pow. 42 m2 - przyległą do powyższej. W 1988 roku Wnioskodawca wybudował czterokondygnacyjny dom mieszkalny o powierzchni 326 m2, a w 1990 roku dobudował do budynku mieszkalnego przybudówkę także czterokondygnacyjną o pow. 515 m2 przeznaczoną na mieszkania dla dzieci. Wnioskodawca w marcu 1991 r. rozpoczął działalność gospodarczą – zakład odzieżowy i na ten cel częściowo adaptował przybudówkę. Stopniowo zwiększał zatrudnienie i sukcesywnie adaptował pozostałą część pomieszczeń dobudowanego budynku.

W 1996 roku ww. budynek o pow. 515 m2 wpisano do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych o wartości 268.000 zł i amortyzowano go do dnia wycofania z ewidencji środków trwałych, tj. do listopada 2008 r. W dniu 6 grudnia 1999 roku obie działki, tj. Nr 542 i Nr 543/3 o całkowitej powierzchni 548 m2 zostały przekształcone z prawa dzierżawy wieczystej na prawo własności Wnioskodawcy i małżonki. W czasie budowy i adaptacji budynku i przybudówki nie był odliczany podatek VAT. W 2005 r. Wnioskodawca nabył budynek produkcyjny po byłej mleczarni z lepszą lokalizacją do prowadzenia tej samem działalności gospodarczej. Po adaptacji lokalu w 2008 roku przeniesiono produkcję, która prowadzona jest w dalszym ciągu. Po zmianie miejsca prowadzenia działalności gospodarczej (szycie odzieży) poprzedni budynek został wycofany z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych w listopadzie 2008 r. Nieumorzona wartość budynku to kwota 175. 000 zł. W grudniu 2008 r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o przywrócenie sposobu użytkowania budynku mieszkalno-usługowego na lokale mieszkalne. W dniu 4 lutego 2009 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję o zmianie użytkowania budynku. W latach 2009-2010 sposobem gospodarczym adaptował pomieszczenia po prowadzonej uprzednio działalności gospodarczej na lokale mieszkalne. Po adaptacji poszczególnych kondygnacji docelowo w budynku będzie 9 lokali mieszkalnych o powierzchni od 34 m2 do 50 m2. Na adaptację powyższych lokali Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny jako osoba fizyczna. Żadne wydatki związane z ww. adaptacją nie były zaliczane do kosztów prowadzonej działalności gospodarczej. Nie odliczano także VAT z tego tytułu. Środki z kredytu wystarczyły na adaptację 4 mieszkań, aby wykończyć pozostałe lokale Wnioskodawca chciałby sprzedać 2 mieszkania – jedno o pow. 34 m2, drugie o pow. 37 m2 a uzyskane środki przeznaczyć na adaptację pozostałych lokali. Wnioskodawca zamierza przeznaczyć lokale mieszkalne na najem prywatny, a w przyszłości przekazać je dzieciom jako darowiznę. Nie zamierza sprzedawać więcej niż dwa mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy jeżeli Wnioskodawca w 2011 r. sprzeda dwa lokale mieszkalne będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, jeżeli tak to w jakiej wysokości?
2.  Jeżeli wystąpiłby podatek dochodowy do zapłaty, to w którym roku należałoby sprzedać dwa lokale mieszkalne, żeby dochód był zwolniony z podatku dochodowego?
3.  Czy dochód z tytułu sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych będzie dochodem z pozarolniczej działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych jest przychodem niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dochód ze sprzedaży ww. lokali stanowi dochód osobisty, który będzie przeznaczony na dalszą adaptację lokali mieszkalnych. Dochód ze sprzedaży powyższych lokali winien być zwolniony z podatku dochodowego, ponieważ upłynęło 26 lat od zakupu gruntu posiadającego status użytkowania wieczystego oraz 12 lat od przekształcenia gruntu z użytkowania wieczystego na prawo własności, natomiast od budowy domu mieszkalnego i dobudówki minęło 21 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się jednak, stosownie do treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nie wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy.

Natomiast przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz udziału w gruncie lub prawie wieczystego użytkowania gruntu, związanego z tym lokalem mieszkalnych nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji gdy lokal ten był w działalności wykorzystywany.

Jak wynika z objaśnień do Klasyfikacji Środków Trwałych – rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U Nr 112, poz. 1317 ze zmianami), lokal mieszkalny, jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Przepis zawarty w art. 2 ustawy o własności lokali, stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

O zaliczeniu lokalu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. z 2006 r. Dz. U. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), przez zmianę sposobu użytkowania rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, stosownie do art. 71 ust. 2 ww. ustawy, wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Zmiana przeznaczenia lokalu użytkowego na lokal mieszkalny powoduje, iż zmienia się kwalifikacja przychodów z jego zbycia. Jak już wskazano, przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokalu mieszkalnego, zgodnie art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej. Przy czym nie ma znaczenia przeznaczenie lokalu przed zmianą.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, przyjęto - oparte na treści wniosku - założenie, iż sprzedawane lokale są lokalami mieszkalnymi. Przy czym, mając na uwadze rolę postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych, która przejawia się brakiem kompetencji do ustalania, czy sprzedawane lokale wypełniają znamiona uznania ich za lokale mieszkalne, wskazać należy, że w przypadku wszczęcia ewentualnego postępowania podatkowego, (którego domenę stanowi poczynienie ww. ustaleń) to na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Z treści wniosku wynika, że zamierza Pan sprzedać dwa lokale mieszkalne w dobudowanej w 1990 r. do domu mieszkalnego przybudówce. Dom mieszkalny wraz z przybudówką wybudowano na działce posiadającej status dzierżawy wieczystej, zakupionej w 1984 r.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z paragrafem pierwszym powołanego przepisu grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W związku z tym, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z przekształceniem prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności, za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest pięcioletni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy przyjąć datę nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W przedmiotowej sprawie nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu miało miejsce w 1984 roku, a w 2011 r. nastąpi zbycie dwóch lokali mieszkalnych, zatem upłynął pięcioletni okres określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego zbycie lokali mieszkalnych nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Stanowisko Pana w zakresie powstania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych należało więc uznać za prawidłowe.

Ponadto wskazać należy, iż tutejszy organ nie prowadzi postępowania w celu stwierdzenia, że lokale mieszkalne będące przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej, faktycznie posiadają status lokali mieszkalnych. W tym zakresie opiera się wyłącznie na treści wniosku. Ustalenie statusu lokali może natomiast być przedmiotem postępowania podatkowego lub kontrolnego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 – 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.