Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-785/14-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-10-22
Teza: Zbycie dwóch nieruchomości.
Słowa kluczowe: dochód; nieruchomości-zbycie nieruchomości; strata; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku (data wpływu 10 lipca 2014 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 16 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 3 października 2014 r. nr ILPB2/415-785/14-2/WS, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 3 października 2014 r., skutecznie doręczono dnia 7 października 2014 r., zaś w dniu 16 października 2014 r. (data nadania 14 października 2014 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w roku 2012 Wnioskodawczyni sprzedała 2 lokale mieszkalne:

*   lokal nr 1 nabyty w roku 2009 za cenę 200 000,00 zł (z tego 30 000,00 zł Wnioskodawczyni uiściła z własnych środków, resztę pokryła kredytem hipotecznym) plus koszty nabycia 5 997,00 zł, czyli razem poniosła koszty w wysokości 205 997,00 zł. Lokal ten Zainteresowana sprzedała w roku 2012 za cenę 180 000,00 zł (z tego 179 685,84zł nabywca przelał na spłatę ww. kredytu hipotecznego) i poniosła koszty sprzedaży w wysokości 5 000,00 zł, czyli uzyskała przychód do opodatkowania w wysokości 175 000,00 zł. Reasumując na operacji sprzedaży tego lokalu Wnioskodawczyni uzyskała stratę w wysokości 30 997,00 zł.
*   lokal nr 2 nabyty w roku 2010 za cenę 5 565,00 zł plus koszty nabycia 1 435,00 zł, czyli razem Zainteresowana poniosła koszty w wysokości 7 000,00 zł. Lokal ten Wnioskodawczyni sprzedała w roku 2012 za cenę 120 000,00 zł, poniosła koszty sprzedaży w wysokości 2 500,00 zł, czyli uzyskała przychód do opodatkowania w wysokości 117 500,00 zł. Reasumując na tej operacji Zainteresowana uzyskała dochód do opodatkowania w wysokości 110 500,00 zł.

Łącznie w roku 2012 Wnioskodawczyni uzyskała dochód w wysokości 79 503,00 zł obliczony jako różnica przychodów w kwocie: 292 500,00 zł i kosztów w kwocie 212 997,00 zł.

Następnie w roku 2013 Zainteresowana nabyła udział wynoszący 1/2 części lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość za cenę 68 000,00 zł plus koszty zakupu: 2 075,00 zł oraz poniosła wydatki na remont własnego lokalu mieszkalnego w wysokości 50 649,90 zł udokumentowane fakturami VAT. Razem poniosła wydatki na własne cele mieszkaniowe w kwocie 120 724, 90 zł.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazała, że lokal opisany jako nr 1 został zakupiony na kredyt hipoteczny z dopłatą środków własnych. Po różnych perturbacjach życiowych i braku funduszy na spłatę zaciągniętego kredytu Wnioskodawczyni lokal sprzedała, a warunkiem sprzedaży była spłata kredytu hipotecznego w całości, a więc kupujący od razu przelali umówioną kwotę na konto bankowe, a pozostałą brakującą kwotę Zainteresowana spłaciła kredytem gotówkowym‚ aby wybrnąć z opresji i uratować się od narastających zobowiązań. W ten sposób kwota ze sprzedaży nie przepłynęła przez ręce Wnioskodawczyni, nie były one w obrocie, ani na jej koncie tylko poszły na spłatę kredytu z dopłatą z jej strony, czyli sprzedaż nastąpiła ze stratą.

Nieruchomość nr 2 Wnioskodawczyni również sprzedała tego samego roku, a kwotę uzyskaną z jego sprzedaży zainwestowała w kupno i remont docelowego domku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionej sytuacji Wnioskodawczyni ma prawo do skorzystania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ze zwolnienia z opodatkowania całego uzyskanego w roku 2012 dochodu w wysokości 79 503,00 zł ponieważ wydatkowała w ciągu 2 lat liczonych od końca 2012 roku, a faktycznie do dnia złożenia wniosku, wydatki określone w art. 21 ust. 25 ustawy pdof w kwocie 120 724,90 zł i udział tych wydatków przekracza wysokość przychodu w kwocie 117 500, 00 zł uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, co do którego osiągnęła dochód, tj. lokalu nr 2?

Zdaniem Wnioskodawczyni, na podstawie art. 30e ustawy pdof, w oparciu o przedstawiony stan faktyczny, dochód za rok 2012 ze sprzedaży określonej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof, liczony jako różnica przychodów i kosztów osiągniętych na wszystkich operacjach z tego źródła przychodu wynosi 79 703,00 zł.

Ponieważ jednak Zainteresowana poniosła wydatki na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy pdof w kwocie 120 724,90 zł, przewyższające wysokość przychodu 175 500,00 zł z operacji sprzedaży mieszkania, na której osiągnęła dochód, to zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy pdof Zainteresowana korzysta ze zwolnienia całego osiągniętego w tym roku dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Reasumując, dochód zwolniony Wnioskodawczyni oblicza następująco: dochód osiągnięty w roku podatkowym 79 703,00 zł mnoży przez udział poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe (do wysokości przychodu ze sprzedaży mieszkania, co do której osiągnęła dochód): 117 500,00 zł przez ten przychód (ze sprzedaży mieszkania, co do której osiągnęła dochód): 175 000,00 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła lokal nr 1 w roku 2009, natomiast lokal nr 2 w roku 2010.

W związku z tym, do ustalenia skutków podatkowych zbycia obu nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w roku 2012 Wnioskodawczyni sprzedała 2 lokale mieszkalne. W wyniku sprzedaży pierwszego lokalu Zainteresowana uzyskała stratę w wysokości 30 997,00 zł. Natomiast na skutek sprzedaży drugiego uzyskała dochód do opodatkowania w wysokości 110 500,00 zł.

Następnie w roku 2013 Zainteresowana nabyła udział wynoszący 1/2 części lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość za cenę 68 000,00 zł plus koszty zakupu: 2 075,00 zł oraz poniosła wydatki na remont własnego lokalu mieszkalnego w wysokości 50 649,90 zł udokumentowane fakturami VAT. Razem poniosła wydatki na własne cele mieszkaniowe w kwocie 120 724, 90 zł.

W związku z powyższym należy wskazać, że w rozliczeniu rocznym ze sprzedaży mieszkania należy zsumować przychody i koszty dotyczące sprzedaży obu nieruchomości. Jeżeli łączne przychody przekraczają łączne koszty, obliczona nadwyżka jest dochodem podlegającym opodatkowaniu. Jednakże ulgę, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uwzględnić dla każdej nieruchomości odrębnie.

Zatem w sytuacji gdy podatnik sprzedaje dwie nieruchomości i ze sprzedaży jednej z nich uzyska stratę (nie wystąpi dochód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości), to wydatkowanie uzyskanego z tej sprzedaży przychodu nie wywiera skutków podatkowych. Z kolei, jeśli ze sprzedaży drugiej nieruchomości podatnik uzyska dochód i uzyskany przychód przeznaczy na cele mieszkaniowe, wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas może skorzystać ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że na cele mieszkaniowe, Wnioskodawczyni przeznaczyła przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu nr 2, a więc lokalu ze zbycia którego uzyskała dochód.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże sposób obliczenia dochodu zwolnionego, przedstawiony przez Wnioskodawczynię we własnym stanowisku jest nieprawidłowy.

Bowiem jak już wskazano powyżej ulgę, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uwzględnić dla każdej nieruchomości odrębnie, czyli w przypadku przedstawionym we wniosku dochód zwolniony należy obliczyć tylko w odniesieniu do lokalu nr 2 (ponieważ ze sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawczyni uzyskała dochód). Przy obliczaniu dochodu zwolnionego, należy zatem uwzględnić dane dotyczące wyłącznie lokalu nr 2, a więc obliczenie to będzie następujące: dochód osiągnięty ze sprzedaży lokalu nr 2 należy pomnożyć przez kwotę poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe, a następnie podzielić przez przychód osiągnięty ze sprzedaży lokalu nr 2.

Jeżeli jednak kwota dochodu zwolnionego, wyliczonego w powyższy sposób, będzie większa lub równa kwocie łącznego dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu nr 1 i lokalu nr 2, wówczas podstawa obliczenia podatku z odpłatnego zbycia tych nieruchomości wyniesie 0 i Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty z tego tytułu podatku.

W związku z powyższym, z uwagi na nieprawidłowo wskazany przez Zainteresowaną sposób obliczenia dochodu zwolnionego, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że tut. Organ nie może ustosunkować się do przykładu liczbowego przedstawionego przez Zainteresowaną w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, że przepis art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Należy również podkreślić, że dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.