Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-249/13-4/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-12-11
Teza: 1. Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania wartość 1/2 udziału nieruchomości może być pomniejszona o kwotę 1/2 wartości ustanowionej hipoteki obciążającej nieruchomość, której udział ma być przedmiotem darowizny? 2. Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie 1/2 wartości hipoteki przewyższa wartość 1/2 udziału w nieruchomości, podatek od spadków i darowizn będzie równy 0 zł? 3. Czy ciężarem o który może być pomniejszona wartość 1/2 udziału będącego przedmiotem darowizny będzie 1/2 wartości hipoteki ustanowionej na nieruchomości, czy 1/2 wartości aktualnego zadłużenia kredytobiorców względem banku?
Słowa kluczowe: darowizna; hipoteka; kredyt; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 sierpnia 2013 r. (data wpływu 11 września 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 listopada 2013 r. (data wpływu 28 listopada 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania w związku z planowaną darowizny nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 września 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania w związku z planowaną darowizny nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca chciałby przejąć w drodze umowy darowizny 1/2 udziału w mieszkaniu, które stanowi odrębną nieruchomość i ma założoną księgę wieczystą. Na niniejsze mieszkanie w dniu 20 marca 2013 roku został zaciągnięty kredyt hipoteczny w kwocie 184.000,00 zł. W umowie kredytowej, jako kredytobiorcy, występują współwłaściciele mieszkania w równych udziałach: X oraz Y (Wnioskodawca).

Sama umowa kredytowa nie stanowi jednak o proporcjach podziału zobowiązań kredytowych, natomiast wykorzystuje sformułowanie „solidarnie”, co oznacza, że każdy z kredytobiorców odpowiada przed bankiem do pełnej wysokości zadłużenia. Pomiędzy panią X i Y nie ma żadnych więzi pokrewieństwa (III grupa podatkowa, zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn). Wierzytelność względem banku została zabezpieczona hipoteką, z wpisem do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…). Wysokość hipoteki opiewa na kwotę 312.800,00 zł. Aktualna wysokość zadłużenia kredytobiorców względem banku wynosi 240.395,00 zł (w tym kapitał w kwocie 181.168,00 zł i odsetki w kwocie 59.227,00 zł).

Wartość rynkowa mieszkania wynosi 231.000,00 zł. Prawo własności do wymienionej nieruchomości posiadają oboje kredytobiorcy w równych udziałach − po 1/2. Wnioskodawca chciałby nabyć prawo do całkowitej własności lokalu w drodze umowy darowizny 1/2 udziału należącego do X.

Wartość ustanowionej hipoteki, w chwili składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przewyższa wartość rynkową nieruchomości. Szacunkowa różnica pomiędzy wartością ustanowionej hipoteki, a wartością rynkową nieruchomości wynosi 81.800,00 zł. (312.800,00 zł - 231.000,00 zł). Zgodnie z wolą Wnioskodawcy i darczyńcy strony dokonają zmian w umowie kredytowej w taki sposób, że jedynym kredytobiorcą będzie Wnioskodawca na którego zostanie przeniesione prawo własności nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania wartość 1/2 udziału nieruchomości może być pomniejszona o kwotę 1/2 wartości ustanowionej hipoteki obciążającej nieruchomość, której udział ma być przedmiotem darowizny?
2.  Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie 1/2 wartości hipoteki przewyższa wartość 1/2 udziału w nieruchomości, podatek od spadków i darowizn będzie równy 0 zł?
3.  Czy ciężarem o który może być pomniejszona wartość 1/2 udziału będącego przedmiotem darowizny będzie 1/2 wartości hipoteki ustanowionej na nieruchomości, czy 1/2 wartości aktualnego zadłużenia kredytobiorców względem banku?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768) obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. W tym konkretnym przypadku, nabytym przez Wnioskodawcę prawem majątkowym będzie 1/2 udziału we własności mieszkania, będącego odrębną nieruchomością, które ma założoną księgę wieczystą. W dalszej części ustawy, a dokładniej w art. 6 ust. 1 pkt 4, ustawodawca określa moment powstania obowiązku podatkowego, który przy nabyciu w drodze darowizny powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. W opinii Wnioskodawcy, oznacza to, że wszelkie kalkulacje związane z wyznaczeniem wartości darowanej rzeczy bądź prawa majątkowego na potrzeby określenia podstawy opodatkowania, zostaną przeprowadzone w dniu podpisania przez darczyńcę i obdarowanego aktu notarialnego darowizny. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania w podatku od spadków i darowizn stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Pojęcie długów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ww. ustawy, obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia.

Stosownie do treści art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2011 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością (hipoteka) i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, wynika z tego, że dług zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, daje gwarancję wierzycielowi (bankowi) możliwości skutecznego dochodzenia spłaty, jeśli nie od dłużnika, to od nowego właściciela nieruchomości. W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w przedstawionej sprawie, obciążenie (tj. hipoteka) stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ponieważ Wnioskodawca otrzyma w drodze darowizny 1/2 udziału w nieruchomości, to 1/2 wartości ustanowionej hipoteki zostanie odliczona od nabywanego w drodze darowizny udziału w rynkowej wartości nieruchomości, celem wyznaczenia podstawy opodatkowania należnym podatkiem.

Wartość udziału mającego być przedmiotem darowizny to 115.500,00 zł. (1/2 z 231.000,00 zł). Natomiast 1/2 wartości hipoteki ustanowionej na nieruchomości wynosi 156.400,00 zł (1/2 z 312.800,00 zł). Z uwagi na to, że 1/2 wartości hipoteki przekracza wartość udziału mającego być przedmiotem darowizny Wnioskodawca uważa, że podstawa opodatkowania wyniesie mniej niż zero (115.500,00 zł - 156.400,00 zł). W konsekwencji skoro podstawa opodatkowania będzie ujemna to wartość podatku od spadków i darowizn powinna wynieść zero. Zatem, wartość ciężaru do odliczenia od podstawy opodatkowania, jest wyższa od wartości rynkowej nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, konsekwencją pomniejszenia podstawy opodatkowania podatkiem od darowizny o wartość przypadającego na przedmiot darowizny ciężaru w postaci hipoteki, będzie stwierdzenie, że podstawa opodatkowania posiada wartość ujemną.

Stąd, w ocenie Wnioskodawcy:

1.  wartość rynkowa 1/2 udziału w nieruchomości powinna zostać pomniejszona o 1/2 kwoty wierzytelności, wynikającej z ustanowionej hipoteki, celem wyznaczenia podstawy do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn;
2.  w tym konkretnym przypadku, podatek od darowizny wyniesie 0 zł (zero złotych), z uwagi na mniejszą od zera wartość podstawy opodatkowania, wynikającą z różnicy wartości rynkowej 1/2 udziału w nieruchomości i 1/2 wartości hipoteki ustanowionej na nieruchomości, która jest ciężarem.

Wnioskodawca wskazuje, że podobne stanowisko przyjęto w interpretacjach indywidualnych wydanych przez:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, nr IPPB2/436-117/12-2/AF,
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, nr ILPB2/436-247/11-2/MK,
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPBII/1/436-497/11/MCZ,
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, nr IPPB2/436-116/12-2/AF,
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, nr IPPB2/436-230/13-2/MZ oraz
*   Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku sygn. II FSK 2158/10.

W odniesieniu do ostatniego z pytań Wnioskodawca podaje, że ciężarem 1/2 udziału w nieruchomości będzie 1/2 wartości hipoteki ustanowionej na tejże nieruchomości. Zainteresowany swoje stanowisko opiera na interpretacji indywidualnej z dnia 23 kwietnia 2010 r. (Nr PL/LM/834/2/BNJ/10/09/PK-1746) w której Minister Finansów przyznał, że wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma natomiast znaczenia to, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia (całość, część lub został on całkowicie spłacony). Zgodnie z ogólną zasadą podstawę opodatkowania w podatku od spadków i darowizn stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego (art. 7 ust. l ustawy o podatku od spadków i darowizn). W każdym zatem przypadku nabycia nieruchomości, wartość od której płacony jest podatek stanowi wartość nabytej nieruchomości po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość).

Powyższe oznacza także, że jeżeli dany przepis prawa sytuuje dane prawo jako ciężar, to stanowić on będzie podstawę do potrącenia wartości tego ciężaru od wartości nabytej nieruchomości. Takim ciężarem zgodnie z przepisami jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny i polecenia darczyńcy.

Art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Natomiast na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje − przy nabyciu w drodze darowizny − z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy − z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Stosownie do art. 7 ust. 1-2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru. Jeżeli spadkobierca, obdarowany lub osoba, na której rzecz został uczyniony zapis zwykły lub windykacyjny, zostali obciążeni obowiązkiem wykonania polecenia lub zapisu zwykłego, wartość obciążenia z tego tytułu stanowi ciężar spadku, darowizny, zapisu zwykłego lub windykacyjnego, a w przypadku polecenia, o ile zostało wykonane.

Z powyższego wynika więc, że długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, ale wyłącznie te, które istnieją w dniu nabycia rzeczy lub prawa majątkowego. Należy bowiem mieć na uwadze, że istotą przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn jest objęcie podatkiem przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2013 r. Wnioskodawca wraz z drugą osobą zakupili − ze środków pochodzących z kredytu bankowego − nieruchomość lokalową. Zaciągnięty kredyt zabezpieczony jest hipoteką na ww. nieruchomości. Obecnie planowana jest darowizna połowy przedmiotowej nieruchomości na rzecz Zainteresowanego. Wraz z dokonaną darowizną strony umowy darowizny zmienią również umowę kredytu w związku z czym jedynym zobowiązanym do spłaty zostanie Wnioskodawca.

W myśl art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361 ze zm.). Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707). W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, ustalając podstawę opodatkowania wartość udziału w nieruchomości powinna być pomniejszona o tę część wartości hipoteki, która odpowiada wielkości udziału przypadającego zbywcy, tj. o połowę. Podstawę opodatkowania w analizowanej sytuacji stanowi zatem czysta wartość udziału w nieruchomości (po odliczeniu wartości 1/2 hipoteki), ponieważ dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia (całość, część lub został on całkowicie spłacony).

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.