Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-2.4012.227.2018.2.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-06-19
Teza: Nieuznanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych za transakcję zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, sposób opodatkowania przez sprzedawcę sprzedaży tych nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę.
Słowa kluczowe: budynek; grunty; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 5 kwietnia 2018 r. (data wpływu 9 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym w dniu 15 maja 2018 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania sprzedaży nieruchomości zabudowanych za transakcję zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, sposobu opodatkowania przez sprzedawcę sprzedaży tych nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny, uzupełniony w dniu 15 maja 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania sprzedaży nieruchomości zabudowanych za transakcję zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, sposobu opodatkowania przez sprzedawcę sprzedaży tych nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę.

We wniosku oraz uzupełnieniu złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana W. G.,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią D. P.

przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Jest Pan wraz ze swoją małżonką (Panią I. G.), na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, właścicielem nieruchomości - działek gruntu nr 277/1 oraz 277/3 położonych w miejscowości B. przy ul. K. 1a i 1b („Nieruchomość”), dla których właściwy sąd prowadzi KW nr (…). Działki te zabudowane są dwoma budynkami handlowo-usługowymi. Wymieniona Nieruchomość została nabyta i jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana pod firmą „XXX” i w działalności tej stanowi środek trwały. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, a prowadzona przez Pana działalność polega na odpłatnym wynajmowaniu osobom trzecim nieruchomości, których posiada Pan wiele. Nieruchomość została nabyta na podstawie dwóch umów zawartych w latach 2010 i 2011, od dwóch czynnych podatników VAT (spółki jawnej i osoby fizycznej). Nabycie od obu zbywców było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, a Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, związanego z tym nabyciem, od własnego podatku należnego, z którego to prawa Pan skorzystał. W momencie nabycia Nieruchomości jej część, od dnia 7 czerwca 2010 r., była już wynajęta na rzecz J. Sp. z o.o., na cele handlowe (sklep) oraz magazynowe, a od 1 sierpnia 2010 r. - kolejna część na rzecz XYZ Sp. z o.o., prowadzącej sklep sieci B. W umowach tych wstąpił Pan w prawa wynajmującego, na podstawie art. 678 § 1 K.c. Po nabyciu Nieruchomości pozostała jej część stała się przedmiotem kolejnych umów najmu, tj.: umowy najmu z dnia 16 marca 2015 r. zawartej z firmą A. oraz umowy najmu z dnia 27 maja 2015 r. zawartej z XXYY S.A. Wszyscy wymienieni najemcy obciążani są przez Pana comiesięcznym czynszem najmu i jest to usługa opodatkowana podatkiem VAT, wg stawki podstawowej. Na terenie Nieruchomości nie zatrudnia Pan pracowników, a ponadto na rzecz najemców nie świadczy żadnych usług, np. serwisowych, sprzątania itp. Najemcy czynności te wykonują i opłacają we własnym zakresie.

W bieżącym roku podjął Pan wraz ze swą małżonką decyzję o sprzedaży Nieruchomości, a nabywcą stać się mają osoby fizyczne – Pani D. i Pan M. małżonkowie P., aczkolwiek nabycie dokonywane będzie na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez ww. Panią D. P., prowadzącą osobiście działalność gospodarczą pod firmą XYZX w miejscowości K. przy ul. M., posiadającą NIP (…), będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość ma zostać sprzedana Pani D. P. w stanie w jakim się ona znajduje, a więc wraz z „czynnymi” umowami najmu, w prawa i obowiązki których nabywca wstąpi z chwilą nabycia Nieruchomości, na podstawie art. 678 § 1 K.c.

Z uwagi na to, że umowa najmu wiążąca Pana z XYZ Sp. z o.o. przewiduje umowne prawo pierwokupu, przyznane tej spółce, a dział IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości obciążony jest wpisem hipoteki na rzecz Pana banku finansującego, zbycie Nieruchomości polegać będzie na tym, że strony najpierw zawrą warunkową umowę sprzedaży, a następnie jeśli uprawniony z tytułu pierwokupu z prawa swego nie skorzysta oraz z działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości usunięte zostanie obciążenie hipoteczne lub bank, na rzecz którego to obciążenie jest wpisane, wyda zgodę na to wykreślenie, zawarta zostanie umowa przeniesienia prawa własności Nieruchomości. Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zbywca nie otrzyma jakichkolwiek wpłat, zaś cała cena należna zbywcom zapłacona zostanie, zgodnie z dokonanymi ustaleniami, przy zawarciu umowy przeniesienia. Wydanie Nieruchomości kupującym nastąpi po zapłaceniu zbywcom całej ceny, po zawarciu umowy przeniesienia. Jak podano powyżej, małżonkowie G. poza Nieruchomością, która będzie sprzedawana, są właścicielami wielu innych nieruchomości, które także są wynajmowane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Nabycie Nieruchomości miało miejsce w latach 2010 i 2011. Nieruchomość wynajmowana jest przez okres dłuższy niż dwa lata, w każdym przypadku w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Dotychczas, po nabyciu Nieruchomości nie ponosił Pan na rzecz tej Nieruchomości wydatków na jej ulepszenie, których wartość byłaby równa lub wyższa niż 30% jej wartości początkowej.

W przedsiębiorstwie i prowadzonej przez Pana ewidencji (księgi rachunkowe) Nieruchomość w miejscowości B., której dotyczy niniejszy wniosek, nie jest w żaden sposób, ani podatkowo, ani bilansowo, ani organizacyjnie, ani też finansowo, wyodrębniona. Ponadto wraz ze zbywaną Nieruchomością na nabywcę nie będą przenoszone żadne zobowiązania, jak i prawa i obowiązki związane z innymi umowami, poza ww. czterema umowami najmu.

Pani D. P. jest przedsiębiorcą, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Małżonkowie P. zamierzają dokonać nabycia w związku i na rzecz działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią D. P., która po nabyciu będzie kontynuować wynajmowanie powierzchni dzisiejszym najemcom, podobnie jak czyni to obecnie Pan.

W związku z powyższym opisem, we wniosku i jego uzupełnieniu, zadano następujące pytania.

W związku z zaplanowaną transakcją, dla celów podatku od towarów i usług pojawia się wątpliwość czy:

1.  zbycie przez małżonków G. Nieruchomości, stanowiącej składnik majątkowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, będzie zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli odpowiedź na ww. pytanie jest negatywna, to czy:
2.  zbywając Nieruchomość strony transakcji mogą fakultatywnie opodatkować ją podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 w związku ust. 1 pkt 10 wymienionego przepisu?
3.  jeśli zbycie Nieruchomości byłoby fakultatywnie opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jak w pytaniu nr 2, Pani D. P. przysługiwałoby w związku z nabyciem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającą z faktury wystawionej przez sprzedającego?

Zdaniem Zainteresowanych, wyrażonym we wniosku i jego uzupełnieniu, zbycie Nieruchomości przez małżonków G., stanowiącej składnik majątkowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, nie będzie zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, bo Nieruchomość jest jedną z wielu nieruchomości wykorzystywanych przez Pana w prowadzonej działalności, których jest Pan właścicielem wraz ze swą żoną. Ponadto zbywana Nieruchomość, wraz ze związanymi z nią umowami najmu zawartymi z osobami trzecimi, w prowadzonym przez Pana przedsiębiorstwie nie jest w żaden sposób wyodrębniona, ani organizacyjnie, ani finansowo, a poza tym wraz z Nieruchomością na rzecz kupujących nie przeniesie Pan żadnych zobowiązań, co oznacza, że nie będą spełnione podstawowe elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wymienione w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zbycie Nieruchomości, co do zasady, jest zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ jej dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą, która nastąpi w związku z zawarciem umowy przeniesienia Nieruchomości (za kilka miesięcy), upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z ust. 1 pkt 10 ustawy, strony mogą zrezygnować ze zwolnienia transakcji sprzedaży Nieruchomości i wybrać jej opodatkowanie, albowiem zarówno Pan, jak i Pani D. P., są czynnymi podatnikami podatku VAT, pod warunkiem złożenia przed dokonaniem dostawy Nieruchomości zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz w ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jeśli zbycie Nieruchomości byłoby fakultatywnie opodatkowane podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z ust. 1 pkt 10 wymienionego przepisu, Pani D. P. przysługiwać będzie w związku z nabyciem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającą z faktury wystawionej przez sprzedającego, za czym przemawia brzmienie art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz to, że nabyty składnik majątkowy (Nieruchomość), o ile zbycie nie zostanie uznane za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, kupująca wykorzystywać będzie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wynajmu powierzchni handlowych, opodatkowanych stawką podstawową 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.