Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-311/13-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-06-28
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odsetki; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2013 r. (data wpływu 28 marca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W listopadzie 2011 roku Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość mieszkaniową od dewelopera na własne cele mieszkaniowe zlokalizowaną we W. za cenę 300.840,00 zł. Transakcja nabycia została sfinansowana w kwocie 30.840,00 zł środkami własnymi, a w kwocie 270.000,00 zł celowym kredytem mieszkaniowym udzielonym przez Bank S.A.

Następnie we wrześniu 2012 r., z powodów osobistych, Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za cenę 369.000,00 zł osiągając tym samym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zapłata za mieszkanie została dokonana w taki sposób, że środki z kredytu, który zaciągnął Kupujący zostały w pierwszej kolejności wykorzystane przez Bank finansujący Wnioskodawczynię na spłatę kredytu, prowizji bankowych (z udzieleniem kredytu wiązała się prowizja przygotowawcza w kwocie 5.400,00 zł, a z jego spłatą wiązało się uiszczenie prowizji od wcześniejszej spłaty) oraz należnych odsetek. Po potrąceniu wszystkich swoich wierzytelności, Bank przekazał na rachunek Wnioskodawczyni pozostałą nadwyżkę.

W sumie w okresie posiadania nieruchomości Wnioskodawczyni poniosła koszty związane z ww. kredytem mieszkaniowym tj. zapłaciła odsetki od kredytu w kwocie 15.106,28 zł. Podsumowując, urealniony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. po potrąceniu o spłatę kredytu (wraz z odsetkami) udzielonego przez Bank S.A. finansujący pierwotne nabycie zbywanej nieruchomości, bez uwzględniania prowizji bankowych, zamyka się kwotą 369.000,00-270.000,00-15106,28 = 83.893,72 zł.

Przygotowując roczne zeznanie podatkowe w formie deklaracji PIT-39, rozważając kwestię uznania spłaty kredytu finansującego zbywaną nieruchomość (wraz z odsetkami) tj. sumy 270.000,00 + 15.106,28 = 285.106,28 zł jako wydatku na własne cele mieszkaniowe, Wnioskodawczyni spotkała się ze skrajnie odmiennym stanowiskiem pracownika US właściwego dla Jej miejsca zamieszkania, zajmującego się PIT-39, wobec stanowiska przedstawionego przez pracownika infolinii Krajowej Informacji Podatkowej, które było zbieżne z wykładnią zaprezentowaną w dostępnej broszurze informacyjnej przygotowanej przez MF i z interpretacją Wnioskodawczyni tego zagadnienia.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy spłatę kredytu wraz z odsetkami od tego kredytu (tu: kwotę 285.106,28 zł), finansującego zakup zbywanej nieruchomości, z przychodu osiągniętego na drodze odpłatnego zbycia tej nieruchomości można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, który można przyjąć do wyliczenia dochodu podlegającego zwolnieniu zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. z późniejszymi zmianami o podatku dochodowym od osób fizycznych, (dalej pdof)?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa nieruchomość mieszkaniowa została nabyta po 2009 r., a w przypadku nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy pdof nabytych od 1 stycznia 2009 r. funkcjonuje zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy pdof tj. wolne od podatku dochodowego są „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.”

Lista wydatków na własne cele mieszkaniowe, które uprawniają do zwolnienia, została opisana w art. 21 ust. 25-30 ustawy pdof i zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) wydatkiem takim jest także spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1.

Zgodnie ze stanem faktycznym opisanym powyżej we wniosku oraz w świetle przytoczonych powyżej przepisów ustawy o podatku od osób fizycznych, spłatę kredytu wraz z odsetkami w łącznej kwocie 285.106,28 zł należy uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, który można przyjąć do wyliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy pdof. Powyższa interpretacja, zdaniem Zainteresowanej, pokrywa się z interpretacją wydatków na własne cele mieszkaniowe przedstawioną w broszurze informacyjnej MF, w której czytamy: „Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy czym nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową, która służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunkiem jest, by kredyt był zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.” Dodatkowo, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy pdof, całkowite zwolnienie z podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości można uzyskać w przypadku wydatkowania całego uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia. W sytuacji nie uznania spłaty kredytu finansującego zbywaną nieruchomość do wydatków na własne cele mieszkaniowe nie jest możliwe uzyskanie takiego zwolnienia, bo podatnik musiałby wydatkować przychód, który był dla niego jedynie przychodem papierowym (gotówkowo podatnik otrzymał różnicę pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży tj. przychodem, a spłatą kredytu mieszkaniowego finansującego pierwotne nabycie zbywanej nieruchomości tj. w moim przypadku kwotę 83.893,72 zł). Oznaczałoby to, że jedynie podatnik, który kupuje nieruchomość za gotówkę mógłby skorzystać z takiego zwolnienia, ponieważ dysponuje całym uzyskanym przychodem (jego przychód nie jest umniejszony o spłatę kredytu). Należy także nadmienić, że w moim przypadku, bez zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego nie byłoby możliwe nabycie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, więc nie istniałby przedmiot sprzedaży, a bez spłaty kredytu nie byłoby możliwe sfinalizowanie transakcji jego zbycia — Bank finansujący nieruchomość nie zwolniłby hipoteki obciążającej przedmiotową nieruchomość, a nabywca (i/lub Bank finansujący transakcję nabywcy) nie chciałby nabyć rzeczy obciążonej prawami osób trzecich tu: hipoteką Banku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowana nabyła przedmiotową nieruchomość w 2011 r.

Zatem, w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

1.  wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,3.  wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c (art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z kolei art. 21 ust. 30 ww. ustawy stanowi, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 25 pkt 2 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, przy czym ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w listopadzie 2011 roku Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość mieszkaniową od dewelopera na własne cele mieszkaniowe za cenę 300.840,00 zł. Transakcja nabycia została sfinansowana w kwocie 30.840,00 zł środkami własnymi, a w kwocie 270.000,00 zł celowym kredytem mieszkaniowym udzielonym przez Bank S.A.

We wrześniu 2012 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego za cenę 369.000,00 zł. Część pieniędzy została przekazana przez kupującego do Banku tytułem spłaty kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego mieszkania. Przygotowując zeznanie podatkowe za rok 2012 r., Wnioskodawczyni do wyliczonej kwoty, która została wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości, wliczyła również odsetki od ww. kredytu, spłaconych w czasie posiadania ww. nieruchomości.

W związku z powyższym wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości mieszkalnej zapłaconych w czasie posiadania ww. nieruchomości nie będą mogły być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe będące podstawą do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie zostały one sfinansowane ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania.

Należy przy tym podkreślić, iż istotą przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie konkretnej kwoty (w przypadku Wnioskodawczyni uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości) na cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie wydatkowanie takiej samej kwoty, czy też jej równowartości w czasie posiadania ww. nieruchomości, czyli w czasie przed uzyskaniem przedmiotowego przychodu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości mieszkalnej zapłaconych w czasie posiadania ww. nieruchomości nie będą mogły być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe będące podstawą do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.