Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-825/14-2/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-08-28
Teza: Prawo do odliczenia VAT w związku z nabyciem nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 15 lipca 2014 r. (data wpływu 18 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 lipca 2014 r. wpłynął wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka planuje nabyć w 2014 r. prawo użytkowania wieczystego (dalej: „PUW”) w stosunku do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”), na której zlokalizowany jest budynek mieszczący galerię handlową oraz pomieszczenia biurowe, wraz z obiektami zagospodarowania terenu (dalej: „Budynek”).

Zbywcą Nieruchomości wraz z Budynkiem ma być podmiot działający w formie spółki komandytowo-akcyjnej (dalej: „Zbywca”). PUW do Nieruchomości zostało nabyte przez Zbywcę w 2007 r. Na otrzymanej Nieruchomości Zbywca wzniósł od podstaw Budynek. Realizacja inwestycji zakończyła się w 2013 r. (w dniu 2 października 2013 r. Zbywca otrzymał pozwolenie na użytkowanie Budynku). W związku z realizacją inwestycji (budową Budynku), Zbywcy przysługiwało prawo do odliczania VAT naliczonego od ponoszonych wydatków inwestycyjnych.

Obecnie Budynek jest wynajmowany na rzecz klientów Zbywcy, prowadzących w wynajmowanych pomieszczeniach działalność gospodarczą (dalej: „Najemcy”). Zbywca jest stroną umów najmu zawieranych z Najemcami (dalej: „Umowy Najmu”).

Zbywca jest podmiotem, który nie zatrudnia pracowników. W związku z powyższym, całość zadań związanych z zaprojektowaniem, wzniesieniem i komercjalizacją Budynku, a także jego utrzymaniem i bieżącą obsługą Najemców, zlecana jest przez Zbywcę podmiotom trzecim. Zbywca jest stroną umów zawieranych w ww. zakresie z kontrahentami, obejmujących przykładowo generalne wykonawstwo inwestycji, dostawę mediów, sprzątanie, ochronę, bieżące zarządzanie Budynkiem (dalej: „Umowy I”).

Niezależnie od powyższego, Zbywca jest również stroną umów zawieranych w celu bieżącej obsługi Zbywcy, przykładowo w zakresie prowadzenia księgowości (dalej: „Umowy II”).

W związku z realizacją Inwestycji, a także bieżącym utrzymaniem Budynku, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy (dalej: „Kredyt”). Zobowiązania z tytułu Kredytu nie zostały jeszcze spłacone.

Niezależnie od powyższego, Zbywca zaciągnął również pożyczkę (dalej: „Pożyczka I”) od jednego ze swoich akcjonariuszy. Zobowiązania z tytułu Pożyczki I nie zostały jeszcze spłacone. Ponadto, w toku prowadzonej działalności, Zbywca udzielił pożyczki (dalej: „Pożyczka II”) na rzecz innego akcjonariusza (będącego jednocześnie Najemcą), przy współpracy którego doszło do zrealizowania inwestycji. Wierzytelność z tytułu Pożyczki II nie została jeszcze spłacona.

Poza wymienionymi powyżej zobowiązaniami i wierzytelnościami o charakterze finansowym, Zbywca posiada również wierzytelności związane z jego bieżącą działalnością operacyjną, wynikające przede wszystkim z Umów Najmu (dalej: „Wierzytelności”), a także zobowiązania związane z bieżącą działalnością operacyjną, wynikające przede wszystkim z Umów I oraz Umów II, a także z Umów Najmu (dalej: „Zobowiązania”).

W wyniku planowanej transakcji (dalej: „Transakcja”) Zbywca planuje przenieść na Spółkę PUW przysługujące mu w stosunku do Nieruchomości, a także własność Budynków, jako prawo związane z PUW (235 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - kodeks cywilny, dalej „KC”). Jednocześnie, z uwagi na brzmienie art. 678 § 1 KC, zbycie Nieruchomości wraz z Budynkiem spowoduje wstąpienie Spółki w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umów Najmu. Powyższe oznacza, iż od dnia Transakcji Spółka stanie się podmiotem cywilnoprawnych stosunków najmu, nawiązanych na podstawie Umów Najmu. W rezultacie, Spółka m.in. nabędzie środki pieniężne pochodzące z depozytów / kaucji złożonych przez Najemców, jak również przejmie potencjalne Zobowiązania do zwrotu ww. środków, które staną się wymagalne w przyszłości.

Dodatkowo, w ramach Transakcji na Spółkę przeniesione zostaną także Wierzytelności wobec wykonawcy Budynku z tytułu rękojmi / gwarancji jakości.

Poza powyższymi wyjątkami, wszelkie Wierzytelności i Zobowiązania pozostaną po stronie Zbywcy (w tym wymagalne na dzień Transakcji Wierzytelności i Zobowiązania wynikające z Umów Najmu, które nie będą objęte zakresem zastosowania art. 678 § 1 KC). Po stronie Zbywcy pozostaną również zobowiązania z tytułu Kredytu.

Dodatkowo, w ramach Transakcji na Spółkę przeniesione mogą zostać prawa do dokumentacji związanej z Budynkiem (przykładowo, prawa autorskie do projektu architektonicznego, dokumentacji technicznej, etc.).

Po stronie Zbywcy pozostaną natomiast:

*   środki pieniężne pochodzące z bieżącej działalności operacyjnej,
*   Wierzytelności i Zobowiązania (z pewnymi wyjątkami, przykładowo na Spółkę przejdą przyszłe Zobowiązania z tytułu kaucji / depozytów oraz Wierzytelności z tytułu rękojmi / gwarancji),
*   zobowiązanie z tytułu Pożyczki I,

*   zobowiązania z tytułu Kredytu,

*   wierzytelność z tytułu Pożyczki II,
*   prawa i obowiązku wynikające z Umów I oraz Umów II,
*   tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Zbywcy.

W związku z faktem, iż w wyniku zbycia Budynku Umowy i staną się bezprzedmiotowe z punktu widzenia Zbywcy, będą one podlegały rozwiązaniu po zawarciu Transakcji. Zbywca natomiast pozostanie stroną Umów II.

W związku z Transakcją nie dojdzie do przejścia jakichkolwiek pracowników pomiędzy Zbywcą oraz Spółką (jak zostało już podkreślone, Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Przedmiot Transakcji nabyty przez Spółkę będzie wykorzystywany do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja, polegająca na zbyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23% i czy w związku z powyższym po stronie Spółki powstanie prawo do odliczenia VAT naliczonego wykazanego na fakturze otrzymanej od Zbywcy?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Planowana Transakcja, polegająca na zbyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23% i w związku z powyższym po stronie Spółki powstanie prawo do odliczenia VAT naliczonego wykazanego na fakturze otrzymanej od Zbywcy.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m. in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Z kolei art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowi, że towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Wyjątek od wskazanej powyżej zasady przewidziany został w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). W związku z powyższym, w celu odpowiedzi na pytanie dotyczące opodatkowania Transakcji VAT, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy przedmiot Transakcji spełnia definicję przedsiębiorstwa albo ZCP.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów ustawy o VAT. Ze względu na powyższe, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów ustawy o VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 KC. W myśl regulacji zawartej w tym artykule przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Spółki, na tle przedstawionego stanu faktycznego nie można uznać, iż opisany przedmiot Transakcji wyczerpuje definicję przedsiębiorstwa Zbywcy w podanym powyżej znaczeniu.

Spółka pragnie podkreślić, iż w ramach planowanej Transakcji dojdzie wyłącznie do zbycia pojedynczych składników majątkowych Zbywcy - Nieruchomości wraz z Budynkiem. W związku z powyższą Transakcją, z mocy prawa na Spółkę przejdą również prawa i obowiązki z Umów Najmu, a także dojdzie do przeniesienia prawa do dokumentacji Budynku. Jak zostało natomiast podkreślone, przedmiotem Transakcji nie zostaną objęte inne składniki majątkowe istotne z punktu widzenia prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej, takie jak przykładowo:

*   środki pieniężne pochodzące z bieżącej działalności operacyjnej,
*   Wierzytelności i Zobowiązania (z pewnymi wyjątkami),
*   zobowiązanie z tytułu Pożyczki I,
*   zobowiązania z tytułu Kredytu,
*   wierzytelność z tytułu Pożyczki II,
*   prawa i obowiązku wynikające z Umów I oraz Umów II.

Dodatkowo, podkreślenia wymaga, iż Transakcja nie obejmie również składników takich jak tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Zbywcy.

Stanowisko Spółki, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie powinien zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo, znajduje potwierdzenie w odpowiedzi Ministra Finansów (dalej: „MF”) na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. (przedmiotowa odpowiedź dotyczyła wprawdzie podatku dochodowego od osób prawnych, jednakże zaprezentowane w niej stanowisko powinno znajdować zastosowanie również na gruncie ustawy o VAT). Z odpowiedzi MF na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być wyłącznie budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów , w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa.

Na uwagę zasługuje również fakt, iż w świetle definicji przedsiębiorstwa zawartej w KC, przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą składników majątkowych, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Spółki, w związku z brakiem objęcia przedmiotem Transakcji określonych aktywów Zbywcy (środki pieniężne, Wierzytelności i Zobowiązania, Pożyczki I oraz II, Kredyt, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, etc.), Transakcja nie może zostać zakwalifikowana jako zbycie zorganizowanego zespołu składników majątkowych. Należy uznać, iż fakt pozostawienia wskazanych w opisie stanu faktycznego składników majątkowych po stronie Zbywcy wyłącza możliwość uznania pozostałych - przenoszonych na rzecz Spółki - składników majątkowych za zorganizowany zespół (o zorganizowanym zespole składników majątkowych można byłoby mówić jedynie wówczas, gdyby przenoszone były wszystkie aktywa związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę).

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Spółki przedmiot Transakcji nie może zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Spółka pragnie podkreślić, że ww. stanowisko znajduje powszechnie potwierdzenie w interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe. Tytułem przykładu wskazać można chociażby interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 10 marca 2014 r. (IPPP1/443-180/14-2/EK) i z dnia 13 maja 2014 r. (IPPP1/443-355/14-2/IGo).

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji jako ZCP

Przez ZCP, stosownie do art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za ZCP w rozumieniu powyższej definicji, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadanie gospodarcze.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za ZCP, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Stanowisko dotyczące konieczności łącznego spełnienia przez ZCP wszystkich ww. kryteriów, jest powszechnie akceptowane zarówno w praktyce organów podatkowych (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 30 listopada 2012 r., IPTPP4/443-686/12-3/OS, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 25 czerwca 2010 r. ILPB3/423-283/10-4/EK) jak i w orzecznictwie sądów administracyjnych (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 13 sierpnia 2009 r. sygn. I SA/Ke 226/09).

Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (IPPP2/443-284/12-3/RR).

Wyodrębnienie finansowe z kolei oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służyły w strukturze w przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, Spółka pragnie zauważyć, iż przedmiot Transakcji nie będzie mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Za prawidłowością ww. stanowiska przemawiają następujące okoliczności:

*   przedmiot Transakcji obejmuje zasadniczo jedynie Nieruchomość wraz z Budynkiem,
*   przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi on także oddziału Zbywcy wyodrębnionego w KRS,
*   przedmiot Transakcji nie zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
*   w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Spółkę praw i obowiązków z Umów I oraz Umów II,
*   nabywane w ramach Transakcji aktywa nie posiadają zdolności do funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Opodatkowanie VAT przedmiotu Transakcji

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Mając na uwadze powyższy przepis, w praktyce stosowania prawa podatkowego powszechnie akceptowane jest stanowisko, iż w przypadku dostawy zabudowanej nieruchomości, o zasadach opodatkowania VAT (w tym o braku opodatkowania, np. na skutek zastosowania zwolnienia) decydują przepisy ustawy o VAT odnoszące się do opodatkowania budynków / budowli. Powyższa zasada dotyczy przy tym zarówno dostawy zabudowanych gruntów będących przedmiotem prawa własności, jak również gruntów będących przedmiotem PUW.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż na gruncie analizowanego stanu faktycznego o faktycznym opodatkowaniu VAT Transakcji (lub o braku opodatkowania VAT) decydować będą przepisy ustawy o VAT dotyczące opodatkowania budynków / budowli.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art, 129 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast w myśl art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. z zastrzeżeniem art. 146f ustawy o VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 ustawy o VAT, wynosi 23%.

Należy jednakże zauważyć, iż w treści ustawy o VAT ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego,
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (przy czym ww. warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7A ustawy o VAT).

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT, są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Mając na uwadze wszystkie przytoczone powyżej przepisy, stwierdzić należy, iż w świetle przedstawionego stanu faktycznego dostawa Budynku (a co za tym idzie - również dostawa Nieruchomości) nie będzie objęta żadnym ze wskazanych powyżej zwolnień z opodatkowania VAT.

W odniesieniu do zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, stwierdzić należy, iż w związku z faktem, że Budynek został wybudowany w 2013 r. (dnia 2 października 2013 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku), na moment dokonania Transakcji (która będzie miała miejsce w 2014 r.) nie upłyną jeszcze dwa lata od jego pierwszego zasiedlenia (rozumianego jako oddanie Budynku do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT po jego wybudowaniu).

Z kolei mając na uwadze art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, Spółka pragnie podkreślić, iż przedmiotowy przepis nie będzie mógł mieć zastosowania w analizowanym stanie faktycznym, gdyż Zbywcy przysługiwało prawo do odliczania VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych związanych z budową Budynku (z którego to prawa Zbywca korzystał).

Z uwagi na brak podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, planowana Transakcja, polegająca na zbyciu Nieruchomości wraz z Budynkiem, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego po stronie Spółki

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle powyższego, biorąc pod uwagę że:

*   planowana dostawa Nieruchomość wraz z Budynkiem nie jest wyłączona z zakresu zastosowania ustawy o VAT (Nieruchomość wraz z Budynkiem nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP),
*   planowana dostawa Nieruchomości wraz z Budynkiem nie podlega zwolnienia z opodatkowania VAT,
*   nabyty Budynek będzie wykorzystywany przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (usługi w zakresie wynajmu, opodatkowane VAT),

Spółka będzie uprawniona do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości wraz z Budynkiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 23 stycznia 2014 r., poz. 121).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wynika, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

i. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, ii. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, iii. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, iv. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć w 2014 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego galerią handlową wraz z pomieszczeniami biurowymi i obiektami zagospodarowania terenu. Zbywca nieruchomości nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu w 2007 r. Na gruncie Zbywca wzniósł budynek. Realizacja inwestycji zakończyła się w 2013 r. - w dniu 2 października 2013 r. Zbywca otrzymał pozwolenie na użytkowanie budynku. W związku z realizacją inwestycji Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od ponoszonych wydatków. Obecnie Zbywca wynajmuje pomieszczenia w budynku na rzecz klientów prowadzących w wynajmowanych pomieszczeniach działalności gospodarcze. Zbywca dodatkowo zawiera umowy z kontrahentami w zakresie m. in. generalnego wykonawstwa inwestycji, dostawy mediów, sprzątania, ochrony, bieżącego zarządzania budynkiem – Umowa I. Ponadto Zbywca jest stroną umów w zakresie prowadzenia księgowości – Umowa II. W związku z realizacją inwestycji oraz bieżącym utrzymaniem budynku Zbywca zaciągnął kredyt bankowy, zobowiązania z tytułu kredytu nie zostały jeszcze spłacone. Ponadto Zbywca zaciągnął pożyczkę – Pożyczka I – zobowiązania z tego tytułu nie zostały jeszcze spłacone. Ponadto Zbywca udzielił pożyczki – Pożyczka II – na rzecz akcjonariusza przy współpracy którego doszło do zrealizowania inwestycji. Wierzytelność z tytułu Pożyczki II nie została jeszcze spłacona.

Z opisu sprawy wynika, że w wyniku nabycia nieruchomości Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązku Zbywcy wynikające z umów najmu budynku. W rezultacie Spółka nabędzie środki pieniężne pochodzące z depozytów, kaucji złożonych przez najemców oraz przejmie potencjalne zobowiązania do zwrotu ww. środków, które staną się wymagalne w przyszłości. Ponadto w wyniku nabycia nieruchomości na Wnioskodawcę zostaną przeniesione wierzytelności wobec wykonawcy budynku z tytułu rękojmi i gwarancji. Dodatkowo na Spółkę mogą zostać przeniesione prawa do dokumentacji związanej z budynkiem.

W wyniku sprzedaży nieruchomości po stronie Zbywcy pozostaną:

*   środki pieniężne pochodzące z bieżącej działalności operacyjnej,
*   wierzytelności i zobowiązania (z pewnymi wyjątkami, przykładowo na Spółkę przejdą przyszłe zobowiązania z tytułu kaucji / depozytów oraz wierzytelności z tytułu rękojmi / gwarancji),
*   zobowiązanie z tytułu Pożyczki I,
*   zobowiązania z tytułu Kredytu,
*   wierzytelność z tytułu Pożyczki II,
*   prawa i obowiązku wynikające z Umów I oraz Umów II,
*   tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Zbywcy.

W związku z transakcją nie dojdzie do przejścia jakichkolwiek pracowników pomiędzy Zbywcą oraz Spółką.

W świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że do przedmiotowej transakcji nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 cyt. ustawy. Nabywane Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, gdyż transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszyło przeniesienie należności i zobowiązań Zbywcy (z pewnymi wyjątkami, przykładowo na Spółkę przejdą przyszłe zobowiązania z tytułu kaucji / depozytów oraz wierzytelności z tytułu rękojmi / gwarancji). Ponadto, przedmiot transakcji nie będzie obejmował:

*   środków pieniężnych pochodzących z bieżącej działalności operacyjnej,
*   wierzytelności i zobowiązań (z pewnymi wyjątkami),
*   zobowiązań z tytułu Pożyczki I,
*   zobowiązań z tytułu Kredytu,
*   wierzytelności z tytułu Pożyczki II,
*   praw i obowiązków wynikających z Umów I oraz Umów II.

Dodatkowo, transakcja nie obejmie również składników takich jak tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz funkcjonowaniem Zbywcy.

Nabycie Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej jego części, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e cyt. ustawy. Zbywane składniki majątku (w tym Nieruchomości) nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo. Sam Wnioskodawca wskazuje, że nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym w szczególności w formie działu / oddziału / wydziału).

Zatem w powyższej części należy zgodzić się z zaprezentowaną przez Wnioskodawcę argumentacją.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przy czym towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto – jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy – warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Ponadto, przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.

Nabywana przez Wnioskodawcę nieruchomość jest zabudowana budynkiem, który Zbywca wybudował w 2013 r. (2 października 2013 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku). Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z ponoszonymi wydatkami inwestycyjnymi.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2014 r., dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W niniejszej sprawie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 nie znajdzie zastosowania, ze względu na dokonane przez Zbywcę odliczenia podatku VAT.

Jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to w przypadku nieruchomości może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, jeżeli zostaną spełnione warunki wskazane w tych przepisach.

W odniesieniu do zacytowanego wyżej zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy wskazać, że do omawianej transakcji nie będzie mieć ono zastosowania. Jak wskazano w opisie sprawy w momencie sprzedaży nieruchomości (2014 r.) nie upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia rozumianego jako oddanie budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po jego wybudowaniu (oddanie w najem). Ponadto zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy również nie będzie mogło mieć zastosowania do opisanej dostawy nieruchomości zabudowanej, gdyż Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT od wydatków inwestycyjnych związanych z budową budynku.

Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że nabycie nieruchomości zabudowanej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23%.

W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem opisanej nieruchomości należy przywołać dyspozycję art. 86 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT – najmem. Ponadto nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży opisanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zatem należy uznać, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury wystawionej przez Zbywcę dokumentującej opisaną transakcję, na zasadach określonych w art. 86 ustawy,

Tym samym wskazać należy, że Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.