Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.648.2025.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-14
Teza: Powstanie obowiązku opodatkowania podatkiem sprzedaży
nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza
działalność gospodarcza
majątek-majątek prywatny
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
opodatkowanie-obowiązek opodatkowania
zamiar
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 września 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości.
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 października 2025 r.
    (wpływ 16 października 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      AB
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      CD

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są osobami fizycznymi, prowadzącymi pozarolniczą działalność
    gospodarczą, są czynnymi podatnikami VAT. Od całości przychodów podatek opłacają w
    Polsce.
    Wniosek dotyczy jednak składnika majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością
    gospodarczą. Wnioskodawcy posiadają w proporcji 2/3 do 1/3 nieruchomość gruntową,
    położoną w (...), zarejestrowaną w rejestrze ksiąg wieczystych pod nr (...). Nieruchomość
    składa się z dwóch działek nr 8 i 9/1, o łącznej powierzchni (...). Została nabyta (...) 1991 r.
    za aktem notarialnym (...) przez obu Wnioskodawców, następnie (...) 2017 r. dodatkową
    część tej nieruchomości AB otrzymał w drodze darowizny od ojca, za aktem notarialnym
    nr (...).
    Nieruchomość została nabyta do prywatnego majątku, w obu przypadkach do majątku
    odrębnego. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, wg
    studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania są zaewidencjonowane
    następująco:
    - działka nr 8 – tereny rolnicze, łąk, pastwisk i wód powierzchniowych,
    - działka 9/1 – tereny zabudowy usługowej.
    W dniu (...) 2025 r. została podpisana przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży ze
    spółką (...) NIP (...). Umowa została zarejestrowana aktem notarialnym (...), z terminem
    realizacji do dnia (...) 2026 r. Warunkami zawieszającymi w umowie są:
    - uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie
    budynku biurowego,
    - zmiana oznaczenia działki nr 8 w ewidencji gruntów na nierolną i nieleśną.
    Sprzedający w umowie wyrazili zgodę na dysponowanie nieruchomością przez kupującego
    dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane, na podstawie czego kupujący może uzyskiwać pozwolenia, uzgodnienia,
    opinie, warunki techniczne oraz zawierać umowy przyłączeniowe mediów, a także fizyczne
    doprowadzenie przyłączy. Będzie mógł także wykonywać prace porządkowe, w tym
    wycinkę drzew. Sprzedający nie pobrali żadnego wynagrodzenia za udzielenie
    pełnomocnictw, nigdy też wcześniej nie uzyskiwali korzyści finansowych z tytułu
    posiadania przedmiotowej nieruchomości.
    Dla tej nieruchomości już wcześniej została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod
    obiekt (...) (decyzja Wójta Gminy (...) z dnia (...) 2018 r. sygnatura (...) wydana na rzecz
    Wnioskodawców) oraz decyzja (...) o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia (...) 2020 r. Ta
    budowa zgodnie z dziennikiem budowy została rozpoczęta (...), faktycznie grunt pozostaje
    niezabudowany.

    Wnioskodawcy zmienili plany co do tego składnika majątku.
    Nieruchomość została wystawiona na sprzedaż przez Wnioskodawców, zlecona
    profesjonalnemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    1. AB nabył działkę w dniu (...) 1991 r. (Rep (...)) oraz w formie darowizny od ojca w dniu
      (...) 2017 r. ((...)) – obecnie posiada 2/3 nieruchomości. Nabył to do majątku
      prywatnego. CD nabył swój udział w nieruchomości w dniu (...) 1991 r. (Rep (...)), także
      do majątku prywatnego.
    2. Celem nabycia, wspólnym dla obu właścicieli, był zamiar budowy centrum (...).
    3. AB nie wykorzystywał działki 8 na cele prywatne, czy osobiste, nie wykorzystywał także
      działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. CD nie wykorzystywał
      działki 8 na cele prywatne, czy osobiste, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym
      celu. Był to składnik majątku prywatnego.
    4. AB nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z
      obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także
      działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. CD nie wykorzystywał
      działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z obowiązkiem
      podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w
      żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego.
    5. AB prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od (...) r. w zakresie (...) i od (...) r.
      w zakresie (...). CD prowadzi działalność gospodarczą od (...) r., aktualnie w zakresie
      wynajmu nieruchomości.
    6. AB nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od
      towarów i usług. CD nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19
      ustawy o podatku od towarów i usług.
    7. AB nie wykorzystywał działki nr 8, jak i działki 9/1, do działalności rolniczej, nie uprawiał
      ich gruntów ani na potrzeby własne ani zarobkowe. CD nie wykorzystywał działki nr 8,
      jak i działki 9/1, do działalności rolniczej, nie uprawiał ich gruntów ani na potrzeby
      własne ani zarobkowe.
    8. AB nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe związane z obowiązkiem
      podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w
      żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. CD nie wykorzystywał działki 8 na
      cele zarobkowe związane z obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług,
      nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku
      prywatnego.
    9. CD nabył nieruchomość składającą się z działek nr 8 i 9/1 przed wejściem w życie
      ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja nie posiadała statusu VAT. AB nabył 1
      /3 udziału w nieruchomości składającej się z działek nr 8 i 9/1 przed wejściem w życie
      ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja nie posiadała statusu VAT.
      Darowizna pozostałej części odbyła się w drodze aktu notarialnego, nie wystawiono do
      niej faktury VAT. Darowizna następowała z majątku prywatnego do majątku
      prywatnego. Nie określono statusu VAT dla transakcji.
    10. AB nie korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości
      składającej się z działek nr 8 i 9/1. CD nie korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT
      przy nabyciu nieruchomości składającej się z działek nr 8 i 9/1.
    11. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była w przeszłości, nie jest teraz i do
      czasu sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym
      charakterze.

    12. AB nie zamierza ponosić żadnych nakładów podnoszących wartość działek
      stanowiących przedmiot wniosku. CD nie zamierza ponosić żadnych nakładów
      podnoszących wartość działek stanowiących przedmiot wniosku.
    13. AB nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. CD:
    · sprzedał przed rokiem (...) ok. (...) ziemi rolnej, zakupionej wcześniej (nie pamięta
      konkretnej daty, ale ok. roku (...)) w celu prowadzenia działalności rolnej. Ziemia ta
      stanowiła jego współwłasność w udziale,
    · (...) 2022 r. sprzedał z majątku wspólnego małżeńskiego (...) ziemi nabytej w roku (...) od
      (...) w celu prowadzenia działalności rolniczej.
        Oba grunty od nabycia do sprzedaży wykorzystywane były w działalności rolnej.
        Z tytułu sprzedaży nie powstawał obowiązek opodatkowania podatkiem od
        towarów i usług.
    · w latach 90. XX wieku sprzedał dom w zabudowie szeregowej kupiony na początku lat
      90. XX wieku od (...). Zakupiony dom wykorzystywał na cele mieszkaniowe, sprzedaż
      nastąpiła w związku ze zmianą miejsca zamieszkania.
    14. AB nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani innych
      o zbliżonym charakterze. CD nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług
      deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze.
    15. Spółka, z którą Wnioskodawcy podpisali umowę przedwstępną, wystąpiła o wydanie
      decyzji o warunkach zabudowy.
    16. Decyzja o warunkach zabudowy w odniesieniu do działek 8 i 9/1 będzie na moment
      sprzedaży wydana i będzie obowiązywała.
    17. AB nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z
      obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także
      działki 9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. CD nie wykorzystywał
      działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z obowiązkiem
      podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w
      żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego.
    18. Wskazane we wniosku działki były kupione z zamiarem budowy centrum (...), które
      miało być wykorzystywane w działalności gospodarczej.
    19. W związku z informacją zawartą we wniosku:
      „Dla tej nieruchomości już wcześniej została wydana decyzja o warunkach zabudowy
      pod obiekt (...) (decyzja Wójta Gminy (...) z dnia (...) 2018 sygnatura (...) wydana na
      rzecz Wnioskodawców) oraz decyzja (...) o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia (...)
      2020r. Ta budowa zgodnie z dziennikiem budowy została rozpoczęta ((...)), faktycznie
      grunt pozostaje niezabudowany.
      Wnioskodawcy zmienili plany co do tego składnika majątku”.
    proszę o wskazanie:
    a) czy Inwestycja dotyczyła obu działek czy jednej z nich? Jeśli jednej, proszę o wskazanie,
      której dokładnie,
        odpowiedzieli Państwo:
        „Planowana inwestycja dotyczyła obu działek”;
    b) czy oprócz ww. czynności wskazanych we wniosku, ponosili Państwo jakiekolwiek
      nakłady w celu uatrakcyjnienia ww. nieruchomości (np.: uzbrojenie działek w przyłącza
      do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z
      wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o
      wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; inne działania zmierzające do zwiększenia

      wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to prosimy wskazać, jakie to są/były
      /będą nakłady, przez kogo i kiedy dokładnie ponoszone? Informacji należy udzielić
      odrębnie dla każdego z Wnioskodawców i odrębnie dla każdej działki,
        odpowiedzieli Państwo:
        „AB nie ponosił w odniesieniu do działek 8 i 9/1 żadnych innych nakładów niż
        związane z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, projektem budowlanym
        oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę. CD nie ponosił w odniesieniu do działek
        8 i 9/1 żadnych innych nakładów niż związane z wydaniem decyzji o warunkach
        zabudowy, projektem budowlanym oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę”;
    c) kto wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pod obiekt (...)? Państwo, jeden
      z Wnioskodawców osobno (jeśli tak, proszę wskazać, który), czy był to pełnomocnik
      (jeśli tak, proszę wskazać, kogo),
        odpowiedzieli Państwo:
        „O wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpiła pełnomocnik p. (...) z biura
        architektonicznego, które wykonało projekt budowlany”;
    d) jeśli udzielili Państwo pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Państwa imieniu
      w związku z ww. wskazaną inwestycją, należy wskazać dokładny zakres
      pełnomocnictwa, tj. jakie czynności zostały wykonane na podstawie tego
      pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie
      działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń,
      składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu
      Państwo tego pełnomocnictwa udzieli oraz czy był to kupujący, czy inny podmiot
      (jaki?)?. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego z Wnioskodawców,
        odpowiedzieli Państwo:
        „W związku z realizacją inwestycji wskazanej w pytaniu nie udzielono żadnego
        dalszego pełnomocnictwa poza wystąpieniem o decyzję o warunkach zabudowy i
        uzyskaniem pozwolenia na budowę”;
    e) czy zamierzali Państwo prowadzić na tej nieruchomości działalność (...)? Jeśli nie, to w
      jakim celu wystąpiono o pozwolenie na budowę,
        odpowiedzieli Państwo:
        „Wnioskodawcy zamierzali prowadzić działalność (...) albo wynająć nieruchomość
        na takie cele”.
    20. W odniesieniu do informacji zawartej we wniosku:
          „Nieruchomość została wystawiona na sprzedaż przez Wnioskodawców,
          zlecona profesjonalnemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami”.
    proszę o informację:
    a) czy udzielili Państwo pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Państwa imieniu w
      związku z planowaną sprzedażą ww. nieruchomości?
    b) jeśli tak, należy wskazać dokładny zakres pełnomocnictwa, tj. jakie czynności zostaną
      wykonane na podstawie tego pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami
      władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do
      uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.).
      Należy również wskazać, komu Państwo tego pełnomocnictwa udzieli oraz czy jest to
      kupujący, czy inny podmiot (jaki?)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego z
      Wnioskodawców.
        odpowiedzieli Państwo:

        „Zostało udzielone pełnomocnictwo osobie trzeciej do działania w imieniu
        Wnioskodawców w celu sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawcy, AB i CD, zgodnie
        z umową przedwstępną. Kupującemu udzielili zgody na dysponowanie przez niego
        nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo
        budowlane. W następstwie czego Kupujący może uzyskiwać pozwolenia,
        uzgodnienia, opinie, warunki techniczne oraz zawierać umowy przyłączeniowe z
        dostawcami mediów”.

## Pytanie

Czy przy sprzedaży nieruchomości opisanej powyżej w stanie faktycznym powstanie
    obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w stosunku do zdarzenia opisanego w stanie
    faktycznym, tj. sprzedaży nieruchomości składającej się z dwóch działek nr 8 i 9/1 nie
    powstanie obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że
    transakcja sprzedaży zostanie wykonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie
    w ramach działalności gospodarczej.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej u.p.t.u),
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i usług
    i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez
    dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do
    rozporządzenia towarami jak właściciel. Stosownie do art. 2 pkt 6 u.p.t.u., przez towary
    rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego
    przepisu nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru, a
    jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u.
    Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 u.p.t.u. podlega
    opodatkowaniu, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z tą czynnością jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne,
    jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne
    wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu
    na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza
    obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym
    podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych
    w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. stanowią
    odzwierciedlenie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. (Dz.
    U. UE. L.Nr 347, str. 1. dalej jako „Dyrektywa 112”), zgodnie z którym podatnikiem jest
    każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność
    gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności, działalność
    gospodarcza obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców,
    włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub
    uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności
    podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch
    przesłanek. Po pierwsze: czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających
    opodatkowaniu, a po wtóre: musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W praktyce ujawnił się
    problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawno-podatkowej w
    przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu,

    poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten jednak znalazł swoje
    rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE.
    Kluczowe znaczenie ma tu wyrok z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-
    180/10 i C- 181/10. W wyroku tym TSUE przyjął, iż nie mogą być uznawane za dokonywane
    w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności (pkt 36). Zdaniem TSUE sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może
    stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które
    znajdują się poza zakresem zastosowania wyżej wymienionej Dyrektywy a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać
    również jako czynności osobistych (pkt 37), podobnie okoliczność iż przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość
    okresu w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.
    Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem
    prywatnym Zainteresowanego (pkt 38). Aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez
    producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 Akapit 2 Dyrektywy
    VAT Trybunał utożsamił natomiast z takimi aktywnościami jak przykładowo: uzbrajanie
    terenu albo podejmowanie działań marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy
    terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności (pkt 39-41).
    W orzecznictwie sądów administracyjnych po wspomnianym wyroku, ugruntowany został
    pogląd, że to czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga
    oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy
    zatem indywidualnie zbadać jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu.
    Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona
    sprzedając grunt zachowuje się jak handlowiec (zob. np. NSA z dnia 11 października 2024
    r. sygn. akt I FSK 228/21, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 9 stycznia 2025 r. sygn. akt I SA/Sz
    468/24 wraz z cytowanym tam orzecznictwem).
    Przenosząc to na stan faktyczny opisany przez Wnioskodawców, należy uznać, że sprzedaż
    działki na rzecz Spółki nosi charakter zarządu majątkiem prywatnym. Świadczą o tym
    właśnie opisane okoliczności transakcji. Nieruchomość Wnioskodawcy nabyli do majątku
    prywatnego, planowali wspólną inwestycję, poza działalnością gospodarczą. Prowadzili w
    tym kierunku starania, uzyskali zgody administracyjne i nawet rozpoczęli pracę. Wskutek
    zmiany sytuacji życiowej jednak zaniechali inwestycji i zmienili plany co do nieruchomości
    decydując się na sprzedaż. Zlecili sprzedaż pośrednikowi w obrocie nieruchomościami
    bowiem sami nie są w tym zakresie profesjonalistami. Zawarli umowę przedwstępną
    udzielając nieodpłatnie pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością. W opinii
    Wnioskodawców nie przekracza to granic zarządu majątkiem prywatnym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      a) określone udziały w nieruchomości;
      b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
      c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
      prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia (...) 1964
    r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
    Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem
    uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną
    własności.
    Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
      współwłaścicieli.
    Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana

    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle przytoczonego wyżej przepisu zauważyć należy, że status podatnika podatku od
    towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu
    tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży
    nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on
    działalność gospodarczą.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez
    podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej
    dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.
    Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu
    dokonania sprzedaży gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu,
    a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy posiadają w proporcji 2/3 do 1
    /3 nieruchomość gruntową. Została ona nabyta (...) 1991 r. za aktem notarialnym (...) przez
    obu Wnioskodawców, następnie (...) 2017 r. dodatkową część tej nieruchomości P. AB
    otrzymał w drodze darowizny od ojca, za aktem notarialnym nr (...). Nieruchomość została
    nabyta do prywatnego majątku, w obu przypadkach do majątku odrębnego.
    Wskazane we wniosku działki były kupione z zamiarem budowy centrum (...), które miało
    być wykorzystywane w działalności gospodarczej.

    Pan AB prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie (...) i od (...) r. w
    zakresie (...). Pan CD prowadzi działalność gospodarczą od (...) r., aktualnie w zakresie
    wynajmu nieruchomości.
    Pan AB nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani
    innych o zbliżonym charakterze. Pan CD nie prowadzi działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich ani innych o zbliżonym charakterze.
    Pan AB nie wykorzystywał działki 8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z
    obowiązkiem podatkowym w podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki
    9/1 w żadnym celu. Był to składnik majątku prywatnego. Pan CD nie wykorzystywał działki
    8 na cele zarobkowe, prywatne czy osobiste związane z obowiązkiem podatkowym w
    podatku od towarów i usług, nie wykorzystywał także działki 9/1 w żadnym celu. Był to
    składnik majątku prywatnego.
    Dla tej nieruchomości już wcześniej została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod
    obiekt (...) (decyzja Wójta Gminy (...) z dnia (...) 2018 r. sygnatura (...) wydana na rzecz
    Wnioskodawców) oraz decyzja (...) o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia (...) 2020 r. Ta
    budowa zgodnie z dziennikiem budowy została rozpoczęta, jednak faktycznie grunt
    pozostaje niezabudowany.
    Wnioskodawcy zmienili plany co do tego składnika majątku.
    Następnie, Spółka, z którą Wnioskodawcy podpisali umowę przedwstępną, wystąpiła o
    wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
    Decyzja o warunkach zabudowy w odniesieniu do działek 8 i 9/1 będzie na moment
    sprzedaży wydana i będzie obowiązywała.
    Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy przy sprzedaży
    nieruchomości opisanej powyżej powstanie obowiązek opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług tej transakcji.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości)
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom
    podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w
    tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do
    czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach
    działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz
    zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w
    rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął każdy z
    Panów w odniesieniu do działek, które mają być przedmiotem sprzedaży.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.

    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do działek nr 8 i 9/1, podjęli Państwo
    działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta
    winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów
    kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale
    też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i
    przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
    W tym miejscu należy wskazać, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla
    uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma
    znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność
    podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek
    efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą
    straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.
    Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów.
    Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych
    transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie
    wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej
    działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.
    Za podatnika należy uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia
    działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność
    gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie
    rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie
    etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również
    traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków
    inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy
    również uznać za działalność gospodarczą.
    Jednocześnie, ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”.
    Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo
    Langenscheidt, Warszawa 2007 r.), „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł,
    plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego, istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają
    dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych
    czynności.
    W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko,
    że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia
    działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama
    sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta. Bardzo
    istotnym elementem przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są
    czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem
    działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi
    w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie
    dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z 29 lutego
    1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).
    Innymi orzeczeniami TSUE potwierdzającymi powyższe stanowisko jest wyrok z 1 marca
    2012 r. w sprawie C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyrok z
    8 czerwca 2000 r. w sprawie C-400/98 Breitshol, z których wynika, że poniesienie
    wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności
    gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia
    działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesądza o potrzebie

    traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana
    transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie
    zostanie zrealizowana.
    W związku z powyższym wskazać należy, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających
    do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym
    samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą,
    jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy majątek
    został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    Dokonując rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie ma fakt, że
    nabycie przez Państwa działek wchodzących w skład nieruchomości, nastąpiło z zamiarem
    wykorzystania ich do działalności gospodarczej – budowy centrum (...). Zgodnie z
    informacją z uzupełnienia wniosku: „Wskazane we wniosku działki były kupione z
    zamiarem budowy centrum (...), które miało być wykorzystywane w działalności
    gospodarczej”. Zatem, istotne znaczenie w tej sytuacji odgrywa zamiar, jaki wystąpił w
    momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości.
    Ponadto, w opisie sprawy wskazali Państwo, że: „Dla tej nieruchomości już wcześniej
    została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod obiekt (...) (decyzja Wójta Gminy (...) z
    dnia (...) 2018 r. sygnatura (...) wydana na rzecz Wnioskodawców) oraz decyzja (...) o
    pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia (...) 2020 r. Ta budowa zgodnie z dziennikiem budowy
    została rozpoczęta (...) faktycznie grunt pozostaje niezabudowany. Wnioskodawcy zmienili
    plany co do tego składnika majątku”. Jednocześnie wskazali Państwo, że zamierzali
    Panowie prowadzić działalność (...) albo wynająć nieruchomość na takie cele.
    Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy
    można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce
    również przy czynności dokonanej jednorazowo.
    W rozpatrywanej sprawie należy wskazać, że – jak wynika z jej opisu – nabycie działek
    wchodzących w skład nieruchomości, nastąpiło z zamiarem wykorzystania ich do
    prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, zamysł wykorzystania gruntu w
    działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została
    wykonana czynność, która świadczy o tym, że dokonana sprzedaż nie może stanowić
    jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nabycie działek wchodzących w skład
    nieruchomości, zostało dokonane z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez
    wykorzystanie ich do działalności gospodarczej.
    Zatem, nabycie gruntu w tak sprecyzowanym celu, oznacza zakup celem odzyskania
    zainwestowanych środków w przyszłości. Wobec tego, sam zamiar wykorzystania
    przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych, został podjęty już w momencie jego
    zakupu. Sprzedaż tego gruntu nie stanowi więc dostawy towarów należących do majątku
    prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku prowadzonej wówczas
    działalności gospodarczej.
    Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną,
    ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia
    okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach
    zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające
    przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z
    powyższego, w rozpatrywanej sprawie nie miało to miejsca.

    Należy raz jeszcze podkreślić, że skoro nabycie działek wchodzących w skład
    nieruchomości, dokonali Państwo z zamiarem wykorzystania jej do działalności
    gospodarczej, to oznacza, że nie miała ona być wykorzystywana w celu zaspokojenia
    potrzeb osobistych (np. budowa domu), tylko w celach związanych z działalnością
    gospodarczą.
    W związku z tym, cel nabycia przedmiotowej nieruchomości, jak i późniejsze działania
    podjęte w odniesieniu do tego gruntu związane z zamiarem rozpoczęcia prowadzenia
    działalności (...), miały decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej ustalenia, czy Państwo,
    dokonując sprzedaży gruntu, będą działali jako podatnicy podatku VAT, prowadzący
    działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres i charakter planowanych przez Państwa
    czynności w odniesieniu do posiadanych działek nie był typowy dla działań
    podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym –
    prywatnym.
    Wobec tego, czynność sprzedaży ww. działek nie będzie stanowiła rozporządzania
    majątkiem osobistym. W związku z tym, dostawa gruntów, jako związanych z działalnością
    gospodarczą, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z
    regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy.
    Zatem, skoro sprzedaż wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności,
    stanowi działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z tym, w
    rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania każdego z
    Panów za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu planowanej sprzedaży
    udziałów w działkach nr 8 i nr 9/1.
    Należy jednak zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może
    być opodatkowana tym podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
      takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania
      terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
      przestrzennym.

    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
      się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem także w świetle orzeczeń
    Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który
    regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    W związku z powyższym ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działki nr 8 i nr 9/1 nie są objęte miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego.
    Ponadto, w zawartej umowie przedwstępnej, określono konkretne warunki, jak uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego
    oraz zmiana oznaczenia działki nr 8 w ewidencji gruntów na nierolną i nieleśną.
    Wystąpiła o to Spółka planująca zakupić działkę. Decyzja o warunkach zabudowy będzie
    na moment sprzedaży wydana i będzie obowiązywała.
    Jak Państwo wskazali, na dzień transakcji działki nr 8 i nr 9/1 będą stanowiły teren
    budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

    W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
    - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z (...) r., sygn. akt I FSK 627/12:
    „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
    wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
    prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami
    dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por.
    art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w
    poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała
    opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse
    A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia
    tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek
    VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do
    odliczenia VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że są Państwo współwłaścicielami nieruchomości składającej się z
    działek nr 8 i nr 9/1. Została nabyta (...) 1991 r. za aktem notarialnym (...) przez obu
    Wnioskodawców, następnie (...) 2017 r. dodatkową część tej nieruchomości P. AB otrzymał
    w drodze darowizny od ojca, za aktem notarialnym nr (...). Nabycie działki nie było
    opodatkowane podatkiem VAT. Zatem z powyższego wynika, że nie wystąpił podatek VAT

    naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało
    Państwu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo
    Państwu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.
    W analizowanym przypadku nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy. W konsekwencji, dostawa nieruchomości składającej się z ww. działek, nie może
    korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Podsumowując, stwierdzam, że planowana sprzedaż udziałów w działkach nr 8 i nr 9/1
    przez każdego z Panów nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Tym samym przy
    sprzedaży tej powstanie obowiązek jej opodatkowania podatkiem VAT.
    Zatem, Państwa stanowisko, zgodnie z którym przy sprzedaży nieruchomości składającej
    się z dwóch działek nr 8 i 9/1nie powstanie obowiązek opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług z uwagi na fakt, że transakcja sprzedaży zostanie wykonane w ramach
    zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, uznałem za
    nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego.
    Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem
    się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, że analiza załączników
    dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy
    Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na
    wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację
    przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym
    załączone do wniosku lub uzupełnienia do wniosku dokumenty nie mogą być
    przedmiotem merytorycznej analizy.
    Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska
    wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego
    stanu sprawy, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj.
    skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do
    ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach
    podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu
    widzenia każdego odrębnego stanu sprawy. Jednocześnie wyroki powołane przez Państwa
    na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennym stanie faktycznym od

    sytuacji przedstawionej we wniosku. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na
    tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują
    analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo
    traktowane.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pan AB (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.