Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.1011.2022.2.KD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-01
Teza: Dotyczy skutków podatkowych wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej na najem prywatny.
Słowa kluczowe: najem; najemcy; nieruchomości; spółki-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; wycofanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Odpłatne zbycie nieruchomości i innych praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5b-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 2-pkt 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

29 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 29 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej na najem prywatny. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 stycznia 2023 r. (wpływ 26 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pan działalność z zakresu sprzedaży drobnych artykułów importowanych oraz skupowanych na rynku krajowym. Głównym dostawcą są przedsiębiorstwa mające siedzibę na terenie (\`(...)\`). Obecnie zmaga się Pan ze zwiększonym ryzykiem związanym z trudną sytuacją międzynarodową: sankcje na niektóre produkty, blokowanie dostaw, itp. Dynamika zmian nie daje możliwości zabezpieczenia się od nagłych zmian przepisów, czy stanu faktycznego. Dlatego zdecydował się Pan ograniczyć ryzyko działalności poprzez przeniesienie jej do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Zlikwiduje Pan swoją jednoosobową działalność gospodarczą, wykreśli ją z rejestru i nie będzie już prowadził działalności pod własną firmą.

Będzie Pan głównym udziałowcem Spółki, a także członkiem zarządu. Spółka będzie prowadzić działalność taką samą jak Pan obecnie. Spółka będzie prowadzić działalność w tym samym miejscu co jednoosobowa działalność gospodarcza. Działając w spółce będzie Pan wykorzystywał kontakty handlowe. Spółka zaproponuje zatrudnienie pracownikom zatrudnionym obecnie w działalności gospodarczej. Na spółkę nie przejdą żadne umowy, zobowiązania, ani wierzytelności. Środki trwałe w postaci opisywanych nieruchomości pozostaną w Pana majątku. Wobec korzystania ze swoich nieruchomości w działalności gospodarczej nie ma Pan możliwości wyodrębnienia przychodów, ani kosztów związanych jedynie z najmem.

Poza działalnością handlową jest Pan właścicielem nieruchomości - kompleksu magazynowego składającego się z 2 hal i biurowca, (dalej: Nieruchomość). Swoją działalność prowadzi Pan w ww. nieruchomości - korzysta z hali i części biurowca. Pozostałą część wynajmuje Pan osobom trzecim. Obecnie, poza Pana działalnością, Nieruchomość jest wynajmowana 8 podmiotom.

Po likwidacji działalności rozwiąże Pan wszystkie umowy najmu i nie będzie korzystał już z budynków. Będą one Pana majątkiem prywatnym. W celu zaspokajania swoich potrzeb, Nieruchomość zostanie wynajęta kontrahentom, wśród których będzie założona przez Pana Spółka z o.o. Jeżeli dotychczasowi najemcy będą zainteresowani, zawrze Pan z nimi umowy najmu na warunkach dotychczasowych lub podobnych. Są to wszystko długotrwałe umowy, stosunek najmu nie wymaga żadnych Pana działań.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że a przychody z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowane są według stawki liniowej 19%. Prowadzi Pan księgi handlowe (pełna księgowość). Nieruchomości, o których mowa we wniosku, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), zostały sklasyfikowane zostały następująco: 2 hale magazynowe - 1252, budynek biurowy - 1220. Będzie Pan wynajmował ww. nieruchomości od momentu rozpoczęcia działalności Spółki z o.o.

Do momentu likwidacji działalności gospodarczej będzie działał Pan w roli wynajmującego, jako przedsiębiorca, potem jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Obecnie, będąc przedsiębiorcą oczywiście korzysta Pan z obsługi księgowej, po likwidacji działalności gospodarczej nie będzie korzystał z obsługi księgowej, ani zarządczej. Sam będzie Pan obliczał ryczałt. Najem nie będzie działalnością gospodarczą, tylko wynajmem prywatnym (to opinia, nie opis stanu faktycznego). Nieruchomości będą wynajmowane do celów, do jakich są przeznaczone: hale magazynowe do magazynowania rzeczy, a pomieszczenia w biurowcu bo celów prowadzenia administracji działalności. Opisane nieruchomości są jedynymi nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem. Głównym powodem wycofania wskazanych we wniosku nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazania ich na cele prywatne będzie likwidacja jednoosobowej działalności gospodarczej.

Jeszcze nie wycofał Pan przedmiotowych nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej.

### Pytanie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

### Czy po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej, a co za tym idzie, wycofaniu Nieruchomości z działalności i przekazaniu jej na cele prywatne, przychód z wynajmu tych nieruchomości będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

### Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej, a co za tym idzie, wycofaniu Nieruchomości z działalności i przekazaniu jej na cele prywatne, przychód z wynajmu tych nieruchomości będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł. Według przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Ustawa ta zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Po likwidacji pozarolniczej działalności gospodarczej i wyrejestrowaniu z CEiDG, nie będzie Pan już prowadził pod swoją firmą działalności w zakresie handlu. W sprawie należy zatem rozstrzygnąć, czy sam wynajem Nieruchomości spełnia wszystkie przesłanki działalności gospodarczej. Jeżeli nie zostaną one spełnione, najem należy uznać, za tzw. najem prywatny. Kryterium ich rozróżnienia stanowi przede wszystkim przedmiot najmu, a więc to, czy przedmiot ten stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnika, przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu. Obecnie Nieruchomość jest wykorzystywana do działalności gospodarczej - jest siedzibą firmy i miejscem w którym cała działalność się odbywa. Po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej straci ona tę funkcję. Nie będzie już wykorzystywana do działalności handlowej prowadzonej przez Pana. Nie ma wątpliwości, że w tym kontekście stanie się ona majątkiem prywatnym. Do rozważenia pozostaje zatem kwestia najmu.

Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 7 marca 2018 r., sygn. akt VIII SA/Wa 36/18, pozarolnicza działalność gospodarcza może mieć różnoraki przedmiot ograniczony wyłącznie przepisami prawa. Przedmiotem tej działalności może być także najem, o którym mowa w art. 659 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem dotyczy również lokali (art. 680 k.c.). Nie ulega przy tym wątpliwości, że umowa najmu zawierana jest co do zasady w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny rachunek. Konstytutywnym elementem najmu jest także jego ciągłość, powtarzalność wzajemnych świadczeń tak wynajmującego, jak i najemcy. Zakup i posiadanie nieruchomości może być wynikiem lokowania kapitału przez osoby, które nie trudnią się działalnością gospodarczą. Czynsz najmu w takim przypadku, jako pożytek cywilny związany jest przede wszystkim z posiadaniem określonego majątku. Z natury rzeczy podpisanie umowy najmu wymaga pewnego profesjonalizmu, a realizacja przez wynajmującego praw i obowiązków z niej wynikających wiąże się z określonym stopniem zorganizowania. Zwłaszcza w sytuacji, w której podatnik - wynajmujący, oddający w najem należące do jego majątku nieruchomości, wycofane z majątku przedsiębiorstwa w związku z likwidacją działalności gospodarczej, rezygnuje z wyboru ryczałtu ewidencjonowanego i przyjmuje opodatkowanie na zasadach ogólnych (według stawki 18% i 32%). W takim przypadku może uwzględniać w kosztach uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środka trwałego stanowiącego przedmiot umowy najmu, co wymaga prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W art. 22a ust. 1 in fine wyraźnie odróżniono amortyzację od środków trwałych wykorzystywanych przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, od amortyzacji środków trwałych oddanych do używania m.in. na podstawie umowy najmu. Zatem i w takim przypadku aktywność podatnika nie traci niegospodarczego charakteru, mimo tego, że prawidłowa realizacja jego obowiązków (m.in. związanych z prowadzeniem ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych) będzie wymagała pewnego zorganizowania. WSA w powyższym wyroku zauważa, że czynności związane z najmem zawsze będą wypełniać kryteria działalności gospodarczej. Prawodawca wyodrębnia w ustawie (w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 6 updof) najem, a jedynym kryterium wyłączającym zastosowanie tego przepisu, w odniesieniu do umów najmu, czy też dzierżawy, jest związanie składników majątkowych będących przedmiotem takiego stosunku prawnego z działalnością gospodarczą.

Działa Pan we własnym imieniu, a wynajem Nieruchomości będzie oczywiście miało na celu zarobek.

Zgodnie ze stanowiskiem NSA, spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 września 2021 r., sygn. akt II FSK 243/20).

Przesłanki „ciągłości” i „zorganizowania” będą więc decydujące dla określenia źródła przychodu. Obie nie są sprecyzowane w przepisach i wokół nich toczą się spory doktrynalne. Do interpretacji tych pojęć warto wykorzystać najnowsze orzecznictwo. Obie przesłanki rozwija NSA w swoim wyroku z 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18: Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i przede wszystkim w fazie realizacyjnej.

Przedstawione zdarzenie przyszłe w żaden sposób nie przystaje do przytoczonego opisu zorganizowanych działań. W szczególności nie można mówić o zespole działań, bo jedynym Pana działaniem jest zawarcie umowy najmu. Brak też jakiejkolwiek struktury działalności, czy nawet profesjonalnego charakteru Pana działań. Wynajem Nieruchomości jest racjonalnym zarządem własnym majątkiem. W ten sposób nie tylko zaspokoi Pan potrzeby swoje i rodziny, ale też nie będzie musiał ponosić kosztów utrzymania nieruchomości (lub koszty te zostaną pokryte przez najemców): abonamentu za prąd, wodę, czy podatku od nieruchomości, co uszczuplałoby Pana majątek. Przepisy nie dają podstaw do uznania, że składnik majątku firmowego pozostaje takim nawet po zakończeniu działalności.

Od dłuższego czasu sądy administracyjne przyznają, że kwalifikacja najmu do źródeł dochodu zależy od podatnika. Jak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14: W większości przypadków decydujące znaczenie, co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu przypisać należy samemu podatnikowi, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też „pozostawić” je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Jak wskazano powyżej przychody z obydwu analizowanych źródeł mają charakter zarobkowy, stały (ciągły), a także wymagają pewnej formy zorganizowania. Wobec braku zatem sformułowania przez ustawodawcę wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie przyznać należy decyzji samego podatnika.

Stanowisko to jest powtarzane w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np.: z 13 lipca 2022 r., Nr 0115-KDIT3.4011.502.2022.1.AD. Podobnie stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w (\`(...)\`) w wyroku z 7 marca 2018 r., sygn. akt VIII SA/Wa 36/18: decydujący zatem dla tego rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą, a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Zgodnie z przytoczonym orzecznictwem wpływu na zakwalifikowanie przychodu do źródła nie ma okoliczność równoległego prowadzenia działalności gospodarczej w innym zakresie niż najem, dzierżawa, poddzierżawa, czy umowy o podobnym charakterze - działalność Pana w spółce, objęcie samego najmu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy rozmiary tej działalności, w tym liczba oddanych w najem (dzierżawę, poddzierżawę) nieruchomości.

Wreszcie, wobec sporów wokół niejasnych określeń ustawowych - należy przytoczyć „Zasady interpretacji niejasnych regulacji podatkowych” z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 marca 2022 r., sygn. akt II FSK 1723/19, który uznał, że zgodnie z wymogami konstytucyjnymi niejasnych regulacji podatkowych nie wolno interpretować na niekorzyść podatników, a w konsekwencji, jeśli takie regulacje okazują się ostatecznie wieloznaczne, to zgodnie z zasadą in dubio pro tributario należy opowiedzieć się za rozwiązaniem uwzględniającym interes podmiotu obowiązanego do świadczeń podatkowych. Tym bardziej za niedopuszczalne uznać trzeba analogiczne stosowanie nieprecyzyjnych przepisów podatkowych, czy też rozszerzające stosowanie jednoznacznych przepisów podatkowych, gdyby miało to na celu zwiększenie obowiązków podatkowych.

Wobec przytoczonych argumentów i tez z wyroków sądów powszechnych należy uznać, że opisany wynajem nieruchomości z majątku prywatnego nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej, a jedynie zwykłym zarządem majątkiem prywatnym.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

· zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

· brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

· wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, ze zm.) zgodnie z którym,

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzamy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu należy powołać Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r., poz. 2540 ze zm.) :

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

\- prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

\- osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym” (pkt 2).

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że prowadzi Pan działalność z zakresu sprzedaży drobnych artykułów importowanych oraz skupowanych na rynku krajowym, opodatkowaną według stawki liniowej 19%. Prowadzi Pan księgi handlowe (pełna księgowość). Obecnie zmaga się Pan ze zwiększonym ryzykiem związanym z trudną sytuacją międzynarodową: sankcje na niektóre produkty, blokowanie dostaw, itp. Dynamika zmian nie daje możliwości zabezpieczenia się od nagłych zmian przepisów, czy stanu faktycznego. Dlatego zdecydował się Pan ograniczyć ryzyko działalności poprzez przeniesienie jej do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Zlikwiduje Pan swoją jednoosobową działalność gospodarczą, wykreśli ją z rejestru i nie będzie już prowadził działalności pod własną firmą. Będzie Pan głównym udziałowcem Spółki, a także członkiem zarządu. Spółka będzie prowadzić działalność taką samą jak Pan obecnie. Spółka będzie prowadzić działalność w tym samym miejscu co jednoosobowa działalność gospodarcza. Działając w Spółce będzie Pan wykorzystywał kontakty handlowe. Spółka zaproponuje zatrudnienie pracownikom zatrudnionym obecnie w działalności gospodarczej. Na spółkę nie przejdą żadne umowy, zobowiązania, ani wierzytelności. Środki trwałe w postaci opisywanych nieruchomości pozostaną w Pana majątku. Poza działalnością handlową jest Pan właścicielem nieruchomości - kompleksu magazynowego składającego się z 2 hal i biurowca, (Nieruchomość). Nieruchomości, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady zostały sklasyfikowane zostały następująco: 2 hale magazynowe - 1252, budynek biurowy - 1220. Swoją działalność prowadzi Pan w ww. nieruchomości - korzysta z hali i części biurowca. Pozostałą część wynajmuje Pan osobom trzecim. Obecnie, poza Pana działalnością, Nieruchomość jest wynajmowana 8 podmiotom. Po likwidacji działalności rozwiąże Pan wszystkie umowy najmu i nie będzie korzystał już z budynków. Będą one Pana majątkiem prywatnym. W celu zaspokajania swoich potrzeb, Nieruchomość zostanie wynajęta kontrahentom, wśród których będzie założona przez Pana Spółka z o.o. Jeżeli dotychczasowi najemcy będą zainteresowani, zawrze Pan z nimi umowy najmu na warunkach dotychczasowych lub podobnych. Są to wszystko długotrwałe umowy, stosunek najmu nie wymaga żadnych Pana działań. Będzie Pan wynajmował ww. nieruchomości od momentu rozpoczęcia działalności Spółki z o.o. Do momentu likwidacji działalności gospodarczej będzie działał Pan w roli wynajmującego jako przedsiębiorca, potem jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Obecnie, będąc przedsiębiorcą korzysta Pan z obsługi księgowej, po likwidacji działalności gospodarczej nie będzie korzystał z obsługi księgowej, ani zarządczej. Sam będzie obliczał ryczałt. Najem nie będzie działalnością gospodarczą, tylko wynajmem prywatnym. Nieruchomości będą wynajmowane do celów, do jakich są przeznaczone: hale magazynowe do magazynowania rzeczy, a pomieszczenia w biurowcu bo celów prowadzenia administracji działalności. Opisane nieruchomości są jedynymi nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem. Głównym powodem wycofania wskazanych we wniosku nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazania ich na cele prywatne będzie likwidacja jednoosobowej działalności gospodarczej.

Wskazać należy, że wycofanie nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej do majątku prywatnego osoby fizycznej nie powoduje formalnego wyodrębnienia majątku firmowego od majątku prywatnego. Jedynym właścicielem, jest tutaj osoba fizyczna, w związku z czym, na skutek przeniesienia nieruchomości z jednego majątku do drugiego, nie zmienia się tytuł własności, co z kolei powoduje, że nie dochodzi do żadnego przysporzenia majątkowego, które mogłoby być uznane za przychód podatkowy.

Z opisu sprawy wynika, że po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej, zamierza Pan wynajmować nieruchomość użytkową, która zostanie wycofana z działalności gospodarczej. Najem nie będzie działalnością gospodarczą, tylko wynajmem prywatnym.

W Pana sytuacji, skoro zamierza Pan zlikwidować działalność gospodarczą i wycofać nieruchomość użytkową z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie już składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Ponadto, umowy najmu nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne do opisanego zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej, a co za tym idzie , wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazaniu jej na cele prywatne najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy opodatkować na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na zdarzeniu przyszłym i informacjach zawartych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto, przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie zawarte w opisie sprawy nie podlegały ocenie.

W odniesieniu do powołanych orzeczeń sądowych oraz wskazanej interpretacji zauważamy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczyły indywidualnych spraw innych podmiotów i nie mają zastosowania do sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).