Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.70.2021.2.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-13
Teza: brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek, będących we współwłasności małżeńskiej
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 lutego 2021 r. (data wpływu 4 lutego 2021 r.), uzupełnionego pismem z dnia 19 marca 2021 r. (data wpływu 24 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1 i nr 2, będących we współwłasności małżeńskiej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 1 i nr 2, będących we współwłasności małżeńskiej.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 19 marca 2021 r. (data wpływu 24 marca 2021 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy i opłatę.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami (ustawowa wspólność małżeńska) nieruchomości niezabudowanych zlokalizowanych w … o numerach ewidencyjnych:

1.  działka 1
2.  działka 2

o łącznej powierzchni 0,6644 ha. Aktualny sposób ich użytkowania to grunty rolne (wypis z Rej. Gruntów zawiera opis użytku: łąki trwałe i grunty pod rowami).

Działki te zostały nabyte w następujący sposób:

1.  Zakupu działki nr 1 dokonano 25.10.1994 r. u notariusza … w … jako działkę oznaczoną nr 3 łącznie z działką nr 4. Działkę nr 4 Wnioskodawca wraz z żoną kupili pod budowę domu jednorodzinnego dla Wnioskodawcy i żony (został oddany do użytku w 2001 r. i zamieszkują w nim do dziś). Natomiast działkę nr 3 Wnioskodawca wraz z żoną kupili tylko i wyłącznie dlatego, że sprzedający Pani … nie chciała sprzedawać osobno działki 4 i mogli kupić albo obydwie działki razem albo wcale.
2.  Działka 3 została podzielona w 2004 r. na prośbę Państwa .. na działki o nr 5 i nr 1, aby umożliwić im dojazd z ul. … do ich działki znajdującej się w 2 linii od ul. … (za działką Wnioskodawcy i jego żony 3). Działkę nr 2 Wnioskodawca wraz z żoną nabyli w wyniku zamiany działek z małżeństwem … w dniu 26.05.2004 r. (akt notarialny u notariusza …) na działkę nr 5.

Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają sprzedać 2 działki o numerach 1 i 2.

Wnioskodawca wraz z żoną nie mieli zamiaru pozbywać się ww. działek, ponieważ ich córka studiowała w latach 2002 - 2008 na kierunku … i ww. działki miały być przeznaczone dla niej na wybudowanie obiektu noclegowo - gastronomicznego. W 2009 roku wyjechała ona do … kontynuować naukę w zakresie hotelarstwa. Po jej zakończeniu podjęła pracę w … w celu zdobycia doświadczenia zawodowego. Na początku 2015 roku zakomunikowała, że nie zamierza wracać do Polski i planuje zamieszkać na stałe w …. W tej sytuacji po dość długim namyśle co dalej robić, Wnioskodawca wraz z żoną postanowili, że sprzedadzą ww. 2 działki. Ponieważ ww. obszar nie był objęty MPPZ Wnioskodawca wraz z żoną wystąpili w połowie roku 2017 do Burmistrza … o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzję tą uzyskali w lutym 2018 roku. W dniu 04.02.2020 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek - aneksowali ją w dniu 22.10.2020 r.

Wnioskodawca oświadcza, że jest wspólnikiem spółki jawnej … od 2011 roku tj. od czasu jej założenia i nie prowadzi działalności gospodarczej jako osoba fizyczna, nie jest też zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Spółka … prowadzi działalność w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych.

Wyżej opisywane działki nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, nie były też przedmiotem dzierżawy. Nieruchomości te stanowią majątek prywatny. Minęło 27 lat od zakupu działki nr 1 i 17 lat od nabycia działki nr 2. Przez wszystkie te lata nie były one w żaden sposób używane. Działki nie są uzbrojone, a media znajdują się w ul. ….

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, na pytania tutejszego Organu:

1.  Czy nabycie działki nr 2 oraz nr 3, z której wydzielono m.in. działkę nr 1 nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
2.  Czy z tytułu nabycia działki nr 2 oraz nr 3, z której wydzielono m.in. działkę nr 1, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to należy wskazać przyczyny.
3.  Czy Wnioskodawca był/jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?
4.  Czy z działek nr 1 i nr 2, dokonywane były/będą przez Wnioskodawcę zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy dostawa była/będzie opodatkowana czy zwolniona?
5.  W jaki sposób, do jakich celów do dnia sprzedaży będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę działki nr 1 i nr 2?
6.  Czy działki nr 1 i nr 2 do dnia sprzedaży będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są działki, wykonywał Wnioskodawca – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
7.  Czy Wnioskodawca do dnia sprzedaży działek nr 1 i nr 2 będzie udostępniał je na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów – jakich?
8.  Czy w związku z podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży ww. działek została zawarta również umowa najmu, dzierżawy tych działek z ich Nabywcą?
9.  Jeśli odpowiedź na pytanie nr 7 i 8 jest twierdząca, to należy wskazać, czy udostępnianie to ma/będzie miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?
10.  Czy przed sprzedażą działki nr 1 i nr 2 zostaną uzbrojone w media lub zostanie wydana decyzja związana z uzbrojeniem ww. działek w media (np. woda, prąd, gaz, inne – jakie?). Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną wykonane te czynności?
11.  Czy Wnioskodawca przed sprzedażą działek poniesie inne nakłady w celu zwiększenia ich wartości. Jeżeli tak, to jakie?
12.  Czy Wnioskodawca podejmował lub do dnia sprzedaży będzie podejmował działania marketingowe w celu znalezienia nabywców ww. działek? Jeżeli tak to należy wskazać jakie?
13.  Czy Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla obydwu działek razem, czy dla każdej działki osobno?
14.  Czy na dzień sprzedaży wydana decyzja/decyzje o warunkach zabudowy dla działki/działek będzie/będą aktualne?
15.  Z uwagi na okoliczność wskazaną w opisie sprawy, że „w dniu 04.02.2020 r. zawarliśmy przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek, aneksowaliśmy ją w dniu 22.10.2020 r.”, należy wskazać:
    1.  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym Nabywcą, ciążą na Kupującym a jakie na Sprzedającym?
    2.  czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?
16.  Należy wskazać czy, Wnioskodawca udzielił/zamierza udzielić Nabywcy działek pełnomocnictwa (upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek? Jeśli tak, to należy wskazać:
    1.  do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń Zainteresowany udzielił/udzieli pełnomocnictw Nabywcy do występowania w Jego imieniu?
    2.  jakich czynności dokonał/dokona Nabywca do momentu sprzedaży przez Zainteresowanego działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Nabycie działki nr 2 i działki nr 3, z której wydzielono działkę 1 odbyło się bez udokumentowania fakturą VAT, były to czynności niepodlegające podatkowi VAT. Działka 3 była kupiona od osoby prywatnej, a działka 2 była nabyta w drodze zamiany z osobą prywatną. Sprzedająca Pani … sprzedała Wnioskodawcy i jego żonie działki jako osoba prywatna, nie była czynnym podatnikiem podatku VAT i nie wystawiła żadnego dokumentu. Była jedynie umowa kupna - sprzedaży w formie aktu notarialnego.
2.  Nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek. Wnioskodawca nie był czynnym podatnikiem VAT, nie były wystawione faktury VAT.
3.  Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.
4.  Z działek 1 i 2 nie były i nie będą dokonywane zbiory i dostawy produktów rolnych. Łąka była wykorzystywana w latach 90-tych i na początku obecnego wieku jako pastwisko dla konia, z łąki zbierano również siano dla konia.
5.  Działki 1 i 2 nie są i nie będą do niczego wykorzystywane do dnia sporządzenia umowy przenoszącej własność, leżą odłogiem.
6.  Na działkach 1 i 2 nie była nigdy prowadzona żadna działalność. Również do dnia sprzedaży nie będzie podejmowana na nich żadna działalność - działki leżą odłogiem.
7.  Działki 1 i 2 nie były i nie będą udostępniane na rzecz osób trzecich na podstawie umów najmu, dzierżawy i innych umów.
8.  Nie została zawarta umowa najmu ani umowa dzierżawy z przyszłym Nabywcą w związku z podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży.
9.  Odpowiedź przecząca na pytanie 7 i 8.
10.  Działki 1 i 2 nie zostaną uzbrojone w media i nie będzie wydana żadna decyzja związana z uzbrojeniem ww. działek w media do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność działek.
11.  Wnioskodawca nie ponosi żadnych nakładów mających na celu zwiększenia wartości działek przed zawarciem umowy przenoszącej własność.
12.  Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu znalezienia nabywców ww. działek. Podejmował jedynie działania informujące o zamiarze sprzedaży działek w portalach internetowych.
13.  Dla działki nr 1 Wnioskodawca wystąpił o decyzję o WZ. Działka nr 2 jest objęta MPPZ.
14.  Decyzja o WZ dla działki 1 otrzymana przez Wnioskodawcę nie będzie aktualna na dzień sprzedaży działki. Kupujący wystąpił o zmianę decyzji o WZ i takową zmianę uzyskał.
15.  1.  Kupujący ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tylko w zakresie uzyskania decyzji PnB, ma prawo wykonać ocenę techniczną i prawną nieruchomości w tym badania geologiczne i ma prawo do odstąpienia od umowy, jeśli stan prawny nie jest zgodny z oświadczeniem Sprzedającego lub jeśli uzna, że warunki techniczne nie pozwalają mu na wybudowanie planowanej inwestycji. Sprzedający ma obowiązek udostępnić nieruchomość Kupującemu, wystąpić z wnioskiem o przeniesienie decyzji o WZ na Kupującego i współdziałać z Kupującym w celu uzyskania przez niego decyzji PnB oraz nie zmieniać stanu faktycznego i prawnego nieruchomości.
    2.  Warunkiem zawarcia umowy przenoszącej własność jest uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej decyzji PnB. Jednak Nabywca zastrzegł sobie prawo, że może zakupić ww. działki również bez ostatecznej decyzji PnB, a Sprzedający musi przystąpić do umowy przenoszącej własność.
16.  1.  Nabywca otrzymał upoważnienie do dysponowania działkami na cele budowlane tylko w zakresie uzyskania decyzji PnB.
    2.  Nabywca dokonał zmiany decyzji o WZ, wykonał projekt budowlany i uzyskał decyzję PnB - obecnie oczekuje na uzyskanie ostateczności ww. decyzji PnB.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy od sprzedaży tych działek Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien on odprowadzać podatku VAT od planowanej transakcji, ponieważ działki są majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i jego żony.

Sprzedaż działek wydzielonych z majątku prywatnego osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej ma charakter zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie podlega podatkowi od towarów i usług.

Nie były podejmowane działania wskazujące na wykonywanie działalności gospodarczej w celu sprzedaży tych działek. Wnioskodawca ma 67 lat, pobiera emeryturę z ZUS i zamierza stopniowo wygaszać aktywność gospodarczą. Dlatego zrodził się pomysł sprzedaży nieruchomości i przekazania uzyskanych środków dla dzieci. Dzieci nie zamieszkują w … i nie są zainteresowane tymi nieruchomościami, o wiele bardziej atrakcyjne są dla nich środki pieniężne. Wnioskodawca nie zamierza działać w sposób zorganizowany i ciągły, właściwy dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami i w skali charakterystycznej dla takich przedsiębiorców, a tym samym, że nie jest podatnikiem VAT. Planowana sprzedaż działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem dokonując tej sprzedaży Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca zwraca się o wydanie interpretacji w tej sprawie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek podejmował/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C- 180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami (ustawowa wspólność małżeńska) nieruchomości niezabudowanych o nr 1 i 2. Zakupu działki nr 1 dokonano jako działkę oznaczoną nr 3 łącznie z działką nr 4. Działkę nr 4 Wnioskodawca wraz z żoną kupił pod budowę domu jednorodzinnego dla Wnioskodawcy i żony. Natomiast działkę nr 3 Wnioskodawca wraz z żoną kupili tylko i wyłącznie dlatego, że sprzedająca nie chciała sprzedawać osobno działki nr 4 i mogli kupić albo obydwie działki razem albo wcale. Działka nr 3 została podzielona na prośbę Państwa … na działki o nr 5 i nr 1, aby umożliwić im dojazd do ich działki. Działkę nr 2 Wnioskodawca wraz z żoną nabyli w wyniku zamiany działek z małżeństwem … na działkę nr 5. Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają sprzedać działki o nr 1 i 2. Wnioskodawca wraz z żoną nie mieli zamiaru pozbywać się ww. działek, ponieważ działki miały być przeznaczone dla córki na wybudowanie obiektu noclegowo - gastronomicznego. Jednak córka podjęła pracę w … i nie zamierza wracać do Polski. W tej sytuacji, Wnioskodawca wraz z żoną postanowili, że sprzedadzą ww. 2 działki. Wnioskodawca wraz z żoną zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek. Dla działki nr 1 Wnioskodawca wystąpił o decyzję o WZ. Działka nr 2 jest objęta MPPZ. Nabywca otrzymał upoważnienie do dysponowania działkami na cele budowlane tylko w zakresie uzyskania decyzji PnB. Nabywca dokonał zmiany ww. decyzji o WZ, wykonał projekt budowlany i uzyskał decyzję PnB. Kupujący, jak wyżej wymieniono, ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tylko w zakresie uzyskania decyzji PnB, ma prawo wykonać ocenę techniczną i prawną nieruchomości w tym badania geologiczne i ma prawo do odstąpienia od umowy, jeśli stan prawny nie jest zgodny z oświadczeniem Sprzedającego lub jeśli uzna, że warunki techniczne nie pozwalają mu na wybudowanie planowanej inwestycji. Warunkiem zawarcia umowy przenoszącej własność jest uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej decyzji PnB. Jednak Nabywca zastrzegł sobie prawo, że może zakupić ww. działki również bez ostatecznej decyzji PnB, a Sprzedający musi przystąpić do umowy przenoszącej własność.

Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Z działek nr 1 i 2 nie były i nie będą dokonywane zbiory i dostawy produktów rolnych. Działki nr 1 i 2 nie są i nie będą do niczego wykorzystywane do dnia sporządzenia umowy przenoszącej własność, leżą odłogiem. Na działkach nr 1 i 2 nie była nigdy prowadzona żadna działalność. Również do dnia sprzedaży nie będzie podejmowana na nich żadna działalność - działki leżą odłogiem. Działki nr 1 i 2 nie były i nie będą udostępniane na rzecz osób trzecich na podstawie umów najmu, dzierżawy i innych umów. Nie została zawarta umowa najmu ani umowa dzierżawy z przyszłym Nabywcą w związku z podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży. Działki nr 1 i 2 nie zostaną uzbrojone w media i nie będzie wydana żadna decyzja związana z uzbrojeniem ww. działek w media do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność działek. Wnioskodawca nie ponosi żadnych nakładów mających na celu zwiększenie wartości działek przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu znalezienia nabywców ww. działek. Podejmował jedynie działania informujące o zamiarze sprzedaży działek w portalach internetowych.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy dokonując sprzedaży działek, będących we współwłasności małżeńskiej, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie Wnioskodawca nie podjął bowiem, w związku z zamiarem sprzedaży działek, ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak, np. uzbrojenie terenu – doprowadzenie do niego mediów, ogrodzenie działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Wnioskodawca nie wykorzystywał też działek w działalności gospodarczej. Zainteresowany nie angażował zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywał aktywności w przedmiocie zbycia wskazanych we wniosku działek porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie przez Zainteresowanego działek, będących we współwłasności małżeńskiej, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tychże działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek, będących we współwłasności małżeńskiej, Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek, będących we współwłasności małżeńskiej, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Zatem, sprzedaż działek nr 1 i 2, będących we współwłasności małżeńskiej, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek, będących we współwłasności małżeńskiej, a dostawę tych działek - czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr 1 i 2, będących we współwłasności małżeńskiej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od towarów i usług przy zbyciu ww. działek.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla małżonki Wnioskodawcy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.