Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.34.2020.4.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-09
Teza: skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a)
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; działki; grunty; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 28 stycznia 2020 r. (data wpływu – 29 stycznia 2020 r.), uzupełnionym 17 marca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, w piśmie z 02 marca 2020 r., znak 0114-KDIP4-1.4012.16.2020.2.MK, 0111-KDIB2-3.4014.34.2020.3.JKU wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 17 marca 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: N.sp. zo.o. sp. k. („Kupujący”),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana R. D. („Sprzedający”)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

N.sp. z o.o. (dalej: „Zainteresowany będący stroną postępowania”, „Kupujący”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka jest częścią grupy N., realizującej przedsięwzięcia deweloperskie – głównie mieszkaniowe.

Zainteresowany będący stroną postępowania razem z Panem R. D. (dalej: „Zainteresowany niebędący stroną postępowania”, „Sprzedający”), będącym właścicielem zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 5 o powierzchni 432 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”), planują zawrzeć umowę, której przedmiotem będzie przeniesienie własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Nieruchomość zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni poniżej 300 m2 oraz murowanym budynkiem gospodarczym zaliczanym wg PKOB do grupy 127 (budynki niemieszkalne). Budynki te były posadowione na Nieruchomości już w chwili nabycia jej przez Sprzedającego. Od czasu nabycia budynki nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej.

Sprzedający nabył Nieruchomość w spadku, co zostało potwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego z 11 października 1989 r. Sprzedający nie zamieszkuje na Nieruchomości, ani nie wykorzystuje jej w żaden inny sposób, w szczególności, nie wykorzystuje jej do działalności gospodarczej. Sprzedający nie udostępniał także budynków podmiotom trzecim. Budynek był użytkowany przez poprzednich właścicieli. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość wraz z działkami o numerach ew. \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\` oraz \`(...)\`w celu realizacji na nich inwestycji mieszkaniowej na sprzedaż, co stanowi przedmiot działalności opodatkowanej grupy N., tj. wyłącznie do czynności opodatkowanych.

W dniu 06 grudnia 2018 r. N. sp. z o.o. – wiodąca spółka z grupy N. na terenie Polski (dalej: „N”) oraz Sprzedający zawarli umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa”), w której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu wskazanych w niej warunków. Strony Umowy ustaliły, że planowana transakcja zostanie zawarta po spełnieniu określonych w umowie warunków, nie później jednak niż do 31 stycznia 2020 r. Warunki te polegają na okazaniu przez Sprzedającego wskazanych w umowie zaświadczeń oraz:

1.  wydania przez właściwy organ decyzji o warunkach zabudowy (dalej: „decyzja WZ”),
2.  wydania przez właściwy organ decyzji w sprawie pozwolenia na budowę (dalej: „decyzja PnB”),
3.  uzyskania spójnej interpretacji podatkowej potwierdzającej prawidłowość przyjętej formy opodatkowania,
4.  nabycia przez N. lub inny podmiot z grupy N. nieruchomości, stanowiących działki gruntu nr ew.: \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`oraz \`(...)\`,
5.  wydania przez właściwy organ ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku znajdującego się na Nieruchomości (dalej: „decyzja PnR’’);

oraz innych, wskazanych w umowie przedwstępnej warunków dotyczących potencjalnych obciążeń faktycznych i prawnych nieruchomości.

Przed przystąpieniem do przyrzeczonej transakcji Sprzedający upoważnił grupę N. do przeprowadzenia badania stanu prawnego oraz faktycznego nieruchomości, a także zobowiązał się do udzielenia N. lub wskazanym przez niego osobom pełnomocnictw niezbędnych do uzyskania decyzji WZ, decyzji PnB, decyzji PnR, decyzji środowiskowej lub innych decyzji, zezwoleń, zgód, czy uzgodnień, opinii i innych orzeczeń niezbędnych do zrealizowania procesu budowlanego, w tym występowania do różnych podmiotów dostarczających media oraz przed organami administracji publicznej.

Ponadto, Sprzedający zobowiązał się do nieczynienia przeszkód w uzyskiwaniu niezbędnych zgód, decyzji, etc. niezbędnych w procesie rozbiórkowym i budowlanym przed zawarciem umowy przyrzeczonej, przy założeniu, że działania grupy N. będą nakierunkowane wyłącznie na realizację celu realizacji procesu budowlanego.

Umowa przewiduje cesję ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej z N. na rzecz innego podmiotu z grupy N. Sprzedający udzielili N. pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast N. zobowiązała się do wpłacenia do depozytu określonej kwoty zabezpieczającej zapłatę kwoty umówionej jako należność za nieruchomość. W związku z przeniesieniem ogółu praw i obowiązków N. wynikających z umowy przedwstępnej na Kupującego, zobowiązanie to ciążyć będzie na Kupującym.

Prace rozbiórkowe co do zasady będą prowadzone po zawarciu planowanej transakcji, jednak pewne czynności przygotowujące do tych prac mogą zostać podjęte także przed zawarciem ostatecznej budowy (winno być: umowy). Do czasu sprzedaży nieruchomość będzie jednak nieruchomością zabudowaną. Sprzedający na dzień zawarcia powyższych umów nie był zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, jakkolwiek po uzyskaniu stanowiska potwierdzającego ich działanie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, zamierza on złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R, a następnie, przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, zamierza wraz z Kupującym złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na wniosek podmiotu działającego na zlecenie grupy N. Zarząd Dzielnicy wydał 04 lutego 2019 r. decyzję dla działek \`(...)\`, \`(...)\` oraz części działek \`(...)\` i \`(...)\`, i w dniu 16 lipca 2019 r. – decyzję dla działek .., \`(...)\`, \`(...)\` oraz części działek \`(...)\` i \`(...)\`, ustalające warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji budynku zamieszkania zbiorowego z usługami w części parteru z częściowym podpiwniczeniem, parkingiem nadziemnym i rządzeniami infrastruktury technicznej.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że będący przedmiotem planowanej dostawy budynek mieszkalny podlega oznaczeniu PKOB 1110 budynki mieszkalne jednorodzinne. Zainteresowany będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Sprzedający w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie pierwsze, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowych transakcji?
3.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawek 8 i 23%, proporcjonalnie do powierzchni budynków?
4.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2 czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego, związanego z nabyciem przedmiotowych Nieruchomości?
5.  Czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, w świetle przedstawionego powyżej opisu zdarzenia przyszłego Sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przywołując treść art. 1a pkt 7 oraz art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani wskazali, że zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do pytania 3 wykazano, że transakcja jest opodatkowana odpowiednio podstawową i obniżoną stawką podatku od towarów i usług. Zainteresowani nie powtarzają zatem tej argumentacji.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 25 marca 2020 r. znak: 0114-KDIP4-1.4012.16.2020.3.MK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Kupujący zamierza nabyć od

Sprzedającego własność zabudowanej Nieruchomości. Nieruchomość zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym oraz murowanym budynkiem gospodarczym.

Wątpliwość Zainteresowanych sprowadza się do kwestii opodatkowania ww. transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 25 marca 2020 r. znak: 0114-KDIP4-1.4012.16.2020.3.MK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

*   sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako nieodpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy;
*   w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, tj. działki gruntu nr 5 zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;
*   przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości;
*   gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku – do sprzedaży budynku mieszkalnego zastosowanie będzie miała stawka podatku w wysokości 8%, a do budynku gospodarczego zastosowanie będzie miała stawka podatku w wysokości 23%.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.