بحران_مالی_۲۰۰۸–۲۰۰۷
وام‌های درجه دو
درطول یک دوره رقابت شدید بین وام دهندگان وام مسکن برای درآمد و سهم بازار، و زمانی که عرضه وام گیرندگان معتبر محدود بود، وام‌دهندگان وام مسکن استانداردهای تضمین‌کننده را کم کرده و برای وام‌گیرندگان کمتر معتبر، وام‌های مسکن پرخطرتری را ایجاد کردند. از دیدگاه برخی تحلیل‌گران، شرکت‌های تحت حمایت دولت نسبتاً محافظه کار (GSEs)، بنیان‌گذاران وام مسکن بودند و پیش از سال ۲۰۰۳ استانداردهای تضمین نسبتاً بالایی را حفظ می‌کردند. اگرچه، زمانی‌که قدرت بازار از دارندگان اوراق بهادار به مبتکران تغییر یافت و زمانی که رقابت سخت فروشندگان اوراق بهادار خصوصی پایه‌های قدر GSE را متزلزل ساخت، استانداردهای وام مسکن کاهش پیدا کردن و وام‌های پرخطر گسترش یافتند. بدترین وام‌ها در سال‌های ۲۰۰۴–۲۰۰۷ بود، سال‌هایی که بیشترین رقابت بین فروشندگان اوراق بهاداروجود داشت و کمترین سهم بازار برای GSEها بود. به‌مانند شرایط اعتباری آسان، شواهدی وجود دارد که فشارهای رقابتی در افزایش مقدار وام‌دهی درجه دو طی سال‌های پیش از شروع بحران، سهم داشته‌است. بانک‌های سرمایه‌گذاری بزرگ آمریکا و GSEهایی مانند Fannie Mae نقش مهمی در گسترش وام‌دهی داشتند، و در نهایت GSEها استانداردهای خود را تقلیل دادند تا تلاش کنند که با بانک‌های خصوصی سازگاری داشته باشند. دیدگاه عکس بدین‌گونه است که Fannie Mae و Freddie Mac نقش پیشگامی در استانداردهای تضمین تقلیل یافته داشتند که این کار در سال ۱۹۹۵، با دفاع از استفاده از سیستم‌های ارزیابی و تعهد خودکار که کسب صلاحیت در آن‌ها آسان بود، با طراحی محصولات بدون پیش‌پرداخت صادرشده توسط وام‌دهندگان، با ترویج هزاران نفر از کارگزاران وام مسکن کوچک و با رابطهٔ نزدیک آن‌ها با تدوین‌کنندگان وام‌های درجهٔ ۲ مانند Countrywide، آغاز شد. بسته به اینکه وام‌های مسکن "درجه ۲" چگونه تعریف شده‌اند، تا سال ۲۰۰۴، زیر ۱۰٪ تمام منابع وام مسکن باقی می‌مانند، زمانی که آن‌ها به حدود ۲۰٪ افزایش پیدا کرده و تا ۲۰۰۵–۲۰۰۶ که اوج حباب مسکن آمریکا بود، در همین حد باقی ماندند. به‌طور کلی گزارش اکثریت کمیسیون تحقیق بحران مالی که توسط شش شخص صاحب منصب دموکرات نوشته، و گزارش اقلیت توسط ۳ نفر از چهار شخص منتصب جمهوری‌خواه نوشته شده، همچنین تحقیقات اقتصاددانان فدرال رزرو، و آثار تعداد بسیاری محقق مستقل، این‌گونه ادعا می‌کند که سیاست مسکن مقرون به صرفه دولت دلیل اصلی بحران مالی نبوده‌است. اگرچه آن‌ها ادعا دارند که سیاست‌های دولت نقشی در ایجاد این بحران داشته‌است، اما اعتراف می‌کنند که وام‌های GSEها نقش بهتری در مقایسه با وام‌های اوراق بهادار بانک‌های سرمایه‌گذاری داشته و همچنین نقش بهتری در مقایسه با برخی وام‌های نشات گرفته از موسساتی داشته که وام‌ها را از طریق اوراق بهادار خود برگزار می‌کنند. پائول کورگمان حتی ادعا کرده‌است که GSE هیچ‌گاه وام درجه دو خریداری نکرده‌است – یک ادعا که به‌طور گسترده‌ای مناقشه‌برانگیز است. پیتر والیسون، همکار مؤسسه اینترپرایز آمریکا، در مخالفت خود با گزارش اکثریت کمیسیون تحقیق بحران مالی بیان می‌کند که ریشه‌های بحران مالی را می‌توان مستقیماً و در درجه اول باید در سیاست‌های مسکن مقرون به‌صرفه ابداع شده توسط HUD در دهه ۱۹۹۰ و همچنین وام‌های پرخطر بسیار زیاد خریداری شده توسط نهادهای تحت حمایت دولت مانند Fannie Mae و Freddie Mac جستجو کرد. علاوه بر این پیتر والیسون و ادوارد پینتو، بر اساس اطلاعات موجود در SEC دسامبر ۲۰۱۱ در خصوص پروندهٔ تقلب در اوراق بهادار علیه شش مدیر سابق Fannie و Freddie، تخمین می‌زنند که در سال ۲۰۰۸، Fannie و Freddie، ۱۳ میلیون وام استاندارد در دست داشتند که درمجموع بیش از ۲ میلیارد دلار بوده‌است. نیویورک تایمز در ۳۰ سپتامبر ۱۹۹۹ اینطور گزارش می‌دهد: بزرگترین ضامن وام مسکن کشور یعنی Fannie Mae، از طرف دولت کلینتون تحت فشار افزایش یافته‌ای است تا وام‌های مسکن خود را میان افراد با درآمد پایین و متوسط گسترش دهد و از طرف سهامداران نیز تحت فشار است تا رشد فوق‌العاده خود در سوخت را حفظ کند. بعلاوه، بانک‌ها، موسسات صرفه جویی و شرکت‌های وام مسکن بر Fannie Mae فشار وارد می‌کنند تا به آن‌ها کمک کند تا وام‌های بیشتری را به به اصطلاح وام گیرندگان وام‌های درجه دو بدهند. Fannie Mae در این حرکت جدید و حتی آزمایشی و موقت به این بخش از وام‌دهی، ریسک بسیار بیشتری را می‌پذیرد که ممکن است هیچ‌گونه مشکلی در زمان درخشان اقتصادی دربرنداشته باشد. اما شرکت مشمول سوبسید دولتی در رکود اقتصادی ممکن است دچار مشکل شوند، و به مانند صنعت وام و پس‌انداز در دهه ۱۹۸۰، باعث نجات دولت شوند. در سال ۲۰۰۱، شرکت تحقیقاتی مستقل گراهام فیشر اینطور بیان کرد که HUD 1995 «استراتژی ملی صاحب خانه بودن: شرکا در رؤیای آمریکایی» که یک سند حمایت ۱۰۰ صفحه‌ای در خصوص مسکن مقرون به‌صرفه است، «تقلیل و کم‌کردن استانداردهای اعتبار» را ترویج داده‌است. در اوایل و اواسط دهه ۲۰۰۰، دولت بوش، چندین فراخوان برای بررسی امنیت و سلامت از GSEها و سبد سهام تورمی وام‌های رهنی درجهٔ دو آن‌ها ارائه داد. در ۱۰ سپتامبر ۲۰۰۳، کمیته خدمات مالی مجلس نمایندگان، به درخواست دولت یک دادرسی برای ارزیابی امنیت و سلامت موضوعات و همچنین بررسی یک گزارش اخیر توسط دفتر نظارت بر شرکت مسکن فدرال(OFHEO) که اختلاف حسابرسی بین دو نهاد را کشف کرده بود، برگزار کرد. این دادرسی‌ها هیچ‌گاه منجر به قوانین جدید یا تحقیقات رسمی در خصوص Fannie Mae و Freddie Mac نشد، زیرا بسیاری از اعضای کمینه گزارش را رد کردند و درعوض OFHEO را برای تلاششان سرزنش کردند. برخی معتقدند این یک اخطار اولیه برای ریسک سیستماتیکی بود که بازار در حال رشد وام مسکن درجهٔ ۲ بر سیستم مالی آمریکا وارد کردند و به این اخطار توجهی نشد. یک تحقیق روند اعطای ۲۰۰۰ وام در وزارت خزانه داری ایالات متحده آمریکا برای ۳۰۵ شهر از سال ۱۹۹۳ تا ۱۹۹۸ نشان می‌دهد که ۴۶۷ میلیارد دلار وام مسکن توسط قانون سرمایه‌گذاری مجدد جامعه (CRA) ایجاد شده‌است - وام‌دهندگان به محله‌ها و وام‌گیرندگان با درآمد کم و متوسط را پوشش می‌دهد، و نشان دهندهٔ ۱۰ درصد از کل وام مسکن آمریکا در این دوره است. اکثریت این‌ها وام‌های پایه بودند. وام‌های درجه دویی که توسط نهادهای تحت پوشش CRA ایجاد شدند، ۳٪ از سهم بازار وام‌های LMI را در سال ۱۹۹۸تشکیل می‌دادند، اما در آستانهٔ بحران، کاملاً ۲۵٪ از تمامی وام‌های درجه دو در نهادهای تحت پوشش CRA روی دادند و ۲۵٪ دیگر از وام‌های درجه دو ارتباط‌هایی با CRA داشتند. بعلاوه، اگرچه یک آنالیز انجام شده توسط بانک فدرال رزرو دالاس در سال ۲۰۰۹ اینطور نتیجه‌گیری می‌کند که CRA مسئول بحران وام‌های مسکن ناست، و اشاره می‌کند که قوانین CRA از سال ۱۹۹۵ برقرار بوده‌است درحالیکه سیستم وام دهی ضعیف یک دهه بعد ظهور کرده‌است. علاوه بر این بیشتر وام‌های درجه دو برای وام گیرندگان LMI که مورد هدف CRA بودند، انجام نشد، مخصوصاً در سال‌های ۲۰۰۵–۲۰۰۶ که منتهی به بحران شد. همچنین شواهدی یافت نشده که وام دهی تحت قوانین CRA نرخ بزهکاری را افزایش داده یا اینکه CRA به‌طور غیرمستقیم بر وام دهندگان وام مسکن مستقل برای افزایش وام درجه دو تأثیر داشته‌است. از نظر تحلیل‌گیران دیگر، تأخیر بین تغییرات قانون CRA (در سال ۱۹۹۵) و انفجار وام دهی درجه دو چیز تعجب‌برانگیزی نیست و CRA را تبرئه نمی‌کند. آن‌ها مدعی هستند که دو دلیل مرتبط برای بحران وجود دارد: تقلیل استانداردهای تضمین در سال ۱۹۹۵ و نرخ بهره فوق‌العاده کم آغاز شده توسط فدرال رزرو پس از حملهٔ تروریستی ۱۱ سپتامبر ۲۰۰۱. هر دوی این دلایل پیش از اینکه بحران اتفاق بیفتد باید در نظر گرفته می‌شدند. منتقدان همچنین اشاره می‌کنند که تعهدات وام CRA اعلام شده به صورت عمومی، گسترده بودند، و درمجموع ۴٫۵ میلیارد دلار بین سال‌های ۱۹۹۴ و ۲۰۰۷ بودند. آن‌ها همچنین استدلال می‌کنند که طبقه‌بندی وام‌های CRA به عنوان «درجه یک» توسط رزرو فدرال، بر اساس یک فرض اشتباه و خودخواهانه‌ای است که وام‌های با میزان بهره بالا (۳ درصد بیش از متوسط) همان وام‌های «درجه دو» هستند. دیگران اشاره می‌کنند که نبود میزان کافی از این وام‌ها منجر به یک بحرانی با این عظمت شده‌است. مایکل لوئیز در یک مقاله در مجله پورتفلیو با یکی از تجار صحبت می‌کند که اشاره داشته‌است "تعداد کافی افراد آمریکایی با اعتبار "بد" وجود نداشتند که "وام‌های بدی" را برای جلب رضایت اشتهای سرمایه‌گذاران برای محصول نهایی بگیرند."، علی‌الخصوص بانک‌های سرمایه‌گذاری و صندوق‌های تأمینی از نوآوری مالی استفاده می‌کردند تا امکان ایجاد شرط‌بندی‌های بزرگ، فراتر از ارزش واقعی وام‌های رهنی اساسی، را با استفاده از مشتقاتی به نام معاوضه پیش فرض‌های اعتباری، وثیقه تعهدات بدهی و CDOs مصنوعی، بدهند. FDIC از ماه مارس سال ۲۰۱۱ باید ۹ میلیارد دلار برای پوشش ضررها درخصوص وام‌های بد به ۱۶۵ مؤسسهٔ مالی شکست خورده پرداخت کند. دفتر بودجه کنگره در ماه ژوئن سال ۲۰۱۱ این‌گونه تخمین زده‌است که کمک مالی به فانی می و فردی مک بیش از ۳۰۰ میلیارد دلار بوده‌است (محاسبه شده با اضافه کردن کسر بودجهٔ ارزش منصفانه نهادها به بودجه کمک مالی مستقیم در آن زمان). پائول کورگمان اقتصاد دادن در ژانویه ۲۰۱۰ این‌گونه بحث می‌کند که رشد هم‌زمان حباب قیمت املاک تجاری و مسکونی و ماهیت جهانی بحران، موضوع ایجاد شده توسط کسانی که می‌گفتند Fannie Mae, Freddie Mac, CRA یا وام‌های چپاولگر دلیل اصلی بحران بودند را تضعیف می‌کند. بعبارت دیگر حباب‌ها در هر دو بازار توسعه پیدا کردند، حتی اگر تنها بازار املاک مسکونی توسط این علل بالقوه تحت تأثیر قرار گرفت. پیتر ولیسون در جواب کروگمان می‌نویسد که «این درست نیست که هر حبابی – حتی یک حباب بزرگ – اگر منفجر شود، پتانسیل ایجاد یک بحران اقتصادی را دارد.» ولیسون اشاره می‌کند که کشورهای پیشرفتهٔ دیگر «در طی سال‌های ۱۹۹۷–۲۰۰۷ حباب‌های بزرگی داشتند» اما «ضررهای مرتبط با تخلفات وام مسکن زمانی که این حباب‌ها منفجر شدند، خیلی کمتر از ضررهای متحمل شده بر آمریکا در سال‌های ۱۹۹۷–۲۰۰۷ و انفجار حباب بوده‌است.». از نظر ولیسون، دلیل اینکه حباب املاک مسکونی در آمریکا (در مقابل دیگر انواع حباب‌هاً منجر به بحران اقتصادی شد این است که این حباب توسط مقدار بسیار زیادی وام‌های استاندارد پشتیبانی می‌شد – عموماً بدون پیش‌پرداخت یا با پیش‌پرداخت‌های کم. ادعای کروگمان (مبنی بر اینکه رشد یک حباب املاک تجاری بیانگر این است که سیاست املاک آمریکا دلیل بحران نبوده‌است) توسط تحلیل‌گران دیگر به چالش کشیده شده‌است. پس از تحقیق در خصوص عدم پرداخت وام‌های تجاری در طول بحران اقتصادی، زودونگ آن و آنتونی سندز در دسامبر ۲۰۱۰ اینطور گزارش می‌دهند "ما شواهد محدودی یافتیم که نشان دهندهٔ وخامت قابل توجه در تضمین وام CMBS (اوراق تجاری تجاری مورد حمایت وام مسکن) پیش از وقوع بحران می‌باشد. روزنامه‌نگار تجاری، کیمبرلی آمادو گزارش می‌دهد که "اولین علائم سقوط در املاک مسکونی در سال ۲۰۰۶ روی داده‌است. سه سال بعد بود که املاک تجاری تحت تأثیر قرار گرفتند. دنیس گیرآچ که یک وکیل املاک و مستغلات و CPA است می‌نویسد: " بیشتر وام‌های املاک تجاری وام‌های خوبی بودند که به دلیل یک اقتصاد واقعاً بد از بین رفتند. بعبارت دیگر، وام‌گیرندگان باعث نشدند که وام‌ها بد شوند، اقتصاد باعث آن شد. "