Αμοιβαίο_κεφάλαιο
Αμοιβαία Ακινήτων
Η καινοτομία του φαινομένου της «τιτλοποίησης», που σημείωσε αξιόλογη ανάπτυξη στις αναπτυγμένες κεφαλαιαγορές στη δεκαετία του 1970, είχε αφετηρία την έκδοση ομολογιακών τίτλων με κάλυψη ενυπόθηκα δάνεια. Οι ενυπόθηκοι ομολογιακοί τίτλοι αποτέλεσαν αρχικά τρόπο ανακούφισης της ρευστότητας των τραπεζών που παρείχαν ενυπόθηκα δάνεια. Ωστόσο αυτοί σχεδιάστηκαν βαθμιαία, ώστε να δίνουν στους επενδυτές τη δυνατότητα έμμεσης τοποθέτησης σε ακίνητα και σημείωσαν σημαντικές διαφοροποιήσεις με την ανάπτυξή τους σε ανταγωνιστικά πλαίσια των αγορών. Αυτοί προσήλκυσαν ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον εκ του ότι παρουσίασαν υψηλότερες αποδόσεις από τους ομολογιακούς τίτλους του Δημοσίου. Οι εν λόγω τίτλοι δεν παρέβαιναν συνήθως το 1/3 του συνολικού όγκου των ενυπόθηκων δανείων. Από την εξέλιξη των δανείων αυτών και των επιτοκίων τους ανακύπτουν ορισμένα προβλήματα για τους επενδυτές ομολογιακών τίτλων με κάλυψη ενυπόθηκα δάνεια. Έτσι, οι εισροές από τέτοιους τίτλους συνοδεύονται με αβεβαιότητα σε περιπτώσεις, όπως η προπληρωμή από ιδιοκτήτες των υπολοίπων των δανείων ή η αναχρηματοδότηση του υπολοίπου, όταν σημειώνεται μείωση των επιτοκίων. Για την αντιμετώπιση των μειονεκτημάτων αυτών, πολλοί χρηματοπιστωτικοί φορείς εισήγαγαν έναν διαφορετικό τύπο ομολογιακών τίτλων με κάλυψη ενυπόθηκα δάνεια: «εγγυημένων ενυπόθηκων υποχρεώσεων» (collateralized mortgage obligations: CMOs). Ειδικότερα, για την αποφυγή επιπτώσεων στους επενδυτές από προπληρωμές και από μείωση των επιτοκίων, παρότι δεν υπάρχει ένα τυπικό CMO, γενικά κατανέμονται σε ένα αριθμό δόσεων. Με κατάλληλο σχεδιασμό ρυθμίζεται η πληρωμή ορισμένου ποσοστού του υπολοίπου του χρέους ως τόκου, όπως συμβαίνει με τους συμβατικούς ομολογιακούς τίτλους. Η μετεξέλιξη αυτή αποτελεί παράδειγμα των καινοτομιών μέσω των οποίων οι χρηματοπιστωτικές αγορές προσαρμόζονται στις ανάγκες αυτών που προσφέρουν και αυτών που ζητούν δανειακά κεφάλαια, με δημιουργία νέων πιο εύκαμπτων μορφών εμπορεύσιμων τίτλων. Υπάρχουν επίσης ομολογιακοί τίτλοι που εκδίδονται είτε με μορφή συμμετοχικών αποδεικτικών (participation certificates), που καλύπτονται από εθνικούς υποθηκικούς οργανισμούς, όπου υπάρχουν (όπως η Government National Mortgage Association στις ΗΠΑ), είτε από ΟΤΑ και περιφερειακές διοικήσεις για χρηματοδότηση έργων οδοποιίας, κατασκευών, παιδείας, κτλ με άμεση κάλυψη από τα ίδια έργα. Παρά την αβεβαιότητα που συνδέεται με τη ροή των εσόδων από τα έργα αυτά, οι τίτλοι έχουν πρόσθετη κάλυψη την «καλή πίστη» του κεντρικού κράτους, τη δυνατότητα προσφυγής των επενδυτών σε ένδικα μέσα στην περίπτωση των ΟΤΑ και γίνονται ελκυστικοί με κατάλληλες νομοθετικές και διοικητικές προβλέψεις. Πιο άμεσες δυνατότητες επενδύσεων σε ακίνητα έχουν δώσει τα λεγόμενα Κεφάλαια Παρακαταθήκης Ακινήτων (Real Estate Investment Trusts:REITs). Τα κεφάλαια αυτά παρέχουν διαύλους για αποκόμιση ωφελειών από μικροεπενδυτές από τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, χωρίς προϋπόθεση την αγορά ολόκληρων ακινήτων. Διακρίνονται σε τρία είδη: κλειστά ΑΚ ακινήτων, εταιρείες επενδύσεων χαρτοφυλακίου ακινήτων και ανοικτά ΑΚ ακινήτων. Έτσι, ένας μικροεπενδυτής πέραν από τη δυνατότητα αγοράς μετοχών εταιρειών ακινήτων, μπορεί να προβεί σε ευρύτερη διασπορά του κινδύνου τοποθετώντας σε ΑΚ και εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, απολαμβάνοντας και τυχόν φορολογικές ελαφρύνσεις ή απαλλαγές. Ειδικότερα, τα REITs προβαίνουν σε επενδύσεις σε ακίνητα ή σε τίτλους με κάλυψη ακίνητα και αντλούν κεφάλαια με δανεισμό από τράπεζες και έκδοση ομολογιακών τίτλων και ενυπόθηκων μετοχών. Υπάρχουν δύο κατηγορίες: τα Κτηματικά Κεφάλαια (equity trusts) και τα Ενυπόθηκα Κεφάλαια (mortgages trusts), ανάλογα με τη βαρύτητα που δίνεται στις άμεσες επενδύσεις ή στα ενυπόθηκα και κατασκευαστικά δάνεια, αντίστοιχα. Ιδρύονται κυρίως από τράπεζες, ασφαλιστικές εταιρείες και εταιρείες ΑΚ και απολαμβάνουν κατά κανόνα απαλλαγή της φορολογίας του διανεμόμενου εισοδήματος, δεδομένου ότι φορολογούνται οι ατομικοί επενδυτές.