DOI: 10.14457/tu.the.2014.347
title: การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการลงทุน self-storage

description: จากการศึกษาความเป็นไปได้ของการดำเนินโครงการ Self Storage ในรูปแบบของ Use Looking for Site นั้นผู้ศึกษาได้ทำการวิเคราะห์ถึงปัจจัยต่างๆที่ใช้ในการเลือกสถานที่ประกอบการ Self Storage ซึ่งจากการวิเคราะห์กรอบทางด้านกฎหมาย การตลาด และ การเงินแล้วสามารถสรุปได้ว่าสถานประกอบการที่ดีนั้นหากเป็นในเขตกรุงเทพฯควรที่จะเป็นโกดังเดิมที่มีการก่อสร้างไว้แล้วเนื่องจากจะให้ผลตอบแทนสูงที่สุด ซึ่งผู้ศึกษาได้คัดเลือกสถานที่ที่เข้าเกณฑ์การพิจารณามา 3 แห่งคือ โกดัง ถนนสุขสวัสดิ์ 72, โกดังแบ่งให้เช่าบริเวณถนน เจริญนคร และ โกดังให้เช่าในซอย สาธุประดิษฐ์ 41จากผลของการศึกษาความเป็นไปได้ในแง่กฎหมาย, การตลาด, การก่อสร้าง, และ การเงิน ผู้ศึกษาได้เลือกโกดังให้เช่าในซอย สาธุประดิษฐ์ 41 ซึ่งโครงการ Self Storage จะใช้ชื่อว่า “Next Storage” โดยปรับปรุงอาคารเดิมทำให้มีพื้นที่ให้เช่าทั้งชั้น 1 และชั้น 2 ประกอบไปด้วย Self Storage Unit ให้เช่าจำนวน 229 ห้องมีขนาดตั้งแต่ 3 ถึง 24 ตารางเมตร ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวมเป็นจำนวน 1,693 ตารางเมตร ราคาค่าเช่าอยู่ในช่วง 2,000 บาทต่อเดือน ไปจนถึง 9,600 บาทต่อเดือน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเท่ากับ 546 บาท และได้ทำการทดสอบสมมติฐาน 3 รูปแบบคือ สถานการณ์ปรกติ (Base Case) สถานการณ์ดีมาก (Best Case) และในสถานการณ์ที่เลวร้าย (Worst Case)โดยในสถานการณ์ปรกติ (Base Case) เมื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงินที่ได้รับ โดยมีต้นทุนทางการเงิน (WACC โดยไม่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน) เท่ากับ 11.30% พบว่าโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 16,475,287 บาท โดยมีระยะเวลาการคืนทุนที่ 5 ปี และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 30% โดยในสถานการณ์ที่เลวร้าย (Worst Case) นั้นเป็นการจำลองสถานการณ์ 4 แบบย่อยคือ แบบที่ 1 สถานการณ์ที่ค่าก่อสร้างใช้มากกว่าที่ประมาณการเอาไว้ 50% ซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 13,950,995 บาทและมี IRR เท่ากับ 24%, แบบที่ 2 เป็นการประมาณการค่าใช้จ่ายประกอบการผิดพลาด ทำให้ค่าใช้จ่ายสูงกว่าที่ประเมินไว้ 50% จะส่งผลให้ NPV เท่ากับ 340,146 บาท และมี IRR เท่ากับ 12%, แบบที่ 3 เป็นกรณีที่ค่าเช่าเฉลี่ยไม่เป็นไปตามคาด คือได้ค่าเช่าเฉลี่ยเพียง 400 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จะทำให้ NPV เท่ากับ 2,009,490 บาท และมี IRR เท่ากับ 14%, และ แบบที่ 4 เป็นกรณีที่โครงการสามารถปล่อยเช่าได้สูงสุดที่ 60% ของพื้นที่เมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 และไม่สามารถเพิ่มผู้เช่าได้อีก จะส่งผลให้ NPV เท่ากับ 1,959,758 บาท และมี IRR เท่ากับ 14% ซึ่งทั้ง 4 กรณีที่เลวร้ายที่สุดก็ยังมี NPV เป็นบวก ซึ่งแสดงว่าการลงทุนมีความเป็นไปได้แม้ในสถานการณ์ที่เลวร้ายและในสถานการณ์ที่ดี (Best Case) นั้น เป็นสถานการณ์ที่โครงการมีอัตราการเช่าสูงมาก (95%) ซึ่งเทียบได้กับผู้ประกอบการชั้นนำทำให้มี NPV เท่ากับ 21,847,047 บาท และมี IRR เท่ากับ 34% ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนการลงทุนสูงกว่าที่ได้คาดหวังเอาไว้ และผู้ศึกษาคาดว่ากรณี Best Case ก็มีความเป็นไปได้สูงเมื่อ Demand มีจำนวนมากขึ้นในขณะที่ Supply มีจำนวนจำกัดส่วนปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงผลตอบแทนของโครงการได้แก่ ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือน และ อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ปัจจัยที่มีผลมากที่สุดคือปัจจัยของ ค่าเช่าโดยเฉลี่ย และ อัตราการเช่า ซึ่งผู้ศึกษาได้แสดงความสัมพันธ์ของทั้งสองปัจจัยนี้ไว้เพิ่มเติมด้วย สรุปผลการศึกษาทั้งหมด ผู้ศึกษามีความเห็นว่า การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ Next Storage ที่โกดัง ซอย สาธุประดิษฐ์ 41 มีความเป็นไปได้ที่จะพัฒนาโครงการให้เกิดขึ้นจริง เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้รับในทุกสถานการณ์นั้นคุ้มค่าแก่การลงทุน