DOI: 10.14457/tu.the.2018.726
title: ปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

description: วิทยานิพนธ์นี้มุ่งศึกษาปัญหาในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งขึ้นตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือหมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากผู้ศึกษาเคยทำงานอยู่ ณ ศูนย์ดำรงธรรม กรมที่ดิน ได้รับเรื่องร้องเรียนร้องทุกข์ของประชาชน จึงเก็บเรื่องราวร้องเรียนนำมาเรียบเรียงเป็นประเด็นปัญหาและพยายามหาแนวทางแก้ไข โดยผู้ศึกษาได้พยายามหาจุดเริ่มต้นของประเด็นปัญหา จึงพบว่าปัญหาส่วนใหญ่นั้นมีจุดเริ่มต้นมาจากการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร จึงได้แบ่งประเด็นปัญหาออกเป็นสามด้าน คือ เวลาในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รูปแบบของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผลการศึกษาพบว่า การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านที่ตั้งขึ้นตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือหมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ไม่ได้มีการกำหนดให้มีการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่เริ่มจดทะเบียนโครงการและมีการขายที่ดินจัดสรรแปลงแรก เหมือนกรณีของการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งที่แนวคิดของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้รับแนวคิดมาจากนิติบุคคลอาคารชุด แต่ให้ขึ้นอยู่กับความพร้อมของผู้จัดสรรโดยปรากฏอยู่ในมาตรา 44 และมาตรา 70 วรรคสี่ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ในขณะที่การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของประเทศสหรัฐอเมริกา ประเทศอังกฤษ ประเทศออสเตรเลีย และประเทศมาเลเซีย ล้วนแต่กำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่เริ่มโครงการจัดสรร โดยในช่วงแรกจะอยู่ในการควบคุมการบริหารของผู้จัดสรรแล้วจึงกำหนดเงื่อนไขในการผ่อนถ่ายอำนาจในการบริหารจัดการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต่อไป ซึ่งการที่ไม่ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่เริ่มโครงการ จึงก่อให้เกิดปัญหาในการตีความกรณีที่เป็นหมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งขึ้นตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หากผู้จัดสรรละทิ้งตามมาตรา 70 วรรคสี่ นั้นมีความหมายเพียงใด หรือการที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องรับสาธารณูปโภคไปตามสภาพ หรือปัญหาในเรื่องของรูปแบบของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในรูปแบบตามกฎหมายอื่น ที่ไม่ได้รับความนิยม อันเนื่องมาจากประเด็นในเรื่องของภาษี และวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นที่มีจุดประสงค์เพื่อแสวงหากำไรอาจมีลักษณะที่ไม่เหมาะสมกับวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และข้อจำกัดของหมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งขึ้นตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จะตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามมาตรา 70 วรรคสี่ จะไม่สามารถตั้งนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นได้ ส่วนปัญหาในเรื่องของหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่มีหน้าที่ต้องบำรุงดูแลรักษาสาธารณูปโภค แต่ต้องมาตีความในเรื่องว่าทรัพย์ส่วนใด คือสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ รวมไปถึงระบบการระงับข้อพิพาทที่เกี่ยวเนื่องกับหมู่บ้านจัดสรรในประเทศไทย ทั้งนี้เมื่อเทียบกับระบบการระงับข้อพิพาทของต่างประเทศแล้วนั้น ยังไม่เป็นระบบและผลักภาระไปสู่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเสียส่วนมากดังนั้น วิทยานิพนธ์ฉบับนี้ จึงมีข้อเสนอว่า ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่เริ่มโครงการ ทำนองเดียวกับการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแก้ไขปัญหาส่วนใหญ่ที่กรมที่ดินได้รับเรื่องร้องเรียนมา เพราะถ้ามีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่แรก จะไม่มีปัญหาในเรื่องของการตีความว่าในกรณีที่ผู้จัดสรรละทิ้งตามมาตรา 70 วรรคสี่นั้นหมายความถึงเพียงใด ปัญหาในทางข้อจำกัดของนิติบุคคลในรูปแบบของกฎหมายอื่น ปัญหาการวางเงินค้ำประกันสาธารณูปโภค การแบ่งประเภทของสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ซึ่งเกี่ยวเนื่องไปถึงปัญหาความไม่โปร่งใสในการบริหารของผู้จัดสรร อีกทั้ง ควรกำหนดบทบาทของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้มีหน้าที่เชิงรุก กล่าวคือ มีหน้าที่ในการไกล่เกลี่ย ระงับข้อพิพาทที่เกิดขึ้นอันเกี่ยวกับเรื่องจัดสรรที่ดิน โดยที่ไม่จำเป็นต้องขึ้นสู่ศาล และให้เกิดความรวดเร็วในการระงับข้อพิพาท เพื่อให้ตรงตามเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการจะคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต่อไป