DOI: 10.14457/tu.the.2015.296
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่าบนถนนศรีราชา-หนองยายบู่  ตำบลเจ้าพระยาสุรศักดิ์ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี

description: บทสรุปผู้บริหารที่ดินที่ผู้จัดทำสนใจศึกษา ตั้งอยู่ในซอยหมอย้อย ถนนศรีราชา-หนองยายบู่ เขตเทศบาลตำบลเจ้าพระยาสุรศักดิ์ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี เนื้อที่ทั้งหมดประมาณ 1 ไร่ 47  ตารางวา เกิดจากการรวมโฉนดที่ดิน 2 โฉนด ปัจจุบันเป็นพื้นที่โล่ง มีการถมดินและล้อมรั้วรอการพัฒนา ที่ดินเป็นของเอกชน เจ้าของไม่มีนโยบายในการขายที่ดินหรือพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย และมีความสนใจที่จะพัฒนาที่ดินดังกล่าวเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า สัญญาเช่าระยะเวลา 30 ปี โดยมีอาณาเขตและบริบทโดยรอบดังนี้ทิศเหนือ      อาณาเขตติดต่อ ถนนสาธารณะและตลาดสุกมลทิศใต้          อาณาเขตติดต่อ บ้านพักอาศัย 2 ชั้นทิศตะวันออก อาณาเขตติดต่อ ที่ดินเปล่ารอการพัฒนาทิศตะวันตก   อาณาเขตติดต่อ ถนนสาธารณะซอยหมอย้อยและร้านสะดวกซื้อ  ที่ดินตั้งอยู่ในเขตพื้นที่สีเหลืองตามข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวมชุมชนเจ้าพระยาสุรศักดิ์ กำหนดให้เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยความหนาแน่นน้อย ด้วยการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านกฏหมาย ด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่าและวิเคราะห์ความเป็นไปได้ด้านการเงินเบื้องต้น เพื่อหาทางเลือกที่ดีที่สุด ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่า พบว่าทางเลือกที่ดีที่สุดในการพัฒนา ได้แก่ อพาร์ทเม้นท์ โดยการพัฒนาบนที่ดินที่รวมโฉนด 2 โฉนดและแบ่งพื้นที่ดินเป็น 2 แปลงใหม่อีกครั้ง รายละเอียดโครงการดังนี้ที่ดินแปลงที่1ขนาดที่ดิน           1,600 ตารางเมตรชื่อโครงการ          บ้านภูเขา อพาร์ทเม้นท์รูปแบบโครงการ     อพาร์ทเม้นท์สูง 5 ชั้น พร้อมที่จอดรถ จำนวน 40 ห้องจุดเด่นโครงการ อพาร์ทเม้นท์ทันสมัย พร้อมด้วยที่จอดรถและสิ่ง      อำนวยความ สะดวก มีการจัดวางผังห้องเป็นสัดส่วน ท่ามกลางแหล่งอำนวยความสะดวกกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คนไทยวัยทำงานที่เข้ามาทำงานในอำเภอศรีราชาและนักเรียนโรงเรียนเอกชนอัตราค่าเช่า          5,000 บาทต่อเดือนที่ดินแปลงที่2ขนาดที่ดิน           299.51 ตารางเมตรชื่อโครงการ          บ้านทะเล อพาร์ทเม้นท์รูปแบบโครงการ     อพาร์ทเม้นท์สูง 5 ชั้น พร้อมที่จอดรถ จำนวน 32 ห้องจุดเด่นโครงการ   อพาร์ทเม้นท์ทันสมัย พร้อมด้วยที่จอดรถและสิ่งอำนวยความ         สะดวก มีการจัดวางผังห้องเป็นสัดส่วน ท่ามกลางแหล่งอำนวยความสะดวกกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คนไทยวัยทำงานที่เข้ามาทำงานในอำเภอศรีราชาและนักเรียนโรงเรียนเอกชนอัตราค่าเช่า          5,000 บาทต่อเดือนโครงการ บ้านภูเขา อพาร์ทเม้นท์ ใช้เงินลงทุนทั้งสิ้น 34,495,704.77 บาท แบ่งเป็น 2 ส่วน ประกอบด้วย ส่วนที่หนึ่ง ค่าเช่าที่ดินอายุสัญญา 30 ปี มูลค่า 2,461,271 บาท แบ่งชำระเป็นค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า (Upfront) จำนวน 30 เปอร์เซ็นต์ มูลค่า 738,381.34 บาท ส่วนที่สอง คือ ค่าก่อสร้าง เป็นเงินทั้งสิ้น 32,034,433.77 บาท โดย ทำการกู้จากมูลค่าก่อสร้างสัดส่วน 50 เปอร์เซ็นต์ เป็นจำนวนเงิน 16,017,216.89 บาท ระยะเวลากู้ยืมและชำระ 15 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย MRL ร้อยละ 7.25 และส่วนของเจ้าของ 50 เปอร์เซ็นต์ เป็นจำนวนเงิน 16,017,216.89 บาทโครงการ บ้านทะเล อพาร์ทเม้นท์ ใช้เงินลงทุนทั้งสิ้น 28,936,851.29 บาท แบ่งเป็น 2 ส่วน ประกอบด้วย ส่วนที่หนึ่ง ค่าเช่าที่ดินอายุสัญญา 30 ปี มูลค่า 1,779,243 บาท แบ่งชำระเป็นค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า (Upfront) จำนวน 30 เปอร์เซ็นต์ เป็นจำนวนเงิน 533,772.87 บาท ส่วนที่สอง คือ ค่าก่อสร้าง เป็นเงินทั้งสิ้น 27,157,608.29 บาท โดย ทำการกู้จากมูลค่าก่อสร้างสัดส่วน 50 เปอร์เซ็นต์ ระยะเวลากู้ยืมและชำระ 15 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย MRL ร้อยละ 7.25 เป็นจำนวนเงิน 13,578,804.15 บาท และส่วนของเจ้าของ 50 เปอร์เซ็นต์ เป็นจำนวนเงิน 13,578,804.15 บาทผลตอบแทนจากการลงทุนโครงการ บ้านภูเขา อพาร์ทเมนท์ โดยกำหนดให้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ (Discount Rate) เท่ากับร้อยละ 8  พบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ   -14,787,486.46 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับร้อยละ -0.75 แสดงถึงว่าโครงการอพาร์ทเม้นท์ดังกล่าวไม่น่าลงทุนในขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุนโครงการ บ้านทะเล อพาร์ทเมนท์ โดยกำหนดให้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ (Discount Rate) เท่ากับร้อยละ 8  พบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ -14,884,071.34 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับร้อยละ -3.27 แสดงถึงว่าโครงการอพาร์ทเม้นท์ดังกล่าวไม่น่าลงทุนจากการวิเคราะห์หาสาเหตุที่ส่งผลที่ทำให้โครงการทั้งสองโครงการไม่น่าลงทุน ณ เวลาปัจจุบัน นั้นเกิดจากหลายสาเหตุ เช่น รูปร่างของที่ดินที่เป็นอุปสรรคต่อการวางผังอาคาร ข้อจำกัดของข้อกำหนดเมืองรวมชุมชนเจ้าพระยาสุรศักดิ์ รายได้จากค่าเช่าเทียบกับต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูง เป็นต้นดังนั้นหากต้องการให้โครงการอพาร์ทเม้นท์ทั้งสองโครงการมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาจำเป็นต้องพัฒนาภายใต้เงื่อนไขต่างๆเพื่อทำให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการเท่ากับศูนย์ หรือมีอัตราผลตอบแทนภายในเท่ากับอัตราคิดลด ดังต่อไปนี้บ้านภูเขาอพาร์ทเม้นท์ จะต้องมีห้องเช่าขั้นต่ำ 60 ห้อง โดยจำเป็นต้องลดขนาดห้องให้มีขนาดเล็กกว่า 28 ตารางเมตร ในขณะที่ค่าเช่าเท่ากับ 5,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นจึงมีความจำเป็นในการหากลุ่มเป้าหมายอื่นที่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ 5,000 บาทต่อเดือน และยอมรับขนาดห้องที่เล็กลงได้ บ้านทะเลอพาร์ทเม้นท์มีทางเลือกเพียง การเพิ่มจำนวนห้อง ขั้นต่ำ 54 ห้อง โดยจำเป็นต้องลดขนาดห้องให้มีขนาดเล็กกว่า 28 ตารางเมตร ในขณะที่ค่าเช่าเท่ากับ 5,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นจึงมีความจำเป็นในการหากลุ่มเป้าหมายอื่นที่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ 5,000 บาทต่อเดือนและยอมรับขนาดห้องที่เล็กลงได้