DOI: 10.14457/tu.the.2015.9
title: การพยากรณ์สัญญาณเตือนล่วงหน้าของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ของไทย

description: ปัจจุบันการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีความสำคัญต่อภาคเศรษฐกิจไทยเป็นอย่างมาก สังเกตได้จากมูลค่าจดทะเบียนของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างมูลค่าที่มีในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 5,173 ล้านบาท ณ วันที่ 10 มีนาคม 2558  ซึ่งมีมูลค่า 18.79 % เทียบจากมูลค่าตลาดรวม มูลค่าตลาดรวม 27,525 ล้านบาท (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย, 2558) ทำให้ภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อความเสถียรภาพของตลาดทุนของไทย ในปี พ.ศ. 2557 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่เกี่ยวข้อง 276,709 ล้านบาท ไม่รวมหมวดธุรกิจก่อสร้างเทียบได้เป็น 2.27% ของ GDP ซึ่งมีมูลค่า 12,141,096 ล้านบาท และมีส่วนของหมวดธุรกิจก่อสร้างจำนวน 387,249 ล้านบาท หรือเทียบได้เป็น 3.18% ต่อ GDP ซึ่งหากรวมทั้ง 2 หมวด จะมีสัดส่วนถึง 5.45 % ต่อ GDP (สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ, 2558) หากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงเข้าสู่ภาวะถดถอยจะถือเป็นผลกระทบอย่างยิ่งต่อเศรษฐกิจ การศึกษาครั้งนี้เพื่อให้ทราบว่า รอบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างไรในอนาคต โดยปัจจุบันมีหลายหน่วยที่ทำการวิจัยเพื่อออกตัวเลขการประมาณการเกี่ยวกับการขยาย ตัว ทั้งหน่วยงานของภาครัฐ และหน่วยงานเอกชน การใช้ตัวเลขในการอ้างอิงมีที่มาแตกต่างกันไป เช่น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) มีการทำดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย (HDSI) ในการวิจัยครั้งนี้ ผู้วิจัยมีความสงสัยถึงตัวเลขทางเศรษฐกิจที่สำคัญว่า ตัวแปรใด บ้างที่เหมาะสมในการนำมาเป็นตัวแปรในการพยากรณ์ วิธีในการศึกษาผู้วิจัยเลือกใช้ข้อมูล 2 ด้าน คือข้อมูลเชิงปริมาณ (Quantitative data) และข้อมูลเชิงคุณภาพ (Qualitative data) การจัดการข้อมูลเชิงปริมาณใช้ในการวิเคราะห์ความ สัมพันธ์ของตัวแปรหลายตัวแปรที่อาจจะส่งผลกันเองภายใน โดยไม่สนใจทิศทางคือ Vector Autoregressive (VAR) เพื่อให้ได้ผลว่าตัวแปรภายในในอดีต (Lagged endogenous) ที่ช่วงเวลาในอดีตที่เท่าไร (Lag)  มีผลในการพยากรณ์ตัวแปรภายในในปัจจุบัน (Endogenous) บ้าง การเลือกตัวแปรใช้การเปรียบเทียบสาเหตุของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์จาก 3 เหตุการณ์ในอดีตได้แก่ วิกฤตทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ปี 1992 ของประเทศสวีเดน วิกฤตทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ปี 2540 (1997) ของประเทศไทยและวิกฤตทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ปี 2008 ของประเทศสหรัฐอเมริกา มาศึกษาหาตัวแปรที่มีลักษณะเป็นตัวบ่งชี้ล่วงหน้า(Leading indicator) โดยตัวแปร Y ที่เลือกมาใช้สำหรับงานวิจัยนี้คือ มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศรายไตรมาส   (RE-VALUE) เพราะเมื่อพิจารณาข้อมูลของดัชนีราคาต่างๆ ไม่ว่าเป็นที่ดิน, อาคารชุด, บ้านเดี่ยว ย้อนหลังในไปช่วงก่อนปี พ.ศ. 2540 จนผ่านวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ปี พ.ศ. 2540 มา ปรากฏว่าดัชนีราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขที่มีการเปลี่ยนแปลงมาก กลับเป็นมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะช่วงที่เกิดวิกฤตนั้นการซื้อขายหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ส่วนตัวแปร X ที่เลือกใช้ได้แก่ ดัชนีตลาดหลักทรัพย์(SET) ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ(GDP) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้รายใหญ่ชั้นดี (MLR) ดัชนีราคาที่ดิน (Land price index) ส่วนข้อมูลที่นำมาใช้ในการคำนวณมีทั้งหมด 79 ไตรมาส ระหว่างปี พ.ศ. 2538 ไตรมาส 4 ถึง พ.ศ.2558 ไตรมาส 2ในการทำทดสอบ VAR เพื่อพยากรณ์ช่วงเวลาที่ พ.ศ. 2558 ไตรมาส 3 เป็นต้นไป และพยากรณ์ต่อไปอีก 20 ไตรมาสในอนาคต ถึง พ.ศ. 2563 ไตรมาส 2  พบว่ามูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศย้อนหลัง 1 ไตรมาส เพิ่มขึ้น 1 ล้านบาท จะมีผลทำให้ไตรมาสปัจจุบันลดลง 0.5868 ล้านบาท และมีนัยสำคัญ ณ ระดับความเชื่อมั่นที่ 95%มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศย้อนหลัง 3 ไตรมาส เพิ่มขึ้น 1 ล้านบาท จะมีผลทำให้ไตรมาสปัจจุบันลดลง 0.3993 ล้านบาท และมีนัยสำคัญ ณ ระดับความเชื่อมั่นที่ 95%ผลิตภัณฑ์มวลรวมระดับประเทศย้อนหลัง 3 ไตรมาส เพิ่มขึ้น 1 % จะมีผลทำให้ไตรมาสปัจจุบันเพิ่มขึ้น 3,268.69 ล้านบาท  และมีนัยสำคัญ ณ ระดับความเชื่อมั่นที่ 95%ส่วนการวิเคราะห์โดยข้อมูลเชิงคุณภาพ ทำโดยการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ 6 ท่าน โดยเลือกจากตัวแทนของแต่ละสาขาอาชีพที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  โดยมีหมวดคำถาม 4 หมวด 1. คำจำกัดความความหมายของรอบทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  2. การคาดการณ์เหมือนหรือ ความคล้ายของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ครั้งใหม่ เทียบกับวิกฤตอสังหาริมทรัพย์เมื่อปี พ.ศ. 2540 3. ความคิดเห็นต่ออุปสงค์เทียมและการเก็งกำไร 4. ความคิดเห็นต่อตัวแปรทางเศรษฐกิจมหภาคต่างๆ ได้ข้อสรุปในมุมมองต่างๆดังต่อไปนี้ รอบทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะไม่ชัดเจน แต่มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นโดยสอดคล้องกับเศรษฐกิจในภาพรวม โดยบางท่านให้ความคิดเห็นว่าเมื่อก่อนจะมีลักษณะคล้ายกับรอบของธุรกิจอื่นๆ และเศรษฐกิจทั่วไป คือ 7-9 ปี  แต่เนื่องจากปัจจัยต่างๆที่มีการเปลี่ยนแปลง ทำให้รอบในการเกิดการถดถอยเร็วขึ้น โดยรอบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีความเป็นไปได้ว่าจะสอดคล้องกับการเติบโตหรือลดลงของ GDP และการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของอัตราดอกเบี้ย ผู้ให้สัมภาษณ์ส่วนใหญ่ มีความเห็นว่าการเก็งกำไรเป็นเรื่องธรรมดา และมีการเก็งกำไรในที่ดินมายาวนานแล้ว การเก็งกำไรมักเกิดกับช่วงที่ดอกเบี้ยต่ำ เช่น 0% ดาวน์ นำไปสู่การเก็งกำไร ในปัจจุบันการเก็งกำไรคาดว่าจะเกิดต่ำลง และประเภทผู้ซื้อมี 3 ประเภท อยู่อาศัยเอง, ลงทุนและเก็งกำไร การรักษาสมดุลให้ 1 โครงการ มีสัดส่วนของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไว้อยู่เองมากที่สุด จะเป็นผลดีต่อโครงการผู้ให้สัมภาษณ์ส่วนใหญ่ให้ความเห็นว่าตัวแปรทางเศรษฐกิจมหภาคนั้นอาจจะไม่ได้ส่งผลล่วงหน้าหรือสะท้อนทันที เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของสินค้าภายในประเทศ (Domestic product ) ตัวเลขทางเศรษฐกิจบางตัวจึงไม่น่าสนใจเช่น ดุลการค้า ดุลการชำระเงิน แต่จะมีบางตัวเลขที่หลายคนถือไว้เป็นตัวเลขสำคัญที่ต้องพิจารณาก่อน คือ ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ(GDP)ผลการวิจัยพบว่า จากการทดลองพยากรณ์มูลค่าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเริ่มตั้งแต่ พ.ศ. 2558 ไตรมาส 3 พบว่าเมื่อถัดไปอีก 5 ไตรมาส หรือ ปี พ.ศ. 2559 ไตรมาส 3 จะเป็นไตรมาสสุดท้ายที่จะได้เห็นการมูลค่าการซื้อขายยังคงเคลื่อนที่บวก แต่หลังจากนั้นมูลค่าจะค่อนข้างคงที่ ซึ่งสอดคล้องกับการพิจารณาจากข้อมูลของผลต่างลำดับที่หนึ่งของมูลค่าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอดีต จะพบว่าช่วงตกต่ำปีตั้งแต่ พ.ศ. 2540-2544 แทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงของผลต่างลำดับที่หนึ่งเลย คือไม่มีการเคลื่อนไหว ซึ่งจะพบว่าผลที่พยากรณ์ได้มีลักษณะคล้ายกัน  คือผลค่อนข้างคงที่  จึงมีความเป็นไปได้ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังจะกลับเข้าสู่ช่วงถดถอยอีกครั้ง ด้วยผลต่างลำดับที่หนึ่งของมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศที่ใกล้ค่าศูนย์ ทำให้พบว่า มีความเป็นไปได้ที่ตั้งแต่ไตรมาส 3 ของปี พ.ศ.2559 มูลค่าการซื้อขายจะลดถดถอยคล้ายเส้นตรง หากเข้าสู่ช่วงถดถอยจริงจะพบว่า ยังไม่สามารถเห็นจุดกลับตัวเพื่อเปลี่ยนทิศทางของการเติบโตจากลบเป็นบวกได้เลย อีกทั้งผลการทดสอบสมการพบว่า ผลต่างลำดับที่หนึ่งของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีเติบโตกลายเป็นติดลบตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ในอนาคต หรือ ปี พ.ศ. 2558 ไตรมาส 3 อาจจะแสดงถึงการจำเป็นต้องลดต้นทุนให้ต่ำ เพื่อให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในต่อไปมีราคาที่ถูกลงเพื่อคงให้เกิดการซื้อขายที่ง่ายในตลาด ส่วนอีกหนึ่งสาเหตุที่พบจากการพยากรณ์คือ ผลต่างลำดับที่หนึ่งของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ เป็นค่าบวก 1.34% ใน ปี พ.ศ. 2558 ไตรมาส 3 และหลังจากนั้นจะเป็นค่าบวกเพียงเล็กน้อยถึงติดลบ ซึ่งตรงกับการวิเคราะห์เชิงคุณภาพที่ว่า ผลิตภัณฑ์มวลรวมภาย ในประเทศเป็นหนึ่งตัวเลขที่สำคัญที่ส่งผลในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตรงกับข้อมูลในอดีตที่แสดงว่า ก่อนเกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ 2540 อัตราเติบโตผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศไตรมาสปัจจุบันเทียบไตรมาสก่อน (QoQ) มีการเติบโตไม่ถึง 1.0% เริ่มตั้งแต่ ปี พ.ศ. 2538 ไตรมาส 2 สลับกับติดลบจน ปี พ.ศ.2541 ไตรมาส 3 รวม 14 ไตรมาส ภายหลังการเกิดวิกฤตเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ปี พ.ศ. 2540 ทำให้หลายฝ่ายเฝ้าระวังตัวเลขสำคัญทางเศรษฐกิจต่างๆเพื่อเป็นการป้องกันการเกิดวิกฤตซ้ำอีกครั้ง วิกฤตเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ปี พ.ศ. 2540 ทำให้มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศลดลงและบางส่วนที่หายไปกลายสภาพเป็นหนี้เสีย (NPL)  มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศลดลงครั้งนั้นต้องใช้เวลาประมาณ 18 ไตรมาส เพื่อปรับให้มูลค่ากลับมาเท่าช่วงก่อนเกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ คือ 87,218.61 ล้านบาท และหนี้เสียกลายเป็นอุปสรรคสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ดังนั้นเป็นที่น่าเฝ้าระวังว่า ไตรมาส 4 ปี พ.ศ. 2558 จะเริ่มเกิดการถดถอยทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามการคำนวณด้วยสมการ หากพิจารณาตามสภาพความเป็นจริงพบว่า เริ่มมีสัญญาณเตือน อาทิเช่น เรื่องการเพิ่มการส่งเสริมการขายของโครงการต่างๆ ที่มากขึ้น และการลดราคา หรือไม่เพิ่มราคาของอาคารชุด หรือบ้านหลังที่ 2 ในเมืองท่องเที่ยวเริ่มเห็นชัดขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับที่ได้วิเคราะห์มาข้างต้น