DOI: 10.14457/tu.the.2019.361
title: การตัดสินใจลงทุนในที่ดินเพื่อนำไปพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าภายใต้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

description: หนึ่งในรูปแบบธุรกิจที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย คือ การพัฒนาคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ดังนั้นที่ดินในแนวรถไฟฟ้าจึงเป็นที่ดินที่มีศักยภาพมากในสายตาของนักพัฒนาฯหลายๆท่าน แต่ในปัจจุบันรถไฟฟ้าขยายสายการคมนาคมออกไปในหลายพื้นที่ทั่วกรุงเทพมหานครรวมไปถึงเขตชานเมือง ประกอบกับเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังคงทรุดตัวลงอย่างมาก จึงเป็นคำถามถึงมุมมองหรือความคิดเห็นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อศักยภาพที่ดินในแนวรถไฟฟ้าในปัจจุบัน และการตัดสินใจซื้อที่ดินในแนวรถไฟฟ้าเพื่อนำมาพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ว่ามีปัจจัยเสี่ยงด้านใดบ้างที่ต้องเผชิญและความเสี่ยงด้านใดที่เป็นกังวลมากสุด ณ ขณะนี้ รวมถึงมาตรการในการรับมือปัญหาที่เกิดขึ้นในช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นนี้ งานวิจัยครั้งนี้เป็นงานวิจัยเชิงคุณภาพ ซึ่งจะเก็บข้อมูลโดยการสัมภาษณ์เชิงลึกผู้ประกอบการหรือผู้บริหารบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ประจักษ์บนที่ดิน 100 ล้านบาทขึ้นไปและเป็นบริษัทที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการในแนวรถไฟฟ้าหรือมีความสนใจในการพัฒนาโครงการในแนวรถไฟฟ้าในอนาคต จำนวน 5-10 ท่าน โดยการอัดเสียงและถอดเทปสัมภาษณ์ จากนั้นจะทำการวิเคราะห์ประเด็นสำคัญที่ได้จากการสัมภาษณ์ (Major Themes) และนำประเด็นสำคัญมาแยกเป็นประเด็นย่อย (Sub-Themes) และหัวข้อย่อย (Categories) ซึ่งเป็นการวิเคราะห์จากภาพรวมไปจนถึงวิเคราะห์ถึงประเด็นย่อยอีกทีหนึ่งผลการวิเคราะห์จากการสัมภาษณ์ได้ข้อสรุปดังนี้ ในปัจจุบันที่ดินในแนวรถไฟฟ้าแบ่งเป็น 2 ประเภทหลักๆ คือ (1) ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าที่ผ่านแหล่งงาน อาทิเช่น ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสีน้ำเงินดั้งเดิม หรือแม้กระทั่งสายใหม่สีส้ม ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าเหล่านี้เหมาะจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม (2) ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าที่ไม่ผ่านแหล่งงาน อาทิเช่น ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงทั้งสาย สายสีเขียวต่อขยายบางปู สายสีเขียวต่อขยายคูคต สายสีเขียวต่อขยายสะพานใหม่ สายสีน้ำเงินต่อขยายบางแค ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าเหล่านี้เหมาะจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภท บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ ที่ไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้า และในอนาคตคาดว่าราคาคอนโดในบริเวณเหล่านี้อาจต้องมีการปรับลดราคาลงเช่นกัน มิเช่นนั้นอาจต้องรอการขยายตัวของเมืองซึ่งคาดการได้ยาก ดังนั้นชุมชนขยายจึงเป็นส่วนสำคัญในการวิเคราะห์ว่าที่ดินในแนวรถไฟฟ้าตรงจุดไหนเหมาะสมจะทำอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด และจากการสัมภาษณ์ทำให้ทราบว่าความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการมีความกังวลหากต้องลงทุนในที่ดินเพื่อนำไปพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าภายใต้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว มีอยู่ 5 เรื่องหลักๆเรียงตามลำดับความกังวล นั่นคือ (1) ความเสี่ยงด้านกำลังซื้อ (2) ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องทางการเงิน (3) ความเสี่ยงด้านต้นทุนที่ดิน (4) ความเสี่ยงด้านการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (5) ความเสี่ยงด้านกฎหมายและการก่อสร้าง ข้อแนะนำจากผู้พัฒนาฯถึงวิธีการหรือแนวทางรับมือกับความเสี่ยงที่ต้องเผชิญในสถานการณ์ คือการทำโปรโมชั่นเพื่อระบายสินค้าที่ยังค้างอยู่ออกไปให้มากที่สุด อาจต้องยอมขาดทุนหรือลดคุณภาพสินค้าลงบ้าง ผู้พัฒนาฯยังบอกอีกว่าช่วงเวลานี้ไม่ควรเร่งรัดในการซื้อที่ดินมากนักเพราะมองว่า ราคาที่ดินจะไม่ขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนแต่ก่อน และยังสามารถที่จะต่อรองกันได้อยู่หรือถ้าอยากซื้อเก็บก็ควรเลือกซื้อที่ดินที่มีประสิทธิภาพ และราคาถูก โดยเงินที่ใช้ในการซื้อต้องเป็นเงินที่ไม่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานในส่วนอื่นของบริษัท แต่หากมีแผนการลงทุนให้เน้นไปที่กลุ่มกลุ่มที่อาจไม่ได้รับผลกระทบมากนัก และกำลังซื้อยังดีอยู่ เช่นบ้านหรู คอนโดหรู หรือหากจะเน้นที่กลุ่มลูกค้าระดับล่าง (0-3 ล้าน) ก็ให้เน้นไปที่กลุ่มบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ไม่จำเป็นต้องติดกับแนวรถไฟฟ้ามากนักเหมือนอย่างคอนโด และหาจุดขายในด้านอื่นมาช่วยโดยให้คิดเสมอว่าจุดขายเรื่องการใกล้รถไฟฟ้าเป็นจุดขายเสริมเท่านั้น