DOI: 10.14457/tu.the.2015.282
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณถนนพระรามสาม

description: แปลงที่ดินที่จะทำการศึกษาความเป็นไปได้ ตั้งอยู่ริมถนนพระรามสาม (ใกล้ ถนนพระราม 3 ซอย 72) แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 657.66 ตารางวา(1 ไร่ 2 งาน 57.66 ตารางวา)  ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ภายใต้สมมติฐานจัดให้เช่า ระยะเวลา 30 ปี  มีอาณาเขตดังนี้ทิศตะวันออกติดกับเขตทางกว้าง 10 เมตร หน้ากว้างประมาณ 70 เมตร ทิศใต้  ติดกับที่ดินของสำนักงานของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ซึ่งจัดให้เช่าเป็นทางเดินเข้า-ออก(กว้าง 4.00 เมตร) ทิศเหนือ ติดกับที่ดินเอกชน มีสิ่งปลูกสร้างเป็นเพิงชั้นเดียว การใช้ประโยชน์เป็นร้านตกแต่งยานยนต์ทิศตะวันตก ติดกับที่ดินเอกชน การใช้ประโยชน์เป็นบ้านอยู่อาศัยโดยที่ดินแปลงดังกล่าว อยู่ในผังเมืองสีแดง พาณิชยกรรม พ.3 มีค่า FAR 7:1 และค่า OSR ร้อยละ 4 จากการวิเคราะห์ทางเลือกในการพัฒนาโครงการพบว่า การใช้ประโยชน์ที่เหมาะสมที่สุด(Highest and best use) ทั้งด้านกายภาพ กฎหมาย การตลาด และการเงิน สำหรับที่ดินแปลงนี้คือ การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยรวมประเภท อพาร์ทเมนท์ โดยโครงการมีชื่อว่า The Kade Residence ซึ่งมีรายละเอียดโครงการ ดังนี้โครงการ The Kade Residence เป็นอพาร์เมนท์เกรดเอ ด้วยรูปแบบอาคารทันสมัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยจุดเด่นคือ การมีที่จอดรถเพียงพอสำหรับห้องพักทุกห้อง มีสวนสีเขียวและสระว่ายน้ำบนชั้นดาดฟ้า พื้นที่โครงการ 1 ไร่ 2 งาน 57.66 ตารางวา กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก ได้แก่ กลุ่มพนักงานบริษัท ระดับรายได้ 40,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป และ นักศึกษา ส่วนกลุ่มเป้าหมายรอง ได้แก่ กลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยขนาดพื้นที่และค่าเช่าTypeขนาดห้อง(ตร.ม).จำนวนยูนิตราคาค่าเช่าต่อเดือน(บาท)AStudio25638,750B1-Bedroom405614,000C2-Bedroom1002035,000Retail515309,000ความโดดเด่นของโครงการการมีทำเลที่ตั้งที่สะดวก ติดถนนพระรามสาม สามารถเชื่อมต่อการเดินทางไปยังศูนย์การเศรษฐกิจได้ รวมถึงมีพื้นที่ส่วนกลาง ได้แก่สวนบริเวณชั้นล่าง และสระว่ายบริเวณชั้นดาดฟ้า ที่ให้ความรู้สึกผ่อนคลาย อบอุ่น ครบครันด้วยเฟอร์นิเจอร์ภายในห้องพัก และพื้นที่สำหรับร้านค้า ร้านซักรีด และร้านค้าสะดวกซื้อ และมีที่จอดรถเพียงพอสำหรับห้องพักทุกยูนิตด้านการเงินของโครงการใช้เงินลงทุนจำนวนรวม 206,040,406.57 บาท ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ส่วนที่ 1 ค่าเช่าที่ดินตลอดอายุสัญญาเช่า 30 ปี อัตราค่าเช่ารวม 84,794,057.96 บาท โดยแบ่งชำระ เป็นค่า Upfront 30%  เป็นเงิน 25,438,217.39 บาท และส่วนที่เหลือนำมากระจายจ่ายรายปีส่วนที่ 2 ค่าก่อสร้างรวมเท่ากับ 180,602,189.18 บาท โดยมีสัดส่วนเงินลงทุนจากการกู้ยืมสถาบันการเงิน 70%ของมูลค่าก่อสร้าง คิดเป็นเงินจำนวน 126,421,532.43 บาท ใช้อัตราดอกเบี้ย MLR 6.25+1% ในส่วนการเงิน ใช้วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสดส่วนของเจ้าของ (FCFE) โดยอัตราผลตอบแทนที่เจ้าของต้องการอยู่ที่ 9%(จากการสัมภาษณ์) ซึ่งได้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV) มีค่าเท่ากับ 26,371,924.69 บาท  มีอัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน(IRR) เท่ากับ 11.08% มีระยะเวลาคืนทุน 13 ปี 9 เดือน เมื่อวิเคราะห์ถึงกรณีเลวร้ายที่สุด เมื่อเกิดขึ้น 3 เหตุการณ์พร้อมกัน ได้แก่ อัตราการเข้าพักลดลง 10% ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 10% และค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 10%  พบว่าทำให้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิมีค่าเป็นลบ และอัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน ต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุนที่เจ้าของต้องการ แต่อย่างไรก็ตาม เหตุการณ์ที่จะเกิดขึ้นดังกล่าวนั้น อาจเป็นการตั้งสมมติฐานที่เข้มข้นมาก จึงถือได้ว่าโครงการ The Kade Residence มีความเป็นไปได้ในการลงทุน แต่เจ้าของควรมีความระมัดระวังและเตรียมแผนการสำรองฉุกเฉินหากมีกรณีเลวร้ายเกิดขึ้น