DOI: 10.14457/tu.the.2020.187
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่สามารถพึ่งพาตนเองได้ในจังหวัดสมุทรปราการ

description: โครงการ CARE – srinakarin เป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่สามารถพึ่งพาตนเอง (Independence Living) ได้ในจังหวัดสมุทรปราการ ตั้งอยู่บนซอยเรวัต 8 ถนนศรีนครินทร์ จังหวัดสมุทรปราการ ห่างจากแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีศรีเทพาเป็นระยะทาง 1.2 กิโลเมตร โครงการมีขนาดที่ดิน 19 – 0 – 31 ไร่ หรือ 7,631 ตารางวา มีแนวคิดในการดำเนินงานบนพื้นฐานของส่งเสริมให้ผู้สูงอายุที่มีรายได้ปานกลางมีคุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ที่ดีเมื่อเกษียณอายุ โดยโครงการมีกลุ่มลูกค้าเป็นผู้สูงอายุที่ยังสามารถพึ่งพาตนเองได้ และมุ่งเน้นในกลุ่มผู้สูงอายุที่อาศัยอยู่ตามลำพังซึ่งเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยรูปแบบของโครงการเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว ขนาดที่ดินประมาณ 17.8 - 26 ตารางวา แบ่งบ้านออกเป็น 2 ขนาดคือ ขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน 33.39 ตารางเมตร หน้ากว้าง 5.5 เมตร และขนาด 49.87 ตารางเมตร หน้ากว้าง 8.0 รวมจำนวน 192 หลัง และอาคาร Wellness Center ที่สร้างขึ้นเพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับผู้สูงอายุที่อยู่ในสภาวะต้องการการพึ่งพิง โดยโครงการมีแนวคิดที่จะสร้างชุมชนผู้สูงอายุ (Retirement Community) ที่จะมีการดูแลด้านที่อยู่อาศัยและการใช้ชีวิตให้กับผู้สูงอายุอย่างต่อเนื่อง (Continuing Care) และเพื่อความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุ โครงการจึงได้เลือกการถือครองที่อยู่อาศัยในรูปแบบสิทธิการเช่าตลอดชีวิตที่จะสามารถมีเงินคืนเป็นมรดกให้แก่ทายาทตามสัดส่วนเมื่อผู้สูงอายุเสียชีวิต และยังมีเงินสนับสนุนในกรณีที่ผู้สูงอายุมีความจำเป็นต้องย้ายที่อยู่อาศัยไปยังอาคาร Wellness Center เมื่อต้องการการพึ่งพิงหรือต้องได้รับการดูแลเป็นพิเศษ สำหรับอาคาร Wellness Center นั้น ทางโครงการมีแนวคิดที่จะจัดหาพันธมิตรทางธุรกิจที่มีความเชี่ยวชาญในการดูแลผู้สูงอายุ หรือเป็นผู้ประกอบธุรกิจโรงพยาบาลหรือ Nursing Home เพื่อก่อตั้งศูนย์ดูแลผู้สูงอายุในระดับต่าง ๆ โดยมุ่งหวังที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าของโครงการว่าจะได้รับการดูแลอย่างต่อเนื่องโดยบุคลากรวิชาชีพ ซึ่งทางโครงการจะลงทุนก่อสร้างอาคารเป็นอาคารพักอาศัยรวมสูง 5 ชั้นจำนวน 1 อาคาร สามารถรองรับผู้สูงอายุได้ 78 เตียง หรือประมาณร้อยละ 40 ของจำนวนบ้านทั้งหมดในโครงการ จากนั้นจะให้เช่าพื้นที่อาคารแก่พันธมิตรทางธุรกิจและก่อให้เกิดรายได้ค่าเช่าในระยะยาวต่อไปด้านผลตอบแทนจากการลงทุน พบว่าจากโมเดลทางธุรกิจที่ทำการศึกษา โครงการจะมีรายได้หลักอยู่ 3 ช่องทาง คือ (1) จากการจำหน่ายสิทธิการเช่าบ้านภายในโครงการ (2) รายได้จากการรับบริหารโครงการ และ (3) รายได้จากการให้เช่าอาคาร Wellness Center ส่วนด้านต้นทุนของโครงการจะมีในส่วนของต้นทุนค่าก่อสร้างส่วนบ้านพัก 192 หลัง พื้นที่ส่วนกลาง อาคารสโมสร และอาคาร Wellness Center ส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจะประกอบไปด้วยเงินเดือนพนักงาน และค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและการขาย โดยจากการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการเงินของโครงการพบว่า เมื่อคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการโดยใช้อัตราคิดลดจากการเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของต้นทุนทางการเงิน (WACC) ที่ร้อยละ 5.80 พบว่าโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 140,448,737 บาท และเมื่อคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการโดยใช้อัตราคิดลดจากอัตราผลตอบแทนส่วนที่เจ้าของต้องการที่อัตราร้อยละ 7.10 พบว่าโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 116,366,129 บาท มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการตามการคำนวณดังกล่าวข้างต้นมีค่ามากว่า 0 ดังนั้น โครงการ CARE – srinakarin จึงถือว่าเป็นโครงการที่น่าลงทุนด้านผลตอบแทนภายใน (IRR) พบว่า โครงการมีอัตราผลตอบภายใน (IRR Project) ที่ 18.73% และมีผลตอบแทนภายในของส่วนของเจ้าของ (IRR Equity) ที่ 22.25% ซึ่งสูงกว่าต้นทุนทางการเงิน (WACC) และต้นทุนในส่วนของเจ้าตามที่ได้กล่าวมาข้างต้น ดังนั้น โครงการนี้จึงมีความเป็นไปได้ในการลงุทน