cometadata/datacite-titles-descriptions-related-identifiers huggingface dataset:
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1019
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่อยู่อาศัย ประเภททาวน์เฮ้าส์ ในเขตราษฎร์บูรณะ

description: หัวข้อการค้นคว้าอิสระการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ ในเขตราษฎร์บูรณะชื่อผู้เขียนนายดุษฎี ลิมปิฐาภรณ์ชื่อปริญญาวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต (ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์)คณะ/มหาวิทยาลัยคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชีมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์อาจารย์ที่ปรึกษาการค้นคว้าอิสระผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นิติ รัตนปรีชาเวชปีการศึกษา2559บทสรุปผู้บริหารตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในเขตกรุงเทพมหานคร ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์มีแนวโน้มการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่อง จึงมีความน่าสนใจในการลงทุนพัฒนาโครงการ การวิเคราะห์คัดเลือกพื้นที่ในการพัฒนา ทั้งด้านการตลาด ด้านราคาที่ดิน ด้านประชากร ด้านทำเลที่ตั้ง เขตราษฎร์บูรณะ เป็นเขตที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการจากการวิเคราะห์คัดเลือกที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาอยู่ติดถนนซอยสุขสวัสดิ์ 30 มีขนาดที่ดิน 9-3-25.1 ไร่ พัฒนาเป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น มีรายละเอียดโครงการดังนี้ชื่อโครงการดีไลท์ ทาวน์ สุขสวัสดิ์ 30จำนวนหน่วย88 หลังแบบบ้านมี 2 แบบ ดังนี้(1) แบบ DAISYขนาดที่ดินมาตรฐาน 18.50 ตร.ว.จำนวน 49 หลัง ราคาขายเริ่มต้น 2.69 ล้านบาท(2) แบบ PRIMROSE ขนาดที่ดินมาตรฐาน 21.20 ตร.ว.จำนวน 39 หลัง ราคาขายเริ่มต้น 3.26 ล้านบาทสิ่งอำนวยความสะดวกสโมสร สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกายสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่นระบบรักษาความปลอดภัยพนักงานรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงป้อมรักษาความปลอดภัย คีย์การ์ดกล้องวงจรปิดการวิเคราะห์ด้านการตลาด กลุ่มลูกค้าเป้าหมายอายุ 28-40 ปี มีรายได้ครัวเรือนประมาณ 50,000 บาทต่อเดือน ขึ้นไป เป็นพนักงานบริษัท ข้าราชการ เจ้าของธุรกิจขนาดกลางถึงเล็ก มีจุดแข็งของโครงการ ดังนี้(1) ที่ตั้งโครงการไม่ไกลจากย่านศูนย์กลางธุรกิจ(2) การเข้าถึงทำได้โดยสะดวก มีถนนหลักหลายสาย ใกล้ทางขึ้นลงทางด่วน ใกล้รถไฟฟ้า(3) บริเวณโดยรอบโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆอยู่ครบถ้วน เช่น ศูนย์การค้า, ห้างสรรพสินค้า, ตลาด, สถานพยาบาล, สถานศึกษา, สถานีตำรวจ, วัด เป็นต้น(4) ที่ตั้งโครงการไม่ไกลจากถนนใหญ่ สภาพแวดล้อมโดยรอบโครงการไม่เปลี่ยว(5) มีบรรยากาศในโครงการมีความเป็นส่วนตัว สงบร่มรื่น ไม่แออัด(6) มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางครบครัน(7) มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี(8) เป็นบ้านที่คุ้มค่ากับราคา ทั้งในด้านขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย การออกแบบการตกแต่งภายนอก การออกแบบพื้นที่ภายในบ้าน การใช้วัสดุ คุณภาพการก่อสร้างการวิเคราะห์ด้านการเงิน มีโครงสร้างเงินทุนของโครงการ คือ ส่วนของเจ้าของ ต่อ ส่วนของหนี้สิน เท่ากับ 1:1มูลค่าโครงการ293 ล้านบาทกำไรขั้นต้น30%กำไรสุทธิ16%มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV)34 ล้านบาทอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR)32%ระยะเวลาคืนทุน10 เดือนจากการวิเคราะห์ความอ่อนไหว กรณีต้นทุนโครงการ หรือ ต้นทุนทางการเงินเปลี่ยนแปลง สามารถยอมรับได้ โครงการดีไลท์ ทาวน์ สุขสวัสดิ์ 30 จึงมีความน่าสนใจในการลงทุนคำสำคัญ: ทาวน์เฮ้าส์, ราษฎร์บูรณะ, สุขสวัสดิ์
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1020
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการบนที่ดินบริเวณถนนบางใหญ่-บางคูลัด

description: จากการศึกษาพื้นที่บนถนนบางใหญ่-บางคูลัด อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี ขนาดพื้นที่พื้นที่ 14-0-89.9 ไร่ พบว่าพื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่ที่มีการเจริญเติบโตทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยจะเห็นได้ว่าจำนวนประชากรบนพื้นที่อำเภอบางใหญ่มีจำนวนที่เพิ่มมากขึ้นทุกๆ ปี  โดยแนวโน้มของการเพิ่มของประชากรในพื้นที่นี้มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเห็นได้จากอัตราการดูดซับจากโครงการตัวอย่างที่อยู่ในละแวกใกล้เคียงกับพื้นที่ที่ทำการศึกษาโดยแต่ละโครงการมีอัตราการดูดซับไม่ต่ำว่า 50% โดยเฉพาะบ้านทาวน์โฮม หรือบ้านทาวน์เฮ้าส์ มีอัตราการดูดซับที่มากที่สุด โดยอัตราการดูดซับของบ้านทาวน์โฮมนั้นอยู่ที่ 80% ขึ้นไป ในขณะที่บ้านเดี่ยวและ บ้านแฝดอยู่ที่ประมาณ 75% และ 55% ตามลำดับ จากข้อมูลข้างต้นผู้ศึกษาได้ทำการศึกษาพื้นที่ดังกล่าวแล้วโดยพิจารณาจากความเป็นไปได้ทางการตลาด กฎหมาย และความเป็นไปได้ทางการเงินโดยวิเคราะห์ถึงความเป็นไปได้ของการใช้ประโยชน์สูงสุงของพื้นที่ดิน จะเห็นได้ว่าพื้นที่ที่ทำการศึกษามีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์โฮม โดยกำหนดรูปแบบของโครงการให้มีรูปแบบของทาวน์โฮม 1 แบบ เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น มีพื้นที่ดิน 20 ตร.วา พื้นที่ใช้สอย 120ตร.ม. จำนวน 156 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นที่ 2,750,000 – 3,250,000 บาททั้งนี้ได้ทำการศึกษาความเป็นเป็นไปได้ทางด้านการเงิน จากการจำลองความเป็นไปได้ 3 สถานการณ์ คือ สถานการณ์ปกติ (Base Case) สถานการณ์ดีที่สุด (Best Case) และสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด (Worst Case) สำหรับสถานการณ์ปกติ (Base Case) โครงการได้ผลตอบแทนจากการลงทุน IRR เท่ากับ 16.86% มูลค่าปัจจุบันสุทธิ NPV เท่ากับ 30,147,860 บาท จุดคุ้มทุนของโครงการเท่ากับ 83.29% หรือ 130 ยูนิต จากการคำนวนวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการลงทุนในสถานการณ์ปกติ พบว่าโครงการน่าลงทุน เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง ในขณะที่สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด (Worst Case) เป็นสถานการณ์จำลองที่ราคาขายลดลง 5% ยอดในการจองลดลงเหลือ 6 ยูนิตต่อเดือน ต้นทุนค่าที่ดิน ดอกเบี้ย ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ค่า NPV และ IRR ลดลง โดยค่า NPV และ IRR เท่ากับ -76,538,031 บาท และ -12.47% ตามลำดับ จะเห็นได้ว่า ในกรณีนี้โครงการไม่เหมาะสมแก่การลงทุน ในการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการโดยนำปัจจัยทางด้านราคาขาย ต้นทุนค่าที่ดิน และต้นทุนค่าก่อสร้างมาทำ sensitivity analysis พบว่าราคาขายเป็นปัจจัยที่มีความอ่อนไหวมากที่สุดโดยราคาขายต่อหน่วยลดได้สูงสุดเพียง 10% ในขณะที่ราคาค่าก่อสร้างสามารถขึ้นได้สูงถึง 15% และค่าที่ดินสามารถขึ้นได้สูงสุดไม่เกิน 20%
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1043
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวผู้สูงอายุชาวญี่ปุ่น ในอำเภอเขาชะเมาจังหวัดระยอง

description: โครงการ Quality Life Resort, Rayong เป็นโครงการพัฒนาที่ดินในแนวราบที่เกิดขึ้นเนื่องจากความต้องการนำที่ดินที่ยังใช้ประโยชน์ไม่มาก มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้านสถานที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวผู้สูงอายุชาวญี่ปุ่นเนื่องจากแนวโน้มการเติบโตของนักท่องเที่ยวญี่ปุ่นที่เดินทางมาประเทศไทยมีอัตราการเพิ่มที่มั่นคงและต่อเนื่องยาวนาน ธุรกิจท่องเที่ยวของไทยมีการลงทุนพัฒนาเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวญี่ปุ่น เกิดขึ้นในหลายสาขา ทั้งด้านที่พัก ร้านอาหาร ร้านจำหน่ายสินค้าที่ระลึก สถานบันเทิง และสถานที่ท่องเที่ยว   โดยในกลุ่มนักท่องเที่ยวญี่ปุ่นเหล่านี้ กลุ่มนักท่องเที่ยวญี่ปุ่นสูงอายุที่มีรายได้สูง (Japanese High Income Senior) เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มีการเติบโตที่น่าสนใจ เนื่องจากคนกลุ่มนี้ เป็นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง และโดยเฉพาะผู้ที่อายุเกษียณแล้ว จะมีเวลาว่างมาก และบางคนเกิดความต้องการท่องเที่ยวพักผ่อนด้วยการเดินทางไปท่องเที่ยวยังต่างประเทศ โดยประเทศไทย คือประเทศหนึ่งที่เป็นจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวต่างประเทศ (Oversea Tourist Destintion) ที่นักท่องเที่ยวญี่ปุ่นให้ความสนใจในระดับต้นๆดังนั้น ผู้ศึกษาจึงเกิดความสนใจที่จะนำพื้นที่ส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงหนึ่งในอำเภอเขาชะเมา จังหวัดระยอง ซึ่งใกล้เคียงกับอุทยานแห่งชาติเขาชะเมา มาศึกษาและวางแนวทางพัฒนาเพื่อทำโครงการ Quality Life Resort, Rayong สำหรับเป็นสถานที่พักประเภท Resort เพื่อตัอนรับนักท่องเที่ยวโดยมีนักท่องเที่ยวญี่ปุ่น โดยเฉพาะ กลุ่ม High Spending Seniors จะเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก และมีเป้าหมายรอง เป็นนักท่องเที่ยวทั่วไป ทั้งชาวต่างประเทศและชาวไทยโดยมีเหตุผลหลัก คือ ในเชิงอุปสงค์ (Demand) ความต้องการของนักท่องเที่ยวต่อสถานที่พัก (Resort) สำหรับผู้สูงอายุ มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และโอกาสที่จะเจาะกลุ่มเป้าหมาย มีความเป็นไปได้มาก โดยเฉพาะตลาดกลุ่มเป้าหมายหลัก คือ นักท่องเที่ยวญี่ปุ่นประเภทพำนักระยะยาวในเชิงอุปทาน (Supply) สถานที่พักที่สร้างขึ้นเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวผู้สูงอายุโดยเฉพาะ ในประเทศไทย ยังมีน้อย โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดระยองนั้น ยังไม่มีคู่แข่งโดยตรง ประกอบกับพื้นที่โครงการฯอยู่ในเขตภูมิประเทศและภูมิอากาศที่ดี เหมาะสมสำหรับการเป็นสถานที่พักระยะยาวสำหรับนักท่องเที่ยวผู้สูงอายุ   ในเชิงการตลาด(Marketing) เนื่องจาก ธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยมีการพัฒนาและเจริญเติบโตอย่างความต่อเนื่องในระยะหลายสิบปีมาแล้ว ทำให้ธุรกิจการตลาดด้านการท่องเที่ยวมีการพัฒนาและเจริญก้าวหน้าไปด้วย ดังนั้น หากโครงการฯ มีทีมงานที่มีประสบการณ์และความสามารถ และมีวางแผนการตลาดที่ดีในการทำการตลาด เพื่อให้ได้กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จึงมีโอกาสที่โครงการจะสามารถประสบความสำเร็จได้ด้วยดี ในเชิงพาณิชย์และการลงทุน (Commercial & Investment) โครงการนี้มีความน่าสนใจเนื่องจากมีการสนองตอบต่อความต้องการของตลาดที่กำลังเติบโตและยังมีคู่แข่งน้อยมาก โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตภาคตะวันออกของไทย และจากการวิเคราะห์ทางการเงิน โครงการฯ จะต้องลงทุนด้วยงบประมาณในวงเงิน 340,971,244.06 บาท และต้องใช้ระยะเวลาในการคืนทุนภายใน 15.73 ปี โดยมีแหล่งที่มาของเงินทุน คือ กลุ่มเจ้าของคนไทย กลุ่มผู้ร่วมลงทุนชาวญี่ปุ่น และกู้จากสถาบันการเงิน ในอัตราส่วน ร้อยละ 50 , 25 และ 25 ตามลำดับ
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1044
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครการบนที่ดินเปล่า อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่

description: โครงการ Cloud Nine 45 เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์โฮม ตั้งอยู่บนถนนฟ้าฮ่าม ตำบลฟ้าฮ่าม อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ มีพื้นที่โครงการทั้งหมด 4 ไร่ 38 ตารางวา หรือ 1,638 ตารางวา เป็นทาวน์โฮม ระดับ Main Class หน้ากว้าง 5 เมตร พื้นที่ดินตั้งแต่ 22.5 – 32.5 ตารางวา มีแบบบ้านทั้งหมด 2 แบบ คือ Type A สูง 3 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร จำนวน 25 ยูนิต และ Type B สูง 3 ชั้นครึ่ง มีพื้นที่ใช้สอย 185 ตารางเมตร จำนวน 20 ยูนิต รวมแล้วมีทั้งหมด 45 ยูนิต โดยเน้นออกแบบให้ดูทันสมัยแบบ Timeless Design มีระยะเวลาในการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น 34 เดือนการศึกษาครั้งนี้ ผู้ทำการศึกษาได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ดังนี้1.ด้านทำเลที่ตั้ง ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทั้งด้านกายภาพ กฎหมาย การออกแบบและวางผังโครงการ จนถึงการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการก่อสร้าง พบว่าโครงการมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาเป็นทาวน์โฮมมากที่สุด2.ด้านการตลาด จากการศึกษาด้านประชากรศาสตร์ พฤติกรรมของกลุ่มลูกค้า และการจัดวางตำแหน่งของผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และการเปรียบเทียบกับคู่แข่ง พบว่า โครงการมีศักยภาพที่จะได้ส่วนแบ่งการตลาดค่อนข้างสูงสำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักซึ่งเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มสร้างครอบครัวและเป็นเจ้าของธุรกิจส่วนตัว3.ด้านการเงิน หลังจากผ่านการจำลองการรับรู้รายได้และรายจ่ายของโครงการ การวิเคราะห์สมมติภาพ และการวิเคราะห์ความอ่อนไหว พบว่า ผลตอบแทนของโครงการในสถานการณ์ปกติจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) อยู่ที่ 17,335,199.38 บาท และอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) อยู่ที่ 22.8% นอกจากนี้ ผู้จัดทำยังได้ทำการวิเคราะห์ความอ่อนไหวโดยทำการจำลองราคาขายที่ลดลง ค่าก่อสร้างและดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น พบว่าโครงการยังคงมี NPV มากกว่าศูนย์ และ IRR มากกว่าอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ และเมื่อทำการวิเคราะห์ด้านสมมติภาพ ในสถานการณ์ที่ตกต่ำที่สุดต้นทุนค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น 10% และอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น 2% โครงการยังคงให้อัตราผลตอบแทนในค่า NPV อยู่ที่ 11,013,709.29 และ IRR อยู่ที่ 18.7% จากการวิเคราะห์ในทุกด้านแล้ว พบว่าโครงการ Cloud Nine 45 มีความเป็นไปได้และน่าลงทุน
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1045
title: การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการลงทุนโครงการสถานที่พำนักระยะยาว (long stay) โดยมี agri-tourism เป็นสิ่งดึงดูด

description: จากการศึกษาความเป็นไปได้ของการดำเนินโครงการสถานที่พำนักระยะยาว (Long Stay) โดยมีสถานที่ท่องเที่ยวเชิงเกษตร (Agri-Tourism) เป็นสิ่งดึงดูดโดยเป็นการทำโครงการในรูปแบบ Use Looking for Site โดยผู้ศึกษาได้ทำการวิเคราะห์ถึงเกณฑ์และปัจจัยต่าง ๆ ที่เหมาะสมกับการดำเนินโครงการรูปแบบดังกล่าว ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง ด้านกฎหมาย ด้านการตลาด ด้านการก่อสร้าง และทางด้านการเงิน โดยจังหวัดที่มีความน่าสนใจในการทำโครงการนั้นคือจังหวัด เชียงใหม่ ทั้งเป็นจังหวัดที่เหมาะกับการอยู่อาศัยเนื่องจากมีอากาศที่เย็นสบาย มีระบบการคมนาคมขนส่งที่สะดวก การขยายตัวของนักท่องเที่ยวรูปแบบพำนักระยะยาวโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่ให้ความสนใจและมีความต้องการมาพักอาศัยเพิ่มขึ้นจำนวนมากทุกปีและยิ่งจากนโยบายของภาครัฐที่มีการประกาศเพิ่มระยะเวลาพำนักจาก 1 ปีเป็น 10 ปี ของประเทศไทยโดยเฉพาะจังหวัดเชียงใหม่ที่เหมาะสมในการพำนักอาศัยทั้งการมีธรรมชาติ สิ่งแวดล้อมที่ดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งค่าครองชีพที่มีความคุ้มค่าในการอยู่อาศัย จากผลการวิเคราะห์ในด้านต่าง ๆ พบว่าทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมในการทำโครงการคือ อำเภอสันทรายซึ่งที่ดินติดกับถนนทางหลวงหมายเลข 1001 ซึ่งเป็นที่ดินขนาด 178 ไร่ โดยโครงการมีชื่อว่า “Oxygen” ซึ่งประกอบไปด้วยส่วนของสถานที่พำนักระยะยาว สถานที่พำนักระยะสั้น ขนาด 60 ไร่ พื้นที่การเกษตรขนาด 85 ไร่ พื้นที่สำหรับจัดอีเว้นท์ขนาด 9 ไร่ ร้านค้า ร้านอาหารและร้านกาแฟขนาด 1 ไร่ จากการวิเคราะห์ทางด้านการเงินพบว่าโครงการ Oxygen มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 709,441,134.24 บาท อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับร้อยละ 14.42 และมีระยะเวลาการคืนทุนของโครงการที่ 15 ปี จากการวิเคราะห์ในด้านต่าง ๆ ของโครงการ ผู้ศึกษามีความเห็นว่าโครงการรูปแบบสถานที่พำนักระยะยาวโดยมีสถานที่ท่องเที่ยวเชิงเกษตรเป็นสิ่งดึงดูดมีความน่าสนใจเป็นอย่างมากในการพัฒนาโครงการเนื่องจากเรื่องรายได้ ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับการลงทุนแล้วยังสามารถต่อยอดในการพัฒนาเป็นรูปแบบธุรกิจใหม่ ๆ ได้อีกมากมายซึ่งทำให้เกิดรายได้มหาศาลและเป็นการพัฒนาที่ดินตามต่างจังหวัดให้เกิดเป็นแหล่งท่องเที่ยว ที่พักอาศัย ที่จะทำให้เกิดความเจริญตามต่างจังหวัดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1046
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินบนถนนท่ามะขาม-แก่งเสี้ยน จ.กาญจนบุรี

description: การเติบโตอย่างต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวส่งผลให้อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอย่างโรงแรมและรีสอร์ตเติบโตขึ้นตามไปด้วย ซึ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาจังหวัดกาญจนบุรีในฐานะที่เป็นจุดหมายปลายทางหนึ่งที่สำคัญของนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติมีโรงแรมและรีสอร์ตใหม่ๆ เกิดขึ้นหลายแห่ง โดยในจำนวนนี้รีสอร์ตในลักษณะ Boutique Resort และ Pool Villa ได้รับการตอบรับจากนักท่องเที่ยวค่อนข้างดี โดยเฉพาะจากกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวไทยที่เป็นคนทำงานรุ่นใหม่ มีการศึกษาและฐานะทางเศรษฐกิจดี มีไลฟ์สไตล์ทันสมัย ใช้ช่องทางการรับรู้ข้อมูลข่าวสารผ่านสื่อออนไลน์ และติดต่อสื่อสารผ่านสื่อสารผ่านโซเชียลมีเดียเป็นหลักโครงการ Kana Boutique Pool Villa เป็นโครงการรีสอร์ตระดับ 4 ดาว ตั้งอยู่ไม่ไกลจากสะพานข้ามแม่น้ำแควและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แต่ให้ความรู้สึกเงียบสงบเป็นส่วนตัว เน้นการตกแต่งสไตล์ Loft ภายใต้บรรยากาศสวนร่มรื่นรายล้อมรอบสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ มีห้องพักให้เลือกหลากหลายทั้งแบบ Private Pool Villa และห้องพักที่มี Pool Access นอกจากนี้ยังมีบริการต่างๆ ครบครัน อาทิ ร้านอาหาร สปา นวดแผนไทย ฟิตเนส ซักรีด เป็นต้น       รายละเอียดโครงการ Kana Boutique Pool Villa ผลจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินพบว่า ที่อัตราคิดลด 8.286% (ผลตอบแทนที่คาดหวังของเจ้าของเท่ากับ 12% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากับ 7.2625% ระยะเวลาผ่อนชำระคืนเงินกู้ 8 ปี) โครงการสามารถสร้างผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 11.38% NPV 42,749,445 บาท และระยะเวลาคืนทุน 14 ปี แสดงให้เห็นว่าโครงการนี้มีความน่าสนใจที่จะลงทุน
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1047
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดิน ซอยสายน้ำทิพย์ 2 เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร

description: The Residence at Sukhumvit 22 เป็นโครงการอพาร์ทเม้น เกรด A ที่พัฒนาบนที่ดินขนาด 0-2-96 ไร่ ในซอยสายน้ำทิพย์ 2 สุขุมวิท 22 เขตคลองเตย บริเวณที่ตั้งโครงการนั้นมีความสะดวกสบายในการเดินทางไปยังสถานที่ทำงานต่างๆ เนื่องจากสามารถเชื่อมต่อไปยังถนนสายหลักได้ถึง 3 สาย ได้แก่ ถนนสุขุมวิท ถนนรัชดาภิเษก และถนนพระรามสี่ ซึ่งถนนทั้ง 3 เส้นนี้มีอาคารสำนักงานหลายแห่งตั้งอยู่ อีกทั้งที่ตั้งโครงการยังสามารถใช้บริการสถานีรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้า MRT เนื่องจากโครงการห่างจากรถไฟฟ้า BTS สถานีอโศก หรือ MRT สุขุมวิท ระยะทาง 1.8 กิโลเมตร ด้วยความที่เป็นโครงการขนาดเล็กมีเพียง 65 ยูนิต ทำให้สามารถกำหนดกลุ่มเป้าหมายของโครงการได้ชัดเจน โดยกลุ่มเป้าหมายของโครงการได้แก่ชาวต่างประเทศที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย โดยเน้นกลุ่มชาวต่างชาติ (ยุโรป อเมริกา และโอเชเนีย) เป็นหลัก และกลุ่มชาวญี่ปุ่นเป็นกลุ่มรอง รวมถึงเน้นกลุ่มคนโสดเป็นหลัก ด้วยความที่กลุ่มเป้าหมายของโครงการเป็นกลุ่มคนโสด โครงการจึงออกแบบห้องพักในรูปแบบ Fully-furnished and Fully-Equipment ที่เน้นในเรื่องประโยชน์ใช้สอยในแต่พื้นที่ที่คุ้มค่ามากกว่าในเรื่องของขนาดของห้องพัก เพิ่มความสะดวกสบายในการเข้ามาอยู่อาศัย อีกทั้งยังมีบริการทำความสะอาด และซักรีดเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการอีกด้วย เนื่องจากโครงการมีห้องพักที่ไม่มากนักจึงเน้นในเรื่องของความเป็นส่วนตัวโดยเสริมบริการ Intercom at Reception เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในเรื่องความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยของผู้เช่าในโครงการโดยการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในครั้งนี้ได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ในด้านต่างๆ อาทิ ด้านกายภาพ ด้านกฏหมาย ด้านการตลาด ด้านการบริหารการก่อสร้าง รวมถึงความเป็นไปได้ทางเงินอีกด้วย จากการศึกษาดังกล่าวนั้นพบว่าโครงการนี้ให้ผลลัพธ์ในเชิงบวก จึงมีความน่าสนใจในการลงทุน ซึ่งผลลัพธ์ดังกล่าวสามารถสะท้อนออกมาเป็นตัวเลขทางการเงินดังนี้ NPV ที่อัตราคิดลดร้อยละ 9 เท่ากับ 39,492,191 บาท และ IRR เท่ากับร้อยละ 10.51
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1021
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดิน 79 ไร่บนถนนบางนาตราด กม19  ตำบลบางโฉลง อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ

description: ที่ดินสำหรับการพัฒนาประมาณ 79 ไร่ทรัพย์สินตั้งอยู่บนถนนบางนาตราด กม.19 ขาออก ตำบลบางโฉลง อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ทรัพย์สินดังกล่าวอยู่บนที่ดินประเภท อ. 1 ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม คลังสินค้า มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาธุรกิจทั้งโรงงานให้เช่า และคลังสินค้าให้เช่า เนื่องจากสถานที่ตั้ง ตั้งอยู่ในพื้นที่สีม่วงสามารถพัฒนาเป็นโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้า อีกทั้งยังตั้งอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ นอกจากนี้สถานที่ตั้งยังอยู่ไม่ไกลจากสนามบินสุวรรณภูมิ และท่าเรือแหลมฉบัง อีกทั้งบริเวณสถานที่ตั้งไม่ได้ประสบกับเหตุการน้ำท่วมในปี พ.ศ. 2554 ทำให้บริเวณนี้เป็นที่นิยมในการพัฒนาโรงงานหรือคลังสินค้า จากข้อจำกัดทางด้านกฏหมายผังเมือง สำหรับพื้นที่อุตสาหกรรมหรือพื้นที่สีม่วง ทำให้มีที่ดินที่สามารถพัฒนาโรงงานและมีคู่แข่งน้อย ในขณะที่คลังสินค้านั้นสามารถสร้างได้ในหลากหลายที่นอกพื้นที่สีม่วง ซึ่งมีข้อจำกัดทางด้านกฏหมายที่น้อยกว่า ยิ่งไปกว่านั้นการพัฒนาธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่าจะให้ผลตอบแทนรายได้ค่าเช่าที่สูงกว่า และมีอัตราการเช่าที่สูงกว่า ยิ่งไปกว่านั้นการพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าอาจมีความเสี่ยงที่สูงกว่าจากปัจจัยด้านการแข่งขัน เนื่องจากจำนวนอุปทานใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามามีจำนวนมาก ในขณะที่การพัฒนาโรงงานให้เช่ามีความเป็นไปได้สูง เนื่องจากอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามามีไม่มาก และความต้องการพื้นที่โรงงานให้เช่าในบริเวณนีมีค่อนข้างสูงจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน โครงการพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่ามีมูลค่าการพัฒนาโครงการ 1,038,500,000 บาท และมีผลตอบแทนในการพัฒนาโครงการ 9.33%
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1022
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินเปล่า 5 ไร่ ซอยลาซาล 17

description: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการที่ดินเปล่าซอยลาซาล 17 (ถนนสุขุมวิท 105) เพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม low rise 8 ชั้น จำนวน 4 อาคาร โดยโครงการนี้มีชื่อว่า TOUCH 105 ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 5 ไร่ 3 งาน 23 ตารางวา มีระยะห่างจากรถไฟฟ้า 1,200 เมตร มีห้องพักจำนวนรวมทั้งหมด 4 อาคาร 560 ยูนิต โดยแบ่งเป็นห้องพักแบบสตูดิโอ ขนาด 27.6 ตารางเมตร ทั้งหมด 56 ยูนิต ห้องพักแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 31.5 ตารางเมตร ทั้งหมด 476 ยูนิต และห้องพักแบบ 2 ห้องนอน ขนาด 52.5 ตารางเมตร ทั้งหมด 28 ยูนิต มีพื้นที่จอดรถคิดรวมซ้อนคันเป็น 45% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และมีพื้นที่ขาย (efficiency) คิดเป็น 63.26 % จากพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด 28,466 ตารางเมตร โดยรูปแบบการออกแบบของอาคารจะเป็นลักษณะ modern tropical ซึ่งจุดเด่นของโครงการนี้คือ สามารถเดินทางโดยรถไฟฟ้าได้โดยสะดวก และมีความ private จากการวางอาคารลักษณะล้อม court นอกจากนี้ การออกแบบสิ่งอำนวยความสะดวกภายใน TOUCH 105 นั้น ตอบโจทย์ lifestyle ของกลุ่มลูกค้าหลักที่เป็นวัยทำงาน การวิเคราะห์ทางด้านการเงินของโครงการ TOUCH 105 นี้ มีราคาขายที่ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของคู่แข่งเล็กน้อย โดยมีราคาขายเฉลี่ยเท่ากับ 65,586 บาทต่อตารางเมตร และมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิหรือ NPV เท่ากับ 55 ล้านบาท และมีอัตราผลตอบแทน IRR เท่ากับ 22% ซึ่งถือเป็นอัตราที่ยอมรับได้ และน่าลงทุน จากผลลัพธ์ข้างต้นนี้ แสดงให้เห็นว่า โครงการ TOUCH 105 นี้น่าลงทุน แต่ต้องคำนึงถึงความเสี่ยงด้านต้นทุนที่ดินและราคาขาย มิฉะนั้นอาจมีความเสี่ยงที่จะไม่น่าลงทุนในโครงการนี้ได้
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1023
title: ปัจจัยเศรษฐกิจที่มีผลต่อดัชนีกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในประเทศไทย

description: การศึกษาปัจจัยเศรษฐกิจที่มีผลกับดัชนีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาตัวแปรทางเศรษฐกิจที่มีความสัมพันธ์กับดัชนีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ซึ่งปัจจัยเลือกศึกษาคือ ดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย อัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย อัตราว่างงาน อัตราแลกเปลี่ยน ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง และดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ โดยใช้ข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547 ซึ่งเป็นปีที่เริ่มมีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างจนถึงปี พ.ศ. 2559 รวมทั้งสิ้น 155 ข้อมูล ในการศึกษาได้ทำการทดสอบความสัมพันธ์ของตัวแปรทางเศรษฐกิจ พบว่าอัตราเงินเฟ้อและดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างมีความสัมพันธ์กันสูง จึงทำการเลือกตัวแปรอัตราเงินเฟ้อหรือดัชนีราคาวัสดุที่มีความสัมพันธ์กันสูงเพียง 1 ตัวแปรในการทดสอบกับตัวแปรที่เหลือ โดยแบ่งเป็น 2 สมการด้วยการวิเคราะห์สมการถดถอยเชิงซ้อน (Multiple Regression) จากผลการศึกษาพบว่าปัจจัยเศรษฐกิจที่มีผลกับดัชนีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ที่ระดับนัยสำคัญ 0.1 ได้แก่ดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ โดยมีความสัมพันธ์ในทิศทางเดียวกันกับดัชนีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ตามสมมติฐานที่ได้ตั้งไว้ ส่วนปัจจัยทางเศรษฐกิจอื่นๆที่เหลือซึ่งได้แก่ อัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย อัตราว่างงาน อัตราแลกเปลี่ยน และดัชนีวัสดุราคาก่อสร้าง ไม่มีความสัมพันธ์กับดัชนีกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง
DOI: 10.14457/tu.the.2016.1024
title: การศึกษาความเป็นไปได้ที่ดินเปล่าซอยโยธินพัฒนา 3

description: โครงการ cendana เป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวแบบ Super Luxury ตั้งอยู่ในซอยโยธินพัฒนา 3 ถนนประดิษฐ์มนูธรรม แขวงนวมินทร์ เขตบึงกุ่ม จังหวัดกรุงเทพมหานคร มีเนื้อที่รวมทั้งสิ้นประมาณ 13-3-98 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น ทั้งหมด 28 ยูนิต มีระยะเวลาในการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น 45 เดือนการออกแบบโครงการเน้นให้มีความร่มรื่นภายในบริเวณโดยรอบด้วยการจัดวางตำแหน่งแปลงที่ดินให้ทุกๆแปลงติดถนนกว้างและแนวเกาะกลางต้นไม้เพื่อบังสายตาและสร้างทัศนวิสัยที่ดีให้กับบ้านทุกหลัง พื้นที่ใช้สอยให้เหมาะสมตาม ทั้งในด้านขนาดพื้นที่ใช้สอยและการเลือกใช้วัสดุที่บ่งบอกถึงรสนิยมที่เรียบหรู มีความเรียบง่ายอย่างกลมกลืนด้วยสถาปัตยกรรมแบบ Modern องค์ประกอบใช้โทนสีจากวัสดุธรรมชาติ หิน และไม้ ให้ความรู้สึกสง่างามและถ่อมตน โดยกลุ่มเป้าหมายของโครงการเน้นระดับผู้บริหารและกลุ่มเจ้าของกิจการที่อาศัยเป็นลักษณะครอบครัวการศึกษาครั้งนี้ ผู้ทำการศึกษาได้รวบรวมวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการดังต่อไปนี้1. ด้านทำเลที่ตั้ง จากการศึกษากฎหมายต่างๆที่เกี่ยวข้องรวมถึงการออกแบบและวางผังโครงการ จนถึงการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ด้านการก่อสร้างแล้วพบว่า ที่ดินมีความเหมาะสมที่จะนำมาพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ2. ด้านการตลาด ศึกษาด้านประชากรศาสตร์ ด้านอุปสงค์-อุปทานในเขตที่เป็นทำเลของโครงการเปรียบเทียบองค์ประกอบต่าง ๆ กับทำเลอื่น ๆ ในเขตกรุงเทพมหานคร และการทำ In- dept Interview เพื่อสำรวจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายเพื่อจัดวางตำแหน่งของผลิตภัณฑ์ให้ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าสูงสุด และเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งทั้งทางตรงและทางอ้อมพบว่า โครงการมีความสามารถแข่งขันกับคู่แข่งตอบสนองกับอุปสงค์ของกลุ่มเป้าหมายได้เป็นอย่างดี 3. ด้านการเงิน จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ โดยการจำลองการรับรู้รายได้และรายจ่ายของโครงการ พบว่าโครงการมี NPV ที่เป็นบวก และ IRR สูงกว่า Discount rate คำนวนจากกิจการในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียงกัน (WACC: 5.49%) พบว่า โครงการมีความเป็นไปได้ที่จะลงทุน ดังแสดงตามตารางด้านล่างอัตราผลตอบแทนโครงการส่วนของเจ้าของNPV260,198,442.97 261,877,043.80 IRR14.55%32.23%ในส่วนการวิเคราะห์ภายใต้สถานการณ์ที่องค์ประกอบทางด้านต้นทุน การตลาด รายรับและอัตราดอกเบี้ยมีการเปลี่ยนแปลง (Scenario Analysis) ผลกระทบที่มีต่ออัตราผลตอบแทนโครงการเป็นดังนี้ScenarioBestBaseWorstระยะเวลาการขาย (เดือน)182036ราคาขาย+5%ปกติ-5%ต้นทุนค่าก่อสร้าง-5%ปกติ+10%ดอกเบี้ย-1%7.26%+1%ผลตอบแทนโครงการBestBaseWorstDiscount rate (per month)0.44%0.46%0.50%NPV 336,444,123.22 260,198,442.97 185,990,902.65 IRR(per year)17.48%14.55%12.14%ผลตอบแทนส่วนของเจ้าของBestBaseWorstDiscount rate (per month)0.44%0.44%0.44%NPV 341,901,115.01 261,877,043.80 190,737,404.96IRR(per year)37.87%32.23%23.25%จากตารางจะเห็นว่าแม้ในสถานการณ์ที่แย่ที่สุดโครงการก็ยังสามารถให้ผลตอบแทนที่เป็นบวกได้ ผู้ทาการศึกษาจึงเห็นว่า โครงการ cendana บ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury มีความเป็นไปได้และน่าลงทุน