DOI: 10.14457/tu.the.2020.658
title: การจดทะเบียนภาระจำยอมที่ได้มาโดยทางอายุความ

description: การจดทะเบียนภาระจำยอมที่ได้มาโดยทางอายุความนั้น ได้มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายสองส่วนเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งกฎหมายส่วนแรกก็คือ มาตรา 1391 วรรคหนึ่งแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายในส่วนที่สองก็คือ มาตรา 78 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อที่ 9 (1) (2) (พ.ศ.2497) ประกอบกับระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับภาระจำยอมในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ.2550ส่วนแรกศาลฎีกาได้ตีความบทบัญญัติ มาตรา 1391 วรรคหนึ่งผ่านทางคำพิพากษาในใจความที่ว่า เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม โดยการให้เจ้าของภารยทรัพย์ไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน เพื่อให้ปรากฏเป็นหลักฐานทางทะเบียนแก่เจ้าของสามยทรัพย์ ซึ่งการตีความเช่นนี้ได้สร้างความเดือดร้อนเสียหายแก่เจ้าของภารยทรัพย์เป็นอย่างมากเพราะนอกจากเจ้าของจะต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นแล้วยังจะต้องนำโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของตนเองไปมอบให้เพื่อทำการจดทะเบียนอีก ซึ่งโดยหลักแล้วเจ้าของสามยทรัพย์สามารถยื่นคำขอฝ่ายเดียวทำการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินได้โดยสมบูรณ์อยู่แล้ว ผู้เขียนจึงได้ไปศึกษากฎหมายเปรียบเทียบและค้นคว้าคำพิพากษาฎีกาตั้งแต่อดีตจวบจนถึงปัจจุบันของประเทศฝรั่งเศส อันเป็นประเทศที่ใช้ระบบประมวลกฎหมายในการตีความที่เหมือนกันแล้ว และยังเป็นต้นร่างบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ประเทศไทยได้ไปคัดลอกแล้วนำมาบัญญัติไว้เป็นกฎหมายภายในอีกด้วย ทำให้นำไปสู่บทสรุปของการตีความที่ถูกต้องและสร้างความเป็นธรรมต่อผู้ที่เกี่ยวข้องทุกฝ่ายได้ว่า ศาลฎีกาควรที่จะตีความกฎหมายให้แคบลงโดยให้เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิที่จะปกป้อง รักษา หรือกระทำการอื่นใดได้อย่างเต็มที่ เพื่อมิให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมบทที่ดินภารยทรัพย์นั้นต้องเสื่อมสภาพ เสื่อมโทรม หรือไม่สามารถใช้การได้ อันเนื่องมาจากการกระทำของเจ้าของภารยทรัพย์ หรือบุคคลภายนอกแต่ไม่ควรนำเรื่องของการจดทะเบียนภาระจำยอมเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ดังนั้นการตีความเช่นนี้จะเป็นการสร้างบรรทัดฐานของคำพิพากษาศาลฎีกาให้มีความชัดเจน เคร่งครัด ตรงตามตัวบทบัญญัติแห่งกฎหมายส่วนที่สอง ในเรื่องของบทบัญญัติแห่งกฎหมายในมาตรา 78 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อที่ 9 (1) (2) (พ.ศ.2497) ประกอบกับระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับภาระจำยอมในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ.2550 นั้นได้สร้างความเดือดร้อนเสียหายแก่ตัวเจ้าของสามยทรัพย์เช่นเดียวกัน เนื่องจากเป็นบทบัญญัติที่มีความบกพร่อง ไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจนในเรื่องของวิธีการและขั้นตอนของการจดทะเบียน ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการริเริ่มเพื่อทำการฟ้องคดี การเตรียมเอกสารสิทธิ และหลักฐานต่าง ๆ ที่จำเป็นจะต้องนำไปเพื่อประกอบการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน และไม่มีเนื้อความใดที่สามารถอุดช่องว่างของปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต ดังนั้นแล้วการศึกษากฎหมายเปรียบเทียบของประเทศเยอรมนี และประเทศอังกฤษสามารถช่วยแก้ไขปัญหาในส่วนนี้ได้ โดยการนำเอาข้อดีของเรื่องการเตรียมเอกสารเข้ามาแก้ไขเป็นกฎหมายภายในของตนเองไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการกำหนดจุดภาระจำยอมในแผนที่ของกฎหมายเยอรมันและการนำเอาโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของเจ้าของทั้งสองฝ่ายเข้ามาประกอบเพื่อทำการจดทะเบียนด้วย ดังนั้นการเพิ่มบทบัญญัติแห่งกฎหมายให้มีความละเอียด รอบคอบ ชัดเจน ในเรื่องของการเตรียมเอกสารและพยานหลักฐานต่าง ๆ อีกทั้งควรมีการอุดช่องว่างของกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต ทั้งนี้ก็เพื่อที่จะได้ช่วยให้กฎหมายนั้นมีความเป็นเอกภาพ และสามารถสร้างความเป็นธรรม ลดความเหลื่อมล้ำให้แก่ผู้ที่เกี่ยวข้องทุกฝ่ายประเด็นปัญหาดังกล่าว จึงเป็นเรื่องที่มีความสำคัญอันควรได้รับการวินิจฉัยเพราะหากเกิดความลักลั่นแล้ว ย่อมก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ผู้ที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นฝ่ายผู้เสียหายอย่างยิ่ง ดังนั้นแล้วการศึกษาค้นคว้าองค์ความรู้ตามกฎหมายของประเทศฝรั่งเศส กฎหมายประเทศเยอรมนีและกฎหมายอังกฤษจึงเป็นหนทางในการนำไปสู่คำตอบเพื่อประโยชน์แก่ความยุติธรรมต่อไป