DOI: 10.14457/tu.the.2015.1212
title: การเปรียบเทียบแนวทางการจัดการการขายทรัพย์สินรอการขายสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่รับฝากเงินจากประชาชนทั่วไป

description: การศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อปัญหาและอุปสรรค กระบวนการจัดการการขายทรัพย์สินรอการขายสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่รับฝากเงินจากประชาชนทั่วไปและเพื่อเปรียบเทียบปัญหาและอุปสรรค กระบวนการจัดการการขายทรัพย์สินรอการขายของธนาคารรัฐเพื่อนำเสนอแนวทางการจัดการการขายทรัพย์สินรอการขายแก่สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ โดยทำการศึกษากับสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่รับฝากเงินจากประชาชนทั่วไปทั้ง 4 แห่ง ได้แก่ ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารอิสลามแห่งประเทศไทย และธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์ เครื่องมือที่ใช้ในการวิจัยคือแบบสัมภาษณ์แบบมีโครงร่างกับพนักงานที่ทำงานเกี่ยวกับทรัพย์สินรอการขายในตำแหน่ง พนักงานปฏิบัติการ ผู้จัดการและผู้บริหารทั้งหมด 10 ท่านจากผลการวิจัย สามารถสรุปได้ดังนี้ ปัจจัยที่ส่งผลต่อปัญหาและอุปสรรค กระบวนการบริหารการขายทรัพย์สินรอการขายของธนาคารรัฐคือ ปัจจัยทางด้านการเงิน ได้แก่ นโยบายการให้สินเชื่อโดยมีหลักทรัพย์ค้ำประกันราคาประเมินทรัพย์สินรอการขาย ราคาทรัพย์สินรอการขาย เงื่อนไขการชำระเงิน ค่าใช้จ่ายในการติดตามดูแลทรัพย์สิน กำไรที่ต้องการจากการขายทรัพย์สินรอการขายปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ ได้แก่ ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ความต้องการซื้อของผู้บริโภค ศักยภาพของผู้ซื้อหรือลูกค้า มูลค่าและปริมาณทรัพย์สินรอการขายของแต่ละธนาคาร ภาวะเงินเฟ้อ ปัจจัยทางด้านการบริหารภายใน ได้แก่ การแบ่งพื้นที่ขายทรัพย์สินรอการขาย การได้มาของทรัพย์สิน ระยะเวลาถือครองทรัพย์สิน การบริหารหน่วยงานขาย ประสิทธิผลในการขายทรัพย์สิน ช่องทางและวิธีการจำหน่ายทรัพย์สินรอการขายปัจจัยทางด้านอื่นๆ ได้แก่ การรอนสิทธิ์ในทรัพย์ การบุกรุกของลูกหนี้หรือผู้เช่าธนาคารรัฐทั้ง 4 แห่งมีวัตถุประสงค์ในการให้บริการทางการเงินต่างกันเพื่อสนับสนุนการดำเนินงานทางการเงินของรัฐที่ต่างกันเห็นได้จากการจัดการหนี้เสีย (NPLs) ที่ต่างกัน ตลอดจนวิธีการให้ได้มาซึ่งทรัพย์สินรอการขาย ประเภทของทรัพย์สินรอการขาย และปริมาณทรัพย์สินรอการขายต่างกัน  โดยธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารอิสลามฯ มีการขายทรัพย์สินรอการขาย แต่มีเพียง ธนาคารออมสินและธนาคารอาคารสงเคราะห์เท่านั้นที่มีฝ่ายจัดการทรัพย์สินรอการขายดูแลโดยเฉพาะที่สำนักงานใหญ่ ในขณะที่ธนาคารอิสลามฯมีทรัพย์สินรอการขายไม่หลายรายการแต่ยังไม่สามารถจัดการการขายได้ เนื่องจากปัญหาภายในที่กำลังรอการจัดการแก้ไขในภาพรวมทั้งธนาคารส่วนธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์มีนโยบายของรัฐเพื่อสนับสนุนการพักชำระหนี้ การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของเกษตรกรอย่างสม่ำเสมอทำให้มีปริมาณทรัพย์สินรอการขายน้อยและไม่มีการนำทรัพย์สินขายทอดตลาดหรือขายกับประชาชนทั่วไปเนื่องจากนโยบายการจัดการของธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์เองผู้วิจัยเสนอแนะแนวทางการจัดการทรัพย์สินรอการขายธนาคารรัฐ 3 แนวทางได้แก่(1)พิจารณาปรับปรุงการบริหารการตลาดและการบริหารการขายใหม่ โดยการแบ่งประเภทลูกค้าเป็น  (1) ลูกหนี้เก่า (2) ลูกค้าที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัย และ (3) นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ วางกลุ่มเป้าหมายหลักเป็น เป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มเป้าหมายรองลูกค้าที่ต้องการบ้านมือสองเพื่ออยู่อาศัย วางตำแหน่งทางการตลาดเป็น “บ้านหลุดจำนองประชารัฐ” เพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายบ้านประชารัฐของรัฐบาล นำเสนอขายทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัยเป็นหลักเนื่องจากเป็นทรัพย์สินหลักของธนาคารรัฐและมีอุปสงค์ของตลาดอย่างสม่ำเสมอ(2)พิจารณาขายให้กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ในราคาไม่น้อยกว่า 85% ของราคาประเมิน(3)พิจารณาวิธีการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นตราสารหนี้(Securitization) กับบรรษัทตลาดรองสินเชื่อบ้าน (Secondary Mortgage Company) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐเเช่นเดียวกัน