DOI: 10.14457/tu.the.2015.274
title: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการศูนย์การค้าชุมชน (community mall) ตำบลอ่างศิลา จังหวัดชลบุรี

description: ปัจจุบันมีผู้ประกอบการมากมายที่สนใจในธุรกิจศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall) เพื่อรองรับวิถีชีวิต (Life Style) ของกลุ่มลูกค้าที่เปลี่ยนไป เช่น มีการใช้ชีวิตที่รวดเร็วขึ้นตามเทคโนโลยีที่มีความรวดเร็วมากขึ้น หรือการใช้ชีวิตที่ต้องการความสะดวกสบายมากขึ้นคือไม่ต้องเดินทางไปใช้บริการไกลจากบ้าน และศูนย์การค้าชุมชนสามารถบริการแบบ One Stop Service ได้ อีกทั้งการตกแต่งศูนย์การค้าชุมชนให้มีความน่าสนใจ ทั้งเพื่อการโฆษณาและเพื่อความเพลิดเพลินของกลุ่มลูกค้าที่ทำให้รู้สึกอยากกลับมาใช้บริการอีกครั้ง  อย่างไรก็ตามในช่วงปีที่ผ่านมาปรากฏว่าในความนิยมในการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นศูนย์การค้าชุมชน เริ่มเกิดเหตุการณ์มาเร็วไปเร็ว สาเหตุหลักจากการวิเคราะห์จากบทความต่าง ๆ และประสบการณ์ของผู้จัดทำเองนั่นคือ การมีผู้เช่า (Tenant Mix) ที่ไม่เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายและตัวศูนย์การค้าชุมชนไม่มีความน่าสนใจ ให้กลับมาใช้บริการอีกครั้ง เมื่อเทียบกับคู่แข่ง ดังนั้น สำหรับผู้ประกอบการใหม่ ๆ ที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านศูนย์การค้าชุมชน ถือเป็นเรื่องที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน การวางแผนและกลยุทธ์ ซึ่งการที่จะสามารถจัดการสิ่งเหล่านี้ได้ การศึกษาความเป็นไปได้ในแต่ละส่วนมีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยโครงการที่ทางผู้จัดทำได้ศึกษาสามารถสรุปรายละเอียดได้ดังนี้ที่ดินที่ต้องการศึกษาอยู่ในเขตเทศบาลเมืองอ่างศิลา จังหวัดชลบุรี ขนาดที่ดิน13 ไร่ 3 งาน 17 ตารางวา ปัจจุบันเป็นที่ดินที่ถมมา 13 ปีแล้ว และมีรั้วกั้นเขตที่ดินจากที่ดินด้านข้างอย่างชัดเจน โดยด้านหน้าที่ดิน เจ้าของที่ดินอนุญาตให้ขายของประเภทจัดสวน ตกแต่งสวนในบ้านได้โดยไม่คิดค่าเช่า และไม่ให้ล้ำเข้ามาในเขตที่ดิน เพียงแต่ให้ขายบริเวณทางเท้าด้านหน้าที่ดินเท่านั้น บริเวณโดยรอบ ของที่ตั้งที่ดินนี้ ด้านหน้าติดถนนอ่างศิลาขนาด 6 ช่องทาง ซึ่งเป็นทางสัญจรไปมาของนักท่องเที่ยวซึ่งมาจากกรุงเทพฯ และผู้อยู่อาศัยอยู่ในบริเวณนั้น ๆ อีกทั้งโดยรอบเป็นอาคารพาณิชย์ และหมู่บ้านจำนวนมาก โดยส่วนมากจะเป็นผู้อยู่อาศัยที่แต่งงานและมีบุตรแล้ว และในเขตอ่างศิลานี้เป็นเขตที่อยู่ท่ามกลางเขตท่องเที่ยวของจังหวัดชลบุรี เช่น เมืองชลบุรีหรือเขตแสนสุข ซึ่งเป็นทีตั้งของชายหาดบางแสนและมหาวิทยาลัยบูรพา ดังนั้นเจ้าของที่ดินจึงมีนโยบายที่จะสร้างแหล่งท่องเที่ยวของเขตอ่างศิลานี้ขึ้นมา เพื่อเป็นจุดพักของนักท่องเที่ยวที่ต้องเดินทาง หรือเป็นจุดบริการสินค้าและบริการให้แก่กลุ่มครอบครัวในเขตอ่างศิลา ซึ่งจากการศึกษาทางด้านกฎหมายพบว่าที่ดินนี้เป็นบริเวณพื้นที่สีเหลือง เป็นที่ดินประเภทสำหรับอยู่อาศัยและหากต้องการศึกษาเพื่อทำประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นให้ตรวจสอบว่าเกิน 10% ของการใช้ที่ดินประเภทนั้น ๆ ของเขตหรือไม่ ซึ่งจากการที่ผู้จัดทำได้ทำการติดต่อกับทางราชการของเขตเทศบาลเมืองอ่างศิลา ชลบุรีแล้ว ได้รับการยืนยันว่ายังสามารถพัฒนาที่ดินให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมได้ โดยอัตราส่วนพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้ทั้งหมดต่อพื้นที่ดิน (FAR) และพื้นที่เปิดโล่งต่อพื้นที่อาคาร (OSR) ของจังหวัดชลบุรีไม่ได้กำหนดไว้ จึงยืดการก่อสร้างตามกฎหมายความคุมอาคาร และเมื่อพิจารณาถึงต้นทุนทางการเงิน กฎหมาย นิยามความหมายของศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall) และการตลาดซึ่งผู้จัดทำได้ลงพื้นที่เพื่อสัมภาษณ์และทำการสอบถามกลุ่มลูกค้าและกลุ่มผู้เช่า จึงได้บทสรุปที่จะแนะนำให้ผู้ประกอบการรายใหม่ทางด้านศูนย์การค้าชุมชนนี้ให้ระยะ 3 ปีแรก พัฒนาที่ดินเป็นตลาดนัด และหากพบว่าผลตอบรับจากกลุ่มผู้เช่าและกลุ่มลูกค้านั้นดี จึงจะแนะนำให้พัฒนาต่อเป็นศูนย์การค้าชุมชน Red Brick Street ซึ่งมีแนวคิดเป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมที่ได้รับแรงบันดาลใจจากตึกมหาราช ซึ่งมีความสำคัญในทางประวัติศาสตร์ โดยพื้นที่เช่าแบ่งเป็นตลาดนัดดังเดิม และเพิ่มเติมพื้นที่เช่าอีก 3 อาคาร รวมเป็นพื้นที่อาคารทั้งหมด 15,000 ตารางเมตร มีพื้นที่เช่าตลาดนัดและภายในอาคารรวมทั้งหมด 10,828 ตารางเมตร ที่จอดรถยนต์ 193 คัน และจอดรถมอร์เตอร์ไซค์ 189 คัน มีค่าใช้จ่ายในการลงทุนประมาณ 412 ล้านบาท และเมื่อนำมาวิเคราะห์ทางการเงินพบว่า มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ (NPV) เท่ากับ 33,959,022 บาท และมีอัตราผลตอบแทนการลงทุน (IRR) 16.07% จึงสรุปได้ว่าการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าชุมชน Red Brick Street ยังคงมีความน่าสนใจในการลงทุนและดึงดูดกลุ่มนักท่องเที่ยวให้เห็นความสำคัญของเขตเทศบาลเมืองอ่างศิลามากขึ้น