DOI: 10.14457/tu.the.2015.1113
title: อิทธิพลของศูนย์การค้าต่อการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ตามแนวถนนสายหลัก: กรณีศึกษาเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น

description: สภาพเศรษฐกิจระดับภูมิภาคมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคตะวันออกเฉียง เหนือ ที่เคยมีภาพลักษณ์เป็นเมืองเกษตรกรรม ประชากรมีรายได้ต่อครัวเรือนต่ำที่สุดในประเทศ ณ ปัจจุบัน ได้เปลี่ยนบทบาทไปเป็นเมืองที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง ด้วยนโยบายจากรัฐบาลที่จะพัฒนาภาคตะวันออกเฉียงเหนือให้มีความทัดเทียมกับภูมิภาคอื่น ๆ จึงเกิดการพัฒนาระบบคมนาคม การพัฒนาระบบการศึกษา การเกิดขึ้นของอุตสาหกรรมการผลิต รวมถึงภาคธุรกิจค้าปลีกที่มีการเปิดศูนย์การค้าในภาคตะวันออกเฉียงเหนือเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้วิถีชีวิตของชาวอีสานเปลี่ยนไป และเกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาคในที่สุด เช่นเดียวกันกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการเชิงพาณิชย์ ภาคเอกชนรายใหญ่จากกรุงเทพได้เข้าไปพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้นในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เนื่องจากเป็นภูมิภาคที่มีฐานประชากรมากที่สุดในประเทศ มีกำลังซื้อสูง จังหวัดขอนแก่นซึ่งตั้งอยู่บริเวณศูนย์กลางของภูมิภาคเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางในด้านต่าง ๆ อาทิเช่น การค้า การแพทย์ การศึกษาและการขนส่ง เป็นต้น อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น จึงมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว ทั้งนี้การเปิดทำการของศูนย์การค้าระดับภูมิภาค เซ็นทรัลพลาซา เป็นตัวชี้วัดว่าเมืองพร้อมที่จะพัฒนาเข้าสู่สังคมเมืองมากขึ้น ผู้คนจับจ่ายใช้สอยกันมากขึ้นตามหลักของเศรษฐกิจ รวมถึงมีการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ต่าง ๆ เกิดขึ้นตามแนวถนนสายหลักในเมืองงานวิจัยได้ทำการเก็บข้อมูลด้วยการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการบนแนวถนนสายหลัก 3 สายในตัวเมืองขอนแก่น ได้แก่ (1.) ถนนระดับภูมิภาค (มิตรภาพ) (2.) ถนนระดับจังหวัด (มะลิวัลย์) และ (3.) ถนนระดับตัวเมือง (ศรีจันทร์) มีผู้ประกอบการยินดีให้สัมภาษณ์ทั้งสิ้น 41 โครงการ โดยใช้วิธีการสำรวจและสัมภาษณ์แบบตัวต่อตัวกับผู้ประกอบการหรือตัวแทน จากนั้นนำข้อมูลที่ได้มาทำการวิเคราะห์โดยการเปรียบเทียบเหตุการณ์ เพื่อตรวจสอบหาความสัมพันธ์ระหว่างศูนย์การค้ากับการพัฒนาโครงการ ควบคู่ไปกับการศึกษาข้อมูลทุติยภูมิต่าง ๆ เช่น ราคาที่ดิน กฎกระทรวงผังเมืองรวม ภาพถ่ายทางอากาศ เป็นต้น ซึ่งผลการวิจัยพบว่ามีโครงการที่ได้รับอิทธิพลจากศูนย์การค้าทั้งสิ้น 8 โครงการ ซึ่งเป็นการยืนยันจากผู้ประกอบการเอง โดยสามารถสรุปได้ว่า ศูนย์การค้าเป็นหนึ่งในเกณฑ์ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ใช้พิจารณาควบคู่ไปกับปัจจัยอื่น ๆ เมื่อต้องการที่จะขยายทำเลสู่ต่างจังหวัดในแต่ละภูมิภาค เพราะศูนย์การค้าเป็นตัวช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและบ่งบอกถึงความเป็นเมืองของจังหวัดนั้น ๆ ได้เป็นอย่างดี และศูนย์การค้าทำหน้าที่เป็นตัวดึงดูดการสัญจรของผู้คนในอำเภอและจังหวัดข้างเคียง ผู้ประกอบการท้องถิ่นจึงเลือกพัฒนาโครงการบริเวณใกล้ศูนย์การค้าเพราะเป็นการสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับองค์กร ขณะเดียวกันยังเป็นการประชาสัมพันธ์โครงการและองค์กรของผู้ประกอบการเองด้วย นอกจากนี้ยังพบว่าโครงการในระยะ 500 เมตร ใช้ศูนย์การค้าเป็นตัวช่วยในการประชาสัมพันธ์และการสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการและองค์กร รวมถึงศูนย์การค้าถือเป็นสิ่งอำนวยความสะดวก สามารถใช้เป็นจุดขายหลักของโครงการได้ และโครงการในระยะ 5 กิโลเมตร ได้จัดให้ศูนย์การค้าเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งอยู่ในกลุ่มของสาธารณูปโภค ซึ่งสามารถนำมาเป็นจุดขายของโครงการได้ โดยระบุว่าใกล้สถานที่ต่าง ๆ ตามระยะทาง ศูนย์การค้าไม่มีอิทธิพลต่อแนวความคิดในการออกแบบสถาปัตยกรรมของโครงการใด เนื่องจากแนวความคิดในการออกแบบสถาปัตยกรรมของโครงการแต่ละประเภทนั้น ล้วนพิจารณาถึงปัจจัยอื่นเป็นหลัก โดยเน้นไปที่การตอบโจทย์ของการประกอบกิจการและตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแต่ละโครงการ ซึ่งมิได้มีการคำนึงถึงศูนย์การค้าหรือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเดียวกันกับศูนย์การค้าแต่อย่างใดงานวิจัยนี้ได้ศึกษาถึงปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โดยสามารถเป็นประโยชน์กับผู้ถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ศึกษาหรือพื้นที่ลักษณะใกล้เคียง เพื่อประกอบการตัดสินใจในการพัฒนาโครงการ และสามารถเป็นฐานข้อมูลในการศึกษาเพื่อการพัฒนาเมืองขอนแก่นหรือเมืองที่มีลักษณะใกล้เคียงต่อไปในอนาคต