DOI: 10.14457/tu.the.2019.227
title: การศึกษาการยอมรับของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อมาตรการการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน: กรณีศึกษาการปรับปรุงมาตรการจูงใจทางผังเมืองในกรุงเทพมหานคร

description: กรุงเทพมหานคร ประสบปัญหาทางด้านการวางผังเมืองในหลาย ๆ ด้าน เช่น การขาดความสมดุลระหว่างแหล่งงานกับที่อยู่อาศัย การกระจายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง การจัดบริการระบบคมนาคมขนส่งสาธารณะ พื้นที่สีเขียวของเมืองยังไม่เพียงพอ ทำให้ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 นั้น มีข้อกำหนดในเรื่องของมาตรการจูงใจทางผังเมือง เพื่อเป็นการช่วยในการแก้ไขปัญหาเมือง หนึ่งในนั้นคือมาตรการการเพิ่มพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ซึ่งปัจจุบันมีจำนวน 5 ข้อ ได้แก่ 1) การสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในพื้นที่โครงการ 2) การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อการใช้ประโยชน์สาธารณะ 3) การจัดให้มีที่จอดรถยนต์ในพื้นที่ภายในรัศมี 500 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าที่กำหนด 4) การจัดให้มีพื้นที่สำหรับการกักเก็บน้ำฝนในอาคารหรือแปลงที่ดิน 5) การก่อสร้างอาคารประเภทอาคารประหยัดพลังงาน และ คาดว่าจะมีมาตรการจูงใจเพิ่มขึ้นมา 3 ข้อ ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ปรับปรุง ครั้งที่ 4) ได้แก่ 1) การส่งเสริมด้านการคมนาคมและขนส่ง 2) การส่งเสริมด้านสิ่งแวดล้อม 3) การส่งเสริมด้านสังคม โดยตั้งแต่เริ่มมีมาตรการครั้งแรกในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 ถึงปัจจุบันผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 พบว่ามีจำนวนโครงการขอใช้สิทธิ์โบนัสค่อนข้างน้อย และมีเพียง 2 มาตรการที่ถูกนำมาใช้ จึงนำมาสู่ประเด็นการศึกษาเพื่อให้ทราบถึงระดับการยอมรับในมาตรการการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ของประเทศไทยและต่างประเทศ และเป็นข้อเสนอแนะในการปรับปรุงมาตรการต่อไปงานวิจัยนี้เป็นการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Research) โดยใช้วิธีการศึกษาเชิง สำรวจ (Survey Research) และใช้การเก็บข้อมูลด้วยแบบสอบถามปลายปิด (Closed-end Questionnaire) โดยประชากรในงานวิจัยนี้คือ เจ้าของโครงการ และผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องในการตัดสินใจนำมาตรการ FAR Bonus มาใช้ อันได้แก่ ผู้ออกแบบอาคาร ผู้ควบคุมการก่อสร้างอาคาร ทีมงานที่ปรึกษาพัฒนาโครงการ นักการตลาดของโครงการ หรืออาชีพอื่น ๆ ที่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่อง FAR Bonus ซึ่งเครื่องมือที่ใช้ในงานวิจัยนี้ ประกอบด้วย การรวบรวมข้อมูลจากเอกสาร บทความทางวิชาการ รวมถึงการทำแบบสอบถามออนไลน์ และใช้การวิเคราะห์สถิติเชิงอ้างอิงสำหรับการอธิบายผลการศึกษาผลการศึกษาพบว่ามาตรการทุกข้อ ได้รับความสนใจ และเห็นว่ามีความเหมาะสมในการนำมาใช้ รวมถึงผลการสำรวจระดับการยอมรับในมาตรการของต่างประเทศพบว่าหากมีการนำมาตรการเหล่านี้มาปรับใช้อย่างเหมาะสม มีแนวโน้มที่จะได้รับความสนใจ และความร่วมมือในการนำมาตรการ FAR Bonus มาใช้ในโครงการเพิ่มมากขึ้นผลการศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อระดับการยอมรับมาตรการ FAR Bonus ในแต่ละหมวด พบว่า ในหมวดการให้ประโยชน์ด้านสังคมมีปัจจัยที่ส่งผลอย่างมีนัยยะสำคัญ จำนวน 5 ปัจจัย หมวดการให้ประโยชน์ด้านคมนาคมมีปัจจัยที่ส่งผลอย่างมีนัยยะสำคัญ จำนวน 6 ปัจจัย และหมวดการให้ประโยชน์ด้านการปรับปรุงสิ่งแวดล้อมเมืองมีปัจจัยที่ส่งผลอย่างมีนัยยะสำคัญ จำนวน 7 ปัจจัย โดยพบว่ามี 2 ปัจจัย ที่มีความสัมพันธ์อย่างมีนัยยะสำคัญต่อตัวแปรทั้ง 3 หมวด คือ ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง เช่น ทำเลศูนย์กลางเมือง ทำเลศูนย์กลางการค้า เป็นต้น และอีกปัจจัยคือ ปัจจัยด้านระยะทางจากถนนสายย่อย สำหรับข้อเสนอแนะสำหรับงานวิจัยต่อเนื่องควรศึกษาเจาะลึกไปในเรื่องของจำนวนสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นของแต่ละมาตรการ ว่าควรให้พื้นที่อาคารรวมสามารถเพิ่มขึ้นได้กี่เปอร์เซ็นต์จึงจะมีความเหมาะสมที่สุด เพื่อให้ได้ข้อมูลที่เฉพาะเจาะจงและชัดเจนมากขึ้น