DOI: 10.14457/tu.the.2016.1040
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บนที่ดินถนนพัฒนาการ ซอยพัฒนาการ 39

description: จากการศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินที่ตั้งอยู่บนถนนพัฒนาการ ซอยพัฒนาการ 39 พื้นที่ 1-3-57 ไร่ แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร ผู้ศึกษาได้ศึกษาวิเคราะห์ถึงความเป็นไปได้ของการใช้ประโยชน์สูงสุดของพื้นที่ ปรากฎว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ภายใต้ชื่อ “The Dev 39 (Phattanakarn)” มูลค่าโครงการ 175,800,000.- บาท จำนวนยูนิตทั้งหมด 154 ยูนิต ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการประมาณ 28 เดือน โดยมีการใช้เงินลงทุนของผู้ประกอบการมูลค่า 40% ของค่าพัฒนาโครงการ  คิดเป็นเงิน 159,460,048.- บาท และใช้เงินลงทุนจากการกู้ยืมโครงการในสัดส่วน 60%  ของค่าพัฒนาโครงการ เป็นเงิน 239,190,072.- บาทลักษณะของโครงการเป็นคอนโดมิเนียมประเภท Low Rise สูง 8 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น จำนวน 1 อาคาร มีพื้นที่ก่อสร้างทั้งสิ้น 12,112 ตร.ม. คิดเป็นพื้นที่ขายจำนวน 7,267.20 ตร.ม. (60% ของพื้นที่ก่อสร้าง) โดยมีห้องชุด ประเภทห้อง  Studio ทั้งหมด 14 ยูนิต (10% ของยูนิตทั้งหมด) ขนาดห้อง 28 ตร.ม. , 1 Bedroom ทั้งหมด 133 ยูนิต (86% ของยูนิตทั้งหมด) ขนาดห้อง 35, 44, 45 และ 48 ตร.ม. และ 2 Bedroom เท่ากับ 7 ยูนิต (4% ของยูนิตทั้งหมด) ขนาดห้อง 51.6 ตร.ม. โดยโครงการจะเน้นด้านการออกแบบห้องพักให้สามารถยืดหยุ่นตามการปรับใช้งานได้ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าอยู่อาศัยที่ทำงานในที่พักอาศัยหรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่รับงานอิสระ (freelance) หรือกลุ่มนักเรียนและนักศึกษาในบางรายที่อาจจะพักอาศัยร่วมกับผู้ปกครองในห้องชุดดังกล่าว ประกอบกับโครงการได้จัดสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ มากมาย เช่น สระว่ายน้ำ, ห้องออกกำลังกาย, สวนบนอาคาร,ห้องคอมมอนรูมตลอด 24 ชั่วโมง ซึ่งทำให้มีสภาพแวดล้อมในการเป็นที่อยู่อาศัยที่ดี นอกจากทำเลที่ตั้งโครงการที่ปราศจากสิ่งรบกวนหรือมลภาวะใดๆ แล้ว โครงการยังได้เพิ่ม values  ให้แตกต่างจากคู่แข่งโดยการทำที่อยู่อาศัยให้กับผู้พักอาศัยด้วยการมีคุณภาพชีวิตที่ดี เช่น มีการจัดฝึก Training Class ในห้องออกกำลังกาย ไม่ว่าจะเป็นโยคะ หรือแอโรบิค สำหรับในวันเสาร์ตอนเย็น หรือการให้ความรู้ด้านสุขภาพแก่ชุมชนผู้อยู่อาศัยในวันพักผ่อนโดยผู้เชี่ยวชาญจากโรงพยาบาลใกล้เคียง ราคาขายเริ่มต้นเพียง 2,380,000.- บาทในการศึกษาในครั้งนี้ ผู้ศึกษาได้รวบรวม วิเคราะห์ข้อมูลเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ดังนี้ด้านกฎหมาย จากการศึกษาด้านกฎหมายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง พบว่าเป็นพื้นที่สีส้ม ย. 5-20 เป็นที่ดินอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมได้ด้านทำเลที่ตั้ง  แปลงที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ริมถนนพัฒนาการ ซึ่งจะใช้เป็นทางเข้า และทางออกของโครงการโดยจะใช้บริเวณด้านข้างที่ดินที่ติดกับต้นซอยพัฒนาการ 39 ซึ่งมีทางเข้า-ออกซอยอย่างละเลน โดยบริเวณดังกล่าวเป็นบริเวณที่เหมาะกับการพัฒนาเป็นอาคารที่อยู่อาศัย และการออกแบบและการวางผังโครงการพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมมีความเป็นไปได้ในการก่อสร้างและพัฒนา เนื่องจากมีทางเข้า-ออกที่สะดวกด้านการตลาด พบว่ามีความเป็นไปได้ทางการตลาดค่อนข้างมาก เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวมีความหนาแน่นของประชากรค่อนข้างสูง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครับครัน ใกล้แหล่งงาน และแหล่งการศึกษา ได้แก่  มหาวิทยาลัยเกษมบัณฑิต สถาบันเทคโนโลยีไทย - ญี่ปุ่น และศูนย์การค้า อีกทั้ง Supply ที่มีอยู่ห่างออกไปและมีจำนวนจำกัดจากพื้นที่โครงการมาก ทำให้โครงการสามารถลงไปแข่งขันในตลาดได้ง่ายขึ้นด้านการเงิน จากการวิเคราะห์สมมุติฐาน 3 รูปแบบ ได้แก่ สถานการณ์ปกติ (Base Case) , สถานการณ์ที่ดีที่สุด (Best Case) และ สถานการณ์เลวร้ายที่สุด (Worst Case) พบว่าสถานการณ์ปกติ (Base Case) กำหนดให้มีระยะเวลาการขาย 18 เดือน ต้นทุนการก่อสร้าง เท่ากับ 23,539 บาท/ตร.ม. เมื่อวิเคราะห์ทางการเงินถึงผลตอบแทนที่ได้รับ โดยมีต้นทุนทางการเงิน (WACC) เท่ากับ 9.62% พบว่าโครงการมีมูลค่าสุทธิเท่ากับ 82,500,000.- บาท ซึ่งคือ ผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคตเมื่อคิดเป็นมูลค่าเงินปัจจุบันแล้ว มีค่ามากกว่าเงินลงทุน นั่นคือ การลงทุนได้รับผลตอบแทนคุ้มค่ากับเงินลงทุน และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 23.93%สถานการณ์ที่ดีที่สุด (Best Case) กำหนดให้มีระยะเวลาการขายลดลงจาก 18 เดือน เหลือ 12 เดือน ต้นทุนการก่อสร้างลดลง (-0.35%)  เท่ากับ 23,456 บาท/ตร.ม. พบว่าโครงการมีมูลค่าสุทธิเท่ากับ 127,200,000.- บาท ซึ่งคือ ผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคตเมื่อคิดเป็นมูลค่าเงินปัจจุบันแล้ว มีค่ามากกว่าเงินลงทุน นั่นคือ การลงทุนได้รับผลตอบแทนคุ้มค่ากับเงินลงทุน และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 70.63%สถานการณ์เลวร้ายที่สุด (Worst Case) กำหนดให้มีระยะเวลาการขายเพิ่มขึ้นจาก 18 เดือน เป็น 24 เดือน ต้นทุนการก่อสร้างลดลง (+0.35%)  เท่ากับ 23,621 บาท/ตร.ม. พบว่าเมื่อวิเคราะห์ทางการเงินถึงผลตอบแทนที่ได้รับ พบว่าโครงการมีมูลค่าสุทธิเท่ากับ 80,500,000.- บาท  ซึ่งคือ ผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคตเมื่อคิดเป็นมูลค่าเงินปัจจุบันแล้ว มีค่ามากกว่าเงินลงทุน นั่นคือ การลงทุนได้รับผลตอบแทนคุ้มค่ากับเงินลงทุน และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 23.20%สรุปผลการศึกษาโครงการครั้งนี้ มีความเห็นว่า มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่าริมถนนพัฒนาการ ซอยพัฒนาการ 39 ให้เกิดขึ้นจริงได้ โดยสามารถพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคอนโดมิเนียม เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้รับสำหรับทุกสถานการณ์ คุ้มค่ากับการลงทุนในโครงการนี้ แม้ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดก็ตาม (Worst Case)คำสำคัญ : การพัฒนาโครงการ, คอนโดมิเนียม, พัฒนาการ, เดอะ เดฟ 39 (พัฒนาการ)