DOI: 10.14457/tu.the.2021.320
title: การศึกษาความเป็นไปได้การพัฒนาที่ดินเพื่อโครงการที่อยู่อาศัย ซอยเอแบค บางนา กม. 26

description: การศึกษาความเป็นไปได้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซอยเอแบค บางนา กม. 26 เป็นการพัฒนาพื้นที่โครงการมีพื้นที่รวม 8 ไร่ 60 ตารางวา โดยได้พิจารณาการกลั่นกรองความคิดในการพัฒนาโครงการเพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อการพัฒนาพื้นที่สูงสุด ซึ่งได้ผ่านการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในด้านข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่พัฒนาโครงการ ลักษณะทางกายภาพของที่ดินและที่ตั้งโครงการโดยรอบ อุปสงค์ อุปทานของตลาดที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบของพื้นที่ที่ศึกษา และพบว่า พื้นที่โครงการมีความเหมาะสมที่จะพัฒนาโครงการเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านแฝด เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝดในละแวกที่ตั้งโครงการมีความเป็นไปได้ เนื่องจากมีอัตราการดูดซับในระดับที่ดี ประมาณ 4-5 ยูนิตต่อเดือน และอุปทานบ้านแฝดในบริเวณโดยรอบพื้นที่ที่ตั้งโครงการกำลังจะหมดลงทำให้เป็นโอกาสดีในการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝดในบริเวณที่ตั้งโครงการที่ศึกษานี้ ซึ่งจากการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินเบื้องต้น พบว่า ราคาขายบ้านแฝดของโครงการมีความสามารถในการแข่งขันกับตลาดที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้นได้โครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านแฝดที่พัฒนาขึ้นในที่ดินที่ตั้งโครงการนี้ มีชื่อโครงการว่า Macimal Bangna โดยมีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่หาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใหญ่ขึ้น และสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก และเป็นกลุ่มคนทำงานบริเวณย่านนั้น เช่น โรงงานนิคมอุตสาหกรรม สนามบินสุวรรณภูมิ และเป็นกลุ่มที่เริ่มจะมีครอบครัว มีความต้องการอยู่อาศัยแยกจากครอบครัวเดิม รวมถึงกลุ่มเป้าหมายรองที่ต้องการขยายพื้นที่อยู่อาศัย และมีความคุ้นเคยกับพื้นที่ย่านบางบ่อ โดยเป็นกลุ่มที่มีรายได้ทั้งครอบครัวอยู่ที่ 50,000-100,000 บาทต่อเดือน โครงการออกแบบภายใต้แนวคิด Minimal but Maximize ภายใต้การใช้ชีวิตแบบเรียบง่าย “Make life simple” ที่จะเป็นโครงการที่มีความเป็นส่วนตัวที่สุดของย่านบางบ่อเพียง 56 ครอบครัว โดยเป็นโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านแฝด จำนวน 56 หลัง ประกอบด้วย บ้านขนาดพื้นที่ใช้สอย 140 ตารางเมตร บนที่ดิน 35 ตารางวา โดยการพัฒนาแบบแฝดแบบมีคานเชื่อมใต้ดิน เพื่อให้ภายนอกดูเหมือนไม่มีพื้นที่ส่วนใดของบ้านติดกันทำให้ได้อารมณ์บ้านเดี่ยว มีความเป็นส่วนตัว พร้อมกับการพัฒนารูปแบบบ้านให้ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย และยุค New normal ด้วยการนำเทคโนโลยี Smart Automatic Home ติดตั้งให้กับบ้านทุกหลังในโครงการเพื่ออำนวยความสะดวกสบายในการพักอาศัย พร้อมกับเน้นฟังก์ชั่นการใช้งานให้ง่าย สะดวก เพื่อให้สอดคล้องกับแนวคิดโครงการ ด้วยราคาบ้านที่กลุ่มวัยทำงาน เริ่มสร้างครอบครัว สามารถเข้าถึงได้ แล้วยังตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าของโครงการอีกด้วยโดยโครงการจัดทำแผนการก่อสร้างจำนวน 18 เดือน และมีระยะเวลาการขายอยู่ที่ 14 เดือน สามารถปิดการขายได้หมด และมีระยะเวลาของโครงการรวมทั้งหมด 26 เดือน โดยจะมีการเริ่มขายตั้งแต่ช่วงก่อสร้างโครงการ และทยอยการขายโครงการเปิดตัวทีละเฟส เพื่อให้ได้รับกระแสเงินสดตลอดระยะเวลาการพัฒนาโครงการในส่วนของการเงินและการลงทุน โครงการมีแหล่งเงินทุนมาจาก 2 แหล่ง คือเงินทุนส่วนของเจ้าของหรือผู้พัฒนาโครงการเอง ในสัดส่วนร้อยละ 50 และเงินทุนจากการกู้ยืมภายนอกจากสถาบันการเงินในสัดส่วนร้อยละ50 ทั้งนี้จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุน พบว่า โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิที่ 13,176,764.96 บาท มีอัตราผลตอบแทนภายใน ร้อยละ 17.31 ต่อปี เมื่อทำการตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ทางการเงิน และความอ่อนไหวของโครงการ พบว่า ผลสรุปออกมายังมีศักยภาพที่สามารถลงทุนได้ จึงสามารถสรุปได้ว่าโครงการมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ และมีความเหมาะสมในการลงทุน