DOI: 10.14457/tu.the.2015.302
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดิน ตำบลหลักหก จังหวัดปทุมธานี

description: โครงการ เดอะ กรีนเนอรี่ อพาร์ทเมนท์ เป็นโครงการอพาร์ทเมนท์ Low-Rise 8 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณ ถนน ร.พ.ช. บนเนื้อที่โครงการทั้งสิ้น 1-2-0 ไร่ หรือ 600 ตร.วา โดยมีสถานที่สำคัญบริเวณโดยรอบโครงการ คือ มหาวิทยาลัยรังสิต ที่อยู่บริเวณชุมชนเมืองเอก ด้านผังเมืองจังหวัดปทุมธานี และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง พบว่าโครงการตั้งอยู่ที่ดินที่โครงการกำหนดไว้เป็นสีชมพู ให้เป็นที่ดินประเภทชุมชน สามารถใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยได้ โดยมีข้อกำหนดให้สร้างอาคารที่มีความสูงได้ไม่เกิน 23 เมตร โครงการมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาเป็นโครงการประเภทอพาร์ทเมนท์และหอพัก แต่จากการวิเคราะห์ด้านตลาด อุปสงค์ อุปทานและการวิเคราะห์คู่แข่งที่อยู่ในบริเวณโดยรอบและใกล้เคียงโครงการ พบว่าโครงการประเภทอพาร์ทเมนท์มีความน่าสนใจในการลงทุนมากที่สุด เนื่องจากอุปทานของอพาร์ทเมนท์ในพื้นที่มีน้อยกว่าอุปสงค์ของจำนวนนิสิตนักศึกษามหาวิทยาลัยรังสิต และมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) รวมถึงความเป็นได้ทางการเงิน ที่มีอัตราผลตอบแทนสูงการศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยการสัมภาษณ์เชิงลึก (Indepth Interview) เพื่อหาความต้องการของรูปแบบและองค์ประกอบต่างๆ เพื่อนำมาเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการให้สามารถตอบสนองความตอบการของกลุ่มลูกค้าเป้า หมายได้มากที่สุด ซึ่งประกอบด้วยรายละเอียดของโครงการ ดังต่อไปนี้รูปแบบโครงการโครงการเดอะ กรีนเนอรี่ อพาร์ทเมนท์ เป็นโครงการอพาร์ทเมนท์ Low-Rise จำนวน 8 ชั้นที่จอดรถชั้นใต้ดิน 1 ชั้น และใต้อาคารอีก 1 ชั้น รวม 101 คัน คิดเป็น 66% และที่พักอาศัยทั้งหมด 7 ชั้น จำนวน 154 ห้อง และร้านค้าอีก 4 ห้อง พื้นที่ก่อสร้างรวม 8,867  ตร.ม. และพื้นที่ขายรวม 5,490 ตร.ม.แนวคิดโครงการออกแบบโครงการให้ดูมีความร่มรื่นและอยู่สบายสะท้อน   ผ่านการออกแบบรูปแบบอาคาร โทนสี และวัสดุที่ใช้โดยเน้นสีขาว เขียว และสีธรรมชาติของไม้ รวมถึงการมีพื้นที่สีเขียวส่วนกลางให้ผู้เข้าพักสามารถมาใช้บริการได้ขนาดพื้นที่โครงการ1-2-0 ไร่ หรือ 600 ตร.วาขนาดพื้นที่ห้องStudio ขนาด 35.00 ตร.ม.สิ่งอำนวยความสะดวกฟิตเนส,ห้องทำงานและห้องอ่านหนังสือ,ร้านค้า,ร้านซักรีด,ร้านอาหาร,พื้นที่สีเขียวและสวนหย่อม,WiFi,เคเบิลทีวี,ระบบรักษาความปลอยภัย 24 ชั่วโมง,ระบบคีย์การ์ดเข้าออกโครงการ และบริการรถตู้รับส่งหลายช่วงเวลาราคาเช่าห้องค่าเช่า 7,000 บาทต่อเดือน และจ่ายค่าประกันที่ 10,000 บาทต่อเดือน         เงินลงทุนทั้งหมด                        99,579,547 บาท ประกอบด้วย         ค่าที่ดินและถมดิน                       6,467,500  บาท    ค่าก่อสร้างรวมค่าดำเนินการ          88,014,447 บาท                         ด้านการก่อสร้าง                              ค่าตกแต่ง                                5,097,600 บาท แหล่งเงินทุนแหล่งเงินทุนของโครงการมาจาก 2 แหล่ง ได้แก่ ส่วนของผู้ประกอบการ และแหล่งเงินทุนจากภายนอก โดยการกู้เงินจากสถาบันการเงินโดยสัดส่วนเงินลงทุนต่อหนี้สินเป็น 70: 30ผลการวิเคราะห์ทางการเงินจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน จากกระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุปดังนี้       1.  มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV)                                11,145,472 บาท2.  อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (IRR)         10.44 % ต่อปี3.  ระยะเวลาในการคืนทุน (PB)                             12.1 ปี               จากผลลัพธ์ข้างต้น จะเห็นว่า โครงการ เดอะ กรีนเนอรี่ อพาร์ทเมนท์ มีความเป็นไปได้ทางการเงินตามที่เจ้าของโครงการได้กำหนดเกณฑ์ไว้ ประกอบกับการวิเคราะห์ปัจจัยด้านความเสี่ยงในหลายๆปัจจัย เช่น ต้นทุนค่าที่ดินและการก่อสร้าง ปัจจัยด้านราคา ความเสี่ยง และความอ่อนไหวของโครงการอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ ดังนั้นโครงการ เดอะ กรีนเนอรี่ อพาร์ทเมนท์ มีความเป็นไปได้ในการลงทุน