DOI: 10.14457/tu.the.2016.1049
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินถนนศรีอยุธยา

description: กรุงเทพมหานครในปัจจุบันที่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างมากมาย ทำให้มีพื้นที่ว่างเพื่อการพัฒนาโครงการใหม่เหลือน้อย โดยเฉพาะพื้นที่เมืองชั้นในนั้นเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง มูลค่าที่ดินที่มีราคาสูง ซึ่งจากราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์ในปี พ.ศ. 2558 นั้นพบว่า ราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพมหานคร มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 18.97 จึงต้องวางแผนการพัฒนาที่จะทำให้เกิดมูลค่าในเชิงธุรกิจสูงสุด ที่ดินบริเวณถนนศรีอยุธยาที่เป็นพื้นที่เมืองชั้นในนั้น ด้วยศักยภาพในเชิงธุรกิจที่สูงของที่ดิน ทำให้มีโอกาสในการพัฒนาโครงการได้หลายประเภท ดังนั้นเพื่อให้เกิดการพัฒนาแปลงที่ดินที่เหมาะสมจึงต้องทำการศึกษาถึงความเป็นไปได้ในด้านต่าง ๆ เพื่อให้ประสบความสำเร็จในเชิงธุรกิจตามที่วางแผนไว้ โดยที่ดินแปลงถนนศรีอยุธยานั้นมีรายละเอียดดังนี้แปลงที่ดินตั้งอยู่ริมถนนศรีอยุธยาติดซอยศรีอยุธยา 2 เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน เป็นอาคาร คสล. สูง 3 ชั้น ใช้ประโยชน์เป็นอาคารสำนักงาน มีขนาดพื้นที่ 1 ไร่ 2 งาน 1 ตารางวา หรือ 601 คิดเป็น 2,404 ตารางเมตร รูปร่างสี่เหลี่ยมคางหมู โดยมีด้าน  แคบยาวขนานกับถนนศรีอยุธยา เป็นระยะ 36 เมตร และด้านยาวขนานกับถนนศรีอยุธยาซอย 2 เป็นระยะ 65 เมตร การวิเคราะห์การใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ดินโครงการจากลักษณะกายภาพ ข้อจำกัดด้านกฎหมายและข้อมูลด้านการตลาด และการเงิน ที่มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาได้หลากหลายประเภท พบว่ามีความเหมาะสมในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมมากที่สุด โดยปัจจัยหลักที่ส่งเสริมตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคตคือ การขยายตัวของเศรษฐกิจภายหลังจากการเข้าสู่ประชาคมความร่วมมือทางเศรษฐกิจอาเซียน โครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่บริเวณมักกะสัน ซึ่งแนวทางในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บริเวณนั้นจะเป็นโครงการแบบ Mix used และโครงการพัฒนาคมนาคมระบบราง รถไฟฟ้าสายสีส้ม ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งจะมีสถานีใหม่ที่จะเกิดขึ้นในระยะทางไม่ไกลจากโครงการ คือสถานีราชปรารภ สถานีรางน้ำ ซึ่งจะทำให้เพิ่มมูลค่าของโครงการ และเพิ่มอุปทานให้กับโครงการคอนโดมิเนียมในอนาคต จากศักยภาพของที่ตั้งโครงการ  การวิเคราะห์ตลาดและคู่แข่งนั้น ผู้จัดทำได้กำหนดตำแหน่งทางการตลาดเป็นคอนโดมิเนียม ระดับบน ที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นข้าราชการ ที่ทำงานในย่านศรีอยุธยา พญาไท พระรามหก ผู้บริหาร พนักงานสำนักงานที่ทำงานในพื้นที่เศรษฐกิจของเมือง นักลงทุน และชาวต่างชาติ การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านการตลาดได้กำหนดราคาขายที่คำนึงถึงโอกาสในการแข่งขันกับคู่แข่งในย่าน โครงการศุภาลัย อิลิท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับบน เป็นคู่แข่งตรงได้กำหนดราคาขายต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย 162,000 บาท ซึ่งโครงการ Pride Sriayutthaya มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากกว่า และภาพลักษณ์ของอาคารที่มีความทันสมัยกว่า จึงกำหนดราคาขายต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย 165,000 บาท ที่ครอบคลุมต้นทุนการพัฒนารวมกับกำไรขั้นต้นคิดเป็น มูลค่าต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย 164,062 บาท ส่วนช่องทางการตลาดที่เน้นการรับรู้ของกลุ่มเป้าหมายโดยการสร้างเป็นห้องตัวอย่างในที่ตั้งโครงการ ระยะเวลาการทำตลาดรวม 19 เดือน การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน ในส่วนเงินลงทุนนั้นจาก มูลค่าโครงการ 728,908,750 บาท กำหนดอัตราการกู้ยืมร้อยละ 50 โดยเงินต้นทุนกู้ยืมเป็นส่วนของที่ดินและพัฒนาสาธารณูปโภค ร้อยละ 50 ของต้นทุนที่ดิน คิดเป็น 270,450,000 บาท และเงินทุนจากส่วนของผู้ลงทุนเป็นเงินต้นทุนค่าปรับปรุงพื้นที่ ค่าก่อสร้างและ ค่าดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ร้อยละ 50 ของต้นทุนงานก่อสร้างและค่าดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง คิดเป็น 458,458,750 บาท ส่วนรายรับจากการขายทั้งหมดของโครงการ คิดเป็น 2,308,515,000 บาท โดยกำหนดให้เงินจองและทำสัญญา เป็นจำนวนร้อยละ 10 ของราคาขายห้อง เงินดาวน์ เป็นจำนวนร้อยละ 20 ของราคาขายห้อง เงินงวดสุดท้าย เป็นจำนวนร้อยละ 70 ของราคาขายห้อง ส่วนการประมาณการงบกำไร-ขาดทุน ในปีที่ 1 ถึง ปีที่ 3 จะเป็นการขาดทุน โดยจะมีกำไรสุทธิเมื่อสิ้นปีที่ 4 ภายหลังจากการปิดโครงการแล้ว เป็นจำนวน 466,028,394 บาท รวมระยะเวลาการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น 48 เดือน ส่วนการวิเคราะห์ผลตอบแทนการลงทุนมีรายละเอียดดังนี้ผลตอบแทนทางการเงินของโครงการการคิดลดค่าเงิน Discount Cash Flow11.65 %มูลค่าปัจจุบันสุทธิ NVP 148,883,856.13 บาทอัตราผลตอบแทนในการลงทุน IRR16.87 %มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) มากกว่า 0 อัตราผลตอบแทนในการลงทุน (IRR) 16.87% มากกว่า ต้นทุนทางการเงิน WACC 11.65% แสดงถึงผลตอบแทนของโครงการที่ได้รับมากกว่าต้นทุนทางการเงินผลตอบแทนทางการเงินของผู้ลงทุนการคิดลดค่าเงิน Discount Cash Flow14.69 %มูลค่าปัจจุบันสุทธิ NVP 154,250,934.21  บาทอัตราผลตอบแทนในการลงทุน IRR26.75 %มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) มากกว่า 0 อัตราผลตอบแทนในการลงทุน (IRR) 26.75% มากกว่า ต้นทุนทางการเงิน WACC 14.69% แสดงถึงผลตอบแทนของโครงการที่ได้รับมากกว่าต้นทุนทางการเงิน และเมื่อวิเคราะห์สมมุติภาพในกรณี เกิดการเปลี่ยนแปลงของต้นทุนราคาค่าก่อสร้าง เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 หรือลดลง ร้อยละ10 จากคาดการณ์ เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาขายเพิ่มขึ้น ร้อยละ 10 หรือลดลง ร้อยละ10 จากที่คาดการณ์ เกิดการเปลี่ยนแปลงของระยะเวลาในการขาย เพิ่มขึ้น 6 เดือน หรือลดลง 6 เดือน พบว่า มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ยังคงมากกว่า 0 อัตราผลตอบแทนในการลงทุน (IRR) ยังคงมากกว่าต้นทุนทางการเงิน ผลตอบแทนของโครงการที่ได้รับยังคงมากกว่าต้นทุนทางการเงินโดยเมื่อพิจารณาจากการศึกษานั้นสามารถสรุปได้คือ ผลตอบแทนของโครงการที่ได้รับมากกว่าต้นทุนทางการเงิน จึงสามารถลงทุนได้ และมีความเหมาะสมในการลงทุนข้อมูลโครงการชื่อโครงการ ไพรด์ ศรีอยุธยา “PRIDE SRIAYUTHAYA”“ความภาคภูมิใจของการพักอยู่ในพื้นที่มีคุณค่า และมีเสน่ห์” พื้นที่ดินโครงการ 1 ไร่ 2 งาน 1 ตารางวา หรือ 601 ตารางวา คิดเป็น 2,404 ตารางเมตรรูปแบบโครงการ คอนโดมิเนียม ระดับบนโดยมีนโยบายการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ของโครงการคือ “มุ่งมั่นสร้างที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกลุ่มคนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง และต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ด้วยราคาที่เหมาะสม”กลุ่มเป้าหมายข้าราชการระดับสูง แพทย์ พยาบาล ที่ทำงานในย่านศรีอยุธยา พญาไท พระรามหก ผู้บริหาร พนักงานสำนักงานระดับหัวหน้างาน ที่ทำงานในพื้นที่เศรษฐกิจ สีลม สาธร สยาม เพลินจิต สุขุมวิท และรัชดา นักลงทุนจากการพัฒนาโครงการในอนาคตที่ตั้งอยู่ใกล้เคียง คือ โครงการมักกะสันศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ แห่งใหม่ ชาวต่างชาติ ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง เกาหลีใต้ ไต้หวัน สิงค์โปร์   มาเลยเซีย อินเดีย ที่มีความนิยมประเทศไทย หรือต้องการมีที่พักอาศัยในประเทศไทย เพราะมีความสะดวกในการเดินทางจากที่โครงการตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าแอร์พอรท์เรลลิงค์ที่มีอายุระหว่าง 30 ถึง 40 ปี และมีรายได้รวมไม่น้อยกว่าเดือนละ 117,000 บาท องค์ประกอบของโครงการอาคาร ค.ส.ล. สูง 30 ชั้น จำนวน 275 ห้องชุดประเภท Studio ขนาด 30 ตร.ม. จำนวน 36 ห้องชุด1 Bedroom ขนาด 42 ตร.ม. จำนวน 187 ห้องชุด2 Bedroom ขนาด 85 ตร.ม. จำนวน 37 ห้องชุด3 Bedroom ขนาด 115 ตร.ม. จำนวน 15 ห้องชุดส่วนชั้นทั่วไป ชั้น 9 ถึง ชั้น 25 มีห้องชุด 10-14 ห้องต่อชั้นส่วนชั้นพิเศษ ชั้น 26 ถึง ชั้น 30 มีห้องชุด 3 ห้องต่อชั้นมีสิ่งอำนวยความสะดวก ชั้นที่ 8 สระว่ายน้ำ ขนาด 6x15 เมตร ลึก 1.20 เมตร พร้อมสระเด็ก, Outdoor Theater, Co Working space, Fitness ขนาด 8x15 เมตร, Lounge, Game room, Sauna room ชั้นที่ 25 Library, Sky Gardenที่จอดรถจำนวน ร้อยละ 77 ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด โดยจัดเป็นที่จอดรถจำนวน 6 ชั้น และที่จอดรถอัตโนมัติ ร้อยละ 100 สำหรับห้อง 2 และ 3 Bedroomความสูงฝ้าเพดานห้องชุด สูง 3.00 เมตร ในส่วนห้องพักผ่อน และ 2.60 เมตร ในพื้นที่ทั่วไปพื้นที่ใช้สอยรวม 23,050 ตารางเมตรพื้นที่ขายรวม 12,908 ตารางเมตรระดับราคาขายราคาขายต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย 165,000 บาท โดยมีราคาขายเริ่มต้นดังนี้ ห้อง Studio 4,950,000 บาท, ห้อง 1 Bedroom 6,930,000 บาท, ห้อง 2 Bedroom 14,025,000 บาท, ห้อง 3 Bedroom 18,975,000 บาทระยะเวลาการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น 48 เดือน