DOI: 10.14457/tu.the.2014.296
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในของโครงการพัฒนาที่ดินเปล่า จังหวัดสมุทรสาคร

description: โครงการ The Pride เป็นโครงการประเภททาวน์เฮ้าส์ ตั้งอยู่ในซอยวัดบางกระเจ้า หรือวัดศรีวนาราม บนถนนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 35 (สายธนบุรี – ปากท่อ) กม.35 ตำบลบางกระเจ้า จังหวัดสมุทรสาคร (จากปากซอยวัดบางกระเจ้าเข้าไปเป็นระยะทางประมาน 1 กิโลเมตร) บนเนื้อที่ดินโครงการทั้งสิ้น 13-2-24.4 ไร่ มีอาณาเขตของที่ดินโดยรอบ ดังนี้ทิศเหนือติดกับถนนสาธารณะกว้าง 8 เมตรทิศใต้พื้นที่ว่างเปล่ามีการทำสวนทิศตะวันออกติดกับอพาร์ทเม้นท์ / ห้องเช่าทิศตะวันตกติดโรงงาน และแพรกสาธารณะประโยชน์ ในเบื้องต้นได้ทำการศึกษาด้านผังเมือง และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการพิจารณาด้านความเป็นไปได้ด้านการตลาดในพื้นที่ พบว่าที่ดินที่ตั้งโครงการมีความเหมาะสมสำหรับการทำโครงการจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ โดยศึกษาจากการประกอบการของคู่แข่งทาวน์เฮ้าส์ พบว่าทาวน์เฮ้าส์ช่วงระดับราคา 1,000,000 – 2,000,000 บาท มีศักยภาพและความสามารถขายได้กับกลุ่มลูกค้าบริเวณที่ทำการศึกษาในเบื้องต้น โครงการได้ทำการศึกษากลุ่มลูกค้าโดยการออกแบบสอบถาม เพื่อหารูปแบบและองค์ประกอบต่างๆ ที่เป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และนำผลของการศึกษามาพัฒนาต่อ จนได้แนวคิดและภาพรวมโครงการ โดยมีรายละเอียดโดยสรุปดังนี้ชื่อโครงการThe Pride ( Rama 2 – Bangkrajao )ประเภทหมู่บ้านจัดสรรพื้นที่โครงการ13-2-24.4 ไร่รูปแบบบ้านModernระดับลูกค้ากลุ่มลูกค้าระดับรายได้ 30,000 – 50,000 บาทระดับราคาขายราคาเริ่มต้น 1.65 ล้านบาทขนาดพื้นที่ดินขายต่อหน่วยเริ่มต้นที่ 19.5 ตารางวา – 50 ตารางวาขนาดพื้นที่ใช้สอยแบ่งเป็น 3 แบบ คือ1.ทาวน์เฮ้าส์78 ตารางเมตร2.อาคารพาณิชย์64 ตารางเมตร3.บ้านเดี่ยว207.2 ตารางเมตรจำนวนหน่วยขายทั้งหมด1.ทาวน์เฮ้าส์132 หน่วย2.อาคารพาณิชย์9 หน่วย3.บ้านเดี่ยว2 หน่วยสิ่งอำนวยความสะดวกสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่นระบบรักษาความปลอดภัยระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง , ระบบกล้องวงจรปิดภายในมุมต่างๆ ของโครงการระบบสาธารณูปโภคถนนสายหลักของโครงการกว้าง 12 เมตร ถนนสายรองกว้าง 8 เมตรในด้านการจัดสรรพื้นที่โครงการ ไดจัดสรรเนื้อที่ดินทั้งหมดเป็นพื้นที่ขายจำนวน 65% คิดเป็นหน่วยขายทั้งสิ้น 143 หน่วย , พื้นที่ส่วนกลาง (สวนสาธารณะ) 3.35% และพื้นที่ถนนและสาธารณูปโภคอื่นๆ 31.28%โดยในด้านการตลาด มีจุดขายที่สำคัญประกอบไปด้วย•ทำเลที่ตั้งใกล้แหล่งชุมชน และแหล่งงาน•การเข้าถึงโครงการสามารถเข้าได้หลายเส้นทาง โดยปัจจุบันสามารถเข้าทางปากซอยวัดบางกระเจ้า หรือปากซอยร้านขายวัสดุก่อสร้างยออุดมทรัพย์ ระยะโดยรวมพอๆ กันที่ประมาณ 1 กิโลเมตร•ใกล้กับสถานที่อำนวยความสะดวก ทั้งตลาดสด ศูนย์การค้า (โลตัส พระราม 2), โรงเรียนสารสาสน์วิเทศพระราม 2 , โรงพยาบาลบ้านแพ้ว 2•ทาวน์เฮ้าส์ท่ามกลางธรรมชาติ บรรยากาศสงบเงียบ ร่มรื่นไปด้วยต้นไม้•การออกแบบโครงการโดยรวมไม่แออัด •พื้นที่ใช้สอยถูกจัดแบ่งออกอย่างเป็นสัดส่วน สอดคล้องกับความต้องการลูกค้าเป้าหมาย•มีระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง, ระบบกล้องวงจรปิดภายในมุมต่างๆ ของโครงการผลการวิเคราะห์ทางการเงินจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน จากกระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุปดังนี้•มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value : NPV)38,271,946 บาท•อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (IRR)59.10% ต่อปี•ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period : PB)16 เดือนจากผลลัพธ์ข้างต้น จะเห็นว่าโครงการ The Pride มีความเป็นไปได้ทางการเงินตามที่ตั้งเกณฑ์ไว้ และเมื่อทำการวิเคราะห์ความเสี่ยงจากปัจจัยต่างๆ ที่มีผลกระทบต่อผลตอบแทนโครงการ ได้แก่ ต้นทุนค่าก่อสร้าง ระยะเวลาขาย และ การเปลี่ยนแปลงของราคาขาย ด้วยวิธีการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของผลตอบแทนโครงการ ซึ่งผลการวิเคราะห์ความอ่อนไหวนั้นอยู่ในระดับที่สามารถยอมรับได้ ดังนั้นจังสรุปได้ว่า โครงการ The Pride มีความเป็นไปได้ในการลงทุน