DOI: 10.14457/tu.the.2014.531
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของที่พักอาศัยบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ย่านสมุทรสาครโครงการ New Land

description: โครงการ New Land เป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด และ ทาวน์เฮ้าส์ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 7-3-50.1 ไร่ บริเวณถนนเลืยบคลองมะเดื่อ ตำบลดอนไก่ดี อำเภอเมืองสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสาคร โดยเป็นทาวน์เฮ้าส์ 39 ยูนิต และบ้านแฝด 24 ยูนิต ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ 29 เดือนลักษณะโครงการแบ่งเป็นบ้าน 2 แบบ แบบแรกคือ บ้านแฝด 2 ชั้น สไตล์บ้านเดี่ยว มีจุดขายที่ลักษณะรูปที่แบบของตัวบ้านที่เป็นเหมือนบ้านเดื่ยวเพื่อจับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการอยู่อาศัยบ้านเดี่ยวแต่ว่าไม่มีกำลังเงินที่จะซื้อ โดยกลุ่มเป้าหมายจากการทำแบบสำรวจพบว่ากลุ่มลูกค้าหลักสำหรับกลุ่มบ้านแฝดจะเป็นประชาชนที่ประกอบอาชีพส่วนตัวมีรายได้ตั้งแต่ 40,000 บาทต่อเดื่อนขึ้นไป และมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ดูดี แต่ราคาไม่สูงมากนัก แบบที่ 2 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น หน้ากว้าง 6.5 เมตร มีจุดขายคือเป็นทาวน์เฮ้าส์หน้ากว้างที่สุด และเป็นที่เดียวในสมุทรสาครคือหน้ากว้าง 6.5 เมตร แต่ว่ามีราคาขายที่เท่ากับคู่แข่งคือเริ่มต้นอยู่ที่ 1,700,000 บาทต่อหลัง โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำหรับทาวน์เฮ้าส์หน้ากว้าง 6.5 เมตร คือ พนักงานเอกชนที่มาจากต่างจังหวัดเพื่อเข้ามาทำงานในจังหวัดสมุทรสาครและต้องการตั้งถิ่นที่อยู่สร้างครอบครัวเล็กๆ ขึ้นก่อน และมีรายได้ต่อเดือนเกินกว่า 15,000 บาทต่อเดื่อนการศึกษาครั้งนี้ผู้ทำการศึกษาได้ทำการรวบรวมวิเคราะห์ข้อมูล เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ดังนี้•ด้านทำเลที่ตั้ง จากการศึกษากฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการออกแบบและวางผังโครงการ จนถึงการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ด้านการก่อสร้าง แล้วพบว่า โครงการมีความเป็นไปได้ในการก่อสร้างและพัฒนาโครงการ•ด้านการตลาด จากการศึกษาด้านประชากรศาสตร์ และการทำแบบสำรวจความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และจัดว่าตำแหน่งของตัวผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้า และนำมาเปรียบเทียบคู่แข่งแล้วพบว่าโครงการสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้ จึงทำให้มีความเป็นไปได้ทางการตลาดค่อนข้างมาก•ด้านการเงิน จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ พบว่า โครงการมีความเป็นไปได้ที่จะลงทุนโดยมีค่า oNPV = 4337851.55oIRR = 36.57 %oในการวิเคราะห์ Scenario ของโครงการตามสถานการณ์ต่างๆ โดยมีค่า NPV,IRR ตามตารางดังนี้ProjectWACCNPVIRRBest Case14.30%   7,168,562.02 48.24%Normal Case14.56%   4,337,851.55 36.57%Worst Case14.82%-  2,035,820.80 3.32%จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินโดยการจำลองการรับรู้รายได้และรายจ่ายของโครงการในสถานการณ์ปกติ หรือสถานการณ์ที่มีความเป็นไปได้มากที่สุดในปัจจุบัน พบว่า NPV เท่ากับ 4,337,851.55 ซึ่งมากกว่า 0 และ ได้ IRR ที่ได้รับถึง 36.57% ซึ่งสูงกว่า Discount Rate (WACC) โครงการนี้จึงมีความเป็นไปได้ทางการเงิน โครงการ ใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการอยู่ที่ 29 เดือน ซึ่งแสดงถึงโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจ แต่อย่างไรก็ตามเมื่อจำลองสถานการณ์ที่แย่ที่สุดของโครงการคือ รายได้โครงการลดลงจากที่คาดการณ์ไว้ 4% ต้นทุนค่าก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้นจากที่คาดการณ์ไว้ 7% และอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจากที่คาดการณ์ไว้ 10% โครงการ จะมี NPV ที่ต่ำกว่า 0 และมีค่า IRR ที่ต่ำลงมาก โดยในการจำลองสถานการณ์ในครั้งนี้ได้อ้างอิงจากผลวิเคราะห์ Sensitivity Analysis ที่ว่าถ้าโครงการมีรายได้ต่ำกว่า 4% จากที่คาดการณ์ไว้จะทำให้ NPV น้อยกว่า 0 และ เมื่อต้นทุนค่าก่อสร้างมากกว่า 7% จากที่คาดการณ์ไว้จะทำให้ NPV น้อยกว่า 0  และจากการวิเคราะห์ Sensitivity Analysis ทำให้เห็นว่ารายได้ของโครงการมีผลต่อความเป็นไปได้ของโครงการมากที่สุด รองลงมาคือต้นทุนค่าก่อสร้าง แต่ในส่วนของดอกเบี้ยมีผลต่อโครงการน้อยมาก จึงควรใช้ความระมัดระวังในการลงทุนในครั้งนี้ต้องคอยติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจให้ดีผู้จัดทำจึงสรุปว่า โครงการ New Land โครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด และ ทาวน์เฮ้าส์มีความเป็นไปได้และน่าลงทุน