DOI: 10.14457/tu.the.2019.215
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแบบแชร์ร่วมกันสำหรับผู้สูงอายุ จังหวัดภูเก็ต

description: จากการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแบบแชร์ร่วมกันของผู้สูงอายุ โดยเป็นโครงการที่ประกอบไปด้วยอาคารชุดจำนวน 174 ห้องและบ้านพักอาศัยจำนวน 43 หลัง โดยอาคารชุดมีขนาดห้องละ 36 ตร.ม.และมีพื้นที่ส่วนกลางได้แก่ พื้นที่ออกกำลังกาย สวน และสระว่ายน้ำ เป็นต้น พื้นที่บ้านพักอาศัยประกอบด้วยบ้านพักอาศัยประเภท 1 ห้องนอน พื้นที่ 150 ตร.ม. จำนวน 15 หลัง บ้านพักอาศัยประเภท 2 ห้องนอน พื้นที่ 250 ตร.ม. จำนวน 12 หลัง และบ้านพักอาศัยประเภท 3 ห้องนอน พื้นที่ 300 ตร.ม. จำนวน 16 หลัง โดยบ้านพักอาศัยได้รวมเป็นกลุ่มย่อย กลุ่มละ 7 หลัง เพื่อใช้พื้นที่ใช้สอยส่วนกลางร่วมกันเพื่อสร้างปฏิสัมพันธ์ร่วมกันจากการวิเคราะห์ศักยภาพทำเลที่ตั้งในประเทศไทย พบว่าทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม ได้ทั้งหมด 4 ทำเล ได้แก่ ทำเลภูเก็ต ทำเลหัวหิน ทำเลเขาใหญ่ ทำเลเชียงใหม่ จากการวิเคราะห์ศักยภาพของความต้องการซื้อใน 4 ทำเลพบว่า ทั้ง 4 ทำเล เป็นพื้นที่สำหรับการพักผ่อนตากอากาศ โดยพื้นที่จังหวัดภูเก็ต เป็นทำเลที่มีความต้องการซื้อสูงที่สุด โดยมีอัตราการดูดซับสูงที่สุด และอัตราการขายทั้ง 4 ทำเล มีการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นสินค้าทดแทนมีระดับปานกลาง แต่เนื่องจากอัตราการดูดซับของทำเลภูเก็ตสูงที่สุดส่งผลให้ทรัพย์สินเหลือขายน้อยที่สุด ทำให้วิเคราะห์ได้ว่าทำเลภูเก็ตเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการทำธุรกิจเกี่ยวกับที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติและคนไทย จากการศึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นคู่แข่งหลัก โดยเป็นอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับบ้านพักอาศัยเพื่อผู้สูงอายุ พบว่าคู่แข่งหลักของโครงการคือ โครงการกมลา ซีเนียร์ ลิฟวิ่ง ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต โครงการแสนสรา จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ โครงการซันเพล่ บางเสร่ จังหวัดชลบุรี โดยส่วนใหญ่ ตั้งอยู่ในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวที่เป็นที่พักตากอากาศ โดยกลุ่มเป้าหมายของโครงการเหล่านี้ คือชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตวัยเกษียณในประเทศไทย ทำให้ทราบว่าส่วนแบ่งการตลาดของโครงการเป็นผู้สูงอายุชาวต่างชาติและชาวไทย ที่มีอายุ 55 – 70 ปี ที่อยู่ในช่วงวัยเกษียณอายุ สามารถช่วยเหลือตัวเองได้มีโรคประจำตัว 1-2 โรค โดยกลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการ คือกลุ่มผู้สูงอายุ ชาวไทยและชาวต่างชาติที่มีอายุ 55 – 70 ปี ที่มาเช่าระยะยาวสำหรับบ้านพักอาศัยและซื้ออาคารชุด กลุ่มเป้าหมายรอง คือ กลุ่มผู้สูงอายุชาวต่างชาติที่จะมาเช่าที่พักอาศัยระยะสั้น ระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 3 เดือนจากการศึกษาสมมุติฐาน การเช่าและการขายขาดของโครงการ ทั้งหมด 3 สมมุติฐาน ได้แก่ 1. การขายขาดทั้งบ้านพักอาศัยและอาคารชุด 2. การให้เช่าระยะสั้นไม่ต่ำกว่า 3 เดือนทั้งบ้านพักอาศัยและอาคารชุด 3. การให้เช่าระยะสั้นบ้านพักอาศัยไม่ต่ำกว่า 3 เดือนและการขายขาดอาคารชุด ทำให้ทราบว่าอัตราผลตอบแทนของสมมุติฐานที่ 3 ที่มูลค่าสูงที่สุด และง่ายต่อการบริหารโครงการ โดยจากการศึกษาในกรณีสถานการณ์ปกติ โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV) ในประเภทอาคารชุด 713,783,624 บาทและมีอัตราผลตอบแทน(IRR) 30.87% และโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV) ในประเภทบ้านพักอาศัย 138,348,059 บาทและมีอัตราผลตอบแทน(IRR) 44.50% พิจารณาได้ว่า โครงการมีความเป็นไปได้ในการลงทุนในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ในกรณีที่ต้องการนำอสังหาริมทรัพย์ชนิดนี้ไปลงทุนในพื้นที่อื่นๆ ราคาที่ดิน ราคาขายและราคาเช่า ในกรณีค่าก่อสร้างคงที่ เป็นสิ่งสำคัญที่มีผลทำให้อัตราผลตอบแทนต่ำกว่า 20% ภายใต้เงื่อนไข ราคาที่ดินคงที่ ราคาค่าก่อสร้างคงที่ ทำให้ทราบว่าราคาขายอาคารชุดไม่ควรต่ำกว่า 20% จากราคาปัจจุบัน และราคาเช่าบ้านพักไม่ควรต่ำกว่า 28% จากราคาเช่าปัจจุบัน และราคาที่ดินที่ลงทุนอาคารชุด ไม่ควรมากกว่า 2.5 เท่าของปัจจุบัน และราคาที่ดินไม่ควรมากกว่า 3 เท่าของราคาปัจจุบัน หากราคาขายและการก่อสร้างคงที่ หากพื้นที่ที่ต้องการการลงทุนมีราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่าราคาปัจจุบันมากกว่า 28% และราคาเช่าต่ำกว่าราคาปัจจุบัน 20% จะเป็นพื้นที่ที่ไม่ควรนำอสังหาริมทรัพย์ชนิดนี้ไปลงทุน