DOI: 10.14457/tu.the.2021.314
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเปล่าในพื้นที่ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเปล่า ในพื้นที่บริเวณถนนศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า (กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่) ตั้งอยู่ที่ ซอยบางกอกแลนด์ แขวงทับช้าง เขตสะพานสูง กรุงเทพมหานคร ที่ดินมีขนาด 23 ไร่ 0 งาน 51 ตารางวา โดยกลั่นกรองทางเลือกในการพัฒนาที่ดินให้เกิดการใช้งานอย่างเหมาะสม และเกิดประโยชน์สูงสุดสำหรับที่ดินแปลงนี้จากการศึกษาทางด้านกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 พบว่าที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่สีเหลือง ย.3 – 38 ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมที่ดีในบริเวณชานเมือง โดยมีข้อกำหนดของอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) 2.5:1 และอัตราส่วนที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ไม่น้อยกว่า 12.5% ถนนสาธารณะหน้าแปลงที่ดินกว้าง 8 เมตร ดังนั้นที่ดินแปลงนี้จึงสามารถใช้ประโยชน์ได้ดังนี้ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว (ทาวน์เฮ้าส์) อาคารอยู่อาศัยรวม พื้นที่พาณิชยกรรม สำนักงาน และโรงงาน เมื่อพิจารณาถึงความเหมาะสมทางด้านกายภาพของแปลงที่ดิน การกลั่นกรองทางเลือกในการพัฒนาจึงมีความเป็นไปได้สำหรับ บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์เท่านั้น จากการวิเคราะห์ทางด้านอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่ โครงการหมู่บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ มีความเป็นไปได้ เนื่องจากอุปสงค์ในพื้นที่ตอบรับต่อสินค้าประเภทนี้ค่อนข้างดี ถือว่าเป็นที่ต้องการของตลาด มีความน่าสนใจในการลงทุน และเมื่อทำการศึกษาทางด้านการเงินเบื้องต้น พบว่าทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นระดับ Upper Class (5 – 10 ล้านบาท) ของโครงการที่ศึกษานั้นมีราคาขายที่ต่ำกว่าคู่แข่งในพื้นที่การขาย (Trade Area) แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขันทางด้านราคา และเหมาะสมที่จะพัฒนาโครงการบนที่ดินแปลงนี้การวิเคราะห์พฤติกรรมและความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยการสัมภาษณ์ผู้ที่มีความต้องการซื้อทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า จนได้แนวคิดและที่มาของโครงการโดยมีรูปแบบการพัฒนาเป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น ขนาดความกว้าง 5.5 เมตร แปลงที่ดินมีขนาดเริ่มต้น 18 ตารางวา มีการแบ่งฟังก์ชั่นการใช้งานออกเป็น 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 1 ห้องครัว 1 ห้องนั่งเล่น และที่จอดรถยนต์ 2 คัน คิดเป็นพื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร จำนวนยูนิตทั้งหมด 266 ยูนิต มีราคาขายเริ่มต้น 5.81 ล้านบาท ถึง 8.81 ล้านบาทภายใต้ชื่อ “โครงการ เซเรน ศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า”การศึกษาทางด้านการเงิน แหล่งที่มาของเงินทุน ประกอบด้วย ส่วนของผู้ประกอบการและเงินกู้จากสถาบันการเงิน โดยมีส่วนของหนี้สินต่อส่วนของเจ้าของ เท่ากับ 50 : 50 และ มีสมมติฐานต้นทุนทางการเงิน (WACC) ที่ 8.59% โครงการมีมูลค่าเท่ากับ 1,620,842,538 บาท มีค่าใช้จ่าย เช่น ต้นทุนค่าที่ดิน ต้นทุนค่าก่อสร้าง ต้นทุนค่าพัฒนาสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและส่งเสริมการขาย เป็นต้น เท่ากับ 1,355,282,200 บาท โครงการมีกำไรสุทธิเท่ากับ 265,560,337 บาท คิดเป็น 16.39% สำหรับมูลค่าปัจจุบันสุทธิและอัตราผลตอบแทนภายในของการลงทุนพบว่า ในกรณีสถานการณ์ปกติ โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 129,137,987.15 บาท และมีอัตราผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 14.51% สำหรับกรณีสถานการณ์เลวร้ายที่สุด โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 9,512,838.43 บาท และอัตราผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 9.02%เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ทั้งหมดแล้ว ผู้จัดทำมีความเห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น สำหรับการอยู่อาศัย ว่าด้วยการปฏิบัติตามข้อกฎหมายอย่างถูกต้อง มีความเหมาะสมทางการตลาด ด้านความสามารถในการขายและผลิตภัณฑ์ที่เป็นที่ต้องการของผู้บริโภค ตลอดจนด้านการเงินที่สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนและเพิ่มมูลค่าของเงินให้กับแหล่งเงินทุนในส่วนของเจ้าของและเจ้าหนี้ได้แม้ว่าจะอยู่ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด