DOI: 10.14457/tu.the.2023.219
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่า ตําบลวัดจันทร์ อําเภอเมือง จังหวัดพิษณุโลก

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่า ตําบลวัดจันทร์ อําเภอเมือง จังหวัด พิษณุโลกโดยที่ดินที่ทำการศึกษาตั้งอยู่ทางทิศใต้และทิศตะวันออกของเมืองพิษณุโลก ซึ่งที่ดินตั้ง บริเวณ ถนน บึงพระจันทร์ ซึ่งเป็นทางเชื่อมระหว่าง ถนนสายหลัก ที่จะเข้าตัวเมืองพิษณุโลก คือ ถนนบรมไตรโลกนารถ และถนน 1064 ซึ่งเป็นถนนเลียบทางรถไฟ ซึ่งสามารถเชื่อมไปยังถนนหลัก และถนนรองอีกหลายสาย บริเวณที่ตั้งของที่ดินตั้งอยู่ในซอยแอททรี ซึ่งห่างจากถนนบึงพระจันทร์ ประมาณ 200 เมตร ประกอบไปด้วย ขนาดของที่ดิน 13 ไร่ 2 งาน 78.1 ตารางวา โดยมีเอกสาร แสดงสิทธิในรูปแบบโฉนดที่ดินเพียงฉบับ เดียวเท่านั้น อันเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) หลังจากที่ทำการศึกษาความเป็นไปได้ในเบื้องต้น ทางในประเด็นทางด้านกฎหมาย ด้านกายภาพของ ที่ดิน ตลอดจนด้านการตลาด และด้านการเงิน เบื้องต้น โดยยึดหลักแนวคิดในการใช้ประโยชน์ที่ดี ที่สุดและสูงที่สุด ประกอบกับการวิเคราะห์ในเชิงลึกทางการตลาดด้วย พบว่า รูปแบบการพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับที่ดินดังกล่าว คือ การพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว 2 ชั้น โดย เน้นการกลุ่มลูกค้าอายุตั้งแต่ 28 – 45 ปี ที่มีครัวเรือน ตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป โดยทํางานอยู่บริเวณ โรงพยาบาล หรือ ภายในตัวเมืองจังหวัดพิษณุโลก ซึ่งใช้ถนนบรมไตรโลกนารถหรือถนนพิษณุโลก บึงพระ เป็นเส้นทางในการสัญจรเข้าไป ทํางาน หรือใช้ชีวิตประจําวันเป็นหลัก โดยมีความต้องการที่อยู่ อาศัยที่ บริเวณใกล้ที่ทํางาน และขยายครัวเรือนในอนาคต ตลอดจนต้องการบ้านที่ส่งมอบคุณค่า และมีความเป็นส่วนตัว และต้องการสิ่งอานวยความสะดวกต่างๆ รวมถึงระบบความปลอดภัยภายใน ตัวบ้านที่มีประสิทธิภาพ โดยจะช่วยลดความกังวลในเรื่องความปลอดภัยในทรัพย์สินของตนเองใน ขณะที่ออกไปทํากิจกรรมนอกบ้าน ซึ่งโครงการนี้มีความเป็นไปได้ในแง่ทําเลที่ตั้งที่มีอัตราดูดซับสูง ประกอบกับ การมีกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจนเหมาะสม และมีระดับราคาที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้ โดยโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินดังกล่าว ชื่อว่า หมู่บ้านเฮาส์ 71 (Haus71) เป็น โครงการหมู่บ้านบ้านเดี่ยว 2 ชั้น จํานวน 71 ยูนิต บนพื้นที่ ขายจํานวน 5,650 ตารางเมตร โดยมี หน้ากว้างของที่ดินเฉลี่ย 17 เมตร มีความลึก 15 เมตร และมี พื้นที่ใช้สอยของบ้านรวมประมาณ 150 ตารางเมตรขึ้นไป โดยประกอบไปด้วย 2-3 ห้องนอน 3 ห้องน้า และที่จอดรถยนต์ 2 คัน โดยพื้นที่ชั้น ที่ 1 จะถูกออกแบบมาให้สามารถปรับสัดส่วนพื้นที่ห้องได้ (Adjustable) เพื่อสามารถทีจะรองรับการ ใช้ประโยชน์ต่างๆ ในอนาคต เช่น ใช้เพื่อเป็นห้องนอน สําหรับผู้สูงอายุ เป็นต้น ทั้งนี้ โครงการนี้จะ ได้เปรียบทางด้านตําแหน่งที่ตั้งอย่างมาก โดยลูกค้า สามารถเดินทางไปทางานที่ต่างๆ ในเมือง เช่น โรงพยาบาล แหล่งงาน เพียง 5 – 7 นาทีเท่านั้น อีกทั้ง ยังล้อมรอบไปด้วยสิ่งอํานวยความสะดวกอื่น ๆ ที่ตอบสนองกับชีวิต ความเป็นอยู่ของกลุ่มลูกค้าได้เป็นอย่างดี โดยมีราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ราคา 4,500,000 บาท เท่านั้น ในส่วนของการดําเนินโครงการ จะใช้เวลาทั้งสิ้น 30 เดือน จากการคาดการณ์ระยะเวลา ตามอัตราดูดซับที่ดีที่สุดของตลาด และในส่วนความเป็นไปได้ทางการเงินของโครงการนั้น จะมีการ ลงทุนแต่ละส่วนที่ต่างกัน โดยจะเป็นส่วนของเจ้าของที่ลงทุนในที่ดินโครงการ คิดเป็น 100% ของ มูลค่าที่ดินโครงการ และลงทุนในส่วนของการพัฒนาโครงการคิดเป็น 30% ของมูลค่าการพัฒนา โครงการ และเป็นส่วนของการกู้ยืมจากสถาบันการเงินเฉพาะส่วนของการพัฒนาโครงการอยู่ที่ 70% ของมูลค่าการพัฒนาโครงการ ทั้งนี้ เมื่อวิเคราะห์ทางการเงินและการลงทุนแล้ว พบว่า มูลค่าปัจจุบัน สิทธิของโครงการ (NPV) เท่ากับ 42,879,485 ล้านบาท และมีอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) 44.44% พร้อมทั้งวิเคราะห์ความอ่อนไหวทางการเงินของโครงการ ตลอดจนจาลอง สถานการณ์การเงินของโครงการในแง่ของระยะเวลาโครงการที่สั้นที่สุดและยาวที่สุดซึ่งได้ผลลัพธ์ใน เกณฑ์ที่ยอมรับได้ จึงทําให้สรุปได้ว่า โครงการหมู่บ้านเฮาส์ 71 (Haus 71) พิษณุโลก เป็นโครงการ อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับประโยชน์ของที่ดินเปล่าที่ ทําการศึกษา และมีความเป็นไปได้ในการที่ จะลงทุนพัฒนาโครงการดังกล่าว