DOI: 10.14457/tu.the.2019.258
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาอาคารร้างในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสระหว่างสถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิถึงสถานีหมอชิต

description: ในการศึกษาครั้งนี้เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาอาคารร้างในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส ระหว่างสถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิถึงสถานีหมอชิต เพื่อเป็นแนวทางในการศึกษาและพัฒนาอาคารร้างในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่มีศักยภาพและมีแนวโน้มเติบโตของอสังหาริมทรัพย์สูง พบว่ามีอาคารร้างที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าทั้ง 5 สถานีทั้งสิ้น 9 แห่ง และพบอาคารร้างที่มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาทั้งหมด 4 แห่ง ในบริเวณสถานีสนามเป้า สถานีอารีย์ และสถานีสะพานควาย ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงและมีความน่าสนใจในการพัฒนาเพื่อตอบรับกับการขนส่งมวลชนทางราง โดยจากการวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการให้คะแนนถ่วงน้ำหนัก (Weighted Quality Score : WQS) พบว่าที่ตั้งของทรัพย์ตั้งอยู่บริเวณสถานีสนามเป้า กว้าง 7 คูหา สูง 3 ชั้น ขนาด 0-0-92 ไร่ มีความเหมาะสมที่สุด และจากการกลั่นกรองแนวความคิดทางกฎหมาย, กายภาพ, การตลาด และ การเงินเบื้องต้น เพื่อพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์ที่เหมาะสมของโครงการตามหลักการพัฒนาที่เกิดประโยชน์ที่สุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) พบว่า ที่ตั้งของโครงการมีความเหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการเป็นโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าพื้นที่ร่วม Co-Working Space บนขนาด และโครงสร้างเดิมของอาคาร โดยปรับปรุงทางกายภาพ และประโยชน์ใช้สอยให้ที่มีความสามารถแข่งขันในตลาดรูปแบบทรัพย์หลังผ่านการปรับปรุง มีลักษณะเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าพื้นที่ร่วม Co-Working Space กว้าง 7 คูหา สูง 3 ชั้น มีขนาดพื้นที่ใช้สอย 817.50 ตารางเมตร เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพื่อรองรับและสนับสนุนต่อธุรกิจ Startup หรือด้านนวัตกรรมทางเทคโนโลยี, กลุ่มผู้ทำอาชีพอิสระระดับมืออาชีพ และกลุ่มนักเรียน นักศึกษา โดยมุ่งเน้นให้เกิดความคิดสร้างสรรค์ และเกิดการแลกเปลี่ยนทางความคิด ประสบการณ์ของผู้ใช้พื้นที่ร่วมกัน และสร้างสังคม Startup ที่เป็นระบบนิเวศเกื้อหนุนกัน เป็นสถานที่บ่มเพาะทางความคิดสร้างสรรค์ และการร่วมมือ ของกลุ่ม Startup ในระยะเริ่มต้น เพื่อส่งผ่านและสามารถพัฒนาก้าวไปสู่ขั้นถัดไป ที่มีชื่อว่า Springboard (Co-Creation Space) โดยประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่า 2 รูปแบบ คือ สำนักงานให้เช่าพื้นที่ร่วม Co-Working Space สามารถจัดที่นั่งสำหรับพื้นที่ทำงานร่วมได้ประมาณ 69 ที่นั่ง, ห้องประชุมสำหรับ 4 คน 2 ห้อง, ห้องประชุมสำหรับ 8-14 คน 3 ห้อง, Sleeping Pod 6 ที่นั่ง, บันไดหลักที่สามารถปรับเป็นพื้นที่ประชุมใหญ่ได้ประมาณ 72 ที่นั่ง, ห้อง Workshop 1 ห้อง, Service Office สำหรับพนักงาน 10 คน 2 ห้อง และพื้นที่ให้เช่าสำหรับ Café ประมาณ 78 ตารางเมตร โดยการจัดพื้นที่ได้ถูกออกแบบให้สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้หลากหลาย จากพื้นที่นั่งทำงานเป็นพื้นที่ห้องประชุม เพื่อความยืดหยุ่นทางการใช้งาน และเพื่อตอบรับกับความต้องการของผู้ใช้งานได้อย่างสูงที่สุด ซึ่งจะมีรายละเอียดของราคา และช่วงการทำสัญญาที่แตกต่างกัน เป็นตัวเลือกตามความเหมาะสมต่อกำลังการจ่ายค่าเช่าของลูกค้า สอดคล้องต่อราคาเช่าของตลาด และยังรองรับการขยายตัวของกิจการ และทีมงาน ในการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน พบว่า มูลค่าเงินลงทุน เท่ากับ 27,266,977 บาท โดยระยะเวลาในการดำเนินการของโครงการก่อนพร้อมสร้างรายได้ประมาณ 6 เดือน มีการกู้ยืมประมาณ ร้อยละ 29.1 ของมูลค่าเงินลงทุน ซึ่งเป็นส่วนต้นทุนในการพัฒนาทรัพย์ โดยโครงการมีต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ย ร้อยละ 7.47 การวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ พบว่า มูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิ (NPV) เท่ากับ 2,204,065 บาท ซึ่งมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการนั้นมีค่ามากกว่าศูนย์ ประกอบกับอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) ที่ร้อยละ 9.87 ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่าต้นทุนทางการเงินของโครงการ (WACC) ที่ร้อยละ 7.47 และมี Payback Period ที่ 8 ปี แสดงให้เห็นว่าโครงการ Springboard (Co-Creation Space) มีความเป็นไปได้ในการลงทุน และมีผลตอบแทนการลงทุนของโครงการได้ผลลัพธ์เป็นที่น่าพอใจ