DOI: 10.14457/tu.the.2020.182
title: การปรับปรุงโครงการยอดพิมานริเวอร์วอล์ค

description: โครงการ Yacht Piman นั้นคือโครงการที่มีการปรับปรุงจากศูนย์การค้าเก่าริมแม่น้ำที่มีชื่อว่า ยอดพิมาน ริเวอร์วอลค์ ซึ่งตั้งอยู่บนถนนจักรเพชร แขวงวังบูรพาภิรมย์ เขตพระนคร จังหวัดกรุงเทพมหานครโดยเนื้อที่ของโครงการนั้นมีพื้นที่ทั้งหมด 4-1-20 ไร่ แต่เดิมโครงการ ยอดพิมาน ริเวอร์วอลค์นั้นเป็นโครงการศูนย์การค้าริมแม่น้ำที่ถูกก่อตั้งขึ้นในปี 2558 พัฒนาโดยบริษัท ตลาดยอดพิมาน จำกัด โดยลักษณะของอาคารนั้นเป็นศูนย์การค้าแบบเปิด 6 อาคาร 3 ชั้นที่เชื่อมต่อกันและมีอาคารจอดรถ 1 อาคาร (แบบระบบจอดรถอัตโนมัติ) โดยในช่วงแรกของการเปิดโครงการนั้นทุกอย่างนั้นเป็นไปได้ด้วยดีโดยอัตราของผู้เช่านั้นอยู่ที่ร้อยละ 97 รวมถึงมีลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติมาใช้บริการตัวศูนย์การค้ากันอย่างมากมาย จนมาถึงช่วง 3 ปีที่ผ่านมานั้นจำนวนนักท่องเที่ยวและลูกค้าคนไทยที่มาใช้บริการภายในโครงการเริ่มลดลงส่งผลให้กำลังซื้อลดลงจนส่งผลกระทบให้ร้านค้านั้นขาดรายได้ทำให้ร้านค้าบางรายไม่สามารถมีเงินจ่ายค่าเช่าหรือในบางรายนั้นต้องทำการย้ายออกจากโครงการ ส่งผลให้ปัจจุบันโครงการ ยอดพิมาน ริเวอร์วอลค์นั้น กลายเป็นศูนย์การค้าที่ไม่เป็นที่นิยมเหลือผู้เช่าเพียงไม่กี่ร้านค้า เพราะด้วยปัจจัยต่าง ๆมิใช่เพียงแค่กลุ่มนักท่องเที่ยวที่หายไป เนื่องด้วยการเติบโตของเศรษฐกิจ ในปัจจุบันนั้นส่งผลให้ความเจริญในกรุงเทพมหานครนั้นมีการขยายตัวจากส่วนด้านย่านของศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Center : CBD) มาที่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งในฝั่งของเขตธนบุรีและเขตเจริญนคร โดยสามารถสังเกตูได้จากมีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทที่เกิดขึ้นริมแม่น้ำเจ้า อาทิเช่น โรงแรม Four Season Hotel Bangkok at Chao Praya River และ Capella Bangkok ที่เกิดขึ้นในปี 2563 ที่ผ่านมาและศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง Icon Siam และ Terminal 21 พระราม 3 โดยอ้างอิงจาก นายกสมาคมการค้าธุรกิจในแม่น้ำเจ้าพระยากล่าวว่าธุรกิจริมแม่น้ำพระยาในภาพรวมมีการเติบโตขึ้นเฉลี่ยที่ประมาณร้อยละ 30 หรือมีมูลค่ากว่า 1 แสนล้านบาท ( ข้อมูลปี พ.ศ. 2562 ) โดยจากการคาดการณ์นั้นในอนาคตอันใกล้ฝั่งธนบุรีและฝั่งเจริญญนครจะกลายเป็นจุดศูนย์กลางของธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ ด้วยเหตุนี้นั้น ทางคณะผู้จัดทำจึงเห็นศักยภาพในการพัฒนาของตัวโครงการ ยอดพิมาน ริเวอร์วอลค์ โดยมีการแบ่งสรุปปัญหาที่เกิดขึ้นภายในโครงการออกเป็น 4 ปัจจัยหลักๆ คือ 1. ด้านกายถาพ 2. ด้านรายรับ 3. ด้านการบริหาร 4.ด้านการตลาด เพื่อนำมาแก้ไขโดยรูปแบบการดำเนินการนั้นจากการที่ทราบถึงปัญหาต่าง ๆของโครงการทางคณะผู้จัดทำจึงมีแนวคิดที่ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการใหม่ทั้งหมดโดยคงไว้ซึ่งโครงสร้างเดิมของอาคาร โดยมีการวางตำแหน่งและลักษณะประเภทของศูนย์การค้าใหม่จากเดิมที่เป็นศูนย์การค้าขนาดย่อมเยา(Community Mall) เปลี่ยนเป็น ศูนย์การค้าที่เป็นจุดหมาย (Destination Mall) โดยมีการนำแนวคิดของศูนย์บันเทิง (Urban Entertainment Center: UEC) เข้ามาผสมผสานเพื่อที่จะสร้างความแตกต่างและที่สำคัญมีการกำหนดกลุ่มเป้าหมายใหม่โดยจากเดิมเป็นนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเป็นสัดส่วนหลักเป็นกลุ่มคนที่ไทยที่เป็นกลุ่มมิลเลนเนียลแทนเพราะฉะนั้นในการออกแบบและปรับปรุงโครงการนั้นจะถูกออกแบบทำให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายใหม่ โครงการ Yacht Piman ที่ปรับปรุงเป็นศูนย์บันเทิง (UEC) นั้นมีพื้นที่ขายทั้งโครงการ 6,679 ตารางเมตรและมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2,323 บาทต่อตารางเมตรเนื่องด้วยมีการจัดการเปลี่ยนสัดส่วนผู้เช่าใหม่ที่มีความชัดเจนในด้านของกลุ่มลูกค้า (segmentation) และ ตำแหน่งทางการค้า (Positioning) รวมถึงมีการขออนุญาตทำท่าจอดเรือยอชส่วนตัวทำให้ยกระดับโครงการขึ้น โดยมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ (NPV) เท่ากับ 1,427,652,740 บาทและมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 29.9% ดังนั้นโครงการมีความเหมาะสมที่จะลงทุนเพราะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิมากกว่า 0 บาทและมีอัตราผลตอบแทนภายในโครงการมากกว่าต้นทุนทางการเงินของโครงการผลการศึกษานี้ทำให้ทราบว่าโครงการศูนย์การค้าที่มีความเป็นไปได้ทางการเงินนั้น จะขึ้นอยู่กับการวางสัดส่วนของผู้เช่า (Tenant Mixed) ที่เหมาะสมเพื่อที่จะให้ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายเพื่อจะทำให้เกิดยอดขายหรือรายได้ที่สูงและส่งผลให้ผู้เช่ามีเงินจ่ายค่าเช่ากับทางโครงการได้อย่างสม่ำเสมอ ทั้งนี้ทางผู้จัดทำหวังเป็นอย่างยิ่งผลการศึกษาในครั้งนี้จะเป็นประโยชน์และจุดประกายให้ผู้สนใจในการลงทุนศูนย์การค้าริมแม่น้ำที่มีอัตราเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้นี้