DOI: 10.14457/tu.the.2022.314
title: แผนธุรกิจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน: กรณีศึกษาโครงการอาคารชุด สำหรับผู้อยู่อาศัยระดับรายได้ปานกลาง บนทำเลรอบสถานีเชื่อมต่อรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร

description: การพัฒนาโครงการอาคารชุดในกรุงเทพมหานครที่มีทำเลที่ตั้งใกล้สถานีรถไฟฟ้าระดับราคาปานกลาง หรือประมาณ 1-3 ล้านบาท ในปัจจุบันพบว่ายังมีความต้องการอยู่มาก จากการศึกษาพบว่ามีสัดส่วนการเปิดตัวสูงที่สุดถึง 67% ของจำนวนหน่วยการเปิดตัวทั้งหมด ณ สิ้นปี พ.ศ. 2564 และยังมีสัดส่วนยอดขายสูงที่สุดอีกด้วย ทั้งนี้เนื่องจากตามข้อมูลการเคหะแห่งชาติบอกว่าประชากรส่วนใหญ่ที่อาศัยอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีรายได้ระดับปานกลางหรือประมาณ 40,000 บาทต่อเดือน จึงมีความสามารถในการจ่ายสำหรับที่อยู่อาศัยได้ในระดับราคาปานกลางหรือ 1-3 ล้านบาท หรือคิดเป็นราคาต่อตารางเมตรคือ 70,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร โดยโครงการอาคารชุดส่วนใหญ่จะพัฒนาในทำเลที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าเนื่องจากเป็นทำเลที่ตั้งที่อำนวยความสะดวกในการเดินทางของผู้อยู่อาศัยไม่ว่าจะไปทำงาน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล สถาบันการศึกษา หรือ สวนสาธารณะ มีความรวดเร็วมากยิ่งขึ้น และโดยเฉพาะทำเลที่เป็นสถานีเชื่อมต่อด้วยแล้วนั้น ยิ่งเพิ่มทางเลือกในการเดินทางของผู้อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น เมื่อพิจารณาทิศทางการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครฯ พบว่าในปัจจุบันสร้างเสร็จและเปิดใช้งานแล้ว 141 สถานี มีสถานีที่เป็นสถานีเชื่อมต่อ หรือ สถานี Interchange จำนวน 13 สถานี ระยะทางรวมทั้งสิ้นประมาณ 200 กิโลเมตร โดยรถไฟฟ้าสถานีเชื่อมต่อ (Interchange Station) เป็นทำเลที่ตั้ง ซึ่งนักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ต้องการซื้อไว้สำหรับพัฒนาโครงการทั้งห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน รวมไปถึงโครงการอาคารชุดพักอาศัย เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้สูง มีความสะดวกในการเดินทาง และได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้บริโภคหรือกลุ่มลูกค้า โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดที่ไม่ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากเท่าไหร่ก็ยังคงขายดี แต่อย่างไรก็ตามการพัฒนาโครงการทำเลนี้จะต้องใช้เงินลงทุนสูงเนื่องจากมูลค่าที่ดินจะสูงกว่าแปลงที่ดินที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าโดยทั่วไป ส่งผลให้ราคาขายโครงการสูงขึ้นตามไปด้วย ดังนั้นการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้าโดยเฉพาะสถานีเชื่อมต่อจึงเป็นโอกาสสำคัญในการพัฒนา หากมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ระดับราคาปานกลาง เพื่อรองรับผู้ที่มีรายได้ปานกลาง พร้อมกับการเพิ่มเติมแนวคิดการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืนซึ่งเป็นกระแสในปัจจุบันจะส่งผลให้โครงการมีจุดขายที่แตกต่างและโดดเด่นจากคู่แข่งได้อีกด้วย การศึกษาความเป็นไปได้โครงการจึงเริ่มจากการเลือกแปลงที่ดินทำเลที่ตั้งโครงการใกล้กับสถานีเชื่อมต่อ 13 สถานี ระยะไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากจุดขึ้นลงสถานี โดยมีการเปรียบเทียบราคาที่ดินจากราคาตลาดปี 2564-2565 โดยราคาที่ดินต้องไม่เกิน 450,000 บาทต่อตารางวา เพื่อให้ได้ราคาขาย 95,000 บาทต่อตารางเมตร โดยใช้วิธี Front Door Analysis ซึ่งอยู่ในระดับราคาปานกลาง พร้อมทั้งวิเคราะห์ด้านกายภาพ ด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องทำให้สามารถเลือกแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการอาคารชุดระดับราคาปานกลางได้ คือ แปลงที่ดินสถานีเตาปูน เนื้อที่ 2-3-56 ไร่ ราคาที่ดิน 300,000 บาทต่อตารางวา ตั้งอยู่บนถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าเตาปูน 320 เมตร ซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อระหว่างสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) และสายสีม่วง (เตาปูน-คลองบางไผ่) โดยภาพรวมตลาดคู่แข่งโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ตั้งแต่ปี 2561-2565 จำนวน 11 โครงการ 10,976 ยูนิต ยอดขาย 53% หรือเหลือขาย 5,758 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2.11 ล้านบาท หรือประมาณ 68,000 บาทต่อตารางเมตร สรุปการพัฒนาโครงการสถานีเตาปูนภายใต้ชื่อโครงการ THE VERTICAL TAOPOON - INTERCHANGE ภายใต้แนวคิด “Modern Nature Urban Living” ชูจุดเด่นด้าน Sustainable เพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับผู้อยู่อาศัยเต็มที่ และสามารถใช้งานได้จริง เป็นอาคารสูง 35 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 480 ยูนิต ขนาดห้องสตูดิโอ 22.50 ตารางเมตร 1 ห้องนอนขนาด 28-30 ตารางเมตร และ 2 ห้องนอนขนาด 35 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นเพียง 1.66 ล้านบาทเท่านั้น และมีราคาขายเฉลี่ย 95,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่งต่ำกว่าราคาคู่แข่งในทำเลเดียวกันที่ขายอยู่ประมาณ 110,000 บาทต่อตารางเมตร มีแผนการขายอยู่ 25 เดือน โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็น Gen Y อายุ 25-40 ปี สถานภาพโสด เป็นพนักงานเอกชน รายได้ประมาณ 40,000-67,000 บาทต่อเดือน เมื่อทำการศึกษาด้านการเงินและการลงทุนจะได้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 72,189,099 บาท อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 13.56% และระยะเวลาคืนทุน 2 ปี 5 เดือน ซึ่งทำให้โครงการ THE VERTICAL TAOPOON – INTERCHANGE มีความเป็นได้และน่าสนใจลงทุนพัฒนาโครงการ