DOI: 10.14457/tu.the.2016.1030
title: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการพัฒนาที่ดิน ตำบลจอหอ อำเภอเมือง จังหวัดนครราชสีมา

description: ข้อมูลโครงการเบื้องต้น•ชื่อโครงการ        : Burana Village : จอหอ – บายพาส•รูปแบบโครงการ: ที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภท บ้านเดี่ยว 1-2 ชั้น•ตำแหน่งที่ตั้งโครงการ: ตำบลจอหอ อำเภอเมือง จังหวัดนครราชสีมา•พื้นที่ดินโครงการ: 14 – 2 – 43.6 ไร่•จำนวนบ้านในโครงการ: 66 หลัง (บ้านเดี่ยว 1ชั้น 56 หน่วย,   บ้านเดี่ยว 2 ขั้น 10 หน่วย)•พื้นที่ดินต่อหลัง: 50 – 75 ตร.วา•พื้นที่ใช้สอยต่อหลัง: 90 – 156 ตร.ม.•สาธารณูปโภคในโครงการ: สวนสาธารณะ, Fitness, Club House, CCTV, ระบบ   รักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง•ระดับราคา: 2.4 – 3.4 ล้านบาท•กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย: ผู้อยู่อาศัยเดิมที่ต้องการขยับขยายจากที่อยู่อาศัยเดิม   หรือ ผู้ต้องการย้ายภาพรวมของโครงการนั้น จะแบ่งพื้นที่ขายออกเป็นร้อยละ 65 จากพื้นที่ดินของโครงการทั้งหมด ซึ่งจะเท่ากับ 15,200 โดยประมาณ ส่วนอีกร้อยละ 35 จะเป็นพื้นที่ของสาธารณูปโภคส่วนกลาง สำนักงานขายชั่วคราว คลับเฮ้าส์ และสวนสาธารณะของโครงการการวิเคราะห์ความเป็นได้ทางด้านที่ตั้งโครงการโครงการ Burana Village : จอหอ – บายพาส ตั้งอยู่ที่ ถนนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 204 (ถนนบายพาส) ในพื้นที่เขตเทศบาลตำบลจอหอ อำเภอเมือง จังหวัดนครราชสีมา ซึ่งเป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น และ 2 ชั้น บนเนื้อที่ดินประมาณ 14 – 2 – 43.6 ไร่ สภาพแวดล้อมของโครงการมีลักษณะดังนี้บริเวณทิศเหนือติดต่อกับแนวลำรางสาธารณะ และ ถนนบายพาสบริเวณทิศใต้ติดต่อกับที่ดินส่วนบุคคล  (บ้านจัดสรร)บริเวณทิศตะวันออกติดต่อกับที่ดินส่วนบุคคล  (บ้านจัดสรร)และที่ดินเปล่าบริเวณทิศตะวันตกติดต่อกับถนนสาธารณะ (ถนนบึงทับช้าง)จากการศึกษาข้อมูลทางด้านกฎหมาย ข้อกำหนดต่างๆที่เกี่ยวข้องกับที่ดินโครงนั้น ถ้าพิจารณาตามกฎหมายผังเมืองของเมืองนครราชสีมาแล้วนั้น พบว่าที่ดินของโครงการนั้นตั้งอยู่ในเขตพื้นที่สีเขียว ซึ่งเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งกำหนดให้ใช้ประโยชน์พื้นที่เป็นพื้นที่อยู่อาศัย และเพื่อการเกษตรกรรม บริเวณหน้าที่ดินโครงการติดต่อกับลำรางสาธารณะขนาดความกว้าง 6-10 เมตร ดังนั้นทางโครงการจึงได้มีการจัดทำทางเชื่อมจากถนนใหญ่ และวางแนวท่องเพื่อสร้างเป็นทางเข้าของโครงการการวิเคราะห์ทางด้านการตลาดจากการศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาดนั้น พบว่าในพื้นที่โดยรอบของที่ดินที่ตั้งโครงการ ซึ่งอยู่ภายในเขตการปกครองของตำบลจอหอ อำเภอเมือง จังหวัดนครราชสีมา นั้นมีความเป็นได้ที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องยังมีความต้องการซื้อบ้านในพื้นที่มากพอสมควร อีกทั้งโครงการคู่แข่งโดยรอบนั้น ส่วนใหญ่มีอัตราในการเฉลี่ยอยู่ในเกณฑ์ที่ดี ซึ่งจากการลงพื้นที่สำรวจ และเก็บรวบรวมข้อมูล จะได้ค่าเฉลี่ยราคาขายของโครงการบ้านเดี่ยวซึ่งจตะอยู่ในช่วงราคา 2.4 – 3.4 ล้านบาทการวิเคราะห์ทางด้านการเงินสมมติฐานด้านต้นทุนของโครงการนั้น จะประกอบด้วยส่วนต่างๆดังนี้ตารางที่ ก.1 สมมติฐานทางด้านต้นทุนของโครงการต้นทุนที่ดิน37,983,400ต้นทุนพัฒนาโครงการ75,242,258.8ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน18,374,720ดอกเบี้ยจ่าย2,048,200รวม133,648,578.8แหล่งที่มาของเงินทุนนั้น จะประกอบด้วยกันอยู่ 2 ส่วนนั้นก็คือ ส่วนของหนี้สินที่มาจากเงินกู้ยืมจากสถาบันทางการเงิน และส่วนของเจ้าของ ซึ่งก็คือเงินลงทุนของผู้พัฒนาโครงการ โดยที่สัดส่วนของเงินกู้ยืมต่อเงินลงทุนของผู้พัฒนาโครงการทั้งหมดจะอยู่ที่ 72 :  28 ซึ่งสัดส่วนของเงินกู้ที่น้อยกว่าทุนนั้นมาจากการกู้ยืมเฉพาะในส่วนของค่าก่อสร้างของโครงการ 50% และเงินทุนในส่วนของเจ้าของที่ลงทุนค่าที่ดินเต็มจำนวน รวมกันกับรายรับจากเงินทำสัญญา เงินจอง และการโอนการประมาณการระยะเวลาในการขายของโครงการ Burana Village : จอหอ – บายพาส นั้น จะวางแผนควบคู่กันไปกับแผนการก่อสร้างของโครงการ โดยที่ระยะเวลาทั้งหมดของโครงการนั้นจะประมาณการไว้ที่ 22 เดือน หรือ 1 ปี 10 เดือน และจะเริ่มเปิดการขายโครงการในเดือนที่ 7ของแผนการ ซึ่งตรงกับเดือน กรกฎาคม 2560 ไปจนถึงเดือนที่ 22 ของแผนการ ซึ่งตรงกับเดือน กันยายน 2561 ในรายละเอียดโครงการ Burana Village : จอหอ – บายพาส นั้น มีบ้านที่เป็นยูนิตในการขายทั้งสิ้น 66 ยูนิต แบ่งออกได้ดังนี้ตารางที่ ก.2 ตารางสรุปรายละเอียดของโครงการรายละเอียดจำนวนแปลงขนาดที่ดิน (ตร.วา)ขนาดพื้นที่ใช้สอย(ตร.ม.)ราคาขายเฉลี่ยType01 : B-Style5672-75902,420,000Type02 : B-Shine1050-601563,420,000รวม66ผลที่ได้จากการวิเคราะห์ทางด้านการเงิน เมื่อพิจารณาจากการคำนวณต้นทุนของเงินทุนถัวเฉลี่ย จะได้ WACC ที่ 11% และ Ke ที่ 13% ในสถานการณ์ปกติ จะได้ผลตอบแทนที่ต้องการ หรือ IRR ของตัวโครงการ ที่ 20.3% และผลตอบแทนในส่วนของเจ้าของอยู่ที่ 16.7% มูลค่าปัจจุบันของตัวโครงการจะอยู่ที่ 9,305,949 บาท และมูลค่าปัจจุบันในส่วนของเจ้าของ เท่ากับ 8,611,616 และท้ายที่สุด โครงการนี้จะมีระยะเวลาในการคืนทุน อยู่ที่ 21 เดือน และผู้พัฒนาโครงการจะคืนทุนภายในระยะเวลา 18 เดือนเมื่อวิเคราะห์สถานการณ์ในทุกกรณีจากการลงทุน จะแจกแจงออกมาได้ว่า ในสถาณการณ์ที่แย่ที่สุดนั้น ผู้พัฒนาจะลดราคาขายได้ไม่เกิน 6.52% และ ต้นทุนจะขึ้นสูงสุดไม่เกิน 7.5% ซึ่งจะทำให้โครงการนั้นมีมูลค่าปัจจุบันของโครงการ หรือ NPV ลดลงเป็น -9,318,325 อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ หรือ IRR จะเท่ากับ -3.5% และจะคืนทุนได้ช้าออกไปจากเดิมที่ 22 เดือน หากพิจารณาที่เฉพาะส่วนของเจ้าของแล้วนั้น ผู้พัฒนาจะลดราคาขายได้ไม่เกิน 6.15% และต้นทุนจะขึ้นสูงสุดได้ไม่เกิน 7.05% ซึ่งจะทำให้โครงการนั้นมีมูลค่าปัจจุบันของโครงการ หรือ NPV ลดลงเป็น -8,644,986 อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ หรือ IRR จะเท่ากับ -6.1% และจะคืนทุนได้ช้าออกไปจากเดิมที่ 21 เดือนในทางกลับกัน สถานการณ์ที่ดีสุดในการลงทุนนั้น ถ้าผู้พัฒนาจะสามารถเพิ่มราคาขายได้ 6.52% และ ต้นทุนทั้งค่าพัฒนาที่ดินและค่าก่อสร้างลดลงที่ 7.5% ซึ่งจะทำให้โครงการนั้นมีมูลค่าปัจจุบันของโครงการ หรือ NPV เพิ่มขึ้นเป็น 27,930,224 อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ หรือ IRR จะเท่ากับ 34.9% และจะคืนทุนได้เร็วขึ้นกว่าเดิมที่20 เดือน หากพิจารณาที่เฉพาะส่วนของเจ้าของแล้วนั้น ผู้พัฒนาจะเพิ่มราคาขายได้ 6.15% และต้นทุนทั้งค่าพัฒนาที่ดินและค่าก่อสร้างลดลงที่ 7.05% ซึ่งจะทำให้โครงการนั้นมีมูลค่าปัจจุบันของโครงการ หรือ NPV เพิ่มขึ้นเป็น 25,868,215อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ จะเท่ากับ 41.3% และจะคืนทุนได้เร็วกว่าเดิมที่ 17 เดือนผลสรุปจากการศึกษาจากการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ Burana Village : จอหอ – บายพาส ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว 1-2 ชั้น ที่ตั้งอยู่ภายในพื้นที่ตำบลจอหอ อำเภอเมือง จังหวัดนครราชสีมา ไม่ว่าจะเป็นทางด้านกายภาพที่ตั้งโครงการ ทางด้านการตลาด และทางด้านการเงิน จะเห็นได้ว่ามีความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาโครงการนี้ ทั้งนี้ทางผู้พัฒนาโครงการจะต้องมีความระมัดระวังทางด้านการลงทุน การควบคุมต้นทุนการพัฒนาไม่ให้เกินกว่าที่คาดการณ์เอาไว้ควบคู่กันไปด้วย เพื่อให้เกิดผลตอบแทนอันน่าพึงพอใจ ดังที่ได้คาดการณ์เอาไว้