DOI: 10.14457/tu.the.2021.321
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการปรับปรุงบ้านแถวเพื่อพัฒนาโมเดลที่อยู่อาศัยแบบ cloud village

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการปรับปรุงบ้านแถวเพื่อพัฒนาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ Cloud Village พื้นที่โครงการ 10 หลังขึ้นไป พร้อมพื้นที่ส่วนกลาง โดยเลือกศึกษาย่านที่มีความจำกัดของพื้นที่ เพื่อพัฒนาบ้านแถว หรือตึกแถวเก่า ที่เกิดขึ้นก่อนเมืองขยายตัว เนื่องจากบ้านแถว หรือตึกแถวในแหล่งเหล่านั้น รวมแปลงได้ยากเพราะมีพื้นที่ดินขนาดเล็ก ประมาณ 16 -20 ตร.วา พื้นที่ถนนหน้าอาคารมีความกว้างไม่เพียงพอที่จะสร้างอาคารสูง และอยู่ในแหล่งชุมชนตามซอยย่อยในเมือง ซึ่งนักพัฒนาส่วนมากจะพิจารณาพัฒนาจากอาคารในพื้นที่ติดถนนหลัก, ถนนรอง หรือซอยลัดตามลำดับ ทำให้พื้นที่เหล่านี้มักไม่ได้รับการพัฒนาให้เข้ากับบริบทปัจจุบันของย่าน จากการศึกษางานวิจัยจึงเลือกแหล่งที่มีความจำกัดทั้งหมด 3 ย่าน เพื่อเปรียบเทียบ บ้านแถวในแต่ละย่าน ทั้งในด้านของความน่าสนใจย่าน, อาคารที่จะพัฒนา และความเป็นไปได้ของโครงการ เลือกการเปรียบเทียบแบบถ่วงน้ำหนักเพื่อเลือกย่านที่จะพัฒนา จากผลการศึกษาพบว่าย่านเอกมัย บริเวณซอยสุขุมวิท65 หรือซอยชัยพฤกษ์ มีความเป็นไปได้มากที่สุดที่จะนำมาพัฒนา หลังจากผลการศึกษาดังกล่าวจึงศึกษากลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ด้วยการสัมภาษณ์รายบุคคลแบบไม่เป็นทางการ (In-depth interview) เพื่อศึกษากลุ่มลูกค้า และความเป็นไปได้ทางการตลาด เพื่อนำมาปรับปรุงโครงการ รวมถึงเพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง ที่กลุ่มเป้าหมายต้องการใช้งานจริง และความเป็นไปได้ในส่วนของสิทธิในพื้นที่ส่วนกลาง จากการสัมภาษณ์พบว่าลูกค้าสามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่มหลัก โดยโครงการจะเน้นไปที่กลุ่ม Start up ที่มีอายุระหว่าง 25 – 35 ปี มีความต้องการซื้อบ้านแถวเพื่อขยายธุรกิจของตัวเอง, มีภูมิหลังเคยอาศัยอยู่ในบ้านแถวมาก่อน และชื่นชอบในทำเลที่ตั้งของบ้านแถว เพราะมีความสะดวกสบายเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกได้ง่าย โดยไม่ต้องใช้รถยนต์ในการเดินทาง จากข้อมูลดังกล่าว พร้อมทั้งการศึกษาเชิงลึกของทำเลที่ตั้ง จึงสามารถออกแบบการปรับปรุง อาคารบ้านแถว และพื้นที่ส่วนกลาง เป็นโครงการ Cloud village @ Sukhumvit 65 ได้ดังนี้ ส่วนของอาคารบ้านแถว พื้นที่ดินเดิม ขนาดประมาณ 17 ตารางวา เป็นอาคารสูง 3 ชั้น และชั้นดาดฟ้า พื้นที่ใช้สอยทั้งหมดประมาณ 227 ตางรางเมตร สามารถจอดรถได้ 1 คัน ตัวอาคาร มีความกว้างติดหน้าถนน 4 เมตร ระยะเสาภายในตัวอาคาร 4 เมตร ด้านหลังอาคารเป็นครัวที่ถูกต่อเติมออกไป พื้นที่ชั้น1 เป็นพื้นที่ทานอาหาร และห้องนั่งเล่น และห้องน้ำ 1 ห้อง พื้นที่ชั้น2 เป็นห้องนอนใหญ่ และพื้นที่ระเบียง ชั้นที่ 3 เป็นพื้นที่ ห้องนอน 1 ห้อง และห้องน้ำพร้อมที่อาบน้ำ1 ห้อง และชั้น 4 หรือชั้นดาดฟ้า เป็นพื้นที่สำหรับตากผ้า หรือ พื้นที่ซักล้าง โดยในย่านที่เลือกนั้น มีบ้านแถวที่มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาทั้งหมด 11 หลัง มีสภาพ ดี, พอใช้ และต้องปรับปรุงคละกันไป โดยออกแบบ และปรับเปลี่ยนให้อาคารมีพื้นที่เหมาะแก่การใช้งานเป็นพื้นที่ Home office มากขึ้น โดยมีแนวคิดในการออกแบบด้วย Cloud ด้วยโทนสีขาว และรูปร่าง Façade ที่มีความโค้งมน เน้นการทำงานแบบปรับเปลี่ยนได้ (Flexible Plan) โดยมีพื้นที่ในการทำงานที่หลากลายแบบABW ชั้น1 และ ชั้น 2 เป็นพื้นที่ในส่วนของ Office และพื้นที่ชั้น 3 และชั้น 4 เป็นพื้นที่ของเจ้าของบ้าน ในส่วนพื้นที่ส่วนกลาง มีขนาดที่ดิน 231 ตารางวา เน้นการเพิ่มจุดที่ขาดในพื้นที่บ้านแถว ประกอบไปด้วยพื้นที่จอดรถให้ 2 คัน ต่อบ้านแถว 1 หลัง ,พื้นที่สีเขียว ,พื้นที่ให้ออกกำลังกาย แบบทั้งภายนอก และภายในอาคาร, พื้นที่สำหรับรับรองแขกห้องนั่งเล่น, พื้นที่ห้องประชุมขนาดเล็ก สำหรับประชุม (Conference), ประชุมทางไกล (Online meeting) หรือเรียนทางไกล (Online Study) และพื้นที่ห้องอเนกประสงค์ ในการทำกิจกรรมภายใน Office หรือ Class เพื่อจัด คลาสเรียน โดยมีพื้นที่สำหรับให้เช่า เพื่อทำร้าน กาแฟ/ ร้านอาหาร หรือ Co-working space ขนาด 150 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ภายในอาคาร130 ตารางเมตร พื้นที่ภายนอกอาคาร 20 ตารางเมตร พร้อม ห้องน้ำแยกหญิง และชายอย่างละ 2 ห้อง ตามกฎหมาย พื้นที่ห้องประชุมให้เช่าสำหรับบุคคลภายนอก มีพื้นที่แบบห้องประชุม 6 คน 2 ห้อง ในส่วนสุดท้ายคือห้องขนาดใหญ่สามารถจัดห้องเรียนได้ 12 คน โดยบุคคลภายนอกสามารถเข้ามาใช้พื้นที่ออกกำลังกายกลางแจ้งได้ แต่ต้องเสียค่าเข้าใช้บริการ โครงการนี้ ใช้เวลาในการก่อสร้างทั้งสิ้น 18 เดือน โดยเริ่มจากพื้นที่ส่วนกลาง ใช้เวลาในการก่อสร้าง 6 เดือน และเริ่มปรับปรุง อาคารบ้านแถวไปพร้อมๆกัน ใช้เวลาก่อสร้างประมาณหลังละ 3 เดือน โดยคาดว่าจะมีอัตราดูดทรัพย์ที่ 0.69 โดยคาดว่าจะขายอยู่ที่หลังละ 28,556,000บาท มีมูลค่าโครงการที่ 10,734,106.66 บาท อัตราผลกำไรตอบแทนต่อไป คือ 16.60% และมีระยะเวลาในการคืนทุน 17 เดือน