DOI: 10.14457/tu.the.2023.233
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการบนที่ดินเปล่าบริเวณบางนา-ตราด กม.8 (ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ซอย 28)

description: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการบนที่ดินเปล่าบริเวณบางนา-ตราด กม.8 (ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ซอย 28) มีพื้นที่โครงการรวมขนาด 70-3-99 ไร่ รูปร่างของที่ดินโดยรวมมีลักษณะเป็นรูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า เมื่อนำที่ดินมาศึกษาและพัฒนาโครงการจะแบ่งที่ดินขนาด 29-1-41 ไร่ ออกมาศึกษาและพัฒนาก่อน ซึ่งเป็นแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการเข้าถึงสูง ทั้งทางถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า เชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองและพื้นที่รอบนอกเมืองได้โดยสะดวกและใช้เวลาไม่นาน และยังมีโครงการอนาคตมากมายทั้งของภาครัฐและภาคเอกชน อีกทั้งเพียบพร้อมด้วยสภาพแวดล้อมที่ดีและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ จากทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินแล้วมีศักยภาพในการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอย่างละเอียดต่อไปการวิเคราะห์ทางด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงินเบื้องต้นของที่ดิน พบว่า ที่ดินมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 10 – 20 ล้านบาท เมื่อตรวจสอบและวิเคราะห์ทางด้านกฎหมายแล้วสามารถพัฒนาโครงการได้ มีความเป็นไปได้ทางด้านการตลาด ได้รับความนิยม มีอัตราดูดซับดีมาก และสามารถทำราคาขายแข่งขันกับคู่แข่งในตลาดได้ การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด ตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคา 10 – 20 ล้านบาทยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีความต้องการรองรับในตลาดซึ่งมีอัตราการดูดซับที่ค่อนข้างเร็วจากกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ โดยกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่อยู่ในช่วงอายุ 30 – 50 ปี รายได้ครัวเรือนตั้งแต่ 150,000 – 250,000 บาททำธุรกิจส่วนตัว เจ้าของกิจการ หรือทำงานบริษัทเและเติบโตในสายงานอย่างรวดเร็ว จึงมีรายได้มากขึ้นแล้วเริ่มซื้อบ้านหลังแรก แยกจากครอบครัวใหญ่ออกมาสร้างครอบครัว ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้จะมองหาบ้านที่มีสังคมและสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ที่ดี และกลุ่มลูกค้าที่อาศัยในพื้นที่บริเวณนี้เดิมอยู่แล้วและต้องการอยู่ทำเลเดิมที่คุ้นเคยหรืออาจจะใกล้บ้านของคนในครอบครัวโครงการ THE CAYLA BANGNA – PRAWET เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 2 ชั้น จำนวนทั้งหมด 114 หลัง โดยมีรูปแบบบ้านทั้งหมด 3 รูปแบบที่ได้จากการวิเคราะห์จากที่สำรวจโครงการคู่แข่งทางการตลาดและสัมภาษณ์มา ลักษณะโครงการเป็นบ้านสไตล์ Modern Luxury ราคาเริ่มต้น 9.64 ล้านบาท ขนาดที่ดินเริ่มต้น 52.5 ตารางวา และพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 189 ตารางเมตร ไปจนถึงขนาดที่ดิน 80.5 ตารางวา และพื้นที่ใช้สอยถึง 310 ตารางเมตร โดยพื้นที่ขายทั้งหมดเป็น 58.78% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด และภายในโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ตอบโจทย์ผู้อาศัยทุกรุ่นทุกวัย พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยที่ผู้อาศัยในโครงการมั่นใจได้ และจุดเด่นของโครงการที่แตกต่างจากโครงการคู่แข่งในตลาด คือ ผลิตภัณฑ์บ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ สามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นการใช้งานได้อย่างยืดหยุ่น และเมื่อเทียบกับราคาตลาดแล้ว สิ่งที่ได้รับจากโครงการ THE CAYLAR BANGNA – PRAWET มีความคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไป (Value for Money) และความเป็นส่วนตัวของโครงการแผนการพัฒนาโครงการมีระยะเวลาตั้งแต่เริ่มต้นโครงการจนถึงการก่อสร้างเสร็จสิ้นทั้งโครงการโดยประมาณ 24 เดือน โดยการก่อสร้างแบ่งออกเป็น 2 Phases เฟสที่ 1 ก่อสร้างตั้งแต่เดือนที่ 7 - 15 และเริ่มเปิดขายเดือนที่ 13 เป็นต้นไป จากอัตราการดูดซับของโครงการคู่แข่งเฉลี่ย คาดการณ์ว่าใช้ระยะเวลาในการขายหมด 19 เดือน เท่ากับว่า ปิดโครงการภายใน 31 เดือนจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน งบประมาณโครงการอยู่ที่ 1,190,465,033บาท มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ที่ 288,753,062 บาท อัตราผลตอบแทน (IRR) ที่ 12.45% ต้นทุนทางการเงิน (WACC) 8.19% ระยะเวลาคืนทุน 19 เดือน ระยะเวลาโครงการรวมทั้งสิ้น 31 เดือน จากการวิเคราะห์การลงทุนต่างสถานการณ์ (Scenario Analysis) ในสถานการณ์ที่แย่ที่สุด อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ยังคงมีค่ามากกว่าต้นทุนทางการเงิน (WACC) และจากมูลค่าปัจจุบันสุทธิที่ให้กำไร และอัตราผลตอบแทนมีค่ามากกว่าต้นทุนทางการเงิน ถือว่า โครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 10 - 20 ล้านบาทนี้มีความเป็นไปได้ทางการเงิน และเหมาะสมในการลงทุนพัฒนาโครงการ