DOI: 10.14457/tu.the.2022.395
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ารูปแบบโคลิฟวิ่งสเปซ (co-living space) ใน กรุงเทพฯ

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ารูปแบบโคลิฟวิ่งสเปซ (Co-living Space) ในกรุงเทพฯ โดยการเริ่มทบทวนวรรณกรรมศึกษาหาข้อมูลเกี่ยวกับโคลิฟวิ่งสเปซรวมไปถึงกรณีศึกษาของต่างประเทศและประเทศไทย เพื่อหาลักษณะพิเศษที่จะสามารถนำมาพัฒนาได้ในกรุงเทพ พร้อมกับพิจารณารูปแบบ Use Looking for a site ในแง่เรื่องความเหมาะสมและเป็นได้ของทำเลที่ตั้งของกฎหมาย ลักษณะกายภาพการเข้าถึง การตลาด และการเงิน ทำเลที่เหมาะสม ในธุรกิจนี้เป็นทำเล ที่ตั้งอยู่ ซอยสุรวงศ์ แขวง สี่พระยา เขตบางรัก ประเภทที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า มีเนื้อที่ดิน 97 ตารางวา หน้ากว้างที่ดินติดริมถนน 11.20 เมตร ความลึก 40 เมตร โดยมีพื้นที่ก่อสร้าง 2,134 ตร.ม. เดิมเป็นอาคารสำนักงาน หน้ากว้าง 11.20 เมตร สูง 6 ชั้นครึ่ง โดยสามารถเข้าถึงแหล่งรถประจำทางเช่น 750 ม. ถึง BTS สุรศักดิ์ และ 850 ม. ถึง BTS ช่องนนทรี ด้านหน้าติดถนน 2 ด้าน ถ.สีลม ความกว้าง 20 เมตร 6 เลน รถยนต์ได้สะดวก และยังอยู่ใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจ ของกรุงเทพฯและรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกเช่น ท็อปส์สาขาสีลม, United Center Silom และโรบินสันบางรัก นอกจากนั้นจากบทการวิเคราะห์การตลาดแสดงให้เห็นว่าอุปทานของกลุ่มโรงแรม Mid-scale นั้นมีการเติบโตขึ้นอย่างมากในย่านสาทรสีลมแต่ตลาดกลุ่มโรงแรม Budget นั้นยังเป็นตลาดที่ยังมีช่องว่างของการเติบโต ผู้วิจัยมองเห็นว่าการพัฒนาโคลีฟวิ่งสเปซที่มีรูปแบบ Budget แต่ให้ความสะดวกสบายที่เป็นพื้นที่แชร์ร่วมกันให้เทียบเท่าหรือมากกว่ากับโรงแรมระดับ mid-scale ที่ให้ได้ยังคงเป็นช่องว่างการตลาดคาดว่าจะสามารถแข่งขันในตลาดได้ดีในการพัฒนาโครงการนั้นจะนำอาคารเก่ามาปรับปรุง เพื่อเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ ให้สมประโยชน์มากยิ่งขึ้นโดยพัฒนาให้เป็นโรงแรมรูปแบบโคลิฟวิ่งสเปซที่มีห้องพักจำนวน 71 ห้องหนึ่งรูปแบบด้วยอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 1,900 ต่อห้องต่อคืนโดยโครงการยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นปัจจัยสำคัญของการพัฒนาโคลิฟวิ่งสเปซ (Co-living Space) เช่น ความสะดวกของสัญญาเช่าที่มีระยะสั้นลงและมีสัญญาที่ยืดหยุ่นห้องพร้อมเข้าอยู่ทันทีในราคาที่ไม่สูงจนเกินไป และส่งเสริมสังคมชุมชนผู้อยู่อาศัย สำหรับคนที่มีความเห็นความชอบคล้ายคลึงกัน และยังส่งเสริมความร่วมมือช่วยเหลือกันสร้างสรรค์อาชีพไปรวมกันผ่านกิจกรรมต่าง ๆ โดยมีการแบ่งพื้นที่ใช้สอยดังนี้ ห้องครัวส่วนรวมสำหรับทำอาหารร่วมกัน, ห้องซักรีด, โคเวิร์กกิ้งสเปซ และพื้นที่จัดกิจกรรมที่สามารถปรับเปลี่ยนการใช้สอยได้กลุ่มลูกค้าหลักของโครงการจะเป็นกลุ่ม Digital Nomad และพนักงานข้ามชาติ ที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยคนเดียวเพื่อมองหาโอกาสในการสร้างเครือข่ายธุรกิจและกลุ่มลูกค้ารองเป็นนักท่องเที่ยวรุ่นใหม่ และเพื่อในการทำการตลาดที่สามารถเจาะกลุ่มลูกค้าได้ดีนั้นจะเน้นไป ในการทำการตลาดรูปแบบออนไลน์เพียงอย่างเดียวไม่ว่าจะเป็นผ่านเว็บไซต์ โซเชียลมีเดีย หรือการทำรีวิว เพราะเข้าถึงง่าย และตรงกับพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าแผนการโครงการนั้นจะใช้ระยะเวลา 5 เดือนในการเตรียมการและออกแบบ ส่วนในด้านการก่อสร้างโครงจะเริ่มก่อสร้างและเสร็จภายในระยะเวลา 6 เดือน โดยใช้โครงการจะใช้เงินลงทุน 181,369,719 บาท โดยมีเงินทุนจากการกู้ยืมสถาบันการเงินระยะยาว 26% หรือ 46,948,000 บาท และเงินลงทุนของเจ้าของ 74% หรือ 134,421,719บาท โดยมีระยะกู้ยืมจำนวน 12 ปีที่อัตราดอกเบี้ย 7.47% (MLR+1%) และต้นทุนแหล่งเงินทุนของเจ้าของอยู่ที่ 9.88% ในการคิดหามูลค่าปัจจุบันทางโครงการใช้อัตราคิดลดที่ 8.86% โดยโครงการมีมูลค่าปัจจุบันเท่ากับ 16,107,900 บาท นั้นมีอัตราผลตอบแทนเท่ากับ 10.41% ในระยะเวลา 9 ปี คืนทุน เห็นได้ว่าโครงการมีความเสี่ยงสูงทางด้านการเงินเนื่องจากเป็นธุรกิจโรงแรมและมีความอ่อนไหวอย่างมากในปัจจัยหลาย ๆ ด้านไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยเงินกู้, สถานการณ์เศรษฐกิจ, ราคาพลังงาน, ราคาแรงงานและยังรอการฟื้นฟูธุรกิจท่องเที่ยวหลังจากสถานการณ์ของโควิดสิบ19 ที่กระทบต่ออัตราเข้าพักโครงการ