DOI: 10.14457/tu.the.2016.1064
title: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการคอนโดมิเนียมระดับบน บริเวณถนนสุขุมวิท ย่านทองหล่อ-เอกมัย

description: ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม มีการขยายรวดเร็ว ด้วยเหตุนี้ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับบนมากขึ้น ด้วยเนื่องจากสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพถูกซื้อขายกันในราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะย่านทองหล่อ ที่ล่าสุดมีการซื้อขายกันที่ราคา 2,000,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นเหตุให้ราคาขายต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมในย่านนั้นต่างปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย จากการศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาดพบว่า การพัฒนาคอนโดมิเนียมในช่วงเวลาที่สถานการณ์ผันผวนเช่นนี้ ตลาดที่ควรจะพัฒนาโครงการมากที่สุด คือ คอนโดมิเนียมระดับบนตั้งแต่ Luxury ถึง Super Luxury ซึ่งยังคงมีอุปทานในตลาดน้อย แต่กลับมีความต้องการสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยโครงการในระดับนี้ จะต้องตั้งอยู่ในทำเลที่ดีที่สุดใจกลางเมือง ซึ่งในปัจจุบันเริ่มเหลือที่ดินให้พัฒนาน้อยลงเรื่อยๆ การศึกษาในครั้งนี้ได้คัดเลือกที่ดินที่ศักยภาพในย่านทองหล่อ-เอกมัย ที่มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับบน โดยตั้งอยู่ติดถนนสุขุมวิท ระหว่างสุขุมวิท 59 และ 61  เป็นที่ดินขนาด 2-2-18 ไร่  เพียง 350 เมตรจากรถไฟฟ้าสถานีทองหล่อ โดยมีอาณาเขตที่ดินโดยรอบดังนี้ ทิศเหนือ ติดกับ บ้านพักอาศัย ทิศตะวันออก  ติดกับ ฟูลเลอตันคอนโดมิเนียมทิศใต้  ติดกับ ถนนสุขุมวิทสายหลัก ทิศตะวันตก ติดกับ  อาคารเอมสตาร์ในการศึกษาในครั้งนี้ได้ทำการศึกษาด้านตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 และกฏหมายต่างๆที่เกี่ยวข้อง ตำแหน่งที่ดินทำการพัฒนาอยู่ใน เขตพระโขนง อยู่ในพื้นที่สีน้ำตาล ประเภท ย. 10-8  ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากที่มี วัตถุประสงค์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมืองชั้นใจที่ต่อเนื่องกับย่านพาณิชยกรรม ศูนย์กลางเมือง และเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน   สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ทั้งนี้จะมีข้อกำหนด FAR ของที่ดินเท่ากับ 8:1  และ OSR ของที่ดิน ร้อยละ 4 ของพื้นที่ก่อสร้าง  ทั้งนี้เนื่องจากเป็นที่ดินตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพและมีมูลค่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจากการศึกษาความเป็นไปได้ของตลาดในเขตที่ดิน จึงมีความเหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการประเภทอาคารสูง โดยพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมในระดับบน ดังจะสรุปรายละเอียดได้ดังนี้ รูปแบบโครงการโครงการคอนโดมิเนียมระดับบน (Luxury) พื้นที่โครงการ2-2-18 ไร่      อาคาร ชั้น ห้องชุด 1 อาคาร , 41 ชั้น , 236 ห้อง ระดับกลุ่มลูกค้ากลุ่มลูกค้าระดับบน รายได้ต่อเดือนสูงกว่า 125,000 บาทขนาดพื้นที่ห้องต่อหน่วย เริ่มต้น 52 – 179 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้น 10.5 ล้าน ราคาขายเฉลี่ย 230,000 บาทต่อตารางเมตร มูลค่าโครงการ4,677,280,000 บาท สิ่งอำนวยความสะดวก     ห้องสมุด , ห้อง Social Club , ห้องออกกำลังกาย , สระว่ายน้ำ, ห้อง Sky Lounge,  Sky Terrace , Electronic Car Charging Station , Shuttle Service (In Area & Airport) ,The Signature Exclusive Service และ  ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการโดยใช้เครื่องมือทางการลงทุนต่างๆได้ผลลัพธ์ออกมาเป็นที่น่าพอใจ ได้แก่ มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการหลังหักภาษี  (NPV)  เท่ากับ     476,504,631.42 อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของโครงการ (IRR Project) เท่ากับ  18.98% และ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนส่วนของเจ้าของ  (IRR Equity) เท่ากับ  29.60% และจากการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ (Sensitivity Analysis) และวิเคราะห์ความเสี่ยงของโครงการโดยใช้วิธีวิเคราะห์สมมติภาพ (Scenario Analysis) เพิ่มเติมโดยการนำเอาปัจจัยต่างๆมาที่คาดว่าเป็นความเสี่ยงของโครงการ ยังได้ผลลัพธ์ออกมาที่น่าพอใจ ดังนั้นจากผลการวิเคราะห์ที่ได้ข้างต้น แสดงให้เห็นว่าความเป็นไปได้ของโครงการนั้นมีความน่าสนใจในการลงทุน