DOI: 10.14457/tu.the.2018.621
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ บนที่ดินเปล่าในพื้นที่ท่าข้าม พระราม 2

description: การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินเปล่า บริเวณริมถนนเลียบวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานครฝั่งใต้ (ถนนกาญจนาภิเษก) ตั้งอยู่ที่แขวงท่าข้าม เขตบางขุนเทียน จังหวัดกรุงเทพมหานคร ที่ดินมีขนาด 34 ไร่ 3 งาน 18 ตารางวา โดยการกลั่นกรองทางเลือกการพัฒนาที่ดินให้เกิดการใช้งานอย่างเหมาะสมและเกิดประโยชน์สูงสุดสำหรับที่ดินแปลงนี้จากการศึกษาทางด้านกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครพบว่า ที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ สีเหลือง ย.2 – 14 ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมที่ดีในบริเวณชานเมือง โดยมีข้อกำหนดของอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) 1.5:1 และอัตราส่วนที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ไม่น้อยกว่า 20% โดยมีการกำหนดให้อาคารมีความสูงได้ไม่เกิน 12 เมตร สำหรับข้อกฎหมายและข้อบังคับอื่น ๆ พบว่า ที่ดินนั้นตั้งอยู่ในระยะแนวเขตของสายส่งไฟฟ้าแรงสูง โดยจะต้องมีการเว้นระยะจากแนวเขต 2 ด้านรวมทั้งสิ้น 45 เมตร แปลงที่ดินนั้นไม่ได้อยู่ในข้อกำหนดของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เขตบางขุนเทียน เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ทำให้การก่อสร้างอาคารให้เป็นไปตามข้อปฏิบัติของกฎหมายควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ดังนั้นที่ดินแปลงนี้จึงสามารถใช้ประโยชน์ได้ดังนี้ บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, บ้านแถว (ทาวน์เฮ้าส์), โรงงาน, โรงแรม, อาคารอยู่อาศัยรวม, พื้นที่พาณิชยกรรม, สำนักงาน และตลาด เมื่อพิจารณาถึงความเหมาะสมทางด้านกายภาพของแปลงที่ดิน การกลั่นกรองทางเลือกในการพัฒนาจึงมีความเป็นไปได้สำหรับ บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์เท่านั้น จากการวิเคราะห์ทางด้านอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่ โครงการหมู่บ้านจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ในระดับ Mid-range ราคา 3.00 – 5.00 ล้านบาท มีความเป็นไปได้ เนื่องจาก อุปสงค์ในพื้นที่ตอบรับต่อสินค้าประเภทนี้ค่อนข้างดี ถือว่าเป็นที่ต้องการของตลาด มีความน่าสนใจในการลงทุน และเมื่อทำการศึกษาทางด้านการเงินเบื้องต้นพบว่า ราคาขายของโครงการที่ศึกษานั้นมีความใกล้เคียงกับคู่แข่งในพื้นที่การขาย แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขันทางด้านราคาการวิเคราะห์พฤติกรรมและความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยการออกแบบสอบถามและสัมภาษณ์ผู้ที่มีความต้องการซื้อทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ท่าข้าม – พระราม 2 จนได้แนวคิดและที่มาของโครงการโดยมีรูปแบบการพัฒนาเป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาดความกว้าง 5 เมตร แปลงที่ดินมีขนาดเริ่มต้น 20 ตารางวา มีการแบ่งฟังก์ชั่นการใช้งานออกเป็น 3 ห้องนอน 1 ห้องอเนกประสงค์ 3 ห้องน้ำ 1 ห้องครัว 1 ห้องนั่งเล่น และที่จอดรถยนต์ 2 คัน คิดเป็นพื้นที่ใช้สอย 120 ตารางเมตร จำนวนยูนิตทั้งหมด 309 ยูนิต มีราคาขายเริ่มต้น 3.20 ล้านบาท ถึง 5.70 ล้านบาท ภายใต้ชื่อ “โครงการ DESCANSAR Park Village ท่าข้าม – พระราม 2”การศึกษาทางด้านการเงิน โครงการมีมูลค่าเท่ากับ 1,075,393,319 บาท มีค่าใช้จ่าย อาทิ ต้นทุนค่าที่ดิน ต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร เป็นต้น เท่ากับ 937,685,246 บาท โครงการมีกำไรสุทธิ เท่ากับ 137,708,074 บาท คิดเป็น 12.81% สำหรับมูลค่าปัจจุบันสุทธิและอัตราผลตอบแทนของการลงทุนพบว่า ในกรณีสถานการณ์ปกติ โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 105,578,514 บาท และมีอัตราผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 22.90% สำหรับกรณีสถานการณ์เลวร้ายที่สุด โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 21,909,504 บาท และอัตราผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 11.50%เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ทั้งหมดแล้ว ผู้จัดทำมีความเห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น สำหรับการอยู่อาศัย ว่าด้วยการปฏิบัติตามข้อกฏหมายอย่างถูกต้อง มีความเหมาะสมทางการตลาด ด้านความสามารถในการขายและผลิตภัณฑ์ที่เป็นที่ต้องการของผู้บริโภค ตลอดจนด้านการเงินที่สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนและเพิ่มมูลค่าของเงินให้กับแหล่งเงินทุนในส่วนของเจ้าของและเจ้าหนี้ได้แม้ว่าจะอยู่ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด