DOI: 10.14457/cu.the.2000.149
title: การปรับปรุงอาคารร้างให้เป็นที่อยู่อาศัย : กรณีศึกษาอาคารร้างบนถนนฉลองกรุงและถนนเจ้าคุณทหาร

description: นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง เป็นนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ประกอบด้วยโรงงานทั้งสิ้น 144 โรงงาน มีจำนวนพนักงานกว่า 47,562 คน การเป็นแหล่งงานนี้เองจึงทำให้เกิดการหลั่งไหลของแรงงานจำนวนมากเพื่อมาทำงานยังนิคมอุตสาหกรรมแห่งนี้ แรงงานดังกล่าวประกอบด้วยแรงงานท้องถิ่นและแรงงานต่างจังหวัด แรงงานต่างจังหวัดนั้นเป็นปัญหาอย่างยิ่ง เพราะจากการงานวิจัยเรื่องความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง พบว่า บริษัทส่วนใหญ่ไม่ได้เตรียมที่อยู่อาศัยให้กับพนักงานเหล่านี้ ประกอบกับที่อยู่อาศัยให้เช่าบริเวณรอบๆ นิคมอุตสาหกรรมมีไม่เพียงพอ และมีสภาพทรุดโทรมมาก จึงทำให้เกิดปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของพนักงาน แต่เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจเช่นปัจจุบันทำให้การลงทุนในการจัดสร้างที่อยู่อาศัยขึ้นใหม่ จำเป็นต้องใช้งบประมาณที่สูงมากเมื่อเทียบกับจำนวนความต้องการที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันพบว่ามีอาคารร้างซึ่งมีลักษณะคล้ายตึกแถวจำนวนมากถึง 772 หน่วย สร้างอยู่รายรอบนิคมอุตสาหกรรมที่ปราศจากการใช้สอย การวิจัยครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์ที่จะปรับปรุงอาคารดังกล่าวให้เป็นที่อยู่อาศัยของพนักงานเหล่านั้น โดยศึกษาใน 2 ด้านคือ ด้านกายภาพของตึกแถวและด้านปัญหา-กิจกรรมในที่อยู่อาศัยปัจจุบันของพนักงาน เพื่อนำมาเป็นแนวทางในการปรับปรุง อาคารร้างบริเวณถนนเจ้าคุณทหาร-ฉลองกรุง มีลักษณะที่คล้ายตึกแถวทั่วไป แต่จะแตกต่างจากตึกแถวทั่วไปตรงที่ ทุกๆ 2-3 ห้องจะมีการเว้นช่องว่างอาคาร 60 เซนติเมตร ซึ่งมีสาเหตุจากบริเวณดังกล่าวเคยอยู่ในพื้นที่สีเขียวซึ่งไม่อนุญาติให้สร้างตึกแถว แต่จากการสำรวจลักษณะทางกายภาพไม่ว่าจะเป็นรูปทรงภายนอก ลักษณะการจัดพื้นที่ใช้สอยภายใน และจากการสัมภาษณ์ผู้ที่เกี่ยวข้องพบว่าผู้ประกอบการมีวัตถุประสงค์ที่จะสร้างอาคารดังกล่าวในลักษณะของตึกแถว ทั้งนี้เพราะตึกแถวได้รับความนิยมสูงจากผู้บริโภค อาคารร้างเหล่านี้จะมี 3 ชั้นครึ่ง (มีชั้นลอย) โดยส่วนใหญ่จะมีด้านหน้ากว้าง 2-3 ช่วงเสาต่ออาคาร ในแต่ละอาคารไม่มีผนังกั้นภายใน มีบันไดคอนกรีตเสริมเหล็กเพียงชุดเดียว บันไดหนีไฟเป็นบันไดลิงตามแบบตึกแถวทั่วไป ต่อมาในปี พ.ศ. 2542 กฎกระทรวงฉบับที่ 414 ได้เปลี่ยนการใช้ที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นพื้นที่สีเหลือง จึงทำให้อาคารดังกล่าวสามารถใช้งานได้มากกว่าอาคารพักอาศัยทั่วไป ดังนั้นหากปรับปรุงอาคารเหล่านั้นให้เป็นที่อยู่อาศัยรวมของพนักงาน ก็จะสอดคล้องกับลักษณะการใช้ที่ดินตามพระราชบัญญัติผังเมือง การศึกษาที่อยู่ปัจจุบันของพนักงานพบว่า หอพักส่วนใหญ่จะมีขนาด 2.5x3.5 มีห้องน้ำในตัว ปัญหาที่พบคือ การระบายอากาศ การเดินทางไกล ปัญหาการดื่มสุราส่งเสียงดัง เป็นต้น ส่วนกิจกรรมในการอยู่อาศัยพบว่า, ผู้เช่านิยมซื้ออาหารขึ้นมารับประทานในห้องพักจึงควรมีส่วนเตรียมอาหารไว้รองรับ ผู้เช่ามักจะซักรีดเองจึงควรเตียมพื้นที่ตากผ้าไว้รองรับ, การพักผ่อนในวันหยุดนิยมการดูทีวีจึงควรเตรียมเสาอากาศรวม, พนักงานบางส่วนทำงานระบบกะ ประตูหอพักจึงควรเข้าออกได้ตลอด 24 ชั่วโมง, พนักงานกว่าร้อยละ 39 เดินทางโดยรถยนต์-รถมอเตอร์ไซด์จึงควรมีที่จอดรถบริการ, ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ จะถูกนำมาเป็นแนวทางในการปรับปรุงตึกแถวให้เป็นที่อยู่อาศัยของพนักงานต่อไป จากการศึกษาพบว่ามีความต้องการเช่าจำนวนมากถึงร้อยละ 51.33 (ประมาณ 24413 คน) ซึ่งเป็นไปไม่ได้ที่ปรับปรุงอาคารร้างทั้งหมดให้เป็นที่อยู่อาศัยของแรงงานทั้งหมดได้จึงทำการคัดเลือกเฉพาะกลุ่มเป้าหมายที่สามารถรองรับได้ โดยการศึกษาพบว่ากลุ่มที่มีความเหมาะสมคือผู้เช่าที่มีระดับการศึกษาปวช. ขึ้นไปซึ่งบุคคลเหล่านี้จะเป็นช่างฝีมือและพนักงานธุรการ จนถึงระดับหัวหน้างาน เป็นส่วนใหญ่ทั้งนี้ต้องมีรายได้ประจำเฉลี่ยประมาณ 6000-12000 บาทขึ้นไป และในกรณีที่เป็นผู้ที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรมส่งออกพนักงานเหล่านั้นยังมีรายได้พิเศษเพิ่มเติมอีก การคัดเลือกกลุ่มเป้าหมายนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งเพราะจะเป็นตัวชี้ว่าโครงการนี้ จะมีความเป็นไปได้สูงขึ้น ส่วนผู้ที่ต้องการเช่าส่วนที่เหลือควรแก้ปัญหาด้วยวิธีอื่น แนวทางการปรับปรุงได้ทำการวิเคราะห์ลักษณะการจัดวางผังของแต่ละกลุ่มอาคารว่ามีความเหมะสมที่จะใช้งานในรูปแบบใดหลังจากนั้นจึงพบว่าชนิดของกลุ่มอาคารที่พบมากที่สุดคือกลุ่มอาคารประเภทติดถนนใหญ่การวิจัยจึงได้ศึกษาในรายละเอียดต่อไปโดยกำหนดแนวทางในการปรับปรุงเป็น 3 แนวทางตามลักษณะการเป็นเจ้าของโดยให้แต่ละแนวทางจะมีห้องพักขนาดใหญ่ ประกอบด้วยส่วนห้องนอนและห้องอเนกประสงค์ รองรับผู้อาศัยได้3-4 คนต่อห้อง โดยผู้เช่าแต่ละคนจะจ่ายเพียงไม่เกิน 967-1300 บาท การปรับปรุงจะยึดรูปแบบโครงสร้างเติมให้มากที่สุดและจะให้มีการเปลี่ยนน้อยที่สุด ในด้านของรูปแบบการลงทุนพบว่า หากนำอาคารและที่ดินมาคิดเป็นต้นทุนแบบเต็มมูลค่า จะมีจุดคุ้มทุนประมาณ 7-8 ปี แต่ถ้าประเมินมูลค่าของอาคารและที่ดินลดลงตามที่ควรจะเป็นจุดคุ้มทุนจะสั้นลงเหลือประมาณ 4-6 ปี