DOI: 10.14457/tu.the.2020.206
title: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการ หมู่บ้านพึ่งพาตนเองอย่างยั่งยืน จ.เชียงใหม่

description: โครงการ Farm from home เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมพื้นที่การเกษตร ที่เริ่มต้นจากการพัฒนาเพื่อแก้ปัญหาวิกฤตการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันและกําลังจะเกิดขึ้นในอนาคตให้ผู้อยู่อาศัยสามารถพึ่งมาตนเองได้ มีแนวความคิดพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืนต่อผู้อยู่อาศัยและสังคมโดยรอบ โดยคํานึงถึงบริบท ของเศรษฐกิจ สังคม และ สิ่งแวดล้อมภายใต้สโลแกน “sustainable living for all ”โครงการ Farm from home ตั้งอยู่บน ถนนหมายเลข 6002 ตําบล สันกําแพง อําเภอสันกําแพง จังหวัดเชียงใหม่ บนที่ดินขนาด 20-1-94 ไร่ บริเวณที่ตั้งโครงการล้อมรอบด้วยพื้นที่การเกษตรและบ้านพักอาศัยเหมาะแก่การพักผ่อน และอยู่ติดกับอําเภอเมืองเชียงใหม่ซึ่งสามารถเดินทางได้สะดวก ผ่านเส้นวงแหวน สําหรับผู้ที่ต้องเดินทางไปทํางานหรือใช้สิ่งอํานวยความสะดวกภายในอําเภอเมือง ในระยะเวลาไม่เกิน 20 นาทีเหมาะสําหรับกลุ่มลูกค้า ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อขยายครอบครัว มีสมาชิกในครอบครัวตั้งแต่ 2 –3 วัยเน้นความสัมพันธ์ในการอยู่ร่วมกัน รวมถึงประชากรที่ต้องการย้ายถิ่นที่อยู่อาศัยหลบหนีความวุ่นวายจากสังคมเมืองมาสู่จังหวัดเชียงใหม่จากการพิจารณาทางกายภาพที่ตั้ง ทั้งในด้านกฎหมาย สภาพแวดล้อม ลักษณะรูปร่างที่ดิน ความเป็นไปได้ทางการตลาด พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นโครงการที่เหมาะกับที่ดินโครงการมากที่สุด เมื่อพิจารณาและเปรียบเทียบกับคู่แข่งในย่านนั้น สําหรับระดับบ้านเดี่ยวที่มีการออกแบบเพื่อรองรับผู้สูงอายุควรอยู่ประมาณช่วง 3-6 ล้านบาท เน้นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าตลาดกลางระดับบน โดยกลุ่มลูกค้าหลัก คือกลุ่มลูกค้าที่ทํางานหรือมีครอบครัวที่อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่ขอบเขตตลาด และกลุ่มลูกค้าที่ต้องการย้ายถิ่นฐานไปพักผ่อนหรือกลับภูมิลําเนา รายได้รวมต่อเดือน 50,000 บาทขึ้นไป โดยการซื้อที่อยู่อาศัยจะใช้วิธีการกู้ร่วมภายในโครงการประกอบด้วย บ้านเดี่ยวทั้งหมด 24 หลัง พร้อมที่ดินทําเกษตรทฤษฎีใหม่ตามหลักกสิกรรมธรรมชาติ ที่ดินเริ่มต้น 165 ตร.วา มีแบบบ้านให้เลือกตามความต้องการและขนาดครอบครัวของผู้อยู่อาศัย พร้อมพื้นที่สวนเกษตรส่วนกลาง และ ที่ดินขนาด 400 ตร.วา ที่มีทั้งพื้นที่โคก หนอง นา ในบริเวณ พร้อมบริการผู้ดูแลสวนพิเศษส่วนตัว สิ่งอํานวยความสะดวกต่างๆ เช่นอาคารอเนกประสงค์ สาหรับจัดกิจกรรม หรือ workshop, ศูนย์การเรียนรู้และให้ความช่วยเหลือในโครงการ, สวนผัก, ทะเลสาบส่วนกลาง, ร้านค้าผลิตภัณฑ์ของคนในชุมชน คาดว่าจะใช้เวลาตั้งแต่เตรียมการก่อสร้าง-ช่วงก่อสร้างแล้วเสร็จ จนถึงโอนกรรมสิทธิ์และปิดโครงการได้ใน 26 เดือนสมมติฐานทางการเงินกําหนดให้สัดส่วนผู้ลงทุน และเงินกู้สถาบันที่สัดส่วน 40:60 โดยต้นทุนโครงการ 66.93 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินลงทุนส่วนเจ้าของ 26.78 ล้านบาท และเงินกู้สถาบัน 40.16 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 7.25% โดยมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) อยู่ที่ 9.48% ซึ่งหากพิจารณาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อวิเคราะห์หาผลตอบแทน ในกรณีฐาน (Base Case) พบว่า ผลตอบแทนมูลค่าปัจจุบัน(NPV) 8.99 ล้านบาท และ อัตราผลตอบแทน (IRR) ที่ 19.12% ซึ่งสูงกว่า ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย(WACC) สามารถลงทุนได้เมื่อพิจารณาถึงงบกําไรขาดทุนของโครงการจะเห็นได้ว่าต้นทุนขายของโครงการอยู่ที่ร้อยละ 73.13 ของรายรับทั้งหมด, ค่าใช้จ่ายในการบริหารและการดําเนินงาน (EBIT) อยู่ที่ร้อยละ 18.75 ของรายรับทั้งหมด และดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ร้อยละ 2.85 ของรายรับทั้งหมด จึงทําให้โครงการหมู่บ้านพึ่งพาตนเองอย่างยั่งยืน Farm from home มีกําไรสุทธิอยู่ที่ร้อยละ 12.71 ของรายรับดังนั้นจะเห็นได้ว่าโครงการ มีความเป็นไปได้ทางการเงินและมีความเหมาะสมสาหรับการลงทุนพัฒนาโครงการจากการวิเคราะห์วิเคราะห์สมมติภาพ (Scenario Analysis) เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ทางด้านการเงินในส่วนต่างๆ รวมถึงสถานการณ์ต่างๆ ที่โครงการอาจเกิดขึ้นได้ในอนาคตทางโครงการ Farm from home ก็ยังทําให้โครงการสามารสร้างผลตอบแทนได้แต่อาจจะไม่ได้เท่าที่คาดหวังและจะเป็นในทิศทางที่คาดหวังอยู่ถ้าทางโครงการสามารถควบคุมต้นทุนของโครงการในส่วนต่างๆและสร้างมูลค่าให้ราคาขายได้ ก็จะสามารถสร้างผลตอบแทนอย่างเต็มศักยภาพ ดังนั้นจะเห็นได้ว่าโครงการ มีความเป็นไปได้ทางการเงินและมีความเหมาะสมสําหรับการลงทุนพัฒนาโครงการ