DOI: 10.14457/tu.the.2015.312
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่าในอำเภอธาตุพนม จังหวัดนครพนม

description: การศึกษาอิสระฉบับนี้เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่าในอำเภอธาตุพนม จังหวัดนครพนม  เป็นการวิเคราะห์ความเป็นไปในการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว (Site Looking for Use) เป็นการพิจารณาการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเต็มศักยภาพ (Highest and Best Use) โดยที่ดินที่ทำการศึกษาตั้งอยู่ที่ตำบลธาตุพนมเหนือ อำเภอธาตุพนม จังหวัดนครพนม มีเนื้อที่ดินทั้งหมด 7-1-62.8 ไร่ (2,962.80 ตารางวา) ตั้งอยู่ในเขตเทศบาลตำบลธาตุพนม ห่างจากวัดพระธาตุพนมวรมหาวิหารประมาณ 1.5 กิโลเมตร ผู้ศึกษาจึงได้ทำการวิเคราะห์ด้านกฎหมายทำการกลั่นกรองและประเมินแนวความคิดในการพัฒนาโครงการเพื่อให้ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเต็มศักยภาพ (Highest and Best Use) ได้ข้อสรุปว่า จะพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรบนที่ดิน 7-1-62.8 ไร่ (2,962.80 ตารางวา) ในรูปแบบบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1 ที่จอดรถ ในสไตล์ร่วมสมัยบนพื้นที่ดินขนาดมาตรฐาน 52 ตารางวา มีพื้นที่ใช้สอย 107.5 ตารางเมตร มีจำนวนหน่วยขาย 35 หน่วย และใช้เวลาในการพัฒนาโครงการประมาณ 16 เดือน โดยราคาขายแปลงมาตรฐานเท่ากับ 2,475,000.00 บาท/แปลง และราคาขายที่ดินส่วนเกิน 17,000 บาทต่อตารางวา โดยมีกลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการ คือ คนที่อาศัยอยู่ในอำเภอธาตุพนม และทำงานในอำเภอธาตุพนมเป็นหลัก โดยจะเน้นกลุ่มอาชีพ ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ ลูกจ้าง/พนักงานบริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้แน่นอนและมีศักยภาพในการวิเคราะห์ทางด้านการเงิน แหล่งเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการมาจาก 2 ส่วน ได้แก่ เงินทุนของเจ้าของและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน โดยจะใช้อัตราดอกเบี้ยเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีที่สูงที่สุดในปัจจุบันจากธนาคารพาณิชย์ 4 ธนาคาร (Minimum Loan Rate, MLR) +1% เท่ากับ 7.525% และมีอัตราการคิดลด (Discounted Rate: WACC) เท่ากับ 12.86% ซึ่งมูลค่าโครงการรวมเท่ากับ  88,713,875.00 บาท และต้นทุนโครงการทั้งหมด 73,576,241.25 บาท โดยเป็นเงินทุนของเจ้าของและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินคิดเป็น 47.01% และ 52.99% ตามลำดับสรุปการวิเคราะห์ทางการเงินพบว่า โครงการมีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการลงทุนเนื่องจาก NPV มีค่าเป็นบวก และ IRR ที่ได้สูงกว่า Discounted Rate ของโครงการดังนี้PROJECT SUMMARYNet Present Value, NPV        4,933,869.62Internal Rate of Return, IRR22.41%Sales Period                        11 เดือนPayback Period                        24 เดือนผู้ศึกษาได้ทำการวิเคราะห์ความอ่อนไหว (Sensitivity Analysis) โดยการทดสอบการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยต่างๆ เช่น รายได้จากราคาขาย ต้นทุนค่าก่อสร้าง และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ โดยหากราคาขายลดลงถึง 10% และต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นถึง 20% จะทำให้ NPV เริ่มเปลี่ยนเป็นลบและ IRR เริ่มน้อยกว่า Discounted Rate หมายความว่า ณ จุดดังกล่าวไม่ควรลงทุนในโครงการ จึงจำเป็นต้องระมัดระวังกรณีดังกล่าวเป็นพิเศษ และหากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับตัวลดลงและเพิ่มขึ้นครั้งละ 0.2 % จะทำให้ NPV เปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นและลดลงครั้งละประมาณ 54,000 บาท และ IRR ยังคงเดิม  อีกทั้งได้ทำการวิเคราะห์สถานการณ์ (Scenario Analysis) ในสมมติฐาน Best case, Base case, และ Worst case โดยการเปลี่ยนแปลงราคาขาย ต้นทุนค่าก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และระยะเวลาในการขาย ซึ่งให้ผลการวิเคราะห์ดังนี้Scenario     NPV (บาท)          IRR (%)   Payback PeriodBest case     13,619,957.32  41.23%        20 เดือนBase case     4,933,869.62          22.41%        24 เดือนWorst case     -3,914,023.86  6.66%        มากกว่า 30 เดือน