DOI: 10.14457/tu.the.2016.877
title: มาตรการภาษีเพื่อลดการเก็งกำไรในธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

description: การเก็งกำไร ก่อกำเนิดขึ้นจากการพัฒนาของระบบเศรษฐกิจ ซึ่งการดำรงอยู่ของการเก็งกำไรมีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของตลาด ให้เกิดความคล่องตัว และมีเสถียรภาพมากยิ่งขึ้น ผ่านกลไกที่เรียกว่า “ราคา” ที่เป็นตัวกำหนดอุปสงค์และอุปทานให้อยู่ในจุดดุลยภาพ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการเก็งกำไรย่อมมีอยู่เสมอ หากยังคงมีการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจ เนื่องจากการเก็งกำไรจะสร้างมูลค่าให้กับสินทรัพย์ในตลาดทางการเงิน และสะท้อนความเป็นไปของผู้เข้าร่วมกิจกรรมและภาพรวมของสภาวการณ์ของวัฏจักรธุรกิจ แต่หากสัดส่วนของการเก็งกำไรมีมากเกินความเหมาะสม ย่อมเป็นการบิดเบือนความต้องการบริโภคที่แท้จริง และนำไปสู่การใช้ทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดเพื่อผลิตสินค้าโดยมิได้มุ่งประสงค์ประโยชน์แห่งการใช้สอย แต่เป็นเพียงวัตถุแห่งการแสวงหาส่วนต่างของราคาซื้อขายที่เรียกว่า “กำไร” เป็นสำคัญอสังหาริมทรัพย์ เป็นที่ยอมรับว่าเป็นทรัพยากรที่มีความยืดหยุ่นต่ำ แต่มีมูลค่าทางตลาดสูง เนื่องจากเป็นทรัพยากรที่มีความจำเป็นในการดำรงชีวิตของบุคคล ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย หรือต้นทุนในการประกอบกิจการ ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์จึงเป็นที่นิยมของผู้ที่ต้องการแสวงหากำไรจากความผันผวนของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากการเก็งกำไรกลายเป็นกระแสนิยม จนไม่อาจควบคุมได้ ย่อมก่อให้เกิดความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นด้านรายได้ อันเป็นผลตอบแทนจากการดำเนินกิจกรรม หรือด้านที่อยู่อาศัย อันเป็นประโยชน์ที่ต้องตามความประสงค์โดยสภาพของอสังหาริมทรัพย์ ที่บุคคลไม่อาจเข้าถึงได้ และหากกิจกรรมการเก็งกำไรดำเนินไปสู่จุดอิ่มตัว หลุดกรอบแห่งดุลยภาพ เนื่องจากมีความถ่างของอุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์มากจนเกินไป ย่อมนำไปสู่ภาวะการแตกของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์อันเป็นวิกฤตการณ์ที่สร้างความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจทั้งระบบได้การแก้ไขปัญหาการเก็งกำไรในธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยใช้เครื่องมือทางการคลังที่เรียกว่า “ภาษีอากร” เป็นสิ่งที่รัฐควรออกแบบให้ครอบคลุมถึงกิจกรรมการเก็งกำไรอันจะสร้างความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจที่ดำรงอยู่ในปัจจุบันและอาจมีขึ้นในภายหน้า ซึ่งปัจจุบันมีภาษีอากรที่เก็บจากการทำธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ และภาษีอากรที่เก็บจากรายได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ภาษีเงินได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาษีธุรกิจเฉพาะที่จัดเก็บจากธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ยังมีประสิทธิภาพไม่เพียงพอที่จะแก้ไขปัญหาดังกล่าวปัญหาความมีประสิทธิภาพของมาตรการภาษีที่จัดเก็บจากการดำเนินธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรประการสำคัญ มี 3 ประการ ได้แก่ ประการแรก ปัญหาการกำหนดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะและระยะเวลาการถือครอง เนื่องจากอัตราคงที่ในภาษีธุรกิจเฉพาะไม่สามารถลดการเก็งกำไรในธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีลักษณะการดำเนินกิจกรรมที่หลากหลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ช่วงระยะเวลาในการถือครองอสังหาริมทรัพย์แล้วขาย และความถี่ในการดำเนินธุรกรรม การใช้อัตราคงที่ กับกิจกรรมการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะแตกต่างกันให้เหมือนกัน อาจมีประสิทธิภาพไม่เพียงพอที่จะลดกิจกรรมดังกล่าวได้ประการที่สอง ปัญหาการกำหนดพื้นที่และระยะเวลาเพื่อการบังคับใช้ภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากกิจกรรมการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์โดยส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นในพื้นที่ที่มีมูลค่าสูงหรืออาจมีมูลค่าในอนาคต อันเนื่องมาจากการดำเนินนโยบายสาธารณะของรัฐ ดังนั้น การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์จึงจำกัดอยู่ในพื้นที่เขตใดเขตหนึ่ง เช่น เขตเมือง หรือเขตเศรษฐกิจ เป็นต้น การบังคับใช้ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ จึงอาจไม่สามารถบรรเทาความรุนแรงของกิจกรรมการเก็งกำไรที่อาจจำกัดเพียงบริเวณใดบริเวณหนึ่งได้ นอกจากนี้ หากมีการจำกัดระยะเวลาเพื่อการบังคับใช้ที่เหมาะสม เมื่อกิจกรรมการเก็งกำไรลดลง ก็จะทำให้กลไกการทำงานของมาตรการภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นประการที่สาม ปัญหาอื่นๆ ได้แก่ การกำหนดอัตราอากรแสตมป์ ฐานภาษีเงินได้ และการหักค่าใช้จ่าย แม้ว่าจะไม่ได้ช่วยลดการเก็งกำไรจากธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่จะทำให้กลไกการทำงานของภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อลดกิจกรรมการเก็งกำไรดังกล่าวเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและสัมฤทธิ์ผลวิทยานิพนธ์ฉบับนี้ จะทำการศึกษามาตรการภาษีเพื่อลดการเก็งกำไรในธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยโดยเปรียบเทียบมาตรการภาษีที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกรรมดังกล่าวในต่างประเทศ ได้แก่ ฮ่องกง สิงคโปร์ และสหราชอาณาจักร เพื่อเป็นแนวทางในการแก้ไขปัญหาต่อไป