DOI: 10.14457/tu.the.2016.1042
title: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการอาคารชุดพักอาศัยสําหรับผู้สูงอายุยุคใหม่ (baby boomers)

description: โครงการ THE MOST เปนโครงการอาคารชุดพักอาศัยสําหรับผูสูงอายุยุคใหม ชนชั้น กลาง ที่เกิดในชวงยุค Baby Boomers (อายุ52-70ป) โครงการตั้งอยูบริเวณ ซอยรามอินทรา 14 แยก 11 แขวง ทาแรง เขต บางเขน กรุงเทพมหานคร บนเนื้อที่  4 ไร  3 งาน 60 ตร.ว.(1,960 ตร.ว) ในเบื้องตนไดทําการศึกษาถึงรูปแบบที่พักอาศัยที่เหมาะสมสําหรับผูสูงอายุ กลุมเปาหมายโครงการ,ปจจัยที่มีผลตอการตัดสินใจซื้อหองชุดพักอาศัยสําหรับผูสูงอายุ,สิทธิ์ในการ ครอบครองแบบเชาเพื่อที่จะรักษารูปแบบแนวทางของโครงการที่เปนที่พักอาศัยสําหรับผูสูงอายุ เทานั้น,เกณฑในการเลือกทําเลที่ตั้งที่เหมาะสมสําหรับโครงการที่พักอาศัยสําหรับผูสูงอายุ มี รายละเอียดดังนี้ ในสวนของรูปแบบที่อยูอาศัยเหมาะสมสําหรับผูสูงอายุกลุมเปาหมายโครงการคือ ที่ อยูอาศัยประเภท Independent Living โดยที่อยูอาศัยประเภทนี้รองรับผูสูงอายุที่ยังคงมีสุขภาพ แข็งแรงเปนหลักและตองการการอยูอาศัยแบบอิสระ ซึ่งภายในโครงการจะมีเพียงบริการเกี่ยวกับ สุขภาพเบื้องตนเทานั้น เชน มีเจาหนาที่ผูเชี่ยวชาญเกี่ยวกับการดูแลผูสูงอายุหรือพยาบาลวิชาชีพ ประจําโครงการเพียง 1-2 คน ในการดูแลและคอยใหความชวย   เหลือเบื้องตนและจากการศึกษาขอมูล โครงการที่พักอาศัยสําหรับผูสูงอายุรูปแบบ Independent Living ในไทย เชน โครงการสวางคนิเวศ พบวากลุมเปาหมายที่มาพักอาศัยภายในโครงการสวนมากเปนผูสูงอายุที่มีสถานภาพโสด ถึงรอยละ 80  ในสวนของปจจัยที่มีผลตอการตัดสินใจซื้อหองชุดพักอาศัยสําหรับผูสูงอายุ จาก การศึกษาทบทวนวรรณกรรมพบวามี 7 ปจจัยหลัก ซึ่งประกอบดวย ปจจัยดานทําเลที่ตั้งและการ เขาถึงแหลงบริการภายนอก,บรรยากาศโดยรอบที่พักอาศัย,ปจจัยดานความสูงของอาคารและ คุณภาพของหองพักอาศัย,คุณภาพในการใหบริการของเจาหนาที่และแพทยภายในโครงการ,ปจจัย การสงเสริมความสัมพันธของผูสูงอายุภายในโครงการ,ปจจัยดานแหลงงานสําหรับผูสูงอายุในวัยเกษียณและปจจัยดานสิ่งอํานวยความสะดวกในคอนโดมิเนียมผูสูงอายุ ซึ่งจากการสัมภาษณเชิงลึก ผูสูงอายุในโครงการสวางคนิเวศและผูสูงอายุที่อาศัยในคอนโดทั่วไปพบวามีรูปแบบความคิดเห็นที่ คลายคลึงกันในเรื่องของ ปจจัยดานบรรยากาศโดยรอบที่พักอาศัยซึ่งตองการความสงบ อากาศที่ดี และรมรื่นจากบรรยากาศสวนภายในโครงการ ,ปจจัยดานความสูงของอาคารและคุณภาพของหองพัก ซึ่งตองการอาคารที่มีความสูงไมเกิน 8 ชั้นเนื่องจากคํานึงถึงความปลอดภัยหากเกิดเหตุฉุกเฉินและ ตองการหองพักที่มีการแบงเปนสัดสวนที่ชัดเจนโดยมีขนาดหองพักตั้งแต 40 ตร.ม.ขึ้นไปและมีการ ออกแบบโดยใชหลักการ universal design,ปจจัยดานการสงเสริมความสัมพันธของผูสูงอายุภายใน โครงการ เปนปจจัยที่ผูสูงอายุใหความสําคัญมากเนื่องจากตองการสรางความสัมพันธอันดีกับเพื่อนวัย เดียวกันภายในโครงการ เพื่อใหเกิดการดูแลชวยเหลือเกื้อกูลซึ่งกันและกันและเปนเพื่อนยามเหงา ใน สวนของปจจัยที่มีความคิดเห็นแตกตางกันนั้นมักขึ้นอยูกับสภาวะทางการเงินของผูสูงอายุรวมถึงการ วางแผนการดําเนินชีวิตหลังวัยเกษียณ ของผูสูงอายุ นอกจากนี้ในสวนของการศึกษาถึงสิทธิ ครอบครองแบบเชาอสังหาริมทรัพยสําหรับผูสูงอายุพบวา รัฐออนตาริโอ ในประเทศแคนนาดามีการใชรูปแบบสิทธิครอบครองแบบเชาซื้อตลอดชีวิตผูเชา(lease life)อยางแพรหลาย โดยในบริษัทพัฒนา อสังหาริมทรัพยเอกชน มักใชรูปแบบสิทธิครอบครองแบบเชาซื้อตลอดชีวิตผูเชา(lease life) ประเภท market value ซึ่งจูงใจผูสูงอายุในการเขาพักอาศัยในโครงการและทําใหโครงการประสบความสําเร็จ ทั้งทางดานการเงินพรอมทั้งสามารถรักษาแนวทางของโครงการสําหรับการเปนที่พักอาศัยสําหรับ ผูสูงอายุเทานั้น จากการศึกษาขอมูลทั้งหมดดังกลาวจึงนําขอมูลขางตนมาใชเปนแนวทางการวาง รูปแบบของโครงการ ในสวนของการศึกษาเพื่อหาทําเลที่ตั้งที่เหมาะสมสําหรับโครงการอาคารชุดพัก อาศัยสําหรับผูสูงอายุจาก DIPNR,Knight Frank และจากรายละเอียดที่ไดจากการสัมภาษณเชิงลึก โครงการไดเลือกใชหลักเกณฑหลักทั้งหมด 6 ประการ ไดแก ทําเลที่ตั้งควรอยูใกลกับโรงพยาบาลและ ศูนยการคา,ทําเลที่ตั้งไมควรหางจากถนนหลักเกิน 400 เมตร,ใกลขนสงมวลชนสาธารณะ,มีความ ปลอดภัย,มีคุณภาพอากาศที่ดีและใกลแหลงงานที่รองรับผูสูงอายุวัยเกษียณ ซึ่งพบวาทําเลที่ตั้งที่อยู ในเกณฑขางตนมีทั้งหมด 2 แหงคือ ทําเลที่ตั้งในเขตบางคอแหลมและบางเขน ซึ่งจากการพิจารณา ดานราคาขายหองชุดที่เหมาะสมสําหรับผูสูงอายุกลุมเปาหมายโครงการชนชั้นกลาง พบวาที่ดินในเขต บางเขนสามารถตั้งราคาขายที่เหมาะสมตอการซื้อไดมากกวาในสวนของรูปแบบโครงการทางดานผลิตภัณฑและการขาย โครงการเปนอาคารชุดพัก อาศัย 7 ชั้นขนาดพื้นที่กอสราง 12,000 ตร.ม. พื้นที่ขาย 9,360 ตร.ม.แบงออกเปน 6 อาคาร มี จํานวนหองชุดทั้งหมด 216 หองแบงเปนหองชุดขนาด 40 ตร.ม. 180 หอง หองชุดขนาด 60 ตร.ม. 36 หอง พื้นที่สวนกลางภายในโครงการประกอบดวย รานคา 7-11,รานอาหาร,ฟตเนส,สระวายน้ํา, โรงอาหารกึ่ง co-working space,พื้นที่ medical,ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม.และระบบ key card access ในสวนของการออกแบบรูปลักษณอาคารเนนความทันสมัย(modern)แบบเรียบงาย โดยใชโทนสีน้ําตาลเปนหลัก ระดับราคาขาย 72,000 บาท/ตร.ม. ในสวนของรูปแบบการสงเสริมการ ขายของโครงการเนนในรูปแบบการสรางความคุมคาตอผูสูงอายุ เชน ประกันสุขภาพและการใหอัตรา ดอกเบี้ย 3.2% สําหรับผูสูงอายุที่จองสิทธิ์การเขาอยูอาศัยระหวางโครงการกําลังดําเนินการกอสราง การพิจารณาความเปนไปไดทางการเงินของโครงการ สรุปไดวาโครงการมีความเปนไป ไดในการลงทุน โดยมีมูลคาปจจุบันสุทธิของโครงการและสวนของเจาของเทากับ 109,208,009 บาท และ88,149,747 บาทตามลําดับ ในสวนของอัตราผลตอบแทนโครงการและสวนของเจาของ(IRR) 33% และ 52% ตามลําดับโดยมีปจจัยที่สงผลกระทบตอโครงการมากที่สุดคือการเพิ่มหรือลดราคา ขายสิทธิ์ในการเขาพักอาศัยภายในโครงการ และจากการวิเคราะหสมมติภาพในกรณีสถานการณที่แย ที่สุด(worst case) มูลคาปจจุบันสุทธิของโครงการและสวนของเจาของยังคงเปนบวก ซึ่งเทากับ 67,736,873 บาทและ 47,802,080 บาทตามลําดับและอัตราผลตอบแทนในการลงทุนเทากับ 25% และ 34% ตามลําดับ จะเห็นไดวายังคงมากกวาตนทุนทางการเงินของโครงการ(WACC)และอัตรา ผลตอบแทนที่นักลงทุนคาดหวัง(Ke)