DOI: 10.14457/tu.the.2018.581
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินเปล่าบนถนนพัทยา สาย 3 (เฉลิมพระเกียรติ) ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี

description: ชื่อโครงการ: โรงแรมชัมบาลา หรือ Hotel Shambhalaประเภทโครงการ:โรงแรมลักษณะกายภาพ ทำเลและที่ตั้ง-ที่ดินเนื้อที่ 2,996 ตารางเมตร (1 ไร่ 3 งาน 49 ตารางวา) หน้ากว้าง 57.8 เมตร ลึก 49 เมตร รูปร่างคล้ายสี่เหลี่ยมคางหมู หันหน้าออกทางทิศตะวันออก-โครงการตั้งอยู่ที่ ถนนพัทยาสาย 3 (เฉลิมพระเกียรติ) ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี-สถานที่ท่องเที่ยวใกล้เคียง ได้แก่ บิ๊กซี, โฮมโปร, ปราสาทสัจธรรม, เมืองจำลองพัทยา, Walking Street, Central Festival พัทยา-กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมที่ใกล้เคียง ได้แก่ นิคมฯโรจนะบ่อวิน, นิคมฯโรจนะแหลมฉบัง, นิคมฯแหลมฉบัง, นิคมฯปิ่นทอง -ระยะห่างจากทะเล: 1.5 กิโลเมตร -ระยะห่างจากสนามบินอู่ตะเภา:45 กิโลเมตร-ระยะห่างจากสถานีขนส่ง: 7 นาที-ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูง:30 นาทีจากการศึกษาและกลั่นกรองทางความคิดเบื้องต้น ผ่านการวิเคราะห์ทางกฎหมาย ทางกายภาพ ทางการตลาด และทางการเงิน พบว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้ในการลงทุนมากที่สุด เนื่องจากมีความต้องการทางการตลาด มีอัตราการเติบโตของกลุ่มลูกค้า มีอัตราการเข้าพักสูง และโครงการสามารถกำหนดอัตราค่าห้องพักได้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ทำให้สามารถแข่งขันได้จากการศึกษาความต้องการของตลาดและการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการที่เป็นคู่แข่งทางตรง เพื่อกำหนดรูปแบบและองค์ประกอบของโครงการที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้ามากที่สุด โดยสรุปได้ดังนี้รูปแบบของโรงแรมโรงแรมคุณภาพและมาตรฐานระดับ 4 ดาวบนราคา 3.5 ดาวลักษณะการออกแบบรูปแบบงานสถาปัตย์ เน้นการผสานอารยะธรรมสมัยใหม่เข้ากับความสงบ และเป็นส่วนตัว และเน้นความรู้สึกถึงธรรมชาติโดยการน้ำสวนแทรกเข้าไปในส่วนต่างๆของอาคาร ซึ่งจะทำให้ผู้เข้าพักรู้สึกสงบ สว่าง ดั่งไปซัมบาลา ท่ามกลางเมืองท่องเที่ยวที่วุ่นวาย ลักษณะอาคาร-อาคารสูง 8 ชั้น และชั้นใต้ดินสำหรับจอดรถ -พื้นที่ก่อสร้าง 9,608.00 ตารางเมตร พื้นที่ขาย 3,456 ตารางเมตร ที่จอดรถ 43 คัน -ชั้น 2 มีห้องประชุมและสัมมนาขนาด 288 ตรม.รองรับได้ 190 คน การออกแบบ ceiling สูงถึง 4.074 เมตร เพื่อรองรับงานจัดเลี้ยง งานสัมมนา ได้ครบทุกประเภท-สิ่งอำนวยความสะดวก ได้แก่ ร้านอาหาร, Pool Bar, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส และสปารูปแบบห้องพัก -แบบ Deluxe จำนวน 128 ห้อง ขนาด 27 ตารางเมตร -สิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้อง ได้แก่ เตียง King Bed, Terrace, ทีวี, ตู้เสื้อผ้า, Build-in furniture, อ่างอาบน้ำระดับราคาห้องพักห้องขนาด 27 ตารางเมตร ค่าห้อง 2,500 – 3,081 บาทต่อคืน มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ ณ ปีที่รายได้คงที่ เท่ากับ 81.36% กลุ่มเป้าหมาย-นักเดินทางเพื่อการท่องเที่ยวและพักผ่อน (Leisure Travellers) ประเภทที่เดินทางเข้าพักตามลำพัง F.I.T (Free Individual Traveller) หรือหมายถึง ประเภทที่ชอบการท่องเที่ยวแบบลำพัง และที่มากับกรุ๊ปทัวร์ โดยคาดหวังกับลูกค้ากลุ่มนี้ 80%-นักเดินทางเพื่อการประชุมหรือสัมนา หรือ MICE โดยคาดหวังกับลูกค้ากลุ่มนี้ 20%บทสรุปทางการเงิน-มูลค่ารวมของโครงการ 259,016,377.92 บาท (ค่าที่ดิน 32,852,697.92 บาท + ค่าก่อสร้างทั้งหมด 226,163,680.00 บาท)-ห้องขนาด27 ตารางเมตร ค่าห้อง 2,500 – 3,081 บาทต่อคืน มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ ณ ปีที่รายได้คงที่ เท่ากับ 81.36% -Average Daily Rate 2,765.33 บาท/คืน/ห้อง-Income Structure : ค่าห้อง 78.71%, อาหารและเครื่องดื่ม 19.68%, อื่นๆ 1.61%-ต้นทุนทางการเงิน(WACC) = 8.81%-IRR = 12.14% D/E 1 : 5 NPV = 78,867,246.00 บาท Payback Period 10 ปี 9 เดือน-Cost Per Key 2,023,565.45 บาท ต่อ ห้อง -Rev Par (Revenue Per Available Room) 2,249.87 บาท