DOI: 10.14457/tu.the.2023.206
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ส่งเสริมสุขภาวะที่ดี (low-rise wellness residence) ในกรุงเทพมหานคร

description: โครงการ The Sanctuary Saimai เป็นโครงการ Low-rise wellness residence ประเภททาวน์โฮม ที่มีแนวคิดในการพัฒนาชุมชนที่อยู่อาศัยที่ช่วยเสริมสร้าง Wellness ในทุกด้านให้กับคนในชุมชน เพื่อให้คนในชุมชนมีสุขภาพร่างกายและจิตใจที่แข็งแรงและมุ่งเน้นให้คนที่มีรายได้น้อยและปานกลางสามารถเข้าถึงโครงการได้ โดยในการพัฒนาโครงการ ได้คำนึงถึงคุณภาพชีวิตของคนในชุมชน การมีปฏิสัมพันธ์ที่ดีของเพื่อนบ้านในโครงการและชุมชนใกล้เคียง ความใกล้ชิดกับธรรมชาติ การคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงานสะอาด เพื่อการเติบโตไปพร้อมกันอย่างยั่งยืนของชุมชนในภาพรวม จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางกฎหมายและกายภาพของที่ดิน โดยพิจารณาถึงความอุดมสมบูรณ์ ความใกล้แหล่งงาน ความสะดวกในการเดินทางและใช้บริการขนส่งสาธารณะ และศักยภาพในการส่งเสริม Wellness ของตำแหน่งที่ตั้ง พบว่า ที่ดินแปลงที่ 1 ขนาด 16 - 2 – 64 ไร่ ตั้งอยู่ถนนสายไหม แขวงสายไหม เขตสายไหม จังหวัดกรุงเทพมหานคร เป็นที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการมากที่สุด เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวมีความสะดวกในการเดินทางและล้อมรอบด้วยศูนย์บริการทางการแพทย์ โรงพยาบาล สถานศึกษา หน่วยงานราชการ สวนสาธารณะ ศูนย์การค้า ตลาดและแหล่งไลฟ์สไตล์ต่างๆ จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาดร่วมกับการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางกฎหมายและกายภาพ พบว่า โครงการ The Sanctuary Saimai ควรพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์โฮมในสไตล์ Modern Zen มีจำนวนทาวน์โฮมทั้งสิ้น 169 ยูนิต แบ่งยูนิตขายได้ 3 ประเภท ได้แก่ ทาวน์โฮม Type “Serenity” หน้ากว้าง 4 เมตร ขนาดที่ดิน 17.71 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 81.68 ตารางเมตร จำนวน 28 ยูนิต ราคา 2,722,000 บาท Type “Bliss” หน้ากว้าง 5 เมตร ขนาดที่ดิน 22.14 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 102.10 ตารางเมตร จำนวน 65 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3,403,000 บาทและ Type Haven หน้ากว้าง 6.2 เมตร ขนาดที่ดิน 27.45 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 137 ตารางเมตร จำนวน 76 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 4,362,000 บาท ซึ่งในการพัฒนาโครงการได้คำนึงถึงการออกแบบอารยสถาปัตย์ (Universal Design) สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก (Primary Target) คือ กลุ่มลูกค้าที่มีอายุตั้งแต่ 26 – 55 ปี มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 39,001 – 60,500 บาทต่อเดือน ส่วนกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรอง (Secondary Target) คือ กลุ่มลูกค้าที่มีอายุอยู่ในช่วง 45 – 65 ปี มีจำนวนสมาชิกในครอบครัว 1 - 2 คน มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 27,701 – 39,000 บาทต่อเดือน จากการวิเคราะห์แผนการก่อสร้างโครงการ The Sanctuary Saimai พบว่า โครงการจะใช้ระยะเวลาดำเนินการวมทั้งสิ้นประมาณ 1,980 วัน หรือ 5 ปี 6 เดือน โดยแบ่งโครงการออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ ช่วงก่อนการก่อสร้าง (Pre-construction period) อยู่ในช่วงเดือนที่ 1-10 ระยะเวลารวม 300 วัน ช่วงระหว่างการก่อสร้าง (Construction period) อยู่ในช่วงเดือนที่ 8-36 ระยะเวลารวม 870 วัน และช่วงหลังการก่อสร้าง (Post-construction period) อยู่ในช่วงเดือนที่ 18-65 ระยะเวลารวม 1,440 วัน จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่า โครงสร้างเงินลงทุนของโครงการ The Sanctuay Saimai ประกอบด้วย เงินทุนจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน สัดส่วน 60.51% ของมูลค่าเงินลงทุนในโครงการ และเงินทุนในส่วนของเจ้าของ สัดส่วน 39.49% ของมูลค่าเงินลงทุนในโครงการ มีอัตราผลตอบแทนที่เจ้าของคาดหวัง (Ke) เท่ากับ 9.69% มีต้นทุนเงินทุนในส่วนของการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน (Kd) เท่ากับ 8.15% มีต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WACC) เท่ากับ 7.77% ทำให้โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิในระดับโครงการ (Project NPV) เท่ากับ 31,055,409.52 บาท มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิในระดับเจ้าของ (Equity NPV) เท่ากับ 17,483,685.31 บาท มีอัตราผลตอบแทนภายในระดับโครงการ (Project IRR) เท่ากับ 12.16% มีอัตราผลตอบแทนภายในระดับเจ้าของ (Equity IRR) เท่ากับ 15.61% สำหรับระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) อยู่ที่ 3 ปี 5 เดือน เมื่อทำการวิเคราะห์สมมุติภาพ (Scenario Analysis) ในกรณีแย่ที่สุด (Worst case) พบว่า อัตราผลตอบแทนที่ได้รับยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ ดังนั้น โครงการ The Sanctuary Saimai จึงมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาและมีความเหมาะสมในการลงทุนเป็นอย่างยิ่ง