DOI: 10.14457/tu.the.2021.345
title: การศึกษาความเป็นไปได้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบ co-housing อย่างยั่งยืน

description: โครงการ The Krest Khaoyai เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านแฝด เป็นการอยู่อาศัยแบบ Co-housing อย่างยั่งยืน ที่เริ่มต้นแก้ปัญหาวิกฤตการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันและกำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตให้มีผู้อยู่อาศัยสามารถอยู่อย่างเกื้อกูลกันได้ โดยมีแนวคิดในการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืนต่อผู้อยู่อาศัย โดยคำนึงถึงบริบทของ สังคม เศรษฐกิจและสิ่งแวดล้อมภายใต้สโลแกน “Listen your neighbor, living with nature” โครงการ The Krest Khaoyai ตั้งอยู่ที่ ตำบลหมูสี อำเภอปากช่อง จังหวัดนครราชสีมา บนที่ดินขนาด 8-0-0 ไร่ บริเวณโครงการที่ตั้งโครงการล้อมรอบด้วยพื้นที่พาณิชยกรรม เช่น โรงแรม,รีสอร์ท, ร้านค้า และร้านอาหาร ซึ่งอยู่ห่างจากแหล่งความเจริญของเขาใหญ่ เพียง 7 กิโลเมตร จากถนนธนะรัชน์ และเข้าถึงแหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น โรงพยาบาล หรือ สถานที่ราชการเพียง 20 นาที และสะดวกต่อการเดินทางจากกรุงเทพมหานครไปยังโครงการ เพียง 2 ชั่วโมงครึ่ง เหมาะสำหรับกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่มคนที่มีภูมิลำเนาอยู่ที่กรุงเทพมหานคร ต้องการบ้านสำหรับใช้อยู่อาศัยถาวรหลังเกษียณอายุ และลูกหลานสามารถมาเยี่ยมเยียนได้สะดวกสบาย จากการพิจารณาทางกายภาพที่ตั้ง ทั้งในด้านกฏหมาย สภาพแวดล้อม ลักษณะรูปร่างของที่ดิน ความเป็นไปได้ทางการตลาด พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นโครงการที่เหมาะกับที่ดินโครงการมากที่สุด เมื่อพิจารณาและเปรียบเทียบกับคู่แข่งในตลาด โดยสำหรับบ้านแฝดที่มีการออกแบบเพื่อรองรับผู้สูงอายุ มีราคาขายเริ่มต้นที่ 5.3 ล้านบาท เน้นการเข้าถึงลูกค้าระดับกลาง โดยกลุ่มลูกค้า คือ กลุ่ม Baby Boomer ที่เกิดในระหว่างปี พ.ศ. 2489 – 2507 อายุระหว่าง 58 - 76 ปี และ กลุ่ม Gen X ที่เกิดประมาณปี พ.ศ. 2508 – 2523 อายุระหว่าง 42 - 57 ปี สถานภาพโสด, แต่งงานไม่มีบุตร, แต่งงานแล้วมีบุตรและบุตรสามารถดูแลตัวเองได้ มีอาชีพพนักงานทำงานตอนปลาย ผู้เกษียณอายุ และผู้สูงวัย มีรายได้ตั้งแต่ 70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน ภายในโครงการประกอบด้วย บ้านแฝด 32 หลัง มีสิ่งอำนวยความสะดวก ได้แก่ อาคารอเนกประสงค์ ที่ประกอบด้วย ห้องครัวและส่วนรับรอง ห้องดูหนัง/ร้องคาราโอเกะ ห้องออกกำลังกายในร่มที่ไม่ใช้อุปกรณ์ เช่น yoga, ไทเก๊ก, และแอโรบิก เป็นต้น, สนามหญ้า, Jogging track, สวนผัก, ระบบสาธารณูปโภคต่างๆ โดยบ้านอเนกประสงค์ถูกจัดวางไว้ด้านหน้าของโครงการ เพื่อให้บ้านทุกหลังสามารถเข้ามาใช้งานได้อย่างสะดวก โดยวางแผนการก่อสร้างให้เหมาะสมกับสมมติฐานการขาย คาดว่าจะใช้เวลาตั้งแต่เตรียมการก่อสร้างถึงช่วงก่อสร้างแล้วเสร็จ จนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ และปิดโครงการภายใน 30 เดือน สมมติฐานทางด้านการเงินกำหนดให้สัดส่วนเงินกู้สถาบันการเงินและส่วนเงินผู้ลงทุนที่ สัดส่วน 40:60 โดยต้นทุนโครงการ 135.82 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินกู้สถาบัน 54.48 ล้านบาท และ เงินลงทุนส่วนของเจ้าของ 81.34 ล้านบาท ด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 7.49% สำหรับต้นทุนทางการเงินใช้วิธีต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WACC) ตามสัดส่วนของเงินลงทุนของส่วนของเจ้าของและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่ 6.02% ซึ่งหากวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อวิเคราะห์ผลตอบแทน พบว่า โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เป็นบวก เท่ากับ 17.36 ล้านบาท และมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิในส่วนของเจ้าของเท่ากับ 11.99 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนภายในของโครงการเมื่อพิจารณาในระดับโครงการจะมีต้นทุนทางการเงินที่ (IRR Project) 16.97% โดยอัตราผลตอบแทนภายในของส่วนเจ้าของ (IRR Equity) จะอยู่ที่ 17.12% จากการวิเคราะห์การลงทุนโครงการด้วยเครื่องมือทางการเงิน พบว่ามีความเป็นไปได้ทางด้านการเงินและมีความเหมาะสมในการลงทุนจากการจำลองสถานการณ์ (Scenario analysis) พบว่า กรณีที่ดีที่สุด จะเกิดขึ้นได้เมื่อมูลค่าที่ดินมีการปรับเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ราคาบ้านและราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น และสามารถทำให้สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นได้ และอาจมีการต่อรองค่าก่อสร้างให้ลดลงได้ หรือมีวิธีทำ Value Engineering ที่ได้คุณภาพเท่าเดิมในราคาที่ลดลงได้ และมีดอกเบี้ยปรับตัวลดลง ซึ่งพบว่าผลตอบแทนโครงการมูลค่าปัจจุบันสุทธิสำหรับส่วนของเจ้าของเพิ่มขึ้น 10 ล้านบาท และ มูลค่าปัจจุบันสุทธิสำหรับโครงการเพิ่มขึ้น 12 ล้านบาท โดยมีอัตราผลตอบแทนสำหรับส่วนของเจ้าของอยู่ที่ร้อยละ 25.97% และอัตราผลตอบแทนสำหรับโครงการอยู่ที่ 24.17% และในกรณีที่แย่ที่สุดหากโครงการไม่สามารถควบคุมราคาค่าก่อสร้างให้อยู่ในงบที่วางไว้ รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเปรียบเทียบกับกรณีทั่วไป (Base Case) จะเห็นว่า มูลค่าปัจจุบันสุทธิสำหรับส่วนของเจ้าของลดลง 5,016,155 บาท มูลค่าปัจจุบันสุทธิสำหรับโครงการลดลง 6 ล้านบาท โดยมีอัตราผลตอบแทนสำหรับส่วนของเจ้าของอยู่ที่ร้อยละ 12.21% และอัตราผลตอบแทนสำหรับโครงการอยู่ที่ 13.52% ซึ่งเมื่อเทียบกับต้นทุนการเงิน WACC ที่ 6.02% ก็นับว่าสูงกว่า ยังสามารถลงทุนได้