DOI: 10.14457/tu.the.2017.322
title: การวิเคราะห์ความสำคัญและผลการปฏิบัติงาน (importance-performance analysis) เพื่อประเมินปัจจัยที่มีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ

description: สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในยุคปัจจุบันนี้ถือว่ามีอัตราการแข่งขันที่สูงมาก สืบเนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่มีความชะลอตัวส่งผลให้กำลังซื้อและความต้องการของผู้บริโภคมีจำกัด ในขณะเดียวกันหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดยังมีมากและมีแนวโน้มที่จะมีอุปทานเกิดขึ้นใหม่อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้กว่าร้อยละ 70 ของส่วนแบ่งการตลาดของการขายที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบเป็นโครงการที่ดำเนินการโดยบริษัทจำกัดมหาชน แต่อย่างไรก็ตามในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีบริษัทจดทะเบียนนอกตลาดหลักทรัพย์จำนวนมากและยังมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่ต่ำ ดังนั้นบริษัทเหล่านี้จึงต้องพยายามปรับตัวเพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ในปัจจุบันได้ อีกทั้งงานวิจัยในอดีตพบว่ามีการศึกษาถึงปัจจัยที่มีความสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่มีการวิเคราะห์ถึงผลการปฏิบัติงานจริงที่ผู้ซื้อได้รับด้วย ดังนั้นงานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาถึงระดับความสำคัญของปัจจัยต่างๆที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ รวมถึงประเมินผลปฏิบัติงานของสิ่งที่ผู้ซื้อได้รับจากการอยู่อาศัยจริง เพื่อนำไปเป็นแนวทางให้กับผู้ประกอบการใช้ในการวางแผนเชิงกลยุทธ์และจัดสรรทรัพยากรรวมถึงเพื่อปรับปรุงและพัฒนาทั้งโครงการปัจจุบันและโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตด้วย ในการศึกษาผู้วิจัยทำการทบทวนวรรณกรรมและพบว่ามี 8 ปัจจัยที่มีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ จากนั้นจึงนำปัจจัยดังกล่าวมาทำเป็นแบบสอบถาม และได้เก็บรวบรวมข้อมูลในเดือนมกราคมพ.ศ. 2561โดยการส่งแบบสอบถามให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบจำนวน 200 คนจากนั้นนำข้อมูลที่ได้มาวิเคราะห์เพื่อให้ได้ปัจจัยที่มีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบด้วยการวิเคราะห์ความสัมพันธ์โดยใช้การวิเคราะห์องค์ประกอบ (Factor Analysis) และศึกษาถึงระดับความสำคัญและประเมินผลปฏิบัติงานของปัจจัยต่างๆด้วยเครื่องมือการวิเคราะห์ความสำคัญและผลปฏิบัติงาน (Importance-Performance Analysis – IPA) เพื่อประเมินถึงผลการปฏิบัติงานจากสิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบได้รับเมื่อเข้าอยู่อาศัยจริงผลการวิเคราะห์องค์ประกอบนำมาสู่การจัดกลุ่มปัจจัยใหม่ และสรุปได้ว่าปัจจัยที่มีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบมีทั้งหมด 7 ปัจจัย ประกอบด้วย ความเหมาะสมของราคาและระบบรักษาความปลอดภัย, คุณลักษณะของบ้านและโครงการ, บรรยากาศและคุณภาพโครงการ, การบริการและส่วนลด, สิ่งอำนวยความสะดวก, การส่งเสริมการตลาด และความเหมาะสมของดอกเบี้ยและผลตอบแทน โดยปัจจัยด้านความเหมาะสมของราคาและระบบรักษาความปลอดภัย, คุณลักษณะของบ้านและโครงการ, บรรยากาศและคุณภาพโครงการ และการบริการและส่วนลด เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญมากและผู้ประกอบการก็สามารถทำผลการปฏิบัติงานได้ดีแล้วเช่นกัน ดังนั้นจึงควรรักษามาตรฐานที่ดีนี้ไว้เพื่อให้ผู้ซื้อยังคงความพึงพอใจไว้ ในด้านการลงทุนสำหรับทั้ง 4 ปัจจัยนี้อาจจะยังไม่ต้องลงทุนเป็นจำนวนมากหรือเร่งด่วนมากนัก แต่หากสามารถทำได้ก็จะเป็นการเพิ่มจุดขายของโครงการได้ ส่วนปัจจัยด้านสิ่งอำนวยความสะดวก, การส่งเสริมการตลาด และความเหมาะสมของดอกเบี้ยและผลตอบแทนยังมีผลการปฏิบัติงานที่ไม่ดีแต่ในขณะเดียวกันผู้ซื้อก็ยังไม่ได้ให้ความสำคัญมากเช่นกัน ดังนั้นผู้ประกอบการจึงอาจจะยังไม่ต้องเร่งลงทุนในการปรับปรุงมากนัก นอกจากนี้ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่มีวัตถุประสงค์ในการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยเอง ทั้งนี้จากผลการศึกษาของตัวแปรในแต่ละปัจจัยพบว่า ตัวแปรที่มีความสำคัญและจำเป็นต้องลงทุนหรือปรับปรุงเป็นการเร่งด่วน คือ การติดตั้งกล้องวงจรปิดภายในโครงการ, การควบคุมการเข้า-ออกโครงการที่เหมาะสม, การออกแบบโครงการที่มีสวนสาธารณะที่ร่มรื่น และการเพิ่มความรวดเร็วในการบริการของเจ้าหน้าที่ ซึ่งหากผู้ประกอบการสามารถปรับปรุงตัวแปรเหล่านี้ได้อาจจะทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น เนื่องจากปัจจัยเหล่านี้ล่วนมีความสำคัญต่อการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งสิ้น