DOI: 10.14457/tu.the.2020.193
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของอาคารชุดพักอาศัยที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตรระดับกลางในกรุงเทพมหานคร

description: โครงการ A CRAFT Ratchada เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือเป็นที่รู้จักว่าคอนโดมิเนียมแนวราบ มีลักษณะอาคารสูง 8 ชั้น จำนวน 1 อาคาร ด้วยเนื้อที่รวมทั้งสิ้น 1-0-83 ไร่ โดยโครงการตั้งอยู่ในซอยรุ่งเรือง ถนนรัชดาภิเษก 20 อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน 2 สาย ได้แก่ สถานีสุทธิสาร ระยะทาง 750 เมตร และสถานีรัชดาภิเษก ระยะทาง 1.8 กิโลเมตร อีกจุดเด่นหนึ่งของทำเลที่ตั้งคือ ในอนาคตก็จะใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีโชคชัย 4 ซึ่งกำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบัน สามารถเข้าถึงโครงการได้ 2 ทาง คือจากถนนรัชดาภิเษกและถนนสุทธิสารวินิจฉัย สภาพโดยรอบโครงการอยู่ในแหล่งที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ครบครัน ทั้งศูนย์การค้า, ตลาด, สำนักงาน, โรงเรียน และโรงพยาบาลจากการศึกษากลุ่มลูกค้าเป้าหมาย กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักได้แก่ กลุ่มคนวัยเริ่มทำงานเป็นพนักงานบริษัทเอกชนที่ทำงานอยู่ในย่านรัชดาภิเษกที่มีรายได้ 30,000-60,000 บาทต่อเดือนที่ต้องการพักอาศัยอยู่ใกล้แหล่งงานสามารถเดินทางได้สะดวก และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรองได้แก่ กลุ่มนักลงทุนที่มีความประสงค์จะซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่า หรือเก็งกำไรโครงการ A CRAFT Ratchada ถูกออกแบบภายใต้แนวคิดความประณีต บรรจง ในทุกขั้นตอนของการพัฒนาโครงการ เพื่อส่งมอบพื้นที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพให้กับลูกค้าได้รู้สึกถึงความเป็นบ้าน โดยโครงการมีทั้งหมด 155 ยูนิต เป็นแบบ One Bedroom แบ่งเป็น 3 ขนาด ได้แก่ ขนาด 24 ตร.ม. จำนวน 63 ยูนิต ขนาด 30 ตร.ม. จำนวน 47 ยูนิต และขนาด 35 ตร.ม. จำนวน 45 ยูนิต มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ได้แก่ Lobby, Co-Working Space, Fitness และสระว่ายน้ำ โดยขายเป็นแบบ Fully-Furnished คาดว่าจะใช้เวลาตั้งแต่เตรียมการก่อสร้าง-ช่วงก่อสร้างแล้วเสร็จ จนถึงโอนกรรมสิทธิ์และปิดโครงการได้ใน 28 เดือน ด้วยอัตราดูดซับเฉลี่ยทั้งโครงการที่ 9 หน่วยต่อเดือน มีราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการ 83,702 บาทต่อตารางเมตร ราคาห้องเริ่มต้นที่ 1.94 ล้านบาท และราคาสูงที่สุดที่ 3.04 ล้านบาทสมมติฐานทางการเงินกำหนดให้ ส่วนการกู้จากสถาบันการเงิน ต่อ ส่วนของเจ้าของ 60:40 โดยต้นทุนโครงการ 300.48 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินลงทุนส่วนของเจ้าของ 120.19 ล้านบาท และเงินกู้สถาบันการเงิน 180.29 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 7.25% ต้นทุนทางการเงินของผู้ลงทุน 12% โดยมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) อยู่ที่ 8.28% ซึ่งหากพิจารณาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อวิเคราะห์หาผลตอบแทน ในกรณีฐาน (Base Case) พบว่าผลตอบแทนมูลค่าปัจจุบัน (NPV) เท่ากับ 8.12 ล้านบาท และอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 11.04% ซึ่งมากกว่าต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) สามารถลงทุนได้จากการวิเคราะห์ความอ่อนไหว (Sensitivity Analysis) พบว่าปัจจัยที่มีผลต่อผลตอบแทนทางการเงินมากที่สุด ได้แก่ ปัจจัยด้านการเปลี่ยนแปลงราคาขาย ดังนั้นควรทำกลยุทธ์ทางการตลาดในด้านอื่น ๆ แทนการลดราคาขายต่อหน่วย และจากการวิเคราะห์การจำลองสถานการณ์ (Scenario Analysis) พบว่า กรณีที่ดีที่สุด อาจเกิดขึ้นได้จากการเจรจาราคาที่ดินที่ถูกลง รวมถึงการมีอำนาจต่อรองราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรที่ต่ำลง และสามารถเริ่มก่อสร้างได้เร็วขึ้น จะทำให้ผลตอบแทนมูลค่าปัจจุบัน (NPV) เท่ากับ 20.85 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 15.5% และในส่วนของกรณีที่แย่ที่สุด มาจากการที่อัตราดูดซับต่อเดือนลดลง ส่งผลให้ระยะเวลาโครงการเพิ่มขึ้นเป็น 30 เดือน ทำให้ผลตอบแทนมูลค่าปัจจุบัน (NPV) เท่ากับ 0.75 ล้านบาท และอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 8.81% ซึ่งยังมากกว่าต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) สามารถลงทุนได้