DOI: 10.14457/tu.the.2018.603
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดิน บริเวณอำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร

description: ข้อมูลเบื้องต้นโครงการชื่อโครงการ เดอะ ลอฟท์ พาร์ค (The Loft Park)ที่ตั้งโครงการถนนแคราย ตำบลแคราย อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาครขนาดพื้นที่โครงการ6 – 0 – 55 ไร่จุดเด่นของโครงการทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในย่านเศรษฐกิจและโรงงาน อุตสาหกรรมของพื้นที่อำเภอกระทุ่มแบน ติดถนนแคราย ที่เป็นถนนสายเชื่อมต่อระหว่างถนนเศรษฐกิจและถนน บางบอน 5การวิเคราะห์ที่ดินโครงการพื้นที่โครงการตั้งอยู่ในย่านเศรษฐกิจ พาณิชยกรรม และโรงงานอุตสาหกรรม ตั้งอยู่บนถนนแครายที่สามารถเดินทางเข้าถึงได้ง่าย เชื่อมต่อระหว่างถนนเศรษฐกิจและถนนบางบอน 5 การศึกษากฎหมายผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรสาคร การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทชุมชน สามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท ยกเว้นการใช้งานประเภทโรงงานการวิเคราะห์การตลาดโครงการการสร้างโครงการอาคารพาณิชย์และโฮมออฟฟิศ โดยพิจารณาจากอุปสงค์ อุปทาน การขยายตัวของประชากรในพื้นที่ การขยายตัวของธุรกิจ จำนวนนิติบุคคลที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ความสามารถในการขอสินเชื่อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายประกอบกับรายได้ต่อเดือน โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ เจ้าของกิจการขนาดเล็ก (SMEs) ในพื้นที่อำเภอกระทุ่มแบน ที่มีรายได้ 65,000 – 350,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจากการสำรวจโครงการคู่แข่งทางตรงพบว่ามีจำนวน 10 โครงการ ราคาขายเฉลี่ย 3.45 – 11.99 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับเฉลี่ย 5 ยูนิตต่อเดือน มีรูปแบบอาคาร 3 – 4 ชั้น หน้ากว้าง 4 – 5 เมตร ตกแต่งแบบโมเดิร์น แบ่งพื้นที่ใช้สอยเป็น 1 – 3 ห้องนอน 3 – 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถในอาคาร 0 – 2 คัน มีสิ่งอำนวยความสะดวก ประกอบด้วย สวน ที่จอดรถส่วนกลาง และระบบรักษาความปลอดภัยผลจากการสัมภาษณ์เชิงลึก พบว่า กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้ออาคารพาณิชย์มีความต้องการเพื่อขยายกิจการ ขยายสาขา ส่วนกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อโฮมออฟฟิศมีความต้องการใช้เป็นสำนักงานสำหรับฝ่ายการตลาด ฝ่ายขาย ที่เป็นฝ่ายสนับสนุนการผลิตในโรงงาน ใช้เป็นโชว์รูมแสดงสินค้า ใช้เป็นที่รับรองลูกสร้างความน่าเชื่อถือให้กับบริษัท และเป็นที่อยู่อาศัยของพนักงาน ทำเลที่ตั้งต้องอยู่ติดถนน เข้าถึงและมองเห็นได้ง่าย สะดวกสบายต่อการเดินทางของพนักงานจากการเดินทางด้วยรถยนต์ ภายในโครงการต้องมีความปลอดภัย สะอาด ร่มรื่น มีแสงสว่างที่เพียงพอ และสภาพแวดล้อมโดยรอบโครงการควรมีคนพลุกพล่าน มีชุมชนอยู่โดยรอบ มีการค้าขายและมีแหล่งงาน ราคาที่เหมาะสมและยินดีจ่ายอยู่ในช่วง 4 – 6 ล้านบาท ต้องการอาคาร 3 – 4 ชั้น สำหรับโฮมออฟฟิศต้องการให้มีพื้นที่จอดรถในอาคารสำหรับผู้มาติดต่อและพนักงาน จำนวน 3 - 4 คัน อาคารที่มีคุณภาพการก่อสร้างดี วัสดุก่อสร้างได้มาตรฐาน มีระบบไฟฟ้า ประปา ที่รองรับกับการใช้งาน โดยสิ่งอำนวยความสะดวกต้องการที่จอดรถด้านหน้าอาคารสำหรับลูกค้า ต้องมีระบบรักษาความปลอดภัย การออกแบบอาคารเป็นรูปแบบทันสมัย พื้นที่ใช้สอยที่ต้องการ 200 – 250 ตารางเมตร การตกแต่งภายในต้องการตกแต่งเองตามความต้องการของการใช้งาน การส่งเสริมการขายต้องการฟรีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และส่วนลดเป็นเงิน และจะพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการจากทุนจดทะเบียนของบริษัทและความมั่นคงทางการเงินของบริษัท ด้านผลิตภัณฑ์ (Product)รูปแบบโครงการ เป็นโครงการอาคารพาณิชย์และโฮมออฟฟิศ ขนาด 6 – 0 – 55 ไร่ พื้นที่ขาย 1,396.66 ตารางวา (ร้อยละ 57%) พื้นที่ส่วนกลาง 1,097 ตารางวา หน่วยขายทั้งหมด 53 ยูนิต แบ่งเป็นอาคารพาณิชย์ 6 ยูนิต ด้านหน้าที่ติดกับถนนแคราย และด้านในเป็นอาคารโฮมออฟฟิศจำนวน 47 ยูนิต สิ่งอำนวยความสะดวก ประกอบด้วยสวนสาธารณะ, ระบบรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะ, ที่จอดรถส่วนกลาง 84 คัน คิดเป็น 160% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด รูปแบบบ้านแบ่งเป็น 2 รูปแบบ ได้แก่ 1. Business Loft Space (อาคารพาณิชย์) หน้ากว้าง 5 เมตร พื้นที่ใช้สอย 257 ตารางเมตร แบ่งเป็น 2 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ มีที่จอดรถส่วนกลางด้านหน้าอาคาร ราคาขาย 4.42 – 5.27 ล้านบาท 2. Modern Loft Studio (โฮมออฟฟิศ) หน้ากว้าง 5.7 เมตร พื้นที่ใช้สอย 239 – 274 ตารางเมตร แบ่งเป็น 2 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถในอาคาร 4 คันแนวคิดในการออกแบบโครงการ คือ Work Life Balance เราสามารถ Balance ในสองสิ่งที่เรารัก ทั้งเรื่องงานและการอยู่อย่างมีความสุขไปพร้อมกันได้ เปิดออฟฟิศที่ชั้นล่างพร้อมใช้ชีวิตที่ชั้นบนได้ทันที เติมชีวิตให้งานที่รักและเติมงานในฝันให้ชีวิตเติมเต็มก็ทำได้ ค้นพบประสบการณ์ใช้ชีวิตแนวใหม่ที่ลงตัวทั้งพื้นที่ทำงานและการอยู่อาศัยในหนึ่งเดียว ตอบโจทย์ทุกด้าน Work Life Balance ได้อย่างแท้จริง จุดขายของโครงการ คือ อาคารพาณิชย์และโฮมออฟฟิศ ที่สามารถตอบสนองทุกความต้องการ เป็นอาคารประหยัดพลังงาน มีระบบรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะในตัวบ้านและส่วนกลางของโครงการ เพื่อตอบสนองการใช้งานทั้งประกอบธุรกิจและการอยู่อาศัยด้านราคา (Price)การกำหนดราคาขาย กำหนดด้วยวิธีการคิดส่วนเพิ่มทุน (Cost Plus Approach) โดยกำหนดราคาแบบบ้าน Business Loft Space (อาคารพาณิชย์) อยู่ที่ 4.42 – 5.27 ล้านบาท และแบบบ้าน Modern Loft Studio (โฮมออฟฟิศ) ราคาขาย 4 – 4.96 ล้านบาทด้านช่องทางการจัดจำหน่าย (Place)การประชาสัมพันธ์ ทั้งสื่อประเภทป้ายโฆษณาและสื่อออนไลน์เพื่อการรับรู้ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และมุ่งเน้นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีศักยภาพโดยตรง โดยใช้วิธีการออกบูธประชาสัมพันธ์โครงการในงานสัมมนาหรือการให้ความรู้ทางวิชาการกับผู้ประกอบการ SMEs ในจังหวัดสมุทรสาครที่มีการจัดขึ้นเป็นประจำ และร่วมกิจกรรมกับสมาคมผู้ประกอบการต่างๆในจังหวัดสมุทรสาครด้านกิจกรรมส่งเสริมการตลาด (Promotion)เพื่อดึงดูดและเป็นแรงจูงใจให้ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์ในโครงการได้ง่ายขึ้น จากการสัมภาษณ์เชิงลึก พบว่าลูกค้ากลุ่มเป้าหมายสนใจในกิจกรรมส่งเสริมการตลาดที่เป็นส่วนลด ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน และฟรีค่าส่วนกลางวิเคราะห์ด้านการเงินการลงทุนโครงการ เดอะ ลอฟท์ พาร์ค (The Loft Park) ใช้เงินลงทุน 171,492,274.40 บาท ประกอบด้วยค่าที่ดิน 45,521,739.30 บาท ค่าพัฒนาพื้นที่ 9,295,279.10 บาท ค่าก่อสร้าง 113,829,520 บาท ค่าออกแบบ 1,707,442.80 บาท และค่าควบคุมงาน 1,138,295.20 บาท โดยมีต้นทุนทางการเงินรวมของโครงการ (WACC) อยู่ที่ 8.32% จากการวิเคราะห์มูลค่าโครงการ เดอะ ลอฟท์ พาร์ค (The Loft Park) พบว่ามูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิของบริษัท (NPV for Firm) เท่ากับ 35,067,131.79 บาท และมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิส่วนของเจ้าของ (NPV for Equity) เท่ากับ 27,294,377.36 บาท และอัตราผลตอบแทนภายในโครงการสำหรับบริษัท (IRR for Firm) เท่ากับ 33.42% ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่าต้นทุนทางการเงินของโครงการ (WACC) ที่ 8.32% และอัตราผลตอบแทนภายในโครงการสำหรับส่วนของเจ้าของ (IRR for Equity) เท่ากับ 40.05% ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่าอัตราผลตอบแทนที่เจ้าของคาดหวัง (Require Rate of Return for Equity : Ke) ที่ 12.39% จากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการอาคารพาณิชย์และโฮมออฟฟิศ ซึ่งประกอบไปด้วยการวิเคราะห์ด้านทำเลที่ตั้ง กายภาพ กฎหมาย การตลาด และการเงิน พบว่า โครงการ เดอะ ลอฟท์ พาร์ค (The Loft Park) มีความเหมาะสมในการลงทุน