DOI: 10.14457/tu.the.2015.277
title: การศึกษาความเป็นไปได้ที่ดินบริเวณย่านวังน้อย อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

description: วัตถุประสงค์ของงานศึกษา คือ การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินบริเวณย่านวังน้อย อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งมีขนาดที่ดิน 14 ไร่ 10 ตารางวา เพื่อนำมาพัฒนาให้เกิดความเหมาะสมในการใช้ที่ดินที่เต็มศักยภาพและได้รับผลตอบแทนที่สูงที่สุด ตามแนวคิด Highest and Best Use โดยทำการวิเคราะห์เริ่มต้นจากศักยภาพของที่ดิน ความต้องการและเป็นไปได้ทางด้านการตลาด รวมไปถึงความเป็นไปได้ทางด้านการเงินจากการวิเคราะห์ที่ตั้งโครงการพบว่า พื้นที่ดินบริเวณย่านวังน้อยตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ชุมชน (สีชมพู) ตามร่างกฎหมายผังเมืองรวมจังหวัดพระนครศรีอยุธยา (ปีพ.ศ.2558) ในจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการรองรับการขยายของชุมชนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจของย่านวังน้อย นอกจากนั้นบริเวณพื้นที่โครงการยังมีเส้นทางการคมนาคมที่สะดวก จากที่ตั้งที่อยู่ใกล้ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1 หรือถนนพหลโยธิน เมื่อนำมาวิเคราะห์และศึกษาความเป็นไปได้ ความเหมาะสมทางด้านกฎหมาย ทำเลที่ตั้งและการใช้ประโยชน์สูงสุด รวมทั้งการพิจารณาทางด้านการตลาดแล้ว พบว่าที่ดินแปลงนี้มีความเหมาะสมต่อกับการพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรขนาดเล็ก จำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายไม่เกิน 99 แปลง หรือเนื้อที่ทั้งโครงการต่ำกว่า 19 ไร่ โดยประกอบไปด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์โครงการ The Wangnoi Backyard (เดอะ วังน้อย แบ็คยาร์ด) เป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ให้ความเป็นส่วนตัว เน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นครอบครัวที่อยู่ด้วยกันตั้งแต่เริ่มต้นในพื้นที่ละแวกโครงการ The Wangnoi Backyard จนเริ่มมีความต้องการในการขยับขยายครอบครัวและพื้นที่อยู่อาศัยที่มากขึ้น ตัดสินใจซื้อบ้านเพื่อการเริ่มต้นการอยู่อาศัยอย่างถาวรและมั่นคง โดยยังคงบริบทและสภาพแวดล้อมที่มีความสงบและมีความเป็นธรรมชาติภายใต้พื้นที่โครงการ 14-0-10 ไร่ การวางผังโครงการ “The Wangnoi Backyard” แบ่งออกเป็น 3 โซนหลัก ได้แก่ บ้านเดี่ยว (Backyard Villa) พื้นที่ 65 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 140 ตารางเมตร บ้านแฝด (Backyard Ville) พื้นที่ 35 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 120 ตารางเมตร ทาวน์เฮาส์ (Backyard Town) พื้นที่ 35 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 110 ตารางเมตร โดยมีถนนโครงการที่เป็นทางเข้าหลักจากถนนริมคลอง 26 เชื่อมต่อระหว่าง 3 โซนในโครงการ มีขนาด 10 เมตร เพื่อให้ทางเข้าโครงการมีความกว้างขวาง รองรับกับกิจกรรมอยู่อาศัยที่ดีและร่มรื่น ในส่วนของถนนภายในแต่ละโซนจะมีขนาด 8 เมตร โดยออกแบบให้สามารถวนรอบได้ตลอดทั้งโครงการ เพื่อให้เกิดความสะดวก โดยเฉพาะการเข้าถึงบริเวณพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่สาธารณะการวางผังโครงการ The Wangnoi Backyard (เดอะ วังน้อย แบ็คยาร์ด) สอดคล้องกับแนวคิดหลักของโครการ เพื่อบรรยากาศที่เหมาะสมที่สุดในการอยู่อาศัย โดยให้บ้านส่วนใหญ่หันหน้าทางด้านทิศเหนือ-ใต้ เพื่อให้ได้รับลมจากแนวเหนือ-ใต้ และเพื่อหลบทิศทางแดดจากทิศตะวันออก-ตะวันตก เพื่อให้บ้านในโครงการมีลมเข้าตลอดทั้งวัน รวมไปถึงการวางพื้นที่สวนบริเวณด้านหน้าและด้านหลังบ้าน เพื่อเพิ่มความเป็นธรรมชาติและความเป็นส่วนตัวจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน โครงการ The Wangnoi Backyard (เดอะ วังน้อย แบ็คยาร์ด) มีมูลค่าโครงการ 211,070,482 บาท โดยใช้เวลาในการปิดโครงการประมาณ 28 เดือน ระยะเวลาคืนทุนประมาณ 12 เดือน (จำนวน 54 หลัง) ที่อัตรา 64 เปอร์เซ็นต์ ส่วนหนี้สินต่อทุนที่ 6.08 โดยมีต้นทุนทางเงิน (WACC) 8.050% อัตราดอกเบี้ยกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเฉลี่ย 7% ซึ่งจะให้กำไรสุทธิหลังจากจบโครงการที่ 45,589,858 บาท คิดเป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิ 37,640,833.42 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) เท่ากับ 25.15%จากการศึกษาความเป็นไปได้ทั้งด้านกายภาพ ด้านกฎหมาย ด้านการตลาด ด้านการเงิน รวมไปถึงการวิเคราะห์ด้านอื่นที่เกี่ยวข้องกับโครงการ The Wangnoi Backyard อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา พบว่าโครงการมีความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในบริเวณพื้นที่กล่าว