DOI: 10.14457/tu.the.2014.457
title: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการตลาดสำหรับกิจการเพื่อสังคม

description: ธุรกิจเพื่อสังคม เป็นความหวังว่าจะเป็นจุดร่วมระหว่างการพัฒนากับการทำธุรกิจ โดยจะเสริมด้านดีซึ่งกันและกัน เป็นรูปแบบ และโอกาสทางธุรกิจใหม่ที่มีการเติบโตของมูลค่ากิจการอย่างน่าสนใจ และความแพร่หลายไปยังส่วนต่างๆของโลกอย่างรวดเร็ว สำหรับประเทศไทย ธุรกิจเพื่อสังคมยังอยู่ในขั้นเริ่มต้น กิจการที่มีความเข้มแข็งยังมีเป็นส่วนน้อย ในขณะที่กิจการเพื่อสังคมส่วนใหญ่ แม้จะมีศักยภาพ แต่ยังอยู่อย่างกระจัดกระจาย ขาดช่องทางในการขาย จึงเป็นเรื่องที่น่าสนใจที่จะพัฒนาโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทศูนย์การค้า ขึ้นมารองรับให้เป็นศูนย์รวมของสินค้าและบริการจากกิจการเพื่อสังคม แม้ว่าจะมีวัตถุประสงค์ของการพัฒนาโครงการเพื่อสนับสนุนกิจการเพื่อสังคม แต่ก็เป็นโอกาสทางธุรกิจที่น่าสนใจด้วยเช่นกัน เพราะนี้คือตลาดใหม่ในประเทศไทย ที่มีศักยภาพให้เติบโตได้อีกมาก ด้วยแนวโน้มของการเติบโตของธุรกิจเพื่อสังคมดังที่กล่าวมาข้างต้น และแนวโน้มของผู้บริโภคปัจจุบันที่มีความสนใจในคุณภาพ วิธีการผลิต และผู้ประกอบการของสินค้าและบริการมากขึ้นๆ ซึ่งเป็นกระแสความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นร่วมกันทั้งโลก ในท่ามกลางตลาดศูนย์การค้าปัจจุบันที่มีการแข่งขันสูงมากในทุกช่วงเซกเมนต์ การเข้ามาเริ่มจับตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีศักยภาพ อาจเป็นโอกาสที่จะประสบความสำเร็จได้สูงในการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการนี้ ทางผู้ศึกษาได้ดำเนินการและสรุปผลออกมาเป็นขั้นตอนหลักๆดังนี้ 1 การศึกษาและกำหนดแนวความคิดของโครงการ โดยสำรวจความต้องการในตลาดเบื้องต้นว่ามีแนวโน้มหรือไม่ ซึ่งจากการสำรวจในสินค้าเกษตรอินทรีย์ พบว่ามีความต้องการของตลาด และมีการเติบโตที่มีความเป็นได้ จึงเริ่มกำหนดแนวความคิดของโครงการ โดยพิจารณาจากการแบ่งส่วนตลาด การกำหนดกลุ่มเป้าหมาย  และการวางตำแหน่งทางการค้า สรุปแนวคิดโครงการ เป็นศูนย์การค้าแบบตลาด (Market) แต่มีความสะดวกสบายเหมือนศูนย์การค้าชุมชน (Community mall) มีขนาดพื้นที่ร้านค้าเช่าประมาณ 5,000 ตรม. และเป็นศูนย์รวมสินค้า-บริการจากกิจการเพื่อสังคม  สร้างทัศนคติที่ดีว่า การมาใช้บริการที่ศูนย์การค้านี้ นอกจาได้ประโยชน์ต่อตนเองและครอบครัว ยังเป็นการสนับสนุนการพัฒนาและการแก้ปัญหาให้กับชุมชน และสิ่งแวดล้อม ทั้งทางตรงและทางอ้อมไปด้วย2. การคัดกรองตำแหน่งทำเลที่ตั้งโครงการ และวิเคราะห์ทางกายภาพและทางการตลาด เมื่อได้แนวความคิดโครงการแล้ว ลำดับต่อไปคือการหาทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม โดยคัดกรองเป็นลำดับ และเปรียบเทียบตามปัจจัยที่เกี่ยวข้อง จนได้เป็นการเช่าแปลงที่ดินที่ถนนสีลมซอย9  นำมาวิเคราะห์ในรายละเอียดทางกายภาพ และผลกระทบจากทางกฎหมาย ส่วนการวิเคราะห์ทางการตลาด พบว่าในพื้นที่การค้านั้นมีศักยภาพทางการตลาดสูง และมีภาวะการแข่งขันของคู่แข่งทั้งทางตรง และทางอ้อมไม่สูงมาก ทำให้มีโอกาสในการพัฒนาโครงการมากขึ้น 3. การกำหนดกลยุทธ์ทางการตลาด ในด้านผลิตภัณฑ์ ได้สร้างความแตกต่างด้วยการเป็น Urban Farmer market ที่ผนวกรวมธรรมชาติ และไลฟ์สไตล์เข้าด้วยกัน ในด้านราคา ได้กำหนดราคาค่าเช่าที่ช่วยสนับสนุนผู้ประกอบการเพื่อสังคม  และแนวทางการกำหนดราคาสินค้า-บริการ ที่ผู้บริโภคสามารถรับได้ ในด้านโปรโมชั่น ได้กำหนดกลยุทธ์ในการสื่อสารกับผู้บริโภค เพื่อบอกเล่าเรื่องราวของตลาด สินค้า-บริการ และผู้ประกอบการ ผ่านทางโซเชียลมีเดีย เพื่อสร้างจุดขายและสร้างมูลค่าเพิ่ม4. การวางแผนโครงการ และวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน ได้ทำการกำหนดขอบเขตงานและประมาณต้นทุนเบื้องต้น ทั้งในขั้นตอนพัฒนาโครงการ เตรียมเปิดโครงการ และบริหารจัดการโครงการ นำมาคาดการณ์กระแสเงินสด (Cash flow projection) ร่วมกับรายรับโครงการตลาดอายุโครงการ สรุปได้ดังนี้ 4.1 อายุโครงการ 6 ปี (ตามระยะเวลาการเช่าที่ดิน) 4.2 NPV = 188,015 บาท ที่ discount rate 9.8% 4.3 IRR = 9.92 % 5.4 Payback period อยู่ที่ 4ปี4เดือน 18 วัน โดยปัจจัยสำคัญที่เป็นตัวชี้ขาดความเป็นไปได้ของโครงการคือ ราคาค่าเช่าที่ดิน เนื่องจากที่ดินตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงเกินไป ทำให้มีความเป็นไปได้สูงที่อาจจะไม่ได้ที่ดิน หรือต้องเช่าในราคาสูง จึงได้ลองคาดการณ์กระแสเงินสดอีกครั้งหนึ่ง โดยเปลี่ยนสมมิติฐานของราคาค่าเช่าอ้างอิงตามราคาขายในตลาด พบว่า NPV จะติดลบ 48,703,788 และไม่สามารถหา IRR และ Payback period ได้   6. นำเสนอข้อเสนอแนะเพื่อแก้ไขความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ จากการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่าที่ดินที่เป็นที่ตั้งโครงการยังไม่เหมาะสมเนื่องจากมีราคาค่าเช่าสูงเกินไปที่จะนำมาพัฒนาโครงการนี้ จึงได้ทำการศึกษาเพิ่มเติมเพื่อนำเสนอเป็นข้อแก้ไขในเรื่องที่ดินที่ตั้งโครงการใหม่ โดยย้อนกลับไปพิจารณาเขตซึ่งได้ถูกคัดกรอง และประเมินศักยภาพ และใช้ราคาค่าเช่าที่ดินที่เป็นไปได้จากการคาดการณ์กระแสเงินสด มาเป็นเกณฑ์ในการคัดเลือกทำเล โดยพิจารณาจากกลุ่มที่มีศักยภาพสูงลงมาเป็นลำดับ  ซึ่งสรุปทำเลที่เหมาะสมในการเป็นที่ตั้งโครงการ จำนวน 3 เขต คือจตุจักร บางซื่อ และบางนา จากนั้นได้กำหนดแนวทางลักษณะที่ดินที่เหมาะสม เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคัดเลือกแปลงที่ดินต่อไป