DOI: 10.14457/tu.the.2022.1512
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านแฝดสำหรับกลุ่ม pet-friendly ในจังหวัดปทุมธานี

description: ปัจจุบันกระแสการเลี้ยงสัตว์เลี้ยงได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ผลสำรวจจาก MORGAN STANLEY ระบุว่าเกือบ 70% ผู้เลี้ยงสัตว์จะให้ความสำคัญกับสัตว์เลี้ยงเปรียบเสมือนสมาชิกในครอบครัว และ 66% ผู้เลี้ยงจะมีความรักและผูกพันกับสัตว์เลี้ยงมาก และอีก 47% ผู้เลี้ยงมองว่าสัตว์เลี้ยงของตนเปรียบเสมือนลูก ซึ่งสอดคล้องกับมูลค่าตลาดธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสัตว์เลี้ยง ที่มีประมาณ 35,000-40,000 ล้านบาท มีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่องเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ถือเป็นโอกาสที่ดีทางการตลาดสำหรับบริษัทผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะพัฒนาโครงการสำหรับคนรักสัตว์เลี้ยง ที่ตอบโจทย์และความต้องการในการอยู่ร่วมกันของคนและสัตว์เลี้ยงให้มีความสุขและความปลอดภัย ภายใต้แนวคิด PET-FRIENDLY RESIDENCES จังหวัดปทุมธานี อยู่ติดกับกรุงเทพฯ สามารถเดินทางได้โดยทางรถยนต์ส่วนตัว, รถประจำทาง, รถไฟราง และ รถไฟฟ้า ทั้งยังมีความหนาแน่นของประชากรและที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง เนื่องด้วยเป็นทั้งแหล่งงานสำคัญ มีนิคมอุสาหกรรม อาทิ นิคมอุสาหกรรรมนวนคร, สวนอุตสาหกรรมบางกะดี จากกการเติบโตของเมืองทำให้เศรษฐกิจจังหวัดปทุมธานี มีการขยายตัว มีการย้ายถิ่นฐานของประชากรเข้ามาในจังหวัดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากมาย ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดปทุมธานีมีความคึกคัก โดยเฉพาะอำเภอคลองหลวง , อำเภอธัญญบุรี และอำเภอลำลูกกา ด้วยเหตุนี้จึงมีความสนใจในการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านแฝดสำหรับกลุ่ม Pet-Friendly บนที่ดิน ในซอยรังสิตนครนายก 68 ตำบลบึงยี่โถ อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี ขนาดที่ดินรวม 22 ไร่ 191.20 ตารางวา หรือเท่ากับ 8,991.20 ตารางวา จากการศึกษาทางด้านกฎหมาย, ทางด้านกายภาพ, ด้านการตลาด และด้านการเงินเบื้องต้น ใช้หลักการการใช้ประโยชน์ที่ดินสูงที่สุดและดีที่สุด พบว่าทำเลที่ตั้งที่ดินนี้ มีศักยภาพและความเหมาะสมในการพัฒนาโครงการบ้านแฝด 2 ชั้น ภายใต้โครงการ INARI HOME – Rangsit โครงการ INARI HOME – Rangsit มีจำนวนทังสิ้น 163 ยูนิต ขนาดที่ดิน 36.25 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 144 – 145 ตารางเมตร บ้านมี 2 รูปแบบ รองรับกลุ่มลูกค้าเจ้าของกิจการ, ข้าราชการระดับกลาง, อาชีพวิชาชีพต่างๆ และพนักงานเอกชนตำแหน่ง MANAGER ขึ้นไป ที่ต้องการขยายครอบครัว และต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อลงหลักปักฐาน โดยจะมีรายได้ต่อครัวเรือน ประมาณ 70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน การออกแบบพื้นที่ใช้สอย ประกอบด้วย 3 ห้องนอน, 1 ห้องนอนชั้นล่าง(ห้องอเนกประสงค์), 3 ห้องน้ำ, 1 ห้องครัว, 1 ห้องนั่งเล่น, 1 ห้องทานอาหาร, 1 พื้นที่ซักล้างและ ที่จอดรถ 2 คัน และ พื้นที่ส่วนกลางของโครงการ จะออกแบบให้สอดคล้องกับพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าโครงการ ประกอบด้วย Club House, ฟิตเนส, สระว่ายน้ำ, สวนสาธารณะ, สนามเด็กเล่น และ PET PARK การรักษาความปลอดภัยในโครงการ มีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง ติดตั้งกล้องวงจรปิด รอบโครงการ และระบบไม้กั้นรถยนต์ และ ระบบคีย์การ์ดเพื่อเข้า-ออกโครงการ การศึกษาด้านการเงิน พบว่ามูลค่าโครงการรวมเท่ากับ 630,830,000 บาท, มูลค่าการลงทุนรวมเท่ากับ 476,587,012 บาท แบ่งเป็นต้นทุนค่าที่ดิน 166,333,500 บาท, ค่าสาธารณูปโภค 16,969,851 บาท, ค่าก่อสร้าง 245,454,300 บาท, ค่าพัฒนาโครงการ 5,694,472 บาท และค่า บริหารและการตลาดโครงการ 42,134,889 บาท มีระยะเวลาการพัฒนาโครงการและการขายประมาณ 36 เดือน โดยมีการกู้ยืมร้อยละ 51.50 ของมูลค่าการลงทุน ต้นทุนทางการเงินถ่วงน้ำหนักร้อยละ 7.84 และ อัตราผลตอบแทนตามความคาดหวังของเจ้าของ ร้อยละ 10.33 และเมื่อทำการวิเคราะห์กระแสเงินสดสุทธิโครงการพบว่า มูลค่าปัจจุบันสุทธิระดับโครงการเท่ากับ 97,421,569 บาท และมูลค่าปัจจุบันสุทธิระดับของเจ้าของเท่ากับ 80,489,206 บาท โดยมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ มีค่ามากกว่าศูนย์ และมีอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ ระดับโครงการร้อยละ 53.46 มีค่ามากกว่าต้นทุนทางการเงินถ่วงน้ำหนักโครงการ และอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ ระดับของเจ้าของร้อยละ 30.54 มีค่ามากกว่าอัตราผลตอบแทนตามความคาดหวังของเจ้าของ จากผลการศึกษาความเป็นไปได้ สรุปได้ว่า โครงการ INARI HOME – Rangsit มีความเป็นไปได้และเหมาะสมในการลงทุน