DOI: 10.14457/tu.the.2023.461
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเปล่า อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่

description: โครงการมาลาดา อาร์เดน (Malada Arden) เป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นของกลุ่มลูกค้าที่ทำงานในโรงพยาบาลสันทรายและมหาวิทยาลัยแม่โจ้เป็นหลัก ซึ่งเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความเรียบง่าย ทันสมัย ใช้ชีวิตที่ใกล้ชิดธรรมชาติ ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม ต้องการพื้นที่สำหรับทำกิจกรรมส่วนตัวและพักผ่อนภายในบ้าน สำหรับตัวโครงการเป็นบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวผสมบ้านแฝด 2 ชั้น ตั้งอยู่บนพื้นที่ขนาด 18 ไร่ 2 งาน 83 ตารางวา ในอำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ การใช้ประโยชน์ที่ดินจัดอยู่ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ผังเมืองสีเหลือง) ทำเลที่ตั้งอยู่ติดถนนสายเชียงใหม่-พร้าว เดินทางสะดวก ใกล้โรงพยาบาลสันทราย มหาวิทยาลัยแม่โจ้ กาดรวมโชค เซ็นทรัลเฟสติวัล เชียงใหม่ โรงพยาบาลกรุงเทพ เชียงใหม่ โครงการประกอบด้วยจำนวนยูนิตรวมทั้งสิ้น 91 ยูนิต แบ่งเป็น บ้านเดี่ยวจำนวน 37 ยูนิต คิดเป็น 41% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 50.25 ถึง 60.25 ตารางวา มีหน้ากว้างเริ่มต้นที่ 15.5 เมตร ลึก 13 เมตร ราคาเริ่มต้นที่ 5.93 ล้านบาท จุดเด่นของบ้านเดี่ยว เน้นการออกแบบที่สามารถปรับการใช้ฟังก์ชั่นของบ้านได้หลากหลาย มี Courtyard พื้นที่สีเขียว เพิ่มความร่มรื่น ให้ความรู้สึกผ่อนคลาย ในส่วนของบ้านแฝด มีจำนวน 54 ยูนิต คิดเป็น 59% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 37 ถึง 40 ตารางวา หน้ากว้างเริ่มต้นที่ 11.38 เมตร ลึก 13 เมตร ราคาเริ่มต้นที่ 3.74 ล้านบาท จุดเด่นของบ้านแฝด เน้นการออกแบบให้มีความเป็นส่วนตัว โดยที่ส่วนของผนังบ้านที่เชื่อมติดกันเป็นพื้นที่ที่ไม่ค่อยมีการใช้งานหลัก มี Courtyard ในพื้นที่บ้าน สำหรับภาพรวมทั้งโครงการ มีพื้นที่ขาย (แปลงจำหน่าย) 56.27% และ พื้นที่ส่วนกลาง 43.73% ของพื้นที่ดินโครงการทั้งหมด โดยมูลค่าโครงการมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 451,790,500 บาท จุดเด่นของโครงการมาลาดา อาร์เดน มาจากแนวคิด “Less is More for Well Being” มีสไตล์การออกแบบ โมเดิร์นมินิมอล (Modern Minimal Style) เน้นความเรียบง่าย ทันสมัย เลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพดี มีความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ลดการใช้พลังงานภายในบ้าน มาพร้อมกับฟังก์ชั่นบ้านที่สามารถปรับเปลี่ยนให้ตอบโจทย์ตามไลฟ์สไตล์ของลูกค้า โดยกลุ่มลูกค้าหลักของโครงการ คือ กลุ่มผู้อยู่อาศัยเดิม ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตรจากโครงการ เป็นกลุ่มคนโสดที่แยกออกมาจากครอบครัวเดิมและต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงาน รวมถึงเป็นกลุ่มมีคู่ ที่ยังไม่มีบุตร หรือวางแผนจะมีบุตร มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 45,000 บาทขึ้นไป มีไลฟ์สไตล์ที่ชอบความเป็นส่วนตัว ชื่นชอบการทำกิจกรรมในบ้าน ให้ความสำคัญกับภาพลักษณ์ตนเอง ในด้านการเงิน โครงการมีมูลค่าการลงทุนรวม 353,052,323.60 บาท มีการใช้แหล่งเงินทุนส่วนของเจ้าของและเงินลงทุนส่วนของเจ้าหนี้หรือสถาบันทางการเงิน ในสัดส่วน 57:43 โดยสมมติฐานต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WACC) คือ 7.26% ในสถานการณ์ปกติ มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ (NPV) คือ 59,101,084บาท อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) คือ 31.35% ซึ่งโครงการนี้คาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการคืนทุนภายใน 3 ปี และถึงแม้จะมีความเสี่ยงทางด้านต่างๆ เช่น ต้นค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น มีสถานการณ์ที่ต้องปรับราคาขายลง อัตราดอกเบี้ย MLR (Minimum Loan Rate) มีการปรับเพิ่มสูงขึ้น และ อัตราการดูดซับ (Absorption rate) ลดลง ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด (Worst Case) โดยสรุปแล้ว โครงการมาลาดา อาร์เดน มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและมีความน่าสนใจในการลงทุน เมื่อพิจารณาจากการวิเคราะห์ทางด้านกฎหมาย ด้านกายภาพของแปลงที่ดิน ด้านการตลาดจากการเปรียบเทียบคู่แข่งบริเวณโดยรอบทำเลที่ตั้ง ตลอดจนด้านการเงินที่ถึงแม้จะเกิดสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด โครงการยังคงให้ผลตอบแทนที่เป็นบวก จึงมีความน่าสนใจในการลงทุน