DOI: 10.14457/tu.the.2019.255
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการหมู่บ้านสำหรับครอบครัวสามรุ่นที่มีรายได้ปานกลางในยุค 4.0

description: โครงการ The Trinity Town เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์โฮม ที่รองรับครอบครัวขยาย ที่มีสมาชิกมีครอบครัว 3 วัย ซึ่งแต่ละวัยจะมีความต้องการในการใช้พื้นที่ที่แตกต่างกัน โครงการจึงเตรียมพร้อมทั้งพื้นที่และการใช้งานที่เหมาะสม สามารถให้สมาชิกทั้ง 3 วัย ได้อยู่ร่วมกันในหมู่บ้านอย่างมีความสุข ตามแนวคิดของการ คือ Home for all GENโครงการ The Trinity Town ตั้งอยู่บนถนนเพิ่มสิน 13 เขตสายไหม จังหวัดกรุงเทพมหานคร บนที่ดินขนาด 8-0-76.3 ไร่ บริเวณรอบโครงการเป็นย่านชุมชน มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน การคมนาคมสามารถเข้าออกได้หลายทางจากถนนเพิ่มสิน ถนนสุขาภิบาล 5 ถนนจตุโชติ ซึ่งเชื่อมต่อกันเป็นโครงข่าย สามารถเป็นทางลัดเข้าสู่ที่ตั้งโครงการได้ บริเวณพื้นที่ยังใกล้กับจุดขึ้นลงทางด่วนฉลองรัช (รามอินทรา-อาจณรงค์) สามารถเชื่อมต่อไปยังพื้นที่ย่านพระราม 9 และสุขุมวิทตอนปลายได้ จุดเด่นที่สำคัญสำหรับทำเล คือ จะมีการก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว บริเวณถนนพหลโยธิน คาดว่าจะแล้วเสร็จในปีพ.ศ. 2562 ซึ่งสถานีที่ใกล้โครงการมากที่สุด คือ สถานีโรงพยาบาลภูมิพลอดุลยเดชจากการพิจารณาทางกายภาพที่ตั้ง ทั้งในด้านกฎหมาย สภาพแวดล้อม ลักษณะรูปร่างที่ดิน ความเป็นไปได้ทางการตลาด พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นโครงการที่เหมาะกับที่ดินโครงการมากที่สุด เมื่อพิจารณาและเปรียบเทียบกับคู่แข่งในย่านนั้น สำหรับระดับราคาทาวน์โฮม ควรอยู่ประมาณช่วง 2-3 ล้านบาท เน้นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าตลาดกลางบน โดยกลุ่มลูกค้าหลัก คือกลุ่มลูกค้าในบริเวณสายไหมและเขตใกล้เคียง และกลุ่มลูกค้าที่ทำงานในตัวเมือง ซึ่งเดินทางโดยใช้ทางด่วนฉลองรัช กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ประกอบอาชีพ พนักงานบริษัท ผู้จัดการโรงงาน กลุ่มคนที่ทำงานในเมือง และต้องการขยับขยายพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยแบบครอบครัวขยาย รายได้รวมต่อเดือน 50,000 ขึ้นไป โดยการซื้อที่อยู่อาศัยจะใช้วิธีการกู้ร่วมภายในโครงการประกอบด้วย ทาวน์โฮมทั้งหมด 90 หลัง สิ่งอำนวยความสะดวก ได้แก่ สโมสร สระว่ายน้ำที่สำหรับเด็ก ผู้ใหญ่ และผู้สูงอายุ ฟิตเนส สวนสาธารณะ ห้องอเนกประสงค์และบริการพิเศษอื่นๆ โดยวางแผนการก่อสร้างบ้านให้เหมาะสมกับสมมติฐานการขาย คือ ทาวน์โฮม 5-6 หลังต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาตั้งแต่เตรียมการก่อสร้าง-ช่วงก่อสร้างแล้วเสร็จ จนถึงโอนกรรมสิทธิ์และปิดโครงการได้ใน 36 เดือน สมมติฐานทางการเงินกำหนดให้สัดส่วนผู้ลงทุนและเงินกู้สถาบันที่สัดส่วน 40:60 โดยต้นทุนโครงการ 175.47 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินลงทุนส่วนเจ้าของ 43.86 ล้านบาท และเงินกู้สถาบัน 131.60 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 7.15% ต้นทุนทางการเงินของผู้ลงทุน 20% โดยมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) อยู่ที่ 6.64% ซึ่งหากพิจารณาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อวิเคราะห์หาผลตอบแทน ในกรณีฐาน (Base Case) พบว่า ผลตอบแทนมูลค่าปัจจุบัน (NPV) 36.04 ล้านบาท และ อัตราผลตอบแทน (IRR) ที่ 14.80% ซึ่งสูงกว่า ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) สามารถลงทุนได้จากการวิเคราะห์ความอ่อนไหว (Sensitivity Analysis) 2 ปัจจัยหลัก คือ การเปลี่ยนแปลงราคาขาย และการเปลี่ยนแปลงต้นทุนค่าก่อสร้าง ที่สามารถมีกระทบต่อมูลค่าโครงการและอัตราผลตอบแทนโครงการ พบว่าการเปลี่ยนแปลงของราคาขายมีความอ่อนไหวมากที่สุด กรณีหากโครงการไม่สามารถตั้งราคาขายได้ในราคากรณีฐาน อาจเนื่องมาจาก ภาวะแข่งขันด้านราคาในตลาดสูง มีการตัดราคา ทำให้โครงการต้องปรับลดราคาลง ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนเป็นอย่างมาก คือ ราคาขายลดลง 5% อาจส่งผลให้มูลค่าปัจจุบัน หรือ NPV จาก 36.04 ล้านบาท ลดลงเป็น 18.72 ล้านบาท และอัตราผลตอบแทน IRR ลดลงเป็น 10.8% ต่อปี นับว่าการเปลี่ยนแปลงด้านราคาขายมีความอ่อนไหวต่อความเป็นไปได้โครงการมากที่สุด จากการจำลองสถานการณ์ (Scenario Analysis) พบว่า กรณีที่ดีที่สุด อาจเกิดขึ้นได้ เมื่อโครงการเปิดไปได้สักระยะ 1–2 ปี หรือเมื่อการก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้ามีความคืบหน้ามากขึ้น อาจส่งผลให้ราคาบ้านและที่ดินบริเวณถนนเพิ่มสินปรับตัวสูงขึ้น ทำให้สามารถเพิ่มราคาขายได้ รวมไปถึงการมีอำนาจต่อรองราคาวัสดุก่อสร้าง หรือมีวิธี Value Engineering ที่ได้ผลให้คุณภาพเท่าเดิมในราคาที่ลดลง ผลตอบแทนโครงการก็จะเพิ่มขึ้น NPV เท่ากับ 46.33 ล้านบาท และ IRR 18.53% สามารถลงทุนได้ กรณีที่แย่ที่สุดอาจเกิดขึ้นได้ หากโครงการไม่สามารถควบคุมราคาค่าก่อสร้างให้อยู่ในงบที่วางไว้ รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ผลตอบแทนโครงการจะลดลง NPV เท่ากับ 23.41 ล้านบาท และ IRR 9.95% ซึ่งเมื่อเทียบกับต้นทุนการเงิน WACC ที่ 6.64% ก็นับว่าสูงกว่า ยังสามารถลงทุนได้