DOI: 10.14457/tu.the.2016.1038
title: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการบ้านแฝด-ทาวน์โฮม The Ultimate เพชรเกษม 81

description: โครงการ the Ultimate เพชรเกษม 81 เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์โฮม และบ้านแฝด ตั้งอยู่บนถนนเพชรเกษม81 (ซอยมาเจริญ) เขตหนองแขม จังหวัดกรุงเทพมหานคร ที่ดินขนาด 29-3-18.6 ไร่ บริเวณรอบโครงการเป็นย่านชุมชน มีสิ่งอานวยความสะดวกครบครัน การคมนาคมสามารถเข้าออกได้หลายทางจากถนนมาเจริญ(บางบอน5) สามารถเชื่อมต่อไปถนนเอกชัย ออกสู่ถนนพระราม 2 และขึ้นทางด่วนได้ อาจใช้เป็นทางลัดเลี่ยงการจราจรบนถนนเพชรเกษม โดยจุดเด่นที่สาคัญสาหรับทาเลย่านนี้ คือ จะมีการก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้าเงินบนถนนเพชรเกษม จากข้อมูลแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้า คาดว่าจะแล้วเสร็จในปีพ.ศ. 2562จากการพิจารณาทางกายภาพที่ตั้ง ทั้งในด้านกฎหมาย สภาพแวดล้อม ลักษณะรูปร่างที่ดิน ความเป็นไปได้ทางการตลาด พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นโครงการที่เหมาะกับที่ดินโครงการมากที่สุด เมื่อพิจารณาและเปรียบเทียบกับคู่แข่งในย่านนั้น สาหรับระดับราคาทาวน์โฮม ควรอยู่ประมาณช่วง 2-3 ล้านบาท และ 3-4ล้านบาท สาหรับบ้านแฝด เน้นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าตลาดกลางบน โดยกลุ่มลูกค้าหลัก คือกลุ่มลูกค้าในบริเวณย่านนั้น ประกอบอาชีพ พนักงานบริษัท ผู้จัดการโรงงาน บุคลากรที่ทางานในโรงพยาบาล ส่วนกลุ่มลูกค้ารอง คือ กลุ่มคนที่ทางานในเมือง และต้องการขยับขยายพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัย รายได้ประมาณ 50,000-80,000 บาทต่อเดือนภายในโครงการประกอบด้วย ทาวน์โฮม 158 หลัง และบ้านแฝด 68 หลัง รวมทั้งหมด 226 หลัง สิ่งอานวยความสะดวก ได้แก่ สโมสร สระว่ายน้า สวนสาธารณะ โดยวางแผนการก่อสร้างบ้านให้เหมาะสมกับสมมติฐานการขาย คือ ทาวน์โฮม 5-6 หลังต่อเดือน และบ้านแฝด 2-3หลังต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาตั้งแต่เตรียมการก่อสร้าง-ช่วงก่อสร้างแล้วเสร็จ จนถึงโอนกรรมสิทธิ์และปิดโครงการได้ใน 46 เดือนสมมติฐานทางการเงินกาหนดให้สัดส่วนผู้ลงทุนและเงินกู้สถาบันที่สัดส่วน 50:50 โดยต้นทุนโครงการที่ 497.95 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินลงทุนส่วนเจ้าของ 248.97 ล้านบาท และเงินกู้สถาบัน 248.97 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 7.83% ต้นทุนทางการเงินของผู้ลงทุน 20% โดยมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย(WACC)อยู่ที่ 13.13% ซึ่งหากพิจารณาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อวิเคราะห์กาผลตอบแทน ในกรณีฐาน (Base Case) พบว่า ผลตอบแทนมูลค่าปัจจุบัน(NPV) 35.6 ล้านบาท และ อัตราผลตอบแทน (IRR) ที่ 19.68% ซึ่งสูงกว่า ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย(WACC) สามารถลงทุนได้จากการวิเคราะห์ความอ่อนไหว (Sensitivity Analysis) 3 ปัจจัยหลัก คือ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ต้นทุนการก่อสร้าง และการเปลี่ยนแปลงของราคาขาย ที่สามารถมีกระทบต่อมูลค่าโครงการและอัตราผลตอบแทนโครงการ พบว่า การเปลี่ยนแปลงของราคาขายมีความอ่อนไหวมากที่สุด กรณี หากโครงการไม่สามารถตั้งราคาขายได้ในราคากรณีฐาน อาจเนื่องมาจาก ภาวะแข่งขันด้านราคาในตลาดสูง มีการตัดราคา ทาให้โครงการต้องปรับลดราคาลง ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนเป็นอย่างมาก คือ ราคาขายลดลง 5% อาจส่งผลให้ มูลค่าปัจจุบัน หรือ NPV ลดลง 23.12% และ อัตราผลตอบแทน IRR ลดลงเป็น 17.28% ต่อปี นับว่าการเปลี่ยนแปลงด้านราคาขายมีความอ่อนไหวต่อความเป็นไปได้โครงการมากที่สุดจากการจาลองสถานการณ์ (Scenario Analysis) พบว่า กรณีที่ดีที่สุด อาจเกิดขึ้นได้ เมื่อโครงการเปิดไปได้สักระยะ 1 – 2 ปี หรือเมื่อการก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้ามีความคืบหน้ามากขึ้น อาจส่งผลให้ราคาบ้านและที่ดินในตลาดย่านเพชรเกษมปรับตัวสูงขึ้น ทาให้สามารถเพิ่ม Mark up ราคาขายได้ รวมไปถึงการมีอานาจต่อรองราคาวัสดุก่อสร้าง หรือมีวิธี Value Engineering ที่ได้ผลให้คุณภาพเท่าเดิมในราคาที่ลดลง ผลตอบแทนโครงการก็จะเพิ่มขึ้น NPV เท่ากับ 176.53 ล้านบาท และ IRR 24.76% สามารถลงทุนได้กรณีที่แย่ที่สุดอาจเกิดขึ้นได้ หากโครงการไม่สามารถควบคุมราคาค่าก่อสร้างให้อยู่ในงบที่วางไว้ รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ผลตอบแทนโครงการจะลดลง NPV เท่ากับ 102.23 ล้านบาท และ IRR 16.04% ซึ่งเมื่อเทียบกับต้นทุนการเงิน WACC ที่ 13.13% ก็นับว่าสูงกว่า สามารถลงทุนได้ในภาพรวมแล้ว ผลตอบแทนโครงการ อาจไม่สูงมากนัก แต่สามารถลงทุนได้ อย่างไรก็ตามหากมีแผนที่จะพัฒนาโครงการต่อไป ควรต่อรองราคาที่ดินให้ต่าลงไปอีก เนื่องจากต้นทุนที่ดินเป็นต้นทุนที่เป็นสัดส่วนขนาดใหญ่ รวมถึงการหาเทคนิควิธีการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ ที่เหมาะสมกับโครงการมากที่สุด เพื่อลดต้นทุนราคาค่าก่อสร้าง และแรงงานต่อไป