DOI: 10.14457/tu.the.2016.1029
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่า อ.เมือง จ.กำแพงเพชร

description: ที่ดินแปลงที่ศึกษาตั้งอยู่ในอำเภอเมือง จังหวัดกำแพงเพชร มีเนื้อที่ 13-3-10 ไร่ มีอาณาเขตโดยรอบดังนี้ทิศเหนือยาว 110 เมตร  ติดถนนเทศบาล 1ทิศตะวันออกยาว 41 เมตร  101 เมตร  และ 50 เมตร  ติดที่ดินเอกชน (ที่ดินเปล่า และโกดังเก็บสินค้า)ทิศใต้ยาว 88 เมตร  และ 70 เมตร ติดที่ดินเอกชน (บ้านพักอาศัย ที่ดินเปล่า และหมู่บ้าน)ทิศตะวันตกยาว 150 เมตร  ติดที่ดินเอกชน (ที่ดินเปล่า และหมู่บ้าน)ปัจจุบันที่ดินแปลงดังกล่าวยังไม่ได้ถม มีระดับความลึกต่ำกว่าถนนประมาณ 50 เซนติเมตร จากการศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง พบว่าที่ดินในบริเวณนี้มีการประกาศบังคับใช้กฎหมายของเทศบัญญัติเทศบาลเมืองกำแพงเพชร ให้อยู่ในบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้งานอาคารบางชนิด หรือบางประเภท ตามประกาศราชกิจจานุเบกษา เล่มที่ ๑๒๙ ตอนพิเศษ ๔๗ ง ลงวันที่ ๙ มีนาคม ๒๕๕๕ เป็นการห้ามก่อสร้างสถานที่บรรจุก๊าซ สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิง สุสาน ฌาปนกิจสถาน หรือโรงกำจัดขยะมูลฝอย ซึ่งส่งผลดีต่อที่ดินแปลงดังกล่าวเนื่องจากสิ่งก่อสร้างที่กล่าวมาแล้วนั้นอาจสร้างมลพิษให้กับที่ดินหรือชุมชนข้างเคียง ทำให้ที่ดินแปลงที่ศึกษาอาจได้รับผลกระทบในแง่ลบได้ จากการสำรวจสถานที่สำคัญใกล้เคียง พบว่าที่ดินแปลงที่ศึกษาอยู่ใกล้แหล่งชุมชน และสถานที่สำคัญต่างๆ เช่น โรงพยาบาลประจำจังหวัด โรงเรียนอนุบาลประจำจังหวัด โรงแรม ตลาดสดริมปิง แมคโคร และสวนสาธารณะสิริจิตต์ ผู้ศึกษาโครงการจึงนำข้อมูลดังกล่าวไปทำการศึกษาถึงความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินที่เหมาะสมที่สุด โดยได้ผลสรุปคือ นำที่ดินไปพัฒนาเป็นโครงการอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากทำเลของที่ดินดังกล่าว บริเวณด้านหน้าที่ติดถนนสามารถทำการค้าขายได้ อยู่ใกล้แหล่งชุมชนและสถานที่สำคัญ ส่วนบริเวณด้านในมีความเงียบสงบเหมาะสมสำหรับใช้สร้างที่อยู่อาศัย เป็นบ้านทำเลในเมืองที่ใช้เวลาไม่นานในการเดินทางไปยังสถานที่ต่างๆ ประกอบกับอุปสงค์ของอาคารพาณิชย์ยังมีอยู่มาก มีอุปทานในตลาดเหลือน้อย ส่วนอุปสงค์ของทาวน์เฮ้าส์ยังมีอยู่ มีคู่แข่งทางตรงในตลาดเพียง 1 ราย ซึ่งเมื่อที่ดินแปลงที่ศึกษาเริ่มการปรับที่ดินและก่อสร้างแล้ว คาดว่าคู่แข่งจะสามารถปิดโครงการได้ ทำให้เมื่อโครงการที่ศึกษาทำการเปิดขาย จะไม่มีคู่แข่งในตลาดอยู่เลย อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น ขนาด 16-25 ตารางวา มีราคาขายระหว่าง 3.8-4.6 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์หน้ากว้าง 5 เมตร 2 ชั้น ขนาด 19-22 ตาราวา มีราคาขายระหว่าง1.95-2.2 ล้านบาทเมื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด โดยทำการลงพื้นที่สำรวจคู่แข่ง และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ทำให้ผู้ศึกษาโครงการมีแนวคิดในการจัดทำโครงการ โดยมีรายละเอียดดังนี้ชื่อโครงการโครงการ The Citrusที่ตั้งโครงการถนนเทศบาล 1 อำเภอเมือง จังหวัดกำแพงเพชรรูปแบบโครงการโครงการอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮ้าส์พื้นที่โครงการ13 ไร่ 3 งาน 10 ตารางวาราคาขายอาคารพาณิชย์ ราคาระหว่าง 4.375-7 ล้านบาททาวน์เฮ้าส์ ราคาระหว่าง 2.44-3.5 ล้านบาทขนาดพื้นที่ต่อยูนิตอาคารพาณิชย์ 25-35.5 ตร.วา 220-334 ตร.ม.ทาวน์เฮ้าส์ 20-22.5 ตร.วา 125-210 ตร.ม.สิ่งอำนวยความสะดวกสวนระบบรักษาความปลอดภัยรปภ. และระบบ CCTVระบบสาธารณูปโภคถนนเข้าโครงการกว้าง 12 ม.ถนนภายในโครงการกว้าง 6 เมตรระบบไฟฟ้า และประปา ในส่วนของการจัดสรรพื้นที่โครงการ ได้แบ่งเป็นพื้นที่ขาย 47.72% พื้นที่ส่วนกลาง 52.28% ซึ่งรวมพื้นที่ถนน สวนสาธารณะ บ่อพักน้ำ และบ่อบำบัดน้ำเสีย เข้าไปด้วยแล้วอาคารพาณิชย์ แบ่งเป็น 2 แบบ คือ-อาคารพาณิชย์ ขนาด 25 ตร.วา หน้ากว้าง 5 ม. พร้อมพื้นที่จอดรถ 2 คัน ราคา 4.375 ล้านบาท จำนวน 10 ยูนิต-อาคารพาณิชย์ ขนาด 35.5 ตร.วา หน้ากว้าง 8 ม. พร้อมพื้นที่จอดรถ 2 คัน ราคา 7 ล้านบาท จำนวน 3 ยูนิตทาวน์เฮ้าส์ แบ่งเป็น 3 แบบ คือ-ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาด 20 ตร.วา หน้ากว้าง 5 ม. ราคา 2.44 ล้านบาท จำนวน 1 ยูนิต-ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ขนาด 22.5 ตร.วา หน้ากว้าง 6 ม. ราคา 2.67 ล้านบาท จำนวน 83 ยูนิต-ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น ขนาด 22.5 ตร.วา หน้ากว้าง 6 ม. ราคา 3.5 ล้านบาท จำนวน 18 ยูนิตกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย-อาคารพาณิชย์ มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นเจ้าของกิจการ SMEs ขนาดเล็ก/กลาง ทำงานในอำเภอเมือง มีสถานะทางครอบครัวโสด หรือแต่งงานแล้ว มีบุตร 1-2 คน มีรายได้ต่อครัวเรือน 92,000 บาท/เดือน ขึ้นไป-ทาวน์เฮ้าส์ มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นพนักงานบริษัทเอกชนหรือข้าราชการที่ทำงาน ในอำเภอเมือง มีสถานะทางครอบครัวโสด หรือแต่งงานแล้ว มีบุตร 1-2 คน มีรายได้ต่อครัวเรือน 52,000 บาท/เดือน ขึ้นไปจุดเด่นของโครงการ-โครงการตั้งอยู่ในเมือง ใกล้แหล่งชุมชน และสถานที่สำคัญต่างๆ-ใช้เวลาในการเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองเพียง 5-10 นาที และมีถนนเข้า-ออกหลายเส้นทาง-แบบบ้านทันสมัยสวยงาม และดูแลรักษาง่าย-มีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่และร่มรื่น ด้านการเงินโครงการมีรายละเอียดในการลงทุนดังนี้รายการจำนวนเงิน (บาท)สัดส่วนค่าที่ดิน27,550,000.008.94%ค่าพัฒนาที่ดิน17,074,344.005.54%ค่าก่อสร้าง186,574,920.0060.54%ค่าการบริหารและการตลาด14,085,600.004.57%ค่าดอกเบี้ย29,305,573.939.51%ค่าภาษี33,594,581.2110.90%รวมทั้งสิ้น308,185,019.14100%โครงสร้างทางการเงินแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ส่วนของเจ้าของ และส่วนของการกู้ยืม คิดเป็นสัดส่วน Debt to Equity 60.54:39.46 เป็นเงินกู้ยืมทั้งสิ้น 186,574,920 บาทสรุปผลวิเคราะห์ทางการเงินจากการประมาณการขายโครงการ The Citrus คาดว่าจะสามารถปิดโครงการได้ภายในระยะเวลา 60 เดือน มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้น 352,140,000 บาท มีผลวิเคราะห์ทางการเงินดังนี้-WACC          11.87%-มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV)59,927,038.22 บาท-อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (IRR)          13.60% ต่อปีจากการคำนวณทางการเงินจะเห็นว่าโครงการ The Citrus มีความน่าสนใจในการลงทุน เนื่องจาก NPV ที่ได้มีค่ามากกว่า 0 และ IRR มีค่ามากกว่า WACC เมื่อทำการวิเคราะห์ความอ่อนไหว พบว่าผลตอบแทนของโครงการมีความอ่อนไหวต่อต้นทุนค่าก่อสร้าง ราคาขาย และอัตราดอกเบี้ยกู้ยืม แต่ยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ ดังนั้นจึงสรุปได้ว่าโครงการ The Citrus มีความเป็นไปได้ในการลงทุน