DOI: 10.14457/tu.the.2021.317
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่า ตำบลศิลา อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่า ตำบลศิลา อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น โดยที่ดินที่ทำการศึกษาตั้งอยู่ทางทิศเหนือของเมืองขอนแก่น ซึ่งจะมีเขตที่ดินติดกับถนนทางหลวงชนบท ขก 1027 ที่เชื่อมต่อระหว่างถนนมิตรภาพ และถนนกสิกรทุ่งสร้าง ประกอบไปด้วยขนาดของที่ดิน 5 ไร่ 3 งาน 52.4 ตารางวา โดยมีเอกสารแสดงสิทธิในรูปแบบโฉนดที่ดินเพียงฉบับเดียวเท่านั้น อันเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) หลังจากที่ทำการศึกษาความเป็นไปได้ในเบื้องต้นทางในประเด็นทางด้านกฎหมาย ด้านกายภาพของที่ดิน ตลอดจนด้านการตลาด และด้านการเงินเบื้องต้น โดยยึดหลักแนวคิดในการใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดและสูงที่สุด ประกอบกับการวิเคราะห์ในเชิงลึกทางการตลาดด้วย พบว่า รูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับที่ดินดังกล่าว คือ การพัฒนาโครงการทาวน์โฮม 2 ชั้น โดยเน้นการกลุ่มลูกค้าอายุตั้งแต่ 27 – 35 ปี ที่มีครัวเรือนตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป โดยทำงานในบริเวณมหาวิทยาลัยขอนแก่น โรงพยาบาลศรีนครินทร์ หรือ ภายในตัวเมืองจังหวัดขอนแก่น ซึ่งใช้ถนนมิตรภาพ หรือถนนกสิกรทุ่งสร้าง เป็นเส้นทางในการสัญจรเข้าไปทำงาน หรือใช้ชีวิตประจำวันเป็นหลัก โดยมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มากกว่าการเช่าหอพักบริเวณใกล้ที่ทำงาน และขยายครัวเรือนในอนาคต ตลอดจนต้องการความเป็นส่วนตัว รักความสงบ และต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รวมถึงระบบความปลอดภัยภายในตัวบ้านที่มีประสิทธิภาพ โดยจะช่วยลดความกังวลในเรื่องความปลอดภัยในทรัพย์สินของตนเองในขณะที่ออกไปทำกิจกรรมนอกบ้านเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งโครงการนี้มีความเป็นไปได้ในแง่ทำเลที่ตั้งที่มีอัตราดูดซับสูง ประกอบกับการมีกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจนเหมาะสม และมีระดับราคาที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้ โดยที่ลูกค้าสามารถตัดสินใจได้รวดเร็วเมื่อเทียบภาระการเช่าที่พักอาศัยเดิมที่ไม่คุ้มค่าโดยโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินดังกล่าว ชื่อว่า หมู่บ้านภูกุ้ม ขอนแก่น (Pum Kum Khon Kaen) หนองไผ่ – มิตรภาพ เป็นโครงการหมู่บ้านทาวน์โฮม 2 ชั้น จำนวน 75 ยูนิต บนพื้นที่ขายจำนวน 5,650 ตารางเมตร โดยมีหน้ากว้างของที่ดินเฉลี่ย 6 เมตร มีความลึก 12 เมตร และมีพื้นที่ใช้สอยของบ้านรวมประมาณ 118 ตารางเมตรขึ้นไป โดยประกอบไปด้วย 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และที่จอดรถยนต์ 2 คัน โดยพื้นที่ชั้นที่ 1 จะถูกออกแบบมาให้สามารถปรับสัดส่วนพื้นที่ห้องได้ (Adjustable) เพื่อสามารถที่จะรองรับการใช้ประโยชน์ต่างๆ ในอนาคต เช่น ใช้เพื่อเป็นห้องนอนสำหรับผู้สูงอายุ เป็นต้น ทั้งนี้ โครงการนี้จะได้เปรียบทางด้านตำแหน่งที่ตั้งอย่างมาก โดยลูกค้าสามารถเดินทางไปทำงานที่ต่างๆ ในเมือง เช่น มหาวิทยาลัยขอนแก่น และโรงพยาบาลศรีนครินทร์ เพียง 3 – 7 นาทีเท่านั้น อีกทั้ง ยังล้อมรอบไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ที่ตอบสนองกับชีวิตความเป็นอยู่ของกลุ่มลูกค้าได้เป็นอย่างดี โดยมีราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 2,250,000 บาท เท่านั้นในส่วนของการดำเนินโครงการ จะใช้เวลาทั้งสิ้น 30 เดือน จากการคาดการณ์ระยะเวลาตามอัตราดูดซับที่ดีที่สุดของตลาด และในส่วนความเป็นไปได้ทางการเงินของโครงการนั้น จะมีการลงทุนแต่ละส่วนที่ต่างกัน โดยจะเป็นส่วนของเจ้าของที่ลงทุนในที่ดินโครงการ คิดเป็น 100% ของมูลค่าที่ดินโครงการ และลงทุนในส่วนของการพัฒนาโครงการคิดเป็น 30% ของมูลค่าการพัฒนาโครงการ และเป็นส่วนของการกู้ยืมจากสถาบันการเงินเฉพาะส่วนของการพัฒนาโครงการอยู่ที่ 70% ของมูลค่าการพัฒนาโครงการ ทั้งนี้ เมื่อวิเคราะห์ทางการเงินและการลงทุนแล้ว พบว่า มูลค่าปัจจุบันสิทธิของโครงการ (NPV) เท่ากับ 18,494,811.26 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) เท่ากับ 27.78% พร้อมทั้งวิเคราะห์ความอ่อนไหวทางการเงินของโครงการ ตลอดจนจำลองสถานการณ์การเงินของโครงการในแง่ของระยะเวลาโครงการที่สั้นที่สุด และยาวที่สุด ซึ่งได้ผลลัพธ์ในเกณฑ์ที่ยอมรับได้ จึงทำให้สรุปได้ว่า โครงการหมู่บ้านภูกุ้ม ขอนแก่น (Pum Kum Khon Kaen) หนองไผ่ – มิตรภาพ เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับประโยชน์ของที่ดินเปล่าที่ทำการศึกษา และมีความเป็นไปได้ในการที่จะลงทุนพัฒนาโครงการดังกล่าว