DOI: 10.14457/tu.the.2022.394
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเปล่าในพื้นที่ ถนนพุนพิน - หนองขรี จังหวัดสุราษฎร์ธานี

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเปล่า ในพื้นที่ ถนนพุนพิน - หนองขรี จังหวัดสุราษฎร์ธานี ตั้งอยู่ที่ ตำบลหนองไทร อำเภอพุนพิน จังหวัดสุราษฎร์ธานี ที่ดินมีขนาด 28 ไร่ 1 งาน 52.5 ตารางวา หรือ 11,352.5 ตารางวา โดยกลั่นกรองทางเลือกในการพัฒนาที่ดินให้เกิดการใช้งานอย่างเหมาะสม และเกิดประโยชน์สูงสุดสำหรับที่ดินแปลงนี้ (highest and best used)จากการศึกษาทางด้านกฎหมายพระราชบัญญัติการผังเมือง (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๘ และกฎกระทรวง ให้ใช้บังคับผังเมืองรวมจังหวัดสุราษฎร์ธานี พบว่าที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่สีชมพู ประเภทชุมชน ให้ใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัย พาณิชยกรรม เกษตรกรรม สถาบันการศึกษา สถาบันศาสนา สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ เมื่อพิจารณาถึงความเหมาะสมทางด้านกายภาพของแปลงที่ดิน การกลั่นกรองทางเลือกในการพัฒนาจึงมีความเป็นไปได้สำหรับ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม เท่านั้น จากการวิเคราะห์ด้านอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่ โครงการหมู่บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม มีความเป็นไปได้ เนื่องจากอุปทานในพื้นที่ค่อนข้างเหลือน้อย และประกอบกับมีอุปสงค์ในพื้นที่ที่ต้องการอยู่อาศัยแนวราบ และเมื่อทำการศึกษาด้านการเงินเบื้องต้นพบว่า ราคาบ้านในแต่ละแบบบ้านของโครงการที่ศึกษามีราคาต่ำกว่าคู่แข่งในพื้นที่ขาย (Trade Area) แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขันทางด้านราคาและเหมาะสมที่จะพัฒนาโครงการบนที่ดินแปลงนี้การวิเคราะห์ด้านพฤติกรรมและความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยการสัมภาษณ์เชิงลึกผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยและผู้เคยตัดสินใจซื้อบ้านในลักษณะเดียวกับที่โครงการจะพัฒนา จนได้แนวคิดและที่มาของโครงการโดยมีรูปแบบการพัฒนาโครงการเป็น โครงการ Mixed Use บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม โดยทาวน์โฮมมีราคาเริ่มต้นที่ 1,250,000 บาท บนที่ดินเริ่มต้น 20 ตารางวา บ้านแฝดมีราคาเริ่มต้นที่ 1,780,000 บาท บนที่ดินเริ่มต้น 35 ตารางวา และบ้านเดี่ยวมีราคาเริ่มต้นที่ 2,700,000 บาท บนที่ดินเริ่มต้น 50 ตารางวา จำนวน 203 ยูนิต ภาตใต้ชื่อโครงการ แกรนด์ บ้านสวย หนองขรี-พุนพินการศึกษาทางด้านการเงิน แหล่งที่มาของเงินทุน ประกอบด้วย ส่วนของผู้ประกอบการและเงินกู้จากสถาบันการเงิน โดยมีส่วนของหนี้สินต่อส่วนของเจ้าของ เท่ากับ 50:50 และมีสมมติฐานต้นทุนทางการเงิน (WACC) ที่ 7.94% โครงการมีมูลค่า 360,420,000 บาท มีค่าใช้จ่าย ต้นทุนค่าที่ดิน ต้นทุนค่าก่อสร้าง ต้นทุนพัฒนาสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและส่งเสริมการขาย เท่ากับ 263,314,400 บาท โครงการมีกำไรสุทธิเท่ากับ 50,503,618 บาท คิดเป็น 14.01% สำหรับมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 45,925,069 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 22.27% และผลตอบแทนในระดับส่วนของเจ้าของ Equity Level (Ke) ที่มีความคาดหวังผลตอบแทนที่ระดับ 10% มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 50,513,760 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 26.88% และสำหรับกรณีเลวร้ายที่สุด โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 20,719,032 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 13.53% เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ทั้งหมดแล้ว ผู้จัดทำมีความเห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรร Mixed Use บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม สำหรับการอยู่อาศัย ว่าด้วยการปฏิบัติตามข้อกฎหมายอย่างถูกต้อง มีความเหมาะสมทางการตลาด ด้านความสามรถในการขายและผลิตภัณฑ์ที่เป็นที่ต้องการของผู้บริโภค ตลอดจนด้านการเงินที่สามารถอัตราผลตอบแทนและเพิ่มมูลค่าเงินให้กับแหล่งเงินทุนในของเจ้าของและเจ้าหนี้ได้แม้ว่าอยู่ในสถารการณ์ที่เลวร้าย