DOI: 10.14457/tu.the.2024.421
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมบริเวณสวนหลวง-สามย่าน

description: การศึกษาค้นคว้าอิสระนี้เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรม บริเวณสวนหลวง-สามย่าน ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ติดถนนพระราม 4 ถนนบรรทัดทองและถนนซอยจุฬาลงกรณ์ 5 (ถนนอุทยาน 100 ปี) เนื้อที่ทั้งหมด 4 ไร่ 78 ตารางวา (6,712 ตารางเมตร) พื้นที่ดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดรวมของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย บริเวณเขตพาณิชย์สวนหลวง-สามย่าน แขวงวังใหม่ เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร โดยตั้งอยู่บนพื้นที่ พ.3-21 ตามข้อบังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 กำหนด FAR 7:1 และ OSR 4.5% โดยมีระยะเวลาการเช่าที่ดิน 30 ปีการศึกษาเบื้องต้นของโครงการนั้นเป็นการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน สรุปได้ว่าพื้นที่นี้เหมาะสมที่สุดสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่จดทะเบียนเป็นโรงแรม โดยรองรับทั้งการพักอาศัยระยะสั้นแบบโรงแรมและระยะยาวแบบเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในโครงการเดียวกัน เพื่อลดความเสี่ยงด้วยการผสานจุดแข็งและลดจุดอ่อนของอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองประเภท สอดคล้องกับอุปสงค์ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ตอบสนองพฤติกรรมของผู้พักที่ต้องการความยืดหยุ่นและสามารถเลือกบริการเฉพาะตามความต้องการเฉพาะได้ ประกอบกับที่ดินใจกลางเมืองมีจำกัดและอุปทานในพื้นที่มีจำนวนจำกัด ทำให้โครงการในทำเลนี้มีศักยภาพสูง โครงการ 29 SAMYAN Hotel & Residence เป็นอาคาร Mixed-use ประเภทเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ระดับ A พร้อมพื้นที่พาณิชยกรรมสนับสนุน ตั้งอยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจที่เข้าถึงระบบคมนาคมหลักได้อย่างสะดวก ใกล้กับแหล่งพาณิชยกรรม สถานศึกษา สถานที่ราชการ โรงพยาบาล และแหล่งท่องเที่ยวเชิงสร้างสรรค์ กลุ่มลูกค้าหลักคือนักธุรกิจสมัยใหม่ ที่ต้องการความสมดุลระหว่างการทำงานที่มีประสิทธิภาพและประสบการณ์การพักผ่อนที่ส่งเสริมสุขภาพกายและใจ (Bleisure - Business & Leisure) โดยมีแนวคิดหลักในการพัฒนาโครงการ ประกอบด้วย 3 ด้าน ได้แก่ ด้านความยั่งยืน (Sustainability), ด้านการทำงานและธุรกิจ (Business) และด้านการพักผ่อน (Leisure) โครงการเป็นอาคารสูง 36 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอย 46,482 ตารางเมตร แบ่งเป็นส่วน Tower ตั้งแต่ชั้น 9-36 ซึ่งประกอบด้วยห้องพักประเภทสตูดิโอถึงห้องพักขนาด 3 ห้องนอน ขนาด 33 – 123 ตารางเมตร ออกแบบให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกในห้องพักแตกต่างกันเพื่อรองรับความต้องการสำหรับผู้พักระยะสั้นและระยะยาว ส่วน Podium ประกอบด้วย พื้นที่พาณิชยกรรมตั้งแต่ชั้น 1-2 และชั้นจอดรถตั้งแต่ชั้น 3-8 จำนวน 402 คัน รวมถึงที่จอดพร้อมที่ชาร์จไฟฟ้า 8 ช่องจอด โครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ได้แก่ ห้องสัมมนา สระว่ายน้ำ ศูนย์ออกกำลังกาย ศูนย์สุขภาพ ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง โดยใช้เทคโนโลยีทันสมัยเพื่ออำนวยความสะดวกตลอดกระบวนการเข้าพักอาศัย และระบบ Security Access Control ทั้งประตูและลิฟต์ด้วยระบบเฉพาะจุดหมายปลายทางระบุชั้นและส่วนที่ผู้มาใช้บริการมีสิทธิเข้าถึง เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพและความปลอดภัยสูงสุด นอกจากนี้ยังมีพื้นที่สำหรับบุคคลทั่วไป ประกอบด้วย Co-Working Space พื้นที่จัด Event ห้องอาหารแบบ All Day Dining และ Café รวมถึงบริการพิเศษ เช่น รูมเซอร์วิส บริการแม่บ้าน และบริการซักรีดอีกด้วย การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินพบว่า แหล่งเงินทุนมาจากแหล่งเงินทุนภายใน คือ ส่วนของผู้ประกอบการ และแหล่งเงินทุนจากภายนอก คือ เงินกู้จากสถาบันการเงิน โดยสัดส่วนการลงทุนระหว่างหนี้สินต่อทุนที่ 50:50 มีระยะเวลาคืนทุน 11 ปี 11 เดือน มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) 669,546,795.16 บาท ที่อัตราคิดลด 8.59% และอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) 12.65% ซึ่งสูงกว่าอัตราคิดลด การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของผลตอบแทนต่อปัจจัยสำคัญ ได้แก่ อัตราค่าเช่า อัตราการเช่า อัตราดอกเบี้ย และราคาค่าก่อสร้าง แสดงผลที่อยู่ในเกณฑ์ยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่าโครงการ 29 SAMYAN Hotel & Residence มีความเป็นไปได้ในการลงทุน