DOI: 10.14457/tu.the.2023.200
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ

description: จากแนวทางการศึกษาความเป็นไปได้ในรูปแบบ A Use looking for a site เพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ โดยมีแนวคิดที่จะพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อสุขภาพสำหรับคนวัยทำงานไปจนถึงกลุ่มผู้สูงอายุในเขตกรุงเทพมหานคร ผู้ศึกษาจึงทำการวิเคราะห์หาความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการ โดยการศึกษาหาทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมในการพัฒนา จากปัจจัยในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและจากปัจจัยที่ใช้ในการเลือกทำเลที่ตั้งของผู้ประกอบการ จึงได้ที่ดินที่ตั้งอยู่ในซอยเมฆสวัสดิ์ แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร ขนาด 4-1-30.6 ไร่ (6,922.40 ตารางเมตร) ที่ตั้งของโครงการอยู่ต้นถนนสาทรซึ่งเป็นแหล่งใจกลางธุรกิจของกรุงเทพ ถนนหน้าโครงการมีเขตทางกว้าง 9 เมตร ที่ดินอยู่ในบริเวณผังเมืองสีน้ำตาลของผังเมืองกรุงเทพมหานคร ซึ่งที่ดินมีลักษณะทางกายภาพ การเข้าถึงและทำเลที่ตั้งเหมาะแก่การพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย สำหรับรูปแบบโครงการที่เหมาะสมในการพัฒนา คือ อาคารสูง (Low Rise Condominium) ที่มีชื่อว่า ลูน่า แอล สาทร โดยเป็นโครงการอาคารชุดสูง 8 ชั้น จำนวน 4 ตึก มีขนาดยูนิตละ 2 ห้องนอน รวมทั้งหมด 210 ยูนิต มีระดับราคาขายเฉลี่ย 160,700 บาทต่อตารางเมตร หรือคิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 15,630,000 บาท พื้นที่ใช้สอยเฉลี่ย 97 ตารางเมตร ฟังก์ชั่นการใช้งานมี 2 ห้องนอน 2-3 ห้องน้ำ มีที่จอดรถ 330 คัน คิดเป็น 157% ของจำนวนยูนิต แนวคิดของโครงการมีการออกแบบเพื่อคนทุกคน (Universal Design) สำหรับคนทุกเพศทุกวัยโดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับคนทั่วไปจนถึงผู้สูงอายุสามารถใช้งานได้อย่างสะดวก เช่นประตูห้องขนาดใหญ่, พื้นยางกันกระแทก, และอื่นๆ สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการประกอบด้วยสวนสาธารณะ, มินิมาร์ท, เวลล์เนส เซ็นเตอร์ที่ให้บริการด้านสุขภาพ เช่น นวดบำบัด, ฝังเข็ม, ฟิตเนส, สระว่ายน้ำระบบเกลือ, ระบบไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ และสามารถเลี้ยงสัตว์ขนาดเล็กได้ ซึ่งโครงการ ลูน่า แอล สาทร มีการร่วมมือเป็นพันธมิตรกับ คามาลายา เวลล์เนส รีสอร์ท ซึ่งเป็นรีสอร์ทที่มีชื่อเสียงทางด้านการให้บริการด้านสุขภาพและแพทย์ทางเลือกแก่ผู้ที่เข้าพัก ในการมาจัดให้บริการทางสุขภาพต่างๆภายในโครงการ ซึ่งถือเป็นจุดเด่นที่สำคัญ ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบแล้วสามารถแข่งขันในตลาดได้ เมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ทางการเงินด้วยการวิเคราะห์ทั้งระยะเวลาคืนทุน มูลค่าปัจจุบันสุทธิและอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ โดยมีสัดส่วนเงินลงทุนจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงินและเงินลงทุนส่วนของเจ้าของในสัดส่วน 51:49 สำหรับโครงการนี้มีมูลค่าโครงการอยู่ที่ 3,282 ล้านบาท ซึ่งโครงการมีต้นทุนในการดำเนินโครงการอยู่ที่ 2,312 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินกู้จากสถาบันการเงิน 1,181 ล้านบาท(ที่อัตราดอกเบี้ย 8.05% ต่อปี) และเงินส่วนของเจ้าของ 1,131 ล้านบาท จากการวิเคราะห์ทางการเงินพบว่า โครงการ ลูน่า แอล สาทร มีความเป็นไปได้ในการลงทุน สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ผู้ลงทุนทุกกลุ่มให้ได้รับผลตอบแทน โดยมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 247,089,892 บาท อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 18.85% ซึ่งมากกว่าต้นทุนของเงินทุนที่ 7.96 % และมีระยะเวลาคืนทุน (PB) เท่ากับ 28 เดือน นอกจากนี้เมื่อทำการวิเคราะห์ความอ่อนไหวปัจจัยต่างๆ พบว่า การเปลี่ยนแปลงของราคาขายมีผลต่อผลตอบแทนของโครงการมากที่สุด ดังนั้นไม่ควรจะลดราคาขายต่ำเกินไป นอกจากนี้ต้นทุนค่าก่อสร้าง ต้นทุนค่าที่ดินและอัตราดูดซับ ก็มีผลต่อผลตอบแทนของโครงการให้เปลี่ยนแปลงไป ในตอนท้าย ผู้ศึกษาได้ทำการวิเคราะห์สถานการณ์ต่างๆ เพื่อดูผลตอบแทนโครงการ ได้แก่ สถานการณ์ที่ดี สถานการณ์ปกติ และแม้ในสถานการณ์ที่แย่ที่สุด โครงการก็ยังสามารถรักษาผลตอบแทนให้ผู้ลงทุนทุกกลุ่มได้ ดังนั้นเมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ในการพัฒนาทั้งหมดแล้ว สามารถสรุปได้ว่า โครงการ ลูน่า แอล สาทร มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาและการลงทุนในทุกด้าน