DOI: 10.14457/tu.the.2016.254
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ: กรณีศึกษา ที่ราชพัสดุแปลงหลังโรงกษาปณ์ประดิพัทธ์

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน โครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ กรณีศึกษาที่ราชพัสดุแปลงหลังโรงกษาปณ์ประดิพัทธ์ มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา ลักษณะทางกายภาพ ข้อจำกัดทางด้านกฎหมายต่างๆ เพื่อให้ได้รูปแบบโครงการที่มีความเหมาะสม กับศักยภาพที่ดินมากที่สุด และ ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินของนักลงทุนพัฒนาที่ดินที่ได้รับสิทธิ์การลงทุนโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ ซึ่งโครงการดังกล่าวเป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล อีกทั้งเป็นการแก้ไขปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยของเจ้าหน้าที่รัฐผู้มีรายได้น้อย ไม่มีโอกาสได้พักอาศัยอยู่ในเขตใจกลางเมือง ที่ใกล้กับที่ทำงาน รูปแบบโครงการ คือ ให้ผู้ประกอบการเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย โดยได้สิทธิการเช่าที่ราชพัสดุ และการบริหารอาคารชุดพักอาศัย ระยะเวลา 30 ปี (ไม่รวมระยะเวลาก่อสร้าง) มีเงื่อนไขจำกัดค่าเช่าห้องพักไม่เกิน 4,000 บาทต่อเดือน และให้ปรับค่าเช่าได้ร้อยละ 15 ทุกๆ 5 ปี โดยกรมธนารักษ์เก็บธรรมเนียม ค่าเช่าที่ดินราชพัสดุ ในอัตราที่ต่ำ เพื่อสนับสนุนโครงการ ในด้านต้นทุนที่ดิน สำหรับผู้เข้าพักอาศัยมีสิทธิเข้าพักอาศัยชั่วคราว เป็นระยะเวลา ไม่เกิน 5 ปี จำกัดรายได้ไม่เกิน 20,000 บาทต่อเดือน นอกจากนี้ยังมีการศึกษาโครงการบ้านธนารักษ์ในอดีตที่ผ่านมาเปรียบเทียบกับโครงการในปัจจุบัน โครงการบ้านธนารักษ์ในช่วงปี 2549 เป็นการลงทุนก่อสร้างและขายอาคารให้กับผู้เข้าร่วมโครงการในราคาต้นทุนก่อสร้าง ส่วนค่าเช่าที่ดินราชพัสดุ ผู้เข้าร่วมโครงการจ่ายค่าเช่าเอง วิธีการศึกษา คือ ศึกษาความเป็นไปได้ของลักษณะกายภาพของโครงการที่ลงทุน ได้แก่ ลักษณะทั่วไปของที่ตั้งโครงการ ปัจจัยสิ่งแวดล้อม ข้อจำกัดทางกฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อจะได้ลักษณะอาคาร จำนวนห้อง หลังจากนั้น นำข้อมูลดังกล่าว ไปศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน เครื่องมือการเงินที่ ใช้ได้แก่ การคาดการกระแสเงินสด ประกอบด้วยต้นทุน ได้แก่ ต้นทุนค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ ค่าเช่าที่ดินราชพัสดุ ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคาร ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าบริหารโครงการ ค่าบำรุง รักษา ค่าเสื่อม เป็นต้น ส่วนรายรับ ได้แก่ ค่าเช่า แล้วนำกระแสเงินสด มาคำนวณหาระยะเวลาคืนทุน มูลค่าปัจจุบัน อัตราผลตอบแทนภายใน โดยมีการศึกษาความเสี่ยงของโครงการโดยใช้จำนวนผู้เข้าพักเป็นเกณฑ์ ผลการศึกษา ที่ตั้งโครงการอยู่ใกล้ กับสถานที่สำคัญมากมาย เช่น สถานที่ราชการ สถานพยาบาล สถานศึกษา ศูนย์การค้า การเข้าถึงโครงการ ได้ทั้งรถยนต์ รถไฟฟ้า รถโดยสารสาธารณะ ผลการศึกษาทางกฎหมายควบคุมอาคารได้ อาคารสูง 8 ชั้น จำนวนและพื้นที่ห้อง ขนาด 25.125 ตารางเมตร จำนวนประมาณ 334 ห้อง โดยความเป็นไปได้ทางการเงินพบว่า กรณี ปกติ มีผู้เข้าพักร้อยละ 90 ระยะเวลาคืนทุนประมาณ 12 ปี 3 เดือน มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เป็นบวกที่ ประมาณ 69.41 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนภายในของโครงการ (IRR) ร้อยละ 8.24% ต่อปี ซึ่งมีค่ามากกว่าอัตราคิดลดร้อยละ 5.24% ต่อปี ผลการศึกษาพบว่ามีความเป็นไปได้ทางกายภาพที่กฎหมายกำหนดและมีความคุ้มค่าทางการลงทุน เพราะต้นทุนของโครงการต่ำเนื่องจาก ปลูกสร้างบนที่ราชพัสดุ ซึ่งเป็นที่ดินของรัฐและจ่ายค่าตอบแทนค่าเช่าที่ดินให้กับกรมธนารักษ์ ในอัตราที่ต่ำกว่าโครงการเชิงธุรกิจทั่วไป ข้อจำกัดการศึกษา งานศึกษานี้เป็นการศึกษาแค่ความเป็นได้ทางการเงินในการสร้างอาคารกับรายได้ที่ได้รับเท่านั้น ไม่รวมถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เรื่องชุมชน อนึ่ง โครงการก่อสร้างที่พักอาศัยรวมในเขตเมือง ไม่ว่าภาครัฐ หรือ ภาคเอกชนดำเนินการ อาจเพิ่มความแออัด ให้กับชุมชนในพื้นที่ดังกล่าว ในประเด็นนี้งานศึกษานี้ยังไม่ลงรายละเอียดข้อเสนอแนะ หากโครงการนี้เริ่มโครงการ ควรปรับข้อจำกัด ด้านเพดานรายได้ของผู้เข้าพักอาศัยเพิ่มขึ้น ตามอัตราเงินเฟ้อ มีมาตรการไม่ให้ผู้ที่ไม่มีคุณสมบัติ ได้เข้าพักอาศัย แบ่งพื้นที่บางส่วนเป็นเชิงพาณิชย์ เพื่อจะได้มีรายได้มาบริหารโครงการ และอำนวยความสะดวกให้กับผู้พักอาศัย จัดทำบัญชีรายชื่อ จองเข้าพักอาศัย เพื่อจะได้มีผู้พักอาศัยได้อย่างต่อเนื่อง