DOI: 10.14457/tu.the.2014.350
title: การศึกษาความเป็นไปได้บนที่ดินเปล่าถนนสุขุมวิท บริเวณถนนสุขุมวิท 66 เขตบางนา จังหวัดกรุงเทพฯ

description: โครงการ The Modish @ Sukhumvit 66 เป็นโครงการประเภทคอนโดมิเนียม ตั้งอยู่บริเวณถนนสุขุมวิท (ใกล้ซอยสุขุมวิท 66) บนเนื้อที่ดินโครงการทั้งสิ้น 4-2-32 ไร่ โดยมีอาณาเขตของที่ดินโดยรอบ ดังนี้ ทิศเหนือ ติดกับบ้านพักอาศัย 2 ชั้น บน ที่ดินแปลงขนาดใหญ่ ทิศตะวันออก ติดกับบ้านพักอาศัย 2 ชั้น บน ที่ดินแปลงขนาดใหญ่ทิศใต้ ติดกับอาคารชั้นเดียวทิศตะวันตก ติดกับบ้านไม้ 1-2 ชั้น และที่ดินเปล่า        ในเบื้องต้น ได้ทำการศึกษาด้านผังเมือง และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการพิจารณาด้านความเป็นไปได้ด้านการตลาดในพื้นที่ พบว่าที่ดินที่ตั้งโครงการอยู่ในบริเวณผังเมือง 2 สี ได้แก่ ตั้งอยู่ผังสีแดง พ 3-41 (FAR สร้างได้ 7:1, OSR ร้อยละ 4.5) การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม และตั้งอยู่ผังสีส้ม ย. 7-28 (FAR สร้างได้ 5:1, OSR ร้อยละ 6) การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย ที่ดินมีความเหมาะสมในการพัฒนาเป็นโครงการหลายประเภท ได้แก่ อพาร์ทเมนท์ เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ โรงแรม และคอนโดมิเนียม แต่จากการวิเคราะห์การตลาด ทั้งด้านอุปสงค์ อุปทาน สำรวจข้อมูลคู่แข่งทั้ง 4 ประเภทในพื้นที่ที่ศึกษา พบว่าโครงการประเภทคอนโดมิเนียมมีความน่าสนใจในการลงทุนมากที่สุด เนื่องจากเป็นโครงการที่มีความต้องการในตลาด ทั้งในราคาขาย (บาทต่อตารางเมตร) ที่อยู่ในระดับสูง อัตราการขาย (Absorption rate ) รวมถึงความเป็นไปได้ทางการเงิน ซึ่งให้อัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจที่สุด      โครงการได้ทำการศึกษาความต้องการและพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าโดยการออกแบบแบบสอบถาม เพื่อหารูปแบบและองค์ประกอบต่างๆ ที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายต้องการ และนำผลของการศึกษามาพัฒนาต่อ จนได้แนวคิดและภาพรวมโครงการ โดยมีรายละเอียดโดยสรุปดังนี้รูปแบบโครงการ       โครงการ The Modish @ Sukhumvit เป็นโครงการ                                      ประเภทคอนโดมิเนียม          แนวคิดและรูปแบบโครงการ   Modern, Relax, Fulfill (การออกแบบตัวอาคาร ส่วนกลาง                            และภายใน  ห้องพักอาศัย แบบ Classy Modern ให้                                      ความรู้สึกทันสมัยและมีระดับ)   พื้นที่โครงการ       4-2-32 ไร่รายได้ลูกค้า       รายได้ส่วนบุคคล 30,000 – 60,000 บาท/ เดือนและรายได้ครอบครัว 70,000 บาทขึ้นไป ขนาดพื้นที่ห้องต่อหน่วย       29 – 66 ตารางเมตรระดับราคาขาย       3.24 – 7.39 ล้านบาท (ราคาขายเฉลี่ย 112,000 บาท/ตารางเมตร)สิ่งอานวยความสะดวก      ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง, เข้าออกโครงการด้วย                           ระบบคีย์การ์ด (Access Card Control), สระว่ายน้ำ      (Swimming Pool), ฟิตเนส (Fitness), ล็อบบี้ (Lobby),       สวน (Community Garden), Wi-Fi พื้นที่ส่วนกลาง, ห้อง      ประชุมและห้องสมุด      ลักษณะโครงการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ก่อสร้างได้ 2 อาคาร แบ่งเป็นอาคารสูง 31 ชั้น และอาคารอาคารสูง 8 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างรวม (GFA) เท่ากับ 46,639 ตารางเมตร พื้นที่ขาย (NSA) เท่ากับ 27,072ตารางเมตร และ Efficiency 58% ที่จอดรถทั้งโครงการ จำนวน 311 คัน และระยะเวลาโครงการทั้งหมดตั้งแต่ศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน (Feasibility study) จนถึงนัดลูกค้าเพื่อตรวจรับห้องและโอนกรรมสิทธิ์ เป็นระยะเวลา 48 เดือน การลงทุน งบประมาณในการลงทุนโครงการ ประกอบด้วยงบประมาณในการลงทุนรวมเป็นเงิน1. ค่าที่ดินและค่าถมที่ดิน734,998,400.002. ค่าก่อสร้างและค่าเฟอร์นิเจอร์1,107,400,000.003. ค่าพัฒนาโครงการ41,042,320.004. ค่าก่อสร้าง Sales office + Show flat22,000,000.005. ค่าเงินสำรอง (Contingency)30,781,740.005. ค่าใช้จ่ายทางการตลาด22,515,000.006. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการโอน2,125,737.607. ค่าใช้จ่ายพนักงาน2,880,000.008. ภาษีธุรกิจเฉพาะ100,213,344.009. ค่าธรรมเนียมการโอน 1% (คนละครึ่งกับลูกค้า)30,367,680.00รวมต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งหมด2,125,105,962.00แหล่งเงินทุน      มาจาก 2 แหล่ง ได้แก่ แหล่งเงินทุนภายใน ซึ่งเป็นส่วนของผู้ประกอบการเอง และ แหล่งเงินทุนจากภายนอก ซึ่งคือสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยสัดส่วนเงินลงทุนมีหนี้สินต่อทุนเป็น 70: 30ผลการวิเคราะห์ทางการเงิน                จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน จากกระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุปดังนี้1.มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value : NPV)    178,113,974 บาท2.   อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (IRR)        13.13% ต่อปี      จากผลลัพธ์ข้างต้น จะเห็นว่า The Modish @ Sukhumvit 66 มีความเป็นไปได้ทางการเงินตามที่ได้ตั้งเกณฑ์ไว้ และเมื่อทำการวิเคราะห์ความเสี่ยงจากปัจจัยต่างๆ ที่มีผลกระทบต่อผลตอบแทนโครงการ ได้แก่ ต้นทุนค่าที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ราคาขาย ซึ่งผลการวิเคราะห์ความอ่อนไหวนั้นอยู่ในระดับที่สามารถยอมรับได้ ดังนั้นโครงการ The Modish @ Sukhumvit 66 มีความเป็นไปได้ในการลงทุนคำสำคัญ: คอนโดมิเนียม, สุขุมวิท 66, บางนา