DOI: 10.14457/tu.the.2016.1026
title: โครงการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่า ภายในโครงการ คิงเพาเวอร์ ศรีวารี คอมเพลกซ์

description: โครงการศึกษาความเป็นไปได้ ในการพัฒนาที่ดินเปล่า ภายในโครงการ คิงเพาเวอร์ ศรีวารี คอมเพลกซ์ เป็นการศึกษาหาความเหมาะสมของที่ดิน เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บนที่ดินเปล่า ซึ่งจำเป็นต้อง พิจาราณาความเป็นไปได้ โดยศึกษาศึกษาปัจจัยต่างๆ ในเบื้องต้นผู้จัดทำได้ทำการวิเคราะห์ศักยภาพของที่ดินโดยพิจารณาข้อกฎหมาย และข้อจำกัดต่างๆบนที่ดิน ซึ่งการจะสร้างสิ่งปลูกสร้างบริเวณนี้ ถูกข้อจำกัดให้สร้างอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร และจำกัดความสูงให้ไม่เกิน 15 เมตร สามารถก่อสร้างโรงแรมได้ ต่อมาจึงได้ทำการวิเคราะห์เพื่อหาว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ที่จะสามารถทำประโยชน์ได้สูงสุดบนที่ดินนี้ โดยพิจารณาถึงปัจจัยทางด้านกฎหมาย ด้านอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งจากการวิเคราะห์ ได้ข้อสรุปว่า อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมที่สุดคือ โรงแรมในการวิเคราะห์อุปสงค์ของโรงแรมในบริเวณที่ดิน คิงเพาเวอร์ ศรีวารี ทางผู้จัดทำได้ทำการวิเคราะห์เพื่อหาว่า การที่จะสร้างโรงแรมบนที่ดินนี้ มีอุปสงค์อยู่หรือไม่ โดยศึกษาข้อมูลต่างๆของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทย โดยศึกษารายละเอียดเฉพาะนักท่องเที่ยวที่เดินทางผ่านทางสนามบินสุวรรณภูมิเท่านั้น เนื่องจากว่าที่ดินที่ทำการศึกษาตั้งอยู่ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งจากการศึกษาข้อมูลนักท่องเที่ยวต่างชาติ มีแนวโน้มที่จะเดินทางเข้ามาในประเทศไทยเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ส่วนใหญ่จะเป็นชาวจีน อีกทั้งที่ดินที่ทำการศึกษา ตั้งอยู่ติดกับ ร้านค้าปลอดภาษี คิงเพาเวอร์ ศรีวารี คอมเพลกซ์ ซึ่งมีนักท่องเที่ยวชาวจีนประเภท กรุ้ปทัวร์ จำนวนประมาณ 9,000 คน/วัน เข้ามาซื้อของจำนวนมาก เพราะฉะนั้น โรงแรมจึงกำหนดกลุ่มลูกค้าของโรงแรม คือ นักท่องเที่ยวประเภทกรุ้ปทัวร์, นักท่องเที่ยวขาออก ชาวไทย และผู้ถือบัตรสมาชิก คิงเพาเวอร์, พนักงานสายการบิน, และผู้ที่มาจัดงานเลี้ยงและใช้ห้องประชุม ผู้จัดทำเลือกที่จะพัฒนาโรงแรมประเภท 3 ดาวครึ่ง เนื่องจากศึกษาอุปทานของโรงแรมในบริเวณแถวนั้น พบว่าโรงแรมประเภท 3 – 4 ดาวมีความเหมาะสมมากที่สุด โดยโรงแรมที่จะพัฒนา มีรายละเอียดดังนี้ชื่อโครงการ : โรงแรม ไอบิส สไตล์ สุวรรณภูมิ (ibis Style Suvanabhumi Hotel)ผู้บริหารโรงแรม (เชน)  : ACCORประเภทโรงแรม : Airport Hotelเนื้อที่ดิน : 7-1-9 ไร่จำนวนห้องพัก : 225 ห้องจำนวนอาคาร : อาคารพักอาศัย สูง 3 ชั้น จำนวน 4 อาคาร                   อาคารส่วนกลาง สูง 1 ชั้น จำนวน 1 อาคารรูปแบบห้องพัก : Standard Room 25 ตารางเมตร จำนวน 132 ห้อง                     Superior Room 28 ตารางเมตร จำนวน 84 ห้อง                     Deluxe Room 40 ตารางเมตร จำนวน 8 ห้องสิ่งอำนวยความสะดวก : โถงต้อนรับ, ร้านอาหาร, สระว่ายน้ำ, ห้องประชุมและสัมมนา, สวนพักผ่อน, บริการนวดแผนไทย และ สปา, บริการรถ รับ-ส่ง ไปยังสนามบิน และ คิงเพาเวอร์ รวมถึงบริการที่จอดรถฟรีระหว่างเดินทางไปต่างประเทศในด้านการตลาด ทางโรงแรมมีจุดขายที่สำคัญ ดังนี้- เป็นโรงแรมที่มีสาถานที่ตั้งอยู่ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ ใช้เวลาเดินทางน้อย- ตั้งอยู่ติดกับ Destination Center ของนักท่องเที่ยวต่างชาติ คือ King Power Complex ศรีวารี ในขณะที่โรงแรมคู่แข่งส่วนใหญ่ ไม่มีสถานที่สำคัญใกล้เคียงงบประมาณที่ใช้ในการลงทุนโครงการ ประกอบด้วย- ค่าที่ดิน     64,006,250 บาท- ค่าก่อสร้างและงานตกแต่ง    414,769,478 บาท- ค่าออกแบบ   15,800,742 บาท- ค่าควบคุมงานและบริหารโครงการ   11,850,557 บาท- ค่าใช้จ่ายทางด้านกฎหมาย    414,769 บาท- ค่าใช้จ่ายทางด้าน OS&E และ FF&E   31,601,484 บาทรวมต้นทุนโครงการ 538,443,279 บาทแหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการมาจาก 2 แหล่ง ได้แก่ แหล่งเงินทุนภายใน ซึ่งเป็นส่วนของผู้ประกอบการเอง และ แหล่งเงินทุนจากภายนอก ซึ่งมาจากสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยสัดส่วนเงินลงทุนมีหนี้สินต่อทุนเป็น 50:50ต้นทุนส่วนของเจ้าของ ใช้วิธีการคำนวณหา โดยวิธีต้นทุนเฉลี่ยของเงินทุน (Weight Average Cost of Capital – WACC) โดยมีสัดส่วนต้นทุนของเงินทุน = 8.80%ราคาขายของโครงการผลการวิเคราะห์ด้านการเงินจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านการเงินจากกระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุปดังต่อไปนี้- Net Present Value (NPV)         = 42,321,609 บาท- Internal Rate of Return (IRR)    = 10.85%- Payback Period (PB)               = 9 ปี 3 เดือนจากผลลัพธ์ข้างต้น จะเห็นว่าโครงการโรงแรม ibis Style Suvanabhumi มีความเป็นไปได้ทางด้านการเงินตามที่ได้ตั้งเกณฑ์ไว้ และเมื่อทำการวิเคราะห์ความเสี่ยงจากปัจจัยที่มีผลกระทบต่อผลตอบแทนโครงการ คือ อัตรากากรเข้าพัก ด้วยวิธีการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของผลตอบแทนโครงการ ซึ่งผลการวิเคราะห์ความนั้นอยู่ในที่สามารถรับได้ จึงสรุปได้ว่า โครงการโรงแรม ibis Style Suvanabhumi มีความเป็นไปได้ในการลงทุนคำสำคัญ: Airport Hotel