DOI: 10.14457/tu.the.2016.856
title: ปัญหาการบังคับผู้เช่าให้ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า: ศึกษากรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในเชิงธุรกิจ

description: ธุรกิจเป็นหนึ่งในกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สร้างรายได้และความเจริญก้าวหน้าให้แก่ประเทศชาติ สถานที่ประกอบธุรกิจนั้นเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธุรกิจประสบผลสำเร็จ จึงส่งผลทำให้มีการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ประโยชน์ในเชิงธุรกิจมากขึ้นตามไปด้วย ปัญหาที่เกิดขึ้นตามมาภายหลังจากการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ คือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าและไม่ส่งมอบการเช่าคืนแก่ผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าจึงต้องดำเนินการทางศาลเพื่อขับไล่ผู้เช่า กระบวนการทางศาลในการพิจารณาคดีฟ้องขับไล่นั้นมีหลายขั้นตอนและใช้ระยะเวลานาน ยิ่งไปกว่านั้นการประวิงคดีของผู้เช่าเมื่อถูกฟ้องขับไล่เป็นสาเหตุประการสำคัญที่ทำให้กระบวนการทางศาลต้องล่าช้าเพิ่มมากขึ้น ความล่าช้าในการบังคับผู้เช่าให้ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ให้เช่าในหลายประการ เพื่อแก้ไขปัญหาความล่าช้าของกระบวนการทางศาลและลดความเสียหายที่จะได้รับ ผู้ให้เช่าจึงได้ค้นหาวิธีการต่างๆ เช่น การบังคับผู้เช่าให้ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าด้วยตนเองโดยไม่ผ่านกระบวนการทางศาล การกำหนดเป็นข้อตกลงในสัญญาเช่าว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วผู้ให้เช่าสามารถกลับเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ทันที การทำเป็นข้อตกลงจ่ายเงินให้แก่ผู้เช่าเพื่อให้ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด วิธีการเหล่านี้ยังไม่มีประสิทธิภาพอย่างเพียงพอที่จะเร่งรัดหรือเป็นแรงจูงใจให้ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้รวดเร็วมากขึ้น อีกทั้งวิธีการบางประการยังทำให้ผู้ให้เช่าต้องได้รับโทษตามกฎหมาย จึงต้องทำการ ศึกษาค้นคว้าและวิเคราะห์เพื่อค้นหาวิธีการอื่นในการบังคับผู้เช่าให้ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้อย่างรวดเร็ว เพื่อแก้ไขปัญหาความเสียหายของผู้ให้เช่าจากการที่ผู้เช่าไม่ยอมออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดและการประวิงคดีของผู้เช่าเมื่อถูกฟ้องขับไล่ในกฎหมายของต่างประเทศ กระบวนการขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าในเชิงธุรกิจของประเทศอังกฤษนั้นมีทั้งการฟ้องร้องคดีผ่านกระบวนการทางศาล และยังมีกระบวนการที่สามารถบังคับให้ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าก่อนเข้าสู่กระบวนการทางศาลหรือก่อนศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่ผู้เช่าซึ่งจุดประกายความคิดของผู้เขียนในแก้ปัญหาการไม่ยอมออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าและการประวิงคดีของผู้เช่า ผู้เขียนได้เสนอวิธีการในการแก้ไขปัญหาการไม่ยอมออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าและความล่าช้าของกระบวนการพิจารณาคดีฟ้องขับไล่ด้วยสาเหตุจากการประวิงคดีของผู้เช่าดังนี้1. การเรียกค่าเสียหายอันเกิดขึ้นจากพฤติการณ์พิเศษจากการผิดสัญญา เพื่อเป็นแรงจูงใจให้ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์เมื่อสัญญาเช่าระงับและป้องปรามไม่ให้ผู้เช่าประวิงคดีเมื่อถูกฟ้องขับไล่ เนื่องจากเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วหากผู้เช่าไม่ยอมออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าเป็นการกระทำโดยละเมิดและเป็นการผิดสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายในมูลละเมิดหรือผิดสัญญาก็ได้ กรณีฟ้องขับไล่ในมูลละเมิดศาลจะกำหนดความเสียหายตามความเป็นจริงที่ผู้ให้เช่าได้รับจึงไม่เป็นแรงจูงใจให้ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าโดยเร็วหรือป้องปรามไม่ให้ผู้เช่าประวิงคดี กรณีฟ้องขับไล่ในมูลผิดสัญญา ค่าเสียหายจากการฟ้องร้องกรณีผิดสัญญานั้นมีได้ทั้งค่าเสียหายตามปกติจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาและค่าเสียหายจากพฤติการณ์พิเศษหากผู้เช่าได้ทราบหรือคาดเห็นได้ ในกรณีค่าเสียหายอันเกิดจากพฤติการณ์พิเศษ ผู้เช่าจะรับผิดในค่าเสียหายดังกล่าวก็ต่อเมื่อผู้ให้เช่าพิสูจน์ได้ว่าผู้เช่าได้ทราบหรือคาดเห็นถึงพฤติการณ์พิเศษนั้น แต่ปรากฏว่าศาลมักไม่ค่อยกำหนดค่าเสียหายจากพฤติการณ์พิเศษให้เนื่องจากผู้ให้เช่าพิสูจน์ไม่ได้ถึงพฤติการณ์พิเศษนั้น หรือผู้เช่ามักจะมีข้อต่อสู้ว่าไม่ทราบถึงพฤติการณ์พิเศษดังกล่าวตนจึงไม่ต้องรับผิด เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว เมื่อมีพฤติการณ์พิเศษอันอาจเรียกค่าเสียหายได้ ผู้ให้เช่าควรเตรียมพยานหลักฐานให้พร้อมเพื่อพิสูจน์ถึงพฤติการณ์พิเศษนั้น และควรบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบถึงพฤติการณ์พิเศษและจำนวนค่าเสียหายที่ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบ ซึ่งอาจบอกกล่าวได้ไม่ว่าขณะทำสัญญาหรือภายหลังทำสัญญาเช่าแล้ว เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้เช่าต่อสู้ว่าไม่ทราบพฤติการณ์พิเศษและเป็นการจูงใจให้ผู้เช่าต้องกลัวในการต้องรับผิดชอบค่าเสียหายเหล่านั้นทำให้ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าโดยเร็วหรือไม่กล้าที่จะประวิงคดี2. การคุ้มครองชั่วคราวให้ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าก่อนศาลมีคำพิพากษาเมื่อถูกผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ ซึ่งจะใช้ในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเพราะครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญาและผู้ให้เช่าไม่ได้ทำประการใดในลักษณะชัดแจ้งหรือปริยายว่าอนุญาตให้ผู้เช่าได้ทำการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อ เมื่อผู้ให้เช่ายื่นฟ้องผู้เช่าโดยอาศัยเหตุดังกล่าว ศาลอาจมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวให้ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ทันทีก่อนศาลจะมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่ผู้เช่า โดยผู้ให้เช่าต้องวางเงินประกันในจำนวนที่เหมาะสมต่อการเยียวยาความเสียหายที่ผู้เช่าอาจได้รับหากเมื่อศาลพิพากษาถึงที่สุดแล้วปรากฏว่าผู้เช่าไม่สมควรถูกขับไล่ เนื่องจากในการสิ้นสุดของสัญญาเช่าเพราะเหตุครบกำหนดระยะเวลานั้นการนำสืบถึงการครบกำหนดในระยะเวลาไม่เป็นการยากเพราะจากระยะเวลาการเช่าปรากฏให้เห็นได้อย่างชัดเจนในสัญญา         วิธีการดังกล่าวนี้จะช่วยลดปัญหาความล่าช้าของคดีฟ้องขับไล่ได้ในระดับหนึ่ง และทำให้ผู้ให้เช่าได้กลับเข้าครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วยิ่งขึ้น