DOI: 10.4232/1.10413
title: Wohnungsbau und Industrialisierung in Deutschland von 1850 bis 1913
title: Housing construction and industrilization in Germany between 1850 and 1913

description: Die Erforschung der Industrialisierung ist eines der zentralen Themen der Wirtschaftsgeschichtsschreibung. Sie trägt dazu bei, die Funktionsweisen unserer heutigen Wirtschaft besser zu verstehen. Der Wohnungsbausektor wurde im Schrifttum zur deutschen Industrialisierungsgeschichte bisher vernachlässigt. Die vorliegende Arbeit möchte mit der Analyse dieses Sektors eine Lücke schließen. Nicht nur Stahl, Kohle Eisenbahn waren für die Industrialisierung von Bedeutung, sondern in einer Zeit wachsender Bevölkerung auch die Sektoren, die Güter zur Befriedigung der sogenannten „basic needs“ produzierten, wie Nahrung, Kleidung und Wohnung. Dem Wohnungsbausektor kam wegen seines investiven Charakters hierbei eine besondere Rolle zu. Als ein besonders lohnender Untersuchungszeitraum für die Analyse des Wohnungsbausektors im Zeitablauf bietet sich das 19. Jahrhundert an. In diesem Zeitraum hat es einen großen Wandel in der deutschen Wirtschaft gegeben. Eine agrarisch orientierte Gesellschaft formte sich zu einer Industriegesellschaft, die ihre Versorgung über Märkte regelte und deren Bevölkerung in die Städte drängte. Das Elementarbedürfnis ‚Wohnen‘ wurde durch Marktproduktion befriedigt; es entstanden städtische Wohnungsmärkte. Man sprach von ‚Wohnungsproduktion‘. In einem direkten Zusammenhang mit der Industrialisierung steht das Aufkommen von Wohnungsbauzyklen. Die Wohnungsproduktion durchlief Zeiten hitziger Spekulationsbooms, die sich mit Konkurswellen und darauffolgenden Stagnationen in der Wohnungswirtschaft ablösten. Der Wohnungsbausektor eignet sich wie wohl kein anderer Sektor dazu, die zeitliche Dimension des Industrialisierungsprozesses, zu der neben dem Wachstum auch die Zyklizität der Entwicklung gehörte, zu betrachten. Für die Städte Berlin, Hamburg, München Frankfurt und Dortmund wurden Daten zusammengetragen, die für die Analyse der Wohnungsbauinvestitionen in Frage kamen. Der Autor lehnt sich methodisch an die Ökonometriker an. Damit steht die Arbeit in der Tradition der „New Economic History School“, die sich seit den 60iger Jahren, ausgehend von Amerika, eine Annäherung zwischen der Volkswirtschaftstheorie und der Geschichtswissenschaft (insbesondere auf dem Gebiet der Wirtschaftsgeschichte) gebracht hat. „Im ersten Teil der Arbeit wird auf die quantitative Bedeutung des Wohnungsbausektors während der deutschen Industrialisierung sowie auf die qualitative Bedeutung dieses Sektors für die Erklärung dieser Industrialisierung eingegangen. In dem zweiten Teil der Untersuchung werden die Wohnungsbauinvestitionsverläufe in verschiedenen deutschen Städten beschrieben und miteinander verglichen. Besondere Bedeutung kommt dabei dem Vergleich hinsichtlich der Konjunktur zu. Im dritten Teil wird dann versucht, am Beispiel Hamburgs die jeweilige Investitionshöhe im Wohnungsbau zu erklären. Hierzu wird, nach der Betrachtung einzelner, mit dem Wohnungsbau in Verbindung stehender Märkte, ein ökonometrisches Modell formuliert und getestet. Im Teil IV wird dann versucht, die Wohnungsbauzyklen mit Hilfe des in Teil III formulierten Modells zu erklären. In Teil V werden, anknüpfend an die in Teil I aufgeworfenen Fragestellungen, die Ergebnisse der hier vorliegenden Arbeit zusammengefasst, und es wird versucht, daraus resultierende Erklärungsbeiträge für die deutsche Industrialisierungsgeschichte aufzuzeigen“ (Wellenreuther, T., a. a. O., S. 39).„Um für die Entwicklungen in den einzelnen Städten vergleichen zu können, mußten zunächst Indikatoren gefunden werden, die den Verlauf der Wohnungsbauinvestitionen in einzelnen Städten über einen längeren Zeitraum Da in einigen Städten nur Mengenangaben vorliegen, haben wir uns wegen der Vergleichbarkeit entschieden, durchgängig Mengenindikatoren zur Beschreibung der Wohnungsbauinvestitionen herangezogen. … Bei Wohnungsbauinvestitionen handelte es sich um ökonomische Aktivitäten mit dem physischen Output Wohnraum. … Außerdem hatte dieser Output eine Wertdimension. Benutzt man nur reine Mengenreihen als Indikatoren, so vernachlässigt man den Qualitätsaspekt, Wertreihen beinhalten zwar den Qualitätsaspekt, haben aber gegenüber den Mengenreihen den Nachteil, dass die Werte, wie sie empirisch vorliegen, in Geldbeträgen angegeben sind. Dies führt zu Verzerrungen, wenn Preisänderungen vorlagen, die nicht durch Qualitätsveränderungen hervorgerufen wurden, sondern durch Inflation oder durch Veränderungen im Gefüge der Preisrelationen. … Da die Baukosten kurz- und mittelfristig starken Schwankungen unterlagen, geben Wertreihen zu laufenden Preisen ein verzerrtes Bild von der Bautätigkeit“ (Wellenreuther, T., a. a. O., S. 40, 41, 42). Das ökonometrische Modell, das der Autor theoretisch entwickelt, stellt hohe Anforderungen an die Daten. So konnte das Modell, welches zur Erklärung der Wohnungsbauinvestitionen und deren Konjunktur herangezogen wurde, nur am Beispiel Hamburgs getestet werden, da nur hier die benötigten Daten vollständig vorhanden waren. Der Vergleich mit anderen deutschen Städten zeigt allerdings in dieser Untersuchung, dass es sich um keine Ausnahmeerscheinung in Deutschland gehandelt hat, dass vielmehr die Hamburger Entwicklung als repräsentativ für die Gesamtentwicklung angesehen werden kann. 
Datentabellen in HISTAT:A. Tabellen für DeutschlandA.01 Der private Verbrauch an Wohnungen und der gesamte privater Verbrauch in Deutschland (1850-1913)A.02 Das in nichtlandwirtschaftliche Wohnungen gebundene Kapital und der gesamte Kapitalstock in Deutschland (1850-1913)A.03 Die Investitionen in nichtlandwirtschaftliche Wohnungen und die gesamten Investitionen in Deutschland (1851-1913)A.04 Die Struktur der Nettoinvestitionen nach Wirtschaftsbereichen in Deutschland, in Prozent (1851-1913)A.05 Bevölkerung, Eheschließungen und Wohnungsbauinvestitionen in Deutschland (1851-1913) A.06 Kapitalstock und Investitionen in nichtlandwirtschaftliche Wohnungen in Deutschland (1850-1913)B. Tabellen für HamburgB.01 Feuerversicherungssummen und Zahl der vorhandenen Gelasse in Hamburg (1869-1913)B.02a Konstruktion eines Zinsindexes für Hamburg (1872-1912)B.02b Baukostenindex für Hamburg, 1913 = 100 (1871-1913)B.03 Der Hypothekenzinsfuß in Hamburg (1835-1883)B.04 Die Zinsentwicklung in Hamburg (1872-1913)B.05a Anteil der Wohngelasse an der Gesamtzahl der privat genutzten Gelasse in der inneren Stadt Hamburgs (1890-1918) B.05b Anteil der Wohngelasse an der Gesamtzahl der privat genutzten Gelasse in ganz Hamburg (1890-1918) B.05c Anteil der Wohngelasse an der Gesamtzahl der privat genutzten Gelasse in den äußeren Stadteilen Hamburgs (1890-1918) B.06a Wertmäßiger Anteil der Wohnungen an dem Gesamtwert der privat genutzten Gelasse in der inneren Stadt Hamburgs (1890-1918)B.06b Wertmäßiger Anteil der Wohnungen an dem Gesamtwert der privat genutzten Gelasse in ganz Hamburg (1890-1918)B.06c Wertmäßiger Anteil der Wohnungen an dem Gesamtwert der privat genutzten Gelasse in den äußeren Stadteilen Hamburgs (1890-1918)B.07 Zahl der in Hamburg vorhandenen Gelasse (1869-1913)B.08 Die Mietentwicklung in den Vororten Hamburgs (1874-1913)
B.09 Anteil der leer stehenden Wohnungen, pro-Kopf-Einkommen, Eheschließungen bezogen auf den Wohnungsbestand in Hamburg (1874-1913)C. Tabellen für BerlinC.01 Zahl und Zunahme der in Berlin vorhandenen Gelasse (1849-1909)D. Tabellen für FrankfurtD.01 Zahl der Neubauten in Frankfurt (1863-1907)D.02 Gebäudebestand in Frankfurt (1862-1907)E. Tabellen für MünchenE.01 Zahl der Neubauten in München (1851-1911)E.02 Gebäudebestand in München (1850-1911)F. Tabellen für Dortmund F.01 Zahl der neuerbauten Wohnhäuser in Dortmund (1854-1913)F.02 Gebäudebestand in Dortmund (1853-1913)
description: The investigation of industrialization is one of the most central topics of economic history. It contributes to better understanding of our economy today and the way it works. The housing construction sector has been neglected in the literature on German industrialization history so far. The present study tends to close this gap with an analysis of this sector. Not only steak, coal and railways were important for industrialization, but also sectors that produced goods to satisfy basic needs like food, clothing and housing in those times of fast population growth. The housing sector played a special role because of its investing character. A very suitable period of investigation of the housing sector is the 19th century. In this period there were a lot of changes in the German economy. The agriculturally orientated society developed into an industrial society that managed the provision of goods with the help of markets and that had a population which moved to the cities. The basic need of housing was satisfied by market production; urban housing market emerged. The term of ‘housing production’ came up. The emergence of housing cycles is directly related with industrialization. Housing production faced times of speculation booms, that where followed by waves of bankruptcies and stagnation. The housing sector is more suited than other sectors to display the time dimension of the industrialization process which besides the growth also consists in the cyclicality of the development. For the cities of Berlin, Hamburg, Munich, Frankfurt and Dortmund, data was collected that were eligible for the analysis of housing construction. The author´s method refers to the econometric method. Thereby the study follows the tradition of the “New Economic History School” that comes from America and is since the 60s concerned with an approximation between economic science and historical science (especially in the area of economic history).“The first part of this study deals with the quantitative importance of the housing sector during the German industrialization and with the qualitative role of this sector for the explanation of Industrialization. In the second part of the investigation developments of investments in the housing sector of different cities are described and compared with each other. Of primary importance is the comparison regarding economic development. The third part tries to explain the total amount of investment in the housing sector exemplified by Hamburg. For this explanation an econometric model will be formulated and tested. In part five the results of the present study linked to the questions of part one will be summarized and explanatory contributions for the German industrialization history will be drawn as a conclusion.“(Wellenreuther, T., a. cit., p. 39).“To compare the development of the different cities, indicators need to be found, that reflect the changes of investments in the construction sector in over a long time period. As in some cities there exists only data of the quantities, we decided to use only quantities for the description of housing investments in order to achieve comparability. The physical outcome of the economic activity of investments in housing is living space… This output has a value dimension. When one only uses quantities as indicators one ignores the quality aspect. Value series include the quality aspect but compared to series of quantities they have the disadvantage that empirical values are given in monetary amounts. This leads to distortion if there were changes in prices that were not caused by changes in quality but by inflation or by changes in price relations… Since the construction costs in the short and medium term were affected by strong fluctuations, the value series for current prices give a distorted impression of construction activities.” (Wellenreuther, T., a. cit., p. 40, 41, 42).The economic model that the author develops theoretically needs Data with a high quality. Therefor the model used for the explanations of investments in housing could only be tested for Hamburg, because only in this case the necessary data was available. But the comparison with other German cities shows that Hamburg was not an unusual phenomenon but developed representatively for the general development in Germany.
Data tables in HISTAT:A. Tables for GermanyA.01 Private consumption of housing and the entire private consumption in Germany (1850-1913)A.02 Capital in non-agricultural housing and total capital stock in (1850-1913)A.03 Investment in non-agricultural housing and total investments in Germany (1851-1913)A.04 Structure of net investments by economic sectors in Germany, in percent (1851-1913)A.05 Population, marriages and investments in housing in Germany (1851-1913) A.06 Capital stock and investments in non-agricultural housing in Germany (1850-1913)
B. Tables for HamburgB.01 Fire insurances and amount of rooms in Hamburg (1869-1913)B.02a Construction of an interest rate index for Hamburg (1872-1912)B.02b Index of construction costs for Hamburg, 1913 = 100 (1871-1913)B.03 The internal rate of return on mortgages in Hamburg (1835-1883)B.04 Development of interest rates in Hamburg (1872-1913)B.05a Proportion of housing rooms of the total number of privately used rooms in the inner city of Hamburg (1890-1918) B.05b Proportion of housing rooms of the total number of privately used rooms in the entire Hamburg (1890-1918) B.05c Proportion of housing rooms of the total number of privately used rooms in the outer city of Hamburg (1890-1918) B.06a Value based share of housing in the total value of privately used rooms in the inner city of Hamburg (1890-1918)B.06b Value based share of housing in the total value of privately used rooms in the entire city of Hamburg (1890-1918)B.06c Value based share of housing in the total value of privately used rooms in the outer city of Hamburg (1890-1918)B.07 Number of rooms in Hamburg (1869-1913)B.08 Development of rents in the suburbs of Hamburg (1874-1913)B.09 Proportion of empty apartments, per capita income, marriages relative to the housing stock in Hamburg (1874-1913)
C. Tables for BerlinC.01 Number and increase of rooms in Berlin (1849-1909)
D. Tables for FrankfurtD.01 Number of buildings in Frankfurt (1863-1907)D.02 Stock of buildings in Frankfurt (1862-1907)
E. Tables for MunichE.01 Number of new buildings in Munich (1851-1911)E.02 Stock of buildings in Munich (1850-1911)
F. Tables for Dortmund F.01 Number of new homes in Dortmund (1854-1913)F.02 Stock of buildings in Dortmund (1853-1913)
description: Quellen:

Deutscher Baukalender (bearb. von den Herausgebern der Deutschen Bauzeitung), Jg. 1873, 1877 – 1912, Berlin. 

Statistisches Handbuch für den Hamburgischen Staat, zweite Ausgabe, Hamburg 1880; Dritte Ausgabe, Hamburg 1885; Vierte Ausgabe, Hamburg 1891; Ausgabe von 1920, Hamburg 1921. 

Statistische Jahresübersichten der Stadt München, Jg. 1900, 1907, 1912. 

Hoffmann, W.G., Das Wachstum der deutschen Wirtschaft seit der Mitte des 19. Jahrhunderts, Berlin, Heidelberg, New York, 1965.