DOI: 10.14457/tu.the.2015.64
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เพื่อรองรับผู้ป่วยพักฟื้นในจังหวัดขอนแก่น

description: ปัจจุบันประชากรโลกได้เปลี่ยนแปลงเข้าไปสู่สังคมผู้สูงอายุ (Aging society) ซึ่งจากการเปลี่ยนแปลงนี้ คนส่วนใหญ่จึงหันมาให้ความสำคัญในการเอาใจใส่ดูแลสุขภาพมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงการเกิดโรคต่างๆ อันจะนำไปสู่การเยียวยารักษา และเกิดค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบธุรกิจบริการด้านสุขภาพ ต่างขยายบริการด้านสุขภาพ ก่อให้เกิดตลาดการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ โดยในปี 2556 รัฐบาลได้ประกาศนโยบายที่จะให้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางบริการทางการแพทย์แห่งภูมิภาคเอเชีย (Medical Hub of Asia) และโครงการสำคัญคือ “โครงการพัฒนาให้จังหวัดขอนแก่น เป็นศูนย์กลางบริการด้านสุขภาพ” โครงการ Medical Hub แห่งอาเซียนของโรงพยาบาลศรีนครินทร์ ได้เตรียมความพร้อมไว้ประมาณ 460 เตียง แต่เมื่อเทียบกับจำนวนผู้ป่วยที่สามารถเดินทางเข้ามารับการรักษา และพักฟื้นที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนอาจยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่มาพร้อมครอบครัว ดังนั้น ผู้ศึกษาจึงศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการสถานพักฟื้นในรูปแบบของ โครงการเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์เพื่อรองรับผู้ป่วยพักฟื้น ที่สามารถให้การดูแลแก่ผู้พักฟื้น ที่เข้ารับการรักษาในโรงพยาบาลศรีนครินทร์ และโรงพยาบาลอื่นๆ ในจังหวัดขอนแก่น ซึ่งในปัจจุบัน ไม่มีโครงการลักษณะนี้ในจังหวัดขอนแก่น และจังหวัดใกล้เคียง โดยทำการศึกษาภายใต้ข้อจำกัดต่างๆ ที่ส่งผลต่อการพัฒนาโครงการว่ามีความเป็นไปได้หรือไม่จากการศึกษาพบว่า ในการพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เพื่อรองรับผู้ป่วยพักฟื้นในจังหวัดขอนแก่น มีมูลค่าการลงทุนประมาณ 198,826,164 บาท มีสัดส่วนการลงทุนระหว่างส่วนของเจ้าของและส่วนของเงินกู้ คิดเป็น 40% และ 60% ตามลำดับ ดังนั้น มูลค่าโครงการ198,826,164.00บาททุนและส่วนของเจ้าของ   79,530,465.60บาท (ผลตอบแทนที่ต้องการ15%)เงินทุนระยะยาวจากสถาบันทางการเงิน   119,295,698.40บาท (อัตราดอกเบี้ย MLR+2=8.50% ระยะเวลา 7 ปี)โดยพิจารณาเป็นต้นทุนด้านต่างๆ ดังนี้ต้นทุนค่าที่ดิน   63,289,600.00 บาท ต้นทุนค่าพัฒนาโครงการ           120,480,564.00บาทต้นทุนค่าดำเนินการบริหาร และการขายเริ่มต้น  15,056,000.00บาทโครงการฯตั้งอยู่บนที่ดินที่ทำการศึกษา ขนาด 2-0-99 ไร่ บนถนนมิตรภาพ 6 อ.เมืองขอนแก่น จ.ขอนแก่น ที่ดินที่ศึกษาสามารถก่อสร้างอาคาร คสล. สูง 6 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 8,304 ตารางเมตร เพื่อรองรับผู้ป่วยพักฟื้น 100 เตียง มีห้องพักจำนวน 84 ห้อง สามารถแบ่งประเภทของห้องพักได้ 4 ประเภท และมีการแบ่งสัดส่วนการเช่ารายวันต่อการเช่ารายเดือนเท่ากับ 75 : 25 อีกทั้ง มีพื้นที่เช่าเพื่อให้บุคคลภายนอกเข้ามาเช่าทำธุรกิจที่เอื้อต่อโครงการได้ 2 กิจการ ได้แก่ พื้นที่เช่าเพื่อขายสินค้าทั่วไป และพื้นที่เช่าเพื่อเป็นร้านอาหาร 40 ที่นั่ง คิดเป็นพื้นที่เช่าประมาณ 159 ตารางเมตร และเนื่องจากโครงการเป็นธุรกิจเฉพาะที่เกี่ยวกับผู้ป่วยพักฟื้น ผู้ใช้บริการบางรายอาจมีการเช่า/ซื้ออุปกรณ์ทางการแพทย์ และผู้ใช้บริการบางรายอาจมีการย้ายหรือส่งต่อไปยังโรงพยาบาลใกล้เคียงหรือการเคลื่อนย้ายผู้ป่วยเพื่อกลับไปพักฟื้นที่บ้าน โครงการฯจึงได้เตรียมบริการรถพยาบาลและพยาบาลวิชาชีพให้บริการในการส่งต่อผู้ป่วยพักฟื้น ซึ่งถือเป็นรายได้อีกทางหนึ่ง อีกทั้งโครงการได้เตรียมพื้นที่จอดรถยนต์ไว้ในโครงการจำนวน 37 คัน และใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 18 เดือนเมื่อพิจารณาผลการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่า มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 131,571,115.07 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) เท่ากับ 15% ระยะเวลาคืนทุน (Payback Periods) 8 ปี 9 เดือน ซึ่งชี้ให้เห็นว่าโครงการให้ผลคุ้มค่าต่อการลงทุน นอกจากนี้ เมื่อวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการจากความเสี่ยง ทั้งจากปัจจัยภายในและปัจจัยภายนอก พบว่า มี 3 ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อโครงการ ได้แก่ ปัจจัยด้านอัตราการเข้าพักที่ลดลง 10%, ปัจจัยด้านราคาคาเช่าห้องพักที่ลดลง 10% และปัจจัยด้านอัตราการเจริญเติบโตที่ลดลง 1% ซึ่งทั้ง 3 ปัจจัยนี้ หากเกิดอย่างใดอย่างหนึ่งไม่พร้อมกัน จะมีผลทำให้ IRR ลดลงจาก 15% คงเหลือประมาณ 13.62%, 13.58% และ 13.71% ตามลำดับ แต่ยังคงมากกว่า Discount Rate 10.08% จึงถือว่าโครงการยังคงมีความเป็นไปได้ในการลงทุนแม้เกิดความเสี่ยง แต่หากปัจจัยสำคัญทั้ง 3 ประการ เกิดขึ้นพร้อมกันในทางลบ จะส่งผลให้ IRR คืงเหลือเพียง 10.98% ซึ่งใกล้เคียงกับ Discount Rate โครงการจะอยู่ในสภาวะเสี่ยงและอาจไม่เหมาะสมที่จะลงทุน ในขณะเดียวกัน หากปัจจัยสำคัญทั้ง 3 ประการ เป็นไปในทางบวก ได้แก่ ปัจจัยด้านอัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้น 10%, ปัจจัยด้านราคาคาเช่าห้องพักที่เพิ่มขึ้น 10% และปัจจัยด้านอัตราการเจริญเติบโตที่เพิ่มขึ้น 1% จะมีผลทำให้ IRR เพิ่มขึ้นจาก 15% เปลี่ยนเป็น 16.45%, 16.34% และ 16.24% ตามลำดับในส่วนของระยะเวลาการคืนทุนในกรณีที่เกิดปัจจัยต่างๆ แต่ละปัจจัยนั้น ส่งผลกระทบต่อระยะเวลาการคืนทุนไม่มากนัก เพราะไม่ว่าจะเกิดปัจจัยอย่างไร โครงการจะมีระยะเวลาการคืนทุนจาก 9 ปี ปรับเป็นประมาณ  7-10 ปี (+- 2 ปี) ยกเว้นกรณีที่ปัจจัยในเชิงลบ เกิดขึ้นพร้อมกัน 2 ปัจจัยขึ้นไป จะส่งผลให้ระยะเวลาการคืนทุน ปรับเป็น 12-13 ปี ส่งผลกระทบต่อการดำเนินโครงการดังนั้น จึงควรให้ความสำคัญด้านการตลาดเพื่อให้อัตราการเข้าพักอยู่ในเกณฑ์ที่ใกล้เคียงกับที่โครงการวางสมมติฐานไว้ และไม่ควรดำเนินกิจการให้เกิดความเสี่ยงอันจะทำให้ปัจจัยที่มีผลกระทบด้านลบ เกิดขึ้นพร้อมกัน 3 ปัจจัยขึ้นไป