DOI: 10.14457/tu.the.2020.190
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาศูนย์บริการพักรถ (service area) บริเวณพื้นที่ในเขตทางพิเศษ

description: โครงการศูนย์บริการพักรถ EXAT Service Area ตั้งอยู่บนพื้นที่โล่งขนาด 18.75 ไร่ ตั้งอยู่บริเวณบางโปรง ตำบลบางหัวเสือ อำเภอพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ เป็นพื้นที่ในเขตทางพิเศษกาญจนาภิเษก (บางพลี-สุขสวัสดิ์) ซึ่งประกอบไปด้วย 1) พื้นที่สถานีบริการน้ำมัน 8,500 ตารางเมตร 2) พื้นที่ค้าปลีก 4,500 ตารางเมตร อันประกอบด้วยอาคารสรรพสินค้าซึ่งจัดให้มีร้านอาหารแบบ Franchise ร้านค้า และร้านสะดวกซื้อแบบปรับอากาศ 1 ชั้น จำนวน 2 อาคาร, อาคารร้านกาแฟทรงกระบอก 2 ชั้น จำนวน 1 อาคาร, อาคารศูนย์อาหารสำหรับร้านอาหารทั่วไป 1 ชั้น จำนวน 1 อาคาร และอาคารร้านอาหารแบบ Drive-thru 1 ชั้น บริเวณด้านหน้าโครงการ จำนวน 1 อาคาร 3) อาคารสำนักงาน (ศูนย์บริการทางพิเศษ) 200 ตารางเมตร 4) ห้องน้ำสาธารณะ 200 ตารางเมตร รวมถึงพื้นที่สีเขียวที่มีขนาดกว่า 2 ไร่ และพื้นที่จอดรถที่สามารถรองรับได้ทั้งรถยนต์และรถบรรทุก ในการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาศูนย์บริการพักรถ (Service Area) บริเวณพื้นที่ในเขตทางพิเศษนั้น ได้มีการวิเคราะห์ศักยภาพทำเลที่ตั้งของศูนย์บริการพักรถบริเวณพื้นที่ในเขตทางพิเศษแล้ว พบว่าทางพิเศษศรีรัชและทางพิเศษกาญจนาภิเษก (บางพลี-สุขสวัสดิ์) เป็น 2 แนวสายทางที่มีความเหมาะสมต่อการมีศูนย์บริการพักรถในพื้นที่เขตทางพิเศษมากที่สุด จึงได้นำที่ดินรอการพัฒนาในเขตทางพิเศษทั้งสองมาวิเคราะห์ ผลปรากฏว่าที่ดินบริเวณบางโปรง จังหวัดสมุทรปราการ บนแนวสายทางพิเศษกาญจนาภิเษก (บางพลี-สุขสวัสดิ์) มีความเป็นไปทางกายภาพและกฎหมายมากที่สุดจากการวิเคราะห์อุปสงค์ของโครงการ พบว่าบนทางพิเศษกาญจนาภิเษก (บางพลี-สุขสวัสดิ์) มีปริมาณจราจรทั้งรถยนต์และรถบรรทุก โดยพื้นที่โครงการฯ รองรับปริมาณการจราจร ฝั่งมุ่งหน้าเข้าบางนาเพียงฝั่งเดียว ซึ่งสามารถคาดการณ์ปริมาณผู้ใช้บริการโครงการได้ระหว่าง 13,125-22,320 คันต่อวัน และจากการวิเคราะห์อุปทานของโครงการ พบว่าคู่แข่งในประเทศไทยมีราคาเช่าพื้นที่ 1,500-2,500 บาทต่อตารางเมตร และคู่แข่งในต่างประเทศให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมโดยจัดให้มีบริการ EV Charger และเน้นพื้นที่สีเขียวเพื่อส่งเสริมความยั่งยืนทางสังคมและสิ่งแวดล้อมสำหรับกลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่ ผู้ใช้ทางที่ประกอบอาชีพที่ต้องเดินทางไกล วัยทำงานอายุระหว่าง 20-60 ปี เดินทางเพื่อการทำงานโดยจุดหมายอยู่ที่กรุงเทพฝั่งตะวันออก ปริมณฑลและจังหวัดทางภาคตะวันออกของประเทศไทย ในส่วนของราคาเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ยรวมของโครงการฯ อยู่ที่ 2,000 บาทต่อตารางเมตรจากการศึกษารูปแบบการลงทุนโครงการฯ พบว่ามีความเป็นไปได้ 2 รูปแบบ ได้แก่ รูปแบบที่ 1 การทางพิเศษฯ เป็นผู้ลงทุนและดำเนินการภายในองค์กรทั้งหมด (Direct Operation) และรูปแบบที่ 2 การทางพิเศษฯ ให้สิทธิเอกชนลงทุนและบริหารจัดการในการให้บริการเชิงพาณิชย์ (Consignment Operation) ซึ่งหลังจากนำมาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินประกอบกับบริบทของความเป็นไปได้ในการลงทุนขององค์กรในปัจจุบัน พบว่าการลงทุนในรูปแบบที่ 2 มีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการดำเนินการมากที่สุดในปัจจุบัน โดยส่วนของเจ้าของโครงการฯ จะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 558,162,822 บาท ผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) ที่ร้อยละ 23.56 และมีจุดคุ้มทุนอยู่ที่ 5.64 ปี โดยมีเอกชนบริหารความเสี่ยงในการดำเนินการโครงการฯ เชิงพาณิชย์และสามารถลดเงินลงทุนได้ร้อยละ 55 สำหรับการวิเคราะห์ความอ่อนไหว (Sensitivity Analysis) และการลงทุนในสถานการณ์ต่างๆ (Scenario Analysis) พบว่ามีความเป็นไปได้ทางการเงินในทุกสถานการณ์ ดังนั้น จึงสามารถสรุปได้ว่าโครงการศูนย์บริการพักรถ EXAT Service Area มีความเป็นไปได้ในการลงทุนอย่างยิ่ง