DOI: 10.14457/tu.the.2017.261
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการที่ดินเปล่า บริเวณ ซอยบ้านสวน-สุขุมวิท 24/1 ชลบุรี

description: โครงการตึกน้ำ เซ็นเตอร์ เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ภายในโครงการตึกน้ำ ชลบุรี ซึ่งเป็นแหล่งเรียนพิเศษที่นิยมของนักเรียนในจังหวัดชลบุรีและภาคตะวันออก โดยผู้เช่าหลักได้แก่ โรงเรียนกวดวิชา และร้านค้าประกอบการพาณิชยกรรม โดยโครงการตั้งอยู่บริเวณถนน บ้านสวน-สุขุทวิท 24/1 ตำบลบ้านสวนอำเภอเมืองชลบุรีจากการกลั่นกรองแนวความคิด การวิเคราะห์ภาพความเป็นไปได้ทางกฎหมาย วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด และการวิเคราะห์ทางการเงินเบื้องต้น พบว่าประเภทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้ และเหมาะสมในการพัฒนาคือ โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าสำหรับโรงเรียนกวดวิชา และร้านค้าส่วนสนับสนุน เนื่องจากทำเลที่ตั้งเป็นที่รู้จัก และมีความต้องการพื้นที่เช่าของโรงเรียนกวดวิชาอยู่แล้ว อีกทั้งบางโรงเรียนกวดวิชาต้องการขยายพื้นที่เช่าเพิ่ม แต่ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากข้อจำกัดหลายปัจจัย ประกอบกับภาพรวมของสัดส่วนจำนวนนักเรียนที่นิยมเรียนพิเศษมากขึ้น จึงมีโอกาสทางการตลาดในการพัฒนาโครงการลักษณะดังกล่าวได้ จากการสัมภาษณ์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ประกอบไปด้วย ผู้เจ้าของโรงเรียนกวดวิชา พนักงาน รวมถึงนักเรียนที่มาเรียนพิเศษภายในโครงการตึกน้ำ ชลบุรี เพื่อนำข้อมูลดังกล่าวมาวิเคราะห์เพื่อพิจารณาหาแนวทาง และรูปแบบการพัฒนาโครงการที่เหมาะสม รูปแบบโครงการอาคารพื้นที่เช่าสำหรับโรงเรียนกวดวิชา และร้านค้าพื้นที่ก่อสร้าง9,255 ตารางเมตร 4 ชั้น 1 อาคารพื้นที่โครงการ2-1-59 ไร่กลุ่มลูกค้าลูกค้าหลัก: โรงเรียนกวดวิชาลูกค้ารอง: ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ  ระดับราคาปล่อยเช่าลูกค้าหลัก: โรงเรียนกวดวิชา 300 บาท/ตรม./เดือนลูกค้ารอง: ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ 900 บาท/ตรม./เดือนขนาดพื้นที่ปล่อยเช่าลูกค้าหลัก: โรงเรียนกวดวิชา ขนาดใหญ่ 300-500 ตรม.ขนาดกลาง 200-250 ตรม. ขนาดเล็ก 100-150 ตรม.สิ่งอำนวยความสะดวกที่จอดรถ 160 คัน เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24 ชม. ระบบกล้องวงจรปิด ระบบป้องกันอัคคีภัย แม่บ้านทำความสะอาดส่วนกลาง                โดยพื้นที่เช่าต่อพื้นที่ก่อสร้าง คิดเป็น 47% ทั้งนี้ยังไม่รวมพื้นที่สวน และพื้นที่ลานจอดรถ ที่สามารถสร้างรายได้เสริม นอกเหนือจากรายได้ค่าเช่า โดยจุดแข็งทางการตลาดของโครงการมีดังนี้(1)ทำเลที่ตั้งโครงการเป็นที่รู้จัก เป็นแหล่งเรียนพิเศษของจังหวัดชลบุรีและภาคตะวันออกอยู่แล้ว(2)ทำเลที่ตั้งเดินทางสะดวก ใกล้สถานศึกษา แหล่งงาน และชุมชน อีกทั้งมีรถสาธารณะหลายประเภทผ่าน(3)พื้นที่เช่ามีการแบ่งขนาดเป็นสัดส่วน ตรงตามความต้องการของลูกค้า สามารถขยาย เพิ่มลดพื้นที่ได้ตามเงื่อนไขในสัญญาการเช่า สะดวกกว่าการเช่าอาคารพาณิชย์แบบดั้งเดิมที่ผู้เช่าต้องเสียพื้นที่บันได ห้องน้ำ ภายในอาคาร (4) มีที่จอดรถรองรับจำนวนมาก สามารถดึง traffic และลูกค้าของผู้เช่าพื้นที่ เข้าโครงการและแก้ปัญหาเดิมของโครงการตึกน้ำ (5)มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น พื้นที่ส่วนกลางรปภ. รักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด ระบบแสงสว่างส่วนกลาง และแม่บ้านทำความสะอาดส่วนกลาง ช่วยแก้ปัญหาเดิมที่เกิดขึ้นภายในโครงการตึกน้ำโดยแหล่งเงินทุนของโครงการมาจากเงินลงทุนของเจ้าของ 50% และเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน 50% ซึ่งจากการแผนธุรกิจ สมมติฐานรายรับ รายจ่าย และอัตราผลตอบแทนที่เจ้าของต้องการ นำไปสู่การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินของกระแสเงินสดได้ข้อสรุปดังนี้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV)53,905,175 บาทอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR)10%ระยะเวลาคุ้มทุน (Payback period)11 ปี รวมระยะเวลาก่อสร้าง 2 ปี                จึงสรุปได้ว่าโครงการ ตึกน้ำ เซ็นเตอร์มีความเป็นไปได้ในการเงิน จากประมาณการกระแสเงินสดตามสมมติฐาน เมื่อทำการวิเคราะห์ว่าปัจจัยใดที่มีผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนของโครงการ ประกอบไปด้วย ปัจจัยด้านค่าเช่า อัตราการเช่า ค่าก่อสร้างและดอกเบี้ย พบว่าอัตราค่าเช่ามีผลกระทบสูงสุด อย่างไรก็ตามความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นดังกล่าว ยังอยู่ในจุดที่มีความคุ้มค่าในการลงทุน จึงสรุปได้ว่า โครงการ ตึกน้ำ เซ็นเตอร์ มีความเป็นไปได้ในการลงทุน