DOI: 10.14457/tu.the.2017.299
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณนิคมอุตสาหกรรม 304 จังหวัดปราจีนบุรี

description: ชื่อโครงการ:The TEAK Serviced Apartmentประเภทโครงการ:เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่ตั้งโครงการ: ตั้งอยู่บริเวณริมถนนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3281 แยกพระพรหม-คลองรั้ง อำเภอศรีมหาโพธิ จังหวัดปราจีนบุรีขนาดพื้นที่โครงการ:3 ไร่ 2 งาน 98 ตารางวา (1,498.42 ตารางวา)ลักษณะแปลงที่ดิน:สี่เหลี่ยมผืนผ้าลักษณะโครงการ:เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์สูง 7 ชั้น จำนวน 2 อาคารจำนวนห้องพักทั้งสิ้น 138 ห้องพักพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม 11,495 ตารางเมตรพื้นที่ปล่อยเช่าอาคารรวม 7,716 ตารางเมตรการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาดผลิตภัณฑ์:ห้องพักแบบ Studio ขนาดพื้นที่ใช้สอย 45 ตร.ม.:ห้องพักแบบ 1 Bedroom ขนาดพื้นที่ใช้สอย 45 ตร.ม.:ห้องพักแบบ 1 Bed Premium ขนาดพื้นที่ใช้สอย 60 ตร.ม.:ห้องพักแบบ 2 Bedroom ขนาดพื้นที่ใช้สอย 90 ตร.ม.ราคา:ห้องพักแบบ Studio ราคาเริ่มต้น 34,000 บาท/เดือน:ห้องพักแบบ 1 Bedroom ราคาเริ่มต้น 34,000 บาท/เดือน:ห้องพักแบบ 1 Bed Premium ราคาเริ่มต้น 45,000 บาท/เดือน:ห้องพักแบบ 2 Bedroom ราคาเริ่มต้น 65,000 บาท/เดือนกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย:ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในนิคม (EXPAT) โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น งบประมาณสำหรับอยู่อาศัยอยู่ที่ 30,000-60,000 บาทต่อเดือนเงินลงทุน:260,256,250 บาทผลตอบแทนของโครงการ กรณี Base caseNPV to Equity:67,717,858 บาทIRR to Equity:17.57%การศึกษาความเป็นไปได้ฉบับนี้เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของที่ดินเปล่าบริเวณนิคมอุตสาหกรรม 304 อำเภอศรีมหาโพธิ จังหวัดปราจีนบุรี ในลักษณะของ Site Looking for Use โดยแปลงที่ดินที่นำมาศึกษานั้นมีลักษณะเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า มีขนาดเนื้อที่ดินรวมทั้งสิ้น 7 ไร่ 3 งาน 49 ตารางวา (3,149 ตารางวา) มีหน้ากว้างที่ดินประมาณ 42 เมตร และด้านลึกประมาณ 295 เมตร ตั้งอยู่บริเวณริมถนนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3281 แยกพระพรหม-คลองรั้ง อำเภอศรีมหาโพธิ จังหวัดปราจีนบุรี โดยโครงการได้ศึกษาเปรียบเทียบ และวิเคราะห์การใช้ประโยชน์ที่ดินที่เป็นไปได้ในการลงทุนโครงการเพื่อก่อให้เกิดรายได้อย่างเต็มศักยภาพและได้ประโยชน์สูงสุดและเหมาะสมในการลงทุนให้เกิดผลตอบแทนที่สูงสุดบนที่ดินของโครงการ โดยเกณฑ์ที่ใช้ในการวิเคราะห์และคัดเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนา ได้แก่ การศึกษาและวิเคราะห์ทางด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และความเป็นไปได้ในด้านการเงิน เพื่อวิเคราะห์และสรุปประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เป็นไปได้ ซึ่งจากการกลั่นกรองแนวคิดทั้งหมดนั้นพบว่าการพัฒนาที่ดินแปลงนี้เหมาะสมในการพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภท เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มากที่สุดแต่เนื่องจากการพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในที่ดินแปลงนี้สามารถพัฒนาห้องพักได้ถึง356 ห้อง บนพื้นที่ดินทั้งหมด 7-3-49 ไร่ ซึ่งเป็นการพัฒนาอย่างเต็มพื้นที่นั้น อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงในหลายๆด้าน เช่น เสี่ยงต่อสภาวะซัพพลายล้นตลาด รวมถึงหากมีการย้ายแรงงานของชาวญี่ปุ่นหรือชาวต่างชาติ และอาจส่งผลมาให้เกิดสงครามราคาในการแข่งขัน หรือความเสี่ยงด้านการเงินหรือลงทุน และเพื่อความปลอดภัยและลดความเสี่ยงในด้านการตลาดและการลงทุนนั้น จึงตัดสินใจแบ่งโฉนดออกมาเพื่อพัฒนาโครงการทีละเฟส เพื่อลดความเสี่ยงทั้งในด้านการตลาดและการเงินการลงทุน เปรียบเหมือนการทดสอบตลาดทีละเฟส เผื่อเกิดข้อผิดพลาดจะได้แก้ให้ตรงตามความต้องการของตลาดได้แม่นยำและมีประสิทธิภาพมากขึ้นในเฟสต่อไปโดยรูปแบบโครงการในเฟสแรกนั้น เป็นโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ สูง 7 ชั้น จำนวน 2 อาคาร ขนาดเนื้อที่ดิน 3 ไร่ 2 งาน 98 ตารางวา (1,498.42 ตารางวา) มีห้องพักรวมทั้งหมดจำนวน 138 ห้องพัก โดยแบ่งเป็นรูปแบบห้องพัก 4 รูปแบบ คือ Studio type ขนาด 45 ตารางเมตร, 1Bedroom type ขนาด 45 ตารางเมตร, 1 Bedroom Premium type ขนาด 60 ตารางเมตร, และ 2 Bedroom type ขนาด 90 ตารางเมตร  และเนื่องจากสภาพแวดล้อมและบริบทโดยรอบทำเลที่ตั้งเป็นลักษณะของนิคม (Industrial look) นั้น รูปแบบอาคารจึงถูกออกแบบออกมาให้โครงการมีรูปแบบและลักษณะออกมาในเชิงธรรมชาติ และเรียบง่าย (Minimal Style) เพื่อช่วยลดทอนความแข็งกระด้างที่ผู้อยู่อาศัยต้องเจอในแต่ละวันในการทำงานในด้านการตลาดของโครงการนั้น ได้ตั้งเป้าหมายกลุ่มลูกค้าไว้ 2 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก เป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในนิคม (EXPAT) โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น รวมถึงชาวไทยที่มาทำธุระภายในนิคม ทั้งประชุม สัมมนา ติดต่อธุรกิจ มีรายได้ระดับกลางถึงระดับบน ซึ่งรวมถึงกลุ่มลูกค้าบริษัทภายในนิคมที่ต้องการความสะดวกสบายของทำเลที่ตั้งที่ใกล้ที่ทำงาน ใกล้แหล่งความเจริญและศูนย์การค้า งบประมาณสำหรับอยู่อาศัยอยู่ที่ 30,000-60,000 บาทต่อเดือน และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรองนั้น จะเป็นกลุ่มลูกค้านิคมอื่นที่ใกล้เคียง ทั้ง นิคมโรจนะ และนิคมไฮเทค ที่ต้องการอยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก และใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่รวมถึงกลุ่มลูกค้าขาจร รายวัน ทั้งกลุ่มท่องเที่ยวระยะสั้น และกลุ่มที่มาติดต่อธุรกิจด้านความเป็นไปได้ในการลงทุน โครงการนี้ใช้เงินลงทุนทั้งสิ้น 260,256,250 บาท มีสัดส่วนเงินกู้ที่ 50% และสัดส่วนเงินทุนที่ 50% มีอัตราดอกเบี้ยที่ 7.15% และต้นทุนของเงินทุนอยู่ที่ 12% มีอัตราผลตอบแทน (IRR) อยู่ที่ 17.57% มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) อยู่ที่ 67,717,858 บาท และมีระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) อยู่ที่ 10 ปี 9 เดือน ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่มีความเหมาะสมและเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนา