DOI: 10.14457/tu.the.2021.338
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบบ้านไร่สำหรับผู้สูงอายุ

description: ปัจจุบันนี้ประเทศไทยเริ่มเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุและความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุก็มีมากขึ้น โครงการ Hill Hut Wellness เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแบบบ้านเดี่ยวระดับ Luxury สำหรับผู้สูงอายุใช้ชีวิตในวัยหลังเกษียณ ด้วยแนวคิดเพื่อความสุขที่ยั่งยืนของสังคมผู้สูงวัย ที่ปรารถนาใช้ชีวิตที่สุขสงบในสังคมคุณภาพ ได้ใช้ชีวิตเสมือนอยู่บ้านสวน มีพื้นที่สำหรับปลูกพืชผักสวนครัวไว้รับประทานเอง หรือกิจกรรมการปลูกดอกไม้ ปลูกต้นไม้ เพื่อเป็นกิจกรรมยามว่าง ได้ใช้เวลาพักผ่อนอยู่กับธรรมชาติ โครงการนี้จึงมีไว้สำหรับเป็นทางเลือกเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับใช้ชีวิตในวัยหลังเกษียณ เพื่อให้การให้ชีวิตดำเนินไปอย่างมีความสุขในทุกๆวัน เพียบพร้อมไปกับหลากหลายกิจกรรม โดยโครงการมีศูนย์บริการที่เป็นสถานที่ชุมนุมสังสรรค์ เพื่อส่งเสริมทั้งทางด้านสุขภาพ เกษตรกรรม และกิจกรรมเพื่อสร้างสรรค์สังคมคุณภาพ ที่เต็มเปี่ยมไปด้วยมิตรภาพและความสุขกาย สบายใจของผู้อยู่อาศัยในโครงการ และที่สำคัญโครงการนี้ได้คำนึงถึงความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยใช้พลังงานสะอาดและการสร้างสภาพแวดล้อมให้เหมาะสมต่อผู้สูงอายุโครงการ Hill Hut Wellness ตั้งอยู่ถนนศรีราชา-หนองค้อ ตำบลบางพระ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี บนที่ดินขนาด 8-1-0 ไร่ ใกล้กับอ่างเก็บน้ำบางพระ ซึ่งเป็นทำเลที่ใกล้ธรรมชาติ ทั้งทะเลและภูเขาเหมาะแก่การพักผ่อน อีกทั้งบริเวณใกล้ๆโครงการระยะทางห่างจากโครงการประมาณ 8 -10 กิโลเมตร จะมีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง เพื่อการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ (Eastern Economic Corridor : EEC) ซึ่งในอนาคตจะทำให้การเดินทางจากกรุงเทพฯมายังโครงการมีความสะดวกสบายมากขึ้น ซึ่งเหมาะสำหรับกลุ่มลูกค้าในพื้นที่อำเภอศรีราชาที่ต้องการจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการพักผ่อนสำหรับใช้ชีวิตในวัยหลังเกษียณ รวมถึงคนที่ต้องการหลีกหนีความวุ่นวายจากสังคมเมืองมาใช้ชิวิตที่สุขสงบในโครงการเมื่อเปรียบเทียบคู่แข่งในบริเวณโดยรอบโครงการ พบว่าจะโครงการส่วนใหญ่เน้นกลุ่มลูกค้าในบริเวณพื้นที่ มีราคาขายตั้งแต่ 2.5 – 15 ล้านบาท หรือเริ่มต้นประมาณ 20,000 – 23,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงระดับบน และไม่มีโครงการสำหรับผู้สูงอายุในพื้นที่ ซึ่งทางโครงการHill Hut Wellness จะเป็นโครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับบนที่ต้องการสถานที่พักผ่อน โดยเน้นด้านการปลูกพืชไร่ และได้ใกล้ชิดธรรมชาติโครงการประกอบด้วยบ้านเดี่ยวทั้งหมด 20 หลัง พร้อมพื้นที่สวนรอบข้าง โดยมีขนาดที่ดิน 300 ตารางเมตรต่อหลัง ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวชั้นเดียวโดยมีพื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร พร้อมการบริการที่ปรึกษาการทำสวน และ ผู้รับจ้างดูแลสวน ทั้งนี้ตัวบ้านมีการออกแบบเพื่อผู้สูงอายุ มีระบบ Home automation เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัย และมีการติดตั้งเซลล์พลังงานแสงอาทิตย์เพื่อใช้เป็นพลังงานทดแทนลดค่าใช้จ่ายของผู้อยู่อาศัย ภายในโครงการมีพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างเช่น สวนส่วนกลาง ห้องอาหาร ห้องครัวส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอน้ำ ห้องตีกอล์ฟ ห้องอเนกประสงค์ พร้อมทั้งการจัดกิจกรรมต่างๆให้ผู้สูงอายุได้ทำร่วมกันคล้ายกับ Co-Housing และยังมีการเช่าที่ดินเพื่อใช้ในปลูกพืชผักทำสวนเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีส่วนร่วมในพื้นที่สวนขนาดใหญ่ใกล้โครงการสำหรับเพาะปลูกเพิ่มเติมนอกเหนือจากบริเวณโครงการ โดยโครงการคาดว่าใช้ระยะเวลาโครงการตั้งแต่เริ่มจนถึงโอนกรรมสิทธ์ประมาณ 24 เดือนในด้านการเงิน มีการตั้งสมมติฐานให้สัดส่วนกลางลงทุนอยู่ที่ 40 (สัดส่วนเงินกู้) : 60 (สัดส่วนเงินทุนของผู้ถือหุ้น) โดยต้นทุนโครงการ 140,666,288 บาท ประกอบด้วยเงินกู้จากสถาบันการเงิน 83,771,899 บาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 7.25% เงินลงทุนส่วนของเจ้าของ 56,894,389 บาท มีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) 6.12% ซึ่งเมื่อพิจารณาผลตอบแทนมูลค่าปัจจุบัน (NPV) 39,576,859.98 บาท และ อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) 31.93% ซึ่งมากกว่า ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย จึงสรุปได้ว่าสามารถลงทุนได้จากสัดส่วนงบกำไรขาดทุน พบว่า ต้นทุนขายของโครงการอยู่ที่ร้อยละ 72.02 ของรายรับทั้งหมด , ค่าใช้จ่ายในการบริหารและดำเนินงาน (EBIT) ร้อยละ 7.47 ของรายรับทั้งหมด และดอกเบี้ยจ่ายร้อยละ 3.04 ของรายรับทั้งหมด ทำให้โครงการมีกำไรสุทธิร้อยละ 13.98 ซึ่งจากการวิเคราะห์สมมติภาพ (Scenario Analysis) ถึงความเป็นไปได้ทางการเงิน และ สถานการณ์ที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต พบว่าหากโครงการสามารถควบคุมต้นทุนของโครงการ และสามารถตั้งราคาขายได้ตามที่คาดหวังไว้ ก็จะสามารถสร้างผลตอบแทนได้ แสดงให้เห็นว่าโครงการ Hill Hut Wellness มีความเป็นไปได้ทางการเงินและเหมาะแก่การลงทุนพัฒนาโครงการ