DOI: 10.14457/tu.the.2023.459
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการแบบผสมที่ผสมผสานสิ่งแวดล้อมสีเขียวและดนตรีในจังหวัดนครราชสีมา

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ Tranquileaf Residence and Onsen Retreat ณ ตำบลในเมือง อำเภอเมือง จังหวัดนครราชสีมา โดยใช้หลักแนวคิดประโยชน์ที่ดีที่สุดและสูงที่สุด (Highest and Best Use) ซึ่งผ่านการวิเคราะห์ด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงิน พบว่าโครงการนี้มีศักยภาพสูงในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมและพาณิชยกรรม โดยตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 3-1-67 ไร่ ติดถนนมิตรภาพ ทำเลที่มีศักยภาพสูงในการเชื่อมต่อกับถนนสายสำคัญในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางคมนาคม เช่น มอเตอร์เวย์สายอีสาน และถนนวงแหวนรอบนอก ซึ่งจะช่วยเพิ่มอัตราการดูดซับและการขยายตัวของโครงการ ทำให้การเดินทางสะดวกและเข้าถึงได้ง่าย รวมถึงพื้นที่บริเวณโครงการมีพื้นที่ดินว่างรอการสร้างโอกาสในการพัฒนา โครงการนี้เกิดจากความตั้งใจในการสร้างประสบการณ์ให้ผู้อยู่อาศัยมีความสุขที่สุด โดยส่วนกลางของอาคารถูกออกแบบมาให้เป็นพื้นที่หลากหลายและครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ไม่ว่าจะเป็น พื้นที่ออกกำลังกาย, สระว่ายน้ำ, Co-Working Space, Playground, Theatre, Onsen & Spa และ Green Space (Pocket Garden และ Vertical Garden) เพื่อสร้างบรรยากาศที่ร่มรื่นและสดชื่น อีกทั้งยังมีพื้นที่ที่ได้จัดสรรไว้สำหรับดนตรีที่ครอบคลุมประมาณหนึ่งในสามของพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด เพื่อรองรับกิจกรรมดนตรีเพื่อเป็นศูนย์กลางสำหรับคนที่มีหัวใจดนตรีทุกคนสามารถมาพบปะและแสดงความสามารถได้ และร้านค้าเช่าที่อำนวยความสะดวกให้แก่ผู้อยู่อาศัยเป็น One Stop Service ด้วยทำเลที่ตั้งที่โดดเด่นและการจัดการที่มีประสิทธิภาพ โครงการ Tranquileaf Residence and Onsen Retreat จึงเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและมีศักยภาพสูงในการสร้างรายได้และผลตอบแทนที่น่าสนใจในระยะยาว นอกจากนี้ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกในระยะทางเดินทางไม่เกิน 15 นาที เช่น ศูนย์การค้าและโรงพยาบาล จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดในจังหวัดนครราชสีมาในปี 2565 จะลดลง 8.8% แต่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเพียง 7.4% แสดงถึงการปรับตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นในพื้นที่ กลุ่มลูกค้าหลักเป็นผู้อยู่อาศัยในอำเภอเมืองและอำเภอใกล้เคียง ประกอบด้วยผู้ชำนาญงาน ผู้จัดการ และข้าราชการอาวุโส ที่ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง สะดวกสบาย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ส่วนกระแสเงินสดจ่ายประกอบด้วยต้นทุนที่ดินและต้นทุนพัฒนาโครงการ สัดส่วนต้นทุนแบ่งเป็น 15% ของพื้นที่เป็นพื้นที่สำหรับ Retail และ 85% เป็นพื้นที่สำหรับ Residential สำหรับโครงการ Residential รวมต้นทุนที่ดินและต้นทุนพัฒนาโครงการทั้งหมดเท่ากับ 1,308,615,368 บาท ผลการวิเคราะห์ได้ NPV 1,089,341,875.59 บาท และ IRR 10.19% ระยะเวลาคืนทุน 9 ปี 11 เดือน ขณะที่โครงการ Retail รวมต้นทุนที่ดินและต้นทุนพัฒนาโครงการทั้งหมดเท่ากับ 232,357,667 บาท ผลการวิเคราะห์ได้ NPV 90,382,809 บาท และ IRR 13.63% ระยะเวลาคืนทุน 10 ปี โครงการมีหน่วยขายทั้งหมด 530 ยูนิต โดยแต่ละห้องมีขนาดและราคาขายแตกต่างกัน ราคาขายอยู่ที่ 85,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร โครงการจะเสร็จสมบูรณ์พร้อมเริ่มโอนกรรมสิทธิ์หลังจากเดือนที่ 30 รายได้จากพื้นที่ Residential มาจากค่าจองและค่าทำสัญญา ส่วนที่ได้จากเงินดาวน์ และการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อคอนโดเสร็จสมบูรณ์ กระแสเงินสดจ่ายประกอบด้วยเงินลงทุนเริ่มต้น ค่าที่ดิน ค่าออกแบบ ค่า EIA และค่า Construction รวมถึงค่าสื่อสารทางการตลาด ค่าส่วนลด และโปรโมชั่น โครงการมีกำหนดแล้วเสร็จภายใน 36 เดือน โดยจะเปิดโครงการในเดือนที่ 16 แบ่งเป็นงานก่อสร้างประมาณ 15 เดือน และงานสื่อสารทางการตลาด 24 เดือน ด้วยข้อมูลทั้งหมดนี้ โครงการ Tranquileaf Residence and Onsen Retreat ถือเป็นโครงการที่น่าสนใจในการลงทุน