DOI: 10.14457/tu.the.2020.196
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินบริเวณหาดเจ้าหลาว จ.จันทบุรี

description: โครงการ Chandra beach resort ตั้งอยู่ที่บริเวณ ถนนเลียบหาดเจ้าหลาว ต.คลองขุด อ.ท่าใหม่ จ.จันทุบรี ในพื้นที่ใกล้หาดเจ้าหลาว มีขนาดที่ดินมี 4-2-56 ไร่ หรือ 1,856 ตร.วา หน้ากว้างที่ดิน 47 เมตร ความลึกที่ดิน 175 เมตร รูปร่างที่ดินเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า ทิศเหนือติดกับโรงแรมรัตนะปุระ บีช รีสอร์ท เจ้าหลาว-แหลมเสด็จ ทิศใต้ติดกับโรงแรมเมโทร แซนด์ แอนด์ ซี รีสอร์ท ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 15,000 บาทต่อตร.วา หรือคิดเป็น 27,840,000 บาทรวมทั้งแปลง จากผลการวิเคราะห์ข้างต้น พบว่า โครงการ Chandra beach resort มีความเป็นไปได้ ทั้งในด้านกฎหมาย การตลาด และที่สำคัญคือ ความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน ตลอดจนการเกิดโครงการที่ช่วยสนับสนุนทางการท่องเที่ยวของหน่วยงานรัฐ ทำให้ยิ่งมีความเป็นไปได้ของโครงการมากยิ่งขึ้น เหนือสิ่งอื่นใดนั้นการควบคุมจำนวนเงินลงทุน และการบริหารจัดการด้านการก่อสร้างโครงการ อัตราการเข้าพัก รวมทั้งราคาขายของห้องพักในแต่ละช่วงก็ยังเป็นจุดที่ต้องทำการวางแผนกันให้รัดกุม ควบคุมความเสี่ยงและวิเคราะห์สถานการณ์อย่างสม่ำเสมอ จากข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น จึงขอสรุปว่า โครงการ Chandra beach resort มีความเป็นไปได้ในการพัฒนา จากการศึกษา กลุ่มลูกค้า โดยวิธีการลงพื้นที่เก็บแบบสำรวจ และการสัมภาษณ์ ผู้ประกอบการโรงแรมในพื้นที่ สามารถนำข้อมูลเหล่านั้นมาวิเคราะห์และสรุปเป็นแนวความคิด ของโครงการ ตามรายละเอียด ดังนี้ประเภทโครงการ โรงแรมประเภทพักผ่อน (รีสอร์ท) มีห้องพัก 4 รูปแบบ ลักษณะการออกแบบ การออกแบบ สถาปัตยกรรมมีความแปลกใหม่ เชื่อมโยงธรรมชาติ เน้นวัสดุจากธรรมชาติ ในขณะเดียวกันก็มีความทันสมัยในรูปแบบของ Modern coastal style อาคาร อาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก สูง 3 ชั้น 2 ชั้น และ 1 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างรวม 4,749 ตารางเมตร จำนวนที่จอดรถ จำนวน 119 คัน ขนาดพื้นที่โครงการ 4-2-56 ไร่ หรือ 1,856 ตารางวา หรือ 7,424 ตารางเมตร จำนวนห้องพัก (Keys) 106 ห้อง กลุ่มลูกค้าหลักของโรงแรม นักท่องเที่ยวชาวไทยกลุ่มท่องเที่ยวพักผ่อน กลุ่มลูกค้ารองของโรงแรม นักท่องเที่ยวชาวไทยกลุ่มประชุมสัมมนา ระดับราคาห้องพัก ห้องพักมาตรฐานขนาดเล็ก 25-27 ตรม. ราคา 2,000 – 3,000 บ./ห้อง/คืน ห้องพักมาตรฐานขนาดกลาง 33-35 ตรม. ราคา 3,000 – 4,500 บ./ห้อง/คืน ห้องพักมาตรฐานขนาดใหญ่ 39-41 ตรม. ราคา 4,500 – 6,500 บ./ห้อง/คืน วิลล่าส่วนตัว ความสูง 2 ชั้น 120 ตรม. ราคา 9,500 บ./ห้อง/คืน พื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวก สระว่ายน้ำสำหรับผู้ใหญ่และเด็ก ห้องประชุม สปา ห้องออกกำลังกาย ร้านอาหาร คาเฟ่ บาร์ สนามเด็กเล่น สวนหย่อม จุดแข็งของโครงการคือ พื้นที่ที่ตั้งโครงการอยู่ใกล้กับวงเวียนหาดเจ้าหลาวซึ่งถือว่าเป็นจุดศูนย์กลางของพื้นที่ เพียง 900 เมตร สะดวกในการเดินทาง ใกล้กับร้านสะดวกซื้อ นอกจากนั้นชายหาดด้านหน้าโครงการเป็นชายหาดที่อยู่ฝั่งทิศตะวันตก นั่นคือในช่วงเย็น พระอาทิตย์ตก บริเวณหน้าโครงการจะมีทัศนียภาพที่สวยงาม สามารถนำไปเป็นจุดขายของการออกแบบและของโครงการได้ ขนาดของโครงการไม่ได้ใหญ่มาก เมื่อเทียบกับคู่แข่ง ทำให้มีความเป็นส่วนตัวที่สูงกว่า ซึ่งเป็นข้อดีของโรงแรมระดับบน ในด้านของราคาห้องพักโดยเฉลี่ยทั้งโครงการ อยู่ที่ 2,656 บาท เมื่อเทียบกับคู่แข่งที่ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 1,500 – 3,500 ในขนาดห้องพักประมาณ 30 ตรม. เท่ากัน ดังนั้น โครงการจะสามารถเรียกลูกค้าได้มากกว่าหากคุณภาพของโรงแรมเท่ากันกับคู่แข่ง หรือหากโครงการจะขายราคาห้องพักให้สูงขึ้นเพื่อให้ได้กำไรสูงขึ้นก็ย่อมทำได้ แหล่งเงินทุนมาจาก เงินทุนส่วนของผู้ประกอบการ และการกู้ยืมจากสถาบันทางการเงิน ในสัดส่วนที่เท่ากัน (50:50) จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ สามารถสรุปได้ดังนี้ NPV &gt;0 54,999,481 บ. IRR &gt;WACC 6.64% Payback Period 10 ปี WACC 3.9% โครงการ Chandra beach resort มีความเป็นไปได้ทางการเงินตามที่คาดการณ์ไว้ โดยจากข้อมูลทางด้านบน จากปีที่เริ่มต้นโครงการถึงปีที่ 15 จะพบว่า NPV ของโครงการนั้น มีค่ามากกว่า 0 และ IRR มีค่ามากกว่า WACC จึงขอสรุปว่า โครงการ Chandra Beach Resort มีความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน และมีความน่าลงทุน