DOI: 10.14457/tu.the.2019.230
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่

description: โครงการ Bluebird Retirement Community เป็นอาคารชุดพักอาศัย สำหรับผู้สูงอายุชาวญี่ปุ่นและชาวไทย ฐานะดี ระดับ Luxury โดยโครงการตั้งอยู่ในซอยมณีนพรัตน์ 2 ใจกลาง อ.เมือง จ.เชียงใหม่ บนที่ดินขนาด 5-1-48 ไร่ โดยในเบื้องต้นได้ทำการศึกษาถึงความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินแปลงนี้เหมาะจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรือเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ จากความตั้งใจของเจ้าของโครงการในการพัฒนาโครงการสำหรับผู้สูงอายุ เพื่อตอบรับกับเมกะเทรนด์ในปัจจุบัน จึงมีแนวคิดในการพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์สำหรับผู้สูงวัยผู้จัดทำได้ศึกษาถึงรูปแบบที่พักที่เหมาะสมกับผู้สูงอายุ กลุ่มเป้าหมาย สิทธิในการครอบครองแบบเช่า เพื่อการรักษารูปแบบแนวทางของโครงการให้เป็นที่พักอาศัยสำหรับเพื่อสูงอายุ ในส่วนของรูปแบบที่อยู่อาศัยเหมาะสมสำหรับผู้สูงอายุกลุ่มเป้าหมายโครงการคือ ที่อยู่อาศัยประเภท Independent Living โดยที่อยู่อาศัยประเภทนี้รองรับผู้สูงอายุที่ยังคงมีสุขภาพแข็งแรงเป็นหลัก (Active Elderly) และต้องการการอยู่อาศัยแบบอิสระ ซึ่งภายในโครงการจะมีเพียงบริการเกี่ยวกับสุขภาพเบื้องต้นเท่านั้น นอกจากนี้มีบริการครบครันที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุอย่างสะดวกสบาย และส่งเสริมกิจกรรมให้ผู้สูงวัยได้ใช้ชีวิตอย่างเต็มที่และอิสระ จากการศึกษาทบทวนวรรณกรรมพบว่ามีปัจจัยหลัก 13 ประการที่ผู้สูงวัยชาวญี่ปุ่นใช้เลือกที่อยู่อาศัยหลังเกษียณ ได้แก่ ค่าครองชีพ ภาษี อาชญากรรมและความปลอดภัย การใช้ภาษา ความบันเทิง เงื่อนไขด้านสิ่งแวดล้อม ชุมชนชาวต่างชาติ การดูแลสุขภาพ โครงสร้างพื้นฐาน การพักผ่อนหย่อนใจ ความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดด้านอสังหาริมทรัพย์ และตัวเลือกที่พักอาศัยรูปแบบของโครงการ ประกอบด้วยอาคารสูง 5 ชั้น 3 อาคาร และอาคารสูง 1 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่ใช้สอย 81,624 ตารางเมตร จำนวนห้องพัก 312 ห้อง มีที่จอดรถภายในโครงการ มีชั้นใต้ดินเป็นพื้นที่ส่วนกลางบางส่วนและลานจอดรถชั้นใต้ดิน โดยจอดรถได้ทั้งหมด 180 คัน หรือคิดเป็น 50% ห้องพักจำนวน 330 ห้อง โดยโครงการเป็นสัญญาเช่า 6 เดือนถึง 1 ปี และใช้เวลาในการก่อสร้างโครงการทั้งหมดประมาณ 2 ปี หรือ 24 เดือน บริการในโครงการประกอบด้วยบริการทำความสะอาดห้องพัก ตรวจสุขภาพประจำเดือน บริการฉุกเฉิน 24 ชั่วโมง บริการกิจกรรมพิเศษ บริการอาหารเพื่อสุขภาพ บริการ Shuttle Bus และบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการวางแผนการเงิน การประกันสุขภาพ ประกันชีวิต ตามความต้องการของลูกค้าการวิเคราะห์ทางการเงินนั้น จัดทำงบกระแสเงินสดของโครงการทั้งหมด 17 ปี โดย 2 ปีแรกนั้นเป็นช่วงเวลาของการก่อสร้างโครงการ และโครงการจะเริ่มมีกระแสเงินสดเข้าเมื่อเริ่มกิจการปีที่ 3 เป็นต้นไป สรุปผลการวิเคราะห์ คือ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของโครงการเท่ากับ 389,437,021 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการเท่ากับ 10.46% มากกว่า Discount Rate 7.18% และมีค่ามากกว่าอัตราผลตอบแทนที่คาดหวังที่ 10% ระยะเวลาการคืนทุนคือ 13 ปี โดยที่มูลค่าสุดท้ายของโครงการคือ 2,544,840,212 บาท ผู้จัดทำได้ทำการวิเคราะห์สมมติภาพของโครงการ โดยสมมติถึงเหตุการณ์ที่แย่ที่สุดที่เป็นไปได้ โดยการลดอัตราการเข้าพัก 5% ลดอัตราค่าเช่า 5% และเพิ่มอัตราค่าก่อสร้าง 5% จาก Worst Case หรือสถานการณ์ที่แย่ที่สุดนั้น พบว่าอัตราผลตอบแทนภายใน หรือ IRR ของโครงการลดลงมาอย่ที่ 8.38% ซึ่งยังคงมากกว่าอัตราคิดลดของโครงการซึ่งอยู่ที่ 7.18% และมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิอยู่ที่ 86,028,527 บาท ซึ่งในสถานการณ์ที่แย่ที่สดนั้นโครงการก็ยังคงมีความเหมาะสมที่น่าลงทุน จึงถือว่าโครงการ Bluebird Retirement Community เป็นโครงการที่น่าลงทุน