DOI: 10.14457/tu.the.2018.583
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการบริเวณที่ดิน ซอยแบริ่ง 48/1

description: โครงการอพาร์ทเมนท์ @481 Apartment ที่ตั้งโครงการอยู่ที่ ซอย แบริ่ง 48/1 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ ห่างจาก ถนนสุขุมวิทซอย 107 เป็นระยะ 20 เมตร ขนาดพื้นที่ 1-3-96 ไร่ (3,184 ตารางเมตร) มีลักษณะเป็นรูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า มีอาณาเขตโดยรอบดังนี้ทิศเหนือ ติดต่อกับที่ดินเปล่าทิศตะวันออก ติดต่อกับถนนซอย แบริ่ง 48/1 เขตทางกว้าง 6 เมตรทิศใต้ ติดต่อกับอาคารพาณิชย์ทิศตะวันตก ติดต่อกับอาคารพาณิชย์ในเบื้องต้นของการศึกษาความเป็นไปได้ ผู้จัดทำได้กลั่นกรองแนวคิด โดย เริ่มจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางกฎหมาย ความเป็นไปได้ทางกายภาพ ความเป็นไปได้ทางการตลาด และความเป็นไปได้ทางการเงินเบื้องต้น พบว่าประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้มากที่สุดในการพัฒนาบนที่ดินนี้ คือ อาคารอยู่อาศัยรวมชนิดเช่ารายเดือนประเภทอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง เนื่องจากพื้นที่ตั้งโครงการ มีระยะห่าง 2.5 กิโลเมตรจากถนนสุขุมวิท และ 2.0 กิโลเมตรจากถนนศรีนครินทร์ ทำให้การเข้าถึงสะดวกสบายจากรถไฟฟ้าทั้ง 2 สาย คือ สายสีเขียว และ สายสีเหลือง (คาดว่าแล้วเสร็จในปี 2563 ประกอบกับมีความต้องการทางการตลาด มีกลุ่มลูกค้ารองรับ มีอัตราเช่าในตลาดสูง โดยข้อกำหนดจาก ความเป็นไปได้ทางด้านกฎหมายและกายภาพ พบว่าความกว้างถนนซึ่งเชื่อมต่อกับที่ดิน มีขนาดความกว้าง 6 เมตร ทำให้สามารถสร้างอาคารที่มีขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่สำคัญในการนำมาพิจารณาการออกแบบพื้นที่อาคารในขั้นต่อไป การศึกษาโครงการดำเนินการโดยสัมภาษณ์ผู้ประกอบการ และ ศึกษากลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เพื่อกำหนดรูปแบบอาคารที่ตรงกับความต้องการของตลาด โดยโครงการมีรายละเอียด ดังนี้ รูปแบบโครงการ อพาร์ทเมนท์เช่ารายเดือน ทั้งหมด 3 อาคาร ขนาดความสูงอาคาร 3 ชั้น จำนวน 1 หลัง (สูง 9 เมตร) และ 4 ชั้น (สูง 12 เมตร) จำนวน 2 หลัง โดย พื้นที่เช่าห้องละ 24 ตารางเมตร รวมเป็นพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 4,059 ตารางเมตร (ห้องขนาด 24 ตารางเมตร จำนวน 170 ห้อง, พื้นที่ให้เช่าขนาด 55 ตารางเมตร จำนวน 2 ห้อง) ลักษณะการออกแบบ ออกแบบให้มีลักษณะเรียบง่าย และทันสมัย เพดานสูงโปร่ง พื้นที่โครงการ 1-3-96 ไร่ ( 796 ตารางวา / 3,184 ตารางเมตร )ระดับลูกค้า กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก กลุ่มคนวัยทำงาน อายุ 24-35 ปี สถานที่ทำงานในย่านบางนาและ ออฟฟิศในย่านถนนสุขุมวิท เป็นเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการระดับกลาง รายได้เฉลี่ย 18,000-25,000 บาท มี สถานภาพ โสด มีความประสงค์เข้าพักเพื่อเปลี่ยนที่อยู่อาศัย แต่ไม่ต้องการ กู้เงิน เพื่อซื้อเป็นเจ้าของกลุ่มเป้าหมายรอง ผู้ที่มีบ้านพักอาศัยอยู่ต่างจังหวัด หรือ กลุ่มนักเรียนซึ่งเข้าพักอาศัยเพื่อเรียนกวดวิชา ในช่วงปิดภาคเรียน อายุ 15 – 18 ปี โดยระยะเวลาพักอาศัย อาจะเป็นช่วงสั้น นาน 1— 3 เดือน ระดับราคาปล่อยเช่า 1) ห้องพักอาศัย ราคา 6,250 บาท/เดือน 2) พื้นที่เพื่อร้านค้าให้เช่า ราคา 60,000 บาท/เดือน 3) พื้นที่จอดรถยนต์ ให้เช่าราคา 600 บาท/เดือน ขนาดพื้นที่ห้องต่อหน่วย 1) ห้องพักอาศัย 24 ตารางเมตร เพดานสูง 2.8 เมตร2) พื้นที่เพื่อร้านค้าให้เช่า ขนาด 55 ตารางเมตร จำนวน 2 ยูนิต 3) พื้นที่จอดรถยนต์ จำนวน 62 คันสิ่งอำนวยความสะดวก ระบบอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง โทรทัศน์ เครื่องทำน้าอุ่น เครื่องซักผ้า หยอดเหรียญ และ ร้านสะดวกซื้อระบบรักษาความปลอดภัย ระบบคีย์การ์ดเพื่อการ เข้า-ออก กล้องวงจรปิด CCTV และพนักงาน รักษาความปลอดภัย ประจำตลอด 24 ชั่วโมงสัดส่วนพื้นที่ปล่อยเช่า ประมาณ 66.4% ของพื้นที่ก่อสร้าง ( พื้นที่อาคาร 6,117 ตารางเมตร , พื้นที่ให้เช่า 4,059 ตารางเมตร ) คิดเป็นห้องพักให้เช่า 170 ยูนิต พื้นที่จอดรถจำนวน 62 คัน พื้นที่ร้านค้าให้เช่า2 ร้าน จุดแข็งด้านการตลาด มีดังนี้ทำเลที่ตั้งใกล้ เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งชุมชน สถานคึกษา และห้างสรรพสินค้าการเข้าถึงสะดวก มีรถขนส่งสาธารณะและรถส่วนบุคคลได้สะดวกสบายพื้นที่ใช้สอยจัดแบ่งเป็นสัดส่วน สอดคล้องกับความต้องการแหล่งที่มาของเงินทุนมาจาก 2 แหล่ง คือ แหล่งเงินทุนภายใน คือ ส่วนของผู้ประกอบการ และ แหล่งเงินทุนจากภายนอก คือ เงินกู้จากสถาบันการเงิน โดยสัดส่วนการลงทุนมีหนี้สินต่อทุน 50:50จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุป ดังนี้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) 56,198,567 บาทอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) 11.29 % ต่อปีมูลค่าโครงการทั้งหมด คิดเป็น 137,672,000 บาท ระยะเวลาคืนทุนของโครงการ 14 ปีโครงการมีอัตราส่วนการกู้ยืมเงินที่ 50 : 50 โดยมีระยะเวลาการกู้ยืม 15 ปี ดังนั้น มูลค่าเงินกู้ยืม คิดเป็น 68,836,000 บาทWd คือ สัดส่วนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่ 50% ของเงินลงทุนKd คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ 8.12 % โดยใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืม MRR ของ ธนาคารกรุงไทย ที่อัตรา 7.12% ต่อปี + Premium 1% เนื่องจากเป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่ Tax คือ อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ 20% We คือ สัดส่วนเงินทุนจากส่วนของเจ้าของโครงการที่ 50% ของเงินลงทุน Ke คือ อัตราผลตอบแทนที่เจ้าของต้องการที่ 10 %WACC = [(Wd X Kd) X (1 -Tax)] + (We X Ke) = 8.25 % โครงการ @481 Apartment มีความเป็นได้ทางการเงินตามการคาดการณ์ เมื่อวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านปัจจัยที่มีผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) ได้แก่ ปัจจัยด้านราคาค่าเช่า ปัจจัยด้านต้นทุนค่าก่อสร้าง ปัจจัยด้านต้นทุนทางการเงิน ปัจจัยด้านราคาที่ดิน การวิเคราะห์ความเสี่ยงตามปัจจัยต่างๆ แสดงผลความอ่อนไวของผลตอบแทน มีผลสรุปที่ยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่า โครงการ @481 Apartment มีผลสรุปที่ยอมรับได้ และมีความเป็นไปได้ในการลงทุน