DOI: 10.14457/tu.the.2014.295
title: การศึกษาเปรียบเทียบระหว่างการลงทุนทางตรงและทางอ้อมในอสังหาริมทรัพย์สำหรับพอร์ตการลงทุนแบบหลายสินทรัพย์

description: ปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างได้รับความนิยมจากผู้ลงทุน เนื่องจากภาวะดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ และการลงทุนในสินทรัพย์ทางการเงินอื่นๆ เช่น หุ้น ทองคำ หุ้นกู้ ตราสารอนุพันธ์ ฯลฯ ล้วนมีความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจและสภาพตลาดที่ผันผวน ดังนั้น ผู้ลงทุนที่ต้องการบริหารเงินลงทุนของตนเองให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ควรพิจารณาถึงทางเลือกอื่นสำหรับพอร์ตการลงทุนที่นอกเหนือจากสินทรัพย์ทางการเงิน  และเป็นที่ทราบกันดีว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีข้อดี คือ สามารถช่วยกระจายความเสี่ยงของผู้ลงทุนได้ เพราะอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์ (Correlation) กับสินทรัพย์ทางการเงินที่ต่ำ ดังนั้น การกระจายสินทรัพย์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับพอร์ตการลงทุนแบบหลายสินทรัพย์ จึงเป็นอีกรูปแบบหนึ่งการของการจัดสรรการลงทุน ดังเช่นการค้นคว้าในต่างประเทศการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งรูปแบบการลงทุนได้เป็น 2 ประเภท คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรง  (Direct real estate) และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม (Indirect real estate) ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 รูปแบบ มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกัน อาทิเช่น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรง ผู้ลงทุนสามารถควบคุมการตัดสินใจ และส่งผลต่อการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ได้เอง แต่ต้นทุนในการทำธุรกรรมก็สูงและการลงทุนมีสภาพคล่องน้อยจึงทำให้ยากต่อการปรับเปลี่ยนการลงทุนในพอร์ตได้ทันที ส่วนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม ผู้ลงทุนไม่ต้องควบคุมและบริหารจัดการตัวทรัพย์สิน แต่สามารถได้รับผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่นการลงทุนใน REITs ที่มีการจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้การลงทุนมีสภาพคล่องสูง และมีต้นทุนการทำธุรกรรมที่ต่ำกว่า ทำให้นักลงทุนรายย่อยมีโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ๆ ได้จากคุณลักษณะเฉพาะตัวของอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภท จึงทำให้การศึกษาเปรียบเทียบระหว่างการลงทุนโดยตรงและทางอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ สำหรับพอร์ตการลงทุนแบบหลายสินทรัพย์ มีความน่าสนใจ เนื่องจากหลายงานวิจัยในต่างประเทศยังคงไร้ข้อสรุปที่ชัดเจน และแตกต่างกันไป ตามประเทศที่ทำการศึกษา รวมทั้ง ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการศึกษา, ช่วงเวลาของข้อมูลที่ใช้ศึกษา และสัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในพอร์ตการลงทุนแบบหลายสินทรัพย์ อีกทั้งยังไม่มีการศึกษาในกรณีของประเทศไทย ผู้จัดทำจึงมีความสนใจศึกษาว่าการเพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรงหรือทางอ้อม ในพอร์ตการลงทุนที่มีหลายสินทรัพย์ สามารถทำให้พอร์ตการลงทุนมีประสิทธิภาพสูงสุด  โดยใช้  Modern Portfolio Theory (MPT) ของ Harry M.  Markowitz ในการสร้าง Efficient Frontier เพื่อจำลอง Optimization Portfolio ซึ่งสินทรัพย์ที่นำมาศึกษาแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ 1.ดัชนีอสังหาริมทรัพย์ทางตรง (Direct Real Estate) ประกอบไปด้วยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยได้แก่ ราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน, ราคาทาวน์เฮ้าส์ พร้อมที่ดิน, ราคาอาคารชุด และราคาที่ดิน 2. ดัชนีอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม (Indirect Real Estate) คือ ดัชนีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Funds) และ 3. สินทรัพย์ทางการเงิน ประกอบได้ด้วย พันธบัตรรัฐบาล (Bonds) และดัชนี SET100 (Equities)ผลจากการศึกษาโดยการพิจารณาอัตราผลตอบแทนที่ปรับด้วยค่าความเสี่ยง (Risk-adjusted return) ที่ใช้ในการศึกษานี้ คือ ค่า Sharpe Index (SI) พบว่า พอร์ตการลงทุนประสิทธิภาพของกลุ่มสินทรัพย์ที่เพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมีค่า Sharpe Index มากที่สุด มีการกระจายการลงทุนในแต่ละสินทรัพย์  คือ พันธบัตร 4.39%, หุ้น 5.21%, กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 28.07%, ทาวน์เฮ้าส์ พร้อมที่ดิน 31.85%, อาคารชุด  9.77% และที่ดิน 20.71% ที่ทำให้ความเสี่ยงโดยรวมของพอร์ตลดลงได้มากที่สุด  แต่ถ้าต้องการผลตอบแทนที่สูงขึ้น ระดับผลตอบแทนและความเสี่ยงจะเท่ากับพอร์ตการลงทุนประสิทธิภาพของกลุ่มสินทรัพย์ที่เพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม โดยความแตกต่างระหว่างการเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภททางตรงและทางอ้อมในพอร์ตการลงทุนประสิทธิภาพแบบหลายสินทรัพย์ คือ พอร์ตการลงทุนที่เพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม สามารถทำให้ผลตอบแทนโดยรวมของพอร์ตเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่พอร์ตการลงทุนที่เพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรง ไม่ได้ทำให้ผลตอบแทนโดยรวมของพอร์ตเพิ่มสูงขึ้น แต่สามารถช่วยลดความเสี่ยงหรือลดความผันผวนของผลตอบแทนลงได้