DOI: 10.14457/tu.the.2014.407
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมบริเวณถนนบรมราชชนนี

description: บทสรุปผู้บริหารจากการศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินที่ตั้งอยู่บนพื้นที่ 6 ไร่ 70 ตารางวา บนถนนบรมราชชนนี แขวงบางบำหรุ เขตบางพลัด กรุงเทพมหานคร ผู้ศึกษาได้วิเคราะห์ถึงความเป็นไปได้ของการใช้ประโยชน์สูงสุดของพื้นที่ ปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ภายใต้ชื่อ เดอะ ฟอเรส คอนโดมิเนียม มูลค่าโครงการ 2,159,000,000 บาท จำนวนยูนิตทั้งโครงการรวม 930 ยูนิต ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ 2 ปีโดยใช้เงินทุนของผู้ประกอบการต่อมูลค่าโครงการ ในสัดส่วน 57% เป็นเงินจำนวน 889 ล้านบาท และใช้เงินทุนจากการกู้ยืมต่อมูลค่าโครงการ ในสัดส่วน 43% เป็นเงินจำนวน 672 ล้านบาท ลักษณะของโครงการเป็นคอนโดมิเนียมสูง 18 ชั้น จำนวน 2 อาคาร โดยมีห้องชุด 2 รูปแบบ คือ แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 30 ตารางเมตร จำนวน 728 ยูนิต แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 40 ตารางเมตร จำนวน 200 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีร้านค้าชั้น 1 อีก 2 ยูนิต โดยโครงการจะเน้นจุดขายของโครงการที่สภาพแวดล้อมภายในโครงการที่เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น ห้องสมุดที่เปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง ฟิตเนต สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะขนาดใหญ่ เหมาะอย่างยิ่งที่จะเป็นปอดให้กับคนในคอนโดมิเนียม ราคาขายเริ่มต้นเพียง 2,100,000 บาทในการศึกษาครั้งนี้ ผู้ศึกษาได้รวบรวม วิเคราะห์ข้อมูล เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ดังนี้ ด้านกฎหมาย จากการศึกษาด้านกฎหมายต่างๆที่เกี่ยวข้อง พบว่าเป็นพื้นที่สีส้ม ย.7 เป็น ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมได้ด้านทำเลที่ตั้ง แปลงที่ดินโครงการตั้งอยู่ริมถนนบรมราชชนนี และบริเวณดังกล่าวเป็นบริเวณที่ เหมาะกับการพัฒนาเป็นอาคารที่อยู่อาศัย และการออกแบบและการวางผังของโครงการ พบว่าโครงการคอนโดมิเนียมมีความเป็นไปได้ในการก่อสร้างและพัฒนาโครงการด้านการตลาด พบว่ามีความเป็นไปได้ทางการตลาดค่อนข้างมาก เนื่องจากการสำรวจความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย แล้วพบว่าตำแหน่งที่ตั้งและรูปแบบโครงการสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าได้ดี รวมทั้งคู่แข่งในระดับเดียวกันในย่านนี้มีไม่มากนัก ทำให้โครงการสามารถลงไปแข่งขันในตลาดได้ง่ายขึ้นด้านการเงิน จากการวิเคราะห์และทดสอบสมมติฐาน 3 รูปแบบ คือ สถานการณ์ปกติ(Base Case) สถานการณ์ดีมาก(Best Case) สถานการณ์ที่เลวร้าย(Worst Case) ปรากฎว่าในสถานการณ์ปกติ(Base Case) เมื่อวิเคราะห์ทางการเงินถึงผลตอบแทนที่ได้รับ โดยมีต้นทุนทางการเงิน(WACC) เท่ากับร้อยละ 10.12 พบว่า โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ เท่ากับ 285,931,344 บาท ซึ่งหมายถึง ผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคตเมื่อคิดเป็นมูลค่าปัจจุบันแล้ว มีค่ามากกว่าเงินลงทุน นั่นคือ การลงทุนได้รับผลตอบแทนคุ้มค่ากับเงินลงทุน และมีอัตราผลตอบแทนภายใน(IRR) เท่ากับ ร้อยละ 30.35สถานการณ์ที่ดีมาก(Best Case) โดยกำหนดให้ขายได้หมดภายในระยะเวลา 20เดือน ต้นทุนการก่อสร้างลดลงจากที่คาดการณ์ไว้ร้อยละ 5 และอัตราดอกเบี้ยลดลงจากที่คาดการณ์ไว้ร้อยละ 1 จะส่งผลให้โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV) เท่ากับ 327,939,686บาท ซึ่งหมายถึงอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคตเมื่อคิดเป็นมูลค่าปัจจุบันแล้ว มีค่ามากกว่าเงินลงทุน นั่นคือ การลงทุนได้รับผลตอบแทนคุ้มค่ากับเงินลงทุน และมีอัตราผลตอบแทนภายใน(IRR) เท่ากับ ร้อยละ 33.13สถานการณ์ที่เลวร้าย(Worst Case) โดยกำหนดให้ขายได้หมดภายในระยะเวลา 28 เดือน ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นจากที่คาดการณ์ไว้ร้อยละ 5 และอัตราดอกเบี้ย เพิ่มขึ้นจากที่คาดการณ์ไว้ร้อยละ 1 จะส่งผลให้โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV) เท่ากับ 253,142,218บาท ซึ่งหมายถึงอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคตเมื่อคิดเป็นมูลค่าปัจจุบันแล้ว มีค่ามากกว่าเงินลงทุน นั่นคือ การลงทุนในโครงการในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดยังคงได้รับผลตอบแทนคุ้มค่ากับเงินลงทุน และมีอัตราผลตอบแทนภายใน(IRR) เท่ากับ ร้อยละ 29.48ส่วนปัจจัยที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงผลตอบแทนของโครงการ ได้แก่ ระยะเวลาในการขาย ต้นทุนค่าก่อสร้าง และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ โดยจากการศึกษาพบว่า ต้นทุนการก่อสร้างมีความอ่อนไหวสูง การเปลี่ยนต้นทุนการก่อสร้างจะมีผลกระทบต่อโครงการมากที่สุด โดยต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 5 จะทำให้ผลตอบแทนโครงการ NPV ลดลง 30,237,979บาท และ IRR ลดลงร้อยละ 2.37 สรุปผลการศึกษาทั้งหมด มีความเห็นว่า มีความเป็นไปได้ที่จะพัฒนาโครงการให้เกิดขึ้นจริง เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้รับสำหรับทุกสถานการณ์ คุ้มค่ากับการลงทุนในโครงการนี้ แม้แต่สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด(Worst Case)