DOI: 10.14457/tu.the.2017.308
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบริเวณถนนเพชรบุรีตัดใหม่ (ใกล้สถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์มักกะสัน)

description: โครงการเดอะ เพอร์เฟค เมโทรลิงค์ (The Perfect Metrolink) เป็นโครงการที่อยู่อาศัยรวมประเภทคอนโดมิเนียม ตั้งอยู่บริเวณ ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ (ระหว่างซอยเพชรบุรี 41 กับซอยเพชรบุรี 43) แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี จังหวัดกรุงเทพมหานคร บนที่ดินขนาด 5-3-35 ไร่ โดยมีอาณาเขตติดต่อกับที่ดินโดยรอบดังนี้     ทิศเหนือ        ติดต่อกับ ถนนกำแพงเพชร 7 (ถนนเรียบทางรถไฟ) ความกว้างถนน 16 เมตร                                                         และสถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์มักกะสัน     ทิศตะวันออกติดต่อกับ อาคารชัยสงวน 1 และอาคารชัยสงวน 2 ซึ่งเป็นอาคารพาณิชยกรรม     ทิศใต้                ติดต่อกับ        ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ความกว้างถนน 21 เมตร     ทิศตะวันตกติดต่อกับ        ตึกแถวพาณิชยกรรมเก่า และโรงแรมเมอร์เคียว กรุงเทพฯ มักกะสันในการศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ ได้ทำการกลั่นกรองแนวคิด โดยเริ่มต้นจากการศึกษาวิเคราะห์ข้อกำหนดและข้อจำกัดทางด้านกฏหมาย วิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพ วิเคราะห์ภาพรวมและแนวโน้มทางด้านการตลาด ตลอดจนทำการวิเคราะห์เบื้องต้นทางด้านการเงิน พบว่าประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้มากที่สุดในการพัฒนา คือ โครงการที่อยู่อาศัยรวมประเภทคอนโดมิเนียมในระดับไฮ เอนด์ (Hi end) ที่มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ในช่วง 120,000 – 199,999 บาท/ตร.ม. และมีราคาเริ่มต้นต่อยูนิตตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรองรับที่ชัดเจน มีความต้องการของตลาดในปัจจุบันและมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต รวมทั้งโครงการสามารถกำหนดราคาขายได้มีความใกล้เคียงกับราคาตลาดด้านการศึกษากลุ่มลูกค้า ได้ทำการสัมภาษณ์เชิงลึกกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนผู้ประกอบการ เพื่อกำหนดรูปแบบและองค์ประกอบที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย มีรายละเอียดดังนี้ชื่อโครงการ                เดอะ เพอร์เฟค เมโทรลิงค์ ประเภทโครงการ         คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ลักษณะการออกแบบ เรียบหรู ทันสมัย โทนสีเป็นธรรมชาติ พื้นที่ใช้สอยที่คุ้มค่า ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ชีวิตคนในเมืองพื้นที่โครงการ          5-3-35 ไร่ (2,335 ตารางวา)ขนาดพื้นที่ห้อง         32.00 – 280.00 ตารางเมตรประเภทห้องชุด        1 Bedroom, 1 Bedroom Plus, 2 Bedroom, Penthouseความสูงฝ้าเพดาน        3 เมตรราคาขายเฉลี่ย/ตร.ม.160,000 บาท ราคาขายเริ่มต้น/ยูนิต5.12 ล้านบาทรายได้ลูกค้า                รายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 87,000 บาทขึ้นไปสิ่งอำนวยความสะดวกล็อบบี้เพดานสูง, ห้องจดหมาย, รถบริการรถรับ-ส่งของโครงการไปสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน(MRT) และสถานีแอร์พอร์ตเรลลิงค์มักกะสัน, ที่จอดรถรวม 828 คัน (88%), สระว่ายน้ำ, จากุชชี่, ลานนั่งเล่นพักผ่อนนอกอาคาร, ห้องโยคะ, ห้องซาวน่า, ห้องสตรีม, ฟิสเนต, ห้องเวทเทรนนิ่ง, ห้องดูหนัง, ห้องสมุดและห้องทำงานร่วมกัน, ห้องประชุมหรือห้องอเนกประสงค์, จุดชมวิว 360 องศา, สวนดาดฟ้า และลู่วิ่งบนสวนดาดฟ้า ระบบความปลอดภัยเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง, ระบบกล้องวงจรปิด, ระบบคีย์การ์ดสำหรับลิฟท์ ห้องชุด และทุกพื้นที่ในบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง, ระบบป้องกันอัคคีภัยโดยพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 1 อาคาร สูง 43 ชั้น 949 ยูนิต มีพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 73,960 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ขาย 41,520 ตารางเมตร (56%) และพื้นที่ส่วนกลาง 32,440 ตารางเมตร (44%) จำนวนที่จอดรถทั้งโครงการ 828 คัน (88%) และมีระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการจำนวน 34 เดือนแหล่งเงินทุนของโครงการ มาจาก 2 แหล่งคือ แหล่งเงินทุนภายในซึ่งเป็นส่วนของผู้ประกอบการ และแหล่งเงินทุนจากภายนอก ซึ่งคือสินเชื่อจากสถาบันการเงิน  โดยมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนเป็น 70:30 จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุปดังนี้      1.มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV)         502,549,548.55 บาท      2.อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) 17.83% ต่อปีโครงการเดอะ เพอร์เฟค เมโทรลิงค์ (The Perfect Metrolink) มีความเป็นไปได้ทางด้านการเงินตามที่ได้คาดการณ์ไว้ โดยเมื่อทำการวิเคราะห์ความเสี่ยงจากปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงผลตอบแทนของโครงการ ได้แก่ ต้นทุนค่าก่อสร้าง และราคาขาย การทดสอบความอ่อนไหวของโครงการพบว่ามีผลสรุปที่สามารถยอมรับได้ สรุปได้ว่า โครงการเดอะ เพอร์เฟค เมโทรลิงค์ (The Perfect Metrolink) มีความเป็นไปได้ในการลงทุน