DOI: 10.14457/tu.the.2015.1186
title: แนวทางการปรับปรุงลักษณะทางกายภาพและการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารเพื่อปรับเปลี่ยนโรงแรมระดับสามดาวในพื้นที่พัทยาใต้ จังหวัดชลบุรี ให้เป็นอาคารพักอาศัยแบบโฮสเทล

description: เมืองพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมในด้านการท่องเที่ยวและการพักผ่อน จากนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศมาเป็นระยะเวลานาน เนื่องจากพัทยาเป็นเมืองที่มี ความหลากหลายของสถานที่ท่องเที่ยว เป็นเมืองที่รวบรวมธุรกิจต่าง ๆ ไว้มากมาย และยังเป็นเมือง ศูนย์กลางทางการคมนาคมและเศรษฐกิจระดับภูมิภาคตะวันออกด้วย ส่งผลให้ธุรกิจที่พักเพื่อการท่องเที่ยวในบริเวณพัทยาได้รับความสนใจจากนักท่องเที่ยวและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจของโรงแรมระดับสามดาว โดยปัจจุบันมีกลุ่มโรงแรมระดับสามดาวในพื้นที่พัทยาถึงร้อยละ 60 ซึ่งมีจำนวนมากเกินความต้องการของผู้บริโภค ส่งผลให้โรงแรมระดับสามดาวในพื้นที่พัทยามีการลดราคาค่าห้องพักเพื่อแข่งขันกันดึงลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการ รวมถึงในบางโครงการที่มีการปิดกิจการลง เนื่องจากดำเนินธุรกิจในภาวะการแข่งขันที่สูงไม่ไหว ในขณะเดียวกันโฮสเทลซึ่งเป็นที่พักที่มีราคาระดับกลาง มีเอกลักษณ์ และมีลักษณะเฉพาะในเรื่องของห้องพักและการเข้าพักที่ไม่เหมือนกับธุรกิจที่พักประเภทอื่น จึงเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวรุ่นใหม่ เนื่องจากสามารถตอบโจทย์การใช้งานของกลุ่มลูกค้าหลากหลายประเภทได้ ทั้งที่เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวแบบมีสไตล์และกลุ่มนักท่องเที่ยวที่เน้นในเรื่องของความคุ้มค่าคุ้มราคา ซึ่งธุรกิจโฮสเทลในประเทศไทยนั้นมีความนิยมที่เพิ่มสูงขึ้นและเป็นธุรกิจที่พักที่สามารถปรับเปลี่ยนมาจากอาคารเก่าหลากหลายประเภทได้งานวิจัยนี้จึงเป็นการศึกษาหาแนวทางการปรับเปลี่ยนลักษณะทางกายภาพและการ บริหารจัดการทรัพยากรอาคารของโรงแรมระดับสามดาวในพื้นที่พัทยาที่อยู่ในภาวะที่มากเกินความ ต้องการของผู้บริโภคให้เป็นอาคารพักอาศัยแบบโฮสเทล โดยศึกษาไปในพื้นที่พัทยาใต้ เนื่องจากเป็น พื้นที่ที่เหมาะสมต่อการปรับปรุงจากอาคารโรงแรมระดับสามดาวให้เป็นอาคารโฮสเทล โดยมีวัตถุ ประสงค์ ดังนี้ 1) ศึกษาลักษณะความเป็นเมืองท่องเที่ยวของเมืองพัทยา 2) ศึกษาลักษณะทางด้าน กายภาพของอาคารโรงแรมระดับสามดาวในพื้นที่พัทยาใต้ 3) ศึกษาหลักการพัฒนาและการบริหาร จัดการอาคารโฮสเทล 4) นำเสนอแนวทางการปรับปรุงทางด้านกายภาพ และการพิจารณาถึงจุดคุ้มทุนเบื้องต้น ในการปรับเปลี่ยนโรงแรมระดับสามดาวในพื้นที่พัทยาใต้ให้เป็นอาคารพักอาศัยแบบโฮสเทล งานวิจัยนี้ได้เก็บรวบรวมข้อมูลทางด้านกายภาพของอาคารโรงแรมระดับสามดาวในพื้นที่พัทยาใต้ที่มีขนาดไม่เกิน 50 ห้อง จำนวน 5  แห่ง และข้อมูลด้านหลักการพัฒนาและการบริหาร จัดการจากอาคารโฮสเทลจำนวน 3  แห่ง โดยเป็นอาคารโฮสเทลในกรุงเทพมหานครจำนวน 2 แห่ง และเป็นอาคารโฮสเทลในจังหวัดเชียงรายจำนวน 1 แห่ง ซึ่งผลจากการวิจัยสรุปได้ว่า 1) ต้องปรับเปลี่ยนห้องพักภายในโรงแรมให้เป็นประเภทห้องพักรวมแบบ 4 เตียงและ 8 เตียง ยกเว้นในบริเวณชั้นบนสุดของโรงแรมแต่ละแห่ง ซึ่งจะคงให้เป็นห้องพักแบบส่วนตัวไว้ 2) ต้องมีการเพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งได้แก่ ห้องน้ำรวมแยกชาย-หญิง ห้องดูโทรทัศน์ และพื้นที่สำหรับจัดวางคอมพิวเตอร์   3) ต้องมีการปรับปรุงอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายในเรื่องความปลอดภัยทางด้านอัคคีภัย เช่น การติดตั้งแผนผังทางหนีไฟ ไฟแสงสว่างฉุกเฉิน อุปกรณ์ตรวจจับควันและความร้อน และต้องมีการเพิ่มบันไดหนีไฟในอาคารที่มีความสูงมากกว่า 4 ชั้น 4) ต้องมีการเพิ่มพื้นที่ส่วนบริการ ซึ่งได้แก่ ห้องเก็บของ ซึ่งควรมีในทุกชั้นที่เป็นห้องพักรวม ห้องฝากกระเป๋าเดินทาง และห้องซักผ้า โดยหลังจากการปรับเปลี่ยนอาคารจากโรงแรมระดับสามดาวเป็นอาคารโฮสเทลแล้ว จะส่งผลให้โครงการมีรายได้ต่อเดือนเพิ่มขึ้นตั้งแต่ร้อยละ 10 จนถึงร้อยละ 58 ซึ่งผลจากการวิจัยจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการโรงแรมระดับสามดาวในพื้นที่พัทยาใต้ ซึ่งสามารถนำแนวทางไปใช้ในการพัฒนาโครงการให้ประสบผลสำเร็จในเชิงธุรกิจ และเป็นประโยชน์ต่อนักออกแบบ ซึ่งสามารถนำแนวทางการออกแบบจากการวิจัยมาใช้เป็นแนวทางในการออกแบบปรับปรุงลักษณะทางกายภาพเพื่อให้อาคารที่ได้รับการปรับปรุงสามารถใช้งานใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ