DOI: 10.14457/tu.the.2018.1227
title: ผลแห่งความยินยอมของเจ้าของที่ดินในการให้ผู้อื่นปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินของตน

description: การปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยความยินยอมของเจ้าของที่ดิน ได้รับการยอมรับจากนักกฎหมายไทยส่วนใหญ่ว่า เป็นการปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างโดยผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่น ซึ่งเป็นข้อยกเว้นประการหนึ่งของการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โดยหลักส่วนควบตามมาตรา 144 ดังที่ระบุไว้ในมาตรา 146 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังจะเห็นได้จากคำอธิบายในทางตำราและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาของไทยหลายฉบับด้วยกัน ซึ่งคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับแรกที่กล่าวถึงการให้ความยินยอมของเจ้าของที่ดินในการปลูกสร้างว่า เป็นกรณีที่ผู้ปลูกสร้างมีสิทธิในที่ดินเนื่องจากการให้ความยินยอมอย่างชัดเจน คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1856/2512 เมื่อพิจารณารูปเรื่องที่ปรากฏในคำพิพากษาฉบับนี้จะพบว่า มีลักษณะเป็นการวินิจฉัยคดีเพื่อให้ความเป็นธรรมเฉพาะกรณี กล่าวคือ เพื่อให้โรงเรือนซึ่งไม่มีลักษณะเป็นเรือนหอตามมาตรา 1516 (เดิม) ซึ่งถือได้ว่าเป็นข้อยกเว้นของหลักส่วนควบประการหนึ่ง ได้รับการยกเว้นโดยอาศัยบทบัญญัติเรื่องการปลูกสร้างโดยมีสิทธิในที่ดินตามมาตรา 146 แทน ต่อมาแนวคำวินิจฉัยในเรื่องความยินยอมของเจ้าของที่ดินได้ขยายขอบเขตออกไปใช้กับการปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างในกรณีอื่นๆ ด้วย จึงเกิดประเด็นให้ต้องพิจารณาว่า การให้ความยินยอมในการปลูกสร้างสามารถก่อให้เกิดสิทธิในที่ดินของผู้อื่นได้หรือไม่ เนื่องจากความยินยอมนั้น ย่อมมีเนื้อหาและระดับแห่งการแสดงเจตนาที่แตกต่างกันไปในแต่ละกรณี เฉพาะแต่ความยินยอมที่มีลักษณะเป็นเจตนาอย่างจริงจัง (Serious Intention) ถึงขนาดเป็นนิติกรรมสัญญาก่อสิทธิในที่ดินเท่านั้น ที่ควรยอมรับว่าเป็นสิทธิในที่ดินของผู้อื่นตามมาตรา 146 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับกฎหมายของต่างประเทศพบว่า ข้อยกเว้นของการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โดยหลักส่วนควบตามกฎหมายของประเทศเนเธอร์แลนด์ ประเทศฝรั่งเศส และประเทศเยอรมัน โดยหลักแล้วจะต้องมีลักษณะเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดิน โดยไม่ปรากฎว่าลำพังเพียงแต่มีความยินยอมของเจ้าของที่ดินจะทำให้สามารถยกเว้นหลักส่วนควบได้ แต่ก็มีกฎหมายของมลรัฐหลุยเซียน่า ซึ่งนอกจากจะรับรองข้อยกเว้นในเรื่องสิทธิเหนือพื้นดินแล้ว ยังบัญญัติให้ความยินยอม (consent) ของเจ้าของที่ดินมีผลยกเว้นการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โดยหลักส่วนควบไว้อีกฐานหนึ่งอย่างชัดเจน ทั้งนี้เนื่องมาจากว่า มลรัฐหลุยเซียน่ามีแนวนโยบายเรื่องกรรมสิทธิ์ไม่มีภาระผูกพัน (The Public Policy of Unencumbered Ownership) ซึ่งเป็นแนวนโยบายเฉพาะของมลรัฐเท่านั้น โดยไม่ปรากฏว่ามีแนวนโยบายทำนองเดียวกันนี้ในประเทศอื่นๆ ที่ทำการศึกษา ดังนั้น เมื่อปรากฏว่าเจ้าของที่ดินให้ความยินยอมในการปลูกสร้าง จึงต้องพิจารณาเนื้อหาของความยินยอมด้วยว่าถึงขนาดเป็นนิติกรรมสัญญาหรือไม่ หากปรากฏข้อเท็จจริงที่ส่อแสดงถึงเจตนาอย่างจริงจังเช่นว่านั้นแล้ว ไม่ควรวินิจฉัยว่าเป็นการปลูกสร้างโดยความยินยอมอีก แต่หากปรากฏเพียงความยินยอมของเจ้าของที่ดินซึ่งไม่มีเนื้อหา หรือไม่สามารถเห็นได้ว่าเจ้าของที่ดินได้ให้ความยินยอมโดยมุ่งก่อสิทธิในที่ดิน ความยินยอมดังกล่าวย่อมไม่สามารถยกเว้นการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โดยหลักส่วนควบได้ หากการแสดงเจตนาให้ความยินยอมของเจ้าของที่ดินไม่ต้องด้วยข้อยกเว้นของหลักส่วนควบประการอื่นๆ อีก ก็ควรบังคับตามบทบัญญัติในหมวดว่าด้วยการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามหลักส่วนควบโดยตรง คือ มาตรา 1310 มาตรา 1311 และมาตรา 1314 จึงจะต้องด้วยกรณี เนื่องจากเป็นบทบัญญัติที่เกิดมีขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาเรื่องการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โดยหลักส่วนควบโดยเฉพาะ โดยให้ความคุ้มครองทั้งในด้านคุณค่าของทรัพย์ที่เข้ารวมสภาพกันไม่ให้ถูกแยกทำลายได้โดยง่าย และคุ้มครองผู้ปลูกสร้างซึ่งสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ไปโดยอาศัยหลักการที่มีฐานมาจากหลักลาภมิควรได้ มิใช่ว่าเจ้าของที่ดินจะได้ทรัพย์ไปโดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทน ซึ่งการคุ้มครองดังกล่าว ให้ผลทำนองเดียวกับการที่ผู้ปลูกสร้างต้องคืนการครอบครองที่ดินแก่ผู้มีสิทธิเอาคืนตามมาตรา 1376 ซึ่งนำหลักการในเรื่องลาภมิควรได้มาปรับใช้อยู่นั่นเอง เพียงแต่มาตรา 1310 มาตรา 1311 และมาตรา 1314 ได้บัญญัติผลบางประการที่มุ่งให้ความคุ้มครองแก่กรณีมีการปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินโดยเฉพาะ