DOI: 10.14457/tu.the.2014.601
title: การจัดพอร์ตการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ลงทุนในอาคารสำนักงาน

description: ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพมหานครมีโอกาสที่จะเติบโตได้มากขึ้นในอนาคต เนื่องจากปัจจุบันมีพื้นที่ให้เช่าอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าอยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในอนาคตจะมีอุปทานใหม่เข้ามาให้เช่าในจำนวนน้อยมากเมื่อเทียบกับอุปทานทั้งหมด ขณะที่ด้านอุปสงค์ของผู้เช่ายังคงมีแนวโน้มความต้องการที่สูงขึ้นจากบริษัททั้งภายในประเทศและต่างประเทศ ทำให้แนวโน้มรายได้ของอาคารสำนักงานในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ ซึ่งในปัจจุบันอาคารสำนักงานหลายแห่งในบริเวณพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ ถูกนำไปแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Securitization) และเปลี่ยนจากอาคารสำนักงานไปอยู่ในรูปแบบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีรายได้จากค่าเช่า (Rental Income) สม่ำเสมอทำให้สามารถจูงใจนักลงทุนทั่วไปให้มาลงทุนได้จากความเสี่ยงจากการลงทุนที่น้อยกว่าการลงทุนในหุ้นและได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงกว่าพันธบัตร รวมทั้งได้ผลต่างจากการลงทุนที่อาจเพิ่มขึ้นจากมูลค่าสินทรัพย์สุทธิที่เพิ่มขึ้น ด้วยเหตุผลที่กล่าวมาข้างต้น ทำให้นักลงทุนทั่วไปมีความสนใจที่จะศึกษาข้อมูลในการจัดพอร์ตการลงทุนที่ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน จากทฤษฎีความเสี่ยงในการลงทุน (Investment Risk) หากผู้ลงทุนต้องการลงทุนให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นก็ต้องแบกรับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นสูงตามไปด้วย โดยเราสามารถลดความเสี่ยงของพอร์ตได้โดยการกระจายการลงทุนไปในหลายสินทรัพย์ เพื่อขจัดความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบ (Unsystematic Risk) ของการลงทุนไปได้และเหลือแต่ความเสี่ยงที่เป็นระบบ (Systematic Risk) เพื่อให้ได้พอร์ตการลงทุนที่มีประสิทธิภาพ (Efficient Portfolio) ตามทฤษฎีกลุ่มหลักทรัพย์ของ Harry Markowitz สินทรัพย์ที่เลือกเข้ามาศึกษาการจัดพอร์ต มีดังนี้ 1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอาคารสำนักงาน (Office Building Property Fund) จำนวน 5 หลักทรัพย์ 2. หลักทรัพย์ที่มูลค่าสูง 50 อันดับแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET 50) 3. พันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี (10 Years Government Bond)ผลจากการศึกษาโดยพิจารณาอัตราผลตอบแทนที่ปรับด้วยค่าความเสี่ยง (Risk-adjusted return) ที่ใช้ในการศึกษาครั้งนี้ คือ Sharpe Index พบว่า มีการลงทุนไปลงทุนใน SET 50 และลงทุนใน 10 Years Government Bond พอร์ตการลงทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน สามารถนำไปสู่ Optimal Portfolio ได้ โดยในช่วง ปี 2553 – 2557 พอร์ตการลงทุนรวมที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ได้แก่ การลงทุนในพอร์ตการลงทุนรวมที่ประกอบด้วย หลักทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง 50 อันดับแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET 50), พันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี (10 Years Government Bond) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มิลเลียนแนร์ (MIPF), กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร (SSPF) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยคอมเมอร์เชียลอินเวสเม้นต์ (TCIF) และเมื่อแบ่งศึกษาการลงทุนของพอร์ตการลงทุนรวมเป็น 2 ช่วงเวลา พบว่าพอร์ตการลงทุนรวมนั้นมีความแตกต่างกัน โดยช่วง ปี 2553 – 2555 พอร์ตการลงทุนรวมมีประสิทธิภาพสูงที่สุดเมื่อใช้มาตรวัดของ Sharpe ประกอบด้วย หลักทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง 50 อันดับแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET 50), พันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี (10 Years Government Bond) และ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF), กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มิลเลียนแนร์ (MIPF) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยคอมเมอร์เชียลอินเวสเม้นต์ (TCIF) ขณะที่เมื่อนำสัดส่วนน้ำหนักในการลงทุนแล้วทำให้ได้ผลที่ดีที่สุด (Optimal Portfolio) ในปี 2553 – 2555 มาใช้ลงทุนในปี 2557 จะพบว่าผลการดำเนินงานของพอร์ตการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตามพอร์ตการลงทุนที่มีการคงสัดส่วนน้ำหนักในการลงทุนของข้อมูลในอดีต นั้นไม่สามารถทำให้เกิดพอร์ตการลงทุนที่ดีที่สุดได้เมื่อมาใช้กับข้อมูลใน ปี 2557 ดังนั้นในการจัดพอร์ตการลงทุนรวมในแต่ละช่วงเวลามีความแตกต่างกัน