cometadata/datacite-titles-descriptions-related-identifiers huggingface dataset:
DOI: 10.14457/tu.the.2019.226
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าแบริ่ง

description: โครงการ Authen Exclusive ตั้งอยู่ตรงข้ามซอยสุขุมวิท 76 บริเวณซอยทิพวัล เทพารักษ์ ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ดิน 2-2-20 ไร่ (1020 ตารางเมตร) โดยสภาพปัจจุบันของที่ดินเป็นพื้นที่เปิดโล่งปล่อยเช่าจอดรถ ล้อมรอบด้วยตึกแถว 3 ชั้นรอบพื้นที่โครงการ โดยทิศเหนือ ทิศใต้ และทิศตะวันตกมีพื้นที่ถนนล้อมรอบ ติดตึกแถว 3 ชั้น ในขณะที่ทิศตะวันออกมีพื้นที่ถนนล้อมรอบ และติดตึกแถว 2-3 ชั้นการศึกษาเริ่มจากข้อจำกัดทางกฎหมาย ข้อจำกัดทางกายภาพ ความเป็นไปได้ทางการตลาด และความเป็นไปได้ทางการเงิน เพื่อให้เกิดการพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด (Highest and Best Use) เมื่อกลั่นกรองความคิดแล้ว พบว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้มากที่สุด คือ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ ประเภทบ้านแฝดสูง 6 ชั้น ที่สามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นเป็นพักอาศัย หรือโฮมออฟฟิศได้ เนื่องจากด้วยข้อจำกัดทางกายภาพของโครงการ และอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้กำลังเป็นที่ต้องการในตลาด มีอัตราการขายที่เจริญเติบโตในหลายพื้นที่รวมถึงในเขตพื้นที่โครงการด้วยเช่นกัน นอกจากนั้นคู่แข่งในพื้นที่มีไม่มากและทางโครงการสามารถกำหนดราคาขายต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าได้การศึกษากลุ่มลูกค้าดำเนินการโดยการสัมภาษณ์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เพื่อกำหนดรูปแบบและองค์ประกอบของโครงการที่ตรงกับรูปแบบการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยลักษณะการออกแบบโครงการมีเอกลักษณ์โดดเด่น และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือเจ้าของธุรกิจเดิมในพื้นที่ อาจจะเป็นทายาทรุ่นที่ 2,3 ซื้อเพื่อขยายกิจการ หรือเจ้าของธุรกิจที่กำลังเติบโต โดยมีรายได้ 500,000 บาทขึ้นไปต่อเดือน และรายได้ครัวเรือน 800,000 บาทขึ้นไปต่อเดือน ซึ่งระดับราคาของโครงการเริ่มต้นประมาณ 30 ล้านบาท กับขนาดพื้นที่บ้าน 400-520 ตารางเมตร พร้อมระบบไฟฟ้าใต้ดิน, ที่จอดรถเพิ่มเติม, ลิฟท์ และระบบรักษาความปลอดภัย ได้แก่เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง, ระบบกล้องวงจรปิดกล่าวโดยสรุปโครงการ Authen Exclusive บ้านแฝด 6 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 520 ตารางเมตร โดยมีลักษณะเฉพาะที่เหนือกว่าคู่แข่ง ดังนี้ พื้นที่สีเขียวถูกแทรกตามพื้นที่ต่างๆ ภายในบ้านจำนวนมาก, สามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นได้หลากหลาย ทั้งเพื่อการพักอาศัย และเปิดกิจการการค้า เนื่องจากทำเลของโครงการอยู่ในตำแหน่งที่ดี สามารถพบเห็นได้ง่ายจากบริเวณภายนอก, ที่จอดรถสูงสุดถึง 10 คัน ตอบรับรูปแบบการใช้ชีวิตแบบครอบครัวใหญ่ และรองรับลูกค้าที่ซื้อเพื่อเปิดกิจการ เพียงพอทั้งที่จอดรถของพนักงานและลูกค้า, ลิฟท์ภายในบ้านเพื่อการใช้งานที่สะดวกสบาย และการออกแบบ Façade โครงการที่มีเอกลักษณ์โดดเด่น มีความหรูหราแตกต่างจากโครงการอื่น เป็นที่น่าสนใจต่อผู้คนที่พบเห็น และแสดงถึงภาพลักษณ์ของผู้อยู่อาศัยแหล่งเงินทุนของโครงการ ประกอบด้วย 70% คือเงินกู้จากสถาบันการเงิน และ 30% คือเงินทุนของผู้ถือหุ้นหรือส่วนของเจ้าของ และจากการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินของโครงการ สรุปดังนี้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) คือ 84,703,293 บาท และอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) คือ 15.31% ต่อปีโครงการ Authen Exclusive มีความเป็นไปได้ทั้งในทางกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงิน แต่อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนของโครงการยังมีแนวโน้มที่อาจได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาค ซึ่งผลการวิเคราะห์มองว่าโครงการมีความเป็นไปได้ในการลงทุนไม่ว่าจะมีความเสี่ยงทางเศรษฐกิจอย่างไร จึงสรุปได้ว่า โครงการ Authen Exclusive มีความเป็นไปได้ในการลงทุน
DOI: 10.14457/tu.the.2019.228
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้า MRT ลาดพร้าว

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้า MRT ลาดพร้าว พื้นที่โครงการตั้งอยู่ในซอยลาดพร้าว 20 หรือซอยเลิศชัยภัทร เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร มีพื้นที่รวม 1 ไร่ 2 งาน 59 ตารางวา ด้วยศักยภาพของแปลงที่ดินที่มีการเข้าถึงได้อย่างสะดวก มีสภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบที่ตอบสนอง และรอบรับความต้องการในการใช้ชีวิตประจำวันอย่างครบครัน มีบรรยากาศที่สงบเป็นส่วนตัวเหมาะแก่การอยู่อาศัย นอกจากนี้ในอนาคตโครงการยังได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือ ที่จะเป็นสถานีเชื่อมต่อช่วยเพิ่มศักยภาพในการเข้าถึงพื้นที่โครงการไปอีกระดับ โดยในช่วงขั้นตอนการวิเคราะห์เพื่อหาแนวทางการพัฒนาโครางการ ได้ทำการศึกษาและวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านกฎหมาย กายภาพ อุปสงค์และอุปทาน รวมไปถึงความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน และการลงทุน ทำให้พบว่า พื้นที่โครงการมีความเหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากในพื้นที่ยังคงมีความต้องการสำหรับที่อยู่อาศัยข้องข้างมากโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนานี้จะใช้ชื่อโครงการว่า KRAFT Ladprao 20 มีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นกลุ่มคนทำงานวัยกลางคน ที่อยู่ในกลุ่ม Old Generation Y และ Generation X ที่มีสถานภาพเป็นโสด (SINK) หรือแต่งงานแล้วแต่ไม่มีลูก (DINK) ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อที่สูง โดยเฉพาะกลุ่มพนักงานบริษัทเอกชนระดับหัวหน้างาน หรือกลุ่มเจ้าของกิจการ ในธุรกิจเกี่ยวกับการใช้ความคิดสร้างสรรค์ ที่มีลักษณะการทำที่ยืดหยุ่น มีการใช้ชีวิตประจำวันที่ทันสมัย ชอบการเข้าสังคมและการสังสรรค์ โดยมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 50,000 บาทขึ้นไป เป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นหลัก โดยโครงการ KRAFT Ladprao 20 ได้รับการออกแบบภายใต้แนวความคิด “Crafted for Passionate Living” โครงการคอนโดมิเนียมที่ออกแบบรังสรรค์มาเพื่อเติมเต็มความคิดและแรงบันดาลใจ ในสิ่งที่คุณรักโครงการ KRAFT Ladprao 20 ออกแบบเป็นอาคารชุดสูง 7 ชั้นและมีชั้นใต้ดิน 1 ชั้นคิดเป็นพื้นที่โครงการรวม 9,994 ตารางเมตร โดยเป็นพื้นที่ขาย 57% หรือประมาณ 5,655 ตารางเมตร ประกอบด้วยยูนิตรวมทั้งสิ้น 175 หน่วยประกอบด้วย ห้องประเภท หนึ่งห้องนอนขนาด 28 ตารางเมตร, หนึ่งห้องนอนพลัส ขนาด 34 ตารางเมตร และ สองห้องนอน ขนาด 57 ตารางเมตร พร้อมด้วยพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายที่ตอบสนองความต้องการในการใช้ชีวิตประจำวันของกลุ่มลูกค้า มีพื้นที่จอดรถ 67 คันหรือคิดเป็น 38% ของจำนวนยูนิตห้องชุด โดยมีราคาขายเฉลี่ยของโครงการที่ 111,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่ามีราคาใกล้เคียงกับโครงการคอนโดมิเนียมอื่นๆ ในพื้นที่ลาดพร้าวในปัจจุบัน ทั้งนี้ทางโครงการได้จัดทำแผนการตลาด และการขาย โดยได้ตั้งเป้าหมายในการขายยูนิตภายในโครงการจนสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลา 10 เดือน ในขณะที่โครงการมีแผนการดำเนินงานรวมระยะเวลาทั้งสิ้น 30 เดือนส่วนทางด้านการเงิน และการลงทุน โครงการมีแหล่งเงินทุนของโครงการ 2 ส่วนคือ แหล่งเงินทุนภายในหรือส่วนของเจ้าของ ประมาณร้อยละ 38 และแหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมสถาบันการเงินอีก ประมาณร้อยละ 62 โดยที่จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุนผ่านทางเครื่องมือทางการเงิน ทำให้พบว่าในสถานการณ์ปกติ โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ 59,351,823 บาทและมีอัตราผลตอบแทนภายใน ร้อยละ 16.02 ต่อปี และเมื่อทำการจำลองสถานการณ์ทางการเงินของโครงการทั้งในระดับที่ดีกว่า และแย่กว่าปรกติ รวบไปถึงการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของผลตอบแทนโครงการ พบว่ายังคงมีผลในระดับที่ยอมรับได้ ดังนั้นจึงสรุปว่าโครงการ KRAFT Ladprao 20 มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ และมีความเหมาะสมในการลงทุน
DOI: 10.14457/tu.the.2019.229
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคลังสินค้าหลากหลายผู้เช่าเพื่อสนับสนุนธุรกิจอีคอมเมิร์ซในกรุงเทพมหานคร

description: โครงการคลังสินค้าหลากหลายผู้เช่า FLEX Storage ตั้งอยู่ซอยพิชัย ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร ตำแหน่งที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าศึกษาวิทยา 500 เมตร โดยเป็นการเช่าอาคารเพื่อพัฒนาโครงการบนที่ดินทั้งหมด 124 ตารางวา เป็นอาคารสำนักงาน 5 ชั้นและอาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ที่สามารถเชื่อมถึงกันได้ โดยการศึกษาความเป็นไปได้นี้ได้ทำการศึกษาในหลายด้าน ทั้งด้านกฎหมาย ด้านการตลาดและกลยุทธ์ ด้านกายภาพ และด้านการเงิน รวมไปถึงศึกษางานวิจัยด้านที่เกี่ยวข้องและเป็นประโยชน์ทั้งในและต่างประเทศเพื่อให้เข้าใจถึงกระบวนการของธุรกิจที่เกี่ยวข้องและพฤติกรรมของการทำงานเพื่อสนับสนุนคิดและเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการนี้ การศึกษาพบว่าโครงการจะมีศักยภาพสูงสุดเมื่อเป็นโครงการที่ตอบด้านการบริการให้ครบวงจรและปรับใช้กับลักษณะธุรกิจอีคอมเมิร์ซในปัจจุบัน โดยภายในโครงการจะมีส่วนพื้นที่เก็บสินค้า พื้นที่เช่าเพื่อเป็นแสดงสินค้าและเป็นจุดนัดพบกับลูกค้าได้ รวมทั้งบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นด้านการขนส่ง การแพ็กสินค้า การบริการให้คำปรึกษาด้านการขนส่ง นำเข้าและส่งออก โดยกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นกลุ่มผู้ค้าออนไลน์ แต่ทั้งนี้กลุ่มบุคคลทั่วไปก็ถูกจัดเป็นกลุ่มเป้าหมายรองได้ รวมทั้งการเปลี่ยนแปลงในเชิงธุรกิจบริเวณพื้นที่ตั้งโครงการมีโอกาสที่จะขยายฐานกลุ่มเป้าหมายตอบสนองให้กับนักท่องเที่ยวได้เช่นกันคือเป็นจุดพักและอำนวยความสะดวกในเรื่องของสัมภาระ ซึ่งจากการศึกษาโครงการที่มีลักษณะใกล้เคียงกันนั้นยังไม่เห็นมีโครงการใดที่เจาะกลุ่มตลาดเดียวกับ FLEX Storage มาตั้งแต่เริ่มเปิดโครงการทำให้การบริการยังไม่มีความเฉพาะเจาะจงเท่าเมื่อทำการศึกษาความเป็นไปได้ในด้านต่างๆ แล้วทำให้สรุปได้โครงการที่มีรูปแบบการใช้งาน 3 ส่วนด้วยกันโดยสรุปลักษณะพื้นที่โครงการและผลการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน รูปแบบโครงการ พื้นที่เก็บสินค้าและพื้นที่เช่าเพื่อจัดแสดงสินค้าสำหรับหลากหลายผู้เช่าที่ตั้งโครงการซอยพิชัย ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตยานนาวากรุงเทพมหานคร10120พื้นที่โครงการ0-1-24 ไร่ (124 ตารางวา)ลักษณะพื้นที่ใช้สอยสำงานให้เช่าสำหรับบริษัทPartner, พื้นที่เก็บของและพื้นที่จัดแสดงสินค้า(จุดนัดพับลูกค้า)สำนักงานให้เช่าจำนวน 1 ยูนิต (60 ตารางเมตร)พื้นที่เก็บของ/สินค้า ทั้งหมด 128 ยูนิต (645.76 ตารางเมตร)พื้นที่แสดงสินค้า(อาคารพาณิชย์ 2 ห้อง) จำนวน 1 หลัง (102.4 ตารางเมตร)สิ่งอำนวยความสะดวกที่จอดรถ 10 คัน, ลิฟต์ 1 ตัวพื้นที่ใช้สอยสูงสุด808.16 ตารางเมตรสัดส่วนเงินลงทุนเงินทุนจากเจ้าของ 60% เงินทุนจากสถาบันการเงิน40%ราคาเช่า/ตารางเมตร1,107 บาท/ตารางเมตร(เฉลี่ยทั้งโครงการ) อัตราคิดลด8.96%อัตราผลตอบแทนภายใน29.3%มูลค่าปัจจุบันสุทธิโครงการ7,755,143.33 บาทเมื่อประเมินถึงมูลค่าปัจจุบันสุทธิและอัตราผลตอบแทนภายในของโครงการรวมถึงการวิเคราะห์ความเสี่ยงในด้านกายภาพและด้านการเงินแล้ว พบว่าผลตอบแทนที่ได้กลับมานั้นมากกว่าผลตอบแทนขั้นต่ำของผู้ลงทุน ดังนั้นโครงการนี้จึงควรลงทุน
DOI: 10.14457/tu.the.2019.231
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินตำบลสนามชัย จังหวัดสุพรรณบุรี

description: การศึกษานี้เป็นการศึกษาควาามเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนพื้นที่ตำบลสนามชัย อำเภอเมืองสุพรรณบุรี จังหวัดสุพรรณบุรี โดยตั้งอยู่บนโฉนดเลขที่ 13631 แปลงที่ดินมีขนาดพื้นที่ 3-0-0 ไร่ หรือ 1,200 ตารางวา รูปทรงที่ดินเป็นสี่เหลี่ยมเส้นยาวกว้างประมาณ 24 เมตร ลึกประมาณ 190 เมตร ด้านหน้าติดถนนสนามชัย ซึ่งจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ทั้งด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงินเบื้องต้น ตามหลักการพัฒนาโครงการให้เกิดประโยชน์สูงสุด (Highest and best Use) พบว่า พื้นที่โครงการที่ศึกษาเหมาะสมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภททาวน์โฮมมากที่สุดโครงการ The Essent เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์โฮม ที่รองรับกลุ่มคนวัยทำงานที่เริ่มมีความมั่นคง ต้องการสร้างครอบครัว มีการวางแผนแต่งงาน หรือวางแผนอนาคตร่วมกับคู่สมรส มีรายได้ต่อครัวเรือนที่ 41,000-55,000 บาท/เดือน ต้องการที่อยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากที่ทำงาน ผลิตภัณฑ์ของโครงการเป็นทาวน์โฮมจำนวน 28 ยูนิต ราคาขายอยู่ในช่วง 2.30 - 2.60 ล้านบาท สูง 2 ชั้น หน้ากว้าง 5.7 เมตร ขนาดที่ดิน 24 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 110 ตารางเมตร ประกอบด้วย 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 1 ห้องครัว 1 ห้องนั่งเล่น และสามารถจอดรถได้ 2 คัน ภายในโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวก ได้แก่ ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. ฟิตเนส สนามเด็กเล่น พื้นที่สีเขียวสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ ถนนในโครงการกว้าง 8 เมตรจากการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน พบว่ามูลค่าทั้งโครงการ เท่ากับ 65,564,652 บาท ในการวางแผนพัฒนาโครงการได้ตั้งสมมิฐานการขายที่อัตราดูดซับ 3 ยูนิตต่อเดือน และกำไร 30% คาดว่าจะใช้เวลาในการพัฒนาโครงการตั้งแต่เริ่มแรก จนโอนกรรมสิทธิ์ครบทุกหลัง เป็นเวลาทั้งสิ้น 18 เดือน สมมติฐานทางด้านการเงิน กำหนดให้สัดส่วนเงินลงทุนของเจ้าของและเงินกู้สถาบัน ในสัดส่วน 30 : 70 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ (Kd) 7.8987% อัตราภาษี (Tax) 20% และต้นทุนทางการเงินส่วนของเจ้าของ (Ke) 8.11% ทำให้ได้ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) อยู่ที่ 6.86% และนำมาใช้ในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน ในกรณีฐาน (Base Case) พบว่าได้มูลค่าปัจจุบัน (NPV) เท่ากับ 12,181,562 บาท และอัตราผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 14.56% ซึ่งสูงกว่าต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (WACC) ถึง 7.7% และสามารถคืนทุนได้ในเดือนที่ 10 จึงมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
DOI: 10.14457/tu.the.2019.232
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณย่านสุขุมวิท 77

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณย่านสุขุมวิท 77 พื้นที่โครงการตั้งอยู่บนซอยอ่อนนุช 44 เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร มีพื้นที่รวม 6 ไร่ โดยตั้งอยู่ในจุดที่สามารถเชื่อมต่อกับหลากหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯในฝั่งตะวันออก อีกทั้งในอนาคตยังได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการเข้าถึงพื้นที่โครงการได้ สำหรับการกลั่นกรองแนวคิดในการพัฒนานั้น ได้ทำการศึกษาและวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในทุกๆด้าน พบว่า พื้นที่โครงการเหมาะสมในการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว เนื่องจากยังมีความความสามารถในการแข่งขันกับคู่แข่งและเหมาะสมกับสภาวะตลาดโครงการมีชื่อว่า Pr-I Residences : Sukhumvit-Srinakarin ถูกออกแบบภายใต้แนวคิด “Modern Living with Nature” ภายใต้สโลแกน Prime & Privacy มีกลุ่มเป้าหมายหลักคือ กลุ่ม Generation X หรือกลุ่ม Young Executive ที่มีรายได้มากกว่า 370,000 บาทต่อเดือน โครงการ Pr-I Residences เป็นโครงการแนวราบ จำนวน 27 ยูนิต แต่ละยูนิตมีขนาดที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 57 ตารางวา โดยมีหน้ากว้างเขตที่ดิน 12 เมตรและลึก 19 เมตร ด้วยจำนวนห้องทั้งสิ้น 4 ห้องนอน 6 ห้องน้ำ 4 ที่จอดรถ พร้อมจุดขายพิเศษคือ Pocket Court Garden ภายในตัวบ้าน และในโครงการ ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆที่ตอบรับกับกลุ่มลูกค้าของโครงการได้ ด้วยราคาขายเฉลี่ยที่ 24,700,000 บาทต่อยูนิต ทั้งนี้ โครงการจัดทำแผนการตลาดและการขาย โดยมีเป้าหมายในการขายหน่วยในโครงการจนสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลา 16 เดือน ในขณะที่โครงการมีแผนการดำเนินงานรวมระยะเวลาทั้งสิ้น 31 เดือนในด้านการเงินและการลงทุนนั้น โครงการมีแหล่งเงินทุนของโครงการ 2 ส่วนคือ แหล่งเงินทุนภายในหรือส่วนของเจ้าของ ในสัดส่วนร้อยละ 41 และแหล่งเงินทุนจากภายนอกจากการกู้ยืมสถาบันการเงินในสัดส่วนร้อยละ 59 ทั้งนี้จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุนผ่านเครื่องมือทางการเงิน พบว่า ในกรณีปกตินั้น โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ 114,141,993 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน ร้อยละ 29.43 ต่อปี อีกทั้งเมื่อทำการจำลองสถานการณ์ทางการเงินของโครงการทั้งในระดับที่ดีกว่าปกติและแย่กว่าปกติแล้ว พบว่ายังมีผลสรุปที่สามารถยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่า โครงการ Pr-I Residences : Sukhumvit-Srinakarin มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการและมีความเหมาะสมในการลงทุนจากการวิเคราะห์ทางการเงิน
DOI: 10.14457/tu.the.2019.233
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของโรงแรมสำหรับรองรับนักท่องเที่ยวกลุ่ม MICE แบบ use looking for site

description: การศึกษาความเป็นไปได้ฉบับนี้เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ของโรงแรมสำหรับรองรับนักท่องเที่ยวกลุ่ม MICE แบบ Use Looking for Site โดยโครงการได้คัดเลือกความเหมาะสมของทำเลทั้งด้านกฎหมาย, กายภาพ, การเข้าถึงโครงการ, ด้านการตลาด และการเงิน จึงสรุปได้ว่า ทำเลที่เหมาะสมในธุรกิจโรงแรมสำหรับรองรับนักท่องเที่ยวกลุ่ม MICE เป็นทำเลที่ตั้งอยู่ในซอยแบริ่ง 30 ถนนสุขุมวิท 107 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ ที่ดินรูปร่างเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า มีพื้นที่ 517 ตารางวา โดยสามารถเข้าถึงโครงการได้หลากหลายทาง เช่น รถประจำทาง, รถไฟฟ้า (สถานีแบริ่ง), รถยนต์ (ถนนสุขุมวิท) อยู่ใกล้ทางด่วนเฉลิมมหานคร และที่สำคัญโครงการอยู่ไม่ไกลจากศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทคอีกด้วยด้านการออกแบบ โครงการเป็นอาคาร 6 ชั้น จำนวน 101 ห้อง รูปแบบอาคารเรียบง่ายสไตล์โมเดิร์น มีการเลือกใช้วัสดุที่มีความโดดเด่นอย่าง ตะแกรงเหล็กฉีก มาเป็นจุดเด่นของโครงการ และให้ความสำคัญกับคุณภาพของห้องพัก และการบริการ โดยโครงการได้แบ่งห้องพักเป็น 3 รูปแบบ ได้แก่ ห้องพักแบบ Superior ขนาด 28 ตารางเมตร ราคา 1,500 บาท จำนวน 86 ห้อง, ห้องพักแบบ Deluxe ขนาด 36 ตารางเมตร ราคา 2,000 บาท จำนวน 13 ห้อง และห้องพักแบบ Family Suite ขนาด 56 ตารางเมตร ราคา 2,500 บาท จำนวน 2 ห้อง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันทั้งในส่วนของพื้นที่ส่วนกลางของโรงแรม และส่วนของห้องพักด้านการตลาด โครงการแบ่งสัดส่วนกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นกลุ่มที่มองหา โรงแรมเป็นที่จัดงานสัมมนา, งานประชุม หรือ เลือกพักในโรงแรมที่อยู่ใกล้กับที่จัดงานแสดงสินค้า หรือศูนย์ประชุมต่างๆ มีสัดส่วน 90% และกลุ่มเป้าหมายรองคิดเป็นสัดส่วน 10% เป็นกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการห้องพักที่มีความเงียบสงบ ไม่ได้อยู่ในทำเลที่มีคนพลุกพล่าน และอยู่ไม่ไกลจากสนามบินสุวรรณภูมิมากนัก ในส่วนของช่องทางการขายนั้นโครงการเลือกใช้ช่องทางการขาย 2 ช่องทาง ได้แก่ ช่องทางออนไลน์ ที่เน้นการขายผ่าน OTA และเว็บไซต์ของโครงการเป็นหลัก และทางออฟไลน์ที่เน้นลูกค้า Walk-in และการออกบูธงานที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว ในด้านโปรโมชั่นทางโครงการมีการทำโปรโมชั่นหลากหลายรูปแบบ เช่น ส่วนลดห้องพัก เมื่อจองห้องผ่านเว็บไซต์ของโรงแรมโดยตรง, จองห้องพักหลายห้องได้ส่วนลดมากขึ้น, จองห้องพักได้ส่วนลดห้องประชุม เป็นต้นด้านการเงิน โครงการใช้เงินลงทุนทั้งหมด 158,110,900 บาท โดยโครงการใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างทั้งสิ้น 23 เดือน โดยโครงการเริ่มก่อสร้างปี พ.ศ. 2563 และเปิดตัวโครงการในปี พ.ศ. 2564 โดยมีสัดส่วนการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน 40% และเงินลงทุนเจ้าของ 60% ซึ่งมีระยะเวลากู้ยืม 10 ปี อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 7.90% (MLR+1%) โดยโครงการมีต้นทุนแหล่งเงินทุน (WACC) อยู่ที่ 8.45% ในกรณี Normal Case โครงการมี NPV เท่ากับ 76,270,956 บาท และมี IRR เท่ากับ 17.01% ดังนั้นโครงการจึงมีความเป็นไปได้ทางการเงิน และสามารถลงทุนได้ อย่างไรก็ตามในกรณีของสถานการณ์ Worst Case อาจจะมีความเสี่ยงบ้างเล็กน้อย ถ้าจะลงทุนต้องระวังไม่ให้อัตราการเข้าพักโรงแรมต่ำกว่า 80%
DOI: 10.14457/tu.the.2019.234
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณถนนสาธุประดิษฐ์

description: โครงการอยู่เจริญ พลัส ตั้งอยู่ระหว่างซอยสาธุประดิษฐ์ 31 และ 33 ถนนสาธุประดิษฐ์ แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ดิน 0-3-20 ไร่ หรือ 320 ตารางวา มีอาณาเขตโดยรอบดังนี้ ทิศตะวันออกเฉียงเหนือติดบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล 3 ชั้น ภายในตลาดรุ่งเจริญทิศตะวันออกเฉียงใต้ ติดบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล 3 ชั้น ภายในตลาดรุ่งเจริญทิศตะวันตกเฉียงใต้ ติดที่ดินว่างเปล่าทิศตะวันตกเฉียงเหนือติดบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล 2 ชั้นการศึกษาในเบื้องต้นได้ทำการกลั่นกรองแนวคิด เริ่มต้นจากศึกษาวิเคราะห์กฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงินเบื้องต้น ตามลำดับ พบว่าประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนามากที่สุดคือ อาคารอยู่อาศัยรวม ประเภทอพาร์ทเมนท์ให้เช่ารายเดือน เนื่องจากมีความต้องการในบริเวณถนนสาธุประดิษฐ์ที่มีกลุ่มลูกค้ารองรับ เพราะอพาร์ทเมนท์คู่แข่งมีอัตราการเข้าพักที่สูง และโครงการสามารถกำหนดค่าเช่าได้ในราคาใกล้เคียง โดยที่มีอายุน้อยกว่าคู่แข่งการวิเคราะห์กลุ่มลูกค้าทำโดยการสัมภาษณ์ลูกค้าเป้าหมายและผู้ประกอบการ เพื่อกำหนดรูปแบบและองค์ประกอบของอพาร์ทเมนท์ให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย มีรายละเอียดดังนี้ รูปแบบโครงการ อพาร์ทเมนท์ให้เช่ารายเดือน 1 อาคาร สูง 8 ชั้น ลักษณะการออกแบบ ทันสมัย แต่เรียบง่าย (Modern Style) พื้นที่โครงการ 0-3-20 ไร่ (320 ตารางวา) ระดับลูกค้า กลุ่มลูกค้าพนักงาน อายุประมาณ 25-35 ปี ระดับรายได้ครัวเรือน 20,000-35,000 บาทต่อเดือนระดับราคาปล่อยเช่า ห้องพักอาศัย 6,250-9,250 บาทต่อเดือน ขนาดพื้นที่ 25-37 ตารางเมตร สิ่งอำนวยความสะดวก ร้านค้าซักรีด อินเตอร์เน็ตภายในห้องพัก ที่จอดรถ เฟอร์นิเจอร์ ตู้กดน้ำหยอดเหรียญ เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ รักษาความปลอดภัย รักษาความปลอดภัยและกล้องวงจรปิด 24 ชั่วโมง คีย์การ์ดเข้าอาคาร และระบบป้องกันอัคคีภัย สัดส่วนพื้นที่ปล่อยเช่าประมาณ 60% ของพื้นที่ก่อสร้าง คิดเป็นห้องพัก 119 ห้อง ร้านค้า 1 ห้อง ที่จอดรถรวม 40 คัน (รวมจอดซ้อนคัน 48 คัน) จุดแข็งด้านการตลาด มีดังนี้ 1) เป็นทำเลที่อยู่อาศัยศักยภาพ สามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างง่ายดาย2) เป็นศูนย์กลางของแหล่งงาน อาคารสำนักงาน อีกทั้งยังอยู่ใกล้ถนนใหญ่ ทำให้การเข้าถึงสะดวก มีรถขนส่งสาธารณะผ่านจำนวนมาก3) การคมนาคมครบครัน โดยเฉพาะการเดินทางโดยรถยนต์ส่วนตัวสะดวกมาก เนื่องจากอยู่ใกล้ทางพิเศษเฉลิมมหานคร และศรีรัช 4) สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ใกล้ตลาดและศูนย์การค้ามากมาย แหล่งเงินทุนมาจากส่วนของเข้าของ และกู้จากสถาบันการเงิน โดยสัดส่วนการลงทุนมีหนี้สินต่อทุน 50:50 จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุปดังนี้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) 73,185,381.93 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) 9.91% ต่อปี ระยะเวลาการคืนทุน14 ปี 8 เดือนโครงการอยู่เจริญ พลัส มีความเป็นไปได้ทางการเงินตามที่คาดการณ์ไว้ เมื่อวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนโครงการ ได้แก่ ด้านอัตราค่าเช่า อัตราการเช่า อัตราดอกเบี้ย และราคาค่าก่อสร้าง การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ พบว่าผลตอบแทนสามารถยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่า โครงการอยู่เจริญ พลัส มีความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาอพาร์ทเมนท์
DOI: 10.14457/tu.the.2019.235
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอาคารพาณิชย์ย่านยศเส

description: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอาคารพาณิชย์ย่านยศเส พื้นที่โครงการตั้งอยู่ในย่านยศเส-สวนมะลิ เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย กรุงเทพมหานคร ที่ถือเป็นย่านที่สำคัญในเขตเกาะรัตนโกสินทร์ โดยเฉพาะด้านการท่องเที่ยว พื้นที่โครงการมีพื้นที่รวม 277 ตารางวา ด้วยศักยภาพของที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการไปได้ในหลายรูปแบบ ทำให้เกิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบผสมผสาน ที่ประกอบไปด้วย โรงแรม, พื้นที่เช่าเพื่อการจัดกิจกรรม และพื้นที่เช่าเพื่อการพาณิชย กรรมด้วยบริบทของที่ตั้งโครงการที่มีอาคารเดิมที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อยู่ ทำให้เกิดการศึกษาเปรียบเทียบระหว่างรูปแบบการพัฒนาอาคารเดิม กับการรื้อและพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งพบว่าพื้นที่นี้สามารถทำโครงการที่มีขนาดใหญ่กว่าอาคารเดิมได้มากกว่า 3 เท่า ทำให้เมื่อพิจารณาในแนวความคิดประโยชน์ที่ดีที่สุดที่สูงที่สุด (Highest and Best Use) พบว่าการพัฒนาโครงการใหม่ จะทำให้เจ้าของโครงการได้รับผลตอบแทนที่มากกว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานที่ถูกพัฒนาขึ้นมานี้ มีชื่อโครงการ “LAMIALES @Yot se – Saunmali” โดยมีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โครงการเป็นอาคารขนาดใหญ่รวมทั้งหมด 8 ชั้น เป็นชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ขนาดรวม 5,128 ตารางเมตร สามารถจอดรถได้ จำนวนที่จอดรถทั้งหมด 44 คันส่วนของโรงแรม เป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว จำนวน 79 ห้อง มีราคาที่พักตั้งแต่ 1,450 บาทต่อคืน ถึง 3,800 บาทต่อคืน ให้บริการในรูปแบบของที่พักและอาหารเช้า ส่วนพื้นที่เช่าเพื่อการจัดกิจกรรม เน้นการจิดกรรมที่มีขนาดกลางถึงขนาดเล็ก มีพื้นที่ทั้งหมด 80 ตารางเมตร ซึ่งสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานและขนาดได้ตามความต้องการของผู้จัดกิจกรรมส่วนพื้นที่เช่าเพื่อการพาณิชยกรรม ประกอบด้วยพื้นที่เช่าจำนวน 3 หน่วย ขนาด 40, 82 และ 98 ตารางเมตร เน้นเป็นร้านค้าหรือร้านอาหารที่มีต้นกำเนิดในย่านเกาะรัตนโกสินทร์ และมีชื่อเสียงในกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติในด้านการเงินและการลงทุน โครงการนี้มีมูลค่าเงินลงทุนทั้งหมด 262,254,748 บาท กำหนดให้มีโครงสร้างทางการเงินโดยเป็นเงินกู้ยืมร้อยละ 55 และเงินลงทุนจากเจ้าของโครงการร้อยละ 45 ทำให้มีต้นทุนทางการเงินอยู่ที่ร้อยละ 8.15 จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุนในสถานการณ์ปกติ พบว่า โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิเท่ากับ 23,251,530 บาท อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยภายในโครงการมีค่าเท่ากับร้อยละ 9.23 ต่อปี และสามารถคืนทุนได้ในปีที่ 14 แสดงให้เห็นว่าโครงการนี้มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
DOI: 10.21227/0gqh-2z50
title: Measurement-device-independent QSDC protocol using Bell and GHZ states on quantum simulator

description: Secure cryptographic protocols are indispensable for modern communication systems. It is realized through an encryption process in cryptography. In quantum cryptography, Quantum Key Distribution (QKD) is a widely popular quantum communication scheme that enables two parties to establish a shared secret key that can be used to encrypt and decrypt messages. But security loopholes still exist in this cryptographic protocol, as an eavesdropper can in principle still intercept all the ciphertext to perform cryptanalysis and the key may get leaked to the eavesdropper, although it happens very rarely. However, there exists a more secure quantum cryptographic scheme known as Quantum Secure Direct Communication (QSDC) protocol that eliminates the necessity of key, encryption and ciphertext transmission. It is a unique quantum communication scheme where secret information is transmitted directly over a quantum communication channel. We make use of measurement-device-independent (MDI) protocol in this scheme where all the measurements of quantum states during communication are performed by a third party that can be untrusted or even an eavesdropper. This eliminates all loopholes in practical measurement devices. Here, we realize this MDI-QSDC protocol using Bell and GHZ states in the IBM Quantum Experience platform and implement swapping circuits for security check.
DOI: 10.21227/1rdt-4d07
title: Measurement-device-independent QSDC protocol using Bell and GHZ states on quantum simulator

description: Secure cryptographic protocols are indispensable for modern communication systems. It is realized through an encryption process in cryptography. In quantum cryptography, Quantum Key Distribution (QKD) is a widely popular quantum communication scheme that enables two parties to establish a shared secret key that can be used to encrypt and decrypt messages. But security loopholes still exist in this cryptographic protocol, as an eavesdropper can in principle still intercept all the ciphertext to perform cryptanalysis and the key may get leaked to the eavesdropper, although it happens very rarely. However, there exists a more secure quantum cryptographic scheme known as Quantum Secure Direct Communication (QSDC) protocol that eliminates the necessity of key, encryption and ciphertext transmission. It is a unique quantum communication scheme where secret information is transmitted directly over a quantum communication channel. We make use of measurement-device-independent (MDI) protocol in this scheme where all the measurements of quantum states during communication are performed by a third party that can be untrusted or even an eavesdropper. This eliminates all loopholes in practical measurement devices. Here, we realize this MDI-QSDC protocol using Bell and GHZ states in the IBM Quantum Experience platform and implement swapping circuits for security check.