DOI: 10.14457/tu.the.2015.600
title: มาตรการทางกฎหมายในการควบคุมการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (เพื่อรองรับการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC))

description: วิทยานิพนธ์เล่มนี้มุ่งศึกษาถึงปัญหาเกี่ยวกับอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปัจจุบัน ซึ่งยังคงเป็นแค่อาชีพเหมือนอาชีพอื่นๆ ทั่วไป ใครก็ตามก็สามารถเข้ามาประกอบอาชีพนี้ได้โดยเสรี เนื่องจากไม่มีการกำหนดมาตรฐานในการควบคุมการประกอบอาชีพ อันจะแตกต่างกับวิชาชีพอื่นๆ ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดปัญหาผู้บริโภคไม่ได้รับการคุ้มครองอันสืบเนื่องจากประเทศไทยไม่มีมาตรการทางกฎหมายควบคุมการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ และอาจทำให้เกิดปัญหาการเลี่ยงภาษีของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงปัญหาการปกป้องสิทธิในการประกอบอาชีพของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ สำหรับกฎหมายที่มีการกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนายหน้าในประเทศไทยนั้น มีเพียงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นการกำหนดและบัญญัติถึงเรื่องสิทธิ และหน้าที่ของนายหน้าทั่วๆ ไปเท่านั้น โดยไม่ได้มีการระบุเป็นการเฉพาะถึงกรณีของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และเมื่อพิจารณาถึงการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสมาชิกประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งในที่นี้มุ่งศึกษาในส่วนของ ประเทศมาเลเซีย ประเทศเวียดนาม ประเทศฟิลิปปินส์ และประเทศสิงคโปร์นั้น พบว่า ทุกประเทศที่กล่าวมานั้น ล้วนแต่มีการออกมาตรการทางกฎหมายมาควบคุมการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงมีการยกระดับให้เป็นมาตรฐานวิชาชีพโดยมีการออกใบอนุญาต มีองค์กรในการกำกับดูแล มีการกำหนดคุณสมบัติที่เคร่งครัด รวมถึงมีการกำหนดจริยธรรมและโทษหากมีการฝ่าฝืนแล้ว ซึ่งจะส่งผลให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จากประเทศไทย เดินทางเข้าไปประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้ได้ยาก เนื่องจากมีการกำหนดในเรื่องใบอนุญาตและคุณสมบัติไว้ แต่ในทางกลับกัน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จากประเทศเหล่านี้ กลับสามารถเดินทางเข้ามาประกอบอาชีพในประเทศไทยได้โดยเสรี จึงอาจส่งผลให้ประเทศไทยเสียเปรียบประเทศในกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนได้ นอกจากนั้น ประเทศสมาชิกกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนบางประเทศได้มีการสงวนสิทธิในการประกอบอาชีพสำหรับคนในประเทศของตนโดยเฉพาะ แต่ประเทศไทยกลับไม่มีกฎหมายในการควบคุมการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นี้ จึงอาจทำให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับการปกป้องในเรื่องสิทธิในการประกอบอาชีพอันจะพึงมี สำหรับสหภาพยุโรป ได้มีการออก Directive ซึ่งเป็นกฎเกณฑ์กลาง เพื่อมากำหนดคุณสมบัติร่วมของผู้มีวิชาชีพที่ประสงค์จะเคลื่อนย้ายเพื่อให้บริการในประเทศสมาชิกอื่นในสหภาพยุโรป โดยสามารถใช้ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของประเทศแหล่งกำเนิดขอขึ้นทะเบียนล่วงหน้ากับหน่วยงานที่มีอำนาจในประเทศสมาชิกเจ้าบ้านได้ โดยหากผู้มีวิชาชีพมีคุณสมบัติต่างๆ ตามที่กำหนดไว้ครบถ้วนและเป็นไปตามเกณฑ์มาตรฐานขั้นต่ำที่สหภาพยุโรปกำหนดไว้ ประเทศสมาชิกเจ้าบ้านต้องยอมรับคุณสมบัติดังกล่าวเช่นเดียวกับคุณสมบัติที่ได้รับจากประเทศของตนโดยอัตโนมัติ และออกใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของตนให้แก่ผู้มีวิชาชีพจากปัญหาดังกล่าว เห็นควรให้ประเทศไทยมีการผลักดันให้มีการทำข้อตกลงยอมรับร่วมสำหรับวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มประเทศประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน และกำหนดมาตรฐานกลางเพื่อให้แต่ละประเทศในกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน โดยนำไปอนุวัติการเป็นกฎหมายภายในของประเทศตนให้สอดคล้องกับมาตรฐานกลางดังกล่าว ทั้งนี้ เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้ประกอบวิชาชีพในประเทศสมาชิกอาเซียนสามารถมีโอกาสไปทำงานในประเทศอื่นๆ ภายในกลุ่มอาเซียนที่ได้ผลตอบแทนมากกว่าได้ง่ายขึ้น ประโยชน์ก็จะตกอยู่กับผู้บริโภค โดยผู้บริโภคจะมีโอกาสที่เพิ่มมากขึ้นในการได้รับบริการจากนักวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถจากชาติประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนอื่นๆ ที่อาจจะเข้ามาทำงานในประเทศเพิ่มมากขึ้น ส่วนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็จำเป็นที่จะต้องกระตุ้นเพิ่มพูนศักยภาพตนเองซึ่งประโยชน์จากการยกระดับความสามารถนี้ก็จะตกอยู่กับผู้บริโภคอีกเช่นกัน นอกจากนั้นแล้ว ประเทศไทยควรมีการยกระดับอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ให้มีมาตรฐานในระดับวิชาชีพ โดยต้องมีการออกพระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสอดรับกับมาตรฐานกลาง มาเพื่อควบคุมดูแลการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต่อไป