DOI: 10.14457/tu.the.2022.751
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการทางธุรกิจเชิงอสังหาริมทรัพย์จากการบูรณะปรับปรุงอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์และศิลปวัฒนธรรม

description: โครงการ Municipio Project เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากการบูรณะอาคารศาลากลางนนทบุรี (หลังเก่า) ที่ถูกสร้างขึ้นตั้งแต่สมัยพระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้าเจ้าอยู่หัวรัชกาลที่ 6 และเกิดความชำรุดเสียหายจากการเสื่อมสภาพของวัสดุ จากระยะเวลาการใช้งาน ให้เป็นโครงการพัฒนาศูนย์การเรียนรู้ประวัติศาสตร์วัฒนธรรมและภูมิปัญญาท้องถิ่นจังหวัดนนทบุรี และส่วนพื้นที่ให้เช่าทางพาณิชยกรรม หรือศูนย์การค้าประเภท Theme/Festival ที่ประกอบไปด้วยพื้นที่ F&B Outlet สำหรับร้านอาหาร และส่วน Event Space สำหรับการจัดแสดงงานศิลปะ หรือการจัดนิทรรศการ งานเลี้ยง งานแต่งงาน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่นที่จอดรถกว่า 54 คันที่สามารถปรับเปลี่ยนเป็นลานกิจกรรมเอนกประสงค์ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่ 2 งาน 51 ตารางวา พื้นที่อาคารรวม 2,350 ตารางเมตร โดยเป็นพื้นที่ 4 ใน 6 ของหมู่อาคารศาลากลางนนทบุรี (หลังเก่า) บริเวณท่าน้ำนนทบุรี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนประชาราษฎร์ ตำบลสวนใหญ่ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี สามารถเข้าถึงได้ทางรถไฟฟ้ามหานครสายสีม่วง สถานีแยกติวานนท์ ทางออกที่ 4 แล้วเดินทางต่อด้วยรถโดยสารอื่นๆ อีกทั้งยังมีเรือด่วนเจ้าพระยา และถนนสายสำคัญหลายสาย ไม่ว่าจะเป็น ถนนพิบูลสงคราม ถนนประชาราษฎร์ ถนนติวานนท์ หรือ ถนนงามวงศ์วาน เป็นต้น โดยจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ผ่านทางการวิเคราะห์กายภาพ กฎหมาย และการเงิน พบว่ามีความเป็นไปได้ในการพัฒนาเป็นโครงการพื้นที่ให้เช่าพาณิชยกรรมประเภท Community Mall เพื่อนำรายได้มาสนับสนุนจุดประสงค์หลักของโครงการ คือ ความสามารถแข่งขันกับตลาดได้ และสามารถสนับสนุนค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นกับโครงการเพื่อการบูรณะอย่างยั่งยืน โดยจับกลุ่มนักท่องเที่ยวกลุ่ม Upper Scale ที่ชื่นชอบการท่องเที่ยวและพักผ่อนหย่อนใจในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากตัวเมืองกรุงเทพมหานครมากนัก เน้นการเที่ยวสังสรรค์และพบปะเพื่อนฝูงเพื่อรวมกลุ่มกันและเกิดเป็น Community ขึ้น และยังนิยมการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม สนใจในวิถีชีวิตชุมชน และกลุ่มนักท่องเที่ยวที่สนใจในด้านศิลปะ และการออกแบบอีกด้วยโครงการ Municipio Project เป็นความร่วมมือระหว่างหน่วยงานของรัฐ โดยเป็นที่ราชพัสดุที่มอบสิทธิให้เทศบาลนครนนทบุรี เมื่อมีการพัฒนาโครงการจึงมีการทำการขอเช่าพื้นที่จากราชพัสดุเป็นระยะเวลา 30 ปี โดยนครนนทบุรี รับผิดชอบในส่วนการก่อสร้างบูรณะ โดยภายหลังจากครบสัญญาจะทำการโอนพื้นที่ และกรรมสิทธิ์คืนแก่ราชพัสดุ จากการศึกษาความเป็นได้ทางการเงินโดยการจัดทำงบกระแสเงินสดได้ผลการวิเคราะการลงทุนโดยมี•ต้นทุนพัฒนาโครงการ402,400,000 บาท•มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของโครงการ 1,478,131.79 บาท•ผลตอบแทนภายในโครงการ 6.9%•ต้นทุนทางการเงินของโครงการ 6.58%•ระยะเวลาคืนทุนของโครงการ 20 ปี 5 เดือน เมื่อพิจารณาข้อมูลดังกล่าวและปัจจัยเสี่ยงต่างๆของโครงการจาก Scenario Analysis พบว่าโครงการ Municipio Project เป็นโครงการที่ก่อให้เกิดรายได้ที่เหมาะสมและน่าลงทุน โดยสามารถก่อให้เกิดรายได้และผลกำไรกลับสู่โครงการ ทั้งนี้แม้ว่าโครงการจะมีอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับความคาดหวังของตลาด แต่เป็นไปตามอัตราผลตอบแทนที่เทศบาลนนทบุรีคาดหวัง เนื่องจากเป็นโครงการไม่แสวงหากำไร อีกทั้งโครงการสามารถบรรลุวัตถุประสงค์ที่ต้องการ คือสามารถแข่งขันกับตลาดได้ และสนับสนุนค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นกับโครงการพัฒนาศูนย์การเรียนรู้ประวัติศาสตร์วัฒนธรรมและภูมิปัญญาท้องถิ่นจังหวัดนนทบุรีได้อีกด้วย รูปแบบการพัฒนาโครงการนี้จะช่วยให้โบราณสถานที่ทรุดโทรมได้รับการดูแล และยังสามารถสร้างรายได้ให้สามารดูแลโครงการได้อย่างยั่งยืน และอาจจะนำไปสู่แผนการบูรณะอาคารโบราณสถานในพื้นที่อื่นๆ ซึ่งจะเป็นมรดกวัฒนธรรมและประวัติศาสต์อย่างยั่งยืนต่อไป