DOI: 10.14457/tu.the.2020.185
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคลัสเตอร์โฮม

description: โครงการ Infinite Ladprao 80 เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ในรูปแบบคลัสเตอร์โฮม ที่ผสมผสานรูปแบบบ้านทาวน์โฮมและ Courtyard หรือสวนกลางบ้านเข้าไว้ด้วยกัน ซึ่งที่ตั้งโครงการ มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของ Use Looking for Site โดยการเปรียบเทียบที่ดินที่มีศักยภาพจานวน 3 แปลง เพื่อหาทาเลและที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการดังกล่าวโครงการ Infinite Ladprao 80 ตั้งอยู่ในซอยลาดพร้าว 80 แยก 12 แขวงวังทองหลาง เขตวังทองหลาง จังหวัดกรุงเทพมหานคร มีเนื้อที่โครงการ 1-1-10 ไร่ หรือ 510 ตร.วา บริเวณโครงการเป็นย่านชุมชน มีสิ่งอานวยความสะดวกครบถ้วน การเข้าถึงโครงการ สามารถเข้าได้จากถนนลาดพร้าว และมีทางเชื่อมต่อไปยังซอยรัชดาภิเษก 18 ได้อีกด้วย อีกทั้งในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีวังทองหลาง (บริเวณ ซอยลาดพร้าว 112) ระยะห่างจากซอยลาดพร้าว 80 ประมาณ 100 ม. ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในช่วงต้นปี 2565รูปแบบของโครงการเป็นทาวน์โฮม 4.5 ชั้น ในรูปแบบของคลัสเตอร์โฮม ซึ่งประกอบไปด้วย พื้นที่ส่วนกลางโดยเฉพาะพื้นที่สีเขียว ที่จัดวางในรูปแบบ Courtyard หรือสวนกลางบ้าน โดยบ้านทุกหลังจะสร้างล้อมรอบสวน มีจานวน 10 ยูนิต ลักษณะพิเศษของโครงการคลัสเตอร์โฮม คือทางเข้าบ้านและที่จอดรถของบ้านแต่ละหลังจะอยู่ที่ชั้นใต้ดิน ซึ่งจะทาให้พื้นที่ชั้น 1 ของบ้านแต่ละหลังเชื่อมต่อกับพื้นที่สีเขียวได้อย่างเต็มที่ ตัวบ้านมีการออกแบบที่ทันสมัย ใช้วัสดุที่มีคุณภาพ มีความหรูหรา โครงการมีบ้าน 2 รูปแบบ ได้แก่PRIME ทาวน์โฮม 4.5 ชั้น หน้ากว้าง 6.5 เมตร ขนาดที่ดิน 26.47 – 30.98 ตร.วา พื้นที่ใช้สอยรวม 344 - 361 ตร.ม. จานวน 9 ยูนิต ประกอบไปด้วย 3 ห้องนอน 4 ห้องน้า 1ห้องอเนกประสงค์ 1 ห้องครัว 1 ห้องแม่บ้าน+ห้องน้า ที่จอดรถ 3 คัน 1 และลิฟต์ ราคาเริ่มต้น 19,198,608.37 บาทBEYOND ทาวน์โฮม 4.5 ชั้น หน้ากว้าง 7.1 เมตร ขนาดที่ดิน 36.33 ตร.วา พื้นที่ใช้สอยรวม 431.98 ตร.ม. จานวน 1 ยูนิต ประกอบไปด้วย 4 ห้องนอน 5 ห้องน้า 1ห้องอเนกประสงค์ 1 ห้องครัว 1 ห้องแม่บ้าน+ห้องน้า 1 ห้องครัวไทย ที่จอดรถ 4 คัน และลิฟต์ พร้อมพื้นที่สวนข้างบ้าน ราคา 22,512,021.41 บาทกลุ่มลูกค้าหลักของโครงการ เป็นผู้ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ย่านลาดพร้าว วังทองหลาง และจตุจักร อายุ 30- 50 ปี สมาชิกในครอบครัว 3-4 คน มีรายได้ต่อครัวเรือน 325,000 บาท/เดือน ซึ่งประกอบอาชีพ ผู้บริหาร เจ้าของกิจการ เป็นต้นสมมติฐานทางการเงินกาหนดสัดส่วนเงินลงทุนของเจ้าของและเงินกู้ยืมจากสถาบันทางการเงินเป็นสัดส่วน 40:60 โดยต้นทุนก่อสร้างโครงการ 128.39 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินลงทุนส่วนของเจ้าของ 51.35 ล้านบาท และเงินกู้ยืมจากสถาบันทางการเงิน 77.03 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ร้อยละ 7.25 โดยมีต้นทุนการเงินของโครงการ (WACC) เท่ากับร้อยละ 9.48 เมื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนโครงการ สามารถสร้างมูลค่าปัจจุบันสุทธิในระดับโครงการ (NPV of Project Level) เป็นมูลค่า 6,934,022.83 บาท และ มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการในระดับส่วนของเจ้าของ (NPV of Equity Level) เป็นมูลค่า 2,672,362.65 บาท และอัตราผลตอบแทนภายในของโครงการ ในระดับโครงการ (IRR of Project Level) เท่ากับร้อยละ 14.44 ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่าต้นทุนทางการเงินของโครงการ(WACC) ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 9.48 และอัตราผลตอบแทนภายในโครงการในระดับส่วนของเจ้าของ (IRR of Equity Level) เท่ากับร้อยละ 19.39 ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่าอัตราผลตอบแทนที่เจ้าของคาดหวัง (Required Rate of Return: Ke) ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 15 ดังนั้น โครงการ Infinite Ladprao 80 สามารถสร้างกระแสเงินสดสุทธิที่เป็นบวก และมีอัตราผลตอบแทนภายในโครงการที่มากกว่าต้นทุนทางการเงิน อาจกล่าวได้ว่าโครงการมีความน่าสนใจที่จะลงทุน