DOI: 10.14457/tu.the.2016.1048
title: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการ hip hotel อาคารเก่าในซอยระนอง 1 ย่านราชวัตร

description: การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ hip hotel อาคารเก่าในซอยระนอง 1 ย่านราช-วัตร เป็นโครงการแบบ Site looking for use ซึ่งเป็นที่ดิน 2 แปลง อยู่บนถนนระนอง 1 ในพื้นที่เขตดุสิต เดิมที่ดินแปลงที่ 1 มีอาคารพาณิชย์ 2 คูหา ส่วนแปลงที่ 2 มีอาคารเก่าซึ่งเป็นบ้านพักอาศัย 3 หลัง โดยทั้ง 2 แปลงนี้อยู่บนถนนเดียวกันแต่อยู่ฝั่งตรงข้ามกัน มีพื้นที่โครงการ 220 ตารางวา สามารถเข้าถึงได้หลายทาง เช่น ทางรถ(ถนนระนอง1), ทางรถไฟ (สถานีบางซื่อ) ทางรถไฟใต้ดิน (สถานีบางซื่อ) และทางรถไฟสายสีแดง (บางซื่อ-หัวลำโพง) โดยพื้นที่โครงการและบริเวณโดยรอบมีพร้อมด้วยสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน นอกจากนี้ยังตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นชุมชนโบราณ ใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวสำคัญต่าง ๆ เช่น ตลาดนัดจตุจักร, street food ย่านราชวัตร, สวนสัตว์ดุสิต,  วัดเบญจมบพิตร ฯลฯ       ด้านการออกแบบโครงการและห้องพักนั้น เป็นอาคารเก่า โดยอาคารบนที่ดินแปลงที่ 1 เป็นอาคารพาณิชย์       2 คูหา 2 ชั้น แบ่งห้องพักเป็น 5 ห้อง โดยชั้นที่ 1 เป็นโถงต้อนรับและร้านอาหาร ชั้นที่ 2-3 เป็นที่พักและส่วนพักผ่อน ส่วนอาคารบนที่ดินแปลงที่ 2 เป็นที่พัก 2 หลัง โดยอาคารแรกเป็นอาคารเล็ก 1 ชั้น แบ่งห้องพักเป็น 1 ห้อง และอาคารที่สองเป็นอาคารใหญ่ 2 ชั้น แบ่งห้องพักเป็น 9 ห้อง รวมทั้งโครงการมีห้องพักทั้งสิ้น 15 ห้อง และรูปแบบอาคารเป็นแบบโมเดิร์นยุค 60 โดยคำนึงถึงความเป็นย่านเก่าแก่ซึ่งเป็นที่พักอาศัยของคนในชุมชนย่านราชวัตรซึ่งมีวิถีชีวิตของคนในเมืองที่เรียบง่ายและเป็นแหล่งของข้าราชการทหารนำมาเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวของโครงการ ซึ่งให้ความสำคัญกับการเปิดประสบการณ์ใหม่ให้กับนักท่องเที่ยวเป็นจุดขายหลัก โดยโครงแบ่งห้องพักออกเป็น   4 รูปแบบ ได้แก่ (1) ห้องรูปแบบ Sweet suit  ราคา 3500 บาทต่อคืน จำนวน 1 ห้อง  (2) ห้องรูปแบบ Superior Double bedroom จำนวน 2 ห้อง ราคา 2500 บาทต่อคืน (3) ห้องรูปแบบ Double bedroom ราคา 1800 บาทต่อคืน จำนวน 8 ห้อง (4) ห้องรูปแบบ Triple bedroom ราคา 2000 บาทต่อคืน จำนวน 1 ห้อง (5) ห้องรูปแบบ Twin bedroom ราคา 1500 บาทต่อคืน จำนวน 3 ห้อง โดยโครงการมีสิ่งอำนวยความทั้งในโรงแรมและห้องพักครบครัน       ด้านการตลาดโครงการแบ่งสัดส่วนกลุ่มเป้าหมายหลัก 70% เป็นนักท่องเที่ยว Flashpacker ชาวยุโรป ส่วนกลุ่มเป้าหมายรอง 30% เป็นนักท่องเที่ยวแบบเที่ยวเองชาวเอเชีย ส่วนช่องทางการขายนั้นโครงการเน้นการขายผ่าน online โดยใช้ 2 ช่องทาง ได้แก่ OTA และลูกค้าที่จองผ่านเว็บไซด์ของโครงการเอง ซึ่งโครงการทำ IMC โดยใช้สื่ออินเทอร์เนทเป็นส่วนใหญ่ เพราะต้นทุนต่ำและเข้าถึงง่าย ส่วนในด้านโปรโมชั่น โครงการมีการทำหลายรูปแบบ เช่น ส่งสนามบินฟรี ถ้าจองล่วงหน้าส่วนลดห้องพัก 10%, แถมจำนวนวันถ้าพักนาน, ฝากกระเป๋าได้ 3 วัน ฯลฯ       ด้านการเงินโครงการใช้เงินลงทุน 4,999,003 บาท โดยโครงการมีระยะเวลาการปรับปรุงและก่อสร้าง 1 ปี โดยโครงการเริ่มก่อสร้างปี 2561 และเปิดตัวโครงการปี 2562 โดยใช้สัดส่วนการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน 63% และเงินลงทุนเจ้าของ 37% ซึ่งมีระยะเวลากู้ยืม 10 ปี อัตราดอกเบี้ย 7.263% (MLR+1%) โดยโครงการมีต้นทุนทางการเงิน (Ke) อยู่ที่ 10% ซึ่งในกรณี normal case โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 1,628,735.65 บาท และมีอัตราผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 17.34% ดังนั้นโครงการจึงมีความเป็นไปได้ทางการเงินและสามารถลงทุนได้ อย่างไรก็ตามโครงการนี้ก็ยังมีความเสี่ยงสูงด้านการเงิน เนื่องจากเป็นธุรกิจโรงแรม NPV และ IRR มีความอ่อนไหวมากต่อปัจจัยในหลายๆด้าน ไม่ว่าจะเป็น demand/supply ของธุรกิจการท่องเที่ยวและโรงแรมที่ส่งผลต่อรายได้, ดอกเบี้ยเงินกู้, ต้นทุนค่าก่อสร้าง และค่าการตลาด