DOI: 10.14457/cu.the.2008.2094
title: การปฏิบัติงานด้านกายภาพและพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรร : หมู่บ้านกรณีศึกษา 30 หมู่บ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

description: การปฏิบัติงานดูแลทรัพย์ส่วนกลางด้านกายภาพและพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรเป็นองค์ประกอบที่ส่งผลต่อสภาพแวดล้อม สภาพทางกายภาพและความเป็นอยู่ของผู้พักอาศัย แต่ที่ผ่านมางานดูแลพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรมีความหลากหลาย ไม่มีระบบชัดเจนถึงแม้ว่ากฎหมายที่ออกมา 3 ฉบับสำคัญ ที่เกี่ยวกับหมู่บ้านจัดสรร ได้แก่ พรบ.อาคารชุด พ.ศ. 2522, พรบ.จัดสรรที่ดิน 2543 และ กฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้งการบริหาร การควบคุมและยกเลิกนิติบุคคลบ้านจัดสรร 2545 นั้นที่ได้พูดไว้เพียงกว้างๆ ว่าให้ดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดี แต่ไม่ได้มีระบุให้ชัดเจนถึงขอบเขต วิธีการปฏิบัติงานในงานดังกล่าว การศึกษาครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา ขอบเขต รูปแบบ วิธีการปฏิบัติงาน โดยใช้การรวบรวมข้อมูลโดยการสัมภาษณ์ ผู้จัดการหมู่บ้านและผู้ปฏิบัติงาน สังเกตุการปฏิบัติงาน จากหมู่บ้านกรณีศึกษาจำนวน 30 หมู่บ้านที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและเขตปริมณฑล 3 ระดับราคาได้แก่ หมู่บ้านระดับราคาต่ำ ราคาตั้งแต่ 599,000-1,000,000 บาท หมู่บ้านระดับราคาปานกลาง ราคาตั้งแต่ 1,000,001-3,500,000 บาท และหมู่บ้านระดับราคาสูง ราคาตั้งแต่ 3,500,000 บาทขึ้นไป จากการศึกษา พบงานบริการสำหรับพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน 7 งาน ได้แก่ งานรักษาความปลอดภัย, งานดูแลสวนและภูมิทัศน์, งานกวาดถนน, งานเก็บขยะ, งานดูแลบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภค, งานบำรุงรักษาสโมสร, งานกำจัดแมลง และพบว่า งานบริการและวิธีการปฏิบัติงานที่ทุกหมู่บ้านจัดให้มีเหมือนกันมี 4 งาน ได้แก่1. งานรักษาความปลอดภัยเกี่ยวข้องกับการตรวจตราการเข้า-ออก บุคคลภายนอก และการลดตระเวนโดยรอบโครงการ 2. งานดูแลสวนและภูมิทัศน์ ได้แก่ รดน้ำต้นไม้ ตัดแต่งกิ่ง-ตัดหญ้า ใส่ปุ๋ยป้องกันศัตรูพืช 3. งานกวาดถนน ได้แก่ กวาดเศษใบไม้กำจัดวัชพืชบนพื้นถนนเมน ถนนซอย ตลอดจนกวาดรางวี และบ่อพัก 4. งานเก็บขยะ จัดเก็บโดยเทศบาลสัปดาห์ละ 2 ครั้ง จากผลการศึกษาพบว่าจำนวนงานบริการและวิธีการปฏิบัติงานของหมู่บ้านแตกต่างกันตามลักษณะทางกายภาพและสิ่งอำนวยความสะดวก และวิธีการปฏิบัติงานมีความสัมพันธ์กับระดับราคาของหมู่บ้าน โดยพบว่าหมู่บ้านระดับราคาสูงมีขั้นตอนและวิธีการปฏิบัติงานที่มากกว่าหมู่บ้านระดับราคาต่ำและปานกลาง เช่น การดูแลรักษาความปลอดภัย นอกเหนือจากการตรวจตราการเข้า-ออกของบุคคลภายนอก และการลาดตระเวนโดยรอบโครงการ หมู่บ้านจัดให้มีการจัดทำบัตรผู้มาติดต่อให้กับบุคคลภายนอก นำไปให้เจ้าของบ้านประทับตราหรือลงชื่อกำกับเพื่อตรวจสอบก่อนออกจากโครงการเป็นต้น งานดูแลสวนและภูมิทัศน์พบว่าหมู่บ้านที่อยู่ในระหว่างการขาย จะมีการดูแลสวนและภูมิทัศน์มากกว่า คือ การรดน้ำต้นไม้เก็บเศษใบไม้ตลอดจนกำจัดวัชพืชทุกวัน และตัดแต่งกิ่ง ใส่ปุ๋ย ตัดหญ้า ทุก 15 วัน การจัดเก็บขยะ พบวิธีการปฏิบัติงานในหมู่บ้านระดับราคาต่ำและระดับราคาปานกลางทุกหมู่บ้าน จัดเก็บโดยให้เทศบาลมาเก็บบริเวณบ้านพักอาศัย สัปดาห์ละ 2 ครั้ง และพบว่าหมู่บ้านระดับราคาสูงทุกหมู่บ้านจัดให้พนักงานเข้าเก็บหน้าบ้านทุกวัน และนำขยะไปพักไว้บริเวณด้านหน้าโครงการซึ่งได้มีการจัดเตรียมไว้สำหรับเป็นที่พักขยะโดยให้รถเทศบาลเข้าเก็บบริเวณที่พักขยะด้านหน้าโครงการ สัปดาห์ละ 2 ครั้ง ตลอดจนสภาพแวดล้อมและสุขอนามัยที่ดีดังนั้นเพื่อให้การปฏิบัติงานด้านกายภาพและดูแลพื้นที่ส่วนกลางเกิดความปลอดภัย จึงควรจัดให้มีการบริการพื้นฐาน 4 งาน ได้แก่ 1. งานดูแลรักษาความปลอดภัย 2. งานดูแลสวนและภูมิทัศน์ 3. งานกวาดถนน 4. งานเก็บขยะ สำหรับงานบริการนอกเหนือจากงานดังกล่าว ควรพิจารณาตามความต้องการและความสามารถของการจ่ายเงิน ของผู้พักอาศัยและงานบริการต่างๆ ส่งผลต่อต้นทุนและอัตราการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางของหมู่บ้าน