DOI: 10.14457/tu.the.2014.691
title: การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในเขตลาดพร้าวในลักษณะ site looking for use

description: วัตถุประสงค์ของงานการค้นคว้าอิสระนี้จัดทำขึ้นเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินบริเวณถนนนาคนิวาส เขตลาดพร้าว จังหวัดกรุงเทพฯ เนื้อที่ ขนาด 10 - 0 – 36 ไร่ คิดเป็น 4,036 ตารางวา โดยการศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินว่าจะสามารถพัฒนาโครงการเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด และพัฒนาให้เกิดความเหมาะสมได้รับผลตอบแทนสูงสุด (Highest and Best use) โดยทำการวิเคราะห์ความเป็นไปได้จากศักยภาพและทำเลที่ตั้งของที่ดิน วิเคราะห์ด้านกฎหมาย วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด และการเงิน สามารถสรุปได้ดังนี้ความเป็นไปได้ทางด้านกายภาพทำเลที่ตั้งของที่ดินและกฎหมาย จากการวิเคราะห์โครงการตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ผังเมืองกรุงเทพมหานคร บนพื้นที่สีเหลือง หรือพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีเส้นทางการจราจรที่สะดวก สามารถเข้าออกจากจุดที่ตั้งของโครงการไปยังถนนสายหลักได้หลายเส้นทาง รวมถึงบริเวณโดยรอบโครงการมีศูนย์การค้าและ คอมมิวนิตี้มอลล์หลายแห่ง เช่น คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ เดอะ คริสตัล เทสโก้โลตัส คอมมิวนิตี้มอลล์นวมินทร์ ซิตี้ เอวนิว บุญถาวรสาขาเกษตร-นวมินทร์ และในสิ้นปี 2558 จะมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล เปิดให้บริการ จากทำเลที่ตั้งและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบที่ตั้งของโครงการ จึงมองว่าทำเลที่ตั้งและด้านกฎหมายมีศักภาพสำหรับการพัฒนาที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยมากกว่าเป็นการพาณิชยกรรม ความเป็นไปได้ทางด้านการตลาดจากข้อมูลทางด้านการตลาดคู่แข่งในเขตลาดพร้าวซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการ จึงได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านการตลาดเปรียบเทียบประเภทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 4 ประเภท คือ อาคารพาณิชย์ โฮมออฟฟิศ ทาวเฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว จึงทำการวิเคราะห์ในส่วนของตลาดโฮมออฟฟิศ และ อาคารพาณิชย์นั้นมีอัตราการดูดซับที่ต่ำเพียง 1 ยูนิตต่อเดือน จึงได้ทำการคัดกรองการพัฒนาโครงการโฮมออฟฟิศและอาคารพาณิชย์ตัดออกไป จึงเหลือเพียงโครงการบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ จึงนำมาวิเคราะห์ด้านการเงินจึงได้ข้อสรุปในการวิเคราะห์โครงการบ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮ้าส์มีความเหมาะสมทางด้านการตลาด ในแง่ของคู่แข่งขันทางการตลาดมีน้อยราย มีอุปสงค์ทางการตลาดโดยรวมที่เพิ่มขึ้นทุกปีเป็นอันดับ 2 ของตลาดคอนโดมิเนียม เมื่อนำโครงการบ้านเดี่ยวและ โครงการทาวน์เฮ้าส์ออกแบบเเปลนตามสัดส่วนเฉลี่ยพื้นที่ขายของตลาดคู่แข่งต่อยูนิต และสัดส่วนเฉลี่ยของพื้นที่ใช้สอยของตลาดคู่แข่งของโครงการทั้ง 2 ประเภทแล้วนั้นพบว่าโครงการทาวน์เฮ้าส์มีราคาขายเฉลี่ยต่อยู่นิตสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดคู่แข่งขันในพื้นที่บริเวณโดยรอบที่ตั้งโครงการ และขายหมดภายใน 26 เดือน ซึ่งตรงกันข้ามกับโครงการบ้านเดี่ยวที่เมื่อคำนวณ Front Door Analysis เบื้องต้นพบว่า ได้ราคาขายสามารถแข่งขันกับราคาตลาด โดยโครงการสามารถขายได้หมดภายใน 15 เดือน ซึ่งมีระยะเวลาที่ขายหมดได้เร็วกว่าทาวน์เฮ้าส์ จึงวิเคราะห์ว่าโครงการบ้านเดี่ยวมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ เป็นโครงการบ้านเดี่ยว โดยมีลักษณะโครงการเพื่อขาย มีจำนวน 46 ยูนิต ขนาดพื้นที่ดินต่อเฉลี่ยต่อยูนิต 54 - 65 ตารางวา ขนาดพื้นที่ใช้สอย 270 - 300 ตารางเมตร ราคาขายต่อยูนิตอยู่ที่ 13,248,252 - 14,776,110 บาท ความเป็นไปได้ด้านการออกแบบและการก่อสร้างการออกแบบด้านการก่อสร้างมีความเป็นไปได้ในการก่อสร้างได้เนื่องจากโครงการมีพื้นที่ดินขนาดปกติ ไม่ได้มีปัญหาเรื่องที่ดินข้างเคียง สภาพดิน ตำแหน่งที่ตั้งโครงการสามารถทำการขนส่งวัสดุได้ จึงไม่ส่งผลกระทบต่อการก่อสร้างของโครงการ สามารถทำการก่อสร้างได้ตามปกติ ตามการวางแผนการก่อสร้างทั่วไป ส่วนการออกแบบอาคาร 2 ชั้น ไม่มีการออกแบบใดที่ซับซ้อนมากเท่าการออกแบบอาคารสูง จึงสรุปโครงการมีความเป็นไปได้ทางด้านการออกแบบและการก่อสร้างความเป็นไปได้ด้านการเงินจากการวิเคราะห์ทางการเงินโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบบ้านเดี่ยว ใช้เงินลงทุนทั้งโครงการรวมเป็นจำนวน 501,917,562 บาท มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ (NPV) เท่ากับ 38,719,280 บาท ซึ่งมีค่ามากกว่าศูนย์ และอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) ให้อัตราผลตอบแทนที่ 22.51% ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนมากกว่าอัตราผลตอบแทนถัวเฉลี่ยของกิจการ (WACC) ที่ 15.13% ดังนั้นโครงการนี้จึงมีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการลงทุน ถึงแม้จะมีความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการบ้างก็ตาม แต่ควรมีการวางแผนและกำหนดกลยุทธ์ และการทำสัญญาต่างๆของเหตุการณ์สมมุติฐานเหล่านี้เพื่อควบคุมงบประมาณทุกอย่างไม่ให้เกินจากที่ตั้งสมมุติฐานเบื้องต้นไว้ เพื่อให้เกิดความเสี่ยงกับโครงการให้น้อยที่สุด โดยเฉพาะการลดราคาขายของสินค้าจะทำให้มีผลกระทบกับโครงการมากที่สุด รองลงมาคือราคาวัสดุเพิ่มขึ้น สามารถป้องกันได้โดยการควบคุมและต่อรองราคาไม่ให้เกินแผนงบประมาณที่ตั้งไว้ ส่วนกรณีสุดท้ายคืออัตราดอกเบี้ย MLR ที่เพิ่มขึ้นอาจจะทำให้มีผลกระทบต่อความเสี่ยงของโครงการแต่ไม่มากนัก นักลงทุนอาจมองหาแหล่งเงินทุนอื่นนอกจากการกู้ธนาคารเช่นการหาพันธมิตรร่วมเพื่อพัฒนาโครงการ จากการศึกษาความเป็นไปได้ที่เกีย่วข้องในทุกๆองค์ประกอบแล้ว จึงสรุปความเป็นไปได้ในการลงทุน