DOI: 10.14457/tu.the.2019.1216
title: แบบสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

description: ธุรกิจการพัฒนาโครงการอาคารชุดแต่เดิมเป็นการซื้อขายอาคารชุดแบบมีกรรมสิทธิ์ภายใต้บทบัญญัติว่าด้วยการซื้อขาย แต่ต่อมาเมื่อประชาชนมีความต้องการครอบครองพื้นที่ในเขตเมืองมากขึ้น ซึ่งสวนทางกับจำนวนพื้นที่ที่มีกรรมสิทธิ์ในเมืองที่ลดลง ประกอบกับพื้นที่เมืองที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ของรัฐหรือพื้นที่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ทำให้มีข้อจำกัดการห้ามโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดตามกฎหมาย จึงก่อให้เกิดธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ขึ้น เพื่อแก้ไขปัญหาการห้ามโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ของรัฐและทำให้เอกชนสามารถนำพื้นที่ของรัฐหรือพื้นที่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ออกใช้ประโยชน์ได้ โดยสัญญาดังกล่าวมีลักษณะสัญญาเป็นการเช่าทรัพย์อย่างหนึ่งที่ยังคงไว้ซึ่งวัตถุประสงค์การใช้ทรัพย์เสมือนกับผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทำให้สัญญาดังกล่าวไม่ตกอยู่ภายใต้บทบัญญัติว่าด้วยการซื้อขายอย่างการซื้อขายอาคารชุดแบบมีกรรมสิทธิ์ แต่ตกอยู่ภายใต้บทบัญญัติว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และประกาศ-คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562จากการศึกษาพบว่า ในปัจจุบัน สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ยังมีปัญหา 2 ประการหลักคือ ปัญหาความไม่เหมาะสมของประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ต่อกรณีสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และปัญหาประการที่สองคือ ปัญหาการไม่มีรายละเอียดที่เหมาะสมกำหนดไว้ในกฎหมายสำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น ผู้เขียนจึงมีข้อเสนอแนะสำหรับการแก้ไขปัญหา 2 ประการหลักที่กล่าวมาข้างต้น ได้แก่ ประการแรก ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับการจัดทำกฎหมายเฉพาะสำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และประการที่สอง ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับการกำหนดรายละเอียดในกฎหมายสำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ กล่าวคือ ในข้อเสนอประการแรก ผู้เขียนเสนอว่าประเทศไทยควรมีกฎหมายกำหนดแบบมาตรฐานสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ไว้เป็นการเฉพาะเพื่อคุ้มครองสิทธิในการทำสัญญาของผู้เช่าอาคารที่มีลักษณะการใช้ทรัพย์เสมือนผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ให้แตกต่างจากผู้เช่าในลักษณะทั่วไปที่อยู่ภายใต้บังคับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 สำหรับข้อเสนอประการที่สอง ผู้เขียนเสนอว่ากฎหมายที่กำหนดแบบมาตรฐานสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ควรมีรายละเอียดการคุ้มครองสิทธิต่าง ๆของผู้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยใน 8 ประเด็นสำคัญ ดังต่อไปนี้ รายละเอียดนิยามของสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ รายละเอียดเกี่ยวกับการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร รายละเอียดเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองของผู้ให้เช่า รายละเอียดเกี่ยวกับหนี้จำนองในที่ดินและอาคาร รายละเอียดเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิ รายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิในการเลิกสัญญาของผู้ให้เช่าก่อนจดทะเบียนสิทธิ รายละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดลักษณะ คุณภาพวัสดุอุปกรณ์ และรายละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดระยะเวลาความรับผิดในความชำรุดของทรัพย์ที่เช่าที่ปรากฏขึ้นภายหลังส่งมอบทรัพย์สินที่เช่า ทั้งนี้ การกำหนดรายละเอียดดังกล่าว เป็นไปเป็นเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้เสมือนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ให้ทราบข้อมูลที่เพียงพอก่อนเข้าผูกพันตามสัญญาและได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาตามสมควร