DOI: 10.14457/tu.the.2022.202
title: การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินบริเวณสุขาภิบาล 5

description: ด้วยความมีอยู่อย่างจำกัดของที่ดิน ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในเมืองมีราคาสูง การขยายตัวของระบบโครงข่ายคมนาคมขนส่ง และพฤติกรรมการใช้ชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนไปจากการระบาดของโรคโควิด-19 ที่อยู่อาศัยแนวราบย่านชานเมืองจึงเป็นทางเลือกที่ผู้บริโภคให้ความสนใจ ด้วยระดับราคาที่สามารถจับจ่ายได้ และพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางขึ้น หนึ่งในทำเลที่น่าสนใจคือย่านสุขาภิบาล5 ซึ่งเป็นที่นิยมสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับHigh-Luxury class ด้วยทำเลศักยภาพ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ทั้งศูนย์การค้า สถานศึกษา สถานพยาบาล อีกทั้งยังเดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวก จากเส้นทางการคมนาคมที่หลากหลาย ทางยกระดับ และรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ดินโครงการที่จะนำมาศึกษาความเป็นไปได้นั้น ตั้งอยู่บน ถนนสุขาภิบาล5 แขวงท่าแร้ง เขตบางเขน จังหวัดกรุงเทพมหานคร ขนาดเนื้อที่ 13 ไร่ 1 งาน 32 ตารางวา โดยเมื่อกลั่นกรองแนวคิดวิเคราะห์ความเป็นไปได้เบื้องต้นในด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านตลาด ตลอดจนความเป็นไปได้ทางการเงินตามหลักการใช้ประโยชน์สูงที่สุด และดีที่สุด (Highest and best use) พบว่าที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่สีเหลือง ย.3-16 ซึ่งเหมาะกับการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์โฮม 3 ชั้น หรือ อาคารพาณิชย์ในระดับราคาประมาณ 7 ล้านบาท หลังจากทำการทบทวนวรรณกรรมและวิเคราะห์ความเป็นไปได้ด้านอุปสงค์และอุปทาน วิเคราะห์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จึงได้นำเสนอโครงการ “ลา กอม บูทีค เรสซิเด้นท์ (วัชรพล)” ซึ่งเป็นศัพท์ภาษาสวีดิชที่แปลได้ว่า “ไม่มากเกินไป ไม่น้อยเกินไป พอดีๆ” และเพื่อสื่อถึงแนวคิดที่ว่า ความพอดีคือดีที่สุด การออกแบบโครงการ บรรยากาศ วัสดุและพื้นที่ใช้สอยจึงต้อง พอเหมาะและพอดีกับผู้อยู่อาศัย ด้วยจำนวนทั้งสิ้น 127 แปลงขาย มาพร้อมกับสิ่งนวยความสะดวกภายในโครงการที่ครบครันทั้ง อาคารสโมสร, ห้องออกกำลังกาย, Co-Working Space, สระว่ายน้ำ, ทางวิ่ง, สนามเด็กเล่น, พื้นที่สัตว์เลี้ยง, ตลอดจนวงเวียนต้นก้ามปูที่เป็นต้นไม้เดิมในที่ดิน โดยมีบ้านขาย 3 รูปแบบ ได้แก่ 1) Rigdom อาคารพาณิชย์สูง3.5ชั้นติดถนนใหญ่ ขนาดที่ดิน16ตารางวา มีพื้นที่ใช้สอย168ตารางเมตร ประกอบด้วย 2ห้องนอน 3ห้องน้ำ 2ที่จอดรถ และพื้นที่สำหรับประกอบธุรกิจที่ชั้นล่าง มีจำนวนทั้งสิ้น4ยูนิต ราคาขายเริ่มต้น6.85ล้านบาท 2) Lykke ทาวน์โฮมแปลงกว้างขนาดที่ดิน26.2ตารางวา พื้นที่ใช้สอย185ตารางเมตร ประกอบด้วย 3ห้องนอน 4ห้องน้ำ 3ที่จอดรถและห้องเอนกประสงค์ มีจำนวนทั้งสิ้น47ยูนิต ราคาขายเริ่มต้น7.2ล้านบาท 3) Hygge ทาวน์โฮมแปลงลึก ขนาดที่ดิน21ตารางวา พื้นที่ใช้สอย155ตารางเมตร ประกอบด้วย 3ห้องนอน 4ห้องน้ำ และ2ที่จอดรถ มีจำนวนทั้งสิ้น76ยูนิต ราคาขายเริ่มต้น6.0ล้านบาท โครงการมีระยะเวลาก่อสร้าง 20เดือน แบ่งเป็นงานก่อสร้าง 5 เฟส และคาดว่าจะปิดโครงการได้ภายใน 37เดือนโดยใช้สมมุติฐานอัตราดูดซับเฉลี่ยที่ 5หลังต่อเดือน สำหรับการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินและการลงทุนนั้น มูลค่าโครงการอยู่ที่ 854,590,990.54 บาท โดยมีสัดส่วนเงินกู้จากธนาคารร้อยละ 46.83 และเงินลงทุนจากเจ้าของโครงการอีกร้อยละ 53.17 มีต้นทุนทางการเงินหรือWACCที่อัตราร้อยละ 7.66 มีอัตรากำไรขั้นต้นที่ร้อยละ 31.46 และกำไรสุทธิ 117,794,576.96 บาท หรือคิดเป็นร้อยละ 13.78 เมื่อพิจารณาในสถานการณ์ปกติ โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV) ที่ 76,219,810.15 บาท และมีผลตอบแทนฉลี่ยภายในของโครงการ (IRR) ในอัตราร้อยละ 15.5 เมื่อจำลอง สถาการณ์ทางการเงินของโครงการในสถานการณ์ที่ดีและแย่กว่าปกติ ยังมีความเหมาะสมอยู่ทั้งในแง่ IRRและ NPV ดังนั้นจึงสรุปได้ว่า โครงการลา กอม บูทีค เรสซิเด้นท์ (วัชรพล) มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการและเหมาะสมแก่การลงทุน