DOI: 10.14457/tu.the.2015.63
title: การศึกษาความเป็นไปได้โครงการ KRIZ บนถนนวิทยุ

description: คอนโดมิเนียมนับได้ว่าเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความเปลี่ยนแปลงของทั้งรูปแบบการใช้ชีวิตของคนในสังคมเมือง รวมถึงด้านราคาที่ดินที่ปรับสูงอย่างรวดเร็ว จนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบในเขตเมือง มีความเป็นไปได้ที่ต่ำลง รวมถึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย สำหรับที่ดินในเขตศูนย์กลางของกรุงเทพมหานคร โครงการคอนโดมิเนียมได้ถูกพัฒนากระจายเกือบทุกพื้นที่กระจายตัวทั่วกรุงเทพมหานคร  ดังนี้แล้วหลายผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงอาจเริ่มมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการตามแนวส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า BTS และ MRT ในอนาคต เนื่องด้วยราคาที่ดินในหัวเมืองชั้นนอกและย่านชานเมืองยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับที่ดินใจกลางเมือง และมีแนวโน้มสูงที่จะกลายเป็นทำเลศักยภาพเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ  แต่อย่างไรก็ดี โครงการเหล่านี้ในหลายพื้นที่ยังเป็นเพียงโครงการในอนาคต ต้องใช้ระยะเวลาหลายปีกว่าการพัฒนาจะแล้วเสร็จตามแผนและใช้งานได้จริง นอกจากนั้นหลายแผนงานก็ยังมีความไม่แน่นอนสูงเพราะเป็นเพียง Roadmap เท่านั้น จึงมีความเสี่ยงที่อาจจะถูกเปลี่ยนแปลงหรือล่าช้าจากกำหนดการได้ ด้วยสาเหตุต่างๆ อาทิเช่น การคัดค้านการเวนคืนที่ดินของคนในพื้นที่ ขีดจำกัดด้านงบประมาณของภาครัฐ เป็นต้นดังนั้น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าวจึงมีความเสี่ยงสูงในระดับหนึ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องยอมรับก่อนตัดสินใจลงทุนในขณะเดียวกันหากย้อนมาพิจารณาที่ดินที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร (โซน CBD) อย่างเช่น สยาม เพลินจิต สีลม สาทร และสุขุมวิทตอนต้น ซึ่งแน่นอนว่าพื้นที่เหล่านี้เป็นย่านที่มีความครบครันของสาธาณูปโภคอยู่แล้ว เป็นแหล่งรวมความเจริญทางเศรษฐกิจการค้าในระดับสูงและเป็นทำเลที่มีประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นและหากมองลึกลงไปเป็นพื้นที่จะพบว่าพื้นที่บริเวณใจกลางเมืองจะเป็นเขตพื้นที่ที่มีความเสี่ยงในการพัฒนา ต่ำกว่าเขตรอบนอก เนื่องจากที่ดินในเขตเมืองมีจำกัด ความสามารถในการทดแทนจากพื้นที่อื่น เป็นไปได้ค่อนข้างยาก หรือหากแม้แทนด้วยเขตศูนย์กลางในโซนใกล้เคียง ราคาก็ไม่ได้แตกต่างกันมากทำให้คอนโดใจกลางเมือง จัดเป็นสินค้าที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวอยู่พอสมควรทางผู้จัดทำจึงได้นำเสนอโครงการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง บนถนนวิทยุย่านบริเวณรถไฟฟ้า บีทีเอส เพลินจิต โดยมีข้อมูลรายละเอียดดังนี้    โดยหลังจากผ่านการคัดกรองทั้งการวิเคราะห์ด้านกฎหมาย การวิเคราะห์ ด้านการตลาด รวมถึงการวิเคราะห์ทางด้านการเงินเบื้องต้น สรุปได้ผลว่าการสร้างอาคารที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม ระดับ Luxury Class น่าจะเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในการนำที่ดินมาพัฒนา หลังจากนั้นได้มีการนำมาวิเคราะห์ทั้งด้านการตลาด และ การเงิน อย่างละเอียด และได้บทสุปที่ชัดเจนว่าที่ดินแปลงนี้เหมาะสมกับการทำคอนโดมิเนียม ระดับ Luxury Class โดยมี บทสรุปโครงการดังนี้ขนาดที่ดิน 609 ตารางวาโครงสร้างอาคาร คอนกรีตเสริมเหล็กพื้นที่ขาย11,163 ตารางเมตรราคาขายเฉลี่ย241,622 บาท ต่อ ตารางเมตรมูลค่าขายทั้งหมดของโครงการ2,697,188,950 บาทจำนวนชั้น 29 ชั้นจำนวน 240 ห้องประเภทห้อง 1 ห้องนอน   36.15 ตารางเมตร1+1ห้องนอน 42-49 ตารางเมตร2 ห้องนอน58-71 ตารางเมตร3 ห้องนอน 90 ตารางเมตรความสูงฝ้าเพดาน2.75 เมตรสิ่งอำนวยความสะดวกสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องสมุด ห้องประชุม ไพรเวทคาเฟ่ ซาวน่า ล้อบบี้ระบบรักษาความปลอดภัยCCTV ระบบเข้า-ออกด้วยคียการ์ดทั้งตัวอาคาร และ ลานจอดรถ  รปภ ตลอด 24 ชั่วโมงที่จอดรถ 96% รวมจอดซ้อนคัน  ตกแต่งเป็นแบบ Fully-fittedโดยมีบทสรุปทางด้านการเงินดังนี้โดยรายละเอียดจะประกอบไปด้วยต้นทุนทางการเงินทั้งส่วนของเจ้าของและส่วนที่เป็นเงินกู้และผลตอบแทนในแง่ของมูลค่าของโครงการ และส่วนของผู้ลงทุนโดยมีผลการคำนวณดังนี้ •มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการหลังหักภาษี (NPV After tax)เท่ากับ307,052,922&gt; 0•อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนโครงการ (IRR Project) เท่ากับ 35.19 %•อัตราผลตอบแทนจาการลงทุนส่วนของเจ้าของ (IRR Equity) เท่ากับ 27.58 %อีกทั้งการวิเคราะห์ (Sensitivity Analysis) และ (Scenario Analysis) กรณี Worst Case มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการหลังหักภาษี ยังเป็นบวกอยู่ที่ 64,984,578 บาท ซึ่งแสดงถึงความเป็นไปได้ที่สูง และความเสี่ยงที่ค่อนข้างต่ำ สำหรับโครงการลงทุนโครงการนี้