title: Πολυκριτήρια αξιολόγηση επενδύσεων στην αγορά επιχειρηματικών ακινήτων

title: Multicriteria evaluation of investments in business real estate projects
Creators: name: Στεφανακης Κωνσταντινος
Publisher: name: Technical University of Crete
Year: 2019

description: Κύριος άξονας αυτής της διπλωματικής εργασίας αποτελεί η δημιουργία ενός «εργαλείου» με στόχο την κατάταξη μιας ομάδας επιχειρηματικών γραφείων, μιας υποκατηγορίας εμπορικών ακινήτων, που βρίσκονται στις Η.Π.Α., βάσει της οικονομικής τους επίδοσης υπό την όψη ενός εν δυνάμει επενδυτή. Με σκοπό την καλύτερη κατανόηση της δομής αυτής της έρευνας, τα θέματα τα όποια πραγματεύεται πρόκειται να χωριστούν σε τρείς επιμέρους βασικές ενότητες.
Ξεκινώντας, η πρώτη ενότητα ασχολείται με τη θεωρητική ανάλυση διαφορετικών πτυχών των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα. Αναγνωρίζοντας την κυκλική πορεία των οικονομικών επιδόσεων του εν λόγω τομέα επένδυσης, αρχικά παρουσιάζεται μια ιστορική αναδρομή της κατάστασης του στις Η.Π.Α. στην περίοδο 1970-1990. Το τμήμα αυτό κρίθηκε καίριο καθώς συνδέεται με την εξαγωγή κρίσιμων πληροφορίων, σημαντικών για να υπάρχει μια καλύτερη διαίσθηση όσον αφορά την πορεία μια επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα γεγονός που κατά συνέπεια οδηγεί στην βοήθεια αποφυγής παρελθοντικών ατοπημάτων. Στην συνέχεα γίνεται μια προσπάθεια ανάλυσης της παρούσας κατάστασης του τομέα, με ταυτόχρονη αποσαφήνιση ορισμένων βασικών εννοιών που επηρεάζουν την οικονομική επίδοση του. Με το πέρας την κατάλληλης χρονικής ανάλυσης, ακολουθεί η επεξήγηση όρων που συνδέονται με τις έννοιες του κινδύνου, των απολαβών αλλά και του είδους επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα. Έχοντας γίνει ήδη μια αναφορά στο είδος των επενδύσεων καθώς και στις απολαβές και τους κινδύνους που αυτές ενέχουν, παρουσιάζονται οι διάφορες συνιστώσες που αποτελούν το υπό ανάλυση είδος επένδυσης. Ολοκληρώνοντας την θεωρητική ανάλυση, ορίζεται τόσο το μακροοικονομικό όσο και το μικροοικονομικό περιβάλλον του εν λόγω τύπου επένδυσης.
Η δεύτερη ενότητα αναφέρεται στην ανάλυση, σε θεωρητικό επίπεδο, της μεθόδου χρήση της οποίας θα γίνει για την κατάταξη του δείγματος με το οποίο ασχολείται αυτή η διπλωματική. Η μέθοδος αυτή ονομάζεται ELECTRE III και πρόκειται για ένα πολυκριτήριο εργαλείο ανάλυσης.
Την βασική δομή αυτής της διπλωματικής εργασίας ολοκληρώνει η τρίτη ενότητα, στην οποία τόσο με την αξιοποίηση του περιεχομένου των προηγούμενων δύο ενοτήτων όσο και με την ανάλυση του δείγματος ορίζονται τα απαραίτητα κριτήρια, βάσει των οποίων πρόκειται να γίνει η κατάταξη των επιχειρηματικών γραφείων, διακρίνονται σε κατηγορίες και δίνονται σε αυτά βάρη σύμφωνα με τη φύση κα το επίπεδο επιρροής τους. Με το πέρας της συλλογής των κριτηρίων και των βαρών τους, τα οποία θα χρησιμοποιηθούν κατά τη διάρκεια εφαρμογής της μεθόδου, και αφού οριστούν τα απαραίτητα κατώφλια προτίμησης (p), αδιαφορίας (q) και veto (v), πραγματοποιείται η κατάταξη του δείγματος. Αναφέρεται πως εν τέλει η κατάταξη των επιχειρηματικών ακινήτων της εταιρείας Group RMC ήταν αρκετά ικανοποιητική, κρίνοντας από την ήδη υπάρχουσα πορεία των χαρτοφυλακίων.
description: Main charter of this thesis is to create a "tool" aimed at ranking a group of business offices, a subcategory of commercial property Real Estate, located in the U.S., based on their economic performance in the view of a potential investor. In order to better understand the structure of this research, any issues dealing with this goal is going to be divided into three individual basic sections.
Initially, the first section deals with the theoretical analysis of different aspects of investment in commercial properties. Recognizing the cyclical course of the financial performance of this investment sector, it initially presents a historical flashback of its performance in the US in the period of 1970-1990. This section was considered crucial as it is linked to the extraction of critical information, important to have a better intuition regarding the course of an investment in commercial property which therefore leads to the help of avoiding past mistakes. Continuing an attempt is made to analyze the current situation of the sector, while clarifying certain key concepts that affect economic performance. After the appropriate historical analysis, the explanation of terms associated with the notions of risk, earnings but also types of investing in commercial real estate follow. Having already made a reference to the types of investment as well as earnings and the dangers they pose, the various components that comprise the subject analysis type of investment are shown. Completing the theoretical analysis, both the macroeconomic and the microeconomic environment of investment type in question are defined.
The second section refers to the analysis of the method in use, which will be utilized in order for the classification of the sample, with which this diplomatic thesis deals, to be made. This method is called ELECTRE III and is used as a multi-criteria analysis tool.
The basic structure of this thesis is concluded at the third section, in which both the utilization of the contents in the previous two sections and the analysis of the sample, the criteria- under which the ranking of business offices is based- are set. Moreover, these criteria are divided into categories according to the nature and level of their influence. After completing the collection of the criteria and their weights, which are meant to be used during the application of the method, and after specifying the necessary preference (p), indifference (q) and veto (v) thresholds, the sample is classified. Lastly, it should be noted that the classification of the Group RMC’s commercial offices was quite satisfactory, judging by the already existing portfolios’ yields.