Η λύση της εμπορικής μίσθωσης:
Creators: name: Ζήση, Τρυφωνία Κωνσταντίνου
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2010
Subjects: Εμπορική μίσθωση
Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης
Προεδρικό διάταγμα 34/1995
Commercial lease
Termination of commercial lease
Presidential decree 34/1995

description: Η εμπορική μίσθωση αποτελεί μία ιδιαίτερη μορφή μίσθωσης και αφορά ειδικότερα τη μίσθωση ακινήτου με σκοπό να ασκηθεί σ’ αυτό επαγγελματική δραστηριότητα και επαγγέλματα, τα οποία απαριθμούνται στα άρθρα 1-3 του Προεδρικού Διατάγματος (π.δ.) 34/1995, το οποίο και αποτελεί το ισχύον νομοθετικό καθεστώς για την εν λόγω μίσθωση. Το Προεδρικό αυτό Διάταγμα έχει ως άμεσο σκοπό να προστατέψει το μισθωτή κατά την άσκηση της επαγγελματικής του δραστηριότητας, καθώς με την προστατευόμενη δραστηριότητά του προάγεται πρωτίστως το ατομικό του όφελος. Επιδιώκει δηλαδή ο θεσμός αυτός την αρμονική μακρά άσκηση και λειτουργία της επιχειρηματικής ή επαγγελματικής δραστηριότητας σε συγκεκριμένους χώρους. Και μάλιστα, καθώς ο σκοπός αυτός δεν ήταν δυνατό να ικανοποιηθεί με τις διατάξεις του Α.Κ. εξαιτίας του ενδοτικού τους χαρακτήρα, κρίθηκε αναγκαία η ειδική αυτή νομοθετική παρέμβαση με το ανωτέρω π.δ. Επιπλέον πρέπει να σημειωθεί ότι εκτός από το ατομικό συμφέρον του μισθωτή προάγεται και η εθνική οικονομία, αφού η μακρόχρονη και απρόσκοπτη άσκηση της δραστηριότητας αυτής συνδέεται με την αύξηση ή έστω τη διατήρηση της απασχόλησης. Προάγεται δηλαδή έμμεσα και το δημόσιο συμφέρον. Πρόκειται για ένα προεδρικό διάταγμα που είναι σύμφωνο με το Σύνταγμα και περιλαμβάνει κατά ένα μέρος αναγκαστικό δίκαιο (συγκεκριμένα το στάδιο πριν την κατάρτιση της μίσθωσης). Επιπλέον αποτελεί ειδικό νόμο, γι’ αυτό επικρατεί των διατάξεων του Αστικού Κώδικα. Το σημαντικότερο όσων αφορά την εμπορική μίσθωση είναι η λύση της. Η λήξη της μίσθωσης αυτής επέρχεται για διάφορους λόγους, οι οποίοι κατατάσσονται σε δύο κατηγορίες, ανάλογα με τον αν η λήξη επέρχεται με καταγγελία ή χωρίς. Και για τις δύο κατηγορίες υπάρχουν λόγοι λύσης προβλεπόμενοι τόσο στον Αστικό Κώδικα, όσο και στο προεδρικό διάταγμα. Το π.δ. 34/1995 αναλύει σε ένα μεγάλο εύρος διατάξεων τους ειδικούς λόγους καταγγελίας για τις επαγγελματικές μισθώσεις, τις προϋποθέσεις κάθε λόγου, τις προθεσμίες και τις συνέπειες τους. Παρά τις ομοιότητες που κάποιοι λόγοι εμφανίζουν μεταξύ τους, ο κάθε λόγος χρήζει διαφορετική ανάλυση, καθώς ο καθένας έχει τη δική του αυτοτέλεια κυρίως όσον αφορά τις προϋποθέσεις και τις συνέπειες της καταγγελίας, όπως για παράδειγμα αυτή της αποζημίωσης. Πρόκειται κατά βάση για προβλεπόμενους λόγους καταγγελίας υπέρ του εκμισθωτή, ενώ υπέρ του μισθωτή προβλέπει το προεδρικό διάταγμα ως λόγο καταγγελίας μόνο την καταγγελία για μεταμέλεια. Τέλος ως συχνότερος και βασικότερος λόγος καταγγελίας μίας εμπορικής μίσθωσης είναι η ιδιόχρηση, γι’ αυτό και ο νομοθέτης αφιέρωσε σημαντικό αριθμό άρθρων για να ρυθμίσει με κάθε λεπτομέρεια τα επιμέρους ζητήματα που τυχόν προκύπτουν από τον λόγο αυτόν.
description: The commercial lease is a particular form of lease and it concerns the rental of a real estate in order to practice in this professional activity and professions, which are listed in Articles 1-3 of Presidential Decree (PD) 34/1995. This PD is the current legal regime for such lease. This Presidential Decree has a direct aim to protect the tenant at the exercise of his professional activity, while with his protected activity is promoted mainly his personal gain. So this institution tries to accomplish a smooth long exercise and operation of the business or professional activity in specific places. In fact, since the purpose was not possible to comply with the provisions of Civil Code, because of its soft nature, it was necessary a special legislative intervention with the above PD. Moreover should be noted that apart from the individual interest of tenant is promoted also the national economy, since a long and uninterrupted exercise of this activity is associated with increasing or even maintaining employment. Thus indirectly promotes the public interest. It is a Presidential Decree in conformity with the Constitution and includes, at a part, some mandatory law (in particular the stage before the establishment of the lease). It is also a special law, therefore it prevails the provisions of the Civil Code. The most important thing about a commercial lease is its termination. The termination of a lease occurs for various reasons, which are classified into two categories, depending on whether the termination occurs with or without a complaint. For both categories reasons for terminating the lease provided in the Civil Code and the presidential decree. PD 34/1995 analyzes, in a wide range of provisions, specific grounds for termination of business leases, the conditions of each ground, time-limits and their consequences. Despite some similarities between the reasons, each one requires a different analysis, because each reason has its own independence, in particular as regards the conditions and consequences of termination, as for instance the compensation. Generally the most provided grounds for termination are in favour of the landlord. On the other hand the PD provides only one reason for the tenant in order to terminate the lease, the repentance. Finally, another common and main reason to terminate a commercial lease is the usage by its own owner, which is why the legislature has devoted a significant number of articles to regulate, in every detail, the specific issues that may arise from the ground.