Μέθοδοι εκτίμησης αξιών και προτάσεις διαχείρισης διατηρητέων κτιρίων
Creators: name: Φραγκίδου, Ελένη Γεωργίου
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2016
Subjects: Διατηρητέα κτίρια
Μέθοδοι εκτίμησης
Διαχείριση διατηρητέων ακινήτων
Listed buildings
Valuation methods
Listed building management

description: Τα διατηρητέα ακίνητα αποτελούν στοιχεία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς με ιδιαίτερη ιστορική, πολεοδομική, αρχιτεκτονική, λαογραφική, κοινωνική και αισθητική φυσιογνωμία και αξία. Η ιδιαιτερότητα τους αυτή έχει οδηγήσει στη θέσπιση ειδικού θεσμικού πλαισίου προστασίας στο οποίο περιλαμβάνονται περιορισμοί στη δόμηση και στη χρήση τους. Η επιλογή, η αξιολόγηση και η προστασία των διατηρητέων ακινήτων είναι απαραίτητη καθώς μπορούν να οδηγήσουν στη διαμόρφωση κατάλληλων σχεδίων αξιοποίησης με πολλαπλά κοινωνικά και οικονομικά οφέλη. Εντούτοις, η αξία ενός διατηρητέου ακίνητου περιλαμβάνει ιδιαιτερότητες στον υπολογισμό της αλλά και μη απτές παραμέτρους, οι οποίες είναι δύσκολο να ποσοτικοποιηθούν. Η εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου είναι μια διαδικασία που απαιτεί γνώσεις από πολλά πεδία, ικανότητες, εμπειρία και κρίση για τη σωστή στάθμιση των επιμέρους παραγόντων και την κατάλληλη επεξεργασία των διαθέσιμων στοιχείων ώστε να καταλήξει σε αξιόπιστο αποτέλεσμα. Οι μέθοδοι εκτίμησης έχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα και ανάλογα με το είδος του προς εκτίμηση ακινήτου, τα διαθέσιμα στοιχεία, την κατάσταση της κτηματαγοράς και το σκοπό της εκτίμησης επιλέγεται η κατάλληλη μέθοδος για κάθε περίπτωση. Η εφαρμογή των μεθόδων εκτίμησης για τον προσδιορισμό της αξίας των διατηρητέων ακινήτων ενέχει αρκετές τροποποιήσεις και περιορισμούς σε σχέση με τις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων. Οι κύριες αιτίες εμφάνισης αυτών των διαφοροποιήσεων είναι το μεγάλο πλήθος των παραμέτρων που επηρεάζουν τις αξίες των διατηρητέων ακινήτων, οι νομικές τους δεσμεύσεις, η ετερογένεια τους, η έλλειψη στοιχείων διαφόρων ειδών και το υψηλό ποσοστό απρόβλεπτων και αβεβαιότητας που εμφανίζεται κατά την αξιοποίηση της συγκεκριμένης κατηγορίας ιδιοκτησιών. Η παρούσα διπλωματική εργασία εστιάζεται στην παρουσίαση και τη συγκριτική αξιολόγηση των μεθόδων εκτίμησης αξιών ακινήτων και εν συνεχεία την εξειδίκευση στην εφαρμογή των μεθόδων αυτών για διατηρητέα ακίνητα, μέσω δύο σχετικών παραδειγμάτων εφαρμογής εκτίμησης της αξίας διατηρητέων ακινήτων, με παράλληλη περιγραφή του θεσμικού πλαισίου που διέπει τα ακίνητα αυτά και του τρόπου διαχείρισης τους. Μέσα από την εκτενή βιβλιογραφική έρευνα και την εφαρμογή των δύο παραδειγμάτων διεξάγονται συμπεράσματα σχετικά με τις διαφοροποιήσεις του τρόπου εφαρμογής των μεθόδων εκτίμησης σε διατηρητέα ακίνητα, τις απαιτούμενες παραδοχές αλλά και τις επιμέρους παραμέτρους εξέτασης και του τρόπου με τον οποίο επιδρούν στην τελική αξία του ακινήτου. Τέλος, διατυπώνονται ορισμένες προτάσεις σχετικά με τη βελτίωση του θεσμικού πλαισίου που έχει θεσπιστεί για τα διατηρητέα ακίνητα και τη διαμόρφωση στρατηγικής διαχείρισης για τη βέλτιστη αξιοποίηση τους με παράλληλη ανάδειξη της πολιτιστικής αξίας τους.
description: Listed buildings are parts of the architectural heritage with special historical, urban, architectural, traditional, social and aesthetic nature and value. These special features have resulted in a specific institutional protection framework which includes architectural and use restrictions. The selection, the valuation and the protection of listed buildings are essential because they can lead to the formulation of appropriate utilization plans with multiple economic and social benefits. However, the value of a listed building contains special characteristics in its calculation and non tangible parameters, which are difficult to be quantified. The valuation of a building is a process which requires knowledge of many fields, skills, experience and good judgment for the correct weighting of individual factors and the appropriate processing of the available data in order to achieve a reliable result. The valuation methods have advantages and disadvantages and the appropriate method for each case is selected depending on the nature of the assessed property, the availability of data, the condition of the real estate market and the purpose of the assessment. The implementation of valuation methods for the determination of listed buildings’ value involves several amendments and restrictions compared to other building categories. The main causes of these variations are the large number of parameters that affect the values of listed buildings, their legal restrictions, their heterogeneity, the lack of various types of data, the high percentage of contingencies and uncertainty which appear in the utilization of this type of buildings. This master thesis focuses on the presentation and the comparative evaluation of property valuation methods and subsequently specializes in the application of these methods for listed buildings, through two relevant case studies and alongside it sets out the legal framework and the management principles of listed buildings. Through the extensive bibliographical research and the application of the two case studies conclusions are conducted about the differentiations and the required assumptions in the application of valuation methods for listed buildings, the attributes that are examined and the way in which they affect the final value of the property. Finally, some proposals are made on the improvement of the current legal framework for the protection of listed buildings and the configuration of a management plan for the optimal use of listed buildings with parallel highlighting of their cultural value.