Τα κοινά μέρη στην οριζόντια ιδιοκτησία στο θεσμό του Κτηματολογίου και η δημοσιότητά τους στο Κτηματολόγιο
Creators: name: Χατζηχαρίση, Ευανθία Ιωάννη
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2016
Subjects: Οριζόντια ιδιοκτησία
Κοινά μέρη
Κτηματολόγιο
Horizontal ownership
Joint parts
Land Registry

description: Το δικαίωμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας, που αποτελεί είδος κυριότητας σε ακίνητο απαρτίζεται αφενός από αυτό της αποκλειστικής, χωριστής κυριότητας σε όροφο ή διαμέρισμα ορόφου οικοδομής και αφετέρου, ταυτόχρονα, αυτοδικαίως και εκ του νόμου, από την αναγκαστική εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα στο έδαφος και στα κοινά μέρη της οικοδομής. Η τελευταία, δεν μπορεί να υπάρξει ως αυτοτελές και αυθύπαρκτο δικαίωμα παρά μόνο ως παρεπόμενο του κυρίου δικαιώματος αποκλειστικής κυριότητας. Η συνηθέστερη (τακτική) μορφή οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι αυτή στην οποία οι οροφοκτησίες ανήκουν σε περισσότερα από ένα, φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Ο νόμος 3741/1929 θέτει το ειδικό νομικό πλαίσιο που εφαρμόζεται, ενώ επικουρικά εφαρμόζονται και οι γενικές διατάξεις του ΑΚ. Τα βασικά χαρακτηριστικά της αναγκαστικής συγκυριότητας στα κοινά μέρη είναι ότι δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο αυτοτελούς διάθεσης χωρίς ταυτόχρονη διάθεση και του κύριου χώρου. Επίσης, ο δικαιούχος αυτής μπορεί να προβαίνει σε πράξεις υλικής διάθεσης των κοινών μερών. Τέτοια , αποτελεί εκτός από το δικαίωμα κάρπωσης, ανάλογα με το ποσοστό του ιδανικού μεριδίου στα κοινά μέρη, το δικαίωμα απόλυτης χρήσης Αντίθετη ρήτρα περί αποκλειστικής χρήσης ενός συνιδιοκτήτη κατ’ αποκλεισμό της σύγχρησης των λοιπών πρέπει να υποβληθεί στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, να μεταγραφεί και να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο, λειτουργώντας έτσι ως εμπράγματο δικαίωμα δουλείας. Το ποσοστό συμμετοχής στα κοινά βάρη είναι ανάλογο της αξίας του ορόφου ή του διαμερίσματος. Το κριτήριο διάκρισης προκειμένου ένα αντικείμενο να εντάσσεται στα κοινά μέρη είναι αυτό της εξυπηρετούμενης χρήσης με την έννοια της χρησιμότητας που τα μέρη παρέχουν στο κοινό ακίνητο ενώ ως τέτοια έχουν ενδεικτικώς κριθεί οι πρωτότοιχοι, ο μεσότοιχος, ο ανελκυστήρας, η κεντρική θέρμανση και το κλιμακοστάσιο. Μετά το σύστημα της μεταγραφής, το οποίο παράγει μαχητό τεκμήριο ότι μία πράξη απλώς καταχωρήθηκε στα σχετικά βιβλία, με το Εθνικό Κτηματολόγιο πλέον παρέχεται ουσιαστική δημοσιότητα και πλήρη προστασία των καλόπιστων τρίτων. Κατά το στάδιο της Κτηματογράφησης γίνεται λόγος για αρχικές εγγραφές, που δεν δημιουργούν κανένα τεκμήριο. Εν συνεχεία, υπάρχουν οι πρώτες εγγραφές οι οποίες, εφόσον δεν ασκηθεί εναντίον τους η αγωγή διόρθωσης ανακριβούς εγγραφής κατά το άρθρο 6 ν.2664/1998 ή ασκηθεί και γίνει αμετάκλητη η απόφαση, δημιουργούν αμάχητο τεκμήριο τόσο για τον δικαιούχο όσο και για το δικαίωμα που υπάρχει στο ακίνητο αφήνοντας τον πραγματικό δικαιούχο μόνο με την ενοχική αγωγή αποζημίωσης ή με βάση τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Oι μεταγενέστερες εγγραφές που καταχωρούνται πριν την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών παράγουν μαχητό τεκμήριο ενώ αυτές που έπονται των - οριστικών πλέον - πρώτων εγγραφών παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας της κτηματολογικής εγγραφής. Αν το ακίνητο είναι κοινό, όλοι οι συγκύριοι οφείλουν να δηλώσουν το δικαίωμά τους και το περιεχόμενο αυτού όπως την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα καθώς και το ποσοστό συγκυριότητας στα κοινά μέρη. Σε δημοσιότητα υποβάλλονται η συστατική και τροποποιητική πράξη της οροφοκτησίας, ο Κανονισμός και κάθε συμφωνία για αποκλειστική χρήση του κοινού.
description: The horizontal ownership right is a form of ownership in real property and is consistent, on the one part, to the exclusive, separate, property right in a floor or an apartment of a building and on the other part, to the enforced, joint ownership that simultaneous, by right and ex lege exist in the ground and the common parts. The latter, may not exist as a single, self- contained right but for as derivative to the mail exclusive property right. The most common form of horizontal ownership is the so- called, ordinary, where the property belongs to more than one persons or legal entities. Law 3741 / 1929 provides for the specific legal frame that is applied, while the general provisions of the Civil Code (C.C.) are also applied additionally. The distinctive feature of the enforced joint ownership in the common parts is that they can not be disposed of separately from the main part. Furthermore, the beneficiary may proceed to acts of material dispositions such as the right to fruition and to full use according to his proportion of ownership in the common parts and with the limitation not to inflict any detriment on the other beneficiaries, as well as not to change their usual use as it is considered by the common experience and the nature of the part. Any opposite clause providing that a joint owner may use it exclusively ought to have the formality of a notary document and to be transcribed and identified by registry as a right of way over adjoining land. The participation rate in the joint charges is proportional to the value of the floor or the apartment. The discrimination criteria in order for a part to be considered as common are the uses it serves, meaning the utility it provides for the property. Common part is the party wall, the lift, the central heating, the stairwell. Following the transcription system that a rebuttable presumption that an act merely took place and was registered in the relative books, the national land registry now provides substantial publicity and full protection for the third party in good faith. During the registration stage, there are the initial registrations creating no presumption. Then, there are the first registrations that create an irrebuttable presumption for the beneficiary as well as for the right incidental to the property that leaves the actual beneficiary only with the right to claim for damages or the cause of action under the unjust enrichment provisions. The presumption is created as long as the reforming action that is provided for under section 6 l. 2664/1998 is not filed or if one is filed, the judgment must become final. The subsequent registrations entering the system before the first ones become final create a rebuttable presumption, while the ones that follow the final first registrations create an irrebuttable presumption over the accuracy of the registration. If the ownership in the real property is joint, every joint – owner ought to identify by registration his right and the content of it, such as the exclusive property right in a floor or an apartment as well as his proportion in the common parts. The formation act, the act of modification, the regulation and every additional agreement that provides exclusive use of the common parts to one of the joint – owners must enter the land registry.