title: Wohnungseigentumsbegründung und Übertragung von Wohnungseigentumsobjekten durch gemeinnützige Bauvereinigungen
Creators: name: Heissig, Claus
Publisher: name: :none
Year: 2023

description: GBV sind sowohl bei der Begründung als auch bei der Übertragung von Wohnungseigentum diversen Spezialregeln unterworfen. Die Auslegung dieser Bestimmungen ist angesichts der unklaren Formulierungen und der allgemeinen legistischen Nachlässigkeit in vielen Bereichen strittig, klärende Judikatur liegt kaum vor. Darüber hinaus wurden vom Gesetzgeber diverse Fallkonstellationen und Folgewirkungen nicht bedacht. Auch die jüngsten Novellen haben zu weiteren Unklarheiten geführt. Sowohl die Begründung als auch die Übertragung von Wohnungseigentum ist grundsätzlich vom Geschäftskreis nach § 7 WGG gedeckt. Ausnahmen liegen jedoch etwa beim nachträglichen Verkauf einer Vielzahl an Wohnungen oder – nach Ansicht des Revisionsverbandes – beim Verkauf an Anleger vor. Das WGG differenziert zwischen nachträglicher und sofortiger Eigentumsbegründung. Mieter haben unter gewissen Voraussetzungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums einen Rechtsanspruch auf Erwerb des von ihnen gemieteten Objekts. Darüber hinaus kann ihnen die GBV freiwillig ein Angebot auf Übertragung stellen. Bei der Preisbildung ist die GBV zugunsten des Käufers beschränkt und hat dieser auch Rechtsschutzmöglichkeiten gegen überhöhte Preise. Erfüllt die GBV während des aufrechten Mietverhältnisses ihre Erhaltungspflichten nicht, so hat sie im Falle des Verkaufs an den bisherigen Mieter im Rahmen der Gewährleistung dafür einzustehen. Aufgrund diverser gewinnbringender Weiterverkäufe hat der Gesetzgeber zur Vermeidung weiterer Spekulationen mit einem zeitlich befristeten Vorkaufsrecht zugunsten der GBV und einer zeitlich befristeten Vollanwendung des MRG auf etwaige Mietverhältnisse samt zusätzlicher Mietzinsbeschränkungen Maßnahmen geschaffen, deren Wirksamkeit abzuwarten bleibt. Erfolgt der Verkauf an den bisherigen Mieter nach den §§ 15b ff WGG oder aus Anlass der Errichtung, kommt es zu einem „Auspendeln“ aus dem WGG. Das bedeutet, dass die mieterfreundlichen wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG auf etwaige Mietverhältnisse, die der Käufer mit Dritten schließt, nicht anwendbar sind (Ausnahme vom Grundsatz „einmal WGG, immer WGG“). Zumeist werden die Objekte in der Folge dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen. Unter gewissen Umständen ist ein „Zurückpendeln“ in das wohnzivilrechtliche Regime des WGG denkbar. Der von den Mietern bezahlte EVB ist im Rahmen der Wohnungseigentumsbegründung sowie bei Folgeübertragungen zugunsten der Mieter zu berücksichtigen. Bei „Mischhäusern“ (teilweises Miteigentum der GBV) stellt sich das Problem, dass der jeweilige EVB geringer sein kann als die gesetzliche Mindestrücklage. Der nachträgliche Verkauf von mehr als drei Objekten (ausgenommen Ein- und Abstellplätze) unterliegt als sogenannter „Paketverkauf“ Spezialbestimmungen und bedarf – neben der Ausnahmegenehmigung nach § 7 Abs 4 WGG – zusätzlich einer Genehmigung nach § 10a WGG. Der Verkauf an Anleger ist laut den in einer Aussendung genannten Überlegungen des Revisionsverbandes unzulässig. Die vom Revisionsverband vorgebrachten Argumente überzeugen jedoch nicht zur Gänze und könnte ein derartiges Verbot von GBV in der Praxis kaum berücksichtigt werden. Hier wird sich zeigen, ob derartige Überlegungen in zukünftigen WGGNovellen aufgenommen werden.