title: Fooled by Search: Housing Prices, Turnover and Bubbles
Creators: name: Peterson, Brian M.
Publisher: name: Bank of Canada
Year: 2012

description: This paper develops and estimates a model to explain the behaviour of house prices in the United States. The main finding is that over 70% of the increase in house prices relative to trend during the increase of house prices in the United States from 1995 to 2006 can be explained by a pricing mechanism where market participants are ‘Fooled by Search.’ Trading frictions, also known as search frictions, have been argued to affect asset prices, so that asset markets are constrained efficient, with shocks to liquidity causing prices to temporarily deviate from long run fundamentals. In this paper a model is proposed and estimated that combines search frictions with a behavioural assumption where market participants incorrectly believe that the efficient market theory holds. In other words, households are ‘Fooled by Search.’ Such a model is potentially fruitful because it can replicate the observation that real price growth and turnover are highly correlated at an annual frequency in the United States housing market. A linearized version of the model is estimated using standard OLS and annual data. In addition to explaining over 70% of the housing bubble in the United States, the model also predicts and estimation confirms that in regions with a low elasticity of supply, price growth should be more sensitive to turnover. Using the lens of turnover, a supply shock is identified and estimated that has been responsible for over 80% of the fall in real house prices from the peak in 2006 to 2010.
description: L’auteur construit et estime un modèle en vue d’expliquer l’évolution des prix des maisons aux États-Unis. Principal constat de l’étude : la hausse des prix enregistrée par rapport au niveau tendanciel durant la bulle immobilière qu’a connue ce pays entre 1995 et 2006 peut s’expliquer à hauteur de plus de 70 % par le fait que les agents évaluent les prix des maisons sur la base de prémisses erronées. Certains soutiennent que les frictions qui accompagnent les échanges – les frictions liées à la prospection – influent sur les prix des actifs, si bien que le marché des actifs affiche une efficience limitée, les chocs de liquidité poussant les prix à s’écarter temporairement de la trajectoire induite par les facteurs fondamentaux de long terme. Le modèle proposé par l’auteur conjugue les frictions liées à la prospection avec un postulat voulant que les agents croient à tort en l’efficience du marché. Ce modèle promet d’être fécond, car il parvient à reproduire la corrélation très étroite entre la croissance annuelle des prix réels et le taux de rotation sur le marché américain du logement. Une version linéarisée du modèle est estimée par la méthode des moindres carrés ordinaires à l’aide de données annuelles. Outre sa capacité à expliquer à plus de 70 % l’envolée des prix durant la bulle immobilière aux États-Unis, le modèle peut également prédire, comme le confirme l’estimation, que la progression des prix devrait être plus sensible à la variation du taux de rotation dans les régions du pays où l’offre est peu élastique. En partant du taux de rotation, l’auteur identifie un choc d’offre auquel peut être imputée au-delà de 80 % de la chute des prix réels des maisons observée depuis leur sommet de 2006 jusqu’en 2010.