Διερεύνηση των μεταβολών στην αξία ακινήτων σε πολεοδομικές ενότητες της Θεσσαλονίκης εξαιτίας περιβαλλοντικών πιέσεων:
Creators: name: Μανίκα, Στέλλα Απόστολου
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2010
Subjects: Περιβαλλοντικές πιέσεις
Εκτιμήσεις ακινήτων
Ηδονιστική μέθοδος τιμολόγησης
Environmental pressures
Property valuations
Hedonic pricing model

description: Το αστικό περιβάλλον, η ποιότητά του και οι πιέσεις του (ατμοσφαιρική ρύπανση, ηχορύπανση, ανεπάρκεια χώρων πρασίνου), επηρεάζουν άμεσα την ποιότητα ζωής των κατοίκων και έπειτα τις αξίες των ακινήτων. Η παρούσα εργασία προσπαθεί να αποτιμήσει με χρηματικούς όρους μέσα από τις εκτιμήσεις των αξιών των ακινήτων την αξία των περιβαλλοντικών πιέσεων. Αυτή η ποσοτικοποίηση είναι χρήσιμη καθώς μπορεί να καθορίσει την αξία της περιβαλλοντικής υποβάθμισης ή αναβάθμισης μίας περιοχής. Το εργαλείο που χρησιμοποιείται είναι η ηδονιστική μέθοδος τιμολόγησης με την οποία μέσα από την ανάλυση της αξίας των ακινήτων μπορεί να εκτιμηθεί η επίδραση των περιβαλλοντικών πιέσεων σε αυτή. Πιο συγκεκριμένα, η ηδονιστική μέθοδος εφαρμόζεται σε ένα δείγμα 302 εκθέσεων εκτιμήσεων αξίας ακινήτων τα οποία αποτελούν αποκλειστικά χώρους κατοικίας και μέρος οικιστικού συνόλου και εντάσσονται στους Δήμους Σταυρούπολης και Ευόσμου, δύο συνοικίες της Δυτικής Θεσσαλονίκης οι οποίες διασχίζονται από την περιφερειακή οδό, εμφανίζουν υψηλά ποσοστά ατμοσφαιρικής ρύπανσης, πυκνοδομημένο αστικό ιστό, οδικό δίκτυο χωρίς σαφή χάραξη, μορφή και ιεραρχία, αυθαίρετη δόμηση με μεγάλες εκτάσεις εκτός και εντός του αστικού ιστού, μείξη ασύμβατων χρήσεων γης και ποιοτική και ποσοτική ανεπάρκεια ελεύθερων χώρων. Στα πλαίσια της εργασίας, γίνεται καταρχήν μία συνοπτική παρουσίαση των βασικών εννοιών της εκτίμησης των ακινήτων, των παραγόντων που διαμορφώνουν την αξία των ακινήτων και του καθεστώτος το οποίο επικρατεί στον ελλαδικό χώρο. Παράλληλα, αναλύεται η έννοια του αστικού περιβάλλοντος και τελικά, μέσω της υπάρχουσας βιβλιογραφίας, του τρόπου με τον οποίο αυτό επηρεάζει τα ακίνητα. Έπειτα, αναλύεται η περιοχή μελέτης και το προφίλ του δείγματος και εξηγούνται οι λόγοι για τους οποίους επιλέχθηκε η συγκεκριμένη μέθοδος μελέτης, δηλαδή η ηδονιστική μέθοδος. Εξετάζεται πρώτα η συμμετοχή των περιβαλλοντικών πιέσεων στην αξία των ακινήτων για το σύνολο του δείγματος και έπειτα πιο συγκεκριμένα για τα ακίνητα τα οποία συνορεύουν με την περιφερειακή οδό, δηλαδή βρίσκονται σε μία απόσταση μικρότερη των 150 μέτρων. Η ανάλυση ηδονιστικής τιμολόγησης της αξίας των ακινήτων και στις δύο περιπτώσεις αποδείχθηκε επιτυχής εφαρμογή αυτής της συγκεκριμένης έμμεσης μεθόδου αποτίμησης. Το πρότυπο της ηδονιστικής τιμολόγησης ελέγχθηκε θετικά έναντι όλων των κυρίαρχων υποθέσεων που προαπαιτούνται για τη μέθοδο παλινδρόμησης που χρησιμοποιήθηκε ενώ τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της αξίας των ακινήτων, τα οποία διαμορφώνουν τη συνάρτηση της ηδονιστικής τιμής αυτής της συγκεκριμένης εφαρμογής, κατατάσσονται στα περισσότερο τυπικά σε παρόμοια προβλήματα. Όσον αφορά τη σύγκριση μεταξύ των δύο εφαρμογών του μοντέλου, το μέγεθος του δείγματος στη δεύτερη περίπτωση δε μπορεί να θεωρηθεί αξιόπιστο ως προς το μέγεθός του αλλά είναι χρήσιμο γιατί δείχνει την τάση που επικρατεί. Σημαντικό είναι ότι ακολουθείται η ίδια τάση ως προς τις χρονιές εκτίμησης σε σύγκριση με την προηγούμενη εφαρμογή στο σύνολο του δείγματος. Σαν τάξη μεγέθους, οι υπόλοιπες μεταβλητές είναι περίπου ίδιες με τις μεταβλητές του προηγούμενου προτύπου. Ιδιαίτερη όμως διαφορά προκύπτει στις τιμές εκείνων των ακινήτων τα οποία εφάπτονται με την περιφερειακή οδό. Η παρούσα εργασία θα μπορούσε να επεκταθεί σε επιπλέον περιβαλλοντικές πιέσεις που δεν αναδείχτηκαν εδώ ή να εφαρμοσθεί σε άλλες περιοχές προκειμένου να εξεταστεί πώς επεκτάσεις ή άλλου είδους αλλαγές ευνοούν τις αξίες των ακινήτων.
description: The quality of the urban environment and the pressures that it has to overcome everyday (atmospheric pollution, noise pollution, insufficiency of “green” spaces), influence immediately the life quality of local residents, as well as property values. This study aims to estimate in economical terms the value of environmental pressures in correlation with property values. This quantification is useful, in order to determine the value of environmental changes in an area. A hedonic model is used in order to estimate the effect of environmental pressures on property values. This model is based on an analysis of property values. More specifically, the hedonic model is applied to a sample of 302 property values reports, concerning exclusively houses prices. These houses constitute part of the Municipalities of Stavroupolis and Evosmos, two districts of Western Thessalonica that are neighboring to the regional road. Both these regions present high rates of atmospheric pollution, high construction densities, road network without explicit form and hierarchy, arbitrary construction, mixing of incompatible land uses and qualitative and quantitative insufficiency of free spaces. Firstly, this study analyzes the basic terms of real estates value estimation and the factors that shape property values in Greece. At the same time, is being analyzed the significance of urban environment and is being investigated, via the existing bibliography, the way that urban environment influences property values. Then we explain the reasons why this specific sample was selected and we analyze the profile of the sample. Finally, we examine the role of environmental pressures on real estate values estimations both for the entire sample and for these houses which are neighboring to the regional road (distance smaller than 150 meters). The implementation of the hedonic model in both cases was successfully proved. The hedonic model was checked positively against all the conditions that were needed for the linear regression. The coefficients of the hedonic property function are the most common for every function of this type. The comparison between the two different applications of the hedonic model shows that in the second case the model can not be considered reliable due to the size of the sample but it can be considered extremely useful because it reveals the prevailing tendency. It should be underlined that the same tendency seems to be followed for every year of estimation confirming the results of the application of the model to the entire sample. Each and every one of the remaining variables is roughly same with the variables of the previous model. On the contrary, different results in property values are monitoring to the houses that are neighboring to the regional road. This methodology would be useful to be implemented in more environmental pressures or regions of different typology in order to determine the way that urban sprawl or any other urban change influences property values.