title: Characteristics of a modified german REIT-regime policy.
title: Die Ausgestaltung eines modifizierten deutschen REIT-Regimes. Eine Untersuchung auf Basis der Grundanforderungen an ein effizientes und gerechtes Steuersystem
Creators: name: Fischer, Jan Philipp
Publisher: name: Philipps-Universität Marburg
Year: 2017
Subjects: Economics
Wirtschaft
REIT
REITG, REIT-AG

description: Investigation based on essential
      requirements of efficiency, justice, and neutrality for a
      system of taxation.
description: Im Rahmen der vorliegenden Arbeit
      wurden – auf Basis der vorangestellten Effizienz-,
      Gerechtigkeitskeits- und Neutralitätskriterien – die
      umfangreichen Defizite der REIT-AG de lege lata aufgezeigt,
      die sich auch in der geringen Marktakzeptanz der Rechtsform
      widerspiegeln. Herauszustellen sind hier die restriktiven
      Vorgaben zur Anlegerstruktur des § 11 REITG, welche die
      Fungibilität der REIT-Aktien einschränken und die sich damit
      negativ auf die Allokationsfunktion des Kapitalmarkts
      auswirken. Ferner verstoßen einzelne Anlagerestriktionen
      gegen die angestrebte Rechtsformneutralität und
      Investitionsneutralität, beispielhaft sei hier die
      Ausgrenzung von Bestandswohnimmobilien nach § 3 Abs. 9 REITG
      genannt. Gleichsam sind auch die neu eingeführten Regelungen
      zum Immobilienhandel nach § 14 REITG und zu den
      Finanzierungsvorgaben des REITG insgesamt zu restriktiv
      ausgestaltet. Die Festlegung des Mindesteigenkapitals in § 4
      REITG ist nicht geeignet, die Gründung oder den Formwechsel
      in eine REIT-AG zu fördern. Und auch die zwingende
      Börsenzulassung nach § 10 REITG sollte aufgrund des wenig
      entwickelten Börsensegments für Immobilien überdacht werden,
      da aus der Notierung (derzeit) kein Informationsgewinn und
      damit keine Steigerung der Effizienz des Immobilienmarktes
      abgleitet werden kann. Korrespondierend entsprechen auch die
      Vorgaben zur Fremdfinanzierung nach § 15 REITG nicht den
      Anforderungen der Finanzierungsneutralität. Investoren
      erachten daher den REIT-Status nicht als ausreichend
      attraktiv und die Zulassungen bleiben deutlich hinter den
      Erwartungen zurück. Im Rahmen der vorliegenden Arbeit wurde
      in Kapitel 0 – unabhängig von der steuerlichen Beurteilung –
      herausgearbeitet, dass eine Steigerung der Attraktivität der
      REIT-AG nur durch Anpassung der bestehenden
      rechtsformbezogenen Restriktionen auf Basis der Prüfkriterien
      erreicht werden kann. Im Rahmen dieser Anpassungen werden
      insbesondere die Abschaffung der Reglementierung der
      Anteilseignerstruktur und der Rückgriff auf die Regelungen
      des WpHG vertreten. Gleichsam sind die zum einen betragsmäßig
      hohen Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung, analog
      zur Aktiengesellschaft, abzusenken und zum anderen die
      zwingende Börsenzulassung der REIT-AG nach § 10 REITG
      abzuschaffen. Korrespondierend ist auch die Möglichkeit zur
      Fremdfinanzierung gesetzlich zu deregulieren und einer
      Marktsteuerung zu überlassen. Mit Blick auf die steuerliche
      Ausgestaltung ist festzuhalten, dass die geltenden
      gesetzlichen Regelungen des REITG keine transparente
      Besteuerung, sondern lediglich eine Steuerbefreiung auf Ebene
      der REIT-AG bewirken und den REIT-Aktionär durchgängig einer
      geringeren Steuerbelastung unterwerfen als den
      Direktanleger.752 Aufgrund des Trennungsprinzips erfolgt
      dezidiert keine tatbestandliche Zurechnung der originär von
      der REIT-AG erzielten Einkunftsart Vermietung und Verpachtung
      gemäß § 21 EStG an die hinter der REIT-AG stehenden
      Aktionäre. Diese erzielen aufgrund der Anknüpfung an die
      zivilrechtliche Ausgestaltung der REIT-AG Einkünfte aus
      Kapitalvermögen i.S.d. § 19 Abs. 1 REITG i.V.m. § 20 Abs. 1
      Nr. 1 EStG, die nach Maßgabe der Regelungen der
      Abgeltungsteuer einer abweichenden steuerlichen
      Belastungswirkung unterliegen. Diese steuerliche
      Ausgestaltung des REITG konterkariert damit den Anspruch,
      eine gleichgelagerte steuerliche Belastung der direkten und
      indirekten Anleger herbeizuführen. In Kapitel 4.3 wurde aus
      steuerlicher Sicht herausgearbeitetet, dass eine REIT-AG de
      lege ferenda bei Qualifikation der Aktien als unbewegliches
      Vermögen und der Einordnung der Einkünfte unter solche aus
      Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG zu geringeren
      Verzerrungswirkungen und Belastungsunterschieden im Vergleich
      zur Direktanlage als unter der geltenden Rechtslage führt.
      Diese Ausgestaltung ist daher nach Meinung des Verfassers
      geeignet, die bestehende und verfassungsrechtlich bedenkliche
      Besserstellung der REIT-Aktionäre aufzuheben. Mit Beginn der
      Finanzmarktkrise im Sommer 2007 – ausgelöst durch eine
      Preisblase am US-Immobilienmarkt – kurz nach Einführung der
      REIT-AG im Mai 2007753 verschob sich zum einen der Fokus der
      internationalen Anleger hin zu risikoarmen, nicht
      börsennotierten Anlagevehikeln. Zum anderen verschob sich
      auch die politische Agenda, die in den Vorjahren primär auf
      die Stärkung und Expansion des Wirtschaftsstandortes
      hingearbeitet hatte. In der Folge ging eine politische
      Marktfokussierung zugunsten einer Ausweitung der Regulierung
      des Immobilienmarktes einher mit einer Stärkung der
      Mieterrechte. Jüngste Beispiele sind hier die in Kapital
      4.2.2.7 dargestellten Regelungen zur Mietpreisbremse und zur
      makroprudenziellen Überwachung von Immobilienkrediten. Vor
      dem Hintergrund der geringen Marktdurchdringung, die die
      REIT-AGs bislang erreichen konnten und mit Blick auf die
      derzeitige politische Priorisierung, die den Mieterschutz in
      den Vordergrund stellt, steht nicht zu erwarten, dass der
      Gesetzgeber die aufgezeigten rechtsformspezifischen
      Korrekturen des REITG zugrunsten der Attraktivität der
      REIT-AG, die am Markt ja als Vermieter von Immobilien
      auftritt, zeitnah aufgreifen und umsetzen wird. In Bezug auf
      die steuerlich vorgeschlagenen Anpassungen und die damit
      einhergehende Nivellierung der Belastungswirkungen beim
      Direktanleger im Vergleich zum REITAktionär steht jedoch –
      wie in Kapitel 4.3.5.3 aufgezeigt – zu erwarten, dass hier
      zumindest mittelfristig eine Anpassung durch Aufgabe der
      Abgeltungsteuer erreicht werden kann. Hierdurch würden
      zumindest Teile der im Rahmen dieser Arbeit verdeutlichten
      Anpassungen umgesetzt werden, indem steuerlich nicht
      vorbelastete Erträge wieder systemkonform in vollem Umfang
      auf Anteilseignerebene besteuert werden. Ob dies bereits
      ausreichend ist, um die Akzeptanz der G-REITs am Markt zu
      erhöhen, wird die Zukunft zeigen.