Ένταξη του θεσμού του δικαιώματος επιφανείας σε τρισδιάστατο κτηματολόγιο και εκτίμηση αξίας κτηριακών εγκαταστάσεων επί αυτού με χρήση ΒΙΜ
Creators: name: Καραντώνη, Κωνσταντίνα Σωτηρίου
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2020
Subjects: Δικαίωμα επιφάνειας
3D κτηματολόγιο
ΒΙΜ
Right of superficies
3D cadastre
BIM

description: Το Κτηματολόγιο, εξ’ ορισμού, αποτελεί ένα σύστημα διαχείρισης γης για την καταγραφή των δικαιωμάτων και περιορισμών πάνω στην έγγεια ιδιοκτησία. Για χρόνια η δισδιάστατη προσέγγιση αποδείχθηκε ικανοποιητική· η σύγχρονη, ωστόσο, πραγματικότητα και επιστημονική έρευνα επιβάλλει την εισαγωγή επιπλέον διαστάσεων και πληροφοριών σε ένα σύστημα καταγραφής της γης. Ακόμα και στην Ελλάδα, όπου δεν έχει κτηματογραφηθεί το σύνολο της χώρας, η μορφολογία του εδάφους και η παρουσία ιδιόμορφων δικαιωμάτων καθιστά απαραίτητη την άμεση μετάβαση σε τρισδιάστατο (3D) σύστημα Κτηματολογίου. Προϋπόθεση, ωστόσο, αποτελεί η μεταρρύθμιση του νομοθετικού πλαισίου –όπως προκύπτει και από τη διεθνή εμπειρία- με στόχο τον τρισδιάστατο ορισμό του ακινήτου (γη και βελτιώσεις) και την αναθεώρηση των απαραίτητων συνοδευτικών εγγράφων (τίτλοι, σχέδια κ.λπ.). Σχετικά με το τεχνικό πλαίσιο σύνταξης 3D Κτηματολογίου, η σύγχρονη τεχνολογία και ιδιαίτερα η μοντελοποίηση των κατασκευαστικών πληροφοριών (Building Information Modelling-ΒΙΜ) αποτελεί εύφορο έδαφος για την τρισδιάστατη αναπαράσταση της πραγματικότητας. Ήδη πολλές χώρες ανά τον κόσμο (όπως οι Μεγάλη Βρετανία, Σουηδία, Γερμανία, Ελβετία, Χόνγκ Κόνγκ, ΗΠΑ κ.α.) εκμεταλλεύονται τα οφέλη του ΒΙΜ, μάλιστα με ιδιαίτερα θετικά αποτελέσματα. Και σε αυτήν την περίπτωση φυσικά, απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η σύνταξη σχεδίου δράσης για την υιοθέτηση του ΒΙΜ κατά την ανέγερση ή συντήρηση κατασκευών, την επίλυση σχετικών νομικών θεμάτων, την τυποποίηση και πιστοποίηση της διαδικασίας. Στην παρούσα εργασία περιγράφεται μία πρόσφορη μέθοδος διαχείρισης 3D κτηματολογικών πληροφοριών σε περιβάλλον ΒΙΜ σύμφωνα με τη διεθνή βιβλιογραφία. Αντικείμενο έμφασης της εργασίας αποτελεί το δικαίωμα επιφάνειας, ένας νέος θεσμός για τη σύγχρονη Ελλάδα, με ιδιόμορφα ιδιοκτησιακά και χωρικά χαρακτηριστικά, το οποίο προσελκύει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον. Το τρισδιάστατο της φύσης του δικαιώματος επιφάνειας απαιτεί τόσο την άμεση αναδιατύπωση του ορισμού του, όπως προκύπτει και από τη δικαιοσυγκριτική επισκόπηση που πραγματοποιείται στο παρόν (σε χώρες όπως οι Ολλανδία, Τσεχία, Ισπανία, Ρουμανία, Ιαπωνία κ.α.), όσο και την αναθεώρηση του τρόπου εγγραφής του στο Εθνικό Κτηματολόγιο, υιοθετώντας το διάγραμμα οντοτήτων-συσχετίσεων που προτείνεται επίσης στο παρόν. Για την πληρέστερη, ωστόσο, τεκμηρίωση του εν λόγω δικαιώματος, συνιστάται έντονα η μετάβαση σε 3D Κτηματολόγιο ακολουθώντας το παράδειγμα της Ολλανδίας, όπως αυτό αναλύεται στο αντίστοιχο κεφάλαιο της παρούσας εργασίας. Μία επιπλέον διάσταση της ακίνητης περιουσίας που θίγεται στην εργασία είναι αυτή της εκτίμησης της αξίας, πρωτίστως ως συμπληρωματικής πληροφορίας του δικαιώματος επιφάνειας αλλά και της εκάστοτε κτηματολογικής εγγραφής γενικότερα. Η τεχνολογία ΒΙΜ δύναται να συμβάλλει ενεργά και στον τομέα της αξίας, με μία πιθανή προσέγγιση να παρατίθεται στην παρούσα εργασία. Εξάλλου η συμπερίληψη της οικονομικής διάστασης ενός ακινήτου είναι σύμφωνη με την Αρχή του Ανοιχτού Κτηματολογίου και πρόκειται να συμβάλλει ενεργά στη δημοσιονομική χρήση αυτού.
description: Cadastre is by definition a land administration system responsible for the registration of property rights, restrictions and responsibilities (RRRs). Though two-dimensional (2D) approach of space had for years been quite sufficient, both contemporary reality and scientific advance impose the introduction of additional dimensions and information in the land registry system. Even in Greece, where only a part of the country has been registered, its morphology along with the presence of some special property rights make the immediate transition to a three-dimensional (3D) cadastral system necessary. However, as noticed by the international experience on this particular field, a reformation of the national legal frame should precede in order to set proper definition of the 3D property (both land and installations) and standards of the accompanying documents (deeds, drawings etc.). As far as the technical frame of a 3D cadastral system is concerned, technological achievements such as Building Information Modelling (BIM) could ideally be used as a means of representing real space. A great number of countries all around the world (such as Great Britain, Sweden, Germany, Switzerland, Hong Kong, USA) already exploits the benefits of BIM technology, noticing remarkable results in the construction field. Once more, the formation of the legal frame stands out as a crucial precondition, demanding the composition of a strategic plan for the adoption of BIM technology in the building or maintenance phase of a construction, resolving relevant legal issues, standardizing and certifying the process. A recent method of managing 3D cadastral information in BIM environment is presented in the following chapters. The thesis mostly focuses on the right of superficies or surface right, which re-appeared in the Greek Law in 2012 and already attracts the international investment interest to our country. Superficies’ unique property and spatial characteristics that overcome the principle “superficies solo credit” of the Roman Property Law (indicating the landowner’s ownership right to the objects attached to the land) demand not only the immediate rewording of its definition in Greek -as indicated by the comparative overview of several national (such as Dutch, Czech, Spanish, Romanian, Japanese) property laws on the particular right which was conducted in the present paper-, but also the revision of its registration method in the national Cadastre, according to the suggested entity-relationship diagram. However, in order to achieve the complete spatial registration and documentation of superficies it is highly recommended to establish a 3D cadastral system, following Holland’s example as analyzed in the relevant chapter. Value estimation of the property is one more issue that is getting raised in the thesis, as an important additional information mainly to the surface right but also, generally speaking, to every cadastral registration. BIM technology could actively contribute even in the aspect of valuation with a possible approach being presented in this paper. Somehow or other, the inclusion of financial dimension of a property is imposed by the Open-Cadastre principle and is about to contribute to its fiscal usage.