Διερεύνηση της επίδρασης περιβαλλοντικών παραμέτρων στη συνολική αξία των ακινήτων στη Δυτική Θεσσαλονίκη:
Creators: name: Κασκαμανίδης, Περικλής Τηλέμαχου
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2011
Subjects: Ηδονιστική μέθοδος τιμολόγησης
Χωρική οικονομετρία
Γεωγραφικά συστήματα πληροφοριών
Hedonic pricing model
Spatial econometrics
Geographical information system

description: Σκοπός της Διπλωματικής Εργασίας είναι η οικονομική αποτίμηση των περιβαλλοντικών χαρακτηριστικών που συνοδεύουν ένα ακίνητο όπως οι αποστάσεις από πάρκα, βιομηχανικές ζώνες, θορυβώδεις δρόμους και στρατόπεδα. Η βασική μεθοδολογία που ακολουθείται είναι η ηδονιστική τιμολόγηση σε συνδυασμό με την χωρική οικονομετρία. Η μέθοδος στατιστικής ανάλυσης περιλαμβάνει τη χρήση πολλαπλής γραμμικής παλινδρόμησης ενώ χρησιμοποιήθηκε και η χωρική παλινδρόμηση μέσω των μοντέλων της χωρικής υστέρησης και του χωρικού σφάλματος. Τα δύο αυτά μοντέλα εφαρμόζονται σε περιπτώσεις δεδομένων τα οποία αλληλεπιδρούν λόγω φυσικής γειτονίας. Τα δεδομένα της εργασίας ήταν εκτιμήσεις της αγοραίας αξίας 273 ακινήτων στους Δήμους Ευόσμου και Σταυρούπολης, κυρίως διαμερίσματα πολυκατοικιών. Από την έρευνα των εκτιμητών ήταν γνωστά και τα δομικά χαρακτηριστικά των ακινήτων όπως το εμβαδόν, η παλαιότητα, ο όροφος, η ύπαρξη θέσης στάθμευσης και επιπλέον αποθήκης. Οι εκτιμήσεις πραγματοποιήθηκαν κατά τη χρονική περίοδο 2004-2009. Η ακριβής θέση των ακινήτων προσδιορίστηκε πάνω σε ψηφιακό υπόβαθρο των Δήμων με τη βοήθεια του λογισμικού ArcGIS, όπου παράλληλα αποτυπώθηκαν τα πάρκα, οι βιομηχανικές ζώνες, οι δρόμοι και τα υπόλοιπα σημεία τα οποία παρουσίαζαν περιβαλλοντικό ενδιαφέρον. Μέσω ειδικού λογισμικού του ArcGIS προσδιορίστηκαν οι αποστάσεις των ακινήτων από τα σημεία αυτά. Τα χαρακτηριστικά των ακινήτων μαζί με τα δεδομένα των αποστάσεων επεξεργάστηκαν με το λογισμικό PASW της εταιρείας IBM, προκειμένου να παραχθούν κατάλληλες εξισώσεις γραμμικής παλινδρόμησης και να ερμηνευθούν κατάλληλα. Επίσης, χρησιμοποιήθηκε ειδικό λογισμικό για την εφαρμογή της χωρικής παλινδρόμησης, το οποίο αποδείχθηκε ότι ήταν το βέλτιστο μοντέλο, δηλαδή τα δεδομένα εμπεριείχαν όντως χωρική αλληλεπίδραση. Το συμπεράσματα της εργασίας είναι ιδιαίτερα ενδιαφέροντα και αναδεικνύουν κατ’ αρχήν την καταλληλότητα της ηδονιστικής τιμολόγησης στην αγορά ακινήτων. Αρκετά σημεία περιβαλλοντικού ενδιαφέροντος έδειξαν να επηρεάζουν με υψηλή στατιστική σημαντικότητα τις τιμές των ακινήτων, ενώ ιδιαίτερη έμφαση έδειξαν τα μοντέλα σε δύο μεγάλους χώρους στρατοπέδων, εκ των οποίων το ένα προορίζεται για να γίνει Μητροπολιτικό Πάρκο. Επιλέχθηκε η βασική ηδονιστική εξίσωση με βάση τη σύγκριση των δεικτών και υπολογίστηκε η οικονομική αποτίμηση για κάποια από τα περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά.
description: The main target of this project is the economic valuation of environmental attributes that follow a house, such as distances from parks, industrial zones, noisy roads and military camps. The basic methodology is hedonic pricing combined with spatial econometrics. Multiple linear regression is used as the main statistical analysis tool while spatial regression analysis was also implemented through spatial lag and spatial error modeling. These two models are used in cases of spatial interaction among the dataset. The dataset was housing value estimations of 273 residents in Evosmos and Stavroupolis municipalities in Thessaloniki, Greece. Most of the residents were condos. Through the research performed by the estimators, the structural attributes of the houses were known, such as mixed area, building age, floor, parking place and supplemental storage availability. Estimations were carried out from 2004 to 2009. The exact location of the houses was inserted on a digital map of the municipalities within the ESRI’s ArcGIS environment, where all other locations of environmental interest were also created as additional features. Through ArcGIS all distances from the dataset residents were computed. House attributes along with distance data were imported to IBM’s statistical analysis software PASW 18.0, so that multiple linear regression can be applied and interpreted. Additionally, a special ArcGIS toolbar was used to apply spatial analysis. As it was clearly seen, spatial regression was the best fitting model, which means that the dataset observations were somehow spatially related. The basic conclusion of this project is that implementing hedonic pricing to assess environmental attributes of houses is generally successful. Many points of environmental interest appear to affect house prices with high statistical significance, while all models seemed to focus on two large-scale military camps within the urban area, one of them being already proposed for Metropolitan Park construction. The basic hedonic price equation is being chosen through index comparison and assessment and the economic valuation of some environmental attributes was calculated.