Βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα, ιδίως μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες – αστικού δικαίου έννομες σχέσεις και προβληματισμοί
Creators: name: Κισσούδη, Φωτεινή Μιχαήλ
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2023
Subjects: Βραχυχρόνια μίσθωση
Ψηφιακές πλατφόρμες
Airbnb
Booking
Τριμερείς ενοχικές σχέσεις
Συνιδιοκτησία
Κανονισμός Πολυκατοικίας
Short – term rentals
Digital platform
Tripartite contractual relationships
Coownership
Regulation of Apartment Buildings

description: Στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, μιας νέας μορφής οικονομίας, η οποία συνίσταται στην παραχώρηση χρήσης περιουσιακών στοιχείων και πόρων, που ούτως ή άλλως χρησιμοποιούνται περιορισμένα από τους ιδιοκτήτες τους, με σκοπό την αποκόμιση κέρδους και, συνεπώς, την βέλτιστη εκμετάλλευσή τους, εντάσσεται και η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, ιδίως μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες, η οποία στη χώρα μας έχει αναδειχθεί πρόσφατα σε καίριο πυλώνα της οικονομίας. Η βραχυχρόνια μίσθωση που συνάπτεται μέσω οποιασδήποτε διαδικτυακής πλατφόρμας αποτελεί μια τριμερή συμβατική σχέση, καθώς τα υποκείμενά της είναι τα εξής τρία: ο εκμισθωτής, ο μισθωτής και η πλατφόρμα. Στην περίπτωση όπου ο εκμισθωτής – πάροχος είναι ξενοδόχος, ήτοι ιδιοκτήτης ξενοδοχειακής μονάδας και όχι μεμονωμένης ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, ο οποίος διαθέτει το κατάλυμά του προς εκμίσθωση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, η σύμβαση που συνάπτει με τον πελάτη – επισκέπτη – μισθωτή, χαρακτηρίζεται νομικά ως σύμβαση ξενίας. Στην περίπτωση όπου ο εκμισθωτής διαθέτει την ιδιόκτητη ακίνητη περιουσία του προς εκμίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, η σύμβαση που συνάπτει με τον πελάτη – επισκέπτη – μισθωτή χαρακτηρίζεται σύμβαση μίσθωσης με ειδικότερα στοιχεία, ιδίως με βραχυχρόνιο χαρακτήρα, για την οποία ισχύουν, πέραν των γενικών διατάξεων περί της μίσθωσης του ΑΚ, και επιπρόσθετες ειδικές ρυθμίσεις, αυτές των διατάξεων του άρ. 111 του Ν. 4446/2016, όπως ισχύει. Αναφορικά με το νομικό χαρακτηρισμό των εννόμων σχέσεων που συνάπτονται μεταξύ του παρέχοντος το εκάστοτε κατάλυμα προς βραχυχρόνια μίσθωση, του υποψήφιου μισθωτή, και της εκάστοτε ψηφιακής πλατφόρμας στην οποία λαμβάνουν χώρα οι σχετικές κρατήσεις, ο Έλληνας νομοθέτης φαίνεται ότι περιορίζει τις πλατφόρμες σε ρόλο διαμεσολαβητικό, που προσομοιάζει με τη σύμβαση μεσιτείας του Αστικού Κώδικα. Πάντως, το ζήτημα στο επίπεδο της ευρωπαϊκής έννομης τάξης, έχει αντιμετωπιστεί μέσα από μια άλλη προσέγγιση, ήτοι ανεξάρτητα του νομικού χαρακτηρισμού των εννόμων σχέσεων που αναπτύσσονται τριμερώς, μια τέτοιου είδους πλατφόρμα παρέχει υπηρεσίες διαμεσολάβησης και κατατάσσεται ως «υπηρεσία της κοινωνίας της πληροφορίας», ώστε εμπίπτει, έτσι, στην Οδηγία 2000/31/ΕΚ για το ηλεκτρονικό εμπόριο. Σχετικά με τις ανωτέρω βραχυχρόνιες μισθώσεις, ένα φλέγον ζήτημα που έχει ανακύψει και έχει απασχολήσει την νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων, αποτελεί το ζήτημα του εάν και κατά πόσο η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών, είναι συμβατή με τους κανονισμούς των πολυκατοικιών. Η νομολογία δεν έχει λάβει ακόμη πάγια θέση απέναντι στο επιτρεπτό ή μη της χρήσης οριζόντιων ιδιοκτησιών προς βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών, καθώς άλλες δικαστικές αποφάσεις τάσσονται υπέρ και άλλες αντιμετωπίζουν με επιφυλακτικότητα αυτού του είδους τις μισθώσεις. Καθίσταται, λοιπόν, επιτακτική η ανάγκη αναδιάρθρωσης του κανονιστικού πλαισίου και, ενδεχομένως, δημιουργίας ενός αυτοτελούς νομοθετικού πλέγματος ειδικά αναφορικά με το συγκεκριμένο είδος μισθώσεων.
description: Short-term rentals, especially via digital platforms, fix in the context of the sharing economy, a new economy form, consisting of the granting of use of assets and recourses with, in any case, little use by their owners in order to make them profitable. In our country, this form of rentals has proven to be an essential pillar of the national economy. It constitutes a tripartite contractual relationship, because its subjects are: the lessor, the lessee and the platform. In case that the lessor is a hotelier, who makes his property available to rent via a digital platform, rather than owner of private estate, the contract he enters into with the customer is legally classified as the Xenia contract. In case that the lessor-owner of land property makes it available for rent via a digital platform, the contract he enters into with the customer is characterized as a special short-term leasing agreement, for which should apply special provisions, regulated by law 4446/2016, article 111, as applicable, except the general lease provisions of the Greek Civil Code. In relation to the legal classification of the legal relationships among the lessor, the lessee and the platform, the Greek lawmaker seems to give the role of intermediary to the platform, which resembles the Greek agency contracts. However, this issue has been approached differently at the level of the European legal order, which means regardless of their legal characterization. This kind of platform provides intermediary services and should be regarded as “Information Society service”, thus to fall under the directive 2000/31 about the e-commerce. According to the above short – term rentals, quite a burning issue which has arisen, which has been debated in the Greek legal doctrine and jurisprudence, is the question of whether and to what extent the short – term rentals via digital platforms it is compatible with the Regulations of apartment buildings. The jurisprudence has not yet taken a clear position on whether this form of rentals is allowed or not, because some decisions are in favor of this, while others remain cautious about them. Therefore, it is crucial to restructure and, maybe create an independent legislative text, highly concentrated to this form of rentals.