Investorenarchitektur. The planning, organisation and control of architectural quality in commercial real estate
Creators: name: Kuil, Paulus Alphonsus Van Der
Publisher: name: Technische Universität Berlin
Year: 2023
Subjects: subject: 700 Künste und Unterhaltung::720 Architektur::720 Architektur
subject: architecture
subject: real estate
subject: architectural quality
subject: management of architectural quality
subject: complex systems

description: Ever since the definition of private property rights, the use of that property and the buildings that were built upon provided vehicles for return on capital invested. This ongoing process has led to a growing discrepancy between buildings as cultural, social, and aesthetic artefacts and the building as a financial objective of real estate investment. In German-speaking countries, this phenomenon is often scolded with the vague and unprecise term Investorenarchitektur. This dissertation aims to understand what problems the term expresses and argues how a management strategy for architectural quality in commercial real estate would have to look like to avoid those problems. For this dissertation, architectural quality is understood as a complex interacting system of aesthetic, cultural, social, technical, and economic dimensions. To formulate a management strategy for architectural quality in commercial real estate, theories in the field of business administration, strategic quality management, general economic organizational theory as well as management of complex systems have been studied to formulate a theoretical framework for a management strategy. To this end, the method of theoretical sampling within the methodology of Grounded Theory was applied. Secondly, 79 articles in German architectural and real estate press using the term Investorenarchitektur, as well as an additional 31 international articles that cover the problematic relationship between architecture and real estate have been subjected to phenomenological analysis. The research resulted in the adaptation of three quality definitions that are to be applied in various stages of the management strategy of architectural quality in commercial real estate. In the value-based definition of architecture, the value of property rights that results out of the dynamics of real estate space markets, asset markets, capital markets and local and national economies frames the price of architecture at acceptable costs. As such, it defines the economic dimension of architectural quality. The manufacturing-based definition is the second definition that applies to architectural quality and defines the technical dimension of architectural quality. Finally, to integrate the tangible economic and technical dimensions of architectural quality into a complex holistic sum that is more than the sum of its parts, the transcendent definition of architectural quality needs to be defined. In this definition, the cultural, social, and aesthetic dimensions of architectural quality are united and combined with the economic and technical dimensions. The study of management approaches for complex systems led to the adaptation of a Dynamic Safety Model in which a complex system operates between the boundary of unacceptable performance, unacceptable workload, and economic failure. Adapted into the management strategy for architectural quality in commercial real estate, the value-based definition of architectural quality defines the boundary of economic failure, the manufacturing-based definition defines the boundary of unacceptable workload and finally the transcendent definition defines the boundary of unacceptable performance. The phenomenological analysis of the term Investorenarchitektur and the general debate on the relationship between architecture and real estate resulted in 158 problem statements that were allocated to 8 themes. The themes of aesthetics, missing aspiration, idiosyncrasy, and quality collateral refer to the product of architectural quality, whereas the themes of agency, competency, planning process and theory crisis refer to the process of architectural quality. The product-related themes all relate to the neglect or avoidance of integrating the aesthetic, cultural and social dimensions into a quality strategy for commercial real estate, whereas the process-related themes uncover problems in the relationship between commercial real estate clients and design agents. The main issue in both product and process-related problems is that a mutual understanding of a definition of architectural quality seems to be missing. The dissertation concludes with the formulation of a management strategy for architectural quality in the form of a Planning, Organisation and Control cycle. This cycle is projected on a 5-phase management model for commercial real estate development. This model includes an architectural mission statement in the planning phase in which the value-based definition and manufacturing-based definition of architectural quality are framed by the transcendent definition of architectural quality. To subsequently organise the process of architectural quality and align the interests of clients and multiple design agents, a profit-based fee structure must replace a cost-based fee structure. Finally, the use of Building Information Modelling (BIM) techniques shall enable the control of architectural quality in both its product as well as process dimensions.
description: Die seit Jahrhunderten entwickelte Praxis, Eigentumsrechte an Gebäuden für eine Kapitalinvestition mit Renditeerwartung anzuwenden, hat zu einer Diskrepanz im Verständnis vom Gebäude als Immobilie und dem Gebäude als kulturelles, soziales und ästhetisches Produkt geführt. Im deutschsprachigen Raum wird für dieses Phänomen häufig der vage und ungenaue Begriff der „Investorenarchitektur“ verwendet. Diese Dissertation hat das Ziel zu verstehen, welche Probleme der Begriff thematisiert, und zeigt auf, wie eine Managementstrategie für Architekturqualität in Immobilieninvestitionen mit einer Renditeerwartung aussehen müsste, um diese Probleme zu vermeiden. Im Rahmen dieser Dissertation wird Architekturqualität als ein komplexes, interagierendes System ästhetischer, kultureller, sozialer, technischer und wirtschaftlicher Dimensionen verstanden. Um einen theoretischen Rahmen für eine Managementstrategie für Architekturqualität in Immobilieninvestitionen zu formulieren, wurden in einem ersten Schritt Theorien aus den Bereichen Betriebswirtschaftslehre, strategisches Qualitätsmanagement, allgemeine wirtschaftliche Organisationstheorie sowie Management komplexer Systeme untersucht. Die Auswertung erfolgte mithilfe eines theoretischen Samplings nach der Methodik der Grounded Theory. Im nächsten Schritt wurden 79 Artikel in der deutschen Architektur- und Immobilienpresse zum Begriff „Investorenarchitektur“ sowie weitere 31 internationale Publikationen, die sich mit dem problematischen Verhältnis von Architektur und Immobilien befassen, einer phänomenologischen Analyse unterzogen. Ergebnis des theoretischen Samplings war zunächst die Definition von drei Begriffen von Architekturqualität, die in verschiedenen Phasen der Managementstrategie angewendet werden sollen. In der value-based quality Definition bestimmt der Wert von Eigentumsrechten, der sich aus der Dynamik von Immobilienflächenmärkten, Immobilienanlagenmärkten, Kapitalmärkten sowie lokalen und nationalen Wirtschaftssystemen ergibt, den Preis von Architektur zu akzeptablen Kosten. Somit definiert die value-based quality die wirtschaftliche Dimension von Architekturqualität. Als zweite Definition bezeichnet der Begriff der manufacturing-based quality die technische Dimension von Architekturqualität. Um schließlich die greifbaren wirtschaftlichen und technischen Dimensionen von Architekturqualität zu einer komplexen ganzheitlichen Sicht zu integrieren, die mehr als ihre Teile ergibt, wird der Begriff der transcendent quality angewendet. Dieser zielt darauf ab, die kulturellen, sozialen und ästhetischen Dimensionen architektonischer Qualität mit den wirtschaftlichen und technischen Dimensionen zu verknüpfen. Die Untersuchung von Managementansätzen für komplexe Systeme führte zur Übernahme eines Dynamic Safety Model in dem ein komplexes System zwischen inakzeptabler Leistung, inakzeptabler Arbeitsbelastung und wirtschaftlichem Scheitern operiert. In diesem Rahmen bestimmt die value-based Definition die boundary of economic failure, die manufacturing-based Definition die boundary of unacceptable workload und schließlich die transcendent Definition die boundary of unacceptable performance von Architekturqualität. Die phänomenologische Analyse des Begriffs Investorenarchitektur und die allgemeine Debatte zum Verhältnis von Architektur und Immobilien ergaben 158 Problemstellungen, die acht Themen zugeordnet wurden. Die Themen aesthetics, missing aspiration, idiosyncrasy und quality collateral beziehen sich auf Architekturqualität als Produkt, während sich die Themen agency, competency, planning process und theory crisis auf den Prozess von Architekturqualität beziehen. Die produkt- bezogenen Themen beschreiben eine Vernachlässigung oder Vermeidung von ästhetischen, kulturellen und sozialen Dimensionen in Immobilieninvestitionen mit einer Renditeerwartung, während die prozessbezogenen Themen, Probleme in der Beziehung zwischen gewerblichen Auftraggeber*innen und Planer*innen aufdecken. Das Kernthema bei produkt- und prozessbezogenen Problemen besteht darin, dass ein gemeinsames Verständnis für eine Definition der Architekturqualität zu fehlen scheint. Die Dissertation schließt mit der Formulierung einer Managementstrategie für Architekturqualität in Immobilieninvestitionen in Form eines Planungs-, Organisations- und Kontrollzyklus basiert auf ein 5-Phasen-Managementmodell der Immobilienprojektentwicklung ab. Abschließend wird argumentiert, dass eine Managementstrategie für Architekturqualität in Immobilieninvestitionen mit einer Renditeerwartung bereits in der Planungsphase ein architectural mission statement bedarf. In diesem mission statement sollten die value-based und manufacturing-based Definitionen von Architekturqualität durch die transcendent Definition von Architekturqualität umrahmt werden. Für den anschließenden Prozess der Erreichung ganzheitlicher Architekturqualität sowie die Gleichschaltung von Interessen von Auftraggeber*innen und Planer*innen, muss eine gewinnbasierte Gebührenstruktur eine kostenbasierte Gebührenstruktur ersetzen. Schließlich soll der Einsatz von Building Information Modeling (BIM)-Techniken die Kontrolle von Architekturqualität in Immobilieninvestitionen mit einer Renditeerwartung sowohl in ihrer Produkt- als auch in ihrer Prozessdimension ermöglichen.