title: Die Haftpflichtversicherung des Baufortschrittsprüfers bei Serienschäden
Creators: name: Kohl, Tristan
Publisher: name: :none
Year: 2023

description: Mit Einführung des Bauträgervertragsgesetzes ist es dem Gesetzgeber durchaus gelungen die Sicherheit des Erwerbers beim Ankauf einer noch zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Immobilie zu verstärken. Insbesondere mit der 2008 stattgefundenen Novellierung des BTVG und der Überarbeitung des Sicherungsmodells „grundbücherliche Sicherstellung mit Ratenplan“ kann die geleistete Vorauszahlung des Erwerbers insofern abgesichert werden, als dass dieser darauf vertrauen kann, dass sein vorab geleisteter Kaufpreis nur in Raten, welche dem jeweiligen Wert des Kaufgegenstandes entsprechen, vom Treuhänder aus der Hand gegeben werden. Die - insbesondere aus Sicht eines Verbrauchers - zwingende Anwendbarkeit des BTVG ist dann gegeben, wenn der Erwerber bereits vor Fertigstellung Zahlungen von mehr als EUR 150,-- pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger oder Dritte zu leisten hat. Mit der Anwendbarkeit des BTVG geht die Pflicht zur Bestellung eines Treuhänders (ausgenommen nur im Fall einer schuldrechtlichen Sicherstellung gemäß § 8 BTVG) einher, welchen zahlreiche Aufklärungs, Prüf,- und Belehrungspflichten treffen. Insbesondere obliegt es dem Treuhänder die Fälligkeit der einzelnen Raten nach dem gewählten Ratenplan festzustellen bzw feststellen zu lassen. Da als Treuhänder gemäß § 12 Abs 2 BTVG nur ein Rechtsanwalt oder ein Notar bestellt werden darf, wird sich dieser bei Beurteilung der Baufortschritte eines sachkundigen Dritten, eines Baufortschrittsprüfers, bedienen. Hierbei ist dem Treuhänder zu empfehlen einen Sachverständigen aus der Fachgruppe Hochbau und Architektur als geeigneten Baufortschrittsprüfer zu bestellen und geht die Haftung für eine fehlerhafte Bestätigung eines Baufortschritts auf den Baufortschrittsprüfer über. Für den Fall, dass dem Baufortschrittsprüfer bei Ausstellung der Baufortschrittsbestätigung ein Fehler unterlauft, welcher rechtswidrig und schuldhaft begangen wurde, wird dieser den Erwerbern gegenüber schadenersatzpflichtig. Diesbezüglich hat der Baufortschrittsprüfer gemäß § 13 Abs 4 BTVG über eine Haftpflichtversicherung iHv von EUR 400.000,--für jeden Versicherungsfall zu verfügen. Wenn nun aber ein Versicherungsfall eintritt, stellt sich die Frage ob die Versicherungssumme des Baufortschrittsprüfer überhaupt ausreicht, die Schadenswiedergutmachung abdecken zu können. Denn in der Regel wird das eine ausgestellte Gutachten des Baufortschrittsprüfers herangezogen um damit die Raten von mehreren Erwerbern in einem Schritt an den Bauträger auszuzahlen. Da der Versicherer des Baufortschrittsprüfers sein Haftungsrisiko aufgrund sogenannter Serienschadensklauseln dahingehend absichert, indem der Versicherer mittels Fiktion mehrere Versicherungsfälle zu nur einem Versicherungsfall zusammenzieht, könnte der Erwerber als Geschädigter bei Anwendung dieser Serienschadensklausel trotz der gesetzlichen Regelungen wenig Chancen haben seinen Schaden durch die Versicherung des Baufortschrittsprüfers abgedeckt zu bekommen. Sollte in weiterer Folge festgestellt werden, dass der Verstoß des Baufortschrittsprüfers bei Ausstellung des Gutachtens dazu geführt hat, dass der Treuhänder die Kaufpreisraten einer Vielzahl von Erwerbern an den Bauträger ausgezahlt hat, wird seitens des Versicherers (im Innenverhältnis zum Versicherungsnehmer) das Vorliegen eines Serienschadens zu prüfen sein. Dabei fasst der Versicherer mehrere Verstöße des Baufortschrittsprüfers als einen Verstoß zusammen, wenn diese auf einer gleichen oder gleichartigen Fehlerquelle beruhen, welche in rechtlichem oder wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Den Erwerbern wäre aufgrund dieser Zusammenfassung der jeweiligen Verstöße des Baufortschrittsprüfers die Haftungsdeckung ab dem Gesamtbetrag von EUR 400.000,-- genommen. Da aber gerade den Erwerbern der Schutzzweck des BTVG zu Gute kommen soll, kann das Vorgehen des Versicherers nicht zu deren Lasten gehen. So schuldet der Baufortschrittsprüfer jedem einzelnen Erwerber die pflichtgemäße Erfüllung seiner Aufgabe und muss dafür die Haftung übernehmen. Immerhin gilt jede einzelne Baufortschrittsbestätigung des Baufortschrittsprüfers als Grundlage der einzelnen Zahlung des Erwerbers an den Bauträger, unabhängig davon, ob die Bestätigung für den einzelnen Erwerber gesondert ausgestellt wurde, oder ob diese für mehrere Bauträgerverträge in Einem als Sammelbestätigung abgegeben wurden. Diese fehlerhafte Bestätigung wirkt sich sodann auch bei jedem einzelnen Erwerber vermögenschädigend aus und bestehen zwischen dem Baufortschrittsprüfer und jedem einzelnen Erwerber jeweils selbstständige gesetzliche Schuldverhältnisse. Daher ist selbst bei Vorliegen von Verstößen des Baufortschrittsprüfers, welche auf einer gleichen bzw gleichartigen Fehlerquelle beruhen, der rechtliche und wirtschaftliche Zusammenhang zu verneinen und die Anwendbarkeit einer Serienschadensklausel auszuschließen. Ein Verstoß, welcher sich mehrfach in unterschiedlichen Rechtsverhältnissen auswirkt, ist demnach sicher nicht nur ein Versicherungsfall. Vielmehr ist für jeden Bauträgervertrag, der auch zwischen unterschiedlichen Vertragsparteien abgeschlossen wird, von einem gesondert zu wertenden Verstoß auszugehen. Der Baufortschrittsprüfer muss also für jeden einzelnen Verstoß, welcher einen Haftungsfall auslöst, Versicherungsdeckung erhalten. Die Mindestversicherungssumme steht sohin für jeden Erwerber und für jeden Baufortschritt ungeschmälert und in voller Höhe zur Verfügung. Nur dadurch kann der Telos des BTVG, welcher sich vorrangig auf den Erwerberschutz bezieht, erfüllt werden.