Το δικαίωμα δόμησης και το καθεστώς αδειοδότησης
Creators: name: Βαλετόπουλος, Χρήστος Νικολάου
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2023
Subjects: Δικαίωμα δόμησης
Οικοδομική άδεια
Νομικά καθεστώτα δόμησης
Right to build
Building permit
Legal frameworks for building

description: Η παρούσα εργασία εξετάζει το δικαίωμα δόμησης από συνταγματικής απόψεως, καθώς και το καθεστώς διοικητικής αδειοδότησης της δόμησης, ενόψει της επιτακτικής ανάγκης του προληπτικού ελέγχου αυτής. Στο πρώτο μέρος αναλύεται η φύση του δικαιώματος δόμησης, όπως αυτό κατοχυρώνεται στο ελληνικό Σύνταγμα, αλλά και στην Ευρωπαϊκή έννομη τάξη, με βασική θέση ότι πρόκειται για συνταγματικό δικαίωμα με μικτή φύση, συντιθέμενο από ένα ατομικό στοιχείο, το δικαίωμα της ιδιοκτησίας του άρθ. 17 Συντ. -με τη δόμηση να συνιστά μία μορφή διευρυμένης χρήσης της- και ένα κρατικό στοιχείο, ήτοι την ένταξη ορισμένης περιοχής στο σχέδιο πόλεως κατά το άρθ. 24 παρ. 2 Συντ. και την αναγνώριση ορισμένης περιοχής ως οικιστικής. Ο οικοδομήσιμος χαρακτήρας κάθε ακινήτου εξαρτάται από το εάν αυτό βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, καθώς και ανάλογα με το είδος και το καθεστώς του χώρου, όπου εμπίπτει. H απαγόρευση της δόμησης δεν συνεπάγεται την αφαίρεση του τίτλου ιδιοκτησίας, συνεπώς πρόκειται για περιορισμό και όχι για αφαίρεση αυτής. Το ουσιώδες του περιορισμού κρίνεται, μεταξύ άλλων, από το είδος της περιοχής και τη διάρκεια του περιορισμού, ιδίως αν παρατείνεται επί μακρόν, οπότε θα υφίσταται αντισυνταγματικότητα. Η αποζημίωση είναι μερική και ανάλογη της ζημίας, εφόσον πρόκειται για ουσιώδη περιορισμό και όχι για στέρηση, κατά τις διακρίσεις της ελληνικής και ευρωπαϊκής νομολογίας. Στο δεύτερο μέρος εξετάζεται το καθεστώς της διοικητικής αδειοδότησης της δόμησης. Σε ένα πρώτο στάδιο πραγματοποιείται ιστορική αναδρομή αναφορικά με την έκδοση των οικοδομικών αδειών στην Ελλάδα και ακολουθεί η καταγραφή των σπουδαιότερων νομικών καθεστώτων δόμησης (περιοχές εντός και εκτός σχεδίου πόλεως, οικισμοί άνευ πολεοδομικού σχεδίου, παραδοσιακοί οικισμοί και προστατευόμενα οικιστικά σύνολα), με αναφορές αφενός στα επιμέρους νομικά ζητήματα και αφετέρου στη νομολογιακή τους αντιμετώπιση. Ιδιαίτερη έμφαση αποδίδεται κατόπιν στη νομική φύση της διοικητικής πράξης αδειοδότησης, με σπουδαιότερη την (εκτελεστή) ατομική διοικητική πράξη της οικοδομικής αδείας. Ως προς τη σχέση της προέγκρισης οικοδομικής αδείας με την τελική οικοδομική άδεια, εγείρεται το ζήτημα αν εφαρμόζεται η θεωρία περί σύνθετης διοικητικής ενέργειας ή περί συναφών διοικητικών πράξεων, με τις συνακόλουθες εκατέρωθεν πρακτικές συνέπειες (όπως τη δυνατότητα προσβολής τους και το εφαρμοστέο νομικό καθεστώς). Ανάκληση της οικοδομικής άδειας είναι δυνατή, κατά τις διακρίσεις θεωρίας και νομολογίας, με έμφαση στα περί ευλόγου χρόνου ανάκλησης και στους λόγους δημοσίου συμφέροντος που την δικαιολογούν. Εξετάζεται κατόπιν η δυνατότητα διοικητικού ελέγχου των ως άνω πράξεων, με αναφορά στον θεσμό του Ελεγκτή Δόμησης και συνακόλουθα στο ζήτημα του επιτρεπτού της «ιδιωτικοποίησης» του ελέγχου της δόμησης. Αναφορικά με τη δικαστική προστασία (ακυρωτική αρμοδιότητα Διοικητικού Εφετείου), η προθεσμία προσβολής της οικοδομικής αδείας εκκινεί από την πλήρη γνώση των σημαντικών από άποψη βλάβης του αιτούντος στοιχείων της αιτιολογίας, ενώ το έννομο συμφέρον προσβολής θεμελιώνεται μόνον στο πρόσωπο του φέροντος εμπράγματο δικαίωμα σε όμορο ακίνητο συγκριτικά με αυτό που αφορά η άδεια, ώστε να παρατηρείται μία τάση συρρίκνωσης του εννόμου συμφέροντος, σε αντίθεση με την διεύρυνση που παρατηρείται εν γένει στις περιβαλλοντικές διαφορές. Καταληκτικά, παρατηρείται συχνή νομοθετική μεταβολή στο πεδίο αδειοδότησης της δόμησης, θέτοντας το ζήτημα της ισορροπίας μεταξύ της ανάγκης περιβαλλοντικής προστασίας και της ασφάλειας δικαίου
description: The present dissertation examines the right to build from a constitutional perspective, as well as the administrative authorisation regime for building, in light of the urgent need for its preventive control. The first part examines the nature of right to build, as enshrined in the Greek Constitution and the European legal order. It argues that the right to build is a constitutional right with a mixed nature, comprising the individual right to property under Article 17 of the Greek Constitution -building constitutes an expanded form of its use- , and the inclusion of a specific area in the urban plan under Article 24(2) of the Greek Constitution and the recognition of a specific area as residential. The buildable character of each property depends on whether it is located within or outside the urban plan, as well as on the type and status of the area. The prohibition of building does not entail the deprivation of title deed; therefore, it constitutes a restriction. Its substantial character is assessed, inter alia, regarding the type of the area and the duration of the restriction, particularly if it extends for long, which may lead to unconstitutionality. Since we are talking about a substantial restriction, the compensation is partial and proportionate to the damage, according to the Greek and the European case law. The second part examines the administrative authorization regime for building. Initially, it provides a historical overview of the issue of building permits in Greece and records the significant legal frameworks for building -areas within and outside the urban plan, settlements without urban planning, traditional settlements, and protected residential complexes-, with references to their specific legal issues and the case law treatment thereof. A particular emphasis is put on the legal nature of the authorisation, notably the individual administrative act of the building permit. Regarding the relationship between the act of ‘’prior approval of the building permit’’ and the final building permit, the question arises whether the theory of complex administrative procedure or relevance of administrative acts applies, with their respective practical consequences -such as the possibility of challenging acts and the applicable legal status-. The revocation of the building permit is possible, focusing on the reasonable time for revocation and the reasons relating to the public interest justifying it. The dissertation then examines the possibility of administrative control over these acts, with reference to the institution of the Building Inspector and the question of the "privatization" of such control. Regarding the judicial protection -jurisdiction of the Administrative Court of Appeal endowed with a cassational power-, the period for challenging the validity of building permit starts from the precise knowledge of the significant elements of its justification concerning the applicant’s damage. In addition, solely the adjacent owners have the legitimate interest in challenging these acts, leading then to a restrictive tendency of the legitimate interest, in contrast to its expansion generally observed in environmental cases. In conclusion, frequent legislative changes raise the issue of balance between the environmental protection and legal certainty