Risikoanalyse für Hypothekarnehmer auf dem Schweizer Immobilienmarkt : Erarbeitung eines Prototyps zur Bewertung von Kreditereignissen anhand einer Monte-Carlo-Simulation
Creators: name: Rizzo, Luca
Publisher: name: ZHAW Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften
Year: 2023
Subjects: 332: Finanzwirtschaft

description: Der Schweizer Immobilienmarkt war lange Zeit durch ein begrenztes Angebot und steigende Immobilienpreise bei einer gleichzeitig hohen Nachfrage, bedingt durch tiefe Hypothekarzinsen, gekennzeichnet. Die jüngsten Entwicklungen der Finanzierungskonditionen, insbesondere aufgrund der Leitzinsanpassungen der Nationalbank, führten jedoch noch nicht zur theoretisch erwarteten Abnahme der Immobilienpreise. Die finanziellen Hürden für potenzielle Hypothekarnehmer sind dennoch umgehend gestiegen, weshalb im Rahmen dieser Arbeit die Eintrittswahrscheinlichkeit von Kreditereignissen für repräsentative Immobilienkäufer in der Schweiz unter aktuellen Marktbedingungen analysiert wird. Unter Kreditereignis wird die Begebenheit verstanden, bei der der Hypothekarnehmer, die im Kontext der Hypothekarvergabe definierte Tragbarkeitsregel, basierend auf effektiven Kosten, nicht mehr erfüllen kann und somit eine Überschuldung des Schuldners oder eine negative Refinanzierungssituation zum Ende der Laufzeit eintritt. Der Begriff des repräsentativen Immobilienkäufers wird anhand der Sinus-Milieus für die Schweiz definiert, wobei deren Präferenzen in Kombination mit regionalen Preisunterschieden für einzelne Immobilientypen zu Personas zusammengefasst werden und anhand welcher der entworfene Prototyp getestet und veranschaulicht wird.
Der vorgeschlagene Prototyp basiert dabei auf den in der Literatur definierten Hauptreibern des Risikos, gruppiert nach darlehens-, immobilien- sowie hypothekarnehmerbezogenen Faktoren. Das entworfene Analysetool ermöglicht hier die Abschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeit der beschriebenen Kreditereignisse, beruhend auf 14 Eingabeparametern sowie historischen Zins- und Immobilienpreisen und weiteren demographischen Variablen wie der regionalen Arbeitslosenquote und der Scheidungsrate. Diese historischen Daten wurden mittels Curve-Fitting-Ansatz untersucht und eine grosse Anzahl an Sample-Datenpunkten generiert, die für den stochastischen Prozess erforderlich sind. Zur Minimierung eines Hindsight-Bias und zur Entwicklung einer realitätsnahen aber konservativen Monte-Carlo-Simulation wurden die Wahrscheinlichkeitsverteilungen teilweise angepasst.
Wie die Ergebnisse zeigen, ist das Risiko eines Ausfalls aufgrund einer Unterdeckung sehr gering und liegt in allen Szenarien im tiefen einstelligen Prozentbereich sowie in den meisten Fällen sogar bei unter 1.0 %. Das Risiko einer negativen Refinanzierungssituation, in der Schwierigkeiten bei der Anschlussfinanzierung auftreten, ist jedoch höher und variiert zwischen den betrachteten Objekten und Marktregionen, wobei Werte von bis nahezu 10 % festgestellt wurden. Ebenso konnte verzeichnet werden, dass das Risiko eines Ausfalls aufgrund der Tragbarkeit stark schwankt und je nach Szenario Ausfall Wahrscheinlichkeiten zwischen 0.0 % und 93.9 % während der Laufzeit beziehungsweise zwischen 0.0 % und 41.5 % am Ende der Laufzeit aufweist. Eine Festhypothek kann das Risiko in den meisten Fällen erheblich reduzieren, obwohl in einzelnen Fällen immer noch Ausfallwahrscheinlichkeiten im zweistelligen Prozentbereich vernommen werden können. Eine sorgfältige Planung und Preisfixierung sind daher wichtige Massnahmen, um die Tragbarkeit während und am Ende der Laufzeit sicherzustellen.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Risiko eines Ausfalls aufgrund der Tragbarkeit das grösste seiner Art darstellt, was die Resultate aus dem aktuellen Forschungsstand ebenfalls belegen. Insbesondere bei verheirateten Paaren ist eine sorgfältige Planung und Berücksichtigung der Scheidungsgefahr entscheidend, um das Risiko eines Ausfalls zu minimieren. Da die Resultate dieser Arbeit auf einem Prototyp basieren und Prognosewerte darstellen, ist es jedoch ratsam, die quantitativen Ergebnisse mit den qualitativen Erkenntnissen aus der Untersuchung des Schweizer Immobilien und Hypothekarmarktes zu kombinieren. Langfristige Prognosen sind stets mit Zweifeln behaftet, der Prototyp aber ermöglicht eine erste Risikoanalyse, die nichtsdestotrotz mit Vorsicht genutzt werden sollte.
Zukünftige Forschungsarbeiten können den Prototypen weiter verbessern und die Ergebnisse präzisieren. Dabei eröffnen sich durch diese Arbeit vielfältige Möglichkeiten für kommende Studien. So können beispielweise weitere Eingabeparameter hinzugezogen, die Genauigkeit des Curve-Fittings optimiert oder eine detailliertere Unterscheidung der analysierten Immobilien oder Hypothekarnehmer vorgenommen werden. Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass Prognosetools zur Risikomessung immer mit Unsicherheiten verbunden sind, da sie auf Annahmen basieren. Ihre Verwendung sollte daher mit Vorsicht erfolgen und dahingehend ein Overengineering vermieden werden.