title: GEnRe NWI: Ganzheitliches Entscheidungsunterstützungsmodell zur nachhaltigen Revitalisierung von Nicht-Wohnimmobilien ; Endbericht
Creators: name: Kessel, Tanja
name: Schwerdtner, Patrick
name: Fricke, Axel
name: Falter, Constantin
Publisher: name: Universitätsbibliothek Braunschweig
Year: 2025
Subjects: subject: Revitalisierung
subject: Bausubstanz
subject: Redevelopment
subject: Bestandsentwicklung
subject: building stock
subject: Lebenszykluskosten
subject: Bauen im Bestand
subject: Sustainability
subject: Sanierung
subject: 333
subject: 624

description: Der hier untersuchte Forschungsgegenstand umfasst das Themenfeld der Entscheidungsfindung in der Immobilien-Projektentwicklung im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien. Ziel des Forschungsvorhabens war es, unter Einbeziehung der drei Dimensionen der Nachhaltigkeit zu untersuchen, welche der zwei Realisierungsalternativen – Bestandsentwicklung oder Neubau – zu präferieren und durchzuführen ist. Wesentliche Aufgabe in diesem Zusammenhang war die Erstellung einer ganzheitlichen Entscheidungsgrundlage, die in der frühen Phase der Projektentwicklung, in der diese richtungsweisende Entscheidung auftritt, Anwendung finden soll. Hierzu wurde ein umfassendes Entscheidungsunterstützungsmodell, das sog. REoN-Tool (Redevelopment or New Construction) entwickelt, getestet und validiert. Eine wesentliche Herausforderung in der Durchführung des Forschungsvorhabens war es, den notwendigen Detaillierungsgrad der Untersuchung abzubilden und folglich zu bilanzieren. Die Fragestellung, ob ein Bestandsgebäude eine Bestandsentwicklung (Revitalisierung oder Redevelopment) erfahren soll oder aber abgerissen wird und ein alternativer Neubau entstehen soll, tritt regelmäßig in der bau- und immobilienwirtschaftlichen Praxis auf und ist daher von zentralem Interesse. Zunächst wurden die für den Forschungsgegenstand relevanten Entscheidungsunterstützungsmodelle (Decision Support Systems, DSS) mittels einer systematischen Literaturrecherche (SLR) ermittelt und hinsichtlich der hier zu untersuchenden Fragestellung analysiert. Die Analyse umfasste nach den erforderlichen Schritten der SLR noch 54 relevante Veröffentlichungen, die im Detail untersucht wurden. Aus den Ergebnissen der Literaturrecherche konnten Grundlage für das im Anschluss entwickelte REoN-Tool ab-geleitet werden. Die Entwicklung des REoN-Tools erfolgte explorativ und stellt den Kern dieses Forschungsvorhabens dar. Die explorative Entwicklung war durch iterative Abstimmungen mit den Industriepartnern geprägt, sodass eine kontinuierliche Erarbeitung und Verbesserung des REoN-Tools unter Berücksichtigung der Belange der Praxis stattfinden konnte. Das REoN-Tool bedient sich dreier Teilmodelle zur Berechnung und Abschätzung der Wirkungen hinsichtlich der ökonomischen, ökologischen und sozialen Wirkung, die sukzessive erarbeitet wurden. Das ökonomische und ökologische Teilmodell bedient sich jeweils quantitativen Methoden, während die soziale Dimension auf einer gewichteten Nutzwertanalyse basiert. Die Zusammenführung in einem Gesamtmodell, dem schlussendlichen Entscheidungsmodell, ermöglicht die zentrale Darstellung der durchgeführten Analysen zur Entscheidungsunterstützung in Form eines interaktiven Dashboards. Die Ergebnisse des Forschungsvorhabens zeigen, dass umfangreiche Kenntnisse über den Gebäudebestand von hoher Bedeutung sind. Weiterhin zeigen die durchgeführten Case-Studies und Sensitivitätsanalysen, dass die Bestandsentwicklung regelmäßig unter ökologischen und ökonomischen Aspekten vor einem alternativen Neubau zu präferieren ist. Insbesondere umfangreiche energetische Ertüchtigungen der außenberührten Bauteile zeigen langfristig eine ökologische Vorteilhaftigkeit gegenüber dem Neubau. Hinreichend notwendig hierfür ist, dass insbesondere tragende Strukturen der flächigen horizontalen und vertikalen Bauteile erhalten bleiben und nicht abgerissen werden. Die in diesen Bauteilen gespeicherten verbauten CO2-Äquivalente leisten hierbei den entscheidenden Beitrag. In der ökonomischen Dimension konnte analysiert werden, dass ein Neubau regelmäßig dann zu präferieren ist, wenn eine gegenüber der Bestandsentwicklung um mehr als 12% erhöhte Miete realisiert werden kann. Diese Vorteilhaftigkeit stellt sich ein, wenn ein langfristiger Betrachtungszeitraum (&gt;25 Jahre) gewählt wird. Die Anwendung des Tools ist für kürzere Zeiträume jedoch aus Sicht der Forschenden nur bedingt sinnvoll. Hinsichtlich der sozialen Dimension konnte ermittelt werden, dass die Anwendung einer gewichteten Nutzwertanalyse zur Aufstellung des Vergleichs zweier Realisierungsalternativen eine probate Möglichkeit ist. Von insgesamt 29 zu betrachtenden Parametern können sieben Parameter quantifiziert durch Gebäudedaten abgefragt werden. Zu den restlichen 22 Parametern sind Einschätzungen der Anwender:innen erforderlich. Die Ergebnisse des sozialen Teilmodells sind somit stark von der projektspezifischen Einschätzung abhängig.
description: The object of research examined here covers the topic of decision-making in real estate project development in connection with existing properties. The aim of the research project was to investigate which of the two realization alternatives - existing development or new construction - should be preferred and implemented, taking into account the three dimensions of sustainability. The main task in this context was to create a holistic decision-making basis to be used in the early phase of project development, when this landmark decision is made. For this purpose, a comprehensive decision support model, the so-called REoN-Tool (Redevelopment or New Construction) was developed, tested and validated. A major challenge in the implementation of the research project was to determine the necessary level of detail of the investigation and consequently to balance it. The question of whether an existing building should be redeveloped (revitalization or redevelopment) or whether it should be demolished and an alternative new building constructed regularly arises in construction and real estate practice and is therefore of central interest. First, a systematic literature review (SLR) was used to identify decision support systems (DSS) relevant to the research topic and analyze them with regard to the question under investigation. After the required steps of the SLR, the analysis still included 54 relevant publications, which were examined in detail. The basis for the REoN-Tool developed subsequently was derived from the results of the literature research. The development of the REoN-Tool was exploratory and represents the core of this research project. The explorative development was characterized by iterative coordination with the industry partners, so that a continuous development and improvement of the REoN-Tool could take place, taking into account the needs of the practice. The REoN-Tool uses three sub-models to calculate and estimate the economic, environmental and social impacts, which were developed successively. The economic and ecological sub-models each use quantitative methods, while the social dimension is based on a weighted utility value analysis. Merging them into an overall model, the final decision model, enables the central presentation of the analyses carried out to support decision-making in the form of an interactive dash-board. The results of the research project show that extensive knowledge of one's own building stock is of great importance. Furthermore, the case studies and sensitivity analyses carried out show that the development of existing buildings is generally preferable to an alternative new build from an ecological and economic point of view. In particular, extensive energy upgrades of the building components in contact with the outside show an ecological advantage over new construction in the long term. It is sufficiently necessary for this that, in particular, load-bearing structures of the flat horizontal and vertical components are retained and not demolished. The CO2 equivalents stored in these components make the decisive contribution here. In the economic dimension, it was possible to analyze that a new building is generally preferable if the rent can be increased by more than 12% compared to the existing development. This advantageousness is achieved if a long-term observation period (&gt;25 years) is selected. However, the application of the tool for shorter periods is only of limited use from the researchers' point of view. With regard to the social dimension, it was determined that the application of a weighted utility value analysis is an effective way of comparing two realization alternatives. Of a total of 29 parameters to be considered, seven parameters can be quantified using building data. User assessments are required for the remaining 22 parameters. The results of the social sub-model are therefore heavily dependent on the project-specific assessment.