title: Informationspflichten und Sorgfaltsmaßstab des Immobilienmaklers sowie die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen
Creators: name: Berger, Andreas
Publisher: name: :none
Year: 2020

description: Eine Auseinandersetzung mit den Informations- und Sorgfaltspflichten des Immobilienmaklers erforderte zunächst eine eingehende Analyse der juristischen Dimensionen des aktuell viel diskutierten „Bestellerprinzips“. Die Einführung eines solchen hätte gravierende Auswirkungen darauf, wer dem Grunde nach überhaupt Empfänger einer maklerspezifischen Dienstleistung sein kann. Maßgebend für die Erörterung kann dabei nicht nur die schlagwortartig gebräuchliche Phrase „Senkung der Wohnkosten sein“, sondern sind hier vielfältige zivil-, konsumentenschutz- sowie auch verfassungsrechtliche Aspekte in Betracht zu ziehen. Insbesondere war der Frage nachzugehen, ob bzw. inwieweit ein Bestellerprinzip mit dem konsumentenschutzrechtlich verankerten „Informationsmodell“, wonach dem Konsumenten durch Informationen zu allen relevanten Aspekten des abzuschließenden Geschäfts eine solide Grundlage für eine eigenverantwortliche Entscheidung geboten werden soll, in Einklang zu bringen ist. Der Sorgfaltsmaßstab sowie die Sachverständigenhaftung orientieren sich am Leistungsstandard der jeweiligen Berufsgruppe. Wie gezeigt werden konnte, besteht für den Bereich der Immobilientreuhänder hier eine relativ komplexe, aber systematische Struktur an Rechtsvorschriften, die den Berufszugang sowie die Berufsausübung regelt. Intendierte Maßnahmen zur Erhöhung der Zugangserfordernisse bzw. Steigerung der Dienstleistungsqualität, wie eine Aus- und Fortbildungsverpflichtung, müssen stets vor dem Hintergrund diskutiert werden, dass dies auf der dafür geeigneten Ebene erfolgen muss. Dabei war auch die Qualität des Standesrechts der WKO als Verordnung gem Art 120b Abs 1 B-VG herauszuarbeiten. Der von der hL und Jud anerkannte Grundsatz, wonach die Nachforschungspflicht des Maklers bei weitergegebenen Informationen unter bestimmten Voraussetzungen eingeschränkt ist, war unter Bezugnahme auf relevante Jud einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Dabei konnte gezeigt werden, dass die Jud den von der Gesetzgebung vorgegebenen Leistungsstandard nicht immer gleichermaßen beherzigt, wenngleich im zeitlichen Verlauf insgesamt eine Verschärfung der Anforderungen an die Sachverständigen-Haftung festgestellt werden konnte. Im Rahmen der Erörterung schadenersatzrechtlicher Grundsätze war zunächst herauszuarbeiten, dass Klauseln, wonach Kunden gegenüber dem Makler die Kenntnisnahme bestimmter Umstände bestätigen, nicht immer und unbedingt als verpönte Beweislastumkehr iSv § 6 Abs 1 Z 11 KSchG zu werten sind. Sodann waren die in der jüngeren Rsp hervortretenden Ansätze, die zu den „Anlegerschadensfällen“ entwickelten Grundsätze auch auf gegen Immobilienmakler gerichtete Schadenersatzforderungen auszuweiten, einer kritischen Würdigung zu unterziehen. Dabei konnte gezeigt werden, dass das zu den Anlegerschäden vertretene Primat der Naturalrestitution in Form der Zurücknahme des vermittelten Vermögensgutes durch den schädigenden Vermittler gegen Erstattung des Kaufpreises sowie der Grundsatz der Berücksichtigung einer hypothetischen Alternativanlage bzw. eines alternativen Geschehensablaufs aus guten Gründen nicht auf gegen Immobilienmakler gerichtete Schadenersatzansprüche übertragen werden können. Schließlich wurde noch der Sorgfaltsmaßstab des Immobilienmaklers nach deutschem Recht beleuchtet, der aufgrund europa- wie kollisionsrechtlicher Vorgaben auch für Vermittlungen in Österreich Relevanz haben kann. Vor dem Hintergrund, dass Antritt und Ausübung des Immobilienmakler-Gewerbes in Deutschland keines Befähigungsnachweises bedürfen, wurde der Sorgfaltsmaßstab anhand einschlägiger Judikate beschrieben und Parallelen sowie Unterschiede zur Rechtslage in Österreich aufgezeigt.