Der Immobilieninvestitionsentscheid von institutionellen Investoren : eine Untersuchung des Entscheidungsprozesses von institutionellen Investoren bei Direktinvestitionen in Schweizer Immobilien
Creators: name: Raimann, Sandro
Publisher: name: ZHAW Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften
Year: 2017
Subjects: 150: Psychologie
332.6: Investition

description: Seit der Finanzkrise 2007 befinden sich die Zinsen in der Schweiz auf Talfahrt. Der Druck auf verschiedene Anlageklassen macht Immobilien bei privaten wie auch institutionellen Investoren zu einer beliebten Anlageklasse. Die erhöhte Nachfrage und die tiefen Finanzierungskosten führen zu steigenden Immobilienpreisen mit Überhitzungstendenzen. Das schwierige Marktumfeld und die Besonderheiten von Immobilien stellen die Investoren vor erhöhte Herausforderungen.

Die vorliegende Arbeit untersucht, wie institutionelle Investoren mit den erhöhten Herausforderungen bei Direktinvestitionen in Schweizer Immobilien umgehen. Konkret wird dabei der typische Entscheidungsprozess von institutionellen Investoren entwickelt.

Eine umfassende Recherche der bestehenden Literatur sowie die Konsolidierung von aktuellen Risikomanagementprozessen und Bewertungsmethoden stellen die Grundlage der Arbeit dar. Den empirischen Teil bilden acht Experteninterviews mit Vertretern von bedeutenden institutionellen Investoren, welche Auskunft über ihren Entscheidungsprozess gegeben haben. Mittels qualitativer Inhaltsanalysen werden die typischen Merkmale sowie die Differenzen identifiziert und ausgewertet.

Die Untersuchungen ergeben, dass der typische Entscheidungsprozess in einen strategischen und einen operativen Teil unterteilt werden kann. Die Anlagekriterien sind Bestandteil des strategischen Teils. Typische Anlagekriterien sind ein Mindestinvestitionsvolumen von CHF 10 Millionen, eine objektspezifische Zielrendite sowie drei grundlegende Standortkriterien, welche wirtschaftlich starke Regionen, gute Verkehrsanbindung und hohe Bevölkerungsdichte beziehungsweise Zentrumslagen umfassen. Der operative Teil umfasst die Beschaffung, eine Vorprüfung, eine indikative Offerte, eine detaillierte Due Diligence, eine definitive Offerte sowie die Transaktion. Dabei werden ein Grundsatzentscheid nach der Vorprüfung und ein finaler Investitionsentscheid nach dem detaillierten Due-Diligence-Prozess getroffen. Beide Entscheide werden in Teams gefällt, wobei die Verantwortung für den finalen Entscheid dem höheren Kader obliegt. Bei den Bewertungsmethoden zeigt sich eine Konzentration auf die Discounted-Cash-Flow-Methode. Eine solche Konzentration lässt sich bei den Der Immobilieninvestitionsentscheid von institutionellen Investoren externen Schätzern nicht feststellen. Im Bereich des Risikomanagements stellt die konjunkturelle Entwicklung das grösste Risiko dar. Zusätzliche Risiken werden von den Investoren unterschiedlich priorisiert, wobei alle die Risiken vorwiegend über Preisanpassungen steuern.

Im Allgemeinen zeigt sich, dass ein strukturierter Entscheidungsprozess eine Grundvoraussetzung für das erfolgreiche Verwalten von direkt investierten Immobilienportfolios ist. Diese Voraussetzung ist bei allen untersuchten Unternehmen gegeben. Der typische Prozess umfasst einen strategischen sowie einen operativen Teil mit sechs Teilschritten. Die Konzentration auf die Discounted-Cash-Flow-Methode bei den Bewertungen verlangt nach mehr Forschung, um die bekannten Nachteile in einem weiterentwickelten Modell zu reduzieren.