Τα αδιάθετα ποσοστά συνιδιοκτησίας σε γεωτεμάχια και η εξάντληση/υπερκάλυψη των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμάχιου
Creators: name: Κωνής, Αλκίνοος-Θωμάς Δημητρίου
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2022
Subjects: Ελληνικό Κτηματολόγιο
Ποσοστό συγκυριότητας
Γεωτεμάχιο
Hellenic Cadastre
Co-ownership percentage
Plot

description: Η παρούσα διπλωματική εργασία πραγματεύεται ένα σημαντικό ζήτημα που επηρεάζει την αξιοπιστία και την ολοκλήρωση του έργου του Εθνικού Κτηματολογίου. Πιο συγκεκριμένα, οι κτηματολογικές εγγραφές σε πλήθος ιδιοκτησιών, κυρίως, στα μεγάλα αστικά κέντρα, παρουσιάζουν ανακρίβειες των πρώτων εγγραφών τους ως προς τα δηλωθέντα στο κτηματολογικό φύλλο ποσοστά συγκυριότητας τους επί του γεωτεμαχίου μίας οικοδομής. Το εν λόγω φαινόμενο της ανακρίβειας των πρώτων εγγραφών έχει ποικίλες πηγές προέλευσης, οι οποίες έγκεινται, αρχικώς, στην μη δήλωση από την πλευρά των ιδιοκτητών των εγγείων ιδιοκτησιών κατά το στάδιο της κτηματογράφησης. Περαιτέρω, υπάρχουν περιπτώσεις που παρά την δήλωση των δικαιωμάτων από πλευράς ιδιοκτητών, εμφιλοχώρησαν ανακρίβειες των πρώτων εγγραφών εξαιτίας σφαλμάτων του φορέα κτηματογράφησης κατά την καταχώριση των δικαιωμάτων των πολιτών στην βάση δεδομένων του Εθνικού Κτηματολογίου. Τέλος, σημαντικό ρόλο στην δημιουργία και την διόγκωση του αναφερόμενου προβλήματος ανακρίβειας των ποσοστών συγκυριότητας έπαιξε η παράδοξη νομική κατάσταση που υπήρχε στο παρελθόν και συνεχίζει να υπάρχει με τα εργολαβικά προσύμφωνα. Παρουσιάστηκε, λοιπόν, το φαινόμενο οι εργολάβοι να μεταβιβάζουν καθ’ υπέρβαση των ορίων του εργολαβικού ανταλλάγματος, προβαίνοντας σε πωλήσεις και μονομερείς συστάσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών, αποδίδοντας αυθαιρέτως ποσοστά συγκυριότητας στις διηρημένες ιδιοκτησίες. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τα ποσοστά συγκυριότητας διηρημένων ιδιοκτησιών σε αρκετές οικοδομές να υπερβαίνουν το 1000/1000 (ή 100/100) επί του γεωτεμαχίου της οικοδομής. Οι δυνατότητες που παρέχει το υπάρχον νομοθετικό πλαίσιο με τον βασικό νόμο 2664/1998 για τη διόρθωση των παραπάνω ανακριβών εγγραφών είναι συγκεκριμένες και καλύπτουν μεγάλο εύρος περιπτώσεων και κυρίως εκείνες των οποίων τα σφάλματα προέρχονται είτε από την αρχή της κτηματογράφησης είτε από τον δικαιούχο του εμπράγματου δικαιώματος. Εντούτοις, σε περίπτωση αναποτελεσματικότητας των επιλογών αυτών, ο πολίτης μένει απροστάτευτος να υπερασπιστεί τα νόμιμα δικαιώματά του επί της ιδιοκτησίας του και συνεπώς κρίνεται αναγκαία η πρόβλεψη μίας νομοθετικής ρύθμισης που θα επιλύει το εν λόγω ζήτημα ανακρίβειας. Εφ’ όσον η επίλυση δεν επέλθει με οποιονδήποτε τρόπο, η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών θα δημιουργήσει τεράστια προβλήματα τόσο στην διοίκηση των οικοδομών, καθώς πολλές ιδιοκτησίες θα υπεισέλθουν στην κυριότητα του ελληνικού δημοσίου, όσο και στην περαιτέρω εκμετάλλευση των διηρημένων ιδιοκτησιών που αποτυπώνουν εσφαλμένα ποσοστά συγκυριότητας. Η παρούσα εργασία αναλύει εμπεριστατωμένα το ανωτέρω πρόβλημα που υφίσταται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ταξινομώντας και προτείνοντας τους υπάρχοντες κατά το νομοθετικό πλαίσιο τρόπους επίλυσης του εν λόγω ζητήματος.
description: The present dissertation deals with an important issue that affects the reliability and completion of the work of the National Land Registry. More specifically, the cadastral registrations in a number of properties, mainly in the large urban centers, present inaccuracies of their first registrations as to the percentages of their co-ownership declared on the cadastral sheet on the plot of a building. This phenomenon of inaccuracy of the first registrations has various sources, which initially lie in the non-declaration by the landowners at the cadastral stage. Furthermore, there are cases where, despite the declaration of rights by the owners, inaccuracies of the first registrations occurred due to errors of the cadastral body during the registration of citizens' rights in the database of the National Land Registry. Finally, the paradoxical legal situation that existed in the past and continues to exist with the contracting pre-contracts played an important role in creating and inflating the reported problem of inaccuracy of co-ownership rates. There was, therefore, the phenomenon of contractors transferring in excess of the limits of the contractor's consideration, making sales and unilateral recommendations of horizontal properties, arbitrarily attributing percentages of co-ownership to the divided properties. As a result, the ownership rates of divided properties in several buildings exceed 1000/1000 (or 100/100) on the building plot. The possibilities provided by the existing legal framework with the basic law 2664/1998 for the correction of the above inaccurate records are specific and cover a wide range of cases and especially those whose errors come either from the beginning of the cadastre or from the holder of the right in rem. However, in the event of ineffective choices provided by the legal framework, the citizen remains unprotected to defend his or her legal rights to his or her property and it is therefore necessary to provide for legislation to resolve this issue of inaccuracy. If the solution is not reached in any way, the finalization of the first registrations will create huge problems both in the administration of the buildings, as many properties will enter the ownership of the Greek state, as well as in the further exploitation of the divided properties that reflect incorrect percentages.The present dissertation analyzes in detail the above problem that exists in the National Land Registry, classifying and proposing the existing ways of resolving this issue within the legal framework.