Τεχνικές διαστάσεις δικαιώματος επιφάνειας σε σχέση την μεταφορά συντελεστή δόμησης
Creators: name: Μούρτζιος, Αναστάσιος Ιωάννη
Publisher: name: Aristotle University of Thessaloniki
Year: 2022
Subjects: Κτηματολόγιο
Δικαίωμα Επιφάνειας
Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης
Cadastre
Right of Surface
Transfer plot ratio

description: Η παγκόσμια οικονομική κρίση στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας δεν άφησε ανεπηρέαστη την οικονομία της Ελλάδας. Οι εκάστοτε κυβερνήσεις προσπάθησαν με διάφορους μηχανισμούς να την τονώσουν, επιδιώκοντας κυρίως την δημιουργία επενδυτικών ευκαιριών. Με δύο τέτοιους μηχανισμούς θα ασχοληθεί η παρούσα διπλωματική, πρώτα με το πολεοδομικό εργαλείο αποζημίωσης της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, έπειτα με το προτέρημα του Ελληνικού Δημοσίου στην σύσταση δικαιώματος επιφάνειας επί εκτάσεων του και τέλος με την κοινή τομή αυτών των δύο, όπως αναφέρεται στον Ν.4495/2017 και την τροποποίηση στον Ν. 4759/2020. Η μεταφορά συντελεστή δόμησης είναι ένα πολεοδομικό εργαλείο που αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου, το οποίο δεν δύναται να εξαντλήσει τον συντελεστή δόμησης του λόγω περιορισμών. Η μεταφορά συντελεστή δόμησης υπάρχει εδώ και πολλές δεκαετίες, όμως η εφαρμογή της έχει ανασταλεί πολλές φορές. Τα αίτια των αναστολών αυτών επικεντρώνονται σε εδάφια που, μετά τις προβλεπόμενες νομικές; διαδικασίες, κρίθηκαν αντισυνταγματικά και οδήγησαν σε αναθεωρήσεις. Το δικαίωμα της επιφάνειας δίνει τη δυνατότητα σύστασης δικαιώματος επί κτισμάτων σε εκτάσεις του Ελληνικού Δημοσίου. Με την εισαγωγή του νέου Αστικού Κώδικα, το δικαίωμα επιφάνειας καταργήθηκε, αλλά εισήχθη εκ νέου με τον Ν. 3986/2011. Η Πολιτεία αποσκοπεί να εκμεταλλευτεί τα ακίνητά της με το παραπάνω δικαίωμα, συστήνοντάς το σε κτίσματα που στη συνέχεια μπορεί να τα μισθώσει μέχρι και 99 έτη. Ενδιαφέρον παρουσιάζει ο Ν. 4495/2017 και η τροποποίησή του στο Ν.4759/2020, που δίνει την δυνατότητα σε κτίσμα που έχει συσταθεί με δικαίωμα επιφάνειας να αποτελέσει ζώνη υποδοχής συντελεστή. Ο συνδυασμός αυτών δείχνει την διάθεση της Πολιτείας να αξιοποιήσει όλα τα διαθέσιμα μέσα τον συνδυασμό τους για την προσέλκυση επενδυτών. Θα γίνει εφαρμογή του παραπάνω νόμου σε περιοχή μελέτης, το Στρατόπεδο Κόδρα του Δήμου Καλαμαριάς. Αφού παρουσιαστεί και αναλυθεί η περιοχή, θα περιγραφεί κάθε στάδιο με τα απαιτούμενα στοιχεία για την ολοκλήρωσή του. Τέλος, θα συνταχθεί ένα διάγραμμα της διανομής του δικαιώματος επιφάνειας που θα εμφανίζει όλα τα δικαιώματα που υφίστανται στην περιοχή μελέτης. Σε όλη την παραπάνω διαδικασία, αλλά και στην μεταφορά συντελεστή δόμησης και στο δικαίωμα επιφάνειας, το Κτηματολόγιο παίζει καθοριστικό ρόλο. Πέρα από ένα σύστημα καταγραφής των τίτλων, συνδέει τους τίτλους μεταφοράς συντελεστής δόμησης με τα ακίνητα προσφοράς και στην περίπτωση του δικαιώματος επιφάνειας περιγράφει τις επικαλύψεις που παρουσιάζονται. Ειδικότερα στην δεύτερη περίπτωση, που το συγκεκριμένο δικαίωμα επιτρέπει την σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών σε κτίσματα του, δυσκολεύει ακόμα περισσότερο η καταγραφή και απεικόνιση όλων των δικαιωμάτων. Συνεπώς, ο ρόλος του Κτηματολογίου είναι καταλυτικός, γιατί ο συνδυασμός των παραπάνω οδηγεί σε περίπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς και ο μόνος τρόπος για να απλοποιηθεί ώστε να είναι άμεσα κατανοητό και σαφές, είναι με την ορθή και πλήρη περιγραφή των δικαιωμάτων. Η διαδικασία στο σύνολο της δεν έχει εφαρμοστεί ακόμα. Όμως, η Πολιτεία δείχνει ότι επιθυμεί να εφαρμοστεί σύντομα, καθώς προχωρεί σε συμπληρωματικές διατάξεις, τόσο της μεταφοράς συντελεστή δόμησης όσο και του δικαιώματος επιφάνειας, ώστε να ξεπεραστούν τυχόν εμπόδια. Η τομή των δύο απαιτεί την διεπιστημονική προσέγγιση για την ομαλή εφαρμογή αυτών, δεδομένου ότι συναντώνται ζητήματα που δεν επιλύονται αποκλειστικά από νομικούς ή μηχανικούς, αλλά μόνο από κοινή προσέγγιση.
description: During the last decade, significant issues regarding the global financial crisis have arisen. Greece, as a country, was not unaffected. Each elected government has tried to boost the economy using several mechanisms, mainly by creating and developing investing opportunities. The following thesis will focus on two of these mechanisms; firstly on the urban tool of the process of transferring building plot ratio, which is used to compensate and secondly on the advantage of the Greek State to establish a surface right, or right of superficies, on its property. Lastly, the thesis will study the common ground of the two aforementioned items, as stated in the Law 4495/2017 and its amending Law 4759/2020. The process of transferring building plot ratio is an urban tool which compensates an owner whose plot cannot expend fully its building plot ratio due to restrictions. This process exists for decades, although its application has been paused many times. The cause of these pauses is centered on some of its passages, which after the expected legal procedures, have been adjudged as unconstitutional and have been reviewed. A surface right enables the establishment of an ownership right at a building on land owned by the Greek State. With the creation of the new Civil Code, the surface right had been abolished, but has been reintroduced by the Law 3986/2011. The State aims to take advantage and promote investing opportunities on its property with this right, by establishing it at buildings on State property, which can be leased up to 99 years. A point of great interest is found in the Law 4495/2017 and its amending Law 4759/2020, which enables a building, owned by a title established by the surface right, to become a receiving host for a transfer of building plot ratio. The combination of these two shows the willing of the State to use every available means and every possible combination in order to attract investors. The above law will be applied at a study area, the Kodra Military Camp at the Municipality of Kalamaria. After the region has been presented and analyzed, every step of the aforementioned process will be presented along with its requirements needed to complete it. Finally, a diagram will be designed showing the distribution of all the surface rights established at the study area. The Hellenic Cadastre plays a vital role throughout the above procedure, but also individually at the transfer of building plot ratio and the surface right on property. Not only it is a recording system of title deeds, but it links the transferred plot ratio from the real estate of origin and in the case of the surface right, it lists all the layering rights. Signoficantly, in terms of the second case, the surface right allows the establishment of divided properties, something that makes the recording even harder as well as the depiction of all the titles. Therefore, the role of the Cadastre is crucial, as the combination of the above leads to a very complex ownership status and the only way to simplify in order to be understandable and straightforward, is by correctly and fully listing the rights. The procedure has not been applied yet. However, the State shows the willing to apply it soon, because it has proceeded to further implementing provisions, as for the transfer of building plot ratio as for the surface right in order to overcome any obstacles. The common ground of the above two mechanisms require multidisciplinary approach, as the problems that arise cannot be solved exclusively by either legal practitioners or engineers, but only with joint practice.