소유권이전등기 (민사, 대법원)
공포일: 2005.07.28 / 시행일:

【원고, 피상고인】 ○○○ 주식회사 (소송대리인 법무법인 태평양 담당변호사 송진훈 외 4인)
【피고, 상고인】 주식회사 △△△ (소송대리인 변호사 이임수 외 5인)
【피고보조참가인】 □□□주식회사 
【원심판결】 서울고법 2004. 12. 3. 선고 2004나20649 판결 
【주 문】
 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】 1. 원심이 인정한 기초사실
 가. 소외 4 회사는 2002. 12. 23. 피고의 대표이사 소외 1로부터 피고 소유의 서울 영등포구 (주소 1 생략) 공장용지 3,154.7㎡, (주소 2 생략) 공장용지 1,515㎡, (주소 3 생략) 공장용지 3,256.5㎡ 및 위 3필지 지상의 원심판결 별지 목록 기재 건물(위 각 토지 및 건물을 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)과 위 각 토지 및 건물에 부착·설치된 부속설비 일체를 매매대금 160억 6,400만 원에 매수하되, 매매대금 중 계약금 10억 원은 2002. 12. 23.에, 중도금 6억 640만 원은 같은 달 24.에, 잔금 144억 5,760만 원은 2003. 3. 24.에 각 지급하고, 소외 4 회사가 매수인 명의를 변경하고자 할 경우에는 사전에 피고의 동의를 받기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
 나. 소외 4 회사는 이 사건 부동산을 이용한 개발사업을 추진하기 위하여, 소외 주식회사 ◇◇◇를 인수한 후 2002. 12. 27. 위 회사의 상호를 ‘○○○ 주식회사’(원고)로 변경하였고, 이어 소외 4 회사의 요청으로, 소외 4 회사와 피고는 같은 달 28. 이 사건 매매계약의 매수인 명의를 소외 4 회사에서 원고로 변경하기로 하고, 매수인을 원고로 하는 매매계약서를 매매일자를 2002. 12. 23. 자로 소급하여 작성하였다. 
 다. 이 사건 매매계약에 따라 피고에게, 소외 4 회사가 2002. 12. 24. 계약금 10억 원을 지급하고, 원고가 같은 달 30. 중도금 6억 640만 원을 지급하였다. 
 라. 피고는 1998. 9. 10. 서울지방법원으로부터 회사정리절차개시결정을 받았다가 2002. 11. 19. 회사정리절차종결결정을 받았다.
 마. 이 사건 부동산은 피고에 대한 회사정리절차 진행 당시 보유자산 처분계획 대상에 포함되어 있지 아니하였다. 
 바. 피고의 이사회규정(2002. 12. 24. 자로 개정되기 전의 것)은 이사회에 부의할 사항으로 ‘자본금의 30% 이상에 상당한 주요 자산의 취득, 임대차 또는 처분(제11조 제3항 제10호)’을 규정하였다가, 그 후 위 조항을 ‘최근 사업연도 말 자산총액의 10% 이상에 상당한 주요 자산의 취득, 임대차 또는 처분’으로 개정(2002. 12. 24. 자)하였다.
 사. 피고의 자본금은 2001. 12. 31. 현재 16억 3,217만 원이고, 2002. 12. 31. 현재 1,199억 804만 원이며(다만, 위 회사정리절차 종결 이후 이 사건 매매계약 체결 이전에 피고는 유상증자 등을 통하여 이미 자본금이 위와 같이 1,199억 804만 원에 이르렀다.), 대차대조표상 자산총계는 2001. 12. 31. 현재 321,107,717,000원이고, 2002. 12. 31. 현재 276,980,648,000원으로서, 이 사건 부동산은 그 매매가격을 기준으로 할 때 2001년 말 자산총액의 5% 상당이고, 2002년 말 자산총액의 5.8% 상당이다.
 아. 피고는 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 피고 이사회의 결의를 거치지 아니하였다.
 자. 이 사건 부동산의 매매에 관한 협상이 진행되고 매매대금 등 계약 내용에 관한 합의가 되어 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 피고의 실무 담당자들(총무팀 및 재경팀의 직원들)이 직접 검토 및 기안을 하거나 관여를 한 자료들은 존재하지 않고, 이 사건 매매계약은 당시 피고의 전무이사이던 소외 2와 대표이사인 소외 1이 주로 그 협상 및 체결을 주도하였으며, 일반적으로 피고 소유의 부동산을 매도할 경우 그 관련 업무를 실무적으로 담당하게 되는 당시 피고 소속 재경팀의 팀장인 소외 3도 이 사건 부동산의 매도에 관하여는 이 사건 매매계약 체결 이후에 소외 2로부터 그 사실을 통보받고 그 계약금의 수령 등 이 사건 매매계약의 이행을 위한 실무사항에 관한 업무만을 처리하였다. 
 차. 이 사건 매매계약을 체결한 피고의 대표이사 소외 1은 피고에 대한 회사정리절차가 진행중이던 2002. 11. 12. 서울지방법원으로부터 이사선임허가를 받았고, 같은 해 12. 10. 대표이사로 취임하였다.
 카. 소외 4 회사는 이 사건 매매계약 체결 전이나 체결 당시에 이 사건 매매계약이 피고 이사회의 결의를 필요로 하는 사항인지 여부, 또는 피고 이사회의 결의가 있었는지 여부 등을 피고측에 문의한 적이 없고, 다만 이 사건 매매계약을 체결한 후인 2002. 12. 26. 이 사건 매매계약 체결사실이 한국증권거래소의 전자거래공시사항으로 공시되었는지 여부를 확인한 결과 공시되지 아니한 것으로 확인되자, 피고에게 이 사건 매매계약 체결사실이 공시되지 아니한 이유에 관하여 문의를 하였다.
 타. 이 사건 부동산은 경인고속도로 서울기점, 양화대교, 올림픽대로, 서부간선도로, 경인로 등 주요 간선도로에 인접하고, 지하철 2호선과 5호선의 환승역인 영등포구청역, 지하철 5호선 양평역도 매우 가까운 거리에 있는 등 교통이 편리하고, 대형할인점, 목동아파트단지, 여의도, 영등포역 등도 가까워 입지조건이 매우 우수한 장방형의 면적 합계 7,926.2㎡의 토지와 그 지상건물이며, 이 사건 부동산이 소재하고 있는 지역은 준공업지역이고, 이 사건 부동산 중 토지들의 지목은 모두 공장용지이다. 
 파. 이 사건 부동산의 시세와 관련하여 종래 몇 차례 전문감정평가기관의 감정이 이루어진 적이 있는바, 이 사건 부동산의 시기별 시세는, ① 1998.경 피고의 의뢰에 의하여 이루어진 소외 ☆☆감정평가법인의 감정 결과에 의하면 약 362억여 원 정도이고, ② 피고에 대한 회사정리절차가 진행중이던 당시에 소외 ▽▽회계법인의 의뢰에 의하여 이루어진 소외 ◎◎◎감정평가법인의 감정 결과에 의하면 약 122억여 원(가격 기준시점 2001. 8. 10.)이고, ③ 피고의 의뢰로 이루어진 소외 ◁◁감정평가법인의 감정 결과에 의하면 약 158억여 원(가격 기준시점 2002. 12. 24.)이고, ④ 피고보조참가인의 의뢰에 의하여 이루어진 소외 ▷▷감정평가법인의 감정 결과에 의하면 약 221억여 원(가격 기준시점 2003. 3. 18.)이다. 또한, 부동산 중개 관련 인터넷 사이트 등에서 확인되는 이 사건 부동산과 인접한 서울 영등포구 양평동 및 당산동 지역 토지들(다만, 지목이 공장용지가 아니라 대지이다.)의 시세는 2003. 6.경을 기준으로 대부분 평당 1,000만 원을 상회한다.
 2. 제1점에 대하여
 가. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 위 인정 사실에 기하여, 피고는 이 사건 매매계약에 따라 원고로부터 매매잔대금 144억 5,760만 원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 2002. 12. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 후, 이 사건 매매계약에 대하여 피고 이사회의 결의가 필요한데도 이사회의 결의를 거치지 아니하였으니 무효라는 피고의 주장에 대하여, 상법 제393조 제1항은 "중요한 자산의 처분 및 양도, … 등 회사의 업무집행은 이사회의 결의로 한다."고 규정하여 중요한 자산의 처분 및 양도를 이사회 결의사항으로 법정하고 있는바, 그 처분에 이사회결의를 요하는 ‘중요한 자산’을 어느 범위로 인정할 것인가는 개개의 주식회사가 정관 또는 이사회규정으로 구체화할 수밖에 없다고 할 것인데, 이 사건의 경우, 앞서 본 바와 같은 피고의 이사회규정(2002. 12. 24. 자로 개정되기 전의 것과 후의 것) 및 이 사건 매매계약 당시의 피고의 자본금이나 최근 사업연도 말 자산총액에 비추어 보면, 이 사건 부동산은 이 사건 매매계약상 정해진 매매대금(160억 6,400만 원)을 기준으로 하여 볼 때, 피고의 자본금(회사정리절차 종결 이후 이 사건 매매계약 이전에 유상증자에 의하여 증가된 자본금을 기준으로 한다)의 13%, 자산총계의 약 5~6%에 해당하고, 따라서 피고의 위 개정 전후의 어느 이사회규정에 의하더라도 이 사건 매매계약이 피고 이사회의 결의사항에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단한 다음, 이 사건 매매계약에 관하여 피고 이사회의 결의가 필요함을 전제로 하는 피고의 위 주장을 배척하였다.
 나. 그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
 상법 제393조 제1항은 주식회사의 중요한 자산의 처분 및 양도는 이사회의 결의로 한다고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 중요한 자산의 처분에 해당하는가 아닌가는 당해 재산의 가액, 총자산에서 차지하는 비율, 회사의 규모, 회사의 영업 또는 재산의 상황, 경영상태, 자산의 보유목적, 회사의 일상적 업무와의 관련성, 당해 회사에서의 종래의 취급 등에 비추어 대표이사의 결정에 맡기는 것이 상당한지 여부에 따라 판단하여야 할 것이고, 중요한 자산의 처분에 해당하는 경우에는 이사회가 그에 관하여 직접 결의하지 아니한 채 대표이사에게 그 처분에 관한 사항을 일임할 수 없는 것이므로, 이사회규정상 이사회 부의사항으로 정해져 있지 아니하더라도 반드시 이사회의 결의를 거쳐야 한다고 할 것이다. 
 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 매매대금이 160억 6,400만 원이고, 피고는 1998. 9. 10. 서울지방법원으로부터 회사정리절차개시결정을 받았다가 이 사건 매매계약 체결 직전인 2002. 11. 19. 회사정리절차종결결정을 받았으며, 피고의 대차대조표상 자산총계는 2001. 12. 31. 현재 321,107,717,000원이고, 2002. 12. 31. 현재 276,980,648,000원으로서 이 사건 부동산은 그 매매가격을 기준으로 할 때 2001년 말 자산총액의 5% 상당이고, 2002년 말 자산총액의 5.8% 상당인 사실인 앞서 본 바와 같고, 기록에 의하면, 피고는 의류 제품의 생산·판매를 주된 사업으로 하는 회사로서 사업목적에 부동산 매매업이 포함되어 있기는 하나, 부동산 매매는 특별한 경우에 한하여 행하였던 사실, 피고는 2002. 10. 10.까지 자본금이 16억 3,217만 원에 불과하였으나, 이 사건 매매계약이 있기 약 두 달 전인 같은 달 11.과 12.의 증자로 인하여 자본금이 1,199억 804만 원으로 급증하였던 사실, 피고의 자산 중 유형자산은 2001. 12. 31. 기준으로 토지는 43,300,247,000원, 건물은 38,334,349,000원 상당이었고, 2002. 12. 31. 기준으로 토지는 43,300,247,000원, 건물은 38,335,350,000원 상당으로서 이 사건 부동산은 그 매매가격을 기준으로 할 때 2001년 및 2002년 말 부동산총액의 각 19.7%인 사실, 이 사건 부동산은 과거 생산공장으로 사용하였으나, 그 후 물류센터로 일시 사용하다가 이 사건 매매 당시는 제3자에게 대부분 임대하고, 극히 일부만을 피고가 창고와 지역영업부 사무실로 사용하던 상태였는데, 회사정리절차의 종결을 앞두고 수립되었던 피고의 자구계획상 매각대상 부동산에 포함되지 아니하였던 사실, 이 사건 부동산은 피고 소유의 부동산 중 전북 익산시 소재 공장과 서울 강남구 논현동 소재 본사의 부동산에 이어 세 번째로 규모가 큰 부동산인 사실을 인정할 수 있고, 앞서 본 법리에 의하면, 이 사건 부동산의 가액, 총자산에서 차지하는 비율, 피고의 규모, 영업 또는 재산의 상황, 경영상태, 일상적 업무와의 관련성 등에 비추어, 이 사건 부동산에 대한 처분을 이사회의 결의 없이 피고의 대표이사의 결정에 맡기는 것은 상당하다고 보이지 아니하므로, 이 사건 매매계약은 피고의 중요한 자산의 처분에 해당하여 이사회의 결의를 거쳐야 한다고 할 것이고, 피고의 이사회규정이 이 사건 매매계약과 같은 경우를 이사회의 부의사항으로 정하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이다.
 그럼에도 불구하고 원심은, 이 사건 매매계약이 피고의 중요한 자산의 처분에 해당하는지 여부에 관하여 직접 심리·판단함이 없이, 이 사건 매매계약이 피고의 이사회규정에서 정하고 있는 이사회의 결의사항에 해당하지 아니함을 이유로 곧바로 이 사건 매매계약이 이사회의 결의사항에 해당하지 아니한다고 판단하였으니, 원심판결에는 상법 제393조 제1항 소정의 중요한 자산의 처분에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.
 다. 그런데 주식회사의 대표이사가 이사회의 결의를 거쳐야 할 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지 아니한 경우라도, 이와 같은 이사회 결의사항은 회사의 내부적 의사결정에 불과하다 할 것이므로, 그 거래 상대방이 그와 같은 이사회결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위는 유효하다 할 것이고, 이 경우 거래의 상대방이 이사회의 결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었음은 이를 주장하는 회사측이 주장·입증하여야 한다(대법원 1999. 10. 8. 선고 98다2488 판결, 2003. 1. 24. 선고 2000다20670 판결 등 참조).
 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 매매계약에 대하여 이사회의 결의가 없었음을 소외 4 회사가 알았거나 알 수 있었다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 매매계약에 이르게 된 협상 과정과 체결 경위, 소외 4 회사가 이 사건 매매계약 후 그 체결사실이 한국증권거래소의 전자거래공시사항에 공시될 것으로 생각하고 있다가 공시가 되지 아니하자 그 이유를 피고의 전무 소외 2에게 묻자, 위 소외 2가 피고의 이사회규정을 제시하면서 피고의 이사회규정상 자산총액의 10% 이하에 해당하는 자산의 처분에는 이사회결의를 요하지 아니하므로 이 사건 매매계약 체결사실이 공시되지 아니한 것이라는 취지의 설명을 하였던 점, 회사의 거래에 있어서 대표이사는 내부적으로 필요한 의사결정절차를 거쳐서 유효하게 회사를 대표하여 법률행위를 하는 것이 일반적인 점, 대표이사의 대표권에 제한이 있는지 여부에 관하여 거래 상대방이 적극적으로 확인할 의무가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 피고 제출의 증거들을 종합하더라도 소외 4 회사가 이 사건 매매계약 당시 피고 이사회의 결의가 없었다는 사실을 알았거나 알 수 있었다고 인정하기에 부족하다고 판단하여, 피고의 위 주장을 배척하였다.
 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위반하였거나 이유모순 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
 라. 결국, 이 사건 매매계약은 피고의 중요한 자산의 처분에 해당하여 이사회의 결의를 거쳐야 함에도 이를 거치지 아니한 채 체결된 것이기는 하나, 거래의 상대방인 소외 4 회사가 이 사건 매매계약의 체결에 관하여 피고의 이사회결의가 없었다는 사실을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 수 없는 이상, 이 사건 매매계약은 유효하다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 어차피 받아들여질 수 없음이 명백하고, 따라서 원심의 앞서 본 바와 같은 위법은 판결 결과에는 아무런 영향을 미치지 못하였다 할 것이다. 
 3. 제2점에 대하여
 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고의 대표이사 소외 1이 대표권을 남용하여 이 사건 매매계약을 체결하였다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 매매계약 당시 피고 대표이사인 소외 1이 회사의 영리 목적과 관계없이 자기 또는 제3자의 이익을 도모할 목적으로 그 권한을 남용하여 이 사건 매매계약을 체결하였다고 하더라도, 소외 4 회사가 이 사건 매매계약의 협상 및 체결 과정에서 이 사건 매매계약이 위 소외 1의 대표권 남용행위에 해당한다는 점을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 증거가 없다고 판단하여, 위 주장을 배척하였다.
 주식회사의 대표이사가 그 대표권의 범위 내에서 한 행위는 설사 대표이사가 회사의 영리목적과 관계없이 자기 또는 제3자의 이익을 도모할 목적으로 그 권한을 남용한 것이라 할지라도 일단 회사의 행위로서 유효하고, 다만 그 행위의 상대방이 대표이사의 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에는 회사에 대하여 무효가 되는 것이다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다18059 판결, 2004. 3. 26. 선고 2003다34045 판결 등 참조).
 위와 같은 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위반하였거나 대표이사의 대표권남용행위에 관한 법리오해, 이유모순 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
 4. 결 론
 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 고현철(재판장) 윤재식(주심) 강신욱 김영란

[1] 상법 제393조 제1항에 규정된 ‘중요한 자산의 처분’에 해당하는지 여부의 판단 기준 및 ‘중요한 자산의 처분’에 해당하는 경우 이사회규정상 이사회 부의사항으로 정해져 있지 않더라도 이사회의 결의를 거쳐야 하는지 여부(적극)
[2] 주식회사의 대표이사가 이사회의 결의를 거쳐야 할 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지 아니한 경우, 그 거래행위의 효력 및 거래의 상대방이 이사회의 결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었음에 관한 증명책임의 소재
[3] 주식회사의 대표이사가 대표권의 범위 내에서 개인적인 이익을 위하여 그 권한을 남용한 행위의 효력

[1] 상법 제393조 제1항은 주식회사의 중요한 자산의 처분 및 양도는 이사회의 결의로 한다고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 중요한 자산의 처분에 해당하는가 아닌가는 당해 재산의 가액, 총자산에서 차지하는 비율, 회사의 규모, 회사의 영업 또는 재산의 상황, 경영상태, 자산의 보유목적, 회사의 일상적 업무와 관련성, 당해 회사에서의 종래의 취급 등에 비추어 대표이사의 결정에 맡기는 것이 상당한지 여부에 따라 판단하여야 할 것이고, 중요한 자산의 처분에 해당하는 경우에는 이사회가 그에 관하여 직접 결의하지 아니한 채 대표이사에게 그 처분에 관한 사항을 일임할 수 없는 것이므로 이사회규정상 이사회 부의사항으로 정해져 있지 아니하더라도 반드시 이사회의 결의를 거쳐야 한다.
[2] 주식회사의 대표이사가 이사회의 결의를 거쳐야 할 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지 아니한 경우라도, 이와 같은 이사회 결의사항은 회사의 내부적 의사결정에 불과하다 할 것이므로, 그 거래상대방이 그와 같은 이사회결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위는 유효하다 할 것이고, 이 경우 거래의 상대방이 이사회의 결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었음은 이를 주장하는 회사측이 주장·입증하여야 한다.
[3] 주식회사의 대표이사가 그 대표권의 범위 내에서 한 행위는 설사 대표이사가 회사의 영리목적과 관계없이 자기 또는 제3자의 이익을 도모할 목적으로 그 권한을 남용한 것이라 할지라도 일단 회사의 행위로서 유효하고, 다만 그 행위의 상대방이 대표이사의 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에는 회사에 대하여 무효가 되는 것이다.