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민원인 - 「주택법」 제92조에 따른 신고포상금 지급 대상(「주택법」 제92조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2017.10.27 / 시행일:

「주택법」 제92조에 따라 시·도지사가 부정행위를 신고한 자에게 신고포상금을 지급하기 위해서는 신고한 부정행위에 대한 법원의 확정판결이 있어야 하는지?< 질의 배경 >민원인은 「주택법」 제92조에 따라 시·도지사가 신고포상금을 지급할 때 반드시 법원의 확정판결이 있어야 하는지 여부에 대하여 의문이 있어 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부는 신고자가 신고한 부정행위에 대한 법률 위반 여부가 법원의 판결로 확정된 이후에 신고포상금을 지급할 수 있다고 회신하자, 민원인은 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함

「주택법」 제92조에 따라 시·도지사가 부정행위를 신고한 자에게 신고포상금을 지급하기 위해서는 신고한 부정행위에 대한 법원의 확정판결이 있어야 합니다.

「주택법」 제92조에서는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 함)는 같은 법 제64조를 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 자를 주무관청에 신고한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 포상금을 지급할 수 있다고 규정하고 있고, 「주택법 시행령」 제92조제1항에서는 「주택법」 제92조에 따라 같은 법 제64조를 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 행위(이하 “부정행위”라 함)를 하는 자를 신고하려는 자는 신고서에 부정행위를 입증할 수 있는 자료를 첨부하여 시·도지사에게 신고하여야 한다고 규정하고 있으며, 「주택법 시행령」 제92조제2항에서는 시·도지사는 같은 조 제1항에 따른 신고를 받은 경우에는 관할 수사기관에 수사를 의뢰하여야 하며, 수사기관은 수사결과(「주택법」 제101조제2호에 따른 벌칙 부과 등 확정판결의 결과를 포함하며, 이하 같음)를 시·도지사에게 통보하여야 한다고 규정하고 있고, 「주택법 시행령」 제92조제3항에서는 시·도지사는 같은 조 제2항에 따른 수사결과를 신고자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제3항에 따른 통지를 받은 신고자는 신청서에 수사결과통지서 사본 등을 첨부하여 시·도지사에게 포상금 지급을 신청할 수 있고, 이 경우 시·도지사는 신청일부터 30일 이내에 국토교통부령으로 정하는 지급기준에 따라 포상금을 지급하여야 한다고 규정하고 있습니다.그리고, 「주택법 시행규칙」 제38조제3항에서는 「주택법 시행령」 제92조제4항에 따른 포상금은 1천만원 이하의 범위에서 지급하되, 구체적인 지급 기준 및 지급 기준액은 별표 4와 같다고 규정하고 있고, 「주택법 시행규칙」 별표 4 제2호에서는 신고포상금의 지급기준액을 징역형(가목)과 벌금형(나목)으로 나누어 각각 규정하고 있는바,이 사안은 「주택법」 제92조에 따라 시·도지사가 부정행위를 신고한 자에게 신고포상금을 지급하기 위해서는 신고한 부정행위에 대한 법원의 확정판결이 있어야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 주택법령에 따른 신고포상금은 ① 신고자가 부정행위를 시·도지사에게 신고하면(「주택법 시행령」 제92조제1항), ② 시·도지사는 관할 수사기관에 수사를 의뢰하고(「주택법 시행령」 제92조제2항), ③ 수사기관은 수사결과를 시·도지사에게 통보하며(「주택법 시행령」 제92조제2항), ④ 시·도지사는 수사기관으로부터 받은 수사결과를 신고자에게 통지하고(「주택법 시행령」 제92조제3항), ⑤ 신고자가 시·도지사로부터 받은 수사결과통지서 사본 등을 첨부하여 시·도지사에게 포상금 지급을 신청하면(「주택법 시행령」 제92조제4항), ⑥ 시·도지사가 「주택법 시행규칙」 별표 4 제2호에서 정한 지급기준 및 지급기준액에 따라 신고포상금을 지급(「주택법 시행령」 제92조제4항)하는 절차로 이루어진다고 할 것입니다.그런데, 「주택법 시행령」 제92조제4항에서는 수사결과를 통지받은 신고자는 수사결과통지서 등을 첨부하여 시ㆍ도지사에게 포상금 지급 신청을 하도록 규정하고 있는바, 여기서 “수사결과”란 수사기관의 수사결과 뿐만 아니라 “「주택법」 제101조제2호에 따른 벌칙 부과 등 확정판결의 결과를 포함”하는 것(같은 법 시행령 제92조제2항)이므로, 「주택법 시행령」 제92조제4항의 규정은 법원의 확정판결 결과가 아닌 수사기관의 수사결과만으로도 포상금 지급이 가능하다는 의미는 아니라고 할 것입니다.또한, 포상금 지급 대상자의 범위를 밝히기 위해서는 포상금 지급 기준 등 관련 규정도 함께 살펴보아야 할 것인데, 「주택법 시행령」 제92조제4항의 위임에 따라 포상금의 구체적인 지급기준을 규정하고 있는 「주택법 시행규칙」 별표 4 제2호에서는 징역형 및 벌금형 등 형사처벌 유형에 따라 신고포상금 지급기준액을 각각 달리 정하고 있고, 같은 호 나목1)에서는 50만원 미만의 벌금형에 대해서는 벌금 상당액을 신고포상금 지급기준액으로 규정하고 있으며, 같은 호 비고에서는 징역형과 벌금형은 부정행위자가 집행유예 또는 선고유예 판결을 받는 경우를 포함한다고 규정하고 있는바, 이러한 규정들은 신고자가 신고한 부정행위에 대한 법원의 확정판결이 있는 경우를 전제한 규정이라고 할 것이므로, 「주택법」 제92조에 따른 신고포상금의 지급 대상은 신고자가 신고한 부정행위에 대하여 법원의 확정판결이 있는 경우로 한정된다고 보는 것이 문언에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.만일 이와 달리, 법원의 판결이 확정되지 않았다고 하더라도 수사기관의 수사결과만으로 신고자에 대한 신고포상금 지급이 가능하다고 본다면, 추후 법원의 확정판결 결과가 수사기관의 수사결과와 다를 경우 이미 지급한 포상금과의 차액으로 인한 환수 문제 등이 발생할 수 있다는 점도 이 사안을 해석하는데 고려하여야 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제92조에 따라 시·도지사가 부정행위를 신고한 자에게 신고포상금을 지급하기 위해서는 신고한 부정행위에 대한 법원의 확정판결이 있어야 한다고 할 것입니다.
민원인 - 주택사업계획승인 대상이 아닌 도시형 생활주택을 건설하는 경우 대지 소유권의 확보 여부(「주택법」 제21조제1항제2호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.02.13 / 시행일:

「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획 승인 대상 미만의 규모로 도시형 생활주택1)1) 「주택법」 제2조제20호에 따른 도시형 생활주택을 말함.을 건축&#8228;분양하기 위하여 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받으려는 경우 「주택법」 제21조제1항제2호를 적용하여 대지의 사용 권원만 확보해도 되는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 대지의 사용 권원만 확보해서는 건축허가를 받을 수 없다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 「주택법」 제21조제1항제2호의 적용 대상이 아니므로 「건축법」 제11조제11항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 항 제1호 단서에 따라 대지의 소유권을 확보해야 합니다.

「주택법」 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제21조제1항에서는 “제15조제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자”는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보해야 하나(각 호 외의 부분 본문) 사업주체가 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우(제2호) 등에는 예외적으로 소유권을 확보하지 않아도 된다고 규정(각 호 외의 부분 단서)하고 있으며, 같은 법 제2조제10호에서는 “제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 각 목의 자”를 “사업주체”로 정의하고 있으므로, 대지의 소유권 확보에 대한 규정인 「주택법」 제21조제1항의 적용 대상은 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인 대상인 경우임이 분명합니다.한편 건축물을 건축하려는 경우 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 “건축허가”라 함)를 받아야 하는바, 「주택법」 제19조제1항에 따르면 사업계획승인 시 관계 행정기관의 장과 협의하면 건축허가가 의제되나 사업계획승인 대상에 해당하지 않는 주택을 건설하는 경우는 「주택법」 제19조제1항에 따른 건축허가 의제가 적용되지 않으므로 「건축법」에 따른 요건을 갖추어 건축허가를 개별적으로 받아야 합니다.그런데 「건축법」 제11조제11항제1호에서는 건축주가 대지의 사용권원을 확보한 경우 예외적으로 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되도록 하면서 같은 호 단서에서는 “분양을 목적으로 하는 공동주택을 제외한다”고 규정하여 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 경우는 반드시 소유권을 확보하도록 하고 있습니다.그렇다면 이 사안과 같이 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상이 아닌 도시형 생활주택을 건축하려는 경우는 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받아야 하고, 건축하려는 도시형 생활주택이 분양을 목적으로 하는 이상 「건축법」 제11조제11항제1호 단서의 적용을 받아 대지의 소유권을 확보해야 합니다.<관계 법령>주택법제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. (단서 및 각 호 생략)② ～ ⑥ (생 략)제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. (생 략)2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우3. (생 략)② (생 략)건축법제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. (단서 생략)② ～ ⑩ (생 략)⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다.2. (생 략)3. 건축주가 제1항에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「주택법」 제21조를 준용한 대지 소유 등의 권리 관계를 증명한 경우. 다만, 「주택법」 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 대통령령으로 정하는 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 경우에 한정한다.4.ㆍ5. (생 략)
민원인 - 「주택법」 제49조제3항제1호에 따른 “입주예정자”에 주택건설사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자가 포함되는지 여부(「주택법」 제49조제3항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2021.07.12 / 시행일:

「주택법」 제49조제1항에서는 사업주체는 주택건설사업 등을 완료한 경우에는 주택 등에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항제1호에서는 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있다고 규정하고 있는바,같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획승인을 받아 사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자1)1) 사업주체와 분양계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 자로부터 그 지위를 승계 받지 않은 경우를 전제함가 같은 법 제49조제3항제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 입주예정자에 포함되는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 주택건설사업계획승인을 받아 사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자는 「주택법」 제49조제3항제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 입주예정자에 포함되지 않습니다.

「주택법」 제49조제3항제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 “입주예정자”에 대하여 주택법령에서는 명확한 정의 규정이나 해석지침으로 볼 만한 규정을 두고 있지 않은바, 이와 같이 용어의 의미가 불명확한 경우에는 가능한 한 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서 해당 법률의 입법 취지와 목적, 관계법령의 내용 및 법질서 전체와의 조화 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것입니다.그런데 「주택법」 제2조제27호가목에서는 “입주자”를 정의하면서 같은 법 제54조의 경우에는 주택을 공급받는 자를 “입주자”로 규정하고 있고, 같은 조 제1항제2호가목에서는 입주금을 입주예정자가 사업주체에 납입하는 주택가격으로 규정하고 있으며, 같은 법 제61조제1항 및 제2항에서는 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날로 규정하고 있는바, 이와 같은 법령의 규정체계에 비추어 보면, 주택법령에서 “입주예정자”는 사업주체와 분양계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 자로부터 그 지위를 승계 받은 자로서 사업주체에 소유권이전등기를 청구할 수 있는 자를 의미한다고 보아야 합니다.그리고 「주택법」 제49조제1항에서 사업주체가 주택건설사업 등을 완료한 경우에 사용검사를 받도록 규정하면서, 같은 조 제3항에서 사업주체가 아닌 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있도록 규정한 취지는 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없거나 정당한 이유 없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 않는 경우 사업주체와 주택공급계약을 체결하고 입주금을 납부한 입주예정자가 입주를 하지 못해 피해를 입을 것이 예상되므로, 입주예정자도 사용검사를 받아 해당 주택을 사용ㆍ수익할 수 있도록 하려는 것2)2) 대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두30465 판결례 참조인바, 주택법령에 따라 사업주체와 분양계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 자로부터 지위를 승계 받은 자가 아닌, 주택건설사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자를 같은 법 제49조제1항제3호에 따른 입주예정자로 보는 것은 이와 같은 입법취지에 부합하지 않는 해석입니다.아울러 만약 「주택법」 제49조제3항제1호에 따른 입주예정자에 주택건설사업이 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자가 포함된다고 본다면, 낙찰 받은 자가 같은 법 제4조에 따른 등록을 한 주택건설사업자가 아님에도 불구하고 주택법령상 근거도 없이 직접 시공을 하거나 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하는 등 사실상 주택건설사업을 시행하게 될 수도 있는바, 이는 주택건설사업계획승인을 받은 자로 한정하여 그 사업을 시행할 수 있도록 하고 있는 주택법령의 체계에 반하는 것이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.따라서 이 사안의 경우 「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획승인을 받아 사업 시행 중인 건축물과 토지를 경매로 낙찰 받은 자가 같은 법 제4조에 따른 등록을 한 주택건설사업자로서 같은 법 제15조제4항에 따라 사업주체를 변경하는 내용의 사업계획 변경승인을 받아 사용검사를 신청하는 것은 별론으로 하고, 같은 법 제49조제3항제1호에 따라 사용검사를 받을 수 있는 입주예정자에 포함되지 않습니다.<관계 법령>주택법제49조(사용검사 등) ① 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장(국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 제15조제3항에 따라 사업계획을 승인받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구별로 사용검사(이하 “분할 사용검사”라 한다)를 받을 수 있고, 사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사(이하 “동별 사용검사”라 한다)를 받을 수 있다.② 사업주체가 제1항에 따른 사용검사를 받았을 때에는 제19조제1항에 따라 의제되는 인ㆍ허가등에 따른 해당 사업의 사용승인ㆍ준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다. 이 경우 사용검사권자는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사용검사를 받을 수 있다.1. 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자2. 사업주체가 정당한 이유 없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 아니하는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자. 이 경우 사용검사권자는 사업주체가 사용검사를 받지 아니하는 정당한 이유를 밝히지 못하면 사용검사를 거부하거나 지연할 수 없다.④ 사업주체 또는 입주예정자는 제1항에 따른 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시 사용승인을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.
민원인 - 주택소유자의 배우자나 직계존비속이 동별 대표자에 입후보하려는 경우, 입후보하려는 주택소유자의 배우자나 직계존비속 외에 주택소유자도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따른 거주요건을 갖추고 있어야 하는지 여부(「주택법 시행령」 제50조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2012.05.11 / 시행일:

「주택법」 제2조제12호다목에서는 같은 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우에는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 입주자로 정의하고 있는바, 위 규정에 따라 입주자로서 주택소유자의 배우자나 직계존비속이 「주택법」 제43조 및 같은 법 시행령 제50조에 따라 동별 대표자에 입후보하려는 경우, 입후보하려는 주택소유자의 배우자나 직계존비속 외에 주택소유자도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따른 거주요건(동별 대표자 선출공고일 현재 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주)을 갖추고 있어야 하는지?

입주자로서 주택소유자의 배우자나 직계존비속이 동별 대표자에 입후보하려는 경우, 입후보하는 주택소유자의 배우자나 직계존비속은 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따른 거주요건(동별 대표자 선출공고일 현재 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주)을 갖추고 있어야 하나, 그 주택의 소유자는 위 거주요건을 갖추지 않아도 된다고 할 것입니다.

「주택법」 제2조제12호다목에서는 같은 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우에는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 입주자로 정의하고 있고, 같은 법 제43조제1항에서는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁관리할 것을 요구하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하도록 규정하고 있고, 같은 조 제7항제2호에서는 “제3항에 따른 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항”을 대통령령으로 정하도록 하고 있으며, 이에 근거하여 같은 법 시행령 제50조제3항에서는 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외함) 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하도록 규정하고 있습니다.그런데, 「주택법」 제2조제12호다목에 따라 주택소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속이 같은 법 제43조 및 같은 법 시행령제50조에 따라 동별 대표자에 입후보하려는 경우, 주택소유자의 배우자나 직계존비속뿐만 아니라 그 주택소유자도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따른 거주요건(동별 대표자 선출공고일 현재 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하는 요건을 말하며, 이하 “거주요건”이라 함)을 갖추고 있어야 하는지가 문제될 수 있습니다.먼저, 「주택법」 제2조제12호에서는 “입주자”의 정의를 획일적으로 규정하지 않고 같은 호 가목의 경우에는 “주택을 공급받는 자”를, 나목의 경우에는 “주택의 소유자”를, 또 이 사안에서 문제되는 다목의 경우에는 “주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”을 입주자로 정의하고 있는바, 위 다목에서 입주자의 하나로서 주택소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 규정하고 있는 것은 공동주택의 관리·감독 등과 관련된 권리·의무를 주택의 소유자가 직접 행사 또는 이행할 필요가 없거나, 해당 주택에 거주하지 않는 등의 이유로 소유자가 직접 행사 또는 이행할 수 없는 경우 주택의 소유자와 일정한 신분관계가 있는 자 중에서 특히 주택소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 입주자로 보아 권리를 행사하거나 의무를 이행하도록 하려는 것입니다.한편, 「주택법 시행령」 제50조제3항에서는 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하도록 규정하여 동별 대표자가 될 수 있는 적극적 요건으로 거주요건을 규정하고 있는데, 「주택법」 제2조제12호다목에서는 동별 대표자의 선출 등 입주자대표회의의 구성과 관련된 같은 법 제43조의 경우 입주자를 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속으로 규정하여 “주택의 소유자”와는 별도로 “주택의 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”을 입주자에 포함하고 있고, 특히 「주택법 시행령」 제50조제3항은 입주자 중에서 동별 대표자에 입후보하려는 자의 거주요건을 규정한 것이므로, 주택의 소유자가 직접 동별 대표자에 입후보하려는 것이 아니라 그 주택소유자의 배우자나 직계존비속이 동별 대표자에 입후보하려는 경우에는 입후보하려는 배우자나 직계존비속만 「주택법 시행령」 제50조제3항의 거주요건을 갖추고 있으면 될 뿐, 그 소유자가 위 규정에 따른 거주요건을 갖추어야 하는 것은 아니라 할 것입니다.만일, 동별 대표자에 입후보하려는 주택소유자의 배우자나 직계존비속 외에 주택소유자도 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따른 거주요건을 갖추고 있어야 한다고 해석한다면, 이는 주택 소유자의미거주 등의 사유에 대비하여 입주자를 “주택 소유자” 외에 “주택소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”도 규정하고 있는 「주택법」 제2조제12호다목의 입법취지에도 반한다고 할 것입니다.따라서, 입주자로서 주택의 소유자의 배우자나 직계존비속이 동별 대표자에 입후보하려는 경우, 입후보하는 주택소유자의 배우자나 직계존비속은 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따른 거주요건을 갖추고 있어야 하나, 그 주택의 소유자는 거주요건을 갖추지 않아도 된다고 할 것입니다.
민원인 - 주택 외의 시설(오피스텔)과 주택(아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물의 경우 오피스텔 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지 여부(「주택법」 제43조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2011.07.07 / 시행일:

「주택법」 제43조제1항 및 제3항, 같은 법 시행령 제48조제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 이 경우 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지?

「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.

「주택법」 제43조제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제48조 제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구하여야 합니다. 또한 「주택법」 제43조제3항은 입주자가 사업주체의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주자가 사업주체로부터 공동주택의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는바, 이 사안과 같이 오피스텔과 아파트를 동일건축물로 건축한 건축물로서 아파트가 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지 문제됩니다.그런데, 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별대표자를 구성원으로 하는법인 아닌 사단으로서(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결 참조) 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 관리권한을 가지므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위를 해석함에 있어서는 법률문언의 해석에서 출발하여 규정의 내용 및 취지, 다른 법률과의 관계를 고려하여야 합니다.한편, 「주택법」 제2조제12호다목에 따르면, 같은 법 제43조에서 입주자대표회의를 구성하는 경우의 “입주자”란 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하는데, 여기서 “주택”이라 함은 같은 법 제2조제1호에 따르면, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 또한 「주택법」 제2조제2호, 같은 법 시행령 제2조제1항 및 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따르면, “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는데, 아파트는 공동주택에 해당하며, 「주택법」 제2조제1호의2는 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 “준주택”으로 정의하여 “주택”과 구분하고 있는데, 같은 법 시행령 제2조의2제3호에 따르면, 오피스텔은 준주택에 해당되는바, 그렇다면 준주택인 오피스텔의 소유자는 주택의 소유자라고 할 수 없으므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.그런데, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조는 1개의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제23조제1항은 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다고 규정하고 있는바, 이와 같은 관리단은 주택 부분의 구분소유자 뿐 아니라 주택 외의 시설 부분인 오피스텔의 구분소유자 전원을 구성으로 하여 법률상 당연하게 설립되므로 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 경우, 주택 외의 시설 부분의 소유자는 관리단을 통하여 건축물을 관리할 수 있는 것으로 보입니다.따라서 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.
민원인 - 주택의 파손과 훼손의 의미(「주택법」 제42조제2항제3호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2011.07.21 / 시행일:

「주택법」 제42조제2항제3호는 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위를 관할청의 허가 또는 신고 대상행위로 규정하고 있는데, 이때 공동주택의 파손과 훼손의 의미는?

「주택법」 제42조제2항제3호는 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위를 허가 또는 신고 대상행위로 규정하고 있는데, 구체적으로 공동주택의 파손 또는 훼손행위인지는 그 사전적 의미와 「주택법」 제42조제2항 취지 및 같은 항 각 호의 행위 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것입니다.

「주택법」 제42조제2항제3호에서는 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위인 경우에는 시장·군수·구청장(이하 “관할청”이라고 함)의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있습니다.우선, 파손과 훼손의 사전적 의미를 살펴보면, 파손(破損)은 깨어져 못 쓰게 되는 것, 깨뜨려 못 쓰게 하는 것이나 물건 등이 사용목적을 달성할 수 없을 정도로 파괴되거나 손상된 것을 말하고, 훼손(毁損)은 헐거나 깨뜨려 못 쓰게 만드는 것을 의미한다고 할 것인바, 파손과 훼손의 의미는 크게 다르지 않고 파손이 훼손보다 상대적으로 강한 의미로서 정도의 차이만 있을 뿐이라고 할 것입니다.그런데, 「주택법」 제42조제2항은 공동주택의 안전에 중대한 위험이 우려되거나 공동주택의 효율적인 관리에 지장이 초래되는 것을 방지하기 위하여 각 호에서 정한 행위를 하려는 경우 관할청의 허가나 신고를 받도록 하는 것이고, 「주택법」 제42조제2항 각 호의 행위는 “공동주택의 안전에 중대한 위험 혹은 효율적인 관리에 지장이 초래될 것이 우려”되는 행위들을 적시한 것으로서 결과적인 측면에서 유사한 행위라고 볼 수 있습니다.그렇다면, 「주택법」 제42조제2항제3호에서의 공동주택 “파손 또는 훼손” 행위는 같은항에서 함께 규정하고 있는 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위(제1호), 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위(제2호), 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 같은 법 시행령 제47조제2항에서 정하는 공동주택의 용도폐지나 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거행위(제4호)와 결과적으로 유사한 성격의 행위라 할 것인데, 제1호 내지 제4호에서 규정하고 있는 행위와 유사하게 공동주택 건축물의 구조안전에 중대한 지장을 초래할 우려가 있거나 공동주택의 효율적인 관리에 지장을 초래하는지 등을 고려하여 공동주택의 “파손 또는 훼손” 여부를 판단해야 할 것입니다.따라서, 「주택법」 제42조제2항제3호는 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위를 허가 또는 신고 대상 행위로 규정하고 있는데, 구체적으로 공동주택의 파손 또는 훼손행위인지는 그 사전적 의미와 「주택법」 제42조제2항 취지 및 같은 항 각 호의 행위 등을 종합적으로 고려하여 판단할 것이라 할 것입니다.※ 법령정비권고다만, 「주택법」 제42조제2항제3호의 공동주택의 파손 또는 훼손이라는 용어가 포괄적이고, 어느 경우에 공동주택의 파손 또는 훼손에 해당하는지가 불분명한 측면이 있는바, 해당조문을 위반할 때 일정한 제재가 가해지는 것을 감안할 때 이에 대하여 보다 명확히 규정할 필요가 있다고 할 것입니다.
민원인 - 주택이 아닌 집합건물에서 구성된 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단이 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하는지(「주택법」 제46조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2014.10.14 / 시행일:

주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단이 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하는지?※ 질의배경○ 민원인은 주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단이 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하는지를 국토교통부에 질의하였고,○ 국토교통부로부터 “「주택법」 제46조제1항제4호의 집합건물의 관리단은 공동주택의 관리단을 말하는 것이므로 공동주택이 아닌 집합건물의 관리단은 하자보수보증금 예치명의 변경대상이 아님”이라는 답변을 받자 이에 이견이 있어 법령해석을 요청함.

주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단은 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하지 않는다고 할 것입니다.

「주택법」 제46조제2항에서는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제60조제1항에서는 사업주체는 사용검사권자가 지정하는 은행에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 사용검사권자는 입주자대표회의(집합건물의 관리단 포함)가 구성된 때에는 하자보수보증금의 예치명의를 해당 입주자대표회의 명의로 변경하도록 규정하고 있는바,이 사안은 주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단이 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하는 지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 참조), 「주택법」 제46조제1항 각 호 외의 부분에서는 담보책임 및 하자보수의 대상을 “공동주택”으로 규정하면서 하자 보수를 청구할 수 있는 주체를 “해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자”로 명시하고 있습니다. 따라서 같은 항 제4호의 “「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단”도 문언상 공동주택으로서의 집합건물의 관리단을 말하는 것이라고 하겠습니다.또한, 입법연혁을 살펴보더라도 「주택법」 제46조제1항제1호부터 제4호까지는 구 「주택법 시행령」(대통령령 제22254호로 일부개정되어 2010. 7. 6. 공포·시행되기 전의 것) 제59조제2항에서 규정하던 것을 구 「주택법」 (법률 제10237호로 일부개정되어 2010. 4. 5. 공포·시행된 것) 제46조제1항으로 옮겨 법률에서 직접 규정한 것으로서 사업주체에 대하여 “공동주택”의 하자보수를 청구할 수 있는 자와 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있는 자를 통일적으로 명확히 규정하려는 취지였는바[2010. 2. 국회 국토해양위원회, 주택법 일부개정법률안(정희수의원 대표발의) 심사보고서 참조], 「주택법」 제46조에서 입주자대표회의등의 사업주체에 대한 하자보수청구와 관련하여 담보책임기간, 하자의 종류, 하자보수보증금 등의 사항을 특별히 규율하고 있는 취지는 “공동주택”에서 발생한 하자의 신속한 보수를 통하여 입주자의 이익을 두텁게 보호하기 위한 것이라고 할 것(법제처 2013. 9. 17. 회신 13-0240 해석례 참조)이므로 공동주택이 아닌 건축물은 그대상으로 삼고 있지 않음을 알 수 있습니다.그렇다면, 「주택법」 제46조제2항으로부터 하자보수보증금의 예치방법 등을 위임받은 같은 법 시행령 제60조제2항에서 하자보수보증금의 예치명의를 변경받을 수 있는 대상으로 규정한 “법 제46조제1항제4호에 따른 관리단”도 공동주택의 관리단이라고 하겠습니다.한편, 「주택법 시행령」 제60조제2항에서 하자보수보증금의 예치명의 변경 대상에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 포함하도록 되어 있으므로, 집합건물이 주택 또는 공동주택인지 여부에 관계없이 그 관리단도 하자보수보증금의 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 포함된다는 의견이 제시될 수 있습니다. 그러나 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 경우를 상정함으로써 주택인지 여부를 따지지 아니하나, 「주택법」 제46조제1항제4호는 같은 항 각 호 외의 부분에 규정된 “공동주택의 담보책임 및 하자보수”를 전제로 하는 개념일 뿐만 아니라, 「주택법」은 공동주택을 포함한 주택을 규율대상으로 하고 있어서 주택이 아닌 집합건물은 「주택법」의 적용 대상이 아니라고 할 것이므로 그러한 의견은 타당하지 않습니다.이상과 같은 점을 종합해볼 때, 주택이 아닌 집합건물에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 구성된 경우, 해당 관리단은 「주택법 시행령」 제60조제2항에 따라 사용검사권자가 하자보수보증금 예치명의를 변경해 주어야 하는 대상에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
민원인 - 주택재개발사업에서 정비사업비의 적정성 여부를 사유로 사업시행계획변경을 인가하지 않을 수 있는지(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2018.07.11 / 시행일:

주택재개발사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항 본문에 따라 정비사업비의 증가를 내용으로 하는 사업시행계획의 변경인가를 신청한 경우 관할 시장ㆍ군수 등이 해당 정비사업비의 적정성을 사유로 사업시행계획의 변경을 인가하지 않을 수 있는지?< 질의 배경 >민원인은 주택재개발사업의 조합원으로서 정비사업비의 변경에 따른 사업시행계획의 변경인가를 추진하는 중에 정비사업비의 적정성을 사유로 인가권자가 변경인가를 거부할 수 있는지 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부에서 거부할 수 있다고 답변하자 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 시장ㆍ군수 등은 정비사업비의 적정성을 사유로 사업시행계획의 변경을 인가하지 않을 수 있습니다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제50조제1항 본문에 따라 정비사업시행계획을 인가 또는 변경인가하는 행정청의 행위는 주택재개발조합의 사업시행계획에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 “보충행위”에 해당하는 한편,1)1) 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009두4913 판결례 참조그 사업시행의 인가는 상대방에게 권리나 이익을 부여하는 효과를 가진 이른바 수익적 행정처분으로서 원칙적으로 행정청의 재량행위에 속하므로2)2) 대법원 2007. 7. 12. 선고 2007두6663 판결례행정청이 사업시행인가나 변경인가를 할 때 과도하지 않은 범위에서 정비사업 목적의 적합성, 실현가능성, 타당성 등에 관해 심사할 수 있습니다.그런데 정비사업비는 건축물의 철거 및 새 건축물의 건설에 드는 공사비 등 정비사업에 드는 비용으로서 정비사업의 추진방향과 내용을 결정짓는 중요한 사항이고, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 함)은 주택재개발사업 등의 인가권자로서 해당 정비사업에 대한 관리ㆍ감독권을 가지므로 시장ㆍ군수등은 지나친 심사권의 행사로 인한 재량권의 일탈ㆍ남용이 없는 한 정비사업비의 적정성을 사유로 사업시행계획의 변경인가를 하지 않을 수 있습니다.그리고 도시정비법은 도시정비 등에 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데에 이바지함을 목적으로 하고(제1조), 정비사업은 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 재개발사업 등을 의미하며(제2조제2호), 사업시행자는 정비사업의 시행에 필요한 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지나 물건 등을 취득하거나 사용할 수 있는바(도시정비법 제63조), 비록 토지등소유자로 구성되는 조합이 사업시행자가 되어 주택재개발사업을 추진한다고 하더라도 그 사업은 공익사업으로서 공공성을 가지므로 시장ㆍ군수등은 사업시행자가 임의로 정한 사업시행계획서의 내용대로 인가 또는 변경인가를 해야 하는 것은 아니고, 정비사업비를 포함한 해당 정비사업의 전반적인 내용을 살펴보고 해당 사업시행계획대로 정비사업을 시행하는 것이 적절한지 등에 관해 심사하여 그 인가 또는 변경인가 여부를 결정할 수 있다고 보는 것이 타당합니다.만일 정비사업비와 같이 사업시행계획서에는 포함되지만 사업시행계획을 인가 또는 변경인가 할 때 그에 관한 기준 등을 도시정비법령에서 별도로 규정하고 있지 않은 사항에 대해 시장ㆍ군수등의 실질적인 심사권이 없다고 한다면, 정비사업비가 지나치게 많이 책정되었거나 그 밖에 사업시행계획서에 포함된 사항이 통상적인 정비사업의 범위를 벗어나는 등 정비사업으로서 타당성이 없는 경우에도 인가권을 가진 시장ㆍ군수등이 이에 기속되어 사업시행계획을 인가 또는 변경인가 해야 하는 부당한 결과가 초래될 수 있습니다.「도시 및 주거환경정비법」제50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.② 시장ㆍ군수등은 특별한 사유가 없으면 제1항에 따라 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.③ 사업시행자(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 제외한다)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거쳐야 하며, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경은 총회의 의결을 필요로 하지 아니한다.④ ∼ ⑦ (생 략)제52조(사업시행계획서의 작성) ① 사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다.1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책4. 세입자의 주거 및 이주 대책5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책6. 제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다)7. 제54조제4항에 따른 소형주택의 건설계획(주거환경개선사업의 경우는 제외한다)8. 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정한다)9. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획10. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획11. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)12. 정비사업비13. 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항② 사업시행자가 제1항에 따른 사업시행계획서에 「공공주택 특별법」 제2조제1호에 따른 공공주택(이하 “공공주택”이라 한다) 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조ㆍ기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설ㆍ복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 같은 법 제37조에 따른다.<관계 법령>
민원인 - 주택재개발사업조합 총회에서 법 시행 전에 선정된 시공자를 법 시행 이후 변경한 경우 “이 법 시행 당시 시공자를 선정하지 아니한 정비사업”으로 볼 수 있는지 여부(2010. 4. 15. 개정ㆍ시행된 법률 제10268호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제3항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2015.07.30 / 시행일:

2010년 4월 15일 개정된 법률 제10268호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률에 따라 정비사업의 공공관리에 관한 근거규정인 제77조의4가 신설되었고, 그 부칙 제1항 단서에서는 제77조의4의 개정규정은 이 법 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다고 규정하고 있으며, 같은 부칙 제3항에서는 제77조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 제24조에 따른 총회에서 시공자 또는 설계자를 선정하지 아니한 정비사업 분부터 적용한다고 규정하고 있는바,2010년 7월 16일 전에 주택재개발사업조합 총회에서 시공자를 선정하였으나 같은 날 이후에 시공자를 변경한 정비사업의 경우에도 부칙 제3항에 따라 제77조의4의 개정규정이 적용되는지?< 질의 배경 >○ 민원인은 정비사업의 공공관리에 관한 근거규정인 제77조의4가 신설된 「도시 및 주거환경정비법」(2010. 4. 15. 법률 제10268호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말함) 부칙 제1항 단서에 따라 같은 조의 시행일인 2010년 7월 16일 전에 주택재개발사업조합 총회에서 시공자를 선정하였으나, 같은 날 이후 시공자를 변경한 정비사업의 경우에도 같은 법 부칙 제3항의 “이 법 시행 당시 시공자 또는 설계자를 선정하지 아니한 정비사업”으로 보아 신설된 공공관리 제도를 적용할 수 있는지 국토교통부에 문의하였으나 적용되지 않는다고 하자 이 건 법령해석을 요청한 사안임.

2010년 7월 16일 전에 주택재개발사업조합 총회에서 시공자를 선정하였으나 같은 날 이후에 시공자를 변경한 정비사업의 경우라면 부칙 제3항에 따라 제77조의4의 개정규정이 적용되지 않는다고 할 것입니다.

2010년 4월 15일 개정된 법률 제10268호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률(이하 “개정 도시정비법”이라 함)에 따라 제77조의4가 신설되면서, 시장ㆍ군수는 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 시ㆍ도조례로 정하는 정비사업에 대하여 사업시행 과정을 지원(이하 “공공관리”라 함)하거나, 주택공사 등 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자, 「주택법」 제76조제1항에 따른 대한주택보증주식회사 또는 이 법 제69조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 기관에 공공관리를 위탁할 수 있도록 하는 등 공공관리 제도가 도입되었고, 개정 도시정비법 부칙 제1항 단서에서는 제77조의4의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다고 규정하면서, 같은 부칙 제3항에서는 제77조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 제24조에 따른 총회에서 시공자 또는 설계자를 선정하지 아니한 정비사업 분부터 적용하도록 적용례를 두고 있는바,이 사안은 개정 도시정비법 제77조의4의 개정규정의 시행일인 2010년 7월 16일 전에 주택재개발사업조합 총회에서 시공자를 선정하였으나 같은 개정규정의 시행일 이후에 시공자를 변경한 정비사업의 경우에도 같은 법 부칙 제3항에 따라 제77조의4의 개정규정이 적용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 개정 도시정비법 제2조제2호에 따른 정비사업은 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정(제4조), 조합의 설립 및 추진위원회의 구성(제13조), 시공자의 선정(제11조), 사업시행인가(제28조), 관리처분계획의 인가(제48조), 정비사업의 준공인가(제52조) 등 일련의 단계를 거쳐 추진되는 것인데, 이러한 정비사업에 대하여 같은 법 제77조의4에서 시장ㆍ군수로 하여금 사업시행과정을 지원할 수 있도록 하는 정비사업의 “공공관리 제도”를 도입한 것은 재개발ㆍ재건축 사업 진행 시 공공부문의 역할을 강화함으로써 정비사업의 투명성과 효율성을 높이기 위한 취지라고 할 것입니다(2010. 4. 15. 법률 제10268호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「도시 및 주거환경정비법」 개정이유서 참조).그런데, 개정 도시정비법 제77조의4제2항 각 호에서는 정비사업을 공공관리 하는 자의 업무에 관하여 추진위원회 또는 주민대표회의 구성을 위한 업무 지원(제1호), 정비사업전문관리업자의 선정(제2호), 설계자 및 시공자 선정 방법 등에 관한 지원(제3호), 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항이라고(제4호) 정하고 있으므로, 이를 정비사업의 추진단계에 비추어 보면 결국 신설된 공공관리 제도가 적용되는 범위는 정비구역이 지정된 후 추진위원회를 구성하는 단계부터 조합 총회에서 시공자를 선정하는 단계까지라고 할 것인바, 같은 법 부칙 제3항의 적용례는 이미 정비사업이 상당 부분 추진되어 조합 총회에서 시공자 또는 설계자의 선정까지 완료한 경우라면 신설된 공공관리 제도가 적용될 여지가 거의 없으므로 그 적용대상에서 제외하겠다는 취지라고 보는 것이 타당할 것입니다.아울러, 개정 도시정비법 제24조제3항 각 호외의 부분 본문 및 같은 항제6호 본문에 따르면 시공자ㆍ설계자 또는 감정평가업자(주택재개발사업은 제외한다)의 선정 및 변경은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있는바, 문언규정상 같은 법에서는 시공자의 선정과 시공자의 변경을 각각 별개의 사항으로 보고 있다고 할 수 있으므로, 기존의 시공자 선정이 무효에 이르지 않는 이상 이미 선정된 시공자를 변경하는 것을 새로운 시공자의 선정으로 달리 볼 여지도 없다고 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 2010년 7월 16일 전에 주택재개발사업조합 총회에서 시공자를 선정하였으나 같은 날 이후에 시공자를 변경한 정비사업의 경우라면 부칙 제3항에 따라 제77조의4의 개정규정이 적용되지 않는다고 할 것입니다.
민원인 - 주택재건축사업계획 변경시 정비사업구역내 토지등소유자의 동의 여부〔「주택건설촉진법 시행규칙」(2003. 1. 30. 건설교통부령 제349호로 일부개정되어 2003. 2. 1. 시행된 것) 제21조 등 관련〕 (법령해석례, 법제처)
공포일: 2011.12.08 / 시행일:

「도시 및 주거환경정비법」(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되어 2003. 7. 1. 시행된 것)이 제정·시행되기 전, 「주택건설촉진법」(2002. 12. 30. 법률 제6836호로 타법개정되어 2003. 1. 1. 시행된 것) 제33조제1항에 따라 주택건설(재건축)사업계획승인을 하면서 조건을 부과하였는데, 이후 사업시행자가 조건을 이행하여 승인권자가 입주자모집공고 전에 주택건설사업계획변경승인을 함에 있어, 위 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 사업계획의 경미한 변경사항을 규정한 「주택건설촉진법시행규칙」(2003. 1. 30. 건설교통부령 제349호로 일부개정되어 2003. 2. 1. 시행된 것) 제21조제1항제2호, 제4호 또는 제7호의 범위를 벗어난 변경이 발생한 경우, 이를 사업계획의 경미하지 않은 사항의 변경으로 보아 정비구역안의 토지등소유자의 동의를 받아야 하는지?

「도시 및 주거환경정비법」(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되어 2003. 7. 1. 시행된 것)이 제정·시행되기 전, 「주택건설촉진법」(2002. 12. 30. 법률 제6836호로 타법개정되어 2003. 1. 1. 시행된 것) 제33조제1항에 따라 주택건설(재건축)사업계획승인을 하면서 조건을 부과하였는데, 이후 사업시행자가 조건을 이행하여 승인권자가 입주자모집공고 전에 주택건설사업계획변경승인을 함에 있어, 위 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 사업계획의 경미한 변경사항을 규정한 「주택건설촉진법 시행규칙」(2003. 1. 30. 건설교통부령 제349호로 일부개정되어 2003. 2. 1. 시행된 것) 제21조제1항제2호, 제4호 또는 제7호의 범위를 벗어난 변경이 발생한 경우, 사업계획의 경미한 변경인지 여부를 불문하고 정비구역안의 토지등소유자의 동의를 받아야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.

「도시 및 주거환경정비법」은 2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되어 2003. 7. 1. 시행되었는데(이하 “도시정비법”이라 함), 그 부칙 제7조제1항에서는 종전 법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행 중인 것은 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있으므로, 이 사안과 같이 「도시 및 주거환경정비법」이 시행되기 전 「주택건설촉진법」(2002. 12. 30. 법률 제6836호로 타법개정되어 2003. 1. 1. 시행된 것, 이하 “주택건설촉진법”이라 함) 제33조제1항에 따라 사업계획의 승인을 받은 경우 이후의 절차는 주택건설촉진법에 따라야 할 것인데, 같은 법에 따른 사업계획의 변경은 경미한 사항의 변경이 아닌 경우에는 건설교통부장관의 승인을 받도록 하면서 경미한 사항의 변경의 경우에는 승인 없이 보고만으로도 가능하도록 하였고, 사업계획의 변경시점이 입주자모집공고 후가 아니라면 사업계획변경을 함에 있어 정비구역내 토지등소유자의 동의를 받도록 하는 규정을 두고 있지 않았는바(주택건설촉진법 제33조제1항, 같은 법 시행규칙 제20조 및 제21조),그렇다면, 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받은 경우 이후 사업계획변경을 함에 있어, 경미한 변경사항에 관하여 규정하고 있는 「주택건설촉진법 시행규칙」(2003. 1. 30. 건설교통부령 제349호로 일부개정되어 2003. 2. 1. 시행된 것을 말함) 제21조제1항제6호의 사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 발생되는 변경으로 인하여 같은 항 제2호, 제4호 또는 제7호의 범위를 벗어난 변경이 발생한 경우가 사업계획의 경미한 사항의 변경에 해당되는지 여부를 불문하고 토지등소유자의 동의가 필요하지 않다고 할 것입니다.따라서, 도시정비법이 제정·시행되기 전, 주택건설촉진법 제33조제1항에 따라 주택건설(재건축)사업계획승인을 하면서 조건을 부과하였는데, 이후 사업시행자가 조건을 이행하여 행정청이 입주자모집공고 전에 주택건설사업계획변경승인을 함에 있어, 위 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 사업계획의 경미한 변경사항을 규정한 주택건설촉진법 시행규칙 제21조제1항제2호, 제4호 또는 제7호의 범위를 벗어난 변경이 발생한 경우, 사업계획의 경미한 변경인지 여부를 불문하고 정비구역안의 토지등소유자의 동의를 받아야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
민원인 - 주택재건축조합의 설립 시 복리시설의 구분소유자의 동의 요부(「도시 및 주거환경정비법」 제16조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2015.06.23 / 시행일:

주택단지 안의 복리시설 전체의 구분소유자가 5 이하인 주택단지에서 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하는 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항 본문에 따라 복리시설로 이루어진 동의 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는지?< 질의 배경 >○ △△아파트에는 상가동과 유치원 등 두 개의 복리시설이 있는데, 현재 전체 복리시설의 구분소유자는 5 이하이며 민원인은 상가동의 구분소유자임.○ 민원인은 복리시설은 공동주택과 구별되는 개념이므로 전체 복리시설의 구분소유자가 5 이하라도 조합설립을 하려면 복리시설 구분소유자 등에 대한 동의 요건도 충족해야 한다고 주장하나, 국토교통부가 이에 반대되는 회신을 하자 법제처에 법령해석을 요청함.

주택단지 안의 복리시설 전체의 구분소유자가 5 이하인 주택단지에서 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하는 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항 본문에 따라 복리시설로 이루어진 동의 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는 것은 아닙니다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라고 함) 제16조제2항 본문에서는 주택재건축사업의 추진위원회(제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하고자 하는 때에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외함)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 주택단지 안의 복리시설 전체의 구분소유자가 5 이하인 주택단지에서 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하는 경우, 도시정비법 제16조제2항 본문에 따라 복리시설로 이루어진 동의 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 도시정비법 제16조제2항 본문에서는 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻도록 규정하면서, 공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우에는 그러한 동의를 요구하고 있지 않는바, 이는 신속하고 원활한 정비사업의 시행을 통하여 주택의 안정적 공급확대를 도모하기 위한 취지라 할 것입니다(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 일부개정되어 2007. 12. 21. 시행된 도시정비법 국회 심사보고서 참조).특히, 도시정비법 제16조제2항은 소수인 복리시설 소유자의 의견이 조합설립 동의 여부를 좌우하게 되는 것을 막기 위하여 개정된 규정으로서(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 일부개정되어 2009. 2. 6. 시행된 도시정비법 국회 심사보고서 참조), 위 규정을 해석할 때에는 이와 같은 입법취지가 충분히 고려되어야 할 것입니다.이러한 취지에 비추어 볼 때, 도시정비법 제16조제2항 본문에서 공동주택의 각 동별 동의요건을 정하면서 복리시설의 경우 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다고 규정하고 있는 것은, 비록 「주택법」상 공동주택과 복리시설이 구별되는 개념이라 할지라도, 재건축조합 설립을 위한 각 동별 동의요건 판단 시에는 복리시설로 이루어진 동도 공동주택의 각 동과 법적으로 동일하게 취급하려는 의미라고 할 것입니다.그렇다면, 도시정비법 제16조제2항 본문에 따라 하나의 동으로 보게 되는 “복리시설 전체”도 “공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우”의 “동”에 해당하며, 복리시설 전체를 단위로 그 구분소유자가 5 이하인 경우에는 공동주택의 각 동별 동의요건이 요구되지 않는다고 할 것입니다.따라서, 주택단지 안의 복리시설 전체의 구분소유자가 5 이하인 주택단지에서 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하는 경우, 도시정비법 제16조제2항 본문에 따라 복리시설로 이루어진 동의 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
민원인 - 주택재건축조합이 사업시행인가를 받기 전에 시공자를 선정하였으나 선정된 시공자와 공사계약을 체결하지 못한 상태에서 사업시행인가를 받은 경우 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고 시기(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2014.07.24 / 시행일:

「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항에 따르면 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하도록 규정하고 있는바,주택재건축조합이 사업시행인가를 받기 전에 시공자를 선정하였으나 선정된 시공자와 공사계약을 체결하지 못한 상태에서 사업시행인가를 받은 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항에 따른 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고는 시공자와 공사에 관한 계약을 체결한 날부터 60일 이내에 해야 하는지?※ 질의배경○ 민원인이 속한 A조합은 주택재건축사업을 위한 조합설립인가를 받고 (주)B를 시공자로 선정하였으나, (주)B와 공사계약을 체결하지 못한 상태에서 구청장으로부터 사업시행인가를 받음○ 이에 민원인은 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고는 공사계약을 체결한 날부터 60일 이내에 하면 되는지에 대하여 국토교통부장관에 문의하였으나, 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고는 공사계약을 체결한 날이 아닌사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 해야 한다는 국토교통부장관의 회신이 있자, 이 건 법령해석을 요청함

주택재건축조합이 사업시행인가를 받기 전에 시공자를 선정하였으나 선정된 시공자와 공사계약을 체결하지 못한 상태에서 사업시행인가를 받은 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항에 따른 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 해야 할 것입니다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제11조제1항 본문에 따르면 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하도록 규정하고 있고, 같은 조 제4항에 따르면 사업시행자는 제1항에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제24조제3항에 따르면 시공자의 선정 및 변경(제6호) 등의 사항은 조합 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있고, 같은 법 제46조제1항 본문에 따르면 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하도록 규정하고 있는바,이 사안에서는 주택재건축조합이 사업시행인가를 받기 전에 시공자를 선정하였으나 선정된 시공자와 공사계약을 체결하지 못한 상태에서 사업시행인가를 받은 경우, 도시정비법 제46조제1항에 따른 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고는 시공자와 공사에 관한 계약을 체결한 날부터 60일 이내에 해야 하는지가 문제될 수 있습니다.먼저, 법의 해석에 있어서는 법률에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인바(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 참조), 도시정비법 제11조제1항은 시공자 선정에 관한 사항을 규정하고, 같은 조 제4항은 공사계약 체결에 관한 사항을 규정하여 시공자 선정과 공사계약 체결은 별개의 사항임을 나타내고 있고, 같은 법 제46조제1항 본문에 따르면 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고는 원칙적으로 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 실시하되, 사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에만 예외적으로 시공자와 공사계약을 체결한 날부터 60일 이내에 실시하도록 규정하고 있어서 사업시행인가 전에 시공자를 선정한 경우에는 비록 선정된 시공자와 공사계약을 체결하지 못한 경우라 할지라도 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고를 해야 할 것입니다.또한, 도시정비법 제46조제1항에 따른 개략적인부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고는 주택재건축조합이 시장ㆍ군수로부터 인가받은 사업시행계획을 토대로 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역을 통지하여 토지등소유자가 대지 또는 건축물을 분양받을지 여부를 결정하도록 하고, 분양신청을 하지 않는 경우 분양신청기간 종료일 다음날에 조합원의 지위를 상실(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조)하도록 하는 등 재건축조합과 조합원 상호 간 재산권 행사에 관한 의사결정이 신속하게 이루어지도록 하려는 것으로서, 제3자인 시공자와 조합 간의 공사계약 체결 여부에 따라 그 시기를 변동시키는 것은 분양신청기간을 정하여 법률관계를 조속히 확정하려는 도시정비법 제46조제1항의 입법취지에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.한편, 사업시행인가 전에 시공자를 선정한 경우라도 공사계약을 체결하지 못하면 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고는 시공자와 계약을 체결한 날부터 60일 이내에 실시해야 한다는 견해가 있으나, 법령의 문언에서 사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고를 하도록 명확하게 규정하고 있어서 해석상 이와 같은 주장은 타당하다고 할 수 없을 것입니다.따라서, 주택재건축조합이 사업시행인가를 받기 전에 시공자를 선정하였으나 선정된 시공자와 공사계약을 체결하지 못한 상태에서 사업시행인가를 받은 경우, 도시정비법 제46조제1항에 따른 개략적인 부담금내역 등의 통지 및 일간신문 공고는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 해야 할 것입니다.
민원인 - 주택조합 대행자의 범위(「주택법 시행령」 제37조제6항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2016.03.07 / 시행일:

「주택법 시행령」 제37조제6항에서는 주택조합은 「주택법」 제10조제2항의 규정에 의하여 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 주택조합의 업무(주택조합에의 가입을 알선하는 업무를 제외함)를 대행하게 할 수 있다고 규정하고 있는바, 주택조합은 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자 외의 자에게 조합업무를 대행하게 할 수 있는지?< 질의 배경 >○ 민원인은 주택조합으로부터 조합업무를 위탁받아 수행하고 있는 업체의 직원으로서, 조합업무를 대행할 수 있는 자가 「주택법 시행령」 제37조제6항에 규정된 공동시행 등록사업자에 한정되는지를 소관 중앙행정기관인 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부로부터 조합업무를 대행할 수 있는 자는 공동시행 등록사업자에 한정된다는 답변을 받자, 이에 이견이 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

주택조합은 「주택법 시행령」 제37조제6항에 따라 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자 외의 자에게 주택조합의 업무를 대행하게 할 수 없습니다.

「주택법」 제32조제1항 전단에서는 많은 수의 구성원이 주택(같은 법 제16조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택을 말함)을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(같은 조 제3항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외함)에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제9조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제10조제2항에서는 같은 법 제32조에 따라 설립된 주택조합(이하 “주택조합”이라 함)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 같은 법 제9조에 따라 등록을 한 자와 공동으로 사업을 시행할 수 있고, 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다고 규정하고 있습니다.한편, 「주택법 시행령」 제37조제6항에서는 주택조합은 「주택법」 제10조제2항의 규정에 의하여 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자(이하 “공동시행 등록사업자”라 함)에게 주택조합의 업무(주택조합에의 가입을 알선하는 업무를 제외함. 이하 “조합업무”라 함)를 대행하게 할 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은 주택조합이 공동시행 등록사업자 외의 자에게 조합업무를 대행하게 할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 「주택법」 제32조제1항에서는 주택조합이 다수 조합원의 이해관계에 영향을 미치는 업무를 수행하는 점을 고려하여 주택조합을 설립하여 주택을 건설하는 경우에 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 의무적으로 주택조합 설립인가를 받도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제37조제6항에서는 대행할 수 있는 조합업무 중 주택조합에의 가입 알선을 제외하고 있는 점에 비추어 볼 때, 관할 행정기관으로부터 인가받은 주택조합이 주택조합에의 가입 업무를 포함한 조합업무를 스스로 수행하는 것이 원칙이라고 할 것입니다.그런데, 「주택법 시행령」 제37조제6항에서는 공동시행 등록사업자에게 조합업무를 대행하게 할 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 그 외의 자에 대해서는 규정하지 않고 있는바, 이는 주택조합이 스스로 조합업무를 수행하도록 한 원칙에 대한 예외로서 조합업무를 대행할 수 있는 자의 근거를 규정한 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로, 조합업무를 대행할 수 있는 자는 공동시행 등록사업자로 한정된다고 보는 것이 법문언에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.또한, 주택조합이 조합업무에 미숙한 경우 주택건설 사업의 지연 또는 실패로 이어지는 문제가 발생할 수 있으므로 「주택법」 제10조 및 같은 법 시행령 제12조에서는 일정한 건설능력 및 자본력을 갖춘 등록사업자와 공동으로 사업을 수행할 수 있도록 하면서 그 업무분장에 관하여는 협약에 따르도록 하고 있고, 이에 더 나아가 같은 법 시행령 제37조제6항에서는 공동시행 등록사업자로 하여금 주택조합에의 가입 알선을 제외한 모든 조합업무를 대행할 수 있도록 하면서, 같은 법 제32조제2항에서는 같은 법 제10조제2항에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 같은 법 시행령 제37조제6항은 공동사업주체로서의 책임과 일정한 능력을 갖춘 공동시행 등록사업자에게만 조합업무를 대행하게 할 수 있도록 하려는 규정으로 보아야 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택조합은 「주택법 시행령」 제37조제6항에 따라 공동시행 등록사업자 외의 자에게 조합업무를 대행하게 할 수 없다고 할 것입니다.
민원인 - 주택조합의 변경인가를 신청할 때에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약을 첨부해야 하는지(「주택법 시행령」 제20조제2항 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2019.07.30 / 시행일:

「주택법」 제11조제1항에 따라 주택조합이 설립인가를 받은 이후에 조합의 소재지가 변경되어 이를 이유로 변경인가를 신청하는 경우, 같은 법 시행령 제20조제1항제2호에 따라 제출하는 조합규약은 조합원 전원이 자필로 연명해야 하는지?< 질의 배경 >민원인은 지역주택조합의 소재지 변경을 이유로 조합규약을 변경하는 경우, 이에 대한 변경인가를 신청할 때에 “조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약”을 첨부하여야 한다는 국토교통부의 입장에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 조합규약에 조합원 전원이 자필로 연명해야 하는 것은 아닙니다.

「주택법」 제11조제1항 후단에서는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 함)의 인가를 받아 설립한 주택조합이 인가받은 내용을 변경하려는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제20조제1항제2호에서는 주택조합의 변경인가를 신청하는 경우 제출해야 하는 첨부 서류로 “변경내용을 증명하는 서류”를 규정하고 있을 뿐 해당 서류의 구체적인 작성 기준에 관해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.따라서 주택조합이 조합규약의 내용을 변경하여 변경인가를 신청할 때 설립인가를 신청할 때와 동일하게 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약을 제출해야 하는지 여부를 판단하기 위해서는 관련 규정의 입법 취지와 목적, 그 제ㆍ개정 연혁, 법질서 전체와의 조화 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가적으로 동원해야 합니다.1)1) 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 판결례 참조그런데 「주택법 시행령」 제20조제3항 및 「주택법 시행규칙」 제7조제5항에 따르면 주택조합의 조합규약 변경은 총회 의결 사항이므로 해당 조합의 총회에서 조합규약의 변경 의결을 한 때 변경되고, 「주택법」 제11조제1항 후단에 따른 주택조합 변경인가는 그 대상이 되는 기본행위인 주택조합 총회의 변경 결의에 보충하여 법률상 효력을 완성시키는 보충행위이므로,2)2) 대법원 2005. 10. 14. 선고 2005두1046 판결례 참조주택조합의 변경인가 신청 시 “조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약”을 제출하도록 하는 것은 조합규약에서 정한 의결정족수에 따른 총회의 의결보다 더 엄격한 요건을 요구하는 것이어서 과도한 규제3)3) 법제처 2017. 4. 12. 회신 17-0102 해석례 참조가 될 수 있습니다.그리고 「주택법 시행령」 제20조제1항의 내용은 구 「주택건설촉진법 시행령」4)4) 1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정된 「주택건설촉진법 시행령」을 말함.제42조제1항제2호에서 주택조합의 설립인가 신청 시 제출해야 하는 첨부 서류로 “조합원 전원이 연명한 조합규약(설립인가의 경우에 한한다)”이라고 규정하여 주택조합의 설립인가를 신청할 때만 조합원 전원이 연명한 조합규약을 제출하도록 하고 있었던 내용이 이후 규정 체계만을 정비하여 현재에 이르게 되었다는 점을 고려할 때, 조합원 전원이 연명한 조합규약은 설립인가 신청 시 제출해야 하는 첨부 서류에만 해당하고 변경인가 신청 시 제출해야 하는 첨부 서류로 볼 수는 없습니다.아울러 주택조합 설립 시에는 조합원 전원의 조합 설립에 대한 의사를 확인할 필요가 있어 주택법령에서 설립인가 신청 시 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약을 제출하도록 한 것으로 보인다는 점과 변경인가를 신청할 때 “조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약”을 제출하도록 한다면 연락 또는 소재파악이 불가능하여 동의를 받을 수 없는 조합원이 있는 경우 등 변경인가 신청 자체가 불가능한 상황이 발생할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.<관계 법령>○ 「주택법」제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.② ～ ⑨ (생 략)○ 「주택법 시행령」제20조(주택조합의 설립인가 등) ① 법 제11조제1항에 따라 주택조합의 설립ㆍ변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 주택건설대지(리모델링주택조합의 경우에는 해당 주택의 소재지를 말한다. 이하 같다)를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다.1. 설립인가신청: 다음 각 목의 구분에 따른 서류가. 지역주택조합 또는 직장주택조합의 경우　 1) 창립총회 회의록　 2) 조합장선출동의서　 3) 조합원 전원이 자필로 연명(連名)한 조합규약　 4) ～ 7) (생 략)나. (생 략)2. 변경인가신청: 변경의 내용을 증명하는 서류3. 해산인가신청: 조합원의 동의를 받은 정산서② 제1항제1호가목3)의 조합규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.1. 조합의 명칭 및 소재지2. ～ 13. (생 략)③ 제2항제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다.④ ～ ⑧ (생 략)○ 「주택법 시행규칙」제7조(주택조합의 설립인가신청 등) ① ～ ④ (생 략)⑤ 영 제20조제3항에서 "국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.1. 조합규약(영 제20조제2항 각 호의 사항만 해당한다)의 변경2. ～ 7. (생 략)⑥ ～ ⑨ (생 략)
민원인 - 주택조합 조합원 본인의 대리인이 총회에 출석한 경우 “직접 출석”에 해당하는지 여부(「주택법 시행령」 제20조제4항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.01.23 / 시행일:

「주택법 시행령」 제20조제4항에서 규정하고 있는 조합원의 100분의 10 이상의 직접 출석 또는 조합원의 100분의 20 이상의 직접 출석에는 조합원의 대리인이 조합원 본인을 대리하여 출석하는 경우가 포함되는지?< 질의 배경 > 민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 대리인의 출석은 「주택법 시행령」 제20조제4항의 직접 출석에 해당하지 않는다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

「주택법 시행령」 제20조제4항에서 규정한 직접 출석에 조합원의 대리인이 조합원 본인을 대리하여 출석하는 경우는 포함되지 않습니다.

「주택법 시행령」 제20조제2항제9호에서는 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차에 대해서는 조합규약으로 정하도록 하면서 같은 조 제3항 및 「주택법 시행규칙」 제7조제5항에서는 조합규약의 변경, 자금의 차입과 그 방법 등에 대해서는 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있고, 「주택법 시행령」 제20조제4항 본문에서는 주택조합 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 하고 창립총회 또는 「주택법 시행규칙」 제7조제5항에서 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정한 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 한다고 규정하여 직접 출석의 대상을 조합원으로 정하고 있는바, 해당 규정에 따라 직접 출석해야 하는 조합원이 조합원 본인만을 의미하는지 아니면 「민법」 제114조에 따라 직접 본인에게 효력이 발생하는 의사표시를 할 수 있는 권한을 부여받은 대리인도 포함되는지 문제됩니다.그런데 주택법령에서는 주택조합의 조합규약에서 의결정족수 및 의결절차를 자유롭게 정하도록 하여 서면이나 대리인에 의한 의결권의 행사를 배제하고 있지 않으면서 「주택법 시행령」 제20조제4항에서 총회의 의결에 일부 조합원이 직접 출석할 것만 별도로 요구하고 있는바, 조합원의 직접 출석을 요구하는 것은 서면결의를 악용하는 총회 운영을 통제하고 조합 운영의 투명성을 제고하기 위해 총회 안건의 중요도에 따라 의결을 위해 필요한 최소한의 참석 인원을 정하기 위한 것1)1) 2017. 6. 2. 대통령령 제28095호로 일부개정되어 2017. 6. 3. 시행된 「주택법 시행령」 개정이유?주요내용 및 ‘서민 주거안정을 위한 지역주택조합제도 개선방안’(국민권익위원회 권고문, 2015. 12.) 참조이므로 「주택법 시행령」 제20조제4항의 직접 출석은 총회에서 조합원의 진정한 의사가 왜곡될 수 있는 경우를 방지하기 위한 방향으로 해석되어야 합니다.한편 주택법령에서는 총회에 참석할 수 있는 대리인의 자격 및 범위와 관련하여 「주택법 시행령」 제20조제4항의 직접 출석 규정의 취지에 반하지 않는 범위에서 조합원의 배우자나 직계존비속 등 조합원 본인이 직접 총회에 출석하여 의사표시를 하는 경우와 법적 가치가 동등하다고 평가될 수 있는 제한된 대리인을 통해서만 대리인의 의결권 행사가 가능하도록 하는 등의 규정을 별도로 두고 있지 않으므로, 총회 의결절차에서 대리인 1명이 다수의 조합원을 대리하는 것이 가능해지게 됩니다.그렇다면 「주택법 시행령」 제20조제4항에 따른 직접 출석의 경우에도 대리인 출석이 가능하다고 볼 경우 대리인 1명의 출석만으로도 조합원 100분의 10 또는 20 이상의 직접 출석 요건을 충족하게 되어 다수 조합원에 대해 동의 여부 등을 기재한 서면결의서를 징구하거나 서면결의서를 매수하는 것과 마찬가지로 다수 조합원 각각의 최종적인 의사가 충실히 반영되기 어렵게 되어 조합원의 의사가 왜곡되는 폐단을 방지할 수 없게 됩니다.따라서 「주택법 시행령」 제20조제4항에 따른 직접 출석은 조합원 본인의 출석만을 의미하는 것으로 보아야 합니다.<관계 법령>주택법 시행령제20조(주택조합의 설립인가 등) ① (생 략)② 제1항제1호가목3)의 조합규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.1. ∼ 8. (생 략)9. 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차10. ∼ 13. (생 략)③ 제2항제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다④ 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.⑤ ∼ ⑧ (생 략)
민원인 - 중개보조원이 개업공인중개사의 위임을 받아 중개대상물 확인ㆍ설명 업무를 수행할 수 있는지 여부(「공인중개사법」 제25조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2021.05.27 / 시행일:

「공인중개사법」 제25조에서는 개업공인중개사1)1) 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사를 의미하며, 이하 같음가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개대상물에 대해 설명과 근거자료를 제시하도록 하고, 거래계약서 작성 시 그 설명사항을 서면으로 작성하여 교부 등을 하도록 규정하고 있는데, 법인인 개업공인중개사에 소속된 같은 법 제2조제6호에 따른 중개보조원(이하 “중개보조원”이라 함)이 개업공인중개사의 위임을 받은 경우에는 중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 같은 법 제25조의 업무(이하 “중개대상물 확인ㆍ설명 업무”라 함)를 수행할 수 있는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 중개보조원은 개업공인중개사의 위임을 받더라도 중개대상물 확인&#8228;설명 업무를 수행할 수 없습니다.

「공인중개사법」 제25조에서는 중개대상물 확인ㆍ설명 업무의 주체를 “개업공인중개사”로 규정하고 있고, 같은 법 제2조제6호에서는 “중개보조원”을 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자로 정의하고 있는바, “개업공인중개사”가 아닌 “중개보조원”이 중개대상물 확인&#8228;설명 업무의 주체에 해당하지 않는 것은 문언상 분명합니다.또한 「공인중개사법」 제25조제1항 및 제4항에서는 개업공인중개사의 중개대상물에 관한 성실ㆍ정확한 설명 의무 및 중개대상물의 확인ㆍ설명서에 대한 서명ㆍ날인 의무를 규정하면서, 소속공인중개사가 같은 조 제1항을 위반한 경우 시&#8228;도지사는 그 소속공인중개사의 자격을 정지할 수 있고(같은 법 제36조), 개업공인중개사 및 소속공인중개사가 같은 법 제25조제4항을 위반한 경우 등록관청은 개업공인중개사의 업무를, 시&#8228;도지사는 소속공인중개사의 자격을 정지할 수 있도록 규정하고 있는 점(같은 법 제36조 및 제39조)에 비추어 볼 때, 같은 법에서는 중개보조원이 중개대상물 확인&#8228;설명 업무를 수행하는 것은 예정하고 있지 않다고 보는 것이 법체계에 부합하는 해석입니다.아울러 「공인중개사법」 제2조제6호에 따르면 “중개보조원”은 “중개를 보조하는 정도의 단순한 업무”를 할 수 있는데, 같은 법 제25조를 위반하여 중개대상물 확인ㆍ설명 업무를 한 경우 같은 법 제36조 및 제39조에 따라 자격취소나 업무정지의 대상이 될 수 있음에 비추어 볼 때, 중개대상물 확인&#8228;설명 업무는 개업공인중개사와 소속공인중개사의 권리ㆍ의무에 영향을 미칠 수 있는 중요한 업무라 할 것이어서 중개보조원이 할 수 있는 “단순한 업무”라고 볼 수 없고, 만약 개업공인중개사의 위임을 받았다는 이유로 중개보조원이 해당 업무를 할 수 있다고 해석한다면, 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 전문성을 제고함으로써 부동산중개업을 건전하게 육성하기 위한 「공인중개사법」의 입법 목적이나 부동산 거래질서를 효율적으로 규율하기 위해 둔 공인중개사 자격제도의 취지에도 위배될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.한편 「공인중개사법」 제15조제2항에서 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 규정하고 있으므로 중개보조원도 개업공인중개사의 위임을 받은 경우 중개대상물 확인ㆍ설명 업무를 수행할 수 있다는 의견이 있으나, 해당 규정은 소속공인중개사 또는 중개보조원이 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 그를 고용한 중개업자에 대해서도 손해를 배상할 책임을 부여하도록 하기 위한 것2)2) 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결례 참조일 뿐 중개보조원의 업무범위를 중개대상물 확인ㆍ설명 업무까지 확대하려는 취지의 규정이라고 볼 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.따라서 중개보조원은 개업공인중개사의 위임을 받더라도 중개대상물 확인&#8228;설명 업무를 수행할 수 없습니다.<관계 법령>공인중개사법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1. ∼ 5. (생 략)6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.
민원인 - 중등학교 정교사 자격 기준 중 “교육대학·전문대학”에 일반 4년제 대학과 각 군 사관학교가 포함되는지(「초·중등교육법」 별표 2 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2012.12.26 / 시행일:

「초·중등교육법」 별표 2에 따른 중등학교 정교사(1급) 자격기준 제4호 및 중등학교 정교사(2급) 자격기준 제8호의 “교육대학·전문대학”에 일반 4년제 대학과 각 군 사관학교도 포함되는지?

「초·중등교육법」 별표 2에 따른 중등학교 정교사(1급) 자격기준 제4호 및 중등학교 정교사(2급) 자격기준 제8호의 “교육대학·전문대학”에 일반 4년제 대학과 각 군 사관학교는 포함되지 않는다고 할 것입니다.

「초·중등교육법」 제21조제2항에 따르면 교사는 정교사(1급·2급), 준교사, 전문상담교사(1급·2급), 사서교사(1급·2급), 실기교사, 보건교사(1급·2급) 및 영양교사(1급·2급)로 나누되, 별표 2의 자격 기준에 해당하는 사람으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 교육과학기술부장관이 검정·수여하는 자격증을 받은 사람이어야 하고, 같은 법 별표 2에 따르면 중등학교 정교사(1급) 자격기준으로 제4호에서 “교육대학·전문대학의 교수·부교수로서 3년 이상의 교육경력이 있는 자”를, 중등학교 정교사(2급) 자격기준으로 제8호에서 “교육대학·전문대학의 조교수로서 2년 이상의 교육경력이 있는 자”를 각각 규정하고 있는바, 중등학교 정교사 자격기준 1급 및 2급에 공통적으로 포함되어 있는 용어인 “교육대학·전문대학”에 일반 4년제 대학과 각 군 사관학교도 포함되는지 문제됩니다.먼저, 법령의 문언이 명확하다면 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바, 「초·중등교육법」 별표 2의 정교사(1급) 자격기준 제4호 및 정교사(2급) 자격기준 제8호에서 “교육대학·전문대학”이라고 규정하고 있는 이상, 이 외의 대학이나 각 군 사관학교도 이에 포함된다고 해석하는 것은 법령의 문언 해석의 범위를 넘어선 것이라고 할 것입니다.그리고, 「초·중등교육법」 별표 2에서 각급 학교별로 교사의 자격을 갖추기 위하여 필요한 경력을 규정하면서 위와 같이 「고등교육법」 제2조에 따른 학교(대학, 산업대학, 교육대학, 전문대학, 방송대학 등)의 분류방식을 따르고 있는 점에 비추어 보더라도, 같은 별표의 중등학교 정교사(1급·2급) 자격기준 중 “교육대학·전문대학”에 다른 대학도 포함되는 것으로 해석할 수는 없다고 할 것입니다.또한, 「초·중등교육법」상 중등학교 정교사(1급·2급) 자격기준에 대한 법령 개정 연혁을 살펴보면, 「초·중등교육법」의 전신인 「교육법」의 1973. 2. 22. 개정으로 중등학교 정교사(1급·2급) 자격기준에 실업고등전문학교 및 전문학교의 교원과 중등학교 교원 간에 인사 교류를 할 수 있게 하기 위하여 실업고등전문학교와 전문학교의 교수 등 경력이 신설된 이래, 1976. 12. 31. 개정으로 교육대학 교원에게 그 교육경력에 따라 정교사 자격증을 수여할 수 있게 되었고, 다시 1977. 12. 31. 개정으로 초급대학·전문학교·실업고등전문학교를 전문대학으로 개편함에 따라 현행과 같이 “교육대학·전문대학”의 교수 등으로서의 교육경력을 요구하게 된 것을 알 수 있는바, 그렇다면 중등학교 정교사(1급·2급)의 자격기준으로 교육대학·전문대학교원으로서의 교육경력을 규정한 것은 「고등교육법」에 따른 학교 중에서도 교육대학·전문대학 교원으로서의 교육경력을 교사자격기준으로 규정하겠다는 입법 정책적 판단에 따른 것으로 보아야 할 것이므로, 교육대학·전문대학에 다른 대학도 포함되는 것으로 확대해석할 수는 없다 할 것입니다.따라서, 「초·중등교육법」 별표 2에 따른 중등학교 정교사(1급) 자격기준 제4호 및 중등학교 정교사(2급) 자격기준 제8호의 “교육대학·전문대학”에 일반 4년제 대학과 각 군 사관학교는 포함되지 않는다고 할 것입니다.
민원인 - 중소기업자간 경쟁입찰에 따른 조달계약을 체결해야 하는 범위 (「중소기업제품 구매촉진 및 판로지원에 관한 법률」 제7조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2015.11.26 / 시행일:

「중소기업제품 구매촉진 및 판로지원에 관한 법률」 제6조제1항에서는 중소기업청장은 중소기업자가 직접 생산·제공하는 제품으로서 판로 확대가 필요하다고 인정되는 제품을 중소기업자 간 경쟁 제품으로 지정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제6조제5항에서는 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 경쟁제품의 지정 절차 등 경쟁제품의 지정에 필요한 세부사항은 중소기업청장이 정하여 고시한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 「중소기업자 간 경쟁제품 지정내역 공고」(중소기업청 공고 제2015-191호)에서는 “지질연구조사서비스” 중 “지반조사”와 “측량”을 중소기업자 간 경쟁제품으로 지정하고 있고, 「중소기업제품 구매촉진 및 판로지원에 관한 법률」 제7조제1항에서는 공공기관의 장은 중소기업자 간 경쟁제품에 대하여는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 중소기업자만을 대상으로 하는 제한경쟁 또는 지명경쟁 입찰에 따라 조달계약을 체결하도록 규정하고 있는바,“지반조사”와 “측량”이 포함된 건설기술용역계약을 체결하려는 공공기관의 장은 중소기업자 간 경쟁제품인 “지반조사”와 “측량”에 관한 계약을 건설기술용역과 분리하여 중소기업자 간 경쟁 입찰 방식으로 체결하여야 하는지?< 질의 배경 >○ 민원인은 지반조사와 측량이 포함된 건설기술용역의 경우, 해당 지반조사나 측량을 따로 중소기업자간 제한경쟁 또는 지명경쟁입찰로 조달계약을 체결하는 것은 불합리하다고 보아 중소기업청에 이에 대해 질의하였는데, 중소기업청에서 지반조사 및 측량은 중소기업자간 경쟁제품으로 「중소기업제품 구매촉진 및 판로지원에 관한 법률」 제7조제1항에 따라 조달계약을 체결해야 한다고 답변하자, 이에 이의가 있어 민원인이 법제처에 직접 법령해석을 요청함.

“지반조사”와 “측량”이 포함된 건설기술용역계약을 체결하려는 공공기관의 장은 중소기업자 간 경쟁제품인 “지반조사”와 “측량”에 관한 계약을 건설기술용역과 분리하여 중소기업자 간 경쟁 입찰 방식으로 체결하여야 합니다.

「중소기업제품 구매촉진 및 판로지원에 관한 법률」(이하 “판로지원법”이라 함) 제6조제1항에서는 중소기업청장은 중소기업자가 직접 생산·제공하는 제품으로서 판로 확대가 필요하다고 인정되는 제품을 중소기업자 간 경쟁 제품으로 지정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제6조제5항에서는 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 경쟁제품의 지정 절차 등 경쟁제품의 지정에 필요한 세부사항은 중소기업청장이 정하여 고시한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 「중소기업자 간 경쟁제품 지정내역 공고」(중소기업청 공고 제2015-191호, 이하 “「중소기업자 간 경쟁제품 지정내역 공고」”라 함)에서는 “지질연구조사서비스” 중 “지반조사”와 “측량”을 중소기업자 간 경쟁제품으로 지정하고 있습니다.한편, 판로지원법 제7조제1항에서는 공공기관의 장은 중소기업자 간 경쟁제품에 대하여는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 중소기업자만을 대상으로 하는 제한경쟁 또는 지명경쟁(이하 “중소기업자 간 경쟁”이라 함) 입찰에 따라 조달계약을 체결하도록 규정하고 있는바,이 사안은 “지반조사”와 “측량”이 포함된 건설기술용역계약을 체결하려는 공공기관의 장은 중소기업자 간 경쟁제품인 “지반조사”와 “측량”에 관한 계약을 건설기술용역과 분리하여 중소기업자 간 경쟁 입찰 방식으로 체결하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 판로지원법은 중소기업제품의 구매를 촉진하고 판로를 지원하여 중소기업의 경쟁력을 향상시키고 경영을 안정화하기 위한 법률로서(제1조), 같은 법 제6조 및 제7조, 같은 법 시행령 제6조제5항에서는 중소기업의 수주기회를 확대하고 공공구매제도의 이행력을 실질적으로 확보하기 위하여 판로 보호가 필요하다고 인정되는 제품을 중소기업자 간 경쟁 제품으로 지정하고 이에 대해서는 중소기업자 간 경쟁 입찰의 방식으로 조달계약을 체결하도록 규정하고 있는바(2009. 5. 21. 법률 제9685호로 제정되어 같은 해 11. 22. 시행된 「중소기업제품 구매촉진 및 판로지원에 관한 법률」 제정이유서 참조), 이와 같은 판로지원법의 입법목적과 관련 규정의 취지에 비추어 볼 때, 중소기업자 간 경쟁 제품으로 지정된 제품에 관한 조달계약은, 그 내용과 성질상 경쟁 제품이 아닌 다른 제품 또는 용역과의 분리가 불가능한 경우 등 특별한 사정이 없는 한, 이를 중소기업자 간 경쟁 제품에 관한 계약과 이를 제외한 나머지 부분에 관한 계약으로 각각 분리하여 그 중 경쟁 제품에 대해서는 중소기업자 간 경쟁 입찰 방식에 따라 계약을 체결하여야 할 것입니다.그리고, 판로지원법 제7조제1항 및 같은 법 시행령 제7조제1항ㆍ제5항에서는 중소기업자 간 경쟁 입찰의 예외사유들을 규정하면서 필요한 사항은 중소기업청장이 정하여 고시하도록 규정하고 있고, 이에 따라 「중소기업자 간 경쟁제품 지정내역 공고」에서는 건설기술용역과 관련하여 기본설계와 지반조사 및 측량의 결과가 유기적으로 연계되어야 하는 일부 지반조사 및 측량용역을 중소기업자 간 경쟁제품에서 제외하고 있는바, 이와 같이 「중소기업자 간 경쟁제품 지정내역 공고」에서도 설계용역 업체와 지반조사 및 측량용역 업체가 달라짐으로 인하여 각각의 결과물 간에 동질성이 확보되지 않을 수 있는 경우를 예정하여 동질성 확보를 위한 예외 규정을 직접 두고 있다는 점에 비추어 볼 때, 「중소기업자 간 경쟁제품 지정내역 공고」에서 직접 규정하고 있는 예외 사유에 해당하지 않는 한 중소기업자 간 경쟁제품으로 지정된 “지반조사”와 “측량”에 관한 계약을 중소기업자 간 경쟁 입찰 외의 방식으로 체결할 수 있다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.따라서, “지반조사”와 “측량”이 포함된 건설기술용역계약을 체결하려는 공공기관의 장은 중소기업자 간 경쟁제품인 “지반조사”와 “측량”에 관한 계약을 건설기술용역과 분리하여 중소기업자 간 경쟁 입찰 방식으로 체결하여야 할 것입니다.