건물인도 (민사, 서울고등법원)
공포일: 2011.05.26 / 시행일:

【원고, 피항소인】 주식회사 장원상사 (소송대리인 변호사 노인수)
【피고, 항소인】 거남건설 주식회사 외 1인 (소송대리인 변호사 김웅기)
【제1심판결】 수원지방법원 성남지원 2010. 7. 6. 선고 2009가합13831 판결
【변론종결】2011. 4. 19.
【주 문】
 1. 제1심 판결 중 손해배상금청구 부분에 관한 피고 2의 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 대한 원고의 청구를 기각한다. 
 2. 피고 거남건설 주식회사의 항소를 기각한다. 
 3. 원고와 피고 거남건설 주식회사 사이의 항소비용은 피고 거남건설 주식회사가 부담하고, 원고와 피고 2 사이의 소송총비용은 원고가 부담한다. 

【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 
 피고들은 각자 원고에게, 광주시 실촌면 (이하 주소 1 생략) 공장용지 7,010㎡ 및 그 지상 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층공장 695.52㎡, 지하1층 창고 40.8㎡, 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉠ 부분 1,979.4㎡, 같은 도면 표시 4, 5, 10, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉡ 부분 60㎡를 각 인도하고, 92,152,774원과 2010. 5. 11.부터 위 각 부동산의 인도시까지 월 8,377,524원의 비율에 의한 돈을 지급하라. 
 2. 항소취지 
 제1심 판결 중 피고들의 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 
【이 유】 1. 기초사실 
 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결이유 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
 2. 피고 회사에 대한 인도청구에 관한 판단
 가. 청구원인에 관한 판단
 위 인정사실에 의하면, 적법한 점유 권원을 주장·입증하지 못하는 한 피고 회사는 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있는 점유자로서 그 소유자인 원고에게 이 사건 토지 및 건물을 인도할 의무가 있다. 
 나. 피고 회사의 유치권 항변에 관한 판단
 (1) 피고 회사의 주장
 피고 회사가 소외 회사와의 공사계약에 따라 2005. 10.경부터 2006. 3. 10.경까지 이 사건 토지 및 건물에 관하여 옹벽 등 미시공부분과 하자공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 하여 소외 회사에 대하여 3억 7,000만 원의 공사대금채권을 가지고 있고, 이를 담보할 목적으로 위 공사가 끝난 후부터 현재까지 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있다. 또한, 피고 회사가 이 사건 토지 및 건물을 점유하던 중 2008. 2. 13. 소외 회사와 추가공사계약을 체결함에 따라 이 사건 토지 및 건물에 관하여 추가보수공사(이하 ‘이 사건 추가공사’라 한다)를 하여 1억 6,000만 원의 추가공사대금채권을 가지고 있다. 따라서 피고 회사는 위 공사대금 합계 5억 3,000만 원을 지급받을 때까지는 이 사건 토지 및 건물을 유치할 권리가 있다. 
 (2) 판단
 (가) 먼저, 피고 회사가 이 사건 공사와 관련하여 유치권을 취득하였는지 여부에 관하여 본다. 
 1) 공사대금채권의 존부
 갑 제10, 11호증의 각 1, 을 제1, 2, 3호증, 을 제4호증의 1, 2, 을 제5호증의 5, 6, 7, 8의 각 기재와 을 제7호증의 1의 영상, 제1심 증인 소외 1의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 회사는 2003년경부터 이 사건 토지 위에 김치공장과 지하저온창고를 신축하기 위하여 주식회사 아두이엔씨, 형제건설 주식회사 등과 공사계약을 체결하여 그들로 하여금 이 사건 건물 신축공사를 하도록 한 사실, 이후 이 사건 토지의 법면이 무너지는 등의 하자가 발생하고 미시공부분이 발견되자, 소외 회사는 피고 회사로 하여금 이 사건 토지에 옹벽을 설치하고 진입로를 개설하는 등 미시공부분을 시공하고 하자를 보수하도록 하였고, 이에 따라 피고 회사가 2005. 10.경부터 2006. 2.경까지 이 사건 토지 및 건물에 관하여 이 사건 공사를 실시한 사실, 이에 소외 회사는 2006. 1. 20. 피고 회사에게 건물 준공 후 오포농업협동조합으로부터 담보대출을 받아 공사대금을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 지불각서(을 제2호증)를 작성하여 교부하였고, 2006. 2.경 피고 회사와 공사대금을 3억 7,000만 원으로 정산한 사실을 인정할 수 있다. 따라서 피고 회사는 특별한 사정이 없는 한 소외 회사에 대하여 이 사건 토지 및 건물에 관하여 발생한 3억 7,000만 원의 공사대금채권(이하 ‘이 사건 공사대금채권’이라 한다)을 가지고 있다.
 이에 대하여 원고는 피고 회사가 소외 회사로부터 위 공사대금을 전부 지급받아 이 사건 공사대금채권이 소멸하였다는 취지의 주장을 하나, 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 또한 원고는 이 사건 공사대금채권이 이미 시효로 소멸하였다고 주장하므로 살펴본다. 변제기에 관한 별도의 주장·입증이 없는 이상 이 사건 공사대금채권은 그 성립시기인 2006. 2.경부터 그 소멸시효가 기산되고, 그로부터 민법 제163조 제3호 소정의 3년이 경과하였음은 역수상 명백하다. 그러나 을 제4호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 소외 회사는 소멸시효가 완성되기 전인 2008. 2. 13. 피고 회사에게 위 공사대금의 지급을 위하여 공증인가 디지탈 법무법인 증서 2008년 제717호 액면금 3억 4,000만 원, 공증인가 디지털 법무법인 증서 2008년 제718호 액면금 3,000만 원의 각 약속어음공정증서를 교부함으로써 채무를 승인한 사실을 인정할 수 있으므로, 이로써 위 소멸시효는 중단되었다. 이에 대하여 원고는, 위와 같이 2008. 2. 13. 소멸시효가 중단된 때로부터 다시 3년이 경과하여 소멸시효가 완성되었다고 주장한다. 그러나 제1심 증인 소외 1의 증언에 의하면, 소외 회사의 대표이사인 소외 1이 위와 같이 중단된 소멸시효가 다시 완성되기 전인 2010. 4. 6. 제1심 증인으로 출석하여 피고 대리인의 질문에 대한 답변으로 소외 회사가 피고 회사에 대하여 공사대금채무가 있음을 승인한 사실을 인정할 수 있으므로, 이로써 위 소멸시효는 2010. 4. 6. 또다시 중단되었고, 그로부터 3년이 지나지 않았음은 역수상 명백하다. 
 따라서 피고 회사는 이 사건 토지 및 건물에 관하여 발생한 3억 7,000만 원의 공사대금채권을 가지고 있다. 
 2) 피고 회사의 이 사건 토지 및 건물의 점유 취득시기
 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 등 참조). 그런데 갑 제1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 2006. 4. 13. 이 사건 토지에 관하여 강제경매개시결정(수원지방법원 성남지원 2006타경6906) 기입등기가, 2007. 3. 2. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 강제경매개시결정(수원지방법원 성남지원 2007타경2871) 기입등기가 각 마쳐진 사실을 인정할 수 있다. 따라서 피고 회사가 원고의 인도청구에 유치권으로 대항하려면 이 사건 토지 및 건물에 관하여 강제경매개시결정 기입등기가 마쳐지기 전, 즉 이 사건 토지에 관하여는 2006. 4. 13., 이 사건 건물에 관하여는 2007. 3. 2. 이전에 점유를 취득하여 계속 점유하고 있는 사실이 인정되어야 하고, 이러한 사실은 유치권의 존재를 주장하는 피고 회사가 입증하여야 한다. 
 피고 회사는, 전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정되는데(민법 제198조), 피고 회사가 2005. 6. 5. 소외 회사와 이 사건 건물에 관한 이 사건 공사계약을 체결하고, 2005. 10.경부터 이 사건 공사현장을 인도받아 공사를 시작함으로써 적법하게 점유를 개시하였고, 공사를 마친 이후로도 공사대금을 받지 못하여 현재까지 점유를 계속하고 있어 전후양시에 점유하였으므로 피고 회사의 점유는 계속한 것으로 추정되고, 따라서 피고 회사의 점유취득시기는 2005. 10.경이라고 주장한다. 
 살피건대, 위에서 본 바와 같이 피고 회사가 2005. 10.경부터 2006. 2.경까지 이 사건 토지 및 건물에 관하여 이 사건 공사를 실시하여 위 기간 동안 이 사건 토지 및 건물을 점유한 사실, 또한 2008. 10. 6. 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물에 관한 공사대금채권을 가지고 있음을 이유로 유치권신고를 하여 적어도 그 무렵부터 이 사건 당심 변론종결일까지 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 회사는 이 사건 토지 및 건물을 2005. 10.경부터 이 사건 당심 변론종결일까지 계속하여 점유한 것으로 추정된다. 
 그러나 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5호증의 1의 각 기재와 제1심 법원의 주식회사 케이티에 대한 2009. 12. 2.자 사실조회결과, 한국전력공사에 대한 사실조회결과, 집행관 소외 2, 감정평가사 소외 3, 4에 대한 각 사실조회결과에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉, 피고 회사가 이 사건 건물에 설치하고 사용하였다는 전화(전화번호 생략) 및 팩스(팩스번호 생략)는 각 2009. 6. 17.과 2009. 7. 17.에 각 소외 5 명의로 이 사건 토지 지번을 주소지로 하여 설치되었고, 위 전화 및 팩스의 역발신내역 또한 2009. 5. 및 6.경 이전에는 전혀 없다가 그 이후에서야 나타난 점, 피고 회사 직원이 이 사건 토지 및 건물에서 교대로 근무하였다는 점을 인정할 만한 객관적인 증거가 없는 점, 2008. 9. 26. 소외 회사 명의로 신청된 전기사용이 소외 회사의 전기요금 체납으로 해지되었을 뿐 아니라, 2008. 7. 이후로는 이 사건 토지 소재지에서의 전기사용이 전혀 없는 점, 수원지방법원 성남지원 2007타경2871 경매절차에서 2007. 3. 22. 실시된 현황조사 및 감정평가를 위한 조사 당시 이 사건 건물이 폐문되어 있었고, 이를 별도로 관리하는 사람도 없는 등 피고 회사의 유치권 행사 사실을 알 수 있을 만한 외관이 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고 회사의 점유는 적어도 2007. 3. 22.경 전에 중단된 것으로 판단된다. 따라서 피고 회사의 위와 같은 점유계속의 추정은 번복되었으므로, 피고 회사는 여전히 현재의 점유가 위 각 강제경매개시결정 기입등기 이전에 개시된 사실을 입증할 책임이 있다.
 그런데, 앞에서 본 사정들에 비추어 볼 때 을 제6호증의 1, 2의 각 기재, 제1심 증인 소외 1의 일부 증언은 그대로 믿기 어렵고, 을 제8호증의 2 내지 5, 을 제9호증의 1 내지 3, 을 제14호증, 을 제18, 19호증의 각 기재와 을 제8호증의 1, 을 제12호증의 1 내지 4, 을 제13호증의 1 내지 10, 을 제15호증의 1 내지 4, 을 제16, 17호증 각 영상 및 당심 증인 소외 6의 증언만으로는 피고 회사가 2006. 4. 13. 및 2007. 3. 2. 이전에 이 사건 토지 및 건물을 점유하기 시작하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 
 그렇다면 피고 회사는 원고에 대하여 유치권을 주장할 수 없으므로, 피고 회사의 이 부분 주장은 이유 없다. 
 (나) 다음으로 피고 회사가 이 사건 추가공사와 관련하여 원고에게 대항할 수 있는 유치권이 있는지 여부에 관하여 본다. 
민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 의하면, 채무자 소유의 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 뒤에는 채무자의 당해 부동산에 관한 처분행위는 압류채권자 및 경매절차의 매수인에 대하여 무효가 되는 처분금지효가 생기는바, 여기에서 제한되는 처분행위는 경매 목적물 상에 새로운 의무를 부담하거나 종래의 의무부담을 과중하게 하는 등 목적물의 교환가치를 감소시켜 경매의 목적 달성을 저해할 우려가 있는 처분행위를 말한다. 
 따라서 설령 피고 회사의 주장과 같이 피고 회사가 위 각 강제경매개시결정 기입 등기 전에 이 사건 토지 및 건물에 관한 점유를 취득하여 점유를 계속하던 중 이 사건 추가공사를 하게 되었다 하더라도, 피고 회사가 이 사건 토지 및 건물에 관하여 강제경매개시결정 기입등기가 이루어진 2006. 4. 13. 및 2007. 3. 2. 이후인 2008. 2. 13. 소외 회사와 이 사건 토지 및 건물에 관하여 공사대금을 1억 6,000만 원으로 한 추가공사계약을 체결하여 이 사건 추가공사를 한 행위는 이 사건 토지 및 건물 상에 새로운 의무를 부담하게 하거나 종래의 의무부담을 과중하게 함으로써 목적물의 교환가치를 감소시키는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 반한다. 따라서 피고 회사는 추가공사대금에 기한 유치권으로 원고에게 대항할 수 없다. 
 따라서 피고 회사의 이 부분 주장 또한 이유 없다. 
 다. 소결론
 그러므로 피고 회사는 원고에게 이 사건 토지 및 건물을 인도할 의무가 있다. 
 3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단 
 원고는, 피고 회사의 대표이사인 피고 2가 이 사건 토지 및 건물을 아무런 권한 없이 점유하고 있음을 이유로 피고 2를 상대로 이 사건 토지와 건물의 인도 와 불법 점유로 인한 손해배상을 청구하고 있으나, 위 1.항에서 인정한 사실에 의하면 피고 2는 개인으로서가 아닌 피고 회사의 대표기관으로서 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있을 뿐, 피고 회사와 별도로 개인의 지위에서 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있다고 볼 수 없다. 
 따라서 원고의 피고 2에 대한 이 사건 토지 및 건물 인도 청구와 불법 점유로 인한 손해배상 청구는 이유 없다. 
 4. 불법 점유로 인한 손해배상 청구에 관한 판단 
 피고 회사는 원고에게 원고가 이 사건 토지 및 건물을 사용·수익하지 못함으로 인하여 입은 손해를 배상할 의무가 있다. 
 한편 부동산을 사용·수익하지 못함으로써 생기는 손해액은 특별한 사정이 없는 한 그 부동산을 타에 임대할 경우 받을 수 있는 차임 상당액이다. 그런데 감정인 소외 7의 임료감정결과에 의하면, 이 사건 토지와 이 사건 건물 중 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층공장 695.52㎡, 지하1층 창고 40.8㎡ 및 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉠ 부분 1,979.4㎡에 대한 2009. 6. 11.부터 2010. 5. 10.까지의 차임은 합계 92,152,774원이고, 그 월 차임은 8,377,524원인 사실을 인정할 수 있고, 그 이후 위 차임이 변동되리라는 점을 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 회사는 원고에게 92,152,774원과 2010. 5. 11.부터 이 사건 건물 및 토지의 인도시까지 월 8,377,524원의 비율에 의한 돈을 배상할 의무가 있다. 
 5. 결론 
 그렇다면 원고의 피고 회사에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고 2에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 피고 2의 항소를 받아들여, 제1심 판결 중 손해배상금청구 부분에 관한 피고 2의 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 대한 원고의 청구를 기각하며, 피고 회사의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 
[별지 생략]

판사 최완주(재판장) 유영현 임해지