하자보수금·손해배상(기) (민사, 수원지방법원성남지원)
공포일: 2010.11.10 / 시행일:

【원 고】 원고 1 외 698인 (소송대리인 변호사 진 웅) 
【피 고】 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 한울 담당변호사 신지식 외 1인)
【피고보조참가인】 주식회사 한양 (소송대리인 법무법인 남산 담당변호사 김용기 외 2인)
【변론종결】2010. 10. 20.
【주 문】
1. 피고는 원고들에게, 별지 2 원고별 손해배상액 계산표 중 ‘청구취지’란 기재 각 금원 및 위 각 금원에 대하여 2010. 9. 30.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 각 지급하라. 
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】주문과 같다.
【이 유】1. 기본적인 사실관계
 ○ 피고는 사업주체로서 양주시 덕정동 164에 있는 양주 덕정 주공(은동마을) 1단지 아파트 10개동 792세대(이하 ‘이 사건 아파트’라고만 한다)를 신축하여, 2001. 1. 29. 사용승인을 받은 뒤, 이 사건 아파트를 임대주택법에 따라 장기전세주택으로 임대하였다가, 2006년 4월경 분양전환하였다.
 ○ 원고들은 이 사건 아파트 중 696세대의 구분소유자들인데, 그 중 원고 20, 원고 21은 (동호수 1 생략)를 각 1/2 지분씩, 원고 283, 원고 284는 (동호수 2 생략)를 각 1/2 지분씩, 원고 430, 원고 431은 (동호수 3 생략)을 각 1/2 지분씩, 원고 555, 원고 556, 원고 557은 (동호수 4 생략)을 각 1/3 지분씩 공유하고 있으며, 원고 주식회사 에스시엠아이는 101동 1404호 및 103동 1404호의 구분소유자이다. 
 ○ 원고들은 이 사건 아파트의 공용부분과 전용부분에 미시공, 변경시공, 부실시공 등에 따른 하자가 있음을 발견하고 피고에게 그 동안 여러 차례에 걸쳐 하자보수를 요구하였으나, 하자의 보수가 완전하게 이루어지지 않자 피고로부터 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상받기 위하여 2008. 9. 23. 및 2009. 10. 26 이 사건 소를 제기하였다.
 ○ 이 사건 아파트에는 이 사건 소제기 당시 전체 하자보수비 903,806,958원(= 공용부분에 대한 하자보수비 775,777,436원 + 전용부분에 대한 하자보수비 128,029,522원)이 드는 별지 3 〈하자보수 내역표〉 기재와 같은 하자가 존재하였고, 그 중 원고별 대지권 비율에 따른 공용부분 및 각 전용부분의 하자보수비는 별지 2 원고별 손해배상액 계산표 중 ‘공용하자’ 및 ‘전용하자’란의 각 기재와 같다. 
 [인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 1, 현장검증결과, 하자감정결과, 각 사실조회결과]
2. 손해배상책임의 발생
 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 아파트를 건축하여 분양한 자로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고만 한다) 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조에 따라 이 사건 아파트의 구분소유자들인 원고들에게 이 사건 아파트에 존재하는 하자의 보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있고 원고들은 그 중 일부로서 70%에 해당하는 청구취지 기재 상당 금원의 지급을 구하고 있다. 
3. 손해배상의 범위
가. 쟁점에 대한 판단
1) 원고들의 주장에 대한 판단
 원고들은 이 사건 아파트의 단지 내에 고사목이 존재하고, 조경수가 부족하게 식재되었으며 뿌리분싸게 고무밴드가 제거되지 않았다는 이유로 조경수 재식재 및 고무밴드 제거를 위한 비용의 지급을 구한다. 
 이 법원의 감정인 소외인에 대한 사실조회 결과에 의하면 현존하고 있는 고사목 수량 42주에 대한 재식재 비용으로 3,821,298원이 소요되는 점이 인정되나, 한편 같은 사실조회 결과에 의하면 그 이상의 고사목이 존재하는지 여부를 확인할 수 없고, 원고들이 감정인에게 제출한 수량집계표 및 조경도만으로는 부족 식재 여부를 확인하기에 부족하며, 뿌리분싸게 고무밴드를 제거하지 않아도 조경수의 성장에 지장이 없어 이를 하자라 볼 수 없으므로 원고들의 나머지 주장은 이유 없다. 
2)피고 및 피고 보조참가인의 주장에 대한 판단
가) 임대기간 동안 발생한 하자에 대해서는 담보책임을 부담하지 않는다는 주장
 피고는 임대아파트가 분양전환되는 경우, 아파트의 분양가격은 분양전환 당시의 상태를 반영하여 정해지는 것이고, 집합건물법 상 ‘분양한 자’의 책임을 규정하고 있으므로, 분양전환 전 임대기간 동안 발생한 하자에 대하여는 담보책임을 부담하지 않는다고 주장한다.
 살피건대, ① 임대주택의 분양전환가격의 산정에 관하여 그 기준을 정하고 있는 임대주택법 시행규칙 제3조의 3 제1항 별표 1에 의하면, ‘분양전환가격은 건설원가(최초 입주자모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비)와 감정평가금액을 산술 평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다’고 규정되어 있는바, 분양전환가격을 결정함에 있어서 아파트의 노후 정도는 이미 평가되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트의 하자들까지 모두 반영되어 그 가격이 결정되었다고 단정할 수는 없는 점, ② 집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양하는 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양하는 자의 담보책임에 관하여 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하는 한편 이를 강행규정화하였으며, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점 등에 비추어 볼 때, 분양전환된 임대아파트의 경우에도 마찬가지로 집합건물법의 손해배상청구권 규정이 적용된다고 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다. 나) 특별수선충당금을 인계하였으므로 하자보수비에서 공제되어야 한다는 주장
 임대주택법상 특별수선충당금은 ‘주택의 소유자’로서 건축당시의 하자 여부와는 관계없이 건물의 수명연장을 위하여 미리 적립해 두는 것으로써, 분양회사 또는 임대사업자가 ‘주택의 건설주체’로서 건축 당시 존재한 하자에 대하여 제한된 기간 동안 하자담보책임을 부담하고 하자보수보증금을 예치하는 것과는 그 성격 및 취지가 다르다고 할 것이다. 위 주장도 이유 없다. 
다) 분양전환 당시 하자보수범위를 외벽도장에 한정한다고 명시하였다는 주장
 을 제6호증의 기재에 의하면 입주자 모집 공고문 하단부에 ‘분양전환시 수선보수범위 : 외부도장공사만 시행’이라고 기재된 사실을 인정할 수 있으나 위 기재만으로는 분양계약 당시 외부도장공사를 제외한 피고의 하자담보책임을 면책한 것이라고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없으며 설사 하자담보책임을 면책한 의미라도 하더라도 이는 집합건물법 제9조 제2항에 위반하여 효력이 없다. 
라) 정부원가계산에서 낙찰률 87.75%를 적용해야 한다는 주장
 위 낙찰률은 정부공사계약에 대한 경쟁 입찰에서 예정하고 있는 것으로서 시공을 위한 수주에서 경쟁이 이루어졌을 것을 전제로 한 것이므로, 이를 민사상 법정책임에 의한 손해배상의 범위를 산정함에 있어 그대로 적용할 근거가 없다.
마) 부분도장 비용만이 하자보수비용에 포함된다는 주장
 이 사건 아파트의 외벽에 광범위하게 균열이 발생하여 균열보수 부분에 한하여 부분도장을 할 경우 외관상 보수의 흔적이 남게 되는 점 등을 고려할 때, 이 사건 아파트의 하자보수를 위해서는 전체도장을 실시하는 것이 합리적인 방법이다. 
바) 0.3mm 미만의 균열은 허용되는 것으로 하자가 아니라는 주장
 계절별 온도변화가 심한 우리나라의 특성상 균열 사이로 이산화탄소나 빗물이 들어가면 균열의 폭이 0.3mm를 초과하게 되고, 이에 따라 안전상, 구조상 문제가 발생할 가능성이 농후하여 이를 보수할 필요가 있으므로( 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다39939판결 등 참조), 위 주장은 이유 없다. 
사) 방수공사와 관련하여 감정서에 착오가 있다는 주장
 이 법원의 감정인 소외인에 대한 사실조회결과에 의하면 피고 주장과 같은 착오가 인정되므로, 별지 3 〈하자보수 내역표〉의 공용부분 기재 중 2. 지하주차장 바닥 수압에 의한 누수 부분에서 3,396,316원, 5. 지하주차장 벽체 습기로 인한 마감재 변색 부분에서 112,110원이 각 감액되어야 한다. 
아) 구체적 하자 관련 주장
 피고 보조참가인은 별지 3 〈하자보수 내역표〉 공용부분 기재 중 1.의 가. 나. 13. 10. 34. 40. 41. 48. 50. 54. 57. 60. 72.의 각 하자 및 전용부분 중 5.의 가. 10. 11. 15. 16. 17.의 각 하자는 책임기간 내 발생여부가 불분명하거나 시공 상 하자와 불가항력적 결함이 공존하여 손해배상의 범위에서 제외되어야 한다고 주장한다.
 피고가 집합건물법에 따른 책임을 지는 이상 주택법 상의 책임기간에 관계없이 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담하는 것이고, 시공 상 하자가 원인이 되었다면 불가항력적 결함이나 사용·관리상의 과실 등이 영향을 미쳤다 하더라도 이는 책임제한으로서 고려될 요소에 불과하며, 감정인 소외인의 하자감정결과, 이 법원의 감정인 소외인에 대한 각 사실조회결과 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고 주장의 각 하자들은 피고가 보수하여야 할 하자로 인정되므로 위 주장은 이유 없다. 
자) 조경공사와 관련하여 하자보수완료확인을 받았다는 주장
 이 법원의 감정인 소외인에 대한 사실조회결과에 따르면 현존 고사목 잔재의 정확한 고사시기를 파악하기는 곤란하므로 피고 측이 제출한 하자보수완료확인서 작성 당시 현존 고사목에 대하여 재식재를 완료한 것이라는 사실을 인정할만한 증거가 없고, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 입주자대표회의가 아니라 입주자들인 원고들에게 귀속되는 것이므로 입주자대표회의가 원고들로부터 권한을 위임받아 확인서를 작성한 것이 아닌 이상 원고들의 손해배상청구에 영향을 미칠 수 없다( 대법원 2005. 6. 10. 선고 2004다35625 판결). 
나. 책임의 제한
 앞서 인정한 사실관계에서 본 바와 같은 이 사건 아파트의 사용승인 및 그 후 분양전환 시기, 노후화로 인한 하자의 확대, 사용 또는 관리 소홀로 인한 하자 확대의 가능성 등의 사정을 고려하여 공평의 원칙에 따라 피고의 책임비율을 전체 손해액의 70%로 정한다.
다. 손해배상액 산정
1) 원고 20, 원고 21, 원고 283, 원고 284, 원고 430, 원고 431, 원고 555, 원고 556, 원고 557을 제외한 나머지 원고들의 경우 
 각 원고별로, (① 공용부분 하자보수비 + ② 전용부분 하자보수비) × 피고의 책임비율 70%(원 미만은 버림)
[산정근거]
 ① : 별지 2 원고별 손해배상액 계산표 중 각 원고별 ‘대지권비율’ × 전체 공용 부분 하자보수비 776,090,308원(= 775,777,436원 + 3,821,298원 - 3,396,316원 - 112,110원)
 이와 관련하여 46.6459/36886.8 지분의 원고들은 981,419원(= 46.6459/36886.8 × 776,090,308원, 소수점 미만 버림), 46.5631/36886.8 지분의 원고들은 979,677원(= 46.5631/36886.8 × 776,090,308원, 소수점 미만 버림)이 인정되나, 원고들이 구하는 바에 따라 별지 2 원고별 손해배상액 계산표 중 ‘공용하자’란 기재와 같이 산정한다.
 ② : 별지 2 원고별 손해배상액 계산표 중 ‘전용하자’란 기재 각 하자보수비
2) 원고 20, 원고 21, 원고 283, 원고 284, 원고 430, 원고 431, 원고 555, 원고 556, 원고 557의 경우 
 각 원고별로, (① 공용부분 하자보수비 + ② 전용부분 하자보수비) × 각 원고별 공유 지분 비율( 원고 555, 원고 556, 원고 557은 각 1/3, 나머지 원고들은 각 1/2) × 피고의 책임비율 70%(원 미만은 버림) 
[산정근거]
 위 1)항과 같다. 
4 . 결 론
 따라서 피고는 원고들에게, 위 3.항과 같이 산정한 원고별 손해배상액 중 원고들이 구하는 범위 내인 청구취지 기재 각 금원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날인 2010. 9. 30.부터 각 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 상 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있으므로 원고들의 청구를 모두 인용한다. 
[별지 생략]

판사 최철환(재판장) 하준필 경정원