민원인 - 의무관리대상 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우, 주택관리업자 선정 주체(「공동주택관리법」 제7조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2017.06.26 / 시행일:

「공동주택관리법」 제5조제1항에서는 입주자와 사용자(이하 “입주자등”이라 함)가 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제7조제1항 각 호 외의 부분에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있습니다.그리고, 「공동주택관리법」 제11조에서는 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하고, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 하며, 입주자등이 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 하고, 입주자대표회의의 회장은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)한 경우에는 이를 사업주체에게 통지하여야 한다고 규정하고 있는바,의무관리대상 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우, 주택관리업자 선정을 입주자대표회의가 하여야 하는지, 아니면 입주자등이 하여야 하는지?< 질의 배경 >○ 민원인은 의무관리대상 공동주택에 최초 입주하는 입주자등이 그 공동주택의 관리방법을 위탁관리방법으로 선택한 경우 주택관리업자도 입주자등이 직접 선정할 수 있는지에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부로부터 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하여야 한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어, 법제처에 법령해석을 요청함.

의무관리대상 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우, 주택관리업자 선정은 입주자대표회의가 하여야 합니다.

「공동주택관리법」 제5조제1항에서는 입주자등이 의무관리대상 공동주택을 같은 법 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 같은 법 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제7조제1항 각 호 외의 부분에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있습니다.그리고, 「공동주택관리법」 제11조제1항에서는 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하고, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 입주자등이 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 전단에서는 입주자대표회의의 회장은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)한 경우에는 이를 사업주체에게 통지하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 함)에게 신고하여야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 의무관리대상 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우, 주택관리업자 선정을 입주자대표회의가 하여야 하는지, 아니면 입주자등이 하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「공동주택관리법」 제7조제1항 각 호 외의 부분에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있으므로, 의무관리대상 공동주택을 위탁관리하는 경우 주택관리업자를 선정할 권한은 공동주택의 입주자등을 대표하는 자치의결기구인 입주자대표회의에 있음이 문언상 명백하다고 할 것입니다.그리고, 「공동주택관리법」 제7조제1항제2호 및 같은 법 시행령 제5조제2항제1호의 위임에 따른 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시) 제2조제1항제1호에서는 같은 지침은 의무관리대상 공동주택에서 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우에 적용한다고 규정하고 있고, 같은 지침 제14조제1항에서는 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 지침 제21조제1항 전단 및 별표 7 제1호에서는 주택관리업자 선정 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 낙찰자로 선정된 주택관리업자와 체결하여야 한다고 규정하고 있는바, 공동주택관리법령의 위임에 따른 해당 지침에서도 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정한다는 것을 전제로 주택관리업자 선정과 관련된 구체적인 사항을 규정하고 있다고 할 것입니다.한편, 「공동주택관리법」 제11조제3항 전단에서는 입주자대표회의의 회장은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)한 경우에는 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있는데, 같은 항 괄호의 내용에 따라 입주자등이 해당 공동주택을 위탁관리하려는 경우에는 주택관리업자도 선정할 수 있다는 의견이 있을 수 있습니다.그러나, 「공동주택관리법」 제11조제3항 전단은 주택관리업자의 선정을 같은 법 제7조제1항과 달리 정하고 있는 규정이 아니라 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 사업주체에서 입주자등으로 이관되는 절차에 관한 규정으로서 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정한 경우에 입주자대표회의의 회장이 이를 사업주체에게 통지하고 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하되, 해당 공동주택을 위탁관리하기로 정한 경우에는 선정된 주택관리업자를 포함하여 통지하고 신고하라는 의미이며, 「공동주택관리법」 제13조제1항제1호에서도 사업주체가 입주자대표회의의 회장으로부터 같은 법 제11조제3항에 따라 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우에는 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 그와 같은 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 의무관리대상 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자등이 입주자대표회의를 구성하고 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우, 주택관리업자 선정은 입주자대표회의가 하여야 한다고 할 것입니다.※ 법령정비의견○ 「공동주택관리법」 제11조제3항 전단 괄호 부분에서는 위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다고 규정하고 있어 주택관리업자의 선정 주체에 관하여 해석상 오해의 소지가 있을 수 있으므로, 공동주택 관리의 이관에 관하여 규정하고 있는 「공동주택관리법」 제11조제3항 전단을 명확하게 규정할 필요가 있습니다.