부동산등기특별조치법 위반·공정증서원본불실기재·불실기재공정증서원본행사·공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반·부동산실권리자명의등기에관한법률위반 (형사, 인천지방법원)
공포일: 2012.10.26 / 시행일:

【피 고 인】 
【검 사】 김지완(기소), 신비나(공판)
【변 호 인】 법무법인 명문 외 1인
【주 문】
피고인 1을 징역 4년 6월, 피고인 2를 징역 2년, 피고인 3을 징역 1년에 각 처한다.
 다만, 이 판결확정일로부터 3년간 피고인 3 대한 위 형의 집행을 유예한다.

【이 유】【범죄사실】 1. 피고인 1, 2
피고인 1은 △△대 세무대학원을 수료하고 1994년경부터 부동산 강의를 해온 부동산·세법관련 전문가로서, 2007년경 수원시 영통구 (이하 주소 4 생략)에서 학원사업부·온라인 교육사업부·부동산사업부·부동산 투자연구소 등으로 구성된 ‘공소외 5 주식회사’ 및 ‘공소외 22 주식회사’ 회사를 설립하여 운영한 사람이고, 피고인 2는 위 공소외 5 주식회사 부동산사업부의 상무이사로 근무한 사람이다.
 피고인들은 2008. 12.경부터 인천·경기 지역의 신축빌라 또는 분양이 잘 되지 않는 빌라 등을 통째로 싸게 매수(속칭 통매수)하는 계약을 체결한 후, 건축주에게 우선 계약금만 주고, 위 건물을 세대별로 제3매수인에게 세대당 약 1,000만 원씩 매매대금을 높여 다시 매도한 다음 제3매수인들이 위 건물을 담보로 대출받는 융자금으로 건축주에 대한 중도금과 잔금을 지급하는 방식으로 미등기 전매를 하여 조세부과를 면하고 전매차익을 챙기기로 공모하였다.
 그에 따라 피고인 1은 제3매수자들을 구하기 위하여, EBS·부동산TV 등에서 강의한 유명세를 내세우며 ‘공소외 5 주식회사’ 홈페이지 및 ‘공소외 22 주식회사’ 모집설명회 등을 통해 “제3매수자들을 알선하여 계약이 성사되면 세대당 300만 원씩의 중개수당을 지급하겠다”고 중개 의뢰를 하는 방법으로 200여명의 공인중개사를 모집하여 이들을 공소외 5 주식회사 회원으로 관리하면서 건물 통매수 사실과 중개수수료 지급현황 등을 위 홈페이지에 실시간으로 게재하여 제3매수인 유치 경쟁을 붙이고, 피고인 2와 공소외 5 주식회사 실장 공소외 23 및 이사 공소외 24 등으로 하여금 위 공인중개사들을 지역별·기수별로 관리하게 하였으며, 또한 자신의 학원 수강생들에게도 ‘세테크 1기·부동산 투자클럽 1기·재개발재건축 1기’ 등의 명칭을 부여하고 이들 중 투자희망자들과 중개사들이 알선한 제3매수인 및 직접 투자상담을 해오는 제3매수인들에게 “인천이 향후 재개발되기 때문에 투자전망이 좋다, 매매가액을 업(up)해서 대출을 받기 때문에 소액투자로도 구입이 가능하다, 구입만 하면 공소외 5 주식회사에서 모든 것을 관리하여 6개월에서 1년 후에 팔아 수익을 남겨 주겠다, 매매가액을 높여서(이른바 ‘업계약’) 신고해야 추후 단기에 신고가격 상당의 금액으로 팔 수 있으며, 양도소득세도 내지 않는다”라고 말하여 매수를 권유하였다.
 그리고, 피고인 2는 피고인 1이 통매수할 건물의 주변시세 등 분양가능 여부 파악, 분양가격표 작성, 부동산사업부 직원 관리, 공인중개사 등 공소외 5 주식회사 회원 관리, 위 건물 세대별 매수인들과의 계약서 작성 등의 업무를 담당하였다. 
 가. 부동산등기특별조치법위반
 피고인들은 2008. 12. 중순경 인천 남구 주안동 상호불상의 부동산 사무실에서, 인천 남구 (이하 주소 1 생략)에 있는 (건물명 17 생략) 9세대의 실건축주 공소외 3으로부터 위 빌라를 통째로 8억 5,000만 원에 매수한 공소외 4와 사이에 위 빌라를 다시 9억 5,000만 원에 통째로 매수하되 세대별로 제3매수인에게 곧바로 소유권이전등기를 마쳐주기로 하는 계약을 체결한 후, 2008. 12. 22.경 공소외 5 주식회사 사무실에서 위 빌라 중 401호를 제3매수인 공소외 6에게 1억 200만 원에 매도하였다. 
 피고인들은 2008. 12. 30.경 공소외 6으로부터 위 빌라 401호에 대한 매매대금을 수령한 후 건축주 공소외 3에게 위 빌라에 대한 매매대금으로 곧바로 지급하여 공소외 4와 사이에 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되었음에도 60일 이내에 위 먼저 체결한 계약의 소유권이전등기신청을 하지 아니한 채 공소외 3(공소외 7 명의)으로부터 공소외 6 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
 이를 비롯하여 피고인들은 공모하여, 2008. 12. 30.경부터 2010. 6. 15.경까지 별지 범죄일람표Ⅰ 기재와 같이 총 194세대의 건물에 대하여 위와 같이 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻을 목적으로 각각 미등기 전매를 하고 먼저 체결된 계약의 소유권이전등기신청을 하지 아니하였다.
 나. 공정증서원본불실기재·불실기재공정증서원본행사
 피고인들은 위 가.항 기재와 같이 미등기 전매를 하면서 자금력이 없는 일반 서민들에게도 소액투자로 부동산을 구입하도록 하여 통매수한 빌라를 원활히 매도하기 위하여, 제3매수인과의 실거래가격보다 높은 매매대금을 기재한 매매계약서(속칭 업계약서)를 작성하여 법원 등기소에 제출하여 등기부에 허위 거래가액을 기재하게 한 후 이를 토대로 위 부동산을 담보로 은행융자를 최대한 많이 받아내기로 결심하고, 2009. 4.초경 ‘□□’ 법무사사무소 사무원 피고인 3과 함께 세대당 40만 원의 수당을 지급하는 조건으로 부동산 등기부에 실제 매매가액보다 높은 가액이 기재되게 하는 방법으로 그 부동산의 담보가치를 부풀리기로 공모하였다.
 그에 따라 피고인들은 피고인 3과 함께 2009. 7. 28.경 인천지방법원 등기소에서 담당 등기공무원에게 인천 남구 (이하 주소 1 생략)(건물명 17 생략) 202호 관하여 소유권이전등기신청을 하면서 실거래가액이 1억 200만 원임에도 마치 1억 4,000만 원인 것처럼 허위로 작성한 구청 검인용 매매계약서를 등기원인서류로 제출하여 그 등기부에 위 부동산에 관한 매매가액을 허위 등재하게 하였다.
 이를 비롯하여 피고인들은 피고인 3과 공모하여, 2009. 1. 22.경부터 2010. 6. 15.경까지 별지 범죄일람표Ⅱ 기재와 같이 총 112세대 건물에 관하여 같은 방법으로 공무원에 대하여 허위신고를 하여 공정증서원본인 부동산등기부에 불실의 사실을 각각 기재하게 하고, 즉시 그곳에 이를 비치하게 하여 각각 행사하였다. 
 다. 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반
 ⑴ 무등록 중개업 영위의 점
 피고인들은 2009. 5. 초순경 시흥시 (이하 주소 2 생략)에 있는 (건물명 1 생략) 현장사무실에서, 공인중개사자격증을 취득하거나 부동산 중개사무소 개설등록을 한 사실이 없는 공소외 1에게 피고인들이 취급하는 미등기 전매 건물에 대하여 제3매수인을 알선해 주면 중개수수료 명목으로 세대당 300만 원을 지급하기로 하는 조건으로 중개 의뢰를 하고 공소외 1로부터 이를 승낙받았다.
 그에 따라 공소외 1은 2009. 5. 30.경 위 (건물명 1 생략) 501호를 매수할 공소외 25를 피고인들에게 알선해 주었고, 피고인들은 그 중개수수료 명목으로 공소외 1에게 2,868,000원을 지급하였다.
 이를 비롯하여 피고인들은 공소외 1 등과 공모하여, 2009. 5. 30.경부터 2010. 5. 3.경까지 별지 범죄일람표Ⅲ 순번 1~25, 35~48 및 62~65 기재와 같이 부동산 중개사무소 개설 등록 없이 중개업을 영위하였다. 
 ⑵ 중개업자 등의 금지행위 위반의 점 
 피고인들은 2009. 8.경 서울 강남구 역삼동 소재 ‘○○○○○○공인중개사 사무실’에서, 위 부동산 중개사무소 개설 등록을 하고 중개업을 하는 공인중개사 공소외 2 및 그 중개보조원 공소외 19에게 “미등기 전매 물건에 대해 제3매수인을 알선하여 주면 중개수수료 명목으로 세대당 300만 원을 지급하겠다”는 조건으로 중개 의뢰를 하여 그들로부터 이를 승낙받았다.
 그에 따라 공소외 2와 공소외 19는 2009. 10. 15.경 인천 남구 (이하 주소 3 생략) ‘(건물명 6 생략)’ 빌라 현장에서 피고인들이 중개 의뢰한 위 빌라 201호의 제3매수인 공소외 20을 피고인들에게 알선하였고, 피고인들은 그 중개수수료 명목으로 2,868,000원을 공소외 19의 계좌로 지급하였다. 
 이를 비롯하여 피고인들은 공소외 2, 19 등과 공모하여, 2009. 10. 15.경부터 2010. 4. 14.경까지 별지 범죄일람표Ⅲ 순번 26~31 및 46~58 기재와 같이 위와 같은 방법으로 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장함으로써 중개업자등의 금지행위를 위반하였다. 
 라. 부동산실권리자명의등기에관한법률위반
 피고인들은 2008. 11.경 피고인 1의 강의를 듣는 수강생들에게 피고인들이 취급하는 건물을 1인당 얼마씩의 소액투자로 공동매수한 후 1인 명의로 명의신탁 등기를 해두면 3개월 내지 6개월 안에 공소외 5 주식회사에서 처분하여 투자한 원금의 약 10%의 이익을 남겨주겠다고 부추기는 등의 방법으로 피고인들이 신축 또는 매수한 빌라 건물을 쉽게 처분하기로 마음먹었다.
 피고인들은 2008. 11. 27.경 위 공소외 5 주식회사 사무실에서, 인천 남구 (이하 주소 5 생략)에 있는 ‘(건물명 24 생략)’ 빌라 1차 102호를 공소외 26 외 9명에게 매도하고 그들로 하여금 대내적으로는 공소외 26 외 9명이 투자지분만큼 공동소유하되 그에 관한 등기는 공소외 26 명의로 하기로 하는 내용의 공동투자 약정서를 작성하게 한 후, 2009. 3. 11경 위 빌라 102호에 관하여 공소외 26 단독 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 
 이를 비롯하여 피고인들은 공소외 26, 6, 27, 28, 29, 30, 31 등과 공모하여, 별지 범죄일람표Ⅳ 기재와 같이 총 7차례에 걸쳐 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기하였다.
 2. 피고인 3
 피고인은 2008. 7.경부터 2010. 7.경까지 인천 남구 학익동 소재 ‘□□’ 법무사사무실에서 사무원으로 근무한 자이다. 
 가. 공정증서원본불실기재·불실기재공정증서원본행사
 피고인은 2009. 4. 초순경 위 법무사 사무실에서, 피고인 1로부터 그가 매도하는 건물에 관하여 등기부에 실제 매매가액보다 높은 가액이 기재되게 함으로써 그 부동산의 담보가치를 부풀려 융자를 받아주면 그 수당으로 세대당 40만 원씩 받는 조건으로 제의를 받고 이를 승낙하였다.
 그에 따라 피고인은 2009. 4. 30.경 인천지방법원 등기소에서 담당 등기공무원에게 피고인 1이 공소외 32에게 매도한 인천 남구 (이하 주소 6 생략)는 (건물명 19 생략) 빌라 201호에 관하여 소유권이전등기신청을 하면서 실거래가액이 1억 2,500만 원임에도 마치 1억 4,500만 원인 것처럼 허위로 작성한 구청 검인용 매매계약서를 등기원인서류로 제출하여 그 등기부에 위 부동산에 관한 매매가액을 허위 등재하게 하였다.
 이를 비롯하여 피고인은 피고인 1과 공모하여, 2009. 4. 30.경부터 2010. 6. 15.경까지 별지 범죄일람표Ⅱ 순번 13~20, 24~112 기재와 같이 총 97세대 건물에 관하여 같은 방법으로 공무원에 대하여 허위신고를 하여 공정증서원본인 부동산등기부에 불실의 사실을 각각 기재하게 하고, 즉시 그곳에 이를 비치하게 하여 각각 행사하였다. 
 나. 부동산등기특별조치법위반
 피고인은 2009. 7. 23.경 위 법무사 사무실에서, 피고인 1로부터 그가 건축주로부터 통매수한 인천 남동구 (이하 주소 7 생략)(건물명 5 생략) 빌라 201호에 관하여 건축주 공소외 33 명의에서 제3매수인 공소외 34 명의로 중간생략등기 신청을 해달라는 부탁을 받고, 그 무렵 인천지방법원 등기소에 제3매수인 공소외 34에 대한 소유권이전등기 신청을 접수하고 이를 담보로 은행으로부터 공소외 34에 대한 융자금을 받아 위 건축주 공소외 33에게 피고인 1의 통매수 대금으로 곧바로 지급함으로써 공소외 33과 피고인 1이 먼저 체결한 계약의 반대급부의 이행이 완료되었음에도 60일 이내에 위 먼저 체결한 계약의 소유권이전등기신청을 하지 아니한 채 공소외 33으로부터 공소외 34 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
 이를 비롯하여 피고인은 피고인 1과 공모하여, 2009. 7. 23.경부터 2010. 6. 15.경까지 별지 범죄일람표Ⅰ 순번 66~194 기재와 같이 총 129세대의 건물에 관하여 각각 위와 같은 방법으로 미등기 전매 후 먼저 체결된 계약의 소유권이전등기신청을 하지 아니하였다.
【증거의 요지】 1. 피고인들의 각 일부 법정진술
 1. 공소외 36, 3, 37, 28, 6, 38, 27, 39, 40, 41, 42, 43, 16, 44, 45, 9, 46, 47, 12, 48, 18, 49, 50, 51, 1, 52, 53, 54, 10, 56, 4, 57, 58, 13, 17, 15, 59, 60, 23, 24, 14의 각 법정진술
 1. 공소외 30, 61, 62, 29, 26, 8, 31, 63, 64, 65, 66, 34, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 20, 85, 86, 87, 19, 2, 88, 11에 대한 각 경찰진술조서
 1. 각 분양계약서, 각 임대차계약서, 각 분양가격표, 각 검인계약서, 각 부동산거래계약신고필증, 각 공동투자약정서, 각 등기필증, 각 부동산 등기부등본
【법령의 적용】 1. 범죄사실에 대한 해당법조
피고인 1, 2: 각 부동산등기 특별조치법 제8조 제1호, 제2조 제3항, 형법 제30조(소유권이전등기 신청의무 위반의 점), 각 형법 제228조 제1항, 제30조(공정증서원본불실기재의 점), 각 형법 제229조, 제228조 제1항, 제30조(불실기재공정증서원본 행사의 점), 각 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제48조 제1호, 제9조 제1항, 형법 제30조(미등록 중개업 영위의 점), 각 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제48조 제3호, 제33조 제7호, 형법 제30조(부동산투기 조장행위의 점), 각 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제2항, 제3조 제1항, 형법 제30조(실권리자명의 등기의무위반의 점)
피고인 3: 각 부동산등기 특별조치법 제8조 제1호, 제2조 제3항, 형법 제30조(소유권이전등기 신청의무 위반의 점), 각 형법 제228조 제1항, 제30조(공정증서원본불실기재의 점), 각 형법 제229조, 제228조 제1항, 제30조(불실기재공정증서원본 행사의 점)
 1. 형의 선택
 각 징역형 선택
 1. 경합범가중
 각 형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조
 1. 집행유예
피고인 3: 형법 제62조 제1항
【유죄 및 양형이유】 1. 피고인들 및 변호인들의 주장
 ① 피고인들이 건축주로부터 빌라를 취득하여 제3매수인들에게 매도한 행위는 부동산 거래계에서 널리 통용되는 ‘매입형 분양대행’이므로, 피고인들에게 자신 명의로 소유권이전등기를 마칠 의무가 있다고 할 수 없다.
 ② 주택법 또는 공인중개사법 등에 기해 신고한 금액이 그대로 등기부에 기재되었다면 불실의 기재라 할 수 없다(피고인 2의 변호인의 주장).
 ③ 피고인들이 부동산 소개 수수료를 지급한 것은 중개수수료로 지급한 것이 아니고, 위 사람들이 피고인들의 보조자로서 분양대행을 한 것으로 보아야 한다.
 2. 판 단
 가. 인정사실
 위에서 거시한 증거들에 의하면, 피고인들은 다음과 같은 방법으로 부동산거래를 하였다.
 ⑴ 피고인 1은 총체적인 책임자로서, 피고인 2는 피고인 1을 보좌하고 다른 직원 또는 회원들을 관리하는 책임자로서 함께 ‘공소외 5 주식회사’를 운영하면서 부동산과 세법 관련 강좌들을 개설하고 회원들을 모집하였다.
 ⑵ 피고인 1, 2(이하 피고인 ‘피고인 1 등’이라 한다.)는 인천 일대의 신설되어 아직 분양이 되지 않은 10세대 안팎의 빌라를 찾아 건축주와 사이에 전 세대에 대하여 통째로 계약을 체결하였는데, 대금 중 계약금으로서 일부를 지급하고, 나머지 대금은 피고인 1 등이 각 세대를 매도할 때마다 제3매수인으로부터 받아 지급하면서 그 세대에 대한 소유권이전등기를 건축주로부터 제3매수인 앞으로 경료하기로 약정하였다. 
 ⑶ 피고인 1 등은 전항과 같이 확보한 빌라 건물에 대하여 분양가격표와 세입자용 홍보자료를 만들고 공소외 5 주식회사의 회원들이나 중개업자들에게 다음과 같이 매수를 권유하였다.
 ① 이 일대는 앞으로 개발이 크게 기대되는 지역으로서 빌라를 사 두면 투자가치가 높다.
 ② 실제 분양대금보다 가격을 높인 업(up)계약서를 쓰면 은행 대출을 많이 받을 수 있고, 여기에 빌라를 세를 놓아 받는 보증금을 더하면 실제로 소액으로도 구매가 가능하다.
 ③ 업계약서를 쓰면 나중에 그 가격에 되팔기 쉽고, 양도소득세를 내지 않는 이점도 있다.
 ④ 공소외 5 주식회사에서 책임지고 6개월 또는 1년 후에 빌라를 팔아 이익을 얻게 해 줄 것이고, 그때까지 은행 대출에 대한 이자를 충당할 수 있도록 월세를 놓는 것도 책임지고 관리해 줄 것이다.
 ⑷ 피고인 1 등은 위와 같은 피고인들의 투자 권유를 받은 제3매수인과 사이에 분양계약을 체결하되, 건축주와 제3매수인 명의의 업계약서를 작성하고, 피고인 3을 통하여 은행 대출을 알선하고 건축주로부터 제3매수인 앞으로 소유권이전등기를 마치는 한편, 제3매수인을 대리하여 임대인으로서 월세를 놓아 임대차보증금으로 매매대금 중 일부에 충당하고 월 차임으로 은행 대출금 이자에 충당하도록 하였다.
 ⑸ 피고인 1 등은 이마저도 초기 투자금을 부담스러워하는 사람들에게는 공동투자그룹을 만들어 함께 빌라를 매수하되 등기는 그 중 1인으로 마치는 방법을 권유하였는데, 이때 시행, 시공사 부도로 인한 소유권이전등기 이전의 원금에 대한 손실은 공소외 5 주식회사가 전액 보상해 주기로 하였다.
 ⑹ 피고인 1 등은 제3매수인을 소개하여 거래를 성사시킨 사람에게는 소개비로 건당 300만 원을 지급하였다.
 나. 피고인들의 거래 행위가 분양대행이라는 주장에 대한 판단
 ⑴ 어떠한 계약이 매매계약인지 위임계약인지를 판단함에 있어서는 계약의 명칭 또는 형식적인 문언을 떠나 그 실질을 중시하여 판단하여야 한다.
 ⑵ 분양대행은 본질적으로 타인의 사무로서 건축주의 계산으로 이루어져야 하고 피고인들 행위의 법률효과가 건축주에게 귀속되어야 한다. 즉, 빌라의 매매에 의해 얻어지는 손익과 위험이 건축주에게 귀속하고, 건축주가 분양대금이나 분양조건에 대한 결정권을 행사하며, 한편 분양을 대행한 피고인들은 판매실적에 비례한 수수료를 취득하여야 한다.
 ⑶ 그런데 피고인들의 경우에는, 피고인들이 건축주로부터 빌라 건물을 취득한 후 빌라의 가격 등 매매조건을 오로지 피고인들이 결정하였고, 피고인들과 사이에 계약을 체결한 이후 건축주들이 별도로 일부 빌라세대를 매도할 수 없었다. 또한 피고인들이 빌라 세대 전부를 판매하는지와 관계없이 건축주에게 대금 전부를 지급하여야 하였다(피고인들이 건축주와 사이에 ‘매매계약서’를 작성한 경우뿐만 아니라 시흥시 (이하 주소 2 생략)(건물명 1 생략)의 경우와 같이 ‘분양대행계약서’를 작성한 경우에도 특약사항으로 피고인들이 분양의 여부와 관계없이 계약을 이행하여 매매대금을 지급하여야 한다고 약정하였다). 피고인들은 빌라의 판매를 촉진하기 위해 은행 대출을 알선하는 것을 넘어 향후 재판매를 약속하고 빌라에 세를 놓는 것까지 책임지고 관리하였다.
 ⑷ 위와 같은 거래의 내용에 비추어 보면, 피고인들은 건축주들로부터 빌라에 대한 ‘처분권’을 종국적으로 취득하였다 할 것이므로, 이는 분양대행을 위임받은 것으로 볼 수 없고 빌라를 매수하였다가 매도한 것으로 보아야 하고, 매매대금의 지급 시기와 방법이 일반적인 부동산 매매계약과 다소 차이가 있다거나, 피고인들이 빌라를 장기간 보유하거나 실제로 거주할 의사가 없었다는 것은 매매계약의 본질적인 부분이라 할 수 없어 그 성격을 부인할 이유가 되지 못한다. 또한 피고인들은 건축주로부터 제3매수인들로 직접 소유권이전등기를 하도록 약정한 것이 분양대행계약임을 입증하는 것이라고 주장하나, 오히려 부동산등기 특별조치법의 소유권이전등기신청의무조항이 금지하는 것은 실제 거주 또는 사용·수익의 의사 없이 오직 시세차익을 얻을 목적으로 거래하는 것으로서 피고인들의 행위가 바로 그것이다.
 ⑸ 공소외 44, 45, 12, 23은 이 법정에서 피고인들이 빌라를 매매한 것이 아니라 분양대행을 한 것이라고 진술하였으나, 위 진술자들은 스스로 피고인들 주장과 같은 소위 ‘매입형 분양대행’ 형태의 부동산거래에 익숙한 사람들로서 피고인들의 거래 행태를 잘 알면서 그에 가담한 것이므로, 피고인들과 공모하여 위법행위를 한 것으로 보아야 한다.
 다. 기타 주장들에 대한 판단
 ② 공정증서원본불실기재죄는 “허위신고를 하여 불실의 사실을 기재 또는 기록하게 하는” 범죄이므로, 허위신고를 하여 그 허위신고의 내용대로 공정증서원본에 사실이 아닌 내용이 기재되었다면 위 죄가 성립하고, ③ 피고인들의 행위가 분양대행이 아니고 매매인 사실은 위에서 인정한 바와 같고, 건별로 계산하여 매수인 소개에 대한 사례를 지급하였다면 이는 중개행위에 대한 보수를 지급한 것으로 보아야 하므로, 피고인들의 주장은 모두 받아들이지 않는다.
 3. 양형이유
 우리나라에서 부동산은 단지 일개 재화에 그치지 않고, 사적 자치 영역의 외연을 다소 제한하더라도 각종 특별법을 통하여 그 사회성 및 공공성이 강조되어 왔다. 
 피고인들의 이 사건 범죄는 등기신청의무위반, 불실등기신청, 명의신탁, 법정수수료위반 등 부동산 거래와 관련한 불법·위법·탈법행위를 망라하였는바, 부동산 투기의 수단으로 이용되는 허위·부실등기신청행위와 부동산 투기 억제를 위한 거래제한법령을 회피하여 나가는 각종 편법·탈법 행위를 직접적으로 규제함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립하기 위한 위 특별조치법 등의 입법취지에 비추어 보면 피고인들의 행위는 매우 반사회적이고 비난가능성이 크다.
피고인 1은 부동산법 및 세법 전문가로서 올바른 정보를 제공하고 적법하고 공정한 거래문화를 지도해야 할 지위에 있음에도 오히려 부동산전문 회사까지 설립하여 조직적이고 대규모로 이 사건 범행을 주도하였을 뿐만 아니라 사람들에게 부동산을 투자의 대상으로 소개하면서 법을 위반하는 방법을 가르쳐 별다른 죄의식 없이 불법행위에 동참하게끔 하였다. 
피고인 2는 직원으로서 소극적으로 가담하였을 뿐이라고 자신의 책임을 축소하고 있으나, 수 년 동안 빌라 선정, 제3매수인 모집, 직원 교육 및 관리 등 전반적인 행위에 적극 가담하여 그 책임이 매우 크다.
피고인 3은 피고인 1의 불법행위에 편승하여 그 동안 얻은 이익이 적지 않으나, 이 사건 각 범행을 주도하지는 않은 것으로 보이는 점을 양형에 고려한다.
 위와 같은 점을 두루 참작하여 주문과 같이 형을 정한다.
[별지 생략]

판사 오규희