관리비 (민사, 대법원)
공포일: 2013.03.28 / 시행일:

【원고, 상고인】 청한상가 번영회
【피고, 피상고인】 피고 
【원심판결】 서울중앙지법 2011. 12. 15. 선고 2011나41078 판결 
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서들의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
 1. 집합건물 중 일부 층에 위치한 건물 부분들이 구조상의 독립성을 갖추지 못하였음에도 그 건물 부분별로 표시를 나누어 다수인이 각자 등기를 마친 집합건물에 관한 관리 권한 내지 방법에 관하여 뚜렷한 대법원판례가 없고, 이를 쟁점으로 한 여러 소액사건 등이 하급심 등에 계속되어 있으며, 그 결론에 관하여 하급심의 판단이 나뉘고 있다. 따라서 비록 이 사건이 소액사건에 해당하고 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’의 요건을 갖추지 아니하였다고 하더라도, 법령 해석·적용의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 위 쟁점에 관한 실체법 해석·적용의 잘못에 대하여 판단한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결 등 참조).
 2. 가. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제1조는 "1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다."고 규정하고 있다.
 그런데 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다. 위와 같은 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되었다 하더라도 위 등기는 그 자체로 무효이다. 그리고 집합건물법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 그 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물법 부칙 제5조 참조). 마찬가지로 구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다 할 것이지만(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다16499 판결 등 참조), 한편 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 위 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면, 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이 될 수 있다고 봄이 상당하다. 
 나. 원심이 인정한 사실관계를 기록에 비추어 살펴보면 다음과 같은 사실들을 알 수 있다.
 (1) 서울 성북구 종암동 (지번 생략) 소재 청한상가(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)는 1980년경 지하 1층, 지상 5층 규모의 건물로 신축되었다.
 (2) 이 사건 상가는 지하층부터 3층까지는 각 구분된 호실별(3층의 경우에는 301호, 302호, 303호, 305호, 306호, 307호, 308호, 309호의 8개 점포로 구분되어 있다)로, 4, 5층은 층별로 구분되어 집합건축물대장에 등록되고 각 소유권보존등기가 마쳐진 후 소유권이전등기가 이루어져 왔으나, 위 등기에는 전유부분과 공용부분이 나누어져 있지 않고, 건물 부지인 서울 성북구 종암동 (지번 생략) 대지는 이 사건 상가의 소유자들이 공유하고 있을 뿐, 대지권 등기가 되어 있지 않다.
 (3) 한편 1995년경 입점상인들의 과다한 전기사용으로 발생한 화재 등으로 전기선 교체 등 보수공사를 하게 되면서 이 사건 상가 중 지하층 및 1, 2층에 대하여 대부분의 격벽이나 구분시설을 철거하게 되었다.
 (4) 현재 3층의 각 점포는 종전과 같이 구분이 유지된 채로 사용되고 있으며, 4, 5층은 최초 등록 시 모두 관람집회시설(예식장)이었다가 2008. 12. 22.경 4층은 제1종근린생활시설(목욕장)로, 5층은 제1종근린생활시설(목욕장) 및 제1종근린생활시설(이용원)로 용도변경되어 찜질방으로 사용되고 있으나, 이 사건 상가 지하층 및 1, 2층은 신축 당시의 구분이 존재하지 아니하는 상태이다.
 다. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 상가 중 지하층 및 1, 2층(이하 ‘이 사건 저층 부분’이라 한다)에 관하여는 그 안에 있던 구분건물들을 나누는 격벽이나 구분시설이 철거됨에 따라 구분건물별 구조상의 독립성이 상실되어 구분소유권이 소멸되고 공유관계로 변경될 것이지만, 이에 불구하고 3층 내지 5층에 위치한 구분건물들과 이 사건 저층 부분을 포함한 이 사건 상가는 집합건물법의 적용대상이 될 수 있다 할 것이다.
 3. 가. 집합건물법 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다."고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결 등 참조).
 그리고 집합건물법 제37조는 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 의한 지분비율에 따르도록 하는(제1항) 한편, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 규정하고 있다(제2항). 따라서 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다(대법원 2008. 3. 27. 자 2007마1734 결정 참조).
 나. 원심이 인정한 사실관계를 기록에 비추어 살펴보면, ① 원래 이 사건 상가의 소유자들은 층별 소유자 운영위원회를 두는 등의 방법으로 6개의 층별로 나누어 이 사건 상가를 유지·관리하다가 층별로 선정된 대표자들이 2006. 1. 1.경 이 사건 상가의 유지·관리업무를 담당하는 원고를 구성하고 회칙 및 관리규약을 작성하였는데, 그 회칙에서 현재 각 층별 자체에서 구성 운영되고 있는 대표자(구분소유자들이 선출하여 현재 각층 대표권한을 행사하고 있는 대표로서 ‘부회장’이라고 명칭을 정하였다)들로 청한상가 번영 임원회의를 구성하여 건물 관리에 대한 모든 안건을 심의 의결하여 집행하도록 하였고, ② 원고는 그 무렵부터 관리비를 징수하는 등 이 사건 상가에 대한 관리업무를 하였으며, 이에 따라 피고를 비롯한 이 사건 상가의 입주자들은 원고에게 관리비를 납부해 왔는데, ③ 원고의 부회장으로 있다가 해임된 소외인이 이 사건 상가의 관리를 목적으로 하는 주식회사 청한상가를 설립한 후 2010. 10. 14.경 이 사건 상가의 입주자들에게 2010. 10. 16.부터는 주식회사 청한상가에서 이 사건 상가를 관리한다며 관리비를 주식회사 청한상가에 납부해 줄 것을 요청하는 내용의 ‘관리주체 변경 통보’를 발송하였고, 이에 피고를 비롯한 이 사건 상가의 일부 입주자들이 원고에 대한 관리비 납부를 거부하면서 이 사건 분쟁이 발생한 사실을 알 수 있다.
 다. 위와 같은 원고의 구성 경위, 회칙 및 관리규약의 내용, 원고가 행해 온 관리업무 등의 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, (1) 이 사건 상가의 소유자들은 이 사건 상가의 현황 및 구분소유 상태 등을 참작하여 최소한 층별로 구분될 수 있다는 고려에서 층별로 구분소유권자 내지는 공유지분권자를 분리하여 운영위원회를 두고 건물을 관리하여 오다가 이 사건 상가의 통합관리를 위해서 원고를 구성하게 된 것으로 보이고, (2) 앞서 본 바와 같이 이 사건 저층 부분의 경우에는 다른 구분건물들과 달리 공유관계에 있는데 위와 같이 층별로 구분될 수 있음을 고려하여 공유지분권자들 사이에서는 그와 같은 구분의사 아래 층별 공유관계를 대표하는 층별 대표자를 정한 것으로 볼 수 있어 위에서 본 공유인 구분건물에서의 의결권 행사를 정한 집합건물법의 취지에 부합되며, 또한 3층 내지 5층 부분의 경우에도 층별로 선정된 대표자들에 의하여 원고를 구성하는 방식의 관리가 이루어진 것으로 볼 수 있으므로, (3) 당초 층별로 구분해서 이 사건 상가를 관리하고 있던 이 사건 상가의 구분소유권자 및 공유지분권자들에 의하여 정하여진 층별 대표자들의 합의에 따라 회칙 및 관리규약을 정하여 이 사건 상가의 관리방법을 조직화하는 것도 구분소유권자 및 공유지분권자의 총의가 실질적으로 반영된 것으로 볼 수 있다. 따라서 원심의 인정 사실과 같이 층별 대표자들이 층별 구분소유권자나 공유지분권자들에 의해 선출되었거나 그들의 동의를 얻어 층별 대표자가 되었다면, 위와 같은 절차를 거쳐 구성되어 이 사건 상가에 관한 관리업무를 담당하는 원고는 이 사건 상가의 유지보수를 비롯한 관리에 관한 업무를 수행할 권한이 있다고 봄이 상당하다.
 그럼에도 이와 달리 원고가 이 사건 상가를 유지·관리할 관리권이나 위임 등 법적 근거에 관한 증명이 없다는 이유로 원고의 피고에 대한 미납 관리비 청구를 배척한 원심판결에는 집합건물 중 일부가 구조상의 독립성을 갖추지 못한 건물의 관리방법에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 봄이 상당하다.
 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 신영철(재판장) 김용덕(주심) 김소영

[1] 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우, 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분의 소유관계(=종전 구분건물 등기명의자의 공유) 및 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용대상이 되는지 여부(적극)

[2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에 정한 관리단의 성립 절차 및 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우 관리단집회에서 의결권을 행사할 자를 정하는 방법

[1] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물법 부칙 제5조 참조). 마찬가지로 구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다 할 것이지만, 한편 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 위 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면, 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이 될 수 있다고 봄이 타당하다.

[2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다."고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다. 그리고 집합건물법 제37조는 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 의한 지분비율에 따르도록 하는 한편(제1항), 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 규정하고 있다(제2항). 따라서 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다.