민원인 - 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제9조제1항제3호 및 제3호의2의 사항이 “분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항”인지를 별도로 살피지 않아도 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제4항에 따른 분양계약서에 포함되어야 하는 사항에 해당하는지(「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제4항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2024.12.26 / 시행일:

「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제6조제4항에서는 분양사업자는 같은 조 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치·규모를 포함함), 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제9조제1항에서는 같은 법 제6조제4항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 분양 건축물의 표시1)1) 전용면적·공용면적·계약면적 및 대지지분을 포함하며(건축물분양법 시행령 제9조제1항제3호 참조), 이하 같음(제3호 전단), 공용부분의 위치·규모가 표시된 국토교통부령으로 정하는 건축 평면도2)2) 분양받은 부분이 위치한 층만 해당하며(건축물분양법 시행령 제9조제1항제3호의2 참조), 이하 같음(제3호의2) 등 같은 항 각 호의 사항을 말한다고 규정하고 있는바,건축물분양법 시행령 제9조제1항제3호 및 제3호의2에 규정된 사항은 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항인지를 따로 살펴보지 않더라도 그 자체로 “분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항”에 해당하는지?

건축물분양법 시행령 제9조제1항제3호 및 제3호의2에 규정된 사항은 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항인지를 따로 살펴보지 않더라도 그 자체로 “분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항”에 해당합니다.

먼저 건축물분양법 제6조제4항에서는 분양계약서에는 분양 건축물의 표시, 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있는데, 이와 관련하여 입법기술적으로 “…하는 경우로서 대통령령(○○부령)으로 정하는 경우”와 같은 표현 방식으로 위임 규정을 두는 것은 일반적으로 어떠한 내용을 하위법령으로 정할 것인지 상위법령에서 예측할 수 있도록 하기 위한 것으로서1)1) 법제처 법령입안·심사기준(2023) p.19, 20 참조, 하위법령에서 이러한 방식으로 위임된 사항을 정할 때에는 “…하는 경우로서”의 기준에 부합하는 사항을 규정해야 할 것인바, 건축물분양법 제6조제4항에서 “분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항”과 같이 규정한 것은 대통령령에서 구체적으로 정하게 될 분양계획서에 포함되어야 하는 내용과 범위의 기준을 ‘분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항’으로 제시한 것이고, 이러한 기준에 따라 같은 법 시행령 제9조제1항제3호(분양 건축물의 표시) 및 제3호의2(공용부분의 위치·규모가 표시된 건축 평면도)에서 규정하고 있는 사항은 그 자체로 ‘분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항’이라는 기준을 이미 충족하고 있는 것으로 보아야 할 것이므로2)2) 법제처 2024. 6. 5. 회신 24-0307 해석례, 2023. 9. 7. 회신 23-0728 해석례 등 참조, 그렇다면 이는 ‘분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항’인지의 여부를 따로 살펴볼 필요 없이 같은 법 제6조제4항에 따라 분양계약서에 포함되어야 하는 사항에 해당한다고 보아야 합니다.또한 일반적으로 법령에서 하나 또는 수개의 사항을 열거하고 그 뒤에 “등”을 사용한 경우 특별한 사정이 없는 한 열거된 사항은 예시사항으로 해석해야 할 것인데3)3) 법제처 2014. 10. 10. 회신 14-0498 해석례 참조, 건축물분양법 제6조제4항에서는 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치·규모를 포함한다), 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있으므로, 같은 규정에 따른 “분양 건축물의 표시(공용부분의 위치·규모를 포함한다), 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭”은 “분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항”의 예시로서 이는 별도의 판단 없이 그 자체로 “분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항”에 해당하고, 그 위임에 따라 마련된 건축물분양법 시행령 제9조제1항제3호 및 제3호의2에서 분양계약서에 포함되어야 할 사항으로 규정하고 있는 “분양 건축물의 표시” 및 “공용부분의 위치·규모가 표시된 국토교통부령으로 정하는 건축 평면도”는 같은 법 제6조제4항에서 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로 예시하고 있는 “분양건축물의 표시”를 다시 구체화하여 규정한 것으로서, 같은 법 시행령 제9조제1항제3호 및 제3호의2의 사항은 그 자체로 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항에 해당하고, 별도로 “분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항”에 해당하는지에 대한 추가적인 판단이 필요한 것으로 보기 어렵습니다.아울러 건축물분양법은 건축물 분양에 대한 규제절차를 마련함으로써 사업이 불투명한 상태에서의 분양, 허위·과장광고 또는 분양대금의 유용 등으로 인한 피해로부터 분양받는 자를 보호하기 위해 제정된 법률로서4)4) 2004. 10. 22. 법률 제7244호로 제정되어 2005. 4. 23. 시행된 「건축물의 분양에 관한 법률」 제정이유 참조, 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하려는 것을 목적(제1조)으로 하고 있는데, 같은 법 제6조제4항 및 같은 법 시행령 제9조제1항은 분양사업자와 분양받은 자의 분쟁을 최소화하기 위해 분양계약서에 포함되어야 할 사항을 명확화·구체화한 것5)5) 건축물 분양 제도 업무편람(국토교통부, 2020. p.25) 참조인바, 같은 법 시행령 제9조제1항 각 호에 명시된 사항은 별도의 판단 없이도 같은 법 제6조제4항에 따른 “분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항”에 해당하여 분양계약서에 포함되어야 하는 사항으로 보는 것이 해당 규정의 입법취지에 부합한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.따라서 건축물분양법 시행령 제9조제1항제3호 및 제3호의2에 규정된 사항은 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항인지를 따로 살펴보지 않더라도 그 자체로 “분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항”에 해당합니다.건축물의 분양에 관한 법률제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.② (생 략)③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치·규모를 포함한다), 신탁계약·대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.⑤·⑥ (생 략)건축물의 분양에 관한 법률 시행령제9조(분양계약서) ① 법 제6조제4항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.1.·2. (생 략)3. 분양 건축물의 표시(전용면적·공용면적·계약면적 및 대지지분을 포함한다). 이 경우 오피스텔의 전용면적은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.가. 복도·계단·현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적3의2. 공용부분의 위치·규모가 표시된 국토교통부령으로 정하는 건축 평면도(분양받은 부분이 위치한 층만 해당한다)4. ∼ 13. (생 략)②·③ (생 략)<관계 법령>