부동산임의경매[임의경매절차에서 유치권 신고자에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었음을 이유로 한 매각불허가결정과 유치권 관련 신고내용을 기재한 매각물건명세서로 인해 매각허가결정이 위법한지 문제된 사건] (민사, 대법원)
공포일: 2024.04.05 / 시행일:

【최고가매수신고인, 재항고인】 최고가매수신고인 (소송대리인 법무법인 정행인 담당변호사 이종훈)
【채무자겸소유자, 상대방】 주식회사 ○○ (소송대리인 법무법인 중정 담당변호사 정치영)
【원심결정】 수원지법 2023. 11. 17. 자 2023라5352 결정
【주 문】
 원심결정을 파기하고 사건을 수원지방법원으로 환송한다. 

【이 유】 재항고이유를 판단한다. 
 1. 관련 법리 
매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제130조 제1항). 위 이의신청사유 중 민사집행법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 흠이 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2000. 1. 19. 자 99마7804 결정 등 참조). 또한 민사집행법 제121조 제7호의 이의신청사유인 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다. 
 한편 집행법원은 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 민사집행법 제90조 각호에서 정한 이해관계인에게 통지하여야 하는데, 이때 유치권 신고자가 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위해서는 신고서 접수 이후 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속에 관한 사실을 집행법원에 증명하여야 한다. 
 2. 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 
 가. △△새마을금고는 2020. 10. 16. 상대방 소유인 이 사건 부동산에 관하여 제1심법원에 2020타경72579호로 임의경매개시신청을 하였고, 제1심법원은 2020. 10. 19. 이 사건 부동산에 관한 임의경매개시결정을 하였다.
 나. 이후 제1심법원이 수차례에 걸쳐 이 사건 부동산에 관한 매각명령을 내렸으나 유찰 또는 변경명령으로 제대로 매각되지 아니하였다. 이에 제1심법원은 2022. 9. 5. 감정재평가명령을 내렸고, 감정평가액이 2022. 9. 14. 현재 10,794,239,000원으로 된 제2차 감정평가서를 제출받은 후 2022. 10. 20. 다시 위 부동산에 관한 매각명령 및 공고를 하였다. 
 다. □□건설 주식회사(이하 ‘□□건설’이라 한다)는 위 매각명령 다음 날인 2022. 10. 21. 이 사건 부동산에 관하여 공사대금 17억 원을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다.
 라. 제1심법원은 2022. 11. 7. 이 사건 부동산에 관한 매각물건명세서를 다시 작성하였는데, 여기에는 ‘2022. 10. 21. 자 □□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.’이라는 기재(이하 ‘이 사건 유치권 관련 기재’라 한다)가 추가되었다. 
 마. 그 후 실시된 제1, 2회 매각기일에서는 모두 입찰자가 없어 입찰불능이 되었고, 2023. 1. 27. 실시된 제3회 매각기일에서 ◇◇◇ 주식회사가 57억 원을 신고하여 최고가매수신고인이 되었다. 그러나 제1심법원은 2023. 2. 3. ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다.’는 이유로 매각불허가결정을 하였고(이하 ‘2023. 2. 3. 자 매각불허가결정’이라 한다), 이 결정은 그대로 확정되었다. 
 바. 제1심법원은 2023. 2. 13. 다시 매각명령 및 공고를 하여 새 매각절차를 개시하였고, 같은 날 앞서 본 이 사건 유치권 관련 기재가 동일하게 포함된 매각물건명세서를 다시 작성하였다. 
 사. 한편 주식회사 ☆☆종합건설(이하 ‘☆☆종합건설’이라 한다)은 2023. 2. 23. 이 사건 부동산에 관하여 공사대금 4억 7,300만 원을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다. 이에 제1심법원은 그다음 날인 2023. 2. 24. 매각물건명세서에 위 ☆☆종합건설의 유치권 신고서 부분도 ‘그 성립 여부는 불분명함.’으로 기재를 추가하였고, 같은 날 위 ☆☆종합건설에 매각 및 매각결정기일 통지서를 발송하였다. 
 아. 반면 이 사건 임의경매를 신청한 채권자 △△새마을금고는 2023. 2. 27. 제1심법원에 □□건설 및 ☆☆종합건설의 각 유치권이 성립되지 않으므로 각 유치권 신고를 배제하여 달라는 취지의 ‘유치권배제신청서’를 유치권 신고자별로 각각 제출하였다. 
 자. 이와 같은 상태에서 제1심법원은 2023. 3. 2. 새 매각절차의 제1회 매각기일을 진행하였고, 여기에 재항고인만이 입찰에 참여하여 5,711,111,000원으로 최고가매수신고인이 되었으며, 제1심법원은 2023. 3. 9. 재항고인에 대하여 매각허가결정을 하였다(이하 ‘이 사건 매각허가결정’이라 한다). 
 3. 원심의 판단
 원심은, □□건설이 신고한 유치권은 □□건설이 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정 기입등기 이전부터 위 부동산을 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당되는데도, 제1심법원이 작성한 위 부동산에 관한 매각물건명세서의 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정은 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 하고 있는바, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당하고, 따라서 재항고인에 대하여 한 이 사건 매각허가결정은 위법하다고 판단하였다. 
 4. 대법원의 판단
 그러나 원심의 판단은 받아들이기 어렵다. 그 이유는 다음과 같다. 
 가. 무엇보다 이 사건 매각허가결정은 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정이 확정됨에 따라 개시된 새로운 매각절차에서 이루어진 것으로, 특별한 사정이 없는 한 설령 위 매각불허가결정이 잘못되었다고 하더라도 이를 이유로 이 사건 매각허가결정까지 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵다. 그리고 앞서 본 인정 사실을 관련 법리에 비추어 살펴보면, 제1심법원이 유치권 신고자인 □□건설도 일단 매각기일 등의 통지 대상자에는 해당하는 것으로 보아 직권으로 ‘□□건설에 대한 기일통지의 누락’을 이유로 민사집행법 제123조 제2항 및 제121조 제1호에 따라 내린 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정에 □□건설의 유치권 성립을 전제로 한 중대한 잘못이 있다고 단정할 수도 없다. 
 나. 또한 앞서 본 법리에 비추어 이 사건을 살펴보면, 제1심법원이 이 사건 매각허가결정 전에 작성한 매각물건명세서에는 ‘□□건설 및 ☆☆종합건설로부터 이 사건 부동산에 관한 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명하다.’는 내용만 기재되어 있을 뿐 유치권의 성립 여부에 관한 판단이 포함되어 있지 아니하고, 제1심법원이 감정인의 제2차 감정평가서 작성 이후에 제출된 유치권 신고서에 관하여 그 유치권 성립 여부를 단정할 수도 없는 만큼 위 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있었다고 보기도 어렵다. 
 다. 나아가 이 사건 매각허가결정 전에는 원심이 지적한 □□건설의 유치권 신고서 외에도 ☆☆종합건설의 유치권 신고서도 접수되어 있는 상황으로 그 내역이 새로 작성된 매각물건명세서에 이미 반영되어 있었고, 이에 대해 이 사건 임의경매절차의 신청인 △△새마을금고가 각 유치권이 성립되지 않는다는 이유로 배제신청까지 하였다. 그렇다면 일반 매수희망자가 제1심법원이 2023. 3. 2. 실시한 제1회 매각기일에서 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 매각물건명세서의 이 사건 유치권 관련 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정에 관하여 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 고려할 것이라고 단정하기도 어렵다. 
 라. 그럼에도 원심법원이 유치권 신고에 관한 일반적인 내용인 이 사건 유치권 관련 기재 및 2023. 2. 3. 자 매각불허가결정이 직권 매각불허가사유에 해당함을 이유로 이 사건 매각허가결정까지 위법하다고 판단한 것은 재항고이유 주장과 같이 매각불허가사유에 관한 법리 등을 오해하여 재판에 영향을 미친 잘못이 있다. 
 5. 결론 
 원심결정을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 

대법관 서경환(재판장) 김선수 노태악(주심) 오경미

[1] 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있는 경우 / 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유 중 같은 조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 판단하는 기준 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’의 의미
 [2] 유치권 신고자가 집행법원이 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 통지하여야 하는 같은 법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위한 요건
 [3] 채권자 甲 새마을금고의 신청에 따라 개시된 채무자 乙 주식회사 소유의 부동산에 관한 임의경매절차에서 제1심법원이 ‘유치권자 丙 주식회사에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었다.’는 이유로 최고가매수인 丁 주식회사에 대한 매각불허가결정을 내린 다음, 위 결정이 확정되자 다시 새로운 매각절차를 개시하여 최고가매수인 戊에 대한 매각허가결정을 하였는데, 원심법원이 丙 회사가 신고한 유치권은 丙 회사가 위 부동산을 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당하는데도 제1심법원이 작성한 매각물건명세서의 기재 및 매각불허가결정은 위 유치권의 성립을 전제로 하고 있고, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다며 戊에 대한 매각허가결정을 위법하다고 판단한 사안에서, 위와 같이 戊에 대한 매각허가결정을 위법하다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

[1] 매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법 제121조에서 정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제130조 제1항). 위 이의신청사유 중 민사집행법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 흠이 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다. 또한 민사집행법 제121조 제7호의 이의신청사유인 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다.
 [2] 집행법원은 민사집행법 제104조 제2항에 따라 매각기일과 매각결정기일을 민사집행법 제90조 각호에서 정한 이해관계인에게 통지하여야 하는데, 이때 유치권 신고자가 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인인 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하기 위해서는 신고서 접수 이후 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속에 관한 사실을 집행법원에 증명하여야 한다.
 [3] 채권자 甲 새마을금고의 신청에 따라 개시된 채무자 乙 주식회사 소유의 부동산에 관한 임의경매절차에서 제1심법원이 ‘유치권자 丙 주식회사에 대한 매각기일 등 통지가 누락되었다.’는 이유로 최고가매수인 丁 주식회사에 대한 매각불허가결정을 내린 다음, 위 결정이 확정되자 다시 새로운 매각절차를 개시하여 최고가매수인 戊에 대한 매각허가결정을 하였는데, 원심법원이 丙 회사가 신고한 유치권은 丙 회사가 위 부동산을 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유하였다고 보기 어려워 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당하는데도 제1심법원이 작성한 매각물건명세서의 기재 및 매각불허가결정은 위 유치권의 성립을 전제로 하고 있고, 이는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 중대한 영향을 끼친 것으로 보이므로 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다며 戊에 대한 매각허가결정을 위법하다고 판단한 사안에서, 설령 매각불허가결정이 잘못되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이를 이유로 이후 새로이 개시된 매각절차에서 이루어진 매각허가결정까지 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵고, 제1심법원이 유치권 신고자인 丙 회사도 일단 매각기일 등의 통지 대상자에는 해당하는 것으로 보아 직권으로 ‘丙 회사에 대한 기일통지의 누락’을 이유로 민사집행법 제123조 제2항 및 제121조 제1호에 따라 내린 매각불허가결정에 丙 회사의 유치권 성립을 전제로 한 중대한 잘못이 있다고 단정할 수도 없으며, 그 밖에 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있었다거나 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정할 때 매각물건명세서의 유치권 관련 기재 및 매각불허가결정에 관하여 丙 회사의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 고려할 것이라고 단정하기도 어려운데도, 위와 같이 戊에 대한 매각허가결정을 위법하다고 본 원심판단에 매각불허가사유에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.