월세보증금 (민사, 대법원)
공포일: 1996.05.10 / 시행일:

【원고,상고인】 
【피고,피상고인】 
【원심판결】 서울지법 1995. 12. 22. 선고 95나40075 판결
【주문】
 원심판결을 파기한다. 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다. 

【이유】 상고이유를 판단한다.
 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 들고 있는 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하고 있다.
소외 1은 1993. 8. 이전부터 피고로부터 이 사건 점포를 금 20,000,000원, 월임료 금 1,000,000원에 임차하여 그 곳에서 다방 및 카페를 경영하여 오다가 그 임차기간이 종료될 무렵인 1993. 8. 30. 위 점포의 임차권을 소외 2에게 임차보증금 20,000,000원과 권리금 50,000,000원 합계 금 70,000,000원에 양도하기로 하는 임차권 양도양수 가계약을 구두로 체결하였다. 위 계약은 위 소외 2가 자금사정이 어렵다고 하여 계약금 15,000,000원, 중도금 금 20,000,000원도 후불로 지급하기로 하고 잔금 금 35,000,000원은 1993. 12. 말까지 지급하기로 하였으며, 위 점포는 1993. 9. 21.경 인도받기로 약정하였다. 한편 위 소외 2는 위 점포임차권 양도양수 가계약상의 대금 확보를 위하여 이전부터 금전거래를 하여 오던 원고에게 금 35,000,000원의 금전대출을 부탁하였고, 이에 원고는 위 소외 2에게 위 금원을 대여하는 조건으로 위 금원의 지급 담보를 위하여 위 소외 2가 위 소외 1로부터 양수받을 위 점포임차권상의 임차인 명의를 원고 명의로 하여 줄 것을 요구하였다. 그리하여 위 소외 2는 위 점포임차권 양수가계약 체결 당시 원고 입회하에 위 소외 1에게 위와 같은 사정을 알리고 위 소외 1로부터 임차인의 명의를 원고 명의로 할 것을 승낙받고, 1993. 8. 30.경 위 소외 1, 소외 2 및 원고는 함께 피고를 찾아가 위와 같은 임차권 양도양수 및 채권채무관계 등의 내부사정을 숨긴 채 피고에게 위 소외 1, 소외 2, 원고가 함께 동업하여 위 점포를 운영하기로 하였으나 세금부담 등의 문제가 있으니 단지 임차인의 명의만은 원고 단독 명의로 하여 줄 것을 부탁하였다. 그런 관계로 피고는 위 소외 1, 소외 2, 원고 간의 위와 같은 내부사정을 전혀 모른 채 단지 이 사건 점포의 임차인 명의만을 원고 단독 명의로 하여 주고 임대보증금을 이전보다 금 1,000,000원 인상한 금 21,000,000원으로, 월임료를 금 1,000,000원, 임대기간 1993. 8. 20.부터 1년간으로 하는 임대차계약을 체결하였다. 그 후 위 소외 1은 위 소외 2의 요청으로 위 점포임차권 양도양수 가계약상의 인도일자 이전인 1993. 9. 5.경 위 점포를 인도하면서 그와 사이에 1993. 9. 20.까지 위 소외 2가 중도금 및 잔금을 지급하지 못할 경우에는 위 점포에 관한 권리를 포기하기로 약정하였다. 위 소외 2는 그 무렵부터 약 금 17,000,000원의 비용을 들여 위 점포의 내부수리 공사를 시작하였으며, 같은 해 9. 21.경에 이르러서야 원고의 입회 아래 위 소외 1에게 원고로부터 차용한 금 15,000,000원을 위 점포임차권 양수계약금으로 지급하고, 중도금 지급조로 위 소외 2 명의로 발행한 액면 금 5,000,000원짜리 가계수표 4매(위 가계수표는 이전에 위 소외 2가 원고로부터 수표 할인을 받기 위하여 원고에게 교부하였던 수표로서 위 중도금의 지급을 위하여 위 소외 2가 원고로부터 다시 차용한 수표이다.)를, 잔금 지급조로 위 소외 2 발행 명의의 액면 금 35,000,000원짜리 약속어음을 공증받아 이를 각 교부하였다. 그런데 위 소외 2는 같은 해 9. 25.경 자신 명의로 발행한 위 가계수표들이 부도가 나 결국 위 소외 1과의 위 약정을 이행할 수 없게 되자 위 소외 1과 사이에 위 점포에 투자한 시설비를 포함하여 위 점포에 대한 권리를 모두 포기하는 것으로 위 점포임차권 양수계약을 합의해제하고 그 무렵 위 소외 1에게 위 점포를 다시 인도하였다.
 위와 같은 사실관계를 바탕으로 하여 원심은 원고의 임대차보증금반환 청구에 대하여, 원고는 위 소외 1과 위 소외 2 간에 위 점포임차권 양도양수 가계약이 체결되자 위 소외 2에게 점포 인수자금을 대여하면서 위 금원의 지급 담보만을 위하여 위 소외 2, 소외 1, 원고 3자 합의하에 피고 모르게 위 소외 2가 위 소외 1로부터 이전받게 될 위 점포 임차권상의 임차인 명의만을 단순히 원고 명의로 한 것으로 보일 뿐이고, 비록 위 임대차계약서상에 원고가 임차인으로 기재되어 있다 하더라도 이는 사실상 원고의 위 소외 2에 대한 채권의 존재 및 그 지급의 담보를 확보하기 위한 것에 불과하고, 피고가 원고를 실질적 임차인으로 보고 임대차계약 종료시에 그에게 임차보증금을 반환할 의무를 부담하기로 한 것으로 해석할 수는 없다 할 것이고, 위 소외 1이 원고에게 위 점포 임차권에 기한 임차보증금 반환채권을 양도하고 피고가 이를 승낙한 것으로 볼 수도 없으며, 피고는 위 임대차계약서를 작성한 이후 원고에게 월차임의 지급을 요구하여 원고가 피고에게 월차임조로 1993. 12.경 금 2,000,000원을 지급한 사실이 인정되기는 하나 이 사실만 가지고 원고의 임차권을 추인한 것이 되는 것도 아니므로 이유가 없다고 판단하고 있다.
 2. 그러나 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 원고가 위 임대차계약서상의 기재와 관계없이 실질적 임차인이 아닌 것은 분명하지만, 위 소외 1은 1993. 8. 30.경 위 소외 2에게 이 사건 점포에 대한 임차권을 금 70,000,000원에 양도하기로 하여, 그 양도대금을 받기 전인 1993. 9. 5.경 점포를 미리 인도하고 같은 달 21.경 계약금, 중도금 및 잔금을 한꺼번에 현금과 가계수표 등으로 모두 받았다는 것이므로 그 무렵 이 사건 임차권은 두 사람 사이에서는 일단 위 소외 2에게 이전된 것이고, 피고도 위 소외 1과의 종전 임대차계약을 갱신한 것이 아니라, 동업자라고 하는 위 소외 1, 소외 2 및 원고 등과 새로이 임대차계약을 체결하는 것으로 알았을 뿐만 아니라 원고 등이 내부사정을 숨겼다 하더라도 피고가 위와 같이 임차인을 원고로 한 임대차계약을 체결하였으며, 피고가 원고에게 월차임의 지급을 최고하여 원고로부터 지체된 월임료의 지급을 받기까지 한 이상, 피고로서는 그 계약서의 작성으로 실질적인 임차인이 위 동업자들인 것과는 상관없이 이 사건 임대차계약상의 임차인을 원고로 인정하였을 뿐만 아니라 장차 임대차계약이 종료되는 경우에 임차보증금은 임대차계약서상 임차인으로 되어 있는 원고를 통하여 반환하겠다는 의사를 표시한 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다( 대법원 1983. 11. 22. 선고 82다카1969 판결, 1994. 8. 23. 선고 94다18966 판결 등 참조). 한편 원고와 위 소외 2와 사이에서는 원고가 위 소외 2에게 금 35,000,000원을 대여하였고, 그 채권에 대한 담보 목적으로 위 임차보증금 반환채권을 취득한 이상 위 소외 1과 소외 2와 사이에 위 임차권 양도계약이 합의해제되었다 하여도 담보목적으로 취득한 원고의 권리가 소급하여 소멸하는 것이 아니라고 할 것이므로 피고는 원고에게 그 임대차기간 중 미납된 임료를 공제한 나머지 임차보증금을 반환함이 상당하다고 하겠다. 이와 달리 원고에게 이 사건 임차보증금을 반환할 의무가 없다고 판단한 원심판결에는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나, 처분문서의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 하겠다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다. 
 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)