하자보수비등 (민사, 대법원)
공포일: 2025.12.04 / 시행일:

【원고, 피상고인】 ○○○오피스텔관리단 (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 곽정훈)
【피고, 상고인】 △△△ 주식회사(변경 전 상호: □□□건설 주식회사) (소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 정홍식 외 1인)
【원심판결】 서울고법 2025. 5. 1. 선고 2020나2027066 판결 
【주 문】
 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출한 서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 
 1. 사안의 개요
 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 
 가. 원고는 이 사건 집합건물의 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)상 관리단이고, 피고는 이 사건 집합건물을 신축하여 분양한 사업주체이다. 
 나. 피고가 이 사건 집합건물을 신축하면서 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 부실시공 또는 변경시공 함으로써 그 공용부분과 전유부분에 균열·누수 등의 하자가 발생하였고, 기능상·미관상·안전상 지장이 초래되었다.
 다. 원고는 이 사건 집합건물 208세대 중 94세대에서 피고에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 채권양도통지권한을 위임받은 후 피고에게 그 통지를 하였고, 2018. 3. 28. 피고를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 이 사건 소를 제기하였다. 
 라. 집합건물법 제41조 제1항은 "이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다."라고 정하고 있다. 원고는 이 사건 소 제기에 대한 추인을 받기 위하여 2024. 12.경부터 2025. 3.경까지 구분소유자들에게서 ‘이 사건 소 제기에 대하여 동의 의결권을 행사한다.’는 내용의 서면결의서를 교부받았다. 
 마. 원심 변론종결일 기준 이 사건 집합건물 208세대 중 68세대는 분양되지 않은 상태여서 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있다. 피고가 소유한 미분양 세대 부분을 구분소유자 수와 의결권 비율에서 제외할 경우 위 서면결의는 ‘구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상’의 요건을 충족한다. 
 2. 판단
 가. 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때에는 당시 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 참조). 즉 집합건물의 일부 세대가 미분양되어 분양자가 이를 그대로 소유하고 있다면 분양자는 미분양된 전유부분의 구분소유자로서 관리단의 구성원이 된다. 
 나. 민법 제74조는 "사단법인과 어느 사원과의 관계사항을 의결하는 경우에는 그 사원은 결의권이 없다."라고 정하고 있다. 이는 집합건물의 관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 경우에도 유추적용되므로 그 구분소유자에게는 의결권이 없다고 보아야 한다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2012다38216 판결 취지 참조). 따라서 특정 구분소유자가 관리단의 구성원, 즉 구분소유자로서의 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 관리단집회에서 결의하는 경우에는 해당 구분소유자 및 그 의결권을 제외하여 결의요건 충족 여부를 판단하여야 한다. 
 다. 분양자는 집합건물에 발생한 하자에 관하여 구분소유자에게 담보책임을 부담하므로(집합건물법 제9조 제1항) 하자담보책임이 문제 되는 경우 미분양 세대를 소유한 분양자에게는 구분소유자 지위와 담보책임자 지위가 병존한다. 그런데 이러한 하자담보책임은 구분소유자 지위와는 관계없이 담보책임자 지위에서 이해관계를 가지는 사항이므로 미분양 세대를 소유한 분양자는 자신을 상대방으로 하여 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서 의결권이 없다고 보아야 한다. 따라서 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기한 경우 해당 소 제기에 필요한 관리단집회 결의요건이 갖추어졌는지는 분양자가 소유한 미분양 세대 부분을 제외하고 구분소유자 수와 의결권 비율을 계산하여 판단하여야 한다. 
 라. 원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 소 제기에 관하여 구분소유자들의 추인이 있었는지는 피고가 분양자로서 소유한 미분양 세대를 제외하고 판단하여야 하는데, 그 미분양 세대 부분을 제외하면 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면 결의요건이 충족되므로 이 사건 소 제기가 적법하게 추인되었다고 보아, 피고의 본안전항변을 배척하였다. 
 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심판단에 필요한 심리를 다하지 아니한 채 집합건물법 제41조 제1항의 서면 결의요건, 신의칙의 적용 범위와 한계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 
 3. 결론
 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관 박영재(재판장) 오경미 권영준(주심) 엄상필

[1] 집합건물 관리단의 설립 시기 및 그 구성원의 범위 / 집합건물의 일부 세대가 미분양되어 분양자가 이를 그대로 소유하고 있는 경우, 분양자는 미분양된 전유부분의 구분소유자로서 관리단의 구성원이 되는지 여부(적극)

 [2] 특정 구분소유자가 구분소유자로서의 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 집합건물의 관리단집회에서 결의하는 경우, 해당 구분소유자 및 그 의결권을 제외하여 결의요건 충족 여부를 판단하여야 하는지 여부(적극)

 [3] 미분양 세대를 소유한 분양자가 자신을 상대방으로 하여 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서 의결권이 있는지 여부(소극) / 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기한 경우, 해당 소 제기에 필요한 관리단집회 결의요건이 갖추어졌는지 판단하는 기준

[1] 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때에는 당시 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다. 즉 집합건물의 일부 세대가 미분양되어 분양자가 이를 그대로 소유하고 있다면 분양자는 미분양된 전유부분의 구분소유자로서 관리단의 구성원이 된다. 

 [2] 민법 제74조는 "사단법인과 어느 사원과의 관계사항을 의결하는 경우에는 그 사원은 결의권이 없다."라고 정하고 있다. 이는 집합건물의 관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 경우에도 유추적용되므로 그 구분소유자에게는 의결권이 없다고 보아야 한다. 따라서 특정 구분소유자가 관리단의 구성원, 즉 구분소유자로서의 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 관리단집회에서 결의하는 경우에는 해당 구분소유자 및 그 의결권을 제외하여 결의요건 충족 여부를 판단하여야 한다. 

 [3] 분양자는 집합건물에 발생한 하자에 관하여 구분소유자에게 담보책임을 부담하므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항) 하자담보책임이 문제 되는 경우 미분양 세대를 소유한 분양자에게는 구분소유자 지위와 담보책임자 지위가 병존한다. 그런데 이러한 하자담보책임은 구분소유자 지위와는 관계없이 담보책임자 지위에서 이해관계를 가지는 사항이므로 미분양 세대를 소유한 분양자는 자신을 상대방으로 하여 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서 의결권이 없다고 보아야 한다. 따라서 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기한 경우 해당 소 제기에 필요한 관리단집회 결의요건이 갖추어졌는지는 분양자가 소유한 미분양 세대 부분을 제외하고 구분소유자 수와 의결권 비율을 계산하여 판단하여야 한다.