민원인 - 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제1항에 따른 최초 임대료에 대한 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 적용 여부(법률 제16386호 「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙 제4조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.12.25 / 시행일:

2019년 4월 23일 법률 제16386호로 일부개정되어 2019년 10월 24일에 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “구 민간임대주택법”이라 함)의 시행일 전에 민간임대주택을 등록하고 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있었던 경우1)1) 구 민간임대주택법 부칙 제4조가 적용되어 해당 계약의 임대료를 같은 법 제44조제1항제2호 단서에 따른 최초 임대료로 적용하지 않는 경우를 전제함.로서, 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「주택임대차보호법」의 시행일 후 해당 임대차계약에 대해 같은 법 제6조의3제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용되는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용됩니다.

「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례로 임대인과 임차인 간의 계약 사항을 규율하는 법률(제1조)인 반면, 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함)은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하려는 목적(제1조)의 법률로서 임대사업자에 대한 공적 규제와 함께 지원제도를 정하고 있는바, 각 법률은 서로 입법목적을 달리하는 법률로서 일반적으로 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용되는 관계에 있다고 볼 수는 없습니다.그리고 민간임대주택법에서는 「주택임대차보호법」 제6조의3제1항에 따른 계약갱신의 요구(이하 “계약갱신요구권”이라 함)와 계약갱신요구에 따라 적용되는 같은 법 제6조의3제3항 단서 및 제7조에 따른 증액 제한을 배제하는 내용을 명시적으로 규정하고 있지 않을 뿐 아니라, 민간임대주택법 제44조제1항은 최초 임대료에 대한 기준을 정하는 규정이고, 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항은 계약갱신요구권의 실효성 확보를 위해2)2) 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 일부개정된 「주택임대차보호법」 개정 당시 국회 법제사법위원회 검토보고서 참조기존 차임이나 보증금의 증액을 제한하는 규정으로, 양 규정의 목적과 규율 내용이 각각 다르므로 어느 한 규정이 다른 규정에 우선하여 적용되는 특례 규정이라고 볼 수 없습니다.또한 「주택임대차보호법」 제6조의3은 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 일부개정되면서 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되는 문제를 해결하고 안정적인 주거를 보장하기 위해3)3) 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 일부개정된 「주택임대차보호법」 개정이유 참조신설된 규정으로, 법률 제17470호 「주택임대차보호법」 부칙 제2조에서는 같은 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 계약갱신요구권 및 그에 따른 증액 제한 규정을 적용하도록 하여 모든 임대차를 대상으로 하고 있음이 문언상 분명하며, 이와 같은 내용은 구 민간임대주택법이 개정(2019. 4. 23.)된 이후에 개정된 사항임에도 구 민간임대주택법 부칙 제4조에 따라 최초 임대료에 관한 제44조제1항이 적용되지 않는 경우를 특별히 배제하는 규정을 두고 있지 않습니다.따라서 구 민간임대주택법 부칙 제4조에 따라 제44조제1항이 적용되지 않는 임대차계약으로서 같은 법 시행일인 2019년 10월 24일 이후에 갱신되는 임대차계약에 따른 임대료가 최초 임대료가 되는 경우라 하더라도, 법률 제17470호 「주택임대차보호법」의 시행일인 2020년 7월 31일에 존속 중인 임대차에 해당하므로 「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 단서 및 제7조제2항에 따른 증액 제한이 적용된다고 보아야 합니다.구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2019년 4월 23일 법률 제16386호로 일부개정되어 2019년 10월 24일 시행된 것)제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.1. (생 략)2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료② ∼ ⑤ (생 략)부 칙 <법률 제16386호, 2019. 4. 23.>제4조(최초 임대료 및 임대차계약신고에 관한 적용례) 제44조제1항 및 제46조제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.「주택임대차보호법」제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (단서 및 각 호 생략)② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ ∼ ⑥ (생 략)제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.부 칙 <법률 제17470호, 2020. 7. 31.>제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.<관계 법령>