보증금반환 (민사, 부산지방법원)
공포일: 2022.05.26 / 시행일:

【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 천영준)
【피 고】 주식회사 ○○종합건설 외 3인 (소송대리인 법무법인 세진 담당변호사 권구철)
【변론종결】2022. 4. 7.
【주 문】
 1. 원고에게, 
 가. 피고 주식회사 ○○종합건설은 58,000,000원 및 이에 대하여 2022. 3. 25.부터 2022. 5. 26.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 
 나. 피고 2는 피고 주식회사 ○○종합건설과 연대하여 위 가항 기재 금액 중 58,000,000원 및 이에 대하여 2022. 3. 25.부터 2022. 5. 26.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 2. 원고의 피고 주식회사 ○○종합건설, 피고 2에 대한 각 나머지 청구와 피고 3, 피고 한국공인중개사협회에 대한 청구를 모두 기각한다.
 3. 소송비용 중, 원고와 피고 주식회사 ○○종합건설, 피고 2 사이에 생긴 부분은 위 피고들의 부담으로 하고, 원고와 피고 3, 피고 한국공인중개사협회 사이에 생긴 부분은 원고의 부담으로 한다.
 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】 원고에게, 
피고 주식회사 ○○종합건설, 피고 2는 연대하여 58,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 완제일까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 
피고 3, 피고 한국공인중개사협회는 피고 주식회사 ○○종합건설, 피고 2와 연대하여 위 금원 중 40,600,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 완제일까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】1. 기초사실
 다음사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나, 갑제1 내지 4, 7 내지 10호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
 가. 피고 주식회사 ○○종합건설(이하 ‘피고 ○○종합건설’이라고 한다)은 2019. 9. 3. 아시아신탁 주식회사와 위 피고의 소유이던 부산 해운대구 (주소 생략)에 관한 신탁계약을 체결하고, 2019. 9. 11. 위 건물에 관하여 위 회사 앞으로 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
 나. 원고는 공인중개사인 피고 3(항소심 판결의 피고 1)의 중개로 2019. 10. 22. 피고 ○○종합건설로부터 전항 기재 건물을 임대기간 2019. 11. 7.부터 2021. 11. 6.까지, 임대보증금 80,000,000원(계약금 4,000,000원은 계약시에 지급하고, 잔금 76,000,000원은 2019. 11. 7.까지 지급)으로 정하여 임차하면서, 특약사항으로 임대인은 임차인의 잔금지급과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소하기로 약정하였다(이하 위 임대차를 ‘이 사건 임대차’라고 한다).
 다. 원고는 이 사건 임대차에서 정한 임대보증금 중 계약금을 포함하여 68,000,000원만 피고 ○○종합건설에게 지급하고 위 피고에게 약정에 따라 임대목적물에 관한 신탁등기를 말소할 것을 요구하였으나, 피고 ○○종합건설은 위 신탁등기말소의무를 이행하지 않았고, 피고 2가 2019. 12. 19. 원고에게 피고 ○○종합건설이 수령한 임대보증금반환채무에 관하여 연대보증(이하 ‘이 사건 연대보증’이라고 한다)하였다.
 라. 원고는 피고 ○○종합건설에게 신탁등기말소의무 불이행을 이유로 이 사건 임대차를 해지하겠다는 의사를 표시하며 임대보증금의 반환을 청구하였고, 피고 ○○종합건설은 2020. 1. 원고에게 임대보증금 중 10,000,000원을 반환하였다.
 마. 원고는 2021. 12. 22. 무렵 이 사건 건물에서 퇴거하여 2022. 3. 24. 이 사건 건물의 출입문 비밀번호를 피고 ○○종합건설에게 고지함으로써 위 건물을 위 피고에게 인도하였다.
 바. 피고 3은 피고 한국공인중개사협회(항소심 판결의 피고 2)와 공제기간 2019. 5. 22.부터 2020. 5. 21.까지, 공제금액 100,000,000원으로 정하여 공제기간 중 발생한 중개사고로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인들에게 손해배상을 하기로 약정한 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라고 한다)을 체결하였다.
2. 주장 및 판단
 가. 피고 ○○종합건설, 피고 2에 대한 청구
 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차는 원고의 해지의사표시에 대하여 피고 ○○종합건설이 이를 다투지 아니하고 임대보증금 일부를 반환함으로써 합의에 의하여 해지되었다고 할 것이므로, 임대인인 피고 ○○종합건설은 원고에게 임대보증금 잔액 58,000,000원(=위 피고가 수령한 임대보증금 68,000,000원 － 위 피고가 반환한 임대보증금 10,000,000원)을 반환할 의무를 부담하고, 피고 2도 이 사건 연대보증에 따라 피고 ○○종합건설과 연대하여 원고에게 위 임대보증금 잔액을 반환할 의무를 부담한다고 할 것이다.
 한편, 원고는 피고 ○○종합건설과 피고 2에 대하여 위 임대보증금 잔액에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 완제일까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금의 지급을 구하고 있다. 그러나 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행 관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것인바(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다43370 판결 참조), 임대차에 있어서 임대인의 임대보증금반환채무와 임차인의 임대목적물반환채무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있는 것이고, 원고는 2022. 3. 24. 이 사건 임대차의 목적물을 반환하였으므로, 위 피고들은 그 다음날인 2022. 3. 25.부터 지체책임을 부담한다고 할 것이다.
 따라서 원고에게, 피고 ○○종합건설은 미반환한 임대보증금 잔액 58,000,000원 및 이에 대하여 위 2022. 3. 25.부터 위 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 2022. 5. 26.까지는 상법 소정의 연 6%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무를 부담하고, 피고 2는 피고 ○○종합건설과 연대하여 위 금액 중 58,000,000원 및 이에 대하여 위 2022. 3. 25.부터 위 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 2022. 5. 26.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다고 할 것이다.
 나. 피고 3, 한국공인중개사협회에 대한 청구
 1) 원고의 주장
피고 3은 수탁자의 동의 없이 신탁재산에 관하여 임대차를 체결하면 주택임대차보호법상 우선변제권, 대항력이 인정되지 아니한다는 등 신탁에 관한 설명의무를 이행하지 아니하고 신탁원부도 제시하지 아니함으로써 중개인의 주의의무를 다하지 아니하였고 그로 인하여 원고로 하여금 이 사건 임대계약을 체결하고 임대보증금 58,000,000원을 반환받지 못하는 손해를 입게 하였으므로, 공인중개사법 제30조, 채무불이행책임, 불법행위책임에 따라 이를 배상할 의무가 있는데, 원고의 과실도 있으므로 그 비율을 30%로 보아 그중 70%인 40,600,000원을 배상하여야 하고, 피고 한국공인중개사협회도 이 사건 공제계약에 따라 피고 3과 연대하여 위 40,600,000원을 지급하여야 한다. 
 2) 판단
 공인중개사는 신탁재산에 관한 임대차계약을 중개함에 있어 임차인에게 신탁원부를 제시하면서 임대목적물에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과를 설명할 의무가 있다고 할 것이므로, 공인중개사인 피고 3에게는 수탁자인 아시아신탁 주식회사가 임대목적물의 소유자이어서 이 사건 임대차는 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 이 사건 임대차에 대하여 아시아신탁 주식회사의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 원고가 이 사건 임대차로 아시아신탁 주식회사에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명할 의무가 있다고 할 것이다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 참조). 그러나 위와 같은 설명의무를 인정하는 이유가 임차인으로 하여금 당해 임대차를 수탁자에게 대항할 수 없다는 점을 인지할 수 있도록 하기 위한 것이므로, 피고 3에게 위와 같은 설명의무위반이 있다고 하더라도 위 피고가 배상하여야 하는 손해는 임차인인 원고가 이 사건 임대차로 아시아신탁 주식회사에 대항할 수 있다고 오인함으로써 입은 손해라고 할 것이다.
 그러나 위 인정사실 및 갑제1호증의 기재 및 변론전체의 취지를 종합하면, 피고 3이 원고에게 이 사건 건물이 신탁부동산이라는 점을 설명하여 원고도 그와 같은 사실을 잘 알고 있었던 사실, 그에 따라 원고와 피고 ○○종합건설은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 원고가 임대보증금 잔금을 지급함과 동시에 피고 ○○종합건설은 신탁등기를 말소하여 임대목적물에 관한 소유권을 회복하기로 약정한 사실, 그럼에도 피고 ○○종합건설이 위와 같은 약정을 이행하지 아니한 사실 등을 인정할 수 있고, 위와 같은 사실관계라면, 피고 3이 이 사건 임대차를 중개하면서 주의의무를 다하지 않았다고 인정하기 어려울 뿐만 아니라, 설령 위 피고에게 주의의무위반이 있었다고 하더라도 원고가 이 사건 임대차로 아시아신탁 주식회사에 대항할 수 있다고 오인하였다고 보기는 어려워서 위 피고의 주의의무 위반과 원고의 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 보기도 어렵다. 결국 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 3의 주의의무위반과 그로 인한 원고의 손해발생을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
 따라서 원고의 피고 3에 대한 청구는 이유 없고, 피고 한국공인중개사협회에 대한 청구는 피고 3에 대한 청구가 인정됨을 전제로 하는 것이어서, 위 피고에 대한 청구도 이유 없다고 할 것이다.
3. 결론
 그러므로 원고의 피고 ○○종합건설, 피고 2에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 피고 ○○종합건설, 피고 2에 대한 나머지 청구와 피고 3, 피고 한국공인중개사협회에 대한 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

판사 이성진