개발부담금부과처분취소 (일반행정, 수원지방법원)
공포일: 1999.05.20 / 시행일:

【원 고】 삼성물산 주식회사 (소송대리인 변호사 길종배)
【피 고】 용인시장 (소송대리인 변호사 이병돈 외 1인)
【주 문】
 1. 피고가 1997. 7. 31. 원고에 대하여 한 개발부담금 1,011,276,690원의 부과처분을 취소한다.
 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

【청구취지】 주문과 같다.
【이 유】 1. 처분의 경위
 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제6호증, 제8호증, 제9호증, 제11호증, 제12호증의 1, 2, 제17호증 내지 제22호증, 제47호증의 2의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있다.
 가. 원고(1996. 1. 27. 삼성건설 주식회사를 흡수합병하였다)는 당시 800대에 이르는 건설기계 및 중기의 효율적인 관리 및 수도권 건설현장에의 원활한 건설기계 수급을 위하여, 별지 제1목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 각 부동산'이라 한다)상에 건설기계 및 중기 주기장(駐機場, 이하 '주기장'이라고만 한다)을 건설하기로 하고, 이 사건 각 부동산 중 별지 제1목록 1, 2 기재 임야 25,266㎡(이하 '이 사건 임야'라고 한다)에 대하여는 1995. 4. 7. 산림훼손허가를, 별지 제1목록 3, 4 기재 농지 및 하천 2,054㎡(이하 '이 사건 농지 등'이라 한다)에 대하여는 같은 해 5. 8. 농지전용허가를 각 얻어 부지조성공사를 진행한 후 1997. 1. 28. 이 사건 각 부동산 지상에 펌프실, 장비주기장 및 경비실 등 건설기계관련 시설을 신축하는데 대한 건축허가를 얻었고, 이후 공사를 계속하여 위 건축물에 대하여 같은 해 8. 1. 임시사용승인을, 1998. 1. 22. 사용승인을 각 받아 그 목적용도로 사용하기 시작하였으며, 한편 원고는 그 이전인 1997. 4. 7. 이 사건 임야에 대하여 산림형질변경허가지 준공검사를 받았고, 1997. 5. 2. 개발사업이 완료되었다고 하면서 피고에게 개발비용산출내역서를 제출하였다.
 나. 피고는 위 개발사업에 대해 1997. 7. 31., 개시시점을 이 사건 임야에 대하여는 산림훼손허가일인 1995. 4. 7., 이 사건 농지 등에 대하여는 농지전용허가일인 1995. 5. 8.로 보고 개별공시지가에 의하여 개시시점지가를 합계 금 441,754,454원으로 산정하고, 종료시점을 이 사건 임야에 대하여는 산림형질변경준공검사일인 1997. 4. 7., 이 사건 농지 등에 대하여는 개발비용산출내역서 제출일인 1997. 5. 2.로 보고 개별공시지가에 의하여 종료시점지가를 합계 금 5,327,400,000원으로 산정한 후 개발비용을 금 2,743,834,644원, 정상지가상승분을 금 93,799,062원으로 각 산정하여 개발이익을 금 2,048,011,840원으로 산출하여 원고에게 개발부담금 1,024,005,920원을 부과하는 처분을 하였다가, 1998. 3. 16. 이 건 개발사업의 개발비용을 금 2,769,293,095원으로 증액 인정함에 따라 개발이익을 금 2,022,553,389원으로 산정한 후 원고에게 개발부담금을 금 1,011,276,690원으로 감액하여 정정·부과하였다(이하 위와 같이 감액된 1997. 7. 31.자 부과처분을 이 사건 처분이라 한다).
 2. 원고의 주장
 원고는, 첫째 원고가 시행한 이 건 개발사업은 주기장건설공사로서개발이익환수에관한법률(이하 '법'이라고만 한다) 제5조 제1항 제10호가 정하는 "지목변경이 수반되는 사업으로서 대통령령이 정하는 사업"에 해당하므로 개시시점을 건축허가일인 1997. 1. 28.로, 종료시점을 임시사용승인일인 1997. 8. 1.로 보고 이를 기초로 개발부담금을 산정하여야 하고, 둘째 개시시점지가를 실제매입가로 인정하여야 한다는 주장으로서 ① 위와 같이 이 건 개발사업의 종류를 달리 보아 개시시점이 달라진다면, 원고는 개시시점인 위 1997. 1. 28. 이전인 1995. 5. 31. 이 사건 임야를, 1995. 6. 15. 이 사건 농지 등을 합계 금 4,581,243,782원으로 매수하였고, 비록 원고는법 제10조 제3항,시행규칙 제4조가 정한 기간이 지난 1997. 10.경 행정심판을 제기하면서 매입가격 소명자료를 첨부하여 거래가격신고서를 제출하였으나, 매입가격의 입증은 개발부담금 부과처분을 다투는 소송의 사실심 변론종결시까지 할 수 있으므로 피고는 실제매입가에 의하여 개시시점지가를 산정하여야 할 것인데도 개별공시지가에 의하여 개시시점지가를 산정하였으므로 이 사건 처분은 위법하고, ② 개시시점을 이 사건 처분처럼 산림형질변경허가일 또는 농지전용허가일로 본다고 하더라도 토지거래허가 및 산림형질변경, 농지전용허가가 선행되어야 하는 이 건 사업의 특성상 원고는 이 사건 각 부동산에 대하여 산림형질변경허가일 전인 1994. 11. 17. 금 4,710,000,000원에 매매예약을 체결하였고, 그 때까지 매매대금의 반을 넘는 금액을 지급하였으며, 토지거래허가를 받은 후 이 사건 임야에 대하여는 1995. 5. 31., 이 사건 농지 등에 대하여는 1995. 6. 15. 매매예약시의 매매대금과 동일한 대금으로 각 정식 계약을 체결하였고, 취득세와 등록세도 위 실제매입가를 기준으로 납부하였으므로 부과개시시점 이전에 매입한 경우로 인정하여 실제매입가로 개시시점지가를 산정하였어야 할 것이고, 셋째 피고는 원고가 신고한 개발비용 금 4,492,459,297원 중 금 2,743,834,644원만을 인정하였으나 토공사 중 경암돌출에 따른 비용을 인정하여야 하고, 건설기계 작업량을 시간당 5.0루베(㎥/h)로 인정하여야 하며, 당시 현장유용물량이 없었으므로 이 부분 비용을 재산정하고, 토사운반거리에 따른 비용을 추가 인정하여 나머지 금 1,737,440,728원도 개발비용으로 인정하여야 할 것이므로 이를 개발비용으로 인정하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.
 3. 처분의 적법 여부
 가. 먼저 이 건 개발사업이법 제5조 제1항 제10호 및제11호가 정하는 사업 중 어디에 해당하는지에 관하여 본다.
 (1) 관계 법령
법 제5조 제1항에서는 개발부담금의 부과대상인 개발사업은 다음 각 호의 1에 해당하는 사업 등으로 한다고 규정하고,제10호에서 "지목변경이 수반되는 사업으로서 대통령령이 정하는 사업"을,제11호에서 "제1호 내지제9호와 유사한 사업으로서 대통령령이 정하는 사업 등"을 규정하고 있고,법시행령(이하 '시행령'이라고 한다) 제4조 제1항에서는 "법 제5조의 규정에 의하여 부담금의 부과대상이 되는 개발사업의 범위는 [별표 1]과 같고,…"라고 규정하고 있고, 이에 따라 개발사업의 범위를 분류해 놓은 시행령 중 [별표 1]을 보면, 9. 지목변경이 수반되는 개발사업의 사업명란에 "건설교통부령이 정하는 건축물의 건축으로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업(지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 당해 부담금부과 당시의 지목을 당해 부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우는 제외한다)"으로 규정하고 있고,법 시행규칙(이하 '시행규칙'이라 한다) 제3조의2 제2항에서는 시행령 [별표 1] 중 9.란의 사업명란에서 "건설교통부령이 정하는 건축물"이라 함은 [별표 2]의 개발사업의 용도로 건축하는 건축물을 말한다고 규정하고 있다.
 또한, 시행령 [별표 1] 10.란에서는 제1호 내지 제8호와 유사한 기타 사업을 근거 법률에 따라 열거하면서, 근거 법률이 기타에 해당하는 사업명란에 "제1호 내지 제8호의 대상사업과 유사한 사업으로서 건설교통부령이 정하는 사업 중 다음의 허가(신고를 포함한다)에 의하여 시행하는 사업"이라고 하고, 그 허가로서 도시계획법에 의한 토지형질변경허가, 산업입지및개발에관한법률에 의한 산업단지 안에서의 토지형질변경허가, 산림법에 의한 산림형질변경허가 또는 보전임지전용허가, 농지법에 의한 농지전용허가, 초지법에 의한 초지전용허가를 규정하고 있으며,시행규칙 제3조의2 제6항에서는 시행령 [별표 1] 중 10.란의 사업명란에서 "제1호 내지 제8호의 대상사업과 유사한 사업으로서 건설교통부령이 정하는 사업"이라 함은 [별표 2]에 정하는 사업을 말한다고 규정하고 있다.
 한편, 시행규칙 [별표 2]의 1.에서는 건축법시행령 [별표 1] 제21호의 규정에 의한 자동차관련 시설(건설기계관련 시설을 포함한다)을 개발부담금 부과대상사업으로 규정하고 있고, 건축법시행령 [별표 1] 제21호는 자동차관련 시설 중의 하나로 주차장을 규정하고 있다.
 (2) 판 단
 위 관련 규정에 비추어 보면,법 제5조 제1항 제10호 소정의 지목변경이 수반되는 개발사업과제11호 소정의제1호 내지제9호와 유사한 사업 중 법시행령 [별표 1] 10. 기타 란의 도시계획법, 산업입지및개발에관한법률, 산림법, 농지법 또는 초지법 등에 의한 산림형질변경허가 등에 의하여 시행하는 사업은 모두시행규칙 제3조의2 제2항,제6항에 의하여 시행규칙 [별표 2] 소정의 일정한 건축물 또는 시설의 건축을 위한 사업에 해당함을 전제로 하고 있으므로, 그 사업의 해당 여부는 어떠한 건축물 등을 건축하는 사업인가에 의하여 구별되는 것이 아니고, 사업시행을 함에 있어 도시계획법, 산업입지및개발에관한법률, 산림법, 농지법 또는 초지법 등에 산림형질변경허가 등에 의하여 시행하는 사업인 경우는법 제5조 제1항 제11호 소정의 사업에 해당하고, 산림형질변경허가 등이 필요 없으나 대상 건축사업으로 인하여 사실상·공부상 지목변경이 수반되는 사업인 경우에는법 제5조 제1항 제10호 소정의 지목변경이 수반되는 사업에 해당한다고 해석하여야 할 것이다(그렇지 않고법 제5조 제1항 중제10호가제11호보다 먼저 규정되어 있으므로 개발사업이 시행규칙 [별표 2] 소정의 건축사업에 해당하기만 하면 형질변경허가에 의한 것인가를 불문하고제10호의 사업에 해당하는 것으로 해석하여야 한다고 하면,법 제5조 제1항 제11호의 사업 중 시행령 [별표 1] 10. 기타 란의 도시계획법, 산업입지및개발에관한법률, 산림법, 농지법 또는 초지법 등에 의한 산림형질변경허가 등에 의하여 시행하는 사업은법 제5조 제1항 제10호가 정한 사업과 동일한 건축물의 건축을 목적으로 하므로 법령에서 이를 별도의 개발사업으로 규정한 아무런 의미가 없다).
 살피건대, 앞에서 인정한 사실에 의하면, 이 건 개발사업은 산림법에 의한 산림형질변경허가 및 농지법에 의한 농지전용허가를 받아 주기장(법시행규칙 [별표 2]의 1.이 규정한 건설기계관련 시설에 속한다)을 건설하는 사업이므로법 제5조 제1항 제11호가 정하는제1호 내지제9호와 유사한 사업에 해당하고, 따라서 피고가 개발부담금을 산정함에 있어시행령 제7조 제1항 [별표 2]의 10.의 규정에 따라 개시시점을 이 건 임야에 대하여는 산림훼손허가일인 1995. 4. 7., 이 건 농지 등에 대하여는 농지전용허가일인 1995. 5. 8.로 보고, 종료시점을 이 건 임야에 대하여는 준공검사일인 1997. 4. 7., 이 사건 농지 등에 대하여는 원고가 개발사업이 완료되었다고 하면서 개발비용산출내역서를 제출한 날인 1997. 5. 2.(시행령 [별표 2] 끝부분의시행령 제7조 제3항의 규정에 의한 신고일에 해당)로 본 것은 적법하다고 할 것이고 따라서 이와 다른 전제에서는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
 나. 다음으로 이 건 개발사업에 대해 개시시점지가를 실제매입가로 산정할 수 있는가에 관하여 본다.
 (1) 관계 법령
구 개발이익환수에관한법률(1998. 9. 19. 법률 제5572호로 개정되기 전의 것, 이하 '개정 전 법'이라 한다) 제10조 제3항에서는제8조 제1호의 규정에 의한 개시시점지가는 부과개시시점이 속한 연도의 1월 1일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다. 다만 납부의무자가 대통령령이 정하는 매입가액을 건설교통부령이 정하는 기간 내에 신고하는 경우에는 그 가액에 매입일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 가감한 가액으로 할 수 있다고 규정하고 있고,시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제12936호로 개정되기 전의 것, 이하 '개정 전 시행령'이라고만 한다) 제9조 제5항에서는개정 전 법 제10조 제3항에서의 '대통령령이 정하는 매입가액'에 대하여 규정하고 있다.
 (2) 판 단
 (가)개정 전 법 제10조 제3항 단서 중 대통령령이 정하는 경우에만 실제 매입가액을 기준으로 부과개시시점지가를 산정하도록 한 부분은1998. 6. 25. 헌법재판소 95헌바35, 97헌바81, 98헌바5, 10 사건에서 헌법에 위반된다는 결정이 선고됨으로써 그 결정일로부터 효력을 상실하였는바, 이 위헌결정의 효력은 위헌심판 제기된 당해 사건이나 당해 법률조항이 재판의 전제가 되어 위헌심판 당시 법원에 계속중인 사건뿐만 아니라 위헌결정 이후에 당해 법률 조항이 위헌으로 결정되었음을 이유로 제소된 이 사건에도 미치는 것이고, 그 결과 납부의무자가 신고한 매입가액이개정 전 시행령 제9조 제5항에 규정된 매입가액에 해당하지 않더라도 그 매입가액을 인정할 수 있는 경우에는 이를 기준으로 부과개시시점지가를 산정하여야 하고, 개별공시지가를 기준으로 부과개시시점지가를 산정할 수는 없게 되었다(대법원 1998. 10. 2. 선고 97누15579,1996. 3. 12. 선고 95다40755 판결 각 참조).
 (나) 한편, 실제매입가의 신고에 관하여,개정 전 법 제10조 제3항 단서에서는 실제매입가를 건설교통부령이 정하는 기간 내에 신고하도록 규정하고 있고, 이에 따른법시행규칙 제4조에서는 부과종료시점으로부터 25일 이내에 매입증서 사본, 토지의 등기부등본을 첨부한 소정의 거래가격신고서를 제출하도록 규정하고 있으나, ① 실제로 행정청이 개발부담금을 부과하기 위하여 개시시점지가를 산정함에 있어 실제매입가가 반영되는 경우가 드물다는 이유 등으로, 사업시행자가 개발부담금의 부과를 전후하여 행정청에 실제매입가가 반영되는지의 여부를 문의하면 대부분 공시지가에 의한다는 답변만을 하게 되고(개정 전 시행령 제9조 제5항에 의하면, 1997. 6. 25. 대통령령 제15398호로 개정되기 전에는 실제매입가가 인정되는 경우가 종전에는 국가·지방자치단체 또는 일정한 기관 등으로부터 매입한 경우 등 공적으로 그 가격을 확인할 수 있는 경우만으로 제한하고 있다가 1997. 6. 25. 개정되면서 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 취득세 또는 등록세의 과세표준이 되는 경우가 추가되기는 하였으나 위 규정의 추가 여부에 대한 인식 부족 등으로 그 규정에 따라 실제매입가가 반영되는 경우가 드물었다) 이에 따라 사업시행자는 증빙서류는 물론이고 실제매입가의 구체적인 액수만이라도 서면으로 행정청에 제시하거나 접수하는 것이 쉽지 않은 실정이었던 점, ② 나아가 개발부담금이란 것이 개발이익의 존재를 전제로 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하는 것을 목적으로 하는 것이므로(법 제1조 참조) 사업시행자에게 부과 징수할 개발부담금 산정의 전제가 되는 개발이익을 산출함에 있어서는 가능한 한 합리적인 방법을 통하여 부과대상자가 현실적으로 얻게 되는 개발이익을 실제에 가깝도록 공평하게 산정하여야 할 것이고(1993. 5. 11. 선고 92누13677 판결 참조), 따라서 토지소유자가 공시지가보다 높은 가액으로 토지를 구입하여 실제매입가로 개시시점지가를 산정하면 개발이익이 없게 되거나 감소되는 결과가 되어 결국 부담할 개발부담금도 없게 되거나 줄어들게 되는 데도 단순히 신고하지 않았다는 이유만으로 실제매입가를 반영하지 않는 것은 법의 입법 취지에도 반하게 되는 점, ③ 일반적으로 행정처분에 대해 이의가 있어 소를 제기하는 경우 그에 대한 이의사유는 사실심 변론종결시까지 주장·입증하면 되므로 그에 대한 예외적 사유, 즉 재판받을 권리를 제한하는 결과가 되는 규정의 해석은 엄격하게 해야 하는 점, ④ 행정청으로서는 부과처분시까지 실제매입가의 신고가 없어 개별공시지가를 기준으로 개발부담금을 부과하였더라도 재판을 통해 실제매입가가 주장·입증되면 이를 기초로 경정처분이 가능한 점 등을 참작하면, 실제매입가를 신고하도록 한 위 개정 전 법 규정은 개발부담금의 신속·정확한 징수라는 행정편의를 도모하기 위하여 일정한 절차를 규정한 훈시규정이고 따라서 사업시행자는 사실심 변론종결시까지 실제매입가를 주장·입증하면 족하다고 할 것이다.
 (다) (1) 그러나 개발부담금이란 개발사업이 시행되는 기간, 즉 개시시점과 종료시점 사이에 개발사업의 시행 등으로 정상지가상승분을 초과하는 토지가액의 증가분이 있는 경우에 이를 개발이익으로 보고 그 일정액에 대하여 부과·징수하는 금액이므로(법 제1조,제2조 참조), 개발이익을 산정하는 기준이 되는 개시지점지가는 개시시점의 지가를 비교적 정확히 반영하여야 할 것인데, 사업시행 후 사업이 시행되는 토지를 매수하는 경우에는 개발에 대한 기대 등으로 인하여 이미 지가가법 제2조 제3호에서 규정한 정상지가상승분을 초과하여 상승하고 있는 경우가 대부분이므로 사업시행 후의 실제매입가에서 정상지가상승분을 감하는 방법에 의하여는 개시시점의 지가를 정확히 반영하지 못하여 개발이익을 정확히 산정할 수 없으므로(이런 결과는 토지매수시점이 사업시행 후 사업종료가 가까워지는 경우일수록 더욱 심하게 될 것이다) 개시시점지가로서 적용될 수 있는 실제매입가란 매입시점이 개시시점 이후이지만 매입시점이 개시시점에 인접해 있거나 또는 토지거래허가나 형질변경허가 등을 미리 받아야 할 필요가 있는 등 사업의 특성상 정식적인 매매계약은 개시시점 이후에 체결되었지만 사실상 개시시점 이전부터 상당부분 진행되어 온 매매과정이 형식적으로 종결된 것에 불과한 사유 등으로 실제매입가가 개시시점 이후의 개발이익을 반영하고 있지 않다고 인정되는 경우를 포함하되 원칙적으로 개시시점 이전에 매입한 경우를 일컫는 것이라고 해석하여야 할 것이고, 따라서 사업시행자가 위와 같은 경우에 해당하는 실제매입가를 주장·입증하지 못한 경우는 개별공시지가에 의하여 개시시점지가를 산정할 수밖에 없다고 할 것이다.
 (2) 살피건대, 앞에서 인정한 각 증거와 갑 제23호증 내지 제27호증의 3, 제46호증의 1 내지 8, 제54호증 내지 제62호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
 ㉮ 원고는 주기장 건설을 위하여 이 사건 각 부동산을 매수하기로 하면서 이 사건 각 부동산이 토지거래허가지역에 해당하고, 주기장건설을 위하여는 산림형질변경 및 농지전용허가가 필요한 관계로 우선 매매예약만을 체결한 상태에서 매도인의 토지사용승낙서를 받아 산림형질변경허가와 농지전용허가를 얻고 토지거래허가도 얻은 후 정식으로 매매계약을 체결하기 위하여, 우선 1994. 11. 17. 소외 전득현 외 2인과의 사이에 이 사건 각 부동산을 금 4,710,000,000원으로 매수하기로 하는 매매예약을 체결하고, 같은 날 위 전득현 등에게 매매예약금으로 금 942,000,000원을 지급하고, 중도금으로 1995. 1. 17.과 같은 해 4. 10. 각 금 1,413,000,000원을, 1995. 5. 2. 금 842,000,000원을 각 지급하고, 잔금으로 같은 달 31. 금 13,800,000원, 같은 해 6. 15. 금 86,200,000원을 각 지급하였다.
 ㉯ 원고는 이 사건 임야에 대하여는 1995. 4. 7. 산림형질변경허가를 받은 후 같은 달 21. 토지거래허가를 받았고, 이 사건 농지 등에 대하여는 같은 해 5. 8. 농지전용허가를 받은 후 같은 해 6. 7. 토지거래허가를 받았고, 이와 같은 절차가 진행됨에 따라 1995. 5. 31. 이 사건 임야 중 산 24. 임야 21,069㎡를 포함한 27,174㎡에 대해 매매대금을 4,546,800,000원, 이 사건 임야 중 산 25. 임야 4,197㎡를 포함한 17,852㎡에 대해 매매대금을 2,987,000,000원으로 하는 매매계약을 체결하였고, 같은 해 6. 15. 이 사건 농지 등을 포함한 428의 1, 2 토지에 대해 매매대금을 금 366,200,000원으로 하는 매매계약을 체결하였다(원고는 이 건 주기장부지 옆에 기술연구소를 신축하기 위해 그 부지도 함께 매수하였는데, 위 매매계약의 대상 토지 중 이 사건 각 부동산을 제외한 나머지 부분이 기술연구소 부지이다).
 ㉰ 원고는 1995. 6. 30. 위 산 24. 토지에 대하여는 취득가액인 금 4,546,800,000원을, 위 산 25. 토지에 대하여는 금 2,989,000,000원을 각 과세표준으로 하여 각 취득세를 납부하였고, 1995. 7. 15. 위 428의 1, 2 토지에 대하여도 위 취득가액인 금 366,200,000원을 각 과세표준으로 하여 취득세를 납부하였다.
 (3) 위 인정 사실에 나타난 바와 같이, 원고가 이 사건 각 부동산에 대해 매매계약을 체결한 것은 개시시점 이후이지만, 이 사건 각 부동산일대가 토지거래허가구역에 해당하고 그 허가를 얻기 위해서는 산림형질변경허가 및 농지전용허가가 필요하여 그 허가를 얻은 이후에 정식 계약을 체결하기 위하여 매매예약을 체결하였고, 개시시점인 산림형질변경허가 및 농지전용허가를 받기 이전에 매매대금의 50%를 넘는 대금을 지급하고, 토지거래허가를 받는 즉시 매매예약시의 매매대금 이하로 매매계약을 체결하였다면(매매예약시는 매매대금이 4,710,000,000원이었으나 뒤에서 보는 바와 같이 평당단가로 환산한 매매대금은 금 4,580,843,390원이다), 그 매입가는 개발사업의 시행으로 인한 지가상승의 기대가 반영되지 않고 개시시점의 지가를 비교적 정확히 반영하고 있다고 할 것이므로, 이 사건 각 부동산의 실제매입가를 개시시점지가를 산정함에 있어 감안하여야 할 것이다.
 나아가 이 사건 각 부동산에 대한 실제매입가를 산정하여 보면, 별지 제2목록 기재와 같이 금 4,580,843,390원(원 미만 버림)이 되고, 이를 개시시점지가로 하여 개발부담금을 산정하여 보면, 개발비용에 대한 원고의 나머지 주장에 나아가 살펴보지 않아도, 종료시점지가에서 공제할 액수가 종료시점지가를 초과하게 되어 결국 피고가 이 사건 개발사업과 관련하여 원고에게 부과할 개발부담금은 없게 된다[{5,327,400,000원－(4,580,843,390원＋2,769,293,095원＋93,799,062원)}×50/100＝-1,058,267,774원].
 4. 결 론
 그렇다면 원고에게 개발부담금을 부과한 이 사건 처분은 위법하므로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.[별지생략]

판사 손수일(재판장) 배호근 김귀옥

[1]개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제10호 소정의 사업과제11호 소정의 사업 중 어느 것에 해당하는지 여부의 판단 기준
 [2] 개발이익 산정기준이 되는 개시시점지가로 적용될 수 있는 실제매입가의 범위
 [3] 개발부담금 부과개시시점 이후에 매매계약을 체결하였으나 그 실제매입가가 개발사업의 시행으로 인한 지가상승의 기대가 반영되지 않고 부과개시시점의 지가를 비교적 정확히 반영하고 있다는 이유로 실제매입가를 부과개시시점지가로 하여 개발부담금을 산정할 수 있다고 한 사례

[1]개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제10호 소정의 지목변경이 수반되는 개발사업과제11호 소정의제1호 내지제9호와 유사한 사업 중 개발이익환수에관한법률시행령 [별표 1] 10. 기타 란의 도시계획법, 산업입지및개발에관한법률, 산림법, 농지법 또는 초지법 등에 의한 산림형질변경허가 등에 의하여 시행하는 사업은 모두개발이익환수에관한법률시행규칙 제3조의2 제2항,제6항에 의하여 같은법시행규칙 [별표 2] 소정의 일정한 건축물 또는 시설의 건축을 위한 사업에 해당함을 전제로 하고 있으므로, 그 사업의 해당 여부는 어떠한 건축물 등을 건축하는 사업인가에 의하여 구별되는 것이 아니고, 사업 시행을 함에 있어 도시계획법, 산업입지및개발에관한법률, 산림법, 농지법 또는 초지법 등에 의한 산림형질변경허가 등에 의하여 시행하는 사업인 경우는개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제11호 소정의 사업에 해당하고, 산림형질변경허가 등이 필요 없으나 대상 건축사업으로 인하여 사실상·공부상 지목변경이 수반되는 사업인 경우에는개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제10호 소정의 지목변경이 수반되는 사업에 해당한다고 해석하여야 할 것이다.
 [2] 개발부담금이란 개발사업이 시행되는 기간, 즉 개시시점과 종료시점 사이에 개발사업의 시행 등으로 정상지가상승분을 초과하는 토지가액의 증가분이 있는 경우에 이를 개발이익으로 보고 그 일정액에 대하여 부과·징수하는 금액이므로(개발이익환수에관한법률 제1조,제2조 참조), 개발이익을 산정하는 기준이 되는 개시지점지가는 개시시점의 지가를 비교적 정확히 반영하여야 할 것인데, 사업시행 후 사업이 시행되는 토지를 매수하는 경우에는 개발에 대한 기대 등으로 인하여 이미 지가가같은 법 제2조 제3호에서 규정한 정상지가상승분을 초과하여 상승하고 있는 경우가 대부분이므로 사업시행 후의 실제매입가에서 정상지가상승분을 감하는 방법에 의하여는 개시시점의 지가를 정확히 반영하지 못하여 개발이익을 정확히 산정할 수 없으므로(이런 결과는 토지매수시점이 사업시행 후 사업종료가 가까워지는 경우일수록 더욱 심하게 될 것이다) 개시시점지가로서 적용될 수 있는 실제매입가란 매입시점이 개시시점 이후이지만 매입시점이 개시시점에 인접해 있거나 또는 토지거래허가나 형질변경허가 등을 미리 받아야 할 필요가 있는 등 사업의 특성상 정식적인 매매계약은 개시시점 이후에 체결되었지만 사실상 개시시점 이전부터 상당부분 진행되어 온 매매과정이 형식적으로 종결된 것에 불과한 사유 등으로 실제매입가가 개시시점 이후의 개발이익을 반영하고 있지 않다고 인정되는 경우를 포함하되 원칙적으로 개시시점 이전에 매입한 경우를 일컫는 것이라고 해석하여야 할 것이고, 따라서 사업시행자가 위와 같은 경우에 해당하는 실제매입가를 주장·입증하지 못한 경우는 개별공시지가에 의하여 개시시점지가를 산정할 수밖에 없다.
 [3] 개발부담금 부과개시시점 이후에 매매계약을 체결하였으나 그 실제매입가가 개발사업의 시행으로 인한 지가상승의 기대가 반영되지 않고 부과개시시점의 지가를 비교적 정확히 반영하고 있다는 이유로 실제매입가를 부과개시시점지가로 하여 개발부담금을 산정할 수 있다고 한 사례.