소유권이전등기절차이행 (민사, 대법원)
공포일: 2022.07.14 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 1 외 4인 (소송대리인 법무법인 민주 담당변호사 박상수 외 1인)
【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 오용호)
【원심판결】 서울고법 2018. 7. 20. 선고 2018나2003425 판결
【주 문】
 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서 등의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
 1. 상고이유 제1, 9점에 관하여
 가. 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체로부터 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되며, 타인에게 명의를 신탁하여 등기하였다고 주장하는 사람은 그 명의신탁 사실에 대하여 증명할 책임을 진다(대법원 1997. 9. 30. 선고 95다39526 판결, 대법원 2000. 3. 28. 선고 99다36372 판결, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다84479 판결 등 참조).
 그리고 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 계약 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제에 해당한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다44471 판결 등 참조). 행위자와 상대방의 의사가 일치하는 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약 당사자로 확정하여야 하고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인지에 의하여 계약 당사자를 결정하여야 한다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다3897 판결, 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결 등 참조).
 따라서 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 한 경우, 이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 상대방이 명의신탁자를 매매 당사자로 이해하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 계약 명의자인 타인을 매매 당사자로 보아야 하고(대법원 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결, 대법원 1997. 5. 16. 선고 95다29116 판결 참조), 설령 상대방이 그 명의신탁관계를 알고 있었다 하더라도 상대방이 계약 명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 마찬가지라 할 것이다(대법원 2013. 10. 7. 자 2013스133 결정, 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결 참조).
 나. 원심판결 이유 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 다음 사실을 알 수 있다.
 1) 원고 2는 2005. 6. 11. 소외 1로부터 시흥시 (주소 1 생략) 임야 41,214㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)를 대금 18억 원에 매수하는 내용의 계약을 체결하면서, 매매계약서(이하 ‘이 사건 최초 매매계약서’라 한다)의 매수인을 “원고 2 외 9명”으로 기재하였다.
 2) 피고는 소외 1에게 매매대금으로 2005. 7. 11. 9,000만 원, 2005. 8. 10. 8,000만 원을 지급하였다.
 3) 분할 전 토지는 2005. 7.경부터 2005. 8.경까지 총 9필지의 토지들(이하 ‘분할 후 토지들’이라 한다)로 분할 및 등록전환 되었고, 소외 1은 2005. 9. 6. 소외 2, 소외 3, 원고 2, 피고, 1심 공동피고 2에게 분할 후 토지들에 관하여 2005. 8. 31. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
 4) 소외 1은 피고에게 시흥시 (주소 2 생략) 임야 808㎡, (주소 3 생략) 임야 7,316㎡, (주소 4 생략) 전 4,152㎡(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 이에 관하여는 소외 1이 2005. 8. 1. 피고에게 시흥시 (주소 2 생략) 임야 12,279㎡를 매도한다는 내용의 계약서와 소유권이전등기 신청서에 첨부된 2005. 8. 31. 자 계약서가 작성되어 있었다. 
 5) 원고들과 피고를 포함한 10명의 매수인들(이하 ‘공동 매수인들’이라 한다)은 2005. 9. 10. 이 사건 각 토지를 포함한 분할 후 토지들 중 5필지에 관하여 상호 간의 지분과 비용 분담 등을 확인하는 내용의 합의이행각서(이하 ‘이 사건 합의이행각서’라 한다)를 작성하였다. 
 6) 소외 1은 2012. 5. 13. 사망하였고, 배우자인 소외 4, 자녀인 소외 5, 소외 6, 소외 7이 망 소외 1(이하 ‘망인’이라 한다)의 재산을 상속하였다. 
 7) 피고는 원고 2 및 소외 2, 소외 3(이하 ‘원고 2 등’이라 한다)을 상대로, 피고가 분할 전 토지를 공동으로 매수하였고 명의신탁약정에 따라 원고 2 등이 일부 토지에 관한 소유권이전등기를 마친 것이라고 주장하며, 망인의 상속인들을 대위하여 피고 지분에 관한 말소등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였으나, ‘피고가 망인과의 관계에서 분할 전 토지 전체를 공동으로 매수한 자의 지위에 있는 것으로 보기 어렵다.’는 취지에서 소 각하 판결이 선고되었고(서울고등법원 2017. 7. 7. 선고 2016나2053884 판결), 그 판결이 확정되었다(이하 ‘선행사건 확정판결’이라 한다). 
 다. 원심은 이러한 사실관계를 기초로, 망인이 ‘분할 전 토지의 실질적인 매수인이 공동 매수인들이고, 명의신탁약정에 따라 일부 분할 후 토지에 관하여 형식적으로 명의수탁자에게 소유권이전등기를 마친다.’는 사정을 알았다고 보아, 피고 명의 소유권이전등기는 공동 매수인들과 망인, 피고 사이의 3자간 명의신탁약정에 따라 마쳐진 등기이고, 원고들의 지분에 해당하는 부분은 무효라고 판단하였다.
 라. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 그대로 수긍하기 어렵다. 
 1) 이 사건 각 토지에 관하여 망인과 피고 사이에 피고를 매수인으로 기재한 매매계약서가 작성되었고, 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳤으며, 피고가 망인에게 직접 매매대금 중 상당 부분을 지급하기도 한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 각 토지에 관한 매매계약의 당사자는 망인과 피고로 봄이 원칙이고, 이와 달리 공동 매수인들을 매수인으로 인정하려면 망인이 피고가 아닌 공동 매수인들에게 매매계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 특별한 사정이 인정되어야 한다. 선행사건 확정판결에서 공동 매수인들이 분할 전 토지 전체를 매수한 것으로 볼 수 없다는 취지로 판단된 바도 있고, 이 사건 합의이행각서는 분할 후 토지들 일부에 관하여만 공동 매수인들의 권리를 정하고 있을 뿐이므로, 망인이 매매계약 당시 분할 후 토지들 중 일부인 이 사건 합의이행각서 기재 토지들에 관하여만 그 매매계약에 따른 법률효과를 공동 매수인들에게 직접 귀속시킬 의도가 있었다는 특별한 사정이 인정되어야 한다.
 2) 그런데 원고 2와 망인 사이의 이 사건 최초 매매계약서에 ‘매도인은 매수인의 명의에 필요에 따라 서류를 이유 없이 제출한다.’는 내용의 특약이 있다거나, 원고 2가 피고와 망인 사이의 매매계약서 작성을 주도하였고, 피고가 망인에게 지급한 실제 매매대금과 매매계약서 및 망인이 발급한 영수증의 기재와 일치하지 않는다는 등의 원심 판시 사정은, 분할 후 토지들에 관한 계약 체결 및 이행과정에 통상적으로 존재할 수 있는 사정에 불과하다. 이러한 사정만으로는 망인이 이 사건 각 토지를 특정하여 매수인을 피고가 아니라 그 당시 구체적으로 확정되지도 아니한 불상의 공동 매수인들로 인정하고 계약효과를 그들에게만 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다고 보기에 부족하고, 원고들의 주장과 같은 3자간 명의신탁약정이 존재하였다는 점에 관하여 충분히 증명되었다고 보기도 어렵다.
 3) 오히려 이 사건 최초 매매계약서에 매수인이 “원고 2 외 9인”으로만 기재되었을 뿐 다른 공동 매수인들의 구체적인 인적사항이 전혀 기재되어 있지 않았고, 선행사건 확정판결은 이를 근거로 공동 매수인들이 분할 전 토지 전체를 매수한 것으로 볼 수 없다는 취지로 판단하였으며, 망인이 분할 후 토지들에 관하여 소유권이전등기를 모두 마쳐 준 이후인 2005. 9. 10.에서야 이 사건 합의이행각서가 작성된 사실에 더하여, 공동 매수인들이 언제 확정되었는지, 매매대금의 지급관계는 어떠한지 여부가 명확하게 밝혀지지도 않은 사정을 보태어 보면, 설령 원고들 주장과 같은 명의신탁약정이 존재하였더라도 망인이 매매계약의 체결 및 이행과정에서 그러한 약정을 알지 못하였다고 볼 여지가 충분하다. 
 마. 그럼에도 원심은 위와 같은 특별한 사정이 존재하는지, 원고들이 주장하는 3자간 명의신탁약정에 관한 증명이 충분한지, 그러한 약정이 인정될 경우 망인이 이를 알았다고 볼 수 있는지 여부에 관하여 제대로 살피지 아니한 채, 그 판시와 같은 일부 사정만을 이유로 이 사건 각 토지에 관한 매매계약의 당사자가 공동 매수인들이라는 전제에서, 피고 명의의 소유권이전등기가 3자간 명의신탁약정에 따라 마쳐진 등기로서 원고들 지분에 해당하는 부분은 무효라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 계약당사자의 확정 및 3자간 명의신탁에 관한 법리를 오해하거나 그에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실관계를 오인한 잘못이 있다. 
 2. 상고이유 제8점에 관하여
 가. 재판상 자백은 변론기일 또는 변론준비기일에서 상대방의 주장과 일치하면서 자신에게는 불리한 사실을 진술하는 것을 말하며, 상대방의 주장에 단순히 침묵하거나 불분명한 진술을 하는 것만으로는 자백이 있다고 인정하기에 충분하지 않다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2018다267900 판결, 대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다280781 판결 참조). 
 나. 원심은 피고가 ‘공동 매수인들을 명의신탁자로, 망인을 매도인으로, 피고를 명의수탁자로 하는 3자간 명의신탁약정이 체결되었다’는 점에 관하여는 다투지 않는다고 판단하였다.
 다. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 그대로 수긍하기 어렵다. 
 1) 기록에 의하면, 다음 사정을 알 수 있다. 
 가) 피고는 제1심에 제출한 2017. 12. 5. 자 참고서면 등에서 ‘원고들이 3자간 명의신탁관계와 수탁자 명의의 등기 무효를 주장하고 있는데, 이는 피고 명의 소유권이전등기가 명의신탁등기라는 사실을 자백한 것이므로, 이를 이익으로 원용한다.’는 취지로 주장하였다. 
 나) 원고들은 원심에서 ‘3자간 명의신탁약정에 따라 마쳐진 피고 명의 소유권이전등기가 무효이므로, 망인의 상속인들을 대위하여 그 말소를 구한다.’는 내용의 제4예비적 청구취지를 추가하였고, 원심 제1회 변론기일에 청구취지 및 청구원인 변경서를 진술하였다. 
 다) 피고는 원심에 제출한 2018. 6. 27. 자 준비서면에서 원고들의 주장을 반박하면서 ‘원고들이 망인과 사이에 이 사건 각 토지의 지분에 관한 매매계약을 체결하였다는 주장과 임야에 관한 토지거래허가의 사유로 부득이 피고 명의로 소유권이전등기를 마친다는 사정을 망인이 알고 있었다는 주장에 관한 아무런 증거가 없다.’고 주장하였다. 
 라) 피고는 원심 제2회 변론기일에 2017. 12. 5. 자 참고서면과 2018. 6. 27. 자 준비서면을 모두 진술하였다.
 2) 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 원고들이 주장한 3자간 명의신탁약정의 존재에 관하여 불분명한 주장을 한 것일 뿐 원고들의 주장과 일치한 사실을 진술한 것으로 보기 어렵고, 오히려 피고가 관련 사실관계를 다투고 있는 이상 피고의 주장은 법률상 진술 또는 의견에 불과하여 자백의 대상이 아니라고 볼 여지가 충분하다.
 라. 그럼에도 원심은 피고가 3자간 명의신탁약정의 존재를 다투지 않는다고 단정한 후, 피고 명의 소유권이전등기가 3자간 명의신탁약정에 따라 마쳐진 등기라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 재판상의 자백에 관한 법리를 오해하거나 그에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실관계를 오인한 잘못이 있다.
 3. 결론
 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

[1] 부동산등기의 추정력 및 명의신탁 사실에 관한 증명책임의 소재(=명의신탁을 주장하는 사람)
 [2] 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우, 계약당사자를 확정하는 방법
 [3] 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의와 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 한 경우, 계약명의자인 타인이 매매당사자인지 여부(원칙적 적극) 및 이때 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었더라도 마찬가지인지 여부(원칙적 적극)
 [4] 재판상 자백의 의미 및 상대방의 주장에 단순히 침묵하거나 불분명한 진술을 하는 것만으로 자백이 있다고 인정할 수 있는지 여부(소극)