매매대금반환 (민사, 대법원)
공포일: 2025.12.24 / 시행일:

【원고, 상고인】 원고 
【피고, 피상고인】 주식회사 ○○○신탁 외 1인 (소송대리인 변호사 하대영)
【원심판결】 서울중앙지법 2025. 8. 27. 선고 2024나70595 판결 
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 
 1. 사안의 개요 
 원심판결의 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
 가. 원고는 2022. 1. 25. 매도인인 피고 주식회사 ○○○신탁(이하 ‘피고 회사’라 한다), 위탁자인 피고 2와 사이에 이 사건 오피스텔 (호수 생략)호를 1,359,444,000원에 분양받는 계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다. 
 나. 이 사건 분양계약 제2조 제3항 제2호(이하 ‘이 사건 해제조항’이라 한다)는 "매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 ‘건축물분양법’이라 한다) 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’에는 본 계약을 해제할 수 있다."라고 규정하고 있다. 
 다. 원고는 2022. 1. 25. 이 사건 분양계약에 따른 계약금을 완납하였고, 1차 중도금은 주식회사 오케이저축은행으로부터 중도금 대출을 받아 납부하였다. 
 라. 한편 피고 회사는 건축물분양법 제6조 제2항, 같은 법 시행령 제8조 제1항 제5호의2, 제5호의3에서 분양 광고에 포함시키도록 정한 내진성능 확보 여부 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역, 용도구역 등에 관한 사항을 이 사건 오피스텔 분양 광고 내용에 포함시키지 아니하였고, 이 사건 소송 계속 중인 2024. 12. 18. 서초구청장으로부터 이와 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령(이하 ‘이 사건 시정명령’이라 한다)을 받았다. 
 마. 원고는 2025. 3. 31. 자 준비서면에서 피고 회사가 건축물분양법을 위반하여 이 사건 시정명령을 받았으므로 이 사건 해제조항에 기한 약정해제권을 행사한다고 주장하였고, 위 준비서면은 2025. 4. 1. 피고들에게 송달되었다. 
 2. 원심의 판단 
 원심은 판시와 같은 이유로, 원고가 이 사건 해제조항에 따라 이 사건 분양계약을 해제하기 위해서는 피고 회사가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 것만으로는 부족하고, 시정명령의 구체적인 내용을 고려할 때 그 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 원고가 이러한 위반사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 하는데, 이 사건 시정명령은 그에 이르지 못한 경미한 위반사항으로 인한 것이므로, 원고는 이 사건 해제조항에 따라 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다고 판단하였다. 
 3. 대법원의 판단 
 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 
 가. 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제·해지할 수 있는지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다(대법원 2013. 10. 17. 선고 2013다14972, 14989, 14996, 15005 판결 등 참조). 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 결국 의사해석의 문제로서, 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 다만 해제사유로서 계약당사자 일방의 채무불이행이 있으면 상대방은 계약을 해제할 수 있다는 것과 같은 일반적인 내용이 아니라 그 계약에 특유한 해제사유를 명시하여 정해 두고 있고, 더구나 그 해제사유가 당사자 쌍방에 적용될 수 있는 것이 아니라 어느 일방의 채무이행에만 관련된 것이라거나 최고가 무의미한 해제사유가 포함되어 있는 등의 사정이 있는 경우에는 이를 당사자의 진정한 의사를 판단할 때 고려할 필요가 있다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다14429, 14436 판결 참조). 나아가 계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다26769 판결 등 참조).
 나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다. 
 1) 이 사건 해제조항은 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라, 건축물분양법 제6조 제4항 및 같은 법 시행령 제9조 제1항 제11호 (가)목에서 ‘분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항’을 분양계약서에 포함시키도록 규정함에 따라 이 사건 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이다. 약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 내용에 의하여 결정되므로, 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다. 
 2) 이 사건 해제조항은 ‘매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 매수인은 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다.’고 정하여 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 일의적으로 표현되어 있다. 이 사건 해제조항의 문언상 시정명령을 받게 된 위반사항의 경중이나 그 위반사항이 당사자의 계약체결 의사, 계약의 목적달성에 미치는 영향 등을 고려하여 해제권의 발생 여부를 따져보아야 한다고 해석하기는 어렵다. 
 다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유로 원고가 이 사건 해제조항에 따라 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 이 사건 분양계약상 약정해제권의 발생요건의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 
 4. 결론 
 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 권영준(재판장) 오경미 엄상필 박영재(주심)

[1] 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우, 이에 따라 계약을 해제·해지할 수 있는지와 그 효력을 결정하는 기준(=계약에서 약정한 내용) / 당사자가 어떠한 의미로 해제권 조항을 둔 것인지 해석하는 방법 및 이때 고려하여야 할 사항 / 약정해제 사유가 처분문서로 작성된 경우, 이를 해석하는 방법

 [2] 甲이 매도인인 乙 신탁회사 및 위탁자인 丙과 체결한 오피스텔 분양계약에는 "매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’에는 계약을 해제할 수 있다."라는 해제조항이 있는데, 이후 乙 회사가 같은 법 제9조에 따른 시정명령을 받자, 甲이 위 해제조항에 따른 약정해제권을 행사한 사안에서, 위 해제조항에 따라 분양계약을 해제하기 위해서는 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요가 없는데도, 위 시정명령은 경미한 위반사항으로 인한 것이므로 甲이 위 해제조항에 따라 분양계약을 해제할 수 없다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

[1] 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제·해지할 수 있는지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다. 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 결국 의사해석의 문제로서, 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 다만 해제사유로서 계약당사자 일방의 채무불이행이 있으면 상대방은 계약을 해제할 수 있다는 것과 같은 일반적인 내용이 아니라 그 계약에 특유한 해제사유를 명시하여 정해 두고 있고, 더구나 그 해제사유가 당사자 쌍방에 적용될 수 있는 것이 아니라 어느 일방의 채무이행에만 관련된 것이라거나 최고가 무의미한 해제사유가 포함되어 있는 등의 사정이 있는 경우에는 이를 당사자의 진정한 의사를 판단할 때 고려할 필요가 있다. 나아가 계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다.

 [2] 甲이 매도인인 乙 신탁회사 및 위탁자인 丙과 체결한 오피스텔 분양계약에 "매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’이라 한다) 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’에는 계약을 해제할 수 있다."라는 해제조항이 있는데, 이후 乙 회사가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받자, 甲이 위 해제조항에 따른 약정해제권을 행사한 사안에서, 위 해제조항은 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라, 건축물분양법 제6조 제4항 및 같은 법 시행령 제9조 제1항 제11호 (가)목에서 ‘분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항’을 분양계약서에 포함시키도록 규정함에 따라 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이고, 약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 내용에 의하여 결정되므로, 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없으며, 위 해제조항은 문언의 객관적인 의미가 명확하게 일의적으로 표현되어 있고, 그 문언상 시정명령을 받게 된 위반사항의 경중 등을 고려하여 해제권의 발생 여부를 따져보아야 한다고 해석하기는 어려운데도, 이와 달리 위 해제조항에 따라 분양계약을 해제하기 위해서는 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 것만으로는 부족하고, 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 이러한 위반사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 하는데 위 시정명령은 이에 이르지 못한 경미한 위반사항으로 인한 것이어서 甲은 위 해제조항에 따라 분양계약을 해제할 수 없다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.