국토교통부 - 「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 입주자대표회의등 또는 임차인등의 하자보수 청구가 담보책임기간 내에 이루어져야 하는지 여부(「공동주택관리법」 제37조 등) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2023.02.14 / 시행일:

「공동주택관리법」 제37조제1항에서는 사업주체1)1) 「공동주택관리법」 제36조제1항 각 호의 사업주체를 말하되, 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 「공동주택관리법」 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말하며, 이하 같음.는 담보책임기간2)2) 「공동주택관리법」 제36조제3항에 따른 담보책임의 기간을 말하며, 이하 같음.에 하자가 발생한 경우에는 입주자대표회의등3)3) 「공동주택관리법」 제37조제1항제1호부터 제4호까지에 해당하는 자를 말하며, 이하 같음.또는 임차인등4)4) 「공동주택관리법」 제37조제1항제5호에 해당하는 자를 말하며, 이하 같음.의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다고 규정(전단)하면서, 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정(후단)하고 있는 한편,「공동주택관리법」 제37조제1항 후단의 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제38조제1항에서는 입주자대표회의등 또는 임차인등은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다고 규정하고 있는바,「공동주택관리법」 제37조제1항 전단에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 하는지?5)5) 사업주체가 하자보수 청구가 이루어진 시점을 문제삼지 않고 하자보수를 이행하거나 관련된 별도 협의가 있는 경우는 논외로 함.

「공동주택관리법」 제37조제1항 전단에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 합니다.

「공동주택관리법」 제36조제1항에서는 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 ‘담보책임’을 진다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제1항에 따른 담보책임의 기간을 “담보책임기간”으로 약칭하고 있는데, 같은 법 제37조제1항에서는 하자보수 청구가 가능한 기간을 명시적으로 규정하고 있지 않으나, 같은 항 후단의 위임에 따라 하자보수의 절차 및 종료 등에 관해 정하고 있는 같은 법 시행령 제38조제1항에서 입주자대표회의등 또는 임차인등은 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구해야 한다고 규정하고 있는바, 같은 법 제37조제1항에 따른 입주자대표회의등 또는 임차인등의 하자보수 청구가 담보책임기간 내에 이루어져야 하는지 여부는 공동주택관리법과 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령의 문언, 나아가 관련 규정들의 입법연혁 및 취지 등을 종합적으로 살펴 판단할 필요가 있습니다.먼저 「공동주택관리법」 제37조제1항 후단에서는 “하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항”은 대통령령으로 정하도록 위임하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제38조제1항에서는 하자보수의 절차와 관련하여 입주자대표회의등 또는 임차인등은 공동주택에 하자가 발생한 경우 담보책임기간 내에 하자보수를 청구하여야 한다고 규정하여 하자보수를 청구해야 하는 기간을 “담보책임기간 내”로 한정하여 규정하고 있으며, 같은 영 제39조제1항에서는 하자보수의 종료와 관련하여 사업주체가 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일과 함께 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 않으면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실을 입주자대표회의 등에 알려야 한다고 규정하고 있는 점을 종합해 볼 때, 「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 한다고 보는 것이 규정 문언과 체계에 부합하는 해석입니다.그리고 「공동주택관리법」 제37조 및 같은 법 시행령 제38조는 구 「주택법」(2016년 1월 19일 법률 제13805호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 같음) 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)에서 규정하고 있던 건축물 등의 하자보수 등에 관한 사항 중 공동주택의 하자담보책임 등에 관한 사항을 「공동주택관리법」으로 이관하면서 구체적으로 규정하여 공동주택의 체계적·효율적 관리를 도모하려는 취지의 규정1)1) 2016. 8. 11. 대통령령 27445호로 제정된 「공동주택관리법 시행령」 조문별 제정이유서 참조으로서, 특히 같은 법 시행령 제38조의 경우 집합건물법 제2조의2에서 하자담보책임에 관한 「공동주택관리법」의 특별규정이 집합건물법에 저촉되는 경우 그 효력이 없다고 규정한 점을 고려하여, 법령 간 상충을 방지하기 위해 「공동주택관리법」에 따른 담보책임기간을 집합건물법 제9조의2에 따른 담보책임의 존속기간과 일치시키려는 취지도 있는바2)2) 2016. 8. 11. 제정된 「공동주택관리법 시행령」 제정이유·주요내용 및 조문별 제정이유서 참조, 같은 조에서 담보책임 존속기간 내에 담보책임에 관한 권리를 행사하도록 규정한 것에 비추어 볼 때3)3) 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결례 참조, 「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 하자보수 청구 역시 담보책임기간 내에 이루어져야 한다고 보는 것이 관련 규정의 입법연혁 및 입법취지에 부합합니다.한편 「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 하자보수 청구가 가능한 기간은 하자보수 청구라는 재산권 행사의 본질적 요소에 해당하는 사항으로서, 하위법령으로 법률과 달리 규정하거나 법률에 규정되지 않은 새로운 내용을 규정할 수 없으므로4)4) 대법원 1995. 1. 24. 선고 93다37342 판결례 참조, 같은 법 시행령 제38조제1항의 규정 내용에 기초하여 같은 법 제37조제1항에 따른 하자보수 청구 가능 기간을 제한적으로 해석하는 것은 타당하지 않다는 의견이 있습니다.그러나 하자보수청구권 행사기간을 어느 정도로 할 것인지는 입주자 등의 재산권 보호와 공동주택의 하자에 관한 법률관계의 조속한 안정이라는 이익을 어떻게 조화시킬지의 문제로서 입법자의 재량사항에 속한다고 할 것이고, 그 재량사항에는 하자보수청구권 행사기간을 법률에 직접 규정할지, 아니면 법률의 위임에 따라 하위법령에서 규정할지에 대한 판단도 포함된다고 볼 수 있다는 점5)5) 헌법재판소 2022. 10. 27. 선고 2020헌바368 결정례 참조, 「공동주택관리법」 제37조제1항 후단에서는 “하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항”이라는 문언을 사용하여 대통령령으로 규정할 수 있는 내용을 예측할 수 있도록 함과 동시에 폭넓은 행정입법재량을 인정한 것으로 보이는 점6)6) 법제처 2011. 2. 24. 회신 10-0481 해석례 참조, 일반적으로 권리행사가 가능한 기간과 관련하여 법률에서 정하지 않은 사항일지라도 법률 문언의 내용과 체계, 제도의 취지 등을 고려하여 법률이 예정하고 있는 범위 내에서 대통령령으로 그 기간의 기산일 등을 구체화하여 규정할 수 있다는 점7)7) 대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두40235 판결례 참조을 종합해 볼 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.따라서 「공동주택관리법」 제37조제1항 전단에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 합니다.※ 법령정비 권고사항「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 입주자대표회의등 또는 임차인등의 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 하는지에 대한 해석상 혼란이 발생하지 않도록 관련 내용을 법률에서 명확하게 규정하는 방안을 검토할 필요가 있습니다.공동주택관리법제37조(하자보수 등) ① 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자(이하 이 장에서 “입주자대표회의등”이라 한다) 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.1. 입주자2. 입주자대표회의3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(이하 “임차인등”이라 한다)② ∼ ⑤ (생 략)공동주택관리법 시행령제38조(하자보수 절차) ① 법 제37조제1항 각 호 외의 부분 후단에 따라 입주자대표회의등(같은 항 제1호부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 임차인등(같은 항 제5호에 따른 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체(법 제37조제1항 각 호 외의 부분 전단에 따른 사업주체를 말한다. 이하 이 장에서 같다)에게 하자보수를 청구하여야 한다.② ∼ ④ (생 략)<관계 법령>