공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반 (형사, 대법원)
공포일: 2019.07.11 / 시행일:

【피 고 인】 피고인
【상 고 인】 피고인
【변 호 인】 법무법인 중용 담당변호사 문진성 외 1인
【원심판결】 의정부지법 2017. 8. 11. 선고 2017노1371 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 공소사실 요지
 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다)에 따른 중개업자인 피고인은 2013. 5. 15. ○○시△△동 3필지 토지에 관하여 채권최고액 6억 2,400만 원, 근저당권자 ○○축산업협동조합(이하 ‘○○축협’이라 한다)인 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권을 공소외인이 ○○축협으로부터 6억 3,000만 원에 매수하고 경매신청 후 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있도록 중개하였다.
 구 공인중개사법에 의하면 위와 같은 중개에서 피고인이 받을 수 있는 중개수수료의 상한은 567만 원이다. 그런데도 피고인은 ○○축협과 공소외인 사이에 위와 같이 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권의 매매계약이 성립하자 공소외인으로부터 성공사례비 명목으로 2013. 5. 15. 3,500만 원, 2013. 6. 25. 1,500만 원 합계 5,000만 원을 받았다.
 2. 원심 판단
 원심은 이 사건 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결을 그대로 유지하였다. 피고인은 구 공인중개사법이 정한 중개대상물에 해당하지 않는 ‘채권’을 공소외인에게 중개한 것이고 공소외인으로부터 받은 5,000만 원은 중개수수료가 아니라 약정금이라고 주장하였으나, 원심은 피고인의 주장을 받아들이지 않았다.
 3. 대법원 판단
 원심판단은 그대로 받아들이기 어렵다.
 가. 구 공인중개사법 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합하면, ‘금전채권’은 구 공인중개사법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이 아니다. 금전채권 매매계약을 중개한 것은 구 공인중개사법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 않으므로, 구 공인중개사법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액은 금전채권 매매계약의 중개행위에는 적용되지 않는다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 등 참조).
 나. 위에서 본 법리에 비추어 원심판결 이유와 기록을 살펴보면, 다음과 같이 판단할 수 있다.
 피고인은 ○○축협과 공소외인 사이의 금전채권 매매계약과 함께 근저당권의 이전을 중개하였고, 공소외인으로부터 위와 같은 계약 성사에 따른 사례비로 5,000만 원을 받았다. 금전채권 매매계약과 근저당권의 이전은 불가분의 관계이고 위 5,000만 원에는 근저당권의 이전뿐만 아니라 금전채권 매매계약 중개에 대한 수수료가 포함되어 있다. 위와 같이 거래 성사에 따른 사례금 명목으로 포괄적으로 수수한 돈 중 얼마가 구 공인중개사법 규율대상인 중개수수료에 해당하는지 특정할 수 없다. 따라서 피고인이 구 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 받았다고 단정할 수 없다(위 대법원 2005도6054 판결 등 참조).
 그런데도 이 사건 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결을 그대로 유지한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 구 공인중개사법상 중개행위와 중개수수료 한도액 규정의 적용에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
 4. 결론
 피고인의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙

[1] ‘금전채권’이 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물에 해당하는지 여부(소극) / 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 규정하는 중개수수료의 한도액이 금전채권 매매계약의 중개행위에도 적용되는지 여부(소극)
[2] 중개업자인 피고인이 甲 소유의 토지에 근저당권자 乙 축산업협동조합으로 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권을 丙이 乙 조합으로부터 매수하고 경매신청 후 낮은 가격에 낙찰받을 수 있도록 중개한 다음, 乙 조합과 丙 사이에 피담보채권의 매매계약이 성립하자 丙으로부터 성공사례비 명목의 돈을 받음으로써 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 중개수수료의 상한을 초과하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 피고인에게 유죄를 인정한 원심판결에 심리미진 및 같은 법상 중개행위와 중개수수료 한도액 규정의 적용에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

[1] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다) 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합하면, ‘금전채권’은 구 공인중개사법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이 아니다. 금전채권 매매계약을 중개한 것은 구 공인중개사법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 않으므로, 구 공인중개사법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액은 금전채권 매매계약의 중개행위에는 적용되지 않는다.
[2] 중개업자인 피고인이 甲 소유의 토지에 채권최고액 6억 2,400만 원, 근저당권자 乙 축산업협동조합으로 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권을 丙이 乙 조합으로부터 6억 3,000만 원에 매수하고 경매신청 후 낮은 가격에 낙찰받을 수 있도록 중개한 다음, 乙 조합과 丙 사이에 피담보채권의 매매계약이 성립하자 丙으로부터 성공사례비 명목으로 5,000만 원을 받음으로써 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다)상 중개수수료의 상한인 567만 원을 초과하였다는 내용으로 기소된 사안에서, ‘금전채권’은 구 공인중개사법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이 아닌 점, 피고인은 乙 조합과 丙 사이의 금전채권 매매계약과 함께 근저당권의 이전을 중개하였고, 丙으로부터 계약 성사에 따른 사례비로 5,000만 원을 받았는데, 금전채권 매매계약과 근저당권의 이전은 불가분의 관계이고 위 5,000만 원에는 근저당권의 이전뿐만 아니라 금전채권 매매계약 중개에 대한 수수료가 포함되어 있는 점에 비추어 거래 성사에 따른 사례금 명목으로 포괄적으로 수수한 돈 중 얼마가 구 공인중개사법 규율대상인 중개수수료에 해당하는지 특정할 수 없으므로 피고인이 구 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 받았다고 단정할 수 없는데도, 이와 달리 보아 피고인에게 유죄를 인정한 원심판결에 필요한 심리를 다하지 않은 채 구 공인중개사법상 중개행위와 중개수수료 한도액 규정의 적용에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 한 사례.