토지거래계약 허가절차 이행등 (민사, 인천지방법원)
공포일: 2009.04.23 / 시행일:

【원 고】 주식회사 일레븐건설 (소송대리인 법무법인 위민 외 1인)
【피 고】 
【변론종결】2009. 4. 2.
【주 문】
 1. 원고의 피고 1(대법원판결의 소외 1), 2(대법원판결의 피고 1), 3(대법원판결의 소외 2), 4(항소심 판결의 피고 3 및 대법원판결의 소외 3), 5(항소심 판결의 피고 4 및 대법원판결의 피고 2)에 대한 각 주위적 청구를 기각한다.
 2. 원고에게, 
 가. 피고 1은 별지목록 제1항 기재 각 토지에 관하여 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 2006. 10. 30. 매매를 원인으로 한, 
 나. 피고 2는 별지목록 제2항 기재 토지에 관하여 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 2006. 11. 22. 매매를 원인으로 한, 
 다. 피고 3은 별지목록 제3항 기재 토지에 관하여 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 2006. 11. 21. 매매를 원인으로 한, 
 라. 피고 4는 별지목록 제4항 기재 토지에 관하여 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 2006. 11. 21. 매매를 원인으로 한, 
 마. 피고 5는 별지목록 제5항 기재 각 토지에 관하여 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 2007. 11. 11. 매매를 원인으로 한
 각 토지거래허가신청절차를 이행하라.
 3. 피고 주식회사 코람코자산신탁은 원고에게,
 가. 별지목록 제1항 기재 각 토지에 관하여 인천지방법원 북인천등기소 2006. 12. 26. 접수 제122394호로 마친 소유권이전청구권가등기의, 
 나. 별지목록 제2항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2007. 1. 11. 접수 제2941호로 마친 소유권이전청구권가등기의, 
 다. 별지목록 제3항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2006. 12. 27. 접수 제123142호로 마친 소유권이전청구권가등기의,
 라. 별지목록 제4항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2006. 12. 28. 접수 제124082호로 마친 소유권이전청구권가등기의,
 마. 별지목록 제5항 기재 각 토지에 관하여 위 등기소 2007. 12. 13. 접수 제109429호로 마친 소유권이전청구권가등기의
 각 말소등기절차를 이행하라. 
 4. 소송비용은 피고들이 부담한다. 

【청구취지】 주위적 청구취지 : 주문 제3항 및 원고에게, 피고 1은 별지목록 제1항 기재 각 토지에 관하여 2006. 10. 30. 매매를 원인으로 한, 피고 2는 별지목록 제2항 기재 토지에 관하여 2006. 11. 22. 매매를 원인으로 한, 피고 3은 별지목록 제3항 기재 토지에 관하여 2006. 11. 21. 매매를 원인으로 한, 피고 4는 별지목록 제4항 기재 토지에 관하여 2006. 11. 21. 매매를 원인으로 한, 피고 5는 별지목록 제5항 기재 각 토지에 관하여 2007. 11. 11. 매매를 원인으로 한 각 토지거래허가신청절차를 이행하라(이하 위 피고들을 ‘피고 매도인들’이라고 하고, 별지목록 기재 토지를 모두 합하여 ‘이 사건 부동산’이라고 한다). 
 예비적 청구취지 : 주문 제2항 및 피고 주식회사 코람코자산신탁은 피고 1에게 별지목록 제1항 기재 각 토지에 관하여 인천지방법원 북인천등기소 2006. 12. 26. 접수 제122394호로, 피고 2에게 별지목록 제2항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2007. 1. 11. 접수 제2941호로, 피고 3에게 별지목록 제3항 기재 토지에 관하여 기재 각 토지에 관하여 위 등기소 2006. 12. 27. 접수 제123142호로, 피고 4에게 별지목록 제4항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2006. 12. 28. 접수 제124082호로, 피고 5에게 별지목록 제5항 기재 각 토지에 관하여 위 등기소 2007. 12. 13. 접수 제109429호로 각 마친 소유권이전청구권가등기에 대하여 각 이 사건 예비적 청구취지 추가 및 청구원인 보충신청서 부본 송달일자 해지를 원인으로 한 말소등기절차를 이행하라(이하 위 소유권이전청구권가등기를 모두 합하여 ‘이 사건 가등기’라고 한다). 
【이 유】 1. 기초사실
 가. 원고는 주택건설업 등을 목적으로 하는 주식회사인데, 2006. 10. 30. 피고 1로부터 별지목록 제1항 기재 각 토지를 대금 1,629,795,000원에, 2006. 11. 22. 피고 2로부터 별지목록 제2항 기재 토지를 대금 1,497,030,000원에, 2006. 11. 21. 피고 3으로부터 별지목록 제3항 기재 토지를 대금 1,311,552,000원에, 2006. 11. 21. 피고 4로부터 별지목록 제4항 기재 토지를 대금 7,350,000,000원에, 2007. 11. 1. 피고 5로부터 별지목록 제5항 기재 각 토지를 대금 1,684,240,000원에 각 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였다. 원고는 위 각 매매계약 체결 다음날 위 피고들에게 계약금을 모두 지급하였다. 
 한편, 이 사건 부동산은 모두 토지거래허가지역 내에 위치하고 있다. 
 나. 원고와 피고 1, 2, 3, 4 간의 이 사건 매매계약에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다. 
 1) 이 사건 매매계약은 이 사건 부동산 일대에 원고가 도시개발사업을 통한 공동주택건립사업을 추진하기 위함이며, 원고와 위 피고들은 토지거래허가를 득하는 것을 조건으로 이 사건 매매계약을 체결함을 충분히 인지한다. 
 2) 계약금은 계약 다음날 지급하고, 잔금은 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 후 15일 이내에 지급한다. 
 3) 위 피고들은 계약체결 후 원고에게 공동주택건설을 위한 제반 인허가에 필요한 서류 일체를 조건 없이 교부하여야 하고, 원고가 토지거래허가를 득할 수 있도록 적극 협조한다.
 4) 도시개발사업의 추진이 불가할 경우 이 사건 매매계약은 무효로 하고, 위 피고들은 원고가 지급한 매매대금을 반환하여야 한다. 
 다. 원고와 피고 5 간의 이 사건 매매계약에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다. 
 1) 이 사건 매매계약의 목적은 이 사건 부동산 일대에 원고가 도시개발사업 및 개발사업을 시행하는 데 있다. 
 2) 계약금은 도시개발법상 구역지정 제안서를 해당관청에 접수한 날로부터 10일 이내 또는 원고의 선택에 따라 제안서 접수 이전에, 중도금은 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 완료 후 1개월 이내 또는 원고의 선택에 따라 그 이전에, 잔금은 실시계획인가 완료 후 1개월 이내에 각 지급하기로 한다. 
 3) 피고 5는 원고의 도시개발사업의 진행을 위하여 도시개발법 등에서 정한 제반 인허가 관련 서류를 원고에게 제공하여야 한다. 
 4) 도시개발사업의 추진이 불가할 경우 원고는 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다.
 5) 원고는 이 사건 매매계약상 매수자 명의 또는 사업시행자 명의를 제3자에게 이전할 수 있다. 
 라. 한편, 위 피고들은 원고와 이 사건 매매계약을 체결한 후 대림산업 주식회사 및 주식회사 디케이건설(이하 대림산업 주식회사는 ‘대림산업’, 주식회사 디케이건설은 ‘디케이건설’이라 하고, 두 회사를 합하여 ‘제2매수인’이라고 한다)에게 다시 이 사건 부동산을 매도하는 계약(이하 ‘제2매매계약’이라고 한다)을 체결하였다. 계약 당시 제2매수인 측에서는 위 피고들에게 토지거래허가구역 내의 이중매매는 민·형사상 문제가 없다는 취지의 법률의견서를 제시하며 만일 문제가 생기면 제2매수인 측에서 책임을 지겠다고 말하는 등 적극적으로 위 피고들을 설득하여 제2매매계약을 체결하였다. 
 마. 위 피고들은 제2매매계약을 체결하는 한편 제2매수인 및 피고 주식회사 코람코자산신탁(이하 ‘피고 신탁회사’라고 한다)과 사이에 피고 매도인들을 신탁자, 피고 신탁회사를 수탁자, 대림산업을 신탁원본의 1순위 우선수익자, 디케이건설을 2순위 우선수익자, 피고 매도인들을 신탁원본 및 수익의 수익자로 하는 부동산처분신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 맺었다. 
 이 사건 신탁계약의 특약사항에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다. 
 1) 이 사건 부동산의 공동매수예정자로 제2매수인을 지정한다. 이 특약의 목적은 부동산개발사업이 원활하게 진행되기 위한 소유권 관리 및 매수예정자에게로 소유권이 안전하게 이전되기 위한 처분업무를 수행하는 데 있으며, 특약사항은 본계약에 대하여 우선적 효력이 있다. 
 2) 피고 매도인들은 이 사건 신탁계약과 동시에 처분신탁등기에 필요한 서류 일체를 피고 신탁회사에 제출하여야 하며, 피고 신탁회사는 즉시 신탁등기를 완료한다. 피고 신탁회사는 등기부상 소유권자로서 소유권보전 및 관리업무 및 개발사업 진행에 필요한 제반 인·허가 등의 행정업무는 피고 매도인들의 동의 없이 제2매수인의 요청에 의해 발급키로 하며, 피고 매도인들은 이에 대하여 일체의 이의를 제기하지 아니한다. 
 3) 1순위 우선수익자가 직접 이 사건 부동산의 매수자, 처분 시기, 처분 방법을 지정할 수 있으며, 이에 대하여 피고 매도인들과 매수예정자들은 이의를 제기하지 않는다. 1순위 우선수익자는 피고 신탁회사에게 수익자의 변경을 서면으로 요청할 수 있다. 
 바. 피고 신탁회사는 이 사건 신탁계약에 터잡아 이 사건 부동산에 관해 각 신탁예약을 원인으로 하여 이 사건 가등기를 경료하였다. 한편, 이 사건 가등기의 등기예납비용은 디케이건설이 지급하였고, 신탁보수는 차후 본등기시 디케이건설이 지급하기로 약정하였다. 
 사. 이 사건 부동산 일대의 인천 부평구 삼산4지구 도시개발사업(이하 ‘이 사건 도시개발사업’이라고 한다)은 인천광역시에서 사업추진방식을 협의하는 단계로서 개발방식이 확정되어 있지 아니한 상태이다. 
 [인정 근거 : 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 7, 9 내지 16, 21 내지 32호증(각 가지번호 포함), 을 1호증의 각 기재, 피고 3 본인신문결과 및 변론 전체의 취지]
 2. 이 사건 매매계약이 원시적 불능인지 여부 
 가. 원고는 ① 피고 매도인들에 대하여는 이 사건 매매계약에 기하여 토지거래허가신청절차에 관한 협력의무의 이행을 구하고, ② 피고 신탁회사에 대하여는 위 토지거래허가신청절차 협력의무 이행청구권을 피보전권리로 삼아 피고 매도인들의 피고 신탁회사에 대한 가등기말소청구권을 대위행사하는 청구를 하고 있다. 
 나. 이에 대하여 피고들은, 이 사건 부동산의 지목이 ‘답’이어서 농지법이 적용되는바, 원고와 같이 주택건설업 등을 목적으로 하는 주식회사는 농지매매계약을 체결하여도 농지취득자격증명을 취득할 수 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없으므로, 이 사건 매매계약은 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 것으로서 확정적으로 무효임을 공통적으로 주장하면서, 따라서 ① 피고 매도인들에 대한 청구는 기각되어야 하고, ② 피고 신탁회사에 대한 청구는 그 피보전권리의 흠결로 각하되어야 한다고 항변한다. 
 다. 살피건대, 이 사건 매매계약은 이 사건 부동산 일대에 대한 도시개발구역지정이 이루어져 이 사건 부동산의 지목이 공동주택건립이 가능한 토지로 변경되는 것을 전제로 체결되었고, 피고 매도인들 역시 원고의 공동주택건설사업에 대해 협조하기로 약정한 점을 인정할 수 있으므로, 원고가 농지취득자격증명을 취득할 수 없음을 들어 이 사건 매매계약이 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약이라고 볼 수는 없다. 따라서 피고들의 위 항변은 모두 이유 없다.
 3. 피고 매도인들에 대한 청구
 가. 주위적 청구에 관한 판단
 1) 위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고 매도인들은 원고에게 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 각 토지거래허가신청절차를 이행할 의무가 있다. 
 2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 위반으로 무효인지 여부
 ㈎ 피고 매도인들은, 이 사건 매매계약이 공동주택건립사업을 추진하려는 목적으로 체결되었는데 이 사건 부동산의 지목은 ‘답’으로서 위와 같은 목적으로는 토지거래허가가 아예 불가능하므로, 결국 이 사건 매매계약이 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 의사로 이루어진 것으로 확정적으로 무효라고 주장한다. 
 ㈏ 살피건대, 토지거래허가 구역 내에 있는 토지에 관하여 체결된 매매계약이 처음부터 관할관청의 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효하게 될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 유동적 무효의 상태에 있다. 그리고 토지거래허가 구역 내의 토지에 관하여 체결된 매매계약이 처음부터 관할관청의 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인지 여부는 매매계약체결의 경위, 매매계약의 구체적 내용, 토지거래허가신청의 이행 여부, 토지거래허가신청이 지연된 경위 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
 그런데 이 사건의 경우, ① 원고는 이 사건 부동산이 도시개발구역으로 지정될 것을 예상하고 공동주택건립사업을 추진하기 위해 이 사건 매매계약을 체결하였으며, ② 원고와 피고 1, 2, 3, 4 간의 이 사건 매매계약에는 계약당사자는 토지거래허가를 득하는 것을 조건으로 이 사건 매매계약을 체결함을 충분히 인식하고, 토지거래허가를 득할 수 있도록 적극 협조한다는 내용이 명시되어 있는 점, ③ 원고와 피고 5 간의 이 사건 매매계약상 매수자 명의변경에 관한 약정은 토지거래허가를 받은 이후 사업권 양도 등의 사유가 발생할 경우에 대비하여 약정한 것으로 해석할 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약이 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 의도 아래 체결된 것이라고 단정지을 수는 없다. 
 따라서, 이 사건 매매계약은 적어도 이 사건 부동산에 대한 개발제한구역 해제 및 도시개발구역 지정 여부 등이 결정될 때까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 할 것인바, 이 사건 매매계약이 확정적 무효임을 전제로 하는 피고 매도인들의 주장은 이유 없다. 
 3) 이행기가 도래하였는지 여부
 ㈎ 피고 매도인들은, 가사 피고 매도인들에게 토지거래허가절차에 대한 협력의무가 있다 하더라도 아직 협력의무의 이행기가 도래하지 아니하였으므로 원고의 청구는 기각되어야 한다고 주장한다.
 ㈏ 살피건대, 이 사건 매매계약시 원고와 피고 매도인들 사이에 이 사건 도시개발사업의 실시계획인가가 되는 단계에서 토지거래허가신청을 하기로 약정한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고 매도인들의 토지거래허가절차 협력의무는 아직 그 이행기가 도래하지 아니하였다고 할 것이어서, 이를 지적하는 피고의 위 주장은 이유 있다. 
 따라서 원고의 주위적 청구는 이유 없다. 
 나. 예비적 청구에 관한 판단
 이 사건 매매계약이 토지거래허가구역 내의 이 사건 부동산에 관하여 체결된 계약으로서 허가를 받을 때까지 혹은 개발제한구역이 해제 여부 등이 결정될 때까지는 미완성의 법률행위로서 유동적 무효의 상태에 머물러 있으므로, 계약 당사자 사이에서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 상호 협력할 의무가 있다. 
 따라서 피고 매도인들은 이 사건 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 이 사건 부동산에 관하여 각 이 사건 매매계약을 원인으로 한 토지거래허가신청절차를 이행할 의무가 있다. 
 4. 피고 신탁회사에 대한 청구 
 가. 신탁법 제5조 제2항은 신탁은 그 목적이 위법 또는 불능한 때에는 무효라고 규정하고, 신탁법 제6조는 법령에 의하여 일정한 재산권을 향유할 수 없는 자는 수익자로서 그 권리를 가지는 것과 동일한 이익을 향수할 수 없다고 규정하여 탈법을 목적으로 하는 신탁을 금지하고 있는바, 이러한 규정의 취지는 재산권을 향유할 수 있는 자격이 없는 사람이 이를 회피하여 그 수익자격을 얻기 위한 방편으로 신탁이 이용되는 것을 막고자 함에 있다고 할 것이다.
 나. 한편, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가제도의 입법취지는 토지의 투기적 거래를 방지하기 위한 것으로, 그 입법취지에 비추어 볼 때 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 한다. 만일 허가 전의 거래계약에 대하여 채권적 효력을 인정하게 되면, 당사자 사이에 채권적 권리관계의 이행청구나 그 이행확보를 위한 가등기설정 등이 가능해져서 매매계약상 매수인의 지위양도가 손쉽게 이루어지고 이에 따라 투기적 거래의 기회와 여건을 형성하게 되므로, 이를 방지하기 위해서는 거래계약의 채권적 효력도 부인하여 허가를 받기 전에 어떠한 내용의 이행청구나 채권적 지위의 양도도 할 수 없게끔 할 필요가 있기 때문이다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 참조). 
 다. 그런데 이 사건 신탁계약에 그 효력이 우선하는 특약상 제2매수인이 신탁대상인 이 사건 부동산의 공동매수예정자로 지정되어 있고, 계약의 목적을 매수예정자에게로 소유권이 안전하게 이전되기 위한 처분업무의 수행이라고 명시한 점, 1, 2순위 우선수익자가 피고 매도인들이 아닌 제2매수인으로 지정되어 있는 점, 1순위 우선수익자는 피고 매도인들의 동의 없이 피고 신탁회사에게 수익자의 변경을 요청할 수 있는 점, 디케이건설이 이 사건 가등기의 등기예납비용을 납부하였고, 향후 가등기에 기한 본등기시 신탁보수를 피고 신탁회사에게 지급하기로 약정한 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 신탁계약은 수탁자가 토지소유권만 보존하고 토지의 이용과 관리는 위탁자가 하는 을종관리신탁이라기보다는 제2매수인의 피고 매도인들에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하여 주는 처분신탁이라고 보아야 한다. 또한 이러한 처분신탁은 토지거래허가를 얻지 못하여 아직 이 사건 부동산에 관하여 아무런 권리도 취득할 수 없는 제2매수인에게 선행 매수인인 원고가 확보하지 못한 채권적 지위를 확보하여 주는 한편, 제2매수인 명의로 소유권이전등기가 불가능한 이 사건 부동산에 대한 신탁가등기 설정을 통하여 피고 매도인들을 배제하고 제2매수인이 독자적으로 토지거래허가를 신청할 수 있는 지위를 얻거나, 신탁계약상 수익자의 지위양도로써 매매계약상 매수인의 지위양도를 용이하게 하는 방편으로 체결되었다고 보아야 할 것이다.
 라. 그렇다면 이 사건 신탁계약은 제2매수인이 토지거래허가제를 회피하여 수익자의 지위에서 유효한 매매계약을 체결한 매수인과 동일한 이익을 향유하기 위하여 체결한 탈법목적의 신탁으로 신탁법 제5조 제2항, 제6조에 반하여 무효이고, 이러한 신탁계약에 터잡아 이루어진 피고 신탁회사 명의의 이 사건 가등기 역시 무효의 등기이다. 따라서 피고 신탁회사는 피고 매도인들에 대하여 이 사건 가등기를 말소하여야 할 의무가 있다. 
 5. 결 론
 원고의 피고 매도인들에 대한 주위적 청구는 이유 없어 기각하고, 피고 매도인들이 제2매매계약을 체결하는 등 토지거래허가절차를 이행하지 않을 의사를 명백히 밝히고 있는 이상 원고는 이를 미리 청구할 필요가 있다고 할 것이므로 원고의 피고 매도인들에 대한 예비적 청구는 이유 있어 인용하며, 원고는 토지거래허가절차 협력의무 이행청구권자로서 피고 매도인들을 대위하여 피고 신탁회사에게 이 사건 가등기의 말소등기절차의 이행을 구할 수 있다 할 것이므로 원고의 피고 신탁회사에 대한 주위적 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
 [별지 생략]

판사 이인형(재판장) 김태준 오승이