수분양자지위확인 (민사, 광주고등법원)
공포일: 2023.10.12 / 시행일:

【원고, 항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 이옥형 외 1인)
【피고, 피항소인】 주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인(유한) 에이펙스 담당변호사 박기웅)
【제1심판결】 광주지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합60026 판결
【변론종결】2023. 7. 13.
【주 문】
 1. 이 법원에서 감축 및 선택적으로 추가된 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
 가. 피고는 원고 1에게 348,600,000원, 원고 2에게 175,350,000원 및 각 이에 대하여 2023. 4. 4.부터 2023. 10. 12.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 나. 원고들의 나머지 청구를 기각한다.
 2. 소송총비용 중 10%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
 3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고 1에게 348,600,000원, 원고 2에게 175,350,000원 및 각 이에 대하여 2023. 3. 31. 자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라[원고들은 이 법원에서 주위적 청구(분양이행책임에 기한 소유권이전등기청구)에 관한 소를 취하하였고, 예비적 청구(부당이득반환청구)에 관하여 청구취지를 감축하였으며, 주택분양보증계약에 기한 환급이행청구를 선택적으로 추가하였다].
【이 유】1. 기초사실
 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 아래와 같이 고쳐 쓰는 것 외에는 제1심판결 중 ‘1. 기초사실’ 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.
○ 제1심판결 제4면 표 내의 제1행 아래에 "3. "보증채권자"라 함은 보증서에 기재된 사업에 대하여 주택법령 및 주택공급에관한규칙을 준수하여 주채무자와 분양계약을 체결한 자(분양권 양수자를 포함한다)를 말합니다."를 추가한다.
○ 제1심판결 제6면 제11행(표 내의 각 행 포함, 이하 같다) 아래에 다음과 같은 내용을 추가한다.
『바. 원고들의 중도금 납입
 원고들은 이 사건 분양공급계약에 따라 2016. 12. 1.부터 2018. 3. 5.까지 모은의 지정계좌[MG새마을금고, (계좌번호 생략), 예금주 주택도시보증공사 (유)모은, 이하 ‘이 사건 지정계좌’라 한다]로 별지 중도금 납부표 기재와 같이 이 사건 각 세대에 관한 중도금 합계 523,950,000원(= 이 사건 아파트 (동호수 1 생략) 중도금 173,250,000원 + (동호수 2 생략) 중도금 175,350,000원 + (동호수 3 생략) 중도금 175,350,000원)을 모두 납입하였다.』
○ 제1심판결 제6면 제12, 13행을 아래와 같이 고쳐 쓴다.
『[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11, 14 내지 16호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지』
2. 원고들의 환급이행청구에 관한 판단
 가. 원고들의 주장 요지
 원고들은 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 적법하게 이 사건 분양공급계약을 체결하였고, 모은과의 대물변제약정에 따라 이 사건 분양대금 중 일부를 (회사명 1 생략)의 (회사명 2 생략) 및 (회사명 3 생략)에 대한 공사대금채권 중 일부로 충당하기는 하였으나, 별지 중도금 납부표 ‘납부액’란 기재와 같이 나머지 중도금 부분은 이 사건 지정계좌로 실제 납부하였으므로 이 사건 분양보증계약에 의해 보호받는 선의의 수분양자에 해당한다. 그렇다면, 피고는 원고들에게 이 사건 분양보증계약에 의한 환급이행책임에 따라 납부한 중도금을 지급할 의무가 있다.
 나. 피고의 주장 요지
 원고들은 (회사명 1 생략)이 (회사명 2 생략) 및 (회사명 3 생략)에 대하여 가지는 공사대금채권에 대한 대물변제조로 이 사건 분양공급계약을 체결하여서 이 사건 분양보증약관 제4조 제1항 제2호 소정의 ‘정상계약자가 아닌 자’에 해당하므로, 이 사건 분양공급계약은 이 사건 분양보증계약의 보증대상에 해당하지 아니한다. 따라서 설령 원고들이 중도금을 납입하였다고 하더라도 피고는 이에 관한 환급이행책임을 부담하지 아니한다.
 다. 관련 법리
 1) 주택법 및 같은 법 시행령의 규정에 의한 주택분양보증제도는 위 법률에 의하여 제정된 「주택공급에 관한 규칙」에 규정된 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 주택분양보증을 한 피고로서는 분양계약을 가장한 수분양자에 대하여는 보증책임을 부담한다고 할 수 없다(대법원 2003. 2. 26. 선고 2002다64643 판결 등 참조).
 2) 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자가 계약금 및 중도금을 현실로 납부하지 아니하고 기존의 채권으로 그 지급에 충당하거나 계약금 및 중도금 중 극히 미미한 부분만을 납부하고 나머지는 기존의 채권으로 충당한 경우에는 피고가 그 환급에 대한 보증책임을 부담하지 아니한다 할 것이나, 수분양자가 계약금 및 중도금 중 일부를 주택건설사업자에 대한 기존의 채권으로 충당하였다고 하더라도, 그 대금 중 상당한 부분을 현실적으로 납부하는 것으로 되어 있어 전체적으로 보아 대물변제나 기타 채권의 담보 또는 회수를 위한 계약으로 볼 수 없을 때에는, 주택분양보증을 한 피고로서는 기존의 채권으로 충당된 부분에 한하여 보증의 책임을 면할 수 있을 뿐, 나머지 부분 즉 현실적으로 납부된 대금 부분에 대하여는 환급보증의 책임을 부담한다(대법원 2003. 3. 14. 선고 2002다69754 판결 참조).
 라. 구체적인 판단
 위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 든 증거, 갑 제12, 13, 17호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 볼 때, 이 사건 분양공급계약은 전체적으로 보아 대물변제를 위한 계약으로 볼 수 없고, 원고들은 「주택공급에 관한 규칙」에 규정된 절차와 방법에 따라 이 사건 분양공급계약을 체결하게 된 선의의 수분양자로서 이 사건 분양보증계약에 의해 보호되는 "보증채권자"에 해당한다. 따라서 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트 시행사업에 관한 보증사고가 발생한 이상, 피고는 이 사건 분양보증계약에 의한 환급이행으로 원고 1에게 납부한 중도금 합계 348,600,000원, 원고 2에게 납부한 중도금 합계 175,350,000원 및 각 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 ① 이 사건 분양공급계약 체결 당시의 「주택공급에 관한 규칙」제26조 제5항 단서는 "예비입주자가 없는 경우에는 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 공급할 수 있다"고 규정하고 있는 점, 모은이 공고한 이 사건 아파트 시행사업에 관한 입주자모집공고(을 제2호증의 2, 제15면)에 "정당 당첨자 계약 종료 이후 미계약 세대 발생시 예비당첨자에게 우선공급하고, 잔여세대에 대하여는 자격제한 없이 임의 분양함"이라 기재되어 있는 점, 이 사건 아파트의 정당 당첨자 계약일시는 2016. 10. 12.부터 2016. 10. 14.인 점, 모은의 이 사건 아파트 분양실적이 좋지 아니하여 미계약 잔여세대가 다수 발생한 것으로 보이는 점, 원고들은 모은과 각 2016. 10. 25.과 2016. 10. 28. 이 사건 분양공급계약을 체결한 점 등을 종합하여 볼 때, 원고들은 「주택공급에 관한 규칙」 등 관계 주택법령을 준수하여 모은과 이 사건 아파트 미계약 잔여세대에 관하여 분양계약을 체결하게 된 것으로 보인다.
 ② 위 제①항과 달리 원고들이 모은과 이 사건 분양공급계약을 차명으로 하였거나, 이 사건 지정계좌 외의 계좌로 분양대금을 입금하는 등으로 이 사건 분양공급계약이 비정상적으로 체결되었거나 이행되었다고 볼 만한 사정을 찾아보기 어렵고, 오히려 아래에서 보는 사정들을 고려할 때, 원고들은 이 사건 각 세대의 소유권을 적법하게 취득하고자 하는 의사로 이 사건 분양공급계약을 체결한 것으로 보인다.
 ③ 원고들이 이 사건 분양공급계약 및 이 사건 발코니확장계약 계약금 일부를 이 사건 대물변제약정에 기해 충당한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이와 같이 충당된 부분은 총 분양대금의 약 7%에 그쳐 그 비율이 극히 미미하다.
 ④ 피고는 이 사건 지정계좌에 납입된 입주금에 대해서만 보증책임을 부담하는데, 원고들은 월산새마을금고로부터 직접 대출을 실행하여 이 사건 각 세대에 대한 중도금을 이 사건 지정계좌에 입금하였다. 앞서 본 바와 같이 원고들이 현실로 납부한 이 사건 각 세대 중도금 액수는 합계 523,950,000원으로 이 사건 분양공급계약 총 대금의 약 70%에 해당하는 금액이고, 원고들은 위와 같은 중도금 대출에 의한 이자를 스스로 모두 부담하고 있다.
 ⑤ 피고는 이 사건 분양보증약관 제4조 제1항 제2호를 들어 원고들의 납부금액 전체에 대하여 보증이행책임을 부담하지 않는다고 주장한다. 그러나 위 약관 조항은 피고의 보증이행범위를 제한하는 것일 뿐이므로 분양대금 중 일부가 대물변제로 충당되었다 하여 곧바로 분양계약 전체가 보증대상에서 제외된다고 보기 어렵다. 앞서 든 사정에 더하여 원고들이 이 사건 대물변제약정으로 공제한 부분을 제외하고 실제로 납부한 중도금에 대해서만 환급이행을 구하고 있는 점을 종합하여 보면, 피고가 주장하는 위 약관 조항에 의하여 위 중도금에 대한 피고의 보증이행책임이 경감된다거나 소멸한다고 볼 수 없다.
 ⑥ 피고는 또한 대법원 2001다5111 판결을 이유로 원고들에 대하여 보증이행책임을 부담하지 않는다고 주장한다. 위 판결은 "주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우에는 주택분양보증을 한 피고 회사로서는 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없다"고 판시하고 있다. 위 판결의 취지는 현실적으로 납부되지 않은 분양대금 즉, 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액 또는 대물변제의 형식에서 벗어나려는 탈법행위에 의해 지급된 분양대금 상당액에 관하여는 피고가 보증이행책임을 부담하지 않는다는 것에 불과할 뿐, 이러한 경우에 해당하지 않는 사안에서도 실제로 납부된 금액에 대해서 그 책임이 면제된다는 것은 아니므로 피고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.
 마. 소결론
 그렇다면, 피고는 환급이행금으로 원고 1에게 348,600,000원, 원고 2에게 175,350,000원 및 각 이에 대하여 환급이행을 청구한다는 의사표시가 기재된 이 사건 2023. 3. 31. 자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날인 2023. 4. 4.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2023. 10. 12.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고들의 환급이행청구를 받아들이는 이상, 선택적으로 구하는 부당이득반환청구에 관하여는 나아가 살피지 아니한다). 
3. 결론
 그렇다면 이 법원에서 선택적으로 추가한 원고들의 환급이행청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 이 법원에서 감축 및 선택적으로 추가된 청구를 포함하여 제1심판결을 주문과 같이 변경한다.
[별지 생략]

판사 박정훈(재판장) 오영상 박성윤