미분양 공동주택 임대용 전환시 취득세 감면대상 임대사업자 요건 (일반행정, 대법원)
공포일: 2017.08.23 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고가 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다. 그러므로 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-광주고등법원 2017. 4. 5. 선고 (제주)2016누1136 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【이유】

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결의 이유와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
2. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-제주지방법원 2016. 7. 20. 선고 2015구합5348 판결】

【주문】 처분청승소

심판청구를 기각한다.1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2013. 3. 6. 제주시 003동 2820 지상에 A동 건물 646.74㎡(총 20세대, 각각 전용면적 23.76㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 신축한 후, 2013. 3. 13. 신고가액 725,924,864원을 과세표준으로 하여 취득세 20,325,890원, 지방교육세 1,161,470원 합계 21,487,360원을 신고하고, 2013. 3. 21. 이를 납부하였다.
나. 원고는 2013. 10. 7. 이 사건 부동산에 대하여 임대사업자 등록을 한 후, 2014. 5. 8. 구 지방세특례제한법(2014. 1. 1. 법률 제12175호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제33조에 따라, 이 사건 부동산에 대한 취득세 및 지방교육세는 면제되어야 한다고 주장하며, 당초 신고, 납부한 취득세 및 지방교육세 합계 21,487,360원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
다. 피고는 2014. 11. 3. 원고에게 법 제33조 제1항(이하, "이 사건 조항"이라 한다)은 "공동주택을 건축한 후 법 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우"에 취득세를 감면하기로 되어 있고, 법 제31조에 의하면, "공동주택 취득 후 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우"에 취득세를 감면하도록 규정하고 있으므로, 이 사건 조항에 기하여 취득세 감면을 받기 위해서는 부동산 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하여야 하는데, 원고가 공동주택 건축 후 60일 이내에 임대사업자로 등록을 하지 않았으므로, 원고가 취득한 공동주택은 취득세 감면대상이 되지 않는다는 이유로 위 경정청구를 거부하는 결정(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 통지하였다.
라. 원고는 이에 불복하여 2014. 11. 3. 제주특별자치도지사에게 이의신청을 하였으나, 2015. 4. 28. 기각되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판 단

가. 원고의 주장

법 제31조 제1항은 "임대할 목적으로 공동주택을 취득하는 경우"에 적용되는 것에 반하여 이 사건 조항은 처음부터 "분양할 목적으로 취득하여 임대용으로 전환하는 경우"로서 그 요건이 다르고, 취득세 감면기간 또한 다른 점, 피고 주장과 같이 해석하는 경우 미분양 등의 사유는 일정한 시일이 소요되는데, 미분양 사유 등의 발생이 부동산 취득일로부터 60일 이내에 발생해야만 제한적으로 이 사건 조항을 적용하게 되어 국민의 주거생활의 향상을 위한 세금감면 규정 취지에 반하는 점 등에 비추어 이 사건 조항은 법 제31조 제1항 중 등록기간규정, 즉, "공동주택을 취득한 날로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록할 것"을 요건으로 하는 것은 적용되지 않는 것으로 제한적으로 해석하는 것이 타당하다. 오히려, 위와 같은 점에 비추어 이 사건 조항 중 "미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우"를 "미분양의 사유가 발생한 시점으로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하는 경우"로 해석하는 것이 타당하므로, 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.
다. 판 단

1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다(대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 참조).
2) 원고가 그 적용을 구하는 이 사건 조항은 "주택건설사업자가 공동주택을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우" 그 공동주택을 취득세 감면대상으로 규정하고 있다.
한편, 법 제31조 제1항은 "임대주택법 제2조 제호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택" 등을 임대주택에 대한 취득세 감면대상으로 규정하고 있으므로, 임대할 목적으로 공동주택을 취득한 자가 지방세특례제한법에 의한 취득세 감면 규정을 적용받기 위해서는 임대사업자로 등록하여야 하고, 그 등록은 부동산 취득일로부터 60일 이내에 하여야만 가능하다고 해석된다.
따라서, 이 사건 조항은 다소 불분명하지만, "미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우"라고 규정되어 법 제31조 제1항을 준용하도록 하면서도 그 준용에 아무런 제한을 가하지 않았으므로, 이 사건 조항에 기하여 취득세 감면을 받으려면, 법 제31조 제1항 전단 규정과 같이 "임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자로 등록하여야 하고, 그 등록기간도 부동산 취득일로부터 60일 이내에 하여야 한다"는 요건을 갖추어야 한다고 해석함이 상당하다.
3) 이 사건 조항은 "법 제31조의 따른 임대용으로 전환하는 경우"라고 명시적으로 규정하고 있는바, 원고 주장과 같이 법 제31조를 준용함에 있어 임대사업자 등록요건만을 배제하여 해석해야 할 특별한 사정을 찾을 수 없다(주택건설사업자는 대부분의 경우 부동산 취득일 이전에 분양절차를 마치므로, 이 사건 조항이 사문화되는 것도 아니다).
4) 원고 주장과 같이 이 사건 조항에 법 제31조가 제한적으로만 적용되어 법 제31조 제1항에서 규정한 임대사업자 등록기간, 즉, 부동산 취득일로부터 60일 이내에 등록하는 규정이 준용되지 않고, "미분양 등의 사유가 발생한 시점부터 60일 이내에 임대사업자 등록하는 경우"로 해석한다면, 법 규정에 반할 뿐만 아니라, 미분양 등의 사유가 언제 발생할지 알 수가 없어서 취득세 감면혜택이 지나치게 확대되고, 과세요건 명확성의 원칙에도 반한다. 더욱이 이 사건 조항은 법 제31조를 준용하게 되어 있는데, 원고 주장과 같이 해석하면, 해석상 법 제31조 중 준용할 요건이 없게 되어 결국 법 31조를 준용하게 한 규정이 사문화되는 문제점이 발생한다.
5) 따라서 피고가 원고에 대하여 취득세 등을 부과한 이 사건 처분은 적법하다(원고가 주장하는 하급심 관련 사안은 ‘주택건설사업자가 2011. 9. 9. 공동주택을 신축한 후 2011. 11. 7. 이 사건 조항에 기하여 취득세를 감면받은 사안’으로서, 취득세를 감면받은 날이 공동주택을 취득한 날로부터 60일이 지나지 않은 점에 미루어 주택건설사업자가 취득세를 감면받기 전에 임대사업자로 등록했을 것으로 보이고, 따라서 위 사안은 이 사건과 같은 사안으로 볼 수 없다).
3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【관계법령】

■구 지방세특례제한법(2014. 1. 1. 법률 제12175호로 개정되기 전의 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면)

① 임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「임대주택법」 제2조제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(「주택법」 제80조의2제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. <개정 2011.12.31, 2012.3.21, 2013.1.1>

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
제33조(주택 공급 확대를 위한 감면)

① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대하여는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다. <개정 2013.1.1>

■지방세법

제150조(납세의무자)

지방교육세의 납세의무자는 다음 각 호와 같다. <개정 2010.12.27>

1. 부동산, 기계장비(제124조에 해당하는 자동차는 제외한다), 항공기 및 선박의 취득에 대한 취득세의 납세의무자

제151조(과세표준과 세율)

① 지방교육세는 다음 각 호에 따라 산출한 금액을 그 세액으로 한다. <개정 2010.12.27, 2013.1.1, 2014.1.1, 2014.12.23, 2015.7.24>

1. 취득물건(제15조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)에 대하여 제10조의 과세표준에 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율(제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다. 이하 같다)에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액(제11조제1항제8호의 경우에는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액)의 100분의 20. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 금액으로 한다.
나. 「지방세특례제한법」, 「조세특례제한법」및 지방세감면조례(이하 "지방세감면법령"이라 한다)에서 취득세를 감면하는 경우 1) 지방세감면법령에서 취득세의 감면율을 정하는 경우: 이 호 각 목 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 지방교육세액을 해당 취득세 감면율로 감면하고 남은 금액 2) 지방세감면법령에서 취득세의 감면율을 정하면서 이 법 제13조제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니하도록 정하는 경우: 이 호 각 목 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 지방교육세액을 해당 취득세 감면율로 감면하고 남은 금액 3) 1)과 2) 외에 지방세감면법령에서 이 법과 다른 취득세율을 정하는 경우: 해당 취득세율에도 불구하고 이 호 각 목 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 지방교육세액. 다만, 세율을 1천분의 20으로 정하는 경우에는 과세대상에서 제외한다.
■임대주택법

제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (중략)

4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. (중략)

제6조(임대사업자의 등록)

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.