부동산낙찰불허가 (민사, 대법원)
공포일: 2004.11.30 / 시행일:

【재항고인】 ○○○ 주식회사 
【원심결정】 수원지법 2004. 8. 30. 자 2004라12 결정 
【주 문】
 재항고를 기각한다.

【이 유】1. 원심은 이 사건 토지 중 이천시 (주소 1 생략) 전 1878㎡와 (주소 2 생략) 전 9984㎡의 현황이 농지법상의 농지에 해당한다고 인정하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정은 수긍할 수 있고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.
 2. 공장저당법에 의한 공장저당은 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 이에 부가되어 일체를 이루는 물건과 이에 설치된 기계·기구 등 공장의 공용물은 모두 일체가 되어야 비로소 기업시설로서의 특수한 가치를 발휘하게 된다는 점에 착안하여 그 특수한 가치를 담보로 하려는 데 목적이 있으므로, 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등이 일단 공장시설로서 공장저당의 목적이 된 이상, 저당권자의 보호를 위해서 뿐 아니라 채무자 또는 소유자를 위하여서도 그 공장저당의 목적물인 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등을 분리하지 아니하고 일괄매각을 하는 것이 기업시설로서의 특수한 가치를 유지할 수 있어 사회적·경제적으로도 유익하고(대법원 1985. 3. 14. 자 84마718 결정 참조), 공장저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 아니한 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에도 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 분할매각을 할 수 없고(대법원 1979. 12. 17. 자 79마348 결정, 2001. 8. 24. 자 2001마3867 결정 등 참조), 또 농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호간에 이용관계에 있어서 견련성이 없으며, 농지법상의 농지인 경우에는 매수인의 자격이 법령에 의하여 제한되므로 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄하여 매각하게 되면 농지취득자격증명을 받을 수 없는 사람은 매수신고를 할 수 없게 되어 매수희망자를 제한하게 되므로 경매목적인 토지 중 일부 토지만이 농지에 해당하는 경우에는 일괄매각의 요건을 갖추지 못한 것이므로(대법원 2004. 9. 24. 자 2003마757 결정 참조), 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수는 없는 것이다.
 원심이 적법하게 확정한 바와 같이, 이 사건 매각대상 중 이천시 (주소 1 생략) 전 1878㎡와 (주소 2 생략) 전 9984㎡의 현황이 농지법상의 농지에 해당한다면, 비록 위 토지들이 공장에 속하는 토지 또는 건물 등과 함께 공장저당의 목적물로 되어 있다고 하더라도 위 토지들은 공장의 부지로 사용되고 있다고 볼 수 없어 공장저당법 제4조에 정하여진 공장에 속하는 토지에 해당하지 아니하므로 공장저당의 목적물로서 공장에 속하는 나머지 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 분할하여 매각하여야 하고, 현황이 농지인 위 토지가 단순히 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 이를 공장에 속하는 토지와 마찬가지로 보아 일괄하여 매각하는 것은 허용되지 아니하므로 일괄매각의 요건을 갖추지 못하였는데도 일괄매각의 결정을 한 이 사건 매각절차에는 중대한 흠이 있고, 이와 같이 일괄매각의 결정에 중대한 흠이 있는 경우에는 민사집행법 제123조 제2항, 제121조 제5호에 따라 집행법원이 직권으로 매각을 불허가하여야 한다.
 이와 달리 이 사건 일괄매각의 결정이 적법하다는 전제에서 위 토지들이 농지법상의 농지에 해당함에도 최고가매수신고인인 재항고인이 농지취득자격증명을 제출하지 아니하였다는 이유로 낙찰을 불허가한 집행법원의 결정을 유지한 원심의 판단에는 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 일괄매각의 결정에 관한 법리를 오해한 위법이 있으나, 낙찰을 불허가한 결론에 있어서 정당하므로 그러한 위법은 결정 결과에 영향을 미치지 아니하였다.
 3. 한편, 재항고인이 들고 있는 나머지 재항고이유는 모두 이 사건 일괄매각의 결정이 정당하다는 전제에서 원심의 판단에 사실오인이나 법령위반이 있다는 주장에 불과하여 받아들일 수 없다(다만, 집행법원으로서는 재항고인의 매수신고에 대하여 특별매각조건으로 정한 최고가매수인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니함으로써 매각불허가결정이 된 때에 해당하지 아니하므로 재항고인이 매수신고의 보증으로 제공한 입찰보증금을 반환하여야 한다는 점을 지적하여 둔다).
 4. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 

대법관 유지담(재판장) 배기원 이강국(주심) 김용담

[1] 공장저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 아니한 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우, 위 토지에 대한 매각방법의 결정 기준 
 [2] 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄매각할 수 있는지 여부(소극) 
 [3] 공장저당의 목적물이 된 농지 위에 공장에 속하는 건물 등이 설치되어 있지 않은 경우, 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수 있는지 여부(소극)

[1] 공장저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 아니한 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에도 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 분할매각을 할 수 없다. 
 [2] 농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호간에 이용관계에 있어서 견련성이 없으며, 농지법상의 농지인 경우에는 매수인의 자격이 법령에 의하여 제한되므로 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄하여 매각하게 되면 농지취득자격증명을 받을 수 없는 사람은 매수신고를 할 수 없게 되어 매수희망자를 제한하게 되므로 경매목적인 토지 중 일부 토지만이 농지에 해당하는 경우에는 일괄매각의 요건을 갖추지 못한 것이다. 
 [3] 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수는 없는 것이다.