손해배상(기) (민사, 대법원)
공포일: 2009.09.10 / 시행일:

【원고(탈퇴)】 원고 주식회사(탈퇴) 
【원고승계참가인, 상고인 겸 피상고인】 참가인 주식회사 (소송대리인 법무법인 한울 담당변호사 장시일 외 4인)
【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 주식회사 (소송대리인 변호사 이임수 외 4인)
【원심판결】 대전고법 2006. 8. 23. 선고 2004나1088 판결 
【주 문】
 원심판결 중 원고승계참가인 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 피고의 상고를 기각한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 피고의 상고이유에 관한 판단
 가. 상고이유 제1점에 관하여
 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 소송 제기 전 이미 원고승계참가인에게 이 사건 손해배상채권을 양도함에 따라 무권리자의 청구로서 기각될 운명에 있는 원고로부터 소송물을 승계한 원고승계참가인의 이 사건 손해배상청구는 기각되어야 한다는 피고의 주장에 대하여, 원고와 원고승계참가인 사이의 1998. 11. 27. 자 금융채권양도계약의 양도대상에 이 사건 손해배상채권이 포함되었는지 여부는 위 금융채권양도계약의 양 당사자인 원고와 원고승계참가인의 의사에 따라 결정될 사항인데, 위 금융채권양도계약의 양 당사자인 원고와 원고승계참가인이 일치된 의사로 위 금융채권양도계약에서는 이 사건 손해배상채권이 포함되어 있지 않았다고 보고 이 사건 소송 제기 이후인 1999. 9. 14.경 이 사건 손해배상채권을 양도하였다는 이유로 이를 배척하였다.
 원심이 이 사건 손해배상채권이 위 금융채권양도계약의 양도대상에 포함되는지 여부를 마치 위 계약당사자들이 사후에 주관적인 의사에 따라 결정할 수 있는 것처럼 설시한 부분은 적절하지 아니하나, 원심이 적법하게 채택한 증거들에 비추어 살펴보면, 이 사건 손해배상채권이 이 사건 소송이 제기된 이후에 양도되었다고 본 결론은 정당하며, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 판결의 결과에 영향을 미치는 채권양도 및 법률행위에 관한 법리오해의 위법은 없다.
 그리고 상고이유에서 지적한 대법원판결은 이 사건과는 그 사안을 달리하는 것들로 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하며, 원심판결에 판례위반의 위법이 있다고 할 수 없다.
 나. 상고이유 제2점에 관하여
 (1) 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 할 것이나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 감정대상토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하여야 하고(대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결 참조), 표준지와 감정대상토지의 용도지역이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이지 그러한 표준지의 선정 자체가 잘못된 것으로 단정할 수는 없다(대법원 1993. 8. 27. 선고 93누7068 판결 참조).
 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 감정평가 당시 이 사건 감정대상 토지 중 미금시 호평동 산 (이하, 지번 1 생략) 토지는 용도지역이 구 국토이용관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 개정되기 전의 것)상의 준도시지역인 임야로서 숙박시설예정지(콘도건축계획이 추진되고 있었다)로 승인된 상태였던 반면, 비교표준지는 용도지역이 도시계획구역 내의 일반상업지역인 전(田)으로서, 산 (이하, 지번 1 생략) 토지는 당시 제1심 공동피고 소외 1 주식회사가 추진하고 있던 계획대로 콘도를 짓는 외에 다른 용도로는 수익사업에 이용할 수 없는 임야였던 반면, 비교표준지는 숙박시설 건축은 물론 상가건물 건축, 주상복합건물 건축 등 다양한 수익사업에 제공될 수 있는 토지인데, 피고가 수천억 원의 막대한 자금이 투자되어야 성사 가능한 콘도건축 사업 외에는 수익적 사업에 사용될 수 있는 여지가 없었던 산 (이하, 지번 1 생략) 토지와 다양한 수익사업에 사용할 수 있는 미금시 호평동 (이하, 지번 2 생략) 토지를 유사한 이용가치를 가진다고 보고 (이하, 지번 2 생략) 토지를 비교표준지로 선택한 것은 잘못이라는 취지로 판단하면서, 인접 행정구역 내에서 (이하, 지번 2 생략) 토지보다 더 유사한 이용가치를 지닌 비교표준지를 찾을 수 없었다는 피고의 주장에 대하여는, 이는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 가진 토지를 표준지로 선정하여 개별요인을 비교하여 평가대상토지의 가격을 평가하는 표준지공시지가비교법에서 요구되는 ‘유사성’의 요건을 상대적 의미로 이해하는 견해인데 표준지공시지가비교법은 평가대상토지와 표준지의 유사성이 지켜지지 않으면 결론의 타당성을 담보할 수 없는 감정평가방법이라는 점에서 찬성하기 어렵다고 하여 배척하였다.
 앞서 본 법리에 따르면, 토지에 대한 원칙적 감정평가방법인 표준지공시지가비교법은 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역이 같은 토지를, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목이 같은 토지를 최우선으로 하여 선정한 비교표준지의 공시지가를 기준으로 평가대상토지와 상이한 점은 지역요인 및 개별요인의 분석 등 품등비교를 통해 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하는 방법이므로, 비교표준지 선정에 있어 요구되는 ‘유사성’은 상대적 유사성을 의미한다고 할 것인데, 원심이 위와 같은 ‘유사성’의 요건을 상대적 의미로 볼 수 없다는 취지로 판단한 것은 잘못이 있다고 할 것이다.
 그러나 기록에 의하면, 이 사건 감정평가 당시 이 사건 감정대상 토지 중 숙박시설예정지로 승인된 부분(제1심판결 이유에 의하면, 미금시 호평동 산 (이하, 지번 1 생략) 임야 중 107,042㎡, 미금시 호평동 산 (이하, 지번 3 생략) 임야 694㎡, 같은 동 산 (이하, 지번 4 생략) 임야 298㎡ 및 같은 동 산 (이하, 지번 5 생략) 임야 중 7,655㎡로서 원심판결 이유에 나오는 ‘산 (이하, 지번 1 생략) 토지’는 숙박시설예정지로 승인된 위 부분을 가리키는 것으로 보인다, 이하 ‘숙박시설예정지’라 한다)과 피고가 그 비교표준지로 선정한 (이하, 지번 2 생략) 토지는 그 현실적 이용상황뿐만 아니라, 용도지역, 공부상 지목, 주변환경 등이 모두 상이하고, 나아가 이 사건 감정대상 토지 인근지역에 숙박시설예정지와 현실적 이용상황이 임야로서 동일한 표준지들이 존재하고 있었던 사정 등을 알 수 있는바, 앞서 본 법리에 비추어 보면 피고에게 숙박시설예정지와 그 자연적, 사회적 조건이 가장 유사한 토지를 비교표준지로 선정하지 않은 잘못이 있다고 할 것이다.
 한편 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고의 이 사건 감정평가액은 실제 경매시장에서 형성된 감정평가금액을 기준으로 보면 25배 이상의 차이가 있으므로 건축허가가 취소된 사정이나 경제 상황의 변화 등을 최대한 참작하더라도 적정가격과 현저한 차이가 있음이 명백하고, 피고의 비교표준지 선정상의 잘못을 무시한다고 하더라도 비교표준지에 비하여 명백히 열위에 있는 이 사건 감정대상 토지를 비교표준지에 비하여 1.38 정도 우세한 것으로 평가하여 적정가격과 수백억 원의 차이가 발생하였으므로 현저한 차이가 있다고 판단하였는바, 원심이 지적한 ○○감정평가사무소의 경매감정평가의 가격시점이 콘도미니엄건축허가취소 및 관광숙박업(휴양콘도미니엄업) 사업계획승인이 취소되기 전인 1996. 7. 19.이었던 점, 뒤에서 보는 바와 같이 숙박시설예정지가 피고의 비교표준지보다 열세에 있음에도 개별요인 평가에서 우세한 것으로 평가되었던 점 등을 고려하면, 가격시점의 차이, 경제상황의 변화, 적정가격은 일정 범위의 폭을 지닌 가격수준으로서 이 사건 감정대상 토지와 같이 시장가격이 충분히 형성되지 않은 임야나 후보지 등의 경우에는 감정평가업자의 주관적 판단 차이로 인해 그 적정가격수준의 폭이 더 넓어진다고 볼 수 있는 점 등을 감안하더라도 피고의 감정평가액과 적정가격 사이에는 사회통념상 현저한 차이가 존재한다고 보지 않을 수 없으므로 위와 같은 원심의 판단도 수긍할 수 있다.
 결국 원심판결에 앞에서 본 바와 같은 잘못이 있어 그 이유설시에 적절하지 아니한 점은 있으나, 원심판결이 피고가 숙박시설예정지의 비교표준지로 (이하, 지번 2 생략) 토지를 선정한 데 잘못이 있고 피고의 감정평가액과 적정가격 사이에 현저한 차이가 있어 손해배상책임이 인정된다고 판단한 결론에 있어서는 정당하다. 따라서 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 비교표준지 선정기준에 있어서 유사성에 관한 법리오해로 인하여 판결의 결과에 영향을 미친 위법은 없다.
 (2) 감정평가업자는 담보물에 대한 감정평가시 채권의 안전하고 확실한 회수를 위하여 대출기간 동안의 불확실성, 담보물의 변동가능성 등을 고려하여야 하고, 채무자가 정상적인 채무의 상환을 하지 않는 경우 채권자가 담보물의 처분을 통해 채권의 회수를 하게 되므로 채권자가 일정한 기간 내에 적정한 금액으로 환가처분할 수 있는 가격으로 평가하여야 한다. 그리고 형질변경 중에 있는 토지는 형질변경행위의 불법성 여부, 진행 정도, 완공가능성 등을 검토하여 담보로서의 적합성을 판단하여야 하고, 건축물 등의 건축을 목적으로 농지 또는 산림에 대하여 전용허가를 받거나 토지의 형질변경허가를 받아 택지 등으로 조성 중에 있는 토지는 과대평가를 방지하기 위하여 조성공사에 소요되는 비용 상당액과 공사 진행 정도, 택지조성에 소요되는 예상기간 등을 종합적으로 고려하여 평가하여야 한다. 
 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고의 비교표준지 선택과 개별요인 평가는 산 (이하, 지번 1 생략) 토지에 대한 소외 1 주식회사의 콘도건축 계획이 성사되어 위 토지가 콘도부지로 사용됨을 전제로 한 것인데, 위 토지에 대한 숙박시설예정지 승인이 있었고 일부 벌목 작업이 진행되었던 사정은 있었지만, 감정평가 당시 평탄화 작업은 물론 벌목 작업조차 완료되지 않았으며, 콘도건축 허가도 나지 않은 계획 추진의 초기 단계였고, 그 콘도건축 사업이란 것이 수천억 원이 필요한 사업이었는데도, 소외 1 주식회사는 그 사업자금 조달은커녕 기존 사업운영자금 조차 조달하지 못하여 심한 자금난을 겪고 있었던 사정을 참작하면, 그 사업의 성공을 전제로 한 피고의 감정평가는 정당하였다고 보기 어렵고, 피고는 감정평가에서 막대한 자금이 소요될 것으로 보이는 부지조성작업을 위한 토목비용조차 제대로 참작하지 않은 잘못이 있다는 취지로 판단하였다.
 이러한 원심의 판단은 위 법리와 기록에 비추어 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 개발중인 토지의 감정평가에 관한 주의의무의 범위 등에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
 (3) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 산 (이하, 지번 1 생략) 토지는 준도시지역에 있는 반면, 비교표준지는 도시계획구역 내에 있고, 또 산 (이하, 지번 1 생략) 토지는 임야로서 평탄화 작업을 위하여 막대한 비용과 토목공사 등이 필요한 반면, 비교표준지는 평지로서 별도의 평탄화 작업이 필요 없는 등 현실적으로 이용 가능한 건물의 부지로 조성될 때까지 드는 비용, 시간, 노력, 위험성 등이 모두 산 (이하, 지번 1 생략) 토지가 더욱 큰 것으로 보이며, 산 (이하, 지번 1 생략) 토지보다 피고의 비교표준지가 도심지에 더욱 가까워 공공시설 및 다른 상업지역과의 접근성도 더욱 좋은 것으로 보이고, 게다가 향후 이용 용도의 다양성 및 거래의 용이성 등 가격에 영향을 미칠 수 있는 제반 사정들을 종합하여 보아도, 피고의 감정평가 당시를 기준으로 가격적인 면에서 산 (이하, 지번 1 생략) 토지가 피고의 비교표준지보다 열세에 있다고는 할 수 있을지언정 우세하다고는 도저히 볼 수 없고, 또한 산 (이하, 지번 1 생략) 토지에 대하여 소외 1 주식회사가 당시 운영 중이던 스키장과 연계하여 콘도건축 계획을 추진하고 있었지만 위 토지가 스키장 부지로 사용되고 있었던 것은 아니고, 경매에서 스키장 부지와 별개로 경매될 경우 맹지가 되는데도 비교표준지에 비하여 가로조건과 접근조건이 우세하다고 한 피고의 개별요인 평가도 납득할 수 없다고 판단하였다.
 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 정당하여 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 개별요인 판단에 있어서의 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
 다. 상고이유 제3점에 관하여
 구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지가공시법’이라 한다) 제26조 제1항은 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는데, 여기에서 '선의의 제3자'라 함은 감정 내용이 허위 또는 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있음을 인식하지 못한 것뿐만 아니라 감정평가서 자체에 그 감정평가서를 감정의뢰 목적 이외에 사용하거나 감정의뢰인 이외의 타인이 사용할 수 없음이 명시되어 있는 경우에는 그러한 사용사실까지 인식하지 못한 제3자를 의미한다(대법원 1983. 6. 28. 선고 83다카395 판결, 대법원 1999. 9. 7. 선고 99다28661 판결 등 참조).
 원심은 그 채용증거들을 종합하여, 소외 1 주식회사가 당초 원고에게 제출한 피고의 감정평가서에는 제출처가 ‘○○은행 △△지점’으로 되어 있었고, 감정평가서 표지 이면의 ‘알리는 말씀’란에 "본 감정평가서는 감정의뢰 목적 이외에 사용하거나 타인(감정의뢰인 또는 담보감정시 확인은행 이외의 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작, 전재할 수 없으며 당원은 이로 인한 결과에 대하여 책임을 지지 아니합니다"라는 문구가 기재되었던 사실, 그러나 피고의 감정평가 목적이 담보목적으로 되어 있었고, 의뢰인이 소외 1 주식회사로 되어 있었으며, 원고가 리스계약을 체결한 날인 1994. 9. 30. 피고에게 감정평가서의 채권기관 명의변경을 요청하자 피고는 별다른 심사 없이 1994. 10. 1. 채권기관 명의를 원고로 변경하여 주었고, 그 후 대부분의 리스물건 구입대금과 렌탈구입 대금이 지급되었던 사실을 인정한 다음, 원고는 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 상당하다고 판단하였다. 원심이 인정한 위 사실관계 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 원고의 직원인 소외 2는 이 사건 리스계약이 체결되기 전 피고 남양주지점에 이 사건 감정평가서상 채권기관 명의를 원고로 변경하는 것이 가능한지 확인하였고, 피고의 내부규정인 감정평가업무취급요강도 감정평가서상의 채권기관 명의변경에 있어서 특별한 요건을 필요로 하지 않고 있는 점 등을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 이 사건 리스계약을 체결하기 전에 당초의 감정의뢰 목적에 따라 자신이 이 사건 감정평가서를 사용할 수 있는 채권기관이라고 인식한 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 상당하다[실제로 채권기관 명의변경이 이루어진 일자도 피고가 채권기관 명의변경을 한 후 감정평가서를 첨부하여 원고 앞으로 발송한 감정서송부서(갑 제11호증의 2)상 발송인의 일시가 ‘1994. 9. 30. 18시’로 기재되어 있는 점으로 보아 원심의 사실인정과 달리 1994. 9. 30.로 보인다].
 원심의 이유설시에 다소 미흡한 점이 없지 아니하나, 결론을 같이한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 구 지가공시법 제26조 제1항 소정의 선의의 제3자에 대한 법리오해 등의 위법은 없다.
 라. 상고이유 제4점에 관하여
 감정평가업자가 담보목적물에 대하여 부당한 감정을 함으로 인하여 금융기관이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 함으로써 재산상 손해를 입게 되리라는 것은 쉽사리 예견할 수 있었다 할 것이므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 감정평가업자의 위법행위와 금융기관의 손해 사이에는 상당인과관계가 있다 할 것이고, 그 손해의 발생에 금융기관의 과실이 있다면 과실상계의 법리에 따라 그 과실의 정도를 비교교량하여 감정평가업자의 책임을 면하게 하거나 감경하는 것은 별론으로 하고 그로 인하여 감정평가업자의 부당감정과 손해와의 사이에 존재하는 인과관계가 단절된다고는 할 수 없다. 또한, 손해배상사건에서 피해자측에도 과실이 있는 경우에 손해배상책임을 면제할 것인가 또는 배상액을 정함에 있어서만 참작할 것인가는 가해자측과 피해자측의 과실의 경중과 그 밖의 제반 사정을 비교교량하여 공평의 원칙에 따라 결정해야 한다(대법원 1991. 4. 26. 선고 90다14539 판결 등 참조).
 원심판결의 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원고의 소외 1 주식회사에 대한 금융 제공 과정에서 원고의 각종 잘못이 있었던 사실은 인정되나 원고가 소외 1 주식회사에게 금융을 제공하기로 한 데에는 피고의 잘못된 감정평가를 신뢰하고 충분한 담보가 있었다고 믿었기 때문이므로 원고 자신의 책임이 크기는 하지만 피고의 책임을 면하게 할 정도에 이르는 것은 아니라고 한 원심의 판단은 위 법리에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 인과관계에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
 마. 상고이유 제5점에 관하여
 (1) 기록에 의하면, 피고가 원심에서, 이 사건 리스계약 및 렌탈계약은 시설대여회사업무운용준칙 제4조 제1호, [별표]에서 정한 시설대여금지업종인 콘도미니엄업에 대한 시설대여를 취급한 것으로 무효이거나 위 준칙 제4조 제2호 소정의 세일 앤 리스 백(Sale and Lease back) 계약에 해당하여 무효라는 주장을 하였음에도 원심이 이 점에 관하여 아무런 판단을 하지 아니하였음은 상고이유의 주장과 같다.
 그러나 원심이 당사자의 주장에 대하여 판단하지 아니하였다고 하더라도 그 주장이 배척될 경우임이 명백한 때에는 판결 결과에 영향이 없다고 할 것이므로, 판단누락의 위법이 있다고 할 수 없다(대법원 1976. 4. 13. 선고 75다1100 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2006재다218 판결 등 참조).
 구 시설대여업법(1997. 8. 28. 법률 제5374호 여신전문금융업법 부칙 제2조에 의하여 폐지, 이하 ‘구 시설대여업법’이라 한다) 제15조 제1항에 의하여 시설대여회사의 업무를 감독하는 지위에 있는 재무부장관이 제정한 구 시설대여회사업무운용준칙은 제4조 제1호 [별표], 제2호에서 시설대여금지업종에 대한 시설대여등과 기존의 특정물건 보유자가 이를 매각하고 시설대여회사가 이를 그 매각자에 다시 시설대여하는 방식의 시설대여등(소위 ‘세일 앤 리스백’)을 제한하고 있으나, 구 시설대여업법이나 위 준칙에서 시설대여금지업종에 대한 시설대여등과 세일 앤 리스백 방식의 시설대여등을 제한한 규정에 위반하여 체결된 리스계약의 효력에 대하여 아무런 정함이 없을 뿐만 아니라 구 시설대여업법은 시설대여산업을 건전하게 육성하고 이를 합리적으로 규제함으로써 기업에 대한 설비투자 지원을 원활히 하는데 그 목적이 있다 할 것이므로, 위 준칙 규정은 이른바 단속규정에 불과할 뿐 그 위반행위의 사법상 효력까지 부인하는 효력규정은 아니라고 할 것이다. 따라서 설령 이 사건 리스계약 및 렌탈계약이 시설대여금지업종에 대한 시설대여이거나 세일 앤 리스백 방식의 시설대여에 해당한다고 하더라도, 그 효력에는 영향이 없다고 할 것이다.
 그렇다면 피고의 위 주장은 이유가 없어 배척될 경우임이 명백한바, 앞서 본 법리에 비추어 원심이 이에 대하여 판단하지 아니하였다고 하더라도 판결 결과에 영향이 없어 위법하다고 할 수 없으므로, 이 점에 관한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
 (2) 또한, 피고는 원심에서, 원고가 소외 3 주식회사 소유의 리스물건 또는 소외 4 주식회사에 양도담보된 물건에 대하여 리스금융을 제공하고 소외 5 주식회사에서 취급한 렌탈물건에 대하여 렌탈금융을 제공함으로써 시설대여의 외형을 가장하여 거래관계를 만들었는바, 이 사건 리스계약 등은 특정물건의 취득에 사용되지 아니하는 여신을 제공하여 실질적 요건을 갖추지 못하여 무효이거나, 공리스 또는 이중리스에 해당하거나, 단지 시설대여를 가장한 통정허위표시로서 무효라는 주장을 하였음에도 원심이 이 점에 관하여 아무런 판단을 하지 아니하였음은 상고이유의 주장과 같다.
 금융리스는 실질에 있어 리스이용자에게 리스물건을 취득하는데 소요되는 자금에 관한 금융의 편의를 제공하는 것을 내용으로 하는 물적 금융이고, 공리스도 리스물건 대금 상당액의 융자를 받아 이에 이자 상당액을 추가한 금액을 리스료라는 이름으로 반환하는 점에서 정상적인 리스와 차이가 없으며, 다만 담보역할을 할 것으로 기대되는 리스물건의 존재 여부에 차이가 있을 뿐이므로(대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다48135 판결, 대법원 2001. 3. 27. 선고 99다13300 판결 등 참조), 이 사건 리스계약 등이 실질적 요건을 갖추지 못하였다거나 공리스 또는 이중리스에 해당하여 무효라는 피고의 주장은 이유 없고, 또한 기록상 이 사건 리스계약 등이 통정한 허위표시로서 무효라고 인정할 만한 자료도 찾아볼 수 없어 이에 관한 피고의 주장 역시 이유가 없어 배척될 경우임이 명백하며, 앞서 본 법리에 비추어 원심의 위와 같은 판단누락은 판결의 결과에 영향을 미치는 것이라 할 수 없으므로, 이 점에 관한 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
 2. 원고승계참가인의 상고이유에 관한 판단
 가. 상고이유 제2점에 관하여
 담보목적물에 대하여 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다(대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결, 대법원 2007. 4. 12. 선고 2006다82625 판결 등 참조).
 원심이 원고가 피고의 감정평가를 신뢰하고 소외 1 주식회사에 제공하였다가 회수하지 못한 금융금액 전액을 손해라고 하는 원고승계참가인의 주장을 배척한 것은 위 법리에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 손해배상의 범위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
 나. 상고이유 제1점 및 제4점에 관하여
 (1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고의 이 사건 감정평가 당시 시행되던 구 지가공시법 및 감정평가에 관한 규칙이 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우 표준지공시지가비교법으로만 평가하도록 규정하고 있었다고 판단하고 있으므로, 위와 같은 이유로 이 사건 감정평가 당시 법령에 의해 허용되지 않던 예정지평가방식에 의하여 이 사건 감정대상 토지의 적정가격을 소급하여 평가한 제1심 감정인의 감정결과를 배척한 취지임을 알 수 있고, 그에 관하여 명시적인 판단을 하지 않았다고 하여 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없다.
 (2) 불법행위로 인한 손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 여러 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 손해의 액수를 판단할 수 있는 것이고(대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968 판결 등 참조), 이러한 법리는 자유심증주의하에서 손해의 발생 사실은 입증되었으나 사안의 성질상 손해액에 대한 입증이 곤란한 경우 증명도·심증도를 경감함으로써 손해의 공평·타당한 분담을 지도원리로 하는 손해배상제도의 이상과 기능을 실현하고자 함에 그 취지가 있는 것이지, 법관에게 손해액의 산정에 관한 자유재량을 부여한 것은 아니므로, 법원이 위와 같은 방법으로 구체적 손해액을 판단함에 있어서는, 손해액 산정의 근거가 되는 간접사실들의 탐색에 최선의 노력을 다해야 하고, 그와 같이 탐색해 낸 간접사실들을 합리적으로 평가하여 객관적으로 수긍할 수 있는 손해액을 산정해야 한다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2006다3561 판결 참조).
 기록에 의하면, 이 사건 감정대상 토지상에 진행되던 콘도미니엄건축허가와 관광숙박업(휴양콘도미니엄업) 사업계획승인이 취소된 사정이 발생한 현재의 시점에서 위 사업계획이 예정대로 진행되는 것을 가정하여 표준지공시지가비교법에 의하여 이 사건 감정대상 토지에 대한 소급감정을 하는 경우, 감정인에 따라 품등비교에서 상당한 편차가 발생할 가능성이 높은 점, 임야나 개발이행지 등 시장가격이 충분히 형성되지 아니한 물건은 감정인의 주관적인 판단에 의한 차이가 많이 발생할 수 있으므로 적정가격수준의 폭이 넓다고 할 수 있는데, 이 사건 감정대상 토지와 같이 개발 초기 단계의 범용성이 부족한 대규모 면적의 임야가 이에 해당하여 감정인에 따라 산정되는 적정가격의 편차가 클 것으로 보이는 점, 이 사건 제1심에서 두 차례에 걸쳐 법원이 지정한 감정인들이 각 법률적 해석 및 판단의 모호성과 자료수집의 곤란을 이유로 감정평가의뢰를 반려한 끝에 제1심 감정인 소외 6이 지정되어 감정이 진행되었고, 원심에서도 역시 두 차례에 걸쳐 지정된 감정인들이 자료수집과 적절한 평가방식 적용의 어려움 등을 이유로 감정평가의뢰를 반려하였던 점, 위와 같이 표준지공시지가비교법에 의한 소급감정이 쉽지 않은 이 사건 감정대상 토지의 경우 제1심 감정인이 취한 예정지평가방식이 합리적인 평가방법일 수 있으나, 담보평가를 하는 경우 당해 토지의 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다고 규정한 구 지가공시법 제9조 제1항 단서가 신설되고 그에 따라 택지 등으로 조성 중에 있는 토지에 대하여 원가방식으로 평가할 수 있음을 규정한 담보평가지침이 제정된 것은 2000년 이후이므로, 예정지평가방식을 주방식으로 평가하는 것은 이 사건 감정평가 당시 법령상 허용되지 않던 평가방법인 점 등의 사정을 알 수 있는바, 이러한 사정을 종합해보면, 사안의 성질상 이 사건 감정대상 토지의 적정가격을 확정하기에 어려움이 있어 손해액의 증명이 곤란하다고 보고 위 법리에 따라 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 간접사실들을 종합하여 손해의 액수를 판단하는 방법을 채택한 원심의 판단은 비록 그 이유설시에 다소 적절하지 않거나 미흡한 점은 있으나 그 결론은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 손해산정 곤란성 및 손해산정 방법에 관한 법리오해 등과 변론주의를 위반한 위법은 없다.
 (3) 한편 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 감정대상 토지의 적정가격을 확정하기에 어려움이 있어 적정가액을 초과한 대출금액 즉 상당인과관계에 있는 손해의 산정이 불가능하다고 보고, 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같이 원고가 여신한도에 관하여 아무런 기준도 갖고 있지 않았다는 점 등 원고의 과실로 볼 수 있는 사실들을 인정한 다음, 위와 같은 사정과 적정한 감정이 이루어졌을 경우에도 필수적으로 생길 수밖에 없는 가격시점 이후의 사정변경 및 적정한 감정가격과 현실적인 경매가격의 차이 등으로 인하여 발생하는 미회수 금액은 손해액에서 제외되어야 하는 점, 원고가 리스금융 및 렌탈금융을 취급하게 된 경위와 과정, 피고가 받은 감정수수료의 액수와 원고가 리스금융 및 렌탈금융을 함으로써 얻을 수 있는 기대이익의 크기, 리스료 및 렌탈료 지급 지체 후 채권 보전을 위한 원고의 노력 정도 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 참작하여 피고의 손해배상책임액을 10억 원으로 정하였다.
 그러나 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다.
 먼저, 원고가 피고의 부당한 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 리스금융 등을 제공함으로써 입은 손해액은 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 금융액 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분으로서 이는 원고가 리스금융 등을 실행하는 시점에 결정되는 것이므로, 위와 같이 이미 손해가 발생한 이후의 사정변경이나 감정가격과 현실적인 경매가격과의 차이에서 발생하는 미회수 금액은 손해액 산정의 근거가 되는 객관적인 간접사실이 된다고 볼 수 없다. 다음으로, 피고가 받은 감정수수료의 액수와 원고가 리스금융 등을 함으로써 얻을 수 있는 기대이익의 크기는 피고의 부당한 감정으로 인하여 원고가 입은 손해의 발생 및 확대의 원인과는 관계없는 사정들이다. 그리고 원고의 과실로 볼 수 있는 사실들이나, 원고가 리스금융 등을 취급하게 된 경위와 과정, 리스료 등의 지급 지체 후 채권 보전을 위한 원고의 노력 정도 등은 모두 원고의 과실상계 내지 책임제한 사유로 참작될 수 있는 사정들이다. 따라서 원심이 정한 손해배상책임액에 반영된 사정은 모두 손해액 산정과는 관계없는 사정이거나 과실상계 내지 책임제한 사유에 해당하는 사정들에 불과하다.
 반면, 이 사건 감정평가 이후 구 지가공시법 제9조 제1항 단서가 신설되어 담보평가를 하는 경우 당해 토지의 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있게 되었고, 이는 현행 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 제1항에서도 유지되고 있는 점, 감정평가의 세 가지 방식인 원가방식, 비교방식, 수익방식은 원칙적으로 동계열, 동격에 속하는 방식으로서 상호보완관계에 있고, 2003. 8. 14. 건설교통부령 제370호로 개정된 감정평가에 관한 규칙 제10조 제1항도 평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 원가방식, 비교방식, 수익방식 중 위 규칙에서 정한 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료(이하 ‘가격등’이라 한다)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 하도록 규정함으로써 감정평가업자가 토지를 개별적으로 평가하는 경우 위 규칙이 정한 평가방법인 표준지공시지가비교법으로 구한 가격을 원가방식 또는 수익방식으로 구한 가격과 비교하여 시산가격(試算價格)의 합리성과 적정성을 검토하도록 하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 감정대상 토지 중 숙박시설예정지 부분에 대하여 콘도미니엄 부지로 조성된 이후의 상태를 상정하여 이와 유사한 이용가치를 지닌 표준지의 공시지가를 기준으로 지가변동률에 의한 시점수정 및 제반 가격형성요인 비교를 거쳐 가격을 산정한 후 다시 부지 조성에 필요한 제 경비를 공제하는 일종의 원가방식인 예정지평가방식에 따라 이 사건 감정대상 토지의 적정가격을 산정한 제1심 감정인의 감정결과는, 앞서 본 바와 같이 비록 이 사건 감정평가 당시 법령상 허용되지 않던 감정평가방법에 의한 것이어서 이를 이 사건 감정대상 토지의 정당한 감정가격 그 자체로 인정할 수는 없다고 하더라도, 이 사건 감정대상 토지의 적정가격 산정의 근거가 될 수 있는 객관적인 간접사실의 하나로 고려될 여지가 충분하고, 그밖에 이 사건 감정대상 토지에 대하여 이루어진 여러 차례의 감정평가 자료, 이 사건 감정대상 토지의 실제 낙찰가 등도 고려 가능한 객관적인 간접사실들로 보인다.
 그렇다면 원심으로서는 제1심 감정인의 감정결과를 비롯하여 변론 과정에 현출되어 있는 이 사건 감정대상 토지에 대한 여러 차례의 감정평가 자료와 실제 낙찰가 등이 사건 감정대상 토지의 적정가격 산정의 근거가 될 수 있는 객관적인 간접사실들 및 이에 관한 쌍방의 주장을 잘 살펴보고, 구 지가공시법 제9조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙 제10조 제1항의 개정 취지 등을 참작하여 그 간접사실들을 합리적으로 평가함으로써 객관적으로 수긍할 수 있는 이 사건 감정대상 토지의 적정가격의 범위를 개략적이나마 추단하여 본 다음, 앞서 본 담보목적물에 대한 부당한 감정으로 인한 손해액을 산정하는 방식에 따라 피고의 부당한 감정으로 인하여 원고가 입을 수 있는 손해액의 범위를 살펴보고, 나아가 과실상계 내지 책임제한에 관한 다른 사정들을 참작하여 적정한 손해배상액을 정하는 것이 불가능하다고 보이지 아니한다.
 따라서 원심판결이 위와 같이 추단 가능한 손해액의 범위에 관한 사정을 고려하지 아니한 채 손해액 산정의 근거로 보기 어려운 사정들과 과실상계 내지 책임제한 사유만을 참작하여 손해배상책임액을 정한 것으로는 손해액 산정의 근거가 되는 간접사실들의 탐색에 최선의 노력을 다하여 합리적이고 객관적인 손해액을 산정하였다고 볼 수 없으므로, 원심판결에는 객관적인 손해액 산정에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니함으로써 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다.
 이 부분 상고이유의 주장은 이유 있다.
 3. 결론
 그러므로 원고승계참가인의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고승계참가인 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고의 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 신영철(재판장) 박시환 안대희(주심)

[1] 토지의 감정평가를 위하여 비교표준지를 선정하는 방법
[2] 형질변경 중에 있는 토지를 담보물로서 감정평가할 때 감정평가업자가 고려하여야 할 사항
[3] 부당감정에 따른 감정평가업자의 손해배상책임에 관하여 정한 구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제26조 제1항의 ‘선의의 제3자’의 의미
[4] 감정평가업자의 부당한 감정과 그 감정을 믿고 초과대출을 한 금융기관의 손해 사이에 인과관계가 있는지 여부(적극) 및 그 손해의 발생에 금융기관의 과실이 있는 경우 위 인과관계가 단절되는지 여부(소극)
[5] 시설대여금지업종에 대한 시설대여 등과 소위 ‘세일 앤 리스백’ 방식의 시설대여 등을 제한한 구 시설대여회사 업무준용준칙 제4조 제1호 및 제2호의 성격(=단속규정)
[6] 감정평가업자가 담보목적물에 대하여 부당한 감정을 함으로써 감정의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우, 감정의뢰인의 손해액
[7] 불법행위로 인한 손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해액을 증명하기가 곤란한 경우, 법원이 간접사실들을 종합하여 손해의 액수를 판단할 수 있는지 여부(적극) 및 그 구체적 손해액의 산정 방법

[1] 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용 상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 하나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위 환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 감정대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하여야 하고, 표준지와 감정대상 토지의 용도지역이나 주변 환경 등에 다소 상이한 점이 있더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이지 그러한 표준지의 선정 자체가 잘못된 것으로 단정할 수는 없다.
[2] 감정평가업자는 담보물에 대한 감정평가시 채권의 안전하고 확실한 회수를 위하여 대출기간 동안의 불확실성, 담보물의 변동가능성 등을 고려하여야 하고, 채무자가 정상적인 채무의 상환을 하지 않는 경우 채권자가 담보물의 처분을 통해 채권의 회수를 하게 되므로 채권자가 일정한 기간 내에 적정한 금액으로 환가처분할 수 있는 가격으로 평가하여야 한다. 그리고 형질변경 중에 있는 토지는 형질변경행위의 불법성 여부, 진행 정도, 완공가능성 등을 검토하여 담보로서의 적합성을 판단하여야 하고, 건축물 등의 건축을 목적으로 농지 또는 산림에 대하여 전용허가를 받거나 토지의 형질변경허가를 받아 택지 등으로 조성 중에 있는 토지는 과대평가를 방지하기 위하여 조성공사에 소요되는 비용 상당액과 공사 진행 정도, 택지조성에 소요되는 예상기간 등을 종합적으로 고려하여 평가하여야 한다.
[3] 구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것) 제26조 제1항은 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는데, 여기에서 '선의의 제3자'라 함은 감정 내용이 허위 또는 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있음을 인식하지 못한 것뿐만 아니라 감정평가서 자체에 그 감정평가서를 감정의뢰 목적 이외에 사용하거나 감정의뢰인 이외의 타인이 사용할 수 없음이 명시되어 있는 경우에는 그러한 사용 사실까지 인식하지 못한 제3자를 의미한다.
[4] 감정평가업자가 담보목적물에 대하여 부당한 감정을 함으로 인하여 금융기관이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 함으로써 재산상 손해를 입게 되리라는 것은 쉽사리 예견할 수 있으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 감정평가업자의 위법행위와 금융기관의 손해 사이에는 상당인과관계가 있다 할 것이고, 그 손해의 발생에 금융기관의 과실이 있다면 과실상계의 법리에 따라 그 과실의 정도를 비교교량하여 감정평가업자의 책임을 면하게 하거나 감경하는 것은 별론으로 하고 그로 인하여 감정평가업자의 부당감정과 손해 사이에 존재하는 인과관계가 단절된다고는 할 수 없다.
[5] 구 시설대여업법(1997. 8. 28. 법률 제5374호 여신전문금융업법 부칙 제2조로 폐지) 제15조 제1항에 의하여 시설대여회사의 업무를 감독하는 지위에 있는 재무부장관이 제정한 구 시설대여회사 업무운용준칙은 제4조 제1호 [별표], 제2호에서 시설대여금지업종에 대한 시설대여 등과 기존의 특정물건 보유자가 이를 매각하고 시설대여회사가 이를 그 매각자에 다시 시설대여하는 방식의 시설대여 등(소위 ‘세일 앤 리스백’)을 제한하고 있으나, 구 시설대여업법이나 위 준칙에서 시설대여금지업종에 대한 시설대여 등과 세일 앤 리스백 방식의 시설대여 등을 제한한 규정에 위배하여 체결된 리스계약의 효력에 대하여 아무런 정함이 없을 뿐만 아니라 구 시설대여업법은 시설대여산업을 건전하게 육성하고 이를 합리적으로 규제함으로써 기업에 대한 설비투자 지원을 원활히 하는데 그 목적이 있으므로, 위 준칙 규정은 이른바 단속규정에 불과할 뿐 그 위반행위의 사법상 효력까지 부인하는 효력규정은 아니다.
[6] 담보목적물에 대하여 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다.
[7] 불법행위로 인한 손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 여러 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 손해의 액수를 판단할 수 있고, 이러한 법리는 자유심증주의하에서 손해의 발생 사실은 입증되었으나 사안의 성질상 손해액에 대한 입증이 곤란한 경우 증명도·심증도를 경감함으로써 손해의 공평·타당한 분담을 지도원리로 하는 손해배상제도의 이상과 기능을 실현하고자 함에 그 취지가 있는 것이지, 법관에게 손해액의 산정에 관한 자유재량을 부여한 것은 아니므로, 법원이 위와 같은 방법으로 구체적 손해액을 판단함에 있어서는, 손해액 산정의 근거가 되는 간접사실들의 탐색에 최선의 노력을 다해야 하고, 그와 같이 탐색해 낸 간접사실들을 합리적으로 평가하여 객관적으로 수긍할 수 있는 손해액을 산정해야 한다.