민원인 - 「주택법」 제14조의2제2항에 따라 개최하는 총회에서의 주택조합 사업의 종결 여부에 관한 의결정족수 적용 여부(「주택법」 제14조의2제2항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2025.04.07 / 시행일:

「주택법」 제14조의2제2항에서는 주택조합1)1) 「주택법」 제2조제11호에 따른 “주택조합”을 말하며, 이하 같음의 발기인은 같은 법 제11조의3제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제25조의2제3항에서는 같은 법 제14조의2제2항에 따라 개최하는 총회는 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결할 것(제1호) 등 같은 항 각 호의 요건을 모두 충족해야 한다고 규정하고 있는바,「주택법」 제14조의2제2항에 따라 개최한 총회에서 주택조합 사업의 종결에 대한 찬성이 주택조합 가입 신청자의 3분의 2에 미달된 경우2)2) 해당 총회에서 주택조합 사업의 종결에 대한 반대도 주택조합 가입 신청자의 3분의 2에 미달된 경우임을 전제함, 주택조합 사업의 진행을 결정한 것으로 보기 위해서는 별도로 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 사업의 진행을 의결해야 하는지?

이 사안의 경우, 주택조합 사업의 진행을 결정한 것으로 보기 위해서 별도로 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 사업의 진행을 의결해야 하는 것은 아닙니다.

먼저 「주택법」 제14조의2제2항에서는 주택조합의 발기인은 같은 법 제11조의3제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 하여야 한다고 규정하면서, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제25조의2제3항제1호에서는 같은 법 제14조의2제2항에 따라 개최하는 총회는 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 한다고 규정하여 ‘사업의 종결 여부’에 대한 의결정족수에 관해 규정하고 있고, ‘사업 진행 여부’의 의결정족수에 관하여는 별도의 규정을 두고 있지 않은데, 만약 어떠한 안건이 이러한 의결정족수 요건을 충족하지 못하였다면, 이는 해당 안건을 의결하지 못한 것일 뿐, 해당 안건을 반대하는 경우, 즉 사업의 진행에 대해서까지 동일한 의결정족수가 별도로 요구된다고 보기는 어려운 점을 고려할 때, 「주택법」 제14조의2제2항에 따라 개최하는 총회에서 주택조합 사업을 종결하기로 결의하기 위해서는 같은 법 시행령 제25조의2제3항제1호에 따라 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 하고, 만약 사업의 종결에 대하여 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하지 않았다면 이는 그 가부(可否)가 대상이 되는 의결 안건이 총회에서 부결(否決)된 것으로서, 문언상 사업의 종결 여부에 대한 부결은 사업이 종결되지 않음을 의미하는 것이어서 결국 사업이 진행됨을 의미한다고 보아야 할 것이므로, 이 사안의 경우 주택조합 사업의 진행을 결정한 것으로 보기 위해서 별도로 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 사업의 진행을 의결해야 하는 것은 아닙니다.특히 「주택법」에서는 조합원 모집 신고 및 수리(제11조의3), 주택조합의 설립인가(제11조), 사업계획의 승인(제15조) 등의 순서로 사업 단계를 구분하여 규정하고 있고, 각 단계별 요건을 충족하는 경우에는 관련 절차에 따라 사업이 다음 단계로 계속 진행된다고 할 것인데, 주택조합 설립인가의 요건 및 검토사항을 규정하고 있는 같은 법 제11조제2항 및 같은 법 시행령 제20조제9항 등에서는 ‘같은 영 제25조의2제3항제1호의 의결정족수를 충족한 총회 결의’를 주택조합 설립인가의 요건으로 규정하고 있지 않은바, 주택조합의 발기인으로서는 총회에서 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 사업의 종결을 의결하지 않는 이상 주택조합의 설립인가를 위한 요건을 갖춘 경우에는 주택법령에 따른 사업절차를 진행할 수 있다는 점을 고려하면, 같은 법 제14조의2제2항은 조합원 모집 신고가 수리된 이후 원래대로 사업이 진행되는 것을 전제로 하여 일정한 기간이 경과한 경우에는 주택조합 가입 신청자들이 중도에 사업을 종결할 수 있도록 하는 규정으로 보는 것이 규정의 체계에 비추어 볼 때 합리적인 해석입니다.그리고 주택조합의 해산 등에 관하여 규정하고 있는 「주택법」 제14조의2는 장기간 주택사업이 지연되는 경우 납입금을 운영비용 등으로 사용함에 따라 조합원 납입금에 대한 환급 가능성이 낮아지는 점을 고려하여 조합원 등의 피해를 최소화하기 위해 조합원 모집신고 후 일정 기간 사업이 지연되면 조기에 주택조합 사업을 종결할 수 있도록 하여1)1) 2019. 3. 15. 의안번호 제2019224호로 발의된 주택법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조불안정한 조합 등의 법률관계에서 벗어나 조합원들의 재산권을 보호하려는 취지에서2)2) 수원지방법원 성남지원 2021. 2. 10. 선고 2018가단239331 판결례(심리불속행 기각) 참조2020년 1월 23일 법률 제16870호로 일부개정된 「주택법」에서 신설된 규정인바, 「주택법」 제14조의2 및 같은 법 시행령 제25조의2는 주택조합 사업의 장기간 지연 시 사업 종결과 관련된 절차를 신속히 진행하기 위해 제정된 규정으로서, 같은 법 시행령 제25조의2제3항제1호의 의결정족수 규정은 ‘사업의 종결’을 결의하는 경우에 한해 적용되는 것으로 해석하는 것이 규정의 취지에 부합합니다.아울러 ① 「주택법」 제14조의2제2항은 조합원 모집 신고 이후 설립인가를 받지 못한 경우 해산할 수 있는 실체가 없으므로 조합가입 신청자의 총회를 거쳐 사업의 종결 여부를 결정하도록 한 것으로, 같은 조 제1항에서 규정하고 있는 장기간 사업 지연 시 주택조합을 해산할 수 있도록 한 규정과 그 취지가 동일하다고 할 것인데3)3) 2019. 3. 15. 의안번호 제2019224호로 발의된 주택법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조, 같은 조 제1항에서는 주택조합은 같은 법 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 ‘해산 여부’를 결정하여야 한다고 규정하고 있고, 주택법령에서는 조합 해산의 결의를 위한 총회의 의결정족수를 ‘조합규약’에서 정하도록 규정하고 있으며4)4) 「주택법 시행령」 제20조제2항제9호, 같은 조 제3항, 같은 법 시행규칙 제7조제6항제8호 등 참조, 지역·직장주택조합 표준규약서5)5) 국토교통부, 지역·직장주택조합제도 해설서(2022) 중 지역·직장주택조합 표준규약서 제24조 참조에서 조합 해산을 의결하는 경우에는 재적조합원 3분의 2 이상의 출석과 출석조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있는 점, ② 만약 주택조합 사업의 진행을 결정한 것으로 보기 위해서 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성이 별도로 필요하다고 본다면, 사업의 종결 또는 진행 모두 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성 요건을 충족하지 못할 경우에는 양자 중 어느 경우이든 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성이 있을 때까지 총회를 계속하여 개최해야 한다는 결론에 이르게 되어, 이로 인해 해당 사업의 법적 상태가 불안정한 상태로 지속되는 한편, 수차례 총회 개최에 따른 비용 부담으로 환급받을 납입금이 감소하는 등 주택조합 가입 신청자들의 재산상 피해가 확대될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.따라서 이 사안의 경우, 주택조합 사업의 진행을 결정한 것으로 보기 위해서 별도로 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 사업의 진행을 의결해야 하는 것은 아닙니다.주택법제14조의2(주택조합의 해산 등) ① (생 략)② 주택조합의 발기인은 제11조의3제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 하여야 한다.③ ∼ ⑤ (생 략)주택법 시행령제25조의2(주택조합의 해산 등) ①·② (생 략)③ 법 제14조의2제2항에 따라 개최하는 총회는 다음의 요건을 모두 충족해야 한다.1. 주택조합 가입 신청자의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결할 것2.·3. (생 략)④ (생 략)<관계 법령>