부동산중개업법위반 (형사, 대법원)
공포일: 2007.03.29 / 시행일:

【피 고 인】 피고인 1 외 1인
【상 고 인】 피고인들
【원심판결】 춘천지법 2006. 12. 8. 선고 2006노407 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다.

【이 유】1. 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산중개업법’이라 한다) 제38조 제2항 제3호가 금지하고 있는 ‘공인중개사자격증의 대여’란 다른 사람에게 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하므로, 만일 공인중개사가 무자격자로 하여금 그 공인중개사 명의로 개설등록을 마친 중개사무소의 경영에 관여하거나 자금을 투자하고 그로 인한 이익을 분배받도록 하는 경우라도 공인중개사 자신이 그 중개사무소에서 공인중개사의 업무인 부동산거래 중개행위를 수행하고 무자격자로 하여금 공인중개사의 업무를 수행하도록 하지 않는다면, 이를 가리켜 등록증·자격증의 대여를 한 것이라고 말할 수는 없을 것이고, 한편 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2000. 1. 18. 선고 99도1519 판결 등 참조).
 원심은, 그 채택 증거들을 종합하여, 피고인 1은 공인중개사인 피고인 2의 명의로 중개사무소를 개설등록한 사실, 피고인들은 각자 자신이 성사시킨 계약의 중개료는 각자가 가지기로 약정한 사실, 피고인 2도 위 사무소에 출근하여 2건의 계약을 직접 중개한 사실, 피고인 1은 자신이 성사시킨 계약에 관한 중개행위와 계약서 작성 등을 모두 스스로 하였고, 다만 계약서의 중개인란에 피고인 2의 인감을 날인하여 피고인 2가 직접 업무를 수행한 형식을 취하였던 사실 등을 인정한 다음, 공인중개사인 피고인 2는 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 피고인 1이 성사시킨 거래에 관해서는 피고인 1이 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자인 피고인 1로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것이므로, 이는 구 부동산중개업법이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위를 한 것에 해당한다고 판단하였다.
 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 공인중개사자격증 대여에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다. 
 2. 구 부동산중개업법 및 같은 법 시행령의 관련 규정에 의하면 중개사무소의 개설등록은 공인중개사 또는 법인만이 할 수 있도록 정하여져 있으므로, 중개사무소의 대표자를 가리키는 명칭은 일반인으로 하여금 그 명칭을 사용하는 자를 공인중개사로 오인하도록 할 위험성이 있는 것으로 구 부동산중개업법 제28조가 사용을 금지하는 ‘공인중개사와 유사한 명칭’에 해당한다고 할 것이다.
 원심은, 피고인 1이 자신의 명함에 ‘○○○○○(이 사건 중개사무소의 상호임) 대표’라는 명칭을 기재하여 사용한 것은 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당한다고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 위의 법리에 따른 것으로 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 유사명칭에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다. 
 3. 그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김지형(재판장) 고현철(주심) 양승태 전수안

[1] 구 부동산중개업법 제38조 제2항 제3호가 금지하고 있는 ‘공인중개사자격증의 대여’의 의미 및 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부의 판단 기준 
[2] 공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것으로 인정하여 구 부동산중개업법이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다고 한 사례
[3] 중개사무소의 대표자를 가리키는 명칭이 구 부동산중개업법 제28조가 사용을 금지하는 ‘공인중개사와 유사한 명칭’에 해당하는지 여부(적극) 
[4] 무자격자가 자신의 명함에 ‘○○○○○ 대표’라는 명칭을 기재하여 사용한 것이 구 부동산중개업법 제28조에서 금지하는 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당한다고 한 사례

[1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제38조 제2항 제3호가 금지하고 있는 ‘공인중개사자격증의 대여’란 다른 사람이 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하므로, 만일 공인중개사가 무자격자로 하여금 그 공인중개사 명의로 개설등록을 마친 중개사무소의 경영에 관여하거나 자금을 투자하고 그로 인한 이익을 분배받도록 하는 경우라도 공인중개사 자신이 그 중개사무소에서 공인중개사의 업무인 부동산거래 중개행위를 수행하고 무자격자로 하여금 공인중개사의 업무를 수행하도록 하지 않는다면, 이를 가리켜 등록증·자격증의 대여를 한 것이라고 말할 수는 없을 것이고, 한편 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다.
[2] 공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 무자격자가 성사시킨 거래에 관해서는 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것이므로, 이는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)이 금지하는 공인중개사자격증의 대여행위에 해당한다고 한 사례. 
[3] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 및 같은 법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령으로 전문 개정되기 전의 것)의 관련 규정에 의하면 중개사무소의 개설등록은 공인중개사 또는 법인만이 할 수 있도록 정하여져 있으므로, 중개사무소의 대표자를 가리키는 명칭은 일반인으로 하여금 그 명칭을 사용하는 자를 공인중개사로 오인하도록 할 위험성이 있는 것으로 같은 법 제28조가 사용을 금지하는 ‘공인중개사와 유사한 명칭’에 해당한다. 
[4] 무자격자가 자신의 명함에 ‘○○○○○ 대표’라는 명칭을 기재하여 사용한 것이 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당한다고 한 사례.