명의대여수수료반환청구의소 (민사, 대법원)
공포일: 2025.09.11 / 시행일:

【원고, 상고인】 ○○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인 세현 외 1인)
【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인(유한) 서평 담당변호사 김상호)
【원심판결】 서울북부지법 2025. 2. 13. 선고 2024나30879 판결 
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 서울북부지방법원에 환송한다. 

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 뒤에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 
 1. 사안의 개요
 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 
 가. 원고는 광주시 ○○읍 (지번 생략) 일대 약 300필지에서 1,028세대 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 신축사업을 시행하는 지역주택조합이다.
 나. 원고와 피고들은 이 사건 아파트에 관하여 다음과 같은 분양계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다). 
 수분양자계약일목적물 피고 1 2017. 1. 4.(동호수 1 생략) 2017. 1. 6.(동호수 2 생략) 피고 2 2017. 1. 7.(동호수 3 생략) 피고 32017. 1. 10.(동호수 4 생략) 2017. 1. 10.(동호수 5 생략) 피고 42017. 1. 11.(동호수 6 생략) 
 다. 피고들은 이 사건 각 분양계약에서 정하는 바에 따라 원고와 업무협약을 맺은 금융기관으로부터 위 각 분양계약에 따른 중도금대출을 받아 원고에게 각 중도금을 납부하였다.
 라. 원고는 피고들에게 아래와 같이 약정한 수수료를 지급하였다(이하 지급된 각 수수료를 ‘이 사건 각 수수료’라 하고, 원고와 피고들 사이의 그 지급에 관한 약정을 ‘이 사건 각 수수료지급약정’이라 한다). 
 피고지급일자목적물금액 피고 12017. 4. 28.(동호수 1 생략)6,000,000원 2017. 6. 27.(동호수 2 생략)6,000,000원 피고 22017. 4. 28.(동호수 3 생략)6,000,000원 피고 32017. 4. 28.(동호수 4 생략)6,000,000원 (동호수 5 생략)6,000,000원 피고 42017. 4. 28.(동호수 6 생략)6,000,000원 
 마. 이 사건 각 분양계약 체결 및 수수료 지급 당시 원고의 조합장인 소외인은 피고들을 포함한 수분양 명의대여자 총 141명에게 명의대여 수수료 명목으로 합계 782,182,000원을 지급하였다는 이유로 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」위반(배임)죄로 유죄판결(수원고등법원 2023. 4. 18. 선고 2022노897 판결)을 선고받아 위 판결이 2023. 9. 21. 확정되었다.
 2. 원심의 판단
 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 
 1) 이 사건 각 분양계약은 양 당사자들이 분양계약에 따른 효과를 받을 의사 없이 형식적으로 체결한 것이므로 통정허위표시로서 무효이다. 
 2) 이 사건에서 외면적 법률행위는 분양계약이지만 당사자들이 실제 의욕한 법률행위는 중도금대출에 관한 명의대여약정과 수수료지급약정이다. 이 사건 각 수수료지급약정은 유효한 분양계약의 대가라거나 이와 결부된 것이라고 보기 어렵고, 오히려 당사자가 실제로 의욕한 이면약정인 명의대여약정에 대한 대가로 봄이 타당하다. 
 3) 원고와 피고들 사이의 각 명의대여약정은 당사자들 사이에 이행되어 원고가 이미 중도금대출금을 지급받았으므로 이와 결부된 이 사건 각 수수료지급약정이 무효로 된다고 보기 어렵다. 
 3. 대법원의 판단
 가. 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다(민법 제137조). 여기서 당사자의 의사는 법률행위의 일부가 무효임을 법률행위 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사를 가리키는 것이고, 그 증명책임은 나머지 부분의 유효를 주장하는 자에게 있다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다204508, 2013다204515 판결 등 참조). 그리고 이와 같은 법률행위의 일부무효 법리는 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우에도 적용된다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2019다232277 판결 등 참조). 
 나. 원심판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있는 다음 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심판단은 그대로 받아들이기 어렵다.
 1) 이 사건 각 분양계약서에는 피고들 명의로 중도금대출을 받아 원고가 지정하는 신탁회사의 계좌로 이를 입금하도록 하는 내용의 조항도 함께 포함되어 있다. 
 2) 이 사건 각 분양계약에 관한 당사자들의 의사는, 피고들이 분양계약을 체결하고 이를 이용하여 중도금대출을 받아 그 대출금으로 원고에 대한 중도금을 납부하는 한편, 원고가 중도금대출의 이자를 부담하고, 원고 또는 실계약자가 분양계약의 해지 또는 수분양자 지위 이전 시 피고들의 대출금채무를 승계함으로써 피고들로 하여금 중도금대출에 따른 경제적 불이익이 없도록 하며, 원고가 피고들에게 분양계약 체결 및 중도금대출에 따른 자금 마련의 대가로 수수료를 지급하기로 한 것이다. 결국 이 사건 각 분양계약의 체결 및 중도금대출의 실행과 중도금 납부, 그 대가로서의 이 사건 각 수수료지급약정은 그 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있다고 봄이 상당하다. 
 3) 이 사건 각 수수료 또한 이 사건 각 분양계약의 체결과 이에 따른 피고들 명의 각 중도금대출 및 그 납부라는 일련의 행위에 따른 대가로서 포괄적으로 지급된 것이고, 이를 중도금대출에 관한 명의대여약정만의 대가로 따로 떼서 보기는 어렵다. 
 4) 피고들에 대한 중도금대출은 이 사건 각 분양계약 체결을 필수적 전제로 하는 것으로서 중도금대출에 관한 명의대여약정이 이 사건 각 분양계약과 분리가능한 별도의 법률행위라고 보이지 아니하고, 위 각 분양계약이 통정허위표시로서 무효가 됨에도 중도금대출 상환에 대한 부담을 감수하면서 이에 관한 명의대여약정을 유지하기로 하는 가정적 의사가 당시 피고들에게 있었다고 단정할 수 없다. 
 5) 이 사건 각 분양계약 및 중도금대출에 관한 명의대여약정이 모두 통정허위표시로서 무효가 되는 이상 당사자들이 그 무효 부분이 없더라도 이 사건 각 수수료지급약정을 하였을 것이라거나 적어도 그와 무관하게 이와 밀접불가분의 관계에 있는 위 수수료지급약정만을 유지하려는 가정적 의사가 있었다고 인정하기 어렵다. 
 다. 그럼에도 원심은 이 사건 각 분양계약이 통정허위표시로서 무효라 하더라도 이 사건 각 수수료 지급약정까지 무효라고 보기 어렵다고 보아 원고의 피고들에 대한 각 수수료 상당의 부당이득반환청구를 받아들이지 않았으므로 이러한 원심의 판단에는 민법 제137조의 일부무효에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 
 4. 결론
 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 마용주(재판장) 노태악 서경환(주심) 신숙희

일부무효 법리를 정한 민법 제137조에서 ‘당사자의 의사’의 의미 / 여러 개의 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우, 법률행위의 일부무효 법리가 적용되는지 여부(적극)