민원인 - 「건축법 시행령」 제12조제3항제2호에 따른 각 층의 변경되는 바닥면적 산정 방법(「건축법 시행령」 제12조제3항제2호 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2024.04.30 / 시행일:

「건축법」 제16조제1항 본문에서는 건축주가 같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자1)1) 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장을 말하며(「건축법」 제4조의4제1항 참조), 이하 같음.의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 같은 조 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 사용승인2)2) 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말하며, 이하 같음.을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고(이하 “일괄신고”라 함)할 수 있다고 규정하고 있는 한편,「건축법」 제16조제2항의 위임에 따라 일괄신고할 수 있는 사항을 정하고 있는 같은 법 시행령 제12조제3항제2호 본문에서는 일괄신고 대상 중 하나로 ‘건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우’를 규정하면서 그 뒤에 괄호를 두어 ‘연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당한다’고 규정하고 있는바,연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물의 한 층이 벽으로 구획되어 있는 경우로서, 그 구획된 각 부분 중 한 부분의 바닥면적은 증가하고 다른 한 부분의 바닥면적은 감소하는 경우3)3) 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따라 바닥면적에 산입되는 부분의 변경이 있는 경우를 전제함.가 「건축법 시행령」 제12조제3항제2호 본문의 괄호 부분 중 “각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우”에 해당하는지를 판단4)4) 공동주택관리법 제35조제1항에 따른 행위허가 등 다른 법령에 따라 변경에 대하여 허가 또는 신고 등을 하지 않아도 되는 경우를 전제함.하기 위해 해당 층의 변경되는 바닥면적을 산정하려는 경우, 그 증가되는 부분과 감소되는 부분 각각의 바닥면적의 합계5)5) 증가되는 부분의 바닥면적과 감소되는 부분의 바닥면적의 절대값의 합계를 말함.를 기준으로 산정해야 하는지, 아니면 해당 층의 전체 바닥면적의 최종 증감 결과를 기준으로 산정해야 하는지?

이 사안의 경우, 해당 층의 변경되는 바닥면적은 그 증가되는 부분과 감소되는 부분 각각의 바닥면적의 합계를 기준으로 산정해야 합니다.

먼저 「건축법 시행령」 제12조제3항제2호 본문에서는 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 “변경되는 부분”이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우를 일괄신고 대상으로 규정하면서, 괄호를 두어 연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 “각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우”만 해당한다고 규정하면서, ‘각 층의 변경되는 바닥면적’을 산정하는 기준이나 방법에 대해서는 구체적으로 규정하고 있지 않으나, 법령문에서 괄호를 두는 것은 그 괄호를 둔 대상을 한정하거나 보충하여 설명하기 위한 것으로서, 같은 호 본문의 괄호 부분은 그 괄호 앞에 규정된 “건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우” 중 일부만 일괄신고 대상이 되도록 한정하는 내용인 점에 비추어 볼 때, 괄호 부분 중 ‘각 층의 변경되는 바닥면적’은 그 괄호 앞에 규정된 “변경되는 부분”의 바닥면적의 합계를 의미한다고 할 것인바, 이 사안의 경우 기존에 설계도서 등을 제출1)1) 「건축법 시행규칙」 제11조 및 제12조 참조하여 건축 허가를 받았거나 신고한 사항 중 실제로 “변경되는 부분”, 즉 ‘구획된 각 부분’의 변경되는 바닥면적의 합계를 기준으로 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는지 여부를 판단하는 것이 해당 규정의 문언에 부합하는 해석이라 할 것입니다.그리고 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데2)2) 법제처 2012. 11. 3. 회신 12-0596 해석례 참조, 일괄신고 제도는 건축 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려는 경우 사전에 그 변경사항에 대해 허가를 받거나 신고를 하는 것이 원칙이나, 건축물의 공사 과정에서 불가피하게 경미한 설계 변경 등이 발생하는 경우 공사를 중단해야 하는 불편을 개선3)3) 1991. 5. 31. 법률 제4381호로 공포되어 1992. 6. 1. 시행된 건축법 전부개정법률 개정이유 참조하기 위해 예외적으로 그 일괄신고 대상 변경사항을 공사가 완료된 후 일괄하여 신고할 수 있도록 하는 제도라는 점을 고려하면, 일괄신고의 대상과 관련하여 「건축법 시행령」 제12조제3항제2호 본문의 괄호 부분에 따라 ‘각 층의 변경되는 바닥면적’이 50제곱미터 이하인지 여부를 판단할 때 기존에 건축 허가를 받았거나 신고한 사항 중 변경되는 각 부분의 바닥면적을 모두 합산하여 산정하지 않고, 전체 바닥면적의 최종 증감 결과를 기준으로 산정해야 한다고 해석하는 것은 예외규정의 엄격해석 원칙에 비추어 타당하지 않습니다.아울러 「건축법」은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 같은 법 제11조 및 제14조에 따른 건축허가 또는 신고 제도는 건축물의 안전을 위해 필요한 사항을 사전에 규제하기 위한 것으로, 건축 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려는 경우 원칙적으로는 그 변경 전에 미리 허가를 받거나 신고를 하여 그 설계변경의 안전성 등에 대한 판단을 사전에 받아야 하는 것이 원칙이라 할 것인데, 만약 이 사안과 같이 한 층의 구획된 두 부분 중 한 부분의 바닥면적은 증가하고 다른 한 부분의 바닥면적은 감소하는 경우 일괄신고 대상 여부를 한 층 전체의 바닥면적의 최종 증감 결과를 기준으로 판단해야 한다고 본다면, 건축허가를 받거나 신고를 한 설계도서 상 구획된 각 부분의 증가되는 면적과 감소되는 면적의 절대값이 동일한 경우에는 각 부분의 면적이 얼마나 변경되는지와 관계 없이 해당 층의 전체 바닥면적은 변동이 없다고 할 것인바, 이에 따라 해당 층의 구조가 대폭 변경4)4) 인천지방법원 2020. 12. 20. 선고 2019구합57064 판결례 및 서울북부지방법원 2017. 11. 2. 선고 2017노271 판결례 참조되어 건축물의 안전에 영향을 미칠 수 있는 경우에도 그 변경 사항을 일괄신고하면 된다는 결론에 도달하게 되는 것은 변경사항의 일괄신고를 제한적으로 허용하고 있는 건축법령의 취지에 반한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.따라서 이 사안의 경우, 해당 층의 변경되는 바닥면적은 그 증가되는 부분과 감소되는 부분 각각의 바닥면적의 합계를 기준으로 산정해야 합니다.<관계 법령>건축법제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다.③·④ (생 략)건축법 시행령제12조(허가·신고사항의 변경 등) ①·② (생 략)③ 법 제16조제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.1. (생 략)2. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당한다). 다만, 제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다.3. ～ 5. (생 략)④ (생 략)