부당이득금 (민사, 대법원)
공포일: 2025.09.25 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 차원 담당변호사 오인철 외 3인)
【피고, 상고인】 ○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인 진심 담당변호사 박기원 외 2인)
【원심판결】 부산지법 2024. 11. 14. 선고 2024나43713 판결 
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.
 1. 사안의 개요 
 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
 가. 피고는 부산 사하구 (이하 생략) 일원을 사업시행구역으로 하여 주택건설사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합이다. 
 나. 원고는 2018. 4. 9. 피고로부터 ‘2018. 6. 말까지 시공예정사 및 이에 상응하는 시공사와 도급공사계약 미체결 시 납부한 분담금, 업무대행비의 환불을 보장한다.’는 내용의 환불보장약정(이하 ‘이 사건 환불보장약정’이라 한다)이 기재된 안심보장증서를 교부받으면서 총분담금 226,500,000원인 조합가입계약(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라 한다)을 체결하였다. 
 다. 원고는 이 사건 조합가입계약에 따른 분담금으로 2018. 4. 9. 9,100,000원, 2018. 5. 3. 17,650,000원, 2018. 6. 8. 11,325,000원, 2018. 7. 10. 16,325,000원, 2022. 2. 8. 10,000,000원, 2022. 11. 28. 50,000,000원 등 합계 114,400,000원을 납입하였다.
 라. 피고는 2023. 3. 9. 주택건설사업계획승인을 받았다. 
 2. 원심의 판단
 원심은, 이 사건 환불보장약정이 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 민법 제137조 본문에 따라 이 사건 조합가입계약 전부가 무효이므로 피고는 원고에게 분담금을 반환할 의무가 있다고 판단하면서 원고의 부당이득반환 청구를 인용하였다. 
 3. 대법원의 판단
 가. 지역주택조합 가입계약은, 계약 체결 상대방이 조합원으로 가입하여 분담금 등을 납입하고 지역주택조합은 주택건설사업을 통하여 신축하는 아파트 중 해당 세대에 관한 소유권을 조합원에게 이전할 것을 약정하는 계약이다. 조합원이 조합가입계약을 체결하는 궁극적인 목적은 주택건설사업이 성공적으로 완료되어 신축 아파트에 관한 소유권을 취득하는 것이다. 한편 조합원이 조합가입계약과 함께 환불보장약정을 체결하는 주된 취지는 조합가입계약의 목적 달성 실패로 인한 손해를 최소화하려는 것이지, 분담금 반환을 절대적으로 보장받으려는 데 있다고 보기 어렵다.
 민법 제276조 제1항은 "총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다."라고 규정하고 있다. 비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 ‘사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다.’는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효가 될 수 있고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다. 그런데 환불보장약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 이때 조합원이 ‘환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다.’는 의미로 해석될 만한 선행행위를 하였다면, 이후 조합원이 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당할 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결).
 나. 앞서 본 사실관계와 기록에 따라 알 수 있는 다음 사정을 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 환불보장약정이 무효이므로 이 사건 조합가입계약도 무효라고 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다고 보아야 한다. 
 1) 이 사건 환불보장약정은 피고가 2018. 6. 말까지 시공예정사와 공사도급계약을 체결하지 못할 경우 납입한 분담금 전액을 반환할 것을 보증하겠다는 내용의 약정이다. 그런데 원심이 인정한 바와 같이 피고가 이 사건 조합가입계약 체결 후 2018. 6. 말까지 시공예정사와 공사도급계약을 체결하지 못함에 따라 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건은 성취된 것으로 확정되었다. 나아가 원고는 2018. 7. 10.부터 2022. 11. 28.까지 합계 76,325,000원을 피고에게 분담금으로 납부하였다. 이처럼 원고는 이 사건 환불보장약정에서 정한 환불의 조건이 성취된 것으로 확정된 이후에도 피고에게 분담금의 환불을 요구하지 않았을 뿐만 아니라 신축 아파트 소유권 취득이라는 목적을 달성하기 위하여 이 사건 조합가입계약에서 정한 분담금 중 적지 않은 금액을 납부하였다. 피고로서는 이러한 원고의 분담금 납부행위를 통하여 원고가 이 사건 환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 이 사건 조합가입계약을 유지하기를 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고의 신뢰를 보호할 필요가 있다. 
 2) 피고는 2023. 3. 9. 사업계획승인까지 받으며 주택건설사업을 절차대로 추진하고 있고, 피고가 주택건설사업을 더 이상 진행할 수 없다거나 위 사업이 무산될 우려가 있다는 사정을 찾아보기 어렵다. 원고는 특별한 장애사유가 없는 한 신축 아파트의 소유권 취득이라는 당초의 목적을 달성할 것으로 예상되는 상황이므로, 원고가 목적 달성을 포기하면서 분담금을 회수해야 할 이익이 크다고 보기는 어렵다. 
 3) 반면 피고가 시행하는 주택건설사업은 대지면적 17,300㎡, 총세대수 426세대에 달하여 그 성패에 따라 다수 조합원의 주거 마련 여부가 좌우될 수 있는 만큼, 위 사업의 재원으로 사용되는 조합원 분담금은 상당한 공공성을 띠게 된다. 만약 원고에 대한 분담금 반환으로 피고에게 재원 부족이 발생한다면, 그로 인한 피해는 고스란히 나머지 조합원들에게 돌아갈 수밖에 없다. 특히 지역주택조합은 사업계획승인을 받은 뒤에는 신규 조합원을 모집할 수 없는데(주택법 제11조의3 제3항, 주택법 시행령 제22조 제3항, 제1항 본문), 원고는 사업계획승인일에 가까운 2022. 12. 13.에야 비로소 피고를 상대로 이 사건 소를 제기하여 조합가입계약의 무효를 이유로 분담금 반환을 요구하였다. 피고는 원고의 분담금 반환청구에 대응하여 대체 조합원을 모집할 실질적인 기회마저 갖지 못하였다. 
 4) 결국 원고가 이 사건 소를 통하여 이 사건 조합가입계약에 대한 무효 주장을 하는 것은 기존의 분담금 납부행위와 모순되는 행위이고, 원고의 모순된 태도로 인하여 피고와 나머지 조합원들이 원고 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다. 그렇다면 피고의 총회 결의를 거치지 않은 이 사건 환불보장약정이 무효라는 이유로 이 사건 조합가입계약까지 무효라고 보더라도, 원고가 피고에게 이 사건 조합가입계약의 무효를 주장하면서 분담금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다. 
 다. 그런데도 원심이 판시와 같은 이유만으로 피고의 신의칙 위반 주장을 배척하고 원고의 부당이득반환 청구를 인용한 것은 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 
 4. 결론
 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 오석준(재판장) 이흥구 노경필 이숙연(주심)

비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 ‘사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다.’는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않은 경우, 그 약정의 효력(무효) 및 이러한 사정이 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 되는지 여부(적극) / 조합원이 ‘환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다.’는 의미로 해석될 만한 선행행위를 한 경우, 이후 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당하는지 여부(적극)