토지보상금 (민사, 대법원)
공포일: 2012.02.23 / 시행일:

【원고, 피상고인】 
【피고, 상고인】 합병된 대한주택공사의 소송수계인 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 바른 외 1인)
【원심판결】 서울고법 2010. 10. 1. 선고 2009나104993 판결
【주 문】
 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 원심판결 및 제1심판결 중 원고 2의 주민등록번호 “(주민등록번호 1 생략)”을 “(주민등록번호 2 생략)”으로 각 경정한다.

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
 1. 개발제한구역이 해제되지 않은 상태로 감정평가한 것이 정당하고 따라서 이 사건 특약에 의하여 부족금액을 청구할 수 없다는 취지의 주장에 관하여
 가.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령(이하 ‘공익사업법령’이라고 한다)에 의한 협의취득은 사법상의 법률행위이므로 당사자 사이의 자유로운 의사에 따라 채무불이행책임이나 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정할 수 있다. 그리고 협의취득을 위한 매매계약을 해석함에 있어서도 처분문서 해석의 일반원칙으로 돌아와 매매계약서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 그 문언의 내용, 그러한 약정이 이루어진 동기와 경위, 그 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 다만 공익사업법은 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 하고 협의취득의 배후에는 수용에 의한 강제취득 방법이 남아 있어 토지 등의 소유자로서는 협의에 불응하면 바로 수용을 당하게 된다는 심리적 강박감이 자리 잡을 수밖에 없으며 협의취득 과정에는 여러 가지 공법적 규제가 있는 등 공익적 특성을 고려하여야 한다.
 원심은 판시와 같은 사정을 종합하여, 이 사건 특약을 적용할 수 있으려면 종전의 감정평가액과 새로운 감정평가액 사이에 차이가 있음에 그치지 않고 종전의 감정평가가 관계 법령 또는 통상적 평가지침에 따르지 않거나 대상 토지의 현황과 특성을 제대로 반영하지 아니하여 부당한 평가액을 도출하였고 이것이 당사자 쌍방 또는 일방(그 의뢰를 받은 감정평가업자를 포함한다)의 고의, 과실 또는 착오에 기인되었음이 밝혀져야 한다고 판단하고, 나아가 여수지구 내 집단취락에 대하여 우선해제에 관한 공고가 있기 이전에 국민임대주택예정지 지정이 이루어짐으로써 외형적으로는 집단취락이 아닌 국민임대주택예정지임을 이유로 개발제한구역에서 해제되기는 하였으나, 국민임대주택예정지로 지정되지 않았다면 조만간 개발제한구역이 해제되었을 것이 확실시된다는 사정에다가 판시와 같은 우선해제의 당위성, 성남시의 우선해제절차 지연 이유와 그 이후의 추진 경위, 여수지구에 대한 국민임대주택예정지 지정 시기의 부적절성, 정부가 밝힌 국민임대주택단지 예정지에 대한 보상원칙, 피고 측의 감정평가의뢰 과정에서의 미비점 등의 제반 사정을 종합적으로 고려하면, 이 사건 집단취락 우선해제예정지가 해제를 위한 공람공고 등의 절차를 거치지 않았다고 하더라도 공람공고를 거친 경우에 준하여 취급함이 타당하므로 개발제한구역이 해제된 것으로 보고 감정평가를 함이 상당함에도 불구하고 매매대금 책정의 기초가 된 감정평가는 개발제한구역이 해제되지 아니한 상태를 기준으로 이루어졌으므로, 위와 같은 평가원칙을 그르친 중대한 하자가 있고, 이는 피고 또는 그 의뢰를 받은 감정평가업자의 고의, 과실, 착오평가에 기인한 것이라고 판단하였다.
 앞서 본 법리와 원심이 인정한 사실관계에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 공익사업법령의 보상액 산정에 관한 법리오해나 이 사건 특약의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
 나. 토지보상평가지침은 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니라는 상고이유의 주장은 옳다.
 그런데 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 집단취락 우선해제예정지에 대한 감정평가를 함에 있어 피고 또는 그 의뢰를 받은 감정평가업자의 고의, 과실, 착오평가가 있었는지를 판단하는 여러 기준 중의 하나로 토지보상평가지침 제31조의2 제2항을 고려한 것임을 알 수 있다.
 따라서 원심판결에 토지보상평가지침 제31조의2 제2항의 성격과 그 효력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
 다. 사업인정 고시 후의 협의취득이라고 하여 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정하는 것이 허용되지 않는다고 할 수 없다. 따라서 이를 다투는 상고이유의 주장은 받아들이지 아니한다.
 2. 제1심 감정인의 감정 결과가 위법하다는 주장에 관하여
 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 제1심 감정인의 감정 결과를 채택한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 위법이 없다.
 3. 우선해제예정지역이 개발제한구역에서 해제될 여지가 있는지를 다투는 주장에 관하여
 이 부분 상고이유는 사실심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 취지의 것으로서 받아들일 수 없다.
 4. 결론
 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하되, 원심판결 및 제1심판결의 당사자 표시에 명백한 오류가 있으므로 이를 각 경정하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 민일영(재판장) 박일환(주심) 신영철 박보영

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법령에 따른 협의취득에서 채무불이행책임이나 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정할 수 있는지 여부(적극) 및 협의취득을 위한 매매계약의 해석 방법
[2] 한국토지주택공사가 甲 등에게서 토지를 협의취득하면서 매매대금 과부족금에 대한 지급의무를 약정한 사안에서, 위 약정은 종전 감정평가가 관계 법령 또는 통상적 평가지침에 따르지 않거나 대상 토지의 현황과 특성을 제대로 반영하지 아니하여 부당한 평가액을 도출하였고 이것이 당사자 쌍방 또는 일방(그 의뢰를 받은 감정평가업자를 포함한다)의 고의, 과실 또는 착오에 기인한 경우에 적용되는데, 매매대금 책정의 기초가 된 감정평가에 개발제한구역이 해제되지 아니한 상태를 기준으로 이루어진 중대한 하자가 있고, 이는 공사 또는 그 의뢰를 받은 감정평가업자의 고의, 과실, 착오평가에 기인한 것이라고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례