부동산임의경매 (민사, 수원지방법원)
공포일: 2023.11.17 / 시행일:

【채무자겸소유자, 항고인】 주식회사 ○○ (소송대리인 법무법인 중정 담당변호사 정치영)
【제1심결정】 수원지방법원 2023. 3. 28.자 2020타경72579, 2021타경61170(중복) 결정
【주 문】
 1. 제1심 결정을 취소한다.
 2. 이 사건을 제1심법원으로 환송한다.

【이 유】1. 기초사실
 다음 사실은 이 사건 기록에 의하여 소명되거나 이 법원에 현저하다.
 가. △△새마을금고는 2020. 10. 16. 수원지방법원에 채무자겸소유자, 항고인(이하 ‘채무자’라 한다) 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 2017. 9. 29. 설정한 근저당권에 기하여 임의경매개시신청(2020타경72579호)을 하였고, 위 법원은 2020. 10. 19. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매개시결정을 하였다. 
 나. 이 사건 부동산의 법원 감정가가 2022. 9. 14.을 기준으로 10,794,239,000원로 산정된 후인 2022. 10. 21. □□건설 주식회사(이하 ‘□□건설’이라 한다)는 이 사건 부동산에 토목공사 및 배수관로 공사를 하였으나 공사대금 17억 원을 지급받지 못하였다고 주장하면서 유치권 신고를 하였다. 
 다. 위 유치권 신고 후 2022. 11. 7. 이후 작성된 이 사건 부동산의 매각물건명세서에는 ‘2022. 10. 21.자 □□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함’이라는 기재가 추가되었다. 
 라. 제1심법원은 2022. 10. 20. 기일입찰의 방법으로 이 사건 부동산을 매각하기로 하고 매각기일 및 최저매각가격을 다음과 같이 정하여 매각명령을 하고 매각기일 공고를 하였다. 
회차매각기일최저매각가격12022. 11. 9.10,794,239,000원22022. 12. 9.7,555,967,000원32023. 1. 27.5,289,177,000원42023. 3. 2.3,702,424,000원
 마. 제1, 2회 매각기일에는 입찰신고가 없다가 제3회 매각기일에 ◇◇◇ 주식회사(이하 ‘◇◇◇’라 한다)가 5,700,000,000원, ▽▽▽(대법원 결정의 최고가매수신고인)가 5,301,222,200원으로 매수신고를 하여 ◇◇◇가 최고가매수신고인이 되었다. 제1심법원의 사법보좌관은 2023. 2. 3. ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다’는 이유로 ◇◇◇에 대하여 매각불허가 결정을 하였다. 
 바. 제1심법원은 2023. 2. 13. 이 사건 부동산에 관하여 재매각 명령을 하면서, 매각기일 및 최저매각가격을 다음과 같이 정하여 매각기일 공고를 하였다. 
회차매각기일최저매각가격12023. 3. 2.5,289,177,000원22023. 4. 4.3,702,424,000원32023. 5. 4.2,591,697,000원42023. 6. 8.1,814,188,000원
 사. 위 재매각명령에 따른 제1회 매각기일에 ▽▽▽만이 입찰에 참여하여 매각가격 5,711,111,000원으로 최고가매수신고인이 되었고, 제1심법원의 사법보좌관은 2023. 3. 9. ▽▽▽에 대하여 매각허가결정을 하였다(이하 ‘이 사건 매각허가결정’이라 한다). 
 아. 이에 채무자는 2023. 3. 16. 사법보좌관의 위 처분에 대해 이의신청을 하였으나, 제1심법원은 2023. 3. 28. 위 사법보좌관의 처분을 인가하는 결정을 하였다.
2. 항고이유의 요지
 이 사건 부동산에 관하여 작성된 부동산현황조사서에 의하면 □□건설은 이 사건 부동산을 직·간접적으로 점유한 사실이 없으므로, □□건설이 주장하는 이 사건 부동산에 대한 유치권은 성립될 여지가 없음이 명백함에도 불구하고, ① 이 사건 부동산의 매각물건명세서에 ‘□□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함’이라는 기재를 하고, ② 마치 □□건설이 이 사건 부동산에 대한 유치권을 증명한 것처럼 2023. 2. 3. ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다’는 이유로 매각불허가결정을 하였는바, 일반 매수희망자로 하여금 이 사건 부동산에 피담보채무 17억 원의 유치권이 성립할 수 있다는 오인을 하게 하여 매각물건 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 끼쳤으므로, 민사집행법 제121조 제5호(매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때)에 해당하거나 같은 조 7호(경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때)에 해당하는바, 이 사건 매각허가결정은 취소되어야 한다. 
3. 판단
 가. 관련 법리 
 1) 매각허가결정에 대한 항고는 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있을 때 할 수 있고(민사집행법 제130조 제1항), ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠’이 있거나 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에는 매각허가에 대한 이의신청을 할 수 있다(민사집행법 제121조 제5호, 제7호). 
 2) 매각물건명세서는 매수신청인에게 부동산의 물적 부담상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위 등과 최저매각가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하기 위하여 마련된 제도로서, 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다. 그러므로 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하는지 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정, 대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정 등 참조). 
 가) 선순위근저당권자보다 앞선 일자로 임차인의 전입신고가 되어 있음이 명백함에도, 매각물건명세서에는 전입신고 여부가 ‘미상’ 또는 ‘동사무소에서 확인 안 됨’으로 기재되어 있는 경우, 점유자의 주민등록 여부는 집행관이 쉽게 파악할 수 있는 내용에 속하므로 그 조사결과는 일반인으로부터 상당한 신뢰를 받게 되는 점, 위 임차인의 보증금액수도 매각대금에 비하여 상당한 금액에 이르는 점 등에 비추어 볼 때 위와 같은 흠은 매수인의 매수의사와 매수신고가격 결정에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전부개정되기 전의 것) 제633조 제6호(현행 민사집행법 제121조 제5호와 같은 내용이다)에 정한 낙찰불허가사유이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 참조).
 나) 매각기일까지 매각물건명세서에 매각목적물인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권 설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되었는데 임차인이 매각기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, 일반 매수희망자들은 그 주택을 매수할 경우 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것으로 생각할 것이므로, 그러한 매각물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 중대한 하자에 해당한다(대법원 1999. 9. 6.자 99마2696 결정 참조). 
 3) 민사집행법 제121조 제7호의 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다.
 4) 어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 그의 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 등 참조). 한편, 점유는 민법 제320조에서 규정한 유치권의 성립요건이자 존속요건이므로 경매절차에서 유치권을 주장하려면 경매개시결정등기가 기입되기 전에 해당 부동산에 대한 점유를 개시하여 점유를 유지하고 있어야 한다. 
 나. 구체적 판단
 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, □□건설이 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정 기입등기 이전부터 이 사건 부동산을 점유하였다고 보기 어려우므로, □□건설의 유치권 신고는 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백한 경우에 해당된다고 할 것인데도, 이 사건 부동산에 관한 매각물건명세서의 기재 및 2023. 2. 3.자 매각불허가결정은 □□건설의 유치권이 성립될 수 있음을 전제로 하고 있는바, 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 끼쳤다고 봄이 타당하다. 이는 민사집행법 제123조 제2항의 직권 매각불허가사유가 되는 같은 법 제121조 제5호의 ‘매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때’ 및 같은 조 제7호의 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다. 따라서 이 사건 매각허가결정은 위법하다.
 ① □□건설은 ‘채무자로부터 2018. 10. 1.부터 2018. 11. 15.까지 수행한 이 사건 부동산에 대한 토목공사 및 배수관로 공사비 17억 원을 받지 못하여 유치권 신고를 한다’는 취지의 서면을 제출하기는 하였으나, 이 사건 부동산에 관한 점유시기, 방법 등에 관하여 구체적인 주장을 하고 있지 않을 뿐만 아니라 이를 소명할 객관적인 자료를 제출하지 않았다. 
 ② □□건설은 이 사건 부동산에 대한 2020. 10. 29.자 현황조사서에 점유자로 기재되어 있지 않고, 2022. 9. 14.을 기준으로 작성된 감정평가서에도 □□건설의 점유에 관한 언급이 전혀 없다. 
 ③ 달리 □□건설이 이 사건 부동산에 대한 공사대금 채권을 가지고 있고 이 사건 부동산을 점유하고 있어서 유치권자로서 경매절차의 이해관계인에 해당한다는 사실을 증명하였다고 볼 만한 자료가 없다.
 ④ 위와 같은 사정에 비추어 □□건설이 신고한 유치권이 성립될 수 없음이 명백한데도, 제1심법원의 사법보좌관은 이 사건 부동산의 매각물건명세서에 ‘□□건설로부터 경매물건에 대해 공사대금 17억 원의 유치권 신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함’이라는 기재를 하였고, ‘유치권자 □□건설에 대한 매각기일 및 매각결정기일 통지가 누락되었다’는 이유로 2023. 2. 3.자 매각불허가결정을 하였다.
 ⑤ 이 사건 부동산에 관한 매각물건명세서의 유치권과 관련한 위와 같은 기재로 인하여 일반 매수희망자들은 법원 감정가 약 107억 원인 이 사건 부동산에 17억 원의 유치권 성립될 수 있다는 사실을 고려하지 않을 수 없었을 것으로 보인다. 실제로 이 사건 부동산에 대하여 최저매각가격이 10,794,239,000원이었던 제1회 매각기일(2022. 11. 9.)과 7,555,967,000원이었던 제2회 매각기일(2022. 12. 9.)에는 매수희망자가 전혀 없었다. 그러므로 유치권과 관련한 이 사건 부동산 매각물건명세서의 하자는 일반 매수희망자에게 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중요한 영향을 끼치는 것이라고 판단된다. 
 ⑥ 부동산 위의 권리자로서 집행법원에 그 권리를 증명한 사람만이 경매절차의 이해관계인으로서 매각기일 등의 통지를 받을 권리가 있다(민사집행법 제268조, 제90조 제4호, 제104조 제2항, 대법원 1999. 4. 9. 선고 98다53240 판결 등 참조). □□건설은 유치권을 증명하지 못한 자에 해당하여 매각기일 등의 통지를 받을 권리가 없으므로, □□건설에 대한 매각기일 등의 통지가 없었음을 이유로 한 2023. 2. 3. 매각불허가결정은 위법하다. 그런데 유치권을 주장하는 사람이 집행법원에서 매각기일 등의 통지를 받을 이해관계인으로 인정받게 되면 일반 매수희망자로서는 유치권을 주장하는 사람이 그 유치권을 집행법원에 증명한 것으로 판단할 수밖에 없는바, □□건설이 유치권자로서 경매절차의 이해관계인임을 전제로 한 위와 같은 매각불허가결정은 일반 매수희망자에게 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중요한 영향을 끼치는 것으로 이는 이해관계인의 이익이 침해될 수 있는 중대한 절차위반에 해당한다.
4. 결론
 그렇다면, 채무자의 항고는 이유 있으므로 이 사건 매각허가결정은 취소되어야 하고, 항고법원이 집행법원의 결정을 취소하는 경우에 그 매각허가여부의 결정은 집행법원이 하여야 하므로(민사집행법 제132조), 이 사건을 제1심법원으로 환송하기로 하여 주문과 같이 결정한다. 
[별지 생략]

판사 김유랑(재판장) 김나연 박준규