소유권이전등기 (민사, 대법원)
공포일: 1995.11.14 / 시행일:

【원고, 피상고인】 영화진흥공사 (소송대리인 법무법인 태평양 담당변호사 김인섭 외 2인) 
【피고, 상고인】 피고 1 외 6인 (피고들 소송대리인 변호사 이건호)
【피고들보조참가인】 피고들보조참가인
【원심판결】 서울지방법원 1995. 5. 12. 선고 94나27785 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.
 (1) 원심은 거시 증거에 의하여, 소외 1이 1990. 4. 3. 소외 2 소유 명의의 이 사건 토지에 관하여 원고와 사이에 자신이 위 소외 2의 대리인이라 자칭하며 대금을 131,200,000원으로 정하여 매매계약을 체결한 사실을 인정한 다음, 원고가 위 소외 2(1991. 6. 10. 사망)의 상속인들인 피고들에 대하여 한 위 매매를 원인으로 한 이 사건 소유권이전등기 청구를 아래와 같은 이유로 인용하였다.
 (가) 원심이 믿지 아니하는 증거들을 제외하고는 위 소외 1이 이 사건 토지의 매매에 관하여 위 소외 2로부터 대리권을 수여받았다고 인정할 만한 증거가 없으므로 위 소외 1이 위 소외 2로부터 이 사건 토지의 매매계약에 대한 대리권을 수여받았음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다.
 (나) 그러나 거시 증거에 의하면, 원고는 위 망 소외 2의 대리인이라는 소외 1과 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하고 그 대금을 모두 지급하였으나 관할 군수로부터 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전등기 절차를 이행하지 못하고 있던 중 이 사건 토지상에 종합촬영소 건설공사를 시작하기 위하여 등기부상 토지소유자의 사용승낙서를 필요로 하게 된 사실, 피고 2는 원고의 요구에 따라 1990. 3. 30.경 위 소외 2의 인감증명서를 발급받아 같은 해 4.경 원고가 위 소외 2로부터 이 사건 토지를 매수하였으므로 이 사건 토지를 종합촬영소 건립부지로 사용하는 것을 승낙한다는 취지의 토지사용승낙서를 작성하여 소외 1을 통하여 원고에게 제출한 사실, 한편 피고 7은 망 소외 2가 사망한 이후인 1991. 7. 18.(피고들은 그 때까지 망 소외 2의 사망신고를 하지 아니하였다.) 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 망 소외 2의 인감증명서를 발급받아 이를 원고에게 교부하였고, 피고 2는 같은 해 11.경에도 다시 앞에서 본 바와 같은 취지의 토지사용승낙서를 원고에게 제출하였으며, 원고가 이 사건 토지의 지상에 종합촬영소 본관 진입로의 공사를 시작한 사실을 알면서도 아무런 이의를 제기하지 아니한 사실이 인정된다.
 위 인정사실에 의하면, 망 소외 2는 소외 1과 원고 사이의 이 사건 토지에 대한 매매계약 사실을 알면서도 원고의 이 사건 토지에 대한 사용을 승낙하고 소유권 이전에 필요한 인감증명서 등을 교부함으로써 이를 추인하였다고 할 것이니, 원고와 소외 1 간의 이 사건 토지에 대한 매매계약의 효력은 이 사건 토지에 대한 매매계약시로 소급하여 유효하게 되었다.
 (다) 이에 대하여, 피고들은 위 추인은 소외 1의 기망에 의한 것이므로 취소한다는 취지의 항변을 하는바 다음과 같은 이유로 받아들일 수 없다.
 무권대리행위의 추인은 상대방 있는 단독행위이므로 그 추인의 의사표시가 상대방의 기망행위에 기인한 경우에는 이를 취소할 수 있다고 할 것이나, 제3자가 기망행위를 한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
 그런데, 거시 증거에 의하면 위 망 소외 2는 소외 1의 소개로 피고들보조참가인에게 이 사건 토지를 1983. 7. 25. 금 2,624,000원에 매도하고, 다만 피고들보조참가인이 서울에 거주하였던 관계로 농지매매증명을 얻지 못하여(이 사건 토지는 농지임) 그 등기명의를 망 소외 2의 명의로 남겨둔 사실, 소외 1은 원고가 이 사건 토지를 매입하려는 사정을 알고 피고들보조참가인에게 이 사건 토지 등을 매매대금 6,000여 만 원에 매도하겠다고 말하여 그 승낙을 얻고 망 소외 2와 그 아들인 피고 2에게는 위 피고들보조참가인으로부터 이 사건 토지의 매도에 관한 승낙을 얻었다고 말하여 피고 2로부터 앞서 본 바와 같은 망 소외 2 명의의 토지사용승낙서를 교부받아 이를 원고에게 교부한 사실을 인정할 수 있으나, 나아가, 원고나 원고를 대리한 원고의 직원들이 위와 같은 위 소외 1의 기망행위를 알았거나 알 수 있었다는 점을 인정할 증거가 없으므로 피고들로서는 위 추인을 취소할 수 없다.
 (2) 무권대리행위는 그 효력이 불확정 상태에 있다가 본인의 추인 유무에 따라 본인에 대한 효력발생 여부가 결정되는 것인바, 그 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위라 할 것이다(당원 1990. 4. 27. 선고 89다카2100 판결 참조).
 원심은 위 (1)의 (나)항에서 인정한 피고 2, 피고 7의 행위가 묵시적인 추인의 의사표시를 한 것으로 보고, 그에 의하여 이 사건 매매계약의 효력이 매매계약시에 소급하여 유효하게 되었다고 판시하고 있으나, 기록에 의하여 살펴보면 피고 2, 피고 7의 위 인정의 행위가 과연 위 피고들이 위 소외 1이 위 망 소외 2를 권한 없이 대리하여 원고와 이 사건 매매계약을 체결하였다는 사실을 알고서 그 행위의 효과를 자신들에게 귀속시키려는 의사표시로서 한 것인지 의문의 여지가 있다.
 이 점에 대하여 원심은 망 소외 2는 소외 1과 원고 사이의 이 사건 토지에 대한 매매계약 사실을 알면서도 원고의 이 사건 토지에 대한 사용을 승낙하고 소유권 이전에 필요한 인감증명서 등을 교부함으로써 이를 추인하였다고 할 것이라고 판시하고 있으나, 피고 2, 피고 7의 위 인정의 행위가 왜 망 소외 2의 추인으로 볼 수 있는지도 선뜻 이해하기 어렵고, 또한 피고 2, 피고 7의 위 인정의 행위가 위 망 소외 2의 공동상속인들 중의 일부로서 추인한 것으로 볼 수 있다면 그 밖의 공동상속인들인 나머지 피고들에 대하여는 위 매매계약의 효력이 어떻게 미칠 수 있는지에 관하여도 의문이 있다.
 특히 망 소외 2(혹은 피고 2, 피고 7)가‘소외 1과 원고 사이의 이 사건 토지에 대한 매매계약 사실을 알면서도’ 이를 추인하였다는 설시 부분은, 그들이 소외 1이 원고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 어떠한 자격으로 체결하였다는 것을 알았다는 것인지를 명백히 설시하지 아니하여 미흡하기는 하나, 원심이 무권대리행위의 추인을 인정한 것으로 보아 위 망 소외 2의 대리인 자격으로 체결하였다는 것을 알았다는 취지로 보이는바(소외 1이 매도인 본인으로 체결하였다거나 혹은 그 이외의 제3자를 대리하여 체결하였다는 것을 알았다는 취지는 아닌 것으로 보임), 원심이 거시한 모든 증거를 종합하여도 과연 위 망 소외 2나 피고 2, 피고 7이 이 사건 매매계약은 위 소외 1이 위 망 소외 2를 대리하여 체결하였다는 사실을 알았다고 보기에 부족하고, 한편 원심이 인정한 사실 관계에 의하면 이 사건 토지는 이 사건 매매계약이 있기 이전인 1983. 7. 25. 소유자인 위 망 소외 2가 소외 1의 소개로 피고들보조참가인에게 금 2,624,000원에 매도하고, 다만 피고들보조참가인이 서울에 거주하였던 관계로 농지매매증명을 얻지 못하여(이 사건 토지는 농지임) 그 등기명의를 망 소외 2의 명의로 남겨둔 토지이었는데, 소외 1이 원고가 이 사건 토지를 매입하려는 사정을 알고 피고들보조참가인에게 이 사건 토지 등을 매매대금 6,000여 만 원에 매도하겠다고 말하여 그 승낙을 얻고 망 소외 2와 그 아들인 피고 2에게는 위 피고들보조참가인으로부터 이 사건 토지의 매도에 관한 승낙을 얻었다고 말하여 피고 2로부터 앞서 본 바와 같은 망 소외 2 명의의 토지사용승낙서를 교부받아 이를 원고에게 교부하였다는 것이고 보면, 피고 2, 피고 7의 위와 같은 행위는 이 사건 토지를 그 아버지로부터 매수하여 둔 위 피고들보조참가인의 대리인 자격으로 위 소외 1이 원고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 것으로 알고 원매도인의 지위에서 최종매수인인 원고의 이 사건 토지의 사용 내지 등기절차상의 편의를 위하여 한 것에 불과한 것이 아닌가 하는 의문이 든다.
 (3) 그럼에도 불구하고 원심이 피고 2, 피고 7의 위 인정의 행위만에 의하여 무권대리행위의 추인을 인정한 조치에는, 필경 심리를 다하지 아니하고 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이 있거나 무권대리행위의 추인에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 명백하다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
 (4) 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리, 판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수

[1] 무권대리행위는 그 효력이 불확정 상태에 있다가 본인의 추인 유무에 따라 본인에 대한 효력발생 여부가 결정되는 것인바, 그 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위이다.
 [2] 무권대리행위에 대한 묵시적 추인을 인정한 원심판결을 채증법칙 위반 등을 이유로 파기한 사례.