토지수용재결처분등취소 (일반행정, 대법원)
공포일: 1991.05.24 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 1 외 2인 원고들 소송대리인 변호사 한광세 외 1인
【피고, 상고인】 중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 박준양
【원심판결】 서울고등법원 1990.11.9. 선고 88구6773 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 피고들 소송대리인의 상고이유에 대하여
 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고 중앙토지수용위원회가 이 사건 이의재결시 보상액산정의 기초로 삼은 ○○ 및 △△토지평가사합동사무소의 감정평가는 기준지가가 고시된 지역내에 있는 이 사건 토지들의 보상액을 평가함에 있어 서울시 도봉구 (주소 1 생략) 전 11,400 제곱미터의 토지가 1987.6.30. 피고 대한주택공사와 소외 흥안운수주식회사와의 사이에 제곱미터당 216,140원에 거래된 사례가 있음에도 이를 포착하지 못하여 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하지 아니하였고, 지역요인 및 개별요인에 대한 품등비율의 산출 및 적용의 근거를 제시하지 않았으며, 또한 위 △△토지평가사합동사무소의 감정평가는 표준지를 특정 명시하지 아니하였거나 토지이용지목이 이 사건 부동산과 상이한 토지를 표준지로 선정함으로써 위 각 평가는 구 국토이용관리법 등 관계법령에 위배된 것이라고 한 다음, 원심 감정인 소외인의 1990.7.4. 자 감정서에 의한 감정내용은 같은 구 (주소 2 생략) 토지를 표준지로 선정하고, 위 표준지의 기준지가를 기준으로 하여, 이에 지가상승율을 적용하여 시점수정을 하고, 지역요인 및 개별요인의 대비에 의한 품등비교율을 적용하여 이 사건 각 토지들에 대한 기준지가를 기준으로 한 평가액을 산출하고, 한편으로 위 (주소 1 생략) 토지에 대한 위 거래사례를 조사하여 위 거래사례의 제곱미터당 가액 금 216,140원에서 토지개량비 제곱미터당 금 9,000원을 공제한 금 207,140원을 기준으로 하여 지가변동율에 의한 시점수정과 지역요인 및 개별요인에 의한 품등비교를 하여 이 사건 각 토지에 대한 인근유사토지의 정상거래가격을 기준으로 한 평가액을 산출한 다음 동 가액을 위 기준지가를 기준으로 평가한 가액으로 나눈 배율 중 각 2를 인근유사토지정상거래참작비율이라 하여 이를 위 기준지가를 기준으로 평가한 가액에 곱하여 이 사건 토지들에 대한 정당보상액을 평가하였다.
구 국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것)에 의하면 기준지가고시지역 내의 토지 수용을 위한 보상액을 결정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하여야 한다고 하고 있는바, 위 규정에서 말하는 인근유사토지의 정상거래가격이라 함은 보상대상토지의 인근, 유사지역에 속하며 지목, 지적, 형태, 이용현황, 용도지역, 공법상제한 등 자연적 사회적 조건이 동일 또는 유사한 토지에 관한 것이고 또한 개발이익이 개재되지 아니하고, 투기적인 것이 아닌 정상적인 거래에서 형성된 가격이라고 할 것이다.
 그런데 기록에 의하면, 이 사건 토지들은 부정형의 토지임에 반하여 위 거래사례지는 가로 및 획지 조건이 좋고 그 면적도 이 사건 토지들 보다 2.6 내지 45배의 넓은 장방형의 토지이고, 한편 앞에서 본 거래사례지는 1985.4.1. 피고 대한주택공사가 시행하는 상계동 택지개발사업지구에 편입되었음에 반하여 이 사건 토지들은 1987.6.16.에야 위 택지개발예정지구로 추가 지정되었으며, 피고 대한주택공사가 위 거래사례지를 이 사건 택지개발사업을 위하여 1986.5.23. 취득하였다가 구획정리 등 택지개발사업을 시행한 다음 이를 공개경쟁 입찰을 통하여 위 소외 회사에게 용도를 버스터미널 부지로 제한하여 매도한 사실 등을 엿볼 수 있으므로 위 거래사례토지는 이 사건 토지들과는 그 크기, 형태, 용도, 가로 및 획지조건 등이 다르고, 또한 위 매매는 구획정리 등에 의한 개발사업이 시행된 후에 그 개발사업지구 내의 토지의 일부를 버스터미널 용지라는 특정용도로 지정하여 한 거래로서 위 매매가액에는 택지개발사업에 의한 개발이익이 포함되었다고 할 것이고, 따라서 ○○ 및 △△토지평가사합동사무소가 감정평가를 함에 있어 원심이 들고 있는 위 거래사례를 포착하지 못하여 그 거래가격을 참작하지 않았다 하여 그 평가가 부적절한 것이라고 할 수 없으며, 또한 원심 감정인은 위 거래사례를 기준으로 평가함에 있어서 위 거래사례상의 매매가액과 기준지가를 기준으로 평가한 가액과의 비율중에서 아무런 근거나 이유를 제시하지도 않고 그 중 2를 위 기준지가를 기준으로 산출한 가액에 곱하여 이 사건 토지들의 보상평가액을 산출하고 있는바, 위와 같은 평가방법은 부적절한 평가라고 하지 않을 수 없다.
 원심이 위 ○○ 및 △△토지평가사합동사무소가 감정평가를 함에 있어 위 거래사례를 포착하지 못하여 그 거래가격을 참작하지 않았으므로 동 평가는 위법한 평가이고, 위 원심감정인의 감정평가액이 토지수용법이나 구 국토이용관리법 등의 수용토지보상평가에 관한 관계규정에 따라 적법하게 산출된 가액이라고 판단한 것은 필경 토지수용보상가액 산정에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙을 위배한 허물이 있고 이러한 잘못은 판결 결과에 영향이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
 그리하여 다른 상고논지에 대하여 판단을 할 것 없이 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리 판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 김상원(재판장) 박우동 배석 윤영철

가. 구 국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것)이 기준지가고시지역 내의 토지수용을 위한 보상액을 결정함에 있어 참작하도록 규정하고 있는 인근유사토지의 정상거래가격의 의미
나. 거래사례토지가 보상대상토지들과는 그 크기, 형태, 용도, 가로 및 획지조건 등이 다르고, 그 매매가액에 택지개발사업에 의한 개발이익이 포함되어 있어 위 거래가격을 참작하지 아니한 보상대상토지의 감정평가가 부적절하다고 할 수 없다고 본 사례

가. 구 국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것)이 기준지가고시지역 내의 토지수용을 위한 보상액을 결정함에 있어 참작하도록 규정하고 있는 인근유사토지의 정상거래가격이라 함은 보상대상토지의 인근, 유사지역에 속하며 지목, 지적, 형태, 이용현황, 용도지역, 공법상 제한 등 자연적, 사회적 조건이 동일 또는 유사한 토지에 관한 것이고, 또한 개발이익이 개재되지 아니하고, 투기적인 것이 아닌 정상적인 거래에서 형성된 가격이라고 할 것이다.
나. 거래사례토지가 보상대상토지들과는 그 크기, 형태, 용도, 가로 및 획지조건 등이 다르고, 그 매매가액에 택지개발사업에 의한 개발이익이 포함되어 있어 위 거래가격을 참작하지 아니한 보상대상토지의 감정평가가 부적절하다고 할 수 없다고 본 사례