취득세 신고가액보다 건축물의 시가표준액이 훨씬 높게 책정된 경우 (일반행정, 대법원)
공포일: 2007.07.12 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고가 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에관한특례법 제4조에 해당하여 이유없으므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 2007. 4. 13. 선고 2006누27191 판결】

【주문】 처분청일부승소

1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【이유】

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 중 제2면 제11행의 "지방세법"을 "구지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)"로제2면 제13행의 "같은 지방세법"을 "구지방세법"으로 각 고쳐 쓰는 이외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조에 의하여 이를 인용한다.
2. 결론

그렇다면 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하고, 피고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-인천지방법원 2006. 10. 19. 선고 2005구합3541 판결】

【주문】 처분청일부승소

1. 피고가 2005.2.4. 원고에 대하여 한 취득세 9,823,220원, 농어촌특별세 982,320원, 등록세 8,209,850원, 지방교육세 1,641,970원, 농어촌특별세 322,670원의 부과처분 중 취득세 7,969,850원, 농어촌특별세 796,970원, 등록세 6,624,730원, 지방교육세 1,324,940원, 농어촌특별세 217,600원을 초과하는 부분을 취소한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용의 4/5는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
【이유】

1. 부과처분의 경위

가. 원고는 2004.12.30. 별지 제1목록 기재 부동산(이하 "이 사건 부동산"이라 한다)을 매수한 후 2005.2.4. 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 하면서 피고에게 이 사건 부동산의 과세표준을 260,000,000원으로 신고하였다.
나. 그러자 피고는 위 신고금액이 이 사건 부동산의 시가표준액에 미달한다는 이유로, 2005.2.4. 원고에게「지방세법」제111조제2항, 제130조 제2항에 따라 시가표준액 491,161,460원(= 토지(47.73㎡) 168,486,900원＋건축물(387.83㎡) 322,674,560원)을 과세표준으로 하여 같은「지방세법」제112조제1항 등에 따라 산출한 취득세 9,823,220원, 농어촌특별세 982,320원, 등록세 8,209,850원, 지방교육세 1,641,970원, 농어촌특별세 322,670원을 부과하였다(이하 "이 사건 부과처분"이라 한다).
[인정근거] 다툼없는 사실, 갑1호증의 1, 2, 을1호증의 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고는 이 사건 부과처분이 관계법령에 따라 적법하게 부과되었다고 주장하는 반면, 원고는 이 사건 부동산을 260,000,000원에 취득한 후 이를 과세표준으로 신고하였음에도 피고는 위 신고가액보다 훨씬 높게 책정된 건축물의 시가표준액(토지의 시가표준액은 다투지 아니한다)을 과세표준으로 하여 이 사건 부과처분을 하였는바, 위 시가표준액은 취득 당시의 시가를 제대로 반영하지 못한 것으로서 이를 기초로 한 이 사건 부과처분은 위법하다고 주장한다.
나. 관련법령

지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것)

제111조(과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호 외의 건축물과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

제112조(세율)

① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.
제130조(과세표준)

① 부동산ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기ㆍ등록 당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기ㆍ등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
제131조(부동산등기의 세율)

① 부동산에 관한 등기를 받을 때에는 다음 각 호의 표준세율에 의하여 등록세를 납부하여야 한다.
3. 제1호 및 제2호 이외의 원인으로 인한 소유권의 취득

(2) 기타

부동산가액의 1,000분의 20

제273조의 2(개인간 거래에 대한 등록세 감면)

사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인간 유상거래로 부동산을 취득하여 소유권이전등기(토지는 토지와 건물을 통합평가하는 주택의 부속토지를 등기하는 경우에 한한다)를 하는 경우에는 등록세의 100분의 25를 경감한다.
「지방세법 시행령」제80조(토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등)

① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각 호의 방식에 의한다.
1. 건축물:「소득세법」 제99조제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.
가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

③ 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수가 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 얻어 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.
소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

제99조(기준시가의 산정)

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물

건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물 (이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

다. 인정사실

을4, 5호증의 각 기재, 이 법원의 박범수에 대한 감정촉탁 및 감정보완촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음의 사실을 인정할 수 있다.
(1) 건축물 시가표준액의 산정방법(「지방세법 시행령」제80조제1항 제1호, 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목 참조)

㎡당 건물신축가격기준액 × 적용지수(구조별 지수ㆍ용도별 지수ㆍ위치별 지수) × 경과연수별 잔가율 × 면적 × 가감산율(건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건을 참작)

(2) 국세청장은 2004.12.31. 2005년도 건물신축가격기준액을 ㎡당 460,000원으로 고시하였는데, 이는 2004년도 ㎡당 180,000원에 비하여 약 2.55배 상향조정된 것이며, 2003년도 이후의 건물신축비용단가 상승률, 표준건축비 인상률 및 경제동향 등을 고려하여 그 가액을 현실화한 것이다.
(3) 이 사건 부동산의 소재지 인근은 중요관청(법원, 검찰청)의 이전, 아파트 재건축공사 착공 등의 영향을 받아 상권이 위축되어 있는 상황인데 위와 같이 건물신축가격기준액이 급격히 상향조정되는 바람에 이 사건 부동산을 비롯하여 상가의 95% 정도는 시가표준액이 실제거래가격보다 높게 산정되어 있다.
(4) 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시(2005.2.4.) 이 사건 부동산의 시가(감정가)는 건물 부분과 대지권(소유권) 부분을 일괄하여 산정하는 경우 310,000,000원이고, 건물 부분과 대지권을 각각 산정할 경우에는 토지 부분이 93,000,000원, 건물 부분이 217,000,000원이다.
라. 판단

(1) 시가표준액의 위법을 내세워 부과처분의 위법을 다툴 수 있는지 여부

위에서 본 바에 의하면 건축물의 시가표준액은 국세청장이 고시한 건물기준시가(건물신축가격기준액)에 기초하는바, 국세청장의 건물기준시가결정은 과세처분과는 별개의 독립된 처분이라 할 것이지만, 건물취득자나 취득예정자에게 구체적인 과세처분 전에 건물기준시가결정의 잘못을 미리 시정하도록 요구하는 것은 무리라고 하지 않을 수 없고(개별공시지가에 관한 대법원 1994.1.25. 선고, 93누8542 판결 참조), 이를 기초로 한 시가표준액의 산정에 대하여도 별도의 불복절차가 규정되어 있지 않으므로(갑3호증의 기재에 의하면 납세의무자는 과세관청의 자체조정을 구하는 민원을 낼 수 있을 뿐이다), 이후 과세처분의 취소를 구하는 행정소송에서 건물기준시가결정 내지는 그에 기초한 시가표준액 산정의 위법을 독립된 위법사유로 주장할 수 있다고 해석함이 타당하다.
(2) 시가표준액을 과세표준으로 한 이 사건 부과처분의 적법 여부

피고가 산정한 이 사건 부동산에 대한 시가표준액과 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시의 시가(감정가)를 비교하면 아래 <표> 기재와 같다. ┌ ───────┬─────────┬─────────┬─────────┬─────────┐

│ 항목 │① 시가표준액(원) │ ② 시가(원) │ 차액(①－②, 원) │ 비율(①/②) │

├───────┼─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤

│이 사건 부동산│ 491,161,460 │ 310,000,000 │ 181,161,460 │ 1.58배 │

├───────┼─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤

│ 토지 부분 │ 168,486,900 │ 93,000,000 │ 75,486,900 │ 1.81배 │

├───────┼─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤

│ 건물 부분 │ 322,674,560 │ 217,000,000 │ 105,674,560 │ 1.48배 │

└───────┴─────────┴─────────┴─────────┴─────────┘

원고가 이 사건 부동산 중 토지 부분 시가표준액에 대해서는 다투지 아니하므로 이 사건 부동산의 시가표준액(491,161,460원)은 이 사건 부동산의 취득 당시의 시가라고 할 수 있는 398,486,900원(= 토지 부분 시가표준액 168,486,900원＋건물 부분 감정가 217,000,000원)보다 1.23배(= 491,161,460원/398,486,900원) 높고, 이 사건 부동산의 건물 부분에 대한 시가표준액은 같은 부분 시가(감정가)보다 약 1.48배(금액으로는 105,674,560원) 높음을 알 수 있다.
무릇 시가표준액은 재산의 객관적인 가치, 즉 시가를 적절히 반영하여야 할 것인바(헌법재판소 1999.12.23. 선고, 99헌가2 결정 참조), 시가는 객관적으로 항정되어 있는 것이 아니라 그때 그때의 수급사정에 따라 늘 변동하는 것임에 비하여 과세관청인 피고로서는 일정한 기준을 두어야 할 과세기술상의 필요성이 있을 것이므로, 시가와 시가표준액이 언제나 일치할 것을 기대할 수 없고 양자간에 어느 정도의 괴리는 불가피하다고 할 것이다. 그러나 위에서 본 바와 같이 건물 부분의 시가표준액이 시가의 약 1.5배에 이르는 경우라면 이를 "재산의 객관적 가치를 적절히 반영한 시가표준액"이라고 할 수 없고, 그에 기초한 과세는 정당한 과세권의 범위를 일탈하여 국민의 재산권을 침해하는 것으로서 허용될 수 없다.
(앞에서 본 바와 같이 피고 관내의 상가 대부분에 대하여 시가를 초과하는 "시가표준액"이 산정되어 있다면, 취득세, 등록세 뿐만 아니라 재산세, 공동시설세 등도 위 시가표준액을 과세표준으로 적용하고 있으므로 피고는 이를 시급히 시정하도록 하여 주민의 재산권을 보호하고 과세권행사의 적정화를 기하여야 할 것이다)

나아가 이 사건 부동산의 거래에 따른 정당한 세액에 관하여 보건대, 위와 같이 과다하게 산정된 시가표준액도 시가를 초과하지 않는 범위 내에서는 이를 위법하다고 할 수 없으므로, 건축물 시가(감정가) 217,000,000원과 원고가 다투지 않는 토지 시가표준액 168,486,900원을 합한 398,486,900원을 과세표준으로 하여 다시 세액을 계산하면, 별지 제2목록 [세액 산출내역 기재]와 같이 취득세 7,969,850원, 농어촌특별세 796,970원, 등록세 6,624,730원, 지방교육세 1,324,940원, 농어촌특별세 217,600원이 되므로, 결국 이 사건 부과처분 중 이를 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.
3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유있어 이를 받아들이기로 하고, 나머지 청구는 이유없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

건물 부분의 시가표준액이 시가의 약 1.5배에 이르는 경우라면 이를 "재산의 객관적 가치를 적절히 반영한 시가표준액"이라고 할 수 없고, 그에 기초한 과세는 정당한 과세권의 범위를 일탈하여 국민의 재산권을 침해하는 것으로서 허용될 수 없다.