토지사용료청구 (민사, 대법원)
공포일: 2019.11.14 / 시행일:

【원고, 상고인 겸 피상고인】 케이앤피무한투자 주식회사 (소송대리인 법무법인 인강 담당변호사 박원환)
【피고, 피상고인 겸 상고인】 별지 피고 명단 기재와 같다. (소송대리인 변호사 고왕석)
【원심판결】 부산고법 2015. 3. 19. 선고 2013나52820 판결
【주 문】
 원심판결 중 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7에 대한 2002. 3. 8.부터 2013. 3. 7.까지의 지상권에 기한 토지사용료 청구 부분을 제외한 나머지 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다.

【이 유】 원고와 피고들의 상고이유를 함께 판단한다.
 1. 토지소유자가 그 소유 토지를 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우 소유자가 토지를 공공의 사용에 제공한 경위 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고, 토지소유자의 소유권 보장과 공공의 이익 사이의 비교형량을 한 결과, 토지소유자가 그 소유 토지에 대한 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면, 토지소유자는 그 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용·수익권을 행사할 수 없다. 그리고 원소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는 토지의 소유권을 특정승계한 자는, 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 사용·수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지의 소유권을 취득하였다고 봄이 타당하므로, 그러한 특정승계인도 그 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용·수익권을 행사할 수 없다(대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결 참조).
그러나 이러한 토지소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사 제한의 법리는 토지가 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공된 경우에 적용되는 것이어서, 토지가 건물의 부지 등 지상 건물의 소유자들만을 위한 용도로 제공된 경우에는 적용되지 않는다. 따라서 토지소유자가 그 소유 토지를 건물의 부지로 제공하여 지상 건물소유자들이 이를 무상으로 사용하도록 허락하였다고 하더라도, 그러한 법률관계가 물권의 설정 등으로 특정승계인에게 대항할 수 있는 것이 아니라면 채권적인 것에 불과하여 특정승계인이 그러한 채권적 법률관계를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특정승계인의 그 토지에 대한 소유권 행사가 제한된다고 볼 수 없다.
 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사정을 알 수 있다.
 가. 원심판결 별지1 목록 기재 각 토지 일대의 토지소유자들(이하 ‘이 사건 지주들’이라 한다)은 시장건물의 건축을 위해, 주식회사 ○○○○○○아파트(이하 ‘소외 회사’라 한다)를 설립하여 각자 보유하고 있던 토지를 출자하기로 한 뒤, 그 토지들에 집합건물 두 동을 건축하고(이하 ‘이 사건 상가건물들’이라 한다), 이 사건 상가건물들 중 출자하기로 한 토지의 면적 비율에 따른 구분건물을 각 분배받아 구분건물에 관한 보존등기를 마쳤다.
 나. 그러나 이 사건 지주들은 이 사건 상가건물들의 대지에 국유지가 포함되어 있는 등의 사정으로 토지들을 합필하여 소외 회사에 이전하지 못하였고, 그로 인해 위 토지들의 소유권은 현재까지 원소유자인 이 사건 지주들이나 그 상속인들 또는 그들로부터 토지 소유권을 양수한 사람들에게 남아 있다. 한편 일부 토지에 대해서는 토지소유자들의 임의처분을 막기 위해 소외 회사의 청산인들 명의의 지상권이 설정되기도 하였다.
 다. 이 사건 상가건물들이 건축된 후 이 사건 소송이 제기되기 전까지 약 37년 동안 이 사건 상가건물들의 구분소유자들은 각 소유 구분건물이 있는 상가건물의 대지를 무상으로 사용하여 왔다.
 라. 원고는 이 사건 상가건물들의 대지 중 2필지 토지의 소유권을 경매절차에서 취득하였고, 이후 1필지 토지의 일부 지분을 매수하면서 7필지 토지에 위와 같은 경위로 설정된 지상권의 일부 지분도 양수하였다. 피고들은 이 사건 상가건물들의 구분소유자들 중 일부이다.
 3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 지주들은 각 자신들 소유 토지를 이 사건 상가건물들의 대지로 제공하여 구분소유자들에게 이를 무상으로 사용하도록 허락하였다고 볼 여지가 있다. 그러나 그러한 경우라도 이 사건 지주들이 각 자신들 소유 토지를 일반 공중을 위한 용도로 제공한 것이 아니라 이 사건 상가건물들의 대지로 제공하여 구분소유자들만을 위한 용도로 제공한 것에 불과하므로, 토지소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사 제한의 법리가 적용될 수는 없다.
 그런데 이 사건에서 원고는 피고들을 상대로, 원고가 소유권이나 소유권의 일부 지분 또는 지상권의 일부 지분을 특정승계한 토지들을 피고들이 점유·사용한 데 따른 부당이득의 반환을 구하였고, 피고들은 이에 대하여 위 토지들은 이 사건 지주들이 소외 회사에 출자한 것이어서 원고가 점유·사용으로 인한 부당이득의 반환을 구할 수 없다는 취지로 다투었다.
 그렇다면 원심으로서는 이 사건 지주들 및 원지상권자들과 이 사건 상가건물들의 구분소유자들 사이의 토지사용에 관한 법률관계의 내용이 어떠한지, 그러한 법률관계가 특정승계인에게 대항할 수 있는 것인지, 법률관계가 채권적인 것이라면 원고가 그러한 법률관계를 승계하였다고 볼 수 있는지 등에 관하여 심리하였어야 한다.
 그런데도 원심은 이 사건에 토지소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사 제한의 법리가 적용된다고 보아, 위와 같은 사항에 대하여 충분히 심리하지 아니한 채, 특정승계인인 원고가 사용·수익의 제한이라는 부담을 용인하였는지의 여부에 따라 토지별로 부당이득반환의무의 성립 여부를 달리 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 토지소유자 등의 독점적·배타적 사용·수익권 행사 제한의 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 위법이 있다(한편 원심이 집합건물 대지의 권원 없는 사용으로 인한 구분소유자들의 대지 소유자에 대한 부당이득반환의무가 전유부분의 면적비율에 따른 가분채무라고 본 것은 정당하나, 각 전유부분의 면적비율을 산정함에 있어 이 사건 상가건물들의 1층을 제외한 나머지 층에 있는 전유부분들의 면적을 고려하지 않은 것은 잘못임을 지적해 둔다).
 4. 그러므로 원고와 피고들의 상고이유에 대한 판단을 생략하고, 원고는 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7에 대한 2002. 3. 8.부터 2013. 3. 7.까지의 지상권에 기한 토지사용료 청구 부분을 제외한 나머지 원고 패소 부분에 대하여 상고하였고, 피고들은 피고들 패소 부분 전부에 대하여 상고하였으므로 그 불복 범위 내에서 원심판결을 파기하며, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 피고 명단: 생략]

대법관 노정희(재판장) 박상옥(주심) 안철상 김상환

토지소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사 제한의 법리가 토지가 건물의 부지 등 지상 건물의 소유자들만을 위한 용도로 제공된 경우에도 적용되는지 여부(소극) 및 토지소유자가 그 소유 토지를 건물의 부지로 제공하여 지상 건물소유자들이 이를 무상으로 사용하도록 허락한 경우, 특정승계인의 그 토지에 대한 소유권 행사가 제한되는지 여부(원칙적 소극)

토지소유자가 그 소유 토지를 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우 소유자가 토지를 공공의 사용에 제공한 경위 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고, 토지소유자의 소유권 보장과 공공의 이익 사이의 비교형량을 한 결과, 토지소유자가 그 소유 토지에 대한 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면, 토지소유자는 그 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용·수익권을 행사할 수 없다. 그리고 원소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는 토지의 소유권을 특정승계한 자는, 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 사용·수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지의 소유권을 취득하였다고 봄이 타당하므로, 그러한 특정승계인도 그 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용·수익권을 행사할 수 없다.
 그러나 이러한 토지소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사 제한의 법리는 토지가 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공된 경우에 적용되는 것이어서, 토지가 건물의 부지 등 지상 건물의 소유자들만을 위한 용도로 제공된 경우에는 적용되지 않는다. 따라서 토지소유자가 그 소유 토지를 건물의 부지로 제공하여 지상 건물소유자들이 이를 무상으로 사용하도록 허락하였다고 하더라도, 그러한 법률관계가 물권의 설정 등으로 특정승계인에게 대항할 수 있는 것이 아니라면 채권적인 것에 불과하여 특정승계인이 그러한 채권적 법률관계를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특정승계인의 그 토지에 대한 소유권 행사가 제한된다고 볼 수 없다.