공제금 (민사, 대법원)
공포일: 2011.12.27 / 시행일:

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 나우 담당변호사 김한솔 외 1인) 
【피고, 피상고인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김종환)
【원심판결】 서울중앙지법 2010. 12. 9. 선고 2010나26324 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 공인중개사 소외 1은 이 사건 빌라 부지가 구립어린이집 또는 청소년 수련원 부지로 수용되어 위 빌라 소유자에게 서울SH공사가 시공하는 아파트의 특별분양권이 공급될 것이라는 소문이 사실인지에 대하여 알아보지 않은 채, 위 소문을 이용하여 이 사건 빌라를 시가보다 비싸게 매도한 후 차액을 나누어 가지기로 소외 2 등과 공모하여, 2007. 6.경 원고에게 "이 사건 빌라 제2층 1호를 매수하면 2008. 10. 30.까지 서울SH공사가 시공하는 아파트 32평형의 특별분양권(이하 ‘이 사건 특별분양권’이라 한다)을 공급받을 수 있고 이 사건 빌라 철거 시 이주보상금 1억 원도 받을 수 있다."고 거짓말하였고, 원고는 이에 속아 소외 2 소유의 이 사건 빌라 제2층 1호를 대금 210,000,000원에 매수하게 된 사실 등을 인정하면서도, 위 매매에 관한 소외 1과 원고의 주관적 목적은 이 사건 특별분양권의 양수였고, 원고는 이 사건 빌라 제2층 1호의 반환 여부와는 무관하게 이 사건 특별분양권이 공급되지 않으면 이 사건 매매대금을 전액 반환받기로 한 점 등 그 판시와 같은 이유를 들어, 소외 1은 이 사건 특별분양권의 양수를 알선한 것이지 이 사건 빌라 제2층 1호 자체의 매수를 중개하였다고 할 수는 없다고 판단한 다음, 이 사건 특별분양권의 양수에 대한 알선은 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’으로 줄여 쓴다)상의 중개행위에 해당하지 않으므로, 소외 1이 이 사건 특별분양권 양수를 알선함에 있어 원고를 기망하여 원고에게 손해를 입혔다고 하더라도, 이는 피고가 공제사업으로 보장하고 있는 공인중개사법상의 중개행위로 인한 손해가 아니라고 판단하였다. 원심은 나아가, 이 사건 매매대상에 이 사건 빌라 제2층 1호 자체가 포함되어 있다고 보더라도, 소외 1의 중개행위 중 위 건물 자체에 대한 부분은 원고가 남편 소외 3 명의로 현재까지 위 건물을 소유하고 있으므로 원고에게 손해가 없고, 나머지 부분은 이 사건 특별분양권에 대한 것이어서 공인중개사법상의 중개행위가 아니므로, 피고에 대하여 공제금의 지급을 구할 수 없다고 판단하였다.
 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다.
법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다( 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결 등 참조).
 원심이 인정한 위 사실에 의하더라도, 원고는 공인중개사 소외 1의 권유로 이 사건 빌라 제2층 1호를 대금 210,000,000원에 매수하게 되었다는 것이고, 기록에 의하면, 2007. 8. 10.자로 작성된 매매계약서(갑 제4호증)와 2007. 8. 7.자 약정서(갑 제2호증)에도 매매 목적물이 이 사건 빌라 제2층 1호로 표시되어 있는 사실, 원고는 위 매매대금 중 4,800만 원은 매도인 소외 2의 임대차보증금반환채무 4,800만 원을 원고가 인수함으로써 그 지급에 갈음하기로 하고 나머지 매매대금 1억 6,200만 원을 지급하였으며, 2007. 8. 30. 이 사건 빌라 제2층 1호에 관하여 원고의 남편 명의로 소유권이전등기까지 마친 사실을 알 수 있다. 위와 같은 이 사건 매매의 경위, 위 약정서 및 매매계약서의 각 기재 내용, 소외 1이 특별분양권 외에 건물 철거 시 1억 원의 보상금이 나올 것이라고 하면서 원고에게 매수를 권유하였고, 매매대금도 이 사건 빌라 제2층 1호의 매수대금에다가 특별분양권에 대한 프리미엄을 가산하여 결정하였던 사정, 원고가 남편 명의로 위 건물에 관한 소유권이전등기를 마치고 매도인의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 인수하기까지 한 점, 특별분양권을 제외하고 위 건물 소유자로서의 나머지 권리나 의무를 매도인에게 유보하기로 한 것으로 볼 만한 자료는 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 매매에 관한 소외 1과 원고의 주관적 목적이 위 특별분양권의 양수였다는 점이나, 위 특별분양권이 기간 내에 발생하지 않을 경우 이 사건 빌라 제2층 1호의 반환 여부와는 무관하게 매매대금을 전액 반환받기로 하였다는 점 등 원심이 판시한 사정들을 모두 감안하더라도, 소외 1이 중개한 이 사건 매매계약의 목적물은 형식상으로나 실질적으로나 이 사건 빌라 제2층 1호이고, 다만 위 매매 목적물에는 향후 일정 기간 내에 그 소유자에게 이주보상금이 지급되고 특별분양권이 공급되리라는 기대이익이 내재되어 있다는 특수성을 고려하여 통상적인 시가보다 높은 가격으로 매매대금이 결정된 것으로 보일 뿐, 위 특별분양권을 이 사건 빌라 제2층 1호와는 별개의 객체로 삼아 이 사건 매매계약이 체결되었다고는 보기 어렵다.
 그렇다면 중개업자 소외 1이 중개한 대상물은 이 사건 빌라 제2층 1호라고 보아야 하고, 소외 1이 그 매매를 알선하면서 원고에게 위와 같이 특별분양권의 발생가능성 등 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 정보를 제공하는 방법으로 원고의 판단을 그르치게 함으로써, 원고가 이 사건 매매계약을 체결하고 그 매매대금을 지급하게 되었다면, 이는 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 ‘중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때’에 해당한다고 보아야 한다.
 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 소외 1이 중개한 대상물이 이 사건 빌라 제2층 1호가 아닌 특별분양권이라거나, 이 사건 빌라 제2층 1호 외에 위 특별분양권도 별개의 매매 목적물이라고 판단한 나머지, 소외 1이 그 매매를 알선하면서 위와 같이 원고를 기망하였다고 하더라도 그로 인해 원고가 입은 손해는 공인중개사법상의 중개행위로 인한 손해에 해당하지 않는다는 이유로 원고의 이 사건 청구를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 법률행위의 해석을 그르침으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 신영철(재판장) 박일환(주심) 박병대

[1] 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우, 법률행위의 해석 방법
[2] 공인중개사 甲이 乙에게 빌라를 매수하면 특별분양권을 공급받을 수 있고 이주보상금도 받을 수 있다고 거짓말하여, 이에 속은 乙이 빌라를 매수한 사안에서, 매매 경위, 매매계약서와 약정서의 기재 내용 등 제반 사정에 비추어, 甲이 중개한 매매계약의 목적물은 형식상으로나 실질적으로나 빌라이고 특별분양권을 별개의 객체로 삼아 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없음에도, 이와 달리 보아 甲이 乙을 기망하였더라도 그로 인해 乙이 입은 손해가 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’ 제30조 제1항에서 정한 중개행위로 인한 손해에 해당하지 않는다고 본 원심판결에 법률행위의 해석을 그르친 위법이 있다고 한 사례