아파트분양계약해제무효확인청구사건 (민사, 서울민사지방법원)
공포일: 1992.06.16 / 시행일:

【원 고】 박순구
【피 고】 주식회사 한양
【주 문】
 1. 원고가 별지목록 기재 아파트에 관하여 1991.6.28. 피고와 사이에 체결된 분양계약상의 수분양자임을 확인한다.
 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

【청구취지】 주문과 같다.
【이 유】 1. 원고가 1991.6.11. 인천 북구 산곡동에서 피고가 건립중인 산곡8차 한양아파트에 관하여 아파트공급신청을 한 결과 1순위로 당첨되어 별지목록 기재 아파트(이하 이 사건 아파트라고 한다)의 입주자로 선정되었고, 이에 따라 같은 달 28. 피고와 사이에 그 대금을 금 94,269,000원으로 정하여 이 사건 아파트공급계약을 체결한 사실, 그런데 피고는 1992.1.18. 원고에게 이 사건 아파트공급신청을 할 당시 1세대 2주택 이상 소유자였다는 이유로 이 사건 아파트공급계약을 해제한다는 통보를 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
 원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고는 이 사건 아파트공급신청을 할 당시 형식적으로는 1세대 2주택 이상 소유자로 되어 있었으나 이는 원고가 주택건설업자로서 다세대주택을 건축하여 원고 명의로 소유권보존등기를 마친 다음 이를 타에 분양하고 수분양자들에게 대도용 인감증명서까지 발급받아 주었으나 그들이 소유권이전등기 절차를 지체하는 바람에 그와 같이 된 것으로서 원고는 실질적으로는 1세대 1주택 소유자이므로 피고의 이 사건 아파트공급계약 해제는 그 효력이 없다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 원고는 이 사건 아파트공급신청 당시 1세대 2주택 이상 소유자에 해당하므로 이 사건 아파트공급계약은 피고의 해제통보에 의하여 적법하게 해제되었다고 다투므로 살피건대, 공문서이므로 각 진정성립이 추정되는 갑 제3호증(사업자등록증), 갑 제4호증의 1,2,3(각 등기부등본), 갑 제6호증(인감증명서발급대장), 변론의 전취지에 의하여 각 진정성립이 인정되는 갑 제1호증(주택공급계약서), 갑 제2호증(해약통보서), 갑 제5호증(준공신고서)의 각 기재와 이 법원의 인천 북구 계산1동장에 대한 사실조회결과 및 증인 이백순의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 주택건축업자로서 다세대주택을 건립하여 분양하기로 마음먹고, 1980.8.13. 인천 북구 작전동 856의 18 대지상에 8세대의 다세대주택 3층 건물의 건축을 시작하여 1991.2.19.경 이를 완공한 다음 같은 해 3.21. 준공검사를 받고 같은 해 4.20. 위 8세대분 전체에 관하여 원고 명의로 그 소유권보존등기를 마친 사실, 원고는 위와 같이 소유권보존등기를 마치기 전인 1991.2.말경까지 위 다세대주택 8세대분을 모두 타에 분양하여 그 입주까지 이루어졌으며, 그중 5세대분에 대하여는 위 소유권보전등기일인 같은 해 4.20. 그 수분양자들 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 그 나머지 3세대분인 소외 권태선에게 분양된 2층 202호, 소외 김미숙에게 분양된 지층 2호 및 소외 김영선에게 분양된 3층 203호에 대하여도 이 사건 아파트에 대한 주택공급신청일 이전인 같은 해 5.11.경 그 소유권이전등기에 필요한 매도용 인감증명서 등의 서류를 모두 갖춰 주었으나 위 소외인들이 그 소유권이전등기절차를 지체(위 2층 202호에 대하여는 같은 해 6.27. 위 지층 2호에 대하여는 같은 해 8.9. 위 3층 302호에 대하여는 같은 해 7.2. 각 위 소외인들 명의로 소유권이전등기가 경료되었다)하는 바람에 위 3세대분은 원고가 이 사건 아파트에 대한 주택공급신청을 할 때에도 등기명의상 원고의 소유로 남아 있게 되었고, 그 외에 원고는 인천 북구 작전동 852의 14 신한아파트 에이(A)동 108호를 소유하면서 위 주택공급신청 당시에도 그 곳에 거주하고 있었던 사실, 한편 피고는 원고와 사이에 위와 같이 이 사건 아파트에 관한 주택공급계약을 체결하면서 당첨자가 1순위로 당첨시 1세대 2주택 소유자로 판명될 경우 및 주택공급에관한규칙에 위배되는 행위를 하였을 때(주택건설촉진법 제32조에 의하면 사업주체는 공급질서를 유지하기 위하여 건설부장관이 정하는 주택의 공급조건방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설 공급하여야 한다고 규정하고 있고, 이에 근거하여주택공급에관한규칙 제13조 제2항 제1호 나목에 의하면 민영주택 입주자선정의 순위에 있어 1세대 2주택 이상의 소유자에 해당하는 자를 제1순위에서 제외하는 것으로 규정하고 있고, 같은 조 제8항에 의하면 위 제2항에서 정한 순위와 다르게 주택의 공급신청을 하여 공급계약이 체결된 경우에는 이미 체결된 주택공급계약을 취소한다고 규정하고 있다)에는 주택공급자인 피고는 그 주택공급계약을 해제할 수 있게 약정하였고, 이 사건 아파트공급계약이 체결된 이후에 이르러 원고가 등기부상 위와 같이 1세대 4주택 소유자로 기재되어 있음이 밝혀짐에 따라 피고는 위 약정에 의하여 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트공급계약을 해제하게 된 사실을 인정할 수 있고 달리 반증 없으며, 한편 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설 공급과 이를 위한 자금의 조달운용 등에 관하여 필요한 사항을 규정하기 위하여 제정된 주택건설촉진법의 목적에 비추어 볼 때, 이 사건 아파트공급계약이나 위 주택공급에관한규칙에서 1세대 2주택 이상의 소유자를 민영주택 제1순위 입주자의 지위에서 배제하려는 취지는 단순히 등기부상 형식적으로 1세대 2주택 이상의 소유자로 기재되어 있기만 하면 그 구체적인 소유관계의 내역을 살피지 아니하고 일률적으로 무조건 그 입주자선정의 우선순위에서 배제하려는 것이 아니라, 실질적으로 2채 이상의 주택을 소유하여 그로 인한 경제적, 사회적 이익을 누리고 있는 자를 입주자선정의 우선순위에서 배제함으로써 주택이
 투기의 수단으로 전락하는 것을 방지하고 그 실수요자 내지 무주택자에게 주택을 우선적으로 공급받을 수 있는 기회를 부여하여 주택공급에 있어 사회·경제적 정의를 실현하려는 데에 있다고 할 것이고, 나아가 국민의 재산권행사에 대한 제한은 그 제한의 필요성이 인정된다고 하더라도 최소한도의 범위에 그쳐야 하며 재산권의 본질적인 내용까지 침해하여서는 아니된다고 할 것이므로, 이 사건 아파트공급계약이나 위 주택공급에관한규칙에 규정된 1세대 2주택 이상의 소유자에 해당하는지 여부를 가리기 위하여는 그 주택의 등기부상 소유자 명의가 누구 앞으로 되어 있는가 하는 점뿐만 아니라 그 등기명의인이 그 등기명의를 취득하게 된 원인과 과정 및 그 등기명의와 관계없이 실질적으로 소유권을 행사하는 자가 따로 있는지 여부 등을 종합적으로 고려한 다음 위 주택건설촉진법 및 주택공급에관한규칙의 규정취지와 목적에 비추어 주택을 공급함에 있어 입주자선정의 우선순위를 제한할 공익상의 필요성과 주택공급신청자의 재산권취득에 대한 기대이익을 보호할 필요성을 사안에 따라 비교형량하여 개별적, 구체적으로 판단하여야 할 것인바, 위 인정사실에 의하면 위 다세대주택 3세대분은 원고가 이 사건 아파트에 대한 주택공급신청을 하기 이전에 이미 앞서 본 바와 같이 위 소외인들에게 이를 매도하고 그 소유권이전등기에 필요한 서류까지 교부하여 주었고 또한 위 소외인들이 이미 그곳에 입주하여 거주하고 있었으므로 원고가 이 사건 아파트에 대한 주택공급신청을 할 당시 위 다세대주택 3세대분에 대하여는 위 소외인들이 실질적으로 그 소유권을 행사하는 지위에 있었다고 할 것이고, 비록 이 사건 아파트에 대한 주택공급신청 당시 위 다세대주택 3세대분에 대한 등기상의 형식적인 소유자명의가 원고에게 남아 있었다고 하더라도 이는 원고의 의사와는 관계없이 위 소외인들이 일방적으로 그 소유권이전등기절차를 지체함으로 인하여 그렇게 된 것으로서 그로 인하여 원고가 이 사건 아파트공급에 관한 입주자선정의 우선순위를 정함에 있어 어떤 불이익을 받는다고 하면 아무런 합리적인 이유 없이 국민의 재산권 행사에 부당한 제약을 가하게 되어 오히려 위 주택건설촉진법 및 주택공급에관한규칙의 규정취지와 목적에 반하는 결과가 된다고 할 것이므로, 결국 이 사건 아파트에 대한 주택공급신청 당시 원고는 이 사건 아파트공급계약이나 위 주택공급에관한규칙에서 규정한 1세대 2주택 이상의 소유자에 해당하지 않는다고 보아야 할 것인바, 그렇다면 피고의 원고에 대한 앞서 본 이 사건 아파트공급계약해제의 의사표시는 그 요건을 갖추지 못하였으므로 적법하게 그 해제의 효력이 발생할 수 없다고 할 것이다.
 그렇다면, 원고는 이 사건 아파트에 관하여 1991.6.28. 피고와 사이에 체결된 주택공급계약상의 수분양자라고 할 것이고, 피고가 이 사건 아파트공급계약이 해제되었음을 이유로 원고가 그 수분양자임을 부인하고 있어 그 확인을 구할 이익이 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하고 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 구도일(재판장) 황성주 윤현주

가. 주택공급에관한규칙 제13조 제2항 제1호 나목 소정의 1세대 2주택 이상의 소유자에 해당하는지 여부의 판단기준
나. 주택건설업자가 다세대주택을 건축하여 그 명의로 소유권보전등기를 마친 다음 타에 분양하였으나 수분양자들이 이전등기절차를 지체하여 등기부상 1세대 2주택 이상의 소유자가 된 경우 전항의 1세대 2주택 이상의 소유자에 해당하는지 여부(소극)

가. 주택공급에관한규칙 제13조 제2항 제1호 나목에 규정된 1세대 2주택 이상의 소유자에 해당하는지 여부를 가리기 위하여는 그 주택의 등기부상 소유자 명의가 누구 앞으로 되어 있는가 하는 점뿐만 아니라 그 등기명의인이 등기명의를 취득하게 된 원인과 과정 및 증기명의와 관계없이 실질적으로 소유권을 행사하는 자가 따로 있는지 여부 등을 종합적으로 고려한 다음 주택건설촉진법 및 위 규칙의 규정취지와 목적에 비추어 주택을 공급함에 있어 입주자 선정의 우선순위를 제한할 공익상의 필요성과 주택공급신청자의 재산권 취득에 대한 기대이익을 보호할 필요성을 사안에 따라 비교형량하여 개별적, 구체적으로 판단하여야 한다.
나. 주택건설업자가 다세대주택을 건축하여 그 명의로 소유권보존등기를 마친 다음 타에 분양하고 소유권이전등기에 필요한 서류까지 교부하여 수분양자들이 거주하고 있다면, 위 주택에 대하여는 그들이 실질적으로 소유권을 행사는 지위에 있으므로, 비록 그들이 소유권이전등기절차를 지체하는 바람에 등기부상 형식적인 소유자명의가 위 건설업자에게 남아 있다 하더라도 위 규칙에서 규정한 1세대 2주택 이상의 소유자에 해당하지 않는다.