토지사용료 (민사, 서울동부지방법원)
공포일: 2013.08.14 / 시행일:

【원고(선정당사자), 피항소인】 
【피고, 항소인】 
【제1심판결】 서울동부지방법원 2012. 7. 20. 선고 2011가단23263 판결
【변론종결】2013. 7. 3.
【주 문】
 1. 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소한다. 
 2. 위 취소부분에 대한 원고(선정당사자) 및 선정자들의 청구를 모두 기각한다. 
 3. 소송총비용은 원고(선정당사자) 및 선정자들이 부담한다. 

【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지
 피고는 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고 한다)에게 7,396,476원, 선정자 망 소외 1의 상속인 선정자 2, 선정자 3, 선정자 6, 선정자 7에게 각 3,235,838원, 선정자 4에게 2,627,568원, 선정자 5에게 2,919,304원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 2. 항소취지
 주문과 같다. 
【이 유】1. 기초사실
가. 건물의 신축 및 구분소유적 공유관계 성립
 (1) 서울 중구 (주소 생략) 대 266.2㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 원래 망 소외 2(8분의 4 지분), 소외 3(8분의 2 지분), 소외 4(8분의 1 지분), 소외 5(8분의 1 지분)의 공유였는데, 그 지상에 철근콘크르트조 경사 및 평슬래브지붕 3층 다가구용 단독주택(8가구) 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)이 신축되어 1994. 3. 22. 소외 3, 소외 4, 소외 5(이상 각 28분의 7 지분), 망 소외 2의 상속인인 소외 6(28분의 3 지분), 소외 7(28분의 2 지분 등기가 되어야 함에도 28분의 3으로 잘못 등기된 것으로 보인다), 소외 8(28분의 2 지분)이 공동소유하는 것으로 소유권보존등기가 마쳐졌다. 
 (2) 위 등기명의자들은 이 사건 건물 중 소외 4가 2층(201호, 202호)을, 소외 3이 3층(301호, 302호)을, 소외 5가 1층(101호, 102호)을, 망 소외 2의 상속인인 소외 6, 소외 7, 소외 8이 지층(B01호, B02호)을 각 특정하여 점유·사용·수익하였다.
나. 이 사건 건물에 관한 건축물대장과 등기부등본의 표시 변경 경위
 (1) 이 사건 건물에 관한 건축물대장상 최초 등록 당시인 1994. 1. 24.경에는 다가구용 단독주택(8가구), 근린생활시설로 등록되었으나, 2000. 10. 9. 집합건물인 다세대주택으로 전환되었다. 
 (2) 이 사건 건물의 등기부상으로는 최초 보존등기 당시 다가구용 단독주택으로 되어 있었으나, 2012. 8. 24. 집합건물로 구분등기 되어 비01호, 비02호, 101호, 102호, 201호, 202호, 301호, 302호, 401호 등 9개 호실로 구분되었다. 
다. 이 사건 건물의 공유지분 변동관계 및 점유관계
 (1) 집합건물 구분등기 이전
 ① 101호와 102호에 해당하는 소외 5 소유의 28분의 7 지분 중 28분의 3.4 지분에 관하여 소외 9가 매매를 원인으로 1996. 3. 28. 이전등기를 마친 후 그의 상속인 중 1인인 선정자 3이 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2007. 6. 4. 이전등기를 마치고 102호에서 거주하고 있고, 소외 10은 소외 5 소유 지분 중 28분의 3.6 지분에 관하여 매매를 원인으로 1996. 3. 30. 이전등기를 마친 후 2008. 4. 28. 그의 법정상속인들에게 상속되었다가 다시 망 소외 1(2011. 7. 4. 사망)이 매매를 원인으로 위 지분에 관하여 2008. 5. 19. 이전등기를 마치고 101호에 거주하였다. 
 ② 201호와 202호에 해당하는 소외 4 소유의 28분의 7 지분 중 28분의 3.4 지분에 관하여 선정자 5가 매매를 원인으로 1996. 10. 11. 이전등기를 마치고 202호에 거주하고 있고, 소외 4 소유 지분 중 28분의 3.6 지분에 관하여 소외 11이 매매를 원인으로 1997. 11. 20. 이전등기를 마친 후 선정자 4가 위 지분에 관하여 매매를 원인으로 2006. 11. 1. 이전등기를 마치고 201호에 거주하였다. 
 ③ 301호와 302호에 해당하는 소외 3 소유의 28분의 7 지분 중 28분의 3.4 지분에 관하여 선정자 6이 매매를 원인으로 1995. 10. 10. 이전등기를 마치고 301호에 거주하고 있고, 소외 3 소유 지분 중 28분의 3.6 지분에 관하여 소외 12가 매매를 원인으로 1995. 11. 1. 이전등기를 마친 후 소외 15가 2000. 6. 5. 위 지분을 강제경매로 낙찰받아 이전등기를 마친 후 선정자 7이 위 지분에 관하여 매매를 원인으로 2005. 10. 12. 이전등기를 마치고 302호를 간접점유하고 있다. 
 ④ 지층 B01호와 B02호에 해당하는 소외 6, 소외 7, 소외 8의 공유지분인 합계 28분의 8지분에 관하여 피고가 2003. 2. 7. 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 이전등기를 마치고 간접점유 하고 있다. 
 ⑤ 결국, 집합건물 구분등기 이전 이 사건 건물에 관하여 피고가 28분의 8 지분, 망 소외 1이 28분의 3.6 지분, 선정자 3이 28분의 3.4 지분, 선정자 4가 28분의 3.6 지분, 선정자 5가 28분의 3.4 지분, 선정자 6이 28분의 3.4 지분, 선정자 7이 28분의 3.6 지분을 공유하는 것으로 등기되어 있었다. 
 (2) 집합건물 구분등기 이후 이 사건 건물에 관한 집합건물 구분등기 당시인 2012. 8. 24. 총 9개의 각 전유부분에 관하여 피고가 28분의 8 지분, 망 소외 1이 28분의 3.6 지분, 선정자 3이 28분의 3.4 지분, 선정자 4가 28분의 3.6 지분, 선정자 5가 28분의 3.4 지분, 선정자 6이 28분의 3.4 지분, 선정자 7이 28분의 3.6 지분을 각 공유하는 것으로 전사되었다. 
 그 이후, 201호 구분소유자인 선정자 4는 2013. 2. 4. 자신의 지분 28분의 3.6 지분을 소외 13에게 매도한 뒤 2013. 3. 8. 이 사건 건물 각 전유부분에 관하여 지분이전등기까지 마쳤고, 한편 망 소외 1이 사망하자 그 모친 선정자 2가 위 소외 1 지분에 관하여 2011. 9. 20. 상속을 원인으로 한 이전등기를 한 뒤 같은 날 소외 14에게 증여를 원인으로 한 지분이전등기를 마쳐주었다.
라. 이 사건 토지의 공유지분 변동관계
 ① 소외 5 소유의 8분의 1 지분에 관하여 소외 9가 매매를 원인으로 1996. 3. 28. 이전등기를 마친 후 그의 상속인 중 1인인 선정자 3이 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2007. 6. 4. 지분이전등기를 마쳤다. 
 ② 소외 4 소유의 8분의 1 지분에 관하여 소외 10이 매매를 원인으로 1996. 3. 30. 이전등기를 마친 후 2008. 3. 6. 상속을 원인으로 법정상속인들에게 지분이전등기가 경료되었다가 다시 위 지분에 관하여 망 소외 1이 매매를 원인으로 2008. 5. 19. 이전등기를 마쳤고, 그 모친 선정자 2가 위 소외 1 지분에 관하여 2011. 9. 20. 상속을 원인으로 한 이전등기를 한 뒤 같은 날 소외 14에게 증여를 원인으로 한 지분이전등기를 마쳐주었다.
 ③ 소외 3 소유의 8분의 2 지분 중 선정자 6이 8분의 1 지분에 관하여 매매를 원인으로 1995. 10. 10., 소외 12가 8분의 1 지분에 관하여 매매를 원인으로 1995. 11. 1. 각 이전등기를 마쳤고, 소외 15가 소외 12 소유 지분을 2000. 6. 5. 강제경매로 낙찰받아 이전등기를 마친 후 선정자 7이 소외 15 소유 지분에 관하여 매매를 원인으로 2005. 10. 12. 이전등기를 마쳤다.
 ④ 소외 2 소유의 8분의 4 지분 중 1993. 11. 25. 상속을 원인으로 소외 6이 56분의 12 지분, 소외 7, 소외 8이 각 56분의 8 지분에 관하여 각 이전등기를 마쳤고, 선정자 5는 소외 6의 공유지분 중 133분의 15 지분에 관하여 매매를 원인으로 1996. 11. 21., 소외 11은 소외 6 소유 지분 중 133분의 13.5 지분에 관하여 매매를 원인으로 1997. 11. 20. 각 이전등기를 마쳤으며, 선정자 4는 소외 11 소유 지분에 관하여 매매를 원인으로 2006. 11. 1. 이전등기를 마쳤고, 소외 13은 선정자 4 소유 지분에 관하여 매매를 원인으로 2013. 3. 8. 이전등기를 마쳤으며, 피고는 소외 7과 소외 8의 지분 전부를 2003. 2. 7. 임의경매로 낙찰받아 56분의 16 지분에 관하여 이전등기를 마친 후 선정자 3이 피고 소유 지분에 관하여 2009. 3. 23. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 이전등기를 마쳤고, 다시 원고가 소외 3 소유 지분에 관하여 매매를 원인으로 2009. 4. 9. 이전등기를 마쳤다. 
 ⑤ 결국, 현재 이 사건 토지는 원고가 56분의 16 지분, 소외 14가 8분의 1 지분, 선정자 3이 8분의 1 지분, 소외 13이 133분의 13.5 지분, 선정자 5가 133분의 15 지분, 선정자 6이 8분의 1 지분, 선정자 7이 8분의 1 지분을 각 공유하고 있다. 
 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1, 2호증, 을2, 10, 13, 14, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
 원고와 선정자들은 이 사건 토지의 공유자들인데, 피고는 이 사건 토지 위에 건축된 이 사건 건물의 지층비01호, 지층비02호의 소유자로서 이 사건 토지에 관한 아무런 권한 없이 위 건물들을 소유하면서 이 사건 토지를 점유·사용하고 있으므로, 피고는 원고 및 선정자들에게 그 임료 상당 부당이득금으로 합계 25,886,700원을 지급할 의무가 있다. 
나. 피고의 주된 주장
 이 사건 건물은 2000. 10. 9. 건축물대장에 다가구주택에서 집합건물인 다세대주택으로 전환등록될 당시 집합건물의 구분소유가 성립되었다고 할 것이고, 피고의 이 사건 토지 지분에 국한된 임의경매는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에 위반하여 무효이며, 그렇다면 피고는 이 사건 건물에 대한 대지사용권을 여전히 보유하고 있으므로, 그에 관한 부당이득 반환의무가 없다. 
3. 판단
가. 관련 법리
 (1) 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결). 
 한편, 위 전원합의체 판결이 있기 전에도 대법원은 구분소유는 건물 전체가 완공되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물에 관한 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 성립한다고 판시하여 왔다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다67691 판결 등). 
 (2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없고(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고, 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결 등 참조).
 (3) 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다. 이러한 사정을 고려하면, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다(위 전원합의체 판결). 
나. 이 사건에 관한 판단
 앞서 본 바와 같이, 이 사건 건물의 건축주들은 신축 당시부터 각자 단독소유 부분을 나누어 구분소유적 공유관계에 따라 구분소유를 하여 왔었고, 2000. 10. 9. 다세대주택으로 전환되면서 집합건축물대장에 구분건물로 등록되었는바, 늦어도 위 등록전환 당시에 이 사건 건물에 관하여 구분행위가 있었다고 할 것이며, 피고는 그 이후인 2003. 2. 7. 이 사건 건물 지층 비01호와 비02호에 해당하는 이 사건 건물에 관한 소외 6, 소외 7, 소외 8의 지분 합계 28분의 8지분과 그 대지에 해당하는 이 사건 토지에 관한 소외 7과 소외 8의 지분 합계 56분의 16 지분을 임의경매에서 취득하여 지분이전등기까지 모두 마쳤으므로, 피고의 이 사건 토지에 관한 56분의 16 지분은 이 사건 건물 지층 비01호와 비02호의 대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것이다. 
 그럼에도, 선정자 3이 피고 소유 토지지분에 국한하여 2009. 3. 23. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳤으므로 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 본문에 반하여 무효이고, 이에 터잡은 원고의 지분이전등기 역시 무효라고 할 것이다. 결국, 피고는 이 사건 토지에 관한 56분의 16 지분권자로서 이 사건 건물 지층 비01호와 비02호에 관한 대지사용권을 보유하고 있다고 할 것이므로, 피고가 이 사건 건물 비01호와 비02호를 점유·사용·수익하는 것이 법률상 원인 없는 부당이득에 해당한다고 할 수 없다. 
 따라서, 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 
4. 결론
 그렇다면, 원고 및 선정자들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 패소부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고 및 선정자들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 
[별지 선정자 명단 생략]

판사 황윤구(재판장) 심규찬 이완형