민원인 - 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조의3제1항 전단에 따라 분양받은 건축물의 전매등이 제한되는 기간의 시기(始期)(「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조의3 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2022.07.06 / 시행일:

「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제6조의3제1항 전단에서는 투기과열지구1)1) 「주택법」 제63조제1항에 따라 지정된 투기과열지구를 말함또는 조정대상지역2)2) 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역을 말함에서 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물3)3) 오피스텔로서 100실 이상인 건축물을 말함(건축물분양법 시행령 제9조의3제1항 참조)(이하 “전매제한건축물”이라 함)을 분양받은 자 또는 소유자(이하 “분양권자등”이라 함)는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에는 분양받은 자의 지위 또는 건축물을 전매4)4) 매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외하며, 이하 같음하거나 이의 전매를 알선(이하 “전매등”이라 함)할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제9조의3제2항에서는 같은 법 제6조의3제1항 전단에서 ‘대통령령으로 정하는 기간’이란 사용승인일부터 소유권이전등기일까지의 기간5)5) 사용승인일부터 1년이 지난 날까지 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 사용승인일부터 1년간을 말하며(건축물분양법 시행령 제9조의3제2항 단서 참조), 이하 같음을 말한다고 규정하고 있는데,건축물분양법 제6조의3제1항 전단 및 같은 법 시행령 제9조의3제2항에 따라 전매제한건축물의 전매등이 제한되는 기간의 시기(始期)는 분양계약을 체결한 날인지 아니면 사용승인일인지?※ 질의배경민원인은 건축물분양법 시행령 제9조의3제2항에 따라 전매제한건축물의 전매등이 제한되는 기간은 사용승인일부터 소유권이전등기일까지라고 생각하여 위 질의요지에 대하여 국토교통부에 문의하였는데, 국토교통부로부터 전매제한건축물의 전매등의 제한은 건축물분양법 제6조의3제1항 전단에 따라 분양계약을 체결한 날부터 시작된다는 회신을 받자, 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.< 질의 배경 >민원인은 건축물분양법 시행령 제9조의3제2항에 따라 전매제한건축물의 전매등이 제한되는 기간은 사용승인일부터 소유권이전등기일까지라고 생각하여 위 질의요지에 대하여 국토교통부에 문의하였는데, 국토교통부로부터 전매제한건축물의 전매등의 제한은 건축물분양법 제6조의3제1항 전단에 따라 분양계약을 체결한 날부터 시작된다는 회신을 받자, 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 전매제한건축물의 전매등이 제한되는 기간의 시기는 분양계약을 체결한 날입니다.

먼저 건축물분양법 제6조의3의 규정체계를 살펴보면, 같은 조 제1항 및 같은 법 시행령 제9조의3제1항은 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 일정 규모 이상에 해당하는 오피스텔의 전매등의 제한에 대해 규정하고 있고, 주택가격의 안정1)1) 「주택법」 제63조제1항 참조과 주택 분양 등의 과열 조정2)2) 「주택법」 제63조의2제1항 참조등을 위해 지정하는 투기과열지구 및 조정대상지역에서의 전매등은 다른 지역에서의 전매등보다 강하게 제한된다고 할 것인데, 같은 법 제6조의3제2항에서는 투기과열지구 및 조정대상지역이 아닌 지역에서 분양계약을 체결한 건축물 등의 경우에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매등을 할 수 없도록 규정하고 있는바, 만일 투기과열지구 및 조정대상지역에서 분양계약을 체결한 건축물의 전매등을 할 수 없는 기간의 시기를 사용승인일로 본다면 다른 지역에 비해 투기과열지구 및 조정대상지역에서의 전매등 제한이 오히려 완화되는 결과가 되므로, 같은 조 제1항 전단에서 ‘분양계약을 체결한 날’은 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 분양권등의 전매등이 제한되는 기간의 시기를 규정한 것으로 보아야 합니다.그리고 건축물분양법 제6조의3제1항의 국회 입법 과정을 살펴보면, 당초 전매제한 기간을 ‘사용승인 전까지 대통령령으로 정하는 기간’으로 하는 내용으로 같은 법 일부개정법률안이 제안3)3) 2007. 6. 8. 의안번호 제176804호로 발의된 건축물의분양에관한법률 일부개정법률안 참조되었고, 국회 심사 과정에서 투기과열을 막기 위해 전매제한을 강화할 필요성4)4) 2007. 6. 8. 의안번호 제176804호로 발의된 건축물의분양에관한법률 일부개정법률안 심사보고서 참조에서 ‘사용승인일부터 1년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간’으로 수정되었다가, 이후 이렇게 표현할 경우 “사용승인 전”에는 전매제한을 할 수 없는 것으로 해석될 우려가 있다는 이유로 “사용승인 전”에도 전매등이 제한된다는 점을 명확히 하기 위해 ‘분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간’으로 수정되었다5)5) 2007. 6. 8. 의안번호 제176804호로 발의된 건축물의분양에관한법률 일부개정법률안 법제사법위원회 체계자구검토보고서 참조는 점에 비추어 보면, 같은 항 전단은 전매등이 제한되는 기간의 시기는 분양계약을 체결한 날로 정하면서 그 종기(終期)를 대통령령으로 정하도록 위임한 것으로 보는 것이 해당 규정의 입법취지 및 연혁에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.또한 건축물분양법 시행령 제9조의3의 입법자료6)6) 2008. 9. 18. 대통령령 제21017호로 일부개정되어 2008. 9. 22. 시행된 건축물분양법 시행령 주요내용 참조에서도 해당 규정을 신설한 것은 전매제한건축물의 전매등을 “분양계약을 체결한 날(시기)부터” 사용승인 후 “소유권이전등기를 한 날(종기)까지” 제한하기 위한 취지임이 명확히 드러나 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.따라서 이 사안의 경우 전매제한건축물의 전매등이 제한되는 기간의 시기는 분양계약을 체결한 날입니다.※ 법령정비 권고사항「주택법」 제64조제1항 전단 및 같은 법 시행령 별표 3 등을 참고하여 전매제한건축물의 전매등이 제한되는 기간을 보다 명확히 규정할 필요가 있습니다.<관계 법령>건축물의 분양에 관한 법률제6조의3(분양 건축물의 전매행위 제한) ① 「주택법」 제63조제1항에 따라 지정된 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 분양받은 자 또는 소유자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에는 분양받은 자의 지위 또는 건축물을 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되, 상속은 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한 기간은 행정구역, 「주택법」 제63조제1항에 따라 지정되는 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정되는 조정대상지역 등을 고려하여 대통령령으로 다르게 정할 수 있다.② 제1항에 해당하지 아니하는 건축물로서 분양사업자와 분양받은 자가 제6조제4항에 따른 분양계약 체결을 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.③ (생 략)건축물의 분양에 관한 법률 시행령제9조의3(전매행위의 제한기간 등) ① 법 제6조의3제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물”이란 오피스텔로서 100실 이상인 건축물을 말한다.② 법 제6조의3제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 사용승인일부터 소유권이전등기일까지의 기간을 말한다. 다만, 사용승인일부터 1년이 지난 날까지 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 1년간을 말한다.