원고회사가 쟁점 토지를 고유업무에 사용하지 못한 데 정당한 사유가 있는지 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2003.07.11 / 시행일:

【심급】
5심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용을 원고가 부담하게 한다.
【이유】

상고인의 상고이유주장을 이 사건 기록 및 원심판결과 대조하여 살펴보니， 그 주장은 상고심절차에관한특례법 제4조에 의하여 받아들여질 수 없다고 판단된다.
그러므로 그 법 제5조에 의하여 상고를 기각하고， 상고비용을 원고가 부담하게 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.
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【제4심-대구고등법원 2003. 3. 21. 선고 2002누2421 판결】

【주문】 처분청패소

1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소로 인한 소송총비용은 원고의 부담으로 한다.
【이유】

1. 이 사건 처분의 경위

갑 제2호증, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 다음 각 사실을 인정할 수 있다.
가. 원고 회사는 주택건설업, 부동산매매업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1993. 2. 8.경 포항시 ○○○ 14의 7 대 3026.9㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 매수하였다가, 1995. 12. 15. 주식회사 ○○○에게 이를 매각하였다.
나. 피고는, 원고 회사가 이 사건 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유없이 이를 매각하여 이 사건 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당한다는 이유로, 1997. 3. 5. 이 사건 토지의 취득가액 1,627,140,000원에 지방세법(1997. 8. 30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라 한다) 제112조 제2항 소정의 중과세율을 적용하여 취득세를 산출한 후 이미 납부한 취득세를 차감한 나머지 211,528,200원에 가산세 42,305,640원을 더한 합계 253,833,840원을 원고 회사에게 부과·고지하는 내용의 이 사건 처분을 하였다.
2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 다음과 같은 사유를 들어 이 사건 토지가 비업무용 토지에 해당한다고 중과세한 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다.
(1) 원고는 이 사건 토지를 취득한 후, 그 지상에 처음에는 13층 110세대의 아파트를, 다음에는 12층 96세대의 아파트를 신축하려고 주택건설사업계획승인신청을 하였는데, 피고가 뒤에서 보는 바와 같이 법령상의 근거 없이 이를 불허하고, 6층 60세대로 축소된 주택건설사업계획만을 승인함에 따라 원고로서는 도저히 채산성을 맞출 수 없게 되었을 뿐만 아니라, 원고가 다른 곳에서 진행하던 주택건설사업 및 토지구획정리사업의 부진으로 말미암은 심각한 자금난을 타개하기 위하여 부득이 이 사건 토지를 매각하기에 이른 것이므로, 원고로서는 피고의 불법적이고 악의적인 사업방해로 사업의 진행을 보지 못하다가 자금사정의 악화를 해결하고 경영합리화를 도모하기 위하여 이 사건 토지를 매각한 것이어서 원고가 이 사건 토지를 매각한 데에 정당한 사유가 있다.
(2) 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지는 비업무용 토지에 해당한다 할 것이나, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하면 이에 해당하지 않게 되는바, 원고는 이 사건 토지를 취득한 직후 설계를 마치고 1993. 4. 3.부터 피고에게 수차례 주택건설사업계획승인신청을 하는 등 사업계획승인을 위하여 부단한 노력을 다하였고, 원고가 피고에게 이 사건 토지상에 대한 주택건설사업계획승인신청을 하는 행위는 실질적으로 이 사건 토지를 고유업무에 직접 사용하는 것이라 할 것이고 그 기간이 2년을 초과하고 있으므로, 이 사건 토지는 비업무용 토지에서 제외되어야 한다.
(3) 원고는 주택신축을 목적으로 이 사건 토지를 취득하고 주택신축을 위하여 진지한 노력을 다하였음에도 불구하고, 피고의 직권남용과 원고 회사의 자금사정으로 이를 포기하여 이 사건 토지를 매매용으로 전환하여 매각하였고, 원고의 법인목적은 주택건설사업 외에 부동산매매업을 포함하고 있으므로, 법인의 고유한 업무에 직접 사용한 경우에 해당한다.
나. 관계 법령

법 제112조는 취득세의 세율을 1,000분의 20으로 하되(제1항), 대통령령으로 정하는 법인의 비업무용 토지를 취득한 경우 제1항의 세율의 100분의 750으로 하도록 규정하고 있고(제2항), 이에 따라 법인의 비업무용 토지의 범위를 정하고 있는 법 시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의 4 제1항은 법인의 비업무용 토지로, 법인이 토지를 취득한 날부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지(제1호 마목)와, 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지. 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 경우는 그러하지 아니하다(제2호) 등을 들고 있고, 그 제4항은 제1항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니하는 경우로 제10호에서 "주택의 건설·공급 또는 임대 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날부터 4년이 경과되지 아니한 토지"를 들고 있다.
다. 인정 사실

다음 각 사실은, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제4호증의 1 내지 3, 갑 제5호증의 1 내지 6, 갑 제6호증의 1 내지 5, 갑 제7호증의 1 내지 13, 갑 제8호증의 1 내지 10, 갑 제9호증의 1 내지 21, 갑 제10호증, 갑 제14호증의 52, 54, 55, 갑 제16호증의 2, 3, 6, 갑 제21, 22호증, 갑 제23호증의 1 내지 70, 갑 제24호증, 을 제8호증의 1 내지 6,을 제9호증의 1 내지 7, 을 제10호증의 1 내지 6의 각 기재와 증인 ○○○의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있고, 갑 제25호증의 1, 2, 갑 제26, 27호증, 갑 제28호증의 1, 2, 갑 제29 내지 31호증, 갑 제32호증의 1 내지 5, 갑 제33, 34호증의 각 1 내지 6, 갑 제35호증의 1, 2, 갑 제36호증, 갑 제37호증의 1 내지 12의 각 기재와 영상은 위 인정에 방해가 되지 아니하며, 달리 반증이 없다.
(1) 원고 회사는 주택건설업, 부동산매매업 등을 목적사업으로 설립된 법인으로서, 1993. 2. 8. 포항시 ○○동 14의 7 대 1687.3㎡에 관하여 원고 회사 앞으로의 소유권이전등기를 마치고, 같은 해 4. 14. 같은 동 14의 74 대 839.7㎡, 같은 동 14의 6 대 264.8㎡, 같은 동 14의 76 대 235.1㎡를 위 같은 동 14의 7에 합병하여 이 사건 토지(같은 동 14의 7 대 3026.9㎡)를 소유하고 있었다.
(2) 원고 회사는 1993. 4. 3. 피고에게 이 사건 토지상에 13층 110세대 규모의 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청을 하였으나 주관부서로부터 이 사건 토지가 기존주택가와 인접한 택지로서 지하굴착으로 인한 출수 및 파일항타에 따른 인접 단독주택의 피해가 우려되고 민원발생이 예상된다는 의견이 제출되어, 피고는 관계부서의 의견을 종합하여 1993. 4. 20. 원고 회사에게 이 사건 토지는 단독주택 밀집지역으로서 고층아파트 건립시 집단민원의 발생이 예상되므로 인근 주민의 동의를 얻어 재검토할 사안이어서 부결되었다는 취지로 시정조정위원회 개최결과를 통보하였다.
(3) 이에 원고 회사는 1993. 8. 16. 피고에게 터파기공사에 따른 출수 및 인근지반의 부동침하를 방지하기 위하여 터파기 깊이 4m 보다 더 깊은 7m 깊이로 철근콘크리트 벽체의 연속차수벽을 설치하고 파일항타에 의한 소음·진동을 방지하기 위하여 파일을 박을 자리에 오일펌프기계를 이용하여 나사형태로 구멍을 뚫은 다음 파일을 심는 소위 오가식 공법을 채택하며 건축규모를 12층 96세대로 축소하여 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청을 하였으나, 피고는 1993. 10. 27. 민원조정위원회를 거쳐 1993. 11. 1. 원고 회사에게 주택건설사업계획승인 불가통보를 하면서,

① 원고 회사의 주택건설사업계획승인신청에 관련 법규정에 저촉되는 사항은 없으나 인근 주민의 주거생활 안정과 주거수준의 향상이라는 측면에서 고려할 때 12층 고층아파트가 건축될 경우 인근 주택의 가시권, 조망권, 지하수 출수 등의 문제가 있고, 특히 이 사건 토지의 지반은 대부분 모래와 뻘층으로 형성되어 있어서 매우 연약하므로, 터파기 및 지하층공사시 부동침하 등으로 인접건물의 피해가 우려되며 기초파일공사시 소음, 진동 등으로 인접건물 벽체균열 등 집단민원이 예상되므로 고층아파트 건립입지로는 현실적으로 부적합하고, ② 원고 회사의 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청에 대한 1993. 4. 20.자 결과통보에서 인근 주민의 동의서를 받도록 시정조치하였으나 민원예방대책에 대한 보완사항이 제출되지 않았다는 점을 불가사유로 내세우는 한편, 출수에 의한 인근 주택 부동침하 방지와 층수 조정 및 기초 파일공사에 의한 건물균열, 인접 건물 피해우려에 대한 주민동의 등을 대안으로 제시하였다.
(4) 이에 원고 회사는 1994. 12. 30. 건축규모를 지하 1층 지상 6층 60세대로 축소하고 파일의 시공 없이 기초지반 아래 모래층에 시멘트 반죽을 쏟아 부어 암반을 형성하는 소위 그라우팅공법의 주택건설사업계획승인신청을 하였으나, 원고 회사의 건축허가업무를 대행하던 건축사 박○○은 포항시 담당공무원으로부터 그라우팅공법으로 시공할 경우 기초지반의 구조계산서를 작성할 것을 요구받고 구조계산서를 작성하는 기술사를 알아보는 과정에서 그라우팅공법으로는 공사가 불가능하다는 사실을 알게 되었고, 이 사건 토지에 파일 210개를 심으면 건축설계상 아무런 문제가 없다는 ○○○대학교 건축학과 교수의 자문을 받아, 1994. 12. 30.자 주택건설사업계획승인신청을 취하하는 한편, 파일 210개를 심는 방식으로 설계를 변경하고 건축규모는 종전과 같이 지하 1층, 지상 6층 60세대로 하여 다시 원고 회사 명의로 피고에게 주택건설사업계획승인신청을 하여 1995. 4. 13. 피고로부터 주택건설사업계획승인을 받았다.
(5) 원고 회사는 당초 지표에서 지하 암반까지의 뻘층 심도가 30m 정도인 것으로 알고 이 사건 토지를 취득하였는데, 지질조사 결과 뻘층 심도가 48m에 이르므로 210개의 파일을 심는 방식으로 저층아파트를 건축하여서는 채산성을 맞출 수 없는 것으로 판단하고 건축행위에 나아가지 않고 있다가, 자금사정이 악화되어 더 이상 이 사건 토지를 보유하기 어려운 처지가 되자, 1995. 12. 15. 이 사건 토지를 주식회사 ○○주택 에게 1,070,000,000원에 매각하기에 이르렀고, 이에 피고는 원고 회사가 이 사건 토지를 매각함에 따라 더 이상 주택신축 목적을 달성할 수 없다는 이유로 1996. 12. 3. 위 주택건설사업계획승인을 취소하였다.
(6) 주식회사 ○○주택은 이 사건 토지를 취득한 후 이를 분할하여 피고로부터 그라우팅공법이나 원고의 주택건설사업승인시와 같은 파일을 박는 공법을 채택하지 아니한 채 1996. 1. 12. 분할된 포항시 ○○동 14의 80 대지에 주식회사 ○○주택건설 명의로 지하 1층, 지상 5층의 공동주택 19세대의, 1996. 6. 5. 분할된 같은 동 14의 7 대지에 주식회사 ○○주택 명의로 지하 1층, 지상 6층의 공동주택 19세대의, 1996. 5. 21. 분할된 위 양 토지의 가운에 위치하고 있는 같은 동 14의 81 대지에 위 회사 대표이사의 처남인 박○○ 명의의 다가구 단독주택 5세대의 각 건축허가를 받아 공사를 마친 후 분양하였다.
라. 판 단

(1) 첫 번째 주장에 관한 판단

(가) 법 제112조 제2항, 법 시행령 제84조의 4 제1항, 제4항 제10호의 각 규정에 의하면, 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지는 그 보유를 전제로 하여 취득일로부터 4년간은 주택건설에 직접 사용하였는지의 여부를 묻지 아니하고 이를 비업무용 토지에서 제외한다는 취지일 뿐, 그 취득일로부터 4년이 경과되도록 주택건설에 사용하지 아니하거나 4년 이내에 주택건설에 사용하지 아니한 채 타에 매각하는 경우에도 그 정당한 사유의 존부를 묻지 아니하겠다는 취지라고는 할 수 없으므로, 만약 주택건설에 사용하지 아니한 채 그 취득일로부터 유예기간인 4년이 경과하거나 이를 4년 이내에 주택건설에 사용하지 아니한 채 타에 매각한 경우에는 비업무용 토지 해당 여부의 판정에 관한 일반원칙에 따라 그에 대한 정당한 사유가 없는 한 비업무용 토지에 해당하여 중과세율의 적용을 면치 못한다 할 것이다(대법원 1994. 5. 13. 선고 93누17546 판결, 1995. 4. 11. 선고 94누9245 판결 참조).
(나) 그리고, 여기서 말하는 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 중과세의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득 목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 96누10744 판결 참조).
(다) 이 사건에 관하여 살피건대, 원고 회사는 당초 이 사건 토지의 지표에서 지하 암반까지의 뻘층 심도가 30m 정도인 것으로 알고 이 사건 토지를 취득하였는데, 지질조사 결과 뻘층 심도가 48m에 이르는 사실이 밝혀졌고, 이로 인하여 이 사건 토지 지상에 주택건설사업을 시행함에 있어서 당초의 예상보다 훨씬 많은 공사비가 소요될 것으로 예상되었던 사실, 피고가 원고 회사의 주택건설사업계획승인 신청에 대하여 수차 반려처분을 하였으나 주택건설사업계획의 승인여부는 기본적으로 행정청의 재량행위에 속하는 것으로 그 거부처분에 어떠한 위법사유가 있다고 단정할 수 없고, 원고로서도 피고의 위 거부처분에 대하여 적극적으로 취소소송을 제기하여 그 취소를 구하지 아니한 사실, 원고 회사로부터 이 사건 토지를 매수한 주식회사 ○○○은 이 사건 토지를 취득한 후 이를 분할하여 피고로부터 공동주택이나 단독주택의 각 건축허가를 받아 공사를 마친 후 이를 모두 분양한 사실 등에 비추어보면, 원고 회사가 이 사건 토지를 취득하여 그 지상에 주택을 건설하려고 시도를 하다가 최초의 계획대로 주택건설사업계획승인을 받지 못하고 3차례 설계를 변경하여 승인을 받았으나 승인을 받은 대로 사업을 진행하여서는 채산성이 없다고 판단하여 사업을 진행하지 않고 있다가 이 사건 토지를 처분하였다고 하더라도,

원고 회사가 이 사건 토지를 고유업무에 사용함에 있어서 외부적인 장애가 있었다고 볼 수 없고, 원고 회사가 최초에 이 사건 토지를 취득함에 있어서 이 사건 토지의 지질구조에 대하여 잘못 알고 취득함으로써 공사비가 증가되었고 피고의 위 거부처분에 대하여 적극적으로 취소소송을 제기하는 등의 조치를 취하지 아니하고, 주식회사 ○○○이 채택하였던 방법과 같이 주택건설사업계획승인 내용을 변경하는 등 손실을 최소화하는 길을 택할 수 있었음에도 그러한 조치를 취하지 아니한 점 등에 비추어보면, 원고 회사가 이 사건 토지를 고유업무에 사용하기 위한 준비과정에 있어서 외부적 장애사유가 있었다거나 이 사건 토지를 고유업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다고 보기도 어렵다.
(라) 따라서, 원고 회사가 이 사건 토지를 고유업무에 사용하지 못한 데 정당한 사유가 있다는 첫 번째 주장은 이유 없다.
(2) 두 번째 주장에 관한 판단

법 시행령 제84조의 4 제1항 제2호의 규정에 의하면, 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지는 비업무용 토지에 해당하고, 다만 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하면 비업무용 토지에서 제외된다 할 것인바, 법인이 주택건설사업을 목적으로 취득한 토지를 그 법인의 고유업무에 직접 사용한다고 하기 위하여는 현실적으로 토지를 주택건설사업에 직접 이용하여야 하므로 적어도 공사의 착공에 이른 경우 비로소 법인의 고유업무에 직접 사용한다고 할 수 있고, 원고 회사가 이 사건 토지에 대한 주택건설사업계획승인신청을 한 것은 토지를 법인의 고유업무에 직접 사용하기 위한 준비단계에 불과하다고 할 것이어서 이를 고유업무에 직접 사용하였다고 할 수 없으므로, 원고의 두 번째 주장도 이유 없다.
(3) 세 번째 주장에 관한 판단

(가) 법 시행령 제84조의 4 제1항이 법인의 비업무용 토지의 일반적인 범위를 정함에 있어 당해 토지의 당초 취득목적에 대하여는 아무런 제한을 두고 있지 아니하는 점과 같은 조 제3항, 제4항의 각 규정 내용을 종합하여 볼 때, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인의 경우 당초 주택건설용으로 토지를 취득하였다가 그 취득일로부터 1년 이내에 매매용으로 전환하여 이를 매각하였다면 그 토지는 같은 조 제1항 제1호 마목 소정의 유예기간 내에 법인의 고유업무에 직접 사용된 토지로서 법인의 비업무용 토지에 해당하지 않는다 할 것이다(대법원 1999. 1. 15. 선고 97누15104 판결 참조).
(나) 이 사건에 관하여 살피건대, 부동산매매업을 목적사업의 하나로 정하고 있는 원고 회사가 주택건설용으로 취득한 이 사건 토지를 매매용으로 전환하여 매각하였다 하더라도, 비업무용 토지의 일반적인 범위를 정하고 있는 법 시행령 제84조의 4 제1항 제1호 마목 소정의 유예기간은 1년이므로, 그 기간 내에 매매용으로 전환하여 매각하여야만 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하였다고 할 것인데, 원고 회사가 이 사건 토지를 취득하고 1년이 훨씬 경과한 때에 이를 매각한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 원고의 세 번째 주장 또한 이유 없다.
(4) 따라서 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보고 취득세를 중과세한 피고의 이 사건 처분에 어떤 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 주문과 같이 판결한다.
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【환송판결-대법원 2002. 8. 27. 선고 2000두5005 판결】

【주문】 처분청승소

원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.
【이유】

상고이유를 본다.
1. 원심의 판단

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여, (1) 원고 회사는 주택건설업, 부동산매매업 등을 목적사업으로 설립된 법인으로서 아파트를 신축할 목적으로 이 사건 토지를 합계 금 1,627,140,000원에 매수한 사실, (2) 원고 회사는 1993. 4. 3. 피고에게 이 사건 토지상에 13층 110세대 규모의 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청을 하였으나, 피고는 관계부서의 의견을 종합하여 같은 해 4. 20. 원고 회사에게 이 사건 토지는 단독주택 밀집지역으로서 고층아파트 건립시 집단민원의 발생이 예상되므로 인근 주민의 동의를 얻어 재검토할 사안이어서 부결되었다는 취지로 시정조정위원회 개최결과를 통보한 사실, (3) 이에 원고 회사는 1993. 8. 16. 피고에게 터파기공사에 따른 출수 및 인근지반의 부동침하를 방지하기 위하여 터파기 깊이 4m보다 더 깊은 7m 깊이로 철근콘크리트 벽체의 연속차수벽을 설치하고 파일항타에 의한 소음·진동을 방지하기 위하여 파일을 박을 자리에 오일펌프기계를 이용하여 나사형태로 구멍을 뚫은 다음 파일을 심는 소위 오가식 공법을 채택하며 건축규모를 12층 96세대로 축소하여 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청을 하였으나, 피고는 같은 해 10. 27. 민원조정위원회를 거쳐 같은 해 11. 1. 원고 회사에게 주택건설사업계획승인 불가통보를 하면서, ① 원고 회사의 주택건설사업계획승인신청에 관련 법규정에 저촉되는 사항은 없으나 인근 주민의 주거생활 안정과 주거수준의 향상이라는 측면에서 고려할 때 12층 고층아파트가 건축될 경우 인근 주택의 가시권, 조망권, 지하수 출수 등의 문제가 있고, 특히 이 사건 토지의 지반은 대부분 모래와 뻘층으로 형성되어 있어서 매우 연약하므로, 터파기 및 지하층공사시 부동침하 등으로 인접건물의 피해가 우려되며 기초파일공사시 소음, 진동 등으로 인접건물 벽체균열 등 집단민원이 예상되므로 고층아파트 건립입지로는 현실적으로 부적합하고, ② 원고 회사의 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청에 대한 1993. 4. 20.자 결과통보에서 인근 주민의 동의서를 받도록 시정조치하였으나 민원예방대책에 대한 보완사항이 제출되지 않았다는 점을 불가사유로 적시한 사실, (4) 이에 원고 회사는 1994. 12. 30. 건축규모를 지하 1층 지상 6층 60세대로 축소하고, 파일의 시공 없이 기초지반 아래 모래층에 시멘트 반죽을 쏟아 부어 암반을 형성하는 소위 그라우딩공법의 주택건설사업계획승인신청을 하였으나, 원고 회사의 건축허가업무를 대행하던 건축사 ○○○은 포항시 담당공무원으로부터 그라우딩공법으로 시공할 경우 기초지반의 구조계산서를 작성할 것을 요구받고 구조계산서를 작성하는 기술사를 알아보는 과정에서 그라우딩공법으로는 공사가 불가능하다는 사실을 알게 되었고, 이 사건 토지에 파일 210개를 심으면 건축설계상 아무런 문제가 없다는 ○○대학교 건축학과 교수의 자문을 받아, 1994. 12. 30.자 주택건설사업계획승인신청을 취하하는 한편, 파일 210개를 심는 방식으로 설계를 변경하고 건축규모는 종전과 같이 지하 1층, 지상 6층 60세대로 하여 다시 원고 회사 명의로 피고에게 주택건설사업계획승인신청을 하여 1995. 4. 13. 피고로부터 주택건설사업계획승인을 받은 사실, (5) 원고 회사는 당초 지표에서 지하 암반까지의 뻘층 심도가 30m 정도인 것으로 알고 이 사건 토지를 취득하였는데, 지질조사 결과 뻘층 심도가 48m에 이르므로 210개의 파일을 심는 방식으로 저층아파트를 건축하여서는 채산성을 맞출 수 없는 것으로 판단하고 건축행위에 나아가지 않고 있다가, 자금사정이 악화되어 더 이상 이 사건 토지를 보유하기 어려운 처지가 되자 1995. 12. 15. 이 사건 토지를 주식회사 ○○○에게 금 1,070,000,000원에 매각하기에 이르렀고, 이에 피고는 원고 회사가 이 사건 토지를 매각함에 따라 더 이상 주택신축 목적을 달성할 수 없다는 이유로 1996. 12. 3. 위 주택건설사업계획승인을 취소한 사실을 인정한 다음, 원고 회사가 투기의 목적으로 이 사건 토지를 매입하였다고 볼 수 없는 점, 이 사건 토지에 건축허가를 얻기 위한 설계비 등 절차비용 등을 합하면 상당한 금액의 손해를 입었으며, 이 사건 토지의 매각대금 대부분은 원고 회사의 부채를 상환하는데 사용된 점, 원고 회사가 이 사건 토지를 고유업무에 사용하지 못하게 된 데에는 행정관청의 귀책사유가 없었다고 보기 어려운 점 등 이 사건 변론과정에 나타난 여러 사정을 종합하면, 원고 회사가 이 사건 토지를 3년 남짓한 기간 동안 보유하면서 법인의 고유업무에 사용하려고 진지한 노력을 하였으나 고유업무에 사용하지 못하게 되고, 엄청난 손해를 무릅쓰고 자금사정의 악화를 해결하고 경영합리화를 위한 자금조달을 위하여 부득이 이 사건 토지를 매각하게 된 것으로 원고 회사가 이 사건 토지를 매각함에 정당한 사유가 있다고 봄이 상당하므로 이 사건 토지가 비업무용 토지에 해당하지 아니한다고 판단하였다.
2. 대법원의 판단

가. 구 지방세법(1997. 8. 30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항, 구 지방세법시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항, 제4항 제10호의 규정에 의하면, 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지는 그 보유를 전제로 하여 취득일로부터 4년간은 주택건설에 직접 사용하였는지의 여부를 묻지 아니하고 이를 비업무용 토지에서 제외한다는 취지일 뿐, 그 취득일로부터 4년이 경과되도록 주택건설에 사용하지 아니하거나 4년 이내에 주택건설에 사용하지 아니한 채 타에 매각하는 경우에도 그 정당한 사유의 존부를 묻지 아니하겠다는 취지라고는 할 수 없으므로, 만약 주택건설에 사용하지 아니한 채 그 취득일로부터 유예기간인 4년이 경과하거나 이를 4년 이내에 주택건설에 사용하지 아니한 채 타에 매각한 경우에는 비업무용 토지 해당 여부의 판정에 관한 일반원칙에 따라 그에 대한 정당한 사유가 없는 한 비업무용 토지에 해당하여 중과세율의 적용을 면치 못한다고 할 것이고( 대법원 1994. 5. 13. 선고 93누17546 판결, 1995. 4. 11. 선고 94누9245 판결 참조), 여기서 말하는 정당한 사유란 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어서 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함한다고 할 것이고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 그 중과의 입법 취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유와 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다( 대법원 1997. 10. 10. 선고 96누10744 판결 등 참조).
기록에 의하면 원고 회사는 당초 이 사건 토지의 지표에서 지하 암반까지의 뻘층 심도가 30m 정도인 것으로 알고 이 사건 토지를 취득하였는데, 지질조사 결과 뻘층 심도가 48m에 이르는 사실이 밝혀졌고, 이로 인하여 이 사건 토지 지상에 주택건설사업을 시행함에 있어서 당초의 예상보다 훨씬 많은 공사비가 소요될 것으로 예상되었던 사실, 피고가 원고 회사의 주택건설사업계획승인 신청에 대하여 수차 반려처분을 하였으나 주택건설사업계획의 승인여부는 기본적으로 행정청의 재량행위에 속하는 것으로 그 거부처분에 어떠한 위법사유가 있다고 단정할 수 없고, 원고로서도 피고의 위 거부처분에 대하여 적극적으로 취소소송을 제기하여 그 취소를 구하지 아니한 사실, 원고 회사로부터 이 사건 토지를 매수한 주식회사 ○○○은 이 사건 토지를 취득한 후 이를 분할하여 피고로부터 그라우딩공법이나 원고의 주택건설사업승인시와 같은 파일을 박는 공법을 채택하지 아니한 채 1996. 1. 12. 분할된 포항시 ○○○동 14의 80 대지에 주식회사 ○○○건설 명의로 지하 1층, 지상 5층의 공동주택 19세대의, 1996. 6. 5. 분할된 같은 동 14의 7 대지에 주식회사 ○○○ 명의로 지하 1층, 지상 6층의 공동주택 19세대의, 1996. 5. 21. 분할된 위 양 토지의 가운데에 위치하고 있는 같은 동 14의 81 대지에 위 회사 대표이사의 처남인 ○○○ 명의의 다가구 단독주택 5세대의 각 건축허가를 받아 공사를 마친 후 이를 모두 분양한 사실을 인정할 수 있다.
사정이 그와 같다면 원고 회사가 이 사건 토지를 취득하여 그 지상에 주택을 건설하려고 시도를 하다가 최초의 계획대로 주택건설사업계획승인을 받지 못하고 3차례 설계를 변경하여 승인을 받았으나 승인을 받은 대로 사업을 진행하여서는 채산성이 없다고 판단하여 사업을 진행하지 않고 있다가 이 사건 토지를 처분하였다고 하더라도, 원고 회사가 이 사건 토지를 고유업무에 사용함에 있어서 외부적인 장애가 있었다고 볼 수 없고, 원고 회사가 최초에 이 사건 토지를 취득함에 있어서 이 사건 토지의 지질구조에 대하여 잘못 알고 취득함으로써 공사비가 증가되었고, 피고의 위 거부처분에 대하여 적극적으로 취소소송을 제기하는 등의 조치를 취하지 아니하고, 주식회사 ○○○이 채택하였던 방법과 같이 주택건설사업계획승인내용을 변경하는 등 손실을 최소화하는 길을 택할 수 있었음에도 그러한 조치를 취하지 아니한 점 등에 비추어 보면 원고 회사가 이 사건 토지를 고유업무에 사용하기 위한 준비과정에 있어서 외부적 장애사유가 있었다거나 이 사건 토지를 고유의 업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다고 보기는 어렵다고 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심이 원고 회사가 이 사건 토지를 고유업무에 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있어서 이 사건 토지가 비업무용토지에 해당하지 아니한다고 판단한 조치에는 비업무용토지에 대한 취득세의 중과세사유에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

주택건설용으로 취득한 토지를 매매용으로 전환하였다고 하더라도 취득일로부터 1년의 유예기간 내에 매각하여야만 법인의 고유업무에 직접 사용하였다고 할 것인데, 토지를 취득하고 1년이 훨씬 경과한 이후에야 토지를 매각하였으므로 토지는 법인의 비업무용토지에 해당한다고 할 것이다. 따라서 중과세율을 적용한 취득세의 부과처분은 타당하다.