충청북도 청주시 - 「공동주택관리법」 제38조제1항 등에 따른 하자보수보증금 예치 의무의 주체(「공동주택관리법」 제38조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2024.10.02 / 시행일:

「공동주택관리법」 제37조제1항 전단에서는 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 「공동주택관리법」 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말하며, 이하 이 장에서 같음)는 담보책임기간1)1) 「공동주택관리법」 제36조제3항에 따른 ‘담보책임기간’을 말하며, 이하 같음.에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 입주자(제1호) 등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제38조제1항 본문에서는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하여야 한다고 규정하면서, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조제1항 전단에서는 같은 법 제38조제1항에 따라 사업주체(건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 그 임대사업자를 말하며, 이하 이 조에서 같음)는 하자보수보증금을 은행(「은행법」에 따른 은행을 말함)에 현금으로 예치하거나, 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사(제1호) 등 같은 법 시행령 제41조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야 한다고 규정하고 있는바,「공동주택관리법」 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 민간건설임대주택2)2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호가목에 따른 ‘민간건설임대주택’을 말하며, 이하 같음건설공사를 일괄 도급받아 해당 건설공사를 수행한 자3)3) 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자임을 전제로 함(이하 “일괄수급 시공자”라 함)가 따로 있는 경우, 민간건설임대주택의 분양전환 시 「공동주택관리법」 제38조제1항 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 ‘임대사업자’4)4) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 ‘임대사업자’를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제20호 참조), 이하 같음만을 의미하는지, 아니면 ‘일괄수급 시공자’도 포함되는지?

이 사안의 경우, 민간건설임대주택의 분양전환 시 「공동주택관리법」 제38조제1항 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 임대사업자만을 의미합니다.

먼저 법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인데,1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조「공동주택관리법」 제38조제1항 본문에서는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조제1항 전단에서는 같은 법 제38조제1항에 따라 “사업주체”는 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나, 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사(제1호) 등 같은 법 시행령 제41조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야 한다고 규정하면서 “사업주체”의 용어 바로 다음에 괄호를 두어 “건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 그 임대사업자를 말한다”라고 그 용어의 의미에 대해 부연하여 설명하고 있는바, 건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 같은 법 제38조제1항에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 하는 사업주체는 ‘임대사업자’로 한정되는 것을 명확히 규정하고 있으므로, 같은 법 제37조제1항에 따른 일괄수급 시공자가 따로 있는지 여부에 관계없이 민간건설임대주택의 분양전환 시 공동주택관리법령에 따라 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 ‘임대사업자’만을 의미한다고 해석하는 것이 문언상 타당합니다.그리고 「공동주택관리법 시행령」 제41조제1항 전단에서는 「공동주택관리법」 제38조제1항에 따라 사업주체는 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제41조제2항제3호에서는 사업주체는 ‘「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 양도신고서, 양도 허가신청서’를 사용검사권자에게 제출할 때에 같은 조 제1항에 따른 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출하여야 한다고 규정하고 있는데, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 및 같은 법 시행규칙 제16조 등에서는 양도신고서 및 양도 허가신청서의 제출 주체로 ‘임대사업자’를 규정하고 있는바, 이처럼 민간건설임대주택의 분양전환 시에는 ‘임대사업자’로 하여금 양도신고서 등과 함께 현금 예치증서 등을 제출하도록 규정하고 있는 점에 비추어보면, 공동주택관리법령에 따라 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 ‘임대사업자’만을 의미한다고 보는 것이 관계 법령의 체계에 부합하는 해석입니다.아울러 「공동주택관리법」 제38조 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금 예치 의무는 하자보수를 보장하기 위하여 일정 금액을 담보책임기간 동안 현금으로 예치하거나 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하도록 하는 것으로서 그 예치 의무를 부담하는 자에게는 침익적 성격을 가지므로 엄격히 해석해야 할 것인데, 공동주택관리법령에서는 민간건설임대주택을 분양전환하려는 경우에 있어 일괄수급 시공자의 하자보수보증금의 예치 의무에 관하여는 명시적으로 규정하고 있지 않은바, 민간건설임대주택을 분양전환하려는 경우 해당 임대주택의 분양에 대하여 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자를 「공동주택관리법 시행령」 제41조제1항에 규정된 ‘임대사업자’ 외에 일괄수급 시공자까지 확대하여 해석하기 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.따라서 이 사안의 경우, 민간건설임대주택의 분양전환 시 「공동주택관리법」 제38조제1항 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 임대사업자만을 의미합니다.공동주택관리법제37조(하자보수 등) ① 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자(이하 이 장에서 “입주자대표회의등”이라 한다) 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.1. 입주자2. 입주자대표회의3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(이하 “임차인등”이라 한다)② ∼ ⑤ (생 략)제38조(하자보수보증금의 예치 및 사용) ① 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간(보증기간은 공용부분을 기준으로 기산한다) 동안 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.② ∼ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행령제41조(하자보수보증금의 예치 및 보관) ① 법 제38조제1항에 따라 사업주체(건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 그 임대사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 하자보수보증금을 은행(「은행법」에 따른 은행을 말한다)에 현금으로 예치하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여야 한다. 이 경우 그 예치명의 또는 가입명의는 사용검사권자(「주택법」 제49조에 따른 사용검사권자 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인권자를 말한다. 이하 같다)로 하여야 한다.1. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사2. 「건설산업기본법」에 따른 건설 관련 공제조합3. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목에 따른 보증보험업을 영위하는 자4. 제23조제7항 각 호의 금융기관② ∼ ④ (생 략)<관계 법령>