민원인 - 기존 건축물에 대한 특례의 적용대상 범위(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제93조제6항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2025.07.17 / 시행일:

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제82조에서는 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 같은 법에 맞지 않게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제93조제6항에 따르면 같은 조 제5항 전단에도 불구하고 기존의 건축물이 공장인 경우에는1)1) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제13조의2에서 정하는 바에 따라 해당 건축물의 기존 용도가 확인되는 경우(기존 용도에 따른 영업을 폐업한 후 기존 용도 외의 용도로 사용되지 않은 것으로 확인되는 경우를 포함함)로 한정함도시·군계획조례2)2) 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도, 시 또는 군의 도시·군계획에 관한 조례를 말하며(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제12조제4항 참조), 이하 같음.의 개정 등 같은 조 제1항 각 호의 사유로 같은 법 제76조 및 같은 법 시행령 제71조에 따른 건축제한 규정에 부적합하게 된 경우에도 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 대기오염물질발생량 또는 폐수배출량이 증가하지 않는 경우에 한하여 기존 용도 범위에서의 업종변경을 할 수 있는바,계획관리지역3)3) 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 국토계획법 제36조에 따라 도시·군관리계획으로 결정하여 지정한 용도지역을 말하며(국토계획법 제36조제1항제2호다목 참조), 이하 같음내 건축제한업종을 추가하는 도시·군계획조례의 개정 이후 기존 건축물인 공장의 업종(A)4)4) 기존 공장은 사용승인 당시 적법하게 건축된 건축물로서, 기존 업종은 도시·군계획조례 개정 이후에도 건축제한업종에 해당하지 않는 경우를 전제함을 그 조례 개정으로 인하여 건축제한업종이 된 업종(B)으로 변경하려는 경우가 국토계획법 제82조 및 같은 법 시행령 제93조제6항의 특례규정 적용대상 범위에 포함되는지?

이 사안의 경우는 국토계획법 제82조 및 같은 법 시행령 제93조제6항의 특례규정 적용대상 범위에 포함되지 않습니다.

법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데,1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조국토계획법 제82조에서는 기존의 건축물에 대한 특례를 두어 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 이 법에 맞지 않게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다고 규정하고 있고, 해당 특례의 대상이 되는 “기존 건축물”은 건축 당시에는 국토계획법령 등 관계 법령에 따른 요건을 모두 갖추어 적법하게 건축된 건축물이었으나 특례 적용 요건에 해당하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 제93조제1항 각 호의 사유가 발생하여 그 사유로 인해 국토계획법령에 부적합하게 된 건축물을 의미한다고 할 것이고,2)2) 법제처 2024. 11. 6. 회신 24-0646, 24-0780 해석례 참조이 사안과 같이 국토계획법 시행령 제93조제1항 각 호의 사유가 발생한 이후에도 국토계획법령에 적합한 건축물은 특례 적용대상인 “기존 건축물”에 해당한다고 볼 수 없습니다.그리고 국토계획법 시행령 제93조 등에서 기존 건축물에 대한 특례규정을 둔 취지는 적법하게 건축된 건축물이 법령이나 도시·군계획조례의 제정·개정 등 수범자의 귀책사유가 아닌 사유로 인하여 국토계획법령상 건축제한 등 규정에 부적합하게 된 경우까지 불법화하는 것은 국민들에게 예측하지 못한 부담을 줄 우려가 있으므로 예외적으로 기존의 현상을 인정하려는 데 있고,3)3) 대법원 2022. 1. 27. 선고 2021두38536 판결례, 법제처 2020. 5. 6. 회신 20-0052, 20-0156 해석례, 법제처 2020. 12. 1. 회신 20-0535 해석례 등 참조국토계획법 제76조에서는 용도지역에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등을 제한하면서(제1항) 건축물의 용도·종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물의 용도·종류 및 규모 등도 용도지역에서의 건축물에 대한 규제 내용에 적합해야 한다고 규정하고 있는바(제4항), 이 사안의 특례규정은 이러한 입법취지 및 국토계획법령의 체계를 훼손하지 않는 범위에서 엄격하게 해석해야 합니다.그런데 이 사안의 경우 비록 특정 업종이 건축제한업종으로 된 것은 기존 건축물의 건축 후에 발생한 도시·군계획조례의 개정으로 인한 것이나, 기존 건축물의 업종을 해당 건축제한업종으로 업종변경하려는 것은 수범자의 의지와 관계없는 불가피한 변경으로 볼 수는 없고, 국토계획법 시행령 제93조의 특례를 적용받는 기존 건축물 또한 기존 건축물의 업종을 유지하거나 개정된 국토계획법령에 적합한 업종으로의 변경만을 허용하는 것이지, 이 사안과 같이 법령에 적합한 건물을 부적합한 건물로 변경하려는 경우까지 국토계획법 시행령 제93조에 따른 특례규정의 적용대상 범위에 포함될 수 있다고 보는 것은 예외적으로 제한적인 범위에서 기존 건축물에 대한 특례를 정하고 있는 국토계획법 제82조 및 같은 법 시행령 제93조의 법령체계 및 취지에 부합하지 않습니다.따라서 이 사안의 경우는 국토계획법 제82조 및 같은 법 시행령 제93조제6항의 특례규정 적용대상 범위에 포함되지 않습니다.<관계 법령>국토의 계획 및 이용에 관한 법률제82조(기존 건축물에 대한 특례) 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제93조(기존의 건축물에 대한 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 기존의 건축물이 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한·건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축(「건축법」 제2조제1항제8호에 따른 재축을 말한다) 또는 대수선(「건축법」 제2조제1항제9호에 따른 대수선을 말하며, 건폐율·용적률이 증가되지 아니하는 범위로 한정한다)을 할 수 있다.1. 법령 또는 도시·군계획조례의 제정·개정2. 도시·군관리계획의 결정·변경 또는 행정구역의 변경3. 도시·군계획시설의 설치, 도시·군계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치② ∼ ④ (생 략)⑤ 기존의 건축물이 제1항 각 호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한, 건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 해당 건축물의 기존 용도가 국토교통부령(수산자원보호구역의 경우에는 해양수산부령을 말한다)으로 정하는 바에 따라 확인되는 경우(기존 용도에 따른 영업을 폐업한 후 기존 용도 외의 용도로 사용되지 아니한 것으로 확인되는 경우를 포함한다)에는 업종을 변경하지 아니하는 경우에 한하여 기존 용도로 계속 사용할 수 있다. 이 경우 기존의 건축물이 공장이나 제조업소인 경우로서 대기오염물질발생량 또는 폐수배출량이 「대기환경보전법 시행령」 별표 1의3 및 「물환경보전법 시행령」 별표 13에 따른 사업장 종류별 대기오염물질발생량 또는 배출규모의 범위에서 증가하는 경우는 기존 용도로 사용하는 것으로 본다.⑥ 제5항 전단에도 불구하고 기존의 건축물이 공장이나 제조업소인 경우에는 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 대기오염물질발생량 또는 폐수배출량이 증가하지 아니하는 경우에 한하여 기존 용도 범위에서의 업종변경을 할 수 있다.⑦ (생 략)