원고의 아버지 부동산을 취득하면서 원고의 아버지와 임대차계약을 체결하여 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 금액을 지급받은 경우 임대차보증금 부분을 무상취득(증여)가 아닌 유상취득으로 볼 수 있는 지 여부 (일반행정, 서울행정법원)
공포일: 2023.05.03 / 시행일:

【심급】
1심
【세목】
취득세
【주문】
1. 피고가 2020. 7. 22. 원고에 대하여 한 경정거부처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【이유】

▣청 구 취 지

주문과 같다.
▣이 유

1.처분의 경위

가.원고는2020. 6. 24.자신의 아버지인 김○○으로부터 김○○이 소유하고 있던 서울 용산구 ○○동 ○○-○○ ○○○빌라 ○○○동 ○○○호(이하‘이 사건 부동산’이라 한다)를 매매대금29억500만 원(매매 대금은2020. 6. 25.에 지급)에 매수하는 내용의 매매계약(이하‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데,위 매매계약서의 특약사항 제3항에는‘매도인(김○○)이 전세로(임대차보증금19억 원)거주하는 조건임’,제4항에는‘매수인(원고)은 매매대금 중 임대차보증금19억 원을 공제한 금액10억500만 원을 잔금으로 지불한다.’라는 내용이 기재되어 있다.
나.원고는 이 사건 매매계약에 따라2020. 6. 24.김○○에게 이 사건 부동산을 임대차보증금19억 원에 임대하는 내용의 임대차계약(이하‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 2020. 6. 25.김○○에게10억500만 원을 지급하였다.
다.원고는2020. 6. 29.피고에게 이 사건 부동산의 매매대금 중 임대차보증금 부분19억 원에 대하여는 구 지방세법(2020. 8. 12.법률 제17473호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제11조 제1항 제2호의 주택 무상취득의 세율(3.5%)을,나머지10억500만 원에 대하여는 같은 항 제8호 다목의 주택 유상취득의 세율(3%)을 각 적용하여 취득세96,650,000원,지방교육세8,715,000원,농어촌특별세5,810,000원 합계111,175,000원을 신고·납부하였다.
라.이후 원고는2020. 6. 29.이 사건 임대차계약상 임대차보증금19억 원에 대하여 주택 유상취득의 세율(3%)을 적용하여야 한다는 이유로 무상취득의 세율(3.5%)을 적용하여 신고·납부한 세액과의 차액의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
마.피고는2020. 7. 22.원고에게 구 지방세법 제7조 제11항에 따라 이 사건 부동산의 매매대금 중 임대차보증금에 대해서는 대가를 지급한 사실이 확인되지 아니하므로 증여로 보아 취득세를 부과한 것은 적법하다는 이유로 경정청구를 거부하였다(이하‘이 사건 처분’이라 한다).
바.원고는 이에 불복하여2020. 10. 22.조세심판원에 심판청구를 하였으나,조세심판원은2021. 11. 1.청구 기각 결정을 하였다.(조심2021지0497)

【인정근거】다툼 없는 사실,갑 제1내지10호증의 각 기재,변론 전체의 취지

2.이 사건 처분의 적법 여부

가.원고의 주장

원고는 이 사건 부동산 전체를 유상으로 매수하여 취득하였는바,원고가 이 사건 부동산을 부담부 증여로 취득하였음 전제로 피고가 한 이 사건 처분은 위법하다.
나.관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.
다.판단

1)구 지방세법 제7조 제11항 본문은‘배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.’라고 규정하고,같은 항 단서는‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.’라고 규정하고 있는데,제4호는 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이‘그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우’(가목), ‘소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우’(나목), ‘이미 상속세 또는 증여세를 과세 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우’(다목), ‘가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우’(라목)의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우를 규정하고 있다.위 관련 규정에 의하면,구 지방세법 제7조 제11항 본문의 증여 취득의 반대사실인 유상 취득 사실의 증명으로 같은 항 본문의 적용을 배제하는 것이므로,원고가 같은 항 단서 각호에 해당함을 증명함으로써 같은 항 본문에 따른 증여 취득을 번복할 수 있다고 봄이 타당하다.
2)위 인정사실과 앞서 든 증거들에 갑 제11내지14호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 볼 때,이 사건 임대차계약이 이 사건 부동산의 증여를 위해 허위로 체결된 것이라고 보기 어렵고,원고는 위 임대차계약에 따라 김○○에 대하여 가지는 임대차보증금 채권과 김○○이 이 사건 매매계약에 따라 원고에 대하여 가지는 매매대금에서10억500만 원을 공제한 나머지 매매대금19억 원을 대등액에서 상계하였다고 봄이 타당하다.따라서 원고는 자신의 재산인10억500만 원 및 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금19억 원의 채권으로 이 사건 부동산의 대가를 모두 지급하여 구 지방세법 제7조 제11항 제4호 라목에 해당한다고 보아야 할 것인바,이와 다른 전제에서 피고가 한 이 사건 처분은 위법하다.
①이 사건 매매계약에서 정한 매매대금(29억500만 원)대비 보증금(19억 원)의 비율(65.4%)이2020. 6.경부터2021. 8.경까지 사이 한국부동산원이 조사한 전국주택가격동향조사에 나타난 이 사건 부동산이 소재한 강북권역의 평균 매매가격대비 전세가격 비율(70.1%)과 유사하고,달리 실거래가와 차이가 있는 것으로 보기 어렵다.
②원고는 김○○에게 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 임대차계약상 임대차보증금을 공제한10억500만 원을 송금하는 방식으로 지급하였을 뿐만 아니라 위 매매계약에 의거하여 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 부동산을 인도하여 임대하였다.
③이후 김○○은2020. 7. 16.이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받고 위 부동산에 거주하고 있는 것으로 보이고,그 후에도2022. 6. 28.원고와 이 사건 임대차계약서상 임대차보증금을19억3,000만 원으로 증액하여 임차하는 내용의 임대차계약을 재차 체결하였고, 2022. 7. 26.국토교통부 부동산거래관리시스템에서 주택 임대차 계약 신고도 마쳤다.
④원고는 이 사건 매매계약에 따라2020. 6. 25.김○○에게 자신의 계좌에 예치되어 있던10억500만 원을 송금하는 방식으로 지급하였고,원고의2021년 귀속 사업수입금액이72,800,000원(사업소득금액34,102,802원)으로 확인되며,원고로서는 이 사건 부동산을 제3자에게 임대하고 임대차보증금을 수령할 수도 있을 것인바,원고가 이 사건 매매계약 및 임대차계약의 매매대금 등을 지급하기 위한 자력이 없는 것으로 보기 어렵다.
⑤부동산 매매에 있어 매수인이 매도인에게 매매대금 중 임대보증금을 공제한 나머지 금원만을 지급하고,점유개정의 방식으로 매매목적물을 임차하는 거래방식이 통상적으로 이루어지고 있고,이 사건 부동산의 매매상대방을 누구로 할지를 결정하는 것은 원칙적으로 사적 자치의 영역에 있는 것으로 봄이 타당하다.
⑥피고는 원고가 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금19억 원을 대가를 지급하지 않고 증여받은 것으로 보았으나,이 사건 매매계약의 매매대금29억500만 원 중 위 임대차계약에 따른 보증금을 제외한10억500만 원을 보증금19억 원과 분리하여 전자는 유상취득이고 후자는 무상취득이라고 보는 것은 합리적이라고 보기 어렵다.
3.결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지]

관계 법령

■구 지방세법(2020. 8. 12.법률 제17473호로 개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등)

⑪배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
1.공매(경매를 포함한다.이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2.파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3.권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4.해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

가.그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

나.소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

다.이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

라.가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附)증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다.다만,배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.
제11조(부동산 취득의 세율)

①부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2.제1호 외의 무상취득: 1천분의35.다만,대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은1천분의28로 한다.
8.제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서"취득당시가액"이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
다.취득당시가액이9억원을 초과하는 주택: 1천분의30.끝.

배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우 증여의제되나 부동산 취득을 위해 그 대가를 지급한 사실을 입증하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 보고 있는 바, 아래 내용으로 비추어 볼 때, 쟁점 임대차계약의 경우 증여를 위해 허위로 체결된 것이라고 보기 어려우므로 원고는 자신의 재산과 임대차보증금 채권으로 대가를 모두 지급한 것으로 보아야 함
- 매매대금 대비 보증금 비율이 한국부동산원이 조사한 매매가격대비 전세가격 비율과 유사하고, 실거래가와 차이가 있지 않음
- 원고는 자신의 계좌에 예치된 금액을 송금하는 방식으로 지급, 원고로서는 제3자에게 임대하고 보증금을 수령할 수도 있었을 것이므로 매매대금을 지급하기 위한 자역이 없는 것으로 보이지 않음
- 부동산 매매에 있어 매매대금 중 임대보증금을 공제한 금액만을 지급하여 임차하는 거래방식이 통상적으로 이루어지고 있고, 이때 매매상대방을 누구로 할지 결정하는 것은 원칙적으로 사적 자치 영역임