민원인 - 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항 단서에 따른 남은 주택 수 산정 방식(「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2024.03.28 / 시행일:

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함) 제49조제2항에서는 사업시행자가 공공임대주택1)1) 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 말하며(소규모주택정비법 제17조제2항 참조), 이하 같음.을 임대주택 비율이 100분의 10 이상이 되도록 건설하고 같은 조 제1항에 따라 용적률을 완화받은 경우 그 공공임대주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수등, 토지주택공사등2)2) 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 시행하기 위하여 설립된 지방공사(소규모주택정비법 제10조제1항제1호 및 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제10호 참조)를 말하며, 이하 같음.등에 공급해야 한다고 규정하고 있는 한편,「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 항 제7호가목에서는 소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업3)3) 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말하며(소규모주택정비법 제2조제1항제3호 참조), 이하 같음.으로 건설되는 주택으로서 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자4)4) 소규모주택정비법 제2조제1항제6호 및 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호에 따른 토지등소유자를 말하며, 이하 같음.또는 조합원5)5) 소규모주택정비법 제24조제1항에 따른 조합원 및 「도시 및 주거환경정비법」 제25조에 따른 정비사업의 조합원(제39조제1항)을 말하며, 이하 같음.에게 공급하는 주택은 「주택공급에 관한 규칙」 제22조 및 제57조만 적용하도록 규정하면서, 같은 규칙 제3조제2항 각 호 외의 부분 단서에서는 같은 항 제7호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택이 「주택법」 제15조제1항에 따른 호수(이하 “기준주택수”라 함) 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있는바,가로주택정비사업으로 공공임대주택6)6) 소규모주택정비법 제49조에 따라 용적률을 완화받은 공공임대주택을 전제함.을 건설한 경우로서 ‘토지등소유자 또는 조합원’에게 공급하고 남은 주택 수는 기준주택수 이상이지만, 소규모주택정비법 제49조제2항에 따라 ‘토지주택공사등’에 공급한 주택까지 제외하고 남은 주택 수는 기준주택수 미만인 경우, 해당 주택에 대해 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제7호 각 목 외의 부분 본문 및 같은 호 가목에 따라 같은 규칙 제22조 및 제57조만 적용되는지?

이 사안의 경우, 「주택공급에 관한 규칙」 제22조 및 제57조만 적용되는 것은 아닙니다.

먼저 「주택공급에 관한 규칙」 제3조에서는 같은 규칙의 적용대상을 규정하면서, 같은 조 제2항제7호 각 목 외의 부분 본문 및 같은 호 가목에서는 가로주택정비사업으로 건설되는 주택으로서 소규모주택정비법 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택에 대해서는 「주택공급에 관한 규칙」 제22조 및 제57조만 적용한다고 규정하고, 같은 규칙 제3조제2항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제7호가목에서는 ‘토지등소유자 또는 조합원에게 공급하고 남은 주택’이 기준주택수 이상인 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있을 뿐, 소규모주택정비법 제49조제2항에 따라 ‘토지주택공사등’에 공급한 주택을 그 남은 주택 수 산정 시 고려하도록 명시하고 있지 않습니다.그리고 소규모주택정비법 제30조제1항제10호에서는 사업시행자가 작성하는 사업시행계획서에 ‘관리처분계획’을 포함하도록 규정하고 있는데, 같은 법 제33조제1항제3호 및 제4호에서는 관리처분계획에 ‘분양대상자별’ 분양예정 대지 또는 건축물에 관한 사항과 보류지 중 일반분양분, 임대주택 및 그 밖의 부대시설·복리시설의 명세와 추산액, 처분방법을 각각 명시하도록 규정하고 있는바, 관리처분계획을 포함하는 사업시행계획은 ‘토지등소유자 또는 조합원’에게 공급하는 주택과 ‘토지주택공사등’에 공급하는 주택이 각각 구분되어 작성된다는 점을 고려하면, 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제7호가목에 따른 ‘사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택’에 ‘토지주택공사등에 공급하는 주택’은 포함되지 않는다는 점은 명확하므로, 이 사안과 같이 사업시행계획에 따라 공급하는 주택 중 토지등소유자 및 조합원에게 공급하고 남은 주택이 기준주택수 이상이라면 그 남은 주택을 공급할 때 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 규정 중 제22조 및 제57조만 적용되는 것은 아닙니다.또한 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제6호, 제18조제1호 및 제33조제2항제5호나목 등에서는 ‘토지주택공사등’을 ‘토지등소유자’ 및 ‘조합원’과 구분되는 별개의 주체로 각각 규정하고 있고, 같은 규칙 제60조제6항에서는 사업주체 뒤에 괄호를 두어 토지주택공사등인 사업주체는 제외한다고 규정함으로써 사업주체에서 토지주택공사등을 제외하여 규정할 필요가 있는 경우에는 이를 명시적으로 규정하고 있는 있는 점 등을 고려할 때, 토지등소유자 또는 조합원의 범위에 토지주택공사등이 포함된다는 명시적인 규정이 없음에도 불구하고 토지주택공사등에 공급한 주택까지 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제7호가목에 따른 ‘토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택’에 포함되는 것으로 해석하는 것은 같은 규칙의 규정 체계에 부합하지 않습니다.더욱이 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 그 원칙에 대한 예외 규정을 두는 경우 이러한 예외 규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데,1)1) 법제처 2012. 11. 3. 회신 12-0596 해석례 및 대법원 2020. 5. 28. 선고 2017두73693 판결례 참조「주택공급에 관한 규칙」 제3조제1항에서는 ‘이 규칙은 사업주체가 「주택법」 제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 대하여 적용한다’고 규정하고 있고, 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항은 같은 조 제1항의 원칙에 대한 예외로서 “제1항에도 불구하고” 같은 규칙의 일부 규정만을 적용하는 주택을 각 호로 열거하여 규정하고 있는바, 국민의 주거안정을 위해 주택공급에 관한 조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정2)2) 「주택공급에 관한 규칙」 제1조 참조하고 있는 「주택공급에 관한 규칙」의 일부 규정만을 적용하여 사업시행자의 주택공급 방법 및 절차를 완화해주는 예외적인 경우를 문언상 명확한 근거 없이 확대해석하는 것은 타당하지 않습니다.따라서 이 사안의 경우, 「주택공급에 관한 규칙」 제22조 및 제57조만 적용되는 것은 아닙니다.<관계 법령>주택공급에 관한 규칙제3조(적용대상) ① (생 략)② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 주택을 공급하는 경우에는 해당 호에서 정하는 규정만을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택(제4호, 제6호 및 제6호의2는 제외한다)이 법 제15조제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그렇지 않다.1. ～ 6. (생 략)7. 다음 각 목의 주택: 제22조, 제57조가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 건설되는 주택으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택나. (생 략)8.·9. (생 략)③ (생 략)