분양대금반환 (민사, 대법원)
공포일: 2014.03.13 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 1 외 4인 (소송대리인 법무법인 송백 담당변호사 오윤덕 외 8인)
【피고, 상고인】 주식회사 ○○○ (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 석호철 외 1인)
【원심판결】 서울고법 2010. 10. 26. 선고 2008나56462 판결
【주 문】
 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】 상고이유에 대하여 판단한다.
 1. 상고이유 제1점에 대하여
 가. 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 할 것이다(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46531 판결, 2010. 11. 11. 선고 2010다26769 판결 등 참조).
 나. 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 이 사건 분양계약서 제3조 제1항에는 ‘기본구좌 점포와 코너구좌 점포 간에 다소간 면적의 차이는 동일한 것으로 하며 동일한 분양가격이다’라는 취지로 규정되어 있고, 제3조 제4항, 제5항에는 ‘분양물건(점포)의 결정은 공개추첨의 방식에 의하되, 수분양자는 추첨결과에 따른 점포의 면적, 위치, 구조, 경과 기타 조건 등의 변경에 대하여 이의를 제기하거나 분양대금의 조정 또는 정산을 요구할 수 없다’는 취지로 규정되어 있는 사실을 알 수 있다. 이와 같이 분양계약서에서는 기본구좌 점포와 코너구좌 점포를 구분하면서도 분양물건의 결정은 공개추첨의 방식에 의한다고만 하여 추첨의 대상에서 제외되는 점포가 있음을 예정하지 않고 있으므로, 분양대상 점포는 모두 추첨의 대상이 된다고 해석함이 분양계약서의 문언에 객관적으로 가장 부합하는 해석이라고 할 것이다. 이와 달리 ‘분양계약 체결 당시부터 그 위치를 특정하여 분양하는 이른바 이형구좌 점포’가 존재하고, 원고들이 추첨에서 제외되는 이러한 이형구좌 점포가 있음을 알고도 이를 용인하여 분양계약을 체결한 것이라고 보려면 이를 수긍할 수 있는 특별한 사정이 존재하여야만 할 것이다.
 다. 원심은 그 채용 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이형구좌 점포의 존재와 분양방식의 특수성이 계약내용으로 편입되었다거나 수분양자들에게 충분히 고지되었다고 인정하기 어렵고, 따라서 피고는 기본구좌 점포이든 코너구좌 점포이든 어느 것이나 공개추첨을 실시하여 그에 따라 확정되는 점포의 소유권을 원고들에게 이전하여 주어야 할 계약상의 의무가 있는데, 이에 위반하여 자의적으로 이형구좌 점포를 설치·선정한 후 일부의 수분양자들에게만 이형구좌 점포의 존재를 설명하고 이를 특정분양한 후 원고들에게는 이 점포들을 추첨 대상에서 제외한다고 함으로써 이 사건 분양계약상의 의무를 불이행하였고, 나아가 이 사건 분양계약에서 추첨결과에 대하여 수분양자들이 어떠한 이의도 제기하지 못하고 분양대금의 조정 또는 정산을 요구할 수 없다고 규정하고 있어 추첨의 대상이 되는 점포의 수, 위치, 구조 등은 이 사건 분양계약의 목적물을 확정하는데 있어서 매우 중요한 전제가 되는 것인데 추첨 대상에서 제외된 점포가 차지하는 비율이 약 30%에 이르는 점, 피고가 자의적으로 추첨구좌 점포와 이형구좌 점포를 구분하여 분양한 것으로 보이는 점 등을 종합하면 피고의 위와 같은 행위는 계약의 목적물 자체의 변동을 초래하는 분양계약상 주된 의무의 위반에 해당한다고 판단하였다.
 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 이러한 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 여기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하거나 문서의 해석 또는 계약해제에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 피고의 이 부분 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.
 2. 상고이유 제2점에 대하여
 가. 상가개발비 공제를 다투는 상고이유에 대하여
영업용 상가의 분양계약에서 수분양자가 분양대금과는 별도로 분양자에게 상가개발비라는 명목의 금원을 지급하기로 한 경우, 그 금원의 법적 성질이 무엇인지는 분양계약의 내용, 상가개발비를 지급하게 된 동기와 경위, 당사자가 그 거래행위에 의하여 달성하려는 목적, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 판단하여야 할 당사자 사이의 의사해석의 문제이다.
 그런데 이 사건 분양계약과 같은 신축상가의 분양계약에서 분양대금과 별도로 상가개발비 항목을 두어 수분양자에게 이를 지급할 의무를 부담하도록 하면서, 분양자에게는 상가홍보, 상가 공통의 인테리어 설치 등 기본적인 영업환경을 조성하고 상권이 형성되도록 할 의무를 부담하게 하고 있는 경우라면, 그러한 상가개발비 약정은 수분양자가 분양자에게 상가 홍보, 인테리어 시공 등 상가의 활성화를 위한 사무 처리를 위임하고 그 위임사무의 처리를 위한 비용 및 보수를 상가개발비라는 명목으로 지급하며, 분양자는 지급받은 상가개발비 금액 한도에서 상가 활성화 사무를 처리하기로 한 약정으로 해석함이 상당하다. 이와 같이 상가개발비 약정을 위임약정이라고 볼 경우, 분양자는 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 상가개발비를 관리하고 상가 활성화 사무를 위하여 집행하여야 할 의무를 부담하는 것이므로, 상가개발비를 원래 분양자 자신이 부담하여야 할 분양대행수수료, 중개수수료 등으로 사용할 수는 없다고 할 것이다.
 한편 상가개발비 약정이 분양계약에 편입된 경우, 분양계약이 해제 또는 해지되면 상가개발비 약정 역시 종료된다고 할 것이고, 이때 상가개발비를 반환하여야 하는지 여부는 원칙적으로 분양계약 당사자 사이의 약정에 따라야 한다. 그러나 약관의 형식으로 분양계약이 체결된 경우에는 그 약관의 내용이 사적자치의 영역에 속하는 것이라고 하더라도 이는 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관법’이라 한다)의 규율 대상이 되는 것인데, 약관법 제9조는 계약의 해제·해지의 경우 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항은 무효라고 규정하고 있으므로, 분양계약이 종료된 경우에 상가개발비를 어떠한 경우에도 반환하지 않는다고 정하였다면 이러한 규정은 수분양자에게 일방적으로 불리한 조항으로서 무효라고 할 것이다.
 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 분양계약서 제6조 제3항 자목에서 ‘개발비는 소멸되므로 계약해지 시 반환하지 않는다’고 정하고 있는 사실이 인정되기는 하나, 이를 분양자의 귀책사유로 계약이 해제·해지되는 경우에도 개발비 반환의무를 인정하지 않는 취지의 규정으로 본다면 위 규정은 약관법 제9조에 의하여 무효라고 보아야 할 뿐만 아니라, 이 사건 분양계약서 제12조 제2항은 수분양자의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우 계약금과 상가개발비를 위약금으로 피고에게 귀속시키는 것으로 규정하고 있으므로, 그 반대해석상 피고의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우에는 상가개발비가 반환대상에 포함되는 것으로 봄이 상당하다고 판단하였다.
 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 상가개발비 약정의 성격이나 약관법의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
 나. 부가가치세 공제를 다투는 상고이유에 대하여
 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고들은 이 사건 분양계약에 따라 지급한 부가가치세 상당액을 당해 세무서로부터 환급받은 사실, 그런데 피고는 2006. 6. 30.자로 원고들과의 이 사건 분양계약이 원고들의 귀책사유로 해제되었다면서 부(負)의 수정세금계산서를 발행하고 2006년 제1기 부가가치세 확정 신고 시 이를 관할 세무서에 신고한 사실, 반면 원고들은 수정세금계산서의 수령을 거부하고 부가가치세 신고를 하지 아니한 사실, 관할 세무서에서는 피고가 발행한 수정세금계산서에 따라 원고들에게 부가가치세 부과처분을 하였다가 원고들의 이의신청을 받아들여 수정세금계산서의 교부사유 불확정을 이유로 그 부가가치세 부과처분을 취소한 사실, 한편 피고는 관할 세무서로부터 이 사건 분양계약이 해제되었음을 이유로 부가가치세를 환급받았다고 인정하고 있는 사실을 알 수 있다. 이와 같은 사실에 원고들과 피고가 모두 상대방의 귀책사유로 이 사건 분양계약이 해제되었다고 주장하고 있어 분양계약의 해제 그 자체에 관하여는 다투지 아니하는 점 등을 종합하면, 이 사건 소송이 확정된 후 원고들은 이 사건 분양계약에 따라 지급하였다가 환급받은 부가가치세 상당액을 다시 분양계약의 해제를 원인으로 하여 관할 세무서에 반환하여야 할 구체적 사정이 발생하였다고 할 것이어서 원고들이 환급받은 부가가치세는 매입자인 원고들에게 종국적으로 귀속된 것이라고 볼 수 없다.
 따라서 원고들이 환급받은 부가가치세 상당액을 공제하지 아니하도록 한 원심의 조치는 결론에 있어서 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위법이 없다.
 다. 위약금 몰취를 주장하는 상고이유에 대하여
 이 부분 상고이유는, 이 사건 분양계약은 원고들의 귀책사유로 해제되었으므로 분양계약서 제12조 제2항에 따라 상가개발비 등은 위약금으로 몰취되어야 한다는 것이다. 그러나 위에서 본 바와 같이 이 사건 분양계약이 피고의 귀책사유로 해제된 것이라고 보는 이상, 이와 다른 전제에 선 위 상고이유의 주장은 나아가 판단할 필요 없이 받아들일 수 없다.
 3. 결론
 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김신(재판장) 민일영 이인복(주심) 박보영

[1] 영업용 상가의 분양계약에서 수분양자가 분양대금과는 별도로 분양자에게 상가개발비라는 명목의 금원을 지급하기로 한 경우, 금원의 법적 성질에 대한 판단 방법
[2] 신축상가의 분양계약에서 분양대금과 별도로 상가개발비 항목을 두어 수분양자에게 부담하도록 하면서, 분양자에게는 기본적인 영업환경을 조성하고 상권이 형성되도록 할 의무를 부담하게 하는 경우, 상가개발비 약정의 법적 성질 및 위 상가개발비를 원래 분양자 자신이 부담하여야 할 분양대행수수료, 중개수수료 등으로 사용할 수 있는지 여부(소극)
[3] 분양계약이 종료된 경우에 상가개발비를 반환하지 않는다고 정한 약관조항의 효력(무효)