토지거래허가신청절차 (민사, 대법원)
공포일: 2010.06.10 / 시행일:

【반소원고, 피상고인】 반소원고 (소송대리인 법무법인 바른길 서울 담당변호사 박선주외 4인)
【반소피고, 상고인】 반소피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 수목 담당변호사 이중훈)
【원심판결】 인천지법 2009. 11. 6. 선고 2008나15728(반소) 판결 
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 살펴본다.
 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘법’이라 한다)상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는 법 제118조 제6항에 따라 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효라고 할 것이다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다61553 판결 등 참조). 그리고 이러한 허가의 배제·잠탈행위에는 토지거래허가가 필요한 계약을 허가가 필요하지 않은 것에 해당하도록 계약서를 허위로 작성하는 행위뿐만 아니라, 정상적으로는 토지거래허가를 받을 수 없는 계약을 허가를 받을 수 있도록 계약서를 허위로 작성하는 행위도 포함된다고 할 것이다(대법원 1990. 12. 11. 선고 90다8121 판결, 대법원 1993. 11. 23. 선고 92다44671 판결, 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 93다44326 판결 등 참조).
 2. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, ① 이 사건 매매계약서(갑 제1호증)에는 "본 계약은 토지거래허가를 받기 전 가계약 형식이고 토지거래허가를 득한 후 기재사항에는 변경없이 유효하다"는 등의 특약사항이 기재되어 있는 점, ② 반소피고들이 위임장을 작성하여 주지 않고 토지거래허가신청절차에 협조하지 않아 위 신청이 이루어지지 않고 있는 점, ③ 반소피고들에게 날인을 요구한 ‘토지거래계약허가신청서’ 및 ‘위임장’(을 제4호증)의 각 매수인란에는 소외 1이 아니라 반소원고의 인적사항만 기재되어 있는 점 등에 비추어, 반소원고는 이 사건 매매계약 당시 토지거래허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결한 것이라고 봄이 상당하고, 설사 반소원고가 이 사건 매매계약서에 당시 거주요건을 충족한 소외 1을 매수자로 기재하였더라도 이를 이용하여 토지거래허가를 잠탈하려는 목적이 있었다고 단정하기 어렵다고 판단하였다.
 나. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.
 원심판결 이유 및 기록에 의하면, ① 반소피고들은 2004. 2. 3. 소외 2에게 토지거래허가구역 내의 이 사건 각 토지를 매도하였고, 소외 2는 매매대금을 전액 지급한 후 소유권이전등기를 하지 않은 채 반소원고에게 전매한 사실, ② 반소원고는 2005. 3. 23. 2,000만 원을 추가로 지급하기로 하고 반소피고들과 직접 이 사건 매매계약을 체결한 사실, ③ 반소원고는 이 사건 매매계약서상에 무단으로 소외 1을 매수인으로 기재하였고, 반소피고들은 당시 반소원고와 소외 1이 공동으로 매수하는 것으로 알았던 사실, ④ 반소원고는 소외 1의 사후승낙도 받지 못하였을 뿐만 아니라 그로 인하여 사문서위조 및 동행사죄로 기소되어 제1심(수원지방법원 2008고정1052 판결) 및 항소심(같은 법원 2009노528 판결)에서 모두 유죄판결이 선고되었고, 반소원고가 상고하지 않아 확정된 사실, ⑤ 이 사건 매매계약 체결 당시 반소원고는 법상 거래허가에 필요한 거주요건을 충족하지 못한 반면, 소외 1은 위 요건을 모두 갖추고 있었던 사실, ⑥ 반소원고는 위 거주요건을 갖추기 위해 2004. 11.경 ‘김포시 대곶면 (이하 지번 생략)’으로 전입신고를 하였는데, 그곳은 소외 1이 근무하던 공인중개사 사무실의 소재지로서 반소원고는 위 주소지에 실제 거주하지도 않은 사실, ⑦ 뿐만 아니라 반소원고는 건설업자로서 농업인·임업인도 아니고 자영할 요건도 갖추지 못하였던 사실, ⑧ 반소원고가 토지거래허가를 받지 못한 주된 이유는 반소피고들의 비협조보다는 이처럼 본인이 허가요건을 갖추지 못하였기 때문인 사실 등을 알 수 있다.
 앞서 본 법리와 위와 같은 사정들을 종합하여 보면, 법상 거주요건을 갖추지 못한 반소원고가 허가요건을 갖춘 소외 1 명의를 도용하여 매매계약을 체결한 행위는 이 사건 각 토지에 관하여 매매계약을 체결하면서 처음부터 토지거래허가를 잠탈한 경우에 해당하는 것으로 봄이 상당하고, 따라서 이 사건 매매계약은 처음 체결된 때부터 확정적으로 무효라고 할 것이다.
 다. 그럼에도 불구하고 원심은 그 판시와 같은 이유로 반소원고에게 토지거래허가를 잠탈하려는 목적이 있었다고 단정하기 어렵다고 판단하였으니, 원심판결에는 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하였거나 법 제118조 제6항에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 반소피고들의 주장은 이유 있다.
 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이홍훈(재판장) 김영란 김능환 민일영(주심)

[1] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결된 매매계약의 효력(=확정적 무효) 및 이러한 허가의 배제·잠탈행위에 정상적으로는 토지거래허가를 받을 수 없는 계약을 허가를 받을 수 있도록 계약서를 허위로 작성하는 행위가 포함되는지 여부(적극)
[2] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결하면서 허가요건을 갖추지 못한 매수인이 허가요건을 갖춘 사람의 명의를 도용하여 매매계약서에 그를 매수인으로 기재한 것은 매매계약을 체결하면서 처음부터 토지거래허가를 잠탈한 경우에 해당하므로 위 매매계약은 처음 체결된 때부터 확정적으로 무효라고 한 사례

[1] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는 같은 법 제118조 제6항에 따라 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이다. 그리고 이러한 허가의 배제·잠탈행위에는 토지거래허가가 필요한 계약을 허가가 필요하지 않은 것에 해당하도록 계약서를 허위로 작성하는 행위뿐만 아니라, 정상적으로는 토지거래허가를 받을 수 없는 계약을 허가를 받을 수 있도록 계약서를 허위로 작성하는 행위도 포함된다.
[2] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결하면서 허가요건을 갖추지 못한 매수인이 허가요건을 갖춘 사람의 명의를 도용하여 매매계약서에 그를 매수인으로 기재한 것은 매매계약을 체결하면서 처음부터 토지거래허가를 잠탈한 경우에 해당하므로 위 매매계약은 처음 체결된 때부터 확정적으로 무효라고 한 사례.