공제금지급청구 (민사, 부산고등법원)
공포일: 2014.05.22 / 시행일:

【원고, 피항소인】 
【피고, 항소인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 심우섭)
【제1심판결】 부산지방법원 2013. 10. 17. 선고 2013가합40936 판결
【변론종결】2014. 4. 10.
【주 문】
 1. 피고의 항소를 기각한다.
 2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지
 피고는 원고에게 175,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 2. 항소취지
 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고 청구를 기각한다.
【이 유】1. 기초사실
 이 부분에 관하여 이 법원이 설시할 이유는 제1심 판결 제2면 11, 12행 ‘2012. 10. 15.’을 ‘2010. 10. 15.’로, ‘2012. 10. 15.부터 2013. 10. 14.까지’를 ‘2010. 10. 15.부터 2011. 10. 14.까지(이후 2013. 10. 14.까지로 갱신 계약함)’로 고치는 외에는 제1심 판결 해당부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 당사자의 주장
 가. 원고의 주장
 스타부동산중개컨설팅은 이 사건 매매계약을 중개하면서 원고에게 선담보금 및 잔금을 책임지고 회수해준다고 약정하였고, 이에 원고는 매수인들로부터 잔금을 지급받기 전에 미리 근저당권을 설정할 수 있도록 동의하였는데, 매수인들이 잔금과 근저당권의 피담보채무액을 원고에게 지급하지 아니하여 중개사고가 발생하였으므로, 피고는 스타부동산중개컨설팅과의 공제계약에 따라 원고에게 공제금 175,000,000원(= 이 사건 매매대금 285,000,000원 - 지급받은 계약금 45,000,000원 - 컨설팅비 65,000,000원)을 지급할 의무가 있다.
 나. 피고의 주장
 1) 이 사건 용역계약에 따른 스타부동산중개컨설팅의 행위는 중개행위에 해당하지 아니하므로, 그에 인하여 발생한 손해는 공제금 지급대상이 아니다. 
 2) 이 사건 공제계약의 책임기간은 2010. 10. 15.에 개시되었는데, 원고는 공제기간 개시 전인 2010. 9. 13. 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 피고는 공제계약상 책임기간 전의 중개행위에 기한 손해에 대하여는 공제금을 지급할 의무가 없다.
 3) 공제금청구권은 상법 제662조의 2년의 단기소멸시효에 관한 규정이 준용되고, 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 소멸시효가 진행하는데, 원고가 매수인들로부터 중도금을 지급받지 못한 2010. 12. 4. 공제사고의 발생사실을 알았다고 할 것이고, 이 사건 소는 그로부터 2년이 경과한 2013. 2. 20.에 제기되었으므로, 원고의 공제금청구권은 시효로 소멸하였다. 
3. 판단
 가. 공제금 지급의무 발생여부에 관한 판단
 1) 중개행위에 해당하는지 여부
 가) 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고만 한다) 제2조 제1호는 ‘중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다’고 규정하고 있고, 제30조 제1항은 ‘중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정하고 있으며, 이 사건 공제약관 제1조는 ‘피고는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 공인중개사법에 의한 손해배상책임을 짐으로써 거래당사자가 입은 손해를 공제증서에 기재된 사항과 이 약관에 따라 보상한다’고 규정하고 있고, 공제약관 제2조 제1항은 ‘공제기간 중 발생한 모든 중개사고로 인한 손해를 보상한다’고 규정하고 있는데, 이때 중개사고라 함은 ‘중개업자가 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 재산상의 손해를 발생하게 하는 것’을 의미하므로, 중개사고에 해당하기 위해서는 먼저 중개업자의 행위가 중개행위에 해당됨을 전제로 한다. 따라서 이 사건 매매계약과 관련하여 스타부동산중개컨설팅의 선담보금 및 잔금 회수보장과 관련된 행위가 중개행위에 포함되는지에 관하여 본다. 
 나) 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 등 참조). 
 다) 이 사건으로 돌아와 살피건대, 스타부동산중개컨설팅은 원고가 중도금과 잔금을 지급받기 전에 매수인들이 이 사건 부동산을 담보로 대출받을 수 있도록 하는 내용의 매매계약의 체결을 알선하고, 매수인들로 하여금 선담보금 및 잔금 지급에 대한 각서를 작성·교부하도록 중개하면서, 스타부동산중개컨설팅이 원고에게 그 선담보금 및 잔금을 책임지고 회수하여 주기로 하는 내용의 이 사건 용역계약을 체결하였는데, 이에 비추어 보면 스타부동산중개컨설팅은 이 사건 매매계약과 관련하여 단순히 매매계약의 체결만을 알선하는데 그치지 아니하고, 매매계약체결 후에도 거래당사자인 원고의 근저당권설정 동의의무, 매수인들의 근저당권 피담보채무의 변제 및 잔금 지급의무 등 계약상 의무 실현에도 적극적으로 관여하여 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선하는 형태의 중개를 한 것이라고 볼 것이므로, 이러한 스타부동산중개컨설팅의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위에 포함되고, 비록 이 사건 매매계약의 내용이 통상의 매매계약과 달리 매도인이 잔금을 지급받기 전에 매수인들이 근저당권을 설정할 수 있도록 하고, 이 사건 부동산의 시가보다 다소 높은 금액으로 매매대금이 정하여졌으며, 스타부동산중개컨설팅이 원고의 선담보금 및 잔금 회수를 보장하기 위하여 원고와 이 사건 용역계약을 체결하면서 그 대가로 고액의 금품을 받기로 하여 공인중개사법 제33조가 금지하는 ‘규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위’를 하였다고 하더라도, 이 사건 매매계약과 관련된 스타부동산중개컨설팅의 행위가 공인중개사법상의 중개행위가 아니라고 볼 수 없다. 
 2) 중개사고의 발생여부
 스타부동산중개컨설팅이 중개한 이 사건 매매계약의 내용은 원고가 이 사건 매매계약을 체결한 후 중도금 및 잔금을 지급받기 전에 매수인들이 이 사건 부동산을 담보로 대출받는 것을 동의하는 내용이었으므로, 매수인들이 이 사건 부동산을 담보로 대출받은 돈을 매매대금으로 사용하지 아니하는 경우 잔금의 지급이 불확실한 상황이었고, 스타부동산중개컨설팅은 그와 같은 사정을 알았거나 예견할 수 있었음에도 매수인들이 잔금을 지급하고 매수인들의 명의로 소유권이전등기를 마치기도 전에 매수인들이 이 사건 부동산을 담보로 150,000,000원을 대출받도록 주선하였으며, 매수인들의 배신행위나 채무불이행을 확실히 방지할 수 있도록 하기 위한 아무런 조치를 하지 아니하고, 오히려 원고에게 잔금의 회수 및 민형사상 조치를 책임진다고 약정하여 원고로 하여금 위험성이 큰 이 사건 매매계약을 체결하도록 유도였으며, 매수인들이 이 사건 부동산에 근저당권설정등기를 마친 후에도 원고에게 약정한 날짜에 매매잔금을 지급하지 않고 밀양축산업협동조합에게 대출금도 상환하지 아니하여, 그 결과 원고는 이 사건 부동산의 소유권을 상실하는 손해를 입게 되었는바, 이는 공인중개사법 제30조 제1항이 정한 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 중개사고에 해당한다.
 3) 공제기간 중에 발생한 중개사고인지 여부 
 스타부동산중개컨설팅이 이 사건 매매계약과 관련하여 단순히 매매계약의 체결만을 알선하는데 그치지 아니하고, 매매계약체결 후에도 거래당사자인 원고의 근저당권설정 동의의무, 매수인들의 근저당권 피담보채무의 변제 및 잔금 지급의무 등 계약상 의무 실현에도 적극적으로 관여하여 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선하는 형태의 중개행위를 한 것은 앞서 본 바와 같으므로, 스타부동산중개컨설팅의 중개행위에 포함되는 이 사건 매매계약의 중도금 및 잔금 지급기일이 이 사건 공제계약에서 정한 책임기간 내에 있을 뿐만 아니라, 중도금 및 잔금이 지급되지 않고 대출금도 상환되지 아니하여 원고가 이 사건 부동산의 소유권을 상실하게 되는 손해를 입은 중개사고도 피고의 책임기간 내에 발생하였다. 따라서 이 사건 매매계약의 체결일자가 공제기간 전이므로 공제금 지급의무가 없다는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 
 나. 피고의 소멸시효 완성주장에 관한 판단
구 부동산중개업법 제35조의2에 의하여 피고가 운영한 공제사업은 중개업자가 그의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이므로, 공제사고가 발생한 것인지 여부가 객관적으로 분명하지 아니하는 등의 이유로 그 공제금청구권자가 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는, 보험금청구권의 경우와 마찬가지로, 공제금청구권자가 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석하여야 한다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다58339 판결 등 참조). 
 이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 중도금 지급기일인 2010. 12. 14. 매수인들로부터 중도금을 지급받지 못하고 매수인들이 각서에 따른 이행도 하지 아니하자 2011. 1.경 매수인들과 소외 3을 상대로 사기죄로 고소하는 한편 같은 달 20. 부산지방법원 2011가합1296호로 불법행위로 인한 손해배상청구소송을 제기하였는데, 소외 2, 1에 대한 손해배상청구를 인용하는 판결이 2011. 12. 24. 확정된 사실, 이 사건 부동산에 대하여 임의경매절차가 개시되어 2012. 3. 2. 매각됨으로써 원고가 소유권을 상실하는 손해를 입게 된 사실은 앞서 본 바와 같은바, 매수인들은 중도금 지급기일이 경과한 후에도 이를 지급할 수 있을 뿐만 아니라 그 지급을 위한 각서도 작성한 점, 원고는 매수인들이 위 각서에 따른 이행도 하지 않자 2011. 1. 이후 매수인들을 상대로 형사고소 및 민사소송을 제기한 점에 비추어 보면 피고가 주장하는 바와 같이 중도금 지급기일의 도래로 원고가 공제사고의 발생사실을 알았다고 볼 수 없고, 원고로서는 빨라야 2011. 1. 이후에 공제사고의 발생사실을 알 수 있었다고 봄이 타당하다. 
 2011. 1.경을 기준으로 할 때, 이 사건 소는 그로부터 2년이 경과한 2013. 2. 20. 제기되었으나, 한편 갑 7호증의 1, 2의 기재에 의하면 원고는 소멸시효기간 만료 전인 2012. 12. 27. 피고에게 이 사건 공제금의 지급을 최고한 사실을 인정할 수 있고, 그로부터 6개월 내에 이 사건 소가 제기됨으로써 위 소멸시효는 중단되었다고 할 것이므로, 결국 피고의 위 항변은 이유 없다. 
 다. 공제금 지급범위에 관한 판단
 1) 원고의 손해액
 원고가 이 사건 중개사고로 인하여 이 사건 부동산의 소유권을 상실한 사실, 이 사건 부동산이 임의경매될 당시 감정결과에 따른 시가가 160,072,000원이었던 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 부동산의 변론종결일 현재의 가액은 특별한 사정이 없는 한 위 임의경매 당시 시가와 같은 금액일 것으로 추단된다. 따라서 원고의 손해액은 이 사건 부동산의 시가 상당액인 160,072,000원이다.
 2) 원고의 과실비율
 이 사건 공제약관 제11조 제2항은 ‘피고는 공제가입금액의 한도 내에서 공제가입자의 과실비율에 해당하는 금액을 공제금으로 지급한다.’고 규정하고 있으므로, 이 사건 중개사고에 대한 원고의 과실비율에 해당하는 금액은 원고의 손해액에서 공제되어야 한다. 살피건대, 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고는 당시 시가에 비하여 약 1.8배 비싼 가격에 이 사건 부동산을 매도하기 위하여 스타부동산중개컨설팅과 다소 무리한 용역계약을 체결한 것으로 보이는 점, ② 매매목적물의 소유권을 이전하기 전에 매수인에게 근저당권설정을 허락하는 것은 통상 그 담보를 이용한 차용금을 매매대금으로 사용하고자 하는 것이 거래관행임에도, 원고는 2010. 9. 14. 근저당권을 설정한 후 6개월이 경과한 2011. 3. 14.을 잔금지급일로 정하여 매수인들이 차용금을 매매대금이 아닌 다른 목적으로 사용하도록 용인한 점, ③ 이 사건 부동산에 근저당권을 설정한 후 매수인들이 채무를 불이행할 경우 원고는 이 사건 부동산의 소유권을 상실할 위험이 컸음에도 이에 대비한 아무런 조치를 취하지 아니한 점 등을 종합하면 원고의 과실비율은 20%로 봄이 상당하므로 과실상계 후 원고의 재산상 손해액은 128,057,600원(= 160,072,000원 × 80%)이다.
 3) 손익상계
 원고가 소외 1로부터 이 사건 매매계약의 계약금 45,000,000원을 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 매수인들의 채무불이행으로 인하여 위 계약금 상당의 이익을 얻었다고 할 것이어서 위 이익은 손익상계로서 공제되어야 한다. 
 4) 소결
 따라서 피고는 원고에게 공제금 83,057,600원(= 128,057,600원 - 45,000,000원) 및 이에 대하여 공제금 지급청구일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2013. 4. 25.부터 피고가 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심 판결 선고일인 2013. 10. 17.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결 론
 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 배형원(재판장) 임상민 주은영