서울특별시 - 장기전세주택이 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따라 조기 분양전환을 할 수 있는 공공임대주택에 포함되는지 여부(「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2025.12.30 / 시행일:

「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에서는 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에서는 임대의무기간이 지나기 전에 공공임대주택을 매각할 수 있는 경우의 하나로 ‘공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우’를 규정하고 있는바,「공공주택 특별법 시행령」 제2조제4호의 장기전세주택(이하 “장기전세주택”이라 함)이 같은 법 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에 분양전환을 할 수 있는 공공임대주택에 포함되는지?

장기전세주택은 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에 분양전환을 할 수 있는 공공임대주택에 포함되지 않습니다.

먼저 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호 전단에서는 임대의무기간이 지나기 전에 공공임대주택을 매각할 수 있는 경우의 하나로 ‘공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우’를 규정하면서, 같은 호 후단에서는 이 경우 같은 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다고 규정하고 있는 한편, 같은 법 제50조의3제1항에서는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설된 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상 임차인을 규정하고 있습니다.이러한 규정 체계에 비추어 보면 같은 법 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호는 예정된 분양전환 시점보다 조기에 우선 분양전환 대상 임차인에게 분양전환을 할 수 있도록 하는 규정으로 보아야 하므로, 이 경우 조기 분양전환은 임차인에게 분양전환할 것을 전제로 공급된 공공임대주택을 대상으로 하는 것으로 한정하여 해석하여야 할 것입니다.그런데 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제4호에 따르면 장기전세주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택으로서, 분양전환을 목적으로 하는 공공임대주택과는 달리 장기간의 임대가 목적1)1) 2008. 10. 17. 의안번호 제1801555호로 발의된 임대주택법 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 검토보고서 및 2009. 3. 25. 법률 제9541호로 일부개정되어 2009. 6. 26. 시행된 「임대주택법」 개정이유 및 주요내용 참조인바, 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따른 조기 분양전환 대상 공공임대주택에 포함된다고 볼 수 없습니다.그리고 장기전세주택과 분양전환을 목적으로 하는 공공임대주택은 별개의 제도로서 운영 및 임차인의 자격 요건 등에서도 차이가 있는데, 우선 임차인을 모집하는 경우 분양전환을 목적으로 하는 공공임대주택인 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제5호에 따른 분양전환공공임대주택(이하 “분양전환공공임대주택”이라 함)은 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항제19호에서 입주자 모집공고에 “분양전환시기와 분양예정가격의 산출기준 등 분양전환조건에 관한 사항”을 포함하도록 하여 임차인이 분양전환과 관련된 사항을 사전에 확인할 수 있도록 하고 있는 반면, 장기전세주택에 대해서는 이와 같은 규정이 마련되어 있지 않습니다.또한 임차인의 자격 요건에 대해서도 분양전환공공임대주택은 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조, 별표 6 및 별표 6의2에서 별도의 구체적인 자격 요건을 규정하고 있으나, 장기전세주택은 같은 규칙 제18조에서 전용면적 기준 85제곱미터 이하인 주택은 같은 규칙 제15조의 국민임대주택 입주자 선정 방법에 따라, 그 외의 주택은 「주택공급에 따른 규칙」 제4장에 따른 일반적인 주택공급 방법에 따라 각각 입주자를 선정하도록 규정하고 있으며, 나아가 임차인의 지위에 있어서도 같은 규칙 제2조제7호에 따르면 분양전환공공임대주택을 공급받은 자는 당첨자에 해당되고 같은 규칙 제7조에 따라 입주자로 선정된 경우 주택청약종합저축 통장도 사용하게 되나, 장기전세주택의 경우에는 그렇지 않습니다.이처럼 분양전환을 목적으로 한 공공임대주택은 장래에 해당 임차인에 대한 분양전환이 이루어질 것을 전제하므로, 입주자 모집 단계부터 임차인이 분양전환과 관련된 사항을 사전에 확인할 수 있도록 하고 구체적인 자격 요건에 따라 선정된 입주자의 지위를 당첨자로 보는 반면, 장기전세주택 임차인의 경우에는 그러하지 않다는 차이점을 고려한다면, 이 사안에서의 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따른 조기 분양전환은 임차인에게 분양전환할 것을 전제로 공급된 분양전환을 목적으로 하는 공공임대주택을 대상으로 한다고 해석하는 것이 공공주택 특별법령의 규정체계에도 부합합니다.따라서 장기전세주택은 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에 분양전환을 할 수 있는 공공임대주택에 포함되지 않습니다.※ 법령정비 권고사항「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항제1호에 따른 조기 분양전환 대상 공공임대주택의 범위가 명확하지 않아 해석상 논란이 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 명확하게 규정하는 방안을 검토할 필요가 있습니다.<관계 법령>공공주택 특별법제50조의2(공공임대주택의 매각제한) ① 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다.1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우. 이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다.2. 임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우3. 공공매입임대주택이 복합지구, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역, 「주택법」에 따른 주택건설사업 등 국토교통부령으로 정하는 지구·구역 및 사업 등에 포함된 경우로서 공공주택사업자가 해당 지역의 공공매입임대주택 재고 유지를 위한 공공매입임대주택 공급계획, 매각 또는 교환 방법, 입주자 이주대책 등 국토교통부령으로 정하는 사항에 대하여 국토교통부장관의 승인을 받은 경우제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법·절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우가. 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우나. 공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우다. 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우마. 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우2. 분양전환 시점에 해당 임대주택의 임차인인 국가기관이나 법인② ∼ ⑥ (생 략)공공주택 특별법 시행령제2조(공공임대주택) ① 「공공주택 특별법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1호가목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택을 말한다.1. ∼ 3의2. (생 략)4. 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택5. 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택6.·7. (생 략)② 제1항 각 호에 따른 임대주택의 입주자격에 관한 세부 기준은 국토교통부령으로 정한다.제54조(공공임대주택의 임대의무기간) ① 법 제50조의2제1항에서 “대통령령으로 정한 임대의무기간”이란 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음 각 호의 기간을 말한다.1. 영구임대주택: 50년2. 국민임대주택: 30년3. 행복주택: 30년4. 통합공공임대주택: 30년5. 장기전세주택: 20년6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 정하여 신고한 주택: 6년7. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년8. 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택: 5년② 법 제50조의2제2항제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.1. 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.2. 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우3. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.③ 공공주택사업자가 제2항제1호에 따라 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 승인 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표3. 최근 12개월간 해당 공공주택사업자의 전체 공공임대주택 중 임대되지 아니한 주택의 비율이 100분의 20 이상이고 같은 기간 동안 특정 공공임대주택이 계속하여 임대되지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있는 서류4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 공공임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 사실을 입증할 수 있는 서류④ (생 략)⑤ 제2항제1호 및 제3호에 따른 분양전환 허가 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.