임대차보증금 (민사, 대법원)
공포일: 2006.10.13 / 시행일:

【원고, 상고인 겸 부대피상고인】 서호진 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 최병모외 3인)
【피고, 피상고인 겸 부대상고인】 정병돈
【원심판결】 대구지법 2006. 5. 26. 선고 2005나9645 판결
【주 문】
원심판결 중 임대차보증금반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원 본원 합의부로 환송한다. 원고의 나머지 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각한다.

【이 유】1. 먼저 원고의 상고이유를 본다.
 가. 임대차보증금반환청구에 관하여
 (1) 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 임대차계약은 묵시로 갱신되었다가 원고의 해지통지에 따라서 그 통지가 피고에게 도달된 날로부터 3월이 경과한 2004. 12. 15. 종료되었으므로, 피고가 반환할 임대차보증금에서 그 때까지 발생한 원고의 연체차임 15,329,032원을 공제하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 심리미진 등의 위법이 없다.
 (2)임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 하고, 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 참조).
 원심판결 이유를 기록과 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 원상복구의무가 임차인인 원고에게 있음을 전제로 하여, 그 채용 증거들을 종합하여 원고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하지 않았기 때문에 임대인인 피고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하기 위하여 공사비 등으로 4,620,000원을 지출한 사실을 인정한 다음, 피고가 반환할 임대차보증금에서 위 원상복구비를 공제하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 원상복구의무에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다.
 (3) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고는 피고로부터 임대차보증금 반환의무에 대한 적법한 이행제공을 받고서도 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 피고에게 명도하지 않고 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날부터 2005. 6. 28.까지 그대로 점유함으로써 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해를 입혔으므로, 원고는 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해배상금 5,146,666원을 지급할 의무가 있고, 따라서 피고가 반환할 임대차보증금에서 위 손해배상금을 공제하여야 한다고 판단하였다.
 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 다음날부터 2005. 6. 28.까지 이 사건 점포를 점유하였다고 본 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 없으나, 원심이 나아가 원고가 피고에게 위 기간 동안의 차임 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 수긍할 수 없다.
임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임대차보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임차인이 임차목적물반환의무를 이행하지 아니하고 임차목적물을 계속 점유하고 있다고 하더라도, 임차인은 임대인에 대하여 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 아니한다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 참조).
 그러므로 피고가 원고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 이행제공을 하여 피고의 동시이행의 항변권을 상실시켰는지에 대하여 살피건대, 기록에 의하면 피고가 자신의 보통예금계좌에 이 사건 임대차보증금 이상의 돈을 입금시켜 둔 후 원고에게 2004. 12. 8.경 원고가 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도해 주면 임대차보증금에서 그 때까지의 연체차임과 공과금을 공제한 나머지 돈을 반환하여 주겠다는 취지의 내용증명을 보낸 사실은 인정되나, 원고가 그 이전에 피고에게 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도할 의사가 없음을 명백하게 표시하였다고 보기 어려운 점(원심은 원고가 위 내용증명을 받고서도 이 사건 점포를 원상으로 복구하여 명도하지 아니하고 계속 자신의 의무를 이행하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금의 반환을 요구한 사정을 들어서 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시한 것으로 보았으나, 그것만으로는 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시하였다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 그것은 피고가 원고에게 위 내용증명을 보낸 이후의 사정에 불과하여 그것을 가지고 피고가 원고에게 위 내용증명을 보낼 당시에 이미 원고가 피고에게 자신의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시하고 있었다고 볼 수도 없다.), 피고가 반환할 임대차보증금의 액수가 서로 다투어지고 있었음에도 위 내용증명에는 피고가 반환하고자 하는 나머지 임대차보증금이나 공제할 돈의 액수에 대하여 구체적으로 기재되어 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료되기 이전인 2004. 12. 8. 위 내용증명을 보낸 것만으로는 피고가 원고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무에 대하여 적법한 이행제공을 하였다고 볼 수 없다.
 그렇다면 달리 피고가 원고에게 자신의 임대차보증금 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 원고의 동시이행항변권을 상실시켰음을 인정할 증거가 없는 이 사건에서, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후에 이 사건 점포를 계속하여 점유하여 왔다고 하더라도, 원고가 이 사건 점포를 비워두고 피고의 임대차보증금반환채무와의 동시이행을 주장하고 있었던 만큼 원고는 피고에 대하여 자신의 임차목적물 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 않는다고 할 것임에도 불구하고, 원심은 피고가 원고에게 자신의 임대차보증금 반환의무에 대하여 적법한 이행제공을 하였다고 보고 이를 전제로 원고가 피고에게 위와 같은 손해배상책임이 있다고 판단한 다음, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후 이 사건 점포를 점유한 기간 동안의 차임에 상당하는 손해배상금을 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 동시이행항변권이나 이행의 제공에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.
 따라서 이를 지적한 상고이유의 주장은 이유 있으므로, 원심판결 중 임대차보증금 반환청구에 관한 원고 패소 부분은 파기함이 상당하다 할 것이다.
 나. 손해배상청구에 관하여
 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고의 이 사건 손해배상청구에 대하여, 이 사건 점포가 건축법 등을 위반하여 건축된 것이라고 하더라도 그와 같은 사정만으로는 피고가 원고를 속이고 원고와 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 심리미진 등의 위법이 없다.
 2. 다음으로 피고의 부대상고에 관하여 본다.
피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만, 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 하는바(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다7286 판결 참조), 기록에 의하면 피고는 부대상고장에 부대상고이유를 기재하지 아니하였고 상고이유서 제출기간 내에 부대상고이유서를 제출하지도 않았으므로, 피고의 부대상고는 기각을 면할 수 없다.
 3. 결 론
 그러므로 원심판결 중 임대차보증금 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하며, 원고의 나머지 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희

[1] 임차인이 영업 시설비를 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 그 시설에 대한 원상회복의무를 면제한다는 합의가 있었다고 볼 수 있는지 여부(소극) 
[2] 임대인이 임대차 종료 후 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하지 않는 경우, 임차인이 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지는지 여부(소극)
[3] 부대상고의 제기기간 및 그 이유서의 제출기간(=상고이유서 제출기간 내)