납입금반환청구의소[지역주택조합과 조합원 가입계약을 체결하고 조합원 분담금과 업무용역비를 납입한 후 조합규약 및 가입계약에서 정한 조합원 자격을 상실하여 지역주택조합을 상대로 납입금 반환을 구한 사건] (민사, 대법원)
공포일: 2026.01.08 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정의 담당변호사 강동원 외 2인)
【피고, 상고인】 ○○○ 지역주택조합 (소송대리인 법무법인 성지 파트너스 담당변호사 김의택 외 5인)
【원심판결】 서울고법 2025. 5. 16. 선고 2024나2017784 판결 
【주 문】
 원심판결 중 예비적 청구에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 

【이 유】 상고이유를 판단한다. 
 1. 사안 개요
 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
 가. 피고는 서울 동작구 (이하 생략) 일원 15,581㎡에 608세대의 아파트를 건설하는 주택건설사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 지역주택조합으로, 2018. 10. 15. 조합설립인가를, 2020. 9. 3. 사업계획승인을 받았다.
 나. 원고는 2018. 11. 17. 피고와 사이에 피고의 조합원으로 가입하여 이 사건 사업에 따라 신축될 아파트 중 59㎡형 주택 1채를 분양받기로 하는 조합원 가입계약(이하 ‘이 사건 가입계약’이라 한다)을 체결하였다. 
 다. 이 사건 가입계약에서는 원고가 총분담금 5억 6,000만 원을 납입하고 업무용역비 2,000만 원을 별도로 지급해야 하는 것으로 되어 있다. 이에 따라 원고는 피고에게 분담금 중 일부에 업무용역비 2,000만 원을 포함한 합계 350,082,900원(이하 ‘이 사건 제 납입금’이라 한다)을 지급하였다. 피고는 2022. 8. 조합총회 결의를 통하여 원고에게 추가분담금 491,300,000원을 요구하였다. 
 라. 피고 조합규약 제8조 제1호는 ‘주택조합설립인가 신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주일 것’을 조합원 자격으로 정하고, 제12조 제2항은 "관계 법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.", 같은 조 제4항은 "탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다."라고 규정하고 있다. 
 마. 이 사건 가입계약 제3조 제1항에서는 ‘원고는 주택법령에 규정한 지역주택조합원의 자격에 문제가 없음을 보증하고, 준공 및 입주 시까지 그 자격을 유지하기로 한다.’, 제8조 제2항에서는 ‘피고는 원고가 본 계약 내용을 성실히 이행하지 아니하였을 때 원고에게 이행의 최고 또는 기타의 별도 최고 없이 서면 통지로써 계약을 해지할 수 있고, 이 경우 원고의 조합원 자격 및 본계약자로서의 지위는 자동 상실된다.’, 같은 조 제3항에서는 ‘원고의 귀책사유로 본 계약이 해지 시 원고는 조합원 분담금 총금액 중 10%에 해당하는 금원을 위약금으로 몰취 또는 배상하되, 환불금이 있는 경우 조합사업의 특성상 그 반환 시기는 탈퇴, 제명 또는 해지된 자의 권리·의무를 승계할 신규 조합원으로 대체 또는 임의 분양자로 대체되어 입금이 완료된 후 이자 없이 환불하고, 업무대행비는 업무대행사에 귀속된 보수로서 환불하지 아니한다.’, 제15조 제1항에서는 ‘본 계약서에서 정하지 않은 사항에 대하여는 피고의 조합규약, 시공사와의 사업약정서, 공사도급(변경)계약서, 업무대행사와의 업무대행계약서, 신탁사와의 자금관리대리사무계약서 및 관계 법령에 따르기로 한다.’는 취지로 정하고 있다. 
 바. 원고는 이 사건 가입계약 체결 당시에는 조합원 자격인 세대주 지위를 갖추고 있었으나 2023. 3. 20. 세대주를 배우자로 변경하는 세대주 변경 신고를 함으로써 세대주 지위를 상실하였다. 
 사. 원고는 2023. 4. 7. 이 사건 소를 제기하였는데, 주위적 청구로서 이 사건 가입계약의 취소 또는 해제를 주장하고, 예비적 청구로서 이 사건 가입계약상 조합원 자격의 상실 또는 조합 탈퇴를 주장하였다. 
 2. 원심의 판단
 가. 원심은 원고의 주위적 청구를 기각한 다음, 원고의 예비적 청구에 관하여, 원고가 2023. 3. 20. 세대주 지위를 상실하여 피고 조합규약 제8조 제1호 및 제12조 제2항에 따라 피고 조합원 자격을 상실하였으므로, 피고는 피고 조합규약 제12조 제4항에 따라 원고에게 이 사건 제 납입금에서 공동부담금에 해당하는 업무대행비 2,000만 원을 공제한 잔액을 원고가 환급을 청구한 날로부터 30일 이내에 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 
 나. 그리고 원심은 피고의 이 사건 가입계약 해지 주장, 즉 피고가 원고의 피고 조합원 자격 상실을 이 사건 가입계약 제8조 제2항에서 정한 해지사유로 보아 이 사건 가입계약을 해지하였으므로 원고에 대한 분담금의 반환 범위 및 시기에 관하여 그 해지의 효과로서 규정된 이 사건 가입계약 제8조 제3항이 적용되어야 한다는 주장을 다음과 같은 이유로 배척하였다. 
 1) 조합원이 입주가능일 전에 세대주 지위를 상실하여 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우에는 그와 동시에 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위도 잃게 된다고 보아야 하므로 피고의 해지통보가 필요하지 아니하다. 
 2) 이 사건 가입계약 제15조 제1항은 문언 그대로 이 사건 가입계약에서 정하지 않은 사항에 대해서는 조합규약 등과 관계 법령에 따른다는 것일 뿐 위 조항의 의미를 이 사건 가입계약이 피고의 조합규약보다 항상 우선하여 적용된다거나 피고 조합규약의 적용과 효력을 부인할 수 있다는 것으로 해석할 수는 없다.
 3) 이 사건 가입계약 제8조 제2항에서 세대주 변경 등에 따른 조합원 자격 상실을 해지사유로 명시하고 있지 아니하다. 다만 같은 조 제1호에서 ‘이 사건 계약 내용을 성실하게 이행하지 아니하였을 때’를 해지사유로 규정하고 있을 뿐인데 해지는 피고의 서면 통지 의사표시를 필요로 하고 그 효과는 ‘조합원 자격 및 그 지위의 상실’인 점을 고려하면, 주택법령 및 피고 조합규약에 따라 이미 조합원 자격 및 지위가 자동 상실된 경우가 위 제1호의 사유에 포함되는 것으로 보기 어렵다. 
 4) 피고 조합규약 제12조 제4항이 총회 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다고 규정하고 있기는 하나, 피고의 창립총회에서 ‘조합원 자격 상실의 경우 공제할 공동부담금 산정방법 및 환급시기’에 대한 의안이 상정되어 이에 관한 논의가 진행되었다거나 가입계약서의 구체적 내용이 심의·의결되었다고 보기는 어렵다. 
 3. 대법원의 판단 
 가. 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다. 일반적으로 지역주택조합사업은 무주택자들이 주택 마련이라는 일정한 목적을 가지고 조합설립 준비단계에서부터 사업부지의 확보, 조합의 설립과 사업계획승인, 아파트 등 주택의 건축에 이르기까지 일련의 절차를 진행하여 시행되고, 조합원은 사업의 진행과정에서 그 진행단계에 따라 지속적으로 발생하는 사업비에 충당할 분담금을 납부할 의무를 진다. 근거 법령에 따라 마련된 조합규약이나 가입계약에는 조합원의 의무로서 분담금 및 기타 비용에 관한 납부의무를 정하고, 조합원 지위를 상실한 경우 납부한 분담금에 대하여 별도의 환불 범위, 방법 및 시기 등을 정하고 있다. 이러한 지역주택조합사업과 가입계약의 성질, 조합규약이나 가입계약의 내용, 당사자들의 의사, 조합원 분담금 납부의 성질, 형태와 방법 등을 고려하여 보면, 조합원이 그 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미친다고 보아야 한다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결 참조). 그리고 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다(대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046, 282053 판결 등 참조). 
 나. 앞서 본 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 
 1) 지역주택가입계약은 지역주택조합의 조합원이 되어 신축 아파트를 취득할 목적으로 체결된다. 원고가 2023. 3. 20. 세대주 지위를 상실함으로써 지역주택조합인 피고의 조합원 자격을 상실하고 조합원 지위도 상실하였더라도 그 효력은 장래에 향해서만 미친다. 이로써 당초 원고와 피고 사이에 이 사건 가입계약을 체결한 목적의 달성이 불가능하게 된 것일 뿐, 이를 이유로 이 사건 가입계약이 무효로 된다거나 그 효력이 당연히 상실된다고 보기는 어렵다.
 2) 원고는 피고에 대하여 이 사건 가입계약에서 정한 의무를 부담한다. 이 사건 가입계약 제3조 제1항에서 ‘원고는 주택법령에 규정한 지역주택조합원의 자격에 문제가 없음을 보증하고, 준공 및 입주 시까지 그 자격을 유지’하기로 정하였음에도, 원고가 입주가능일 전인 2023. 3. 20. 세대주를 배우자로 변경하는 세대주변경 신고를 하여 세대주 지위를 상실한 이상 이는 피고에 대하여 조합원 자격요건 유지의무를 위반한 것에 해당하므로, 피고는 원고의 이러한 의무불이행을 이유로 이 사건 가입계약 제8조 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있다고 봄이 상당하다. 
 3) 원고의 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우 피고의 조합규약뿐만 아니라 이 사건 가입계약도 그 근거가 될 수 있다. 이 사건 가입계약 제15조는 문언 그대로 해당 계약서에서 정하지 아니한 내용에 대하여 피고의 조합규약, 시공사와의 사업약정서 등에서 정한 사항을 보충적으로 적용한다는 것으로서, 피고 조합규약 제12조 제4항은 반환될 제 납입금에서 공제될 ‘공동부담금’의 구체적인 범위를 규정하고 있지 않는 반면, 피고의 조합규약이 제정·시행된 후 체결된 이 사건 가입계약은 제8조 제3항에서 공제될 ‘공동부담금’의 범위 및 반환시기를 구체적으로 규정한 것으로 볼 수 있다. 
 4) 이 사건 가입계약 제8조 제3항의 공제조항은 이 사건 가입계약과 조합규약 문언의 전체적인 취지, 지역주택조합 사업의 특성과 사업 수행을 위한 분담금의 중요성, 조합원 자격 상실 방법을 악용하여 분담금 납부의무를 벗어나려고 하는 시도를 방지할 필요성 등을 고려하였을 때, 민법 제398조의 손해배상의 예정에 해당한다고 볼 수 있다. 피고는 원고의 조합원 자격 유지의무 위반을 이유로 이 사건 가입계약을 해지하였다면 위 공제조항을 근거로 원고에게 조합원분담금 총금액 중 10%에 해당하는 금원 및 업무대행비를 손해배상 예정액으로 청구하거나, 이미 납부한 제 납입금에서 이를 공제하고 나머지 분담금만을 반환할 수 있다.
 5) 따라서 원고는 2023. 3. 20. 세대주 지위를 상실함으로써 피고의 조합원 자격과 지위를 상실하였다 할 것이나, 그와 별개로 피고는 이 사건 가입계약 제8조 제2항에 따라 원고의 조합원 자격 유지의무 위반을 이유로 이 사건 가입계약을 해지할 수 있고, 그 경우 원고에게 반환할 분담금의 범위 및 시기에 관하여는 이 사건 가입계약 제8조 제3항이 적용될 수 있다(원심이 인용한 대법원 2020. 10. 15. 선고 2020다227639 판결은 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 아니하다).
 다. 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 원고가 2023. 3. 20. 세대주 지위를 상실함과 동시에 자동적으로 원고의 조합원 자격과 지위가 상실되므로 피고 조합의 해지통보가 필요하지 아니하고, 설령 그 후 피고의 해지통보가 있었다고 하더라도 분담금의 반환 범위와 그 시기는 조합규약 제12조 제4항에 따라 결정되어야 하며, 달리 원고의 위약금을 공제해야 한다거나 아직 해약금의 반환시기가 도래하지 않았다고 볼 근거를 찾을 수 없다고 판단하였다. 그리하여 피고의 원고에 대한 이 사건 가입계약 해지의 의사표시가 적법한지 여부와 이에 따른 분담금의 반환 범위 및 그 이행기 도래 여부 등에 관하여 살펴보지 아니한 채 피고가 원고에게 이 사건 제 납입금에서 업무대행비 2,000만 원만을 공제한 잔액을 원고가 환급을 청구한 날로부터 30일 이내에 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 이와 같은 원심의 판단에는 조합규약 및 계약의 해석 등에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
 4. 결론
 원심판결 중 예비적 청구에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관 서경환(재판장) 노태악 신숙희 마용주(주심)

[1] 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는지 여부(적극) 및 조합원이 그 지위를 상실한 경우, 그 효력은 장래에 향해서만 미치는지 여부(적극) / 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 하는지 여부(적극) 및 이는 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지인지 여부(적극)

 [2] 甲이 아파트 건설사업을 시행하는 乙 지역주택조합과 조합원 가입계약을 체결하여 조합원 분담금과 업무용역비를 납입하였고, 조합규약 및 가입계약에는 조합원 자격을 유지할 의무와 자격 상실 시 납입금에서 일정 금액을 공제한 잔액을 환급하도록 하는 규정이 포함되어 있었는데, 甲이 위 가입계약 체결 당시에는 조합원 자격을 갖추고 있었으나 이후 세대주 지위를 상실함으로써 조합원 자격을 상실하였고, 이에 甲이 乙 조합을 상대로 납입금 반환 등을 구한 사안에서, 甲이 세대주 지위를 상실함으로써 조합원 자격과 지위를 상실하였다 할 것이나, 그와 별개로 乙 조합은 甲의 조합원 자격 유지의무 위반을 이유로 가입계약을 해지할 수 있고, 그 경우 가입계약에서 정한 공제조항에 따라 분담금 반환 범위와 시기를 적용해야 하는데도, 甲이 세대주 지위를 상실함과 동시에 자동적으로 甲의 조합원 자격과 지위가 상실되므로 乙 조합의 해지통보가 필요하지 아니하고, 설령 해지통보가 있었다고 하더라도 분담금의 반환 범위와 그 시기는 조합규약에 따라 결정되어야 한다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

[1] 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다. 일반적으로 지역주택조합사업은 무주택자들이 주택 마련이라는 일정한 목적을 가지고 조합설립 준비단계에서부터 사업부지의 확보, 조합의 설립과 사업계획승인, 아파트 등 주택의 건축에 이르기까지 일련의 절차를 진행하여 시행되고, 조합원은 사업의 진행과정에서 그 진행단계에 따라 지속적으로 발생하는 사업비에 충당할 분담금을 납부할 의무를 진다. 근거 법령에 따라 마련된 조합규약이나 가입계약에는 조합원의 의무로서 분담금 및 기타 비용에 관한 납부의무를 정하고, 조합원 지위를 상실한 경우 납부한 분담금에 대하여 별도의 환불 범위, 방법 및 시기 등을 정하고 있다. 이러한 지역주택조합사업과 가입계약의 성질, 조합규약이나 가입계약의 내용, 당사자들의 의사, 조합원 분담금 납부의 성질, 형태와 방법 등을 고려하여 보면, 조합원이 그 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미친다고 보아야 한다. 그리고 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다. 

 [2] 甲이 아파트 건설사업을 시행하는 乙 지역주택조합과 조합원 가입계약을 체결하여 조합원 분담금과 업무용역비를 납입하였고, 조합규약 및 가입계약에는 조합원 자격을 유지할 의무와 자격 상실 시 납입금에서 일정 금액을 공제한 잔액을 환급하도록 하는 규정이 포함되어 있었는데, 甲이 위 가입계약 체결 당시에는 조합원 자격을 갖추고 있었으나 이후 세대주 지위를 상실함으로써 조합원 자격을 상실하였고, 이에 甲이 乙 조합을 상대로 납입금 반환 등을 구한 사안에서, 지역주택가입계약은 지역주택조합의 조합원이 되어 신축 아파트를 취득할 목적으로 체결되는데, 甲이 세대주 지위를 상실함으로써 조합원 자격과 지위를 상실하더라도 그 효력은 장래에 향해서만 미칠 뿐, 이를 이유로 가입계약이 무효로 된다거나 상실된다고 보기 어려운 점, 甲이 입주가능일 전에 세대주 지위를 상실한 것은 가입계약상 조합원 자격요건 유지의무를 위반한 것에 해당하므로 乙 조합은 이를 이유로 가입계약을 해지할 수 있는 점, 甲의 조합원 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우 乙 조합의 조합규약뿐만 아니라 가입계약도 그 근거가 될 수 있는 점, 가입계약의 분담금 공제조항은 계약 전체의 취지와 지역주택조합 사업의 특성 등을 고려할 때 민법 제398조의 손해배상의 예정에 해당한다고 볼 수 있는 점, 甲이 세대주 지위를 상실함으로써 조합원 자격과 지위를 상실하였다 할 것이나, 그와 별개로 乙 조합은 甲의 조합원 자격 유지의무 위반을 이유로 가입계약을 해지할 수 있고, 그 경우 가입계약에서 정한 공제조항에 따라 분담금 반환 범위와 시기를 적용해야 하는데도, 甲이 세대주 지위를 상실함과 동시에 자동적으로 甲의 조합원 자격과 지위가 상실되므로 乙 조합의 해지통보가 필요하지 아니하고, 설령 해지통보가 있었다고 하더라도 분담금의 반환 범위와 그 시기는 조합규약에 따라 결정되어야 한다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.