부당이득금 (민사, 대법원)
공포일: 2015.09.15 / 시행일:

【원고, 피상고인 겸 상고인】 별지 1 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 변호사 김진희 외 2인)
【원고, 상고인】 별지 2 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 변호사 김진희 외 2인)
【피고, 상고인 겸 피상고인】 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인(유한) 에이펙스 담당변호사 박기웅 외 6인)
【원심판결】 서울고법 2015. 2. 13. 선고 2013나2015294 판결
【주 문】
 원심판결 중 원고 53, 원고 59, 원고 100, 원고 158, 원고 159, 원고 161, 원고 228을 제외한 나머지 원고들에 대한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고들의 상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 원고 53, 원고 59, 원고 100, 원고 158, 원고 159, 원고 161, 원고 228의 상고로 인한 부분은 위 원고들이 부담한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 원고들의 상고이유에 관하여
 가. 원고 53, 원고 59, 원고 100, 원고 158, 원고 159, 원고 161, 원고 228의 상고이유에 관하여
 원심은, 위 원고들은 공공임대아파트를 임차하였다가 우선분양전환을 받은 사람들에 해당한다고 보기 어려우므로 피고에게 정당한 분양전환가격과의 차액의 반환을 구할 부당이득반환채권의 성립을 인정할 수 없다고 판단하여, 위 원고들의 청구를 모두 기각하였다.
 그런데 위 원고들은 택지비 관련 정당한 분양전환가격의 산정에 관한 원심의 판단이 잘못이라면서 부당이득반환의 범위에 관한 점만을 상고이유로 주장하고 있을 뿐이므로, 위 상고이유 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.
 나. 나머지 원고들의 상고이유에 관하여
 1) 구 임대주택법 시행규칙(2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (라)목 (2)(가)에서는 분양전환가격의 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준에 관하여, "국가·지방자치단체와 한국토지공사·대한주택공사 등 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 의하여 개발·공급하는 택지(이하 ‘공공택지’라고 한다)의 경우에는 그 공급가격"이라고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘공급가격’이라고 함은 택지가 공급될 당시 시행되는 택지개발촉진법, 택지개발촉진법 시행령 및 그로부터 위임을 받은 사항을 정한 택지개발촉진법 시행규칙, 택지개발업무처리지침 등 관련 법령(이하 ‘택지개발촉진법 등 관련 법령’이라고 한다)에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미한다고 해석된다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결, 대법원 2014. 5. 16. 선고 2012다109521 판결 참조).
 2) 원심은, (1) ① 임대사업자인 피고가 한국토지개발공사가 택지개발사업실시계획승인을 받아 공급하는 ○○○ 택지개발사업지구(이하 ‘이 사건 지구’라고 한다)를 조성원가의 100% 금액에 매수한 사실, ② 피고는 당초 이 사건 지구 중 5블럭 상에 공공분양 아파트 320세대를 건설하는 주택건설사업계획승인을 받아 1998. 10. 1. 최초 입주자 모집공고를 하였으나, 건설경기 침체 등으로 공공분양이 어렵다고 판단되자, 2000. 4. 11. 공공분양아파트 3세대, 공공임대아파트 317호를 건축하는 내용으로 주택건설사업계획 변경승인을 받은 사실, ③ 피고는 2000. 10. 16. 이 사건 아파트를 준공하여 그 무렵 앞서 본 원고 53 등 일부를 제외한 원고들 등에게 이 사건 아파트를 공공건설임대주택으로 5년간 임대한 사실 등을 인정한 다음, (2) 피고가 처음에 임대아파트가 아닌 일반분양을 목적으로 택지대금을 지급할 당시의 택지개발업무처리지침 [별표 3]의 택지공급가격기준에 따라 이 사건 지구의 택지비로 조성원가의 100%를 지급하였으므로, 택지비는 피고가 지급한 금액을 기준으로 산정하여야 한다고 판단하여, 택지조성원가의 90%를 택지비로 보아야 한다는 원고들의 주장을 배척하였다.
 3) 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 택지비 산정에서의 택지공급가격 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.
 2. 피고의 상고이유에 관하여
 가. 상고이유 제1점 중 판매비, 일반 관리비 관련 주장에 관하여
 원심은, ① 피고의 택지 매수대금에다가 일정 비율을 곱한 금액으로 계산한 판매비와 일반 관리비는 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (라)목 (2)(다)에서 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목으로 명시적으로 특정되어 있지 아니한 점, ② 건설교통부 고시 제2006-288호에 포함된 [별표] 택지조성원가 산정 세부내역은 택지를 개발하는 주체가 산정하는 택지비의 산정에 관한 것이지, 이를 공급받는 자에 불과한 피고에게 적용되는 것이 아닌 점 등 그 판시와 같은 이유로, 택지비에 판매비, 일반 관리비를 가산하여야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.
 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 택지비 산정에서의 판매비 및 일반 관리비 가산에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.
 나. 상고이유 제1점 중 기간이자 관련 주장에 관하여
 1) 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (라)목 (2)(다)에서는 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목으로서, 택지를 공급받기 위하여 선수금·중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자모집공고 후 6월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자를 가산할 수 있고, 이자율은 ‘최초 입주자모집공고 당시의 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이자율’에 의하도록 규정하고 있다. 위 규정은 임대사업자가 공공택지를 공급받는 과정에서 선수금·중도금을 선납한 경우에 입주자모집을 통하여 임대차보증금 등을 회수할 때(최초 입주자모집 공고일로부터 6개월이 되는 날이다)까지의 기간 동안 선납금에 대하여 그 금융이자를 지급해 줌으로써 임대사업자의 실제 투입 비용을 보전해 주는 데 그 의의가 있는 것이다.
 2) 피고는 당초 공공분양 아파트 320세대를 건설하는 주택건설사업계획승인을 받아 1998. 10. 1. 최초 입주자 모집공고를 하였다가 2000. 4. 11. 공공분양아파트 3세대, 공공임대아파트 317호를 건축하는 내용으로 주택건설사업계획 변경승인을 받은 사실은 앞서 본 바와 같고, 기록에 의하면 피고는 위 변경된 주택건설사업계획에 따라 2000. 4. 18. 입주자 모집공고를 한 사실, 피고는 1995. 12. 14.부터 택지비의 일부를 선납하였던 사실을 알 수 있다.
 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목으로서의 택지대금에 대한 기간이자는 선납일부터 주택건설사업계획변경 승인 후의 입주자모집공고가 있은 2000. 4. 18. 후 6월이 되는 날까지로 산정되어야 할 것이다.
 그럼에도 원심은 이와 달리 선납일로부터 1998. 10. 1. 최초 입주자 모집공고 후 6월이 되는 1999. 4. 1.까지의 기간이자만을 산정하고 말았으니, 이러한 원심판단에는 택지비 산정에서 가산되는 기간이자에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 다. 상고이유 제2점에 관하여
구 임대주택법 시행규칙 [별표 1]의 각 규정에 의하면, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있다고 보아야 하므로, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다고 해석함이 타당하다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).
 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 건축비 산정에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.
 라. 상고이유 제3점에 관하여
상행위로부터 생긴 채권뿐 아니라 이에 준하는 채권에도 상법 제64조가 적용되거나 유추적용될 수 있는바(대법원 2003. 4. 8. 선고 2002다64957, 64964 판결, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다214871 판결 참조), 원고들이 구하는 이 사건 부당이득반환채권은 피고가 상행위로 체결한 이 사건 아파트 분양계약에 기하여 원고들이 분양대금을 납부함에 따라 발생한 것으로서 근본적으로 상행위에 해당하는 분양계약에 기초하여 발생한 것으로 볼 수 있고, 피고가 일률적인 산정방식에 따라 정한 분양전환가격으로 다수의 임차인들과 분양계약을 체결하였다가 강행법규인 관련 법령에서 정한 산정기준에 의한 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 각 계약이 무효가 됨으로써 분양대금과 정당한 분양전환가격의 차액에 대한 반환의무를 부담하게 된 사정을 비롯한 부당이득반환채권의 발생 경위나 원인 등에 비추어 보면, 그로 인한 거래관계를 신속하게 해결할 필요가 있으므로, 그 소멸시효기간에는 상법 제64조가 적용되어 5년의 소멸시효가 적용되는 것으로 보아야 한다.
 원심판결 이유에 의하면, 2005. 12.경 이 사건 아파트의 의무임대기간이 지나 분양전환시기가 도래하자, 피고는 2005. 12. 1.부터 같은 달 31일까지 분양전환을 실시한 사실을 알 수 있고, 이 사건 소가 그로부터 5년이 더 지난 2011. 8. 8. 제기되었음은 기록상 명백하므로, 원고들이 구하는 이 사건 부당이득반환채권은 소멸시효가 완성되었을 여지가 많다.
 그럼에도 원심은 이와 달리 그 판시와 같은 이유로 이 사건 부당이득반환채권에는 상법 제64조가 적용되지 아니하고 그 소멸시효기간은 민법 제162조 제1항에 따라 10년이라고 판단한 나머지 피고의 소멸시효 항변을 배척하고 말았으니, 이러한 원심판단에는 상법 제64조의 해석·적용에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 3. 결론
 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용 중 원고 53, 원고 59, 원고 100, 원고 158, 원고 159, 원고 161, 원고 228의 상고로 인한 부분은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지 1] 원고 명단: 생략]
[[별 지 2] 원고 명단: 생략]

대법관 김신(재판장) 박보영(주심) 권순일

[1] 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (라)목 (2)(가)에서 임대주택의 분양전환가격 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준으로 정한 ‘공급가격’의 의미
[2] 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (라)목 (2)(다)에서 선납한 택지대금에 대한 기간이자를 공공택지의 택지비에 가산할 수 있도록 규정한 취지
[3] 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1]에서 임대주택의 분양전환가격 산정기초로 정한 ‘건축비’의 의미(=표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비)
[4] 상행위로부터 생긴 채권에 준하는 채권에도 상법 제64조가 적용 또는 유추적용될 수 있는지 여부(적극)
[5] 공공건설임대주택의 임대사업자인 甲 공사가 일률적인 산정방식에 따라 정한 분양전환가격으로 분양계약을 체결한 乙 등이 납부한 분양대금과 정당한 분양전환가격의 차액 상당의 부당이득반환을 구한 사안에서, 위 부당이득반환채권은 5년의 상사소멸시효가 적용된다고 한 사례