분양대금반환등 (민사, 대법원)
공포일: 2014.11.27 / 시행일:

【원고, 피상고인】 별지 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 다임 담당변호사 김태영)
【피고, 상고인】 ○○○ 주식회사 (소송대리인 변호사 장중식)
【원심판결】 서울고법 2012. 1. 19. 선고 2011나40573 판결
【주 문】
 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 원심은, 그 채택 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 소외 1 회사가 소외 2 회사와의 부동산담보신탁계약에 따라 소외 2 회사에 서울 용산구 (주소 생략) 소재 용산 △△△ 오피스텔을 신탁하였고, 그중 원심판결 별지 제1목록 호수란 기재 부동산(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라고만 한다)에 관한 이 사건 매매계약에 따라 원고들이 피고의 분양수입금관리계좌로 매매대금(분양수입금)을 입금하였으므로, 위 매매대금은 결국 신탁부동산에 속하는 금전으로서 위 부동산담보신탁계약상 신탁의 원본인 신탁재산인 점, ② 피고가 이 사건 매매계약의 해제를 이유로 피고 명의의 분양수입금관리계좌로 수납된 매매대금을 소외 1 회사에 반환하고, 소외 1 회사가 이를 다시 수분양자들인 원고들에게 반환하더라도, 해제된 이 사건 매매계약의 목적물인 이 사건 오피스텔 자체가 다시 미분양 상태의 신탁재산으로 환원되므로, 소외 1 회사나 소외 2 회사는 이 사건 오피스텔 자체를 다시 분양하거나 처분할 수 있어 신탁재산의 전체적인 가치는 그대로 유지된다고 볼 수 있는 점, ③ 이처럼 신탁재산의 전체적인 가치는 그대로 유지되므로, 이 사건 매매계약의 해제로 매매대금이 수분양자들인 원고들에게 반환되는 것만으로는 대주들 등의 이익이나 권리를 침해한다고 보기는 어려운 점, ④ 만일 피고가 이 사건 매매계약이 해제되었음에도 이 사건 매매대금을 소외 1 회사에게 반환하지 않는다면, 소외 1 회사 내지 소외 2 회사는 수납된 매매대금을 그대로 보유하게 되어, 미분양 상태로 환원된 이 사건 오피스텔에 더하여 이 사건 매매대금도 신탁재산으로 남게 되는 부당한 결과가 초래되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 해제로 이 사건 매매계약의 목적물인 이 사건 오피스텔 자체가 다시 미분양 상태의 신탁재산으로 환원되면, 이 사건 오피스텔과 대가관계에 있는 이 사건 매매대금은 이 사건 자금관리계약서 제2조에 규정된 분양수입금의 성격을 상실한다고 할 것이므로, 이 사건 매매계약의 해제로 인하여 매매대금을 원상회복함에 있어서는 이 사건 자금관리계약 제7조, 제9조의 제한을 받지 않는다고 할 것이어서, 피고는 소외 1 회사를 대위한 원고들에게 그 명의의 분양수입금관리계좌에 입금되어 있는 금액의 한도 내에서 원고들의 매매대금 중 원심판결 별지 제1목록 기재 납입금액 해당란 기재 금액을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.
 2. 그러나 원심의 이러한 판단은 아래와 같은 이유에서 그대로 수긍할 수 없다.
 가. 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 할 것이다(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46531 판결, 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다26769 판결 등 참조).
 나. 먼저 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
 1) 소외 1 회사는 2006. 7. 18. 소외 2 회사와 용산 △△△ 오피스텔의 각 구분건물에 관하여 위 오피스텔 사업과 관련한 자금대여자인 소외 3 저축은행, 소외 4 저축은행, 소외 5 저축은행, 소외 6 저축은행 총 4개 저축은행(이하 ‘이 사건 대주들’이라고 한다)을 우선수익자로 하여 부동산담보신탁계약(위 계약 체결 이후 수차 변경되었는데, 그 최종적으로 변경된 계약을 ‘이 사건 부동산담보신탁계약’이라 한다)을 체결하고, 2006. 7. 19. 위 용산 △△△ 오피스텔의 각 구분건물에 관하여 소외 2 회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
 2) 이 사건 부동산담보신탁계약서에서는, 이 사건 신탁은 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행 시 환가·정산하는 데 그 목적이 있고(제1조), 신탁의 원본은 신탁부동산 또는 그 물상대위로 취득한 재산, 수탁자인 소외 2 회사가 임대인으로서 취득·보관하는 임차보증금, 신탁부동산의 처분대금 및 처분절차와 관련하여 발생되는 위약금 등, 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생하는 이익, 기타 이에 준하는 것으로 하며(제4조), 신탁부동산은 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 하되, 유찰 시 다음 처분일 공고 전까지 직전 처분 시 조건으로 수의 계약할 수 있고(제19조), 신탁부동산 처분대금은 처분계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 완납하는 것을 원칙으로 하며(제21조), 수탁자가 신탁부동산을 환가하여 정산할 때에는 그 지급순위에 따라 정산하여야 한다(제22조)고 규정하고 있다. 또한 이 사건 부동산담보신탁계약서 특약사항에서는, 개발사업과 관련한 수분양자의 보호, 개발사업의 원활한 수행, 신탁부동산의 담보가치보전 등 기타 사업상 필요에 의하여 위탁자 및 우선수익자 전원이 매수인을 지정하여 수탁자에게 신탁부동산의 처분을 요청하는 경우에는 수탁자는 지정된 매수인에게 신탁부동산을 처분할 수 있으며, 위탁자가 우선수익자의 서면 동의를 득한 후 위탁자가 매수인과 매매계약을 체결하고 위탁자가 매매대금을 직접 수령할 경우에는 수탁자는 매매계약서에 수탁자로서 날인 후 매수인에게 소유권을 이전하기로 규정(제10조)하고 있다.
 3) 이후 소외 1 회사는 2008년경 이 사건 부동산담보신탁계약의 우선수익자들인 이 사건 대주들의 대출 원리금 회수를 위하여, 피고 및 위 대주들과 사이에 자금관리 대리사무계약(이하 ‘이 사건 자금관리계약’이라 한다)을 체결하고 피고에게 위 오피스텔의 분양계약과 관련한 소외 1 회사의 자금관리 업무를 위임하였다.
 4) 이 사건 자금관리계약서에서는, 소외 1 회사가 피고에게 분양대금수입계좌인 신탁관리계좌에서 자금인출을 요청할 때에는 위 자금관리계약서 제5조 제1항의 사업비 예산서 범위 내에서 인출요청서를 해당 증빙과 함께 피고와 대주들 중 소외 3 저축은행에게 제출하여야 하고, 피고는 대주들 중 소외 3 저축은행의 사전 동의를 받아 자금을 인출하여야 한다고 규정하고 있다(제7조).
 5) 원고들이 소외 1 회사와 이 사건 매매계약을 체결할 당시 피고도 자금관리자로서 위 매매계약에 참여하였는데, 이 사건 매매계약서에서는 매수인(원고들)이 소외 1 회사에 대한 매매대금을 피고 명의 농협중앙회 계좌에 입금하고, 피고는 매매대금 등의 자금관리를 담당하며 그 외 사업주체 및 매도인으로서 책임을 지지 아니하고, 매매계약과 관련한 일체의 책임도 사업주체인 매도인(소외 1 회사)에게 있으며(제1조), 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 위 부동산을 인도하여야 하며, 신탁해지 등 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하여 등기절차에 협력한다고 규정(제3조)하고 있다.
 다. 사실관계가 이와 같다면, 위탁자인 소외 1 회사의 채무불이행 시 신탁부동산을 환가·처분하여 수익자에게 우선변제하는 것을 목적으로 하는 이 사건 부동산담보신탁계약과 수분양자가 자신이 분양받은 오피스텔의 매매대금을 피고 계좌에 완납함과 동시에 소외 1 회사가 이 사건 부동산담보신탁계약 중 위 오피스텔에 관한 부분을 일부 해지하여 그 앞으로 소유권을 회복한 후 다시 수분양자에게 소유권이전등기를 마쳐줄 의무를 부담하는 이 사건 매매계약의 각 내용과 성격에 비추어 볼 때, 신탁재산인 이 사건 오피스텔은 그 분양대금이 완납되고 신탁계약이 해지되어 매매계약에 기한 소유권이전등기가 마쳐지기 전까지는 그대로 수탁자 소유의 신탁재산으로서 권리관계에 변동이 없고, 이 사건 오피스텔에 관한 분양수입금은 소외 1 회사와 피고 사이에 체결된 자금관리 대리사무계약에 의하여 피고가 관리함으로써 대주들의 대출 원리금 회수가 보장되도록 하였을 뿐 신탁재산이 아니라 위탁자인 소외 1 회사의 재산으로 봄이 타당하다. 나아가 이 사건 자금관리계약에 따른 피고의 자금관리 대리사무가 종료되어 정산이 실시되기 이전에 소외 1 회사가 분양수입금계좌인 신탁관리계좌에 있는 자금을 인출하기 위해서는 대주의 사전 동의가 필요하다고 할 것이며, 이는 이 사건 매매계약의 해제로 인하여 매매대금을 원상회복하는 경우에도 마찬가지라고 할 것이다.
 따라서 소외 1 회사가 대주의 사전 동의를 받지 않은 이상, 이 사건 매매계약이 해제되고 소외 1 회사 또는 소외 1 회사를 대위한 원고들이 피고에게 그 매매대금의 지급을 요청하였다 하더라도 피고가 소외 1 회사 또는 이를 대위한 원고들에게 곧바로 위 신탁관리계좌에 있는 매매대금 상당액을 반환하여야 하는 의무가 있다고 할 수 없다.
 라. 그럼에도 원심은 이와 달리 이 사건 매매계약을 해제한 원고들이 대주의 사전동의 없이도 시행자인 소외 1 회사를 대위하여 피고에게 매매대금의 반환을 청구할 수 있다고 판단하고 말았다. 이러한 원심의 판단에는 신탁재산의 범위나 처분문서 해석에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.
 3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 원고 명단: 생략]

대법관 이인복(재판장) 김용덕 고영한(주심) 김소영

[1] 처분문서의 해석 방법
[2] 甲 주식회사가 乙 저축은행 등 대주들을 우선수익자로 하여 丙 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 오피스텔을 신탁한 다음, 丁 신탁회사 및 乙 은행 등 대주들과 자금관리 대리사무계약을 체결하여 丁 회사에 오피스텔 분양수입금의 관리를 위임하였는데, 오피스텔 매매계약을 해제한 매수인 戊 등이 매도인 甲 회사를 대위하여 丁 회사를 상대로 매매대금의 반환을 구한 사안에서, 위 신탁계약 및 매매계약의 내용과 성격에 비추어 오피스텔은 매매계약에 따른 소유권이전등기 전까지는 수탁자 소유의 신탁재산이고, 오피스텔에 관한 분양수입금은 신탁재산이 아니라 위탁자인 甲 회사의 재산이며, 대리사무계약에 의하면 甲 회사가 분양수입금계좌인 신탁관리계좌에 있는 자금을 인출하기 위해서는 대주인 乙 은행의 사전 동의가 필요하고, 이는 매매계약의 해제로 매매대금을 원상회복하는 경우도 마찬가지이므로, 甲 회사가 乙 은행의 사전 동의를 받지 않은 이상, 丁 회사는 甲 회사 또는 이를 대위한 戊 등에게 곧바로 신탁관리계좌에 있는 매매대금 상당액을 반환할 의무가 없다고 한 사례