보증금반환 (민사, 인천지방법원)
공포일: 2020.12.10 / 시행일:

【원고, 항소인 겸 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 김두섭)
【피고, 항소인 겸 피항소인】 동양전자산업 주식회사
【피고, 피항소인】 피고 2 (소송대리인 변호사 소정임)
【제1심판결】 인천지방법원 부천지원 2020. 2. 19. 선고 2019가단12420 판결
【변론종결】2020. 11. 12.
【주 문】
1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 피고 동양전자산업 주식회사의 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고 동양전자산업 주식회사에 대한 청구를 기각한다.
 피고 동양전자산업주식회사는 원고에게 14,521,180원과 이에 대하여 2019. 2. 14.부터 2020. 12. 10.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 항소와 피고 동양전자산업 주식회사의 나머지 항소를 각 기각한다.
3. 소송총비용 중 원고와 피고 동양전자산업 주식회사 사이에 생긴 부분은 90%는 원고가, 나머지는 피고 동양전자산업 주식회사가 각 부담하고, 원고와 피고 2 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다. 

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
 피고들은 공동하여 원고에게 113,205,383원과 이에 대하여 이 사건 소장 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
 가. 원고 : 피고 동양전자산업 주식회사에 대하여는 제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고 동양전자산업 주식회사는 피고 2와 각자 원고에게 94,855,383원과 이에 대하여 이 사건 소장 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고 2에 대하여는 제1심판결을 취소하고, 청구취지와 같다(위와 같은 취지로 선해된다).
 나. 피고 동양전자산업 주식회사 : 제1심판결 중 위 피고의 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】1. 인정사실
 가. 원고의 남동생인 소외인은 2012. 5. 25. 피고 동양전자산업 주식회사(이하 ‘피고 회사’)로부터 부천시 (주소 생략)에 있는 나동 건물(이하 ‘이 사건 건물) 중 103호(이하 ‘이 사건 점포’)를 보증금 2,000만 원, 월 차임 130만 원(부가가치세 별도), 기간 2012. 6. 1.부터 2014. 5. 31.까지, 임대목적 편의점으로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하였다. 소외인은 피고 회사에게 2012. 5. 25. 500만 원, 2012. 5. 31. 1,500만 원을 지급하여 임대차보증금을 모두 지급하였다. 소외인은 2012. 5. 25. 상호 세븐일레븐 부천○○○○점, 사업종목 편의점으로 하여 사업자등록을 하고, 이 무렵부터 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다.
 나. 소외인과 피고 회사는 ① 2014. 3.경 월 차임을 140만 원(부가가치세 별도), 임대차기간을 2014. 6. 1.부터 2016. 5. 31.까지로, ② 2016. 5. 2. 월 차임을 150만 원(부가가치세 별도), 임대차기간을 2016. 6. 1.부터 2018. 5. 31.까지로, ③ 2018. 5. 25. 월 차임을 150만 원(부가가치세 별도), 임대차기간을 2018. 6. 1.부터 2020. 5. 31.까지로 변경하여 위 가항의 임대차계약을 갱신 내지 재계약해왔다. 
 다. 원고는 2016. 5. 2.부터 소외인을 대신하여 피고 회사에게 이 사건 점포의 차임을 지급하였다. 원고는 2018. 7. 19.경 소외인과 사이에 소외인과 주식회사 코리아세븐(이하 ‘코리아세븐’)의 편의점 가맹계약을 원고가 양수하는 계약을 체결하고, 소외인과 함께 코리아세븐에 위 양도양수계약에 대한 승낙을 요청하였다. 
 라. 피고 회사는 원고와 소외인의 요청으로 2018. 7. 20.경 작성일자를 2018. 5. 25.로 소급하여 원고가 피고 회사로부터 이 사건 건물을 보증금 2,000만 원, 차임 150만 원(부가가치세 별도), 기간 2018. 6. 1.부터 2020. 5. 31.까지, 임대목적 편의점으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약서(이하 ‘이 사건 임대차계약서’, 이에 기한 임대차계약은 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)를 작성하였다. 이 사건 임대차계약서는 임차인이 소외인에서 원고로 변경된 이외에는 소외인과 피고 회사가 2018. 5. 25. 작성한 임대차계약서와 그 내용이 같다.
 마. 피고 회사는 2016. 11. 11. 이 사건 건물 1~3층의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경하였고, 그 변동내역이 일반건축물대장에 등재되었다. 이에 따라 그 이전에 영업신고를 하고 담배소매인 지정을 받은 소외인이 이 사건 점포에서 계속하여 편의점을 운영하고 담배소매업을 하는 것은 허용되지만, 다른 사람이 새로이 이 사건 점포를 편의점으로 영업신고하거나 담배소매인 지정을 받는 것은 불가능해졌다. 
 바. 코리아세븐은 2018. 8.경 원고측에 담배소매인 지정불가 및 점포이전 불가에 따른 가맹계약 해지 및 위약금에 관한 안내를 하였고, 소외인의 매출액에 따라 산출된 영업 위약금 7,982,982원, 철거비 2,500,000원, 인테리어 잔존가 1,869,143원 등 합계 12,352,125원의 위약금을 청구하였다. 
 사. 원고는 2018. 12.말경 편의점 영업을 중단하였으며, 2019. 1. 17.경 피고 회사에게 이 사건 점포를 인도하였다. 
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증, 갑 제4호증, 을 제1호증 내지 을 제3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함. 갑 제1호증, 을 제11호증과 변론의 전취지에 의하면 을 제1호증의4는 진정성립이 인정된다), 을 제7호증의3, 4, 을 제11호증, 을 제12호증의2, 4의 각 기재, 부천시 △△△동장, 코리아세븐에 대한 각 사실조회결과, 변론의 전취지 
2. 손해배상청구에 관한 판단
 가. 원고의 주장
 원고가 피고 회사로부터 이 사건 점포를 임차하여 편의점 영업을 하였는데, 피고들이 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 무단 변경하였다. 피고 회사는 이 사건 임대차계약 체결 당시 위와 같은 용도 변경 사실을 고지하지 않았고, 임대차계약 존속 중에 사용ㆍ수익에 필요한 상태로 유지할 임대인의 의무도 위반하였다. 이 때문에 원고는 2018. 7.경 코리아세븐으로부터 이 사건 점포가 편의점 용도에 맞지 않고 담배소매인 지정이 불가하다는 이유로 가맹계약 해지 및 위약금에 관한 안내를 받았고, 2018. 12. 말경 영업을 중단할 수밖에 없었다. 
 피고 회사가 임대차계약상의 의무를 위반하였으므로 임대차계약 제6조에 따라 원고에게 손해를 배상하여야 한다. 원고는 남은 임대차기간인 2019. 1.부터 2020. 5.까지 순이익 합계 80,853,258원(＝월 평균 순이익 4,756,074원×17개월)을 상실하는 손해를 입었고, 코리아세븐으로부터 위약금 등으로 12,352,125원을 청구 받는 손해를 입었다. 피고 회사는 채무불이행책임으로 원고에게 위 손해를 배상하여야 한다(원고가 당심에서 피고 회사는 손해배상예정액 2,000만 원을 지급할 의무가 있다는 주장을 하였으나, 청구취지를 확장하지 않은 점과 실질 손해의 배상을 구하는 점에 비추어 손해배상예정액 2,000만 원을 별도로 청구하는 취지는 아닌 것으로 보인다. 별도로 청구하는 취지로 보더라도 아래 2의 다항에서 인정하는 바와 같이 피고 회사의 채무불이행책임이 인정되지 않으므로 이 부분 주장은 이유 없다).
피고 2는 이 사건 건물의 용도를 무단으로 변경한 당사자이며(불법행위책임), 피고 회사의 대표이사로서 피고 회사의 이행보조자이다(채무불이행책임). 또한 피고 2는 원고에게 건물용도 변경에 따른 책임을 지겠다고 하였으며, 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설로 변경해주겠다고 약속하고서 이를 지키지 않았다. 피고 2는 피고 회사와 공동하여 원고에게 위 손해를 배상하여야 한다.
 나. 원고가 이 사건 임대차계약의 임차인인지
 원고의 주장은 원고가 이 사건 임대차계약의 임차인임을 전제로 한다. 그러므로 우선, 원고가 이 사건 임대차계약의 임차인인지 본다. 
 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다235647 판결 등 참조). 
 위 법리에 비추어볼 때, 원고와 피고 회사 사이에 이 사건 임대차계약서가 작성되었으므로 다른 특별한 사정이 없으면 계약서에 기재된 것과 같이 원고를 임차인으로 인정하여야 한다. 피고들은 피고 회사가 소외인의 요청으로 사업자변경을 위하여 형식적으로 이 사건 임대차계약서를 작성해주었으나 실질적으로 소외인과의 임대차계약이 유지되었으며 원고는 이 사건 임대차계약의 임차인이 아니라고 주장하나, 을 제4호증, 을 제5호증, 을 제7호증의3, 4, 을 제11호증의 각 기재만으로는 피고들의 주장을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 위 증거 및 갑 제1호증, 갑 제5호증, 갑 제11호증, 을 제1호증의4와 변론의 전취지에 의하여 인정되는 다음 사정, 즉, 소외인은 이 사건 편의점의 사업자 명의변경에 필요하여 피고 회사에게 임차인을 원고로 변경한 임대차계약서의 작성을 요구하였고, 피고 회사의 직원인 소외 2, 소외 3은 이러한 사정을 알면서 이 사건 임대차계약서를 작성해준 점, 그러므로 피고 회사는 원고가 새로운 사업자로서 이 사건 점포를 사용하리라는 것을 알 수 있었다고 보이는 점, 피고 회사는 원고가 이 사건 점포에서 편의점 영업을 할 수 있게 협조하겠다는 의사를 표시하였던 점, 이 사건 임대차계약서가 형식적으로만 작성되고 소외인과의 임대차계약이 계속 유지되는 것이라면 그러한 이면약정을 서면으로 남겨두거나 소외인과 원고에게 임대차보증금반환채권의 귀속 주체에 대하여 다짐을 받았어야 할 텐데 그러하지 아니한 점에 비추어보면, 피고 회사는 이 사건 임대차계약서를 작성함으로써 임차인이 소외인에서 원고로 변경된다는 사실을 알고 있었다고 봄이 타당하다. 
 다. 피고들의 손해배상책임 유무
 (1) 피고 2의 불법행위책임 유무
 원고는 이 사건 건물용도 변경과 관련하여 피고 2의 불법행위책임을 주장하나, 피고 회사나 피고 2가 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경한 것이 불법행위가 된다고 인정할 수 있는 법적인 근거나 증거가 없다. 이 부분 원고의 주장은 이유 없다. 
 (2) 피고들의 채무불이행책임 유무
 (가) 피고 회사가 이 사건 건물의 용도를 변경한 때는 2016. 11. 11.로 이 사건 임대차계약을 체결하기 이전이다. 피고 회사가 원고와의 임대차계약 존속 중에 사용ㆍ수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 위반하였다고 인정되지 않는다(소외인과의 임대차계약 존속 중에는 소외인이 편의점을 운영하고 담배소매업을 지속하는 데에 아무런 문제가 없었으므로, 소외인에 대하여 위와 같은 임대인의 의무를 위반한 것도 아니다).
 (나) 이 사건 임대차계약서에 이 사건 점포의 임대목적이 편의점으로 되어 있음에도 건물용도 변경으로 인하여 원고가 편의점을 운영할 수 없는 것에 대하여 피고 회사가 채무불이행에 기한 손해배상책임을 부담하는지 본다.
 앞서 인정한 사실과 갑 제6호증, 을 제11호증, 을 제12호증의 각 기재와 변론의 전취지에 의하여 인정되는 다음 사정, 즉, 원고는 2016. 5.경부터 실질적으로 이 사건 편의점을 운영한 점, 원고와 소외인은 이 사건 임대차계약서를 작성하기 전날인 2018. 7. 19. 이 사건 편의점에 관한 가맹계약 양도양수계약을 체결하였고, 이에 따라 임대차계약서의 임차인을 원고로 변경할 필요가 생긴 점, 원고와 소외인이 피고 회사에게 임차인 명의만 변경하여 임대차계약서를 다시 작성해달라고 요청하였고 피고 회사는 그 요청에 소극적으로 응한 것에 불과한 점, 이 사건 임대차계약서는 임차인 이외에는 소외인과 작성한 임대차계약서와 내용이 동일한 바, 원고와 피고 회사는 임차인 이외의 다른 계약 내용에 대하여는 별다른 의미를 두지 않았다고 보이는 점, 원고뿐만 아니라 피고 회사도 건물용도 변경으로 인하여 소외인이 아닌 다른 임차인이 이 사건 점포에서 편의점 및 담배소매업을 하기 어려워졌다는 사실을 알지 못한 점, 원고와 소외인이 작성한 가맹계약 양도양수계약서 및 가맹계약 양도양수 승낙요청서에는 원고와 소외인이 원고 명의로 편의점 운영을 위한 각종 인허가 취득이 가능한지 여부를 미리 확인하여야 하며, 위 인허가 취득을 받지 못할 경우에는 원고와 소외인 사이의 양도양수계약 및 코리아세븐과 원고의 가맹계약은 무효로 되고 소외인이 잔여 가맹계약기간 동안 편의점을 운영하여야 한다는 취지의 조항이 있으므로(가맹계약 양도양수계약 제3조 제2항, 양도양수 승낙요청서 3항 참조), 이 사건 점포에서 기존처럼 편의점 운영 및 담배소매업이 가능한지에 대하여는 원고와 소외인이 미리 확인했어야 하는 점을 고려할 때, 원고를 위하여 원고의 임차인 변경 요청에 소극적으로 응한 피고 회사보다는 새로이 담배소매인 지정이 가능한지 등에 관하여 알아보지 않고 임대차계약의 변경을 요구한 원고의 과실이 더 크다고 봄이 타당하다. 그러므로 피고 회사에게 채무불이행책임을 묻는 원고의 주장은 이유 없다. 
 (다) 원고가 이 사건 임대차계약을 체결하기 이전에 피고 회사로부터 이 사건 건물의 용도 변경 사실을 고지 받았더라도 원고가 이 사건 점포를 영업장으로 하여 편의점 영업신고를 하고 담배소매업 지정을 받는 것이 불가능하다는 점에 관하여는 차이가 없다. 그러므로 피고 회사에게 일실 영업이익 상당의 손해배상을 구하는 원고의 주장은 이유 없다. 원고가 이 사건 임대차계약을 체결하기 전날인 2018. 7. 19. 소외인과 이 사건 편의점에 관한 가맹계약 양도양수계약을 체결하였으므로, 피고 회사가 원고에게 건물용도 변경 사실을 알리지 않아 원고가 소외인과 가맹계약 양도양수계약을 체결하는 불이익을 입은 것도 아니다. 
 (라) 코리아세븐이 가맹계약의 당사자인 소외인이 아니라 원고에게 위약금을 청구하였다고 인정할 증거도 없다. 
 (3) 피고 2의 약정에 따른 책임 유무
 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 갑 제11호증의 각 기재와 변론의 전취지에 의하면, 피고 2는 원고가 이 사건 점포에서 기존처럼 편의점을 운영할 수 있도록 도와주기로 한 사실, 피고 2가 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설로 변경하고자 하였으나 법정 조경 면적 확보 등의 어려움으로 변경이 어려웠던 사실은 인정된다. 그러나 위 인정사실 및 갑 제5호증, 갑 제11호증의 각 나머지 기재만으로는 피고 2가 원고에게 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설로 변경해주기로 약속하고, 위 약속을 지키지 못할 때에는 그에 따른 법적 책임을 지기로 약정하였다거나, 이 사건 건물의 용도 변경에 따른 원고의 손해에 대하여 책임지기로 약속하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
 다. 소결론
 이 사건 건물용도 변경에 대하여 피고 2의 불법행위책임을 인정할 수 없고, 피고들의 채무불이행책임도 인정되지 않는다. 피고 2가 원고에게 건물용도 변경을 약속하였다거나 용도 변경에 따른 책임을 지기로 약정하였다고 보기도 어렵다. 그러므로 이와 다른 전제에서 피고들에게 손해배상을 구하는 원고의 주장은 이유 없다.
3. 보증금반환청구에 관한 판단
 가. 청구원인에 관한 판단
 앞서 판단한 바와 같이 이 사건 임대차계약의 임차인은 원고이다. 원고가 2019. 1. 17.경 피고 회사에게 이 사건 점포를 인도하고, 피고 회사는 이를 인도받았으므로, 이 사건 임대차계약은 2019. 1. 17.경 합의해지로 종료되었다고 인정된다. 그러므로 피고 회사는 원고에게 보증금 2,000만 원을 반환하여야 한다.
 나. 피고의 주장에 관한 판단
 (1) 미지급 차임 : 갑 제9호증, 을 제5호증, 을 제6호증의 각 기재에 의하면, 원고가 2018. 12. 7. 피고 회사에게 2018. 11.분 임대료를 지급한 이후로는 임대료를 지급하지 않은 사실이 인정된다. 그러므로 2018. 12.분 차임 165만 원(부가가치세 포함)은 임대차보증금에서 공제되어야 한다(피고 회사가 2018. 12.분 차임 미지급에 대해서만 주장하였다). 
 (2) 원상복구공사비용 : 을 제10호증, 을 제15호증 내지 을 제17호증의 각 기재와 변론의 전취지에 의하면, 원고가 간이벽과 간이문, 노출형 수도배관 및 배수관을 철거하지 않은 상태에서 피고 회사에게 이 사건 점포를 인도하여 원상회복의무를 불이행한 사실, 피고 회사가 소외 4에게 의뢰하여 2020. 4. 14.경부터 2020. 4. 20.경까지 시설물 철거 등 원상복구공사를 시행하고 그 공사비로 220만 원을 지급한 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면, 피고 회사가 원고를 대신하여 시행한 원상복구공사비용 220만 원도 임대차보증금에서 공제되어야 한다. 피고 회사는 전기공사비 50만 원도 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장하나, 을 제18호증의 기재만으로는 위 전기공사비가 원고의 원상복구의무 불이행으로 발생한 비용이라고 인정하기 부족하다. 피고 회사의 이 부분 주장은 이유 없다.
 (3) 미납부 관리비 : 을 제19호증의 각 기재와 변론의 전취지에 의하면, 이 사건 점포의 2018. 12. 1.부터 2019. 1. 17.까지의 미납부 관리비가 1,628,820원인 사실이 인정되므로, 위 돈도 임대차보증금에서 공제하여야 한다. 
 다. 소결론
 피고 회사는 원고에게 임대차보증금으로 14,521,180원(＝2,000만 원－165만 원－220만 원－1,628,820원)과 이에 대하여 피고 회사가 이 사건 점포의 원상회복을 완료할 수 있었던 날(원상복구공사에 7일이 소요되었으므로 이 사건 점포의 인도일로부터 7일이 지난 2019. 1. 24.이 된다) 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 송달 다음 날인 2019. 2. 14.부터 피고 회사가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2020. 12. 10.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결 론
 원고의 피고 회사에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고의 피고 회사에 대한 나머지 청구와 피고 2에 대한 청구는 이유 없으므로 기각하여야 한다. 제1심판결 중 위에서 인정한 금원을 초과하여 피고 회사에게 지급을 명한 피고 회사 패소 부분은 부당하므로 이를 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 원고의 항소와 피고 회사의 나머지 항소는 모두 이유 없으므로 기각한다.

판사 윤재남(재판장) 임정택 김종민