재산세 시가표준액이 시가를 크게 초과하여 건축물의 가액을 산정하여 과세한 것이 위법한지 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2015.09.10 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
재산세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고가 부담한다.
【이유】

【심리불속행기각】

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【하급심-서울고등법원 2015. 5. 1. 선고 2014누50981 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 제1심 판결 이유의 인용

이 판결 이유는 제1심 판결 이유 중 아래와 같은 내용을 추가하는 외에 제1심 판결 이유와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 의하여 이를 인용한다.
① 제3면 18행의 "피고의" 다음에 "2012년,"을 추가한다.
② 제9면 2행의 "사실에" 다음에 "갑 제12호증, 을 제24호증,"을 추가한다.
③ 제9면 17행의 "반영되는 점" 다음에 아래 부분을 추가한다.
", ⑤ 원고가 제출한 이 사건 같은 건물 지하층의 2010. 11.경 공매를 위한 평균 감정가에 이 사건 부동산 전용면적 비율과 원고 주장의 건물분 비율인 65%를 각 적용하여 환산하여 보면, 이 사건 부동산의 건물분에 해당 감정가는 약 12억 8,393만 원[=이 사건 부동산의 전유면적 911.52㎡(40.38㎡+813.13㎡+58.01㎡)×지하층 평균 감정가(1,101,000,000원/508.07㎡) ×건물분 65%]에 이르러 오히려 시가표준액을 상회하는 점, ⑥ 이 사건 같은 건물의 거래 사례 중에는, 경매 및 공매의 거래가격은 피고가 산정한 시가표준액의 50%~20%인 반면, 개인 간 거래에 있어서는 그 거래가격이 피고가 산정한 시가표준액의 90%~110% 사이에 분포하고 있어, 공매 및 경매 가액을 제외한 실거래가액은 시가표준액과 유사한 점"

④ 제13면 6행 다음에 아래 부분을 추가한다.
"라) 원고는 나아가, 구「지방세법」제110조, 같은 법 제111조는, 부동산의 층수와 구조 등의 차이에 따른 실거래가액을 반영하지 못한 결과, 납세자로 하여금 과도한 재산세를 부담시켜 그 재산권을 과도하게 침해하고, 동 주택소유자와 이 사건 건물과 같은 집합건물의 소유자를 같이 취급하여야 함에도 합리적 이유 없이 달리 취급시켜 공평과세의 원칙에도 반하는 결과를 초래하므로, 위헌적 법률이고 위 법률에 근거한 이 사건 과세 처분 역시 위법·취소되어야 한다고 주장한다.
그러나 재산세는 매년 일정한 과세기준일이 되면 전국의 모든 부동산에 대하여 일제히 과세해야 하므로, 위 법률조항은 개별 부동산의 실제 가액을 일일이 조사하기보다 획일적인 시가표준액에 의해서 과세표준을 산정함으로써 안정된 세수를 확보하며 실질적인 조세부담의 공평을 실현하고자 하는 것이다. 나아가 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ 등 관련 법률에서는 객관적인 평가가치인 시가표준액이 시가를 정확하게 반영할 수 있도록 하는 장치를 마련하고 있으며, 납세의무자는 개별공시지가결정 자체를 다투거나 부과처분취소소송에서 개별공시지가결정의 위법을 독립된 위법사유로 다툴 수 있는 등 시가표준액을 다툴 수 있는 방법이 있으므로, 위 법률조항으로 인한 불이익이 달성하고자 하는 공익에 비하여 크다고 보기 어렵다.
또한 위 법률조항은 주거용 건축물(공동주택포함)과 비 주거용인 건축물이라는 본질적으로 다른 납세 집단에 대하는 구분하여 달리 취급하면서도, 비 주거용 건축물을 보유하는 납세의무자라는 하나의 집단에 대하여 시가표준액이라는 단일한 기준에 의하여 과세표준을 산정한다는 점에서 본질적으로 같은 집단에 대하여 동일하게 취급하는 것이어서, 특정의 납세의무자를 합리적 이유 없이 차별취급하고 있다고 보기도 어렵다.
따라서 실지거래가액이 아닌 개별공시지가에 따른 시가표준액에 의하여 재산세 과세표준을 산정하도록 한 위 법률조항에 국민의 재산권을 침해한다거나 실질·공평과세 원칙을 위반하는 등의 위헌적인 요소가 있다고 볼 수 없다(헌법재판소 2014. 5. 29. 선고 2012헌바432 결정 등 참조). 결국, 원고의 위 주장도 이유 없다."

2. 결론

그렇다면, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울행정법원 2014. 5. 2. 선고 2013구합14863 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2010. 11. 29. 00 00구 00동 000-00 대 3165.6㎡(이하 ‘000-00 토지’라 한다) 지상 17층 0000000 주상복합건물 제비(B)층 제41호, 제42호, 제42-1호(이하 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 하고, 개별 부동산은 호실만으로 지칭한다)를 합계 562,311,100원에 경락받았다.
나. 00특별시장은 2012. 5. 31. 및 2013. 5. 31. 지방세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘지방세법’이라 한다) 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제3항, 제7항에 따라 다음과 같이 이 사건 부동산 중 건축물 부분의 각 연도별 시가표준액을 변경하여 결정·고시하였다(서울특별시 고시 제2012-142호, 제2013-173호).
다. 피고는 2012. 5. 31. 및 2013. 5. 31. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘지가공시법’이라 한다) 제11조, 같은 법 시행령 제16조에 따라 000-00 토지의 개별공시지가를 2012. 1. 1. 기준 ㎡당 538만 원, 2013. 1. 1. 기준 ㎡당 539만 원으로 각 결정·고시하였다(이하 피고의 2013년 개별공시지가 결정처분을 ‘이 사건 지가처분’이라 한다).
라. 피고는 위 시가표준액과 개별공시지가를 토대로 다음과 같이 재산세 과세표준을 산정하고 원고에게 2012년 및 2013년 귀속 재산세, 지방자원시설세, 지방교육세 합계 17,340,010원을 부과·고지하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 과세처분’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제6호증, 을 제1 내지 7호증, 을 제16내지 21호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

1) 건축물의 시가표준액은 재산세 등을 부과하기 위한 토대가 되는 것이므로 공평과세 및 실질과세의 원칙에 따라 시가를 적절히 반영하여야 한다. 원고는 이 사건 부동산을 562,311,100원에 경락받았고 그 중 건축물의 가액은 65% 상당인 365,502,215원에 불과한데, 이후 경기불황에 따라 부동산의 가격이 전반적으로 하락하였으므로 과세기준일 현재의 시가는 경락액에 미치지 못한다고 할 것이다. 그럼에도 피고는 2012년 및 2013년을 기준으로 이 사건 부동산 중 건축물의 가액을 11억 원 가량으로 산정하였는바, 이는 정당한 시가를 크게 초과하는 것으로 현저히 부당하다.
2) 토지의 개별공시지가 및 시가표준액은 대상 토지와 비교가능성이 높은 유사한 조건의 표준지를 선정한 다음 가격조정을 거쳐 시가에 부합하도록 산정하여야 한다. 그럼에도 피고는 264-18 토지와 비교하여 볼 때 이용상황과 도로조건 및 획지조건이 훨씬 유리한 토지를 비교표준지로 선정한 다음 실제 거래가격을 크게 상회하는 개별공시지가 및 시가표준액을 산정하였다.
3) 따라서 이 사건 지가처분은 위법하므로 취소하여야 하고, 이 사건 과세처분은 원고가 이 사건 부동산을 경락받은 가액 562,311,100원을 기준으로 다음과 같이 계산한(건축물과 대지권의 가액을 6.5:3.5로 분배하고, 각 건축물의 가액은 면적에 따라 안분함) 정당한 세액의 범위를 초과하는 범위에서 모두 위법하여 취소하여야 한다.
[원고 계산 세액, 금원 단위: 원]

3. 관계 법령

● 구 지방세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것)

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은「지방세기본법」제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.
제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.
제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지

나. 별도합산과세대상

┌───────────┬───────────────────┐

│과세표준 │세율 │

├───────────┼───────────────────┤

│2억원 이하 │1,000분의 2 │

│2억원 초과 10억원 이하│40만원＋2억원 초과금액의 1,000분의 3 │

│10억원 초과 │280만원＋10억원 초과금액의 1,000분의 4│

└───────────┴───────────────────┘

2. 건축물

나. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·시(읍·면지역은 제외한다) 지역에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물: 과세표준의 1천분의 5

다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5

제142조(과세대상) ① 지역자원시설세의 과세대상은 다음 각 호와 같다.
2. 소방시설, 오물처리시설, 수리시설, 그 밖의 공공시설로 인하여 이익을 받는 자의 건축물, 선박 및 토지(이하 이 장에서 "특정부동산"이라 한다)

제143조(납세의무자) 지역자원시설세의 납세의무자는 다음 각 호와 같다.
7. 특정부동산: 특정부동산의 소유자

제146조(과세표준과 세율) ② 특정부동산에 대한 지역자원시설세의 과세표준과 표준세율은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 소방시설에 충당하는 지역자원시설세는 건축물(주택의 건축물 부분을 포함한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 선박(소방선이 없는 지방자치단체는 제외한다)의 가액 또는 시가표준액을 과세표준으로 하여 다음 표의 표준세율을 적용하여 산출한 금액을 세액으로 한다.
[…]

제150조(납세의무자) 지방교육세의 납세의무자는 다음 각 호와 같다.
6. 재산세(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 납세의무자

제151조(과세표준과 세율) ① 지방교육세는 다음 각 호에 따라 산출한 금액을 그 세액으로 한다.
6. 이 법 및 지방세감면법령에 따라 납부하여야 할 재산세액(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20

● 구 「지방세법 시행령」(2014. 1. 1. 대통령령 제25058호로 개정되기 전의 것)

제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은「지방세기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.
제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물:「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

③ 법 제4조제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 제1항의 안전행정부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 안전행정부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.
⑦ 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액은 시장ㆍ군수가 고시하고, 같은 항 단서에 따라 변경결정된 시가표준액은 도지사가 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
제109조(공정시장가액비율) 법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

● 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」

제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.
③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
④ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다.
⑤ 시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다.
⑥ 국토교통부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다.
⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
● 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」

제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토교통부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항

2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항

3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항

4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 사항

제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다.
1. 열람기간 및 열람장소

2. 의견제출기간 및 제출처

② 제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다.
③ 제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다.
④ 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다.
4. 판단

가. 이 사건 부동산 중 건축물에 대한 주장에 관한 판단

1) 건축물의 시가표준액 산정

「지방세법」제4조제2항은 주택에 해당하지 아니하는 건축물에 대해서 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 반영하여 시행령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 시가표준액을 결정하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조는 안전행정부장관(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정된 정부조직법 부칙 제3조에 따라 행정안전부장관의 사무를 안전행정부장관이 승계하였다. 이하 승계 전후를 불문하고 모두 ‘안전행정부장관’이라 한다)으로 하여금 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그밖의 여건에 따른 가감산율을 반영하여 구체적인 기준을 정하도록 규정하고 있다.
이 사건에 관하여 보건대, 을 제4, 5, 16, 17, 18호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 국세청장이 산정·고시한 2012년 건물신축가격기준액이 ㎡당 61만 원인 사실, ② 피고는 이를 토대로 이 사건 부동산 중 건축물이 2005. 1. 1. 준공된 철골철근콘크리트구조로서 상가로 이용되고 있고, 부대시설로는 엘리베이터 4기, 에스컬레이터 2기, 수조 2개가 설치되어 있으며 주차장이 확보되어 있는 점 등을 고려하여 구조지수(120), 용도지수(125), 위치지수(115), 가감산율(90) 등을 정하고 그에 따라 2012년 기준 제41호 건축물의 시가표준액을 60,621,598원으로, 제42호 건축물의 시가표준액을 1,220,400,311원으로, 제42-1호 건축물의 시가표준액을 87,065,517원으로 각 산정한 사실, ③ 00특별시장은 2012. 5. 31. 피고가 산정한 건축물의 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 보아「지방세법」제4조제2항, 같은 법 시행령 제4조 제3항, 제7항에 따라 구조지수(100), 용도지수(117) 등을 차감하고 2012년 기준 제41호 건축물의 시가표준액을 49,911,040원으로, 제42호 건축물의 시가표준액을 1,004,794,493원으로, 제42-1호 건축물의 시가표준액을 71,684,733원으로 각 감액한 사실, ④ 국세청장이 산정·고시한 2013년 건물신축가격기준액이 ㎡당 62만 원인 사실, ⑤ 피고는 이를 토대로 위와 같은 방법으로 2013년 기준 제41호 건축물의 시가표준액을 58,994,139원으로, 제42호 건축물의 시가표준액을 1,187,629,437원으로, 제42-1호 건축물의 시가표준액을 84,727,081원으로 각 산정한 사실, ⑥ 00특별시장은 2013. 5. 31. 역시 피고가 산정한 건축물의 시가표준액이 과다하다고 보아 2013년 기준 제41호 건축물의 시가표준액을 48,335,574원으로, 제42호 건축물의 시가표준액을 97,3070,697원으로, 제42-1호 건축물의 시가표준액을 69,420,961원으로 각 감액한 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 이 사건 부동산 중 건축물의 시가표준액은 건물의 신축가격, 구조, 종류, 용도, 잔존가치, 부대시설 등 과세대상으로서의 특성을 적절히 반영하여 관계 법령에 따라 적법하게 산정된 것으로 보이고, 달리 그 평가내용에 위법이 있음을 인정할 증거가 없다.
2) 원고의 주장에 관한 판단

다만, 시가표준액은 재산세, 지방자원시설세, 지방교육세 등의 과세표준을 결정하는 가액으로서 과세대상의 경제적 가치를 충실히 반영하여야 하는바, 피고가 가격형성상의 제반요소를 반영하여 산출한 시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그와 같은 시가표준액의 결정은 위법하다고 보아야 한다(대법원 1997. 7. 8. 선고 95누17953 판결 등 참조).
원고는 이 사건 부동산을 경락받은 가액이나 주변의 시세 및 법원감정 등에 비추어 볼 때 피고가 산정한 건축물의 시가표준액이 지나치게 높아 위법하다고 주장한다. 살피건대, 우리 법원의 주식회사 000감정평가법인(담당 감정평가사 000, 이하 ‘법원감정인’이라 한다)에 대한 시가감정촉탁 결과(이하 ‘법원감정’이라 한다)에 의하면, 법원감정인은 이 사건 부동산이 위치한 동일한 주상복합건물의 제비(B)층 제15호(전유면적 96.15㎡, 거래금액 7,300만 원, 거래일 2012. 3. 12.)의 거래사례를 선정하고 개별요인을 비교(제41호 0.93, 제42호 0.97, 제42-1호 0.25)한 다음 건축물과 토지의 가치를 6.5:3.5로 배분하여 2012. 7. 10. 기준 제41호 건축물의 가액을 2,800만 원으로, 제42호 건축물의 가액을 5억 8,500만 원으로, 제42-1호 건축물의 가액을 1,100만 원(합계 6억 2,400만 원)으로, 2013. 7. 10. 기준 제41호 건축물의 가액을 2,800만 원으로, 제42호 건축물의 가액을 5억 8,000만 원으로, 제42-1호 건축물의 가액을 1,100만 원(합계 6억 1,900만 원)으로 각 평가한 사실을 인정할 수 있다.
그러나 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 감정평가 방법에는 거래사례를 비교하는 방법(시장접근법), 투입한 원가에 기초하는 방법(비용접근법), 예상되는 수익을 분석하는 방법(소득접근법) 등이 있는데, 피고는 관계법령이 정하는 바에 따라 건축물의 신축가격을 토대로 하면서도 구조, 용도, 위치, 부대시설 등 수익성과 시장성에 관한 요소를 두루 감안하여 건축물의 시가표준액을 산정한 반면, 법원감정인은 거래사례를 비교하는 방법으로만 가액평가를 한 점, ② 특히, 법원감정인은 하나의 거래사례만을 기초로 개별요인을 비교하여 건축물의 가액을 산정하였는바, 선정한 거래사례의 구체적인 거래 경위 등이 밝혀지지 않은 상태에서 이를 보편적인 시장가격의 지표로 삼을 근거가 부족한 점, ③ 원고가 이 사건 부동산을 경락받았을 당시 건축물과 대지권을 합한 전체 감정평가액이 21억 4,500만 원에 이르렀고, 이 사건 부동산의 분양가 역시 건축물 898,280,000원, 대지권511,892,000원으로 합계 1,410,172,000원이었던 점에 비추어 보면, 이후 불황에 따른 부동산 가격의 하락을 감안하더라도 법원감정은 건축물의 가격을 지나치게 낮게 평가한 것으로 보이는 점, ④ 건축물의 시가표준액은 그 자체로 재산세 부과를 위한 과세표준이 되는 것이 아니라「지방세법」제110조제1항, 같은 법 시행령 제109조에 의하여 공정시장가액비율인 100분의 70만 과세표준으로 반영되는 점 등에 비추어 보면 법원감정이나 원고가 경락받은 금액만으로 기준으로 피고가 산정한 건축물의 시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리하다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이에 반하는 원고의 위 주장은 이유 없다.
나. 이 사건 부동산 중 토지에 대한 주장에 관한 판단

1) 토지의 시가표준액 산정

「지방세법」제4조제1항, 같은 법 시행령 제2조는 토지에 대한 시가표준액은 세목별 납세의무가 성립할 당시 지가공시법에 따라 공시된 개별공시지가에 의하도록 규정하고 있고, 지가공시법 제11조 제3항은 시장, 군수 또는 구청장(이하 ‘구청장’이라 한다)으로 하여금 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 당해 토지의 가격과 비교교준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 개별공시지가를 결정·공시하도록 규정하고 있다. 이에 관하여 지가공시법 시행령 제16조는 국토교통부장관으로 하여금 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항, 비교표준지의 선정에 관한 사항, 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 등의 내용을 포함한 지침을 정하도록 하고, 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하도록 규정하고 있다.
이 사건에 관하여 보건대, 을 제1, 2, 3, 8, 22호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고는 2012. 5. 31. 000-00 토지(준공업지역, 주상용, 평지, 가장형, 소로각지)의 비교표준지로 용도지역과 이용상황이 유사한 00 00구 00동 000-00 대 724.4㎡(준공업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 중로각지, 2012년 표준지공시지가 ㎡당 401만 원, 이하 ‘263-13 토지’라 한다)를 선정하고 공적규제(1.00), 토지이용상황(0.91), 지형지세(1.07), 도로조건(0.92) 등의 가격형성 요건을 비교하여 264-18 토지의 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 358만 원(＝401만 원×총가격배율 0.895)으로 산정한 사실, ② 피고는 2013. 5. 31.에도 263-13 토지(2013년 표준지공시지가 ㎡당 409만 원)를 비교표준지로 선정하고 같은 방법으로 000-00 토지의 2013. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 359만 원(＝409만 원×총가격배율 0.879)으로 산정한 사실, ③ 원고는「지방세법」제11조제4항, 같은 법 시행령 제18조 제2항에 따라 2013. 1. 1. 기준 000-00 토지의 적정한 개별공시지가가 200만 원이라는 의견을 제출하였으나 피고는 당초에 정한 가격이 적정하다고 보아 이를 기각하고 이 사건 지가처분을 한 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 000-00 토지의 2012년 및 2013년 개별공시지가는 적절한 비교표준지를 기초로 토지의 가격형성상 요인을 충실히 반영하여 관계법령에 따라 적법하게 산정된 것으로 보이고, 달리 그 평가내용에 위법이 있음을 인정할 증거가 없다.
2) 원고의 주장에 관한 판단

가) 원고는 000-00 토지가 도로조건이 좋고 입지도 유리하여 000-00 토지의 비교표준지로 삼기에 적절하지 아니하고 오히려 00 00구 00동 000-00 대 964.8㎡ 토지(2012. 1. 1. 기준 공시지가 ㎡당 293만 원, 2013. 1. 1. 기준 공시지가 ㎡당 299만 원, 이하 ‘000-00 토지’라 한다)가 비교표준지로 적절하다고 주장한다.
그러나 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지(도로조건, 건축규제, 주변여건 등 토지의 가격형성 요인이 비슷하여 가격대가 유사한 표준지) 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하여야 하는 점, ② 피고가 비교표준지로 선정한 000-00 토지는 조사대상 토지인 000-00 토지와 비교하여 볼 때 용도지역이 준공업지역으로 동일하고, 토지의 이용상황이 상업용으로 유사한 점, ③ 반면, 원고가 주장하는 000-00 토지는 시가지주변 공장지대에 위치하고 공장과 사무실 용지 등으로 사용되어 토지이용상황이 크게 차이나는 점, ④ 000-00 토지가 도로조건이나 구체적인 이용상황에서 000-00 토지에 비하여 다소 유리한 측면이 있으나, 이는 앞서 본 바와 같이 구체적인 가격배율의 조정을 통하여 모두 반영된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고가 000-00 토지를 비교표준지로 삼은 것은 적법하다고 할 것이다. 따라서 이에 반하는 원고의 위 주장은 이유 없다.
나) 원고는 자신이 경락받은 가액이나 법원감정에 비추어 볼 때 000-00 토지의 개별공시지가가 지나치게 높게 산정되었고, 그에 따라 토지에 대한 시가평가액 역시 위법하다고 주장한다.
그러나 개별공시지가 결정의 적법 여부는 지가공시법 등 관계 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 개별공시지가가 감정가액이나 실제 거래가액을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없다(대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두6138 판결 등 참조). 이 사건 부동산 중 토지에 관한 개별공시지가가 관계 법령에 따라 적법하게 산정되었음은 앞서 본 바와 같고, 그 결과가 법원감정이나 원고의 취득가액에 비하여 높다는 사유만으로 이를 위법하다고 볼 수 없으며 달리 피고의 개별공시지가 결정이 현저히 불합리하다고 볼 증거도 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
다) 또한 원고는 집합건물의 경우 건축물과 그 대지권이 함께 거래되는 점을 감안할 때 집합건물의 대지권에 대한 개별공시지가와 시가표준액을 산정할 때는 건축물과 일체로 산정하거나 건축물의 입지에 따른 차이를 반영하여 평가하여야 한다고 주장한다.
그러나 원고가 주장하는 산정방법은 주택이 아닌 건축물의 경우 집합건물에 해당하는지를 묻지 않고 건축물과 토지로 나누어 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있는「지방세법」제4조제1항, 제2항 및 유사한 이용가치가 있는 표준지의 공시지가를 기준으로 개별공시지가를 산정하도록 규정하고 있는 지가공시법 제11조 제3항 등에 위배된다. 뿐만 아니라 상가 건축물이 집한건물 내에서 위치한 층수 등 입지조건은 집합건물이 자리잡은 대지 또는 그 지분 자체의 특성이 아니라 건축물의 고유한 특성에 불과한 것이므로 건축물에 대한 시가표준액을 산정하는 과정에서 반영하는 것으로 충분하다고 할 것이다. 따라서 원고의 위 주장 역시 이유 없다.
다. 소결

그렇다면 이 사건 과세처분 및 지가처분은 모두 적법하고 거기에 원고가 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없으므로 원고의 청구는 모두 이유 없다.
5. 결론

원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고가 부담하게 하여 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 2015. 5. 1. 선고 2014누50981 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 제1심 판결 이유의 인용

이 판결 이유는 제1심 판결 이유 중 아래와 같은 내용을 추가하는 외에 제1심 판결 이유와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 의하여 이를 인용한다.
① 제3면 18행의 "피고의" 다음에 "2012년,"을 추가한다.
② 제9면 2행의 "사실에" 다음에 "갑 제12호증, 을 제24호증,"을 추가한다.
③ 제9면 17행의 "반영되는 점" 다음에 아래 부분을 추가한다.
", ⑤ 원고가 제출한 이 사건 같은 건물 지하층의 2010. 11.경 공매를 위한 평균 감정가에 이 사건 부동산 전용면적 비율과 원고 주장의 건물분 비율인 65%를 각 적용하여 환산하여 보면, 이 사건 부동산의 건물분에 해당 감정가는 약 12억 8,393만 원[=이 사건 부동산의 전유면적 911.52㎡(40.38㎡+813.13㎡+58.01㎡)×지하층 평균 감정가(1,101,000,000원/508.07㎡) ×건물분 65%]에 이르러 오히려 시가표준액을 상회하는 점, ⑥ 이 사건 같은 건물의 거래 사례 중에는, 경매 및 공매의 거래가격은 피고가 산정한 시가표준액의 50%~20%인 반면, 개인 간 거래에 있어서는 그 거래가격이 피고가 산정한 시가표준액의 90%~110% 사이에 분포하고 있어, 공매 및 경매 가액을 제외한 실거래가액은 시가표준액과 유사한 점"

④ 제13면 6행 다음에 아래 부분을 추가한다.
"라) 원고는 나아가, 구「지방세법」제110조, 같은 법 제111조는, 부동산의 층수와 구조 등의 차이에 따른 실거래가액을 반영하지 못한 결과, 납세자로 하여금 과도한 재산세를 부담시켜 그 재산권을 과도하게 침해하고, 동 주택소유자와 이 사건 건물과 같은 집합건물의 소유자를 같이 취급하여야 함에도 합리적 이유 없이 달리 취급시켜 공평과세의 원칙에도 반하는 결과를 초래하므로, 위헌적 법률이고 위 법률에 근거한 이 사건 과세 처분 역시 위법·취소되어야 한다고 주장한다.
그러나 재산세는 매년 일정한 과세기준일이 되면 전국의 모든 부동산에 대하여 일제히 과세해야 하므로, 위 법률조항은 개별 부동산의 실제 가액을 일일이 조사하기보다 획일적인 시가표준액에 의해서 과세표준을 산정함으로써 안정된 세수를 확보하며 실질적인 조세부담의 공평을 실현하고자 하는 것이다. 나아가 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ 등 관련 법률에서는 객관적인 평가가치인 시가표준액이 시가를 정확하게 반영할 수 있도록 하는 장치를 마련하고 있으며, 납세의무자는 개별공시지가결정 자체를 다투거나 부과처분취소소송에서 개별공시지가결정의 위법을 독립된 위법사유로 다툴 수 있는 등 시가표준액을 다툴 수 있는 방법이 있으므로, 위 법률조항으로 인한 불이익이 달성하고자 하는 공익에 비하여 크다고 보기 어렵다.
또한 위 법률조항은 주거용 건축물(공동주택포함)과 비 주거용인 건축물이라는 본질적으로 다른 납세 집단에 대하는 구분하여 달리 취급하면서도, 비 주거용 건축물을 보유하는 납세의무자라는 하나의 집단에 대하여 시가표준액이라는 단일한 기준에 의하여 과세표준을 산정한다는 점에서 본질적으로 같은 집단에 대하여 동일하게 취급하는 것이어서, 특정의 납세의무자를 합리적 이유 없이 차별취급하고 있다고 보기도 어렵다.
따라서 실지거래가액이 아닌 개별공시지가에 따른 시가표준액에 의하여 재산세 과세표준을 산정하도록 한 위 법률조항에 국민의 재산권을 침해한다거나 실질·공평과세 원칙을 위반하는 등의 위헌적인 요소가 있다고 볼 수 없다(헌법재판소 2014. 5. 29. 선고 2012헌바432 결정 등 참조). 결국, 원고의 위 주장도 이유 없다."

2. 결론

그렇다면, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울행정법원 2014. 5. 2. 선고 2013구합14863 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2010. 11. 29. 00 00구 00동 000-00 대 3165.6㎡(이하 ‘000-00 토지’라 한다) 지상 17층 0000000 주상복합건물 제비(B)층 제41호, 제42호, 제42-1호(이하 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 하고, 개별 부동산은 호실만으로 지칭한다)를 합계 562,311,100원에 경락받았다.
나. 00특별시장은 2012. 5. 31. 및 2013. 5. 31. 지방세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘지방세법’이라 한다) 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제3항, 제7항에 따라 다음과 같이 이 사건 부동산 중 건축물 부분의 각 연도별 시가표준액을 변경하여 결정·고시하였다(서울특별시 고시 제2012-142호, 제2013-173호).
다. 피고는 2012. 5. 31. 및 2013. 5. 31. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘지가공시법’이라 한다) 제11조, 같은 법 시행령 제16조에 따라 000-00 토지의 개별공시지가를 2012. 1. 1. 기준 ㎡당 538만 원, 2013. 1. 1. 기준 ㎡당 539만 원으로 각 결정·고시하였다(이하 피고의 2013년 개별공시지가 결정처분을 ‘이 사건 지가처분’이라 한다).
라. 피고는 위 시가표준액과 개별공시지가를 토대로 다음과 같이 재산세 과세표준을 산정하고 원고에게 2012년 및 2013년 귀속 재산세, 지방자원시설세, 지방교육세 합계 17,340,010원을 부과·고지하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 과세처분’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제6호증, 을 제1 내지 7호증, 을 제16내지 21호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

1) 건축물의 시가표준액은 재산세 등을 부과하기 위한 토대가 되는 것이므로 공평과세 및 실질과세의 원칙에 따라 시가를 적절히 반영하여야 한다. 원고는 이 사건 부동산을 562,311,100원에 경락받았고 그 중 건축물의 가액은 65% 상당인 365,502,215원에 불과한데, 이후 경기불황에 따라 부동산의 가격이 전반적으로 하락하였으므로 과세기준일 현재의 시가는 경락액에 미치지 못한다고 할 것이다. 그럼에도 피고는 2012년 및 2013년을 기준으로 이 사건 부동산 중 건축물의 가액을 11억 원 가량으로 산정하였는바, 이는 정당한 시가를 크게 초과하는 것으로 현저히 부당하다.
2) 토지의 개별공시지가 및 시가표준액은 대상 토지와 비교가능성이 높은 유사한 조건의 표준지를 선정한 다음 가격조정을 거쳐 시가에 부합하도록 산정하여야 한다. 그럼에도 피고는 264-18 토지와 비교하여 볼 때 이용상황과 도로조건 및 획지조건이 훨씬 유리한 토지를 비교표준지로 선정한 다음 실제 거래가격을 크게 상회하는 개별공시지가 및 시가표준액을 산정하였다.
3) 따라서 이 사건 지가처분은 위법하므로 취소하여야 하고, 이 사건 과세처분은 원고가 이 사건 부동산을 경락받은 가액 562,311,100원을 기준으로 다음과 같이 계산한(건축물과 대지권의 가액을 6.5:3.5로 분배하고, 각 건축물의 가액은 면적에 따라 안분함) 정당한 세액의 범위를 초과하는 범위에서 모두 위법하여 취소하여야 한다.
[원고 계산 세액, 금원 단위: 원]

3. 관계 법령

● 구 지방세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것)

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은「지방세기본법」제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.
제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.
제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지

나. 별도합산과세대상

┌───────────┬───────────────────┐

│과세표준 │세율 │

├───────────┼───────────────────┤

│2억원 이하 │1,000분의 2 │

│2억원 초과 10억원 이하│40만원＋2억원 초과금액의 1,000분의 3 │

│10억원 초과 │280만원＋10억원 초과금액의 1,000분의 4│

└───────────┴───────────────────┘

2. 건축물

나. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·시(읍·면지역은 제외한다) 지역에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물: 과세표준의 1천분의 5

다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5

제142조(과세대상) ① 지역자원시설세의 과세대상은 다음 각 호와 같다.
2. 소방시설, 오물처리시설, 수리시설, 그 밖의 공공시설로 인하여 이익을 받는 자의 건축물, 선박 및 토지(이하 이 장에서 "특정부동산"이라 한다)

제143조(납세의무자) 지역자원시설세의 납세의무자는 다음 각 호와 같다.
7. 특정부동산: 특정부동산의 소유자

제146조(과세표준과 세율) ② 특정부동산에 대한 지역자원시설세의 과세표준과 표준세율은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 소방시설에 충당하는 지역자원시설세는 건축물(주택의 건축물 부분을 포함한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 선박(소방선이 없는 지방자치단체는 제외한다)의 가액 또는 시가표준액을 과세표준으로 하여 다음 표의 표준세율을 적용하여 산출한 금액을 세액으로 한다.
[…]

제150조(납세의무자) 지방교육세의 납세의무자는 다음 각 호와 같다.
6. 재산세(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 납세의무자

제151조(과세표준과 세율) ① 지방교육세는 다음 각 호에 따라 산출한 금액을 그 세액으로 한다.
6. 이 법 및 지방세감면법령에 따라 납부하여야 할 재산세액(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20

● 구 「지방세법 시행령」(2014. 1. 1. 대통령령 제25058호로 개정되기 전의 것)

제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은「지방세기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.
제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물:「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

③ 법 제4조제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 제1항의 안전행정부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 안전행정부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.
⑦ 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액은 시장ㆍ군수가 고시하고, 같은 항 단서에 따라 변경결정된 시가표준액은 도지사가 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
제109조(공정시장가액비율) 법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

● 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」

제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.
③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
④ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다.
⑤ 시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다.
⑥ 국토교통부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다.
⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
● 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」

제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토교통부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항

2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항

3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항

4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 사항

제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다.
1. 열람기간 및 열람장소

2. 의견제출기간 및 제출처

② 제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다.
③ 제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다.
④ 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다.
4. 판단

가. 이 사건 부동산 중 건축물에 대한 주장에 관한 판단

1) 건축물의 시가표준액 산정

「지방세법」제4조제2항은 주택에 해당하지 아니하는 건축물에 대해서 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 반영하여 시행령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 시가표준액을 결정하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조는 안전행정부장관(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정된 정부조직법 부칙 제3조에 따라 행정안전부장관의 사무를 안전행정부장관이 승계하였다. 이하 승계 전후를 불문하고 모두 ‘안전행정부장관’이라 한다)으로 하여금 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그밖의 여건에 따른 가감산율을 반영하여 구체적인 기준을 정하도록 규정하고 있다.
이 사건에 관하여 보건대, 을 제4, 5, 16, 17, 18호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 국세청장이 산정·고시한 2012년 건물신축가격기준액이 ㎡당 61만 원인 사실, ② 피고는 이를 토대로 이 사건 부동산 중 건축물이 2005. 1. 1. 준공된 철골철근콘크리트구조로서 상가로 이용되고 있고, 부대시설로는 엘리베이터 4기, 에스컬레이터 2기, 수조 2개가 설치되어 있으며 주차장이 확보되어 있는 점 등을 고려하여 구조지수(120), 용도지수(125), 위치지수(115), 가감산율(90) 등을 정하고 그에 따라 2012년 기준 제41호 건축물의 시가표준액을 60,621,598원으로, 제42호 건축물의 시가표준액을 1,220,400,311원으로, 제42-1호 건축물의 시가표준액을 87,065,517원으로 각 산정한 사실, ③ 00특별시장은 2012. 5. 31. 피고가 산정한 건축물의 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 보아「지방세법」제4조제2항, 같은 법 시행령 제4조 제3항, 제7항에 따라 구조지수(100), 용도지수(117) 등을 차감하고 2012년 기준 제41호 건축물의 시가표준액을 49,911,040원으로, 제42호 건축물의 시가표준액을 1,004,794,493원으로, 제42-1호 건축물의 시가표준액을 71,684,733원으로 각 감액한 사실, ④ 국세청장이 산정·고시한 2013년 건물신축가격기준액이 ㎡당 62만 원인 사실, ⑤ 피고는 이를 토대로 위와 같은 방법으로 2013년 기준 제41호 건축물의 시가표준액을 58,994,139원으로, 제42호 건축물의 시가표준액을 1,187,629,437원으로, 제42-1호 건축물의 시가표준액을 84,727,081원으로 각 산정한 사실, ⑥ 00특별시장은 2013. 5. 31. 역시 피고가 산정한 건축물의 시가표준액이 과다하다고 보아 2013년 기준 제41호 건축물의 시가표준액을 48,335,574원으로, 제42호 건축물의 시가표준액을 97,3070,697원으로, 제42-1호 건축물의 시가표준액을 69,420,961원으로 각 감액한 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 이 사건 부동산 중 건축물의 시가표준액은 건물의 신축가격, 구조, 종류, 용도, 잔존가치, 부대시설 등 과세대상으로서의 특성을 적절히 반영하여 관계 법령에 따라 적법하게 산정된 것으로 보이고, 달리 그 평가내용에 위법이 있음을 인정할 증거가 없다.
2) 원고의 주장에 관한 판단

다만, 시가표준액은 재산세, 지방자원시설세, 지방교육세 등의 과세표준을 결정하는 가액으로서 과세대상의 경제적 가치를 충실히 반영하여야 하는바, 피고가 가격형성상의 제반요소를 반영하여 산출한 시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그와 같은 시가표준액의 결정은 위법하다고 보아야 한다(대법원 1997. 7. 8. 선고 95누17953 판결 등 참조).
원고는 이 사건 부동산을 경락받은 가액이나 주변의 시세 및 법원감정 등에 비추어 볼 때 피고가 산정한 건축물의 시가표준액이 지나치게 높아 위법하다고 주장한다. 살피건대, 우리 법원의 주식회사 000감정평가법인(담당 감정평가사 000, 이하 ‘법원감정인’이라 한다)에 대한 시가감정촉탁 결과(이하 ‘법원감정’이라 한다)에 의하면, 법원감정인은 이 사건 부동산이 위치한 동일한 주상복합건물의 제비(B)층 제15호(전유면적 96.15㎡, 거래금액 7,300만 원, 거래일 2012. 3. 12.)의 거래사례를 선정하고 개별요인을 비교(제41호 0.93, 제42호 0.97, 제42-1호 0.25)한 다음 건축물과 토지의 가치를 6.5:3.5로 배분하여 2012. 7. 10. 기준 제41호 건축물의 가액을 2,800만 원으로, 제42호 건축물의 가액을 5억 8,500만 원으로, 제42-1호 건축물의 가액을 1,100만 원(합계 6억 2,400만 원)으로, 2013. 7. 10. 기준 제41호 건축물의 가액을 2,800만 원으로, 제42호 건축물의 가액을 5억 8,000만 원으로, 제42-1호 건축물의 가액을 1,100만 원(합계 6억 1,900만 원)으로 각 평가한 사실을 인정할 수 있다.
그러나 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 감정평가 방법에는 거래사례를 비교하는 방법(시장접근법), 투입한 원가에 기초하는 방법(비용접근법), 예상되는 수익을 분석하는 방법(소득접근법) 등이 있는데, 피고는 관계법령이 정하는 바에 따라 건축물의 신축가격을 토대로 하면서도 구조, 용도, 위치, 부대시설 등 수익성과 시장성에 관한 요소를 두루 감안하여 건축물의 시가표준액을 산정한 반면, 법원감정인은 거래사례를 비교하는 방법으로만 가액평가를 한 점, ② 특히, 법원감정인은 하나의 거래사례만을 기초로 개별요인을 비교하여 건축물의 가액을 산정하였는바, 선정한 거래사례의 구체적인 거래 경위 등이 밝혀지지 않은 상태에서 이를 보편적인 시장가격의 지표로 삼을 근거가 부족한 점, ③ 원고가 이 사건 부동산을 경락받았을 당시 건축물과 대지권을 합한 전체 감정평가액이 21억 4,500만 원에 이르렀고, 이 사건 부동산의 분양가 역시 건축물 898,280,000원, 대지권511,892,000원으로 합계 1,410,172,000원이었던 점에 비추어 보면, 이후 불황에 따른 부동산 가격의 하락을 감안하더라도 법원감정은 건축물의 가격을 지나치게 낮게 평가한 것으로 보이는 점, ④ 건축물의 시가표준액은 그 자체로 재산세 부과를 위한 과세표준이 되는 것이 아니라「지방세법」제110조제1항, 같은 법 시행령 제109조에 의하여 공정시장가액비율인 100분의 70만 과세표준으로 반영되는 점 등에 비추어 보면 법원감정이나 원고가 경락받은 금액만으로 기준으로 피고가 산정한 건축물의 시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리하다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이에 반하는 원고의 위 주장은 이유 없다.
나. 이 사건 부동산 중 토지에 대한 주장에 관한 판단

1) 토지의 시가표준액 산정

「지방세법」제4조제1항, 같은 법 시행령 제2조는 토지에 대한 시가표준액은 세목별 납세의무가 성립할 당시 지가공시법에 따라 공시된 개별공시지가에 의하도록 규정하고 있고, 지가공시법 제11조 제3항은 시장, 군수 또는 구청장(이하 ‘구청장’이라 한다)으로 하여금 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 당해 토지의 가격과 비교교준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 개별공시지가를 결정·공시하도록 규정하고 있다. 이에 관하여 지가공시법 시행령 제16조는 국토교통부장관으로 하여금 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항, 비교표준지의 선정에 관한 사항, 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 등의 내용을 포함한 지침을 정하도록 하고, 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하도록 규정하고 있다.
이 사건에 관하여 보건대, 을 제1, 2, 3, 8, 22호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고는 2012. 5. 31. 000-00 토지(준공업지역, 주상용, 평지, 가장형, 소로각지)의 비교표준지로 용도지역과 이용상황이 유사한 00 00구 00동 000-00 대 724.4㎡(준공업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 중로각지, 2012년 표준지공시지가 ㎡당 401만 원, 이하 ‘263-13 토지’라 한다)를 선정하고 공적규제(1.00), 토지이용상황(0.91), 지형지세(1.07), 도로조건(0.92) 등의 가격형성 요건을 비교하여 264-18 토지의 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 358만 원(＝401만 원×총가격배율 0.895)으로 산정한 사실, ② 피고는 2013. 5. 31.에도 263-13 토지(2013년 표준지공시지가 ㎡당 409만 원)를 비교표준지로 선정하고 같은 방법으로 000-00 토지의 2013. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 359만 원(＝409만 원×총가격배율 0.879)으로 산정한 사실, ③ 원고는「지방세법」제11조제4항, 같은 법 시행령 제18조 제2항에 따라 2013. 1. 1. 기준 000-00 토지의 적정한 개별공시지가가 200만 원이라는 의견을 제출하였으나 피고는 당초에 정한 가격이 적정하다고 보아 이를 기각하고 이 사건 지가처분을 한 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 000-00 토지의 2012년 및 2013년 개별공시지가는 적절한 비교표준지를 기초로 토지의 가격형성상 요인을 충실히 반영하여 관계법령에 따라 적법하게 산정된 것으로 보이고, 달리 그 평가내용에 위법이 있음을 인정할 증거가 없다.
2) 원고의 주장에 관한 판단

가) 원고는 000-00 토지가 도로조건이 좋고 입지도 유리하여 000-00 토지의 비교표준지로 삼기에 적절하지 아니하고 오히려 00 00구 00동 000-00 대 964.8㎡ 토지(2012. 1. 1. 기준 공시지가 ㎡당 293만 원, 2013. 1. 1. 기준 공시지가 ㎡당 299만 원, 이하 ‘000-00 토지’라 한다)가 비교표준지로 적절하다고 주장한다.
그러나 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지(도로조건, 건축규제, 주변여건 등 토지의 가격형성 요인이 비슷하여 가격대가 유사한 표준지) 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하여야 하는 점, ② 피고가 비교표준지로 선정한 000-00 토지는 조사대상 토지인 000-00 토지와 비교하여 볼 때 용도지역이 준공업지역으로 동일하고, 토지의 이용상황이 상업용으로 유사한 점, ③ 반면, 원고가 주장하는 000-00 토지는 시가지주변 공장지대에 위치하고 공장과 사무실 용지 등으로 사용되어 토지이용상황이 크게 차이나는 점, ④ 000-00 토지가 도로조건이나 구체적인 이용상황에서 000-00 토지에 비하여 다소 유리한 측면이 있으나, 이는 앞서 본 바와 같이 구체적인 가격배율의 조정을 통하여 모두 반영된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고가 000-00 토지를 비교표준지로 삼은 것은 적법하다고 할 것이다. 따라서 이에 반하는 원고의 위 주장은 이유 없다.
나) 원고는 자신이 경락받은 가액이나 법원감정에 비추어 볼 때 000-00 토지의 개별공시지가가 지나치게 높게 산정되었고, 그에 따라 토지에 대한 시가평가액 역시 위법하다고 주장한다.
그러나 개별공시지가 결정의 적법 여부는 지가공시법 등 관계 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 개별공시지가가 감정가액이나 실제 거래가액을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없다(대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두6138 판결 등 참조). 이 사건 부동산 중 토지에 관한 개별공시지가가 관계 법령에 따라 적법하게 산정되었음은 앞서 본 바와 같고, 그 결과가 법원감정이나 원고의 취득가액에 비하여 높다는 사유만으로 이를 위법하다고 볼 수 없으며 달리 피고의 개별공시지가 결정이 현저히 불합리하다고 볼 증거도 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
다) 또한 원고는 집합건물의 경우 건축물과 그 대지권이 함께 거래되는 점을 감안할 때 집합건물의 대지권에 대한 개별공시지가와 시가표준액을 산정할 때는 건축물과 일체로 산정하거나 건축물의 입지에 따른 차이를 반영하여 평가하여야 한다고 주장한다.
그러나 원고가 주장하는 산정방법은 주택이 아닌 건축물의 경우 집합건물에 해당하는지를 묻지 않고 건축물과 토지로 나누어 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있는「지방세법」제4조제1항, 제2항 및 유사한 이용가치가 있는 표준지의 공시지가를 기준으로 개별공시지가를 산정하도록 규정하고 있는 지가공시법 제11조 제3항 등에 위배된다. 뿐만 아니라 상가 건축물이 집한건물 내에서 위치한 층수 등 입지조건은 집합건물이 자리잡은 대지 또는 그 지분 자체의 특성이 아니라 건축물의 고유한 특성에 불과한 것이므로 건축물에 대한 시가표준액을 산정하는 과정에서 반영하는 것으로 충분하다고 할 것이다. 따라서 원고의 위 주장 역시 이유 없다.
다. 소결

그렇다면 이 사건 과세처분 및 지가처분은 모두 적법하고 거기에 원고가 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없으므로 원고의 청구는 모두 이유 없다.
5. 결론

원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고가 부담하게 하여 주문과 같이 판결한다.

상가 건축물이 집합건물 내에서 위치한 층수 등 입지조건은 집합건물이 자리잡은 대지 또는 그 지분 자체의 특성이 아니라 건축물의 고유한 특성에 불과한 것이므로 건축물에 대한 시가표준액을 산정하는 과정에서 반영하는 것으로 충분하므로 재산세조정 및 개별공시지가등의 처분은 정당하다.