관리비 (민사, 서울중앙지방법원)
공포일: 2017.01.26 / 시행일:

【원 고】 주식회사 ☆☆☆ 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 김동아)
【피 고】 주식회사 ▽▽▽ 외 1인 (소송대리인 법무법인 대호 담당변호사 박동균)
【변론종결】2016. 12. 26.
【주 문】
 1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
 2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

【청구취지】 1. 원고 1 회사에게, 피고 1 회사는 500,000,000원 및 그중 50,000,000원에 대해서는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날 부터, 나머지 450,000,000원에 대해서는 이 사건 청구취지변경 신청서 부본 송달일 다음 날 부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을, 피고 2 회사는 500,000,000원 및 그중 50,000,000원에 대해서는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날 부터, 나머지 450,000,000원에 대해서는 이 사건 청구취지변경 신청서 부본 송달일 다음 날 부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 각 지급하라.
 2. 원고 2 회사에게, 피고 1 회사는 20,000,000원 및 그중 10,000,000원에 대해서는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날 부터, 나머지 10,000,000원에 대해서는 이 사건 청구취지변경 신청서 부본 송달일 다음 날 부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을, 피고 2 회사는 20,000,000원 및 그중 10,000,000원에 대해서는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날 부터, 나머지 10,000,000원에 대해서는 이 사건 청구취지변경 신청서 부본 송달일 다음 날 부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 금원을 각 지급하라.
【이 유】 1. 기초사실 
 가. 소외 11 회사는 2004. 1.경부터 서울 중구 을지로7가 105 위에 지하 5층, 지상 12층 규모의 판매 및 영업시설(건물의 처음 명칭은 ‘○○○쇼핑몰’이었는데, 2016. 2. 19. ‘△△△△△△△△ 쇼핑몰’로 그 명칭이 변경되었다. 이하 ‘이 사건 쇼핑몰’이라고 한다)을 신축하여 이를 분양하는 사업을 시행하던 회사이다. 
 나. 소외 11 회사가 이 사건 쇼핑몰의 신축공사를 완료하여 사용승인을 받기 전인 2016. 1. 16. 법원의 강제경매기입등기 촉탁에 따라 이 사건 쇼핑몰에 관하여 소외 11 회사 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌다. 
 소외 11 회사는 그 후인 2006. 2. 3. 소외 12 회사와 위 토지와 그 지상에 신축된 이 사건 쇼핑몰에 관하여 부동산관리처분신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결하고, 그 무렵 이 사건 쇼핑몰에 관하여 사용승인을 받았다. 
 그에 따라 소외 11 회사는 2006. 2. 6. 이 사건 쇼핑몰에 관하여 집합건물로 구분등기 절차를 마치고, 그와 동시에 소외 12 회사 앞으로 이 사건 쇼핑몰의 전유부분 1,613개에 관하여 2006. 2. 3.자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 그리고 2006. 4. 18. 대지권등기가 마쳐졌다.
 다. 소외 12 회사는 그 후 소외 11 회사로부터 각 전유부분을 분양받은 구분소유자들에게 각 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 소외 12 회사가 각 구분소유자들에게 소유권이전등기를 마쳐준 전유부분은 2006. 7. 22.경까지 717개 정도이고, 2010. 8. 31.까지 866개이다. 그런데 나머지 747개(1,613개 - 866개)의 전유부분(이하 ‘이 사건 747개 전유부분’이라고 한다)은 2010. 8. 31. 이후에도 계속 미분양상태로 남았다. 
 소외 12 회사는 그 후인 2013년경 이 사건 신탁계약의 우선수익자들(1순위: 소외 13 회사, 2순위 소외 14 회사)의 요청에 따라 이 사건 747개 전유부분에 대한 공매절차를 진행하였다. 위 공매절차에서 피고 2 회사는 2014. 6. 2.경 75개 전유부분을 낙찰받는 방법으로, 2014. 6. 20.경 30개 전유부분을 수의계약 방식으로 각 매수하여 2014. 6. 23. 이 사건 747개 전유부분 중 105개 전유부분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 피고 1 회사는 2014. 6. 20.경 이 사건 747개 전유부분 중 나머지 642개 전유부분을 수의계약 방식으로 매수하여 2014. 6. 23. 위 642개 전유부분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
 라. 피고들은 2015. 6. 30. 다시 이 사건 747개 전유부분에 관하여 소외 15 회사 앞으로 각 같은 날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
 [인정근거] 갑 제2, 3호증의 각 1, 2, 갑 제23 내지 26호증, 갑 제27호증의 1 내지 10, 을 제2호증, 을 제3호증의 1 내지 10의 각 기재, 변론 전체의 취지
 2. 원고의 주장에 대한 판단 
 가. 원고의 주장 요지
 이 사건 쇼핑몰에 관하여 소외 16 회사가 2006. 2. 3.경 관리인으로 지정되었다. 소외 16 회사는 그 후 시설유지, 보안, 미화 등에 관한 외주용역비, 공용부분에 발생한 전기 및 수도요금, 공공시설의 수선유지비 등의 공용관리비를 지출하면서 이 사건 쇼핑몰을 관리하여 왔다. 그런데 이 사건 747개 전유부분은 준공 당시부터 분양이 되지 않아 공실 상태로 남았고, 그 때문에 이 사건 747개 전유부분에 대해서는 공용부분 관리비만 발생하였다. 소외 11 회사는 2006. 2. 3. 소외 12 회사에 이 사건 747개 전유부분을 신탁하였으나, 이 사건 쇼핑몰에 관한 신탁원부 신탁조항 제9조 제1항, 제14조 제1항, 특약사항 제4조 제1항에서 위탁자인 소외 11 회사가 관리비, 제세공과금 등의 납부의무를 부담하는 것으로 규정하였기 때문에, 이 사건 상가 등이 소외 12 회사에 신탁되어 있는 동안에도 소외 11 회사가 소외 16 회사에 공용부분 관리비에 대한 납부의무를 부담한다. 그런데 소외 11 회사는 2006. 5.경부터 납부하여야 할 공용부분 관리비를 납부하지 않았고, 소외 11 회사가 위와 같이 체납한 공용부분 관리비는 특별승계인인 피고들이 각 승계한다고 할 것이다. 이에 더하여 피고들도 2014. 6. 23. 이 사건 747개 전유부분의 소유권을 각 취득한 이후 소외 16 회사에 자신들이 직접 부담하여야 할 공용부분 관리비를 납부하지 않았다. 피고들이 각 소유하고 있는 전유부분에 관하여 소외 11 회사가 체납한 공용부분 관리비와 자신들이 체납한 공용부분 관리비를 합계하면, 2015. 2. 현재 피고 1 회사는 5,359,872,870원이고, 피고 2 회사는 1,284,246,130원이므로, 피고들은 소외 16 회사에 위 각 체납 공용부분 관리비를 지급할 의무가 있다. 원고들은 소외 11 회사와 소외 16 회사에 대한 금전채권자로서, 소외 11 회사를 대위하거나 소외 11 회사와 소외 16 회사를 순차 대위하여, 피고들에게 체납 공용부분 관리비의 지급을 구하는데, 원고 1 회사의 피보전채권은 10,928,173,235원이고, 원고 2 회사의 피보전채권은 190,765,781원이다. 피고들에 대한 피대위채권을 원고들의 각 피보전채권액 비율로 나누면, 피고 1 회사는 원고 1 회사에게 5,267,914,425원을, 원고 2 회사에게 91,958,444원을 각 지급하여야 하고, 피고 2 회사는 원고 1 회사에게 1,262,212,533원을, 원고 2 회사에게 22,033,596원을 각 지급하여야 한다. 원고들은 피고들에게 그중 일부인 청구취지 기재 금액과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
 나. 판단
 1) 소외 16 회사가 이 사건 쇼핑몰의 관리인으로서 선임되었는지 여부
 가) 우선, 갑 제7호증의 1, 갑 제14호증, 갑 제30호증, 갑 제31호증, 갑 제32호증의 1 내지 8, 갑 제33호증, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 쇼핑몰을 분양받은 각 구분소유자들은 소외 11 회사와 "‘을’(수분양자, 이하 같다)은 잔금 납부 시 ‘갑’(소외 11 회사, 이하 같다) 또는 ‘갑’이 지정하는 관리인과 별도의 점포 관리계약을 체결하여야----한다."는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결하였고, 이어 소외 16 회사는 관리인으로 지정된 후, "○○○쇼핑몰 분양계약서 제8조(점포 관리계약의 체결) 조항에 의거 ‘관리법인’은 ○○○쇼핑몰 시행자인 소외 11 회사가 지정하는 관리운영사인 소외 16 회사로 한다."는 내용 등이 규정된 관리규약(갑제14호증, 이하 ‘이 사건 관리규약’이라 한다)을 마련하여, 2006. 2. 3.경 소외 11 회사로부터 이 사건 관리규약에 대한 동의를 받은 것을 비롯하여 2006. 7. 22.경까지 이 사건 쇼핑몰의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상으로부터 이 사건 관리규약에 대한 동의서를 받은 사실을 인정할 수 있다. 
 나) 위 인정사실에 의하면, 미분양된 전유부분의 구분소유자인 소외 11 회사를 포함한 이 사건 쇼핑몰의 구분소유자들은 위 분양계약서와 관리규약 동의서를 통해 소외 16 회사를 이 사건 쇼핑몰의 관리인으로 하는 데 서면합의를 하였고, 위 서면합의로써 소외 16 회사를 관리인으로 선임하는 관리단집회의 결의가 있었다고 할 것이다. 그러므로 이 점에 관한 원고의 주장은 이유 있다. 
 2) 피고들이 소외 11 회사의 공용부분 관리비 채무를 승계하는지 여부
 가) ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제18조는 ‘공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다’고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조).
 한편 갑 제14호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 관리규약은 제6조에서 ‘건물유지 및 영업관리 관련 공동의 이익을 위해 소요되는 비용 등의 부담 의무’를 구분소유자의 의무 중의 하나로 규정하고 있고, 제7조 제1항에서 등기부상 소유권자는 제6조에서 규정한 구분소유자의 권리의무를 자동으로 승계한다고 규정하고 있는 사실이 인정된다.
 위 법리와 이 사건 관리규약의 내용에 비추어 보면, 이 사건 747개 전유부분의 특별승계인인 피고들에게 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분에 관한 부분은 승계된다고 볼 여지가 충분하다.
 나) 그러나 한편 신탁법 제3조는 "등기 또는 등록하여야 할 재산에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다."고 규정하고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소 ② 신탁의 목적 ③ 신탁재산의 관리방법 ④ 신탁종료사유 ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 규정하고 있다. 따라서 위의 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 등 참조). 
 갑 제20호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 신탁계약 제9조 제1항 및 제14조 제1항에 의하면, 위탁자가 신탁부동산인 이 사건 쇼핑몰의 관리비를 부담하도록 규정되어 있는 사실, 이 사건 신탁등기 신청서에 첨부된 이 사건 신탁계약서가 이 사건 신탁등기 경료 당시 신탁원부에 포함되어 이 사건 건물의 등기부에 편철된 사실이 인정된다. 
 위 인정사실에 의하면 소외 12 회사는 위탁자인 소외 11 회사가 소외 16 회사에 이 사건 747개 전유부분의 관리비 부담의무를 부담한다고 대항할 수 있으므로, 그 미납관리비의 납부의무를 면한다고 할 것이다. 
 다) 그런데 이 사건에서 원고들 또한 이 사건 747개 전유부분의 체납관리비 중 공유부분이 위탁자인 소외 11 회사에게 귀속되었다고 주장하면서, 피고들에게 승계되었다고 주장하고 있다.
 그러나 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하거나 기타 처분을 하여 수탁자가 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하도록 하는 것이다. 따라서 부동산 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 등 참조). 
 이 사건에서 피고들은 소외 12 회사로부터 이 사건 747개 전유부분을 각 매수하여 그 소유권을 취득하였으므로, 피고들에 대한 관계에서 이 사건 747개 전유부분에 관하여 이 사건 관리규약과 집합건물법 제18조에서 정한 ‘전 구분소유자’는 소외 12 회사일 뿐이고, 소외 11 회사는 위 ‘전 구분소유자’에 해당하지 않는다고 할 것이다. 소외 11 회사는 피고들이 이 사건 747개 전유부분에 관한 소유권을 각 취득하기 이전에 시행사로서 소유권보존등기를 경료한 후 소외 12 회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 피고들은 소외 11 회사로부터 이 사건 747개 전유부분의 소유권을 취득하였으므로, 피고들을 가리켜 이 사건 747개 전유부분에 관한 소외 11 회사의 특별승계인이라고 할 수 없고, 나아가 소외 11 회사를 가리켜 이 사건 747개 전유부분의 입주자라고 볼 수도 없다. 피고들은 소외 12 회사의 특별승계인이라고 할 것이므로, 이 사건 관리규약을 근거로 피고들에게 소외 11 회사가 체납한 공용부분 관리비 채무가 승계된다고 할 수 없다. 그리고 피고들이 소외 12 회사로부터 이 사건 747개 전유부분을 각 매수할 당시 소외 11 회사가 체납한 공용부분 관리비 채무를 인수하였다고 볼 아무런 증거가 없다.
 따라서 소외 11 회사가 이 사건 747개 전유부분에 관한 피고들의 전 구분소유자임을 전제로 하여 소외 11 회사가 체납한 공용부분 관리비가 피고들에게 승계되었다는 원고들의 주장은 다른 점에 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
 3) 소외 16 회사가 이 사건 쇼핑몰의 관리인으로서 관리업무를 수행하여 온 것인지 여부
 가) 갑 제35호증의 1, 2, 갑 제36호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 쇼핑몰은 2006. 4.경 개장한 사실, 소외 16 회사는 위 개장 무렵부터 2006. 11.경까지 이 사건 쇼핑몰의 관리인으로서 그 관리업무를 수행한 사실, 이 사건 쇼핑몰의 각 전유부분에 관한 관리비의 산정기간은 매월 1일부터 말일까지이고, 납부기한은 다음 달 내인 사실을 인정할 수 있다.
 나) 그러나 갑 제17호증의 1 내지 7, 갑 제18호증, 갑 제37호증의 1, 2, 갑 제38호증의 1, 2, 갑 제39호증의 1 내지 7, 갑 제42호증의 1, 2, 갑 제43호증의 1 내지 6의 각 기재 및 갑 제16호증의 일부 기재만으로는 소외 16 회사가 2006. 12.경 이후에도 계속, 특히 피고들이 이 사건 747개 전유부분의 소유권을 취득한 2014. 6. 23. 이후에도 이 사건 쇼핑몰에 대해 관리인으로서의 관리업무를 정상적으로 수행하여 왔다는 점을 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 위 갑16호증의 다른 일부 기재, 갑제34호증, 을제5호증, 을제6호증, 을제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 11 회사와 소외 16 회사는 2006. 1.경부터 이 사건 쇼핑몰에 대한 대대적인 홍보를 하고 2006. 4.경 이 사건 쇼핑몰을 오픈하였으나, 미분양점포가 50%를 넘는데다가 입점 상인들을 유치하는 데 실패하여 이 사건 쇼핑몰 상가는 처음부터 활성화되지 못한 사실, 소외 16 회사는 위와 같은 미분양 사태와 자금부족으로 이 사건 쇼핑몰의 관리업무를 수행하는 데 어려움을 겪다가 2006. 9.부터 임직원에 대한 급여를 체불하고 부가가치세 등 세금 또한 체납한 사실, 이 사건 쇼핑몰 관리단은 결국 2006. 11. 20. "입점 상인들의 퇴점 속출로 인하여 관리비 충당이 어렵고, 상가 운영의 효율성을 위하여 브랜드아울렛 오픈 시까지 지하2층부터 지상7층까지의 상가를 잠정 폐쇄"하기로 하는 결의를 하고, 이를 소외 16 회사에 통보한 사실, 이에 따라 이 사건 쇼핑몰은 11, 12층인 오피스텔을 제외하고 그 무렵 모두 폐쇄되었고, 그때부터 2015년까지 계속 폐쇄된 상태로 있었던 사실, 소외 11 회사의 대주단(이 사건 신탁계약의 1순위 우선수익자인 소외 13 회사와 2순위 우선수익자인 소외 14 회사)은 이 사건 쇼핑몰이 폐쇄된 2006. 11.경부터 2014. 3.경까지 소외 11 회사를 통해 시설관리업체인 소외 17 회사에 이 사건 쇼핑몰의 관리용역 업무를 맡기고, 소외 17 회사에 직접 그 관리용역비를 지급하여 왔고, 같은 기간 소외 18 회사에 직접 화재보험료를 지급하여 온 사실, 한편 소외 9 등 일부 수분양자들의 주도로 ‘○○○쇼핑몰운영회’가 결성되어 2006. 7. 22. 서울 종로구 □□동 소재 ◇◇◇◇◇◇◇회관 3층 대강당에서 ‘○○○쇼핑몰운영회’의 창립총회를 개최하였고, 위 창립총회에 수분양자 670여 명이 참석하여 소외 9를 회장으로 선출한 사실, ‘○○○쇼핑몰운영회’와 소외 9는 그 후 이 사건 쇼핑몰의 관리단과 관리인이라 자처하면서, 소외 11 회사 및 소외 16 회사에 대하여 관리법인 지정 동의가 무효라고 통고하거나 관리계약의 해지를 통보하는 등 이 사건 쇼핑몰의 관리권을 놓고 소외 11 회사 및 소외 16 회사와 대립하여 온 사실, 그러던 중 소외 16 회사의 대표이사인 소외 10이 2008. 9. 25. 서울중앙지방법원 2008노237 업무상횡령 사건에서 "2005. 12. 22.경부터 2006. 5. 2.경까지 사이에 이 사건 쇼핑몰의 상가 중 69개 점포에 관한 임대보증금 177,890,000원을 각 임차인들로부터 교부받아 이를 구분소유자들을 위하여 보관하던 중 임대유치수수료 등의 명목으로 위 금원을 횡령하였다"는 범죄사실로 징역 10월에 집행유예 2년의 형을 선고받았고, 2008. 12. 11. 위 판결이 확정된 사실, 소외 16 회사는 계속된 자금 부족으로 2006. 9. 이후 부가가치세, 법인세, 사업소득세 등을 체납하여 오다가, 결국 2009. 6. 30.경 위 세금 연체로 인하여 관할세무서에 의해 직권 폐업되었고, 그 이후 법인으로서 정상적인 활동을 하지 아니한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 비추어 보면, 소외 16 회사는 이 사건 쇼핑몰이 폐쇄된 2006. 11.경부터 이 사건 747개 전유부분을 포함한 이 사건 쇼핑몰에 대해 관리인으로서 관리업무를 수행하지 아니하고 사실상 이를 포기함으로써 구분소유자들에게 관리비를 부과 징수할 권한을 상실하였다고 할 것이다.
 다) 따라서 소외 16 회사가 2006. 12.분 이후 이 사건 쇼핑몰의 관리업무를 수행하고 그 관리비를 부과 징수할 권한이 있음을 전제로 한 원고들의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 
 3. 결론 
 그렇다면 원고들의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사 김영학(재판장) 김선희 정지원