국토교통부ㆍ민원인 - 분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 등이 가로주택정비사업의 사업시행계획인가 신청을 위한 조합 총회의 의결정족수 산정을 위한 조합원에 포함되는지 여부(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 등) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2023.11.30 / 시행일:

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함) 제29조제1항 본문에서는 사업시행자는 소규모주택정비사업을 시행하는 경우에는 같은 법 제30조에 따른 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수등1)1) 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음.에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 본문에서는 사업시행자는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 같은 법 제26조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 동의 또는 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있는데, 같은 항 제2호 본문에서는 사업시행자가 ‘조합’인 경우에는 조합 총회에서 ‘조합원 과반수의 찬성으로 의결’한다고 규정하고 있는 한편,소규모주택정비법 제28조제3항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 같은 조 제2항에 따른 분양신청기간(이하 “분양신청기간”이라 함)에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 분양신청을 해야 한다고 규정하고 있는바,가로주택정비사업2)2) 소규모주택정비법 제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 말하며, 이하 같음.을 같은 법 제23조에 따른 조합이 직접 시행하는 경우로서, 같은 법 제29조제3항에 따라 사업시행자인 조합이 사업시행계획인가를 신청하기 전에 조합 총회의 의결을 거치는 경우, ‘조합 총회의 의결정족수 산정을 위한 조합원’의 수를 산정할 때 분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 및 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회3)3) 철회 후 분양신청기간 종료 이전에 다시 분양신청을 하지 않은 경우를 의미하며, 이하 같음.한 토지등소유자(이하 “분양미신청 토지등소유자”라 함)가 조합원에 포함되는지4)4) 소규모주택정비법 제23조제1항제1호에 따른 정관에서 분양미신청 토지등소유자의 조합원 지위에 관하여 별도로 정하지 않은 경우를 전제함.?

이 사안의 경우, 조합 총회의 의결정족수 산정을 위한 조합원 수 산정시 분양미신청 토지등소유자는 조합원에 포함되지 않습니다.

먼저 소규모주택정비법 제29조제1항 본문에 따라 사업시행자가 사업시행계획인가를 신청할 때 제출해야 하는 사업시행계획서에는 같은 법 제30조제1항제10호에 따른 ‘분양설계 등 관리처분계획’(이하 “관리처분계획”이라 함)이 포함되어야 하는데, 관리처분계획은 사업시행자가 조합원의 분양신청 현황을 기초로 하여 분양설계, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 등을 포함하여 수립하는 계획1)1) 소규모주택정비법 제33조 참조으로서, 가로주택정비사업의 시행 결과 조성되는 건축물 등의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항을 정함으로써 조합원의 재산상 권리 및 의무 등에 구체적으로 직접적인 영향을 미치는 계획2)2) 대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다206391 판결례 및 법제처 2014. 9. 19. 회신 14-0496 해석례 참조이라는 점을 고려하면, 관리처분계획을 포함한 사업시행계획인가를 신청하기 위해 조합 총회에서 찬반 의결을 할 수 있는 조합원은 조합원의 지위를 유지하고 있는 토지등소유자를 의미한다고 보아야 합니다.그런데 가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 주거환경을 개선하기 위해 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 사업3)3) 소규모주택정비법 제2조제1항제3호나목 및 같은 법 제16조제2항 참조으로서 해당 사업을 통해 공급되는 주택 등에 대한 분양신청권은 가로주택정비사업의 시행을 위해 설립된 조합의 조합원이 가지는 가장 주된 권리라고 볼 수 있는데4)4) 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364판결례 참조, 소규모주택정비법 제28조제3항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 분양신청을 해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제33조제1항에서는 가로주택정비사업 등의 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양설계(제1호) 등을 포함하여 관리처분계획을 수립해야 한다고 하면서, 같은 조 제3항제5호에서는 관리처분계획 수립기준의 하나로 ‘분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다’고 규정하고 있으므로, 분양대상 조합원의 확정 등 분양설계는 분양신청기간 종료일을 기준으로 결정되어5)5) 대법원 2002. 1. 22. 선고 2000두604 판결례 참조분양신청기간 종료일 후에는 분양미신청 토지등소유자는 조합원으로서의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 되고 그에 대응하여 조합원으로서의 의무도 면하게 된다는 점6)6) 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결례 참조을 고려하면, 소규모주택정비법령에 명시적인 규정이 없더라도 분양미신청 토지등소유자는 분양신청기간 종료일의 다음 날에는 조합원으로서의 지위를 상실한다7)7) 대법원 2011. 12. 8. 선고 2008두18342 판결례 및 대법원 2002. 1. 22. 선고 2000두604 판결례 참조고 보는 것이 가로주택정비사업 조합의 성격 및 관련 규정의 체계에 부합하는 해석이라 할 것입니다.그리고 소규모주택정비법 제36조제1항에서는 가로주택정비사업 등의 사업시행자는 같은 법 제29조에 따라 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자 등과 토지등소유권8)8) 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 말하며, 이하 같음.의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다고 하면서(본문), 사업시행자는 ‘분양신청기간 종료일’의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다고 규정(단서)하고 있는데, 이는 분양미신청 토지등소유자가 분양신청기간 종료일의 다음 날부터는 조합원으로서의 지위가 상실되었음을 전제로 이후 분양대상자인 조합원을 중심으로 정비사업을 신속하게 추진할 수 있도록 함9)9) 법제처 2016. 3. 7. 회신 15-0669 해석례 참조과 동시에, 더 이상 분양청구권을 행사할 수 없게 된 토지등소유자에게 조합원으로서의 권리·의무를 갖게 하는 것은 해당 토지등소유자의 의사에도 부합하지 않음을 고려하여 분양미신청 토지등소유자와 조합과의 법률관계를 조기에 종료시키려는 취지10)10) 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결례 참조라고 할 것인바, 분양미신청 토지등소유자는 특별한 사정이 없는 한 분양청구권을 분양청구기간 내에 행사하지 않거나 철회함으로써 그 분양신청기간 종료일 후 조합원 자격을 상실11)11) 대법원 2002. 1. 22. 선고 2000두604 판결례 참조하는 것으로 보는 것이 같은 법 제36조제1항의 규정 취지에도 부합한다고 할 것입니다.더욱이 소규모주택정비법 제33조제1항에서는 관리처분계획에 포함해야 하는 사항으로 분양설계(제1호), 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(제3호) 및 정비사업비의 추산액과 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기(제6호) 등을 규정하고 있는바, 분양미신청 토지등소유자는 분양대상자에서 제외되어 사업 시행과 관련하여 조합원으로서 정비사업비 분담의무 등을 면하게 되는 등 관리처분계획이 포함된 사업시행계획에 따른 권리·의무의 귀속 및 비용 분담에 직접적 이해관계를 가지지 않게 되므로, 분양미신청 토지등소유자를 관리처분계획을 포함한 사업시행계획의 인가를 위한 조합 총회의 의결 정족수 산정시 ‘조합원’에 포함하는 것은 타당하다고 볼 수 없습니다.따라서 이 사안의 경우, 조합 총회의 의결정족수 산정을 위한 조합원 수 산정시 분양미신청 토지등소유자는 조합원에 포함되지 않습니다.빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제26조(건축심의) ① (생 략)② 제1항에 따른 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등은 제외한다)는 지방건축위원회의 심의를 신청하기 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 동의 또는 의결을 거쳐야 한다.1. (생 략)2. 사업시행자가 조합인 경우에는 조합 총회(시장·군수등 또는 토지주택공사등과 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 조합원의 과반수 동의로 조합 총회 의결을 갈음할 수 있다)에서 조합원 과반수의 찬성으로 의결. <단서 생략>3. (생 략)제28조(분양공고 및 분양신청) ① (생 략)② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 제1항에 따라 토지등소유자에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제33조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 분양신청을 하여야 한다.④·⑤ (생 략)제29조(사업시행계획인가) ①·② (생 략)③ 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등은 제외한다)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 제26조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 동의 또는 의결을 거쳐야 하며, 인가받은 사항을 변경하거나 사업을 중지 또는 폐지하는 경우에도 또한 같다. <단서 생략>④ ∼ ⑦ (생 략)제30조(사업시행계획서의 작성) ① 사업시행자는 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다. <단서 생략>1. ∼ 9. (생 략)10. 분양설계 등 관리처분계획10의2. (생 략)11. (생 략)② (생 략)<관계 법령>