산지관리법위반·공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반·지적법위반·공정증서원본불실기재·불실기재공정증서원본행사 (형사, 수원지방법원여주지원)
공포일: 2009.02.16 / 시행일:

【피 고 인】 
【검 사】 신동국
【변 호 인】 법무법인 에이스 담당 변호사 이용훈외 3인
【주 문】
피고인 1,2를 각 징역 2년에,피고인 3을 징역 1년에,피고인 4,5,6,7,8을 각 징역 4월에,피고인 9 주식회사,피고인 10 주식회사를 각 벌금 10,000,000원에 각 처한다.
이 판결 선고 전의 구금일수 31일을피고인 1에 대하여, 32일을피고인 2에 대하여, 1일을피고인 3에 대하여 위 각 형에 산입한다.
다만, 이 판결 확정일로부터피고인 1,2에 대하여 3년간,피고인 3,4,5,6,7,8에 대하여 2년간 위 각 형의 집행을 유예한다.
피고인 9 주식회사,피고인 10 주식회사에 대하여 위 벌금에 상당한 금액의 가납을 명한다.

【이 유】【범죄사실】피고인 1은피고인 9 주식회사의 대표이사로서 전원주택부지로 개발가능성이 있는 토지를 저가로 매입하여 지가상승 호재 등으로 일반인들의 투기심리를 부추겨 이들에게 고가로 분양함으로써 그 차익금을 올리는 이른바 기획부동산업자이다.
피고인 2는 부동산중개사무실을 운영하면서 기획부동산업자가 매입한 토지를 전원주택을 건축할 수 있도록 지적 분할, 평탄작업 등의 개발과정을 거쳐 지가를 최대한 상승시키는 이른바 부동산개발전문업자이다.
피고인 3은피고인 10 주식회사의 대표이사로서 중장비 등을 이용하여 임야 및 대지를 평탄하게 조성하는 공사업자이다.
피고인 4는 경기 여주군 여주읍(이하 상세주소 7 생략)에서 '○○공인중개사사무소'라는 상호로 사무실을 운영하였던 공인중개사이다.
피고인 5는 위○○공인중개사사무소에서 허가 없이 부동산 중개업을 영위하는 사람이다.
피고인 6은□□공인중개사 사무실에서 허가 없이 부동산 중개업을 영위하는 사람이다.
피고인 7은 경기 여주군 여주읍(이하 상세주소 8 생략)에서 '□□공인중개사사무소'라는 상호로 사무실을 운영하는 공인중개사이다.
피고인 8은 대한지적공사 여주지사 소속 지적기술자로 지적산업기사 자격증을 소지하고 지적측량업무를 담당하고 있는 사람이다.
피고인 9 주식회사는 부동산임대업 등을 주목적으로 설립된 법인이다.
피고인 10 주식회사는 철근콘크리트 공사를 주목적으로 설립된 법인이다.
1.피고인 1,2의 공동범행(공정증서원본불실기재, 불실기재공정증서원본행사)
 가. 피고인들은 2007. 3. 6.경 경기 여주군 여주읍(이하 상세주소 2 생략)번지((이하 상세주소 1 생략)로 등록전환, 이하 '이 사건 1임야'라 한다)에 있는 64,463㎡를 30억원(평당 15만원)에피고인 9 주식회사 명의로 매입하여 전원주택 부지로 개발한 후 그 보다 훨씬 높은 가격으로 분양함으로써 많은 이득을 남기기로 마음먹었다.
 우선 분양 받을 사람들로부터 공신력을 얻어 단기간에 분양하기 위하여 지적공부상 이 사건 1임야를 여러 필지로 분할하기로 모의하면서 법규정상 지적 분할 절차가 까다롭고, 특히 기획부동산회사에서 직접 군청에 대단위로 필지 분할 신청을 하게 되면 지적법에 의한 금지규정 등에 의하여 허가를 받지 못한다는 사실을 알고 다른 방법으로 분할하는 방법을 모색하던 중 법원으로부터 '이 사건 1임야를 여러 명이 매입하였으니 분할한다'는 내용의 조정결정을 받아 이를 토대로 군청에 필지 분할 신청을 하면 군청으로부터 용이하게 필지 분할 허가를 받을 수 있다는 사실을 알았다.
 이에 따라 피고인들은공소외 1 등 10명으로부터 명의를 빌려 각 지분별로 허위의 매매계약서를 작성한 후 2007. 3. 20.경 수원지방법원 여주지원에서, 사실은공소외 1 등 10명이 이 사건 1임야를 실제 매수한 사실이 없음에도 불구하고 "이 사건 1임야는 2007. 5. 15. 매수자공소외 1 등 10명이피고인 9 주식회사로부터 매수한 것이니 이 사건 임야를 분할하여 달라"는 내용의 소유권이전등기 조정신청서 및 위 허위내용의 부동산매매계약서를 그 정을 모르는 접수 공무원에게 제출하여 2007. 7. 20.경 위 법원공소외 2 판사로 하여금 "2007. 5. 15. 매매계약을 원인으로 하여 이 사건 1임야를(이하 상세주소 1 생략)에서 121-119까지 113개 필지로 분할하여 각 매수인에게 소유권이전등기절차를 이행하라"는 내용의 조정조서를 작성하게 하였다.
 이로써 피고인들은 공모하여 공정증서원본인 조정조서에 불실의 사실을 기재하게 하고, 2008. 5. 22.경 경기 여주군 여주읍에 있는 여주군청에서, 그 정을 모르는 위 군청 담당 공무원에게 위 조정조서를 제출하여 행사하였다.
 나. 피고인들은 2007. 8.경 경기 여주군 여주읍(이하 상세주소 3 생략) 임야 30,129㎡를공소외 3 주식회사 명의로 매입하여 전원주택 부지로 개발한 후 그 보다 휠씬 높은 가격으로 분양함으로써 많은 이득을 남기기로 마음먹었다.
 이에 따라 피고인들은 위와 같은 방법으로공소외 4 등 3명으로부터 명의를 빌려 각 지분별로 허위의 매매계약서를 작성한 후 2007. 8.경 수원지방법원 여주지원에서, 사실은공소외 4 등 3명이 위 임야를 실제 매수한 사실이 없음에도 불구하고 "위 임야는 2007. 8. 10. 매수자공소외 4 등 3명이공소외 3 주식회사로부터 매수한 것이니 위 임야를 분할하여 달라"는 내용의 소유권이전등기 조정신청서 및 위 허위내용의 부동산매매계약서를 그 정을 모르는 접수 공무원에게 제출하여 2007. 9. 14.경 위 법원공소외 5 판사로 하여금 "2007. 8. 10. 매매계약을 원인으로 하여 위 임야를 662-3에서 662-61까지 59개 필지로 분할하여 각 매수인에게 소유권이전등기절차를 이행하라"는 내용의 조정조서를 작성하게 하였다.
 이로써 피고인들은 공모하여 공정증서원본인 조정조서에 불실의 사실을 기재하게 하고, 그 무렵 경기 여주군 여주읍에 있는 여주군청에서, 그 정을 모르는 위 군청 담당 공무원에게 위 조정조서를 제출하여 행사하였다.
 다. 피고인들은 2007. 12.경 경기 여주군 여주읍(이하 상세주소 5 생략) 임야 11,075㎡를공소외 3 주식회사 명의로 매입하여 전원주택 부지로 개발한 후 그 보다 휠씬 높은 가격으로 분양함으로써 많은 이득을 남기기로 마음먹었다.
 이에 띠라 피고인들은공소외 6 등 2명으로부터 명의를 빌려 각 지분별로 허위의 매매계약서를 작성한 후 2007. 12.경 수원지방법원 여주지원에서, 사실은공소외 6 등 2명이 위 임야를 실제 매수한 사실이 없음에도 불구하고 "위 임야는 2007. 12. 3. 매수자공소외 6 등 2명이공소외 3 주식회사로부터 매수한 것이니 위 임야를 분할하여 달라"는 내용의 소유권이전등기 조정신청서 및 위 허위내용의 부동산매매계약서를 그 정을 모르는 접수 공무원에게 제출하여 2008. 2. 1.경 위 법원공소외 5 판사로 하여금 "2007. 12. 3. 매매계약을 원인으로 하여 위 임야를 428-1에서 428-24까지 24개 필지로 분할하여 각 매수인에게 소유권이전등기절차를 이행하라"는 내용의 조정조서를 작성하게 하였다.
 이로써 피고인들은 공모하여 공정증서원본인 조정조서에 불실의 사실을 기재하게 하고, 그 무렵 경기 여주군 여주읍에 있는 여주군청에서, 그 정을 모르는 위 군청 담당 공무원에게 위 조정조서를 제출하여 행사하였다.
2.피고인 1,2,3의 공동범행(산지관리법위반)
 가. 한편 피고인들은 이 사건 1임야 중 일부인 29,000㎡를 건축부지로 조성하고 있다는 사실을 분양 받은 사람들에게 보여줌으로써 분양을 원활히 하기 위하여 입목을 벌채하기로 모의하였다.
 이에 따라 피고인들은 2007. 5. 1.경 여주군에 자작나무 8,000본을 심어 수종갱신을 하겠다는 목적으로 입목벌채허가를 신청하여 2007. 5. 4.경 여주군으로부터 입목벌채 허가를 받았다.
 피고인들은 위 조정조서와 입목벌채허가서 등을 토대로 성명불상의 텔레마케터 및 고용공소외 7로 하여금 주변의 지인 및 불특정 사람들에게 전화를 걸게 하여 "주택을 건축할 수 있는 임야를 평탄작업한 후 분양한다. 부지조성을 위하여 겉으로는 주말농장이지만 주택을 건축할 수 있어 토지가격이 상승할 것이다. 특히 이 지역은 영동고속도로와 첼시 아울렛 매장이 인접해 있고, 앞으로 수도권전철이 들어올 계획으로 아주 전망이 좋은 곳으로서 투자가치도 있으니 분양을 받도록 하라"는 내용의 광고를 하면서 투자를 적극 유도하였고, 이에 현혹된 투자자들에게 매입가격의 3~4배, 많게는 5~6배 이상 되는 가격에 분양하였으며, 2007. 12. 하순경까지 이 사건 1임야를 90억원에 분양하여 약 60억원 상당이 차익금을 취하였다.
 피고인들은 분양 중, 입목을 벌채한 것으로는 부족하여 분양 받을 사람들에게 이 사건 1임야를 건축부지로 조성한다는 사실을 좀 더 확실하게 보임으로써 분양을 원활히 하기 위하여 평탄작업을 하기로 하였다.
 그러나 이 사건 1임야를 밭으로 전환하는 개간허가를 받음에 있어, 30,000㎡ 이상의 면적은 환경성 검토는 물론 문화재지표조사를 받아야 하는데, 그 조사에 소유되는 기간은 약 1년 정도로, 짧은 기간에 승부를 걸어야 하는 기획부동산의 업무특성에 맞지 아니한 이유로 위 문화재지표조사에 저촉되지 않는 범위로 개간허가를 받기로 하고, 이미 입목벌채 작업이 끝난 토지를 포함한 이 사건 1임야 중 일부 29,800㎡(이하 이사건 2임야라 한다)에 대하여 개간허가를 받아 평탄 작업을 하기로 하였다.
 피고인들은 2007. 11.20.경 이 사건 2임야 29,800㎡를 고구마 또는 관상수를 식재하기 위하여 전으로 전환한다는 목적으로 개간허가신청을 하여, 2007. 12. 17.경 여주군으로부터 개간허가를 받고, 그 무렵부터 평탄작업을 함으로써 산지를 전용하였다.
 이로써 피고인들은 공모하여 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 산지전용허가를 받아 산지를 전용하였다.
 나.피고인 1,2는 평탄작업이 이루어지지 아니한 이 사건 1임야 중 일부를 분양받거나 분양받을 사람들이 약속대로 부지 조성 작업을 하지 않는다고 항의하자 이를 무마하기 위하여 2008. 2. 14.경 이 사건 1임야 중 21,600㎡(이 사건 3임야라 한다)에 대하여도 2차 개간허가신청을 하였다. 그러나피고인 1,2는 1차 허가를 받아 평탄작업을 하는 곳에서 인근 주민들로부터 민원이 제기되고, 2차 허가 신청지(이 사건 3임야)의 환경성 검토 등으로 많은 기일이 소요되어 계획과는 달리 2008. 4. 하순경까지 군청으로부터 개간허가를 받지 못하게 되자 이미 분양받은 사람들이 이전등기를 해 주지 않고 개간공사도 하지 않는다고 재차 항의하고, 나아가 그 중 일부는 분양계약을 취소하며 환불을 요구하는 등 금전적 손실이 발생하여피고인 3에게 위와 같은 사정을 알리고 평탄작업을 강행하도록 지시하였다.
 이에피고인 3은 개간허가를 받지 않았다는 사실을 알면서도, 2008. 5. 2. 경부터 같은 달 10.경까지 이 사건 3임야 중 일부인 경기 여주군 여주읍 상거리(이하 상세주소 1 생략) 임야 20,968㎡를 굴삭기 등을 사용하여 그 곳에 식재되어 있는 입목과 암석등을 제거하고 평탄하게 전원주택 부지로 조성하여 산지를 전용하였다.
 이러한 경우 사전에 행정관청으로부터 산지전용허가를 받아야만 했다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 공모하여 산지전용허가를 받지 아니하고 산지를 전용하였다.
3. 가.피고인 9 주식회사
 피고인은 대표이사인피고인 1이 피고인의 업무에 관하여 2항과 같이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 산지전용허가를 받아 산지전용을 하고, 산지전용허가를 받지 아니한 채 산지를 전용하였다.
 나.피고인 10 주식회사
 피고인은 대표이사인피고인 3이 피고인의 업무에 관하여 2항과 같이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 산지전용허가를 받아 산지전용을 하고, 산지전용허가를 받지 아니한 채 산지를 전용하였다.
4.피고인 2,5의 공동범행(공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반)
 누구든지 타인의 공인중개사자격증을 양수 또는 대여 받아서는 아니된다. 그럼에도 불구하고 피고인들은 2006. 5.경부터 2008. 7.경까지 위○○공인중개사사무소에서, 연 400만원을 주는 조건으로 공인중개사인피고인 4로부터 그 명의 공인중개사자격증을 대여 받아 공인중개사 업무를 하였다.
 이로써 피고인들은 공모하여 다른 사람의 공인중개사자격증을 대여 받았다.
5.피고인 2(공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반)
 피고인은 위○○공인중개사사무소의 중개보조원으로 등록되어 있다. 피고인은 2007. 3. 6.경○○○종친회 대표자인공소외 8과피고인 9 주식회사와 사이에 이 사건 1임야 64,463㎡를 30억원에 매매하는 매매계약을 중개하고,피고인 1로부터 2억 3,200만원을 교부받았다. 그런데 중개업자 등은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 규정된 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받을 수 없다.
 그럼에도 불구하고 피고인은 부동산중개업무로 인한 법정수수료인 2,700만원을 초과한 금액인 2억 3,200만원을 받았다.
6.피고인 4(공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반)
 가. 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개 업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여하여서는 아니된다.
 그럼에도 불구하고 피고인은 2006. 5.경부터 2008. 7.경까지 위○○공인중개사사무소에서,피고인 2와피고인 5에게 자신의 공인중개사자격증을 대여하였다.
 나. 피고인은 중개보조원인피고인 2가 피고인의 업무에 관하여 위와 같이 부동산중개업무로 인한 법정수수료인 2,700만원을 초과한 2억 3,200만원을 받아 위반행위를 하였다.
7.피고인 6(공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반)
 누구든지 부동산중개업을 영위하고자 하는 사람은 관할 시장, 군수에게 개설등록을 하고, 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개 업무를 하여서는 아니되며, 다른 사람의 공인중개사 자격증을 양수하거나 대여 받아 이를 사용하여서는 아니된다.
 피고인은 2007. 3. 6.경 위□□부동산사무실에서, 공인중개사인피고인 7의 공인중개사 자격증을 대여 받아○○○종친회 대표자인공소외 8과피고인 9 주식회사 간의 이 사건 1임야에 대한 부동산 매매계약을피고인 7,4 명의로 중개하고, 중개수수료로 1억 3,000만원을 교부받은 것을 비롯하여 2005. 11.경부터 2008. 8.경까지피고인 7의 공인중개사 자격증을 대여 받아 중개 업무를 하였다.
 이로써 피고인은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하고, 다른 사람의 성명을 사용하여 중개 업무를 하고, 다른 사람의 공인중개사자격증을 대여 받아 사용하였다.
8.피고인 7
 피고인은 2007. 3. 6.경 위□□부동산사무실에서, 7항과 같이피고인 6에게 피고인이 중개하지 아니한 이 사건 1임야에 관한공소외 8과피고인 9 주식회사 간의 부동산매매계약을 피고인의 자격과 명의를 사용하여 중개 업무를 하도록 하고, 그 대가로피고인 6으로부터 1,500만원을 교부받은 것을 비롯하여 2005. 11.경부터 2008. 8.경까지피고인 6에게 피고인의 공인중개사자격증을 대여하였다.
 이로써 피고인은 다른 사람에게 자신의 공인중개사 자격증을 대여하고, 자기의 성명을 사용하여 중개 업무를 하게 하였다.
9.피고인 8
 지적측량수행자인 대한지적공사의 직원은 지적법 소정의 지적측량수수료 외에는 어떠한 명목으로도 업무와 관련된 대가를 받아서는 아니된다.
 그럼에도 불구하고 피고인은 2006. 12.경공소외 9 주식회사의공소외 10으로부터 경기 양평군 양동면(이하 상세주소 9 생략) 외 4필지에 대한 토지분할을 의뢰받고 이를 대행하여 주는 대가로 2006. 12. 11.경공소외 10으로부터 240만원을 교부받은 것을 비롯하여 그때부터 2007. 11. 26.경까지 별지 범죄일람표 기재와 같이 6회에 걸쳐 합계 54,622,800원을 교부받았다.
【증거의 요지】1. 피고인들의 각 법정진술
1. 피고인들에 대한 각 검찰피의자신문조서
1.공소외 11,12,13,14,15,16,17,18,19에 대한 각 검찰 진술조서
1.공소외 20,11,12,17,16,21의 진술서
1. 수사보고(소유권이전등기 조정신청서 자료첨부)
1. 수사보고(토지분할신청서 첨부)
1. 수사보고(부동산등기부등본 첨부)
1. 수사보고(소유권이전등기 소송기록첨부)
1. 수사보고(토지분할조정신청서 첨부)
1. 수사보고(법인등기부등본 첨부)
1. 사실조회회신(공인중개사 개설등록현황)
1. 수사보고(지적공사 및 군청지적관련자 진술청취)
1. 수사보고(피고인 9 주식회사 법인등기부등본 첨부)
1. 수사보고(입목벌채허가관련 서류 첨부)
1. 수사보고(여주군 여주읍(이하 상세주소 3 생략) 소재 분할조정조서 등 첨부)
1. 수사보고(공소외 22 명의 우리은행 예금계좌의 입출금내역서 사본 등 첨부)
1. 각 압수조서
【법령의 적용】1. 범죄사실에 대한 해당법조
피고인 1 :형법 제228조 제1항,제229조,산지관리법 제53조 제1호,제14조 제1항,형법 제30조
피고인 2 :형법 제228조 제1항,제229조,산지관리법 제53조 제1호,제14조 제1항,공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제49조 제1항 제1호,제10호,제7조,제33조 제3호,형법 제30조
피고인 3 :산지관리법 제53조 제1호,제14조 제1항,형법 제30조
피고인 4 :공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제49조 제1항 제1호,제10호,제7조,제33조 제3호
피고인 5 :공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제49조 제1항 제1호,제7조,형법 제30조
피고인 6 :공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제48조 제1호,제9조,제49조 제1항 제1호,제7조
피고인 7 :공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률제49조 제1항 제1호,제7조
피고인 8 :지적법 제52조,제45조의2 제3항
피고인 9 주식회사 :산지관리법 제53조 제1호,제14조 제1항,제56조
피고인 10 주식회사 :산지관리법 제53조 제1호,제14조 제1항,제56조
1. 경합범가중
피고인 1,2,3,4,6 :형법 제37조 전단,제38조 제1항 제2호,제50조
1. 미결구금일수의 산입
피고인 1,2,3 :형법 제57조
1. 집행유예
피고인 1,2,3,4,5,6,7,8 :형법 제62조 제1항
1. 가납명령
피고인 9 주식회사,피고인 10 주식회사 :형사소송법 제334조 제1항
 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.
[범죄 일람표 생략]

판사 김현철