임대보증금반환·건물명도 (민사, 서울중앙지방법원)
공포일: 2016.07.13 / 시행일:

【원고(반소피고), 피항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 강승호)
【피고(반소원고), 항소인】 피고(반소원고)
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2015. 9. 10. 선고 2014가단84532 판결
【변론종결】2016. 4. 6.
【주 문】
 1. 제1심 판결 중 본소에 대한 부분을 취소하고, 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.
 2. 피고(반소원고)의 반소에 대한 항소를 기각한다.
 3. 본소에 대한 소송총비용은 원고(반소피고)가, 반소에 대한 항소비용은 피고(반소원고)가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
 가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 2,500만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
 나. 반소 : 주위적으로, 원고는 피고에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아, 가의 각 점을 순차로 연결한 선내 약 40㎡를 인도하고, 90,110,680원 및 이에 대하여 2015. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2015. 6. 23.부터 위 선내 부분의 인도 완료일까지 월 704,050원의 비율로 계산한 돈을 지급하라, 예비적으로, 원고는 피고에게 위 선내 부분을 인도하고, 51,757,820원 및 이에 대하여 2015. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2015. 6. 23.부터 위 선내 부분 인도 완료일까지 월 704,050원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
2. 항소취지
 제1심 판결을 취소한다. 원고의 본소청구를 기각한다. 반소청구취지와 같은 판결을 구한다. 
【이 유】본소와 반소를 함께 본다.
1. 인정사실
 가. 피고는 1997. 10. 15. 소외 1과 사이에 서울 종로구 (주소 생략) 지상에 지하 1층 지상 3층 규모의 다가구용 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 공사대금 2억 4,420만 원으로 정하여 신축하되, 계약금 2,000만 원은 계약체결시 지급하고, 나머지 공사대금은 신축건물의 임차보증금으로 충당하는 공사도급계약을 체결하였다. 
 나. 피고는 1998. 4. 22. 위 공사대금의 지급을 위하여 이 사건 주택 중 지하부터 지상 2층까지 6가구에 대한 임대권한을 소외 1에게 위임하였다. 
 다. 원고는 1998. 5. 31.경 소외 1 및 피고의 모인 소외 4(당시 피고의 도장을 소지하고 있었다)와 함께 이 사건 주택 중 별지 도면 표시 가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아, 가의 각 점을 순차로 연결한 선내 약 40㎡, 102호(이하 ‘이 사건 102호’라 한다)에 관하여 임대인 피고, 임차인 원고, 보증금 3,000만 원(입주시 2,500만 원을 지급하고 1년 후 500만 원을 지급하기로 함), 기간 2년으로 임대차계약서를 작성한 후, 소외 4를 통하여 소외 1에게 2,500만 원을 지급하였다.
 라. 소외 1은 위 위임약정에 따라 원고와의 위 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)에서 정한 전세보증금 3,000만 원을 피고에 대한 위 공사대금채권에 충당하였다. 
 마. ① 원고는 위와 같이 이 사건 임대차계약을 한 후 이 사건 102호에 입주하였고, 2006.경 보증금의 반환을 요구하였으나 피고가 이에 응하지 않자 이후에도 계속 거주하였다. 
 ② 한편 피고는 이 사건 임대차계약이 만료하기 1달 이전인 2000. 4. 28. 원고에게 내용증명우편으로 이 사건 임대차계약을 해지하고 2000. 5. 30.까지 이 사건 102호를 인도하라는 의사표시를 하였고, 이에 대하여 원고는 2000. 5. 19. 피고에게 2000. 5. 30.까지 보증금을 반환할 것을 요구하며 미반환시 이 사건 102호를 인도하지 않고 보증금에 대하여 연 25%에 해당하는 이자를 청구하겠다는 의사표시를 하였다. 
 바. 원고는 2008. 5.경 결혼을 하였는데, 피고로부터 보증금을 반환받지 못하자 보증금을 반환받기 위하여 이 사건 102호에 기본적인 가재도구를 남겨 두었고, 원고의 모 소외 2 등이 2013년 무렵까지 보증금을 반환받기 위해 남겨 놓은 집기 등 확인과 우편물 정리를 위하여 이 사건 102호에 가끔 출입하였다. 원고는 결혼 후 직업군인인 남편 소외 5의 이동으로 남양주, 삼척, 강릉, 원주, 영천을 거쳐 2012. 7.부터 김포에 거주하고 있으며, 이 사건 102호를 결혼 후 사용하지는 않았다. 
 사. 피고는 2014. 12. 14. 소외 3에게 이 사건 주택을 매도한 후 2015. 6. 19. 소외 3에게 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 원고는 2015. 6. 23. 소외 3에게 이 사건 102호를 인도하였다. 
 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3, 8, 11, 12, 14, 15, 16호증 및 을 1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 
2. 본소청구에 대한 판단
 가. 본소청구원인에 대한 판단
 위 인정사실에 의하면, 소외 1이 피고로부터 이 사건 102호의 임대권한을 위임받아 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하였고 원고로부터 지급받은 보증금은 피고와의 공사도급계약 및 위임약정에 따라 피고의 공사대금채무에 충당되었으므로 이로써 원고와 피고 사이에 임대차계약관계가 성립되었고, 이후 이 사건 임대차계약은 2000. 5. 30. 계약만료로 종료되었다(원고가 2000. 4. 28.자로 피고에 대하여 한 해지의 의사표시는 갱신거절의 의미도 포함이 되고 위 해지 의사표시에 대하여 원고도 보증금반환을 요구함으로써 동의한 것으로 보인다). 
 따라서 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 보증금 2,500만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 
 나. 피고의 항변에 관한 판단
 (1) 피고는 이 사건 임대차계약은 피고가 아닌 무권대리인 소외 6에 의한 것으로 무효이고, 민법 제103조의 반사회질서에 해당하므로 무효이고, 피고가 이 사건 임대차계약 체결을 반대하고 있음을 원고가 알고 있었음에도 이 사건 임대차계약을 체결하였으므로 민법 제107조의 비진의 의사표시로서 무효라는 취지로 주장하나, 원고와 피고 사이에 유효한 임대차계약관계가 성립된 사실은 앞서 본 바와 같고, 달리 피고의 위 무효 주장을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
 (2) 피고는 원고의 보증금반환채권이 2010. 5월경 소멸시효가 완성되었다고 주장하므로 살피건대, 이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30. 종료된 사실은 앞서 살핀 바와 같고, 보증금의 반환을 구하는 원고의 이 사건 본소는 위 종료일로부터 10년이 훨씬 지난 2014. 4. 22. 제기되었음이 기록상 명백한 바, 원고의 보증금반환채권은 시효로 소멸하였으므로 피고의 위 항변은 이유 있다. 
 이에 대하여 원고는 피고로부터 보증금을 반환받을 때까지 이 사건 102호를 점유할 수 있으므로 보증금반환채권의 소멸시효는 위와 같이 점유권이 있는 동안은 진행하지 아니한다는 취지로 주장하나, 보증금반환채권이 이 사건 102호 인도의무와 동시이행관계에 있다 하더라도 이는 보증금반환의무자인 피고가 원고로부터 인도의무의 이행제공을 받을 때까지 보증금의 지급을 거절할 수 있는데 지나지 아니하므로 보증금반환채권은 이 사건 임대차계약이 종료한 때 이후부터 소멸시효가 진행한다(대법원 1993. 12. 14. 선고 93다27314 판결 등 참조). 따라서 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 
 다. 소결론
 따라서 원고의 이 사건 본소청구는 이유 없다. 
3. 반소청구에 대한 판단
 가. 피고의 주장 
 주위적으로 피고는 이 사건 건물의 소유자인데, 원고가 아무런 권한도 없는 소외 6과 임대차계약을 체결하였기에 피고에게 임차권을 주장할 수 없으므로 이 사건 102호를 인도하고, 반소청구취지기재와 같이 차임 상당의 부당이득금을 지급하여야 한다. 
 예비적으로, 설령 원고와 피고 사이에 임대차계약관계가 성립되었다고 하더라도, 피고는 원고에게 임대보증금 잔금 500만 원의 지급을 최고하였으나 원고가 이에 응하지 않아 이 사건 임대차계약을 해지하였고 또한 이 사건 임대차계약이 갱신거절로 2000. 5. 30. 종료되었으므로 원고는 피고에게 이 사건 102호를 인도하고, 반소청구취지기재와 같이 차임 상당의 부당이득금(위 500만 원에 대한 지연손해금 포함)을 지급하여야 한다. 
 나. 판 단
 피고가 이 사건 102호의 소유권을 상실한 사실, 원고와 피고 사이에 임대차계약관계가 성립된 사실은 앞서 본바와 같으므로 피고의 주위적 청구는 더 살필 필요 없이 이유 없고, 보증금 3,000만 원이 피고의 공사대금지급채무에 충당된 사실은 앞서 살핀 바, 피고는 원고에게 위 500만 원의 지급을 구할 권리가 없으므로, 이 500만 원 미지급을 전제로 한 해지 및 부당이득반환 주장은 이유 없고, 또한 이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30.경 종료된 사실은 앞서 살핀 바와 같으나, 임대차계약 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 잔여보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 잔여보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공 하는 등의 사유로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임대차계약 종료 후에 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서는 이에 대한 부당이득이나 손해배상의무를 지지 아니하는바, 피고가 원고에게 보증금 2,500만 원을 지급하거나 이행의 제공을 하지 아니한 사실은 다툼이 없고, 원고의 보증금반환채권이 소멸시효 완성된 이후로는 원고가 이 사건 102호를 사용, 수익하지 않았음은 앞서 본 바와 같으므로, 차임 상당의 부당이득을 구하는 피고의 반소청구는 더 살필 필요 없이 이유 없다. 
4. 결 론
 그렇다면 원고의 본소청구 및 피고의 반소청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바 제1심 판결 중 본소부분은 이와 결론을 달리하여 부당하고, 반소부분은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 주문과 같이 판결한다. 
[별지 생략]

판사 오성우(재판장) 여현주 홍득관