부동산낙찰허가 (민사, 대법원)
공포일: 2002.06.17 / 시행일:

【재항고인】 재항고인
【원심결정】 대전지법 2001. 12. 27. 자 2001라578 결정
【주 문】
 원심결정을 파기하고, 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】 재항고이유를 본다.
 1. 원심결정의 요지
 원심결정 이유에 의하면, 원심은 기록에 의하여, 재항고인은 이 사건 부동산의 제2회 입찰기일로 지정된 2001. 9. 17. 10:00 이전인 같은 날 09:30경 이 사건 부동산의 공유자로서 민사소송법 제650조에 의한 우선매수권을 행사하여 입찰기일에서 최고가입찰자가 있는 경우 그 신고된 입찰가액과 동일한 가액에 우선매수할 의사를 밝히면서 입찰보증금은 입찰기일에 출석하여 납부하겠다는 취지를 기재한 '공유자우선매수신고서'를 제출한 사실, 그 입찰기일에 소외 2가 입찰가액을 1억 5,310만 원으로 기재한 입찰표를, 재항고인은 대리인 소외 1을 통하여 입찰가액을 그보다 적은 1억 5,300만 원으로 기재한 일반 입찰표를 집행법원에 각 제출한 사실, 이에 집행관은 소외 2를 최고가입찰자로 호창하고, 재항고인이 일반 입찰인으로서 납부한 입찰보증금을 재항고인의 대리인 소외 1에게 반환하였고, 재항고인 및 대리인은 별다른 이의를 제기하지 아니하였다고 인정한 다음, 부동산의 공유자가 그 우선매수권을 행사하기 위하여는 입찰보증금을 납부함이 그 요건인데, 재항고인이 공유자로서 입찰보증금을 납부하지 아니한 채 매수신고를 하였고, 이와 같이 유효하지 아니한 공유자우선매수권 행사의 경우에 입찰기일을 진행하는 집행관에게 공유자인 재항고인에 대하여 입찰보증금을 납부할 것인지 여부를 확인할 의무는 없다고 판단하였다.
 2. 이 법원의 판단 
 그러나 이러한 원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다. 
 가. 민사소송법 제650조 제1항은, 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은, 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다(대법원 2000. 1. 28. 자 99마5871 결정 참조).
 따라서 공유자가 입찰기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금(최고가입찰자가 제공하게 될 입찰보증금 이상의 금액)을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고, 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 입찰기일에 입찰법정에서 집행관은 최고가입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 할 것이다.
 한편, 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수도 없다.
 나. 그럼에도 불구하고, 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 공유자인 재항고인의 우선매수신고를 무효인 것으로 단정하여 집행관에게 재항고인에 대하여 그 입찰보증금을 제공할 것인지 여부를 확인할 의무가 없다고 판단하였는바, 여기에는 공유자우선매수신고에 관한 법리를 오해한 위법이 있고(한편, 원심은 집행관이 소외 2를 최고가입찰자로 호창하고, 재항고인이 일반 입찰인으로서 제공한 입찰보증금을 재항고인의 대리인 소외 1에게 반환한 데 대하여 재항고인과 대리인이 별다른 이의를 제기하지 아니하였다고 인정하였는바, 입찰기일 개시 30분 전에 공유자우선매수신고서를 제출하고 일반 입찰자와 같이 입찰보증금을 제공하여 응찰하기까지 한 재항고인이 불과 1만 원의 보증금을 추가제공할 의사가 없어 우선매수를 할 기회를 스스로 포기하였다는 것은 경험칙상 받아들이기 어렵다.), 이는 재판 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다.
 재항고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.
 3. 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 

대법관 윤재식(재판장) 송진훈(주심) 변재승 이규홍

[1] 입찰에 있어 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공의 시한(=집행관의 입찰 종결선언 전) 
[2] 공유자가 입찰기일 전에 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우, 입찰기일에 집행관은 최고가매수신고를 확인한 다음 공유자의 출석 여부를 확인하고 공유자에게 최고가매수신고가격으로 매수할 것인지를 물어 보증금을 납부할 기회를 주어야 하는지 여부(적극) 
[3] 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출한 경우, 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)

[1] 민사소송법 제650조 제1항은, 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은, 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다. 
[2] 공유자가 입찰기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금(최고가입찰자가 제공하게 될 입찰보증금 이상의 금액)을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고, 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 입찰기일에 입찰법정에서 집행관은 최고가입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 한다. 
 [3] 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수도 없다.