부동산임의경매 (민사, 의정부지방법원)
공포일: 2004.10.07 / 시행일:

【항 고 인】 
【원심결정】 의정부지방법원 2004. 8. 31. 선고 99타경78317 결정
【주 문】
이 사건 항고를 기각한다.

【이 유】1. 기초사실
기록에 의하면 다음의 각 사실이 인정된다.
가. 신청외1은 신청외 삼원상가조합으로부터 고양시 덕양구 화정동 906, 906-1, 906-2(이하 ‘이 사건 대지’라고 한다) 소재 삼원프라자 건물 내 별지 목록 기재 제1, 2건물 부분(이하 ‘이 사건 각 건물 부분’이라고 한다)을 그 대지와 함께 분양받고(이하 위 대지의 공유지분을 ‘대지지분’이라고 한다) 그 대금을 완납한 후, 이 사건 각 건물부분에 관하여 1996. 12. 19. 소유권보존등기를 경료하였으나, 한편 분양자인 삼원상가조합의 신청외 한국토지공사에 대한 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기청구권이 삼원상가조합 또는 조합장신청외 2의 채권자들에 의하여 가압류되어 삼원상가조합이 그 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 못하게 됨에 따라 대지지분에 관하여는 이전등기를 경료하지 못하였다.
나.신청외 1은 대지지분에 관한 등기가 경료되지 않은 상태에서 1996. 12. 24.과 1997. 1. 31. 두 차례에 걸쳐 신청외 주식회사 한성상호신용금고(그 후 1997. 6. 2. 주식회사 국민상호신용금고로, 200. 3. 3. 주식회사 오렌지신용금고로 각 상호변경되었으며 2001. 7. 31. 파산선고를 받았다. 이하 ‘신청외 금고’라고 한다)에게 이 사건 각 건물 부분에 관하여 근저당권을 설정하여 주었고(이하 ‘이 사건 근저당권’이라고 한다), 그 후 신청외 금고의 신청에 의하여 1999. 8. 23.이 법원 99타경78317호로 이 사건 각 건물 부분에 관하여 임의경매절차가 개시되었다.
다. 경매법원은 이 사건 제1건물 부분이 614,600,000원, 그 대지지분이 263,400,000원, 이 사건 제2건물 부분이 84,000,000원, 그 대지지분이 36,000,000원으로 각 감정평가되자(감정인은 대지지분의 이전등기가 경료될 것을 전제로 이 사건 각 건물 부분과 대지지분을 일체로 평가한 후 집합건물의 구분평가시 토지, 건물 배분비율에 관한 지침에 의거 이 사건 각 건물 부분과 대지지분의 가격을 배분하여 평가하였다), 각 대지지분을 제외한 이 사건 각 건물 부분에 대하여만 매각을 명하면서 대지지분의 가치를 반영하지 않은 이 사건 각 건물 부분만의 감정가를 각 최저매각가격으로 정하였고, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 이 사건 각 건물 부분만의 입찰이고, 대지권은 없음을 명시하였다.
라. 이후 진행된 경매절차에서 이 사건 제1건물 부분에 대하여는 신청외3에대한 매각허가결정이 있었으나, 이 사건 제2건물 부분은 매수인이 결정되지 않아 경매법원은 이 사건 제2건물 부분에 대하여 새 매각기일을 정하여 경매절차를 진행한 끝에 2000. 6. 12. 신청외4에 대하여 매각허가결정을 하였다.
마. 그러나 그 후신청외 3,신청외 4가 모두 대금을 지급하지 않자 경매법원은 2003. 4. 29. 이 사건 각 건물 부분에 대하여 재매각을 명하였고, 이후 진행된 경매절차에서 매수인이 결정되지 않자 같은 해 10. 7. 새 매각기일을 정하여 진행된 경매절차에서 신청외5에 대하여 매각허가결정을 하였으나신청외 5의 대금미지급으로 2004. 8. 10. 다시 재매각을 명하기에 이르렀고, 이에 따른 매각기일의 공고 및 매각물건명세서의작성(이하 ‘이 사건 매각기일의 공고 및 매각물건명세서의 작성’이라고 한다)에 있어서도 이 사건 각 건물 부분만의 입찰이고, 대지권은 없음을 명시하였는데, 그 경매절차에서 항고인이 이 사건 제1건물 부분에 대하여는 182,000,000원에, 이 사건 제2건물 부분에 대하여는 18,000,000원에 각 최고가매수신고를 하였다.
바. 한편 항고인이 위 매수신고를 할 당시 최저매각가격(이하 ‘이 사건 최저매각가격’이라고 한다)은 이 사건 제1건물 부분이 161,114,000원, 이 사건 제2건물 부분이 17,616,000원이었는데(이 사건 경매법원은 ① 재매각을 명하는 경우에는 재매각 직전의 매각기일에 있어서의 최저매각가격을, ② 새로 매각기일을 지정하는 경우에는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일에 있어서 정하여졌던 최저매각가격에서 20% 비율로 저감한 금액을, ③ 동일한 경매절차에서는 유찰시 전회차 매각기일에서의 최저매각가격에서 20% 비율로 저감한 금액을 각 최저매각가격을 정하여 왔고 그 결과 이 사건 최저매각가격에 이르게 되었다) 원심법원은 이 사건 최저매각가격의 결정에 중대한 잘못이 있다는 이유로 항고인에게 이 사건 각 건물 부분의 매각불허가결정을 하였다.
2. 항고이유 및 판단
이 사건 항고이유의 요지는, 원심법원은 이 사건 최저매각가격의 결정에 중대한 잘못이 있다는 이유로 이 사건 매각불허가결정을 하였으나, 항고인은 법원에서 결정한 최저매각가격을 믿고 매수신고를 한 것이니만큼 그 신뢰가 보호되어야 하는 바, 결국 원심법원이 이 사건 매각불허가결정을 한 것은 위법하다는 것이다.
살피건대, 구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치므로 대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매신청이 있는 경우에 집행법원은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통하여 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하여 적어도 저당권설정시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었다면 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 정하여야 하고(대법원 1997. 6. 10. 자 97마814 결정 참조), 매각기일의 공고 및 매각물건명세서 작성시에도 그 존재를 표시하여야 할 것이어서 만일 매각기일공고시 대지사용권의 존재 여부를 잘못 표시하였다면 이는 ‘경매기일공고가 법률의 규정에 위반한 때’에 해당하여구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6627호로 민사집행법이 제정되기 전의 것, 이하 같다) 제635조 제2항,제633조 제5호에 의하여 매각불허가사유가 될 것이고, 대지사용권이 반영되지 아니한 감정평가에 터잡아 최저매각가격이 결정되고, 매각물건명세서의 작성에 있어서도 대지사용권의 존재 여부를 잘못 표시하였다면 이는 최저매각가격의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여구 민사소송법 제635조 제2항,제633조 제6호에 의하여 매각불허가사유가 될 것이며, 한편 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는 바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것인 바, 이 사건에 관하여 보건대 이 사건 각 건물 부분의 수분양자인신청외 1이 이 사건 근저당권설정 이전에 분양자인 삼원상가조합으로부터 이 사건 각 건물 부분 및 그 대지지분을 분양받고 그 분양대금을 완납한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로,신청외 1은 이 사건 근저당권설정 당시 이미 대지사용권을 취득하고 있었다고 봄이 상당하고, 따라서 이 사건 근저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 정하고, 매각기일공고 및 매각물건명세서의 작성에 있어서도 대지권의 존재를 표시하였어야 할 것이데, 항고인이 최고가매수신고인으로 호칭된 매각기일에서의 최저매각가격의 기초가 된 이 사건 각 건물 부분에 대한 최초의 최저매각가격에 대지사용권이 반영되지 않은 사실, 이에 기초하여 이 사건 최저매각가격이 결정된 사실, 이 사건 매각기일의 공고 및 매각물건명세서의 작성에 있어서도 이 사건 각 건물 부분만의 입찰이고 대지권은 없다고 표시한 사실은 각 앞서 인정한 바와 같으므로 위 인정사실에 의하면구 민사소송법 제635조 제2항,제633조 제5호,제6호에 의하여 최고가매수신고인인 항고인에 대한 이 사건 매각을 불허하여야할 것이다.
3. 결론
그렇다면, 원심결정에 항고인 주장과 같은 위법이 있다고 볼 수 없고, 그밖에 기록을 살펴보아도 원심결정을 직권으로 취소할 만한 사유를 발견할 수 없으므로, 이 사건 항고를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.
[별지 건물 부분 목록 생략]

판사 송우철(재판장) 김상언 정우정