낙찰허가 (민사, 대법원)
공포일: 1999.09.06 / 시행일:

【재항고인】 재항고인 (소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 배진한)
【원심결정】 서울지법 1999. 4. 16. 자 99라1629 결정
【주 문】
 원심결정을 파기하고, 이 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】 재항고이유를 판단한다.
 1. 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사(제603조의2)와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다(대법원 1994. 1. 15. 자 93마1601 결정, 1995. 11. 22. 자 95마1197 결정, 1997. 10. 13. 자 97마1612 결정 등 참조).
 2. 기록에 의하면 재항고인은 1992. 5. 7. 재항고외 1로부터 서울 서대문구 (주소 생략) 지상 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사 슬래브지붕 4층 다세대주택 (층, 호수 생략)을 전세보증금 2,000만 원에 임차하고, 1993년, 1995년, 1997년 3차례에 걸쳐 전세보증금을 각 1,000만 원씩 인상하여 전세보증금이 5,000만 원으로 된 사실, 재항고인은 1992. 9. 16.경 주민등록 전입신고를 함에 있어서 전입주소를 동호수의 기재 없이 지번만인 (주소 생략)으로 신고하여 그 신고대로 주민등록에 등재되었다가 1997. 8. 13.경에야 주소 변경 신청으로 "(층, 호수 생략)"이라는 호수가 기재되어 그 무렵 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖춘 사실, 주식회사 국민은행은 위 (층, 호수 생략)에 대하여 1994. 6. 27. 및 같은 해 7. 28. 각 근저당권을 취득하였는데 국민은행의 경매신청으로 서울지방법원 서부지원이 1998. 5. 15. 경매개시결정을 한 사실, 위 법원에서 실시한 임대차관계 조사서에는 (층, 호수 생략)에 대하여 재항고인이 전세금 5,000만 원에 임차사용하고 있는데 그 주민등록 전입일자를 "1992. 9. 16."로 기재되고, 위 법원에서 작성하여 비치한 입찰물건명세서에도 당초에는 "1992. 9. 16."로 기재되어 있다가 "1997. 8. 13."로 정정되었는데 그 정정된 일자는 기록상 확인할 수 없는 사실, 1999. 2. 25. 입찰기일에서 재항고외 2가 최고가인 금 18,770,000원에 입찰한 사실, 재항고인은 위 입찰기일 후인 1999. 3. 3. 위 법원에 권리신고 겸 배당요구서를 제출하면서 위 설시와 같은 내용이 기재된 주민등록등본을 첨부한 사실, 위 법원은 1999. 3. 4. 재항고외 2에 대한 낙찰을 허가한 사실을 각 인정할 수 있다.
 3. 먼저 위 입찰명세서에 기재된 재항고인의 전입일자에 관하여 보건대, 현재 기록상에는 재항고인의 전입일자가 "1997. 8. 13."인 것으로 정확히 정정되어 있으나, 당초에는 "1992. 9. 16."인 것으로 잘못 기재되어 있었는바, 첫째 재항고인이 1999. 3. 3. 권리신고 겸 배당요구서를 법원에 제출하면서 1997. 8. 13. 자 주소 변경 취지가 기재된 주민등록등본을 제출하기 전에는 기록상 재항고인의 당초의 잘못된 전입신고와 주소 변경으로 대항력을 갖춘 일자를 확인할 아무런 자료가 없는 점, 이 사건 입찰 목적물은 감정평가 결과 금 8,000만 원으로 평가되었고, 재항고인의 전세보증금이 금 5,000만 원이나 됨에도 불구하고 1999. 2. 25. 입찰기일에서의 입찰최고가가 금 1,877만 원에 불과한 점 등을 감안하면 위 입찰기일까지 입찰물건명세서상 재항고인의 전입신고일자가 "1992. 9. 16."로 기재되어 대항력 있는 임차권이 있는 것처럼 되어 있다가 1999. 3. 3. 재항고인이 법원에 주민등록등본을 제출한 이후 담당공무원이 입찰명세서의 재항고인의 전입신고일자를 정정한 것이 아닌가 충분히 의심해 볼 수 있다.
 그리고 만일 위 입찰기일까지 입찰물건명세서에 재항고인의 전입신고일자가 "1992. 9. 16."로 잘못 기재되어 있었다면 이 사건 입찰 대상물에 대한 각 저당권 설정일자에 앞서는 일자에 재항고인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되고, 재항고인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않고 있었으므로 일반 매수희망자들은 입찰 대상물을 낙찰받을 경우 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것으로 생각하였을 것이어서 그러한 입찰물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 중대한 하자에 해당한다고 할 것이다.
 3. 따라서 재항고인이 입찰물건명세서상의 중대한 하자를 이유로 즉시항고를 하였으므로 원심으로서는 입찰물건명세서상의 재항고인의 전입일자에 대한 정정이 언제 이루어졌는지, 그 하자가 직권으로 낙찰을 불허하여야 할 중대한 하자에 해당하는지에 관하여 심리·판단하였어야 함에도 불구하고, 원심은 재항고인의 항고이유를 단순히 낙찰가격이 저렴하다는 것으로 오인하여 그러한 사유는 적법한 항고이유가 되지 못한다고 하여 재항고인의 항고를 기각하고 말았으니 이에는 분명 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제6호의 법리를 오해하여 심리를 미진한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 정당하다.
 4. 그러므로 원심결정을 파기하고, 이 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 변재승(재판장) 이돈희 지창권(주심) 송진훈

[1] 직권에 의한 경락불허가 사유인 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부에 대한 판단 기준
[2] 입찰기일까지 입찰물건명세서에 입찰 목적물인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권 설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되었는데 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부(적극)

[1] 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있으므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 하고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다. 
 [2] 입찰기일까지 입찰물건명세서에 입찰 목적물인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권 설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되었는데 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, 일반 매수희망자들은 그 주택을 낙찰받을 경우 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것으로 생각할 것이므로, 그러한 입찰물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 중대한 하자에 해당한다.