관리비 (민사, 서울남부지방법원)
공포일: 2014.10.30 / 시행일:

【원고, 피항소인】 주식회사 고암 (소송대리인 법무법인 새시대 담당변호사 류제산)
【피고, 항소인】 
【제1심판결】 서울남부지방법원 2014. 5. 14. 선고 2013가단42872 판결
【변론종결】2014. 10. 16.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 피고에 대하여 원고에게 37,036,713원 및 이에 대하여 2013. 7. 16.부터 2014. 10. 30.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용은 이를 5분하여 그 중 3은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 : 피고는 원고에게 83,390,856원 및 이에 대하여 소장 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지 : 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】1. 기초사실
 가. 원고는 건물시설관리 용역업 등을 목적으로 설립된 법인으로서, 2010. 5.경 광명시 (주소 생략) 소재 지하 3층, 지상 12층 ○○○빌딩(이하 ‘이 사건 빌딩’이라 한다)의 관리단인 운영위원회와 사이에 위 빌딩의 전반적인 관리업무에 관한 위·수탁관리계약(이하 ‘이 사건 위·수탁관리계약’이라 한다)을 체결한 후 현재까지 위 빌딩을 관리해 오고 있다.
 나. 이 사건 빌딩 중 제지01층 제비101호, 제비102호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)는 소외 1이 2005. 2. 4. 소유권이전등기를 마친 후 이를 소유하여 왔는데, 수원지방법원 안산지원 2011타경13282호로 진행된 임의경매절차에서 2013. 4. 26. 피고가 위 건물을 경락받아 소유권을 취득하였다.
 다. 소외 1은 이 사건 건물을 소유하고 있는 기간 동안 별지 ‘월별 관리비 및 연체료 내역’ 기재와 같이 합계 108,757,666원의 관리비를 미납하였는바(별지 ‘월별 관리비 및 연체료 내역’의 ‘관리비부과금액’란 합계액 108,757,666원에서, ‘전용전기료·부가세 및 연체료’란 합계액 9,844,758원 및 ‘관리비부과금액’란에 기재되어 있는 ‘8월분 연체료’ 225,570원을 각 공제한 금액이 ‘청구금액’란 합계액 98,687,338원이 된다), 피고는 2013. 6. 17. 소외 1이 위와 같이 미납한 관리비 중 15,296,482원을 원고에게 지급하였다.
 라. 한편, 이 사건 빌딩의 구분소유자들은 2005. 5.경 ‘○○○빌딩 관리규정’을 제정하였고(이하 ‘이 사건 관리규정’이라 한다), 원고는 위 관리규정에 따라 관리비 산정 및 납부기준을 만들어 이 사건 빌딩의 각 구분건물에 대한 관리비를 산정·부과하고 있는데 위 규정 제34조의 내용은 다음과 같다.
 제34조 【납부 의무】 1. 관리비 등의 납부의무는 현재 입주하여 사용 중인 자가 부담하는 것을 원칙으로 한다. 2. 입주자가 변경된 경우 연체, 미납된 관리비 등은 퇴거하는 자가 미리 정산하여야 하며, 미 정산된 경우에 새로이 입주자가 입주한 경우에는 새로 입주한 사용자가 미납관리비를 승계한 것으로 간주한다. 3. 제2항의 경우 새로 입주하는 사용자가 없는 경우에는 소유자가 당연히 납부의무를 부담한다.
 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 4, 5, 6, 7, 10호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지 
2. 판단
 가. 청구원인에 대한 판단
 원고는, 피고가 이 사건 건물의 특별승계인으로서 전(前) 구분소유자인 소외 1이 미납한 합계 108,757,666원의 관리비 중 2007년도 5, 6, 9, 10월분의 각 전용전기사용료 1,345,416원 및 부가가치세 134,540원, 연체료 8,590,372원(원고는 2013. 11. 26.자 준비서면에서 연체료를 8,364,802원으로 기재하였으나, 계산상 위 8,364,802원의 금액에 별지 ‘월별 관리비 및 연체료 내역’의 ‘관리비부과금액’란의 ‘8월분 연체료’ 225,570원을 합한 8,590,372원이 실제 연체료 합계액이라 할 것이다)을 제외한 나머지 98,687,338원을 납부할 의무가 있는바, 피고는 2013. 6. 17. 위 금액 중 15,296,482원만을 원고에게 지급하였으므로 나머지 83,390,856원(98,687,338원 - 15,296,482원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
 살피건대, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전(前) 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다고 할 것이다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결 등 참조).
 이 사건 관리규정 제34조에 의하면, 관리비 납부의무는 현재 입주하여 사용 중인 자가 부담하는 것이 원칙이되, 입주자가 변경된 경우 새로 입주한 자가 전 입주자의 미납 관리비를 승계하도록 하면서 새로 입주한 자가 없는 경우에 “소유자”가 그 납부의무를 부담한다고 되어 있는바, 여기에서 “소유자”란 위 집합건물법 제18조의 취지에 비추어 볼 때, 특별승계인도 포함되는 것으로 해석되므로, 특별한 사정이 없는 한 특별승계인인 피고는 이 사건 관리규정 또는 집합건물법 제18조에 따라, 원고에게 위 체납관리비 83,390,856원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
 나. 피고의 주장에 대한 판단
 (1) 원고에게 관리비 청구권원이 없다는 주장
 피고는, 원고가 이 사건 빌딩의 ‘관리단’도 아니고 ‘구분소유자’도 아니므로 이 사건 건물의 특별승계인인 피고에게 전(前) 구분소유자의 체납관리비를 청구할 권리가 없다는 취지로 주장한다.
 살피건대, 갑 1, 3, 6, 10호증의 각 기재(가지번호 포함)에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 빌딩의 관리단과 원고 사이에 체결된 이 사건 위·수탁관리계약은 원고가 맡게 될 업무의 범위를 ‘건물의 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 운영, 시설, 청소, 경비 주차관리 및 기타 건물관리에 수반된 일체의 업무, 관리비 및 사용료 등의 부과(체납자 법적 소송 등 일체)와 공과금의 납부대행 등’으로 규정하고 있고(이 사건 위·수탁관리계약 제2조 제1, 5호), 한편, 관리비의 징수주체는 원고가 되고 징수된 관리비는 원고가 지정하는 금융기관의 원고의 계좌에 입금되도록 하며 관리비 부과는 원고가 하는 것으로 규정하고 있는 사실(위 계약 제10조), 이에 따라 원고는 소외 1을 상대로 수차례 이 사건 건물에 대한 체납관리비의 지급을 구하는 소송을 제기하여 승소판결 등을 선고받은 사실, 이 사건 빌딩의 관리단도 원고가 피고를 상대로 이 사건 체납관리비를 청구하는 것에 대하여 별다른 이의를 제기하지는 않은 것으로 보이는 사실(갑 3호증의 1, 2의 기재 내용증명에 첨부된 ‘○○○빌딩 건물관리 도급계약 갱신건’이라는 제목의 문서에 따르면, 이 사건 빌딩의 관리단은 이 사건 위·수탁관리계약을 갱신하면서 이 사건 건물에 대한 체납관리비 문제를 원고에게 위임한다는 취지의 기재가 되어 있다) 등이 인정되는바, 사정이 이와 같다면 이 사건 빌딩의 관리단으로부터의 적법한 위임에 따라 원고는 피고를 상대로 이 사건 건물에 대한 체납관리비를 청구할 권한을 부여받았다고 볼 것이므로, 이 부분 피고의 주장은 이유 없다.
 (2) 전유부분 관리비 제외 주장
 피고는, 구분소유자의 특별승계인은 전(前) 구분소유자의 체납관리비 중 ‘공용부분’에 대하여 체납된 관리비만을 승계하는 것인데 원고의 이 사건 청구에는 ‘전유부분’에 대하여 체납된 관리비를 포함하고 있어 부당하다는 취지로 주장한다.
 살피건대, 집합건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다고 할 것인바(앞서 든 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결 등 참조), 원고가 피고에 대하여 이 사건에서 구하고 있는 체납관리비의 구체적 항목은 ‘일반관리비, 승강기유지보수비, 공용전기료, 공용수도료, 오물수거처리비, 보험료, 제경비, 소독비, 주차기유지보수비, 법정물탱크청소비, 법정소방점검비, 승강기 법정검사비, 전기설비 법정검사비, 주차기 법정검사비, 한국소방안전협회비, 전력기금산출, 수선비’로서(원고의 2013. 11. 26.자 준비서면에 첨부된 ‘별지 2 관리비내역서’ 기재와 같다), 위 각 비용은 ‘입주자 전체의 공동이익을 위하여 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용’으로 ‘입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라’고 할 것이어서 이는 집합건물의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 해당한다고 할 것이다. 따라서, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
 (3) 관리단과의 체납관리비 합의 주장
 피고는, 피고에게 승계되는 공용부분 관리비에 관한 이 사건 관리규정의 해석주체는 이 사건 빌딩의 관리단이라 할 것인데, 위 관리단에서는 피고에게 승계되는 이 사건 건물에 대한 2007. 5.부터 2013. 4.까지의 체납관리비가 15,270,086원임을 확인하여 주었으므로 피고에게는 위 금액만을 지급할 의무가 있다는 취지의 주장을 하나, 이에 부합하는 듯한 을 3호증의 기재는 아우리빌딩 관리단의 회장인 이명화가 작성하여 준 체납관리비 내역서로서 공용부분 관리비 중 일반관리비에 해당하는 부분을 계산하여 확인한 것이고, 다른 공용부분 관리비들은 전혀 계산하지 않고 있어 이를 그대로 믿기 어렵고, 그 밖에 을 6, 7호증의 각 기재(가지번호 포함)만으로는 체납관리비가 15,270,086원임을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없으므로 피고의 위 주장 역시 받아들이지 아니한다.
 (4) 원고의 불법적인 사용방해행위로 인한 사용·수익 제한 주장
 피고는, 원고가 2007. 5.경부터 2013. 4.경까지 이 사건 건물에 대하여 ‘엘리베이터 폐쇄, 단전·단수, 출입문 폐쇄’ 등의 조치를 하여 소유자인 소외 1 등으로 하여금 위 건물을 사용·수익하지 못하게 하였으므로 위 기간 동안 발생한 관리비에 대하여는 피고가 이를 지급할 책임이 없다는 취지로 주장한다. 
 그러므로 살피건대, 을 4, 8, 9호증의 각 기재에 따르면, 이 사건 건물의 소유자인 소외 1이 계속하여 관리비를 체납하자 원고는 2007. 5월경부터 2013. 4월경까지 이 사건 건물에 대하여 엘리베이터 폐쇄, 단전, 단수, 출입문 폐쇄 등의 조치를 취한 사실은 인정되나, 위 인정사실 및 을 10호증의 1, 2의 각 기재만으로는 원고의 이 사건 건물에 대한 위와 같은 사용제한조치가 구분소유자에 대한 불법적인 사용방해행위가 된다고 보기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
 오히려, 갑 2, 11, 12, 14, 15, 16, 을 9호증의 각 기재(가지번호 포함), 제1심 증인 소외 2의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 관리규정에는 입주자가 관리비를 납기일로부터 2개월 이상 체납한 경우에 공동시설물과 전기, 급수 등의 사용제한 조치를 할 수 있는 것으로 되어 있는 사실(이 사건 관리규정 제35조 제2호), 소외 1이 2006. 9월부터 같은 해 12월, 2007. 1월부터 같은 해 3월까지의 이 사건 건물에 대한 관리비를 연체하자 원고는 2007. 6. 1.경 소외 1에게 관리비 납부독촉 및 미이행시 단전·단수를 경고하는 내용의 통보를 보낸 것을 비롯하여 그 이후 지속적으로 같은 내용의 통보를 하였던 사실, 2007. 5.경부터 2013. 4.경까지 사이의 기간 동안 이 사건 건물은 소외 1이 직접 사용하거나 이를 임대하지도 아니한 채 대부분 공실로 되어 있었던 사실, 원고는 소외 1이 이 사건 건물을 제3자에게 임대하려고 할 때에는 공인중개사나 제3자에게 이 사건 건물에의 출입을 허용하였던 것으로 보이는 사실(실제로 위 기간 중 2011. 6월부터 같은 해 8월까지 소외 3이 이 사건 건물에서 ‘콜라텍’을 운영하였다) 등이 인정되는바, 위와 같이 원고가 이 사건 건물에 대한 사용제한조치를 취하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 구분소유자가 입게 된 피해의 정도, 사용제한조치에 관한 이 사건 관리규정의 내용 등의 사정을 모두 종합하여 보면, 원고의 위 사용제한조치는 공실로 되어 있는 이 사건 건물을 관리하기 위한 조치로서 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위에 해당된다고 볼 것이다(비록 ‘출입문 폐쇄조치’가 이 사건 관리규정에 기재되어 있지는 아니하나 위와 같은 각 사정에 비춰보면 그와 같은 사유만으로 위 사용제한조치가 위법하다고 볼 수는 없다). 따라서, 이 부분 피고의 주장도 이유 없다. 
 (5) 소멸시효 주장
 피고는, 원고가 피고에 대하여 구하는 체납관리비 중 이 사건 소 제기일부터 역산하여 3년이 넘는 부분은 시효기간이 경과하여 소멸하였다고 주장한다.
 살피건대, 원고가 구하는 이 사건 관리비채권은 민법 제163조 제1호 ‘사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권’에 해당하고, 이는 3년의 단기소멸시효가 적용되는바, 이 사건 소가 2013. 7. 3. 제기되었음은 기록상 명백하므로, 소 제기일로부터 역산하여 3년이 경과한 기간 즉, 2010. 7. 4. 이전에 발생한 관리비채권은 시효로 소멸하였다. 
 이에 대하여 원고는, 전 구분소유자 소외 1을 상대로 위 기간 동안의 관리비를 구하는 소송을 제기하여 그 판결이 확정되었으므로 그 때부터 10년간 소멸시효가 연장되었고, 피고는 소외 1의 승계인으로서 민법 제169조에 따라 소멸시효 중단의 효력을 받는 자에 해당하므로 피고의 소멸시효 완성 주장은 이유 없다고 다툰다.
 살피건대, 갑 6, 10호증의 각 기재에 의하면, 원고는 소외 1을 상대로 서울남부지방법원에 아래 표 기재와 같이 이 사건 건물에 대하여 체납한 관리비의 지급을 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았고, 위 판결 등은 이 사건 소제기 전에 확정된 사실이 인정된다.
사건번호승소금액(원)연체기간비 고2009가단238926,000,0002007. 5. ~ 2008. 12.화해권고결정2011가단7122744,055,8192009. 1. ~ 2011. 8.무변론 판결2012가소255538,025,2522011. 9. ~ 2012. 1.이행권고결정2012가소1041809,443,5802012. 2. ~ 2012. 7.이행권고결정2013가소214410,468,0342012. 8. ~ 2012. 12.이행권고결정2013가소587727,624,4732013. 1. ~ 2013. 4.이행권고결정
 그런데, 집합건물법상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제이고, 채무인수에 있어서 면책적 인수인지, 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 볼 것이라는 채무인수의 법리에 비추어 보면, 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하다(대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 결정). 나아가 중첩적 채무인수에서 인수인이 채무자의 부탁 없이 채권자와의 계약으로 채무를 인수하는 것은 매우 드문 일이므로 채무자와 인수인은 원칙적으로 주관적 공동관계가 있는 연대채무관계에 있고, 인수인이 채무자의 부탁을 받지 아니하여 주관적 공동관계가 없는 경우에는 부진정연대관계에 있는 것으로 보아야 하는바(대법원 2009.8.20. 선고 2009다32409 판결), 집합건물 구분소유권의 특별승계인은 특별한 사정이 없는 한, 전 구분소유자와 주관적 공동관계가 없는 것이 통상적이므로 부진정연대관계에 있다고 보아야 한다. 그리고 부진정연대채무에 있어서는 채무자 1인에 대한 이행청구 또는 채무자 1인이 행한 채무의 승인 등 소멸시효의 중단사유나 시효이익의 포기는 다른 채무자에 대하여 효력이 미치지 아니하므로(2011. 4. 14. 선고 2010다91886 판결), 결국 원고가 전 구분소유자인 소외 1에 대하여 이행청구를 하여 확정판결 등을 얻었다고 하더라도 그로 인한 소멸시효 중단의 효력은 피고에게 미치지 아니한다(이러한 의미에서 민법 제169조에서 시효중단의 효력을 받는 승계인에는 채무자와 부진정연대채무의 관계에 있는 중첩적 채무인수인은 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다). 따라서 원고의 소멸시효 중단 주장은 이유 없다.
 따라서 피고는 원고에게 37,036,713원(2010. 7. 4.부터 2013. 4.까지의 연체관리비 52,333,195원 - 피고가 기지급한 관리비 15,296,482원) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장이 피고에게 송달된 다음 날인 2013. 7. 16.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결선고일인 2014. 10. 30.까지 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송 촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 위 인정금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 나머지 피고의 항소은 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 목록 생략]

판사 임병렬(재판장) 임대호 박정기