민원인 - 분양권 지분 증여에 따른 권리의무승계계약이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하는지 여부(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 등) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2022.12.07 / 시행일:

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 “부동산거래신고법”이라 함) 제3조제1항제2호에서는 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약을 체결한 경우 거래당사자가 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 공동으로 신고관청1)1) 부동산 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함)·군수 또는 구청장을 말하며, 이하 같음.에 신고하도록 규정하고 있는바,「주택법」에 따라 주택을 공급받는 자로 선정된 자(이하 “수분양자”라 함)가 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(이하 “분양권”이라 함)의 지분 일부를 배우자에게 증여한 후, 사업주체(분양자)2)2) 「주택법」 제2조제10호에 따른 사업주체를 말하며, 이하 같음., 수분양자, 수분양자의 배우자가 분양권 지분 이전(移轉)에 관한 계약(이하 “권리의무승계계약”이라 함)3)3) 분양권 지분 이전 외에 부동산의 총분양가격 등 최초 부동산 분양계약의 다른 내용에는 변경을 가하지 않는 계약임을 전제함.을 체결한 경우, 권리의무승계계약이 부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하는지?

이 사안의 경우, 권리의무승계계약은 부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하지 않습니다.

부동산거래신고법 제3조제1항 본문 및 같은 항 제2호에서는 거래당사자는 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 부동산거래신고법 시행령 제3조제3항제6호에서는 ‘대통령령으로 정하는 법률’의 하나로 「주택법」을 규정하고 있는바, 「주택법」에 따른 주택분양계약을 체결한 자가 그 이후 체결한 권리의무승계계약이 부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하는지는 관련 규정의 문언, 입법연혁 및 제도의 취지 등을 종합적으로 살펴 판단해야 합니다.우선 부동산거래신고법 제2조제3호에서는 같은 법 제3조제1항 본문에 따른 신고주체인 “거래당사자”를 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “부동산등”이라 함)의 매수인과 매도인을 말한다고 규정하고 있고, 같은 항 본문의 위임에 따른 같은 법 시행령 제3조제1항 및 같은 영 별표 1 제1호에서는 신고사항으로 중도금 지급일 및 잔금 지급일(나목), 실제 거래가격(마목) 등을 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 부동산거래신고법 제3조제1항에서는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 매매 등 유상계약일 것을 전제로1)1) 「민법」 제563조부터 567조까지 및 법제처 2014. 4. 2. 회신 13-0599 해석례 참조구체적인 신고대상 계약의 종류를 규정하고 있다고 보아야 하므로, 이 사안의 경우와 같이 유상계약이 아닌 지분 증여를 원인으로 하면서 그 자체 거래대금이 별로도 새롭게 정해진바 없는 권리의무승계계약을 같은 항 제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당한다고 볼 수는 없습니다.그리고 부동산거래신고법 제3조제1항제2호는 구 「부동산 거래신고에 관한 법률」(2016년 1월 19일 법률 제13797호로 폐지되기 전의 것을 말함) 제2조 및 제3조에서 토지·건축물의 매매계약과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 입주자로 선정된 지위 및 「주택법」에 따른 주택 입주자 지위의 매매계약만을 부동산 거래신고 대상으로 규정하여, 부동산 분양계약이 부동산의 주요 거래유형임에도 불구하고 정부가 그 거래가격 정보 취득에 어려움을 겪어 온 문제점을 해결하기 위하여 부동산거래신고법을 제정하면서 주택의 ‘최초 분양계약’ 등을 거래신고 대상에 포함하도록 한 것2)2) 2015. 10. 13. 의안번호 제1917151호로 발의된 부동산 거래신고 등에 관한 법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조이라는 점, 최초의 부동산 분양계약 이후 그 분양권의 거래에 대해서는 부동산거래신고법 제3조제1항제3호가목에서 별도로 규율하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 같은 항 제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 「주택법」에 따른 주택공급계약은 분양자와 수분양자 사이에서 해당 부동산에 관하여 최초로 체결된 분양계약을 의미한다고 보는 것이 타당합니다.또한 부동산거래신고법 제28조제2항제1호에서는 같은 법 제3조제1항부터 제4항까지의 규정을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함함)에게는 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있는바, 부동산등의 지분 증여에 따른 권리의무승계계약까지 부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당한다고 보는 것은 부동산 거래 신고를 하지 않은 경우에 대한 과태료 부과 범위를 자의적으로 확대하는 결과를 가져올 수 있습니다.아울러 증여 등을 통하여 무상으로 부동산등을 이전하거나 이를 원인으로 하는 권리의무승계계약까지 부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”으로 보아 거래 신고를 하도록 하려는 취지가 있었다면, 「지방세법」 제6조제1호에서 “취득”을 “매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득”으로 규정하고 있는 것과 유사하게 명시적인 규정을 두는 것이 일반적인 입법 방식이라는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려할 필요가 있습니다.따라서 이 사안의 경우, 권리의무승계계약은 부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하지 않습니다.부동산거래신고법제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.1. 부동산의 매매계약2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위② ∼ ⑦ (생 략)부동산거래신고법 시행령제3조(부동산 거래의 신고) ① · ② (생 략)③ 법 제3조제1항제2호에서 “「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률”이란 다음 각 호의 법률을 말한다.1. 「건축물의 분양에 관한 법률」2. 「공공주택 특별법」3. 「도시개발법」4. 「도시 및 주거환경정비법」4의2. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」6. 「주택법」7. 「택지개발촉진법」④·⑤ (생 략)<관계 법령>