민원인 - 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별대표자가 과반수가 아닌 경우의 장기수선계획 조정에 관한 의결방법(「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2024.03.28 / 시행일:

「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에서는 입주자대표회의1)1) 「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하며, 이하 같음.와 관리주체2)2) 「공동주택관리법」 제2조제1항제10호에 따른 관리주체를 말하며, 이하 같음.는 장기수선계획3)3) 「공동주택관리법」 제2조제1항제18호에 따른 장기수선계획을 말하며, 이하 같음.을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제7조제2항에서는 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다고 규정하고 있는 한편,「공동주택관리법」 제14조제12항에서는 같은 조 제10항 및 제11항에도 불구하고 입주자대표회의의 구성원 중 사용자4)4) 「공동주택관리법」 제2조제6호에 따른 사용자를 말하며, 이하 같음.인 동별 대표자5)5) 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자를 말하며, 이하 같음.가 과반수인 경우에는 대통령령으로 그 의결방법 및 의결사항을 달리 정할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제14조제3항에서는 같은 조 제1항 및 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 같은 법 제14조제12항에 따라 공동주택 공용부분의 담보책임 종료확인에 관한 사항은 의결사항에서 제외하고, 장기수선계획의 수립 또는 조정6)6) 비용지출을 수반하는 경우로 한정하며(「공동주택관리법 시행령」 제14조제2항제14호 참조), 이하 같음.에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결한다고 규정하고 있는바,입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수가 아닌 경우로서 「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에 따른 장기수선계획의 조정7)7) 비용지출을 수반하는 경우로 한정하며, 이하 같음.(이하 “장기수선계획의 정기조정”이라 함)에 관한 사항을 입주자대표회가 의결하는 경우, 같은 법 시행령 제14조제3항에 따른 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결하는 방법이 적용되는지?

이 사안의 경우, 「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항에 따른 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결하는 방법이 적용되지 않습니다.

「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제7조제2항에서는 장기수선계획의 정기조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, ‘입주자대표회의가 의결하는 방법’으로 해야 한다고 규정하여 장기수선계획의 정기조정은 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 하는데, 같은 법 제14조에서는 ‘입주자대표회의의 의결방법’을 대통령령으로 정한다고 규정(제10항)하면서, ‘입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우’에는 대통령령으로 그 의결방법을 달리 정할 수 있다고 규정(제12항)하고 있습니다.그렇다면 장기수선계획의 정기조정에 대한 입주자대표회의의 의결에 대해서는 그 ‘입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수’인지 여부에 따라 「공동주택관리법」 제14조제10항 또는 제12항에 따른 의결방법이 적용된다고 할 것인데, 같은 법 시행령 제14조제1항에서는 ‘같은 법 제14조제10항에 따라’ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제14조제3항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 ‘같은 법 제14조제12항에 따라’ 같은 영 제14조제2항제14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결한다고 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수가 아닌 경우로서 장기수선계획의 정기조정을 입주자대표회의가 의결하는 경우에는 「공동주택관리법」 제14조제10항 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제14조제1항에 따른 의결방법이 적용되는 것이지, 같은 법 제14조제12항 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제14조제3항에 따른 의결방법이 적용되는 것은 아니라고 해석하는 것이 공동주택관리법령의 문언 및 규정체계에 부합합니다.또한 「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항은 2020년 4월 24일 대통령령 제30630호로 「공동주택관리법 시행령」이 일부개정되면서 신설된 규정으로, 개정 당시의 입법자료1)1) 2020. 4. 24. 대통령령 제30630호로 일부개정된 공동주택관리법 시행령 일부개정령 개정이유·주요내용 및 조문별 개정이유서 참조에 따르면 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에 소유권 침해 우려를 줄이기 위해 입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항을 다르게 정하기 위한 것이라고 그 개정이유를 설명하고 있는바, 이러한 「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항의 입법취지에 비추어 보더라도 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수가 아닌 경우까지도 장기수선계획의 정기조정 시 같은 규정에 따라 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결해야 한다고 해석하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다.따라서 이 사안의 경우, 「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항에 따른 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결하는 방법이 적용되지 않습니다.<관계 법령>공동주택관리법제14조(입주자대표회의의 구성 등) ① ～ ⑨ (생 략)⑩ 동별 대표자의 임기나 그 제한에 관한 사항, 동별 대표자 또는 입주자대표회의 임원의 선출이나 해임 방법 등 입주자대표회의의 구성 및 운영에 필요한 사항과 입주자대표회의의 의결 방법은 대통령령으로 정한다.⑪ 입주자대표회의의 의결사항은 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 하며, 그 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다.⑫ 제10항 및 제11항에도 불구하고 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 대통령령으로 그 의결방법 및 의결사항을 달리 정할 수 있다.제29조(장기수선계획) ① (생 략)② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.④ (생 략)공동주택관리법 시행령제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등) ① 법 제14조제10항에 따라 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.② 법 제14조제11항에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 다음 각 호와 같다.1. ～ 11. (생 략)12. 제39조제5항 및 제6항에 따른 공동주택 공용부분의 담보책임 종료 확인13.·13의2. (생 략)14. 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우로 한정한다)15. ～ 17. (생 략)③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 법 제14조제12항에 따라 제2항제12호에 관한 사항은 의결사항에서 제외하고, 같은 항 제14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결한다.④ ～ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행규칙제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① (생 략)② 법 제29조제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다.③ ～ ⑤ (생 략)