국토교통부ㆍ민원인 - 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조제2항에 해당하는 임대주택에서 임대사업자가 임대료 증액을 하려는 경우 임차인대표회의와의 협의사항에 해당하는지 여부[법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조(법률 제16386호로 개정된 것) 등 관련] (법령해석례, 법제처)
공포일: 2023.06.15 / 시행일:

구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 2015. 12. 29. 시행된 것을 말하며, 이하 “구 민간임대주택법”이라 함) 부칙 제6조제2항(법률 제15730호 및 제16386호로 개정된 것을 말하며, 이하 같음) 본문에서는 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」(이하 “공공주택특별법”이라 함)에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “부칙대상주택”이라 함)에 대해서는 종전의 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 임대주택법”이라 함) 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다고 규정하고 있으면서도, 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 단서에서는 “임대료 증액” 등에 관해서는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는 한편,「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제52조제1항에서는 임대사업자가 공급하는 민간임대주택의 규모에 따라 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있거나 구성하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항제4호에서는 같은 조 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 “임대료 증감”에 관하여 협의하여야 한다고 규정하고 있는바,임차인대표회의(민간임대주택법 제52조제1항에 따른 임차인대표회의를 말하되, 구 임대주택법 제29조에 따라 구성된 임차인대표회의를 포함하며, 이하 “임차인대표회의”라 함)가 구성된 부칙대상주택의 임대사업자1)1) 구 임대주택법 제2조제4호에 따른 임대사업자를 말하며, 이하 같음.가 임대기간 중 해당 주택의 임대료를 증액하려는 경우, 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 단서에 따라 민간임대주택법 제52조제4항제4호가 적용되어 그 임대사업자는 임차인대표회의와 협의를 해야하는지?2)2) 법률 제15730호 민간임대주택법 일부개정법률의 시행일인 2019. 2. 15. 이후에 증액하려는 경우임을 전제함.

이 사안의 경우, 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 단서에 따라 민간임대주택법 제52조제4항제4호가 적용되어 임대사업자는 임차인대표회의와 협의를 해야합니다.

구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항에서는 부칙대상주택에 대한 경과조치를 두어 같은 항 본문에서는 원칙적으로 구 임대주택법을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 항 단서에서는 “임대료 증액” 등에 관하여는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는데, 법령 개정 과정의 혼란을 막기 위한 과도적 조치인 부칙 경과조치의 성격1)1) 법제처 법령입안·심사기준(2022) p.656 참조, 2015년 8월 28일 법률 제13499호로 구 임대주택법에서 구 민간임대주택법으로 전부개정된 후, 2018년 8월 14일 법률 제15730호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률(이하 “개정 민간임대주택법”이라 함)에서 법률 제13499호 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 단서를 개정하여 “임대료 증액”이라는 문언을 최초로 규정한 후 현재의 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항에 이르게 된 연혁 등을 종합해 볼 때, 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 단서는 부칙대상주택에 관한 사항이더라도 같은 항 단서에서 열거된 “임대료 증액” 등의 사항인 경우에는 구 임대주택법이 적용되지 않고 결과적으로 민간임대주택법이 적용된다는 점을 규정한 것으로 보아야 할 것입니다.그리고 민간임대주택법 제52조제4항제4호에서는 임차인대표회의와의 협의사항으로 “임대료 증감”을 규정하고 있는데, “증감”이란 많아지거나 적어지는 것을 한꺼번에 이르는 말이라는 점2)2) 국립국어원 표준국어대사전 참조에 비추어 보면, “임대료 증감”이란 ‘임대료 증액 및 임대료 감액’을 축약하여 규정한 것으로서 임대료가 증액되는 경우이든 감액되는 경우이든 임차인대표회의와의 협의사항에 해당한다는 점이 문언상 분명하므로, 부칙대상주택의 임대료 증액은 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 단서에 따라 구 임대주택법이 아니라 민간임대주택법이 적용되고, 결국 민간임대주택법 제52조제4항제4호에 따른 임차인대표회의와의 협의사항에 해당한다고 보아야 합니다.또한 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 단서에 “임대료 증액”이라는 문언이 최초로 규정된 것과 민간임대주택법 제52조제4항제4호에서 임차인대표회의와의 협의사항으로 “임대료 증감”을 최초로 규정한 것은 모두 개정 민간임대주택법이라는 점, 같은 법은 임차인을 더욱 두텁게 보호하려는 취지에서 민간임대주택의 임대사업자가 임대료 증액을 청구할 수 있는 한도를 구체적으로 규정하고, 임대료의 증액은 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하는 등 임대료 증액 관련 규제를 신설하는 것을 주된 개정 사항으로 하고 있는 점3)3) 민간임대주택법 제44조제2항·제3항 및 2018. 7. 26. 의안번호 제2014557호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안에 대한 국회 법제사법위원회 체계자구검토보고서 참조을 종합해 볼 때, 부칙대상주택에서의 “임대료 증액”에 관한 사항의 경우 민간임대주택법 제52조제4항제4호에 따른 임차인대표회의와의 협의사항에 해당한다고 보는 것이 입법연혁과 규정취지에 부합하는 해석입니다.아울러 현재 임대주택을 규율하고 있는 민간임대주택법과 공공주택특별법 모두 임대료 증감을 임차인대표회의와의 협의사항으로 규정하고 있는데4)4) 민간임대주택법 제52조제4항 및 공공주택특별법 제50조제1항 참조, 부칙대상주택에 관하여만 이와 다르게 해석할 특별한 이유를 찾기 어려운 점, 부칙대상주택의 경우 임대주체는 민간부문이지만 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 지원을 받거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설된 임대주택으로서5)5) 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 참조, 민간부문의 자기자본뿐만 아니라 임대주택 공급을 목적으로 투입된 공공부문의 자원까지도 함께 결합된 주택이므로, 그 공급과정에서 임대주택의 적정한 공급이라는 공공의 이익을 추구할 수 있도록 임대료 역시 적정 수준으로 유지할 수 있는 수단을 최대한 보장할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.따라서 이 사안의 경우, 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 단서에 따라 민간임대주택법 제52조제4항제4호가 적용되어 임대사업자는 임차인대표회의와 협의를 해야합니다.법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(법률 제15730호 및 제16386호로 개정된 것)제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은 「공공주택 특별법」의 규정을 적용한다.② 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다. 다만, 임대료 증액, 임대차계약 신고·변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다.1. 이 법 시행 당시 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택2. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택3. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택민간임대주택에 관한 특별법제52조(임차인대표회의) ① ∼ ③ (생 략)④ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다.1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정2. 관리비3. 민간임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수4. 임대료 증감5. 그 밖에 민간임대주택의 유지·보수·관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항⑤ (생 략)<관계 법령>