유치권 확인 (민사, 인천지방법원)
공포일: 2011.07.22 / 시행일:

【원고, 피항소인】 대우자동차판매 주식회사 (소송대리인 법무법인 두우앤이우 담당변호사 한지혜)
【피고, 항소인】 
【제1심판결】 인천지방법원 부천지원 2010. 9. 30. 선고 2010가단1168 판결
【변론종결】2011. 6. 17.
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
 원고에게 부천시 원미구 중동 1148-2 중동대우마이빌2 제1층제○○○호 39.80㎡(이하 ‘이 사건 계쟁상가’라 한다)에 관한 유치권이 있음을 확인한다.
2. 항소취지
 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】1. 기초사실
 가. 원고는 2002. 3. 20. 현진건설 주식회사(이하 ‘현진건설’이라 한다)와 사이에, 부천시 원미구 중동 1148-2 지하 3층, 지상 15층 규모의 중동대우마이빌2 오피스텔 및 근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 신축공사에 관한 도급계약(공사금액 18,370,000,000원)과 이 사건 건물의 다락설치공사에 관한 도급계약(공사금액 1,249,820,000원)을 각 체결하였는바, 위 각 공사도급계약에 의하면 현진건설은 매 3월마다 원고의 기성부분에 대하여 검사완료 후 5일 이내에 해당 기성금을 원고에게 지급하고 미지급금에 대하여는 연 12%의 지연이자를 가산하여 지급하여야 한다.
 나. 원고는 2004. 6. 29.경 위 각 공사도급계약에 따른 공사를 완료하면서 현진건설과 사이에, 이 사건 건물 신축공사대금을 종전 18,370,000,000원에서 18,457,780,000원으로 증액하고, 이 사건 건물의 다락설치공사대금을 종전 1,249,820,000원에서 1,182,940,000원으로 감액하기로 정산하였다. 
 다. 한편 현진건설은 2002. 4. 18.부터 2003. 12. 18.까지 원고에게 약정 공사대금 중 7,711,175,265원만을 지급하였는바, 2004. 7. 4. 현재 미지급 공사대금은 11,929,544,735원(= 이 사건 건물 신축공사대금 18,457,780,000원 + 다락설치공사대금 1,182,940,000원 - 7,711,175,265원)이며, 그 지연이자는 4,713,476,444원에 이른다.
 라. 이에 원고는 2007. 8. 10.민법 제666조에 따라 미지급 공사대금 및 지연이자채권액 16,643,021,179원을 담보하기 위하여 현진건설을 상대로 이 사건 계쟁상가를 포함한 이 사건 건물 중 31세대에 관하여수원지방법원 성남지원 2007가합8538 저당권설정등기절차이행 등 청구의 소를 제기하여 2008. 4. 21. 위 법원으로부터 “현진건설은 원고에게 16,643,021,179원 및 이에 대한 2008. 6. 1.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 이 사건 건물에 관하여 채권액 16,643,021,179원의 저당권설정등기절차를 이행한다”는 화해권고결정을 받았고, 위 결정은 2008. 5. 22. 그대로 확정되었다.
 마. 원고는 위 화해권고결정에 따라 이 사건 건물 중 31세대에 관하여 저당권설정등기를 마친 후인천지방법원 부천지원 2008타경11479호로 임의경매를 신청하였고, 그 경매절차에서 2008. 9. 23. 위 화해권고결정에 따른 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권 권리신고를 하였으며, 2009. 7. 17. 실시된 배당기일에서 5,296,035,051원을 배당받아 공사대금 잔액이 15,104,205,155원이 남게 되었다.
 바. 한편, 위 경매절차에서 피고는 2009. 5. 14. 이 사건 계쟁상가에 관하여 최고가매각허가결정을 받고 매각대금을 완납한 후 2009. 7. 28. 그 소유권이전등기를 마쳤다.
[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 12호증(갑 제1, 2, 12호증은 각 가지번호 포함), 을 제6, 24, 25호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]
2. 당사자들의 주장
 원고는 이 사건 건물을 신축하면서 발생한 공사대금채권을 가지고 있고, 이 사건 건물의 완공 당시부터 이 사건 계쟁상가를 포함한 이 사건 건물을 점유하고 있으므로 공사대금채권이 모두 변제될 때까지 이 사건 계쟁상가를 유치할 권리가 있다고 주장한다.
 이에 대하여 피고는, ① 원고가 주장하는 공사대금채권은 그 존재를 인정할 증거가 없거나 이미 시효로 소멸하였고, 공사대금채권이 있다고 하더라도 그 담보로 설정된 저당권을 실행하여 이미 배당을 받았으므로 유치권의 피담보채권이 존재하지 않으며, ② 원고가 이 사건 계쟁상가를 점유한 사실이 없고, 설령 원고의 점유사실이 인정되더라도 그것은 불법점유이거나 현재 그 점유를 상실하였으므로 유치권이 존재하지 아니하며, ③ 가사 그렇지 않다 하더라도 원고는 유치권자로서 이 사건 계쟁상가에 관한 선관주의의무가 있음에도 이를 게을리 하여 이 사건 계쟁상가를 청소하거나 2009년 집중호우시에도 아무런 조치를 하지 않았는바, 피고는 비록민법 제324조 제3항에서 정한 유치권소멸청구권자인 채무자에 해당하지 아니하지만 제3취득자로서 위 조항을 유추적용하여 원고에 대하여 유치권소멸청구의 의사를 통지한다고 다툰다.
3. 판단
 가. 피담보채권
 (1) 앞서 본 바와 같이 원고는 현진건설로부터 이 사건 건물의 신축공사를 수급하여 공사를 마친 후 현진건설을 상대로 공사대금의 지급 등을 구하는 소송을 제기하여 “현진건설은 원고에게 16,643,021,179원 및 그 지연손해금을 지급하고, 이 사건 건물에 관하여 위 금액을 채권액으로 한 저당권설정등기절차를 이행한다”는 취지의 집행권원을 확보하였고, 그 일부만을 배당을 통해 지급받았으므로, 원고는 이 사건 건물에 관하여 공사대금채권을 가지고 있다(공사대금채권의 존재가 재판상 화해에 의하여 확정된 이상 피고의 소멸시효 주장도 이유 없다)
 (2) 나아가 어떤 물건에 대하여 저당권과 유치권을 겸유하고 있는 채권자가 그 중 저당권을 실행하였다 하더라도, 그와 같은 저당권의 실행으로 피담보채권의 만족을 얻은 것이 아닌 이상, 피담보채권이 소멸할 때까지 유치권은 그 효력을 유지하는 것이고, 원고가 저당권의 실행으로도 위 공사대금채권을 완제 받지 못하였음을 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 공사대금채권은 여전히 존재하고 있다. 
 (3) 한편, 피고는 공사 완료 이후 원고가 이 사건 건물의 수분양자들로부터 합계 7,600,000,000원 상당의 분양잔대금을 지급받음으로써 피담보채권인 현진건설에 대한 미지급 공사대금채권은 더 이상 존재하지 않는다는 취지로 다투는바, 을 제41, 42호증의 각 기재만으로는 원고가 공사대금에 갈음하여 이 사건 건물의 수분양자들로부터 합계 7,600,000,000원 상당의 분양잔대금을 지급받았다고 보기 어렵고, 가사 그렇지 않다 하더라도 피고 주장 금액은 앞서 본 원고의 현진건설에 대한 미지급 공사대금 및 지연이자 합계액 16,643,021,179원에 크게 미달하므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다(다만 을 제33, 34, 35, 36호증의 각 기재에 의하면 이 사건 건물△△△호를 분양받은소외 2가 공사완료 이후인 2004. 9. 17. 원고에게 분양잔금 등으로 34,940,000원을 지급한 사실이 인정되기는 한다).
 나. 점유
 (1) 갑 제8, 9호증의 각 기재, 을 제28, 29호증의 각 일부 기재와 갑 제6호증, 갑 제14호증의 1 내지 3의 각 영상, 제1심 증인소외 3의 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 원고가 공사를 완료한 직후인 2004. 8. 18.경부터 이 사건 계쟁상가를 포함한 이 사건 건물 전체에 대하여 유치권 안내문 등을 부착하고 타인의 출입을 통제하면서 이를 점유하여 왔고, 2009. 10. 15. 주식회사 서유개발(이하 ‘서유개발’이라 한다)과 이 사건 계쟁상가에 관한 상가유치권 관리 계약을 체결하여 서유개발로 하여금 이 사건 계쟁상가를 관리하도록 한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 2004. 8. 18.경부터 현재까지 이 사건 계쟁상가를 직접 또는 서유개발을 통하여 간접점유하여 왔다고 할 것이고, 을 제37, 38, 39, 43, 44호증의 각 기재, 을 제28, 29호증의 각 일부 기재만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.
 (2) 한편, 을 제1 내지 4, 7, 13호증의 각 기재에 의하면, 위 경매절차에서 집행관이 작성한 2008. 7. 9.자 부동산현황조사보고서에 2008. 7. 7. 현재 이 사건 건물 전체의 점유 관계 및 임대차관계가 미상이고, 이 사건 건물 전체가 공실상태라고 기재되어 있는 사실 및 피고가 이 사건 계쟁상가에 관한 소유권이전등기를 마친 이후 이 사건 건물의 관리회사인 민주산업 주식회사에 이 사건 계쟁상가에 관한 관리비를 납부해온 사실을 인정할 수 있다. 
 그러나 갑 제9, 12, 13호증(갑 제12, 13호증은 각 가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 피고가 원고를 상대로 부동산인도명령을 신청하였으나 원고에게 유치권이 있다는 이유로 기각결정을 받은 사실(인천지방법원 부천지원 2009타기1093,인천지방법원 2009라466,대법원 2010마168), 피고가 다시 서유개발을 상대로 부동산인도명령을 신청하였으나 역시 기각된 사실(인천지방법원 부천지원 2009타기1596)을 인정할 수 있고, 여기에 ① 원고가 위 경매절차에서 2008. 9. 23.경 위 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권을 신고하였는바 피고는 위와 같은 유치권신고사실을 인지하고 경매절차에 참가한 것으로 보이는 점, ② 현진건설과 이 사건 건물에 관한 위·수탁 관리계약을 체결하고 이 사건 건물을 관리해온 민주산업 주식회사가 이 사건 계쟁상가에 관한 관리비도 최초 원고에게 청구했던 점(을 제4호증), ③ 이 사건 계쟁상가가 공실상태에 있다 하더라도 그 기본관리비는 소유자인 피고가 부담하는 것이 당연한 점 등의 사정을 더하여 보면, 위와 같은 현황조사결과나 피고의 관리비 납부 사실만으로는 원고의 점유사실을 인정하는데 장해가 될 수 없고, 달리 반증 없다.
 (3) 나아가 피고의 점유상실 주장에 관하여 보건대, 을 제21 내지 23호증(을 제21, 23호증은 각 가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 피고가 이 사건 계쟁상가에 자신의 물건을 갖다놓았다가 2010. 6. 22.소외 1(대법원판결의 소외인)에게 이 사건 계쟁상가를 임대하여소외 1이 이 사건 계쟁상가를 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있다. 그러나 원고를 상대로 부동산인도명령을 신청하였다가 기각결정을 받은 피고가 자신의 소유임을 주장하며 이 사건 계쟁상가에 대한 현실적 점유를 개시한 것은 부당한 방법에 의하여 원고의 점유를 침탈한 것이라고 할 것이고, 원고가 점유침탈을 이유로 이 사건 계쟁상가의 점유를 회수할 수 있는 이상, 원고가 이 사건 계쟁상가에 관한 점유를 상실하였다고 할 수 없으므로, 피고의 위 주장도 그 이유가 없다.
 다. 피고의 유치권소멸청구
민법 제324조 제1항,제3항은 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 이를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바, 을 제46, 47, 48호증(을 제47호증은 가지번호 포함)의 각 기재만으로는 원고가 이 사건 계쟁상가에 관한 선관주의의무를 위반하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이를 전제로 한 피고의 위 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
 라. 소결론
 따라서 원고는 이 사건 계쟁상가에 관하여 현진건설에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 있다고 할 것이고, 피고가 이를 다투는 이상 그 확인의 이익도 있다. 
4. 결론
 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 강재철(재판장) 정성균 김혜성