민원인 - 공공건설임대주택을 제3자에게 매각하려는 경우 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가와 별도로 매각 가격 산정을 위한 감정평가를 반드시 시행해야 하는지 여부(「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2024.03.05 / 시행일:

「공공주택 특별법」 제50조의3제1항 각 호 외의 부분 전단에서 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택1)1) 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말하며(「공공주택특별법」 제2조제1호의2 참조), 이하 같음.을 임대의무기간이 지난 후 분양전환2)2) 공공임대주택을 「공공주택특별법」 제4조제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말하며(「공공주택특별법」 제2조제4호 참조), 이하 같음.하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 함)해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서 공공주택사업자는 같은 조 제1항에 따른 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니하는 경우(제1호) 등에는 해당 임대주택을 같은 조 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 제3자에게 매각할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항 본문에서 같은 조 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 같은 조 제4항에 따른 매각(이하 “제3자 매각”이라 함) 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다고 규정하고 있는바,「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에 따라 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가가 시행된 경우로서 같은 조 제4항에 따라 공공건설임대주택3)3) 「공공주택특별법 시행령」 제54조제1항제7호에 따른 임대의무기간이 10년인 주택을 전제함.을 제3자에게 매각하려는 경우, 같은 조 제5항 본문에 따라 제3자 매각 가격 산정을 위한 감정평가를 반드시 별도로 시행해야 하는지?

이 사안의 경우, 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에 따라 제3자 매각 가격 산정을 위한 감정평가를 반드시 별도로 시행하지 않아도 됩니다.

먼저 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에서는 같은 조 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제3자 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다고 규정하고 있는데, 같은 법 제50조의3 및 같은 법 시행령 제56조제7항의 위임에 따라 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 규정하고 있는 같은 법 시행규칙 별표 7 제1호가목에서는 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환 가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 호 나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하도록 규정하고 있는바, 공공건설임대주택은 임대의무기간이 10년인 경우와 5년인 경우 모두 감정평가금액을 기준으로 하여 분양전환 가격을 산정하게 되므로, 공공주택사업자는 「공공주택 특별법」 제50조의3제2항 전단에 따라 공공건설임대주택의 임차인에게 우선 분양전환 가격을 통보하기 위해서는 반드시 감정평가를 시행해야 하는 반면, 같은 조 제4항에 따르면 공공주택사업자는 ‘우선 분양전환 가격 이하의 가격’으로 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있고, 이 때 ‘우선 분양전환 가격’은 이미 같은 조 제5항에 따라 감정평가를 시행하여 산정한 가격인바, 같은 조 제5항 본문 중 “우선 분양전환 가격 및 제3자 매각 가격 산정을 위한 감정평가”라는 문언은 감정평가를 통해 가격을 산정해야 하는 우선 분양전환 가격과 제3자 매각 가격을 “및”이라는 부사로 연결하여 두 가격 모두를 감정평가 대상으로 규정한 것으로 해석하는 것이 그 문언 및 관련 규정의 체계에 부합하는 해석이라 할 것입니다.만약 이와 달리 「공공주택 특별법」 제50조의3제4항에 따라 공공건설임대주택을 제3자에게 매각하려는 경우 같은 조 제5항 본문에 따라 제3자 매각 가격 산정을 위한 감정평가를 반드시 별도로 시행해야 한다고 해석할 경우, 공공주택사업자는 같은 조 제4항에 따라 ‘감정평가를 시행하여 산정한 우선 분양전환 가격 이하의 가격’으로 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있음에도 불구하고, 공공주택사업자에게 추가적인 비용을 부담하여 동일한 절차를 다시 거치게 하는 불합리한 결과가 초래됩니다.아울러 「공공주택 특별법」 제50조의3제6항에서는 공공주택사업자는 같은 조 제5항에도 불구하고 제3자 매각을 하려는 경우 그 매각 시점이 같은 조 제5항에 따른 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각가격을 재산정할 수 있다고 규정하여, 같은 항에 따라 ‘우선 분양전환 가격 및 제3자 매각 가격 산정을 위한 감정평가’를 실시한 후 「공공주택 특별법」 제50조의3제2항 전단에 따른 우선 분양전환에 관한 사항 통보, 같은 항 후단에 따른 우선 분양전환 계약, 같은 조 제3항에 따른 임차인 거주 여부 확인 등의 절차를 거쳐 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 시점에 제3자 매각을 하게 되는 경우에는 해당 공공건설임대주택의 경제적 가치 변동 등을 반영하여 매각가격을 재산정하기 위한 감정평가를 다시 시행할 수 있는 근거를 별도로 규정하고 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.따라서 이 사안의 경우, 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에 따라 제3자 매각 가격 산정을 위한 감정평가를 반드시 별도로 시행하지 않아도 됩니다.공공주택 특별법제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법·절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.1.·2. (생 략)② 공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다.③ 제1항에 따른 우선 분양전환에 응하려는 임차인은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 거주 여부를 확인할 수 있는 서류를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 임차인이 제출한 서류를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 확인하여야 한다.④ 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.1. 제1항에 따른 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 아니하는 경우2. 제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우⑤ 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제4항에 따른 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수·구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다.⑥ 공공주택사업자는 제5항에도 불구하고 제4항에 따라 제3자에게 공공건설임대주택을 매각하려는 경우 그 매각 시점이 제5항에 따른 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각가격을 재산정할 수 있다.공공주택 특별법 시행규칙[별표 7]공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제26조제1호, 제29조, 제40조 관련)1. 분양전환가격의 산정가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다.2. (생 략)<관계 법령>