입찰보증금 (민사, 대법원)
공포일: 1997.03.28 / 시행일:

【원고,상고인겸피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김상훈)
【피고,피상고인겸상고인】 한국토지공사 (소송대리인 동서법무법인 담당변호사 박우동 외 4인)
【원심판결】 서울지법 1995. 9. 15. 선고 95나23582 판결
【주문】
 상고를 각 기각한다. 상고비용은 상고인 각자의 부담으로 한다.

【이유】 상고이유를 본다.
 1. 피고 소송대리인의 상고이유를 본다.
 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 설시와 같은 이유로 그 판시의 이 사건 입찰보증금을 위약벌이 아니라 손해배상액 예정의 성질을 지닌 것이라고 판단한 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고( 당원 1983. 12. 27. 선고 81누366 판결, 1996. 9. 10. 선고 96다19758 판결 각 참조), 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 입찰보증금에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 또한 상고이유에서 들고 있는 판례는 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 이유가 없다. 
 2. 원고 소송대리인의 상고이유를 본다.
 원심판결 이유와 원심이 인용한 제1심 판결 이유에 의하면 원심은, 택지개발촉진법 소정의 사업시행자인 피고가 1993. 10. 30. 청주 용암택지개발사업지구 내의 상업용지에 대한 경쟁입찰을 실시함에 있어서 그 입찰참가자로 하여금 매입신청 필지에 대하여 입찰서에 기재하고자 하는 금액의 5/100 이상의 금액을 입찰보증금으로 납부하도록 한 다음, 낙찰자가 소정의 계약체결기간 내에 본계약을 체결하지 않는 경우 그 입찰보증금을 피고에게 귀속시키기로 정한 이 사건 약관조항에 대하여, 경쟁입찰방법에 의하여 주택을 공급하는 경우에는 분양신청자 가운데 법령에서 정한 일정한 순위에 따라 입주자 및 예비입주자를 선정하고( 주택공급에관한규칙 제13조, 제16조), 분양받을 주택은 추첨에 의하여 선정되어 분양신청자의 의사와 관계없이 당첨 여부 및 당첨필지가 결정되므로 당첨 결과에 불만이 있는 경우 분양신청자로서는 계약을 체결하지 않아도 상당한 이유가 있다 할 것이고, 일단 당첨된 자가 그 분양계약을 체결하지 않는 경우에는 이후 일정 기간 그 분양신청의 기회를 박탈하는 등 분양신청예약금을 꼭 몰수하지 않더라도 당첨에 관한 채무불이행에 관하여 제재수단이 있는 반면, 이 사건과 같이 상업용지를 제한경쟁입찰을 통하여 공급하는 경우에는 원고와 같은 1 순위자가 입찰에 참가하면 2, 3 순위자는 입찰 기회가 박탈되고 재입찰을 해야 하고, 주택과는 달리 계약을 체결하지 않을 경우 이후 분양신청의 기회를 박탈하는 등의 제재수단이 없어 입찰보증금 외에는 달리 위 입찰에 따른 채무이행을 담보할 수 있는 수단이 존재하지 아니하므로, 그 입찰보증금이 부당하게 과다하기는 하나 낙찰자의 채무이행을 담보하는 손해배상액의 예정이라는 의미에서 이 사건 약관조항이 전부 무효로 된다고 보기 어렵다고 판시하였다. 
 원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, 원고가 투기목적이 없이 입찰에 참가하였다고 하더라도 단순히 이러한 사유만으로는 계약체결의무를 불이행한 데에 대하여 정당한 사유가 될 수 없는 점, 이 사건 경쟁입찰이 비록 정식계약이 체결되기 전의 예약단계이기는 하나 그 당시 낙찰자로 하여금 계약체결의무 불이행으로 인한 손해배상액으로 입찰가액의 5% 이상을 예정하였다고 하여 그것이 거래관행상 부당하게 과중하다고 보기 어려운 점, 정부투자기관관리기본법 제20조 제2항, 정부투자기관회계규정 제190조 제1항, 제2항, 제6항도 피고와 같은 정부투자기관이 경쟁입찰을 실시하는 경우에 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하게 하고, 이 경우 낙찰자가 계약을 체결하지 아니한 때에는 당해 입찰보증금을 투자기관에 귀속시키도록 규정하고 있는 점을 알 수 있는바, 이러한 사정에다가 원심이 지적한 점을 더하여 보면, 이 사건 약관조항은 약관의규제에관한법률 제8조, 제6조에 반하지 아니하는 전부 유효한 것이라고 할 것이다. 
 따라서 원심이 이 사건 약관조항에 기한 입찰보증금이 손해배상 예정액으로서 부당히 과다하여 전부 유효로 될 수 없다는 취지에서 그 중 일부 금액을 감액하고 있는 조처는 약관의규제에관한법률 제8조, 제6조에 대한 법리를 오해한 잘못이 있는 것이나, 이 점에 관하여 상대방인 피고가 아무런 상고이유도 제출하지 아니하였으므로 이 부분을 피고에게 유리하게 변경할 수는 없고, 결과적으로 원심이 이 사건 약관조항의 전부 무효를 주장하는 원고의 주장을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있으며, 거기에 원고가 상고이유로 주장하는 취지의 이유모순의 위법이 있다고 할 수 없고, 또한 원고가 상고이유에서 들고 있는 판례는 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 곧바로 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 이유가 없다. 
 3. 그러므로 상고를 각 기각하고 상고비용은 각 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 송진훈(재판장) 천경송 지창권(주심) 신성택

[1] 한국토지개발공사의 상업용지 공급에 관한 입찰보증금의 성격을 손해배상액의 예정으로 본 사례
[2] 한국토지개발공사의 상업용지 공급에 관한 계약체결의무 불이행에 대한 입찰보증금의 공사 귀속을 정한 약관조항이 무효인지 여부(소극)

[1] 한국토지개발공사의 상업용지 공급에 관한 제한경쟁입찰에서 입찰보증금을 위약벌이 아니라 손해배상액 예정의 성질을 지닌 것이라고 한 원심 판단을 수긍한 사례.
 [2] 한국토지개발공사의 상업용지 공급에 관한 제한경쟁입찰에서 투기목적이 없이 입찰에 참가하였다고 하더라도 단순히 이러한 사유만으로는 계약체결의무를 불이행한 데에 대하여 정당한 사유가 될 수 없는 점, 그 경쟁입찰이 비록 정식계약이 체결되기 전의 예약단계이기는 하나 그 당시 낙찰자로 하여금 계약체결의무 불이행으로 인한 손해배상액으로 입찰가액의 5% 이상을 예정하였다고 하여 그것이 거래관행상 부당하게 과중하다고 보기 어려운 점, 정부투자기관관리기본법 제20조 제2항, 정부투자기관회계규정 제190조 제1항, 제2항, 제6항도 정부투자기관이 경쟁입찰을 실시하는 경우에 입찰금액의 5% 이상을 입찰보증금으로 납부하게 하고, 이 경우 낙찰자가 계약을 체결하지 아니한 때에는 당해 입찰보증금을 투자기관에 귀속시키도록 규정하고 있는 점, 이 사건 경쟁입찰의 경우 1 순위자가 입찰에 참가하면 2, 3 순위자는 입찰 기회가 박탈되고 재입찰을 해야 하며 주택과는 달리 계약을 체결하지 않을 경우 이후 분양기회를 박탈하는 등의 제재수단이 없는 점 등에 비추어 계약체결의무 불이행시 입찰보증금을 공사에 귀속시키는 약관조항은 약관의규제에관한법률 제8조, 제6조에 반하지 아니하는 전부 유효한 것이다.