분양대금반환청구의소 (민사, 광주고등법원제주재판부)
공포일: 2021.12.22 / 시행일:

【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 권우진)
【피고, 항소인】 그랑블제주알앤지 주식회사 (소송대리인 변호사 문종철)
【제1심판결】 제주지방법원 2020. 4. 9. 선고 2019가합13717 판결
【변론종결】2021. 11. 10.
【주 문】
 1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
 2. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지
 피고는 원고로부터 별지 목록 기재 부동산에 관하여 제주지방법원 2014. 7. 15. 접수 제60045호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 720,000,000원 및 그 중 600,000,000원에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 2. 항소취지
 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】1. 기초사실
 이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 아래와 같이 추가하는 것 외에는 제1심판결 제2쪽 제11행부터 제4쪽 제4행까지의 "1. 기초사실" 부분의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다. 
 ○ 제3쪽 표 제5행과 제6행 사이에 "③ 을이 불가항력의 원인으로 발생한 날부터 5일 내에 갑에게 통지해야 하고 쌍방의 협상 동의하에 계약서를 해지할 수 있고 변경할 수 있는 경우를 제외하고 을은 실제 상황에 따라 연기할 수 있다."를 추가한다.
 ○ 제3쪽 표 아래에서 제1행과 제2행 사이에 "☆ 준공 및 등기이전 완료 후 비자 신청이 가능하고, 신청일로부터 1개월 내 비자 신청이 완료된다."를 추가한다.
 ○ 제3쪽 표 아래에서 제1행의 "약속한다" 다음에 "(이하 ‘이 사건 특약사항’이라 한다)"를 추가한다.
2. 원고 주장의 요지
 이 사건 특약사항에 따라 피고는 2016. 12. 31.까지 고압선 지중화를 마쳐주어야 할 의무가 있고, 위와 같은 의무는 이 사건 계약의 주된 의무에 포함되는 것이다. 그런데 피고는 현재까지도 위 의무를 이행하지 못하고 있으므로, 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 계약을 해제한다. 따라서 피고는 이 사건 계약 제6조 제1항 제2호에 따라 원고에게 원고로부터 지급받은 분양대금 합계 600,000,000원과 위 분양대금의 20%에 해당하는 위약금 120,000,000원(＝ 600,000,000원 × 20%) 등 합계 720,000,000원(＝ 600,000,000원 ＋ 120,000,000원) 및 그 중 분양대금 600,000,000원에 대한 법정이자를 지급할 의무가 있다.
3. 판단
 가. 약정해제권 발생 여부에 관한 판단
 이 사건 계약 제6조 제1항 제2호는 ‘피고가 이 사건 계약서에서 규정한 기한의 60일 내에 원고에게 이 사건 부동산을 인도하여 원고가 이를 사용하게 하지 못한 경우에는 원고가 이 사건 계약을 해제할 수 있는 권리가 있다’는 약정해제권을 유보한 조항이고, 원고는 위 조항에 따른 약정해제권을 행사하였음을 원인으로 하여 피고에게 지급한 분양대금의 반환 및 위약금의 지급을 구하고 있으므로, 먼저 피고가 이 사건 특약사항을 이행하지 못한 것을 이유로 원고가 위와 같은 약정해제권을 행사할 수 있는지에 대하여 살펴본다.
 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제·해지할 수 있는지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정되고(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다6193 판결 등 참조), 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것인바(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다6753 판결, 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336 판결 등 참조), 다음과 같은 이유로 피고가 이 사건 특약사항에서 정한 의무이행 기한인 2016. 12. 31.까지 고압선 지중화 의무를 이행하지 못하였다고 하더라도 이 사건 계약 제6조 제1항 제2호에서 정한 약정해제 사유가 충족되었다고 보기는 어렵다.
 ① 이 사건 계약 제6조 제1항 제2호는 ‘이 사건 계약서 제3조에 규정한 특수상황(관련 정부기관의 증명 등) 이외에 피고가 이 사건 계약서에서 규정한 기한의 60일 내에 원고에게 이 사건 부동산을 인도하여 원고가 이를 사용하게 하지 못한 경우, 원고가 이 사건 계약을 해제할 권리가 있다’는 취지로 정하고 있을 뿐이고, 이 사건 특약사항을 위반한 경우, 즉 2016. 12. 31.까지 피고가 이 사건 부동산의 인근에 있는 고압선을 지하로 매립하지 못하는 경우에도 원고가 이 사건 계약을 해제할 수 있는 것으로 명시적으로 정하고 있지 않다.
 ② 이 사건 부동산은 건축법, 건축법 시행령, 관광진흥법, 관광진흥법 시행령에서 정한 휴양 콘도미니엄에 해당하는 시설로서, 이 사건 부동산을 분양받을 경우 구 출입국관리법(2018. 3. 20. 법률 제15492호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 구 출입국관리법 시행령(2018. 9. 18. 대통령령 제29163호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조, 별표1 제27호 ‘차’목 및 같은 법 시행령 별표1 제27호 거주(F-2) 체류자격 ‘차’목에 해당하는 부동산의 투자지역, 투자대상, 투자금액 등에 관한 기준 고시(법무부고시 제2013-138호)에서 정한 5억 원 이상의 투자금액 조건을 충족하게 되어 곧바로 위 거주(F-2) 자격을 얻을 수 있고, 그와 같은 상태에서 5년이 경과한 경우 구 출입국관리법 시행령 별표1 제28의3호 ‘하’목에 따라 ‘거주(F-2) 차목의 체류자격을 받은 후 5년 이상 계속 투자상태를 유지한 사람’에 해당하여 결격사유가 없는 이상 영주(F-5) 자격을 취득할 수 있게 된다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 계약에서 원고와 피고는 이 사건 특약사항 이외에 피고가 원고에게 준공 및 소유권이전등기 겅료 후 비자 신청을 할 수 있고, 신청 후 1월 내에 그 절차가 완료될 것임을 특약하였고, 원고도 투자이민을 위해 이 사건 부동산을 분양받은 사실은 인정하고 있는바, 이에 비추어 보면 원고는 위와 같이 거주(F-2) 나아가 영주(F-5) 자격을 얻으려는 주된 목적으로 이 사건 계약을 체결하였다고 보이는 반면, 피고가 2016. 12. 31.까지 고압선 지중화 약속을 이행하지 못하는 경우 원고가 언제든지 이 사건 계약을 해제할 수 있는 권리가 있다는 점을 명확히 하려는 의도에서 이 사건 특약사항을 정한 것으로 보이지는 않는다.
 ③ 더욱이 피고는 이 사건 계약 제3조에서 정한 기한 내에 이 사건 부동산을 준공한 후 원고에게 소유권이전등기를 마쳐주고 그 무렵 이 사건 부동산을 원고에게 인도하여 이를 사용할 수 있도록 하였는바, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마친 2014. 7. 15.부터 이 사건 소를 제기한 2019. 10. 8.까지 5년이 넘는 기간 동안 피고에 대하여 이 사건 특약사항을 이행하지 않았다는 사실에 대해 이의를 제기하거나 이를 이유로 이 사건 계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 바도 없다.
 나. 법정해제권 발생 여부에 관한 판단
 원고는 이 사건 계약 제6조 제1항 제2호에서 정한 분양대금 반환 및 위약금 지급을 구하고 있어 약정해제를 우선적으로 주장하고 있는 것으로 보이나, 원고의 위와 같은 주장에는 피고의 채무불이행(이행지체)에 따른 계약 해제 주장이 포함되어 있다고 보이므로, 이에 대하여도 살펴본다.
민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다. 또한, 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다(대법원 1997. 4. 7.자 97마575 결정, 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결, 대법원 2005. 11. 25. 선고 2005다53705, 53712 판결 등 참조).
 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 대해 보건대, 이 사건 계약에서 피고가 2016. 12. 31.까지 이 사건 부동산의 인근에 있는 고압선을 지하로 매립하기로 특약하였다고 하더라도, 그러한 의무가 이 사건 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 않으면 계약의 목적이 달성되지 않아 원고가 이 사건 계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도에 이르렀다고 보기 어려운데, 그 이유는 다음과 같다.
 ① 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 계약을 체결한 주된 목적 또는 이유는 대한민국에서의 체류 및 영주자격을 얻기 위함이었던 것으로 보이고, 이 사건 계약 제6조 제1항 제2호에서 정한 약정해제의 사유에 이 사건 특약사항을 이행하지 않은 경우가 포함된다고 해석하기도 어려운 이상, 원고와 피고가 이 사건 특약사항의 이행의무를 이 사건 계약 목적 달성을 위한 주된 의무로 삼았다고 보기 어렵다.
 ② 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마친 2014. 7. 15.부터 이 사건 소를 제기한 2019. 10. 8.까지 5년이 넘는 기간 동안 피고에 대하여 이 사건 특약사항을 이행하지 않았다는 사실을 들어 이의를 제기한 바 없고, 오히려 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마친 이후로 위 부동산을 점유·사용하여 온 것으로 보이는데, 이 사건 특약사항의 불이행이 원고가 대한민국에서 체류하고 영주자격을 취득하는 데 영향을 미쳤다고 볼 만한 사정도 없다.
 ③ 위와 같은 사정에 더하여 이 사건 부동산은 휴양 콘도미니엄에 해당하여 관광객의 숙박과 휴양 등의 시설 이용 제공을 목적으로 하는데, 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 2014. 7. 15. 이후 원고가 영주(F-5) 자격 취득 요건을 충족한 2019. 7. 14.경까지 또는 원고와 같은 수분양자인 소외인이 2017년경 피고를 상대로 고압선 지중화 의무 불이행을 이유로 분양계약 해제를 주장하며 그 매매대금 반환을 구하는 소송(제주지방법원 2017가합12482)에서 계약 해제가 인정된 후 상소심[광주고등법원 (제주)2018나10687, 대법원 2019다226524]에서도 그와 같은 판단이 계속 유지되어 2019. 7. 25. 위 판결이 확정될 때까지도 피고의 이 사건 특약사항 불이행으로 원고가 이 사건 부동산을 점유·사용하지 못하였다거나 피고에게 그로 인한 피해나 불편함을 호소하였다고 볼 만한 증거가 없고, 2019. 10. 8.에 이르러서야 비로소 이 사건 소를 제기한 점은 이 사건 특약사항의 이행의무가 이 사건 계약의 목적 달성에 필요불가결한 것이라고 보기 어렵다는 점을 뒷받침한다.
 다. 소결론
 결국 원고가 피고의 이 사건 특약사항 불이행을 이유로 이 사건 계약을 해제할 수 있다고 보기 어려우므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.
4. 결론
 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인데, 제1심판결 중 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 
[별지 생략]

판사 왕정옥(재판장) 김기춘 박형렬