임대료 (민사, 대법원)
공포일: 2004.01.15 / 시행일:

【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 1 외 1인
【피고, 피상고인 겸 상고인】 한국공항공단의 소송수계인 한국공항공사 (소송대리인 법무법인 충정 담당변호사 최우영 외 4인)
【원심판결】 부산고법 2001. 1. 10. 선고 2000나935 판결 
【주 문】
 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 원고들의 상고를 모두 기각한다.

【이 유】 1. 원심의 판단
 원심은 그 채용한 증거에 의하여, 원고 1은 피고의 울산지사가 1997. 10. 29. 실시한 울산 중구 (주소 생략) 소재 울산공항 여객청사(이는 국유재산으로서 피고가 법령에 따라 사용·수익·관리하는 재산이다) 내 식당 등에 대한 운영자 선정을 위한 입찰절차에서 2층 식당 117.8㎡(이하 ‘이 사건 식당’이라고 한다)에 관하여 국유재산사용료율을 이 사건 식당 가액의 120%로 하여 낙찰자로 선정되고, 원고 2는 같은 입찰절차에서 2층 스낵코너 36㎡(이하 ‘이 사건 스낵코너’라고 한다)에 관하여 국유재산사용료율을 이 사건 스낵코너 가액의 469%로 하여 낙찰자로 선정되어 같은 해 11. 27. 피고로부터 임대기간을 각 1997. 12. 3.부터 1998. 12. 31.까지로 하여 국유재산사용승인을 받은 다음 1997. 12. 22.부터 이 사건 식당과 스낵코너를 운영하기 시작한 사실, 그 후 이 사건 식당과 스낵코너의 가액이 확정됨에 따라 원고 1이 피고에게 지급할 사용료는 1997년분 10,265,440원, 1998년분 129,203,040원(월별로 계산하면 10,766,920원임)으로, 원고 2가 피고에게 지급할 사용료는 1997년분 12,261,020원, 1998년분 154,319,760원(월별로 계산하면 12,859,980원임)으로 각 확정된 사실, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰은 소위 IMF 경제위기가 개시되기 직전에 이루어졌고, 원고들을 비롯한 입찰 참가자들도 이를 예상하지는 못하였는데, 위 경제위기 개시 후 위 여객청사 이용객의 급격한 감소와 소비위축으로 그 수입이 이 사건 식당과 스낵코너의 사용료에도 미치지 못하는 등 적자가 누적되자 원고들은 1998. 8. 26. 납부기한이 경과한 사용료를 일부 납부하면서 피고에 대하여 경제사정의 변경과 영업부진 등을 이유로 하여 사용료를 감액해 달라고 요청한 사실, 그러나 피고는 국유재산관리 총괄청인 재정경제부장관에 대한 질의결과에 따라 그 감액요청을 거절한 사실, 한편 피고가 1998. 12. 11.경 이 사건 식당과 스낵코너에 대하여 새로이 입찰을 실시한 결과 이 사건 식당은 1년 사용료 29,756,000원 상당, 이 사건 스낵코너는 1년 사용료 3,290,000원 상당으로 낙찰되었으며, 원고들과 피고 사이의 위 각 국유재산 사용관계는 1998. 12. 20.에 이르러 당사자 사이의 의사합치로 종료되었는데, 원고들이 현재까지 피고에게 지급하지 않은 사용료(부가가치세, 분납이자, 가산금, 중가산금 포함)는 원고 1은 110,281,870원(원심이 110,280,870원이라고 한 것은 계산상 착오이다), 원고 2는 191,384,480원인 사실을 인정하였다.
 이어서 원심은, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 원고들과 피고 사이의 국유재산사용관계는 그 성질상 민법의 임대차에 해당하고, 그 사용료는 임대차계약상 차임의 성질을 가지는 것으로서 이는 민법 제628조 소정의 차임감액청구권의 대상이 된다고 할 것인데, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰 당시에는 예상하지 못하였던 경제위기로 인하여 경제사정이 현저히 변경되었고, 이러한 경제사정의 변경은 원고들에게 책임없는 사유로 발생한 것으로서 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 원고들을 그대로 구속시키는 것이 현저히 부당하다고 보이므로 원고들은 피고에 대하여 그 사용료의 감액을 청구할 수 있다고 한 다음, 그 감액 비율은 30% 정도로 봄이 상당하다고 하여 원고들의 피고에 대한 사용료(부가가치세, 분납이자, 가산금, 중가산금 포함) 지급채무액은 원고 1이 93,350,031원, 원고 2가 171,161,127원이라고 판단하였다. 
 2. 이 법원의 판단
 가. 피고의 상고이유 주장에 대한 판단
 (1) 피고가 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호에 의하여 폐지된 것) 제17조에서 정한 바에 따라 전대하는 경우에 미리 그 계획을 작성하여 건설교통부장관에게 제출하고 승인을 얻어야 하는 등 일부 공법적 규율을 받고 있다고 하더라도, 피고가 그 행정재산의 관리청으로부터 국유재산관리사무의 위임을 받거나 국유재산관리의 위탁을 받지 않은 이상, 피고가 무상사용허가를 받은 행정재산에 대하여 하는 전대행위는 통상의 사인간의 임대차와 다를 바가 없고, 그 임대차계약이 임차인의 사용승인신청과 임대인의 사용승인의 형식으로 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니므로(대법원 2003. 10. 24. 선고 2001다82514, 82521 판결 참조), 피고가 무상사용허가를 받은 행정재산 중 일부인 이 사건 식당과 스낵코너에 대하여 하는 전대행위로 인한 법률관계에 차임증감청구권에 관한 민법 제628조의 적용이 배제되는 것은 아니고, 구 한국공항공단법 제18조, 구 공항시설관리규칙(2000. 3. 10. 건설교통부령 제229호로 개정되기 이전의 것) 제12조 제1항, 별표에 의하여 그 사용료를 국유재산법이 정하는 바에 의한다고 하고 있고, 구 국유재산법시행령(1998. 9. 25. 대통령령 제15897호로 개정되기 이전의 것) 제26조의2에서 사용료 조정에 관하여 규정하고 있다고 하더라도 이와 달리 볼 것은 아니다.
 같은 취지에서 원심이 피고와 원고들 사이의 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 대하여 차임증감청구권에 관한 민법 제628조가 적용된다고 본 것은 정당하고, 거기에 국유재산 사용관계 또는 차임증감청구권의 적용범위에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
 이 부분 상고이유의 주장은 받아들이지 아니한다.
 (2) 그러나 원심이 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 원고들을 구속시키는 것이 현저히 부당하다고 하여 원고들이 피고에 대하여 그 사용료의 감액을 청구할 수 있다고 한 원심의 판단은 수긍할 수 없다. 
 위 인정 사실 및 원심이 채용한 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 원고들이 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰을 한 날은 1997. 10. 29.로서 앞서 본 경제위기가 시작되기 직전이었고, 이 사건 사용계약이 체결된 이후로서 본격적으로 경제위기가 시작된 1997. 말경부터 1998.까지 사이에 울산공항 이용 여객이 감소하여 1998.에는 1997. 대비 28.7% 감소(1996년 대비 15.5% 감소)하였으며, 원고들이 이 사건 식당과 스낵코너를 반납한 후에 실시된 입찰에서 이 사건 식당은 사용료율 약 30%, 이 사건 스낵코너는 사용료율 약 10%에 각 낙찰된 점을 종합하면 원고들의 영업수익이 당초 예상과 달리 저조하게 되었으리라고 추정되나, 한편 이 사건 식당과 스낵코너의 구체적인 영업실적은 물론 울산 신공항 이용 여객수의 감소와 이 사건 식당 및 스낵코너 영업실적과의 상관관계를 알 수 있는 자료가 기록상 전혀 없을 뿐만 아니라, 울산공항 여객이 1997.에는 1996. 대비 18% 증가하기도 하였던 것에 비추어 1998.의 1997. 대비 여객수 변동폭이 1997.의 1996. 대비 변동폭의 약 1.6배에 불과한 데다가, 사용료 산정의 또 다른 기준이 되는 이 사건 식당의 재산가액에 변동이 있었음을 찾아볼 증거도 없고, 새로이 실시된 입찰에서 사용료율이 대폭 낮아진 것은 경쟁방법에 의한 가격의 결정에는 수요와 공급의 요소 외에 참가자들의 심리적 요소도 무겁게 고려되므로 위와 같이 사용료율이 낮아졌다는 사정만으로 종전의 사용료율이 부당하였다고 단정할 수도 없는 점 등에 비추어 보면, 울산 신공항청사의 개청과 함께 이 사건 식당과 스낵코너를 임대받은 원고들의 영업실적이 예상보다 저조하였다고 하여도 이는 경영예측과 이에 따른 투자의 실패로서 원고들 스스로가 이를 감수하여야 할 사정에 불과하고, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료 약정이 임차물에 대한 공과부담 기타 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것이라고 할 수는 없다.
 원심이 이와 달리 앞에서 본 바와 같은 이유 설시 아래 원고들의 차임감액청구를 각 일부 인용한 것은 위법하므로 유지될 수 없고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.
 나. 원고들의 상고이유에 대한 판단
 이 사건 식당과 스낵코너의 사용료에 대한 원고들의 감액청구를 받아들일 수 없는 이상 그 감액비율이 부당하게 과소하다는 취지의 원고들의 상고이유의 주장은 모두 이유 없으므로 받아들이지 아니한다. 
 3. 결 론
 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하고, 원고들의 상고는 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용우(재판장) 조무제 이규홍 박재윤(주심)

[1] 구 한국공항공단법 제17조에 의하여 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대하는 행위가 사법상의 임대차에 해당하는지 여부(한정 적극)
[2] 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대하는 법률관계에 차임증감청구권에 관한 민법 제628조가 적용되나 그 사용료 약정이 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것은 아니라고 한 사례

[1] 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호로 폐지) 제17조에서 정한 바에 따라 전대하는 경우에 미리 그 계획을 작성하여 건설교통부장관에게 제출하고 승인을 얻어야 하는 등 일부 공법적 규율을 받고 있다고 하더라도, 한국공항공단이 그 행정재산의 관리청으로부터 국유재산관리사무의 위임을 받거나 국유재산관리의 위탁을 받지 않은 이상, 한국공항공단이 무상사용허가를 받은 행정재산에 대하여 하는 전대행위는 통상의 사인간의 임대차와 다를 바가 없고, 그 임대차계약이 임차인의 사용승인신청과 임대인의 사용승인의 형식으로 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다.
[2] 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대하는 법률관계에 차임증감청구권에 관한 민법 제628조가 적용되나 그 사용료 약정이 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것은 아니라고 한 사례.