소유권이전등기 (민사, 인천지방법원)
공포일: 2023.07.14 / 시행일:

【원고, 피항소인 겸 부대항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 지온 담당변호사 장권수)
【피고, 항소인 겸 부대피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 다전 담당변호사 홍용건)
【제1심판결】 인천지방법원 2022. 1. 12. 선고 2021가단225691 판결
【변론종결】2023. 4. 21.
【주 문】
 1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
 2. 이 법원에서 확장한 원고의 청구를 기각한다.
 3. 소송 총비용은 원고가 부담한다. 

【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】1. 청구취지 및 부대항소취지
 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 
 가. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2021. 1. 13. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
 나. 피고는 원고에게,
 1) 28,604,011원 및 그중 14,604,011원에 대하여는 이 사건 부대항소장 부본 송달 다음 날부터, 14,000,000원에 대하여는 2022. 11. 17.부터 각 당심 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을,
 2) 2022. 12. 8.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 1,300,000원의 비율로 계산한 돈을
 각 지급하라(원고는 제1심에서 소유권이전등기청구를 하였다가 당심에 이르러 부대항소와 부대항소취지 변경신청을 하면서 손해배상청구 및 구상금청구를 추가하는 방법으로 청구취지를 확장하였다).
2. 항소취지
 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】1. 인정사실
 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 아래와 같이 일부 고치거나 추가하는 외에는 제1심판결의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다(제1심판결의 약칭도 그대로 인용한다).
 ○ 제2면 14행의 “인수하고,”를 “인수하는 것으로 갈음하고,”로 고쳐 쓴다.
 ○ 제3면 6행과 7행 사이에 아래 내용을 추가한다.
 『라. 원고는 이 사건 매매계약에 따라 피고에게 2021. 1. 21. 중도금 중 250,000,000원, 2021. 4. 5. 나머지 중도금 50,000,000원을 각 지급하였다.』
2. 소유권이전등기청구에 대한 판단
 가. 청구원인에 대한 판단
 위 인정사실에 의하면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
 나. 피고의 계약해제 항변에 대한 판단
 1) 당사자들의 주장 요지
 가) 피고는, 원고가 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급의무를 불이행하여 위 매매계약을 해제하였다고 항변한다.
 나) 이에 대하여 원고는, 2021. 4. 22. 피고에게 잔금지급의무의 이행을 제공한 바 있고, 피고가 이 사건 매매계약에 따라 2021. 12. 6.까지 이 사건 임대차계약을 종료시켜 이 사건 아파트를 원고에게 인도할 의무가 있음에도 이를 불이행하여 원고가 잔금을 지급하지 않은 것이므로, 원고가 자신의 잔금지급의무를 불이행하였거나 피고의 채무 이행을 거절한 것이라고 볼 수 없다고 주장한다.
 2) 판단 
 가) 먼저 피고에게 2021. 12. 6.까지 이 사건 임대차계약을 종료시키고 이 사건 아파트를 원고에게 현실인도할 의무가 있는지 살펴본다.
 처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결 등 참조).
 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인용한 증거들에 의하면 ① 원고와 피고가 이 사건 매매계약에서 이 사건 아파트의 인도일 및 매매대금 잔금일 내지는 아파트의 소유권이전등기일을 모두 2021. 4. 22.로 정하였고, 원고의 잔금지급의무와 피고의 소유권이전등기의무 및 인도의무는 동시이행 관계에 있다고 정한 사실, ② 매수인인 원고가 피고의 임차인 소외 1에 대한 임대차보증금반환채무를 승계하기로 하고 그 임대차보증금을 매매대금에서 차감하였고, 이 사건 매매계약서의 보증금란에 “현 상태에서 매수인이 승계함”이라고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 원고와 피고 사이에 원고가 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 하면서 피고와 소외 1과의 이 사건 임대차계약을 승계하고, 위 임대차계약에 따른 점유매개관계를 인수하기로 하는 특별한 약정이 있었다고 할 것이다(설령 위 특약이 없더라도 「주택임대차보호법」상 원고는 매도인의 지위를 승계하므로, 점유매개관계를 인수한다고 보아야 한다). 
 따라서 피고는 원고에게 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 넘겨주면서 이 사건 아파트를 목적물반환청구권의 양도 등의 방법으로 인도할 의무가 있다고 보는 것이 타당하고, 앞서 인용한 바와 같이 원고와 피고가 이 사건 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금 500,000,000원은 원고에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021. 10. 19., 실제 명도는 2021. 12. 6.로 한다’는 내용을 기재하였다고 하여, 피고의 이 사건 아파트 인도의무가 2021. 12. 6.까지 유예되고 원고의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없고, 위와 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 피고에게 2021. 12. 6.까지 이 사건 임대차계약을 종료시켜 이 사건 아파트를 원고에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다(원고가 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계한다면 임차인 소외 1은 원고에게 이 사건 아파트를 반환할 의무를 부담하므로, 그 후 피고가 위 아파트를 원고에게 현실인도할 수 없게 된다).
 나) 또한 갑 제5, 27호증의 각 기재 내지 영상에 의하면, 원고가 이 사건 매매계약상 잔금일인 2021. 4. 22. 잔금을 즉시 이체할 수 있는 상태로 준비하여 매매계약을 중개한 공인중개사 사무실로 방문한 사실을 인정할 수는 있다. 
 그러나 앞서 든 증거들 및 갑 제6, 13, 14호증, 을 제5, 12, 13, 16호증의 각 기재에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 원고는 위 잔금일 이전에 피고에게 ‘이 사건 임대차계약을 종료시켜 이 사건 아파트를 원고에게 현실인도할 것’을 요구하였는데, 피고가 위와 같은 의무를 부담한다고 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 피고가 의무 없는 일을 할 것을 조건으로 하여서만 자신의 잔금지급의무를 이행하겠다는 의사를 표시하였다고 할 것이므로, 이를 적법한 이행제공이라고 할 수 없다.
 ① 원고와 이 사건 매매계약을 중개한 공인중개사는 임차인 소외 1이 매매계약 체결 당시 ‘이 사건 임대차계약의 계약갱신요구권을 행사하지 않고 2021. 12. 6. 이 사건 아파트를 반환하겠다’고 밝혔음에도 그 후 계속하여 피고에게 이 사건 임대차계약의 종료일 및 임차인의 퇴거일을 확정해달라고 요청하였다. 공인중개사는 피고에게 소외 1이 2021. 8.경 퇴거한다고 밝혔다고 주장하며 ‘현 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대차기간 만료 전인 2021. 8. 2.부터 2021. 8. 13.까지 사이에 이사할 것임을 확약한다.’는 내용의 확인서에 서명할 것을 요청하기도 하였다. 
 ② 그 후 소외 1이 원고 측에 계약갱신요구권의 행사 여부가 불분명하다고 말하자, 원고는 2021. 4. 12. 피고에게 ‘이 사건 매매계약 당시 약속한 대로 임차인의 이사 날짜를 확정해주고, 잔금일까지는 명도 일정을 마무리하고 책임을 져야 한다.’는 취지의 내용증명우편을 보냈다. 
 ③ 피고가 2021. 4. 19. 소외 1로부터 ‘이 사건 임대차계약의 갱신요구권을 행사하여 이 사건 아파트에 2년 더 거주하겠다’는 통보를 받고 원고에게 이를 전달하자, 원고는 ‘소외 1이 계약갱신요구권을 행사하여 원고가 2021. 12. 6. 이 사건 아파트를 인도받을 수 없다면 피고가 이 사건 매매계약에 정한 의무를 이행하지 않는 것이므로, 피고는 그로 인한 손해배상책임이 있다’는 취지로 답변하였다. 
 다) 나아가 앞서 든 증거들 및 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면, 피고가 2021. 4. 23.부터 여러 차례에 걸쳐 원고에게 이 사건 아파트의 소유권이전등기에 필요한 서류를 수령해갈 것을 통보하면서 잔금지급의무의 이행을 최고한 사실, 그런데도 원고는 피고가 이 사건 매매계약상 의무를 불이행하였으므로 매매잔금에서 원고의 손해액을 공제해야 한다고 주장하며 잔금을 지급하지 않았고, 피고로부터 소유권이전등기서류를 수령하지도 않은 사실, 이에 피고는 2021. 5. 3. 소유권이전등기서류를 물품공탁(인천지방법원 2021년 물제1호)한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 늦어도 2021. 5. 3.경에는 자신의 소유권이전등기의무에 관하여 적법하게 이행제공을 하였다고 보는 것이 타당하다(원고는, 피고가 반대급부의무 조건부로 물품공탁을 한 것은 채무의 내용에 좆은 공탁이 아니라는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고가 잔금지급의무를 적법하게 이행하거나 이행의 제공을 한 바 없어 원고의 잔금지급의무와 피고의 소유권이전등기의무는 동시이행 관계에 있다고 할 것이므로, 피고가 원고의 잔금지급의무 이행을 반대급부의무로 정하여 소유권이전등기서류를 공탁한 것은 적법하다고 할 것이다).
 라) 한편, 을 제2, 3호증의 각 기재에 의하면, 피고가 2021. 5. 3. 원고에게 위 공탁사실을 통지하면서 2021. 5. 10.까지 잔금을 지급하라고 최고하였고, 원고가 잔금을 지급하지 않자 피고는 원고에게 2021. 5. 10. 문자메시지로, 2021. 5. 11. 및 2021. 5. 14. 내용증명우편으로 각 이 사건 매매계약의 해제의 의사를 표시한 사실을 인정할 수 있다. 
 그러나 갑 제15호증의 기재에 의하면, 이 사건 아파트에 관하여 2021. 5. 4. 채권자 소외 2, 청구금액 126,081,050원인 가압류기입등기가 마쳐졌다가 2021. 5. 14. 집행취소로 위 등기가 말소된 사실을 인정할 수 있는바, 피고의 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기의무에는 위 가압류를 말소할 의무까지 포함된다고 할 것이므로, 위 가압류기입등기가 경료된 기간에는 피고가 소유권이전등기의무를 적법하게 이행제공하였다고 볼 수 없으므로, 위 각 해제의 의사표시는 부적법하여 효력이 없다고 할 것이다.
 다만 위와 같은 사정만으로 앞서 본 물품공탁의 효력이 상실되었다고 볼 수 없으므로, 위 가압류가 말소된 2021. 5. 14.부터는 피고의 소유권이전등기의무의 이행제공이 다시 적법하다고 할 것인데, 이 사건 매매계약의 해제 의사표시가 담긴 이 사건 답변서가 2021. 5. 24. 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하고, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 원고가 잔금지급의무를 이행하지 않으며 자신의 손해만을 주장하고 있으므로, 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었다고 보는 것이 타당하다. 
 마) 이에 대하여 원고는, 이 사건 아파트에 실제 거주할 목적으로 이 사건 매매계약을 체결하였고, 당시 소외 1로부터 이 사건 임대차계약의 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 확인을 받았으므로, 피고는 소외 1이 종전 의사를 번복하여 계약갱신을 요구하는 것을 거절하는 등의 조치를 취할 계약상 의무가 있으나 이를 불이행하였다는 취지로도 주장한다.
 살피건대, 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조).
 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 소외 1이 이 사건 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전의 기간인 2021. 4. 19. 및 2021. 4. 20. 피고에게 계약갱신을 요구하였고, 이에 대하여 피고가 갱신거절의 의사를 밝히지 않은 채 곧바로 원고에게 소외 1의 갱신요구권 행사 사실을 고지한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그런데 당시 이미 원고와 피고 사이에 이 사건 매매계약이 체결된 상태였는바, 임대인인 피고는 실제 거주하려는 사유를 들어 임차인인 소외 1을 상대로 갱신을 거절할 수 없었던 반면, 매수인인 원고는 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳐 임대인의 지위를 승계한 다음 갱신거절 기간 내에 원고가 위 아파트에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 소외 1의 계약갱신 요구를 거절할 수 있었다.
 따라서 피고가 소외 1의 갱신요구를 거절하는 등의 조치를 취하는 것이 법률상 허용되기 어려운 상태에서 이를 하지 않은 것을 두고 이 사건 매매계약상 채무를 불이행하였다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.
 바) 그렇다면 피고의 위 항변은 이유 있고, 결국 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 한 원고의 위 청구는 이유 없다.
3. 손해배상청구에 대한 판단
 가. 원고의 주장 요지
 원고는 피고에게 2022. 1. 20. 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급의무의 이행을 제공하고, 2022. 3. 3. 변제공탁을 하여 위 의무를 이행하였는데, 피고는 이 사건 아파트를 2021. 12. 6.까지 원고에게 거주할 수 있는 상태로 인도할 의무를 불이행하였으므로, 피고는 원고에게 위 채무불이행으로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.
 나. 판단
 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 매매계약상 원고에게 이 사건 아파트를 2021. 12. 6.까지 현실인도할 의무를 부담하는 것은 아니고, 이 사건 매매계약은 이미 원고의 잔금지급의무 불이행을 이유로 해제되어 그 효력을 상실하였으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 
4. 구상금청구에 대한 판단
 가. 원고의 주장 요지
 이 사건 임대차계약이 종료되었음에도 피고는 임차인 소외 1에게 임대차보증금 500,000,000원을 지급하지 못하였고, 소외 1은 주택도시보증공사로부터 위 임대차보증금 상당의 보증금을 지급받았으며, 주택도시보증공사는 피고를 상대로 구상금을 청구하는 지급명령을 신청하여 ‘500,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라’는 내용의 지급명령이 내려졌다.
 원고는 2022. 4. 13. 피고를 대신하여 위 지급명령에 따라 주택도시보증공사에 509,004,011원을 대위변제하였으므로, 피고는 원고에게 위 돈 중 원고가 구하는 9,004,011원을 구상할 의무가 있다.
 나. 판단
 변제자가 자기의 출재로 채권자에게 만족을 주어 채무자의 채무를 면하게 한 경우, 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다(민법 제481조). 변제할 정당할 이익이 있는 자에 해당하지 않는 자는 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있으나, 이 경우 채권양도의 규정이 준용되어 지명채권 양도의 대항요건을 갖추어야 한다(민법 제480조).
 그런데 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 매매계약상 매수인에 불과하고, 이 사건 매매계약은 이미 해제되어 효력이 없으므로, 원고가 위 구상금을 변제할 정당한 이익이 있는 자에 해당한다고 볼 수 없다. 또한 원고가 피고에게 대위변제 사실을 통지하거나 피고가 이를 승낙하여 임의대위의 요건을 갖추었다고 인정할 증거도 없다. 따라서 원고가 변제자대위에 의하여 주택도시보증공사의 피고에 대한 구상채권을 대위취득하였다고 볼 수 없다.
 원고의 위 주장도 이유 없다.
5. 결론
 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고, 이 법원에서 확장한 원고의 청구도 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 
[별지 생략]

판사 차승환(재판장) 봉지수 박봄빛누리