관리비 (민사, 수원지방법원)
공포일: 2014.12.19 / 시행일:

【원고, 항소인】 □□□아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 문형승)
【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 대양 담당변호사 하영주 외 2인)
【제1심판결】 수원지방법원 안산지원 2013. 10. 18. 선고 2012가소51121 판결 
【변론종결】2014. 12. 2.
【주 문】
 1. 원고의 항소를 기각한다. 
 2. 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 3,616,200원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 정정신청서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 확장하였다). 
【이 유】 1. 인정사실 
 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 6호증, 갑 제20 내지 30호증, 갑 제32 내지 35호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 
 가. 원고는 안산시 상록구 (주소 생략)에 있는 ◇◇아파트(23개동 1,362세대, 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 각 동별 대표자를 구성원으로 하는 자치단체이고, 피고는 이 사건 아파트 제○동 제△△△호의 구분소유자이다. 
 나. 원고는 2008. 6.경 이 사건 아파트의 난방방식을 개별난방에서 지역난방으로 전환하는 것에 대하여 위 아파트 입주자 1,362세대 중 957세대(70.26%)의 동의를 받아 그 무렵 소외 1 회사와 사이에 원고가 소외 1 회사로부터 지역난방방식의 집단에너지를 공급받기로 하면서 난방방식 변경에 필요한 기존 급수배관 철거, 난방배관 변경 등의 공사를 위해 2008. 6. 27. 소외 2 회사와 사이에 원고가 소외 2 회사에 이 사건 아파트의 지역난방전환 및 배관교체공사를 공사금액 57억 5,000만 원, 공사기간 2008. 7. 1.부터 2008. 10. 30.까지 4개월간으로 정하여 도급하는 내용의 공사계약(이하 ‘이 사건 난방방식 변경공사계약’이라 한다)을 체결하였다. 
 다. 이 사건 난방방식 변경공사계약에 의하면, 원고가 소외 2 회사에 이 사건 공사대금 중 7억 원은 선급금으로, 나머지 공사대금은 원고의 ESCO자금 및 ESCO자금과 동등이율로 금융기관에서 대출받은 자금으로 각 지급하는 것으로 되어 있고, 이에 따라 원고는 ESCO자금 대출기관인 소외 3 회사로부터 정책자금 4,793,392,520원을 대출받아 소외 2 회사에 이 사건 난방방식 변경공사대금을 모두 지급하였다. 
 라. 원고는 2008. 9. 26. 안산시장에게 이 사건 아파트의 난방방식을 지역난방으로 변경함에 따른 행위허가를 신청하여 2008. 10. 9. 안산시장으로부터 그 허가를 받았다.
 마. 소외 2 회사는 2008. 12.경 이 사건 난방방식 변경공사를 완료하였고, 소외 1 회사 또한 그 무렵부터 이 사건 아파트에 지역난방에너지를 공급하고 있다. 
 바. 원고는 2008. 10.부터 2013. 9.까지 60회에 걸쳐 소외 1 회사에 이 사건 난방방식 변경공사에 따른 지역난방 공사비부담금을 매월 13,722,252원 내지 14,162,869원씩 납부함으로써 그 상환을 모두 완료하였고, 2008. 12.경 소외 3 회사와 사이에 원고가 정책자금으로 대출받아 사용한 이 사건 난방방식 변경공사 잔금(이하 ‘이 사건 정책자금’이라 한다)을 2014. 10.까지 72회에 걸쳐 분할 상환하기로 함에 따라 2008. 12.경부터 소외 3 회사에 매월 66,813,410원씩을 납부하고 있다. 
 사. 한편 원고는 2008. 12. 15.자 입주자대표회의를 통해 위와 같이 매월 분할 납부할 지역난방 공사비부담금 및 이 사건 정책자금을 각 세대의 면적비율에 따라 나눈 금액(이하 ‘이 사건 분담금’이라 한다)을 부과하기로 의결하였다. 
 2. 원고의 주장 
 이 사건 아파트에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따른 관리단이 별도로 구성되어 있지 않아 입주자대표회의인 원고가 집합건물법상의 관리단의 성격을 가지는데, 원고가 비록 이 사건 난방방식 변경공사계약을 체결함에 있어 공용부분의 변경의 경우에 요구되는 집합건물법상의 결의요건을 갖추지는 못하였으나 위 2008. 12. 15.자 입주자대표회의의 의결 또는 이 사건 소송계속 중 이루어진 이 사건 아파트 구분소유자들의 추인 등에 의하여 위 변경공사계약의 효력이 구분소유자들에게 발생하였고, 그에 따라 원고가 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 위 변경공사계약에 따라 발생하는 이 사건 분담금을 징수하여 이를 상환하도록 할 수 있는 권한을 수여받았다. 한편 피고를 제외한 이 사건 아파트의 구분소유자들은 모두 이 사건 분담금을 원고에게 납부하고 있는바, 이는 이 사건 아파트 관리단의 구성원인 구분소유자들이 원고의 위 분담금 징수를 명시적 또는 묵시적으로 승낙한 것이다. 
 가사 원고가 집합건물법에서 말하는 관리단이 아니라 하더라도, 원고는 피고를 비롯한 이 사건 아파트의 구분소유자들을 위하여 이 사건 난방방식 변경공사계약을 체결하였고, 위 변경공사가 위 구분소유자들의 의사나 이익에 반하지 않으며, 피고 또한 애초 위 변경공사에 찬성하기도 하였으므로, 원고가 체결한 위 변경공사계약은 피고에 대한 사무관리에 해당하는바, 원고는 위 변경공사계약에 따라 소외 1 회사에 지역난방 공사비부담금을 지급하였고 및 소외 3 회사에 이 사건 정책자금을 변제하고 있으므로, 위와 같이 지출한 비용 중 이 사건 분담금에 관하여 피고에게 상환을 구할 수 있다. 
 한편, 피고는 2008. 6.경 이 사건 아파트의 난방방식을 변경하는 것과 및 2008. 9.경 이 사건 난방방식 변경공사의 속행 및 공사비 부담에 대하여 서면으로 찬성의 의사를 표시하였고, 2009. 8.경까지 원고에게 이 사건 분담금을 납부해 왔음에도, 피고가 원고의 이 사건 분담금 청구에 응할 수 없다고 하는 것은 신의칙에 어긋나는 것으로 허용될 수 없다. 
 위와 같은 사유로 피고는 원고에게 이 사건 분담금을 지급할 의무가 있고, 그 금액은 위 지역난방 공사비부담금의 경우 월 11,721원, 이 사건 정책자금의 경우 월 52,447원이다. 그런데 피고는 2009. 9.부터 원고에게 위 각 돈을 지급하지 않고 있으므로, 피고는 원고에게 지역난방 공사비부담금 574,329원(월 11,721원 × 2009. 9.부터 위 지역난방 공사비부담금의 상환이 완료된 2013. 9.까지 49개월) 중 원고가 구하는 574,300원과 이 사건 정책자금 3,041,926원(월 52,447원 × 2009. 9.부터 원고가 구하는 2014. 6.까지 58개월) 중 원고가 구하는 3,041,900원의 합계액 3,616,200원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 
 3. 판단 
 가. 관리단 지위 등에 기한 청구권원 여부에 관한 판단
 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 집합건물법 제23조 제1항에 따라 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결 참조). 그런데, 아파트 입주자대표회의는 주택법 제43조, 주택법 시행령 제50조 등 관계 규정에 따라 아파트 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자로 구성된 공법상의 단체로서, 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐, 구분소유자 전원으로 당연설립되는 사법상의 단체인 관리단과는 구별되므로, 입주자대표회의와 관리단은 각각 별개로 구성되어 존립한다고 할 것이다. 
 또한, 집합건물의 공용부분의 관리가 아닌 공용부분의 변경에 관한 사항은 공용부분을 공유하고 있는 구분소유자, 즉 집합건물의 관리단만이 그 결의로써 결정할 수 있고, 이를 입주자대표회의가 결정할 수는 없다고 보아야 한다. 
 위 인정사실에 의하면, 이 사건 난방방식 변경공사는 이 사건 아파트의 공용부분에 해당하는 난방배관을 철거하고 교체하는 것뿐만 아니라 난방방식을 전환하는 것을 포함하고 있고, 그 공사금액 또한 57억 5,000만 원에 이르므로, 위 변경공사는 이 사건 아파트의 공용부분인 난방시설의 구조, 기능, 용도를 변경시키는 것으로서 그에 따른 공사의 성격, 규모 및 소요된 비용 등에 비추어 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경에 관한 사항에 해당하고, 이는 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의가 있거나 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의를 통해 이 사건 아파트 관리단의 결의로써 결정하여야 하는 사항이다. 
 따라서, 구분소유자들의 서면결의에 따라 위 변경공사계약의 효력이 발생함으로써 생기는 권리·의무는 모두 구분소유자 전원으로 구성되는 이 사건 아파트 관리단에 총유적으로 귀속된다. 
 그런데 원고는 아파트 입주자대표회의로서, 구분소유자 전원으로 당연설립되는 이 사건 아파트 관리단과는 구별되고, 달리 원고가 위 관리단으로부터 이 사건 분담금 채권을 양수하였다는 점에 관한 아무런 주장·입증이 없다. 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 타인인 위 관리단에게 발생한 이 사건 분담금 채권을 자신에게 지급해 줄 것을 청구하고 있는 것에 불과하다. 
 한편 구분소유자들의 서면결의에 의하여 위 분담금 채권자인 위 관리단이 채무자인 구분소유자들로 하여금 제3자인 원고에게 급부할 수 있도록 허락한 것으로 볼 수 있다 하더라도, 채무자인 피고가 관리단의 허락에 의하여 원고에게 급부함으로써 그 채무를 면할 수 있는 것은 별론으로 하더라도 위 관리단의 허락에 기하여 피고가 제3자인 원고에게 급부하여야 할 의무는 없다 할 것이고, 제3자인 원고가 위 분담금 채권을 취득하는 것도 아니므로, 위 2008. 12. 15.자 입주자대표회의에서 이 사건 분담금을 각 세대의 면적비율에 따라 부과하기로 의결하고 위 관리단이 서면결의로써 위 변경공사계약을 추인하였으며 피고를 제외한 나머지 구분소유자들이 원고에게 위 분담금을 납부하고 있다는 등의 사정만으로는 피고가 원고에게 위 분담금을 변제하여야 할 의무가 있다고 할 수 없다. 
 따라서 원고의 이 부분 주장은 어느 모로 보나 이유 없다. 
 나. 사무관리에 기한 비용상환청구에 관한 판단
 사무관리가 성립하기 위하여는 우선 그 사무가 타인의 사무이고 타인을 위하여 사무를 처리하는 의사, 즉 관리의 사실상의 이익을 타인에게 귀속시키려는 의사가 있어야 하는바(대법원 1994. 12. 22. 선고 94다41072, 41089 판결, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2010다25124 판결 등 참조), 이 사건 난방방식 변경공사계약 당시 원고의 의사는 타인인 이 사건 아파트 관리단 또는 그 구성원 중 1인인 피고를 위하여 그 업무를 행하는 것이 아니라 입주자대표회의로서 자신의 업무를 행할 의사를 가지고 관리한 것으로서 관리의사가 있었다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 
 다. 신의칙 위반 주장에 관한 판단
 피고가 2008.경 이 사건 난방방식 변경공사의 진행 및 공사비 부담 등을 찬성하였고 2009. 8.경까지 원고에게 이 사건 분담금을 납부하였다는 사정만으로는 피고가 원고의 이 사건 분담금 청구에 응하지 않았다고 하여 그것이 신의칙에 어긋난다고는 보이지 않으므로, 원고의 이 부분 주장도 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 
 4. 결론 
 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

판사 이헌숙(재판장) 김영민 이한상