토지수용재결처분취소 (일반행정, 대법원)
공포일: 1990.05.08 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 원고들 소송대리인 변호사 김학만
【피고, 상고인】 중앙토지수용위원회
【피고보조참가인, 상고인】 서울특별시장 피고 및 피고보조참가인의 소송대리인 법무법인 대종종합법률사무소 담당변호사 임갑인
【원심판결】 서울고등법원 1989.7.11. 선고 88구10611 판결
【주 문】
 상고를 기각한다.
 상고비용은 피고 및 피고보조참가인의 부담으로 한다.

【이 유】 피고 및 피고보조참가인 소송대리인의 상고이유를 본다.
 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 이 사건 이의재결시 보상액 산정의 기초로 삼은 2개의 감정평가서에 의하면 표준지로서 서울 성북구 (주소 1 생략) 대지와 (주소 2 생략) 대지 등 2개의 토지를 열거하고 있으나 그 중 어느 토지가 이 사건 토지의 표준지인지를 적시하지 아니하여 이 점에서 위법하고, 또 토지가액결정에 있어 인근유사토지의 정상가격을 참작하지 아니하였을 뿐 아니라, 기준지가를 제반가격결정요소의 하나로만 참작하고 가격결정에 이르는 경위를 설명하지 아니함으로써 기준지가를 보상액 산정의 기준으로 할 것을 요구하는 토지수용법 및 국토이용관리법의 규정을 위반하였다고 판단하여 피고의 이의재결처분의 취소를 명하고 있다.
 2. 국토이용관리법에 의한 기준지가고시 대상지역내의 토지를 수용하는 경우에 그 보상액의 산정은 기준지가를 기준으로 하고 그 기준지가는 표준지에 의하여 평가하되 보상대상토지에 대한 표준지로는 당해 지역내에 지목별 등급에 따라 미리 정하여져 있는 각 표준지 중 그 보상대상토지와 지목 및 등급이 맞는 하나의 표준지만을 선정하도록 되어 있으므로, 토지평가사의 감정평가서에 2개 이상의 표준지가 열거되어 있고 그 중 어느 토지가 보상대상토지에 대한 표준지인지를 알 수 없게 되어 있다면 이러한 감정평가로는 그 보상대상토지에 대한 보상액을 산정할 수 없어 적법한 평가라고 보기 어려울 것이다.
 그런데 기록에 의하면, 이 사건 이의재결의 기초가 된 ○○토지평가사합동사무소와 △△토지평가사합동사무소의 평가서(을제2호증의 1,2)는 모두 표준지로 (주소 1 생략) 대지와 (주소 2 생략) 대지를 게기하면서도 그 중 어느 것이 이 사건 토지에 대한 표준지인지를 명시하지 않고 있음은 원심지적과 같으나, 위 각 평가서에 기재된 평가대상토지인 이 사건 토지와 (주소 3 생략) 대지의 각 용도(주거상가겸용 건물부지인지 또는 주거용 건물부지인지의 여부) 및 위치(중로에 접한 위치인지 또는 소로에 접한 위치인지의 여부)등에 비추어 보면 위 각 평가서는 위 두 표준지 중 이 사건 토지와 그 용도 및 위치가 비슷한 (주소 2 생략) 대지를 이 사건 토지의 표준지로, 나머지 표준지인 (주소 1 생략) 대지를 (주소 3 생략) 대지에 대한 표준지로 선정한 취지임을 쉽게 알아 볼 수 있다.
원심이 위와 같은 사정을 좀더 검토해 봄이 없이 2개의 표준지 중 어느 토지가 이 사건 토지에 대한 표준지인지를 적시하지 않았다는 이유만으로 위 각 평가가 위법하다고 판단한 것은 잘못이라고 하지 않을 수 없다.
 3. 그러나 국토이용관리법 제29조 제5항의 규정에 의하면 기준지가를 기준으로 하여 보상액을 평가함에 있어서는 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하도록 되어 있으므로, 인근유사토지의 거래사례 유무를 반드시 밝혀본 후 그 정상거래가격을 참작하여야 하며 거래사례 유무를 밝혀보지 않은 채 단순히 인근토지의 호가만을 참작하는 것은 위법하다고 할 것인 바, 위 각 토지평가사합동사무소 작성의 각 평가서 내용을 보면 인근시세 또는 인근시가라 하여 평당 호가금액만을 적시하고 있고 인근유사토지의 거래사례 유무에 관하여는 전혀 언급이 없어 인근유사토지의 거래사례 유무를 밝혀보지 않은 채 인근토지의 호가만을 참작한 것이라고 볼 수밖에 없다.
 이 점에서 원심이 위 각 토지평가사합동사무소의 평가를 위법하다고 판단한 것은 정당하다고 할 것이다.
 4. 또 국토이용관리법 제29조, 같은법시행령 제49조의 각 규정에 의하여 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어서는 표준지의 기준지가를 기준으로 하되 당초의 기준지가평가기준일인 기준지가고시 대상 지역공고일로부터 보상액재결시까지의 지가변동율 등 위 법 제29조 제5항 소정의 가격산정요인과 표준지 및 보상대상토지의 지역적, 개별적 요인을 참작하여 표준지의 기준지가를 기준으로 한 보상대상 토지의 보상가액 산정이 적정하게 이루어져야 하며, 토지평가사의 평가서에 위와 같은 각 평가요인을 구체적으로 특정하여 명시함으로써 보상액 산정이 적정하게 이루어졌음을 객관적으로 인정할 수 있어야 하는 것이다(당원 1989.5.23.선고 88누5488 판결; 1989.12.26. 선고 88누3505 판결 각 참조).
 그런데 위 각 토지평가사합동사무소 작성의 각 평가서를 보면, 표준지의 기준지가를 1평방미터당 330,000원으로 평가하고 이 사건 토지의 보상가액을 위 표준지의 기준지가와는 다르게 1평방미터당 430,000원으로 평가하면서, "본건 토지의 위치, 형상, 지세, 면적, 이용상황, 주위환경, 가로조건, 용도지역, 인근시세, 기준지가, 지가변동율 등을 참작하여 평가하였음"(○○토지평가사합동사무소), 또는 "각 필지별 입지조건, 토지상황, 인근시가, 기준지가 고시가격등을 참작 평가하였음"(△△토지평가사합동사무소)이라고만 기재하고 있을 뿐, 위 표준지와 이 사건 토지의 지역적, 개별적 요인을 비교할 수 있을 만큼 구체적으로 특정하여 명시하지 않고 있어 표준지의 기준지가를 기준으로 한 이 사건 토지의 보상액산정이 위와 같이 과연 적정하게 이루어졌는지를 알아볼 수 없게 되어 있으므로, 위와 같은 감정평가는 그 적정성을 인정하기 어렵다고 할 것이다.
 이 점에 관한 원심판결의 설시에는 미흡한 감이 없지 않으나 위 각 토지평가사합동사무소의 평가가가격결정의 요인을 적정하게 참작하지 못한 것으로 판단한 결론은 정당하다.
 5. 결국 원심이 위 각 토지평가사합동사무소의 평가를 기초로 보상액을 산정한 피고의 이 사건 이의재결을 위법하다 하여 취소한 것은 정당하고 소론과 같은 법리오해의 위법이 없으므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김상원(재판장) 이회창 배석 김주한

가. 토지평가사의 감정평가서에 2개의 표준지를 열거하고 있으나, 평가대상토지들의 용도 및 위치에 비추어 수용토지별 표준지를 알 수 있어서 감정평가가 적정하다고 본 사례
나. 인근유사토지의 거래사례 유무를 밝혀보지 않고 인근토지의 호가만을 참작한 수용토지 보상액평가의 적정 여부(소극)
다. 수용토지의 보상액을 표준지의 기준지가와 다르게 평가하면서 그 평가요인을 명시하지 않은 감정평가의 적정여부(소극)

가. 국토이용관리법에 의한 기준지가고시대상지역내의 토지를 수용하는 경우에 그 보상액의 산정은 기준지가를 기준으로 하고, 그 기준지가는 표준지에 의하여 평가하되, 보상대상토지에 대한 표준지로는 당해 지역내의 지목별 등급에 따라 미리 정하여져 있는 각 표준지 중 그 보상대상토지와 지목 및 등급이 맞는 하나의 표준지만을 선정하도록 되어 있으므로, 토지평가사의 감정평가서에 2개 이상의 표준지가 열거되어 있고 그중 어느 토지가 보상대상토지에 대한 표준지인지를 알 수 없게 되어 있다면 이러한 감정평가로는 그 보상대상토지에 대한 보상액을 산정할 수 없어 적법한 평가라고 보기 어려울 것이나, 평가서에 기재된 평가대상 토지들의 각 용도 및 위치 등에 비추어 두 표준지 중 수용대상토지들과 각각 그 용도 및 위치가 비슷한 토지를 표준지로 선정한 취지임을 쉽게 알아 볼 수 있다면, 2개의 표준지 중 어느 토지가 이 사건 토지에 대한 표준지인지를 적시하지 않았다는 이유만으로 위 평가가 위법하다고 할 수 없다.
나. 국토이용관리법 제29조 제5항의 규정에 의하면 기준지가를 기준으로 하여 보상액을 평가함에 있어서는 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하도록 되어 있으므로, 인근유사토지의 거래사례 유무를 밝혀보지 않은 채 단순히 인근토지의 호가만을 참작하는 것은 위법하다고 할 것이다.
다. 국토이용관리법 제29조, 같은법시행령 제49조의 각 규정에 의하여 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어서는 표준지의 기준지가를 기준으로 하되 당초의 기준지가평가 기준일인 기준지가고시 대상지역 공고일로부터 보상액 재결시까지의 지가변동율 등 같은 법 제29조 제5항 소정의 가격산정요인과 표준지 및 보상대상토지의 지역적, 개별적 요인을 참작하여 표준지의 기준지가를 기준으로 한 보상대상토지의 보상가액사정이 적정하게 이루어져야 하며, 토지평가사의 평가서에 위와 같은 각 평가요인을 구체적으로 특정하여 명시함으로써 보상액산정이 적정하게 이루어졌음을 객관적으로 인정할 수 있어야하는 것인 바, 수용토지의 보상가액을 표준지의 기준지가와 다르게 평가하면서, "본건 토지의 위치, 형상, 지세, 면적, 이용상황, 주위환경, 가로조건, 용도지역, 인근시세, 기준지가, 지가변동율 등을 참작하여 평가하였음", 또는 "각 필지별 입지조건, 토지상황, 인근시가, 기준지가 고시가격 등을 참작평가하였음"이라고만 기재하고 있을 뿐, 표준지와 수용토지의 지역적, 개별적 요인을 비교할 수 있을 만큼 구체적으로 특정하여 명시하지 않고 있다면, 위와 같은 감정평가는 그 적정성을 인정하기 어렵다고 할 것이다.