낙찰허가 (민사, 대법원)
공포일: 1998.10.28 / 시행일:

【재항고인】 재항고인
【원심결정】 인천지법 1998. 7. 3. 자 98라271 결정
【주 문】
 원심결정 중 부천시 오정구 (주소 생략) 임야 15,119㎡에 관한 부분을 파기하고, 이에 대한 이 사건 낙찰허가결정을 취소하며, 낙찰을 허가하지 아니한다.
 나머지 재항고를 기각한다.

【이 유】 재항고이유를 본다.
 1. 재평가의 점에 대하여
재경매는 종전의 경매절차를 속행하는 것으로서, 민사소송법 제648조 제2항에 의하여 재경매명령 후 최초의 재경매기일에 적용되는 최저경매가격 기타 매각조건이라 함은 전 경락인이 최고가매수신고인으로 호창받은 경매기일에서 정하여졌던 최저경매가격 기타 매각조건을 가리키고(대법원 1975. 5. 31. 자 75마172 결정 참조), 또한 최초의 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 경매법원이 부동산가격을 재평가하여야 하는 것은 아니라고 할 것인바(대법원 1994. 12. 2. 자 94마1720 결정 등 참조), 같은 취지에서 원심이 낙찰인의 대금 미지급으로 인하여 재경매를 명함에 있어서 경매목적물에 대한 재평가를 하지 아니하였다고 하여 그 최저입찰가격의 결정이 위법하다고 볼 수 없다고 판단한 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 재평가에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
 2. 과잉경매금지의 점에 대하여
과잉경매로 인한 채무자의 불이익은 경락단계에서 경락을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 점에 비추어 볼 때, 경매실시 전 단계에 있어서 부동산의 최저경매가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 경매하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정된다고 하더라도 일부 부동산에 대하여서만 경매를 실시할 것인지 아니면 나머지 부동산에 대하여도 함께 경매를 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속한다고 할 것이다.
 원심은, 재경매시 주문 기재 임야(이하 '이 사건 임야'라 한다)를 제외한 나머지 부동산의 최저입찰가격으로서는 신청채권자의 채권을 충당하기에 부족한 이상 이 사건 임야에 관하여 함께 입찰명령을 한 것을 위법하다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 그 판시에 있어서 다소 미흡한 점이 있으나 결과에 있어서 정당하고, 거기에 소론과 같은 과잉경매금지의 원칙에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유 없다.
 3. 미등기 수목에 대한 평가의 점에 대하여
경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고(대법원 1976. 11. 24. 자 76마275 결정 참조), 다만 입목에관한법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다고 할 것이다.
 원심결정의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 이 사건 임야에는 그 소유자가 부천시의 지원을 받아 식재한 잣나무 2,950주, 홍단풍 50주 등이 자라고 있는 한편 이 사건 임야는 도시계획상 자연녹지지역 내의 공원으로 결정되어 있는 사실을 인정한 다음, 원래 공원 내에 식재된 수목은 이식·벌채 등 소유자의 개발이 제한되어 있어 그 토지와 분리하여 평가할 수 없으므로 위 수목의 가액을 별도로 평가하지 아니하였다고 하여 최저입찰가격의 결정에 잘못이 있다고 할 수 없다고 판단하였는바, 이 사건 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 이 사건 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 민사소송법 제663조 제2항, 제635조 제2항 및 제633조 제6호의 규정에 따라 낙찰을 불허하여야 할 것이고, 따라서 이와 다른 견해에 선 원심 판단에는 감정평가 및 최저낙찰가격의 결정에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.
 4. 그러므로 원심결정 중 이 사건 임야에 관한 부분을 파기하기로 하되, 이 사건은 당원이 직접 재판하기에 충분하므로, 이 부분에 대한 이 사건 낙찰허가결정을 취소하고 낙찰을 허가하지 아니하기로 하는 한편, 나머지 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 이임수(재판장) 박준서(주심) 이돈희 서성

[1] 재경매명령 후 최초의 재경매기일에 적용되는 민사소송법 제648조 제2항 소정의 '최저 경매가격 기타 매각조건'의 의미
[2] 최초 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있는 경우, 부동산가격을 재평가하여야 하는지 여부(한정 소극)
[3] 과잉경매의 사전 방지를 위한 경매의 유보 여부와 경매법원의 재량
[4] 경매 대상 토지 위에 수목이 생립하고 있는 경우, 당해 토지의 평가 및 최저경매가격의 결정 방법
[5] 경매 대상 토지가 도시계획상 자연녹지지역 내 공원으로서 그 사용·수익에 공법상 제한이 있는 경우, 그 수목의 가액을 제외시킨 채 토지가격만을 평가하여 최저입찰가격을 결정한 것이 그 가격 결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 낙찰불허 사유가 되는지 여부(적극)

[1] 재경매는 종전의 경매절차를 속행하는 것으로서, 민사소송법 제648조 제2항에 의하여 재경매명령 후 최초의 재경매기일에 적용되는 최저경매가격 기타 매각조건이라 함은 전 경락인이 최고가매수신고인으로 호창받은 경매기일에서 정하여졌던 최저경매가격 기타 매각조건을 가리킨다.
 [2] 최초의 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산 가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 경매법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다. 
 [3] 과잉경매로 인한 채무자의 불이익은 경락단계에서 경락을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 점에 비추어 볼 때, 경매실시 전 단계에 있어서 부동산의 최저경매가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 경매하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정된다고 하더라도 일부 부동산에 대하여서만 경매를 실시할 것인지 아니면 나머지 부동산에 대하여도 함께 경매를 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속한다. 
 [4] 경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에관한법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다.
 [5] 경매 대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 민사소송법 제663조 제2항, 제635조 제2항 및 제633조 제6호의 규정에 따라 낙찰을 불허하여야 한다.