임대료 (민사, 대법원)
공포일: 1993.03.23 / 시행일:

【원고, 상고인】 화암사 소송대리인 변호사 김홍균
【피고, 피상고인】 주식회사 삼립개발 소송대리인 변호사 윤재기 외 1인
【원심판결】 서울고등법원 1992.7.15. 선고 91나51841,51858(병합) 판결
【주 문】
 원심판결 중 그 판시 별지 제1도면 표시 (가)부분 330,579㎡에 대한 임대차에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
 원고의 나머지 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.
 (1) 제2점에 대하여
 기록에 의하여 살펴보면 이 사건 제1임야에 피고가 설치한 철조망이 현존하기는 하나 이는 사면을 둘러싼 것이 아니라 일면만에 직선에 가깝게 설치한 것으로서 위 철조망이 현존한다는 것만으로는 피고가 위 임야를 사용·수익함으로써 실질적인 이득을 얻고 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이 점을 인정할 만한 신빙성 있는 증거가 없으므로 원심이 위 제1임야중 107,711m²에 대한 피고의 점유를 인정하지 아니하고 원고의 부당이득의 주장을 배척한 것은 수긍이 되고 거기에 소론과 같은 부당이득에 관한 법리오해나 증거에 관한 가치판단 및 증거취사를 그르쳐 채증법칙을 위반한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
 (2) 제1점 중 임대차계약의 묵시적 해지 인정부분에 대하여
 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고는 이 사건 제1임야에 대한 임대차계약쳬결 후 위 임차목적물을 사용하지 아니하였고 원고도 그러한 사정을 알고 10년간의 임대차기간에 있어서 3년이 지났을 때마다 합의에 의하여 임료를 인상지급하기로 약정하고서도 임료를 인상하기로 약정된 임대차 개시일로부터 3년이 경과한 1988.5.16. 이후에도 피고와 사이에 임료인상을 위한 아무런 협의를 하지 아니하였으며 1989.8. 말경에는 임차인인 피고와 아무런 상의도 없이 고성군에 이 사건 제1임야를 세계잼버리 대회장 부지 및 야영장으로 사용하도록 승낙하였고 피고 역시 그에 대하여 아무런 이의를 제기하지 아니하였을 뿐만 아니라, 위 철조망이 특정지역을 구획지어 그 부분에 대한 피고의 배타적 점유가 이루어지도록 되어 있는 것이 아니고 약 1, 2킬로미터에 걸쳐 동서로 설치되어 있으며 한국잼버리대회본부에서도 위 경계철망에 구애되지 아니하고 이 사건 제1임야 전부를 사용한 사실 등을 인정한 다음, 이러한 사실들에 비추어 보면 피고의 주장대로 계약체결일로부터 3년이 경과된 1988.5.16. 경에 곧 위 임대차계약이 묵시적으로 합의해지되었다고 볼 수는 없으나 피고가 위 경계철망만을 설치하였을 뿐 이 사건 제1임야중 어느 부분도 점유하고 있지 않았던 상태에서 위 임대차계약은 최초의 임료인상을 위한 협의기간(임대차 개시일로부터 3년이 경과한 1988.5.16. 무렵)이 경과하고 원고가 임대목적물인 이 사건 제1임야를 잼버리대회의 야영장 등으로 사용하도록 한 1989.9.이 되기 전인 같은해 8. 31.경 묵시적으로 해지되었다고 판단하였다.
 그러나 고성군수에 대한 제1심 법원의 사실조회의 회신 내용에 의하면 원고가 위 제1임야 부분을 포함한 그 소유의 강원 고성군 (주소 생략) 임야 중 25만평을 세계잼버리대회장의 부지 및 야영장에 사용하도록 1989.9.28.부터 1991.9.30.까지 고성군에게 무상으로 대여한 사실이 인정되고 갑 제8호증(사실조회서)의 기재에 의하면 피고가 임차한 위 제1임야부분 중 피고가 설치한 철조망 안쪽으로 약 200평 정도에 위 고성군에서 배수지를 설치하여 점용하고 있는 사실은 확실하나 위 제1임야에 대부분은 수목이 자라고 있어서 위 대회장 부지나 야영지로 사용되기에는 부적합하고 그 옆의 수목이 없는 빈 토지부분이 위 용도로 사용될 것으로 보이는 현장의 항공사진인 을 제7호증의 영상과 위 갑 제8호증의 기재에 비추어 위 사실조회 회신만으로는 위 제1임야 전부를 고성군에서 세계잼버리대회장 부지 및 야영장으로 사용하였다고 인정하기에는 부족할 뿐만 아니라 위 고성군이 위 제1임야 전부를 사용하였다하더라도 위 사실조회회신에 의하면 그 점용은 1990. 3. 이후부터 정지작업에 따라 순차적으로 확장되어진 것으로 보이므로 원고로서는 국가적 행사인 세계잼버리대회의 개최에 협력한다는 취지에서 위 (주소 생략) 임야 의 25만평 중 대회장 부지나 야영장으로는 부적당한 수목이 있는 위 제1임야를 제외한 나머지 부분만 사용될 것으로 생각하고 형식상 25만평에 대하여 무상으로 대여한 것이고 위와 같은 무상대여를 함에 있어서 피고와의 위 임대차 관계를 더 이상 유지시킬 의사가 없었다고 단정하기에는 부족하다고 보이며 이 점은 원심으로 하여금 1989.8.31.경 묵시적으로 합의해지한 것으로 추인하게 한 간접사실의 전부를 합쳐 보더라도 증인 소외 1, 소외 2, 소외 3 등의 증언에 의하여 인정되는 원고가 1989.8. 말경 피고의 관리이사 소외 4를 찾아가 위 임대토지 등에 대한 임료증액을 요구하였고 이에 대해 위 소외 4도 검토해 보겠다고 말을 한 사실 등에 비추어 원심인정의 간접사실만으로는 1989.8.31.경위 제1임야에 관한 임대차계약이 묵시적으로 해지되었다고 추단하기에는 경험칙상 부족하다고 할 것이므로 위 임대차계약이 묵시적으로 해지되었다고 본 원심의 조치에는 경험칙에 어긋난 추인에 의한 것으로서 채증법칙을 위반한 위법이 있다 할 것이고 이는 판결결과에 영향을 미쳤다 할 것이다. 따라서 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
 (3) 제1점 중 임료인상의 합의에 관한 부분에 대하여
 원심판결 이유에 의하면 원심은 원고와 피고 사이에 최초 3년의 기간이 지난 1988.5.17.부터 원심이 위 임대차가 종료된 것으로 본 1989.8.31.까지의 임료를 증액하기로 하는 합의가 이루어졌다는 원고의 주장을 인정하기에 충분한 신빙성 있는 증거가 없으므로 결국 위 기간동안의 임료는 당초의 임대차계약 체결당시에 약정된 연 3,500,000원의 비율에 의하여 산정하여야 한다고 판단하였다.
 기록에 의하여 살펴보면 원심이 이 사건 제1임야에 대한 임료인상에 관하여 합의가 이루어졌다는 주장을 인정할 충분한 증거가 없다고 하여 위 주장을 배척한 조치는 수긍이 되고 거기에 소론과 같은 채증법칙위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
 그러나 위 임대차계약의 내용을 보면 대부기간은 1985.5.17.부터 1995.5.16.까지 10년 간으로 하되 대부기간 완료 후에도 피고가 대부기간의 연장을 요구할 때는 원고는 이의 없이 대부기간을 연장한다(제2조). 임대료는 연 3,500,000원으로 하되(제3조 제1항) 3년 간을 기준으로 3년이 경과한 후 물가상승요인 및 공공기관의 공인인상요금의 비율에 의거 원고와 피고의 합의에 의하여 인상지급한다(제3조 제3항)고 약정되어 있는 바, 위 임료증액에 관한 약정은 임대차기간이 10년으로 장기간이어서 그 기간 중에 물가상승 등 경제사정의 변동으로 약정한 임료가 상당하지 아니하게 된 경우에 대비하여 민법 제628조와 같은 취지에서 임대인인 원고에게 위 10년의 임대차기간 중 3년이 지났을 때마다 그 다음 3년 간의 임료를 상호 합의에 의하여 증액할 수 있는 권리를 부여하는 동시에 임차인인 피고에 있어서는 3년 간의 기간 중에는 경제사정의 변동으로 약정된 임료가 상당하지 아니하게 된 경우에도 임료인상을 할 수 없도록 하고 그 3년의 고정기간이 지난 후에도 원고의 일방적인 임료인상요구에 의하여 객관적으로 상당한 액수로 곧바로 임료가 변경되는 것은 아니고 원고와 피고에게 적정한 임료액의 합의를 위하여 신의에 따라 성실히 노력하도록 하여 그 인상금액에 관하여 합의가 성립되면 그것이 상당한 금액인 여부에 관계 없이 이에 의하는 것이고 한편 임료의 인상요인이 생겼는데도 임차인이 인상을 전혀 거부하여 합의가 성립하지 아니하는 경우에도 인상에 관한 합의가 없었다 하여 종전의 임료에 의하도록 하는 것은 신의칙이나 형평에 반한다고 할 것이므로 인상액에 관한 협의가 있었으나 합의가 성립되지 아니한 경우에는 임료의 증액이 전혀 허용되지 않는 것은 아니고 물가상승요인 등을 고려하여 법원이 인정하는 상당한 액수의 임료에 의하는 취지의 약정이라고 볼 것이고, 위 임료인상 약정이 3년 간의 기간을 임료의 고정기간의 단위로서 보고 있으며 그 표현에 있어서도 3년이 경과한 후라고 하고 있는 점등에 비추어보면 위와 같은 임료인상의 협의는 반드시 다음 3년의 기간이 시작되기 전에 있어야 하는 것은 아니고 연단위로 임료를 지급하기로 된 당해 연도가 경과되지 아니한 이상 그 다음 3년의 고정임료기간이 지나가기 전에만 있으면 된다고 할 것이다.
 원고가 1989. 8.말경 피고에게 최초의 3년이 지난 다음의 3년 간의 임료에 대한 증액을 요구하였으나 피고의 관리이사 소외 4로부터 검토해 보겠다는 말만 듣고 구체적인 합의에 이르지는 못한 사실은 위에서 본 바와 같으므로 원심으로서는 임료인상의 합의는 성립되지 아니하였더라도 원고로부터 다음 3년동안에 대한 임료인상의 협의에 대한 요청이 있는지를 살펴 그러한 요청이 있었다면 물가상승률 등을 참작한 상당한 임료액을 정하여 이에 따라 위 인상요청 당시 이미 임료를 지급하여야 할 1년 간의 기간이 경과하지 아니한 연도에 대한 임료액을 산정하여야 할 것인데도 이에 이르지 아니한 것은 심리를 다하지 아니하였거나 의사표시의 해석을 잘못한 위법을 저지른 것이고 이는 판결결과에 영향을 미쳤다 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
 (4) 그러므로 원심판결 중 그 판시 별지 제1도면 (가)부분 330,579m²에 대한 임대차에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며 원고의 나머지 상고를 기각하고 이 부분 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 최재호(재판장) 배만운 김석수(주심)

가. 임야의 일면만에 철조망을 직선에 가깝도록 설치한 것만으로 임야를 사용수익한다고 할 수 있는지 여부(소극)
나. 간접사실만으로 임대차계약이 묵시적으로 해지되었다고 본 원심판결을 경험칙에 위반한 위법이 있다고 한 사례
다. "임대료는 연 3,500,000원으로 하되 3년을 기준으로 3년이 경과한 후 물가상승요인 및 공공기관의 공인인상요금의 비율에 의거 양자의 합의에 의하여 인상지급한다"는 약정의 해석
라. 위 "다"항의 약정에 따른 임료증액협의의 시적 한계

가. 철조망이 임야의 사면을 둘러싼 것이 아니라 일면만에 직선에 가깝도록 설치하여 철조망이 현존한다는 것만으로 임야를 사용수익함으로써 실질적인 이득을 얻고 있다고 하기 어렵다.
나. 간접사실만으로 임대차계약이 묵시적으로 해지되었다고 본 원심판결을 경험칙에 위반한 위법이 있다고 한 사례.
다. 임대차기간은 10년, 임대료는 연 3,500,000원으로 하되 3년 간을 기준으로 3년이 경과한 후 물가상승요인 및 공공기관의 공인인상요금의 비율에 의거 양자의 합의에 의하여 인상지급하기로 한 임대료증액에 관한 약정은 임대인에게는 10년의 임대차기간 중 3년이 지났을 때마다 그 다음 3년 간의 임료를 상호 합의에 의하여 증액할 수 있는 권리를 부여하는 동시에 임차인에 있어서는 3년 간의 기간 중에는 경제사정의 변동으로 약정된 임료가 상당하지 아니하게 된 경우에도 임료인상을 할 수 없도록 하고 그 3년의 고정기간이 지난 후에도 임대인의 일방적인 임료인상요구에 의하여 객관적으로 상당한 액수로 곧바로 임료가 변경되는 것이 아니고 임대인과 임차인에게 적정한 임료액에 관하여 합의를 하도록 하여 합의가 성립되면 그것이 상당한 금액인 여부에 관계없이 이에 의하는 것이고, 한편 임료의 인상요인이 생겼는데도 임차인이 인상을 거부하여 합의가 성립되지 아니하는 경우에는 임료의 증액이 전혀 허용되지 않는 것이 아니고 물가상승요인 등을 고려하여 법원이 인정하는 상당한 액수의 임료에 의하는 취지의 약정이라고 볼 것이다.
라. 위 "다"항의 임료인상약정이 3년 간의 기간을 임료의 고정기간의 단위로 보고 있으며 그 표현에 있어서도 3년이 경과한 후라고 하고 있는 점 등에 비추어 보면 임료인상의 협의는 반드시 다음 3년의 기간이 시작되기 전에 있어야 하는 것이 아니고 연단위로 임료를 지급하기로 된 당해 연도가 경과되지 아니한 이상 그 다음 3년의 고정임료기간이 지나가기 전에만 있으면 된다.