민원인 - 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자 지정 요건 중 토지 소유 요건 판단 기준(「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조제1항제1호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2024.03.12 / 시행일:

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제23조제1항 각 호 외의 부분에서는 지정권자1)1) 민간임대주택법 제22조에 따라 공공지원민간임대주택 공급촉진지구를 지정할 수 있는 자를 말하며, 이하 같음.는 같은 항 각 호의 자 중에서 공공지원민간임대주택2)2) 민간임대주택법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택을 말하며, 이하 같음.개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 함)를 지정한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서는 “촉진지구3)3) 민간임대주택법 제2조제12호에 따른 공공지원민간임대주택 공급촉진지구를 말하며, 이하 같음.에서 국유지·공유지를 제외한 토지 면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지를 소유한 임대사업자”를 시행자로 지정될 수 있는 자 중 하나로 규정하고 있는바,가. 추후 임대사업자에게 토지4)4) 촉진지구의 토지를 말하며, 이하 같음.를 매각한다는 내용의 계약이 체결된 경우로서 해당 토지의 소유권이 임대사업자에게 아직 이전되지 않은 경우, 해당 토지를 민간임대주택법 제23조제1항제1호에 따른 임대사업자가 소유한 토지로 볼 수 있는지?나. 민간임대협동조합5)5) 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합을 말하며(민간임대주택법 제5조의3제1항 참조), 이하 같음.이 임대사업자인 경우, 그 조합원이 소유한 토지6)6) 법률 또는 정관에 따라 조합에 정상적인 절차를 거쳐 자금을 출자하여 조합원이 된 자가 소유한 토지로서, 법률 또는 정관에 따라 자기가 소유한 토지를 조합에 현물로 출자하지 않은 경우를 전제로 함.를 민간임대주택법 제23조제1항제1호에 따른 임대사업자가 소유한 토지로 볼 수 있는지?

가. 질의 가에 대해추후 임대사업자에게 토지를 매각한다는 내용의 계약이 체결된 경우로서 해당 토지의 소유권이 임대사업자에게 아직 이전되지 않은 경우, 해당 토지는 민간임대주택법 제23조제1항제1호에 따른 임대사업자가 소유한 토지로 볼 수 없습니다.나. 질의 나에 대해민간임대협동조합이 임대사업자인 경우, 그 조합원이 소유한 토지는 민간임대주택법 제23조제1항제1호에 따른 임대사업자가 소유한 토지로 볼 수 없습니다.

가. 질의 가먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수 밖에 없다고 할 것인데1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조, 민간임대주택법 제23조제1항제1호에서는 시행자로 지정될 수 있는 자를 촉진지구에서 국유지·공유지를 제외한 토지 면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지(이하 “일정비율 이상의 토지”라 함)를 ‘소유한’ 임대사업자로 규정하고 있는바, 같은 호에 따라 시행자로 지정될 수 있는 자는 일정비율 이상의 토지에 대한 ‘소유권을 이미 가지고 있는’ 임대사업자여야 한다는 점이 그 문언상 명확하다 할 것이고, 민간임대주택법령에서는 토지의 소유권을 가지고 있지는 않으나 토지를 소유한 것으로 볼 수 있는 경우 등을 달리 규정하고 있지도 않으므로, 민간임대주택법 제23조제1항제1호를 적용할 때 이 사안의 토지와 같이 추후 임대사업자에게 토지를 매각한다는 내용의 계약만 체결되었을 뿐, 원 토지 소유자로부터 임대사업자에게 토지 소유권이 아직 이전되지 않은 토지를 해당 임대사업자가 소유한 토지로 볼 수는 없습니다.그리고 동일한 법령에서 사용되는 용어는 법령에 다른 규정이 있는 등 특별한 사정이 없는 한 동일하게 해석·적용되어야 할 것2)2) 대법원 1997. 9. 9. 선고 97누2979 판결례 참조인데, 민간임대주택법 제34조제1항 본문에서는 시행자는 촉진지구 토지 면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 ‘토지 소유자’ 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받은 경우 나머지 토지등3)3) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지·물건 및 권리를 말하며(민간임대주택법 제26조제1항 참조), 이하 같음.을 수용 또는 사용할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항의 위임에 따라 토지 소유자의 동의에 관한 사항을 규정한 같은 법 시행령 제30조의2제2항 각 호 외의 부분에서는 동의를 받아야 하는 ‘토지 소유자’를 ‘「부동산등기법」 제14조제1항에 따른 토지등기부(土地登記簿)에 등재’된 토지 소유자를 기준으로 한다고 규정하여, 토지 소유자 해당 여부를 토지등기부에 실제로 소유권4)4) 「부동산등기법」 제3조제1호 참조이 등재되었는지를 기준으로 판단하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때에도, 이 사안과 같이 임대사업자에게 그 소유권이 이전되지 않은 토지를 민간임대주택법 제23조제1항제1호에 따른 임대사업자가 소유한 토지로 볼 수는 없습니다.따라서 추후 임대사업자에게 토지를 매각한다는 내용의 계약이 체결된 경우로서 해당 토지의 소유권이 임대사업자에게 아직 이전되지 않은 경우, 해당 토지는 민간임대주택법 제23조제1항제1호에 따른 임대사업자가 소유한 토지로 볼 수 없습니다.나. 질의 나먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수 밖에 없다고 할 것5)5) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조인데, 민간임대주택법 제23조제1항제1호에서는 시행자로 지정될 수 있는 자를 일정비율 이상의 토지를 ‘소유한’ 임대사업자로 규정하고 있는바, 같은 호에 따라 시행자로 지정될 수 있는 자는 일정비율 이상의 토지에 대한 ‘소유권을 이미 가지고 있는’ 임대사업자여야 한다는 점이 그 문언상 명확하다 할 것입니다.그런데 「협동조합 기본법」 제4조제1항 및 제2항에서는 민간임대협동조합이 될 수 있는 협동조합 및 사회적협동조합(이하 “협동조합등”이라 함)은 법인 또는 비영리법인으로 한다고 규정하고 있는바, 법인인 조합은 그 구성원인 조합원과 독립하여 별개로 권리·의무의 주체가 된다고 할 것이고6)6) 대법원 2007. 6. 29. 선고 2005다48888 판결례 참조, 같은 법에 따르면 협동조합등은 조합원의 권익 증진을 위한 활동을 적극적으로 수행해야 하고(제7조), 협동조합등의 정관에는 조합원의 권리와 의무에 관한 사항 및 출자 1좌의 금액과 출자방법, 출자좌수 한도 등을 명시해야 하며(제16조 및 제86조), 협동조합에 대해서는 「상법」상 유한책임회사에 관한 규정이, 사회적협동조합에 대해서는 「민법」 제1편제3장 법인에 관한 규정이 각각 준용(제14조)되는데, 유한책임회사 및 법인과 그 사원간의 관계, 의무 등7)7) 유한책임회사의 경우 그 사원은 출자금액만큼 책임을 지는(상법 제287조의7) 한편, 「민법」상 법인의 경우 그 사원은 일반적으로 회비납부 등의 일반의무를 지며, 본인의 의무를 전제로 하는 특별 의무를 부담할 수 있음(「민법강의」 제19판, 홍문사, 지원림, 2022.1., p.143).을 고려할 때 협동조합등과 그 조합원은 각각의 권리 및 의무가 명확히 구분된다고 할 것이므로, 이를 동일한 것으로 간주하는 등의 특별한 규정이 없는 한 그 조합원이 소유한 토지를 협동조합등이 소유한 토지로 볼 수는 없습니다.그리고 동일한 법령에서 사용되는 용어는 법령에 다른 규정이 있는 등 특별한 사정이 없는 한 동일하게 해석·적용되어야 할 것8)8) 대법원 1997. 9. 9. 선고 97누2979 판결례 참조인데, 민간임대주택법 제34조제1항 본문에서는 시행자는 촉진지구 토지 면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 ‘토지 소유자’ 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받은 경우 나머지 토지등9)9) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지·물건 및 권리를 말하며(민간임대주택법 제26조제1항 참조), 이하 같음.을 수용 또는 사용할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항의 위임에 따라 토지 소유자의 동의에 관한 사항을 규정한 같은 법 시행령 제30조의2제2항 각 호 외의 부분에서는 동의를 받아야 하는 ‘토지 소유자’를 ‘「부동산등기법」 제14조제1항에 따른 토지등기부(土地登記簿)에 등재’된 토지 소유자를 기준으로 한다고 규정하여, 토지 소유자 해당 여부를 토지등기부에 실제로 소유권10)10) 「부동산등기법」 제3조제1호 참조이 등재되었는지를 기준으로 판단하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때에도, 이 사안과 같이 임대사업자인 민간임대협동조합의 조합원이 소유한 토지로서 그 조합에 소유권이 이전되지 않은 토지를 민간임대주택법 제23조제1항제1호에 따른 임대사업자가 소유한 토지로 볼 수는 없습니다.따라서 민간임대협동조합이 임대사업자인 경우, 그 조합원이 소유한 토지는 민간임대주택법 제23조제1항제1호에 따른 임대사업자가 소유한 토지로 볼 수 없습니다.<관계 법령>민간임대주택에 관한 특별법제23조(시행자) ① 제22조에 따라 촉진지구를 지정할 수 있는 자(이하 “지정권자”라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 공공지원민간임대주택 개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 한다)를 지정한다.1. 촉진지구에서 국유지·공유지를 제외한 토지 면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지를 소유한 임대사업자2. (생 략)② ～ ⑦ (생 략)