소유권이전등기 (민사, 대법원)
공포일: 2012.08.30 / 시행일:

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 이승호 외 1인)
【피고, 피상고인】 한국토지공사의 소송수계인 한국토지주택공사 외 1인 (소송대리인 법무법인 케이씨엘 담당변호사 진혜원 외 1인)
【원심판결】 수원지법 2011. 8. 19. 선고 2010나33450 판결 
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제91조에 의한 환매는 환매기간 내에 환매의 요건이 발생하면 환매권자가 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립하는 것이다. 따라서 환매기간 내에 환매대금 상당을 지급하거나 공탁하지 아니한 경우에는 환매로 인한 소유권이전등기 청구를 할 수 없다(대법원 1996. 2. 9. 선고 94다46695 판결, 대법원 2006. 12. 21. 선고 2006다49277 판결 등 참조).
 그러나 협의취득 또는 수용된 토지 중 일부가 필요 없게 되어 그 부분에 대한 환매권을 행사하는 경우와 같이, 환매대상인 토지 부분의 정확한 위치와 면적을 특정하기 어려운 등 특별한 사정이 있는 경우에는, 비록 환매기간 만료 전에 사업시행자에게 미리 지급하거나 공탁한 환매대금이 나중에 법원의 감정 등을 통하여 특정된 토지 부분에 대한 환매대금에 다소 미치지 못한다고 하더라도, 그 환매대상인 토지 부분의 동일성이 인정된다면 환매기간 경과 후에도 추가로 그 부족한 환매대금을 지급하거나 공탁할 수 있다고 보아야 한다. 그리고 이러한 법리는 환매권자가 명백한 계산 착오 등으로 환매대금의 아주 적은 일부를 환매기간 만료 전에 지급하거나 공탁하지 못한 경우에도 적용된다고 봄이 신의칙상 타당하다. 또한 만약 환매권자가 미리 지급하거나 공탁한 환매대금이 환매권자가 환매를 청구한 토지 부분 전체에 대한 환매대금에는 부족하더라도 실제 환매의 대상이 될 수 있는 토지 부분의 대금으로는 충분한 경우에는 그 부분에 대한 환매대금은 미리 지급이 된 것으로 보아야지, 환매를 청구한 전체 토지와 대비하여 금액이 부족하다는 이유만으로 환매대상이 되는 부분에 대한 환매권의 행사마저 효력이 없다고 볼 것은 아니라 할 것이다.
 한편 당사자가 어떠한 법률효과를 주장하면서 미처 깨닫지 못하고 그 요건사실 일부를 빠뜨린 경우에는 법원은 그 누락사실을 지적하고, 당사자가 이 점에 관하여 변론을 하지 아니하는 취지가 무엇인지를 밝혀 당사자에게 그에 대한 변론을 할 기회를 주어야 할 의무가 있다. 따라서 당사자가 부주의 또는 오해로 인하여 증명하지 아니한 것이 분명하거나 쟁점으로 될 사항에 관하여 당사자 사이에 명시적인 다툼이 없는 경우에는 법원은 석명을 구하고 증명을 촉구하여야 하며, 만일 당사자가 전혀 의식하지 못하거나 예상하지 못하였던 법률적 관점을 이유로 청구의 당부를 판단하려는 경우에는 그 법률적 관점에 대하여 의견진술의 기회를 주어야 하고, 그와 같이 하지 않고 예상 외의 재판으로 당사자 일방에게 불의의 타격을 가하는 것은 석명의무를 다하지 아니하여 심리를 제대로 하지 아니한 것으로서 위법하다 할 것이다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다46347 판결 등 참조).
 2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 계쟁토지 중 이 사건 토지가 이 사건 사업에 이용할 필요가 없게 되었으므로 공익사업법 제91조 제1항에 의한 환매권을 행사하였다는 취지의 원고 주장에 대하여, 원고가 계쟁토지에 관하여 수령한 수용보상금 중 이 사건 토지에 해당하는 부분은 69,201,000원인데, 원고가 환매기간 내에 공탁한 금액은 66,826,500원으로서 2,374,500원(약 3.4%)이 부족하고, 원고가 환매기간 경과 후 추가로 공탁한 871,650원이 당초의 공탁과 동일성이 있다고 보더라도 여전히 1,502,850원(약 2.17%)이 부족하다는 이유로 원고는 환매권 행사의 요건을 갖추지 못하였다고 판단하였다.
 3. 그러나 이러한 원심의 판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍하기 어렵다.
 가. 먼저 원심판결 이유와 원심 및 제1심이 적법하게 채택한 증거들 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실 등을 알 수 있다.
 (1) 피고 한국토지주택공사의 전신인 한국토지공사(이하 ‘피고 공사’라 한다)는 도로개설공사인 이 사건 사업을 위하여 계쟁토지 등의 소유자인 원고에게 사용승낙을 요청하였으나, 원고가 거절하여 중앙토지수용위원회의 수용재결을 거쳐 1999. 6. 25. 계쟁토지의 손실보상금으로 86,680,750원(이하 ‘수용재결 금액’이라 한다)을 공탁하였다. 이후 원고의 이의신청에 따라 중앙토지수용위원회가 보상금을 88,605,000원(이하 ‘이의재결 금액’이라 한다)으로 증액하는 이의재결을 하자, 피고 공사는 1999. 12. 10. 원고에게 증액된 보상금 1,924,250원을 지급하였다.
 (2) 원고는 공익사업법 제91조 제1항에 따른 환매기간 내인 2008. 5. 28. 피고 공사를 피공탁자로 하여 계쟁토지 중 690㎡의 면적 비율에 상응하는 금액인 66,826,500원(690/895 × 86,680,750)을 공탁한 후 2009. 5. 29.경 피고 공사에 대하여 위 690㎡의 환매를 요청하였다. 원고는 당시 나름대로 측량을 하여 계쟁토지 중 도시계획선 밖에 위치하여 도시계획도로에 포함되지 않는 부분을 690㎡로 특정을 한 것이었고, 피고 공사에게 환매를 요청할 당시 그 부분을 도면상으로 특정하기도 하였다. 다만 위 공탁금액은 최종 수령 보상금인 이의재결 금액이 아니라 최초 수용재결 금액을 기준으로 산정한 것이다.
 (3) 원고는 2009. 6. 17. 이 사건 소를 제기하였고, 이후 제1심에서 이루어진 감정 결과 계쟁토지 중 도로 및 자전거도로로 이용되고 있지 않은 부분인 이 사건 토지의 면적이 699㎡로 밝혀지자, 환매기간 10년이 경과한 이후인 2009. 12. 15. 위 감정 결과에 따라 환매대상 토지의 위치와 면적을 특정하여 청구취지를 변경하였다. 원고가 최초 환매권을 행사할 당시의 위 690㎡와 위 감정 결과에 따른 이 사건 토지는 그 형상에 있어서는 큰 차이가 없다.
 (4) 제1심에서 피고들은 이 사건 토지의 대부분이 도로의 법면이나 배수로에 해당하여 여전히 도로의 유지·관리에 필요한 부분이므로 환매의 대상이 되지 않는다는 주장(이하 ‘기존 쟁점’이라 한다)만 하였고, 환매대금이 부족하다는 주장(이하 ‘새로운 쟁점’이라 한다)은 하지 않았다. 제1심은 2010. 9. 10. 피고들의 위와 같은 주장을 받아들여 원고의 이 사건 청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였고, 따라서 새로운 쟁점에 대해서는 아무런 판단을 하지 않았다.
 (5) 원심에서도 원고와 피고는 기존 쟁점에 대하여만 공방을 하였고 원고는 이와 관련한 추가 증거를 제출하기도 하였는데, 2011. 4. 29. 변론이 종결되었다가 재개된 후 원고는 2011. 6. 7. 제1심에서의 청구취지의 변경에 따라 증가한 토지 면적(9㎡)에 대한 환매대금이라며 871,650원(86,680,750×9/895)을 공탁하였고, 그 공탁서를 증거로 제출하였다. 그러나 기록상 원심이 원고에게, 원고가 이의재결에 따른 환매대금이 아닌 수용재결에 따른 환매대금만을 공탁한 점을 지적하거나 그 이유가 무엇인지에 대한 석명을 구한 바는 없다.
 (6) 원심은 재차 변론을 종결한 뒤 2011. 8. 19. 원고의 항소를 기각하는 판결을 선고하였는데, 그와 같이 원고의 청구를 전부 배척하는 이유로는 제1심판결이 제시한 기존 쟁점에 대해서는 아무런 언급이 없이 위 새로운 쟁점, 즉 원고가 공탁한 환매대금이 이의재결 금액을 기준으로 계산하면 부족하다는 점만을 제시하였다.
 나. 이와 같은 사실관계 및 소송수행의 경과를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 당초 환매를 요청하였던 위 690㎡ 부분과 이 사건 토지는 그 동일성이 인정된다고 볼 여지가 충분하고, 원고가 이의재결에 따른 금액이 아닌 수용재결에 따른 금액만을 공탁한 것은 원고의 명백한 착오에 의한 것으로 보인다. 또한 그로 인하여 공탁하지 못한 1,502,850원은 이 사건 토지에 대한 환매대금의 약 2.17%에 불과하므로, 원심으로서는 원고가 이의재결에 따른 금액이 아닌 수용재결에 따른 금액만을 공탁한 이유가 무엇인지 등을 지적하여 이 점에 대하여 원고에게 변론할 기회를 주었어야 한다. 또한 원고가 환매 요청을 한 토지 중 일부에 대해서만 공익사업을 위하여 사용할 필요가 소멸되어 환매요건을 충족할 경우에는 공탁한 금액이 환매요건을 충족하는 그 일부에 대한 환매대금을 초과하는 이상 그 부분에 대해서는 환매청구를 인용하여야 할 것이므로, 원심으로서는 원고의 공탁금액이 이 사건 토지 전체에 대한 환매대금에는 모자라더라도 그 중 환매요건을 충족하는 부분이 있는지 여부와 그에 대한 환매대금 이상이 공탁되어 있는지 여부 등을 더 심리해 보았어야 한다.
 그럼에도 원심은, 위와 같은 필요한 조치를 취하지 않은 채, 제1심 및 원심에서 다루어지지 아니한 새로운 쟁점을 근거로 원고의 청구를 배척함으로써 원고가 예상하지 못한 법률적인 관점에 기한 재판으로 원고에게 불의의 타격을 가하였다. 이러한 원심의 조치에는 환매권의 행사 및 법원의 석명의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
 4. 이에 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 위와 같이 판결한다.

대법관 김창석(재판장) 양창수 박병대(주심) 고영한

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조에서 정한 환매권 행사 시 환매기간 내 환매대금 상당의 지급 또는 공탁이 선이행의무인지 여부(적극)

[2] 환매대상인 토지 부분의 정확한 위치와 면적을 특정하기 어려운 사정이 있는 경우 환매기간 만료 전 지급하거나 공탁한 환매대금이 나중에 법원의 감정 등으로 특정된 토지 부분의 환매대금에 다소 미치지 못하더라도 환매기간 경과 후 추가로 부족한 환매대금을 지급하거나 공탁할 수 있는지 여부(한정 적극) 및 환매권자가 명백한 계산 착오 등으로 환매대금의 아주 적은 일부를 환매기간 만료 전에 지급하거나 공탁하지 못한 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)

[3] 환매권자가 미리 지급하거나 공탁한 환매대금이 환매를 청구한 토지 부분 전체에 대한 환매대금에는 부족하더라도 실제 환매대상이 될 수 있는 토지 부분 대금으로는 충분한 경우, 환매대상이 되는 부분에 대하여 환매권 행사의 효력이 있는지 여부(적극)

[4] 합병 전 한국토지공사가 甲에게서 수용한 토지 중 일부가 사업에 이용할 필요가 없게 되었음을 이유로 甲이 환매기간 내에 최초 수용재결 금액을 기준으로 그 면적 비율에 상응하는 환매대금을 공탁한 후 환매를 요청한 사안에서, 원심으로서는 甲이 이의재결 금액이 아닌 수용재결 금액만을 공탁한 이유가 무엇인지 등을 지적하여 甲에게 변론할 기회를 주었어야 하고, 공탁금액이 해당 토지 전체의 환매대금에 모자라더라도 토지 중 환매요건을 충족하는 부분이 있는지, 그에 대한 환매대금 이상이 공탁되어 있는지 등에 관하여 심리하였어야 함에도, 그와 같은 필요한 조치를 취하지 않은 채 甲의 청구를 배척한 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조에 의한 환매는 환매기간 내에 환매의 요건이 발생하면 환매권자가 지급 받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립한다. 따라서 환매기간 내에 환매대금 상당을 지급하거나 공탁하지 아니한 경우에는 환매로 인한 소유권이전등기 청구를 할 수 없다.

[2] 협의취득 또는 수용된 토지 중 일부가 필요 없게 되어 그 부분에 대한 환매권을 행사하는 경우와 같이 환매대상 토지 부분의 정확한 위치와 면적을 특정하기 어려운 특별한 사정이 있는 경우에는, 비록 환매기간 만료 전에 사업시행자에게 미리 지급하거나 공탁한 환매대금이 나중에 법원의 감정 등을 통하여 특정된 토지 부분에 대한 환매대금에 다소 미치지 못한다고 하더라도 그 환매대상인 토지 부분의 동일성이 인정된다면 환매기간 경과 후에도 추가로 부족한 환매대금을 지급하거나 공탁할 수 있다고 보아야 한다. 그리고 이러한 법리는 환매권자가 명백한 계산 착오 등으로 환매대금의 아주 적은 일부를 환매기간 만료 전에 지급하거나 공탁하지 못한 경우에도 적용된다고 봄이 신의칙상 타당하다.

[3] 환매권자가 미리 지급하거나 공탁한 환매대금이 환매권자가 환매를 청구한 토지 부분 전체에 대한 환매대금에는 부족하더라도 실제 환매대상이 될 수 있는 토지 부분의 대금으로는 충분한 경우에는 그 부분에 대한 환매대금은 미리 지급된 것으로 보아야지, 환매를 청구한 전체 토지와 대비하여 금액이 부족하다는 이유만으로 환매대상이 되는 부분에 대한 환매권의 행사마저 효력이 없다고 볼 것은 아니다.

[4] 합병 전 한국토지공사가 甲에게서 수용한 토지 중 일부가 사업에 이용할 필요가 없게 되었음을 이유로 甲이 환매기간 내에 최초 수용재결 금액을 기준으로 그 면적 비율에 상응하는 환매대금을 공탁한 후 환매를 요청하였고, 그 후 제1심법원의 감정 결과에 따라 환매대상 토지의 위치와 면적을 특정하여 증가한 토지 면적에 대한 환매대금을 추가로 공탁한 사안에서, 원심으로서는 甲이 이의재결 금액이 아닌 수용재결 금액만을 공탁한 이유가 무엇인지 등을 지적하여 甲에게 변론할 기회를 주었어야 하고, 甲이 환매 요청을 한 토지 중 일부에 대해서만 환매요건이 충족될 경우 공탁한 금액이 환매요건을 충족하는 일부에 대한 환매대금을 초과하는 이상 해당 부분에 대해서는 환매청구를 인용하여야 하므로 甲의 공탁금액이 전체 환매대금에 모자라더라도 토지 중 환매요건을 충족하는 부분이 있는지, 그에 대한 환매대금 이상이 공탁되어 있는지 등에 관하여 심리하였어야 함에도, 그와 같은 필요한 조치를 취하지 않은 채 甲이 공탁한 환매대금이 이의재결 금액을 기준으로 계산하면 부족하다는 점만을 이유로 甲의 청구를 배척한 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.