매매계약무효확인의소 (민사, 서울중앙지방법원)
공포일: 2020.06.18 / 시행일:

【원 고】 주식회사 중앙공영 외 1인(소송대리인 법무법인 시그니처 담당변호사 임수진)
【피 고】 우리자산신탁 주식회사(변경 전 상호: 국제자산신탁 주식회사) 외 1인(소송대리인 변호사 하태흥 외 4인)
【변론종결】2020. 5. 21.
【주 문】
1. 이 사건 소를 각하한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

【청 구 취 지】피고 우리자산신탁 주식회사(2019. 12. 30. ’국제자산신탁 주식회사‘에서 현재의 상호로 변경되었다. 이하 ’피고 우리자산신탁‘이라 한다)와 피고 주식회사 포스트개발(이하 ’피고 포스트개발‘이라 한다) 사이에 별지 1 토지 목록 및 별지 2 건물의 표시 기재 각 부동산(이하 ’이 사건 각 부동산‘이라 한다)에 관하여 2014. 3. 13. 체결한 매매계약은 무효임을 확인한다.
【이 유】1. 기초사실
 가. 담보신탁계약의 체결
 1) 주식회사 세아주택(이하 ‘세아주택’이라 한다)은 아파트건설사업을 추진하기 위해 2008. 3. 31. 산은캐피탈 주식회사 외 14개 금융기관(이하 각 금융기관을 통틀어 ‘대주단’이라 한다)으로부터 1,600억 원을 대출받아 서울 동작구 (주소 생략) 일대 토지들을 매수하고, 같은 날 위 토지들에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 
 2) 세아주택은 2008. 3. 31. 대주단에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 대주단을 공동 1순위 우선수익자로 정하여 대한토지신탁 주식회사에 위 토지들을 신탁하는 내용의 담보신탁계약을 체결하고 위 토지들을 대한토지신탁 주식회사에 신탁하였다. 이후 위 신탁계약의 수탁자가 대한토지신탁 주식회사에서 피고 우리자산신탁으로 변경되었고, 신탁부동산이 이 사건 각 부동산으로 변경되었다. 위 신탁계약 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다.
제1조(신탁목적) 이 신탁은 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전ㆍ관리하고 채무불이행 시 환가 정산하는 데 그 목적이 있다.제18조(신탁부동산 처분 시기) ① 다음 각 호에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료 전이더라도 우선수익자의 요구 등에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다.1. 우선수익자와 채무자간에 체결한 여신거래 약정 위반 시제19조(처분방법)① 공개경쟁 입찰로 매각하는 것을 원칙으로 한다. 단, 유찰 시 다음 공매공고 전까지 전차 공매조건으로 수의계약할 수 있다.특약사항위탁자 세아주택(이하 ‘갑’이라 함)과 수탁자 대한토지신탁 주식회사(이하 ‘을’이라 함)는 부동산담보신탁계약(이하 ‘본 계약’이라 하며 본 특약과 합계 총칭하여 ‘신탁계약’이라 함)을 체결함에 있어 다음과 같이 특약한다.제7조(신탁부동산 처분 등)① 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에 우선수익자는 1순위 우선수익한도금액 기준으로 3분의 2 이상의 1순위 우선수익자의 동의를 얻어 을에게 신탁부동산의 처분을 요청할 수 있다.1. 본계약 제18조(신탁부동산 처분 시기) 제1항에 해당하는 사유가 발생하는 경우2. 갑의 기한의 이익상실 등 여신거래약정상 신탁부동산의 처분사유에 해당되는 경우② 처분방법 및 조건 등은 본계약 제19조 내지 제21조에도 불구하고 우선수익자의 이익을 해하지 않는 범위 내에서 을과 우선수익자가 합의하여 정할 수 있다.
 나. 세아주택의 대출금채무 연체 및 이 사건 각 부동산에 관한 공매절차 개시
 1) 세아주택이 대주단에 대한 대출금채무를 연체하자, 대주단은 2013. 10. 18. 피고 우리자산신탁에 이 사건 각 부동산에 관한 공매를 요청하였다.
 2) 피고 우리자산신탁은 2013. 10. 29. 및 2013. 11. 14. 2차례에 걸쳐 세아주택에 대출금채무의 이행을 요구하고 이를 이행하지 않을 경우 이 사건 각 부동산의 처분(공매) 절차를 실행할 예정이라는 통보를 하였다. 그러나 세아주택은 위 통보에서 정한 2013. 11. 25.까지 대출금채무를 이행하지 않았다.
 3) 피고 우리자산신탁은 2013. 12. 4. 다음 표 기재와 같이 입찰일시 및 최저 입찰가격을 정하여 이 사건 각 부동산을 공매한다는 공고를 하였으나, 입찰자가 없어 모두 유찰되었다.
일시1차2차3차4차5차12. 11. 10시12. 11. 14시12. 12. 10시12. 12. 14시12. 13. 10시최저 입찰가격160,000,000,000원144,000,000,000원129,600,000,000원116,640,000,000원109,200,000,000원
 다. 이 사건 각 부동산에 관한 수의계약의 진행
 1) 피고 우리자산신탁은 2013. 12. 13. 이 사건 각 부동산에 관하여 수의계약 공고를 하였고, 원고 주식회사 와이즈피엠씨(이하 ‘원고 와이즈피엠씨’라 한다), 피고 포스트개발 등 8개 업체가 매수제안서를 제출하였다. 
 2) 피고 우리자산신탁은 2014. 1. 9. 대주단에 별지 3 서면결의서 기재와 같이 우선협상대상자와 매수인을 선정하기 위한 기준 및 방법에 관한 서면결의를 요청하였고, 대주단은 위 서면결의서 중 “1. 서면 결의서, 우선협상자 및 최종매수자 결정 관련 가결 기준 동의여부”에 대하여 우선수익원금 중 79.9%로 동의하였고, “2. 우선협상대상자 선정 평가 자료 기준 선정”에 대하여 우선수익원금 중 58.7%로 1안을 선택하였으며, “3. 우선협상대상자 선정 방법”에 대하여 우선수익원금 중 75%로 1안을 선택하였다. 그밖에 기타의견으로 대주단 중 한국자산관리공사는 우선수익원금 중 9.4%로 재공매안을 제시하였다.
 3) 피고 우리자산신탁은 2014. 2. 7. 대주단에 우선협상대상자 지정서를 제출해 줄 것을 요청하였다. 대주단은 우선수익원금 중 68.1%의 비율로 피고 포스트개발을, 18.1%의 비율로 원고 와이즈피엠씨를 우선협상대상자로 지정하여, 피고 포스트개발이 우선협상대상자로 선정되었다.
 4) 피고 우리자산신탁은 2014. 3. 4. 피고 포스트개발을 매수인으로 선정하는 것과 관련하여 우선수익자 회의를 개최한 다음, 2014. 3. 10. 대주단에 피고 포스트개발을 매수인으로 기재한 계약서 등에 관한 승인여부의 회신을 요청하였다.
 5) 피고 우리자산신탁은 대주단으로부터 승인을 받고 2014. 3. 13. 피고 포스트개발에 이 사건 각 부동산을 1,101억 원에 매도하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였다. 피고들은 이 사건 매매계약에서 2차 계약금 90억 1,000만 원의 지급기일은 계약 체결일로부터 60일 이내, 잔금 990억 9,000만 원의 지급기일은 계약 체결일로부터 150일 이내로 정하였다. 
 라. 이 사건 매매계약의 이행 경과 등
 1) 피고 포스트개발은 이 사건 매매계약에서 정한 지급기일(계약 체결일로부터 60일이 되는 날인 2014. 5. 12.)까지 2차 계약금을 지급하지 못하였다. 이후 피고들은 2014. 9. 25.부터 2015. 9. 16.까지 5차례에 걸쳐 이 사건 매매계약에 관한 추가약정 또는 변경계약을 체결하여 2차 계약금과 잔금의 지급기일을 유예하면서 최종적으로 2차 계약금 중 20억 원은 2015. 9. 16.까지 납부하고, 나머지 70억 1,000만 원은 재단법인 지덕사가 피고 우리자산신탁을 상대로 이 사건 각 부동산 중 일부에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 소를 제기한 사건(서울고등법원 2014나2040334호)의 종결일로부터 120일 이내에 납부하며, 잔금은 2차 계약금 납부일로부터 90일 이내에 납부하기로 정하였고, 피고 포스트개발은 2차 계약금 및 잔금의 지급 지체로 인하여 발생한 지연손해금을 지급하기로 하였다. 이에 따라 피고 포스트개발은 피고 우리자산신탁에 2015. 9. 16. 2차 계약금 중 20억 원을, 2019. 4. 12. 나머지 2차 계약금 70억 1,000만 원을 각각 지급하였고, 2차 계약금 및 잔금의 지급 지체로 인한 지연손해금을 지급하였다. 
 2) 서울고등법원 2014나2040334호 사건에서 2016. 1. 15. 재단법인 지덕사가 패소하였고, 재단법인 지덕사가 상고하였으나 상고취하를 원인으로 한 대법원의 2018. 12. 13.자 소송종료선언에 의하여 항소심 판결이 그대로 확정되었다. 
 3) 피고 포스트개발은 별지 1 토지 목록 기재 부동산에 관하여 2019. 7. 4. 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 피고 우리자산신탁에 2019. 7. 3.자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제8, 9호증, 을 제1 내지 12, 17 내지 20, 21, 24호증, 을나 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
 가. 피고 우리자산신탁은 피고 포스트개발을 이 사건 각 부동산의 매수인으로 미리 내정하고 형식적으로 이에 관한 공매 및 수의계약을 진행하면서 원고들과 같은 제3자가 매수인으로 선정되지 않도록 하기 위해 다음과 같은 위법행위를 하였다. 따라서 이 사건 매매계약은 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이다.
 ① 피고 우리자산신탁은 원고 주식회사 중앙공영(이하 ‘원고 중앙공영’이라 한다)에 이 사건 각 부동산에 관한 공매에 응찰하지 말고 이후 실시될 재공매에 응찰하여 더 낮은 가액으로 매수하라고 적극 권유하였다. 이에 원고 중앙공영은 공매에 응하지 않았으나, 피고 우리자산신탁은 재공매가 아니라 수의계약을 진행하였다. 또한, 대주단은 6회차에 걸친 공매를 요구하였으나, 피고 우리자산신탁은 5회차까지만 실시하였다.
 ② 피고 포스트개발은 당초 수의계약 절차 중 매수희망가를 1,080억 원으로 기재한 매수제안서를 제출하였다. 그러나 피고 우리자산신탁이 피고 포스트개발에 원고 와이즈피엠씨가 매수희망가를 1,100억 원으로 기재한 것을 알려주었고, 이에 피고 포스트개발은 매수희망가를 1,101억 원으로 수정한 매수제안서를 다시 제출하였다. 
 ③ 피고 포스트개발은 이 사건 각 부동산에 관한 공매공고일 직후인 2013. 12. 5. 설립된 주식회사로, 위 각 부동산의 매수대금을 마련하거나 아파트건설사업을 추진할 능력이 없었다. 그럼에도 피고 우리자산신탁은 피고 포스트개발을 우선협상대상자로 선정하였다. 
 ④ 세아주택의 채권자이자 부회장으로 재직 중이던 소외 1과 세아주택의 대표이사 소외 2가 피고 포스트개발을 설립하였고, 이들은 이미 이 사건 매매계약의 매매대금이 1,100억 정도가 될 것임을 예상하고 있었다. 또한, 피고 우리자산신탁은 당초 매수제안자들의 사업계획을 듣고 평가하는 프레젠테이션(PT)을 진행할 예정이었다가 이를 취소하였다. 
 ⑤ 피고 포스트개발이 이 사건 매매계약에 따른 2차 계약금 및 잔금을 납부하지 않았음에도 피고 우리자산신탁을 매매계약을 해제하거나 1차 계약금을 몰취하지 않고 2차 계약금과 잔금의 지급기일을 연기해 주었다.
 나. 원고 중앙공영은 그동안 이 사건 각 부동산에 아파트를 건설하는 사업을 추진해 왔을 뿐만 아니라 위 각 부동산에 관한 수의계약에 입찰제안서를 제출하였고, 원고 와이즈피엠씨도 위 수의계약에서 피고 포스트개발 다음으로 높은 매수희망가를 기재한 입찰제안서를 제출하였다. 따라서 원고들은 이 사건 매매계약이 무효가 되는 경우 새롭게 진행될 수의계약에서 매수인으로 선정될 상당한 개연성이 있으므로, 위 매매계약이 무효라는 확인을 구할 이익이 있다. 
3. 판단
 가. 피고들의 본안전항변 및 판단
 1) 피고들은 원고들이 이 사건 매매계약의 무효 확인을 구할 이익이 없으므로 이 사건 소는 부적법하다고 주장한다.
 2) 확인의 소에는 권리보호요건으로서 확인의 이익이 있어야 하고 확인의 이익은 확인판결을 받는 것이 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안ㆍ위험을 제거하는 가장 유효적절한 수단일 때에 인정된다. 확인의 소는 반드시 원ㆍ피고 간의 법률관계에 한하지 않고 원ㆍ피고의 일방과 제3자 또는 제3자 상호 간의 법률관계도 대상이 될 수 있으나, 법률관계와 관련하여 원고의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험이나 불안이 야기되어 이를 제거하기 위하여 법률관계를 확인의 대상으로 삼아 원ㆍ피고 간의 확인판결에 의하여 즉시 확정할 필요가 있고, 또한 그것이 가장 유효적절한 수단이 되어야 확인의 이익이 있다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2014다208255 판결 등 참조). 
 3) 이 사건에서 보건대, 원고들이 피고들 사이에 체결된 이 사건 매매계약이 무효라는 확인을 구할 이익이 인정되려면, 이 사건 매매계약이 무효로 될 경우 자동적으로 원고들이 피고 우리자산신탁과의 관계에서 이 사건 각 부동산의 매수인이 되는 지위에 있다거나, 원고들이 이 사건 매매계약의 체결에 있어서 다른 매수제안자들에 우선하는 지위를 가지고 있었다거나 또는 만약 이 사건 매매계약이 체결되지 아니하였더라면 원고들이 피고 우리자산신탁과 사이에 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약을 체결하였으리라는 고도의 개연성이 인정된다는 등으로 원고들이 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약의 체결과 관련하여 어떠한 권리 내지는 법적 지위를 가지고 있음이 인정되어야 할 것이다.
 그러나 앞에 든 증거들에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 무효가 확인되더라도 다시 진행될 수의계약 절차에서(나아가 수의계약이 아닌 재공매 절차를 실시할 가능성도 배제되어 있지 않다) 원고들이 우선협상대상자 또는 매수인으로 선정될 지위에 있다거나, 원고들이 다른 매수제안자들에 우선하는 지위를 가지고 있는 등으로 우선협상대상자 또는 매수인으로 선정될 고도의 개연성이 있다고 단정할 수 없다. 따라서 원고들이 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약의 체결과 관련하여 어떠한 권리 내지는 법적 지위를 갖고 있다거나 피고들 사이에 체결된 이 사건 매매계약으로 인하여 영향을 받는 원고들의 권리나 법적 지위가 있다고 인정하기 어렵다.
 ① 피고 우리자산신탁은 세아주택과 사이에 체결된 신탁계약에 따라 이 사건 각 부동산에 관한 수의계약 절차를 진행하여 이 사건 매매계약을 체결하였는데, 위 신탁계약은 수의계약으로 이 사건 각 부동산을 처분하는 경우 우선수익자의 이익을 해하지 않는 범위 내에서 우선수익자와 합의하여 처분방법 및 조건 등을 정할 수 있다고 정하고 있을 뿐(특약사항 제7조 제②항), 우선협상대상자 및 매수인의 자격요건, 선정방법에 대하여는 아무런 정함이 없다.
 ② 위 신탁계약의 1순위 우선수익자인 대주단은 수의계약의 우선협상대상자와 매수인을 선정하기 위한 기준 및 방법에 관한 서면결의를 하였는데, 위 서면결의에는 매매계약이 무효, 취소, 해제 등으로 그 효력이 상실되는 경우 자동적으로 매수제안서를 제출한 다른 업체가 우선협상대상자 또는 매수인으로 선정된다거나, 매수제안서를 제출한 업체 중 하나와 반드시 매매계약을 체결해야 한다는 내용은 포함되어 있지 않다. 
 ③ 피고 우리자산신탁은 위 서면결의에서 정한 방법대로 대주단의 투표에 의해 우선협상대상자를 선정하고 다시 대주단의 승인을 받아 이 사건 매매계약을 체결하였는데, 일부 1순위 우선수익자들은 우선협상대상자를 지정하지 않거나 피고 포스트개발을 매수인으로 선정하는 것을 승인하지 않았다. 따라서 수의계약 절차를 다시 진행하는 경우, 피고 포스트개발을 제외한 나머지 매수제안자 중 1개 업체가 우선협상대상자로 선정되거나 매수인으로 승인될 것이라고 단정할 수 없다. 또한, 대주단은 위 서면결의에서 매수제안 가격뿐만 아니라 매수조건, 잔금납부계획 등을 종합적으로 평가하여 1개 업체를 우선협상대상자로 선정하기로 하였는바, 원고 와이즈피엠씨가 피고 포스트개발 다음으로 높은 매수희망가를 제안하였다고 하여 다른 매수제안자들보다 우선하는 지위를 가지고 있다거나 우선협상대상자로 선정될 고도의 개연성이 있다고 단정할 수도 없다. 
 4) 또한, 원고들이 피고 포스트개발을 상대로 이 사건 매매계약이 무효라는 확인판결을 받는다고 하더라도, 이 판결로 인하여 피고 포스트개발에 대한 관계에서 원고들의 권리가 확정되는 것도 아니고 그 판결의 효력이 피고 우리자산신탁에 미치는 것도 아니다. 따라서 이 사건 소 중 원고들이 피고 포스트개발을 상대로 이 사건 매매계약의 무효확인을 구하는 부분은 불안ㆍ위험을 해소시키기 위한 유효ㆍ적절한 수단이 될 수도 없다.
 5) 원고들의 피고들에 대한 이 사건 소는 어느 모로 보나 확인의 이익이 있다고 볼 수 없으므로, 피고들의 본안전항변은 이유 있다.
 나. 본안에 관한 가정적 판단
 설령 원고들에게 이 사건 매매계약이 무효라는 확인을 구할 이익이 있다고 하더라도 다음과 같은 이유에서 원고들의 주장은 이유 없다.
 1) 먼저 피고 우리자산신탁이 원고들에게 공매에 응찰하지 말라고 권유했다거나, 대주단이 피고 우리자산신탁에 6회차에 걸친 공매를 요구하였다거나, 피고 우리자산신탁이 피고 포스트개발에 원고 와이즈피엠씨의 매수희망가를 알려주었다거나 또는 피고 포스트개발이 이 사건 각 부동산의 매수대금을 마련하고 아파트건설사업을 추진할 능력이 없었다는 주장에 관하여 보건대, 원고들이 제출한 증거들만으로는 위 주장사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
 2) 또한 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사정 등에 비추어 보면, 원고들이 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약이 반사회적 법률행위에 해당한다고 인정하기 부족하다. 
 ① 피고 우리자산신탁은 1순위 우선수익자인 대주단이 서면결의에서 정한 방법대로 대주단이 지정한 피고 포스트개발을 우선협상대상자를 선정하고 대주단의 승인을 받아 이 사건 매매계약을 체결하였고, 이는 이 사건 각 부동산에 관한 신탁계약에서 정한 처분방법에 따른 것이다(특약사항 제7조 제②항). 
 ② 이 사건 각 부동산에 관한 공매의 마지막 회차인 5차 공매의 최저입찰가격은 109,200,000,000원이었고, 원고 와이즈피엠씨도 매수제안서에 매수희망가로 1,100억 원을 기재하였다. 따라서 소외 2, 소외 1이 이 사건 매매계약의 매매대금이 1,100억 정도가 될 것임을 예상하였다는 것은 피고 우리자산신탁이 피고 포스트개발을 미리 매수인으로 정하고 통모했다는 것을 뒷받침하는 사정이 될 수 없다. 
 ③ 피고 포스트개발이 이 사건 매매계약에 따른 2차 계약금 및 잔금을 연체한 것은 위 매매계약이 체결된 이후이므로, 피고 우리자산신탁이 위 매매계약을 해제하지 않고 그 지급기일을 연기해 주었다고 하여 이 사건 매매계약이 소급적으로 위법하게 되는 것은 아니다. 또한, 피고 포스트개발이 2차 계약금 및 잔금을 연체한 것은 재단법인 지덕사가 피고 우리자산신탁을 상대로 이 사건 각 부동산 중 일부에 관하여 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였기 때문이고, 피고 우리자산신탁은 이 사건 매매계약을 유지하는 것 이외에 다른 대안이 없다는 대주단의 견해에 따라 이 사건 매매계약을 해제하지 않은 것으로 보이므로, 피고 포스트개발의 대금연체 및 피고 우리자산신탁의 대금 지급유예 역시 피고들의 통모를 뒷받침하는 사정으로 보기 어렵다.
4. 결론 
 이 사건 소는 부적법하므로 각하하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
 (별지 생략)

판사 한성수(재판장) 박미선 안지열