채권조사확정재판에대한이의의소 (민사, 서울고등법원)
공포일: 2016.11.10 / 시행일:

【원고, 항소인】 주식회사 ○○○ (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 김홍주 외 1인)
【피고, 피항소인】 채무자 △△△ 주식회사의 관리인 소외 1의 소송수계인 △△△ 주식회사 (소송대리인 법무법인 해마루 담당변호사 김선욱 외 1인)
【제1심판결】 수원지방법원 2015. 10. 7. 선고 2014가합61947 판결 
【변론종결】2016. 10. 6.
【주 문】
1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
 가. 수원지방법원 2014. 2. 7.자 2013회확202호 회생채권조사확정결정 중 ‘원고의 채무자 △△△ 주식회사에 대한 회생담보권은 1,440,986,329원임을 확정한다.’라는 부분을 다음과 같이 변경한다. 
 나. 원고의 채무자 △△△ 주식회사에 대한 회생담보권은 4,945,727,460원임을 확정한다.
2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】 주문과 같다(원고는 당심에서 청구를 감축하였다). 
【이 유】 1. 기초 사실 
 가. 원고의 대여 및 채무자 회사의 담보 제공 
 원고는 반도체 및 전자기기 설계·제조·판매업 및 부동산임대업을 영위하는 회사인 채무자 회사에게 아래와 같이 금원을 대여하고, 채무자 회사로부터 그 소유인 성남시 분당구 (주소 생략) □□□타운 업무시설 에이블록 ◇◇◇ 타워 대지와 건물(이하 위 대지를 ‘이 사건 토지’, 위 건물을 ‘이 사건 건물’, 위 대지와 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 담보로 제공받았다.
 대출시기원금이자(개시후이자 별도)합계 2011. 12. 30.2,552,648,000원14,206,955원2,566,854,955원 2012. 6. 29.7,521,906,742원37,506,493원7,559,413,235원 합계10,074,554,742원51,713,448원10,126,268,190원 
 나. 채무자 회사에 대한 회생절차 
 1) 채무자 회사는 환차손 회피를 위하여 체결하였던 키코(KIKO) 계약에서 발생한 거액의 금융손실과 이 사건 건물의 신축으로 인한 자금 압박, 영업환경 변화에 대한 대응 지체로 인한 매출 감소 등으로 운영자금 및 금융기관 차입금의 이자비용 등을 감당할 수 없는 재정적인 파탄상태에 이르러 2013. 1. 30. 수원지방법원 2013회합15호로 회생절차개시신청을 하였고, 위 법원은 2013. 2. 15. 채무자 회사에 대한 회생절차를 개시하는 결정(이하 ‘이 사건 회생절차’라 한다)을 하였으며, 채무자 회사의 대표이사 소외 1이 관리인으로 선임되었다(이하 편의상 위 관리인을 지칭할 때도 ‘채무자 회사’라 한다).
 2) 원고는 이 사건 회생절차에서 위 대여금 10,126,268,190원을 회생담보권으로 신고하였으나, 채무자 회사는 위 회생담보권 신청금액 중 2011. 12. 30.자 대출원리금 중 549,752,500원만을 회생담보권으로 시인하고, 나머지 대출원리금의 합계 9,576,515,690원(= 10,126,268,190원 - 549,752,500원)에 관하여, △ 2011. 12. 30.자 대출원리금 중 2,017,102,455원(= 대출원리금 2,566,854,955원 - 시인한 부분 549,752,500원)에 대하여는 원고가 채무자 회사의 원고에 대한 예금채권과 상계하였으므로 담보물 배분액에서 공제된다는 이유로, △ 2012. 6. 29.자 대출원리금에 대하여는 선순위 담보권을 고려할 때 담보목적물인 이 사건 부동산의 가액(취득가액 72,249,615,377원 기준)을 초과하는 부분에 해당한다는 이유로 회생담보권에서 부인하였다.
 다. 원고의 회생채권조사확정재판 신청 등 
 1) 원고는 2013. 5. 10. 수원지방법원 2013회확202호로 채무자 회사에 대한 회생담보권은 선순위 회생담보권에 대한 배분을 고려한 5,542,058,949원이라는 점에 관하여 확정을 구하는 조사확정재판을 신청하였다.
 2) 위 법원은 2014. 2. 7. 원고의 신청 중 회생담보권 549,752,500원의 확정을 구하는 부분은 채무자 회사가 이미 시인하였으므로 확정을 구할 법률상 이익이 없다는 이유로 각하하고, 나머지 회생담보권 9,576,515,690원의 확정을 구하는 부분에 관하여는, 이 사건 부동산은 10년 간 전매가 금지되고 경기도는 그 명의의 소유권이전등기 가등기를 통하여 전매 시 경기도가 처분가액과 취득원가 사이의 차액을 환수할 수 있는 지위를 가지므로 취득원가를 기준으로 그 가액을 산정한 것은 정당하고, 위 대출원리금 중 일부가 채무자 회사의 원고에 대한 예금채권과 상계되었더라도 이를 회생담보권으로 인정해야 한다고 판단한 다음, 그에 따라 계산한 원고의 채무자 회사에 대한 회생담보권은 1,440,986,329원임을 확정한다는 결정(이하 ‘이 사건 조사확정재판’이라 한다)을 하였다.
 3) 원고는 이 사건 조사확정재판에 불복하여 2014. 3. 10. 채무자 회사의 관리인 소외 1을 상대로 이 사건 소를 제기하였다.
 라. 원고의 회생채권조사확정재판 신청 후 진행된 회생절차 등 
 1) 수원지방법원은 채무자 회사에 대하여 2013. 9. 12. 회생계획 인가결정을 하였고, 채무자 회사는 위 인가된 회생계획에 따라 임대건물의 유동화를 통한 회생담보권 및 회생채권의 변제를 시도하였으나 그 계획의 이행이 여의치 않자, 채무자 회사를 임대건물의 소유 및 임대를 주된 영업으로 하는 존속회사와 그 외 반도체 및 전자기기 설계·제조·판매업을 영위하는 신설회사로 회사를 분할하는 것을 전제로 신주인수권부사채의 발행을 통하여 기업의 매각을 추진하고 그 매각대금으로 회생담보권 및 회생채권을 변제하기로 하였다.
 2) 이에 채무자 회사는 2014. 5. 29. 소외 2 회사와 사이에 위 회사가 채무자 회사 발행의 신주인수권부사채 988억 원을 인수하는 내용의 사채인수계약을 체결하고, 위 사채인수금을 변제재원으로 915억 원 가량의 회생담보권, 회생채권을 일시에 변제하는 내용의 변경회생계획안을 마련하여 2014. 8. 20. 수원지방법원으로부터 변경회생계획 인가결정을 받았다.
 3) 이후 채무자 회사는 별도의 담보물이 존재하는 일부 회생담보권과 임대차의 존속을 전제로 임대차 기간 만료시에 신규 임대보증금으로 상환할 임대보증금반환채무를 제외한 나머지 회생담보권 및 회생채권 대부분을 위와 같이 변경된 회생계획에 따라 상환하였고, 2014. 10. 17. 회사의 분할절차도 마쳤다(분할과 함께 임대건물의 소유 및 임대를 주된 영업으로 하는 존속회사의 상호를 주식회사 ☆☆☆으로 변경하고, 반도체 및 전자기기 설계·제조·판매업을 영위하는 신설회사의 상호를 피고로 하였으며, 분할시 분할신설회사인 피고가 회생절차와 관련된 종전 채무 등을 부담하고, 관련 소송상 당사자 지위를 승계하기로 하였다).
 4) 채무자 회사에 대한 회생절차는 2014. 10. 31. ‘분할 후 신설회사가 부담하기로 한 우발채무가 일부 현실화될 가능성이 남아 있기는 하나 이는 장래 신설회사의 영업활동을 통한 수익으로 변제할 것을 기대할 수밖에 없고, 회생절차가 조기에 종결될 경우 오히려 경영활동의 정상화를 통해 그 변제가능성이 높아질 것으로 보이며, 여러 사정을 감안하여 채무자 회사의 회생절차 종결 여부에 대한 의견을 조회한 결과 수원지방법원 관리위원회는 채무자 회사에 대한 회생절차를 조기에 종결함이 상당하다고 회신하고 있고, 채권자들도 회생절차의 종결에 동의하고 있는바, 채무자 회사는 회생계획에 따른 변제를 대부분 마쳤고 남은 회생계획의 수행에도 별다른 지장이 있다고 보이지 아니한다.’라는 이유로 종결되었다.
 5) 채무자 회사에 대한 회생절차가 종결됨에 따라 피고가 제1심에서 이 사건 소송을 수계하였다.
 마. 채무자 회사의 이 사건 부동산 취득 경위 
 1) 경기도는 2006. 5. 4. 판교 택지개발지구 내 도시지원시설 용지의 공급을 위하여 경기도공고 제2006-345호 및 경기지방공사공고 제2006-50호로 공급공고를 하면서, 아래와 같은 내용이 포함된 ‘판교테크노벨리 조성사업 용지공급지침서(이하 ‘이 사건 공급지침’이라 한다)’를 함께 공고하였다.
 13) 전매제한 일반연구용지 및 연구지원용지는 판교 테크노벨리의 활성화와 첨단산업의 육성을 위해 토지 프리미엄을 목적으로 공급받는 사업자를 방지하기 위해 건축물 보존등기 이후부터 10년간 전매를 제한한다. 16) 소유권이전 이후의 의무이행의 담보 가. 경기도는 사업자에게 사업용지의 소유권 이전시 6)의 연체이자, 11)의 예상위약금, 12)의 개발지연금의 합계 금액에 해당하는 채권을 피담보채권으로 하여 사업용지에 저당권을 설정할 수 있다. 나. 전매제한 기간 및 지정용도사용의무 이행을 담보하기 위해 사업용지에 대한 이전 등기시 경기도를 가등기권자로 하고 사업자를 가등기의무자로 하는 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기를 설정한다. 
 2) 채무자 회사를 비롯한 9개의 회사는 위 공급공고 및 공급지침에서 정한 바에 따라 경기도에게 매수신청을 하여 우선협상대상자로 선정되었고, 경기도와 사이에 이 사건 토지가 포함된 용지에 관하여 ‘판교테크노벨리 조성사업 용지매매계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)‘을 체결하였다. 이 사건 계약의 주요 내용은 다음과 같다.
 [용지매매계약서] 용지의 표시 소재지필지번호지정용도면적비고 판교택지개발지구 내 도시지원시설용지D-3-3일반연구용지22,083㎡ 위 표시용지(이하‘목적용지’)에 관하여 매도인 경기도(이하 ‘갑’)와 매수인 채무자 회사 외 8(이하 ‘을’)은 다음과 같이 매매계약(이하 ‘본건매매계약’)을 체결한다. 제11조(제3자에 대한 양도제한) ① 을은 목적 용지에 본건 건축물을 완공하여 소유권보존등기 시점으로부터 10년 간 목적용지 및 본건 건축물의 전부 또는 일부를 제3자에게 양도할 수 없다. ② 을은 본건 건축물의 사용승인을 득하기 전에 갑의 사전승인 없이 목적용지의 원형을 변경하거나 목적용지에 대한 저당권 등의 제한물권의 설정과 소유권 기타 계약상의 권리, 의무를 제3자에게 양도하는 등의 일체의 처분행위를 할 수 없다. 제12조(본건 매매계약의 해제) ① 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 갑은 을에 대하여 30일간의 기간을 정하여 이행을 최고하고, 을이 최고에도 불구하고 이행하지 아니할 경우에는 본건 매매계약을 해제할 수 있다. 5. 을에 대한 강제집행, 가압류, 가처분, 경매의 신청, 채무자회생 및 파산에 관한 법률에 의한 회생절차 개시신청, 파산절차 개시신청이 있는 경우 8. 관계법령, 공급공고, 공급지침, 본건 매매계약, 지구단위계획 등에서 규정한 제반사항을 위반하거나 기타 을의 귀책사유로 인하여 본건 매매계약의 순조로운 이행이 심히 지연되거나 곤란한 것으로 인정된 때 ④ "본건 매매계약"이 해제되었을 경우에는 "을"은 즉시 해제 당시 "목적용지"상에 존재한 건물 기타 공작물 등을 철거 또는 수거하여 "본건 매매계약" 체결 당시의 원상태로 회복하여 "갑"에게 인도하여야 한다. 다만, "갑"의 판단에 의하여 "본건 건축물" 등 "목적용지" 상의 건물 기타 공작물 등의 존치가 사회경제적으로 타당한 경우에는, "갑"의 선택에 의하여 위 건물 기타 공작물 등에 대하여 "본건 매매계약"의 해제 당시 감정평가액을 매매대금으로 하여 "을"로부터 이를 매수할 수 있는 일방적인 권리를 보유한다. 제14조(소유권 이전 이후의 의무이행 담보) ① 갑이 제12조 제1항에 의하여 본건 매매계약을 해제할 경우, 갑은 을로부터 목적용지를 본건 매매대금 중 갑이 해제시까지 을로부터 수령한 금액 중 계약금을 제외한 나머지 금액 및 그 각 납부일로부터 반환일까지 관계 법령 및 조례에 따른 이자를 가산한 금액으로 재매수할 수 있는 일방적인 권리를 보유하며, 이러한 갑의 재매수권을 보전하기 위하여 을에게 목적 용지의 소유권이전등기시 갑을 권리자로 하고, 을을 의무자로 하는 소유권이전등기가등기를 설정하기로 한다. 이 경우 을은 이러한 가등기 설정에 필요한 모든 조치에 협력하여야 한다. 
 3) 이 사건 토지에 관하여는 2010. 7. 30. 채무자 회사 외 8개 회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 그와 동시에 경기도는 위 공유자전원 지분전부이전청구권 가등기를 마쳤다. 이 사건 건물에 관하여는 2011. 12. 19. 채무자 회사 등 회사 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌다.
 [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 8 내지 13, 15호증, 을 제4, 6, 9, 12 내지 15호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
 2. 피고의 본안전항변에 대한 판단 
 가. 피고의 주장 
 1) 원고가 이 사건 부동산의 가액이 약 722억 원임을 전제로 변경회생계획안에 따라 회생담보권자 및 회생채권자로서 실제 현금변제를 받았던 금액은 3,926,173,374원임에 반하여, 이 사건 부동산의 담보가액을 원고의 주장대로 91,558,000,000원으로 볼 경우 원고로서는 원고에게 인정되는 회생담보권 금액인 3,577,440,914원에 대하여만 현금으로 변제받게 되고, 회생채권에 기하여는 현금으로 변제를 받을 수 없는 결과를 초래하므로, 후자의 경우 전자에 비해 오히려 348,732,460원(= 3,926,173,374원 - 3,577,440,914원)을 현금으로 변제받지 못하게 된다. 또한 원고의 주장대로 이 사건 소를 통해 회생담보권으로 확정되는 금액을 늘리더라도 그 증액을 근거로 원고가 피고에게 현금변제를 추가로 요구할 경우, 피고는 원고에게 회생담보권액이 증가함으로써 감액된 회생채권액에 따라 원고에게 과다 지급된 현금변제액의 반환을 구하게 될 것이고, 결국 상계처리에 따라 오히려 원고가 피고에게 위 348,732,460원을 현금으로 반환하여야 하는 결과가 초래된다.
 2) 설령 이 사건 부동산의 담보가액에 관하여, 이 사건 토지와 건물을 분리하여 이 사건 토지는 취득원가를 기준으로 하여 19,603,043,293원으로, 이 사건 건물은 감정평가액을 기준으로 하여 64,090,600,000원으로 각 평가하더라도, 그러한 경우 원고의 피고에 대한 회생담보권은 2,527,397,065원에 불과하다고 보아야 하는바, 변경 회생계획안에 따라 조기에 원고에게 현금으로 지급한 금액은 3,926,173,374원임에 비추어 볼 때, 원고로서는 원고에게 인정되는 회생담보권액 2,527,397,065원에 대하여만 현금으로 변제를 받고 회생채권에 기하여는 전혀 현금변제를 받지 못하게 되므로, 오히려 1,398,776,309원(= 3,926,173,374원 - 2,527,397,065원)을 현금으로 변제받지 못하게 된다.
 3) 결국 원고의 주장대로 원고의 회생담보권 확정액을 늘리더라도 원고는 이 사건 소를 통해 얻고자 하는 경제적 이익의 증대를 달성할 수 없는바, 이 사건 소의 성격을 확인의 소로 볼 경우 분쟁을 종국적으로 해결할 수 있는 수단이 될 수 없다는 점에서, 형성의 소로 볼 경우 소송목적을 실현할 수단이 될 수 없다는 점에서, 원고가 제기한 이 사건 소는 권리보호의 이익이 없어 부적법하다.
 나. 판단 
 살피건대, △ 회생계획에서는 회생담보권이 일반의 우선권 있는 회생채권 또는 그 외의 회생채권에 비하여 우선순위로 고려되는 점[채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다) 제217조 제1항], △ 원고가 이 사건 소를 통하여 구하고자 하는 바는 회생계획에서 가장 우선순위로 고려되는 회생담보권의 확정액을 확장하는 것인데, 회생담보권의 확정액이 늘어남에 따라 동액 상당의 회생채권이 감소하더라도 전체적으로 원고에게 유리하다고 할 것인 점, △ 회생담보권의 확정액은 회생절차개시결정 당시를 기준으로 판단하여야 하는바, 피고가 주장하는 바와 같은 사정은 회생절차개시 후의 사정에 불과하므로 회생담보권의 확정액을 정함에 있어 고려할 대상이라고 보이지 아니할 뿐만 아니라, 이 사건 소송을 통해 원고가 회생담보권을 추가 인정받을 경우 동액 상당의 회생채권이 감소되더라도, 이를 기준으로 변경회생계획에 따라 변제를 받게 될 것이어서 이 사건 회생절차에서 원고가 종전보다 불리하게 된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고의 위 본안전항변은 받아들일 수 없다.
 3. 본안에 관한 판단 
 가. 당사자들의 주장 
 1) 원고의 주장
 가) 이 사건 조사확정재판은, 채무자 회사의 이 사건 토지에 대한 전매가 10년 간 금지되고 채무자 회사가 위 토지를 전매하는 경우 경기도는 처분가액과 취득원가 사이의 차액을 환수할 수 있는 권리가 발생하는데 이는 소유권이전등기청구권 가등기를 통해 담보되어 있다는 점 등을 고려하여, 이 사건 부동산의 객관적 평가액을 그 취득가액인 722억 49,615,377원으로 평가함이 상당함을 전제로 이루어졌다.
 나) 그러나 기업 회생절차의 취지상 회사재산을 평가하는 기준은 기업의 유지, 갱생을 전제로 하여 평가한 가액인 계속기업가치가 되어야 하는바, △ 이 사건 토지에 관한 전매제한은 10년이 지나면 해제되는 점, △ 이 사건 토지에 마쳐진 경기도의 소유권이전등기 가등기가 전매차익을 환수하기 위해 마쳐진 것이라고 보기도 어려운 점, △ 채무자 회사가 이 사건 토지를 위와 같은 전매제한 기간인 10년이 지나기 전에 실제로 전매할 가능성이 없는 점, △ 취득원가를 기준으로 이 사건 부동산의 가치를 평가하는 것은 통상적인 평가방법에 해당하지 않고 담보목적물의 가치를 과소하게 평가하는 방법인 점 등에 비추어 보면, 채무자 회사의 계속을 전제로 한 이 사건 부동산의 객관적 가액은 그 시가 감정액인 915억 5,800만 원으로 보아야 한다.
 다) 설령 경기도가 채무자 회사의 전매금지 위반에 따라 채무자 회사로부터 이 사건 부동산을 재매수하는 경우가 발생한다고 하더라도, 경기도가 채무자 회사의 취득원가로 재매수할 수 있는 대상은 이 사건 부동산 전체가 아닌 이 사건 토지에 한정되고, 이 사건 건물의 경우 그 존치가 사회·경제적으로 타당한 경우 경기도의 선택에 의하여 감정평가액을 기준으로 이 사건 건물을 매수할 수 있으므로, 이 사건 건물에 관하여는 취득원가가 아닌 회생절차개시결정 당시의 시가에 관한 감정평가액을 기준으로 가액을 산정하여야 하고, 그 가액은 640억 90,600,000원이다. 따라서 채무자 회사가 이 사건 부동산을 이 사건 계약에 따른 전매제한 약정에 위반하여 2021. 12. 19. 이전에 전매하는 경우를 가정하더라도, 이 사건 부동산의 가치는 이 사건 토지의 취득원가 196억 3,043,293원과 이 사건 건물의 회생절차개시결정 당시의 감정평가액 640억 90,600,000원을 합한 836억 93,643,293원으로 평가되어야 한다.
 라) 따라서 위 조사확정재판은 부당하고, 이 사건 부동산의 객관적 가액을 시가인 915억 5,800만 원이라고 평가하여 회생담보권을 다시 계산하면, 원고의 피고에 대한 회생담보권은 5,495,479,960원(= 2순위 근저당권에 따른 배분액 2,566,854,955원 + 4순위 근저당권에 따른 배분액 2,928,625,005원)이라 할 것인데, 그 중 549,752,500원 부분은 시인되었고, 1,440,986,329원 부분은 이 사건 조사확정재판에서 인정되었으므로, 나머지 3,504,741,131원(= 5,495,479,960원 - 549,752,500원 - 1,440,986,329원)이 추가로 회생담보권으로 인정되어야 한다.
 2) 피고의 주장
 가) 이 사건 회생절차에서 채무자 회사는 2014. 10.경 회생계획안에 따라 주식회사 ☆☆☆과 피고로 분할하였는데, 그 과정에서 이 사건 부동산은 주식회사 ☆☆☆의 자산으로 편입되었고 피고의 소유가 아니므로, 이 사건 부동산이 피고 소유임을 전제로 한 원고의 청구는 그 자체로 이유 없다.
 나) 회생담보권의 목적물에 이를 처분할 경우 취득자에게 승계되어야 할 실질적인 부담이 수반되어 있다면 이를 반영하여 회생절차개시결정 당시의 현실적 교환가치를 기준으로 산정하여야 하는바, 이 사건 부동산에는 10년 간의 전매제한과 이를 처분할 경우 소유권을 상실하고 전매차익을 경기도에게 귀속시켜야 하는 부담이 설정되어 있으므로, 위와 같은 부담을 반영한 현실적 교환가치를 고려하여 그 취득원가를 이 사건 부동산의 가액으로 보아야 한다. 또한, 이 사건 부동산은 최초 회생계획에 따라 조기 유동화가 예정되어 있었고, 2014. 9.경 이후부터 소외 3 회사에게 매년 약 72억 원이라는 거액의 이자를 부담할 지위에 있는 채무자 회사로서는 이 사건 부동산을 조기에 유동화하거나 매각하는 등의 방식으로 변제자금을 마련할 수밖에 없는 상황이었다.
 다) 원고가 주장하는 수익환원법에 의한 계속기업가치의 개념은 그 모호함 등의 문제점으로 인해 회생담보물의 평가에 있어서 실제 객관적인 기준으로 적용하기 어렵고, 원고의 주장과 같이 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 계약에 따른 전매제한 약정의 존재가 아예 없는 상황을 가정하여 그 가액을 산정하는 것은 부당하다.
 라) △ 원고의 주위적 주장대로 이 사건 부동산의 가액을 시가 감정평가액을 기준으로 평가하여 91,558,000,000원이라고 볼 경우, 원고의 피고에 대한 회생담보권의 금액은 3,577,440,914원(= 2순위 회생담보권 금액 2,847,379,149원 + 4순위 회생담보권 금액 730,061,765원)이 되고, 이 경우 추가로 회생담보권으로 확정되는 금액은 1,586,702,085원(= 위 3,577,440,914원 - 시인된 549,752,500원 - 이 사건 조사확정재판에서 인정된 1,440,986,329원)에 불과하며, △ 원고의 예비적 주장대로 이 사건 토지와 건물을 분리하여 이 사건 토지는 취득원가를 기준으로 하여 19,603,043,293원으로, 이 사건 건물은 감정평가액을 기준으로 하여 64,090,600,000원으로 각 평가할 경우, 원고의 피고에 대한 회생담보권의 금액은 2순위 회생담보권 금액인 2,527,397,065원이고, 이 경우 추가로 회생담보권으로 확정되는 금액은 536,657,236원(= 위 2,527,397,065원 - 시인된 549,752,500원 - 이 사건 조사확정재판에서 인정된 1,440,986,329원)에 불과하다.
 마) 회생절차개시결정 이후 이자나 연체이자가 발생한 상태에서 이 사건 회생절차에서의 변경회생계획안과 같은 회생계획변경절차가 진행되는 경우, 회생담보권으로 기확정된 원금 및 개시 전 이자 이외에 개시 후 발생한 이자나 연체이자를 모두 포함한 금액을 회생담보권으로 보아 이를 회생채권보다 우선하는 것으로 취급하여야 한다. 그럼에도 원고는 소외 3 회사의 회생담보권 총액을 당초 시인액만 인정하고 개시 후 이자인 약 59억 원을 누락하고, 이후 원고를 포함한 다른 2순위 회생담보권자들의 개시 후 이자인 약 28억 원을 누락함으로써 원고의 4순위 회생담보권액을 과다산출하였다.
 바) 위와 같은 사정을 고려하여 보면, 이 사건 부동산의 취득원가를 기준으로 그 가액을 산정하여 원고의 회생담보권을 확정한 이 사건 조사확정재판은 정당하다.
 나. 판단 
 1) 관련 법리
 가) 대법원 판례
 회사에 대한 회생절차개시 후의 회사재산평가에 있어서 그 평가의 객관적 기준은 회사의 유지, 갱생 즉 기업의 계속을 전제로 평가한 가액인 이른바 계속기업가치이어야 하고 회사의 해산과 청산 즉 기업의 해체, 처분을 전제로 한 청산가치이어서는 안되므로 개개 재산의 처분가액을 기준으로 할 것이 아니고, 계속기업가치는 그 기업의 수익성에 의하여 좌우되는 것이므로 수익환원법에 의한 수익가치의 평가방식이 표준적인 방식이라고 할 수 있으나 재산의 종류와 특성에 따라 재조달원가에 의한 평가방식이나 비준가액에 의한 평가방식이라도 기업의 계속성을 감안한 객관적 가액을 표현할 수 있는 것이면 족하다(구 회사정리법에 관련한 대법원 1991. 5. 28.자 90마954 결정 참조).
 나) 일본의 회사갱생법에서 정한 회사갱생절차에 있어서의 재산가액평가 방법
 우리나라 회사 회생절차에서의 재산가액평가 방법에 관하여 명문의 법률조항이 없으므로 우리나라와 법 체계가 유사한 일본의 회사갱생절차에 있어서의 재산가액평가 방법에 관하여 살펴본다.
 (1) 1967년 개정된 일본의 회사갱생법 제177조 제2항은 "재산가액평가는 회사의 사업을 계속하는 것으로 해야 한다."라고 정하였고, 이후 2002년 개정·시행된 일본의 회사갱생법은 위 규정을 삭제하고 제83조 제2항에서 "재산가액평가는 갱생절차개시시점의 시가에 의한 것으로 한다."라고 정하고 있다. 위 각 규정의 취지에 비추어 보면, 일본의 회사갱생법은 기업재산의 해체를 전제로 개별 재산을 분리하여 즉시 처분할 때의 가액인 처분가치 또는 청산가치가 아닌, 기업활동의 계속 및 기업재산의 유지를 전제로 평가한 시가를 채무자인 회사의 갱생절차에 있어서 재산가액평가의 기준으로 채택한 것으로 해석할 수 있다.
 (2) 한편 일본의 현행 회사갱생법 제2조 제10항은 갱생담보권에 관한 담보목적물의 가치 또한 시가로 평가하도록 정하였고, 회사갱생규칙 제48조는 담보목적물의 가치평가방법에 관하여 ‘당해 부동산이 소재하는 장소, 환경, 종류, 규모, 구조 등에 따라 거래사례비교법, 수익환원법, 원가기준법 기타의 방법을 적절하게 이용하여야 한다.’라는 취지의 일본 민사재생규칙 제79조 제2항을 준용하도록 정함으로써 갱생담보권의 담보목적물의 가치에 관하여 구체적 사안에 따른 시가로써 평가하도록 하고 있다.
 2) 위 관련 대법원 판례의 법리 등을 기초로 하여 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 기초 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 채무자 회사는 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기일인 2011. 12. 19.부터 10년 간 이 사건 토지를 전매할 수 없고(이 사건 공급지침 제13조), 이를 위반하면 경기도는 이를 이유로 해제권을 행사할 수 있으며(이 사건 계약서 제12조 제1항 제8호), 경기도가 해제를 이유로 이 사건 토지에 관하여 재매수권을 행사한 경우 채무자 회사는 이 사건 토지의 소유권을 상실하고 다만 경기도로부터 이 사건 계약 상 매매대금 중 경기도가 해제 시까지 지급받은 금액에서 계약금을 제외한 나머지 금액에 이자를 가산한 금액만을 반환받게 되고(위 계약서 제14조), 경기도는 위와 같은 해제권 및 재매수권을 담보하기 위해 이 사건 토지에 소유권이전등기청구권 가등기를 마친 사실(위 계약서 제14조 제1항)은 인정할 수 있다.
 3) 그러나 앞서 본 기초 사실, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 회생절차개시결정 당시 채무자 회사가 이 사건 계약의 전매제한 약정을 위반하여 그에 따른 막대한 손해를 감수한 채 이 사건 부동산을 전매할 계획이 있었다고 볼 수 없는바, 그렇다면 위와 같은 전매제한 및 그 제한 위반으로 인한 소유권 상실 등의 위험을 100% 반영한 채무자 회사가 이 사건 부동산을 전매하는 상황만을 전제로 하여 이 사건 부동산의 취득원가를 기준으로 그 가액을 산정하여 원고의 채무자 회사에 대한 회생담보권을 확정한 이 사건 조사확정재판은 부당하다.
 ① 채무자회생법 제222조 제1항은 "법원은 채무자의 사업을 청산할 때의 가치가 채무자의 사업을 계속할 때의 가치보다 크다고 인정하는 때에는 청산(영업의 전부 또는 일부의 양도, 물적 분할을 포함한다)을 내용으로 하는 회생계획안의 작성을 허가할 수 있다."라고, 제286조 제2항은 "회생계획안의 제출 전 또는 그 후에 채무자의 사업을 청산할 때의 가치가 채무자의 사업을 계속할 때의 가치보다 크다는 것이 명백하게 밝혀진 때에는 법원은 회생계획인가결정 전까지 관리인의 신청에 의하거나 직권으로 회생절차폐지의 결정을 할 수 있다."라고 각 정하고 있다. 위 각 규정에 비추어 보면, 채무자가 사업을 청산할 때의 가치(이하 ‘청산가치’라 한다)와 채무자가 사업을 계속할 때의 가치(이하 ‘계속기업가치’라 한다)는 회생계획의 인가 및 회생절차의 폐지 여부를 결정함에 있어 중요한 요소가 된다.
 ② 회생절차, 파산절차, 개인회생절차를 모두 규율하는 채무자회생법은 재정적 어려움으로 인하여 파탄에 직면해 있는 채무자에 대하여 채권자·주주·지분권자 등 이해관계인의 법률관계를 조정하여 채무자 또는 그 사업의 효율적인 회생을 도모하거나, 회생이 어려운 채무자의 재산을 공정하게 환가·배당하는 것을 목적으로 하는바(채무자회생법 제1조), 위와 같은 채무자회생법의 취지에 비추어 보면, 채무자회생법상 회생담보권을 확정함에 있어서 담보물의 평가는 기업의 계속기업가치를 고려함이 타당하므로, 주요 자산인 이 사건 부동산에 관한 담보물 평가 또한 채무자 회사가 담보물 자체를 매각할 것이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 채무자 회사가 이 사건 부동산을 계속 보유하여 기업활동을 함을 전제로 이루어져야 한다.
 ③ 이 사건 토지는 경기도가 판교 테크노밸리의 활성화와 첨단산업의 육성을 위하여 공급한 것이고, 이 사건 회생절차개시결정 당시 그 지상에는 지하 4층, 지상 10층의 이 사건 건물이 건축되어 있는 상태인바, 반도체의 설계·제조 및 판매업 및 부동산임대업을 주요 사업으로 영위하고 있는 채무자 회사의 회생계획에 비추어 보면, 채무자 회사는 이 사건 부동산을 이용하여 기존의 사업을 계속하면서 지속적으로 수익활동을 할 것을 전제로 회생을 계획하고 있는 것으로 보이고, 부동산 매각 이외의 유동화 방법을 통한 변제 자금 조달을 계획하고 있을 뿐 이 사건 부동산 자체의 매각을 계획하고 있지는 않는 것으로 보인다.
 ④ 오히려 앞서 본 이 사건 계약의 전매제한 약정 내용에 비추어 보면, 채무자 회사가 전매제한 약정 기간 내에 이 사건 부동산을 매각할 경우 경기도로부터 이 사건 토지에 관한 매매계약을 해제 당하고, 최악의 경우 위 토지상에 신축된 이 사건 건물을 철거한 후 원상회복하여 경기도에게 인도하여야 하는 상황이 될 수 있는바, 이미 이 사건 토지를 비교적 저렴한 가격에 공급받아 이 사건 건물까지 신축한 채무자 회사로서는 위와 같은 경제적 손실을 부담하면서까지 전매제한 약정 기간 내에 이 사건 부동산 자체를 매각할 이유가 있다고 보이지 아니한다.
 ⑤ 또한 채무자 회사가 전매제한 기간 내에 위 부동산을 매각할 경우, 경기도는 이 사건 토지에 설정된 가등기를 통해 이 사건 토지를 매수할 수 있는바, 채무자 회사로부터 그 소유권을 온전히 이전받을 수 없음이 등기상 명백한 이 사건 토지를 선뜻 매수할 매수인이 있다고 보이지 아니한다.
 ⑥ 한편 이 사건 부동산 자체의 매각 방법 이외에 전매제한 약정에 위반되지 않는 자산유동화 방법이 다양하게 존재하는바, 실제로 채무자 회사는 임대건물의 소유 및 임대를 주된 영업으로 하는 존속회사와 그 외 반도체 및 전자기기 설계·제조·판매업을 영위하는 신설회사로 회사를 분할하는 것을 전제로 신주인수권부사채의 발행을 통하여 기업 자체의 매각을 추진하고 그 매각대금으로 회생담보권 및 회생채권을 변제하였다.
 4) 그렇다면 이 사건 부동산에 관한 회생담보권 확정과 관련된 담보물의 가액을 산정함에 있어, 이 사건 계약상 전매제한 및 그로 인한 소유권 상실 등의 위험을 100% 반영한 이 사건 부동산 자체를 매각하는 상황을 전제로 할 수는 없고, 이 사건 회생절차개시 당시의 계속기업가치라고 할 수 있는 이 사건 부동산의 시가를 기준으로 산정하여야 하는바, 갑 제7호증의 기재 및 경일감정법인의 사실조회 회신결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 회생절차 개시결정이 이루어진 무렵인 2013. 3. 31.을 기준으로 이 사건 토지의 감정평가액은 27,467,400,000원, 이 사건 건물의 감정평가액은 64,090,600,000원, 이 사건 부동산 전체의 감정평가액은 91,558,000,000원(= 27,467,400,000원 + 64,090,600,000원)임을 인정할 수 있다.
 5) 나아가 위 감정평가액을 시가로 보아 이를 기초로, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 원고의 회생담보권 배분액을 계산하면, 아래 표 ‘원고’란 기재와 같다.
 담보권 순위근저당권자채권액(원)담보권 배분액(원)배분 후 잔액(원) 담보물가액 91,558,000,000원 1소외 4 은행(주6)51,691,395,69151,691,395,69139,866,604,309 2소외 5 은행15,498,941,51915,498,941,51913,358,873,959 소외 6 은행4,945,139,3624,945,139,362 소외 7 은행3,496,794,5143,496,794,514 원 고2,566,854,9552,566,854,955 3소외 8 회사275,552,000275,552,00013,083,321,959 소외 9 회사275,234,400275,234,40012,808,087,599 소외 10 회사296,218,400296,218,40012,511,869,159 소외 11 회사141,580,080141,580,08012,370,289,079 소외 12 회사350,000,000350,000,00012,020,289,079 소외 13 회사350,000,000350,000,00011,670,289,079 4소외 5 은행10,063,188,2153,902,684,6550 소외 6 은행5,060,547,9451,962,571,144 소외 14 은행7,416,904,1082,876,408,275 원 고7,551,546,4972,928,625,005 
 소외 4 은행 
 6) 따라서 원고의 피고에 대한 회생담보권은 5,495,479,960원(= 2011. 12. 30.자 채권에 관한 담보물 배분액 2,566,854,955원 + 2012. 6. 29.자 채권에 관한 담보물 배분액 2,928,625,005원)이라 할 것인데, 그 중 549,752,500원 부분은 시인되었고, 1,440,986,329원 부분은 이 사건 조사확정재판에서 인정되었으므로, 나머지 3,504,741,131원(= 5,495,479,960원 - 549,752,500원 - 1,440,986,329원)이 추가로 회생담보권으로 인정되어야 한다.
 다. 피고의 주장에 관한 판단 
 1) 이 사건 부동산이 피고의 소유가 아니라는 주장
 가) 채무자회생법 제141조 제1항 본문은 "회생채권이나 회생절차개시 전의 원인으로 생긴 채무자 외의 자에 대한 재산상의 청구권으로서 회생절차개시 당시 채무자의 재산상에 존재하는 유치권·질권·저당권·양도담보권·가등기담보권·동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권·전세권 또는 우선특권으로 담보된 범위의 것은 회생담보권으로 한다."고 규정하고 있다. 따라서 회생담보권으로 인정되기 위해서는 회생절차개시 당시 채무자의 재산상에 유치권 등의 담보권이 존재하면 충분하고, 그 후에 담보목적물의 멸실 등으로 실체법상의 담보권이 소멸한다고 하더라도 회생절차상 회생담보권으로 존속하는 데 영향이 없다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다94186 판결 등 참조).
 나) 위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 △ 채무자 회사의 회생절차개시 당시 채무자 회사 소유의 이 사건 부동산에 원고의 근저당권이 설정되어 있었던 점, △ 분할신설회사인 피고가 회생절차와 관련된 종전 채무 등을 부담하고, 관련 소송상 당사자 지위를 승계하기로 한 점, △ 원고의 이 사건 청구는 채무자 회사가 사업을 계속하면서 이 사건 부동산을 처분하지 않을 것, 즉 이 사건 계약에 따른 전매제한 약정을 위반하지 않을 것을 전제로 회생담보권으로 인정되는 금액을 추가적으로 확정하여 줄 것을 구하는 청구인 것일 뿐, 피고가 현재 이 사건 부동산을 소유하고 있음을 전제로 하고 있지 않은 점 등에 비추어 보면, 피고의 위 주장은 이유 없다.
 2) 이 사건 회생절차개시 후 이자가 회생담보권에 포함되어야 한다는 주장
 살피건대, △ 채무자회생법 제141조 제1항은 "회생담보권은 회생채권이나 회생절차개시 전의 원인으로 생긴 채무자 외의 자에 대한 재산상의 청구권으로서 회생절차개시 당시 채무자의 재산상에 담보된 범위의 것이고, 이자 또는 채무불이행으로 인한 손해배상이나 위약금의 청구권에 관하여는 회생절차개시결정 전날까지 생긴 것에 한한다."라고 규정하고 있는 점, △ 회생계획 인가결정 당시 권리확정소송이 계속 중인 회생채권자, 회생담보권자에 대하여는 바로 회생계획의 효력이 미친다고 할 수 없고, 그 권리가 확정된 경우에 인가결정시로 소급하여 회생계획에 정하여진 권리가 인정되는 점 등에 비추어 보면, 회생담보권의 확정액을 산정함에 있어서는 회생절차개시 당시를 기준으로 하여 채권 원금 및 개시전이자의 합산액을 기초로 산정하여야 할 것이다. 따라서 이 사건 회생절차개시 이후에 발생한 이자를 회생담보권의 확정액을 산정함에 있어 고려하여야 한다는 취지의 피고의 위 주장은 이유 없다.
 라. 소결론 
 그러므로 이 사건 조사확정재판 중 ‘원고의 채무자 회사에 대한 회생담보권은 1,440,986,329원임을 확정한다.’라는 부분은 ‘원고의 채무자 회사에 대한 회생담보권은 4,945,727,460원(= 이 사건 조사확정재판에서 확정된 1,440,986,329원 + 당심에서 추가로 확정하는 3,504,741,131원)임을 확정한다.’라고 변경되어야 한다.
 4. 결론 
 그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 한다. 그런데 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하다. 따라서 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 위 인정과 같이 변경한다.

판사 정종관(재판장) 김유진 박해빈