이 사건 분양전환권 부여 계약이 매매계약에 해당하는지 여부 (일반행정, 서울고등법원)
공포일: 2024.10.02 / 시행일:

【심급】
2심
【세목】
지방교육세
【주문】
1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 원고들이 부담한다.
【이유】

▣청구취지 및 항소취지

제1심 판결을 취소한다.피고가2022. 9. 27.원고들에게 한 제1심 판결 별지2표‘경정(환급)청구 금액’란 기재 각 취득세,지방교육세의 경정청구 거부처분을 모두 취소한다.
▣이 유

1.정당한 제1심 판결 인용과 추가 등

원고들 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 아니하고,이 사건 변론에 제출된 모든 증거와 소송자료를 원고들 주장(2024. 2. 28.자 준비서면 기재 주장 포함)과 함께 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.
이에 항소심인 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는,제1심 판결 이유 중 해당 부분을 제2항 기재와 같이 고쳐 쓰고,원고들이 이 법원에서 강조하거나 추가하는 주장에 관하여 제3항 기재와 같은 판단을 추가하는 것 외에는 제1심 판결 이유 부분 기재와 같으므로,행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제420조 본문에 따라 약어 및 별지를 포함하여 이를 인용한다(다만 별지1은 제외).
2.고쳐 쓰는 부분

○제1심 판결문 제3면 글상자 안 제1행 위에 다음과 같은 내용을 추가한다.
제6조(임대차계약의 해제 및 해지)(1) 갑은 을이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다. 5. 특약 제8조 (1)항에 따른 분양전환신청기간 종료일 이내에 분양전환 계약을 하지 않을 경우

○제1심 판결문 제4면 상단 글상자 안 제3행 아래에 다음과 같은 내용을 추가한다.
(13) 분양전환기간 이후에 발생하는 제세공과금은 을의 분양전환 여부에 상관없이 을이 부담한다.

3.추가 판단

가.원고들 주장 요지

다음과 같은 이유로 원고들의 이 사건 각 부동산 취득에 대하여는 종전 지방세법이 적용되어야 하고,이와 다른 전제에 선 이 사건 거부처분은 위법하여 취소되어야 한다.
1)이 사건 계약은 매매계약의 필수 요소인‘목적물과 대금의 특정,목적물 이전 대가로 대금을 지급하겠다는 합의’를 모두 포함하고 있다.무엇보다 이 사건 계약에서는 원고들이 분양전환을 하지 아니할 경우를 계약해제 사유로 삼아 그에 거액의 위약금을 결부시켜 두었고,원고들에게 있어 분양전환은 이를 이행하지 아니하면 위약금이 발생하는 의무에 해당할 뿐 매매예약완결권과 같이 선택권을 가지는 사항이 아니었으므로,이 사건 계약 당시 당사자들 사이에서 분양에 대한 합의는 구속력 있고 확정적인 것이었다.반면 이 사건 변경계약은 이 사건 계약을 전제로 분양에 관하여 이미 합의된 사항을 확인하고 세부 사항을 정한다는 의미에서 체결된 계약에 불과하다.따라서 이 사건 변경계약이 아닌 이 사건 계약이 매매계약에 해당한다.
2)원고들은2015년경부터2016년경까지에 걸쳐 이 사건 계약을 체결하였고,당시 분양에 합의한 원고들로서는 종전 지방세법에 따른 취득세율 적용에 대하여 확고하게 신뢰하고 있었다.이 사건 각 부동산은 임직원용 아파트로서 그 취득에는 부동산 투기 목적이 개입할 가능성이 희박하며,정부는 최근 다주택자 취득세 중과를 다시 완화한다는 정책 변경을 발표하기도 하였다.따라서 종전 지방세법에 따른 취득세율 적용에 대한 원고들의 신뢰는 보호되어야 한다.
나.판단

1)이 사건 계약이 매매계약에 해당하는지에 관하여

앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면,이 사건 계약이 매매계약(매매의 분양계약)에 해당한다고 판단하기는 어렵다.이와 다른 전제에 선 이 부분 원고들 주장은 받아들이지 아니한다.
가)민법상 매매계약과 임대차계약은 별도로 규정되어 있고,그 법적 성질 및 효과도 완전히 다르다.이 사건 계약에서는 해당 계약 자체를‘임대차계약’으로,당사자를‘임대인’, ‘임차인’으로,목적물을‘임대주택’으로 각 칭하고 있으며,임대차보증금,차임 및 임대차기간을 정하여 그 목적물을 임대차하는 것을 주된 내용으로 하고 있어 그 성격은 문언상 임대차계약에 해당함이 분명하다.
나)앞서 판단한 것처럼 이 사건 계약 중 원고들에게 분양전환권을 부여하는 약정의 성격은 매매예약에 가까운 것으로 평가되고,매매예약이 유효하게 성립하려면 장래 체결될 본계약의 본질적인 내용이 확정되어 있거나 확정될 수 있어야 하므로,원고들 주장과 같이 이 사건 계약에서 목적물,분양전환금과 그 납부 시기 및 소유권 이전 시기 등이 대부분 특정되어 있었다고 하더라도,이는 매매계약이 아닌 매매예약에도 포함될 수 있는 요소들에 불과하여 원고들 주장처럼 이 사건 계약이 매매예약이 아닌 매매계약에 해당한다고 단정할 만한 근거가 되지 못한다.
다)앞서 판단한 것처럼 이 사건 계약은 원고들에게 분양전환권을 부여하고 있어 원고들은 매매계약 체결 여부에 관한 선택권을 가지며(이는 이 사건 계약 특약 제8조 제2항에서‘원고들이 이 사건 각 부동산을 분양전환하지 아니할 경우,분양전환 신청기간 종료일 이후1개월 이내에A사에게 이를 인도하여야 한다’는 취지로 정하고 있는 점에 비추어 명백하다),이 사건 계약에 따라 재산권 이전과 매매대금 지급에 관한 의무가 확정적으로 발생한다고 판단하기는 어렵다.따라서 원고들 주장처럼 이 사건 계약에서‘분양전환하기로 합의한다’(특약 제8조 제1항), ‘원고들은A사에게 분양전환금 등을 납부하고 분양전환하여야 한다’(특약 제8조 제10항), ‘원고들이 분양전환금을 납입하지 아니할 경우A사는 이 계약을 해지할 수 있다’(특약 제8조 제3항)는 취지의 조항을 두고 있다거나,원고들이 분양전환을 하지 아니할 경우를 계약해제 사유로 삼아 그에 위약금을 결부시켜 두었다고 하더라도(특약 제6조 제1항 제5호,제7조 제1항 본문),이는 원고들이 추후 분양전환계약을 체결할 의무가 있다는 의미일 수 있을 뿐 그것만으로 당연히 원고들이 이 사건 계약에 따라 이 사건 각 부동산 매수인(수분양자)지위를 가지게 된다는 의미는 아니다.이 사건 계약에서‘분양전환기간 이후에 발생하는 제세공과금은 원고들의 분양전환 여부에 상관없이 원고들이 부담한다’(특약 제8조 제13항)는 취지의 조항을 두고 있다는 것을 비롯한 원고들 주장 사정들만으로는 이 사건 계약에 따라 재산권 이전과 매매대금 지급에 관한 의무가 확정적으로 발생한다고 단정하기 어렵다.
라)이 사건에서 이 사건 계약의 실질은 확정적인 매매이나(원고들에게 바로 매도하는 확정적인 분양계약을 체결하였으나),불가피하게 외관만 임대차 형식을 취하였고,이러한 외관은 조세법을 적용할 때는 배제될 수 있다고 볼 수 있는 추가 증거나 근거가 없다.
2)종전 지방세법에 따른 취득세율 적용에 대한 원고들의 신뢰가 보호되어야 하는지에 관하여

이 사건 경과규정에서는‘2020. 7. 10.이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택 취득에 대하여 종전 지방세법 규정을 적용한다’는 취지로 정하고 있고,이 사건 계약은 이 사건 경과규정에서 정한2020. 7. 10.이전인2015. 12. 14.부터2016. 1. 20.까지 기간에 체결되었다는 사실은 앞서 인정한 것과 같다.
그러나 앞서 판단한 것처럼 임대차계약에 해당하는 이 사건 계약은 원고들에게 분양전환권을 부여하고 있어 원고들은 매매계약 체결 여부에 관한 선택권을 가지고,이 사건 계약에 따라 재산권 이전과 매매대금 지급에 관한 의무가 확정적으로 발생한다고 판단하기 어려우며,원고들이 분양전환권을 행사하여 이 사건 변경계약을 체결한2021. 8. 18.부터2021. 9. 16.까지 당시에는 이미 개정 지방세법이 시행되고 있었던 이상,이 사건 각 부동산이 임직원용 아파트로서 그 취득에는 부동산 투기 목적이 개입할 가능성이 희박하다거나,정부가 최근 다주택자 취득세 중과를 다시 완화한다는 정책 변경을 발표하기도 하였다는 등 원고들 주장 사정들만으로는 종전 지방세법에 따른 취득세율 적용에 대한 원고들의 기대가 그 자체로 보호할 만한 신뢰라고 인정하기는 어렵다.이와 다른 전제에 선 이 부분 원고들 주장 또한 받아들이지 아니한다.
4.결론

원고들의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 하고,제1심 판결은 이와 결론이 같아 정당하다.원고들의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.