보증금 (민사, 대법원)
공포일: 2011.07.28 / 시행일:

【원고, 상고인】 
【피고, 피상고인】 대한주택보증 주식회사 (소송대리인 법무법인 춘추 담당변호사 윤태삼)
【원심판결】 서울고법 2011. 1. 28. 선고 2010나38634 판결
【주 문】
 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다. 

【이 유】 상고이유를 판단한다. 
 1. 주택분양보증의 보증대상에 관한 법리오해 주장에 대하여
 가.주택법 제77조,주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되기 전의 것) 제106조 제1항 제1호 (가)목,주택공급에 관한 규칙(2008. 12. 31. 국토해양부령 제84호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항에 의하면, 주택건설 사업주체(이하 ‘사업주체’라고 한다)가 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여는 대한주택보증 주식회사가 제공하는 주택분양보증을 받아야 하는바, 이러한 주택분양보증제도가 마련된 취지는 사업주체가 주택의 완공 이전에 분양을 함으로써 발생하는 분양계약상의 의무를 이행하지 못할 위험으로부터 주택을 공급받고자 하는 선의의 수분양자를 보호하기 위한 것이다. 이러한 주택분양보증제도의 취지에 비추어 보면, 금융기관으로부터 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에 대하여 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없고, 나아가 주택분양보증계약의 약관에서 ‘주채무자가 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무’에 관하여 대한주택보증 주식회사가 보증채무를 이행하지 아니한다는 취지를 규정하고 있는 경우, 그는 바로 약관에서 정하는 ‘주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자’에 해당한다고 해석된다(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011다3473 판결 등 참조).
 나. 원심이 확정한 사실관계 및 그로부터 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 이 사건 분양계약 체결 무렵 주식회사 대동종합건설(이하 ‘대동종건’이라고 한다)은 이 사건 아파트 등의 미분양사태로 인하여 극심한 자금난에 시달리고 있었던 점, 원고들은 대동종건의 계열사로서 대동종건으로부터 자금을 지원받는 특수관계에 있었던 주식회사 새찬건설(이하 ‘새찬건설’이라고 한다)의 직원들인 점, 원고들은 미분양으로 남아 있던 세대에 관하여 수의계약의 방식으로 이 사건 분양계약을 체결한 점, 원고들은 분양대금 중 계약금을 제외한 6회분의 중도금을 농업협동조합중앙회로부터 대출을 받아 납부하였고, 계약금은 모두 새찬건설로부터 받아서 납부한 것으로서 비록 그 명목은 특별상여금이지만 유독 이 사건 분양계약을 체결한 원고들에게만 지급되었고 그 금액도 통상 지급되는 상여금의 몇 배에 이르는 점, 이 사건 아파트는 원고들의 생활근거지와는 먼 지방 소도시에 위치하고 있는 점, 대동종건의 공동대표이사였던소외인 등 대동종건의 임원들은 2008. 4. 하순경부터 2008. 5. 초순경 사이에 허위의 수분양자를 모집하여 이들 명의로 200억 원 상당의 중도금 대출을 받아 편취한 혐의로 유죄의 확정판결을 받은 점, 2008. 4. 30. 및 2008. 5. 8.에 열린 대동종건의 각 월경영이사회에서는 차명계약 등을 통하여 자금을 확보할 계획이 상세히 논의된 점, 대동종건의 2008. 10. 27.자 및 같은 달 28.자의 각 기안지의 내용에 의하면 대동종건은 이 사건 분양계약과 같은 직원분양 세대에 관하여 실수요자에게의 전매를 통하여 입주율을 향상하는 방안을 계획하고 일부 해약세대에 대하여는 대출금의 상환대책을 강구하였던 점 등을 종합하면, 원고들은 중도금 등의 대출을 통하여 대동종건에 사업자금을 지원하여 줄 것을 주된 목적으로 대동종건과 이 사건 분양계약을 체결한 것이라고 봄이 상당하다. 이를 앞서 본 법리에 비추어보면, 원고들은 주택분양보증제도에 의하여 보호되는 선의의 수분양자라고 할 수 없고, 이 사건 주택분양보증계약 약관 제4조 제1항 제2호에서 보증채무를 이행하지 아니하는 대상으로 정하고 있는 ‘주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자’에 해당한다고 할 것이다. 따라서 피고는 원고들에 대하여 이 사건 주택분양보증계약에 기한 분양보증 책임을 지지 아니한다.
 원심판결 이유 중에는 일부 적절하지 아니한 부분이 있으나, 원심이 피고의 원고들에 대한 분양보증 책임을 부정한 것은 결과적으로 정당하고, 거기에 주택분양보증 책임의 범위 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 
 2. 신의성실의 원칙 내지 금반언의 원칙에 관한 법리오해 주장에 대하여
민법상 신의성실의 원칙은, 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2001. 5. 15. 선고 99다53490 판결,대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결 참조).
 원심판결 이유에 의하면, 원심은 대동종건이 2006. 8.경 피고에게 이 사건 아파트 중 32%에 상당한 450세대를 직원 및 협력업체에 분양한다는 사업계획서를 제출하였고, 피고는 위 사업계획서의 타당성에 대하여 검토한 후 대동종건과 주택분양보증계약을 체결하였음에도 원고들이 선의의 수분양자가 아니라는 이유로 보증금의 지급을 거절하는 것은 신의칙이나 금반언의 원칙에 반한다는 취지의 원고들의 주장을 그 판시의 사정들에 비추어 받아들이지 아니하였다. 앞서 본 법리에 비추어보면 이러한 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 
 3. 나머지 상고이유 주장에 대하여
 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 취지의 나머지 상고이유는 적법한 상고이유가 되지 아니한다. 
 4. 결론
 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 
[[별 지] 원고 목록: 생략]

대법관 박시환(재판장) 차한성 신영철(주심) 박병대

[1] 금융기관에게서 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에 대하여 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자가 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당하는지 여부(소극) 
[2] 甲 주식회사의 계열사로서 甲 회사한테서 자금을 지원받는 특수관계에 있었던 乙 주식회사의 직원들 丙 등이 미분양으로 남아 있던 세대에 관하여 甲 회사와 분양계약을 체결한 사안에서, 제반 사정을 종합해보면 丙 등은 중도금 등의 대출을 통하여 甲 회사에 사업자금을 지원하여 줄 것을 주된 목적으로 분양계약을 체결한 것이라고 보아야 하므로 이들은 주택분양보증제도에 의하여 보호되는 선의의 수분양자라고 할 수 없고, 주택분양보증계약 약관에서 보증채무를 이행하지 아니하는 대상으로 정하고 있는 ‘주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자’에 해당한다고 본 원심판단을 수긍한 사례
[3] 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리의 행사를 부정하기 위한 요건