건설 중인 아파트 전유부분을 취득하면 대지지분도 함께 취득한 것인지 (일반행정, 대법원)
공포일: 2017.10.26 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고가 부담한다.
【이유】

원심판결과 상고이유를 살펴보면, 상고인의 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호의 사유를 포함하지 아니하거나, 제3항 각 호에 해당한다고 인정되므로, 같은 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
-------------------------------------------------------

【하급심-서울고등법원 2017. 6. 15. 선고 2016누64458 판결】

【주문】 처분청패소

1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【이유】

1. 처분의 경위

가. 노○철은 2002. 2. 18. 서울 강남구 △△동 5-3 및 5-8 토지(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 위에 19세대의 공동주택에 대한 건축허가를 받아 2002. 5. 1.부터 공동주택(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 신축공사를 시작하였고, 2002. 5. 15. 이 사건 아파트 401호를 비롯하여 19세대 전부에 관하여 분양계약을 체결하였다.
나. 노○철은 2003. 9. 4. 이 사건 대지를 주식회사 한국토지신탁에 신탁하고, 같은 날 주식회사 한국토지신탁 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 신탁등기’라 한다)를 하였다.
다. 주식회사 ◈◈이상호저축은행은 2004. 7. 26. 노○철에 대한 대출금 채권에 대한 담보로 이 사건 아파트의 각 구분건물에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤고, 2004. 11. 30. 위 근저당권에 기하여 서울중앙지방법원 2004타경44606호로 부동산임의경매(이하 ‘이 사건 경매’라 한다)를 신청하였다.
라. 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다) 및 선정자들(이하 원고와 선정자들을 통틀어 ‘원고 등’이라 한다)은 별지1 ‘취득세 부과 내역표’ 기재와 같이 이 사건 아파트 중 각 호실(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 이 사건 경매절차에서 낙찰받거나 경매 이후 매수하여 취득하고, 별지2 기재와 같은 날짜에 각 소유권이전등기절차를 마치고 그 무렵 각 취득세 및 등록세를 신고·납부하였다.
마. 원고와 선정자들 중 일부(선정자 2 내지 5, 7 내지 14)는 노○철을 상대로 이 사건 대지에 관한 지분소유권 이전등기청구의 소를 제기하여 승소판결(서울고등법원 2010. 7. 16. 2010나1915 판결, 2014. 11. 14. 선고 2014나38120 판결, 이하 통틀어 ‘대지권 판결’이라 한다)을 받았고, 원고는 2013. 2. 4., 나머지 선정자들은 2015. 1. 26. 각 등록면허세를 신고·납부하고, 그 무렵 각 대지권(이하 ‘이 사건 대지권’이라 한다)에 관하여 등기를 마쳤다.
바. 피고는 원고 등이 대지권 판결에 기하여 이 사건 대지권을 무상취득하였다고 보아, 2015. 4. 10. 및 2015. 4. 23.(선정자 이강재) 원고 등에게 별지1 ‘취득세 부과 내역표’ 목록 기재 각 취득세, 교육세, 농어촌특별세(가산세 포함)를 결정·고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1 내지 6, 9, 11, 12호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지 1) 원고가 2006. 5. 8. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 이 사건 아파트 중 801호를 취득한 것을 비롯하여 선정자들은 대지사용권을 포함한 이 사건 각 부동산의 소유권을 취득하였는바, 이 사건 각 부동산의 전유부분의 소유권 및 각 대지권을 취득하였고, 그 취득가액에 당연히 토지지분대금이 포함되어 있으므로 구분건물의 취득세 신고 시 토지지분에 대한 취득세 신고까지 포함된 것으로 볼 수 있다(주위적 주장). 2) 원고 등의 이 사건 부동산 중 전유부분의 취득일 이후 신고기한인 60일이 경과한 날이 피고의 취득세 등 부과제척기간의 기산일이 되어야 하는바, 이 사건 처분일인 2015. 4. 10.(선정자 이강재의 경우 2015. 4. 23.)은 그로부터 5년이 경과하였음이 역수상 명백하므로 이 사건 처분은 부과제척기간이 도과하여 위법하다(예비적 주장).
나. 인정사실

1) 이 사건 경매절차에서 위촉한 감정평가인이 제출한 이 사건 아파트에 관한 감정평가서에는 ‘평가목적’란에 ‘이 사건 아파트 101호 외 17개호에 대한 건물만의 서울중앙지방법원의 경매 목적을 위한 감정평가건임’, ‘평가방법’란에 ‘본건은 건물이 사용승인이 되지 않은 상태에서 채권자에 의하여 대위등기가 된 상태이므로 동 아파트 및 인근 집합건물의 분양가 … 등 제반가격 형성요인을 종합 참작하여 사용승인 및 정상적인 입주를 전제로 건물과 토지의 대지권(소유권)을 일체로 한 비준가격을 토지와 건물에 배분한 후 공사 기성도와 추가 공사비 등을 고려하여 본건 건물을 평가하였음’이라고 각각 기재되어 있다.
2) 대지권 판결은 이 사건 신탁등기 경료 이전에 이미 이 사건 각 부동산에 구분소유권이 성립하였으므로, 이 사건 신탁등기는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없도록 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 위배되어 무효이고, 노○철 명의로 대지지분에 대한 등기가 마쳐지기 전에 원고 등이 전유부분을 낙찰받거나 매수하여 그 소유권을 취득함으로써 집합건물법 제2조 제6호가 정한 대지사용권을 취득하였다는 이유로 원고 등의 대지권 등기 청구를 인용하였다.
3) 이 사건 아파트에 관하여 구분소유자들 사이에 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 가능하게 하는 규약이나 공정증서가 작성된 바는 없다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제10, 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

1) 집합건물 전유부분의 대지권이 성립하기 위해서는·대지 위에 집합건물이 존재하여야 하고,·구분소유자가 당해 대지에 관하여 전유부분의 사용을 위한 대지사용권을 취득하여야 하며,·전유부분과 대지사용권의 분리처분을 가능하게 하는 규약이나 공정증서가 작성되어 있지 않아 양자 사이에 일체불가분성이 있어야 하는바, 앞서 살펴본 인정사실을 종합하여 보면, 원고 등은 각 대지권에 관하여 소유권이전등기를 마침으로써 집합건물 전유부분의 대지권이 성립하기 위한 위 각 요건이 모두 충족되어 이 사건 대지지분은 이 사건 아파트지분의 소유를 위한 대지권이 되었고, 양자는 법률적 운명을 같이하는 일체불가분의 관계가 되었다고 할 것이다.
2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다."라고 규정하고 있고, 제2항은 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 위 규정은 집합건물의 전유부분과 그 대지사용권의 종속적 일체불가분성을 의미하는 것으로, 구분건물의 전유부분에 대한 처분이 있게 되면 그에 따라 대지사용권도 당연히 처분된 것이 되고, 그 결과 대지사용권은 그 등기 여하에 불구하고 전유부분과 법률적 운명을 같이하게 되어, 전유부분을 취득한 자가 그 대지권까지 취득하게 된다는 것을 의미한다. 따라서 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 당연히 대지사용권에도 미치고(대법원 1997.6.10. 선고 97마814 판결참조), 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 매수인은 경매목적물인 전유부분을 매수함에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 매수인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다(대법원 2001.9.4. 선고 2001다22604 판결참조).
한편,「지방세법」제10조제1항, 제2항, 제5항에 의하면 이 사건 경매절차와 같은 공매방법에 의한 취득의 경우에는 사실상의 취득가격이 취득세의 과세표준이 되는 것이고(따라서 이는 동시에 지방교육세와 농어촌특별세의 과세표준이 된다),「지방세법 시행령」제18조제1항은「지방세법」제10조제5항에서의 취득가격이란 "해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 일정한 간접비용의 합계액"을 의미한다고 규정하고 있는바, 이 사건 경매절차와 같이 경매를 통하여 취득이 이루어진 경우에는 그 매각가격이 취득가격이 된다.
3) 위와 같은 법리와 법령의 규정에 비추어 이 사건으로 돌아와 살펴 보건대, 원고 등이 이 사건 경매절차에서 각 아파트를 매수하거나 그 이후에 제3자로부터 매수한 사실, 이 사건 경매절차가 개시되기 이전에 이 사건 대지지분이 이 사건 아파트의 소유를 위한 대지권이 되어 양자가 일체불가분의 관계에 있게 된 사실은 모두 앞서 본 바와 같은바, 그렇다면 원고 등은 각 그 소유의 아파트를 매수하고 그 매각대금을 모두 납부함으로써 각 그 소유의 아파트뿐만 아니라 동시에 각 아파트에 관한 대지지분에 관해서도 역시 소유권을 취득하였다고 할 것이고, 이는「지방세법」제6조제1호에서 말하는 ‘취득’에 해당한다고 할 것이어서, 원고가 이 사건 경매절차에서 매각대금으로 납부한 금액은 각 아파트와 그에 대한 각 대지지분 모두의 취득에 관한 과세표준이 된다고 해석해야 하고, 원고 등이 이 사건 아파트에 대한 취득세 등을 신고·납부함으로써 이 사건 아파트와 각 대지지분의 취득에 관한 납세의무를 다 하였다고 할 것이다. 따라서 이와 달리 이 사건 아파트와 별도로 원고 등이 각 대지지분을 대지권 판결을 통하여 별도로 취득하였음을 전제로 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
피고는 이 사건 경매절차에서 이루어진 감정평가에서 대지지분가액이 반영되지 않았으므로 이 사건 대지권은 원고 등이 이 사건 부동산을 경락받거나 매수할 당시에는 취득하지 못하였고, 대지권 판결로 비로소 무상취득하였다는 취지로 주장하나, 감정가액에 대지권 가액 부분이 실질적으로 반영되지 않았다고 하더라도, 이는 경락대금 액수 산정의 문제일 뿐이지 이로 인하여 경락 대상이 달라진다고 볼 수는 없다. 앞서 본 바와 같이 경매 대상 목적물에 대지사용권이 일체불가분의 상태로 포함되어 있었던 이상 경락대금에는 대지사용권에 대한 취득 대가도 포함되어 있었다고 보아야 한다. 따라서 원고 등이 대지권 판결로 대지권 등기를 마치게 되었다고 하여도, 그때에 대지권을 대가 없이 취득한 것이라고 볼 수는 없다.
이에 대하여 피고는 대지권 판결에서 대법원이 전원합의체 판결로 종래의 입장을 변경함으로써 이 사건 대지에 관한 한국토지신탁의 소유권이전등기가 무효로 인정되었으므로 그 이전에는 원고 등이 이 사건 대지지분의 소유권을 취득한 것으로 인정할 수 없다는 취지로 주장한다. 살피건대, 대지권 판결 이전에는 집합건물의 소유권을 취득하였을 때 그 대지권까지 취득한 것으로 인정하지 않다가 대지권 판결을 통하여 비로소 대법원이 집합건물의 소유권을 취득하면 그 때에 그 대지권의 소유권까지 취득한 것으로 인정한 것은 사실이나, 그렇다고 하더라도 그에 따른 소유권의 취득시기는 대지권 판결이 확정된 때가 아니라 그 집합건물의 소유권을 취득한 시기로 소급된다고 할 것이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
피고는 예비적으로, 설령 원고 등의 대지권 취득을 인정하더라도 원고 등이 전유부분을 취득한 시점에서 취득하는 대지권에 관한 권리는 집합건물법상 등기 없이도 인정되는 대지사용권이라는 본권이지 그 소유권 자체라고는 할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로, 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 대지지분에 관한 소유권을 취득하는 것이므로(대법원 2011.2.10. 선고 2010다11668 판결등 참조), 그와 구별되는 대지사용권이라는 본권을 취득한 것으로 볼 수 없다. 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
4) 소결론

결국 이미 취득세를 신고·납부한 대지사용권에 관하여 다시 취득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
2. 결론

그렇다면, 피고의 항소는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
-------------------------------------------------------

【하급심-서울행정법원 2016. 9. 2. 선고 2016구합53395 판결】

【주문】 처분청패소

1. 피고가 2015. 4. 10. 원고(선정당사자) 및 선정자들에게 한 별지 ‘취득세 부과 내역’표 목록 기재 각 취득세, 교육세, 농어촌특별세(가산세 포함) 부과처분을 모두 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【이유】

1. 처분의 경위

가. 노○철은 2002. 2. 18. 서울 강남구 △△동 5-3 및 5-8 토지(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 위에 19세대의 공동주택에 대한 건축허가를 받아 2002. 5. 1.부터 공동주택(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 신축공사를 시작하였고, 2002. 5. 15. 이 사건 아파트 401호를 비롯하여 19세대 전부에 관하여 분양계약을 체결하였다.
나. 노○철은 2003. 9. 4. 이 사건 대지를 주식회사 한국토지신탁에 신탁하고, 같은 날 한국토지신탁 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 신탁등기’라 한다)를 하였다.
다. ◈◈이상호저축은행은 2004. 7. 26. 노○철에 대한 대출금 채권에 대한 담보로 이 사건 아파트의 각 구분건물에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤고, 2004. 11. 30. 위 근저당권에 기하여 서울중앙지방법원 2004타경44606호로 부동산임의경매(이하 ‘이 사건 경매’라 한다)를 신청하였다.
라. 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다) 및 선정자들(이하 원고와 선정자들을 통틀어 ‘원고들’이라 한다)은 별지 ‘취득세 부과 내역’표 기재와 같이 이 사건 아파트 중 각 호실(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 이 사건 경매절차에서 낙찰받거나 경매 이후 매수하여 취득하고, 그 무렵 각 취득세 및 등록세를 신고·납부하였다.
마. 원고들은 노○철을 상대로 이 사건 대지에 관한 지분소유권 이전등기청구의 소를 제기하여 승소판결(서울고등법원 2010. 7. 16. 2010나1915 판결, 2014. 11. 14. 선고 2014나38120 판결, 이하 통틀어 ‘대지권 판결’이라 한다)을 받았고, 원고는 2013. 2. 4., 나머지 선정자들은 2015. 1. 26. 각 등록면허세를 신고·납부하고, 그 무렵 각 대지권(이하 ‘이 사건 대지권’이라 한다)에 관하여 등기를 마쳤다.
바. 피고는 원고들이 대지권 판결에 기하여 이 사건 대지권을 무상취득하였다고 보아, 2015. 4. 10. 원고들에게 별지 ‘취득세 부과 내역’표 목록 기재 각 취득세, 교육세, 농어촌특별세(가산세 포함)를 결정·고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다, 이하 같다), 을 제1 내지 6, 9, 11, 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 인정사실

1) 이 사건 경매절차에서 이 사건 아파트에 관한 감정평가서에는 ‘평가목적’란에 ‘이 사건 아파트 101호 외 17개호에 대한 건물만의 서울중앙지방법원의 경매 목적을 위한 감정평가건임’, ‘평가방법’란에 ‘본건은 건물이 사용승인이 되지 않은 상태에서 채권자에 의하여 대위등기가 된 상태이므로 동 아파트 및 인근 집합건물의 분양가 … 등 제반가격 형성요인을 종합 참작하여 사용승인 및 정상적인 입주를 전제로 건물의 건물과 토지의 대지권(소유권)을 일체로 한 비준가격을 토지와 건물에 배분한 후 공사 기성도와 추가 공사비 등을 고려하여 본건 건물을 평가하였음’이라고 각 기재되어 있다.
2) 대지권 판결은 이 사건 신탁등기 경료 이전에 이미 이 사건 각 부동산에 구분소유권이 성립하였으므로, 이 사건 신탁등기는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없도록 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 위배되어 무효이고, 노○철 명의로 대지지분에 대한 등기가 마쳐지기 전에 원고들이 전유부분을 낙찰받거나 매수하여 그 소유권을 취득함으로써 집합건물법 제2조 제6호가 정한 대지사용권을 취득하였다는 이유로 원고들의 대지권 등기 청구를 인용하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제10, 12호증의 기재, 변론 전체의 취지

나. 판단

1) 취득세 부과대상이 되는 취득이라 함은 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상, 무상을 불문한 일체의 취득을 말하고(「지방세법」제104조제8호), 부동산 등의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다(같은 법 제105조 제2항).
2) 앞서 인정한 사실에 의하면, 원고들은 이 사건 각 부동산을 경락받거나 매수할 때에 이 사건 각 부동산의 전유부분 뿐만 아니라 이 사건 대지권을 함께 경락받거나 매수하였다고 볼 수 있다. 경락대금 및 매매대금을 모두 지급하고 전유부분에 관하여 등기를 마친 이상, 대지지분에 관하여 대지권 등기가 마쳐지지 않았더라도 이를 사실상 취득하였다고 보아야 한다.
나아가, 원고들이 위 경락대금 및 매매대금을 기초로 취득세를 모두 신고·납부한 이상, 이 사건 대지권의 취득에 관하여도 취득세를 신고·납부한 것으로 볼 수 있다.
피고는 이 사건 경매절차에서 감정평가시 대지지분가액이 반영되지 않았으므로 이 사건 대지권은 원고들이 이 사건 부동산을 경락받거나 매수할 당시에는 취득하지 못하였고, 대지권 판결로 비로소 무상취득하였다는 취지로 주장하나, 감정가액에 대지권 가액 부분이 실질적으로 반영되지 않았다고 하더라도, 이는 경락대금 액수 산정의 문제일 뿐이지 이로 인하여 경락 대상이 달라진다고 볼 수는 없다. 앞서 본 바와 같이 경매 대상 목적물에 대지사용권이 포함되어 있었던 이상 경락대금에는 대지사용권에 대한 취득 대가도 포함되어 있었다고 보아야 한다. 따라서 원고들이 대지권 판결로 대지권 등기를 마치게 되었다고 하여도, 대지권을 대가 없이 취득한 것이라고 볼 수는 없다.
3) 결국, 이미 취득세를 신고·납부한 대지사용권에 관하여 다시 취득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
3. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.

전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 매수인은 경매목적물인 전유부분을 매수함에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다고 본다.