토지초과이득세부과처분취소 (세무, 대법원)
공포일: 1996.06.25 / 시행일:

【원고,피상고인】 
【피고,상고인】 개포세무서장
【원심판결】 서울고법 1993. 7. 8. 선고 92구29964 판결
【주문】
 원심판결을 파기하여 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】 상고이유를 판단한다.
 상고이유 제1점 및 제2점에 대하여
개별공시지가의 결정에 위법이 있는 경우에는 그 자체를 행정소송의 대상이 되는 행정처분으로 보아 그 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론 이를 기초로 과세표준을 산정한 과세처분의 취소를 구하는 조세소송에서도 그 개별공시지가결정의 위법을 독립된 쟁송사유로 주장할 수 있고( 당원 1994. 10. 7. 선고 93누15588 판결, 1994. 1. 25. 선고 93누8542 판결 등 참조), 이 경우 당해 과세처분에 대한 항고소송을 제기하는 데에는 행정소송법 제18조 제1항, 국세기본법 제55조, 제56조의 각 규정이 정하는 바에 따라 당해 과세처분에 대한 심사 및 심판청구 등의 전심절차를 거침으로써 충분하고, 그 외에 개별공시지가결정 자체에 대한 별도의 전심절차의 이행을 요구하는 것은 아니라 할 것이다. 
 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 논지가 지적하는 바와 같은 법리오해 및 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유가 없다.
 상고이유 제3점에 대하여
 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 토지에 대한 1990년도 및 1991년도 개별공시지가(㎡당 가격이고, 이하 같다)는 서울 강남구 (주소 1 생략) 토지를 표준지로 선정하고 그 토지 특성을 비교하여 1990년도에는 그 조정률을 1로 평가하여 표준지의 지가에 1을 곱하여 산정한 금 3,550,000원으로 산정되었다가 최종적으로 금 3,500,000원으로 조정 확정되었고, 1991년도에는 그 조정률을 1.11로 평가하여 이를 표준지의 지가 금 4,200,000원에 곱하여 산정지가로 금 4,660,000원으로 산정한 다음 최종적으로 금 5,100,000원으로 조정 확정한 사실, 위 표준지나 이 사건 토지는 1990년이나 1991년에 있어서 토지의 지역요인이나 개별요인의 변화는 없었으나, 토지가격비준표상의 비준율적용항목과 비준율이 바뀌어 위와 같이 비준율이 달라지게 된 사실을 인정한 다음, 이 사건 토지에 대한 1991년도 개별공시지가결정이 표준지 선정이나 토지가격비준표상의 가격조정률의 적용 및 이에 따른 가격산정 자체는 부당한 것이라고 볼 수는 없으나, 위 기간에 걸쳐 이 사건 토지의 지역요인이나 개별요인 등에 아무런 변함이 없었고 토지 특성이 동일 또는 유사한 인접 토지들에 비하여 가격이 현저하게 상승하였다고 인정할 만한 합리적이고 객관적인 사정을 찾아볼 수 없는 점, 그로 인하여 이 사건 토지의 가격과 표준지의 공시지가 및 위 인접 토지들의 가격 사이에 균형이 깨어지는 점을 감안하면, 그 산정지가 금 4,660,000원을 금 5,100,000원으로 조정 확정한 조치는 그 가감조정하도록 한 제도의 취지에 반하는 것으로서 위법하고, 위와 같이 조정 확정된 가액을 기준으로 과세표준을 산정한 이 사건 과세처분 역시 위법하다고 하여 이를 취소하였다.
개별토지가격의 결정과정에 있어 개별토지가격합동조사지침에서 정하는 주요절차를 위반한 하자가 있거나, 비교표준지의 선정 또는 토지가격비준표에 의한 표준지와 당해 토지의 토지 특성의 조사·비교, 가격조정률의 적용이 잘못되었거나, 기타 위산·오기로 인하여 지가산정에 명백한 잘못이 있는 경우, 그 개별토지가격결정의 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론, 표준지의 공시지가에 가격조정률을 적용하여 산출된 산정지가를 처분청이 지방토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 가감조정한 결과 그 결정된 개별토지가격이 현저하게 불합리한 경우에는 그 가격결정의 당부에 대하여도 다툴 수 있다 할 것이고, 이때 그 개별토지가격이 현저하게 불합리한 것인지 여부는 그 가격으로 결정되게 된 경위, 개별토지가격을 결정함에 있어 토지 특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지 특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정을 종합적으로 참작하여 판단하여야 할 것이다( 당원 1995. 6. 16. 선고 95누2098 판결, 1994. 3. 11. 선고 93누159 판결 등 참조). 
 그런데 원심이 인정한 사실에 의하더라도 이 사건 토지에 대한 1991년도 개별공시지가가 그 표준지의 공시지가 및 위 인접 토지들의 가격과 비교하여 현저하게 균형을 상실하였다고 보기는 어렵고, 오히려 갑 제10호증의 6(토지가격확인원)의 기재 및 원심법원의 강남구청장에 대한 사실조회결과 등 기록에 나타난 자료에 의하면, 이 사건 토지 중 역삼동 826의 6 토지(그 중 역삼동 826의 50 토지에 관한 공시지가결정자료는 나와 있지 않다)를 비롯한 주변 27필지의 1991년도 개별공시지가는 1990년도의 그것과 비교하여 최저 117.1%에서 최고 159.5%에 해당하는 수치로서 그 인상폭에 차이는 있으나 그 지가가 모두 상승하고 있는 점, 위 각 개별공시지가는 조사된 거래시가에 비하여는 모두 저가로 평가되어 있고, 대체로 거래시가가 높은 토지가 그 개별공시지가에 있어서도 상대적으로 높게 평가되어 균형을 유지하고 있다고 보이는 점, 또한 이 사건 토지와 특성이 유사하고 그 대상 표준지 역시 동일하며 바로 인접해 있는 826의 4 토지 및 826의 7 토지와 비교해 보면, 이 사건 토지는 가격조정률에 있어서 1.11로 우세하고 위 나머지 두 토지는 1로 평가되었음에도 그 개별공시지가는 모두 금 5,100,000원으로 조정 결정된 점, 그리고 원고들의 주장에 의하더라도 이 사건 토지 주변에 있는 표준지들의 1991년도 공시지가가 1990년도의 그것에 비하여 집단별로 26% 내지 32.5% 정도 상승하였다는 것인바, 이러한 사정에 비추어 보면 이 사건 토지를 비롯한 인근 일대의 지가가 위 기간에 걸쳐 상승하였음을 알 수 있고, 이 사건 토지초과이득세의 과세표준 산정시 그 기초가 된 기준시가가 지가상승률에 있어서 45.7%로서 주변토지나 위 각 표준지의 개별공시지가와 비교하여 다소 높은 편에 속한다고 하더라도 이 정도의 차이만으로는 그것이 현저하게 불합리하거나 형평을 잃은 것이라 보기는 어렵다 할 것이므로, 이와 다른 취지의 원심판단은 심리를 다하지 아니하여 사실을 오인하였거나 개별공시지가결정의 당부에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 
 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 정귀호(재판장) 김석수 이돈희 이임수(주심)

[1] 토지초과이득세부과처분 취소소송에서 그 과세표준산정의 근거가 된 개별공시지가결정의 위법을 독립된 위법사유로 주장할 수 있는지의 여부(적극) 및 전심절차의 이행방법
[2] 개별토지가격 결정에 대하여 다툴 수 있는 경우 및 개별토지가격이 현저하게 불합리한 것인지 여부를 판단하는 기준
[3] 결정된 개별공시지가가 인접토지들의 가격과 비교하여 현저하게 불합리하다고 보지 않은 사례

[1] 개별공시지가의 결정에 위법이 있는 경우에는 그 자체를 행정소송의 대상이 되는 행정처분으로 보아 그 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론 이를 기초로 과세표준을 산정한 과세처분의 취소를 구하는 조세소송에서도 그 개별공시지가결정의 위법을 독립된 쟁송사유로 주장할 수 있고, 이 경우 당해 과세처분에 대한 항고소송을 제기하는 데에는 행정소송법 제18조 제1항, 국세기본법 제55조, 제56조의 각 규정이 정하는 바에 따라 당해 과세처분에 대한 심사 및 심판청구 등의 전심절차를 거침으로써 충분하고, 그 외에 개별공시지가결정 자체에 대한 별도의 전심절차의 이행이 요구되지는 않는다. 
 [2] 개별토지가격의 결정과정에 있어 개별토지가격합동조사지침에서 정하는 주요절차를 위반한 하자가 있거나, 비교표준지의 선정 또는 토지가격비준표에 의한 표준지와 당해 토지의 토지 특성의 조사·비교, 가격조정률의 적용이 잘못되었거나, 기타 위산·오기로 인하여 지가산정에 명백한 잘못이 있는 경우, 그 개별토지가격결정의 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론, 표준지의 공시지가에 가격조정률을 적용하여 산출된 산정지가를 처분청이 지방토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 가감조정한 결과 그 결정된 개별토지가격이 현저하게 불합리한 경우에는 그 가격결정의 당부에 대하여도 다툴 수 있다 할 것이고, 이 때 그 개별토지가격이 현저하게 불합리한 것인지 여부는 그 가격으로 결정되게 된 경위, 개별토지가격을 결정함에 있어 토지 특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지 특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정을 종합적으로 참작하여 판단하여야 한다.
 [3] 토지초과이득세가 부과된 토지와 주변토지들의 1991년도 개별공시지가가 1990년도의 그것과 비교하여 최저 117.1%에서 최고 159.5%에 해당하는 수치로서 그 인상폭에 차이는 있으나 그 지가가 모두 상승하고 있는 점, 위 각 토지들의 개별공시지가는 조사된 거래시가에 비하여 모두 저가로 평가되어 있고 대체로 거래시가가 높은 토지가 그 개별공시지가에 있어서도 상대적으로 높게 평가되어 균형을 유지하고 있는 점, 또한 위 토지초과이득세가 부과된 토지와 특성이 유사하고 그 대상 표준지 역시 동일하며 바로 인접해 있는 다른 두 토지와 비교해 보면, 위 토지는 가격조정률에 있어서 1.11로 우세하고 위 나머지 두 토지는 1로 평가되었음에도 그 개별공시지가는 모두 같은 가액인 금 5,100,000원으로 조정 결정된 점, 그리고 위 토지 주변에 있는 표준지들의 1991년도 공시지가가 1990년도의 그것에 비하여 집단별로 26% 내지 32.5% 정도 상승하였다는 점 등에 비추어 보면 위 토지를 비롯한 인근일대의 지가가 위 기간에 걸쳐 상승하였음을 알 수 있고, 위 토지에 부과된 토지초과이득세의 과세표준 산정시 그 기초가 된 기준시가가 지가상승률에 있어서 45.7%로서 주변토지나 위 각 표준지의 개별공시지가와 비교하여 다소 높은 편에 속한다고 하더라도 이 정도의 차이만으로는 그것이 현저하게 불합리하거나 형평을 잃은 것이라 보기는 어렵다고 한 사례.