민원인 - 분양사업자가 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제11조제2항제2호에 따라 중도금을 받는 경우 기준시점 이전에 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받는 것이 금지되는지 여부(「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제11조제2항제2호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2025.12.10 / 시행일:

「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제8조제2항에서는 같은 조 제1항에 따른 계약금·중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제11조제2항제2호에서는 분양사업자가 중도금을 받을 수 있는 시기에 대해서 공사감리자의 공정확인서에 의한 건축공사비(대지 매입비는 제외함)의 50퍼센트 이상의 투입이 확인된 때(이하 “기준시점”이라 함)를 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있으며, 최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있다고 규정하고 있는바,분양사업자가 건축물분양법 시행령 제11조제2항제2호에 따라 중도금을 받는 경우, 기준시점 이전에 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받는 것이 금지되는지?

분양사업자가 건축물분양법 시행령 제11조제2항제2호에 따라 중도금을 받는 경우, 기준시점 이전에 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받는 것이 금지되지 않습니다.

먼저 법령 자체에 그 법령에서 사용하는 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니한 경우 법령상 용어의 해석은 가능한 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 그 법령의 전반적인 체계와 취지·목적, 해당 조항의 규정형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여 해석하여야 할 것인데, 건축물분양법 시행령 제11조제2항제2호에서는 기준시점을 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 중도금을 받을 수 있다고만 규정하고 있고, 일반적으로 ‘구분’이란 일정한 기준에 따라 전체를 몇 개로 갈라 나누는 것을 의미1)1) 국립국어원 표준국어대사전 참조하나, 나뉘는 대상을 균등하게 한다는 의미까지 포함된다고 보기는 어려우며, 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받는 것을 금지하는 별도의 규정도 두고 있지 않으므로, 분양사업자는 기준시점 이전에도 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 있다고 보는 것이 통상적인 문언의 의미에 충실한 해석입니다.그리고 중도금 납부에 대한 건축물분양법 시행령 등의 입법연혁을 살펴보면, 2005년 4월 22일 대통령령 제18797호로 제정된 건축물분양법 시행령 제11조제2항제2호에서는 “건축공사비의 30퍼센트 이상 투입이 확인된 때를 기준으로 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있다”고 규정하고 있던 것을, 2008년 9월 18일 대통령령 제21017호로 일부개정된 건축물분양법 시행령(이하 “구 건축물분양법 시행령”이라 함) 제11조제2항제2호에서는 “건축공사비의 50퍼센트 이상 투입이 확인된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있다”고 규정하였는데, 이는 분양사업자의 재정부담을 완화하기 위하여 분양건축물에 대한 중도금의 수납방법을 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 분양주택과 동일하게 완화하려는 것이었던 점2)2) 2008. 9. 18. 대통령령 제21017호로 일부개정된 건축물분양법 시행령 조문별 제개정이유서 참조, 구 건축물분양법 시행령 개정 당시에는 구 「주택공급에 관한 규칙」(2008. 7. 2. 국토해양부령 제32호로 일부개정된 것을 말함) 제26조제4항제3호나목에서 “기준시점 이전에는 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 없다”는 규정을 두고 있지 않았으나, 이후 중도금 납부 시기에 대한 해석상의 문제를 해소하기 위해 같은 규칙에 해당 규정을 신설하여 입법적으로 개선3)3) 2009. 12. 10. 국토해양부령 제188호로 일부개정된 「주택공급에 관한 규칙」 조문별 제개정이유서 참조하면서도 건축물분양법 시행령에서는 특별한 입법조치가 없었다는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 분양사업자는 기준시점 이전에 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받는 것은 허용된다고 보는 것이 건축물분양법 시행령 등의 입법연혁 및 그 취지에 부합하는 해석입니다.또한 건축물분양법 제12조제1항제1호에서는 같은 법 제8조를 위반하여 분양대금을 받은 자에게는 1억원 이하의 과태료를 부과한다고 규정하고 있는데, 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석·적용하여야 하고 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 된다고 할 것인바, 같은 법 시행령에서 기준시점 이전에 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받는 것이 금지된다는 규정을 두고 있지 않음에도 불구하고 분양사업자가 기준시점 이전에 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받는 것이 금지된다고 해석하는 것은 과태료 부과의 전제가 되는 중도금의 납부 비율을 분양사업자에게 불리한 방향으로 확대해석하는 것으로 타당하지 않다고 할 것입니다.따라서 분양사업자가 건축물분양법 시행령 제11조제2항제2호에 따라 중도금을 받는 경우, 기준시점 이전에 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받는 것이 금지되지 않습니다.※ 법령정비 권고사항건축물분양법 시행령 제11조제2항제2호에 분양사업자가 기준시점 이전에 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받는 것이 금지되는지 여부를 명확하게 규정할 필요가 있습니다.건축물의 분양에 관한 법률제8조(분양대금의 납입) ① 분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금·중도금 및 잔금으로 구분한다.② 제1항에 따른 계약금·중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다.건축물의 분양에 관한 법률 시행령제11조(분양대금) ① 분양사업자가 법 제8조제2항에 따라 분양받은 자로부터 받는 계약금은 분양대금의 20퍼센트 이내로 하고, 중도금은 분양대금의 70퍼센트 이내로 한다. 다만, 법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에는 분양사업자가 계약금·중도금 및 잔금의 비율을 따로 정할 수 있다.② 제1항 본문에 따른 분양대금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당 시기에 받을 수 있다.1. 계약금: 계약 체결 시2. 중도금: 공사감리자의 공정확인서에 의한 건축공사비(대지 매입비는 제외한다)의 50퍼센트 이상의 투입이 확인된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있으며, 최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1개월이 지난 날부터 받을 수 있다.3. 잔금: 사용승인일 이후. 다만, 「건축법」 제22조제3항 단서에 따라 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 잔금 중 50퍼센트는 입주일에, 나머지 50퍼센트는 사용승인일 이후에 받을 수 있다.주택공급에 관한 규칙제60조(입주금의 납부) ① ∼ ③ (생 략)④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다.1. 청약금: 입주자 모집시2. 계약금: 계약 체결시3. 중도금: 다음 각 목에 해당하는 때가. 공공임대주택의 경우에는 건축공정이 다음의 어느 하나에 달할 것　 (1) 아파트의 경우: 전체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50퍼센트 이상이 투입된 때. 다만, 동별 건축공정이 30퍼센트 이상이어야 한다.　 (2) 연립주택, 다세대주택 및 단독주택의 경우: 지붕의 구조가 완성된 때나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것　 (1) 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회(중도금이 분양가격의 30퍼센트 이하인 경우 1회) 이상 분할하여 받을 것. 다만, 기준시점 이전에는 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 없다.　 (2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 받을 것4. (생 략)⑤ (생 략)<관계 법령>