민원인 - 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 방식((구)임대주택법 시행규칙 별표 1 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2017.09.13 / 시행일:

2015. 9. 8. 대통령령 제26514호로 일부개정되어 2015. 9. 19. 시행된 「임대주택법 시행령」(이하 “구 임대주택법 시행령”이라 함) 제23조의3제3항제2호에서는 임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 “토지임대부 임대주택”이라 함)이 공공건설임대주택인 경우의 분양전환 가격은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한 가격에 따른다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 2015. 5. 8. 국토교통부령 제201호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「임대주택법 시행규칙」(이하 “구 임대주택법 시행규칙”이라 함) 제9조제1항 본문 및 같은 규칙 별표 1 제1호가목에서는 임대의무기간이 10년인 경우의 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 호 나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 함)에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정함. 이하 같음)를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있는바,구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목에 따른 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격은 같은 호 나목에 따른 “산정가격”에 따라 산정해야 하는 것인지?< 질의 배경 >○ 민원인은 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 임차인으로서, 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목에서 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정방식을 구체적으로 정하지 않고 감정평가금액을 초과할 수 없다는 규정만 두고 있는바, 그 범위 내에서 같은 호 나목에 따른 “산정가격”에 따라 분양전환가격을 산정해야 하는 것인지 국토교통부에 질의하였고, 그와 같이 산정할 법령상 근거가 없다는 회신을 받자, 이러한 회신이 타당한지 법제처에 법령해석을 요청함.

구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목에 따른 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격은 같은 호 나목에 따른 “산정가격”에 따라야 하는 것은 아닙니다.

2015. 5. 18. 법률 제13328호로 일부개정되어 2015. 9. 19. 시행된 「임대주택법」(이하 “구 임대주택법”이라 함) 제2조제2호가목에서는 “건설임대주택”의 하나로 “임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택(토지임대부 임대주택을 포함함)”을 규정하고 있고, 같은 조 제2호의2다목에서는 “공공건설임대주택”의 하나로 “공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택”을 규정하고 있습니다.그리고, 구 임대주택법 제16조제1항에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없다고 규정하면서, 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년(제1호), 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년(제2호), 같은 항 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 같은 법 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년(제3호), 같은 항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간(제4호) 등을 임대의무기간으로 규정하고 있습니다.또한, 구 임대주택법 시행령 제23조의3제3항제2호에서는 토지임대부 임대주택이 공공건설임대주택인 경우 분양전환 가격은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한 가격에 따른다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 임대주택법 시행규칙 제9조제1항 본문 및 같은 규칙 별표 1 제1호가목에서는 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 호 나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, “산정가격”에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있는바,이 사안은 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목에 따른 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격은 같은 호 나목에 따른 “산정가격”에 따라 산정해야 하는 것인지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준에 관한 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목에서는 임대의무기간이 10년인 경우의 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있는 반면, 같은 호 나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평가한 가액으로 하되, 산정가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없도록 상한선을 함께 규정하고 있는바, 이와 같이 공공건설임대주택의 임대의무기간이 10년인 경우와 5년인 경우를 나누어 분양전환가격 산정 기준을 다르게 규정하고 있는 조문의 내용 및 규정 체계에 비추어 볼 때, 같은 호 나목에 따른 분양전환가격 산정 기준의 일부가 같은 호 가목에 따른 분양전환가격 산정 시 적용된다고 보기는 어렵다고 할 것이고, 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택에 대해서는 같은 호 가목에 따라 임대사업자가 감정평가금액을 초과하지 않는 범위 내에서 분양전환가격을 정할 수 있다고 할 것입니다.그리고, ① 구 임대주택법령의 취지는 자력으로 주택을 취득할 수 없는 취약 계층이 장기간 저렴한 비용으로 안정적으로 주거공간을 “사용”할 수 있게 하여 재산 형성의 기회를 부여하는 것이지 일정 기간 경과 후 주택의 “소유”까지 보장해주려는 것은 아니라고 할 것이고, ② 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목 및 나목에서 공공건설임대주택의 임대의무기간이 10년인 경우와 5년인 경우의 분양전환가격 산정 기준을 다르게 정한 것은 두 임대주택의 성격이 다르고 그 임대주택의 공급에 따른 수익성에 차이가 있기 때문이라 할 것이며, ③ 같은 호 가목에서 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격이 감정평가금액을 초과할 수 없도록 규정한 것은 합리적인 범위 내에서 임대주택공급에 참여한 임대사업자의 수익성을 보장하되, 분양전환가격이 지나치게 높아져 임차인들의 우선분양전환권을 사실상 박탈하게 되거나 임대사업자가 지나치게 높은 시세차익을 얻는 것을 방지하기 위해 분양전환 당시의 주변시세 등을 고려하기 위함이라고 할 것인바(서울고등법원 2010. 4. 8. 선고 2009나64965 판결례, 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261 판결례 참조), 이러한 점들에 비추어 볼 때 설령 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격을 같은 호 나목의 “산정가격”에 따라 산정하는 것이 같은 호 가목의 감정평가금액에 따라 산정하는 것보다 임차인의 주택 취득에 더 유리하다고 하더라도, 그러한 사정만으로 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정에 대한 같은 호 나목의 규정의 일부를 임대의무기간이 10년인 경우에 대해서도 적용해야 한다고 해석할 수는 없다고 할 것입니다.따라서, 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목에 따른 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격은 같은 호 나목에 따른 “산정가격”에 따라 산정해야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.