하자보수보증금등 (민사, 서울중앙지방법원)
공포일: 2023.02.07 / 시행일:

【원 고】 ○○○아파트 입주자대표회의 (소송대리인 법무법인 청맥 담당변호사 박영규)
【피 고】 주택도시보증공사 외 2인 (소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 류지원)
【변론종결】2022. 11. 11.
【주 문】
1. 원고에게, 
 가. 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△은 공동하여 670,319,890원 및 그중 ① 641,398,772원에 대하여는 2020. 1. 9.부터, ② 28,921,118원에 대하여는 2021. 9. 10.부터, 각 2023. 2. 7.까지 연 5%의, 2023. 2. 8.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을,
 나. 피고 주택도시보증공사는 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△과 공동하여 전항 기재 돈 중 274,551,627원 및 이에 대하여 2020. 1. 9.부터 2023. 2. 7.까지 연 6%의, 2023. 2. 8.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을,
 각 지급하라. 
2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다. 
3. 소송비용 중,
 가. 원고와 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△ 사이에 생긴 부분의 45%는 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담하고,
 나. 원고와 피고 주택도시보증공사 사이에 생긴 부분의 25%는 원고가, 나머지는 위 피고가 각 부담한다. 
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】1. 원고에게,
 가. 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△은 공동하여 1,282,467,594원 및 그중 ① 1,223,123,750원에 대하여는 2020. 1. 9.부터, ② 59,343,844원에 대하여는 2021. 9. 10.부터 각 이 판결 선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
 나. 피고 주택도시보증공사는,
 1) 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△과 공동하여 전항 기재 돈 중 334,441,649원 및 그중 ① 300,000,000원에 대하여는 2020. 1. 9.부터, ② 24,441,649원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날부터, 각 이 판결 선고일까지 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 
 2) 18,553,301원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날부터 이 판결 선고일까지 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】 1. 기초사실 
 가. 당사자들의 지위 
1) 원고는 충북 단양군 (이하 생략) 소재 "○○○ 아파트"(5개동 총 298세대, 이하 ‘이 사건 아파트’로 줄여 쓴다)의 입주자들로 구성된 자치관리기구이다.
2) ① 피고 주식회사 □□(이하 ‘피고 3 회사’라고만 하고, 회사들을 칭할 때 ‘주식회사’ 표시를 생략한다)는 소외 한국토지신탁과 이 사건 아파트에 관하여 체결한 분양형 토지신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’으로 줄여 쓴다)의 위탁자이고 한국토지신탁은 수탁자 겸 매도인이다.
3) ② 피고 △△은 이 사건 아파트 신축공사(이하 ‘이 사건 공사’로 줄여 쓴다)를 도급받아 이를 완공한 시공사이고, ③ 피고 주택도시보증공사(이하 ‘피고 보증공사’로 줄여 쓴다)는 피고 △△의 이 사건 아파트에 관한 하자보수의무를 보증한 공사이다.
 나. 하자보수보증계약의 체결 
1) 피고 △△은 2017. 12. 7. 피고 보증공사와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 아래 표 기재와 같은 내용의 하자보수보증계약(이하 ‘이 사건 하자보수보증계약’으로 줄여 쓴다)을 각 체결하였고, 보증채권자를 ‘단양군수’로 지정하였다.
 [금액 단위: 원, 이하 같다] 순번(각 보증서번호 생략)보증기간보증금액 1?2017. 12. 22. ~ 2019. 12. 21.2년166,394,478 2?2017. 12. 22. ~ 2020. 12. 21.3년443,718,606 3?2017. 12. 22. ~ 2022. 12. 21.5년277,324,128 4?2017. 12. 22. ~ 2027. 12. 21.10년221,859,303 합계1,109,296,515 
2) 이 사건 하자보수보증계약 보험증권에는 ‘보증약관 제5조에 따라 입주자대표회의가 구성된 때에는 보증채권자가 입주자대표회의로 변경된 것으로 봅니다’라고 기재되어 있다.
 다. 이 사건 아파트의 사용승인 및 하자보수청구 
1) 이 사건 아파트는 2016. 3.경부터 분양되어 2017. 12. 26. 사용승인을 받고, 그 무렵 아파트 입주자들에게 인도되었다. 그런데 이 사건 아파트에는 피고 △△이 설계도면(준공도면) 등에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 않거나, 부실하게 또는 설계도면과 다르게 변경하여 시공함으로써 공유부분과 전유부분에 각종 하자가 발생하였고, 그로 인하여 이 사건 아파트에 기능, 미관 또는 안전상 지장이 초래되었다.
2) 이에 원고 측은 이 사건 아파트의 사용승인일 이후부터 피고 △△에 대하여 하자보수를 요청하여 피고 △△이 일부 하자를 보수하였으나, 이 사건 아파트에는 여전히 별지 1 ‘공용부분 항목별 하자보수비 집계표’, 별지 2 ‘전유부분 항목별 하자보수비 집계표’의 각 기재와 같은 하자들이 남아 있고, 그 보수비용은 아래 하자보수비 총괄집계표[하자보수비는 부분 도장 기준이고, 아래에서 별도로 판단하지 아니하는 항목이더라도 이 법원의 감정인 소외 1(이하 ‘감정인’으로 줄여 쓴다)에 대한 감정보완촉탁 결과에 따라 그 오류가 수정되거나 견해가 변경된 경우 그와 같이 수정·보완된 결과를 반영하여 하자보수비를 산정하였다] 기재와 같이 합계 891,287,044원이다.
 〈하자보수비 총괄집계표〉 구분사용검사 전사용검사 후합계 미시공변경시공2년차3년차5년차10년차 공용부분 67,157,512148,409,05319,118,06112,506,94449,620,202233,562,807530,374,579 전유부분 35,223,975248,279,89151,792,16823,438,867408,2281,769,335360,912,465 합계102,381,487396,688,94470,910,22935,945,81150,028,430235,332,142891,287,044 
 라. 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 양도 
1) 이 사건 아파트 298세대 중 총 280세대(이하 ‘이 사건 채권양도세대’라고 줄여 쓴다)의 구분소유자들은 이 사건 소 제기 전·후로 원고에게 이 사건 아파트의 분양자인 한국토지신탁, 시공사인 피고 △△에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권 등을 각 양도하였고, 원고는 위 구분소유자들로부터 채권양도 통지 권한을 위임받아 위 피고들에게 각 채권의 양도 사실을 통지하였다. 구체적인 채권양도 내역 및 통지일은 아래 표 기재와 같다(이하 각 차수별 채권양도통지 대상 세대를 그 차수에 대응하여 ‘○차 채권양도세대’라고 줄여 쓴다).
 〈차수별 채권양도세대〉 차수세대수최종 채권양도통지 도달일차수별 전유부분 면적 합계(㎡)전체세대 대비 비율(%) 12672019. 12. 20.17,866.549089.8859 2112020. 2. 6.727.86163.6577 322021. 3. 29.119.98000.6029 합계280-18,714.390694.1465 ※ 전체세대 대비 비율 : 전체 전유면적 합계 18,734.3906㎡에서 각 차수별 전유부분 면적 합계에 해당하는 면적의 백분율을 소수점 다섯째 자리 이하에서 반올림 
2) 이 사건 아파트 전체 세대의 전유면적 대비 이 사건 채권양도세대의 전유면적이 차지하는 비율은 위의 94.1465%(이하 ‘이 사건 채권양도비율’로 줄여 쓴다)이다. 한편 이 사건 채권양도세대의 전유부분의 하자보수비는 별지 3 ‘채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표’의 각 차수별 채권양도세대 기재와 같이 합계 341,655,426원(= 1차 채권양도세대 325,016,502원 + 2차 채권양도세대 14,467,585원 + 3차 채권양도세대 2,171,339원)이고, 채권미양도세대의 전유부분 하자보수비는 위 별지 3 ‘채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표’의 채권 미양도세대 기재와 같이 합계 19,257,039원이다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4 내지 13호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 감정인의 감정결과, 이 법원의 감정인 에 대한 각 감정보완촉탁결과(이하 감정결과, 감정보완촉탁 결과를 통틀어 ‘이 사건 감정결과’로 줄여 쓴다), 변론 전체의 취지
 2. 원고 주장의 요지 
 가. 피고 3 회사에 대하여 
 피고 3 회사와 한국토지신탁 사이의 이 사건 신탁계약에 따른 신탁관계는 종료되어, 피고 3 회사는 한국토지신탁으로부터 이 사건 아파트에 관한 분양자 지위를 면책적·포괄적으로 승계하였다. 따라서 피고 3 회사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되어 2013. 6. 19.부터 시행된 것, 이하 ‘집합건물법’으로 줄여 쓴다) 제9조 제1항의 분양자로서 이 사건 채권양도세대로부터 손해배상채권을 양도받은 원고에게 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 합계 1,424,963,994원(= 이 사건 채권양도세대의 공용부분 하자보수비 761,866,031원 + 이 사건 채권양도세대의 전유부분 하자보수비 663,097,963원)에서 책임제한으로 10% 상당을 감액한 1,282,467,594원(= 1,424,963,994원 × 90%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다.
 나. 피고 △△에 대하여 
 1) 집합건물법에 기한 책임 
 집합건물법 제9조 제3항에 따르면, 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에 시공자는 구분소유자에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있는바, 이 사건 아파트를 분양한 피고 3 회사가 현재 무자력 상태에 있으므로, 피고 △△은 시공자로서 집합건물법 제9조 제1항, 제3항에 따라 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고에게 그 채권양수의 범위 내에서 직접 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다. 따라서 피고 △△은 피고 3 회사와 공동하여 원고에게 전항 기재 1,282,467,594원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다.
 2) 채권자대위책임 
또는, 원고는 현재 무자력 상태에 있는 피고 3 회사에 대해 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 피보전권리로 하여 피고 3 회사가 시공사인 피고 △△에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 피보전채권의 범위 내에서 대위하여 행사하므로, 피고 △△은 피고 3 회사와 공동하여 전항 기재 1,282,467,594원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다.
 다. 피고 보증공사에 대하여 
이 사건 하자보수보증계약상 보증채무자인 피고 보증공사는 원고에게 사용승인 후 하자와 관련하여 그 하자보수에 갈음하는 손해배상금 352,994,950원(= 그중 나머지 피고들과 공동으로 부담하는 부분 334,441,649원 + 단독으로 부담하는 부분 18,553,301원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다.
 3. 하자의 발생 및 범위에 관한 판단 
 가. 판단 기준 
1) 건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).
2) 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하므로(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 등 참조), 하자의 발생 및 범위에 관한 원고, 피고들의 주장이 이 사건 감정결과의 신빙성을 뒤집을 수 있을 정도인지 여부를 기준으로 개별 하자에 관한 주장을 판단한다.
 나. [공용 하자 1-5] 외벽 균열(층간 균열) 관련 
 1) 감정인이 인정한 하자보수비 
이 사건 감정결과에 따르면, 감정인은 이 사건 아파트 외벽에 발생한 층간 균열을 하자로 판단하였고, 이를 보수하는 데 충전식 균열보수 공법을 적용하여 이 부분 항목에 관하여 199,662,276원을 하자보수비로 산정하였다.
 2) 피고들 주장의 요지 
감정인은 균열 폭 0.3㎜ 미만의 층간 균열에 대하여도 일괄적으로 ‘충전식 균열 보수 공법’을 적용하여 하자보수비를 산정하였으나, 균열 폭 0.3㎜ 미만의 층간 균에 관하여는 ‘표면처리 공법’으로 보수하더라도 하자가 충분히 보수될 수 있으므로, 표면처리 공법을 적용하여 하자보수비를 산정하여야 한다. 
 3) 이 사건의 경우 
살피건대, ① 0.3㎜ 미만의 미세한 균열이라도 이를 장기간 방치할 경우 빗물이 침투하여 철근이 부식되고 균열이 확산되어 구조체의 내구력이 감소하는 등 기능상, 안전상 지장을 초래할 수 있고, 위 층간 균열은 건물의 구조체에 발생한 균열로서 중요한 하자에 해당하는 점 등을 고려할 때, 표면처리 공법만으로 충분하다고 볼 수 없는 점, ② 표면처리 공법은 균열 자체를 메꾸는 방식의 충전식 균열보수 공법과는 달리 표면처리를 통해 균열이 보이지 않게 하는 것에 불과하여 균열의 내부처리가 가능하지 않고, 표면처리 공법에 의한 하자보수만으로는 층간 균열이 계속 진행되거나 하자가 재차 발생할 위험이 있어 근본적인 보수가 이루어지지 않을 가능성이 있는 점, ③ 서울중앙지방법원에서 발간한 건설감정실무(2016년 개정판, 이하 ‘서울중앙지방법원 건설감정실무’로 줄여 쓴다)는 층간 균열 하자의 경우 균열 폭이 0.3㎜ 미만인지 여부와 관계없이 그 보수방법을 충전식 균열보수 공법에 의한다고 서술하고 있고, 이에 대하여 ‘층간 균열에 대한 보수공법은 2005. 12. 2. 발코니 확장공사가 합법화되어 기존의 발코니였던 공간 대부분이 거실 공간으로 편입됨에 따라 외벽 층간 균열로 인한 외기유입과 침습으로 인한 누수, 결로, 단열성능 저하와 같은 하자가 빈번하게 발생하게 되었고, 녹물 발생으로 인한 내구성 저하, 내진 성능의 악화 등과 같은 문제도 발생하게 되었다. 이에 구조적 안전성 보완을 위하여 충전식 균열보수 공법을 적용하였다’라고 하여 폭 0.3㎜ 미만의 층간 균열에 대하여도 충전식 균열보수 공법을 적용하여야 할 필요가 있다고 설명하고 있는 점, ④ 이 사건 감정결과에 따르면, 감정인 역시 현장조사 결과 층간 균열을 발견하여 이를 기능상, 안전상, 미관상 지장을 초래하는 중요한 하자로 판단하고, 위와 같이 충전식 균열보수 공법에 의한 하자보수비용을 산정한 점 등에 비추어 보면, 감정인이 0.3㎜ 미만의 층간 균열의 보수방법으로 충전식 균열보수 공법을 적용한 것이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. 
따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
 다. 타일 부착강도 부족시공 관련 
 1) 감정인이 인정한 하자보수비 
이 사건 감정결과에 따르면, 타일 부착강도 부족시공과 관련하여 인정된 하자 항목 및 그에 대한 하자보수비 내역은 아래 표 기재와 같다.
 순번항목부착강도 측정결과감정 금액 1공용추가 19주 동 홀 및 계단실 바닥타일 부착강도 부족0.3813MPA361,201,942 2전유 미변경 6-3세대 욕실 바닥 타일 부착강도 부족0.3409MPA173,619,150 3전유 미변경 6-4세대 발코니, 대피공간 바닥 타일 부착강도 부족0.3409MPA271,054,494 합계805,875,586 
 2) 당사자 주장의 요지 
 가) 원고 
이 부분 항목을 하자로 인정한 감정인의 판단에는 오류가 없으며, 그 하자보수비는 감정인이 산정한 바와 같이 타일을 철거한 후 재시공하는 경우의 비용 805,875,586원이 보수비용으로 인정되어야 한다.
 나) 피고들 
(1) 감정인은 2015년 건축공사 표준시방서에 따라 바닥타일 부착강도의 기준을 0.39MPA로 정하여 부착강도의 합격 여부를 판단하였으나, 위 표준시방서의 일부를 구성하는 한국산업표준 ‘KS L 1593 도자기질 타일용 접착제’에는 벽체타일에 관한 규정만을 두고 있으며, 바닥타일은 벽체타일에 비하여 견고하게 부착되고 인위적인 위력 없이 쉽게 탈락되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 위 표준시방서상 기준은 벽체타일에만 적용되고 바닥타일에 관하여는 적용할 수 없다. 따라서 타일의 부착강도를 건축공사 표준시방서의 기준보다 부족하게 시공하였다고 하여 이를 하자라고 볼 수는 없다.
 (2) 또한 감정인이 하자 판단의 기준으로 삼은 0.39MPA를 기준으로 하더라도 이 부분 항목의 부착강도 부족 정도는 [공용추가 19] 항목의 경우 0.0187MPA, [전유 미변경 6-3, 6-4] 항목의 경우 0.0491MPA에 불과하여, 이 사건 아파트의 준공 이후 시간 경과를 고려하면 이를 하자라고 볼 수 없다.
(3) 설령 하자로 인정된다고 하더라도 이 부분 항목 전체 바닥타일 면적 중 부착강도 부족으로 탈락, 들뜸, 파손 등의 하자가 발생한 타일 면적이 차지하는 비율이 0.36%에 불과한 점 등을 고려할 때 이 부분 항목은 감정인이 산정한 바와 같이 철거 후 재시공 비용이 아니라 에폭시 주입공법으로 보수하는 비용이 하자보수비로 인정되어야 한다.
 3) 이 사건의 경우 
가) 살피건대, 이 사건 감정결과에 따르면 감정인은 2015년 건축공사 표준시방서에 따른 타일 부착강도 0.39MPA를 기준으로 이 사건 아파트 바닥타일의 부착강도 시험을 한 결과, 이 부분 항목의 부착강도가 [공용추가 19] 항목의 경우 0.0087MPA, [전유 미변경 6-3, 6-4] 항목의 경우 0.0491MPA 상당 부족한 것으로 확인한 사실을 인정할 수 있다. 
나) 그리고 위 인정사실, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 부착강도 시험을 통하여 건축공사 표준시방서의 기준에 미치지 못하는 부위를 하자로 인정한 감정인의 판단이 경험칙에 반한다거나 현저히 불합리하다고 보기는 어렵다. 
 (1) 단순한 시일의 경과에 따라 타일의 부착강도가 약화된다는 과학적인 근거는 없고, 이 사건 아파트의 완공 후 타일 부착성능에 영향을 줄 만한 외부의 물리적 충격 등 요인이 있었다고 볼 만한 자료도 없다. 타일 부착강도가 부족한 경우 타일의 탈락, 들뜸, 파손 하자가 발생할 수 있고, 실제로 이 사건 아파트의 세대 내 바닥타일에서 탈락 등의 하자가 발생하였다.
 (2) 2015년 건축공사 표준시방서 09010 타일공사 편에서는 벽체타일과 바닥타일 공정을 개별적으로 규정하면서도(3.2 벽타일 붙이기, 3.3 바닥타일 붙이기), 이에 대한 검사방법에 있어서는 양자를 구분하지 아니한 채 3.6항 ‘검사’ 편에서 ‘시공 중 검사(3.6.1)’, ‘두들김 검사(3.6.2)’, ‘접착력 시험(3.6.3)’을 실시할 것을 정하고 있고, 벽타일뿐만 아니라 바닥타일도 부착강도가 부족할 경우 들뜸, 탈락 등의 하자가 발생할 우려가 있으므로 일정 정도의 부착강도가 필요하며, 달리 위 표준시방서의 부착강도 기준이 바닥타일에 대하여 적용되지 않는다고 볼 만한 자료도 없는 점 등에 비추어 볼 때 감정인이 적용한 0.39MPA의 부착강도 기준은 ‘접착력 시험(3.6.3)’에 기재되어 있는 것으로서 위 건축공사 표준시방서의 타일 부착강도 기준을 이 사건 아파트의 타일 부착강도 기준으로 삼는 것이 현저히 불합리하다고 보이지 않는다. 
 (3) 피고들이 들고 있는 한국산업표준 ‘KS L 1593 도자기질 타일용 접착제’에 ‘접착강도는 5개 시험체의 평균값으로 표시한다’라고 규정되어 있기는 하나, 감정인은 이에 대하여 "위 기준은 ‘타일 접착제의 접착력 측정 평균값을 구하는 공식으로 이 부분 항목에 적용하는 것은 부적절한 것으로 사료된다’는 의견을 제시하였는바, 위 한국산업표준은 ‘타일용 적찹제’의 접착강도를 정하는 규준이어서 위 한국산업표준의 시험방법이 이 사건 아파트에 이미 시공된 타일의 부착강도 부족 하자판정의 기준이 되어야 한다고 볼 근거도 부족하다."
다) 따라서 이 부분 항목을 하자로 볼 수 없다는 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 아니하되, 다만 ① 타일을 철거한 후 재시공하는 것이 접착제를 주입하는 것보다 하자보수효과가 현격히 크다고 볼 근거는 달리 없는 점, ② 바닥타일에 균열, 들뜸, 탈락 등이 발생한 면적은 이 부분 항목 바닥타일 전체 면적의 0.36% 정도에 불과한 점, ③ 이 사건 감정 결과에 의하면 타일을 철거 후 재시공하는 보수방법은 에폭시 주입공법을 이용하여 보수하는 비용의 약 4배에 달하는 등 과도한 비용이 소요되는 점 등을 종합하여 볼 때, 아래 표 기재와 같이 타일을 철거 후 재시공하는 방법보다 저렴하고도 소기의 목적을 달성할 수 있는 에폭시 주입방법에 따른 보수비를 하자보수비로 인정하기로 한다.
 순번항목인정 금액 1공용추가 19주 동 홀 및 계단실 바닥타일 부착강도 부족82,341,944 2전유 미변경 6-3세대 욕실 바닥 타일 부착강도 부족54,839,347 3전유 미변경 6-4세대 발코니, 대피공간 바닥 타일 부착강도 부족59,802,514 합계196,983,805 
라) 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니하고, 피고들의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
 라. 액체방수 두께 부족시공 항목 관련 
 1) 감정인이 인정한 하자보수비 
이 사건 감정결과에 따르면, 액체방수 두께 부족시공과 관련하여 인정된 하자 항목 및 그에 대한 하자보수비 내역은 아래 표 기재와 같다.
 순번항목감정 금액 1공용 미변경 23승강기 PIT 액체방수 두께 및 공정 상이시공5,830,956 2전유 미변경 5세대 욕실 벽체 액체방수 두께 및 공정 상이시공109,874,269 3전유 미변경 6-2세대 발코니, 대피공간 바닥 방수 두께 및 공정 상이시공1,937,656 합계117,642,881 
 2) 피고들 주장의 요지 
액체방수의 노무비는 시공면적에 따라서는 유의미한 차이가 있을 수 있으나, 두께에 따라서는 차이가 없으므로 이 부분 항목에 관한 하자보수비는 노무비를 제외한 재료비 차액으로 산정되어야 한다. 또한 감정인은 재료비 중 방수재를 L당 3,750원으로 적용하였으나, 이 사건 소 제기 시점 기준 물가자료지상 L당 506원으로 더 저렴한 방수재가 존재하고 이를 이용하여 보수를 하더라도 충분히 소기의 목적을 달성할 수 있음에도 불구하고 감정인은 고가의 재료비를 적용하였으므로, 이 부분 하자보수비는 감액되어야 한다.
 3) 이 사건의 경우 
살피건대, 하자보수비를 산정함에 있어 ‘시공비 차액’은 일반적으로 하자 없이 시공되었을 경우의 공사비와 실제 시공상태의 공사비 차액을 의미하는 것으로 노무비 등을 포함하는 개념인바, 액체방수 공사의 노무비가 액체방수 두께의 증감에 정량적으로 비례하지는 않더라도 액체방수 보수공사의 시공물량이 늘어날 경우 작업량이 늘어나 동일한 노동 강도에서는 작업시간이 더 오래 걸리게 되어 노무비가 증가하게 되고, 액체방수층이 두꺼워질 경우 방수 몰탈 외에도 방수용액 등의 바름 횟수와 양, 기타 공정의 작업시간 등이 늘어날 수밖에 없어 이는 노무비의 증가로 이어진다고 봄이 상당하므로, 이 부분 하자보수비는 재료비뿐만 아니라 노무비까지 포함한 시공비 차액으로 산정함이 타당하다.
나아가 ① 감정인은 하자 현황, 보수 목적에의 적합성 등 제반 사정을 고려하여 자신의 전문적인 식견에 따라 적절한 보수방법을 선택하고 보수비를 산정할 수 있는 점, ② 서울중앙지방법원 건설감정실무의 하자보수비 산출방법에서는 ‘재료비의 경우 시중 물가정보지 2개사 이상의 단가를 비교하여 낮은 단가를 적용한다’고 정하고 있을 뿐 ‘가장 낮은 단가’를 적용해야 한다는 것은 아니며, 각 하자의 내용과 정도 등을 고려하지 아니하고 무조건 낮은 단가를 적용하여 하자보수비를 산정하게 될 경우에는 적절한 하자보수가 이루어지지 않을 가능성이 있으므로, 감정인으로서는 적절한 보수가 가능한 범위 내에서 경제적이라고 판단되는 단가를 적용하는 것으로 충분하고, 반드시 최저가를 선택할 의무가 있다고 보기는 어려운 점, ③ 감정인은 피고들이 제시한 재료비에 관하여 ‘현저하게 저가의 재료비로 판단된다’는 취지의 의견을 제시하였으며, 피고들이 주장하는 저렴한 공법을 적용하더라도 하자보수의 목적을 충분히 달성할 수 있다는 점을 확인할 만한 자료도 달리 제출되지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때, 감정인의 이 부분 판단이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. 
따라서 피고들의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
 마. 나머지 개별 하자 항목에 관한 판단 
 항목당사자 주장의 요지판단 [전유 하자 14-1] 욕실 벽 타일 균열, 파손(5,033,440원)[피고들][배척, 책임제한 단계에서 고려] [전유 하자 14-2] 욕실 벽 타일 들뜸(23,080,687원)감정인은 이 부분 항목에 관하여 붙임 모르타르 두께 18㎜를 기준으로 하자보수비를 산정하였는데, 건축공사 표준시방서와 표준품셈상 최소 두께인 12㎜를 기준으로 하여 [전유 하자 14-1] 항목의 경우 4,930,460원, [전유 하자 14-2] 항목의 경우 22,608,479원, [전유 미변경 4] 항목의 경우 4,858,754원이 각 하자보수비로 인정되어야 한다.살피건대, 이 사건 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 감정인은 이 부분 하자에 관한 하자보수비를 산정함에 있어 건축공사 표준시방서 및 표준품셈에서 타일 떠붙이기 공법을 적용하여 시공하는 경우 붙임 모르타르 두께를 12㎜ 내지 24㎜로 할 것을 지시하고 있는 점을 고려하여 그 평균값인 18㎜를 기준으로 정하여 하자보수비를 산정한 점, ② 감정인은 하자에 대한 보수비용을 산정하는 데 있어 하자 현황, 보수 목적의 적합성 등을 고려하여 자신의 전문적인 식견에 따라 적절한 보수방법을 선택할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 감정인의 이 부분 판단이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. [전유 미변경 4] 세대 욕실, 거실 벽타일 뒷채움 불량(11,504,787원)?다만 피고들이 하자보수비 산정에 관하여 주장하는 사정들은 이를 책임제한 단계에서 고려하기로 한다. [전유 미변경 1][피고들][배척, 책임제한 단계에서 고려] 세대 주방 싱크대 하부 마감 미시공(분진 및 균열 발생) (31,616,793원)감정인은 이 부분 항목에 관하여 ‘바탕 만들기 및 에폭시 페인트 2회’ 시공비용을 기준으로 하자보수비를 산정하였는데, 이 부분 항목 하자보수 시 바탕 만들기 공정은 필요하지 않고, 에폭시 페인트 1회 시공만으로도 소기의 목적을 달성할 수 있으므로 에폭시 페인트 1회 시공비용 13,561,079원으로 하자보수비가 제한되어야 한다.살피건대, 이 사건 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 싱크대 하부바닥은 밀폐된 공간이 아니어서 에폭시 미시공 시 바닥면의 시멘트 모르타르가 그대로 노출되는 경우 분진 등이 발생하여 위생상 지장을 초래할 수 있는 점, ② 서울중앙지방법원 감정실무에서도 싱크대 하부 마감이 미시공되는 경우 분진 발생의 우려가 있고, 미관상 지장을 초래하므로 하자가 인정되고 에폭시 페인트 시공을 하자보수비용으로 산정할 것을 정하고 있는바, 감정인은 자신의 전문적인 식견에 따라 적절한 보수방법을 선택할 수 있고, 감정인은 이 부분 하자의 보수방법으로 바탕만들기 및 에폭시 페인트 2회 칠이 필요하다고 판단하고 있는 점, ③ 감정인은 ‘시멘트 모르타르 위 분진 등의 이물질을 제거(바탕면 청소)한 후 에폭시 페인트칠을 한다’는 취지의 의견을 제시한 점 등을 종합하여 볼 때, 감정인의 이 부분 판단이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. ??다만 피고들이 하자보수비 산정에 관하여 주장하는 사정들은 이를 책임제한 단계에서 고려하기로 한다. 균열보수 관련 재료 최저 단가 적용이 사건 아파트에 발생한 균열 하자를 보수하는 비용을 산정하는 데 있어 감정인이 적용한 보수방법보다 더 저렴한 보수방법이 존재하므로 최저 재료비 단가를 적용하여 하자보수비를 제한하여야 한다.[배척] 살피건대, ① 감정인은 하자 현황, 보수 목적에의 적합성 등 제반 사정을 고려하여 자신의 전문적인 식견에 따라 적절한 보수방법을 선택하고 하자보수비를 산정할 수 있는 점, ② 서울중앙지방법원 건설감정실무의 하자보수비 산출방법에서는 ‘재료비의 경우 시중 물가정보지 2개사 이상의 단가를 비교하여 낮은 단가를 적용한다’고 정하고 있을 뿐 ‘가장 낮은 단가’를 적용해야 한다는 것은 아니며, 각 하자의 내용과 정도 등을 고려하지 아니하고 무조건 낮은 단가를 적용하여 하자보수비를 산정하게 될 경우에는 적절한 하자보수가 이루어지지 않을 가능성이 있으므로, 감정인으로서는 적절한 보수가 가능한 범위 내에서 경제적이라고 판단되는 단가를 적용하는 것으로 충분하고, 반드시 최저가를 선택할 의무가 있다고 보기는 어려운 점, ③ 감정인은 이 부분 항목에 관하여 ‘이 부분 하자에 적용한 단가는 적산 관련 정보지에 게재된 여러 업체의 제시단가 중에 감정인이 적정하다고 판단되면서 저가의 단가를 감정 시 반영하였고, 경제적인 측면만을 볼 것이 아니라 장기적으로 성능이나 내구성 등을 충분히 고려해야 한다는 점을 고려할 때 이 사건 감정결과에 반영한 일위대가의 단가는 적정하다’는 취지의 의견을 제시하였는바, 감정인은 하자보수에의 적합성과 경제적인 측면을 함께 고려하여 하자보수비를 산정한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때 감정인의 이 부분 판단이 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 볼 수 없다. 
 바. 제척기간 도과 여부에 관한 판단 
 1) 피고들 주장의 요지 
원고가 이 사건 채권양도세대로부터 양수한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 중 사용승인 후 2년차 하자에 관한 손해배상청구권 및 3차 채권양도세대로부터 양수한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 중 사용승인 후 2, 3년차 하자에 관한 손해배상청구권은 제척기간의 도과로 소멸하였다.
 2) 판단 
 가) 관련 법리 
(1) 집합건물법 제9조의2 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제5조에는 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분의 경우 사용검사일 또는 사용승인일로부터 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외의 하자 중 위 기산일 전에 발생한 하자는 5년, 위 기산일 이후에 발생한 하자는 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년의 기간 내에 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리를 행사하여야 한다고 규정하고 있는데, 위 담보책임의 존속기간은 권리의 행사기간인 제척기간으로 봄이 상당하다(대법원 2013. 7. 12. 선고 2013다21673 판결, 대법원 2011. 4. 14. 선고 2009다82060 판결 등 참조).
(2) 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 하자보수를 청구하거나 그에 갈음하여 또는 그와 함께 손해배상을 청구할 수 있는 권리이므로, 제척기간 내에 직접 위 손해배상청구권이 행사된 경우뿐만 아니라 그 하자보수청구권이 행사된 경우에도 본조의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 제척기간은 준수된 것으로 볼 수 있으나, 입주자대표회의가 그 자신의 이름으로 사업주체에 대하여 하자보수청구를 한 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 자신의 권리를 행사한 것으로 보아야지, 이를 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자보수를 청구하였다거나 구분소유자들이 그들의 하자보수청구권을 입주자대표회의를 통하여 행사하였다고 볼 수는 없다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결, 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다29454 판결 등 참조).
(3) 한편, 채권양도의 통지는 그 양도인이 채권양도사실을 채무자에게 알리는 행위에 그치므로, 그것만으로 제척기간의 준수에 필요한 권리의 재판 외 행사에 해당한다고 할 수 없고, 아파트의 입주자대표회의가 아파트의 분양자를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하였다가 그 소송 계속 중에 정당한 권리자인 구분소유자들로부터 그 손해배상채권을 양도받고 분양자에게 그 통지가 마쳐진 후 그에 따라 소를 변경한 경우에는, 그 채권양도통지에 채권양도의 사실을 알리는 것 외에 그 이행을 청구하는 뜻이 별도로 덧붙여지거나 그 밖에 구분소유자들이 재판 외에서 그 권리를 행사하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 손해배상청구권은 입주자대표회의가 위와 같이 소를 변경한 시점에 비로소 행사된 것으로 보아야 한다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결 등 참조).
(4) 입주자대표회의나 구분소유자들은 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없으므로, 구분소유자들이나 위 아파트 관리주체가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 보아야 한다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 참조). 
(5) 입주자대표회의가 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다), 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 근거하여 건설공제조합에 대하여 가지는 보증금청구권은 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관한 것이다. 다시 말해 구분소유자들의 손해배상청구권과 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 그 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임이다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결 참조). 따라서 구분소유자가 구 집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조에 의하여 집합건물을 건축하여 분양한 자에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간의 도과로 소멸하더라도, 입주자대표회의가 구 주택건설촉진법 제38조 제14항, 구 공동주택관리령 제16조 제2항에 의하여 사업주체에 대하여 가지는 하자보수청구권이나 구 건설공제조합법(1996. 12. 30. 법률 제5230호로 폐지되기 전의 것, 이하 같다)에 의하여 사업주체의 하자보수비용 지급채무를 보증한 건설공제조합에 대하여 가지는 하자보수보증채권이 그에 따라 소멸한다고 볼 수 없다[대법원 2013. 3. 14. 선고 2010다52089, 2010다52096(병합) 판결 등 참조].
 나) 피고 3 회사, 피고 △△에 대한 부분 
 (1) 제척기간의 기산일 
앞서 본 듯 집합건물법 제9조의2 제1항에 따라 집합건물 구분소유자의 담보책임에 관한 권리는 담보책임기간 내에 행사되어야 하고, 같은 조 제2항 제1, 2호는 공용부분의 기산일을 ‘주택법 제49조에 따른 사용검사일 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인일’로, 전유부분의 제척기간 기산일을 ‘구분소유자에게 인도한 날’로 정하고 있다. 그런데 이 사건 아파트에 관하여 2017. 12. 26.경 사용승인이 이루어지고, 그 무렵 이 사건 아파트 전유부분이 구분소유자들에게 인도된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 아파트 구분소유자의 담보책임에 관한 권리의 제척기간 기산일은 2017. 12. 26.경이다.
 (2) 이 사건의 경우 
 (가) 인정사실 
살피건대, ① 원고가 2019. 12. 18.경 위 피고들을 상대로 이 사건 아파트에 존재하는 공용부분 및 전유부분 하자에 관하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 이 사건 소를 제기한 사실은 기록상 분명하고, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 원고는 이 사건 소 제기 전·후로 위 피고들에게, 이 사건 채권양도세대에 관하여 각 채권양도 사실 및 양수금 청구 의사를 통지하였는바, 2019. 12. 20.경 1차 채권양도세대에 관하여, 2020. 2. 6.경 2차 채권양도세대에 관하여, 2021. 3. 29. 3차 채권양도세대에 관하여 위 각 통지가 도달한 사실, ② 위 각 통지에는 원고가 해당 차수별 구분소유자들로부터 집합건물 구분소유자의 담보책임에 관한 권리를 양수하였고, 그에 따라 하자보수나 그에 갈음한 손해배상을 청구한다는 취지가 명시되어 있는 사실을 인정할 수 있다.
앞서 본 법리를 토대로 보건대, 원고는 위 각 채권양도통지를 함으로써 이 사건 채권양도세대로부터 양수받은 하자보수 및 하자보수에 갈음한 손해배상청구권에 대해 포괄적인 권리를 행사한 것으로 볼 수 있다.
 (나) 1차 채권양도세대의 경우 
앞서 본 듯이 원고는 제척기간 기산일인 2017. 12. 26.로부터 2년이 도과되기 전인 2019. 12. 20.까지 위 피고들에게 1차 채권양도세대에 관하여 위 채권양도통지를 하였으므로, 1차 채권양도세대의 2, 3년차 하자에 관한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 제척기간이 도과되었다는 위 피고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. 
 (다) 2차 채권양도세대의 경우 
그러나 2차 채권양도세대의 경우 앞서 본 제척기간 기산일인 2017. 12. 26.로부터 약 2년 이상이 도과한 후인 2020. 2. 3.경 비로소 2차 채권양도통지가 이루어졌는바, 결국 2차 채권양도세대의 사용검사 후 하자 중 2년차 하자보수비 2,610,470원[= 공용부분 2년차 하자보수비 중 699,281원(= 공용부분 2년차 하자보수비 19,118,061원 × 2차 채권양도비율 3.6577%) + 전유부분 2년차 하자보수비 중 1,911,189원(별지 3 ‘채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표’ 중 2차 채권양도세대의 전유부분 2년차 하자 부분 참조)]에 대한 권리는 제척기간이 도과되어 소멸하였다고 봄이 타당하다.
 (라) 3차 채권양도세대의 경우 
같은 맥락에서, 앞서 본 제척기간 기산일인 2017. 12. 26.로부터 약 3년 이상이 도과한 후인 2021. 3. 29.경 비로소 3차 채권양도통지가 이루어졌는바, 3차 채권양도세대의 사용검사 후 하자 중 2, 3년차 하자보수비 474,196원[= 공용부분 2, 3년차 하자보수비 중 190,667원{= 공용부분 2, 3년차 하자보수비 31,625,005원(= 19,118,061원 + 12,506,944원) × 3차 채권양도비율 0.6029%} + 전유부분 2, 3년차 하자보수비 중 283,529원(= 159,490원 + 124,039원, 별지 3 채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표 중 3차 채권양도세대의 전유부분 2, 3년차 하자 부분 참조)]에 대한 권리는 제척기간이 도과되어 소멸하였다고 봄이 타당하다.
 (마) 소결 
따라서 ① 2차 채권양도세대의 공용부분 및 전유부분 2년차 하자, ② 3차 채권양도세대의 공용부분 및 전유부분 2, 3년차 하자에 관한 각 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 제척기간의 도과로 소멸하였다고 봄이 상당하므로, 위 피고들의 이 부분 주장은 이유 있다.
 다) 피고 보증공사에 대한 부분 
살피건대, ① 원고는 피고 보증공사에 대하여 이 사건 하자보수보증계약에 대한 하자보수보증금을 청구하고 있는 것이므로 집합건물법 제9조의2에 따른 제척기간이 적용된다고 볼 수 없고, ② 앞서 본 바와 같이 구분소유자의 분양자에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간의 도과로 소멸하더라도, 그에 따라 입주자대표회의의 하자보수보증채권이 소멸한다고 볼 수 없다[위 대법원 2010다52089, 2010다52096(병합) 판결 등 참조].
따라서 이와 다른 전제에 선 피고 보증공사의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
 4. 피고들에 대한 각 청구에 관한 판단 
 가. 피고 3 회사에 대한 청구 부분 
 1) 이 사건 신탁계약의 종료 
살피건대, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 아파트의 구분소유자들과 피고 3 회사로부터 이 사건 신탁계약에 따라 위탁을 받은 한국토지신탁 사이에 체결한 이 사건 아파트에 관한 분양계약(갑 제7호증) 제18조는 ‘본 계약 체결 이후 한국토지신탁과 피고 3 회사 사이에 신탁이 종료(신탁목적의 달성, 신탁기간의 만료, 신탁계약의 해지 등 신탁계약에서 정한 종료사유의 발생) 되거나 또는 본 매매대상 신탁부동산의 소유권이 한국토지신탁에서 매수인(이 사건 아파트의 구분소유자들)에게로 이전된 경우(신탁의 일부 종료) 본 계약 관련 한국토지신탁의 매수인에 대한 모든 권리와 의무는 본 계약의 변경 등 별도의 조치 없이 피고 3 회사에게 면책적으로 포괄승계되며, 매수인은 이에 동의한다’고 정하고 있는 점, ② 이 사건 신탁계약도 같은 취지로 정하고 있는 점, ③ 이 사건 아파트의 구분소유자들은 이 사건 아파트에 입주하면서 그 소유권이전등기를 이전받은 것으로 보이는 점, ④ 이 사건 신탁계약이 종료되었다는 원고의 주장에 대하여 피고들 역시 특별히 다투지 아니하는 점 등을 종합하여 볼 때 이 사건 신탁계약은 이미 종료되었다고 봄이 상당하므로, 한국토지신탁의 이 사건 아파트 분양계약에 관한 매도인 겸 분양자로서의 권리 및 의무는 위 분양계약에 따라 피고 3 회사에게 면책적으로 포괄승계되었다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2009다88303 판결 등 참조).
 2) 손해배상책임의 발생 
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고 3 회사는 이 사건 아파트의 분양자로서 이 사건 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급할 의무가 있다.
 3) 손해배상책임의 범위 
 가) 수액의 산정 
하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 이 사건 아파트의 구분소유자들에게 귀속되고, 그중 공용부분에 관한 부분은 가분채권으로서 전유부분의 면적비율에 따라 각 구분소유자들에게 귀속된다.
따라서 피고 3 회사가 원고에 대하여 부담하는 하자보수에 갈음하는 손해배상금의 액수는 ① 이 사건 아파트의 공용부분 하자보수비 530,374,579원 중 이 사건 채권양도비율에 따른 금액 498,439,155원[= 499,329,103원(= 공용부분 하자보수비 530,374,579원 × 이 사건 채권양도비율 94.1465%) - 889,948원(= 제척기간이 도과되어 소멸된 2차 채권양도세대의 공용부분 2년차 하자보수비 699,281원 + 3차 채권양도세대의 공용부분 2, 3년차 하자보수비 190,667원)], ② 이 사건 채권양도세대의 전유부분 하자보수비 339,460,708원[별지 4 채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표(제척기간 도과 반영) 참조]의 합계 837,899,863원(= 498,439,155원 + 339,460,708원) 및 이에 대한 지연손해금이 된다.
 나) 책임의 제한 
 (1) 관련 법리 
법원이 손해배상책임을 인정하면서 제반 사정을 참작하여 손해분담의 공평이라는 손해배상제도의 이념에 비추어 그 손해배상액을 제한하는 경우, 그 책임감경사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 않는 한 사실심의 전권사항에 속한다(대법원 2009. 2. 26. 건고 2007다83908 판결, 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다48384 판결 등 참조).
 (2) 이 사건의 경우 
살피건대, 앞서 든 각 증거와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 아파트의 사용승인일인 2017. 12. 26.경부터 감정인의 현장조사가 시작된 2020. 10. 30.까지 약 2년 10개월의 기간이 경과하여 이 사건 아파트에 자연적인 노화 현상이 발생하였을 것으로 보이는 점, ② 이 사건 아파트에 발생한 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연적으로 발생한 노화 현상으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 어려운 점, ③ 이 사건 아파트 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못으로 인하여 기존에 발생한 하자가 확대되었을 개연성을 배제할 수 없는 점, ④ 앞서 본 바와 같은 개별 하자 중 책임을 제한하는 부분에서 고려하여야 할 하자들이 존재하는 점 등 제반 사정을 종합하면, 피고 3 회사가 배상하여야 할 손해액을 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 위에서 인정한 금액의 80%로 제한함이 상당하고, 그 금액은 670,319,890원(= 837,899,863원 × 80%)이 된다.
 다) 채권양도세대별 손해배상액 
원고가 이 사건 채권양도세대로부터 총 3차례에 걸쳐 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받은 사실은 앞서 본 바와 같고, 각 차수별 채권양도세대의 전유부분 및 공용부분 하자보수에 갈음하는 손해배상액은 아래 표 기재와 같다(아래 표에 기재된 금액 중 소수점 이하 단위 금액은 표시하지 않되, 합계액과의 금액을 맞추기 위하여 소수점 이하 단위 금액을 반올림 또는 버림하였다).
 차수세대수전체세대 대비 채권양도 비율(%)하자보수비(원)80% 책임 제한 금액 공용부분전유부분합계 126789.8859476,731,963325,016,502801,748,465641,398,772 2113.657718,700,23012,556,39631,256,62625,005,301 320.60293,006,9621,887,8104,894,7723,915,817 합계28094.1465498,439,155339,460,708837,899,863670,319,890 
 4) 소결 
따라서 피고 3 회사는 원고에게 670,319,890원 및 원고가 구하는 바에 따라 그중 ① 641,398,772원에 대하여는 1차 채권양도통지 도달 다음날인 2019. 12. 21. 이후로서 이 사건 소장 송달 다음날인 2020. 1. 9.부터, ② 28,921,118원(= 2차 채권양도세대에 관한 하자보수비 25,005,301원 + 3차 채권양도세대에 관한 하자보수비 3,915,817원)에 대하여는 3차 채권양도통지 도달 다음날인 2021. 3. 30. 이후로서 원고가 구하는 2021. 9. 10.부터, 각 피고 3 회사가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2023. 2. 7.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날인 2023. 2. 8.부터 각 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 나. 피고 △△에 대한 청구 부분 
 1) 손해배상책임의 발생 
 가) 관련 규정 
 집합건물법 제9조 제3항에 의하면 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 시공자는 구분소유자에게 같은 조 제1항에 따라 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다.
 나) 이 사건의 경우 
살피건대, 앞서 든 각 증거, 이 법원의 의정부시장, 의정부세무서장에 대한 각 과세정보제출명령 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 피고 3 회사는 2020. 1. 28.부터 2021. 7. 23.까지 8회에 걸쳐 총 6,891,050원의 부가가치세를 납부한 사실이 인정되나, 2020. 1.부터 2021. 9.까지의 법인세, 종합부동산세 납부내역이 전혀 존재하지 아니하여 정상적으로 영업활동이 이루어지고 있다고 보기 어렵고, ② 이 사건 아파트 중 일부 재산을 보유하고 있는 것처럼 보이나, 미분양 세대에 관한 소유권은 여전히 한국토지신탁에 신탁되어 있으며, ③ 앞서 본 듯이 피고 3 회사가 원고에게 지급하여야 하는 손해배상액이 원금만도 670,319,890원에 달하는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 아파트의 분양자 지위를 승계한 피고 3 회사는 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있다고 봄이 타당하다.
따라서 피고 △△은 집합건물법 제9조 제1항의 시공자로서 이 사건 아파트 구분소유자들의 채권을 양수한 원고에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다.
 2) 손해배상책임의 범위 
 가) 수액의 산정 
 피고 △△이 부담하는 하자보수에 갈음하는 손해배상책임의 범위는 위 제4의 가.의 3)의 가)항 기재와 같이 합계 837,899,863원이다.
 나) 책임의 제한 
앞서 본 바와 같은 이유로 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 피고 △△의 책임도 80%인 670,319,890원으로 제한한다.
 다) 중첩관계 
집합건물의 분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지나, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다(집합건물법 제9조 제1항, 제3항 참조).
아울러 원고의 피고 3 회사에 대한 손해배상청구권과 피고 △△에 대한 손해배상청구권은 그 인정근거, 당사자 등이 다르지만, 그 대상인 하자가 겹칠 수 있고 그 겹치는 범위 내에서는 결과적으로 동일한 하자의 보수를 위하여 존재하고 있으므로, 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이기는 하지만, 어느 것이나 구분소유자나 도급인에 대하여 시공상 잘못으로 말미암아 발생한 하자의 보수에 갈음하는 손해를 배상하려는 것으로서 서로 동일한 경제적 목적을 가지고 있어, 일방 채무자가 위 하자보수에 갈음하는 손해배상채무를 이행함으로써 그와 중첩되는 부분인 다른 채무자의 채무도 함께 소멸되는 관계에 있다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다85861 판결, 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 등 참조). 따라서 피고 △△은 피고 3 회사와 공동하여 원고에게 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 의무가 있다.
 3) 소결 
따라서 피고 △△은 피고 3 회사와 공동하여 위 제4의 가.의 4)항 기재 돈을 지급할 의무가 있다(이와 같이 피고 △△의 집합건물법 제9조에 의한 담보책임을 인정하는 이상, 원고가 피고 △△에 대하여 선택적으로 구하는 피고 3 회사에 대한 손해배상채권을 피보전채권, 피고 3 회사가 피고 △△에 대하여 갖는 손해배상채권을 피대위채권으로 하는 채권자대위청구는 따로 판단하지 아니한다).
 다. 피고 보증공사에 대한 청구 부분 
 1) 하자보수보증책임의 발생 
 가) 책임의 근거 
앞서 인정한 사실에 의하면, 피고 보증공사는 이 사건 하자보수보증계약에 따른 하자보수의무의 보증인으로서 보증채권자인 원고에게 위 보증계약이 정하는 바에 따라 이 사건 아파트의 사용검사 후 발생한 하자에 대하여 보증금액 범위 내에서 하자보수비용에 상당한 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.
 나) 피고 보증공사 주장의 배척 
 (1) 주장의 요지 
원고는 하자담보책임기간 내에 하자가 발생한 사실 및 그 기간 내에 원고가 하자보수를 청구하였음에도 피고 △△이 정당한 사유 없이 불응했다는 사실 등 보증사고가 발생하였다는 점에 관한 아무런 증명을 하지 못하였으므로 피고 보증공사는 이 사건 하자보수보증계약에 따른 보증책임을 부담하지 아니한다.
 (2) 관련 법리 
 입주자대표회의는 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없다고 할 것이므로 입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 상당하다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 등 참조).
보증보험증권에 보험기간이 정해져 있는 경우에는 보험사고가 그 기간 내에 발생한 때에 한하여 보험자가 보험계약상의 책임을 지는 것이 원칙이지만, 보증보험계약의 목적이 주계약의 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 보험계약자의 하자보수의무 불이행으로 인한 손해를 보상하기 위한 것임에도 불구하고 보험기간을 주계약의 하자담보책임기간과 동일하게 정한 경우 특단의 사정이 없으면 위 보증보험계약은 그 계약의 보험기간, 즉 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대하여는 비록 보험기간이 종료된 후 보험사고가 발생하였다고 하더라도 보험자로서 책임을 지기로 하는 내용의 계약이라고 해석함이 상당하다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2013다62490 판결 등 참조).
 (3) 이 사건의 경우 
살피건대, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고가 지속적으로 피고 △△에 하자보수를 요청하였음에도 현재 이 사건 아파트에는 여전히 하자가 남아 있는 사실은 앞서 인정한 바와 같고, ② 앞서 본 바와 같이 건축 전문가가 아닌 원고가 하자를 개별적으로 완벽히 특정하여 그 보수를 청구하는 것을 기대하기는 어려우므로 실제 보수를 요청한 하자뿐만 아니라 이와 동종 또는 유사한 하자 역시 모두 그 하자담보책임기간 내에 포괄적인 권리행사를 한 것으로 보아야 하는 점, ③ 원고나 구분소유자들은 건축에 관한 전문가가 아니어서 하자의 존재 여부나 정도를 정확히 확인하기 어려우며, 또 하자가 발생하더라도 이를 대수롭지 않게 여겨 내버려 두거나, 절차상의 번거로움 등을 이유로 이를 수인하는 경우가 많으므로 원고나 구분소유자들이 이 사건 아파트에 발생한 모든 하자를 인지하고 이를 특정하여 하자담보책임기간 내에 빠짐없이 하자보수요청을 할 것을 기대하는 것은 현실적으로 어려운 점 등에 비추어 보면, 특별한 사정이 없는 한 감정인이 하자로 판단한 항목에 관하여는 일응 그 하자가 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로 추인함이 상당하고, 또 원고가 피고 △△ 등에 여러 차례 하자보수를 요청하였음에도 이 사건 아파트에 여전히 하자가 남아 있고, 피고 △△이 하자보수의무에 관하여 이를 다투고 있는 점을 감안할 때, 더 이상 피고 △△의 하자보수의무 이행을 기대하기는 어렵다고 봄이 상당하므로, 이 사건 소 제기 무렵에는 이 사건 하자보수보증계약에서 정한 보험사고가 발생하였다고 판단된다.
따라서 피고 보증공사는 이 사건 아파트의 하자보수의무를 보증한 자로서 이 사건 하자보수보증계약에 따라 보증채권자인 원고에게 보증금액 내에서 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.
 2) 보증책임의 범위 
1) 위의 제4의 가. 3)의 나)항에서 살펴본 여러 사정에다가 이 사건 하자보수보증계약은 그 성질상 피고 △△의 원고에 대한 손해배상책임과 결과적으로 동일한 하자의 보수를 위하여 존재하는 것인 점을 더하여 보면, 피고 보증공사가 원고에게 지급하여야 할 보증금 액수를 정함에 있어서도 공평의 원칙 또는 신의성실 원칙에 따라 하자보수비용의 80%로 그 책임을 제한하는 것이 상당하므로, 피고 보증공사는 ① 이 사건 하자보수보증계약에서 정한 보증금액과 ② 각 하자 중 2, 3, 5, 10년차 하자의 보수비용을 위 80%의 비율로 감액한 금액 중 적은 금액의 범위 내에서 보증책임을 부담한다.
2) 이에 따라 피고 보증공사가 이 사건 하자보수보증계약에 따라 원고에게 지급하여야 할 하자보수보증금은 아래 표 기재와 같이 합계 274,551,627원이 된다.
 순번보증기간하자보수비책임제한 금액(70%)보증금액인정된 금액 12년70,910,22949,637,160166,394,47849,637,160 23년35,945,81125,162,067443,718,60625,162,067 35년50,028,43035,019,901277,324,12835,019,901 410년235,332,142164,732,499221,859,303164,732,499 합계274,551,627 
 3) 중첩관계 
 가) 관련 법리 
원고가 이 사건 하자보수보증계약에 따라 피고 보증공사에 대하여 가지는 하자보수보증금채권은 피고 3 회사, △△에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 그 인정 근거, 권리관계의 당사자, 책임 내용 등이 서로 다른 별개의 권리이나, 그중 이 사건 아파트 채권양도세대와 관련된 부분에 있어서는 결과적으로 같은 하자의 보수를 위하여 존재하는 것이므로, 장차 원고가 그중 어느 한 권리를 행사함으로써 하자보수에 갈음하는 보수비용 상당이 지급되면 다른 권리도 소멸하는 관계에 있으므로(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 등 참조), 이 사건 채권양도세대와 관련된 부분에 대하여는 위 피고들이 이를 ‘공동하여’ 지급하도록 하고, 나머지 부분에 대하여는 피고 보증공사가 단독으로 지급하도록 함이 상당하다.
 나) 책임액의 산정 
 피고 3 회사, △△이 부담하는 사용검사 후 하자에 관한 책임을 보건대, ① 사용검사 이후 발생한 이 사건 채권양도세대의 공용부분 하자보수비 236,392,622원[= 295,490,778원{= 296,380,726원(= 사용검사 후 공용부분 하자보수비 314,808,014원 × 이 사건 채권양도비율 94.1465%) - 889,948원(= 제척기간이 도과되어 소멸된 2차 채권양도세대의 공용부분 2년차 하자보수비 699,281원 + 같은 3차 채권양도세대의 공용부분 2, 3년차 하자보수비 190,667원)} × 책임제한 비율 80%], ② 사용검사 이후 발생한 이 사건 채권양도세대의 전유부분 하자보수비 58,421,111원[= 73,026,389원{별지 4 ‘채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표(제척기간 도과 반영)’ 중 2, 3, 4, 10년차 하자보수비 부분} × 책임제한 비율 80%]의 합산액인 294,813,733원(= 236,392,622원 + 58,421,111원) 및 이에 대한 지연손해금이 되고, 앞서 본 피고 보증공사가 부담하는 사용검사 후 하자에 관한 책임액 274,551,627원은 위 피고 3 회사, △△이 부담하는 책임액에 미치지 못하므로, 결국 피고 보증공사가 단독으로 부담하는 금액은 남지 않는다.
 4) 소결 
따라서 피고 보증공사는, 피고 3 회사, △△과 공동하여 원고에게 제4의 가.의 4)항 기재 돈 중 274,551,627원 및 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 송달 다음날인 2020. 1. 9.부터, 피고 보증공사가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2023. 2. 7.까지 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날인 2023. 2. 8.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 5. 결론 
그렇다면 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김양호(재판장) 황해철 윤석범