분양대금반환 (민사, 부산지방법원)
공포일: 2010.09.16 / 시행일:

【원 고】 
【피 고】 대한주택보증 주식회사 (소송대리인 법무법인 우리하나로 담당변호사 남호진외 1인)
【변론종결】2010. 8. 26.
【주 문】
1. 피고는 별지 원고들 명단 기재 각 원고들에게 별지 분양내역 및 청구금액표 청구액란 기재 각 금원 및 각 이에 대하여 2009. 9. 10.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】주문과 같다.
【이 유】 1. 기초 사실
 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증, 갑 제5 내지 17호증의 각 1, 2, 3, 갑 제22, 23, 25호증, 을 제1, 2호증의 각 1, 2, 을 제3, 16, 17호증, 을 제18호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있거나 이 법원에 현저하다.
 가. 주식회사 대동종합건설(이하 ‘대동건설’이라 한다)은 경산시 사동 2택지개발지구 2-1블럭 소재 대동 다:숲 아파트 총 1,395세대(규모 : 철근콘크리트 지하 2층부터 지상 14층 내지 18층까지 21개동, 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 분양사업의 시행사이고, 피고는 주택건설사업과 관련한 각종 보증 등을 행함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하여 국민의 주거복지 향상과 균형 있는 국민경제의 발전에 기여할 것을 목적으로 하여구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부 개정되기 전의 것) 제47조의6에 의하여 설립된 법인이다.
 나. 대동건설은 2006년 8월 말경 피고에게 이 사건 아파트의 분양보증서 발급을 신청하면서 ‘이 사건 아파트 분양세대 중 32% 약 450세대를 임·직원들과 협력업체에 분양할 예정이고, 임·직원들에 대해서는 중도금 무이자를 적용한다’는 내용이 기재된 ‘2006. 8. 22.자 이 사건 아파트 사업성 검토안’(이하 ‘사업성 검토안’이라 한다)과 함께 ‘이 사건 아파트 분양사업의 예상 사업이익(세전) 중 40억 원을 대동건설의 모기업인 주식회사 대동주택의 피고에 대한 기존 구상채무(화의채무)의 변제에 우선 사용한다’는 내용이 기재된 ‘2006. 8. 28.자 채무상환 계획서’를 제출하였고, 피고는 이를 검토한 다음 2006. 8. 31. 대동건설과 사이에 이 사건 아파트 건축공사에 관하여 보증금액 1,786억 4,176만 원, 주채무자 대동건설, 보증채권자 입주예정자, 보증기간 입주자모집공고 승인일로부터 소유권보존등기일(사용검사 포함)까지로 하는 주택분양보증계약(이하 ‘이 사건 분양보증계약’이라 한다)을 체결하였다.
 다. 한편 이 사건 분양보증계약 약관의 주요 내용은 다음과 같다.
 제1조 (용어의 정의)
 4. ‘보증사고’라 함은 다음 각 목의 1의 사유로 인하여 보증회사가 보증채권자에게 입주금의 납부중지 또는 입주금납부계좌의 변경을 통보한 때를 말한다.
 가. 주채무자가 부도·파산 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우
 제3조 (보증채무의 내용) 보증회사는주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 (가)목에 따라 주채무자가 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 당해 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급책임을 부담한다.
 제4조 (보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금 등의 납부)
 ① 보증회사는 다음 각 호의 1에 해당하는 채무에 대하여는 보증채무를 이행하지 아니한다.
 2. 주채무자가 대물변제, 차명, 이중계약 등 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무
 7. 보증채권자가주택공급에 관한 규칙 제26조 제4항 제3호의 기준공정 후에 납부하여야 할 입주금을 기준공정 전에 납부한 입주금
 라. 또한 대동건설은 2006년 8월경, ‘대동건설이 부도·파산 등의 부득이한 사유로 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우 주택건설 관련 법령 등에 따라 피고가 수분양자들에 대하여 보증책임을 부담한다는 조건하에 이 사건 아파트 분양사업과 관련한 일체의 권리를 피고에게 양도한다’는 내용의 양도각서를 작성하여 피고에게 제출하는 한편, 이 사건 분양보증계약과 관련하여 피고와 사이에 이 사건 아파트의 분양계약자가 납부하는 분양대금에 관한 자금관리협약을 체결하였는데, 그에 따르면 대동건설이 피고 단독명의의 계좌에 입금된 분양대금을 인출하여 사용하기 위해서는 미리 피고에게 감리자가 확인한 공정확인서, 현장사진, 분양계약자 명단 및 입주금 납부내역, 국민주택기금대출잔액 증명서 등을 첨부한 인출요청서를 제출하여 사전 동의를 받아야 하고, 피고는 공사비, 기지급 대지비, 대지비 선지급 약정금액, 공정률 등을 적용한 자금인출기준에 의거 산출한 금액 범위 내에서 인출에 동의하되, 사후에 인출자금의 용도 및 집행내역을 확인하도록 되어 있다.
 마. 대동건설은 2006. 9. 1.경부터 이 사건 아파트의 입주자모집공고를 하였고, 이에 원고들은 분양신청을 하여 입주자로 선정되거나 미분양된 아파트에 관하여 대동건설과 사이에 각 주택분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 원고별 수분양아파트의 동·호수, 분양계약 체결일자, 분양대금, 계약금 및 중도금 납부내역은 별지 분양내역 및 청구금액표, 별지 계약금 및 중도금 납부내역표 각 기재와 같으며, 이 사건 분양계약의 주요 내용은 다음과 같다.
 제1조 (분양대금 및 납부방법)
 갑(대동건설을 칭한다. 이하 같음)은 분양대상 아파트를 아래 방법으로 공급하고, 을(원고들을 포함한 수분양자들을 칭한다. 이하 같음)은 해당 금액을 납기일 내에 갑이 지정한 은행(농업협동조합중앙회, 이하 ‘농협’이라 한다)의 계좌번호(1763-01-000688, 예금주 피고 부산지점, 이하 ‘피고 계좌’라 한다)로 무통장 입금하여야 하며 별도의 중도금 및 잔금 납부서는 발부하지 않기로 한다.
 제7조 (보증책임)
 갑이 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우에는 분양보증 또는 연대보증을 한 자가 보증내용에 따라 이미 납부한 입주금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)이행의 책임을 진다. 단 납부기일 이전에 이미 납부한 금액 중 갑이 분양계약을 이행할 수 없게 된 날 이후에 해당하는 분양금액은 제외한다.
 제8조 (중도금 대출 등의 부담)
 갑이 알선하는 중도금(잔금 일부 포함) 등의 대출은 을이 대출금융기관 및 이율(변동 경우 포함), 상환기간 등을 자율적으로 판단하여 선택하기로 하며, 이로 인한 제반 책임은 을이 진다.
 바. 대동건설은 2008년 말경부터 경영악화로 인하여 이 사건 아파트 건축공사를 중단하였다가 별지 대동그룹 계열사 회생절차 진행과정표 기재와 같이 2009. 1. 23.창원지방법원 2009회합10호로 회생절차개시신청을 하여 2009. 2. 19. 회생절차개시결정 및 2010. 1. 28. 그 인가결정을 받았으나 결국 자금난으로 이 사건 아파트 건축공사를 더 이상 진행하지 못하게 되었고, 피고는 이 사건 분양계약을 이행하는 대신 선의의 수분양자들에게 계약금 및 중도금 환급이행을 하기로 결정하였다.
 사. 이에 원고들은 피고에게 이 사건 분양보증계약에 기하여 이미 납입한 계약금과 중도금 합계인 별지 분양내역 및 청구금액표 기재 각 원고별 청구액의 환급이행을 청구하였지만, 피고는 분양계약을 체결한 총 1,200세대 중 219세대만을 정당하게 분양계약을 체결하고 현실적으로 분양대금을 납부한 선의의 수분양자로 인정하면서 그 환급이행 결정을 한 반면, 원고들을 포함한 나머지 981세대(= 1,200세대 - 219세대)들에 대해서는 차명계약, 임·직원계약, 도급조건부 계약 등의 사유로 환급이행을 거절하였는데 특히 원고들에 대하여는 이 사건 분양보증계약 약관 제4조 제1항 제2호에 의하여 대물변제, 차명, 이중계약 등 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아니라는 이유로 위 금원 상당액의 환급에 대한 보증채무 이행을 거절하였다.
 아. 한편 대동건설은 위 회생절차개시신청 당일인 2009. 1. 23. 피고와 사이에 ‘이 사건 아파트 부지를 피고가 수탁받아 관리하되 분양계약의 이행이 불가능하다고 피고가 인정할 경우 피고는 사업주체를 변경할 수 있고, 피고가 환급이행을 하거나 수분양자들에게 분양이행을 하는 경우 피고는 상당하다고 인정되는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분할 수 있다’는 등의 내용이 포함된 주택분양신탁계약을 체결하였다.
 2. 주장 및 판단
 가. 당사자들의 주장
 원고들은 이 사건 청구원인으로, 자신들은 이 사건 분양계약을 정당하게 체결하고 그 계약금은 자신들의 중간정산 퇴직금으로, 또한 중도금은 자신들이 수산업협동조합중앙회(이하 ‘수협’이라 한다)에 직접 신청하여 받은 대출금으로 각 지급한 것으로 결국 분양대금은 자신들이 부담하여 출재한 것인데 그 후 보증사고가 발생하였으므로 이 사건 아파트에 관하여 주택분양보증을 한 피고는 원고들에게 주문 기재 각 금원을 지급할 의무가 있다고 주장하는 반면, 피고는 원고들은 대동그룹 계열사인 주식회사 대동백화점 또는 주식회사 대동유통(이하 차례로 ‘대동백화점’, ‘대동유통’이라 한다)의 임·직원들로서 실질적으로 퇴직금 중간정산을 하지 않고 그 형식만을 빌린 채 원고들의 출재 없이 대동건설이 그 계약금을 대납하였고 또한 중도금 대출을 통한 대동건설의 사업자금 조달 목적으로 허위로 분양계약을 체결하거나 또는 분양계약 명의만을 빌려준 가장 수분양자들에 불과할 뿐, 이 사건 분양계약을 정상적으로 체결한 선의의 수분양자가 아니므로 원고들의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.
 나. 판단
 (가) 살피건대, 주택법 및 같은 법 시행령의 규정에 의한 피고의 주택분양보증제도는 위 법률에 의하여 제정된 주택공급에 관한 규칙에 규정된 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 이러한 주택분양보증을 한 피고로서는 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 실제로 분양받은 선의의 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급이나 주택의 분양에 대한 보증책임을 부담할 뿐 그러한 선의의 수분양자가 아닌 분양계약을 가장한 수분양자에 대하여는 보증책임을 부담한다고 할 수 없다(대법원 2008. 6. 26. 선고 2007다89784 판결,대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다43914 판결 등 참조). 이러한 취지에서 이 사건 분양보증계약 약관 제4조 제1항 제2호는 ‘대물변제, 차명, 이중계약 등 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 경우’에는 보증책임을 부담하지 않는다고 규정하고 있는바, 주택건설사업자가 금융기관 등으로부터 중도금 대출을 받아 사업자금으로 사용할 목적으로 분양계약자의 명의를 빌려 허위 내지 차명 분양계약을 체결한 경우에는 주택분양보증에 기한 보증대상이 아니라고 보아야 할 것이다.
 (나) 이 사건으로 돌아와, 위와 같은 법령 및 약관에 따른 주택분양보증제도의 취지에 비추어 원고들이 과연 선의의 수분양자인지 여부에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들과 갑 제19, 32호증, 을 제7, 8호증, 을 제9, 10호증의 각 1, 2, 을 제11호증의 1 내지 4, 을 제13호증, 을 제14호증의 1, 2, 3, 을 제19호증의 각 기재, 이 법원의 대동건설에 대한 사실조회 결과 및 창원세무서장에 대한 과세정보제출명령 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 우선 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다.
 ① 이 사건 분양계약 체결 당시원고 5,9,10은 대동유통, 나머지 원고들 10명은 대동백화점 소속 직원들이었고, 그 당시 원고들의 거주지는 이 사건 아파트 소재지인 경북 경산시가 아닌 경남 창원시나 김해시로 원고들 대부분이 이미 아파트에 거주하고 있었으며, 원고들의 위 소속 회사 또한 창원시에 있었다.
 ② 이 사건 분양계약은 별지 계약금 및 중도금 납부내역표 기재와 같이 각 2006년도,원고 1이 9. 27.에,원고 2,3,4,6,7,10,소외 1,원고 11,12 등 9명이 각 9. 18. 같은 날에,원고 5,8,9 등 3명이 각 9. 30. 같은 날에 각 체결되었고,원고 1,5,8,9 등 4명의 이 사건 분양계약에 따른 각 계약금(940만 원 또는 950만 원)은 각 분양계약 체결일보다 앞선 2006. 9. 22. 15:39경부터 15:41경까지 사이에 피고 계좌로, 나머지 원고들 9명의 계약금은 분양계약 체결 당일인 2006. 9. 18. 15:39경부터 16:01경까지 사이에 피고 계좌로 각 입금되었다.
 ③ 대동그룹 본사에서 작성한, 2008. 4. 30.자 월경영이사회 보고서(을 제11호증의 2)에는 2008년 5, 6월경 자금난을 해결하기 위한 사업자금 확보방안과 관련한 임원들의 구체적인 자금확보 계획을 설시하면서 대동건설 이사소외 2의 경우 이 이 사건 아파트 분양과 관련하여 전략적 접근(차명계약)으로 40억 원, 이사소외 3의 경우 신규계약분 중 분양협조금액으로 2008년 5월경 160억 원, 같은 해 6월경 113억 원의 각 목표설정이 기재되어 있고, 2008. 5. 8.자 경영이사회 보고서(을 제11호증의 4)에는 ‘2008년 5, 6월경 자금난을 해결하기 위한 사업자금 확보방안으로 부동산 명의 차명계약 및 이에 기한 대출이 있는데 이러한 방식은 불법대출로 형사처벌될 가능성이 있고, 사업지 외 타지역 계약자 대량발생시 금융기관에서 차명계약임을 의심하고 대출심사를 강화하여 대출이 어려워질 수도 있는 문제점이 있으므로 그 대안으로 직원 할인매각[계약조건 : 분양가의 30% 이내 할인, 계약금 본인부담(10%), 준공시까지 중도금 무이자 혜택 등, 문제점 : 기존의 회사 차명계약으로 중도금 대출에 어려움이 예상되므로 직원 대출불가시 가족 명의로 계약 가능]이 좋겠다’는 취지가 기재되어 있다.
 ④ 또한 대동건설 영업전략팀이 작성한, 2008. 10. 27.자 기안문(갑 제35호증의 12, 을 제10호증의 1)에는 ‘경산 사동 임·직원, 협력회사 계약세대 처리건’이라는 제목 아래 ‘분양 초기 임·직원 및 협력회사의 도움으로 원활한 사업을 진행할 수 있었고, 준공이 불과 6개월 남아 있는 점 등을 감안할 때, 실수요자 대체계약(전매)을 통하여 임·직원 및 협력회사 계약 세대의 실분양 전환, 입주율 및 잔금수납률 향상에 최선을 다하고자 하며, 당초 계약금의 경우 실수요자 대체계약시 퇴직금 중도 정산하기로 하였으나 세무회계상 당사에 불이익(법인세 및 소득세 등)과 관련 재경팀에서 불가하다는 입장을 통보하였다(첨부 : 퇴직금 중도정산 불가 사유서 1부)’라는 취지가 기재되어 있고, 2008. 10. 28.자 기안문(갑 제35호증의 13, 을 제10호증의 2)에는 ‘경산 사동 해약세대 중도금 대출금 상환지연 관련 보고’라는 제목 아래 ‘원활한 사업진행을 위하여 이 사건 아파트 분양계약을 체결한 임·직원 및 협력회사 계약 세대 중 부득이한 사정으로 인하여 해약처리된 12세대들의 중도금 대출금이 아직 상환되지 않고 있어 문제가 예상되는바, 이에 대하여 우선적으로 상환이 필요하고, 자금사정이 허용되는 범위 내에서 조속한 정리가 필요하다’는 취지가 기재되어 있다.
 ⑤ 보증사고 발생 이후 대동건설이 피고의 자료요청에 따라 2009. 5. 21. 정리·작성하여 그 다음날 피고에게 제출한 ‘이 사건 아파트 분양계약 관련 자료요청에 따른 회신’에 첨부된 ‘분양계약자 현황표’에 의하면, 대동건설은 이 사건 아파트 분양계약의 형태를 ‘일반계약(일반 분양자), 직원계약(직원 분양자), 협력회사계약(분양협조, 2006년경 분양 초기 협력회사 분양자), 협력회사계약(2008년 계약, 2008년경 협력회사 분양자), 특별계약(특별세대, 분양계약시 특별조건을 적용한 분양건), 특별계약(조사세대, 계약시 특별조건을 적용한 분양건 중 검찰이 문제를 제기한 세대)’으로 구분하고 있고, 위 회신에 첨부된 ‘동·호수 배치도’에도 같은 취지로 ‘일반, 직원, 협력, 협력회사협조, 특별분양, 가계약(정식계약 체결 전 계약의사를 표명한 세대 또는 계약예정자)’으로 구분되어 있으며, 원고들의 이 사건 분양계약은 모두 ‘직원계약’으로 분류되어 있다.
 ⑥ 원고들은 이 사건 분양계약 체결 당시 계약금을 1,800여 만 원으로 정하면서 이를 900여 만 원씩 2회 분납하기로 약정하였으나 이후 1회분만 지급하였을 뿐이고,원고 5는 이 사건 분양계약 체결 당시 대동유통 소속이었다가 2006년 11월경 대동백화점으로 전출된 후 2009. 9. 30.에,원고 13은 2009. 4. 25.에 각 소속 회사인 대동백화점을 퇴사하였는데 그 당시 지급된 최종정산 퇴직금에는 이 사건 분양계약의 계약금으로 사용된 중간정산 퇴직금 명목의 금원이 공제되지 않았고, 더욱이 소속 회사에서 2006년경 원고들의 중간정산 퇴직소득에 대한 세무 회계를 정상적으로 처리하지도 않았으며, 대동건설은 원고들의 중도금 납부지체에 따른 연체이자를 부과하지 않았다.
 ⑦ 대동건설은 2007년 말경부터 이 사건 아파트 등의 대량 미분양으로 극심한 자금압박을 받고 있었는데 이러한 자금난을 타개하기 위하여 대동건설 공동대표이사소외 4,5, 대동건설 영업전략팀 및 기획조정실 담당이사소외 2는 2008년 6월경부터 같은 해 8월경까지 사이에 아파트 분양팀과 대동건설 임·직원 및 분양브로커들과 함께 208명의 허위 수분양자(명의대여자)를 모집하여 이들의 명의로 금융기관으로부터 약 200억 원 상당의 중도금 대출을 받아 이를 편취하였고, 이로 인하여2009. 2. 4. 대구지방법원 2008고합832호 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기) 사건에서소외 4가 징역 4년형,소외 5,2가 각 징역 3년에 집행유예 5년의 형을 각 선고받고소외 5,2에 대한 위 판결은 항소기간 도과로 확정되었으며,소외 4는대구고등법원 2009노82호로 항소하여 2009. 12. 17. 징역 3년형을 선고받고 그 무렵 그 판결은 상고기간 도과로 확정되었다.
 ⑧ 위 형사사건에 관한 검찰의 압수·수색 결과에 따르면, 대동건설 재무경리팀 소속 직원의 컴퓨터 자료에서 이 사건 아파트와 사천 월성 대동 다:숲 아파트에 대한 차명계약 현황, 도급조건부계약 및 일반차명계약 현황 등의 문서가 발견되었는데, 위 서류에는 2008. 10. 15. 기준으로 이 사건 아파트 분양계약 중 차명계약 451건, 대물계약 약 106건의 상세내역이 기재되어 있다.
 ⑨ 대동건설 고객관리팀 부장이던소외 6은 2008. 11. 25. 위 형사사건과 관련하여 참고인으로 대구지방검찰청에 출석하여 ‘2006년경 이 사건 아파트 분양 당시 직원들 명의로 차명계약을 한다는 얘기를 들었다’는 취지로 진술하였다.
 (다) 그러나 한편, 앞서 든 증거들과 갑 제18호증의 1 내지 12, 갑 제20호증의 1, 2, 갑 제21호증의 1 내지 6, 갑 제24, 26호증, 갑 제28호증의 1 내지 4, 갑 제30호증, 갑 제31호증의 1, 2, 갑 제33호증의 1 내지 4, 갑 제34호증의 1, 2, 3, 갑 제35호증의 7 내지 16, 갑 제36호증의 2, 갑 제39, 42호증, 갑 제43호증의 3, 4, 5, 7, 갑 제44호증의1, 2, 3, 갑 제47호증, 갑 제48호증의 1 내지 18, 갑 제50호증의 1, 2, 갑 제51호증, 갑 제52호증의 1 내지 9, 갑 제53호증의 1, 2, 갑 제57, 58호증의 각 1, 2, 3, 갑 제59호증의 1 내지 6, 갑 제60호증의 1 내지 7, 갑 제61, 62호증의 각 1 내지 8, 갑 제63호증의 1 내지 7, 을 제4호증, 을 제12호증의 1, 2, 3의 각 기재, 이 법원의 수협 남대구지점장과 주식회사 경남은행 상남동지점장에 대한 각 금융거래정보제출명령 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 앞에서 본 (나)항의 인정 사실만 가지고는 이 사건 분양계약이 이 사건 분양보증계약 약관 제4조 제1항 제2호에 의하여 피고의 보증책임이 면제되는 허위 또는 차명계약에 해당한다고 보기 어렵고, 그 밖에 달리 피고의 주장사실을 뒷받침할 만한 뚜렷한 증거를 찾아볼 수 없으며, 을 제5호증의 1, 2, 을 제6호증의 각 기재는 아래 인정에 방해가 되지 않는다.
 ① 수분양자가 분양보증계약에 따른 환급이행보증금을 지급받기 위하여 반드시 실거주 목적으로 아파트를 분양받아야 한다거나 현재 거주지와 근접한 아파트에 한하여 분양받아야 하는 것은 아니며, 전매 등 투자 목적으로 분양대금을 납부한 수분양자들을 선의의 수분양자에서 제외할 근거는 없다.
 ② 대동건설은 2006년 중순경부터 투자설명회를 개최하여 자사 및 계열사 직원들에게 이 사건 아파트의 품질과 투자가치 등을 홍보하였고, 이후 이들을 대상으로 2006년 9월경 이 사건 아파트 공급승인 이전에 이 사건 아파트를 분양받는 경우 희망자들에 한하여 퇴직금 중간정산 신청을 받아 계약금 상당액을 소속 회사로부터 제공받도록 하고, 또한 중도금 대출이자는 대동건설이 부담하되 수분양자들에게는 중도금 무이자 적용 등의 혜택을 부여하기로 결정하였는바 그리하여 원고들이 2006년 9월경 소속 회사인 대동백화점 또는 대동유통에 퇴직금 중간정산 신청을 함에 따라 제공된 금원이 이 사건 분양계약의 각 계약금으로 사용되었는데, 그 지급방식은 실행의 편리상 원고들의 요청에 따라 소속 회사에서 원고들의 급여 계좌로 위 퇴직금을 송금하는 선행 단계를 생략하기로 하고 대동백화점에서[원고 5,9,10의 퇴직금 중간정산 신청 당시 각 소속 회사는 대동유통이었지만, 위 회사는 대동백화점과 같은 사무실을 사용하고 있었던 데다가 두 회사는 대동그룹의 유통부문 계열사로 그 업무부문도 일부 중복되는 면이 있었던 관계로 대동백화점에서 원고들의 중간정산 퇴직금을 일괄하여 피고 계좌로 송금하되 이를 상호간에 채권, 채무로 회계처리한 다음 이후 대동유통이 2006. 9. 20. 940만 원(=원고 10 계약금), 같은 해 12. 15. 1,900만 원(= 950만 원 × 2,원고 5,9 계약금 각 950만) 등 합계 2,840만 원(= 940만 원 + 1,900만 원)의 대체지급분을 대동백화점에 결제하였다] 원고들 명의로 원고들을 대신하여 피고 계좌로 직접 송금하는 방식으로 이루어졌고, 또한 원고들이 직접 신청하여 실행된 수협 대출금이 중도금으로 사용되었는데, 그 지급방식은 수협에서 피고 계좌로 대출금을 자동 납부하는 방식으로 이루어졌는바, 중도금 대출은 아파트 수분양자들의 일반적인 자금조달 방법이고, 비록 대동건설이 원고들의 위 중간정산 퇴직소득에 대한 소득세, 주민세 원천징수를 하고 이를 신고, 납부하는 등의 세금 관련 업무를 제대로 처리하지 않았고 원고들 또한 사후에 원천징수영수증이나 그 지급명세서를 수령하지 않은 사정이 엿보이기는 하나, 이는 대동건설과 각 계열사가 퇴직금 중간정산 계획을 수립, 실시하여 회계서류에 ‘퇴직급여 충당금’ 항목으로 기재까지 하였으나 앞서의 대동건설 영업전략팀 작성 2008. 10. 27.자 기안문에서 보는 바와 같이 세무회계 담당부서(재경팀)에서 사전에 관련 세법 등을 제대로 검토하지 않아 중간정산 퇴직금 명목으로 세무 회계처리를 할 경우 법인세, 소득세 등 추가 부담 부분이 발생할 수 있음을 뒤늦게 알고서 그와 같은 추가 지출을 회피하기 위하여 부득이 이를 ‘기타 선급금’ 항목으로 수정 처리하게 된 때문인 것으로 보일 뿐, 이를 두고 대동건설이 계약금을 대납하였다거나 원고들의 출재가 아니라고 볼 수 없다.
 ③ 원고들을 비롯하여 2006년 9월경 이 사건 아파트 분양계약을 체결한 대동건설 및 그 계열사 임·직원들 중 일부는 이미 좋은 동·호수가 당첨되었거나 아니면 선호하는 동·호수를 선택하여 계약체결의사를 확정하였기 때문에 중간정산 퇴직금 신청을 통하여 마련한 계약금을 소속 회사로 하여금 일괄적으로 피고 계좌로 미리 송금하게 하면서 계약체결의사를 밝혔고(일부는 앞서 본 ‘동·호수 배치도’상의 가계약 등의 형식을 취한 것으로 보인다) 이후 분양계약은 개별적으로 체결함으로써 계약금 송금일이 분양계약 체결일보다 앞서는 경우가 있었고, 이러한 경위로원고 1,5,9,10의 이 사건 분양계약상의 계약금이 그 계약 체결일 이전에 미리 납부된 것으로 보인다.
 ④ 원고들이 이 사건 분양계약의 계약금을 2회 분납하기로 약정하였음에도 1회분밖에 납부하지 않은 것은, 대동건설이 2006년 10월경 일반 분양률이 예상외로 높지 않자 당시 분양률 제고를 위하여 다른 아파트 사업장에서 시행하고 있던 계약금 5%(당초 10% 상당이었음) 납부 조건으로 이 사건 분양계약의 조건을 일률적으로 완화하고, 이를 직원계약분에 대하여도 소급 적용하기로 함으로써 2회분 계약금의 지급시기가 잔금 납부 시까지로 유예되었기 때문이고, 다만 이러한 계약금 완화 등의 조건변경은 일괄적으로 시행하기로 한 것이어서 특별히 원고들의 경우만 이미 작성된 분양계약서를 수정하거나 완화된 분양조건에 따른 계약서를 다시 작성할 필요가 없었기 때문인 것으로 보이며,원고 13처럼 그 수정을 요구하는 경우에 한하여 분양계약서상의 2회분 계약금 지급일을 잔금지급 시까지 유예한다는 의미에서 ‘잔금이월’이라는 문구를 추가 기재하여 주었다.
 ⑤원고 5,소외 1의 퇴사 당시 최종정산 퇴직금에서 중간정산 퇴직금이 공제되지 않은 것은, 이 사건 아파트 분양보증사고 발생 이후 위 원고들이 소속 회사인 대동백화점에 이 사건 소송제기 결과에 따른 분양대금 환급절차 종료 시까지 최종정산 퇴직금에서의 중간정산 퇴직금 공제 유예를 요청하자 대동백화점이 구조조정 차원에서 정리해고된 직원들에 대한 배려 차원에서 위 요청을 받아들여 분양대금 환급절차 종료 시까지 그 공제를 일시적으로 유예해 주기로 하면서 이를 재직 중인 나머지 원고들의 경우와 마찬가지로 ‘기타 선급금’ 항목으로 회계처리하여 대동유통(원고 5), 대동백화점(원고 13)의 각 채권으로 남겨 두었기 때문인 것으로 보이고, 반면 분양보증사고 발생 이전에 이미 퇴사한 직원들의 경우 중간정산 퇴직금을 공제한 나머지 퇴직금을 최종적으로 수령한 것으로 보인다.
 ⑥ 대동건설이 수분양자들에게 중도금 대출을 주선하여 원고들과 수협 사이에 각 중도금 대출약정이 체결되었고 이후 수협이 별지 계약금 및 중도금 지급내역표 기재와 같이 총 6회에 걸쳐 피고 계좌로 자동이체 방식으로 대출을 실행한 이상, 수분양자들을 대신하여 중도금 대출이자를 부담하기로 한 대동건설이 원고들에게 중도금 납부지체에 따른 연체이자를 부과하지 않았다고 하여 어떠한 특혜를 부여한 것이라고까지 볼 수 없으며[이 사건 분양계약서에 따르면, 중도금 1회차 납부일은 2006. 11. 13., 4회차는 2008. 1. 13., 5회차는 같은 해 6. 13., 6회차는 같은 해 11. 13.로 약정되어 있으나원고 1,11의 각 중도금 1회차는 2006. 11. 29., 원고들의 중도금 5회차는 2008. 6. 24., 6회차는 같은 해 12. 1. 각 납부되어 약정비율(각 연체기간이 1개월 미만으로 연 11.5%)에 의한 연체이자가 발생하였는바원고 1,11의 경우 각 약 25만 원(= 약 1,800만 원 × 0.115 × 1.5/12), 나머지 원고들의 경우 각 약 17만 원(= 약 1,800만 원 × 0.115 × 1/12)이 발생하였고, 중도금 4회차 약정기일 2008. 1. 13.은 일요일이므로 그 다음날 대출 실행된 것으로 보이는데, 한편주택공급에 관한 규칙 제26조 제4항에 의하면 분양주택의 중도금은 전체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50% 이상이 투입된 때(다만, 동별 건축공정이 30% 이상이어야 함)를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할하여 수령하되, 다만 기준시점 이전에는 중도금의 2분의 1을 초과하여 받을 수 없도록 되어 있고, 이 사건 분양계약서 제5조 제2항 단서에 의하면, 계획된 공사일정이 당초 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 대동건설과 수분양자가 합의하여 중도금 납부일정을 조정할 수 있다고 되어 있으며, 이 사건 아파트 신축공사의 공정률이 2008년 2월 말경 약 21%, 같은 해 5월 말경 약 35%에 그친 상태였고, 게다가 중도금 5회차 납부기일인 2008. 6. 13. 전후 무렵부터는 대동건설이 자금난으로 공사진행을 예정보다 지체하고 있었던 사정 또한 인정되는바, 결국 이러한 규정과 공정률 상황 등을 고려하여 중도금 대출기관인 수협이 불가피하게 5, 6회차 중도금 대출을 당초 약정기일보다 늦게 실행한 것으로 이는 피고 측에서 2007. 3. 7. 이 사건 분양보증계약 약관 제4조 제1항 제7호 규정을 삭제하여 이를 소급 적용하기로 한 방침을 원고들이나 수협에 통보하거나 협의하였음을 인정할 만한 증거가 없는 이상 사실상 대동건설의 책임에 기인한 것으로 보이고, 또한원고 1,11의 각 1회차 중도금 실제 납부일은 2006. 11. 29.로서 약정기일인 2006. 11. 13.보다 16일 지연된 사정이 엿보이기는 하나, 이는 위 원고들이 2006. 11. 21. 및 그 다음날 각 대출약정을 체결함에 따라 수협의 대출심사를 거쳐 그에 따른 1회차 중도금 대출이 약 일주일 뒤인 같은 해 11. 29.에 실행된 때문으로 이에 대하여는 사실상 대동건설의 묵시적 승인이 있었던 것으로 보인다], 더욱이 원고들은 2008년 12월경 수협으로부터 중도금 대출이자가 연체되고 있다는 통보를 받은 이후 2009년 1월경부터 현재까지 중도금 대출이자를 직접 납부해 오고 있다.
 ⑦ 대동건설의 모회사 격인 주식회사 대동주택과 주식회사 대동에 대하여는 1990년대 말에 불어닥친 국제금융위기 이른바 ‘IMF 사태’의 여파로 2000년경부터 화의절차(주식회사 대동주택 :창원지방법원 2000거3, 주식회사 대동 :부산지방법원 2000거5)가 진행중이었는데, 위 회사들은 화의조건을 성실하게 이행한 끝에 2005년경 내지 2006년 초순경에 화의절차를 종료하게 되었고, 이후 제2의 도약을 위하여 핵심사업으로 추진한 것 중 하나가 대구권역에서 최초로 시행한 이 사건 아파트 신축사업이었고, 원고들이 이 사건 아파트를 분양받은 2006년 9월경은 입주자 모집이 막 시작된 분양 초기로서 당시 대동건설이 탈법적인 차명 또는 허위 분양계약 등을 주도할 만큼 극심한 자금압박 상태에 있었다고 보기 어렵다.
 ⑧ 원고들은 입주자모집공고일 현재 이 사건 아파트 건설사업장 소재지인 경산시 거주를 요건으로 하는 1, 2, 3순위 청약자격에는 미달되어 그 청약신청을 한 적은 없지만,주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 의하면 “사업주체는제11조 내지제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다”고 규정되어 있는바, 대동건설은 2006. 9. 8. 1, 2, 3순위 청약자격 미달자, 임·직원 및 협력업체 등을 대상으로 ‘기타 3순위’ 청약을 일괄적으로 받아 추첨에 의하여 당첨 여부와 동·호수를 결정하거나 ‘기타 3순위’ 청약 후에도 남는 아파트 세대분에 대하여는 수분양자들이 동·호수를 선택할 수 있는 선착순 분양을 실시하기로 하였으며, 그에 따라 대동건설이 실시한 ‘기타 3순위’ 청약 당시 임·직원들 중에는 청약을 하였으나 경쟁률이 높았던 동·호수의 추첨에서 낙첨하거나 추첨된 동·호수가 마음에 들지 않아 미분양 잔여 세대들 중에서 동·호수를 선택하여 분양계약을 체결하거나 또는 ‘기타 3순위’ 청약도 하지 않고 선착순으로 분양받은 원고들과 같은 직원들도 있는 반면, 동·호수 추첨을 받았으나 마음에 들지 않아 포기하고 결국 분양계약을 체결하지 않은 사람들도 있었고, 그 결과 원고들을 포함한 직원계약 세대는 모두 전망이 좋은 고층 및 중층 세대들이었다(대동건설이 미분양 세대가 다수 남아 있는 분양 초기부터 인기가 높은 고층 및 중층 세대들을 피고 주장과 같이 허위 내지 차명계약분 물량으로 처리하지는 않았을 것으로 보일 뿐만 아니라 대동백화점과 대동유통 소속 전직원 약 100여 명 중 원고들 13명만이 허위 내지 차명계약분으로 동원되었다고 보기에도 그 수가 다소 적어 쉽게 납득이 가지 않고, 이에 비하여 2008년경 체결된 차명계약의 명의대여자들은 미분양된 세대들을 대상으로 하였기 때문에 대부분 저층이거나 전망이 좋지 않은 세대들이었다).
 ⑨ 대동건설이 경영난으로 인한 극심한 자금압박에서 벗어나기 위한 방편으로 허위(명의대여) 수분양자를 모집하여 허위 또는 차명 분양계약을 체결한 사람들의 명단(갑 제19호증, 을 제9호증의 2의 형사판결문에 첨부된 별지 각 범죄일람표)이나 앞서 본 형사사건 관련 압수 서류인 도급조건부계약 및 일반차명계약 현황 명단(을 제12호증의 3)에는 원고들은 포함되어 있지 않고, 더욱이 그러한 차명 내지 허위 분양계약이 체결된 시점은 대동건설의 자금사정이 악화될 무렵인 2008년 6월경 이후로서 2006년 9월경 체결된 원고들의 이 사건 분양계약 시점과는 약 1년 9개월이라는 시간적 간격이 있다.
 ⑩ 대동그룹 본사 작성, 2008. 4. 30.자 월경영이사회 보고서에 2008년 5, 6월경 대동건설의 자금난을 타개하기 위한 사업자금 확보방안으로 차명계약이 설시되어 있기는 하나, 이는 앞서 본 형사사건과 관련된 것으로 이 사건 분양계약 체결 당시의 상황과 같다고 볼 수 없고, 2008. 5. 8.자 경영이사회 보고서에는 오히려 위 사업자금 확보방안인 차명계약의 문제점을 지적하면서 직원 할인매각을 그 대안으로 제시하고 있을 뿐이며, 대동건설 작성, 2008. 10. 27.자 기안문은, 2008년 6월경 아파트 경기 활성화를 위한 정부의 방침으로 전매 제한이 대폭 완화됨에 따라 2006년 9월경 분양 초기 수분양자들의 전매가 가능하게 되자, 대동건설의 분양담당 부서에서 ‘실입주율 제고 및 임·직원들에 대한 배려차원에서 분양팀으로 하여금 전매를 원하는 임·직원들이 있을 경우 적극적으로 협조하는 것이 좋겠다’는 취지로 그 구체적인 내용 등을 품의하는 차원에서 작성된 것으로 보이고, 또한 2008. 10. 28.자 기안문에는 이 사건 아파트의 수분양세대 중 그 해약세대 현황을 설시하면서 퇴사한 직원뿐만 아니라 재직 중인 직원, 협력회사, 일반분양 세대를 모두 포함하고 있는바, 위 각 보고서 및 기안문의 내용을 확대해석하여 이 사건 분양계약을 차명계약이라고 단정하기는 어렵다.
 ⑪ 대동건설은 2006년 8월 초순경 피고로부터 이 사건 아파트 분양보증서를 발급받기 위한 업무협의를 추진하면서 초기 분양률 제고를 위하여 이 사건 아파트 분양세대 중 약 32%에 해당하는 450세대에 대하여는 임·직원 및 협력업체들을 대상으로 중간정산 퇴직금 제공에 의한 계약금 납부 및 중도금 대출 무이자 혜택 등을 부여하는 분양을 일반분양과 병행하기로 결정하고, 그러한 내용이 담긴 사업성 검토안과 함께 ‘2006. 8. 28.자 40억 원 채무상환 계획서’를 피고 부산지점에 제출하면서 분양보증서 발급을 신청하였는데, 피고 부산지점은 사업성 검토안 등을 자체적으로 분석한 후 그 내용을 사실상 그대로 반영한 ‘분양보증심사사업장 사업수지분석표’ 및 ‘심사조서’를 작성한 점 등에 비추어 보면, 피고는 대동건설이 당초의 분양계획에 따라 대동건설 계열사 직원들인 원고들과 사이에 이 사건 분양계약을 체결하게 된 것임을 알고 있었던 것으로 보인다.
 ⑫ 대동건설이 피고의 요청에 따라 2009. 5. 21.경 이 사건 아파트 수분양자 현황을 종류별로 구분, 설명하여 작성한 ‘분양계약자 현황표’에 의하면, 원고들의 분양계약 형태가 ‘직원계약’으로 분류되어 있음은 앞서 본 바와 같고, 한편 계약금 납부방법은 ‘자납’(분양계약자가 납부함), ‘대동대납’(대동건설이 대신 납부함), ‘업체자납’(협력회사 계약자가 납부함)으로 기재되어 있거나 공란(주식회사 새찬건설 소속 직원들의 계약건으로 위 회사가 2008년 12월경 부도난 탓으로 그 계약금 출처를 확인할 수 없어 공란으로 비워둠)으로 되어 있는데, 원고들의 경우 일반분양과 마찬가지로 ‘자납’으로 기재되어 있다.
 (라) 위 (다)항의 제반 사정을 종합하여 보면, 결국 이 사건 분양계약은 대동건설이 제시한 다양한 혜택(중간정산 퇴직금에 의한 계약금 마련, 중도금 대출 무이자 적용 등) 부여를 고려한 원고들의 개별적인 투자전략에 의한 자발적인 판단과 결정에 따라 체결된 것으로 봄이 상당하고, 달리 원고들을 선의의 수분양자가 아니라고 단정하기 어렵다 할 것이므로, 피고의 위 주장은 결국 이유 없고, 따라서 피고는 원고들에게 이 사건 분양보증계약에 따른 환급이행보증금으로 원고들이 이미 납입한 계약금 및 중도금 합계인 별지 분양내역 및 청구금액표 청구액란 기재 각 금원 및 각 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2009. 9. 10.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 3. 결 론
 그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[[별지 1] 분양내역 및 청구금액표 : 생략]
[[별지 2] 계약금 및 중도금 납부내역표 : 생략]
[[별지 3] 대동그룹 계열사 회생절차 진행과정표 : 생략]

판사 고재민(재판장) 이효인 김병주

[1] 주택건설사업자가 금융기관 등으로부터 중도금 대출을 받아 사업자금에 사용할 목적으로 분양계약자의 명의를 빌려 허위 내지 차명 분양계약을 체결한 경우 주택분양보증의 보증대상이 되는지 여부(소극)
[2] 주택건설사업자가 아파트 건축공사에 관하여 보증회사와 주택분양보증계약을 체결한 후 그 아파트를 분양하면서 일부 세대를 계열사의 임·직원들에게 공급하고 계약금은 중간정산 퇴직금으로, 중도금은 금융기관 대출금으로 각 납부받기로 하는 분양계약을 체결하여 그 계약금과 중도금을 지급받았으나 그 후 자금난으로 아파트 건축공사를 더 이상 진행하지 못하게 된 사안에서, 위 분양계약은 임·직원들의 자발적인 판단과 결정에 따라 체결된 것이고 달리 그들을 선의의 수분양자가 아니라고 단정하기 어려우므로, 보증회사는 위 임·직원들에게 분양보증계약에 따른 환급이행보증금을 지급하여야 한다고 한 사례

[1] 주택법 및 같은 법 시행령의 규정에 의한 주택분양보증제도는 같은 법에 의하여 제정된 주택공급에 관한 규칙에 규정된 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데 그 취지가 있으므로, 이러한 주택분양보증을 한 보증회사는 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 실제로 분양받은 선의의 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급이나 주택의 분양에 대한 보증책임을 부담할 뿐 그러한 선의의 수분양자가 아닌 분양계약을 가장한 수분양자에 대하여는 보증책임을 부담한다고 할 수 없다. 따라서 주택건설사업자가 금융기관 등으로부터 중도금 대출을 받아 사업자금으로 사용할 목적으로 분양계약자의 명의를 빌려 허위 내지 차명 분양계약을 체결한 경우에는 주택분양보증에 기한 보증대상이 아니라고 보아야 한다.
[2] 아파트 분양사업의 시행사인 주택건설사업자가 아파트 건축공사에 관하여 보증회사와 주택분양보증계약을 체결한 후 그 아파트의 분양을 실시하면서 일부 세대를 계열사의 임·직원들에게 공급하고 계약금은 중간정산 퇴직금으로, 중도금은 금융기관 대출금으로 각 납부받기로 하는 분양계약을 체결하여 그 계약금과 중도금을 지급받았으나 그 후 자금난으로 아파트 건축공사를 더 이상 진행하지 못하게 된 사안에서, 위 분양계약은 주택건설사업자가 제시한 다양한 혜택(중간정산 퇴직금에 의한 계약금 마련, 중도금 대출 무이자 적용 등) 부여를 고려한 위 임·직원들의 개별적인 투자전략에 의한 자발적인 판단과 결정에 따라 체결된 것이라 봄이 상당하고, 달리 위 임·직원들을 선의의 수분양자가 아니라고 단정하기 어려우므로, 보증회사는 위 임·직원들에게 분양보증계약에 따른 환급이행보증금을 지급하여야 한다고 한 사례.