임대차보증금반환 (민사, 서울고등법원)
공포일: 2012.08.31 / 시행일:

【원고, 피항소인 겸 부대항소인】 학교법인 정은학원 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 김선태 외 1인)
【피고, 항소인 겸 피부대항소인】 
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2011. 9. 9. 선고 2010가합88991 판결
【변론종결】2012. 6. 27.
【주 문】
1. 당심에서 변경된 원고의 피고들에 대한 청구를 포함하여 제1심 판결 중 피고들 부분을 다음과 같이 변경한다.
 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 
2. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】1. 청구취지
 피고들은 각자 원고에게 890,084,172원 및 이에 대하여 2011. 2. 17.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라[원고는 당초 “제1심 공동피고 삼종씨엔씨 주식회사(이하 ‘삼종씨엔씨’라 한다)가 원고로부터 별지 목록 기재 건물 중 지하 1층 및 지상 1 내지 5층을 인도받음과 동시에 피고들은 삼종씨엔씨와 연대하여 원고에게 1,100,000,000원을 지급하라”고 청구하다가 당심에서 위와 같이 청구취지를 변경하였다].
2. 항소취지
 제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 각 기각한다.
3. 부대항소취지
 제1심 판결 중 다음에서 지급을 구하는 원고 패소 부분을 취소한다. 삼종씨엔씨가 원고로부터 별지 목록 기재 건물 중 지하 1층 및 지상 1 내지 5층을 인도받음과 동시에 피고들은 각자 원고에게 836,259,600원을 지급하라(원고는 2012. 5. 29.자 부대항소장에서 제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소하라고 기재하였을 뿐 불복 부분을 특정하지 않았으나, 그 부대항소이유에 의하면 과다하게 공제된 임대료 상당의 부당이득금 50,357,400원을 추가로 구하는 취지로서 같은 날짜 청구취지 및 청구원인 변경신청서의 ‘변경 후 청구취지’와 같은 판결을 구하고 있음이 분명하다).
【이 유】1. 기초사실
가. 원고는 2005. 9. 5. 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 공유하고 있던 피고들(피고 1의 지분은 45.64/100, 피고 2, 피고 3의 지분은 각 27.18/100이었다)과 사이에 이 사건 건물 중 지하 1층, 지상 1, 2, 3, 4층 부분을 임대차보증금 10억 원, 월 임대료 및 관리비 33,500,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2006. 3. 1.부터 2007. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 피고들에게 임대차보증금 10억 원을 지급하였다.
나. 원고는 2006. 1. 25. 피고들과 사이에 이 사건 건물 지상 5층 부분을 임차보증금 1억 원, 월 임대료 5,200,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2006. 2. 1.부터 2007. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 피고들에게 임대차보증금 1억 원을 지급하였다.
다. 원고는 위 각 임대차계약에 따라 위 지하 1층, 지상 1 내지 5층 부분을 점유·사용하여 오던 중, 2007. 12. 5. 피고들과 사이에, ① 위 지하 1층, 지상 1, 2, 3, 4층 부분을 임대차보증금 10억 원, 월 임대료 27,712,500원(부가가치세 별도), 임대차기간 2008. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의, ② 위 지상 5층 부분을 임대차보증금 1억 원, 월 임대료 6,540,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2008. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 각 임대차계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재
2. 판단
가. 청구원인에 관한 판단
 원고가 피고들과 사이에 이 사건 각 임대차계약을 체결하고, 임대보증금 합계 11억 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 각 임대차는 2009. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 할 것이므로(가사 2009. 12. 31. 기간만료에 불구하고 이 사건 각 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도, 이 사건 각 임대차계약의 해지를 전제로 임대차보증금의 지급을 구하는 이 사건 소장 부본이 피고들에게 2010. 9. 13. 각 송달됨으로써 이 사건 각 임대차계약은 해지되었다고 할 것이다), 피고들은 특별한 사정이 없는 한 공동임대인으로서 각자 원고에게 원고가 2011. 2. 16.까지 이 사건 각 임대차계약의 목적물을 사용·수익하고 미지급하였음을 자인하는 임대료 또는 그 상당의 부당이득금 209,915,828원을 공제한 나머지 임대차보증금 890,084,172원(= 1,100,000,000원 - 209,915,828원)을 지급할 의무가 있다.
나. 피고들의 주장에 관한 판단
1) 피고 2, 피고 3의 이 사건 각 임대차계약의 당사자 여부
피고 2, 피고 3은, 원고와 이 사건 각 임대차계약을 체결한 당사자는 피고 1일 뿐이고, 피고 2, 피고 3은 이 사건 각 임대차계약의 당사자가 아니라고 주장한다.
 살피건대, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 이 사건 각 임대차계약의 계약서 말미의 임대인란에 피고 1의 이름만 기재되어 있고 그의 인장만 날인되어 있는 사실이 인정되나, 한편 갑 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 각 임대차계약서의 상단 부분의 임대인란에는 ‘피고 1 외 2인’이라고 기재되어 있는 점, 이 사건 각 임대차계약 이전의 2005. 9. 5.자 임대차계약의 계약서 말미의 임대인란에는 피고들이 모두 기재되어 있고 위 3인의 인장이 모두 날인되어 있는 점, 2006. 1. 25.자 임대차계약의 계약서의 상단 부분의 임대인란에도 ‘피고 1 외 2인’이라고 기재되어 있는 점, 이 사건 각 임대차계약은 그 이전의 임대차계약을 갱신하는 취지였던 것으로 보이고, 더욱이 피고 2, 피고 3 역시 이 사건 건물의 공유자였던 상황에서 피고 2, 피고 3을 임대인에서 제외할 만한 특별한 이유를 찾아보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사실만으로는 피고 2, 피고 3이 이 사건 각 임대차계약의 당사자가 아니라고 보기 부족하므로, 피고 2, 피고 3의 위 주장은 이유 없다.
2) 원고가 삼종씨엔씨의 임대인 지위 승계를 승낙하였는지 여부
 가) 피고들의 주장
 피고들은, 삼종씨엔씨가 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약상 임대인 지위를 승계하였고, 원고도 위와 같은 임대인 지위의 승계를 승낙하였으므로, 피고들은 임대차보증금을 반환할 의무가 없다고 주장한다.
 나) 삼종씨엔씨의 임대인 지위 승계 여부
 당사자들 사이에 다툼이 없거나 갑 제3, 15호증, 을 제6, 7호증의 각 기재에 의하면, 피고들은 2008. 2. 13. 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물 및 그 소재 각 토지를 매매대금 39,080,101,000원{건물 부분의 매매대금(2,593,699,000원)에 대한 부가가치세는 별도}에 매도하였는데, 매매 당시 피고들이 임대차보증금을 반환하여야 하는 의무를 부담한다고 정하였다가, 위 매매계약에 따른 잔금 지급일인 2008. 5. 13.경 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당을 매매대금에서 공제하고 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채무를 삼종씨엔씨가 인수하기로 한 사실, 이에 따라 삼종씨엔씨는 피고들에게 위 매매계약에 따른 매매대금 중 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당은 지급하지 않은 사실, 피고들은 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정할 수 있다.
 위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물 등의 매수인인 삼종씨엔씨와 매도인인 피고들은 삼종씨엔씨가 그 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정함으로써, 삼종씨엔씨가 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하기로 합의하였다고 할 것이다.
 다) 원고의 승낙 여부
 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. 이 경우 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하나, 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 볼 것인지 여부는 그 행위 당시 임대차보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조).
 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1, 갑 제10호증, 을 제1호증의 각 기재에 의하면, 피고들과 삼종씨엔씨는 2008. 2. 13. 이 사건 매매계약 체결 당시에 피고들이 이 사건 각 임대차계약의 임대차보증금을 반환하기로 정한 후, 삼종씨엔씨는 2008. 2. 29.경 원고에게 삼종씨엔씨가 이 사건 건물을 매수하였다는 사실을 알리면서 ‘당사에서는 매매계약 내용에 따라 소유권을 취득하고 이후 토지 및 건물을 당사에서 직접 사용하고자 하오니 위 건물 소유주인 임대인과 협의하여 명도일정(매매계약 체결 후 3개월 이내)에 차질이 없도록 준비하여 주시기 바랍니다.’라는 내용의 통지를 한 사실, 이에 대하여 원고는 2008. 11. 18.경 피고 1에게 임대인의 소유권이전은 중대한 계약내용의 변경임에도 불구하고, 임차인과 사전협의 없이 일방적으로 소유권을 양도한 것은 계약위반이고, 보증금 및 임대료 등에 관한 계약내용을 알려달라는 취지의 통지를 하였고, 2008. 12. 1.경에도 재차 그와 같은 취지의 통지를 한 사실은 인정된다. 그러나, 다른 한편 피고들과 삼종씨엔씨는 위 매매계약에 따른 잔금 지급일인 2008. 5. 13.경 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당을 매매대금에서 공제하고 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채무를 삼종씨엔씨가 인수하기로 하여 그 매매대금의 지급방법을 변경한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제4, 6호증, 을 제2, 3, 16호증의 각 기재 및 제1심 법원의 에스씨제일은행장에 대한 금융거래정보제출명령결과에 의하면, 원고는 삼종씨엔씨가 피고들과 사이에 그 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 이후인 2008. 6.부터 2010. 8.까지 삼종씨엔씨에게 매월 임대료 명목으로 37,677,200원을 지급한 사실, 삼종씨엔씨는 2009. 2. 9.경 원고에게 ‘피고 삼종씨엔씨가 원고와의 임대차계약을 승계하였고, 2009. 12. 31.에 기존 임대차 계약기간이 만료되면 재임대는 하지 않겠다’는 취지의 통지를 하고, 2009. 9. 17.경에는 재차 원고에게 ‘삼종씨엔씨는 원고의 새로운 임대인으로서 전 소유자 피고들로부터 승계받은 임차기간만 유지하고자 한다’는 내용으로 임대차계약 갱신을 거절한다는 취지의 통지를 한 사실, ○○신탁이 2009. 12. 28. 원고에게 제기한 건물명도 소송(이하 ‘관련 소송’이라 한다)에서 원고는 ‘이 사건 건물이 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨에게, 다시 같은 날 ○○신탁에게 각 양수되었으므로, ○○신탁이 최종적으로 위 건물부분의 임대인 지위를 승계하였다.’고 답변서에 기재한 사실, 원고는 관련사건 제1심에서 ‘○○신탁은 원고가 기존 임대차계약에 의하여 사용하는 이 사건 건물 부분을 2010. 7. 30.까지 전 계약과 동일한 조건으로 사용하는 것을 승낙하고, 원고는 위 기간 종료일에 ○○신탁과 삼종씨엔씨로부터 임차보증금 11억 원을 수령함과 동시에 위 부동산을 ○○신탁에게 인도한다’는 취지의 화해조항을 만들어 재판부에 제출한 사실, 원고는 2010. 3. 1.경 삼종씨엔씨와 사이에 이 사건 건물 지상 6층을 월 임대료 6,540,000원, 임대차기간 인도일(2010. 7. 30.까지 인도하는 것으로 정하였다.)로부터 5개월로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 2010. 6.경 삼종씨엔씨에게 2010. 7. 30.까지 임차 부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라는 취지의 통지를 한 사실을 인정할 수 있다.
 위 인정사실에 추가하여, 위 인정사실 및 을 제8 내지 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 삼종씨엔씨의 2009. 2. 9.자 및 2009. 9. 17.자 각 통지는 앞선 2008. 2. 29.자 통지와 달리 삼종씨엔씨가 피고들의 임대인지위를 승계하였다는 내용이었는데, 이에 대하여 원고는 삼종씨엔씨와 피고들에게 어떠한 이의를 제기하지 않고, 오히려 삼종씨엔씨가 임대인지위까지 승계한 2008. 6. 이후로는 삼종씨엔씨에게만 매월 임대료를 지급하였을 뿐만 아니라 2010. 6.경 피고들이 아닌 삼종씨엔씨에게 임대차보증금의 반환을 요구한 점, 삼종씨엔씨가 이 사건 건물에 관한 임차인들의 임대차보증금 합계 17억 5,000만 원(원고에 대한 11억 원의 임대차보증금 포함)을 인수하였고 원고를 제외한 나머지 임차인들은 삼종씨엔씨로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 임차한 건물 부분을 삼종씨엔씨에게 명도한 점, 원고도 2010. 3. 1.경 삼종씨엔씨로부터 이 사건 건물 중 지상 6층을 추가로 임차한 점 등을 고려하면, 삼종씨엔씨는 이 사건 각 임대차계약기간을 전후하여 원고에 대한 임대차보증금반환채무를 이행할 충분한 자력이 있었으므로, 삼종씨엔씨와 피고들이 삼종씨엔씨가 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하기로 함에 있어, 원고도 삼종씨엔씨가 위 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하거나 임대인의 지위를 인수하는 것에 관하여 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있다.
다. 소결
 결국, 피고들이 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물의 소유권을 넘겨 준 이후에도 여전히 임대인의 지위에 있음을 전제로 피고들에게 임대차보증금의 반환을 구하는 원고의 주장은 반환할 임대차보증금 액수에 관하여 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.
3. 결론
 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고들 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이에 대한 피고들의 항소를 받아들이는 한편, 당심에서 변경된 원고의 피고들에 대한 청구를 포함하여 제1심 판결 중 피고들 부분을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]

판사 김용빈(재판장) 강혁성 마은혁