재산세 과세표준을 취득 당시 실거래가액으로 할 수 있는지 (일반행정, 대법원)
공포일: 2017.05.31 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
재산세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고가 부담한다.
【이유】

【심리불속행기각】

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【하급심-서울고등법원 2016. 12. 16. 선고 2016누51681 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 제1심 판결 이유의 인용

이 판결 이유는 제1심 판결 이유와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 의하여 이를 인용한다.
2. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-의정부지방법원 2016. 6. 7. 선고 2014구합2152 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 처분의 경위

가. 피고는 원고가 2014년 재산세 과세기준일(2014. 6. 1.) 현재 소유하고 있는 00시 00구 00동 1139 △△마을17단지상가 지층 101호 (이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 시가표준액 256,958,351원에 공정시장가액비율 70%를 적용하여 산출한 과세표준액을 기준으로 하여, 2014. 7. 9. 원고에게 재산세 701,490원(도시지역분 251,820원 포함), 지역자원시설세 207,290원, 지방교육세 89,930원을 각 부과·고지하였다.
나. 피고는 원고 소유인 이 사건 건물의 부속토지 469.89㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)의 개별공시지가를 기준으로 한 시가표준액 1,184,122,800원(＝ 2,520,000원/㎡ × 469.89㎡)에 공정시장가액비율 70%를 적용하여 산출한 과세표준액을 기준으로 하여, 2014. 9. 15. 원고에게 재산세 3,447,090원(도시지역분 1,160,440원 포함), 지방교육세 457,330원을 각 부과·고지하였다(이하 가.항 및 나.항 기재 각 재산세 등 부과처분을 ‘이 사건 각 처분’이라고 한다).
[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 1, 2, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 이 사건 토지 및 건물의 과세표준액은 실거래가액(1억 7,000만 원)의 848%에 달하고 인근 유사부동산의 거래사례 및 평가선례보다도 훨씬 높게 산정되었는바, 이를 기준으로 한 이 사건 각 처분은 조세평등주의 및 실질과세원칙에 위반하여 원고의 재산권을 부당하게 침해한 것으로 위법하다.
2) 재산세도 취득세와 마찬가지로 실거래가액 내지 시가와 시가표준액 중 낮은 가액을 기준으로 과세표준을 정하여야 한다.
나. 관계 법령

별지 기재와 같다.
다. 판단

1) 먼저 이 사건 토지의 과세표준에 관하여 본다.
이 사건 토지에 관한 재산세 과세표준인 ‘시가표준액’에 해당하는 공시지가의 적법 여부는, 원칙적으로 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ 등 관계 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이고, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격 내지 감정가액과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 토지의 공시지가가 토지의 시가나 감정가액보다 높다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이라고 단정할 수 없으며(대법원 2005. 7. 15. 선고 2003두12080 판결 등 참조), 여기서 현저하게 불합리한 것인지 여부는 그 공시지가로 결정되게 된 경위, 개별토지가격을 결정함에 있어 토지 특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지 특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정을 종합적으로 참작하여 판단하여야 한다(대법원 1997. 10. 24. 선고 96누18298 판결 등 참조).
그런데 원고는 이 사건 토지에 관한 공시지가가 그 감정가액 또는 시가와 차이가 있다고 주장할 뿐, 공시지가의 결정 과정에 있어 관련 법령이나 지침이 정한 주요 절차를 위반한 하자가 있거나, 비교표준지의 선정 또는 그 비교표준지와 이 사건 토지의 토지 특성의 조사·비교, 가격조정률의 적용이 잘못되었거나, 기타 잘못된 계산·기재로 그 지가 산정에 명백한 잘못이 있는 경우에 해당한다는 사정 등 공시지가가 현저히 부당하다는 점을 뒷받침할 근거를 추가로 주장·입증하지 않고 있고, 달리 공시지가 결정이 현저하게 불합리하거나 형평을 잃은 것이라고 인정할 만한 자료도 없으므로, 이 사건 토지의 공시지가가 감정가액보다 높게 평가되었다는 사정만으로는 이 사건 토지에 관한 재산세 등 부과처분이 위법하다고 할 수 없다.
2) 다음으로 이 사건 건물의 과세표준에 관하여 본다.
건축물에 대한 과세표준은「지방세법」제4조제1항, 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율인 100분의 70을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에서 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 결정하도록 규정하고 있다.
을 제1 내지 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 피고는 위 규정에 따라 국세청장이 고시한 건물신축가격 기준액을 기준으로 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율 등을 적용하여 이 사건 건물의 과세표준을 적법하게 산정하였다고 할 것이고, 달리 그 산정 방법이나 계산에 있어 위법이 있다고 볼 만한 자료가 없다.
3) 마지막으로 토지 및 건물의 시가표준액보다 실거래가액 내지 시가가 낮을 경우 그 낮은 가액에 따라 재산세가 과세되어야 한다는 주장에 관하여 본다.
재산세는 과세대상 물건의 소유사실에 대하여 담세력을 인정하여 그 소유자에게 과세하는 것으로, 재산의 취득·이전이라는 사실 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 이른바 ‘유통세’에 해당하는 취득세와는 본질적인 차이가 있는바, 재산세를 과세함에 있어 취득 당시의 실거래가액은 고려 대상이 될 수 없다.
그리고 이 사건 각 처분의 근거가 된「지방세법」제110조제1항 및 제4조 제1항은 토지와 건축물에 대한 재산세의 과세표준을 산정할 때 시가표준액을 기준으로 한다고 규정하고 있을 뿐, 보충적으로 시가를 기준으로 하는 규정을 두고 있지도 않다. 재산세는 매년 일정한 과세기준일이 되면 전국의 모든 부동산에 대하여 일제히 과세해야 하므로, 위 규정은 개별 부동산의 실제 가액을 일일이 조사하기보다 획일적인 시가표준액에 의해서 과세표준을 산정함으로써 안정된 세수를 확보하며 실질적인 조세부담의 공평을 실현하고자 하는 것이다. 지방세법이나 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관계 법령은 객관적인 평가가치인 시가표준액이 시가를 정확하게 반영할 수 있도록 하는 장치를 마련하고 있고, 납세의무자는 개별공시지가결정 자체를 다투거나 부과처분취소소송에서 개별공시지가결정의 위법을 독립된 위법사유로 다툴 수 있는 등 시가표준액을 다툴 수 있는 방법이 있으므로, 위 규정으로 인한 불이익이 달성하고자 하는 공익에 비하여 크다고 보기 어려우므로 위 규정이 원고의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다[구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것) 제187조 제1항 제1호에 관한 헌법재판소 2014. 5. 29. 선고 2012헌바432 전원재판부 결정].
3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.
【관계 법령】

○ 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액)

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
제110조(과세표준)

① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

② 선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제2항에 따른 시가표준액으로 한다.
○ 지방세법 시행령

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등)

① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물:「소득세법」 제99조제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 제1항의 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.
제109조(공정시장가액비율)

법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청)

① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 끝.