국토교통부 - 임대주택 건설로 시ㆍ도조례에 따른 용적률 특례를 적용받는 경우의 통합심의권자(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제27조 등) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2023.09.22 / 시행일:

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함) 제27조제1항 각 호 외의 부분에서는 시장·군수등1)1) 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음.은 소규모주택정비사업과 관련된 같은 항 각 호2)2) 「건축법」에 따른 건축심의(소규모주택정비법 제26조 및 제48조제1항에 따른 심의를 포함함)(제1호), 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군관리계획 및 개발행위 관련 사항(제2호), 그 밖에 시장·군수등이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항(제3호)중 둘 이상의 심의가 필요한 경우 이를 통합하여 심의(이하 “통합심의”라 함)하도록 하되(본문), 같은 항 제2호에 따른 도시·군관리계획 중 용도지역·용도지구를 지정 또는 변경하는 경우 또는 같은 법 제49조제1항·제7항 및 제49조의2에 따라 법적상한용적률까지 건축하는 경우에는 ‘시·도지사3)3) 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사를 말하며, 이하 같음.’에게 통합심의를 요청해야 한다고 규정(단서)하고 있는 한편,소규모주택정비법 제49조제1항에서는 소규모주택정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제78조에 따라 시·도조례로 정한 용적률4)4) 「건축법」 제56조에 따른 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)을 말하며, 이하 같음.에도 불구하고, ① 공공임대주택5)5) 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 말하며, 이하 같음.또는 공공지원민간임대주택을 임대주택비율6)6) 건축물의 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수의 비율을 말하며, 이하 같음.이 20퍼센트 이상의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우에는 국토계획법 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 함)까지(제1호), ② 공공임대주택을 임대주택 비율이 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만이 되도록 건설하는 경우에는 임대주택 비율에 비례하여 시·도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한까지(제2호) 각각 건축할 수 있도록 규정하고 있는바,소규모주택정비법 제49조제1항제2호에 따라 ‘임대주택 비율에 비례하여 시·도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한까지 건축하는 경우’에도 같은 법 제27조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 시·도지사에게 통합심의를 요청해야 하는지?

소규모주택정비법 제49조제1항제2호에 따라 ‘임대주택 비율에 비례하여 시·도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한까지 건축하는 경우’는 같은 법 제27조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 시·도지사에게 통합심의를 요청해야 하는 경우에 해당하지 않습니다.

먼저 소규모주택정비법 제27조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 시장·군수등은 소규모주택정비사업과 관련된 같은 항 각 호 중 둘 이상의 심의가 필요한 경우 통합심의를 하도록 하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 같은 항 제2호에 따른 도시·군관리계획 중 용도지역·용도지구를 지정 또는 변경하는 경우 또는 ‘같은 법 제49조제1항·제7항 및 제49조의2에 따라 법적상한용적률까지 건축’하거나 같은 법 제49조제8항에 따라 법적상한용적률을 초과하여 건축하는 경우에는 시·도지사에게 통합심의를 요청해야 한다고 규정하고 있는데, 같은 조 제1항제1호에서 ‘국토계획법 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한’을 “법적상한용적률”이라는 용어로 약칭하고 있는바, 소규모주택정비사업에 적용되는 용적률이 완화되는 경우로서 소규모주택정비법 제49조제1항제1호와 같이 ‘국토계획법 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한’, 즉 법적상한용적률까지 건축하는 경우에는 소규모주택정비법 제27조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 시·도지사에게 통합심의를 요청해야 하는 경우에 해당한다고 할 것이나, 같은 법 제49조제1항제2호와 같이 ‘임대주택 비율에 비례하여 시·도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한까지 건축하는 경우’에는 ‘법적상한용적률’까지 건축하는 경우에 해당하지 않는다는 점은 그 문언상 분명합니다.그리고 소규모주택정비법 제49조제7항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 소규모재건축사업을 시행하는 사업시행자는 국토계획법 제78조에 따라 시·도조례로 정한 용적률에도 불구하고 소규모주택정비법 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 ‘법적상한용적률’까지 건축할 수 있다고 규정하면서(전단), 이 경우 사업시행자가 공급해야 하는 국민주택규모 주택의 면적을 ‘법적상한용적률에서 시·도조례로 정한 용적률을 뺀 용적률의 100분의 20 이상 100분의 50이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적’으로 규정(후단)하고 있다는 점에 비추어 보면, 같은 법 제49조에서는 ‘법적상한용적률’과 시·도조례로 정한 용적률 등 시·도조례로 규정하는 용적률을 명확히 구분하여 규정하고 있다고 할 것인바, 같은 법 제49조제1항제2호에 따른 ‘임대주택 비율에 비례하여 시·도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한’은 같은 법 제27조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 ‘법적상한용적률’에 해당하지 않는다고 보아야 합니다.아울러 소규모주택정비법 제27조제1항 각 호 외의 부분 단서는 국토계획법령에 따른 용적률에도 불구하고 소규모주택정비사업의 용적률이 시·도조례로 정하는 범위를 벗어나 법적상한용적률까지 또는 법적상한용적률을 초과하여 결정되는 경우에는 공공기반시설 부족 및 무분별한 개발이 초래될 수 있는 점을 고려하여, 소규모주택정비사업에 적용되는 용적률이 법적상한용적률까지 완화되는 경우 등에는 시장·군수등이 아닌 시·도지사에게 통합심의를 요청하도록 한 것1)1) 2016. 8. 11. 의안번호 제2001546호로 발의된 소규모주택정비법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조이므로, 소규모주택정비법 제49조제1항제2호에 따라 ‘임대주택 비율에 비례하여 시·도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한’까지 용적률을 완화하는 경우 시·도지사가 통합심의권자가 된다고 보게되면 같은 법 제27조제1항 각 호 외의 부분 단서의 입법취지에서 벗어나 시장·군수등의 통합심의 권한을 과도하게 축소하는 결과를 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려할 필요가 있습니다.따라서 소규모주택정비법 제49조제1항제2호에 따라 ‘임대주택 비율에 비례하여 시·도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한까지 건축하는 경우’는 같은 법 제27조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 시·도지사에게 통합심의를 요청해야 하는 경우에 해당하지 않습니다.빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제27조(통합심의) ① 시장·군수등은 소규모주택정비사업과 관련된 다음 각 호 중 둘 이상의 심의가 필요한 경우에는 이를 통합하여 심의(이하 “통합심의”라 한다)하여야 한다. 다만, 제2호에 따른 도시·군관리계획 중 용도지역·용도지구를 지정 또는 변경하는 경우 또는 제49조제1항·제7항 및 제49조의2에 따라 법적상한용적률까지 건축하거나 제49조제8항에 따라 법적상한용적률을 초과하여 건축하는 경우에는 시·도지사에게 통합심의를 요청하여야 하며, 시·도지사의 통합심의를 거친 경우에는 시장·군수등의 통합심의를 거친 것으로 본다.1. 「건축법」에 따른 건축심의(제26조 및 제48조제1항에 따른 심의를 포함한다)2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군관리계획 및 개발행위 관련 사항3. 그 밖에 시장·군수등이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항② ∼ ⑤ (생 략)제49조(임대주택 건설에 따른 특례) ① 사업시행자는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 다음 각 호와 같이 임대주택을 건설하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 시·도조례로 정한 용적률에도 불구하고 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.1. 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율(건축물의 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수의 비율을 의미한다. 이하 이 조에서 같다)이 20퍼센트 이상의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 한다)2. 공공임대주택을 임대주택 비율이 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만이 되도록 건설하는 경우: 임대주택 비율에 비례하여 시·도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한② ∼ ⑩ (생 략)<관계 법령>