손해배상(기) (민사, 대법원)
공포일: 2025.01.09 / 시행일:

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 지유 담당변호사 이정진 외 1인)
【피고, 피상고인】 ○○프라자 관리단 외 1인 (소송대리인 법무법인 명장 담당변호사 오규섭 외 1인)
【원심판결】 청주지법 2024. 8. 29. 선고 2023나56716 판결 
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 청주지방법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 사안의 개요
 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
 가. 이 사건 집합건물(전유부분 23개, 주용도: 근린생활시설)에 관하여 2004. 1. 28. 집합건축물대장이 작성되고 그 무렵 소유권보존등기가 마쳐졌다. 원고의 처 소외 1은 이 사건 집합건물 중 지하 101호의 소유자이고, 원고와 소외 1은 여기에서 각자 사무용품 판매업을 한다.
 나. 2021. 5. 22. 이 사건 집합건물 지하 1층 천장 공용배관이 파열되어 누수가 발생하였고 이로 인하여 원고와 소외 1의 점포가 침수되었다(이하 ‘이 사건 누수사고’라 한다). 소외 1은 이 사건 누수사고로 인한 자신의 손해배상채권을 원고에게 양도하였다.
 다. 원고는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)상 관리단인 피고 ○○프라자 관리단(이하 ‘피고 관리단’이라 한다)과 피고 관리단으로부터 관리의무를 위임받은 관리소장인 피고 2가 이 사건 집합건물 관리의무를 소홀히 하여 이 사건 누수사고가 발생하였다면서 피고들을 상대로 손해배상을 청구하였다. 피고들은 피고 관리단이 집합건물법상 관리단이 아니라 각 전유부분에 있는 점포의 실제 운영자들로 이루어진 자치회 성격의 모임에 불과하다고 주장하였다. 
 라. 원심은 피고 관리단이 구분소유자 전원에 의하여 구성된 단체라거나 구분소유자들의 관리단집회에서 관리인을 선임하였다는 자료가 없다는 등의 이유로 피고 관리단이 집합건물법상 관리단에 해당하지 않는다고 보고 원고의 청구를 받아들이지 않았다.
 2. 관련 법리
 집합건물법 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다."라고 규정하고 있다. 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다. 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하면 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단의 역할을 수행할 수 있고, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결 등 참조).
 3. 대법원의 판단
 가. 앞서 본 사실관계와 원심판결 이유 및 기록에 의하여 알 수 있는 다음 사정을 위 법리에 비추어 살펴보면, 피고 관리단이 집합건물법 제23조에 의한 관리단의 성격을 겸유하고 있다고 볼 수 있는 여지가 크다.
 1) 이 사건 집합건물은 집합건축물대장이 작성되고 소유권보존등기가 마쳐진 2004년경 구분소유 관계가 성립함으로써 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 그 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립되었다. 피고 관리단의 규약이 제출되지는 않았으나, 집합건물법 제28조가 규약 설정 여부를 임의적 사항으로 하고 있으므로 규약의 존부는 피고 관리단이 집합건물법상 관리단인지 결정하는 기준이 될 수 없다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2001다26118 판결 참조).
 2) 이 사건 집합건물의 관리업무는 피고 관리단이 하고 있고, 피고 관리단 외에 관리업무를 수행하거나 관리단 역할을 하는 단체는 보이지 않는다. 
 가) 관리단을 대표하는 관리인은 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 구분소유자에게 청구, 수령 및 관리할 수 있는데(집합건물법 제24조 제1항, 제25조 제1항 제2호 참조), 피고 관리단은 ‘○○프라자관리사무소’ 명의로 금융기관 계좌를 개설하여 관리비를 납부받아 이 사건 집합건물 관리업무를 수행하였다. 특히 2018년과 2022년에는 대가를 받고 제3자에게 이 사건 집합건물 옥상이나 외벽을 일정 기간 사용하게 하였다. 또한 2018년에는 전층 화장실, 1층 복도, 계단, 지하주차장, 화단, 승강기 등에 대한 리모델링 공사를 하고 2023년에는 옥상 방수공사를 하였는데, 위 공사는 피고 관리단이 관리하는 관리비 중 일부를 적립한 장기수선충당금 내지 수선적립금을 사용하여 진행된 것으로 보인다. 2020. 2. 4. 신설된 집합건물법 제17조의2에 의하면 관리단은 구분소유자로부터 수선적립금을 징수하여 적립할 수 있다. 
 피고 관리단은 관리업무를 피고 2로 하여금 ‘관리소장’ 또는 ‘관리총무’ 등 명칭으로 수행하도록 하고 매월 100만 원의 보수를 지급하였다. 피고 2는 자기 명의로 이 사건 집합건물에 대하여 시설보험 계약을 체결하였고, 원고는 그 보험자로부터 이 사건 누수사고에 관한 보험금으로 3,000만 원을 수령하였다. 
 나) 피고 관리단이 수행한 관리업무 중에는 집합건물법상 관리단이 아니면 근거를 찾기 어려운 업무가 있다.
 피고 관리단은 2023. 2. 9.경 원고 측에 미납 관리비를 내라는 내용증명을 보냈는데, 여기에는 기한 내에 관리비를 내지 않으면 ‘창고, 주차장 등 일체의 공용부분의 사용을 금지하는 조치’를 할 예정이라는 내용이 포함되어 있다. 그런데 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있는바(집합건물법 제10조 제1항, 제11조 참조), 구분소유 관계와 무관하게 점포의 실제 운영자들로 구성된 단체가 구분소유자인 소외 1과 그 배우자인 원고의 공용부분 사용을 제한할 수 있다는 근거를 찾기 어렵다.
 피고 관리단은 앞서 보았듯이 2018년과 2022년에 공용부분을 제3자에게 사용하게 하고 2018년과 2023년에 공용부분 리모델링 공사 및 방수공사를 하였다. 이러한 공용부분의 관리에 관한 사항은 집합건물법 제16조에 따라 관리단집회의 결의로 결정하는바(위 공사는 공용부분의 변경을 가져올 수도 있는데 공용부분 변경에 관한 사항의 결의요건은 더 가중되어 있다. 집합건물법 제15조 참조), 구분소유 관계와 무관하게 점포의 실제 운영자들로 구성된 단체가 위와 같은 관리업무를 할 수 있다는 근거를 찾기 어렵다.
 3) 원심은 피고 관리단이 구분소유자 전원으로 구성되었다고 볼 자료가 없다고 하였으나 이를 그대로 수긍하기 어렵다.
 먼저 피고 관리단은 앞서 보았듯이 구분소유 관계와 무관하게 점포의 실제 운영자들로 구성된 단체라면 근거를 찾기 어려운 행위를 하였다. 
 또한 피고 2는 휴대전화로 구분소유자(실제 메시지에는 ‘분양주’라고 썼다)들에게, 2018. 5. 15. ‘옥상을 제3자에게 1개월 동안 사용하도록 하고 200만 원을 받으려고 하는데 불합리하다고 판단하면 의견을 내라.’는 메시지를 보내고, 2018. 5. 19. 200만 원을 입금 받았다고 보고하는 메시지를 보냈다. 또한 2018. 5. 16.부터 구분소유자(분양주)들에게 ‘리모델링 공사와 관련하여 2018. 5. 24. 모임을 갖고 의견을 청취하고자 하니 전원 참여를 부탁한다.’는 메시지를 수회 보내고, 모임 후인 2018. 5. 28.에는 ‘모임에 참가한 분양주들의 의견을 경청하고, 리모델링 공사를 시행하겠다.’는 메시지를 보냈다. 피고 2는 점포 실제 운영자(실제 메시지에는 ‘입점자’라고 썼다)들에게도 메시지를 보냈으나, 구분소유자(분양주)들에게 위와 같이 이 사건 집합건물의 관리와 관련한 보고를 하거나 의사결정을 요청하는 내용의 메시지를 보낸 것과 달리, 점포 실제 운영자(입점자)들에게는 주로 결정된 내용을 알리거나 그로 인한 불편사항을 안내하는 내용의 메시지를 보냈다.
 피고 관리단이 작성한 관리비고지서에는 관리비가 ‘입주사: 평당 3,000원, 미입주사: 평당 1,500원’으로 기재되어 있다. 이는 전유부분에 점포가 입주한 경우와 입주하지 않은 경우를 나누어, 입주하지 않은 경우 즉 점포 실제 운영자가 없는 경우에도 관리비 납부의무가 있다는 내용으로 볼 여지가 있고, 이때의 관리비 납부의무는 구분소유자가 부담한다고 보는 것이 합리적이다.
 이와 같은 사정을 종합하면 피고 관리단은 점포 실제 운영자(입점자)와 별개로 구분소유자 전원도 그 구성원으로 포함하고 있다고 볼 여지가 크다.
 4) 피고들은 2016년경 점포 실제 운영자들이 신승철을 회장으로 선임하였고, 구분소유자들의 결의로 관리인을 선임하지는 않았다는 취지로 주장하였다. 그러나 관리인 선임에 관하여, 집합건물법 제24조 제4항은 ‘구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있는데, 이 사건에서 위 조항 단서에 해당하는 사유가 있다는 자료는 없을 뿐만 아니라, 그동안 구분소유자들이 신승철의 회장 선임에 이의를 제기하였다는 자료도 없다.
 또한 공용부분의 관리에 관해서도, 집합건물법 제16조 제2항은 ‘구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.’고 규정하고 있다. 그리고 집합건물법 제38조는 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 의결권 행사를 인정한다. 이 사건 집합건물 공용부분의 관리에 관한 사항의 결의에서, 당시 구분소유자들이 참석하지 않았다고 해도 위 조항들에 의한 의결권 행사가 있었다고 볼 여지가 있고, 이와 달리 집합건물법 제16조 제2항 단서 등에 의하여 효력이 인정되지 않는 결의가 있다고 볼만한 자료는 없다.
 그밖에 구분소유자와 그 전유부분에 있는 점포의 실제 운영자가 다른 경우 피고 관리단에서 이들이 중복하여 의결권을 행사하였다는 등의 자료도 없다.
 나. 그렇다면 원심은 피고 관리단이 집합건물법상 관리단에 해당하는지 더 심리한 후 집합건물법상 관리단에 해당하면 피고들이 이 사건 누수사고와 관련한 손해배상책임을 지는지 판단하였어야 함에도 앞서 본 이유만으로 피고 관리단이 집합건물법상 관리단이 아니라고 보고 원고의 청구를 받아들이지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 집합건물법 제23조의 관리단에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
 4. 결론
 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관 박영재(재판장) 오경미 권영준(주심)

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에서 정한 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 별도의 조정행위 없이도 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는지 여부(적극) 및 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수 있는지 여부(적극)