건축법위반이의 (민사, 서울중앙지방법원)
공포일: 2004.10.08 / 시행일:

【항 고 인】 
【원심결정】 서울지방법원 남부지원 2002. 12. 5.자 2002과2016 결정
【주 문】
원심결정을 변경한다.
항고인에게 이행강제금 6,000,000원을 부과한다.

【이 유】1. 인정사실
기록에 의하면, 구로구청장은 항고인에게 그 소유의 위 주소지상 건축물 중 2층 단독주택을 다가구주택으로, 3층 다중주택을 다가구주택으로 각 용도변경, 4층 1가구 및 3, 4층의 창고를 무단증축한 각 건축법위반사항을 시정할 것을 명하였으나 이에 응하지 아니하자, 2002. 4. 3. 항고인에게 8,167,290원의 이행강제금을 부과한 사실이 인정되고, 원심은 위반사실을 인정하여 같은 금액의 이행강제금을 부과하였다.
2. 항고인의 주장 및 판단
가. 항고인은, 이 사건 건축물을 서울지방법원 남부지원(사건번호 생략)호 임의경매를 통하여 낙찰받았는데 당시 감정평가서와 입찰물건명세서 및 등기부등본, 건축물관리대장에 이 사건 건축물이 위법건축물이라는 표시가 기재되어 있지 않았을 뿐 아니라 관할관청에 문의한 결과 아무런 문제가 없다는 답변을 받고서 응찰하여 소유권을 취득하였고, 그 이후 건축행위를 한 적이 없으므로 항고인에게는 이행강제금 납부의무가 없고 항고인이 위법건축물이라는 점을 알지 못한 데 대하여 정당한 사유가 있으므로 원심결정은 위법하여 취소되어야 한다는 취지로 주장한다.
살피건대, 건축법상 시정명령과 이행강제금부과는 위법한 건축물의 현상태를 시정하기 위한 것으로서 시정명령 당시 건축물을 지배·관리하고 있는 소유자에 대하여 발하여 질 수 있으므로 이 사건 시정명령 당시 소유자인 항고인에 대한 시정명령 및 이행강제금부과는 적법하다고 할 것이고, 또한, 경매는 기본적으로 경락인 또는 집행관과 소유자 사이의 매매로서민법 제578조의 매도인의 담보책임 이외에 물건의 하자(법률적 하자를 포함한다)로 인한민법 제580조의 하자담보책임은 인정되지 아니하므로 입찰참가자들은 경매목적물에 대하여 사전에 조사를 하는 등 자기의 책임으로 경매에 임하여야 하는 것이어서 경락당시 이 사건 건축물에 불법증축 및 무단용도변경 부분이 포함된 사실을 몰랐다는 주장은 적법한 항고이유가 될 수 없고, 건축법위반사실을 알지 못한데 대하여 항고인에게 정당한 사유가 있다고 할 수도 없다.
나. 항고인은, 이 사건 건축물 중 3층 다중주택을 다가구주택으로 용도변경하였다는 점에 대하여 다가구주택이라는 개념이 1999. 4. 30. 건축법시행령 제16284호로 신설되어 이전의 다중주택이 다가구주택에 해당하게 된 것일 뿐이지 별도의 용도변경행위가 없었으므로 위 점에 대해서는 건축법위반사항이 없고, 이 사건 건축물의 준공일은 1989. 9. 8.이고 1990. 7.경 용도변경이 완료되어 모든 세대가 입주를 마쳤으므로구 건축법(1991. 5. 13. 법률 제4381호로 개정되기 전의 것, 이하 구 건축법이라고 한다) 부칙 제6조 ‘이 법 시행 전에 종전의 규정에 위반한 건축물에 관한 처분에 관하여는제83조의 규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다’는 규정에 따라구 건축법 제56조의 2에 따라 과태료를 부과해야 함에도 원심은건축법 제83조에 따라 이행강제금을 부과하였으므로 위법하다는 취지로 주장한다.
살피건대, 무릇 건축법상의 용도변경행위는 반드시 유형적 변경을 수반해야 하는 것은 아닐 뿐만 아니라 이미 용도변경된 건물의 승계인이 그 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 용도변경행위에 해당하는 것인바, 이 사건 건축물 3층은 다중주택으로 사용승인받아 그 용도가 정해져 있고 다중주택은 학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 독립된 주거의 형태가 아니어야 하는데, 항고인의 주장에 의하더라도 이 사건 건축물 3층에는 이미 9가구가 독립된 주거의 형태로 각 거주하고 있어 더 이상 다중주택에 해당할 수 없으므로 그 용도가 변경되었다고 할 것이고 비록 다가구주택이 1999. 4. 30. 건축법시행령 제16284호로 신설된 개념이라 하더라도 항고인이 다가구주택의 용도로 계속하여 이를 사용하고 있는 이상 용도변경행위에 해당한다고 할 것이다. 다만,건축법 제14조 제2항 ‘제18조의 규정에 의하여 사용승인을 얻은 건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만,제3항의 규정에 의하여 동일한 시설군에 해당하는 건축물의 용도를 변경하는 경우 기타 대통령령이 정하는 경우에는 신고하지 아니하고 용도변경을 할 수 있다’,제3항 ‘시설군은 다음 각호와 같고, 각 시설군에 속하는 건축물의 용도는 대통령령으로 정한다 1. 영업 및 판매시설군, 2. 문화 및 집회시설군, 3. 산업시설군, 4. 교육 및 의료시설군, 5. 주거 및 업무시설군, 6. 기타 대통령령이 정하는 시설군’,제4항 ‘건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게제29조의 규정에 의한 건축물대장의 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만,제2항 본문의 규정에 의한 신고대상인 경우 기타 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다’고 각 규정하고 있어 다중주택과 다가구주택은 동일한 시설군인 주거 및 업무시설군에 속하므로 신고하지 아니하고 용도변경을 할 수 있고 건축물대장 기재내용 변경절차만 거치면 되는데, 항고인은 건축물대장 기재내용 변경절차를 거치지 아니하였으므로 이 점에서 건축법을 위반하였다 할 것이고 이를 기준으로 이행강제금을 산정한 원심결정은 적법하다 할 것이다.
또한 건축법상 용도변경행위는 형법상 계속법과 유사한 성질을 가지는 것이어서 다른 용도로 계속하여 건축물을 사용하는 한 가벌적 위법상태는 계속 존재하고 있다고 할 것이므로구 건축법 부칙 제6조가 ‘이 법 시행 전에 종전의 규정에 위반한 건축물에 관한 처분에 관하여는제83조의 규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다’고 정하고 있더라도 개정법률이 시행되기 전의 행위에 대하여는 개정 전의 법률을, 그 이후의 행위에 대하여는 개정된 법률을 각 적용해야 하는 것인바, 항고인은 이 사건 건축물이 용도변경된 이후 계속하여 이를 사용하고 있으므로 항고인에게 현재의 건축법에 따라 이행강제금을 부과할 수 있다고 할 것이고(이 사건 건축물이 1989. 9. 8. 사용승인을 받았고, 1990.경 임차인들이 이미 거주하고 있었다는 점은 이에 아무런 영향을 미치지 못한다) 이러한 점은 이 사건 용도변경행위가 신고대상이 아니고 건축물대장상의 기재변경사항에 불과하더라도 마찬가지라 할 것이며, 또 이 사건에서 항고인의 무단증축행위가 1992. 6. 1. 이전에 이루어졌음을 인정할 소명자료가 없으므로 항고인의 위 주장은 이유없다.
다. 항고인은, 이 사건 건축법 위반사항으로 지적된 옥외기계식 주차시설의 작동불가 및 차로 내 건축폐자재 등의 적치행위에 대하여, 주차시설은 곧 보수할 예정이고 건축폐자재 등은 이미 수거하였으므로 이 부분에 대한 이행강제금 부과는 위법하다는 취지로 주장하나, 이 사건 기록에 의하면 관할 구청 및 원심이 부과한 이행강제금은 무단 용도변경 및 무단증축행위만을 기준으로 산정하였으므로 항고인 주장의 점은 더 나아가 살펴 볼 필요없이 이유없다고 할 것이다.
라. 따라서 항고인의 건축법 위반의 점은 위에서 살펴 본 바와 같이 인정할 수 있으나, 이 사건 건축법 위반의 경위 및 내용, 위반정도 등 기록에 나타난 모든 사정을 고려하면 항고인에게 이행강제금 600만 원을 부과하는 것이 적당하다 할 것이다.
3. 결론
그렇다면, 원심결정을 변경하여 항고인에게 이행강제금 6,000,000원을 부과하기로 하여 주문과 같이 결정한다.

판사 황정규(재판장) 손동환 장진