민원인 - 의무관리대상 공동주택 관리주체의 장기수선계획 조정안 작성 업무 수행 방식(「공동주택관리법」 제29조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2023.03.13 / 시행일:

「공동주택관리법」 제29조제1항에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설·공급하는 사업주체 등은 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획1)1) 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 「공동주택관리법」 제29조제1항에 따라 수립하는 장기계획을 말하며(같은 법 제2조제1항제18호 참조), 이하 같음.을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사2)2) 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물의 경우에는 같은 법 제22조에 따른 사용승인을 말함. 「공동주택관리법」 제29조제1항제4호 참조를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출해야 하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체3)3) 「공동주택관리법」 제2조제1항제10호에 따른 관리주체를 말하며, 이하 같음.에게 인계해야 한다고 규정하고 있는 한편,「공동주택관리법」 제29조제2항에서는 입주자대표회의4)4) 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 「공동주택관리법」 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말하며(같은 법 제2조제1항제8호 참조), 이하 같음.와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 이를 조정하여야 한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제7조제2항에서는 같은 법 제29조제2항에 따른 장기수선계획의 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다고 규정하고 있는바,「공동주택관리법」 제29조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택5)5) 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택으로서 같은 법 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁관리하는 공동주택을 전제함.의 관리주체는 장기수선계획의 조정안을 작성하면서 그 작성에 필요한 기술적인 업무의 일부를 외부 전문업체가 수행하도록 할 수 있는지?

「공동주택관리법」 제29조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택의 관리주체는 장기수선계획의 조정안을 작성하면서 그 작성에 필요한 기술적인 업무의 일부를 외부 전문업체가 수행하도록 할 수 있습니다.

우선 「공동주택관리법」 제29조제2항 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제7조제2항에서는 장기수선계획의 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다고 규정하고 있을 뿐이고, 공동주택관리법령의 다른 규정에서도 관리주체가 장기수선계획의 조정안 작성 업무를 수행하면서 그 작성에 필요한 업무 중 일부를 외부 전문업체가 수행하도록 하는 것을 명시적으로 제한하고 있지 않습니다.또한 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 직접 작성하면서 그 업무 수행에 필요한 기술적인 업무를 외부 업체가 수행하도록 하는 경우 그 자체만으로 조정안 작성 업무의 법률상 업무처리 주체나 권한의 귀속 주체 자체가 외부 업체로 변경되는 것은 아니므로, 해당 업무의 성질상 반드시 관리주체가 직접 처리하여야 한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 직접 작성하면서 필요한 경우 그 작성에 필요한 기술적인 업무 중 일부를 외부 전문업체가 수행하도록 했다는 것만으로 곧바로 “관리주체가 조정안을 작성하는 것”에 해당하지 않게 된다고 보기도 어렵습니다.그리고 「공동주택관리법」 제29조에서 공동주택의 공용부분에 대해 장기수선계획을 수립(제1항)하고 이를 3년마다 검토하여 필요한 경우 조정(제2항)하도록 한 취지는 주택의 수명 단축으로 인한 주택소유자의 손실을 방지하고 입주자의 주거안정을 도모하기 위해 미리 주요시설의 수선계획을 세워 공동주택의 공용부분 주요시설을 적기에 보수하도록 하되, 종전의 장기수선계획을 수립하거나 조정할 당시 예상하지 못한 사정변경 등이 발생한 경우 공사에 필요한 재료나 시공기술의 진보, 경제정세의 변동 등 현실의 변화를 유연하게 반영하여 주요시설을 적정하게 보수하기 위한 것1)1) 법제처 2015. 4. 17. 회신 15-0117 해석례 참조으로, 같은 법 시행령 제30조 전단의 위임에 따라 장기수선계획의 구체적인 수립기준을 정한 같은 법 시행규칙 제7조제1항 및 별표 1에서는 공동주택의 공용부분에 대한 정기적인 수선·유지가 필수적인 시설 중 공동주택의 노후화를 방지하기 위한 주요시설의 수선공사의 종류, 수선방법, 수선주기, 수선율 등을 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 장기수선계획은 과거의 수선실적과 현재의 시공상황 및 시공법을 토대로 최소 5년부터 최대 30년에 이르는 수선주기와 수선공사비 등을 예측하여 시공재료나 기술 등 제반사정을 고려하여 상황에 맞게 조정되어야 하는 것으로서 공동주택의 수선에 관한 전문성과 기술이 요구되는 분야라 할 것입니다2)2) 헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정례 및 대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 판결례 참조.그런데 「공동주택관리법」 제64조제2항제2호에서는 공동주택에 배치된 관리사무소장3)3) 의무관리대상 공동주택을 관리하는 주택관리업자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 함. 「공동주택관리법」 제64조제1항제3호 참조으로 하여금 장기수선계획의 조정에 관한 업무를 집행하도록 규정하고 있어 실무적으로는 관리사무소장이 장기수선계획의 조정안을 작성하게 될 것인바, 만약 장기수선계획의 조정 업무에 필요한 사항 중 일부를 외부 전문업체가 수행하도록 하는 것이 금지된다고 본다면, 건축물의 설비·시설 등의 노후화 상태의 진단 및 장기수선계획의 조정안의 적정성 여부의 검토에 필요한 전문적인 지식과 기술이 필요한 사항에 관한 전문적인 장기수선계획의 조정안의 작성이 현실적으로 곤란할 수 있으므로, 장기수선계획의 조정안 작성주체인 관리주체가 자기의 권한과 책임 하에 조정안 작성 업무를 하면서, 조정안 수립의 효율성·전문성을 높이기 위해 조정안 작성에 필요한 기술적인 업무의 일부를 전문성을 보유한 외부업체가 수행하도록 할 수 있다고 보는 것이 앞서 살펴본 관련 규정의 체계 및 입법취지를 고려한 합리적인 해석이라 할 것입니다.아울러 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석·적용하여야 하고 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 될 것인데4)4) 대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두3388 판결례 참조, 「공동주택관리법」 제63조제2항에서는 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제102조제3항제22호에서는 같은 법 제63조제2항을 위반하여 공동주택을 관리한 자에 대하여 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있는바, 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성하면서 그 작성에 필요한 기술적인 업무의 일부를 외부 전문업체가 수행하도록 하면 “관리주체가 조정안을 작성한 것으로 볼 수 없다”고 한정하여 해석할 경우, 과태료 부과대상이 되는 위반행위의 범위를 지나치게 확장시키는 결과를 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.한편 관리주체와 입주자대표회의가 장기수선계획의 조정안 작성에 필요한 업무 중 일부를 위탁할 수 있도록 한 별도의 법령상 근거가 없으므로 장기수선계획의 조정안 작성에 필요한 업무를 외부 전문업체가 수행하도록 하는 것은 불가능하다는 의견이 있으나, 장기수선계획의 조정안 작성에 필요한 전문적인 일부 업무만을 외부 전문업체가 수행하도록 하는 것은 관리주체와 외부 전문업체 사이의 계약을 통해 가능한 것으로서 그 계약이 성질상 무조건 위탁을 내용으로 하는 것도 아니고, 그 계약 체결에 반드시 법령상 근거가 필요하다고 볼 수도 없는 점, 관리주체가 장기수선계획의 조정안 작성 업무를 수행하면서 그 작성에 필요한 기술적인 업무의 일부를 외부 전문업체에 맡겨 수행하게 한다고 하더라도 최종적인 장기수선계획 조정안 작성 업무의 권한과 책임은 여전히 관리주체에게 귀속되는 점 등을 종합해 볼 때, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.따라서 「공동주택관리법」 제29조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택의 관리주체는 장기수선계획의 조정안을 작성하면서 그 작성에 필요한 기술적인 업무의 일부를 외부 전문업체가 수행하도록 할 수 있습니다.<관계 법령>공동주택관리법제29조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. (후단 생략)1. ～ 4. (생 략)② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.③·④ (생 략)공동주택관리법 시행규칙제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① (생 략)② 법 제29조제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다.③ ～ ⑤ (생 략)