관리비등 (민사, 부산지방법원)
공포일: 2006.07.06 / 시행일:

【원고, 피항소인】 
【피고, 항소인】 
【제1심판결】 부산지방법원 2005. 9. 12. 선고 2004가소483286 판결
【변론종결】2006. 6. 15.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소부분을 취소하 고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
 피고는 원고에게 837,372원 및 이에 대하여 2005. 1. 16.부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금액을 지급하라.
2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용은 각자의 부담으로 한다.
4. 제1항 중 금원지급 부분은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
 피고는 원고에게 6,361,130원 및 이에 대하여 청구취지변경신청서 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금액을 지급하라.
2. 항소취지
 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】1. 기초사실
 가. 원고는 부산 사상구 괘법동(지번 생략) 외 14필지 지상○○ 상가건물(이하 이 사건 건물이라고 한다)의 운영 및 관리를 목적으로 설립된 회사로서, 이 사건 건물의 구분소유자들이 정한 (주)○○ 관리규약(이하 이 사건 관리규약이라고 한다)에 따라 관리비 산정 및 납부기준을 마련하여 매월 각 점포별로 일반관리비, 직접비, 간접비 등의 항목으로 구성된 관리비를 산정·부과하여 징수하고 있다.
 나. 이 사건 관리규약의 주요한 내용은 다음과 같다.
 ⑴ 제6조(구분소유자의 권리·의무)
 구분소유자는 다음 각 호의 권리와 의무를 갖는다.
 ⑥ 건물 및 영업관리와 관련한 관계법령과 본 규약 및 이사회에서 의결한 사 항을 성실히 준수할 의무
 ⑦ 건물유지 및 영업관리 관련 공동의 이익을 위해 소요되는 비용 등의 부담 의무
 ⑵ 제7조(권리의무의 승계)
 ① 등기부등본상 소유권 이전을 받은 자 및 규약에 따라 임차한 영업입점자는 상기 제6조의 권리의무를 자동으로 승계한다.
 ⑶ 제8조(연대책임)
 법인(○○ 관리법인인 원고를 말한다)에 대하여 부담하는 관리비 등의 채무는 당해 구분소유자와 임차영업주(이하 구분소유자 등이라고 한다)가 연대하여 변제할 책임을 진다.
 ⑷ 제35조(관리비 등의 내용)
 구분소유자 등은 공용부분 등의 관리에 소요되는 일체의 비용(이하 관리비라고 한다)을 부과기준에 따라 부담하여야 하며 관리비의 내용은 아래 각 호에 기재하는 바와 같다.
 ① 냉난방, 청소, 시설보수, 점검 및 공용부분 등의 수선, 개조, 복구, 제거 등 유지관리에 소요되는 제비용 및 구분소유자 등의 개별 구분이 가능한 제비용
 ② 공동영업활동에 소요되는 일체의 공동부담 비용
③ 공용부분 등의 안내, 방송, 교환대, 의무실, 갱의실 운영비용과 복리후생에 관한 비용
 ④ 공용부분 등에 대한 각종 조세공과금, 보험료, 교통유발부담금, 수도광열비 등의 비용
 ⑤ 법인의 운영에 소요되는 비용(항목에 따라 수익자 부담 원칙에 의거 특정 점포에만 부과할 수 있음)
 ⑥ 기타 공용부분 등의 일상관리에 소요되는 일체의 공동부담 비용
 ⑸ 제36조(관리비 부과 및 징수)
 ① 다음 각 호의 제비용은 부과기준에 따라 실비정산제로 산정하여 고지하고 구분소유자 등은 매월 부담하여야 할 관리비를 지정된 일자까지 납부하여야 한다.
 ㉮ 직접비
 구분소유자 등이 직접 사용한 전기, 수도, 온수, 가스 등의 계량이 가능한 부분은 계량기 검침에 의하고 불가능한 부분은 부과기준에 의하여 계산한다.
 ㉯ 공통비
 제35조의 비용은 법인이 계산하여 구분소유자 등의 지분비율로 배분하는 비용
 다. 한편, 피고는 2004. 6. 29. 이 사건 건물 중 3306호 점포(이하 이 사건 점포라고 한다)를 경매절차에서 낙찰받고 그 대금을 완납하여 위 점포에 관한 소유권을 취득하였고, 그 후 피고는 2004. 10. 8.소외인에게 위 점포를 매도하여 같은 날소외인 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.
 라. 피고가 이 사건 점포의 소유권을 취득할 당시 이전 소유자들에 의하여 체납되어 있던 공용부분에 관한 관리비는 1999. 11.분, 1999. 12.분, 2002. 3.분부터 2003. 2.분까지의 관리비, 2003. 4.분부터 2004. 5.분까지의 관리비 및 2004. 6. 1.부터 2004. 6. 28.까지의 관리비(2004. 6.분 관리비인 214,730원 x 28/30, 원 미만은 반올림 = 200,415원)를 모두 합한 5,937,172원(연체료 및 최고액은 제외한 금액)이었으며, 피고는 위 점포의 소유권을 취득한 2004. 6. 29.부터소외인에게 그 소유권을 넘긴 2004. 10. 8.까지의 기간 동안 관리비를 납부하지 않고 있었는데 피고가 위 기간 동안 납부하지 아니한 관리비, 연체료 등 체납액은 합계 837,372원(2004. 6. 29.부터 2004. 6. 30.분: 16,742원 + 2004. 7.분: 270,220원 + 2004. 8.분: 253,860원 + 2004. 9.분: 235,990 + 2004. 10. 1.부터 2004. 10. 8.분: 60,560)이다.
[인정근거] 갑 2 내지 갑 6, 을 1의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판 단
 가. 피고가 점포를 소유하고 있던 중 발생한 관리비
 위 사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포의 소유권을 취득한 2004. 6. 29.부터소외인에게 그 소유권을 넘겨 준 2004. 10. 8.까지 사이에 발생한 관리비, 연체료 등의 체납액 합계 837,372원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지변경신청서 송달 다음날인 2005. 1. 16.부터 완제일까지 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
 나. 전 소유자에 의하여 체납된 관리비의 승계 여부에 관한 판단
 (1) 원고는, 이 사건 점포의 특별승계인인 피고가 그동안 체납되어 있던 공용부분에 관한 관리비 채무를 모두 승계하였다고 주장하며 1999. 11.이래 피고가 위 점포의 소유권을 취득하기 전까지 연체되어 있던 관리비의 지급도 구함에 대하여 피고는, 자신은 이 사건 점포의 소유권을 2004. 10. 8.소외인에게 이전함에 따라 현재 위 점포를 소유하고 있지 아니하며 피고가 점포를 소유하기 이전에 체납되어 있던 관리비 채무는소외인에게 면책적으로 이전되었다고 할 것이므로 원고의 청구 중 피고가 소유하고 있던 기간 동안의 관리비를 초과하는 부분에 관하여는 응할 수 없다고 주장한다.
 (2) 그러므로 보건대, 이 사건 관리규약에서 등기부등본상○○ 상가건물의 소유권 이전을 받은 자와 규약에 따라 임차한 영업입점자는 구분소유자의 권리의무를 승계하는 것으로 되어 있는 사실은 1항에서 본 바와 같고, 여기에 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법이라고 한다) 제18조에서 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”고 규정하고 있는바, 원고는위 법 제18조에 정한 공유자는 아니지만 이 사건 건물의 구분소유자들이 정한 이 사건 관리규약에 따라 각 점포별로 관리비를 부과·징수하는 것이므로 공유부분의 관리비 부과·징수에 관하여위 법 제18조에 정한 공유자에 준한 지위를 가진다고 봄이 상당하고, 집합건물의 관리규약 중 상가나 아파트 등의 특별승계인이 전(前) 입주자의 체납관리비에 관하여 이를 승계하여야 한다고 정하고 있는 경우 그러한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은위 법 제18조에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이다.(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조)
 다만,집합건물법 제18조의 특별승계인이라고 함은 공용부분에 관한 관리비 채무를 담보할 수 있는 구분소유권을 사실심 변론 종결일 현재 보유하고 있으면서 공용부분의 관리로 인하여 수혜를 받고 있는 자로 한정된다고 봄이 타당하고, 따라서 구분소유권을 이미 제3자에게 넘겨버려 사실심 변론 종결 당시에 구분소유권을 보유하고 있지 아니한 중간 승계인은 집합건물의 소유권을 넘김으로써 전 입주자가 체납하고 있던 공용부분에 관한 관리비채무 역시 현재의 소유자에게 면책적으로 승계시켰다고 볼 것인바, 이 사건에 있어 피고가 이 사건 점포에 관한 구분소유권을 2004. 10. 8.소외인에게 이전하여 줌으로써 이 사건 사실심 변론 종결일 현재 위 점포의 구분소유권을 보유하고 있지 아니한 이상 전 입주자가 체납하고 있던 공용부분에 관한 관리비채무를 부담한다고 할 수는 없으므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.
3. 결 론
 그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있는바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 이를 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이학수(재판장) 이상아 강부영