민원인 - 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 단서에 따라 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 감정평가에 대하여 이의신청을 한 경우, 이의신청에 동의하지 않은 임차인은 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환을 받을 수 있는지(「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2026.03.16 / 시행일:

「공공주택 특별법」 제50조의3제1항에서는 공공주택사업자는 공공건설임대주택을 우선 분양전환 자격을 갖춘 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가는 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행하도록 규정(본문)하면서, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 이의신청을 하는 경우 한 차례만 재평가하게 할 수 있다고 규정(단서)하고 있는바,「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 단서에 따라 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 감정평가에 대하여 이의신청을 한 경우, 이의신청에 동의하지 않은 임차인은 최초 감정평가1)1) 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한 감정평가를 말함.시 산정한 금액(이하 “최초 감정평가금액”이라 함)을 기준으로 분양전환을 받을 수 있는지?

「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 단서에 따라 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 감정평가에 대하여 이의신청을 한 경우, 이의신청에 동의하지 않은 임차인은 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환을 받을 수 없습니다.

먼저 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에서는 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가는 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행하도록 규정하면서, 같은 항 단서 및 같은 법 시행령 제56조제4항에서는 감정평가에 대하여 ‘관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우’ 또는 ‘부당하게 평가되었다고 인정하는 경우’에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 이의신청을 하는 경우 한 차례만 재평가하게 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제56조, 같은 법 시행규칙 제40조, 제42조 및 별표 7에서는 분양전환 가격 산정의 기준·방법 및 절차 등을 상세히 규정하고 있습니다.이처럼 공공주택 특별법령에서 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가를 시장·군수·구청장에게 시행하도록 한 것은 시장·군수·구청장으로 하여금 공공주택사업자 및 임차인과 독립된 제3자의 지위에서 공정하고 객관적인 감정평가를 하도록 하려는 것이고1)1) 법제처 2022. 7. 22. 회신 22-0169 해석례 및 법제처 2009. 8. 28. 회신 09-0257 해석례 참조, 공공주택사업자와 임차인의 합의에 의하여 자율적으로 결정되어야 할 분양전환 가격에 일정한 제한을 두어 공공주택사업자가 자의적으로 분양전환 가격을 정하는 것을 방지하고, 합리적인 분양전환 가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하기 위한 것2)2) 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결례 참조입니다.그리고 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항에서는 최초 감정평가금액에 이의가 있을 경우 한 차례만 재평가하게 할 수 있도록 규정하면서, 같은 법 시행령 제56조제4항에서 이의신청 사유를 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어지거나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우로 규정하고 있고, 같은 조 제5항 및 제6항에서는 재평가 절차 및 기한은 최초의 감정평가 절차를 준용하며 재평가 비용도 이의신청을 한 자가 부담하도록 하고 있는바, 공공주택 특별법령에서 재평가를 실시할 수 있는 별도의 요건 및 최초의 감정평가에 준하는 절차를 규정하고 있다는 점을 고려할 때, 최초의 감정평가에 대한 이의신청이 있어 재평가를 한 경우 특별한 사정이 없는 한 재평가된 금액을 기초로 분양가격을 산정해야 할 것입니다3)3) 대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결례 참조.또한, 만일 이의신청에 동의하지 않은 임차인이 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환을 받을 수 있다고 해석한다면, 동일한 분양전환 시점에 해당 공공건설임대주택에 거주하고 있는 임차인 각각의 이의신청에 대한 동의 여부에 따라 임차인별로 유효한 감정평가액이 달라지게 되는 결과가 발생하는바, 이는 객관적이고 공정한 분양전환 가격 산정을 위해 엄격한 절차와 기준을 두고 있는 「공공주택 특별법」상 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 제도의 취지에 비추어 타당하지 않습니다.아울러 「공공주택 특별법」 제50조의3제4항에서는 공공주택사업자는 우선 분양전환 자격을 갖춘 자가 존재하지 않는 경우 등 일정한 요건에 해당하면 분양전환 가격 이하의 가격으로 제3자에게 매각할 수 있다고 규정하면서, 이를 위반하여 임차인에게 통보한 우선 분양전환 가격을 초과한 가격으로 제3자에게 매각한 자에게는 그 위반행위로 얻은 이익의 2배에 상당하는 과태료를 부과하도록 규정(제60조제1항)하고 있는데, 이의신청에 동의하지 않은 임차인에 대하여 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환할 수 있다고 한다면, 제3자에 대한 매각 기준이 되는 우선 분양전환 가격이 최초 감정평가금액인지, 재평가한 감정평가금액인지 불분명하여 제3자에게 매각할 때 혼란을 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.따라서 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 단서에 따라 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 감정평가에 대하여 이의신청을 한 경우, 이의신청에 동의하지 않은 임차인은 최초 감정평가금액을 기준으로 분양전환을 받을 수 없습니다.공공주택 특별법제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법·절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.1. ∼ 2. (생 략)② ∼ ④ (생 략)⑤ 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제4항에 따른 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수·구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다.⑥ (생 략)공공주택 특별법 시행령제56조(분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등) ① ∼ ③ (생 략)④ 법 제50조의3제5항 단서에 따른 이의신청은 다음 각 호의 경우에 시장·군수 또는 구청장으로부터 감정평가결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 해야 한다.1. 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우2. 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우⑤ ∼ ⑦ (생 략)<관계 법령>