원고의 아버지 부동산을 취득하면서 원고의 아버지와 임대차계약을 체결하여 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 금액을 지급받은 경우 임대차보증금 부분을 무상취득(증여)가 아닌 유상취득으로 볼 수 있는 지 여부 (일반행정, 서울고등법원)
공포일: 2023.11.02 / 시행일:

【심급】
2심
【세목】
취득세
【주문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【이유】

▣청구취지·항소취지

1.청구취지

피고가2020. 7. 22.원고에게 한 경정거부처분을 취소한다.
2.항소취지

제1심판결을 취소하고,원고의 청구를 기각한다.
▣이 유

1.제1심판결의 인용 등

이 법원이 이 사건에 관해 적을 이유는,아래와 같이 고치는 것 말고는 제1심판결 이유 제1, 2항 기재와 같다.그러므로 행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다(제1심판결의 별지 포함.여기서 설정된 약칭도 그대로 사용한다).
○제1심판결5쪽16 ~ 19행 부분을 다음과 같이 고친다.
「⑥이에 대해 피고는 이 법원에서,ⓐ원고에게19억 원에 이르는 매매대금을 지급할 자력이 없었던 이상 이 사건 임대차계약은 증여를 위해 허위로 체결되었다거나,ⓑ원고는 김○○의 단독 내지 공동상속인으로써 향후19억 원의 임차보증금 반환채권이 혼동으로 소멸할 것이므로 이 사건 임대차계약의 실질은 증여로 보아야 한다거나,1)ⓒ상계가‘실제로 대가를 지급하였음’에 준하는 객관적 사정이 될 수 없다는 등의 취지로 주장한다.
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주1) 2023. 6. 28.자 피고 준비서면(5 ~ 6쪽)에서는,이에 따라 제1심판결에는 김○○에게 원고 외의 상속인이 될 사람이 있는지 여부를 전혀 심리하지 않은 채 이 사건 임대차계약이 이 사건 부동산의 증여를 위해 허위로 체결된 것이 아니라고 섣불리 단정한 심리 미진 등의 위법이 있다는 취지이다.
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살피건대㉠위ⓐ주장은 결국,원고에게 이 사건 임대차계약상 임대차보증금19억원에 상응하는 재산이 없었던 이상 이 사건 임대차계약은 증여를 위해 형식적으로 체결된 것이라는 취지로 이해된다.하지만 원고가 이 사건 임대차계약의 체결 경위에 대해 자세히 진술했을 뿐 아니라,2)부동산 매매계약에서 그 매매대금의 일부를 임차보증금과 상계하기로 약정했다는 이유만으로 그 매매계약이나 임대차계약이(변칙적 증여를 위한)허위라고 섣불리 단정할 수는 없다.
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주2)원고는 이에 대해,김○○이 당시2주택 보유자로서 다주택자 양도소득세에 관한 혜택이 종료될 예정이었고 증가하는 종합부동산세 등의 부담까지 가중되어 이를 빨리 매매해야 하는 상황이었기 때문에,부득이 당시 무주택자였던 원고가 매입했다는 취지로 진술하였다(2023. 9. 13.자 원고 준비서면3 ~ 4쪽).
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㉡위ⓑ주장에 대해서는 우선,원고가 김○○의2남1녀 중 장남이며 김○○의 배우자(원고의 어머니)역시 생존하고 있다는 사실을 증명하였다(갑 제16호증).한편 이 사건 변론종결일 현재 발생하지 않은 김○○의 사망 여부와 같은 미래의 사정을 가정하면서 그 재산의 상속 내지 임차보증금 반환채권의 혼동 여부 등을 따져,이 사건 임대차계약이 편법적 증여를 위해 체결된 허위의 법률행위라고 평가할 수도 없는 노릇이다.더욱이 민법 제507조가“채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권을 소멸한다.”고 하면서도(본문) “그러나 그 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다.”는 단서를 명시하는 점,상속 개시 시점에 피상속인이 가지는 임차보증금 반환채권은 원칙적으로 상속세 및 증여세법에 따라 조세채권자인 국가가 상속인에게 부과하는 상속세의‘상속재산’에 해당하는 점 등을 고려하면,상속 시점에 피상속인의 임차보증금 반환채권이 반드시 혼동으로 소멸한다고 섣불리 단정할 수도 없다.
㉢위ⓒ주장과 관련하여 피고는,상계가 본질적으로 당사자들이 서로 현실적으로 급부를 주고받아야 함에 따른 비용과 위험을 피하는 기능을 한다는 사정 등을 거론하고 있다.
그런데 상계제도는 서로 대립하는 채권·채무를 간이한 방법으로 결제함으로써 양자의 채권채무관계를 원활하고 공평하게 처리함을 목적으로 한다.상계권을 행사하려고 하는 사람에 대해서는,수동채권의 존재가 사실상 자동채권에 대한 담보로서의 기능을 하기도 한다(대법원2006. 1. 26.선고2005다41917판결 등 참조).피고가 거론하는 위 사정은 넓게 보면,결국 그와 같은 상계의 담보적 기능에 속한다.그 담보적 기능이 구체화·현실화되었다는 사정만으로,이 사건 임대차계약이 변칙적·편법적 증여의 실질을 가진다고 곧바로 추론할 수는 없다.
상계는 민법상 변제 즉 전형적인‘대가의 지급’과 함께 채권 소멸의 원인 중 하나로 법정되어 있다.상계권의 행사에 의해,상계권자가 가지는 자동채권이 수동채권과 대등액의 범위 내에서 소멸한다는‘대가’가 엄연히 따른다.일단 임차보증금(전세금)을 지급받은 임대인으로서는,임대차계약 종료 시에 그 보증금을 다시 반환할 의무도 지게 된다.이와 같은 사정들을 고려하면,원고가19억 원의 매매대금에 상응하는 부분의 이 사건 부동산을 이전받을 때 원고로서는 이를‘무상’으로 취득한 것이라고 할 수 없다.상계약정 시점 내지 원고가 이 사건 부동산을 취득한 시점을 기준으로,그 시점에 적어도 일정한 가치의 이전 즉 이 사건 부동산의 소유권을 취득하기 위한 반대급부에 해당하는 일정한‘대가의 지급’이 있었다고 봄이 타당하다.설령 그‘대가’가 위 시점 기준으로 현실적인19억 원의 급부에는 미치지 못한다 하더라도,적어도19억 원의 매매대금에 상응하는 이 사건 부동산의 소유권은‘유상’으로 취득된 것이라고 볼 수밖에 없다.이때 지방세법은‘유상’취득에 관해 일률적으로 한 가지의 세율을 정하고 있을 뿐,그 반대급부의 액수·규모에 따라 세율을 다시 조정하는 등의 방식으로 규정되어 있지 않다.
부동산 매매계약 체결과 동시에 임대차계약이 체결되고 이에 따라 매수인이 받아야 할 매매대금 일부를 매수인(임차인)이 반대로 지급해야 할 임차보증금과 상계하기로 하는 약정이,그 자체로 상계 제도의 목적이나 기능을 일탈하고 법적으로 보호받을 만한 가치가 없는 경우라고 할 수는 없다.거래 당사자가 직계존비속인 경우에도,원칙적으로는 달리 보아야 할 이유가 없다.직계존비속 간의 거래라는 특수성 때문에 일어나기 쉬운 비정상적 거래의 징표들,예컨대 매매·임대차계약에서 약정된 급부(매매대금,임차보증금)자체가 시가에 비해 상당히 낮다든가,총 매매대금 중 상계의 대상이 되는 것으로서 임차보증금(전세금)에 해당하는 매매대금의 비중이 통상적인 매매계약에 비해 지나치게 높다는 등의 사정이 없는 한,그렇다.이 사건에서는 위와 같은 비정상적 거래의 징표들을 기록에서 찾기 어렵다.
배우자 간 또는 직계존비속 간의 인적 특수성에 비추어 취득세 탈루의 가능성이 높다는 점 등이 지방세법 제7조 제11항의 입법 취지 내지 그 배경이 된 것으로 보인다.다만 이러한 입법 취지나 목적을 실효적으로 달성하기 위해,위 조항은 직계존비속 사이의 거래에 대해“증여로 취득한 것으로 본다.”는 간주규정의 형식을 취하고 있다.이처럼 의제적 성격을 지니는 규정을 해석할 때에는,원칙적으로 당사자가 선택하여 취한 거래형식을 존중해야 하며,실질과세의 원칙을 이유로 함부로 그 거래형식을 부인해서는 안 된다(대법원2012. 1. 19.선고2008두8499전원합의체 판결 등 참조).
피고가 내세우는 서울고등법원2020. 4. 22.선고2019누52050판결의 사안은 부담부증여계약이 체결된 경우 채무인수 약정만으로 유상 취득세율 적용을 받을 수 있는지 여부 등에 관한 것으로서,이 사건에 곧바로 원용하기에는 무리가 있다.피고가 거론하는 행정안전부,서울특별시의 유권 해석에 대외적 구속력이 있는 것도 아니다.
이러한 사정들을 고려하면,상계 관련 약정이 당해 취득세 내지 이와 관계되는 상속·증여세 면탈을 위한 편법적 증여(내지 변칙적 증여)의 방편으로 체결되었다는 등의 사정이 반증되지 않는 한,피고의 주장처럼 직계존비속 사이에 임차보증금 반환채권과 매매대금 채권이 상계되었다는 사정만 들어‘취득자의 재산으로 그 대가를 지급’한다는 요건의 범위를 벗어난다고 볼 수는 없다.」

2.결론

이 사건 처분은 적법하다고 할 수 없다.그 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들여야 한다.제1심판결은 이와 결론이 같다.그러므로 피고의 항소를 기각하기로 한다.