하자보수보증금등 (민사, 서울고등법원)
공포일: 2025.08.28 / 시행일:

【원고, 항소인】 ○○○아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 이우만)
【피고, 피항소인】 주택도시보증공사 외 2인 (소송대리인 법무법인 화인 외 1인)
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2023. 2. 7. 선고 2019가합591124 판결 
【변론종결】2025. 7. 17.
【주 문】
1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
 가. 원고에게,
 1) 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△은 공동하여 672,075,664원 및 그중 641,398,772원에 대하여는 2020. 1. 9.부터, 28,921,118원에 대하여는 2021. 9. 10.부터 각 2023. 2. 7.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 나머지 1,755,774원에 대하여는 2021. 9. 10.부터 2025. 8. 28.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
 2) 피고 주택도시보증공사는 
 가) 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△과 공동하여 위 1)항 기재 돈 중 296,569,506원 및 그중 274,551,627원에 대하여는 2020. 1. 9.부터 2023. 2. 7.까지 연 6%, 나머지 22,017,879원에 대하여는 2020. 1. 9.부터 2025. 8. 28.까지 연 6%, 각 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을,
 나) 17,203,783원 및 이에 대하여 2021. 11. 2.부터 2025. 8. 28.까지 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을
 각 지급하라.
 나. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.
3. 소송 총비용 중 
 가. 원고와 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△ 사이에 생긴 부분의 45%는 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담하고,
 나. 원고와 피고 주택도시보증공사 사이에 생긴 부분의 10%는 원고가, 나머지는 위 피고가 각 부담한다. 
4. 제1의 가항은 가집행할 수 있다. 

【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 
 원고에게, 
 가. 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△은 공동하여 1,282,467,594원 및 그중 1,223,123,750원에 대하여는 2020. 1. 9.부터, 나머지 59,343,844원에 대하여는 2021. 9. 10.부터 각 제1심 판결 선고일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 
 나. 피고 주택도시보증공사는, 
 1) 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△과 공동하여 위 가항 기재 돈 중 334,441,649원 및 그중 300,000,000원에 대하여는 2020. 1. 9.부터, 34,441,649원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터, 각 제1심 판결 선고일까지 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 
 2) 18,553,301원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 제1심 판결 선고일까지 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 2. 항소취지 
 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소한다. 
 원고에게, 
 가. 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△은 공동하여 583,508,175원 및 이에 대하여 2020. 1. 9.부터 이 사건 항소심 판결 선고일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 
 나. 피고 주택도시보증공사는
 1) 피고 주식회사 □□, 주식회사 △△과 공동하여 위 가항 기재 돈 중 22,729,838원 및 이에 대하여 2020. 1. 9.부터 이 사건 항소심 판결 선고일까지는 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
 2) 16,491,825원 및 이에 대하여 2020. 1. 9.부터 이 사건 항소심 판결 선고일까지는 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】 1. 기초사실 
 2. 원고 주장의 요지 
 3. 하자의 발생 및 범위에 관한 판단 
 4. 피고들에 대한 각 청구에 관한 판단 
 이 법원이 위 각 부분에 관하여 적을 이유는 아래와 같이 고쳐쓰거나, 추가하거나, 삭제하는 외에는 제1심판결 제3면 제17행부터 제34면 제15행까지 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다. 
○ 제1심판결 제4면 마지막 행과 제5면 제1행의 "사용승인을 받고 그 무렵 아파트 입주자들에게 인도되었다"를 "사용승인을 받고 그 후 아파트 입주자들에게 인도되었다"로, 제5면 제10행 및 제6면 아래에서 제2행의 "이 법원의 감정인 소외 1"을 "제1심 및 이 법원의 감정인 소외 1"로 각 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결 제13면 마지막 행과 14면 첫 행의 "바닥타일에 균열, 들뜸, 탈락 등이 발생한 면적은 이 부분 항목 바닥타일 전체 면적의 0.36% 정도에 불과한 점" 다음에 아래 내용을 추가한다.
 『"(원고는 감정인이 이 사건 감정을 위하여 이 사건 아파트를 조사한 후에도 바닥 타일의 균열 들뜸 등의 하자가 추가로 발생하여 균열, 들뜸, 탈락 등이 발생한 면적이 훨씬 커졌다는 취지의 주장을 하고 있으나, 추가로 발생하였다는 하자의 위치나 면적에 관한 원고의 구체적인 주장이 없을 뿐만 아니라, 원고가 제출한 증거들만으로는 위 주장 내용을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다)"』
○ 제1심판결 제21면 제13행부터 제21행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.
『(1) 제척기간의 기산일 
 앞서 본 듯 집합건물법 제9조의2 제1항에 따라 집합건물 구분소유자의 담보책임에 관한 권리는 담보책임기간 내에 행사되어야 하고, 같은 조 제2항 제1, 2호는 공용부분의 기산일을 ‘주택법 제49조에 따른 사용검사일 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인일’로, 전유부분의 제척기간 기산일을 ‘구분소유자에게 인도한 날’로 정하고 있다. 이 사건 아파트에 관하여 2017. 12. 26.경 사용승인이 이루어지고, 그 후 이 사건 아파트 전유부분이 구분소유자들에게 인도된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 아파트 구분소유자의 담보책임에 관한 권리의 제척기간 기산일은 공용부분의 경우 2017. 12. 26.이고, 전유부분의 경우 이 사건 아파트 각 전유부분을 각 구분소유자들에게 인도한 시점이다.』
○ 제1심판결 제22면 제17행의 "제척기간 기산일인 2017. 12. 26."을 "사용승인일인 2017. 12. 26.(이때까지 이 사건 아파트의 전유부분이 구분소유자들에게 인도되지 않고 있었다)"로 고쳐 쓴다. 
○ 제1심판결 제22면 마지막 행부터 제23면 아래에서 제2행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 
『(다) 2차 채권양도세대의 경우 
 2차 채권양도세대의 경우 앞서 본 사용승인일인 2017. 12. 26.로부터 2년이 도과한 후인 2020. 2. 3.경 2차 채권양도통지가 이루어졌다.
 ① 따라서 공용부분의 경우, 2차 채권양도세대의 사용검사 후 하자 중 공용부분 2년차 하자보수비 중 699,281원(= 공용부분 2년차 하자보수비 19,118,061원 × 2차 채권양도비율 3.6577%)에 대한 권리는 제척기간이 도과되어 소멸하였다. 
 ② 그러나 전유부분의 경우, 위에서 본 바와 같이 각 구분소유자들에게 인도된 시점이 제척기간의 기산점이다. 그리고 제척기간의 도과로 인하여 권리가 소멸하였다는 사실은 권리행사의 상대방이 그 증명책임을 부담한다. 위 피고들은 2차 채권양도세대들의 잔금지급일에 각 해당 전유부분의 인도가 이루어졌고, 그 후 2년이 지나 2차 채권양도통지가 이루어져서 2년차 하자에 관한 손해배상청구권의 제척기간이 도과되었다고 주장하나, 잔금지급일이 언제이었는지에 대한 주장과 증명이 없다(원고는 2차 채권양도세대의 소유권이전등기가 2018. 3. 5.부터 같은 해 5. 9.까지 경료되었고, 그 무렵 2차 채권양도세대에 대한 해당 전유부분의 인도가 이루어졌으므로 그로부터 2년 내인 2020. 2. 3.경 2차 채권양도통지가 이루어졌다고 다투고 있다). 제척기간이 도과되었다는 위 피고들의 주장은 받아들이지 아니한다.
 (라) 3차 채권양도세대의 경우 
 3차 채권양도세대의 경우 사용승인일인 2017. 12. 26.로부터 3년이 도과한 후인 2021. 3. 29.경 3차 채권양도통지가 이루어졌다. 
 ① 따라서 공용부분의 경우, 3차 채권양도세대의 사용검사 후 하자 중 공용부분 2, 3년차 하자보수비 474,196원[= 공용부분 2, 3년차 하자보수비 중 190,667원{= 공용부분 2, 3년차 하자보수비 31,625,005원(= 19,118,061원 + 12,506,944원) × 3차 채권양도비율 0.6029%}에 대한 권리는 제척기간이 도과되어 소멸하였다. 
 ② 그러나 전유부분의 경우, 위에서 본 바와 같이 각 구분소유자들에게 인도된 시점이 제척기간의 기산점이다. 그리고 제척기간의 도과로 인하여 권리가 소멸하였다는 사실은 권리행사의 상대방이 그 증명책임을 부담한다. 위 피고들은 3차 채권양도세대들의 잔금지급일에 각 해당 전유부분의 인도가 이루어졌고, 그 후 3년이 지나 3차 채권양도통지가 이루어져서 2, 3년차 하자에 관한 손해배상청구권의 제척기간이 도과되었다고 주장하나, 잔금지급일이 언제이었는지에 대한 주장과 증명이 없다(원고는 3차 채권양도세대의 소유권이전등기가 2020. 6. 18.부터 같은 달 19.까지 경료되었고, 그 무렵 3차 채권양도세대에 대한 해당 전유부분의 인도가 이루어졌으므로 그로부터 2년 내인 2021. 3. 29. 3차 채권양도통지가 이루어졌다고 다투고 있다). 제척기간이 도과되었다는 위 피고들의 주장은 받아들이지 아니한다.
 (마) 소결 
 따라서 ① 2차 채권양도세대의 공용부분 2년차 하자, ② 3차 채권양도세대의 공용부분 2, 3년차 하자에 관한 각 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 제척기간의 도과로 소멸하였므로, 위 피고들의 주장은 이 부분에 한하여 이유 있다.』
○ 제1심판결 제25면 제15행부터 제26면 첫 행까지를 아래와 같이 고쳐 쓰고, 제1심판결 별지 4 ‘채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표(제척기간 도과 반영)’를 삭제한다.
『따라서 피고 □□이 원고에 대하여 부담하는 하자보수에 갈음하는 손해배상금의 액수는 ① 이 사건 아파트의 공용부분 하자보수비 530,374,579원 중 이 사건 채권양도비율에 따른 금액 498,439,155원[= 499,329,103원(= 공용부분 하자보수비 530,374,579원 × 이 사건 채권양도비율 94.1465%) - 889,948원(= 제척기간이 도과되어 소멸된 2차 채권양도세대의 공용부분 2년차 하자보수비 699,281원 + 3차 채권양도세대의 공용부분 2, 3년차 하자보수비 190,667원)], ② 이 사건 채권양도세대의 전유부분 하자보수비 341,655,426원(별지 3 채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표 참조)의 합계 840,094,581원(= 498,439,155원 + 341,655,426원) 및 이에 대한 지연손해금이 된다.』
○ 제1심판결 제26면 아래에서 제2행의 "670,319,890원(= 837,899,863원 × 80%)"을 "672,075,664원(= 840,094,581원 × 80%)"으로 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결 제27면 표 및 표 아래 제1행부터 제10행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.
『 차수세대수전체세대 대비 채권양도 비율(%)하자보수비(원)80% 책임 제한 금액 공용부분전유부분합계 126789.8859476,731,963325,016,502801,748,465641,398,772 2113.657718,700,23014,467,58533,167,81526,534,252 320.60293,006,9622,171,3395,178,3014,142,640 합계28094.1465498,439,155341,655,426840,094,581672,075,664 
 4) 소결 
 따라서 피고 □□은 원고에게 672,075,664원 및 그중 1차 채권양도세대에 대한 손해배상금 641,398,772원에 대하여는 1차 채권양도통지 도달 다음 날 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2020. 1. 9.부터, 2차 채권양도세대 및 3차 채권양도세대에 대한 손해배상금 30,676,892원(= 2차 채권양도세대에 관한 하자보수비 26,534,252원 + 3차 채권양도세대에 관한 하자보수비 4,142,640원) 중 제1심판결에서 인용한 28,921,118원에 대하여는 2차 및 3차 채권양도통지 도달 다음 날 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2021. 9. 10.부터 각 피고 □□이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 제1심판결 선고일인 2023. 2. 7.까지는 민법이 정한 연 5%, 각 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나머지 1,755,774원(= 30,676,892원 － 28,921,118원)에 대하여는 2차 및 3차 채권양도통지 도달 다음 날 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2021. 9. 10.부터 피고 □□이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2025. 8. 28.까지 민법이 정한 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.』
○ 제1심판결 제28면 제14행의 "670,319,890원"을 "672,075,664원"으로 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결 제29면 제1행의 "837,899,836원"을 "840,094,581원"으로, 제4행의 "670,319,890원"을 "672,075,664원"으로 각 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결 제32면 마지막 행의 "274,551,627원"을 "313,773,289원"으로 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결 제33면 표를 아래 표로 고친다.
 순번보증기간하자보수비책임제한 금액(80%)보증금액인정된 금액 12년70,910,22956,728,183166,394,47856,728,183 23년35,945,81128,756,649443,718,60628,756,649 35년50,028,43040,022,744277,324,12840,022,744 410년235,332,142188,265,713221,859,303188,265,713 합계313,773,289 
○ 제1심판결 제33면 아래에서 제4행부터 제34면 제15행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다. 
 『나) 책임액의 산정 
 피고 □□, △△이 부담하는 사용검사 후 하자에 관한 책임을 보건대, ① 사용검사 이후 발생한 이 사건 채권양도세대의 공용부분 하자보수비 236,392,622원[= 295,490,778원{= 296,380,726원(= 사용검사 후 공용부분 하자보수비 314,808,014원 × 이 사건 채권양도비율 94.1465%) - 889,948원(= 제척기간이 도과되어 소멸된 2차 채권양도세대의 공용부분 2년차 하자보수비 699,281원 + 같은 3차 채권양도세대의 공용부분 2, 3년차 하자보수비 190,667원)} × 책임제한 비율 80%], ② 사용검사 이후 발생한 이 사건 채권양도세대의 전유부분 하자보수비 60,176,884원[= 75,221,106원(= 1차 채권양도세대 70,927,592원 + 2차 채권양도세대 4,009,340원 + 3차 채권양도세대 284,174원, 별지 3 채권양도세대별 전유부분 하자보수비 집계표 참조) × 책임제한 비율 80%]의 합산액 296,569,506원(= 236,392,622원 + 60,176,884원) 및 이에 대한 지연손해금이 된다. 그런데 앞서 본 피고 보증공사가 부담하는 사용검사 후 하자에 관한 책임액 313,773,289원은 피고 □□, △△이 부담하는 책임액 296,569,506원을 초과하므로, 결국 피고 보증공사는 피고 □□, 피고 △△과 공동하여 296,569,506원을 부담하고, 이와 별도로 17,203,783원 (= 313,773,289원 － 296,569,506원)을 단독으로 부담한다.
 4) 소결 
따라서 피고 보증공사는 원고에게 피고 □□, △△과 공동하여 위 672,075,664원 중 296,569,506원 및 그중 제1심판결에서 인용한 274,551,627원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2020. 1. 9.부터 피고 보증공사가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 제1심판결 선고일인 2023. 2. 7.까지 상법이 정한 연 6%, 나머지 22,017,879원(= 296,569,506원 － 274,551,627원)에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2020. 1. 9.부터 피고 보증공사가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2025. 8. 28.까지 상법이 정한 연 6%, 각 그다음 날인 2025. 8. 29.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 이와 별도로 17,203,783원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날인 2021. 11. 2.부터 피고 보증공사가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2025. 8. 28.까지 상법이 정한 연 6%, 그다음 날인 2025. 8. 29.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.』
 5. 결론 
 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경한다. 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다.

판사 심담(재판장) 성수제 남성민