분양대금반환등 (민사, 대법원)
공포일: 2016.11.24 / 시행일:

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 중추 담당변호사 김선흠 외 4인)
【피고, 피상고인】 ○○○상권시장 재건축사업조합 (소송대리인 변호사 김영훈)
【원심판결】 서울고법 2015. 6. 12. 선고 2014나13138 판결
【주 문】
 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
 1. 상고이유 제1점, 제2점, 제3점에 대하여
 가. 이 사건 점용권 분양계약이 집합건물의 공용부분의 처분을 내용으로 한다는 주장에 대하여
 (1) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제15조 제1항 본문은 "공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다."라고 규정하고 있는데, 관리단집회의 이러한 결의를 요하는 공용부분의 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서, 어떠한 행위가 이러한 공용부분의 변경에 해당하는지는 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도의 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결 등 참조).
집합건물법 제15조 제1항이 집합건물 중 공용부분의 변경에 관하여 일반적인 공유물과는 달리 관리단집회의 결의에 의하도록 정한 취지는 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 아니하는 공용부분의 형상 또는 효용 등의 단순한 변경에 관하여는 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공용부분에 관하여 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것이다. 따라서 이와 달리 공용부분의 형상 또는 효용의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 집합건물법 제15조 제1항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 아니한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결 참조).
 (2) 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고가 집합건물의 공용부분인 이 사건 분양부분에 점용권을 설정하여 원고에게 분양한 행위는 이 사건 분양부분의 사용·수익권한 및 점용권의 처분권한을 원고에게 부여하고 그 대가로 원고로부터 일정한 금원을 지급받는다는 점에서 임대차계약과 유사한 성격을 갖고 있기는 하나, 원고와 피고가 점용권의 계약기간에 관하여 ‘해지사유가 없는 한 원고가 이 사건 분양부분을 지정된 용도에 영구적으로 사용할 수 있고, 다만 법령의 규정, 행정처분, 건물의 구조변경, 공유부분의 무단점거 등 상가관리를 해하는 행위 등 점용권을 유지하기 곤란한 사유가 있을 경우에는 피고가 영수한 대금을 반환하고 계약을 해지할 수 있다’고 약정한 점, 이 사건 분양부분은 지하 1층의 경우 갱의실로, 나머지 부분은 휴게실로 그 용도가 지정되어 있는데, 원고는 이 사건 분양부분을 매점 등의 용도로 사용하기 위하여 점용권을 분양받았고 피고 또는 이 사건 상가의 관리인은 이러한 용도의 변경을 사실상 용인하고 있는 점에 비추어 볼 때 피고가 이 사건 분양부분의 점용권을 원고에게 분양한 행위는 공용부분인 이 사건 분양부분을 당초의 경제적 용도(휴게실, 갱의실)에 따라 이용·개량하는 행위에 해당한다고 보기 어렵고, 오히려 공용부분에 물리적인 변화를 가하여 그 형상 또는 효용에 변경을 가져오는 행위에 해당한다고 판단하였다.
 또한 원심은 원고가 이 사건 점용권 분양계약에 의하여 이 사건 분양부분의 소유권이나 처분권한 자체를 취득하는 것은 아니고 다만 이 사건 분양부분의 영구적 사용·수익권의 성격을 갖는 점용권을 취득하고 이를 처분할 수 있는 권한을 부여받는 것에 불과하며, 원고가 계약위반행위 등을 하거나 점용권을 유지하기 곤란한 사유가 있을 경우에 피고가 계약을 해지할 수 있는 권한을 갖고 있어, 단지 계약기간이 영구적이라는 사정만으로 이 사건 점용권 분양계약이 사실상 공용부분과 전유부분의 분리처분에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단하였다.
 (3) 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위반, 집합건물의 공용부분에 대한 집합건물법 규정에 관한 법리오해 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다.
 나. 나머지 주장에 대하여
 원심은 그 판시와 같은 이유로 이 사건 점용권 분양계약에 대하여 집합건물법이 정한 공용부분의 변경에 관한 관리단집회의 결의방법에 따른 이 사건 상가 관리단의 결의가 이루어졌고, 이로써 피고와 원고 사이에 체결된 이 사건 점용권 분양계약에 대한 이 사건 상가 관리단의 추인이 유효하게 이루어졌다고 판단하였다. 또한 원심은 그 판시와 같은 이유로 이 사건 분양부분에 대하여 음식점 등의 영업신고를 할 수 없어 이 사건 점용권 분양계약에 따른 사용이 불가능하므로 피고의 귀책사유로 인한 이행지체 또는 이행불능을 이유로 이 사건 점용권 분양계약을 해제한다는 원고의 주장을 받아들이지 아니하였다.
 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위반, 집합건물의 공용부분에 대한 집합건물법 규정, 식품위생법 규정, 추인 등에 관한 법리오해, 판단누락 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다.
 2. 상고이유 제4점에 대하여
 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고의 조합장이 원고와 이 사건 점용권 분양계약을 체결하고 원고로부터 그 분양대금을 받은 것이 불법행위에 해당한다는 원고의 주장을 받아들이지 아니하였다.
 원심판결 이유를 관련 법리에 비추어 살펴보면 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 불법행위에 관한 법리오해의 위법이 없다.
 3. 결론
 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 조희대(재판장) 이상훈(주심) 김창석 박상옥

[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항에서 정한 관리단집회의 결의를 요하는 ‘공용부분의 변경’의 의미 및 공용부분의 변경에 해당하는지 판단하는 기준
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항의 규정 취지 및 공용부분의 형상 또는 효용의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우, 위 조항에서 정한 ‘공용부분의 변경’에 해당하는지 여부(소극)
[3] 甲 재건축사업조합이 집합건물의 공용부분 중 휴게실과 갱의실로 용도 지정된 부분에 점용권을 설정하여 乙에게 분양하였는데, 乙은 분양부분을 매점 등의 용도로 사용하기 위하여 점용권을 분양받았고 甲 조합 또는 상가 관리인이 이러한 용도 변경을 사실상 용인한 사안에서, 甲 조합의 분양행위가 공용부분에 물리적인 변화를 가하여 형상 또는 효용에 변경을 가져오는 행위에 해당한다고 본 원심판단을 수긍한 사례