가등기말소·손해배상(기) (민사, 대법원)
공포일: 1996.06.14 / 시행일:

【원고,반소피고,상고인】 망 
【피고,반소원고,피상고인】 
【원심판결】 대전고법 1994. 10. 27. 선고 93나6605, 94나2488 판결
【주문】
 원심판결을 파기한다. 사건을 대전고등법원에 환송한다.

【이유】 상고이유를 판단한다.
 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하고 있다.
 피고(반소원고, 이하 피고라 한다)들은 1984. 3. 27. 망 소외 1로부터 그가 11,195/16,793 지분, 소외 2가 5,598/16,793 지분씩 공유하고 있는 분할 전의 공주시 (주소 1 생략) 전 5,080평이 토지구획정리사업으로 환지될 경우 그 환지된 토지 중 3면이 도로에 면한 사각형 모양의 토지 500평(이하 이 사건 매매목적물이라 한다)을 금 42,500,000원에 매수하기로 하면서, 계약당일 금 5,000,000원을 지급하고 중도금 10,000,000원은 위 구획정리 완료 후 15일 이내에, 잔대금 27,500,000원은 피고들이 이 사건 매매목적물 위에 신축할 건물을 준공한 후 은행으로부터 융자를 받는 즉시 지급하기로 약정하였다. 망 소외 1과 피고들은 위 매매계약을 체결하면서 망 소외 1이 이 사건 매매목적물의 분할 및 소유권 이전을 책임지기로 하되, 공유자인 소외 2로부터 토지분할에 대한 동의를 받지 못하거나 위 소외 2의 지분을 양도받을 수 없게 되어 이 사건 매매목적물에 관한 소유권 이전이 불가능하게 될 경우 피고들이 입을 손해를 담보하기 위하여 역시 망 소외 1과 위 소외 2의 공유이던 분할 전의 공주시 (주소 2 생략) 임야 7,934㎡ 중 망 소외 1 소유의 3분의 2 지분에 관하여 피고들 명의의 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 경료하고, 이 사건 매매목적물에 관한 소유권이전등기가 이행불능으로 확정될 때에는 즉시 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행하며, 단 소유권이전등기가 이행불능이라고 확정하는 시기는 위 계약일로부터 1년간으로 한다고 약정하였다. 위 망 소외 1은 위 약정에 따라 피고들 앞으로 위 (주소 2 생략) 임야 7,934㎡에 대한 3분의 2 지분에 관하여 대전지방법원 공주지원 1984. 3. 30. 접수 제5694호로 지분이전청구권 보전을 위한 가등기(이하 이 사건 가등기라 한다)를 경료하였고, 그 후 위 임야는 원심판시 별지 부동산목록 기재 각 토지(이하 이 사건 담보목적물이라 한다)로 분할되어 위 가등기가 전사되었다. 위 망 소외 1은 이 사건 매매목적물에 관한 지분 11,195/16,793 중 1,223/16,793 지분은 1984. 12. 22. 소외 3에게, 330,58/16,793 지분은 1985. 7. 12. 소외 4에게 각 소유권이전등기를 경료해 주었으며, 그 후 1987. 11. 20. 공유물 분할로 인하여 망 소외 1의 잔여 지분 및 위 소외인들의 지분 전부에 관하여 소외 2 앞으로 지분이전등기가 경료되었다. 위 망 소외 1은 1992. 10. 31. 사망하여, 그 자녀들인 원고들이 공동재산상속인이 되었다.
 원심은 위와 같은 사실관계를 바탕으로 하여 다음과 같이 판단하고 있다.
 위 망 소외 1은 매매계약 체결일로부터 1년 이내에 공유자인 소외 2로부터 토지분할에 관한 동의를 얻지 못하였을 뿐만 아니라 이 사건 매매목적물의 일부 지분을 소외 3에게 이전하였으므로 약정에 따라 매매계약 체결 후 1년이 경과한 1985. 3. 27. 그 매매계약은 이행불능으로 확정되었다고 할 것이다. 그러므로 원고들은 망 소외 1의 공동재산상속인들로서 이 사건 매매목적물에 대한 소유권이전등기 의무가 이행불능이 됨으로써 피고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있으며, 한편 피고들은 원고들로부터 매매계약의 이행불능으로 인한 손해배상을 받은 다음 원고들에게 이 사건 담보목적물에 대한 이 사건 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이다. 
 그런데 일반적으로 매매계약의 이행불능으로 인하여 피고들이 입은 손해는 특별한 사정이 없는 한 그 이행불능 당시의 부동산 시가 상당액이라고 할 것이지만, 매도인인 망 소외 1이 매매계약 당시 피고들이 위 토지를 매수하여 전매하거나 또는 그 지상에 건물을 신축하여 매각하고자 한다는 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다면 원고들은 피고들이 위와 같은 목적을 달성하지 못함으로써 입은 손해도 특별손해로서 배상할 의무가 있다고 할 것인바, 위에서 본 바와 같은 이 사건 매매계약의 체결 경위, 매매계약의 목적과 그 내용, 매매대금의 지급시기 및 방법 등을 종합하면, 매도인인 소외 1은 매매계약 당시 피고들이 토지구획정리사업으로 인한 환지확정 후 그 지상에 건물을 신축하기 위하여 이 사건 매매목적물을 매수하는 것이라는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하므로 원고들은 피고들이 이 사건 매매목적물을 취득하여 그 지상에 건물을 신축하여 얻을 수 있는 이익을 상실함으로써 입은 손해를 모두 배상할 책임이 있다. 따라서 피고들은 이 사건 매매목적물 위에 건물을 신축하기 위하여 이를 매수하게 되었으므로 특단의 사정이 없는 한 환지확정 후 이 사건 변론종결일까지 계속 이를 보유하는 것으로 보아야 할 것이므로 원고들은 피고들에게 이 사건 원심 변론종결일에 가까운 1993. 5. 3. 당시의 시가 상당액을 배상할 책임이 있다.
 2. 원심이 이 사건 위 매매계약에 의한 망 소외 1의 피고들에 대한 소유권이전등기의무가 위 약정에 따라 1년이 경과한 1985. 3. 27. 이행불능으로 확정되었다고 판단한 것은 을 제1호증(매매계약서)의 부속문서인 특약조건 제5항의 문언에 따른 것이 분명한데, 위 특약조건의 문언은 "본 매매부동산에 대하여 현 공부상 공유자의 이의가 있을 시는 매도인이 책임 해결하기로 한다. 그러나 매도인이 해결하지 못할 시는 그 즉시 매도인은 자기의 여타 공유 소유인 동동(공주시 ○○동을 가리키는 것임) (주소 2 생략) 임야를 매수인들에게 가등기절차를 이행하여 주기로 하고, 본 매매토지의 소유권이전등기가 불가능하다고 확정된 시는 그 즉시 위 가등기를 본등기(소유권이전)하기로 한다. 단 소유권이전등기의 불가능하다고 확정하는 시기는 1개년간으로 한다."라는 것으로서, 이는 공유자인 소외 2의 이의가 있고 매도인인 망 소외 1이 그 이의를 해결하지 못할 경우에 위 임야에 관하여 피고들에게 가등기를 하여 주기로 하되 이 사건 매매목적물에 관한 소유권이전등기절차 이행이 불능한 것으로 확정되는 경우에는 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 하여 주되, 그러한 사정이 없다 하더라도 최종적으로 1년이 경과하도록 매도인이 매수인에게 이전등기를 넘겨주지 못하면 소유권이전등기 의무는 확정적으로 이행불능이 된 것으로 간주하기로 약정한 취지로 이해하여야 할 것이므로 원심이 그 시점을 기준으로 하여 당사자간의 손해배상 의무가 발생하였음을 전제로 판단하였음은 정당하다고 하겠다.
 그러나 매도인의 매매목적물에 관한 소유권이전등기 의무가 이행불능이 됨으로 말미암아 매수인이 입는 손해액은 원칙적으로 그 이행불능이 될 당시의 목적물의 시가 상당액이라고 할 것이고, 그 이후 목적물의 가격이 등귀하였다 하여도 그로 인한 손해는 특별한 사정으로 인한 것이어서 매도인이 이행불능 당시 그와 같은 특수한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 그 등귀한 가격에 의한 손해배상을 청구할 수 있다 함은 대법원의 확립된 판례이고( 대법원 1990. 12. 7. 선고 90다5672 판결, 1993. 5. 27. 선고 92다20163 판결, 1995. 10. 13. 선고 95다22337 판결 등 참조), 이러한 법리는 이전할 토지가 환지 예정이나 환지확정 후의 특정 토지라고 하여도 다를 바가 없으며( 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2549 판결), 그 배상금의 지급이 지체되고 있다고 하여도 그 배상금에 대한 법정이자 상당의 지연손해금을 청구하는 외에 사실심 변론종결시의 시가에 의한 손해배상을 청구할 수 있게 되는 것은 아니다( 대법원 1975. 5. 27. 선고 74다1872 판결 참조). 
 그런데 원심은 이 사건 소유권이전등기 의무의 이행불능의 시기를 위와 같이 1985. 3. 27.로 인정하고서도, 그 판시와 같은 여러 사정을 종합하면 망 소외 1은 매매계약 당시 피고들이 환지확정 후 그 지상에 건물을 신축하기 위하여 이 사건 매매목적물을 매수하는 것이라는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 판단된다는 이유를 들어, 원고들은 피고들이 이 사건 매매목적물을 취득하여 그 지상에 건물을 신축하여 얻을 수 있는 이익을 상실함으로써 입은 손해를 모두 배상할 책임이 있다고 한 다음, 원심 변론종결일에 가까운 1993. 5. 3. 당시의 시가에 의하여 손해배상액을 산정하고 있으나, 원심이 들고 있는 사정은 당사자 사이에 이 사건 매매목적물에 대한 소유권이전등기 의무가 이행불능으로 확정된 시점에 매도인인 망 소외 1이 이 사건 매매목적물을 피고가 주장하는 시기까지 보유하리라는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사실을 알아볼 수 있는 자료는 될지언정 그 시가가 원심이 인정한 위 환지확정시 또는 그보다 후인 1993. 5. 3. 당시의 시가에 이르기까지 등귀하리라는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정이 될 수는 없는 것이다. 따라서 위와 같은 사실만을 인정하여 등귀한 가격에 의한 손해배상을 명할 수 없을 것임에도 불구하고 원심이 이러한 사실만을 인정하여 그 판시 시기의 등귀한 이 사건 매매목적물의 시가에 의한 손해배상을 명하였음은 이행불능으로 인한 손해배상에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다고 할 것이다.
 3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)

매도인의 매매목적물에 관한 소유권이전등기 의무가 이행불능이 됨으로 말미암아 매수인이 입는 손해액은 원칙적으로 그 이행불능이 될 당시의 목적물의 시가 상당액이고, 그 이후 목적물의 가격이 등귀하였다 하여도 그로 인한 손해는 특별한 사정으로 인한 것이어서 매도인이 이행불능 당시 그와 같은 특수한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 그 등귀한 가격에 의한 손해배상을 청구할 수 있다 함은 대법원의 확립된 판례이고, 이러한 법리는 이전할 토지가 환지 예정이나 환지확정 후의 특정 토지라고 하여도 다를 바가 없으며, 그 배상금의 지급이 지체되고 있다고 하여도 그 배상금에 대한 법정이자 상당의 지연손해금을 청구하는 외에 사실심 변론종결시의 시가에 의한 손해배상을 청구할 수 있게 되는 것은 아니다.