토지매수대금을 대출받기 위하여 지출한 주택도시보증공사 보증수수료가 토지의 취득가격에 포함되어야 하는지 여부 (일반행정, 의정부지방법원)
공포일: 2019.07.23 / 시행일:

【심급】
1심
【세목】
취득세
【주문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이유】

처분의 경위

주식회사 유승산업개발은2014. 6. 26.경기도시공사와 사이에 남양주시 진건읍 다산진건지구B-7블럭 공동주택용지35,550㎡(이하‘이 사건 토지’라 한다)를80,698,500,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였고,주식회사 유승종합건설은2014. 7. 1.주식회사 유승산업개발의 매수인 지위를 승계하였으며,원고는2014. 12. 12.주식회사 유승종합건설의 매수인 지위를 승계한 후, 2015. 9. 1.매매대금을 완납하고 이 사건 토지를 취득하였다.
원고는 매매대금을 약정일보다 미리 납부하는 방법으로 할인을 받아,경기도시공사에 이 사건 토지의 매매대금으로 총80,475,214,460원만을 지급하였고,이를 취득가격으로 한 취득세,지방교육세,농어촌특별세 합계3,701,859,840원을 신고·납부하였다.
한편 원고는 이 사건 토지의 매매대금을 지급하기 위하여2015. 9. 1.농협은행 주식회사로부터 대출기간을2015. 9. 1.부터2018. 7. 31.까지로 정하여80,000,000,000원을 대출받았고(이하‘이 사건 대출’이라 한다),위 대출에 관하여 주택도시보증공사에 주택사업금융보증수수료로2,462,630,130원을 지급하고서 주택도시보증공사로부터 보증기간이 위 대출기간과 동일한 주택사업금융보증서를 발급받았으며,위 대출금 중56,486,000,000원을 이 사건 토지의 매매대금 잔액을 지급하는 데 사용하였다.
이후 원고는 이 사건 대출금 전액을 조기상환하여 주택도시보증공사로부터 위 주택사업금융보증수수료 중1,148,880,520원을 반환받았다.
피고는 세무조사 결과 원고가 사업분석용역비30,000,000원,대출법률자문료18,000,000원,주택사업금융보증수수료1,737,204,872원(위 주택사업금융보증수수료2,462,630,130원 중 이 사건 토지 취득에 사용된 대출금에 관한 부분이다.이하‘이 사건 보증수수료’라 한다),이자비용520,767,123원,주택사업금융대출이자6,641,095원 합계2,312,613,090원을 이 사건 토지의 취득가격에서 누락한 것으로 보고, 2017. 11. 29.원고에게 취득세122,790,490원,지방교육세11,354,000원,농어촌특별세5,676,990원을 부과·고지하였다(이하‘이 사건 처분’이라 한다).
[인정근거]다툼 없는 사실,갑 제1내지10호증,을 제1, 2호증(가지번호 포함,이하 같다)의 각 기재,변론 전체의 취지

이 사건 처분의 적법 여부

원고 주장의 요지

주위적으로,이 사건 보증수수료는 지방세법 시행령 제18조 제1항 제1호에 규정된‘건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용’에 해당하고,건설자금이자의 경우 과세대상물건의 취득시기 이후에 발생한 비용은 취득가격에 포함되지 않으므로,이 사건 토지의 취득시기 이후의 보증기간에 대한 부분은 이 사건 토지에 관한 취득세의 과세표준에 포함될 수 없다.예비적으로,이 사건 보증수수료 중 이 사건 대출금이 조기에 상환됨에 따라 원고에게 반환된 금액은 이 사건 토지에 관한 취득세의 과세표준에 포함되어서는 아니됨에도,이 사건 보증수수료 전액을 과세표준에 포함시킨 이 사건 처분은 위법하다.
관계 법령

별지 기재와 같다.
판단

주위적 주장에 관한 판단

관련 법리

취득세의 과세표준과 관련하여,지방세법 제10조 제5항 제3호,제7항은 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고,지방세법 시행령 제18조 제1항은‘취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과,①건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호),②할부 또는 연부 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료(제2호),③취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(제4호),④위 각 비용에 준하는 비용(제7호)등 위 제1항 각 호에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.’고 정하고 있다.또한 지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 그 취득일로 본다고 규정하고 있다.한편 지방세법 시행령 제18조 제1항의‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에 대한 관계에서 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서,직접비용인 해당 물건 자체의 가격은 물론이고,취득자금의 이자,설계비 등과 같이 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 소개수수료,준공검사비용 등과 같이 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원2013. 6. 27.선고2013두3641판결등 참조).
구체적 판단

앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 앞서 본 관련 규정과 법리에 비추어 보면,이 사건 보증수수료는 이 사건 토지의 취득을 위한 절차비용에 해당하고,그 보증수수료의 전액에 대한 지급원인이 원고의 이 사건 토지에 관한 취득시기 이전에 이미 발생 또는 확정되었다고 할 것이므로,이 사건 보증수수료의 전액이 이 사건 토지의 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다.
이 사건 대출약정에서 원고가 주택도시보증공사 발급의 주택사업금융보증서를 제출하는 것을 대출금 인출을 위한 선행조건으로 정하였는바,원고가 이 사건 보증수수료 전액을 지급하고 전체 대출기간에 대한 주택사업금융보증서를 발급받지 않았다면 이 사건 대출을 통한 이 사건 토지의 취득은 이루어질 수 없었다.
이 사건 보증수수료는 이 사건 대출약정을 체결하거나 이 사건 대출금을 인출하기 위해 일시에 모두 지출된 비용으로,대출약정의 대출기간에 따라 계속적으로 발생하는 이자(건설자금이자)와는 당초부터 그 발생원인이나 법률적 성격 등을 달리하고 있다.
원고의 주택도시보증공사에 대한 보증신청과 주택도시보증공사의 이에 대한 승인이 바로 이 사건 보증수수료의 지급원인에 해당하는데,이러한 지급원인은 원고의 이 사건 토지의 취득시기 이전에 이미 발생,확정되어 있었다.
반면 위와 같은 주택사업금융보증의 보증기간은 보증금액 및 보증요율과 함께 이 사건 보증수수료를 산정하기 위한 하나의 기준에 불과할 뿐,보증수수료 금액이 보증기간에 비례한다는 사정만으로 이와 달리 볼 수 없다.
따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 주장은 이유 없다.
예비적 주장에 관한 판단

관련 법리

부동산 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 이에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 부동산의 취득자가 그 부동산을 사용·수익·처분함으로써 얻어질 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니다(대법원2017. 6. 8.선고2015두49696판결등 참조).이처럼 부동산 취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세이므로,그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하고,일단 적법하게 취득한 이상 그 이후에 매매계약이 합의해제되거나,해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도 이로써 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수는 없다(대법원2001. 4. 10.선고99두6651판결등 참조).
이러한 취득세의 성격과 본질 등에 비추어 보면,매매계약에 따른 소유권이전등기가 마쳐진 이후 매매계약에서 정한 조건이 사후에 성취되어 대금감액이 이루어졌다 하더라도,당초의 취득가액을 기준으로 한 적법한 취득행위가 존재하는 이상 위와 같은 사유는 특별한 사정이 없는 한 취득행위 당시의 과세표준을 기준으로 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다(대법원2018. 9. 13.선고2015두57345판결등 참조).그리고 이는 부동산의 취득을 위하여 지출하는 절차비용에 관한 부수적 계약 등의 경우에도 마찬가지이다.
조세채권관계는 그 성립요건,실현절차 등에 관하여 모두 법률에 의하여 정하여지므로(조세법률주의)각 세법이 정한 과세요건이 충족되면 조세채무는 성립하고,일단 성립한 조세채무는 원칙적으로 변경할 수 없는 것이며,조세채무 성립 후의 사정변경은 원칙적으로 조세채권·채무관계에 소급적 작용을 끼치지 않는다고 하여야 한다.따라서 사인간의 계약에 의하여 조세채권관계를 변경시키는 일은 원칙적으로 인정되지 않는다.과세요건의 기초를 이루는 법률관계의 당사자들이 조세채무 성립 후 사정변경을 이유로 그 법률관계를 자유로이 변경·소멸시킬 수 있고,이로 인해 이미 성립한 조세채무가 소급적으로 소멸된다면 국가의 재정작용 및 과세행정은 애당초 설 자리가 좁게 될 것이다(헌법재판소1999. 5. 27.선고97헌바66등 결정 참조).
구체적 판단

원고는 이 사건 토지의 매매대금을2015. 9. 1.완납함으로써 같은 날 이 사건 토지를 취득한 사실,원고가 이 사건 대출금을 조기상환하여 주택도시보증공사로부터 주택사업금융보증수수료 중1,148,880,520원을 반환받은 사실은 앞서 인정한 바와 같다.그런데 이 사건의 경우 이 사건 보증수수료 전액이 이 사건 토지의 취득 당시 그 취득가격에 포함되어 이를 기준으로 한 원고의 이 사건 토지에 관한 취득행위가 엄연히 존재하고 있었다고 할 것인바,앞서 살펴본 법리에 비추어 보면,원고가 이 사건 토지를 취득한 이후 이 사건 보증수수료의 일부를 반환받았다는 사정은 당초의 취득세 과세표준을 기초로 성립한 피고의 조세채권에 아무런 영향을 미치지 않는다.
그러므로 이와 다른 전제에 선 원고의 예비적 주장도 받아들일 수 없다.
결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
별지

관계 법령

■지방세법

제10조(과세표준)

①취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.다만,연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며,취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.이하 이 절에서 같다)으로 한다.
⑤다음 각 호의 취득(증여·기부,그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조제1항 또는「법인세법」제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3.판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑦제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액,가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
■지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등)

①법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.다만,취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1.건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2.할부 또는 연부 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료.다만,법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
4.취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

7.「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수.다만,법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
제20조(취득의 시기 등)

②유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1.법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

끝.