계약금반환등 (민사, 대법원)
공포일: 2008.03.13 / 시행일:

【원고, 피상고인 겸 상고인】 
【원고, 상고인】 
【피고, 상고인 겸 피상고인】 
【원심판결】 서울고법 2007. 10. 2. 선고 2006나80430 판결
【주 문】
 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자가 부담한다.

【이 유】 상고이유를 본다.
 1. 원고들의 상고이유에 대한 판단
 가. 원고들의 매수인 지위 여부에 관하여
법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2005다17501 판결,대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68295, 68301 판결 등 참조).
 원심판결의 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여소외인은 영상단지 조성사업을 하기 위하여 2005. 4. 13.피고 1 사이에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래 허가구역 안에 있는 피고들 소유의 포천시 관인면 냉정리 1-1 외 28필지 토지 및 건축물 1동을 37억 4천만 원에 매수하되(피고들은 부부이고, 매매계약 목적물 중 대부분은피고 1, 나머지 일부는피고 2 소유이다.) 계약일에 계약금 1억 5천만 원, 2005. 5. 30. 중도금 18억 5천만 원, 2005. 7. 12. 잔금 17억 4천만 원을 지급하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 사실, 이 사건 매매계약의 계약서상 매도인란은 ‘피고 1 외 1인’으로 하여피고 1이 그의 도장을 날인하였고 매수인란은 ‘소외인 외 2인’으로 하여소외인이 자신의 도장을 날인한 사실, 이 사건 매매계약에 따라 계약 당일소외인은피고 1에게 계약금 1억 5천만 원을 지급한 사실, 그 후소외인은 2005. 5. 27.피고 1에게 매매대상 토지 중 일부가 하천으로 유실되었으므로 측량을 하여 정확한 사항을 파악할 때까지 중도금 및 잔금 지급을 보류하겠다고 통보하고, 이에 대하여피고 1은 2005. 5. 31.소외인에게 2005. 6. 7.까지 중도금을 지급하지 않으면 이 사건 매매계약을 해제하겠다고 통보한 사실, 그러다가소외인은 2005. 6. 14.피고 1과 이 사건 매매계약을 해제하기로 합의한 사실 등을 인정한 다음, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래 허가구역 안에 있는 토지거래에서 이러한 계약해제의 합의는 계약 당사자들이 이 사건 매매계약에 따른 토지거래허가신청을 하지 않기로 한 것이므로 이 사건 매매계약은 2005. 6. 14. 확정적으로 무효가 되어 피고들은소외인으로부터 지급받은 계약금을 반환할 의무가 있으나 그 판시와 같은 사정을 들어 이 사건 매매계약상의 매수인은소외인뿐이라는 이유로,소외인과 함께 이 사건 매매계약의 매수인임을 전제로 피고들에게 계약금의 반환을 구하는 원고들의 주장을 배척하였다.
 기록에 비추어 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하며, 이러한 원심판결의 이유에 나타난 사정과 기록에 기초하여 살펴보면, 이 사건 매매계약의 계약서상에 매수인 표시가 “소외인 외 2인”으로 기재되어 있지만소외인의 도장만 날인되었고, 같은 계약서 내에소외인 외의 공동매수인의 명의를 확인하거나 추정할 수 있는 관련 기재나 단서가 전혀 없는 점,소외인은 계약체결 시점부터 합의해제할 때까지 피고측에게 자신과 함께 매수인에 포함될 명의를 특정하여 고지한 사실이 없으며, 원고들도 이 사건 계약금 중 1억 원을 실제 부담하였으나 이를 근거로 합의해제 시점까지 피고측에게 자신들이 이 사건 매매계약의 공동매수인임을 직접 알리거나 그 지위를 주장한 흔적이 보이지 않는 점[원고들은 위 합의해제 시점 이후인 2005. 8. 29. 피고들에게 내용증명으로 토지거래 허가신청에 협력할 것을 요구하며 관련 신청서(갑 제4호증의 1, 기록 32면)를 첨부하였는데, 그 신청서에도 매수인을소외인으로 기재하고 있다.] 등을 알 수 있는바, 이와 같이실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자의 이름에 ‘외 ○인’을 부가하는 형태)에 있어서는, 비록 실제 계약을 체결한 행위자가 당시 계약금 마련 과정에서 일부 자금을 출연한 사람이나 장래 중도금 및 잔금의 지급과정에서 예상되는 제3자의 투자자 등을 “외 ○인”에 해당하는 공동매수인으로 추가시키려는 내심의 의사를 가지고 있었다고 하더라도, 계약체결시나 그 이후 합의해제 시점까지 매도인에게 “외 ○인”에 해당하는 매수인 명의를 특정하여 고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정 내지 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 계약의 매수인 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가 이루어진 부분으로서 실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다고 보아야 할 것이다.
 따라서 이 사건 매매계약에서 비록 원고들이 계약금의 일부를 부담하였고 이에 따라소외인도 내심으로 원고들을 공동매수인으로 하려는 의사가 있었다고 하더라도, 그것이 매도인인 피고들에게 객관적으로 표시된 바가 없고 달리 피고들로서 이를 인식할 수 있는 객관적 사정도 보이지 않는 이상, 이 사건 매매계약의 합의해제 시점까지 매수인 지위는 여전히 계약을 실제 체결한소외인에게만 인정되고, 원고들은 피고측에 대하여 매수인으로서의 지위를 주장할 수 없다 할 것이다.
 같은 취지에서 원심이 매수인 지위에 기초한 원고들의 계약금 반환 주장을 배척한 판단은 정당하고, 이에 관한 상고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다.
 나. 윤중훈의 매수인으로서의 지분과 그 권리양도에 관하여
 기록에 비추어 원심이소외인은 2005. 7. 13.원고 1에게 이 사건 매매계약상 매수인으로서의 권리 중 1/3 지분을 양도하고 2005. 8. 29. 그 사실을 피고들에게 통지하였다고 인정하여 그 판시와 같은 범위 내에서 계약금반환의무를 인정한 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 처분문서나 계약해석에 관한 법리오해, 채권의 동일성이나 불가분채권에 관한 법리오해, 이유모순 등의 위법이 있다고 할 수 없다[그 밖에 이 부분 상고이유의 요지는 결국 원고들이소외인의 지분 전부를 양도받았음을 주장하는 것인데, 기록에 의하면 원고들은 원심 제1차 변론기일에서소외인으로부터 양도받은 1/3 지분에 기하여 양수금으로서는 5,000만 원만을 청구하는 것임을 분명히 하였으므로(기록 430면), 이 부분 상고이유의 주장은 이 사건 청구내용과 어긋나는 것으로서 그 당부에 관계없이 받아들일 수 없는 것이다.].
 상고이유에서 들고 있는대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다59033 판결은 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
 2. 피고들의 상고이유에 대한 판단
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 허가구역 내 토지에 관한 거래계약으로서 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 매매계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 양쪽 당사자가 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시하거나 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에도 확정적 무효가 되어 매수인은 그 매매계약에 기하여 임의로 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 구할 수 있다 할 것이고(대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결,대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결 등 참조), 한편 계약해제의 합의에는 계약 당사자들이 더 이상 계약상의 의무를 이행하지 않기로 하는 의사의 합치가 당연히 포함되어 있으며, 이러한 의사의 합치는 결국 위와 같은 토지거래 허가구역 안에 있는 토지거래와 관련해서는 양쪽 당사자가 토지거래 허가신청을 하지 아니하기로 하는 의사표시를 명백히 한 것을 의미하는 것이므로, 원심이 그 판시와 같은 합의해제로 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
 또한, 기록에 비추어 원심이소외인이 2005. 6. 14.피고 1과 사이에 계약금을 포기하고 이 사건 매매계약을 해제하기로 합의하였으므로 피고들에게는 계약금을 반환할 의무가 없다는 피고들의 주장에 대하여 그 판시와 같은 사정을 들어 피고들의 위 주장을 배척하고, 이 사건 매매계약으로 인하여 피고들이 2005년도에 콩을 재배하지 못하여 손해를 입었음을 사유로 한 피고들의 예비적 상계주장에 관해서도 그 판시와 같은 이유로 이를 배척하였는바, 기록에 비추어 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 심리미진 내지 채증법칙 위반으로 인한 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
 3. 결 론
 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 안대희(재판장) 김영란 김황식(주심) 이홍훈

[1] 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우, 법률행위의 해석 방법 
[2] 실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름 뒤에 “외 ○인”을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우, 계약상 매수인의 지위가 인정되는 범위
[3] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 허가구역 내 토지에 관한 매매계약이 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 경우, 이에 기하여 지급한 계약금의 부당이득반환청구가 인정되는 경우