임차권설정등기 (민사, 대법원)
공포일: 2025.10.16 / 시행일:

【원고, 피상고인】 ○○○ 주식회사 (소송대리인 법무법인 삼덕 담당변호사 김백영 외 1인)
【피고, 상고인】 피고 1 외 3인 (소송대리인 법무법인 대범 담당변호사 류승현 외 4인)
【원심판결】 부산지법 2025. 4. 17. 선고 2024나50964 판결 
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다. 
 1. 사안의 개요
 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.
 가. 피고들은 부산 기장군 △△읍 □□리 (지번 1 생략) 답 18㎡(이하 ‘이 사건 1 토지’라 한다)와 같은 리 (지번 2 생략) 답 2,171㎡(이하 ‘이 사건 2 토지’라 한다)에 관한 각 1/4 지분의 공유자들이다. 
 나. 원고는 2010년경 이 사건 1 토지, 이 사건 2 토지 인근의 맹지인 부산 기장군 △△읍 □□리 (지번 3 생략) 토지(이하 ‘이 사건 3 토지’라 한다)에 공장을 신축하기 위한 진입로 확보를 위해 주식회사 ◇◇산업(이하 ‘소외 회사’라 한다)에 이에 따른 용역 업무를 맡겼다. 
 다. 소외 회사는 2010. 12. 16. 이 사건 1 토지, 이 사건 2 토지의 공유자들 중 대표자인 피고 3과 사이에 이 사건 3 토지를 이용하기 위한 도로로 이 사건 1 토지, 이 사건 2 토지 내 일부인 약 88평을 사용하는 데 동의하는 내용의 합의서(이하 ‘이 사건 합의서’라 한다)를 작성하였다. 
 라. 이 사건 합의서에 따르면, ① 피고 3은 소외 회사에 도로를 사용할 수 있도록 하는 대신에 소외 회사는 피고 3에게 8,000만 원을 지급하고, ② 소외 회사는 이 사건 1 토지, 이 사건 2 토지에 근린생활시설 용도로 건축허가를 내어주며, ③ 도로조성비용, 분할등기비용 등 모든 비용은 소외 회사가 부담하고, ④ 소외 회사가 완료하지 않은 시점에서 제3자에게 매각할 수 없으며, ⑤ 이 사건 합의 내용은 일부 토지에 대한 공용으로 사용하기 위한 도로점용에 한한다고 되어 있다. 
 마. 이 사건 합의서와 별개로 피고들은 2010. 10. 및 11.경 원고에게 ‘원고가 이 사건 1 토지, 이 사건 2 토지를 건축허가에 필요한 도로로 사용함에 있어 토지소유자로서 동의한다.’는 내용의 토지사용 승낙서(이하 ‘이 사건 토지사용 승낙서’라 한다)를 작성해 주었다. 
 바. 원고는 피고들에게 이 사건 합의서에 따른 8,000만 원을 지급하고 2013. 2. 14.경 이 사건 3 토지에 공장을 신축한 후 이 사건 2 토지 중 원심판결 별지 분할측량성과도 표시 ㅁ부분 163㎡ 부분을 위 공장 부지의 통행로로 사용하고 있다. 
 사. 원고는 피고들에 대하여 2023. 9. 13. 이 사건 합의서에 기한 ‘임차권설정등기절차’의 이행을 구하는 취지로 이 사건 소를 제기하였고, 제1심법원의 석명준비명령이 있은 후인 2024. 3. 22. 이 사건 합의서에 기한 ‘지역권설정등기절차’의 이행을 구하는 것으로 청구취지 및 청구원인을 변경하였다. 
 2. 원심의 판단
 원심은 다음과 같은 이유로 피고들이 이 사건 합의서 및 토지사용 승낙서의 작성 및 교부 등을 통하여 원고로 하여금 이 사건 1 토지, 이 사건 2 토지를 사용기간의 제한 없이 도로로 사용하도록 한 것은 지역권 설정의 합의가 있었던 것으로 봄이 상당하고, 당사자 사이에서 ‘지역권’이라는 민법상 용어를 명시하지 아니하였다고 하더라도 달리 볼 바 아니라고 판단하였다. 
 가. 원고 측은 이 사건 3 토지의 통행로를 확보하기 위하여 피고들과 사이에 위와 같은 합의서를 작성하고 피고들로부터 토지사용 승낙서를 받았으며, 위 합의서와 토지사용 승낙서에서는 위 각 토지 사용 기간을 제한하지 않았다. 
 나. 원고가 피고들에게 이 사건 1 토지, 이 사건 2 토지의 사용대가로 지급한 금액은 8,000만 원으로 적지 않은 금액이고, 원고가 피고들에게 상당한 금액을 지급한 만큼 위 각 토지를 장기간 안정적으로 통행로로 사용하는 데 대한 일종의 안전장치가 필요하다. 
 3. 대법원의 판단
 그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 그대로 수긍하기 어렵다.
 가. 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여, 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결 등 참조).
 나. 이러한 법리에 비추어 앞서 본 사실관계를 살펴보면, 원고와 피고들 사이에 이 사건 합의서에 기하여 지역권 설정의 합의를 하였다고 보기 어려운 사정들이 있다. 
 1) 원고와 피고들 사이에 작성된 이 사건 합의서 및 토지사용 승낙서에는 지역권이나 다른 용익물권을 설정한다는 내용이 기재되어 있지 않다. 
 2) 이 사건 합의서 및 토지사용 승낙서에는 피고들이 원고에게 ‘이 사건 1 토지, 이 사건 2 토지의 일부를 이 사건 3 토지를 이용하기 위한 도로로 사용하는 데 동의하고 그 대가로 8,000만 원을 지급받기로 한다.’는 내용만이 있을 뿐, 그 존속기간이나 권리설정을 위한 등기절차 등에 관하여는 아무런 정함이 없다. 
 3) 오히려 이 사건 합의서에서는 ‘원고가 건축허가 등을 완료하지 않은 시점에서 제3자에게 토지를 매각할 수 없고, 그 약정 내용들은 일부 토지에 대한 공용으로 사용하기 위한 도로점용에 한한다.’고 명시하고 있을 뿐이다. 
 4) 원고는 피고들에게 도로 사용 대가로 약정한 8,000만 원을 모두 지급한 후, 지역권설정등기절차 이행에 별다른 법령상·사실상 제약이 없었던 것으로 보임에도 이 사건 소제기 당시까지 10년이 넘는 기간 동안 피고들에게 지역권을 설정해 달라고 요구하거나 이를 설정해 주지 않는 것에 대하여 항의한 사실이 없다. 
 5) 원고는 이 사건 소제기 당시에도 피고들이 이 사건 합의서에 기한 ‘임차권설정등기절차’를 이행할 의무가 있다고 주장하였을 뿐이고, 제1심 진행 중 비로소 피고들이 이 사건 합의서에 기한 ‘지역권설정등기절차’를 이행할 의무가 있다는 주장을 하게 되었다. 
 다. 그렇다면 원심으로서는 이러한 사정들에도 불구하고 원고와 피고들 사이에 지역권 설정의 합의를 인정할 특별한 사정이나 근거가 무엇인지를 좀 더 살펴보아야 할 것이다. 그럼에도 원심은, 판시 이유만으로 쉽게 지역권 설정의 합의를 인정하여 원고의 청구를 인용한 제1심판결을 유지하였다. 이러한 원심판결에는 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
 4. 결론
 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관 서경환(재판장) 노태악 신숙희 마용주(주심)

[1] 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위 해석 방법

 [2] 甲 주식회사가 맹지인 토지에 공장을 신축하기 위하여 진입로 확보 업무를 乙 주식회사에 위임하자, 乙 회사가 인근 토지의 공유자들 중 대표자인 丙과 인근 토지 일부를 위 맹지를 이용하기 위한 도로로 사용하는 데 동의하는 내용의 합의서를 작성하였고, 丙 등 공유자들은 위 합의서와 별개로 甲 회사에 토지사용 승낙서를 작성해 주었는데, 위 합의서에 따라 丙 등에게 토지 사용의 대가로 일정액을 지급하고 위 맹지에 공장을 신축하여 10년이 넘는 기간 동안 인근 토지 일부를 공장 부지의 통행로로 사용하던 甲 회사가 丙 등을 상대로 합의서에 기한 지역권설정등기절차의 이행을 구한 사안에서, 甲 회사와 丙 등이 위 합의서에 기하여 지역권 설정의 합의를 하였다고 보기 어려운 사정들이 있는데도, 지역권 설정의 합의를 인정할 만한 특별한 사정이나 근거가 있는지 좀 더 살펴보지 않은 채 위 합의서 등에 토지의 사용기간 제한을 두지 않았고 토지의 사용대가로 상당한 금액이 지급되었다는 이유만으로 쉽게 지역권 설정의 합의를 인정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

[1] 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여, 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

 [2] 甲 주식회사가 맹지인 토지에 공장을 신축하기 위하여 진입로 확보 업무를 乙 주식회사에 위임하자, 乙 회사가 인근 토지의 공유자들 중 대표자인 丙과 인근 토지 일부를 위 맹지를 이용하기 위한 도로로 사용하는 데 동의하는 내용의 합의서를 작성하였고, 丙 등 공유자들은 위 합의서와 별개로 甲 회사에 토지사용 승낙서를 작성해 주었는데, 위 합의서에 따라 丙 등에게 토지 사용의 대가로 일정액을 지급하고 위 맹지에 공장을 신축하여 10년이 넘는 기간 동안 인근 토지 일부를 공장 부지의 통행로로 사용하던 甲 회사가 丙 등을 상대로 합의서에 기한 지역권설정등기절차의 이행을 구한 사안에서, ① 위 합의서 및 토지사용 승낙서에 지역권이나 다른 용익물권을 설정한다는 내용이 기재되어 있지 않은 점, ② 위 합의서 및 토지사용 승낙서에는 丙 등이 인근 토지 일부를 맹지의 이용을 위한 도로로 사용하는 데 동의하고 그 대가로 일정액을 지급받기로 한다는 내용만 있을 뿐, 존속기간이나 권리설정을 위한 등기절차 등에 관하여는 아무런 정함이 없는 점, ③ 오히려 위 합의서에서는 ‘甲 회사가 건축허가 등을 완료하지 않은 시점에서 제3자에게 토지를 매각할 수 없고, 그 약정 내용들은 일부 토지에 대한 공용으로 사용하기 위한 도로점용에 한한다.’고 명시하고 있을 뿐인 점, ④ 甲 회사가 별다른 법률상·사실상 제약이 없어 보이는데도 10년이 넘는 기간 동안 지역권 설정에 대한 요구나 항의를 한 사실이 없는 점 등 甲 회사와 丙 등이 위 합의서에 기하여 지역권 설정의 합의를 하였다고 보기 어려운 사정들이 있는데도, 지역권 설정의 합의를 인정할 만한 특별한 사정이나 근거가 있는지 좀 더 살펴보지 않은 채 위 합의서 등에 토지의 사용기간 제한을 두지 않았고 토지의 사용대가로 상당한 금액이 지급되었다는 이유만으로 쉽게 지역권 설정의 합의를 인정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.