사실상 취득가액의 적용범위 (일반행정, 서울고등법원)
공포일: 2019.06.12 / 시행일:

【심급】
2심
【세목】
취득세
【주문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【이유】

1. 제1심판결의 인용 및 수정

이 법원이 이 사건에 관하여 쓸 이유는, 제1심 판결문 제7면 10행의 “624,454,860원”을 “624,008,500원”으로 고치고, 제1심 판결문에 첨부된 별지 1.과 별지 2.를 이 판결에 첨부된 별지 1.과 별지 2.로 각 고치며, 피고가 당심에서 주장하는 내용에 관하여 아래 제2항과 같은 판단을 해당 부분에 추가하는 이외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 추가판단사항

가. 피고의 주장

구 지방세법 제111조 제2항 제1호에 의하면, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 ‘부동산 가격공시법’이라 한다)에 의하여 개별주택가격이 공시되는 주택에 대하여는 공시된 가액을 시가표준액으로 하되(본문), 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 국토해양부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 시가표준액으로 하도록 규정하고 있다(단서). 그런데 원고가 취득한 경기 양평군 강상면 ○○리*1) 182-17 등 5필지 지상 주택(이하 ‘이 사건 제1주택’이라 한다)의 경우에는 공시된 개별주택가격에 위법건축물 134㎡에 대한 가격이 포함되어 있지 않으므로, 이 사건 제1주택은 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 피고가 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액이 이 사건 제1주택의 시가표준액이 되는 것인데, 그와 같은 방식으로 산정한 이 사건 제1주택의 가액은 624,008,500원이므로, 위 주택은 구 지방세법 제112조 제2항 제3호 소정의 고급주택에 해당한다고 보아야 한다.
*1) 이하 ‘○○리’로 줄여 쓴다.
나. 인정사실

1) ○○리 182-17 토지에 관하여 2002. 3. 22. 조○니 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, ○○리 182-21 토지 중 77/322 지분에 관하여 2002. 8. 26. 권○리 앞으로 소유권이전등기가 경료되었으며, ○○리 186-9 토지와 186-13 토지 및 186-14 토지에 관하여 2002. 11. 13. 권○리 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.
2) 조○니는 2002. 4. 4. ○○리 182-17 토지 지상에 3층 건물을 신축하는 내용의 건축허가를 받았고, 그 신축공사가 완료된 이후인 2003. 6. 25. 사용승인을 받았다. 위 사용승인 당시에 위 3층 건물은 1층 주차장 174.48㎡, 1층 계단실 14.31㎡, 2층 주택 188.79㎡, 3층 주택 188.79㎡이었으며, 그 대지는 ○○리 182-17 토지였다.
3) 2005. 5.경 위 건물의 일부가 증축되었는데(이하 증축 전후를 불문하고 ‘이 사건 건물’이라 한다), 그에 따라 2005. 5. 26. 현재 이 사건 건물의 일반건축물대장에 등재된 건축물현황은 아래 [도표 1] 기재와 같은 것이었으며, 그 대지로는 ○○리 182-17 토지 이외에 ○○리 182-21 토지, ○○리 186-9 토지, ○○리 186-13 토지, ○○리 186-14 토지가 추가로 등재되었다.
<img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=48024758"></img>

4) 일반건축물대장에 이 사건 건물의 대지로 등재되어 있는 토지들 중 ○○리 182-17 토지와 ○○리 182-21 토지 및 ○○리 186-13 토지는 북쪽에서 남쪽으로 서로 연접하여 있으면서 비슷한 폭을 이루고 있으나, ○○리 186-14 토지와 ○○리 186-9 토지는 ○○리 186-6 도로와 ○○리 182-24 도로 사이에 있는 토지로서 기다란 연결통로의 일부를 이루는 것과 같은 형태를 이루고 있다. 위 토지들의 대략적인 위치와 형상은 별지 3. 항공사진의 영상과 같다.
5) 이 사건 건물에 관하여는 2003. 7. 9. 조○니 앞으로 소유권보존등기가 경료되었는데, 2007. 11. 23.에 이르러 이 사건 건물의 1/2 지분과 ○○리 182-17 토지, ○○리 186-9 토지, ○○리 186-13 토지, ○○리 186-14 토지의 각 1/2 지분과 ○○리 182-21 토지의 38.5/322 지분에 관하여 주AA 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.
6) 이 사건 건물 등의 근저당권자인 주식회사 □□상호저축은행은 2008. 11.경 이 사건 건물과 ○○리 182-17 토지, ○○리 182-21 토지 중 77/322 지분, ○○리 186-9 토지, ○○리 186-13 토지(이하 통틀어 ‘이 사건 경매대상부동산’이라 한다)*2)에 대한 임의경매신청을 하였고, 수원지방법원 여주지원은 위 신청을 받아들여 경매개시결정(위 법원 2008타경12229)을 하였다(이하 위 결정에 따라 진행된 경매절차를 ‘이 사건 경매절차’라 한다). 이 사건 경매절차가 진행되는 과정에서 이 사건 건물 등에 대한 감정평가가 이루어졌는데, 당시 작성된 감정평가서에 의하면 이 사건 건물의 4층 부분에는 불법증축된 제시외 건물(숙소 30㎡, 데크 104㎡)이 있는 것으로 조사되었다. 원고는 이 사건 경매절차에서 이 사건 경매대상부동산을 낙찰받았고, 그에 따라 위 부동산에 관하여 2010. 12. 23. 원고 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.
*2) ○○리 186-14 토지는 경매목적물에 포함되지 아니하였다.
7) 한편 원고 앞으로 소유권이전등기가 경료된 이후인 2011. 1. 10.에 이르러 이 사건 건물의 일반건축물 대장에 “위반건축물[위반일: 2008. 3. 5. 위반내용: 용도변경 290.12㎡, 증축 103.95㎡]”라는 내용이 등재되었다.
8) 이 사건 제1주택에 대하여는 부동산 가격공시법에 따라 2010. 4. 30. 개별주택가격이 공시되었는데, 당시 공시된 이 사건 제1주택의 개별주택가격은 585,000,000원(2010. 1. 1. 기준)이었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 4호증의 1, 갑 6호증의 1, 2, 갑 7, 8호증, 갑 9호증의 1 내지 6, 을 11호증의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지

다. 판단

1) 구 지방세법 제111조 제2항 제1호는 부동산 가격공시법에 따라 개별주택가격이 공시된 경우에는 그 가액을 시가표준액으로 보도록 규정하는 한편, 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에 한하여 시장ㆍ군수가 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 시가표준액으로 보도록 규정하고 있다. 따라서 부동산 가격공시법에 따라 개별주택가격이 공시되어 있는 경우에는 그 가액이 현저하게 불합리한 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 공시된 개별주택가격을 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 소정의 시가표준액으로 보아야 한다.
다시 이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 이 사건 경매대상부동산을 취득하기 이전에 이 사건 제1주택에 대하여는 부동산 가격공시법에 따라 개별주택가격이 이미 공시되어 있었던 사실은 앞서 본 바와 같다. 한편 불법증축된 부분의 면적과 위치, 형상 등에 비추어 볼 때, 이 사건 건물의 일부에 불법증축된 제시외 건물이 있다는 사정만을 들어 이 사건 제1주택의 공시된 개별주택가격이 현저하게 불합리한 것이라고 보기는 어렵다. 따라서 이 사건 건물에 일부 불법증축된 부분이 있다는 사정만을 들어 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 가액을 새로 산정할 수는 없다. 피고의 위 주장은 이러한 점에서 벌써 이유 없다.
2) 구 지방세법 제111조 제2항, 제3항의 문언내용과 입법 취지, 특히 같은 조 제3항 전문이 건축물의 건축 중 신축 및 재축을 제외한 경우에 그로 인하여 증가한 가액을 과세표준으로 한다고 명시하고 있는 점에 비추어, 기존의 건축물을 증축한 경우의 증축분은 같은 조 제3항의 적용대상임이 분명하고, 그 외 기존의 건축물이나 신축 또는 재축한 건축물 등이 같은 조 제2항의 적용대상이 된다고 할 것이다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2010두8942 판결 참조).
피고는 이 사건 건물에 불법증축부분이 있다는 이유를 들어 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 전체가액을 새로이 산정하였는바, 이와 같은 산정방식은 구 지방세법 제111조 제2항, 제3항의 규정체계에 어긋나는 것으로 판단된다. 피고의 위 주장은 이러한 점에서도 받아들일 수 없다.
3) 설령 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 전체가액을 새로이 산정할 수 있다고 보더라도, 앞서 든 각 증거와 을 1, 12, 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 제1주택의 가액이 피고가 주장하는 바와 같은 금액이라고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없다. 피고의 위 주장은 어느 모로 보나 받아들일 수 없다.
(1) 피고는 비교표준주택의 평방미터(㎡)당 토지단가인 256,000원에 이 사건 제1주택의 가격배율인 1.11을 적용한 다음, 이 사건 제1주택의 부지면적이 850㎡임을 전제로 이 사건 제1주택의 토지가격을 241,536,000원*3)으로 산정한 바 있다. 그런데 이와 같은 토지가격산정은 아래와 같은 이유로 그 합리성을 인정할 수 없다.
*3) 256,000원 × 1.11 × 850㎡ = 241,536,000원

㉠ 피고가 이 사건 제1주택의 부지면적을 850㎡로 산정한 것은, 이 사건 건물의 일반건축물대장에 건물대지로 등재되어 있는 5필지의 토지 전부를 이 사건 제1주택의 부지로 보는 한편 아래 [도표 2]의 기재와 같이 그 토지대장상 면적 전부를 이 사건 제1주택의 부지면적으로 보았기 때문이다. 그런데 아래 [도표 2]의 토지들 중 ○○리 182-21 토지의 경우에는, 원고가 이 사건 경매절차를 통하여 그 토지 전부를 취득한 것이 아니라 그 중 77/322 지분을 취득한 것에 불과하다. 사정이 이와 같다면, 특별한 사정이 없는 한 원고가 이 사건 경매절차를 통해 취득하지도 못한 나머지 지분의 가액을 이 사건 제1주택의 부지면적 가액에 포함시킬 수는 없다.*4) 한편 ○○리 186-14 토지는 원고가 이 사건 경매절차를 통해 취득한 토지가 아닐 뿐만 아니라 그 위치 및 형상에 비추어 보더라도 이 사건 제1주택의 부지로 보기 어렵다(피고도 이 사건 처분을 할 당시에는 ○○리 186-14 토지는 부지면적에서 제외하고 ○○리 186-21 토지는 그 지분면적만을 포함시킴으로써*5) 이 사건 제1주택의 가액을 555,000,000원으로 산정한 바 있다. 피고는 이와 같은 종전의 산정방식에도 불구하고 이 사건 소송에 이르러서는 ○○리 186-14 토지와 ○○리 186-21 토지를 전부 부지면적에 포함시킨 다음 이 사건 제1주택의 가액이 624,008,500원이라는 취지로 주장하고 있다).
*4) 고급주택에 해당하던 주거용 건물의 새로운 취득자가 종전에 그 건물사용을 위하여 공여된 전체부속토지의 일부를 취득하지 못한 경우에 있어서는 그 취득하지 못한 토지가 독립된 경제적 용도에 사용할 수 없어서 당해건물의 대지로만 사용될 것이라거나 또는 건물취득자가 그 취득하지 못한 토지에 대한 사용권 등을 가지고 있어서 사실상 그 건물사용을 위한 부지로 공여하게 된다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 건물취득자가 실제로 취득한 토지의 면적만으로 그 건물의 고급주택여부를 결정하여야 한다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87누678 판결 참조).
*5) 다만 그 지분계산을 함에 있어서 지분면적을 42.33㎡로 잘못 산정하였다.
<img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=48024760"></img>

㉡ 이 사건 지침에 의하면, 토지의 방위는 접면도로를 기준으로 하되 판단이 어려운 경우에는 진입로를 기준으로 조사하여야 한다.*6) 피고는 이 사건 제1주택의 부지가 남향이고 비교표준주택 역시 남향임을 전제로 그 가격배율을 산정하였으나, 접면도로 혹은 진입로를 기준으로 할 때 이 사건 제1주택의 부지가 남향이라고 보기는 어렵다(○○리 182-4 토지를 접면도로로 보게 되면 이 사건 제1주택은 북향이 되고, ○○리 182-24 토지를 진입로로 보게 되면 이 사건 제1주택은 동향이 된다).
*6) 을 12호증 중 89면

(2) 피고는 이 사건 제1주택에 불법 증축된 부분(4층)이 있고 그 면적이 134㎡임을 전제로 4층 부분의 건물가액을 46,467,630원으로 산정하였는바, 위와 같은 면적산정은 이 사건 경매절차에서 작성된 감정평가서에 근거한 것으로 보인다. 그런데 위 감정평가서에 기재된 증축면적은 그 정확한 산정근거를 알 수 없다. 특히 위 감정평가서가 작성된 이후인 2011. 1. 10.에 이르러 이 사건 건물의 일반건축물 대장에 위반건축물에 관한 내용이 등재되었는데, 그 기재내용(증축 103.95㎡)이 감정평가서의 내용과 일치하지 않는 점에 비추어 보면 더욱 그러하다.
3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각한다.
관계법령

■ 구 지방세법(2010. 12. 27. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것)

제111조(과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다) 또는 개수한 경우와 대통령령이 정하는 선박ㆍ차량 및 기계장비의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
제112조(세율)

① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다. 이 경우 골프장(2010년 12월 31일까지는 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 안의 골프장으로 한정한다. 이하 이 항 및 제112조의2에서 같다)은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」의 규정에 의하여 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우 뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터이상의 풀장등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)]이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사에 착공하는 경우에는 그러하지 아니하다.
■ 구 지방세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22586호로 개정되기 전의 것)

제77조(취득당시의 현황부과)

부동산(광업권ㆍ어업권을 제외한다)ㆍ차량ㆍ기계장비 또는 항공기에 있어서는 공부상의 등재 또는 등록사항에 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과한다.
제81조(증축등의 과세표준액)

① 법 제111조제3항의 규정에 의한 과세표준액은 취득세의 납세의무자나 그 취득물건에 관하여 그와 거래관계가 있었던 자가 관계장부 기타 증빙서류를 비치하고 있을 때에는 이에 의하여 시장ㆍ군수가 조사하여 결정한다.
② 제1항의 규정에 의한 관계장부 기타 증빙서류를 비치하지 아니하거나 그 내용중 취득경비 등의 금액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 당해 취득물건과 유사한 물건을 취득하는 경우에 일반적으로 소요된 것으로 인정되는 자재비ㆍ인건비 기타 취득에 필요한 경비등에 관하여 매년 1월 1일 현재의 시가를 기초로 하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 정한 시가표준액에 의하여 산정한 금액을 과세표준액으로 한다.
제84조의3(별장 등의 범위와 적용기준)

③ 법 제112조제2항제3호에 따라 고급주택으로 보는 "주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터이상의 풀장 등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 다만, 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 주택은 법 제111조제2항제1호에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우로 한정한다.
1. 1구의 건물의 연면적(주차장면적을 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지

2. 1구의 건물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지

3. 1구의 건물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터를 제외한다)ㆍ에스컬레이터 또는 67제곱미터이상의 풀장중 1개이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택을 제외한다)과 그 부속토지

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다)의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245제곱미터(복층형의 경우에는 274제곱미터로 하되, 1개 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것을 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

이 사건 건물에 불법증축부분이 있다는 이유를 들어 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 전체가액을 새로이 산정하였는바, 이와 같은 산정방식은 구 지방세법 제111조 제2항, 제3항의 규정체계에 어긋나는 것으로 판단된다