손해배상(기) (민사, 대법원)
공포일: 2015.01.29 / 시행일:

【원고, 피상고인】 
【피고, 상고인】 
【원심판결】 서울고법 2012. 7. 25. 선고 2011나31104 판결
【주 문】
 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서 등은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
 원심판결 이유에 의하면, 원심은 공인중개사사무소를 운영하거나 그 직원으로 근무하던 피고들이 서울 영등포구 '(주소생략)' 일대 8,200평 토지(이하 ‘이 사건 사업부지’라고 한다)에서 아파트 건설을 추진 중이던 신길7동지역주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라고 한다)에 조합원으로 가입하는 계약을 중개함에 있어 중개의뢰인에게 이 사건 조합의 설립 여부, 이 사건 사업부지에 주택재개발사업을 위한 정비구역이 지정되었는지 여부와 그에 따른 영향 등에 관한 사항을 정확하게 설명할 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무가 있음에도 원고들에게 이를 제대로 알려주지 않고 단지 이 사건 조합에 가입하면 큰 시세차익을 남길 수 있다고만 설명한 것은 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반한 행위에 해당한다고 판단하였다.
 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 받아들이기 어렵다.
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결, 대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결 등 참조), 이는 부동산중개업자나 그 중개보조원이 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 다르지 않다고 할 것이다.
 원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 원고들이 피고들에게 프리미엄 명목의 금원을 지급한 다음 이 사건 조합과 가입계약을 맺으면서 작성한 가입계약서에 이 사건 조합의 명칭이 ‘(가칭) 신길7동지역주택조합’으로 기재되어 있고, 원고들이 이를 문제삼지 않은 것으로 보이며, 피고 2의 중개로 이 사건 조합에 가입한 소외인이 피고 2로부터 이 사건 조합이 곧 설립된다고 들었다는 내용으로 확인서를 작성하였고, 피고 2의 중개로 이 사건 조합에 가입한 조합원들이 피고 2를 수사기관에 고소하면서 피고 2로부터 이 사건 조합이 설립 중이라고 들었다고 진술한 사실, ② 이 사건 사업부지가 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재개발을 위한 정비구역으로 지정된 적이 없고, 다만 서울특별시장이 같은 법에 따라 이 사건 사업부지 일대를 주택재개발 정비예정구역에 편입하는 내용이 포함된 도시·주거환경정비기본계획을 고시하였을 뿐인 사실, ③ 2003. 5. 22.경부터 시행된 서울시 단독주택 등 저층주택지 관리방안과 그 후에 시행된 서울시 도시계획조례가 아파트 건설을 위한 지구단위계획구역으로 지정받기 위한 요건으로 예정지역 내 건축물 중 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 건축물 수의 3분의 2 이상일 것(이하 ‘건물노후도 기준’이라 한다)을 새롭게 추가하였는데 이 사건 사업부지가 건물노후도 기준을 충족하지 못하여 이 사건 조합의 설립인가와 아파트 건설사업이 계획대로 추진되지 못하고 지연된 사실, ④ 이 사건 조합이 추진한 아파트 건설사업과 별개로 이 사건 사업부지를 포함한 신길7동 일대에 대하여 뉴타운사업이 추진되던 중 2007. 5. 2. 이 사건 사업부지를 포함한 지역이 뉴타운사업의 근거법인 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 재정비촉진구역으로 지정되면서 결국 이 사건 조합과 같은 지역주택조합 방식으로는 이 사건 사업부지에 아파트 건축이 불가능하게 된 사실을 알 수 있다.
 앞서 본 법리와 사실관계에 의하면, 우선 원고들은 이 사건 조합 가입 계약 이전에 피고들의 설명 또는 기타 사정을 통하여 이미 이 사건 조합이 관할관청으로부터 그 설립에 필요한 인가를 받지 아니하였음을 충분히 알았거나 알 수 있었던 것으로 보이므로 피고들에게 이 사건 조합의 설립 여부에 관한 설명의무 위반이 있다고 할 수 없다. 또한 이 사건 사업부지에 대하여 주택재개발을 위한 정비구역이 지정된 적이 없으며, 주택재개발 정비예정구역은 서울특별시장이 도시 및 주거환경정비법 제3조에 따라 10년 단위로 도시·주거환경 정비사업의 기본방향을 미리 설정하면서 장차 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위를 획정한 것에 불과하여 피고들에게 이 사건 사업부지가 주택재개발 정비예정구역에 포함되었는지 여부 및 그에 따른 영향까지 설명하여야 할 의무가 있다고는 볼 수 없다.
 한편 이 사건에서 원고들은 피고들이 이 사건 조합의 설립 가능성을 확인하여 충분한 가능성이 인정되는 경우에 한해 조합 가입을 권유하였어야 한다고 주장하고 있으므로, 원심으로서는 피고들이 원고들에게 이 사건 조합 가입을 중개한 각 시점을 기준으로 건물노후도 기준 미달 또는 이 사건 사업부지 일대에 대한 뉴타운사업 추진으로 인하여 이 사건 조합의 설립인가 또는 아파트 건설사업이 무산될 위험이 존재하였는지 여부와 피고들이 그러한 위험의 존재 여부를 확인할 수 있었는지를 심리하여 피고들이 원고들로부터 조합 가입계약 중개를 위임받은 부동산중개사 또는 그 중개보조원으로서 선량한 관리자의 주의로써 이 사건 조합의 설립인가나 아파트 건설사업 추진이 무산될 위험을 확인·조사하여 원고들에게 고지할 의무를 부담하는지 여부와 그러한 의무를 위반하였는지 여부를 판단하였어야 한다.
 그럼에도 원심은 이를 심리하지 아니한 채 피고들이 원고들에게 이 사건 조합의 설립 여부, 이 사건 사업부지에 주택재개발사업을 위한 정비구역이 지정되었는지 여부와 그에 따른 영향 등에 관한 사항을 정확하게 설명할 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반하였다고 판단하였으니, 원심판결에는 수임인의 선관의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다. 이를 지적하는 피고들의 주장은 옳다.
 그러므로 나머지 상고이유에 관하여 나아가 판단할 필요 없이 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김용덕(재판장) 이인복 고영한 김소영(주심)

[1] 부동산중개업자에게 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있는지 여부(적극) 및 이는 부동산중개업자나 중개보조원이 구 부동산중개업법에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)
[2] 甲 등이 부동산중개업자 또는 중개보조원인 乙 등의 중개로 아파트 건설을 추진하던 丙 지역주택조합과 조합원 가입 계약을 체결하였는데, 조합 설립인가 지연 중 사업부지가 재정비촉진구역으로 지정되어 지역주택조합 방식으로는 아파트 건축이 불가능하게 되자, 乙 등을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 乙 등이 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례

[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 이는 부동산중개업자나 중개보조원이 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 다르지 않다.
[2] 甲 등이 부동산중개업자 또는 중개보조원인 乙 등의 중개로 아파트 건설을 추진하던 丙 지역주택조합과 조합원 가입 계약을 체결하였는데, 조합 설립인가 지연 중 사업부지가 재정비촉진구역으로 지정되어 지역주택조합 방식으로는 아파트 건축이 불가능하게 되자, 乙 등을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 조합 가입을 중개한 시점에 조합 설립인가 또는 아파트 건설사업이 무산될 위험이 존재하였는지와 위험의 존재를 확인할 수 있었는지를 심리하여 乙 등이 선량한 관리자의 주의로써 위와 같은 위험을 확인·조사하여 고지할 의무를 부담하는지와 그러한 의무를 위반하였는지를 판단하였어야 하는데도, 이를 심리하지 않은 채 乙 등이 조합 설립 여부와 정비구역 지정 여부 및 그에 따른 영향 등에 관한 사항을 정확하게 설명할 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반하였다고 본 원심판결에 수임인의 선관의무에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.