임대료등 (민사, 대법원)
공포일: 2004.07.09 / 시행일:

【원고,상고인】 주식회사 대우건설 (소송대리인 법무법인 길 담당변호사 이영수 외 3인)
【피고,피상고인】 대우종합기계 주식회사 (소송대리인 법무법인 남산 담당변호사 임동진)
【원심판결】서울고법 2004. 2. 11. 선고 2003나52618 판결
【주문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】 1. 원심의 판단
 가. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용 증거에 의하여, 대우중공업 주식회사(이하 '대우중공업'이라 한다)는 회사 내 기계사업부문이 사용할 사무실 용도로 1998. 9. 30. 주식회사 대우(이하 '대우'라 한다)로부터 서울 중구 남대문로 5가 541 대우센터빌딩(이하 '이 사건 건물'이라 한다)의 20층과 22층 1,481평을 임대기간 1998. 10. 1.부터 1999. 9. 30.까지, 임대보증금 993,751,000원, 임료 월 106,632,000원, 관리비 월 45,911,000원으로 정하여 임차하였는데, 1999. 8. 16.에는 임대면적을 1,345평, 임대보증금 902,495,000원, 임료 월 96,840,000원, 관리비 월 41,695,000원으로 변경하고, 1999. 11. 3.에는 임대면적을 1,236평, 임대보증금 829,356,000원, 임료 월 88,992,000원, 관리비 38,316,000원으로 변경하고, 2000. 5. 1.에는 20층 1,202평과 22층 51평, 합계 1,253평에 대하여 임대기간은 2000. 5. 1.부터 2000. 9. 30.까지, 임대보증금 829,356,000원, 임료 월 90,352,000원, 관리비 월 38,843,000원으로 변경하면서, 특약사항으로 위 1998. 9. 30.자 및 1999. 11. 3.자 임대차계약을 본계약으로 재계약하기로 하고 임대보증금은 위 1999. 11. 3.자 계약에 의하여 지급한 임대보증금으로 대체하기로 약정한 사실, 2000. 10. 23. 대우중공업의 회사분할에 의하여, 대우중공업은 존속한 채 그 기계부문 영업을 분리하여 피고를, 조선부문 영업을 분리하여 대우조선공업 주식회사(이하 '대우조선공업'이라 한다)를 설립하였는데, 2000. 11. 24. 대우, 피고, 대우중공업 사이에 피고가 위 2000. 5. 1.자 임대차계약상의 대우중공업의 모든 권리·의무를 포괄승계한다는 내용으로 2000. 10. 23.자로 소급하여 임대차변경계약서를 작성(이 변경된 계약을 '이하 이 사건 변경계약'이라 한다)한 사실, 2000. 12. 26. 대우의 회사분할에 의하여, 대우는 존속한 채 그 건설부문 영업을 분리하여 원고를, 무역부문 영업을 분리하여 주식회사 대우인터내셔널(이하 '대우인터내셔널'이라 한다)을 설립하였는데, 대우, 원고, 피고 사이에 원고가 위 2000. 5. 1.자 임대차계약 및 이 사건 변경계약상의 대우의 모든 권리·의무를 포괄승계한다는 내용으로 2000. 12. 27.자 임대차변경계약서를 작성한 사실, 대우중공업은 1999. 9.경부터 위 각 임대차계약상의 임료, 관리비 등을 지급하지 않았고, 피고 또한 회사분할 이후 위 임대 부분을 사용하면서 임료, 관리비 등을 지급하지 않은 사실, 원고는 2001년 4월 이후 피고에게 1999년 9월부터 2000년 9월까지의 연체 임료 등(이하 '이 사건 연체 임료'라고 한다)과 피고의 분할 이후인 2000년 10월 이후의 연체 임료 등의 지급을 구하였으나, 피고는 분할 전인 2000년 9월까지의 이 사건 연체 임료는 대우중공업의 채무이므로 피고가 이를 지급할 의무가 없다고 통지한 사실, 이후 원고와 피고는 채권채무정산 협의를 거쳐 원고의 피고에 대한 채권 1,660,839,852원, 피고의 원고에 대한 채권 1,319,959,560원을 인정하고(다툼이 없는 채권에 대하여만 위와 같이 인정한 것으로 보인다.) 대등액에 관하여 서로 상계한 후, 2001. 9. 14. 피고는 상계 후 잔존하는 채무 340,880,292원을 원고에게 입금한 사실, 위와 같이 상계된 피고의 원고에 대한 채권 중에는 이 사건 건물에 대한 임대보증금채권이 포함되어 있으나, 원고의 피고에 대한 채권 중에는 이 사건 연체 임료가 포함되어 있지 않은 사실, 피고와 원고 및 대우인터내셔널 사이에 2001. 1.경 대우중공업과 대우의 각 회사 분할 이전에 발생한 채권·채무에 관하여, 회사분할로 신설된 원고, 피고, 대우인터내셔널의 채권·채무 관계를 명확히 하기 위하여 합의서를 작성하였는데, 위 합의서에 의하면, 원·피고 사이에는 대우중공업이 대우로부터 물품대금으로 수령하여 교보생명에 할인한 어음 약 337억 원 중 대우가 상환하지 않은 13,481,803,742원에 관한 채권·채무가 있음을 확정하고, "대우중공업과 대우간의 워크아웃(workout) 이전 거래에서 기인한 채권·채무 중 신설 분할회사인 원고, 피고, 대우인터내셔널간의 채권·채무는 위에서 정한 채권·채무가 전부임을 확인하며, 그 이외의 어떠한 대우그룹 워크아웃 이전 거래에서 기인한 채권·채무도 신설 분할회사들에게는 영향을 미치지 않음을 확인한다."고 되어 있는 사실을 인정하였다.
 나. 원심은, 원고가 피고는 이 사건 변경계약에 의하여 대우중공업의 이 사건 연체 임료 채무를 인수하였다고 주장한 데 대하여, 대우, 피고, 대우중공업 사이에 2000. 10. 23.자로 피고가 위 2000. 5. 1.자 임대차계약상의 대우중공업의 모든 권리·의무를 포괄승계한다는 내용으로 이 사건 변경계약을 한 사실은 인정되나, ① 을 제1호증(분할계획서)의 기재에 의하면, 대우중공업의 회사분할계획서는, 상법 제530조의9 제2항에 의한 주주총회의 특별결의로 분할에 의하여 피고와 대우조선공업을 설립하되, 설립되는 회사들은 분할계획서에서 별도로 정하지 않는 한 분할회사의 채무 중에서 출자한 재산에 관한 채무만을 부담하고, 신설회사가 승계하는 부채는 신설회사의 대차대조표에 반영되는 것에 한하는 것으로 정하였고(제3조 제4항, 제7항), 이에 따라 구체적으로 승계되는 채무에 관하여는, 피고와 대우조선공업은 분할기준일 현재 신설회사로 이전될 분할회사의 자산과 그 가액에서 신설회사의 자본금과 준비금을 차감한 금액 상당의 부채를 각 승계하고(제10조 제1항), 그 금액 범위 내에서 승계대상에 포함되는 부채의 우선 순위를 정하여 분할계획서에 첨부되어 있는 분할대차대조표와 승계대상목록을 작성하였는데(제10조 제2항, 제20조), 피고의 대차대조표 및 승계대상목록에 이 사건 건물의 임대보증금채권은 피고에 대한 투자자산으로 포함되어 있으나, 이 사건 연체 임료 채무는 포함되어 있지 않은 사실을 인정할 수 있으므로, 위 분할계획서의 내용에 의하면, 이 사건 연체 임료 채무는 여전히 대우중공업의 채무로 남아 있을 뿐, 피고가 그 채무를 인수하였다고 볼 수 없는 점, ② 이 사건 변경계약서에도 연체 임료 등의 채무 승계에 관하여는 별도의 언급이 없으며, 그 채용 증거에 의하면, 대우중공업이 이 사건 건물을 임차하면서 기계사업부문과 조선사업부문에 대하여 별도로 임대차계약을 체결하였으나, 각 계약에 따른 임차 부분 중에는 기계사업부문과 조선사업부문의 독자사용면적과 공동사용면적이 일부 혼합되어 있었고, 이 사건 건물의 임대·관리업무를 위탁받아 처리하고 있던 동우공영 주식회사는 대우중공업의 회사분할로 인하여 분할·신설된 각 회사의 사용면적을 확정할 필요가 있어 피고 및 대우조선공업에 위 변경계약안을 송부하였고, 피고와 대우조선공업은 그 계약안에 따라 같은 내용으로 위 임대차변경계약을 각 체결한 사실을 인정할 수 있고, 이러한 사정을 종합하면, 이 사건 변경계약은 대우중공업이 회사분할·신설에 따라 대우중공업, 피고, 대우조선공업이 별개의 회사로 되었으므로 분할 이후 각 회사의 사용 부분을 명확히 하고, 기존 임대차계약에서 정한 바와 같은 조건으로 신설회사가 그 임차 부분을 계속 사용하기 위한 목적에서 체결한 것에 불과하고, 피고가 회사분할 이전에 대우중공업이 연체한 이 사건 연체 임료 채무까지 승계한다는 취지로 작성된 것은 아니라고 보이는 점, ③ 원고 및 피고는 2001. 1.경 작성한 합의서(을 제2호증)에서, 앞서 본 어음금 채권관계 이외에는 회사분할 이전 대우중공업과 대우 사이에 발생한 채권·채무를 원인으로 한 원고 및 피고 사이의 채권·채무는 존재하지 않는다고 확정한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 변경계약에 의하더라도 피고가 이 사건 연체 임료 채무를 인수한 것은 아니라고 판단하여, 원고의 주장을 배척하였다. 
 2. 대법원의 판단
 가. 원심이 이 사건 변경계약서의 문언에 불구하고 위와 같이 판단한 것은 수긍할 수 없다.
처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 등 참조).
 이 사건 변경계약서상 대우, 피고, 대우중공업 사이에 앞서 본 2000. 5. 1.자 임대차계약상의 대우중공업의 모든 권리·의무를 피고가 포괄승계한다고 기재되어 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 처분문서인 이 사건 변경계약서가 진정하게 성립되었다는 점에 대하여 다툼이 없는 이 사건에서, 특별한 사정이 없는 한, 이 사건 변경계약은 쌍무계약인 위 2000. 5. 1.자 임대차계약의 당사자 중 일방인 대우중공업이 그 임차인 지위를 포괄적으로 피고에게 이전하여 계약관계에서 탈퇴하고, 제3자인 피고가 그 지위를 승계하는 것을 목적으로 하는 계약으로서 계약인수에 해당한다고 볼 여지가 있다.
 나. 원심의 앞서 본 바와 같은 판단은 회사분할상 피고가 대우중공업의 이 사건 연체 임료 채무를 승계하지 아니하였음을 전제로 한 것이다. 
 상법은 회사분할에 있어서 분할되는 회사의 채권자를 보호하기 위하여, 분할로 인하여 설립되는 회사(이하 '신설회사'라 한다)와 존속하는 회사는 분할 전의 회사채무에 관하여 연대책임을 지는 것을 원칙으로 하고 있으나(제530조의9 제1항), 한편으로는 회사분할에 있어서 당사자들의 회사분할 목적에 따른 자산 및 채무 배정의 자유를 보장하기 위하여 소정의 특별의결 정족수에 따른 결의를 거친 경우에는 신설회사가 분할되는 회사의 채무 중에서 출자한 재산에 관한 채무만을 부담할 것을 정할 수 있다고 규정하고 있고(같은 조 제2항), 신설회사 또는 존속하는 회사는 분할하는 회사의 권리와 의무를 분할계획서가 정하는 바에 따라서 승계하도록 규정하고 있다(제530조의10).
 이 사건에서, ① 원심은 회사 분할계획서상 피고의 대차대조표 및 승계대상목록에 이 사건 건물의 연체 임료 채무가 포함되어 있지 아니하므로, 피고가 그 채무를 인수한 것으로 볼 수 없다고 판단하였으나, 이 사건 분할계획서는 분할기준일을 1999. 8. 31.로 하고 있고(제3조 제2항), 이 사건 연체 임료는 1999년 9월부터 2000년 9월까지 발생한 것을 그 대상으로 하고 있어서, 위 분할기준일 현재 이 사건 연체 임료는 아직 발생조차 아니하여 대차대조표에 포함될 수 없었음이 명백하므로, 위 대차대조표에 포함되지 아니하였다는 점만으로 피고가 이를 인수하지 아니한 것으로 볼 수는 없는 점, ②분할계획서상 분할기준일 이전의 분할 전의 회사채무에 관하여 신설회사의 연대책임 원칙을 배제하는 규정을 두고 있음에도, 분할기준일 후의 분할 전의 회사채무에 대하여 분할계획서에 특별한 규정을 두고 있지 아니하는 경우, 회사분할에 있어서 신설회사는 원칙적으로 분할 전의 회사채무에 관하여 연대하여 변제할 책임이 있고(상법 제530조의9 제1항), 회사가상법 제530조의3 제2항의 규정에 의한 특별결의로 분할에 의하여 회사를 설립하면서, 신설회사가 분할되는 회사의 채무 중에서 출자한 재산에 관한 채무만을 부담할 것을 정함으로써 출자한 재산에 관한 채무 외의 채무에 대하여는 부담하지 아니할 것을 정할 수 있으나(상법 제530조의9 제2항), 출자한 재산에 관한 채무에 관하여는 위 규정에 의하더라도 신설회사가 그 책임을 면할 수 없는 것이 원칙이므로, 특별한 사정이 없는 한 신설회사에 출자한 재산에 관한 채무는 그것이 분할기준일 후부터 분할 전까지 발생한 것이라도 신설회사에게 승계되는 것으로 보아야 할 것인바, 이 사건 연체 임료 채무는 대우중공업이 신설회사인 피고에게 출자한 임대보증금반환채권과 동일한 임대차계약에 기하여 발생한 것이므로, 출자한 재산에 관한 채무라고 할 수 있어 피고가 이를 승계한 것으로 볼 수 있는 점, ③ 이 사건 분할계획서 자체를 보더라도, 분할기준일 이후의 채무의 승계에 관하여 특별한 규정을 두고 있지는 아니하나, 분할계획서 제3조 제4항은 "신설회사들은 본 분할계획서에 별도로 정하지 않은 한 분할회사의 채무 중에서 출자한 재산에 관한 채무만을 부담한다."고 규정하고 있는바, 위 규정이 분할기준일 1999. 8. 31. 현재의 채무에 관한 규정이기는 하나, 앞서 본상법 제530조의9 제1항,제2항의 규정 취지에 비추어 볼 때 위 일자 후에 발생하는 채무에 관하여도 적용하는 것이 상당하다고 보이고, 분할계획서 제3조 제6항은 "제2항의 분할기준일에 불구하고 전항의 출자한 재산에 관한 채무는 1999. 8. 25.자 채무액을 기준으로 하여 승계하는 것으로 하며, 1999. 8. 25. 이후 신규 차입한 채무는 분할 후 각 회사(분할회사 및 신설회사)가 한 것으로 본다. 이 때 분할 후 각 회사가 차입한 채무라 함은 각 회사 또는 사업부문이 구분관리한 바에 따른다."라고 규정하고 있는바, 이 사건 연체 임료는 위 분할기준일 이후 피고의 전신인 대우중공업 기계부문이 구분관리하고 있던 업무에 관하여 발생한 채무이므로, 위 규정의 취지에 비추어 보더라도 분할계획상 피고가 승계하는 것으로 볼 여지가 있는 점, ④ 이 사건 건물에 관한 2000. 5. 1.자 임대차계약은 피고의 전신인 대우중공업 기계부문을 위하여 체결한 임대차계약이고, 분할기준일 이후는 물론, 회사분할 후에도 피고가 그 목적 부분을 계속 점유·사용하여 왔던 점 등에 비추어 보면, 대우중공업의 회사분할에 의하여 설립된 신설회사인 피고가 대우중공업의 원고에 대한 이 사건 임료 채무를 회사분할에 의하여 승계하였다고 보아야 할 것이다.
 다. 한편, 원심은 원고 및 피고가 2001. 1.경에 작성한 합의서로, "피고의 원고에 대한 앞서 본 어음금 채권 이외에는 회사분할 이전 대우중공업과 대우 사이에 발생한 채권·채무를 원인으로 한 원고 및 피고 사이의 채권·채무는 존재하지 않는다."고 확정하였음을 이유로, 회사분할 이전에 발생한 이 사건 연체 임료가 피고에게 승계된 것이 아니라거나 면책되었다는 취지로 판단하였으나, 원심의 인정과 제1심 증인 김용대 및 김양기의 증언 등 기록에 의하면, 1999. 8. 26. 채권단에 의하여 대우그룹에 대한 워크아웃(workout) 결정이 있었고, 회사분할에 의하여 피고는 2000. 10. 23., 원고는 2000. 12. 27. 각 설립되었으며, 원고는 2003. 2. 26.경에도 워크아웃이 진행중이었음에 반하여, 피고는 2001. 11.경 워크아웃이 종결되었음을 알 수 있는바, 이 사건에서 2001. 1.경에 작성된 합의서에서 말하는 '워크아웃 이전'을 회사분할 이전으로 볼 경우에는 원고와 피고의 회사분할일이 달라, 어느 회사의 회사분할일을 기준으로 할 것인지 확정하기 어려울 뿐 아니라, 앞서 본 바와 같이 원고와 피고는 서로 다툼이 없는 채권채무에 대하여 2001. 9.경 대등액에 관하여 상계를 하였는데, 그 중 피고의 원고에 대한 채권에는 1999. 11. 30. 발생한 98,560,000원의 외상매출금채권, 2000. 5. 1. 발생한 용인상갈대우아파트 건설현장에 대한 1,210,000원의 외상매출금채권, 2000. 5. 1.자 발생한 이 사건 829,356,000원의 임대보증금채권이 포함되어 있는바(갑 제8호증, 을 제7호증의 7, 8), 워크아웃결정일인 1999. 8. 26.을 기준으로 하지 않고, 피고의 회사분할일인 2000. 10. 23.을 기준으로 한다면 회사분할 이전에 대우중공업이 대우에 대하여 가지고 있던 위 채권들도 2001. 1.경의 합의에 의하여 모두 존재하지 않는 것으로 확정되었다고 보아야 하나, 원고와 피고가 2001. 9.경 위 채권들이 모두 존재하는 것으로 취급하여 상계한 점에 비추어 보면, 위 합의서상 워크아웃 이전이라 함은 1999. 8. 26. 채권단에 의한 대우그룹 워크아웃결정 이전을 의미한다고 보는 것이 상당하므로, 1999년 9월 이후에 발생한 이 사건 연체 임료는 위 합의서와 아무런 관련이 없다고 할 것이다. 
 라. 그 밖에 원심이 들고 있는 사유만으로는 처분문서인 이 사건 변경계약서의 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 사정이라고 할 수 없다.
 마. 그렇다면 이 사건 변경계약에 의하여, 위 2000. 5. 1.자 임대차계약의 당사자 중 일방인 대우중공업의 임차인으로서의 지위가 포괄적으로 피고에게 이전된 것으로 볼 여지가 있고, 임대차가 계속적 채권관계임을 고려하더라도, 피고가 회사분할에 의하여 대우중공업의 이 사건 연체 임료 채무를 승계한 것으로 볼 수 있는 이상 이 사건 변경계약에 의하여 이 사건 연체 임료 채무는 피고에게 인수되었다고 볼 여지가 충분한 데도, 원심이 그 내세운 사정만으로 이를 배척하였으니, 원심에는 심리를 제대로 하지 아니하고 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하였거나 처분문서의 증명력 및 계약인수의 효력에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.
 3. 결 론
 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관 고현철(재판장) 변재승 윤재식(주심) 강신욱

[1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법 
[2]상법 제530조의3 제2항에 의한 특별결의로 분할에 의하여 회사를 설립하는 경우, 신설회사에 출자한 재산에 관한 채무의 승계 범위