분양금감액 (민사, 서울중앙지방법원)
공포일: 2006.06.14 / 시행일:

【원 고】 
【피 고】 
【변론종결】2006. 5. 10.
【주 문】
1. 원고들의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

【청구취지】별지 청구취지 기재와 같다. 
【이 유】1. 기초사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 4호증, 갑 제6호증의 3, 갑 제7호증, 갑 제8호증의 1 내지 4, 갑 제10호증의 1 내지 3, 을 제1 내지 4호증, 을 제5호증의 1 내지 5, 을 제6호증, 을 제9 내지 11호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 원고들은 인천 중구 운서동(지번 생략) 인천국제공항 국제업무지역(IBC; International Business Center, 이하 ‘국제업무지역’이라 한다) B5블록에 있는○○○○○ 오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)의 수분양자들이고, 피고는 이 사건 오피스텔의 분양자이다.
나. 원고들은 2002. 9.경 피고로부터 이 사건 오피스텔 중 각 해당 세대를 분양받거나 또는 피고로부터 위 오피스텔을 분양받은 자들로부터 그 분양권을 양도받았는바(원고들의 각 계약내역은 별지 분양내역서 기재와 같다), 위 각 분양계약의 내용은 다음과 같다.
(1) 대지권은 임차권으로, 인천국제공항공사 소유의 토지를 시행사인 피고가 시설소유기간(50년)동안 임대받은 것이고, 토지 임대기간은 시설의 소유기간(사용검사일로부터 50년이 경과하는 날의 전날)과 동일하게 하며, 본 시설의 소유권은 시설의 소유기간이 종료함과 동시에 공사에 귀속된다(계약목적물의 표시).
(2) 공급대금은, 계약 당일 금 5,000,000원, 계약일 후 30일 이내에 금 4,000,000원의 계약금을 지급하고, 중도금은 5차에 나누어 지급하되 1차 중도금은 2003. 3. 20, 2차 중도금은 2003. 6. 20, 3차 중도금은 2003. 9. 20, 4차 중도금은 2003. 12. 20, 5차 중도금은 2004. 3. 20. 각 지급하고, 잔금은 입주지정일에 지급하기로 한다. 총공급대금은 피고와 인천국제공항공사 간에 체결한 실시협약에 따른 토지사용기간동안 원고들이 계약목적물을 사용할 수 있는 권리를 분양받은 것이므로 건물준공과 동시에 피고에게 귀속되고, 토지사용기간 종료시 또는 그 기간 중에 반환하지 않으며, 이에 대한 여하한 이의도 제기할 수 없다(제1조).
(3) 원고들은 토지의 임대료를 피고에게 납부하여야 한다. 토지의 월 임대료는 대지권의 비율의 면적에 대해 매년 정부에서 발표하는 공사지가의 5/100을 12개월로 나눈 금액(부가가치세 별도)으로 하여 이를 1개월분씩 선납하되 매월 말일까지 납부하여야 한다. 피고는 납부받은 금액을 인천국제공항공사에 대납한다(제5조). 
(4) 원고들이 계약목적물을 제3자에게 임대하거나 사용권을 매매하는 경우, 관리운영규약의 절차를 따라야 하며, 임대 또는 사용권 매매사실을 사전 또는 사후 3일 이내에 피고에게 서면 통지하여야 한다(제8조).
(5) 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물과 모형도 상의 구획선 및 시설물의 위치, 설계도면 등의 표시는 계약 후 건축허가 변경승인 및 신고에 따라 일부 변경될 수 있으며, 이 경우 피고는 이를 원고들에게 통지하여야 한다(제19조 제2항).
(6) 피고는 원고들이 신청한 경우에 한하여 중도금무이자대출을 알선한다. 원고들은 입주 전까지 대출금을 상환하거나 또는 담보대출로 전환할 수 있으며, 입주 전에 대출금을 상환한 경우 입주지정 최초일로부터 대출금 상환일까지의 이자는 원고들이 부담하여야 한다. 대출금을 담보대출로 전환하고자 하는 경우에는 담보권설정에 필요한 서류 및 제반비용을 대출은행에 제출 또는 완납 후 입주할 수 있다(중도금대출 및 대출이자의 부담에 대한 특별약정).
다. 피고는 이 사건 오피스텔에 대한 분양안내서(갑 제2호증)에 이 사건 오피스텔이 위치한 국제업무지역의 조감도를 게재하면서 위 조감도에 PMS(People Mover System; 모노레일, 이하 ‘PMS'라 한다)의 설치경로를 표시하였고, 위 분양안내서의 내용 중에는 “최첨단 교통수단인 PMS, IAT로 인천공항이 24시간 연결”, “소유나 다름없는 50년 장기 사용권 방식으로 취득세, 등록세가 없는 세제혜택(50년 사용권 분양방식)”이라는 내용이 기재되어 있으며, 이 사건 오피스텔에 대한 분양안내문(갑 제3호증)에도 이 사건 오피스텔이 위치한 국제업무지역에 대하여 “신공항 여객터미널과 1㎞ 후면 위치, 무료 셔틀버스 수시운행 중, 향후 2005년 PMS(모노레일) 완공 예정”으로 설명하고 있다. 또한 피고는 서울 강남역 부근에 이 사건 오피스텔의 모델하우스를 설치하고 그곳에 PMS의 설치경로가 표시되어 있는 조감도와 조형물을 제작 전시해 두었으며, 계약 체결시에 위 분양안내서와 같은 내용을 설명하였다. 
라. 이 사건 오피스텔이 위치한 인천국제공항 국제업무지역에 PMS가 설치되는 문제에 대하여는 다음과 같은 문서들이 존재한다.
(1) 1992. 6. 16. 건설교통부고시 제1992-16호로 고시된 수도권신공항건설예정지역 및 기본계획의 내용에는 국제업무지역 내에 PMS를 설치한다는 내용이 포함되어 있지 않고, 그 후 1995. 11. 28. 건설교통부고시 제1995-387호로 변경 고시된 수도권신국제공항건설기본계획(1단계사업계획)변경, 1998. 7. 22. 건설교통부고시 제1998-236호로 변경 고시된 인천국제공항건설(1단계사업)기본계획변경, 2001. 12. 31. 건설교통부고시 제2001-356호로 변경 고시된 인천국제공항건설기본계획변경(2단계사업)에도 역시 PMS 설치사업에 관한 내용은 포함되어 있지 않다.
(2) 한편 인천국제공항공사에서 2002년 초경 발간한 인천국제공항교통센터건설지 I(을 제4호증)에서 공항교통센터 등과 국제업무지역을 운행하는 PMS의 설치와 이를 위한 승강장, 차량, 여객수요 산정 등 시설계획을 소개하고 있고, 인천일보의 2003. 12. 12.자, 2003. 12. 18.자, 2003. 12. 19.자 각 기사에 의하면 “인천공항과 국제업무지역의 분리된 권역의 이동편의를 위해 경량전철인 PMS를 내년 10월부터 개발할 계획이다”라고 기재되어 있다. 또한 피고가 2001. 10. 19. 인천국제공항공사와 사이에 사업실시협약을 체결하면서 작성한 실시협약서(을 제10호증의 1)는 제71조에서 “PMS(People Mover System) 개통시 정거장과 건물간의 연결통로는 공사와 협의하여 설치하되 설치비는 본 사업계획서상의 총 민간투자비에서 제외하며, 연관사업 시행자 공동부담으로 한다”고 규정하고 있으며, 위 PMS 연결통로공사 관련규정은 위 실시협약서가 2002. 6. 25. 및 2003. 3. 26. 두 차례에 걸쳐 변경된 후에도 계속하여 유지되었다.
(3) 1996. 5. 작성된 여객터미널 남측지역 시설배치계획 종합보고서(갑 제8호증의 2)에는 PMS 설치계획을 두면서 향후 과제로 “PMS 설치 여부 및 운용타당성에 관하여는 보다 체계적인 검토가 필요하며, 추후 여객터미널 남측지역 관련한 ‘세부평면 배치계획’의 결과에 의한다”라는 단서를 두었다. 그 후 2004. 12. 인천국제공항공사가 작성한 인천국제공항 유휴지개발 기본계획 최종보고서(갑 제8호증의 3)에 의하면 인천국제공항공사는 장기적으로는 국제업무지역의 교통부담문제를 해결하기 위하여 PMS 설치를 검토할 필요를 인정하고 있으나, 수요 및 경제성 부족으로 단기간 내에 이를 설치할 계획은 없고, 국제업무지역에 대한 개발이 완료되는 2020년 이후 재검토하여 반영할 계획으로 되어 있다.
마. 이 사건 오피스텔의 현황
(1) 현재 인천국제공항 교통관제센터 내부에는 PMS 승강장이 설치되어 있고 그 입구에 “본 지역은 PMS(People Mover System) 승강장으로서 교통센터와 국제업무단지 간의 여객을 수송하는 시설입니다. 본 시설은 향후 2단계 공사시 완공될 예정입니다. 인천국제공항공사”라는 안내문이 붙어 있기는 하나, PMS 시설은 설치되지 아니하였다. 
(2) 이 사건 오피스텔에 관하여는 2004. 9. 21. 피고 명의로 소유권보존등기가, 2004. 10. 11. 인천국제공항공사 명의로 시기부소유권이전청구권가등기가 각 경료되어 있으나, 원고들 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실은 없다.
2. 판단
가. PMS 미설치에 관한 주장에 대한 판단
(1) 원고들의 주장 
(가) 피고는 이 사건 오피스텔에 관하여 행한 분양광고 및 분양안내서 등을 통하여 원고들에게, 이 사건 오피스텔과 신공항 여객터미널 사이에 2005년 말까지 PMS가 완공될 예정이라고 설명하였는바, 사실 피고는 이 사건 오피스텔을 경유하는 PMS가 설치된다는 것에 관하여 인천국제공항공사로부터 확약을 받은 바 없음에도 불구하고 허위로 위와 같은 내용의 광고를 한 것이다. 
(나) 그러나 위와 같은 내용으로 광고를 하여 이를 신뢰한 원고들과 이 사건 오피스텔에 관한 분양계약을 체결한 이상 피고로서는 피고가 광고한 것과 같이 PMS가 설치되는 오피스텔을 공급할 계약상 의무를 부담한다 할 것이므로 결국 피고는 원고들에게 채무불이행으로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.
(다) 또한 피고는 이 사건 오피스텔을 경유하는 PMS가 설치되지 않을 것이라는 사실을 알았으면 분양계약서 제19조 사전고지의무조항에 따라 적어도 중도금 납기 전까지는 원고들에게 이러한 사실을 고지하여 원고들이 중도금대출약정을 하지 않고 이 사건 오피스텔 분양계약을 취소할 수 있는 기회를 주어야 할 의무가 있음에도 이를 이행하지 않았다. 
(2) 판단
(가) 우선 피고가 PMS가 설치되지 않은 데 대하여 채무불이행책임을 부담할 것인지 여부에 관하여 살피건대, 피고가 이 사건 오피스텔에 대한 분양안내서 및 분양안내문에 위 오피스텔과 신공항 여객터미널을 연결하는 PMS가 2005년 말까지 완공될 예정이라는 내용을 기재한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 피고가 이 사건 오피스텔에 PMS가 설치될 것으로 광고한 것은 인천국제공항교통센터건설지 I 및 피고와 인천국제공항공사간의 실시협약서의 내용을 근거로 한 것으로 보이는 점, 또한 피고의 광고내용은 인천공항공사가 이 사건 오피스텔을 경유하는 PMS를 설치한다는 것으로 위와 같은 PMS의 설치여부 및 설치시기는 1차적으로 인천공항공사가 결정할 사항이고 피고의 노력만에 의하여 이루어질 수 없는 것인 점, 이 사건 분양계약서에는 PMS 설치와 관련하여 아무런 규정이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 분양안내서나 분양계약 체결 당시 선전, 권유를 하면서 밝힌 내용들은 불특정다수를 상대로 분양계약을 체결할 사람을 모집하려는 청약의 유인에 불과한 것으로서 이러한 피고의 광고로 인하여 PMS의 설치가 이 사건 각 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수는 없고, 달리 피고가 이 사건 오피스텔에 PMS를 설치할 계약상 의무를 부담한다거나 PMS가 설치될 것을 보증하였다고 인정할 만한 증거가 없다.
(나) 다음 피고가 PMS가 설치되지 않을 것이라는 사실을 중도금 납기 전까지 원고들에게 통지하지 않은 데 따른 채무불이행책임을 부담하는지 여부에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 오피스텔에 PMS가 설치될 것으로 광고한 것은 인천국제공항교통센터건설지 I 및 피고와 인천국제공항공사간의 실시협약서의 내용을 근거로 한 것임은 앞서 본 바와 같으므로 피고가 처음부터 이 사건 오피스텔에 PMS가 설치되지 않을 것을 알고 있었으면서도 허위로 위와 같은 내용의 광고를 한 것이라고 보기는 어렵고, 갑 제4, 7호증, 갑 제8호증의 1 내지 4의 각 기재만으로는 이 사건 분양계약상 1차 중도금 납부기일로 예정된 2003. 2. 20. 이전에 피고가 이 사건 오피스텔을 통과하는 PMS가 설치되지 않을 것이라는 점을 알았거나 알 수 있었다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 만한 증거가 없고, 또한 이 사건 분양계약서 제19조는 피고가 이 사건 각 분양계약 후에도 피고 측의 사정에 의하여 이 사건 오피스텔의 시설물 내지 설계를 변경할 수 있는 권한을 유보하되 다만 이러한 변경이 있을 때에는 이를 분양계약의 상대방인 원고들에게 통지하도록 하는 취지의 규정으로 볼 것이므로, 피고가 피고의 의사에 따라 그 설치 여부를 결정할 수 없는 PMS의 설치 여부에 대하여 원고들에게 통지를 하지 않았다 하더라도 이를 이 사건 분양계약상의 의무를 위반한 것으로 평가할 수는 없다 할 것이다. 
나. 사용권 분양에 관한 주장에 대한 판단
(1) 원고들의 주장
피고는 원고들에게 이 사건 오피스텔을 분양함에 있어, 피고가 분양하는 권리의 내용이 소유권이 아니라 사용기간 50년의 사용권으로서 실질적으로는 임대분양임에도 불구하고 이러한 사실을 고지하지 않은 채 분양안내서에서 이를 소유권과 다름없는 장기사용권 방식이라고 설명하여 원고들이 이를 소유권분양으로 착각하도록 하였으므로 피고로서는 원고들에게 이 사건 오피스텔 건물에 대한 소유권이전등기를 마쳐줄 계약상 의무가 있음에도 불구하고 이를 이행하지 아니하여 원고들이 이 사건 오피스텔을 담보로 중도금 상당 대출금에 대한 상환기한 연장을 받지 못하게 되는 등 재산권 행사에 제한을 받게 하였다.
(2) 판단
살피건대, 피고가 이 사건 오피스텔에 대한 분양안내서에서 “소유나 다름없는 50년 장기 사용권 방식으로 취득세, 등록세가 없는 세제혜택(50년 사용권 분양방식)”이라는 내용의 광고를 한 사실은 앞서 인정한 바와 같으나, 여기에서 소유와 다름없다는 표현은 사용기간이 통상의 임대차와는 달리 50년의 장기로서, 계약목적물을 제3자에게 임대하거나 사용권을 매매하는 것이 비교적 자유롭다는 의미로 사용된 것으로 보이고, 이 사건 분양계약서에도 이 사건 오피스텔의 소유권은 시설의 소유기간(사용검사일로부터 50년이 경과하는 날의 전날)이 종료됨과 동시에 인천공항공사에 귀속된다고 기재되어 있어 원고들도 이 사건 분양계약의 계약목적물이 소유권이 아니라 일정한 기간동안 위 오피스텔을 사용할 수 있는 권한임을 알고 있었다고 보아야 할 것인바, 사용권 분양의 경우 피고가 반드시 원고들에게 이 사건 오피스텔에 관한 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있다고 할 수는 없고, 이 사건 각 분양계약에서 중도금 대출 및 대출이자의 부담에 관한 특별약정을 하면서 원고들이 입주 전까지 대출금을 상환하거나 또는 담보대출로 전환할 수 있다는 규정을 둔 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이러한 담보대출 전환규정으로부터 곧바로 피고에게 이 사건 오피스텔에 관하여 원고들 명의로 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 
다. 설계변경에 관한 주장에 대한 판단
(1) 원고들의 주장
피고는 원고들에게 아무런 통보도 하지 않고 이 사건 오피스텔 중 100여 실을 오피스로 설계를 변경하여 시공함으로써 이 사건 오피스텔에 대한 공사비를 절감한 반면 위 오피스텔의 경제적 가치가 하락하게 하였으며, 당초의 설계서에는 위 오피스텔에 온돌을 설치하도록 되어 있었으나 이에 위반하여 온돌을 설치하지 않았고 단열공사도 단열성능이 떨어지는 것으로 설계를 변경하는 등 분양계약상의 채무를 이행하지 않았다.
(2) 판단
살피건대, 이 사건 오피스텔 중 미분양세대 100여실을 설계변경하여 종전의 미분양세대 2세대를 1세대로 시공한 사실은 피고가 자인하고 있으나, 이러한 설계변경으로 인하여 이 사건 오피스텔에 대한 공사비용이 절감되었다거나 또는 이 사건 오피스텔의 경제적 가치가 하락하였음을 인정할 만한 아무런 증거가 없으며, 또한 피고가 이 사건 분양계약 당시 이 사건 오피스텔에 온돌을 설치하기로 약정하였다거나 또는 애초의 설계와 달리 단열성능이 떨어지는 재료를 사용하여 단열공사를 시행하였다는 점에 대하여도 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없다.
라. 소결론
따라서 피고가 이 사건 각 분양계약에서 정한 채무를 이행하지 아니하였음을 전제로 이에 대한 손해배상을 구하는 원고들의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
3. 결 론 
그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 
[별지 원고 목록 및 채권자들 분양내역서 각 생략]

판사 김경배(재판장) 이동진 정지영