가등기말소·소유권이전등기 (민사, 광주고등법원제주재판부)
공포일: 2017.05.10 / 시행일:

【원고(반소피고), 피항소인】 원고(반소피고) 1 외 2인 (소송대리인 변호사 구자헌)
【원고보조참가인】 농업회사법인 돈이월드제주 주식회사
【피고(반소원고), 항소인】 천지영농조합법인 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 양계성 외 1인)
【제1심판결】 제주지방법원 2016. 8. 18. 선고 2015가합11492(본소), 2016가합10526(반소) 판결
【변론종결】2017. 4. 12.
【주 문】
 1. 제1심 판결을 취소한다.
 2. 원고(반소피고)들의 본소청구를 기각한다.
 3. 피고(반소원고)에게, 
 가. 원고(반소피고) 1은 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산에 관하여, 원고(반소피고) 2는 별지 목록 제5, 6항 기재 각 부동산에 관하여, 원고(반소피고) 3은 별지 목록 제7 내지 10항 기재 각 부동산에 관하여, 제주지방법원 등기과 2013. 12. 23. 접수 제104630호로 마친 각 소유권이전청구권가등기에 기하여 2016. 5. 25. 청산기간 경과를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 
 나. 원고(반소피고) 1은 별지 목록 제4항 기재 부동산에 관하여 제주지방법원 등기과 2014. 1. 28. 접수 제8166호로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 2016. 5. 25. 청산기간 경과를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
 4. 소송총비용 중 원고(반소피고)들과 피고(반소원고) 사이에 생긴 부분은 원고(반소피고)들이, 보조참가로 인한 부분은 원고보조참가인이 각 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다) 1에게 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산에 관하여, 원고 2에게 별지 목록 제5, 6항 기재 각 부동산에 관하여, 원고 3에게 별지 목록 제7 내지 10항 기재 각 부동산에 관하여, 제주지방법원 등기과 2013. 12. 23. 접수 제104630호로 마친 각 소유권이전청구권가등기에 대하여 2015. 8. 27. 변제를 원인으로 한 각 말소등기절차를 이행하라. 피고는 원고 1에게 별지 목록 제4항 기재 부동산에 관하여 제주지방법원 등기과 2014. 1. 28. 접수 제8166호로 마친 소유권이전청구권가등기에 대하여 2015. 8. 27. 변제를 원인으로 한 말소등기절차를 이행하라.
나. 반소 : 2015. 1. 1.자 대물변제를 소유권이전등기의 원인으로 하는 외에는 주문 제3항과 같다.
2. 항소취지
 주문과 같다.
【이 유】1. 기초사실
가. 원고들과 피고 사이의 계약
1) 원고들이 운영하던 한돈팜영농조합법인(이하 ‘한돈팜’이라 한다)은 2013. 11. 29.부터 2014. 3. 27.까지 피고로부터 합계 1,959,699,679원을 차용하였고, 당시 원고들은 위 차용금채무를 연대보증하였다.
2) 위 차용금채무를 담보하기 위하여, ① 원고들은 2013. 12. 23. 피고와 원고들 소유의 별지 목록 제1 내지 3항, 제5 내지 10항 기재 각 부동산에 관하여 매매예약을 체결하고 같은 날 피고 앞으로 청구취지 기재와 같은 각 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었고, ② 원고 1은 2014. 1. 27. 피고와 위 원고 1 소유의 별지 목록 제4항 기재 부동산에 관하여 매매예약을 체결하고 2014. 1. 28. 피고 앞으로 청구취지 기재와 같은 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었다(이하 위 각 소유권이전청구권가등기를 ‘이 사건 각 가등기’라 한다).
3) 이후 원고들은 자신들이 위 차용금을 피고로부터 직접 빌린 것으로 하기로 하고(이하 이러한 취지의 원고들과 피고 사이의 계약을 ‘이 사건 계약’이라 한다), 2014. 7. 11. 피고에게 합계금 900,000,000원 및 1,059,699,679원에 관한 두 장의 차용금증서(이하 ‘이 사건 각 차용금증서’라 한다)를 작성하여 주었는데, 이 사건 각 차용금증서의 제1항에는 ‘원금은 2014. 12. 31. 이전까지 변제한다(단 연체 시 연 20%의 이자를 지급한다).’라고 기재되어 있다.
4) 이와 함께 원고들은 같은 날 피고에게 아래와 같은 내용의 상환계획서(이하 ‘이 사건 상환계획서’라 한다)를 작성해 주었다.
상환계획서원고 1이 요구하는 대로 조건부 분할 상환을 허용하는 것으로 하되, 한돈팜의 경영은 완제일까지 한돈팜이 직접 하는 것으로 하며, 차입금액에 대하여는 한돈팜의 금액을 우선 공제한다. 또한 아래 채무자 및 연대보증인들은 아래와 같이 2014. 7. 11.자의 차용금증서(금 900,000,000원 및 1,059,699,679원)에 대하여 상환표를 제출하며 같은 날 상환표와 같이 상환할 것을 각서하며 만약 단 1회라도 상환계획표대로 상환을 지키지 못하였을 경우에는 피고가 별도의 서면 통지 없이 어떠한 행위를 하여도 민, 형사상 이의를 제기하지 않음은 물론 강제집행을 하여도 이의제기하지 않을 깃이며, 유체동산의 권리 및 기타의 권리도 모두 포기할 것임을 각서합니다. 이를 증명하기 위하여 공증을 하기로 한다.상환계획표2014. 7. 31.자에 300,000,000원2014. 8. 31.자에 500,000,000원2014. 9. 30.자에 500,000,000원2014. 10. 31.자에 300,000,000원2014. 11. 30.자에 200,000,000원,2014. 12. 31.자에 나머지 잔액(한돈팜 정리는 협약서에 나와 있듯이 청산 절차 후 함)
5) 또한 원고들과 피고는 같은 날 공증인가 법무법인 해오름 증서 (공정증서 번호 생략)으로 금전소비대차계약 공정증서(이하 ‘이 사건 공정증서’라고 한다)를 작성하였는바, 그 주요 내용은 아래와 같다.
 ○ 원고들은 연대하여 2013. 11. 29. 피고로부터 1,959,699,679원을 차용하였다. ○ 변제기한과 방법: 2014. 7. 31. 300,000,000원, 2014. 8. 31. 500,000,000원, 2014. 9. 30. 500,000,000원, 2014. 10. 31. 300,000,000원, 2014. 11. 30. 200,000,000원, 2014. 12. 31. 159,699,679원을 각 변제한다. ○ 이자 : 연 5%의 비율에 의한 이자를 지급한다. ○ 지연손해금 : 원고들이 원금 또는 이자의 변제를 지체한 때에는 지체된 원금 또는 이자에 대하여 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급한다. ○ 기한이익의 상실 : 원고들이 원금 및 이자의 지급을 1회 이상 지체한 때에는 피고로부터 달리 통지 또는 최고가 없더라도 당연히 위 차용금 채무에 관한 기한의 이익을 상실하고 즉시 나머지 채무금 전부를 변제하여야 한다.
나. 경매절차의 진행
1) 피고는 원고들로부터 2014. 7. 31. 3억 원을 지급받은 이후 2014. 9. 5.에 이르러서야 2억 원만을 지급받는 등 대여금을 제대로 변제받지 못하자, 2015. 3. 12. 원고들 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 일괄경매를 신청하였다. 당시 피고가 작성하여 제출한 경매신청서(이하 ‘이 사건 경매신청서’라 한다)의 ‘청구금액의 표시’ 란에는 ‘1,459,699,679원 및 이에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금’이라고 기재되어 있다.
2) 이 사건 각 부동산에 관하여 제주지방법원 2015. 3. 18. 2015타경2258호로 경매개시결정이 내려졌는바(이하 ‘이 사건 경매개시결정’이라 한다), 이 사건 경매개시결정의 청구금액란에는 ‘1,459,699,679원 및 이에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 20%에 의한 금원’이라고 기재되어 있다.
3) 이후 피고는 2015. 6. 2. 위 경매절차에서 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였는데, 위 신청서에는 청구채권이 ‘1. 원금 : 1,459,699,679원, 2. 약정이자(연 5%) : 가. 2013. 11. 29.부터 2014. 7. 31.까지의 약정이자 65,502,290원, 나. 2014. 8. 1.부터 2014. 9. 5.까지의 약정이자 8,184,820원, 3. 약정지연손해금(연 20%) : 2014. 9. 6.부터 2015. 6. 5.까지의 지연손해금 218,355,075원 등 합계 1,751,741,864원’으로 기재되어 있다.
다. 원고 1의 변제공탁 및 공탁금의 회수
1)원고 1은 2015. 8. 27. 피고를 피공탁자로 하여 ① 원금 1,459,699,679원, ② 2014. 9. 6.부터 2015. 8. 27.까지의 지연손해금 284,741,417원, ③ 집행비용 5,861,220원 등 합계 1,750,302,316원을 변제공탁하였다(이하 ‘이 사건 변제공탁’이라 한다).
2)원고 1의 채권자인 소외인은 2016. 5. 16. 위와 같이 위 원고가 공탁한 금원 중 108,131,148원에 관하여 제주지방법원 2016타채2502호로 채권압류 및 추심명령을 받고, 2016. 5. 23. 위 금원 및 이에 대한 이자를 합한 108,132,162원을 지급받았다.
3) 한편 원고 1은 2016. 6. 30. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 공정증서에 따른 약정이자 명목으로 73,687,110원을 추가로 변제공탁하였다가(이하 ‘이 사건 1차 추가공탁’이라 한다), 2016. 8. 19. 위 공탁금 전액을 회수하였다.
4) 또한 원고 1은 2017. 2. 10. 피고를 피공탁자로 하여 ① 소외인이 위와 같이 회수한 금원의 원금 108,131,148원 및 ② 이에 대한 공탁금 출급 다음날인 2016. 5. 24.부터 2017. 2. 10.까지의 지연손해금 15,582,735원, 합계 123,713,883원을 추가로 변제공탁하였다(이하 ‘이 사건 2차 추가공탁’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증, 을 제1, 3, 4호증, 을 제14 내지 17호증(각 가지번호를 포함한다. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장
 이 사건 변제공탁에는 피고가 주장하는 약정이자 상당액이 포함되지 아니하였으나, 실제로 이 사건 계약에는 이자 약정이 존재하지 않고, 설령 이자 약정이 있었더라도 피고가 이 사건 경매신청서의 청구금액 표시에 약정이자에 관하여 아무런 기재를 하지 않았으므로 약정이자가 청구금액에 포함된다고 볼 수 없으며, 이처럼 경매신청 당시 청구금액에 포함되지 않았던 부분을 사후적으로 확장하는 것도 허용되지 않는다. 
 따라서 이 사건 변제공탁 또는 이 사건 2차 추가공탁에 따라 피고의 원고들에 대한 대여금채권은 전부 소멸하였다고 할 것이고, 나아가 설령 원고들이 변제공탁한 금원이 실제 채무액에 미치지 못하더라도, 그 차이가 근소하고 피고가 아무런 이의를 제기하지 않았던 사정 등을 고려하면 유효한 공탁으로서의 효력을 인정하여야 한다. 
 결국 이처럼 이 사건 변제공탁 등으로 피고의 원고들에 대한 대여금채권이 소멸한 이상, 이를 담보하기 위해 피고 앞으로 마쳐진 각 소유권이전청구권가등기는 말소되어야 한다.
나. 판단
1) 원고들의 본소청구의 당부를 판단하기 위한 전제로서, 먼저 이 사건 계약에 이자 약정이 존재한다고 볼 수 있는지에 관하여 본다.
가) 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776 판결 등 참조).
나) 이 사건의 경우, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정들을 위의 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 계약에는 처분문서인 이 사건 공정증서에 기재된 바와 같은 이자 약정이 존재하였다고 봄이 상당하다.
① 이 사건 각 차용금증서와 이 사건 상환계획서에는 지연손해금 외에 이자에 관한 내용이 별도로 기재되어 있지 않으나(이 사건 각 차용금증서 제1항에 기재된 ‘이자’의 법적 성격은 실제로는 지연손해금으로 보인다), 이 사건 공정증서에는 ‘연 20%의 비율에 의한 지연손해금’ 약정과 별도로 ‘연 5%의 비율에 의한 이자’ 약정이 명시적으로 기재되어 있다.
② 이 사건 각 차용금증서와 이 사건 상환계획서는 원고들만이 그 작성주체로 되어 있는 반면, 이 사건 공정증서는 변호사인 공증인의 참여 하에 원고들과 피고 쌍방의 명의로 소정의 공증 절차를 거쳐서 작성된 것이다. 또한 이 사건 상환계획서에 기재된 ‘이를 증명하기 위하여 공증을 하기로 한다’라는 문구를 고려할 때, 원고들과 피고의 의사는 이 사건 계약의 구체적인 내용을 최종적으로 확정하고 그와 같이 확정된 계약 내용을 증명하기 위하여 이 사건 공정증서를 작성하려고 한 것이었다고 보인다. 이러한 점들을 감안하면, 이 사건 각 차용금증서와 이 사건 상환계획서의 기재 내용보다는 이 사건 공정증서의 기재 내용이 이 사건 계약 내용을 더욱 정확하게 반영하였으리라고 해석하는 것이 합리적이다.
③ 이 사건 경매신청서의 ‘청구금액의 표시’ 란에 약정이자에 관한 내용이 명시적으로 기재되어 있지 않다고 하여 반드시 원고들과 피고 사이에 이자 약정이 없었을 것이라고 단정하기는 어렵다(더욱이 이 사건 경매신청서의 ‘집행권원’으로는 이자 약정이 기재된 이 사건 공정증서 원본이 기재되어 있고, ‘신청원인’ 란에도 ‘이자’라는 문구가 나타나 있다).
④ 원고들과 피고가 합계 20억 원에 가까운 큰 금액의 소비대차계약을 체결하면서 아무런 이자 약정을 하지 않았다는 것은 그 자체로 이례적이라고 보이고, 위와 같은 이자 약정을 하지 않을 만한 특별한 동기나 이유도 찾아보기 어렵다.
2) 다음으로 원고들의 이 사건 변제공탁으로 이 사건 공정증서상의 채무원리금이 전부 소멸하였는지에 관하여 본다.
가) 청구에 관한 이의의 소는, 개개의 구체적인 집행행위의 배제를 구하는 것이 아니라, 채무자가 집행권원에 표시된 청구권에 관하여 생긴 이의를 내세워 그 집행권원이 가지는 집행력 자체의 배제를 구하는 소를 말한다(민사집행법 제44조, 대법원 1971. 12. 28. 선고 71다1008 판결). 그리고 변제공탁이 유효하려면 채무 전부에 대한 변제의 제공 및 채무 전액에 대한 공탁이 있어야 하고, 채무 전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 그 부족액이 아주 근소하다는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 채권자가 이를 수락하지 않는 한 그 공탁 부분에 관하여서도 채무소멸의 효과가 발생하지 않는다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다17046 판결 등 참조).
나) 따라서 이 사건의 경우, 원고들이 변제공탁을 이유로 이 사건 공정증서의 집행력 자체를 배제하기 위해서는, 원칙적으로 변제공탁 당시를 기준으로 이 사건 계약에 따른 채무원리금 전액을 유효하게 공탁하였어야 할 것이다.
다) 그런데 위에서 본 바와 같이 원고 1은 이 사건 변제공탁 당시 ① 이 사건 계약에 따른 원금 잔액 명목의 1,459,699,679원, ② 위 금원에 대하여 2014. 9. 6.부터 2015. 8. 27.까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금 명목의 284,741,417원, ③ 집행비용 명목의 5,861,220원 등 합계 1,750,302,316원만을 공탁하였을 뿐, 약정이자 또는 일부 지연손해금에 해당하는 합계 77,365,903원[원금 1,959,699,679원에 대하여 대여일인 2013. 11. 29.부터 1차 변제일인 2014. 7. 31.까지 약정이율인 연 5%의 비율로 계산한 약정이자 65,770,742원(= 1,959,699,679 × 0.05 × 245/365, 원 미만 버림, 이하 같다) + 1차 변제로 남은 원금 잔액 1,659,699,679원에 대하여 1차 변제일 다음날인 2014. 8. 1.부터 2차 변제기일인 2014. 8. 31.까지 약정이율인 연 5%의 비율로 계산한 약정이자 7,048,039원(= 1,659,699,679 × 0.05 × 31/365) + 위 원금 잔액 1,659,699,679원에 대하여 2차 변제기일 다음날인 2014. 9. 1.부터 2차 변제일인 2014. 9. 5.까지 약정이율인 연 20%의 비율로 계산한 약정지연손해금 4,547,122원(= 1,659,699,679 × 0.2 × 5/365)]을 공탁하지 아니하였다. 이처럼 이 사건 변제공탁은 채무 일부에 대한 공탁에 불과하다고 할 것이고, 나아가 그 부족액이 아주 근소하다는 등의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없으며, 피고가 이를 수락한 바도 없으므로, 결국 위 공탁 부분에 관해서도 채무소멸의 효과가 발생하지 않는다고 할 것이다(또한 원고 1이 이 사건 공정증서에 따른 약정이자 명목으로 이 사건 1차 추가공탁을 하였으나, 이후 위 공탁금을 다시 회수함으로써 아래에서 보는 바와 같이 그로 인한 채권소멸의 효력도 소급하여 소멸하였다).
라) 따라서 이 사건 변제공탁을 이유로 이 사건 공정증서에 기초한 강제집행이 불허되어야 한다고 볼 수는 없다.
3) 나아가 변제공탁자가 공탁물 회수권의 행사에 의하여 공탁물을 회수한 경우에는 공탁하지 아니한 것으로 보아 채권소멸의 효력은 소급하여 없어지고, 이와 같이 채권소멸의 효력을 소급적으로 소멸시키는 공탁물의 회수에는 공탁자에 의하여 이루어진 경우뿐만 아니라, 제3자가 공탁자에게 대하여 가지는 별도 채권의 집행권원으로써 공탁자의 공탁물 회수청구권에 대하여 압류 및 추심명령을 받아 그 집행으로 공탁물을 회수한 경우도 포함되는바(대법원 2014. 5. 29. 선고 2013다212295 판결 등 참조), 원고 1의 채권자 소외인이 위 공탁물회수청구권에 대하여 압류·추심명령을 받아 이 사건 변제공탁에 따른 공탁금 중 일부를 회수하였음은 위에서 본 바와 같으므로, 위와 같이 회수된 부분에 관한 채권소멸의 효력이 소급하여 소멸하게 된다는 점에서도 이 사건 변제공탁이 채무 전부에 대한 유효한 공탁이라고 볼 수 없다.
4) 한편 앞서 인정한 바와 같이 원고 1은 2017. 2. 10. 합계 123,713,883원을 변제공탁한다는 내용의 이 사건 2차 추가공탁을 하였으나, 이 사건 2차 추가공탁을 감안하더라도 위 원고가 공탁한 금원의 총 합계액은 1,760,023,831원[= 집행비용 및 회수된 금원을 제외한 이 사건 변제공탁금 1,636,309,948원(= 1,750,302,316 - 5,861,220 - 108,131,148) + 이 사건 2차 추가공탁금 123,713,883원]인데 반해, 이 사건 2차 추가공탁 당시인 2017. 2. 10.을 기준으로 한 원고들의 피고에 대한 채무원리금 합계액은 2,247,319,453원[= ① 원금 잔액 1,459,699,679원 + ② 당초의 원금 1,959,699,679원에 대하여 대여일인 2013. 11. 29.부터 1차 변제일인 2014. 7. 31.까지 연 5%의 비율로 계산한 약정이자 65,770,742원(= 1,959,699,679 × 0.05 × 245/365, 원 미만 버림, 이하 같다) + ③ 1차 변제로 남은 원금 잔액 1,659,699,679원에 대하여 1차 변제일 다음날인 2014. 8. 1.부터 2차 변제기일인 2014. 8. 31.까지 연 5%의 비율로 계산한 약정이자 7,048,039원(= 1,659,699,679 × 0.05 × 31/365) + ④ 위 원금 잔액 1,659,699,679원에 대하여 2차 변제기일 다음날인 2014. 9. 1.부터 2차 변제일인 2014. 9. 5.까지 연 20%의 비율로 계산한 약정지연손해금 4,547,122원(= 1,659,699,679 × 0.2 × 5/365) + ⑤ 2차 변제로 남은 원금 잔액 1,459,699,679원(피고는 원고들이 지급한 금원이 원본의 변제에 충당되어야 함을 자인하고 있다)에 대하여 2차 변제일 다음날인 2014. 9. 6.부터 이 사건 2차 추가공탁일인 2017. 2. 10.까지 연 20%의 비율로 계산한 약정지연손해금 710,253,871원{= 1,459,699,679 × 0.2 × (2 + 158/365)}]이어서, 결국 원고들의 변제공탁은 여전히 채무 일부에 대한 공탁에 불과하다.
5) 따라서 원고들의 변제공탁으로 피고의 원고들에 대한 대여금채권이 소멸하였음을 전제로 하는 원고들의 본소청구는 모두 이유 없다.
3. 반소청구에 관한 판단
가. 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다)에 따라 담보권을 실행하는 경우에 담보권자는 채무자 등에게 청산금의 평가액을 통지하거나 또는 청산금이 없다는 뜻을 통지하여야 한다. 이때 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하고, 담보권을 실행하는 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다(가등기담보법 제3조). 여기에서 담보목적부동산의 평가액은 담보권자가 주관적으로 평가한 청산금의 산출근거를 알려주려는 것일 뿐이므로, 그 평가시점이 잘못되었다든가 통지한 평가액이 통지 시점의 객관적 가액에 미달하거나 그와 다르다는 이유만으로 담보권 실행 통지의 효력이 없게 되는 것은 아니다. 또 가등기담보법이 담보권 실행 대상 부동산이 둘 이상인 경우에 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝히도록 한 것은 후순위권리자의 이익을 보호하기 위하여 채권자가 자기의 채권액을 각 부동산별로 나누어 어느 부동산에 대하여 얼마의 채권액과 비용으로 소유권을 취득하겠다는 채권액의 배분액을 구분 표시하도록 한 것일 뿐이므로, 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 각 담보권 실행 대상 부동산별로 담보권 실행에 의하여 소멸되는 채권과 비용을 구분하여 명시하지 아니하였다는 이유로 그 실행 통지의 효력을 부인할 수 없다(대법원 2016. 4. 12. 선고 2014다61630 판결 등 참조).
나. 갑 제1호증, 을 제2호증의 각 기재, 제1심 법원의 주식회사 카길애그리퓨리나, 제주축산업협동조합에 대한 각 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 주식회사 카길애그리퓨리나, 제주축산업협동조합은 이 사건 각 부동산에 관하여 이 사건 각 가등기에 우선하는 여러 건의 근저당권설정등기를 가지고 있는데, 2016. 3. 23.을 기준으로 한 위 각 근저당권설정등기의 실제 피담보채무액 합계는 주식회사 카길애그리퓨리나의 경우 745,413,590원이고, 제주축산업협동조합의 경우 2,654,725,069원인 사실, ② 이 사건 각 부동산의 2015. 5. 22. 당시 시가 합계가 5,047,828,200원인 사실, ③ 피고가 2016. 3. 24. 원고들에게 이 사건 반소장부본의 송달을 통해 청산금이 없다는 취지를 통지한 사실을 인정할 수 있고, 특별한 사정이 없는 한 위 통지일로부터 2개월이 경과한 뒤인 2016. 5. 25. 당시 위 각 선순위근저당권의 피담보채무액 및 이 사건 각 부동산의 시가 또한 위와 같은 액수일 것으로 추인된다.
다. 위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 각 가등기는 원고들의 피고에 대한 차용금채무를 담보하기 위하여 마쳐진 담보가등기이고, 2016. 5. 25. 당시 이 사건 각 부동산의 가액에서 위 각 선순위근저당권의 피담보채무액을 제외한 잔존 가액은 1,647,689,541원(= 5,047,828,200원 - 745,413,590원 - 2,654,725,069원)이며, 이 사건 각 가등기에 의하여 담보되는 2016. 5. 25. 당시 원고들의 피고에 대한 채무원리금 합계액은 2,038,787,493원[= ① 원금 잔액 1,459,699,679원 + ② 당초의 원금 1,959,699,679원에 대하여 대여일인 2013. 11. 29.부터 1차 변제일인 2014. 7. 31.까지 연 5%의 비율로 계산한 약정이자 65,770,742원(= 1,959,699,679 × 0.05 × 245/365) + ③ 1차 변제로 남은 원금 잔액 1,659,699,679원에 대하여 1차 변제일 다음날인 2014. 8. 1.부터 2차 변제기일인 2014. 8. 31.까지 연 5%의 비율로 계산한 약정이자 7,048,039원(= 1,659,699,679 × 0.05 × 31/365) + ④ 위 원금 잔액 1,659,699,679원에 대하여 2차 변제기일 다음날인 2014. 9. 1.부터 2차 변제일인 2014. 9. 5.까지 연 20%의 비율로 계산한 약정지연손해금 4,547,122원(= 1,659,699,679 × 0.2 × 5/365) + ⑤ 2차 변제로 남은 원금 잔액 1,459,699,679원에 대하여 2차 변제일 다음날인 2014. 9. 6.부터 2016. 5. 25.까지 연 20%의 비율로 계산한 약정지연손해금 501,721,911원{= 1,459,699,679 × 0.2 × (1 + 263/366)}]으로서 위 잔존 가액을 초과함은 계산상 분명하므로, 이는 결국 피고가 원고들에게 지급할 청산금이 없는 경우에 해당한다. 따라서 피고가 원고들에게 지급할 청산금이 존재하지 않는다는 취지의 통지를 한 2016. 3. 24.로부터 2개월이 경과한 2016. 5. 25.에 이르러 가등기담보법 제3조 제1항에 따른 청산 기간이 경과하였다고 할 것이므로, 원고들은 피고에게 가등기담보법 제4조 제2항에 따라 이 사건 각 부동산에 관하여 2016. 5. 25. 청산기간 경과를 원인으로 한(피고는 이 사건 공정증서의 최종변제기한인 2014. 12. 31.이 경과한 2015. 1. 1. 대물변제를 원인으로 한 본등기절차의 이행을 구하나, 피고의 청구에는 위와 같은 취지도 포함된 것으로 보인다) 본등기절차를 이행할 의무가 있다.
4. 결론
 그렇다면 원고들의 본소청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하고, 피고의 원고들에 대한 반소청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리 한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고, 원고들의 본소청구를 모두 기각하고 원고들에 대하여 피고의 반소청구에 따른 의무의 이행을 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]

판사 이재권(재판장) 이장욱 정희엽