양수금등 (민사, 대법원)
공포일: 2022.03.31 / 시행일:

【원고, 피상고인】 제일새마을금고 (소송대리인 변호사 최석진)
【피고, 상고인】 한국토지주택공사 (소송대리인 변호사 이석재 외 1인)
【원심판결】 청주지법 2021. 7. 23. 선고 2020나15660 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 청주지방법원에 환송한다. 

【이 유】 상고이유를 판단한다. 
 1. 사건의 경위
 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 
 가. 소외인은 2016. 12. 28. 공공주택 특별법에 따른 공공임대사업을 영위하는 피고로부터 공공임대주택인 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 임대차보증금 15,220,000원, 월 차임 125,690원, 임대차기간 2017. 1. 1.부터 2018. 12. 31.까지로 각 정하여 임차하기로 하고(이하 ‘이 사건 계약’이라고 한다), 그 무렵 위 부동산을 인도받아 현재까지 그곳에서 거주하고 있다.
 나. 소외인은 2018. 9. 28. 원고로부터 7,000,000원을 대출기간 2018. 9. 28.부터 2018. 12. 31.까지, 이자 연 6.11%로 각 정하여 대출(이하 ‘이 사건 대출’이라고 한다)을 받았다. 
 다. 소외인은 원고에 대한 이 사건 대출금 채무의 지급을 위하여 2018. 9. 20. 원고에게 이 사건 계약에 따른 임대차보증금반환채권 중 9,100,000원을 양도하면서 원고의 승낙 없이는 임대인인 피고와 임대차 재계약을 하지 않겠다고 약정하였고, 2018. 9. 21. 피고에게 위 약정을 포함한 내용의 채권양도 사실을 통지하여 그 통지가 2018. 9. 27. 피고에게 도달하였다. 
 라. 소외인은 2018. 12. 27. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 15,920,000원, 월 차임 131,470원, 임대차기간 2019. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지로 각 정하여 임차하기로 재계약하였다. 
 2. 원심의 판단
 원고는 이 사건 계약에 따른 임대차보증금반환채권 중 9,100,000원을 양수하였고 위 계약이 2018. 12. 31. 기간만료로 종료되었으므로 피고로부터 소외인의 이 사건 부동산 인도와 동시에 9,100,000원을 지급받아야 한다고 주장하였다. 원심은, 임대인이 임대차보증금반환채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없고, 특히 소외인이 직접 피고에게 임대차보증금반환채권의 양수인인 원고의 동의 없이는 재계약을 하지 않겠다고 확약하면서 임대차보증금반환채권 양도통지를 한 이상 이 사건 계약이 2018. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 본 다음, 피고는 소외인으로부터 위 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 이 사건 계약에 따른 임대차보증금반환채권에서 소외인의 부동산 인도일까지 발생하는 미납 임대료, 관리비, 수선유지 불이행에 따른 보수비 등 일체의 채권액을 공제한 나머지를 원고가 양수한 9,100,000원의 범위 내에서 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 
 3. 대법원의 판단
 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
 가. 1) 구 「공공주택 특별법」(2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택 특별법’이라고 한다) 제49조의2 제1항, 제2항에 의하면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항에 의하면 공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 위 조항에 따라 구 「공공주택 특별법 시행령」(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택 특별법 시행령’이라고 한다) 제47조 제1항에서는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’에 대하여 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 규정하고, 구 「공공주택 특별법 시행규칙」(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 위 시행령 조항 각호 사유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다. 
 2) 따라서 구 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결, 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 등 참조). 
 3) 특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다(위 2020다223781 판결 참조). 
 나. 앞서 본 제1항 사실관계를 위 법리에 비추어 보면, 피고는 구 공공주택 특별법 시행령 또는 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에서 정한 사유가 없는 한 이 사건 계약의 갱신을 거절할 수 없고, 이에 반하는 원고와 소외인 사이의 약정으로 위 규정의 적용을 배제할 수 없어 피고와 소외인 사이에서는 유효하게 이 사건 계약이 갱신된 것임에도, 원심은 판시와 같은 이유만으로 위 임대차계약이 2018. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 보아 피고의 임대차보증금반환의무를 인정하였다. 이러한 원심의 판단에는 공공임대주택의 임대차계약 갱신에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 
 4. 결론
 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 
[[별 지] 부동산의 표시: 생략]

대법관 이흥구(재판장) 김재형 안철상(주심) 노정희

[1] 구 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 같은 법 시행령 제47조 제1항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이에 위반되는 약정의 사법적 효력이 배제되는지 여부(적극)
 [2] 한국토지주택공사로부터 공공임대주택을 임차한 甲이 乙 새마을금고에 임대차보증금반환채권 일부를 양도하면서 乙 새마을금고의 승낙 없이는 임대차 재계약을 하지 않겠다고 약정하였고, 한국토지주택공사에 위 약정을 포함한 내용의 채권양도 사실을 통지하였는데, 임대차계약의 기간만료 전 한국토지주택공사와 甲이 임대차 재계약을 한 사안에서, 한국토지주택공사와 甲의 임대차계약은 유효하게 갱신되었는데도, 임대차계약이 기간만료로 종료되었다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

[1] 구 공공주택 특별법(2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택 특별법’이라고 한다) 제49조의2 제1항, 제2항에 의하면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항에 의하면 공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 위 조항에 따라 구 공공주택 특별법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항에서는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’에 대하여 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 규정하고, 구 공공주택 특별법 시행규칙(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 위 시행령 조항 각호 사유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다.
 따라서 구 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다.
 특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다.
 [2] 한국토지주택공사로부터 공공임대주택을 임차한 甲이 乙 새마을금고에 임대차보증금반환채권 일부를 양도하면서 乙 새마을금고의 승낙 없이는 임대차 재계약을 하지 않겠다고 약정하였고, 한국토지주택공사에 위 약정을 포함한 내용의 채권양도 사실을 통지하였는데, 임대차계약의 기간만료 전 한국토지주택공사와 甲이 임대차 재계약을 한 사안에서, 한국토지주택공사는 구 공공주택 특별법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 개정되기 전의 것) 또는 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에서 정한 사유가 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없고, 이에 반하는 甲과 乙 새마을금고의 약정으로 위 규정의 적용을 배제할 수 없어 한국토지주택공사와 甲 사이에서는 유효하게 임대차계약이 갱신된 것인데도, 임대차계약이 기간만료로 종료되었다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.