이 사건 주택에 대한 처분청의 시가표준액 산정 방식이 위법한지 여부 (일반행정, 서울행정법원)
공포일: 2024.01.17 / 시행일:

【심급】
1심
【세목】
재산세
【주문】
1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
【이유】
▣ 청 구 취 지

피고가 원고 甲에게 한 별지 1 원고 甲에 대한 부과내역 표 기재 각 재산세 등 부과처분과 원고 乙에게 한 별지 2 원고 乙에 대한 부과내역 표 기재 각 재산세 등 부과처분을 모두 취소한다.

▣ 이 유

1. 처분의 경위

가. 원고들 소유의 토지 및 지상 건물의 현황

1) 서울 동작구 ○○동 ○○-○○ 대 3,382㎡(이하 ‘이 사건 대지’)는 원고들의 아버지이자 A 주식회사(이하 ‘A사’이라 한다)을 운영하던 丙의 소유였다가 1995. 3. 18. 장남인 丁이 상속하였다. 丁은 이 사건 대지 중 일부 지분을 제3자들에게 처분하다가, 2011. 1. 6. 이 사건 대지 중 6,000/169,100 지분에 관하여 A사 앞으로 2011. 1. 6.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를, 2011. 6. 23. 이 사건 대지 중 31,376.8/169,100 지분에 관하여 동생인 원고 甲 앞으로 1995. 6. 15. 상속재산분배계약을 원인으로 한 소유권이전등기를, 2015. 8. 12. 이 사건 대지 중 11,242.05/42,275 지분에 관하여 동생인 원고 乙 앞으로 위 상속재산분배계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 각각 마쳐 주었고, A사는 2017. 11. 29. 당시 이 사건 대지 중 丁의 나머지 지분 전부인 1,470.98/3,382 지분에 관하여 강제경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 

2) 이 사건 대지와 서울 동작구 □□동 □□-□□ 대 936㎡ 지상에는 ‘□□아파트’라는 명칭의 지상 5층 규모의 주상복합건물인 별지 3 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’)이 있다. 이 사건 건물 중 1층 및 2층에는 A사 소유의 상가(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)가 있고, 3층부터 5층까지는 51세대의 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)가 있다. A사는 이 사건 건물을 완공하여 1976. 1. 7. 사용승인을 받았는데, 당시에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10. 제정, 1985. 4. 11. 시행됨, 이하 ‘집합건물법’이라 한다)이 제정ㆍ시행되기 전이었으므로 구분등기 없이 이 사건 아파트를 세대별로 분양하였고, 이후 이 사건 아파트 중 일부는 전전 양도되거나 상속되었다. 집합건물법이 시행된 이후에는 이 사건 건물 중 이 사건 아파트에 대해서만 구분등기가 이루어졌다. 이 사건 아파트 내 각 세대별 주택 중에는 이 사건 대지 중 일부 지분을 취득하여 대지권이 등기된 주택이 있고( 이하 ‘대지권등기 주택’이라 한다), 대지권 등기 없이 건물만 구분소유 대상인 주택이 있다(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다).

3) 이 사건 대지 및 이 사건 건물의 2019. 6. 1. 및 2020. 6. 1. 기준 소유관계 등 현황은 아래와 같다. 

<2019. 6. 1. 기준 이 사건 대지 현황>
소유자 소유지분해당면적(㎡)취득일지분비율(%)원고 甲169,100분의 31,376.8627.542011. 6. 23.18.56원고 乙169,100분의 44,968.2899.362015. 8. 12.26.59A사169,100분의 79,5491590.98120㎡는 2011. 1. 6. 취득47.041470.98㎡는 2017. 11. 29. 취득대지권 등기주택의 구분소유자들169,100분의 13,206264.12 -7.81합계3,382.00 100

<2020. 6. 1. 기준 이 사건 대지 현황>

소유자 소유지분해당면적(㎡)취득일지분비율(%)원고 甲169,100분의 13,556271.142011. 6. 23.8.02원고 乙169,100분의 10,994.05879.522015. 8. 12.26.01A사169,100분의 79,5491590.98120㎡는 2011. 1. 6. 취득47.041470.98㎡는 2017. 11. 29. 취득대지권 등기주택의 구분소유자들169,100분의 32,001640.40 -18.94합계3,382.00 100

<2019. 6. 1. 기준 이 사건 건물 현황>
층별소유자용도세대수전유부분 면적 합계(㎡)비율(%)1, 2층A사 상가 - 3,797.45 46.743~5층 개인주택(아파트)대지권등기 있는 세대 12 1,069.60 13.25대지권등기 없는 세대(이 사건 주택) 39 3,257.94 40.01 합계 51 8,124.99100.00

<2020. 6. 1. 기준 이 사건 건물 현황>
층별소유자용도세대수전유부분 면적 합계(㎡)비율(%)1, 2층A사 상가 - 3,797.45 46.743~5층 개인주택(아파트)대지권등기 있는 세대 31 2,666.08 32.81대지권등기 없는 세대(이 사건 주택) 20 1,661.46 20.45 합계 51 8,124.99100.00

나. 이 사건 아파트에 대한 가격 공시 현황

이 사건 아파트 중 대지권등기 주택에 대해서는 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 산정한 공동주택가격이 공시되고, 이 사건 주택에 대해서는 건물 부분만을 산정한 공동주택가격이 공시되고 있다. 

다. 이 사건 주택 및 부속토지에 대한 피고의 2018년 재산세 부과처분 

1) 피고는 종전에는 이 사건 주택에 관한 재산세를 부과할 때 건물 부분에 대해서는 그 구분소유자들에게 건물 부분에 관하여만 산정ㆍ공시된 공동주택가격을 시가표준액으로 하여 산출한 주택분 재산세를 부과하고, 그 부속토지에 대해서는 원고들을 비롯한 토지소유자들에게 ‘토지분 재산세’를 종합합산과세대상으로 구분하여 부과하여 왔다. 

2) 원고들은 2018. 4.경 피고에게, 이 사건 주택의 부속토지에 관하여 위와 같이 부과되는 재산세를 ‘토지분 재산세’가 아닌 ‘주택분 재산세’로 부과하여 달라고 이의를 제기하였다. 이에 따라 피고는 이 사건 주택의 경우 건물 부분과 부속토지 부분을 일괄하여 산정한 공동주택가격이 존재하지 않는다는 이유로, 원고들에게 이 사건 주택의 부속토지에 해당하는 부분에 대한 2013년, 2014년, 2015년, 2016년, 2017년, 2018년분 각 재산세를 주택분 재산세로 부과하기 위하여 지방세법 제4조 제1항 단서, 지방세법 시행령 제3조에서 정한 바에 따라 이 사건 주택의 각 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 각 해당연도의 공동주택가격을 다시 산정한 다음, 이를 시가표준액으로 산정하였다.

3) 피고는 2018. 8. 20. 원고들에게 2013년, 2014년, 2015년, 2016년, 2017년분 각 주택분 재산세 등을 부과하면서, 위와 같이 시가표준액을 산정할 때 이 사건 대지의 전체 면적(3,382㎡)에서 대지권등기가 된 부분에 상응하는 면적을 뺀 나머지 면적을 이 사건 주택과 상가의 건물면적에 따라 안분하여 이 사건 주택 부속토지와 상가 부속토지 면적을 구분한 후, 이 사건 주택의 부속토지 면적을 이 사건 주택의 각 세대별 전유부분 면적에 따라 안분하여 계산하였다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 하여 이 사건 주택의 세대별 주택분 재산세 금액을 산출한 후, 이를 건물 부분과 부속토지의 시가표준액 비율로 나누어 그 중 부속토지분에 해당하는 금액을 주택분 재산세로 부과하였다. 이후 피고는 원고들에게 위 각 주택분 재산세와 기과세한 토지분 재산세의 차액을 환불하였다. 

4) 한편 피고는 이 사건 상가를 소유하고 있는 A사가 2017. 11. 29. 이 사건 대지에 관한 추가지분을 취득한 후부터는 A사가 상가 부속토지 전부를 소유하게 되었다고 보아, 2018. 10. 10. 원고들에게 이 사건 대지 전체 면적(3,382㎡)에서 대지권등기가 된 부분에 상응하는 면적(264.12㎡) 및 상가 부속토지 면적(A사가 소유한 지분에 상응하는 면적 1590.98㎡)을 뺀 1,526.9㎡를 이 사건 주택의 부속토지로 보고, 이를 이 사건 주택에 각 세대별 건물 전유부분 면적에 따라 안분하여 그 시가표준액을 산정하여 2018년분 재산세를 부과하였다(이하 ‘2018년 재산세 부과처분’이라 한다).

5) 원고들은 2018년 재산세 부과처분에 불복하여 그 취소를 구하는 소를 제기하였는데, 위 사건에서 원고들의 주장(원고들과 A사가 이 사건 대지에 관한 구분소유 약정을 체결한 적이 없고, 분할등기가 경료되지 않았음에도 피고가 자의적으로 원고들과 A사가 이 사건 대지를 구분소유한 것으로 판단하여 원고들이 소유한 이 사건 대지 지분에 상응하는 면적만이 이 사건 주택의 부속토지에 해당한다고 보아 공동주택가격을 산정하여 2018년 재산세 부과처분을 한 것은 잘못이라는 주장)이 받아들여졌고, 위 법원은 아래와 같이 피고가 잘못 재산정한 시가표준액을 기준으로 한 2018년 재산세 부과처분은 위법하다는 이유로 이를 취소하는 판결을 선고하였으며(서울행정법원 2021. 8. 27. 선고 2019구합77378 판결), 위 판결이 항소기각(서울고등법원 2022. 5. 25. 선고 2021누59474 판결) 및 심리불속행기각되어(대법원 2022. 10. 14.자 2022두46206 판결) 그대로 확정되었다(이하 ‘선행 판결’이라 한다). 

○ 피고가 이 사건 주택에 관한 2018년도 시가표준액의 산정요소인 부속토지의 범위를 잘못 산정하였는지 여부 1) 구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제106조 제2항 제1호에 의하면, 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 보고, 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다. 1동의 건물의 구분소유자들이 당초 건물을 분양받을 당시 대지 공유지분 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우에는 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자가 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원이 있으나, 그 대지에 관하여 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 일반 법리에 따라 대지를 사용ㆍ수익ㆍ관리할 수 있다고 보아야 하므로, 다른 공유자가 자신의 공유지분권에 의한 사용ㆍ수익권을 포기하였다거나 그 포기에 관한 특약 등을 승계하였다고 볼 수 있는 사정 등이 있는 경우가 아니라면 구분소유자들이 무상으로 그 대지를 전부 사용ㆍ수익할 수 있는 권원을 가진다고 단정할 수 없다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701 판결 등 참조). 2) 제출된 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) A사는 2005. 7. 1. 이 사건 대지 전체에 관하여 丁과 임대차계약을 체결하였고, 원고 甲이 2011. 6. 23. 이 사건 대지의 일부 지분을 취득하게 되자 A사는 2011. 10. 1. 丁, 원고 甲 사이에 A사가 종래 丁에게 지급하던 임대료 중 원고 甲의 소유 지분에 해당하는 금액은 원고 甲에게 지급하고 그 차액만을 소외 丁에게 지급하도록 하는 임대차계약을 변경 체결하였다. 나) 원고 乙은 2019. 9. 9. A사를 상대로 위 원고가 소유권을 취득한 날인 2015. 8. 12.부터 피고가 이 사건 대지 중 위 원고의 소유 지분을 점유함으로 인하여 발생한 부당이득금반환을 청구하는 소송을 제기하였다. 이에 대해 A사는 ‘이 사건 상가의 이 사건 대지 점유 부분 상당의 토지를 모두 소유하게 되었으므로 원고 乙의 청구는 부당하다’는 취지로 항변하였으나, 1심 법원은 2020. 9. 11. ‘이 사건 대지의 사용ㆍ수익 방법에 관하여 별도의 합의가 있다는 점을 인정할 증거가 없고, 이 사건 대지의 공유자인 A사는 이 사건 상가의 전유부분이 이 사건 대지에서 차지하는 부분을 배타적으로 점유ㆍ사용하고 있으므로, 이 사건 대지에 관하여 공유지분은 있으나 사용 · 수익하고 있지 않은 위 원고에 대하여 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다’는 이유로 위 주장을 배척하였고, 원고 乙의 차임 상당의 부당이득 반환 청구를 대부분 인용하는 판결을 선고하였다(서울중앙지방법원 2019가합563181). 이에 대해 A사가 항소하였으나 항소심 법원은 2021. 4. 29. 항소기각판결을 선고하였고(서울고등법원 2020나2038035), 위 판결은 그대로 확정되었다. 다) A사는 이 사건 처분 이후인 2020. 12. 15. 이 사건 대지에 관하여 대지권등기를 경료하였다. 3) 위 인정사실에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, A사가 이 사건 건물 중 이 사건 상가가 차지하는 비율에 상응하는 이 사건 대지의 지분을 취득하였다는 사정만으로는 A사가 단독으로 이 사건 상가의 부속토지를 사실상 소유하고 있다고 볼 수 없으므로, 피고가 2018년도 공동주택가격을 산정할 때 대지권등기가 된 면적과 A사가 소유한 대지 지분에 상응한 면적을 뺀 나머지, 즉 원고들이 소유한 이 사건 대지의 지분 비율에 상응하는 면적만을 이 사건 주택의 부속토지로 본 것은 위법하다. 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다. 가) A사는 2017. 11. 29. 이 사건 대지의 지분을 추가로 취득하였을 때, 종전 소유자인 丁의 지분을 매매 등 합의에 의해 취득한 것이 아니라, 강제경매절차에서 취득한 것이다. 나) 원고들은 이 사건 건물의 구분소유자가 아니라 이 사건 대지의 지분만을 소유한 토지소유자이므로, 이 사건 대지를 지분 형태로 공유한 원고들과 A사의 관계는 건물의 구분소유자끼리 그 대지를 공유하는 경우와 달리 일반적인 공유 법리에 따라 전체 대지를 사용ㆍ수익ㆍ관리하는 공유자 관계라고 볼 수 있다. 따라서 A사가 강제경매를 통해 이 사건 대지의 지분을 추가로 취득하였다고 하더라도, 원고들과의 사이에 이 사건 대지의 사용ㆍ수익 방법에 관하여 별도의 합의가 있었다고 볼 수 없다. 

라. 이 사건 주택 부속토지에 대한 피고의 2019년, 2020년 재산세 부과처분 

1) 피고는 2018년 재산세 부과처분에 대한 선행 판결이 선고되기 전인 2019. 7. 10. 및 2019. 9. 10., 2020. 7. 10. 및 2020. 9. 10.에, 원고 甲에 대하여 2019년분 합계 28,702,820원의, 2020년분 합계 11,180,660원의 각 재산세 등 부과처분을, 원고 乙에 대하여 2019년분 합계 41,135,760원의, 2020년분 합계 36,267,440원의 각 재산세 등 부과처분(이하 ‘당초 처분’이라 한다)을 하였다.

2) 원고들은 피고의 당초 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2022. 11. 2. 선행 판결의 취지에 따라 ‘피고가 2019. 7. 10.~2020. 9. 10. 기간 동안 원고 甲에게 한 2019년도 재산세 등 합계 28,702,820원 및 2020년도 재산세 등 합계 11,180,660원과 원고 乙에게 한 2019년도 재산세 등 합계 41,135,760원 및 2020년도 재산세 등 합계 36,267,440원의 각 부과처분은 서울 동작구 ○○동 ○○-○○ 지상건축물의 부속토지(2019년도 1,526.9㎡, 2020년도 1,150.69㎡)를 상가 건축물과 대지권이 미등기된 아파트의 건축물 면적 비율로 안분계산한 후 상가의 부속토지는 별도합산과세대상 토지로, 아파트의 부속토지는 주택분으로 과세대상을 구분하여 2019년도 및 2020년도 재산세 과세표준 및 세액을 각 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.’는 결정을 하였다. 

3) 피고는 2023. 4. 4. 조세심판원의 결정 취지에 따라 원고들이 소유한 이 사건 대지 지분에 상응하는 면적(2019년도 1,526.9㎡, 2020년도 1,150.69㎡)에 관하여 이 사건 상가와 이 사건 주택의 면적비율로 안분계산한 후 이 사건 상가 부속토지 해당분은 별도합산과세대상 토지로, 이 사건 주택 부속토지 해당분은 주택분으로 하여 2019년도 및 2020년도 재산세 과세표준 및 세액을 경정하여, 원고 甲에 대하여는 별지 1 원고 甲에 대한 부과내역 표 기재와 같이 2019년분 합계 11,260,540원, 2020년분 합계 3,369,200원으로 재산세 등을 감액경정하고, 원고 乙에 대하여는 별지 2 원고 乙에 대한 부과내역 표 기재와 같이 2019년분 합계 16,134,010원의, 2020년분 합계 10,930,030원으로 재산세 등을 감액경정하였다(이하 당초 처분 중 감액되고 남은 부분인 위 재산세 등 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제23호증, 을 제1호증 내지 제4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

1) 지방세법 제4조 제1항 본문은 “이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다.”고 명시하고 있고, 이 사건 주택에 관하여는 공동주택가격이, 이 사건 대지에 관하여는 개별공시지가가 각 존재하므로 피고는 이들을 시가표준액으로 삼아 산출세액을 안분하는 방법으로 이 사건 주택 및 부속토지에 대한 재산세액을 산출하였어야 한다. 그런데 피고는 이 사건 주택에 관한 공동주택가격과 이 사건 대지에 관한 개별공시지가에 의하지 아니하고, 이 사건에 적용될 수 없는 지방세법 제4조 제1항 단서 또는 제4조 제2항에 의하여 이 사건 주택의 공동주택가격(건물+토지)을 재산정하고 ‘서울시 재산세 운용 실무’의 계산식을 적용하여 지방세법 제107조의 안분계산을 하였고, 이는 조세법률주의에 위배되므로 위법하다. 

2) 피고가 이 사건 처분과 같이 위법한 방법으로 산정한 시가표준액에 따를 경우 이 사건 주택에 대하여는 실거래가의 4.3~6.3%에 불과한 과소한 시가표준액이 적용되는 반면, 이 사건 대지에 대하여는 실거래가의 133~149%에 이르는 과다한 시가표준액이 적용되게 되므로, 결국 이 사건 처분은 이 사건 주택 소유자들이 납부하여야 할 재산세액을 이 사건 대지 소유자인 원고들에게 전가시키는 것으로서 실질과세원칙 및 공평과 비례의 원칙에도 위배된다.

나. 관계 법령

별지 4 기재와 같다.

다. 판단

1) 원고들의 첫째 주장에 대한 판단

원고들은 이 사건 주택 부속토지에 관한 2018년분 재산세 등 부과처분에 관하여 다투면서도 이 사건에서와 같은 취지의 주장을 하였고, 이에 관하여 선행 판결에서는 아래와 같이 피고가 구 지방세법 제4조 제2항, 구 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호 및 「서울시 재산세 운용 실무」에 따라 이 사건 주택에 관한 시가표준액 비율을 재산정한 것은 적법하고 원고들의 주장은 이유 없다고 판시하였다.

○ 지방세법 제4조 제1항은 본문에서 “이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다.”고 규정하면서, 그 단서에서 “다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.”고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 지방세법 시행령 제3조는 “법 제4조 제1항 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 기준’이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.”고 규정하고 있다. ○ 한편, 지방세법 제4조 제2항은 “제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.”고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 지방세법 시행령 제4조 제1항은 “법 제4조 제2항에서 ‘대통령령으로 정하는 기준’이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.”고 규정하면서, 그 제1호로 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격 기준액에다가 ’건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수(가목), 건물의 경과연수별 잔존가치율(나목), 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(다목)‘의 사항을 적용하여 산정하는 ‘건축물’에 관하여 규정하고 있다. 이때 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 ‘건물신축가격 기준액’이란 매년 1회 이상 국세청장이 ‘국세청 건물 기준시가 계산방법 고시’에 의하여 고시하는 가액을 의미한다. 또한, 「서울시 재산세 운용 실무」에서는 ‘주택의 건물과 그 부속토지가 다른 경우의 납세의무자’에 관하여 ‘해당 주택에 대한 산출세액을 법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분 계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다’고 설명하면서 그 시가표준액 비율 계산식에 관하여서도 ‘토지 : 면적 × 개별공시지가, 주택 : 건축신축가격 기준액 × 지수(구조ㆍ용도ㆍ위치) × 잔존가치율 × 가감산율’로 설명하고 있다.○ 위와 같은 주택의 건물과 그 부속토지가 다른 경우의 납세의무자에 관한 정의 규정, 그에 따른 주택의 건물(건축물)과 그 부속토지의 시가표준액 비율 산정 방식에 관한 법규정의 문언 내용 및 체계 등을 종합하여 보면, 이 사건 주택은 지방세법 제4조 제2항 괄호에서 정하고 있는 ‘건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물’에 해당한다고 봄이 타당하므로, 피고가 이 사건 처분 당시 이 사건 주택에 관한 시가표준액 비율을 재산정함에 있어서 지방세법 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호 및 「서울시 재산세 운용 실무」 에 따라 산정한 것은 적법하다.

이 사건 아파트 중 대지권 등기주택에 대하여는 각 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 산정한 공동주택가격이 공시된 반면, 이 사건 주택에 대하여는 토지분을 제외한 건물 부분만을 기준으로 하여 산정한 공동주택가격이 공시된 사실은 앞서 살핀 것과 같다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 및 같은 법 시행령 45조 제3항에서 위임한 사항을 정한 국토교통부 훈령인 「공동주택가격 조사·산정 기준」제16조 제1항은 ‘공동주택가격의 산정은 유사 공동주택의 가격자료를 기준으로 가격형성요인을 검토하여 집합건물법에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 산정한다’고 규정하고 있는데, 이 사건 주택은 공동주택에 해당함에도 불구하고 신축시부터 대지권이 없는 아파트로 판단되어 공동주택가격 산정 시 건물부분만 적정가격을 조사ㆍ산정하였고(을 제5호증) 대지사용권 부분이 공시가격에 포함되지 아니하였으므로, 지방세법 제4조 제1항 본문을 적용하여 이 사건 주택 및 부속토지의 시가표준액을 산정할 수 없다. 

원고들이 주장하는 이 사건 주택 및 부속토지의 시가표준액 산정방식은 자의적인 것으로서 받아들일 수 없고, 이 사건에서도 위와 같은 선행 판결에서의 판시내용과 달리 볼 사정이 없다. 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다. 

2) 원고들의 둘째 주장에 대한 판단

앞서 살핀 것과 같이 이 사건 주택에 대한 피고의 시가표준액 산정 방식은 위법하지 아니하므로, 원고들의 이 부분 주장의 전제는 성립하지 아니한다. 

나아가 시가표준액이란 부동산 관련 조세에서 과세표준을 정하기 위하여, 부동산의 시가 그 자체는 아니지만 과세관청이 표준적인 자료를 검토하여 시가로 고시ㆍ의제한 가격을 말하고, 지방세법 제4조 제1항에서 원칙적인 경우 시가표준액으로 정하고 있는 공시지가의 적법 여부는, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수 없다(대법원 2005. 7. 15. 선고 2003두12080 판결, 대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두6138 판결 등 참조).

따라서 피고가 재산정한 이 사건 주택 부속토지의 시가표준액이 실제 거래가격보다 높다는 이유만으로는 그 시가표준액 산정이 위법하다고 볼 수 없고, 그것이 실질과세원칙이나 공평ㆍ비례의 원칙에 위배된다고 볼 만한 특별한 사정도 없으므로, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다. 

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

별지 1 

원고 甲에 대한 부과내역 표
과세해당연도2019년부과처분일2019. 07. 10.2019. 09. 10. 세목 호수재산세도시지역분지방교육세소계재산세도시지역분지방교육세소계301117,450 62,200 23,490 203,140 117,450 62,200 23,490 203,140 302115,340 61,460 23,060 199,860 115,340 61,460 23,060 199,860 303115,340 61,460 23,060 199,860 115,340 61,460 23,060 199,860 30549,190 39,080 9,830 98,100 49,190 39,080 9,830 98,100 30694,440 53,940 18,880 167,260 94,440 53,940 18,880 167,260 308122,700 63,990 24,530 211,220 122,700 63,990 24,550 211,240 30977,420 49,330 15,480 142,230 77,420 49,330 15,480 142,230 31377,420 49,330 15,480 142,230 77,420 49,330 15,480 142,230 31595,860 54,640 19,170 169,670 95,860 54,640 19,170 169,670 31690,030 52,800 18,000 160,830 90,030 52,800 18,000 160,830 317124,260 64,570 24,850 213,680 124,260 64,570 24,850 213,680 31890,030 52,800 18,000 160,830 90,030 52,800 18,000 160,830 31990,030 52,800 18,000 160,830 90,030 52,800 18,000 160,830 32127,080 26,660 5,410 59,150 27,080 26,660 5,410 59,150 40188,100 52,280 17,610 157,990 88,100 52,280 17,630 158,010 40261,590 45,840 12,320 119,750 61,590 45,840 12,310 119,740 40390,140 53,050 18,020 161,210 90,140 53,050 18,020 161,210 40548,120 38,350 9,620 96,090 48,120 38,350 9,620 96,090 40683,460 50,960 16,690 151,110 83,460 50,960 16,690 151,110 40783,460 50,960 16,690 151,110 83,460 50,960 16,690 151,110 40883,460 50,960 16,690 151,110 83,460 50,960 16,690 151,110 40988,100 52,280 17,610 157,990 88,100 52,280 17,630 158,010 41188,100 52,280 17,610 157,990 88,100 52,280 17,630 158,010 41390,140 53,050 18,020 161,210 90,140 53,050 18,020 161,210 41690,140 53,050 18,020 161,210 90,140 53,050 18,020 161,210 418 27,080 26,660 5,410 59,150 27,080 26,660 5,410 59,150 50188,100 52,280 17,610 157,990 88,100 52,280 17,630 158,010 50261,590 45,840 12,320 119,750 61,590 45,840 12,300 119,730 50361,600 45,840 12,320 119,760 61,600 45,840 12,320 119,760 50543,530 35,840 8,710 88,080 43,540 35,850 8,700 88,090 50661,590 45,840 12,320 119,750 61,590 45,840 12,310 119,740 507 83,460 50,960 16,690 151,110 83,460 50,960 16,690 151,110 511 61,590 45,840 12,320 119,750 61,590 45,840 12,310 119,740 51290,140 53,050 18,030 161,220 90,140 53,050 18,030 161,220 51390,140 53,050 18,020 161,210 90,140 53,050 18,020 161,210 51561,590 45,840 12,320 119,750 61,590 45,840 12,310 119,740 51661,590 45,840 12,320 119,750 61,590 45,840 12,310 119,740 51788,190 52,340 17,640 158,170 88,190 52,340 17,640 158,170 51827,080 26,660 5,410 59,150 27,080 26,660 5,410 59,150 합계 3,088,670 1,924,000 617,580 5,630,250 3,088,680 1,924,010 617,600 5,630,290 

과세해당연도2020년부과처분일2020. 07. 10.2020. 09. 10. 세목 호수재산세도시지역분지방교육세소계재산세도시지역분지방교육세소계301 30265,770 33,440 13,150 112,360 65,770 33,440 13,150 112,360 30365,770 33,440 13,150 112,360 65,770 33,440 13,150 112,360 305 30655,020 29,580 11,000 95,600 55,020 29,580 11,000 95,600 30869,380 34,690 13,870 117,940 69,380 34,690 13,870 117,940 30947,180 26,940 9,430 83,550 47,180 26,940 9,430 83,550 313 315 316 317 318 31952,900 28,840 10,580 92,320 52,900 28,840 10,580 92,320 32116,400 14,420 3,280 34,100 16,400 14,420 3,280 34,100 401 40243,510 25,540 8,700 77,750 43,510 25,540 8,700 77,750 40353,080 28,960 10,610 92,650 53,080 28,960 10,610 92,650 405 40649,910 27,830 9,980 87,720 49,910 27,830 9,980 87,720 407 40849,910 27,830 9,980 87,720 49,910 27,830 9,980 87,720 40951,180 28,280 10,240 89,700 51,190 28,290 10,230 89,710 411 413 41653,080 28,960 10,610 92,650 53,080 28,960 10,610 92,650 41816,400 14,420 3,270 34,090 16,400 14,420 3,290 34,110 50151,180 28,280 10,240 89,700 51,190 28,280 10,240 89,710 502 503 505 506 50751,040 28,220 10,210 89,470 51,040 28,220 10,210 89,470 511 512 51353,080 28,960 10,610 92,650 53,080 28,960 10,610 92,650 51543,510 25,540 8,700 77,750 43,510 25,540 8,700 77,750 516 51751,640 28,440 10,320 90,400 51,640 28,440 10,320 90,400 51816,400 14,420 3,280 34,100 16,400 14,420 3,280 34,100 합계 956,340 537,030 191,210 1,684,580 956,360 537,040 191,220 1,684,620 

별지 2 

원고 乙에 대한 부과내역 표
과세해당연도2019년부과처분일2019. 07. 10.2019. 9. 10. 세목 호수재산세도시지역분지방교육세소계재산세도시지역분지방교육세소계301168,210 89,080 33,640 290,930 168,210 89,080 33,640 290,930 302165,290 88,070 33,060 286,420 165,290 88,070 33,050 286,410 303165,290 88,070 33,060 286,420 165,290 88,070 33,050 286,410 30570,440 55,950 14,080 140,470 70,440 55,950 14,080 140,470 306135,250 77,240 27,040 239,530 135,250 77,240 27,060 239,550 308175,880 91,730 35,170 302,780 175,880 91,730 35,170 302,780 309110,930 70,690 22,190 203,810 110,930 70,690 22,190 203,810 313110,930 70,690 22,190 203,810 110,930 70,690 22,190 203,810 315137,300 78,260 27,450 243,010 137,300 78,260 27,470 243,030 316128,990 75,650 25,790 230,430 128,990 75,650 25,790 230,430 317178,130 92,560 35,630 306,320 178,130 92,560 35,630 306,320 318128,990 75,650 25,790 230,430 128,990 75,650 25,790 230,430 319128,990 75,650 25,790 230,430 128,990 75,650 25,790 230,430 321 38,850 38,250 7,770 84,870 38,850 38,250 7,770 84,870 401126,130 74,840 25,230 226,200 126,130 74,840 25,220 226,190 402 88,220 65,650 17,640 171,510 88,220 65,650 17,640 171,510 403129,270 76,060 25,850 231,180 129,270 76,060 25,850 231,180 405 68,980 54,970 13,790 137,740 68,980 54,970 13,790 137,740 406119,570 73,000 23,910 216,480 119,570 73,000 23,910 216,480 407119,570 73,000 23,910 216,480 119,570 73,000 23,910 216,480 408119,570 73,000 23,910 216,480 119,570 73,000 23,910 216,480 409126,130 74,840 25,230 226,200 126,130 74,840 25,220 226,190 411126,130 74,840 25,230 226,200 126,130 74,840 25,220 226,190 413129,270 76,060 25,850 231,180 129,270 76,060 25,850 231,180 416129,270 76,060 25,850 231,180 129,270 76,060 25,850 231,180 41838,850 38,250 7,770 84,870 38,850 38,250 7,770 84,870 501126,130 74,840 25,230 226,200 126,130 74,840 25,220 226,190 50288,220 65,650 17,640 171,510 88,220 65,650 17,640 171,510 50388,220 65,650 17,640 171,510 88,220 65,650 17,640 171,510 505 62,390 51,370 12,470 126,230 62,390 51,370 12,470 126,230 50688,220 65,650 17,640 171,510 88,220 65,650 17,640 171,510 507119,570 73,000 23,910 216,480 119,570 73,000 23,910 216,480 511 88,220 65,650 17,640 171,510 88,220 65,650 17,640 171,510 512129,260 76,060 25,860 231,180 129,280 76,070 25,840 231,190 513129,260 76,060 25,860 231,180 129,260 76,060 25,860 231,180 515 88,220 65,650 17,640 171,510 88,220 65,650 17,640 171,510 51688,220 65,650 17,640 171,510 88,220 65,650 17,640 171,510 517126,270 74,930 25,250 226,450 126,270 74,930 25,250 226,450 518 38,850 38,250 7,770 84,870 38,850 7,770 38,250 84,870 합계 4,425,480 2,756,520 885,010 8,067,010 4,425,500 2,726,050 915,450 8,067,000 

과세해당연도2020년부과처분일2020. 07. 102020. 09. 10 세목 호수재산세도시지역분지방교육세소계재산세도시지역분지방교육세소계301 302213,190 108,420 42,630 364,240 213,190 108,420 42,630 364,240 303213,190 108,420 42,640 364,250 213,200 108,420 42,630 364,250 305 306178,410 95,930 35,670 310,010 178,410 95,930 35,690 310,030 308225,060 112,530 45,010 382,600 225,060 112,530 45,010 382,600 309152,830 87,280 30,560 270,670 152,830 87,280 30,560 270,670 313 315 316 317 318 319171,530 93,530 34,300 299,360 171,530 93,530 34,300 299,360 32153,290 46,840 10,650 110,780 53,290 46,840 10,650 110,780 401 402141,300 82,950 28,260 252,510 141,290 82,950 28,260 252,500 403172,140 93,930 34,420 300,490 172,140 93,930 34,420 300,490 405 406161,980 90,320 32,390 284,690 161,980 90,320 32,390 284,690 407 408161,980 90,320 32,390 284,690 161,980 90,320 32,390 284,690 409166,050 91,760 33,210 291,020 166,050 91,760 33,210 291,020 411 413 416172,140 93,930 34,420 300,490 172,140 93,930 34,420 300,490 418 53,290 46,840 10,650 110,780 53,290 46,840 10,650 110,780 501166,050 91,760 33,210 291,020 166,050 91,760 33,210 291,020 502 503 505 506 507165,640 91,600 33,120 290,360 165,640 91,600 33,120 290,360 511 512 513 172,140 93,930 34,420 300,490 172,140 93,930 34,420 300,490 515141,290 82,950 28,250 252,490 141,290 82,950 28,250 252,490 516 517167,520 92,270 33,500 293,290 167,520 92,270 33,500 293,290 518 53,290 46,840 10,650 110,780 53,290 46,840 10,650 110,780 합계 3,102,310 1,742,350 620,350 5,465,010 3,102,310 1,742,350 620,360 5,465,020 

별지 3

목 록

(1동의 건물의 표시)

서울 동작구 ○○동 ○○-○○, □□동 □□-□□

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 시장, 사무실, 아파트

1층 1,910.81㎡

2층 1,949.95㎡

3층 1,925.98㎡

4층 1,337.06㎡

5층 1,337.06㎡

옥탑 95.17㎡

(내역 1층 시장, 2층 사무실, 3층 이상은 아파트). 

별지 4

관계 법령

■ 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) 

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다. 

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 

제104조(정의) 

재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “토지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

2. “건축물”이란 제6조제4호에 따른 건축물을 말한다.

3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제107조(납세의무자) 

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

■ 구 지방세법 시행령(2020. 12. 31. 대통령령 제31343호로 개정되기 전의 것)

제1조(목적) 

이 영은 「지방세법」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 

「지방세법」(이하 “법”이라 한다) 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 

제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 

법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) 

① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 

1. 건축물: 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

■ 주택법

제2조(정의) 

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. <끝>