손해배상(기) (민사, 창원지방법원통영지원)
공포일: 2003.07.16 / 시행일:

【원고(반소피고)】 
【피고(반소원고)】 
【변론종결】2003.4.24.
【주 문】
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 금 2,000,000원 및 2002. 3. 12.부터 2004. 10. 12.까지 월 금 406,933원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 금 4,297,667원 및 이에 대하여 2002. 6. 9.부 터 2003. 7. 16.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
4. 본소로 인한 소송비용은 그 중 50%는 원고(반소피고)의, 나머지는 피고(반소원고)의 각 부담으로 하고, 반소로 인한 소송비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.
5. 제1, 2항은 각 가집행할 수 있다.

【청구취지】본소 : 피고(반소원고, 이하 피고라 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)에게 19,210,000원 및 2002. 3. 12.부터 2004. 10. 12.까지 월 581,333원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
반소 : 원고는 피고에게 4,586,953원 및 이에 대하여 반소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】1. 원고의 본소청구에 관한 판단
가. 인정사실
(1) 원고는 1998. 12.경부터 경남(상세지명 생략)에서(학원명 생략)학원이라는 상호로 학원을 경영해 오다 2001. 10. 7.경 피고 소유의 신축건물인(상세지번 생략) 외 6필지 지상(건물명 생략)빌딩 건물을 일부 임차하여 위 학원을 운영하고자 피고와 사이에 위 건물의 3층 중 55평 가량(이하 이 사건 건물부분이라 한다)을 보증금 1,000만원, 월 임료 90만원, 임차기간 입주일로부터 3년으로 정하여 임차하기로 하는 계약을 구두로 체결하였는데, 당시 원고는 피고에게 위 보증금 중 200만원을 지급하면서 이 사건 건물부분에 칸막이 등 학원이전변경등록을 받는 데 필요한 시설을 마친 후 입주하되 위 보증금 중 나머지 800만원은 입주시 지급하기로 약정하였다.(그 후 원고와 피고 명의로 작성된 임대차계약서[을1]에는 원고가 피고에게 위 보증금 잔금 800만원을 2001. 10. 13. 지급하기로 약정한 것인 양 기재되어 있으나, 이 임대차계약서는 원고가 경남(상세지명 생략)교육청에 위 학원이전변경등록을 신청하는 데 제출하고자 작성된 것으로서 그 작성일자가 위 잔금 지급기일인 2001. 10. 13.과 같은 날짜로 기재되어 있는 점 등에 비추어 위 기재내용은 신뢰하기 어렵고, 또한 을6, 증인 김환성만으로는 위 임대차계약서 작성시에 원고가 위 학원이전변경등록을 신청하는 데 있어서의 필요상 위 잔금 지급기일과 위 임대차계약서 작성일자를 동일한 날짜로 기재해 줄 것을 요구하여 그와 같이 작성된 것이라고 인정하기 어렵다)
(2) 그리하여 원고는 피고의 동의하에 이 사건 건물부분에 상당한 비용을 들여 칸막이, 바닥타일, 간판 및 내부시설 공사를 진행한 뒤 위 공사가 마무리되자 같은 달 22. 이 사건 건물부분에 입주하여 위 학원을 운영하기 시작하였다.
(3) 그런데 피고는 같은 달 25. 원고에게 원고가 위 보증금 중 잔금 800만원을 지급하지도 아니한 채 이 사건 건물부분에 입주하여 이를 무단점유하고 있다는 이유로, 원고로부터 지급받은 위 200만원을 몰취할 수도 있지만 이를 내어 줄 테니 이 사건 건물에서 퇴거하라며 위 임대차계약의 해제를 통고하였고, 이에 원고가 같은 달 27.경 위 보증금 중 잔금 800만원을 지급하려 하였으나 그 수령을 거절하며 원고에게 이 사건 건물부분의 명도를 재차 요구하였다.
(4) 그러나 원고가 이 사건 건물부분을 명도하지 아니하고 계속 위 학원을 운영하자, 피고는 원고가 전기요금을 제대로 납부하지 아니하였다는 이유로 같은 해 11. 19.과 같은 달 23.에 전기를 차단하는가 하면 원고가 이 사건 건물부분을 명도하지 않으면 출입문을 봉쇄하겠다고 하면서 같은 달 29.에는 이 사건 건물부분에 단전조치를 취하기까지 하였다.
(5) 한편 피고는 이미 같은 달 20.소외인 외 2인에게 위(건물명 생략)빌딩 건물 전부를 임대하기로 하는 구두계약을 체결한 상태였는데, 같은 해 12. 1.경 원고가 단전조치된 전기를 복구해 달라고 항의하자 위 전기복구문제를소외인 등과 협의하라고 하였고, 이에 원고는소외인 등과 협의한 결과 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물부분을 비워준다고 약속하면 전기를 복구해 주겠다고 하므로 일단 위 학원을 정상적으로 운영할 생각에서소외인 등에게 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물부분을 비워주겠다고 약속하였다.
(6) 그리하여 위 전기시설이 복구되었으나 원고가 2002. 2. 28.까지 이 사건 건물부분에서 퇴거하지 아니한 채 계속 위 학원을 운영하자,소외인 등은 같은 해 3. 9.부터(건물명 생략)빌딩 건물에 병원개축공사를 개시하였고, 이후 위 공사로 말미암은 소음과 진동 등으로 인하여 위 학원 운영이 곤란해지고 급기야 위 학원 강의실과 복도 사이의 콘크리트벽이 허물어지고 천정부분이 파손되기에 이르자 원고는 같은 달 12. 위 학원 영업을 중단하고 이 사건 건물부분에서 퇴거하였다.
[증거] 다툼 없거나 피고가 자인하는 사실, 갑4, 6, 7, 10(일부), 을1(일부), 3-2, 6(일부), 증인 안성배(일부), 증인 김환성(일부), 변론 전체의 취지
나. 판단
(1) 손해배상책임의 발생
위 인정사실에 의하면, 피고는 자신의 동의하에 원고가 이 사건 건물부분에 상당한 비용을 들여 위 학원 운영을 위한 칸막이 등 시설을 설치한 사실을 알면서도 원고가 입주시 지급하기로 한 위 보증금 잔금 800만원을 지급하지 아니한 채 입주하였다는 이유로 원고에게 위 잔금 지급을 최고하지도 아니한 채 위 임대차계약의 해제를 통보하였는바, 이는민법 제544조 소정의 최고절차를 거치지 아니한 부적법한 해제 통보로서 그 효력이 없다 할 것이므로, 피고는 여전히 유효한 위 임대차계약에 좇아 원고가 제공하는 위 보증금 잔금 800만원을 수령하고 임대인으로서 원고에게 이 사건 건물부분을 사용, 수익하게 해 줄 의무가 있음에도 불구하고, 이에 위반하여 위 보증금 잔금의 수령을 거부한 채 원고에게 이 사건 건물부분의 명도를 요구하면서 전기를 차단하는 등 원고의 위 학원 영업을 방해하고 이후 이 사건 건물부분을소외인 등에게 이중으로 임대함으로써 결국 원고로 하여금 위 임차기간 중에 이 사건 건물부분에서 퇴거하게 하였으므로, 피고는 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.
피고는 위 해제 통보 이후 피고가소외인 등과 위(건물명 생략)빌딩 건물 전체에 대한 임대차계약을 정식으로 체결한 2001. 12. 15.경 원고가 이 사건 건물부분을 2002. 2. 28.까지 자진 명도하겠다고 약정한 바 있으므로, 피고는 이 사건 건물부분에 대한 위 임대차계약과 관련하여 원고에게 아무런 책임이 없다는 취지로 주장하나, 을6, 증인 김환성만으로는 위 주장사실을 인정하기 어려우므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 손해배상의 범위
(가) 재산상 손해
원고는 피고의 위와 같은 채무불이행으로 인하여 원고가 입은 재산상 손해로서 이미 지급한 위 보증금 200만원, 피고가 위 내부시설을 손괴함으로써 발생한 위 시설비 상당의 피해액 1,121만원, 이사비 100만원, 그리고 원고가 이 사건 건물부분에서 퇴거한 2002. 3. 12.부터 이 사건 임차기간 만료일에 즈음한 2004. 10. 12.까지 위 학원을 정상적으로 운영하였더라면 얻을 수 있는 월 581,333원씩의 영업수익을 구하면서, 특히 위 보증금 200만원과 위 시설비 1,121만원, 이사비 100만원은 피고가 위 임대차계약을 해제 통보할 당시 이를 보상해 주겠다고 약정하기까지 하였다고 주장한다.
살피건대, 원고가 지급한 위 보증금 200만원부분은 아래 제2항 피고의 반소청구에 관한 판단에서 보는 바와 같이 원고가 미납한 전기요금 등 공과금과 임료 합계 6,297,667원에서 공제되어 소멸하였다 할 것이고, 또한 위 시설비 상당의 피해액 1,121만원부분은 원고가 이 사건 건물부분에 위 칸막이 등 시설을 설치하는 데 그 시설비로 1,121만원이 소요되었다는 점에 대하여 갑5, 10, 증인 안성배만으로는 이를 인정하기 어려울 뿐 아니라 더욱이 피고가소외인 등과 공모하여 위 내부시설을 손괴하였음을 인정할 아무런 증거가 없으며, 위 이사비 100만원부분도 실제 그와 같은 비용이 소요되었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없는 데다가, 피고가 위 시설비나 이사비 상당의 손해배상을 약정하였다는 점에 대하여도 갑10, 증인 안성배만으로는 이를 인정하기 어려우므로, 이 부분에 대한 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
다만 원고는 피고의 위와 같은 채무불이행으로 인하여 최소한 이 사건 건물부분에서 퇴거한 2002. 3. 12.부터 이 사건 임차기간 만료일까지 원고가 위 학원을 정상적으로 운영하였더라면 얻을 수 있는 영업수익 상당의 손해를 입게 되었다 할 것인데, 갑14에 의하면 원고는 2001. 한 해 동안 위 학원을 운영하면서 총 6,976,000원 상당의 순수익을 얻은 사실을 인정할 수 있고, 이후로도 원고가 위 학원을 정상적으로 운영하는 경우 같은 액수의 영업수익을 얻을 수 있으리라 추인되므로, 피고는 원고에게 원고가 구하는 바에 따라 2002. 3. 12.부터 이 사건 임차기간 만료 전인 2004. 10. 12.까지 월 581,333원(6,976,000원 ÷ 12)의 비율로 계산한 영업수익 상당의 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이나, 한편 피고가 위와 같이 이 사건 임대차계약을 부당하게 해제하고 임대인으로서의 의무를 이행하지 아니한 데에는 원고가 위 보증금 잔금의 지급을 지체하고 이후 위 전기요금 등을 납부하지 아니한 잘못에서 비롯되었다 할 것이므로, 이와 같은 원고의 과실 정도를 참작하기로 하되 그 비율은 30%로 봄이 상당하다 할 것이어서, 결국 피고는 원고에게 2002. 3. 12.부터 2004. 10. 12.까지 월 406,933원(581,333원 × 70%)의 비율로 계산한 손해액을 배상할 책임이 있다.
(나) 정신적 손해
위에서 본 바와 같이 원고는 1998.경부터 경남(상세지명 생략)지역에서 위 학원을 운영해 왔는바, 2001. 10. 7. 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 피고의 위와 같은 채무불이행으로 인하여 위 학원을 정상적으로 운영하지 못하였을 뿐 아니라 이 사건 건물부분에서 위 학원을 운영한 지 채 5개월도 못되어 위 학원 운영을 그만두게 됨으로써 위(상세지명 생략)지역에서 학생들과 학부모들 사이에 그 신용도가 추락하였음은 충분히 추인할 수 있고, 그 결과 원고가 상당한 정신적 고통을 받았을 것임은 경험칙상 명백하므로, 피고는 이를 금전으로나마 위자할 의무가 있다 할 것인데, 피고의 위와 같은 채무불이행이 야기되게 된 경위 및 결과 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 참작하면 피고는 원고에게 위자료로 200만원을 지급함이 상당하다 할 것이다.
다. 소결론
그렇다면, 피고는 원고에게 위와 같은 채무불이행으로 인한 손배배상으로서 200만원 및 2002. 3. 12.부터 2004. 10. 12.까지 월 406,933원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 본소청구는 위 인정범위 내에서 이유가 있다.
2. 피고의 반소청구에 관한 판단
원고가 2001. 10. 7. 피고와 위 임대차계약을 체결하고 이 사건 건물부분에 칸막이 등 위 학원 운영을 위한 시설을 하기 시작한 이래 2002. 3. 12. 이 사건 건물부분에서 퇴거할 때까지 이 사건 건물부분을 사용, 수익하는 동안 2001. 11.경까지의 전기요금 210,910원과 위 퇴거시까지의 공용전기요금 494,883원 및 수도요금 1,381,160원, 그리고 이 사건 건물부분에 입주한 2001. 10. 22.부터 위 퇴거시까지의 임료 합계 4,210,714원{90만원 × (4개월 + 19일 / 28일)}을 미납하였고, 이에 피고가 위 전기요금 등의 공과금을 대납한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을4, 5, 6(일부), 증인 김환성(일부)에 의하여 이를 인정할 수 있으므로, 원고는 피고에게 위 합계액 6,297,667원에서 이미 지급된 위 보증금 200만원을 공제한 나머지 4,297,667원을 지급할 의무가 있다 할 것이다(피고는 이 사건 건물부분에 대한 임료를 위 임대차계약 체결일인 2001. 10. 7.분부터 구하나, 앞서 본 바와 같이 위 임대차계약 당시 원고와 피고는 원고가 이 사건 건물부분에 위 학원 운영을 위한 시설을 마친 후 입주하기로 하고 그 임차기간을 입주일로부터 3년으로 정하였던 만큼, 원고는 위 입주일인 2001. 10. 22.부터 이 사건 건물부분에 대한 임료를 지급할 의무가 있다).
원고는 피고가 위 임대차계약을 해제 통보할 당시 원고가 이 사건 건물부분에서 퇴거할 때까지 발생하는 전기료, 수도요금 등 공과금과 월 임료를 받지 아니하겠다고 약정하였다고 주장하나, 갑10, 증인 안성배만으로는 이를 인정하기 어려우므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
그렇다면, 원고는 피고에게 위 4,297,667원 및 이에 대하여 이 사건 반소장부본 송달 다음날인 2002. 6. 9.부터 이 판결선고일까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유가 있다.
3. 결론
따라서, 원고의 본소청구와 피고의 반소청구를 위 각 인정범위 내에서 인용하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김진형