토지수용이의재결처분취소등 (일반행정, 대법원)
공포일: 1998.01.23 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고
【피고, 상고인】 중앙토지수용위원회 외 2인 (피고들 소송대리인 변호사 김수룡)
【원심판결】 서울고법 1997. 9. 26. 선고 95구30484 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.
 1. 제1점에 대하여
토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다(당원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결, 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결 등 참조).
 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 각 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가는 이 사건 수용대상 토지들과 그 비교표준지와의 개별요인 품등비교를 함에 있어서 그 비준치의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도 단순히 비준치를 나열하거나 위와 같은 구체적인 이유 설시를 하지 아니한 사실을 인정한 다음, 위 각 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없어 위법하다고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 위와 같은 인정·판단은 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 법리오해 등의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
 2. 제2점에 대하여
현행 토지수용법 제46조 제2항, 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있는 것이다(당원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결 참조). 현행 토지수용법 하에서는 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 보상액 산정에 참작하여서는 아니 된다고 하는 논지는 독단적인 견해에 불과하여 받아들일 수 없다. 논지는 이유 없다.
 3. 제3점에 대하여
토지수용의 손실보상액을 산정함에 있어서 참작할 수 있는 "인근 유사토지의 정상거래가격"이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근 지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다고 할 것이다(당원 1993. 6. 22. 선고 92누19521 판결, 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결 등 참조).
 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 수용대상 토지들에 대한 손실보상액 산정에 있어, 이 사건 수용대상 토지들과 인접한 서울 서대문구 홍제동 105의 116 대 13㎡와 같은 동 105의 125 대 26㎡에 대한 매매사례를 인근 유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 인정하여 이를 이 사건 손실보상액을 산정함에 있어 참작하면서, 구체적인 산정근거는 원심감정인의 감정평가에 따른다고 하여 위 감정평가를 기초로 정당한 보상가액을 산출하였다.
 그런데 원심감정인의 감정평가서에 의하면 위 감정인은, 위 인근 유사토지의 정상거래사례로 참작한 매매에 있어서의 매매대금은 매매사례 토지들의 면적이 작은 점, 인근 지가수준 등을 종합 고려하여 볼 때 재개발사업의 원활한 진행 등으로 인하여 약 60% 정도 고가로 거래된 것으로 사료된다 하여, 그 금액에 사정보정률 60%를 적용하고, 지가변동률을 공제하며 지역요인과 개별요인의 비교치를 산정·적용하여 금액을 산출한 뒤 이를 이 사건 보상액 산정에 참작하고 있는바, 위 감정평가서 자체에 의하더라도 위 매매대금액은 통상적인 거래가격이 아니라 재개발사업의 원활한 진행을 위하여 통상의 거래가격보다 현저히 고가로 정해진 금액임을 알 수 있으므로 위와 같은 매매사례는 인근 유사토지의 정상거래사례로 삼기에 부적절하다고 할 것이고, 그 거래사례에 대하여 통상의 거래가격보다 고가로 평가된 부분과 지가변동률을 공제하고, 지역요인과 개별요인의 비교치를 산출·적용하여 보정한 가격을 산출하였다 하더라도, 그와 같은 여러 요인의 비교치의 객관적이고도 적정한 산출이 담보된다고 할 수 없으므로 역시 마찬가지로 보아야 할 것이다.
그럼에도 불구하고 원심은 인근 유사토지의 정상거래가격이라고 볼 수 없는 위 매매대금을 인근 유사토지의 정상거래가격이라고 보아 이를 참작하여 이 사건 정당한 손실보상액을 산정하였으니, 원심에는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 손실보상액 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
 4. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용훈(재판장) 정귀호 박준서(주심) 김형선

[1] 토지에 대한 적정한 수용보상액의 산정방법 및 감정평가서의 가격산정요인 설시 정도
[2] 수용대상 토지의 보상액 산정에 있어서 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있는 경우 
[3] 토지수용의 손실보상액 산정시 참작할 수 있는 "인근 유사토지의 정상거래가격"의 의미
[4] 토지수용 보상액을 산정함에 있어 인근 유사토지의 정상거래가격으로 볼 수 없는 매매대금을 참작하였다 하여 원심을 파기한 사례

[1] 토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다.
 [2] 토지수용법 제46조 제2항, 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다.
 [3] 토지수용의 손실보상액을 산정함에 있어서 참작할 수 있는 "인근 유사토지의 정상거래가격"이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다.
 [4] 토지수용 보상액을 산정함에 있어 인근 유사토지의 정상거래가격으로 볼 수 없는 매매대금을 참작하였다 하여 원심을 파기한 사례.