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민원인 - 임기제공무원에 대해 「공무원연금법」 제43조제1항제4호가 적용되는지 여부(「공무원연금법」 제43조제1항제4호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.06.03 / 시행일:

「공무원연금법」 제43조제1항제4호에서는 공무원이 10년 이상 재직하고 직제와 정원의 개정과 폐지 또는 예산의 감소 등으로 인하여 직위가 없어지거나 정원을 초과하는 인원이 생겨 퇴직한 경우에는 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때부터 퇴직연금을 지급한다고 규정하고 있는바, 임기제공무원1)1) 「지방공무원법」 제25조의5제1항에 따라 지방자치단체의 장이 일정 기간을 정하여 근무하도록 임용한 임기제공무원을 말하며, 이하 같음.에 대해서도 해당 규정이 적용되는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대해 행정안전부에 문의하였고 임기제공무원은 「공무원연금법」 제43조제1항제4호 적용대상이 아니라는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

「공무원연금법」 제43조제1항제4호는 임기제공무원에 대해서는 적용되지 않습니다.

「공무원연금법」 제43조제1항 각 호 외의 부분에서는 공무원이 10년 이상 재직하고 퇴직한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때부터 사망할 때까지 퇴직연금을 지급한다고 하면서, 퇴직연금의 지급 시점으로 65세가 되는 때(제1호), 공무원임용관계법령등2)2) 법률 또는 국회규칙, 대법원규칙, 헌법재판소규칙, 중앙선거관리위원회규칙 및 대통령령을 말하며, 이하 같음.에서 정년 또는 근무상한연령3)3) 공무원임용관계법령등에서 근무상한연령을 정하지 않은 공무원의 근무상한연령은 공무원임용관계법령등에서 정한 그 공무원과 유사한 직위의 공무원의 근무상한연령 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 연령을 말함.을 60세 미만으로 정한 경우에는 그 정년 또는 근무상한 연령이 되었을 때부터 5년이 경과한 때(제2호), 계급정년이 되어 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때(제3호) 및 직제와 정원의 개정과 폐지 또는 예산의 감소 등으로 인해 직위가 없어지거나 정원을 초과하는 인원이 생겨 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때(제4호) 등을 규정하고 있습니다.이와 같이 「공무원연금법」 제43조제1항제1호에서는 「지방공무원법」 제66조에 따른 정년인 60세에 도달하여 퇴직한 경우에 대해, 같은 항 제2호 및 제3호에서는 공무원임용관계법령등에 따른 정년 또는 근무상한연령이 되었을 때 및 계급정년이 되어 퇴직한 경우에 대해 각각 퇴직연금의 지급시기를 정한 것임을 고려하면, 같은 항 제4호에서는 「지방공무원법」 및 공무원임용관계법령등에 따라 정년 또는 근무상한연령이 인정되는 공무원을 전제4)4) 대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두12207 판결례 참조로 정년 또는 근무상한연령에 도달하지 않았음에도 직제와 정원의 개정과 폐지 또는 예산의 감소 등으로 인하여 직위가 없어지거나 정원을 초과하는 인원이 생겨 퇴직한 경우에 대해 별도로 규율하면서, 정년 또는 근무상한연령까지 근무하고 퇴직한 공무원의 퇴직연금 지급시기와 균형을 맞추기 위해 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때에 퇴직연금을 지급하도록 규정한 것으로 보는 것이 타당합니다.한편 임기제공무원의 의미 및 법적 지위에 대해 살펴보면, 「지방공무원법」 제3조제4항에서는 지방자치단체의 장이 같은 법 제25조의5에 따라 근무기간을 정하여 임용하는 임기제공무원에 대해서는 정년에 관한 규정(제66조)을 적용하지 않는다고 규정하고 있고, 같은 법 제61조제2호에서는 임기제공무원의 근무기간이 만료되면 당연퇴직하도록 규정하고 있으며, 「지방공무원 임용령」에서는 지방자치단체의 장이 “정원 및 예산의 범위에서” 임기제공무원을 임용할 수 있도록 하면서(제21조의3제1항) 그 근무기간은 원칙적으로 5년의 범위에서 해당 사업을 수행하는 데에 필요한 기간으로 하도록 규정(제21조의4제1항 본문)하고 있는바, 임기제공무원은 정년 또는 근무상한연령이 인정되는 공무원에 해당하지 않습니다.그렇다면 「공무원연금법」 제43조제1항 각 호의 규정체계 및 그 취지, 「지방공무원법」 제25조의5에 따라 임용되는 임기제공무원의 의미와 법적 지위 등을 종합적으로 고려할 때, 임기제공무원에 대해서는 「공무원연금법」 제43조제1항제4호가 적용되지 않는다고 보아야 합니다.※ 법령정비 권고사항「공무원연금법」 제43조제1항제4호에서는 그 적용대상을 “공무원”이라고 규정하고 있어 문언상 임기제공무원이 이에 포함되는지 여부가 불분명 측면이 있으므로, 해당 규정의 적용대상인 공무원의 범위를 구체적으로 규정할 필요가 있습니다.공무원연금법제43조(퇴직연금 또는 퇴직연금일시금 등) ① 공무원이 10년 이상 재직하고 퇴직한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때부터 사망할 때까지 퇴직연금을 지급한다.1. 65세가 되는 때2. 법률 또는 국회규칙, 대법원규칙, 헌법재판소규칙, 중앙선거관리위원회규칙 및 대통령령(이하 "공무원임용관계법령등"이라 한다)에서 정년 또는 근무상한연령(공무원임용관계법령등에서 근무상한연령을 정하지 아니한 공무원의 근무상한연령은 공무원임용관계법령등에서 정한 그 공무원과 유사한 직위의 공무원의 근무상한연령 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 연령을 말한다)을 60세 미만으로 정한 경우에는 그 정년 또는 근무상한 연령이 되었을 때부터 5년이 경과한 때3. 공무원임용관계법령등에서 정한 계급정년이 되어 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때4. 직제와 정원의 개정과 폐지 또는 예산의 감소 등으로 인하여 직위가 없어지거나 정원을 초과하는 인원이 생겨 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때5. 대통령령으로 정하는 장해 상태가 된 때② ∼ ⑧ (생 략)<관계 법령>
민원인 - 임기제 진급으로 진급한 자가 상위 계급으로 진급할 수 있는지 여부(「군인사법」 제24조의2 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2014.05.22 / 시행일:

「군인사법」 제24조의2제1항에서 진급 최저복무기간의 복무를 마친 영관급 장교 이상인 사람은 인력 운영을 위하여 필요하거나 전문인력이 필요한 분야로서 대통령령으로 정하는 직위에 보임하기 위하여 필요한 경우에는 임기를 정하여 1계급 진급시킬 수 있고, 같은 조 제2항에서 제1항에 따라 진급된 사람의 임기는 2년으로 하고, 그 임기가 끝나면 전역되는데, 다만, 그 직위에 다시 보직되거나 유사한 계통의 직위로 전직된 경우에는 다시 보직되거나 전직된 때부터 2년의 범위에서 국방부장관이 정하는 기간이 지났을 때에 전역된다고 규정하고 있는바,같은 법 제24조의2제1항에 따라 임기를 정하여 1계급 진급된 자가 상위 계급으로 진급할 수 있는지?

「군인사법」 제24조의2제1항에 따른 임기제 진급자는 상위의 직책을 감당할 능력이 있다고 인정되면 상위 계급으로 진급할 수 있다고 할 것입니다.

「군인사법」 제24조에서 장교 및 부사관으로서 제26조제1항에 따른 최저근속기간과 계급별 최저복무기간(이하 “진급 최저복무기간”이라 함)의 복무를 각각 마치고 상위의 직책을 감당할 능력이 있다고 인정된 사람은 한 단계씩 진급시키도록 하고, 같은 법 제24조의2제1항에서 진급 최저복무기간의 복무를 마친 영관급 장교 이상인 사람은 인력 운영을 위하여 필요하거나 전문인력이 필요한 분야로서 대통령령으로 정하는 직위에 보임하기 위하여 필요한 경우에는 임기를 정하여 1계급 진급시킬 수 있으며, 같은 조 제2항에서 제1항에 따라 진급된 사람(이하 “임기제 진급자”라 함)의 임기는 2년으로 하고, 그 임기가 끝나면 전역되는데, 다만, 그 직위에 다시 보직되거나 유사한 계통의 직위로 전직된 경우에는 다시 보직되거나 전직된 때부터 2년의 범위에서 국방부장관이 정하는 기간이 지났을 때에 전역되고, 같은 조 제3항에서 제1항에 따른 진급과 제2항 단서에 따른 재보직(再補職) 및 전직은 제29조제1항에 따른 진급 예정 인원의 범위에서 한다고 규정하고 있습니다.위의 「군인사법」 제24조의2제1항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제25조의2제1항에서는 “인력 운영을 위하여 필요하거나 전문인력이 필요한 분야로서 대통령령으로 정하는 직위”를 별표 1에서 정하는직위(제1호), 그 밖에 인력 운영을 위하여 필요하거나 전문인력이 필요한 분야로서 임기제 진급 대상 직위로 정해야 할 불가피한 사유가 있다고 판단되어 국방부장관이 기획재정부장관 및 안전행정부장관과 협의하여 정하는 직위(제2호)로 정하고 있고, 같은 법 시행령 별표 1에서는 임기제 진급 대상 직위에 대해 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제25조의2제6항에서 같은 법 제24조의2제2항 단서에 따른 전직 또는 재보직은 한 차례만 할 수 있으며 참모총장의 추천을 받도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제25조의2제7항에서는 같은 법 제24조의2제2항 단서에 따른 “유사한 계통의 직위”는 해당 임기제 진급자와 병과가 같거나 같은 전문 분야의 직무를 수행하는 직위로 한다고 규정하고 있는바,이 사안에서는 「군인사법」 제24조의2제1항에 따라 임기를 정하여 1계급 진급된 사람이 상위 계급으로 진급할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.살피건대, 「군인사법」 제24조에 따르면 진급은 진급 최저복무기간의 복무를 마칠 것을 요건으로 규정하고 있을 뿐 별다른 규정이 없고, 임기제 진급에 관하여 규정하고 있는 같은 법 제24조의2제1항은 임기제 진급은 진급 최저복무기간의 복무를 마친 영관급 장교 이상에 해당하는 자로서 같은 법 시행령제25조의2제1항에 따른 직위에의 보임을 요건으로 규정하고 있습니다. 그러나, 같은 법 제24조 및 제24조의2의 진급 관련 규정에서 임기제 진급자가 상위 계급으로 또 다시 진급할 수 있는지 여부에 대해서는 명시적으로 규정하지 않고, 같은 법 제24조의2제2항에서 임기를 2년으로 한다는 것과 1회에 한해 전직할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐이므로, 임기제 진급자라고 하여 반드시 상위 계급으로의 진급이 배제되는 것이라고 해석할 수는 없을 것입니다.또한, 「군인사법」 제24조의2에 따른 임기제 진급은 각 군의 형편상 특수전문직위나 상위계급에서 인사정체가 심한 직위에 대하여 인력관리상 필요에 따라 각군 방침으로 실시해 오고 있던 것을 제도화한 것으로[구 「군인사법」(1995. 12. 29. 법률 제5060호로 개정ㆍ시행된 것)의 국회 국방위원회 전문위원 심사보고서 참조], 같은 법 제24조의2 및 같은 법 시행령 제25조의2에 따르면 임기제 진급은 인력 운영을 위하여 필요하거나 전문인력이 필요한 분야의 일정 직위에 보하기 위하여 1계급을 진급시켜 2년 동안 해당 직위에 복무하도록 한 후 전역시키는 것을 원칙으로 하되, 예외적으로 그 직위에 다시 보직되는 경우나 유사한 계통의 직위로 전직되는 경우에는 한 차례만 재보직 또는 전직된 때부터 2년의 범위에서 국방부장관이 정하는 기간을 복무할 수 있도록 규정하고 있는바, 임기제 진급제도는 법령상 근거 없이 운영됨으로써 인사권자의 자의에 의해 불이익을 받을 수 있는 임기제 진급자에 대해 적어도 일정기간 동안 복무를 보장하려는 취지로 볼 수 있고, 반드시 상위계급으로의 진급을 제한하려는 취지는 아니라 할 것입니다.한편, 인사정체의 해소, 2년의 임기 후 전역을 원칙으로 하는 취지를 볼 때, 임기제 진급자의 상위계급으로의 진급은 예정하고 있지 않다는 주장이 있을 수 있으나, 직업군인에게 있어 진급은 신분에 관한 중요사항으로서 특정한 사람들에 대하여 진급을 제한하려면 명시적인 법적 근거가 있어야 할 것이므로, 명시적 제한 규정 없이 임기제 진급자에 대해서만 진급을 배제하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다.따라서, 임기제 진급자는 상위의 직책을 감당할 능력이 있다고 인정되면 상위 계급으로 진급할 수 있다고 할 것입니다.
민원인 - 임기 중 사퇴하거나 해임 또는 해촉된 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원이 새로 임기가 시작되는 선거관리위원회 위원이 될 수 있는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제16조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.02.26 / 시행일:

공동주택1)1) 「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에 따른 공동주택을 말하며, 이하 같음.의 동별 대표자2)2) 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자를 말하며(「공동주택관리법」 제14조제1항 참조), 이하 같음.및 선거관리위원회 위원이 임기 중 사퇴하거나 해임 또는 해촉되어 그 임기3)3) 동별 대표 또는 선거관리위원회 위원을 사퇴하지 않았거나 해임 또는 해촉되지 않았으면 그 직책을 수행하였을 임기기간을 말함.가 끝난 경우, 「공동주택관리법」 제15조제2항 및 같은 법 시행령 제16조제2호에 따른 선거관리위원회 위원의 결격사유에 해당하여 새로운 임기가 시작되는 선거관리위원회 위원이 될 수 없는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 선거관리위원회 위원의 결격사유에 해당하지 않으므로 새로운 임기가 시작되는 선거관리위원회 위원이 될 수 있습니다.

「공동주택관리법」 제15조제1항에서는 입주자등4)4) 공동주택의 입주자와 사용자를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호 참조), 이하 같음.은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 선거관리위원회 위원의 결격사유를 규정하면서 그 사유 중 일부를 대통령령으로 위임하고 있으며, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제16조제2호에서는 “동별 대표자를 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람”을 결격사유의 하나로 규정하고 있습니다.이와 같은 선거관리위원회 위원의 결격사유 규정은 입주자등의 피선거권을 제한하는 결과를 초래하게 되는바, 피선거권은 단체의 민주적 정당성을 확보하기 위한 고유하고 기본적인 권리로서 최대한 보장되어야 하므로 법령에 특별한 규정이 없다면 피선거권을 제한하는 규정은 엄격하게 해석해야5)5) 서울북부지방법원 2014. 1. 22. 선고 2013가합20919 판결례 참조합니다.그런데 「공동주택관리법 시행령」 제16조제2호에서는 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원이 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 “그 남은 임기 중에 있는 사람”이라고 결격사유를 규정하여, 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원이 사퇴하거나 해임 또는 해촉된 경우 “그 남은 임기”를 위한 선거관리위원회 위원이 될 수 없다는 것을 명확히 하고 있습니다.그리고 결격사유 판단 시점과 관련하여 「공동주택관리법」 제14조제4항에서 동별 대표자의 결격사유에 대해서는 서류 제출 마감일을 기준으로 판단하도록 명시적으로 규정하고 있는 것과 달리 선거관리위원회 위원의 결격사유에 해당하는지를 판단하는 시점에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은바, 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원 선출 또는 해임을 위한 선거관리에 개입함으로써 공정성의 침해가 발생하는 것을 방지하기 위해 결격사유를 둔 취지를 고려하면 선거관리 업무가 시작되는 선거관리위원회 위원의 임기개시일을 기준으로 결격사유에 해당하는지 여부를 판단6)6) 법제처 2019. 12. 27. 회신 19-0627 해석례 참조해야 합니다.따라서 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원이 사퇴하지 않았거나 해임 또는 해촉되지 않았을 경우 수행하였을 임기가 끝나고 새로운 임기가 시작되는 선거관리위원회 위원이 되려는 경우에는 새로운 임기개시일을 기준으로 결격사유가 있는지를 판단해야 하는데, 새로운 임기는 사퇴하거나 해임 또는 해촉된 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원의 “남은 임기”에 해당하지 않으므로 이 사안의 경우는 선거관리위원회 위원의 결격사유에 해당한다고 볼 수 없습니다.<관계 법령>공동주택관리법제15조(동별 대표자 등의 선거관리) ① 입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회(이하 "선거관리위원회"라 한다)를 구성한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.1. 동별 대표자 또는 그 후보자2. 제1호에 해당하는 사람의 배우자 또는 직계존비속3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람③ㆍ④ (생 략)공동주택관리법 시행령제16조(선거관리위원회 위원의 결격사유 등) 법 제15조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사람"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다.1. 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인2. 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원을 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람
민원인 - 임대를 목적으로 오피스텔을 건축하기 위하여 건축허가를 받은 경우 건설임대사업자 등록 가부 (「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2013.04.30 / 시행일:

임대를 목적으로 「임대주택법 시행령」 제2조의2에 따른 오피스텔을 건축하기 위해 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 경우 「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호에 따라 건설임대사업자로 등록할 수 있는지?

임대를 목적으로 「임대주택법 시행령」 제2조의2에 따른 오피스텔을 건축하기 위해 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 경우 「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호에 따라 건설임대사업자로 등록할 수 없다고 할 것입니다.

「임대주택법」 제2조제2호가목에서는 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 “건설임대주택”으로 정의하고 있고, 같은 조 제3호에서는 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 “매입임대주택”으로 정의하면서 매입임대주택에 「주택법」 제2조제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔을 포함시키고 있고, 「임대주택법 시행령」 제2조의2에서는 “대통령령으로 정하는 오피스텔”이란 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 함)을 말한다고 규정하고 있는 반면, 같은 법 시행령 제7조제2항제3호 및 같은 법 시행규칙 제3조에 따르면 임대를 목적으로 “주택”을 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따라 허가를 받은 경우 건설임대사업자로 등록할 수 있도록 규정하고 있는바, 여기서 임대를 목적으로 오피스텔을 건축하기 위하여 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 경우 건설임대사업자로 등록할 수 있는지가 문제됩니다.먼저, 「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호에 따라 건설임대사업자로 등록하기 위해서는 “주택”의 건축을 위한 건축허가를 받아야 할 것인바, 「주택법」 제2조제1호에서 “주택”을 정의하고 있는 반면,같은 조 제1호의2 및 같은 법 시행령 제2조의2에서는 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목에 따른 오피스텔을 “주택”이 아닌 “준주택”으로 분류하고 있는 점, 「건축법 시행령」 별표 1에서는 건축물을 단독주택(1호), 공동주택(2호) 및 업무시설(오피스텔이 포함됨, 14호)로 구분하고 있는 점 등을 고려하면, 「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호에 규정된 “주택”은 「주택법」 제2조제1호의 주택을 의미하는 것으로, “준주택”에 해당하는 오피스텔은 이에 포함되지 않는 것으로 보입니다.또한, 2012. 1. 26. 「임대주택법」 제2조를 개정하면서 “업무시설인 오피스텔을 임대주택에 포함시킴에 따른 부작용을 최소화하기 위해 오피스텔은 매입임대주택의 형태로만 인정할 필요가 있음”을 이유로 같은 조 제3호의 매입임대주택에는 오피스텔을 포함시키고 있는 반면, 같은 조 제2호의 건설임대주택에는 오피스텔을 포함시키는 규정을 두지 않고 있는바(임대주택법 일부개정법률안 심사보고서 참고), 오피스텔을 이용하여 임대사업을 하려는 경우 매입임대사업자로 등록할 수 있는 것은 별론으로 하고, 건설임대사업자로 등록할 수 없는 것으로 보입니다.따라서, 임대를 목적으로 「임대주택법 시행령」 제2조의2에 따른 오피스텔을 건축하기 위해 「건축법」에 따른건축허가를 받은 경우 「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호에 따라 건설임대사업자로 등록할 수 없다고 할 것입니다.
민원인 - 임대사업자 등록 자격 중 “민간임대주택으로 등록할 주택 매입을 위해 분양계약을 체결한 자”의 범위(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.04.21 / 시행일:

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제72조제3항에 따라 분양신청을 하고 동ㆍ호수가 특정된 주택 공급계약을 체결한 재건축조합1)1) 도시정비법 제35조에 따라 설립한 재건축조합을 말하며, 이하 “조합”이라 함.의 조합원으로서 임대사업자 등록 신청일을 기준으로 공급계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내이거나 등록 신청일이 공급계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자의 경우, 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 “분양계약을 체결한 자”에 포함되는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 “분양계약을 체결한 자”에 포함됩니다.

민간임대주택법 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장2)2) 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장을 말함.에게 임대사업자의 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자를 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 규정하면서, 분양계약을 체결한 자의 범위를 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내이거나 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 경우로 제한하고 있을 뿐, 분양계약의 종류나 범위에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.그런데 민간임대주택법 제2조제3호에서는 임대사업자가 “매매 등으로 소유권을 취득”하여 임대하는 민간임대주택을 민간매입임대주택이라고 정의하고 있으므로 같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목의 “매입”도 “매매 등으로 소유권을 취득”한다는 의미로 폭넓게 보아야 하고, 도시정비법 제72조, 제74조 및 제79조에 따르면 토지등소유자의 분양신청을 기초로 관리처분계획을 수립하여 인가를 받고 그 계획대로 처분해야 한다는 점을 고려할 때, 같은 법 제72조제3항에 따라 분양신청하여 체결한 주택 공급계약도 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호라목에 따른 분양계약에 포함된다고 보는 것이 타당합니다.아울러 민간임대주택법 시행령의 연혁법령인 구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 2015. 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함) 제7조제2항제4호에서도 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함함)을 체결한 자는 임대사업자로 등록할 수 있다고 규정하고 있었는바, 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호라목은 해당 내용을 이관하여 규정하면서 분양계약 체결 후 임대할 건물이 확보되기까지 시간이 오래 걸리는 문제를 방지하고자 현행과 같이 분양계약을 체결한 자를 등록 신청일을 기준으로 제한3)3) 2019. 10. 22. 대통령령 제30149호로 개정되어 2019. 10. 24. 시행된 민간임대주택법 시행령 개정이유ㆍ주요내용 참조한 것임을 고려할 때, 분양계약의 종류를 구분하여 도시정비법의 분양신청 절차에 따른 것은 배제하려는 것으로 보기 어렵고, 도시정비법상 토지등소유자에게 분양하는 경우와 일반에게 분양하는 경우를 다르게 취급할 합리적인 이유가 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려하여야 합니다.민간임대주택에 관한 특별법제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.②&#8228;③ (생 략)④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.민간임대주택에 관한 특별법 시행령제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 "사업계획승인"이라 한다)을 받은 자나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 "건축허가"라 한다)를 받은 자다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자3.ㆍ4. (생 략)② ∼ ⑧ (생 략)<관계 법령>
민원인 - 임대사업자 등록 전에 체결한 임대차계약의 임대료를 임대사업자 등록 후 신고한 경우 신고한 임대료가 최초 임대료에 해당하는지 여부(법률 제16000호 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.03.20 / 시행일:

구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2018. 12. 18. 법률 제16000호로 일부개정되어 2019. 6. 19. 시행된 것을 말하며 이하 “구 민간임대주택법”이라 함) 제5조에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 임대차계약(이하 “종전 임대차계약”이라 함)을 체결한 경우로서 같은 법 제46조에 따른 임대차계약 신고 의무가 없음에도 불구하고 임대사업자로 등록한 이후 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우, 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료(이하 “최초 임대료”라 함)로 볼 수 있는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였으나 그 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료로 볼 수 없습니다.

구 민간임대주택법 제2조제7호에서는 같은 법 제5조에 따라 등록한 자를 임대사업자라고 정의하고 있고, 같은 법 제46조제1항에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약 체결일부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있는바, 해당 규정에 따른 임대차계약 신고 의무는 같은 법에 따라 임대사업자 등록을 한 임대사업자에게 있는 것이 분명하고, 이에 따라 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 되고 이 때 임대료가 구 민간임대주택법에 따른 “최초 임대료”가 되는 것1)1) 법제처 2019. 7. 5. 회신 19-0122 해석례 참조입니다.그리고 구 민간임대주택법에 따르면 임차인이 있는 상태에서 임대사업자로 등록하는 경우 해당 임차인은 민간임대주택 등록 이후 최초 계약 갱신 시 임대료 증액 상한제를 적용받을 수 없는 문제가 있자 2019년 4월 23일 구 민간임대주택법이 법률 제16386호로 개정되면서 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임대차계약의 임차료를 최초 임대료로 보도록 규정2)2) 2019. 4. 23. 법률 제16386호 일부개정되어 2019. 10. 24. 시행된 민간임대주택법 제안이유&#12539;주요내용 참조한 입법연혁을 고려하더라도, 구 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 체결한 임대차계약의 임대료는 같은 법 제44조제1항에 따른 “최초 임대료”로 볼 수 없습니다.아울러 구 민간임대주택법에 따른 신고의무가 없음에도 불구하고 같은 법 제46조제1항에 따라 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우 해당 임대료를 “최초 임대료”로 보게 되면, 이를 기준으로 같은 법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 비율 상한(5퍼센트)이 적용되어 신고의무가 없어서 신고하지 않은 임대사업자와 신고의무가 없음에도 불구하고 신고한 임대사업자 간에 부당한 차이가 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.<관계 법령>구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2018. 12. 18. 법률 제16000호로 일부개정되어 2019. 6. 19. 시행된 것)제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다.② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.③ &#12316; ⑤ (생 략)제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약 체결일(변경신고의 경우에는 변경한 날을 말한다)부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다.② &#12316; ⑥ (생 략)민간임대주택에 관한 특별법 시행령제36조(임대차계약 신고) ① 법 제46조제1항 및 제2항에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.1. 임대차기간2. 임대료3. 민간임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액(민간매입임대주택으로 한정한다)4. 임차인 현황(준주택으로 한정한다)② 제1항 각 호의 사항을 신고하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신고서에 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.③ &#12316; ⑤ (생 략)
민원인 - 임대보증금 보증 가입 대상인 민간매입임대주택의 범위(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제4조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2021.09.14 / 시행일:

2020년 8월 18일 법률 제17482호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “법률 제17482호 민간임대주택법”이라 함) 제49조제1항 각 호 외의 부분 및 같은 항 제4호에서는 임대사업자는 같은 항 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제4조 전단에서는 같은 법 제49조의 개정규정에도 불구하고 같은 법 시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중 제49조제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하지 않는 경우에는 같은 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있는바,법률 제17482호 민간임대주택법 “시행 1년” 후에 같은 법 제49조제1항제4호에 따른 민간매입임대주택에 대한 임대차계약을 체결하면서 그 임대차계약 개시일을 같은 법 “시행 1년” 전으로 정한 경우, 해당 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 하는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 질의하였고, 이에 대한 국토교통부의 회신에 이견이 있어 법제처에 직접 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.

법률 제17482호 민간임대주택법에서는 제49조제1항제4호를 신설하여 “제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택”을 규정하였는데, 이는 임대사업자의 부도 등의 사유로 임대보증금을 반환받기 어려운 임차인을 두텁게 보호하려는 취지로,1)1) 법률 제17482호 민간임대주택법 관련 국회 검토보고서 참조종전에 임대보증금에 대한 보증 가입대상이 아닌 “제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택”을 임대하는 임대사업자도 임대보증금에 대한 보증 가입대상으로 새로 정함으로써 모든 임대사업자에게 같은 법에 따라 등록한 임대주택을 임대하는 경우 의무적으로 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 하였는바, 해당 규정의 신설로 인해 새로 임대보증금에 대한 보증 가입 의무가 발생하는 임대사업자에 대한 구체적인 법 적용 시점을 명확히 하기 위해 법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조에서는 임대보증금에 대한 보증에 관한 적용례를 두고 있습니다.그런데 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바,2)2) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조 전단에서는 같은 법 시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중 같은 법 제49조제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하지 아니한 민간임대주택에 대해 같은 법 시행 1년 후 “임대차계약을 체결하는 경우”부터 적용하도록 규정하고 있어, 이 사안과 같이 같은 법 “시행 1년 후”에 임대차계약을 체결하는 경우라면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항의 적용 대상에 해당한다는 것이 문언상 분명합니다.또한 법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조에서 적용례를 둔 것은 법률이 시행된 이후 바로 임차인 보호 의무를 확보하기 위해 임대사업자에게 임대보증금에 대한 보증 가입 의무를 일률적으로 부과해야 함에도 종전에 임대보증금에 대한 보증 가입 의무를 지지 않았던 기존 임대사업자가 준비기간을 충분히 확보할 수 있도록 1년의 유예기간을 부여하려는 취지임에 비추어 볼 때,3)3) 법률 제17482호 민간임대주택법 관련 국회 검토보고서 참조같은 법 부칙 제4조 전단에 따라 임대보증금에 대한 보증 가입 의무의 적용을 배제하는 범위는 문언에 따라 “법 시행 1년”이 되기 전에 체결한 임대차계약으로 한정된다고 보아야 합니다.더욱이 법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조 후단에서는 같은 법 제49조제4항에 따른 보증의 가입기간의 시점은 그 임대차계약 개시일로 한다고 규정하여, 같은 조문 내에서도 임대차계약 “개시”와 임대차계약 “체결”을 명확히 구분하고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 부칙 제4조 전단은 임대차계약 “체결” 시점만을 고려하여 임대보증금에 대한 보증 가입 의무 규정에 관한 적용례를 규정한 것이고, 그 “개시” 시점까지 고려한 것은 아니라고 할 것입니다.따라서 이 사안의 경우 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.<관계 법령>민간임대주택에 관한 특별법제49조(임대보증금에 대한 보증) ① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.1. 민간건설임대주택2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택②ㆍ③ (생 략)④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 임대의무기간이 종료되는 날(임대의무기간이 종료되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다.1. (생 략)2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일⑤ ∼ ⑦ (생 략)부칙 <법률 제17482호, 2020. 8. 18.>제4조(임대보증금 보증에 관한 적용례) 제49조의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중 제49조제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하지 아니한 경우에는 이 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다. 이 경우 제49조제4항에 따른 보증의 가입기간의 시점은 그 임대차계약 개시일로 한다.
민원인 - 임대주택의 동별 대표자에 대한 「주택법 시행령」 제50조제8항의 적용 여부(「주택법 시행령」 제50조제8항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2015.09.21 / 시행일:

「임대주택법 시행령」 제28조제4항에 따른 동별 대표자에 대하여 「주택법 시행령」 제50조제8항에 따른 동별 대표자의 임기 및 중임을 제한하는 규정이 적용되는지?< 질의 배경 >○ 민원인이 임대주택의 동별 대표자에 대하여도 「주택법 시행령」 제50조제8항이 적용되어 임기 및 중임이 제한되는지에 관하여 국토교통부에 질의하였는데, 임대주택의 동별 대표자에 대하여는 「주택법 시행령」 제50조제8항이 적용되지 않는다는 의견을 회신하자 민원인이 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

「임대주택법 시행령」 제28조제4항에 따른 동별 대표자에 대하여는 「주택법 시행령」 제50조제8항에 따른 동별 대표자의 임기 및 중임을 제한하는 규정이 적용되지 않습니다.

「임대주택법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제28조제1항에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조제4항에서는 임차인대표회의는 임대주택의 동별 세대수에 비례하여 선출한 대표자(이하 같은 법에서 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」과 「주택임대차보호법」을 적용한다고 규정하고 있습니다.그리고, 「주택법」 제43조제1항에서는 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제50조제1항 전단에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 같은 법에서 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 영 제50조제8항에서는 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며 한번만 중임할 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은 「임대주택법 시행령」 제28조제4항에 따른 동별 대표자에 대하여, 같은 법 제3조에 따라 「주택법」이 적용되어, 동별 대표자의 임기 및 중임을 제한하고 있는 「주택법 시행령」 제50조제8항이 적용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 「임대주택법」 및 같은 법 시행령에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임차인대표회의는 동별 대표자로 구성한다고만 규정하고 있을 뿐, 동별 대표자의 임기 및 중임 제한에 관해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.한편, 「임대주택법」 제3조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「임대주택법」으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으나, 「주택법」에서는 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 않습니다. 다만, 「주택법」에서는 공동주택의 입주자대표회의에 관한 규정을 두고 있는바, 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 적용될 수 있는지를 살펴보아야 할 것입니다.그런데, 입주자대표회의는 「주택법」 제43조제3항에 따라 필수적으로 설치되고, 같은 조 제8항 및 같은 법 시행령 제51조에 따라 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 직접 결정하는 공동주택의 관리주체인 반면, 임차인대표회의는 법령에 따라 반드시 구성해야 하는 것은 아니고, 임대주택 관리규약의 제정ㆍ개정 및 관리비 등 임대주택 관리에 관한 주요 사항도 임대사업자와 협의해 결정하는바, 입주자대표회의와 임차인대표회의는 그 구성의 강제성 여부, 기능 등에 차이가 있으므로 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 바로 적용될 여지는 없다고 할 것입니다(법제처 2014. 12. 16. 회신 14-0741 해석례 참조).더욱이, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 공동주택의 관리에 관한 사항 중에서 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대하여 적용되는 「주택법」 및 같은 법 시행령의 규정들을 제한적으로 열거하면서, 이 사안에서 문제되고 있는 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자의 임기 및 중임을 제한하는 규정인 「주택법 시행령」 제50조제8항은 적용대상에서 배제하고 있는 점, 임기 및 중임제한 규정은 개인의 직업선택의 자유나 경제활동의 자유 등 사회활동을 제한하는 규정이므로 명확한 규정 없이는 준용될 수 없다는 점 등에 비추어 보더라도, 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자의 임기 및 중임 제한에 관한 규정은 임차인대표회의를 구성하는 동별 대표자에 대해서는 적용되지 않는다고 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「임대주택법 시행령」 제28조제4항에 따른 동별 대표자에 대하여는 「주택법 시행령」 제50조제8항에 따른 동별 대표자의 임기 및 중임을 제한하는 규정이 적용되지 않는다고 할 것입니다.
민원인 - 임대주택의 매각시기를 정함에 있어 20년, 10년 및 5년 외의 다른 연수로 정할 수 있는지 여부[구 「임대주택법시행규칙」(2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 일부개정·시행된 것) 별지 제10호서식 등 관련] (법령해석례, 법제처)
공포일: 2013.04.26 / 시행일:

구 「임대주택법시행령」(2000. 7. 22. 대통령령 제16910호로 일부개정·시행된 것) 제9조제1항제2호·제3호 및 구 「임대주택법시행규칙」(2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 일부개정·시행된 것) 제2조의2에 따라 임대의무기간이 각각 20년, 10년, 5년인 임대주택에 대해 표준임대차계약서(구 「임대주택법시행규칙」 별지 제10호서식)를 사용하여 임대차계약을 체결할 경우, 주택의 매각시기를 각각의 임대의무기간 보다 길게 다른 연수로 정할 수 있는지?

구 「임대주택법시행령」(2000. 7. 22. 대통령령 제16910호로 일부개정·시행된 것) 제9조제1항제2호·제3호 및 구 「임대주택법시행규칙」(2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 일부개정·시행된 것) 제2조의2에 따라 임대의무기간이 각각 20년, 10년, 5년인 임대주택에 대해 표준임대차계약서(구 「임대주택법시행규칙」 별지 제10호서식)를 사용하여 임대차계약을 체결할 경우, 주택의 매각시기를 각각의 임대의무기간보다 길게 다른 연수로 정할 수 있습니다.

구 「임대주택법」(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 일부개정되어 2000. 7. 13. 시행된 것을 말하며, 이하 “구법”이라 함) 제18조제1항에 따르면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 구 「임대주택법시행규칙」(2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 일부개정·시행된 것을 말하며, 이하 “구 시행규칙”이라 함) 제8조제1항 및 제2항에 따르면 구 「주택건설촉진법」(2000. 1. 28. 법률 제6250호로 일부개정되어 2000. 3. 1. 시행된 것) 제33조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택의 경우 별지 제10호서식에 따르도록 규정하고 있으며, 구 시행규칙 별지 제10호서식 4. 계약조건 중 제12조제1항제1호에서는 “위 주택의 매각시기는 최초 입주 지정기간 종료 후 ( )년으로 한다”고 규정하고 있습니다.그런데, 구법 제12조 본문, 구 「임대주택법시행령」(2000. 7. 22. 대통령령 제16910호로 일부개정·시행된 것을 말하며, 이하 “구 시행령”이라 함) 제9조제1항제2호·제3호 및 구 시행규칙 제2조의2에 따르면 임대주택의 임대의무기간을 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금에 의한 자금 지원 여부 및 전용면적에따라 각각 20년, 10년 및 5년으로 규정하면서, 이 기간이 경과하지 아니하면 원칙적으로 임대주택을 매각할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 임대주택에 대하여 표준임대차계약서(구 시행규칙 별지 제10호서식에 따른 것을 말하며, 이하 같음)를 사용하여 임대차계약을 체결할 경우, 주택의 매각시기를 각각의 임대의무기간 보다 길게 다른 연수로 정할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.먼저, 구법상 임대의무기간은 임차인의 주거안정 등을 위하여 소극적으로 임대의무기간 내에 매각할 수 없음을 규정한 것일 뿐, 그 기간이 경과할 경우 임대사업자에게 매각할 의무를 부과하는 것은 아니라고 할 것이고, 나아가 임차인에게도 임대사업자의 의사에 반하여 임대주택을 즉시 매각하라고 요구할 권리가 당연히 발생한다고는 볼 수 없으며, 임대사업자가 임대주택을 매각하고자 할 경우 임차인과 약정을 하는 등 일정한 행위를 할 것이 요구된다는 점에서, 임대의무기간이 경과한 후 매각할 것인지, 혹은 계속 임대할 것인지의 문제는 당사자의 사적 자치에 맡길 문제라고 할 것입니다.한편, 구 시행규칙 제4조제2항에서 시장·군수 또는 구청장은 입주자모집공고 및 임대조건신고 내용을 고려하여 임대의무기간 만료 6월 전에 임대사업자 및 임차인에 대하여 매각을 위하여 필요한 준비를 하도록 권고할 수 있음을 근거로 임대의무기간이 지나면 임대사업자는 임대주택을 매각하여야 한다는 주장이 있을 수 있으나, 위 규정은 입주자모집공고 및 임대조건신고의 내용을 고려하여 임대사업자와 임차인 사이에 매각 여부 및 매각시기 등에 관하여 권고할 수 있다는 것일 뿐, 매각해야 할 법적 구속력이 발생하는 것은 아니라고 할 것이므로, 이러한 규정만으로 임대사업자에게 매각 여부 및 매각시기를 임대의무기간으로 제한한다고 볼 수 없다고 할 것입니다.따라서, 구 시행령 제9조제1항제2호·제3호 및 구 시행규칙 제2조의2에 따라 임대의무기간이 각각 20년, 10년, 5년인 임대주택에 대해 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결할 경우, 주택의 매각시기를 각각의 임대의무기간 보다 길게 다른 연수로 정할 수 있습니다.
민원인 - 임대주택의 분양전환 시 산정가격의 감가상각비 산출 기준(「임대주택법 시행규칙」 별표 1 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2013.03.25 / 시행일:

「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에 따르면 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있는바, 임대기간 중의 감가상각비는 취득가액에 감가상각률을 곱하여 산출되는데, 여기서 감가상각비 계산을 위한 취득가액은 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액인지, 아니면 분양전환 당시의 취득가액인지?

「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에서 감가상각비의 계산을 위한 취득가액은 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액이라고 할 것입니다.

「임대주택법 시행규칙」 별표 1에서는 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준에 대하여 규정하면서, 제1호나목에서 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 함)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액(이하 “분양전환가격 상한”이라 함)을 초과할 수 없다고 규정하고 있는데, 항목별 산출방법을 규정하고 있는 같은 표 제2호가목·다목에서는 분양전환가격 중 “건설원가”를 “최초 입주자 모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 - 감가상각비”로 규정하면서 이 중 감가상각비의 계산은 임대기간 중 「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다고 하고 있고, “산정가격”은 “분양전환 당시의 건축비 ＋ 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자”로 규정하고 있으나, 같은 표 제1호나목 중 분양전환가격 상한을 산출할 때 필요한 감가상각비에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.한편, 「법인세법 시행령」 제26조에 따르면 건축물 등의 감가상각비는 정액법(감가상각자산의 취득가액에 내용연수에 따른 상각률을 곱하는 방법)에 따라 산출하도록 되어 있고, 분양전환가격 상한의 감가상각비 역시 별도의 규정이 없지만 위와 같은 방법으로 계산할 수 있을 것인데, 다만, 산정가격 중 건축비는 분양전환 당시를 기준으로 한다는 점에 비추어 볼 때, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목의 분양전환가격 상한의 감가상각비 계산을 위한 취득가액이 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액인지 또는 분양전환 당시의 취득가액인지가 문제될 수 있습니다.살피건대, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호에서는 항목별 산출방법을 규정하면서 건설원가 산정 시 필요한 감가상각비 산출방법만 규정하고 분양전환가격 상한 책정 시 필요한 감가상각비 산출방법은 규정하고 있지 않은바, 원래 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 구 「공공임대주택건설 및 관리지침」에서 규정하고 있다가 해당 지침이 폐지되면서 구 「임대주택법 시행규칙」(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것을 말하며, 이하 같음)에 반영되었는데, 구 「공공임대주택건설 및 관리지침」에서는 분양전환가격 상한 산정 시 산정가격에서 공제되는 감가상각비는 건설원가 산정 시 고려되는 감가상각비와 동일한 방법으로 산정한다고 규정하고 있었지만 구 「임대주택법 시행규칙」에서는 이 부분에 대하여 규정하지 않고 있는 점에 비추어 볼 때, 이는 건설원가 산출 시 필요한 감가상각비와 분양전환가격 상한 산출 시 필요한 감가상각비를 동일하게 판단한 결과로 보입니다.또한, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1의 공공건설임대주택의 분양전환가격 및 그 상한에 관한 규정은, 분양전환가격을 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하고 그 상한을 정하여 분양전환 가격의 상승을 일정 이하로 억제함에 따라 임차인이 분양전환을 받을 수 없게 되는 경우를 사전에 방지하고 무주택 서민에게 주택소유의 기회를 부여하려는 취지와, 동시에 임대사업자에게도 임대주택건설에 따른 합리적인 이윤을 보장하여 임대주택건설 사업이 위축되는 부작용을 방지하려는 취지를 함께 고려하여 합리적이고도 적정한 균형점을 찾으려는 정책적 판단에 따른 것이라 할 것인바, 이러한 판단에 따라 임대기간 중의 감가상각비 계산을 위한 취득가액을 분양전환 당시의 취득가액이 아닌 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액을 기준으로 함으로써 임대기간 중 이미 발생한 가치감소분을 반영한다고 하여, 이를 현저히 불합리하다고 볼 수도 없을 것입니다.즉, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목의 “임대기간 중의 감가상각비”는 문언상 “이미” 발생한 가치감소분, 즉, 최초 입주자 모집 공고 이후 임대주택 자산의 가치감소분을 반영하기 위한 것이라 볼 수 있을 것이고, 그렇다면 해당 감가상각비는 최초 입주자 모집 공고 당시 취득가액을 기준으로 산출하는 것으로 보아야 할 것입니다.따라서, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에서 감가상각비의 계산을 위한 취득가액은 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액이라고 할 것입니다.※ 법령정비의견「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목의 “임대기간 중의 감가상각비”의 산출방법 등에 대해 명시적으로 규정하고 있지 않으므로, 법적안정성과 국민의 예측가능성 제고를 위해 별도의 입법조치를 통해 이를 명확히 할 필요가 있다고 할 것입니다.
민원인 - 임업용산지에서 영구적인 진입로를 설치하기 위한 요건( 「산지관리법」제12조제1항제15호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2014.12.11 / 시행일:

「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따르면, 임업용산지에서 산지전용으로 설치할 수 있는 시설 중 「건축법」에 따른 건축물과 「건축법」 제2조제1항제11호에 따른 도로를 연결하기 위한 진입로는 산지전용으로 설치할 수 있는바,이 경우, 해당 진입로를 설치하기 위한 산지전용은, 그 진입로와 「건축법」 제2조제1항제11호에 따른 도로가 임업용산지에서 직접 연결되는 경우에만 허용되는지, 아니면 임업용산지 밖에서 사실상의 도로를 매개로 연결되는 경우에도 허용되는지?※ 질의배경○ 민원인이 산림청에 「산지관리법」 제12조제1항제15호 및 같은 법 시행령 제12조제12항에 따라 임업용산지에 영구적인 진입로를 설치할 수 있는 요건에 대하여 문의함.○ 산림청에서는 해당 진입로는 임업용산지 안에서 「건축법」상 도로와 접해야 한다고 회신하였고, 이에 대해 민원인은 해당 진입로는 임업용 산지 밖에서 사실상의 도로를 매개로 「건축법」상 도로와 연결되는 경우도 허용된다는 의견으로, 법제처에 직접 법령해석을 요청한 사안임.

「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따른 진입로를 설치하기 위한 산지전용은, 해당 진입로와 「건축법」 제2조제1항제11호의 도로가 임업용산지에서 직접 연결되는 경우에만 허용됩니다.

「산지관리법」 제12조제1항에서는 임업용산지에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 항 제15호에서는 같은 항 제1호부터 제13호까지의 시설 중 「건축법」에 따른 건축물과 도로(「건축법」 제2조제1항제11호의 도로를 말하며, 이하 “「건축법」상 도로”라 함)를 연결하기 위한 대통령령으로 정하는 규모 이하의 진입로를 설치하기 위하여 산지전용을 할 수 있도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제12조제12항에서는 해당 진입로의 규모를 “절ㆍ성토사면을 제외한 유효너비가 3미터 이하이고, 그 길이가 50미터 이하”로 규정하고 있는바,이 사안은 「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따른 진입로를 설치하기 위한 산지전용이, 해당 진입로와 「건축법」상 도로가 임업용산지에서 직접 연결되는 경우에만 허용되는지, 아니면 임업용산지 밖에서 사실상의 도로를 매개로 연결되는 경우에도 허용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 「산지관리법」 제12조제1항에서는 산지를 합리적으로 보전하고 이용하여 임업의 발전과 산림의 다양한 공익기능을 증진하기 위하여 임업용산지에서 산지전용을 원칙적으로 금지하면서, 예외적으로 국방ㆍ군사시설의 설치 등 같은 항 각 호에 열거된 행위에 대해서만 산지전용을 허용하고 있는바, 산지전용의 요건, 기준 등은 해당 규정의 입법 취지를 고려하여 제한적으로 해석해야 할 것이고, 특별한 사유가 없는 한 확대해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것입니다.또한, 「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따른 진입로는 산지전용으로 산지에 설치되는 시설을 의미함이 분명하고, 해당 진입로는 산지전용으로 설치된 「건축법」상 건축물과 「건축법」상 도로를 연결하는 시설이므로, 해당 진입로가 「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따라 「건축법」상 도로와 연결되려면, 「건축법」상의 도로가 임업용산지 안에 위치하거나, 적어도 임업용산지 밖에서 임업용산지와 직접 맞닿아야 한다고 보는 것이 상당하다고 할 것입니다.한편, 「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따른 진입로가 임업용산지 밖에서 사실상의 도로를 매개로 「건축법」상 도로와 연결되는 경우에도 해당 진입로 설치를 위한 산지전용이 허용된다는 의견이 있을 수 있습니다. 그러나 사실상 도로를 매개로 연결되는 경우까지 허용하게 되면 산지전용이 무분별하게 이루어져 산지의 보전이라는 「산지관리법」의 입법목적을 달성하기 곤란하다는 점, “사실상 도로”의 범위와 규모를 어느 정도까지 인정해야 할지 확정하기 곤란하다는 점 등을 고려할 때 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따른 진입로를 설치하기 위한 산지전용은, 해당 진입로와 「건축법」상 도로가 임업용산지에서 직접 연결되는 경우에만 허용됩니다.
민원인 - 임원 선출을 위한 입주자대표회의 구성원의 수 (「주택법 시행령」 제50조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2011.10.13 / 시행일:

입주자대표회의에서 회장, 감사 등의 임원을 선출하기 위해서는, 공동주택관리규약으로 정한 입주자대표회의 정원의 3분의 2 이상의 동별 대표자가 선출되어야 하는지?

입주자대표회의에서 회장, 감사 등의 임원을 선출하기 위해서는, 반드시 관리규약으로 정한 입주자대표회의 정원의 3분의 2 이상의 동별 대표자가 선출될 필요는 없다고 할 것입니다.

「주택법」 제43조제1항 및 제3항에 따르면, 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하되, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 하고, 입주자는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 같은 조 제7항에서는 그 입주자대표회의의 구성 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있습니다.이에 따라 「주택법 시행령」 제50조제1항에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에 따르면, 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 선출되어야 한다고 규정하고 있습니다.위 규정을 종합해 보면, 입주자대표회의는 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주한 후 비로소 구성되고,4명 이상의 동별 대표자로 구성되는데, 그 정원은 관리규약으로 정하며, 입주자대표회의의 임원을 선출함에 있어서는, 원칙적으로 관리규약으로 정한 입주자대표회의 구성원 정원의 과반수 찬성으로 선출하되, 다만 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자로 선출된 인원이 관리규약에서 정한 구성원 정원의 3분의 2 이상인 경우에는 예외적으로 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 임원을 선출할 수 있는바, 이는 구성원 정원의 3분의 2 이상이 선출되지 않은 경우에는 구성원 정원의 과반수의 찬성이 있어야 되지만, 구성원 정원의 3분의 2 이상이 선출된 경우에는 공동주택 입주자 전체의 의사를 충분히 반영할 수 있음을 근거로 정원의 과반수가 아닌 선출된 인원의 과반수로 임원 선출이 가능하다는 취지를 반영한 것이라고 볼 수 있습니다.그렇다면, 위 규정을 해석함에 있어서 원칙적으로 입주자대표회의가 구성원 정원 중 몇 명으로 구성되어 있는지를 불문하고, 구성원 정원의 과반수의 찬성만 있으면 입주자대표회의의 임원을 선출하는 것이 가능하다고 보아야 하며(현실적으로 구성원 정원의 과반수의 찬성을 얻으려면, 구성원은 과반수 이상이 선출된 상태에서 임원을 선출해야 할 것입니다), 이 경우 그 구성원이 정원 중 얼마가 선출된 상태에서 선출행위를 하는지는 문제되지 아니하고, 다만구성원 정원의 3분의 2 이상이 선출된 상태에서 임원을 선출하는 경우에는 예외적으로 정원의 과반수 찬성이 아닌 선출된 인원의 과반수만 찬성하면 임원을 선출할 수 있는 것으로 봄이 타당하다고 할 것입니다.따라서, 입주자대표회의에서 회장, 감사 등의 임원을 선출하기 위해서는, 반드시 관리규약으로 정한 입주자대표회의 정원의 3분의 2 이상의 동별 대표자가 선출될 필요는 없다고 할 것입니다.
민원인 - 임차권의 양도 또는 전대가 허용되는 근무·생업 등 사유의 발생 시기(「공공주택 특별법 시행령」 제48조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.03.04 / 시행일:

「공공주택 특별법」 제49조의4 단서 및 같은 법 시행령 제48조제1항제1호가목에 따라 공공임대주택1)1) 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목 및 같은 법 시행령 제2조제1항제5호에 따른 분양전환공공임대주택으로서 임대의무기간이 10년 이하인 것을 말하며, 이하 같음.의 임차인이 임차권을 양도2)2) 매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하고 상속의 경우는 제외하며, 이하 같음.하거나 공공임대주택을 전대(轉貸)하려는 경우, 같은 영 제48조제1항제1호가목1)에 따른 근무ㆍ생업 등의 사유가 공공임대주택에 입주한 후에 발생한 경우로 한정되는지, 아니면 해당 사유가 입주 전에 발생하더라도 입주 후에 계속 유지되는 경우까지 포함되는지?3)3) 「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목2) 및 3)의 요건은 충족하는 것을 전제함.< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 그 회신내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목1)에 따른 근무ㆍ생업 등의 사유가 공공임대주택에 입주한 후에 발생한 경우로 한정됩니다.

「공공주택 특별법」은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법으로서, 같은 법 제49조의4에서는 투기 또는 투자 목적을 가진 수요자들의 접근을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시키기 위해 공공임대주택의 임차인은 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없도록 원칙적으로 금지(본문)하면서 다만 근무ㆍ생업 등 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있는 경우에는 공공주택사업자의 동의를 얻어 양도 또는 전대할 수 있도록 규정(단서)하고 있는바, 이는 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대가 사적 이익을 추구하는 수단으로 악용될 여지가 없는 경우에 한해 예외적으로 허용4)4) 서울고등법원 2015. 11. 11. 선고 2015나2006430 판결례(확정) 참조하는 것이므로 이러한 예외 사유는 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.그리고 「공공주택 특별법」 제49조의4 단서의 위임에 따른 같은 법 시행령 제48조제1항에서는 임차권의 양도 등이 허용되는 경우를 각 호로 열거하여 규정하면서, 제1호가목에서는 공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 근무&#8228;생업 등의 사유로 주거를 이전할 것과 새로 이전하는 거주지의 요건을 모두 갖추어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우를 규정하고 있는바, 이는 임차권의 양도 등이 있는 경우 투기 또는 투자 목적이 있었는지 아니면 실제 거주할 목적이었음에도 부득이한 사유로 양도 또는 전대한 것인지를 구별할 객관적인 기준이 필요한 상황에서 입법정책적으로 “입주”를 그 구별 기준으로 삼은 것5)5) 서울고등법원 2013. 4. 17. 선고 2012나64675 판결례(확정) 참조으로 보아야 합니다.그런데 근무ㆍ생업 등의 사유가 공공임대주택에 입주하기 전에 발생하고 해당 사유로 주거를 이전하는 경우에도 「공공주택 특별법」 제49조의4 단서에 따라 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대가 허용된다고 본다면, 공공임대주택에 입주하기 전에 이미 다른 곳에 거주할 것이 예정되어 있어 공공임대주택에 실제로 거주할 의도가 없는 사람들까지 임차권 등을 투기 또는 투자 목적으로 활용할 수 있게 허용하는 것이 되어, 실제 주거 수요를 충족시키기 위해 공공임대주택의 전대 및 임차권 양도를 엄격히 제한하면서 입주를 기준으로 부득이한 사유를 판단하여 예외적으로 임차권의 양도 등을 허용하도록 한 「공공주택 특별법」 제49조의4 및 같은 법 시행령 제48조제1항제1호의 규정취지에 반하게 됩니다.그렇다면 「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목1)은 공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택에 입주한 후에 근무ㆍ생업 등의 사유가 발생하여 주거를 이전하는 경우를 의미하는 것으로 해석하는 것이 해당 규정의 입법취지와 문언에 부합하는 해석입니다.※ 법령정비 권고사항「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목1)에 따른 근무ㆍ생업 등의 사유 발생시기가 입주 후인 경우에만 임차권 양도 및 전대가 허용될 수 있다는 점을 보다 명확하게 규정할 필요가 있습니다.<관계 법령>공공주택 특별법제49조의4(공공임대주택의 전대 제한) 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.공공주택 특별법 시행령제48조(임차권의 양도 등의 허용) ① 법 제49조의4 단서에서 "근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 공공임대주택(임대의무기간이 10년 이하인 경우로 한정한다) 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우1) 근무ㆍ생업 또는 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것2)ㆍ3) (생 략)나.ㆍ다. (생 략)2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 공공임대주택을 공급받아 전대하는 경우가. 「국가균형발전 특별법」나. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」다. 「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」라. 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」3. (생 략)②ㆍ③ (생 략)④ 제1항제2호에 따라 공공임대주택을 전대하는 기관 또는 사람은 해당 기관의 이전이 완료된 경우에는 전대차 계약기간이 종료된 후 3개월 이내에 입주자를 입주시키거나 입주하여야 한다. 이 경우 전대차 계약기간은 2년을 넘을 수 없다.
민원인 - 임차인대표회의 임원의 선출방법(「임대주택법」 제29조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2014.12.16 / 시행일:

「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는지?※ 질의배경○ 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등 임원을 선출하는 방법에 대하여 민원인과 국토교통부의 견해가 달라 민원인이 법제처에 법령해석을 요청함.

「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을 선출해야 하는 것은 아닙니다.

「임대주택법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제28조제1항에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조제6항에서는 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있습니다.그리고, 「주택법」 제2조제14호라목에서는 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자를 공동주택을 관리하는 관리주체의 하나로 규정하고 있고, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 법 제45조의4제1항에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항(제1호) 및 제47조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항(제2호) 등만 적용된다고 규정하고 있으며, 「주택법 시행령」 제50조제6항에서는 입주자대표회의 임원 선출과 관련하여 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 후보자가 2명 이상인 경우에는 다득표자 선출(제1호) 등의 방법으로 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다고규정하고 있는바,이 사안은 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 같은 법 제3조에 따라 「주택법」을 적용하여 「주택법 시행령」 제50조제6항에서 정한 방법으로 임원을 선출해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 「임대주택법」 및 같은 법 시행령에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐, 임차인대표회의 임원의 선출방법에 관해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.한편, 「임대주택법」 제3조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「임대주택법」으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으나, 「주택법」에서는 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 관하여 별도의 규정을 두고 있는 것은 아닙니다. 다만, 「주택법」에서는 임대주택의 임차인대표회의와 유사한 기구로서 공동주택의 입주자대표회의에 관하여 규정하고 있는바, 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 적용될 수 있는지를 살펴보아야 할 것입니다.그런데, 입주자대표회의는 「주택법」 제43조제3항에 따라 필수적으로 설치되고, 같은 조 제8항 및 같은 법 시행령 제51조에 따라 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 직접 결정하는 공동주택의 관리주체인 반면, 임차인대표회의는 법령에 따라 반드시 구성해야 하는 것은 아니고, 임대주택 관리규약의 제정ㆍ개정 및 관리비 등 임대주택 관리에 관한 주요 사항도 임대사업자와 협의해 결정하는바, 입주자대표회의와 임차인대표회의는 그 구성의 강제성 여부, 기능 등에 본질적 차이가 있어 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 바로 적용될 여지는 없다고 할 것입니다.더욱이, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 공동주택의 관리에 관한 사항 중에서 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대하여 적용되는 「주택법」 및 같은 법 시행령의 규정들을 제한적으로 열거하면서, 이 사안에서 문제되고 있는 공동주택 관리주체의 임원 선출방법을 규정한 「주택법 시행령」 제46조제2항은 적용 대상에서 배제하고 있는 점에 비추어 보더라도 입주자대표회의의 임원 선출방법은 임차인대표회의에 적용되지 않는다고 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시 「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을선출해야 하는 것은 아닙니다.
민원인 - 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하려는 경우 기존에 주택관리업자를 선정하면서 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없더라도 같은 호에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 새로 받아야 하는지(「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2022.12.30 / 시행일:

「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 의무관리대상 공동주택1)1) 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택을 말하며, 이하 같음.의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우 입주자대표회의2)2) 「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하여, 이하 같음.는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자3)3) 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자를 말하여, 이하 같음.를 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호의2에서는 같은 호 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받을 것을 규정하면서, 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항(가목)을, 수의계약의 경우 계약대상자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항(나목)을 각각 그 동의대상으로 규정하고 있는바,입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하려는 경우 기존에 주택관리업자를 선정하면서 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없더라도 같은 호에 따른 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 새로 받아야 하는지?

입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하려는 경우 기존에 주택관리업자를 선정하면서 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없더라도 같은 호에 따른 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 새로 받아야 합니다.

우선 「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하면서 같은 항 제1호의2에서는 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 받도록 규정하고 있을 뿐, 기존에 주택관리자를 선정하면서 같은 호에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없는 경우에는 그 동의를 새로 받지 않아도 된다는 예외를 규정하지 않고 있고, 공동주택관리법령의 다른 규정에서도 이러한 예외를 규정하고 있지 않습니다.그리고 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2는 2022년 6월 10일 법률 제18937호로 「공동주택관리법」을 일부개정하면서 신설된 규정으로, 주택관리업자 선정 전에 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 경쟁입찰과 관련한 중요사항 또는 계약상대자 선정, 계약 조건 등 수의계약과 관련한 중요사항에 대해서는 입주자등의 동의를 받도록 함으로써 주택관리업자 선정에 대하여 입주민등의 의사를 충분히 반영하고 주택관리서비스의 만족도를 높이려는 취지의 규정인바1)5) 2021. 5. 26. 의안번호 제2115735호로 발의된 공동주택관리법 일부개정법률안(대안반영폐기)에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조, 입주자대표회의로 하여금 같은 법 제7조제1항제1호의2 각 목에 따른 중요사항의 변경 여부와 관계없이 주택관리업자를 선정할 때마다 해당 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받도록 하는 것이 주택관리업자 선정 과정에서 사전적으로 입주자등의 의사를 충실하게 반영하려는 입법취지에 부합하는 해석입니다.한편 「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 입주자대표회의는 각 호의 “기준”에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있으므로, 기존에 주택관리업자를 선정하면서 같은 항 제1호의2에 따라 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없다면 결국 그 기준에 변경이 없는 것이어서 다시 입주자등의 동의를 받지 않아도 된다는 의견이 있으나, 주택관리업자를 선정하려는 시점과 직전에 주택관리업자를 선정한 시점 사이에 동의 주체인 입주자등의 구성이 바뀔 수 있고, 새로 입주자등에 포함된 사람의 주택관리업자 선정과 관련된 참여 기회도 보장되어야 하는 점, 기존에 받은 입주자등의 동의는 동의를 받을 당시의 주택관리업자를 선정하기 위한 것에 불과한 점 등에 비추어 볼 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.따라서 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하려는 경우 기존에 주택관리업자를 선정하면서 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 사항에 변경이 없더라도 같은 호에 따른 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 새로 받아야 합니다.공동주택관리법제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. (단서 생략)1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것② (생 략)<관계 법령>
민원인 - 입주자대표회의 감사가 주택관리사 자격증 발급을 위한 경력 요건에 해당하는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제73조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.09.17 / 시행일:

「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제5호의 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원”에 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의1)1) 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 및 제8호에 따른 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의를 말하며, 이하 같음.감사도 포함되는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제5호의 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원”에 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의 감사는 포함되지 않습니다.

「공동주택관리법」 제67조제2항에서는 주택관리사는 주택관리사보 합격증서를 받고(제1호) 대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력(제2호)을 갖추어 시·도지사1)1) 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사를 말함.로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조제1항제5호에서는 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체”의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력이 5년 이상일 것을 주택관리사 자격증 발급을 위한 경력 요건의 하나로 정하고 있으며, 그 위임에 따른 건설교통부고시 제1999-428호(공동주택관리와관련한단체지정)2)2) 2000. 1. 4.(화) 제14397호 대한민국정부 관보 참조에서는 주택관리사보가 주택관리사 자격을 인정받을 수 있는 자격기준 중 공동주택관리와 관련한 단체를 (사)대한주택관리사협회, (사)전국아파트연합회 및 (사)한국공동주택전문관리협회3)3) 현 한국주택관리협회를 말함.로 한정하여 지정하고 있습니다.법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바,4)4) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따르면 “입주자대표회의”는 공동주택의 입주자등5)5) 「공동주택관리법」 제2조제1항제7호에 따른 “입주자등”을 말함.을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위해 구성하는 자치 의결기구로서 같은 법 시행령 제73조제1항제5호에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시한 단체에 해당하지 않음이 명백하고, 의무관리대상 공동주택6)6) 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 “의무관리대상 공동주택”을 말함.의 입주자대표회의라고 해서 달리 볼 여지는 없으므로 이 사안의 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의 감사는 「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제5호의 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원”에 포함되지 않습니다.공동주택관리법제67조(주택관리사등의 자격) ① (생 략)② 주택관리사는 다음 각 호의 요건을 갖추고 시ㆍ도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람으로 한다.1. 제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것2. 대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력이 있을 것③ 제2항에 따른 주택관리사 자격증의 발급절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.④ ∼ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행령제73조(주택관리사 자격증의 발급 등) ① 법 제67조제2항제2호에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 주택관리사보 자격시험에 합격하기 전이나 합격한 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 발급한다.1. ～ 4. (생 략)5. 법 제81조제1항에 따른 주택관리사단체와 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력 5년 이상6. 제1호부터 제5호까지의 경력을 합산한 기간 5년 이상② (생 략)건설교통부고시 제1999-428호(공동주택관리와관련한단체지정)공동주택관리령 제26조제4의2호의 규정에 의하여 주택관리사보가 주택관리사 자격을 인정받을 수 있는 자격기준 중 공동주택관리와 관련한 단체를 다음과 같이 지정 고시합니다.2000년 1월 4일건설교통부장관<관계 법령>
민원인 - 입주자대표회의 구성 신고가 수리를 요하는 신고인지 여부 (「주택법」 제43조제3항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2012.04.03 / 시행일:

「주택법」 제43조제3항에 따르면 입주자는 입주자대표회의를 구성하여 이를 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하는바, 위 입주자대표회의 구성에 관한 신고가 수리를 요하는 신고인지?

「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의 구성에 관한 신고는 수리를 요하는 신고라고 할 것입니다.

「주택법」 제43조제3항, 같은 법 시행령 제52조제3항, 같은 법 시행규칙 제24조 및 별지 제34조의2서식에 따르면 입주자가 입주자대표회의를 구성한 경우에는 입주자대표회의의 명칭 및 구성 현황 등을 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하면서, 임원 및 동별대표자의 성명ㆍ주소ㆍ생년월일 및 약력과 그 선출에 관한 증빙서류를 포함한 입주자대표회의 구성현황에 대한 서류를 제출하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 별지 제34조의2서식 신고서의 뒤쪽에는 신고서가 작성되면 “접수 → 확인 → 처리결과 통보”의 순서로 처리된다고 기재되어 있어 확인절차를 거치도록 한 점, 같은 법 제43조제7항 및 같은 법 시행령 제50조에서 입주자대표회의는 4명 이상의 동별대표자로 구성하되, 선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 입후보자가 2명 이상인 경우에는 다득표자를, 입후보자가 1명인 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하고, 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람 등의 경우 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하는 등, 입주자대표회의의 구성, 기능, 운영 등을 법령에서 직접 규정하고 있는 점, 같은 법 시행령 제51조에 따르면 입주자대표회의는 입주자를 대표하여 입주자들 전원에 대하여 적용되는 관리규약개정안의 제안 및 공동주택의 관리방법의 제안, 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인, 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정, 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인, 관리비등의 결산의 승인 등에 관한 사항을 결정할 권한이 있는 점, 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 하는 「주택법」의 입법목적 등을 종합하여 볼 때, 입주자대표회의 구성신고를 받은 행정관청으로서는 신고 당시에도 당해 입주자대표회의가 적법하게 운영될 수 있도록 조치하여야 할 의무가 있고, 따라서 입주자대표회의의 구성원을 선출하는 과정이 적법하였는지 여부 등 그 입주자대표회의가 위 법령에 정한 요건을 갖추었는지 여부를 심사하여 그 신고의 수리 여부를 결정할 수 있다고 할 것입니다.또한, 같은 법 제59조제1항 및 같은 법 시행령 제82조에 따르면 지방자치단체의 장은 입주자대표회의에게 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 입주자대표회의의 구성 및 의결 업무 등에 관한 사항을 보고하게 하거나, 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소 등에 출입하여 공동주책의 시설·장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다고 규정하고 있어, 신고 당시에 이미 그와 같은 사유가 있다면 신고단계에서 이를 심사하도록 함으로써 불필요한 행정력의 낭비 및 신청인의 불이익을 줄일 수 있다는 점 등에 비추어 보면, 시장·군수 또는 구청장은 입주자대표회의 구성신고에 대하여 실질적인 요건을 심사하여 신고를 수리하거나 거부할 수 있다고 할 것입니다(대법원 2009. 6. 11. 선고 2008두18021 판결례 참조).따라서, 「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의 구성에 관한 신고는 수리를 요하는 신고라고 할 것입니다.
민원인 - 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성을 얻지 못한 최다득표자 1인이 입주자대표회의 회장으로 선출될 수 있는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호라목 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2022.06.10 / 시행일:

「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호가목부터 다목까지의 규정에서는 입주자등1)1) 입주자와 사용자를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호 참조), 이하 같음이 입주자대표회의 회장을 직접 선출하는 방법에 대해 규정하고 있고, 같은 호 라목에서는 같은 호 가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없는 경우 등에는 입주자대표회의 구성원2)2) 관리규약으로 정한 정원을 말하고, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원을 말하며(「공동주택관리법 시행령」 제4조제3항 참조), 이하 같음과반수의 찬성으로 선출하며, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출한다고 규정하고 있는바,「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없어 같은 호 라목에 따라 입주자대표회의에서 여러 명의 후보자 중 회장을 선출하기 위해 투표를 실시하였으나 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 1인인 경우 그 최다득표자는 회장으로 선출될 수 있는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지와 관련하여 국토교통부와 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 최다득표자 1인은 입주자대표회의 회장으로 선출될 수 없습니다.

「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호가목부터 다목까지의 규정에서는 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통해 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하여 입주자대표회의 회장을 선출하도록 규정하고 있고, 같은 호 라목에서는 같은 호 가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없는 경우 등에는 입주자대표회의에서 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 회장을 선출하고, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 회장을 선출하도록 규정하고 있는바, 같은 호 라목에서는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성을 통한 선출과 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 “최다득표자가 2인 이상인 경우”에 한해 추첨을 통한 선출만을 규정하고 있을 뿐, 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 “최다득표자가 1인인 경우”에 대해서는 따로 규정하고 있지 않으므로, 명문의 규정 없이 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우의 최다득표자 1인이 회장으로 선출된다고 볼 수는 없습니다.또한 「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호라목에서는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우에 추첨에 의해 선출할 수 있도록 보충적인 방법을 규정하고 있는데, 해당 내용은 2021년 1월 5일 대통령령 제31366호로 같은 영이 일부개정되면서 신설된 것으로, 해당 내용이 신설되기 전에는 회장은 “입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성”으로만 선출하도록 규정하고 있어, 입주자대표회의 구성원의 과반수 득표자가 없는 경우에는 과반수 득표자가 나올 때까지 재투표하도록 운영하였던 점에 비추어 볼 때, 현행 규정에 입주자대표회의 구성원의 과반수의 찬성으로 회장을 선출할 수 없는 경우로서 입주자대표회의의 투표 결과 최다득표자가 1인인 경우의 회장선출방법에 대해 별도의 규정이 없는 이상, 임의로 입주자대표회의 구성원의 과반수 득표자가 아닌 최다득표자 1인을 회장으로 선출할 수 있다고 볼 수는 없을 것입니다.한편 입주자대표회의 구성 지연을 방지하기 위해 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 1인인 경우 그 최다득표자가 회장으로 선출되는 것으로 보아야 한다는 의견이 있으나, 이와 같이 해석한다면 「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호라목에서 원칙적으로 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하도록 규정하고 있음에도 불구하고, 후보자가 2인 이상이고 최다득표자가 1인이기만 하면 과반수 득표 여부와 관계없이 회장으로 선출될 수 있게 되어 결과적으로 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 회장을 선출하도록 한 같은 목의 문언의 의미가 형해화된다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.따라서 이 사안의 경우 최다득표자 1인은 입주자대표회의 회장으로 선출될 수 없습니다.※ 법령정비 권고사항입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 1인인 경우에 대해서도 최다득표자가 2인 이상인 경우와 같이 별도의 선출방법을 규정할 필요성이 있는지를 정책적으로 검토하여 그 결과에 따라 「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호라목을 정비할 필요가 있습니다.<관계 법령>공동주택관리법 시행령제12조(입주자대표회의 임원의 선출 등) ① 법 제14조제6항에 따라 입주자대표회의에는 다음 각 호의 임원을 두어야 한다.1. 회장 1명2. 감사 2명 이상3. 이사 1명 이상② 법 제14조제9항에 따라 제1항의 임원은 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 선출한다.1. 회장 선출방법가. ∼ 다. (생 략)라. 다음의 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출1) 후보자가 없거나 가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없는 경우2) 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 500세대 미만의 공동주택 단지에서 관리규약으로 정하는 경우2. 감사 선출방법가. ∼ 라. (생 략)3. 이사 선출방법: (생 략)③ㆍ④ (생 략)
민원인 - 입주자대표회의에서 의결한 사항을 공개하지 않은 경우 입주자대표회의 의결의 효력(「주택법 시행령」 제56조 등) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2016.07.06 / 시행일:

「주택법」 제45조제4항에서는 공동주택의 관리주체는 관리비를 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말함. 이하 “인터넷 홈페이지”라 함)에 공개하여야 한다고 규정하고 있고,「주택법」 제43조제8항제2호, 같은 법 시행령 제51조제1항 및 제56조제1호에서는 공동주택의 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약에서 정하거나 위임한 사항 등을 의결하여야 하고, 공동주택의 관리주체는 “입주자대표회의에서 의결한 사항”을 인터넷 홈페이지에 공개하도록 규정하고 있는바,공동주택의 입주자대표회의가 “관리사무소 직원의 급여 인상”을 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하였으나 해당 공동주택의 관리주체가 “관리비” 내역으로 “그 인상분”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않거나 “그 의결사항”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않은 경우 그 의결은 효력이 있는지?< 질의 배경 >○ 공동주택 관리사무소 직원의 촉탁계약 체결과 관련하여 급여인상에 관한 내용을 입주자대표회의에서 의결하였으나, 이를 공동주택단지의 인터넷 홈페이지나 게시판에 공개하지 아니하고 급여를 인상하여 지급하자, 해당 공동주택에 거주하는 민원인이 입주자대표회의의 의결사항을 공개하도록 「주택법 시행령」에서 규정하고 있으므로, 이를 위반한 입주자대표회의의 의결은 무효가 아닌지 소관부처인 국토교통부에 문의하였는데, 국토교통부로부터 의결 자체를 무효로 볼 수 없다는 답변을 받자 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

공동주택의 입주자대표회의가 “관리사무소 직원의 급여 인상”을 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한 경우, 해당 공동주택의 관리주체가 “관리비” 내역으로 “그 인상분”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않거나 “그 의결사항”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않더라도 그 의결은 효력이 있습니다.

「주택법」 제45조제4항에서는 공동주택의 관리주체는 관리비, 사용료, 장기수선충당금과 그 적립금액 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 규정하고 있고, 같은 법 제43조제8항제2호에서는 입주자대표회의의 의결사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제51조제1항에서는 입주자대표회의는 같은 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 관리규약에서 정하거나 위임한 사항 등을 의결한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제56조제1호에서는 입주자대표회의에서 의결한 사항은 그 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하거나 입주자등에게 개별통지하도록 규정하고 있습니다.이 사안은 공동주택의 입주자대표회의가 “관리사무소 직원의 급여 인상”을 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하였으나 해당 공동주택의 관리주체가 “관리비” 내역으로 “그 인상분”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않거나 “그 의결사항”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않은 경우 그 의결은 효력이 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 의결내용의 공개나 통지가 의결 효력발생 요건이 되려면 “의결은 공개함으로써 효력을 발생한다” 등과 같이 어떠한 행위가 다른 행위의 효력발생의 요건임을 분명하게 해주는 법 규정이 있어야 할 것입니다. 그런데, 「주택법 시행령」 제56조제1호에서는 공동주택의 관리주체는 입주자대표회의에서 의결한 내용을 인터넷 홈페이지에 공개하거나 입주자 또는 사용자에게 개별 통지하도록 규정하고 있을 뿐, 의결한 내용의 공개가 입주자대표회의 의결의 효력발생요건이라는 별도의 규정을 두고 있지 않으므로, 이 경우 의결 내용의 공개는 입주자대표회의의 의결의 효력 발생을 위한 요건을 규정한 것은 아닌 것으로 보이고, 따라서 공동주택의 관리주체가 입주자대표회의의 의결사항을 공동주택의 입주자나 사용자에게 알리는 것은 일정한 사실을 입주자 등에게 알리는 단순한 사실행위에 불과하다고 할 것입니다.다음으로, 「주택법」 제59조제1항제2호에서는 지방자치단체의 장이 공동주택관리의 효율화와 입주자ㆍ사용자의 보호를 위하여, 같은 법 또는 같은 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우, 관리주체나 공동주택의 관리사무소장에게 필요한 명령을 할 수 있도록 하는 규정을 두고 있고, 같은 법 제101조제3항제8호에서는 공동주택의 관리주체가 관리비 내역 등을 공개하지 않은 경우 과태료를 부과한다는 제재규정을 두고 있을 뿐, 같은 법 제43조제8항제2호 및 같은 법 시행령 제51조제1항에 따른 의결사항을 공개하지 아니한 경우 벌칙이나 과태료를 부과한다든가 관리업체가 속한 주택관리업의 등록을 말소하는 등의 제재조치에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않은바, 입주자대표회의의 의결사항을 공개 또는 개별 통지하도록 하는 규정은 입주자 등이 관리비의 산정기준 등에 관한 정보를 얻고 부당한 관리비 산정 등 입주자대표회의의 위법ㆍ부당한 행위를 감시할 수 있도록 하려는 취지에서 선언적으로 규정할 것일 뿐 이를 강제하게 하거나 입주자대표회의의 의결의 효력요건으로 둔 규정은 아니라고 할 것입니다.따라서, 공동주택의 입주자대표회의가 “관리사무소 직원의 급여 인상”을 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한 경우, 해당 공동주택의 관리주체가 “관리비” 내역으로 “그 인상분”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않거나 “그 의결사항”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않더라도, 그 의결의 효력이 있다고 할 것입니다.