매매대금등 (민사, 대법원)
공포일: 2025.07.18 / 시행일:

【원고, 상고인】 ○○○신탁 주식회사 (소송대리인 변호사 이재홍 외 4인)
【피고, 피상고인】 부산광역시 (소송대리인 변호사 하광룡 외 3인)
【원심판결】 부산고법 2022. 12. 14. 선고 2021나56056 판결 
【주 문】
 원심판결 중 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유 보충서 등의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.
 1. 사안의 개요
 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 
 가. 이 사건 사업 진행 경과 및 이 사건 협약 체결 경위
 1) 주식회사 △△△(이하 ‘소외 1 회사’라 한다)는 2005. 10.경 부산 부산진구 (주소 1 생략)(이하 ‘부산 부산진구’ 부분은 생략한다) 일원의 어린이대공원 내 동물원(이하 ‘이 사건 동물원’이라 한다) 조성사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하다가 2012년경까지 자금난으로 인하여 이 사건 사업을 원활하게 진행하지 못하고 있었다. 
 2) 이에 주식회사 □□□(이하 ‘소외 2 회사’라 한다)은 2012. 9. 3. 이 사건 사업에 참여하기로 하면서, 피고 및 소외 1 회사와 이 사건 사업 정상화를 위한 협약(이하 ‘이 사건 협약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 협약에 따르면, 피고는 책임준공 후 3년 이내 소외 1 회사의 수탁자가 매수요청을 하면 이 사건 동물원을 매수하되(제4조 제1호), 이 사건 동물원 매수 시점에는 「공유재산 및 물품관리법」(이하 ‘공유재산법’이라 한다) 제8조에 따라 이 사건 동물원에 설정된 사권(私權)이 없어야 한다(제6조 제5항). 
 3) 이후 소외 1 회사와 소외 2 회사가 이 사건 동물원 운영을 위한 특수목적법인(SPC)으로 설립한 주식회사 ◇◇◇(이하 ‘소외 3 회사’라 한다)는 준공 이후인 2014. 4. 24.부터 이 사건 동물원을 운영하였다.
 나. 이 사건 대출약정 및 이 사건 부동산에 관한 처분신탁계약 체결 경위
 1) 이 사건 사업에 필요한 자금 조달을 위하여 2013. 4. 18. ☆☆☆ 유한회사(이하 ‘소외 4 회사’라 한다)는 차주로, 주식회사 ▽▽은행(이하 ‘소외 5 회사’라 한다)은 대주로, 소외 1 회사는 시행자로, 소외 3 회사는 시행대행자 겸 운영사로, 소외 2 회사는 시공사로 하여, 대주인 소외 5 회사가 차주인 소외 4 회사에 500억 원을 대출하기로 하는 내용의 대출약정이 체결되었다. 
 2) 소외 1 회사는 2013. 4. 18. 원고와 이 사건 동물원 사업부지 중 소외 1 회사 명의로 된 각 토지 및 지상건물에 관하여 소외 5 회사를 우선수익자로, 소외 2 회사를 수익자로 한 처분신탁계약을 체결하고, 2013. 4. 19. 원고에게 소유권이전등기를 마쳐주었다. 
 3) 한편 피고는 처분신탁계약이 체결되기 전인 2013. 3. 31. 원고에게 매입확약서(이하 ‘이 사건 매입확약서’라 한다)를 작성·교부하였는데, 매입확약서에는 우선수익자가 책임준공 후 3년 이내에 신탁재산에 대한 처분 요청이 가능하고, 우선수익자의 요청에 의해 수탁자가 피고에게 매수청구를 하면 준공 후 33개월 시점에 공유재산법 제8조에 따라 사권이 존재하지 않을 경우 매매계약을 체결하도록 되어 있다. 또한 매입확약서에 첨부된 부동산 내역서에는 매수대상 토지로 (주소 2 생략) 임야 20,371㎡(목적공유자 소외 1 회사 지분 20,371분의 11,088 전부)를 포함하여 총 16필지의 부동산이 기재되어 있다. 
 다. 매수청구 기간 연장 및 원고의 매수청구 등 
 1) 원고와 피고는 2017. 2. 23. 이 사건 협약서상 매수청구 기간을 종전의 ‘준공 후 3년 이내’에서 3년 더 연장하기로 합의하였다. 
 2) 이후 원고는 2019. 4. 25. 피고에게 이 사건 동물원의 매수를 청구한다는 내용의 공문을 발송하였다. 
 3) 피고는 2019. 7. 3. 원고와 소외 2 회사에 이 사건 동물원 부지 중 (주소 2 생략) 공원 10,996㎡에 제3자의 공유지분이 존재하는 등 사권이 설정되어 있으므로, 사권이 소멸되기 전에는 매수가 불가하다고 통보하였다.
 라. (주소 2 생략) 토지의 분할 과정 
 1) (주소 3 생략) 임야 26,777㎡는 2005. 4. 21. (주소 2 생략) 임야 26,870㎡로 등록전환 된 토지로서 소외 6이 전부 소유하고 있었는데, 1979. 11.경 그중 일부가 부산시 공원조성계획 결정에 따라 공원용지로서 도시계획시설 부지로 편입되었다.
 2) (주소 2 생략) 임야 26,870㎡는 2005. 4. 29. (주소 2 생략) 임야 20,371㎡(이하 ‘분할 전 (주소 2 생략) 토지’라 한다)와 (주소 3 생략) 임야 6,499㎡[이하 ‘(주소 3 생략) 토지’라 한다]로 분할되었다. 소외 6은 2005. 6. 20. 당시 소외 1 회사의 이사이던 소외 7에게 분할 전 (주소 2 생략) 토지 중 11,088/20,371 지분 및 (주소 3 생략) 토지를 매도하고 2005. 9. 28. 소외 7에게 위 지분과 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 소외 7은 2005. 10. 5. 소외 1 회사에 위 지분과 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 이후 소외 1 회사는 2013. 4. 19. 원고에게 앞서 본 처분신탁계약에 따라 위 지분과 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.
 3) 소외 1 회사가 이 사건 사업을 추진하는 과정에서 소외 6은 2006. 7. 18. "분할 전 (주소 2 생략) 토지 중 11,088㎡를 도시계획시설 조성계획변경시 동물원 및 유희시설로 사용할 것을 동의한다."라는 내용의 토지사용 동의서를 작성해주었다. 
 4) 소외 2 회사는 이 사건 협약에 따라 동물원 예정부지 지상에 동물원 시설공사를 마친 다음 준공을 위해 분할 전 (주소 2 생략) 토지를 측량하였고, 그 결과 분할 전 (주소 2 생략) 토지는 2014. 5. 1. 그중 동물원 부지에 해당하는 (주소 2 생략) 임야 10,996㎡(이하 ‘분할 후 (주소 2 생략) 토지’라 한다)와 (주소 4 생략) 임야 9,375㎡[이하 ‘(주소 4 생략) 토지’라 한다]로 분할되었다. 이후 분할 후 (주소 2 생략) 토지 및 (주소 3 생략) 토지는 그 지목이 임야에서 공원으로 변경되었다. 
 5) 결국 분할 후 (주소 2 생략) 토지 및 (주소 4 생략) 토지는 원고와 소외 6의 공유로 등기되었고(원고 11,088/20,371 지분, 소외 6 9,283/20,371 지분), 분할 후 (주소 2 생략) 토지와 (주소 3 생략) 토지만이 이 사건 동물원 부지로 사용되고 있다.
 2. 예비적 청구에 대한 제2 상고이유 주장에 관하여 
 가. 원심은, 판시와 같은 이유로 피고가 원고의 매수청구에 응하여 이 사건 동물원 부지 중 분할 후 (주소 2 생략) 토지에 관한 원고 소유의 11,088/20,371 지분만을 취득하는 것은 공유재산법 제8조의 ‘사권이 설정된 재산’을 매수하는 것에 해당한다고 봄이 타당하다고 판단하였고, 나아가 원고와 소외 6이 분할 전 (주소 2 생략) 토지에 관하여 구분소유적 공유관계에 있으므로 사권이 설정된 재산이 아니라는 취지의 원고의 주장에 관하여는, 원고와 소외 6 사이에 분할 전 (주소 2 생략) 토지를 원고에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어졌음을 인정할 수 없다고 보아, 원고의 위 주장을 배척하였다. 
 나. 그러나 원고와 소외 6이 구분소유적 공유관계에 해당하지 않는다는 취지의 원심판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 
 1) 1필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하고 다만 그 소유권이전등기는 그 필지 전체에 관하여 공유지분권이전등기를 한 경우에는 그 특정 부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁을 하고 있는 것으로서, 그 지분권자는 내부관계에 있어서는 특정 부분에 한하여 소유권을 취득하고 이를 배타적으로 사용·수익할 수 있고, 다른 구분소유자의 방해행위에 대하여는 소유권에 터 잡아 그 배제를 구할 수 있다(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결, 대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다6611 판결 등 참조). 이러한 구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 수 없으나, 1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 상호 명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고, 위 특정 부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 위와 같이 상호 명의신탁한 지위도 전전 승계되어 최초의 양도인과 위 특정 부분의 최후의 양수인과의 사이에 명의신탁관계가 성립한다(대법원 1990. 6. 26. 선고 88다카14366 판결, 대법원 1996. 10. 25. 선고 95다40939 판결 등 참조). 
 2) 따라서 현재 분할 후 (주소 2 생략) 토지의 등기명의자인 원고와 소외 6 사이에 위와 같은 약정이 존재하지 않는다고 하더라도, 원고의 전 소유자와 소외 6 사이에 위와 같은 약정이 있었고, 원고가 전 소유자로부터 분할 후 (주소 2 생략) 토지의 공유지분을 이전받았다면 위와 같은 구분소유적 공유관계가 승계될 수도 있다. 
 3) 소외 6은 소외 7에게 (주소 2 생략) 임야 26,870㎡ 중 일부만을 매도하였는데, 소외 7 당시 소외 1 회사의 이사였던 점에다가 소외 7 소외 6으로부터 소유권을 이전받은 직후 소외 1 회사 앞으로 그대로 소유권을 이전해 준 점 등을 고려해보면, 위와 같은 매매는 이 사건 사업과 관련되어 있다고 볼 수밖에 없다. 
 4) 실제로 이 사건 사업 진행 과정에서 작성된 편입토지 조서에는 이 사건 동물원 전체 부지 면적이 85,334㎡로 기재되어 있는데, 여기에는 소외 7 소외 6으로부터 매수한 (주소 2 생략) 임야 26,870㎡ 중 일부인 (주소 3 생략) 토지 면적인 6,499㎡와 분할 전 (주소 2 생략) 토지 중 원고의 지분 비율에 상응하는 면적인 11,088㎡이 포함되어 있고, 이 부분은 모두 1979. 11.경 부산시 공원조성계획 결정에 따라 공원용지로서 도시계획시설 부지로 편입된 토지인 것으로 보인다. 
 5) 결국 소외 6은 소외 7에게 (주소 2 생략) 임야 26,870㎡ 중 이 사건 동물원 부지에 편입될 예정인 부분만을 특정하여 매도함으로써 소외 6과 소외 7 사이에 구분소유적 공유관계가 형성되었고, 이후 소외 1 회사는 소외 7로부터, 원고는 소외 1 회사로부터 각 구분소유의 목적인 특정 부분을 순차적으로 양도받아 소외 6과 사이의 구분소유적 공유관계를 승계하였다고 볼 여지가 있다. 
 6) 나아가 공유재산법 제8조는 "사권이 설정된 재산은 그 사권이 소멸되기 전에는 공유재산으로 취득하지 못한다."라고 규정하고 있고, 이 사건 협약과 이 사건 매입확약서에도 같은 취지의 내용이 존재한다. 만일 분할 후 (주소 2 생략) 토지에 관하여 원고와 소외 6 사이에 구분소유적 공유관계가 인정되어 분할등기가 이루어진다면, 위 토지는 ‘사권이 설정된 재산’에 해당하지 않을 여지가 있다.
 다. 그렇다면 원심으로서는 비록 원고와 소외 6 사이에 분할 전 (주소 2 생략) 토지를 원고에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어졌음을 인정하기에 부족하다고 하더라도 소외 6과 원고의 전 소유자인 소외 7 사이에 구분소유적 공유관계가 형성되었는지 여부와 원고가 소외 7과 소외 1 회사를 통하여 구분소유적 공유관계를 승계하였는지 여부를 심리한 후, 만일 구분소유적 공유관계가 인정되어 분할등기가 이루어진다면, 이러한 토지가 ‘사권이 설정된 재산’에 해당하는지 여부에 관하여도 심리하고 판단했어야 한다. 그럼에도 원심은 이를 심리하고 판단하지 아니한 채, 판시와 같은 이유만으로 구분소유적 공유관계가 성립하였다고 보기 어렵다고 보아, 결국 원고의 예비적 청구를 기각하였다. 이러한 원심판결에는 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 구분소유적 공유관계의 승계에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 
 3. 결론
 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 예비적 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 마용주(재판장) 노태악 서경환(주심) 신숙희

1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 필지 전체에 관한 공유지분등기를 경료한 경우, 상호 명의신탁에 의한 수탁자의 등기로 유효한지 여부(적극) 및 이후 위 특정 부분의 전전 양도로 공유지분등기가 전전 경료된 경우, 상호 명의신탁 지위도 전전 승계되어 최초 양도인과 위 특정 부분의 최후 양수인 사이에 명의신탁관계가 성립하는지 여부(적극)