약정금 (민사, 서울고등법원)
공포일: 1990.10.19 / 시행일:

【원고, 항소인】 조돈혁 외 1인
【피고, 피항소인】 면목 제3구역 주택개량재개발조합
【원심판결】제1심서울지방법원 북부지원(89가합7805 판결)
【주 문】
 항소를 모두 기각한다.
 항소비용은 원고들의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】 원판결을 취소한다.
 피고는 원고 조돈혁에게 금 20,606,044원, 원고 김명렬에게 금 20,987,690원 및 각 이에 대한 1988.12.21.부터 이 사건 소장송달일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
 소송총비용은 피고의 부담으로 한다는 판결과 가집행선고.
【이 유】 1. 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(지적현황측량도), 갑 제2호증(회신), 갑 제3호증(통지문), 갑 제4호증(각서), 갑 제11호증(관리처분계획), 갑 제13호증(진정사항회신), 을 제1호증(시행인가서), 을 제4호증(관리처분계획인가), 을 제5호증의 20(분양예정조서)의 각 기재와 원심증인 강대길의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고들은 서울시 소유의 서울 중랑구 면목동 1326의 96소재 구거 608평방미터(이하, 이 사건 구거지라고 한다) 지상에 무허가 건물을 소유하고 있던 자로서 피고가 1987.2.27. 서울특별시 고시 제132호로서 이 사건 구거지를 포함한 서울 중랑구 면목3동 1075 외 164필지 18,244평방미터 지상에 아파트 4동 488가구와 복리부대시설의 건축 및 공공시설로의 진입도로 건설을 목적으로 하는 주택개량재개발사업시행인가 및 동 조합설립인가를 받아 주택개량재개발사업을 시행하게 되자도시재개발법 제2조 제4호,제20조의 규정에 의하여 피고조합의 조합원이 되었던 사실, 그런데 원고들이 점유하고 있던 이 사건 구거지의 위치는 피고가 계획한 위 진입도로건설예정부지에 포함되어 있었기 때문에 진입도로공사를 위하여서는 원고들 소유의 건물이 조속히 철거되어야 할 필요가 있었고, 한편 원고들은 장차 피고가 신축할 위 아파트를 분양받는 대신 그에 상응하는 현금으로 보상받기를 원하였으므로 원고들과 피고는 원고들 소유의 건물의 조기철거와 그 보상금액 및 보상방법 등에 관하여 수차 협의를 해오던 중 1987.6.1.에 이르러 원고들과 피고사이에 건물의 철거와 보상금액 및 방법에 관한 타협이 이루어져서 원고들은 피고로부터 이주비로 원고 조돈혁이 금 8,000,000원, 원고 김명렬이 금 5,000,000원을 각 지급받고 1987.6.15. 이내에 타처로 이주완료하되, 피고는 원칙상 원고들이 이 사건 구거지의 소유자가 아니므로 원고들 소유의 건물에 관하여 그 가액에 개발이익율(비례율)을 곱한 금원이 서울시에서 지급되는 건물보상금보다 많으면 그 차액만 보상해 주면 되는 것이지만(도시재개발법 제53조), 이 사건 구거지는 피고가 계획한 위 진입도로 건설에 절대적으로 필요한 토지였으므로 앞으로 피고가 이를 서울시로부터 불하받되 그 불하대금을 원고들이 납입하는 것을 전제로 하여 이 사건 구거지의 점용권까지도 보상의 대상에 포함시키기로 하고, 일단 원고들의 각 건물점용면적만을 보상권리면적이라 칭하여 피고가 위촉한 감정사의 감정에 의하여 권리보상면적을 원고 조돈혁에 대하여 19.66평, 원고 김명렬에 대하여 17.85평으로 확정하고, 원고들 소유의 건물과 이 사건 구거지의 평당가액에 관하여는 정확한 감정을 하지아니한 채 일응 평당 금 1,150,000원으로 계산하였다가 추후 원고들과 같이 서울시 소유의 위 구거지상에서 살고 있었으나 원고들과는 달리 피고가 신축하는 위 아파트를 분양받기로 한 건물번호 116호, 117호의 소외 박창봉, 박삼홍에 대하여 추후 정확한 감정이 이루어지면 이를 기준으로 하여 원고들의 건물과 토지의 평당가액을 확정하기로 하며, 재개발사업시행 후 총 분양수입금에서 공사비, 기타 제비용 등 투자비를 뺀 금액과 당초 조합재산의 가액과의 비율을 비례율이라고 칭하여 이를 일응 93퍼센트로 계산하되 장차 위 관리처분계획인가시에 정확한 비례율이 산정되면 이에 따르기로 하고, 위 평당가액과 비례율이 확정되면 이를 위 보상권리면적에 순차 곱한 금액에서 위 건물보상금과 이주비 및 이 사건 구거지 불하대금을 각 공제하여 최종적으로 산출한 금액을 관리처분계획인가고시확정일로부터 1개월 이내에 원고들에게 정산하여 지급키로 약정한 사실, 그 후 원고들은 서울시로부터 건물보상금조로 원고 조돈혁이 금 3,310,000원, 원고 김명렬이 금 2,990,000원을, 피고로부터 이주비로 원고 조돈혁이 금 8,000,000원, 원고 김명렬이 금 5,000,000원을 각 지급받았고, 1988.12.21. 관리처분계획인가고시 당시 위 박창봉, 박삼흥 소유의 건물은 최종적으로 평당 금 277,687원(금 84,000×3.3058, 원 미만 버림, 이하 같다)으로 평가되어 원고들에 대한 보상금액산출을 위한 비례율은 166퍼센트로 결정되었으며, 그 무렵 위 관리처분계획인가고시가 확정된 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로, 특단의 사정이 없는 한 피고는 원고들에게 위 약정에 따른 보상금을 정산하여 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
 2. 그런데 피고는 먼저, 피고는 위 보상금지급약정 당시 원고들이 피고조합의 조합원에 속하고 이 사건 구거지가 위 재개발사업구역내에 포함되어 있다고 오인하고 그와 같은 약정을 한 것인데, 실제 이 사건 구거지는 위 재개발사업구역에서 제외되었고 원고들도 피고조합의 조합원의 자격을 취득하지 못하였으므로 위 약정은 착오에 의한 것이니 이를 취소한다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 위에 든 갑 제1, 2호증, 을 제1호증, 성립에 다툼이 없는 을 제2, 3호증(각 변경인가서)의 각 기재와 원심증인 강대길의 증언에 의하면, 원고들은 위 보상금지급약정 당시에는 피고조합의 조합원에 속하여 있었고 위 구거지도 재개발사업구역에 포함되어 있었으나 그 후 1987.10.21. 재개발사업의 내용이 변경되면서 위 구거지가 재개발사업구역에서 제외되고 원고들도 그 조합원의 지위를 상실케 된 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로, 위 인정사실에 의하면, 피고가 위 약정 당시 위 주장과 같은 착오에 빠졌다고 할 수는 없으니 피고의 위 주장은 이유없다.
 또 피고는, 피고조합은 원고들이 점유하고 있던 이 사건 구거지가 원래 재개발사업구역에 포함되어 있을 뿐만 아니라 진입도로의 건설에 불가결한 토지이므로 이를 원고들의 출재로 서울시로부터 불하 받을 예정으로 이 사건 보상금지급약정을 하였는데, 그 후 이사건 구거지가 재개발사업구역에서 제외되고 원고들도 피고조합원의 지위를 상실하였을 뿐만 아니라 서울시 건축조례의 변경으로 서울시가 직접 그 예산으로 이 사건 구거지에 도로를 개설하여 일반의 사용에 제공함으로써 위 구거지를 서울시로부터 불하받을 수 없는 상황에 이르렀으므로 피고는 위 약정에 따른 보상금지급의무가 소멸하였다는 취지의 주장을 한다.
 그러므로 살피건대, 피고는 원고들이 원래 이 사건 구거지의 소유자가 아니고 그들이 건물만을 소유하고 있으나 이 사건 구거지가 재개발사업구역내에 있을 뿐만 아니라 단지 내의 진입도로 건설에 불가결한 토지이므로 피고가 원고들의 조합원자격을 인정함과 동시에 그들의 출재로 서울시로부터 이를 불하받되 위 약정에 따른 보상금지급시에 그 불하대금을 공제키로 약정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위에 든 갑 제1, 2호증, 갑 제11, 13호증, 을 제1, 2, 3, 4호증의 각 기재와 원심증인 이부영의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고들은 1987.10.21. 재개발사업의 내용이 변경되면서 이 사건 구거지가 재개발사업구역에서 제외되자 피고조합의 조합원의 지위를 상실하였고, 피고와 사이에 약정된 1987.6.15.까지 이 사건 구거지에서 이주를 하지 아니하다가 서울시가 건축조례의 변경으로 직접 시의 예산으로 이 사건 구거지를 도로로 개설하게 되자 서울시와 피고로부터 지급받은 위 건물보상금과 이주비 이외에 서울시로부터 건물철거에 따른 시가 금 6,000,000원 상당의 타지역아파트 입주권을 배당받았으며 그 후 서울시가 이 사건 구거지에 도로를 개설하여 공공의 사용에 제공함으로써 개인이 이를 서울시로부터 불하받는 것이 불가능한 상황에 이르게 된 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실들에 의하면 원고들과 피고 사이에 이루어진 이 사건 보상금지급약정은 원고들이 점용하고 있는 이 사건 구거지가 피고의 주택개발사업구역 내에 포함되어 있음을 전제로 한 것으로 위 약정에 따라 피고가 부담하고 있는 이 사건 보상금지급채무는 원고들이 위 구거지의 불하대금을 부담하고 조합원의 지위를 보유함으로써 취득하는 아파트분양권을 포기하는 것과 대가적 견련관계에 있다고 할 것이고, 한편 일반적으로 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사나 쌍방의 책임없는 사유로 인하여 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다고 할 것인데, 위에서 본 바와 같이 서울시의 건축조례변경으로 이 사건 구거지에 도로가 개설되어 이를 개인에게 불하할 수 없게 되고 이에 따라 위 구거지가 이 사건 재개발사업구역에서 제외되어 조합원자격이 상실된 이상 원고들은 위 보상금약정 당시 그들이 부담하고 있는 위 의무를 면하게 되었음이 분명하므로 이는 쌍무계약에 있어서 당사자 일방이 부담하고 있는 채무를 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없는 때에 해당한다고 할 것이니 이와 대가관계에 있는 피고에 대한 보상금지급청구권의 이행도 청구할 수 없다고 봄이 상당하므로 피고의 위 주장은 이 점에 있어서 이유있다.
 3. 그렇다면, 이 사건 보상금지급을 구하는 원고들의 이 사건 청구는 보상금의 액수에 관하여 더 나아가 판단할 필요도 없이 이유없으므로 이를 기각할 것인바, 원판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고들의 항소는 이유없어 이를 모두 기각하고, 항소비용은 패소자인 원고들의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이용훈(재판장) 이교림 조연호

재개발구역 내의 시유지상에 무허가건물을 소유하고 있던 원고들과 주택개량재개발사업을 목적으로 하는 피고조합 사이에 피고의 사업목적 달성을 위하여 불가결한 위 시유지를 원고들이 서울시로부터 불하받고 추후 보상권리 면적과 평당가액이 확정되는 대로 피고가 그 보상금을 정산하여 지급하기로 한 약정은 위 토지가 재개발구역 안에 포함되어 있음을 전제로 한 것으로서 그에 따라 피고가 부담하게 되는 보상금지급의무와 원고들의 위 토지 불하대금 납부의무는 대가적 견련관계에 있다 할 것이므로 서울시의 건축조례 변경으로 위 토지에 도로가 건설되어 이를 개인에게 불하할 수 없게 됨에 따라 그 토지가 재개발구역에서 제외되고 원고들도 그 조합원의 자격을 상실하게 되었다면 원고들은 위 약정에 따라 피고들에게 부담하는 의무를 면하게 되고 이는 쌍무계약에 있어서 당사자 일방이 부담하고 있는 채무를 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에 해당한다.