법인의 토지를 고유목적에 직접사용하였는지 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2001.04.10 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이유】

피고의 상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1점에 대하여

원심의 인정사실에 의하면, 부동산매매업을 주업으로 하는 주식회사 우성건설(이하 '원고 회사'라 함)은 아파트신축용으로 이 사건 토지를 취득한 뒤 매매용 토지의 유예기간인 취득일로부터 3년이 경과하기 전에 매매용으로 전환하였다는 것이므로 이는 구 지방세법시행령(1990. 6. 29. 대통령령 제13033호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의4 제1항이 정한 매매용 토지로서 위 규정에 의하여 고유목적에 직접사용하였는지 여부를 판정하여야 할 것이고, 따라서 이 사건 토지가 매매용 토지에 해당한다는 원심의 판단은 그 결과에 있어서 정당하다고 할 것이고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 매매용 토지의 의미에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 상고이유 제2점에 대하여

취득세 중과대상인 법인의 비업무용 토지를 규정하고 있는 구 지방세법시행령 제84조의4 제1항소정의 정당한 사유라는 것은 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 뜻하는 것이 원칙이고, 그 법인의 내부적인 사유의 경우에는 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하고도 시간적인 여유가 없어 그 법인의 과실 없이 그 기간을 넘긴 경우에 한한다고 보아야 할 것이다(대법원 1992.6.23. 선고 92누1773 판결; 1995. 11. 10. 선고 95누7482 판결; 1대법원 1999.10.8. 선고 98두15139 판결참조).
원심은, 판시와 같이 거시증거를 종합하여 적법하게 사실을 인정한 뒤, 원고 회사는 취득일로부터 2년 여 간은 자연녹지지역에 해당하는 토지에 대한 도시계획상 제한이 해제되기를 기다리는 등 아파트 건축을 추진하다가 1991. 3. 16. 매매용 토지로 전환하여 위 원심 판시와 같이 그 매각에 많은 노력을 하였던 점, 그러던 중 제일은행의 위 1991. 10. 19.자 처분촉구에 따라 1992. 4.경 제일은행에게 성업공사에 대한 매각위임을 의뢰하여 성업공사의 공매절차에서 12회의 유찰 끝에 1994. 2. 15.에야 감정가격의 2분의 1 수준인 금 30억에 낙찰된 점 등을 종합하여, 원고 회사는 이 사건 토지를 그 고유업무인 매매용으로 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘겼으므로 그 유예기간을 도과한 데에 정당한 사유가 있다고 판단하였는바, 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 비업무용토지에 관한 법리오해 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인으로 인하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 이를 지적하는 상고이유의 주장 또한 이유 없다 할 것이다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 1998. 2. 27. 선고 97구31382 판결】

【주문】 처분청패소

1. 피고가 1996. 10. 10. 원고에 대하여 한 취득세 금360,3 60,000원의 부과처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
【이유】

1. 처분의 경위

갑제1호증, 갑제2, 3호증의 각 2, 갑제4, 5호증, 갑제7호증의 1, 2, 갑제9호증의 1, 2, 갑제12호증, 갑제23호증의 1 내지 4, 을제1 내지 5호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.
가. 주식회사 우성건설(이하 원고 회사라 한다)은 1988. 12. 30. 아파트 신축용 부지로 사용하기 위하여 소외 ○○○으로부터 ○○○시 ○○동 288 전 11,401㎡(후에 288 및 288의 7 내지 11로 분할됨), 288의 6 전 456㎡, 288의 1 전 4,572㎡, 290 전 2,436㎡, 308의 9 전 1,008㎡ 등 5필지 합계 19,903㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 대금 23억 1천만원에 취득하였다.
나. 그후 원고 회사는 이 사건 토지에 아파트를 신축하지 아니한 채, 1994. 2. 21. 소외 주식회사 진로외 2인에게 매각처분하고, 1996. 4. 19. 위 매수인들 명의로 소유권이전등기까지 경료하였다.
다. 피고는 1996. 10. 10. 원고 회사가 아파트 신축용지로 취득한 토지를 정당한 사유없이 아파트 신축용으로 사용하지 아니한 채 4년을 도과한 후 매각처분함으로써 이 사건 토지가「지방세법」제112조제2항, 동법시행령 제84조의 4 제1항, 제4항 제10호에 의하여 비업무용 토지에 해당한다고 보고, 취득세로서 위 법조항 소정의 중과세율을 적용하여 금346,500,000원으로 결정한 다음 원고 회사가 기납부한 세액 금46,200,000원을 공제한 금300,300,000원과 이에 대한 가산세 금60,060,000원을 합한 금360,360,000원을 부과하는 처분(이하 이 사건 처분이라 한다)을 하였다.
2. 처분의 적법 여부

가. 관계법령

구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 구법이라 한다) 제112조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 법인의 비업무용 토지를 취득할 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다(관련 없는 부분 생략, 이하 같다)"고 규정하였다.
구 시행령(1990. 6. 29. 대통령령 13033호로 개정되기 전의 것, 이하 구 시행령이라 한다) 제84조의 4 제1항은 " 법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(매매용 토지는 3년) 이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다"고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에서 법인의 고유업무라 함은 다음 각호의 업무를 말한다’고 하면서 그 제2호에 ‘법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무’를 규정하였으며, 제3항은 ‘다음 각호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 본다. 다만 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다’고 하면서, 그 제2호 본문에 ‘부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 매매용 토지’를 규정하였으며, 제4항은 ‘다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다’고 하면서 그 제10호에 ‘주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과하지 아니한 토지’를 규정하였다.
그런데, 위 시행령 제84조의 4 제1항은 위 1990. 6. 29. 개정시에 ‘매매용 토지 3년’부분이 삭제됨으로써 납세의무자에게 불리하게 개정되었고, 그 개정령 부칙 제1조에 의하면 위 개정규정은 공포일부터 시행하도록 규정하고 있으나, 한편 그 개정령 부칙 제3조는 ‘이 영 시행당시 종전의 규정에 의하여 부과하였거나, 부과하여야 할 지방세에 대하여는 종전의 규정에 의한다’고 규정되어 있는 바, 위 부칙 제1조는 납세의무가 성립될 당시의 세법이 적용되어야 한다는 일반원칙을 규정하고 있다고 보아야 하고, 위 부칙 3조는 이와 같은 법률불소급원칙에 대한 예외로서 납세의무자에게 불리하게 세법이 개정된 경우에는 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 예외적으로 납세의무자에게 유리한 종전의 규정을 적용한다는 특별규정으로 보아야 할 것이므로, 이 사건과 같이 위 개정령 시행전에 취득한 토지에 관하여는 개정전의 구 시행령이 적용된다고 할 것이다(대법원 1995.6.30. 선고 94누15387 판결참조).
나. 인정사실

갑제4 내지 6호증, 갑제7호증의 1, 2, 갑제8호증 1 내지 3, 갑제9호증의 1, 2, 갑제10 내지 12호증, 갑제13호증의 1 내지 4, 갑제14 내지 20호증, 갑제23호증의 1 내지 4, 갑제24, 25호증, 을제6호증의 1, 2의 각 기재와 증인 김지호의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.
(1) 원고 회사는 이 사건 토지의 취득 당시인 1988. 12. 30. 이전부터 법인등기부상 토목·건축업, 부동산 매매·임대업을 목적사업으로 하면서 건설업법 소정의 건설업을 영위하는 건설회사인바, 이 사건 토지 취득 직전 사업년도인 1987년 원고 회사의 총매출액은 금184,247,904,874인데, 그중 주택매출액이 금83,139,735,410원, 공사수입액이 금89,239,105,814원, 상가매출액이 금627,142,542원, 기타매출액이 금11,241,921,108원이었고, 위 기타매출액 중 용지매각액은 금10,704,630,700원이었다.
(2) 원고 회사는 앞서 본 바와 같이 아파트를 건축할 목적으로 1988. 12. 30. 이 사건 토지를 취득하여 형질변경등의 준비를 하였으나, 이 사건 토지는 취득당시부터 도시계획상 주거지역은 890평에 불과하고 자연녹지가 3,908평, 도로저촉지역이 1,223평이어서 자연녹지가 해제되기를 기다리고 있다가, 그 해제 및 아파트 신축에 많은 시간이 필요할 뿐만 아니라 비업무용 부동산으로 판정될 것으로 예상되자, 1991. 3. 16. 경 이 사건 토지를 매각하기로 결정하여 부동산 중개업소 등에 매물로 내어놓음과 아울러 다른 건설회사에 매수 의향을 타진하였고, 나아가 같은 해 5. 23.경에는 조선일보, 매일경제신문, 서울경제신문 등 주요 일간지에 매각 광고를 게재하기도 하는 등 매각에 노력하였으나 규모가 큰 토지어어서 팔리지 아니하였다..
(3) 그러던 중, 원고회사의 주거래은행인 주식회사 제일은행은 1991. 10. 19. 이 사건 토지가 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제1, 2호 소정의 비업무용으로 판정되므로 계열기업군에대한여신관리시행세칙 제22조에 의하여 6개월 이내에 자체처분, 한국토지개발공사에 매입의뢰 또는 성업공사에 매각 위임하고, 그 처분 대금은 금융기관에 대한 차입금의 상환에 충당하라는 취지로 처분을 촉구하자, 원고회사는 자체 처분을 위한 노력을 계속하다가 결국 1992. 4.경 위 제일은행에게 성업공사에 대한 매각위임을 의뢰하였고, 위 제일은행은 같은 해 6.경 성업공사에게 매각을 재위임하자, 위 성업공사는 이 사건 토지를 5,979,090,000원으로 평가한 다음 공매에 붙여 12회의 유찰 끝에 1994. 2. 15. 주식회사 진로외 2인에게 금30억에 낙찰되어 같은 달 21. 이를 낙찰자에게 매각하기로 하는 계약을 체결한 후, 1996. 4. 19. 위 낙찰자들 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 판단

위 인정사실에 의하면, 원고 회사는 아파트 건축을 목적으로 이 사건 토지를 취득한 1988. 12. 30.로부터 4년이 경과한 1992. 12. 30.까지 아파트 건축을 하지 아니하였으므로, 이 사건 토지는 위 시행령 제84조의 4 제4항 제10호 소정의 비업무용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하지는 아니한다고 할 것이다.
그러나 위 각 법령규정의 내용에 의하면, 위 시행령 제84조의 4 각 항은 제4항, 제3항, 제1항의 순서로 적용된다고 할 것이므로, 제4항에 해당하지 않는다고 하여 바로 비업무용 토지가 되는 것은 아니고, 제3항에 해당하지 않는 한, 제1항으로 돌아가 정당한 사유의 유무등에 따라 비업무용 토지에서 제외될 여지가 있는지를 살펴보아야 할 것인데( 대법원 1997. 7. 11. 선고 96누17561 판결, 1996. 5. 28. 선고 95누18642 판결 참조), 위 시행령 제84조의 4 제1항이 법인의 비업무용 토지의 일반적인 범위를 정함에 있어 당해 토지의 취득 목적에 대하여는 아무런 제한을 두고 있지 아니한 점 등 위 각 항의 규정을 종합하여 보면, 부동산 매매업을 주업으로 하는 법인이 당초 주택건설용으로 토지를 취득하였다가 그 후 매매용으로 전환한 경우에, 그 취득일로부터 유예기간인 3년 내에 정당한 사유없이 고유 업무인 매매에 사용하지 아니한 때에는 제1항에 의하여 비업무용 토지에 해당하나, 취득일로부터 유예기간인 3년 내에 이를 매각하거나 또는 그 기간 내에 매각하지 못한데에 정당한 사유가 있는 경우에는 비업무용 토지에서 제외된다고 할 것이고(대법원 1997.7.11. 선고 96누17561 판결및대법원 1995.5.23. 선고 94다37301 판결참조), 다만 법인이 부동산매매업을 주업으로 하지 아니하는 경우 매매용 토지는 정당한 사유가 없는 한 위 시행령 제84조의 4 제3항 제2호에 의하여 비업무용 토지에 해당한다고 할 것이다(대법원 1996.5.28. 선고 95누18642 판결참조).
그런데 앞서 본 바와 같이 원고 회사는 건설업이외에 부동산 매매업도 등기부상 목적사업을 하고 있고, 이 사건 토지 취득일로부터 3년이 경과하기 전인 1991. 3. 16. 이 사건 토지에 관하여 주택건설을 포기하고 이를 매각하기로 함으로써 이 사건 토지는 매매용으로 전환되었다고 할 것이어서, 위 시행령 제84조의 4 제4항 10호에 의하여 비업무용 토지에서 제외되는 토지에 해당하지 아니한다고 하더라도, 그것만으로 곧바로 비업무용 토지라고 할 수는 없으므로, 앞서 본 법리에 따라 이 사건 토지가 같은 조 제3항 제2호 소정의 부동산 매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 매매용 토지로서 비업무용 토지에 해당하는지 여부 및 제1항에 의하여 유예기간내에 정당한 사유 없이 고유목적에 사용하지 아니하여 비업무용 토지에 해당하는지를 가려야 할 것이다.
그러므로 우선 원고 회사의 주업이 부동산매매업인지 여부에 관하여 보건대, 구 지방세법시행규칙 제46조의 6 제2호에 의하면, 위 시행령 제84조의 4 제3항 제2호 등에서 말하는 주업에 관하여 ‘직전 사업년도의 총매출액중 당해 업종의 매출액이 100분의 50 이상인 경우’라고 규정하였는바, 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과 취지가 고유목적이외의 토지의 취득·보유로 인한 법인의 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는 데 있음에 비추어, 부동산 매매업이 주업인지의 여부를 판단함에 있어서는 토지 그 자체의 매출액은 물론 그 지상에 신축한 주택 등 건물의 분양매출액도 부동산매매업으로 인한 매출액에 포함된다고 할 것인바(대법원 1995.11.28. 선고 95누9457 판결참조), 앞서 본 인정사실에 의하면, 이 사건 토지의 취득 직전 사업연도인 1987년의 경우 원고 회사의 총매출액 금184,247,904,874원 중 부동산 매매업으로 인한 매출액은 주택매출액 83,139,735,410원, 상가매출액 금627,142,542원 및 기타매출액 중 용지매각액 금10,704,630,700원 등 합계 금94,508,652원으로서 그 총매출액에 대한 비율은 51.27% (= 94,471,508,652 / 184,247,904,874)이므로, 원고 회사는 부동산 매매업을 주업으로 하는 회사라고 할 것이어서 이 사건 토지는 위 시행령 제84조의 4 제3항 제2호 소정의 비업무용 토지에 해당하지는 아니한다고 할 것이다.
다음으로, 위 인정사실에 의하면, 원고 회사가 이 사건 토지에 관하여 그 취득일인 1988. 12. 30.로부터 위 시행령 제84조의 4 제1항 소정의 매매용 토지의 유예기간인 3년 이내에 주택 건축용에서 매매용으로 전환하였으나, 그 취득일로부터 그 유예기간 3년 내에 이를 매각하지 못하고 그 기간을 넘긴 1994. 2. 21.에서야 매도하였던 것이므로, 나아가 그 기간 내에 매각하지 못한데에 정당한 사유가 있는지에 관하여 본다. 위 시행령 제84조의 4 제1항 소정의 정당한 사유란 법령에 의한 금지, 제한 등 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 시간적인 여유가없어 유예기간을 넘긴 내부적 사유도 포함한다고 할 것이고, 나아가 그 정당 사유의 유무를 판단함에 있어서는 해당 법인이 영리 법인인지 비영리 법인인지의 여부, 토지의 취득 목적에 비추어 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애 사유와 장애 정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인 바(대법원 1997.10.10. 선고 96누10744 판결등 참조), 앞서 인정된 사실에 의하면, 원고 회사는 당초에는 아파트를 건축할 목적으로 1988. 12. 30. 이 사건 토지를 취득한 다음, 그 취득일로부터 2년여 동안은 이 사건 토지 중 자연녹지지역에 해당하는 토지에 대한 도시계획상 제한이 해제되기를 기다리다가, 취득일로부터 2년이 넘은 1991. 3. 16.경에 이르러 이 사건 토지를 매각하기로 결정하여 매매용 부동산으로 전환하였고, 그 후 매매용 토지의 유예기간인 3년이 도과된 이후인 1992. 4. 경에야 위 제일은행에게 성업공사에 매각을 의뢰하여 1994. 2. 21.에 이를 매각하기에 이르렀으나, 다른 한편으로 원고 회사는 건설업 과 아울러 부동산매매업을 그 목적사업으로 하고 있는 점, 아파트 건축목적으로 토지를 취득하는 경우에는 위 시행령 제84종의 4 제4항 제10호에 의하여 그 취득일로부터 4년간 비업무용 토지에서 제외되고 있던 관계로 취득일로부터 2년여간은 아파트 건축을 추진하다가 그 자연녹지 해제 및 아파트 신축에 많은 시간이 필요할 것으로 판단되자, 매매용 토지의 유예기간 3년이 되기 7개월 전 무렵인 1991. 3. 16.부터는 매매용 토지로 전환하였던 점, 그후 원고 회사는 이 사건 부동산을 처분하기 위하여 부동산 중개업소에 매물로 내어놓음과 아울러 다른 건설회사에 매수 의향을 타진하였고, 나아가 같은 해 5. 23.경에는 조선일보, 매일경제신문, 서울경제신문 등 주요 일간지에 매각 광고를 게재하기도 하는 등 매각에 많은 노력을 다하였으나 규모가 큰 토지어어서 예상과는 달리 잘 팔리지 아니하였던 점, 그러던 중, 원고회사의 주거래은행인 주식회사 제일은행은 1991. 10. 19. 계열기업군에대한여신관리시행세칙 제22조에 의하여 6개월 이내에 자체처분, 한국토지개발공사에 매입의뢰 또는 성업공사에 매각 위임하고, 그 처분 대금은 금융기관에 대한 차입금의 상환에 충당하라는 취지로 처분을 촉구하자, 원고회사는 자체 처분을 위한 노력을 계속하다가, 1992. 4.경 유예기간 3년이 지나기는 하였으나 위 제일은행에게 성업공사에 대한 매각위임을 의뢰하였던 점, 이에 따라 위 성업공사는 이 사건 토지를 5,979,090,000원으로 평가한 다음 공매에 붙여 12회의 유찰 끝에 1994. 2. 15.에야 주식회사 진로외 2인에게 감정가격의 2분의 1 수준인 금30억에 낙찰되어 같은 달 21. 이를 낙찰자에게 매각하기로 하는 계약을 체결하였던 점 등을 종합하여 보면, 그 매각의 전과정으로 볼 때, 원고회사는 이 사건 토지를 그 고유업무인 매매용으로 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘겼다고 할 것이어서 그 유예기간을 도과한 데에 정당한 사유가 있다고 할 것이고, 따라서 이 사건 토지는 법인의 비업무용 토지에 해당하지 아니한다고 할 것이므로 이에 대하여는 취득세를 중과 추징할 수 없다고 할 것이니, 이를 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과한 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.
3. 결론

그렇다면, 이 사건 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이므로, 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유있어 인용하고, 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

회사는 취득일로부터 2년 여 간은 자연녹지지역에 해당하는 토지에 대한 도시계획상 제한이 해제되기를 기다리는 등 아파트 건축을 추진하다가 매매용 토지로 전환하여 그 매각에 많은 노력을 하였던 점 등을 종합하면, 납세의무자는 토지를 그 고유업무인 매매용으로 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘겼으므로 그 유예기간을 도과한 데에 구 지방세법시행령 제84조의4 제1항 소정의 정당한 사유가 있다. 따라서 처분은 위법하다.