민원인 - 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제3호나목에 따른 가로주택정비사업이 「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조 및 같은 법 시행령 별표 1에 따른 개발부담금 부과 대상인 개발사업에 해당하는지(「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 별표 1 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2026.03.30 / 시행일:

「개발이익 환수에 관한 법률」(이하 “개발이익환수법”이라 함) 제5조제1항 각 호에서는 개발부담금의 부과 대상인 개발사업을 규정하고 있고, 그 개발사업의 범위를 규정한 같은 법 시행령 별표 1에서는 ‘「주택법」에 따른 주택건설사업’(제1호나목) 등을 규정하면서, 같은 표 비고에서는 개별 법령에서 특정한 사업에 대하여 인가·허가·면허 등(이하 “인가등”이라 함)을 받으면 같은 표 제1호부터 제8호까지에서 규정한 개발사업의 인가등을 받은 것으로 보는 경우에는 개발부담금 부과 대상 개발사업으로 본다고 규정하고 있는바, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함) 제2조제3호나목에 따른 가로주택정비사업(이하 “가로주택정비사업”이라 함)이 개발이익환수법 제5조 및 같은 법 시행령 별표 1에 따른 개발부담금 부과 대상인 개발사업에 해당하는지?1)1) 해당 사업은 「주택법」 제15조제1항에 따라 일정한 호수 이상의 기준 및 개발이익환수법 시행령 제4조제1항 각 호의 면적기준을 충족하여 가로주택정비사업의 사업계획시행인가를 받으면 소규모주택정비법 제55조에 따라 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인이 의제되는 경우에 해당함을 전제함

가로주택정비사업은 개발이익환수법 제5조 및 같은 법 시행령 별표 1에 따른 개발부담금 부과 대상인 개발사업에 해당합니다.

먼저 개발이익환수법 시행령 별표 1에서는 택지개발사업 등 같은 표 각 호의 사업을 개발부담금 부과 대상 개발사업으로 규정하면서, 같은 표 비고에서는 ‘개별 법령에서 특정한 사업에 대하여 인가등을 받으면 같은 표 제1호부터 제8호까지에서 규정한 개발사업의 인가등을 받은 것으로 보는 경우에는 개발부담금 부과 대상 개발사업으로 본다’고 규정하고 있는바, 개발부담금 부과대상 사업을 한정적으로 열거하는 방식이 아니라 일반조항을 매개로 하여 개별 법령에서 주된 인가등에 따라 의제되는 인가등의 내용이 같은 표 제1호부터 제8호까지에 해당하면 개발부담금 부과대상 사업에 해당한다는 점을 확인하는 방식으로 규정하고 있습니다1)1) 대법원 2020. 9. 3. 선고 2019두47728 판결례 참조. 그런데 소규모주택정비법 제55조제1항제1호에서는 가로주택정비사업의 사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때에는 ‘「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인’(제1호) 등이 있은 것으로 본다고 규정하고 있고, 「주택법」 제15조제1항에서는 주택건설사업을 시행하려는 자가 사업계획승인권자에게 받아야 할 사업계획의 승인에 대하여 규정하고 있는바, 사업시행자가 가로주택정비사업에 대한 사업시행계획인가를 받으면 「주택법」에 따른 주택건설사업의 인가등을 받은 것으로 의제되므로, 가로주택정비사업은 개발이익환수법 시행령 별표 1 비고에 따라 개발부담금 부과 대상인 개발사업에 해당하는 것으로 보아야 합니다. 그리고 개발부담금은 모든 개발사업에 대하여 지가 상승 여부를 불문하고 획일적으로 부과되는 것이 아니라, 개발사업을 시행한 결과 개발대상 토지의 지가가 상승하여 정상지가상승분을 초과하는 개발이익이 생긴 경우 그 일부를 환수하는 제도2)2) 2021. 6. 29. 회신 21-0095 해석례 참조로서, 개발이익환수법 제8조에서는 개발부담금의 부과 기준에 대하여 개발부담금 부과 개시 시점과 부과 종료 시점 사이 대상 토지의 가액 증가분에서 부과 기간의 정상지가상승분 등을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있습니다. 가로주택정비사업은 소규모주택정비법 제16조제2항에 따라 가로구역에 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행되는데, 그 사업 특성상 공급되는 주택 규모가 작고 정비되는 기반시설의 범위도 제한적일 수는 있으나, 노후 주거지를 정비하여 새로운 주택을 건설하는 등의 과정에서 정상지가상승분을 초과하는 개발이익이 발생할 가능성이 있으므로, 개발부담금 부과 대상에 포함된다고 보는 것이 개발이익환수 제도의 취지에 부합합니다. 따라서 가로주택정비사업은 개발이익환수법 제5조 및 같은 법 시행령 별표 1에 따른 개발부담금 부과 대상인 개발사업에 해당합니다. <관계 법령> 개발이익 환수에 관한 법률제5조(대상 사업) ① 개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업으로 한다. 1. 택지개발사업(주택단지조성사업을 포함한다. 이하 같다) 2.·3. (생 략) 4. 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업 5. ∼ 7. (생 략) 8. 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 ② (생 략) ③ 제1항 및 제2항에 따른 개발사업의 범위·규모 및 동일인의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 개발이익 환수에 관한 법률 시행령제4조(대상 사업) ① 법 제5조에 따라 부담금의 부과 대상이 되는 개발사업의 범위는 별표 1과 같고, 그 규모는 관계 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등(신고를 포함하며, 이하 “인가등”이라 한다)을 받은 사업 대상 토지의 면적(부과 종료 시점 전에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제84조에 따라 등록 사항 중 면적을 정정한 경우에는 그 정정된 면적을 말한다)이 다음 각 호에 해당하는 경우로 한다. 이 경우 동일인[법인을 포함하며, 자연인인 경우에는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 포함한다. 이하 같다]이 연접(連接)한 토지[동일인이 소유한 연속된 일단(一團)의 토지인 경우를 포함한다]에 하나의 개발사업이 끝난 후 5년 이내에 개발사업의 인가등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상 토지 면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다. 1. 특별시·광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(제3호의 사업은 제외한다)의 경우 660제곱미터 이상 2. 제1호 외의 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(제3호의 사업은 제외한다)의 경우 990제곱미터 이상 3. 도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상 4. 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상 ② ∼ ④ (생 략)부담금 부과 대상 개발사업(제4조 관련)사업 종류근거 법률 및 사업명비고(생 략)1. 택지개발사업(주택단지조성사업을 포함한다)나. 「주택법」에 따른 주택건설사업다음의 어느 하나에 해당하는 주택건설사업은 제외한다.1) 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 등 국토교통부령으로 정하는 개발부담금 부과 대상 개발사업의 시행(이하 "토지개발사업시행"이라 한다)으로 조성이 끝난 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업2) 주택건설사업과 동시에 이루어지는 토지개발사업시행으로 조성되는 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업3) 「도시개발법」에 따른 환지(換地) 방식의 도시개발사업 시행으로 조성이 끝난 토지나 해당 주택건설사업과 동시에 이루어지는 환지 방식의 도시개발사업 시행으로 조성되는 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업(생 략)(생 략) 4. 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업 다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업1) 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업으로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 바목까지에 해당하는 지역에서 시행하는 정비사업으로 한정한다.2) 공장을 건설하는 경우는 제외한다.3) 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 임대주택(「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 말하며, 다음의 구분에 따른 기간이 되기 전에 분양전환하거나 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 임대주택은 제외한다)을 건설하는 사업 부분은 제외한다. 가) 공공임대주택의 경우: 5년 나) 민간임대주택의 경우: 4년(이하 생략)비고 개별 법령에서 특정한 사업에 대하여 인가등을 받으면 위 표 제1호부터 제8호까지에서 규정한 개발사업의 인가등을 받은 것으로 보는 경우에는 부담금 부과 대상 개발사업으로 본다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1.·2. (생 략) 3. “소규모주택정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후·불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 가. (생 략) 나. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업 다.·라. (생 략) ② (생 략)제16조(소규모주택정비사업의 시행방법) ① (생 략) ② 가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 제29조에 따라 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행한다. ③·④ (생 략)제55조(다른 법률의 인·허가등의 의제 등) ① 사업시행자가 제12조 및 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받은 때(시장·군수등이 직접 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에는 다음 각 호의 인·허가등이 있은 것으로 보며, 제12조제3항 및 제29조제5항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 인·허가등의 고시·공고 등이 있은 것으로 본다. 1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인 2. ∼ 13. (생 략) ② ∼ ⑦ (생 략) 주택법제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다) 또는 「지방자치법」 제198조에 따라 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장 2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수 ② ∼ ⑥ (생 략)