택지개발사업 공동시행자 간 실시협약에 따라 원고가 LH에 조성용지의 공급에 따른 토지대금을 지급한 경우 이를 잔금지급으로 보아 유상승계 취득으로 볼 수 있는지 여부 (일반행정, 서울고등법원)
공포일: 2023.12.14 / 시행일:

【심급】
2심
【세목】
취득세
【주문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
1. 항소비용은 피고가 부담한다.
【이유】

▣ 청구취지 및 항소취지

1.청구취지

피고가2018. 9. 11.원고에 대하여 한 취득세2,333,823,550원,지방교육세196,466,050원,농어촌특별세1,261,940원(각 가산세 포함)의 부과처분을 모두 취소한다.
2.항소취지

제1심판결을 취소한다.원고의 청구를 기각한다.
▣이 유

1.처분의 경위

이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는,아래와 같이 일부 고치는 외에는 제1심판결 이유 제1항 기재와 같으므로,행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.
○제1심판결 제8쪽5행의“3,005,561,520원”을“3,005,651,520원”으로 고친다.
○제1심판결 제8쪽6행의“고지하였다.”를“고지(이하‘종전 처분’이라 한다)하였다.”로 고친다.
○제1심판결 제8쪽14행의“54,036,979,989원을”을“54,035,979,989원을”로 고친다.
○제1심판결 제9쪽 표 안의3~4행의“348,452,380원”을“348,452,390원”으로 고친다.
○제1심판결 제9쪽 표 안의6행의“373.3%”를“37.3%”로 고친다.
2.이 사건 처분의 적법 여부

가.당사자들의 주장 요지

1)원고

이 사건 처분은 다음과 같은 이유에서 위법하다.
가)원고에 대한 납세고지서에는 취득세 과세대상 토지의 지번과 면적,면적의 산출근거,취득세율이 기재되어 있지 않는바,이 사건 처분은 과세대상을 특정하지 않고 세액산출의 근거를 구체적으로 기재하지 않은 납세고지서에 의하여 이루어진 것으로서 위법하다.
나)원고는2011. 3. 30.경LH공사에 이미 투입된 사업비의25%를 지급하고LH공사가 이미 취득한 쟁점1토지에 관한 토지보상법상 권리·의무를 모두 승계하였으므로,원고가LH공사로부터 취득한 쟁점1토지에 대한 취득세는 부과제척기간이 도과하였다.
다)원고는2013. 3. 28.경 쟁점2토지를 원소유자들로부터 취득한 후 취득세를 신고·납부하였고,택지조성으로 인한 지목변경에 따른 간주취득세도 납부하였으므로,추가로 취득세를 납부할 의무가 없다.
라)원고가2017년경 세 차례에 걸쳐LH공사에 토지대금을 지급한 것은 이 사건 사업 공동시행에 따른‘사업수익분배’에 해당할 뿐 이 사건 블록 내 토지의 취득과는 무관하다.따라서 피고가 위 대금을 과세표준의 기준으로 결정한 것은 위법하다.
마)조세심판원의 이 사건 결정에서 제외된 쟁점2토지의 취득가격은 원고가 조성공사 이전에 지급한 토지에 대한 대가인바,단순히 위 가격을 과세표준에서 제외하는 것만으로는 이 사건 처분이 적법해진다고 할 수 없다.
2)피고

이 사건 처분은 다음과 같은 이유에서 적법하다.
가)피고는 납세고지서에 이 사건 처분의 과세대상을 정확하고 명확하게 특정하였다.이 사건 토지는 조성 이전 토지를 폐쇄하고 새로운 토지를 신설하는 과정을 거침에 따라,재산세 부과가‘각 소유 면적별’로 부과될 수밖에 없었고,원고 역시 이 사건 처분의 과세대상 토지들에 대하여 명확하게 알고 있었다.
나)원고는2017. 12. 6.쟁점1토지를LH공사로부터 승계취득하였고,원고가2017년경 세 차례에 걸쳐LH공사에 토지대금을 지급한 것은 이에 대한 매매대금에 해당한다.
다)원고가2013. 3. 28.쟁점2토지를 원소유자들로부터 취득한 것으로 보더라도,이를 인정한 조세심판원의 이 사건 결정 취지에 따라 쟁점2토지의 취득가격 및 지목변경비용을 제외하고 과세표준 및 세액을 경정하였으므로,쟁점2토지 부분을 처분대상에서 제외한 이 사건 처분은 적법하다.
나.관계 법령

이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는,제1심판결 이유 제2의 나.항 기재와 같으므로,행정소송법 제8조 제2항,민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
다.판단

1)과세대상이 특정되었는지 여부

가)관련 법리

지방세기본법 제2조 제1항 제15호,제28조 등의 규정에 의하면,지방세의 납세고지는 납부할 지방세의 과세연도와 세목,그 부과의 근거가 되는 법률 및 해당 지방자치단체의 조례의 규정,납세자의 주소·성명,과세표준액,세율,세액,납부기한,납부장소,납부기한까지 납부하지 아니한 경우에 취하여지는 조치 및 부과의 위법 또는 착오에 대한 구제방법 등을 기재한 납세고지서 또는 납부고지서에 의하도록 되어 있는바,위 규정들은 조세법률주의의 원칙에 따라 과세관청으로 하여금 자의를 배제한 신중하고 합리적인 처분을 하게 함으로써 조세행정의 공정성을 기함과 동시에 납세의무자에게 과세처분의 내용을 상세하게 알려 이에 대한 불복 여부의 결정 및 불복신청에 편의를 주려는 데 그 입법취지가 있는 만큼,납세고지서에는 원칙적으로 납세의무자가 부과처분의 내용을 상세하게 알 수 있도록 과세대상 재산을 특정하고 그에 대한 세액 및 과세표준액,적용할 세율 등 세액의 산출근거를 구체적으로 기재하여야 한다(대법원2010. 11. 11.선고2008두5773판결 등 참조).
나)구체적 판단

이 사건에 관하여 살피건대,갑 제1호증(이하‘이 사건 납세고지서’라 한다)의 기재에 의하면 피고는 이 사건 납세고지서에 원고의 주소,세목,과세표준액,세금 납부기한,납기내 및 납기후의 세액은 각 기재하였으나,과세대상란에는‘△△동 ▲▲▲A1-10블럭(원고신축임대아파트부지60m²이하, 85m²이하,분양상가)세무조사시LH로부터 토지취득 후 신고누락분 추징’이라고 기재하였을 뿐,과세대상이 되는 이 사건 토지 전부에 대하여 토지의 지번과 면적을 개별적·구체적으로 기재하지 않았고,세액의 산출근거도 기재하지 않은 사실을 인정할 수 있다.
그러나 앞서 인정한 사실,을 제2내지4호증의 각 기재 및 변론 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정,즉①이 사건 납세고지서의 붙임1.세액산출내역(을 제3호증)의 기재에 의하면,피고는 위 문서에 이 사건 토지의 호수들을 면적별로 구분하여 그에 대한 취득가액,감면율,취득세 등을 명시하였고,이에 따라 원고는 이 사건 처분에 적용된 취득세율을 알 수 있었던 것으로 보이는 점(특히 원고는 택지개발·공공주택 조성 등을 위하여 부동산을 취득·공급하는 사업 등을 영위하는 공기업이라는 점에서도 더욱 그러하다),②한편 이 사건 토지는 택지조성공사의 사업완료 공고에 따라 종전의 토지가 폐쇄되고 새로운 확정 필지가 된 것으로 보이는데,그렇다면 피고로서는 일일이 대응되지 않는 구 지번의 필지와 예정 지번의 필지를 대조하여 이 사건 토지의 각 지번과 면적을 개별적으로 특정하는 것이 사실상 어렵고,이에 따라 피고는 이 사건 토지에 대하여 면적별로 특정하여 과세할 수밖에 없었던 것으로 보이는 점,③원고 역시 조세심판원 단계에서부터 이 사건 토지가‘◎◎지구 서남쪽 청구법인 사업구역 내에 위치함’을 인지하고 위 토지를 도면상으로도 별다른 문제없이 특정하였을 뿐더러,이 사건 토지 내 필지의 상세 내역(을 제4호증)을 스스로 작성하여 제출하면서 각 토지의 지번과 면적을 명확히 나열할 수 있었던 것을 보면 원고가 과세대상을 파악하는 데에 별다른 어려움을 겪지 않았던 것으로 보이는 점,④비록 을 제4호증 목록에 의하면 이 사건 블록 내 토지 면적의 합계가105,926m²로 기재되어 있기는 하지만,이는 원고 측이 작성하여 제출한 문서이고,위 면적이 이 사건 결정상의 면적105,589m²(이 사건 토지)와 다소 차이가 난다고 하더라도 그러한 사정만으로 이 사건 납세고지서에서 과세대상이 특정되지 않았다고 보기는 어려우며,원고와 피고 모두 위 을 제4호증의 이 사건 토지를 구성하고 있는 각 지번의 목록에 대하여는 별다른 이의를 제기하고 있지 않은 점 등을 종합적으로 고려하면,이 사건 납세고지서상의 과세대상은 특정되었다고 봄이 타당하다.따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2)과세표준의 결정이 적법한지 여부

앞서 인정한 사실,갑 제6, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사실 내지 사정들을 종합해보면,이 사건 처분의 과세표준이 적법하게 결정되었다고 보기 부족하고,달리 이를 인정할만한 증거가 없다.따라서 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.원고의 이 부분 주장은 이유 있다.
가)앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 결정에 따라 종전 처분의 과세표준241,177,864,323원에서 쟁점2토지의 취득가격 및 지목변경 비용에 해당하는54,035,979,989원을 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 이 사건 처분을 하였다.이 사건 처분은①원고가LH공사에게 이 사건 쟁점금액을 지급한2017. 12. 6.에 원고가 쟁점1토지를LH공사로부터 승계취득하였다는 것,②이 사건 쟁점금액은 사업수익분배가 아닌 이 사건 블록 내 토지에 대한 용지 및 잔금에 해당한다는 두 가지 전제에 기초한 것이고,이에 따라 종전 처분에서241,177,864,323원을 취득세의 과세표준으로 결정한 것으로 보인다.
나)그렇다면 위와 같은 피고의 전제와 관련하여,원고가 쟁점1토지를 취득한 시기를 언제로 보아야 하는지가 문제된다(쟁점2토지는 원고가 이 사건 사업에 참여한 이후 보상금을 지급하고 원소유자들로부터 취득한 것이고, LH공사 앞으로 소유권이 귀속되었다가 원고에게 이전되었다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없다1)).
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주1)피고는 원고의 쟁점2토지 취득시기에 대한 명확한 주장을 하고 있지 않은데,결과적으로 피고 역시 쟁점2토지의 취득시기를2013. 3. 28.로 본 이 사건 결정에 따라 쟁점2토지의 취득가격 등을 제외하는 금액을 과세표준으로 하는 이 사건 처분을 하였던 것에 미루어 보아,쟁점2토지의 취득시기가2013. 3. 28.이라는 점에 대하여는 피고도 다투지 않는 것으로 보인다.
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원고와LH공사는2011. 3.경 이 사건 기본협약을 체결하면서,이 사건 기본협약 제7조 제1, 2항에서‘본 사업 및 군부대(시설)이전사업의 공동사업시행에 따른 용역비·보상비·공사비 등 제 사업비는LH공사와 원고의 참여비율로 분담하며, LH공사가2010. 12. 31.까지 집행한 기 투입 사업비(원금 및 이자비용과 제경비 포함)는 원고가 원고의 참여비율로LH공사에게 우선 납부한다’(제1항), ‘원고는LH공사가 집행한 제1항의 기 투입 사업비의25%에 해당하는 분담금에 대하여 청구금액의50%는 본 협약 체결일 익일까지 납부하고,나머지50%는2011년1/4분기 말일까지 완납하여야 한다’(제2항)라고 정하였으며,이 사건 기본협약 제8조 제1항에서는‘본 사업 관련 제5조 제3항2)에서 정한 원고의 사업구역 내에서LH공사가 기 취득한 토지에 대해서는 원고에게 소유권을 이전하되 즉시 이전이 곤란한 토지에 대하여는 실시협약에서 정하는 바에 따른다’고 규정하였다.
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주2) 제5조(업무의 승계 및 분담)

③“본 사업”과 관련된 업무 및 이에 부대되는 업무에 대해 행정구역상 시범단지를 제외한 서울시계 구역(전체 사업면적의25%범위 내로서 제7조 제3항에 의한 원고의 지분율에 한함)은 원고가 시행하고,나머지 구역은LH공사가 시행하기로 하며,구체적인 사업구역 경계는 제10조에 의한 실시협약을 통하여 결정한다.
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위 기본협약 조항들의 내용을 종합하면,원고와LH공사 사이에는2011. 3.경 이 사건 기본협약 체결을 통하여 원고가 이 사건 사업의 공동사업시행자의 지위를 얻고,이와 동시에 원고의 사업구역에 속하게 되는A구역 중LH공사가 이미 취득한 토지에 대하여LH공사로부터 소유권을 이전받되,원고는LH공사가 기 투입한 사업비의25%에 해당하는 분담금에 대하여50%를 본 협약 체결일 익일까지 납부하고,나머지50%를2011년1/4분기 말일까지 완납하도록 정한 것이라고 해석하는 것이 타당하다.앞서 본 바와 같이 원고는2011. 3. 25.및2011. 3. 30. LH공사에 기 투입 사업비 분담금1회차350,000,000,000원 및 기 투입 사업비 분담금2회차349,143,264,303원을 각 지급하였다.따라서 원고는 이 사건 기본협약 체결 및 분담금의 납부로 인하여2011. 3. 30.경 쟁점1토지(이 사건 토지 중LH공사로부터 원고가 승계취득한 토지 부분)를 사실상 취득하였다고 봄이 타당하다.3)

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주3)지방세법에 의하면 취득세는 과세물건을 취득한 때에 그 납세의무가 성립하고,부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보도록 되어 있다(지방세법 제7조 제2항).사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는데,매매의 경우에 있어서는 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 뜻한다고 보아야 하고,이와 같이 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적·구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율,미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원2010. 10. 14.선고2008두8147판결,대법원2014. 1. 23.선고2013두18018판결 등 참조).
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이에 대하여 피고는 을 제4호증의 목록 중 소유자가LH공사로 되어 있었던 토지들에 대하여 이 사건 사업 택지조성 이후인2015년, 2016년에도 각 취득이 이루어졌는데,그렇다면 그 공급가격도 모르는 상태에서LH공사가 아직 취득하지도 않은 토지들까지 원고가2011. 3. 30.경에LH공사로부터 승계취득하였다고 보기는 어렵다는 취지로 주장한다.그러나 형식적으로2015년, 2016년이 되어서야LH공사가 쟁점1토지 중 일부를 취득하였고2011. 3. 30.경 당시에는 그 공급가격을 모르는 상태였다고 하더라도,이 사건 기본협약에 의하면 원고는LH공사와 이 사건 기본협약을 체결하면서 조성 이전의 토지에 대하여LH공사로부터 일괄적으로 소유권을 이전받고 이에 대응하여 분담금을 지급하도록 상호 정한 것이므로,원고는 위 제1, 2차 분담금의 지급으로 인하여 쟁점1토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 있다.
또한 피고는,설령 원고가 쟁점1토지를2011. 3. 30.경에 취득한 것으로 본다 하더라도,이후에 원고가 공동주택에 대하여 아무런 권리를 가지지 못하는LH공사에게 이 사건 쟁점금액을 지급하는 것은 납득하기 어렵다는 취지로 주장하나,아래에서 보는 바와 같이LH공사는 원고에게 이 사건 실시협약에 따른 사업비의 분담을 요구할 권리가 있다 할 것이므로,이 사건 쟁점금액의 지급이 거래관행상 납득되기 어렵다고 볼 수도 없다.
다)다음으로 이 사건 쟁점금액이 사업수익분배인지,이 사건 블록 내 토지에 대한 용지비 및 잔금에 해당하는지와 관련하여서 그 지급의 근거가 된 이 사건 실시협약 제16조의 해석이 문제 된다.
이 사건 실시협약 제16조의 제1, 5항은‘조성용지의 공급에 따른 매매대금(약정 이자 및 지연손해금 포함)에 대하여LH공사와 원고는 사업 지분 비율대로 배분받을 권리를 가진다’(제1항)및‘LH공사와 원고는 자체 사용하는 분양 및 임대주택용지의 가격은 택지공급 가격 기준에 따라 산정하고,해당 용지 대금은 해당 주택단지의 계약금,중도금 및 잔금의 최종수납일 익일까지 전체 호수의 분양 또는 임대를 간주한 회수비율에 상응하는 지분 금액을 상대방 각자 명의의 계좌에 입금하여야 한다.다만,입금을 지연할 경우 지연 일수에 상대방이 그 해 전사에 적용하고 있는 조성원가 관련 고시에 의한 타인자본비용율을 곱한 금액을 별도 배상하여야 한다’(제5항)고 정하고 있다.
위 문언 자체로 보더라도, ’조성용지의 공급에 따른 매매대금‘이란, ’LH공사와 원고 사이의 매매대금’이 아닌‘조성 이후의 용지를 제3자에게 공급함에 따라 얻게 되는 매매대금’이라고 해석함이 타당하다.결국 원고와LH공사는 이 사건 실시협약 제16조에 따라 각자 조성한 용지를 수분양자 등에게 매각하여 지급받은 대금을 각자의 사업 지분 비율대로 나누되,제3자에게 분양하지 않고 자체 사용하는 부분의 경우 분양 또는 임대로 간주하여 수익을 정산하기로 정한 것이라고 봄이 위 문언의 취지에 맞는 해석이라 할 것이다.특히 원고와LH공사가 이미 쟁점1토지에 대한 정산을2011. 3. 30.경에 모두 마쳤다는 점에서,이 사건 쟁점금액을 쟁점1토지에 대한 조성비 및 잔금으로 볼 근거는 더더욱 부족하다.
라)앞서 본 내용들을 종합하면,이 사건 쟁점금액에LH공사의 비율(75%)을 적용하기 전인241,177,864,323원이 쟁점1, 2토지에 대한 취득비용에 해당한다는 전제하에,위 비용을 그대로 과세표준으로 결정한 종전 처분은 위법하다.위241,177,864,323원에서 쟁점2토지의 취득가격 및 지목변경 비용을 제외한 이 사건 처분 역시,원고가2017. 12. 6. LH공사로부터 쟁점1토지를 취득함에 따라 취득세가 부과되어야 하고,감액된 과세표준이 쟁점1토지에 대한 조성비 및 잔금에 해당한다는 전제하에 이루어졌는바,감액된 위 과세표준의 금액 역시 위법하다.더욱이 원고가2011. 3. 30.경LH공사로부터 쟁점1토지를 취득한 것으로 본다면 종전 처분 및 이 사건 처분은 위 토지에 대한 취득세의 부과제척기간이 도과하게 된다는 점에서도 더욱 그러하다[구 지방세기본법(2015. 12. 29.법률 제13653호로 개정되기 전의 것)제38조 제1항 제3호4),지방세기본법 시행령 제19조 제1항 제1호5)에 따르면,쟁점1토지에 대한 취득세의 부과제척기간은5년인바,종전 처분 및 이 사건 처분 당시 이미 위 제척기간이 도과하였음이 명백하다].
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주4) 제38조(부과의 제척기간)

①지방세는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부과할 수 있는 날부터 다음 각 호에서 정하는 기간이 만료되는 날까지 부과하지 아니한 경우에는 부과할 수 없다.다만,조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하"조세조약"이라 한다)에 따라 상호합의절차가 진행 중인 경우에는「국제조세조정에 관한 법률」제25조에서 정하는 바에 따른다.
1.납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 지방세를 포탈하거나 환급 또는 경감받은 경우에는10년

1의2.상속을 원인으로 취득하는 경우에는10년

2.납세자가 법정신고기한까지 소득세,법인세 또는 지방소비세의 과세표준신고서를 제출하지 아니하여 해당 지방소득세 또는 지방소비세를 부과할 수 없는 경우에는7년

3.그 밖의 경우에는5년

주5) 제19조(부과 제척기간의 기산일)

①법 제38조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 지방세를 부과할 수 있는 날은 다음 각 호의 구분에 따른다.
1.법 또는 지방세관계법에서 신고납부하도록 규정된 지방세의 경우:해당 지방세에 대한 신고기한의 다음 날.이 경우 예정신고기한,중간예납기한 및 수정신고기한은 신고기한에 포함되지 아니한다.
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마)피고는 이 사건 결정에 따라 쟁점2토지에 관한 취득가격 및 지목변경비용을 제외하고 과세표준 및 세액을 경정하여 이 사건 처분을 한 이상,쟁점2토지 부분은 이 사건 처분대상에서 제외되었으므로 이 사건 처분은 적법하다고 주장한다.그러나,이 사건 처분은 원고가LH공사로부터 조성이 완료된 토지를 매수하였다는 전제에서 이루어졌고,이 사건 처분에서 제외된 쟁점2토지에 관한 취득가격은 원고가 조성공사 이전의 토지에 대하여 지급한 비용이므로 조성 후 쟁점2토지에 대한 대금이 제외되었다고 볼 수도 없다.피고는 쟁점2토지가 이 사건 처분의 과세대상에서 제외된다고 하면서도 이를 제외하여 과세대상을 새롭게 특정하여 경정한 바도 없다.따라서 이에 다른 전제에 선 이 사건 처분은 여전히 위법하다.
3)피고의 신의성실원칙에 반한다는 주장에 관한 판단

피고는,원고가 이 사건 처분의 대상 및 토지에 관한 부과 방식을 잘 알고 있었고,조세심판원 역시 개별 필지별로 세액을 계산하는 것이 불가능하여 전체면적대비 비율로 계산하여 과세표준을 산정하였는데,원고가 자신에게 유리한 조세심판원 결정에 대하여는 위법주장을 하지 않았음에도 이 사건에서 과세표준 산정의 위법을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다는 취지로 주장한다.
그러나 조세법률주의에 의하여 합법성의 원칙이 강하게 작용하는 조세실체법과 관련한 신의성실의 원칙은 합법성을 희생해서라도 구체적 신뢰를 보호할 필요성이 있다고 인정되는 경우에 한하여 비로소 적용된다고 할 것인바,납세의무자에게 신의성실의 원칙을 적용하기 위해서는 객관적으로 모순되는 행태가 존재하고,그 행태가 납세

의무자의 심한 배신행위에 기인하였으며,그에 기하여 야기된 과세관청의 신뢰가 보호받을 가치가 있는 것이어야 할 것인데(대법원2009. 4. 23.선고2006두14865판결 등 참조),피고가 주장하는 사정만으로는 원고의 행태가 심한 배신행위에 기인하였다고 보기 어렵고,달리 그와 같은 사정을 인정할 증거가 없다.따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
3.결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하여야 한다.제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로,피고의 항소는 이유 없어 기각하기로 한다.