민원인 - 개업공인중개사가 주택이나 주택ㆍ오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는지 여부(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2025.12.30 / 시행일:

「공인중개사법」 제32조제1항 본문에서는 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 주택의 중개에 대한 보수 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 함)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있는 한편,「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항에서는 같은 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제20조제4항 각 호 외의 부분에서는 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다고 규정하면서, 같은 항 제2호에서는 같은 항 제1호 외의 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있는바,개업공인중개사는 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항 및 같은 조 제4항제2호에 따라 주택에 대한 중개보수 또는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는지?

개업공인중개사는 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항 및 같은 조 제4항제2호에 따라 주택에 대한 중개보수 또는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 합니다.

먼저 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항에서는 주택의 중개에 대한 보수는 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항제2호에서는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물의 경우 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 규정하고 있는바, 개업공인중개사는 주택이나 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대하여 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는 것이 문언상 명확합니다1)1) 법제처 2024. 6. 5. 회신 24-0011 해석례 참조.그리고 2005년 12월 30일 건설교통부령 제487호로 전부개정된 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」에서는 제20조에 제4항을 신설하여 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다는 규정을 두었고, 2015년 1월 6일 국토교통부령 제173호로 일부개정된 구 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항에서는 주택 외의 중개대상물을 오피스텔(제1호)과 오피스텔 외의 중개대상물(제2호)로 구별하면서도 오피스텔 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하도록 규정하였으며, 2021년 10월 19일 국토교통부령 제902호로 일부개정된 구 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항에서는 주택의 중개에 대한 보수도 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 하는 규정을 신설하여 현재까지 유지되고 있는바, 이를 종합하면 개업공인중개사가 주택에 대한 중개보수 또는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 한다고 해석하는 것이 공인중개사법령의 연혁 및 취지에도 부합합니다.또한 2014년 1월 28일 법률 제12374호로 일부개정된 구 「공인중개사법」 제32조에서는 종전의 ‘중개수수료’라는 용어를 ‘중개보수’로 변경하였는데, 이는 수수료는 타인을 위해 사무를 제공한 보상으로 “징수하는 요금”인 반면 보수는 권한을 위임받아 일을 하고 “그 책임의 대가로 받는 금품”임을 고려한 것인바2)2) 2013. 10. 8. 의안번호 제1907199호로 발의된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조, 중개계약은 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이에 중개행위와 계약의 성립에 대한 중개보수의 지급을 의무로 하는 청약과 승낙의 합치로 이루어지는 것으로서3)3) 법제처 2009. 12. 24. 회신 09-0384 해석례 참조, 중개계약의 내용인 중개보수는 대등한 계약 당사자인 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 협의에 따라 정해지는 것이 원칙이라고 할 것이므로, 이러한 중개보수의 법적 성질을 고려하면 개업공인중개사가 주택에 대한 중개보수 또는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 한다고 해석하는 것이 타당합니다.따라서 개업공인중개사는 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항 및 같은 조 제4항제2호에 따라 주택에 대한 중개보수 또는 주택·오피스텔 이외의 중개대상물에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 합니다.공인중개사법제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.②·③ (생 략)④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.공인중개사법 시행규칙제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.②·③ (생 략)④법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다.1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.⑤ ～ ⑦ (생 략)[별표 1]주택 중개보수 상한요율(제20조제1항 관련)거래내용거래금액상한요율한도액1. 매매·교환5천만원 미만1천분의 625만원5천만원 이상 2억원 미만1천분의 580만원2억원 이상 9억원 미만1천분의 49억원 이상 12억원 미만1천분의 512억원 이상 15억원 미만1천분의 615억원 이상1천분의 72. 임대차 등5천만원 미만1천분의 520만원5천만원 이상 1억원 미만1천분의 430만원1억원 이상 6억원 미만1천분의 36억원 이상 12억원 미만1천분의 412억원 이상 15억원 미만1천분의 515억원 이상1천분의 6<관계 법령>