택지초과소유부담금부과처분취소 (일반행정, 대법원)
공포일: 1997.08.29 / 시행일:

【원고,피상고인】 
【피고,상고인】 서울특별시 강남구청장 (소송대리인 변호사 최승민)
【원심판결】 서울고법 1996. 5. 31. 선고 94구36041 판결
【주문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기한다. 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】 상고이유를 판단한다.
 1. 제1점에 대하여
 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 택지소유상한에관한법률(이하 '법'이라 한다) 시행 이전부터 소유하고 있던 원심판결 [별표 1] 기재의 각 토지(이하 '이 사건 1토지'라고 한다)에 관하여 그 이용·개발의무기간이 경과된 이후인 원심판결 [별표 1]의 '건축허가 신청일'란 기재의 각 일자에 '건축허가신청면적' 기재와 같은 규모의 근린생활시설을 건축하고자 한다는 내용의 건축허가신청을 하였으나, "건축허가 제한 대상이고, 도시설계구역 내에 위치하는 토지로서 1토지만으로는 건축허가를 할 수 없으므로 도시설계조정심의가 필요하다"는 이유로 [별표 1]의 '건축허가신청 반려일자'란 기재의 일시에 각 반려된 사실, 건설부장관은 건설경기 과열방지를 위하여 이 사건 1토지를 포함한 서울시 일원 토지에 대하여 1992. 12. 31.까지 원고가 신청한 내용의 건축허가를 제한하였던 사실, 피고가 1토지에 대하여 1992. 6. 2.부터 1993. 6. 1.까지(1년)의 기간을 부과기간으로 하여 초과소유부담금(이하 '부담금'이라고 한다) 부과처분을 한 사실을 각 인정한 후, 이 사건 1토지는 [별표 1]의 '건축허가제한 개시일(건축허가신청 반려일자)'란 기재의 각 일자부터 1992. 12. 31.까지의 기간 동안 법 제20조 제1항 제8호, 법시행령(1993. 5. 10. 대통령령 제13882호로 개정된 시행령, 이하 '법시행령'이라 한다) 제26조 제1항 제10호의 규정에 의하여 부담금 부과대상에서 제외되는 것이고, 따라서 이 사건 1토지에 대한 부담금 부과처분 중 위 기간에 해당하는 부분은 위법하다고 판단하고 있다. 
 기록과 관계 법령에 비추어 보면 원심의 이러한 판단은 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유는 받아들일 수 없다.
 2. 제3점에 대하여
법 제20조 제2항은, 제1항의 규정에 의하여 부담금 부과대상에서 제외되는 택지의 소유자는 제25조의 규정에 의한 부과기준일 30일 이전까지 시행령이 정하는 바에 의하여 부담금 부과제외신청서를 건설부장관에게 제출하여야 한다고 규정하고, 이에 따른 시행령 제26조 제2항은 부담금 부과대상 제외신청서의 제출방법을 규정하고 있는바, 이와 같은 규정형식과 내용에 비추어 보거나, 부담금 부과대상택지 및 부담금 부과제외 사유에 관한 법 제19조, 제20조 제1항, 부담금의 부과·징수 절차에 관한 법 제25조, 제26조, 제27조의 규정 내용, 택지를 소유할 수 있는 면적의 한계를 정하여 국민이 택지를 고르게 소유하도록 유도하고 택지의 공급을 촉진함으로써 국민의 주거생활의 안정을 도모하고자 하는 법의 입법 목적 등을 종합하여 보면, 법 제20조 제2항의 규정은 부담금의 신속·정확한 부과·징수라는 행정편의를 도모하기 위하여 마련한 절차규정의 성질을 갖는 것으로 보아야 할 것이고, 이와 달리 부담금 부과대상에서 제외되기 위한 요건으로서 그 신고를 요구한 것으로 볼 수 없다 . 
 이와 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적한 바와 같은 법리오해 등의 잘못이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다.
 3. 제2점에 대하여
 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 법 시행 이전부터 소유하고 있던 원심판결문 [별표 2] 기재의 각 토지(이하 '이 사건 2토지'라고 한다)에 대하여 같은 [별표 2]의 '착공일자'란 기재의 각 일시인 1992. 4. 2.경부터 1993. 4. 26.까지 사이에 임대용 다세대주택의 건축에 착공한 사실, 피고가 이 사건 2토지에 대하여 1993. 3. 2.부터 1993. 6. 1.까지의 기간(92일)을 부과기간으로 하여 부담금 부과처분을 한 사실을 각 인정한 후, 주택임대사업자인 원고가 이 사건 2토지의 지상에 임대용 다세대주택을 건축하는 공사에 착공한 날 이후에는 위 토지에 대한 이용·개발의무를 이미 이행한 것이 되어 법 제20조 제1항 제1호의 규정에 따라 부담금 부과대상에서 제외되는 것이므로 그 착공일이 법 제25조 제1항 단서, 법시행령 제29조 제3호 소정의 예외적인 부과기준일이 되는 것이고, 따라서 이 사건 2토지에 대한 이 사건 부담금 부과처분 중 같은 [별표 2]의 '착공일자'란 기재의 각 일시부터 1993. 6. 2.까지의 기간에 해당하는 부분은 위법하다고 판단하였다. 
 그러나 법 제22조는 택지부담금 부과기간은 부과대상택지에 해당하게 된 날로부터 법 제25조 규정에 의한 부과기준일까지라고 규정하고 있고, 법 제25조, 제26조 제2항, 법시행령 제30조 제3항에 의하면 부과기준일은 원칙적으로 매년 6월 1일이나, 이 사건에 있어서와 같이 임대사업자가 택지에 임대주택을 건설함으로써 부담금부과대상 제외사유가 발생한 경우에는 그 사유발생일이 그 예외적 부과기준일이 되는 것인데, 법시행령 제29조 제3호는 이 예외적 부과기준일에 관하여 "부담금 부과대상 택지에 건축을 한 경우에는 건축착공일, 임대를 개시한 경우에는 임대개시일"로 규정하고 있어 부담금 부과대상 택지상에 임대사업자가 임대주택을 건축하는 경우에 그 예외적 부과기준일을 건축착공일을 기준으로 할 것인지, 아니면 임대개시일을 기준으로 하여야 할 것인지가 분명하다고 할 수 없다. 
 그런데 법 제7조 제1항 제1호에 의하면, 서울특별시 및 직할시에서의 택지소유상한은 660㎡이고 그 상한을 넘는 택지에 대하여는 원칙적으로 부담금을 부과하여야 하고, 법 제11조 제1항, 제20조 제1항에 의하면 주택 이외의 건물을 건축하기 위하여 택지를 취득하는 경우나 주택임대사업자가 임대주택사업을 하기 위하여 택지를 취득하는 경우에 그 이용·개발기간 내이거나 그 목적대로 이용·개발한 경우에는 부담금 부과대상 제외사유에 해당되는바, 택지에 주택 이외의 건물을 건축하는 경우에는 그 건물의 용도만으로 바로 취득목적대로 개발하는지 여부가 분명하여지지만, 임대주택은 그 건물의 착공만으로는 건축하고 있는 건물을 그 택지취득의 본래의 목적에 따라 임대하는지 여부가 분명치 않고 건축하고 있는 건물의 임대개시일에 이르러서야 그 택지를 본래의 취득목적에 따라 사용하는지 여부가 분명하여지며, 만일 택지소유자가 그 주택을 건축한 후 임대하지 않는다면 그 택지소유자는 주택용 택지소유상한인 660㎡를 초과하여 택지를 소유하게 되는 결과가 되는 것이므로 법시행령 제29조 제3호 전단의 건축착공일은 임대주택 이외의 건물착공일을 의미하는 것으로 보아야 하고, 임대주택의 경우에는 단순한 건물착공일이 아니라 위 3호 후단의 임대개시일을 예외적 부과기준일로 보아야 할 것이며, 건물착공일로부터 임대개시일까지는 택지취득허가기준에 맞는 이용개발의 준비기간에 불과하다 고 할 것이다. 
 그런데 원심이 인정하고 있는 사실에 의하면 원고는 주택임대사업을 위하여 이 사건 2토지의 지상에 임대용 주택의 건축에 착공하였을 뿐임이 분명하므로, 이와 같은 사유는 원고가 이 사건 2토지를 택지취득허가기준에 맞는 방법으로 이용·개발하기 위한 준비과정에 불과하다고 할 것이고, 이 사건 임대용 주택의 건축착공일은 법시행령 제29조 제3호 소정의 예외적인 부과기준일이 될 수 없는 것이다. 
 그렇다면 그 판시와 같은 이유를 들어 원고가 이 사건 2토지의 지상에 임대용 주택의 건축에 착공한 날이 시행령 제29조 제3호 소정의 예외적 부과기준일이 되는 것이라고 판단한 원심판결에는 부담금 부과제외사유에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다. 
 그리고 또한 주택임대사업자, 즉 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 상시 5호 이상 임대하고자 하는 자( 법 제11조 제1항 제2호, 법시행령 제11조 제1항 제4호), 또는 5년 이상 주택을 임대하기 위하여 시장·군수의 허가를 얻어 세대당 전용면적 85㎡ 이하의 주택이 건축되어 있는 택지를 취득하고자 하는 자( 법 제11조 제1항 제5호, 법시행령 제10조 제6호, 법시행규칙 제3조의2)는 우선 법 제11조 제2항, 법시행규칙(1994. 12. 8. 건설부령 제571호로 개정되기 전의 것) 제5조의 규정 취지에 비추어 사업자등록을 하여야 하는 것이고, 이는 기존택지에 관하여도 마찬가지이어서 주택임대사업을 영위하는 기존택지의 소유자가 당해 택지에 관하여 부담금 부과대상에서 제외되기 위하여는 법시행규칙 제5조 소정의 사업자등록을 하여야 하는 것 이므로( 대법원 1996. 6. 11. 선고 95누10495 판결 참조), 원심으로서는 원고가 이 사건 2토지에 대한 부담금 부과기간 동안 법시행규칙 제5조 소정의 사업자등록을 하였는지의 여부의 점에 관하여도 더 나아가 심리·판단하였어야 할 것이다. 
 4. 그러므로 상고이유 제2점을 받아들여 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 김형선 이용훈(주심)

[1] 택지소유상한에관한법률 제20조 제2항의 규정 취지 
[2] 주택임대사업자가 초과소유부담금 부과대상 택지상에 임대주택을 건축하는 경우, 예외적 부과기준일(=임대개시일)
[3] 기존택지의 소유자가 주택임대사업을 위한 당해 택지에 관하여 초과소유부담금 부과대상에서 제외되기 위한 요건

[1] 택지소유상한에관한법률 제20조 제2항의 규정은 초과소유부담금의 신속·정확한 부과·징수라는 행정편의를 도모하기 위하여 마련한 절차규정의 성질을 갖는 것으로 보아야 할 것이고, 이와 달리 초과소유부담금 부과대상에서 제외되기 위한 요건으로서 그 신고를 요구한 것으로 볼 수 없다. 
 [2] 택지소유상한에관한법률시행령 제29조 제3호 전단의 건축착공일은 임대주택 이외의 건물착공일을 의미하는 것으로 보아야 하고, 임대주택의 경우에는 단순한 건물착공일이 아니라 같은법시행령 제29조 제3호 후단의 임대개시일을 예외적 부과기준일로 보아야 할 것이며, 건물착공일로부터 임대개시일까지는 택지취득허가기준에 맞는 이용개발의 준비기간에 불과하다. 
 [3] 주택임대사업자, 즉 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 상시 5호 이상 임대하고자 하는 자, 또는 5년 이상 주택을 임대하기 위하여 시장·군수의 허가를 얻어 세대당 전용면적 85㎡ 이하의 주택이 건축되어 있는 택지를 취득하고자 하는 자는 우선 같은 법 제11조 제2항, 같은법시행규칙(1994. 12. 8. 건설부령 제571호로 개정되기 전의 것) 제5조의 규정 취지에 비추어 사업자등록을 하여야 하는 것이고, 이는 기존택지에 관하여도 마찬가지이어서 주택임대사업을 영위하는 기존택지의 소유자가 당해 택지에 관하여 부담금 부과대상에서 제외되기 위하여는 같은법시행규칙 제5조 소정의 사업자등록을 하여야 한다.