양도소득세부과처분취소 (일반행정, 서울행정법원)
공포일: 2001.02.15 / 시행일:

【심급】
1심
【세목】
기타
【주문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.
【이유】

1. 과세처분의 경위

가. 원고는 1988. 8. 30.김종건과 함께유준향외 2인으로부터 서울 중구남창동 46-32대 90.6㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 및 그 지상 목조함석지붕 단층 영업소 204.73㎡(이하 ‘종전건물’이라 한다)를 매수하였고, 같은 해 9. 20. 위 각 부동산 중 각 2분의 1 지분에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 원고는 1989.경 인접 3필지 토지의 소유자들과 함께 이 사건 대지를 포함한 4필지의 토지 위에 세멘 벽돌조 스라브즙 판넬마감 지하 1층 지상 4층 규모의 상가건물 1동을 증축한 후(그에 따라 종전건물은 현존하지 않는다, 이하 증축된 건물을 ‘이 사건 건물’이라 한다),윙스타운이라는 이름을 붙여 건물 내부를 수백 개의 점포로 나눈 다음 개별 상인들에게 이를 분양하였는데 위 증축행위에 관하여 건축허가를 받지 못하였기 때문에 종전건물에 대한 등기부는 그대로 남아 있게 되었고, 이 사건 건물의 지분권 등 소유관계는 등기부를 통하여 공시되지 않고 있다.
다. 원고는 1996. 5. 3.홍성수에게 이 사건 대지와 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 자신의 지분을 양도한 다음(같은 해 6. 21. 이 사건 대지와 종전건물 중 2분의 1 지분에 관하여홍성수명의로 소유권이전등기가 경료되었다), 1997. 5. 31.경 피고에게 양도소득세 과세표준 확정신고를 하면서 이 사건 대지 및 종전건물을 금 350,000, 000원에 매수하여 이 사건 부동산을 금 300,000,000원에 매도함으로써, 오히려 양도차손 금 50,000,000원이 발생하였으므로 납부할 세액이 없다고 신고하였다.
다. 그러나 피고는, 원고가 실지거래가액으로 신고한 취득가액 및 양도가액의 내용이 신빙성이 없다고 보고, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 다음 그에 따라 1999. 4. 9. 원고에게 양도소득세 금 158,753,400원을 부과고지하는 이 사건 처분을 하였다.
[증거]다툼없는 사실, 갑3의 1, 2, 을1의 1, 2, 을2의 1을6, 을7의 1 내지 4, 을8의 1, 2, 감정인김명환의 시가감정결과, 변론의 전취지

2. 과세처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고의 신고 내용은 모두 진정한 것으로서 신빙성이 있으므로, 이를 부인하고 기준시가에 의하여 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계법령

구 소득세법(1998. 12. 28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 가목, 제100조 제1항 본문, 구 소득세법 시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것) 제166조 제4항 제3호의 규정을 종합하면, 부동산의 양도로 인하여 발생하는 양도소득 금액은 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 산정하되, 양도차익을 산정함에 있어서는 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 기준기사에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하며, 다만 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 산정하도록 규정하면서 이 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
다. 판단

먼저 원고가 그 주장과 같이 이 사건 부동산을 금 300,000,000원에 양도하였는지 여부에 관하여 보면, 이에 부합하는 갑2(매매계약서), 갑4(거래사실확인원)는 그 진정성립을 인정할 만한 자료가 없는 데다가 ① 이 사건 부동산에 관하여는 양도 당시민병철에 대한 금 300,000,000원의 1990. 11. 20.자 근저당권,홍성수에 대한 금 300,000,000원의 1996. 5. 9.자 근저당권이 각 설정되어 있고, 서울특별시중구청장 명의의 1992. 3. 9.자 압류등기가 경료되어 있었음에도(갑3의 1, 2) 위 매매계약서(갑2)상 근저당권의 피담보채무, 가압류채무를 어떻게 처리정산할 것인지에 관하여 아무런 특약을 두고 있지 않는데 이는 통상적인 거래관행에 비추어 쉽게 납득하기 어려운 점, ② 이 사건 건물은 앞서 본 바와 같이 이 사건 대지와 인접 3필지 토지에 걸쳐 건축된 상가건물로서 그 소유자들의 권리관계가 명확히 공시되고 있지 않았음에도 원고와 양수인인홍성수사이에 매매계약에 즈음하여 이 사건 건물에 대한 원고의 지분, 즉 원고가 보유하는 점포수를 확정하였다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 점, ③ 위 매매계약서상홍성수의 주소는 서울 서초구방배동 929-10대아빌라 301호로 기재되어 있으나홍성수의 주민등록초본(을4)에 의하면홍성주는위 주소지에 거주한 사실이 없는 것으로 확인되는 점, ④ 이 사건 부동산의 양도 당시의 기준시가가 금 725,272,800원임에 반하여 원고가 주장하는 실지거래가액은 기준시가의 41.44% 정도에 불과할 뿐만 아니라 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮음에도 위와 같이 기준시가의 50%에도 미치지 못하는 가격으로 이 사건 부동산을 양도할 만한 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없는 점, ⑤ 위 감정결과에 의하더라도 이 사건 대지의 시가는 금 443,668, 200원에 이르고, 이 사건 건물은 남대문주변 상가지대 내에 위치하고 상업지역 중심과의 접근성이 매우 양호하며 교통시설의 이용이 편리하기 때문에 그 재산적 가치가 상당하리라고 쉽게 추측할 수 있는 점, ⑤홍성수는이 사건 부동산을 양수한 후 1999. 11.경부터 2000. 2.경까지 사이에최혜란외 53인에게 이 사건 대지 및 건물의 지분을 나누어 합계 금 1,103,000, 000원에 양도하였는데(을11의 1 내지 55) 이는 원고가 주장하는 종전 매매대금의 3.5배 이상에 달하는 점 등 제반 사정에 비추어 볼 때 원고가 주장하는 이 사건 부동산의 실지 양도가액은 이를 그대로 믿기 어렵다 할 것이고, 달리 이를 인정할 만한 뚜렷한 증거가 없다.
따라서 위와 같이 원고가 양도소득세 과세표준 확정신고 당시 피고에게 제출한 증빙서류만으로는 이 사건 부동산의 실지 양도가액이 확인되지 아니하는 이상, 피고가 이를 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 따라 계산하여 양도소득세를 부과한 것은 적법하다 할 것이다.
3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 주문과 같이 판결한다.

부동산 매매계약에 즈음하여 원고의 지분(점포수)를 확정하였다고 볼 만한 아무런 자료가 없으며 양도 당시 기준시가가 7억원 이상에 달하는 데 비해 원고는 3억원을 실지거래가액이라 주장하나 통상적인 경우와는 반대로 거래할 만한 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없는 점 등을 종합할 때, 신뢰할 수 없는 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의해 취득가액 및 양도가액을 산정하여 소득세를 부과한 처분은 정당하다.