수분양자지위확인 (민사, 광주지방법원)
공포일: 2023.01.12 / 시행일:

【원 고】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 일이삼(123) 담당변호사 심재훈)
【피 고】 주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인(유한) 에이펙스 담당변호사 박기웅)
【변론종결】2022. 10. 27.
【주 문】
 1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 

【청구취지】1. 주위적으로,
 가. 피고는 원고 1에게 원고 1로부터 65,850,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 1 부동산에 대한,
 나. 피고는 원고 1에게 원고 1로부터 66,750,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 2 부동산에 대한,
 다. 피고는 원고 2에게 원고 2로부터 66,750,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 3 부동산에 대한 각 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 예비적으로,
 가. 피고는 원고 1에게 378,600,000원 및 이에 대하여 2018. 1. 5.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
 나. 피고는 원고 2에게 190,350,000원 및 이에 대하여 2018. 1. 5.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】1. 기초사실
가. 대물변제약정
 1) 주식회사 (회사명 2 생략)(이하 모든 회사 명칭에서 ‘주식회사’ 기재는 생략한다), (회사명 3 생략)은, 원고 1이 대표이사로 있는 (회사명 1 생략)에게 공사대금 67,324,061원을 지급하지 못하였다.
 2) (회사명 2 생략), (회사명 3 생략) 및 (회사명 1 생략)은 2016. 9.경 (회사명 2 생략)과 (회사명 3 생략)이 (회사명 1 생략)에게 위 미지급 공사대금을 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 대한 분양 계약금 및 발코니확장 계약금으로 대물변제하기로 약정(이하 ‘이 사건 대물변제약정’이라 한다)하였다.
나. 분양공급계약 및 발코니확장계약의 체결
 1) 유한회사 모은(이하 ‘모은’이라 한다)은 2016. 10. 25. 원고 1과 이 사건 아파트 (동호수 1 생략)에 관하여 분양대금을 2억 4,750만 원(= 계약금 1,500만 원 + 중도금 1억 7,325만 원 + 잔금 5,925만 원), 발코니확장대금을 960만 원으로 하는 분양공급계약 및 발코니확장계약을 체결하였고, 이 사건 아파트 (동호수 2 생략)에 관하여 분양대금을 2억 5,050만 원(= 계약금 1,500만 원 + 중도금 1억 7,535만 원 + 잔금 6,015만 원), 발코니확장대금을 960만 원으로 하는 분양공급계약 및 발코니확장계약을 체결하였으며, 2016. 10. 28. 원고 1의 배우자인 원고 2와 이 사건 아파트 (동호수 3 생략)에 관하여 분양대금을 2억 5,050만 원(= 계약금 1,500만 원 + 중도금 1억 7,535만 원 + 잔금 6,015만 원), 발코니확장대금을 960만 원으로 하는 분양공급계약 및 발코니확장계약(이하 위 각 분양공급계약을 모두 통틀어 ‘이 사건 분양공급계약’, 위 각 발코니확장계약을 통틀어 ‘이 사건 발코니확장계약’이라 한다)을 체결하였다. 
 2) 원고들은, 원고들이 이 사건 분양공급계약 및 발코니확장계약에 따라 모은에게 지급하여야 할 각 분양 계약금 1,500만 원과 발코니확장 계약금 300만 원, 합계 1,800만 원을 이 사건 대물변제약정에 따라 (회사명 1 생략)의 (회사명 2 생략) 및 (회사명 3 생략)에 대한 공사대금 채권에서 공제하기로 모은과 합의하였고, 모은은 2016. 12. 1. 원고들에게 이 사건 아파트 (동호수 1 생략), (동호수 2 생략) 및 (동호수 3 생략)(이하 ‘이 사건 각 세대’라 한다)에 관하여 모은이 원고들로부터 각 1,800만 원, 합계 5,400만 원을 영수하였다는 내용의 각 수납영수증을 교부하였다. 
다. 입금증의 교부
(회사명 1 생략)은 2016. 12. 10. (회사명 3 생략)에게 (회사명 1 생략)이 미지급 공사대금 중 5,400만 원을 지급받았다는 입금증을 작성하여 주었고, 위 입금증에는 원고 1이 2016. 12. 1. (회사명 1 생략)으로부터 3,600만 원, 원고 2가 2016. 12. 1. (회사명 1 생략)으로부터 1,800만 원을 각 차용하였다는 내용이 기재되어 있다. 
라. 주택분양보증계약의 체결
 피고와 모은은 2016. 9. 22. 이 사건 아파트 시행사업과 관련하여 모은이 부도·파산 등의 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없을 경우 피고가 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 내용의 주택분양보증계약(이하 ‘이 사건 분양보증계약’이라 한다)을 체결하였는데, 이 사건 분양보증계약에 포함된 주택분양보증약관(이하 ‘이 사건 분양보증약관’이라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다. 
제1조 (용어의 정의) 이 약관에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같습니다. 4. "보증사고"라 함은 보증기간내에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 사회통념상 주채무자의 정상적인 주택분양계약 이행을 기대하기 어려운 상태를 말합니다. 다. 감리자가 확인한 실행공정률이 75퍼센트를 초과하는 경우로서 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어 보증채권자의 이행청구가 있는 경우제2조 (보증채무의 성립) 보증회사의 보증채무는 주채무자가 보증서발급일로부터 2월 이내에 입주자모집공고 승인을 얻은 때에 유효하게 성립합니다.제3조 (보증채무의 내용) 보증회사는 주택도시기금법시행령 제21조 제1항 제1호 가목에 따라 주채무자가 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 당해 주택의 분양이행(주택법령에서 정한 주택건설기준 및 당해 사업장의 사업계획승인서, 설계도서에 따라 시공하여 입주 완료) 또는 환급이행(납부한 계약금 및 중도금의 환급) 책임을 부담합니다.제4조 (보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금등의 납부) ① 보증회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보증채권자에게 보증채무를 이행하지 아니합니다. 2. 주채무자가 대물변제, 허위계약, 이중계약 등 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무 4. 보증채권자가 입주자모집공고에서 지정한 입주금납부계좌(입주자모집공고에서 지정하지 않은 경우에는 주택분양계약서에서 지정한 계좌를, 보증회사가 입주금납부계좌를 변경·통보한 후에는 변경된 납부계좌를 말한다)에 납부하지 아니한 입주금② 보증회사가 제8조에 의거 분양이행으로 보증채무를 이행할 경우에는 보증채권자는 잔여입주금 및 제1항 제4호 내지 제7호에 해당하는 입주금을 보증회사에 납부하여야 합니다. 다만, 제1항 제7호에 해당하는 입주금 중 다음 각 호의 1에 해당하는 잔금은 그러하지 아니합니다. 1. 사용검사일 이후에 보증사고가 발생한 경우 보증사고 통지 전까지 납부한 잔금 2. 임시사용승인일 이후에 보증사고가 발생한 경우 보증사고 통지 전까지 납부한 잔금 중 전체 입주금의 90퍼센트 이내에 해당하는 잔금제8조 (보증채무의 이행방법) ① 보증회사는 보증사고가 발생한 경우에는 보증채권자에게 보증채무이행방법(당해 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급이행) 선택에 대하여 지체없이 서면으로 최고합니다.② 제1항의 최고통지서를 수령한 보증채권자는 보증회사의 최고통지서 발송일로부터 1월 이내에 보증채무이행방법을 선택하여 보증회사에 서면으로 통지하여야 합니다. 이 경우 회신기한까지 회신이 없거나 그 기한을 경과한 경우에는 보증회사에 보증채무이행방법에 대한 선택권을 위임한 것으로 봅니다.③ 보증회사의 최고통지서를 수령한 보증채권자의 3분의 2 이상이 환급이행으로 선택한 경우에는 환급이행으로, 그 이외의 경우에는 제2항에 의하여 위임된 선택권을 포함하여 분양이행 또는 환급이행(3분의 2 이상에 도달한 경우에 한한다)으로 결정합니다.⑧ 보증채무이행방법이 분양이행으로 결정된 경우에는 보증회사가 선정하는 자가 당해공사를 승계시공합니다. 이 경우 보증채권자는 제4조 제2항의 잔여입주금 등을 보증회사에게 납부하여야 합니다.
마. 주택공급신탁계약의 체결 및 소유권이전등기
 1) 이 사건 아파트 공사가 지연되어 오다가 2020. 4.경 보증사고가 발생하였고, 피고는 이 사건 아파트에 대한 보증이행방법을 분양이행으로 결정하고 잔여공사를 진행하였다. 
 2) 피고와 모은은 2020. 10.경 모은이 주택 등을 건설하여 수분양자에게 공급계약을 이행하거나 이행할 수 없는 경우 피고가 보증이행(분양이행 또는 환급이행)을 목적으로 신탁부동산을 관리·공급 및 처분하는 것을 주된 내용으로 하는 주택공급신탁계약을 체결하였고, 피고는 2020. 10. 23. 이 사건 각 세대에 관하여 2020. 10. 7. 신탁을 원인으로 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11, 14호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고들의 주장
 가. 주위적으로, 원고들은 이 사건 각 세대에 관하여 분양계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 납부한 분양계약자이고, 매도인이 부도로 인해 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우에는 분양보증회사인 피고가 분양이행 책임을 진다고 규정하고 있으므로 피고는 원고들에게 분양이행책임을 지므로, 피고는 원고 1로부터 이 사건 아파트 (동호수 1 생략)에 관하여 잔금 6,585만 원(= 분양대금 잔금 5,925만 원 + 발코니확장 잔금 660만 원), 이 사건 아파트 (동호수 2 생략)에 관하여 반금 6,675만 원(= 분양대금 잔금 6,015만 원 + 발코니확장 잔금 660만 원), 원고 2로부터 이 사건 아파트 (동호수 3 생략)에 관하여 잔금 6,675만 원(= 분양대금 잔금 6,015만 원 + 발코니확장 잔금 660만 원)을 각 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 각 세대에 관하여 각 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
 나. 예비적으로, 만일 피고가 원고들에게 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 없다면 피고는 원고들에게 원고들이 이 사건 각 세대에 관하여 기지급한 분양대금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 따라서 피고는 원고 1에게 이 사건 아파트 (동호수 1 생략)에 관하여 분양대금 1억 8,825만 원(= 분양대금 2억 4,750만 원 － 분양대금 잔금 5,925만 원), 이 사건 아파트 (동호수 2 생략)에 관하여 분양대금 1억 9,035만 원(= 분양대금 2억 5,000만 원 - 분양대금 잔금 6,015만 원), 원고 2에게 이 사건 아파트 (동호수 3 생략)에 관하여 분양대금 1억 9,035만 원(= 분양대금 2억 5,000만 원 - 분양대금 잔금 6,015만 원)을 지급할 의무가 있다. 
3. 판단
가. 주위적 청구에 관하여
 피고의 주택분양보증제도는 주택공급에 관한 규칙에 규정된 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 주택분양보증을 한 피고는 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급이나 주택의 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하고, 주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우에는 주택분양보증을 한 피고로서는 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다18790 판결, 대법원 2002. 6. 9. 선고 2001다5111 판결 등 참조). 
 ① 이 사건 분양공급계약 및 발코니확장계약이 (회사명 1 생략)의 공사대금 채권의 변제를 위하여 대물변제로 체결된 사실은 원고들이 자인하고 있는 점, ② 원고들은 이 사건 각 세대의 분양 계약금 및 발코니확장 계약금을 (회사명 1 생략)의 (회사명 2 생략) 등에 대한 공사대금 채권으로 상계처리한 점, ③ 이 사건 분양공급계약서 제1조에는 지정된 계좌로 납부하지 않은 분양대금은 인정되지 않으며 피고의 보호를 받지 못한다는 점이 명시되어 있고, 이 사건 분양공급계약서에는 주채무자가 대물변제, 허위계약, 이중계약 등 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무는 이 사건 분양보증에 따른 보증대상에서 제외된다고 명시되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 원고들은 이 사건 분양보증약관 제4조 제1항 제2호에서 정하고 있는 ‘정상계약자가 아닌 자’에 해당한다. 따라서 원고들이 이 사건 분양공급계약 및 발코니확장계약에 따른 계약금 및 중도금을 지급한 정상적인 분양계약자임을 전제로 한 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다. 
나. 예비적 청구에 관하여
 원고들이 이 사건 분양공급계약 및 발코니확장계약상의 대금 중 일부를 (회사명 1 생략)의 (회사명 2 생략) 등에 대한 기존의 채권으로 충당하였다고 하더라도, 분양대금 중 상당한 부분을 현실적으로 납부하여, 이 사건 분양공급계약을 전체적으로 보아 대물변제나 기타 채권의 담보 또는 회수를 위한 계약으로 볼 수 없을 때에는, 주택분양보증을 한 피고로서는 기존 채권으로 충당된 부분에 한하여 보증책임을 면할 수 있을 뿐 나머지 현실적으로 납부된 대금부분에 대하여는 환급보증의 책임을 부담한다고 보아야 할 것이다.
 그러나 원고들이 이 사건 각 세대의 분양 계약금 및 발코니확장 계약금을 (회사명 1 생략)의 기존 공사대금 채권으로 충당한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고들이 제출한 증거만으로는 원고들이 이 사건 분양공급계약상 지정된 계좌에 중도금을 입금하여 중도금을 현실적으로 납부하였다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다. 
4. 결론
 그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 기각한다. 
[별지 생략]

판사 임태혁(재판장) 김민석 김다운