서울특별시 - 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 하나의 주택단지이나 「주택법」에 따른 둘 이상의 주택단지인 경우, 각 주택단지의 필지 전체를 하나의 대지로 보아 용적률을 산정할 수 있는지 여부(「건축법」 제2조제1호 단서 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2025.12.03 / 시행일:

「건축법」 제2조제1호 단서에서는 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제3조제1항제4호에서는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지로 “「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지”를 규정하고 있으며, 같은 법 제2조제12호 본문에서는 “주택단지”란 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다고 규정하면서, 같은 호 단서에서는 철도·고속도로·자동차전용도로 등 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다고 규정하고 있는바,「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제2조제7호에 따르면 하나의 주택단지이나, 「주택법」 제2조제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로로 분리되어 같은 호 단서에 따라 둘 이상의 주택단지로 재건축사업이 추진되는 경우, 각 주택단지의 필지 전체를 「건축법」 제2조제1호 단서 및 같은 법 시행령 제3조제1항제4호에 따라 하나의 대지로 보아 용적률을 산정할 수 있는지?

이 사안의 경우, 각 주택단지의 필지 전체를 「건축법」 제2조제1호 단서 및 같은 법 시행령 제3조제1항제4호에 따라 하나의 대지로 보아 용적률을 산정할 수 없습니다.

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조, 「주택법」 제2조제12호 본문에서는 “주택단지”란 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다고 규정하면서, 같은 법 제2조제12호 단서에 따르면 같은 호 각 목의 도로로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다고 규정하고 있으므로, 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호의 “「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지”는 「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 건설 또는 대지 조성에 사용되는 일단의 토지로서 같은 법 제2조제12호 각 목의 도로로 분리되지 않은 하나의 주택단지를 의미하는 것이 문언상 명확합니다.그리고 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 아니 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데2)2) 법제처 2012. 11. 3. 회신 12-0596 해석례 참조, 「건축법」 제2조제1호 본문에서는 “대지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말한다고 하여 단일 필지를 원칙으로 규정하고 있고, 「건축법」 제2조제1호 단서의 위임을 받아 마련된 같은 법 시행령 제3조제1항제4호에서는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 예외적인 경우의 하나로 “「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지”를 규정하고 있는바, 「건축법 시행령」 제3조제1항에서 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지를 열거한 것은 제한적 열거로 해석되어야 할 것3)3) 대법원 2003. 8. 22. 선고 2001두10400 판결례 참조이라는 점을 고려하면, 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 예외 대상 중 하나인 “주택단지”를 해석할 때에도 그 범위가 지나치게 확대되지 않도록 문언을 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.한편 각 주택단지 전체가 도시정비법 제2조제7호에 따라 하나의 주택단지로 재건축사업이 추진된다는 점에서 그 주택단지의 필지 전체를 하나의 대지로 보아 용적률을 산정할 수 있다는 의견이 있으나, 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호에서는 “「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지”만 규정하고 있을 뿐, “도시정비법 제2조제7호에 따른 주택단지”는 규정하고 있지 않다는 점, 도시정비법은 재개발사업, 재건축사업 및 주거환경정비사업의 체계적인 추진을 위해 제정4)4) 2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 도시 및 주거환경정비법 제안이유 참조된 법률로서 도시정비법 제2조제7호에 따른 주택단지는 「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지와는 구별되는 재건축사업의 단위5)5) 서울행정법원 2020. 9. 18. 선고 2019구합77552 판결례 참조이자, 「주택법」에 따른 주택단지보다도 넓은 범위를 포괄하고 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.따라서 이 사안의 경우, 각 주택단지의 필지 전체를 「건축법」 제2조제1호 단서 및 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호에 따라 하나의 대지로 하여 용적률을 산정할 수 없습니다.<관계 법령>건축법제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)의 최대한도는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “대지(垈地)”란「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.2. ～ 21. (생 략)건축법 시행령제3조(대지의 범위) ① 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.1. ～ 3. (생 략)4. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법 제2조제12호에 따른 주택단지(이하 “주택단지”라 한다)5.·6. (생 략)주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ～ 12. (생 략)12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.가. 철도·고속도로·자동차전용도로나. 폭 20미터 이상인 일반도로다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설13. ～ 29. (생 략)도시 및 주거환경정비법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ～ 6. (생 략)7. “주택단지”란 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.가.「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지나. 가목에 따른 일단의 토지 중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 “도시·군계획시설”이라 한다)인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 따로 관리되고 있는 각각의 토지다. 가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지라. 제67조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지마.「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지8. ～ 11. (생 략)