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민원인 - 주택 당첨자 지위를 취득하여 실제 거주한 후 그 주택을 양도하고 다른 주택을 취득한 경우 지역주택조합 조합원의 자격(「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.07.13 / 시행일:

지역주택조합1)1) 「주택법」 제2조제11호가목의 지역주택조합을 말하며, 이하 같음.설립인가 신청일부터 해당 조합주택2)2) 주택건설대지가 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있지 않은 경우를 전제함.의 입주 가능일까지의 기간 동안에 주거전용면적 85제곱미터 이하인 A주택 당첨자3)3) 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호의 당첨자를 말하며, 이하 같음.의 지위를 취득하여 소유권 이전등기를 하고 거주하다가 해당 주택을 매도한 후 다시 주거전용면적 85제곱미터 이하인 B주택을 매수한 경우, 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목2)에 따른 “주택 1채를 소유한 경우”에 해당하는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 주택 1채를 소유한 경우에 해당하지 않는다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 주택 1채를 소유한 경우에 해당하지 않습니다.

「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목에서는 지역주택조합 조합원의 자격을 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지의 기간(이하 “주택조합 가입기간”이라 함) 동안 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나 세대원 중 1명만 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로 제한하고 있고, 같은 규정의 위임에 따른 「주택법 시행규칙」 제8조제1항에서는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함함)의 지위에 있는 경우를 “주택을 소유”한 경우에 포함하도록 규정하고 있는데, 이는 청약 등 일반적인 주택공급 절차를 거치지 않고 공급되는 조합주택이 투기에 악용되는 것을 방지하고 실수요자에게 공급되도록 하기 위해 당첨자의 지위를 취득한 자의 조합원 자격을 제한하려는 것입니다.4)4) 법제처 2017. 12. 18. 회신 17-0571 해석례 참조그리고 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호라목에서는 “입주자로 선정된 자”를 “당첨자”로 정의하면서 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 경우에도 당첨자로 보도록 규정하고 있고, 같은 규칙 제57조제3항에서는 당첨자명단을 영구적으로 전산관리하도록 규정하고 있는 점을 함께 고려하면, 지역주택조합 조합원 요건 중 “당첨자의 지위에 있는 경우”란 “당첨 사실” 또는 “분양권을 보유한 사실”이 있는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당합니다.그렇다면 주택조합 가입기간 동안 주택 소유 의사를 가지고 청약을 하여 당첨자의 지위를 취득한 사실이 있는 이상, 입주 계약의 체결 여부 또는 전매 여부를 불문하고 주택을 소유한 것으로 보아야 하고,5)5) 법제처 2016. 5. 24. 회신 16-0270 해석례 참조법령상 당첨자의 지위 취득 후 해당 주택에서 실제 거주한 경우에 대해서는 당첨자의 지위에서 제외한다고 규정하고 있지 않은 이상 실제 거주 여부를 이유로 당첨자 지위를 달리 볼 수는 없습니다.따라서 이 사안과 같이 주택조합 가입기간 중에 당첨자의 지위를 통해 취득한 주택을 매도하고 새로운 주택을 취득한 경우, 당첨자의 지위를 취득한 순간 주택 1채를 소유한 것이 되고 해당 주택 매도 후 새로운 주택을 매수함으로써 주택 2채를 소유한 것이 되므로 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목2)에 따른 조합원 자격 요건인 “주택 1채를 소유한 경우”에 해당하지 않습니다.만약 이와 달리 당첨자 지위 취득 후 실제 거주한 후 매도한 경우 이를 주택 1채를 소유한 경우로 보지 않는다면, 투기 목적으로 주택 당첨자의 지위를 취득하고 극히 짧은 기간 거주한 후 매도한 경우에도 조합원 자격을 유지할 수 있게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.<관계 법령>주택법 시행령제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것나.ㆍ다. (생 략)2.ㆍ3. (생 략)②ㆍ③ (생 략)주택법 시행규칙제8조(조합원의 자격확인 등) ① 영 제21조제1항제1호가목 1)ㆍ2) 외의 부분에서 "국토교통부령으로 정하는 지위"란 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함한다)의 지위를 말한다.②ㆍ③ (생 략)
민원인 - 「주택법」 및 「건축법」에 따른 증축 허가 등을 받지 않고 공동주택을 증축한 경우 「건축법」에 따른 이행강제금을 부과할 수 있는지(「주택법」 제42조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2015.04.30 / 시행일:

「주택법」 제42조제2항에 따른 증축 허가 및 「건축법」에 따른 건축 허가나 신고 없이 공동주택을 증축한 경우, 「주택법」 제98조에 따른 벌금 외에 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금을 부과할 수 있는지?< 질의 배경 >○ 허가받지 않고 공동주택을 증축한 경우 「건축법」에 따른 이행강제금 부과가 가능한지를 민원인이 국토교통부에 질의하였고, 부과가 가능하다는 국토교통부의 답변에 이견이 있어 민원인이 법제처에 법령해석을 요청함.

「주택법」 제42조제2항에 따른 증축 허가 및 「건축법」에 따른 건축 허가나 신고 없이 공동주택을 증축한 경우, 「주택법」 제98조에 따른 벌금 외에 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

「주택법」 제42조제2항제2호 및 같은 법 시행령 별표 3에서는 공동주택의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 공동주택을 증축하려는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 제2항에 따른 행위에 관하여 시장·군수·구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가한 사항에 관하여는 제17조를 준용하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제17조제1항에서는 사업계획승인권자가 제16조에 따라 사업계획을 승인할 때 「건축법」 제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제14조에 따른 건축신고 등의 인·허가등에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인·허가등을 받은 것으로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 제98조제6호에서는 제42조제2항을 위반한 자(같은 항 각 호의 행위 중 신고대상 행위를 신고하지 아니하고 행한 자는 제외함)는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.한편, 「건축법」 제2조제1항제2호에서는 “건축물”을 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것으로 정의하고 있고, 같은 항 제8호에서는 “건축”을 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 것으로 정의하고 있으며, 같은 조 제2항제2호에서는 건축물 용도의 하나로 “공동주택”을 규정하고 있고, 같은 법 제11조제1항 본문에서는 건축물을 건축하려는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 규정하고 있으며, 같은 법 제14조제1항에서는 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축 등의 경우에는 미리 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축 허가를 받은 것으로 보도록 규정하고 있습니다.그리고, 「건축법」 제79조제1항에서는 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축주 등에게 공사의 중지 등을 명할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제80조제1항에서는 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있는바,이 사안은 「주택법」 제42조제2항에 따른 증축 허가 및 「건축법」에 따른 건축 허가나 신고 없이 공동주택을 증축한 경우, 「주택법」 제98조에 따른 벌금 외에 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금을 부과할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 입법목적을 달리하는 법률들이 일정한 행위에 관한 요건을 각각 규정하고 있는 경우에는 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용된다고 해석되지 않는 이상 그 행위에 관하여 각 법률의 규정에 따른 요건을 갖추어야 할 것입니다(대법원 1995. 1. 12. 선고 94누3216 판결례 참조).그런데, “건축물”의 정의를 규정한 「건축법」 제2조제1항제2호와 “공동주택”을 건축물의 용도의 하나로 규정하고 있는 같은 조 제2항제2호의 문언을 고려해 볼 때, 「주택법」에 따른 공동주택은 「건축법」에 따른 건축물에 해당하므로, 원칙적으로 공동주택을 증축하려는 경우에는 「주택법」 제42조제2항에 따른 증축 허가 및 「건축법」에 따른 건축 허가나 신고를 각각 받아야 할 것입니다.다만, 「주택법」 제42조제6항에서는 증축에 관하여 허가를 받은 경우 같은 법 제17조를 준용하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가와 같은 법 제14조에 따른 건축신고가 의제되도록 규정하고 있으므로, 「주택법」 제42조제2항에 따라 증축허가를 받게 되면 「건축법」에 따라 허가를 받거나 신고를 하지 않아도 그 허가를 받거나 신고를 한 것으로 처리되는 것입니다.그런데, 이 사안의 경우와 같이 공동주택 증축에 대하여 의제하는 법령인 「주택법」 제42조제2항에 따른 허가를 받지 않았다면, 같은 조 제6항에 따른 인허가 의제의 효과가 발생할 여지가 없고, 따라서 이러한 경우는 「건축법」 제11조 또는 제14조에 따른 허가를 받거나 신고를 하지 않은 것이 되므로 「주택법」뿐만 아니라 「건축법」 위반에도 해당하게 됩니다. 그렇다면, 이 사안의 경우 행정청은 「주택법」 위반에 대하여 주택법령에 따른 제재처분을 하는 외에 「건축법」 위반에 대해서도 건축법령이 정하는 바에 따라 제재처분을 할 수 있다고 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제42조제2항에 따른 증축 허가 및 「건축법」에 따른 건축 허가나 신고 없이 공동주택을 증축한 경우, 「주택법」 제98조에 따른 벌금 외에 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금을 부과할 수 있다고 할 것입니다.
민원인 -「주택법 시행규칙」제21조제6항에 따른 감사의 범위(「주택법 시행규칙」제21조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2011.12.22 / 시행일:

「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것인지?

「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아니라고 할 것입니다.

「주택법 시행규칙」 제21조제5항 및 제6항에서는 입주자대표회의의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무에 대하여 규정하고 있는데, 해당 규정 외에는 주택법령에서 입주자대표회의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무에 대하여 별다른 규정을 두고 있지 않는바, 감사의 범위가 해당 감사의 임기 내에 한정된다는 명문의 규정이 없으므로 주택법령에 따른 감사 범위가 당연히 감사의 임기 내의 관리주체 업무에 한정된다고 볼 수는 없습니다.그리고, 일반적으로 감사를 실시하는 이유는 감사대상에 대한 위법성, 타당성 등을 심사하여 이에 대한 시정조치를 하기 위한 것으로, 「주택법 시행규칙」 제21조제6항의 감사 또한 공동주택의 입주자 등 이해관계인을 보호하고 부정한 회계처리로 인한 피해를 방지함으로써 공동주택의 건전한 관리와 발전을 도모하고자 마련된 제도라고 할 것인바, 이러한 감사에 있어서 중요한 부분은 해당 감사대상에 대한 위법성, 타당성 여부에 대한 검토 부분이지, 감사를 실시하는 주체가 누구인지에 대한 것은 보다 부수적인 부분이라고 할 것입니다.또한, 「주택법 시행규칙」 제21조제5항은 입주자대표회의 임원인 감사가 하는 업무를 설명하는 일반적인 규정이라고 할 것이고, 같은 조 제5항과 제6항에서의 “감사”를 입주자대표회의 임원으로서의 감사 가 아닌 실제로 임기가 한정된 감사 개개인을 지칭하는 것으로 볼 수는 없으므로, 해당 감사의 범위를 “감사의 임기 내”로 단절하여 해석하기는 어렵다고 할 것입니다.더욱이, 「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사의 대상인 관리주체는 「주택법 시행령」 제55조에 따라 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리부터 관리비, 사용료의 징수와 공과금의 납부대행, 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 등 공동주택의 전반적인 관리를 담당하는바, 이러한 관리주체의 회계 관계 업무 및 관리업무 전반에 대하여 감독하는 것은 공동주택의 운영에 있어서 매우 중요한 부분이라고 할 수 있고, 같은 맥락에서 「주택법」 제56조, 제58조 및 제59조에서도 주택관리업자 등의 교육, 공동주택관리에 대한 감독 및 관리현황 공개에 대한 규정을 둠으로써 공동주택 관리의 적절성과 투명성 등을 확보할 수 있도록 하고 있습니다.그렇다면, 현실적으로 감사의 임기와 회계연도 및 감사를 할 수 있는 시기가 일치하지 않는 상황에서 단순히 감사의 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정하여 감사를 실시할 수 있다고 본다면, 종전의 감사에서 누락된 위법 등을 알게 된다고 하더라도 감사를 하지 못하는 불합리한 결과를 초래할 수 있어, 당초 관리주체의 공동주택관리에 대한 전반적인 내용을 감사하여 공동주택 운영 및 관리의 투명성 등을 제고하려는 주택법령의 취지에 부합하지 않는다고 할 것입니다.한편, 「주택법 시행규칙」제21조제6항에서는 「주택법 시행령」제55조의3에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제3조제1항에 따른 감사인에게 의뢰하여 회계감사를 실시하는 경우를 해당 감사에서 제외하고 있어 이를 「주택법 시행규칙」 제21조제6항의 감사가 감사의 임기 내에 한정하여 실시될 때 나타날 수 있는 문제를 방지하기 위한 규정으로 보는 의견이 있을 수 있으나, 해당 규정에서 「주택법 시행령」 제55조의3에 따른 감사를 제외하고 있는 것은 단지 중복감사의 문제를 방지하기 위한 것으로 보이고, 「주택법 시행령」 제55조의3의 감사는 입주자 등의 10분의 1 이상 연서 등의 경우에 예외적으로 실시하는 회계감사인 반면 「주택법 시행규칙」 제21조제5항 및 제6항의 감사는 회계감사에 한정되는 것이 아니라 관리주체의 관리업무 전반에 대한 감사라는 점, 만약 「주택법 시행규칙」 제21조제6항에서 나타날 수 있는 감사의 문제를 해결하기 위하여 「주택법 시행령」 제55조의3에 따라 감사를 요구하고자 한다면 입주자 등의 10분의 1 이상의 연서를 받거나 입주자대표회의의 의결을 기다려야 해서 감사의 적시성의 문제가 발생할 수 있다는 점 등을 감안하면, 「주택법 시행령」 제55조의3의 감사 규정을 이유로 「주택법 시행규칙」 제21조제6항의 감사의 범위가 감사의 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정된다고 볼 수도 없습니다.따라서, 「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아니라고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것) 시행 전에 동별 대표자로 선출된 자가 같은 법 시행령 시행 후에 결격사유에 해당하게 된 경우 그 자격이 상실되는지(「주택법 시행령」 제50조제4항, 부칙 제2조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2011.12.29 / 시행일:

「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함) 시행 전에 동별 대표자로 선출된 자가 같은 법 시행령 제50조제4항의 개정규정 시행 이후에 같은 항 제10호의 결격사유에 해당(관리비 3개월 연속 체납)하게 된 경우 그 자격이 상실되는지?

「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함) 시행 전에 동별 대표자로 선출된 자가 같은 법 시행령 제50조제4항의 개정규정 시행 이후에 같은 항 제10호의 결격사유에 해당(관리비 3개월 연속 체납)하게 되었더라도 그 자격은 상실되지 않는다고 할 것입니다.

「주택법」 제43조제1항과 같은 법 시행령 제48조에 따르면 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 등을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알려 그 공동주택을 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구할 수 있도록 되어 있고, 같은 법 제43조제3항에 따르면 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 되어 있으며, 같은 법 제43조제7항제2호에 따르면 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있습니다.한편, 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말하며, 이하 같음) 제50조제1항에 따르면 법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 되어 있고, 같은 조 제4항에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하면서 제1호는 미성년자, 금치산자 및 한정치산자를, 제2호는 파산자로서 복권되지 아니한 사람을, 제3호는 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함함) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람을, 제4호는 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람을, 제5호는 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람을, 제6호는 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함함)을, 제7호는 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속을, 제8호는 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원을, 제9호는 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람을, 제10호는 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 “관리비등”이라 함)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람을 각각 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제2조제1항에 따르면 제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다고 규정하고 있습니다.일반적으로 결격사유란 임용·고용·위임관계 등에서 당해 법률관계의 당사자가 될 수 없는 사유, 국가가 창설하여 운영하는 각종 자격제도에서 그러한 자격을 취득할 수 없거나 그러한 자격을 기초로 업무를 개시할 수 없는 사유 등의 의미로 사용되는 개념으로, 특정 직업의 요건으로 결격사유를 두는 취지는 고도의 전문기술 또는 윤리성이 요구되는 직이나 사업영역에 종사하는 자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로서 일반 국민을 불완전한 서비스로부터 보호하기 위한 것인데, 결격사유 규정은 사회생활의 안전과 건전한 경제질서 유지라는 공익상의 이유로 인정되는 것이지만 그 결과로 해당 자격요건을 갖추지 못한 자는 특정 분야의 직업이나 사업을 영위할 수 없게 되어 헌법상 보장되는 기본권인 직업선택의 자유나 경제활동의 자유를 제한받게 된다고 할 것인바, 「주택법 시행령」 부칙 제2조제1항에서 “제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다”는 적용례를 둔 취지는 이러한 결격사유를 두는 의의와 그로 인하여 제한받는 기본권과의 관계를 비교형량하여 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실에 관한 규정이 신설됨으로 인해 개정규정 시행 전에 선출된 동별 대표자가 소급적으로 자격이 상실되는 불이익을 방지하여 기득권을 보호하고 법적 안정성을 확보하기 위한 것으로 보입니다.그렇다면, 「주택법 시행령」 부칙 제2조제1항의 동별 대표자의 선출에 관한 적용례 규정은, 「주택법 시행령」 제50조제4항, 즉, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 규정을 동 규정이 신설되어 시행된 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하고 선출된 동별 대표자부터 적용되도록 하여 신·구 법령의 적용대상을 명백히 하기 위하여 둔 것으로 해석(법제처 09-0359 해석례 참조)되므로, 개정규정 시행 전에 선출된 동별 대표자는 「주택법 시행령」 제50조제4항의 개정규정의 적용을 받지 않는다고 할 것입니다.따라서, 「주택법 시행령」 시행 전에 동별 대표자로 선출된 자가 같은 법 시행령 제50조제4항의 개정규정 시행 이후에 같은 항 제10호의 결격사유에 해당(관리비 3개월 연속 체납)하게 되었더라도 그 자격은 상실되지 않는다고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법 시행령」 개정에 따라 신설된 공동주택의 동별 대표자 결격사유 적용 대상(「주택법 시행령」 제50조제4항, 부칙 제2조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2012.04.10 / 시행일:

2010. 7. 6. 「주택법 시행령」 제50조제4항이 개정되면서 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없다는 규정이 신설되었는데, 해당 규정의 시행일인 2010. 7. 6. 이전에 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 경우, 같은 법 시행령 개정규정 시행 이후 사퇴한 날부터 4년이 지나지 않은 자는 공동주택 동별 대표자가 될 수 있는지?

「주택법 시행령」 제50조제4항의 개정규정 시행일인 2010. 7. 6. 이전에 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 경우, 같은 법 시행령 개정규정 시행 이후 사퇴한 날부터 4년이 지나지 않은 자는 공동주택 동별 대표자가 될 수 없다고 할 것입니다.

「주택법」 제43조제1항과 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정·시행된 것을 말하며, 이하 같음) 제48조에 따르면 300세대 이상의 공동주택 등을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알려 그 공동주택을 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구할 수 있도록 되어 있고, 같은 법 제43조제3항에 따르면 입주자는 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하며, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 되어 있으며, 같은 법 제43조제7항제2호에 따르면 같은 조 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있습니다.한편, 「주택법 시행령」 제50조제1항에 따르면 법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 되어 있고, 「주택법 시행령」 제50조제4항에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하면서 같은 항제9호에서 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제2조제1항에 따르면 제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다고 규정하고 있습니다.그런데, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것이고(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 법령이 개정된 경우에 어떤 사람이나 사항에 대하여 신법을 적용하지 않고 구법을 적용하여야 한다면 그 사람이나 사항에 대하여 그 대상을 명확하게 표현하고 종전의 규정을 적용하도록 하는 명문의 경과조치를 두어야 할 것인데,「주택법 시행령」 부칙 제2조제1항은 같은 법 시행령 제50조제4항, 즉, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 규정을 “동 규정이 시행된 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하고 선출되는 동별 대표자”부터 적용되도록 하여 신·구 법령의 적용대상을 명백히 하고 있는바, 이 규정은 현재 동별 대표자에 재임 중인 자가 신설된 결격사유에 해당되더라도 그 임기 중에는재임이 가능하다는 의미이지, 새로 선출되는 경우까지 결격사유 규정이 적용되지 아니한다는 의미는 아니라고 할 것이므로, 결격사유 규정이 신설되기 전에 결격사유에 해당하는 사유가 발생하여 동별 대표자 선출 시점까지도 여전히 결격사유에 해당하는 상태에 있는 자를 신법의 적용대상에서 제외하는 것은 문언의 범위를 벗어난 지나친 확장해석이라 할 것입니다.또한, 일반적으로 결격사유는 임용·고용·위임관계 등에서 당해 법률관계의 당사자가 될 수 없는 사유, 국가가 창설하여 운영하는 각종 자격제도에서 그러한 자격을 취득할 수 없거나 그러한 자격을 기초로 업무를 개시할 수 없는 사유 등으로 사용되는 개념으로, 특정 직업의 요건으로 결격사유를 두는 취지는 고도의 전문기술 또는 윤리성이 요구되는 직이나 사업영역에 종사하는 자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로써 일반 국민을 불완전한 서비스로부터 보호하기 위한 것이고, 사회생활의 안전과 건전한 경제질서의 유지라는 공익상 이유로 인정되는 것이라고 할 것이므로,이러한 결격사유의 성격상, 결격사유 신설에 따라 종전에는 결격사유 해당자가 아니었으나 신법에 의하여 해당자가 된 사람을 명시적 규정 없이 구제해 줄 수 있는 것은 아니라 할 것이고, 결격사유 신설 전에 결격사유에 해당하는 사유가 발생하여 동별대표자 선출 시점까지도 여전히 결격사유에 해당하는 상태에 있는 자에 대해 구법을 적용하려면 그에 대한 명시적인 경과조치를 두었어야 할 것입니다.따라서, 「주택법 시행령」 제50조제4항의 개정규정 시행일인 2010. 7. 6. 이전에 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 경우, 같은 법 시행령 개정규정 시행 이후 사퇴한 날부터 4년이 지나지 않은 자는 공동주택 동별 대표자가 될 수 없다고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법 시행령」 시행 전 벌금 100만원 이상의 형을 확정받은 사람이 같은 법 시행령 제50조제4항제5호에 따라 동별 대표자가 될 수 있는지(「주택법 시행령」 제50조제4항제5호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2012.04.27 / 시행일:

2010. 7. 6. 「주택법 시행령」 제50조제4항이 개정되면서 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람은 동별 대표자가 될 수 없다는 규정이 신설되었는바, 2010. 7. 6. 전에 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고, 같은 법 시행령 개정규정 시행 이후 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 않은 사람은 공동주택 동별 대표자가 될 수 있는지?

2010. 7. 6. 「주택법 시행령」 제50조제4항 개정 전에 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고, 같은 법 시행령 개정규정 시행 이후 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 않은 사람은 공동주택 동별 대표자가 될 수 없다고 할 것입니다.

「주택법」 제43조제1항과 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정·시행된 것을 말하며, 이하 같음) 제48조에 따르면, 300세대 이상의 공동주택 등을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알려 그 공동주택을 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구할 수 있도록 되어 있고, 같은 법 제43조제3항에 따르면 입주자는 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하며, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 되어 있으며, 같은 법 제43조제7항제2호에 따르면 같은 조 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있습니다.한편, 「주택법 시행령」 제50조제1항에 따르면 법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 되어 있고, 「주택법 시행령」 제50조제4항에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하면서 같은 항제5호에서 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제2조제1항에 따르면 제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다고 규정하고 있습니다.그런데, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것이고(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 법령이 개정된 경우에 어떤 사람이나 사항에 대하여 신법을 적용하지 않고 구법을 적용하여야 한다면 그 사람이나 사항에 대하여 그 대상을 명확하게 표현하고 종전의 규정을 적용하도록 하는 명문의 경과조치를 두어야 할 것인데, 「주택법 시행령」 부칙 제2조제1항은 같은 법 시행령 제50조제4항, 즉, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 규정을 “동 규정이 시행된 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하고 선출되는 동별 대표자”부터 적용되도록 하여 신·구 법령의 적용대상을 명백히 하고 있는바, 이 규정은 현재 동별 대표자에 재임 중인 자가 신설된 결격사유에 해당되더라도 그 임기 중에는재임이 가능하다는 의미이지, 새로 선출되는 경우까지 결격사유 규정이 적용되지 아니한다는 의미는 아니라고 할 것이므로, 결격사유 규정이 신설되기 전에 결격사유에 해당하는 사유가 발생하여 동별 대표자 선출 시점까지도 여전히 결격사유에 해당하는 상태에 있는 자를 신법의 적용대상에서 제외하는 것은 문언의 범위를 벗어난 지나친 확장해석이라 할 것입니다.또한, 일반적으로 결격사유는 임용·고용·위임관계 등에서 당해 법률관계의 당사자가 될 수 없는 사유, 국가가 창설하여 운영하는 각종 자격제도에서 그러한 자격을 취득할 수 없거나 그러한 자격을 기초로 업무를 개시할 수 없는 사유 등으로 사용되는 개념으로, 특정 직업의 요건으로 결격사유를 두는 취지는 고도의 전문기술 또는 윤리성이 요구되는 직이나 사업영역에 종사하는 자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로써 일반 국민을 불완전한 서비스로부터 보호하기 위한 것이고, 사회생활의 안전과 건전한 경제질서의 유지라는 공익상 이유로 인정되는 것이라고 할 것이므로, 이러한 결격사유의 성격상 결격사유 신설에 따라 종전에는 결격사유 해당자가 아니었으나 신법에 의하여 해당자가 된 사람을 명시적 규정 없이 구제해 줄 수 있는 것은 아니라 할 것이고, 결격사유 신설 전에 결격사유에 해당하는 사유가 발생하여 동별 대표자선출 시점까지도 여전히 결격사유에 해당하는 상태에 있는 자에 대해 구법을 적용하려면 그에 대한 명시적인 경과조치를 두었어야 할 것입니다.따라서, 2010. 7. 6. 「주택법 시행령」 제50조제4항 개정 전에 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고, 같은 법 시행령 개정규정 시행 이후 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 않은 사람은 공동주택 동별 대표자가 될 수 없다고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법 시행령」에 따른 동별 대표자 중임 제한 규정과 종전의 공동주택관리규약에 규정된 중임 제한 규정의 적용관계(「주택법 시행령」 제50조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2011.06.09 / 시행일:

「주택법」 제44조제2항에 따라 정한 종전의 공동주택관리규약[구 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함) 부칙 제7조제2항에 따라 개정되기 전의 공동주택관리규약을 말함]에 따라 임기 2년에 한 차례만 중임할 수 있는 동별 대표자로 선출된 자가 구 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함)의 시행 후 동별 대표자로 다시 선출된 경우 같은 시행령 제50조제7항 및 부칙 제2조제2항에 따라 그 임기만료 후 다시 한 차례 중임할 수 있는지?

「주택법」 제44조제2항에 따라 정한 종전의 공동주택관리규약에 따라 한 차례만 중임할 수 있는 동별 대표자로 선출된 자가 구 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함)의 시행 후 동별 대표자로 다시 선출된 경우에는 구 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함) 제50조제7항 및 부칙 제2조제2항에 따라 그 임기만료 후 다시 한 차례에 한정하여 중임할 수 있다고 할 것입니다.

「주택법」 제43조제7항제2호에 따르면, 공동주택 관리방법의 선택 등을 하기 위하여 필요한 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.한편, 「주택법 시행령」이 2010년 7월 6일 대통령령 제22254호로 개정되면서 「주택법」 제43조제7항제2호에 따른 입주자대표회의 및 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자 관련 조항이 개정 또는 신설되었는바, 동별 대표자와 관련하여 「주택법 시행령」 제50조를 개정 전과 비교하여 보면 동별 대표자의 선출을 할 때 「주택법」 제44조제2항에 따라 정한 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)에 따라 선거구를 정하도록 하고, 입후보자가 2명 이상인 경우와 1명인 경우를 구분하여 선출에 필요한 득표수를 정하는 등 동별 대표자의 선출방법을 정하고 있으며, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 사유, 동별 대표자의 임기와 중임 제한을 정하고 있습니다.그런데, 위와 같은 내용으로 「주택법 시행령」이 개정되기 전에 「주택법」 제44조에 따라 시ㆍ도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 정한 종전의 관리규약[구 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함) 부칙 제7조제2항에 따라 개정되기 전의 공동주택관리규약을 말함. 이하같음]에서도 동별 대표자의 임기와 중임 가능 횟수를 개정된 「주택법 시행령」 제50조제7항과 동일하게 정하고 있었다고 하더라도, 「주택법 시행령」의 개정을 통하여 동별 대표자의 선출에 필요한 득표수 등 선출방법, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 사유 등이 일률적으로 적용되게 되었는바, 시ㆍ도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 전국의 개별 공동주택마다 정한 종전의 관리규약에 따라 선출하던 동별 대표자 선출제도를 개정된 「주택법 시행령」 제50조에 따라 선출하는 동별 대표자 선출제도와 동일하다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.이와 더불어 구 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함. 이하 “구 주택법 시행령”이라 함) 부칙 제2조제1항 및 제7조에 따르면, 동별 대표자와 관련된 구 주택법 시행령 제50조제3항 및 제4항의 개정규정에 대하여 그 시행 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용하도록 하면서 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙이나 개별적인 관리규약을 일정한 기간 내에 구 주택법 시행령에 적합하게 개정하도록 하고 있고, 구 주택법 시행령 부칙 제2조제2항에서는 동별 대표자의 임기를 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있도록 한 구 주택법 시행령 제50조제7항의개정규정을 그 시행 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용하도록 하고 있는바, 일반적으로 개정된 법령의 부칙에 두는 적용례 규정은 신ㆍ구 법령의 변경과정에 있어서 신 법령의 적용대상 등에 관하여 논란의 소지가 있을 수 있는 경우 최초의 적용대상 등을 구체적으로 명시함으로써 법령의 집행상이나 해석상 논란을 사전에 방지하기 위하여 두는 것이라 할 것이므로, 구 주택법 시행령 부칙 제2조의 적용례는 앞서 살펴본 바와 같이 종전의 관리규약에서 정하는 방식으로 선출된 동별 대표자의 경우와 비교하여 새롭게 전국적으로 적용되는 일률적인 기준으로서 동별 대표자 관련 사항을 정한 구 주택법 시행령 제50조에 따라 최초로 선출된 동별 대표자부터는 종전의 관리규약에서 동별 대표자의 중임 제한 규정을 두고 있는 것과는 상관없이 새로 한 차례만 중임을 할 수 있도록 중임 제한 규정의 적용관계를 명시한 것이라고 보아야 할 것입니다.따라서, 「주택법」 제44조제2항에 따라 정한 종전의 공동주택관리규약에 따라 한 차례만 중임할 수 있는 동별 대표자로 선출된 자가 구 주택법 시행령의 시행 후 동별 대표자로 다시 선출된 경우에는 구 주택법 시행령 제50조제7항 및 부칙 제2조제2항에 따라 그 임기만료 후 다시 한 차례에 한정하여 중임할 수 있다고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법 시행령」 제50조제3항의 “공동주택단지 안”의 의미(「주택법 시행령」 제50조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2011.12.01 / 시행일:

「주택법 시행령」 제50조제3항의 “공동주택단지 안”의 의미가 동별 대표자를 선출하는 “선거구 안”을 의미하는 것인지, 아니면 선거구와 관계없이 “공동주택(아파트)단지 안 전체”를 의미하는 것인지?

「주택법 시행령」 제50조제3항의 “공동주택단지 안”의 의미는 선거구와 관계없이 “공동주택(아파트)단지 안 전체”를 의미하는 것이라고 할 것입니다.

「주택법 시행령」 제50조는 입주자대표회의 구성 등에 대하여 규정하고 있는데, 같은 조 제3항에서 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 일정한 구분에 따라 선거구 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있습니다.그런데, 「주택법 시행령」 제50조제1항에 따르면, 동별 대표자는 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라고 함)으로 정한 선거구에 따라 선출되는바, 이 사안에서는 이러한 동별 대표자가 될 수 있는 자가 갖추어야 할 요건인 같은 조 제3항의 “공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있어야 한다”는 규정과 관련하여 “공동주택단지 안”을 해당 “선거구 안”으로 보아야 하는지가 문제됩니다.우선, 법의 해석에 있어서는 법률에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「주택법 시행령」 제50조제3항은 명확하게 해당 “공동주택단지 안”이라고 규정하고 있고, 「주택법」 제2조제6호에서 주택법령에서 사용하는 “주택단지”를 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설(福利施設)을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다고 정의하고 있으므로, “공동주택단지 안”의 의미를 “선거구 안”의 의미로 한정하여 해석하기는 어렵다고 할 것입니다.그리고, 「주택법 시행령」 제50조제1항에서 입주자대표회의를 “선거구”에 따라 선출된 대표자로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서도 “선거구” 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하는 등, 같은 조에서 “선거구”라는 용어를 별도로 명시하여 규정하고 있는 것을 볼 때, 「주택법 시행령」 제50조제3항에서 “선거구 안”이라는 의미를 의도했다면 “공동주택단지 안”이라는 용어를 쓰지 않고 “선거구 안”이라는 용어를 사용했어야 할 것입니다.한편, 2010. 7. 6. 「주택법 시행령」 개정시 동별 대표자 및 입주자대표회의 선출방식 등을 개선하기 위하여 같은 법 제50조제1항에서 동별대표자 선출 관련 선거구를 관리규약에 따라 합리적으로 정하도록 하면서 같은 조 제3항에 동별대표자의 자격과 임기를 제한하는 규정을 두었는데, 동별 대표자가 될 수 있는 자가 “당해공동주택단지 안에 6월 이상 거주한 입주자”이어야 한다는 내용은 「주택법 시행령」 이전인 「공동주택관리령」(1981. 10. 15. 대통령령 제10484호로 전부개정되어 시행된 것)부터 계속 규정되어 왔다는 점, 개정 당시 「주택법 시행령」 제50조제1항에서 동별 대표자를 “선거구”에 따라 선출하도록 하는 것과 맞물려 같은 조 제3항에서 “선거구 입주자 등”의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 동별 대표자를 선출하는 규정을 신설하는 반면 제3항의 “당해 공동주택단지 안”이란 용어는 개정하지 않았다는 점을 보면, “당해 공동주택단지 안”이란 요건은 기존과 마찬가지로 “선거구 안”이 아닌 공동주택단지 안으로 예정하고 있다고 볼 수 있고, 「주택법 시행령」 제50조제1항에서 동별 대표자는 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출되어야 한다고 하더라도 반드시 동별 대표자가 될 자가 선거구 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있어야 한다고 볼 수 없다는 점을 감안하면, 2010. 7. 6. 「주택법 시행령」 개정으로 동별 대표자를 관리규약에서 정한 선거구에 따라 선출하게 되었다고 해서 문언과 달리 “공동주택단지 안”의 의미를 “선거구 안”의 의미로 볼 수는 없습니다.다만, 동별 대표자는 선거구(동)를대표하는 자이고, 선거구마다 이해관계가 다를 수 있는바, 해당 선거구 입주자 등의 의견을 충분히 반영하기 위해서는 동별 대표자가 될 자는 선출공고일 현재 “해당 공동주택단지 안”이 아니라 “선거구 안”에서 6개월 이상 거주하고 있는 것이 보다 바람직하다는 주장이 있을 수 있으나, 이는 입법적 보완을 통하여 해결할 일이지 이러한 이유만으로 “당해 공동주택단지 안”을 “해당 선거구 안”으로 한정하여 해석할 수는 없다고 할 것입니다.따라서, 「주택법 시행령」 제50조제3항의 “공동주택단지 안”의 의미는 선거구와 관계없이 “공동주택(아파트)단지 안 전체”를 의미하는 것이라고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법 시행령」 제73조제1항제2호의 주택관리업무에 같은 영 제2조의2제4호의 준주택인 오피스텔 관리업무가 포함되는지 여부(「주택법 시행령」 제73조제1항제2호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2015.07.29 / 시행일:

「주택법 시행령」 제73조제1항제2호에서 규정하고 있는 주택관리사의 주택 관련 실무경력 요건 중 “주택관리업무에의 종사경력”에 「주택법」 제2조제1호의2에 따른 “준주택”을 관리한 경력이 포함되는지?< 질의 배경 >○ 민원인은 「주택법 시행령」 제73조제1항제2호에서의 “주택관리업무”에 오피스텔과 같은 준주택을 관리한 업무도 포함되는지를 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부에서는 “주택관리업무”에 오피스텔 관리는 포함되지 않는다고 회신한바, 이에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

「주택법 시행령」 제73조제1항제2호에서 규정하고 있는 주택관리사의 주택 관련 실무경력 요건 중 “주택관리업무에의 종사경력”에 「주택법」 제2조제1호의2에 따른 “준주택”을 관리한 경력은 포함되지 않습니다.

「주택법」 제56조제2항에서는 주택관리사는 주택관리사보 합격증서를 발급받고 대통령령으로 정하는 “주택 관련 실무 경력”을 갖춰 시ㆍ도지사로부터 주택관리사 자격증을 받은 사람을 말한다고 규정하고 있으며, 이에 따라 같은 법 시행령 제73조제1항제2호에서는 주택관리사가 되기 위한 자격요건의 하나로 “「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상”을 규정하고 있습니다. 그리고, 「주택법」 제2조제1호의2에서는 “준주택”은 “주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있고, 이에 따라 같은 법 시행령 제2조의2에서는 “준주택”의 종류로 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사(제1호), 같은 별표 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설(제2호), 같은 별표 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택(제3호), 같은 별표 제14호나목에 따른 오피스텔(제4호)을 규정하고 있는바,이 사안은 「주택법 시행령」 제73조제1항제2호에서 규정하고 있는 주택관리사의 주택 관련 실무경력 요건 중 “주택관리업무에의 종사경력”에 「주택법」 제2조제1호의2에 따른 “준주택”을 관리한 경력이 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 「주택법 시행령」 제73조제1항제2호에서는 주택관리사가 되기 위한 실무 경력으로 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자의 직원으로서 “주택관리업무”에 종사하였을 것을 규정하고 있고, 「주택법」 제53조의 주택관리업자란 의무관리대상 공동주택의 관리를 업으로 하는 자를 말합니다.그렇다면, 주택관리사가 되기 위해서 갖추어야 하는 실무 경력이란 주택관리사보가 주택관리업자에게 고용되어 주택관리업자가 그 업으로 하고 있는 “공동주택”의 관리 업무를 수행하였던 경력을 말한다고 보아야 할 것입니다.또한, 「주택법」 제2조제1호에서는 “주택”을 “공동주택과 단독주택”으로 구분하고 있고, 같은 조 제1호의2에서는 준주택을 “주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등”으로 규정하고 있어 주택법령상 준주택은 주택의 개념에 포함되지 않는 것이 분명하므로, 주택관리업자에게 고용되었다고 하더라도 “공동주택”의 관리가 아닌 “준주택”을 관리하는 업무를 하였다면 이를 “주택관리업무”를 한 것으로 보기는 어려울 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법 시행령」 제73조제1항제2호에서 규정하고 있는 주택관리사의 주택 관련 실무경력 요건 중 “주택관리업무에의 종사경력”에 「주택법」 제2조제1호의2에 따른 “준주택”을 관리한 경력은 포함되지 않는다고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법」에 따라 공동주택의 부대시설을 신축하기 위한 허가를 받으려는 경우, 「건축법」에 따른 용적률 기준에 적합하여야 하는지(「주택법 시행규칙」 제20조제3항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2013.10.08 / 시행일:

「주택법」 제42조제2항, 같은 법 시행령 제47조제1항·제3항 및 별표 3에 따르면 공동주택의 부대시설(경비실)을 신축하기 위해서는 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 각종 건축관계 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 규정하고 있는바, 공동주택의 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 하는지?

공동주택의 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 할 것입니다.

「주택법」제42조제2항제2호에 따르면 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택(부대시설과 복리시설 포함함. 이하 같음)을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3에서는 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준을 규정하면서 같은 표 제6호에서는 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 신축·증축의 허가기준으로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다.또한, 「주택법 시행령」 제47조제3항에 따르면 「주택법」 제42조제2항의 규정에 의하여 공동주택의 신축·증축 등에 대하여 허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제20조제3항제4호에 따르면 신축 또는 증축의 경우에는 신축 또는 증축하고자 하는 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각호의 서류 및 도서와 입주자의 동의서를 첨부하도록 규정하고 있는바, 이 사안에서는 공동주택의 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 하는지가 문제될 수 있습니다.살피건대, 「주택법」 제42조제2항, 같은 법 시행령 제47조제1항·제3항, 별표 3, 같은 법 시행규칙 제20조제3항제4호에 따르면 이미 준공된 공동주택에 부대시설(경비실)을 신축하기 위해서는 건축허가신청서에 전체입주자 3분의 2 이상의 동의서, 설계도서, 건축할 대지의 범위에 관한 서류 등을 첨부하여 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 규정하고 있는바, 이 경우 그 허가를 위해서는 그 신청서 및 설계도서 등의 각종 건축관련 첨부서류는 관계법령에서 정하고 있는 기준과 요건 및 절차 등에 적합해야 할 것입니다.그런데, 「주택법」 제42조제6항에서는 공동주택의 신축·증축·대수선 등의 행위허가를 받은 경우에는 「건축법」에 따른 건축허가나 건축신고가 의제되도록 규정하고 있으므로 이러한 공동주택의 행위허가에 대해서는 「건축법」의 관련규정이 당연히 적용된다고 보아야 할 것이고, 현행 「건축법」 제56조에서는 일반적인 건축물의 건축과 관련하여 그 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따르도록 규정하고 있는바, 이 건과 같이 주택법령에 따라 공동주택에부대시설(경비실)을 신축하는 경우에 그 “건축허가 신청서”에 대지면적·연면적 및 용적률에 관한 사항을 규정하고 있는 것도 이러한 건축법상의 용적률 제한 규정을 검토·적용하기 위한 것으로 보아야 할 것이고, 나아가 그 건축허가신청과 관련하여 “건축할 대지의 범위에 관한 서류”나 “설계도서”의 하나로서 위치·대지면적, 지역·지구 및 도시계획사항, 건축물의 규모 및 면적 등이 규정된 “건축계획서”를 제출하도록 한 것도 이러한 건축대상 건축물에 대한 용적률이나 건폐율의 적합성 등을 확인하기 위한 조치로 해석하는 것이 상당하다고 할 것입니다.그렇다면, 이 건과 같이 주택법령에 따라 공동주택에 부대시설(경비실)을 신축하기 위해서 시장·군수·구청장의 허가를 받는 경우에도 해당 신축대상 건축물에 대한 용적률의 제한규정은 당연히 적용된다고 보아야 할 것이고, 주택법령에 따른 입주자의 3분의 2 이상의 동의서 뿐만 아니라, 용적률의 기준 또한 공동주택 부대시설(경비실)의 신축행위의 허가 요건으로 보는 것이 신축허가와 관련된 주택법령 등을 체계적으로 해석하는 것이라고 할 것입니다.따라서, 공동주택 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 할 것입니다.
민원인 - 「주택법」 제11조의3제1항에 따라 조합원 모집 신고를 할 때 사용권원을 확보해야 하는 주택건설대지의 국공유지 포함 여부(「주택법」 제11조의3제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2021.03.10 / 시행일:

「주택법」 제11조의3제1항에서는 같은 법 제11조제1항에 따라 지역주택조합의 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장1)1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음.에게 신고해야 한다고 규정하고 있는바, 해당 주택건설대지 중 국공유지가 포함되어 있는 경우 같은 규정에 따른 토지의 사용권원 확보 비율을 산정하기 위한 대상 주택건설대지에서 국공유지는 제외되는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 국공유지가 제외되지 않는다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

「주택법」 제11조의3제1항에 따른 토지의 사용권원 확보 비율을 산정하기 위한 대상 주택건설대지에서 국공유지는 제외되지 않습니다.

「주택법」 제11조제2항에서는 주택을 마련하기 위해 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원 및 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 각각 확보해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제11조의3제1항에서는 지역주택조합의 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하여, 주택조합설립인가를 받기 위한 일련의 절차에서 요구하는 토지의 사용권원은 모두 주택건설대지를 기준으로 일정 비율 이상을 확보하도록 하고 있을 뿐, 해당 주택건설대지에 국공유지가 포함되어 있는지 여부에 따라 별도의 기준을 적용하도록 하는 규정은 두고 있지 않습니다.이와 같이 조합원을 모집하는 단계부터 일정 비율 이상의 토지의 사용권원을 확보하도록 하는 「주택법」 제11조의3은, 지역주택조합이 해당 주택건설대지를 확보하지 못한 상태에서 조합원을 모집할 경우 조합설립인가 및 사업계획승인을 받기 위한 토지의 사용권원 및 소유권 확보가 늦어져 사업이 장기간 지연됨에 따라 지역주택조합 가입자에게 피해가 발생할 위험이 있으므로 이를 예방하기 위해 도입된 규정인바,2)2) 2019. 7. 12. 의안번호 제2021463호로 발의된 「주택법」 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조50퍼센트 이상의 사용권원 확보 여부를 판단하기 위한 대상 주택건설대지의 범위를 좁게 해석하여 명문의 근거 없이 토지의 사용권원 확보 요건을 완화하는 것은 같은 규정의 입법취지에도 부합하지 않습니다.아울러 「주택법」에 따른 주택건설사업계획의 승인은 사업주체에게 주택건설사업을 시행할 수 있는 권한을 부여하는 일종의 설권적(設權的) 처분으로서 해당 승인을 위한 주택건설대지의 소유권 확보 여부는 엄격하게 해석3)3) 법제처 2018. 11. 2. 회신 18-0378 해석례 참조해야 한다는 점에 비추어 보면, 같은 법 제11조 및 제11조의3에 따른 조합원 모집 신고와 조합설립인가 역시 주택건설사업계획의 승인을 위한 일련의 절차이므로 이때 필요한 사용권원 확보 요건도 엄격하게 해석해야 합니다.따라서 주택건설대지에 국공유지가 포함되어 있는 경우에도 「주택법」 제11조의3제1항에 따라 조합원 모집 신고를 위한 토지의 사용권원 확보 비율을 산정하기 위한 대상 주택건설대지에서 국공유지는 제외되지 않는다고 보아야 합니다.<관계 법령>주택법제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것③ ～ ⑨ (생 략)제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.② &#12316; ⑧ (생 략)
민원인 - 「주택법」 제12조제1항에 따른 주택조합사업 관련 자료를 다른 방법과 병행하여 인터넷으로 공개하는 경우 공개해야 하는 자료의 범위(「주택법」 제12조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.03.04 / 시행일:

「주택법」 제12조제1항에 따라 주택조합1)1) 「주택법」 제2조제11호에 따른 주택조합을 말하며, 이하 같음.의 발기인 또는 임원이 “주택조합사업 관련 자료”2)2) 「주택법」 제12조제1항 각 호에 따른 서류 및 관련 자료를 말하며, 이하 같음.를 인터넷과 인터넷 외의 방법으로 공개하면서 인터넷 외의 방법으로 주택조합사업 관련 자료를 전부 공개하는 경우, 인터넷으로는 그 자료의 일부만 공개할 수 있는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 인터넷으로도 주택조합사업 관련 자료 전부를 공개해야 한다는 답변을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 인터넷으로도 주택조합사업 관련 자료의 전부를 공개해야 합니다.

「주택법」 제12조제1항에서는 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 조합규약, 사업시행계획서 등 “주택조합사업 관련 자료”가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다고 규정하고 있는데, “병행”이란 “둘 이상의 일을 한꺼번에 행함”, “둘 이상의 사물이 나란히 감”을 의미3)3) 국립국어원 표준국어대사전 참조한다는 점에 비추어 볼 때 같은 규정에서 주택조합사업 관련 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 “병행”하여 공개하도록 한 것은 인터넷의 방법으로 주택조합사업 관련 자료를 공개하는 것과 함께 그 밖의 방법으로도 동일하게 주택조합사업 관련 자료를 공개하도록 한 것으로 보는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.또한 「주택법 시행규칙」 제11조제1항에서는 주택조합의 임원 또는 발기인은 법 제12조제1항제5호의 사업시행계획서에 관한 사항을 인터넷으로 공개할 때에는 조합원의 50퍼센트 이상의 동의를 얻어 그 개략적인 내용만 공개할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 공개 대상 정보를 온전하게 공개하지 못할 경우 필요한 동의 요건을 규정한 것이므로 주택조합의 임원 또는 발기인이 주택조합사업 관련 자료를 인터넷에 공개할 때에는 그 자료 일체를 공개할 것이 전제된 것으로 보아야 합니다.한편 「주택법」 제12조제1항은 주택조합이 조합의 임원 등에 의해 주도되는 경우가 많아 조합원들은 사업추진에 관한 정보의 확보가 어렵고 추후 문제가 발생될 경우 자신의 이해를 항변하지 못하는 문제가 있자 주택조합사업 추진의 투명성을 확보4)4) 2012. 10. 22. 의안번호 제1902241호로 발의된 주택법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조할 수 있도록 주택조합사업 관련 자료를 조합원에게 공개할 의무를 부여한 것이므로, 해당 조항은 조합원이 조택조합사업 관련 자료를 충분히 제공받을 수 있는 권리를 보장하는 방향으로 해석할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.따라서 주택조합의 발기인 또는 임원이 주택조합사업 관련 자료 전부를 인터넷 외의 방법으로 공개하더라도 인터넷으로도 그 자료의 전부를 공개해야 한다고 보는 것이 「주택법」 제12조제1항의 문언 및 입법취지에 부합하는 해석입니다.<관계 법령>주택법제12조(관련 자료의 공개) ① 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.1. 조합규약2. 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서3. 설계자 등 용역업체 선정 계약서4. 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록5. 사업시행계획서6. 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서7. 회계감사보고서8. 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료② 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 주택조합사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합의 구성원이 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다. 이 경우 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다.1. 조합 구성원 명부2. 토지사용승낙서 등 토지 확보 관련 자료3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료③ 제1항 및 제2항에 따라 공개 및 열람ㆍ복사 등을 하는 경우에는 「개인정보 보호법」에 의하여야 하며, 그 밖의 공개 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
민원인-「주택법」 제16조 및 제17조에 의한 주택건설사업계획승인으로 「건축법」 제11조의 건축허가 의제 시, 건축법에 따른 도지사의 사전승인을 생략할 수 있는지 (법령해석례, 법제처)
공포일: 2014.09.23 / 시행일:

시·군 지역에서 면적이 10만 제곱미터 미만인 대지에 21층 이상인 공동주택을 건설하려는 자가 「주택법」 제16조제1항에 따라 주택건설사업계획승인을 받으면서 같은 법 제17조에 따라 「건축법」 제11조에 따른 건축허가의 의제를 받으려는 경우, 해당 주택건설사업계획 승인권자이면서 건축허가권자인 시장·군수는 건축허가에 관한 협의 시 「건축법」 제11조제2항에 따른 도지사의 사전승인 절차를 생략할 수 있는지?※ 질의배경○ 민원인은 「주택법」 제16조 및 제17조에 따라 주택건설사업계획승인을 받으면서 「건축법」 제11조에 따른 건축허가의 의제를 받고자 강원도 및 속초시에 관련 절차를 문의하였고, 해당 건축물의 건축을 위해서는 「건축법」 제11조제2항에 따른 건축허가 관련 사전승인을 받아야 한다는 회신을 받자, 이에 이견이 있어 법제처에 질의를 요청함

시·군 지역에서 면적이 10만 제곱미터 미만인 대지에 21층 이상인 공동주택을 건설하려는 자가 「주택법」 제16조제1항에 따라 주택건설사업계획승인을 받으면서 같은 법 제17조에 따라 「건축법」 제11조에 따른 건축허가의 의제를 받으려는 경우, 해당 주택건설사업계획 승인권자이면서 건축허가권자인 시장·군수는 건축허가에 관한 협의 시 「건축법」 제11조제2항에 따른 도지사의 사전승인 절차를 생략할 수 없다고 할 것입니다.

「주택법」 제16조제1항제2호에서는 주택건설사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 미만인 경우에는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수로부터 주택건설사업계획승인을 받도록 하고 있고, 같은 법 제17조제1항에서는 사업계획승인권자가 제16조에 따라 사업계획을 승인할 때 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 등 같은 항 각 호의 인ㆍ허가등(이하 “인ㆍ허가등”이라 함)에 관하여 같은 조 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 본다고 규정하고 있습니다.또한, 「건축법」 제11조제2항제1호에서는 시장ㆍ군수는 21층 이상인 건축물(이하 “대형건축물”이라 함)의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 시·군 지역에서 면적이 10만 제곱미터 미만인 대지에 21층 이상인 공동주택을 건설하려는 자가 「주택법」 제16조제1항에 따라 주택건설사업계획승인을 받으면서 같은 법 제17조에 따라 「건축법」 제11조에 따른 건축허가의 의제를 받으려는 경우, 해당 주택건설사업계획 승인권자이면서 건축허가권자인 시장·군수는 건축허가에 관한 협의 시 「건축법」 제11조제2항에 따른 도지사의 사전승인 절차를 생략할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.우선, 「주택법」 제17조제1항에서 사업계획승인권자가 제16조에 따른 사업계획을 승인할 때 같은 항 제1호에 규정된 “「건축법」 제11조에 따른 건축허가”를 받은 것으로 의제를 받기 위해서는 관계 행정기관의 장과 협의를 하도록 규정하고 있는 것은 건축허가에 있어서 요구되는 실체적 요건을 함께 검토하라는 의무를 부과한 것으로서(법제처 2011. 1. 20. 회신 10-0489 해석례 참조) 건축허가의 관할관청으로 하여금 건축법령에 따른 허가요건에 부합하는 실체적 요건을 갖추었는지를 판단하여 협의 여부를 결정하라는 취지라 할 것입니다.여기서 「주택법」 제17조제1항에 따른 「건축법」상 의제대상을 살펴보면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제14조에 따른 건축신고 및 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가 또는 신고로 한정하고 있고, 같은 법 제11조제1항에 따른 건축허가의 소관 행정청과 같은 법 제11조제2항에 따른 승인권자는 각기 다른 행정주체일 뿐만 아니라, 제출하는 설계도서도 구분하여 정하고 있어서 판단 대상이 되는 실체적 내용도 서로 다르다 할 것이며, 같은 조 제4항에서는 사업계획승인권자의 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장에게 해당 법률에서규정한 인ㆍ허가등의 기준을 위반하여 협의에 응하지 않도록 규정하고 있으므로 의제대상인 건축허가의 근거법률인 「건축법」 제11조제2항에서 대형건축물의 경우 도지사의 사전승인을 건축허가의 전제 요건으로 규정하고 있는 이상 그러한 사전승인을 생략한 채 건축허가에 관한 협의를 할 수는 없는 것이라고 할 것입니다.또한, 「건축법」 제11조제2항에서 시장ㆍ군수가 대형건축물 등의 건축을 허가하려면 미리 도지사의 승인을 받도록 한 것은 대형건축물의 건축으로 인하여 교통체증 및 인구집중 등의 영향이 도 전체에 미친다는 점 등 공익을 고려한 것으로서 도지사에게 건축허가권자인 시장ㆍ군수와는 다른 관점에서 해당 건축을 평가하라는 의무를 부과한 것이라 할 것이며, 인ㆍ허가 등의 의제가 해당 법령에서 정하는 권한의 변경을 가져오는 것은 아니기 때문에 도지사에게 부여된 승인 여부에 대한 판단 권한을 시장ㆍ군수가 대신 행사하거나 생략할 수는 없다고 할 것입니다.한편, 주된 인ㆍ허가 관청이 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 주된 인ㆍ허가를 한 이상 그 절차와 별도로 관계 법률에 따른 절차를 거칠 필요가 없다는 이유를 들어 별도의 사전승인 절차는 필요하지 않다는 의견이 제기될 수 있으나, 건축허가 관련 사전승인에 있어서는 관계기관의 장인 시장ㆍ군수가 아니라도지사라는 별도의 행정기관에 권한이 부여되어 있다는 점, 절차 간소화라는 인·허가 의제의 취지가 관련 법률에 따른 각각의 인·허가 요건에 관한 일체의 심사를 배제하려는 것은 아니라는 점 등을 고려할 때 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 시·군 지역에서 면적이 10만 제곱미터 미만인 대지에 21층 이상인 공동주택을 건설하려는 자가 「주택법」 제16조제1항에 따라 주택건설사업계획승인을 받으면서 같은 법 제17조에 따라 「건축법」 제11조에 따른 건축허가의 의제를 받으려는 경우, 해당 주택건설사업계획 승인권자이면서 건축허가권자인 시장·군수는 건축허가에 관한 협의 시 「건축법」 제11조제2항에 따른 도지사의 사전승인 절차를 생략할 수 없다고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법」 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지에서의 착공 시기(「주택법」 제23조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2020.01.23 / 시행일:

「주택법」 제15조에 따라 주택건설사업계획 승인을 받은 사업주체가 해당 주택건설대지에 같은 법 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있어 같은 조 제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁한 경우로서, 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받은 사실이 없는 경우에도 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 있는지?< 질의 배경 > 민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 이 사안의 경우 공사를 시작할 수 없다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 사업주체는 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 없습니다.

「주택법」 제21조제2항에서는 사업주체가 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 주택건설대지에 같은 법 제23조에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다고 규정하고 있습니다.한편 「주택법」 제23조제2항에서는 사업주체는 같은 조 제1항에 따라 매도청구 대상이 된 대지에 대하여 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고 규정되어 있는바, “주택건설사업 시행”은 착공신고, 입주자 모집 등 주택건설사업을 하기 위한 전반적인 행위를 의미하는 것으로서 “공사 시작”과는 동일한 의미가 아니라는 점을 고려하였을 때, 주택건설사업의 소요대지 중 같은 법 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있는 경우 해당 매도청구 대상 대지 부분에 대하여 공사를 시작하기 위해서는 같은 법 제21조제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받아야 한다고 하는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.아울러 「주택법」이 2013년 6월 4일 법률 제11871호로 일부개정되기 전에는 사업주체가 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고만 규정1)1) 법률 제11871호 일부개정되기 전 「주택법」 제18조의3제2항 참조하고 매도청구 대상 대지에서의 공사 시작 시기에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않았는데, 「주택법」이 법률 제11871호로 개정되면서 매도청구 대상 대지에 대하여 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구소송의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있도록 매도청구 대상 대지의 착공 시기에 대해 명확히 규정2)2) 법률 제11871호 일부개정된 「주택법」 제16조제11항 참조한 것인바, 이러한 입법연혁에 비추어 보더라도 사업주체가 「주택법」 제23조제2항에 따라 같은 조 제1항에 따른 매도청구 대상 대지에 대하여 감정평가액을 법원에 공탁하는 것만으로는 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 있다고 보기 어렵습니다.<관계 법령>주택법제21조(대지의 소유권 확보 등) ① (생 략)② 사업주체가 제16조제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요하지 아니한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.제23조(소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 처분) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 본다.② 사업주체는 제1항에 따른 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁(供託)하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.③ 제2항에 따른 대지의 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.
민원인 - 주택법 제42조제1항 등 관련 (법령해석례, 법제처)
공포일: 2015.04.30 / 시행일:

주택관리업자가 관리하는 공동주택의 관리사무소장이 「주택법」 제101조제3항제4호에서 규정하는 “제42조제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 자”에 해당하여 과태료의 부과대상이 되는지?< 질의 배경 >○ 민원인은 주택관리업자로서, 관리사무소장의 과실로 주택법 위반이 발생했을 경우는 관리업무의 실질적 수행자인 관리사무소장에게 과태료를 부과하는 것이 타당하다고 주장하였으나, 국토교통부가 관리주체는 주택관리업자이므로 주택관리업자가 과태료의 부과대상이라 답변하자 법제처에 법령해석을 요청함.

주택관리업자가 관리하는 공동주택의 관리사무소장은 「주택법」 제101조제3항제4호에서 규정하는 “제42조제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 자”에 해당하지 아니하므로 과태료의 부과대상이 되지 않습니다.

「주택법」 제2조제14호에서는 “관리주체”를 공동주택을 관리하는 자로서 제43조제4항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장(가목), 제53조제1항에 따른 주택관리업자(다목) 등으로 정의하고 있고, 같은 법 제42조제1항에서는 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제43조제2항에서는 입주자는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제101조제3항제4호에서는 제42조제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 자에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다고 규정하고 있는바,이 사안은 공동주택을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우, 관리사무소장이 「주택법」 제42조제1항을 위반하였다는 이유로 주택관리업자가 아닌 관리사무소장에게 과태료를 부과할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 「주택법」 제101조제3항제4호에서는 과태료의 부과대상을 “제42조제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 자”라고 규정하고 있고, 같은 법 제42조제1항에서는 공동주택 관리 의무를 부담하는 자를 “관리주체”로 명시하고 있는바, 과태료의 부과대상이 되는 “공동주택을 관리한 자”란 “관리주체”를 의미한다고 할 것입니다.그런데, 「주택법」상 “관리주체”는 공동주택을 관리하는 방법에 따라 달라지는바, 「주택법」 제43조제2항에서는 입주자가 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하도록 하고 있고, 같은 법 제2조제14호에서는 관리방법에 따라 관리주체를 구분하여 입주자대표회의가 직접 관리하는 경우에는 공동주택의 관리사무소장을(가목), 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁한 경우에는 주택관리업자를(다목) 관리주체로 각각 규정하고 있습니다.그렇다면, 이 사안에서와 같이 주택관리업자가 공동주택을 위탁관리하는 경우에는 주택관리업자가 과태료의 부과대상인 관리주체라고 할 것이고, 주택관리업자가 관리사무소장을 두고 있다 하더라도, 그 관리사무소장은 해당 주택관리업자의 직원에 불과하므로 관리주체로 볼 수 없다고 할 것입니다.따라서, 주택관리업자가 관리하는 공동주택의 관리사무소장은 「주택법」 제101조제3항제4호에서 규정하는 “제42조제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 자”에 해당하지 아니하므로 과태료의 부과대상이 되지 않습니다.
민원인 - 주택법 제42조제2항 등 관련(검토) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2013.09.06 / 시행일:

「주택법」 제42조제2항에서는 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위 등을 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제47조제1항에서는 같은 법 제42조제2항 각호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 별표 3 제6호에서는 부대시설을 신축하는 경우의 허가기준 및 신고기준을 규정하고 있는바, 공동주택의 부대시설인 경비실을 신축하는 경우, 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하는지, 아니면 신고를 하여야 하는지?

공동주택의 부대시설인 경비실을 신축하는 경우에는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 할 것입니다.

「주택법」 제42조제2항에서는 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체(이하 “입주자 등”이라 함)가 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위 등을 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장(이하 “시장 등”이라 함)의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제47조제1항에서는 같은 법 제42조제2항 각호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 별표 3 제6호에서는 부대시설을 신축하는 경우의 허가기준 및 신고기준을 규정하고 있는바, 이 사안에서는 공동주택의 부대시설인 경비실을 신축하는 경우, 시장 등의 허가를 받아야 하는지, 아니면 신고를 하여야 하는지가 문제될 수 있습니다.살피건대, 「주택법」 제42조제2항에서는 공동주택의 입주자 등이 각 호의 행위를 하려는 경우에는 시장 등의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하면서 그 허가를 받아야 하는 행위와 신고를 하여야 하는 행위에 관한 구별기준은 같은 법 시행령에 위임하고 있고, 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3 제6호에서는 신고기준으로 “국토교통부령이 정하는 경미한 사항으로서 입주자대표희의의 동의를 얻은 때”를, 허가기준으로 “전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 허가를 받은 때”를 각각 규정하고 있는바, 그렇다면 국토교통부령이 정하는 경미한 사항에 해당하는 경우에는 신고를 하여야 하는 사항으로, 그 외의 사항은 허가를 받아야 하는 사항으로 보는 것이 허가 또는 신고 기준에 관한 주택법령의 규정 체계와 문언에 비추어 타당하다고 할 것입니다.그런데, 「주택법 시행규칙」 제20조제2항에서는 「주택법 시행령」 별표 3 제6호 부대시설 및 입주자공유인 복리시설의 신고기준란에서 “국토교통부령이 정하는 경미한 사항”이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위에서 다음 각 호의 시설을 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10퍼센트의 범위에서 증축하는 경우를 말한다고 규정하고 있으므로, 부대시설인 경비실을 신축하거나 종전 경비실의 면적 또는 규모의 10퍼센트를 초과하는 범위에서 증축하는 경우에는 신고기준에 해당하는 “국토교통부령이 정하는 경미한 사항”으로 볼 수 없다고 할 것입니다.따라서, 공동주택의 부대시설인 경비실을 신축하는 경우에는 시장 등의 허가를 받아야 할 것입니다.
민원인 - 「주택법」 제43조제1항에 따른 사업주체의 직접 관리의 의미 등(「주택법」 제43조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2012.06.14 / 시행일:

「주택법」 제43조제1항에 따라 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하도록 되어 있는바, 이 경우 사업주체가 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수 있는지 아니면 사업주체가 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수는 없고 같은 법 제55조제1항제3호에 따라 주택관리사를 관리사무소장으로 배치하여 사업주체가 직접 관리하여야 하는지?

사업주체가 주택관리업자나 자치관리기구에게 관리업무를 인계하기 전의 기간 중에, 사업주체는 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수 있다고 할 것입니다.

「주택법」 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제48조에 따르면 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하고, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 같은 조 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 하며, 이러한 요구를 받은 입주자는 같은 조 제4항에 따라 공동주택을 자치관리하거나 같은 법 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 하는바, 이 건 질의에서는 사업주체 관리 기간 중 “사업주체가 직접 관리하여야 한다”의 의미가 문제됩니다.먼저, 사업주체란 같은 법 제2조제7호에 따라 주택건설사업계획 등을 승인받아 그 사업을 시행하는 자이므로, 사업이 완료되어 입주가 시작된 이후에는 입주자가 입주자대표회의 등을 구성하여 대상 공동주택을 관리하는 것이 원칙일 것이나, 입주 초기에 소수의 입주자만이 입주한 상태에서 입주자들로 하여금 공동주택을 관리하도록 한다면 이들에게 지나친 부담을 주거나 또는 전체 공동주택의 효율적 관리 측면에서 미흡한 부분이 발생할 수 있으므로, 같은 법 제43조제1항을 두어 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지는 입주자가 아닌 사업주체로 하여금 그 공동주택을 관리하도록 한 것으로 보입니다.그러므로, 같은 법 제43조제1항에서 사업주체가 공동주택을 “직접 관리”한다는 의미는 비록 사업이 완료되어 입주가 시작되었다 하더라도 입주자가 대상 공동주택을 관리하는 것이 아니라, 사업주체가 관리한다는 의미에서 “직접 관리하여야 한다”라고 한 것으로 보입니다.또한, 사업주체가 직접 관리한다는 규정이 관리주체가 누구인지를 규정하는 것인지, 아니면 관리주체에서 더 나아가 위탁관리를 금지한다는 구체적인 관리방법까지 규정한 것인지가 문언상 명확하지는 아니하나, 앞서 살펴본 바와 같이 사업주체란 주택건설사업계획 등을 승인받아 사업을 시행하는 자임에 비하여, 같은 법 제53조에 따른 주택관리업자는 같은 법 시행령 제68조 및 별표 8 등이 정한 자본금, 인력 및 시설장비를 갖추어 공동주택의 관리를 업으로 하는 자로서 효율적 주택관리 및 이를 통한 입주자 권익 보호 측면에서 굳이 위탁관리를 금지할 이유를 찾기 어렵고, 또한 같은 법 제53조제4항의 규정 등을 살펴볼 때 사업주체가 주택관리업자에게 관리를 위탁하는 것은 「민법」상 위임 또는 이와 같은 것으로 볼 수 있는데(대법원 1997. 11. 28. 선고, 96다22365 판결 참조), 「민법」상 위임은 법령이 특별하게 금지하거나 사무의 성질상 위임을허용하는 것이 타당하지 않는 경우를 제외하고는 허용될 수 있는 성질의 것이고, 이 건 질의의 경우 사업주체가 주택관리를 주택관리업자에게 위임하는 것이 위와 같이 위임이 허용되지 않는 경우에 해당하는 것으로 보기 어렵다는 점에서, 사업주체의 직접 관리 규정은 관리주체가 누구인지를 밝히는 것일 뿐, 더 나아가 구체적 관리방법에 있어서 주택관리업자에게 위탁을 금지하는 것을 의도하는 것으로 보기는 어렵습니다.이에 대하여, 2011. 9. 16. 법률 제11061호로 개정된 「주택법」 제55조제1항제3호에서는 종전 “주택관리업자” 외에도 “제43조제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체”에게도 주택관리사를 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 할 의무를 부여하였으므로, 위 법령 시행 이후에는 종전과 달리 사업주체가 주택관리사등을 배치하여 해당 공동주택을 직접 관리하여야 한다는 주장이 있을 수 있으나, 위 제55조제1항제3호의 신설 취지는 “공동주택의 입주 전부터 체계적인 주택관리를 할 수 있도록 공동주택에 주택관리사 등의 자격을 가진 관리사무소장을 의무적으로 배치하여야 하는 관리주체에 사업주체를 추가하여 공동주택관리업무의 전문성을 제고함으로써 입주자의 주거 복지 수준을 향상시키려는 것”(주택법 일부개정법률안 국회 검토보고서 참조)일 뿐,이를 두고 사업주체가 주택관리업자에게 주택관리 위탁을 금지하는 것으로 보기는 어렵습니다.따라서, 사업주체가 주택관리업자나 자치관리기구에게 관리업무를 인계하기 전의 기간 중에, 사업주체는 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수 있다고 할 것입니다.※ 법령정비 의견현행 「주택법」 제43조제1항에 따른 사업주체의 직접 관리의 의미를 구체적인 관리방법상 주택관리업자에게 관리를 위탁하는 것을 금지하는 것으로 해석할 수는 없으나, 문언상 “직접” 관리라는 표현을 사용함으로써 민원인 주장과 같이 주택관리업자에게의 관리 위탁을 금지하는 것으로 볼 여지를 주어 일반 국민들의 오해를 불러일으킬 수 있으므로, 해당 규정에 대하여 이러한 오해를 불러일으키지 않도록 하는 입법적 보완이 필요하다고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법」 제45조의3제1항에 따른 공동주택의 회계감사의 방법(「주택법」 제45조의3제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2015.12.10 / 시행일:

「주택법」 제45조의3제1항에 따라 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 하는바, 이러한 공동주택의 회계감사 시 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제5조의 회계감사기준에 따라야 하는지?< 질의 배경 >○ 민원인은 「주택법」 제45조의3제1항에 따른 공동주택의 회계감사 시 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제5조의 회계감사기준에 따라야 하는지에 관한 국토교통부의 회신에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

「주택법」 제45조의3제1항에 따른 공동주택의 회계감사 시 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제5조의 회계감사기준에 따라야 하는 것은 아닙니다.

「주택법」 제45조의3제1항에서는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」(이하 “외부감사법”이라고 함) 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제55조의3제1항에서는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 법 제45조의3제1항에 따라 매년 10월 31일까지 결산서와 법 제45조의4제1항에 따른 장부 및 그 증빙서류에 대하여 회계감사를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.한편, 외부감사법 제2조에서는 직전 사업연도 말의 자산총액, 부채규모 또는 종업원수 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 주식회사는 재무제표를 작성하여 주식회사로부터 독립된 외부의 감사인에 의한 회계감사를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조제1항에서는 같은 법 제2조에 따라 감사를 실시하는 감사인은 「공인회계사법」 제23조에 따른 회계법인(제1호)과 「공인회계사법」 제41조에 따라 설립된 한국공인회계사회에 총리령으로 정하는 바에 따라 등록을 한 감사반(제2호)인 것으로 규정하고 있으며, 외부감사법 제5조에서는 감사인은 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 회계감사기준에 따라 감사를 실시하여야 하고(제1항), 제1항의 회계감사기준은 감사인의 독립성 유지와 재무제표의 신뢰성 유지에 필요한 사항 등을 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국공인회계사회가 정하되, 금융위원회의 사전승인을 받아야 한다(제2항)고 규정하고 있는바,이 사안은 「주택법」 제45조의3제1항에 따른 공동주택의 회계감사 시 외부감사법 제5조의 회계감사기준에 따라야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 회계감사기준이란 감사인이 회계 관련 감사업무를 수행함에 있어서 준수하여야 할 일반적인 기준으로, 그러한 감사업무의 주체가 되는 감사인과는 구별되는 것이고, 「주택법」 제45조의3제1항에서는 공동주택 회계감사의 주체를 “외부감사법 제3조제1항에 따른 감사인”으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제55조의3제1항에서는 결산서와 같은 법 제45조의4제1항에 따른 장부 및 그 증빙서류를 공동주택의 회계감사의 대상으로 규정하고 있습니다. 이처럼, 「주택법」에서는 공동주택의 회계감사의 주체와 대상만 규정하고 있을 뿐, 감사인이 감사업무를 수행함에 있어 어떠한 회계감사기준에 따라야 하는지에 관해서는 아무런 규정을 두지 않고 있습니다.또한, 외부감사법 제2조에서는 외부감사의 대상으로 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 주식회사가 주식회사로부터 독립된 외부의 감사인에 의한 회계감사를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제5조에서는 감사인은 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 회계감사기준에 따라 감사를 실시하도록 하면서, 이러한 회계감사기준은 한국공인회계사회가 정하되, 금융위원회의 사전승인을 받아야 하는 것으로 규정하고 있습니다. 따라서, 외부감사법 제5조에 따라 한국공인회계사회가 정하고 금융위원회의 사전승인을 받은 회계감사기준은 별도의 규정이 없는 한 같은 법 제2조에 따른 외부감사의 대상인 주식회사의 회계감사에만 적용되는 것으로 보아야 할 것입니다.이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제45조의3제1항에 따른 공동주택의 회계감사 시 외부감사법 제5조의 회계감사기준에 따라야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
민원인 - 「주택법」 제57조의2제1항 각 호의 주택에 대해 매매계약을 체결하고 해당 주택에 대한 소유권이전등기는 완료되지 않은 경우가 같은 조 제2항 본문에 따른 “양도”에 해당하는지(「주택법」 제57조의2제2항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2025.11.21 / 시행일:

「주택법」 제57조의2제1항 본문에서는 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(이하 “거주의무자”라 함)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 함) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에서는 거주의무자는 같은 조 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매·증여나 그 밖에 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외함)할 수 없다고 규정하고 있는바,「주택법」 제57조의2제1항 각 호의 주택에 대해 매매계약을 체결하고 해당 주택에 대한 소유권이전등기는 완료되지 않은 경우가 같은 조 제2항 본문에 따른 “양도”에 해당하는지?

「주택법」제57조의2제1항 각 호의 주택에 대해 매매계약을 체결하고 해당 주택에 대한 소유권이전등기는 완료되지 않은 경우에도 같은 조 제2항 본문에 따른 “양도”에 해당합니다.

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조, 「주택법」 제57조의2제2항 본문에서 거주의무자는 같은 조 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 “양도”할 수 없다고 하면서 양도 뒤에 괄호를 두어 매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함한다고 규정하고 있는바, 이 규정에서 말하는 양도는 「민법」 제186조에 따라 소유권이전등기까지 완료되어 물권이 변동되는 것에 한정되는 것이 아니라 「민법」 제563조에 따른 매매 등 법률행위만으로 충분하다고 할 것이므로, 매매·증여나 그 밖에 권리변동을 수반하는 행위가 있었다면 비록 소유권이전등기가 완료되지 않았더라도 「주택법」 제57조의2제2항에서 규정하고 있는 주택의 양도가 있었다고 할 것입니다.그리고 「주택법」 제57조의2제1항 본문에서 같은 항 각 호의 주택에 대해 거주의무를 부과한 것은 수도권에서 주변시세보다 저렴하게 공급하는 분양가상한제 적용주택에 대하여 주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하기 위한 것2)2) 2020. 8. 18. 법률 제17486호로 일부개정된 「주택법」 개정이유 및 주요내용 참조으로, 매매계약이 같은 조 제2항에 따른 양도에 해당하지 않는다고 해석한다면 거주의무기간 중 계약금이나 중도금을 받고 잔금 지급 및 소유권이전등기만 거주의무기간 종료 후에 이행하는 등의 방식으로 실수요자의 주거 안정을 위해 도입한 거주의무 제도를 회피할 수 있는 점을 고려할 때, 「주택법」 제57조의2제1항 각 호의 주택에 대해 매매 계약을 체결하였다면 해당 주택에 대한 소유권이전등기가 완료되지 않았더라도 같은 조 제2항 본문에 따른 “매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위”, 즉 양도에 해당한다고 해석하는 것이 입법 취지에 부합한다고 할 것입니다.한편 「주택법」 제57조의2제2항에 따른 양도에 매매계약 체결이 포함된다고 해석하여 거주의무기간에 주택에 대한 매매계약을 체결할 수 없도록 제한하는 것은 거주의무자에게 과도한 규제라는 의견이 있으나, 같은 조 제1항 단서에서 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다고 규정하여 예외적으로 해당 주택에 거주하지 못하더라도 거주의무를 이행한 것으로 간주하는 규정을 두고 있고, 같은 조 제2항에서 같은 조 제1항 단서에 따른 사유 없이 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청할 수 있도록 규정하고 있는 등 거주의무기간 이내에도 해당 주택에 대한 양도와 거주 이전이 가능하다는 점에서, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.따라서 「주택법」 제57조의2제1항 각 호의 주택에 대해 매매계약을 체결하고 해당 주택에 대한 소유권이전등기는 완료되지 않은 경우에도 같은 조 제2항 본문에 따른 “양도”에 해당합니다.주택법제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(제4호에 따른 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말한다)에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택2.·3. 삭제4. 토지임대부 분양주택② 거주의무자는 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다)할 수 없다. 다만, 거주의무자가 제1항 각 호 외의 부분 단서 이외의 사유로 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조, 제64조, 제78조의2 및 제106조에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.<관계 법령>