개발부담금부과처분취소 (일반행정, 대법원)
공포일: 1994.06.14 / 시행일:

【원고, 피상고인】 삼도종합건설주식회사 소송대리인 변호사 김형수 외 1인
【피고, 상고인】 영일군수
【원심판결】 대구고등법원 1993.11.17. 선고 92구634 판결
【주 문】
 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 

【이 유】 피고소송수행자의 상고이유에 대하여 판단한다. 
 1. 개발사업완료시점에 대하여
개발이익환수에관한법률(1991.12.14. 법률 제4434호로 개정되기 전의 것, 이 뒤에서는 "법"이라고 한다) 제9조 제3항 제2호에 의하면 개발사업완료시점은 원칙적으로 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 하되 사업시행자가 타인에게 분양 등 처분하는 경우에는 그때를 개발사업완료시점으로 한다고 규정하고 있는바, "법" 제9조 제3항 제2호에서 개발완료시점의 예외적인 사유의 하나로 "분양"을 규정한 것은 통상 아파트 건설사업 시행자가 자기가 건설하는 아파트나 상가를 분양할 시점에는 이미 그 분양가격은 정하여져 있는 것이고 또 이를 분양하게 되면 그때부터는 아파트나 상가를 임의로 처분할 수 없는 것이어서 가사 그 아파트나 상가의 부지가격이 그 후 상승한다 한들 이미 분양을 마친 사업시행자로서는 그 가격상승으로 인한 이익을 차지할 방법이 없어 위 법에서 예상하고 있는 개발이익은 이를 얻을 수 없게 된다는 점을 고려하여 위 법에서 개발완료시점의 예외사유의 하나로서 분양등을 규정한 것으로 해석되고, 개발이익환수에관한법률시행령(1991.9.13. 대통령령 제13465호로 개정되기 전의 것, 이 뒤에서는 "령"이라고 한다) 제8조 제2항의 규정은 모법에서 정한 "분양 등 처분하는 경우"의 범위를 근거없이 부당하게 제한한 것으로서 무효라고 할 것이다(당원 1993.5.11. 선고 92누12841 전원합의체판결 참조). 
 이와 같은 취지에서 원심이, 이 사건 토지 중 공동주택의 부지에 관하여는 준공검사를 받기 전인 1990.10.25.에 공동주택의 분양이 완료되었으므로 이때를 개발사업완료시점으로 보아야 한다고 판단한 것은 정당하고, 원심판결에 소론과 같은 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 이유가 없다. 
 2. 개발사업완료시점의 토지가액에 대하여
"법" 제10조 제1항, 제2항에 의하면 개발사업완료시점의 부과대상토지의 가액은 공시지가를 기준으로 하여 산정함이 원칙이나, 부과대상토지를 분양 등 처분함에 있어서 관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 처분가격을 개발사업완료시점의 부과대상토지의 가액으로 할 수 있다고 규정하고 있고, 주택건설촉진법(1991.5.31. 법률 제4381호로 개정되기 전의 것) 제32조에 의하면 사업주체는 주택의 공급질서를 유지하기 위하여 건설부장관이 정하는 주택의 공급조건·방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다고 규정하고 있고, 이에 따라 주택의 공급·조건 방법 및 절차 등에 관하여 규정한 주택공급에관한규칙(1991.8.1. 건설부령 제489호로 개정되기 전의 것) 제8조, 제9조에 의하면 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 주택의 분양가격 등이 표시되어 있는 입주자모집공고안 등의 서류를 갖추어 관할 시장 또는 군수로부터 승인을 얻도록 규정하고 있는바, 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 이 사건 공동주택의 분양가격이 위 주택공급에관한규칙 제8조 및 제9조의 규정에 의하여 영일군수의 승인을 얻어 결정되었다면, 이 경우는 "법" 제10조 제2항에서 말하는 "관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우"에 해당한다고 보아야 할 것이고, 그리고 1991.9.13. 대통령령 제13465호로 신설된 "령" 제9조 제3항 제1호의 규정은 주의적, 예시적 규정이라고 할 것이다(당원 1994.4.26. 선고 92누19774 판결 참조). 
 이와 같은 취지의 원심판단은 정당하고 원심판결에 소론과 같은 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지도 이유가 없다. 
 3. 개발사업착수시점의 토지가액에 대하여
 가. "령" 제9조 제5항은 모법에 아무런 위임근거가 없는 것이어서 무효이고 개발이익환수에관한법률시행규칙(1991.11.29. 건설부령 제495호로 개정되기 전의 것, 이 뒤에서는 "규칙"이라고 한다) 제4조는 개발부담금의 신속 정확한 부과징수를 위한 행정편의를 도모하기 위하여 마련된 절차규정으로서 단순한 행정규칙의 성질을 갖는 것에 지나지 않는 것이라고 할 것이므로 개발사업시행자가 "규칙"에 정하여진 기간이 지나서 매입가격을 신고하였다고 하여 그 때문에 개발부담금 부과대상토지의 개발사업착수시점의 지가를 매입가격을 적용하여 산출할 수 없게 되는 것은 아니라고 할 것이고 그 매입가격의 입증은 개발부담금 부과처분을 다투는 소송의 사실심 변론종결시까지 할 수 있는 것으로 보아야 할 것이다(당원 1993.5.11. 선고 92누13677 전원합의체판결 참조). 이와 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 원심판결에 소론과 같은 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지도 이유가 없다. 
 나. 개발부담금제도는 사업시행자가 개발사업을 시행한 결과 개발대상토지의 지가가 상승하여 정상지가상승분을 초과하는 불로소득적인 개발이익이 생긴 경우에 이를 일부 환수함으로써 경제정의를 실현하고 토지에 대한 투기를 방지하여 토지의 효율적인 이용의 촉진을 도모하기 위한 제도이므로 개발사업시행자에게 부과할 개발부담금산정의 전제가 되는 개발이익을 산출함에 있어서는 가능한 한 부과대상자가 현실적으로 얻게 되는 개발이익을 실제에 가깝도록 산정하여야 할 것으로서, 개발이익산정시 공제항목으로서의 토지매입가격도 개발사업시행자가 그 토지를 취득하기 위하여 매도인에게 지급한 모든 금액을 포함하는 것으로 봄이 상당하다 할 것이다(당원 1993.11.23. 선고 93누8726 판결 참조). 
 기록에 의하면, 원심이 소외인으로부터 원고가 매입한 토지에 관하여 그 판시와 같은 실제 매입가격을 부과대상토지의 개발사업착수시점의 토지가액으로 본 조치는 정당하고, 원심판결에 소론과 같은 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지도 이유가 없다. 
 4. 개발비용에 대하여
 관계증거와 기록에 의하면, 소론이 지적하는 점에 관한 원심의 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 그 과정에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지도 이유가 없다. 
 5. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관 김용준(재판장) 안우만 천경송 안용득(주심)

가. 구 개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호의 규정취지 및 같은법시행령 제8조 제2항의 무효 여부
나. 공동주택의 분양가격이 군수의 승인을 얻어 결정된 경우가 같은 법 제10조 제2항 소정의 "관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우"에 해당하는지 여부 및 같은법시행령 제9조 제3항 제1호의 법적 성질
다. 같은법시행규칙 제4조의 법적 성질 및 매입가격의 입증이 가능한 최종시기
라. 개발이익 산정시 공제항목으로서의 토지매입가격의 범위

가. 구 개발이익환수에관한법률(1993.6.11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항 제2호에서 개발완료시점의 예외적인 사유의 하나로 "분양"을 규정한 것은 통상 아파트 건설사업 시행자가 자기가 건설하는 아파트나 상가를 분양할 시점에는 이미 그 분양가격은 정하여져 있는 것이고 또 이를 분양하게 되면 그때부터는 아파트나 상가를 임의로 처분할 수 없는 것이어서 가사 그 아파트나 상가의 부지가격이 그 후 상승한다 한들 이미 분양을 마친 사업시행자로서는 그 가격상승으로 인한 이익을 차지할 방법이 없어 같은 법에서 예상하고 있는 개발이익은 이를 얻을 수 없게 된다는 점을 고려하여 같은 법에서 개발완료시점의 예외사유의 하나로서 분양 등을 규정한 것으로 해석되고, 같은법시행령 제8조 제2항(1992.8.25. 대통령령 제13718호로 삭제)의 규정은 모법에서 정한 "분양 등 처분하는 경우"의 범위를 근거 없이 부당하게 제한한 것으로서 무효이다. 
나. 같은법(1993.6.11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 구 주택건설촉진법(1994.1.7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것) ●제32조 및 구 주택공급에관한규칙(1993.9.1. 건설부령 제537호로 개정되기 전의 것) 제8조, 제9조에 비추어 보면, 공동주택의 분양가격이 같은 규칙 제8조 및 제9조의 규정에 의하여 군수의 승인을 얻어 결정되었다면, 이 경우는 구 개발이익환수에관한법률 제10조 제2항에서 말하는 "관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우"에 해당한다고 보아야 하고, 같은법시행령(1993.8.12. 대통령령 13956호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항 제1호의 규정은 주의적, 예시적 규정이다. 
다. 같은법시행규칙(1991.11.29. 건설부령 제495호로 개정되기 전의 것) 제4조는 개발부담금의 신속 정확한 부과징수를 위한 행정편의를 도모하기 위하여 마련된 절차규정으로서 단순한 행정규칙의 성질을 갖는 것에 지나지 않는 것이라고 할 것이므로 개발사업시행자가 같은 규칙에 정하여진 기간이 지나서 매입가격을 신고하였다고 하여 그 때문에 개발부담금 부과대상토지의 개발사업착수시점의 지가를 매입가격을 적용하여 산출할 수 없게 되는 것은 아니라고 할 것이고 그 매입가격의 입증은 개발부담금부과처분을 다투는 소송의 사실심 변론종결시까지 할 수 있는 것으로 보아야 한다. 
라. 개발부담금제도는 사업시행자가 개발사업을 시행한 결과 개발대상토지의 지가가 상승하여 정상지가상승분을 초과하는 불로소득적인 개발이익이 생긴 경우에 이를 일부 환수함으로써 경제정의를 실현하고 토지에 대한 투기를 방지하여 토지의 효율적인 이용의 촉진을 도모하기 위한 제도이므로 개발사업시행자에게 부과할 개발부담금 산정의 전제가 되는 개발이익을 산출함에 있어서는 가능한 한 부과대상자가 현실적으로 얻게 되는 개발이익을 실제에 가깝도록 산정하여야 할 것으로서, 개발이익 산정시 공제항목으로서의 토지매입가격도 개발사업시행자가 그 토지를 취득하기 위하여 매도인에게 지급한 모든 금액을 포함하는 것으로 봄이 상당하다.