임대 또는 전세 등의 방법으로 공급된 이후에 취득한 부동산이 미분양주택에 해당하는지 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2011.05.13 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고가 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 같은 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-광주고등법원 2011. 1. 13. 선고 2010누1865 판결】

【주문】 처분청패소

1. 청구취지피고가 2009. 12. 30. 원고에 대하여 한 별지 목록 기재의 각 부과처분을 취소한다.
2. 항소취지제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이유】

1. 사건의 쟁점 및 판단

이 사건의 쟁점은, (ⅰ) 이 사건 전세주택이 지방세법 제269조의2 제3항, 구 지방세법 시행령(2010. 11. 2. 대통령령 제22467호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법 시행령’이라 한다) 제223조의2 제3항 소정의 ‘미분양주택’에 해당하는지, 나아가 피고가 이 사건 전세주택이 위 ‘미분양주택’에 해당하지 않음을 전제로 한 이 사건 처분이 위법한지 여부, (ⅱ) 원고가 지방세법 제292조, 구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것, 이하 구 ‘지방세법 시행령’이라 한다, 이하 같다) 제231조에 따른 감면신청절차를 이행하지 않았으므로 결과적으로 이 사건 처분이 적법한 것인지 여부 등이라고 할 것이다.
위 쟁점 중 (ⅰ)에 대하여 제1심은, "이 사건 관련 법령인 구 지방세법 시행령 제223조의2는 ① 제1항에서 미분양주택에 관하여 ‘ 주택법 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지의 주택 중에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택을 말한다, 이하 이 조에서 같다’고 규정하고 있고, ② 제3항에서 미분양주택이 ‘ 주택법 제38조에 따른 사업주체로부터 직접 최초로 취득하는 미분양주택일 때’ 구 지방세법 제269조의2 제3항 소정의 ‘미분양주택’에 해당된다고 규정하고 있으며, 한편 ‘분양’은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 ‘판매’하는 것으로( 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호 참조) 이는 소유권의 이전을 전제로 하는 개념이므로, 임대차계약이나 전세권 설정계약과는 구분된다. 따라서 이 사건 전세주택이 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나도 분양계약이 체결되지 않아서 임대 또는 전세 등의 방법으로 공급되었고, 부동산집합투자기구인 원고가 주택법상 사업주체인 ○○건설로부터 이 사건 전세주택을 최초로 매수하여 이를 취득한 이상, 이 사건 전세주택은 위 ‘미분양주택’에 해당한다고 할 것이다. 또한, 조세특례제한법 제98조 제1항 및 같은 법 시행령 제98조 제1항은 ‘① 주택법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택(임대주택법 제2조의 임대주택을 제외)으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택, ② 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택‘을 과세특례가 적용되는 미분양주택으로 규정하여 그 대상이 되는 미분양주택의 범위를 명시적으로 제한하는데 비하여, 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항은 달리 미분양주택의 범위를 제한하는 규정을 전혀 두고 있지 않은바, 이 사건 전세주택이 임대 또는 전세 등의 방법으로 공급된 이후에 원고가 이를 취득하였다고 하여, 이를 미분양주택이 아니라고 볼만한 아무런 근거가 없고, 게다가 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항이 미분양주택에 대하여 취득세와 등록세를 면제하는 취지는, 이를 면제함으로써 주택법상 사업주체로부터 미분양주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구에게 자금상 유동성을 확보해주고, 주거용 건축물의 미분양 상태 해소를 도모하기 위한 것이라 할 것인데, 이 사건 전세주택이 일정 기간의 거주 이후에 자동으로 분양주택으로 전환된다는 등의 사정이 없는 이상, 임대나 전세만으로는 미분양 상태가 궁극적으로 해소되었다고도 할 수 없으므로, 여전히 취득세와 등록세를 면제할 필요성도 있다(한편 피고는, 원고가 취득세 등을 감면받기 위하여는 이 사건 전세주택이 관할관청에 의하여 미분양주택으로 확인받는 절차를 거쳐야 하는데, 위와 같은 절차를 거친 사실이 없으므로 이 사건 전세주택은 미분양주택에 해당하지 않는다고도 주장하나, 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항 등 관련 법령에서 달리 위와 같은 절차를 거쳐야 함을 규정하고 있지 않은 이상 피고의 위 주장은 이유 없다)."라고 판단하여 원고의 주장을 받아들이고 있는바, 이 법원의 변론결과 등을 종합하면 위와 같은 제1심의 판단은 정당하다고 인정된다.
위 쟁점 중 (ⅱ)에 대하여는, 피고가 당심에서 명시적으로 주장하고 있고 제1심이 판단하지 아니한 사항이므로 아래 추가판단사항에서 살펴보기로 한다.
2. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 당심에서 추가 제출된 증거로서 피고의 주장사실을 인정하기에 부족한 을 제6, 7호증의 각 1, 2의 각 기재를 배척하고, 원고가 당심에서 한 새로운 주장에 대한 판단을 다음에서 추가하며, 제1심 판결 중 법령의 표시를 아래와 같이 수정하는 이외에는 제1심 판결의 이유 부분 기재와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
3. 법령수정사항

제1심 판결 중 법령표시(별지 포함)를 다음과 같이 수정한다.
○ 제1심 판결 제3쪽

둘째줄 : 구 지방세법(2009. 10. 9. 법률 제9791호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 지방세법’이라고만 한다) 제273조의2 ⇒ 지방세법 제273조의2

여덟째줄 : 구 지방세법 제269조의2 제3항 ⇒ 지방세법 제269조의2 제3항

열다섯째줄 : 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항 ⇒ 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령(2010. 11. 2. 대통령령 제22467호로 개정되기 전의 것, 이하 구 지방세법 시행령이라고 한다)

스물한째줄 : 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항 ⇒ 지방세법 제269조의2 제3항, 구 지방세법 시행령 제223조의2 제3항

○ 제4쪽 열셋째줄 : 구 지방세법 제269조의2 제3항 ⇒ 지방세법 제269조의2 제3항

○ 제5쪽

둘째줄 : 조세특례제한법 제98조 제1항 및 같은 법 시행령 제98조 제1항 ⇒ 조세특례제한법(2010. 1. 1. 법률 제9921호로 개정되기 전의 것) 제98조 제1항 및 같은 법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22037호로 개정되기 전의 것)

일곱째줄, 열두째줄 : 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항 ⇒ 지방세법 제269조의2 제3항, 구 같은 법 시행령 제223조의2 제3항

○ 제6쪽 첫째줄 : 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항 ⇒ 지방세법 제269조의2 제3항, 구 같은 법 시행령 제223조의2 제3항

4. 추가판단사항

피고는, 원고가 지방세법 제292조 및 구 지방세법 시행령 제231조에 따른 감면신청절차를 거치지 않은 채 2009. 12. 30. 이 사건 전세주택에 관하여 지방세법 제273조의2의 규정에 따라 이 사건 취득세 및 등록세 등을 신고하고 같은 달 31. 피고에게 같은 금액을 납부한 것은 적법하므로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없다는 취지로 주장한다.
그러므로 보건대, 지방세법 제292조가 "이 장의 규정에 의하여 지방세의 감면을 받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방세감면신청을 하여야 한다."고 규정하고, 구 지방세법 시행령 제231조 제1항이 " 법 제292조의 규정에 의하여 지방세의 감면신청을 하고자 하는 자는 다음 각호에 정하는 기간 내에 행정안전부령이 정하는 지방세감면신청서를 관할 시장·군수에게 제출하여야 한다. 1. 취득세등록세의 감면을 받고자 하는 경우에는 감면대상을 취득한 날부터 30일 이내"라고 규정하고 있으나, 위 규정이 ". . . 제출한 경우에 한하여. . ."라고 규정하지 않고 단지 ". . . 제출하여야 한다."라고 규정하고 있는 점, 위 지방세법 제292조 단서가 "다만, 시장·군수가 감면대상임을 알 수 있을 때에는 직권으로 감면할 수 있다."고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 위 감면신청에 관한 규정은 취득자로 하여금 감면자료를 제출하도록 하는 협력의무를 부과한 것에 불과하다 할 것이고, 따라서 지방세법 제269조의2 제3항, 구 지방세법 시행령 제223조의2 제3항의 ‘미분양주택’의 요건이 충족되면 취득세등록세는 당연히 면제되는 것이며, 취득자의 감면신청이 있어야만 면제되는 것은 아니라고 봄이 상당하다( 대법원 1997. 10. 24. 선고 97누10628 판결 ; 대법원 2002. 4. 12. 2001두731 판결 등 참조). 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
5. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-광주지방법원 2010. 9. 2. 선고 2010구합1347 판결】

【주문】 처분청패소

1. 피고가 2009. 12. 30. 원고에 대하여 한 별지 목록 기재의 각 부과처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【이유】

1. 처분의 경위

가. ○○건설 주식회사(이하 ‘ ○○건설’이라고만 한다)는 2006. 6. 23. 주식회사 빛고을주택건설(이하 ‘ 빛고을주택’이라고만 한다)로부터 광주 남구 지석동 산21-2 외 13필지에 지하 1층 지상 13층 규모의 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 10개동 448세대의 건축공사를 도급받아 시공사로서 공사를 진행하다가, 2008. 3. 28. 빛고을주택으로부터 이 사건 아파트 분양사업에 대한 시행권 등 사업권 일체를 양수하고, 같은 해 9. 24. 준공검사를 받은 뒤, 같은 해 11. 7. 이 사건 아파트에 대한 소유권보존등기를 경료하였다.
나. 그런데, 2007. 11. 3. 이 사건 아파트 448세대에 대한 입주자모집공고가 있은 후 14세대만이 실제로 분양이 이루어지자, ○○건설은 2008. 5.경부터 미분양 세대를 전세 형태로 임대하여, 134세대가 전세주택(이하 ‘이 사건 전세주택’이라 한다)이 되었다.
다. 한편, 원고는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 부동산집합투자기구로 ‘ 현대스위스 플러스타 사모부동산신탁 5호’의 신탁업자인데, 2009. 12. 29. ○○건설로부터 이 사건 전세주택을 매매대금 27,162,460,000원에 매수하고 같은 달 31. 소유권이전등기를 경료하였다.
라. 원고는 2009. 12. 30. 이 사건 전세주택에 관하여 구 지방세법(2009. 10. 9. 법률 제9791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법’이라고만 한다) 제273조의2에 따라 별지 목록 기재의 취득세 및 등록세 등을 신고하고(이하 위 신고행위를 ‘이 사건 처분’이라 한다), 같은 달 31. 피고에게 같은 금액을 납부하였다.
마. 한편, 원고는 2009. 12. 29. ○○건설로부터 나머지 미분양 세대 300세대를 매매대금 77,129,390,000원에 매수하고 같은 달 31. 소유권이전등기를 경료하였는데, 위 미분양 세대 300세대에 관하여는 구 지방세법 제269조의2 제3항에 따라 취득세, 등록세를 모두 면제받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 5호증의 각 1, 2, 갑 제2, 3호증, 갑 제6호증의 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 전세주택은 분양에 이르지 못하고 일시 전세의 형태로 임대한 주택으로, 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항 소정의 ‘미분양주택’에 해당한다고 할 것인바, 이 사건 전세주택이 위 ‘미분양주택’에 해당하지 않음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관련 법령

별지 관련 법령 기재와 같다.
다. 판단

이 사건의 쟁점은 이 사건 전세주택이 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항 소정의 ‘미분양주택’에 해당하는지 여부라 할 것인바, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 전세주택은 위 ‘미분양주택’에 해당한다고 할 것이다.
(1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다 할 것이다( 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결 등 참조).
이 사건 관련 법령인 구 지방세법 시행령 제223조의2는 ① 제1항에서 미분양주택에 관하여 ‘ 주택법 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지의 주택 중에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순 등의 방법으로 공급하는 주택을 말한다, 이하 이 조에서 같다’고 규정하고 있고, ② 제3항에서 미분양주택이 ‘ 주택법 제38조에 따른 사업주체로부터 직접 최초로 취득하는 미분양주택일 때’ 구 지방세법 제269조의2 제3항 소정의 ‘미분양주택’에 해당된다고 규정하고 있으며, 한편 ‘분양’은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 ‘판매’하는 것으로( 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호 참조) 이는 소유권의 이전을 전제로 하는 개념이므로, 임대차계약이나 전세권 설정계약과는 구분된다고 할 것이다.
따라서, 이 사건 전세주택이 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나도 분양계약이 체결되지 않아서 임대 또는 전세 등의 방법으로 공급되었고, 부동산집합투자기구인 원고가 주택법상 사업주체인 ○○건설로부터 이 사건 전세주택을 최초로 매수하여 이를 취득한 이상, 이 사건 전세주택은 위 ‘미분양주택’에 해당한다고 할 것이다.
(2) 또한, 조세특례제한법 제98조 제1항 및 같은 법 시행령 제98조 제1항은 ‘① 주택법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택( 임대주택법 제2조의 임대주택을 제외)으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택, ② 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택‘을 과세특례가 적용되는 미분양주택으로 규정하여 그 대상이 되는 미분양주택의 범위를 명시적으로 제한하는데 비하여, 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항은 달리 미분양주택의 범위를 제한하는 규정을 전혀 두고 있지 않은바, 이 사건 전세주택이 임대 또는 전세 등의 방법으로 공급된 이후에 원고가 이를 취득하였다고 하여, 이를 미분양주택이 아니라고 볼만한 아무런 근거가 없다.
(3) 게다가, 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항이 미분양주택에 대하여 취득세와 등록세를 면제하는 취지는, 이를 면제함으로써 주택법상 사업주체로부터 미분양주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구에게 자금상 유동성을 확보해주고, 주거용 건축물의 미분양 상태 해소를 도모하기 위한 것이라 할 것인데, 이 사건 전세주택이 일정 기간의 거주 이후에 자동으로 분양주택으로 전환된다는 등의 사정이 없는 이상, 임대나 전세만으로는 미분양 상태가 궁극적으로 해소되었다고도 할 수 없으므로, 여전히 취득세와 등록세를 면제할 필요성도 있다(한편 피고는, 원고가 취득세 등을 감면받기 위하여는 이 사건 전세주택이 관할관청에 의하여 미분양주택으로 확인받는 절차를 거쳐야 하는데, 위와 같은 절차를 거친 사실이 없으므로 이 사건 전세주택은 미분양주택에 해당하지 않는다고도 주장하나, 구 지방세법 제269조의2 제3항, 같은 법 시행령 제223조의2 제3항 등 관련 법령에서 달리 위와 같은 절차를 거쳐야 함을 규정하고 있지 않은 이상 피고의 위 주장은 이유 없다).
3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

지방세의 감면신청은 취득자로 하여금 감면자료를 제출하도록 하는 협력 의무를 부과한 것에 불과하므로 미분양주택의 요건이 충족되면 취득세와 등록세는 당연히 면제되고 취득자의 감면신청이 있어야만 면제되는것은 아니다.