임대료및관리비상계·임대료 (민사, 인천지방법원)
공포일: 2009.02.05 / 시행일:

【원고(반소피고, 선정당사자), 피항소인 겸 항소인】 
【피고(반소원고), 항소인 겸 피항소인】 
【제1심판결】 인천지방법원 부천지원 2008. 2. 5. 선고 2007가단21810 판결
【변론종결】2009. 1. 15.
【주 문】
1. 원고(반소피고) 및 피고(반소원고)의 이 사건 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 각자 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 원고(반소피고, 선정당사자)
 제1심 판결을 취소한다. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 반소청구를 기각한다. 피고는 원고(반소피고, 선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다)에게 35,710,200원, 선정자소외 1(대법원 판결의 소외인)에게 15,249,950원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 피고는 2008. 7. 28.부터 별지 목록 기재 건물 중 제5층 제552호, 제554호, 제555호, 제561호, 제565호를 인도하는 날까지 매월 말일에 원고에게 2,668,750원을, 선정자소외 1에게 762,500원을 각 지급하라(원고는 당심에 이르러 본소 청구취지를 확장하였다).
2. 피고(반소원고)
 제1심 판결을 취소한다. 원고의 본소청구를 기각한다. 피고에게, 원고는 89,528,564원, 선정자소외 1은 원고와 연대하여 위 돈 중 60,723,027원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(피고는 당심에 이르러 반소 청구취지를 확장하였다).
【이 유】1. 원고의 본소청구에 관한 판단
가. 당사자의 주장
 원고는, 원고 및 선정자소외 1(이하 ‘원고 등’이라 한다.)이 2006년 11월경 및 같은 해 12월경 집합건물인 별지 기재 건물(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 한다)중 제5층 제552호, 제554호, 제555호, 제561호, 제565호(이하 ‘이 사건 각 점포’라 한다)를 각 경매절차에서 매수하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 피고가 이 사건 각 점포를 점유하면서 전소유자의 관리비 체납 등을 이유로 원고 등의 이 사건 각 점포에 대한 출입 및 사용을 방해하고 있으므로, 피고는 원고 등에게 이 사건 각 점포 임료 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다.
 이에 대하여 피고는, 이 사건 각 점포에 대한 출입 및 사용을 방해한 사실이 없고, 다만 이 사건 각 점포는 이 사건 집합건물의 푸드코트 내에 존재하였는데, 원고가 이 사건 각 점포를 매수할 당시에는 푸드코트 내의 다른 점포들이 영업을 중단한 상태였으므로, 원고가 독자적으로 영업을 할 수 없었던 탓에 스스로 영업을 하지 아니한 사실이 있을 뿐이라고 주장한다.
나. 판단
 살피건대, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8, 9, 25호증의 각 기재 및 영상, 이 법원의 현장검증결과만으로는 피고가 원고 등의 이 사건 각 점포에 대한 출입 및 사용을 방해한 사실을 인정하기에 부족하고, 그밖에 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 본소청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
2. 피고의 반소청구에 관한 판단
가. 당사자의 주장
 피고는, 피고가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다.)에 의거 이 사건 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단인바, 원고 등이 2006. 11. 7. 및 2006. 12. 7. 경 이 사건 각 점포의 소유권을 취득하였고, 이에 따라 이 사건 각 점포의 전소유자가 체납한 공용부분 관리비 채무를 승계하였으므로, 원고 등은 위 체납관리비 및 소유권 취득일 이후의 관리비를 피고에게 지급할 의무가 있다고 주장한다.
 이에 대하여 원고는, 피고가 집합건물법에 따라 적법하게 구성된 관리단이 아니므로 피고에게 관리비를 지급할 의무가 없을 뿐만 아니라, 피고의 이 사건 각 점포에 대한 출입 및 사용 방해가 있었던 이상 원고의 관리비 지급 의무는 소멸하였다고 주장한다.
나. 판단
 (1) 그리하여 우선 피고가 집합건물법에 따라 적법하게 구성된 관리단으로서 원고에게 관리비를 징수할 권한이 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 집합건물법에 따르면, 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하도록 되어 있고(제23조 제1항), 이 경우 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조).
 (2) 한편, 을 제1 내지 16호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 이 사건 집합건물의 관리단으로서 피고 관리단은 2003. 11. 18. 관리단 규약제정 및 관리인선임을 위한 관리단집회를 소집하여 휴회를 거친 후 같은 해 11. 25. 구분소유자의 54.8%(총대상 93명 중 51명), 의결권의 88.6%(26,898.40㎡ 중 23,831.92㎡) 찬성으로 규약제정건을 의결하고, 의결권의 86.4%의 찬성으로소외 2를 관리인으로 선임하고 각 층을 대표하는 대표위원을 선출한 사실(기록상 구분소유자 대비 찬성비율은 나타나 있지 않음), 2004. 1. 15. 위 규약에 근거하여 대표위원회를 개최하여 그 결의로○○빌딩 건물관리규정, 주차장관리규정, 관리비부과징수에관한세칙을 제정하였으며, 피고 관리단은 위 관리비부과징수에관한세칙에 근거하여○○빌딩 각 입점자들에게 현재까지 관리비 부과 및 징수를 해오고 있는 사실이 인정된다. [집합건물법은 관리인의 권한과 의무에 관한 사항(제29조 제1항 제2호)으로서 “관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위”를 정하고 있으나, 이는 어디까지나 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령할 수 있다는 관리인의 권한의 내용을 법률로써 부여한 것이며, 각 집합건물마다 관리비의 징수 내용·항목 및 그 방법에 대해서는 각 집합건물의 관리단 규약 등에 의해서 정하여야 한다. 피고 관리단이 관리비의 징수 내용·항목 및 그 방법에 대해서 집합건물의 관리단 규약 및 관리비부과징수에관한세칙을 정하고 있는 취지 역시 마찬가지이다]
 (3) 이상의 법리와 사실관계를 살펴보면, 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체로서 피고 관리단은 당연설립되는 것이나, 피고 관리단의 설립과는 별도로 피고 관리단이 각 입점자들에게 관리비를 징수할 근거는 관리단 규약(제50조, 제51조) 및 이로부터 그 구체적인 사항을 위임받은 관리비부과징수에관한세칙에서 비롯되는 것인데, 이와 관련하여 집합건물법에는 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 찬성을 얻도록 정하고 있는바(제29조 제1항 본문), 규약의 제정은 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성을 필요로 한다.
 그러나 앞에서 살핀 바와 같이 피고 관리단의 규약 제정 당시에는 의결권의 88.6%(26,898.40㎡ 중 23,831.92㎡)가 찬성하여 위 요건을 충족시켰으나, 구분소유자의 54.8%(총대상 93명 중 51명)만이 찬성하여 위 법률상 정족수를 충족시키지 못하였고,위 집합건물법 제29조는 성질상 강행규정이므로, 피고 관리단의 규약 제정절차는 위 법률의 규정에 어긋나는 것으로서 효력이 없으므로, 피고 관리단의 규약이 강행규정에 위반되어 효력이 없는 이상 그로부터 위임받은 관리비부과징수에관한세칙 역시 효력이 없다.
 (4) 따라서, 피고 관리단이 관리비를 징수할 수 있는 근거가 강행법규 위반으로서 효력이 없는 이상 피고 관리단은 원고에게 관리비 지급을 구할 수는 없으므로, 피고의 반소청구에 대해서는 그 액수 등에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 
3. 결 론
 그렇다면, 이 사건 본소 및 반소 청구는 이유 없어 모두 기각하여야 하는바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고와 피고의 이 사건 본소 및 반소에 대한 항소를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 선정자 목록 및 건물의 표시 각 생략]

판사 최승록(재판장) 상종우 박경열