분담금반환청구등 (민사, 수원지방법원)
공포일: 2025.04.24 / 시행일:

【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 차율 담당변호사 이태희 외 1인)
【피고, 항소인】 ○○○지역주택조합 (소송대리인 법무법인 지에스 담당변호사 이재현)
【제1심판결】 수원지방법원 평택지원 2024. 3. 20. 선고 2023가단52626 판결 
【변론종결】2025. 3. 27.
【주 문】
 1. 이 법원에서 추가한 선택적 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
 원고의 청구를 모두 기각한다. 
 2. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
 피고는 원고에게 75,000,000원 및 그 중 30,000,000원에 대하여는 2021. 6. 13.부터, 25,000,000원에 대하여는 2021. 7. 27.부터, 20,000,000원에 대하여는 2022. 2. 11.부터 각 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에 이르러 선택적으로 사정변경을 이유로 한 계약 해제에 따른 원상회복으로 분담금반환청구를 추가하였다).
2. 항소취지
 제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】1. 기초사실
 가. 피고는 평택시 (지번 생략) 일원에 아파트를 건설하여 분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)을 하기 위하여 결성된 비법인사단이다.
 나. 원고는 2021. 6. 12. 피고와 사이에 이 사건 사업으로 신축될 아파트 1세대를 분양받기 위하여 업무대행비를 포함한 분담금을 339,200,000원으로 정하여 조합원가입계약(이하 ‘이 사건 조합원가입계약’이라고 한다)을 체결하였다.
 다. 원고는 2021. 6. 12. 피고 측으로부터 ‘피고는 계약자 선착순 내지 행운 이벤트 당첨자인 원고에게 20,000,000원 상당의 고품격 가전제품(광파오븐, 3구 인덕션, 식기세척기, 시스템 에어컨, 스타일러, 워시타워, 김치냉장고)과 안방에 설치되는 고급 붙박이장을 무상으로 제공한다’는 내용의 확약서(이하 ‘이 사건 확약서’라고 하고, 위 확약서에 따른 약정을 ‘이 사건 무상제공 약정’이라고 한다)를 교부받았다.
 라. 원고는 2021. 6. 12. 30,000,000원, 2021. 7. 26. 25,000,000원, 2022. 2. 10. 20,000,000원 등 합계 75,000,000원의 분담금을 피고가 지정하는 계좌에 납입하였다.
 마. 피고는 2022. 2. 4. 주택설립인가 신청을 하여 2022. 9. 1. 평택시로부터 지역주택조합 설립인가를 받았다.
 바. 피고는 2024. 9. 7. 조합원 정기총회를 개최하여 이 사건 확약서에서 무상으로 제공하기로 정한 품목의 내용을 안방과 거실의 시스템 에어컨으로 축소하되 그 비용은 새로운 시공사가 부담하는 것으로 변경하는 ‘가전제품 무상제공 변경 승인 건’을 의결하였다.
 사. 한편 피고의 조합규약(이하 ‘이 사건 조합규약’이라고 한다) 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다.
 제28조(총회의 의결사항) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐 결정한다. 3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약 제39조(시공사의 선정 및 사업시행계약) ① 시공자는 주택법에 의한 공동 사업 주체의 요건을 갖추어야 하며, 총회의 의결을 거쳐 선정하여야 한다. 제44조(조합주택의 공급) ③ 조합원의 동호수 결정은 조합이 지정한 시기에 분담금 납입 순서 등 기타 공정한 방법에 의하여 결정한다. 
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증 내지 갑 4호증, 갑 6호증의 1, 2, 갑 15, 19호증, 을 2, 7, 19호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장 요지
 가. 이 사건 확약서에 따른 이 사건 무상제공 약정은 피고 조합원의 분담금을 가중시킬 우려가 있는 행위에 해당하는바, 이는 총유물의 관리 및 처분행위 내지 이 사건 조합규약 제28조의 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’에 해당하여 총회의 의결이 필요하다. 그럼에도 피고는 총회의 의결을 거치지 아니하고 이 사건 확약서를 교부하였으므로, 이 사건 무상제공 약정은 무효이다. 나아가 원고는 이 사건 확약서를 교부받지 아니하였으면 이 사건 조합원가입계약을 체결하지 아니하였을 것이어서, 이 사건 확약서의 내용은 이 사건 조합원가입계약과 일체를 이루는 것이므로, 민법 제137조 소정의 일부무효 법리에 따라 이 사건 조합원가입계약도 무효이다.
 나. 피고는 원고에게 이 사건 조합원가입계약 체결 당시 ① 원고가 지급할 분담금은 평당 9,000,000원대로 확정되어 이 사건 조합원가입계약에서 정한 분담금 이외에 추가분담금은 없다고 광고하고 설명하였으나, 시공사와의 공사도급계약에 따라 추가분담금이 발생되어 원고는 분담금을 추가로 지급하게 되었고, ② △△건설 주식회사와는 MOU계약을 체결하였을 뿐 공사도급계약을 체결한 바가 없었음에도 위 아파트의 시공사가 △△건설 주식회사인 것처럼 홍보하였고, 또한 조합원가입계약 체결 당시 동호수를 지정할 수 없고 사업계획 승인 이후 추첨을 통해 확정됨에도, 선착순으로 원고가 희망하는 동호수의 지정이 가능하다고 광고하였으며, ③ 총회결의 없이 이 사건 확약서를 교부하였으므로 이 사건 무상제공 약정은 무효이고, 또 피고나 업무대행사인 주식회사 □□□는 계약자들에게 이 사건 확약서에서 정한 무상제공 혜택을 제공할 능력이 없었고, 계약을 체결하는 모든 조합원들에게 이 사건 확약서를 교부하였음에도, 선착순 500명의 계약자들에게만 이 사건 무상제공 혜택을 준다고 허위, 과장 광고를 하는 등으로 원고를 기망하거나 착오를 유발하였고, 원고는 이로 인하여 이 사건 조합원가입계약을 체결하였으므로, 이 사건 소장부본 송달로써 피고의 사기 내지 원고의 착오를 이유로 이 사건 조합원가입계약을 취소한다.
 다. 피고는 이 사건 확약서에서 계약금의 27%, 총 분담금의 6% 상당인 2,000만 원 상당의 무상제공 혜택을 제공하기로 약정하였으나, 피고의 총회에서 무상제공 혜택을 1품목으로 축소하기로 결의하였는바, 이는 계약성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 계약을 체결할 목적을 달성할 수 없는 경우에 해당하므로, 원고는 사정변경을 이유로 이 사건 조합원가입계약을 해제한다.
 라. 따라서 피고는 원고에게 부당이득반환 내지 원상회복으로 원고가 기지급한 분담금 75,000,000원 및 이에 대한 이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 판단
 가. 이 사건 무상제공 약정의 무효 주장에 관한 판단
 1) 먼저 총유물의 처분행위로서 무효라는 주장에 관하여 보건대, 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의하여야 하는데(민법 제276조 제1항), 총유물의 관리 및 처분이라 함은 총유물 그 자체에 관한 이용·개량행위나 법률적·사실적 처분행위를 의미하는 것이고, 총유물 그 자체의 관리·처분이 따르지 아니하는 단순한 채무부담행위는 이를 총유물의 관리·처분행위라고 볼 수 없다(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결, 대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다112299, 112305 판결 등 참조).
 살피건대, 피고 조합장이나 피고의 대리인이 이 사건 무상제공 약정을 함에 있어서 이 사건 조합규약에 따른 피고 조합 총회의 의결을 거치지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 이 사건 무상제공 약정은 피고가 향후 이 사건 사업에 따라 아파트를 신축하여 원고에게 공급하면서 세대 내에 일부 가구와 가전제품을 무상으로 제공하기로 약정한 것으로 총유물 그 자체의 관리·처분이 따르지 아니하는 단순한 채무부담행위에 불과하여 총유물의 관리·처분행위에 해당하지 아니하므로 총유물의 관리·처분에 관한 법리가 적용될 수 없고, 따라서 피고가 이 사건 조합규약에서 정한 조합원총회 결의를 거치지 않았다고 하더라도 그것만으로 바로 이 사건 무상제공 약정이 무효라고 할 수는 없다 할 것이다. 따라서 이와 달리 이 사건 무상제공 약정이 총유물의 처분 내지 관리행위임을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
 2) 다음으로 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약으로서 총회 결의가 없어 무효라는 주장에 관하여 보건대, 비법인사단의 경우에는 대표자의 대표권 제한에 관하여 등기할 방법이 없어 민법 제60조의 규정을 준용할 수 없고, 비법인사단의 대표자가 정관에서 사원총회의 결의를 거쳐야 하도록 규정한 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지 아니한 경우라도, 이와 같은 사원총회 결의사항은 비법인사단의 내부적 의사결정에 불과하다 할 것이므로, 그 거래 상대방이 그와 같은 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위는 유효하다고 봄이 상당하고, 이 경우 거래의 상대방이 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었음은 그 거래의 무효를 주장하는 측이 이를 주장·입증하여야 한다(대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결, 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 참조). 또한 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하나, 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다(민법 제137조). 여기서 당사자의 의사는 법률행위의 일부가 무효임을 법률행위 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사를 가리키는 것이다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다9068 판결 등 참조). 그리고 이와 같은 법률행위의 일부무효 법리는 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 경우에도 적용된다. 이때 그 계약 전부가 일체로서 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있는 것인지의 여부는 계약 체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다(대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결, 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 등 참조).
 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 조합규약 제28조 제1항 제3호에서 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약은 피고 조합 총회의 결의를 거치도록 규정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 무상제공 약정은 피고가 조합원가입계약자에게 무상으로 20,000,000원 상당의 가전제품과 붙박이장을 제공한다는 것으로 그 내용에 비추어 ‘조합원의 부담이 될 계약’에 해당한다고 할 것이므로, 결국 이 사건 확약서에 따른 이 사건 무상제공 약정은 피고 조합 총회의 결의를 거쳐야 할 사항이라 할 것이고, 이와 같은 경우에 피고 조합 총회의 결의를 거치도록 한 위 조합규약은 그 조합장의 대표권을 제한하는 규정에 해당하는 것이므로, 이에 따라 피고의 조합장이나 피고의 대리인이 이 사건 무상제공 약정을 함에 있어 피고 조합 총회의 결의를 거쳐야 한다는 사실에 관하여 원고가 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 없는 이상 이 사건 무상제공 약정은 유효하다고 봄이 상당하다.
 설령 원고가 위 대표권 제한 및 그 위반 사실을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못하여 이 사건 무상제공 약정이 무효로 된다고 하더라도, 앞서 든 증거들, 갑 11호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 피고 이사회는 2022. 11. 11. 개최된 이사회에서 조합설립인가 후 추가 모집승인을 받아 조합원이 된 2차 조합원들에게는 이 사건 무상제공 약정과 같은 혜택을 제공하지 않기로 결의한 점, 2024. 9. 7. 개최된 피고의 조합원 정기총회에서 참석한 조합원 686명 중 552명의 찬성으로 위 무상제공의 품목을 축소하는 안건이 가결된 점, 이 사건 무상제공 약정 품목의 가액은 20,000,000원 상당으로 총 분담금 339,200,000원의 약 6%에 못 미치고, 이는 일반적으로 분담금 전액의 반환을 보장하는 안심보장약정과는 구별되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 조합원가입계약과 이 사건 무상제공 약정이 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여져 하나의 계약인 것 같은 관계에 있다고 인정하기 어렵고, 오히려 이 사건 무상제공 약정이 없거나 무효로 된다고 하더라도 이 사건 조합원가입계약을 체결, 유지하였을 것이라는 가정적 의사가 있었다고 볼 여지가 있으므로, 이 사건 무상제공 약정이 무효라고 하더라도 이를 이유로 원고가 피고에 대하여 그 손해배상을 구하는 것은 별론으로 하고 이 사건 조합원가입계약까지 무효라고 볼 수는 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
 나. 사기 내지 착오를 이유로 한 계약 취소 주장에 관한 판단
 1) 추가 분담금 발생 관련 사기 주장에 대한 판단
 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수가 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다56118 판결, 대법원 2017. 8. 18. 선고 2016다202060 판결 등 참조). 지역주택조합의 설립인가를 위한 조합원 모집에 있어 그 모집 관련 거래의 관행과 신의칙에 비추어 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당하는지 여부는 관련 법령과 규약의 내용, 모집공고의 내용과 당시 모집 현황 및 이를 전후한 진행 경과 등 여러 사정을 종합하여 구체적 상황에 맞추어 합목적적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다257743 판결 참조).
 살피건대, 갑 5, 21호증, 을 19호증의 각 기재, 갑 18호증의 음성에 의하면, 피고의 분양홍보자료에 ‘시세대비 저렴한 900만원대 (3.3㎡/평균) 분담금으로 평택의 프리미엄 생활권을 가까이 누리는 기회’라는 내용이 기재된 사실, 원고가 2023. 1. 31. 피고의 직원에게 추가분담금이 발생하는지 여부에 관하여 문의하자, 피고의 직원이 "일정에 따라서 그 분양가 안에서 돈을 내는 거고 추가로 더 내는 건 없어요."라고 답변한 사실, 피고의 2024. 9. 7.자 조합원 정기총회에서 대출금리 및 물가상승 등으로 인하여 추가 분담금을 납부하기로 하는 내용의 ‘조합원 추가분담금 결정의 건’이 상정되어 의결된 사실은 인정된다.
 그러나 앞서 든 증거, 을 4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 사건 조합원가입계약 제5조(조합원 분담금 및 관리)의 제5항(특약사항) 제1호는 ‘건축 규모의 증감(지하주차장 포함), 세대별 단위면적(공급면적)이 증감될 수 있으며, 이에 따른 조합원분담금의 금액조정에 관하여 원고는 피고의 임원회에 위임하고, 피고는 변경내용을 확정하여 사업계획승인 후 조합원에게 개별 통지하고, 원고는 이에 동의하고 승인한다.’, 제9호는 ‘인, 허가 시 사업규모가 변경될 경우는 조합 총회에서 조합원분담금을 변경할 수 있다.’, 제10호는 ‘주택조합사업은 토지확보 및 조합원의 동의, 기타 요인 등으로 사업이 지연될 수 있으며, 그에 따른 사업비의 증가로 추가 분담금이 발생할 수 있음.’이라고 명시하고 있는 점, ② 원고는 피고에게 조합원가입 체크리스트를 제출하면서 6항의 ‘가입계약서 제5조[조합원 분담금 및 관리]에 따른 조합분담금 납부일정에 대한 설명을 들으셨습니까?’, 7항의 ‘조합원 분담금은 납부 일정에 따라 납입하여야 하며, 연체시 연 11%의 연체이자 발생과 계약해지의 사유가 된다는 설명을 들으셨습니까?’에 대하여 ‘예’란에 각 체크 표시를 한 점, ③ 원고는, 이 사건 조합원가입계약서상 분담금이 증감될 수 있다는 부분은 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 조항이고, 피고가 위와 같이 중요한 내용을 원고에게 구체적으로 명시하여 설명하지 아니하였으므로 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항 및 제6조를 위반하여 무효라고 주장하나, 원고가 주장하는 사정이나 제출된 증거만으로는 분담금 증감 조항이 원고에게 부당하게 불리하여 공정성을 잃은 조항으로 무효라고 보기 어렵고, 또한 이 사건 조합원가입계약서에는 조합원분담금은 사업인허가 과정에서 증감될 수 있다는 취지가 반복적으로 기재되어 있고, 원고는 이 사건 조합원가입계약 당시 계약서의 내용을 본인이 읽었다는 취지로 자필 기재하고 날인한 후 같은 취지의 조합원가입 체크리스트와 확약서를 제출한 점에 비추어 보면, 피고가 이에 대한 설명의무를 위반하였다고 보기도 어려운 점, ④ 앞서 본 900만원대 분담금은 분양홍보자료에 기재된 내용일 뿐, 이 사건 조합원가입계약의 내용으로 볼 수는 없고, 홍보자료 자체에서도 위 900만원대 분담금이 확정 분양가라고 명시되어 있지 않은 점, ⑤ 원고가 피고 직원으로부터 추가 분담금이 없다고 설명을 들었다는 시점은 조합원가입계약 체결 당시가 아니라 그로부터 약 1년 6개월 이후인 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 피고가 이 사건 조합원가입계약 체결 당시 원고에게 추가 분담금이 확정적으로 발생하지 않는다고 설명하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 또한 조합원 모집 과정에서 ‘시세대비 저렴한 900만원대 (3.3㎡/평균) 분담금’이라는 홍보가 이루어졌다고 하더라도 이는 조합원 모집과 관련하여 과장하여 표현한 것에 불과한 것으로 보이고, 이로써 피고가 추가 분담금과 관련하여 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여 기망행위를 하였다고 인정하기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
 2) 시공사 및 동호수 지정 관련 사기 주장에 대한 판단
 앞서 든 증거, 을 21호증의 기재, 갑 12호증의 영상에 의하면, 원고가 이 사건 조합원가입계약 체결 당시 이 사건 아파트 중 (동호수 생략)을 공급받기를 희망한다는 내용의 조합원가입 희망 동호수 신청서를 함께 작성하여 피고에게 제출한 사실, 피고의 조합원 가입을 홍보하는 자료에 ‘△△건설’ 또는 △△건설 주식회사(이하 ‘소외 1 회사’라고 한다)의 아파트 브랜드명인 ‘(브랜드명 생략)’이 기재되어 있고, 피고 측이 설치한 분양 홍보관에도 ‘(브랜드명 생략)’이 기재된 간판 등이 존재했던 사실, 피고는 2024. 9. 7. 조합원 정기총회를 개회하여 이 사건 아파트의 시공사를 ◇◇건설 주식회사(이하 ‘소외 3 회사’라고 한다)로 변경하는 안건을 가결한 사실, 피고는 2024. 12. 3. 소외 3 회사와 사이에 이 사건 아파트의 신축공사에 관하여 공사도급계약을 체결한 사실 등은 인정된다. 
 그런데 앞서 든 증거, 을 1, 3, 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 앞서 본 바와 같이 이 사건 조합규약 제39조 제1항에서 시공사의 선정은 총회의 의결을 거치도록 정하고, 제44조 제3항에서 조합원의 동호수 결정은 공정한 방법에 의하여 결정한다고 정하고 있는 점, ② 원고는 2021. 6. 12. 피고에게 ‘피고 조합원으로서 주택조합설립인가를 신청함에 있어 조합규약을 숙지하였으며, 이에 동의하고 이의 없음을 확인한다’는 내용의 조합규약 동의서를 제출한 점, ③ 피고는 이 사건 조합원가입계약 체결 이전에 이미 소외 1 회사와 ‘○○○ 지역주택조합 사업 추진을 위한 사업협약(MOU)’을 체결하였고, 이를 근거로 홍보자료나 홍보관에 소외 1 회사의 아파트 브랜드인 ‘(브랜드명 생략)’을 사용했던 점, ④ 피고는 창립총회에서 의결을 통해 소외 1 회사를 시공사로 선정하였으나, 추가 분담금 문제 등으로 인해 이 사건 조합원조합가입계약 체결일로부터 3년이 경과한 2024.경에 이르러서 시공사를 소외 3 회사로 변경한 점, ⑤ 원고가 작성한 위 조합원가입 희망 동호수 신청서에는 ‘피고의 상기 목적물에 대한 조합원 가입신청을 함에 있어 향후 인, 허가 과정에서 다소 변경될 수 있음을 인지하며, 이를 명확히 하고자 다음과 같이 희망 동호수를 신청합니다.’라는 내용이 함께 기재되어 있는 점, ⑥ 원고는 이 사건 조합원가입계약체결 당시인 2021. 6. 12. 피고에게 ‘이 사건 사업으로 신축될 아파트를 향후 주택사업계획 승인 이후 건축개요가 변경이 없을 경우 희망 동호수를 배정받으며, 변경시 동호수 배정은 사업주체의 방식에 따르기로 하여 조합원가입계약을 체결하였으며, 향후 사업추진 및 인, 허가 진행 결과에 따라 변경이 있을 수 있음을 충분히 인지하고 확인합니다.’라는 내용의 확약서를 제출하였고, 또한 피고에게 제출한 조합원가입 체크리스트의 5항에는 ‘계약시 신청한 희망 동호수는 인허가 과정에서 동호수 증감 등으로 인해 변경될 수 있으며 사업계획 승인 후 확정된다는 것에 대한 설명을 들으셨습니까?’라고 기재되어 있고 원고는 이에 대하여 ‘예’란에 체크 표시를 한 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 피고가 시공사 선정 및 동호수 지정과 관련하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여 기망행위를 하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
 3) 이 사건 무상제공 약정 관련 사기 주장에 대한 판단
 갑 5호증의 기재에 의하면, 피고는 분양홍보자료에서 조합원 가입시 선착순으로 20,000,000원 상당의 가전제품을 제공한다고 광고한 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 확약서에도 ‘선착순’으로 가전제품을 무상으로 제공한다고 기재되어 있는 사실, 이 사건 확약서상 무상제공되는 품목은 가전제품(광파오븐, 3구 인덕션, 식기세척기, 시스템 에어컨, 스타일러, 워시타워, 김치냉장고)과 안방에 설치되는 붙박이장 가구였으나, 피고의 2024. 9. 7.자 정기총회에서 무상제공 품목이 안방과 거실의 시스템 에어컨으로 축소되는 내용의 가전제품 무상제공 변경 승인의 건이 가결된 사실 등은 앞서 본 바와 같다.
 그런데 앞서 든 증거와 갑 14, 16호증, 을 23, 24호증의 각 기재 및 음성에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고는 2021. 2. 22. 주식회사 □□□(이하 ‘소외 2 회사’라고 한다)와 사이에 소외 2 회사가 사업계획 및 인, 허가, 각종 용역 및 계약 업무지원, 사업부지 확보 등 피고의 업무를 대행하도록 하는 계약을 체결하였고, 이후 피고와 소외 2 회사는 2021. 3. 10. 주식회사 ☆☆☆디엔씨(이하 ‘소외 4 회사’라고 한다)가 피고 조합원을 모집하는 업무를 대행하도록 하는 계약(이하 ‘이 사건 업무대행계약’이라고 한다)을 체결한 점, ② 이 사건 업무대행계약서 제6조는 영업활동시 비용분담을 규정하고 있는데, 제6조 제1항 제6호에서는 피고와 업무대행사인 소외 2 회사가 부담할 비용으로 주택홍보관 오픈시 이벤트 및 홍보 판촉물, 방문/계약고객용 사은품, 경품 비용 등을 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제4호에서는 조합원 모집대행사인 소외 4 회사가 부담할 비용으로 조합원 모집 촉진을 위한 업무수행에 필요한 비용 등을 규정하고 있는 점, ③ 이 사건 확약서에 따라 가전제품 및 가구를 제공하는데 필요한 비용은 이 사건 업무대행계약서 제6조 제1항 제6호 소정의 주택관 홍보관 오픈시의 판촉물, 사은품이나 경품의 비용이 아니라 같은 조 제2항 제4호 소정의 조합원 모집 촉진을 위한 업무수행에 필요한 비용에 해당하는 것으로 보이는 점, ④ 따라서 비록 대외적으로 피고가 원고에게 무상으로 가전제품 및 가구를 제공하도록 정하긴 하였으나, 대내적으로 그 비용은 소외 4 회사가 부담하기로 정한 것으로 보이는 점, ⑤ 일부 조합원들은 조합원가입계약체결 당시 소외 2 회사로부터 무상으로 가전제품을 제공받는다고 설명을 들은 것으로 보이는 점 , ⑥ 그런데 피고는 2023. 4. 1. 개최된 조합원 정기총회에서 업무대행사 소외 2 회사의 의무위반 등을 이유로 업무대행계약을 해지하기로 결의하였고, 2023. 9.경 소외 2 회사를 배임 등 혐의로 고소한 점, ⑦ 이에 따라 위 무상제공의 비용 부담주체가 없어진 피고로서는 2024. 9. 7.자 정기총회에서 무상제공 품목을 축소하기로 결의하였고, 무상제공의 비용은 새로운 시공사와의 협의를 통하여 해결하려고 한 것으로 보이는 점, ⑧ 피고는 2024. 9.경 새로운 시공사인 소외 3 회사와 사이에 공사도급계약을 체결하면서 조합세대의 경우 안방과 거실에 무상으로 시스템에어컨을 설치하기로 약정한 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거나 사정만으로는 피고나 업무대행사 소외 2 회사 등이 이 사건 조합원가입계약 체결 당시 무상으로 가전제품과 가구를 제공할 의사나 능력이 없었음에도 이 사건 무상제공 약정을 하여 원고를 기망하였다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 또한 피고나 업무대행사인 더 카이저, 소외 4 회사가 ‘선착순’ 500명에게만 가전제품을 무상으로 제공한다고 광고한 후 조합설립인가 후의 추가 모집 승인 이전의 1차 가입 조합원 모두에게 이 사건 확약서를 제공하였다고 하더라도, 이를 가리켜 이 사건 조합원가입계약의 중요한 사항에 관하여 다소의 과장이나 허위를 넘어 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 비난받을 정도의 허위 사실을 고지한 것이라고 볼 수도 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 
 4) 착오 주장에 대한 판단
 민법 제109조에서 규정한 바와 같이 의사표시에 착오가 있다고 하려면 법률행위를 할 당시에 실제로 없는 사실을 있는 사실로 잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어긋나는 경우라야 하므로, 표의자가 행위를 할 당시 장래에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 예기한 데 지나지 않는 경우는 표의자의 심리상태에 인식과 대조의 불일치가 있다고 할 수 없어 이를 착오로 다룰 수는 없다(대법원 1972. 3. 28. 선고 71다2193 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다94841 판결, 대법원 2011. 6. 9. 선고 2010다99798 판결 등 참조)
 앞서 본 바와 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 이 사건 조합원가입계약 체결 당시에는 조합원 모집대행사인 소외 4 회사의 비용부담으로 이 사건 확약서에 따른 무상제공이 예정되어 있었던 상황이었으므로, 원고가 그 당시의 사실을 잘못 인식했거나 존재하지 않는 사실을 인식하였던 것으로 보기는 어렵고, 따라서 이를 두고 원고가 착오에 빠졌다고 볼 수 없다.
 나아가 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고, 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있는 것이며, 법률행위의 중요 부분의 착오라 함은 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 섰더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다45546 판결 등 참조). 
 그러므로 동기의 착오로서 취소 여부에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 이 사건 조합원가입계약은 이 사건 아파트를 공급받는 것을 본질적인 내용으로 하고 있어 공급받을 아파트의 입지나 크기, 가격이 가장 중요한 요소인 점, 피고 이사회는 2022. 11. 11. 개최된 이사회에서 조합설립인가 후 추가 모집승인을 받아 조합원이 된 2차 조합원들에게는 이 사건 무상제공 약정과 같은 혜택을 제공하지 않기로 결의한 점, 2024. 9. 7. 개최된 피고의 조합원 임시총회에서 참석한 조합원 686명 중 552명의 찬성으로 위 무상제공의 품목을 축소하는 안건이 가결된 점 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 동기(이 사건 무상제공 약정이 이행되지 않는다면 이 사건 조합원가입계약을 체결하지 않았을 것이라는)가 이 사건 조합원가입계약을 체결함에 있어 중요한 동기로서 표시되어 이 사건 조합원가입계약의 내용으로 포함되었다고 단정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
 따라서 이 사건 무상제공 약정과 관련한 원고의 착오 주장은 이유 없다. 
 다. 사정변경을 이유로 한 계약 해제 주장에 관한 판단
 사정변경으로 인한 계약해제는 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니라 할 것이다. 또한, 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방당사자가 계약 당시 의도한 계약목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수도 없다 할 것이다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 참조).
 설사 원고가 이 사건 무상제공 약정을 이유로 이 사건 조합원가입계약을 체결하였다고 하더라도, 앞서 나.의 4)항에서 든 사정들에 비추어 보면, 이 사건 무상제공 약정의 효력 여부는 원고가 이 사건 조합원가입계약을 체결하게 된 주관적인 목적에 불과할 뿐 이 사건 조합원가입계약의 성립에 있어 객관적인 사정으로서의 기초가 되었다고 보기 어렵다 할 것이므로, 이 사건 무상제공 약정의 내용이 피고 조합원 총회의 변경으로써 그 품목이 축소되었다고 하더라도 이러한 사정변경은 이 사건 조합원가입계약을 해제할 만한 사정변경에 해당한다고 할 수 없다 할 것이고, 이러한 사정변경으로 인하여 원고가 의도한 주관적인 목적을 달성할 수 없게 되어 손해를 입었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이 사건 조합원가입계약의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수도 없다 할 것이다.
 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
4. 결론
 그렇다면, 원고의 선택적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리하는 제1심판결은 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 이 법원에서 추가한 선택적 청구를 포함하여 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 이영범(재판장) 한정훈 장지혜