민원인 - 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제11조제3항제1호에 따른 건축비를 적용하지 않고 주택의 분양가를 결정한 경우, 개발부담금 산정 시 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있는지 여부(「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제11조제1항제1호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2025.10.30 / 시행일:

「개발이익 환수에 관한 법률」(이하 “개발이익환수법”이라 함) 제10조제2항에서는 개발부담금 부과 대상 토지를 분양하는 등 처분할 때에 그 처분 가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가 등을 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 같은 조 제1항에도 불구하고 그 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제11조제1항제1호에서는 같은 법 제10조제2항에서 “대통령령으로 정하는 경우”의 하나로 「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우(주택의 분양가를 개발이익환수법 시행령 제11조제3항제1호에 따른 건축비1)1) 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비(「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」)를 말하며, 이하 같음를 적용하여 결정하는 경우로 한정함)를 규정하고 있는바,주택의 분양가를 결정할 때 「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장·군수·구청장의 승인은 받았으나, 분양가상한제 적용주택2)2) 「주택법」 제57조제1항에 따른 분양가상한제 적용주택을 말하며, 이하 같음에 해당하지 않아 개발이익환수법 시행령 제11조제3항제1호에 따라 국토교통부장관이 고시한 건축비3)3) 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」(국토교통부고시)에 따른 건축비를 말함는 적용하지 않은 경우에 개발이익환수법 제10조제2항 및 같은 법 시행령 제11조제1항제1호에 따라 그 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있는지?

이 사안의 경우, 개발이익환수법 제10조제2항 및 개발이익환수법 시행령 제11조제1항제1호에 따라 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 없습니다.

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고. 2006다81035 판결례 참조, 개발이익환수법 제10조제2항 및 같은 법 시행령 제11조제1항제1호에서는 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있는 경우를 “「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우”로 정하면서 괄호를 두어 “주택의 분양가를 제3항제1호에 따른 건축비를 적용하여 결정하는 경우로 한정한다”고 규정하고 있는바, 법령문에서 괄호를 두는 것은 그 괄호를 둔 대상을 한정하거나 보충하여 설명하기 위한 것2)2) 법제처 2024. 4. 30. 회신 24-0004 해석례 참조으로서, 괄호 안에 규정된 요건은 그 괄호 앞의 “「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우” 중 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있는 요건을 “주택의 분양가를 제3항제1호에 따른 건축비를 적용하여 결정하는 경우”로 한정한 것이므로, 개발이익환수법 시행령 제11조제3항제1호에 따른 건축비를 적용하여 주택의 분양가를 결정하지 않은 경우에는 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 없다는 것이 문언상 명확하다고 할 것입니다.그리고 개발이익환수법 제10조제1항에서는 종료시점지가는 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제7항에 따른 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표에 따라 산정한 가액(價額)에 해당 연도 1월 1일부터 부과 종료 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하는 것을 원칙으로 하고 있고, 같은 조 제2항에서는 부과 대상 토지를 분양하는 등 처분할 때에 그 처분 가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가등을 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 그 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있도록 예외를 규정하고 있습니다.이처럼 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 아니 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데3)3) 법제처 2012. 11. 3. 회신, 12-0596 해석례 참조, 개발이익환수법 제10조제2항은 주택가격의 안정이나 그 밖의 특별한 필요에 의하여 처분 가격을 법령에서 제한하여 놓고도 그 제한 가격보다 높은 가격으로 종료시점지가를 인정하여 개발부담금을 부과하는 것이 개발부담금 제도의 취지에 반한다는 점에 근거하여 같은 조 제1항에 대한 예외로 규정한 것으로서,4)4) 대법원 1995. 2. 28. 선고. 94누2206 판결례 및 헌법재판소 2021. 12. 23. 선고 2018헌바435 결정례 참조그 예외의 경우를 구체적으로 정하고 있는 같은 법 시행령 제11조제1항제1호에서는 그 건축비 산정에 공정성이 담보되는 경우 개발부담금 부과대상 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 인정할 수 있도록 예외적으로 규정하고 있는 것인바5)5) 대법원 2013. 6. 28. 선고. 2011두2897 판결례 참조, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있는 경우가 지나치게 확대되지 않도록 문언에 따라 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.한편 개발이익환수법 시행령 제11조제3항제1호에 따른 건축비는 국토교통부장관이 고시한 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」에 따른 건축비로서 해당 고시의 적용 대상인 분양가상한제 적용주택이 아닌 경우에는 개발이익환수법 시행령 제11조제1항제1호 괄호의 규정이 적용되지 않는다는 의견이 있으나, 분양가상한제 적용주택이 아니더라도 해당 고시에 따라 건축비를 결정하는 것이 가능하므로, 그 처분 가격 산정의 공정성과 일관성을 담보하기 위해서는 분양가상한제 적용을 받지 않는 경우에도 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비를 적용하여 분양가를 결정한 경우로 한정할 필요가 있다6)6) 법제처 2023. 12. 27. 회신, 23-0814 해석례 참조는 점에서, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.따라서 이 사안의 경우, 개발이익환수법 제10조제2항 및 개발이익환수법 시행령 제11조제1항제1호에 따라 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 없습니다.<관계 법령>개발이익 환수에 관한 법률제10조(지가의 산정) ① (생 략)② 부과 대상 토지를 분양하는 등 처분할 때에 그 처분 가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가등을 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있다.③ ∼ ⑦ (생 략)개발이익 환수에 관한 법률 시행령제11조(지가의 산정) ① 법 제10조제2항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우(주택의 분양가를 제3항제1호에 따른 건축비를 적용하여 결정하는 경우로 한정한다)2. ∼ 7. (생 략)② (생 략)③ 법 제10조제2항에 따라 처분 가격을 종료시점지가로 할 때 제1항제1호의 경우에는 그 처분 가격을 분양가에서 다음 각 호의 금액을 뺀 가액(價額)으로 한다. 다만, 납부 의무자가 「건설산업기본법」에 따라 등록을 한 건설사업자와의 도급계약에 따라 지출한 건축비 명세서를 제출한 경우에는 분양가에서 그 건축비와 제2호의 경비를 뺀 가액으로 할 수 있다.1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비2. ∼ 4. (생 략)④ ∼ ⑦ (생 략)