민원인 - 「주택법」상 사업계획승인 대상이 아닌 건축물의 건축에 대해 사업계획승인을 할 수 있는지 여부(「주택법」 제15조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2021.11.25 / 시행일:

「주택법」 제15조제1항 본문에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 등은 사업계획승인권자1)1) 「주택법」 제15조제1항제1호 및 제2호에 따른 사업계획승인권자를 말하며, 이하 같음에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하면서, 같은 항 단서에서는 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는바, 같은 항 단서에 해당하는 건축물을 건축하려는 자가 같은 항 본문에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 경우, 사업계획승인권자는 주택건설사업계획의 승인을 할 수 있는지?< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 사업계획승인권자는 「주택법」 제15조제1항 본문에 따른 주택건설사업계획의 승인을 할 수 없습니다.

「주택법」 제15조제1항 본문 및 같은 법 시행령 제27조제1항에서는 30호 이상의 단독주택과 30세대 이상의 공동주택의 주택건설사업을 시행하려는 경우에는 주택건설사업계획의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항에서는 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는바, 법령의 문언상 같은 법 제15조제1항 본문 및 같은 법 시행령 제27조제1항에 해당하는 경우에는 주택건설사업계획의 승인을 받아야 하고, 주택의 건축에 관한 사항이 포함되어 있다고 하더라도 같은 법 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항 각 호의 어느 하나에 해당한다면 주택건설사업계획의 승인대상이 아니라고 보아야 합니다.그리고 「주택법」 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항에서는 주택건설사업계획의 승인을 받지 않는 경우를 준주거지역 또는 상업지역2)2) 유통상업지역은 제외함에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로서 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만인 경우(제1호)를 규정하고 있는데, 이는 일정 지역에서 건축하는 건축물 중 주택 세대 수 및 주택의 연면적이 차지하는 비율이 일정한 규모에 이르지 못한 경우에 대해서는 주택법령이 아닌 건축법령의 적용을 받도록 법령 적용 체계를 분리하려는 취지라고 할 것이므로, 「주택법」 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항에 해당하는 경우에도 주택건설사업계획의 승인을 할 수 있다고 보는 것은 이와 같은 주택법령 및 건축법령의 규정체계에 부합하지 않는 해석입니다.또한 「주택법」 제2조제10호에서는 “사업주체”를 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자로 규정하면서, 같은 법에서는 사업주체가 사용권원을 확보하지 못한 대지에 대해 매도를 청구할 수 있는 권리를 부여(제22조제1항)하고 있는 반면, 주택건설기준(제35조제1항제1호), 주택의 구조ㆍ설비기준(같은 항 제2호) 등3)3) 구체적인 기준은 「주택법」 제35조제1항 및 같은 법 시행령 제45조의 위임에 따라 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정하고 있음에 따라 주택건설사업을 시행할 것, 공동주택의 실내 공기의 원활한 환기를 위하여 대통령령으로 정하는 기준4)4) 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 기준을 말함에 따라 환기시설을 설치할 것(제40조) 등과 같은 각종 의무를 부과하고 있고, 같은 법 제102조제8호 및 제10호에서는 같은 법 제35조 및 제40조를 위반한 자에 대하여 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 벌칙을 규정하고 있습니다.이러한 주택법령상 규정을 종합하면, 주택건설사업계획의 승인 대상과 그렇지 않은 경우를 명확하게 구분하여 다르게 취급하는 것이 주택법령의 체계라고 할 것이므로, 「주택법」 제15조에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으면 같은 법의 절차적인 규정의 적용 관계뿐만 아니라 실체적인 규정의 적용 관계에서도 주택건설사업계획의 승인을 받지 않는 경우와 차이가 발생하게 되는바, 주택을 건축하려는 자의 임의적 선택에 따라 「주택법」상 사업주체의 지위를 가지거나 그렇지 않을 수 있다고 볼 수는 없습니다.따라서 이 사안의 경우 사업계획승인권자는 「주택법」 제15조제1항 본문에 따른 주택건설사업계획의 승인을 할 수 없습니다.주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ～ 9. (생 략)10. “사업주체”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음 각 목의 자를 말한다.가. ～ 라. (생 략)11. ～ 29. (생 략)제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1.ㆍ2. (생 략)② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.③ ～ ⑥ (생 략)주택법 시행령제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.1. 단독주택: 30호. (단서 생략)2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). (단서 생략)②ㆍ③ (생 략)④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것2. (생 략)⑤ㆍ⑥ (생 략)<관계 법령>