소유권이전등기말소 (민사, 대전지방법원)
공포일: 2016.12.13 / 시행일:

【원고, 피항소인】 
【피고, 항소인】 
【제1심판결】 대전지방법원 천안지원 2015. 7. 9. 선고 2014가단104564 판결
【변론종결】2016. 11. 15.
【주 문】
 1. 제1심 판결을 취소한다.
 2. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
 3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】청구취지
 원고에게, 아산시 (주소 생략) 대 245.9㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여,
 1. 피고 1은 대전지방법원 천안지원 아산등기소 2012. 11. 27. 접수 제77468호로 마친 가등기에 기한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 1소유권이전등기’라 한다)의, 
 2. 피고 2는 대전지방법원 천안지원 아산등기소 2014. 1. 21. 접수 제4689호로 마친 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 2소유권이전등기’라 한다)의, 
 각 말소등기절차를 이행하라
항소취지
 주문과 같다.
【이 유】1. 기초사실
 가. 이 사건 부동산은 원고의 소유인데, 원고가 2012. 8. 10.경 피고 1로부터 1억 2천만 원을 차용하면서, 이를 담보하기 위하여 피고 1에게 대전지방법원 천안지원 아산등기소 2012. 8. 24. 접수 제54657호로 소유권이전등기청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 경료해 주었다. 
 나. 원고가 위 차용금을 변제하지 않자, 피고 1은 2012. 11. 27. 이 사건 1소유권이전등기를 마쳤다.
 다. 피고 1은 2013. 12. 9. 이 사건 부동산을 피고 2에게 매도하였고, 피고 2는 2014. 1. 21. 이 사건 2소유권이전등기를 마쳤다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을가 제1호증 내지 제3호증, 을나 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고 1에 대한 청구에 관한 판단
 가. 당사자들의 주장
 1) 원고의 주장
 자신의 소유인 이 사건 부동산에 마쳐진 이 사건 가등기는 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다) 제1조, 제2조 제3호에 따른 담보가등기이다. 그러므로 채권자로서는 채무자에 대하여 가등기담보법 제3조, 제4조에 따라 담보권실행의 통지 및 청산절차(이하 ‘청산절차 등’이라 한다)를 거친 후, 가등기에 기한 본등기를 마치는 방법으로 소유권을 취득하여야 한다. 그런데 피고 1은 이러한 청산절차 등을 거친 바 없으므로, 이 사건 1소유권이전등기는 원인무효로서 말소되어야 한다.
 2) 피고의 주장
 원고는 2012. 10. 10. 자신에게 이행각서(을가 제4호증의1, 이하 ‘이 사건 이행각서’라 한다)를 교부하였는데, 이는 이 사건 가등기에 관하여 원고와 자신이 청산절차 등을 거친 후 작성한 것이므로, 자신은 적법하게 이 사건 1소유권이전등기로서 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였다. 설사 위 이 사건 이행각서를 청산절차 등으로 볼 수 없다고 하더라도, 2016. 5. 24. 당심 법원에 청산금평가통지서를 제출하여 원고에 대하여 담보권실행의 통지를 하고, 이를 원고가 수령하였으므로 결과적으로 이 사건 1소유권이전등기는 실체관계에 부합하여 유효하다. 
 나. 판단
 1) 이 사건의 쟁점
 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 제4조의 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다. 위 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다. 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득한다(가등기담보법 제3조 제1항, 제2항, 제4조 제1항, 제2항). 
 위 법리에 따라 살피건대, 피고의 주장처럼 이 사건 가등기에 대하여 2012. 10. 10. 또는 2016. 5. 24. 피고가 원고와 청산절차 등을 거쳤다면, 이 사건 1소유권이전등기는 실체관계에 부합하여 유효하므로, 위 각 청산절차 등이 적법한지에 관하여 본다.
 2) 2012. 10. 10. 청산절차 등에 관한 판단
 살피건대, 피고의 주장에 부합하는듯한 을가 제4호증(각 가지번호 포함), 제6호증의 각 기재 및 당심 증인 소외인의 증언은, 아래와 같은 사실 및 사정들을 고려할 때 원고와 피고가 2012. 10. 10. 이 사건 가등기에 관하여 청산절차 등을 거쳤다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그러므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
 ① 피고는 이 사건 이행각서를 원고와 피고가 이 사건 가등기에 관하여 청산절차 등을 거친 증거로 들고 있다. 그러나 위 이행각서에는 이 사건 부동산에 대한 시가 평가, 피고의 원고에 대한 채권액, 시가에서 채권액을 공제한 청산금 등(이하 ‘시가, 청산금 등’이라 한다)이 기재되어 있지 않아, 이를 가등기담보법 제3조 내지 제4조에서 정한 청산절차 등에 관한 문서로 보기 어렵다.
 ② 당심 증인 소외인은, 이 사건 이행각서가 원고와 피고가 이 사건 가등기에 관하여 청산을 거치기로 하고 작성한 것이라는 취지로 증언하나, 이 사건 이행각서에 시가, 청산금 등이 기재되어 있지 않은 이유에 대하여 납득할 만한 설명을 하지 못하고 있다.
 ③ 이 사건 이행각서가 청산절차 등에 관한 것이라면, ‘이행조건 미성취시 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 가등기에 기초한 본등기를 한다는 취지, 또는 피고가 이 사건 부동산의 소유권을 취득한다는 취지’가 기재되는 것이 자연스럽다. 그러나 이 사건 이행각서의 상단 중앙에는 “이 사건 부동산 지상 건축 중인 건물 전부”라고 기재되어 있고, 각서 하단에는 “이를 이행하지 아니할 시에는 본 각서인은 손해배상금조로 위 지상에 현재까지 이루어진 공사비를 전액 각서인이 부담하고, 매수인에게 청구하지 않기로 한다”고 기재되어 있다. 이러한 문구들을 종합하여 볼 때 이 사건 이행각서는 이 사건 부동산에 관한 것으로 보기도 어려울 뿐만 아니라(오히려 이 사건 부동산의 지상 건물에 대한 것으로 해석하는 것이 타당하다), 이 사건 가등기에 대하여 청산절차 등을 정한 것으로 보기 어렵다. 
 3) 2016. 5. 24. 청산절차 등에 관한 판단
 살피건대, 을가 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 1은 2016. 5. 24. 당심 법원에 담보목적 부동산인 이 사건 부동산의 평가액과 피고 1의 원고에 대한 채권 원리금 합계액을 기재한 청산금 평가서를 서증으로 제출한 사실, 위 서면에서 피고 1은 원고에게 부동산의 평가액에서 선순위 담보권, 기타 부담 및 위 채권 원리금 합계액을 공제하고 나면 정산할 청산금이 존재하지 않는다는 의사표시를 한 사실, 위 청산금 평가서가 그 무렵 원고에게 도달한 사실을 인정할 수 있다.
 위 인정사실을 종합하면, 위 청산금 평가서는 그 내용에 비추어 볼 때 피고 1이 원고에게 가등기담보법 제3조에 따른 청산절차 등을 통지한 문서라고 보아야 한다. 그렇다면 위 평가서가 원고에게 도달한 날로부터 가등기담보법 제3조 제1항에 따른 청산기간 2개월이 경과하였음이 역수상 명백한 이상, 피고 1은 가등기담보법 제3조 제2항에 따라 청산기간의 경과로 인하여, 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였다 할 것이고, 이 사건 1소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다.
 4) 소결론
 그러므로, 이와 다른 전제 하에 이 사건 1소유권이전등기가 원인무효이므로 말소되어야 한다는 취지의 원고의 피고 1에 대한 청구는 이유 없다.
3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단
 원고는, 피고 2 앞으로 마쳐진 이 사건 2소유권이전등기는 원인무효인 피고 1 명의의 이 사건 1소유권이전등기에 기초하여 마쳐진 것으로 역시 원인무효이므로, 이 사건 부동산의 특정승계인인 피고 2는 이에 대하여 말소등기절차를 이행할 의무를 부담한다는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 1소유권이전등기가 실체관계에 부합하는 것으로 유효한 이상, 이 사건 2소유권이전등기가 그 자체로서 원인무효라고 할 수 없다.
 그러므로 이와 다른 전제하에 선 원고의 청구는 이유 없다.
4. 결 론
 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고들의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 장진훈(재판장) 박현진 정우성