건물명도등 (민사, 대법원)
공포일: 1993.09.14 / 시행일:

【원고, 피상고인】 선경건설 주식회사 소송대리인 변호사 오성환 외 4인
【피고, 상고인】 대경흥산 주식회사 소송대리인 변호사 이상천 외 1인
【원심판결】 서울고등법원 1991.8.14. 선고 90나30625 판결
【주 문】
 상고를 기각한다.
 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 피고 소송대리인 변호사 이정우의 상고이유와 같은 소송대리인 변호사 이상천의 상고이유 제1점 내지 제4점(기간경과 후에 제출된 변호사 이상천의 상고이유보충서들 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)을 함께 판단한다.
 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고 회사의 고용대표이사로 있던 소외 1이 원고 회사와 공모하여 1988.5.2. 피고 회사의 대표이사 인감을 보관하고 있던 소외 2에게 거래은행에서 수표용지를 수령하는 데 필요하다고 말하여 위 소외인으로부터 위 대표이사 인감을 인도받고 피고 회사에 보관중이던 이사들의 인감 등을 임의로 사용하는 등으로 이 사건 건물과 그 대지에 대한 매매가계약서, 매매본계약서, 피고 회사의 이사회의사록과 주주총회의사록 그리고 등기신청서류 등을 위조하여서 이 사건 건물에 관하여 원고 회사 명의로 소유권이전등기를 경료하였다는 피고의 주장에 대하여, 위 소외 1이 원고 회사와 공모하여 위 서류들을 위조하여 원고 회사 명의의 위 등기를 경료하였다는 데에 부합하는 갑 제19호증의 5, 을 제11호증의 1, 2, 을 제14호, 제15호증의 각 기재는 그 채용하는 증거들에 비추어 믿지 아니하고 오히려 거시의 각 증거들에 의하여, 피고 회사의 발행주식 103,000주는 1985.6.18. 이후 1988.12.31. 현재까지 피고 회사의 주주명부에 소외 피고의 망 부 소외 3(1988.5.2. 이전에 사망, 그 주식은 처 및 아들들에게 상속됨)이 7,600주, 그 처인 소외 4가 20,950주, 그 차남인 위 소외 2가 32,050주, 위 소외 2의 처였던 소외 5(개명 전 이름: 소외 6, 이하 개명 전 이름으로 표시한다)가 20,800주, 위 소외 2의 미성년의 자녀들인 소외 7, 소외 8이 각 150주씩, 같은 자녀들인 소외 9, 소외 10이 각 10,650주씩 소유하고 있는 것으로 등재되어 있는 사실, 이와 같이 피고 회사는 위 소외 2 가족과 그 형 및 어머니의 가족회사로서 대주주인 위 소외 2가 그 대표이사로 재직해 오면서 피고 회사의 중요업무를 전적으로 결정집행하여 왔고 위 소외 1이 1987.8.17.부터 1988.6.8.까지 잠시 피고 회사의 형식상의 대표이사로 재직하기는 하였으나 위 기간 동안에도 위 소외 2가 그 실질적 대표자로서 대표이사 인감을 관리하고 위 소외 1은 위 소외 2의 의사결정과 그 지시감독을 받으면서 업무상 필요할 때마다 위 소외 2로 부터 대표이사 인감을 교부받아 결제하는 등으로 위 회사를 운영한 사실, 피고 회사와 합병되기 이전의 소외 합명회사 종로예식장은 판시와 같이 원고 회사와 사이에서 원고 회사가 위 소외회사 소유이던 판시 대지 지상에 있던 종로예식장 건물을 철거하고 위 대지를 포함한 22필의 대지 지상에 이 사건 건물을 신축하기로 하고 공사를 끝냈으나 공사비를 주로 건물전세금으로 충당하기로 하는 과정에서 피고 회사가 원고 회사에 대하여 판시와 같은 위약을 하는 등으로 인하여 1988.4.경 현재로 그 당시 피고 회사의 대표이사이던 위 소외 1 명의로 원고 회사에게 발행해 준 당좌수표의 액면금액이 합계금 1,725,560,000원에 이르고 있었던 사실, 피고 회사가 판시와 같이 심한 자금난에 처하게 되자 1988년초경 그 당시 피고 회사의 대표이사이던 위 소외 1, 이사인 위 소외 2, 소외 6 그리고 감사이던 소외 11이 협의한 끝에 이 사건 건물을 매각하기로 결정하고 그 원매자를 물색하는 일방 같은 해 3월경 위 건물의 공사비채권자인 원고 회사에 대하여 판시와 같이 위 건물의 매수를 요청하여 원고 회사가 같은 해 4.25.경 위 소외 2의 지시를 받은 피고 회사의 대표이사인 위 소외 1과 사이에서 이 사건 건물과 그 대지를 그 대금은 금 23,391,600,000원으로 정하여 매수하기로 매매가계약을 맺은 후 같은 해 5.2. 같은 내용의 매매본계약을 체결하고 위 건물에 관하여 소유권이전등기를 넘겨받은 사실 등을 인정하여 피고의 위 주장을 배척하였고, 위 건물(그 대지 포함)은 피고 회사의 유일한 영업재산으로서 이를 양도하기 위하여는 상법 제374조, 제434조의 규정에 의한 주주총회의 특별결의가 있어야 함에도 이러한 주주총회의 결의를 거치지 아니하고 이 사건 건물을 피고 회사에게 매각처분하였으므로 위 매매가 무효라는 주장에 대하여는, 먼저 갑 제6호증(이사회의사록), 갑 제7호증(주주총회의사록)이 모두 피고 회사의 대표이사 인감과 위 소외 2, 소외 4, 소외 6의 각 인장이 도용되어 위조된 것이라는 피고의 항변에 부합하는 을 제11호증의 1, 2의 각 일부기재는 갑 제19호증의 3의 기재에 비추어 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다 하여 피고의 위 위조항변을 배척한 다음, 위 갑 제6호, 제7호증을 포함한 거시의 증거들과 변론의 전취지를 종합하여 1988. 4.경 피고 회사와 원고 회사 사이에 이 사건 건물을 위 인정금액에 매매하기로 약정한 뒤 위 소외 1은 원고회사의 요구에 따라 위 매매계약을 체결하기 이전의 일자불상경 위 소외 2의 집으로 그를 찾아가서 위 소외 2와 소외 6이 참석한 자리에서 위 소외 2로 부터 피고 회사의 대표이사 인감을 교부받아 이 사건 건물과 그 대지를 매각할 것을 결의하였다는 내용이 기재된 이사회의사록과 임시주주총회의사록에 각 날인하여 이를 작성한 사실, 원고 회사는 위 소외 1로 부터 피고 회사의 전체 이사와 주주 모두가 각 참석한 가운데 이사회와 임시주주총회를 개최하여 이 사건 건물을 매도할 것을 전원 찬성으로 결의하였다는 내용의 의사의 경과와 그 결과가 기재되고 작성일자가 1988.4.23.자와 같은 달 25.로 된 이사회의사록(갑 제6호증)과 임시주주총회의사록(갑 제7호증)을 교부받아 보고 이사회와 주주총회의 각 결의가 있는 것을 확인한 뒤 앞서 본 바와 같이 피고 회사와 사이에서 매매계약을 체결한 사실을 인정하고 이에 반하는 거시의 각 증거들을 믿지 아니하고 위와 같은 피고 회사의 임시주주총회 특별결의의사록이 존재하는 이상 일응 이 사건 건물을 매도함에 관한 임시주주총회의 특별결의는 있었다고 추단함이 상당하며 위 추단을 뒤집거나 위 특별결의시 이를 부존재 내지 무효로 보아야 할 소집 또는 결의절차상 하자가 있었다고 볼 증거가 없다 하여 피고의 위 주장을 배척하였다.
 기록에 대조 검토하여 볼 때 원심이 위와 같은 증거취사를 거쳐서 한 사실인정은 이를 모두 수긍할 수 있고 원심이 그 판단을 유탈하였다는 을 제16호증의 1 내지 12(원심은 그 중 을 제16호증의 7 내지 12에 대하여는 배척하는 취지로 판단하고 있다)에 의하여도 위 인정을 좌우할 수 없으며 거기에 소론이 주장하는 채증법칙위반, 판단유탈 등의 위법이 있다 할 수 없으므로 이 점들에 관한 논지는 이유 없다.
 사실관계가 위 원심인정과 같다면 위 임시주주총회의사록이 작성되고 위 부동산이 매각될 당시 위 최정식, 정영의은 그들이 법정대리인이 된 미성년 자녀들 주식을 포함하여 피고 회사의 발행주식 중 72% 남짓한 주식을 보유하고 있어 상법 제374조, 제434조에 정한 특별결의에 필요한 의결권을 갖고 있으면서 특히 위 최정식는 사실상 위 회사를 지배하고 있었던 터에 이들의 참석하에 위 임시주주총회의사록이 작성되어 이들이 위 주주총회결의의 외관을 현출하게 하였다고 할 것인데 이와 같은 주주들이 그 특별결의 내용대로의 의사결정을 하고 그와 같은 외관을 현출하기까지 하여 회사가 이에 관련된 것으로 보아야 할 경우에는 비록 형식상 당해 회사의 주주총회결의의 존재를 인정할 수 없다 하더라도 그와 같은 회사 내부의 의사결정을 거친 회사의 외부적 행위를 유효한 것으로 믿고 거래한 자에 대하여는 회사의 책임을 인정하는 것이 타당하다고 할 것이므로(당원 1992.8.18. 선고 91다14369 판결 참조) 원심이 이 사건 부동산의 매매가 주주총회의 특별결의가 없이 이루어져서 무효라는 피고의 주장을 배척하기에 이른 이유설시에는 적절치 못한 점이 없지 아니하나 이를 배척한 결론은 옳고 소론주장은 결국 이유 없음에 돌아간다.
 또한 원심은, 원고 회사는 피고 회사가 자금난으로 부도가 날 지경에 이르자 피고 회사의 당좌수표를 발행한 위 소외 1이 궁박한 상태에 있음을 이용하여 위 소외 1 발행의 위 당좌수표들을 은행에 제시하겠다는 등의 방법으로 위 소외 1을 협박 회유하여 동인으로 하여금 시가 금 30,000,000,000원 내지 금 40,000,000,000원에 이르는 이 사건 건물을 불과 금 23,000,000,000여원의 가격으로 처분케 하였으므로 그 매매계약은 원고 회사가 위 소외 1의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 것으로 반사회질서행위이거나 불공정한 법률행위로서 무효라는 주장에 대하여는, 이 사건 건물과 그 대지에 대한 위 매매계약 당시 그 시가가 피고 회사 주장과 같은 액수에 이르고 있었다는 점을 인정할 만한 자료가 없고 위 매매계약 당시 한국감정원의 감정가격(금 24,000,000,000여원 정도로 인정)이 시가에 미치지 않는다 하더라도 그 감정가격에 비추어 볼 때 이 사건 건물과 그 대지에 대한 위 매매가격이 현저하게 저렴하여 부당한 가격이라고 보기 어려워서 위 소외 1의 이 사건 건물매도행위가 배임행위에 해당한다고 할 수 없을 뿐만 아니라 원고 회사가 이에 가담하였다는 점이나 그 밖에 위 소외 1이 궁박, 경솔, 무경험의 상태에 있었고 원고 회사가 이를 이용하여 위 소외 1로 하여금 이 사건 건물을 저렴한 가격으로 매도케 하였고 인정할 만한 증거가 없다 하여 피고 회사의 위 주장을 배척하였다.
 기록에 대조 검토하여 볼 때 원심의 위와 같은 사실인정과 조처는 옳다고 여겨지고 거기에 소론이 주장하는 채증법칙위반 등의 위법이 없으므로 이 점 논지도 이유 없다.
 2. 위 소송대리인 변호사 이상천의 상고이유 제5점(토지거래신고를 결한 토지매매의 효력에 관한 점)에 대하여 판단한다.
 국토이용관리법 제21조의7 제1항에 정한 신고구역에 관한 규정은 단속법규에 속하고 신고의무에 위반한 거래계약의 사법적 효력까지 부인하는 것은 아니므로(당원 1988.11.22. 선고 87다카2777 판결 참조) 반대의 견해에서 원심판단을 비난하는 논지는 독자적 견해에 불과하여 채용할 수 없다.
 3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 천경송(재판장) 윤관 김주한(주심) 김용준

부동산이 매각될 당시 갑, 을은 그들이 법정대리인이 된 미성년 자녀들 주식을 포함하여 회사의 발행주식 중 72% 남짓한 주식을 보유하고 있어 상법 제374조, 제434조에 정한 특별결의에 필요한 의결권을 갖고 있으면서 특히 갑은 사실상 회사를 지배하고 있었던 터에 이들의 참석하에 위 부동산을 매도할 것을 결의한다는 내용의 임시주주총회의사록이 작성되어 이들이 주주총회결의의 외관을 현출하게 하였다면 비록 형식상 당해 회사의 주주총회결의의 존재를 인정할 수 없다 하더라도 그와 같은 회사 내부의 의사결정을 거친 회사의 외부적 행위를 유효한 것으로 믿고 거래한 자에 대하여는 회사의 책임을 인정하는 것이 타당하다.