손해배상(기) (민사, 서울고등법원)
공포일: 2007.07.25 / 시행일:

【원고, 피항소인 겸 항소인】 
【피고, 항소인 겸 피항소인】 현대산업개발 주식회사 (소송대리인 법무법인 율촌 담당변호사 윤용섭외 3인)
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2006. 9. 15. 선고 2005가합107461 판결
【변론종결】2007. 6. 27.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각한다.
2. 원고들의 항소를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고들이 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
 피고는 원고들에게 별지 '청구 내역'의 표 청구금액란 기재 각 금원 및 위 각 금원에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고들 항소취지
 제1심 판결 중 원고들 패소부분을 취소하고, 피고는 원고들에게 별지 '청구 내역'의 표 항소금액란 기재 각 금원 및 위 각 금원에 대한 2005. 12. 13.부터 항소심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
3. 피고 항소취지
 주문 제1항과 같은 판결.
【이 유】1. 기초사실
 ① 피고는 국내의 대표적인 건설회사 중 하나로, 피고가 건설하는 아파트에 사용되는 ‘아이파크’ 표지는 고급 아파트의 대표적인 표지 중 하나로 널리 인식되고 있는 회사로서, 2002. 4.경부터 파주시 교하읍 야당리 975 등 지상에 건축될 1,096세대의 자유로 아이파크 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 분양하였고, 이 사건 아파트는 2004. 8. 하순경부터 임시사용이 승인되고 2004. 10. 15. 소유권보존등기가 마쳐진 사실, ② 원고들은 위 아파트 단지 내 별지 ‘청구 및 인용 내역’ 표의 ‘동’, ‘호’란 기재 각 아파트를 피고로부터 분양받았거나 그 수분양자로부터 분양계약자 지위를 순차로 이전받아 현재 이를 소유하고 있는 사람들인 사실(최초 분양 당시의 공급가격은 위 표 ‘공급가격’란 기재 금액과 같다. 위 표 ‘공유여부’란에 ‘공유자’라고 기재되어 있는 40명의 원고는 각 해당 아파트를 1/2지분씩 소유하고 있는 사람들이다), ③ 이 사건 아파트 단지의 동쪽으로 경의선 철로가 남북 방향으로 놓여 있고, 북쪽에는 파주 운정역, 남쪽에는 일산 탄현역이 위치하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 4호증의 각 기재(가지번호 모두 포함), 파주시장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다. 
2. 주장 및 판단
가. 원고들 주장의 요지
 ① 피고는 2002. 4.경 이 사건 아파트 분양 홍보시, (i) 모델하우스 홍보직원을 통해 이 사건 아파트 단지 맞은편에 경의선 철도 '신운정역'이 신설되어 서울까지 교통이 원활해지고, 그로 인하여 향후 아파트 시가가 많이 오를 것이라는 내용의 광고를 하고, (ii) 분양홍보책자의 이 사건 아파트 단지 부근 약도에 '신운정역'(신설예정)이라고 표시하였으며, 이러한 피고의 광고를 신뢰한 각종 언론, 부동산 관련 업체들, 인근 공인중개사 사무실들은 이 사건 아파트를 소개할 때 '신운정역'이 단지 바로 앞에 신설될 예정이어서 투자가치가 높다는 취지로 보도·광고·소개하였다. 
 피고의 광고 등에 의하여 '신운정역' 신설이 확정된 것으로 안 원고들은 이 사건 아파트의 분양가격이 위치 등 객관적인 조건에 비하여 분양대금의 10% 상당액이 더 비쌌음에도 불구하고 이를 분양받아 소유권을 취득하게 되었다. 
 그러나 사실은 이 사건 아파트 부근에 '신운정역'이 신설될 계획조차 수립된 적도 없었는바, 피고가 역세권 아파트라는 점을 부각시켜 분양률을 높이고 그 객관적인 가치보다 비싼 가격에 이 사건 아파트를 분양하기 위하여 위와 같이 마치 '신운정역' 신설계획이 확정된 것처럼 표시·광고한 행위는, 위법한 기망행위이자 허위·과장의 표시·광고로표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 '표시·광고의 공정화법이라 한다) 제3조 제1항 제1호에 해당하므로, 피고는 원고들에게민법 제750조 및표시·광고의 공정화법 제10조에 기하여 손해(이를 '적극적 손해'라 한다)를 배상할 책임이 있다.
 ② 원고들은 또한, 피고의 표시·광고대로 '신운정역'이 신설되었다면, 이 사건 아파트는 전형적인 역세권 아파트가 되어 비역세권인 현재에 비하여 약 20% 이상 시가가 상승하였을 것이므로, 피고는 이 사건 아파트에 역세권 프리미엄이 반영되지 못한 손해(이를 '소극적 손해'라 한다)를 배상할 책임이 있다.
 ③ 원고들은 마지막으로, 피고의 이 사건 표시·광고행위로 인하여 원고들이 상당한 정신적 고통을 당하였으므로 원고들에게 각 위자료 3,000,000원의 지급을 구한다.
나. 피고 주장의 요지
 (1) 원고들은 소장 기재 청구취지의 금액을 분양대금의 10%로 정하면서 이 부분 금원은 원고들에게 발생한 적극손해인 분양대금의 과도한 지급분에 대한 청구임을 밝혔고, 나중에 준비서면에 청구원인으로 소극적 손해(이 사건 아파트 시가의 20%) 및 정신적 손해를 추가로 요구하자, 제1심 법원은 위자료에 대해서만 그 손해를 인정하였으나, 법원은 적극손해와 소극손해 그리고 정신적 손해를 엄격히 구분하는 3분설을 취하고 있으므로, 원고들로서는 각 손해에 따른 금액을 특정하여 청구하여야 함에도 이를 하지 아니하였는데도 제1심은 본건 재판의 대상에 포함되어 있지 아니한 부분, 즉 위자료 청구에 대해서 판단한 잘못을 범하였다.
 (2) 이 사건의 '신운정역'이 신설될 예정이라는 표시는 파주시의 계획에 터잡은 것으로 허위가 아니므로, 이 사건 광고행위가 신의성실의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 고지한 경우라고 할 수 없다.
 (3) 이 사건 표시·광고 행위는 파주시의 개발계획을 소개한 것으로 피고가 그 자체로써 수분양자들에게 어떤 정신적 고통을 주었다고 볼 수 없고, 또 현재 이 사건 아파트의 시세는 당초 분양가의 무려 2.4배나 되어 원고들로서도 많은 이익을 얻었으므로 원고들이 이 사건 아파트를 분양받음으로써 어떤 정신적 고통을 입었다고 보기 어렵다.
다. 인정사실
 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1, 3, 갑 제6호증의 1 내지 4, 갑 제7 내지 10호증, 갑 제13, 14호증, 을 제2호증의 각 기재, 원심 증인소외인의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.
 (1) 건설교통부는 1996년경부터 경의선 철도 중 용산과 문산 사이의 약 50km 구간을 단선에서 복선전철로 변경하는 사업을 추진하여 왔는데(2008년경 개통 예정으로, 개통될 경우 위 구간 운행 시간이 상당히 줄어든다), 파주시가 국토연구원에 용역 의뢰하여 2001. 2.경 작성된 ‘파주시 도시계획재정비를 위한 1단계 개발계획’에는 그와 관련하여 교통계획 중 철도·전철 관련 계획의 일환으로 ‘운정역을 남쪽으로 이전함과 동시에 역세권 개발을 유도’한다는 내용이 포함되어 있고, 기반시설 계획 현황도면상에는 그 이전 예정지가 이 사건 아파트 단지 인근에 표시되어 있으며, 위 개발계획은 일반에 공고·공람 되었다. 
 (2) 피고는 2002. 4.경 고양시 일산구 장항동에 이 사건 아파트 모델하우스를 설치하여 분양 홍보 활동을 하였는데, 위 개발계획에 근거하여 당시 모델하우스 내에 있던 이 사건 아파트 단지 조감 모형 및 위치도에는 단지 맞은 편에 '신운정역'이 표시되어 있었고, 홍보 활동을 수행하던 직원들은 방문객들에게 그와 같은 위치에 '신운정역'이 신설되므로 경의선에 의한 서울 왕래가 편리해지며, 이 사건 아파트는 역세권에 위치하게 된다는 취지의 말을 하였고, 셔틀버스를 이용하여 방문객들을 이 사건 아파트 공사현장에 데려갔을 때에는 맞은편을 가리키면서 그 장소가 '신운정역'이 신설될 곳이라고 홍보하기도 하였다. 
 (3) 또한 피고가 그 무렵 배포한 이 사건 아파트 분양홍보책자에 실린 이 사건 아파트 단지 부근 약도에는, 이 사건 아파트 단지의 길 건너 철로 표시에 이미 설치되어 있는 남쪽의 탄현역과 북쪽의 운정역이 붉은 동그라미로 표시되어 있고 그 역명이 검은 글씨로 기재되어 있는데, 양 역 사이의 위 단지 바로 길 건너편에 해당하는 위치에 위 역들과 동일한 붉은 동그라미가 표시되어 있고, 그 옆에 위 역명과 동일한 글자체로 '신운정역'(신설예정)’이라고 기재되어 있고, 이 사건 아파트 단지 부근 조감도에는, 탄현역과 운정역(‘구운정역’이라 표시)과 동일한 글자체로 이 사건 아파트 단지 길 건너 맞은 편에 해당하는 위치에 '신운정역'(예정)’이라 표시되어 있다.
 (4) 그러나 위 분양홍보책자는 단지 내의 쾌적성, 단지 내 다양한 테마 마당, 광장, 공원, 쉼터에 대한 소개, 최첨단 디지털 시스템, 최첨단 보안장치, 기타 최첨단 시스템 등의 구비, 효율적인 공간활용 및 세련된 공간연출, 각 평형별 특징에 대한 소개 등에 대해서 집중적으로 소개하였는데, 교통과 관련하여서는 "경의선 운정역 : 용산~문산간 경의선 복선전철(2005년 완공 예정)의 운정역이 단지와 인접하여 서울까지 연결됩니다.", "지하철 대화역 : 지하철 3호선 대화역이 10분 이내 거리로, 대중교통을 이용하여 서울로 빠르게 이동할 수 있습니다.", "다양한 도로망 : 이산포 I.C 또는 장항 I.C를 통해 자유로로 바로 진입하여 강변북로, 올림픽대로, 인천국제공항, 김포공항, 시청, 여의도, 강남 등으로 손쉽게 이동할 수 있으며, 310번 지방도와 수색로, 외곽순환도로를 통해 수도권 및 서울까지 수월하게 진입할 수 있습니다."라고 자세하게 소개하고 있으나, '신운정역'에 관해서는 본문 중에 언급하지 않았고, 당시 피고가 작성, 배포한 다른 분양 광고 전단에도 '신운정역'에 대한 언급은 하고 있지 않았다.
 (5) 한편 위 분양 홍보 무렵 이 사건 아파트를 소개한 언론기사 및 부동산 관련 업체들이 인터넷 게시물에는 이 사건 아파트 단지 인근에 새로운 역이 신설되는 것이 확정적이라는 취지의 내용이 다수 포함되어 있었고, 이 사건 아파트를 중개하던 중개업자들은 피고의 분양 홍보 내용 등을 바탕으로 고객들에게 이 사건 아파트 단지 인근에 '신운정역'이 신설되어 역세권 아파트가 될 것이라는 취지의 홍보를 하기도 하였다. 
라. 분양광고 및 기망행위에 관한 법리
 (1) 대규모 아파트 등을 분양하는 자가 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 설치 등을 통하여 아파트의 입지조건이나 주변 자연환경, 교통환경, 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고를 하였다고 하더라도 그러한 광고내용이 분양계약서에 포함되어 있지 않은 경우에는 그것이 상거래 관행이나 신의칙에 비추어 그 상당성을 인정할 수 있는 한도 내에서는 ‘청약의 유인’에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없다고 할 것이다.
 한편, 아직 대단위 아파트가 완공되지 않은 상태에서 대략의 위치만을 정한 채 평형과 대지 면적만을 특정하여 사전 분양하는 경우에는, 분양자는 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 설치 등을 통하여 불특정 다수의 수요자에게 아파트의 위치, 평형, 구조, 단지 전체의 크기와 배치 등은 물론 주변여건이나 특별한 편의시설, 공용시설인 주차장, 정원 등의 배치와 면적, 기타 주요시설 등과 그에 기초한 동호수와 평형 등에 따른 분양금액과 그 납부조건 등에 관하여 일률적으로 미리 알리게 되고, 분양희망자들은 그와 같은 내용을 토대로 아파트 분양청약을 하게 되며, 그 후 추첨을 거쳐, 분양자는 당첨자들과 사이에 자신이 미리 마련한 정형화된 아파트 분양계약서를 토대로 분양계약을 체결하는 절차를 밟게 되는데, 이 경우 분양자는 장차 완공될 아파트가 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 등에서 제시된 것과 동일한 시설, 환경, 품질 등을 구비하고 있다는 것을 명시적 또는 묵시적으로 보증한 것이라고 할 것이고, 수분양자들도 분양자의 그와 같은 보증을 믿고 분양계약을 체결한 것이라고 봄이 상당하다고 할 것이지만, 다른 한편으로는, 위와 같은 대단위 아파트의 사전 분양이라고 하더라도, 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 등에서 제시된 내용이 모두 분양계약의 내용이 된다고 볼 수는 없고, 경우에 따라서는 앞서 본 바와 같이 분양계약서에 명시적으로 포함되지 않은 내용은 ‘청약의 유인’에 불과한 것으로 보아야 할 경우도 있다고 할 것이다.
 결국, 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 등을 통하여 제시된 내용이 분양계약서에 명시되지 않았음에도 불구하고 분양계약의 내용이 되었다고 보아야 하는지 여부는 상거래에서 어느 정도의 과장된 광고나 홍보가 허용된다는 점을 고려한 다음, 그것이 아파트의 구조, 시설, 기능 등 분양계약의 본질적인 내용과 관련된 사항인지 여부, 개별적인 분양계약서에 표시하기 부적당한 내용, 즉 아파트 공용시설의 구조, 크기, 재료, 배치 등에 관한 사항인지 여부, 수분양자들이 당해 분양계약을 체결함에 있어 중요하게 고려할 만한 사항인지 여부, 기타 분양계약 당시의 주택공급현황이나 일반 상거래 관행 등을 종합하여 결정하여야 할 것이다.
 (2) 한편, 과장광고의 기망성과 관련하여서는, 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장이나 허위 또는 지나친 주관적인 예측이 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결,대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다27510 판결 등 참조).
마. 판단
 이 사건에 대하여 돌이켜 보건대, 피고는 기본적으로 아파트의 분양을 통하여 이윤을 추구하는 기업으로서 그 이윤 추구를 위하여 이 사건 아파트에 관한 호재, 즉 파주시의 도시계획재정비를 위한 개발계획에 근거하여 '신운정역' 신설 예정이라고 표현한 것으로 피고가 위 개발계획을 제대로 확인하지 않고 광고한 것은 사실이지만, 피고가 전혀 근거 없이 이를 광고한 것이 아닐 뿐만 아니라 파주시의 계획대로 '신운정역' 신설예정이라고만 기재하였고, 이러한 점은 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여지므로, 기망행위에 해당한다고 볼 수 없고, 이 사건 '신운정역' 신설 예정이라는 광고내용은 아파트의 외형이나 재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고내용을 스스로 이행한다는 취지가 아니므로 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없어(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 참조), 위와 같은 분양광고의 내용은 청약의 유인에 불과하며, 통상적으로 아파트 구매 의사가 있는 자의 입장에서 대상 아파트의 브랜드 인지도, 내부 구조, 평형, 마감재 수준, 단지의 규모, 주차가능 공간의 확보, 평형 대비 가격, 인근 단지의 가격과의 비교, 향후 프리미엄의 발생 가능성, 금융 혜택, 주변 생활여건, 교육환경, 교통여건 등의 여러 사정을 종합적으로 감안하여 분양계약을 체결하는 것이 통례인바, 이러한 여러 여건 중 교통여건, 그중에서도 경의선 '신운정역'의 신설예정이라는 분양광고가 이 사건 아파트의 분양계약체결 여부를 좌우하는 중요한 사항이 될 수 없다고 봄이 상당하다.
 따라서, 원고들의 위 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없으므로, 피고의 나머지 주장에 관하여 별도로 판단하지 아니한다.
3. 결 론
 그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각하며, 원고들의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[원고 목록 생략]

판사 주기동(재판장) 홍동기 김상채