민원인 - 지역주택조합이 「주택법」 제49조제1항에 따라 주택건설사업을 완료하고 주택에 대하여 사용검사를 받은 후 지역주택조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도한 경우, 같은 법 시행령 제22조제1항제2호나목 본문에 따라 해당 지역주택조합원을 교체할 수 있는지 여부(「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목 등 관련 (법령해석례, 법제처)
공포일: 2026.03.16 / 시행일:

「주택법 시행령」 제22조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 지역주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다고 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 ‘사업계획승인 이후에 입주자로 선정된 지위(이하 “입주자지위”라 함)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경되어 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우’(제2호나목 본문) 등에는 예외로 한다고 규정하고 있는바,사업주체인 지역주택조합이 「주택법」 제49조제1항에 따라 주택건설사업을 완료하고 주택에 대하여 사용검사를 받은 후 해당 지역주택조합의 조합원(이하 “지역주택조합원”이라 함)이 입주자지위를 양도한 경우, 같은 법 시행령 제22조제1항제2호나목 본문에 따라 해당 지역주택조합원을 교체할 수 있는지?1)1) 「주택법」 제64조제1항제1호에 따라 전매가 금지된 경우에 해당하지 않으며, 입주자로 선정된 지위를 양수받고 신규 조합원이 되려는 자는 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호에 따른 지역주택조합원의 요건을 모두 갖춘 자임을 전제함.

이 사안의 경우, 「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목 본문에 따라 해당 지역주택조합원을 교체할 수 있습니다.

먼저 「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목 본문에서는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후에 입주자지위가 양도로 변경된 경우에는 예외적으로 지역주택조합원을 교체할 수 있도록 허용하면서 그 종기(終期)를 별도로 제한하고 있지 않고, 사용검사 후라 하더라도 해산 등 잔존업무가 남아있는 이상 조합으로서의 실체는 유지되며, 재산권의 자유로운 처분을 보장해야 할 필요성이 소멸하는 것은 아니므로, 명문의 금지 규정 없이 지역주택조합원 교체를 제한하는 것은 타당하지 않습니다.그리고 「주택법」 제49조제1항에 따른 사용검사는 완공된 주택이 사업계획의 내용에 적합한지 여부 등을 확인하고 사용검사를 받은 자로 하여금 그 주택을 사용·수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 처분으로서1)1) 대법원 2015. 1. 29. 선고 2013두24976 판결례 참조, 같은 법에서 규정한 사용검사의 취지 및 내용에 비추어 보더라도 사용검사를 받았는지 여부가 조합원 지위에 직접적인 영향을 미치는 것은 아니며, 사용검사를 받은 후라는 이유로 지역주택조합원 교체를 금지할 특별한 이유를 찾을 수 없다는 점에서도, 사용검사를 받은 후 입주자지위를 양도한 경우 지역주택조합원 교체를 할 수 없다고 해석하기는 어렵습니다.아울러 지역주택조합원은 조합원의 권리로서 주택을 공급받게 되는데2)2) 수원고등법원 2022. 6. 15. 선고 2021나22851(확정) 판결례 참조, 사용검사 후 입주자지위를 양도받은 자가 지역주택조합원으로 교체될 수 없다고 해석할 경우 지역주택조합원 명부가 실질적인 권리·의무관계를 반영하지 못하게 되는 불합리한 결과가 발생할 수 있고, 지역주택조합은 사용검사 후 해산절차가 완료되기 전까지 존속하므로 해산 전 지역주택조합원이 납입한 분담금의 처분행위 및 해산 결정은 지역주택조합원의 결의를 거쳐 이루어져야 하는데, 양수인이 사용검사 후 입주자지위를 양도받으면서 거래 당사자 간 의사에 따라 지역주택조합원의 권리·의무를 함께 승계하여 지역주택조합의 의사결정 절차에 참여하려는 경우에는 이를 허용하는 것이 합리적이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.따라서 이 사안의 경우, 「주택법 시행령」 제22조제1항제2호나목 본문에 따라 해당 지역주택조합원을 교체할 수 있습니다.<관계 법령>주택법제49조(사용검사 등) ① 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장(국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 제15조제3항에 따라 사업계획을 승인받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구별로 사용검사(이하 “분할 사용검사”라 한다)를 받을 수 있고, 사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사(이하 “동별 사용검사”라 한다)를 받을 수 있다.② 사업주체가 제1항에 따른 사용검사를 받았을 때에는 제19조제1항에 따라 의제되는 인·허가등에 따른 해당 사업의 사용승인·준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다. 이 경우 사용검사권자는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사용검사를 받을 수 있다.1. 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자2. 사업주체가 정당한 이유 없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 아니하는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자. 이 경우 사용검사권자는 사업주체가 사용검사를 받지 아니하는 정당한 이유를 밝히지 못하면 사용검사를 거부하거나 지연할 수 없다.④ 사업주체 또는 입주예정자는 제1항에 따른 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시 사용승인을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.주택법 시행령제22조(지역·직장주택조합 조합원의 교체·신규가입 등) ① 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.1. (생 략)2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우가. 조합원의 사망나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다.다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우마. 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우②·③ (생 략)