건물의 실제 거래가액을 재산세의 과세표준으로 적용하여 재산세로 부과할 수 있는지 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2015.09.10 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
재산세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고가 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조에 해당하여 이유 없음이 명백하므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 2015. 5. 6. 선고 2014누41741 판결】

【주 문】 처분청패소

1. 이 법원에서 확장된 원고의 청구를 포함하여 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.
2. 피고가 2012. 7. 16. 원고에게 한 00시 00구 0동 000-0 소재 000프라자 제지층 제비000호, 제비000호, 제비000호, 제비000호에 관한 2012년도 재산세 12,491,260원(제비101호 3,416,380원, 제비000호 3,439,890원, 제비000호 3,439,890원, 제비000호 2,195,100원), 지역자원시설세 7,662,480원(제비000호 2,095,700원, 제비000호 2,110,120원, 제비000호 2,110,120원, 제비000호 1,346,540원), 지방교육세 1,601,430원(제비000호 437,990원, 제비000호 441,010원, 제비000호 441,010원, 제비000호 281,420원)의 각 부과처분을 취소한다.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
【이 유】

1. 처분의 경위

1.1. 원고는 2011. 6. 23. 공매절차에서 00시 00구 0동 000-0 소재 000프라자 제지층 제비000호, 제비000호, 제비000호, 제비000호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 대금 487,902,520원(부가가치세 별도)에 취득하였고, 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.
1.2. 피고는 2012. 7. 16. 원고에게 이 사건 건물에 관하여 재산세 12,491,260원(제비000호 3,416,380원, 제비000호 3,439,890원, 제비000호 3,439,890원, 제비000호 2,195,100원), 지역자원시설세 7,662,480원(제비000호 2,095,700원, 제비000호 2,110,120원, 제비000호 2,110,120원, 제비000호 1,346,540원), 지방교육세 1,601,430원(제비000호 437,990원, 제비000호 441,010원, 제비000호 441,010원, 제비000호 281,420원) 합계 21,755,170원(제비000호 5,950,070원, 제비000호 5,991,020원, 제비000호 5,991,020원, 제비000호 3,823,060원)을 부과하였다(과세기준일은 2012. 6. 1.이고, 이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).
1.3. 원고는 이에 불복하여 2012. 9. 14. 00시에 이의신청을 제기하였으나 같은 해 10. 25. 기각결정을 받았고, 다시 2013. 1. 23. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 같은 해 4. 2. 기각결정을 받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 6, 8호증, 을 제1, 2, 5호증의 각 기재(가지번호 포함. 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

2.1. 원고의 주장

이 사건 건물에 관하여 피고가 산정한 시가표준액은 그 시가에 비하여 지나치게 높은 것으로, 피고는 이 사건 건물에 관한 시가표준액을 현저히 불합리한 방법으로 산정하였고, 특히 이 사건 건물에 적용되어야 할 감산특례를 고려하지 않은 채 이 사건 처분을 하였다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.
2.2. 관계 법령

■ 지방세법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것)

제4조(부동산 등의 시가표준액)

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
제110조(과세표준)

① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

■ 지방세법 시행령(2013. 3. 23. 대통령령 제24425호로 개정되기 전의 것)

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등)

① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물:「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

③ 법 제4조제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.
④ 도지사는 제3항에 따라 시가표준액을 승인하거나 변경결정할 때 필요하다고 인정되는 경우에는 관할 지방국세청장과 협의할 수 있다.
⑤ 행정안전부장관은 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액에 대하여 조정이 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장과 협의하여 조정기준을 정한 후 해당 도지사에게 통보할 수 있다.
⑥ 도지사는 제3항에 따라 승인하거나 변경결정한 시가표준액을 관할 지법장에게 통보하여야 한다.
⑦ 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액은 시장·군수가 고시하고, 같은 항 단서에 따라 변경결정된 시가표준액은 도지사가 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
⑧ 행정안전부장관은 제1항·제3항 또는 제5항에 따라 시가표준액에 관한 기준을 정하거나 승인을 할 때에는 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.
제109조(공정시장가액비율)

법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2.3. 판 단

2.3.1. 피고의 과세표준 결정

구 지방세법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제4조, 제110조, 구 지방세법 시행령(2013. 3. 23. 대통령령 제24425호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제4조, 제109조에 의하면, 건축물에 대한 과세표준은 구「지방세법」제4조제2항에 따른 시가표준액을 기준으로 하는바, 그 시가표준액은 먼저 행정안전부장관이 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하는 방식의 기준을 정한 후 매년 1월 1일 현재 시장·군수 또는 구청장이 행정안전부장관이 정한 위와 같은 기준에 따라 산정하여 특별시장·광역시장 또는 도지사의 승인을 받아 결정하도록 규정하고 있다.
앞서 든 증거들 및 을 제7, 8호증의 각 기재에 의하면, 00시장은 2011. 12. 28. 위와 같은 규정에 의하여 2012년도 건축물 시가표준액을 결정·고시하였고, 이에 따라 피고는 이 사건 처분을 함에 있어 신축가격기준액을 ㎡당 610,000원으로 하여 이에 구조지수 100(철근콘크리트조), 용도지수 80(차량관련시설), 위치지수 110(㎡당 개별공시지가 215만 원)을 곱하고, 경과연수별 잔가율 90(2007년 신축)을 곱하여 산출된 ㎡당 483,000원을 이 사건 건물의 시가표준액을 산출하기 위한 기준가격으로 삼고, 이에 이 사건 건물의 연면적 합계인 9,473.22㎡를 곱하여 산출·결정한 시가표준액 합계 4,575,565,260원에 공정시장가액비율 100분의 70을 곱한 3,202,895,682원을 이 사건 건물의 과세표준으로 결정한 사실을 알 수 있다.
2.3.2. 시가표준액 및 과세표준액 결정의 위법 여부

한편, 시장·군수가 건물의 과세시가표준액을 결정함에 있어 신축가격을 기준으로 하여 구조, 지붕, 용도, 위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 규모, 특수부대설비 등 제반 요소들을 모두 참작하여 결정하였다 하더라도, 그 과세시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그 과세시가표준액 결정은 위법한 것으로 보아야 한다(대법원 1997. 7. 8. 선고 95누17953 판결 등 참조).
이 사건에서 보건대, 앞서 든 증거들, 갑 제3, 4, 7, 9호증, 을 제3, 4호증의 각 기재, 이 법원의 주식회사 00은행에 대한 금융거래정보제출명령결과, 이 법원 감정인 김원보의 감정결과에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 사실관계 및 이에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 처분의 전제가 된 위 시가표준액 및 과세표준액 결정은 현저하게 불합리한 것으로 위법하다고 판단된다.
2.3.2.1.1.1.1. 이 법원의 감정인은 2012. 1. 1. 당시 이 사건 건물의 시가는 합계 308,680,000원이라고 감정결과를 제시하였는데, 이는 피고가 결정한 위 시가표준액이나 과세표준액의 1/10에도 미치지 못할 정도로 현저히 낮다. 원고가 공매절차에서 매수한 이 사건 건물의 대금이나 감정인이 선정한 비교 거래사례와 이 사건 건물의 차이점 등에 비추어 위 감정가액이 이 사건 건물의 시가를 정확하게 반영하였다고 보기는 곤란하지만, 이를 감안하더라도 위 감정결과는 피고가 결정한 시가표준액이 시가를 전혀 반영하지 못하고 있음을 여실히 보여준다.
2.3.2.1.1.1.2. 이 사건 건물에 관하여 주식회사 00은행(이하 ‘00은행’이라고 한다) 앞으로 2011. 6. 23. 채권최고액 720,000,000원의 근저당권, 2013. 8. 22. 00캐피탈 주식회사 앞으로 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 각 설정되었는데, 그 채권최고액 합계액을 보더라도 위 과세표준액의 약 27%에 불과하다. 00은행은 위 근저당권과 관련하여 이 사건 건물의 평가금액을 19억 원으로 보았다고 회신하였으나, 그 대출원금이 6억 원에 불과하고 위 19억 원의 객관적인 평가 근거가 전혀 제시된 바 없는 점 등에 비추어, 위 회신을 그대로 믿을 수는 없다.
2.3.2.1.1.1.3. 위 공매절차에서 작성된 감정평가서(을 제4호증)상 이 사건 건물의 감정평가액이 3,260,000,000원으로 기재되어 있으나, 위 감정평가서는 가격 평가에 필요한 구체적인 근거가 전혀 제시되지 않아 그대로 믿을 수 없다.
2.3.2.1.1.1.4. 행정안전부장관이 위 규정에 따라 정한 「2012년 건물 및 기타 물건 시가표준액 조정기준」은 ‘구조지수, 용도지수, 위치지수 및 가감산율의 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 시장·군수·구청장이 해당 지수의 30% 범위 내에서 하향 조정(가감산율은 가감 조정)하여 적용할 수 있으나, 그 범위를 초과하는 경우에는 행정안전부장관의 승인을 얻어 시·도지사가 변경 결정·고시하여 적용할 수 있다’라고 규정하고 있고, 나아가 구「지방세법 시행령」제4조제3항 단서는 ‘시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사 등은 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경 결정할 수 있다’라고 규정하고 있다. 이는 정해진 기준대로 시가표준액을 기계적으로 산정하면 구체적 타당성을 잃게 될 우려가 있는 경우를 방지하기 위한 취지로 이해된다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물에 관하여 위 각 지수 등의 기계적 적용으로 불합리한 결과가 발생할 것이 명백하다면 피고로서는 위 조정기준에 따라 하향 조정을 하든지 위 구 지방세법 시행령 규정에 따라 변경 결정 절차를 밟는 등의 조치를 취하여야 함에도 어떠한 조치도 취한 바 없다.
2.3.3. 취소의 범위

이 사건에서 제출된 모든 자료에 의하여도 이 사건 건물의 정당한 시가 등을 확인할 수 없어 정당한 세액을 산출할 수 없으므로, 이 사건 처분을 전부 취소할 수밖에 없다.
3. 결 론

이 사건 처분은 위법하므로, 이 법원에서 확장된 원고의 청구를 포함하여, 이 사건 처분을 취소하는 것으로 제1심 판결을 변경한다.
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【하급심-수원지방법원 2014. 1. 8. 선고 2013구합5372 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2011. 6. 23. 공매절차에서 00시 00구 0동 000-0 소재 000프라자 제지층 제비000호, 제비000호, 제비000호, 제비000호(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)를 대금 536,692,770원에 취득하였고, 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 피고는 2012. 7. 16. 원고에게 이 사건 건물에 관하여 재산세 12,491,260원(제비000호 3,416,380원, 제비000호 3,439,890원, 제비000호 3,439,890원, 제비000호 2,195,100원), 지역자원시설세 7,662,480원(제비000호 2,095,700원, 제비000호 2,110,120원, 제비000호 2,110,120원, 제비000호 1,346,540원), 지방교육세 1,601,430원(제비000호 437,990원, 제비000호 441,010원, 제비000호 441,010원, 제비000호 281,420원) 합계 21,755,170원(제비000호 5,950,070원, 제비000호 5,991,020원, 제비000호 5,991,020원, 제비000호 3,823,060원)을 부과하였다(과세기준일은 2012. 6. 1.이고 이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).
다. 원고는 이에 불복하여 2012. 9. 14. 00시에 이의신청을 제기하였으나 같은 해 10. 25. 기각결정을 받았고, 다시 2013. 1. 23. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 같은 해 4. 2. 기각결정을 받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재(가지 번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 건물은 주차전용건물로서 지하층에 소재하고 있고 주변의 상권 침체로 영업이익이 없는 건축물이며, 원고는 이 사건 건물을 536,692,770원에 취득한 점을 고려하면 피고는 이 사건 건물의 실제 거래가액을 재산세의 과세표준으로 적용하여 120만 원만을 재산세로 부과할 수 있으므로 이 사건 처분 중 120만 원을 초과한 부분은 취소되어야 한다.
나. 관계 법령

■ 지방세법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 개정되기 전의 것)

제4조(부동산 등의 시가표준액)

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
제110조(과세표준)

① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

■ 지방세법 시행령(2012. 12. 20. 대통령령 제23966호로 개정되기 전의 것)

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등)

① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물:「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

제109조(공정시장가액비율)

법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

■ 국세청 건물 기준시가 산정방법 고시(2012. 12. 31. 국세청고시 2013-2호로 개정되기 전의 것)

제6조(건물신축가격기준액)

건물신축가격기준액은 ㎡당 610,000원으로 한다.
다. 판단

「지방세법」제110조, 같은 법 시행령 제109조 제1호에서 건축물에 대한 과세표준은「지방세법」제4조제1, 2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율인 100분의 70을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에서 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하도록 규정하고 있다.
앞에서 든 증거에 의하면 피고는 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 의해 국세청장이 고시한「국세청 건물 기준시가 산정방법 고시」및 00시장이 고시한 「2012년 건물 및 구분지상권, 기타건물 시가표준액 결정 고시」에 따라 신축가격기준액을 ㎡당 610,000원으로 하여 이에 구조지수 100(철근콘크리트조), 용도지수 80(차량관련시설), 위치지수 110(㎡당 개별공시지가 215만 원)을 곱하고, 경과연수별 잔가율 90(2007년 신축)을 곱하여 산출된 ㎡당 483,000원을 이 사건 건물의 시가표준액을 산출하기 위한 기준가격으로 삼고, 이에 이 사건 건물의 연면적인 9,473.22㎡를 곱하여 산출한 시가표준액 4,575,565,260원에 공정시장가액비율 100분의 70을 곱한 3,202,895,682원을 이 사건 건물의 과세표준으로 결정하고, 이를 기초로 하여 이 사건 처분을 한 사실을 알 수 있다.
살피건대 원고가 공매절차에서 이 사건 건물을 피고가 산출한 시가표준액보다 낮은 가격에 매수한 사실은 앞에서 본 바와 같으나 통상 부동산 경매 또는 공매에서의 낙찰가격은 시세보다 낮은 수준에서 형성되는 점, 이 사건 건물의 실제 취득가액이 시가와 일치한다고 볼 수 없고, 재산세는 보유하는 재산에 대한 담세력을 인정하여 과세하는 것으로서 그 과세표준은 원고의 취득가액을 기준으로 산정하는 것이 아닌 점, 피고가「지방세법 시행령」제4조제1항 제1호에서 정한 방법에 따라 이 사건 건물에 관한 시가표준액을 산정하였고,「지방세법 시행령」제4조제1항 제1호에 따른 시가표준액 산정방법 및 그 기준이 명백히 위법하다고 볼 증거가 없는 점 등에 비추어 보면 피고가 이 사건 건물에 관하여 결정한 시가표준액이 현저하게 불합리하다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.
3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

감정결과에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 사실관계 및 이에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 처분의 전제가 된 위 시가표준액 및 과세표준액 결정은 현저하게 불합리한 것으로 위법하다고 판단된다.