유예기간 내 채권의 담보로 취득한 토지에 대한 처분이 비업무용 토지인지 여부 (일반행정, 부산지방법원)
공포일: 1999.12.22 / 시행일:

【심급】
1심
【세목】
취득세
【주문】
1. 피고가 1998. 8. 12. 원고에 대하여 한 1998년 수시분 취득세 331,070,710원 및 농어촌특별세 30,348,140원 합계 361,418,850원의 부과처분을 취소한다.2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 1998. 12. 15. 주식회사 이화상사(이하 이화상사라 한다)를 흡수합병하였는데, 이화상사는 주식회사 원양석유의 진보주유소에 대한 유류판매대금 채권의 담보로 근저당권을 설정받았던 ○○○ 소유의 ○○ ○○구 ○○동 230의 23 잡종지 2,260㎡ 및 지상건물 연면적 1,835.89㎡(이하 이 사건 토지 및 건물이라 한다)를 1996. 3. 5. 낙찰받아 1996. 4. 25. 경락대금을 납부하고 1996. 5. 6. 그 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 그런데 ○○○으로부터 이 사건 부동산에 시설되어 있던 주유기, 계량기 등의 시설을 양도받은 김수은이 이 사건 부동산의 명도를 거절하자, 이화상사는 1996. 5. 20. 강진태에게 이 사건 건물 중 ○○○이 점유하고 있던 부분을 제외한 나머지 부분을 임대한 후, 1996. 7. 10. ○○○을 상대로 부산지방법원에 부동산명도소송을 제기하여 1심에서 승소 판결을 받고 그 항소심의 진행중 ○○○은과의 합의에 따라 1997. 8. 29. 이 사건 부동산을 명도받은 후, 1997. 9. 3. 아진산업 주식회사에게 ○○○이 점유하고 있던 부분을 마저 임대하였다.
다. 이에 피고는 이화상사가 이 사건 부동산을 취득한 후 5년 이내에 그 전부를 임대하여 이 사건 토지가「지방세법 시행령」제84조조의4 제3항 제1호 다목에서 정한 법인의 비업무용 토지가 되었다는 이유로 1998. 8. 12. 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것) 제112조의3, 제112조 제2항에 의하여 일반세율인 20/100에 750/100을 곱한 세율을 적용하여 세액을 산출하고 이미 납부한 세액을 차감한 후 주문기재와 같은 취득세 및 농어촌특별세를 이화상사에게 부과하였다.
[증거] 갑1, 7, 8, 9호증, 갑5, 6, 10, 13호증의 각 1, 2, 을1, 2호증의 각 1 내지 4, 을3호증의 1, 2, 변론의 전취지

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장

피고는 위 인정 사실 및 관계 법령을 들어 이 사건 처분이 적법하다고 주장하고, 원고는 다음과 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다고 주장한다.
(1) 이 사건 취득세 중과처분의 근거규정인「지방세법」제112조제2항은 ‘대통령령으로 정하는 법인의 비업무용 토지’라고 규정하여, 비업무용 토지의 정의와 범위에 관한 대강을 정하지 아니한 채 이를 하위법령에 포괄위임하였으므로, 이는 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 박탈하여 헌법상의 포괄위임금지, 실질적 조세법률주의에 위배되는 무효의 규정이다.
(2) 법 시행령 제84조의4 제3항 제1호 가 내지 다목은 이화상사의 경우와 같이 법인이 목적사업으로 부동산임대업을 정관에 규정한 경우에도 다시 부동산임대업을 주업으로 하지 않는 경우에는 임대용부동산을 비업무용 토지로 본다고 규정하고 있으므로 이 또한 모법의 위임범위를 벗어난 규정으로서 무효로 보아야 한다.
(3) 이화상사는 이 사건 건물(연면적 1,835.94㎡) 중 1층 37㎡, 2층 96㎡, 지하층 67㎡ 합계 200㎡를 직접 사용하였고, 그 부분이 건물 연면적의 100분의 10 이상이므로, 이 사건 토지는 시행령 제84조의4 제3항 제1호 다목에 정한 비업무용 토지에 해당하지 않는다.
(4) 가사 이 사건 토지가 시행령 제84조의4 제3항 제1호 다목이 규정한 비업무용 토지에 해당되는 것으로 본다 하더라도, 이화상사는 이 사건 부동산을 채권을 보전하기 위하여 취득하였므로, 이 경우 시행령에서 정한 유예기간은 정당한 사유가 종료한 때로부터 기산하여야만 할 것이다. 그런데 이화상사가 이 사건 건물을 명도받아 처분할 수 있게 된 날(정당사유 종료일)은 1997. 8. 29.이어서 그에 관한 처분의 유예기간은 그로부터 1년 후인 1998. 8. 28. 종료된다고 할 것이나, 한편 1998. 7. 16. 지방세법 시행령이 개정되어 채권의 보전을 위하여 취득한 부동산의 처분을 위한 유예기간이 3년으로 늘어나게 됨으로써 이 사건 토지에 대한 처분의 유예기간도 결국 3년이 되었다 할 것이므로 피고가 위 3년의 유예기간 내에 있는 이 사건 토지를 비업무용 토지로 판정하여 취득세를 중과한 것은 위법하다.
나. 관계법령

지방세법 (1998. 12. 28. 법률 제5582호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라 한다.)

제112조【세율】①취득세의 세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.
②대통령령으로 정하는 별장·골프장·고급주택·고급오락장·법인의 비업무용 토지·고급선박을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분 750으로 한다.
(이하 생략)

제112조의3【법인의 비업무용 토지에 대한 세율적용】①법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용 토지가 된 경우에는 제112조 제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.
법 시행령 (1997. 10. 1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것)

제84조의4【법인의 비업무용 토지의 범위】③다음 각호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 본다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 내무부령이 정하는 부동산임대용으로 취득한 토지로서 다음 각목의 1에 해당하는 토지

나. 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이 지상정착물이 있는 토지를 임대한 경우로서 내무부령으로 정하는 방법에 의하여 산정한 당해 토지의 1년간 임대수입금액이 당해 토지가액의 100분의 3에 미달하는 토지. 다만, 임대주택법 등에 의한 주택임대업자가 임대한 주택의 부속토지는 그러하지 아니하다.
다. 부동산임대업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 지상정착물이 있는 토지를 임대한 경우로서 당해 법인이 그 지상정착물 연면적의 100분의 10이상을 직접 사용하지 아니하는 경우의 당해 지상정착물의 부속토지와 당해 법인이 그 지상정착물 연면적의 100분의 10 이상을 직접 사용하는 경우로서 임대용에 공한 지상정착물의 부속토지가 나목에 해당하는 경우의 당해 토지. 다만, 임대주택법 등에 의한 주택임대사업자가 임대한 주택의 부속토지를 제외한다.(1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 단서 신설)

(이하 생략)

④다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다.
2. 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지. 다만, 취득 후 1년(은행법·보험업법·신탁업법 그 밖의 법률에 의한 금융기관이 한국산업은행법에 의하여 설립된 성업공사에 매각을 위임한 토지 및 농지법 제12조의 규정에 의한 농지저당기관이 취득하는 농지와 농가주택의 부속토지는 2년 6월)이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우(정당한 사유없이 매매계약이 해지된 경우를 포함한다)에는 그러하지 아니하다.
법 시행령 (1998. 7. 16. 대통령령 제15835호로 개정된 것)

제84조의4【법인의 비업무용 토지의 범위】②다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다.
7. 다음 각목의 1에 해당하는 토지로서 취득일로부터 3년 내에 매각(매매계약이 체결된 토지를 말하며, 정당한 사유 없이 매매계약이 해지된 경우를 제외한다)한 토지

가. 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 토지

부칙 ②제84조의4 개정규정은 1998년 7월 1일 현재 종전의 규정에 의한 비업무용 토지의 유예기간이 경과하지 아니한 것(건축공사의 진행 또는 사용금지 조치 등으로 비업무용토지가 되지 아니한 것을 포함한다)에 대하여서도 이를 적용한다.
법 시행규칙(1998. 7. 23. 행정자치부령으로 개정되기 전의 것)

제46조의6【주업의 판단기준】영 제84조의4 제3항 제7호에 의하여 영 제84조의4 제3항 제1호 제2목·제2호·제3호 및 제4호에서의 "주업"을 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.
1. 직전사업연도 말일 현재 당해 법인의 총자산가액 중 당해 업종에 공여되는 자산가액이 100분의 50 이상인 경우

2. 직전사업연도의 총 매출액중 당해 업종의 매출액이 100분의 50 이상인 경우

3. 직전사업연도의 상시 사용하는 종업원(상시 사용하는 종업원의 월간평균인원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)중 당해 업종에 종사하는 상시사용하는 종업원이 100분의 50 이상인 경우

제46조의8【부동산임대용등의 정의】①영 제84조의4 제3항 제1호에서 "내무부령이 정하는 부동산임대용으로 취득한 토지"라 함은 부동산을 대여하고 그 대가를 받을 목적으로 취득하여 임대용에 공여하는 토지를 말한다.
다. 인정 사실

위 인용 증거 및 갑 제11, 12, 17, 18, 24호증, 을 제4, 5, 6호증, 을 제8호증의 1 내지 6의 각 기재와 증인 ○○○의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 다음 사실을 인정할 수 있다.
(1) 이화상사는 주식회사 원양석유의 진보주유소에 유류를 공급하면서 유류대금 채권의 담보로 이희영 소유의 이 사건 토지(잡종지 2,260㎡) 및 건물(지하 1층, 지상 4층 연면적 1,835.89㎡, 1층 959.37㎡, 2층 372.72㎡, 3층 318.40㎡, 4층 218.40㎡, 지하 67㎡)에 대하여 채권최고액 합계 2,000,000,000원의 근저당권을 설정받았는데, 주식회사 원양석유가 부도를 내고 선순위근저당권자인 영도석유 주식회사가 1995. 8. 26. 이 사건 부동산에 대하여 임의경매를 신청하여 그 절차가 개시되었지만 수 차례 유찰이 되자 이화상사는 1996. 3. 5. 이 사건 부동산을 낙찰받아 1996. 4. 25. 경락대금 3,100,000,000원을 납부하고, 1996. 5. 6. 그에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
(2) 그런데 ○○○으로부터 1995. 7. 21. 이 사건 부동산에 시설되어 있던 주유기, 계량기 및 골프연습장 시설 등을 양도받아 성광주유소라는 상호로 주유소를 경영하던 ○○○이 이 사건 부동산의 명도를 거절하자, 이화상사는 1996. 5. 20. ○○○에게 ○○○이 점유하고 있던 부분을 제외한 이 사건 건물의 2층 279.54㎡와 3층 및 4층 전부를 보증금 450,000,000원, 임대기간 36개월로 정하여 임대하였다.
(3) 이화상사는 1996. 7. 30. ○○○을 상대로 부산지방법원에 부동산명도소송을 제기하여 1997. 1. 15. 승소판결을 받고 가집행선고에 기하여 강제집행을 하려고 하였으나, ○○○은 이에 불복하여 강제집행정지결정을 받고 항소하였다. 그리하여 이화상사는 1997. 6. 12. 항소심 재판이 진행되던 중 ○○○과의 절충끝에 " 이화상사는 주유소 시설 및 자동차 경정비시설 일체 및 위 성광주유소의 영업권 등을 ○○○으로부터 양수하고, 이와 상환으로 현금 130,000,000원과 ○○ ○○구 ○○동 협진태양아파트 A동 502호를 ○○○에게 양도한다. 쌍방이 제기한 소송은 모두 취하한다. 이를 위반하는 경우 위약벌로 100,000,000원을 지급한다"는 등의 내용으로 합의를 하였고, 이에 따라 ○○○이 1997. 7. 10. 항소를 취하하자, 1997. 8. 29. ○○○에게 위 합의금 130,000,000원을 지급한 후 이 사건 부동산을 명도받았다.
(4) 그 후 이화상사는 1997. 9. 3. 아진산업 주식회사에게 이 사건 건물 중 주유소 부분 및 자동차관련시설(경정비 및 세차기), 2층 주거부분(부대설비)을 임대하면서 기간은 3년, 월차임은 4,000,000원으로 정하고, 임대보증금에 관하여는 액면 등이 백지로 된 당좌수표를 받았으나, 최초 1년간은 임차인인 아진산업 주식회사에서 탱크보수, 지하수 수중모터수리 등을 책임지는 조건으로 월차임을 3,000,000원으로 정하였다(갑 제6호증의 2, 인증서 제3조 제3항).
라. 판 단

(1) 법 제112조 제2항의 위헌 여부

헌법은 제38조에서 "모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다"라고 규정하였고, 제59조에서 "조세의 종목과 세율은 법률로 정한다"라고 규정하여 조세법률주의를 선언하고 있다. 이러한 헌법규정에 근거를 둔 조세법률주의의 이념은 과세요건을 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로 규정하도록 하여 국민의 재산권을 보장하고, 취득세 중과대상이 되는 과세요건을 명확하게 규정하여 국민생활의 법적 안정성과 예측가능성을 보장하기 위한 것이다. 그러나 사회현상의 복잡다기화와 국회의 전문적기술적 능력의 한계 및 시간적 적응능력의 한계로 인하여 조세부과에 관련된 모든 법규를 예외 없이 형식적 의미의 법률에 의하여 규정한다는 것은 사실상 불가능할 뿐만 아니라 실제에 적합하지도 아니하기 때문에, 우리 헌법도 제75조에서 "대통령은 법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항…에 관하여 대통령령을 발할 수 있다"고 규정함으로써 위임입법의 근거를 마련함과 동시에 위임은 ‘구체적으로 범위를 정하여’ 하도록 하여 그 한계를 제시하고 있다. 이와 같이 입법을 위임할 경우에는 법률에 미리 대통령령으로 규정될 내용 및 범위의 기본사항을 구체적으로 규정하여 둠으로써 행정권에 의한 자의적인 법률의 해석과 집행을 방지하고 의회입법과 법치주의의 원칙을 달성하고자 하는 헌법 제75조의 입법취지에 비추어 볼 때, ‘구체적으로 법위를 정하여’라 함은 법률에 대통령령 등 하위법규에 규정될 내용 및 범위의 기본사항이 가능한 한 구체적이고도 명확하게 규정되어 있어서 누구라도 당해 법률 그 자체로부터 대통령령 등에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야 함을 의미한다고 할 것이고, 그 예측가능성의 유무는 당해 특정조항 하나만을 가지고 판단할 것은 아니고 관련 법조항 전체를 유기적체계적으로 종합판단하여야 하며, 각 대상법률의 성질에 따라 구체적개별적으로 검토하여야 한다[헌법재판소 1998. 7. 16.자 96헌바52, 97헌바40, 97헌바52538687, 98헌바23(병합) 전원재판부 결정 참조].
그런데 법인의 목적(업무)은 민법, 상법 등 법령에 의하여 정관의 필요적(절대적) 기재사항으로 되어 있을 뿐 아니라 법인등기부에 의하여 명백하게 공시되는 사항이고, 또 ‘법인의 비업무용토지’는 법문 그 자체의 해석에 의하여 당해 법인의 정관에 규정된 목적(업무)과는 아무런 관련이 없는 토지임을 넉넉히 알 수도 있는 사항이며, 나아가 취득세 중과대상이 되는 ‘법인의 비업무용토지’의 범위를 미리 법률로 상세하게 정하는 것은 입법기술상으로도 어려운 점이 없지 아니한 점 등의 여러 사정을 종합하여 보면, 법 제112조 제2항에서 취득세 중과대상이 되는 ‘법인의 비업무용 토지’에 관하여 대통령령에 위임하는 사항의 범위를 명시적으로 특정하지는 아니하였다 하더라도 위 법률조항이 과세요건의 명확성, 국민생활의 법적 안정성과 예측가능성을 보장하기 위하여 마련된 위 헌법규정에 위반되는 것이라고 할 수는 없다.
(2) 법 시행령 제84조의4 제3항 제1호의 위법 여부

법 제112조 제2항, 법 시행령 제84조의4 제1, 2항이 법인의 비업무용토지에 대하여 취득세를 중과하도록 하고 있는 것은 법인이 고유목적 이외의 토지를 취득보유함으로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하여 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는 데에 있고, 법 시행령 제84조의4 제3항이 특히 부동산임대업, 부동산매매업, 농업, 축산업, 산림업 등 토지와 직접 관련이 있는 사업에 관하여 비업무용토지 여부의 판정기준을 강화하고 있는 취지는 법인이 이들 사업을 빙자하여 과다한 토지를 취득보유하려는 것을 방지하려고 함에 있는 것인바(대법원 1996.5.28. 선고 95누18642 판결판결 등 참조), 이러한 취지에 비추어 볼 때 임대용 부동산이 비업무용 토지에 해당하는지의 여부를 특별히 당해 법인이 부동산임대업을 주업으로 하는지 여부에 따라 판단하도록 한 것은 상위 법률의 위임 범위를 벗어난 것이라고 할 수 없으므로, 법 시행령 제84조의4 제3항 제1호의 규정이 무효라고 볼 수는 없다.
(3) 이 사건 토지가 시행령 제84조의4 제3항 제1호 다목에 해당하는지 여부

이화상사나 원고가 법 시행규칙 제46조의6에 정해진 "부동산임대업을 주업으로 하는 경우"에 해당하지 않는다는 점은 원고측에서 자인하는 바이고, 이화상사 및 원고가 이 사건 건물 연면적의 100분의 10이상을 직접 사용하고 있다는 점에 부합하는 듯한 갑 제16, 17호증의 기재와 증인 박노건의 일부 증언은 갑 제6호증의 2, 을 제4, 5호증의 기재에 비추어 믿을 수 없고, 달리 증거가 없으므로(특히 위 대비 증거와 변론의 전취지에 의하면, 갑 제17호증은 이 사건의 증거로 제출하기 위하여 사후 조작된 것으로 보이고, 갑 제18호증의 1, 2, 3 등은 갑 제6호증의 2에 기재된 약정 차임을 받은 자료일 뿐이므로 위와 같은 직접 사용에 관한 증거로 삼을 수 없다), 이 사건 토지는 시행령 제84조의4 제3항 제1호 다목에 해당하는 것으로 볼 수밖에 없고, 따라서 이화상사 등이 직접 사용한 이 사건 건물 부분이 그 연면적의 100분의 10을 초과함을 전제로 한 원고 주장은 이유 없다.
(4) 처분에 관한 유예기간 내에 있는지 여부

먼저 앞에서 적은 사실관계에 의하면, 이화상사는 근저당권자로서 피담보채권을 회수하기 위하여 경매절차에서 이 사건 부동산을 경락취득한 것이므로 이 사건 토지는 시행령 제84조의4 제4항 제2호 본문에 규정된 "채권보전용 토지"에 해당한다 할 것이고(대법원 1998.4.28. 선고 97누10734 판결판결 참조), 이화상사가 이 사건 부동산을 경락취득 후 위에서 본 바와 같이 임대한 사정이 있다 하여 달리 볼 수는 없다.
그런데 지방세법이 법인이 취득한 비업무용 토지에 대하여 취득세를 중과하면서도 각각 경우를 나누어 적정한 유예기간을 설정하고 이 유예기간 이내에 고유 업무에 사용하는 경우에는 중과하지 않도록 규정하고, 또 유예기간 이내에 고유 업무에 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있는 때에도 역시 취득세를 중과하지 않는다고 규정한 것은 법인에 의한 부동산 투기등을 억제하고, 토지의 효율적인 사용을 위하면서도 구체적인 경우에 납세자에게 부당한 부담을 지우지 않도록 위한 것이라고 할 것인바, 이러한 취지에 의하면, 이 사건과 같이 채권의 보전을 위하여 토지를 취득한 때에는 그 토지를 처분할 수 없는 정당한 사유가 종료한 때로부터 그 유예기간이 기산되는 것으로 새겨야 할 것이다(1998. 12. 31. 대통령령 제15982호로 개정된 법 시행령 제84조의4 제3항 제1호 가목 내지 라목의 규정에 따르면, 유예기간이 경과하기 전에 당해 토지가 위 조항에 해당하는 경우에는 가목 내지 라목에서 정한 ‘장애 사유’가 종료한 날부터 유예기간을 새로이 기산한다는 취지로 규정하고 있다).
이 사건에 있어서 이화상사가 이 사건 부동산을 경락받은 후 1년이 경과하도록 이 사건 건물을 명도받지 못하여 김수은을 상대로 부동산명도소송을 제기하였고, 1심에서 원고 승소판결을 받은 후에도 강제집행을 하지 못하다가 1997. 8. 29. ○○○에게 합의금 130,000,000원과 아파트 1동을 지급하고 비로소 이 사건 건물을 모두 명도받은 사실에 비추어 보면, 이화상사가 이 사건 토지를 취득일로부터 1년의 유예기간 내에 처분하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다 할 것이고, 한편 이 사건 토지의 처분에 관한 위와 같은 사실상의 장애 사유는 이화상사가 이 사건 건물을 명도받았을 때에 제거되었다 할 것이므로 위 1년의 유예기간은 그 때로부터 기산하여 다시 1년 후인 1998. 8. 28. 종료된다고 보아야 할 것이다. 그런데 위 1년의 유예기간이 종료하기 전인 1998. 7. 16. 시행령 제84조의4 규정이 채권의 보전을 위하여 취득한 토지는 3년 이내에 매각하면 비업무용 토지로 보지 아니한다고 개정되었고(대통령령 제15835호), 개정된 시행령 부칙 제2항에 의하면, 시행령 제84조의4 개정규정은 1998년 7월 1일 현재 종전의 규정에 의한 비업무용 토지의 유예기간이 경과하지 아니한 것에 대하여도 적용한다고 규정하고 있으므로, 결국 이 사건 토지에 대한 처분의 유예기간은 아직도 경과되지 아니하였음이 역수상 명백하고, 따라서 이 사건 토지는 법인의 비업무용 토지에서 제외되어야 할 것이다.
3. 결 론

그렇다면, 이 사건 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당함을 전제로 한 피고의 이 사건 과세처분은 위법하다 할 것이므로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 인용하고, 소송비용은 패소한 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

지방세법 시행령이 개정되어 채권보전으로 취득한 부동산의 처분을 위한 유예기간이 3년으로 늘어나게 되었다. 따라서 상법인이 채권의 담보로 취득한 토지에 대한 처분의 유예기간도 결국 3년이 되었으므로, 과세관청이 3년의 유예기간 내에 있는 토지를 비업무용 토지로 판정하여 취득세를 중과할수는 없다.