소유권이전등기청구사건 (민사, 서울고등법원)
공포일: 1983.09.29 / 시행일:

【원고, 항소인】 
【피고, 피항소인】 
【제1심】 수원지방법원(78가합703, 737 판결)
【주 문】
1. 원판결을 취소한다.
피고는 원고에게 경기 화성군 송산면 사강리(지번 1 생략) 전 796평 및 같은리(지번 2 생략) 대 21평에 관하여 1975. 7. 4. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송 총비용은 모두 피고의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】주문과 같다.
【이 유】주문기재 토지들(이하, 이 사건 토지라고 표시한다)이 원래 피고의 망부망 소외 1의 소유였는데 그가 1950. 6. 17. 사망하고 그의 장남인 피고가 이를 단독으로 상속한 사실, 피고는 1950. 9. 28. 수복전후 행방불명이 되어 현재까지 생사를 알 수 없는 부재자이고 그의 처자 및 그의 동생 소외2,3등도 모두 같은 무렵에 행방불명이 되어 근친으로는 어머니 소외4와 누이인 소외5만이 남아있는 사실, 원고는 1975. 7. 4.소외 4와 사이에 이 사건 토지를 대금 2,100,000원에 매수하기로 매매계약을 체결하고 같은날 계약금 200,000원, 같은달 19. 및 30.에 중도금 합계 금 1,000,000원을 지급한 사실, 피고가 부재자인 관계로 소외5가 1975. 11. 1. 수원지방법원(당시 서울지방법원 수원지원)으로부터 피고의 재산관리인으로 선임되고 1976. 10. 15. 같은 법원으로부터 이 사건 토지에 관한 매각처분허가를 받은 사실 등은 당사자 사이에 다툼이 없고, 한편 각 성립에 다툼이 없는 갑 제5호증(매매계약서), 갑 제8호증(영수증), 갑 제10호증의 1, 2(각 인감증명서), 갑 제14호증(공탁서)의 각 기재내용과 원심 및 당심(환송전 및 환송후) 증인소외 6의 증언(뒤에 일부 믿지않는 부분 제외)에 변론의 전취지를 합쳐보면, 위에서 본 매매계약은 소외6의 소개에 따라소외 4,5 및소외 5의 남편 소외7등 친족들 전원사이에 협의가 이루어진 끝에 그들이 모두 동석한 자리에서 이루어진 사실, 위 계약당시 그들은소외 4가망 소외 1의 재산상속인인 것으로 잘못알고 매도인 명의를소외 4로 하였으나 그 계약서 말미에 “또한 상속한 자식에 것도 일체 매도한 것”이라고 부기하여 위 계약에 있어소외 4는 그 자녀들이 상속인인 경우에는 그 대리인으로서 계약을 한다는 취지를 표시한 사실, 후에 위 상속인이 피고임을 알고 피고의 누이인소외 5를 피고의 부재자인 재산관리인으로 선임하기로 가족들 사이에 합의가 되어 그 선임절차를 위한 비용조로 위 매매대금중 100,000원을 원고로부터 먼저 지급받아 변호사 소외8에게 지급하였으며 그뒤소외 5가 앞에서 본 바와 같이 재산관리인으로 선임된 후인 1975. 11. 18. 원고앞으로 위 매매계약에 기한 소유권이전등기절차를 경료하기 위하여 원고에게소외 4,5의 인감증명서를 교부하였고 그뒤 부재자의 부동산의 처분에는 다시 법원의 허가가 있어야 함을 알고 앞서 본 바와 같이 1976. 10. 15.소외 5는 법원으로부터 이 사건 토지의 처분을 위한 부재자재산관리인의 권한초과행위허가를 얻은 뒤소외 7로 하여금 원고와 함께 등기소에 가서 위 등기이전절차를 밟도록 하였으나소외 5의 호적부기재중 불명확한 부분이 있어 그 등기가 이루어지지 못한 사실, 그뒤 원고는소외 5 등에게 위 매매잔대금 800,000원(2,100,000-200,000-1,000,000-100,000)을 제공하고 위 등기이전절차를 마쳐주도록 촉구하였으나 동인이 위 대금수령을 거절하자 1977. 9. 29. 위 금원을 변제공탁한 사실 등이 각 인정되고 위 인정에 일부 어긋나는소외 6의 일부증언은 믿을 수 없고(앞에서 믿은 부분 제외) 달리 반증이 없다.
원고는 먼저 위 매매계약은소외 4나소외 5중 누구든지가 피고를 위한 부재자재산관리인이 되고 이 사건 토지에 관한 법원의 처분허가를 받게될 때 그 계약의 효력을 피고에게 미치도록 하겠다는 정지조건부로 체결된 것인데 위 인정과 같이 위와 같은 조건이 성취된 후 원고가 매매잔대금을 적법하게 변제공탁하였으므로 피고는 위 계약에 따라 원고에게 이 사건 토지들에 관한 소유권이전기등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장하나 위 계약이 원고주장과 같이 정지조건부로 체결되었다고 인정할 증거가 없으므로 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유없다.
다음으로 원고는 위 매매계약은소외 5가 피고의 부재자재산관리인으로 선임되고 부동산처분허가를 얻은 뒤 그에 의하여 추인되었으므로 유효하다고 주장하므로 살피건대, 앞에서 인정한 사실관계에 의하면소외 4가 원고와 위 매매계약을 체결한 것은 아무 적법한 권한없이 부재자인 피고의 재산을 처분한 것으로 무효라고 할 것이지만소외 5가 위와 같이 피고의 부재자재산관리인으로 선임된 후 위 계약에 기한 소유권이전등기를 위하여 자신의 인감증명서를 원고에게 교부한 것은 위 계약을 추인한 것이라고 할 것이고 비록 위 추인행위 역시 그 당시 아직 부동산매각처분을 위한 법원의 허가를 받기 전이어서 권한없이 행하여진 것이라고 할 것이나 법원의 재산관리인의 권한초과행위 허가결정의 효력은 그 허가받은 재산에 대한 장래의 처분행위 뿐 아니라 기왕의 처분행위를 추인하는 행위에도 미친다고 할 것이므로 그 허가 후소외 5가소외 7로 하여금 등기소에 가서 원고에게 등기절차를 이행하여 주도록 의뢰한 행위에 의하여 종전에 권한없이 한 위 처분행위를 적법히 추인한 셈이 되었으므로 피고는 원고에게 위 매매계약에 따른 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이다.
그런데 피고는 위 매매계약은 (1) 당시소외 5등이 다수의 채무자들에 대한 부채의 압박 등으로 심히 궁박한 상태에서 또한 오랜기간 이 사건 토지들의 소재지에 가본 일이 없어 그 토지들의 가치와 현황을 전혀 알지 못하고 경솔 또는 무경험으로 인하여 적정싯가의 5.9퍼센트에 불과한 헐값으로 대금을 정하여 이루어졌으니민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위로서 무효이거나 또는 사기 또는 착오에 의한 하자있는 법률행위로서 피고가 이 사건 준비서면에 의하여 이를 취소하고, (2) 또한소외 5가 재산관리인으로 선임된 뒤 그의 인감증명을 원고에게 교부하고 남편소외 7로 하여금 원고앞으로 이전등기절차를 밟도록 의뢰한 행위 등은 원고가 흉기를 소지하고 수시로 집과 영업장소등을 찾아와 소란을 부리며 협박하고 영업을 방해하는 등의 강박에 의한 의사표시로서 역시 이 사건 준비서면의 송달에 의하여 이를 취소하며, (3) 또한 원고는 이 사건 매매잔대금을 변제공탁하였다고 하나 피고측은 그 공탁서를 수취한 바 없어 위 매매대금이 완제되었다고 볼 수 없으므로 위 어느 점으로 보나 원고의 이 사건 청구는 부당하다고 다투나 위 (1)주장에 부합하는 위 증인소외 6, 원심증인소외 9의 일부증언은 믿기 어렵고 달리 그 사실을 인정할 증거가 없으며 위 (2)주장 역시 그에 일부 부합하는소외 6의 일부증언은 믿지 아니하고 달리 증거가 없고 위 (3)주장에 대하여는 공탁자가 변제공탁을 하였을 때는 지체없이 채권자에게 이를 통지를 하여야 하나 그 공탁통지 또는 공탁서의 교부는 공탁의 유효요건이 아니어서 이를 하지 않았어도 채무는 유효하게 소멸되는 것이라 할 것이므로(더구나 원고는 원심에서 이 사건 변론기일에 공탁서를 증거로 제출하여 피고가 이를 알고 있다) 피고들의 위 주장들은 모두 이유없다.
그렇다면 피고는 원고에게 이 사건 토지들에 관하여 1975. 7. 4. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이므로 위 의무의 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구는 정당하여 인용할 것인 바, 원판결은 이와 결론을 달리하여 원고의 청구를 기각하였으므로 원고의 항소를 받아들여 원판결을 취소하고 피고에게 위 의무의 이행을 명하여 소송 총비용은 모두 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김승진(재판장) 유현 이기현

법원의 재산관리인에 대한 권한초과행위 허가결정의 효력은 그 허가받은 재산에 대한 장래의 처분행위 뿐 아니라 기왕의 처분행위를 추인하는 행위에도 미치므로, 재산관리인이 법원의 위 허가 결정이 있기 전에 한 부재자 소유부동산의 매매를 위 허가결정이 있은 후 추인하였다면 위 매매계약은 유효하게 된다.