건물등철거·매매대금반환 (민사, 서울중앙지방법원)
공포일: 2017.05.19 / 시행일:

【원고(반소피고)】 서울주택도시공사 (소송대리인 법무법인 길상 담당변호사 문영기)
【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 유승정 외 2인)
【피고(반소원고)】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 강남 담당변호사 김상현)
【변론종결】2017. 4. 4.
【주 문】
 1. 피고는 원고(반소피고)에게,
 가. 333,733,934원 및 이에 대한 2016. 7. 23.부터 2017. 5. 19.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 
 나. 2016. 7. 23.부터 별지 목록 제2항 기재 토지에 관한 원고(반소피고)의 소유권 상실일 또는 피고의 점유 종료일까지 월 7,521,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
 2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고) 피고(반소원고)에게 390,896,770원 및 이에 대한 2011. 9. 1.부터 2017. 3. 15.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
 3. 원고(반소피고)의 피고(반소원고) 피고(반소원고)에 대한 본소 청구와 피고에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.
 4. 본소로 인한 소송비용 중 원고(반소피고)와 피고 사이에 생긴 부분의 1/2은 원고(반소피고)가, 1/2은 피고가, 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 피고(반소원고) 사이에 생긴 부분은 원고(반소피고)가, 반소로 인한 소송비용은 원고(반소피고)가 각 부담한다. 
 5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다. 

【청구취지】[본소] 
 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게, 피고는 별지 목록 제1항 기재 건물을 철거하고, 별지 목록 제2항 기재 토지를 인도하고, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 396,480,000원, 피고는 피고(반소원고)와 공동하여 위 돈 중 333,789,836원 및 위 각 돈에 대하여 2016. 7. 23.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하고, 피고들은 공동하여 2016. 7. 23.부터 별지 목록 제2항 기재 토지 인도 완료일까지 월 7,521,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 
[반소]
 주문 제2항과 같다. 
【이 유】본소와 반소를 함께 본다.
1. 인정사실
가. 토지 매매계약과 사용승낙, 해제 등
 1) 피고(반소원고)는 2010. 8. 23. 원고로부터 별지 목록 제2항 기재 토지(이하‘ 이 사건 토지’라고 한다)를 2,551,000,000원에 매수하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하면서, 계약금 260,000,000원은 계약체결과 동시에, 잔금 2,291,000,000원은 계약체결 후 60일까지 각 지급하기로 정하였다. 이에 따라 피고(반소원고)는 원고에게 2010. 8. 23. 계약금 260,000,000원을, 2010. 11. 17. 잔금 중 260,000,000원을, 2011. 9. 1. 미지급잔금에 대한 지연이자 188,831,770원을 각 지급하였다(지급한 매매대금 등 합계 708,831,770원). 
 2) 한편 이 사건 매매계약은 피고(반소원고)의 귀책사유로 인하여 해제되는 경우 원고가 피고(반소원고)에게 원상회복으로 반환해야 할 매매대금에서 "총 매매대금의 10% 해당금액"을 위약금으로 공제하는 것으로 정하고 있다. 
 3) 원고는 피고(반소원고)에게, ① 2010. 8. 23. "건축 인·허가 신청용 토지사용승낙서"를 작성해 주었고, ② 2011. 8. 17. 피고(반소원고)로부터 주식회사 금호금융(이하 주식회사의 경우 처음에만 상호를 그대로 기재하고 ‘주식회사’ 표시를 생략한다)이 작성해 준 잔금 지급에 관한 이행보증서를 제출받고 "착공용 토지사용승낙서"를 작성해 주었다. 
 4) 이후 원고가 수차 나머지 잔금 지급을 독촉함에도 피고(반소원고)와 금호금융이 잔금을 지급하지 않자, 결국 원고는 피고(반소원고)에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 뜻을 통지하였고, 그 통지는 2016. 1. 9. 피고(반소원고)에게 도달하였다. 
나. 건물신축공사와 건축주 명의변경 등
 1) 피고(반소원고)는 2010. 10. 28. 이 사건 토지 위에 별지 목록 제1항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 건축에 관한 건축허가를 받고, 2011. 8. 17. 대창건설 주식회사와 이 사건 건물 신축공사를 공사금액 2,052,600,000원, 공사기간 2011. 8. 25.부터 2012. 4. 30.까지로 정하여 도급주기로 하는 도급계약을 체결하였다.
 2) 한편 피고(반소원고)는 신축공사자금을 조달하기 위하여 2011. 9. 1. ○○새마을금고로부터 10억 원을 변제기 2012. 9. 1.로 정하여 대출받으면서, 그 담보를 위하여 ○○새마을금고, 한국자산신탁 주식회사와 이 사건 토지 및 건물에 관하여 피고(반소원고)를 위탁자, 한국자산신탁을 수탁자, ○○새마을금고를 제1순위 우선수익자로 하고 제1순위 우선수익한도금액을 13억 원으로 정한 담보신탁계약을 체결하였다. 
 3) 그런데 대창건설은 2011. 9. 6.경 공사에 착수하여 지상 1층의 골조공사까지 마친 상태에서 2011. 11. 23.경 피고(반소원고)의 공사자금 부족으로 공사를 중단하였고, 피고(반소원고)로부터 계약해지 통보를 받은 후 공사를 포기하였다. 이에 피고(반소원고)는 2011. 12. 8. 주식회사 한성에이치건설과 사이에 나머지 건물 신축공사를 공사금액 1,980,000,000원, 공사기간 2011. 5. 8.부터 2012. 5. 30.까지로 정하여 도급주기로 하는 도급계약을 체결하였다. 
 4) 피고(반소원고)는 2012. 5. 8. 한성에이치건설의 실질적 경영자였던 피고로부터 한성에이치건설에 지급하여야 할 신축공사 대금 상당을 차용하고, 이에 대한 담보로 이 사건 건물의 건축주명의를 피고로 변경하되, 피고(반소원고)가 준공 후 1년 이내에 차용금 전액을 변제할 경우 이 사건 건물을 반환받기로 합의(이하 ‘이 사건 합의’라 한다)하였다. 
 5) 위 합의에 따라 피고는 2012. 4. 4.부터 2012. 9. 28.까지 한성에이치건설에 신축공사 대금 합계 1,683,000,000원을 지급하였다. 피고는 이 사건 건물에 관하여 2012. 6. 8. 건축관계자 변경신고를 하여 2012. 6. 14. 자신 앞으로 건축주명의를 변경한 뒤 2012. 8. 28. 사용승인을 받고, 서울북부지방법원 북부등기소 2012. 8. 29. 접수 제75536호로 자신 명의 소유권보존등기를 마쳤다.
[인정근거] 당사자 사이에 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12호증, 을가 제1 내지 4호증, 을나 제1 내지 5호증(각 가지번호 포함) 각 기재, 변론 전체의 취지 
2. 피고에 대한 본소 청구에 관한 판단
가. 건물 철거 및 토지 인도 청구
1) 청구원인에 대한 판단
 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지는 원고 소유이고, 피고가 이 사건 건물을 소유함으로써 이 사건 토지를 점유하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다. 
2) 항변에 대한 판단
가) 관련 법리
대지소유자가 건물을 신축하게 한 원인행위자라면 그와 같은 대지사용승낙을 신뢰하여 대지매수인과 건물의 신축에 관한 도급계약을 체결하고 적법하게 건축한 제3자 소유의 견고한 건물을, 그것이 적법하게 준공된 후에 대지에 대한 매수인과의 매매계약이 해제되었음을 이유로 하여 철거를 요구하는 것은, 비록 그것이 대지의 소유권에 기한 것이라고 하더라도 사회적, 경제적 측면에서는 물론이고, 신의성실의 원칙에 비추어서도 용인할 만한 것이 못된다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다9756 판결 참조). 
나) 이 사건의 경우
위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 앞서 본 인정사실 및 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 피고(반소원고)와 사이에 이 사건 매매계약이 해제되었음을 이유로 피고를 상대로 건물 철거 및 건물 철거에 의한 토지 인도를 구하는 것은 신의성실의 원칙에 비추어 허용되지 않는 청구로서 권리남용에 해당한다고 봄이 상당하고, 이를 지적하는 피고의 항변은 이유 있다.
(1) 이 사건 토지 소유자인 원고는 토지 매수인인 피고(반소원고)에게 착공을 위한 토지사용을 승낙함으로써 피고(반소원고)가 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하게 하였다. 피고는 그와 같은 토지사용승낙을 신뢰하여 자신이 실질적으로 경영하던 한성에이치건설을 통해 신축공사를 수행하고 신축공사 대금 상당을 피고(반소원고)에게 대여함으로써 완공에 이르게 하였다. 
(2) 이 사건 건물은 견고한 철근콘크리트조로 건축된 지하 1층, 지상 8층의 근린생활시설로 2012. 8. 29. 소유권보존등기가 마쳐진 이래 지금까지 수년간 다수의 제3자가 사용해 오고 있어 이를 철거하는 것은 사회적, 경제적으로 대단히 큰 손실을 초래하게 된다.
(3) 이 사건 매매계약 제12조 제4항 단서에 의하면, 매매계약이 해제되더라도 이 사건 토지 위 건물 기타 공작물이나 수목 등을 존치하는 것이 사회경제적으로 타당한 것으로 판단되는 경우 원고에게 지상물매수청구권이 인정되고, 원고는 상당한 자금력을 갖춘 공사이므로, 원고가 지상물매수청구권을 행사하지 아니하고 굳이 이 사건 건물 철거를 구할 합리적 이유도 없다. 
(4) 한편 원고는 착공용 토지사용승낙의 전제가 된 잔금지급에 관한 이행보증서를 작성해 준 금호금융이 사실은 실체도 없는 회사임을 피고(반소원고)가 알면서도 원고를 기망하였고, 피고도 이 사건 합의 당시 이 사건 매매계약이 잔금 미지급을 이유로 해제될 수도 있다는 사정을 알고 있었으므로, 피고들의 신뢰는 보호가치가 없다는 취지로 주장한다. 그러나 피고(반소원고)의 기망행위를 인정할 아무런 증거가 없고, 피고는 원고가 피고(반소원고)로부터 잔금 지급을 받기 전에 미리 이 사건 토지에 착공하는 것을 승낙한 것을 전제로 이 사건 합의에 이른 것으로 보이므로, 결국 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약이 해제되었더라도 피고들의 신뢰는 보호받아야 한다. 
나. 부당이득반환 청구
1) 관련 법리
 타인 소유 토지 위에 권한 없이 건물이나 공작물 등을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결 참조).
2) 이 사건의 경우
 위 인정사실에 의하면, 피고는 자신 앞으로 건축주명의가 변경된 2012. 6. 14.부터 원고 소유인 이 사건 토지 위에 권한 없이 이 사건 건물을 소유함으로써 법률상 원인 없이 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 주고 있다.
 따라서 피고는 원고에게 부당이득 반환으로, ① 다음 [표1] 기재와 같이 계산한 2012. 6. 14.부터 원고가 구하는 바에 따른 2016. 7. 22.까지 발생한 차임 상당 합계 333,733,934원 및 이에 대한 2016. 7. 23.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 5. 19.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, ② 2016. 7. 23.부터 이 사건 토지에 관한 원고의 소유권 상실일 또는 피고의 점유 종료일까지 월 7,521,000원(2016. 7. 23.이후도 2016. 7. 22.과 같은 금액일 것으로 추인됨)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다(한편 원고는 ‘이 사건 토지 인도 완료일’을 부당이득반환 청구의 종기로 삼고 있으나, 피고가 원고에게 이 사건 토지를 인도할 의무가 없음은 앞서 본 바와 같으므로 종기를 위와 같이 정한다). 
[표1]순번기간월 차임(원)기간 차임(원)12012. 6. 14. ~ 2012. 12. 31.6,218,000 40,918,45122013. 1. 1. ~ 2013. 12. 31.6,178,00074,136,00032014. 1. 1. ~ 2014. 12. 31.6,760,00081,120,00042015. 1. 1. ~ 2015. 12. 31.7,258,00087,096,00052016. 1. 1. ~ 2016. 7. 22.7,521,000 50,463,483합계??333,733,934?* 계산의 편의상 원 미만 버림* 월 차임 인정근거 : 감정인 소외 1의 감정결과
3. 피고(반소원고)에 대한 본소 청구에 관한 판단
가. 부당이득반환 청구
1) 관련 법리
 토지 매도인의 사용승낙은 매매계약이 유효하게 존속함을 전제로 한 부수적인 사용대차계약이므로 매매계약이 적법하게 해제된 경우에는 사용승낙 또한 실효된다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다9756 판결 참조). 
2) 이 사건의 경우
가) 위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 위 인정사실에 의하면, 피고(반소원고)는 원고로부터 착공용 토지사용승낙을 받은 2011. 8. 17.부터 피고 앞으로 건축주명의가 변경되기 전날인 2012. 6. 13.까지 이 사건 토지를 점유하였고, 이 사건 매매계약이 해제됨에 따라 사용승낙이 실효됨으로써 그 점유는 권원이 없는 것으로 되었으므로, 결국 피고(반소원고)는 위 기간 동안 법률상 원인 없이 토지 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 주었다. 
 한편 원고는 피고(반소원고)에게 2012. 6. 14. 이후 차임 상당 부당이득반환도 구하나, 2012. 6. 14.부터 피고가 이 사건 건물의 소유자로서 이 사건 토지를 점유하고 있음은 앞서 본 바와 같고, 달리 피고(반소원고)가 2012. 6. 14. 이후에도 이 사건 토지를 점유하고 있음을 인정할 아무런 근거가 없으므로, 이와 다른 전제 위에 있는 원고의 이 부분 청구는 이유 없다. 
 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고(반소원고)는 원고에게 부당이득 반환으로 다음 [표2] 기재와 같이 계산한 차임 상당 합계 62,830,982원을 상회하는 금액으로서 피고(반소원고)가 반환의무를 자인하는 62,835,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 
[표2]순번기간월 차임(원)기간 차임(원)12011. 8. 17. ~ 2011. 12. 31.6,478,00029,046,51622012. 1. 1. ~ 2012. 6. 13.6,218,00033,784,466합계??62,830,982?* 계산의 편의상 원 미만 버림* 월 차임 인정근거 : 감정인 소외 1의 감정결과
나) 이에 대하여 피고(반소원고)는, 이 사건 매매계약 해제로 인한 원상회복으로 원고로부터 반환받아야 할 금액이 위 부당이득반환금을 초과하므로 이를 공제하고 나면 원고에게 지급할 돈이 없다는 취지로 항변한다(뒤에서 보는 바와 같이 피고(반소원고)는 원고에 대하여 위와 같이 공제하고 남은 원상회복채권을 반소로 구한다).
 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약은 피고(반소원고)의 잔금 미지급을 이유로 해제되었으므로, 원고는 피고(반소원고)에게, 피고(반소원고)로부터 지급받은 매매대금 등 합계 708,831,770원에서 위약금 255,100,000원(= 총 매매대금 2,551,000,000원 × 10%)을 공제한 453,731,770원 및 법정이자 상당을 원상회복으로 반환하여야 한다(이에 대하여 원고는 계약금인 260,000,000원 상당이 위약금이라고 주장하나, 이는 "총 매매대금의 10% 해당금액"을 위약금으로 정한 이 사건 매매계약서의 증명력에 반하는 주장으로 달리 그 근거를 찾을 수 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다). 
 결국 원고가 피고(반소원고)에게 원상회복으로 지급하여야 할 돈(453,731,770원및 법정이자)이 피고(반소원고)로부터 부당이득반환으로 지급받아야 할 돈(62,835,000원 및 지연손해금)보다 크므로, 이를 지적하는 피고(반소원고)의 공제 항변은 이유 있고, 원고의 이 부분 본소 청구는 이유 없다. 
나.불법행위로 인한 손해배상 청구
 원고는 피고들이 공모하여 2012. 6. 14. 이 사건 건물의 건축주명의를 피고(반소원고)에서 피고로 불법적으로 변경한 것이 공동불법행위에 해당한다면서, 피고(반소원고)는 피고와 공동하여 2012. 6. 14. 이후부터 이 사건 토지 인도 완료일까지 차임 상당 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다. 
 원고는 위와 같은 행위가 어떠한 점에서 원고에 대한 불법행위가 되는지에 관하여 명확한 주장을 하지 않은 채, 피고들의 행위가 ○○새마을금고에 대한 배임행위가 된다는 취지의 관련 형사 판결문(갑 제8호증의 1, 2, 현재 대법원 2014도9907호로 상고심 계속 중임) 등을 증거로 제출하였을 뿐이다. 그러나 위 판결문 등에 따르더라도 피고들의 행위는 이 사건 건물에 관하여 제1순위 우선수익자 지위를 기대하고 있던 ○○새마을금고에 대한 불법행위가 될 뿐이고, 달리 원고에 대한 불법행위를 인정할 아무런 근거가 없다.
따라서 원고의 이 부분 본소 청구도 이유 없다. 
4. 피고(반소원고)의 반소 청구에 대한 판단
 앞서 인정한 사실과 판단에 따라, 원고는 피고(반소원고)에게 이 사건 매매계약 해제에 따른 원상회복으로, 피고(반소원고)로부터 지급받은 매매대금 등 합계 708,831,770원에서 피고(반소원고)가 자인하는 바에 따른 위약금 255,100,000원과 부당이득반환채권 62,835,000원을 각 공제한 390,896,770원 및 이에 대한 피고(반소원고)가 구하는 바에 따른 마지막 매매대금 등 지급일인 2011. 9. 1.부터 이 사건 반소장부본 송달일인 2017. 3. 15.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 
5. 결론
 그렇다면 피고(반소원고)의 원고에 대한 반소 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고에 대한 본소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하며, 피고에 대한 나머지 본소 청구와 피고(반소원고)에 대한 본소 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 
[별지 생략]

판사 김동아(재판장) 정은영 황민웅