이 사건 부동산의 소유권을 사실상 취득에 의한 취득세 납세의무 성립 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2019.03.14 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고가 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다. 그러므로 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 2018. 11. 6. 선고 2018누47167 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【이유】

1. 제1심판결의 인용

이 법원이 이 사건에 적을 판결 이유는 아래에서 고쳐 쓰거나 추가하는 부분 이외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 따라 이를 인용한다.
○ 제1심판결서 4쪽 밑에서 4행 ‘증인’을 ‘제1심증인’으로 고쳐 쓴다.
○ 제1심판결서 5쪽 밑에서 6행부터 6쪽 3행까지[‘가)항’ 부분]를 다음과 같이 고쳐 쓴다.
가) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이고, 또한 위 약정의 내용은 매도인과 매수인의 계약으로 매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것으로서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 의무를 부담함에 그치므로 채권자의 승낙이 없으면 그에게 대항하지 못할 뿐 당사자 사이에서는 유효하게 성립한다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결 등 참조). 위 법리에 따르면, 원고가 매도인들과 사이에 매매대금 20억 원 중 11억 2,200만 원은 매도인들의 ○○○○협동조합에 대한 담보대출채무를 승계하는 방법으로 지급하기로 한 것은 다른 특별한 약정이 없는 이상 이행인수로 볼 것이고, 원고와 매도인들이 나머지 8억 7,800만 원을 매도인들의 ○○○○건설에 대한 미지급 공사대금채무의 지급에 갈음하기로 합의하였으므로, 비록 원고가 매도인들의 ○○○○협동조합에 대한 채무를 인수하기 위한 절차 이행에 착수하지 않았다고 하더라도 원고와 매도인들 간의 이행인수 약정은 유효하게 성립하여 매도인들은 이 사건 계약일에 매매대금을 모두 지급받았다고 할 것이다.
또한 매도인들은 이 사건 계약을 체결하고 원고에게 소유권이전등기 신청에 필요한 매도용 인감증명서를 교부하였으므로 원고로서도 이 사건 계약서와 매도용 인감증명서 등을 이용하여 언제든지 소유권이전등기를 마칠 수 있었던 것으로 보인다(제1심증인 심현설의 증언에 의하면, 매도인들은 이 사건 부동산의 임차인으로부터 임대차보증금을 받게 되면 원고에게 바로 소유권이전등기를 경료해 주기 위해 이 사건 계약서 작성 당시 매도용 인감증명서를 교부해 준 사실이 인정되므로, 소유권이전등기신청에 에 필요한 그 밖의 서류, 즉 실거래가 신고필증, 매도인의 주민등록등본 및 부동산 등기필증 등을 구비하는 데 장애가 있었다고 볼 수 없다).
○ 제1심판결서 6쪽 11행 ‘타당하다’ 다음에 아래 내용을 추가 한다.
[매도인들과 ○○○은 2017. 1. 25.경 임대차계약을 합의해지하였는데 이는 원고의 의사에 따른 것으로 보이고(이 사건 소장 3쪽), 원고가 매도인들의 담보대출채무를 승계하는 절차를 밟은 바는 없으나 2017. 1. 19. 이 사건 경정청구를 할 당시까지도 그 대출채무에 대한 이자를 원고의 채무로 인식하고 있던 것으로 보이는 점(을8호증 3쪽) 등에 비추어, 원고는 실제로도 이 사건 부동산의 사실상 취득자 및 임대인으로 행동하였다고 봄이 타당하다].
2. 결론

그렇다면 제1심판결은 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.
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【하급심-서울행정법원 2018. 5. 4. 선고 2017구합65975 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이유】

<처분의 경위>

원고는 주식회사 ○○○○건설(이하 ‘○○○○건설’이라 한다)의 대표이사이다. ○○○○건설은 2013. 12. 2.경 ○○○, ○○○(이하 ‘매도인들’이라 한다)과 ○○ ○○구 ○○동 451-10 외 3필지 지상 ‘○○ ○○○○’ 집합건물(이하 ’이 사건 건물‘이라 한다) 신축공사 도급계약을 공사대금 3,930,348,800원(부가가치세 포함)에 체결하였다.
○○○○건설은 2015. 7.경 위 공사를 완료하였으나, 매도인들로부터 위 공사대금 중 8억 7,800만 원을 지급받지 못하였다.
원고는 2016. 8. 27. 매도인들과 사이에 이 사건 건물 제1층 제104호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 매매대금은 20억 원, 잔금지급일과 인도일은 모두 ‘2016. 8. 27.’로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하면서, 매매대금 20억 원 중 11억 2,200만 원은 이 사건 부동산을 담보로 매도인들이 ○○○○협동조합에 부담하고 있는 동액의 대출채무(이하 ‘이 사건 대출채무’라 한다)를 원고가 승계하는 방법으로 지급하고, 나머지 8억 7,800만 원은 위 미지급 공사대금의 지급에 갈음하기로 약정하였고, 특약사항에는 ‘원고가 2016. 12. 31.까지 이 사건 대출채무자 변경 등기를 필한다’고 기재되어 있다.
원고가 2016. 8. 29. 피고에게 이 사건 부동산에 관한 취득세 합계 9,200만 원을 신고한 후 이를 미납하자, 피고는 2016. 11. 10. 원고에 대하여 취득세 합계 92,414,000원(가산세 포함)의 징수처분을 하였다.
원고는 ‘이 사건 부동산을 임대하여 그 보증금으로 취득세를 납부하려고 하였으나 임차인으로부터 보증금을 지급받지 못하여 취득세를 납부할 수 없게 되는 바람에 이 사건 부동산의 소유권을 이전받지 못하였으므로 취득세 납세의무가 없다’는 이유로 2017. 1. 19. 피고에게 취득세 합계 92,414,000원(가산세 포함)에 대하여 경정청구를 하였으나, 피고는 2017. 2. 10. ‘원고는 2016. 8. 27. 매매계약을 체결하고 잔금지급일을 2016. 8. 27.로 하여 2016. 8. 29. 취득신고를 하였으므로 잔금지급일에 취득세 납세의무가 성립하였고, 그로부터 60일 이내에 매매계약이 해제된 사실을 입증하지 아니하였으므로 취득세 부과처분은 적법하다’는 이유로 이를 거부하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
원고는 2017. 2. 22. 매도인들과 사이에 이 사건 계약을 합의해제하였다.
이 사건 처분에 불복하여 원고는 2017. 3. 13. ○○○○○장에게 이의신청을 하였으나 2017. 4. 21. 기각되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 9, 10호증, 을 제1~9, 12~15호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

이 사건 처분의 적법 여부

원고의 주장

원고는 이 사건 부동산의 소유권을 사실상 취득하지 않았으므로 취득세 납세의무가 없는바 이 사건 처분은 위법하다.
관련 법령

별지 기재와 같다.
인정사실

원고와 매도인들은 이 사건 계약 당시 원고가 이 사건 부동산의 취득세를 마련할 돈이 없다는 이유로 이 사건 부동산을 제3자에게 전매하거나 임대하여 얻은 돈으로 원고가 취득세를 납부하고 소유권이전등기를 마치기로 합의하였고, 매도인들은 이 사건 계약 당시 원고에게 매도용 인감증명서를 교부하였다.
매도인들은 2016. 8. 19. 법인을 설립하여 의약품 도매업을 영위하려던 ○○○에게 이 사건 부동산을 보증금 1억 5,000만 원, 차임 200만 원(부가가치세 별도), 임대기간 2018. 9. 30.까지로 하여 임대하였는데, 당시 보증금은 40일 정도 소요되는 법인 설립 후 10일 이내에 지불하기로 하였고, 법인 설립시 임대차계약서가 필요하다는 이유로 보증금 지급 전 미리 입주하고, 이 사건 부동산이 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 후에는 원고가 임대인의 지위를 승계하기로 합의하였다. 매도인들은 원고에게 미리 위 임대차계약의 내용과 조건을 알려주었다.
그 후 ○○○은 이 사건 부동산에 입주하여 사무실을 갖춘 후 2016. 10. 24. 주식회사 대디팜을 설립하고, 2016. 11. 23. 사업자등록을 하였으나, 사업자금을 융통하지 못하여 실제 영업은 하지 못하였고, 매도인들이나 원고에게 보증금과 차임도 전혀 지급하지 못하다가 2017. 1. 25.경 위 임대차계약을 합의해지하고 퇴거하였다.
[인정근거] 갑 제3, 5, 6호증, 을 제10, 11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 심현설, ○○○의 각 증언, 변론 전체의 취지

판단

「지방세기본법」제34조제1항 제1호는 취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립한다고 규정하고,「지방세법」제7조제2항은 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다.
한편 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매잔대금에서 공제하기로 약정한 경우「지방세법」제105조제2항 소정의 사실상의 취득시점은 구체적인 사실관계에 따라 일반매매에 있어서 잔대금이 지급된 것과 동일시할 수 있는 상황이 도래한 때라 할 것이고, 이를 판단함에 있어서는 채무인수의 성질에 따라 채권자의 승낙이나 수익의 의사표시가 있었는지, 단순히 이행의 인수라 하더라도 소유권이전등기서류의 교부가 있었는지 등의 사정을 종합하여 결정하여야 한다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000두2204 판결).
앞서 인정한 사실에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고는 위 법리에 따라 2016. 8. 27. 이 사건 부동산의 소유권을 사실상 취득하였다고 봄이 타당하므로, 원고의 주장은 받아들이지 않는다.
원고가 매도인들과 사이에 매매대금 20억 원 중 11억 2,200만 원은 매도인들의 ○○○○협동조합에 대한 담보대출채무를 승계하는 방법으로 지급하기로 한 것은 이행인수로 볼 것인데(대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다5193 판결 참조), 매도인들은 이 사건 계약을 체결하고 원고에게 소유권이전등기 신청에 필요한 매도용 인감증명서를 교부하였으므로 원고로서도 이 사건 계약서와 매도용 인감증명서 등을 이용하여 언제든지 소유권이전등기를 마칠 수 있었던 것으로 보인다. 또한 매도인들은 나머지 8억 7,800만 원을 매도인들의 ○○○○건설에 대한 미지급 공사대금채무의 지급에 갈음하기로 합의하였으므로 이 사건 계약일에 매매대금을 모두 지급받았다고 할 것이다.
원고는 이 사건 계약상 계약일 즉시 이 사건 부동산을 인도받기로 하였고, 비록 원고 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전이라 매도인들의 명의로 ○○○과 사이에 임대차계약을 체결하였으나, 임대차계약상 원고 앞으로 소유권이전등기를 마치면 원고가 임대인의 지위를 승계하기로 명시하였으며, 매도인들과 원고는 그 보증금으로 원고의 취득세를 납부하기로 하고, 매도인들이 위 임대차계약의 내용과 조건을 미리 원고에게 알려주었는바, 이러한 사정을 고려할 때 원고는 이 사건 계약일에 이미 이 사건 부동산을 매도인들로부터 인도받아 사용·수익할 수 있는 지위를 취득하였다고 봄이 타당하다.
취득세 납부는 매매계약과 그에 따른 소유권 이전의 효력과는 무관하므로, 원고가 이 사건 부동산을 임대하여 그 보증금으로 취득세를 납부하려는 계획이 있었으나, 그 보증금을 지급받지 못하여 취득세를 납부할 수 없게 되었다는 사정만으로는 원고가 이 사건 부동산의 소유권을 사실상 취득하는데 법률상 장애가 있었다고 보기 어렵다.
「지방세법 시행령」제20조제2항 제2호는, 유상승계취득의 경우 그 계약상의 잔금지급일(이 사건 계약상 잔금지급일은 2016. 8. 27.이다)에 부동산을 취득한 것으로 보되, 단서 각목에 의하여 그 계약상의 잔금지급일로부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서, 인낙조서, 공정증서, 계약해제신고서, 부동산거래계약 해제등 신고서에 의하여 객관적으로 증명된 경우에 예외적으로 취득한 것으로 보지 않는데, 원고는 이 사건 계약의 잔금지급일인 2016. 8. 27.로부터 60일이 경과한 2017. 2. 22.에 비로소 이 사건 계약을 합의해제하였을 뿐이고, 달리 60일 이내에 위와 같은 방법으로 이 사건 계약이 해제되었음을 객관적으로 증명하였다고 인정할만한 증거가 없다.
3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【관계법령】

■ 지방세기본법

제34조(납세의무의 성립시기)

① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.
1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때

■ 지방세법

제7조(납세의무자 등)

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」또는 「수산업법」등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.
제10조(과세표준)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조제1항 또는「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

제20조(신고 및 납부)

① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제10조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.
제21조(부족세액의 추징 및 가산세)

① 취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니하면 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 "산출세액"이라 한다) 또는 그 부족세액에「지방세기본법」제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.
■ 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등)

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
가. 화해조서·인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)

나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)

다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)

라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다). 끝.

지방세법 시행령 제20조 제2항 제2호는, 유상승계취득의 경우 그 계약상의 잔금지급일(이 사건 계약상 잔금지급일은 2016. 8. 27.이다)에 부동산을 취득한 것으로 보되, 단서 각목에 의하여 그 계약상의 잔금지급일로부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서, 인낙조서, 공정증서, 계약해제신고서, 부동산거래계약 해제등 신고서에 의하여 객관적으로 증명된 경우에 예외적으로 취득한 것으로 보지 않는데, 원고는 이 사건 계약의 잔금지급일인 2016. 8. 27.로부터 60일이 경과한 2017. 2. 22.에 비로소 이 사건 계약을 합의해제하였을 뿐이고, 달리 60일 이내에 위와 같은 방법으로 이 사건 계약이 해제되었음을 객관적으로 증명하였다고 인정할만한 증거가 없다.