공유물분할 (민사, 대법원)
공포일: 2023.07.13 / 시행일:

【원고, 상고인】 주식회사 위드투자 (소송대리인 법무법인 해동 담당변호사 안창권 외 2인)
【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 수륜아시아 담당변호사 송기호)
【피고(선정당사자), 피상고인】 피고(선정당사자) 3 (소송대리인 법무법인 코리아 담당변호사 김경율 외 1인)
【피고, 피상고인】 피고 4 외 2인
【원심판결】 서울남부지법 2021. 11. 26. 선고 2021나52523 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 사건을 서울남부지방법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 관련 법리 
공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 해당하지 않는 한 법원은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원의 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 토지의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. 그리고 여러 사람이 공유하는 토지를 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용된다고 보아야 할 것이다. 아울러 토지의 형상이나 위치, 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 않을 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 것도 허용되고, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다. 나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다(대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결, 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결 등 참조).
 2. 원심 판단
 원심은, 이 사건 토지를 공유자들의 지분에 비례하여 분할하는 방법은 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 미만으로 분할하는 경우에 해당하여 허용될 수 없다고 판단하면서 아래와 같은 사정을 근거로 이 사건 토지를 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 이상으로 현물분할하는 것도 불가능하거나 곤란하다고 판단하였다.
 ① 이 사건 토지의 대부분이 도로로 사용되고 있고 나머지 부분이 점포 부지 등으로 사용되고 있다.
 ② 이 사건 토지는 위치에 따라 가액 차이가 발생하는데 이 사건 토지 중 피고 서울특별시가 점유하고 있는 부분이 명확하지 않다.
 ③ 이 사건 토지에 관하여 실질적으로 공평한 현물분할을 명하기 위해 필요한 근거자료가 제출되지 않았다. 
 3. 대법원 판단
 가. 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면, 다음의 사정을 알 수 있다. 
 1) 이 사건 토지는 폭이 좁고 길이가 긴 형태로 서울 강서구 ○○동에 있는 ○○사거리부터 △△△△시장까지 이어져 있는데, 이 사건 토지 중 일부는 ○○사거리 등 도로의 일부로 사용되고 있고, 일부는 △△△△시장 내 일부 점포들의 부지 등으로 사용되고 있다.
 2) 서울특별시 강서구청장은 1991. 9. 10.경 사업명이 양천길확장공사인 도시계획사업(도로) 실시계획인가를 고시하였는데, 이에 따라 이 사건 토지 중 182㎡가 사용 또는 수용할 토지로 토지조서에 기재되어 있었다. 
 3) 피고 서울특별시는 1992. 2. 21.부터 1992. 12. 17.까지 사이에 이 사건 토지 중 공유지분 합계 2,688/7,700 지분에 관하여 공공용지의 협의 취득을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 피고(선정당사자, 이하 ‘피고’라고만 한다) 3 및 선정자들은 이 사건 토지의 공유자로 각각 이 사건 토지에 있는 △△△△시장 내 각 점포(이하 ‘이 사건 각 점포’라 한다)를 사용하고 있다.
 4) 원고는 2018. 4. 27. 이 사건 토지 중 510/7,700 지분에 관하여 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다. 
 나. 위와 같은 사정을 관련 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 토지를 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 이상으로 현물분할하는 것이 불가능하거나 곤란하다는 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다.
 1) 원심은 현물분할이 불가능하거나 곤란한 사정으로 이 사건 토지가 도로, 점포 부지 등으로 사용되고 있는 점과 이 사건 토지 중 피고 서울특별시가 점유하고 있는 부분이 명확하지 않다는 점을 들고 있으나, 이 사건 토지 중 ○○사거리 등 도로로 사용되는 부분(이하 ‘이 사건 토지 중 도로 부분’이라 한다)과 이 사건 각 점포 부지로 사용되는 부분(이하 ‘이 사건 토지 중 △△△△시장 부분’이라 한다)은 구분이 가능하여 현실적으로 그 이용 현황을 반영한 현물분할이 어렵지 않고 이러한 현물분할로 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 보기도 어려운 점, 피고 서울특별시는 이 사건 토지 중 도로 부분을 점유하고 있는 것으로 보이고 피고 서울특별시가 이 사건 토지 중 도로 부분 이외 나머지 부분을 점유하고 있는지 여부가 현물분할 가능 여부와 관련이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 원심이 들고 있는 위와 같은 사정들만으로는 이 사건 토지를 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 보기 어렵다. 
 2) 원심은 현물분할이 불가능하거나 곤란한 사정으로 이 사건 토지에 관하여 실질적으로 공평한 현물분할을 명하기 위해 필요한 근거자료가 제출되지 않은 점도 들고 있으나, 법원으로서는 당사자들이 구하는 방법에 구애받지 아니하고 재량으로 합리적인 현물분할 방법을 정할 수 있고 아래와 같은 현물분할 방법을 포함하여 다양한 현물분할 방법을 심리한 후 현물분할이 가능한지를 판단하였어야 한다. 
 이 사건 토지 중 △△△△시장 부분을 피고 3 및 선정자들의 공유로, 이 사건 토지 중 도로 부분을 피고 서울특별시의 단독소유로, 나머지 부분을 피고 서울특별시 등 특정 공유자의 단독 소유 혹은 일부 공유자들의 공유로 분할하면서 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하거나 현물을 취득하지 못하는 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 방법이 현물분할의 한 방법으로 가능할 여지가 있다. 피고 3 및 선정자들은 이 사건 각 점포의 부지를 현물로 분할하기를 원한다는 입장을 밝혔다가 분할제한면적 미만으로의 토지분할이 허용되지 않는다는 이유로 입장을 바꾸어 공유물분할 자체에 동의하지 않는다는 입장을 밝혔을 뿐, 피고 3 및 선정자들이 이 사건 토지 중 △△△△시장 부분을 공유하는 방식의 현물분할에 대하여 동의하지 않는다고 단정하기 어렵다.
 다. 그렇다면 원심으로서는 이 사건 토지를 분할제한면적 미만으로 분할할 수 없더라도 다른 현물분할 방법이 가능한지에 대하여 충분히 심리하였어야 한다. 그런데도 원심은 이러한 심리를 다하지 않은 채 판시와 같은 이유만으로 이 사건 토지를 현물로 분할할 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 공유물분할에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
 4. 결론
 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[별 지] 선정자 명단: 생략

대법관 안철상(재판장) 노정희 이흥구(주심) 오석준

공유물분할의 소에서 공유물분할의 방법 / 여러 사람이 공유하는 토지를 현물분할하는 경우, 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법이 허용되는지 여부(적극) 및 토지의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하거나 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할하는 것이 허용되는지 여부(적극) / 공유물을 공유자 중 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할이 허용되는 경우