가등기말소 (민사, 제주지방법원)
공포일: 2018.11.29 / 시행일:

【원 고】 주식회사 케이알앤씨(소송대리인 법무법인 율림 담당변호사 류일청)
【피 고】 피고 1 외 1인(소송대리인 법무법인 참솔 외 1인)
【변론종결】2018. 5. 17.
【주 문】
1. 제주시 (주소 생략) 임야 145686㎡ 중 44070분의 250 지분에 관하여,
 가. 소외 1(생년월일 생략)과 피고 1 사이에 2016. 1. 14. 체결한 매매계약을 취소한다.
 나. 피고 1은 소외 1에게 제주지방법원 2004. 3. 16. 접수 제21469호로 마친 소유권이전청구권 가등기의 말소등기절차 및 같은 법원 2016. 2. 5. 접수 제16146호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 각 이행하라.
2. 서귀포시 (주소 2 생략) 임야 6615㎡에 관하여,
 가. 소외 1(생년월일 생략)과 피고 2 사이에 2015. 9. 11. 체결한 매매계약을 취소한다.
 나. 피고 2는 소외 1에게 제주지방법원 서귀포등기소 2004. 3. 16. 접수 제11411호로 마친 소유권이전청구권 가등기의 말소등기절차 및 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제56360호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 각 이행하라.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.

【청 구 취 지】주문과 같다.
【이 유】1. 인정사실 
 가) 파산자 나라종합금융 주식회사의 파산관재인은 주채무자 주식회사 닉스, 연대보증인 소외 1에 대한 채권(주채무자 주식회사 닉스, 연대보증인 소외 1, 어음금액 80억원, 발행일 2004. 7. 26., 지급일 2004. 10. 4., 지연이자율 연 19%)에 기하여 소외 1을 상대로 서울중앙지방법원 2007차40790호로 보증채무금청구의 지급명령을 신청하여 2007. 6. 8. 지급명령이 발령되었고, 위 지급명령은 2007. 11. 11. 확정되었다. 위 지급명령의 내용은, 채무자는 채권자들에게 1,000,000,000원 및 이에 대하여 2004. 10. 4.부터 2007. 10. 27.까지는 연 19%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라는 것이었다. 원고는 위 채권을 원고가 양수한 후 2013. 1. 31.에 소외 1에게 채권양도통지를 하였다.
 나) 소외 2는 제주시 (주소 생략) 임야 145686㎡ 중 44070분의 250에 대한 소외 1의 지분(이하 위 지분을 ‘이 사건 1 부동산’이라고 한다)에 관하여 2004. 3. 15. 매매예약을 원인으로 하여 제주지방법원 2004. 3. 16. 접수 제21469호로 소유권지분전부이전청구권가등기를, 서귀포시 (주소 2 생략) 임야 6615㎡(이하 ‘이 사건 2 부동산’이라 하고, 이 사건 1, 2부동산을 합하여 ‘이 사건 부동산들’이라 한다)에 대한 소외 1의 소유권에 관하여 2004. 3. 15. 매매예약을 원인으로 하여 제주지방법원 서귀포등기소 2004. 3. 15. 접수 제11411호로 소유권이전청구권가등기를 각 마쳤다. 
 다) 소외 2는 이 사건 1 부동산에 대한 자신의 소유권지분전부이전청구권가등기를 2016. 1. 14.자 양도를 원인으로 하여 같은 등기소 2016. 2. 5. 접수 제16145호로 피고 1에게 이전하는 소유권이전청구권의 이전 부기등기를 경료하였고, 피고 1은 위와 같이 이전받은 가등기에 기하여 2016. 1. 14. 매매를 원인으로 하여 같은 등기소 2016. 2. 5. 접수 제16146호로 이 사건 부동산에 대한 소유권지분이전등기를 경료하였다.
 라) 소외 2는 이 사건 2 부동산에 대한 2015. 9. 11.자 계약양도를 원인으로 하여 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제56359호로 피고 2에게 이전하는 소유권이전청구권의 이전 부기등기를 경료하였고, 피고 2는 위와 같이 이전받은 가등기에 기하여 2015. 9. 11. 매매를 원인으로 하여 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제56360호로 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였다.
 마) 그러나 사실은, 이 사건 부동산들에 대한 소외 2의 소유권이전등기청구권은 매매예약에 기한 등기이전청구권이 발생한 2004. 8. 30.부터 10년이 경과한 2014. 8. 29.에 소멸시효가 완성되어 그 효력이 없었고, 따라서 이 사건 부동산들에 대한 소외 2의 가등기는 등기원인 없는 무효의 등기였다. 그럼에도 불구하고 소외 1, 소외 2, 피고들은, 피고들이 이 사건 부동산을 소외 1로부터 매수하되 무효인 위 가등기들을 유용하여 소유권이전등기를 받기로 합의한 후 3), 4)와 같이 소유권이전등기를 경료하였던 것이다.
 바) 피고들이 위와 같이 가등기를 유용하여 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 받게 된 결과, 이 사건 1 부동산에 관하여는, 가등기 이후에 설정된 109 내지 111번, 122, 128번 가압류 및 190번 강제경매개시결정등기가 모두 말소되었고, 이 사건 2 부동산에 관하여는, 가등기 이후 설정된 순위 10, 11, 12, 14, 16, 17번 가압류 및 12, 15, 18번 압류가 모두 말소되었다.
 사) 소외 1의 무자력
 이 사건 부동산들에 대한 매매계약 체결 및 가등기 유용 합의 당시 소외 1이 가진 재산은 이 사건 부동산들과 여주시 (주소 3 생략) 임야 51967㎡가 전부인 것으로 보이고, 매매계약 체결 당시 이 사건 부동산에는 부동산의 시가를 훨씬 상회하는 각종 압류, 가압류가 설정되어 있으며, 소외 1은 이 사건 부동산들에 부과된 소액의 지방세조차 납부하지 못하고 있었다.
 [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을가 제1 내지 5호증, 을나 제1 내지 2호증(가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 용산구청장, 국토교통부장관, 법원행정처장에 대한 각 사실조회결과, 증인 소외 3의 일부 증언, 변론 전체의 취지
2. 판 단
 위 인정사실에 의하면, 이 사건 부동산들에 대한 각 매매계약으로 인하여 소외 1의 일반 재산이 감소되어 남은 소외 1의 재산만으로는 원고의 피보전채권을 담보하지 못하게 되었고, 소외 1은 이러한 점을 알고도 이 사건 매매계약을 하였다고 판단되므로, 이 사건 매매계약은 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당한다.
 가. 피고들의 악의 여부
 이 경우, 피고들의 악의는 추정된다.
 1) 피고 1은 선의라고 주장하나, 을가 제1 내지 9호증의 각 기재만으로는 위 악의를 뒤집기에 부족하고, 오히려, 가등기 이후에 순위번호 109 내지 111번, 122, 128번 가압류가 이루어졌고 위 가압류 등기의 피보전채권액 합이 피고가 지급하였다는 이 사건 1 부동산의 매매대금액을 훨씬 초과하고 있었으며 심지어 순위번호 190번으로 강제경매개시결정등기까지 이루어져 있었는데 피고 1은 위와 같은 사실을 알고 매수한 사실, 매수 방식도 일반적인 매매 방식이 아니라 무효인 가등기를 유용하는 방식을 사용하였으며, 이러한 방식을 통하여 등기부등본상 선순위인 위 가압류 및 강제경매개시결정을 말소시켰던 점에 비추어 보면, 피고 1은 이 사건 1 부동산을 매수할 당시에 소외 1이 무자력 상태이었고 매매로 인하여 공동 담보가 더더욱 부족해지리라는 점, 즉 악의가 있었다는 점이 충분히 인정된다 할 것이므로, 이러한 점에서도 피고 1의 선의 항변은 인정할 수 없다.
 2) 피고 2는 선의라고 주장하나, 을나 제1 내지 7호증의 각 기재, 증인 소외 3의 일부 증언만으로는 위 악의를 뒤집기에 부족하고, 오히려, 가등기 이후에 순위번호 10, 11, 12, 14, 16, 17번 가압류 및 12, 15, 18번 압류가 이루어졌고 위 가압류 등기 및 압류 등기의 피보전채권액 합이 피고 2가 지급하였다는 이 사건 2 부동산의 매매대금액을 훨씬 초과하고 있었음을 잘 알고도 매수한 사실, 매수 방식도 일반적인 매매가 아니라 무효인 가등기를 유용하는 방식을 사용하였으며, 이러한 방식을 통하여 등기부등본상 선순위인 위 가압류 및 압류를 말소시켰던 점에 비추어 보면, 피고 2는 이 사건 2 부동산을 매수할 당시에 소외 1이 무자력 상태이었고 매매로 인하여 담보가 더더욱 부족해지리라는 점, 즉 악의가 있었다는 점이 충분히 인정된다 할 것이므로, 이러한 점에서도 피고 2의 선의 항변은 인정할 수 없다. 
 나. 사해행위 판단 시기에 관한 피고들의 주장에 관한 판단
 피고들은, 가등기가 이루어진 시점을 기준시로 하여 소외 1의 자력 여부, 소외 1 및 피고들의 자력 여부를 판단하여야 하고, 이 경우에 사해행위취소의 제척기간이 경과하였을 뿐만 아니라, 피고들은 선의였다고 주장한다.
 살피건대, 피고들은 가등기에 의하여 보전된 이전등기청구권을 소외 2로부터 양수한 것이 아니라, 소외 1과의 사이에서 새로운 매매계약을 체결하되 다만 이전등기를 함에 있어서 무효인 가등기를 유용하는 방식을 취하였을 뿐인바, 결국 취소 대상이 된 위 매매계약은 가등기의 원인이었던 소외 2의 매매예약과는 명백히 다른 것이라 할 것이므로, 사해행위인지의 판단은 가등기 시가 아니라 매매계약시를 기준으로 하여야 할 것이다. 이 경우 제척기간은 경과하지 않았음은 역수상 명백하다. 한편 매매계약시를 기준으로 할 경우 소외 1의 무자력, 소외 1의 악의, 피고들의 악의가 모두 인정됨은 앞서 이미 살펴 보았다. 
 다. 이전등기와 가등기 말소 및 그 법적 근거
 이 사건 부동산들에 대한 매매계약은 사해행위에 해당하므로 취소하고, 이 경우 주문 기재 소유권이전등기는 모두 등기 원인이 없어 무효이므로, 말소되어야 한다.
 다만, 가등기 자체는 매매계약과 무관한 별개의 매매예약에 의하여 설정된 것이므로, 매매계약이 취소되었다는 이유로 말소되지는 아니 한다. 다만, 가등기의 등기 원인인 소외 2의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 경과하였으므로, 위 가등기 또한 등기 원인이 없는 무효의 가등기에 해당하게 되고, 이 경우 원고는 소외 1을 대위하여 위 가등기의 말소를 청구할 수 있다. 이에 대하여 피고가 가등기 유용의 합의 항변을 하지만, 가등기 유용의 합의를 통한 매매는 사해행위에 해당하여 취소되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 이 부분 피고의 항변은 받아들일 수 없다. 
3. 결 론
 원고의 청구는 모두 이유 있으므로, 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

판사 김태우