토지와 건축물을 구분하는 재산세 시가표준액의 산정방식이 위법한지 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2015.05.14 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
재산세
【주문】
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 원고(선정당사자), 선정자들이 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고인들의 상고이유 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정된다. 이에 같은 법 제5조에 의하여 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 2015. 1. 21. 선고 2014누58879 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고(선정당사자)가 한 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.
【이 유】

1. 제1심 판결 인용

이 법원의 판결 이유는 아래와 같이 고치고 다음 항에서 추가로 판단하는 부분을 제외하고는 제1심 판결 이유와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 따라 인용한다.
○ 2쪽 8, 9째 줄 "집합건물의 부속토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)"를 "집합건물(오피스텔 및 상업용 건물로서 원고와 선정자들은 지하상가 일부 점포를 구분소유하고 있다) 부속토지의 지분(대지권 비율에 해당한다, 편의상 이하 ’이 사건 각 토지‘라 한다)"으로 고친다.
○ 2쪽 12째 줄 "토지 면적" 다음에 "(피고는 대지권 비율을 면적으로 환산하여 이 사건 처분을 하였다)"를 추가한다.
2. 추가 판단

가. 원고 주장

원고는 이 사건 처분의 근거가 된 이 사건 각 토지의 시가표준액은 상속세 및 증여세 부과의 기준이 되는 기준시가에 비해 현저히 높은데, 국세와 지방세의 산정 기준이 다른 것은 부당하고, 상가 건축물에 딸린 토지는 상가와 일괄하여 거래됨에도 건축물과 이에 딸린 토지를 나누어 과세표준을 산정하는 것은 부당하다고 주장한다.
나. 관계 법령

▣ 상속세 및 증여세법

제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

▣ 소득세법

제99조(기준시가의 산정)

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

다. 판단

앞서 인용한 제1심 판결 별지 관계 법령 및 위 관계 법령의 각 규정에 따르면 일정한 요건을 갖춘 오피스텔 및 상가용 건물에 대하여, 기준시가를 적용하여 국세인 상속세 및 증여세, 양도소득세 등의 세액을 산정하는 경우 건물과 이에 딸린 토지를 일괄하여 국세청장이 산정·고시한 가액을 기준으로 하고 있는 반면, 그 재산세는 건축물과 이에 딸린 토지를 구분하여 산정한 시가표준액을 기준으로 각 부과하도록 되어 있다.
원고가 주장하는 것처럼 이 사건 각 토지에 대한 재산세 시가표준액이 그 대지권을 포함하여 원고와 선정자들이 구분소유하고 있는 지하상가 점포에 대하여 국세청장이 일괄하여 산정·고시한 가액보다 현저히 높다고 하더라도 아래와 같은 여러 사정을 종합하여 보면 그것만으로 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수는 없다. 원고 주장은 받아들일 수 없다.
1) 지방세인 재산세는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로, 재산세의 과세표준을 산정하기 위해 재산을 평가하는 방식은 합리적인 요소를 바탕으로 한 객관적인 방식이어야 할 것이지만 그 방식이 국세의 경우와 반드시 같아야 할 근거는 없다.
2) 원고와 선정자들이 구분소유하고 있는 지하상가 점포의 각 집합건물 내의 층수나 위치 등 입지조건은 그 집합건물의 부지 또는 개별 대지권 자체의 특성이 아니라 구분건물의 고유한 특성에 불과한 것이므로 그 구분건물에 대한 시가표준액을 산정하는 과정에서 반영하면 충분하다.
3) 피고는 관계 법령에서 정한 절차와 기준에 따라 이 사건 각 토지의 시가표준액을 산정하였다(을 제6, 7, 8호증, 변론 전체의 취지).
4) 일정한 경우 건축물과 이에 딸린 토지를 일괄하여 그 가액을 산정하는 방식이 건축물과 이에 딸린 토지가 일괄하여 거래되는 거래현실에 보다 부합하는 면이 있다 하더라도 그 산정방식은 재산세 과세표준의 효율적인 산정, 적정한 조세징수비용, 안정적인 세수 확보 가능성 등 여러 공익적 요소까지 고려하여 정하여야 할 입법정책의 문제이다.
3. 결론

제1심 판결은 정당하다. 원고가 한 항소를 기각한다.
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【하급심-서울행정법원 2014. 7. 15. 선고 2014구합1246 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고(선정당사자)의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.
【이 유】

1. 처분의 경위

가. 피고는 2012. 9. 10. 별지1 ‘부과내역’ 기재와 같이 원고 및 선정자들에게 이들이 2012년 재산세 과세기준일인 2012. 6. 1. 소유하고 있던 과세대상 집합건물의 부속토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 대한 재산세, 재산세 과세특례, 지방교육세를 각 부과·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
나. 피고는 이 사건 처분을 함에 있어 별지2 ‘과세표준액 산정내역’ 기재와 같이 각 토지 면적에 개별공시지가를 곱하여 시가표준액을 산출한 후, 여기에 공정시장가액비율 70%를 곱하여 이 사건 각 토지에 대한 재산세 과세표준을 산정하였다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 4, 을 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 각 토지의 개별공시지가를 기초로 산정한 재산세 과세표준은 실지거래가액의 약 3~9배에 이르는 것이어서 이에 기초한 이 사건 처분은 부당한 중과세이다. 그러나 원고의 수차례 진정에도 불구하고 피고는 이는 지방세법에 따른 것이라는 핑계를 대며 위와 같은 불합리를 시정하지 않고 있으므로, 이 사건 처분은 사법부에 의하여 취소되어야 한다.
나. 관계 법령

관계 법령

▣ 구 지방세법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것)

제4조(부동산 등의 시가표준액)

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경 우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은「지방세기본법」제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.
제110조(과세표준)

① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

▣ 지방세법 시행령

제109조(공정시장가액비율)

법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

다. 판단

구 지방세법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조 제1항, 제110조 제1항,「지방세법 시행령」제109조에 의하면, 토지에 대한 재산세의 과세표준은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額), 즉 개별공시지가에 의한 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려한 공정시장가액비율 100분의 70을 곱하여 산정한 가액으로 하는바, 위 ‘처분의 경위’에 의하면, 피고는 위 지방세법 및 그 시행령에 따라 이 사건 각 토지에 대한 재산세 과세표준을 산정하였음을 알 수 있으므로, 이를 전제로 한 이 사건 처분에는 어떠한 위법이 없다.
나아가 원고의 주장에 실지거래가액이 아닌 개별공시지가에 따른 시가표준액에 의하여 과세표준을 산정하도록 한 구「지방세법」제110조제1항 자체가 위헌이라는 취지의 주장이 포함되어 있다고 보더라도, 아래와 같은 이유로 위 주장 역시 받아들일 수 없다. 즉, 재산세는 매년 일정한 과세기준일이 되면 전국의 모든 부동산에 대하여 일제히 과세해야 하므로, 위 법률조항은 개별 부동산의 실제 가액을 일일이 조사하기보다 획일적인 시가표준액에 의해서 과세표준을 산정함으로써 안정된 세수를 확보하며 실질적인 조세부담의 공평을 실현하고자 하는 것이다. 나아가 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관련 법률에서는 객관적인 평가가치인 시가표준액이 시가를 정확하게 반영할 수 있도록 하는 장치를 마련하고 있으며, 납세의무자는 개별공시지가결정 자체를 다투거나 부과처분취소소송에서 개별공시지가결정의 위법을 독립된 위법사유로 다툴 수 있는 등 시가표준액을 다툴 수 있는 방법이 있으므로, 위 법률조항으로 인한 불이익이 달성하고자 하는 공익에 비하여 크다고 보기 어렵다. 따라서 실지거래가액이 아닌 개별공시지가에 따른 시가표준액에 의하여 재산세 과세표준을 산정하도록 한 위 법률조항에 국민의 재산권을 침해한다는 등의 위헌적인 요소가 있다고 볼 수 없다(헌법재판소 2014. 5. 29. 선고 2012헌바432 결정 등 참조).
결국 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【관계법령】

▣ 구 지방세법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것)

제4조(부동산 등의 시가표준액)

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경 우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은「지방세기본법」제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.
제110조(과세표준)

① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

▣ 지방세법 시행령

제109조(공정시장가액비율)

법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

지방세인 재산세는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로 과세표준 산정은 합리적인 요소를 바탕으로 한 객관적인 방식이어야 할 것이지만 그 방식이 국세의 경우와 반드시 같아야 할 근거는 없고, 상가 점포의 각 집합건물 내의 층수나 위치 등 입지조건은 구분건물의 고유한 특성에 불과한 것이므로 그 구분건물에 대한 시가표준액을 산정하는 과정에서 반영하면 충분하며.산정방식은 재산세 과세표준의 효율적인 산정, 적정한 조세징수비용, 안정적인 세수 확보 가능성 등 여러 공익적 요소까지 고려하여 정하여야 할 입법정책의 문제 등 여러 사정을 종합하여 보면 그것만으로 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수는 없다.