임대료등청구 (민사, 수원지방법원성남지원)
공포일: 2023.07.07 / 시행일:

【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 박홍수)
【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 이석우)
【변론종결】2023. 6. 16.
【주 문】
 1. 피고들은 연대하여 원고에게 11,865,000원과 이에 대하여 2021. 9. 2.부터 2023. 7. 7.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.
 3. 소송비용 중 10%는 피고들이, 나머지는 원고가 각 부담한다.
 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】 피고들은 연대하여 원고에게 133,338,020원과 이에 대하여 소장 부본 송달 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】1. 기초 사실
 가. 원고는 2008. 7. 11. 피고들에게 성남시 분당구 (이하 생략)에 있는 50평의 식당 건물과 30평의 카페 건물을 기간 2008. 11. 8.부터 2013. 11. 8.까지로 하여 임대하면서, 보증금 1억 5,000만 원, 차임 월 1,000만 원(부가가치세 별도, 이하 같다)으로 하되, 첫 1년간은 보증금 1억 원, 차임 월 800만 원으로 약정하였다(이하 1차계약이라 한다). 위 임대차기간 동안 피고들은 보증금 1억 원만 지급하고 나머지 5,000만 원은 지급하지 않았다.
 나. 원고와 피고들은 2013. 11. 20.경 위 카페 건물을 제외하고 식당 건물을 보증금 1억 5,000만 원, 차임 월 1,400만 원, 기간 2013. 11. 30.부터 2016. 11. 30.까지(계약서에 기간 및 나머지 보증금의 지급일 ‘20’ 부분이 ‘30’으로 수정되어 있다)로 하여 임대하면서, 특약사항으로, 임대차를 연장할 경우에는 기간 24개월, 차임 월 2,000만 원으로 하기로 약정하였다(이하 2차계약이라 한다). 원고는 2013. 12. 3. 피고들에게서 보증금 5,000만 원을 추가로 지급받았다고 스스로 인정하고 있다. 
 다. 원고와 피고들은 2017. 5. 16. 위 식당 건물을 보증금 1억 5,000만 원, 차임 월 1,400만 원(2년 뒤 협의 인상하기로 하여, 2019. 7.분부터 월 1,600만 원으로 증액되었다), 기간 2017. 6. 20.부터 2022. 6. 20.까지로 하여 임대하였다(이하 3차계약이라 한다). 위 임대차계약은 2021. 7. 5. 종료되었는데, 피고들이 2020. 10.부터 위 종료 시까지 차임 총 1억 5,200만 원(월 1,600만 원씩 9개월 15일치)을 지급하지 않았다. 
 [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 5, 6, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
 가. 원고
 1) 1차계약 관련: 피고들이 지급하지 않은 보증금 5,000만 원 대신 차임을 월 50만 원 증액하여 5년간 3,000만 원을 지급하기로 하였다. 차임지급일을 매달 20일로 맞추기 위하여 구분한 첫 10일간의 차임 240만 원, 2011. 5.분 차임 중 지급받지 못한 1,873,020원을 비롯하여 위 증액차임까지 계산하면 1차계약기간 동안 총 9,873,020원의 차임을 받지 못하였다. 
 2) 2차계약 관련: 2016. 10.분부터 3차계약 체결 전인 2017. 6.분까지 9개월분 중 수선공사로 면제한 2개월(2017. 5. 및 6.)을 뺀 7개월분 차임 9,800만 원을 지급받지 못하였고, 2017. 11. 12. 2,000만 원을 추가로 지급받아 연체 차임은 7,800만 원이다.
 3) 3차계약 관련: 2020. 10.분부터 2021. 7. 5.까지 9개월 15일분의 차임 총 1억 5,200만 원을 지급받지 못하였다. 
 4) 부가가치세 관련: 2009. 6.까지의 부가가치세 중 80만 원, 2009. 4분기 부가가치세 중 20만 원, 2012. 4분기 부가가치세 300만 원, 2013. 4분기 부가가치세 중 40만 원(2차계약에 따라 증액된 2013. 12.분 차임과 관련된 것으로 보인다), 2016. 10.부터 2017. 6.까지의 부가가치세 980만 원(2017. 2분기는 4월분 140만 원만 산정하였다), 2021. 1.부터 2021. 7. 5.까지 일할 계산한 9,865,000원을 받지 못하였는데 그중 2020. 1. 10. 추가 지급된 60만 원을 공제하면 받지 못한 부가가치세는 총 23,465,000원이다.
 5) 위 각 금액을 합한 263,338,020원(= 9,873,020원 + 7,800만 원 + 1억 5,200만 원 + 23,465,000원) 중 남은 보증금 1억 3,000만 원을 공제한 나머지 133,338,020원의 지급을 청구한다.
 6) 1, 2, 3차 계약은 기간을 연장하는 연속된 계약이고, 원고가 받지 못한 차임과 부가가치세의 기간 표시는 계산과 특정을 위한 것일 뿐, 피고들이 이미 지급한 차임으로 먼저 연체된 차임부터 순차 충당되므로 나머지 연체 차임 등 청구취지 금액에서는 소멸시효가 완성된 것이 없다.
 나. 피고들
 1) 3차 계약의 연체차임 1억 5,200만 원과 부가가치세 9,865,000원은 인정하나, 그 외의 청구금액은 인정할 수 없다. 
 2) 1, 2, 3차 계약은 연속된 것이 아니라 각각 별개의 계약이어서, 1, 2차 계약의 연체 차임과 부가가치세가 있다 하더라도 그 종료일로부터 각 3년이 경과함으로써 소멸시효가 완성되었다.
 3) 피고들이 지급한 보증금은 1억 5,000만 원이다. 
3. 판단
 쟁점에 따라 차례대로 살펴본다.
 가. 1, 2차계약의 연속성 여부
 1) 인정 사실
 가) 1, 2차계약의 주요 내용은 다음과 같다. 
?1차계약2차계약보증금1억 5,000만 원 (첫 해는 1억 원)1억 5,000만 원월 차임1,000만 원(첫 해는 800만 원)1,400만 원기간2008. 11. 9. ~ 2013. 11. 8.2013. 11. 30. ~ 2016. 11. 30.목적물식당 50평 1동, 카페 30평 1동식당 50평 1동
 나) 원고는 1차계약이 끝날 무렵인 2013. 10. 8.경과 2013. 10. 18.경 피고들에게 임대차계약을 연장하지 않을 것이라는 취지의 각 내용증명우편을 발송하였다. 그리고 원고가 2013. 10. 22. 피고들에게 보증금 중 1,000만 원을 먼저 반환하였다(반환한 액수와 그 재반환 여부는 뒤의 보증금 부분의 판단과 같다).
 [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 5, 13, 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
 2) 판단
 위 인정 사실과 같이 1차계약이 종료될 무렵 원고가 피고들에게 계약 연장을 하지 않을 것이라는 의사를 표시하고, 보증금의 일부를 반환하였던 점, 임대목적물이 식당과 카페 건물 2동에서 식당 건물 1동만으로 변경된 점, 보증금(1차 계약에서 실제 지급된 금액은 1억 원이었다)과 차임의 변동 내역 등을 감안하면, 피고들이 원고로부터 1차계약으로 임차한 식당 건물에서 2차계약 기간까지 동일한 상호로 영업을 계속한 점을 감안하더라도, 1, 2차 계약은 연속된 계약이라기보다는 별개의 계약이라고 보는 것이 타당하다.
 나. 2, 3차계약의 연속성 여부
 1) 인정 사실
 가) 2, 3차계약의 주요 내용은 다음과 같다. 
?2차계약3차계약보증금1억 5,000만 원1억 5,000만 원월 차임1,400만 원1,400만 원기간2013. 11. 30. ~ 2016. 11. 30.2017. 6. 20. ~ 2022. 6. 20.목적물식당 50평 1동 172㎡식당 50평 1동 278.89㎡
 나) 2차계약에서 특약으로, 임대차기간(3년) 경과 후 피고들이 기간연장을 원할 경우 차임을 월 2,000만 원, 기간을 2년으로 하기로 약정한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그런데 피고들은 이를 수용하기 어려워, 원고와 재계약 조건에 관한 협의요청을 하였으나 거부되자 2차계약 기간 만료 다음 날인 2016. 12. 1.부터 영업을 중단하고 2016. 12. 29. 원고에게 보증금의 반환을 요청하는 내용증명우편(을 제6호증)을 보냈으며, 보증금 1억 5,000만 원의 반환을 청구하는 지급명령신청을 하였다(이 법원 2016차전11222). 그리고 피고 1은 세무서에 2016. 12. 1.부터 휴업한다는 신고를 하였다.
 다) 이에 대하여 원고도 2017. 1. 3. 피고들에게 2차계약의 특약에 따른 재계약이 되지 않았으므로 임대차가 종료되었고, 차임 등을 정산하여 나머지 보증금을 반환하겠다는 내용증명우편(을 제9호증)을 보냈다. 
 라) 법원은 2017. 1. 12. 피고들의 위 신청에 따른 지급명령 결정을 하였고 원고가 이의하여 소송으로 이행되었다(이 법원 2017가단204123). 
 마) 원고는 2017. 1.경 커피숍 건물의 증축공사를 하고, 2017. 5.경 식당 건물 및 주변 보수공사를 하여 그 면적이나 현황이 달라졌다.
 바) 이러한 상태에서 원고와 피고들은 2017. 5. 16. 위와 같이 증축, 보수된 건물에 관하여 3차계약을 체결하였고, 피고들은 2017. 6. 8. 위 소를 취하하였다. 
 [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5, 6호증, 을 제4호증의 1, 2, 을 제6, 7, 9호증의 각 기재, 이 법원에 현저한 사실, 변론 전체의 취지
 2) 판단
 위 인정 사실과 같이 2차계약에서 특약으로 약정된 연장 시의 차임액으로 인하여 원고와 피고들이 재계약을 하지 못하고 서로 2차계약이 종료되었다는 통지를 한 점, 피고들은 보증금반환청구의 지급명령 신청을 하여 소송으로 이행된 점, 3차계약은 2차계약 종료 후 5개월 이상 지난 뒤에 체결된 점, 그 사이 피고들은 영업을 중단하였고 원고는 임대목적물이던 각 건물에 관하여 증축 또는 보수공사를 하였는데, 그 과정에서 피고들과 협의를 하였다거나 동의를 구하였다는 주장과 증명은 전혀 하지 않은 점, 위와 같은 공사에 따라 2, 3차계약의 임대목적물 면적과 현황이 상당히 달라지게 된 점 등을 감안하면, 2, 3차 계약은 연속된 계약이 아니라 별개의 계약이라고 하겠다.
 다. 1차계약 관련 청구 부분
 1) 보증금 5,000만 원을 대신한 차임 증액 주장 부분
 원고는 1차계약에서 피고들이 지급하지 않은 보증금 5,000만 원의 지급을 갈음하여 차임을 월 50만 원씩 증액하여 5년간 3,000만 원을 더 지급하기로 약정하였다고 주장한다. 
 앞서 든 증거에 의하면 피고들이 월 1,000만 원(첫 1년은 월 800만 원)을 지급하다가 2011. 10.분부터 월 1,050만 원을, 2012. 2.분부터 월 1,100만 원을, 2013. 5.분부터 월 11,050,000원을 각 지급해 온 사실을 인정할 수 있으나, 위 인정 사실만으로는 위 각 증액된 금액을 넘어서 1차계약 기간 동안 총 3,000만 원을 더 지급하기로 약정하였다고 인정하기는 부족하고 달리 그 증거가 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 
 2) 나머지 부분
 가) 피고들이 2008. 11. 10.부터 19.까지 10일분 차임 240만 원 및 2011. 5.분 차임 중 1,873,020원을 지급하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 2009. 12.까지의 부가가치세 중 100만 원과 2012. 4분기 부가가치세 300만 원을 지급하지 않은 사실은 피고들이 명백하게 다투지 않으므로 자백한 것으로 본다. 
 나) 피고들은 2008. 11.의 10일분 240만 원은 주방불법개조로 인한 영업정지 기간(7일)을 감안하여 원고가 받지 않기로 하였다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없다. 
 또한 피고들은 2011. 5.분 차임 중 1,873,020원은 원고의 요청에 따라 원고의 펜션 공사를 한 업자에게 대신 송금하여 차임 지급을 갈음하였다고 주장한다. 을 제10호증의 기재에 의하면 피고 1이 2011. 5. 31. 1,873,020원을 계좌이체한 사실을 인정할 수 있고, 이 금액과 피고들이 원고에게 지급한 차임 8,126,980원을 합하면 1,000만 원이 되는 점, 이후 원고가 피고들에게 위 차액의 지급을 최고한 흔적은 보이지 아니하는 점 등을 감안하면, 피고들의 주장이 사실일 가능성도 있으나, 피고들이 위 이체 상대방이 누구인지, 원고가 어떠한 공사를 하였는지 등에 관한 주장과 증명을 하지 않고 있으므로, 원고가 이를 다투는 이상 위 인정 사실만으로 피고들의 위 주장을 인정하기에는 부족하다. 
 3) 소멸시효 완성
 1차계약의 차임과 부가가치세 채권은 민법 제163조 제1호가 정한 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권에 해당하여 3년의 단기소멸시효가 적용되고, 임대차보증금의 담보 성격 등을 감안하면 연체차임(부가가치세 포함) 채권의 소멸시효는 그 임대차계약 종료 시부터 진행된다고 하겠다. 
 이 사건 소는 1차계약이 종료한 때로부터 3년이 지난 후에 제기되었으므로 1차계약의 연체 차임 및 부가가치세 청구권은 이미 시효로 소멸하였다. 1차계약과 관련한 원고의 청구는 모두 이유 없다.
 라. 2차계약 관련 청구 부분
 1) 원고는 2차계약이 묵시적으로 갱신되고, 피고들이 2016. 12. 29. 해지통지를 함으로써 2017. 1. 29. 해지되었다고 주장하면서, 그 해지일까지는 차임을, 그 이후는 차임 상당의 부당이득 또는 불법점유로 인한 손해배상을 청구하고 있다. 또한 2013. 12.분 부가가치세 40만 원, 2016. 10.분부터 2017. 4.분까지의 부가가치세 980만 원의 지급도 청구하고 있다.
 2) 먼저 묵시적 갱신 주장에 관하여 본다. 묵시의 갱신은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니함으로써 발생하는 것인데(민법 제639조 제1항 참조), 피고들은 2차계약에서 약정한 연장 시의 특약(차임 월 2,000만 원)을 적용받지 않기 위하여 2차계약의 기간 만료 다음 날인 2016. 12. 1.부터 영업을 중단하고 휴업신고를 한 사실, 이어 2016. 12. 29. 원고에게 보증금의 반환을 요청한 사실은 앞서 본 바와 같으므로 원고와 피고들 사이에 묵시적 갱신이 성립될 수 없다. 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.
 3) 다음으로 부당이득 주장에 관하여 본다. 임차인이 임대차계약 종료 후 목적물을 계속 점유하였더라도 본래의 계약 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 이익을 얻은 것이 없으면 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 목적물을 사용·수익하지 못한 경우에도 마찬가지이다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등 참조). 앞서 본 바와 같이 피고들이 2차계약 기간만료 후 영업을 중단하고 임대목적물을 사용·수익하지 아니하여 이익을 얻은 것이 없으므로 피고들에게 부당이득반환의무가 성립하지 아니하므로 이 부분 원고의 주장도 이유 없다. 
 4) 불법점유 손해배상 주장에 관하여 본다. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임대차계약 종료 후에 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무를 지지 아니한다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결 등 참조). 
 이 사건에서 원고가 피고들에게 연체차임을 공제한 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하여 피고들의 동시이행항변권을 상실시켰다는 주장과 증명이 없으므로 피고들의 점유를 불법점유라 할 수 없다. 원고의 손해배상 주장 역시 이유 없다.
 5) 결국 2차계약에서 연체된 차임은 2016. 10. 및 11.분 합계 2,800만 원이고, 연체된 부가가치세는 2013. 12.분 40만 원과 2016. 10. 및 11.분 280만 원 총 3,120만 원이고 그중 2016. 10. 및 11.분 중 2,000만 원이 2017. 11. 12. 지급되었음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고들이 지급하지 않은 차임과 부가가치세는 총 1,120만 원이 된다. 나머지 기간 즉, 부당이득반환과 손해배상 청구와 관련한 기간의 부가가치세 청구 부분은 위에서 본 바와 같이 이유 없다. 
 피고들은 2017. 1.경 실시한 공사를 감안하여 위 차임 2,800만 원과 이에 대한 부가가치세 280만 원을 합한 3,080만 원을 2,000만 원으로 감액하기로 원고와 합의하고 이를 모두 지급하였으므로 연체된 것이 없다고 주장하나, 위와 같은 합의가 있었다고 인정할 증거가 없다.
 6) 소멸시효 완성
 앞서 본 바와 같이 2차계약과 3차계약은 연속된 계약이 아니라 별개의 계약이므로 2차계약 기간 중 연체된 차임과 부가가치세는 그 기간 만료 다음 날인 2016. 12. 1.부터 소멸시효가 진행되고 그로부터 3년이 지난 후에 이 사건 소가 제기되었으므로 피고들이 지급하지 아니한 위 연체 차임 및 부가가치세 채무는 모두 시효로 소멸하였다. 따라서 2차계약과 관련한 원고의 청구도 모두 이유 없다.
 마. 3차계약 관련 청구 부분
 피고들이 3차계약 기간의 차임 중 152,000,000원, 부가가치세 중 9,865,000원을 지급하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 공동임차인인 피고들은 연대하여 원고에게 위 차임 및 부가가치세를 지급할 의무가 있다. 
 바. 임대보증금의 액수
 1) 원고는 1차계약 종료 뒤 2차계약 체결 전인 2013. 10. 22. 피고들에게 보증금 중 2,000만 원을 반환하여 남은 보증금은 1억 3,000만 원뿐이라고 주장한다. 이에 대하여 피고들은 당시 피고들이 1,000만 원을 반환받았다가 원고와 동거하는 소외인을 통하여 1,000만 원을 다시 지급하여 총 보증금은 1억 5,000만 원이라고 주장하므로 차례로 살펴본다. 
 2) 원고가 반환했던 금액
 원고가 2013. 10. 22. 수표 1,000만 원을 피고들에게 교부한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 
 원고는 그 무렵 1,000만 원을 더 반환하였다고 주장하나, 위 주장에 부합하는 듯한 을 제12호증은 쉽게 믿기 어렵고 달리 위 주장을 인정할 증거가 없다. 원고는 위 추가 지급액과 관련하여 2013. 10. 22. 송금하였다고 주장하다가 피고들이 그 이체 계좌가 원고의 대출계좌라고 주장하자, 원고가 소나무판매업을 하면서 받은 수표를 지급하였다고 주장을 변경하고 있어 그 주장을 쉽게 믿기도 어렵다. 피고 1이 작성한 서면(갑 제12호증)에는 ‘수표로 2,000만 원을 받았다가 소외인을 통하여 그대로 반환하였다’는 취지로 기재되어 있는데, 이는 뒤에서 보는 바와 같이 피고들이 원고로부터 반환받았던 1,000만 원을 소외인에게 수표가 아니라 송금하여 반환하였음을 감안하면 그 기재 내용을 모두 믿을 수 없다. 결국 2,000만 원을 반환하였다는 원고의 주장은 이유 없다.
 3) 피고들의 위 1,000만 원 반환 
 을 제5호증의 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면 피고들이 2013. 11. 20. 소외인에게 1,000만 원을 송금한 사실, 당시 소외인은 원고와 동거하고 있던 사실을 인정할 수 있다. 여기에다가 2013. 11. 20.경 2차계약을 체결하면서 보증금 1억 5,000만 원 중 1차계약의 보증금 1억 원 외에 피고들이 추가로 5,000만 원을 지급하기로 약정하였고, 원고가 그 5,000만 원을 2013. 12. 3. 지급받았다고 인정하면서도 위와 같이 반환해 준 1,000만 원(또는 원고가 주장하는 2,000만 원)에 관해서 아무런 약정이나 정산이 없었던 점(원고는 피고들이 2차계약을 체결하면서 위 2,000만 원을 빠른 시일 내에 반환해주기로 하였다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없다), 이는 3차계약을 체결하면서도 마찬가지인 점 등을 감안하면, 피고들이 위와 같이 소외인의 계좌로 1,000만 원을 송금함으로써 원고에게 위 보증금 1,000만 원을 다시 지급하였다고 보는 것이 타당하다. 
 4) 결국 2, 3차계약에서 피고들이 지급한 보증금은 총 1억 5,000만 원이 된다.
 사. 피고들의 채무 
 피고들은 원고에게 3차계약의 차임 152,000,000원과 부가가치세 9,865,000원을 지급하지 않고 있으므로, 피고들이 반환받아야 할 보증금 1억 5,000만 원으로 그 일부를 충당하면, 결국 피고들은 연대하여 원고에게 나머지 차임 및 부가가치세 11,865,000원과 이에 대하여 소장 송달 다음 날인 2021. 9. 2.부터 이 판결 선고일인 2023. 7. 7.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 
4. 결론
 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 인용하고, 나머지 청구를 기각한다. 

판사 염원섭