신축건물에 대한 건축비 및 취등록세를 모두 임차인이 부담한 상태에서 임차료 연체에 따른 적법한 임대차계약 해지가 이루어진 경우 (민사, 대법원)
공포일: 2006.10.26 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
기타
【주문】
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 피고들이 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인들의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에관한특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-울산지방법원 2006. 7. 6. 선고 2005나398 판결】

【주문】 원고패소

1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고에게,

가. 피고 이진수는 양산시 북정동 475-13 지상(양산시 북정동 북정2토지구획정리 사업지구 30블록 5노트) 경량철골구조 패널지붕 단층 제2종 근린생활시설 393㎡ 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㅇ, ㅍ, ㄱ의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉰부분 40㎡에서,

나. 피고 안경수는 같은 도면 표시 ㅎ, ㄱ´, ㄴ´, ㄷ´, ㅎ의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉳부분 25㎡ 지상에 건립된 경량철골조 판넬지붕 철구조물에서,

각 퇴거하라.
3. 소송총비용은 피고들이 부담한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.
【이유】

1. 인정사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1ㆍ3ㆍ4ㆍ6ㆍ7ㆍ14ㆍ22ㆍ23호증의 각 기재, 갑8호증의 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 원고는 2002. 11. 8. ○○○에게 ○○○동 475의 13답 2,185㎡(그 후 구획정리되어 ○○○ ○○○2토지구획정리사업지구 30블록 5노트 1,279.8㎡로 되었다, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 보증금 3,000만원, 월 임료 380만원(지급시기 매월 28일), 기간 5년으로 정하여 임대하였다.
나. 원고는 2003. 1. 14. ○○○과 사이에 울산지방법원에서 위 임대차계약에 관하여 다음과 같은 내용의 재판상 화해를 하였다.
(1) 이 사건 토지 위에는 건물 등 일체의 구조물을 축조할 수 없으나 원고의 동의를 얻어 축조할 경우에는 필히 건물 등의 구조물에 대한 명의를 원고의 명의로 한다.
(2) 임차권을 타인에게 양도할 수 없다.
(3) ○○○이 원고 명의로 건물 등의 구조물을 축조할 시 건축비, 유익비, 권리금 등의 청구를 원고에게 할 수 없다.
(4) 신축건물 등 구조물의 부대비용(전기, 수도, 도시가스 등)은 모두 ○○○ 명의로 하여 이를 ○○○이 부담하고, 신축건물 및 구조물 등에 대한 각종 제세공과금(취득세, 등록세 등 포함) 및 준공 후 부과되는 모든 세금 및 등기비용도 ○○○이 부담한다.
(5) 임차금을 3개월 이상 체납할 시에는 ○○○은 기한의 이익을 상실하고 즉시 원고에게 명도한다.
다. ○○○은 2002. 12.경 원고로부터 건물의 신축을 승낙 받은 다음 그달 13일 원고명의로 건축허가를 받아 이 사건 토지 위에 경량철골조 패널지붕 단층 제2종 근린생활시설 393㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 완공하였는데, 2003. 3. 27. 이 사건 토지에 대하여 전세금 30,000,000원, 전세권자 ○○○으로 하는 전세권설정등기를 하였고,같은 해 4. 23. 이 사건 건물에 대하여 원고 앞으로 소유권 보존등기를 한 다음 같은 날 위와 동일한 내용의 전세권설정등기를 하였다.
라. ○○○은 위 건물에 ‘우리 MOTORS' 라는 상호로 자동차정비, 카오디오, 세차장, 카악세사리 용품점에 필요한 기계와 비품을 공급하고 사업의 주체가 되어 위 각 점포들을 주식회사 형태로 운영하려고 하였는데, 이에 CCC이 자동차정비업을, DDD가 카오디오업을, 피고 AAA가 세차장을, EEE이 카악세사리 용품점을 하기로 하였다.
마. ○○○은 2003. 4. 4. 피고 BBB와 주문 제2의 ‘가’항 기재 건물부분(이하, 이 사건 점포라 한다)에 관해, 사업자 등록을 하기 위하여 임대인 원고, 임차인 FFF(FFF는 피고 BBB에게 보증금을 빌려준 GGG의 처이다), 보증금 35,000,000원, 월 차임 50,000원, 기간 36개월로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약서를 작성하였는데, 이는 원고의 허락 없이 위조된 것이었다.
바. 그 무렵 ○○○은 FFF와 사이에 ○○○을 임대인으로 하는 임대차계약서도 작성하였으며, 같은 달 23일 ○○○의 이 사건 건물에 대한 전세권에 근저당권자를 GGG로 하는 근저당권을 설정하였다.
사. ○○○은 2003. 4. 30. 피고 AAA와 주문 제2의 ‘나’항 기재 건물부분(이하, 이 사건 세차장이라 한다)에 관하여, 임대인 ○○○, 보증금 48,000,000원, 월 임료 800,00

0원, 기간 4년으로 정한 임대차계약서를 작성하였는데, 세차장 허가가 나지 않아 곤란을 겪고 있던 중 위 점포들의 설비투자에 따른 자금난이 더해지자 잠적해 버렸다.
아. 피고 AAA는 2003. 6. 3. ○○○을 사기죄로 고소하였는데, 그 진술조서에는 ○○○이 셀프세차장을 직접 설치한 후 피고 AAA에게 전전세를 준 것이라고 기재 되어있다.
자. 원고는 2003. 7.경 피고들을 비롯한 이 사건 건물의 점유자들로부터 이 사건 건물에 자신들의 실 투자전세금이 150,000,000원 들었는데, 원고가 전세금을 100,000,000원, 임대기간 5년으로 정하여 다시 임대해 주면 월세로 2,300,000원을 내겠다는 제의를 받았으나 이를 거절하였다.
자. 원고는 2003. 7. 19. ○○○에게 차임 미지급 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 통지를 하였고, 현재 피고 BBB는 이 사건 점포를, 피고 AAA는 이 사건 세차장을 각 점유하고 있다.
차. 한편, ○○○은 2004. 9. 30. 사문서위조 및 동행사죄로 벌금 2,000,000원에 약식 기소 되어 그 무렵 약식명령이 확정되었다.
2. 판 단

가. 위 인정사실에 의하면, 원고와 ○○○ 사이의 이 사건 토지 및 건물에 대한 임대차계약은 ○○○의 차임연체에 따른 원고의 해지통고로 인하여 2003. 7. 19.자로 적법하게 해지되었다 할 것이고, 피고들은 ○○○으로부터 전대 받은 사람들에 불과하여 ○○○의 임대차계약이 해지된 이상 피고들의 이 사건 건물에 대한 점유는 불법 점유라 할 것이므로 피고 BBB는 이 사건 점포에서, 피고 AAA는 이 사건 세차장에서 각 퇴거할 의무가 있다.
나. 피고들의 항변에 대하여

이에 대하여 피고들은 항쟁하기를, (1) 원고가 ○○○에게 이 사건 건물에 대하여 임대차계약을 체결할 권한을 주었으므로 피고들은 ○○○의 대리행위에 의해 이 사건 점포와 세차장을 각 임차한 것이므로 정당한 점유권원이 있고, (2) ○○○에게 원고를 대리할 권한이 없다고 하더라도 원고가 ○○○에게 인감증명서와 토지 및 건물 사용승낙서를 교부하여 대리권 수여의 의사표시를 하였고 피고들이 ○○○이 대리권 있음을 믿은데 정당한 이유가 있으므로 표현대리가 성립하며, (3) 가사 표현대리가 성립하지 않는다 하더라도, 원고가 제1심 원고본인신문에 임하여 자신이 ○○○에게 모든 것을 위임하였다고 말하였는바 이는 대리행위의 추인에 해당한다고 주장한다.
그러므로, 먼저 ○○○이 원고를 대리할 권한이 있었는 지에 관하여 보건대, 이에 부합하는 갑15호증의 2, 5(각 부동산임대차계약서)는 ○○○이 위조한 것으로 각 증거능력이 없고, 을제3ㆍ4ㆍ6ㆍ7호증의 각 기재는 앞의 인정사실에 비추어 믿기 어려우며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.
다음으로 표현대리가 성립하는지에 대해 보건대, 원고가 ○○○에게 인감증명서와 토지 및 건물의 사용승낙서를 교부하고 백지에 인감도장을 날인한 사실은 인정되나, 이는 CCC의 명의로 경정비 허가를 내기 위한 것이거나, 이 사건 건물에 대하여 소유권보존등기 및 전세권설정등기를 내기 위한 것으로 교부한 것이고, 가사 위 서류가 대리권 수여의 의사표시에 해당한다 하더라도, 이 사건 건물의 신축과정에서 피고들이 ○○○과 긴밀히 협의해 온 점, 피고 BBB가 ○○○의 원고에 대한 전세권설정등기에 근저당권자를 GGG로 하는 근저당권설정등기를 한 점, 피고 AAA는 원고와 이 사건 소제기 전에는 일면식도 없는 자로 임대차계약서 상에도 임대인을 ○○○으로 하고 있는 점, 피고들이 ○○○과 임대차계약을 체결하며 원고에게 아무런 연락도 취하지 않은 점 등에 비추어 보면, ○○○을 원고의 대리인으로 믿었다는 데 정당한 이유가 없다할 것이므로, 위 주장도 이유 없다.
마지막으로, 원고가 제1심의 원고본인신문에서 ○○○의 무권대리행위를 추인하였는지에 관하여 보건대, 그 본인신문조서의 기재 및 변론 전체의 취지에 비추어 볼때, 원고가 2003. 5. 19. CCC의 사무실에서 피고들과 만났을때 임대와 관련된 모든 사항은 ○○○에게 위임하였다고 말한 것은 이 사건 토지 및 건물에 대해 이미 ○○○에게 임대를 한 것이니 피고들과 ○○○ 사이의 문제는 ○○○과 알아서 해결하라고 말한 취지로 보여질 뿐 원고가 ○○○의 무권대리행위를 추인한 것이라고 볼 수 없으므로 그 주장도 이유 없다.
3. 결 론

그러므로, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 이를 취소하고 주문과 같이 판결한다.

토지를 임대한 뒤 토지 위의 신축건물에 대한 건축비 및 취등록세를 모두 임차인이 부담한 상태에서 임차료 연체에 따른 적법한 임대차계약 해지가 이루어졌다면 임차인으로부터 부동산을 전대 받은 사람들은 부동산을 불법 점유하게 되는 것이므로 부동산에서 퇴거할 의무가 있다.