민원인 ？ 입주자모집공고 당시의 주택가격의 의미(구 「임대주택법 시행규칙」 제2조의3제1호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2018.11.16 / 시행일:

구 「임대주택법 시행규칙」(2007. 3. 27. 건설교통부령 제553호로 일부개정되어 3. 28. 시행되기 전의 것을 말하며, 이하 같음) 제2조의3제1호의 “별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의하여 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격”이 실제 분양전환을 할 때의 주택가격1)1) 별표 1에 따른 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택으로 한정함.을 의미하는 것인지?< 질의 배경 >민원인은 구 「임대주택법 시행규칙」 제2조의3제1호에 따라 공고하는 주택가격이 분양전환가격을 의미하는 것인지 여부에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부가 분양전환가격이 아니라고 답변하자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 실제 분양전환을 할 때의 주택가격을 의미하는 것이 아닙니다.

법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바,1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조일반적으로 “당시”(當時)란 “일이 있었던 바로 그 때 또는 이야기하고 있는 그 시기”를 의미하므로2)2) 법제처 2016. 11. 22. 회신 16-0527 해석례 참조문언상 “입주자모집공고 당시”란 입주자모집공고가 있었던 바로 그 때나 입주자모집공고가 개시되는 그 시기라고 할 것이고 구 「임대주택법 시행규칙」 제2조의3제1호에 따른 “주택가격”이란 입주자모집공고가 있었던 바로 그 때나 입주자모집공고가 개시되는 그 시기에 별표 1의 산정기준을 적용하여 산정한 주택가격을 의미한다고 보아야 합니다.그리고 구 「임대주택법」(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 일부개정되어 2007. 3. 28. 시행되기 전의 것을 말함) 제15조에서는 공공건설임대주택을 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에 대하여 우선분양전환을 하도록 규정하고 있고, 구 「임대주택법 시행규칙」 제3조의3제1항 및 별표 1에서는 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택은 분양전환가격이 분양전환 당시의 감정평가금액을 초과하지 못하도록 제한하면서 그 감정평가금액은 분양하기로 결정된 날을 기준으로 하도록 하고 있으며 같은 규칙 제4조제1항에서는 임대사업자에게 우선분양전환을 할 때에 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단 등을 제출하도록 규정하고 있는데, 이러한 규정들을 종합적으로 고려하면 공고 당시에는 임차인이 아직 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주하지 않는 등 구 「임대주택법」 제15조제1항 각 호에 따른 요건을 갖추지 못하여 우선분양전환을 받을 지위를 갖추지 못하였고, 따라서 임대사업자와 임차인 사이에 임대주택의 우선분양전환 여부 등이 결정되지 않아 임대주택의 분양전환가격 확정 등 분양전환에 관한 법률관계가 종결되지 않았음이 분명합니다.3)3) 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 판결례 참조그렇다면 공공건설임대주택의 분양전환 대상자 및 실제 분양전환가격 등에 관한 사항은 실제 분양전환을 할 때에 확정되는 것으로서 입주자모집공고 당시에는 분양전환가격 등을 확정지을 수 없다고 보는 것이 관련 규정체계에 부합하는 합리적인 해석입니다.아울러 구 「임대주택법 시행규칙」 제2조의3에서 “별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의하여 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격”을 포함하여 공고하는 이유는 입주자가 임대계약을 체결할 때 추후 분양전환 시 그 분양전환가격 등을 예측할 때 참고할 수 있도록 하려는 취지로 보아야 할 것이고, 해당 주택가격이 바로 분양전환가격이 되는 것은 아니라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.<관계법령>○구 「임대주택법」(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 일부개정되어 2007. 3. 28. 시행되기 전의 것을 말함)제12조 (임대주택의 매각제한 등) ①임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다.1.·2. (생 략)3. 제1호 및 제2호 외의 건설임대주택 중 제16조의 규정에 의한 임대조건 신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간②·③ (생 략)제15조 (건설임대주택의 우선분양전환) ①임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 「주택법」 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 「주택법」 제60조의 규정에 의하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선분양전환하여야 한다.1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 당해 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인3. 제13조 단서의 규정에 의하여 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인5. 분양전환 당시 당해 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인② (생 략)③제1항의 규정에 의하여 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○구 「임대주택법 시행령」(2007. 3. 27. 대통령령 제19975호로 일부개정되어 2007. 3. 28. 시행되기 전의 것을 말함)제9조 (임대주택의 임대의무기간등) ①법 제12조제1항제4호에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. <개정 2005. 9. 16.>1. 법 제12조제1항제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년② ∼ ④ (생 략)⑤다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다.1. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택2. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택3. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택⑥ (생 략)제13조 (건설임대주택의 우선분양전환 등) ①·② (생 략)③법 제15조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택(제9조제5항 각 호의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다.○구 「임대주택법 시행규칙」(2007. 3. 27. 건설교통부령 제553호로 일부개정·시행되어 2007. 3. 28. 시행되기 전의 것을 말함제2조의3 (분양전환가격등의 공고) 법 제12조제1항제3호 및 영 제9조제1항제1호의 공공건설임대주택의 입주자모집공고를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 포함시켜야 한다. 다만, 영 제9조제5항 각 호의 주택의 경우에는 제1호 및 제3호의 사항을 공고하지 아니할 수 있다. <개정 1997. 4. 25., 2000. 8. 3., 2002. 9. 11., 2003. 6. 27., 2003. 12. 15., 2004. 3. 22., 2005. 9. 22.>1. 별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의하여 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격(「주택법」 제16조제1항의 규정에 의하여 임대주택으로 사업계획변경승인을 얻은 주택인 경우에는 사업계획변경승인전 최초 입주자모집공고시점을 기준으로 산정한 가격으로 한다)2. 임대의무기간 및 분양전환시기3. 분양전환가격의 산정기준4. 분양전환시의 당해 임대주택에 대한 수선·보수의 범위5. 「주택임대차보호법」에 의한 보증금의 회수에 관한 사항6. 영 제9조의2의 규정에 의한 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 보증기관, 보증금액, 보증범위, 보증기간, 보증료 및 보증료 부담주체제3조의3 (분양전환가격의 산정기준) ①영 제9조제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준은 별표 1과 같다.② (생 략)