이 사건 건물을 유예기간 내 목적사업에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 보기 어려운 원고를 정당한 사유가 있다고 판단한 원심은 위법임 (일반행정, 서울고등법원)
공포일: 2005.07.28 / 시행일:

【심급】
4심
【세목】
취득세
【주문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소로 인한 소송총비용은 원고의 부담으로 한다.
【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 1989. 3. 29. 주택건설사업 등을 목적으로 설립된 회사인 바, 1996. 11. 19. 서울특별시로부터 업무시설 및 근린생활시설을 신축할 목적으로 서울 양천구 00동 323의 9, 같은 동 323의 22, 같은 동 323의 23, 같은 동 323의 26 총 4필지 토지 3,038.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하였다. 원고는 1996. 12. 27. 이 사건 토지에 관한 건축허가를 얻어 1997. 1. 15. 동아 00하우스텔 건축공사(이하 ‘이 사건 공사’라고 한다)를 착공하였으나 1998. 10. 31. 공사를 중단하였고 그 후 2002. 1.경 공사를 재개하였다.
나. 피고는, 원고가 이 사건 토지를 취득한 지 1년 이내에 건축공사를 시작하였어도 착공 후 건축공사를 중단한 기간이 2년을 초과하므로 비업무용 토지에 해당한다면서 이 사건 토지에 대하여 취득세를 중과하기로 하고, 2001. 1. 20. 구 지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 734,047,060원 및 농어촌특별세 67,287,630원 합계 801,34,690원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).
[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑1호증 내지 갑4호증, 갑19호증의 1, 2, 갑25호증, 을1호증 내지 을4호증의 각 기재, 변론의 전체 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고 회사는 이 사건 토지를 취득한 후 유예기간 내에 이 사건 공사에 착수하였고 1997년 말에 발생한 외환위기로 인하여 시공회사의 부도로 공사가 중단되었어도 공사를 재개하기 위하여 새로운 시공회사를 물색하고 용도변경을 시도하는 등 다각적인 노력을 하였으며 당시 우리 경제 여건이 IMF 관리체제로 건설경기의 위축과 자금시장의 급격한 위축으로 건설업체가 줄줄이 도산하는 바람에 시공회사를 선정하지 못하여 공사중단기간이 2년을 도과하게 되었어도 그 후 이 사건 공사를 재개한 후 현재 정상적으로 신축 공사를 진행하고 있으므로 공사 중단 및 재개에 정당한 사유가 있어 이 사건 토지는 비업무용 토지에 해당하지 않는다.
나. 관계법령

○ 구 지방세법(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것)제112조(세율)

① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.
② 다음 각호의 1에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다.
6. 법인의 비업무용 토지 : 법인이 토지를 취득한 후 유예기간내에 정당한 사유 없이 목적사업에 직접 사용하지 아니하거나 적정기준을 초과하여 소유하고 있는 토지. 이 경우 유예기간·목적사업의 범위·적정기준 및 비업무용에서 제외되는 토지의 기준 등은 대통령령으로 정한다.
구 지방세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것)

○「지방세법」제84조의4(법인의 비업무용 토지의 범위)

①법 제112조 제2항 제6호의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각 호의 1에 해당하는 토지를 말한다.
1. 법인이 토지를 취득한 날부터 3년(다음 각목에 정하는 토지는 당해 각목에서 정하는 기간을 말하며, 이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)내에 정당한 사유 없이 법령 또는 당해 법인의 법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무(이하 이 조에서 "목적사업"이라 한다)에 직접 사용하지 아니하는 토지

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서는 다음 각 호의 정하는 바에 의한다.
6. 토지를 취득한 후 유예기간 종료일 현재 목적사업에 직접 사용할 건축물의 건축공사를 착공한 때(착공일이 분명하지 아니한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)에는 목적사업에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 다만, 건축공사에 착공한 후 정당한 사유 없이 건축공사를 중단한 기간을 합한 기간이 1년(취득후 1년 이내에 착공한 경우에는 2년)을 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다.
다. 인정사실

(1) 원고 회사는 업무시설 및 근린생활시설을 신축할 목적으로 1996. 11. 9. 서울특별시로부터 이 사건 토지를 7,646,323,730원에 취득한 후, 1996. 11. 18. 00토건 주식회사(이하 ‘00토건’이라고만 한다)와 사이에, 이 사건 토지 상에 지하 4층, 지상 18층, 건축연면적 40,283.42㎡ 규모의 업무시설(오피스텔) 건물 1동을 공사대금 38,994,368,000원(건축연면적 12,185.74평 × 3,200,000원)에 신축하기로 하되, 00토건이 원고 회사에게 이 사건 토지 매수대금으로 6,000,000,000원을 대여하고, 원고 회사는 00토건에게 신축 오피스텔 건물의 분양수익금으로 위 차용금 및 공사대금을 변제하기로 하는 공사도급계약을 체결하였다. 원고 회사는 1996. 12. 27. 피고로부터 지하 4층, 지상 18층, 건축연면적 40,283.42㎡ 규모의 건물 1동에 대한 건축허가를 받고, 1997. 1. 15. 건축공사를 착공하여 공사를 진행하였다.
(2) 그러던 중, 1997. 11.말경부터 시작된 국가적 외환위기로 인한 IMF 관리 체제하에서 국내 금융시장과 건설시장 등의 경기가 위축되어 오피스텔의 분양이 제대로 되지 못하였고, 이에 따라 원고 회사가 00토건에게 기성공사대금을 지급하지 못하게 되자 위 00토건은 1998. 10. 2. 원고 회사와의 공사도급계약을 해지하면서 이 사건 공사를 중단하게 되었다. 이 사건 공사가 중단될 당시까지 기성고는 지하 4층의 공사를 마치고 지상 3층까지의 철근공사가 진행된 상태로 약 26%의 진행율을 보이고 있었고, 분양대상 오피스텔 총 479실 중 164실만이 분양되어 분양율은 약 34%에 불과하였다.
(3) 원고 회사는 이 사건 공사가 중단되자, 새로운 시공사를 선정하기 위해 1999. 3.경 00건설 주식회사의 고00 회장을 면담한 것을 비롯해 2001. 8.경 00고속건설 주식회사와 접촉하는 등 총 17차례에 걸쳐 국내의 건설회사들과 건축도급계약체결을 위한 협의를 가졌으나, 원고 회사가 공사대금을 독자적으로 부담할 자력이 없는 관계로 결국 어떠한 건설회사와도 공사도급계약을 체결할 수 없었다.
(4) 원고 회사는 당초 예정된 오피스텔의 분양이 저조하여 사업성이 없을 뿐만 아니라 새로운 시공사도 선정할 수 없어 공사를 재개할 수 없게 됨에 따라 오피스텔 대신 주상복합아파트를 신축하기로 하고 수분양자들과 함께 2000. 1. 14. 피고 및 감사원장 등 관계 기관 앞으로 도시설계의 허용용도상 주상복합아파트의 신축이 불가능한 이 사건 토지 상에 주상복합아파트의 건축이 가능하도록 도시설계 및 용도를 변경하여 달라는 민원을 제기하였으나, 2000. 1. 24. 피고로부터 도시설계변경이 불가능하다는 회신을 받았고, 그 후에도 계속 같은 내용의 민원을 제기하였으나 결국에는 도시설계변경이 이루어지지 아니하였다.
(5) 원고 회사는 2001. 10. 5. 주식회사 스00 건설과 위 중단된 오피스텔신축공사를 공사대금 22,680,000,000원(부가가치세 별도)으로 하는 공사도급계약을 체결하고, 2002. 1.경 피고에게 시공사 변경 및 공사재개신고를 하고 그 무렵부터 공사를 재개하였다.
[인정근거] 갑3호증 내지 갑7호증, 갑8호증의 1 내지 3, 갑15호증, 갑16호증의 1 내지 17, 갑19호증 내지 34호증의 각 기재 및 영상, 제1심증인 오용환의 증언, 변론의 전체 취지

라. 판단

지방세법이 법인의 비업무용토지에 대하여 취득세를 중과하는 취지는 법인의 고유업무와 관련 없는 사업에 대한 불필요한 투자를 억제하여 토지에 대한 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적인 이용을 꾀하기 위하여 이를 세제면에서 규제함에 있다 할 것이다.
한편,「지방세법 시행령」제84조조의 4 제1항 제1호 소정의 ‘정당한 사유’라 함은, 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 뜻하는 것이 원칙이고, 그 법인의 내부적인 사유의 경우에는 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하고도 시간적인 여유가 없어 그 법인의 과실 없이 그 기간을 넘긴 경우에 한하는 것(대법원 1992. 6. 23. 선고 92누1773 판결, 1999. 10. 8. 선고 98두15139 판결 등 참조)으로, 건축공사에 착공하였다가 공사가 중단된 경우 취득세가 중과되는 법인의 비업무용 토지인지의 여부를 판단하는 기준으로서의 ‘공사중단에 대한 정당한 사유라 함은 법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없게 된 내부적 사유를 의미하므로 그와 같은 ‘정당한 사유의 유무는 취득세를 중과하는 입법 취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 여부, 건축공사의 규모, 건축공사의 완공에 걸리는 기간의 장단, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002두8398 판결 등 참조).
위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 토지 취득일인 1996. 11. 19.부터 1년 이내에 이 사건 공사를 착수하였으나 1998. 10. 31. 공사를 중단하고 2002. 1. 공사를 재개함으로써 공사를 중단한 기간이 3년 3개월 정도로 2년을 초과하였는 바, 원고가 공사를 중단하게 된 것이 국가외환위기로 인한 IMF 관리체제로 인한 국내경기의 침체와 부동산 시장의 수요의 급감 및 가격의 폭락에 따라 주택의 신축·분양업을 정상적으로 수행하기 어려운 상황과 맞물려 분양대금으로 공사대금을 지급하는 건설업계의 관행에 따른 공사진행방식에 차질이 생긴 데에 있다 하더라도, 근본적으로는 원고가 당초 시공사인 00토건으로부터 차용한 금원으로 이 사건 토지의 취득자금을 대부분 조달하고 공사대금 역시 신축할 건물의 분양대금으로 충당하기로 하는 등 빈약한 자금을 가지고 사업을 진행하였던 까닭에 신축할 건물의 분양이 제대로 되지 아니하자 곧바로 자금사정이 악화되어 이 사건 공사를 중단시키기에 이르렀던 것이고, 원고가 공사를 재개하기 위하여 건설회사들과 접촉을 하는 등 노력을 기울였다고 하더라도 원고가 독자적으로 공사대금을 마련하여 지급할 능력이 없는 관계로 시공회사를 선정하지 못한 것일 뿐만 아니라, 이 사건 토지상에는 도시설계 허용용도상 당초부터 주상복합건축물로의 건축이 불가능한 것임에도 불구하고 원고가 이 사건 건물을 주상복합건축물로 용도변경하여 신축하려고 무리하게 도시설계변경을 추진하다가 실패함으로써 상당한 시일을 소비한 것이므로, 위의 여러 사정을 고려하면 원고가 이 사건 토지를 유예기간 내에 목적사업에 직접 사용하기 위하여 정상적인 노력과 추진을 다하였다고 보기 어려워, 원고가 이 사건 토지를 취득하여 건축공사에 착공한 후 건축공사를 2년 이상 중단하게 된 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.
따라서, 원고는 이 사건 토지를 취득한 후 위 시행령 제84조의 4 제1항 제1호 소정의 유예기간 내에 정당한 사유 없이 이 사건 토지를 목적사업에 사용하지 아니하였다고 할 것이므로, 피고의 이 사건 처분은 적법하다.
3. 결 론

그렇다면, 제1심 판결은 정당하고 원고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【환송판결-대법원 2004. 10. 15. 선고 2003두7934 판결】

【주문】 처분청승소

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다.
【이유】

1. 원심의 판단

원심판결의 이유에 의하면, 원심은, 그 채택 증거에 의하여, 원고는 일반건설업 등을 목적으로 하는 회사로서, 1996. 11. 9. 서울특별시로부터 업무시설 및 근린생활시설을 신축할 목적으로 서울 ○○구 ○○동 323의 9외 3필지 토지 합계 3,038.1㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 취득하여 1996. 11. 18. ○○○○주식회사(이하 ○○이라 한다)와 사이에 이 사건 토지상에 지하 4층, 지상 18층 규모의 업무시설(오피스텔) 건물 1동을 공사대금 38,994,368,000원에 신축하기로 하되, ○○이 원고에게 이 사건 토지 매수대금으로 60억 원을 대여하고, 원고는 ○○에게 신축 오피스텔 건물의 분양수익금으로 위 차용금 및 공사대금을 변제하기로 하는 공사도급계약을 체결하였으며, 1996. 12. 27. 건축허가를 받고, 1997. 1. 15. ○○하우스텔 건축공사(이하 이 사건 공사라 한다)를 착수한 사실, 그러던 중, 1997. 말경부터 시작된 외환위기로 인하여 국내 금융시장과 건설시장 등의 경기가 극도로 위축되어 ○○의 모그룹인 ○○이 사실상 해체됨에 따라 ○○은 더 이상 자금 지원을 받을 수 없게 되어 이 사건 공사를 더 이상 진행할 수 없었고(○○은 1998. 11. 16. 회사정리절차폐지결정을 받고, 같은 달 17. 최종부도처리되었으며, 1999. 6. 30. 파산선고를 받았다.), 원고도 오피스텔의 분양이 부진하여 ○○에게 기성공사대금을 제대로 지급하지 못하였던 관계로 1998. 10. 2. ○○으로부터 위 공사도급계약을 해지 당하였으며,

따라서 이 사건 공사가 1998. 10. 31. 중단된 사실, 이 사건 공사가 중단될 때까지 원고는 ○○으로부터 차용한 토지 매수대금 60억 원의 원리금을 모두 상환하였고, 기성고(지하 4층의 공사를 마치고 지상 3층까지의 철근공사가 진행되어 약 26% 완성)에 대한 공사대금 11,375,100,000원 중 1,679,700,000원을 지급하였으며, 분양대상 오피스텔 총 479실 중 164실이 분양되어 약 34%의 분양률을 보이고 있었던 사실, 원고는 이 사건 공사가 중단되자, 새로운 시공사를 선정하기 위하여 1999. 3.경부터 2001. 8.경까지 총 17차례에 걸쳐 국내의 건설회사들과 재시공을 위한 협의를 가졌으나, 부동산 경기가 회복되지 아니하여 사업성이 좋지않다는 이유 등으로 거절당하여 어떠한 건설회사와도 공사도급계약을 체결할 수 없었던 사실, 이 사건 공사와 같은 민간공사를 시행하는 시행사는 대부분 사업부지에 대한 계약금만 지급한 상태에서 시공사를 선정하며, 시공사는 시행사의 사업내역에 대하여 사업성 검토와 사업인허가승인여부 등을 분석하여 타당하다고 판단되면 공사를 수주하고 시행사에 사업부지에 대한 중도금 및 잔금을 대여하며, 이후 시공을 하면서 분양수입금 등으로 대여금 및 공사대금을 차례로 회수하는 방식으로 진행되는 것이 건설업계의 일반적인 사업형태인 사실, 원고는 2001. 10. 5. 주식회사 스타코건설과 중단된 이 사건 공사를 재개하는 내용의 공사도급계약을 체결하고, 2002. 1.경 피고에게 시공사 변경 및 공사재개신고를 하여 그 무렵부터 공사를 재개한 사실을 인정한 다음,

원고가 이 사건 공사를 중단하게 된 것이, 원고가 자기자금을 확보하지 아니한 채 ○○으로부터 이 사건 토지의 취득자금 대부분을 조달하고 공사대금도 신축할 건물의 분양대금으로 충당하기로 하였던 탓에 신축할 건물의 분양이 제대로 되지 않자 공영토건에 대하여 공사대금을 제대로 지급하지 못하였던 까닭도 있다고 할 수 있으나, 위와 같은 사업진행 방식은 위와 같은 오피스텔 신축공사를 함에 있어 우리나라 건설업계에 일반적인 것으로 볼 수 있으므로 원고가 특히 빈약한 자금만을 가지고 무리하게 사업을 시행하려고 하였던 때문이라고 하기 어렵고, 그보다는 오히려 당시 불어닥친 외환위기와 그로 인한 경기 급랭으로 인하여 ○○이 해체되고 그 계열사인 ○○이 퇴출됨에 따라 더 이상 공사를 진행할 수 없었던 사정과 유례없는 경제 불황으로 분양률이 저조하였던 사정이 맞물려 이 사건 공사가 중단되었음을 알 수 있고, 이후 원고가 공사를 재개하기 위하여 십 수차례에 걸쳐 건설회사들과 접촉을 하는 등 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 외환위기의 여파로 부동산시장의 상황이 미처 호전되지 않은 까닭에 시공사를 선정하지 못하다가 결국 공사를 중단한 기간이 2년을 초과하게 되었다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 토지를 취득하여 건축공사에 착공한 후 건축공사를 2년 이상 중단하게 된 데에는 구 지방세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항 제1호 소정의 정당한 사유가 있다고 판단하였다.
2. 이 법원의 판단

그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
건축공사에 착공하였다가 공사가 중단된 경우 취득세가 중과되는 법인의 비업무용 토지인지의 여부를 판단하는 기준으로서의 공사중단에 대한 정당한 사유라 함은 법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없게 된 내부적 사유를 의미하므로 그와 같은 정당한 사유의 유무는 취득세를 중과하는 입법 취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 여부, 건축공사의 규모, 건축공사의 완공에 걸리는 기간의 장단, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002두8398 판결 등 참조).
그런데 원심이 확정한 사실관계에 의하더라도, 원고가 이 사건 토지 취득일인 1996. 11. 19.부터 1년 이내에 이 사건 공사를 착수하였으나 1998. 10. 31. 공사를 중단하고 2002. 1. 공사를 재개함으로써 공사를 중단한 기간이 3년 3개월 정도로 2년을 초과하는 사실, 원고는 당초 시공사인 ○○으로부터 차용한 금원으로 이 사건 토지의 취득자금을 대부분 조달하였고, 공사대금 역시 신축할 건물의 분양대금으로 충당하기로 하는 등 빈약한 자금을 가지고 사업을 진행하였던 까닭에 신축할 건물의 분양이 제대로 되지 아니하자 곧바로 자금사정이 악화되어 이 사건 공사를 중단시키기에 이른 사실, 원고가 공사를 재개하기 위하여 건설회사들과 접촉을 하는 등 노력을 기울였다고 하더라도 원고가 독자적으로 공사대금을 마련하여 지급할 능력이 없는 관계로 시공회사를 선정하지 못한 사실, 이 사건 토지상에는 도시설계 허용용도상 당초부터 주상복합건축물로의 건축이 불가능한 것임에도 불구하고, 원고가 이 사건 건물을 주상복합건축물로 용도변경하여 신축하려고 무리하게 도시설계변경을 추진하다가 실패함으로써 상당한 시일을 소비한 사실 등을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면 원고가 이 사건 토지를 유예기간 내에 목적사업에 직접 사용하기 위하여 정상적인 노력과 추진을 다하였다고 보기 어려우므로, 앞서 본 법리에 비추어 원고가 이 사건 토지를 취득하여 건축공사에 착공한 후 건축공사를 2년 이상 중단하게 된 데에는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.
그럼에도 불구하고 원심은 원고가 이 사건 토지를 유예기간 내에 목적사업에 사용하지 못한데에 정당한 사유가 있다고 판단하였으니, 원심판결에는 취득세 중과대상인 비업무용 토지에 관련한 정당한 사유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

주택건설사업을 목적으로 하는 회사가 오피스텔을 신축하기 위해 토지를 취득하였으나 자금이 충분하지 않은 상태에서 무리하게 사업을 추진하여 건축공사를 2년 이상 중단하게 된 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없는 것이다. 따라서 지방세법시행령 제84조의 4 제1항 제1호 소정의 유예기간 내에 정당한 사유 없이 토지를 목적사업에 사용하지 않아 비사업용토지로 보아 한 취득세 중과 처분은 타당하다.