구상금·부당이득금반환 (민사, 서울고등법원)
공포일: 2009.04.16 / 시행일:

【원고(반소피고), 피항소인】 한국주택금융공사 (소송대리인 법무법인 인앤인, 담당변호사 최창회)
【원고보조참가인】 주식회사 국민은행
【피고(반소원고), 항소인】 정해건설 주식회사
【피고, 항소인】 
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2007. 2. 13. 선고 2005가단262927 판결
【변론종결】2009. 3. 19.
【주 문】
1. 당심에서 일부 교환적으로 변경된 청구를 포함하여 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 
 피고(반소원고) 정해건설 주식회사와피고 2는 연대하여 원고(반소피고)에게 57,060,120원 및 그 중 7,726,100원에 대하여 2003. 10. 9.부터, 18,492,000원에 대하여 2004. 10. 9.부터, 18,492,000원에 대하여 2005. 10. 9.부터, 7,954,090원에 대하여 2006. 10. 9.부터 각 다 갚는 날까지 연 10%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 당심에서 제기된 피고(반소원고) 정해건설 주식회사의 반소청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 본소, 반소를 합하여 모두 피고들이 부담한다.
4. 제1항 중 금원 지급부분은 가집행할 수 있다. 

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
 가. 본소
 주문 제1항과 같다.
{원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)는 당심에 이르러 본소 청구 중 사전구상금 청구를 보증료 및 과태료 청구로 변경하였다}
 나. 반소
 원고는 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다) 정해건설 주식회사에게 33,085,640원 및 이에 대하여 2002. 10. 16.부터 이 사건 반소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라.
(피고 정해건설 주식회사는 당심에 이르러 반소를 제기하였다)
2. 항소취지
 제1심 판결 중 피고들 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】Ⅰ. 기초사실
 아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 갑 제16호증, 갑나 제1호증의 1 내지 갑나 제10호증, 갑 제17, 18, 19, 20, 21호증, 갑 제22호증의 1, 2, 3, 갑 제24, 25, 26, 27호증, 갑 제28, 29, 30, 31호증의 각 1, 2, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
 가. 1차 신용보증 및 대출
 ○한국주택은행 주식회사(합병 후 상호 : 주식회사 국민은행)가 주택금융에 관한 신용보증기금을 운용·관리하다가, 신용보증기금이 이에 관한 권리와 의무를 승계하였고, 다시 원고가 그 권리와 의무를 승계하였다.
(이하 주택금융에 관한 신용보증기금의 운용·관리자인 한국주택은행 주식회사, 신용보증기금 및 원고를 통칭하여 ‘원고’라고 하고, 한국주택은행 주식회사와 합병 후 주식회사 국민은행을 ‘국민은행’이라고만 한다)
 ○국부건설 주식회사(이하 ‘국부건설’이라고 한다)는 1997.경 천안시 안서동(이하 생략) 토지(이하 ‘이 사건 대지’라고만 한다)에 임대연립주택 192세대를 신축하는 사업을 시행하고자 하였다.
 ○국부건설은 1997. 9. 19. 원고와 사이에, 보증금액 한도 19억 2,540만 원의 신용보증약정을 체결하였고(이하 ‘1차 신용보증약정’이라고 한다), 원고가 이에 기하여 1997. 10. 8. 국민은행에게 피보증인을 국부건설로 하는 보증금액 19억 2,540만 원의 신용보증서를 발행하였다(이하 ‘1차 신용보증’이라고 한다).
 ○국민은행은 1차 신용보증을 담보로 하여 1997. 10. 8. 국부건설에게 28억 8,000만 원을 대출하기로 하면서, 그 중 90%를 먼저 대출하였고, 나머지 10%인 2억 8,800만 원은 위 임대연립주택 준공시에 대출하기로 하였다(이하 ‘1차 대출’이라고 한다).
 ○국부건설은 1차 대출 채무의 담보를 위하여 이 사건 대지 및 천안시 안서동 345-12 임야 474㎡에 관해 국민은행 앞으로 채권최고액 37억 4,400만 원의 근저당권 설정등기를 마쳐 주었다. 
 ○그 후 1999. 3. 2. 국부건설이 이 사건 대지에 관해 전인건설 주식회사(이하 ‘전인건설’이라고 한다) 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 1999. 9. 14. 국민은행과 국부건설 및 전인건설이 계약인수약정을 체결하여, 1차 대출의 채무자 지위를 전인건설이 승계하고, 국부건설은 계약관계에서 탈퇴하기로 하였다.
 ○당시 국부건설과 국민은행은 1차 대출 채무의 담보를 위하여 국민은행 앞으로 마쳐 주었던 근저당권 설정등기의 설정자를 전인건설로 변경하는 내용의 근저당권설정 변경계약도 함께 체결하였다. 
 ○전인건설은 1999. 9. 14. 원고와 사이에, 1차 신용보증약정에 기한 모든 채무를 전인건설이 국부건설로부터 인수하기로 약정하였다.
 나. 2차 신용보증 및 대출
 ○전인건설은 위 임대연립주택의 규모를 230세대로 늘리고자 하면서 1999. 11. 2. 원고와 사이에, 1차 신용보증약정의 보증금액 한도 19억 2,540만 원을 7억 890만 원만큼 늘려서 26억 3,430만 원으로 증액하기로 약정하였다(이하 ‘2차 신용보증약정’이라고 한다). 
 ○당시 피고 정해건설 주식회사(이하 ‘피고 회사’라고만 한다)가 2차 신용보증약정에 기한 모든 채무에 관하여 전인건설을 위한 연대보증을 하였다.
 ○원고는 1999. 11. 9. 국민은행에게 보증금액 5억 7,000만 원의 신용보증 승인확인서를 송부하고, 1999. 11. 10.부터 1999. 12. 28.까지 사이에 국민은행에게 피보증인을 전인건설로 하는 보증금액 3억 1,000만 원, 8,900만 원, 5,700만 원, 5,700만 원 합계 5억 1,300만 원의 신용보증서를 각 발행하였다(이하 ‘2차 신용보증’이라고 한다).
 ○국민은행은 2차 신용보증을 담보로 하여 전인건설에게 5억 7,000만 원을 대출하기로 하면서, 그 중 90%인 5억 1,300만 원을 위 각 신용보증서 발행 당시 대출하였고, 나머지 10%인 5,700만 원은 위 임대연립주택 준공시에 대출하기로 하였다(이하 ‘2차 대출’이라고 한다).
 ○전인건설은 이러한 2차 대출에 따라, 1차 대출 채무의 담보를 위하여 위와 같이 이 사건 대지에 관해 국민은행 앞으로 설정해 준 근저당권의 채권최고액을 44억 8,500만 원으로 증액해 주었고, 이와 아울러 1억 3,900만 원의 정기예금에 관해 국민은행 앞으로 질권을 설정해 주었다. 
 ○그 후 2000. 1. 10. 전인건설이 이 사건 대지에 관해 피고 회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 2000. 7. 10. 국민은행과 전인건설 및 피고 회사가 계약인수약정을 체결하여, 1차 및 2차 대출 합계 34억 5,000만 원(28억 8,000만 원 + 5억 7,000만 원)의 채무자 지위를 피고 회사가 승계하고, 전인건설은 계약관계에서 탈퇴하기로 하였다.
 ○위 계약인수약정 당시 전인건설과 국민은행은 위와 같이 설정자를 전인건설로 변경하였던 근저당권의 설정자를 피고 회사로 다시 변경하는 내용의 근저당권설정 변경계약을 체결하였다.
 ○피고 회사는 그 무렵 원고와 사이에, 1차 및 2차 신용보증약정에 따른 모든 채무를 피고 회사가 전인건설로부터 인수하기로 약정하였다.
 ○당시피고 2는 1차 및 2차 신용보증약정에 기한 모든 채무에 관하여 피고 회사를 위한 연대보증을 하였다.
 ○2000. 8. 30.경 이 사건 대지에 위 임대연립주택이 준공되었고(이하 위 ‘이 사건 건물’이라고 한다), 국민은행은 앞서 본 바와 같이 준공시에 대출하기로 하였던 나머지 10%의 금액을 피고 회사에게 대출하였다. 
 ○피고 회사는 2000. 8. 30. 이 사건 건물에 관해 국민은행 앞으로 채권최고액 44억 8,500만 원의 근저당권 설정등기를 앞으로 마쳐주었다.
 다. 신용보증 사고 
 ○그런데 피고 회사는 1차 및 2차 대출 합계 34억 5,000만 원에 대한 2004. 12. 9. 이후의 이자를 연체함으로써 은행여신거래 기본약관에 따라 1차 및 2차 대출 원리금 채무 전부에 관하여 기한의 이익을 상실하였고, 이에 국민은행은 2005. 5. 17. 원고에게 피고 회사의 원리금 연체를 이유로 한 신용보증 사고 통지를 하였다.
 ○1차 및 2차 신용보증약정에서는, 원고 소정의 요율에 따른 보증료 및 그에 대한 연체이자인 과태료를 피고 회사가 원고에게 지급하기로 약정하였다. 또한 피고 회사의 채권자가 신용보증 사고 통지를 한 경우에는 별도의 통지가 없더라도 원고의 신용보증금액 전부를 사전구상금으로 피고 회사가 원고에게 지급하고, 원고가 그러한 사전구상금 채권의 보전을 위하여 지출한 비용을 대지급금으로 피고 회사가 원고에게 지급하기로 약정하였다. 
 ○원고는 국민은행의 위와 같은 신용보증 사고 통지에 따라 위와 같은 사전구상금 채권의 보전을 위하여 2005. 4. 20.경피고 2 소유의 부동산에 대하여서울중앙지방법원 2005카단64268호로 가압류신청을 하면서 등록세 등으로 439만 5,930원을 지출하였다.
 ○피고 회사는 이 사건 제1심 판결 선고 이후인 2007. 3. 14. 국민은행에게 1차 및 2차 대출 원리금 전액을 변제하였다.
 ○피고 회사는 위와 같이 원고에게 보증료를 지급하기로 약정하였는데, 현재 피고 회사가 원고에게 지급하지 않고 있는 보증료는 아래 표 기재와 같다.
 보증번호 대상금액 대상 기간 일수 요율 금액 생략1,541,000,000 2003-10-9 2004-10-8 366 0.5 7,726,100 위와 동일 위와 동일 2004-10-9 2005-10-8 365 1.2 18,492,000 위와 동일 위와 동일 2005-10-9 2006-10-8 365 1.2 18,492,000 위와 동일 위와 동일 2006-10-9 2007-3-14 157 1.2 7,954,090 
Ⅱ. 본소청구에 관하여
1. 위 인정사실에 의하면, 피고들은 연대하여 원고에게, 미지급 보증료 합계 52,664,190원(7,726,100원 + 18,492,000원 + 18,492,000원 + 7,954,090원)과 이에 대한 연체이자인 과태료를 지급할 의무가 있고, 또한 대지급금 4,395,930원을 지급할 의무가 있다.
2. 가. 피고들의 주장 
 원고가 제1심에서 사전구상금 청구 및 대지급금 청구를 청구하다가 당심에 이르러 보증료 및 과태료 청구와 대지급금 청구를 하는 것은 청구의 동일성이 인정되지 않아 부적법하다.
 나. 판단
 원고는 제1심에서 신용보증 사고 통지를 원인으로 하는 사전구상금 청구와 대지급금 청구를 하였는데, 제1심 판결 선고 후 피고들이 대출원리금을 모두 변제하자, 원고가 당심에서 사전구상금 청구를 보증료 및 과태료 청구로 변경하였다.
 이러한 경우, 사전구상금 청구와 보증료 및 과태료 청구는 모두 동일한 신용보증약정에 기한 것으로서, 청구의 기초가 바뀌지 아니하였다고 할 것이므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다. 
3. 가. 피고들의 주장
 피고 회사는 보증금액이 5억 7,000만 원의 2차 신용보증약정에 기한 채무는 이를 전인건설로부터 인수한 바가 없다.
 나. 판단
 (1) 전인건설이 1999. 11. 2. 원고와 사이에 2차 신용보증약정을 할 당시 피고 회사가 전인건설을 위한 연대보증을 한 바 있음은 앞서 기초사실에서 본 바와 같고, 갑 제10호증, 갑 제15호증의 5, 갑 제21호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 회사는 위 기초사실에서 본 바와 같이 2000. 7. 10. 국민은행 및 전인건설과 계약인수약정을 체결하였을 당시 신용보증 금액이 2차 신용보증 금액을 포함한 금액임을 명시한 사실이 인정되어, 이러한 사정 등에 비추어 보면 피고 회사가 앞서 기초사실에서 본 바와 같이 2차 신용보증약정에 기한 채무도 전인건설로부터 인수하였다고 인정된다.
 (2) 이에 관하여 피고들은, ○피고 회사가 전인건설로부터 1차 및 2차 대출 채무와 1차 신용보증약정에 기한 채무를 인수한 것은 2000. 7. 12.이고, 당시 대출 총액은 31억 500만 원(25억 9,200만 원 + 5억 1,300만 원)이었는데, 위 대출금 채무에 대한 담보는 보증금액 19억 2,500만 원의 1차 신용보증, 정기예금 1억 3,900만 원에 설정된 질권, 이 사건 대지의 유효담보가격 9억 5,500만 원 등 합계 30억 1,900만 원에 달하여, 결국 피고 회사의 채무인수 당시 모자라는 담보액은 8,600만 원에 불과하였고, ○원고는 2000. 2. 7. 피고 회사 소유의 천안시 안서동 345-7 전 258㎡에 청구금액을 2억 원으로 하는 가압류등기를 마쳐 두었으므로, ○피고 회사는 전인건설로부터 2차 신용보증약정에 기한 채무를 인수할 필요가 없었다고도 주장한다.
 그러나, 1차 및 2차 신용보증약정은 보증금액을 한도로 하여 피고 회사가 국민은행에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 대출 채무를 보증해 주는 것이어서 일정 시점의 대출 채무액만을 고려하여 신용보증약정의 필요 여부를 따질 수는 없는 것이고, 가압류 청구금액을 담보금액에 포함시켜야 된다고 볼 근거도 없으므로, 위와 같이 피고들이 주장하는 사정들이나 을 제14호증의 1, 2, 3(통장사본), 을 제15호증(등기부등본)의 각 기재만으로는 위에서 본 바와 같이 피고 회사가 2차 신용보증약정에 기한 채무를 전인건설로부터 인수하였다는 인정을 뒤집을 수 없다.
 (3) 따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다.
4. 가. 피고들의 주장
 이 사건 대지의 가격은 2,041,600,000원(을 제7호증 참조), 이 사건 건물의 가격은 4,802,485,540원(을 제9호증 참조)으로서 그 합계가 6,844,085,540원이고, 순담보 가격은 최우선 변제 대상인 임대보증금 채무 1,840,000,000원(8,000,000원 × 230세대)을 공제한 5,004,085,540원이 되며, 국민은행이 평가한 4,223,000,000원은 그 자체가 순담보 가격이므로, 국민은행이 이 사건 건물에 대하여 근저당권을 설정한 이상 ‘우선해지 특약’에 의하여 피고 회사는 면책되어야 한다.
 나. 판단
 (1) 위에서 든 증거들에 의하면, 1차 및 2차 신용보증에서는 ‘우선해지 특약’을 부가하여, 이 사건 건물의 준공 즉시 이에 관해 국민은행 앞으로 1순위 근저당권 설정등기를 마치고, 1차 및 2차 대출 채무의 담보물을 평가하여 그 평가액만큼 1차 및 2차 신용보증을 해지하도록 약정한 사실이 인정된다.
 이러한 우선해지 특약은, 당해 시설에 대하여 금융기관이 담보를 취득함으로써 대출의 주채무자가 원래 부담하는 주채무 중 적어도 당해 시설의 담보가치에 상당하는 부분의 변제가 확실시되기 때문에 그 부분을 제외한 나머지 금액에 대하여만 최종적인 신용보증을 하겠다는 의미이다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다51579 판결 참조).
 (2) 피고들은 이 사건 대지 및 이 사건 건물의 가격이 합계 6,844,085,540원이라는 위 주장의 근거로서, ○을 제7, 9호증의 각 기재, ○이 사건 건물의 준공 이후 소유권보존등기를 함에 있어 등록세 과세표준이 5,382,046,240원이 된다는 점(을 제3, 12호증), ○국민은행이 작성한 소요자금 사정서에, 사업계획서상의 사업비는 6,750,000,000원이고 주택건설 사업비는 4,504,000,000원이라고 되어 있는 점, ○을 제16호증(대출조건변경 승인신청서)에도 위 사업에 소요되는 자금이 6,750,000,000원으로 기재되어 있는 점, ○국민은행이 담보를 평가함에 있어 사용한 ‘기술 및 가격 조사 업무편람’(갑나 제6호증의 1, 2, 3)은 1996년부터 2000년까지 표준공사비에 변동이 없어 비합리적이라는 점 등을 들고 있다.
 (3) 위에서 든 각 증거와 당심 법원의 국민은행 대표이사에 대한 사실조회결과에 의하면, 아래와 같은 사실이 인정된다.
 ○국민은행은 국부건설에게 대출하기 전인 1997. 8. 국부건설이 제출한 토지분양계획서를 근거로 세대별 지분면적을 45.2㎡(소수점 첫째 자리 미만 버림), 전체 대지면적을 8,678.4㎡(45.2㎡ × 192세대)로 사정한 후 ㎡당 단가 110,000원(한국감정원이 산정한 ㎡당 220,000원의 50%)을 적용하여 대지 담보가격을 954,624,000원으로 평가하였다. 건물에 관하여는 건축허가서상 건축예정면적의 용도별 허가면적(6,782.5㎡ = 기본시설 5,286.33㎡ + 지하주차장 1,415,19㎡ + 노인정 81㎡)을 기준으로 국민은행의 표준공사 연립주택 하(下) 단가를 적용하여 일괄 2,649,985,000원으로 평가하였다.
 ○국민은행은 전인건설로부터 신축건물의 38세대 증가에 따른 5억 7,000만 원의 추가 대출요청을 받고 1999. 10. 7. 증가된 세대수를 반영하여 담보평가를 실시하였다. 대지면적에 대한 사정방법은 위와 동일한데, 세대수 증가에 따라 사정면적이 9,269㎡로 증가하였고, 이에 대지 담보가격을 1,019,590,000원으로 평가하였다. 건물에 대한 평가도 세대수 증가에 따라 담보가격을 3,203,554,000원으로 평가하였다. 
 ○국민은행은 이 사건 건물이 준공됨에 따라 이에 관한 근저당권의 설정 및 우선해지 특약의 이행을 위하여 2000. 9. 1. 국토해양부의 승인을 받은 ‘기술 및 가격 조사 업무편람(이하 ’업무편람’이라고만 한다)‘에 기하여 이 사건 대지 및 이 사건 건물의 담보가치를 평가하였다. 그 내용은 1999. 10. 7.의 평가와 동일한데, 다만 보증해지금액 산정의 편의를 위하여 건물에 대한 일괄평가액을 3,203,554,000원에서 3,203,500,000원으로 조정하여 합계 4,223,000,000원(임대주택 1세대당 18,300,000원 상당)으로 평가하였다. 
 ○업무편람에 따르면, 면적사정에 관해 각 세대의 대지 지분면적은 대출신청자가 제출한 토지분양계획서의 면적을 기준으로 사정하되 현장조사시 불용지로 판단되는 대지 등이 있으면 이를 차감하여 산정하고, 건물면적은 건축물대장 등에 의한 면적을 기준으로 하며, 대지가격은 공시지가 적용법을 원칙으로 하고, 건물가격은 국민은행 표준공사비를 기준으로 주택종류별로 등급에 따라 평가하도록 되어 있다. 
 ○국민은행은 2000. 9. 1. 위와 같이 이 사건 대지 및 이 사건 건물의 가격을 4,223,000,000원으로 평가하고, 이 금액에서 세대당 최우선 변제대상인 임대보증금 8,000,000원을 공제한 나머지 금액(세대당 10,300,000원)을 산출한 다음, 1998. 6. 18.자로 부동산 담보물에 대한 대출비율이 순담보 가격의 80% 이내로 조정됨에 따라, 실제 낙찰대금 수준 등을 감안하여 80% 상당인 1,909,000,000원(8,300,000원 × 230세대)을 순담보 가격으로 평가하였다.
 ○국민은행은 이러한 평가에 따라, 1차 및 2차 대출에 관한 담보 가운데 정기예금 1억 3,900만 원에 대한 질권, 2차 신용보증 금액 5억 7,000만 원, 19억 2,540만 원의 1차 신용보증 금액 중 3억 8,440만 원에 부분 합계 10억 9,340만 원의 담보를 해지하였다.
 (4) 위에서 본 바에 의하면, 국민은행은 국부건설 등에게 대출함에 있어 국토해양부가 승인한 업무편람에 따라 대상 부동산의 가격을 평가하여 근저당권을 설정한 후, 담보가치가 부족하다고 본 액수만큼에 대하여는 원고로부터 추가로 신용보증을 받는 절차를 취하였고, 이 사건 건물이 준공된 후에도 업무편람에 따라 산정한 대지 및 건물가격에서 최우선 변제대상인 임대보증금을 공제한 순담보 가격에서 1998. 6. 18.자로 부동산 담보물에 대한 대출비율이 순담보 가격의 80% 이내로 조정됨에 따라 대상 부동산의 담보가치를 순담보 가격의 80%로 평가한 후 건물 준공으로 인하여 담보가치가 증액된 부분에 상당하는 액수만큼의 신용보증을 해지하였는바, 국민은행의 이러한 평가는 정당한 것으로 인정된다.
 (5) 피고들은, 이 사건 건물의 담보가치 평가에 있어 「국민주택기금 운용 및 관리 규정」(2000. 2. 29. 건설교통부훈령 제272호) 제31조 관련 별표 2에 규정된 표준건축비에 기초해 건축비가 산정되어야 하는데, 위 규정 별표에 의하면, 1999. 10. 7. 기준으로 1㎡당 건축비가 555,000원에 해당하고, 2000. 8. 1. 이후의 표준건축비는 714,600원임에도 국민은행이 그보다 낮은 단가를 적용하는 등 건물가격 평가가 잘못되었다는 취지의 주장도 한다.
 그러나, 을 제8, 13, 19호증의 각 기재에 의하면, 위 규정 별표 등에 기재된 건축비는 국민주택 분양가격 또는 공공건설 임대주택의 분양전환가격의 산정방식에 관한 것일 뿐, 이 사건 대지 및 이 사건 건물의 담보가치 평가에 직접적으로 적용되어야 하는 규정이라고는 볼 수 없고, 달리 국민은행의 담보가치 평가가 잘못되었음을 인정할 만한 자료가 없다. 
 (6) 피고들은 또한 위 규정 제23조 제2항은 “국민주택 건설자금의 호당 융자액은 순담보 가격(주택가격에서주택임대차보호법 제8조 제1항의 규정에 의한 우선변제권이 있는 보증금 중 일정액을 공제한 금액을 말한다)에서 제5항의 담보물에 대한 대출비율로 산정한 금액(이하 ’융자가능액‘이라고 한다)을 초과할 수 없다”라고 규정하고, 제5항은 “부동산에 대한 담보대출 비율은 한국주택은행장이 건설교통부장관의 승인을 얻어 별도로 정한다”라고 되어 있는데, 국민은행의 평가방법과 같이 이 사건 대지 및 이 사건 건물의 최종평가액이 1,909,000,000원 밖에 되지 않는데도 3,450,000,000원을 대출하였다고 한다면 국민은행은 위 규정을 어긴 셈이 되므로, 이러한 점에서도 담보해지시의 평가방법이 잘못되었다고 주장한다.
 그러나, 위 규정 제23조 제2항 단서에 의하더라도 “다만, 별도로 정한 경우로서 융자가능액이 호당 융자액보다 적을 경우에는 그 부족금액에 대하여 「근로자의 주거안정과 목돈마련 지원에 관한 법률」이 정하는 바에 따라 주택금융신용보증기금의 보증을 받아 주택가격의 범위 내에서 호당융자한도액까지 융자할 수 있다”고 규정하고 있는바, 이 사건의 경우에도 국민은행은 주택가격이 융자가능액에 모자라는 부분에 관하여 원고의 신용보증을 받아 대출을 실행한 것이므로, 국민은행의 대출금이 부동산 평가액보다 많은 것은 위 규정의 취지에 비추어 당연한 결과라고 할 것이다. 
 (7) 따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
5. 가. 피고들의 주장 
 원고의 주장과 같이 이 사건 대지 및 이 사건 건물의 최종평가액이 1,909,000,000원이라고 하더라도, 변제충당의 법리에 따라 1차 신용보증이 모두 해지되었으므로, 피고들로서는 면책된 보증에 대한 보증료 등을 지급할 의무가 없다.
 즉, 국민은행과 피고 회사 사이에서 담보해지 순서에 대한 합의가 없었고 그 순서의 지정도 없었으므로, 변제이익이 더 큰 1차 신용보증이 해지되어야 하는바, 질권이 설정된 정기예금 1억 3,900만 원과 원고가 주장하는 이 사건 대지 및 이 사건 건물의 담보가격 1,909,000,000원을 합하면 2,048,000,000원이 되어 1차 신용보증 금액 19억 2,500만 원을 상회하므로, 1차 신용보증이 전부 해지된 것으로 보아야 한다.
 나. 판단
 국민은행이 1차 신용보증을 담보로 1차 대출을 하고, 이어서 2차 신용보증을 담보로 하여 2차 대출을 하였는데, 2차 대출 당시 그 담보로서 정기예금 1억 3,900만 원에 관해 질권을 설정받았음은 앞서 기초사실에서 본 바와 같다.
 그렇다면, 위 정기예금이 1차 신용보증을 담보로 하여 이루어진 1차 대출에 관하여 국민은행이 취득한 담보라고 할 수 없어, 위 정기예금을 이유로 1차 신용보증을 먼저 해지해야 한다고는 할 수 없으므로, 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
6. 가. 피고들의 주장 
 1차 대출은 1차 신용보증 금액의 90%인 1,732,860,000원, 2차 대출은 2차 신용보증 금액의 90%인 513,000,000원에 대하여만 실행되었으므로, 이와 같이 대출이 이루어지지 않은 합계 249,540,000원에 대하여는 보증료 및 연체료를 납부할 의무가 없다. 
 나. 판단
 1차 및 2차 대출에 있어 90%의 금액을 먼저 대출하고 나머지 10%는 이 사건 건물의 준공시에 대출하기로 하였고, 이에 따라 이 사건 건물의 준공시 나머지 10%가 대출된 사실은 앞서 기초사실에서 본 바와 같으므로, 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다.
7. 소결
 그렇다면, 피고들은 연대하여 원고에게 57,060,120원(보증료 52,664,190원 + 대지급금 4,395,930원) 및 그 중 보증료 7,726,100원에 대하여 2003. 10. 9.부터, 같은 18,492,000원에 대하여 2004. 10. 9.부터, 같은 18,492,000원에 대하여 2005. 10. 9.부터, 같은 7,954,090원에 대하여 2006. 10. 9.부터 각 다 갚는 날까지 연 10%의 비율에 의한 과태료를 지급할 의무가 있다.
Ⅲ. 반소청구에 관하여
1. 피고 회사의 주장
 피고 회사는 1차 및 2차 대출 34억 5,000만 원의 채무는 전액 인수하였으나, 보증금액 5억 7,000만 원의 2차 신용보증약정에 기한 채무는 인수하지 아니하였다. 또한 우선해지 특약에 의하여 1차 및 2차 신용보증은 전부 해지되었다.
 그럼에도 국민은행은 1차 신용보증을 전부 해지해 주지 않음으로써 결과적으로 피고 회사가 원고에게 보증료와 과태료를 계속 지급하게 되었다.
 따라서, 국민은행이 이 사건 건물에 관해 근저당권을 취득한 2000. 8. 30. 이전에 피고 회사가 원고에게 2차 신용보증약정에 따른 보증료 및 과태료로 지급한 9,639,240원과 2000. 9. 1.부터 피고 회사가 원고에게 1차 신용보증약정에 따른 보증료 및 과태료로 지급한 23,446,400원은 법률상 원인없이 지급된 것으로, 원고는 이를 부당이득으로 피고 회사에게 반환할 의무가 있다.
2. 판단 
 피고 회사가 2차 신용보증약정에 기한 채무를 인수하였음과 우선해지 특약에 의하여 1차 신용보증 전부가 해지되었다고 할 수 없음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 회사의 주장은 이유 없다. 
Ⅳ. 결론
 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 본소청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 원고의 청구가 당심에서 일부 교환적으로 변경되었으므로, 이와 같이 변경된 청구를 포함하여 제1심 판결을 위와 같이 변경하고, 당심에서 제기된 피고 회사의 반소청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사 고의영(재판장) 권희 임영우