소유권이전등기 (민사, 대법원)
공포일: 2023.04.27 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 1 외 4인
【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 서면 담당변호사 김길수 외 1인)
【원심판결】 대전고법 2022. 12. 7. 선고 (청주)2021나52093 판결
【주 문】
 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제1항은 "명의신탁약정은 무효로 한다.", 제2항은 "명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정한다. 따라서 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고 그에 따라 명의수탁자가 당사자가 되어 소유자와 부동산 매매계약을 체결하는 계약명의신탁에서, 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알면서 매매계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 부동산의 소유권이전등기를 마쳤다면 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효가 되고 부동산의 소유권은 소유자에게 그대로 남아 있게 되므로 소유자와 매매계약관계가 없는 명의신탁자는 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결 등 참조). 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알지 못한 채 매매계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 부동산의 소유권이전등기를 마쳤다면 명의신탁약정이 무효라도 소유권이전등기는 유효하고 명의수탁자는 완전한 소유권을 취득하게 된다(대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결 등 참조). 
계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알았는지 여부와 관계없이 부동산의 소유권을 갖지 못할 뿐만 아니라 매매계약의 당사자도 아니어서 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없고, 이는 명의신탁자도 잘 알고 있다고 보아야 한다. 명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유한다면 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 그와 같은 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것이다. 이러한 명의신탁자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 할 것이므로 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨어진다(대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결 참조). 
 2. 원심판결의 이유와 기록에 따르면 다음의 사실을 알 수 있다. 
 가. 피고와 소외 1, 소외 2는 형제이고, 원고 1은 소외 1의 처, 원고 2, 원고 3, 원고 4, 원고 5는 소외 1의 자녀들이다. 소외 1은 2019. 3. 13. 사망하였다.
 나. 소외 2는 1995. 7. 15. 소외 3으로부터 제천시 (주소 1 생략) 답 2598㎡[1998. 3. 18. (주소 2 생략) 답 4406㎡로 환지되었다], (주소 3 생략) 답 1686㎡[1998. 3. 18. (주소 4 생략) 답 1311㎡로 환지되었다, 이하 위 각 부동산을 합하여 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다]를 매수하고, 1995. 7. 25. 위 각 부동산에 관하여 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
 다. 피고는 이 사건 각 부동산에 관하여 1996. 3. 21. 자 매매를 원인으로 하여 1996. 3. 26. 소유권이전등기를 마쳤다. 
 라. 이 사건 각 부동산에는 청주지방법원 제천지원 2001. 10. 22. 접수 제23134호로 같은 날 매매예약을 원인으로 한 소외 1 명의의 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)가 마쳐졌다.
 마. 피고는 소외 1의 상속인인 원고들을 상대로 이 사건 가등기가 원인무효이거나 예약완결권의 제척기간이 경과하였다고 주장하면서 이 사건 가등기의 말소를 구하는 소를 제기하였다. 원고들은 위 소송에서 이 사건 각 부동산은 소외 1이 소외 2와 피고에게 각 명의신탁한 것이어서 피고 명의 소유권이전등기는 무효이므로, 피고는 원고들을 상대로 이 사건 가등기의 말소를 구할 수 없다고 다투었다. 
 바. 법원은 원고들의 주장과 같이 소외 1과 소외 2, 피고 사이에 이 사건 각 부동산에 관한 명의신탁약정이 체결되었더라도 이는 부동산실명법 제4조 제1항, 제2항에 따른 계약명의신탁으로서 명의수탁자는 부동산의 완전한 소유권을 취득하므로, 소외 2의 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기는 유효하고 소외 2의 소유권이전등기가 유효한 이상 원고들은 소외 1이 피고에게 이 사건 각 부동산을 명의신탁하였다는 이유로 피고의 소유권이전등기가 무효임을 주장할 수 없다고 판단하여 원고들의 주장을 배척하고 피고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였다(청주지방법원 제천지원 2020. 6. 3. 선고 2019가단216333 판결). 원고들이 위 판결에 불복하여 항소하였으나 항소를 취하하여 2020. 6. 19. 위 판결이 확정되었다.
 3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 설령 소외 1이 소외 2 명의로 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기가 마쳐진 무렵부터 20년 이상 이 사건 각 부동산을 간접점유하여 온 사실이 인정되더라도 소외 1은 계약명의신탁의 명의신탁자로서 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률요건이 없이 그러한 사정을 잘 알면서 소외 2와 피고의 소유인 이 사건 각 토지를 점유하였다고 할 수 있다. 이로써 소외 1이 이 사건 각 토지를 소유의 의사로 점유한 것이라는 추정은 깨어졌고, 소외 1이 다른 권원에 의해 이 사건 각 토지를 점유하였다는 사정이 없는 한 소외 1의 점유는 타주점유라고 보아야 한다. 
 나아가 이 사건 각 부동산에 관한 소유 명의인이 소외 2에서 피고로 변경되었다는 사정만으로는 소외 1에게 이 사건 각 부동산을 점유할 다른 권원이 있다고 볼 수도 없다. 
 4. 그런데도 원심은 소외 1이 이 사건 각 부동산에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 1995. 7. 25. 무렵부터 이 사건 각 부동산을 소유의 의사로 점유하여 왔음을 전제로 2015. 7. 25. 취득시효 완성을 원인으로 한 원고들의 소유권이전등기청구를 받아들인 제1심판결을 그대로 인용하였다. 이러한 원심판결에는 계약명의신탁과 부동산 점유취득시효에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 5. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관 박정화(재판장) 김선수 노태악(주심) 오경미