관리비 (민사, 대법원)
공포일: 2020.12.10 / 시행일:

【원고, 상고인】 동일하이빌3단지 입주자대표회의 (소송대리인 법무법인 대지 담당변호사 문대근)
【피고, 피상고인】 주식회사 동일토건 외 2인 (소송대리인 법무법인(유한) 강남 담당변호사 정종식 외 1인)
【원심판결】 서울고법 2019. 2. 22. 선고 2017나2060360 판결
【주 문】
원심판결 중 별지 목록 기재 53세대에 대한 2010. 9.분부터 2012. 5.분까지의 관리비 채권에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】상고이유를 판단한다. 
 1. 별지 목록 기재 53세대에 대한 2010. 9.분부터 2012. 5.분까지의 관리비 채권에 관한 상고이유에 대하여
 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 채택 증거들에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.
 1) 피고들은 용인시 (주소 생략)에 있는 동일하이빌3단지아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 13개동 594세대를 신축ㆍ분양한 사업주체로서, 2010. 10. 1. 피고 주식회사 동일토건(이하 ‘피고 동일토건’이라 한다)은 이 사건 아파트 각 세대 중 100분의 33.50 지분에 관하여, 피고 주식회사 에프제이유디코리아(이하 ‘피고 에프제이유디코리아’라 한다)는 100분의 25.23 지분에 관하여, 피고 우정엘디 주식회사(이하 ‘피고 우정엘디’라 한다)는 100분의 41.27 지분에 관하여 각 소유권보존등기를 마쳤다. 
 2) 피고들은 이 사건 아파트의 완공 이후 2010. 6. 11. 주식회사 하이빌커뮤니티써비스(이하 ‘하이빌커뮤니티써비스’라 한다)에 위탁하여 이 사건 아파트를 관리하였고, 2011. 5. 20. 주식회사 경진관리(이하 ‘경진관리’라 한다)가 하이빌커뮤니티써비스의 이 사건 아파트 관리사업을 양수하여 이 사건 아파트를 관리하였다. 
 3) 이후 입주예정자의 과반수가 입주한 2014. 6.경 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 구성되었고, 원고 또한 2014. 12. 1. 경진관리에 위탁하여 이 사건 아파트를 관리하도록 하였다.
 4) 이 사건 아파트 594세대 중 관리비를 미납한 별지 목록 기재 53세대(이하 ‘이 사건 53세대’라고 한다) 중 피고들의 각 지분에 관하여 피고 우정엘디는 2010. 10. 1., 피고 동일토건과 피고 에프제이유디코리아는 2010. 11. 25. 주식회사 코람코자산신탁과 피고들을 위탁자 겸 수익자, 주식회사 코람코자산신탁을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 각 체결하였다. 위 계약 제10조 제1항은 “위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유ㆍ사용하고, 신탁부동산에 대한 보존ㆍ유지ㆍ수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다.”라고 정하고 있다.
 나. 이어 원심은, ① 피고들이 원고에게 이 사건 53세대에 관한 미납관리비를 지급할 채무가 있으나 그중 2010. 9.분부터 2012. 5.분까지에 해당하는 이 사건 관리비 채무는 이 사건 소가 제기된 2015. 6. 8. 무렵 이미 3년의 기간이 경과함으로써 소멸시효가 완성되었다고 판단한 다음 ② 원고의 다음과 같은 주장, 즉 원고가 구성된 2014. 6.경까지의 기간 동안만큼은 피고들에 대한 이 사건 관리비 채권을 행사할 수 없었으므로 소멸시효가 진행되지 않는다는 취지의 주장을 판시와 같은 이유를 들어 배척하였다.
 다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 
 1) 구 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제43조 제1항은 “300세대 이상의 공동주택 등을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 이를 관리할 것을 요구하여야 한다.”라고 정하고 있고, 구 주택법 제45조 제1항은 “제43조 제1항에 해당하는 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다.”라고 정하고 있으며, 구 주택법 제2조 제14호는 (나)목에서 “관리업무를 인계하기 전의 사업주체”를 관리주체의 하나로 정하고 있다.
이에 따르면 공동주택에 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자대표회의가 구성되기 전까지는 공동주택을 건설한 사업주체가 공동주택 관리업무의 주체가 되므로, 이 사건처럼 위 사업주체가 관리주체가 되는 동안 공동주택을 소유하는 등의 이유로 관리비 지급채무도 부담하게 될 경우 사업주체는 공동주택의 관리비와 관련해서는 채권자와 채무자의 지위를 동시에 가지게 된다. 그런데 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 규정한 민법 제166조 제1항의 입법 취지 및 공동주택의 관리비가 전체 입주자의 쾌적한 주거환경을 보장하는 기초로서 기능하는 점 등을 고려하면, 위와 같은 경우 공동주택을 건설한 사업주체가 관리주체로서 재판상 청구 등을 통하여 자신에 대한 관리비 채권을 스스로 행사할 것을 기대하기는 객관적으로 어렵다고 보아야 한다. 요컨대 이 사건 아파트 건설의 사업주체인 피고들은 이 사건 아파트에 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자대표회의가 구성되기 전까지 관리주체의 지위에 있었고, 그 사이 피고들 소유의 아파트에 대하여 부과된 이 사건 관리비에 관하여는 피고들이 채권자이면서 채무자의 지위를 동시에 가지므로, 그와 같은 사정이 객관적으로 해소될 때까지는 이 사건 관리비 채권에 대한 소멸시효는 진행되지 않는다고 봄이 타당하다.
 2) 피고들이 제3자와 사이에 관리위탁계약을 체결하였더라도, 제3자는 피고들로부터 관리위탁계약에 따라 위임받은 권리를 행사하는 것에 불과하므로 그와 같은 사정을 근거로 달리 볼 수 없다. 
 3) 원심은 원고 주장을 배척하는 근거 중 하나로, 입주자대표회의가 구성되기 전이라도「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 관리단이 피고들에 대한 관리비 채권을 행사할 수 있다는 점을 들고 있다. 그러나 입주자대표회의가 구성되기 이전 단계에서 관리비의 징수와 같은 통상의 관리업무를 수행할 권한을 위 관리단과 공동주택을 건설한 사업주체가 함께 갖는다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 위 관리단에 의한 권리 행사가 가능하다는 사정이 앞의 판단에 영향을 줄 수는 없다는 점에서 원심의 판단을 받아들이기 어렵다.
 4) 결국 피고들에 대한 2010. 9.분부터 2012. 5.분까지의 이 사건 관리비 채권은, 이 사건 소가 제기된 2015. 6. 8. 무렵 그 권리를 행사할 수 있는 때인 2014. 6.경 이후로부터 3년의 소멸시효기간을 경과하지 아니하였음이 역수상 명백하다.
 그럼에도 원심은, 원고가 구성되기 전 기간 동안 소멸시효가 진행되지 아니한다는 원고의 주장을 배척하고 이 사건 소가 제기될 무렵 이 사건 관리비 채무는 그 소멸시효가 완성되었다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단은 소멸시효에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
 2. 확정 연체료 내지 지연손해금 부분에 관한 상고에 대하여 
 원고는 상고장에서 확정 연체료 내지 지연손해금 부분에 대하여도 불복하였으나, 상고이유서에는 위 부분에 대한 아무런 상고이유를 기재하지 않았고, 상고장에도 이에 관한 상고이유의 기재가 없다. 
 3. 결론 
 그러므로 원심판결 중 이 사건 53세대에 대한 2010. 9.분부터 2012. 5.분까지의 관리비 채권에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
 [별 지] 미납세대 목록: 생략

대법관 안철상(재판장) 박상옥 노정희 김상환(주심)

입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자대표회의가 구성되기 전까지 공동주택의 관리주체가 되는 사업주체가 자신이 관리주체의 지위에 있는 동안 공동주택을 소유하는 등으로 관리비 지급채무를 부담하는 경우, 위 관리비 채권에 대한 소멸시효의 기산점(=입주자대표회의가 구성된 때)