토지거래계약 허가절차 이행등 (민사, 서울고등법원)
공포일: 2010.05.20 / 시행일:

【원고, 피항소인】 주식회사 일레븐건설 (소송대리인 법무법인 위민 담당변호사 김남근)
【피고, 항소인】 
【제1심판결】 인천지방법원 2009. 4. 23. 선고 2008가합3370 판결
【변론종결】2010. 4. 15.
【주 문】
 1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.
 2. 항소비용은 피고들이 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】[청구취지]
 1. 주위적 청구취지 
 원고에게, 
 가. 피고 1(대법원판결의 소외 1)은 별지목록 제1항 기재 각 토지에 관하여 2006. 10. 30. 매매를 원인으로 한, 피고 2(대법원판결의 피고 1)는 별지목록 제2항 기재 토지에 관하여 2006. 11. 22. 매매를 원인으로 한, 피고 3(대법원판결의 소외 3)은 별지목록 제4항 기재 토지에 관하여 2006. 11. 21. 매매를 원인으로 한, 피고 4(대법원판결의 피고 2)는 별지목록 제5항 기재 각 토지에 관하여 2007. 11. 11. 매매를 원인으로 한 각 토지거래허가신청절차를 이행하라(이하 위 피고들을 ‘피고 매도인들’이라고 하고, 별지목록 기재 토지를 모두 합하여 ‘이 사건 부동산’이라고 한다).
 나. 피고 주식회사 코람코자산신탁은 별지목록 제1항 기재 각 토지에 관하여 인천지방법원 북인천등기소 2006. 12. 26. 접수 제122394호로 마친 소유권이전청구권가등기의, 별지목록 제2항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2007. 1. 11. 접수 제2941호로 마친 소유권이전청구권가등기의, 별지목록 제3항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2006. 12. 27. 접수 제123142호로 마친 소유권이전청구권가등기의, 별지목록 제4항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2006. 12. 28. 접수 제124082호로 마친 소유권이전청구권가등기의, 별지목록 제5항 기재 각 토지에 관하여 위 등기소 2007. 12. 13. 접수 제109429호로 마친 소유권이전청구권가등기의 각 말소등기절차를 이행하라(이하 위 소유권이전청구권가등기를 모두 합하여 ‘이 사건 가등기’라고 한다). 
 2. 예비적 청구취지 
 가. 원고에게, 피고 1은 별지목록 제1항 기재 각 토지에 관하여 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 2006. 10. 30. 매매를 원인으로 한, 피고 2는 별지목록 제2항 기재 토지에 관하여 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 2006. 11. 22. 매매를 원인으로 한, 피고 3은 별지목록 제4항 기재 토지에 관하여 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 2006. 11. 21. 매매를 원인으로 한, 피고 4는 별지목록 제5항 기재 각 토지에 관하여 인천광역시 부평구청장의 도시개발사업구역지정 및 사업시행자지정 처분을 조건으로 2007. 11. 11. 매매를 원인으로 한 각 토지거래허가신청절차를 이행하라.
 나. 피고 주식회사 코람코자산신탁은 피고 1에게 별지목록 제1항 기재 각 토지에 관하여 인천지방법원 북인천등기소 2006. 12. 26. 접수 제122394호로, 피고 2에게 별지목록 제2항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2007. 1. 11. 접수 제2941호로, 제1심 공동피고 3(대법원판결의 소외 2)에게 별지목록 제3항 기재 토지에 관하여 기재 각 토지에 관하여 위 등기소 2006. 12. 27. 접수 제123142호로, 피고 3에게 별지목록 제4항 기재 토지에 관하여 위 등기소 2006. 12. 28. 접수 제124082호로, 피고 4에게 별지목록 제5항 기재 각 토지에 관하여 위 등기소 2007. 12. 13. 접수 제109429호로 각 마친 소유권이전청구권가등기에 대하여 각 이 사건 예비적 청구취지 추가 및 청구원인 보충신청서 부본 송달일자 해지를 원인으로 한 말소등기절차를 이행하라. 
[항소취지]
 제1심 판결 중 피고들 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 기각한다.
【이 유】1. 제1심 판결의 인용
 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 피고들이 당심에서 추가로 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는, 제1심 판결문 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 추가판단사항
 가. 피고 매도인들의 주장에 대한 판단
 (1) 원시적 이행불능 주장에 관하여 
 ㈎ 주장
 원고는 주택건설업을 목적으로 하는 회사로서 농지법상 농지취득자격증명을 발급받을 수 없어 농지인 이 사건 부동산의 소유권을 취득할 수 없으므로, 이 사건 매매계약은 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약에 해당하여 무효이다.
 ㈏ 판단
농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부해야 할 서류로서, 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아닐 뿐만 아니라(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다59871 판결, 대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다14133 판결 등 참조), 앞서 인용한 제1심 판결문 이유 중 ‘1. 기초사실’의 나항에서 설시된 바와 같이, 이 사건 매매계약은 이 사건 부동산 일대에 대한 도시개발구역 지정이 이루어져 이 사건 부동산의 지목이 개발사업이 가능한 토지로 변경될 것을 예상하고 그 개발사업을 추진하기 위해 체결되었다 할 것이고, 피고 매도인들 역시 원고의 개발사업에 적극 협조하기로 약정하였으므로, 원고가 변론종결일 현재 농지취득자격증명을 취득할 수 없음을 들어 이 사건 매매계약이 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약이라고 볼 수는 없다. 따라서 위 주장은 이유 없다.
 (2) 정지조건의 불성취 확정 주장에 관하여
 ㈎ 주장
 이 사건 매매계약은 이 사건 부동산 일대에 대한 도시개발구역지정 및 사업시행자지정을 정지조건으로 하는 정지조건부계약인데, 원고는 이미 관할 행정청인 부평구청장에게 도시개발구역지정 제안을 하였다가 반려되었으므로 이로써 이 사건 매매계약의 정지조건은 성취 불가능한 것으로 확정되었고, 이에 따라 피고 매도인들의 원고에 대한 이 사건 매매계약에 기한 토지거래허가절차이행에 대한 협력의무 역시 소멸하였다. 
 ㈏ 판단
 원고와 함께 도시개발사업을 추진하고 있는 삼산4지구도시개발사업조합이 이 사건 매매계약 체결 후 부평구청장에게 2006. 9. 25. 및 2006. 11. 6. 이 사건 부동산 일대에 대하여 도시개발구역 지정제안신청을 하였으나 반려된 사실은 갑 34 내지 38호증, 을가 3, 4호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 바이나, 위 반려사실만으로 이 사건 부동산에 대한 도시개발구역 지정이 불가능한 것으로 확정되었다고 단정할 수는 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주장은 다른 점에 관하여 살펴볼 필요도 없이 이유 없다.
 (3) 미등기 전매 주장에 관하여
 ㈎ 주장
 원고가 최초 매수인인 주식회사 알이피엠시(이하 ‘알이피엠시’라 한다)로부터 중간생략등기 방식으로 이 사건 부동산을 양수하여 피고 매도인들과 사이에 이 사건 매매계약을 체결하였으므로 이는 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 것으로 위 매매계약은 처음부터 확정적으로 무효이다.
 ㈏ 판단
 살피건대, 을가 2 내지 7호증(가지번호 포함)의 각 기재와 당심 증인 소외 5의 증언을 더해 보더라도 원고와 알이피엠시 사이에 중간생략등기의 합의가 있었다거나 이 사건 매매계약이 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
 따라서 피고 매도인들의 위 주장은 이유 없다.
 나. 피고 신탁회사의 주장에 대한 판단
 (1) 이 사건 신탁계약은 도시개발사업의 추진을 목적으로 체결되었으므로 유효하다는 주장에 관하여
 ㈎ 주장
 피고 신탁회사는 투기적 목적으로 국토계획법을 잠탈하기 위한 것이 아니라 도시개발사업의 원활한 추진을 위한 목적으로 처분신탁·관리신탁·담보신탁의 성질이 혼합되어 있는 이 사건 신탁계약을 체결한 것으로서, 이 사건 신탁계약상 1순위 우선수익자인 대림산업의 수익자 변경요청 조항이나 매수자 지정 조항은 제2매수인에게 대출해 준 금융기관의 채권담보 목적으로 이들 금융기관들을 우선수익자로 추가하거나, 2순위 우선수익자인 디케이건설이 부도 등으로 도시개발사업을 공동으로 추진할 수 없게 될 경우 대림산업 1인으로 매수자 지위를 집중하거나, 도시개발사업의 시행주체가 특수목적법인의 형태로 결정될 경우 위 법인이 매수자의 지위를 가질 수 있도록 예정한 것일 뿐, 투기적 거래를 목적으로 그 지위를 이전하는 것을 예정한 것이 아닐 뿐만 아니라, 토지거래허가구역에서의 이중매매의 경우에도 제2매수인이 부동산처분금지가처분을 통해 이 사건 신탁계약과 동일한 우선적 지위를 누릴 수 있으며, 제2매수인이 소유권이전등기를 경료하기 위해서는 별도로 토지거래허가를 받아야 하므로, 이 사건 신탁계약은 신탁법 제5, 6조를 위반한 것이 아니어서 유효하다. 
 ㈏ 판단
 살피건대, 가사 피고 신탁회사의 주장대로 이 사건 신탁계약이 위와 같은 처분신탁·관리신탁·담보신탁의 성질이 혼합되어 있다 하더라도, 이 사건 신탁계약은 이 사건 부동산에 관한 제2매수인의 소유권이전등기청구권을 보전함으로써 제2매수인에게 안전하게 소유권을 이전하는 것을 목적으로 하는 처분신탁을 주된 내용으로 하고 있을 뿐만 아니라, 토지거래허가구역 내 유동적 무효 상태인 매매계약의 당사자 간에 장차 계약을 완결시켜 효력을 발생시키도록 토지거래허가신청절차에 협력할 의무를 넘어서 제3자에 우선하는 제2매수인의 채권자적 지위 및 그 지위의 양도를 전제로 하고 있다 할 것이다. 
 또한, 토지거래허가구역에서의 이중매매의 경우에도 제2매수인이 부동산처분금지가처분을 통해 사실상 우선적 지위를 누릴 수 있다는 점에서 신탁계약에 의해 가등기를 마친 경우와 차이가 없다고 할 수 있지만, 앞서 인용한 제1심 판결에서 설시된 바와 같이, ① 제2매매계약에 따라 제2매수인인 대림산업과 디케이건설이 피고 매도인들에 대하여 갖게 된 소유권이전등기청구권을 보전함으로써 제2매수인에게 안전하게 소유권을 이전하는 것을 목적으로 이 사건 신탁계약이 체결된 점, ② 피고 신탁회사는 피고 매도인들로부터 이 사건 부동산에 관하여 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 경료 받은 점, ③ 피고 신탁회사는 제2매수인이 신탁자인 피고 매도인들에게 잔금을 지급한 후 제2매수인에게 처분함을 원칙으로 하되 1순위 우선수익자가 직접 매수자를 지정할 수 있고 이에 대하여 신탁자인 피고 매도인들은 이의를 제기하지 않기로 한 점, ④ 이 사건 신탁계약상 1순위 우선수익자인 대림산업은 피고 매도인들의 동의 없이 피고 신탁회사에게 수익자의 변경을 요청할 수 있도록 되어 있는 점 등에 비추어 보면 결국 이 사건 신탁계약은 제2매매계약에 따른 제2매수인의 사실상 우선적인 채권적 지위를 확보하는 한편 매수인 내지 수익자 지위의 양도 가능성도 확보하기 위한 것이라고 볼 수 있으므로, 부동산처분금지가처분과 신탁계약에 의한 가등기가 그 효력면에서 같다고 단정할 수 없다. 
 따라서, 법령에 의하여 일정한 재산권을 향유할 수 없는 1순위 우선수익자에 대하여 사실상 매수인으로서의 지위를 보장해주는 이 사건 신탁계약 및 그에 따른 가등기는 신탁법 제5조 제2항, 제6조에 반하여 무효이고, 위와 같이 무효로 판단하는 이상 제2매수인이 이 사건 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 별도의 토지거래허가를 받아야 한다는 사정만으로는 이 사건 신탁계약이 유효하다고 할 수 없다 할 것이므로, 피고 신탁회사의 위 주장은 이유 없다.
 (2) 이 사건 신탁계약은 유효해석의 원칙 또는 일부무효의 법리에 따라 유효하다는 주장에 관하여
 ㈎ 주장
 가사 이 사건 신탁계약이 수익자 내지 매수자 지위 변경 등을 통하여 토지거래허가제도의 규제대상인 투기적 거래를 발생하게 할 위험성이 있다고 하더라도, 법률행위의 유효해석의 원칙 또는 일부무효의 법리 등에 따라 이 사건 신탁계약 중 투기적 거래 목적의 수익자 내지 매수자 지위 변경이 가능하도록 해석되는 부분만 효력을 부인하면 충분하고, 이를 제외한 나머지 계약 부분은 여전히 유효하므로 이를 전제로 한 이 사건 가등기는 유효하다.
 ㈏ 판단 
 이른바 법률행위의 유효해석의 원칙은 표시행위가 여러 가지 의미를 갖는 경우 당사자에게 가장 효용이 있는 의미로 해석하여야 한다는 원칙이고, 한편, 민법 제137조는 ‘법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하고, 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다’고 규정하고 있는바, 이 사건 신탁계약이 제2매수인의 우선적인 채권자 지위 및 그 지위의 양도 가능성을 확보하기 위한 것으로서 국토계획법에 대한 탈법목적의 신탁계약으로서 무효인 이상 계약 전부를 무효로 보아야 하고, 피고 신탁회사가 주장하는 유효해석의 원칙이 적용되어 유효로 되거나, 그 무효부분이 없더라도 이 사건 신탁계약이 체결되었을 것이라고 인정되어 일부무효의 법리에 따라 나머지 부분은 유효가 된다고 보기 어려우므로, 피고 신탁회사의 위 주장은 이유 없다. 
 (3) 따라서, 원고들과 피고 신탁회사의 나머지 주장에 대하여 판단할 필요 없이 이 사건 신탁계약은 무효라 할 것이다.
3. 결 론
 그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로, 피고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
 [별지 생략]

판사 김주현(재판장) 조미옥 권창영