이 사건 임대주택이 구 지방세특레제한법 제74조 제1항에 따라 면제 대상에 해당되는지 여부 (일반행정, 서울행정법원)
공포일: 2018.10.12 / 시행일:

【심급】
1심
【세목】
취득세
【주문】
1. 피고가 2017. 7. 12. 원고에게 한 취득세 269,741,440원, 지방교육세 15,413,790원, 가산세 40,576,030원의 부과처분을 모두 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【이유】

1.처분의 경위

가.원고는 서울○○구 하왕○○동700일대136,293.90㎡에서‘왕○○뉴타운제3구역 주택재개발정비사업’(이하‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하는 사업시행자이다.
나.원고는2014. 8. 28.피고로부터 조합원 분양분908세대,일반 분양분1,171세대,보류지18세대,임대주택432세대(이하‘이 사건 임대주택’이라 한다)합계2,529세대를 공급하는 내용의 관리처분계획의 인가를 받았다(위 관리처분계획은2017. 5. 25.조합원 분양분915세대,보류지11세대로 변경 인가되었다).
다.원고는2015. 12. 15.서울특별시장에게 이 사건 임대주택을100,640,801,000원에 매도하였다.
라.피고는2016. 11. 29.이 사건 사업에 대한 공사 완료 고시를 하였다.
마.원고는2017. 1. 31.피고에게 준공인가로 취득한 아파트1,614세대(일반 분양분1,171세대,보류지18세대,임대주택432세대),상가,오피스텔,업무시설을‘체비지 및 보류지’로 하여 구「지방세특례제한법」(2016. 12. 27.법률 제14477호로 개정되기 전의 것,이하 같다)제74조 제1항에 따라 취득세 면제신청을 하고,과세표준액443,644,201,821원,산출세액12,422,037,650원,감면세액12,422,037,650원으로 신고하였다.
바.피고는 이 사건 임대주택은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따른 취득세 면제대상이 아니라 같은 법 제74조 제3항 제2호의‘사업시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택’으로 취득세85%감경 대상이라는 이유로, 2017. 7. 12.원고에게 취득세269,741,440원,지방교육세15,413,790원,가산세40,576,030원을 부과하였다(이하‘이 사건 처분’이라 한다).
[인정 근거]다툼 없는 사실,갑1, 6, 7호증,을1, 2, 4, 5호증의 기재,변론 전체의 취지

2.관계 법령

별지 기재와 같다.
3.이 사건 처분의 적법 여부

가.원고 주장의 요지

1)서울특별시는 주거 복지 차원에서 임대주택을 공급함에 있어 건설할 토지가 부족하고 많은 시간과 비용이 필요하여 사업시행자인 원고로 하여금 임대주택을 건설하도록 한 다음 그 비용을 지급하는 방법으로 이 사건 임대주택을 취득하였다.원고는 일시적으로 이 사건 임대주택 취득의 형식만 갖출 뿐 실질적인 취득은 서울특별시가 하였다.
2)이 사건 임대주택은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에서 정한 취득세 면제대상인‘체비지’에 해당한다.따라서 이 사건 임대주택에 관한 취득세는 면제되어야 한다.
나.이 사건 임대주택의 취득자에 관하여

갑5호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정을 종합하여 보면,원고가 준공인가 이전에 서울특별시장에게 이 사건 임대주택을 매도하였다고 하더라도 서울특별시가 아닌 원고가 준공인가 시에 이 사건 임대주택을 취득한다고 본다.
1)부동산 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 이에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 부동산의 취득자가 그 부동산을 사용·수익·처분함으로써 얻어질 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니다(대법원2017. 6. 8.선고2015두49696판결 등 참조).지방세법 시행령 제20조 제6항 본문은“건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.”고 정하고 있다.
2)원고는 서울특별시장과 이 사건 임대주택에 관한 매매계약을 체결하면서, “1차 잔금은 임대주택의 준공인가 이후에 매입가격 총액의15%를 지급하고,최종2차 잔금인 매입가격 총액의5%는 이전고시일 이후에 지급한다.”고 정하여,원고는 준공인가 시에 매매대금을 모두 지급받지 않았다.
다.구 지방세특례제한법 제74조 제1항의‘체비지’해당 여부

아래와 같은 구「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 6.법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것,이하‘구 도시정비법’이라 한다)과「도시개발법」의 체비지 관련 규정,구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 입법 취지,도시정비법령상의 임대주택과 일반 분양분의 성격,원고의 정관과 관리처분계획의 내용 등을 종합하여 보면,이 사건 임대주택은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에서 취득세 면제 대상으로 정한‘「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업)의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지’로 보는 것이 타당하다.
1)구 도시정비법 제55조 제2항 후문은“제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.”고 규정하고,제48조 제3항은“사업시행자는 사업시행인가 고시 후 분양신청기간 이내에 토지등소유자로부터 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.”고 규정하고 있다.한편,「도시개발법」제34조는“시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 보류지로 정할 수 있으며,그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.”고 규정하고 있다.
이와 같이 구 도시정비법과「도시개발법」은 공사 완료에 따라 조합원이 아닌 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 정비사업비에 충당하기 위한 보류지 또는 체비지로 정하고 있다.
2)구 지방세특례제한법 제74조 제1항은“도시정비법에 따른 주택재개발정비사업 등의 시행으로①해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과②사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를2019. 12. 31.까지 면제한다.”고 규정하고 있다.위와 같은 취득세 면제 규정은 지방세특례제한법이2010. 3. 31.법률 제10220호로 제정되기 전에도 구 지방세법(2010. 3. 31.법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것)제109조 제3항에서 정하고 있었다.
이와 같은 토지와 건축물에 대한 취득세를 면제하는 입법 취지는①종전 부동산이 주택재개발정비사업 등의 시행으로 물리적인 변화가 있더라도 종전 부동산 소유자의 권리는 주택재개발정비사업 등의 시행에도 불구하고 변경이 없다고 볼 수 있는 측면이 있고,②주택재개발정비사업 등의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려는데 있다.
3)국토교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 전체 세대수 또는 전체 연면적의100분의30이하의 범위에서 임대주택 건설 비율을 정하여 고시할 수 있고,사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다(구 도시정비법 제4조의2제1항 제2호).사업시행자는 사업시행계획에 임대주택 건설계획을 포함시켜야 하고,임대주택을 관리처분계획에 포함시켜야 한다(같은 법 제30조 제5호,제48조 제1항 제4호 라목).
또한 구청장이 정비계획을 수립할 때에는 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도 조례가 정하는 사항을 포함시켜야 하는데[같은 법 제4조 제1항 제8호,구 도시정비법 시행령(2018. 2. 9.대통령령 제28628호로 전부개정되기 전의 것)제13조 제1항 제9호],구「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」(2018. 7. 19.서울특별시조례 제6899호로 전부개정되기 전의 것,이하‘도시정비조례’라 한다)제8조 제2항 제2호는 임대주택의 건설에 관한 계획을 정비계획 내용의 하나로 정하고 있다.
한편,시·도지사 등은 조합이 요청하는 경우 주택재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수하여야 하는데(같은 법 제50조 제3항),도시정비조례 제22조 제1항,제23조 제1항 제3호는 사업시행자가 임대주택을 시장에게 처분하는 경우 매매가격은 관리처분계획인가시 결정된 금액으로 한다고 정하고 있다.
이와 같은 법령과 조례에 의하면,원고가 주택재개발사업인 이 사건 사업을 진행하기 위해서는 임대주택의 건설이 반드시 필요하다는 사실을 알 수 있다.원고는 이와 같은 법령과 조례에 따라 이 사건 임대주택의 건설을 계획하고 관리처분계획에 그에 대하여 정한 후 이 사건 임대주택을 건설하였다.원고는2015. 12. 15.서울특별시장에게 이 사건 임대주택을 관리처분계획에서 정한 매각대금100,640,801,000원(건축비37,238,710,000원,택지비54,810,749,000원,대지조성비46,762,000원,암반굴착비 등8,544,550,000원)에 매도하였다.
이와 같이 원고는 이 사건 임대주택을 서울특별시장에게 매도하고 그 대금으로 사업에 필요한 비용(임대주택 부지와 건설비용 등)에 충당한다.매각대금이 사업에 필요한 비용에 충당된다는 점에 있어서 임대주택은 일반 분양분과 본질적으로 다르지 않다.그럼에도 일반 분양분은 체비지로 보아 취득세를 면제하면서 임대주택은 취득세를 면제하지 않는 것은 합리적 이유 없이 달리 취급하는 것이다.
구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 입법 취지는 주택재개발정비사업 등의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려는데 있는데,그러한 지원은 일반 분양분뿐 아니라 임대주택 역시 필요하다.일반 분양분은 공익성보다는 사업성이 강한 반면,임대주택은 주택수급의 안정,저소득 주민의 입주기회 확대와 무주택 세입자들의 주거안정 도모 등 공익적인 측면이 더 크므로,오히려 임대주택이 일반 분양분보다 더욱 지원이 필요하다 할 수 있다.따라서 임대주택도 구 지방세특례제한법 제74조 제1항이 적용되어 취득세가 면제된다고 보는 것이 입법 취지에도 부합하는 해석이다.
4)원고의 정관은 임대주택을 관할 시·도지사의 요청에 따라 처분할 수 있다고 정하고 있다(제40조 제1항).원고는 관리처분계획에 임대주택은 서울특별시장에게 처분한다고 정하였고(제5조 제1항),조합원 분양과 보류시설을 제외한 대지 및 건축시설은 체비시설로 정하여 일반에게 분양한다고 정하였다(제9조 제1항).
피고는 원고가 관리처분계획에 이 사건 임대주택을‘체비지’로 명시적으로 지정하지 않았으므로 취득세 면제 대상이 아니라는 주장을 한다.그러나 구 지방세특례제한법 제74조 제1항이 관리처분계획에‘체비지’라고 명시한 경우에 한하여 취득세 면제 대상이라 정하고 있지는 않다.구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 취득세 면제 대상이 되는‘체비지’인지 여부는 관련 법령 등 여러 사정을 종합하여 취득하는 토지 또는 건축물이 체비지에 해당하는지 여부로 결정하여야 하는 것이지,관리처분계획에‘체비지’라고 기재하여야만 면제 대상으로 볼 것은 아니다.
앞서 본1)내지3)의 사정들에다가 위와 같은 원고의 정관과 관리처분계획의 내용을 더하여 보면,관리처분계획에 정한 임대주택이 구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 취득세 면제 대상인 체비지에 해당한다고 충분히 예상할 수 있다.
라.소결론

원고는 이 사건 임대주택을 취득하나,이 사건 임대주택에 대한 취득세는 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 면제 대상에 해당한다.피고가 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.
4.결론

이 사건 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
관 계 법 령

▣구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8.법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것)

제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)

①자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 이 조,제4조의3및 제4조의4에서"구청장등"이라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 구청장등이 정비계획을 통지한 날부터60일 이내에 의견을 제시하여야 하며,의견제시 없이60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다)이를 첨부하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역지정을 신청하여야 하고,정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다.다만,제7호의2다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하고 있는 제3조제1항제10호에 따른 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획에도 불구하고 수립할 수 있으며,대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보,주민설명회,주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.
8.그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

제4조의2(주택의 규모 및 건설비율)

①국토교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업(가로주택정비사업은 제외한다)으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 주택의 규모 및 규모별 비율 등을 정하여 고시할 수 있으며,사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다.
1.「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대 수의100분의90이하로서 대통령령으로 정하는 범위

2.임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.이하 같다)이 전체 세대수 또는 전체 연면적의100분의30이하로서 대통령령으로 정하는 범위

제30조(사업시행계획서의 작성)

사업시행자는 제4조제6항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다.
5.임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3제2항에 따른 소형주택의 건설계획을 말한다)

제46조(분양공고 및 분양신청)

①사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터30일 이상60일 이내로 하여야 한다.다만,사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
②대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
제48조(관리처분계획의 인가 등)

③사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정)

②제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며,제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은「도시개발법」제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.
▣구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2018. 2. 9.대통령령 제28628호로 전부개정되기 전의 것)

제13조(정비계획의 내용)

①법 제4조 제1항 제8호에서"대통령령이 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
▣도시개발법

제34조(체비지 등)

①시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며,그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
▣구 지방세특례제한법(2016. 12. 27.법률 제14477호로 개정되기 전의 것)

제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)

① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지,관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서"환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를2019년12월31일까지 면제한다.다만,다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.
(이하 생략)

③ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업과 주거환경개선사업의 시행에 따라 취득하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를2016년12월31일(제4호 및 제5호의 경우에는 각각2018년12월31일)까지 각각 면제한다.다만,그 취득일부터5년 이내에「지방세법」제13조제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 면제된 취득세를 추징한다.
2.「도시 및 주거환경정비법」제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제48조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택

제177조의2(지방세 감면 특례의 제한)

이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이100분의100인 경우와 세율경감률이「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다.이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고100분의85에 해당하는 감면율(「지방세법」제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1.「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가.취득세: 200만원 이하

나.재산세: 50만원 이하(「지방세법」제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)

2.제7조부터 제9조까지,제11조제1항,제13조제3항,제14조제3항,제16조,제17조,제17조의2,제20조제1호,제29조,제30조제3항,제33조제2항,제35조의2,제36조,제41조제1항부터 제6항까지,제50조,제55조,제57조의2제2항,제57조의3제1항,제62조,제63조제1항 단서,같은 조 제3항,제66조,제73조,제76조제2항,제77조제2항,제82조,제84조제1항,제85조의2제1항제4호,제87조 및 제92조에 따른 감면

부칙<제13637호,2015.12.29>

제5조(지방세 면제 특례의 제한에 관한 적용례)

제177조의2의 개정규정은 다음 각 호의 구분에 따른 시기부터 적용한다.
1.제30조제2항,제37조,제38조제3항,제40조의3제1호,제57조의2제9항,제64조의2,제65조,제68조제2항 및 제88조제1항: 2017년1월1일

2.제22조의2,제43조,제54조제6항,제57조의2제3항제5호ㆍ제7호,같은 조 제4항ㆍ제5항,제60조제3항제1호의2,제73조의2,제74조제3항제4호ㆍ제5호,제79조 및 제80조: 2019년1월1일

3.제74조제1항ㆍ제2항: 2020년1월1일

4.제1호부터 제3호까지에서 규정한 면제 외의 면제: 2016년1월1일

▣구 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(2018. 7. 19.서울특별시조례 제6899호로 전부개정되기 전의 것)

제8조(정비계획의 내용 등)

①영 제13조 제1항 제9호에서"그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도조례가 정하는 사항"이란 정비계획의 내용과 정비계획의 세부기준을 말한다.
②정비계획의 내용은 다음 각 호의 사항을 말한다.
2.임대주택의 건설에 관한 계획(도시환경정비사업은 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역·상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우만 해당하며,구청장은 대학 주변지역의 정비구역에 대해서는 대학생에게 공급할 수 있는 임대주택 건설계획을 수립할 수 있다)

제13조(조합정관에 정할 사항)

영 제31조 제17호에서"그 밖에 시·도조례가 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
2.도시환경정비사업의 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항

제22조(임대주택의 건설 등)

①사업시행자는 임대주택을 건설하여 시장에게 처분하거나 서울주택도시공사(이하"공사"라 한다)를 시행자로 지정하여 건설할 수 있다.
제23조(임대주택 등의 매입)

①제22조제1항에 따라 사업시행자가 건설하는 임대주택의 매매계약 및 대금의 지급방법은 다음 각 호와 같다.
3.매매가격은 해당 정비사업의 법 제48조1항에 따른 관리처분계획인가시 결정된 금액으로 한다.

구 지방세특례제한법 제74조 제1항이 관리처분계획에 ‘체비지’라고 명시한 경우에 한하여 취득세 면제 대상이라 정하고 있지는 않다. 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 취득세 면제 대상이 되는 ‘체비지’인지 여부는 관련 법령 등 여러 사정을 종합하여 취득하는 토지 또는 건축물이 체비지에 해당하는지 여부로 결정하여야 하는 것이지, 관리처분계획에 ‘체비지’라고 기재하여야만 면제 대상으로 볼 것은 아니다. 따라서 관리처분계획에 정한 이 사건 임대주택은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항의 취득세 면제 대상인 체비지에 해당한다고 판단됨