경매를 통해 취득한 경우 개인간의 유상거래인지 여부 (일반행정, 서울고등법원)
공포일: 2008.03.19 / 시행일:

【심급】
2심
【세목】
취득세
【주문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【이유】

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결의 이유 부분 기재와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울행정법원 2007. 1. 25. 선고 2006구합38397 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 처분의 경위

원고는 2006. 4. 26. 서울 노원구 ○○○(이하 ‘이 사건 부동산’이라고만 한다)를 서울북부지방법원 2005타경28501호 부동산임의경매절차에서 낙찰받아 낙찰대금을 완납하고, 같은 날 피고에게 낙찰금액 64,510,000원을 과세표준으로 하여 지방세법상 각 세율을 적용하여 산출한 취득세 1,290,200원, 등록세 1,290,200원, 지방교육세 258,040원을 각 신고납부(위 각 부과처분을 ‘이 사건 각 처분’이라고만 한다)하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 갑 2, 3호증의 각 1, 2, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고가 ‘개인간의 유상거래’인 경매를 통하여 이 사건 부동산을 취득하고 소유권이전등기를 경료하였음에도 불구하고, 피고가 구 지방세법(2006. 9. 1. 법률 제7972호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제273조의2(이하 ‘이 사건 법률조항’이라고만 한다) 규정에 따라 취득세, 등록세 등의 각 세액을 감면하지 아니하고 부과한 이 사건 각 처분은 엄격해석원칙을 위반한 자의적인 법해석을 통하여 경매취득자인 원고를 다른 자들과 합리적인 이유 없이 차별함으로써 평등원칙을 위반한 것으로서 위법한 처분이므로, 모두 취소되어야 한다.
나. 관계 법령

[지방세법]

제111조 (과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
이하 생략.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「 소득세법」제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

제112조 (세율)

① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다.
제131조 (부동산등기의 세율)

① 부동산에 관한 등기를 받을 때에는 다음 각 호의 표준세율에 의하여 등록세를 납부하여야 한다.
3. 제1호 및 제2호 이외의 원인으로 인한 소유권의 취득

(2) 기타

부동산가액의 1,000분의 20

[구 지방세법](2006. 9. 1. 법률 제7972호로 개정되기 전의 것)

제273조의2(개인 간 주택거래에 대한 감면) 개인 간에 유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 25를 경감하고, 등록세는 제131조 제1항 제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.
[구 지방세법](2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘이전의 구 지방세법’이라고만 한다.)

제273조의2 (개인간 거래에 대한 등록세 감면) 사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인간 유상거래로 부동산을 취득하여 소유권이전등기(토지는 토지와 건물을 통합평가하는 주택의 부속토지를 등기하는 경우에 한한다)를 하는 경우에는 등록세의 100분의 25를 경감한다.
다. 판단

(1) 조세법을 해석하는 과정에 있어서 문언에 따라 엄격하게 해석하여야 하고 법의 흠결을 유추해석으로 메우거나 행정편의적인 확장해석을 하는 것은 허용되지 아니한다는 엄격해석원칙이 확립되어 있는바, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 감면세요건을 함부로 유추 또는 확장해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 조세법령은 과세요건은 물론 비과세요건이나 감면세요건을 막론하고 법문대로 엄격하게 해석하여야 한다.
엄격해석의 원칙은 필연적으로 조세법의 해석에 있어서 문리해석을 그 근간으로 하게 되지만 아무리 문리해석에 충실하여 법문대로 해석한다고 하여도 문언의 개념은 상대적이고, 조세법은 그 규율대상 자체가 수시로 변하고 또 다양한 경제현상인 한편 여러 가지 경제정책적 목적 및 사회보장적 목적을 수행하고 있으므로 그 해석에 있어서 모호하고 의심스러운 상황이 발생하는 것을 피할 수는 없다.
따라서 엄격해석의 원칙을 견지하더라도 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법의 동기, 취지 및 그에 따른 헌법합치적해석을 하는 것은 불가피하다고 할 것이다.
(2) 그런데 이 사건 법률조항 소정의 ‘개인간의 유상거래’라는 용어는 한편으로는 법인을 제외한 개인이 유상거래의 당사자인 경우(거래의 형식이 직접적이든 간접적이든 불문하고)를 의미하는 것으로 해석될 여지가 있는 반면, 다른 한편으로는 직접 거래행위를 한 당사자가 개인인 경우를 의미하는 것으로 한정하여 해석될 여지가 있는 불명확한 법률 용어이다. 따라서 그 개념이 상대적인 위 법률조항을 해석함에 있어서 입법의 동기, 취지 등에 따른 엄격해석을 통하여 위 문언이 헌법합치적으로 해석될 수 있는 정확한 의미를 확정하여야 할 것이다.
(3) 먼저 위 법률조항의 입법 동기와 취지가 어떠한지 살핀다.
① 이전의 구 지방세법 제273조의2(사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인간 유상거래로 부동산을 취득하여 소유권이전등기를 경료하는 경우 등록세를 25% 경감하는 내용의 규정)를 신설한 취지는, 2005년도부터 부동산 관련 세제를 합리적으로 개선하기 위하여 주택에 대한 시가표준액 산정방식이 ‘원가’ 기준에서 ‘시가’ 기준으로 전환되면서 주택에 대한 취득세 등의 시가표준액이 상향조정되었고, 이에 따라 부동산 취득시 관행상으로 시가표준액에 근접하여 신고하는 개인간 거래의 경우 세부담이 급격하게 증가될 것이 예상됨에 따라 등록세의 25%를 경감하는 규정을 신설하였다. 그리고 경감대상을 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인간의 유상거래’로 한정하여 구「지방세법」제111조제5항의 규정에 의하여 사실상 취득가격이 입증되는 거래(공매방법에 의한 취득 등)를 제외한 것은 사실상 취득가격이 입증되는 거래는 이미 시가기준으로 신고가 이루어지고 있으므로 시가표준액이 상향조정되더라도 세부담이 증가하지 아니하기 때문이었다.
② 위 법률 조항은 그 이후 이 사건 법률조항(개인간에 유상거래를 원인으로 취득등기하는 주택에 대하여 취득세의 25%, 등록세의 50%를 경감하는 내용의 규정)으로 개정되었는데, 그 취지는, 부동산 거래시장에서 거래와 관련된 세금회피를 위하여 이중계약서를 작성함에 따라 거래가격이 왜곡되고 과세불형평이 야기되는 문제점을 해소하고자 2006년도부터 ‘부동산 실거래가 신고제도’를 도입하면서 실거래가 신고에 따라 급격히 증가하게 될 거래세 부담을 완화하기 위하여 취득세와 등록세의 경감규정을 두게 된 것이고, 경감대상을 ‘개인간에 유상거래를 원인으로 취득등기하는 주택’으로 한정한 것은 사실상 취득가격이 입증되는 취득(공매방법에 의한 취득 등)의 경우 해당 취득가격이 공공기관으로부터 인정되어 그 신빙성이 상당 정도 보장되고 종전에도 실거래가로 신고가 이루어지고 있어 실거래가 신고제도가 도입되더라도 세부담이 증가하지 않을 것이기 때문이다.
또한 위 규정을 개정하면서 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는’이라는 문구를 삭제한 이유는, 부동산 실거래가 신고제도가 도입되면서「지방세법」제111조제5항 제5호(개인간의 거래라도 공인중개사의업무및부동산거래에관한법률의 규정에 의하여 신고하고 검증이 이루어진 취득도 사실상 취득가격으로 인정하는 규정)의 신설에 따라 2006년도부터 개인간의 주택거래도 지방세법상 사실상 취득가격이 입증되는 거래로 규정되었다 하더라도 개인간의 주택거래의 경우 계속하여 감면의 필요성이 있는 것이므로 이를 감면대상에 포함시키기 위하여 삭제한 것일 뿐, 종전부터 사실상 취득가격으로 신고가 이루어지고 있어 실거래가 신고제도 도입으로 세부담이 증가되지 아니하는 경매로 인한 취득을 포함시키기 위한 것은 아니었다.
③ 결국 이 사건 법률조항의 입법 동기 및 취지는 부동산 실거래가 신고제도 도입으로 급격하게 증가하게 될 개인간의 직접적인 거래로 인한 부동산 거래세 부담을 줄여주려는 의도였다고 보여질 뿐, 경매로 인한 부동산 취득과 같이 사실상 취득가격이 입증되어 실거래가 신고제도 도입 이후에도 아무런 과세표준액의 증가가 없는 거래의 경우에까지 위 감면규정을 확대적용하려는 의도는 없었다고 보여진다.(이 사건 법률조항은 위에서 본 바와 같이 부동산 실거래가 신고제도를 도입함에 따라 갑자기 과도하게 거래세가 증가함으로 인하여 발생할 수 있는 조세저항을 완화하기 위하여 위 제도로 인하여 거래세가 급격히 증가할 것으로 예상되는 거래에 한하여 거래세 부담을 줄여주려는 것일 뿐, 거래세 전체를 인하하려는 것은 아니다. 부동산에 관한 거래세를 전반적으로 인하하려고 하였다면 부동산에 관한 거래세율을 인하하면 되는 것이지 위와 같이 일부 거래에 한정하여 감경하는 규정을 둘 필요가 없기 때문이다.)

(4) 그렇다면 이 사건 법률조항을 위에서 본 바와 같은 입법취지에 따라 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 위반되는 것인지 살펴보기로 한다.
① 경매의 사법적 효력이 매매와 유사하고, 그로 인하여 조세법에서 경매에 대한 취급을 대부분 매매와 같이 하는 것은 사실이다. 그러나 법률적 효력이 유사하다는 사정만으로 조세법에서 모두 동일하게 취급하여야 하는 것은 아니고, 특히 조세정책적 목적을 가진 조세법규를 적용함에 있어서는 동일한 법률적 효력을 가진 과세물건에 대하여도 다른 취급을 할 수 있는 것이다. 신탁법에 의한 신탁등기를 한 신탁취득에 대해서만 비과세를 한다든지, 별장 등 고급주택의 취득에 대하여 중과세를 하는 등 동일한 법률적 효력을 가진 과세물건에 대하여 다른 취급을 하더라도 그러한 사유만으로 조세공평의 원칙에 위반되는 것은 아닌 것이다.
그런데, 경매는 소유자의 의사와 무관하게 법원이 소유자의 물건을 일방적으로 매도하는 것이어서 그 경매가격의 형성에 소유자의 개인적 의사가 반영될 여지가 없고, 그 소유권 이전도 법률의 규정에 의하여 이루어지며, 특히 그 취득가격이 취득자의 의사와 관계없이 객관적으로 입증될 수 있는 거래이므로, 이 사건 법률조항과 같이 그 입법 목적상 일반적인 매매와 달리 취급할 이유가 있는 경우에는 이를 달리 취급한다고 하여 조세공평의 원칙에 반한다고 할 수 없다.
특히 이 사건 법률조항의 감경 대상에 경매로 인한 취득이 포함된다고 해석하는 경우에는 다음에서 보는 바와 같은 심각한 조세형평의 문제가 발생할 수 있다.
② 우선 이 사건 법률조항의 감경 대상에 경매로 인한 취득을 포함시킨다는 것은 위에서 본 바와 같은 이 사건 법률조항의 입법경위와 목적은 무시하고, 다만 개인간의 유상거래에 거래세가 감경된다는 결과에만 초점을 맞춘 것으로 보인다. 그런데, 이 사건 법률조항이 단지 개인이 실거래가로 신고한 거래에 대하여 거래세를 감경하는 것을 목적으로 한다면, 법인이나 국가 등으로부터 개인이 주택을 취득하는 경우에는 왜 거래세를 감경하지 않는지가 설명되지 않는다. 즉, 개인이 주택을 법인으로부터 취득하거나 개인으로부터 취득하거나 실거래가로 신고하기는 마찬가지인데, 개인으로부터 취득하는 경우에는 거래세가 감경되는데 반하여 법인이나 국가 등으로부터 취득하는 경우에는 거래세가 감경되지 않는다면, 그러한 차별적 대우에 대한 정당한 사유가 없는 한 이러한 규정(또는 해석)은 평등의 원칙에 어긋나는 것으로서 헌법에 합치하지 아니한다고 할 것이다.
③ 이러한 문제는 경매의 경우에 더욱 심각하다. 경매의 경우, 경매물건의 소유자가 개인이건 법인이건 간에 경매물건을 취득하려고 하는 사람에게는 아무런 차이가 없다. 그런데 우연히 경매 물건의 소유자가 개인인 경우에는 거래세를 감경받을 수 있고, 그 소유자가 법인인 경우에는 거래세를 감경받을 수 없다고 한다면, 이러한 결과를 용납해야 할 정당한 사유가 없는 한 그 결과를 초래한 규정(또는 해석)은 명백히 평등의 원칙에 어긋나는 것이라고 할 것이다.
④ 이 사건 법률조항의 감경 대상에 경매가 포함되는 것으로 해석하는 경우, 위에서 본 바와 같이 헌법상 평등의 원칙의 조세법적 구현인 조세공평의 원칙을 심하게 해치는 부당한 결론에 도달하게 되고, 결국에는 이 사건 법률조항의 합헌성 여부가 문제되게 된다. 그럼에도 불구하고 이 사건 법률조항의 감경 대상에 경매가 포함되는 것으로 해석하여야 할 신의칙 또는 신뢰보호의 원칙상의 필요가 있는지 살펴보면, 이전의 구 지방세법 제273조의2의 규정에 의하면 경매가 등록세의 감경대상이 되지 않았으므로 위 법률조항이 이 사건 법률조항으로 개정되었다고 하여 경매로 인하여 주택을 취득하는 개인에게 새로운 조세부담이 발생하는 것도 아니고, 위에서 보았듯이 이 사건 법률조항이 경매로 주택을 취득하는 개인에게 거래세를 감경하여 주기 위하여 개정된 것도 아니고 그 규정상 이를 포함하는 것이 명백하지도 아니하므로 그로 인하여 낙찰자에게 보호해야 할 신뢰가 있다고 보이지도 아니한다. 따라서 이 사건 법률조항의 감경 대상에 경매가 포함되는 것으로 해석하여야 할 필요성이 있다고 할 수도 없다.
(5) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다( 대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결 등 참조).
이와 같이 조세감면규정의 엄격해석을 요구하는 것은, 같은 법률효과를 발생하는 과세물건 중 일부에 대하여 특혜를 주는 조세감면규정을 엄격하게 해석하지 않는다면 위에서 본 바와 같이 또다른 면에서 조세공평의 원칙을 해칠 수 있기 때문인 것이다. 따라서 조세감면규정에서 명백히 적용대상으로 규정하고 있지도 아니하고 그 입법취지도 적용대상으로 고려하고 있지 아니하는 경우에는, 비록 그에 관하여 명백히 그 적용대상에서 배제하고 있지 않다고 하더라도 그러한 사유만으로 합리적인 이유 없이 이를 감면규정의 적용대상에 포함하는 것으로 해석할 수는 없는 것이다.
그러므로 이 사건에 관해서 보건대, 경매도 사법상 매매와 유사하기는 하나 그 법적 형식 및 효과에 있어서 차이가 나는 사정 및 이전의 구 지방세법 제273조의2 규정의 신설취지, 이 사건 법률조항의 개정취지, 이 사건 법률조항을 확대해석하는 경우의 문제점 등 위에서 본 사정을 종합하여 보면, 이 사건 법률조항 소정의 ‘개인간에 유상거래를 원인으로 취득등기하는 주택’에는 실거래가 신고제도의 도입으로 세부담이 증가하지 아니하는 ‘경매로 인하여 취득등기하는 주택’이 포함되지 아니하는 것으로 해석하는 것이 엄격해석의 원칙에 부합하는 해석이라고 할 것이어서, 경매로 인하여 취득한 이 사건 각 부동산을 위 규정 소정의 ‘개인간에 유상거래를 원인으로 취득등기하는 주택’이라고 볼 수 없다.
따라서 이 사건 부동산의 취득등기에 대하여 신고납부한 이 사건 취득세, 등록세 등의 각 세액은 정당하고, 위 각 세액이 경감되어야 한다는 취지의 원고 주장은 이유 없다.
3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.