임대차보증금 (민사, 서울지방법원)
공포일: 1999.06.09 / 시행일:

【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 백양현)
【피 고】 도곡상가 주식회사 (소송대리인 변호사 이대복)
【주 문】
 1. 피고는 원고에게 48,698,170원 및 이에 대하여 1999. 3. 30.부터 같은 해 6. 9.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 연 25%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
 3. 소송비용은 이를 5분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고의 부담으로 한다.
 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】 피고는 원고에게 71,166,000원 및 이에 대하여 1998. 11. 4.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 연 25%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
【이 유】 1. 기초 사실
 아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
 가. 원고는 1997. 11. 5. 피고와 피고 소유의 별지 기재 건물 중 3층 185.29㎡(이하 '이 사건 목욕탕'이라고 한다)에 대하여 임차보증금은 77,000,000원, 차임은 월 3,400,000원, 임차기간은 1998. 11. 4.까지로 한 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)을 체결하면서, 원고가 차임 등의 지급을 지체한 경우 그 연체금액에 대하여 월 10%의 연체료를 피고에게 지급하며, 차임 이외에도 관리비, 전기료, 수도료, 위생처리비, 공동광고 선전비, 환경개선부담금, 교통유발부담금 등을 임차인인 원고가 부담하기로 하였는데, 이 사건 임대차계약의 체결에는 피고가 상가를 임대하기 위하여 미리 계약의 내용을 인쇄하여 둔 양식을 이용하였다.
 나. 한편, 원고가 피고로부터 이 사건 목욕탕을 명도받은 며칠 후 이 사건 목욕탕의 보일러가 고장이 나서 그 수리비로 5,500,000원이 들었는데 원고와 피고는 위 수리비 중 2,000,000원은 피고가 부담하고 나머지 3,500,000원은 위 임차보증금 77,000,000원에서 공제하는 방법으로 원고가 부담하기로 합의하여 같은 달 14. 이 사건 임대차계약상의 임차보증금을 73,500,000원(＝77,000,000원－3,500,000원)으로 변경하였다.
 2. 임차보증금 반환청구 부분에 관한 판단
 가. 임차보증금 반환 의무의 발생
 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 1998. 11. 4. 24:00 기간만료로 종료되었으므로 피고는 원고에게 위 임차보증금 73,500,000원 중 원고가 구하는 56,166,000원을 지급할 의무가 있다.
 나. 공제액
 (1) 피고의 항변
 피고는 원고가 1999. 3. 29. 목욕탕 폐업신고를 하여 그 때까지 이 사건 목욕탕에서 영업을 하지 못하였으므로 사실상 위 폐업신고일에야 이 사건 목욕탕을 피고에게 명도하였다 할 것이고, 따라서 위 임차보증금 73,500,000원에서 (가) 이 사건 임대차계약이 만료된 1998. 11. 4.까지 원고가 미지급한 환경개선부담금, 교통유발부담금, 연체 차임, 관리비 등이 공제되어야 하고, (나) 또한 이 사건 임대차계약의 만료 다음날인 같은 해 11. 5.부터 이 사건 목욕탕의 사실상의 명도일인 1999. 3. 29.까지 차임 상당의 부당이득금 또는 불법행위로 인한 손해배상금이 공제되어야 한다고 항변한다.
 (2) 판 단
 (가) 1998. 11. 4.까지 발생한 연체차임 등의 공제 항변
 원고가 이 사건 임대차계약을 체결하면서 원고가 차임 등의 지급을 지체한 경우 그 연체금액에 대하여 월 10%의 연체료(연체금액에 대한 10%를 의미한다)를 피고에게 지급하고, 차임 이외에도 관리비, 전기료, 수도료, 환경개선부담금, 교통유발부담금 등을 부담하기로 약정한 사실은 기초 사실에서 인정한 바와 같은데, 원고가 1998. 3.부터 같은 해 11. 4.까지 연체한 차임 등이 별지 연체내역 기재와 같이 합계 25,601,830원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 을 제1호증, 을 제2호증의 1 내지 16의 각 기재 및 증인 소외 1의 증언에 의하여 이를 인정할 수 있으므로 위 25,601,830원의 공제를 주장하는 피고의 위 항변은 이유 있다.
 (나) 1998. 11. 5.부터 1999. 3. 29.까지의 차임 상당의 부당이득금 또는 손해배상금의 공제 항변
 ① 먼저 피고의 항변을 판단하는 전제가 되는 이 사건 목욕탕의 명도 시점에 대하여 살펴보면, 갑 제10호증, 을 제3호증의 1 내지 8의 각 기재 및 영상, 증인 소외 2, 소외 1의 각 증언에 의하면 원고는 이 사건 임대차계약이 종료된 1998. 11. 4. 선풍기 4대, 저울 2개, 싱크대 1대 등 일부 비품과 시설만을 남겨둔 채 피고에게 이 사건 목욕탕에 대한 점유를 이전하였고, 그 이후 이 사건 목욕탕을 더 이상 사용·수익하지 않은 사실, 피고는 1999. 3. 8. 소외 3에게 이 사건 목욕탕을 임대하였는데 원고가 남겨둔 시설들을 그 영업을 위하여 그대로 사용중인 사실, 원고는 1999. 3. 29. 이 사건 목욕탕에 대한 폐업신고를 하였고 이에 따라 소외 3은 같은 달 30.이 되어서야 사업자등록증을 발급받고 목욕탕 영업을 할 수 있었던 사실을 인정할 수 있다.
 그런데 원고가 이 사건 목욕탕에 대한 폐업신고를 하여야 할 의무는 임차인으로서 임대인인 피고에 대하여 부담하는 원상회복의무에는 포함된다고 할 것이나, 건물의 명도란 건물에서 점유자의 물품을 반출한 후 점유를 이전하는 하는 것을 의미하므로 원고가 폐업신고를 하지 않았다고 하여 이 사건 목욕탕이 명도되지 않았다고 볼 수는 없으며, 위 인정 사실과 같이 원고가 1998. 11. 4. 선풍기 등 일부 물품만을 남겨둔 채 이 사건 목욕탕에 대한 점유를 피고에게 이전하였다면 그 시점에서 이 사건 목욕탕의 명도는 이루어졌다 할 것이므로 원고가 이 사건 목욕탕에 대하여 폐업신고를 한 1999. 3. 29. 이 사건 목욕탕의 명도가 이루어졌다는 피고의 주장은 이유 없다.
 ② 다음으로 피고의 부당이득금 공제 항변을 살펴보면 원고가 1998. 11. 4. 피고에게 이 사건 목욕탕을 명도하였음은 위에서 살펴본 바와 같으므로 원고가 이 사건 건물을 사용·수익하였음을 전제로 한 피고의 위 항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
 ③ 마지막으로 피고의 손해배상금 공제항변을 살펴보면 원고가 1999. 3. 29. 이 사건 목욕탕에 대한 폐업신고를 하였고 이에 따라 소외 3은 같은 달 30.이 되어서야 사업자등록증을 발급받고 목욕탕 영업을 할 수 있었던 사실은 위에서 인정한 바와 같으나 원고의 폐업신고의무는 피고의 임차보증금반환의무와 동일한 법률관계로부터 생긴 것이어서 공평의 관념에 비추어 볼 때 동시이행의 관계에 있다 할 것이다.
 따라서 원고가 피고로부터 위 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 동시이행의 관계에 있는 폐업신고를 하지 않은 것이 불법행위에 해당한다고 볼 수는 없으므로 피고의 위 항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
 (3) 원고의 재항변
 (가) 원고는, 피고가 이 사건 목욕탕의 내부시설이 노후되어 고장이 자주 나고 목욕탕용의 수도에서 녹물이 나오는 등 하자가 있다는 사실을 알고 있으면서도 원고에게 이 사건 목욕탕은 손님이 많아 영업이 잘 되며, 따라서 차임도 전 임차인보다 30% 더 인상하여야 한다고 거짓말하여 이에 속은 피고가 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하였던 것인데, 원고는 피고에게 1997. 10.경 구두로 이 사건 임대차계약을 취소한다는 의사표시를 하였고, 다시 1999. 4. 3.자 준비서면으로 같은 의사표시를 하였으므로 이 사건 임대차계약은 취소되었고, 따라서 이 사건 임대차계약이 유효함을 전제로 한 피고의 공제항변은 이유 없다고 재항변한다.
 살피건대, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제8, 9호증의 각 기재와 증인 소외 2의 증언에 의하면 이 사건 목욕탕의 내부시설이 자주 고장이 나고 수도에서 녹물이 나오는 등 하자가 존재한 사실은 인정되나, 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하면서 이 사건 건물의 하자를 숨기고 영업이 잘 된다고 말하는 등 원고를 기망하였는가에 대하여는 이에 부합하는 듯한 갑 제3호증의 기재는 믿을 수 없고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고가 피고의 기망에 의하여 이 사건 임대차계약을 체결하였음을 전제로 한 원고의 위 재항변은 이유 없다.
 (나) 원고는 환경개선부담금과 교통유발부담금은 이 사건 목욕탕의 소유자인 피고가 부담하여야 하는데도 임차인인 원고로 하여금 이를 부담하도록 한 이 사건 임대차계약의 조항은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관의규제에관한법률(이하 '약관법'이라고 한다) 제6조 제2항 제1호에 해당되어 무효이며, 따라서 원고는 피고에게 환경개선부담금과 교통유발부담금을 지급할 의무가 없다고 재항변한다.
 ① 먼저, 원·피고 사이에 이 사건 임대차계약을 체결한 계약서는 피고가 상가를 임대하기 위하여 미리 인쇄하여 둔 양식으로서 약관법 제2조 제1항 소정의 약관에 해당하는 사실은 기초 사실에서 인정한 바와 같다.
 나아가 환경개선부담금과 교통유발부담금을 임차인에게 부담시키도록 한 이 사건 임대차계약의 조항이 약관법 제6조 제2항 제1호 소정의 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항에 해당하는가에 관하여 살펴보기로 한다.
 ㉮ 환경개선부담금은 환경개선을 위한 투자재원을 합리적으로 조달하기 위하여 대기오염물질 또는 수질오염물질을 배출하는 건물 기타 시설물에 대하여 부과되는 것인데 그 부과의 근거가 되는 환경개선비용부담법 제9조 제1항에서는 "환경부장관은 유통·소비과정에서 환경오염물질의 다량 배출로 인하여 환경오염의 직접적인 원인이 되는 건물 기타 시설물(이하 '시설물'이라 한다)의 소유자 또는 점유자로부터 환경개선부담금을 부과·징수한다."라고 규정하여 시설물의 소유자뿐만이 아니라 점유자도 환경개선부담금의 부과대상자임을 명시하고 있다. 
 다만, 같은법시행령 제5조 제1항에서 "시설물에 대한 개선부담금의 부과대상자는 부과기준일 현재 당해 시설물을 소유하고 있는 자로 하되, 동일한 시설물을 공동 또는 구분하여 소유하고 있는 경우에는 각각 그 소유면적·지분에 따라 개선부담금을 부담한다. 다만, 소유자를 알 수 없는 경우에는 그 점유자가 개선부담금을 부담한다."라고 규정하고 있어 시설물의 소유자가 우선적인 부과대상자라고 해석될 여지도 있다.
 그러나 위 시행령 제5조 제1항은 행정관청에서 환경개선부담금을 부과하기 위하여 시설물(특히 대규모 시설)의 점유자를 일일이 확인하고 또한 각 점유자별로 환경오염물질의 배출량을 측정하는 것은 용이하지 않으므로 부담금 부과의 편의를 위하여 일단 시설물의 소유자에 대하여 부과할 수 있음을 규정한 것에 지나지 않는 것이지 시설물의 점유자로 하여금 예외적인 경우에만 환경개선부담금을 부담하도록 규정하거나 더 나아가 환경개선부담금을 부담하여야 할 의무를 면제한 것은 아니라고 해석하는 것이 타당할 것이다(만약 위 시행령 제5조 제1항이 시설물의 점유자를 부과대상자에서 제외하고자 한 것이라면 이는 환경개선비용부담법에서 위임한 범위를 벗어나는 것으로 무효라고 볼 수밖에 없다).
 ㉯ 다음으로 교통유발부담금은 도시교통의 원활한 유통과 교통편의의 증진을 위하여 도로교통을 유발하는 시설물에 대하여 부과되는 것인데, 그 부과의 근거가 되는 도시교통정비촉진법 제21조 제1항에서는 "시장 등은 도시교통정비지역 안에서 교통유발의 원인이 되는 시설물의 소유자 또는 사업의 경영자로부터 교통유발부담금을 부과·징수할 수 있다."라고 규정하여 시설물의 소유자뿐만이 아니라 당해 시설을 점유하면서 사업을 경영하는 자도 교통유발부담금의 부과대상자임을 명시하고 있다.
 다만, 같은법시행령 제37조 제1항에서는 "교통유발부담금의 부과대상자는 부담금의 부과기준일 현재 제33조의 규정에 의한 부담금의 부과대상시설물을 소유하고 있는 자로 한다."라고 규정하고 있어 시설물의 소유자만이 교통유발부담금을 부담하여야 하는 것으로 해석될 여지도 있으나, 위에서 이미 살펴본 바와 같은 이유로 이는 행정관청의 편의를 위한 규정에 불과한 것이지 시설물을 점유중인 사업의 경영자가 교통유발부담금을 부담하여야 할 의무를 면제하는 것으로 해석할 수는 없다 할 것이다. 
 ② 따라서 이 사건 목욕탕의 점유·사용자인 원고에게는 환경개선부담금이나 교통유발부담금을 부담할 의무가 없고, 소유자인 피고만이 이를 부담하여야 함을 전제로 하여 환경개선부담금과 교통유발부담금을 임차인에게 부담시키도록 규정한 이 사건 임대차계약의 조항이 약관법 제6조 제2항 제1호 소정의 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항이라고 해석한 공정거래위원회의 견해(갑 제12호증의 1, 2)는 채택할 수 없고, 또 시설물의 점유·사용자가 실질적으로 환경오염물질을 배출하고, 도로교통을 유발시킨다는 점과 원고가 경영하는 이 사건 목욕탕의 규모, 영업의 성격 등을 고려할 때 이 사건 임대차계약에 있어서와 같이 시설물의 임차인에게 환경개선부담금과 교통유발부담금을 부담시키도록 약정한 것이 약관법 제6조 제2항 제1호 소정의 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항이라고 인정할 수 없으므로 원고의 위 재항변은 이유 없다.
 3. 나머지 금전 지급 청구 부분에 관한 판단
 가. 원고의 주장
 원고는 이 사건 목욕탕에서 영업을 하면서 이 사건 목욕탕 내 보일러를 교체하는 데 3,500,000원, 버너를 교체하는 데 800,000원, 싱크대, 세탁기 등 시설물을 구입하는 데 15,000,000원, 이 사건 목욕탕 내 카운터 옆 부엌문, 고장난 열쇠, 보일러용 기름 주입기, 수도계량기 등을 보수하는 데 700,000원이 각 소요되었으므로 피고에게 필요비 또는 유익비로 위 합계 20,000,000원 중에서 지급받은 250,000원을 공제한 19,750,000원의 지급을 구한다고 주장한다.
 나. 판 단
 (1) 먼저, 보일러 교체비용의 경우 원고와 피고는 보일러 수리비 5,500,000원 중 원고가 3,500,000원, 피고가 2,000,000원을 각 부담하기로 합의한 사실은 기초 사실에서 인정한 바와 같은바, 위 합의에 의하여 원고가 피고에 대한 위 3,500,000원의 지급청구권을 포기하였다 할 것이므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.
 (2) 다음으로, 버너 교체비용의 경우 갑 제2호증의 기재에 의하면 원고는 1997. 12. 12. 800,000원을 들여 이 사건 목욕탕의 버너를 교체한 사실을 인정할 수 있고, 위 비용은 이 사건 목욕탕을 유지하기 위한 필요비라 할 것이므로 피고에게 위 800,000원의 지급을 구하는 원고의 청구는 이유 있다.
 (3) 마지막으로 비품과 시설의 구입 및 수리비용의 경우 원고가 그 주장과 같이 15,700,000원을 들여 새로운 시설물을 구입하고 하자 부분을 보수하였음을 인정할 증거가 없으므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.
 4. 결 론
 그렇다면 피고는 원고에게 48,698,170원(＝임차보증금 73,500,000원－연체차임 등 25,601,830원＋버너 교체비 800,000원) 및 이에 대하여 원고가 이 사건 목욕탕을 피고에게 명도한 이후로서 폐업신고를 한 다음날인 1999. 3. 30.부터 피고가 그 지급의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 1999. 6. 9.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 25%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로(원고는 1998. 11. 4.부터 1999. 3. 29.까지에 대하여도 지연손해금을 구하나 이미 살펴본 바와 같이 원고의 폐업신고의무와 피고의 임차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있고, 원고는 1999. 3. 29. 이 사건 목욕탕의 폐업신고를 하였으므로 위 기간에 대하여는 지연손해금이 발생하지 아니한다), 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.[별지생략]

판사 심창섭(재판장) 손철우 김태의

[1] 임차인이 목욕탕을 임차하여 영업을 하다가 임대차 종료 후 일부 비품과 시설을 남겨 둔 채 임대인에게 점유를 이전하였으나 폐업신고를 하지 않은 경우, 임대인에 대한 명도의무를 이행한 것으로 볼 수 있는지 여부(적극) 및 임차인의 폐업신고 의무와 임대인의 임차보증금 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는지 여부(적극)
 [2] 목욕탕에 대한 임대차계약시 환경개선부담금과 교통유발부담금을 임차인이 부담하도록 하는 임대차계약 약관의 효력(유효)

[1] 임차인이 목욕탕을 임차하여 영업을 한 경우에 임대차 종료시 관할 관청에 그에 대한 폐업신고를 하여야 할 의무는 임차인으로서 임대인에 대하여 부담하는 원상회복의무에는 포함된다고 할 것이나, 건물의 명도란 건물에서 점유자의 물품을 반출한 후 점유를 이전하는 것을 의미하므로 임차인이 폐업신고를 하지 않았다고 하여 목욕탕이 명도되지 않았다고 볼 수는 없으며, 임차인이 선풍기 등 일부 물품만을 남겨둔 채 목욕탕에 대한 점유를 임대인에게 이전하였다면 그 시점에서 목욕탕의 명도는 이루어졌다고 할 것이고, 임차인의 폐업신고 의무는 임대인의 임차보증금 반환의무와 동일한 법률관계로부터 생긴 것이어서 공평의 관념에 비추어 볼 때 동시이행의 관계에 있다 할 것이다.
 [2] 환경개선부담금은 환경개선을 위한 투자재원을 합리적으로 조달하기 위하여 대기오염물질 또는 수질오염물질을 배출하는 건물 기타 시설물에 대하여 부과되는 것인데 그 부과의 근거가 되는 환경개선비용부담법 제9조 제1항에서는 "환경부장관은 유통·소비과정에서 환경오염물질의 다량 배출로 인하여 환경오염의 직접적인 원인이 되는 건물 기타 시설물의 소유자 또는 점유자로부터 환경개선부담금을 부과·징수한다."라고 규정하여 시설물의 소유자뿐만이 아니라 점유자도 환경개선부담금의 부과대상자임을 명시하고 있고, 교통유발부담금은 도시교통의 원활한 유통과 교통편의의 증진을 위하여 도로교통을 유발하는 시설물에 대하여 부과되는 것인데, 그 부과의 근거가 되는 도시교통정비촉진법 제21조 제1항에서는 "시장 등은 도시교통정비지역 안에서 교통유발의 원인이 되는 시설물의 소유자 또는 사업의 경영자로부터 교통유발부담금을 부과·징수할 수 있다."라고 규정하여 시설물의 소유자뿐만이 아니라 당해 시설을 점유하면서 사업을 경영하는 자도 교통유발부담금의 부과대상자임을 명시하고 있으므로, 환경개선부담금과 교통유발부담금을 목욕탕을 경영하는 임차인에게 부담하도록 하는 임대차계약 약관이 약관의규제에관한법률 제6조 제2항 제1호 소정의 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당하여 무효라고 볼 수 없다.