건물철거및토지인도 (민사, 의정부지방법원)
공포일: 2022.09.02 / 시행일:

【원 고】 원고 
【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 감덕령)
【변론종결】2022. 6. 10.
【주 문】
 1. 원고의 청구를 기각한다.
 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 

【청구취지】 피고는 원고에게 경기 가평군 (지번 1 생략) 대 529㎡ 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 지상 경량철골구조경사지붕(경량철골구조) 단층 단독주택 82.5㎡를 철거하고, 위 토지를 인도하라. 
【이 유】 1. 인정 사실 
 가. 원고는 2008. 3. 28. 피고로부터 경기 가평군 (지번 1 생략) 답 4,298㎡ 중 1,000평 부분을 매매대금 2억 8,000만 원에 매수하고, 피고에게 같은 날 2억 원, 2008. 4. 24. 8,000만 원을 지급함으로써 위 매매대금을 모두 지급하였다. 
 나. 피고는 2009. 10. 7. 위 토지에 관하여 같은 날 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 원고 앞으로 위 토지에 관하여 같은 날 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 소유권이전청구권가등기’라 한다)를 마쳐주었다. 
 다. 위 토지는 2010. 4. 30. 경기 가평군 (지번 1 생략) 답 529㎡, (지번 2 생략) 답 3,269㎡, (지번 4 생략) 답 459㎡, (지번 3 생략) 답 41㎡로 분할되었다. 
 라. 피고는 2011. 12.경 원고에게, 수령한 매매대금 2억 8,000만 원을 차용금으로 하여 위 돈과 이에 대한 연 7%의 이자, 이 사건 소유권이전청구권가등기를 마칠 당시 원고가 지출한 등기비용 100만 원 등을 지급하기로 하는 내용의 아래와 같은 채권 채무에 관한 합의 확인서(이하 ‘이 사건 제1차 확인서’라 한다)를 작성하여 주었다. 
 (별첨 1차 확인서 생략) 
 마. 피고는 2016. 8. 9. 원고에게 다시 아래와 같은 채권 채무에 관한 합의 계산 확인서(이하 ‘이 사건 제2차 확인서’라 한다)를 작성하여 주었다. 
 
 바. 2017. 6. 30. 경기 가평군 (지번 1 생략) 답 529㎡는 지목이 ‘대’로, (지번 4 생략) 답 459㎡은 지목이 ‘도로’로 각 변경되었고, 피고는 2017. 7. (지번 1 생략) 대 529㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하고, 2017. 7. 24. 그 소유권보존등기를 마쳤다. 
 사. 피고의 채권자 소외 3의 신청에 따라 2019. 5. 7. 이 사건 토지 등 경기 가평군 (지번 1 생략) 답 4,298㎡에서 분할된 4필지의 토지에 대한 강제경매절차가 개시되었고, 원고는 2019. 10. 2. 이 사건 소유권이전청구권가등기가 담보가등기라고 주장하며 위 각 토지에 대한 이중경매신청을 하였다. 피고는 그 임의경매개시결정에 대하여 즉시항고하지 않았고, 원고가 가등기담보권자임을 전제로 원고에게 391,086,803원(= 21,209,625원 + 369,877,178원)을 배당하는 배당표에 대하여도 이의하지 않았다. 원고는 위 경매절차에서 위 각 토지를 매수하고 2020. 11. 26. 매수대금을 납부(상계)함으로써 그 소유권을 취득하였다. 
 아. 원고는 2021. 7. 5. 이 사건 소를 제기하였고, 피고는 2021. 8. 24. 원고에게 아래와 같은 확인서(이하 ‘이 사건 제3차 확인서’라 한다)를 작성하여 주었다.
 
 그런데 원고는 이 사건 제3차 확인서와 관련하여 아래와 같은 내용의 확인서(이하 ‘이 사건 피고 확인서’라 한다)를 작성하여 주었다.
 
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증, 을 제1 내지 9, 12호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 
 2. 당사자들의 주장 
 가. 원고의 주장 
 원고는 이 사건 토지의 소유권자로서 피고를 상대로 이 사건 토지 지상의 이 사건 건물의 철거를 구한다. 피고는 이 사건 건물 소유를 위한 관습법상 법정지상권을 취득한다고 주장하나, 이 사건 소유권이전청구권가등기는 처음부터 담보가등기였기 때문에 피고는 그 이후에 신축한 이 사건 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득할 수 없다. 
 나. 피고의 주장 
 피고는 2017년경 피고 소유의 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물을 신축하였는데, 원고가 이 사건 토지 등에 대한 경매절차에서 이를 매수하고 그 소유권을 취득함으로써 이 사건 토지와 이 사건 건물의 소유자가 다르게 되었으므로, 이로써 피고는 이 사건 건물 소유를 위한 관습법상 법정지상권을 취득하였다. 이 사건 소유권이전청구권가등기는 담보가등기가 아니기 때문에 관습법상 법정지상권의 성립 여부를 위 가등기 설정 당시 이 사건 토지와 이 사건 건물이 동일인의 소유였는지를 기준으로 판단하여야 하는 것이 아니다. 
 3. 관련 법리 
 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다(대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결 등 참조). 
 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다(대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결 등 참조). 
 매매계약에 기하여 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 경료한 후 그 매매계약을 합의해제하면서 매도인이 매수인으로부터 지급받은 매매대금을 반환할 경우 매수인이 그 매매계약에 기한 가등기를 말소하기로 한 것은 매매계약 해제에 따른 각자의 원상회복의무가 동시이행관계에 있다는 취지로 볼 것이어서 그것만으로 매도인과 매수인 사이에 그 가등기를 담보가등기로 유용하기로 한 합의가 있다고 볼 수는 없다(대법원 1996. 11. 29.선고 96다31895 판결 등 참조). 
 4. 판단 
 가. 아래 각 사실 등에 비추어 볼 때, 피고가 2009. 10. 7. 경기 가평군 (지번 1 생략) 답 4,298㎡에 관하여 원고 앞으로 마쳐준 이 사건 소유권이전청구권가등기는 그 당시에는 그 등기부 기재와 같이 원고가 매수한 위 토지 중 1,000평의 소유권이전등기청구권의 순위 보전을 위한 것이었던 것으로 판단된다. 
 ① 피고는 2009. 10. 7. 경기 가평군 (지번 1 생략) 답 4,298㎡에 관하여 원고 앞으로 담보가등기나 저당권설정등기가 아닌 소유권이전청구권가등기를 마쳐 주었고, 그 등기원인도 매매예약이었으며, 피고가 소유권이전청구권가등기를 마칠 당시 그 비용을 부담한 사실은 앞서 본 바와 같다. 
 ② 을 제2호증의 2의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 2021. 9. 4. 원고와 대화하던 중 아래와 같이 피고가 원고에게 경기 가평군 (지번 1 생략) 답 4,298㎡ 중 1,000평에 관한 등기 이전을 해주기 위하여 위 토지를 담보로 대출을 받지 않았다는 취지의 말을 하였고, 원고는 이를 수긍하는 말을 한 사실이 인정되는데, 이는 피고가 위 토지에 관하여 소유권이전등기를 마치고, 원고 앞으로 이 사건 소유권이전청구권가등기를 마쳐준 2009. 10. 7. 당시 위 가등기가 담보가등기가 아니었음을 전제로 하는 것이다. 
 (대화내용 생략) 
 ③ 원고는 2008. 3. 28. 피고와 위 토지에 관한 매매계약을 체결할 당시 그 매매계약서를 작성하였고, 2016년경까지 피고로부터 이 사건 제1, 2차 확인서를 교부받은 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고는 대체로 피고와 한 약정을 문서로 작성하여 두었던 것으로 보인다. 그런데 원고는 2009. 10. 7. 이 사건 소유권이전청구권가등기를 마칠 당시까지 피고가 원고에게 위 토지의 매매대금을 반환하는 내용의 문서를 작성하여 주었다고 주장하지 않았고, 이를 인정할 증거도 없다. 
 ④ 피고가 작성한 이 사건 피고 확인서에는 ‘등기가 되지 않아 매매 취소하고 돈을 받기로 한 건입니다’라고 기재되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같은데, 피고가 허위로 이를 작성할 아무런 합리적인 동기가 없는 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 피고에게 2008. 3. 28. 2억 원, 2008. 4. 24. 8,000만 원을 지급한 것은 앞서 본 바와 같이 위 토지에 대한 매매대금으로 지급한 것이고, 이 사건 제1, 2차 확인서 중 2008. 3. 및 2008. 4. 돈을 차용하였다는 내용은 객관적인 사실에 부합하지 않는바(이는 피고가 그 후 위 매매대금을 반환하기로 하면서 위 매매대금에 대하여 수령일부터의 이자를 지급하기로 약정하였던 것으로 보일 뿐이다), 결국 이 사건 제1, 2차 확인서는 원고가 2009. 10. 7. 위 토지에 관하여 이 사건 소유권이전청구권가등기를 마칠 무렵 이미 피고가 원고에게 위 토지의 매매대금을 반환하기로 한 사실을 추단할 증거가 되지 못한다. 
 ⑤ 이 서간 제3차 확인서도 이 사건 피고 확인서에 비추어 그대로 믿기 어려워 원고가 2009. 10. 7. 위 토지에 관하여 이 사건 소유권이전청구권가등기를 마칠 무렵 피고가 원고에게 위 토지의 매매대금을 반환하기로 한 사실을 추단할 증거가 되지 못한다. 
 ⑥ 피고의 채권자 소외 3의 신청에 따라 2019. 5. 7. 이 사건 토지 등 경기 가평군 (지번 1 생략) 답 4,298㎡에서 분할된 4필지의 토지에 대한 강제경매절차가 개시되었고, 원고는 2019. 10. 2. 이 사건 소유권이전청구권가등기가 담보가등기라고 주장하며 이 사건 토지 등 경기 가평군 (지번 1 생략) 답 4,298㎡에서 분할된 4필지의 토지에 대한 이중경매신청을 하였으며, 피고는 그 임의경매개시결정에 대하여 즉시항고하지 않았으며, 원고에게 391,086,803원을 배당하는 배당표가 작성되었고, 피고가 위 배당표에 대하여도 이의하지 않았으며, 원고는 2020. 11. 26. 위 각 토지의 매수대금을 납부(상계)함으로써 그 소유권을 취득한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 당시 소외 3의 채권액이 337,884,931원(을 제3호증의 2의 기재 참조)으로 피고의 자력으로는 이를 변제할 수 없어 그 경매절차의 진행을 저지할 수 없었던 점에 비추어 볼 때, 위와 같은 사정은 그 무렵 원고와 피고 사이에 이 사건 소유권이전청구권가등기를 담보가등기로 유용하기로 합의가 이루어졌음을 추단할 사정에 불과할 뿐 원고가 2009. 10. 7. 위 토지에 관하여 이 사건 소유권이전청구권가등기를 마칠 무렵 피고가 원고에게 위 토지의 매매대금을 반환하기로 한 사실을 추단할 증거가 되지 못한다. 
 나. 나아가 앞서 본 대법원 1996. 11. 29.선고 96다31895 판결에 비추어 원고와 피고 사이에 피고가 이 사건 제1, 2차 확인서 기재 금액을 지급한 이후 원고가 이 사건 소유권이전청구권가등기를 말소하여 주기로 하는 명시적 또는 묵시적 약정이 있었다고 하더라도 원고와 피고가 이를 담보가등기로 유용하기로 한 합의가 있었다고 볼 수 없고, 달리 피고가 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물을 신축한 2017. 7. 이전에 위와 같은 합의가 이루어졌다는 점에 관한 원고의 주장, 입증이 없다. 
 다. 따라서 피고는 이 사건 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권을 취득하는바, 원고의 위 주장은 이유 없다. 
 5. 결론 
 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 
[별지 건물표시 및 도면 생략]

판사 박재민