가등기말소 (민사, 대법원)
공포일: 2004.12.09 / 시행일:

【원고, 상고인】 원고 
【피고, 피상고인】 주식회사 ○○○ 외 1인 (소송대리인 변호사 유수왕)
【원심판결】 서울중앙지법 2004. 6. 17. 선고 2003나4104 판결 
【주 문】
원심판결 중 피고 1 회사에 대한 청구에 관한 원심판결을 파기하고, 그 부분 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 피고 2 회사에 대한 상고를 기각한다. 상고비용 중 피고 2 회사에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담한다.

【이 유】 1. 피고 1 회사에 대한 상고이유에 관하여
 가. 하자 등의 보수비용 상당액의 청구 부분
 원심은 채택 증거에 의하여, 원고가 1997. 1. 15. 피고 1 회사와의 사이에 위 피고가 남양주시 (주소 생략) 외 9필지 위에 신축하는 △△아파트 (동·호수 생략)(아래에서는 ‘이 사건 아파트’라고 한다)을 대금 84,521,000원에 분양받기로 하는 내용의 계약을 체결한 사실, 피고 1 회사는 1997. 말경 아파트 신축공사를 거의 완료하고 관할 관청으로부터 가사용승인을 얻어 1997. 12.경 아파트의 수분양자들에게 입주통보를 한 사실, 그 후 피고 1 회사가 1998. 1.경 부도를 내게 되어 아파트 신축공사가 중단되자, 원고는 분양대금 중 잔금 34,121,000원을 지급하지 않은 채 아파트에 관한 사용승인을 얻기 전인 1998. 1.경 이 사건 아파트에 임의로 입주한 사실을 인정하였다.
 그리고 원심은, 위 입주 당시 이 사건 아파트에 시공상의 하자와 미시공 부분이 있어 원고가 비용을 들여 이를 보수하였으므로 피고 1 회사에 대하여 그 보수비용 상당액의 지급을 구한다는 원고의 주장에 대하여, 위 분양계약 체결 당시 작성된 계약서에는 피고 1 회사가 입주예정일자와 잔금납부일자를 1개월 전에 원고에게 통보하면 원고는 입주를 원하는 날로부터 10일 전까지 잔금을 완납하고 소유권이전등기에 필요한 제반 서류와 비용을 납부한 후 입주신청을 하여야 하고 준공 당시의 상태로 목적물을 인수하며 하자 보수에 관한 사항은 공동주택관리령의 규정에 따르도록 되어 있고, 구 공동주택관리령은 공동주택에 대한 하자보수기간을 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로, 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하며 하자보수기간 내에 공동주택에 하자가 발생한 때에는 입주자·입주자대표회의 또는 관리주체가 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하고 있으므로, 잔금을 지급하지 않은 채 이 사건 아파트 사용승인 전에 임의로 입주한 원고는 아파트 사용승인 전에 발생한 하자로 인하여 지출한 보수비용 상당액의 지급을 구할 수 있는 입주자의 지위에 있다고 보기 어렵고, 따라서 하자 발생 및 그 보수 여부에 관하여 살펴볼 필요 없이 원고의 이 부분 주장은 이유 없다고 판단하였다.
 그러나 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자는 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정에 따라 담보책임을 지도록 규정하고 있는바, 원고가 구 공동주택관리령의 규정에 따라 피고 1 회사에 대하여 하자보수를 청구할 입주자의 지위에 있지 않다고 하더라도 구 공동주택관리령의 하자보수에 관한 규정은 입주자를 보호하기 위하여 입주자가 사업주체에 대하여 하자보수를 청구하는 절차를 규정하는 것에 불과하고 집합건물의소유및관리에관한법률에 따른 담보책임을 배제하는 취지로는 보이지 않으므로, 원고는 수분양자의 지위에서 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정에 따라 피고 1 회사에 대하여 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 이 사건 아파트에 하자 및 미시공 부분이 존재하였는지 여부와 이를 원고가 보수하였는지 여부 및 적정한 하자 등의 보수비용이 얼마인지 여부에 관하여 심리한 후 그에 따라 원고의 이 부분 청구에 대한 당부 및 인정 범위를 판단하였어야 할 것이다.
 그럼에도 이와 견해를 달리하여 원고가 피고 1 회사에 대하여 하자 등의 보수비용 상당액의 지급을 구할 지위에 있지 않다고 본 원심의 판단은 공동주택 분양자의 담보책임에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이를 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.
 나. 지체상금 청구 부분
 또한, 원심은 당초의 사용승인 약정일인 1997. 11. 19.부터 실제 사용승인을 받은 1998. 8. 14.까지의 지체상금을 구한다는 원고의 주장에 대하여, 피고 1 회사가 분양계약 체결시 1997. 12. 15.까지 입주를 보장하기로 하되 이를 지키지 못할 경우 이미 납부한 중도금에 대하여 늦어진 기간 동안 연 17%의 비율로 계산한 지체상금을 원고에게 지급하거나 나머지 분양대금에서 공제하며 입주예정일자를 1개월 전에 통보하기로 약정한 사실이 인정되는데, 피고 1 회사는 1997. 12.경 가사용승인을 얻어 원고에게 입주통보를 하였으므로, 당초 입주예정일의 다음날인 1997. 12. 16.부터 1997. 12. 31.까지의 기간 동안만 지체상금이 발생하고, 이를 초과하는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다고 판단하였다.
 기록에 의하면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 모두 정당하여, 거기에 심리미진, 채증법칙 위반 등의 위법이 없다고 할 것이나, 원고의 피고 1 회사에 대한 청구는 하자 등의 보수비용 상당액과 지체상금의 합계액에서 나머지 분양대금을 공제한 금액의 지급을 구하는 것이어서, 원고 청구의 당부 및 인용 범위를 판단하기 위하여는 위 두 부분 청구를 함께 심판하여야 하므로, 위에서 본 바와 같이 하자 등의 보수비용 상당액 청구 부분에 관한 원심판결을 파기하는 이상 지체상금 청구 부분에 관한 원심판결도 함께 파기한다.
 2. 피고 2 회사에 대한 상고이유에 관하여
 원심은 채택 증거에 의하여, 피고 2 회사가 피고 1 회사에 대하여 채권을 가지게 된 경위, 피고 1 회사가 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마친 후 피고 2 회사 앞으로 소유권이전청구권가등기를 경료하여 주게 된 경위 등에 관한 사실관계를 인정한 다음, 소유권이전청구권가등기의 원인이 된 피고들 사이의 매매예약이 사회질서에 반하는 법률행위나 통정허위표시에 해당한다고 할 수 없을 뿐만 아니라 소유권이전청구권가등기의 피담보채권이 모두 변제되었다고 볼 만한 증거도 없다고 판단하였다.
 기록에 의하면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 모두 정당하여 거기에 심리미진, 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.
 3. 결 론
 그러므로 원심판결 중 피고 1 회사에 대한 청구에 관한 원심판결을 파기하여 그 부분 사건을 더욱 심리한 후 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 피고 2 회사에 대한 상고를 기각하며, 상고비용 중 피고 2 회사에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용우(재판장) 윤재식 이규홍 김영란(주심)

분양잔대금을 지급하지 않은 채 수분양 아파트의 사용승인 전에 임의로 입주한 수분양자가 분양자를 상대로 위 아파트 사용승인 전에 발생한 하자로 인하여 지출한 보수비용 상당액의 지급을 구할 수 있는지 여부(적극)

집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자는 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정에 따라 담보책임을 지도록 규정하고 있는바, 분양잔대금을 지급하지 않은 채 수분양 아파트의 사용승인 전에 임의로 입주한 자가 구 공동주택관리령의 규정에 따라 분양자에 대하여 하자보수를 청구할 입주자의 지위에 있지 않다고 하더라도 위 공동주택관리령의 하자보수에 관한 규정은 입주자를 보호하기 위하여 입주자가 사업주체에 대하여 하자보수를 청구하는 절차를 규정하는 것에 불과하고 집합건물의소유및관리에관한법률에 따른 담보책임을 배제하는 취지로는 보이지 않으므로, 위 입주자는 수분양자의 지위에서 같은 법의 규정에 따라 분양자에 대하여 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다.