매매계약원인무효로인한소유권이전등기말소 (민사, 부산지방법원)
공포일: 2015.01.21 / 시행일:

【원고(선정당사자), 항소인】 
【피고, 피항소인】 
【제1심판결】 부산지방법원 2013. 7. 11. 선고 2012가단14575 판결
【변론종결】2014. 12. 17.
【주 문】
 1. 당심에서 교환적으로 변경된 청구에 따라, 피고는 원고(선정당사자)와 선정자 2에게 80,853,796원 및 이에 대하여 2011. 3. 3.부터 2015. 1. 21.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 2. 소송총비용 중 70%는 원고(선정당사자)가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 

【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고(선정당사자) 및 선정자 2(이하 이들을 통틀어 ‘원고들’이라 한다)에게 276,430,351원 및 이에 대하여 2011. 3. 3.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고들은 이 사건 부동산에 관하여 울산지방법원 중부산등기소 2011. 3. 2. 접수 제15945호로 마친 공유자전원지분이전등기의 말소등기절차의 이행을 청구하다가 당심에서 금원 지급을 구하는 것으로 소를 교환적으로 변경하였다).
【이 유】1. 인정사실
 가. 원고들은 2005. 5. 9.경 아파트 재개발 시행사인 주식회사 아크씨엔씨(이하 ‘아크씨엔씨’라 한다)에 그 소유의 부산 중구 (주소 1 생략) 대지 및 건물을 4억 원에 매도하였는데, 이후 추가로 4억 원을 더 달라고 요구하여 2006. 8. 19.경 총 8억 원을 수령하였다. 그 후 아크씨엔씨는 선정자 2를 부당이득죄로 고소하였고, 이에 원고들은 아크씨엔씨에게 추가 수령금 4억 원 중 2억 원을 먼저 반환하고, 나머지 2억 원에 대해서는 2007. 6. 13. 원고들 공유의 울산 중구 (주소 2 생략) 대지 및 건물(이하 ‘이 사건 부동산’)에 관하여 아크씨엔씨 앞으로 채권최고액 2억 원의 근저당권설정등기를 마쳐주었다. 선정자 2는 2007. 7. 27. 부당이득죄에 대하여 혐의없음(증거불충분) 처분을 받았다.
 나. 한편, 소외 1과 소외 3은 원고들에게 위 고소사건을 잘 해결해 주겠다고 거짓말하여 1억 9,000만 원 가량을 편취한 것을 비롯하여 여러 차례에 걸쳐 7억 7,000원 가량을 편취하였다.
 다. 2007. 9. 12. 아크씨엔씨의 신청에 따라 이 사건 부동산에 관하여 임의경매절차가 개시되었다(울산지방법원 2007타경21322).
 라. 소외 1은 법무법인 ○○에서 사무장으로 근무하던 소외 4에게 이 사건 부동산에 대한 경매를 막을 수 있도록 자금융통을 부탁하였다. 소외 4의 의뢰를 받은 피고는 2008. 1. 29. 원고들에게 150,000,000원을 이자 월 5,000,000원으로 정하여 대여하면서, 이를 담보하기 위해 이 사건 부동산에 관하여 2008. 1. 29. 공유자전원지분 전부이전청구권 가등기를 하였다(피고가 원고들로부터 이 사건 부동산을 대금 290,000,000원에 매수하되, 위 150,000,000원을 지급한 것으로 하고, 매매완결일자를 2008. 9. 28.로 하였다). 원고들은 피고에게 인감증명서, 주민등록초본 등 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하였고, 소유권이전등기를 위한 인감증명의 유효기간이 도과하지 않도록 3개월 경마다 인감증명서와 주민등록초본을 피고에게 교부하였다.
 마. 원고들은 2008. 1. 29. 아크씨엔씨에게 위 대여금과 자신들이 마련한 돈을 지급하여 위 임의경매개시결정은 2008. 1. 29. 취소되었고, 위 아크씨엔씨의 근저당권설정등기도 같은 날 말소되었다.
 바. 원고들은 피고에게 2008. 2. 4.부터 2010. 5. 19.까지 별지 표 기재 ‘이자지급일’에 ‘지급이자액’을 지급하였다(지급이자액 합계 128,000,000원). 
 사. 피고는 원고들로부터 마지막 받은 2010. 12. 29.자 인감증명서의 유효기간 만료일이 2011. 3. 29.로 다가오자, 2011. 3. 2. 이 사건 부동산에 관하여 2010. 12. 29. 매매를 원인으로 한 공유자전원지분전부이전등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 본등기’라 한다).
 아. 피고는 감정평가법인에 의뢰하여 시가감정을 거친 후 2012. 2. 24. 원고들에게 6,063,572원(=부동산 시가 345,420,060원-원금 150,000,000원-2010. 12. 4.~2012. 2. 23. 이자 55,109,588원-비용 4,246,900원-선순위 임대차보증금 130,000,000원)을 청산금으로 한 청산금평가액통지서를 발송하여 2012. 2. 27. 원고들에게 송달되었고, 2012. 3. 2. 선순위 임차권자인 소외 5에게 청산금평가액통지사실 통지서를 발송하였다.
 자. 피고는 2012. 5. 2. 소외 2에게 이 사건 부동산을 380,000,000원에 매도하고 같은 날 소유권이전등기를 마쳐주었다.
 차. 피고는 2012. 11. 6. 부산지방법원 2012년 금 제4626호로 원고들을 피공탁자로 하여 위 청산금을 이자제한법상 제한이율인 연 30%를 적용하여 다시 산정한 금액인 28,569,649원(=2011. 12. 13. 기준 부동산 시가 345,420,060원-2010. 5. 19.자 기준 원금 115,132,634원-2010. 5. 20.~최종 인감증명서 시효만료일 2011. 3. 29. 연 30%로 계산한 이자 29,713,682원-2011. 3. 30.~이 사건 부동산 처분일 2012. 5. 2. 지연손해금 37,757,195원-비용 4,246,900원-선순위 임대차보증금 130,000,000원)을 변제공탁하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 9호증, 을 제1 내지 10, 13 내지 19, 22호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 이를 포함), 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
 ① 피고는 소외 1 등과 공모하여 원고들을 속여 이 사건 부동산에 위 가등기를 한 뒤, 매매계약을 한 것처럼 제소전 화해조서(부산지방법원 2009자766)를 위조하여 이 사건 본등기를 마쳤으므로 이 사건 본등기의 원인행위인 매매계약은 무효이거나 또는 취소되어야 하고, ② 그렇지 않더라도 피고는 가등기 담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다)에서 정한 청산절차를 거치지 않고 이 사건 본등기를 마쳤으므로, 가등기담보법에 따라 이 사건 본등기는 무효이다. 따라서 피고는 원고들에게, 위와 같은 불법행위로 인하여 원고들로부터 편취한 이 사건 부동산 가액 380,000,000원과 원고들이 이자 명목으로 피고에게 납부한 55,000,000원을 합한 금액에서 피고가 원고들 대신 변제한 선순위 임대차보증금 130,000,000원과 피고의 공탁금 28,569,649원을 공제한 276,430,351원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 판단
가. ① 주장에 대한 판단
 갑 제5호증의 기재에 의하면, 소외 1은 선정자 2가 아크씨앤씨로부터 부당이득죄로 고소된 사건과 관련하여 원고들이 한국토지신탁으로부터 피해보상금을 받을 수 있도록 해주겠다고 원고들을 기망하여 70,000,000원을 받았다는 공소사실로 울산지방법원(울산지방법원 2009고합157 등)에서 2010. 1. 8. 유죄판결을 받은 사실은 인정된다.
 그러나 위 인정사실 및 원고들이 제출한 다른 증거들만으로는 피고가 소외 1 등과 공모하여 원고들을 속였다거나 위 제소전 화해조서를 위조하였고, 그로 인해 이 사건 본등기까지 마쳐지게 되었음을 인정하기에 부족하다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 더 나아가 살피볼 필요 없이 이유 없다. 
나. ② 주장에 대한 판단
 1) 가등기담보법 제3조에는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조에 규정한 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시의 목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 명시하여야 하며, 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과하여야 한다고 규정되어 있고, 가등기담보법 제4조 제1항 내지 제3항에는 채권자는 위의 통지 당시의 목적부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 담보부동산에 관하여 이미 소유권이전등기가 경료된 경우에는 청산기간 경과 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득하고, 담보가등기가 경료된 경우에는 청산기간이 경과하여야 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있으며, 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무는 동시이행의 관계에 있다고 규정되어 있고, 같은 법 제4조 제4항에서는 제1항 내지 제3항의 규정에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 다만, 청산기간 경과 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다고 규정되어 있으므로, 위 각 규정을 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 그 본등기는 무효이다(대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결 등 참조).
 피고가 가등기담보법 제3조, 제4조에서 정한 절차를 거치지 않고 이 사건 본등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 본등기는 원인무효의 등기이다.
 2) 그러나 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과하면 위 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있다(위 99다41657 판결 등 참조).
 그리고 채권자가 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 채무자 등에게 하는 담보권 실행의 통지에는 채권자가 주관적으로 평가한 통지 당시의 목적부동산의 가액과 피담보채권액을 명시함으로써 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하면 족한 것으로서, 채권자가 이와 같이 나름대로 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행의 통지로서의 효력이나 청산기간의 진행에는 아무런 영향이 없고, 다만 채무자 등은 정당하게 평가된 청산금의 지급을 요구하거나 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 피담보채무 전액을 채권자에게 지급하고 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있을 뿐이라고 해석함이 상당하다(대법원 1996. 7. 30. 선고 96다6974 판결 등 참조).
 앞서 본 바와 같이 원고들은 2012. 2. 27. 피고의 2012. 2. 24.자 청산금 평가액 통지서를 받았고, 그 날로부터 2월의 청산기간이 경과하였으므로 피고들의 이 사건 본등기 경료가 불법행위임을 전제로 하는 원고들의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 
 다만, 원고들은 피고들이 가등기담보법에서 정한 청산절차를 거치지 않았음을 주장하고 있으므로 이를 원고들이 정당하게 평가된 청산금을 지급받지 못하였으므로 피고는 원고들에게 정당한 청산금을 지급하라는 주장으로 선해하여 살펴본다. 
다. 청산금의 액수
1) 부동산의 시가
 이 사건 부동산의 위 청산금 평가액 통지 당시의 시가가 380,000,000원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
2) 변제 충당 후 대여금의 원본 잔액
이자제한법 제2조 제1항, 구 이자제한법 제2조 제1항의 최고이자율에 관한 규정(2014. 6. 11. 대통령령 제25376호로 개정되기 전의 것)에 의하면 금전대차에 관한 최고이자율은 연 30%이고, 같은 법 제2조 제3, 4항에 의하면 계약상의 이자로서 위 연 30%를 초과하는 부분은 무효이고, 채무자가 최고이자율을 초과하는 이자를 임의로 지급한 경우에는 초과 지급된 이자 상당금액은 원본에 충당되어야 한다.
 원고들이 2008. 2. 4.부터 2010. 5. 19.까지 피고에게 총 128,000,000원의 이자를 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고들이 지급한 이자 중 연 30%를 초과하는 금액은 원본에 충당하면 2010. 5. 19. 현재 대여금의 원본 잔액은 별지 표 기재와 같이 115,132,634원이다.
3) 2010. 5. 20.부터 2010. 12. 29.까지 연 30%의 이자
 피고가 이 사건 부동산에 관하여 2010. 12. 29. 매매를 원인으로 한 이 사건 본등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같고, 어느 부동산에 관하여 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에 있어서 적법하게 경료된 것으로 추정되므로(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다23524 판결 등 참조), 이 사건 본등기의 원인과 같이 원고들과 피고 사이에 2010. 12. 29. 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 이루어졌다고 봄이 상당하다. 따라서, 위 115,132,634원에 대하여 원고들이 마지막으로 이자를 지급한 다음날인 2010. 5. 20.부터 2010. 12. 29.까지 연 30%의 비율로 계산한 21,197,021원(= 115,132,634원 × 0.3 × 224/365)의 이자가 발생하였다고 할 것이다.
4) 비용
 피고가 이 사건 부동산에 관한 담보권을 실행하기 위한 비용이 4,246,900원(감정비용 636,900원 + 제소 전 화해비용 3,610,000원)인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제7호증의 기재에 의하여 인정된다.
5) 선순위 임대차보증금
 이 사건 부동산에 관한 소외 5의 선순위 임대차보증금이 130,000,000원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
6) 공탁금 공제 여부
 앞서 본 바와 같이 피고가 2012. 11. 6. 원고들에게 28,569,649원을 공탁한 사실이 인정되고, 원고들은 위 공탁금을 공제하여 이 사건 청구를 하고 있다.
라. 소결
 따라서 이 사건 부동산에 관한 정당한 청산금은 80,853,796원{= 380,000,000원 - (115,132,634원 + 21,197,021원 + 4,246,900원 + 130,000,000원 + 28,569,649원)}이므로 피고는 원고들에게 청산금 80,853,796원 및 이에 대하여 피고가 이 사건 본등기를 마친 다음날인 2011. 3. 3.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2015. 1. 21.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 
3. 결론
 그렇다면 원고들의 당심에서 교환적으로 변경된 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 선정자명단 생략]

판사 박형준(재판장) 김용민 민수연