토지수용이의재결처분취소등 (일반행정, 광주고등법원)
공포일: 1999.12.03 / 시행일:

【원 고】 망 소외 1의 소송수계인 원고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 양영태)
【피 고】 중앙토지수용위원회외 1인 (소송대리인 변호사 최훈장)
【변론종결】1999. 10. 29.
【주 문】
1. 피고 중앙토지수용위원회가 1995. 5. 26. 망 소외 1에 대하여 한별지 목록 기재 각 토지에 관한 이의재결에서 망 소외 1의 이의신청을 기각한 부분 중 금 20,588,360원에 해당하는 부분을 취소한다.
2. 피고 구례군은 원고 1에게 금 5,882,388원, 원고 2에게 금 8,823,582원, 원고 3에게 금 5,882,388원을 각 지급하라.
3. 원고들의 나머지 청구를 기각한다.
4. 소송비용은 이를 10분하여 그 중 9는 원고들의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다. 
5. 제2항은 가집행할 수 있다. 

【청구취지】피고 중앙토지수용위원회가 1995. 5. 26. 망 소외 1에 대하여 한 별 지 목록 기재 각 토지의 수용에 관한 이의재결을 취소한다. 피고 구례군은 원고들에게 금 776,717,080원을 지급하라.
【이 유】 1. 이의재결의 경위
다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제3호증의 1 내지 5, 갑제4호증의 1, 2, 3, 갑제6호증의 1, 2, 을제5호증의 1, 2, 을제15, 16, 17호증, 을제19, 20호증의 각 1, 2의 각 기재에 변론의 전취지를 모두어 보면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.
 가. 별지 목록 기재 각 토지(그 중 제1, 5 토지는 1994. 3. 11. 분할전의 구례군 (주소 1 생략) 답 2,116㎡에서 분할되었다. 이하 별지 목록 기재 각 토지를 통칭하여 이 사건 각 토지라고 한다)는 소외 1의 소유였고, 한편 위 소외 1은 1996. 12. 25. 사망하여 그의 처인 원고 2, 자녀들인 원고 1, 원고 3이 그의 재산을 공동으로 상속하였다.
 나. 피고 구례군의 장(이하 구례군수라고 한다)은 1990. 3. 10. 구 관광진흥법(1991. 3. 8. 법률 제4358호로 개정되기 전의 것) 제24조에 근거하여 당시 교통부장관으로부터 구례군 산동면의 관산리, 좌사리, 대평리, 탑정리 등지에 관하여 지리산온천관광지 조성계획을 승인받아 그 조성사업을 시행하는 사업시행자로서, 1994. 6. 무렵 위 사업 중 하수종말처리장 설치사업을 시행하고자 토지수용법(1999. 2. 8. 법률 제5909호로 개정되기 전의 것) 제14조에 의하여 당시 건설부장관에게 사업인정신청을 하였고, 이에 대하여 위 건설부장관은 1994. 8. 12. 기업자를 구례군수, 사업예정지를 이 사건 각 토지로 하여 사업인정을 하고 건설부 고시 제1994-294호로 이를 고시하였다. 
 다. 구례군수는 위 하수종말처리장 설치사업의 기업자로서 그 사업에 편입된 이 사건 각 토지를 취득하기 위하여 위 망 소외 1과 협의하였으나 협의가 성립되지 아니하자 전라남도지방토지수용위원회에 이 사건 각 토지의 수용을 위한 재결을 신청하였고, 위 수용위원회는 1994. 12. 26. 기업자는 이 사건 각 토지를 수용하되 손실보상금은 합계 금 142,405,640원{= 별지 목록 기재 제1 토지 : 금 89,470,280원(= ㎡당 금 47,540원 x 1,882㎡) + 같은 목록 기재 제2 토지 : 금 769,250원(= ㎡당 금 45,250원 x 17㎡) + 별지 목록 기재 제3 토지 : 금 16,606,750원(= ㎡당 금 45,250원 x 367㎡) + 같은 목록 기재 제4 토지 : 금 24,435,000원(= ㎡당 금 45,250원 x 540㎡) + 별지 목록 기재 제5 토지 : 금 11,124,360원(= ㎡당 금 47,540원 x 234㎡)}, 수용시기는 1995. 1. 25.로 한다는 내용의 수용재결을 하였다.
 라. 원고가 위 수용재결에 불복하여 피고 중앙토지수용위원회(이하 피고 중토위라고 한다)에 이의신청을 하자, 피고 중토위는 태평양감정평가법인과 삼창감정평가법인으로 하여금 수용재결일인 1994. 12. 26.을 기준으로 이 사건 각 토지의 보상가격을 평가하도록 하고 그 평가액을 산술평균하여 손실보상금을 산정한 다음, 1995. 5. 26. 위 2개 감정평가기관의 감정가격에 비추어 위 수용재결보상금이 적정하다는 이유로 위 망 소외 1의 이의신청을 기각하는 내용의 재결(이하 이 사건 이의재결이라고 한다)을 하였다.
2. 이 사건 이의재결의 적법 여부
 가. 당사자들의 주장
 피고들이 이 사건 이의재결은 관계법령에 따른 적법한 것이라고 주장함에 대하여, 원고들은 다음과 같은 각 사유로 이 사건 이의재결은 위법하다고 주장한다 
(1) 피고 구례군은 위 지리산온천관광지 조성사업을 시행함에 있어 사업지구내 전체 토지에 대하여 동일한 개발방식을 사용하여야 함에도 위 전체 토지 중 약 90%의 토지에 대하여는 토지구획정리사업법에 의하여 토지소유자들에게 당해 사업으로 인한 개발이익을 귀속시키는 이른바 비공영개발방식을 사용한 반면, 이 사건 각 토지를 포함한 나머지 토지에 대하여는 토지수용법에 의하여 위 개발이익을 배제하는 이른바 공영개발방식을 사용함으로써, 결과적으로 위 비공영개발방식을 사용한 토지의 경우와 비교하여 이 사건 각 토지에 대한 보상금이 지나치게 적게 평가되었다.
(2) 이 사건 이의재결의 기초가 된 감정평가는, 첫째, 이 사건 각 토지의 가격을 평가함에 있어서 위 사업인정일(1994. 8. 12.) 이전에 이루어진 위 지리산온천관광지 개발에 따른 개발이익을 반영하여 평가하여야 함에도 이러한 개발이익을 배제한 채 위 조성계획상 주차장시설부지에 속하는 토지를 비교표준지로 잘못 선정하였고, 둘째, 이 사건 각 토지 부근에 위치한 토지들로서 위 관광지내 여관, 상가부지의 거래시가는 이 사건 각 토지에 대한 보상금을 훨씬 초과함에도 보상금을 산정함에 있어 이를 전혀 참작하지 아니하였으며, 셋째, 위 수용재결 당시 이 사건 각 토지는 위 조성계획상 하수종말처리장 설치예정지로 결정되어 있었으므로 이러한 공법상 제한을 감안하여서는 아니됨에도 이러한 공법상 제한을 받는 상태대로 평가하는 등 손실보상금의 산정방법에 관한 원칙이나 기준을 잘못 선택하여 그 보상금이 관계 법령에 따른 정당한 보상금에 미달한다.
 나. 판단
(1) 사업시행방식에 위법이 있다는 주장에 관하여
(가) 관계법령
토지수용법(1999. 2. 8. 법률 제5909호로 개정되기 전의 것) 제2조는, 공익사업을 위하여 특정의 토지가 필요한 경우에 그 토지를 해당사업에 이용하게 함이 적당한 때에는 이 법이 정한 바에 의하여 이를 수용 또는 사용할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조는, 다른 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 공익사업의 하나로 규정하고 있으며( 제8호), 같은 법 제14조는, 공익사업을 행하는 기업자가 토지를 수용 또는 사용하고자 할 때에는 건설부장관의 사업인정을 받아야 한다고 규정하고 있고, 한편 구 관광진흥법(1994. 12. 22. 법률 제4796호로 개정되기 전의 것) 제29조에 의하면, 관광지 조성계획의 승인을 얻은 사업시행자는 조성사업의 시행에 필요한 토지를 수용 또는 사용할 수 있다고 되어 있다. 
(나) 사실관계
 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 앞에서 든 증거들 및 갑제1호증, 갑제10, 11, 12호증의 각 1, 2, 갑제15, 16, 17호증, 갑제18, 19호증의 각 1, 2, 을제1 내지 4, 6 내지 10호증, 을제11호증의 1, 2, 을제12, 13, 14호증의 각 기재, 증인 소외 2의 증언과 이 법원의 구례군수에 대한 각 사실조회회보결과에 변론의 전취지를 모두어 보면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.
 ① 소외 3이 1987. 5. 21. 구례군 (주소 2 생략) 토지에 대하여 온천발견신고를 하자 전라남도지사는 1987. 12. 31. 구 온천법(1995. 12. 30. 법률 제5121호로 전문개정되기 전의 것) 제3조에 의하여 위 산동면의 관산리와 좌사리 일대의 토지 417필지 합계 500,000㎡를 지리산 온천지구로 지정하고 전라남도 고시 제208호로 이를 고시하였다. 
 ② 그 후 1989. 10. 4. 당시 건설부장관은 국토이용관리법(1990. 1. 13. 법률 제4212호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항에 의하여 건설부 고시 제565호로 위 지리산 온천지구를 위 구 관광진흥법 제23조 소정의 관광지로 지정하기 위한 국토이용계획변경(안)을 결정 고시하였고, 이에 따라 1989. 10. 24. 당시 교통부장관은 이 사건 각 토지를 포함한 위 산동면의 관산리, 좌사리, 대평리, 탑정리 일원의 1,836,000㎡를 지리산온천관광지로 지정하고 같은 달 28. 교통부 고시 제89-22호로 이를 고시하였다. 
 ③ 이에 전라남도지사는 1990. 3. 10. 위 구 관광진흥법 제24조에 의하여 지리산온천관광지 조성계획을 작성하여 당시 교통부장관의 승인을 얻었는데, 위 조성계획에 의하면, 관광시설은 공공시설, 숙박시설, 상업시설, 유희 및 운동시설, 휴양시설, 녹지 등 6개로 구분하고 하수처리장(8,500㎡)은 위 공공시설에 포함되어 있다. 
 ④ 피고 구례군은 1991. 4. 23. 위 지리산온천관광지 조성사업을 시행하기 위하여 세부집행계획을 작성하여 전라남도지사의 승인을 얻었는데, 위 세부집행계획에 의하면, 개발여건과 조성사업의 조속한 개발촉진, 대형업체의 참여 및 조속한 개발착수 등을 위하여 각 부분 사업의 종류와 성격에 따라 위 조성사업 중 공공건물, 하수종말처리장 등을 공공부문으로, 기반조성사업, 종합관관시설 등을 민간부문으로 각 구분하여 집행하되, 공공부문은 피고 구례군이 사업비를 부담하여 시행하고, 민간부문 중 계획대상지내 공동개발지구의 기반조성사업은 그 지구내 토지소유자들로 구성된 온천개발조합설립위원회에서 토지소유자들로부터 공동개발 동의서를 교부받아 지방자치단체에 위탁하게 함으로써 구획정리방식을 준용, 시행하며, 나머지 민간부문인 온천종합관광시설, 관광호텔, 가족휴게소 및 유희ㆍ운동시설 등은 수요자가 단독개발하는 방법으로 병행 추진한다고 되어 있다.
 ⑤ 이어 피고 구례군은 위 세부집행계획에 따라 1991. 4. 29. 위 구 관광진흥법 제28조 및 도시계획법(1991. 12. 14. 법률 제4427호로 개정되기 전의 것) 제25조의 2에 의하여 구례공고 제72호로 위 지리산온천관광지 1차 공동개발부지(관산지구) 조성사업시행을 공고하고 일반에게 공람시킨 후, 1992. 4. 24. 위 공동개발부지인 위 관산리 및 탑정리 일대의 토지 308필지 240,786㎡의 각 소유자들로 구성된 지리산온천관광지개발부지조성사업 조합설립위원회와 사이에 피고 구례군이 위 위원회의 위임에 따라 위 부지조성사업을 시행하되 그 사업비는 위 토지소유자들 또는 이해관계인이 부담하기로 하는 내용의 협약을 체결하였다. 
 ⑥ 피고 구례군은 위 협약에 따라 위 1차 공동개발부지에 관하여 토지구획정리사업법(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전의 것)에 의한 토지구획정리사업을 시행하기로 하고, 1992. 6. 12. 소외 금광기업주식회사에게 위 공동개발부지 조성공사를 도급주어 1993. 7. 16. 위 공사를 완공한 후 1994. 8. 26. 환지계획에 따라 위 공사 완료를 공고하였고, 그 후 환지처분이 확정되어 위 토지구획정리사업이 완료되었다.
 ⑦ 한편 구례군수는 앞에서 본 바와 같이 위 지리산온천관광지 조성계획상의 하수종말처리장설치계획에 따라 이 사건 각 토지에 관하여 토지수용법 제14조의 사업인정을 받아 이 사건 각 토지를 수용하였다. 
(나) 판단
 위 인정사실에 의하면, 피고 구례군은 위 지리산온천관광지 조성사업의 원활하고 조속한 시행을 위하여 각 부분의 사업내용을 그 종류와 성격에 따라 구분하여 그에 적절한 개발방법을 취하였다 할 것이고, 이에 따라 위 1차 공동개발부지조성사업에 대하여는 토지구획정리사업법을, 위 하수종말처리장조성사업에 대하여는 토지수용법을 각 적용하여 그 소정의 절차에 따라 위 각 사업을 시행하였다 할 것이므로(더구나 위 구 관광진흥법 제29조에 의하면, 관광지 조성계획의 승인을 얻은 사업시행자는 조성사업의 시행에 필요한 토지를 수용할 수 있다고 되어 있다), 결국 이 사건 각 토지에 대한 위 하수종말처리장조성사업은 관계법령의 규정에 근거하여 적법하게 시행되었다 할 것이니, 위 하수종말처리장조성사업을 시행함에 있어 토지구획정리사업법에 의한 개발방식을 사용하여야 함을 전제로 한 원고들의 위 주장은 더 나아가 살필 필요없이 이유 없다. 
(2) 이 사건 이의재결의 기초가 된 감정의 위법성 판단
(가) 관계법령
토지수용법(1999. 2. 8. 법률 제5909호로 개정되기 전의 것) 제45조, 제46조 제2항 제1호, 제3항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(1996. 12. 30. 법률 제5237호로 개정되기 전의 것, 이하 공특법이라고 한다) 제4조 제2항 제1호, 제4항, 공특법시행령(대통령령 제13649호) 제2조의 10 제1항, 제2항, 공특법시행규칙(건설부령 제493호) 제6조 제1항, 제2항, 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 11. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것, 이하 지가공시법이라고 한다) 제4조, 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙(1994. 3. 24. 건설부령 제550호) 제17조 제1항 등의 제규정에 의하면, 기업자는 토지수용으로 인하여 토지소유자가 입은 손실을 보상하여야 하고, 토지수용에 따른 보상액의 산정은 지가공시법에 의한 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가로 하며, 먼저 수용대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 즉, 당해 토지와 용도, 지목, 주위 환경 등이 동일 또는 유사한 인근 지역에 있는 하나 또는 둘 이상의 표준지를 선정하여, 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 지가변동률, 도매물가상승률 기타 사항을 구체적으로 참작한 다음 수용대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여 위 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격으로 하도록 되어 있고, 한편 공특법시행규칙 제6조 제4항에 의하면, 공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우를 제외하고는 제한받는 상태대로 평가하되 제한의 정도를 감안하여 적정하게 감가하여 평가하도록 되어 있다. 
(나) 사실관계
 앞에서 든 을제20호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 위 수용재결 당시의 감정평가기관인 태평양감정평가법인과 삼창감정평가법인은 이 사건 각 토지의 보상가격을 산정함에 있어, 이 사건 각 토지의 비교표준지로서 구례군 (주소 3 생략) 답 1,451㎡를 선정한 후 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 지가변동률 등을 구체적으로 참작한 다음 그 표준지와 각 토지들의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하고 있는 사실을 인정할 수 있다.
(다) 판단
 ① 표준지 선정에 잘못이 있다는 주장에 대하여
 앞에서 든 증거들에 변론의 전취지를 보태면, 위 비교표준지는 위 조성계획상 공공시설로 분류된 주차장부지(100,000㎡)에 속한 토지인데, 이 사건 각 토지와 위 비교표준지는 준도시지역(운동휴양지구)으로 용도지역이 동일하고, 공부상 지목과 현실이용상황도 모두 답으로서 동일하며, 주위환경도 유사한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 비교표준지를 선정하여 감정평가한 것은 적법하다고 할 것이다.
 이에 대하여 원고들은, 위 1차 공동개발부지에 속한 토지의 지가상승률 등을 감안할 때 위 비교표준지의 공시지가에는 위 수용재결일 이전에 이루어진 위 지리산온천관광지 조성사업으로 인한 개발이익이 전혀 참작되지 않았다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 수용대상 토지의 가격을 평가함에 있어서 그 기준이 되는 표준지의 지가상승률이 인근 토지의 지가상승률보다 저렴하다는 이유만으로는 이를 참작사유로 삼을 수는 없고, 공시지가 자체가 당해 사업으로 인하여 저렴하게 평가되었다고 인정되는 경우, 즉 수용대상 토지 일대가 수용사업지구로 지정됨으로 인하여 그 지가가 동결된 관계로 사업지구로 지정되지 아니하였더라면 상승될 수 있는 자연적인 지가상승률만큼도 지가가 상승되지 아니하였다고 볼 수 있는 충분한 입증이 있는 경우에 한하여 참작요인이 된다고 할 것이고, 이를 참작한 보정률도 인근 토지의 지가변동률과 공시지가변동률과의 차이가 아니라 그 중 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승률만을 가려내어 반영하여야 할 것인바( 대법원 1998. 3. 27. 선고 96누16001 판결 참조), 이 사건에 있어 위 비교표준지의 공시지가가 위 지리산온천관광지 조성사업 또는 위 하수종말처리장조성사업으로 인하여 저렴하게 평가되었다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다. 
 또한 원고들은, 위 지리산온천관광지내의 상가, 여관 조성용지를 표준지로 하여 이 사건 각 토지의 가격을 평가하여야 한다는 취지의 주장을 하나, 위 상가, 여관 조성용지가 이 사건 각 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 볼 수는 없으므로, 위 주장 역시 더 나아가 살필 필요없이 이유 없다.
 ② 인근토지의 거래사례가격을 참작하지 아니한 잘못이 있다는 주장에 대하여
 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고( 대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결 참조), 나아가 수용보상액산정에 참작할 거래사례의 가격은 수용대상 토지의 인근지역에 있는 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다( 대법원 1993. 9. 10. 선고 92누16300 판결 참조)고 할 것인바, 이 사건에 있어, 갑제5, 9호증, 갑제11, 12호증의 각 1, 2, 갑제15, 16호증, 갑제19호증의 1, 2, 갑제20호증의 1 내지 10, 갑제21호증의 1, 2, 3의 각 기재만으로는 원고들 주장의 거래가격이 이 사건 각 토지에 대한 수용보상액산정에 참작할 거래가격에 해당한다고 보기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없고, 오히려 위 을제20호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 위 태평양감정평가법인과 삼창감정평가법인은 이 사건 각 토지와 개별요인이 동일 또는 유사한 토지들로서, 위 지리산온천관광지 간선도로사업에 편입된 위 (주소 4 생략) 답 73㎡, (주소 5 생략) 답 137㎡ 및 (주소 6 생략) 답 1,121㎡ 등의 토지의 보상선례를 참작하여 그 균형유지와 주변지역의 지가변동추세 등을 고려한 기타요인 보정율을 산출하여 적용하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 원고들의 위 주장도 이유 없다. 
 또한 원고들은, 위 지리산온천관광지내의 상가, 여관 조성용지 중 체비지의 매각단가 등을 근거로 들며 그 가격을 기준으로 하거나, 이를 거래사례로 참작하여 이 사건 각 토지의 가격을 평가하여야 한다는 취지의 주장을 하나, 앞에서 본 바와 같이 원고들이 들고 있는 거래사례에서의 토지들은 이 사건 각 토지와는 이용가치가 서로 달라 적절한 비교사례가 될 수 없다 할 것이므로, 원고들의 위 주장 또한 이유 없다.(한편 원고들은, 피고 구례군이 위 1차 공동개발부지조성사업과 하수종말처리장조성사업을 구분하여 별개의 개발방식을 사용함으로써 위와 같이 이용가치가 다르게 되었다는 취지의 주장을 하나, 위 하수종말처리장조성사업이 관계법령의 규정에 근거하여 적법하게 시행되었음은 앞에서 본 바와 같으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다)
 ③ 공법상 제한을 받는 상태대로 평가한 잘못이 있다는 주장에 대하여
 공법상 제한을 받는 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것인데, 위 을제20호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 위 태평양감정평가법인과 삼창감정평가법인은 이 사건 각 토지의 지목과 이용상황을 답으로, 용도지역을 준도시지역(운동휴양지구)으로 보고, 그와 지목, 용도, 주위환경, 이용상황 등이 동일 또는 유사한 위 비교표준지를 선정하였을 뿐만 아니라 시점수정치를 결정함에 있어서도 이 사건 각 토지들이 준도시지역내의 농경지(답)에 속하는 것으로 보고 지가변동률인 지목별 답의 변동률을 적용하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 위 각 평가법인은 이 사건 각 토지에 대한 보상액을 산정함에 있어서 위 하수종말처리장설치사업에 편입된 토지로서의 공법상 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하였다 할 것이므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다.
(3) 소결론
 이상에서 본 바와 같이 이 사건 이의재결의 기초가 된 위 각 평가법인의 감정평가방법에 있어 위법함을 찾아볼 수 없으나, 다만 위 각 평가법인의 감정과 당원 감정인 소외 4의 감정결과 사이에 그 평가기준으로 삼은 비교표준지의 수와 품등비교에서의 평가가 다소 달라 그 보상평가액이 달라진 이 사건에 있어서는, 아래에서 보는 바와 같이 위 소외 4의 감정결과는 비교표준지를 선정함에 있어서 이 사건 각 토지와 비교성이 가장 강한 토지 및 경쟁관계에 있는 토지 등 2필지의 토지를 비교표준지로 선정하여 보상평가액을 시산 조정하고 있고, 이 사건 각 토지의 품등비교에 있어서도 이 사건 이의재결 당시의 각 감정내용을 보고 다시 객관적으로 판단하고 있어 더 설득력이 있다고 보여지므로, 당원 감정인의 감정결과에 따르기로 한다.(이러한 경우 위 각 감정결과 중 어느 것을 믿을 것인가는 당원의 재량에 속한다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 94누10788 판결 참조) 
 따라서 이 사건 이의재결은 그 손실보상금이 정당한 방법으로 산정한 보상금과 결과적으로 일치하거나 이를 상회하는 등 특별한 사정이 없는 한 위법하다 할 것이다.
3. 정당한 보상액의 결정 
 가. 나아가 이 사건 각 토지에 대한 정당한 보상액에 관하여 살피건대, 갑제13호증, 갑제14호증의 1의 각 기재와 당원의 현장검증결과 및 당원 감정인 소외 4의 감정결과에 변론의 전취지를 보태면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(1) 이 사건 각 토지는 구례군 산동사무소 동쪽으로 직선거리 약 1.3㎞ 떨어진 지리산온천개발사업지구 진입도로변에 위치하고 있고, 부근에 토지구획정리사업이 완료된 지리산온천관광지 1차 지구와 전, 답, 임야 및 기존 마을 등이 혼재하는 관광휴양지역인데, 위 관광지 입구까지 4차로 진입도로가 완공되고 동쪽으로 노폭 약 12m 정도의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 일반적인 교통사정은 대체로 무난한 편이다.
(2) 이 사건 각 토지의 공부상 지목 및 위 사업인정일(1994. 8. 12.) 당시의 현실이용상황은 답이고, 국토이용계획상 용도지역은 준도시지역(운동휴양지구)이다.
(3) 위와 같은 이 사건 각 토지의 용도지역, 지목, 주위환경 등에 비추어 볼 때, 이의 보상액평가를 위하여는 위 사업인정일 전인 1994. 1. 1.을 기준으로 공시지가가 공시된 표준지로서, 용도지역, 지목 및 이용상황이 동일하고 주변상황이 유사하며 지리적으로 가장 근접하여 이 사건 각 토지와 가격형성상 제반 요인이 유사한 구례군 산동면 탑정리 417 답 1,451㎡(이하 제1표준지라고 한다)와 위 지리산온천관광지에 인접하여 그 사업지구 밖에 소재하는 토지로서 이용상황은 다소 상이하나 용도지역과 주변환경이 유사하여 이 사건 각 토지와 경쟁관계에 있다고 판단되는 구례군 (주소 7 생략) 대 529㎡(이하 제2표준지라고 한다) 등 2필지의 토지를 비교표준지로 선정하여, 각 보상액을 시산 조정하는 것이 적절하다고 보여지고, 한편 제1표준지의 1994. 1. 1. 공시지가는 ㎡당 금 31,000원이고, 제2표준지의 1994. 1. 1. 공시지가는 ㎡당 40,000원이다.
(4) 위 공시기준일로부터 이 사건 수용재결일인 1994. 12. 26.까지 이 사건 각 토지가 소재하는 구례군의 지목별 지가변동률은 답(제1표준지)이 0.9992이고, 대지(제2표준지)가 0.9984이다.(한편 같은 기간 동안의 생산자물가상승률은 모든 재화에 대한 가격변동률로서 실질적인 지가변동추이를 반영하고 있다고 볼 수 없으므로 이를 참작하지 아니한다)
(5) 이 사건 각 토지와 비교표준지는 인근에 위치하므로 지역요인의 점은 대등하고, 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정조건, 기타조건 등 각 개별요인의 점을 각 비교항목별로 구체적으로 비교 검토하면, ① 제1표준지를 기준으로, 별지 목록 기재 제1, 5토지의 경우 표준지보다 전체적으로 격차율이 1.40으로 우세하고, 같은 목록 기재 제2, 3, 4토지의 경우 표준지보다 전체적으로 격차율이 1.17로 우세하며, ② 제2표준지를 기준으로, 위 제1, 5토지의 경우 표준지보다 전체적으로 격차율이 1.08로 우세하고, 위 제2, 3, 4토지의 경우 표준지보다 전체적으로 격차율이 0.93으로 열세이다.(당원 감정인이 제출한 감정평가서는 위와 같은 참작요인들에 관하여 구체적으로 설시하고 있다)
(6) 한편 피고 구례군이 시행한 위 지리산온천관광지 조성사업 중 간선도로개설공사에 편입된 구례군 (주소 4 생략) 답 73㎡와 같은 리 답 137㎡에 대한 협의매수에 의한 보상액은 가격시점을 1994. 3. 8.로 하여 ㎡당 금 47,250원이었는데, 위 각 토지는 이 사건 각 토지와 용도지역, 지목, 이용상황, 주변환경 등이 유사한 점 및 그 거래시기 등에 비추어 볼 때 이 사건 각 토지의 보상액을 정함에 있어 참작할 만한 거래사례지이다.
 그런데, 위 거래사례지의 거래시점으로부터 이 사건 수용재결일까지 구례군 내 답의 지가변동률은 0.9992이고, 위 거래사례지는 이 사건 각 토지와 비교할 때 지역요인과 개별요인이 모두 대등하거나 유사하므로 위 거래사례지의 보상가격에 위 지가변동율, 지역요인비교치, 개별요인비교치를 순차로 곱하여 위 거래사례지의 위 수용재결일 현재의 가격을 산출하면 ㎡당 금 47,210원이 되어, 제1표준지의 공시지가를 기준으로 한 위 수용재결일 현재의 기준가격인 ㎡당 금 36,240원(= 공시지가 31,000원 x 지가변동률 0.9992 x 지역요인비교치 1.0 x 개별요인인비교치 1.17)과 약 1.30배의 격차를 보인다.
 그렇다면, 이 사건 각 토지가 소재한 위 지리산온천관광지의 진입도로 확ㆍ포장과 위 1차 공동개발부지조성사업의 시행 및 온천관광지로서의 여건성숙 등에 따른 개발의 기대감 등으로 인한 지가의 변동요인을 종합적으로 고려할 때, 이 사건 각 토지의 객관적인 가격산정에 영향을 미치는 이들 요인을 보정함으로써 보상가격의 적정성을 유지하기 위하여 이 사건 각 토지에 대한 보정률을 위 격차율 상당의 30%로 정하여 기타요인으로 참작함이 상당하다.
 나. 위 인정사실 및 평가에 따라 제1, 2표준지의 각 공시지가에 위 인정의 용도지역별 지가변동률과 지역요인, 개별요인, 기타요인 등의 각 보정수치를 차례로 적용하여 이를 각 산술평균하는 방법으로 이 사건 각 토지의 ㎡당 단가를 산정하면, 먼저 제1표준지를 기준으로 하여, 별지 목록 기재 제1, 5토지의 ㎡당 가격이 약 금 56,400원(= 31,000원 x 0.9992 x 1.0 x 1.40 x 1.3), 같은 목록 기재 제2, 3, 4토지의 ㎡당 가격이 약 금 47,100원(= 31,000원 x 0.9992 x 1.0 x 1.17 x 1.3)이고, 제2표준지를 기준으로 하여, 위 제1, 5토지의 ㎡당 가격이 약 금 56,000원(= 40,000원 x 0.9984 x 1.0 x 1.08 x 1.3), 위 제2, 3, 4토지의 ㎡당 가격이 약 금 48,300원(= 40,000원 x 0.9984 x 1.0 x 0.93 x 1.3)이므로, 결국 이 사건 각 토지의 ㎡당 단가는 위 제1, 5토지의 경우 금 56,200원{= (56,400원 + 56,000원)/2}, 위 제2, 3, 4토지의 경우 금 47,700원{= (47,100원 + 48,300원)/2}으로 봄이 상당하다.
 위 ㎡당 단가에 이 사건 각 토지의 면적을 곱하여 이 사건 각 토지의 적정 보상액을 산정하면, 합계 금 162,994,000원{= 위 제1토지 : 금 105,768,400원(= 56,200원 x 1,882㎡) + 위 제2토지 : 금 810,900원(= 47,700원 x 17㎡) + 위 제3토지 : 금 17,505,900원(= 47,700원 x 367㎡) + 위 제4토지 : 금 25,758,000원(= 47,700원 x 540㎡) + 위 제5토지 : 금 13,150,800원(= 56,200원 x 234㎡)}이 되고, 이는 이 사건 이의재결에서 정한 금액보다 금 20,588,360원(= 162,994,000원 - 142,405,640원)이 더 많으므로, 이를 원고들의 상속지분별로 나누면, 원고 1, 원고 3에 대하여 각 금 5,882,388원(= 20,588,360원 x 2/7, 원미만은 버린다. 이하 같다), 원고 2에 대하여 금 8,823,582원(= 20,588,360원 x 3/7)이 됨이 계산상 명백하다.
4. 결론
 그렇다면, 피고 중토위가 한 이 사건 이의재결에서 위 망 소외 1의 이의신청을 기각한 부분 중 위 인정의 정당한 보상액과 이 사건 이의재결이 정한 보상액의 차액인 위 금 20,588,360원에 해당하는 부분은 위법하므로 이를 취소하고, 피고 구례군은 원고 1에게 위 금 5,882,388원, 원고 2에게 위 금 8,823,582원, 원고 3에게 위 금 5,882,388원을 각 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 위 인정범위 안에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 맹천호(재판장) 박병칠 최승욱

[1] 수용대상 토지의 가격평가에 있어 기준이 되는 표준지 공시지가의 상향조정이 허용되기 위한 요건 및 그 반영방법
 [2] 토지수용 보상액을 산정함에 있어 인근 유사토지의 거래사례나 보상사례를 참작할 수 있는 경우
 [3] 토지수용 보상액 산정에 참작할 거래사례 가격의 의미

[1] 수용대상 토지의 가격을 평가함에 있어서 그 기준이 되는 표준지의 지가상승률이 인근 토지의 지가상승률보다 저렴하다는 이유만으로는 이를 참작사유로 삼을 수는 없고, 공시지가 자체가 당해 사업으로 인하여 저렴하게 평가되었다고 인정되는 경우, 즉 수용대상 토지 일대가 수용사업지구로 지정됨으로 인하여 그 지가가 동결된 관계로 사업지구로 지정되지 아니하였더라면 상승될 수 있는 자연적인 지가상승률만큼도 지가가 상승되지 아니하였다고 볼 수 있는 충분한 입증이 있는 경우에 한하여 참작요인이 된다고 할 것이고, 이를 참작한 보정률도 인근 토지의 지가변동률과 공시지가변동률과의 차이가 아니라 그 중 개발이익을 배제한 자연적인 지가상승률만을 가려내어 반영하여야 한다.
 [2] 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다.
 [3] 토지수용 보상액 산정에 참작할 거래사례의 가격은 수용대상 토지의 인근지역에 있는 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다.