관리비 (민사, 서울고등법원)
공포일: 2016.09.29 / 시행일:

【원고, 피항소인】 중앙서초프라자관리단(소송대리인 법무법인 이일 담당변호사 양장환)
【피고, 항소인】 대한예수교장로회 예수사랑교회(소송대리인 법무법인 (유한) 한결 담당변호사 김정수)
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2015. 10. 14. 선고 2015가합538774 판결
【변론종결】2016. 9. 8.
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지
 피고는 원고에게 230,253,290원 및 이에 대한 이 사건 지급명령 정본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 항소취지
 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】1. 피고의 본안전 항변 및 판단
 가. 본안전 항변
 원고의 관리인을 선임한 2015. 2. 14.자 임시관리단 집회에 지하 2층의 소유주인 수산업협동조합중앙회 대신 점포 임차인에 불과한 ○○○○○○가 적법한 위임을 받지 않고 참석하여 의결권을 행사하였는바, 그와 같은 의결권 행사는 무효라고 할 것이고 그 의결권 면적을 제외하면 위 집회에서 의결된 관리인 선임의 건은 의결정족수인 과반수에 미달하여 효력이 없다. 따라서 원고의 관리인은 원고의 적법한 대표자라고 할 수 없는바 이 사건 소는 대표권이 없는 자가 제기한 것에 해당하여 부적법하다.
 나. 판단
 살피건대, 갑 제1, 7, 8호증, 을 제10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 2015. 2. 14. 원고의 관리인을 선임하는 등 안건의 심의ㆍ의결을 위하여 임시관리단집회가 소집ㆍ개최된 사실, 당시 집합건물인 중앙서초프라자 상가 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 구분소유자 90명 중 64명, 의결권(전유부분의 면적 비율) 중 79.37%(전체 6,114.52㎡ 중 4,852.80㎡)가 참석하였는데 투표 결과 소외인이 구분소유자 55명(구분소유자의 61.11%), 의결권 면적 3,517㎡(전체 의결권의 57.52%)의 표를 얻어 관리인으로 선임된 사실, 당시 이 사건 건물 지하 2층의 소유자인 수산업협동조합중앙회는 그 직원인 소외 2에게 집회 참석 및 의결권 행사를 위임하였고, 그에 따라 소외 2가 임시관리단집회에 참석하여 위 안건에 대해 의결권을 행사한 사실을 인정할 수 있는바, 원고의 대표자 소외인은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 정한 의결방법에 따라 적법하게 선출된 관리인이라고 할 것이다. 
 따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 위 본안전 항변은 이유 없다. 
2. 본안에 관한 판단
 가. 원고의 주장
 1) 원고는 이 사건 건물의 관리단으로서 1994년경 준공과 함께 당연 설립되었고, 이후 주식회사 중앙남서초프라자(이하 ‘소외 회사’라 한다)를 통해 사실상 이 사건 건물을 관리하여 왔으므로 구분 소유자 또는 입주자들에 대한 관리비채권을 가진다. 따라서 이 사건 건물 지하 301호의 소유자이자 지상 202호, 602호의 임차인인 피고는 원고에게 위 각 점포에 관한 2012년 8월부터 2014년 11월까지(이하 ‘이 사건 기간’이라 한다) 관리비 및 연체료 합계 230,253,290원과 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 2) 또한 원고는 소외 회사를 통하여 이 사건 기간 동안 피고가 납부할 위 각 점포에 발생한 전기료, 수도료 등 각종 공과금을 대납하였는바, 피고는 부당이득반환으로서 원고에게 위 대납금 상당액을 지급할 의무가 있다. 
 나. 판단
 1) 인정사실
 가) 이 사건 건물은 1990년경 141개 호수로 준공되어 분양되었으나, 현재 일부 호수가 합필되어 총 107개 호수로 구분된 집합건물이고, 피고는 이 사건 건물 지하 301호의 소유자이자 지상 202호, 602호의 임차인이다(이후 피고는 2015. 4. 27. 이 사건 건물의 지하 2층에 대한 소유권을 취득하였다).
 나) 소외 회사는 1995. 7. 26. 상가 및 사무실 관리업 등을 목적으로 설립된 법인으로서 관리인 자격으로 이 사건 건물에 대한 관리업무를 사실상 수행하면서 이 사건 건물 내 각 전유부분의 소유자, 임차인, 입점자에게 관리비를 부과ㆍ징수하여 왔다. 
 다) 소외 회사는 피고에게 2012년 8월분부터 2014년 11월분까지 위 각 호실에 대한 관리비 및 연체료[비(B)301호 183,140,670원(관리비149,740,330원, 연체료 33,400,340원), 202호 13,460,490원(관리비 10,985,660원, 연체료 2,474,830원), 602호 33,652,130원(관리비 27,462,520원, 연체료 6,189,610원)]을 부과하였으나, 피고는 이를 납부하지 않고 있다.
 라) 대신 피고는 2013. 1. 9. 소외 회사를 상대로 소외 회사가 이 사건 건물의 관리인 지위에 있지 아니함의 확인을 구하는 소를 제기하였고, 제1심 법원(서울중앙지방법원 2013가합2035)은 2013. 11. 7. 소외 회사를 관리인으로 선임한 1995. 6. 1.자 당시 대책위원회 제15차 총회, 1996. 5. 4.자 대책위원회 제16차 총회결의는 집합건물법상 관리인 선임에 관한 의결요건을 갖추지 못하였다는 등의 이유로 소외 회사가 이 사건 건물의 관리인 지위에 있다고 볼 수 없다며 피고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였다.
 마) 이에 소외 회사가 항소하였으나, 항소심 법원(서울고등법원 2013나2028177)은 2014. 8. 20. 소외 회사의 항소를 기각하였고, 이후 소외 회사가 다시 상고하였으나 상고심 법원(대법원 2014다224400)도 2014. 12. 11. 소외 회사의 상고를 기각하여 제1심 판결이 그대로 확정되었다.
 바) 그러자 이 사건 건물의 구분소유자들은 2015. 2. 14. 임시 관리단집회를 소집하여 소외인을 관리인으로 선임하였다.
 사) 한편 소외 회사는 2015. 1. 26. 원고에게 이 사건 건물의 관리와 관련한 일체의 권리와 의무 일체를 인계하였다. 
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1부터 7, 11, 17호증, 을 제1, 2, 4, 14호증(이상 가지번호 있는 서증은 모두 가지번호를 포함한다. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
 2) 판단
 가) 집합건물의 관리단은 별도의 조직행위 없이 법률상 당연히 구성되며 관리비채권 또한 관리단에 귀속되는 것이나, 구분소유자들은 관리단이 집합건물 관리를 위하여 지출한 비용을 분담하는 것이고, 관리단 또한 집합건물의 관리를 위하여 지출한 비용을 구분소유자들에게 청구하는 것이어서 관리단이 구분소유자들에게 집합건물에 관한 관리비를 청구하기 위해서는 관리단이 집합건물의 관리행위를 하였고, 그 과정에서 어떠한 비용을 지출하였다는 사실이 전제되어야 한다. 그런데, 원고가 이 사건 기간 동안 이 사건 건물의 관리행위를 하였다거나 그 과정에서 어떠한 비용을 지출하였음을 인정할 아무런 증거가 없고, 원고가 소외 회사에 이 사건 기간 동안의 이 사건 건물 관리비용 등을 지출하였다는 점에 관하여 아무런 주장ㆍ입증이 없을 뿐만 아니라, 오히려 위에서 인정한 사실에 의하면, 소외 회사는 이 사건 기간 동안 원고로부터 적법한 위임 없이 이 사건 건물을 관리하여오다가 2015. 1. 26. 원고에게 이 사건 건물에 대한 관리업무를 인계하였다고 할 것인바, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
 나) 또한 원고가 주장하는 바와 같이 피고의 부당이득이 성립하려면 그 전제로 원고가 법률상 원인 없이 피고를 위하여 전기료, 수도료 등을 대납하는 손해를 보았다는 점이 인정되어야 하는데 원고 주장에 의하더라도 피고를 대신하여 전기료, 수도료 등을 납부한 것은 위에서 살핀 바와 같이 원고로부터 적법한 위임 없이 이 사건 건물을 관리한 소외 회사라는 것이므로 설령 소외 회사가 피고를 대신하여 전기료, 수도료 등을 납부하였다고 하더라도(원고가 제출한 증거만으로는 소외 회사가 피고를 대신하여 전기료, 수도료 등을 납부하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거도 없다) 이에 관하여 원고가 피고에게 부당이득금의 반환을 청구할 수 없다고 할 것이다(원고는 당심 변론기일에서 피고에 대한 청구 권원에 대하여 소외 회사로부터 양도받은 채권을 행사하는 것이 아니라, 자신의 관리행위로 인한 관리비 청구라는 점을 명확히 하였다). 
 다) 한편 소외 회사의 이 사건 건물 관리행위가 관리권의 부존재로 인하여 결과적으로 타인의 사무를 처리한 것이 되었다고 하더라도 관리행위 당시 소외 회사의 의사는 타인인 피고의 업무를 행하는 것이 아니라 관리인으로서 자신의 업무를 행하는 것이었으므로, 피고를 위한 사무관리가 성립한다고 할 수도 없다. 
3. 결론
 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 민유숙(재판장) 장윤선 장한홍