민원인 - 임대의무기간이 만료된 민간건설임대주택의 매각 방법(구「주택법」 제38조 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2016.12.16 / 시행일:

구 「주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13498호로 타법개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 「주택법」”이라 함) 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주 등인 사업주체는 구 「주택법」 제38조제1항ㆍ제2항 및 구 「주택공급에 관한 규칙」(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 「주택공급에 관한 규칙」”이라 함)에 따라 주택을 공급하여야 하는바,구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 「임대주택법 시행령」”이라 함) 제13조제1항제2호에 따른 임대의무기간의 적용을 받는 구 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 「임대주택법」”이라 함) 제2조제2호의3에 따른 민간건설임대주택(이하 “민간건설임대주택”이라 함)의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 「주택법」 제38조제1항ㆍ제2항 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 하는지?< 질의 배경 >○ 민원인은 민간건설임대주택의 임대의무기간 만료 후 제3자에게 매각 시에 구 「주택법」 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 하는지 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부로부터 민간건설임대주택에 대해서는 구 「주택법」 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 한다는 규정이 없다는 답변을 받자 이에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 「주택법」 제38조제1항ㆍ제2항 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 하는 것은 아닙니다.

구 「주택법」 제16조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 등은 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제15조제1항에서는 사업계획승인을 받아야 하는 주택 호수의 기준을 원칙적으로 30호 또는 30세대로 하되, 단지형 연립주택 등의 경우에는 50호 또는 50세대로 규정하고 있으며, 구 「주택법」 제38조제1항 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주 등인 사업주체로 하여금 같은 조 각 호에 따라 주택을 공급하도록 규정하고 있고, 같은 법 제38조제1항제2호에서는 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건 등에 적합하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 「주택공급에 관한 규칙」에서는 주택 및 복리시설의 공급조건ㆍ방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.한편, 구 「임대주택법」 제2조제2호의3에서는 같은 조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 민간건설임대주택으로 정의하고 있고, 같은 법 제16조제1항제4호 및 구 「임대주택법 시행령」 제13조제1항제2호에서는 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택이 아닌 그 밖의 임대주택은 5년이 지나지 않으면 매각할 수 없도록 임대의무기간을 규정하고 있는바,이 사안은 민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 「주택법」 제38조제1항ㆍ제2항 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.먼저, 구 「임대주택법」 제2조에서는 건설임대주택을 공공건설임대주택(제2호의2)과 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택인 민간건설임대주택(제2호의3)으로 구분하여 규정하고 있고, 같은 법 제3조제1항 및 구 「주택법」 제6조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 구 「임대주택법」에서 정하지 아니한 사항은 구 「주택법」에 따르도록 규정하고 있는데, 구 「임대주택법」 제20조제1항에서는 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정하도록 규정하고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행령」 제19조제1항에서는 건설임대주택 중 구 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토교통부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행규칙」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 「임대주택법 시행규칙」”이라 함) 제12조 및 제12조의2부터 제12조의5까지의 규정에서는 각각 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정 방법 등에 관해서는 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따르도록 규정하고 있습니다.그러므로, 구 「임대주택법 시행령」 제19조제1항에 따라 공공건설임대주택의 공급에 대해서는 구 「주택법」 및 구 「주택공급에 관한 규칙」이 적용되지만, 공공건설임대주택이 아닌 민간건설임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정하도록 되어 있으므로, 민간건설임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법에 대하여 구 「주택법」 및 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것이며, 나아가 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상이라고 하더라도, 민간건설임대주택의 남은 세대를 분양할 때에 구 「주택법」이나 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.더욱이, 구 「임대주택법」 제21조제1항에서는 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 “공공건설임대주택”을 분양전환하는 경우에 대해서만 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있으며, 구 「임대주택법」 제21조제7항에서는 “공공건설임대주택”을 분양전환하고 남은 세대를 분양전환가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있도록 규정하고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행규칙」제13조제5항에서는 “공공건설임대주택”을 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우에 그 남은 임대주택을 구 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 공급하도록 규정하고 있을 뿐, 민간건설임대주택에 대해서는 임차인 우선 분양전환에 관한 규정이나 임대기간 만료 후 제3자 매각에 대하여는 규정하고 있지 않으므로, 분양전환하고 남은 민간건설임대주택이 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상이라고 하더라도 명문의 규정없이 구 「주택법」이나 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.아울러, 종전에는 건설임대주택의 경우 그 종류에 관계없이 무주택세대주에게 공급하도록 하고 임대의무기간 종료 후에는 무주택인 임차인에게 우선매각하도록 하던 것을 민간건설임대주택의 경우에는 임대사업자가 자율적으로 임차인 및 매각대상자를 선정할 수 있도록 하기 위하여 구 「임대주택법」 및 구 「임대주택법 시행령」이 개정된 연혁에 비추어 보아도 민간건설임대주택의 남은 세대를 분양할 때에 구 「주택법」이나 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다(법률 제5228호 임대주택법 일부개정법률 개정이유서, 대통령령 제15331호 임대주택법 시행령 일부개정령 개정이유서 및 건설교통부령 제98호 임대주택법 시행규칙 일부개정령 개정이유서 참조).따라서, 민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 「주택법」 제38조제1항ㆍ제2항 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.