소유물방해제거 (민사, 서울민사지방법원)
공포일: 1993.05.07 / 시행일:

【원 고】 원고 1 외 1인
【피 고】 주식회사 신한은행
【주 문】
 1. 피고는 원고들이 별지 제1목록 기재 건물 중 옥외주차장, 지하 2,3층의 주차장, 지상 1층의 공용부분 983제곱미터(로비부분) 제5,6,7,8호 엘리베이터를 지분비율에 따라 사용하는 행위, 위 건물 중 지상 10,11,12층 외벽에 표지, 간판, 현수막을 설치하고, 위 건물 중 옥탑 등 공용부분 외벽에 지분 비율에 따라 표지, 간판, 현수막을 설치하는 행위 등을 방해하여서는 아니 된다.
 2. 피고는 원고들에게, 위 건물의 지하 2,3층의 주차장 및 제5,6,7,8호 엘리베이터에 부착한 피고 전용표지와 그 엘리베이터에 설치한 피고 전유층만의 운행조작장치를 철거하라.
 3. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

【청구취지】 주문과 같다.
【이 유】 1. 기초사실
 갑 제1호증의 1 내지 27, 갑 제2호증의 1 내지 26, 갑 제4호증, 갑 제6 내지 14호증, 갑 제15호증의 1,2, 갑 제16호증, 갑 제17호증의 1,2, 갑 제18호증의 1 내지 8, 을 제5호증의 1,2, 을 제6호증, 을 제7호증의 1,2, 을 제8호증의 1,2의 각 기재, 갑 제3호증의 1 내지 6, 갑 제5호증의 1 내지 3의 각 영상, 증인 소외 1, 소외 2, 소외 3의 각 증언(다만 위 증인들의 증언 중 뒤에서 배척하는 부분 제외), 이 법원의 검증결과에 변론의 전취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고, 이에 반하는 듯한 위 증인들의 일부 증언내용은 이를 믿지 아니하고, 달리 위 인정을 뒤집을 증거가 없다.
 가. 소외 주식회사 대경빌딩(이하, (주)대경빌딩이라 한다)은 1984.12.26.경 건설부장관의 위임을 받은 서울특별시장으로부터 서소문구역 제4지구 도시재개발사업 시행인가(서울특별시 고시 제783호)를 받아 그 사업시행자로서 그 무렵부터 1988.10.경까지 별지 제1목록 기재 건물(이하, 이 사건 건물이라 한다)을 신축하였다.
 나. 원고들과 (주)대경빌딩을 포함한 이 사건 도시재개발사업의 토지 등 소유자들은 1988.11.12. 이 사건 건물에 관한 구분소유관계에 대하여 협의한 결과, 별지 제2목록 기재와 같이 이 사건 건물을 구분소유하기로 약정하였다{다만, 원래 (주)대경빌딩의 구분소유비율은 81.509%였는데, (주)대경빌딩은 위와 같은 합의가 성립하기 전인 1986.5.27. 및 1988.3.9. 등 2회에 걸쳐서 장차 구분소유하게 될 지하 1층, 지상 1층 내지 8층, 지상 20층에 관한 권리(총구분소유비율:49.301%)를 피고 은행에게 매도하였다}.
 다. 그 후 사업시행자인 (주)대경빌딩은 1988.11.14. 관할 서울특별시에 대하여 1988.11.12.자 합의서를 가사용승인신청에 대한 동의서로 갈음하여 이 사건 건물의 가사용승인신청을 하였으나, 서울특별시의 요구에 따라 지상 9,10층, 지하 1층의 일부, 지상 18,19층에 대한 신청을 철회하였고, 서울특별시는 그 나머지 부분에 대하여만 1988.11.15.부터 1989.5.14.까지 6개월 동안의 건축물가사용승인을 하였다.
 라. 피고 은행은 위와 같은 (주)대경빌딩과의 매매계약 및 건축물가사용승인에 터잡아 1988.11.1.부터 이 사건 건물의 지상 1층 내지 8층, 20층 등 위와 같이 매수한 부분에 입주하였고, 그 입주당시부터 현재에 이르기까지 이 사건 건물 전체에 대한 관리행위를 하고 있다.
 마. 한편 사업시행자인 (주)대경빌딩이 1989.7.15. 이 사건 재개발사업의 분양처분을 공시함에 따라 원고들을 포함한 구분소유자들은 그 다음날인 같은 달 16.자로 그 구분소유권을 취득하게 되었고, 같은 해 7.28. 이 사건 건물 및 각 전유부분에 관하여 원고들을 포함한 이 사건 도시재개발사업의 토지 등 소유자들 명의의 소유권보존등기가 경료되었으며, 그중 피고 은행이 (주)대경빌딩으로부터 매수한 부분에 관하여는 1989.8.23.자로 피고 명의의 소유권이전등기가 경료되었다.
 바. 이 사건 건물의 지하 2층 내지 6층의 주차장, 지상 1층 중 피고 은행의 전유부분을 제외한 나머지 983제곱미터(2165.94-1182.61=983.33;이하 원고의 계산에 따라 정수 미만은 버린다), 엘리베이터 8대(제1호 내지 제8호기), 옥외주차장, 옥탑, 외벽 등은 모두 이 사건 건물의 공용부분이다.
 2. 원고들은, 피고 은행이 아무런 권원 없이 이 사건 건물 전체를 관리하면서, 이 사건 건물 지하 2,3층의 주차장에 피고 은행 전용주차장이라는 표지판을 설치하고 경비초소 및 경비원을 배치하여 이를 독점적, 배타적으로 사용하면서 원고들의 사용을 제지하는 등 주문 제1,2항 기재와 같은 이 사건 건물의 각 공용부분에 대하여 구분소유자인 원고들이 그 용도에 따라 사용하는 것을 방해하거나 혹은 방해하려고 하고 있으므로, 피고에 대하여 위와 같은 방해행위의 제거를 청구한다고 주장한다.
 그러므로 보건대, 우선 집합건물의소유및관리에관한법률 제10조, 제11조의 규정에 의하면, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다할 것인데, 제1항에서 거시한 각 증거에 의하면 (1) 피고 은행은 이 사건 건물 전체에 대한 관리행위를 하면서 지하 2,3층 주차장에 피고 은행 전용주차장이라는 표지판을 설치하고, 피고 은행 발행의 스티커를 부착하지 아니한 차량은 출입을 통제한다는 취지의 안내문을 부착하고 있으며, 경비초소 및 경비원 등을 배치하여 출입을 통제하는 등의 방법으로 지하 2,3층 주차장을 독점적, 배타적으로 사용하고 있고(다만, 위 각 증거들에 의하면 이 사건 빌딩의 구분소유자 및 입주자 중 일부가 지하 2,3층 주차장에 차량을 주차시키고 있는 점은 엿볼 수 있으나, 이는 피고 은행의 개별적인 승낙을 받아 위와 같은 통제하에서 주차를 하고 있는 것이므로, 위와 같은 사정은 피고 은행의 지하 2,3층 주차장에 대한 배타적인 관리행위를 인정하는 데에 아무런 지장을 주지 아니한다 할 것이다), 옥외주차장에 대하여도 피고 은행이 경비원 등을 배치하여 피고 은행이 지정하는 차량 이외의 차량주차를 통제하는 등 배타적인 관리행위를 하고 있는 사실, (2) 또한 피고 은행은 제5,6,7,8호 엘리베이터의 전면에 피고 은행 전용이라는 취지의 표시판을 부착한 다음 위 엘리베이터들에 특수한 운행조작장치를 설치하여, 처음에는 지하 1층, 지상 1층 내지 8층, 지상 20층 등 피고 은행이 구분소유하고 있는 층만을 운행하도록 하였다가, 이후 지상 19층에 피고 은행의 자회사인 소외 신한리스주식회사 등이 입주하게 되자 지상 19층에도 위 엘리베이터들을 운행하도록 하고 있는 사실, (3) 그리고 피고 은행은 지상 1층 중 공유부분인 983제곱미터 {로비(Lobby)부분}에 소외 주식회사 삼성전관(원고들의 전유부분인 지상 10,11,12층 등에 입주한 회사임)이 1989.5.경 설치하려던 위 삼성전관의 대리석입간판을 피고 은행 임직원을 시켜서 강제로 철거하였을 뿐만 아니라, 공용부분인 이 사건 건물 옥탑의 외벽 및 현관 캐노피에 피고 은행의 간판을 부착한 반면에, 위 옥탑의 외벽은 물론 위 삼성전관이 입주하고 있는 위 지상 10,11,12층의 외벽에도 위 삼성전관 및 원고들의 표지, 간판, 현수막 등을 설치하지 못하게 하고 있는 사실 등을 각 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다. 
 위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물의 구분소유자인 원고들은 공용부분을 용도에 따라 사용할 수 있는 권리가 보장되어 있음에도 불구하고, 피고 은행의 위와 같은 독점적, 배타적인 관리행위 등으로 인하여 이 사건 건물 지상 10,11,12층의 외벽에 표지 등을 부착하여 사용할 수 있는 권한과 그 외 이 사건 건물 옥탑 등의 외벽, 옥외주차장, 지하 2,3층 주차장, 지상 1층의 로비부분, 제5,6,7,8호 엘리베이터 등 각 공용부분에 대한 지분비율에 따른 사용권한 등을 사실상 침해받고 있거나, 침해받을 염려가 있다고 할 것이므로, 위와 같은 공용부분에 관하여 피고의 원고들에 대한 사용방해 행위의 제거를 구하는 원고들의 주장은 이유 있다 할 것이다.
 3. 피고 은행의 항변에 대한 판단
 피고 은행은, 이 사건 건물에 관하여는 현재까지 위 법률 제23조 소정의 관리단이 설립되지 아니하였고 같은 법 제28조 소정의 관리 및 사용에 관한 규약 역시 제정되지 아니한 상태로서, 피고 은행은 이 사건 건물 면적 중 49.301%를 구분소유하고 있을 뿐만 아니라 이 사건 건물 면적 중 32.208%를 구분소유하고 있는 (주)대경빌딩의 주식 중 1/2을 소유하고 있어 그 실질적인 소유면적은 65.405% (49.301+32.208/2=65.405)에 이르므로, 피고 은행이 이 사건 건물 전체를 사실상 관리하는 것은 사리에 합당할 뿐만 아니라, 우선 이 사건 건물의 제5,6,7,8호 엘리베이터를 피고 은행 전용으로 사용하고 있는 것은 정부의 에너지절약시책에 따라 엘리베이터를 고층운행용과 저층운행용으로 나누어 운행하다 보니 자연스럽게 피고 은행 전유부분에 대한 전용엘리베이터로 사용하게 된 것이므로 이는 합리적인 관리행위이고, 다음으로 지하 2,3층의 주차장에 피고 은행 전용표지판을 설치하고, 경비초소 및 경비원 등을 배치하여 주차를 통제하는 것은 이 사건 건물 건축의 사업시행자이던 (주)대경빌딩과의 주차장사용에 따른 합의약정에 기한 것이므로 정당한 권한이 있는 것임에도 불구하고, 원고가 정당한 이유 없이 이 사건 건물에 대한 관리단 설립 및 규약 제정에 불응하면서 위와 같은 피고 은행의 합리적인 관리행위를 배제하기 위하여 이 사건 소를 제기한 것은 권리남용 내지 신의칙위반이라고 항변한다.
 그러므로 보건대, 위 법률 제23조 제1항의 규정에 의하면 건물에 대한 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하게 되어 있고, 위와 같은 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 전유부분의 면적비율에 따른 지분비율에 의하되(위 법률 제37조 제1항, 제12조), 관리단집회의 의사는 위 법률 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로 의결하도록 규정되어 있으며(위 법률 제38조 제1항), 건물 공용부분의 관리에 관한 사항은 공용부분의 변경에 관한 사항을 제외하고는 위와 같은 통상의 관리단집회결의로써 결정하고(위 법률 제16조, 제15조 제1항 본문), 건물의 관리 또는 사용에 관한 규약의 설정, 변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성을 얻어 행하도록 규정되어 있다(위 법률 제29조, 제28조).
 그렇다면 이 사건 건물에 대한 관리단은 그 구분소유관계가 성립함과 동시에 당연히 설립되었다고 할 것이고, 피고 은행의 지분은 위에서 본 바와 같이 49.301%에 불과하여 그 의결권의 과반수에도 미치지 아니한다 할 것이며, 피고 은행의 주장과 같이 피고가 (주)대경빌딩의 주식 중 1/2을 소유하고 있다고 하더라도 이러한 주식 소유관계만으로 대외적으로 (주)대경빌딩 소유의 32.208%지분 중 1/2 에 해당하는 지분을 행사할 수 있다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 가사 피고 은행의 주장과 같이 그 1/2에 해당하는 지분 역시 대외적으로 행사할 수 있어 총 65.405%의 지분을 소유하고 있는 것으로 본다고 하더라도, 이 사건 건물 관리단집회의 의결방법에 관한 규약이 제정되지 아니한 사실을 피고가 자인하고 있는 이 사건에 있어서는, 별지 제2목록에서 보는 바와 같이 이 사건 건물에 대한 구분소유자가 원·피고 등을 포함하여 8명이나 존재하고 있는 이상, 그 구분소유자의 1인에 불과한 피고 은행이 의결권의 과반수를 확보하고 있다는 사실만으로 이 사건 건물에 대하여 통상적인 관리행위를 행하는 데에 필요한 결정권을 가지고 있다고 볼 수는 없다.
 따라서 피고 은행이 아무런 권원 없이 위 법률에서 보장하고 있는 원고들의 이 사건 건물 공용부분에 대한 사용권을 제한하는 배타적인 관리행위를 하고 있는 이상, 이 사건 건물의 제5,6,7,8호 엘리베이터의 운행방법이 정부시책에 따른 것이라 하더라도 그 이유만으로 피고의 독단적인 관리행위를 정당화시킬 수는 없다고 할 것이고, 또한 피고 은행의 이 사건 건물 지하 2,3층 주차장의 배타적인 사용관계가 피고와 (주)대경빌딩과의 약정에 기한 것이라 할지라도 이러한 약정의 효력이 약정당사자가 아닌 원고들에게까지 미칠 까닭이 없다고 할 것이며, 위에서 본 바와 같이 일방적, 독단적으로 이 사건 건물 전체를 관리하고 있는 피고 은행에 대하여 원고들의 지분비율에 따른 사용행위 등을 방해하고 있는 시설의 제거를 구하고, 또한 위와 같은 방해행위의 금지를 구하고 있는 원고들의 청구가 권리남용이나 신의칙위반에 해당한다고 볼 것은 아니라고 할 것이다.
 4. 결 론
 그렇다면 원고들의 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 소송비용은 패소자의 부담으로 하며, 가집행선고는 붙이지 아니하기로 하여, 주문과 같이 판결한다(이 사건 청구취지에는, 이 사건 건물 지하 2,3층 주차장에 설치된 경비초소의 철거와 경비원의 철수를 구하는 부분이 포함되어 있는바, 위에서 판단한 바와 같이 원고들이 지하2,3층에 대하여 그 지분비율에 따른 사용행위를 방해하지 말 것을 피고에 대하여 청구하고 있고, 이 부분 청구를 받아들여 인용하고 있는 이 사건에 있어서는, 위 철거, 철수의 청구부분은 위 사용방해금지의 청구에 포함되어 이미 인용판단을 받았다고 할 것이므로, 위 철거, 철수의 청구부분에 대하여는 따로 주문에서 표시하지 아니한다).

판사 이창구(재판장) 김시철 전명호

대형건축물의 구분소유자 중 1인이 집합건물의소유및관리에관한법률상의 관리단집회 의결권의 과반수를 확보하고 있다 하더라도 다른 구분소유자들이 공용부분을 그들의 지분비율에 따라 사용하는 행위를 방해하면서 배타적인 관리행위를 할 수는 없다고 한 사례