과세기준일 현재 과세대상 아파트를 사실상 소유하고 있지 아니한 경우 납세의무자로 볼 수 있는지 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2015.09.24 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
재산세
【주문】
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 같은 법 제5조에 의하여 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-대구고등법원 2015. 4. 24. 선고 2014누275 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 보조참가로 인한 비용을 포함하여 모두 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 처분의 경위

가. 피고는,「원고가 2011년도 재산세 과세기준일인 2011. 6. 1.(이하 ‘이 사건 과세기준일’이라 한다)에 00 00구 00동 000-0 소재 00파크(0-Park) 아파트 178세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 52세대 아파트(이하 ‘과세대상 아파트’라 한다)를 사실상 소유하고 있다」는 이유로, 2011. 7. 7. 원고에 대하여 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 합계 24,517,640원 중 1/2을, 2011. 9. 2. 나머지 1/2을 각 부과·고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
나. 원고는 이에 불복하여 2011. 12. 9. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2012. 5. 31. 청구기각 결정을 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 다음과 같은 이유로 이 사건 과세기준일 당시 과세대상 아파트를 사실상 소유하고 있지 아니하였으므로, 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.
① 원고는 2010. 7. 19. 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)과 사이에 분양대행 및 인수계약을 체결하였는데, 위 계약은 분양대행이 선행되고 계약조건이 충족되지 않았을 때 매매계약으로 전환되는 혼합계약일 뿐이므로, 원고가 계약조건을 충족시킨 이상 분양수수료 청구권만 발생할 뿐 과세대상 아파트를 인수할 의무는 없다.
② 분양대행 및 인수계약서 제6조는 원고가 분양가의 60.2%를 참가인에게 지급하면 수분양자에게로 소유권을 이전해준다는 내용에 불과하고, 원고에게 그 소유권이 이전된다는 것이 아니다.
③ 임대차나 전세계약을 체결한 아파트의 경우에도 최대한 분양(매매)으로 전환시켜 수분양자에게 소유권을 이전시키려던 것이 원고와 참가인의 진정한 의사이므로, 미분양 아파트에 대한 원고의 인수는 계약관계 청산을 위한 절차상 부득이한 방법일 뿐 원고에게 그에 대한 소유의 의사가 있다고 볼 수 없다.
④ 원고는 수분양자들과 사이에 과세대상 아파트에 관한 전세계약을 체결하고자 하였으나, 참가인이 소유권이전에 필요한 서류의 제출을 요구하면서 전세계약 체결에 대한 협조를 거부하는 바람에 결국 과세대상 아파트에 관하여 원고의 의사에 반하여 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
⑤ 분양대행 및 인수계약은 참가인의 2011. 5. 12.자 계약기간만료 통지에 따라 해지되었고, 원고는 참가인에게 과세대상 아파트의 매매잔대금을 소유권이전등기 경료 시까지 지급한 사실이 없다. 그럼에도 참가인은 과세대상 아파트를 처리함과 동시에 취득세 부과를 면하기 위하여 원고의 동의 없이 임의로 소유권이전등기를 마쳤다.
⑥ 참가인이 분양대행 및 인수계약의 해제를 통보할 당시 원고가 참가인에게 2,277,740,395원을 초과 입금하였으므로, 위 초과입금액에 대한 정산과 소유권이전을 받을 아파트에 대한 협의가 이루어져야만 비로소 소유권이전등기를 할 수 있음에도, 참가인은 일방적으로 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
⑦ 분양대행 및 인수계약에 따라 작성된 분양계약서상 잔금납부일이 2018. 6. 30.로 약정되어 있을 뿐만 아니라 미분양을 조건으로 하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마치기로 약정한 것인데, 참가인의 분양계약서, 임대차계약서 등 발급거부, 담보제공지연, 하자보수지연, 제3의 분양대행업자 선정 등 고의적이고 적극적인 분양방해 행위로 인하여 분양이 지체된 것이므로, 참가인의 고의 또는 과실로 인하여 미분양된 과세대상 아파트에 관한 2011. 6. 2.자 소유권이전등기는 이행기한 도래 이전 또는 조건성취 이전에 원고의 의사에 반하여 마쳐진 것으로서 무효의 등기이다.
나. 관계법령

■ 지방세법

제10조(과세표준)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조제1항 또는「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

제107조(납세의무자)

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

3.「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.
제114조(과세기준일)

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
제115조(납기)

① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.
3. 주택: 해당 연도에 부과·징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 10만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다.
■ 구 지방세법 시행령(2014. 8. 12. 대통령령 제25545호로 일부개정되기 전의 것)

제20조(취득의 시기 등)

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
⑪ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
다. 인정사실

1) 참가인은 2008. 7. 21. 완공된 이 사건 아파트에 관한 분양계약 체결이 원활하지 못하자, 2010. 7. 19. 원고와 사이에 이 사건 아파트 중 144세대(이하 ‘계약대상 아파트’라 한다)에 관하여 다음과 같은 내용의 분양대행 및 인수계약(이하 ‘이 사건 계약’이라

■ 분양대행 및 인수계약 (갑 제10호증, 을 제3호증)

제2조(매매대금)

① 매매대금은 금 37,966,273,800원으로 한다.
제3조(대금지급 및 기한준수)

① 을(원고)은 공실아파트 102세대 중 68세대에 대하여는 2010. 8. 20.까지, 34세대에 대하여는 2010. 8. 31.까지 최초분양가의 48%(근저당권 설정비용 및 선취이자 공제)에 해당하는 대출금을 갑(참가인)에게 입금하기로 한다.
② 을은 을의 책임으로 전세 입주시킨 40세대 중 21세대에 대하여는 2010. 8. 31.까지, 나머지 19세대에 대하여는 2010. 9. 20.까지 퇴거시킨 다음, 이에 대하여도 각각 위 퇴거기한까지 최초분양가의 48%에 해당하는 대출금을 갑에게 입금하여야 한다.
③ 을은 2010. 9. 30.까지 갑에게 매매대금 잔금지급을 모두 완료하고, 을 앞으로 소유권이전등기를 경료하여야 한다. 다만 2010. 9. 30. 이전에 분양계약을 체결한 세대의 해당 매매잔금 미납액은 2010. 10. 31.까지 납부 완료하여야 하며, 소유권이전은 2010. 12. 31.까지 할 수 있다.
제4조(담보제공)

갑은 을을 채무자로 한 대출을 받을 수 있도록 매매목적 아파트를 제3자 담보제공하기로 한다.
제5조(임차보증금 입금)

① 을은 대출받은 세대에 대하여 임대하고자 할 경우 을의 매매대금 잔금완납에 달할 때까지 임대보증금 전액을 갑에게 입금함과 동시에 당해 세대의 소유권을 을 앞으로 이전하여야 한다. 다만, 세대별 총 임대보증금은 대출금 실입금액과 임대보증금 실입금액을 합하여 최소 60.2% 이상 되도록 계약체결 하여야 한다(당해 세대의 소유권이전을 위한 취등록세 비용은 갑에게 실입금한 금액이 60.2%를 초과한 경우 그 초과한 범위 내에서 지급한다).
제6조(분양계약서 작성과 분양대금 입금)

갑은 을 또는 수분양자 앞 소유권이전시 분양계약서상의 분양금액을 최초분양가에서 조정된 금액으로 하고, 분양대금은 최초 분양가의 60.2%를 갑에게 입금하면 소유권을 이전하기로 한다.
제7조(지연이자)

① 을이 매매대금(대출금 포함)을 정한 납부기한까지 납부하지 아니할 경우에는 그 익일부터 연 19%의 비율에 의한 지연이자를 갑에게 지급하기로 한다.
제8조(제비용 부담)

① 인수목적물에 대한 근저당권설정비용 및 소유권이전등기 등에 소요되는 일체의 제비용은 을의 부담으로 한다.
제11조(계약의 해제·해지)

① 갑과 을은 본 계약에서 정한 쌍방의 의무를 그 기일까지 이행하지 못하였을 경우 별도의 이행최고 절차 없이 상대방에 대하여 통지함으로써 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.
② 본 계약이 해제 또는 해지될 경우 갑은 을의 동의절차 없이 기한의 이익 상실 여부에 불구하고 담보제공된 물건에 대한 대출금을 상환(대위변제)하고 근저당권말소 후 담보물을 원상회복할 수 있다. 한다)을 체결하였다.
2) 원고는 2011. 4. 13. 참가인과 다음과 같이 이 사건 계약의 대금지급기한을 연장하는 내용의 분양대행 및 인수계약 변경계약(이하 ‘이 사건 변경계약’이라고 한다)을 체결하였다.
■ 분양대행 및 인수계약 변경계약서 (갑 제39호증, 을 제6호증)

참가인(갑)과 원고(을)는 ‘2010. 7. 19. 체결한 분양대행 및 인수계약서’(당초 계약서)에 의거 당초 분양대행기간을 2010. 9. 30.까지 정하여 을이 분양대행업무를 수행하여 왔으나, 기한 내 분양을 완료하지 못하였고, 그 동안 분양대행기간을 묵시적으로 연장하여 을이 분양대행업무를 수행해 온바, 갑과 을은 분양대행기간을 2011. 5. 16.까지 연장하기로 합의하고, 다음과 같이 분양대행기간 연장에 관한 계약내용의 일부를 변경하기로 하며, 이를 증명하기 위하여 변경계약서 2부를 작성하여 각 1부를 보관하기로 한다.
3) 원고는 참가인에게, 2010. 10. 4.부터 2011. 1. 25.까지 과세대상 아파트를 담보로 한 금융기관 대출금 합계 9,642,228,673원을 매매대금의 일부로 지급하고, 2010. 10. 15.부터 2011. 5. 18.까지 임대를 통하여 받은 보증금 합계 6,220,000,000원을 지급하였다. 이에 따라 원고는 참가인에게 과세대상 아파트에 관하여 최초분양가의 60.2%에 해당하는 매매대금을 모두 지급하였다.
4) 참가인은 2011. 5. 12. 원고에게 이 사건 변경계약의 계약기간이 2011. 5. 16.로 만료될 예정임을 통지하였고, 이에 원고는 2011. 5. 16. 참가인에게 계약이행의 지연이 참가인의 귀책사유에 있기에 이를 수용할 수 없다는 답변을 하였다가, 같은 달 31. 참가인에게 이 사건 변경계약의 매매대금 잔금 완납 후 일괄하여 소유권이전등기절차를 이행할 예정이며, 잔금완납시까지 분양업무를 위하여 종전과 같이 분양계약을 체결할 수 있도록 협조를 요청하였다.
5) 참가인은 원고로부터 받아 둔 위임장 등으로 2011. 6. 1. 피고에게 원고 및 참가인 명의의 과세대상 아파트에 관한 부동산거래계약 신고를, 원고 명의의 과세대상 아파트에 관한 취득세 신고를 각 하였고, 같은 달 2. 과세대상 아파트에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
6) 참가인은 2011. 6. 8. 원고에게「이 사건 계약에 의하면 원고는 2011. 5. 16.까지 매매대금 잔금지급 및 원고 앞으로 소유권이전등기를 완료하여야 한다고 명시되어 있으나, 계약기간 만료일 기준 계약대상 아파트의 매매대금 37,966,000,000원 중 34,662,000,000원만 입금한 채 나머지 계약사항을 불이행하고 있는바, 조속한 시일 내에 매매대금 미납잔금 및 현재까지 발생한 지연이자를 납부하고 잔여세대를 원고 앞으로 소유권이전등기하여 계약이행을 완료하여 주기 바라고, 그렇지 않으면 이 사건 계약을 해제하고 잔여세대를 제3자에게 매각하겠다」는 내용의 계약이행 최고 통지를 하였다. 또한 참가인은 2011. 6. 16. 원고에게 이 사건 계약서 제5조에 따라 과세대상 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료하였음을 통지하였다.
7) 원고는 참가인에게 이 사건 변경계약에서 정한 대금납부기한인 2011. 5. 16. 및 그 이후에도 이 사건 계약에 따른 매매대금 37,966,273,800원 중 일부를 지급하지 못하였다. 이에 참가인은 2011. 11. 28. 계약대상 아파트 중 그때까지 원고 또는 수분양자 명의로 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 아파트 41세대(이하 ‘해제대상 아파트’라 한다)에 관한 소유권이전등기절차의 이행제공을 하면서, 원고에게 미지급 매매대금 합계 2,597,190,445원을 2011. 12. 5.까지 지급하라는 내용을 통지하였다.
8) 원고가 이 사건 계약에 따른 나머지 매매대금을 참가인에게 지급하지 아니하자, 참가인은 2011. 12. 6. 원고에게 해제대상 아파트에 관한 매매계약의 해제를 통보(이하 ‘이 사건 통보’라 한다)하였고, 그 무렵 위 통지서가 원고에게 도달하였다.
9) 한편 원고는 다음과 같이 과세대상 아파트 중 16세대를 제3자에게 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마쳐주었다.
10) 원고는 2011. 6. 10. 및 6. 22. 과세대상 아파트에 관한 세금계산서를 발급받아, 2011. 7. 21. 피고에게 과세대상 아파트의 취득에 따른 매입세액 10,312,957,850원의 공제를 신청하였다(을 제12호증).
11) 원고는 2012. 3. 22. 참가인을 상대로 해제대상 아파트에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소(대구지법 서부지원 2012가합1116호)를 제기하였으나, 위 법원은 2013. 1. 18.「해제대상 아파트에 관한 계약이 이 사건 통보로 적법하게 해제되었다」는 이유로 청구기각 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
12) 또한 원고는 2013. 1. 30. 참가인을 상대로 이 사건 계약과 관련한 손해배상청구의 소(서울중앙지법 2013가합7658호)를 제기하였으나, 위 법원은 2014. 2. 6.「참가인이 과세대상 아파트에 관하여 적법하게 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다」는 등의 이유로 청구기각 판결을 선고하였고, 원고가 항소하여 현재 항소심(서울고법 2014나19549호)에 계류 중이다.
13) 원고는 위 소유권이전등기가 위조된 서류 등으로 경료되었다고 주장하면서 참가인의 임·직원을 형사고소하였으나, 과세대상 아파트에 관한 소유권이전등기와 관련된 사문서위조, 위조사문서행사, 공정증서원본불실기재 혐의에 대하여 2013. 11. 25. ‘혐의없음’ 불기소결정이 내려졌다(서울중앙지방검찰청 2013형제75374호).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 5, 6, 10 내지 13, 16, 18, 39호증, 을 제3 내지 12, 을나 제1 내지 10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1)「지방세법」제107조제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고, 같은 법 시행령 제20조 제2항은 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일(제1호)에, 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)(제2호)에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.
한편 ‘사실상의 소유자‘라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 객관적으로 보아 당해 재산을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 자, 즉 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 뜻한다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005두15045 판결, 대법원 1995. 9. 15. 선고 95누5080 판결 등 참조).
2) 살피건대, 위 인정사실 및 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 보면, 원고는 이 사건 변경계약상 잔금지급기일인 2011. 5. 16. 또는 과세대상 아파트에 대한 매매대금(최초 분양가의 60.2%의 매매대금)을 완납한 2011. 5. 18.에 과세대상 아파트를 취득하였다고 할 것이므로, 이 사건 과세기준일인 2011. 6. 1. 당시 이미 과세대상 아파트를 사실상 소유하고 있었다고 봄이 타당하다.
① 이 사건 계약 제2조, 제3조에서는 계약대상 아파트에 대한 전체 매매대금, 지급기한 및 지연손해금 등을 규정하고, 원고는 2010. 9. 30.까지 매매대금을 모두 지급하고 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳐야 한다고 규정하고 있다. 또한 이 사건 계약 제5조 제1항에서는 대출금과 임대보증금으로 매매대금을 완납 시 당해 세대의 소유권을 원고 앞으로 이전하여야 한다고 규정하고 있으며, 제6조에서는 최초 분양가의 60.2%를 참가인에게 입금하면 해당 세대에 대하여 원고 또는 수분양자 앞으로 소유권을 이전하기로 한다고 규정하고 있다. 따라서 이 사건 계약은 기본적으로 계약대상 아파트에 관한 매매계약이며, 단순한 분양대행 계약에 불과하다고 할 수 없다.
② 원고는 참가인에게, 2010. 10. 4.부터 2011. 1. 25.까지 과세대상 아파트를 담보로 한 금융기관 대출금 합계 9,642,228,673원을 매매대금의 일부로 지급하고, 2010. 10. 15.부터 2011. 5. 18.까지 임대를 통하여 받은 보증금 합계 6,220,000,000원을 지급함으로써 이 사건 계약 제5조 제1항에 따른 과세대상 아파트에 관한 매매대금(최초분양가의 60.2%)을 모두 지급하였다. 따라서 원고는 같은 항에 규정된 대로 당해 세대(과세대상 아파트)의 소유권을 자신 앞으로 이전하여야 한다.
③ 참가인은 원고가 과세대상 아파트에 대한 소유권인수의무를 제대로 이행하지 아니하자, 2011. 6. 2. 위와 같이 매매대금을 지급받은 과세대상 아파트에 관하여, 원고와 참가인 사이의 합의에 따라 원고가 참가인에게 미리 교부한 서류를 이용하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
④ 원고는 위 소유권이전등기가 위조된 서류 등으로 경료되었다고 주장하면서 참가인의 임·직원을 형사고소하였으나, 과세대상 아파트에 관한 소유권이전등기와 관련된 사문서위조, 위조사문서행사, 공정증서원본불실기재 혐의에 대하여 2013. 11. 25. ‘혐의없음’ 불기소결정이 내려졌다.
⑤ 한편 이 사건 변경계약의 계약기간은 2011. 5. 16.까지이나, 참가인이 2011. 6. 8. 원고에게 계약이행의 최고를 통지하였고, 2011. 12. 6. 원고에게 해제대상 아파트에 관한 매매계약의 해제를 통지하였으므로, 이 사건 변경계약에 의한 분양대행기간은 적어도 참가인의 위 계약해제 통지 전까지는 묵시적으로 다시 연장되었다고 할 것이다. 또한 참가인이 매매계약을 해제한 것은 해제대상 아파트이므로, 그 전에 매매대금을 완납한 과세대상 아파트는 참가인의 해제 통지의 대상도 아니다.
⑥ 또한 참가인이 해제대상 아파트에 관한 매매계약의 해제를 통보할 당시 원고가 참가인에게 초과 지급한 매매대금이 있다 하더라도, 계약해제 시의 원칙적인 원상회복의 방법에 따라 참가인으로부터 그에 상당하는 금원을 부당이득으로 반환받으면 되는 것이지, 매매대금을 완납한 과세대상 아파트에 대한 소유권이전등기를 경료할 당시 그에 대한 정산이 완료되어야만 하는 것은 아니다.
⑦ 원고는 이 사건 과세기준일 이후 과세대상 아파트 중 16세대를 제3자에게 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마쳐주기도 하는 등으로 과세대상 아파트에 관한 처분권을 행사하였고, 2011. 6. 10. 및 6. 22. 과세대상 아파트에 관한 세금계산서를 발급받아 2011. 7. 21. 피고에게 과세대상 아파트의 취득에 따른 매입세액 10,312,957,850원의 공제를 신청하기도 하였다.
⑧ 원고가 제출한 갑 제45 내지 106호증(각 가지번호 포함)의 각 기재만으로는 참가인이 분양계약서 등 발급을 거부하고, 담보제공을 지연하며, 제3의 분양대행업자를 선정하는 등으로 고의적이고 적극적인 분양방해 행위를 하였다거나, 이 사건 아파트에 원고의 분양대행 업무수행을 어렵게 할 정도의 중대한 하자가 있었고, 그로 인하여 이 사건 아파트가 미분양되었음을 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
⑨ 오히려 앞서 본 사실 및 위 각 증거들에 의하면, 원고는 2011. 4. 13. 참가인과 사이에, 그 이전에 있었던 이 사건 계약 이행의 여러 장애사유들을 감안하여 대금지급기한을 2011. 5. 16.까지로 연장하는 이 사건 변경계약을 체결한 사실, 신축아파트의 경우 어느 정도 시공상 하자는 존재하기 마련인데 그에 대하여는 법령상 정해진 하자담보책임의 추궁이나 하자보수보증계약으로 대처할 수 있고, 실제로도 참가인이 이 사건 아파트의 시공상 잘못으로 인하여 발생한 하자보수비 청구소송을 제기하거나, 주식회사 00인테리어와 하자보수 용역계약을 체결하여 하자보수를 실시하기도 한 사실을 인정할 수 있으므로, 참가인의 고의나 과실로 인하여 미분양되었다고 보기도 어렵다.
3) 따라서 원고가 이 사건 과세기준일 당시 과세대상 아파트를 사실상 소유하고 있었음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 위 주장은 이유 없다.
3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-대구지방법원 2014. 4. 18. 선고 2012구합3271 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 보조참가로 인한 비용을 포함하여 모두 원고가 부담한다.
【이 유】

1. 처분의 경위

가. 피고는, 원고가 2011년도 재산세 과세기준일인 2011. 6. 1.(이하 ‘이 사건 과세기준일’이라 한다)에 00 00구 00동 000-0 소재 00파크(0-Park) 아파트 178세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 52세대 아파트(이하 ‘과세대상 아파트’라 한다)를 사실상 소유하고 있다는 이유로, 2011. 7. 7. 원고에 대하여 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 합계 24,517,640원 중 1/2을, 2011. 9. 2. 나머지 1/2을 각 부과·고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
나. 원고는 이에 불복하여 2011. 12. 9. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2012. 5. 31. 청구기각 결정을 하였다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3,호증, 을 제1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 다음과 같은 이유로 이 사건 과세기준일 당시 과세대상 아파트를 사실상 소유하고 있지 아니하였으므로, 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
① 원고는 2010. 7. 19. 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)과 사이에 분양대행 및 인수계약을 체결하였는데, 위 계약은 분양대행이 선행되고 계약조건이 충족되지 않았을 때 매매계약으로 전환되는 혼합계약일 뿐이므로, 원고가 계약조건을 충족시킨 이상 분양수수료 청구권만 발생할 뿐 과세대상 아파트를 인수할 의무는 없다.
② 분양대행 및 인수계약서 제6조는 원고가 분양가의 60.2%을 참가인에게 지급하면 수분양자에게로 소유권을 이전해준다는 내용에 불과하고 원고에게 그 소유권이 이전된다는 것이 아니다.
③ 원고는 수분양자들과 사이에 전세계약을 체결하려고 하였으나, 참가인이 소유권이전에 필요한 서류의 제출을 요구하며 전세계약 체결에 대한 협조를 거부하여 결국 과세대상 아파트에 관하여 원고의 의사에 반하여 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
④ 분양대행 및 인수계약은 참가인의 2011. 5. 12.자 계약기간만료 통지에 따라 해지되었고, 원고는 참가인에게 과세대상 아파트의 매매잔대금을 소유권이전등기 경료 시까지 지급한 사실이 없다. 그럼에도 참가인은 과세대상 아파트를 처리함과 동시에 취득세 부과를 면하기 위하여 원고의 동의 없이 임의로 소유권이전등기를 마쳤다.
⑤ 참가인이 분양대행 및 인수계약의 해제를 통보할 당시 원고가 참가인에게 2,277,740,395원을 초과 입금하였으므로, 위 초과입금액에 대한 정산과 소유권이전을 받을 아파트에 대한 협의가 이루어져야만 비로소 소유권이전등기를 할 수 있음에도, 참가인은 일방적으로 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 관계법령

■ 지방세법

제10조(과세표준)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조제1항 또는「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

제107조(납세의무자)

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.
제114조(과세기준일)

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
제115조(납기)

① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.
3. 주택: 해당 연도에 부과·징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 10만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다.
■ 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등)

② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
⑪ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
다. 인정사실

■ 분양대행 및 인수계약 (갑 제10호증, 을 제3호증)

제2조(매매대금)

① 매매대금은 금 37,966,273,800원으로 한다.
제3조(대금지급 및 기한준수)

① 을(원고)은 공실아파트 102세대 중 68세대에 대하여는 2010. 8. 20.까지, 34세대에 대하여는 2010. 8. 31.까지 최초분양가의 48%(근저당권 설정비용 및 선취이자 공제)에 해당하는 대출금을 갑(참가인)에게 입금하기로 한다.
② 을은 을의 책임으로 전세 입주시킨 40세대 중 21세대에 대하여는 2010. 8. 31.까지, 나머지 19세대에 대하여는 2010. 9. 20.까지 퇴거시킨 다음, 이에 대하여도 각각 위 퇴거기한까지 최초분양가의 48%에 해당하는 대출금을 갑에게 입금하여야 한다.
③ 을은 2010. 9. 30.까지 갑에게 매매대금 잔금지급을 모두 완료하고, 을 앞으로 소유권이전등기를 경료하여야 한다. 다만 2010. 9. 30. 이전에 분양계약을 체결한 세대의 해당 매매잔금 미납액은 2010. 10. 31.까지 납부 완료하여야 하며, 소유권이전은 2010. 12. 31.까지 할 수 있다.
제4조(담보제공)

갑은 을을 채무자로 한 대출을 받을 수 있도록 매매목적 아파트를 제3자 담보제공하기로 한다.
제5조(임차보증금 입금)

① 을은 대출받은 세대에 대하여 임대하고자 할 경우 을의 매매대금 잔금완납에 달할 때까지 임대보증금 전액을 갑에게 입금함과 동시에 당해 세대의 소유권을 을 앞으로 이전하여야 한다. 다만, 세대별 총 임대보증금은 대출금 실입금액과 임대보증금 실입금액을 합하여 최소 60.2% 이상 되도록 계약체결 하여야 한다(당해 세대의 소유권이전을 위한 취등록세 비용은 갑에게 실입금한 금액이 60.2%를 초과한 경우 그 초과한 범위 내에서 지급한다).
제6조(분양계약서 작성과 분양대금 입금)

갑은 을 또는 수분양자 앞 소유권이전시 분양계약서상의 분양금액을 최초분양가에서 조정된 금액으로 하고, 분양대금은 최초 분양가의 60.2%를 갑에게 입금하면 소유권을 이전하기로 한다.
제7조(지연이자)

① 을이 매매대금(대출금 포함)을 정한 납부기한까지 납부하지 아니할 경우에는 그 익일부터 연 19%의 비율에 의한 지연이자를 갑에게 지급하기로 한다.
제8조(제비용 부담)

① 인수목적물에 대한 근저당권설정비용 및 소유권이전등기 등에 소요되는 일체의 제비용은 을의 부담으로 한다.
제11조(계약의 해제·해지)

① 갑과 을은 본 계약에서 정한 쌍방의 의무를 그 기일까지 이행하지 못하였을 경우 별도의 이행최고 절차 없이 상대방에 대하여 통지함으로써 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.
② 본 계약이 해제 또는 해지될 경우 갑은 을의 동의절차 없이 기한의 이익 상실 여부에 불구하고 담보제공된 물건에 대한 대출금을 상환(대위변제)하고 근저당권말소 후 담보물을 원상회복할 수 있다.
1) 참가인은 2008. 7. 21. 완공된 이 사건 아파트에 관한 분양계약 체결이 원활하지 못하자, 2010. 7. 19. 원고와 사이에 이 사건 아파트 중 144세대(이하 ‘계약대상 아파트’라 한다)에 관하여 다음과 같은 내용의 분양대행 및 인수계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다.
■ 분양대행 및 인수계약 변경계약서 (을 제6호증)

참가인(갑)과 원고(을)는 ‘2010. 7. 19. 체결한 분양대행 및 인수계약서’(당초 계약서)에 의거 당초 분양대행기간을 2010. 9. 30.까지 정하여 을이 분양대행업무를 수행하여 왔으나, 기한 내 분양을 완료하지 못하였고, 그 동안 분양대행기간을 묵시적으로 연장하여 을이 분양대행업무를 수행해 온바, 갑과 을은 분양대행기간을 2011. 5. 16.까지 연장하기로 합의하고, 다음과 같이 분양대행기간 연장에 관한 계약내용의 일부를 변경하기로 하며, 이를 증명하기 위하여 변경계약서 2부를 작성하여 각 1부를 보관하기로 한다.
2) 원고는 2011. 4. 13. 참가인과 다음과 같이 이 사건 계약의 대금지급기한을 연장하는 내용의 분양대행 및 인수계약 변경계약(이하 ‘이 사건 변경계약’이라고 한다)을 체결하였다.
3) 원고는 2010. 10. 4.~2011. 1. 25. 참가인에게 과세대상 아파트를 담보로 한 금융기관 대출금 합계 9,642,228,673원을 매매대금의 일부로 지급하고, 2010. 10. 15.~2011. 5. 18. 참가인에게 임대를 통하여 받은 보증금 합계 6,220,000,000원을 지급하였다. 이에 따라 원고는 참가인에게 과세대상 아파트에 관하여 최초분양가의 60.2%에 해당하는 매매대금을 모두 지급하였다.
4) 참가인은 2011. 5. 12. 원고에게 이 사건 변경계약의 계약기간이 2011. 5. 16.로 만료될 예정임을 통지하였고, 이에 원고는 2011. 5. 16. 참가인에게 계약이행의 지연이 참가인의 귀책사유에 있기에 이를 수용할 수 없다는 답변을 하였으며, 같은 달 31. 참가인에게 이 사건 변경계약의 매매대금 잔금 완납 후 일괄하여 소유권이전등기절차를 이행할 예정이며, 잔금완납시까지 분양업무를 위하여 종전과 같이 분양계약을 체결할 수 있도록 협조를 요청하였다.
5) 참가인은 원고로부터 받아 둔 위임장 등으로 2011. 6. 1. 피고에게 원고 및 참가인 명의의 과세대상 아파트에 관한 부동산거래계약 신고를, 원고 명의의 과세대상 아파트에 관한 취득세 신고를 하였고, 같은 달 2. 과세대상 아파트에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
6) 참가인은 2011. 6. 8. 원고에게 ‘이 사건 계약에 의하면 원고는 2011. 5. 16.까지 매매대금 잔금지급 및 원고 앞으로 소유권이전등기를 완료하여야 한다고 명시되어 있으나, 계약기간 만료일 기준 계약대상 아파트의 매매대금 37,966,000,000원 중 34,662,000,000원만 입금한 채 나머지 계약사항을 불이행하고 있은바, 조속한 시일 내에 매매대금 미납잔금 및 현재까지 발생한 지연이자를 납부하고 잔여세대를 원고 앞으로 소유권이전등기하여 계약이행을 완료하여 주기 바라고, 그렇지 않으면 이 사건 계약을 해제하고 잔여세대를 제3자에게 매각하겠다’는 내용의 계약이행 최고 통지를 하였다. 또한 참가인은 2011. 6. 16. 원고에게 이 사건 계약서 제5조에 따라 과세대상 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료하였음을 통지하였다.
7) 원고는 참가인에게 이 사건 변경계약에서 정한 대금납부기한인 2011. 5. 16. 및 그 이후에도 이 사건 계약에 따른 매매대금 37,966,273,800원 중 일부를 지급하지 못하였다. 이에 참가인은 2011. 11. 28. 계약대상 아파트 중 그때까지 원고 또는 수분양자 명의로 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 아파트 41세대(이하 ‘해제대상 아파트’라 한다)에 관한 소유권이전등기절차의 이행제공을 하면서, 원고에게 미지급 매매대금 합계 2,597,190,445원을 2011. 12. 5.까지 지급하라는 내용을 통지하였다.
8) 원고가 이 사건 계약에 따른 나머지 매매대금을 참가인에게 지급하지 아니하자, 참가인은 2011. 12. 6. 원고에게 해제대상 아파트에 관한 매매계약의 해제를 통보(이하 ‘이 사건 통보’라 한다)하였고 그 무렵 위 통지서가 원고에게 도달하였다.
9) 한편 원고는 다음과 같이 과세대상 아파트 중 16세대를 제3자에게 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마쳐주었다.
10) 원고는 2011. 6. 10. 및 6. 22. 과세대상 아파트에 관한 세금계산서를 발급받아, 2011. 7. 21. 피고에게 과세대상 아파트의 취득에 따른 매입세액 10,312,957,850원의 공제를 신청하였다(을 제13호증).
11) 원고는 2012. 3. 22. 참가인을 상대로 해제대상 아파트에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소(대구지법 서부지원 2012가합1116호)를 제기하였으나, 위 법원은 2013. 1. 18. 해제대상 아파트에 관한 계약이 이 사건 통보로 적법하게 해제되었다는 이유로 청구기각 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
12) 또한 원고는 2013. 1. 30. 참가인을 상대로 이 사건 계약과 관련한 손해배상청구의 소(서울중앙지법 2013가합7658호)를 제기하였으나, 위 법원은 2014. 2. 6. 참가인이 과세대상 아파트에 관하여 적법하게 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다는 등의 이유로 청구기각 판결을 선고하였고, 원고가 항소하여 현재 항소심(서울고법 2014나19549호)에 계류 중이다.
13) 원고가 참가인의 임·직원을 고소하였으나, 과세대상 아파트에 관한 소유권이전등기와 관련된 사문서위조, 위조사문서행사, 공정증서원본불실기재 혐의에 대하여, 혐의없음 불기소결정이 내려졌다(서울중앙지방검찰청 2013형제75374호).
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제4, 5, 6, 10, 내지 13, 16, 18호증, 을 제3 내지 11, 13호증, 을나 제1 내지 9호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1)「지방세법」제107조제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고, 같은 법 시행령 제20조 제2항은 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일(제1호)에, 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)(제2호)에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.
한편 ‘사실상의 소유자‘라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 객관적으로 보아 당해 재산을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 자, 즉 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 뜻한다(2006. 3. 23. 선고 2005두15045 판결, 대법원 1995. 9 .15. 선고 95누5080 판결 등 참조).
2) 살피건대, 위 인정사실 및 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 보면, 원고는 이 사건 변경계약상 잔금지급기일인 2011. 5. 16. 또는 과세대상 아파트에 대한 매매대금(최초 분양가의 60.2%의 매매대금)을 완납한 2011. 5. 18.에 과세대상 아파트를 취득하였다고 할 것이므로, 이 사건 과세기준일인 2011. 6. 1. 당시 이미 과세대상 아파트를 사실상 소유하고 있었다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
① 이 사건 계약 제2조, 제3조에서는 계약대상 아파트에 대한 전체 매매대금, 지급기한 및 지연손해금 등을 규정하고, 원고는 2010. 9. 30.까지 매매대금을 모두 지급하고 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳐야 한다고 규정하고 있다. 또한 이 사건 계약 제5조 제1항에서는 대출금과 임대보증금으로 매매대금을 완납 시 당해 세대의 소유권을 원고 앞으로 이전하여야 한다고 규정하고, 제6조에서는 최초 분양가의 60.2%를 참가인에게 입금하면 해당 세대에 대하여 원고 또는 수분양자 앞으로 소유권을 이전하기로 한다고 규정하고 있다. 따라서 이 사건 계약은 기본적으로 계약대상 아파트에 관한 매매계약이며, 단순한 분양대행 계약에 불과하다고 할 수 없다.
② 원고는 2010. 10. 4.~2011. 1. 25. 참가인에게 과세대상 아파트를 담보로 한 금융기관 대출금 합계 9,642,228,673원을 매매대금의 일부로 지급하고, 2010. 10. 15.~2011. 5. 18. 참가인에게 임대를 통하여 받은 보증금 합계 6,220,000,000원을 지급함으로써 이 사건 계약 제5조 제1항에 따른 과세대상 아파트에 관한 매매대금(최초분양가의 60.2%)을 모두 지급하였다. 따라서 원고는 같은 항에 규정된 대로 당해 세대(과세대상 아파트)의 소유권을 자신 앞으로 이전하여야 한다.
③ 이 사건 변경계약의 계약기간은 2011. 5. 16.까지이나, 참가인이 2011. 6. 8. 원고에게 계약이행의 최고를 통지하였고, 2011. 12. 6. 원고에게 해제대상 아파트에 관한 매매계약의 해제를 통지하였으므로, 이 사건 변경계약에 의한 분양대행기간은 적어도 참가인의 위 계약해제 통지 전까지는 묵시적으로 다시 연장되었다고 할 것이다. 또한 참가인이 매매계약을 해제한 것은 해제대상 아파트이므로, 그 전에 매매대금을 완납한 과세대상 아파트는 참가인의 해제 통지의 대상도 아니다.
④ 원고는 이 사건 과세기준일 이후 과세대상 아파트 중 16세대를 제3자에게 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마쳐주기도 하였고, 2011. 6. 10. 및 6. 22. 과세대상 아파트에 관한 세금계산서를 발급받아 2011. 7. 21. 피고에게 과세대상 아파트의 취득에 따른 매입세액 10,312,957,850원의 공제를 신청하기도 하였다.
⑤ 원고가 참가인의 임·직원을 고소하였으나, 과세대상 아파트에 관한 소유권이전등기와 관련된 사문서위조, 위조사문서행사, 공정증서원본불실기재 혐의에 대하여, 혐의없음 불기소결정이 내려졌다.
3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

잔금지급기일에 과세대상 아파트에 대한 매매대금(최초 분양가의 60.2%의 매매대금)을 완납하여 과세대상 아파트를 취득하였다고 할 것이므로 과세기준일인 2011. 6. 1. 당시 이미 과세대상 아파트를 사실상 소유하고 있었다고 봄이 타당함