민원인 - 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에서 제외되는 건축물의 범위(「건축법」 제13조제2항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2022.08.29 / 시행일:

「건축법」 제13조제2항에서는 허가권자1)1) 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말하며, 이하 같음는 연면적이 1천제곱미터 이상인 건축물로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물에 대하여는 같은 법 제21조에 따른 착공신고를 하는 건축주에게 장기간 건축물의 공사현장이 방치되는 것에 대비하여 미리 미관 개선과 안전관리에 필요한 비용(이하 “예치금”이라 함)을 예치하게 할 수 있다고 규정하면서 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물 등의 경우 예치금의 예치 대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 건축물분양법 제4조제1항제1호에서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 “자본시장법”이라 함)에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우의 건축물 분양에 관한 사항을 규정하고 있는 한편, 건축물분양법 제3조제1항에서는 같은 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 일정 규모 이상의 건축물 등으로서 사용승인2)2) 「건축법」 제22조에 따른 사용승인서의 교부를 말하며, 이하 같음전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다고 규정하고 있는바,자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결한 건축물이 사용승인 전에 분양하지 않는 건축물로서 건축물분양법 제3조제1항에 따른 건축물에 해당하지 않는 경우3)3) 연면적 1천제곱미터 이상인 건축물로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물에 해당하면서 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 분양보증을 한 건축물에 해당하지 않는 경우를 전제함해당 건축물은 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당하는지?※ 질의배경민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 답변에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.< 질의 배경 >민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 답변에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

이 사안의 경우 사용승인 전에 분양하지 않는 건축물로서 건축물분양법 제3조제1항에 따른 건축물에 해당하지 않는 건축물은 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당합니다.

법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조인바, 「건축법」 제13조제2항에서는 건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물은 예치금의 예치 대상에서 제외한다고 규정하고 있는데, 건축물분양법은 같은 법 제3조제1항에 해당하는 일정 규모 이상의 건축물 등으로서 “사용승인 전에 분양하는 건축물”을 그 적용 대상으로 하므로, 이 사안과 같이 사용승인 전에 분양하지 않는 건축물로서 건축물분양법의 적용대상에 해당하지 않는 건축물은 분양보증이나 신탁계약 체결 여부와 관계없이 “건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른” 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물로 볼 수 없다는 점은 분명합니다.만약 「건축법」 제13조제2항에서 건축물분양법의 적용대상 건축물인지 여부와 상관없이 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결한 건축물을 모두 예치금 예치 대상에서 제외하려는 입법의도였다면 “건축물분양법 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물”이라는 문언 대신 “자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결하거나 금융기관으로부터 분양보증을 받은 건축물”이라는 문언을 사용했어야 할 것입니다.그리고 「건축법」 제13조의 입법목적은 건축공사의 중단에 따른 공사현장의 장기간 방치로 인해 도시미관이 저해되고 국민안전에 위해(危害)가 발생할 위험을 방지하기 위한 것으로, 해당 조문의 입법과정에서 예치금 예치 대상에서 제외되는 건축물을 「주택법」에 따른 분양보증을 받은 공동주택과 “건축물분양법에 따른 분양건축물”로 분명히 하고 있다는 점2)2) 2005. 4. 27. 의안번호 제171723호로 제안된 건축법 일부개정법률안(대안반영폐기) 국회 건설교통위원회 심사보고서 참조과 2014년 5월 28일 법률 제12701호로 일부개정된 「건축법」 제13조제2항에서는 공사현장의 방치 사례가 증가하는 문제를 고려하여 예치금 예치 대상 건축물의 범위를 당초 연면적 5천제곱미터 이상에서 연면적 1천제곱미터 이상으로 확대하여 규정한 점을 고려3)3) 2013. 5. 27. 의안번호 제1905124호로 제안된 건축법 일부개정법률안(대안반영폐기) 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조할 때, 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금 예치 대상에서 제외되는 건축물은 건축물분양법의 적용 대상 건축물로서 자본시장법에 따른 신탁업자와 신탁계약을 체결하거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우로 한정하여 해석하는 것이 해당 조문의 입법취지 및 입법연혁에 부합하는 해석이라 할 것입니다.따라서 이 사안의 경우 사용승인 전에 분양하지 않는 건축물로서 건축물분양법 제3조제1항에 따른 건축물에 해당하지 않는 건축물은 「건축법」 제13조제2항에 따른 예치금의 예치 대상에 해당합니다.<관계 법령>건축법제13조(건축 공사현장 안전관리 예치금 등) ① (생 략)② 허가권자는 연면적이 1천제곱미터 이상인 건축물(「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 분양보증을 한 건축물, 「건축물의 분양에 관한 법률」 제4조제1항제1호에 따른 분양보증이나 신탁계약을 체결한 건축물은 제외한다)로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물에 대하여는 제21조에 따른 착공신고를 하는 건축주(「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 건축사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사는 제외한다)에게 장기간 건축물의 공사현장이 방치되는 것에 대비하여 미리 미관 개선과 안전관리에 필요한 비용(대통령령으로 정하는 보증서를 포함하며, 이하 “예치금”이라 한다)을 건축공사비의 1퍼센트의 범위에서 예치하게 할 수 있다.③ ∼ ⑦ (생 략)건축물의 분양에 관한 법률제3조(적용 범위) ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물② ㆍ ③ (생 략)제4조(분양 시기 등) ① 분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 후2. (생 략)② ∼ ⑦ (생 략)