분양보증금 (민사, 대법원)
공포일: 1999.05.28 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 천효재)
【피고, 상고인】 주택사업공제조합 (소송대리인 변호사 양상훈)
【원심판결】 서울고법 1998. 5. 6. 선고 97나47561 판결
【주 문】
 상고를 기각한다.
 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 제3점에 대하여
 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 소외 세호실업 주식회사(이하 '소외 회사'라고 한다)가 인천 중구청장으로부터 그 판시와 같은 동진아파트 1개동 137세대의 신축에 관한 사업계획승인을 받아 입주자모집공고를 하였다가 일부 세대가 미분양되자 미분양세대분을 수의계약으로 선착순 분양을 하게 됨에 따라 원고들이 1994. 10. 24. 소외 회사와의 사이에 이 사건 아파트 2세대에 관한 각 분양공급계약을 각 수의계약 방식으로 체결하고 같은 날 각 분양대금 전액을 소외 회사에게 지급한 사실을 인정하고, 원고들과 소외 회사 사이의 이 사건 아파트 분양공급계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라는 피고의 주장에 부합하는 증거들을 배척한 조치는 수긍이 가고, 거기에 채증법칙, 경험법칙 위배의 위법이 없으며, 통정허위표시에 관한 법리오해 및 심리미진의 위법도 없다. 이 점에 관한 상고이유 및 상고이유보충서 중 상고이유를 보충하는 부분은 모두 받아들일 수 없다.
 2. 제1점, 제2점에 대하여
주택사업공제조합의 주택분양보증제도는 원칙적으로 주택건설촉진법 및 주택건설촉진법시행령에 기하여 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데 그 취지가 있는 것이므로, 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하다고 할 것이나(대법원 1999. 3. 23. 선고 97다54406 판결 참조), 주택건설사업자가 분양계약체결에 사용하는 정형화된 분양계약서에 수분양자가 분양대금을 선납하는 경우 선납일수에 따른 중간이자를 할인하여 주는 조항이 있어 수분양자가 주택건설사업자와 분양계약을 체결하면서 이를 신뢰하여 분양대금을 실제로 일시불로 선납한 경우에는, 이로 인하여 주택건설사업자가 분양대금을 구분하여 받도록 한 구 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정되기 전의 규칙, 이하 '규칙'이라고 한다) 제18조를 위반하게 되었다고 하더라도, 이러한 선의의 수분양자 또한 규칙 제18조의 규정에 따라 분양대금을 구분하여 납부한 선의의 수분양자와 마찬가지로 주택분양보증제도에 의하여 보호하는 것이 주택분양보증제도의 취지에 부합하는 것일 뿐만 아니라, 이러한 분양계약 및 분양대금납부의 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없으므로, 주택건설사업자를 위하여 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호 (가)목의 소정의 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 위 규정이 정하는 바에 따라 수분양자가 일시불로 납부한 분양대금 중 계약금과 중도금에 해당하는 금액을 환급하는 내용의 보증책임을 면할 수 없다고 할 것이다. 
 원심판결 이유와 기록에 의하면, 소외 회사는 동진아파트 1개동 137세대의 신축에 관한 사업계획승인을 받아 규칙 소정의 절차와 방법에 의하여 입주자모집공고를 하였다가 일부 세대가 미분양되자 미분양세대분을 수의계약으로 선착순 분양을 하게 됨으로써 1994. 10. 24. 원고들과의 사이에 이 사건 아파트 2세대에 관하여 원심 판시와 같은 내용의 분양계약을 각 체결하였는데, 소외 회사가 사용하는 정형화된 분양계약서(갑 제1호증의 1, 2)에 중도금 및 잔금을 선납할 경우에는 연 11.5%의 할인율을 적용한다는 취지의 부동문자로 인쇄된 조항(제3조)이 있고, 소외 회사와 원고들은 위와 같은 할인율을 적용하여 이 사건 아파트의 각 일시불 분양대금을 원심 판시와 같은 금액으로 정하게 된 것으로 보이며, 한편 피고가 소외 회사를 위하여 이 사건 주택분양보증을 하면서 제공한 주택분양보증서 및 주택분양보증약관(을 제1호증의 1, 2)에는 피고가 조합원인 소외 회사의 파산 등으로 분양계약에 따라 당해 주택의 분양이행을 하지 못하는 경우 기납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 등의 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 보상한다는 기재가 있을 뿐 수분양자가 분양대금을 일시불로 납부하는 경우에는 보증대상에서 제외한다는 취지의 기재는 발견할 수 없으며, 또한 피고는 수분양자가 분양대금을 소외 회사에게 실제로 납부한 사실이 확인되는 경우에는 분양대금이 선납되었다고 하더라도 납부된 분양대금 중 계약금과 중도금에 해당하는 금액을 환급하여 주었고 원고들의 경우에는 원고들이 소외 회사에 분양대금을 실제로 납부한 사실이 확인되지 않는다는 이유로 환급을 거절하였음(기록 260 내지 264면, 268 내지 272면 참조)을 알아볼 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면 소외 회사가 원고들에게 이 사건 아파트를 수의계약으로 선착순 분양을 한 것은 당시 시행되던 규칙 제8조 제1항에 따른 것으로서 정당한 분양이라고 할 것이고, 원고들은 분양계약서 제3조의 조항을 신뢰하여 분양대금을 실제로 일시불로 납부하게 되었다고 할 것이므로(이와 달리 볼 만한 자료를 기록상 발견할 수 없다), 소외 회사를 위하여 주택분양보증을 한 피고는 위에서 본 법리에 따라 원고들이 이미 소외 회사에게 지급한 각 분양대금 중 계약금 및 중도금에 해당하는 원심 판시의 각 금액을 환급하는 내용의 보증책임을 원고들에 대하여 부담한다고 할 것이다. 
 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같이 주택건설촉진법시행령 제43조의5에서 정하고 있는 주택분양보증의 내용에 관한 법리를 오해하고 처분문서인 주택분양보증서의 해석을 그르치거나, 기한의 이익의 포기 및 의사표시의 해석 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 1994. 4. 29. 선고 94다1142 판결은 이 사건에서 원용하기에 적절치 아니하다. 이 점에 관한 상고이유 및 상고이유보충서 중 상고이유를 보충하는 부분도 모두 받아들일 수 없다.
 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관 정귀호(재판장) 김형선 이용훈(주심) 조무제

수분양자가 분양대금을 일시불로 선납한 경우, 주택건설사업자를 위하여 주택건설촉진법시행령 소정의 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 일시불로 납부된 분양대금 중 계약금과 중도금에 해당하는 금액에 대한 보증책임을 지는지 여부(적극)

주택사업공제조합의 주택분양보증제도는 원칙적으로 주택건설촉진법 및 주택건설촉진법시행령에 기하여 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데 그 취지가 있는 것이므로, 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하다고 할 것이나, 주택건설사업자가 분양계약체결에 사용하는 정형화된 분양계약서에 수분양자가 분양대금을 선납하는 경우 선납일수에 따른 중간이자를 할인하여 주는 조항이 있어 수분양자가 주택건설사업자와 분양계약을 체결하면서 이를 신뢰하여 분양대금을 실제로 일시불로 선납한 경우에는, 이로 인하여 주택건설사업자가 분양대금을 구분하여 받도록 한 구 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정되기 전의 것) 제18조를 위반하게 되었다고 하더라도, 주택건설사업자를 위하여 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호 (가)목의 소정의 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 위 규정이 정하는 바에 따라 수분양자가 일시불로 납부한 분양대금 중 계약금과 중도금에 해당하는 금액을 환급하는 내용의 보증책임을 면할 수 없다.