부동산경락허가결정 (민사, 대법원)
공포일: 1994.04.22 / 시행일:

【재항고인】 
【원심결정】 서울민사지방법원 1993.4.19. 자 93라329 결정
【주 문】
 원심결정을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다. 

【이 유】 재항고인들의 각 재항고이유(재항고인 1의 소송대리인의 재항고이유보충서는 위 재항고이유를 보충하는 범위 내에서)를 아울러 본다. 
 1. 경락인의 자격을 다투는 점에 대하여
 택지소유상한에관한법률은 1가구의 구성원 전부가 소유할 수 있는 상한을 제한하고(제7조), 법인의 택지소유를 금지하면서(제8조), 개인이 매매·교환·증여 기타 계약을 원인으로 하여 가구별 소유상한을 초과하여 택지를 취득하거나 법인이 같은 원인으로 택지를 취득하고자 할 때에는 시장·군수 등의허가를 받아야 하는 것으로 규정하고(제10조 제1항) 다만 개인이 확정판결·상속·지목변경·건축 기타 대통령령이 정하는 계약 외의 원인으로 인하여 택지를 취득하거나 법인이 같은 원인으로 인하여 택지를 취득하는 경우에는 위와 같은 제한을 받지 않도록 규정하고 있으며(제14조 제1항), 위 법률 시행령 제13조 제5호는 대통령령이 정하는 계약 외의 원인의 하나로서 경매법·민사소송법에 의한 경매를 들고 있으므로 법인이 경매에 의하여 택지를 취득함에 있어서는 시장·군수 등의 허가를 받을 필요가 없다고 할 것이니 원심이 같은 취지에서 이 사건 경매신청채권자인 주식회사 대우가 이 사건 부동산을 적법하게 경락취득할 자격이 있다고 판단한 것은 정당하다고 할 것이다. 
위 법률시행령이 이처럼 경매에 의한 택지의 취득을 계약 외의 원인으로 보고 있는 것은 경매는 일면에 있어서는 사법상의 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사에 관계없이 소유자의 소유물을 처분하는 공법상의 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있다는 점에 근거한 것이라 할 것이므로 위 법률 시행령의 규정이 계약 외의 원인으로 경매를 해당시켜 택지취득의 제한을 받지 않도록 하고 있는 위 법률 제14조를 적용하게 한 것은 정당하고 그것이 모법에 반하여 무효인 것이라고는 볼 수 없다. 
 그리고 위 법률 제10조와 제14조의 규정은 모든 개인이나 법인에게 적용되는 것으로서 다만 개인이나 법인의 택지취득의 방법 여하에 따라 그 법적 규율을 달리하고 있는 것에 불과함이 그 문언상 명백하고 따라서 경매에 의하여 위 법률에 의한 제한을 받지 아니하고 택지를 취득할 수 있는 가능성은 누구에게나 개방되어 있다고 할 것이며 달리 위 규정이 일정한 개인이나 집단을 유리하게 할 목적으로 제정되었다거나 그 규정의 실제 적용에 있어서 일정한 개인이나 집단만을 유리하게 하는 효과를 가진다고 보여지지도 아니하여 위 규정이 계약에 의하여 택지를 취득하는 개인이나 법인과 경매에 의하여 택지를 취득하는 개인이나 법인을 차별하는 것이라고는 할 수 없으므로 위 규정이 헌법 제11조 소정의 평등의 원칙에 어긋나는 것이라고 주장하는 소론은 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다. 논지는 모두 이유 없다. 
 2. 최저경매가격의 결정이 부당하다는 점에 대하여
 원심은 이 사건 부동산에 대한 감정인의 감정가격이 시가보다 현저히 저렴하여 부당한데도 경매법윈이 위 감정가격에 기초하여 시가보다 저렴한 가격으로 경락허가결정을 한 것은 위법하다는 재항고인들의 각 항고이유에 대하여, 기록상 경매법원이 위 부동산을 평가함에 있어 어떤 잘못을 저질렀다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 만큼 위 주장은 단순히 경매부동산의 경락가격을 다투는 것으로서 적법한 항고이유가 될 수 없다고 판단하였다. 
 그러나 경매법원의 명을 받은 감정인이 이 사건 부동산에 관하여 작성한 감정평가서의 기재에 의하면 이 사건 부동산은 모두 도시재개발사업지역으로 지정되어 채무자가 도시재개발사업시행자로서 위 부동산 지상에 지상 20층의 건물을 신축하기 위하여 그 신축공사를 도급주어 위 감정평가 당시 이 사건 부동산의 일부에는 지하 7층의 깊이까지 굴착하여 바닥에 콘크리이트 공사를 완료하였으나 나머지 공사가 중단된 상태임을 알 수 있고, 또 경매법원도 이와 같은 사정을 감안하여 이 사건 부동산 43필지에 관하여 일괄경매의 결정을 한 것으로 보인다. 
 그렇다면 위와같이 이 사건 부동산에 관하여 지하 굴착공사에 의한 콘크리이트 구조물은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐 아니라 이 사건 부동산을 경락받은 사람이 이 사건 부동산에 건축공사를 시행할 경우에 이를 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 이 사건 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 이 사건 부동산을 평가함에 있어서는 이를 고려하지 않으면 안 될 것이다. 그런데 위 감정평가서에는 이 사건 부동산의 감정가격산출근거에 관하여, 이 사건 부동산의 위치, 형태, 도로여건과 이용상태 및 인근토지거래시세 등을 참작하여 유추가격으로 평가하였다고만 기재되어 있어 과연 위와 같은 사정을 참작하였는지가 불분명하고 오히려 이 사건 부동산의 감정평가액을 공시지가 등과 비교하여 보면 이와 같은 사정은 참작되지 않았음을 알 수 있다. 
 이처럼 이 사건 부동산의 평가에 있어서 위와 같은 사정이 참작되지 않은 것이라면 경매법원이 위 감정인의 평가액인 금43,324,947,713원을 최저경매가격으로 정하여 경매절차를 진행한 것은 위법하다고 할 것이고, 위 가격을 최저경매가격으로 한 제1차경매기일에서 경매가 불능되자 위 제1차경매기일에서의 최저경매가격의 결정이 적법한 것을 전제로, 최저경매가격을 금 34,659,958,170원으로 저감하여 신경매기일을 정하고 그 신경매기일의 절차를 진행한 것은 결국 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 때에 해당한다고 할 것이니 경매법원으로서는 민사소송법 제728조에 의하여 이 사건 경매에 준용되는 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호 소정의 경락불허가사유가 있다 하여 이 사건 경락을 허가하지 않았어야 할 것이다. 그러함에도 경매법원이 그에 이르지 아니하고 위 신경매기일에서 금34,659,960,000원의 매수신고를 한 채권자에게 이 사건 경락을 허가한 것은 위법이라 할 것이고 이는 경락허가결정에 대한 적법한 항고사유가 된다고 보아야 할 것이다. 
 그러므로 원심이 이와 같은 점을 심리하지 아니한 채 만연히 재항고인들의 위 항고이유를 단순히 경매부동산의 경락가격을 다투는 것으로만 받아들여 이를 배척한 것은 최저경매가격결정의 하자에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니하여 결과에 영향을 미친 위법을 범한 것이라 할 것이니 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 
 3. 이에 나머지 재항고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심결정을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 

대법관 박만호(재판장) 김상원(주심) 윤영철 박준서

가. 택지소유상한에관한법률시행령 제13조 제5호가 모법에 반하는지 여부
나. 택지소유상한에관한법률 제10조, 제14조의 위헌 여부
다. 지하 굴착공사에 의한 콘크리이트 구조물은 건축공사를 시행할 경우에 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 부동산을 평가함에 있어 고려하여야 한다고 한 사례

가. 택지소유상한에관한법률시행령 제13조 제5호가 경매에 의한 택지의 취득을 계약 외의 원인으로 보고 있는 것은 경매는 일면에 있어서는 사법상의 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사에 관계없이 소유자의 소유물을 처분하는 공법상의 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있다는 점에 근거한 것이므로 위 규정이 계약 외의 원인으로 경매를 해당시켜 택지취득의 제한을 받지 않도록 하고 있는 택지소유상한에관한법률 제14조를 적용하게 한 것은 정당하고 그것이 모법에 반하여 무효인 것이라고 볼 수 없다. 
나. 택지소유상한에관한법률 제10조와 제14조의 규정은 모든 개인이나 법인에게 적용되는 것으로서 다만 개인이나 법인의 택지취득의 방법 여하에 따라 그 법적 규율을 달리하고 있는 것에 불과함이 그 문언상 명백하고 따라서 경매에 의하여 같은 법에 의한 제한을 받지 아니하고 택지를 취득할 수 있는 가능성은 누구에게나 개방되어 있다고 할 것이며 달리 위 규정이 일정한 개인이나 집단을 유리하게 할 목적으로 제정되었다거나 그 규정의 실제 적용에 있어서 일정한 개인이나 집단만을 유리하게 하는 효과를 가진다고 보여지지도 아니하여 위 규정이 계약에 의하여 택지를 취득하는 개인이나 법인과 경매에 의하여 택지를 취득하는 개인이나 법인을 차별하는 것이라고는 할 수 없으므로 위 규정이 헌법 제11조 소정의 평등의 원칙에 어긋나는 것은 아니다. 
다. 지하 굴착공사에 의한 콘크리이트 구조물은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐 아니라 부동산에 건축공사를 시행할 경우에 이를 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 부동산을 평가함에 있어서는 이를 고려하여야 한다고 한 사례.