소유권이전등기 (민사, 서울중앙지방법원)
공포일: 2009.01.13 / 시행일:

【원 고】 에스케이에너지 주식회사 (소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 손태호외 1인)
【피 고】 한국토지공사외 1인 (소송대리인 변호사 이호명)
【변론종결】2008. 12. 9.
【주 문】
1. 원고에게,
 가. 피고 한국토지공사는 별지 제1 목록 기재 각 부동산에 관하여 2005. 5. 31., 별지 제2 목록 기재 부동산에 관하여 2006. 5. 30.,
 나. 피고들은 원고로부터 별지 제3 목록 기재 각 납부일자에 납부금액란 기재 각 돈을 모두 지급받은 다음 원고에게 같은 목록 기재 부동산에 관하여 2007. 12. 28.
 각 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

【청구취지】주문과 같다.
【이 유】 1. 기초 사실
 가. 피고들의 지위
 피고 한국토지공사(이하 ‘피고 토지공사’라 한다)는 화성·동탄 택지개발지구에 대한 택지개발사업을, 피고들은 공동으로 인천경제자유구역 내 영종지구에 대한 택지개발사업을 각 시행 중이다.
 나. 별지 제1 내지 3 목록 기재 각 부동산의 매수 경위 등
 1) 별지 제1 목록 기재 각 부동산
 가) 피고 토지공사가 2005. 4. 27.부터 같은 해 5. 20.까지 게시한 ‘화성·동탄 신도시 상업·근린생활·주차장·주유소 및 유치원 용지 게시공고’에는 ① 별지 제1 목록 기재 각 부동산을 ‘주유소용지’로 용도를 특정하여 ‘경쟁 입찰’로 공급하되, 입찰자격은 ‘일반 실수요자’이고, ② 필지별 공급예정가격 이상의 최고가격 입찰자를 낙찰자로 하며{5. 나. 1) 경쟁 입찰 대상 토지}, ③ ‘공급 대상토지의 명의변경은 소유권이전등기 완료 시까지 허용되지 않습니다. 경쟁 입찰 대상 토지는 계약 체결 후 소유권이전등기 완료 시까지 특별한 사유 없이 명의변경 신청 시 피고 토지공사에서 환매할 수 있으며, 환매금액은 실제 납부일로부터 환매 시까지 실제 납부금액의 연 2%의 이자를 가산한 금액으로 합니다(9. 명의변경 제한 및 환매특약 등에 관한 사항).’라고 규정되어 있다.
 나) 소외 분할 전 에스케이 주식회사(이하 ‘분할 전 소외 회사’라 한다)는 2005. 5. 31. 피고 토지공사로부터 피고 토지공사 소유의 별지 제1 목록 기재 각 부동산을 합계 144억 5천만 원에 매수하고, 2007. 5. 11. 그 매매대금을 모두 지급하였다.
 다) 위 매매계약서 제6조 제1항은 “피고 토지공사는 분할 전 소외 회사가 매매대금(정산금을 포함한다)을 완납한 후에 목적용지의 소유권을 이전하기로 한다. 다만, 조성사업 준공 전에 목적용지를 공급한 경우에는 조성사업 준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 하되 이 경우 피고 토지공사는 조성사업 준공과 지적 및 등기공부 정리절차를 성실히 이행하여야 한다”고, 특약사항 제8조는 “목적용지에 대한 명의변경은 소유권이전등기 완료 시까지 불가하며, 분할 전 소외 회사가 소유권을 이전하기 전에 특별한 사유 없이 명의변경을 신청하는 경우, 피고 토지공사는 환매할 수 있으며, 이 경우 환매금액은 실제 납부일로부터 환매 시까지 실제 납부금액의 연 2% 해당액을 가산한 금액으로 한다”고 각 규정하고 있다.
 2) 별지 제2 목록 기재 부동산
 가) 피고 토지공사가 2006. 5. 4.부터 같은 해 5. 25.까지 게시한 ‘화성·동탄 신도시 상업·근린생활·주유소용지 공급공고’에는 ① 별지 제2 목록 기재 부동산을 ‘주유소용지’로 용도를 특정하여 ‘일반 경쟁 입찰(전자입찰)’로 공급하되, 입찰자격은 ‘일반 실수요자’이고, ② 필지별 공급예정가격 이상의 최고가격 입찰자를 낙찰자로 하며(3. 다. 대상자결정방법), ③ ‘공급 대상토지의 명의변경은 소유권이전등기 완료 시까지 허용되지 않습니다(8. 명의변경 제한에 관한 사항).’라고 규정되어 있다.
 나) 소외 에스케이 인천정유 주식회사(이하 ‘인천정유’라 한다)는 2006. 5. 30. 피고 토지공사로부터 피고 토지공사 소유의 별지 제2 목록 기재 부동산을 61억 3,530만 원에 매수하고, 2007. 2. 12. 그 매매대금을 모두 지급하였다.
 다) 위 매매계약서 제6조 제1항은 “피고 토지공사는 인천정유가 매매대금(정산금을 포함한다)을 완납한 후에 목적용지의 소유권을 이전하기로 한다. 다만, 조성사업 준공 전에 목적용지를 공급한 경우에는 조성사업 준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 하되 이 경우 피고 토지공사는 조성사업 준공과 지적 및 등기공부 정리절차를 성실히 이행하여야 한다”고, 특약사항 제8조는 ‘목적용지에 대한 명의변경은 소유권이전등기 완료 시까지 불가하다’고 각 규정하고 있다.
 3) 별지 제3 목록 기재 부동산
 가) 피고들이 2007. 12. 11.부터 같은 달 26.까지 게시한 ‘영종하늘도시·인천청라지구 주유소용지 등 공급공고’에는 ① 별지 제3 목록 기재 부동산을 ‘주유소용지’로 용도를 특정하여 ‘일반 경쟁 입찰’로 공급하되, 입찰자격은 ‘일반 실수요자’이고, ② 필지별 공급예정가격 이상의 최고가격 입찰자를 낙찰자로 하며(4. ⑪), ③ ‘소유권이전등기 완료 시까지 명의변경은 불가합니다(9. 매수인 명의변경).’라고 규정되어 있다.
 나) 인천정유는 2007. 12. 28. 피고들로부터 별지 제3 목록 기재 부동산을 81억 2천만 원에 매수하고, 같은 날 계약보증금 8억 1,200만 원 및 2008. 6. 28. 1차 잔대금 10억 4,400만 원을 지급하기로 하는 등 별지 제3 목록 잔대금 납부방법 기재와 같이 매매대금을 지급하기로 약정하였다.
 다) 위 매매계약서 제6조 제1항은 “피고들은 인천정유가 매매대금(정산금을 포함한다)을 완납한 후에 대상토지의 소유권을 이전하기로 한다. 다만, 조성사업 준공 전에 대상토지를 공급한 경우에는 조성사업 준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 하되 이 경우 피고들은 조성사업 준공과 지적 및 등기공부 정리절차를 성실히 이행하기로 한다”고, 특약사항 제10조는 ‘대상 토지는 소유권이전등기 완료 시까지 명의변경할 수 없다’고 각 규정하고 있다.
 라) 원고는 2008. 6. 11. 피고 토지공사에게 별지 제3 목록 기재 부동산에 관한 명의변경 요청을 하였으나, 피고 토지공사는 위 공급공고, 매매계약의 특약사항 제10조,택지개발촉진법 제19조의2,동법 시행령 제13조의3 등을 근거로 이를 거부하였다.
 마) 원고는 2008. 6. 30. 피고 토지공사에 1차 잔대금 명목으로 10억 4,400만 원을 입금하였으나, 피고 토지공사는 2008. 7. 28. 명의변경이 가능하지 않아 수납 처리를 할 수 없음을 이유로 대금반환을 위한 통장사본 및 계좌입금의뢰서를 2008. 8. 4.까지 제출할 것을 요구한 다음, 2008. 8. 20. 원고에 대하여 위 10억 4,400만 원을민법 제487조에 따라 서울중앙지방법원 2008년 금제12904호로 변제공탁 하였다.
 다. 분할 전 소외 회사 및 인천정유의 분할·합병
 1) 분할 전 소외 회사는 2007. 7. 1. 분할 후 에스케이 주식회사(이하 ‘분할 후 소외 회사’라 한다)와 원고로 분할(이하 ‘이 사건 분할’이라 한다)되었는데, 이 사건 분할계약서의 주요 내용은 다음과 같다.
 2. 분할의 방법 ① 상법 제530조의2 내지 11의 규정이 정하는 바에 따라 아래와 같이 분할 전 소외 회사가 영위하는 사업 중 주요제조사업부문(이하 ‘분할대상부문’이라 함)을 분할하여 원고를 설립하고, 분할 전 소외 회사의 주주가 분할기일 현재의 지분율에 비례하여 원고의 주식을 배정받는 인적분할 방식이며, 분할 후 소외 회사는 존속하며, 원고는 유가증권시장상장규정 제36조 제2, 4항에 따라 재상장 심사를 거쳐 한국증권선물거래소에 재상장한다. 〈회사 분할 내용〉 분할 후 소외 회사 : 투자사업 부문, Life Science 부문 원고 : 투자사업 부문, Life Science 부문을 제외한 주요제조사업부문 일체(석유사업 부문 등 기타 이와 관련된 경영지원업무 포함) ② 분할기일은 2007. 7. 1.로 한다. ④ 분할 전 소외 회사의 일체의 적극·소극재산과 공법상 권리·의무를 포함한 기타의 권리·의무 및 재산적 가치있는 사실관계(인·허가, 근로관계, 계약관계, 소송 등을 모두 포함한다)는 분할대상부문에 관한 것이면 원고에, 분할대상부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할 후 소외 회사에 귀속되는 것을 원칙으로 한다. 4. 원고에 관한 사항 (7) 원고에 이전될 분할 전 소외 회사의 재산과 그 가액 ③ 이전 대상재산에 속하는 권리나 의무 중 법률상 또는 성질상 분할에 의하여 이전이 금지되는 것은 분할되는 회사에 잔류하는 것으로 본다. 분할에 의한 이전에 정부기관 등의 승인·인가·신고·수리 등이 필요함에도 이를 받을 수 없는 경우에도 같다.
 2) 인천정유는 2007. 11. 16. 원고와 합병계약을 체결하고, 2008. 2. 1. 원고에 흡수 합병되었다.
 [증 거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 8호증, 을 제1 내지 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
 2. 판 단
 가. 회사의 ‘합병’은 합병 전 회사의 법인격이 합병 후 회사에 그 동일성을 유지하면서 법률의 규정에 따라 권리의무관계가 포괄적으로 승계되는 것이고, 회사의 ‘분할’로 인하여 설립되는 회사는 분할계획서 등이 정하는 바에 따라 분할 전 회사의 적극·소극재산의 전부 또는 일부를 포괄적으로 승계(상법 제530의10)하는것이므로, 위 기초 사실에 따르면, 피고 토지공사는 분할 전 소외 회사의 석유사업부문 등의 포괄승계인 겸 흡수 합병된 인천정유의 포괄승계인인 원고에게 별지 제1 목록 기재 각 부동산에 관하여 2005. 5. 31., 별지 제2 목록 기재 부동산에 관하여 2006. 5. 30. 각 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있고, 피고들은 원고가 구하는 대로 원고로부터 별지 제3 목록 기재 각 납부일자에 납부금액란 기재 각 돈을 모두 지급받은 다음 원고에게 같은 목록 기재 부동산에 관하여 2007. 12. 28. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있으며 피고들이 이를 다투고 있는 이상 원고로서는 이를 미리 청구할 필요가 있다.
 나. 피고들의 주장에 관한 판단
 1) 피고들의 주장
 원고의 청구는 모두, ①택지법 제19조의2,택지법 시행령 제13조의3에 위반되고, 전매 제한 특례의 예외인택지법 시행령 제13조의3 제7호에도 해당되지 않으며, ② 별지 제1 목록 기재 각 부동산에 관한 게시공고 제9항·매매계약서 특약사항 제8조, 별지 제2 목록 기재 부동산에 관한 공급공고 제8항·매매계약서 특약사항 제8조, 별지 제3 목록 기재 부동산에 관한 공급공고 제9항·매매계약서 특약사항 제10조에도 위반되고, 나아가 위 각 매매계약상 명의변경에는 피고들의 동의가 필요한데, 피고들은 이에 동의한 바 없으므로 원고의 청구에 응할 수 없다.
 2) 별지 제1, 2 목록 기재 각 부동산에 관한 주장에 대한 판단
 가)택지법 제19조의2,택지법 시행령 제13조의3 위반 여부
 살피건대,택지법 제19조의2의 시행일은 2007. 4. 20.이고택지법 시행령 제13조의3의 시행일은 2007. 7. 30.인바, 그보다 이전인 2005. 5. 31. 및 2006. 5. 30. 각 체결된 별지 제1, 2 목록 기재 각 부동산에 관한 매매계약에는 위 각 규정이 적용되지 않으므로, 피고 토지공사의 위 주장은 그 주장 자체로 이유 없다.
 나) 명의변경 금지 특약 위반 여부
 위 기초 사실에 따르면, 별지 제1 목록 기재 각 부동산에 관한 게시공고 제9항·매매계약서 특약사항 제8조, 별지 제2 목록 기재 부동산에 관한 공급공고 제8항·매매계약서 특약사항 제8조는 모두 소유권이전등기 완료 시까지 ‘명의변경’이 허용되지 않음을 규정하고 있는데, 분할 전 소외 회사의 분할을 통한 원고의 설립과 인천정유의 원고에 대한 흡수 합병이 위 규정상 ‘명의변경’에 해당하는지가 문제된다.
 살피건대, ① 위 기초 사실에 변론 전체의 취지를 더해 보면, 위 각 ‘명의변경’ 제한·금지 조항은 ‘수분양자’의 전매차익 차단을 목적으로 하는 것이고, ‘소유권이전등기 완료 이전’의 명의변경을 금지하고 있으며, 명의변경 ‘신청’ 시 환매할 수 있다고 정하여 수분양자에 의한 신청을 예정하고 있음을 알 수 있으므로, 여기에 그 문언 그대로의 의미를 더하여 보면 위 각 조항의 ‘명의변경’은 분양계약상 수분양자의 신청에 의한 수분양자 명의의 변경으로 해석되는 점, ② 아래 3)의 가)항에서 보는 바와 같이, 위 ‘명의변경’ 금지·제한 규정과 동일한 목적을 갖는 전매행위 제한 규정인택지법 제19조의2 제1항이 ‘전매’의 개념을 ‘명의변경·매매 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다’고 한 다음제2항이 ‘……택지를 전매한 경우, 해당 법률행위는 무효로 하며……’라고 규정하고 있어, ‘전매’가 택지 그 자체의 권리변동을 목적으로 하는 ‘법률행위’에 해당함을 나타내고 있고, ‘전매’ 유형의 하나로 당사자 간 법률행위에 의한 ‘매매’에 앞서 ‘명의변경’을 나란히 열거하여 정하고 있는 점, ③ 회사의 분할·합병은 모두 당사자 사이의 법률행위에 기해 매수인 지위의 변경을 가져오는 ‘특정승계’가 아니라 ‘법률의 규정’에 따른 ‘포괄승계’에 해당하는 점, ④ 더욱이, 인천정유는 이미 원고에 흡수 합병되어 소멸한 이상, 피고 토지공사로부터 별지 제2 목록 기재 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행받을 수 없는 상태이고, 원고가 이 사건 분할로 설립되어 분할 전 소외 회사의 석유사업 부문 등을 포괄승계한 이상, 분할 후 소외 회사는 피고 토지공사에 대하여 별지 제1 목록 기재 각 부동산에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있지 않아 그 소유권이전등기절차를 이행받을 수 없는 상태인 점 등에 비추어 보면, 위 각 조항의 ‘명의변경’은 당사자 사이의 법률행위에 기한 특정승계로 부동산에 관한 분양매매계약상 매수인 지위를 변경시키는 것으로 봄이 타당하고 거기에 회사의 합병·분할이 포함된다고 볼 수는 없으므로, 피고 토지공사의 위 주장은 이유 없다.
 3) 별지 제3 목록 기재 부동산에 관한 주장에 대한 판단
 가)택지법 제19조의2,택지법 시행령 제13조의3 위반 여부
 인천정유의 원고에 대한 ‘흡수 합병’이택지법 제19조의2,택지법 시행령 제13조의3에서 규정하는 ‘전매’의 개념에 포함되는지 여부가 문제되는바, ①택지법 제19조의2는 ‘전매행위 제한의 특례’라는 제목하에 ‘소유권이전등기 시까지’ ‘전매(명의변경·매매 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다)’를 금지하고(제1항) 이에 위반되는 해당 법률행위를 무효로 하고(제2항) 있는바,택지법 제19조의2 제2항은 ‘……택지를 전매한 경우, 해당 법률행위는 무효로 하며……’라고 규정되어 있어, ‘전매’가 택지 그 자체의 권리변동을 목적으로 하는 ‘법률행위’에 해당함을 나타내고 있는데(전매행위 제한의 예외로 규정되어 있는 ‘상속’은 사람의 정신작용에 기하지 않은 ‘사건’의 하나인 자연인의 ‘사망’에 따른 권리변동으로서 전매의 법률행위에 해당하지 않음은 당연한 것이다), 합병에 따른 개별 재산의 권리변동은 ‘법률의 규정’에 따라 포괄적으로 발생하는 것이고 일련의 합병행위가 별지 제3 목록 기재 부동산 그 자체의 권리변동을 목적으로 하는 행위라고는 볼 수 없는 점, ②택지법 제19조의2는 주택에 관한 전매제한 규정인주택법 제41조의2 제1항 및주택건설촉진법 제32조의5 제3항으로부터 법문의 규정형식을 차용한 것인데, 주택법과 주택건설촉진법의 위 각 규정은 매매·증여 등 당사자 간 법률행위에 의하여 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등)를 전매하여 그 차익을 남기는 행위를 제한하고자 한 것이었던 점, ③ ‘전매’에 회사의 ‘합병’도 포함된다고 볼 경우,택지법 제19조의2 제2항에 따라 인천정유가 별지 제3 목록 기재 부동산을 공급받았다는 이유로 인천정유의 원고에 대한 흡수 합병 자체가 무효로 되는데, 이러한 해석은 회사 합병이 합병계약, 주주총회의 승인 결의, 보고·창립총회, 채권자 보호 절차, 합병등기 등 일련의 여러 과정을 거쳐 이뤄진 다음상법 제530조 제2항,제235조의 규정에 의해 법률상 그 권리변동이 발생하고 그 등기가 된 이상상법 제529조에 따라 제소권자, 제소기간 등의 제한이 있는 합병 무효의 소로써만 합병을 무효로 할 수 있다는 명문의 규정에 반하는 불합리한 결과를 낳는 점(이는 회사분할의 경우도 마찬가지이다. 별지 제1 내지 3 목록 기재 각 부동산에 관한 매매계약 이후인2008. 8. 12. 대통령령 제20969호로 일부 개정된 택지법 시행령 제13조의3 제7호는 ‘회사 분할’의 경우 예외적으로 시행자의 동의를 받은 경우 그 전매행위를 허용한다고 규정하여 ‘전매’의 개념에 ‘회사 분할’이 포함됨을 전제로 하고 있으나, 하위의 행정입법인 대통령령의 신설 규정에 의하여 그 상위법인 기존의 법률 규정의 해석을 좌우한다고 볼 수는 없고, ‘전매’를 법률행위에 한정하는 이상 위 시행령 규정은 모법에 반하는 것으로 아무런 효력을 갖지 못한다. 따라서 만일 ‘합병’이나 ‘분할’이 전매차익을 얻기 위한 투기적 수단으로 악용될 우려가 있다면, ‘합병’이나 ‘분할’ 자체를 무효화 할 수는 없는 것이고 ‘합병’이나 ‘분할’을 해제권이나 환매권 발생사유로 정하여 규제함이 타당하다), ④택지법 시행령 제13조의3에서 ‘시행자의 동의’를 요건으로 규정하고 있는 것은 분양계약상의 매수인의 지위를 양수함에 있어서는 계약의 상대방인 매도인과의 합의(승낙)가 있어야 하고 분양계약상의 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없다는 일반적법리에 터잡은 것으로 보이는 점, ⑤ 한편, 인천정유는 이미 원고에 흡수 합병되어 소멸한 이상, 피고들로부터 별지 제3 목록 기재 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행받을 수도 없는 상태인 점 등을 종합하면, 결국택지법 제19조의2,택지법 시행령 제13조의3에서 규정하는 ‘전매’의 개념에 회사의 ‘합병’이 포함된다고 볼 수는 없으므로, 이와 다른 견지에 선 피고들의 위 주장은 이유 없다.
 나) 명의변경 금지특약 위반 여부
 살피건대, 별지 제3 목록 기재 부동산에 관한 공급공고 및 특약사항도 소유권이전등기 완료 시까지 ‘명의변경’을 금지·제한하고 있으나, 위 2) 나)항에서 살펴본 바와 같이 위 규정의 ‘명의변경’의 개념상 회사의 ‘합병’은 포함되지 않으므로, 이를 전제로 한 피고들의 주장도 이유 없다.
 3. 결 론
 따라서 원고의 청구는 모두 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 최진수(재판장) 최누림 전아람

[1] 택지의 전매행위 제한 등에 관한 규정인택지개발촉진법 제19조의2 및같은 법 시행령 제13조의3의 ‘전매’에 회사의 ‘합병’이 포함되는지 여부(소극)
[2] 택지개발사업 시행자가 경쟁입찰을 통하여 甲 회사에 주유소 용지를 공급하면서 계약 체결 후 소유권이전등기 완료시까지 명의변경을 금지·제한한 사안에서, 甲 회사의 분할을 통한 乙 회사의 설립, 丙 회사의 乙 회사에 대한 흡수 합병은 ‘명의변경’에 해당하지 않는다고 한 사례

[1] 택지의 전매행위 제한 등에 관한 규정인택지개발촉진법(2007. 12. 27. 법률 제8819호로 일부 개정되기 전의 것) 제19조의2 및같은 법 시행령(2008. 1. 3. 대통령령 제20523호로 일부 개정되기 전의 것) 제13조의3에서 규정하는 ‘전매’의 개념에 회사의 ‘합병’이 포함된다고 볼 수는 없다.
[2] 택지개발사업 시행자가 경쟁입찰을 통하여 甲 회사에 주유소 용지를 공급하면서 계약 체결 후 소유권이전등기 완료시까지 명의변경을 금지·제한한 사안에서, 甲 회사의 분할을 통한 乙 회사의 설립, 丙 회사의 乙 회사에 대한 흡수 합병은 ‘명의변경’에 해당하지 않는다고 한 사례.