부동산거래법상 검증체계가 갖추어져 있지 않은 상가의 실거래가격을 사실상 취득가격으로 볼 수 있는지 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2011.07.14 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고가 부담한다.
【이유】

상고이유를 판단한다.
1. 구 지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제1항은 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고, 제2항은 제1항의 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하되, 다만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하는 한편, 제5항 제5호는 제2항 단서의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하는 경우의 하나로서 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득’을 규정하고 있으며, 구「지방세법」제130조는 등록세의 과세표준에 관하여 위와 같은 취지의 규정을 두고 있다.
그리고 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘부동산거래신고법’이라 한다) 제27조 제1항 제1호는 토지 또는 건축물에 관한 매매계약을 체결한 당사자로 하여금 실제 거래가격 등을 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(이하 ‘부동산거래신고’라 한다)하도록 규정하고, 제28조는 제1항에서 국토해양부장관으로 하여금 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하도록 규정하면서 제2항에서 시장ㆍ군수 또는 구청장은 부동산거래신고를 받은 때에는 위 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다.
위 각 규정의 문언내용과 입법취지 및 구 지방세 제111조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적ㆍ한정적 요건에 해당하여 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 없는 점(대법원 2006.7.6. 선고 2005두11128 판결참조) 등을 종합해 보면, 토지 또는 건축물의 매매당사자가 부동산거래신고법에 의한 부동산거래신고를 하였다고 하더라도 부동산거래가격 검증체계에 의하여 신고내용의 적정성에 대한 검증이 이루어지지 않은 경우는 구「지방세법」제111조제5항 제5호의 요건에 해당하지 않는다고 보아야 한다. 이는 국토해양부장관이 부동산거래가격 검증체계를 구축하지 아니함에 따라 부동산거래신고에 대한 적정성 검증이 이루어지지 아니한 경우에도 마찬가지로 적용되고, 이러한 해석이 헌법상의 평등원칙이나 재산권보장의 원칙에 반하다고 볼 수 없다.
2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 2008. 10. 11. 공인중개사 김○○의 중개로 이 사건 각 상가를 매수하면서 이 사건 각 상가의 시가표준액에 미달하는 이 사건 신고가액에 매수하였다는 내용으로 매매계약서를 작성한 사실, 김○○은 2008. 10. 13. 피고에게 원고가 이 사건 각 상가를 이 사건 신고가액에 매수하였다고 신고하였고, 피고는 같은 날 위 신고내용을 확인하고 신고필증을 교부한 사실, 그런데 국토해양부장관은 부동산거래신고법에 따라 토지와 주택에 대하여는 부동산거래관리시스템을 운영하면서도 상가ㆍ오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초 가격정보가 없어 아직 검증체계를 구축하지 못하였고, 이에 따라 피고는 원고의 신고가액에 대한 적정성을 검증하지 못한 채 신고필증을 교부한 사실, 원고는 2008. 10. 15. 피고에게 이 사건 각 상가의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세 등을 신고ㆍ납부한 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 신고가액이 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성에 대한 검증을 받은 가격으로 볼 수 없고, 적정가격 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우라 하여 취득자 또는 등록자가 신고한 가액이 시가표준액에 미달함에도 그 신고가액을 과세표준으로 삼을 수는 없다는 등의 이유로 이 사건 각 상가의 시가표준액을 과세표준으로 한 이 사건 과세처분은 적법하다고 판단하였다.
앞서 본 규정과 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 구「지방세법」제111조제5항 제5호에 관한 법리를 오해하거나 헌법상의 평등원칙과 재산권보장의 원칙에 반하는 등의 위법이 없다. 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 2010. 12. 8. 선고 2010누18071 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【이유】

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 쓸 이유는, 제1심 판결 이유와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 따라 인용한다.
2. 결 론

원고의 항소를 기각한다.
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【하급심-서울행정법원 2010. 5. 28. 선고 2010구합10198 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2008. 10. 11. 서울 ○○구 ○○동 1362 두△위△ 지하2층 비209호, 비210호, 비211호(이하 순서대로 ‘이 사건 상가 209호, 210호, 211호’라고 한다)를 매수한 다음 그 무렵 이를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 원고는 2008. 10. 15. 피고의 권유에 따라「지방세법」제111조제2항 단서 제2호, 제130조 제2항 단서에 근거하여 이 사건 각 상가의 시가표준액(이 사건 상가 209호 370,627,762원, 이 사건 상가 210호 319,150,260원, 이 사건 상가 211호 252,677,693원)을 과세표준으로 삼아 위와 같은 이 사건 각 상가의 거래로 인한 ① 취득세 18,849,100원, ② 농어촌특별세 1,884,900원, ③ 등록세 18,849,100원, ④ 지방교육세 3,769,820원을 각 신고·납부하였다(이하 ‘이 사건 각 과세처분’이라 한다).
[인정근거] 갑 제1, 3호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 상가 209호를 300,000,000원에, 이 사건 상가 210호를 250,000,000원에, 이 사건 상가 211호를 200,000,000원(이하 3건의 금액을 ‘이 사건 신고가액’이라 한다)에 각 매수하였다. 따라서 이 사건 각 과세처분 중 이 사건 신고가액을 과세표준액으로 하여 산정한 세액을 초과하는 부분은 다음과 같은 사유로 위법하므로 취소되어야 한다.
(1) 원고는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘부동산거래신고법’이라 한다)에 따라 이 사건 신고가액을 실제 거래가격으로 하여 피고에게 부동산거래신고를 하였고, 피고가 이를 받아들여 원고에게 부동산거래신고필증을 교부하였으므로, 위 신고가액은 부동산거래신고법에 의한 검증을 받은 부동산 거래가격이라 할 수 있다. 그럼에도 이 사건 각 과세처분은 위 신고가액을 취득가격으로 보아 과세표준으로 삼지 않고, 위 신고가액이 시가표준액에 미달한다는 이유로 시가표준액을 과세표준으로 하였다.
(2) 비록 상가의 경우 부동산거래법상 검증체계가 갖추어져 있지 않아 이 사건 신고가액이 검증을 받은 가액이 아니라 하더라도 피고는 위 신고가액이 이 사건 각 상가의 시가에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보고 시가에 해당할 경우에는 이를 취득 또는 등록 당시의 가액으로 보아 과세표준으로 삼아야 할 것임에도 곧바로 시가를 초과하는 이 사건 각 상가의 시가표준액을 과세표준으로 하였다.
나. 관계법령

지방세법

제111조 (과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조제1항 또는「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

제130조 (과세표준)

① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제27조(부동산거래의 신고)

① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물

② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
① 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
제27조의2(신고내역 조사)

시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서, 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.
제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등)

① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.
② 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
다. 판단

(1) 원고의 가.(1)항 기재 주장에 대한 판단

(가) 부동산거래신고법 제27조 제1항, 제2항, 제28조에 의하면, 부동산 거래당사자는 토지 또는 건축물에 대하여 거래가 있을 경우 실제 거래가액을 신고하여야 하고, 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 때에는 거래당사자의 신고에 불구하고 실제 거래가액을 신고하여야 하며, 한편, 국토해양부장관은 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 거래당사자 또는 중개업자의 부동산거래신고를 받은 때에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다. 한편,「지방세법」제111조제5항 제5호, 제130조 제1항, 제2항에 의하면, 건축물 등 취득세와 등록세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액에 의하되, 그 신고가액이「지방세법」제111조가 정한 시가표준액에 미달하는 경우 그 시가표준액에 의하여야 하고, 다만 이때에도 그 신고가액이 부동산거래신고법 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 경우에는 그 신고가액을 과세표준으로 하도록 하고 있다.
(나) 갑 제3, 4호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 공인중개사 김○○의 중개를 통해 이 사건 각 상가를 이 사건 신고가액에 매수한 것으로 매매계약서를 작성한 사실, 위 김○○은 2008. 10. 13. 피고에게 원고가 이 사건 각 상가를 이 사건 신고가액에 매수하였다고 신고하였고, 피고는 같은 날 위 신고내용을 확인하고 신고필증을 교부한 사실, 그런데 국토해양부장관은 부동산신고거래법에 따라 부동산거래관리시스템(Real Estate Trade Management System)을 운영하면서 토지와 주택에 대하여는 부동산거래신고된 가격이 적정한 가격인지 여부를 검증하여 신고필증을 교부하도록 하고 있으나, 상가·오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초 가격정보가 없어 아직 검증체계를 구축하지 못한 사실, 이에 따라 피고는 원고의 신고가액에 대한 적정성을 검증하지 못한 채 신고필증을 교부한 사실을 인정할 수 있다.
(다) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 신고가액은 이 사건 각 상가의 시가표준액에 미달함이 명백하고, 그 신고가액이 부동산거래신고법 제28조의 규정에 따른 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증받은 가격이라 할 수도 없으므로, 이 사건 각 상가의 취득에 따른 취득세 등 과세표준은 이 사건 각 상가의 시가표준액임이 분명하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
(2) 원고의 가.(2)항 기재 주장에 대한 판단

(가)「지방세법」제111조제1항, 제130조 제1항은 취득세·등록세의 과세표준을 취득 또는 등기·등록 당시의 재산 가액으로 한다고 규정하고 있는바, 취득세ㆍ등록세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세이고, 또한 취득세ㆍ등록세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득ㆍ등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정되어야 한다.
(나) 그런데 취득자가 취득재산의 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있으나, 만일 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우, 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 아니하는 취득의 경우 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악하여야 하나, 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 자의적 해석에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지게 되며, 실지거래가액을 조작한 자들만 이득을 보게 될 여지도 있어 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있고, 시가라는 것은 객관적으로 항정되어 있는 것이 아니라 그때 그때의 수급사정에 따라 늘 변동하는 것임에 비하여 과세관청인 피고로서는 일정한 기준을 두어야 할 과세기술상의 필요성도 있다.「지방세법」제111조제1항, 제2항, 제5항, 제130조 제1항, 제2항 등은 위와 같은 취지에서 취득자 또는 등록자가 신고한 가액을 과세표준으로 하되, 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하고, 다만 이때에도 엄격한 검증이 이루어져 그 신고가액이 실제 거래가액으로 볼 객관적 사정이 있다고 볼 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 한 것이고,「지방세법」제111조제1항 등 취득세, 등록세의 과세요건과 절차에 관한 규정이 부동산 거래당사자의 거래가액 신고에 대하여 부동산거래신고법에 따른 검증을 강제하고 있는 것은 아니므로, 적정가격 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우라 하여 취득자 또는 등록자가 신고한 가액이 시가표준액에 미달함에도 신고한 가액을 과세표준으로 삼아야 할 것은 아니라고 할 것이다. 결국 이 사건 신고가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 한 피고의 이 사건 각 과세처분은 적법하다 할 것이고, 따라서, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
3. 결 론

그렇다면, 이 사건 각 부과처분이 일부 위법함을 이유로 그 일부의 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로, 기각한다.

신고가액은 시가표준액에 미달하며 부동산거래가격 검증체계에 의하여 적정성을 검증받은 가격이라 할 수 없으므로, 각 상가의 취득에 따른 취득세 등 과세표준은 각 상가의 시가표준액이고, 신고가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 한 각 과세처분은 정당하다.