부동산가격공시및감정평가에관한법률위반 (형사, 서울북부지방법원)
공포일: 2013.08.23 / 시행일:

【피 고 인】 
【검 사】 김재하(기소), 김혜림(공판)
【변 호 인】 법무법인(유한) 바른 담당변호사 임안식 외 2인
【주 문】
피고인 2(대판:피고인 1), 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3)를 각 벌금 500만원에 각 처한다. 
피고인 2(대판:피고인 1), 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3)가 위 각 벌금을 납입하지 아니하는 경우 각 5만원을 1일로 환산한 기간 위 피고인들을 노역장에 유치한다. 
피고인 2(대판:피고인 1), 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3)에 대하여 위 각 벌금에 상당한 금액의 가납을 명한다.
피고인 1은 무죄. 

【이 유】【범죄사실】[2012고단1819]
피고인 2(대판:피고인 1)는 공소외 2 주식회사(이하 ‘공소외 2 회사’라고 한다)의 대표이사이고, 피고인 3(대판:피고인 2)은 공소외 2 회사의 부대표 겸 본부장이며, 피고인 4(대판:피고인 3)는 공소외 2 회사의 상무이다. 
 감정평가사가 아닌 자는 토지 등에 대하여 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하고 일정한 보수를 받아서는 아니 된다. 
 피고인들은 공모하여 2009. 10. 30. 서울 강남구 (주소 생략)에 있는 공소외 2 회사 사무실에서, 공소외 1 주식회사(이하 ‘공소외 1 회사’라고 한다)로부터 서울 서초구 서초2동 공소외 1 회사 빌딩의 부지를 비롯한 수원, 기흥, 탕정 등 공소외 1 회사 전 사업장 물류센터 등 부지에 대한 자산재평가를 의뢰받고, 자산재평가를 실시하여 그 결과 평가대상 토지(기존의 장부상 가액 3,398,849,587,432원)의 경제적 가치를 7,215,142,128,981원으로 표시하고, 그 대가로 1억 5,400만원을 받았다.
 이로써 피고인들은 공모하여 감정평가사가 아님에도 토지에 대하여 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하고 보수를 받았다.
【증거의 요지】 1. 피고인 2(대판:피고인 1), 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3)의 각 일부 법정진술
 1. 각 고발장
 1. 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3)에 대한 각 검찰진술조서
 1. 계약서날인신청(용역계약서 포함)
 1. 공소외 1 회사 보유 토지 공정가치 산정에 대한 검토보고서
【법령의 적용】 1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택
피고인 2(대판:피고인 1), 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3) : 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제43조 제2호, 형법 제30조(벌금형 선택) 
 1. 노역장유치
피고인 2(대판:피고인 1), 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3) : 형법 제70조, 제69조 제2항
 1. 가납명령
피고인 2(대판:피고인 1), 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3) : 형사소송법 제334조 제1항
【피고인 2(대판:피고인 1), 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3) 및 변호인의 주장에 대한 판단】 1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 ‘부감법’이라고 한다) 제43조 제2호에 해당하지 않는다는 주장에 대한 판단
 가. 주장
 한국채택국제회계기준(K-IFRS)의 도입에 따라 공소외 1 회사로부터 의뢰받은 부동산에 대한 공정가치를 평가한 이 사건 행위는 회계처리를 목적으로 한 것으로서 부감법 제43조 제2호의 구성요건에 해당하지 않고 피고인들은 K-IFRS상 공정가치를 평가할 수 있는 전문적 자격 있는 평가인에 해당한다. 
 나. 판단
 살피건대, ① 한국회계기준원이 도입하기로 결정한 K-IFRS는 공정가치를 ‘합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액’이라고 정의하면서, ‘일반적으로 토지와 건물의 공정가액은 시장에 근거한 증거를 기초로 수행된 평가에 의해 결정된다. 이 경우 평가는 보통 전문적 자격이 있는 평가인에 의하여 이루어진다’고 적시하고 있는데, 이는 각 나라마다 법 체계가 다른 현실에서 단일한 회계기준을 제시하고자 국제사회에 일반적으로 통용되는 회계기준의 원칙을 정한 것이어서 이를 구체적으로 각 나라마다 적용하는 데 있어서는 위 원칙에 벗어나지 않은 범위 내에서 각 나라의 법률에 따라 달리 해석할 필요가 있는 점, ② 토지 등 유형자산에 대한 공정가치의 평가란 결국 토지 등의 가치를 평가시점의 시장가치 내지 교환가치로 평가하는 것이어서 부감법상 감정평가와 실질적으로 다르지 않는 보이는데, 이와 같이 공정가치의 평가가 부감법상 감정평가와 실질적으로 다르지 않다면, 부감법에 토지 등에 대한 감정평가업무를 할 수 있는 주체로서 감정평가업자제도가 특별히 마련되어 있는 국내 법률상으로는 K-IFRS에 규정되어 있는 ‘전문적 자격 있는 평가인’을 부감법상 감정평가업자로 한정하는 것이 타당한 점, ③ 피고인들이 공소외 1 회사로부터 의뢰받은 토지에 대한 경제적 가치를 평가한 이 사건 행위는 이를 평가하게 된 경위, 평가방법 등에 비추어 보면, 부감법상의 감정평가와 실질적으로 다르지 않는 점, ④ 부감법 제43조 제2호는 ‘감정평가업자가 아닌 자로서 감정평가업을 영위한 자’를 형사처벌의 대상으로 삼고 있는바, 토지 등의 경제적 가치를 판정하는 목적에 따라 감정평가에 해당하는지 여부를 구분하고 있지 않고 있어 비록 회계처리를 목적으로 한 토지 등의 감정평가라고 할지라도 위 규정에 따른 처벌대상에 해당하는 점에 비추어 보면, 피고인들이 공소외 1 회사로부터 의뢰받은 토지에 대한 경제적 가치를 평가한 이 사건 행위는 부감법 제43조 제2호를 위반한 행위라고 판단되므로, 피고인들의 위 주장은 이유 없다. 
 2. 법률의 착오 주장에 대한 판단
 가. 주장
 설령 부감법 제43조 제2호에 해당한다고 하더라도 이는 형법 제16조 소정의 법률의 착오에 해당하므로 책임이 조각된다.
 나. 판단 
 한국회계기준원은 2009. 2. 17. K-IFRS에 적시되어 있는 ‘전문적 자격이 있는 평가인’에 대하여 ‘자산평가업무에 대한 전문지식, 경험 및 평가대상 자산과 관련된 시장에 대하여 충분한 지식을 보유하고 있는 자를 의미하고, 이러한 지식과 경험의 보유 여부는 경영자 및 감사인이 판단할 사항’이라고 해석을 하였고, 한국공인회계사회는 2009. 2. 24. ‘토지, 건물 등 유형자산에 대한 평가는 특정한 자격이 있는 자만이 수행할 수 있는 것이 아니라 자산평가업무에 대한 전문지식과 경험 및 평가대상 자산과 관련된 시장에 대한 충분한 지식을 보유하고 있으면 수행이 가능하다’는 내용으로 소속 회원들에게 공지한 사실은 인정된다. 
형법 제16조에 자기의 행위가 법령에 의하여 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 행위는 그 오인에 정당한 이유가 있는 때에 한하여 벌하지 아니한다고 규정하고 있는 것은 단순한 법률의 부지의 경우를 말하는 것이 아니고, 일반적으로 범죄가 되는 경우이지만 자기의 특수한 경우에는 법령에 의하여 허용된 행위로서 죄가 되지 아니한다고 그릇 인식하고 그와 같은 그릇 인식함에 정당한 이유가 있는 경우에는 벌하지 아니한다는 취지인바, 부감법상의 감정평가업자의 업무범위에 관한 유권해석 기관이 아닌 한국회계기준원이나 한국공인회계사회의 해석을 믿고서 이 사건 부감법위반행위에 이르게 되었다고 하더라도 그러한 사정만으로 자신의 행위가 법령에 저촉되지 않는 것으로 오인함에 정당한 이유가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 위 주장도 이유 없다. 
【무죄부분】 1. 공소사실(2010고단3373)
 감정평가사가 아닌 자는 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 이외의 권리 등에 대하여 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하고 일정한 보수를 받아서는 아니 된다.
 그럼에도 피고인 1은 공소외 2 회사의 대표이사로서 피고인 2(대판:피고인 1), 피고인 3(대판:피고인 2), 피고인 4(대판:피고인 3)와 공모하여 감정평가사가 아님에도, 2009. 10. 30. 서울 강남구 (주소 생략)에 있는 공소외 2 회사 사무실에서, 공소외 1 회사로부터 서울 서초구 서초2동 공소외 1 회사빌딩의 부지를 비롯한 수원, 기흥, 탕정 등 공소외 1 회사 전 사업장 물류센터 등 부지에 대한 자산재평가를 의뢰받고, 자산재평가를 실시하여 그 결과 평가대상 토지(장부상 가액 3,398,849,587,432원)의 경제적 가치를 7,215,142,128,981원으로 표시하고, 그 대가로 1억 5,400만원을 받았다.
 2. 판단
 살피건대, 피고인 1은 이 사건 부감법위반행위에 관여하지 않은 것으로 보이고, 달리 위 피고인이 관여하였음을 인정할 증거가 없다. 
 그렇다면, 피고인 1에 대한 위 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 피고인 1에게 무죄를 선고한다. 

판사 곽형섭