임대차보증금 (민사, 대법원)
공포일: 2001.04.27 / 시행일:

【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 1 외 7인 (소송대리인 경인법무법인 담당변호사 최영식 외 2인)
【피고, 상고인】 피고 1
【피고, 피상고인】 피고 2 (소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 최명규 외 4인)
【원심판결】 서울고법 2000. 10. 18. 선고 99나46715 판결
【주 문】
원고들과 피고 1의 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 피고 1의 상고이유에 대한 판단
 가. 제1점에 대하여
 원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 원고들이 1994. 12. 25.부터 1997. 12. 5.까지 사이에 피고 1(이하 1.항에서는 '피고'라고만 약칭한다) 소유이던 인천 남동구 (주소 1 생략) 지상 5층 건물(이하 '이 사건 임차건물'이라고 약칭한다) 내의 각 임차목적물에 관하여 그 판시와 같은 각 임대차계약을 각 체결하고 각 임차보증금을 지급한 사실, 피고는 1998. 4. 15. 소외 1과 사이에 소외 1이 소외 2 명의로 소유하던 경기 양평군 (주소 2 생략) 및 (주소 3 생략) 토지를 위 임차건물 및 그 대지와 교환하기로 계약을 체결한 사실, 그 후 이 사건 임차건물은 근저당권자인 농업협동조합중앙회의 경매신청에 따라 임의경매절차가 진행되어 소외 3에게 낙찰되고 1999. 10. 14. 자로 그 명의의 소유권이전등기까지 마쳐진 사실을 인정하고 나서, 피고가 원고들 중 월차임 지급의무가 있는 원고 3, 원고 6, 원고 7로부터 같은 해 7월 이후의 차임을 지급받지 아니하였고, 위 원고들 역시 그 때부터의 차임을 피고에게 지급하지 아니하였으며, 피고는 같은 해 6월 25일 이후부터 이 사건 임차건물의 임차인들에게 임대인으로서의 권리행사를 전혀 하지 아니한 사실을 위 증거들에 의하여 또는 다툼없는 사실로 인정한 다음, 이러한 점에 비추어 피고와 원고들 사이의 각 임대차계약은 1998년 7월경 합의해지된 것으로 보인다고 하여, 이로써 원고들과 피고 사이의 각 임대차계약은 그 효력이 종료되었다고 할 것이니 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고들에게 각 임차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.
 그러나 원심이 증거로 채용한 을 제1호증의 1(계약서)의 기재와 원심 증인 임대업의 증언에 의하면, 피고가 소외 1과 사이에 교환계약을 체결하면서 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 채무를 소외 1이 인수하기로 하고 위 임차건물에 관한 소유권은 1998. 6. 25. 이전해 주기로 약정한 사실을 알 수 있어, 피고가 1998년 7월 이후의 차임을 지급받지 아니하거나 임대인으로서의 권리행사를 하지 않은 것은 위 교환계약에 따른 것으로 보일 뿐이고, 그 후 얼마 되지 않아 위 임차건물에 대한 경매절차가 개시된 점을 감안하면 원고 3 등이 피고에게 1998년 7월 이후의 차임을 지급하지 않았던 사정만으로 원고들과 피고가 각 임대차계약을 합의해지하였다고 인정할 수는 없다고 할 것이며, 달리 각 임대차계약이 합의해지되었다고 인정할 증거가 없다.
 따라서 이 부분에 관한 원심의 사실인정은 잘못이라고 할 것이나, 원심이 가정적으로 판단한 바와 같이 이 사건 임차건물이 경매에 붙여진 결과 소외 3에게 낙찰되어 그 명의로 소유권이전등기까지 경료되어 피고로서는 원고들에게 임차건물을 사용·수익하게 할 임대차계약상의 의무의 이행이 불가능하게 되었으니 늦어도 원고들의 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 때에 각 임대차계약이 해지되어 피고로서는 원고들에게 임차보증금을 반환할 의무가 있게 되는 것이므로, 위와 같은 원심의 사실오인은 판결 결론에 영향을 미친 위법이라고 할 수 없다. 이 점에 관한 주장은 이유 없다.
 나. 제2점에 대하여
부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 하는 것이다(대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결 참조).
 원심은, 피고와 소외 1이 교환계약을 체결하여 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 반환채무를 소외 1이 인수하였으니 피고는 더 이상 임차보증금채무를 부담하지 않게 되었다는 피고의 항변에 대하여 소외 1이 교환계약을 체결하면서 피고의 원고들에 대한 임차보증금 반환채무까지 면책적으로 인수하였고, 원고들이 면책적 채무인수에 동의하였다는 점에 관하여 피고가 제출한 증거들은 믿기 어렵거나 이 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 하여 위 항변을 배척하였는바, 위에서 본 법리에서 관련 증거를 기록과 대조하여 보면, 원심의 증거취사와 판단은 정당하고 거기에 임대차에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위배한 위법이 있다고 할 수 없다.
 2. 원고들의 상고이유에 대한 판단
 원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 피고 1이 1998. 7. 15. 자신이 소유하던 서울 중구 (주소 4 생략) 대 82.6㎡ 중 7.1/34 지분(이하 '이 사건 부동산'이라고 약칭한다)을 처인 피고 2에게 증여하여 같은 달 22일자로 위 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 해 8월 14일 피고 1이 소유하던 부산 금정구 (주소 5 생략) 임야 2,182㎡에 관하여 손자인 소외 4 명의로, 같은 달 27일 피고 1이 소유하던 (주소 6 생략) 대 150㎡ 및 그 지상 건물에 관하여 피고 2와 아들인 소외 5, 동생인 소외 6 명의로 각 소유권이전등기를 마친 사실을 인정한 다음, 피고 1이 이 사건 부동산을 피고 2에게 증여한 행위는 원고들의 위 피고에 대한 임차보증금 반환채권을 해하는 사해행위에 해당한다며 피고 2에 대하여 위 증여계약의 취소와 위 피고 명의의 소유권이전등기의 말소를 구하는 원고들의 청구에 대하여 채권자인 원고들이 채무자인 피고 1의 증여계약이 사해행위에 해당한다는 이유로 채권자취소권을 행사하기 위하여는 위 피고에게 사해의 의사가 있었음을 입증하여야 하는 외에도 증여계약이 채권자를 해할 것, 즉 증여계약으로 인하여 위 피고가 채무초과 상태에 빠지거나 이미 채무초과 상태에 빠진 위 피고가 증여계약을 체결함으로써 채권의 공동담보에 부족이 생기는 점 등을 입증하여야 한다고 전제한 다음, 그 내세운 증거들에 의하여, 피고 1에게는 위 증여계약을 체결한 1998. 7. 15. 무렵에 적극재산으로 ① 1998. 11. 17.을 기준으로 한 감정평가액이 금 945,163,010원인 이 사건 임차건물 및 그 대지 ② 부산 금정구 (주소 5 생략) 임야 2,182㎡ ③ 부산 금정구 (주소 6 생략) 대 150㎡ 및 그 지상 건물 ④ 이 사건 부동산이 있었고, 소극재산으로는 ① 이 사건 임차건물의 임차인들에 대한 임차보증금 반환채무 합계 금 308,700,000원 ② 농업협동조합중앙회에 대한 차용원리금채무(이 사건 임차건물에 관하여 설정된 각 근저당권의 채권최고액 합계액) 금 520,000,000원, ③ 주식회사 이씨에스월드관광여행사에 대한 채무 금 10,000,000원과 남일전기공사에 대한 채무 금 10,000,000원 등 합계 금 848,700,000원 정도의 채무가 있었던 사실을 인정한 다음, 위 피고의 적극재산 중 위 ① 이 사건 임차건물 및 그 대지의 감정평가액만 해도 금 945,163,010원 정도에 달하고 그 외에도 위 피고가 위 ②, ③ 부동산들을 소유하고 있었던 점에 비추어 보면, 위 피고가 부담하고 있던 채무의 총액이 위 피고의 적극재산을 초과하거나 위 피고가 이 사건 부동산을 피고 2에게 증여함으로써 피고 1이 채무초과 상태에 빠졌다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다고 하여, 원고들의 청구를 배척하였다.
채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되기 위해서는 그 행위로 말미암아 채무자의 총재산의 감소가 초래되어 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되어야 하는 것, 즉 채무자의 소극재산이 적극재산보다 많아져야 하는 것인바, 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우에는, 그 행위들을 하나의 행위로 보아야 할 특별한 사정이 없는 한, 일련의 행위를 일괄하여 그 전체의 사해성 여부를 판단할 것이 아니라 각 행위마다 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라 사해성 여부를 판단하여야 할 것이고(대법원 1962. 11. 15. 선고 62다634 판결 참조), 또 채무자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단하여야 하는 것이므로 채무자의 적극재산에 포함되는 부동산이 사해행위가 있은 후에 경매절차에서 경락된 경우에 그 부동산의 평가는 경락된 가액을 기준으로 할 것이 아니라 사해행위 당시의 시가를 기준으로 하여야 할 것이며, 부동산에 대하여 정당한 절차에 따라 산출된 감정평가액은 특별한 사정이 없는 한 그 시가를 반영하는 것으로 보아도 좋을 것이다.
 이러한 법리에서 관련 증거들을 기록과 대조하여 보면, 피고 1이 이 사건 부동산을 증여할 당시에는 다른 적극재산이 있었고 그 다른 적극재산의 시가(감정평가액)에 비추어 볼 때 위 증여로 인하여 채무초과 상태에 빠졌다고 보기 부족하므로 위 증여행위를 사해행위로 보아 그 취소를 구할 수 없다고 한 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해나 심리미진 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없으며, 상고이유에서 들고 있는 판례는 이 사건과 사안과 쟁점을 달리하는 것으로서 적절한 선례가 될 수 없다.
 3. 그러므로 원고들의 피고 2에 대한 상고와 피고 1의 원고들에 대한 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심)

[1] 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의 법적 성질
[2] 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우 사해성 여부의 판단 기준 
 [3] 채무자의 무자력 판단에 기초가 되는 부동산의 평가 기준

[1] 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 한다.
[2] 채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되기 위해서는 그 행위로 말미암아 채무자의 총재산의 감소가 초래되어 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되어야 하는 것, 즉 채무자의 소극재산이 적극재산보다 많아져야 하는 것인바, 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우에는, 그 행위들을 하나의 행위로 보아야 할 특별한 사정이 없는 한, 일련의 행위를 일괄하여 그 전체의 사해성 여부를 판단할 것이 아니라 각 행위마다 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라 사해성 여부를 판단하여야 한다. 
 [3] 채무자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단하여야 하는 것이므로 채무자의 적극재산에 포함되는 부동산이 사해행위가 있은 후에 경매절차에서 경락된 경우에 그 부동산의 평가는 경락된 가액을 기준으로 할 것이 아니라 사해행위 당시의 시가를 기준으로 하여야 할 것이며, 부동산에 대하여 정당한 절차에 따라 산출된 감정평가액은 특별한 사정이 없는 한 그 시가를 반영하는 것으로 보아도 좋을 것이다.