토지수용재결처분취소 (일반행정, 대법원)
공포일: 1992.02.25 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인
【피고, 상고인】 중앙토지수용위원회 외 1인 (소송대리인 변호사 안이준)
【원심판결】 서울고등법원 1991.1.17. 선고 89구12843 판결
【주 문】
 상고를 모두 기각한다.
 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 피고들 소송대리인의 상고이유 제1점에 대한 판단.
구 토지수용법(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것) 제46조 제2항, 구 국토이용관리법(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것) 제29조, 같은법시행령(1989.8.18. 대통령령 제12781호로 개정되기 전의 것) 제48조 등의 규정내용을 종합하여 보면, 토지평가사나 감정인이 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 토지의 수용에 따르는 손실보상액을 산정하기 위한 토지가액의 감정평가를 하는 경우에는, 고시된 기준지가를 기준으로 하되, 당해 표준지선정대상지역 안에서 지목이 같은 표준지가 여러 개 선정되어 있는 경우에는 토지의 위치나 이용상황, 주위환경, 교통상황 기타 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 가장 유사하다고 인정되는 하나의 표준지의 기준지가를 기준으로 감정평가를 하여야 한다는 것이 당원의 확립된 판례이다(1987.5.12. 선고 86누334 판결; 1989.8.8. 선고 88누3604 판결; 1989.9.12. 선고 88누10756 판결; 1990.3.23. 선고 89누2875 판결 등).
 원심은, 이 사건 토지의 지목은 대지로서 실제로도 주택용 건부지로 이용되었고, 도시계획상 일반주거지역 내에 위치하고 있었으며, 위 토지를 중심으로 동쪽 일대는 용마산의 하단부로 서하향의 경사지에 계단식으로 축조된 조밀한 영세주택지가 형성되어 있고, 남쪽은 소로에 접하여 있고, 그 아래로는 중곡동과 연이어지는 순수주택지로 되어 있는 사실, 원심감정인 1은 이 사건 토지와 지목 및 등급과 실제 이용상황이 같은 5필지의 표준지 중, 서울 중랑구 (주소 1 생략) 토지와 (주소 2 생략) 토지가 이용상황·주위환경·교통상황 등의 점에서 이 사건 토지와 유사하고, 그 중에서도 (주소 1 생략) 토지가 자연적·사회적 조건에서 이 사건 토지와 보다 유사하고 거리 또한 근접하여 있다는 이유로 위 토지를 표준지로 선정한 사실 등을 인정한 다음, 위 인정사실에 비추어 볼 때 이 사건 이의재결보상액의 산정기초가 된 두 토지평가사합동사무소의 각 감정평가는 위 토지보다 자연적·사회적 조건에서 유사하지 않은 (주소 2 생략) 토지를 표준지로 선정하였으므로, 그 감정평가는 모두 관계 법령의 규정에 따른 적법한 것이라고 할 수 없다고 판단하였는바, 관계 증거와 기록에 의하면 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 채증법칙을 위반하거나 표준지의 선정에 관한 법리를 오해하여 사실을 잘못 인정한 위법이나 이유가 모순되는 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 논지는 이유가 없다.
 2. 같은 상고이유 제2점에 대한 판단.
구 토지수용법 제46조 제2항, 구 국토이용관리법 제29조 제5항, 같은법시행령 제49조에 의하면, 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 토지를 수용하는 경우그 손실보상액의 산정은 고시된 기준지가를 기준으로 하되 기준지가대상지역 공고일로부터 보상액의 재결시까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 국토이용계획 또는 당해 지역과 관계 없는 인근토지의 지가변등률, 도매물가상승률, 인근유사토지의 정상거래가격 및 기타 대통령령이 정하는 사항을 참작하여 평가한 금액에 의하도록 규정되어 있으므로, 토지평가사나 감정인이 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 토지의 수용에 따르는 손실보상액을 산정하기 위한 토지가액의 감정평가를 하는 경우에는, 고시된 기준지가를 기준으로 하되, 구 국토이용관리법 제29조 제5항과 같은법시행령 제49조에 규정된 모든 가격산정의 요인들을 구체적으로 고려 참작하여 종합적으로 평가함으로써 그와 같은 가격산정요인들이 빠짐없이 모두 반영된 적정가격이 산출되도록 하여야 되는 것이라고 해석되는바, 인근유사토지의 정상거래가격을 참작함에 있어서는 인근유사토지가 거래된 사례가 있는지의 여부를 반드시 밝혀본 후 그 정상거래가격을 참작하여야 되는 것이므로, 인근유사토지가 거래된 사례가 있는지의 여부도 밝혀보지 아니한 채 단순히 인근토지의 보상선례나 호가만을 참작하는 것은 위법하다고 할 것인바(당원 1990.5.8. 선고 89누5881 판결; 1990.10.23. 선고 90누3010 판결; 1991.3.12. 선고 90누4341 판결 등 참조), "인근유사토지의 정상거래가격"이라고 함은 수용대상토지의 인근지역에 있는 지목·등급·지적·형태·이용상황·용도지역·법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여, 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다고 할 것이다(당원 1991.5.24. 선고 90누10094 판결 참조).
 원심은, 이 사건 이의재결보상액의 산정기초가 된 두 토지평가사합동사무소가 작성한 감정평가서들 중, ○○토지평가사합동사무소의 것은 아무런 근거도 표시함이 없이 인근지의 정상거래 수준은 ㎡당 금 350,000원 내지 400,000원 정도라고 적시하고 있으나, 인근유사토지의 거래사례에 관하여는 전혀 언급하지 아니하여 위 금액이 실제 거래사례에 근거를 둔 것이 아님이 명백하므로, 인근유사토지의 거래사례 유무를 밝혀보지 아니한 채 인근토지의 호가만을 참작한 것으로 볼 수 밖에 없고, △△토지평가사합동사무소의 것도 인근유사토지의 거래사례 유무를 밝혀보지 아니한 채 인근토지의 호가만을 참작하였으므로, 위 각 감정평가는 모두 관계 법령의 규정에 따른 적법한 것이라고 할 수 없다고 판단한 다음, 이 사건 토지에 인접하여 있고 이 사건 토지와 마찬가지로 주택의 부지로 이용되고 있는 (주소 3 생략) 대지에 관한 이 사건 수용재결 무렵인 1989.3.경의 거래가격을 인근유사토지의 정상거래가격으로 참작하여 평가한 원심감정인 1의 감정평가가 적정한 평가라고 판단하였는바, 관계 증거와 기록에 의하면 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 논지도 이유가 없다.
 3. 같은 상고이유 제3점에 대한 판단.
 원심은, 이 사건 건물은 주택으로서 지하 1층 지상 2층의 본건물과 부엌·창고·변소 등으로 사용되는 부속건물로 이루어져 있는데, 본건물의 지상층과 지하층은 그 이용상태 및 난방설비의 차이로 인하여 ㎡당 단가가 다르고, 본건물과 부속건물은 구조 및 용재 등이 달라 역시 그 단가에 차이가 있는데도, 이 사건 이의재결보상액의 산정기초가 된 두 토지평가사합동사무소의 각 감정평가는 이 사건 건물 전체에 대하여 일률적으로 동일한 단가를 적용하였을 뿐만 아니라, 건물의 구조·시공자재·이용상황·관리상태·내구연한 등을 참작한다고 하면서도 구체적으로 무엇을 어느 정도 참작하였는지에 관하여 아무런 설명이 없어 그 구체적인 산출근거를 알 수 없게 되어 있으므로, 위 각 감정평가는 적정한 것이라고 볼 수 없는 반면, 이 사건 건물의 보상액을 평가함에 있어서 그 구조·용재·시공상태·이용상태·내구연한 현상 등을 참작하여 원가법으로 평가하되, 부속건물의 감가수정은 관찰 감가법을 병용하고, 지하층과 지상층 또는 본건물과 부속건물 등 가치를 달리하는 부분을 각각 구분하여 평가하여 이 사건 건물의 보상액을 금44,828,060원으로 산정한 한국감정원 소속공인감정사 감정인 2의 감정평가가 토지수용법 제50조, 공공용지의취득및손실보상에관한법률 제4조 제3항 등 관계 법령의 규정에 따른 정당한 것이라고 판단하였는바, 관계 증거와 기록에 의하면 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없으므로 논지도 이유가 없다.
 4. 그러므로 피고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자인 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 윤관(재판장) 최재호 김주한 김용준

가. 기준지가가 고시된 지역 내의 토지 수용에 따른 손실보상액의 산정을 위한 토지가액의 감정평가를 함에 있어 표준지의 선정방법
나. 위 "가"항의 토지가액의 감정평가에 있어 인근유사토지가 거래된 사례가 있는지의 여부도 밝혀보지 아니한 채 단순히 인근토지의 보상선례나 호가만을 참작한 조치의 적부(소극)
다. 위 "나"항의 "인근류사토지의 정상거래가격"의 의미
라. 이용상태 및 난방설비에 차이가 있는 지하 1층 지상 2층의 본건물과 부속건물로 이루어진 주택에 대한 감정평가가 건물 전체에 대하여 일률적으로 동일한 단가를 적용하였을 뿐만 아니라 구체적인 산출근거를 알 수 없게 되어 있으므로, 적정한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례

가. 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 토지의 수용에 따르는 손실보상액을 산정하기 위한 토지가액의 감정평가를 하는 경우에는, 고시된 기준지가를 기준으로 하되, 당해 표준지 선정대상지역 안에서 지목이 같은 표준지가 여러 개 선정되어 있는 경우에는 토지의 위치나 이용상황, 주위환경, 교통상황 기타 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 가장 유사하다고 인정되는 하나의 표준지의 기준지가를 기준으로 감정평가를 하여야 한다.
나. 위 "가"항의 토지가액의 평가에 있어 인근유사토지의 정상거래가격을 참작함에 있어서는 인근유사토지가 거래된 사례가 있는지의 여부를 반드시 밝혀본 후 그 정상거래가격을 참작하여야 되는 것이므로, 인근유사토지가 거래된 사례가 있는지의 여부도 밝혀보지 아니한 채 단순히 인근토지의 보상선례나 호가만을 참작하는 것은 위법하다고 할 것이다.
다. 위 "나"항의 "인근유사토지의 정상거래가격"이라고 함은 수용대상토지의 인근지역에 있는 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 용도지역, 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여, 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다.
라. 지하 1층, 지상 2층의 본건물과 부속건물로 이루어진 주택 중 본건물의 지상층과 지하층은 그 이용상태 및 난방설비의 차이로 인하여 ㎡당 단가가 다르고, 본건물과 부속건물은 구조 및 용재 등이 달라 역시 그 단가에 차이가 있는데도, 이의재결보상액의 산정기초가된 각 감정평가는 건물 전체에 대하여 일률적으로 동일한 단가를 적용하였을 뿐만 아니라, 건물의 구조, 시공자재, 이용상황, 관리상태, 내구연한 등을 참작한다고 하면서도 구체적으로 무엇을 어느 정도 참작하였는지에 관하여 아무런 설명이 없어 그 구체적인 산출근거를 알 수 없게 되어 있으므로, 위 각 감정평가는 적정한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례.