재산세 시가표준액이 공매 당시 취득가액을 크게 초과하면 위법한지 (일반행정, 대법원)
공포일: 2017.10.16 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
재산세
【주문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고가 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 모두 살펴보았으나, 상고이유에 관한 주장은상고심절차에 관한 특례법 제4조제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-광주고등법원 2017. 5. 29. 선고 2016누2217 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【이유】

1. 제1심판결의 인용

이 법원의 판결이유는 제1심판결문의 이유와 같으므로행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 따라 제1심판결을 인용한다.
2. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고 원고의 이 사건 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-전주지방법원 2016. 10. 20. 선고 2015구합1561 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2013. 5. 30. 공매절차에서 익산시 00동1가 151 대 137.6㎡ 외 5필지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상에 위치한 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 건물을 통틀어 칭할 때는 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 대금 1,164,295,198원에 취득하여 2013. 7. 26. 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 피고는「지방세법」제4조제2항, 같은 법 시행령 제4조 제3항에 따라 이 사건 건물의 시가표준액을 4,186,592,861원으로 결정·고시하였다.
다. 피고는 위 시가표준액을 토대로 재산세 과세표준을 산정하고 2014. 7. 8. 원고에게 재산세 11,429,380원, 지역자원시설세 6,870,370원, 지방교육세 1,465,300원을 부과·고지하였다.
라. 원고는 위 부과처분에 대하여 2014. 9. 15. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2015. 5. 12. ‘부과처분은 이 사건 건물 지하 1층부터 4층 중 그 용도가 카타워인 부분에 주차장의 용도지수(78)를 적용하여 산출한 시가표준액에 의하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다’는 취지의 결정을 하였다.
마. 그 후 피고는 위 조세심판원의 결정에 따라 2015. 5. 18. 원고에게 합계 260,460원의 재산세 등을 환급한다는 내용의 통지를 한 후 이를 환급하였다(당초 부과처분에서 환급액을 제외하고 남아 있는 2014. 7. 8.자 재산세 11,280,010원, 지역자원시설세 6,778,430원, 지방교육세 1,446,150원의 부과처분을 이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제7호증, 을 제2, 4, 5, 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 부과처분의 적법성

가. 원고의 주장

아래와 같은 사정 등을 고려하면, 이 사건 건물에 관하여 피고가 산정한 시가표준액은 정당한 시가를 크게 초과하는 것으로 현저히 부당하다. 따라서 위 시가표준액을 토대로 이루어진 이 사건 부과처분은 위법하고, 이 사건 건물에 대한 정당한 과세표준액인 345,722,907원(원고가 공매로 취득한 취득가액)을 기초로 적정 부과세액을 계산하면, 재산세 943,823원, 지역자원시설세 262,707원, 지방교육세 121,003원, 합계 1,327,533원이므로, 이 사건 부과처분 중 위 각 세액을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.
① 건축물의 시가표준액은 재산세 등을 부과하기 위한 토대가 되는 것이므로 공평과세 및 실질과세의 원칙에 따라 시가를 적절히 반영하여야 한다.「지방세법」제10조제5항 제4호는 공매방법에 의한 취득의 경우에는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 규정하고 있는바, 원고가 공매방법으로 취득한 이 사건 건물의 취득가격은 345,722,907원이므로 이 금액을 과세표준으로 삼아야 함에도 피고는 이 사건 건물의 취득가격인 345,722,907원에 비해 12배가량 높게 산출한 4,186,592,860원을 시가표준액으로 산정하였다.
② 피고는 이 사건 건물이 ‘판매시설(대형마트)’임을 전제로 그에 해당하는 용도지수 135를 적용하였으나, 이 사건 건물은 약 10년 전부터 현재까지 백화점의 기능을 상실한 상태로 전혀 이용되지 아니한 채 비워져 있고 상권의 변동으로 인해 재산가치가 현저히 낮아지고 있는 바,「지방세법 시행령」제119조의 규정에 따라 재산세 등의 과세표준이 되는 시가표준액을 산정함에 있어서 건물의 용도별 지수는 당해 건물이 실제로 사용되는 용도에 따라 적용되어야만 할 것이고, 이 사건 건물은「지방세법 시행령」제4조제3항 단서의 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에 해당하여 구조지수 등을 하향하여 적용하였어야 함에도 피고는 이를 이행하지 않았다.
나. 관련 법령

별지 2 기재와 같다.
다. 인정사실

1) 피고는 이 사건 건물에 대하여 ㎡당 2014년도 건물신축가격기준가액인 64만 원에 구조지수(100)·용도지수[판매시설(대형마트) 지수 135, 자동차관련시설(주차장) 지수 78]·위치지수(109)·경과연수별 잔존가치율(0.6)을 적용하여 이 사건 건물의 2014년도 시가표준액 4,186,592,861원을 산출하였고, 피고는 위 시가표준액에 공정시장가액비율인 70%를 적용하여 이 사건 건물의 과세표준액을 2,930,615,003원으로 산정하였다. 그 후 피고는 조세심판원의 결정에 따라 이 사건 건물의 용도지수를 일부 조정하여 시가표준액 4,131,883,550원을 산출하여, 이 사건 건물의 과세표준액을 2,892,318,485원으로 경정하였다.
2) 이 사건 부동산에 관하여 수산업협동조합중앙회 앞으로 2013. 7. 26. 채권최고액 1,080,000,000원의 공동근저당권이 마쳐졌는데, 위 근저당권이 설정될 무렵 감정평가법인 △△감정원은 이 사건 토지에 대한 평가액을 3,860,754,000원으로 감정하였고, 이 사건 건물은 담보가치가 희박하거나 철거예정이라는 이유로 감정평가에서 제외하였다.
3) 한편, 한국자산신탁 주식회사는 이 사건 부동산에 대한 감정평가절차를 거치지 아니한 채 우선수익자인 주식회사 케이비 저축은행이 2012. 5. 15. 공매 요청한 금액인 2,548,000,000원을 기준으로 공매절차를 진행하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제11호증, 을 제4, 12호증의 각 기재, 이 법원의 한국자산신탁 주식회사에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

1)「지방세법」제110조,「지방세법 시행령」제109조제1호에서 건축물에 대한 과세표준은「지방세법」제4조제1항, 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율인 100분의 70을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호, 같은 조 제3항에서 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 결정하되, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있도록 되어 있으며,「지방세법 시행령」제119조는 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있다.
한편 시장·군수가 아파트 건물의 시가표준액을 결정함에 있어 신축가격을 기준으로 하여 구조, 지붕, 용도, 위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 규모, 특수부대설비 등 제반 요소들을 모두 참작하여 결정하였다 하더라도, 그 시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그 과세시가표준액 결정은 위법한 것으로 보아야 한다(대법원 1997.7.8. 선고 95누17953 판결등 참조)고 할 것이나 그 불합리한 정도가 현저하지 않은 경우에는 과세표준의 결정 및 이를 기초로 한 과세처분이 위법하다고 할 수는 없다.
2) 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 부과처분은 그 시가표준액을 산정함에 있어 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 국세청장이 고시한 건물신축가격 기준액을 기준으로 이 사건 각 호실의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율 등을 적용하는 등 관계 법령에 따른 처분을 하였음은 앞서 본 바와 같다.
원고는 이 사건 건물을 공매한 가액이나 이 사건 건물의 현황 및 감정평가법인 △△감정원의 감정 등에 비추어 볼 때 피고가 산정한 건축물의 시가표준액이 지나치게 높아 위법하다고 주장한다. 살피건대, 을 제10호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 재산세는 보유하는 재산에 대한 담세력을 인정하여 과세하는 것으로서 그 과세표준은 거래가격을 기준으로 산정하는 것이 아니고,「지방세법」제10조제5항 제4호는 재산세가 아닌 취득세의 과세표준액에 적용되는 것으로 이 사건 부과처분에 적용되는 규정이 아닌 점, ② 이 사건 건물은 근린생활시설(제1종, 제2종), 판매시설의 용도로 신축되었고, 건축물대장에도 같은 용도로 등재되었으며, 실제로도 그와 같은 용도로 사용되었는바, 현재 이를 건축물대장상의 용도로 사용하지 아니하고 있다는 사정만으로는 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에 해당한다고 볼 수 없는 점, ③ 원고는 이 사건 건물의 취득가격이 345,722,907원임을 전제로 이 사건 건물의 시가표준액이 현저히 과다하게 산출되었다고 주장하나, 공매의 특성상 물건의 성격에 따라 현저히 저가의 금액에 낙찰되는 경우가 있을 수 있고, 위 취득가격도 세무사 등이 이 사건 부동산의 가액에서 임의로 안분한 금액에 불과한 점, ④ 감정평가법인 △△감정원은 이 사건 건물의 담보가치가 희박하거나 철거예정이라는 이유로 이를 감정평가에서 제외하였으나, 이는 근저당권의 설정을 위한 평가에 불과할 뿐, 이 사건 건물의 담세력을 평가하는 자료로 삼기는 어려운 점, ⑤ 건축물의 시가표준액은 그 자체로 재산세 부과를 위한 과세표준이 되는 것이 아니라「지방세법」제110조제1항, 같은 법 시행령 제109조에 의하여 공정시장가액비율인 100분의 70만 과세표준으로 반영되어 이 과정에서 이미 시가에 대한 고려가 반영되었다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 보면 금융기관의 감정이나 원고가 경락받은 금액만을 기준으로 피고가 산정한 건축물의 시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리하다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이에 반하는 원고의 위 주장은 이유 없다.
3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【관계법령】

■ 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액)

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(가액)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 행정자치부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.
④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은「지방세기본법」제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.
제10조(과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(연부)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조제1항 또는「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

제110조(과세표준)

① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

② 선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제2항에 따른 시가표준액으로 한다.
제111조(세율)

① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 건축물

가. 제13조 제5항에 따른 골프장(같은 항 각 호 외의 부분 후단은 적용하지 아니한다), 고급오락장용 건축물: 과세표준의 1천분의 40

나. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ시(읍ㆍ면지역은 제외한다) 지역에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물: 과세표준의 1천분의 5

다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5

제112조(재산세 도시지역분)

① 지방자치단체의 장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 도시지역분 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.
1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

② 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 제1항 제2호의 세율을 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위에서 다르게 정할 수 있다.
③ 제1항에도 불구하고 재산세 도시지역분 적용대상 지역 안에 있는 토지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지는 제1항 제2호에 따른 과세대상에서 제외한다.
■ 지방세법 시행령

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등)

① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물:「소득세법」 제99조제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(가감산율)

③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 제1항의 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.
제109조(공정시장가액비율)

법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

제119조(재산세의 현황부과)

재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다. 끝.

산세 과세표준은 취득세와 달리 거래가격 기준이 아니며, 공매는 특성상 저가에 낙찰되는 경우가 있고, 공정시장가액비율(70%)을 반영함으로서 어느 정도 시가를 반영하고 있으므로 현저하게 불합리하다고 볼 수 없다.