토지수용보상금 증액 (일반행정, 서울행정법원)
공포일: 2010.01.15 / 시행일:

【원 고】 태성기초산업 주식회사 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 김범수 외 1인)
【피 고】 서울특별시 (소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 백현기 외 1인)
【변론종결】2009. 12. 11.
【주 문】
 1. 피고는 원고에게 2,594,540원과 이에 대하여 2009. 9. 9.부터 2010. 1. 15.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
 3. 소송비용 중 95%는 원고가, 5%는 피고가 각 부담한다.
 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】 피고는 원고에게 1,415,935,490원과 이에 대하여 2009. 9. 9.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】 1. 재결의 경위
 가. 사업의 승인 및 고시
 -도시계획시설사업(신월정수장부지 공원조성사업)
 -2008. 11. 13. 서울특별시 고시 제2008-404호
 나. 중앙토지수용위원회의 2009. 7. 16.자 수용재결
 -수용대상 : ① 서울 양천구 신월동 (지번 8 생략) 잡종지 2,210㎡, ② 같은 동 (지번 9 생략) 잡종지 2,092㎡, ③ 같은 동 (지번 3 생략) 잡종지 198㎡(이하, ‘이 사건 각 토지’라고 하고, 각각의 토지는 지번으로 특정하기로 한다), ④ 위 (지번 8 생략) 토지 지상 궤도굴삭기, 휀스시설 등 지장물(이하, ‘이 사건 지장물’이라고 한다), ⑤ 위 (지번 8 생략) 토지 지상 영업권
 -수용보상금 : 합계 4,767,499,700원(토지 부분 4,509,014,700원, 지장물 부분 163,735,000원, 영업 부분 94,750,000원)
 -수용개시일 : 2009. 9. 8.
 -감정평가법인 : 삼창감정평가법인, 하나감정평가법인(이하, 그 감정결과를 ‘재결감정’이라 한다)
[인정근거] 갑 2호증, 을 1호증, 변론 전체의 취지
 2. 주장 및 판단
 가. 원고의 주장
 이 사건 수용재결의 보상금 산정에는 아래와 같은 위법이 있으므로, 법원감정에 따라 청구취지 금액과 같이 보상금이 증액되어야 한다. 
 (1) 이 사건 각 토지 중 일부((지번 8 생략) 토지 중 421㎡, (지번 9 생략) 토지 중 323㎡, (지번 3 생략) 토지 중 54㎡, 이하, ‘이 사건 도로 부분’이라고 한다)에 관하여 그 이용현황을 지목대로 잡종지로 평가하여야 함에도 재결감정이 이를 도로로 평가한 것은 위법하다. 
 (2) 재결감정은 지가변동률, 보상선례에 대한 평가를 제대로 하지 아니하여 이 사건 각 토지에 대한 보상가격을 객관적인 가격에 비하여 너무 낮게 산정하였으나, 법원감정은 지가변동률과 보상선례를 적절하게 반영하여 평가하였다. 
 (3) 원고는 이 사건 각 토지에 설치한 임시보관장소에 건설폐기물 1,050톤을 보관하고 있으므로, 그 이전비에 대한 보상이 이루어져야 한다.
 (4) 이 사건 지장물 중 휀스시설의 보상가격을 객관적인 가격에 비하여 너무 낮게 산정하였다.
 나. 인정사실
 (1) 이 사건 각 토지의 현황
 (가) 이 사건 각 토지는 서울 양천구 신월동 소재 신월 I·C 서쪽에 있고, 주변은 주거지역 내 저개발지대로서 이 사건 영업장을 비롯하여 수곳의 건설폐기물 중간집하장이 영업중이다. 
 (나) 이 사건 각 토지는 남쪽으로 폭 약 6m의 도로에 접하고, 국립과학수사연구소 쪽에서 경인고속도로 상부의 고가도로를 통하여 이 사건 각 토지까지 차량의 진입이 가능하다. 
 (다) 이 사건 각 토지는 부정형의 평지로서, 건설폐기물 중간집하장으로 이용되고 있다.
 (2) 이 사건 각 토지에 대한 감정평가
 (가) 재결감정과 법원감정은 이 사건 각 토지를 감정평가함에 있어 서울 양천구 신월동 (지번 10 생략) 전 962㎡를 비교표준지로 선정하였다. 
 (나) 재결감정과 법원감정은 모두 양천구 주거지역의 2008. 1. 1.부터 2009. 7. 16.까지의 지가변동률을 기준으로 시점수정치를 결정하였는데, 위 지가변동률을 산정함에 있어 재결감정은 감정 당시 2009. 5. 이후의 지가변동률이 아직 고시되지 아니한 관계로 2009. 5.의 변동률을 기준으로 연장적용하는 방식으로 계산하여 0.97944로 결정하였고, 법원감정은 고시된 변동률을 기준으로 0.98120으로 결정하였다.
 (다) 재결감정은 이 사건 도로 부분의 이용현황을 ‘공익사업을 위한 토지등의 취득및 보상에 관한 법률’(이하, ‘공익사업법’이라고 한다) 시행규칙 제26조 제1항 제2호, 제2항에 따른 ‘사실상의 사도’로 평가하여 그 보상가액을 3분의 1로 산정하였고, 법원감정은 이 사건 토지 부분을 ‘사실상의 사도’로 평가하는 경우와 그렇지 아니한 경우를 나누어 각각 보상가액을 산정하였다. 
 (라) 재결감정과 법원감정은 이 사건 각 토지에 대한 보상선례로 아래의 두 토지를 예시하였다.
기호 소재지 지목 이용상황 용도지역 평가액 (원/㎡) 가격시점 평가목적 사업명 1 구로구 개봉동 (지번 6 생략)답주거나지 1종 일반주거1,030,000 2008. 12. 11. 보상 온수도시자연공원(잣절지구) 2 양천구 신월동 (지번 7 생략)대대1종 일반주거1,890,000 2007. 4. 23.보상 도시계획시설사업(신월IC주변 도로확장공사)
 (마) 위와 같이 예시된 보상선례 중에서, 재결감정은 기호 2 토지는 가격시점이 2년 이상 경과되었다는 이유로 가격시점이 더 가까운 기호 1 토지를 보상선례로 채택하여 기타요인 보정률을 1.75로 산출하였고, 법원감정은 기호 1 토지는 ① 이 사건 각 토지로부터 남동쪽으로 약 3.7km 거리에 소재하며, ② 그 일대는 지하수가 지면으로 자연적으로 솟아나는 용출지로서 이러한 특성으로 인해 최근까지 미나리논으로 사용되었고, ③ 현재 습지 생태공원을 조성하는 공익사업이 진행중이라는 이유로 보상선례로 채택하지 아니하고, 기호 2 토지는 ① 보상시점이 2년이 경과하였으나 해당 기간 동안의 지가변동률이 1.01992로서 시점에 따른 지가의 변동 폭이 크지 않고, ② 이 사건 각 토지로부터 동쪽으로 약 500m 거리에 소재하므로 보상선례로서 적절하다는 이유로 이를 채택하여 기타요인 보정률을 2.01로 산출하였다. 
 (바) 재결감정과 법원감정의 구체적인 평가내용은 아래 감정평가표 기재와 같다.
？ 감정평가법인 수용토지표준지 공시지가(원)시점수정지역요인개별요인기타요인적용단가 (원/㎡)가로 접근 환경 획지 행정 기타 계재결감정삼창 잡종지 부분500,000 0.97944 1.00 1.07 1.05 1.00 1.15 1.00 1.00 1.292 1.75 1,107,300 도로 부분 〃〃〃〃〃〃〃〃0.33 0.426〃365,100 하나 잡종지 부분〃〃〃 1.08 〃〃 1.20 〃 1.00 1.361〃1,166,200 도로 부분 - - - - - - - - - - - 388,700 법원감정일청담- 500,000 0.98120 1.00 1.07 1.05 1.00 1.17 1.01 1.00 1.328 2.01 1,310,000 (도로인 경우 : 436,000)
 (3) 이 사건 지장물 중 휀스시설의 감정평가
 재결감정은 이 사건 지장물에 관한 보상액을 산정함에 있어 구조·이용상태·면적·시공정도·내구연한·유용성·현상 및 관리상태, 이전가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여 취득가격(원가법에 의한 당해 물건의 가격) 범위 내에서 이전비로 평가하였는데, 그 중 휀스시설은 일괄하여 6,750,000원으로 평가하였다. 한편, 법원감정은 휀스시설의 보상액을 산정함에 있어 위와 같은 기준에 따르되, 그 취득가격을 9,344,540원, 이전비를 19,380,000원으로 보고 이전비가 취득가격을 상회하므로 취득가격인 9,344,540원으로 평가하였다. 
[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 4호증의 1, 2, 갑 6호증, 갑 7호증의 1, 2, 3, 을 10호증의 1, 2, 법원감정결과, 변론 전체의 취지
 다. 판단
 (1) 이 사건 도로 부분의 평가
공익사업법 시행규칙 제26조 제1항 제2호, 제2항 제1호, 제2호, 제4호는 사도법에 의한 사도 외의 도로(국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 ① ‘도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’와 ② ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’ 등은 ‘사실상의 사도’로서 인근토지에 대한 평가액의 1/3 이내로 평가하도록 규정하고 있는데, 여기서 ‘도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’인지 여부는 인접토지의 획지면적, 소유관계, 이용상태 등이나 개설경위, 목적, 주위환경 등에 의하여 객관적으로 판단하여야 하고, ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’에는 법률상 소유권을 행사하여 통행을 제한할 수 없는 경우뿐만 아니라 사실상 통행을 제한하는 것이 곤란하다고 보이는 경우도 해당한다고 할 것이나, 적어도 도로로의 이용상황이 고착화되어 당해 토지의 표준적 이용상황으로 원상회복하는 것이 용이하지 않은 상태에 이르러야 할 것이어서 단순히 당해 토지가 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 이를 소유자가 용인하여 왔다는 사정만으로는 사실상의 도로에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2007. 4. 12. 선고 2006두18492 판결).
 그런데 갑 10, 11호증, 을 4호증의 1, 2, 을 5호증의 1, 2, 을 6 내지 9호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 도로 부분이 도로로 사용되기 시작한 날짜나 경위는 정확히 알 수 없으나, 1993년 항공사진에 의하면, 이 사건 도로 부분에 현황 도로가 존재하는 것으로 나타나는 사실, 그 후 원고가 1994. 8.경 폐기물 수집·운반업허가를 받고 영업을 시작하였는데, 그 영업허가조건에 따라 경인고속도로변으로부터 6m 가량 후퇴한 지점에 차단 펜스를 설치함으로써 위 도로 부분은 현재와 같은 형태를 이루게 된 사실, 원고는 1998년경까지 이 사건 도로부분을 폐기물운반차량의 통행로로 사용하여 동쪽의 신월정수장 앞 도로로 통행하였는데, 그러던 중 인근 주민들의 민원으로 양천구청장에 의하여 신월정수장 앞 도로의 사용이 금지되자, 서쪽의 부천시 방향으로 통행하게 되었으나 이 사건 도로부분은 존치되어 계속 통행이 가능하였던 사실, 2003년경부터는 원고 회사의 동편에 영진기업이 입주하여 그 이후 현재까지 이 사건 도로 부분을 통행로로 사용하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 갑 9호증의 1, 2, 갑 15호증, 갑 16호증의 1 내지 16의 각 영상만으로는 이를 뒤집기 어렵고 달리 반증이 없다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 도로 부분은 원고의 폐기물 수집·운반영업을 위하여 자기 토지 편익을 위해 원고의 의사에 의하여 개설되었다고 봄이 상당하므로, ‘도로 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’로서 ‘사실상의 사도’에 해당한다. 
 따라서 이 사건 도로 부분에 대하여는 도로를 전제로 평가가 이루어져야 하므로, 이 부분에 관한 원고의 주장은 이유 없다. 
 (2) 지가변동률 산정의 위법 여부
 수용재결에 있어서는 관할 토지수용위원회가 감정평가법인에게 수용재결일로 예정된 날을 가격시점으로 하여 평가를 의뢰하기 때문에 아직 지가변동률이 발표되지 아니한 달의 경우 그 전달의 지가변동률을 연장하여 추정 적용할 수 밖에 없는 바, 이로 인하여 재결감정의 시점수정치가 법원감정과 다소 차이가 난다고 하여 재결감정에 평가방법상의 위법이 있다고 할 수 없다. 따라서, 원고의 위 주장도 이유 없다.
 (3) 유사거래사례 및 보상선례 참작시 위법 여부
 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래 사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 '인근 유사토지의 정상거래가격'이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결, 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결 등 참조). 
 그런데 법원감정이 들고 있는 보상선례의 가격시점은 이 사건 수용재결일로부터 역산하여 2년이나 이전인 2007. 4. 23.이므로 지가변동율로 시점수정을 한다 하더라도 이 사건 수용재결 당시 인근토지의 가액을 적절히 반영하는 것이라고 단정할 수는 없고, 입지조건 및 지목 등도 크게 차이가 있어 인근 유사 토지라고 볼 수 없으므로, 이러한 요인을 반영한 법원감정은 적법하게 평가된 것이라 볼 수 없다. 한편 재결감정은 위 보상선례를 참작하지 아니하고, 법원감정과 다른 토지를 보상선례로 채택하였으며, 위 보상선례를 참작함으로써 보상선례를 적용하지 아니하는 경우에 비하여 보상액이 증가되었고 위 보상선례에 추가하여 더 이상 보상액을 증액하여야 할 사정도 없으므로 이러한 재결감정이 위법하다고 볼 수도 없다.
 따라서, 법원감정에 따른 보상선례를 반영하여야 한다거나 보상선례 반영에 관하여 재결감정이 위법하다는 점을 내세운 원고의 주장도 이유 없다. 
 (4) 건설폐기물 이전비의 보상 여부
공익사업법 제75조 제1항 제2호에 의하면, 건축물 등 물건의 이전비가 그 물건가격을 넘는 경우에는 취득가격으로 평가하도록 되어 있으므로, 건축물 등 물건이 아무런 경제적 가치를 갖지 아니하는 경우에는 취득가격이 0이 되어 손실보상의 대상이 된다고 볼 수 없다. 
 따라서, 건설폐기물의 이전비에 대한 보상을 구하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
 (5) 이 사건 지장물 중 휀스시설의 평가
 재결감정과 법원감정은 모두 관계법령에 따라 적절하게 이 사건 지장물 중 휀스시설에 대한 보상가액을 산정하였음을 알 수 있는바, 이 법원은 평가방법상의 위법이 없고 위 지장물의 현황을 가장 적절하게 반영한 것으로 보이는 법원감정을 채택하기로 한다.
 법원감정에 의하면, 위 휀스시설의 수용으로 인한 정당한 보상액은 9,344,540원이 된다.
 (6) 소결
 따라서, 피고는 이 사건 지장물 중 휀스시설에 대한 정당한 보상액과 수용재결 보상액의 차액으로서 원고에게 2,594,540원(= 9,344,540원 - 6,750,000원)과 이에 대하여 수용개시일 다음 날인 2009. 9. 9.부터 이 판결 선고일인 2010. 1. 15.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 
 3. 결론
 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

판사 김종필(재판장) 이정민 진현섭