민원인 - 혼합주택단지에서 「공동주택관리법」 제35조에 따른 행위허가 등에 필요한 입주자등의 동의 비율 산정 시 임대사업자 소유의 세대수를 포함하여 계산해야 하는지(「공동주택관리법 시행령」 제26조제1항 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2025.07.25 / 시행일:

「공동주택관리법」 제35조제1항에서는 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함하며, 이하 이 조에서 같음)의 입주자등1)1) 「공동주택관리법」에 따른 입주자와 사용자를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호 참조), 이하 같음또는 관리주체2)2) 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 등을 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제10호 참조), 이하 같음가 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위3)3) 「주택법」에 따른 리모델링은 제외함(「공동주택관리법」 제35조제1항제2호 참조)등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장4)4) 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장)을 말하며(「공동주택관리법」 제10조의2 참조), 이하 같음의 허가를 받거나 시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제35조제1항 및 별표 3 제6호나목2)에 따르면 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 증축·증설5)5) 증축에 해당하지 않는 것으로서 시설물 또는 설비를 늘리는 것을 말하며(「공동주택관리법 시행령」 별표 3 비고 제7호 참조), 이하 같음을 위한 허가(이하 “이 사안 허가”라 함) 기준으로 입주자등의 동의 비율에 관하여 “전체 입주자등 2분의 1이상”, “전체 입주자등 3분의 2이상” 등을 정하고 있는바,혼합주택단지6)6) 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제4호 참조), 이하 같음에서 이 사안 허가를 위하여 입주자등의 동의를 받으려는 경우, 그 동의 비율을 산정할 때 임대사업자7)7) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제20호 참조), 이하 같음.소유의 세대수를 포함하여 전체 세대수를 산정해야 하는지?

혼합주택단지에서 이 사안 허가를 위하여 입주자등의 동의를 받으려는 경우, 그 동의 비율을 산정할 때에는 임대사업자 소유의 세대수를 포함하여 전체 세대수를 산정해야 합니다.

법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고, 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 위와 같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 하여야 하는바,1)1) 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결례 참조이 사안과 같이 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지에서 이 사안 허가를 위한 입주자등의 동의 비율을 산정할 때에 임대사업자 소유의 세대수가 포함되는지 살펴보기 위해서는 법령의 문언뿐만 아니라 법령의 체계 및 취지를 종합적으로 고려해야 할 것입니다.먼저 「공동주택관리법」 제4조제2항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에서 정하지 않은 사항에 대하여는 「공동주택관리법」을 적용한다고 규정하고 있고, 「공동주택관리법」 제2조에서는 “공동주택”, “분양을 목적으로 한 공동주택”, “임대주택”을 각각 구별하면서(제1호, 제4호 및 제19호) “입주자”는 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을(제5호), “사용자”는 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외함) 등을(제6호), “입주자등”은 입주자와 사용자를 말한다고 각각 정의하고 있는바(제7호), 해당 규정을 종합하여 보면 임대주택법령에서 특별히 정한 사항이 없는 경우에는 임대주택의 관리에 관하여 「공동주택관리법」이 적용될 수 있는데, 「공동주택관리법」에 따른 “사용자”의 범위에서는 임대주택의 임차인을 명시적으로 제외하고 있는 반면 “입주자”의 범위에서는 임대주택의 소유자인 임대사업자를 제외하고 있지 않고, 공동주택관리법령상 “입주자등”에는 원칙적으로 실제 거주 여부와 관계없이 공동주택의 소유자가 포함된다고 보아야 하는 점2)2) 법제처 2020. 11. 20. 회신 20-0474 해석례 참조등에 비추어 볼 때, 임대주택법령에서 특별히 정한 사항 등이 있어 공동주택관리법령의 개별 조문에서 임대사업자는 규율 대상으로 하지 않는 것이 분명한 경우를 제외하고는 「공동주택관리법」에 따른 “입주자” 또는 “입주자등”의 범위에 공동주택의 소유자인 임대사업자가 제외되는 것으로 보기는 어렵습니다.그리고 「공동주택관리법」 제35조제1항 각 호의 행위는 공동주택의 용도, 외관, 구조, 기능 등을 변경하거나 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 공동주택의 소유권 또는 이용권의 범위 및 내용에 변동을 일으키거나 상당한 공사비용이 소요될 수 있는 행위이고, 같은 항 각 호의 행위를 하려는 경우 입주자등의 일정 비율 이상 동의를 받도록 한 취지는 공동주택 소유자 등의 자율적인 재산권 행사를 보장하는 한편 일방적인 재산권의 침해를 최소화하려는 목적이 크다고 할 것인데, 이와 같이 재산권에 영향을 미칠 수 있는 행위에 관하여 혼합주택단지 내 공동주택 소유자 등의 동의를 구하는 데 있어 분양주택 소유자와 임대주택 소유자를 달리 취급할 합리적 이유가 없고, 만약 이러한 행위를 임대주택 소유자인 임대사업자의 동의를 구하지 않고 추진하게 된다면 임대사업자는 그 의사에 관계없이 공사에 필요한 비용 등을 부담하게 되면서도 주택의 재산가치 변동 등 공동주택 소유자로서의 기본적인 권리를 침해받을 우려가 있다는 점에서3)3) 서울고등법원 2018. 2. 9. 선고 2016나2061083 판결례 참조, 혼합주택단지에서 「공동주택관리법」 제35조제1항 각 호의 행위를 하려는 경우에는 분양주택의 소유자뿐만 아니라 임대주택의 소유자인 임대사업자의 동의도 함께 받는 것이 타당할 것입니다.더욱이 이 사안 허가 대상인 부대시설 및 입주자 공유 복리시설의 증축·증설은 일반적으로 공동주택의 공용부분4)4) 구분소유권의 목적인 건물부분(전유부분) 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제2항 또는 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말하며(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제4호 참조), 이하 같음등의 외관·구조를 변경하여 그 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키기 위한 것으로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)에 따른 공용부분의 변경5)5) 집합건물법 제19조에 따라 공용부분에 관한 규정을 준용하는 건물의 대지 또는 공용부분 외의 부속시설(이들에 대한 권리를 포함함)의 변경을 포함하며, 이하 같음에 해당한다고 할 것인데,6)6) 대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결례 참조같은 법 제15조제1항에서는 공용부분의 변경에 관한 사항은 원칙적으로 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정하도록 정하면서 예외적으로 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 등에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수의 결의로 결정하도록 정하고 있으며, 같은 법 제2조의2에서는 집합주택의 관리 방법과 기준 등에 관한 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 명시하고 있는바, 임대사업자가 집합건물법에 따른 구분소유자로서 공용부분의 변경에 관한 사항에 대한 의결권을 갖고 있는 점을 고려하면, 이 사안 허가를 위하여 「공동주택관리법」에 따른 동의를 받아야 하는 “입주자등”의 범위에 임대사업자가 포함된다고 보는 것이 관계 법령과의 체계에도 부합하는 해석이라 할 것입니다.따라서 혼합주택단지에서 이 사안 허가를 위하여 입주자등의 동의를 받으려는 경우, 그 동의 비율을 산정할 때에는 임대사업자 소유의 세대수를 포함하여 전체 세대수를 산정해야 합니다.※ 법령정비 권고사항「공동주택관리법」에 따른 입주자 또는 입주자등의 의미가 개별 조문별 규율대상에 따라 그 범위를 다르게 하여 해석될 여지가 있는 경우에는 정의규정에서 조문별 입주자 또는 입주자등의 의미를 명확히 정의할 필요가 있습니다.<관계 법령>공동주택관리법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “공동주택”이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택나. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물다. 「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설2.·3. (생 략)4. “혼합주택단지”란 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지를 말한다.5. “입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.6. “사용자”란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.7. “입주자등”이란 입주자와 사용자를 말한다.8. ∼ 18. (생 략)19. “임대주택”이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.20. “임대사업자”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.21. (생 략)② 이 법에서 따로 정하지 아니한 용어의 뜻은 「주택법」에서 정한 바에 따른다.제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다.1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위2. 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)3의2. 「주택법」 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위② ∼ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행령제35조(행위허가 등의 기준 등) ① 법 제35조제1항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다.② ～ ④ (생 략)[별표 3]공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준(제35조제1항 관련)구분허가기준신고기준6. 증축·증설나. 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설1) 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 증축하는 경우2) 구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 증설로서 다음의 구분에 따른 동의요건을 충족하는 경우가) 건축물 내부의 경우: 전체 입주자등 2분의 1 이상의 동의나) 그 밖의 경우: 전체 입주자등 3분의 2 이상의 동의. 다만, 태양광 설비를 설치하는 경우에는 전체 입주자등 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.1) 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항으로서 입주자대표회의의 동의를 받은 경우2) 주차장에 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제3호의 전기자동차의 고정형 충전기 및 충전 전용 주차구획을 설치하는 행위(충전기를 교체하는 행위를 포함한다)로서 입주자대표회의의 동의를 받은 경우3) 이동통신구내중계설비를 설치하는 경우로서 입주자대표회의 동의를 받은 경우4) 물막이설비를 설치하는 경우로서 입주자대표회의의 동의를 받은 경우비고(생 략)