부동산낙찰허가결정 (민사, 서울지방법원)
공포일: 1995.08.11 / 시행일:

【항고인(근저당권자)】 항고인
【원심결정】 서울지법 1995. 4. 11.자 94타경41257 결정
【주 문】
 항고를 기각한다.

【이 유】 1. 기록에 의하면, 집행채권자인 주식회사 국민상호신용금고의 신청에 의한 원심법원 94타경41257호 임의경매 사건에 관하여, 원심법원은 1994. 11. 22. 이 사건 입찰대상 부동산에 대하여 경매개시결정을 하고 이를 일괄입찰하기로 하여 최저입찰가격을 금 493,735,040원으로 정하여 제4차 입찰기일을 1995. 4. 6. 10 : 00에 실시하였던바, 항고외 1이 금 503,300,000원으로 최고가입찰신고하자 1995. 4. 11. 그에게 이 사건 낙찰허가결정을 선고한 사실을 인정할 수 있다.
 2. 항고인은 이 사건 항고이유로서 먼저, 위 주식회사 국민상호신용금고는 이 사건 입찰대상 부동산 중 건물에 대하여는 저당권이 없음에도, 원심법원은 이에 대하여도 경매개시결정을 하고 입찰절차를 진행한 것은 위법하다고 주장한다.
 그러므로 보건대, 기록에 의하면 당초 항고외 2 소유의 서울 강남구 (주소 1 생략) 전 88평과 (주소 2 생략) 답 20평의 양 토지 상에 위 항고외 2 소유의 지하 1층, 지상 2층 연건평 159.67m2의 연와조 슬래브지붕 주택 1동(이하 종전 건물이라 한다)이 축조되어 있었는데, 위 양 토지는 1983. 3. 21. 위 (주소 3 생략) 대 227.5m2로 환지등기가 경료되고, 이어서 위 환지된 토지와 그 지상 건물에 대하여 1991. 12. 13.자 및 1992. 7. 28.자 위 국민상호신용금고 명의의 각 근저당권설정등기와 항고인 명의의 1992. 12. 17.자 근저당권설정등기가 각 경료된 사실(다만, 건물에 관하여는 환지 전의 지번으로 등기되었다), 그런데 위 항고외 2는 1993. 6. 18. 위 종전 건물을 헐고 그 지상에 새로이 연건평 591.32m2의 알씨 및 조적조 평슬래브지붕 4층 근린생활시설 및 주택 1동(이하 신축 건물이라 한다)을 신축한 후 1994. 10. 12. 자신 명의의 소유권보존등기를 마친 다음 종전 건물에 대한 위 국민상호신용금고와 항고인의 각 공동담보소멸의 등기를 경료함과 동시에 위 신축건물에 대하여 항고인 명의의 근저당권설정등기를 경료하여 준 사실, 그 후 위 국민상호신용금고가 1994. 11. 21. 위 환지된 토지 및 그 지상의 신축건물에 대하여 이 사건 임의경매를 신청하자 원심법원은 앞서 본 바와 같이 각 그에 대하여 경매개시결정을 한 후 입찰절차를 진행한 사실을 인정할 수 있다.
 그런데, 민법 제365조는 건물이 축조되어 있지 아니한 나대지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 지상에 새로이 건물을 축조한 경우 토지의 저당권자는 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 위 규정은 원래 건물이 존재하지 아니한 상태의 토지는 일반적으로 건물이 존재한 토지에 비하여 그 담보가치가 높고, 또한 토지와 건물을 별개의 독립한 부동산으로 취급하는 우리의 법제 아래서 토지와 건물을 분리처분할 경우 그 처분이 용이하지 아니할 뿐 아니라 건물소유자의 안정적인 권리확보가 어려우므로, 저당권설정자와 저당권자의 이해관계를 조절하여 예외적으로, 건물이 존재하지 아니한 상태에서 토지의 담보가치를 평가하여 그 토지에 관하여 저당권을 취득한 저당권자로 하여금 그 저당권설정자가 나중에 축조한 건물에 대하여도 함께 경매를 신청할 수 있도록 함으로써 토지와 건물을 일괄경매할 수 있게 하여 당초 토지가 가지고 있었던 담보가치를 손상함이 없이 토지에 대한 저당권의 실행을 용이하게 하자는 등에 그 입법취지가 있다고 할 것인데, 이 사건에서와 같이 토지에 대한 저당권설정 당시 나대지가 아니라 이미 건물이 존재하고 토지와 건물 모두에 대하여 동일 소유자가 저당권을 설정한 경우 그 저당권자는 특별한 사정이 없는 한 장차 토지와 건물을 일괄하여 경매할 것으로 기대하고 그러한 상태를 기초로 토지의 담보가치를 평가하였다고 할 것이다.
 따라서, 위와 같이 공동저당의 목적인 종전 건물을 저당권설정자인 위 항고외 2가 저당권자인 위 국민상호신용금고 등의 승낙 없이 임의로 헐어버리고 그 지상에 신축건물을 축조하였다면 사실상 이는 당초 저당권의 목적인 토지 상에 건물이 없었다가 나중에 건물이 신축된 경우와 유사하여, 저당권자의 정당한 신뢰는 악의의 불법행위자인 저당권설정자의 이익보다 두텁게 보호되어야 할 뿐 아니라 토지와 신축건물의 일괄경매를 허용하더라도 항고인과 같이 신축건물에 관하여 권리를 취득한 제3자의 권익이 특별히 침해되는 결과가 초래되지 아니하는 점 및 위 민법 제365조의 취지에 비추어, 위 국민상호신용금고는 위 항고외 2에 대하여 물상대위에 의한 추급권을 행사하거나 손해배상을 구할 수 있음은 물론 위 민법규정을 유추하여 위 신축건물에 대하여서도 일괄경매를 신청할 수 있다고 보아야 할 것이므로, 항고인의 위 주장은 이유 없다.
 3. 항고인은 또, 원심법원은 이 사건 입찰대상 부동산을 부당하게 저가로 감정한 원심감정인의 감정평가서를 기초로 최저입찰가격을 정하여 입찰절차를 진행한 위법이 있다고 주장하나, 원심법원의 위 부동산에 대한 가격평가절차와 최저입찰가격의 결정 내지 저감절차에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없는 이 사건에 있어서, 단지 입찰대상 부동산의 낙찰가격이 시가에 비하여 싸다는 사유는 적법한 항고이유가 되지 아니하고, 그 밖에 기록을 살펴보아도 원심결정을 취소할 만한 사정이 있음을 찾아볼 수 없다.
 4. 그렇다면, 항고인의 이 사건 항고는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.

판사 권광중(재판장) 양경승 이규철

[1] 민법 제365조의 입법취지
 [2] 토지와 그 지상건물을 공동담보로 하는 근저당권설정등기가 경료된 후 종전의 건물을 헐고 신축한 경우, 신축 건물에 대하여도 민법 제365조가 적용되는지 여부

[1] 민법 제365조는 원래 건물이 존재하지 아니한 상태의 토지는 일반적으로 건물이 존재한 토지에 비하여 그 담보가치가 높고 또한 토지와 건물을 별개의 독립한 부동산으로 취급하는 우리의 법제 아래서 토지와 건물을 분리처분할 경우 그 처분이 용이하지 않을 뿐 아니라 건물소유자의 안정적인 권리확보가 어려우므로 저당권설정자와 저당권자의 이해관계를 조절하여 예외적으로 건물이 존재하지 아니한 상태에서 토지의 담보가치를 평가하여 그 토지에 관하여 저당권을 취득한 저당권자로 하여금 그 저당권설정자가 나중에 축조한 건물에 대하여도 함께 경매를 신청할 수 있도록 함으로써 토지와 건물을 일괄경매할 수 있게 하여 당초 토지가 갖고 있던 담보가치를 손상함이 없이 토지에 대한 저당권의 실행을 용이하게 하자는 등에 그 입법취지가 있다.
 [2] 공동저당의 목적인 종전 건물을 저당권설정자가 저당권자의 승낙 없이 임의로 헐어버리고 그 지상에 신축건물을 축조하였다면 사실상 이는 당초 저당권의 목적인 토지 상에 건물이 없었다가 나중에 건물이 신축된 경우와 유사하여 저당권자의 정당한 신뢰는 악의의 불법행위자인 저당권설정자의 이익보다 두텁게 보호되어야 할 뿐 아니라 토지와 신축건물의 일괄경매를 허용하더라도 신축건물에 관하여 권리를 취득한 제3자의 권익이 특별히 침해되는 결과가 초래되지 아니하는 점 및 민법 제365조의 취지에 비추어 저당권자는 저당권설정자에 대하여 물상대위에 의한 추급권을 행사하거나 손해배상을 구할 수 있음은 물론 민법 제365조의 규정을 유추하여 신축건물에 대하여도 일괄경매를 신청할 수 있다.