건물소유권이전등기 (민사, 대법원)
공포일: 1997.06.13 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이정락)
【피고, 상고인】 도고회원 주식회사 (소송대리인 변호사 박두환)
【원심판결】 대전고법 1996. 9. 24. 선고 96나1021 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고 사건을 대전고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.
 1. 제1점에 대하여
 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 1993. 7. 15. 원고와 피고의 대표이사인 소외 1 사이에 소외 예성복지산업개발 주식회사(이하 소외 회사라 한다)가 원고에게 분양하여 준 원심판결 별지목록 기재 이 사건 오피스텔의 2층 및 3층 부분(이하 이 사건 건물 부분이라 한다)에 대한 원고의 권리를 인정하되 그 분양대금을 금 8억 원으로 정하고, 이 사건 오피스텔이 완공될 때까지 원고 소유의 그 판시 임야에 설정된 근저당권설정등기를 말소하여 주는 경우 위 분양계약은 무효로 하고, 그 대신 피고가 원고에게 그 동안 담보 제공의 대가로 금 2억 원을 지급하며, 위 공사가 완공될 때까지 위 각 의무를 이행하지 못하는 경우에는 피고가 원고에게 이 사건 건물 부분에 대한 소유권이전등기를 하여 주기로 하는 내용의 이 사건 약정을 한 사실을 인정한 다음, 이 사건 약정은 원고와 소외 2가 위 소외 1을 납치한 후 그에게 서울특별시 지방경찰청에 고소한 상태이니 서로 타협하는 것이 좋을 것이라고 협박·회유하는 등의 사기 또는 강박에 의하여 이루어진 것이므로, 피고는 원고에 대한 1993. 11. 2. 자 내용증명우편의 송달 또는 피고 소송대리인의 1995. 2. 16. 자 준비서면의 송달로써 이를 취소한다는 피고의 주장에 대하여, 원심은 위 주장사실에 부합하는 그 판시 증거는 믿을 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 피고의 위 주장을 배척하였는바, 이를 기록과 대조하여 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없으므로 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 없다.
 2. 제2점에 대하여
 가. 원심은, 소외 회사가 아산군수로부터 건축허가를 받아 이 사건 오피스텔 부지 위에 지상 18층, 지하 4층의 이 사건 오피스텔을 건축하던 중 소외 회사가 발행한 당좌수표가 부도처리되는 등 경영이 어렵게 되자 1990. 10. 31. 이 사건 오피스텔 부지를 소외 주식회사 강국에 매도하고 같은 해 11. 9. 주식회사 강국 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었으나, 소외 회사의 대표이사 소외 3과 대주주인 소외 4 등이 1991. 1. 31. 위 매매계약이 합의해제된 것처럼 관계 서류를 위조하여 주식회사 강국 명의의 위 소유권이전등기를 말소함으로써 소외 회사와 주식회사 강국 사이에 분쟁이 발생하자, 위 두 회사는 1991. 4. 2. 소외 회사가 이 사건 오피스텔 부지에 관한 주식회사 강국 명의의 위 소유권이전등기를 말소함으로써 주식회사 강국이 입은 손해를 금 7억 원으로 확정하고 이를 소외 회사가 주식회사 강국에게 지급하기로 하되, 소외 회사는 위 채무를 담보하기 위하여 원고 소유인 경기 강화군 (주소 1 생략) 임야 6,942㎡에 관하여 주식회사 강국이 지정하는 소외 5 명의로 채권최고액 금 6억 원의 근저당권을 설정하여 주기로 하는 등의 그 판시와 같은 내용의 약정을 하고, 한편 같은 날 원고와 소외 회사와의 사이에는 원고가 그 소유인 위 임야를 소외 회사를 위하여 담보로 제공하는 대가로 소외 회사는 원고에게 이 사건 건물 부분을 대물변제하되, 소외 회사가 1991. 9. 30.까지 위 임야에 대한 위 소외 5 명의의 근저당권설정등기를 말소하면 소외 회사는 원고가 담보를 제공한 대가로 금 2억 원만을 지급하면 되지만, 위 기일까지 위 근저당권설정등기를 말소하지 못하는 경우 소외 회사는 즉시 원고에게 이 사건 건물 부분에 대한 소유권이전등기를 하여 주기로 약정하였으며, 원고는 위 약정에 따라 위 임야에 대하여 1991. 4. 3.자로 위 소외 5 명의로 근저당권설정등기를 마쳐준 사실, 그 후 소외 회사가 철골공사를 마친 상태에서 자금 부족으로 이 사건 오피스텔 신축공사를 중단하게 되자, 소외 회사로부터 이 사건 오피스텔을 분양받은 수분양자 59인이 피해복구를 위하여 피해복구대책회원단을 결성하여 1991. 5. 18. 소외 회사와의 사이에 소외 회사는 이 사건 오피스텔 부지 및 그 지상에 건축 중인 오피스텔 공사현장과 온천공(제4026호)의 소유권을 위 피해복구대책회원단이 설립하기로 한 피고에게 이전하여 주기로 하는 등의 약정을 하였고, 위 수분양자 59인은 같은 달 25. 주식회사인 피고를 설립하여 피고가 위 공사현장을 인수하고, 이 사건 오피스텔 부지에 관하여 같은 해 6. 24.자로 피고 명의로 소유권이전등기를 마친 다음, 1992. 4.경 소외 한남개발 주식회사와의 사이에 건축공사계약을 체결하고 건축공사를 재개한 사실, 한편 주식회사 강국은 소외 회사와 위에서 본 바와 같은 약정이 이루어지기 전인 1991. 3. 8. 소외 회사를 상대로 이 사건 오피스텔 부지에 관하여 말소된 주식회사 강국 명의의 위 소유권이전등기의 회복등기절차이행의 소를 제기하여 위 소송에서 1992. 3.경 주식회사 강국의 승소로 확정이 되자, 피고 명의의 위 소유권이전등기는 피고가 무권리자인 소외 회사로부터 매수하여 마친 것이므로 무효의 등기라고 주장하면서, 다시 피고를 상대로 위 소유권이전등기말소등기 청구소송을 제기하여 위 소송에서 피고가 패소할 것이 확실한 데다가(위 소송은 1992. 9. 22. 피고 패소로 확정되었다), 소외 주식회사 삼화상호신용금고가 이 사건 오피스텔 부지에 관하여 1986. 12. 9.자로 설정한 근저당권 등에 기하여 신청한 부동산 임의경매절차가 진행 중에 있어 피고의 위 소유권이전등기가 말소될 지경에 이르게 되자, 피고는 1992. 3. 27. 위 경매절차에서 대금 7억 7,824만 원에 이 사건 오피스텔 부지를 경락받아 1992. 6. 18. 경락을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 사실, 원고는 1992. 8. 14.경부터 피고에게, 원고가 이 사건 건물 부분을 소외 회사로부터 분양받았으므로 소외 회사의 사업을 인수한 피고가 이를 인정하여 줄 것을 요구하였으나 같은 달 18. 피고는 원고에게 그가 소외 회사의 공사대금채무만을 인수하였을 뿐 소외 회사의 원고에 대한 분양채무를 인수한 바가 없고 이를 인수할 아무런 이유도 없으므로 원고의 요구에 응할 수 없다는 뜻을 명백히 표시하던 중 1993. 7. 15. 위에서 본 이 사건 약정을 한 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 약정은 피고의 일상의 업무라고 볼 수 없으므로 이사회의 결의가 있어야 할 것이고, 원고는 이 사건 약정 당시 이사회의 결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었으므로 이사회의 결의 없이 이루어진 이 사건 약정은 무효라는 피고의 주장에 대하여는, 일반적으로 주식회사의 대표이사는 회사의 영업에 관하여 재판상 또는 재판 외의 모든 행위를 할 수 있는 권한이 있고, 주식회사의 대표이사가 이사회의 결의를 거쳐야 할 대외적 거래행위에 관하여 이를 거치지 아니하고 한 경우라도 이와 같은 이사회결의사항은 회사의 내부적 의사결정에 불과하다고 할 것이므로 그 거래 상대방이 그와 같은 이사회결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 그 거래행위는 유효하다고 해석되고, 위와 같은 상대방의 악의는 이를 주장하는 회사측이 주장·입증하여야 할 것이라고 전제한 다음, 이 사건에 있어 피고가 주장하는 바와 같이 원고가 이 사건 약정 당시 위 약정 내용이 이사회의 결의를 거쳐야 할 사항인데 이에 대한 피고의 이사회의 결의가 없었다는 점을 알았거나 알 수 있었음을 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 위 주장도 배척하고, 피고는 원고에게 이 사건 건물 부분에 대하여 1993. 7. 15. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다.
 나. 그러나, 원심의 위와 같은 인정·판단은 선뜻 수긍이 가지 아니한다.
 살피건대, 주식회사의 이사회는 회사의 업무집행에 관한 의사결정권한이 있고(상법 제393조 제1항), 따라서 법률 또는 정관 등의 규정에 의하여 주주총회 또는 이사회의 결의를 필요로 하는 것으로 되어 있지 아니한 업무 중 이사회가 일반적·구체적으로 대표이사에게 위임하지 않은 업무로서 일상 업무에 속하지 아니한 중요한 업무에 대하여는 이사회에게 그 의사결정권한이 있다고 할 것인바, 기록에 의하면 피고의 정관 등이 증거로 제출된 바가 없어 이 사건 약정 내용이 피고의 이사회의 결의를 거쳐야 할 사항인지 아니면 이사회의 결의를 거칠 필요가 없는 사항인지의 여부가 확실한 것은 아니지만, 만일 이 사건 약정 내용이 정관 등에 의하여 또는 피고 대표이사의 일상 업무에 속하지 아니한 중요한 업무에 해당하여 피고의 이사회의 결의를 거쳐야 할 사항인데 피고의 대표이사가 이를 거치지 아니하고 원고와 위와 같은 약정을 한 것이고, 이 사건 약정 당시 원고가 이사회의 결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었다면 이 사건 약정은 피고에 대하여 효력이 없다고 할 것이다(대법원 1996. 1. 26. 선고 94다42754 판결, 1993. 6. 25. 선고 93다13391 판결 등 참조).
 먼저, 피고가 설립된 경위와 피고가 이 사건 부동산을 취득한 경위, 이 사건 오피스텔이 피고의 유일한 재산이고, 특히 이 사건 건물 부분이 사우나시설 부분으로 이 사건 오피스텔의 중요한 부분이고, 위 소외 1이 비록 피고의 대표이사이기는 하지만 위 59명의 수분양자의 한 사람에 불과하여 나머지 수분양자의 의사를 무시하고 독자적으로 이 사건 건물 부분을 처분할 권한이 있다고 보여지지 아니하는 점 등에 비추어 보면, 거래가격이 십수억 원에 이르는 것으로 보이는 이 사건 건물 부분을 아무런 대가도 없이 원고에게 증여하는 것과 같은 내용의 이 사건 약정은 피고의 일상적인 업무의 범위 내에 속하는 것이라거나, 이와 같은 의사결정이 대표이사에게 위임된 사항이라고 쉽게 인정되지는 아니한다고 할 것이다.
 그리고 원심이 사실인정의 증거로 채용한 소갑 제6호증(계약서)의 기재에 의하면, 위 계약서 제8조는 원고와 소외 회사의 대표이사인 소외 3과의 사이에 이루어진 1991. 4. 2. 자 위 약정이 유효하게 하기 위하여는 주주총회나 이사회의 결의를 거치는 등 법인의 승낙을 받도록 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 위에서 본 바와 같이 원고가 1992. 8. 14.경 피고에게 이 사건 건물 부분에 대한 원고의 권리를 인정하여 달라고 요구하였으나 피고는 같은 달 18. 원고에게 이에 응할 수 없다는 뜻을 명백히 표시하였던 점, 원고와 소외 회사와의 1991. 4. 22. 자 약정과 비교하여 볼 때 이 사건 약정의 내용은 피고가 이 사건 오피스텔이 완공될 때까지 원고 소유의 위 임야에 설정된 위 근저당권설정등기를 말소하여 주는 경우에 피고는 원고에게 위 담보제공 대가로 금 2억 원을 지급하고, 만일 피고가 이 사건 오피스텔이 완공될 때까지 원고 소유의 위 임야에 설정된 위 근저당권설정등기를 말소하여 주지 못하는 경우에는 피고는 원고로부터 어떠한 대가도 지급받음이 없이 이 사건 건물 부분에 대하여 원고에게 소유권이전등기를 마쳐준다는 것으로서, 이에 의하면 피고는 원고에 대하여 일방적인 의무만을 부담하게 되는 것으로 일방적으로 원고의 이익을 위한 내용인 점, 그리고 기록에 의하면, 이 사건 약정이 이루어지기 전에는 원고와 위 소외 1이 이 사건 약정관계로 만나거나 논의한 일이 없고, 위 소외 1은 신병 관계 등으로 회사에 제대로 출근도 하지 못하고 있는 상태였는데, 1993. 7. 15. 원고와 그의 친구인 소외 2는 서울 송파구 (주소 2 생략) 소재 피고의 서울사무소 앞에서 피고 대표이사인 위 소외 1을 기다리다가 09:00경 사무실에서 나오는 위 소외 1을 위 두 사람이 근처의 다방으로, 그 후 계속하여 서울 종로구 청진동 소재 서울관광호텔 커피숍까지 데리고 가서 위 소외 1이 회사 등 외부와 접촉을 하지 못한 상태에서 같은 날 11:00경 원고의 요구에 의하여 이 사건 약정을 체결하게 된 사실을 인정할 수 있는 점 등을 고려하여 보면, 원고는 이 사건 약정 당시 피고의 이사회의 결의가 없었다는 점을 알았거나 알 수 있었다고 볼 여지가 있다 할 것이다.
 사정이 이러하다면, 원심으로서는 과연 이 사건 약정 내용이 피고의 이사회의 결의가 필요한 사항인지, 이 사건 약정이 이루어진 경위 및 당시 원고가 이에 관한 이사회의 결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었는지 여부에 관하여 더 심리·판단하였어야 할 것임에도 불구하고, 원심이 위에서 본 바와 같은 여러 가지 의문점이 해소되지도 아니한 상태에서 피고의 위 주장을 성급하게 배척하여 버린 조치에는 필경 심리미진이나 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하므로, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다 할 것이다.
 3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 더 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈

[1] 이사회가 일반적·구체적으로 대표이사에게 위임하지 않은 업무로서 일상 업무에 속하지 아니한 중요한 업무에 대하여 이사회에게 그 의사결정권한이 있는지 여부(적극)
[2] 대표이사가 이사회의 결의를 요하는 대외적 거래행위에 관하여 적법한 이사회 결의 없이 한 행위의 효력

[1] 법률 또는 정관 등의 규정에 의하여 주주총회 또는 이사회의 결의를 필요로 하는 것으로 되어 있지 아니한 업무 중 이사회가 일반적·구체적으로 대표이사에게 위임하지 않은 업무로서 일상 업무에 속하지 아니한 중요한 업무에 대하여는 이사회에게 그 의사결정권한이 있다.
 [2] 약정 내용이 정관 등에 의하여 또는 대표이사의 일상 업무에 속하지 아니한 중요한 업무에 해당하여 이사회의 결의를 거쳐야 할 사항인데 대표이사가 이를 거치지 아니하고 그와 같은 약정을 한 경우, 약정 당시 약정의 상대방이 이사회의 결의가 없었음을 알았거나 알 수 있었다면 그 약정은 회사에 대하여 효력이 없다.