부동산거래법상 검증체계가 갖추어져 있지 않은 상가의 실거래가격을 사실상 취득가격으로 볼 수 있는지 여부 (일반행정, 대법원)
공포일: 2010.01.14 / 시행일:

【심급】
3심
【세목】
취득세
【주문】
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 원고들이 부담한다.
【이유】

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보아도, 상고인들의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에관한특례법 제4조에 해당하여 이유 없음이 명백하므로, 같은 법 제5조에 의하여 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울고등법원 2009. 9. 11. 선고 2008누35905 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고들의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고들이 부담한다.
【이유】

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래와 같은 주장 및 이에 대한 판단을 추가하는 것을 제외하고는 제1심 판결의 이유 부분 기재와 같으므로,행정소송법 제8조제2항,민사소송법 제420조본문에 의하여 이를 인용한다.
"원고들은, 사업자인 개인은 법인과 마찬가지로 소득세법, 부가가치세법 등이 정한 바에 따라 모든 거래사실에 관한 장부 작성, 증빙서류 비치, 세금계산서 작성 및 교부 등의 의무를 부담하므로 개인사업자인 원고들의 거래에 있어서도 취득가격의 진실성은 보장되어 있고, 원고들은 또한 부동산거래신고법 제27조에 의하여 거래가격신고서를 제출하였는바, 구「지방세법」제111조제5항 제1호, 제3호, 제5호에서 과세표준을 사실상의 취득가격에 의하는 경우를 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득, 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득으로 한정한 것은 평등의 원칙과 재산권, 조세법률주의, 재판받을 권리, 과잉금지의 원칙에 반하는 것이어서 헌법에 위반되므로, 이에 근거하여 이루어진 이 사건 각 부과처분은 위법하다는 취지로 주장한다.
살피건대, 구 지방세법은 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 하면서, 여기서 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하나 다만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 지방세법 소정의 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하고 있다. 나아가 이에 대한 특칙으로 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득, 외국으로부터의 수입에 의한 취득, 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득, 공매방법에 의한 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 그 사실상의 취득가격에 의하여 취득세를 부과하도록 규정하고 있다( 구「지방세법」제111조제5항 제1호 내지 제5호).
먼저 특칙 규정 각 호의 내용과 그 취지를 살펴보면, 위 각 호에서 정하고 있는 사유는 모두 특별한 사정이 없는 한 제도적으로 그 신빙성이 상당 정도 보장되어 있는 객관적 자료에 의하여 사실상의 취득가액이 추정될 수 있고 그 확인이 용이한 경우임을 알 수 있다. 즉, 국가 또는 지방자치단체가 국공유재산을 매각할 때에는 국유재산법 또는 지방재정법 등의 관계규정에 의한 일정한 절차에 따라 매각이 이루어지기 때문에 매각관계서류가 정확하게 기록·보존되고 따라서 사실상의 취득가격을 용이하게 확인할 수 있으며(제1호), 외국으로부터 수입하는 물건 역시 관세의 부과와 관련하여 관계자료가 기록·보존되기 때문에 그 사실상 취득가격의 확인이 용이하다(제2호). 판결문은 국가기관인 법원이 공정한 제3자적 입장에서 권리관계에 관한 쟁송에 대하여 판단한 문서라는 점에서 신빙성이 상당 정도 보장된다. 법인장부는, 법인이 재산을 양수하는 경우 정당한 대가로 양수하도록 제도적으로 규율되고( 상법 제290조, 제310조, 제374조, 제375조 등), 장부 자체에 대한 규율( 상법 제29조, 제30조, 제31조, 제33조, 제447조, 제447조의 3, 4, 제449조, 기업회계기준 등) 등을 통하여 법인은 장부상의 양수가격을 현실로 지급하거나 부채로 남겨 후에라도 지급할 것이어서 사실상의 취득가격을 법인장부에 취득가격으로 기재할 것으로 기대되므로, 상법 등의 관련 규정에 의하여 법인장부에 기재된 재산의 취득가격은 사실상의 취득가격과 일치하도록 제도적으로 규율되어 있다고 할 것이다. 한편, 국가 또는 공공단체가 금전채권의 강제집행에 의하여 목적물을 환가처분하는 공매(민사집행법에 의한 경매, 국세징수법 및 지방세법상의 공매처분 등) 역시 사실상의 취득가격은 경매가액 또는 낙찰가액이 된다는 점에서(제4호), 마지막으로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 규정에 따라 제출하는 신고서에 관하여 같은 법에 따른 검증을 거친 경우는 같은 법에 따라 시장·군수 또는 구청장이 그 적정성을 검증하고 검증 결과를 세무관서의 장에게 통보하여 과세자료로 활용된다는 점에서(같은 제5호) 앞의 경우들과 다르지 않다( 헌법재판소 1995. 7. 21.자 92헌바40 결정, 헌법재판소 2003. 4. 24.자 2002헌바7186 결정 등 참조).
반면 개인 사이의 부동산 거래는, 그 당사자가 사업자여서 부가가치세법, 소득세법 등에 의하여 거래사실에 관한 장부와 세금계산서 등을 작성할 의무를 부담한다고 하더라도, 그 장부가 법인장부와 마찬가지로 그 장부에 기재된 재산의 취득가격이 사실상의 취득가격과 일치하도록 제도적으로 규율되고 있다고 보기는 어렵고, 그 밖에 개인 사이의 거래에 의한 취득이 위 특칙 각 호에서 정하고 있는 취득과 같은 정도로 신빙성이 상당 정도 보장되어 있는 객관적 자료에 의하여 사실상의 취득가액이 추정될 수 있고 그 확인이 용이한 경우라고 할 수는 없다.
또한, 앞서 본 바와 같은 이유로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하였더라도 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어지지 않은 경우는 신빙성이 상당 정도 보장되어 있는 객관적 자료에 의하여 사실상의 취득가액이 추정될 수 있고 그 확인이 용이한 경우에 해당한다고 할 수 없으며, 한편 상가 건물을 포함한 모든 부동산에 관하여 가격정보를 활용한 거래가격 검증체계를 구축·운영함으로써 사실상의 취득가격에 의한 과세표준 인정의 범위를 확대하는 것이 바람직하다고 할 수는 있겠지만, 그와 같은 검증체계의 구축에는 사회적, 법적, 제도적인 토대가 전제되어야 하므로, 검증체계가 구축되지 않아 검증이 이루어지지 않은 부동산 거래로 인한 취득에 관하여 시가표준액으로 과세표준을 산정하도록 한 것이 부당하다고 볼 수도 없다.
결국, 구「지방세법」제111조제5항 제1호, 제3호, 제5호에서 과세표준을 사실상의 취득가격에 의하도록 한 경우를 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득, 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득으로 한정한 데에는 합리적인 이유가 인정되고, 개인으로부터의 취득, 개인사업자의 장부로 취득가격이 입증되는 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어지지 않은 취득을 제외한 것이 평등의 원칙과 재산권, 조세법률주의, 재판받을 권리, 과잉금지의 원칙에 반하는 것이어서 헌법에 위반된다고 할 수 없으므로, 원고들의 위 주장은 받아들이지 않는다."

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 원고들의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-서울행정법원 2008. 11. 7. 선고 2008구합21843 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고들의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 모두 부담한다.
【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2007. 8. 2. 이○○과 사이에, 원고들이 이○○으로부터 서울 ○○구 ○○동 403-2대 738.3㎡, 같은 동 403-3 대 737.4㎡(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다) 및 양 지상 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 은행, 볼링장, 대중목욕탕 건물(이하 위 건물을 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이를 이 사건 각 토지와 합하여 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 대금 90억 원에 매수하되, 원고들이 이 사건 각 부동산에 대한 근저당권자 주식회사 ○○은행(이하 ‘ ○○은행’이라 한다), 주식회사 △△은행(이하 ‘ △△은행’이라 한다)에 대한 채권최고액 합계 41억 500만 원의 대출금채무와 주식회사 △△텔레콤(이하 ‘ △△텔레콤’이라 한다) 및 임△△에 대한 전세금반환채무 1억 1,000만 원을 각 승계하고, 이 사건 각 부동산에 관한 임대보증금 14억 7,500만 원의 반환채무를 잔금 지급시 공제정산하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 피고에 대하여 구 지방세법(2007. 12. 31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법’이라 한다)에 따라 취득세, 등록세 신고를 하였다.
나. 피고는, 원고들이 매수한 이 사건 각 부동산의 실제거래가액 90억 원이 시가표준액인 10,778,701,779원보다 적으므로, 2007. 10. 2. 원고들에게「지방세법」제111조제1항, 제2항에 정한 시가표준액에 따라 등록세 215,574,030원, 지방교육세 43,114,800원, 취득세 215,574,030원, 농어촌특별세 21,557,400원의 각 부과처분(이하 ‘이 사건 각 부과처분’이라 한다)을 하였다. 그러나 피고는 이후 이 사건 건물의 시가표준액에서 이 사건 건물에서 폐지된 시설인 난방용 보일러(14,775,239원), 에어컨(3,855,300원)의 시설을 뺀 나머지 10,760,071,240원을 시가표준액으로 재결정하여, 2007. 10. 15. 원고들에 대하여 이 사건 각 부과처분의 세액을 등록세 215,201,420원, 지방교육세 43,040,280원, 취득세 215,201,420원, 농어촌특별세 21,520,140원으로 각 감액하여 이를 경정, 고지하였다.
다. 그 후 원고들은 "매매대금인 90억 원이「지방세법」제111조제5항 제5호 규정에 정한 이 사건 각 부동산의 사실상 취득가액에 해당하므로 이를 과세표준으로 하여 위 취득세 등이 부과되어야 한다"고 주장하면서, 2007. 12. 27. 서울특별시장에 대하여 이 사건 각 부과처분에 대하여 이의신청을 하였고, 서울특별시장은 2008. 3. 2. "이 사건 각 부동산의 취득에 관하여는「지방세법」제111조제5항 제5호의 사실상 취득가액이 적용되는 취득이라고 할 수 없지만, 피고가 이 사건 각 부동산의 시가표준액에 관하여는 「시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례」(행정안전부 지침)를 적용하지 아니하였으므로, 피고는 이를 적용한 조사가액으로 재경정하라"는 취지의 결정을 하였다.
라. 이에 피고는 위 서울특별시장의 결정에 따라 2개 이상 부동산 중개업소를 방문조사한 후 10,461,758,010원을 이 사건 각 부동산의 시가표준액으로 결정하고, 2008. 3. 4. 원고들에 대하여 이 사건 각 부과처분의 세액을 등록세 209,235,160원, 지방교육세 41,847,030원, 취득세 209,235,160원, 농어촌특별세 20,923,510원으로 각 감액하여 이를 경정, 고지하였다.
【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 28호증, 을 제1 내지 8호증(이상 가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지.
2. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

원고들은 이 사건 매매계약에 관하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산거래신고법’이라 한다) 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증을 하였으므로, 이 사건 각 부동산의 취득에 관하여는 구「지방세법」제111조제5항 제5호에 따라 ‘사실상 취득가격’을 과세표준으로 취득세, 등록세 등이 부과되어야 할 것인바, 실거래가액이 시가표준액보다 적다는 이유로 구「지방세법」제111조제2항 단서, 제130조 제2항 단서에 따라 시가표준액을 기준으로 부과한 이 사건 각 부과처분은 위법하다.
나. 관계 법령

별지 기재와 같다.
다. 판단

취득세 및 등록세의 과세표준에 관한 구「지방세법」제111조, 제130조의 취지는 납세의무자가 사실상 취득가액으로 신고한 금액을 원칙적인 과세표준으로 하고, 신고를 하지 아니한 경우 또는 신고를 하더라도 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하되, 같은 법 제111조 제5항의 요건이 충족된 경우에만 납세의무자의 신고 유무 및 금액 등에 관계없이 입증된 사실상의 취득가격으로 과세표준을 정한다는 것이고, 같은 법 제111조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적, 한정적 요건에 해당하며, 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수는 없다고 보아야 하므로, 과세관청은 같은 법 제111조 제5항의 요건에 해당하지 아니하는 이상 계약서 등에 의하여 사실상의 취득가격을 입증하는 방법으로 취득세 및 등록세 등의 조세를 부과할 수 없다고 할 것이다( 대법원 2006. 7. 6. 선고 2005두11128 판결 등 참조).
구「지방세법」제111조제5항 제5호, 제130조 제3항에 의하면, 부동산거래신고법 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 ‘검증’이 이루어진 취득의 경우 구「지방세법」제111조제2항 단서 및 제3항에도 불구하고 ‘사실상의 취득가격’을 취득세, 등록세의 과세표준으로 정하고 있는바, 을 제2호증의 기재에 의하면, 원고들은 2007. 9. 19. 피고에 대하여 이 사건 매매계약에 관하여 부동산거래계약신고를 한 사실이 인정되나, 나아가 을 제5호증의 기재만으로 이 사건 매매계약에 관하여 부동산거래신고법 제28조에 의하여 검증이 이루어졌다는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 각 부동산의 취득에 관하여 사실상 취득가액을 기준으로 취득세, 등록세의 과세표준을 정할 수는 없다{ 부동산거래신고법 제28조 제1항에 의하면, 건설교통부장관(2008. 2. 29. 정부조직법 개정으로 ‘국토해양부장관’으로 권한이 승계됨)은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 같은 법 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 ‘토지 및 주택’의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하도록 규정하고 있는바, 이와 같은 규정에서 부동산거래가격 검증체계를 두어야 하는 부동산의 범위를 한정하고 있지 않아 행정기관이 부동산거래가격 검증을 하여야 할 부동산의 범위를 정함에 있어 그 재량의 여지가 상당히 크다고 할 것이므로, 주택 및 토지가 아닌 ‘상가건물’에 관하여 부동산거래가격 검증체계를 두지 아니하였다고 하여 이를 두고 합리적인 이유 없이 원고 또는 상가를 매매하는 사람들에 대하여 현저히 불이익을 주는 것으로 평등의 원칙에 어긋나거나 과잉금지 원칙에 어긋나 재산권을 침해한다고는 볼 수 없고, 오히려 위와 같은 부동산거래신고법 규정의 내용상 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 ‘토지 및 주택’의 가격을 참조하도록 한 점을 고려할 때, 부동산거래가격 검증체계는 ‘토지 및 주택’에 한정하여 구축하도록 정한 것으로 볼 여지도 있다}.
게다가 취득세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세의 일종이고, 등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 그 등기 또는 등록이라는 사실의 존재에 대하여 부과하는 세금으로서, 취득세·등록세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위 또는 등기·등록행위가 이루어진 경우 취득 및 등기·등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 할 것인바, 이 사건 각 부과처분의 ‘시가표준액’이 이 사건 각 부동산의 객관적 재산가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 구「지방세법」제111조제2항 단서, 제130조 제2항 단서나 이에 따라 부과된 이 사건 각 부과처분이 조세평등주의나 실질적 조세법률주의에 위배된다거나 재산권을 침해한다고 볼 수 없다( 헌법재판소 1999. 12. 23.자 99헌가2 결정 참조, 대법원 2008. 6. 12.자 2008아17 결정 등 참조).
따라서 이 사건 각 부동산의 취득, 등록에 관하여 구「지방세법」제111조제5항 제5호, 제130조 제3항의 요건에 해당하지 아니하여 구「지방세법」제111조제2항 단서, 제130조 제2항 단서에 의하여 부과된 이 사건 각 부과처분은 적법하고, 이와 반대의 견해를 전제로 한 원고들의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 결론

그렇다면, 원고들의 주장은 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

검증체계가 구축되지 않아 검증이 이루어지지 않은 부동산 거래로 인한 취득에 관하여 시가표준액으로 과세표준을 산정하도록 한 것이 부당하다고 볼 수도 없으므로 평등의 원칙과 재산권, 조세법률주의, 재판받을 권리, 과잉금지의 원칙에 반하는 것이어서 헌법에 위반된다고 할 수 없다. 따라서 부과처분은 정당하다.