토지수용재결처분취소 (일반행정, 대법원)
공포일: 1990.10.10 / 시행일:

【원고, 피상고인】 이찬상 소송대리인 광화문법무법인 담당변호사 한환진 외 1인
【피고, 상고인】 중앙토지수용위원회
【피고보조참가인, 상고인】 서울특별시피고 및 피고보조참가인 소송대리인 변호사 이용식
【원심판결】서울고등법원 1989.11.1. 선고 89구2839 판결
【주 문】
 상고를 기각한다.
 상고비용은 피고 및 피고보조참가인의 부담으로 한다.

【이 유】 피고 및 피고보조참가인의 상고이유를 본다.
 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 거시증거에 의하여 원심판시 별지목록 기재 5필지의 토지(이하 이 사건 각 토지라 한다)는 건설부장관이구 국토이용관리법(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제29조제1항에 의하여 1979.12.12. 건설부고시 제467호로 가격기준일을 1978.8.21.로 하여 기준지가를 고시한 지역 내에 위치하고 있고 이 사건 수용당시 공부상이나 실제 이용상황에 따른 지목이 답인 사실, 피고가 이 사건 이의재결의 손실보상액을 산정하는 기초가 된제1,제2토지평가사합동사무소(이하제1 또는제2사무소라 한다)는 이 사건 각 토지의 보상가격을 평가함에 있어 이 사건 (1), (2) 토지에 대하여는 같은 동 145의3잡종지(실제현황은 전, 기준지가 평당 29,000원)를, 이 사건 (3),(4),(5) 토지에 대하여는 같은 동 284의 1답(기준지가 평당 38,000원)을 표준지로 각 선정하여 각 표준지의 기준지가를 기준으로 하되 위 지역은 신시가지정비계획 등으로 강서구지역의 일반지가상승율보다 높은 지가상승요인이 있었다고 보아 같은 상황의 중계, 상계지구의 당해 기준지가 대 보상평가(선례)액에 의한 지가상승율이 약 5.5배임을 고려하여 실제 기대지가상승율을 5.5배로 본 후, 이 사건 (1),(2) 토지의 보상액은 위 표준지의 기준지가를 기준으로 기대지가상승율을 감안한 평당 160,000원(29,000 x 5.5, 평방미터당 48,400원)에 기초 관계자료 등을 종합고려하여 평당 미터당 47,000원(제1사무소의 경우), 48,000원(제2사무소의 경우)이고, 이 사건 (3),(4),(5) 토지의 보상액은 위 표준지의 기준지가를 기준으로 기대지가상승율을 감안하여제1사무소의 경우 평당 209,000원,제2사무소의 경우 평당210,00원(38,000 x 5.5, 다만제2사무소의 경우 대략 210,000으로 간주)에 기초자료를 종합 고려하여 평방미터당 51,000원(제1사무소의 경우) 또는 54,000원(제2사무소의 경우)이라고 평가한 사실, 피고는 위 2개의 감정기관의 평가액을 평균한 가격을 기준으로 이 사건 각 토지의 손실보상금을 결정한 사실과 위2개의 감정기관이 이 사건 각 토지의 보상가격을 평가하면서 각 기준지가에대하여는 어떠한 자료를 어떠한 방법으로 어느 정도 고려하였는지를 전혀 알수 없는 사실을 인정하고, 위 인정사실에 의하여 위 2개의 감정기관은 이 사건 (1),(2) 토지에 대하여는 지목이 상이하여 표준지가 될 수 없는 토지를 표준지로 선정한 잘못이 있을 뿐더러 이 사건 각 토지에 대하여구 국토이용관리법 제29조 제5항 소정의 지목별 지가상승율, 인근토지의 정상거래가격 등 모든 가격산정 요인에 대하여는 이를 구체적, 종합적으로 참작한 흔적도 없이 임의로 기준지가에 위 인정과 같은 기대지가상승율을 곱한 뒤 막연하게 보상가격을 평가한 것으로서 적법한 평가라고 볼 수 없고 이러한 평가방법의 잘못에도 불구하고 보상액자체는 적절한 것이라고 인정할 자료도 없다고 인정하면서 오히려 거시증거에 의하여 이 사건 각 토지주위의 일단의 토지에 대하여 1986.7.10. 건설부고시 제305호로 가격기준일을 이 사건 수용재결전인 1986.2.20.로 하여 재고시된 기준지라를 보면(재고시일이 이 사건 수용재결 이후에 이루어진 것이어서 이 사건 각토지의 평가기준은 될 수 없다고 하더라도 하나의 참작사유는 된다) 이 사건 (1),(2) 토지의 부근에 있는 표준지인 신정동 170전의 기준지가가 평당 375,000원(평방미터당 113,400원, 신정동일대의 표준지중 최저액임)이고 이 사건 (3),(4),(5) 토지의 부근에 있는 표준지인 신정동 296의96 답의 기준지가가 평당 1,200,000원(평방미터당 363,000원)인 사실 등을 인정하고 이에 의하면 이 사건 이의재결의 보상액 산정은 너무 저렴하여이 사건 이의재결을 위법하다고 판단하였다.
 2.구 국토이용관리법에 의하여 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 토지를 수용하는 경우 그 지목이 전, 답, 대지, 임야 및 잡종지인 때에는 당해 표준지선정 대상지역 안에서 위 5개의 지목으로 구분하여 선정된 표준지 중 수용대상토지와 지목이 같은 표준지의 기준지가를 기준으로 하여 그 손실보상액을 산정하여야 하고, 이 경우 수용대상토지와 지목이 같은 표준지라 함은 토지대장 등 관계공부상의 지목과는 관계없이 현실적인 이용상황이 같은 지목의 표준지를 의미한다 할 것인바(당원 1989.9.12선고 88누9558 판결 참조), 기록에 의하면이 사건 (1), (2) 토지는 수용당시 공부상이나 실제 이용상황에 따른 지목이 답인 사실과 대상지역에는 지목이 답인 표준지(기준지가도 위 2개의 감정기관이 선정한 표준지인 잡종지의 그것보다 높다)가 있는 사실이 인정되므로 위한양,삼창합동이 위 토지에 대한 표준지로 공부상 지목은 잡종지이나 현황이 전인 토지를 선정하여 그 기준지가를 기준으로 보상가격을 산정한 것은 지목이 상이하여 표준지가 될 수 없는 토지를 표준지로 선정한 잘못이 있다고 할 것이고 비록 소론과 같이 이 사건 (1),(2) 토지의 주위 일대가 1983.6.28. 건설부에 의해 택지개발예정지구로 지정된 후 택지화 됨에 따라 농지지역에서 택지지역으로 이전되어 가고 있는 곳이어서 수용재결당시 위와 같은 사정으로 인하여 농경지로 부적합하게 되었다고 하더라도 위 토지를 잡종지로 보아 표준지 중 잡종지의 기준지가를 기준으로 위 토지의 보상가격을 산정할 수는 없다고 할 것이니 원심의 위와 같은 사실인정에 따른 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 표준지선정에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 논지는 이유없다.
 3.구 토지수용법 제46조 제2항(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의것),구 국토이용관리법 제29조 제5항에 의하면, 기준지가 고시된 지역 내의토지를 수용하는 경우 그 보상액을 산정함에 있어서는 고시된 기준지가를 기준으로 하되 위 관계법령소정의 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 할 것이고(당원1990.1.12. 선고 88누11964 판결 참조), 이 경우 비록 감정서에 모든가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 그 평가의 기준과 정도에 따라서는 평가의 결과가 달라질 수 있으므로 적어도 그 가격산정요인들을 구체적으로 특정, 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술되어야 할 것인바(당원 1989.5.23. 선고 88누5488 판결;1989.11.28.선고 89누5027판결 각 참조), 기록에 의하여 위 2개의 평가서를 보면, 위 2개의 감정기관은이 사건 토지 5필지를 포함한 55필지의 토지에 대한 보상가격을 일괄 평가하면서 대상지역의 기준지가, 지가변동율, 도매물가지수, 동일수급권 내의 유사지역의 가격조사자료와 그 지가상승율을 열거하고, 기타 참고자료로서 한국감정원의 지가색별도, 보상선례수준(중계 및 상계지구),과세표준액을 거시하고 있을 뿐 위 각 표준지의 기준지가에 기대지가상승율 5.5배(이는 평가대상 기간의 전에 대한 지가변동율 3.98배,답에 대한 지가변동율 4.21배에구 국토이용관리법시행령 제49조 소정의 기타사항을 반영한 것으로 보인다)를 감안한 이외에 그 종합고려 하였다는 기초자료에 대하여는 어떠한 자료를 어떠한 방법으로 어느 정도 고려하였는지 전혀 알 수 없다고 할 것이므로 위와 같은 평가는 관계법령에 따른 적법한 평가라고 할 수 없다고 할 것이고, 원심인정과 같이 이 사건 수용재결이 있기 전인 1986.2.20.을 가격시점으로 재고시된 기준지가가 이 사건 이의재결의 보상액기준보다 2.3배내지 6.9배높게 고시된 사실을 알 수 있을 뿐 이 사건 이의재결의 보상액이 적정한 것이라고 이를 인정할 만한 자료를 찾아볼 수 없으므로 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 사실오인 또는 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으며 또한 이 사건의 경우 피고 및 피고보조참가인의 소송대리인은 이 사건 이의재결에서 정한 보상액의 산정이 적법하다고 주장하면서 그 산정의 기초가 된 위 2개의 감정기관이 작성한 평가서를 증거로 제출하고 있을 뿐만 아니라 그 감정인 중의 한사람을 증인으로 신청하여 신문까지 하고있음에 비추어 피고 및 피고보조참가인이 보상액의 적정여부에 대하여 무지, 부주의 또는 오해로 인하여 입증하지 아니함이 명백한 경우로는 볼 수 없다 할 것이고, 따라서 원심이 이에 대한 입증을 촉구하지 않았다 하여 소론과 같은 석명권불행사로 인한 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점 논지 역시 이유가 없다.
 4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 배석(재판장) 이회창 김상원 김주한

가. 기준지가가 고시된 지역 내의 수용대상토지가 수용당시 실제 이용상황에 따른 지목이 답이었으나 수용재결 당시 택지화 되어 농경지로 부적합하게 된 경우 표준지 중 잡종지의 기준지가를 기준으로 보상가격을 산정할 수 있는지 여부(소극)
나. 기준지가가 고시된 지역 내의 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정함에 있어서 가격산정 요인들에 대한 기초자료들을 열거하고 있을 뿐 그 자료들의 참작방법과 정도를 알 수 없도록 기술한 감정평가의 적부(소극)

가. 구 국토이용관리법에 의하여 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 토지를 수용하는 경우 그 토지의 수용당시 공부상이나 실제 이용상황에 따른 지목이 답이라면, 주위 일대가 택지개발예정지구로 지정되어 농지지역에서 택지지역으로 이전되어 가고 있는 곳이어서 수용재결 당시 농경지로 부적합하게 되었더라도 위 토지를 잡종지로 보아 표준지 중 잡종지의 기준지가를 기준으로 위 토지의 보상가격을 산정할 수는 없다.
나. 기준지가가 고시된 지역내의 수용토지에 대한 보상액을 산정함에 있어서는 고시된 기준지가를 기준으로 하되 구 국토이용관리법 등 관계법령 소정의 모든 가격산정 요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 할 것이고, 비록 감정서에 모든 가격산정 요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없더라도 그 평가의 기준과 정도에 따라서는 평가의 결과가 달라질수 있으므로 적어도 그 가격산정 요인들을 구체적으로 특정, 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술되어야 할 것인바, 감정기관이 이 사건 토지 5필지를 포함한 55필지의 토지에 대한 보상가격을 일괄 평가하면서 대상지역의 기준지가, 지가변동율, 도매물가지수, 동일수급권 내의 유사지역의 가격조사자료와 그 지가상승율을 열거하고, 기타 참고자료로서 한국감정원의 지가색별도, 보상선례수준, 과세표준액을 거시하고 있을 뿐, 각 표준지의 기준지가에 기득지가상승율 5.5배를 감안한 이외에 종합 고려하였다는 기초자료에 대하여는 어떠한 자료를 어떠한 방법으로 어느 정도 고려하였는지 전혀 알 수 없도록 감정평가서를 작성하였다면 적법한 평가라고 할 수 없다.