서울시 강남구 - 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 받지 않는 경우인 건축물의 정북방향의 인접 대지가 “전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역인 경우”의 의미(「건축법 시행령」 제86조제2항제3호 등 관련) (법령해석례, 법제처)
공포일: 2017.08.08 / 시행일:

「건축법」 제61조제1항에서는 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 「건축법 시행령」 제86조제1항에서는 건축하는 건축물의 높이에 따라 정북방향 인접대지의 경계선으로부터 띄어야 하는 거리의 기준을 정하고 있으며, 같은 조 제2항제3호에서는 건축물의 정북방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우에는 같은 조 제1항을 적용하지 아니한다고 규정하고 있는 한편, 「건축법」 제54조제1항 본문에서는 대지가 같은 법이나 다른 법률에 따른 지역 등에 걸치는 경우에는 그 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역 안의 대지에 관한 「건축법」의 규정을 적용한다고 규정하고 있는바,일반주거지역 안에서 건축물을 신축할 때, 그 건축물의 정북방향과 인접한 대지가 일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있고 그 중 일반상업지역이 과반을 차지하는 경우, 그 인접대지를 「건축법 시행령」 제86조제2항제3호에 따른 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우로 볼 수 있는지?< 질의 배경 >○ 강남구청은 제3종일반주거지역에서의 건축물에 대한 신축 허가 신청을 받았는데, 해당 건축물의 정북방향의 인접 대지의 경우 55%는 일반상업지역, 45퍼센트는 제3종일반주거지역으로 되어 있어, 해당 인접 대지를 일반주거지역으로 볼 경우에는 「건축법 시행령」 제86조제1항이 적용되어 일정 거리를 띄어 건축해야 하나, 해당 인접 대지를 일반상업지역으로 볼 경우에는 「건축법 시행령」 제86조제2항제3호가 적용되어 건축거리 제한을 받지 않게 됨.○ 이에 따라, 강남구청은 해당 인접대지에 대해 「건축법」 제54조제1항을 적용하여 일반상업지역으로 볼 수 있는지 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부에서 일반상업지역으로 볼 수 없다고 답변하자, 법제처에 법령해석을 요청함.

일반주거지역 안에서 건축물을 신축할 때, 그 건축물의 정북방향과 인접한 대지가 일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있고 그 중 일반상업지역이 과반을 차지하는 경우, 그 인접 대지를 「건축법 시행령」 제86조제2항제3호에 따른 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우로 볼 수 없습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제36조제1항제1호에서는 국토교통부장관 등이 도시지역의 경우 그 용도지역을 주거지역(가목), 상업지역(나목), 공업지역(다목), 녹지지역(라목)으로 구분하여 지정한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 국토교통부장관 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 같은 조 제1항 각 호와 같은 항 각 호 각 목의 용도지역을 다시 세분하여 지정할 수 있다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따른 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호에서는 주거지역의 경우 전용주거지역(가목)과 일반주거지역(나목)으로 세분하여 지정할 수 있다고 규정하고 있습니다.한편, 「건축법」 제61조제1항에서는 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 「건축법 시행령」 제86조제1항에서는 건축하는 건축물의 높이에 따라 정북방향 인접대지의 경계선으로부터 띄어야 하는 거리의 기준을 정하고 있으며, 같은 조 제2항제3호에서는 건축물의 정북방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우에는 같은 조 제1항을 적용하지 아니한다고 규정하고 있고, 「건축법」 제54조제1항 본문에서는 대지가 같은 법이나 다른 법률에 따른 지역에 걸치는 경우에는 그 대지의 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 지역 안의 대지에 관한 「건축법」의 규정을 적용한다고 규정하고 있는바,이 사안은 일반주거지역 안에서 건축물을 신축할 때, 그 건축물의 정북방향과 인접한 대지가 일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있고 그 중 일반상업지역이 과반을 차지하는 경우, 그 인접대지를 「건축법 시행령」 제86조제2항제3호에 따른 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우로 볼 수 있는지에 관한 사항이라 하겠습니다.먼저, 「건축법 시행령」 제86조제1항에서는 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 일조권 확보 등을 위하여 건축물의 각 부분을 정북방향 인접 대지의 경계선으로부터 일정한 거리를 띄우도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항제3호에서는 그 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우에는 같은 조 제1항을 적용하지 않는다고 규정하고 있는 한편, 「건축법」 제54조제1항 본문에서는 대지가 같은 법이나 다른 법률에 따른 지역에 걸치는 경우 그 대지 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 지역에 관한 「건축법」의 규정을 적용한다고 규정하고 있는바, 「건축법 시행령」 제86조제2항제3호는 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 관한 규정에 해당한다고 볼 수 있으므로, 이 사안의 신축 건축물에 대하여 「건축법 시행령」 제86조제2항제3호에 따라 일조 등을 위한 이격(離隔) 거리 기준이 적용되지 않는지 여부를 해석하기 위해서는 “일반주거지역”과 “일반상업지역”에 걸쳐 있는 이 사안에서 신축하는 건축물의 정북방향 인접 대지에 대하여 「건축법」 제54조제1항 본문이 적용될 수 있는지를 우선 살펴볼 필요가 있다고 할 것입니다.그런데, 「건축법」 제54조가 속해 있는 같은 법 제6장은 그 제목인 “지역 및 지구의 건축물”이라는 문언에서 나타나고 있는 바와 같이 같은 법이나 다른 법률에서 토지를 어떠한 지역이나 지구 등으로 지정하는 경우에 해당 토지는 그 지정된 목적에 맞게 건축물이 건축되거나 활용될 필요가 있기 때문에, 해당 장에서는 특정 지역이나 지구 등에 해당하는 대지의 규율방법(제54조)과 대지분할(제57조), 그 대지에 건축하는 건축물의 건폐율(제56조), 용적률(제57조), 높이 제한(제60조 및 제61조) 등에 관한 일반적인 기준을 정하고 있는바, 이러한 「건축법」 제6장의 규정 내용 및 체계에 비추어 볼 때, 같은 법 제54조제1항 본문의 “대지가 같은 법이나 다른 법률에 따른 지역 등에 걸치는 경우”에서 그 “대지”는 “건축물을 건축하는 대지”를 의미하는 것이지, 건축물을 건축하는 대지와 “인접한 대지”까지 포함하는 것은 아니라고 할 것이므로, 이 사안에서 신축하는 건축물의 인접 대지에 대하여 같은 법 제54조제1항 본문을 적용할 수는 없다고 할 것입니다.그리고, 「건축법 시행령」 제86조제1항에서 전용주거지역 또는 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 정북방향 인접대지경계선까지 일정한 거리를 띄우도록 규정한 입법 취지는 국토계획법에 따른 “주거지역”의 경우 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역이므로(제36조제1항제1호가목), 그 지역에서 주거생활을 유지하는 데 있어서 가장 중요한 요소라고 할 수 있는 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등을 보장하기 위해서 인접한 건축물과의 사이에 일정한 공간을 확보하도록 하려는 것이고, 다만 건축하는 건축물의 정북방향에 위치한 대지가 주거와 상관없는 용도지역임에도 불구하고 주거지역인 경우와 같은 기준을 적용하는 것이 불합리한 측면이 있으므로, 「건축법 시행령」 제86조제2항제3호를 두어 정북방향의 인접 대지가 전용주거지역 또는 일반주거지역이 아닌 용도지역인 경우에는 일조 등을 위한 이격 거리 제한을 적용하지 않도록 한 것이라 할 것입니다(2014. 11. 11. 대통령령 제25716호로 일부개정되어 시행된 「건축법 시행령」 조문별개정이유서 참조).그렇다면, 이 사안에서 신축하는 건축물과 같이 정북방향의 인접 대지가 일반상업지역과 일반주거지역에 걸치는 경우는 일조 등을 위한 건축물 간의 이격 거리 기준이 적용되지 않는 「건축법 시행령」 제86조제2항제3호의 정북방향의 인접 대지가 “전용주거지역 또는 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.따라서, 일반주거지역 안에서 건축물을 신축할 때 그 건축물의 정북방향과 인접한 대지가 일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있고 그 중 일반상업지역이 과반을 차지하는 경우, 그 인접대지를 「건축법 시행령」 제86조제2항제3호에 따른 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우로 볼 수 없다고 할 것입니다.