임대차보증금반환 (민사, 수원지방법원)
공포일: 1999.09.01 / 시행일:

【원고(반소피고)】 원고(반소피고)
【피고(반소원고)】 피고(반소원고)(소송대리인 변호사 최종옥)
【변론종결】1999.8.18.
【주 문】
 1. 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.
 2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 별지목록기재 건물의 2층 건평 35평 6홉 3작 중 별지도면표시 10, 11, 12, 13, 14,15, 16, 20, 19, 18, 7, 8, 9, 21, 10의 각 점을 순차 연결한 선내 가부분 70.85m2와 16, 17, 19, 20, 16의 각 점을 순차 연결한 선내 나부분 5.29m2를 명도하라.
 3. 소송비용은 본소, 반소를 통하여 원고(반소피고)의 부담으로한다.
 4. 제2항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】 본소 : 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)에게 금 44,211,600원 및 이에 대하여 1998. 2. 6.부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
 반소 : 주문 제2항과 같다.
【이 유】 원고의 본소청구와 피고의 반소청구를 함께 살펴본다.
 1. 갑제1호증, 제2호증의 1, 2, 을제1, 2, 4호증, 제3호증의 1, 2의 각 기재와 당원의 현장검증 및 감정인 소외인의 측량감정의 각 결과에 변론의 전취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
 가. 별지목록기재 건물(이하 이 사건 건물이라고 한다)은 1977. 5. 16. 피고 명의로 소유권이전등기가 경료된 피고 소유의 건물이다.
 나. 피고는 1996. 2. 6. 원고에게 이 사건 건물의 2층 중 별지도면표시 가, 나부분 점포(이하 이 사건 점포라고 한다)를 임대차보증금 15,000,000원, 임료 월 금 600,000원, 임대차기간 1996. 2. 6.부터 24개월로 정하고 임대하였다.
 다. 위 임대차계약서(갑제1호증, 을제1호증)에 의하면, (1) 임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나, 계약 대상물을 명도시에는 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구하여야 한다는 부동문자로 된 조항이 있고, (2) 특약사항으로, "임대인 허락 없이 권리금을 받을 수 없다", "보증금 연체시 보증금에서 삭제하겠읍니다", "시설투자비는 인정합니다"라는 특약이 기재되어 있다.
 라. 원고는 위 점포에 입주한 후 ‘○○○’이라는 상호로 커피숍을 운영하였는데, 위 임대차기간이 만료될 무렵 피고에게 위 임대차보증금과 원고가 투자한 시설비의 반환을 요구하였고, 1998. 4.경부터 위 커피숍을 운영하지 아니하면서 원고 소유의 각종 집기 등을 위 점포에 놓아둔 상태로 문을 잠궈놓아 피고가 이를 사용할 수 없었다.
2. 원고와 피고의 주장
 가. 원고는, 이 사건 임대차계약은 위 기간만료로 종료되었고, 원고가 위 점포에 입주한 이후 조명 및 전력공사, 점포바닥공사, 화장실공사, 인테리어 비용 등으로 합계 금 29,211,600원을 지출하였는데 계약상 피고가 시설비를 책임지기로 하였으므로, 피고는 원고에게 위 시설비와 임대차보증금 15,000,000원을 합한 금 44,211,600원을 지급할 의무가 있다고 주장하면서, 본소청구로서 위 금원의 지급을 구한다.
 나. 이에 대하여 피고는, (1) 원고는 이 사건 임대차계약 체결이후 임료를 한번도 지급하지 아니하였으므로, 1998. 3. 5.까지의 미지급 임료를 위 임대차보증금에 충당하면 피고가 원고에게 반환하여야 할 보증금은 전혀 없고, (2) 원고가 구하는 시설비는 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약 체결시 계약대상물 반환시에는 원상복구하도록 정하였으므로 유익비반환청구는 그 이유가 없고, 계약서상의 시설투자비 인정부분은 원고가 이 사건 점포에서 나가고 그후 위 점포에 입주할 임차인에게서 시설투자비를 회수할 수 있다는 취지이지 임대인이 임차인에게 직접 시설투자비를 반환하겠다는 취지는 아니라고 주장하면서, 반소로서, 원고에 대하여 이 사건 점포의 명도를 구한다.
3. 판단
 가. 앞서 인정한 사실을 종합하면, 이 사건 임대차계약은 1998. 2. 6. 기간만료로 인하여 종료되었다고 할 것이다.
 나. 원고가 시설비로 지출하였다는 금 29,211,600원을 피고가 지급할 의무가 있는지 여부에 관하여 살피건대, (1) 위 금원을 피고가 지급하겠다고 하였다는 점에 부합하는 듯한 갑제2호증의 1, 2의 각 기재는 믿기 어렵고, 이 사건 계약서상의 시설투자비 인정부분은, 단순히 시설투자비를 인정한다고만 되어 있을 뿐 임대인이 지급하여야 한다고 규정되어 있지는 아니한 점, 이 사건 점포 명도시 임차인에게 원상회복의무를 부담시키는 조항이 있는 점, 임대인의 허락없이 권리금을 받을 수 없다는 특약 다음에 보증금 연체시 보증금에서 삭제하겠다는 문구와 시설투자비 인정문구가 본계약 체결 이후에 추가로 기재된 점, 위 시설비라는 것이 임대차보증금보다 훨씬 많을 뿐 아니라 주로 원고가 커피숍 영업을 하는 데 필요한 시설일 뿐 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것으로 보이지 아니하는 점, 기타 이 사건 임대차계약의 체결경위 등 앞서 인정한 여러 사정에 비추어 보면, 피고가 계약종료시 시설비를 원고에게 반환하기로 하는 취지의 약정이라기보다는 추후 이 사건 점포를 임차할 임차인으로부터 피고가 위 시설비만큼은 회수가는 것을 허용해 준다는 취지 정도의 약정이라고 볼 수 밖에 없으며, (2) 위 시설비는 원고가 이 사건 점포에서 커피숍영업을 하기 위하여 지출한 비용일 뿐 이 사건 건물에 대한 객관적인 가치를 증대시키기 위하여 투입된 유익비라고 볼 수 없을 뿐 아니라, 이 사건 임대차계약 당시 계약대상물 명도시에는 임차인이 일체의 비용을 들여 원상복구하기로 약정한 점은 앞서 본 바와 같고, 위 약정은 임차목적물에 지출한 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 하는 취지의 약정이라고 할 것이므로, 원고가 지출한 위 시설비를 피고가 반환할 의무가 있다고 볼 수 없다.
 다. 한편, 원고가 이 사건 임대차계약 이후 임료를 지급하였다고 인정할 증거가 없다. 
4. 결론
 그렇다면, 원고의 이 사건 임대차보증금 15,000,000원은 1996. 2. 6.부터 1998. 3. 6.까지의 미지급 임료 금 15,000,000원(600,000원 x 25개월)에 모두 충당되었다고 할 것이고, 피고가 원고에게 원고가 지출한 위 시설비를 반환할 의무가 있다고 할 수도 없으므로, 원고의 이 사건 본소청구는 모두 이유없어 이를 기각하고, 피고는 원고에게 이 사건 점포를 명도할 의무가 있다고 할 것이므로, 피고의 이 사건 반소청구는 이유있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사 하종대

임대차계약서상 "시설투자비를 인정한다."라는 특약을 제반 사정에 비추어 임대인이 계약종료시 시설비를 임차인에게 반환하기로 하는 취지의 약정이 아니라 임차인이 새로운 임차인으로부터 시설투자비를 회수해 가는 것을 임대인이 허용해 준다는 취지라고 본 사례

임대차계약서상 "시설투자비를 인정한다."라는 특약을 제반 사정에 비추어 임대인이 계약종료시 시설비를 임차인에게 반환하기로 하는 취지의 약정이 아니라 임차인이 새로운 임차인으로부터 시설투자비를 회수해 가는 것을 임대인이 허용해 준다는 취지라고 본 사례