부동산임의경매 (민사, 대법원)
공포일: 2008.07.11 / 시행일:

【재항고인】 
【원심결정】 수원지법 2007. 7. 9.자 2007라47 결정
【주 문】
 원심결정을 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】 재항고이유를 본다.
 1. 기초 사실
 원심이 적법하게 인정한 사실관계는 다음과 같다.
 가. 주식회사 우리은행은소외 1 소유의 용인시 수지구 죽전동(지번 생략) 대 848㎡ 및 그 지상 건물(이하 위 토지 및 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관한 근저당권에 터잡아 2006. 1. 5.수원지방법원 2006타경943호로 이 사건 부동산에 대한 임의경매신청을 하여, 집행법원의 사법보좌관으로부터 2006. 1. 18. 임의경매개시결정을 받았다.
 나. 우리에스비제육차유동화전문 유한회사는 2006. 3. 17. 자산유동화에 관한 법률에 의하여 주식회사 우리은행으로부터 이 사건 부동산에 관한 근저당권 및 그 피담보채권을 양수한다는 내용이 포함된 자산양도 등의 등록신청서를 금융감독원에 제출하여 등록함으로써 위 근저당권 및 피담보채권을 양수한 후, 주식회사 우리은행의소외 1에 대한 채권양도통지를 거쳐 2006. 4. 25. 집행법원에 근저당권자 변경신고를 하였다.
 다. 재항고인과소외 2는 2007. 1. 11. 위 임의경매절차의 제3회 매각기일에서 이 사건 부동산에 대하여 각 매수신청을 하였는데, 재항고인이 1,475,100,000원을,소외 2가 1,606,000,000원을 각 매수가격으로 표시함으로써소외 2가 더 높은 가격으로 매수신고를 하였으나, 수원지방법원 소속 집행관은소외 2가 위 매각기일의 최저매각가격인 1,411,437,000원의 10분의 1에 상당하는 141,143,700원을 매수신청의 보증으로 제공하여야 함에도 위 금액에서 20원이 부족한 141,143,680원만을 보증으로 제공하였다는 이유로소외 2의 매수신고를 무효로 하고 재항고인을 최고가매수신고인으로 결정하였고, 이에소외 2는 위 최고가매수신고인 결정에 대한 이의신청을 하였다.
 라. 집행법원의 사법보좌관은 2007. 1. 18. 이 사건 경매절차에 중대한 잘못이 있어 최고가매수신고인인 재항고인에게 매각을 허가하지 아니함이 상당하다는 이유로민사집행법 제123조 제2항에 의하여 재항고인에게 이 사건 부동산에 대한 매각불허가결정을 하였고, 재항고인이 이에 불복하여 즉시항고를 제기하였으나, 집행법원은 2007. 2. 1. 사법보좌관의 위 매각불허가결정을 인가하는 내용의 결정을 하였다.
 2. 원심의 판단
 원심은, 매수신청의 보증제도가 진지한 매수의사가 없는 사람의 매수신청을 배제하여 매각의 적정성을 보장하기 위한 것이라는 점에 비추어 볼 때,소외 2가 141,143,700원이나 되는 다액의 보증금에서 불과 20원이 모자라는 금액을 보증으로 제공하였음에도,소외 2의 매수신고를 무효로 하고 차순위매수신고인인 재항고인을 최고가매수신고인으로 결정하는 것이 매수신청의 보증제도의 취지에 부합하는 것이라고 보기 어려울 뿐 아니라, 채무자 및 채권자 등 이 사건 임의경매절차에 관한 이해관계인들의 이익도 해하게 된다고 할 것이므로, 수원지방법원 소속 집행관이 재항고인을 최고가매수신고인으로 결정한 것은 이 사건 경매절차에 중대한 잘못이 있는 경우에 해당하고, 따라서 집행법원이 사법보좌관의 매각불허가결정을 인가한 것은 정당하다고 판단하였다.
 3. 이 법원의 판단
 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
 가. 원심도 적시하고 있는 바와 같이민사집행법 제113조는 매수신청인으로 하여금 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하도록 하고 있고, 이를 받아민사집행규칙 제63조는 기일입찰에서 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 하되 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 매수신청의 보증금액을 그와 달리 정할 수 있도록 하고 있으며, 한편민사집행규칙 제64조는 매수신청보증은 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하도록 하고 있다.
 나. 입찰자가 입찰표와 함께 집행관에게 제출한 보증이 최저매각가격의 10분의 1 또는 집행법원이 정한 기준에 미달하는 경우에는민사집행법 제113조,민사집행규칙 제63조,제64조의 각 규정에 따라 그 입찰자에게 매수를 허가할 수 없으므로, 집행관으로서는 그 입찰표를 무효로 처리하고 차순위자를 최고가매수신고인으로 결정하여야 한다(대법원 1998. 6. 5.자 98마626 결정 참조).
 다. 이러한 원칙은 입찰절차에서 요구되는 신속성, 명확성, 예측가능성 등을 감안할 때 획일적으로 적용되어야 하고, 입찰자가 제공한 보증의 미달액이 극히 근소하다고 하여 그 적용을 달리할 것이 아니며, 그와 같은 획일적인 취급이 매수신청 보증제도의 취지에 어긋난다고 할 수도 없다. 집행절차에 있어서 채무자, 채권자 등 이해관계인들의 이익을 고려하여야 한다는 원심의 견해에 일리가 있음은 분명하지만, 그것이 정당한 입찰자의 희생을 전제로 한 것이어서는 안 될 것이다.
 라.민사집행규칙 제56조 제3호는 매각기일의 2주 전까지 매수신청의 보증금액과 보증제공방법도 공고하도록 규정하고 있고,‘부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3, 재판예규 제1119호)’ 제31조에 의하면 집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기 전에 참가자들에게 기일입찰표의 기재방법, 매수신청보증의 제공방법 등에 관하여 고지하도록 되어 있으며, 이 사건 임의경매절차에서도 위와 같은 공고와 고지가 이루어진 것으로 보이는바, 그럼에도소외 2가 그 기일입찰표의 보증금액란에 정해진 액수에 미치지 못하는 141,143,680원이라고 기재하고 이를 매수신청의 보증으로 제공한 것은 그 과실이 적다고 보기도 어렵다.
 그렇다면 원심이 그 판시와 같은 이유만으로 수원지방법원 소속 집행관이소외 2의 매수신고를 무효로 하고 차순위매수신고인인 재항고인을 최고가매수신고인으로 결정한 것이 이 사건 경매절차에 중대한 잘못이 있는 경우에 해당한다고 판단한 것은 민사집행법 및 민사집행규칙의 관련 규정에 위반함으로써 재판에 영향을 미친 위법을 범한 것이라 할 것이고, 이 점을 지적하는 재항고이유의 주장은 이유 있다.
 4. 결 론
 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 고현철(재판장) 김지형 전수안(주심) 차한성

임의경매절차에서의 입찰자가 기일입찰표의 보증금액란에 정해진 액수에 미치지 못하는 금액을 기재하고 이를 매수신청의 보증으로 제공하여 집행관이 차순위매수신고인을 최고가매수신고인으로 결정한 사안에서, 매수신청 보증에 관한 원칙은 입찰절차에서 요구되는 신속성, 명확성 등을 감안할 때 획일적으로 적용되어야 하고 입찰자가 제공한 보증의 미달액이 극히 근소하다고 하여 그 적용을 달리할 것이 아니라고 판단한 사례