임대차보증금반환 (민사, 대법원)
공포일: 2009.02.26 / 시행일:

【원고, 상고인】 
【피고, 피상고인】 
【원심판결】 서울고법 2006. 6. 20. 선고 2005나82910 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고, 이 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기한 경과 후에 제출된 상고이유보충서는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
 원심은, 피고의 이사였던소외 1의 적극적 또는 소극적 기망에 의하여소외 2에게 150,000,000원을 대여하게 되었음을 전제로 위 대여금 상당의 손해배상을 구하는 원고의 청구에 대하여,소외 1이 그 대여 당시 원고에게소외 2,소외 3,소외 4(이하 ‘소외 2 등 3인’이라 한다)의 연체 차임이 없다고 말하는 등 적극적으로 기망하였다는 점에 부합하는 듯한 그 판시 증거들은 그 판시와 같은 사정에 비추어 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 나아가 원고가소외 2 등 3인의 이 사건 건물 부분에 관한 임차인으로서의 권리를 승계하고,소외 2 등 3인이 대여금 150,000,000원을 변제하지 않을 경우 피고가 임대보증금에서 대여원리금 등을 지급할 것을 동의하는 내용의 ‘임대차권리 승계계약서’ 및 ‘임대보증금 지불동의서’를 작성한 사실이 있다 하더라도소외 2 등 3인이 위 승계계약서 등을 작성한 이후에도 여전히 이 사건 건물 부분을 사용, 수익하고 있는 점 등에 비추어 원고가 위 승계계약에 의하여 막바로 임차인의 지위를 승계한 것으로 볼 수는 없으며, 오히려소외 2 등 3인의 임대보증금반환채권이 원고에게 양도되는 것에 대한 승낙으로 봄이 상당하다고 한 다음, 피고가 위 승계계약서 및 지불동의서를 작성함에 있어 원고로부터 직접 계약상의 급부 내지 이익을 얻을 지위에 있지 아니하여 피고에게 추가 임차인 3인의 존재, 임대보증금 일부 미지급 및 차임 등의 연체 사실을 고지할 신의칙상 의무가 있다고 보기 어려운 이상 피고가 이를 고지하지 아니하였다고 하여 원고를 소극적으로 기망하였다고 할 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 배척하였다.
 그러나 신의칙상 고지의무의 존부에 관한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
 원심판결의 이유 및 기록에 의하면,소외 2 등 3인은 2003. 3. 17. 피고와 사이에 이 사건 건물 부분(486평)을 임대차기간 2003. 4. 1.부터 2006. 3. 31.까지, 임대차보증금 250,000,000원, 월 차임 13,122,000원, 월 관리비 4,860,000원으로 각 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실, 피고의 이사인소외 1은 2003. 11.경소외 2 등 3인으로부터 위 임대차계약에 기한 임차권 및 임대차보증금반환채권을 담보로 원고로부터 돈을 빌릴 수 있도록 도와달라는 부탁을 받고, 피고의 대표이사인소외 5의 위임을 받아 2003. 11. 14. 원고의 이사인소외 6,소외 2 등과 사이에 원고가 위 임대차계약상의 임차인의 권리를 승계하는 내용의 ‘임대차권리 승계계약서(갑 제2호증)’와소외 2 등 3인이 대여금 150,000,000원을 변제하지 않을 경우 피고가 위 임대차보증금 중에서 대여원리금 및 부대비용을 지급할 것에 동의한다는 내용의 ‘임대보증금 지불동의서(갑 제3호증)’를 각 작성하여소외 6에게 교부한 사실, 원고는 같은 날 위 임대차권리 승계계약서 등을 교부받은 후소외 2에게 150,000,000원을, 월 이율 4%, 변제기 2004. 2. 14.로 정하여 대여하였고, 공동임차인인소외 3과소외 4는소외 2의 위 차용금 채무에 대하여 각 연대보증한 사실, 그런데소외 2 등 3인은 원고로부터 위 금원을 차용하기에 앞서 피고와 사이에 위 임대차계약의 임차인으로 2003. 8. 11.에소외 7을, 2003. 10. 17.에소외 8을, 2003. 10. 30.에소외 9를 추가하는 내용의 임대차계약을 각 체결한 상태였고,소외 9를 임차인으로 추가할 당시에는 임대면적을 480평으로, 임대차보증금을 240,000,000원으로, 월 차임을 12,122,000원으로, 월 관리비를 4,760,000원으로 변경(을 제1호증의 4)하기로 하였던 사실,소외 2 등 3인을 비롯한 임차인들은 위 차용 당시까지 임대차보증금 중 220,000,000원만을 지급하였을 뿐이고, 월 차임 및 관리비를 합계 79,986,310원에 달하도록 연체하고 있었으며, 이로 인하여 위 차용 당시소외 2 등 3인이 피고에게 실제로 지급한 임대차보증금 220,000,000원에서 연체된 월 차임 등을 공제하면 임대차보증금은 약 140,000,000원이 남게 된 상황이었던 사실, 그럼에도소외 2는 원고에게 추가된 임차인이 3인 더 있다거나, 월 차임 등을 연체하고 있다는 등의 사정을 알리지 아니하고, 임차인이소외 2 등 3인으로만 되어 있는 2003. 3. 17.자로 작성된 임대차계약서를 제시한 채 원고로부터 150,000,000원을 빌린 사실, 피고의 이사소외 1은 이 사건 건물의 임대 및 관리업무를 담당하고 있고소외 2 등 3인과 사이에소외 7 등 임차인을 추가하는 내용의 임대차계약서의 작성에 관여한 바 있어 위 임대차계약에는 추가된 임차인이 3명 더 있고,소외 2 등 3인이 월 차임 등을 연체하고 있다는 사정을 잘 알고 있으면서도,소외 2의 부탁으로 마치 이 사건 건물 부분의 임차인으로는소외 2 등 3인만이 있는 것처럼 원고와 사이에 위 ‘임대차권리 승계계약서’를 작성하여 준 사실을 알 수 있다.
 위와 같은 사실관계에 의하면, 원고가소외 2에게 150,000,000원을 대여함에 있어 피고로부터 위 임대차권리 승계계약서 등을 받은 것은 원고가소외 2 등 3인으로부터 약정한 변제기에 대여금을 상환받지 못하게 되더라도 이 사건 건물 부분에 관한 임차권의 승계인으로서 그 임차권을 행사하고, 아울러 피고로부터 위 임대차계약 종료시 임대차보증금 중 150,000,000원을 우선적으로 반환받아 대여금을 회수하고자 하였던 데에 있음이 분명하므로, 원고와소외 2 등 3인 및 피고 사이에는 임대차보증금반환채권이 원고에게 양도되는 데에 대한 피고의 승낙이 이뤄짐과 아울러 3면계약의 형식으로소외 2 등 3인이 약정한 변제기에 대여금을 상환하지 아니할 것을 조건으로 원고가 위 임차권을 승계하는 등을 내용으로 하는 계약이 이루어졌다고 보아야 할 것이다.
 한편, 원고는 위 임대차계약상의 임차인으로소외 2 등 3인 이외에소외 7 등 3인이 더 있어 장차 이 사건 건물 부분에 대한 임차권은 물론 위 임대차보증금반환채권의 귀속에 관하여 다툼의 여지가 있고, 대여 당시 월 차임 등이 연체되어 있어 그 연체된 월 차임 등을 공제하면 남는 임대차보증금이 140,000,000원 정도밖에 되지 않는 상태여서, 이 사건 건물 부분에 대한 임차권을 직접 행사할 수 없다거나 위 임대차계약 종료시 피고로부터 임대보증금 중 150,000,000원을 직접 지급받지 못하게 될 가능성이 있다는 사정을 알았더라면, 원고가 위 임차권 및 임대차보증금반환채권을 담보로 하여소외 2에게 150,000,000원을 대여하지 않았을 것임은 경험칙상 명백하다.
 사정이 이와 같다면, 위 임대차계약에 있어 추가된 임차인이 존재하고 월 차임 등이 연체되고 있는 사정을 잘 알고 있는 피고의 이사소외 1로서는 비록 위 150,000,000원을 대여하는 관계의 직접 당사자는 아니라고 하더라도 위 임차권을 승계하는 등을 내용으로 하는 3면계약의 일방 당사자로서 또 다른 당사자인 원고에게 위와 같은 추가 임차인의 존재 및 월 차임 등의 연체 사실에 관하여 제대로 고지하여야 할 신의칙상의 의무가 있다고 봄이 상당하다.
 그럼에도 원심이, 피고가 원고에게 추가된 3인의 임차인의 존재 사실 및 월 차임 등의 연체 사실 등을 고지할 신의칙상 의무가 있음을 부정함으로써 부작위에 의한 기망행위에 해당하지 아니한다고 판단한 데에는, 신의칙상 고지의무의 위반으로 인한 기망행위의 성립에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니함으로 말미암아 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있음이 분명하다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
 그러므로 나머지 다른 상고이유에 대한 판단은 생략한 채 원심판결을 파기하고, 이 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김지형(재판장) 전수안 차한성(주심)

임차인이 임대인의 승낙을 받아 임대차보증금반환채권을 담보로 금전을 차용한 사안에서, 임대인이 금전을 대여하는 사람에게 다른 공동임차인의 존재, 차임 등의 연체 사실 등을 고지할 신의칙상의 의무가 있다고 본 사례