택지초과소유부담금부과처분취소 (일반행정, 대법원)
공포일: 1995.09.15 / 시행일:

【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 김형수외 1인
【피고, 상고인】 대구광역시 남구청장
【원심판결】 대구고등법원 1995.2.16. 선고 93구2972 판결
【주 문】
 원심판결을 파기하고 사건을 대구고등법원에 환송한다. 

【이 유】 피고소송수행자의 상고이유 제1, 2점을 함께 판단한다. 
 원심은, 원고가 1991.5.27. 그 소유인 이 사건 택지를 소외 부일주택주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)에게 매도하고 그 위에 아파트를 건축하도록 허락하여 소외 회사는 아파트건설을 목적으로 한 택지취득의 허가를 받아(허가일은 1992.1.25.임) 위 매매계약과 동시에 이 사건 택지를 인도받은 후 위 택지에 지하 1층 지상 5층 19세대 규모의 아파트 1동의 건축허가를 받아 그 공사를 소외 주식회사 제림주택에 도급주어 1992.7.27. 위 공사를 준공하고 같은 해 8.경에는 아파트의 수분양자들이 모두 입주까지 한 사실, 이 사건 택지의 매매대금은 3억 9,960만 원이고 계약금은 계약당일에 5,000만 원 나머지 대금 중 50%는 중도금으로 1991.9.15.에, 잔대금은 1992.1.31.에 지급하고 양도소득세 등 제세공과금은 소외 회사가 부담하기로 약정하였으나, 소외 회사는 1991.10.10.에야 계약금 및 중도금조로 2억원을 지급하고 원래의 잔대금 지급일보다 근 1년이 지난 1993.1.26.에 이르러 잔대금 1억 9,960만 원만 공탁하고, 같은 해 9.4.에 가서야 제세공과금 중 양도소득세만을 소외 회사가 부담하는 것으로 당사자 사이에 화해가 되어 이 사건 택지에 관하여 소외 회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 후 각 분양자 명의로 이전등기가 된 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 원고는 위 매매계약을 체결하여 이 사건 택지를 소외 회사에 인도한 당시부터 소외 회사로 하여금 이 사건 택지를 사실상 소유자와 같이 그 이용목적에 맞게 사용하도록 하는 등 이 사건 택지에 처분 및 이용 개발의무를 이행하였다고 볼 수 있고, 우연히 매매잔대금의 지급이 지연되어 소외 회사 앞으로 소유권이전등기가 늦게 마쳐지게 되었을 뿐 소외 회사로서는 이 사건 택지를 인도받을 당시부터 바로 아파트 건축에 착공하여 그 때부터 약 1년 2개월만에 수분양자들을 입주시킴으로써 실질적으로 이를 모두 처분하였을 뿐만 아니라, 잔대금 지급기일후에도 원고는 소외 회사와의 이 사건 택지에 대한 매매계약을 취소할 의사는 없이 다만 잔대금채권 확보를 위한 방편으로만 등기명의자로 남아 있었을 뿐이므로, 소외 회사가 사실상 소유자와 같은 권리를 행사하기 위하여 이 사건 택지를 인도받은 날을 법 제16조가 정한 취득일로 볼 수 있고, 그 이후 이 사건 택지에 대한 사실상의 소유자도 소외 회사가 되었다고 보는 것이 법의 취지 및 공평의 원칙에 비추어 타당하다고 판단하였다. 
 그러나. 택지소유상한에관한법률(이하 '법'이라 한다) 제21조 제2항은 초과소유부담금의 납부의무자는 공부상의 소유자로 하되 다만 사실상의 소유자가 따로 있는 경우에는 그 사실상의 소유자로 한다고 규정하고 있는바, 여기서 사실상의 소유자라 함은 공부상 소유자로 등재되어 있지는 아니하나 객관적으로 보아 당해 택지를 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있고 언제라도 공부상 소유자로 등재될 수 있는 상태에 있는 자를 말한다 할 것이고, 한편 택지에 관하여 매매 등 유상양도가 있었으나 아직 공부상 소유자의 명의변경이 되어 있지 아니한 경우 사실상의 소유자를 판단함에 있어서는, 택지의 취득일이 법 제16조 제1항, 제18조 제1항 등의 규정에 의하여 택지의 처분의무기간 또는 이용·개발의무기간의 기산점이 되고 있는 점에 비추어 보면, 양수인의 택지취득일을 고려하여 판단하되 양도인의 처분일과 양수인의 취득일은 이를 합일적으로 파악하여야 할 것인바, 법 제16조 제1항, 제18조 제1항, 법시행령 제18조 제1항, 제4항, 소득세법시행령 제53조를 종합하여 보면 법령에 특별한 규정이 없는 이상 공부상의 소유자(양도인)의 처분일과 사실상의 소유자(양수인)의 취득일은 양수인이 잔금을 청산한 날이라고 보아야 할 것이다. 
 돌이켜 이 사건에 관하여 살피건대, 기록에 의하면, 원고와 소외 회사는 이 사건 택지의 매매계약을 체결함에 있어 그 대금을 3억 9,960만원으로 하여 계약금은 계약당일에 5,000만원, 나머지 대금 중 50%는 중도금으로 1991.9.15.에, 잔대금은 1992.1.31.에 각 지급하고, 양도소득세 등 제세공과금은 소외 회사가 부담하기로 약정하였으나, 소외 회사는 계약금 및 중도금을 당초의 각 약정일보다 늦은 1991.10.10.에야 계약금 및 중도금조로 2억원을 지급하고, 다시 위 제림주택과의 분쟁 등으로 잔대금지급을 미루어 오다가 원래의 잔대금 지급일보다 근 1년이 지난 1993.1.26.에 이르러 잔대금 1억 9,960원만 공탁한 다음(당초 약정한 1억원 이상의 양도소득세 등 제세공과금은 납부하지 아니하였다), 같은 해 8.21. 원고에 대한 이 사건 부담금 부과처분이 있은 후인 같은 해 9.2. 원고와 소외 회사 사이에 제세공과금 중 양도소득세만을 소외 회사가 납부하고 나머지 제세공과금은 원고가 부담하는 것으로 화해가 되어 같은 해 9.4. 이 사건 택지에 관하여 소외 회사 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실 및 원고는 원고에게 부과된 이 사건 택지에 대한 1992년도 부담금(초과소유일수 : 1992.3.2.부터 같은 해 6.1.까지)을 납부한 사실이 인정되는 바, 소외 회사가 아직 계약금 및 중도금조차 지급하지 아니한 상태에서 매매계약과 동시에 원고의 사용허락을 받고 이 사건 택지를 인도받아 사용하고 있다고 하여 소외 회사가 이 사건 택지를 그 인도받은 날에 사실상 취득하였다고는 도저히 볼 수 없고, 나아가 원고에게 부과된 이 사건 택지에 대한 1992년도 부담금을 원고가 납부하였고, 1993.9.2. 소외 회사와의 최종합의시 이 사건 택지에 관한 제세공과금 중 양도소득세를 제외한 나머지 제세공과금을 원고가 납부하기로 약정한 점 등의 사정에 비추어 보면 계약금 및 중도금을 지급받은 후에도 아직 매매대금의 절반에 가까운 잔대금은 물론 1억원 이상의 양도소득세 등 제세공과금의 이행 여부가 불확실한 상태에서 원고가 소외 회사에게 이 사건 택지를 배타적으로 처분할 권능까지 수여하였다고는 볼 수는 없다고 할 것이고, 소외 회사의 이 사건 택지의 이용상황에 있어 원심이 설시한 바와 같은 사정이 있다고 하더라도 그러한 사정만으로는 잔금청산 전의 소외 회사를 이 사건 택지의 사실상의 소유자로 볼 수는 없다고 할 것임에도 불구하고, 원심이 이와 달리 소외 회사가 이 사건 택지를 인도받은 날에 이를 취득하여 부과기준일 현재 이 사건 택지의 사실상의 소유자라고 판단한 것은 법 제21조 제2항 단서 소정의 사실상의 소유자 및 그 취득일에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유가 있다. 
 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈

가. 택지소유상한에관한법률 제21조 제2항 소정의 "사실상 소유자"의 의미
나. 택지에 관하여 매매 등 유상양도가 있었으나 아직 공부상 소유자의 명의변경이 되어 있지 아니한 경우의 사실상 소유자의 판단기준
다. 양수인이 계약금 및 중도금조차 지급하지 아니한 상태에서 매매계약과 동시에 양도인의 사용허락을 받고 택지를 인도받아 사용하고 있다 하여 양수인이 택지를 인도받은 날에 사실상 취득한 것으로 볼 수 없다고 한 사례

가. 택지소유상한에관한법률 제21조 제2항 소정의 "사실상의 소유자"라 함은 공부상 소유자로 등재되어 있지는 아니하나 객관적으로 보아 당해 택지를 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있고 언제라도 공부상 소유자로 등재될 수 있는 상태에 있는 자를 말한다. 
나. 택지에 관하여 매매 등 유상양도가 있었으나 아직 공부상 소유자의 명의변경이 되어 있지 아니한 경우 사실상의 소유자를 판단함에 있어서는, 택지의 취득일이 택지소유상한에관한법률 제16조 제1항, 제18조 제1항 등의 규정에 의하여 택지의 처분의무기간 또는 이용·개발의무기간의 기산점이 되고 있는 점에 비추어 보면, 양수인의 택지 취득일을 고려하여 판단하되 양도인의 처분일과 양수인의 취득일은 이를 합일적으로 파악하여야 할 것인데, 택지소유상한에관한법률 제16조 제1항, 제18조 제1항, 같은법시행령 제18조 제1항, 제4항, 소득세법시행령 제53조를 종합하여 보면 법령에 특별한 규정이 없는 이상 공부상의 소유자(양도인)의 처분일과 사실상의 소유자(양수인)의 취득일은 양수인이 잔금을 청산한 날이라고 보아야 할 것이다. 
다. 양수인이 아직 계약금 및 중도금조차 지급하지 아니한 상태에서 매매계약과 동시에 양도인의 사용허락을 받고 택지를 인도받아 사용하고 있다고 하여 양수인이 택지를 인도받은 날에 사실상 취득하였다고는 도저히 볼 수 없고, 계약금 및 중도금을 지급받은 후에도 아직 매매대금의 절반에 가까운 잔대금은 물론 1억원 이상의 양도소득세 등 제세공과금의 이행 여부가 불확실한 상태에서 양도인이 양수인에게 택지를 배타적으로 처분할 권능까지 수여하였다고는 볼 수 없다고 한 사례.