공유물분할 (민사, 서울고등법원)
공포일: 2011.07.20 / 시행일:

【원고, 피항소인】 
【피고, 항소인】 
【피 고】 
【제1심판결】 인천지방법원 2010. 9. 9. 선고 2009가합8587 판결
【변론종결】2011. 3. 23.
【주 문】
 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 
 인천 부평구 산곡동 (지번 1 생략) 대 147.3㎡ 및 같은 동 (지번 2 생략) 대 398.3㎡ 양 지상 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ①부분 건물 117.8㎡, 같은 도면 표시 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 10, 9, 8, 7, 14의 각 점을 차례로 연결한 선내 ②부분 건물 31.1㎡, 같은 도면 표시 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 20, 19, 18, 17, 16, 15, 22의 각 점을 차례로 연결한 선내 ③부분 건물 26.3㎡, 같은 도면 표시 29, 27, 26, 25, 24, 23, 29의 각 점을 차례로 연결한 선내 ④부분 건물 18.1㎡, 같은 도면 표시 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 30의 각 점을 차례로 연결한 선내 ⑤부분 건물 127㎡를 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고와 피고들에게 각 1/7 비율로 분배한다. 
 2. 소송총비용은 각자가 부담한다. 

【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 
 (1) 주문 제1항 기재 건물을 원고의 소유로 한다.
 (2) 원고는 피고 1, 4, 5, 6에게 각 15,831,757원, 피고 2에게 9,742,571원 및 각 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
 2. 항소취지 
 제1심 판결 중 피고 1, 3, 4, 5에 대한 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 기각한다. 
【이 유】 1. 인정사실 
 가. 주문 제1항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다.)에 관하여 원고와 피고들은 각 1/7 지분을 소유하고 있다. 
 나. 원고와 피고들 사이에 당심 변론종결일까지도 공유물인 이 사건 건물의 분할 방법에 관하여 협의가 이루어지지 않고 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제4호증의 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지 
 2. 판단
 가. 공유물분할청구권의 발생
 위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물의 공유자인 원고는 특별한 사정이 없는 한 다른 공유자인 피고들을 상대로 이 사건 건물의 분할을 청구할 수 있다. 
 나. 공유물 분할방법 
 1) 재판에 의한 공유물분할은 각 공유자의 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이나, 대금분할에 있어 '현물로 분할할 수 없다.'는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고, '현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우'라는 것도 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결 참조).
 2) 제출된 증거에 의하면 다음과 같은 사정이 인정된다. 
 가) 이 사건 건물과 그 대지는 원래 원·피고들의 어머니인 소외인 소유였는데 소외인이 1990. 4. 20. 대지 부분만 원고에게 증여하였다. 소외인이 2002. 4. 27. 사망하자 그 자녀들인 원·피고들이 이 사건 건물의 소유권을 각 1/7씩 상속하였고, 피고들은 이 사건 건물에 대하여 관습법상 법정지상권을 취득하게 되었다.
 나) 피고 2, 4, 5는 피고 1에게 이 사건 건물의 관리 등을 위임하여 그동안 피고 1이 그들을 대신해 이 사건 건물에 관하여 임대차계약을 체결하거나 이 사건 건물을 수선하여 왔다. 
 다) 이 사건 건물은 대부분 점포로 이용 중이고, 잔존내용년수는 22년이다. 이 사건 건물에 관하여 체결된 임대차계약상 연간 차임 합계는 6,480만 원이고, 당심 변론종결일에 가까운 2010. 4. 26. 무렵 이 사건 건물의 시가는 110,822,300원이나, 이 사건 건물의 위치에 따라 차임 및 시가는 많은 차이가 있다. 
 3) 위 인정사실과 앞서 본 법리를 종합하여 보면, 이 사건 건물을 현물분할하는 것은 사실상 불가능하고 건물의 경제적 가치를 크게 훼손할 뿐만 아니라 당사자들도 원하지 않고 있으므로 적절하지 않다. 
 한편 이 사건 건물의 대지부분이 원고의 단독 소유라고는 하나 원고는 애초에 이 사건 건물이 건축된 상태에서 대지를 취득하였을 뿐만 아니라 피고들에 대해서는 관습법상 법정지상권을 설정해 줄 의무를 부담하고 있으므로 이 사건 대지를 사용·수익함에 있어서 그와 같은 제한된 상태를 수인할 의무가 있다. 
 또한 이 사건 건물의 시가는 110,822,300원인데 반하여 이 사건 건물의 연간 차임 합계는 6,480만 원으로 시가의 약 58%에 달하는데, 만일 이 사건 건물을 원고 단독 소유로 한다면 이는 피고들이 이 사건 건물의 지상권 존속기간 동안 누릴 수 있는 현재와 같은 차임 상당의 이익을 박탈하는 것으로써 공유물분할 결과 당사자들 사이에 그 이익의 불균형이 오히려 더 심하게 되어 부당하다. 통상 건물과 대지의 소유자를 일치시키는 것이 각 부동산의 활용도와 경제적 가치를 극대화할 수 있다고는 하나, 이는 건물의 존속을 전제로 할 때 타당한 것이지 이 사건과 같이 원고가 이 사건 건물의 노후화 등을 이유로 이 사건 건물을 철거할 의사를 밝히고 있는 점 등을 고려하면, 이 사건 건물 대지의 소유자가 원고라고 하더라도 이 사건 건물을 원고 단독 소유로 하는 것이 꼭 이 사건 건물의 경제적 가치를 극대화하는 것은 아니라고 보인다. 만일 이 사건 건물을 경매에 부친다면 원고 또는 피고들이 위 경매에 참여하여 이 사건 건물을 경락받을 가능성도 배제할 수 없다. 
 4) 이러한 점들을 종합하여 볼 때 이 사건 건물에 대한 공유물분할방법은 현물분할이 아닌 경매를 통한 분할방법에 의하여야 할 것이고, 따라서 이 사건 건물을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 공유자들인 원고와 피고들에게 그 지분 비율에 따라 각 1/7씩 분배함이 상당하다. 
 5) 한편 원고는 자신이 이 사건 건물에 관한 피고 3의 지분을 양수하였으므로 이 사건 건물을 분할함에 있어서 그와 같은 사정이 고려되어야 한다는 취지로 주장한다. 
 공유물분할의 소는 공유자 사이에 공유물분할에 관한 협의가 안되었을 경우 그 분할방법을 정하는 형성의 소로 이행의 소가 아니다. 이 사건에 있어서 원고가 비록 이 사건 건물에 관한 피고 3의 지분을 적법하게 양수하였다고 하더라도(피고들은 이 부분에 대해서도 다투고 있다.) 지분이전등기를 마치지 않은 이상 원고는 피고 3에 대하여 지분이전등기청구권을 가진 채권자에 불과하고 이 사건 건물의 공유자는 여전히 피고 3이다. 따라서 원고가 피고 3의 지분을 양수하였다는 사정은 원고가 피고 3을 상대로 위 피고에게 분배될 경매대금에 대하여 부당이득반환을 구하는 이행의 소를 제기하는 것은 별론으로 하고, 이 사건 건물의 분할방법을 정하는 데 있어서 아무런 장애사유나 고려할 사정이 되지 않는다. 
 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 
 3. 결 론
 그렇다면 이 사건 건물은 경매에 부쳐 그 매각대금을 각자 지분 비율에 따라 분배하는 방법으로 분할하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 
[별지 생략]

판사 김명수(재판장) 조미연 강문경