부동산 매각 불허가 결정에 대한 이의 (민사, 대법원)
공포일: 2011.08.26 / 시행일:

【재항고인】 
【원심결정】 인천지법 2008. 4. 10.자 2007라329 결정
【주 문】
 재항고를 기각한다.

【이 유】 재항고이유를 판단한다.
 1. 원심은 기록에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.
 가. 신용보증기금은 채무자신청외 1에 대한서울중앙지방법원 2006가합28114호 구상금등 사건의 집행력 있는 판결정본에 기하여신청외 1 및 재항고인이 공동으로 소유하고 있는 인천 부평구 청천동 산 46-4 임야 750㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다) 중신청외 1의 972분의 154 지분에 관하여 부동산강제경매신청을 하였고, 이에 따라 2007. 5. 4.인천지방법원 2007타경28361호로 경매절차가 개시되었다.
 나. 재항고인은 2007. 6. 13. 위 법원에 공유자우선매수신고를 하였으나 2007. 8. 10. 실시된 제1회 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니하였고, 한편 위 매각기일에서 입찰자도 없어 위 매각기일은 입찰불능으로 종결되었다. 그러자 재항고인은 2007. 8. 10. 다시 공유자우선매수신고를 하였는데 2007. 9. 11. 실시된 제2회 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니하였고, 위 매각기일 역시 입찰자가 없어 입찰불능으로 종결되었다. 그러자 재항고인은 같은 날 또다시 공유자우선매수신고를 하였다.
 다. 위와 같이 제1회 및 제2회 매각기일에 입찰불능이 되어 최저매각가격이 각 저감된 후 2007. 10. 11. 실시된 제3회 매각기일에서 재항고인이 입찰가격 60,101,000원에 입찰하였고,신청외 2도 같은 가격에 입찰하였는데, 위 법원은 최고가매수신고인 겸 공유자우선매수신고인으로 재항고인을 호창하고신청외 2는 차순위매수신고를 함으로써 제3회 매각기일이 종결되었다.
 라. 그러나 위 법원의 사법보좌관은 2007. 10. 18. 실시된 매각결정기일에민사집행법 제123조 제2항,제121조 제2호를 적용하여 “최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때”에 해당한다는 이유로 재항고인에 대하여 매각불허가결정을 하였고, 위 법원은 2007. 10. 30. 위 사법보좌관의 처분을 인가하는 결정을 하였다.
 2. 원심은 위와 같은 사실관계에 기초하여 다음과 같은 이유로 이 사건 매각불허가결정이 위법하다는 재항고인의 주장을 배척하였다.
 공유자는 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 공유자가 이에 따른 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 그 공유자가 최저매각가격에 우선매수하겠다는 신고를 한 것으로 본다(민사집행법 제140조 제1항,민사집행규칙 제76조 제2항). 그런데 공유자가 보증금을 제공하지 아니한 채 먼저 우선매수신고를 하였다 하더라도 매각기일이 종결되기 전까지 보증금을 제공하면 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 수 있으나, 우선매수신고를 하였음에도 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니한 것은 공유자로서의 우선매수권을 포기한 것으로 봄이 상당하다.
 따라서 이 사건에서 재항고인이 제1회 매각기일 전에 우선매수신고를 한 후 제1회 매각기일에서 다른 입찰자가 없어 최저매각가격으로 이 사건 부동산 중 경매목적인신청외 1의 지분을 매수할 기회가 제공되었음에도 불구하고 보증금을 제공하지 아니한 것은 자신의 공유자로서의 우선매수권을 포기하여 상실한 것으로 보아야 한다.
 그럼에도 불구하고 재항고인이 다시 우선매수신고를 하였다 하여 제2회 및 제3회 매각기일에서 우선매수신고인으로 취급한 것은 잘못이고, 재항고인이 우선매수신고와 별도로 일반 입찰도 한 제3회 매각기일에서민사집행규칙 제66조 제1항,제2항에 따른 최고가매수신고인을 정하지 아니하였으므로 결국민사집행법 제121조 제7호에서 정한 “매각절차에 중대한 잘못이 있는 경우”에 해당한다.
 3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
 공유자의 우선매수권을 규정한민사집행법 제140조는, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하는(민법 제265조 참조) 등으로 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는 데 그 입법 취지가 있다 할 것이다.
 그 관련 규정을 살펴보면,민사집행법 제140조 제1항은 “공유자는 매각기일까지제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다”고 정하고 있고,민사집행규칙 제76조 제1항은 “법 제140조 제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다”,같은 조 제2항은 “공유자가법 제140조 제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을법 제140조 제1항의 최고가매수신고가격으로 본다”고 정하고 있다. 위 규정들에 의하면, 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 우선매수신고를 할 수 있는 것이고, 또한 공유자가 보증을 제공하지 아니한 채 미리 우선매수신고를 하였다 하더라도 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있다고 할 것이다(대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정 등 참조).
 그런데 공유자가 우선매수신고를 하였음에도 매각기일이 종결될 때까지 보증을 제공하지 아니하였다고 하여 원심의 인정과 같이 그것만으로 공유자로서의 우선매수권을 포기한 것으로 볼 만한 근거는 없다.민사집행규칙 제76조 제2항의 규정은 공유자가 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 경우 최고가매수신고가격이 없어 같은 가격으로 매수신고할 대상이 없게 되므로 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수할 수 있게 한 규정이라 할 것이다. 이는 우선매수권의 행사와 보증의 제공이 이루어진 경우에 매각허가를 하여야 한다는 의미로 해석되어야 하고, 보증을 제공하지 아니한 경우 위 규정을 이유로 매각을 불허하거나 포기하는 의사를 추정할 수 있는 근거규정이 될 수 없다.
 한편 앞서 본 바와 같은공유자우선매수제도의 취지, 관련 규정 등에 비추어 보면, 공유자가 매각기일 전에 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 경우 공유자는 그 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하고 우선매수권행사의 효력을 발생시킬 수 있으나, 다른 한편 보증을 제공하지 아니하여 우선매수권행사의 효력을 발생시키지 아니하는 것을 선택할 수도 있다고 봄이 상당하고, 다른 특별한 사정이 없는 한 공유자가 우선매수신고를 하고도 그 매각기일에 보증을 제공하지 아니한 것만으로 우선매수권을 행사할 법적 지위를 포기하거나 상실하는 것으로 볼 수는 없는 것이다.
 그럼에도 불구하고 원심이 이와 달리 공유자가 우선매수신고를 하였음에도 그 매각기일이 종결될 때까지 보증을 제공하지 아니한 것은 공유자로서의 우선매수권을 포기한 것으로 봄이 상당하다고 판단하고 이를 전제로 이 사건 매각불허가결정이 정당하다고 판단한 것은 공유자의 우선매수권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.
 4. 한편관계 법령 및 민사집행법상의 공유자우선매수권 제도의 취지 내지 한계, 경매제도의 입법 취지 등에 비추어 보면, 공유자가민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는민사집행법 제121조,제108조 제2호의 “최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 있다고 할 것이다(대법원 2010. 3. 4.자 2008마1189 결정 참조).
 위에서 본 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 공유자인 재항고인이 공유자우선매수권 제도를 이용하여 이 사건 부동산의 채무자 지분에 대하여 두 차례에 걸쳐 우선매수신고를 하였으나 제2회 매각기일까지 다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하면서 입찰에 참가한 것은 매각의 적정한 실시를 방해한 것이라고 할 것이고, 그렇다면 법원은 재항고인이 공유자로서 최고가매수신고인이라고 하더라도민사집행법 제123조 제2항 본문에 따라 직권으로 매각을 불허가할 수 있다고 할 것이다. 따라서 그 판시와 같은 이유로 재항고인에 대하여 매각을 허가하지 아니한 원심의 판단에는 앞서 본 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 하더라도 그 결론에서는 정당한 것으로 수긍할 수 있으므로, 그러한 위법은 결정 결과에 영향을 미치지 아니한다.
 5. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 

대법관 김지형(재판장) 전수안 양창수(주심) 이상훈

[1] 채무자의 공유지분에 대한 경매절차에서 공유자가 우선매수신고를 하고서도 매각기일까지 보증을 제공하지 않은 경우, 우선매수권을 포기하거나 상실한 것으로 볼 수 있는 여부(원칙적 소극)
[2] 공유자가 여러 차례 우선매수신고만을 하여 일반인들의 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없을 때는 보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 다른 매수신고인이 나타나면 보증금을 납부하여 자신에게 매각을 허가하도록 하는 것이민사집행법 제121조,제108조 제2호의 ‘최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람’에 해당되는 매각불허가사유인지 여부(적극)
[3] 공유자가민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 공유 부동산의 채무자 지분에 관한 경매절차에서 두 차례에 걸쳐 우선매수신고를 하였으나 제2회 매각기일까지 다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하면서 입찰에 참가한 사안에서, 공유자가 우선매수신고를 하고도 매각기일까지 보증을 제공하지 않은 것을 우선매수권의 포기로 본 원심판단은 잘못이나, 위 공유자는 ‘매각의 적정한 실시를 방해한 사람’에 해당하므로, 매각을 불허가한 결론은 결국 정당하다고 한 사례