서울특별시 공공임대주택 운영 및 관리 규칙 (규칙, 서울특별시)
공포일: 20250701 / 시행일: 20250701

제1조(목적) 이 규칙은 「공공주택 특별법」에 따라 국가나 서울특별시의 재정 및 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되어 임대의무기간이 부여되거나, 서울특별시의 재정으로 매입하여 임대용으로 사용하는 주택의 입주대상자 선정 및 효율적인 운영 관리에 필요한 사항을 규정함으로써 저소득층의 주거안정 및 입주자의 주거복지 향상에 기여함을 그 목적으로 한다. <개정 2015.10.22, 2017.10.12>

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2018.8.2, 2025.7.1>1. "공공임대주택"이란 국가나 서울특별시(이하 "시"라 한다)의 재정 및 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되었거나 시의 재정으로 매입한 주택 중 다음 각 목의 임대주택을 말한다.가. 영구임대주택: 「공공주택 특별법」에 따라 영구적인 임대의 목적으로 건설하여 같은 법 시행규칙 제14조에 따라 공급하는 임대주택나. 국민임대주택: 「공공주택 특별법」에 따라 건설하여 같은 법 시행규칙 제15조에 따라 공급하는 임대주택다. 행복주택: 「공공주택 특별법」에 따라 건설하여 같은 법 시행규칙 제17조에 따라 공급하는 임대주택라. 기존주택매입임대주택: 「공공주택 특별법」에 따라 서울주택도시개발공사가 다가구주택 등 기존주택을 매입하여 공급하는 임대주택마. 재개발임대주택 및 주거환경임대주택: 「도시 및 주거환경정비법」및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」에 따라 건설 또는 매입하여 정비사업구역에 거주하는 세입자 등에게 공급하는 임대주택2. "관리주체"란 공공임대주택을 운영ㆍ관리(위탁받아 운영ㆍ관리하는 경우를 포함한다)하는 서울주택도시개발공사 등을 말한다.3. "입주자"란 공공임대주택의 임대차계약을 체결한 임차인과 그 세대원을 말한다.4. "공가"란 매입 및 준공인가(사용승인을 포함한다)를 받은 주택이 입주자 모집공고 후 발생된 미신청 주택 및 입주자가 퇴거한 이후 아직 입주대상자가 선정되지 않은 상태에서 별도 공급계획이 수립되지 아니한 주택을 말한다.[전문개정 2017.10.12]

제3조(적용대상) 이 규칙은 다음 각 호의 경우에 적용한다. <개정 2015.10.22, 2017.10.12, 2025.7.1>1. 시 및 서울주택도시개발공사가 소유ㆍ관리하는 공공임대주택2. 한국토지주택공사 소관 공공임대주택에 대해 입주자 선정업무 등 범위를 정하여 시가 위임받은 사항

제4조(입주자 선정) ① 영구임대주택의 공급대상 및 입주자 선정순위는 「공공주택 특별법 시행규칙」 제14조제1항부터 제3항에 따른다. 이 경우 같은 순위 안에서 경쟁이 있는 때에는(추첨으로 선정해야 할 경우를 포함한다) 별표에 따른 점수 순위에 따라 입주자를 선정하고 동일한 점수인 경우에는 시 전입일이 빠른 순서대로 선정한다. <개정 2017.10.12>② 삭제 <2017.10.12>③ 삭제 <2017.10.12>④ 삭제 <2017.10.12>⑤ 관리주체는 영구임대주택에 공가가 발생할 경우 입주 희망자를 모집하여 입주시키는 등 주거보호가 필요한 자에게 원활하게 공급되도록 효율적으로 운영하여야 한다. 이 경우 전년도 입주상황 등을 감안하여 입주대기자를 포함한 인원을 모집하여 공가 발생 시 선정순위에 따라 공급할 수 있다.⑥ 자치구청장(이하 "구청장"이라 한다)은 관리주체가 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 3 제1호가목부터 아목까지에 해당하는 사람을 대상으로 공공임대주택 입주자를 모집하는 경우 신청 접수 및 관련서류 제출 등 입주자 선정에 적극 협조하여야 한다. <개정 2017.10.12>

제5조(임대차계약 등) ① 관리주체는 「공공주택 특별법 시행규칙」 제32조제1항에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 입주자와 계약을 체결하여야 한다. <개정 2015.10.22, 2017.10.12>② 공공임대주택의 임대차계약 기간은 기본 2년으로 하며 재계약은 관계 법규ㆍ고시ㆍ방침 등에 따른다. <개정 2015.10.22, 2017.10.12>③ 관리주체는 입주대상자 및 입주자에 대하여 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조제3항에 따라 주택 소유 여부를 확인한 후 계약을 체결하여야 한다. <개정 2015.10.22, 2017.10.12>④ 관리주체는 임차인이 치매 등 중병으로 인하여 해당 주택에 거주하지 않은 상태에서 본인(단독세대주는 제외한다) 또는 잔여 세대원 중 대리권을 가진 사람이 재계약을 요청할 때에는 다음 각 호의 서류를 제출 받아 당초 임차인의 명의로 계약을 체결할 수 있다. 다만, 단독세대주가 치료 후 공공임대주택에 입주를 희망할 경우에는 동일 단지 공공임대주택을 우선 배정할 수 있다. <개정 2013.10.17, 2017.10.12, 2022.1.13>1. 현재 임차인이 치료ㆍ요양 중이며 향후 일정기간 치료ㆍ요양이 필요하다는 치료ㆍ요양 기관의 장의 확인서2. 치료ㆍ요양을 마친 후 해당 주택으로 주소 이전 및 거주한다는 임차인의 확인서(다만, 임차인의 의사표시 불능 시 진단서 등으로 갈음)

제6조(입주자 관리 등) ① 관리주체는 입주자에 대한 실태조사 계획을 수립하여 거주실태를 연 2회 이상 정기적으로 조사하여야 하며 전대 등 「공공주택 특별법」 및 관계 법령 위반사항, 임대주택 거주요건 상실, 계약위반 사실, 「주민등록법」 및 관계 법령 위반사항 등이 발견된 때에는 임대차계약의 해지 등 「공공주택 특별법」 및 관계 법령 및 임대차계약에 따른 조치를 하여야 한다. <개정 2017.10.12>② 관리주체는 관할 구청장과 협의하여 입주자의 해당 주택에의 주민등록 전출입 상황 등을 확인하여야 하며 확인요청을 받은 구청장은 입주자의 관련 자료 확인에 협조하여야 한다.③ 관리주체는 임대차계약을 체결하는 입주자에게 무주택 기준, 소득 기준, 자산 기준 등 임대차계약 유지에 필요한 주요 내용 및 단지 내 공동체 생활의 질서유지에 필요한 내용을 홍보하여야 한다. <개정 2017.10.12>

제7조(입주자의 주거 이동) ① 관리주체는 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 3 제1호가목부터 아목까지에 해당하는 영구임대주택의 입주자(거주 중에 입주자격 요건을 상실한 자를 제외한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하여 다른 영구임대주택으로 이동하기를 원하는 경우 공급이 가능한 범위에서 신청 순위에 따라 이를 허용할 수 있다. <개정 2013.10.17, 2015.10.22, 2017.10.12>1. 결혼 및 출산으로 인하여 세대원 수가 당초 입주 시보다 증가하여 동일 단지 내에서 큰 주택형으로 이동하기를 원하는 경우2. 근무, 생업, 질병 치료(「의료법」제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료가 필요하다고 인정하는 경우에만 해당한다) 등을 위하여 다른 지역의 영구임대주택으로 주거이전을 원하는 경우② 관리주체는 영구임대주택의 입주자가 다른 공공임대주택의 공가로 이동하기를 원하는 경우 공급이 가능한 범위에서 신청 순위에 따라 이를 허용할 수 있다. <개정 2017.10.12>③ 관리주체는 입주자(거주 중에 입주자격 요건을 상실한 사람을 제외한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하여 다른 주택으로 변경하여 이동하기를 원하는 경우 공급이 가능한 범위에서 신청 순위에 따라 이를 허용할 수 있다. <개정 2013.10.17, 2017.10.12>1. 현재 거주 주택보다 작은 주택형으로 이동하기를 원하여 관리주체가 인정하는 일정규모 이하의 주택형으로 이동하는 경우2. 65세 이상의 노인 및 장애ㆍ질병 등으로 저층(1～3층) 거주가 필요한 사유가 있는 세대가 저층으로 이동을 원하는 경우3. 그 밖에 장애ㆍ질병 등 부득이한 사유가 있어 관리주체가 다른 주택으로 주거이동이 필요하다고 인정하는 경우

제8조(임대보증금 및 임대료) ① 관리주체는 국토교통부장관이 고시하는 「임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료」에 따라 임대보증금 및 임대료를 책정하여야 한다. <개정 2017.10.12>② 관리주체는 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급권자 등 저소득세대에 대해서는 임대보증금 및 임대료 인상률을 5퍼센트 이내로 하거나, 인상을 2년 이내에서 유예할 수 있고, 임대보증금 및 임대료 일부를 할인할 수 있다. <개정 2013.10.17, 2017.10.12>③ 관리주체는 시설물 수선주기 초과사용 등을 고려하여 임대료의 일부를 할인할 수 있다. <신설 2013.10.17>④ 관리주체는 입주자의 주거자립을 유도하고 공공임대주택의 효율적인 운영을 위해 다음 각 호의 입주자에 대해 재계약 회차마다 임대보증금 및 임대료에 일정비율의 할증률을 적용할 수 있다. <개정 2017.10.12>1. 관리주체가 정하는 일정소득 기준 이상의 입주자가 재계약을 5회차 이상 체결하는 경우2. 입주자가 할증임대료 적용에 동의하는 경우

제9조(임차인의 명의 변경) 관리주체는 영구임대주택의 임차인이 사망(실종선고를 포함한다)하거나 혼인 또는 이혼으로 퇴거하는 경우 임차권을 상속 또는 승계 받은 사람이 해당 주택에 계속 거주하기 위하여 임차인 명의변경을 요청하는 때에는 다음 각 호에 모두 해당하는 사람에게 이를 허용할 수 있다. <개정 2017.10.12>1. 함께 거주하던 배우자ㆍ직계혈족ㆍ형제자매ㆍ직계혈족의 배우자ㆍ배우자의 직계혈족 및 형제자매2.「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 3 제1호가목부터 차목까지 중 어느 하나에 해당하는 사람

제10조(임대차계약의 해지 및 재계약 거절 등) ① 관리주체는 입주자가 「공공주택 특별법」 제49조의3제1항 각 호 및 다음 각 호에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. <개정 2013.10.17, 2015.10.22, 2017.10.12, 2019.10.10>1. 임대차계약으로 약정한 계약의 해제 또는 해지 및 재계약 거절 사유에 해당되는 경우2. 임차인이 사망하거나 실종신고를 받은 후 잔여 세대원으로의 임차인 명의변경이 불가능한 경우3. 입주자 모집 당시 조건으로 부여한 거주기한이 도래한 경우② 제1항에 따라 임대차계약이 해지되거나 재계약이 거절된 입주자는 퇴거절차를 진행하여야 한다. 이 경우 관리주체는 다음 각 호에 따른 유예기간을 둘 수 있다. <개정 2013.10.17, 2015.10.22, 2017.10.12, 2019.10.10>1. 「공공주택 특별법」 제49조의3제1항 각 호(「공공주택 특별법」 제49조의3제1항제1호ㆍ제5호 및 같은 법 시행령 제47조제1항제1호제7호는 제외한다)에 해당하거나 제1항제1호와 제3호에 해당하는 경우에는 임대차계약이 해지되거나 재계약이 거절된 날부터 3개월2. 영구임대주택 입주자가 제1항제2호에 해당하는 경우에는 재계약이 거절된 날부터 2년[제목개정 2017.10.12]

제11조(임차인대표회의 활성화) ① 관리주체는 임차인대표회의의 구성과 운영이 활성화되도록 노력하여야 하며 그에 필요한 지원을 할 수 있다.② 관리주체는 주택관리업자(법인인 경우에는 그 대표자를 말한다)와 공공임대주택의 관리사무소 임직원 및 임차인대표회의 구성원에게 공공임대주택의 관리와 임차인대표회의의 운영에 필요한 교육 및 윤리교육을 실시할 수 있다. <개정 2017.10.12>③ 제2항에 따른 교육 실시 방법은 「공동주택관리법」 제17조를 준용하되 교육에 필요한 비용을 지원할 수 있다. <개정 2015.10.22, 2017.10.12>④ 관리주체는 분양ㆍ임대혼합단지에 공동주택대표회의의 구성과 운영이 활성화되도록 노력하여야 하며 임대사업자로서 의사결정 과정에 적극 참여하여야 한다.

제12조(특별수선충당금의 적립 등) ① 관리주체는 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따라 특별수선충당금을 적립하여야 하며, 특별수선충당금의 요율 및 적립 등 절차는 「공공주택 특별법 시행령」 제57조에 따른다. <개정 2017.10.12>② 관리주체는 공공임대주택의 주요 시설을 교체하고 보수하는 데 필요한 비용에 충당하기 위하여 임대료 중에서 일정액의 특별수선충당금을 공공임대주택이 준공된 후 1년이 경과한 날이 속한 달부터 매월 적립하여야 하며 금융기관에 별도 계정을 개설하여 예치 관리하여야 한다. <개정 2015.10.22, 2017.10.12>③ 장기수선계획 수립 및 조정 등에 관한 사항은 「공공주택 특별법 시행령」 제57조제2항 및 「공동주택관리법」 제29조에 따른다. <신설 2017.10.12>[제목개정 2017.10.12]

제13조(영구임대주택 단지 관리비 일부 지원) ① 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다) 및 관리주체(한국토지주택공사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 「서울특별시 장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원 조례」 제7조제1항에 따라 영구임대주택 단지 입주자에게 관리비 일부를 지원할 수 있다. <개정 2015.10.22, 2017.10.12, 2019.10.10>② 제1항에 따라 지원하는 관리비의 지원대상, 지원비율, 지원방법 등 세부적인 사항은 예산의 범위에서 시장 또는 관리주체가 정하되 소득수준과 지원의 필요성 등을 고려하여 우선순위를 정할 수 있다. <개정 2015.10.22>③ 관리주체가 제1항에 따라 관리비 일부를 지원할 경우 시장은 예산의 범위에서 이에 소요되는 비용을 지원할 수 있다.

제14조(입주자의 주거복지 향상 및 주거자립 지원) ① 시 및 관리주체는 입주자의 주거복지를 향상시키거나 입주자가 주거 자립하여 퇴거할 수 있도록 지원하는 시책 또는 단지 내 커뮤니티를 활성화하기 위한 시책을 개발하여 입주자를 지원할 수 있다. <개정 2015.10.22, 2017.10.12>② 관리주체는 제1항에 따른 지원대상을 선정할 때에 임차인으로서의 의무 이행 실태, 주거자립 의지 등을 감안하여 차등적으로 선정할 수 있다. <개정 2015.10.22>③ 시 및 관리주체는 주거복지 상담 및 주거자립 지원의 필요성이 높은 입주자가 거주하는 단지에 필요한 전문요원을 배치하여 운영할 수 있다. <개정 2015.10.22>④ 시장은 관리주체가 제1항 및 제3항에 따라 입주자의 주거복지 향상 및 주거자립지원 사업을 시행할 경우 이에 소요되는 사업비를 지원할 수 있다.

제15조(사회복지관 건물의 사용) ① 관리주체는 공공임대주택 단지 안의 복리시설 중 사회복지관을 시장 또는 구청장에게 무상으로 사용하게 할 수 있다. <개정 2017.10.12>② 제1항에 따라 무상으로 사용하게 된 사회복지관은 해당 단지 입주민의 주거복지를 증진시키도록 운영하여야 하며 사회복지관 운영을 위탁 또는 재위탁 하고자 할 경우 위탁업체 선정 시에 관리주체의 의견을 반영하여야 한다.

제16조(관리주체의 자체 세부시행규정) 관리주체는 관계 법규 및 이 규칙의 범위에서 공공임대주택의 운영 및 관리에 관한 자체 세부시행규정을 제정하여 운영할 수 있고 이를 공개하여야 한다. <개정 2017.10.12>

부칙 <제3881호, 2012.11.01.>제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.제2조(임대차 계약기간 중인 입주자에 대한 적용례) 이 규칙 시행 당시 종전 규칙에 따라 체결한 임대차 계약 기간 중에 있는 입주자에 대해서는 해당 입주자가 적용을 동의하는 사항 이외에는 차기 갱신계약 시까지 종전의 규칙에 의한다.제3조(갱신계약 회차 산정에 관한 적용례) 이 규칙 제8조제3항제1호에 따른 갱신계약 회차 산정은 이 규칙 시행일 이후 최초 도래하는 갱신계약을 1회차로 본다. 다만 입주자가 할증임대료 적용에 동의하는 경우에는 이 경과규정을 적용하지 아니한다.
부칙 <제3933호,2013.10.17>이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
부칙 <제4053호,2015.10.22>이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
부칙 <제4189호,2017.10.12.>이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
부칙 <제4238호,2018.8.2>(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 시행규칙)제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.제2조 생략제3조(다른 규칙의 개정) ① 생략② 서울특별시 공공임대주택 운영 및 관리 규칙 일부를 다음과 같이 개정한다.제2조제1호마목 중 "「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」"를 "「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」"로 한다.③부터 ⑥까지 생략제4조 생략
부칙(서울특별시 규칙의 상위법령 및 조례 인용조문 정비를 위한 일괄정비 규칙) <제4303호,2019.10.10>이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
부칙(어려운 한자어 등의 정비를 위한 서울특별시 규칙 일괄개정규칙) <제4461호, 2022.1.13>이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
부칙 <제4487호, 2022.5.12>이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
부칙(서울특별시 행정기구 설치 조례 시행규칙) <제4706호, 2025.7.1>제1조(시행일) 이 규칙은 2025년 7월 1일부터 시행한다.제2조 생략제3조(다른 규칙의 개정) ①부터 ⑤까지 생략⑥ 서울특별시 공공임대주택 운영 및 관리 규칙 일부를 다음과 같이 개정한다.제2조제1호라목 및 제2호 중 "서울주택도시공사"를 "서울주택도시개발공사"로 한다.제3조제1호 중 "서울주택도시공사"를 각각 "서울주택도시개발공사"로 한다.⑦부터 ⑨까지 생략