서울특별시 도시계획 조례 시행규칙 (규칙, 서울특별시)
공포일: 20241014 / 시행일: 20241014

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "기준용적률"이란 지구단위계획구역에서 「서울특별시 도시계획 조례」(이하 "조례"라 한다) 제48조, 제49조제3항, 제50조, 제51조제2항제2호의 용적률의 범위에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률을 말한다.2. "허용용적률"이란 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률을 말한다.3. "상한용적률"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 또는 「건축법」등 다른 법률에 따른 용적률 완화 규정을 적용하여 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위에서 별도로 정한 용적률을 말한다.4. "공공시설등"이란 법 제52조의2제1항 각 호의 시설을 말한다.

제3조(도시생태현황 조사 및 평가방법) ① 조례 제4조제4항에 따른 도시생태현황 조사에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다.1. 토지이용현황2. 토양의 불투수 포장 현황3. 현존 식생현황4. 비오톱유형 현황5. 비오톱유형 평가결과6. 개별비오톱 평가결과7. 그 밖의 도시생태현황 조사 및 평가가 필요하다고 시장이 인정하는 사항② 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)은 제1항의 조사내용을 구체화하고 조사결과를 도시계획에 반영하기 위하여 다음 각 호의 사항을 따로 정할 수 있다.1. 조사원 구성 및 자격2. 조사 방법3. 조사원증의 발급4. 비오톱(도시생태현황) 유형화 방법5. 비오톱(도시생태현황) 보전가치 등급 및 등급산정 방법6. 조사자료의 지리정보시스템(GIS) 구축 방법③ 조례 별표 1 제1호가목⑷의 비오톱유형평가 등급 및 개별비오톱평가 등급은 다음과 같다.1. 비오톱유형평가 등급가. 1등급: 보전이 우선되어야 하는 비오톱유형나. 2등급: 보전이 필요한 비오톱유형다. 3등급: 대상지 일부에 대하여 보전을 하고 잔여지역은 생태계 현황을 고려한 토지이용이 요구되는 비오톱유형라. 4등급: 생태계 현황을 고려한 토지이용이 요구되는 비오톱유형마. 5등급: 도시생태 측면에서 부분적으로 개선이 필요한 비오톱유형2. 개별비오톱평가 등급가. 1등급: 보호가치가 우선시 되는 비오톱(보전)나. 2등급: 보호할 가치가 있는 비오톱(보호 및 복원)다. 3등급: 현재로서는 한정적인 가치를 가지는 비오톱(복원)

제4조(도시생태현황도의 작성 및 정비) ① 시장은 지속가능한 개발 사업을 수립ㆍ시행하고, 자연환경을 효율적으로 보전하기 위하여 조례 제4조제4항에 따른 서울특별시 도시생태현황도를 작성할 수 있다.② 개발 및 자연재해 등으로 인한 도시환경 변화를 반영하기 위하여 도시생태현황도의 작성 및 정비는 5년 주기로 시행한다.③ 시장은 도시생태현황도 작성 결과를 서울특별시(이하 "시"라 한다)의 공보 및 시 인터넷 홈페이지에 14일 이상 공고하여 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.④ 제3항에 따라 공고된 도시생태현황도 작성 결과에 대하여 의견이 있는 토지소유자는 열람기간 내에 시장에게 의견서를 제출할 수 있다.⑤ 시장은 제4항에 따라 제출된 의견에 대해 비오톱 등급 재조사 등을 실시하여 도시생태현황도 작성 결과에 반영 여부를 검토하고, 그 결과를 해당 의견을 제출한 토지소유자에게 통보하여야 한다.⑥ 시장은 도시생태현황도 정비가 완료된 후 특별한 사유가 없으면 30일 이내에 시 공보에 고시하여야 한다.

제5조(도시생태현황도 수시 정비 및 관리 등) ① 비오톱1등급 등의 토지 소유자가 이의신청하거나 비오톱등급 변경 검토가 필요한 경우 연 2회 조사 및 평가를 할 수 있다.② 시장은 비오톱 등급 재조사 등을 통해 비오톱1등급에서 등급이 변경 결정된 필지에 대하여 연속지적도에 변경된 비오톱1등급 부분을 명시한 도면을 시의 공보에 고시하여야 한다.

제6조(환경성 검토 등) 시장은 조례 제4조제4항, 제6조제2항제2호 및 제7호에 따른 자연 및 생활환경, 도시생태의 훼손가능성 여부 등을 검토하기 위해 환경성 검토 및 생태면적률 운영 등에 관한 사항을 별도로 정할 수 있다.

제7조(지구단위계획구역의 지정대상 등) ① 조례 제17조제2항에서 "규칙으로 정하는 범위 또는 지역"이란 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상 또는 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가 대상이면서 다음 각 호에 해당하는 아파트를 건축하는 경우를 말한다.1. 사업구역 면적(사업구역의 일부를 공공시설로 제공하는 경우에는 그 제공면적은 제외한다)이 5천제곱미터 이상인 경우2. 건립예정 세대수가 100세대 이상인 아파트(도시형 생활주택은 150세대 이상)를 건축하고자 하는 경우② 제1항에 따른 지구단위계획구역을 지정할 때는 그 구역의 건축물이 별표 1에서 정한 노후ㆍ불량건축물 기준에 적합하여야 한다.③ 지구단위계획구역 내에서 제1항에 따른 아파트를 건축할 때는 별표 1에 따른 노후ㆍ불량건축물 기준에 적합하여야 한다.

제8조(지구단위계획구역 안의 건축제한) ① 시장이 법 제30조에 따라 지구단위계획구역을 지정하고 지구단위계획에 맞는 건축이 이루어질 수 있도록 하기 위하여 지구단위계획의 결정ㆍ고시 전까지 법 제63조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제60조에 따른 개발행위허가의 제한 또는 「건축법」 제18조에 따라 건축허가를 제한하는 경우에는 자치구청장(이하 "구청장"이라 한다)은 건축허가를 제한하여야 한다.② 시장 또는 구청장은 제1항에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 8층 이상 또는 연면적 1만제곱미터 이상의 건축물(증축의 경우에는 3개층 이상의 증축으로 인하여 8층 이상 또는 연면적 1만제곱미터 이상이 되는 건축물에 한한다)은 조례 제54조에 따른 서울특별시 도시계획위원회(이하 "시도시계획위원회"라 한다) 또는 조례 제63조에 따른 서울특별시 도시건축공동위원회(이하 "시공동위원회"라 한다)의 심의를, 시도시계획위원회 또는 시공동위원회 심의 대상 규모 이외의 건축물은 서울특별시 각 자치구 도시계획위원회 또는 도시건축공동위원회의 심의를 거쳐 건축을 허가할 수 있다.1. 화재, 천재지변에 따라 파괴된 건축물의 건축 또는 대수선2. 건축물의 구조상 문제가 있어 건축 또는 대수선이 필요한 경우3. 건축하고자 하는 획지의 건축계획이 해당 지구단위계획의 기본방향 및 수립 중인 지구단위계획의 내용과 부합되고 도로 등의 기반시설이 확보되었다고 판단되는 경우4. 공공시설 정비사업의 시행으로 인하여 건축물의 건축 또는 대수선이 필요한 경우

제10조(지구단위계획구역 안의 용적률 계획 및 운용) ① 조례 제20조제1항 및 제49조제2항에 따라 지구단위계획을 수립할 때 적용하는 용적률은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.1. 기존의 용도지역이 용적률이 높은 용도지역으로 변경(영 제30조의 용도지역 세분을 포함한다. 이하 같다)되거나 변경된 경우가. 기준용적률: 변경 전 용도지역의 조례 제48조, 제49조제3항, 제50조에 따른 용적률(이하 "변경 전 용도지역의 용적률"이라 한다) 범위에서 별도로 정한 용적률나. 허용용적률: 변경 전 용도지역의 용적률+(변경 후 용도지역의 용적률-변경 전 용도지역의 용적률)×2/3 이내. 이 경우 "변경 후 용도지역의 용적률"이란 변경 후 용도지역의 조례 제48조, 제49조제3항, 제50조에 따른 용적률을 말한다(이하 같다).다. 상한용적률: 변경 후 용도지역의 용적률 이내. 이 경우 해당 지구단위계획에서 정하는 범위에서 법 또는 「건축법」 등 다른 법률에 따른 완화 용적률을 가산할 수 있다.2. 용도지역이 변경되지 않거나 용적률이 같은 용도지역으로 변경되거나 변경된 경우가. 기준용적률: 조례 제48조, 제49조제3항, 제50조, 제51조제2항제2호의 용적률 이내나. 허용용적률: 조례 제48조, 제49조제2항제2호, 제49조제3항, 제50조, 제51조제2항제2호의 용적률 이내다. 상한용적률: 조례 제48조, 제49조제3항, 제50조의 용적률의 200퍼센트 이내3. 기존의 용도지역이 용적률이 낮은 용도지역으로 변경되거나 변경된 경우가. 기준용적률: 변경 후 용도지역 용적률 이내나. 허용용적률: 조례 제48조, 제49조제2항제2호, 제49조제3항, 제50조 및 제51조제2항제2호의 용적률 이내다. 상한용적률: 변경 후 용도지역 용적률의 200퍼센트 이내② 지구단위계획구역 안에서 용적률의 운용은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.1. 허용용적률: 해당 지구단위계획에서 정한 기준용적률에 인센티브를 더하여 산출된 용적률 이내2. 상한용적률: 제1호에 따라 산정된 허용용적률에 다음 각 목을 더하여 산출된 용적률 이내가. 법 및 조례에 따라 용적률을 완화하는 경우: 제1항 각 호에 따른 기준용적률의 최대한도(제1항제1호인 경우 허용용적률)×인센티브계수×가중치×α 이내나. 가목 외의 경우: 제1항 각 호에 따른 기준용적률의 최대한도×법 또는 「건축법」 등 다른 법률에 따른 완화 비율 이내다. 가목의 인센티브계수, 가중치, α는 다음과 같다.1) 인센티브계수: 1.3 이내에서 시장이 별도로 정한 계수2) 가중치: 사업부지 용적률에 대한 공공시설등 제공 부지의 용적률(2개 이상의 용도지역인 경우에는 면적대비 가중 평균한 용적률) 비율3) α: 공공시설등의 부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설등의 부지로 제공하는 면적의 비율③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 해당 용적률 적용기준에 따른다.1. 다음 각 목의 경우에는 용도지역 변경 여부에 관계없이 제1항제2호를 적용할 수 있다.가. 법 제51조제1항제4호에 따라 택지개발지구에 지구단위계획을 수립하는 경우. 다만, 「택지개발촉진법」 제9조제3항에 따른 실시계획이 승인 고시된 후 용도지역이 변경되는 경우에는 제1항제2호를 적용하지 않는다.나. 영 제30조 각 호 간의 용적률이 높은 용도지역으로 변경된 구역에서 지구단위계획을 수립하는 경우. 이 경우 용도지역 상향 시 제공된 공공시설등의 부지에 대한 상한용적률은 적용하지 않는다.다. 시장이 장기전세주택을 공급하기 위하여 지구단위계획을 수립하는 경우2. 시도시계획위원회 또는 시공동위원회가 공공시설등의 확보, 전략개발 등 지구단위계획의 목적을 달성하기 위하여 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 용적률 적용기준을 지구단위계획으로 따로 정할 수 있다.④ 조례 제21조제2항에 따른 공공시설등의 설치비용과 부지가액 산정방법은 다음 각 호와 같다.1. 공공시설등의 설치비용과 부지가액은 건축허가 시점을 기준으로 산정할 것. 다만, 구체적인 개발안을 전제로 지구단위계획을 수립하는 경우에는 시공동위원회 심의를 통해 공공시설등의 설치비용과 부지가액을 결정할 수 있다.2. 건축물 시설의 설치비용은 국토교통부장관이「수도권정비계획법」에 따라 매년 고시하는 표준건축비를 기준으로 산정할 것. 다만, 체육시설, 문화시설 등 특별한 구조나 성능이 필요하여 표준건축비의 적용이 적절하지 않은 경우에는 설계내역 등 객관적인 산출근거를 통해 설치비용을 따로 산정할 수 있다.3. 그 밖의 시행에 필요한 운영기준 등은 시장이 따로 정할 수 있다.

제11조(신청서 반려) 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지의 형질변경, 토석채취 및 1천제곱미터 이상인 물건적치 행위허가 신청에 대하여는 구도시계획위원회의 심의절차 없이 반려할 수 있다.1. 법 제63조에 따른 개발행위허가 제한이 고시된 토지2. 조례 제30조 및 별표 1의 개발행위허가 기준에 명백히 위반된 토지3. 토지현황이나 관계법령 등의 여건 변화 없이 이미 동일한 신청내용으로 구도시계획위원회의 심의를 거쳐 반려 처분된 토지

제12조(불법 훼손된 임목 등의 사실 명시 및 해제) 구청장은 조례 별표 1 제1호라목(2)(마)에서 정하는 고의 또는 불법으로 입목(立木)이 훼손되었거나 허가를 받지 않은 지형의 변경, 포장, 공작물을 설치하고 원상회복이 이루어지지 않은 토지는 토지이용계획확인서에 그 사실을 명시하여야 하며, 그 명시의 해제는 별표 2의 방법에 따른다.

제13조(입목축적 조사방법) 조례 별표 1 제1호가목(3)(가)에서 정한 입목축적 조사 및 산출은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제10조의2제2호에 따르되 입목축적 비율 산출은 별표 3의 방법에 따른다.

제15조(보고 및 통보) ① 구청장은 해당연도 토지의 형질변경, 토석채취, 물건적치의 허가사항을 다음연도 1월 10일까지 시장에게 보고하여야 한다.② 구청장은 토지의 형질변경 등 준공현황을 준공 후 10일 이내에 지적이 표시된 현황도면에 공공시설 및 대지조성도를 첨부하여 공공관리상 필요한 부서에 통보하여야 한다.

제16조(개발행위허가 접수 및 허가대장의 비치) 구청장은 토지의 형질변경ㆍ토석채취ㆍ물건적치를 위한 별지 제1호서식의 개발행위허가 접수대장 및 별지 제2호서식의 개발행위허가 허가대장을 작성하고 비치하여야 한다.

제17조(평균층수의 산정) ① 조례 별표 5 제2호에서 "규칙으로 정하는 기준면적"이란 동별 아파트의 지상 연면적을 각 동의 층수로 나눈 면적의 합계를 말한다.② 조례 별표 5에 따른 평균층수는 소숫점 이하 둘째 자리에서 반올림하여 첫째 자리까지 산정한다.

제18조(준공업지역 안의 공동주택 건립을 위한 노후ㆍ불량건축물 적용기준) 조례 별표 17 제4호가목에 따른 공동주택 건립을 위한 노후ㆍ불량건축물 적용기준은 별표 1을 적용한다. 다만, 공동주택 중 다음 각 호의 주택은 별표 1을 적용하지 아니한다.1. 기숙사(「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목)2. 공공건설임대주택(「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제1호부터 제4호에 해당하는 공공임대주택으로 같은 법 제2조제1의2호에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다)

제19조(서울도심의 범역 획정 등) 조례 제47조제2항제1호, 제48조제7호부터 제10호까지의 각각의 단서 및 조례 별표 16 제2호나목 내의 서울도심의 범역은 한양도성과 그 주변지역을 포함하는 지역으로서 별표 5에서 정한 구역으로 한다.

제20조(공공임대주택 건립에 따른 용적률 완화 기준) ① 조례 제51조제2항제2호에서 "규칙으로 정하는 지역"이란 철도역의 승강장 경계부터 500m 이내의 역세권 지역을 말한다.② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다. 다만, 시도시계획위원회 또는 시공동위원회의 심의를 거쳐 부득이하다고 인정하는 경우에는 그렇지 않다.1. 전용주거지역ㆍ도시자연공원ㆍ근린공원ㆍ자연경관지구 및 고도지구(김포공항주변 고도지구는 제외한다)와 접한 지역2. 「경관법」 제7조에 따른 경관계획상 중점경관관리구역, 구릉지 및 한강축 경관형성기준 적용구역

제21조(공무원 또는 시의원이 아닌 위원의 자격) 조례 제55조제3항제3호에서 "도시계획 관련분야에 관하여 식견과 경험이 있는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다.1. 4년제 대학교의 도시계획 관련분야 조교수급 이상인 사람2. 도시계획 관련분야 박사학위를 소지한 사람으로서 실무경력이 7년 이상인 사람3. 「국가기술자격법」에 따른 도시계획 관련분야의 기술사로서 실무경력이 7년 이상인 사람4. 언론사 및 방송사의 논설위원급 또는 해설위원급 이상인 사람5. 판사, 검사, 변호사 등 법조 관련 인사6. 정부 또는 지방자치단체가 출연한 연구소 중 도시계획분야의 연구책임자급 이상인 사람7. 도시계획 관련분야에서 3급 이상의 공무원 근무경력이 있는 사람8. 그 밖의 도시계획 관련분야에서 제1호부터 제7호까지에 따른 사람과 동등한 전문지식과 실무경험이 있다고 시장이 인정하는 사람

제22조(도시계획위원의 위촉 등) 시도시계획위원회의 위원(이하 "위원"이라 한다)을 위촉하고자 하는 경우에는 해당 위원으로부터 별지 제4호서식에 따른 승낙서를 받아야 하며, 위촉장은 별지 제5호서식에 따른다.

제23조(안건의 상정 등) 시장이 시도시계획위원회에 안건을 상정하고자 하는 때에는 다음 각 호에 따른다.1. 심의안건, 자문안건 또는 보고안건 등으로 구분하여 제출하여야 한다.2. 회의개최 10일 전까지 시도시계획위원회에 그 목록을 통보하고, 7일 전까지 세부자료를 제출함을 원칙으로 한다.3. 입안사유, 조서, 관계도면, 의견청취결과 및 도시계획상임기획단의 심사의견 등을 기록한 별지 제6호서식의 상정안건을 작성하여 제출하여야 한다.

제24조(회의소집 등) ① 특별한 사유가 없으면 시도시계획위원회는 매월 첫번째 및 세번째 수요일에, 시공동위원회는 매월 두번째 및 네번째 수요일에 회의를 소집함을 원칙으로 한다.② 위원에게 회의개최 통보는 회의개최일 10일 전까지 하여야 하고, 심의안건 및 심의상 필요한 자료의 배포는 회의개최일 5일 전까지 하여야 한다. 다만, 긴급한 안건이 있는 경우 등 부득이한 사정이 있는 경우에는 그렇지 않다.③ 공무원인 위원이 부득이한 사정으로 시도시계획위원회에 참석하지 못하면 해당 행정기관의 소속공무원이 대리하여 참석할 수 있다. 이 경우 대리참석한 사람은 안건에 대하여 발언할 수 있으나 표결에는 참가할 수 없다.

제26조(회의진행 등) ① 위원이 발언하고자 할 경우에는 위원장에게 발언권을 얻어야 하며, 이때 위원의 발언회수는 제한을 받지 않는다. 다만, 위원장은 위원의 발언이 중복되거나 심의안건의 내용과 직접 관련이 없어 회의진행에 지장이 있다고 판단될 경우에는 발언을 중지시킬 수 있다.② 위원장은 심의안건에 대하여 위원 본인이 직ㆍ간접으로 관계가 있다고 인정되는 경우에는 해당안건 심의의 참여를 제한할 수 있다.③ 조례 제59조제2항에서 "규칙이 정하는 절차"란 다음 각 호를 말한다.1. 민간사업자가 제안한 도시관리계획안에 대하여 시도시계획위원회에 서면 또는 직접의견을 진술하고자 하는 경우 입안권자에게 신청하고 설명자료를 사전에 제출하여야 한다.2. 안건의 입안권자는 심의안건과 관련하여 자치구 공무원이나 민간사업자(이하 "참고인"이라 한다)의 설명이 필요한 경우 위원회 개최 3일전까지 간사에게 신청하여야 한다. 이 경우 참고인은 위원회에 참석하여 해당안건에 대한 설명을 할 수 있다. 다만, 효율적인 회의진행을 위하여 위원장이 설명시간 등을 제한할 수 있다.④ 위원장은 제3항에 따른 참고인의 설명이 끝난 후 퇴장을 명할 수 있다.

제27조(회의록의 작성) ① 속기사는 회의 종료 후 7일 이내에 회의록을 작성하여 간사에게 제출하여야 함을 원칙으로 한다.② 속기사는 시도시계획위원회의 진행사항 및 회의내용과 속기과정에서 알게 된 비밀 등을 외부에 누설하여서는 아니 되며, 이를 위하여 별지 제8호서식에 따른 서약서에 서명ㆍ날인하여야 한다.

제28조(회의결과의 관리) ① 시장은 조례 제60조에 따른 "회의의 비공개" 규정의 준수를 위하여 위촉위원으로부터 별지 제9호서식의 서약서를 받아야 한다.② 시장은 제1항에 따라 제출받은 서약서의 내용에 반하여 시도시계획위원회의 회의 내용 등을 누설한 위원이 있는 경우 해당 위원을 해촉할 수 있으며 해촉된 위원은 재위촉할 수 없다.③ 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정 또는 부결된 안건은 특별한 사유가 없으면 5년 이내에 동일안건으로 시도시계획위원회에 재상정을 할 수 없다.

제30조(의회 의견청취) 시장은 영 제22조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 구청장이 시장에게 결정 신청한 도시계획 안건에 대하여 서울특별시의회의 의견을 들을 수 있다. 다만, 영 제25조제3항 각 호의 사항 및 지구단위계획으로 결정 또는 변경 결정하는 사항은 제외한다.

부칙 <제4669호, 2024.10.14>제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.제2조(지구단위계획구역 안의 용적률 계획 및 운용에 관한 적용례) 제10조제3항제1호나목 규정은 종전 규칙(서울특별시규칙 제3602호) 시행일(2008. 1. 31.) 이후 영 제30조 각 호 간의 용적률이 높은 용도지역으로 변경된 지역에서 최초로 지정하는 지구단위계획구역 및 종전 규칙(서울특별시규칙 제3638호) 시행일(2008. 11. 13.) 이후 최초로 개발제한구역이 해제되어 지구단위계획을 수립하는 지역부터 적용한다.제3조(일반적 경과조치) 이 규칙 시행 전에 종전의 「서울특별시 도시계획 조례 시행규칙」에 따라 행한 처분 ㆍ 결정 및 그 밖의 행위는 그에 해당하는 이 규칙의 규정에 따라 행한 것으로 본다.제4조(종전 부칙의 적용범위에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 전의 「서울특별시 도시계획 조례 시행규칙」의 개정에 따른 부칙의 규정은 기간의 경과 등으로 이미 그 효력이 상실된 경우를 제외하고는 이 규칙 시행 이후에도 계속하여 효력을 가진다.제5조(다른 규칙의 개정) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 시행규칙 일부를 다음과 같이 개정한다.제2조제3호 중 "서울특별시도시계획위원회"를 "서울특별시 도시계획위원회"로 한다.