울산광역시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례 (조례, 울산광역시)
공포일: 20251231 / 시행일: 20251231

제1조(목적) 이 조례는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조의3부터 제40조의5까지 및 제51조제1항제8호의2ㆍ제8호의3에 해당하는 대규모 유휴부지 등의 개발을 위한 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 사항을 규정함으로써 지역 전략거점 육성 및 균형발전과 지역활성화 등을 도모하는 것을 목적으로 한다. <개정 2025. 12. 31.>

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2025. 12. 31.>1. “도시계획변경 사전협상”이란 협상대상지에 대하여 복합적인 토지이용 증진 및 효율적인 토지 개발을 위하여 울산광역시(이하 “시”라 한다)와 민간이 개발계획 등을 협의하여 수립하는 것을 말한다.2. “협상대상지”란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ”법“이라 한다) 제40조의3부터 제40조의5까지 및 제51조제1항제8호의2ㆍ제8호의3에 해당하는 부지로서 제9조에 따라 선정된 부지를 말한다. 다만, 법 제51조제1항제8호의3에 해당하는 부지는 5천제곱미터 이상이어야 한다.3. “민간”이란 협상대상지에 대한 토지소유자 등으로서 부지의 개발을 위하여 지구단위계획 수립이나 변경의 입안을 제안한 자를 말한다.4. “공공기여”란 도시계획변경 사전협상에 따른 구체적 개발계획 및 공공기여계획에 따라 법 제40조의6 및 제52조의2 제1항ㆍ제2항에서 정하는 시설 또는 비용 등을 제공하는 것을 말한다.

제3조(시장의 책무) 울산광역시장(이하 “시장”이라 한다)은 협상대상지에 대한 개발계획 및 공공기여계획 수립 등을 통한 지속가능한 지역균형발전과 지역정비 촉진 등을 위해 노력하여야 한다.

제4조(민간측 협상단) 도시계획변경 사전협상(이하 “협상”이라 한다)을 진행하는 민간 측 당사자로서 협상대표자는 토지소유자로 하고, 토지소유자와 사업자가 서로 다른 경우에는 관리권을 위임받은 사업자 등을 포함하여 3명 내외로 구성한다.

제5조(공공측 협상단)① 시장은 민간측 협상단과 함께 개발계획 등을 협의ㆍ검토하기 위하여 공공측 협상단을 구성하여야 한다.② 공공측 협상단은 협상을 주관하는 실ㆍ국장을 협상대표자로 하여 3명 내외로 구성한다.

제6조(협상조정협의회)① 시장은 개발계획 등에 대한 민간측 협상단과 공공측 협상단 간 이해를 교환ㆍ중재하고 합의 가능한 대안을 도출하기 위하여 협상대상지 별로 협상조정협의회를 구성ㆍ운영할 수 있다.② 협상조정협의회는 10명 내외로 구성하며 구성원은 다음 각 호와 같다.1. 민간측 협상단2. 공공측 협상단3. 외부 전문가: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「울산광역시 도시계획 조례」에 따른 도시계획위원회, 도시ㆍ건축공동위원회(이하 “공동위원회”라 한다)에 소속된 위원 또는 관련 분야의 학식과 경험이 풍부한 사람③ 협상조정협의회는 협상기간 동안 정기적으로 개최함을 원칙으로 하되, 세부적인 운영시기 및 방법은 공공측 협상단과 민간측 협상단이 협의하여 정한다.

제7조(협상조직 운영 등)① 시장은 관련 부서 간 의견을 조율하고 협상대상지에 대한 개발방향 등을 신속하게 결정하기 위하여 협상정책회의를 운영할 수 있다.② 시장은 협상의 원활한 진행과 개발계획 및 공공기여계획 등에 대한 전문적인 검토ㆍ협의 등을 위해 전담조직을 설치하거나 필요한 전문인력을 배치할 수 있다.③ 협상단, 협상조정협의회, 협상정책회의 등 협상조직의 구성과 운영에 필요한 사항은 시장이 따로 정할 수 있다.

제8조(개발계획안 검토신청서 제출) 민간이 협상을 통해 유휴부지 등을 개발하고자 할 경우에는 별지 서식의 개발계획안 검토신청서(이하 “신청서”라 한다)에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장에게 제출하여야 한다.1. 위치도2. 현황도3. 건축물대장4. 토지대장5. 토지이용계획확인서6. 등기부등본7. 인감증명서8. 그 밖에 시장이 필요하다고 인정하는 서류

제9조(협상대상지 선정)① 시장은 제8조에 따라 민간이 제출한 신청서를 검토한 후 협상대상지로 선정하려는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제25조제2항에 따른 공동위원회 자문을 거쳐야 한다.② 시장은 제8조에 따라 민간이 제출한 신청서의 내용에 조건을 부과하여 협상대상지로 선정할 수 있으며, 이 경우 민간은 통보를 받은 날로부터 30일 이내에 수용여부를 시장에게 통보하여야 한다.

제10조(사업제안서 제출)① 민간은 제9조에 따라 협상대상지로 선정된 부지에 대하여 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업제안서를 시장에게 제출하여야 한다.1. 개발계획안 협상제안서 및 요약서2. 사업계획서3. 공공기여계획서(공공기여 총량, 제공방법 및 제공시기 등으로 한정함)4. 건축계획서5. 각종 영향성 검토서(필요시)6. 그 밖에 시장이 필요하다고 정하는 사항② 시장은 제1항에 따라 민간이 제출한 사업제안서의 내용이 상위계획 또는 관련 계획에 부합하지 않거나 도시관리계획상 부적합하다고 판단한 경우에는 사업제안서의 내용에 대한 수정 및 보완을 요구하거나 반려할 수 있다.③ 시장은 사업제안서가 제출되면 협상조정협의회를 구성하여야 한다.

제11조(협상의제 선정)① 시장은 단계별 협상절차를 미리 정하고 예측 가능한 협상 진행을 위해 노력하여야 한다.② 협상의제는 도시관리의 목표와 정책방향 등에 부합하여야 하며, 이를 위하여 시장은 다음 각 호의 범위 내에서 협상의제를 사전에 정할 수 있다.1. 입지여건 등에 따른 개발규모의 적정성2. 개발계획(개발방향, 주용도, 기능, 건축계획, 교통계획 등)의 적정성3. 공공기여(공공기여 제공시기, 제공방법 등)의 적정성4. 그 밖에 협상 진행을 위해 시장이 필요하다고 인정한 사항

제12조(기본구상안 공모)① 창의적인 개발계획 수립 등을 위해 협상대상지 선정 후 건축계획 등을 포함한 기본구상안 공모(이하 “공모”라 한다)를 할 수 있다.② 공모의 진행과 관련하여 필요한 사항은 시장이 따로 정한다.

제13조(협상)① 협상은 제11조의 협상의제에 따라 진행함을 원칙으로 하되, 협상의제의 일부 또는 전부에 대하여 일괄적인 합의를 도출하는 포괄적 협상으로 진행할 수 있다.② 협상대상지 내 설치가 필요한 공공기여시설은 민간과 협의하여 정하며, 협상대상지 밖 공공기여의 종류, 위치, 규모 등의 공공기여계획은 시장이 정한다.

제14조(의회 의견청취) 시장은 제10조의 사업제안서가 제출되면 제11조 및 제13조 내용이 포함된 협상계획에 대하여 협상의 시작 및 완료한 때에 울산광역시의회의 의견을 청취할 수 있다.

제15조(감정평가 시행)① 감정평가는 개발계획 등에 대한 협상이 완료되는 시점에 시행한다.② 감정평가 절차와 방법은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 관련 규정에 따른다.③ 시장은 공공기여시설의 객관적인 가액 산정을 위하여 제2항에서 정한 감정평가 절차 및 방법 외에 감정평가 진행 등에 필요한 세부내용을 따로 정할 수 있다.

제17조(지구단위계획 도서 제출) 민간은 협상결과를 반영한 다음 각 호의 서류를 첨부하여 지구단위계획 도서를 제출하여야 한다.1. 지구단위계획 수립 및 변경 등에 관한 사항2. 협상에 따른 공공기여계획 도서(공공기여 이행 및 담보방안 포함)3. 그 밖에 시장이 정하는 사항

제18조(도시관리계획 결정) 시장은 민간이 사업계획승인 신청서류를 제출한 때(건축허가의 신청 또는 다른 법률에 따라 건축허가 등을 의제하는 인ㆍ허가의 신청을 한 때를 말한다) 도시관리계획 결정 고시를 할 수 있다.

제19조(협상결과의 재검토 등)① 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 협상중단, 협상결과 무효 등의 조치(이하 “재검토”라 한다)를 할 수 있다.1. 제13조의 협상이 상당기간 지연되거나 여건 변화 등으로 인해 원활한 협상 진행이 어렵다고 판단한 경우2. 제16조에 따른 협상완료 후 사업계획 및 건축계획의 변경 등으로 협상결과 이행이 어렵다고 판단한 경우3. 그 밖에 협상결과 등이 충분히 반영되지 않았다고 시장이 판단한 경우② 제1항 재검토에 따라 협상이 중단되거나 협상결과가 무효 등이 되는 경우에는 상호간에 일체의 보상 및 배상을 요구할 수 없다.③ 제1항에 따른 재검토의 방법 및 세부기준은 시장이 따로 정한다.

제20조(공공기여시설의 계획기준)① 시장은 도시관리계획 결정(변경)에 따른 공공기여시설을 계획하는 경우 사회적 공유와 합리적 배분이 이루어지도록 하여야 한다.② 시장은 지역균형발전 및 개발사업의 실현 등을 위하여 공공기여시설의 계획기준, 기반시설 설치비용의 제공기준 등을 정할 수 있다.

제21조(공공기여 산정기준)① 공공기여의 산정기준은 법 제40조의6, 제52조의2, 영 제46조의2 및 「울산광역시 도시계획 조례」 제16조의3제6항에 따른다. <개정 2025. 12. 31.>② 제1항에 따라 산정한 공공기여의 총량은 용도지역의 변경 또는 도시계획시설의 변경 및 폐지 등으로 인한 토지가치 상승분의 범위 내로 한다.③ 공공기여 산정과 관련된 세부 기준 및 운영방법 등은 시장이 따로 정한다.

제22조(공공기여 이행 및 담보방안)① 민간은 사업의 준공(또는 획지별 사업의 준공 중 빠른 시기를 말함) 전까지 공공기여 제공을 완료하여야 하며, 협상결과 사업의 준공 전ㆍ후 특정시점에 공공기여를 제공하기로 정한 경우에는 해당 시점에 공공기여 제공을 완료하여야 한다.② 공공기여 시설을 설치하여 제공하는 경우에는 공사기간 중 시설물 관리청의 감독을 받아야 한다.③ 제1항에서 정한 시기까지 공공기여 제공을 완료하지 못한 경우에는 제18조에 따른 도시관리계획의 결정을 취소하거나, 건축허가 등을 취소하는 등의 행정적 조치를 할 수 있다.④ 제3항에 따라 도시관리계획의 결정이 취소된 경우에는 법에 따른 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역, 지구단위계획구역 및 도시ㆍ군계획시설 등은 각각 지정 당시로 환원된 것으로 본다.

부 칙 제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.제2조(일반적 경과조치) 이 조례 시행 당시 종전의 도시계획변경 사전협상제도에 따른 결정ㆍ처분ㆍ절차 및 그 밖의 행위는 이 조례의 규정에 따라 행하여진 것으로 본다.부 칙 (개정 2025. 12. 31. 규칙 제3204호) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.