주택건설공사 감리자지정기준 (고시, 국토교통부)
공포일: 20241008 / 시행일: 20241008

제1조(목적) 이 기준은 「주택법」 제43조 및 같은 법 시행령 제47조제2항 및 제4항제2호의 규정에 의하여 주택건설공사를 감리하는 감리자의 지정방법 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위) 이 기준은 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제43조, 같은 법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제47조 및 같은 법 시행규칙(이하 "규칙"이라 한다) 제18조의 규정에 의하여 감리자 지정권자가 법 제15조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 주택의 건설공사(이하 "주택건설공사"라 한다)를 감리하는 자를 지정하는 경우에 적용한다.

제3조(용어의 정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1. "감리자"라 함은 제4조제1항의 규정에 의한 자격을 가진 자로서 주택건설공사의 감리를 하는 자를 말한다.2. "감리원"이라 함은 제4조제2항의 규정에 의한 자격을 가진 자로서 감리자에 소속되어 주택건설공사의 감리업무를 수행하는 자를 말한다.3. "총괄감리원"이라 함은 감리원 중 감리자를 대표하여 현장에 상주하면서 당해공사 전반에 관한 감리업무를 총괄하는 자로서 감리자가 지정하는 자를 말한다.4. "분야별감리원"이라 함은 감리원 중 소관 분야별로 총괄감리원을 보조하여 감리업무를 수행하는 자를 말한다.5. "상주감리원"이라 함은 감리원 중 당해 현장에 상주하여 감리하는 자를 말한다.6. "비상주감리원"이라 함은 감리원 중 현장에 상주하지 아니하고 당해 현장의 조사 분석, 주요구조물의 기술적 검토 및 기술지원, 설계변경의 적정성 검토, 상주감리원 지원, 민원처리 지원, 행정지원 등의 감리관련 업무를 지원하는 자를 말한다.7. "신규감리원"이라 함은 「건설기술 진흥법」 제2조제8호 및 같은 법 시행령 제4조 별표 1에서 정하는 초급 또는 중급건설기술자로서 총 경력이 6년([부표] 제2호나목 감리원중 분야별감리원의 "나. 경력 및 실적" 산정방법에 따라 산정한 기간을 말한다) 미만인 자를 말한다.8. "감리자지정권자"라 함은 법 제15조제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획승인을 한 자로서 당해 주택건설공사의 감리자를 지정하는 자를 말한다.9. "비평가대상감리원"이라 함은「주택건설공사 감리비지급기준」(이하 "감리비지급기준"이라 한다)에 의거 산출한 감리인ㆍ월수를 충족하기 위해 배치하여야 하는 감리원 중 적격심사(평가)대상이 아닌 자를 말한다.10. <삭 제>11. "예정가격"이란 제5조제3항제3호에 따른 감리대가의 97±3% 범위 내에서 산출한 15개의 복수예비가격에서 입찰 참가업체가 입찰시 선택한 2개의 예비가격 번호 중 선택빈도가 가장 많은 4개의 번호에 해당하는 예비가격의 산출평균금액을 말한다.12. "감리비지급기준"이란 사업주체가 감리자로 지정된 자에게 지급하는 주택건설공사 감리대가를 정할 목적으로 국토교통부장관이 마련한 기준을 말한다.13. "건설사업관리업무"라 함은 「건설산업기본법」제2조제8호에 따라 건설공사에 관한 기획ㆍ타당성조사ㆍ분석ㆍ설계ㆍ조달ㆍ계약ㆍ시공관리ㆍ감리ㆍ평가ㆍ사후관리등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것을 말한다.

제4조(감리자 등의 자격) ① 주택건설공사를 감리할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 다만, 당해 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사를 제외한다.1. 300세대 미만의 주택건설공사 : 「건축사법」에 따라 건축사업무신고를 한 자, 「건설기술 진흥법」에 따른 종합분야, 설계ㆍ사업관리의 세부분야 중 일반 또는 건설사업관리로 등록한 건설기술용역업자2. 300세대 이상의 주택건설공사 :「건설기술 진흥법」에 따른 종합분야, 설계ㆍ사업관리의 세부분야 중 일반 또는 건설사업관리로 등록한 건설기술용역업자② 주택건설공사의 감리원이 될 수 있는 자는 다음 각 호의 1에 해당하는 자로서 다른 공사의 감리원으로 지정되지 아니한 자를 말한다. 다만, 다른 공사의 감리원으로 지정된 자가 사업주체의 귀책사유로 제5조제3항제7호의 규정에 따라 감리자지정권자가 공고한 착공예정일부터 2월 이상 공사착공이 지연되거나, 공사시행 중 2월 이상 공사가 중지되어 다른 공사현장의 감리자지정권자로부터 별지 제5호 서식에 의한 확인을 받아 당해 감리자지정신청시 제출한 경우에는 다른 공사의 감리원으로 지정된 것으로 보지 아니한다.1. 감리업무를 총괄하는 총괄감리원은 규칙 제18조제1항제1호의 규정에 의한 감리원에 해당하는 자로서 제2호나목에 해당하는 자2. 공사분야별 감리원은 규칙 제18조제1항제2호의 규정에 적합한 자로서 다음 각 목의 1에 적합한 자가. 토목분야 : 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1제3호에 따른 토목분야의 건설기술자나. 건축분야 : 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1제3호에 따른 건축분야의 건설기술자. 다만, 건축기계설비, 실내건축의 건설기술자는 제외한다.다. 기타 설비분야 : 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1제3호에 따른 기계분야, 건축분야 중 건축기계설비, 전기ㆍ전자분야 중 건축전기설비 또는 안전관리분야 중 소방의 건설기술자. 다만, 전기ㆍ통신 또는 소방분야 중 「전력기술관리법」, 「정보통신공사업법」, 「소방시설공사업법」 등 관계법령에서 정하고 있는 경우에는 그에 따른다.

제5조(감리자 모집공고) ① 감리자지정권자는 법 제15조제1항에 따른 주택건설사업계획을 승인한 날(국토교통부장관이 주택건설사업계획을 승인한 때에는 승인내용을 통보 받은 날)부터 7일 이내에 감리자 모집공고를 하여야 한다. 다만, 당해 사업주체가 부득이한 사유로 감리자 모집공고일을 별도로 정하여 요구한 경우에는 그러하지 아니하다.② 제1항에 따른 감리자 모집공고는 해당 지방자치단체, 나라장터 및 한국건설엔지니어링협회 또는 대한건축사협회 홈페이지에 법정 공휴일을 포함하여 7일 이상 게시하여야 한다③ 제1항에 따른 모집공고에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.1. 접수기간ㆍ낙찰자 결정방법ㆍ사업내역ㆍ사실확인 서류의 제출기간 및 제6조의 규정에 의한 제출서류2. 감리원 응모자격 제한시점과 감리자 및 감리원 심사기준의 기간계산 적용시점(감리자 모집공고일을 원칙으로 한다)3. 감리비 지급기준에 따라 산출한 감리대가4. 전자입찰서 제출기한 및 개찰일시(나라장터 시스템 전자입찰 이용 안내문을 포함한다)5. 감리비지급기준 별지 제1호서식의 총사업비 산출총괄표 및 별지 제2호서식의 공종별 총공사비구성 현황표6. 제7조의 규정에 의한 공동도급에 관한 사항7. 사업주체가 제출한 주요공정계획서, 착공예정일8. 사업주체 또는 시공자의 행정처분 이력 및 감리원 추가배치 유무9. 사업주체가 제출한 주요공정계획서에 따른 감리원 배치계획표 양식10. 기타 감리자 지정에 필요한 유의사항④ 감리자지정권자는 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 초고층공동주택(복합건축물을 포함한다. 이하 "초고층공동주택"이라 한다)에 대한 감리자모집공고를 하는 경우, 사업주체로부터 층수가 35층 이상이거나 높이가 100미터 이상인 건축물의 감리업무 수행실적(감리자 모집공고일 현재 수행하고 있는 것을 포함하고, 최근 5년 이내의 수행실적을 말한다)이 있는 감리자를 적격심사대상으로 요청하는 때에는 이를 감리자 모집공고문에 표시하여야 한다.⑤ 감리자지정권자는 감리자 모집공고시 모집공고문에 제7조에 따른 공동도급을 인정할 것인지 여부에 대하여 명확히 표시하여야 한다.⑥ 감리자지정권자는 제1항에 따라 감리자모집공고를 한 때에는 그 사실을 지체없이 한국건설엔지니어링협회장 및 대한건축사협회장에게 서면 또는 전자문서 등의 방법으로 통보하여야 한다.

제6조(감리자지정신청 등) ① 감리자로 지정받고자 하는 자는 별지 제1호서식의 주택건설공사 감리자지정신청서 및 별지 제2호 서식의 자기평가서를 전자입찰서 제출시 첨부하여야 한다. 다만, 전자입찰을 시행하지 않는 경우에는 해당 서류를 감리자지정권자에게 제출하여야 한다.② 제8조에 따른 적격심사 결과 종합평점이 1순위부터 3순위(종합평점이 같을 경우 이를 포함한다)까지는 별지 제1호서식 뒷면의 사실확인서류를 감리자지정권자에게 제출하여야 한다. 이 경우 감리자지정권자가 필요하다고 인정하여 별도로 지정한 4순위 이하도 포함할 수 있다.③ 제1항의 규정에 의한 제출 서류는 모집공고일 이후에 발급 또는 작성된 것을 제출하여야 한다.④ 감리자로 지정받고자 하는 자는 제1항의 감리자지정신청서 등의 서류를 성실하게 작성하여야 한다.⑤ 감리자로 지정받고자 하는 자가 제7조의 규정에 의한 공동도급으로 응모하는 경우에는 감리업무를 주도적으로 맡아서 처리하는 감리자의 소속 감리원을 총괄감리원으로 지정하여야 한다.

제7조(공동도급) ① 감리자지정권자는 2 이상의 감리자를 공동으로 입찰에 응모하게 할 수 있다. 이 경우 당해 지역소재 감리자와의 공동응모 등을 조건으로 부여하여서는 아니 된다.② 제1항의 규정에 의하여 공동으로 입찰에 응모한 감리자 및 감리원에 대한 평가는 제8조제2항의 규정에 의한 적격심사의 평가항목 및 배점기준에 의하되 다음 각 호와 같이 평가한다.1. 감리자의 평가항목 중 감리자의 재무상태 건실도ㆍ감리업무수행실적ㆍ행정제재ㆍ설계용역수행ㆍ기술개발 및 투자실적ㆍ교육훈련ㆍ교체빈도ㆍ감리업무수행결과가점ㆍ지역가점에 대한 평가는 각 항목별로 산정된 평가점수에 공동응모자 각각의 용역참여 지분율을 곱한 점수를 합산한다.2. 감리원(분야별 및 비상주감리원을 포함한다)의 등급ㆍ경력 및 실적ㆍ행정제재 및 교체빈도에 대한 평가와 자격가점은 응모참여 감리원을 대상으로 평가한다.

제8조(적격심사) ① 감리자지정권자는 제6조의 규정에 의하여 감리자 지정신청을 한 자에 대하여 적격심사를 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 적격심사대상에서 제외한다.1. 입찰가격이 제3조제11호 규정에 의한 예정가격을 초과한 자2. 제4조의 규정에 의한 감리자(감리원을 포함한다)의 자격이 없는 자② 제1항의 규정에 의한 적격심사의 평가항목 및 배점기준은 별표와 같다.

제9조(감리자평가 등) ① 감리자지정권자는 초고층공동주택 또는 2,000세대 이상의 공동주택에 대한 감리자모집공고를 하는 경우에는 감리자가 배치하는 총괄감리원에 대해 부표 제2호에 따른 면접을 실시하여 기술능력, 청렴도, 주요하자내용 및 방지대책 등의 업무수행능력을 평가하여야 한다.② 감리자지정권자는 제1항에 따른 면접을 실시하기 위하여 평가위원회를 구성ㆍ운영하여야 한다. 이 경우 평가위원회는 소속 직원 이외에 민간위원을 전체 위원의 2분의 1 이하로 구성하여야 한다.③ 감리자지정권자는 제1항에 따라 면접을 한 경우에는 감리자를 지정한 후 평가위원의 명단, 위원별 평가사유서 및 평가결과를 홈페이지 등을 통해 일반에 공개하여야 한다.

제10조(감리자의 지정) ① 감리자지정권자는 제8조의 규정에 의한 적격심사결과 종합평점 85점 이상인 자중 최저가격으로 입찰한 자를 감리자로 지정하여야 한다. 다만, 종합평점 85점 이상인 자가 없는 경우에는 다음 순서에 따라 감리자를 지정하여야 한다.1. 제8조의 규정에 의한 종합평점 85점 이상인 자가 없는 경우에는 종합평점 85점에 가장 근접한 가격으로 입찰한 자2. 제6조의 규정에 의한 감리자지정신청이 없는 경우에는 당해 설계용역을 수행한 자3. 제1호 및 제2호에 해당하는 자가 없거나, 제2호에 해당하는 자가 당해 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사(독점규제및공정거래에관한법률 제2조제3호의 규정에 의한 계열회사를 말한다)인 경우에는 사업주체가 추천한 자② 제1항의 규정에 의한 감리자가 2 이상인 경우에는 다음 순서에 따라 감리자를 지정하여야 한다.1. 제8조의 규정에 의한 당해 감리자의 사업수행능력 평가점수가 최고인 자. 이 경우 평가점수는 부표 제1호 총괄 가목의 최고평가점수의 제한을 받지 않는다.2. 제1호의 규정에 의한 당해 감리자의 사업수행능력 평가점수가 동일한 경우에는 추첨을 통하여 감리자를 지정한다.③ 감리자지정권자는 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 감리자로 지정된자가 감리업무를 포기한 경우에는 차순위 자를 감리자로 지정할 수 있다.④ 감리자지정권자는 정당한 사유가 없는 한 사업계획승인일로부터 60일 이내에 감리자를 지정하여야 한다.

제11조(감리자 지정 통보 등) ① 감리자지정권자는 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 3일 이내에 별지 제6호 내지 제7호의 서식에 따라 감리자지정현황 및 감리원배치계획서 등을 감리자ㆍ사업주체ㆍ한국건설엔지니어링협회ㆍ대한건축사협회 및 한국건설기술인협회에 서면 또는 전자문서 등의 방법으로 통보하여야 한다.1. 제10조의 규정에 의하여 감리자를 지정한 경우2. 감리용역 계약 이전에 감리원 배치계획을 변경한 경우② 감리자지정권자는 지정된 감리자로부터 다음 각 호의 1에 해당하는 사실을 통보받은 경우 그 날부터 10일 이내에 별지 제6호 내지 제7호의 서식에 따라 한국건설엔지니어링협회ㆍ대한건축사협회 및 한국건설기술인협회(이하"각 협회"라 한다)에 서면 또는 전자문서 등의 방법으로 통보하여야 한다.1. 감리용역 계약이 체결되거나, 변경 또는 종료된 경우2. 규칙 제18조제2항의 규정에 의한 감리원의 배치계획서 또는 변경계획서 제출③ 각 협회는 감리자지정권자로부터 제1항 또는 제2항의 규정에 의한 내용을 통보받은 때에는 그 내용을 기록ㆍ유지 및 관리하여야 한다.④ 감리자와 사업주체는 제1항에 따라 감리자지정권자로부터 감리자 지정현황을 통보받은 경우 그 날로부터 5일 이내에 감리계약을 체결하여야 하며, 감리자의 귀책사유로 감리계약이 체결되지 않는 경우 감리자지정권자는 각 협회에 그 사실을 통보하여야 한다.

제12조(사실확인) ① 감리자지정권자는 감리자지정신청서의 내용 또는 감리자에 대한 행정처분사항 등 제8조의 규정에 의한 적격심사에 필요한 사항에 대하여 관계기관에 사실을 조회할 수 있다.② 감리자지정권자는 제1항에 따른 사실 확인기간 중 3일의 기간을 정하여 다음 각 호의 사항을 다른 감리자지정신청자가 열람 및 이의신청을 할 수 있도록 하여야 한다.1. 주택건설공사 감리자지정신청서[별지1호서식]2. 자기평가표[별지2호서식]3. 참여감리원의 최근 1년간의 경력③ 감리자지정권자는 제2항에 따라 이의신청이 있는 경우에는 해당 감리자지정신청자에게 통지하고, 이의신청내용에 대한 사실여부를 확인한 후 10일 이내에 그 결과를 이의신청한 자에게 통보하여야 하며, 사실여부 확인결과가 거짓으로 판명된 경우에는 각 협회에 그 사실을 통보하여야 한다.

제13조(감리원의 배치) ① 감리자는 제10조의 규정에 의하여 지정된 감리원을 법 제44조제1항 및 영 제47조제4항의 규정에 따라 주택건설공사현장에 배치하여야 한다. 이 경우 감리원은 다른 공사ㆍ용역에 중복하여 배치할 수 없다.② 감리자는 제1항에 따라 배치된 감리원을 교체하고자 하는 경우 사업주체와 협의하여 별지 제7호서식에 따른 감리원 배치변경계획서를 작성한 후 사업계획승인권자 및 사업주체에게 보고하여야 한다. 이 경우 교체할 감리원의 자격은 제10조에 따라 지정될 당시 감리원의 평가점수([부표]감리원 평가항목 중 (가)등급, (나)경력 및 실적, (라)자격가점 각각의 항목에 해당하는 점수를 말한다. 이하 "평가점수"라 한다.) 이상을 만족하는 자이어야 한다.③ 비평가대상 감리원을 교체하는 경우 동등이상의 "등급"을 만족하는 자이어야 하고, 신규감리원의 경우 동일분야 신규감리원에 해당하는 자이어야 한다.④ 제2항 및 제3항의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 [부표]에 따른 평가항목 중 교체빈도 산정에 포함하지 아니한다.1. 제4조제2항 단서규정에 따라 사업주체의 귀책사유로 인하여 착공예정일부터 2월 이상 공사착공이 지연되거나, 공사시행 중 2월 이상 공사가 중지되어 다른 공사의 감리원으로 지정되어야 하는 경우2. 감리원이 입대ㆍ이민ㆍ출산휴가ㆍ육아휴직ㆍ3월 이상의 요양을 요하는 부상 또는 질병이 있는 경우. 이 경우 출산휴가ㆍ육아휴직ㆍ3월 이상의 요양으로 인하여 교체된 감리원은 해당기간동안 다른 공사현장의 감리원으로 지정받을 수 없다.3. 기타 감리원의 퇴사 등 감리자지정권자가 부득이하다고 인정하는 경우. 다만, 퇴사에 해당하는 경우로서 최근 1년 이내 퇴사 후 동일회사로 재입사하여 입찰에 참여한 경우에는 그러하지 아니한다.⑤ 감리원 배치계획에 토목감리원을 전ㆍ후반기로 나누어 배치할 경우 후반기 토목감리원은 전반기 토목감리원의 평가점수를 만족하는 자이어야 한다.⑥ 감리자지정권자는 제1항에 따라 배치된 감리원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 사업주체 또는 시공자로부터 교체 요청이 있는 경우에는 해당 감리원의 의견을 들은 후 교체의 타당성 여부를 판단하여 감리자에게 감리원의 교체를 명할 수 있다. 이 경우 감리자는 해당 감리원을 즉시 교체하여야 한다.1. 사업주체가 공사를 진행함에 있어 필요한 건축자재의 확인 및 공정확인 등 검토 및 확인업무를 수행함에 있어 3회 이상의 서면요구에 정당한 이유없이 거부하거나 지연시킨 경우2. 주택건설공사 감리용역표준계약서 내용에 위반하여 공사진행을 방해하는 경우3. 사업주체에게 위법한 내용의 공사진행 지시를 하거나 부당한 요구를 한 때4. 주택건설공사 감리업무세부기준의 업무 내용을 위반한 경우5. 감리원이 정당한 사유없이 당해 건설공사의 현장을 이탈한 때6. 감리원이 고의 또는 과실로 제1호의 검토 및 확인업무 수행을 부실하게 하여 공중에 위해를 끼친 때

제14조(부정한 방법으로 지정 받은 감리자 등에 대한 조치 등) ① 감리자지정권자는 제6조의 규정에 의한 감리자지정 신청서류가 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 작성된 것으로 판명된 때에는 감리자 지정대상에서 제외하거나 감리자 지정결정을 취소하여야 한다.② 감리자지정권자가 제1항의 규정에 의하여 감리자 지정결정을 취소한 때에는 제10조의 규정에 의한 차순위 자를 감리자로 지정하여야 한다. 이 경우 차순위 자는 당해 감리자지정신청시 제출된 감리원을 당해 공사현장에 배치하여야 한다.③ 감리자지정권자는 감리자 또는 감리자지정신청자가 영 제48조제1항 각 호에 해당하는 경우에는 그 내용을 즉시 각 협회에 통보하여야 한다.1. <삭 제>2. <삭 제>3. <삭 제>④ 각 협회는 제3항의 규정에 의한 통보내용을 기록ㆍ유지 및 관리하여야 한다.⑤ 각 협회의 장은 감리자지정권자가 부정행위 감리자 또는 감리자지정신청자에 대한 사실확인을 요구한 때에는 지체 없이 그 결과를 보고하여야 한다.⑥ 제3항의 규정에 의하여 부정행위로 확인되어 각 협회에 통보된 감리자 및 감리자지정신청자는 그 사실이 통보된 날로부터 다음 각 호의 기간동안 감리자지정신청을 할 수 없다.1. 영 제48조제1항제4호 및 제5호 : 1년2. 영 제48조제1항제1호부터 제3호까지 : 3개월

제16조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 334호)에 따라 이 고시에 대하여 2018년 7월 1일을 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.