토지 및 물건 기본조사서 작성기준 (고시, 국토교통부)
공포일: 20250110 / 시행일: 20260111

제1조(목적) 이 기준은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제7조제6항에 따라 토지조서 및 물건조서 작성의 기본이 되는 기본조사서 작성기준을 정함으로써 일관된 조서 작성을 도모하여 국민 재산권 보호와 공익사업의 효율적인 추진을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.1. "기본조사"라 함은 사업시행자가 제5조에 해당하는 기본조사서 작성을 위하여 수행하는 공익사업시행지구내의 토지등에 관한 공부조사 및 현장조사를 말한다.2. "업무담당자"라 함은 사업시행자 소속 직원 중에서 제4조에서 정한 조사자와 확인자(보상전문기관이 보상업무를 수탁하여 수행하는 경우에는 보상전문기관의 조사자와 확인자를 말한다)를 말한다.3. "용도지역등"이라 함은 대상 토지의 보상액 산정에 영향을 미치는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역, 용도지구 및 용도구역을 말한다.4. "해당면적"이라 함은 용도지역등 또는 현실적인 이용상황이 둘 이상 존재할 경우 그 면적을 구분하여 조사한 면적을 말한다.

제3조(적용범위) ① 사업시행자는 토지조서 및 물건조서 작성을 위해 이 기준에 따라 기본조사서를 작성해야 한다.② 기본조사서 작성에 관하여 관계 법령 등에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 기준이 정하는 바에 의한다.

제4조(업무담당자) ① 조사자는 사업시행자로부터 기본조사 및 기본조사서 작성 업무를 부여받은 자로서, 기본조사서의 작성을 완료한 때에는 본인이 서명 또는 날인해야 한다.② 확인자(다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경력 또는 자격을 가진 자로 한다)는 사업시행자로부터 기본조사서 확인 업무를 부여받은 자로서, 조사자가 서명 또는 날인한 기본조사서의 확인을 완료한 때에는 본인이 서명 또는 날인해야 한다.1. 보상 관련 실무 경력이 3년 이상인 자2. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 자격 소지자3. 보상 관련 공인민간자격(「자격기본법」제19조에 따라 공인된 보상 관련 민간 자격을 말한다) 소지자③ 업무담당자는 기본조사서 작성 시 토지등이 누락 또는 오기되지 않도록 하고, 그 현황 등을 객관적으로 조사ㆍ확인해야 한다.④ 업무담당자는 정확한 기본조사서 작성을 통해 토지소유자 및 관계인에게 정당한 보상이 이루어질 수 있도록 관계 법령 등을 준수하여야 한다.

제5조(기본조사서의 작성 등) ① 기본조사서는 토지 기본조사서와 물건 기본조사서로 구분하며, 기본조사서 작성의 근거 자료는 해당 기본조사서에 첨부해야 한다.② 작성된 기본조사서의 내용이 사실과 다르다는 것이 확인된 때에는 사실에 부합하도록 변경해야 하고, 그 변경 내역 및 근거 자료 등을 첨부해야 한다.

제6조(토지 기본조사서의 구성) ① 토지 기본조사서는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 다음 각 호 이외의 항목에 대하여는 필요에 따라 추가할 수 있다.1. 토지의 소재지, 지번, 지목, 전체면적 및 편입면적2. 용도지역등, 현실적인 이용상황 및 해당면적3. 토지소유자의 성명 또는 명칭 및 공부상 주소4. 토지에 관하여 소유권 외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭, 공부상 주소와 그 권리의 종류 및 내용5. 조사자와 확인자의 성명 및 서명 또는 날인6. 조사기간 및 작성일7. 용지도 및 현황사진② 토지 기본조사서는 별지 제1호서식에 의한다. 다만, 필요한 경우에는 서식을 달리 정할 수 있으나, 제1항 각 호의 내용을 포함해야 한다.

제7조(토지 기본조사서 작성방법) ① 토지 기본조사서에는 「토지이용규제 기본법」 제10조에 따른 토지이용계획확인서에 기재된 용도지역등을 기재해야 한다.② 동일한 토지소유자에 속하는 여러 토지가 일단으로 이용 중인 경우에는 일단의 토지 전체의 지번을 별지 제1호서식 관련지번란에 모두 기재해야 한다.③ 현실적인 이용상황은 공부상 지목에도 불구하고 실제 이용상황을 기재하되, 공부상 지목과 실제 이용상황이 다른 경우에는 그 내용을 별지 제1호서식 특이사항란에 기재해야 한다.④ 미지급용지ㆍ기지급용지, 무허가건축물등의 부지, 불법형질변경토지, 도로ㆍ구거, 도수로, 하천 등 보상액 산정에 영향을 미치는 경우에는 별지 제1호서식 특이사항란에 해당사항을 기재해야 한다.

제8조(물건 기본조사서의 구성) ① 물건 기본조사서는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 다음 각 호 이외의 항목에 대하여는 필요에 따라 추가할 수 있다.1. 물건이 있는 토지의 소재지, 지번, 면적, 지목, 용도지역등, 소유자 및 관계인2. 물건의 종류, 구조 및 규격, 수량(면적)3. 물건소유자의 성명 또는 명칭 및 공부상 주소4. 물건에 관하여 소유권 외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 공부상 주소와 그 권리의 종류 및 내용5. 조사자와 확인자의 성명 및 서명 또는 날인6. 조사기간 및 작성일7. 배치도ㆍ실측평면도 및 현황사진② 물건 기본조사서는 별지 제2호서식에 의한다. 다만, 필요한 경우에는 서식을 달리 정할 수 있으나, 제1항 각 호의 내용을 포함해야 한다.

제9조(물건 기본조사서 작성방법) ① 물건은 아래 각 호에서 규정한 방법으로 조사하고, 해당사항은 물건 기본조사서에 기재해야 한다.1. 적법성 여부와 관계없이 실제 이용상황 기준으로 조사2. 철거 및 이전의 난이도ㆍ가능성 조사3. 사회통념 및 사회질서에 반하는 경우에는 그 구체적인 상황 기술② 관계 법령에 위반된 사항은 별지 제2호서식 특이사항란에 기재하여 물건조서 작성 시 검토되도록 해야 한다.③ 하나의 물건 기본조사서상 물건의 종류는 물건별로 구별할 수 있도록 작성해야 한다.④ 해당 물건의 위치는 용지도를 기준으로 작성한 배치도 또는 건축물의 실측평면도에 표시해야 한다.

제10조(항공촬영) 사업시행자는 보상에 영향을 미칠 수 있는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있을 경우 토지현황, 건축물, 수목 등의 변동상황을 확인할 수 있도록 해당 공익사업시행지구의 항공영상을 촬영해야 한다.

제11조(현황사진) ① 기본조사서를 작성할 때에는 토지 및 물건의 현황을 입증하는 사진을 촬영해야 한다.② 제1항에 따른 사진은 토지등에 대하여 개별 촬영을 원칙으로 하되, 출입 곤란 등 부득이한 경우에는 여러 토지등을 일괄 촬영할 수 있다.

제12조(재검토기한) 국토교통부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2025년 1월 1일을 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 해야 한다.