미공시 공동주택 시가표준액 조사·산정 기준 (훈령, 행정안전부)
공포일: 20230525 / 시행일: 20230525

제1조(목적) 이 훈령은 「지방세법」 제4조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제3조에 따라 공동주택가격이 공시되지 아니한 공동주택의 적정가격을 조사하여 시가표준액을 산정하기 위한 세부적인 기준과 절차 등을 정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "미공시 공동주택"이란 다음 각 목을 말한다.가. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 공동주택으로서 납세의무 성립일 현재 공동주택가격이 공시되지 아니한 공동주택나. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 공동주택에 해당하지 않으나 「지방세기본법」 제2조제1항제4호에 따른 지방세관계법에 따라 공동주택으로 보아 과세하는 건축물2. "조사ㆍ산정기준일"은 다음 각 목과 같다.가. 「건축법」에 따라 해당 연도 신축된 미공시 공동주택 : 사용승인일나. 가목의 사유 외에 토지의 분할ㆍ합병이나 건물의 건축ㆍ대수선 등이 발생한 경우: 해당 연도 사유발생일(다만, 사유발생일이 해당 연도가 아닌 경우는 제외한다)다. 가목부터 나목까지의 규정 외의 사유로 인한 미공시 공동주택 : 해당 연도 1월 1일2의2. 제2호나목에서 토지의 분할ㆍ합병이나 건물의 건축ㆍ대수선 등이 발생한 경우라 함은 다음 각 목을 말한다.가. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제31호 및 제32호에 따른 토지의 분할 또는 합병나. 「건축법」 제2조제8호 및 제9호에 따른 건물의 증축ㆍ개축ㆍ재축 및 대수선다. 「건축법」 제19조에 따른 건물의 용도변경라. 국ㆍ공유재산인 주택이 사유로 된 공동주택으로서 공동주택가격이 없는 경우3. "적정가격"이란 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

제4조(조사ㆍ산정의 주체) ① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)은 미공시 공동주택의 적정가격을 조사하여 시가표준액을 산정하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 전문기관의 조사가 필요한 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관(이하 "전문기관"이라 한다)에 의뢰하여 수행하게 할 수 있다.1. 「지방세기본법」 제151조에 따른 지방세연구원2. 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원(다만, 제2조제1호나목에 해당하는 미공시 공동주택은 한국부동산원의 조사ㆍ산정 대상에서 제외한다)② 제1항 단서에 따른 전문기관에 의뢰한 경우 조사ㆍ산정에 필요한 세부사항은 당사자 간에 협의하여 결정할 수 있다.③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 전문기관이 산정한 시가표준액에 대해 검증이 필요하다고 판단되는 경우에는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사에게 검증을 요청할 수 있다.

제5조(조사ㆍ산정 절차) ① 미공시 공동주택의 시가표준액 조사ㆍ산정은 다음 각 호의 절차에 따른다.1. 공부조사2. 현장조사3. 가격자료의 수집 및 정리4. 사정보정 및 시점수정5. 가격형성요인의 검토6. 시가표준액의 산정7. 시가표준액의 결정

제6조(공부조사) 미공시 공동주택의 시가표준액을 조사ㆍ산정할 때에는 집합건축물대장, 재산세(주택)과세대장, 대지권등록부 등에 의하여 다음 각 호의 사항을 조사하여야 한다.1. 소재지, 지번, 명칭, 동호수, 면적2. 구조, 용도, 층, 사용승인일3. 대지지분4. 그 밖의 공부(公簿) 조사사항

제7조(현장조사) 미공시 공동주택의 시가표준액을 조사ㆍ산정할 때에는 다음 각 호의 사항에 대하여 현장조사를 실시하여야 한다.1. 소재지, 지번, 명칭, 동호수, 면적2. 구조, 용도, 층, (임시)사용승인일3. 승강기 등의 설비상태 및 건물의 현황4. 층별ㆍ위치별ㆍ향별 효용5. 임대주택 여부6. 그 밖에 가격형성에 영향을 미치는 요인

제8조(가격자료의 수집 및 정리) ① 미공시 공동주택의 시가표준액을 조사ㆍ산정할 때에는 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역의 거래사례, 평가선례, 분양사례 및 세평가격 등 가격결정에 참고가 되는 자료(이하 "가격자료"라 한다)를 수집ㆍ정리하여야 한다.② 제1항에 따른 가격자료를 수집할 때에는 대규모 아파트단지와 같이 거래사례 등의 수집이 용이한 경우에는 해당 공동주택단지를 기준으로 하고 거래사례 등의 수집이 용이하지 않은 경우에는 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역의 가격자료를 수집할 수 있다.③ 제1항에 따른 가격자료는 다음 각 호의 요건을 갖춘 것으로 하여야 한다.1. 최근 1년 이내의 자료인 것2. 사정보정이 가능한 것3. 가격형성요인의 비교가 가능한 것4. 위법 또는 부당한 거래 등이 아닌 것

제9조(사정보정 및 시점수정) ① 수집된 거래사례 등에 거래당사자의 특수한 사정 또는 개별적인 동기가 개재되어 있거나 평가선례 등에 특수한 평가조건 등이 반영되어 있는 경우에는 그러한 사정이나 조건 등이 없는 상태로 이를 적정하게 보정(이하 "사정보정"이라 한다)하여야 한다.② 가격자료의 거래시점 또는 가격시점 등이 조사ㆍ산정기준일과 다른 경우에는 다음 각 호 중에서 타당한 것을 선택하여 시점수정을 하여야 한다.1. 인근 유사 공동주택의 거래가격추이 등을 고려한 가격변동률2. 그 밖에 생산자물가지수 또는 건축비지수

제10조(가격형성요인의 검토) ① 미공시 공동주택에 대하여 수집ㆍ정리된 가격자료를 기준으로 해당 공동주택의 외부요인ㆍ건물요인 및 개별요인을 검토하여야 한다.② 제1항에 따라 가격형성요인을 검토할 때에는 해당 공동주택단지에 소재하고, 용도, 규모, 층별ㆍ위치별 효용 등의 가격형성요인이 유사한 공동주택을 검토대상으로 하여야 한다.③ 제1항에 따른 외부요인의 검토항목은 다음 각 호를 참고하여 정한다.1. 가로의 폭 및 구조 등의 상태2. 도심과의 거리 및 교통시설의 상태3. 공공시설 및 편익시설과의 접근성4. 조망ㆍ풍치ㆍ경관 등 자연적 환경5. 변전소ㆍ오수처리장 등 위험시설 및 혐오시설의 유무6. 그 밖의 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 요인④ 제1항에 따른 건물요인의 검토항목은 다음 각 호를 참고하여 정한다.1. 시공의 상태2. 통로구조3. 승강기 등의 설비상태4. 건물의 층수, 세대수 등의 규모5. 경과연수 및 관리체계 등에 따른 노후도6. 그 밖의 공동주택의 가격수준에 영향을 미치는 요인⑤ 제1항에 따른 개별요인의 검토항목은 다음 각 호를 참고하여 정한다.1. 방범, 승강기 및 계단을 이용한 접근성 등의 층별 효용2. 조망, 개방감 등의 위치별 효용3. 일조, 채광 등의 향별 효용4. 간선도로, 철도 등에 의한 소음의 정도5. 1층 전용정원 및 최상층의 추가공간 유무6. 전유부분의 면적 및 대지지분7. 그 밖의 공동주택가격에 직접적인 영향을 미치는 요인

제11조(시가표준액의 산정) ① 거래사례 등을 고려하여 미공시 공동주택의 시가표준액을 산정할 때에는 가격형성요인이 유사한 공동주택가격과의 적정성 및 균형이 유지되도록 산정하여야 한다.② 미공시 공동주택의 시가표준액은 호별가격으로 표시하되, 유효숫자 세 자리로 표시함을 원칙으로 한다. 다만, 시가표준액이 10억원 이상인 경우에는 유효숫자 네 자리로 표시한다.

제12조(시가표준액의 결정) 제11조에 따라 산정한 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 결정하여야 한다. 다만, 제4조제1항 단서에 따라 전문기관에서 산정한 시가표준액의 경우에는 지방세심의위원회의 심의를 생략할 수 있다.

제14조(실제용도 기준 산정) 미공시 공동주택의 시가표준액 산정은 공부상의 용도에도 불구하고 조사ㆍ산정기준일 현재의 실제용도를 기준으로 조사ㆍ산정하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.

제15조(사법상 제한상태 배제 상정 산정) 미공시 공동주택의 시가표준액 산정에 있어서 전세권 등 그 공동주택의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 상태를 상정하여 산정하여야 한다.

제16조(공법상 제한상태 기준 산정) 미공시 공동주택의 시가표준액 산정에 있어서 공법상 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 등 일반적 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상의 제한을 받는 상태를 기준으로 조사ㆍ산정하여야 한다.

제17조(물적사항의 조사) 미공시 공동주택의 면적 및 구조 등의 물적사항의 조사는 집합건축물대장을 기준으로 하여야 한다. 다만, 집합건축물대장이 없거나 기재내용에 명백한 오류가 있는 경우에는 직접 조사할 수 있다.

제18조(대지권이 등재되어 있지 아니한 공동주택) ① 대지권등록부에 대지권이 등재되어 있지 아니한 미공시 공동주택은 호별 대지지분을 직접 조사ㆍ산정하여야 한다. 다만, 대지지분이 없거나 대지가 국ㆍ공유재산인 경우에는 건물부분만의 적정가격을 조사ㆍ산정할 수 있다.② 조사ㆍ산정기준일 현재 지적정리가 완료되지 아니하여 대지권이 등재되지 아니한 경우로서 택지개발지구 등과 같이 추후 대지지분이 이전ㆍ취득될 것을 전제로 가격이 형성되는 경우에는 그 가격을 기준으로 조사ㆍ산정하여야 한다.

제19조(임대주택가격의 산정) ① 임대주택가격은 인근 시ㆍ군ㆍ구에 소재하는 유사 공동주택의 거래가격을 기준으로 산정한 가격에 거래제한의 상태 등을 고려한 가격으로 산정하거나 임대료 및 유사 공동주택의 전세금 대비 거래가격의 비율 등을 종합적으로 고려하여 산정하여야 한다.② 제1항에 따라 임대주택가격을 임대료 및 유사 공동주택의 전세금 대비 거래가격의 비율을 고려하여 산정하는 경우에는 다음의 계산식에 따른다.<img id="128536361"></img>③ 제2항에 따른 전환율은 지역별로 다르므로 부동산시장에서 직접 조사하여 적용하여야 한다.

제20조(재검토기한) 행정안전부장관은「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대해 2023년 7월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.