주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준 (고시, 국토교통부)
공포일: 20250604 / 시행일: 20250604

제1장 총칙1-1. 목적1-1-1. 이 기준은 「도시 및 주거환경정비법」 제12조제5항에 따른 재건축사업의 재건축진단의 실시방법 및 절차 등을 정함을 목적으로 한다.1-2. 적용 범위 및 방법1-2-1. 재건축사업의 재건축진단(이하 "재건축진단"이라 한다)은 이 기준에 따라 실시하되, 구체적인 실시요령은 「국토안전관리원법」에 따라 설립된 국토안전관리원(이하 "국토안전관리원"이라 한다)이 정하는 「재건축사업의 재건축진단 매뉴얼」(이하 "매뉴얼"이라 한다)이 정하는 바에 따른다.1-2-2. 이 기준은 철근콘크리트 구조, 프리캐스트 콘크리트 조립식 구조(이하 "PC조"라 한다) 및 조적식 구조(이하 "조적조"라 한다)의 공동주택에 적용한다. 동 기준에서 규정하지 않은 구조의 공동주택에 대한 재건축진단의 실시방법은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장ㆍ군수등"이라 한다)이 국토안전관리원 또는 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」 제8조에 따른 한국건설기술연구원(이하 "국토안전관리원등"이라 한다)에 자문하여 정한다.1-3. 재건축진단의 성격 및 종류1-3-1. 재건축진단은 ‘구조안전성 평가 재건축진단’과 ‘주거환경중심 평가 재건축진단’으로 구분한다.1-3-2. 삭제 <2025. 6. 4.>1-3-3. ‘재건축진단’은 시장ㆍ군수등이 재건축진단기관에 의뢰하여 실시하는 것으로 ‘구조안전성 평가 재건축진단’의 경우 ‘구조안전성’을 평가하여 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 판정하고, ‘주거환경중심 평가 재건축진단의 경우 ‘주거환경’, ‘건축 마감 및 설비노후도’, ‘구조안전성’ 및 ‘비용분석’으로 구분하여 평가하여, ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 판정한다.1-3-4. 시장ㆍ군수등으로부터 재건축진단 결과보고서를 제출받은 시ㆍ도지사는 필요한 경우 국토안전관리원등에 재건축진단결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.1-3-5. 시장ㆍ군수등은 재건축진단결과 재건축 판정에서 제외되어 「주택법」 제68조에 따른 증축형 리모델링을 위한 안전진단을 실시하는 경우에는 해당 재건축진단결과를 「주택법」에 따른 증축형 리모델링을 위한 안전진단에 활용할 수 있다.1-4. 용어의 정의1-4-1. 구조안전성 평가 재건축진단: 재건축연한 도래와 관계없이 내진성능이 확보되지 않은 구조적 결함 또는 기능적 결함이 있는 노후ㆍ불량건축물을 대상으로 구조안전성을 평가하여 재건축여부를 판정하는 재건축진단을 말한다.1-4-2. 주거환경 중심 평가 재건축진단: 1-4-1. 외의 노후ㆍ불량건축물을 대상으로 주거생활의 편리성과 거주의 쾌적성 등의 주거환경을 중심으로 평가하여 재건축여부를 판정하는 재건축진단을 말한다.1-4-3. 비용분석: 건축물 구조체의 보수ㆍ보강비용 및 성능회복비용과 재건축 비용을 LCC(Life Cycle Cost) 관점에서 비교ㆍ분석하는 것을 말한다. 이 경우 편익과 재건축사업시행으로 인한 재산증식효과는 고려하지 않는다.1-4-4. 조건부 재건축: 노후ㆍ불량건축물에 해당하여 재건축이 가능하나, 붕괴ㆍ도괴의 우려 등 치명적인 구조적 결함은 없는 것으로서, 시장ㆍ군수등이 주택시장ㆍ지역여건 등을 고려하여 재건축시기를 조정(법 제16조에 따른 정비구역의 지정ㆍ고시 이전에만 해당한다)할 수 있는 것을 말한다.1-5. 비용의 부담1-5-1. 삭제 <2018. 2. 9.>1-5-2. 삭제 <2018. 2. 9.>　제2장 재건축진단의 실시계획 통보2-1. 시장ㆍ군수등은 법 제12조제2항 각 호에 따른 재건축진단의 실시 요청이 있는 때에는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제10조제1항에 따라 요청일로부터 30일 이내에 재건축진단의 실시계획을 요청한 자에게 통보하여야 한다. 이 경우 재건축진단의 실시계획에는 재건축진단의 진행절차, 평가기준, 재건축진단의 개략적인 소요기간 등을 포함하여야 한다.2-1-1. 삭제 <2025. 6. 4.>2-1-2. 삭제 <2025. 6. 4.>2-2. 시장ㆍ군수등은 법 제12조제2항 각 호에 따라 재건축진단의 실시를 요청한 자에게 재건축진단의 실시계획을 통보한 후 영 제10조제4항에 따른 재건축진단기관에 재건축진단을 의뢰하여야 한다. 다만, 단계별 정비사업추진계획 등의 사유로 재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정되어 재건축진단의 실시 시기를 조정(법 제16조에 따른 정비구역의 지정ㆍ고시 이전에만 해당한다)하는 경우는 그러하지 아니하다.2-2-1. 삭제 <2025. 6. 4.>2-2-2. 삭제 <2025. 6. 4.>2-2-3. 삭제 <2025. 6. 4.>2-3. 삭제 <2025. 6. 4.>2-3-1. 삭제 <2025. 6. 4.>2-4. 삭제 <2025. 6. 4.>2-4-1. 삭제 <2025. 6. 4.>2-4-2. 삭제 <2025. 6. 4.>　제3장 재건축진단3-1. 평가절차3-1-1. 재건축진단의 실시는 구조안전성 평가 재건축진단과 주거환경중심 평가 재건축진단으로 구분하여 시행한다.3-1-2. 구조안전성 평가 재건축진단은 구조안전성 분야만을 평가하고, 주거환경중심 평가 재건축진단은 ‘주거환경’, ‘건축 마감 및 설비노후도’, ‘구조안전성’, ‘비용분석’ 분야를 평가한다.3-1-3. 주거환경중심 평가 재건축진단의 경우 주거환경 또는 구조안전성 분야의 성능점수가 20점 이하의 경우에는 그 밖의 분야에 대한 평가를 하지 않고 ‘재건축 실시’로 판정한다.3-1-4. 구조안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도 분야의 평가등급 및 성능점수의 산정은 다음 표에 따른다.<img id="152624659"></img>3-2. 구조안전성 평가3-2-1. 구조안전성 평가는 표본을 선정하여 조사하고, 조사결과에 요소별(항목별ㆍ부재별ㆍ층별) 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A∼E등급의 5단계로 구분하여 평가한다.3-2-2. 구조안전성 평가는 기울기 및 침하, 내하력, 내구성의 세 부문으로 나누어 표본 동에 대하여 표본동 전체 또는 부재 단위로 조사한다. 각 부문별 평가항목은 다음과 같다.<img id="152624661"></img>3-2-3. 표본의 선정(1) 구조안전성 평가의 표본은 단지규모, 동(棟) 배치 및 세대분포 등을 고려하여 선정한다.(2) 조사 동수의 기준은 다음 표의 기준 이상으로 하여야 한다. 다만, 50세대 이하인 연립주택 또는 다세대 주택인 경우에는 최소 조사 동수의 1/2로 할 수 있다.<img id="152624537"></img>3-2-4. 성능점수 산정(1) 동별 평가 결과로부터 단지 전체에 대한 구조안전성을 평가한다.<img id="152624663"></img>(2) 구조안전성 평가결과는 [서식 5] 「구조안전성 평가표」를 활용하여 작성한다.3-3. 주거환경 평가3-3-1. 주거환경 분야는 표본을 선정하여 조사하고, 조사결과에 항목별 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A∼E등급의 5단계로 구분하여 평가한다.3-3-2. 주거환경 평가는 안전성, 편의성, 쾌적성, 거주성의 4가지 부문으로 나누어 평가한다.3-3-3. 주거환경 분야의 각 부문별 평가항목은 다음과 같다.<img id="152624699"></img>3-3-4. 주거환경 분야의 표본은 단지 및 동(棟) 배치를 고려하여 선정하며, 최소 조사동수는 3-2-3을 따르고, 최소 조사 세대수는 3-4-4를 따른다.3-3-5. 성능점수 산정(1) 주거환경 평가 성능점수는 안전성, 편의성, 쾌적성, 거주성의 평가항목별 성능점수와 해당항목의 가중치를 고려하여 산정한다.<img id="152624701"></img>(2) 주거환경 분야의 평가결과는 [서식 6] 「주거환경 평가표」를 활용하여 작성한다.3-4. 건축 마감 및 설비노후도 평가3-4-1. 건축 마감 및 설비노후도 평가는 표본을 선정하여 조사하고, 조사결과에 요소별(부문별ㆍ항목별) 중요도를 고려하여 성능점수를 산정한 후, A∼E등급의 5단계로 구분하여 평가한다.3-4-2. 건축마감 및 설비 노후도 분야의 평가는 건축마감, 기계설비 및 전기ㆍ통신설비 노후도의 3가지 부문으로 나누어 평가한다.3-4-3. 건축마감 및 설비 노후도 분야의 각 부문별 평가항목은 다음과 같다.<img id="152624703"></img>3-4-4. 건축마감 및 설비노후도 분야의 표본 선정중 최소 조사동수는 3-2-3을 따르고, 최소 조사 세대수는 다음과 같다.<img id="152624705"></img>3-4-5. 성능점수 산정(1) 건축 마감, 기계설비노후도, 전기ㆍ통신설비노후도의 평가항목별 성능점수와 해당항목의 가중치를 고려하여 산정한다.<img id="152624665"></img>(2) 건축 마감 및 설비노후도 분야의 평가결과는 [서식 7]「건축 마감 및 설비노후도 평가표」를 활용하여 작성한다.3-5. 비용분석3-5-1. 비용분석 분야의 평가 절차와 방법은 다음과 같다.(1) 비용분석 분야는 개ㆍ보수를 하는 경우의 총비용과 재건축을 하는 경우의 총비용을 LCC(생애주기 비용)적인 관점에서 비교ㆍ분석하여 평가값(α)을 산출한 후, A∼E등급의 5단계로 구분하여 평가한다.(2) 평가값(α)은 개ㆍ보수하는 경우의 주택 LCC의 년가(Equivalent Uniform Annual Cost)에 대한 재건축하는 경우의 주택 LCC의 년가의 비율로 산정한다.(3) 비용분석은 내용연수, 실질이자율(할인율), 비용산정 근거 등 기본적인 사항과 개ㆍ보수 비용, 재건축 비용 등을 고려하여 시행한다.(4) 비용분석 분야의 평가 결과는 [서식 8] 비용분석표를 활용하여 작성한다.3-5-2. 주택의 내용연수와 실질이자율(할인율) 등을 확정한다.(1) 구조형식별 공동주택의 내용연수는 법인세법 시행규칙 제15조 제3항(건축물 등의 기준내용연수 및 내용연수 범위표)을 따른다. 개ㆍ보수 후의 주택의 내용연수는 성능회복 수준에 비례하고, 성능회복수준은 그에 소요된 비용에 의하여 결정되는 것으로 가정하여 결정한다.(2) 실질이자율은 다음과 같은 식으로 구하고 과거 5년 정도의 수치를 산술평균한 값을 적용한다. 물가상승률은 한국은행의 경제통계연보와 통계청의 주요경제지표에서 제시한 자료를 사용하고, 기업대출금리를 명목이자율로 사용한다.<img id="152624667"></img>(3) 내용연수와 실질이자율 결정에 관한 상세한 내용은 매뉴얼에 따른다.3-5-3. 개ㆍ보수비용과 재건축 비용을 산정한다.(1) 개ㆍ보수 비용은 철거공사비, 구조체 보수ㆍ보강비용(내진보강 비용 포함), 건축 마감 및 설비 성능회복비용, 유지관리비, 개ㆍ보수 기간의 이주비 등을 고려하여 산정한다.(2) 재건축 비용은 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는데 소요되는 제반비용으로 철거공사비와 건축물 신축공사비, 유지관리비, 재건축 공사기간 중의 이주비용 등을 포함한다.3-5-4. 비용분석의 평가값(α)에 따른 대표점수는 다음과 같다.<img id="152624669"></img>3-6. 시장ㆍ군수등의 검토3-6-1. 시장ㆍ군수등은 법 제12조제5항에 따라 같은 법 시행령 제10조제4항제2호에 따른 안전진단전문기관이 제출한 결과보고서를 받은 경우(판정결과가 조건부 재건축인 경우로 한정한다)에는 표본수량, 필수 검사ㆍ시험, 증빙자료를 확인하고, 오류나 자료 부족에 대하여 안전진단전문기관에 소명이나 자료 보완을 요청할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 전문가로 구성된 자문회의를 구성하여 의견을 구할 수 있다.3-6-2. 시장ㆍ군수등은 3-6-1에 따른 자료보완이 지연되거나 소명이 충분하지 아니한 경우로서 판정결과에 중대한 영향을 미칠 수 있다고 판단되는 경우에는 시행령 제10조제4항제1호 또는 제3호에 따른 재건축진단기관에 재건축진단 결과보고서의 적정 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다. 이 경우 적정 여부에 대한 검토 의뢰사항은 시장ㆍ군수등이 추가 검토가 필요하다고 판단한 부분에 한정한다.3-6-3. 국토교통부장관이나 시ㆍ도시자는 법 제13조에 따라 재건축진단 결과보고서를 제출받아 확인하거나 법 111조에 따른 점검 등에 따라 필요한 경우에는 시장ㆍ군수등에게 판정결과 확인 절차에 관하여 필요한 권고 등을 할 수 있다.3-7. 종합판정3-7-1. 주거환경중심 평가 재건축진단의 경우 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석 점수에 다음 표의 가중치를 곱하여 최종 성능점수를 구한다. 다만, 법 제12조제2항 각 호에 따라 재건축진단의 실시를 요청한 자는 시장ㆍ군수등에게 주거환경의 가중치를 0.3으로 하고, 비용분석의 가중치를 0.1로 하여 최종 성능점수를 구하도록 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 시장ㆍ군수등은 이에 따라야 한다.<img id="152624707"></img>3-7-2. 구조안전성 평가 재건축진단의 경우는 [서식 5]에 따른 구조안전성 평가결과 성능점수를 최종 성능점수로 한다.3-7-3. 연접한 단지를 포함하여 재건축진단을 실시하는 경우에는 단지별 세대수 비율을 가중평균하여 최종 성능점수를 구한다.3-7-4. 최종 성능점수에 따라 다음 표와 같이 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정한다.<img id="152624671"></img>3-8. 재건축진단 결과보고서의 활용3-8-1. 재건축진단 판정결과를 유지보수로 통보받은 날로부터 3년 이내에 다시 재건축진단을 요청하는 경우에는 기존의 재건축진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있다.3-8-2. 법 제12조제2항 각 호에 따라 재건축진단의 실시를 요청한 자가 3-8-1에 따라 재건축진단 결과보고서를 다시 활용하려는 경우에는 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성 분야 중에서 다시 활용하려는 분야(각 분야의 평가부문, 평가항목 등을 포함한다)를 정하여 시장ㆍ군수등에게 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 시장ㆍ군수등은 그 요청에 따라야 한다.　제4장 행정사항4-1. 국토교통부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2023년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.