부동산의 표시·광고에 관한 심사지침 (예규, 공정거래위원회)
공포일: 20161223 / 시행일: 20161223

Ⅰ. 목적이 심사지침은 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조(부당한 표시·광고행위의 금지) 및 같은 법 시행령 제3조(부당한 표시·광고의 내용)의 규정에 의한 부당한 표시·광고를 심사함에 있어서 부동산과 관련된 표시·광고에 관한 구체적인 심사기준을 제시하는데 목적이 있다.　Ⅱ. 적용범위이 심사지침은 사업자(사업자단체를 포함한다. 이하 같다)가 주택, 토지, 상가, 사무실, 오피스텔, 콘도미니엄 등 부동산의 분양(임대를 포함한다. 이하 같다)과 관련된 표시·광고에 대하여 적용한다.　Ⅲ. 용어의 정의이 심사지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다.2. “토지”란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조 제1항 제2호의 토지의 형질변경 또는 제4호의 토지분할(같은 법 시행령 제51조 제1항 제5호 가목의 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받은 경우를 포함한다.)의 대상이 되는 토지를 말한다.3. “상가 등”이란 「건축법」 제2조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조의 5 별표 1(용도별 건축물의 종류)에 의한 근린생활시설, 판매시설 및 업무시설 등과 「주택법」 제2조 제14호에 의한 복리시설 등을 말한다.4. “시행자”란 주택, 토지 또는 상가 등의 소유권을 갖게 되는 사업주체를 말한다.5. “시공자”란 자신이 직접 상가 등을 건축·시공하는 시행자, 또는 시행자와 당해 상가 등의 건설공사에 대한 도급계약을 체결하고 건축·시공을 담당하는 자를 말한다.6. “분양자”란 주택, 토지 또는 상가 등을 매수 또는 임차하고자 하는 자(이하 “피분양자”라 한다)와 체결하는 계약(이하 “분양계약”이라 한다)의 일방 당사자인 시행자 또는 분양대행자(분양계약의 전부나 일부, 또는 피분양자 모집업무를 대행하기로 분양자와 약정한 자) 등의 자를 말한다.　Ⅳ. 일반원칙1. 부동산의 분양과 관련된 표시·광고의 부당성(소비자의 오인성) 여부를 판단할 때에는 문구의 명료성, 글자 및 도안의 상대적인 위치와 크기 또는 색상, 표시·광고 내용과 표현이 사실에 근거하는지 여부와 명시적·묵시적으로 소비자를 기만하거나 오인시킬 우려가 있는지의 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.2 이 심사지침에서 규정한 부당한 표시·광고유형은 주택, 토지 또는 상가 등의 분양 표시·광고에 있어서 발생하기 쉬운 유형을 예시한 것에 불과하므로 이 지침에 규정되지 않았다고 하여 부당한 표시·광고행위에 해당되지 않는 것은 아니다. 또한 특정 행위가 이 심사지침에서 제시된 법 위반에 해당될 수 있는 행위(예시)에 해당되더라도 소비자를 오인시킬 우려가 없거나 공정한 거래질서를 저해할 우려가 없는 경우에는 부당한 표시·광고행위에 해당되지 않을 수 있다.　Ⅴ. 세부심사지침1. 상가 등의 명칭상가·호텔 등을 분양하면서 분양물의 명칭을 사실과 달리 백화점, 특급호텔 등 법령에서 정한 요건을 충족해야만 설립·운영할 수 있는 시설인 것처럼 분양물의 명칭을 표시·광고하는 경우<예 시><img id="27902945"></img>2. 시행자, 시공자, 분양자가. 분양자가 누구인지를 명시하지 아니하여 마치 시행자, 시공자 등 다른 자가 분양자인 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 시공자의 상호나 상징마크 등을 상가 등의 명칭에 포함하여 마치 시공자가 주택이나 상가 등의 분양 또는 운영 등에 관여하는 것처럼 표시·광고하였으나, 실제로는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.1) 시공자가 주택이나 상가 등 건축물의 건축·시공 외에는 아무 관련이 없는 경우2) 분양자가 시공자와 분양 표시·광고에 시공자의 상호 등을 사용하기로 계약한 사실이 없는 경우다. 분양 표시·광고에 분양자보다 시공자의 명칭을 크기, 색상 등의 면에서 현저히 눈에 더 잘 띄게 표기함으로써 사실과 달리 시공자가 주택이나 상가 등의 분양 또는 운영 등에 관여하는 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902947"></img>3. 분양업종, 분양방법, 분양현황, 공사현황 등가. 상가 등을 분양 광고하면서 특정 업종에 대해서만 입점을 허용할 것으로 표시·광고한 뒤, 실제로는 이와 다르게 분양하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 피분양자의 자격 또는 수, 피분양자를 결정하는 방법 등에 대하여 실제보다 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.다. 분양 표시·광고시 점포의 분양 현황에 대한 표현이 사실과 일치하지 않을 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다. 특히 사실과 달리 은행, 극장, 볼링장 등의 체육시설 등, 상가 등에 고객을 유인하는 효과가 큰 대중이용시설의 입점이 확정된 것처럼 표시·광고할 경우 부당한 표시·광고에 해당할 가능성이 크다.라. 건물의 공사진행상황이나 입점예정일을 사실과 다르게 표현하여 실제보다 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902948"></img>4. 입지조건, 생활여건, 접근성가. 주택, 토지 또는 상가 등의 주소나 위치를 정확하게 표시하지 않아 실제 입지보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 상권에 관해 객관적·구체적 근거없이 최상급 또는 확정적 표현을 사용하는 등의 방법으로 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.다. 주택의 소재지에 대하여 기준지점이나 교통수단을 명시하지 않고 표시·광고함으로써 실제보다 가까운 거리에 위치하는 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.라. 교통수단에 의한 소요시간을「통상시간대」의 정상속도가 아닌「새벽」이나 「한밤중」의 속도 등을 기준으로 하여 표시·광고함으로써 주택소재지가 실제보다 가까운 거리에 위치하는 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.마. 현재 이용할 수 없는 교통수단이나 도로에 대하여 이용할 수 있는 것처럼 표시·광고함으로써 교통여건이 실제보다 유리한 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.바. 주택소재지 여건에 대하여 계획단계의 비전이나 막연한 추측상의 내용을 확정된 사실처럼 표시·광고함으로써 실제보다 유리한 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.사. 공익시설이나 편의시설 등이 멀리 떨어져 있는데도 가까이 있는 것처럼 표시·광고함으로써 생활여건이 실제보다 유리한 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.아. 현재 이용할 수 없는 학교, 공원, 백화점, 수영장 등 공익시설이나 편의시설 등에 대하여 이용할 수 있는 것처럼 표시·광고함으로써 생활여건이 실제보다 유리한 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902950"></img>5. 재산가치, 수익성가. 주택, 토지 또는 상가 등의 미래의 재산가치에 대해 객관적·구체적 근거없이 최상급 표현을 사용하거나 막연히 높은 가치가 보장되는 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 객관적·구체적 근거없이 확정적 투자수익이 가능한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.다. 개발가능성이 없거나 있더라도 확정·확인 되지 않는 개발계획을 확정된 것처럼 내세워 토지의 개발이나 가격상승 가능성이 있는 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902968"></img>6. 부동산의 가격가. 주택, 토지 또는 상가 등의 분양가격에 부가가치세 포함여부를 명시하지 않거나, 주택, 토지 또는 상가 등의 분양가격이나 권리금 등을 막연하게 표기하거나, 사실과 달리 표기하여 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 분양가격, 권리금, 임대차가액 등의 지불조건 또는 지불방법 등에 대하여 막연하거나 사실과 다르게 표기하여 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902970"></img>7. 부동산의 면적<img id="27902974"></img>가. 상가 등의 분양면적을 점포별 또는 매장별로 표기하여 분양 표시·광고하는 경우, 전용면적을 표기하지 않음으로써 전용면적이 실제보다 넓은 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 주택의 등기면적에 대하여 전용면적 이외에 공용면적이나 서비스면적 등을 포함하여 표시·광고함으로써 실제보다 넓은 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.다. 공동주택의 공급면적에 대하여 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적 이외에 서비스면적이나 기타 공용면적까지 포함하여 “분양면적”, “공급면적”, “총면적”, “--평형”등으로 표시·광고함으로써 실제보다 넓은 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.라. 단독주택의 경우, 공급면적에 대하여 바닥면적을, 대지면적에 대하여 수평투영면적을 기준으로 표시·광고하지 않음으로써 실제보다 넓은 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902978"></img>8. 부동산의 특징(재료·제품, 품질, 부대시설, 별도계약품목 등)가. 주택, 상가 등의 건축물 또는 점포의 구조, 재료, 부속, 인테리어 등에 대하여 사실과 다르게 표시·광고함으로써 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 급·배수, 가스, 전기, 무인경비 등의 부대시설이나 별도 계약품목의 품질에 대하여, 혹은 그 설비나 공사에 필요로 하는 비용부담조건 등에 대하여 막연하거나 사실과 다르게 표기함으로써 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.다. 건축물의 부대시설에 대하여 막연하거나 사실과 다르게 표기함으로써 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902979"></img>9. 융자·전세금 등가. 융자금액에 대하여 융자기관 또는 융자금액, 이자율, 융자기간, 상환기간 등 융자내용 및 조건을 명시하지 않거나 사실과 다르게 표시·광고함으로써 실제보다 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 전세금에 대하여 전세가액을 인근 동일조건의 것보다 현저하게 높게 표시·광고함으로써 실제보다 유리한 것으로 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902980"></img>10. 인·허가가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항에 따른 토지의 분할허가를 받지 않았거나 분할허가를 받을지 여부가 불분명함에도 분할이 가능한 것처럼 표시·광고하는 경우는 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 관계기관으로부터 건축허가를 받지 않고 상가분양광고를 하면서 건축허가를 받지 않았다는 사실을 밝히지 아니한 채 건축허가를 받은 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고행위에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902981"></img>11. 조감도 등토지 또는 상가 등의 분양에 영향을 미치는 주변시설이나 자연환경의 유무, 위치, 거리, 교통편 등을 조감도, 카탈로그, 팜플렛, 약도 등에 표시할 때, 일반 소비자가 현재 이용할 수 없는 시설을 표기하는 등의 방법으로 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다. 다만, 장래에 소비자가 이용할 수 있다는 사실에 확실한 근거가 있는 경우 그 예정시기를 명시하거나 “계획” 또는 “예정” 등의 단서를 명기하여 표현하는 것은 무방하다.<예 시><img id="27902982"></img>12. 건물인증가. 건물인증(정식인증, 예비인증 포함)표현과 관련하여 하위등급을 받았음에도 상위등급을 받은 것처럼 사실과 다르게 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고행위에 해당할 수 있다.나. 건물인증(정식인증, 예비인증 포함) 표현과 관련하여 인증을 받지 않았음에도 에너지효율인증마크를 사용하는 등 인증을 받은 것처럼 사실과 다르게 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고행위에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902983"></img>13. 견본주택(모델하우스)가. 견본주택을 설치하면서 주택이나 상가 등에 실제 사용될 재료나 제품보다 우량한 것을 사용하거나 우량한 구조로 설치하여 당해 주택이나 상가 등이 실제보다 우량한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 견본주택에 사용된 재료 또는 구조가 사정상 변경될 수 있다고 명기하고 설치한 경우에도 실제의 것과의 차이가 현저한 경우는 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902984"></img>14. 콘도미니엄가. 일정기간 동안 콘도미니엄(이하 “콘도”라 한다) 시설을 이용할 수 있는 회원모집에 불과함에도 공유의 형식으로 소유권이 보장되는 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고행위에 해당할 수 있다.나. 객실의 공유와 이용지분에 따라 연간이용가능일수 및 성수기이용가능성이 제한됨에도 성수기 예약이 보장되는 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고행위에 해당할 수 있다.다. 연계 체인망 콘도 등을 직영콘도인 것처럼 표현하거나 아직 완공이 되지 않아 콘도시설을 이용할 수 없음에도 이용할 수 있는 것처럼 표시·광고하는 행위는 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902985"></img>15. 기타 거래조건가. 피분양자가 취득할 권리에 대하여 별도의 추가혜택이 있다고 표기하는 등 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.나. 상가 등의 소유권, 임차권 기타 권리의 설정 또는 이전등기 등 분양절차에 관련된 사항에 대하여 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 표시·광고하는 경우 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다.<예 시><img id="27902986"></img>　Ⅵ. 재검토기한공정거래위원회는 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 예규에 대하여 2017년 1월 1일을 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.