공간재구조화계획 수립 등에 관한 지침 (고시, 국토교통부)
공포일: 20240731 / 시행일: 20240807

제1조(목적) 이 지침은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제35조의2, 제40조의3 및 제40조의4 등에 따라 공간재구조화계획의 입안범위와 기준, 공간재구조화 계획도서 및 계획설명서의 작성기준ㆍ작성방법, 도시혁신구역 및 복합용도구역의 지정ㆍ변경과 도시혁신계획 및 복합용도계획의 수립ㆍ변경에 대한 세부적 사항 등을 정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(공간재구조화계획 수립의 일반원칙) ① 공간재구조화계획은 지역의 특수한 수요와 여건에 대응하고, 다양하고 창의적인 도시공간을 조성하기 위해서 용도지역ㆍ지구에 따른 기준의 예외 적용이 필요한 경우에 수립한다.② 공간재구조화계획은 원칙적으로 도시ㆍ군기본계획의 미래상과 목표, 기본방향, 발전전략, 공간구조 및 생활권계획과 부합하도록 계획하고, 도시재생활성화계획 등 관련계획과 서로 연계하여야 한다.③ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제35조의7제2항에 따라 공간재구조화계획 결정(지형도면)고시로 도시ㆍ군기본계획의 수립ㆍ변경을 의제하는 경우는 도시ㆍ군기본계획의 수립ㆍ변경이 불가피하게 필요한 때로 한정하고 그 수립ㆍ변경의 범위를 최소한으로 하여야 한다.④ 공간재구조화계획은 기존의 주거ㆍ생활환경이나 지역사회 및 공동체 문화와 조화를 이룰 수 있도록 계획하여야 한다.⑤ 공간재구조화계획은 자연환경, 역사문화환경, 공원ㆍ녹지, 생태계, 경관 등의 훼손이 최소화되도록 계획하여야 한다.

제3조(공간재구조화계획 수립의 공간적 범위) ① 공간재구조화계획의 공간적 범위는 원칙적으로 도시혁신구역 또는 복합용도구역과 그 주변의 도보권(도시혁신구역 및 복합용도구역의 경계에서 외곽으로 500m 내외)으로 한다.② 제1항에도 불구하고, 배후인구, 주변 토지이용현황, 기반시설 설치 현황, 기존 도심과의 연계성, 주요 개발계획 등을 고려하여 도시혁신구역 또는 복합용도구역 주변의 도보권의 범위를 조정할 수 있다..③ 제2항에 따라 주변 도보권 범위를 조정할 때에는 도시혁신구역 또는 복합용도구역이 주변에 미치는 영향을 고려하여 도로 등 기반시설 용량, 경관, 환경 및 교통영향 등에 관한 부정적 영향이 최소화되도록 하고, 그 보완대책 등을 함께 검토하여야 한다.

제4조(공간재구조화계획의 내용) 공간재구조화계획에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.1. 법 제35조의4 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제29조의3에서 정하는 사항2. 계획의 목적, 배경3. 기초조사, 현황조사, 상위계획 및 관련 계획4. 그 밖에 공간재구조화계획의 입안에 필요한 사항으로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 사항

제5조(도시혁신구역 및 복합용도구역의 지정 기준) ① 도시혁신구역과 복합용도구역의 면적은 다음 각 호의 사항을 고려하여 지정하여야 한다.1. 해당 지방자치단체의 중장기 발전방향 및 목표, 도시의 미래상, 공간구조의 설정 계획(개발 및 보전축, 생활권 등) 등을 고려하여 지정한다.2. 과소한 면적으로 무분별하게 수립되지 않도록 면적의 적정성. 합리성 및 주변에 미치는 영향 등을 함께 고려하여야 한다.② 도시혁신구역 또는 복합용도구역의 입지는 다음 각 호의 사항을 고려하여 지정하여야 한다.1. 도시혁신구역은 도시지역에 지정하며, 녹지지역은 도시혁신구역 전체면적의 10퍼센트 범위에서 포함할 수 있다. 다만, 도시ㆍ군계획시설부지, 다른 법률에 따라 이미 지정된 개발구역 또는 시가화지역으로 편입예정인 지역 내 녹지지역은 면적 비율 산정 대상에서 제외한다.2. 복합용도구역은 도시지역과 계획관리지역에 지정하되, 주거환경의 보호, 공업기능과의 상충, 녹지환경의 보호 등을 고려하여 전용주거지역, 전용공업지역, 녹지지역에 지정하는 것은 지양한다.

제6조(도시혁신계획 및 복합용도계획의 수립 기준) ① 도시혁신구역 또는 복합용도구역 내 종전의 용도지역ㆍ지구, 도시ㆍ군계획시설 및 지구단위계획의 수립 또는 변경이 필요한 경우에는 도시혁신계획 또는 복합용도계획의 내용에 이를 포함하여 공간재구조화계획으로 결정하여야 한다.② 도시혁신계획 또는 복합용도계획 수립 시 기반시설의 설치와 관련된 사항은 다음 각 호의 사항을 고려하여 계획하여야 한다.1. 도로, 공원 등 관계 법령에 따라 확보할 필요가 있는 시설과 함께, 도시혁신계획 또는 복합용도계획의 개발밀도, 도입 기능 등에 따른 대상지 및 주변지역의 기반시설 수요 변화를 고려하여 주요 기반시설을 계획하여야 한다.2. 제1호에 따라 기반시설 설치 수요를 검토한 결과, 종전 기반시설 설치 현황 및 계획을 초과하여 추가 확보가 필요한 경우에는 확보방안 및 재원조달계획 등을 포함하여 도시혁신계획 또는 복합용도계획을 수립하여야 한다.③ 도시혁신계획 또는 복합용도계획 수립 시 건축물의 건폐율ㆍ용적률 및 높이에 관한 사항은 다음 각 호의 사항을 고려하여 계획하여야 한다.1. 건축물의 건폐율ㆍ용적률 및 높이는 도시 공간구조 및 주변지역 여건, 개발방향, 토지이용 및 건축물 현황, 경관 및 환경, 기반시설 여건 및 확보 계획 등을 종합적으로 고려하여 계획하여야 한다.2. 건축물의 건폐율ㆍ용적률 및 높이는 도시혁신구역 또는 복합용도구역 내 지역을 세분화하여 차등적으로 계획하거나 건축물의 용도, 기반시설 등과 연계하여 차등적으로 적용되도록 계획할 수 있다.3. 제1호에 따른 기반시설 확보 계획이 마련되지 않는 경우에는 건축물의 규모와 관련이 없는 용도ㆍ종류 등에 한하여 완화하는 것을 원칙으로 한다.4. 복합용도구역에서의 건폐율과 용적률은 법 제77조제1항 각 호 및 제78조제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도의 범위에서 완화할 수 있다(예. 제2종일반주거지역에서는 주거지역에서 허용되는 최대 범위(건폐율 70퍼센트, 용적률 500퍼센트)에서 건폐율과 용적률을 완화할 수 있음).④ 도시혁신계획 또는 복합용도계획 수립 시 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모에 관한 사항은 다음 각 호의 사항을 고려하여 계획하여야 한다.1. 도시혁신구역에서는 용도지역ㆍ지구 등과 관계없이 지정 목적 등 전략적인 측면과 도시혁신구역 및 주변 지역의 수용 가능성 등을 고려하여 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모에 관한 계획을 수립한다.2. 복합용도구역에서는 다양한 도시기능이 융복합된 공간 조성을 유도하기 위해 구역 내 부지 단위로 3개 이상의 기능이 복합되도록 건축물 용도별 복합배치비율 및 규모를 계획하는 것을 권장한다.3. 복합용도구역에서는 해당 용도지역 및 용도지구에서 불허되는 용도라도 도시지역의 테두리 안에서 허용되는 용도ㆍ종류 및 규모의 건축물의 건축을 복합용도계획으로 허용할 수 있다(예. 준공업지역이라도 제3종일반주거지역에서 허용되는 건축물의 건축을 허용할 수 있음).⑤ 도시혁신계획 또는 복합용도계획 수립 시 다른 법률 규정 적용의 완화 또는 배제에 관한 사항은 다음 각 호의 사항을 고려하여 계획하여야 한다.1. 도시혁신구역에서의 다른 법률 규정의 완화 또는 배제에 관한 사항은 법 제83조의3에서 정하는 바에 따르고, 이를 포함하여 도시혁신계획을 수립하는 경우에는 지형도면에 다른 법률의 규제완화 내용을 함께 명시하여야 한다.2. 복합용도구역에서의 건축법 적용 특례에 관한 사항은 법 제83조의4에서 정하는 바에 따르고, 이를 포함하여 복합용도계획을 수립하는 경우에는 지형도면에 건축법의 규제완화 내용을 함께 명시하여야 한다.⑥ 법 제83조의3 제4항에 따라 도시혁신구역의 지정ㆍ변경 및 도시혁신계획 결정으로 「도시개발법」 제9조제1항에 따른 "도시개발구역 지정 및 개발계획 수립을 의제"하려는 경우에는 그 내용이 같은 법 제5조에 따른 개발계획의 내용에 부합해야 하고, 도시혁신계획에서 사업자를 정함에 따라 "도시개발사업자 지정을 의제"하려는 경우에는 같은 법 제11조에 따른 사업시행자 지정요건 및 도시개발구역 지정 제안 요건 등을 갖추어야 한다.⑦ 제2항부터 제4항에 따른 사항 외에 가구 및 획지, 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ건축선, 환경ㆍ경관관리, 교통처리, 단계별 집행계획, 재원조달계획 등 도시혁신구역 또는 복합용도구역의 체계적 개발과 관리를 위해 필요한 사항이 있는 경우에는 해당 사항을 함께 검토하여 계획하여야 한다.⑧ 도시혁신계획 또는 복합용도계획은 다음 각 호의 어느 하나의 중심기능에 집중되지 않도록 기능별 최대 비율이 70퍼센트를 넘지 않도록 계획하여야 한다. 주거기능을 계획할 경우에는 구역 내 가용 총 연면적(총면적에서 기반시설을 제외한 면적의 연면적) 중에 주거기능에 해당하는 연면적은 50퍼센트 미만으로 하되, 가용 총 연면적 중 임대주택에 해당하는 연면적이 20퍼센트 이상인 경우에는 주거기능에 해당하는 면적은 70퍼센트 미만까지 계획할 수 있다.1. 주거 : 건축법 시행령 별표 1에 따른 단독주택, 공동주택2. 업무ㆍ판매 : 업무시설(공공, 일반), 판매시설(도매시장, 소매시장, 상점)3. 산업 : 공장, 자동차 관련시설, 창고4. 사회문화 : 문화시설, 방송통신시설, 교육연구시설, 사회복지시설, 종합의료시설5. 관광 : 관광휴게시설, 운동시설, 숙박시설, 위락시설

제7조(도시혁신구역 및 복합용도구역의 지정ㆍ변경과 도시혁신계획 및 복합용도계획의 결정 시 검토사항) 법 제40조의3제3항에 따라 도시혁신구역 지정ㆍ변경 및 도시혁신계획 수립ㆍ변경 사항을 결정하거나, 법 제40조의4제3항에 따라 복합용도구역 지정ㆍ변경 및 복합용도계획 수립ㆍ변경 사항을 결정할 때에는 별표 1에서 정하는 사항을 고려하여 검토하고, 검토 결과를 공간재구조화계획 도서에 포함하여 도시혁신구역 또는 복합용도구역의 지정 목적과 효과 등이 지속적으로 검토ㆍ관리될 수 있도록 하여야 한다.

제8조(공간재구조화계획의 입안ㆍ결정 절차 등) ① 공간재구조화계획의 입안 및 결정 절차는 법 제35조의2부터 제35조의7까지를 따르고(별표 2 참조), 이 지침에서 정하지 않은 사항은 「도시ㆍ군기본계획수립지침」과 「도시ㆍ군관리계획수립지침」을 준용한다.② 도시혁신계획 또는 복합용도계획 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(다른 호에 저촉되지 않는 경우로 한정한다)에는 관계 행정기관장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의 및 중앙도시계획위원회ㆍ지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 도시혁신계획 또는 복합용도계획을 변경할 수 있다.1. 도시혁신계획 또는 복합용도계획으로 결정한 용도지역ㆍ용도지구, 지구단위계획 또는 도시ㆍ군계획시설에 대한 변경결정으로서 영 제25조제3항 각 호, 같은 조 제4항제2호부터 제5호까지, 제7호 및 제8호의 어느 하나에 해당하는 변경인 경우(다른 호에 저촉되지 않는 경우로 한정한다)2. 도시혁신계획 또는 복합용도계획에서 경미한 사항으로 결정된 사항의 변경인 경우. 다만, 용도지역ㆍ용도지구, 도시ㆍ군계획시설, 가구면적, 획지면적, 건축물 높이 또는 건축선의 변경에 해당하는 사항은 제외한다.3. 도시혁신구역 또는 복합용도구역 면적의 10퍼센트 이내의 변경 및 해당 변경구역 안에서의 도시혁신계획 또는 복합용도계획의 변경

제9조(공간재구조화계획 도서의 작성) 공간재구조화계획 결정 신청서에는 다음 각 호의 사항을 포함하고, 별표 3에서 정하는 작성기준ㆍ작성방법에 따라 각각 작성한다.1. 공간재구조화계획 결정조서2. 공간재구조화계획 결정도3. 공간재구조화계획 설명서

제10조(재검토기한) 국토교통부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2025년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.