공사중단 장기방치 건축물의 정비 등을 위한 정비기본계획 (공고, 국토교통부)
공포일: 20161128 / 시행일: 20161128

<img id="142344581"></img>□ 부동산 경기침체가 장기화되면서 시행사 부도 및 자금 부족 등으로 공사 중단된 건물이 장기간 방치되어 주거안전ㆍ도시미관에 악영향 초래ㅇ 복잡한 권리관계 등으로 자발적인 해결이 어려운 현실적 여건을 고려하여 국가 차원에서 체계적인 정비 필요성 증가□ 공사중단 장기방치 건축물의 효율적 정비를 위한 법적 근거*가 마련됨에 따라 정부는 실태조사를 실시하고 정비사업의 방향과 원칙을 제시하여 단계적ㆍ체계적으로 정비를 추진하고자 함* 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」'13.5.22 제정, ‘14.5.23 시행ㅇ 또한 국가ㆍ지자체ㆍ이해관계자ㆍ사업시행자 등 관련기관의 역할을 제시하고 제도개선 및 재정지원 방향 등을 구체화함으로써 정비사업을 활성화 하고자 함　<img id="142344585"></img>□ 계획의 성격ㅇ (법정계획) 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별법」제5조에 따라 국토교통부장관이 실태조사 결과를 토대로 2년마다 수립하는 기본계획ㅇ (기본계획) 각 시ㆍ도에서 공사중단 건축물에 대한 정비여부 및 정비방법을 결정하는데 개략적인 기준 제시□ 계획의 범위ㅇ (시간적 범위) 최초 수립시점은 2016년, 2년마다 타당성 검토 및 반영 필요ㅇ (공간적 범위) 전국 공사중단 방치건축물 대상　<img id="142344743"></img>□ (총괄) '15.10월 지자체 전수조사 결과 430곳이 접수되었으나, 이 중 43개 현장이 자체 공사재개ㆍ철거되었으며, 총 387개 현장이 공사가 중단된 채 방치되는 실정임ㅇ 지역별로 강원 63곳(16%), 충남 56곳(14%), 경기 52곳(13%)의 순으로 나타나며 전국 각지에 산재되어 있음　<img id="142344525"></img>　<img id="142344777"></img>　□ (기간별 현황) 방치기간이 15년 초과인 건축물이 137곳(35%)으로 가장 많고, 방치기간이 10년 초과하는 건축물은 전체의62%를 차지　<img id="142344527"></img>　□ (용도별 현황) 공동주택 121곳(31%), 판매시설 99곳(26%), 숙박시설 67곳(17%)이 다수를 차지함ㅇ 기타 종교, 의료, 교육연구, 공업, 노인요양 등 특수 용도로 건축허가 받은 현장도 전체의 14%를 차지　<img id="142344787"></img>　□ (규모별 현황) 연면적 1만㎡초과 5만㎡이하 현장이 117곳(30%)으로 가장 많고, 1천㎡ ～5천㎡ 이하, 5천㎡～ 1만㎡ 이하 순으로 나타남ㅇ 연면적 1천㎡이하의 소규모 건축물은 건축법상 안전관리예치금 대상 건축물이 아니므로 허가권자의 철저한 관리가 필요　<img id="142344957"></img>□ (중단 원인별 현황) 중단의 직접적인 원인으로 자금부족(177곳) 및 부도(157곳)로 인한 사유가 87%, 소송 및 분쟁도 13%를 차지<img id="142344529"></img>　□ (안전상태 현황)ㅇ (본 구조물) 주기적인 안전점검을 요하는 D등급과 정밀안전점검 및 즉각적인 조치를 요하는 E등급 건축물이 19%임- 지역별로 D등급과 E등급 건축물이 많은 지역은 강원(22곳), 충남(11곳), 경기(10곳) 순으로 나타남<img id="142344969"></img>　ㅇ (가설구조물) 본구조물을 제외한 가설구조물 및 주변 환경에 대한 안전상태 평가결과 전체의 29%가 D 등급 이하임- 가설구조물 및 대지현황이 D등급과 E등급이 많은 지역은 강원(29곳), 경기(16곳), 충북(15곳) 순으로 나타남　<img id="142344979"></img>　<img id="142344981"></img>　□ 공사 중단 방치기간 장기화ㅇ 부도 및 자금 부족 등의 문제로 공사 중단 이후 공사재개를 위한 별도의 조치가 이루어지지 않는 경우 방치 기간이 장기화되는 경향을 보임□ 토지와 건축물의 소유권 분리로 권리관계 해결 어려움 심화ㅇ 토지주와 건축주가 다른 건축물이 다수를 차지하며, 권리 및 이윤 분배 등에 대한 이견으로 공사 재개가 더욱 어려운 상황- 특히, 공사중단으로 건축물 및 토지의 정상적인 사용에 제한을 받으나 이를 고려한 가치산정에는 이해관계자 모두 소극적임□ 정기적이고 체계적인 안전관리 시스템 필요ㅇ 그간 공사중단 건축물에 대한 관리는 지자체별로 상이하였으며, 공사중단 건축물 전체를 대상으로 하는 전문적인 점검매뉴얼 및 안전등급 평가는 부재하였음* 「재난 및 안전관리기본법」에 따라 지자체장이 특정관리대상시설로 지정한 경우 특정관리대상시설 안전등급 평가매뉴얼에 따른 점검 가능- 주기적인 안전점검이 필요한 D 등급 이하의 구조물 현장(19%) 및 가설구조물 등(29%)에 대한 즉각적인 안전조치 및 지속적인 피드백 시스템 필요□ 지역별 실효성 있는 정비계획 수립 필요ㅇ 강원, 충남, 경기 등의 경우 공사중단 현장 수 및 안전등급이 낮은(D, E) 현장 수가 많아 시ㆍ도별 여건에 따라 우선순위를 정하고 단계적으로 관리할 수 있는 계획이 필요　<img id="142344991"></img>□ ‘안전한 생활환경 조성과 건축자원의 효울적 활용’ 을 위하여 3가지 목표를 4가지 전략으로 추진<img id="142344531"></img>　<img id="142344533"></img>　[1] 정부·지자체·민간부문간 협업<img id="142345001"></img>□ (정부의 역할) 공사중단 방치건축물에 대한 전국적 실태조사 시스템 구축, 안전조치 및 정비현황에 대한 종합 관리ㅇ 공사중단 건축물의 정비를 위한 개략적인 기준을 제시, 관련 제도개선, 금융지원 수단 발굴 등 다양한 정책수단 발굴□ (지방자치단체의 역할) 각 시·도 소관 공사중단 건축물별 현황에 따라 안전조치, 건축기준 특례 적용, 이해관계자 분쟁 조정 등 다양한 정비방안 적용 추진ㅇ 시·군·구는 시·도 정비계획 수립을 위한 기초자료 현황 파악 및 정비방향에 대한 의견을 제출하고 정비 추진 시 적극 협조□ (건축주 등 이해관계자의 역할) 구조물 및 주변환경에 대한 철저한 안전관리, 이해관계자간 단일 채권단 구성 및 통일된 의견 개진 등 자발적 정비방안 강구□ (위탁사업자 및 사업대행자의 역할) 다양한 정비모델을 개발 및 제안, 건축물별 합리적인 사업계획 수립으로 정비사업 가치를 증진시키고 지역의 경제 및 복지환경 증진에 기여□ (정비지원기구의 역할) 공사중단 건축물 실태조사 관리, 각 시·도별 정비계획 수립시 컨설팅 지원, 정부 선도사업 추진 등지역 정비역량 향상 지원　[2] 개별 건축물별 맞춤형 정비모델 정립<img id="142344535"></img>□ (선도사업 추진) 국가는 정비가 시급하거나 정비시 파급효과가 높은 현장을 선도사업으로 지정하여 중단원인, 개발 여건 등을 고려한 다양한 정비방식을 시도하고 성공모델을 확산<img id="142345005"></img>　□ (시·도 컨설팅 지원) 국가는 정비지원기구를 지정·운영하여 방치건축물 현황 및 정비사례 등에 대한 정보를 축적하고 시·도별 정비계획 수립시 컨설팅 지원ㅇ 지자체 및 민간사업자 등에 정기 설명회 개최 및 가이드라인 제공 등을 개최하여 정비사업에 대한 교육 및 홍보 추진 등　[3] 복합적인 정책수단 활용<img id="142345011"></img>　□ (건축기준 특례부여) 정비가 시급하나 개발여건이 나쁜 경우 정비추진을 위하여 건축물 용도 적용 유연화, 용적률 등의 건축기준을 완화 적용□ (금융기법 도입)ㅇ 효과적인 사업수행을 위하여 사업비의 일부에 대한 주택도시기금 지원방안 검토 등ㅇ 이해관계자와 지분 공유, 민간 사업자 참여 등 사업비 절감을 위한 다양한 금융기법 발굴□ (타 정책과 연계) 도시재생사업, 행복주택 등 정비사업과 연계가능한 다양한 중앙부처 사업을 발굴하여 방치건축물이 정비사업과 시너지 효과를 낼 수 있도록 추진□ (분쟁조정 기능 강화) 복잡한 권리관계의 경우 분쟁조정위원회 결과를 "재판상 화해" 등과 같은 실질적인 법적인 효력을 가질 수 있도록 별도 체계 마련 필요□ (제도개선) 조속한 사업추진을 위한 지속적 제도 정비ㅇ (가치평가기준 개선) 정상적인 토지 및 건물 사용을 염두해 둔 가치평가기준 적용시 과다보상 및 사업성 부족 등의 문제를 해결할 수 있도록 방치건축물 평가 기준 마련 등ㅇ (사업절차 간소화) 공공기관이 위탁사업 등을 수행시 예비타당성 조사 배제 등 절차 간소화를 위해 관계기관과 협의 추진　[4] 정비사업의 선순환 구조 마련<img id="142345017"></img>　□ (시·도별 정비기금 조성) 정비계획의 수립 단위를 시·도로 구성하고 정비사업을 통해 조성된 잉여금을 적립하여 사업성이 낮은 타 사업에 활용　<img id="142345023"></img>　□ 각 시·도에서는 해당 지역의 공사중단 방치건축물 현황을 기초로 지역 여건에 맞춘 정비목표와 기본방향을 설정하여 공사중단 건축물별로 다음 내용을 포함하여 정비계획을 수립하여야 함ㅇ 정비계획 수립권자가 필요하다고 인정하는 사항은 추가 가능□ 정비계획 주요내용 (「방치건축물정비법」제6조)　① 정비계획의 목표 및 기본방향　② 도시기본계획 등 관련계획의 연계성 검토　③ 공사중단 건축물의 현황　④ 정비사업의 기간　⑤ 공사중단 건축물의 정비여부 및 정비방법 결정기준　⑥ 공사중단 건축물의 정비여부 및 정비방법　⑦ 공사중단 건축물 등의 취득　⑧ 공사중단 건축물을 철거하고 남은 토지 활용계획　⑨ 공사중단 건축물 정비사업 완료 후 건축물의 매각계획　⑩ 건축주 및 이해관계자에 대한 보상 및 채무 변제계획　⑪ 정비사업을 위한 재원조달 계획　<img id="142344537"></img>　□ 국가 및 지자체는 다양한 정비방법 중 건축주·이해관계자 등이 자발적으로 공사재개 및 안전조치를 할 수 있도록 지원하는 것을 우선적으로 추진□ 장기방치 건축물에 대한 철저한 현황조사를 바탕으로 필요한 조치를 적절히 하여 도시 안전사고를 사전에 차단□ 공사중단 건축물을 재활용할 경우 되도록 지역내 창조적 경제·문화 공간으로 전환시키는 방향을 모색□ 정비사업으로 인한 잉여수익금은 사업성이 부족한 타 정비사업에 환원하여 사업성이 부족한 정비사업도 정비 추진　<img id="142345041"></img>　□ (목표) 정비계획은 도시의 안전성 및 미관 등을 증진시키기 위하여 시·도별 비전 및 목표를 세우고 정비여부 및 정비우선순위를 판단 가능하도록 함□ (주요 고려사항)ㅇ (관련계획) 정비계획은 도시기본계획, 기반시설계획, 주택종합계획, 도시·주거환경정비기본계획, 도시재생전략계획 등을 참고하여 지역생활환경 증진에 시너지 효과를 내도록 함ㅇ (건축물 현황) 대상 건축물의 현황, 사업성, 지자체 역량 및 재정상황 등을 충분히 고려하여 수립하도록 함ㅇ (타 연계사업) 정비계획은 국가의 각종 타 지원사업, 건축 규제 완화 가능성, 재원조달계획 등 다양한 지원 사항을 종합적으로 고려하여 수립□ (역할분담) 정비계획 수립시 시·도지사 및 시·군·구의 역할분담을 명확히 하고 상호협력을 통해 수립하며ㅇ 계획의 종합성과 집행성을 확보하기 위하여 도시·주택 관계부서 및 기획·예산부서 등과 긴밀한 협의를 통해 수립□ (수립기간) 정비계획은 정비기본계획을 통보받은 경우 지체 없이 준비하며 가급적 '17년 내 수립 완료□ (절차) 건축주·이해관계자 등에 사업설명회 개최하고 시장·군수·구청장과 협의 및 지방의회 의견을 듣고, 해당 지방자치단체의 건축위원회 심의를 거쳐 확정□ (변경) 정비계획의 변경은 수립과 동일한 절차를 거치며, 정비계획 변경을 최소화하기 위하여 계획 수립시 정비기간, 정비방법, 토지 이용계획 등에 대한 다양한 상황을 고려하여 수립　<img id="142344539"></img>　[1] 정비방법 분류ㅇ (철거·행정대집행) 장기간 방치되어 건축물의 잔존가치가 거의 상실되고, 안전사고 발생 우려 및 도시미관 저해 등이 심각하여 철거가 불가피하다고 판단하는 경우ㅇ (철거 후 토지비축) 공정률이 낮아 철거정비 후 매각하더라도 손실을 보지 않는 경우, 정비시점에서 사업성은 다소 부족하지만 비축토지로서의 가치가 있을 것으로 예상되는 경우ㅇ (취득 후 공사재개·신축) 시장상황, 개발여건, 주변환경, 건축기준 완화 등을 종합 고려하여 사업성 개선이 가능한 경우 협의 또는 수용으로 취득 및 공사재개 가능- (공사재개) 방치건축물 구조물이 양호하고 공정률이 많이 진행된 경우, 경매 등에서 낙찰가가 현저하게 낮아져 사업성이 개선된 경우 등- (신축) 기존건축물 용도로 정비시 수익성이 현저히 낮으며, 용도 변경하여 신축하는 경우 철거비용 등을 포함하더라도 사업성이 개선되는 경우ㅇ (공사비 보조·융자) 권리관계가 단순하여 채권정리가 용이한 경우, 건축주의 공사재개 의지가 있으나 자금이 부족한 경우 등은 해당 지자체에서 조성한 정비기금 등을 활용하여 정비ㅇ (분쟁 조정) 건축주 등 이해관계자의 권리관계 및 민원 등으로 분쟁이 발생한 경우 시·도지사*가 분쟁조정을 주선하여 자력 개발 하도록 유도* 시·도지사는 ‘건축분쟁전문위원회(「건축법」 제88조 제1항)’에 위임 가능ㅇ (안전조치) 공사재개, 철거 등의 정비가 당장 곤란한 경우는 현장점검을 통해서 안전펜스 및 안내판 설치, 가설시설물 정비 등 최소한의 안전조치 필요　[2] 정비주체 분류ㅇ (시·도지사) 정비사업의 계획·관리를 총괄하며 철거명령·분쟁조정·안전조치 명령 등의 행정조치 및 현장 철거·공사재개·신축 등 직접 추진 가능ㅇ (위탁사업자 및 사업대행자) 시·도지사가 정비사업을 직접 수행할 수 있는 재정·인적 여건이 충분하지 않은 경우 위탁사업자 또는 사업대행자*를 지정하여 정비사업 시행 가능* 한국토지주택공사, 지방공사, 한국토지주택공사 및 지방공사가 50%이상 출자한 법인ㅇ (건축주·이해관계자) 조속한 정비가 이뤄질 수 있도록 지자체의 정비계획 수립 및 정비방법 결정에 적극적으로 협조하고 안전사고 예방을 위해 현장조치 시행　<img id="142344541"></img>　□ 지자체는 해당 공사중단 방치건축물 정비 사업의 시급성 및 파급효과, 사업성, 시·군·구 추진의지, 이해관계자 추진의지 및 사업의 용이성 등을 종합적으로 고려하도록 함□ 지자체는 정비기본계획에서 제공하는 지표를 정비여부 및 우선순위 결정기준으로 활용 가능하며ㅇ 지역고유의 특성 및 지방자치단체 여건을 고려하여 평가분야, 세부 평가항목 및 점수 등을 추가 또는 조정 가능함<img id="142345049"></img>　<img id="142344543"></img>　□ 국가의 재정지원ㅇ 국가는 정비사업의 원활한 수행을 위하여 예산을 안정적으로 지원할 수 있는 방안을 마련할 필요ㅇ 국가는 선도사업 추진을 위한 사업계획 수립비용을 부담하고 효과적인 사업추진을 위하여 주택도시기금 등을 지원 방안을 검토할 계획ㅇ 각 부처의 재정지원 사업 중 정비사업과 연계가 가능한 다양한 사업들을 지역에 우선 지원하도록 배려하고, 부처별 분산투자에 따른 비효율 해소□ 지방자치단체의 재정지원ㅇ 각 시·도지사는 정비사업의 원활한 수행을 위하여 공사중단 건축물 정비기금을 설치하여야 하며, 공사중단 건축물에 활용할 수 있는 추가재원을 발굴하도록 노력할 필요