생애최초 주택 특별공급 운용지침 (고시, 국토교통부)
공포일: 20240325 / 시행일: 20240325

제1조(목적) 이 지침은 「주택공급에 관한 규칙」(이하 "규칙"이라 한다) 제49조제2항,「공공주택법 시행규칙」별표 6 제2호다목에 따라에 따라 생애 최초로 주택을 구입하는 자에 대한 특별공급제도를 효율적으로 운용하기 위하여 다음 각 호에 관한 업무처리기준을 수립함을 목적으로 한다.1. 규칙 제43조, 「공공주택법 시행규칙」별표 6 제2호다목을 보완하기 위한 세부 적용기준2. 생애최초 주택 특별공급을 위한 신청서 등 각종 양식3. 기타 생애최초 주택 특별공급을 위해 필요한 사항

제3조(특별공급비율) ① 생애최초 주택 특별공급 비율은 다음 각 호와 같다.1. 국민주택: 건설량의 25퍼센트 범위2. 민영주택: 공공택지에서 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하의 주택은 그 건설량의 19퍼센트(공공택지 외의 택지에 건설하여 공급하는 경우에는 9퍼센트) 범위② 입주자모집승인권자는 주택공급계획, 수요추이, 지역실정 등을 고려하여 제1항의 특별공급 비율을 규칙 제49조제1항에 따라 증가 또는 감소시킬 수 있다.③ 사업주체는 제1항 또는 제2항의 비율에 따라 주택을 공급하되, 해당 주택특성 및 지역실정 등을 감안하여 전체 생애최초 주택 특별공급 물량의 범위 안에서 공급형별 물량을 조정할 수 있다.

제4조(청약자격) 생애최초 주택 특별공급은 입주자모집공고일 현재 생애 최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정한다. 이하 같다)로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건과 제8조에서 정한 소득기준을 모두 충족하는 자에게 한 차례에 한정하여 공급할 수 있다. 이 경우 단독세대주나 세대주와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람(세대원은 제외한다)에게는 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택으로만 특별공급할 수 있다.1. 규칙 제28조에 따른 제1순위에 해당하는 자(국민주택의 경우는 규칙 제27조에 따른 제1순위에 해당하는 자로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자를 말한다)2. 입주자모집공고일 현재 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람가. 혼인(재혼을 포함한다) 중이거나 주택공급 신청자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 미혼인 자녀(임신 중이거나 입양한 경우를 포함한다)가 있는 사람나. 가목에 해당하지 않는 사람으로서 제8항제3항(국민주택의 경우 제8조제1항)에 해당하는 사람3. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자(입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자가 아닌 자로서 과거 1년 내에 근로소득 또는 사업소득에 해당하는 소득세를 납부한 사실이 있는 자를 포함한다)로서 통산하여 5년 이상 소득세를 납부한 자(이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제ㆍ세액공제ㆍ세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다)

제5조(해당 주택건설지역 우선공급 기준) 생애최초 주택 특별공급의 해당 주택건설지역 우선공급 기준은 규칙 제4조ㆍ제25조제3항 및 제34조에 따른 거주지역 요건 기준에서 정하는 바에 따른다.

제7조(신청접수) ① 생애최초 주택 특별공급을 받으려는 자는 특별공급 신청서(별지 제1호서식) 및 자격입증 제출서류(별표 1)를 사업주체에게 제출하여야 하며, 사업주체는 접수증을 교부하여야 한다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사인 사업주체가 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하 주택의 경우 사업주체가 제8조제8항에 따라 소득을 산정하는 때에는 제출서류(별표 1) 중 건강(의료)보험증 사본 및 소득입증 서류를 제출하지 아니할 수 있다.② 입주자를 선정하는 세부 절차는 별표 2에 따른다.

제8조(소득기준 등) ① 국민주택 생애최초 주택 특별공급을 받고자 하는 사람은 해당 세대의 월평균소득이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여야 한다. 다만, 입주자모집공고일 당시 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 통계를 통계청에서 발표하지 아니한 경우에는 전전년도 도시근로자 가구당 월평균소득을 기준으로 한다.1. 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하일 것2. 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트를 초과하는 경우로서 해당 세대의 부동산 가액(「공공주택 특별법 시행규칙」제13조제2항 및 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리 기준」제4조에 따라 산출한 부동산가액으로 한다. 이하 같다)의 합계가 「국민건강보험법 시행령」별표 4 제3호에 따른 재산 등급 중 29등급에 해당하는 재산 금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하일 것② 제1항에 따른 특별공급의 방법은 규칙 제43조제2항에 의한다.③ 민영주택 생애최초 주택 특별공급을 받고자 하는 사람은 해당 세대의 월평균 소득이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여야 한다.1. 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160퍼센트 이하일 것2. 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160퍼센트를 초과하는 경우로서 해당 세대의 부동산가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하일 것④ 제3항에 따른 특별공급의 공급 방법은 규칙 제43조제4항에 의한다.⑤ 가구당 월평균 소득의 가구원수에 포함되는 가구원은 규칙 제2조제2호의3 각 목에 해당하는 사람으로 한다. 다만, 공급신청자의 직계존속(공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다)은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 경우에만 가구원수에 포함한다.⑥ 가구당 소득 산정에 포함되는 대상은 제5항에 따른 가구원 중 규칙 제2조제2호의2에서 정하는 성년자로 한다. 다만, 세대원의 실종 등으로 소득파악이 불가능한 경우에는 주민등록표 등본의 말소를 확인하고 소득산정의 대상에서 제외한다.⑦ 소득산정 대상자별 월평균소득은 근로자의 경우에는 비과세소득이 제외된 전년도 근로소득원천징수영수증 상의 총급여액(21번) 및 소득금액증명 상의 지급받은 총액(수입금액)을 근로기간으로 나누어 산정하고, 사업자인 경우에는 전년도 소득금액증명 원본상 소득금액을 사업기간으로 나누어 산정한다.⑧ "해당 세대의 월평균 소득"은 제7항에 따른 소득산정 대상자별 월평균소득을 합산한 금액으로 하고, 입주자모집공고일 당시 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 통계를 통계청에서 발표하지 아니한 경우에는 전전년도 도시근로자 가구당 월평균소득을 기준으로 한다.⑨ 제7항의 근로기간은 재직증명서 상의 근무월수를 기준으로 하고, 사업기간은 사업자등록증 상의 기간을 기준으로 한다.⑩ 기타 세부 유형별 소득기준 산정 및 증빙자료 제출방법은 제9조에 따른다.⑪ 사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사인 경우에는 제7항부터 제10항까지에도 불구하고 「사회보장기본법」 제37조에 따른 사회보장정보시스템을 통해 처리된 근로소득, 사업소득, 재산소득, 기타소득의 월평균 소득을 합산하여 "해당 세대의 월평균 소득"을 산정할 수 있다.

제9조(소득기준 심사방법) ① 제8조제10항에 따라, 소득기준이 적정한지 심사하기 위하여 사업주체는 우선 건강보험자격득실확인서를 확인하여 제8조제6항의 가구당 소득 산정에 포함되는 대상자의 직업유무, 자영업 운영 여부 등을 판단하여야 한다.② 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자의 경우에는 다음 각 호에 따른 서류를 제출받아 소득을 확인한다.1. 일반 근로자 : 전년도 근로소득원천징수영수증 원본(직인날인) 또는 전년도 소득금액증명 원본과 재직증명서를 제출받아 월평균소득을 산정(입주자모집공고일이 4월 1일 전인 경우에는 전전년도 근로소득원천징수영수증을 제출)2. 금년도 신규취업자 또는 금년도 전직자 : 금년도 월별 소득자별 근로소득 원천징수부 사본(직인날인)과 재직증명서(직인날인), 직장의 사업자등록증 사본을 제출받아 월평균소득을 산정하되, 근로기간이 1개월을 경과하지 못하여 근로소득원천징수부가 발급되지 않는 경우에는 근로계약서 또는 본인과 동일한 직장의 동일 직급, 동일 호봉인 자의 전년도 근로자 원천징수영수증과 재직증명서를 제출받아 월평균소득을 추정3. 전년도 전직 근로자 : 근로소득원천징수영수증 상의 ‘근무처별 소득명세’표 상 ‘주(현)’총급여 금액을 ‘재직증명서’의 근무기간으로 나누어 월평균소득을 산정4. 직장 가입자이나 근로소득원천징수영수증 발급이 안되는 경우(보육교사, 학원강사 등) : 전년도 소득금액증명과 사업자의 직인이 날인된 재직증명서를 징구③ 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자가 아닌 경우에는 다음 각 호에 따른 서류를 제출받아 소득을 확인한다.1. 일반과세자, 간이과세자, 면세사업자 : 전년도 소득금액증명 원본, 사업자등록증 사본을 제출받아 월평균소득 산정(입주자모집공고일이 7월 1일 전인 경우에는 전전년도 소득금액증명을 제출)2. <삭 제>3. 법인대표자 : 전년도 근로소득 원천징수영수증 또는 전년도 재무제표를 제출받아 월평균소득 산정4. 금년도에 개업한 개인사업자 등 : 연금산정용가입내역확인서를 제출받아 기준소득월액으로 월평균소득을 적용하되, 국민연금에 가입하지 않은 경우에는 공고일 이전으로서 공고일과 가장 가까운 시기에 신고한 부가가치세 신고서 상의 과세금액 및 사업기간을 확인하여 월평균소득을 산정5. 보험모집인, 방문판매원 : 사업소득원천징수영수증, 소득금액증명 원본 또는 간이지급명세서를 제출받아 월평균소득을 산정6. 국민기초생활수급자 : 국민기초생활수급자증명서를 징구(공급신청자가 국민기초생활수급자이면 해당 세대 전체가 기준소득 이하인 것으로 간주)7. 일용근로소득자 등 : 전년도 소득금액증명원 또는 일용근로소득에 대한 원천징수영수증을 제출받아 월평균소득을 산정④ 근로자 및 자영업자가 아닌 자로서 소득입증서류로 제출할 자료가 없는 무직자의 경우에는 건강보험자격득실확인서 상 지역가입자인지를 확인하고, 별지 제2호서식에 따른 비사업자 확인각서를 제출받은 후 국세청의 홈텍스 홈페이지(www.hometax.go.kr)에서 사업자 등록상태를 조회하여 비사업자임을 확인하여야 한다.⑤ 제4항에 따라 비사업자확인각서를 제출받았으나 사업자 등록상태 조회결과 사업자로 확인된 경우에는 당첨을 취소할 수 있다.⑥ 제1항부터 제4항까지에서 정하는 경우 이외에 기타 예외적인 경우 소득기준 산정방법은 별표 3에 따른다.

제10조(휴직등의 경우 소득산정방법) ① 제9조에 따른 소득기준 심사과정에서 건강보험자격득실확인서 상 직장 가입자 중 전년도에 휴직등(파업등의 이유로 실제 근무를 하지 못하여 급여를 받지 못한 경우를 포함한다)으로 인해 소득이 정상적으로 근무하는 경우와 다른 경우에는 제2항부터 제4항까지에 따라 정상적으로 근무한 경우의 소득을 추정하여 전년도 소득을 산정한다.② 전년도 중 일부 기간만 휴직등을 한 경우에는 전년도에 정상적으로 근무한 기간동안의 소득을 정상적으로 근무한 개월수로 나눈 금액으로 월평균소득을 추정한다.③ 전년도 전체에 걸쳐 휴직등을 하고 해당연도에 복직등(정상적으로 근로에 종사하게 된 경우)을 한 경우에는 해당연도 근로자원천징수부와 재직증명서를 징구하여 월평균소득을 추정한다.④ 소득 없이 휴직한 경우 등으로 인하여 월평균소득의 추정이 불가능한 자는 본인의 재직증명서와 본인과 동일한 직장의 동일 직급, 동일 호봉인 자의 전년도 근로소득원천징수영수증과 재직증명서를 제출받아 월평균소득을 추정한다.

제11조(당첨자 명단관리 및 사후관리) ① 생애최초 주택 특별공급의 입주자로 선정된 자는 규칙 제57조에 따라 당첨자로 관리한다.② 임신 또는 입양 자녀를 요건으로 생애최초 주택 특별공급 입주자로 선정되는 경우, 사업주체는 입주예정자에게 입주지정기간 개시일 전까지 출산 및 입양 관련 서류(출생증명서, 유산ㆍ낙태 관련 진단서 등) 제출을 요구하여 출산 여부 및 입양 상태를 확인(사전청약의 경우 본청약을 포함한다)하여야 한다. 다만, 입양의 경우에는 입주예정자가 입주하기 전에 입주지정기간 개시일 이후 발급받은 가족관계증명서와 입양관계증명서를 통해 확인하고, 임신상태가 입주지정개시일까지 지속되는 경우에는 입주예정자가 입주하기 전에 입주지정기간 개시일 이후 발급받은 임신진단서를 통해 이를 확인한다.③ 입주예정자가 제2항에 따른 서류를 제출하지 않거나, 불법 낙태 또는 입주 전 파양한 사실 등이 판명되는 때에는 사업주체는 공급계약을 취소하여야 한다.

제13조(재검토 기한) 국토교통부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2021년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.