chaannwooff/Dartdoc huggingface dataset:
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

수입은 각 "공공지원주택사업리츠"와의 임대차계약에 따른 토지 임대료 납부 및 향후 보유 부동산 매각 등을 통해 발생될 예정입니다. 따라서 당사의 현금흐름은 각 "공공지원주택사업리츠"가 진행할 계획인 "공공지원주택사업" 의 영향을 받습니다. ■ 사업부문 현황 : 부동산투자회사업 (REITs) 가. 부동산투자회사 산업의 특성 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다. 부동산투자회사는 법상 자기관리부동산투자회사, 위탁관리부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사로 구분됩니다. 당사는 위탁관리부동산투자회사로서 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 자산의 투자 및 운용과 관련된 자산관리업무를 「부동산투자회사법」상 자산관리회사의 적격요건을 갖춘 자에게 위탁하여야 하는 회사입니다. 따라서 당사는 한국토지주택공사와 자산관리계약을 체결하여 당사의 자산의 투자 및 운용등과 관련된 업무를 위탁하였습니다. 자기관리부동산투자회사 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 위탁관리부동산투자회사 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 기업구조조정부동산투자회사 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의투자ㆍ 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 위탁관리부동산투자회사 시장은 모집된 자금을 통해 저금리 상황에서 안정적이고 수익성 있는 부동산 금융상품의 출시를 통해 일반투자자들의 부동산 직접투자위험을 회피케 하는 등 부동산 간접투자제도의 활성화 및 투명화를 추구한다는 특성이 있습니다. 나. 부동산 투자회사 산업의 시장 현황, 경쟁현황 (1) 국내 리츠 시장현황 부동산투자회사(이하 "리츠")는 「부동산투자회사법」 제21조 1호~7호의 업무를 하기 위해서는 국토교통부의 영업인가를 득하거나 영업등록을 신청하여야 합니다. 국내 인가리츠 현황은 2002년부터 2019년 까지 그 수가 증가하였고, 특히 위탁관리리츠의 인가와 인가신청이 두드러진 상황입니다. 정부의 공공지원 민간임대주택 정책에 따른 기업형 민간임대주택사업을 시행하는 위탁관리부동산투자회사의 증가로 인해 전체 리츠 수가 증가하고 있으며, 자기관리리츠 인가신청은 지속적으로 감소추세이나, 2010년 부동산투자회사법 개정으로 리츠 설립에 대한 제한사항이 완화되면서 자기관리 리츠의 설립이 증가하였고, 2013년 이후 성장세가 회복되었으며, 2019년 기준 기업구조조정리츠(CR리츠) 31개, 위탁관리리츠 213개, 자기관리리츠 4개로 총 248개의 리츠가 운영 중입니다. 제21조(자산의 투자ㆍ운용방법) 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다. 1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분 2. 부동산개발사업 3. 부동산의 임대차 4. 증권의 매매 5. 금융기관에의 예치 6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리 및 처분 [ 연도별 리츠 현황 ] (단위: 개, 조원) 연도별 인가리츠 총자산 (자료 : 한국리츠협회) [ 유형 별 리츠수 및 자산규모] 최근 3년간 리츠 유형별 리츠수 및 자산규모.jpg 최근 3년간 리츠 유형별 리츠수 및 자산규모 (자료 : 한국리츠협회) 국내 리츠는 2019년 기준 총 248개 부동산투자회사가 운영 중이며, 총자산규모기준 약 99.1%가 위탁관리리츠 및 기업구조조정리츠로 구성되어 있습니다. 국내 위탁관리리츠의 연평균 배당수익률은 2019년 약 6.56% 수준을 보이고 있습니다. 국내 리츠의 배당수익률 추이는 아래와 같습니다. [ 리츠유형 별 배당수익률] 최근 3년간 리츠유형별
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

배당수익률.jpg 최근 3년간 리츠유형별 배당수익률 (자료 : 한국리츠협회) 리츠의 투자자산의 유형별 현황은 아래와 같습니다. 2019년 기준 총 운용리츠의 배당수익률은 리테일 및 주택 순으로 높고, 호텔이 가장 낮은 것으로 나타났습니다. 또한, 해산 리츠의 배당수익률은 주택이 가장 높고, 오피스가 가장 낮은 것으로 나타났습니다. 운용 리츠 중 리테일의 경우에는 과거 높은 임대수익을 올릴수 있는 기업구조정 부동산을 매입했던 일부 리츠의 영향으로 높게 나타났으며, 주택의 경우에는 높은 분양수익을 실현한 일부 리츠의 영향으로 높게 나타났습니다. 해산 리츠 중 주택의 경우에는 총 4개 중 2개 리츠(175.38%, 91.34%)가 높은 분양수익을 실현함에 따라 배당수익률이 높게 나타났고, 호텔(평균운영기간 7.5년)과 리테일(평균운영기간 5.3년)의 경우에는 장기보유한 부동산의 매각수익이 일시에 실현됨에 따라 배당수익률이 높게 나타났다. 2019년 기준 리츠의 투자자산규모별 현황은 아래와 같습니다. [ 리츠 투자자산별 배당수익률 ] 최근 3년간 투자자산별 배당수익률.jpg 최근 3년간 투자자산별 배당수익률 (자료 : 한국리츠협회) 2019년 기준 리츠의 투자자산규모별 배당수익률 현황은 아래와 같습니다. [ 리츠 자산규모별 배당수익률 ] 최근 3년간 자산규모별 배당수익률.jpg 최근 3년간 자산규모별 배당수익률 (자료 : 한국리츠협회) 다. 국내 시장 여건 및 산업의 성장성 향후 리츠산업은 일반국민 부동산 투자기회 확대를 위한 상장리츠 육성책(2016.02.23 국토교통부 보도자료) 및 리츠 자산관리회사의 업역제한을 완화하기 위한 부동산투자회사법 시행령 개정 (2016.12.27 국토교통부 보도자료) 등에 따라 공모, 상장 활성화 추진, 공모특전 인센티브 부여 및 민간 자율성 제고를 통한 리츠 활성화 정책 등이 시행될 것으로 예상되어, 리츠산업의 발전이 예상됩니다. 또한 정부의 공공지원민간임대주택 정책 확대, 당사와 같은 토지지원리츠 및 토지임대부 리츠 구조의 도입 및 범 정부적 지원 등으로 투자자산 대상의 유형 및 규모 등이 확대될 것으로 예상됩니다. 라. 경기변동의 특성 및 계절성, 제도변화에 특성 리츠산업은 계절성의 영향보다는 경기변동의 특성, 특히 부동산 경기의 변동성에 영향을 받습니다. 부동산의 가격은 경기변동과 밀접한 관계를 보유하고 있습니다. 또한 정부의 정책적인 제도 변화에 대한 영향력이 큰 상황이며, 향후 리츠산업은 정부의 공공지원 민간임대주택(구. NEWSTAY) 확대에 따른 위탁관리부동산투자회사의 임대주택 조성사업 부문의 증가가 예상됩니다. 공공지원 민간임대주택 정책은 집값 상승으로 주택 마련이 어려워지자 실수요자 및 무주택 서민을 중심으로 임대주택을 공급하고 생애단계별 소득수준별 맞춤형 지원을 해주는 취지에서 탄생했습니다. 정부가 새로운 기업형 임대주택의 공급을 통해 중산층의 주거고민을 해결하고, 전월세 시장 및 선진화된 임대차 문화를 정착시킬 수 있도록 만든 제도입니다. 정부는 저소득층 및 중산층을 위한 임대주택 정책을 확대할 것으로 예상되며 이에따라 임대주택에 대한 사회적 인식과 법적 제도가 더욱 개선되어 갈 것으로 예상됩니다. 공공지원 민간임대주택 사업은 부동산투자회사(REITs)가 사업주체가 되어 임대, 운영, 보유부동산 매각, 청산을 통해 주주에게 배당함을 그 사업목적으로 하는 것으로, 정부나 관계법령은 공공지원 민간임대주택 출자자에 대한 투자원금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 향후 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 기업가치의 하락으로 인해 부동산투자회사의 주식의 가치는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한 임대주택 등의 의무 임대기간 인 8년이후 보유 부동산을 매각하는 시점에 공공지원 민간임대주택 사업회사가 보유한 부동산의 시장가격이 현저히 하락하는 경우에는 기업가치의 급락이 발생할 수 있어, 해당기업의 주식가치는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 정부는 공공지원 민간임대주택 사업의 다변화를 위해 토지지원리츠 제도를
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

도입하였으며, 당사와 같이 토지를 매입하는 부동산투자회사를 설립하여, 토지를 매입하여 임대주택 조성 및 운영을 시행하는 개별 공공지원 민간임대주택 사업회사 부동산투자회사)에게 토지를 임대운용하여 운용하는 형태의 제도를 시행하고 있습니다. 토지지원부동산투자회사는 한국토지주택공사 및 대한민국정부 (주택도시기금, 주택도시기금의 운용·관리자인 국토교통부장관의 대리인 주택도시보증공사)로부터 출자를 받고, 주택도시보증공사의 보증을 통한 회사채 발행 등을 통해 자금을 조달한 후 한국토지주택공사 또는 민간이 보유한 토지를 매입할 것입니다. 당사는 향후 보유할 토지를 최장 30년간 임대 운영 가능하나, "공공지원주택사업리츠"의 의무임대운영기간 종료 후 일반 수분양자에게 보유 임대주택 및 판매시설 등을 매각할 경우, 당사의 토지를 함께 매각할 예정입니다. 해당사업의 전반적인 구조도는 아래와 같습니다. 사업의 전반적인 구조도_f.jpg 사업의 전반적인 구조도 ● 사업부문 현황 : 부동산 개발, 임대 및 분양업 가. 산업의 특성 당사는 정부의 공공지원 민간임대주택 정책에 따라 한국토지주택공사 및 기타 소유주로부터 택지를 매입하여, 개별 민간임대주택 조성 및 운영 사업자인 민간임대주택 사업회사(부동산투자회사)에게 토지를 임대할 계획이며, 임대 운영 후 토지를 매각하여 발생하는 수익을 주주에게 배당하는 것을 당사의 사업목적으로 하고있습니다. 다만, 향후 공공지원 민간임대주택 사업회사가 보유 임대주택 등을 매각하는 경우에 당사의 토지를 매각할 계획입니다. 따라서 당사의 사업은 부동산 개발산업의 특성과 연동됩니다. 부동산 개발 및 임대, 분양사업은 부동산 경기 및 입지 등과 밀접한 연관을 보유하고 있습니다. 당사로부터 토지를 임차할 예정인 개별 공공지원 민간임대주택 사업회사의 사업영역은 공동주택 및 복합시설 등을 조성하는 분야이며, 부동산개발과 관련하여 개발사업자는 사업 타당성 검토, 설계, 시공사의 선정 및 관련 인허가 절차의 진행, 사업을 진행하기 위한 자금조달 등을 총괄하여 진행합니다. 또한 개발사업이 완료되면 입주자 모집 및 판매시설 임차인모집을 위한 마케팅 및 홍보, 임차인에 대한 토탈 임대관리서비스를 제공하고, 이후 부동산의 가치를 극대화 한 이후 적정가격에 매각하여야 합니다. 이러한 부동산 개발 및 임대 사업은 사업의 진행단계를 개발단계, 임대운영단계, 매각단계로 나눌 수 있습니다. 각 단계별로 사업진행이 정상적으로 이루어지지 못하거나 지연될 경우 사업성이 악화되어 매각가치가 하락할 위험이 존재합니다. 개발단계에서의 인허가 위험, 시공사 위험, 재해 등 불가항력적인 변수로 인한 사업진행 지연위험 등이 발생할 수 있는 특성이 있으며, 매각단계에서는 부동산 시장의 경기 변동 및 수급 변화에 따라 매각가치가 변동될 수 있는 특성이 있습니다. 이에 따른 시장 분석의 요구와 범위가 확대되고 있으며, 마케팅 능력의 중요도가 대두되는 특성을 보유합니다. 또한 개발사업 진행을 위한 자금조달이 어려울 경우, 사업진행이 지연되거나 이루어지지 않을 수 있습니다. 또한, 민간임대주택 사업의 경우 일반적인 부동산개발사업과는 달리 보유 부동산의 매각시점이 개발 완료시점으로부터 장기에 걸쳐 일어나게 되므로 해당 시점의 부동산 시장 환경이 본 건 사업의 성패를 결정할 것입니다. 현재 시점에서는 해당 시점의 부동산 사업환경을 예측하기 어렵습니다. 나. 국내 시장 여건 및 산업의 성장성 국내 주택 개발사업은 공시서류 제출일 현재 주택의 공급과잉 우려는 대두되지 않고 있습니다. 또한 주택매매가격은 2건의 사업지가 속해 있는 수도권과 서울의 경우, 2018년 중순까지 크게 상승하였다가 현재는 조정 중에 있습니다. 현 정부는 주택가격의 안정화와 공급의 확대를 위한 정책을 지속적으로 펼치고 있습니다. 정부의 지속적인 정책에 따라 주택가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 정부는 또한 주택가격 억제를 위한 "민간택지 분양가 상한제"를 2019.10월부터시행할 것입니다. 주택 가격 상승 불안심리를 차단하기 위해서 투기과열지구(서울 전지역 포함)에 1차적으로 적용할
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

것으로 계획 중입니다. 정부는 분양가가 현재보다 20~30%가량 하락할 것으로 예상하고 있으며, 이는 종국적으로 집값 하향 안정화를 이룰 것을 목표로 하고 있습니다. 정부의 규제 정책 및 양호하지 못한 시장여건 등이 지속 형성될 경우 전반적인 산업의 성장성이 저해될 수 있습니다. 주택임대시장은 2014년 전체 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 38.3%였으나, 이후 상승하여 2018년에는 40.5%로 4년만에 2.2% 가량 증가했습니다. 월세 비중이 빠르게 증가했던 2010년 초 대비 다소 둔화되었습니다. 공공지원 민간임대주택 정책 시행에 따라 2020년까지 총 20만호의 공급이 예상되었던 것과 달리 다소 공급이 지연되고 있습니다. 수도권 지역의 높은 주택 매매가격과 세계적 저금리 기조에 따른 금리하락 등으로 전월세 전환이 빨라지면서 주거비 부담도 상승하는 반면, 장기거주가 가능하고 임대료가 안정적인 등록 임대주택의 필요성이 증대되어 임대주택 위주로 정책이 확대되었으며, 1~2인 소형 가구 증가와 주거 트랜드의 변화에 따라 임대 형태는 향후에도 40% 이상의 점유율을 보일 것으로 예상됩니다. 최근 수도권 지역을 중심으로 주택가격이 가파르게 상승하여 중장기적으로 중산층 및 저소득층을 중심으로 전월세 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 높아진 주택가격으로 인해 자가보유의 문턱이 다소 높아지고, 대출 규제가 강화되었기 때문입니다. 따라서, 향후 월세 임대주택에 대한 수요는 확대될 것으로 예상되며 그에 따른 임대 산업의 성장성이 지속될 것으로 예상됩니다. 그러나, 정부의 공공지원 민간임대주택의 공급 증가 및 임대주택사업의 경쟁심화로 인해 개별 "공공지원주택사업리츠"의 임대가격 하락 및 공실이 발생할 가능성이 존재하고, 이에 따라 당사와 체결할 토지 임대차계약에 따른 토지 임대료를 미납하는 상황이 발생할 수 있습니다. 다. 경기변동의 특성 부동산 산업의 경기변동요인은 사회적 요인과 경제적 요인, 그리고 행정적 요인으로 구분하여 다음과 같이 설명할 수 있습니다. (1) 사회적 요인 : 인구의 상태, 주택보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 부동산거래 사용 수익의 관습 등 (2) 경제적 요인 : 도매물가지수, 국내총생산(GDP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량,조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등 (3) 행정적 요인 : 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있지만 국지성과 지역성을 갖고 있어서 부동산산업의 경기는 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)이라고 할지라도 그 지역(도시)안의 어느 지역인지에 따라 각각 다른 변동 양상을 보이는 것이 보통입니다. 또한, 부동산산업의 변동주기는 일반경기 변동주기(약 9~10년)보다 길다고 주장하는 전문가도 있으나 우리나라는 일반경기 주기와 병행하여 순환한다고 보는 주장이 우세합니다. 당사의 사업의 성패를 좌우하는 보유 부동산의 매각은 공시서류 제출일 기준으로 약 11~13년 후에 이루어질 전망이며, 해당 경기변동시점의 상황에 따라 사업성이 변동될 수 있습니다. 라. 시장점유율 부동산개발 시장은 매우 방대하며 장기간에 걸쳐 사업을 진행하고 있으며, 개인 및 법인 다수가 시장에 참여하고 있어 연간 시장점유율을 산정하기가 매우 어렵습니다. 또한 부동산 임대시장은 각 상품의 개별성이 강하고, 일물일가의 원칙이 적용되지 않으며, 시장지배력을 확인하기에는 시장규모가 광대하기 때문에 점유율 통계가 불가능합니다. 2. 회사의 현황 가. 영업의 개황 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 한국토지주택공사가 보유한 토지 또는 기타 소유주가 보유한 토지를 취득하여 "공공지원주택" 사업을 영위하는 개별 부동산투자회사(이하 "공공지원주택사업리츠")에게 토지를 임대하여
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

자산을 운용하는 것을 주 사업으로 하여, 부동산의 투자, 임대, 관리, 운용 및 임대기간 종료 후 토지 매각 등의 방법을 통해 발생한 수익을 주주에게 배당하는 것을 사업의 목적으로 합니다. 당사는 당사가 취득한 토지를 "공공지원주택사업리츠"에 임대하는 임대차 계약을 체결하여, 30년간 임대 운영할 계획입니다. 다만, "공공지원주택사업리츠"가 건설하는 공동주택 및 판매시설의 의무임대기간 등이 종료한 후에 해당 공동주택 및 판매시설 등을 매각할 경우에는 토지를 매각할 계획입니다. 매각대금은 향후 체결할 임대차계약상 개별 "공공지원주택사업리츠"와 사전에 약정한 순서 및 비율로 배분할 계획입니다. 이는 임대차 계약시 결정될 예정입니다. 당사의 토지를 임차할 개별 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사)는 정부의 "공공지원주택주택" 정책에 따른 공공지원주택 및 복합시설을 건설하는 사업자로서, 당사는 개별 "공공지원주택사업리츠"에 당사가 현재 보유하거나 향후 보유하게 될 토지를 임대하여 임대료를 수취하고, 향후 토지를 매각하는 방식으로, 부동산 자산의 투자 및 운용을 통해 발생한 수익을 주주에게 배당하는 것을 주 사업의 영역으로 하고 있습니다. 당사는 보고서 제출일 현재 대한민국정부(주택도시기금, 주택도시기금의 운용관리자인 국토교통부장관의 대리인 주택도시보증공사)가 90.00%,한국토지주택공사로 지분율 10.00%를 소유하고 있습니다. (기준일 : 2020년 12월 31일) 주주명 소유주식수 주식종류 지분율 비고 대한민국정부 (주택도시기금,주택도시기금의 운용·관리자인 국토교통부장관의 대리인 주택도시보증공사) 기명식 에이종 우선주 (의결권 있는 주식) 최대주주 한국토지주택공사 153,901주 보통주 (의결권 있는 주식) 2대주주 당사는 주주의 출자금 및 주택도시보증공사의 보증을 활용한 공모 회사채 발행 등 외부 차입을 통해 자금을 조달하여 아래와 같이 한국토지주택공사 등으로부터 토지를 취득하여 보유하고 있습니다. 구분 구) 서울 고척동 남부교정시설 이적지 매매계약체결여부 한국토지주택공사 소유 토지 매매계약 체결 완료 (2016-12-29) 대지위치 서울시 구로구 고척동 92-4번지 외 21개 지번 등 대지면적 105,087㎡ 토지소유주 한국토지주택공사 등 당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사의 "공공지원주택" 사업자선정 과정에 따른, "공공지원주택사업리츠" 에 본 건 토지를 임대하고 있으며, 해당 내용은 아래와 같습니다. 당사와 임대차계약 대상 토지 구) 서울 남부교정시설 이적지 사업자명 (주)고척아이파크대한뉴스테이 위탁관리부동산투자회사 사업장 대지면적 105,087㎡ 사업의 내용 서울 고척동 구)남부교정시설 이적지 일원에 공동주택 및 부대복리시설, 판매시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 주요조성사업 공동주택 2,205세대 및 연면적 113,781㎡의 판매시설 조성 등 토지 임대차계약체결일 2018년 9월 18일 준공예정 2021년 11월 (예정) 임대운영 임대차개시일로부터 30년 나. 자산의 구성 (2020.12.31 현재, 단위: 백만원, %) 항목 총자산대비 구성비율 자산총액 비율 부동산 토지 및 그 정착물 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 부동산개발사업 부동산관련 유가증권 유가증권 금융기관 예치 기타자산 총자산 자기자본 부채 다. 자산운용의 기본 방침 (투자방침) 당사의 자산운용은 부동산과 현금(투자 이후에 발생하는 임대료, 처분수입 및 기타 현금) 등으로 운용될 계획이며, 부동산의 매입, 임대, 관리, 매각 업무와 현금운용 등에 관한 사항은 당사의 이사회에서 운용방침을 정하여 자산관리회사인 한국토지주택공사를 통해 운용할 계획입니다. 자산관리계약으로 위임되는 업무는 아래와 같습니다. ▶ 자산관리위탁계약서 제3조 (위탁업무의 범위) (1) 위탁자는 자산관리자에게 다음 각 호의 업무(총칭하여 “위탁업무”)를 위탁한다. 다음 각 호의 업무의 수행에 필요하고 밀접한 관련이 있는 업무는 다음 각 호의 업무에 포함된 것으로 본다. (가) 부동산의 취득·임대·관리 및 처분에 관한
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

업무 1) 부동산의 취득· 임대·관리 및 처분을 위한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료(실사보고서를 포함하되 이에 한정하지 아니한다. 이하 같다)를 작성하고 제공하는 일 2) 부동산의 취득· 임대·관리 및 처분을 위한 각종 계약을 협상하고 작성하며 체결하는 일 3) 기타 부동산의 취득· 임대·관리 및 처분에 필요한 부수 업무 (나) 부동산투자회사법 제29조에 따른 차입 및 사채발행에 관한 업무 1) 차입 및 사채발행에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 2) 차입 및 사채발행에 관한 계약서를 협상하고 작성하며 체결하는 일 3) 차입 및 사채발행과 차입금 및 발행사채를 상환하는 일 4) 기타 차입 및 사채발행에 필요한 업무 (다) 자산관리에 관한 일반적인 업무 1) 위탁자의 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획을 수립하여 필요한 예산정보 및 관련자료와 함께 위탁자에게 제출하는 일 2) 일반사무수탁회사의 매분기 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련 자료 제공 3) 위탁자의 주식 내지 사채 판매시의 위탁자와의 협의에 의한 주관사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공 4) 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 5) 독립된 업무담당자에게 업무를 지시하거나 독립된 업무담당자로부터 업무를 지시받거나 독립된 업무담당자와 업무를 협조하는 일 6) 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련법령이 정하는 바에 따른 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공 7) 위탁자의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산의 관리운용 업무와 관련한 실무사무의 수행 8) 기타 자산관리자가 자산관리를 위하여 필요하다고 합리적으로 판단하는 업무(위탁자에게 제3자로부터 제기된 소의 응소 및 자산관리를 위하여 필요한 위탁자의 소 제기에 필요한 제반 업무 포함) (2) 부동산투자회사법 제12조 소정 사항 기타 위탁자의 정관상 위탁자의 주주총회의 결의가 요구되는 사항 및/또는 부동산투자회사법 제13조 소정 사항 기타 위탁자의 정관 및 본 계약상 위탁자의 이사회 결의가 요구되는 사항에 관하여는, 자산관리자가 위탁업무를 수행함에 있어서 위탁자의 주주총회 및/또는 이사회 결의에 따라 해당 위탁사무를 수행하여야 한다. ▶ 자산관리위탁계약서 제4조 (자산관리의 방법) (1) 자산관리자는 위탁업무를 관계 법령, 위탁자의 정관 및 본 계약에서 정한 바에 따라 수행하여야 한다. (2) 자산관리자는 위탁자가 당사자가 되는 모든 계약서에 위반하지 않도록 자산관리업무를 수행하여야 한다. (3) 자산관리자는 본 계약에 따른 위탁업무의 수행과 관련하여 자산관리자가 위탁자의 정관, 본 계약, 대출약정 기타 위탁자가 당사자가 되는 모든 계약서에서 정한 바와 달리 대상자산을 관리 또는 운영하고자 하는 경우 이사회의 사전 승인을 얻어야 한다. (4) 자산관리자는 위탁자로부터 위탁 받은 대상자산을 자산관리자의 고유자산 및 다른 부동산투자회사 등 제3자로부터 위탁 받은 자산과 구분하여 관리하여야 한다. (5) 자산관리자는 부동산투자회사법 제22조의 자격을 갖춘 자산운용전문인력으로 하여금 위탁자로부터 위탁 받은 대상자산을 관리하도록 하여야 하고, 자산운용전문인력을 변경하고자 하는 경우 위탁자 및 일반사무수탁회사에게 그 사실 및 변경될 자산운용전문인력의 경력을 사전에 고지하여, 일반사무수탁회사가 적절히 그 사실을 공시할 수 있도록 하여야 한다. 당사는 부동산의 매입, 임대, 매각 등을 통해 당사의 사업을 진행할 계획이며 자산관리회사인 한국토지주택공사는 본 자산운용을 총괄하여 관리할 계획입니다. 당사는 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지, 서울 양원 C-3BL, 고양 지축 B-7BL 등의 토지를 취득하여 해당 부동산에 임대주택 건설 등의 사업을 시행할 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사)에게 토지를 임대, 운영하고 향후 토지의 매각을 통해 주주에게 그 수익을 배분할 계획입니다. 당사의 토지를 임차할 개별 "공공지원주택사업리츠"는 당사로부터 토지를 임차하여 임대주택 등을 건설하고 이를 운영, 관리, 매각하는 사업을 계획하고 있습니다. 당사의 사업성과는 개별
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

"공공지원주택사업리츠"로부터 발생할 임대료 수입 및 토지매각에 따른 매각처분손익이므로 개별 "공공지원주택사업리츠"의 사업성과와 당사의 현금흐름이 연동됩니다. 라. 조직의 구성 당사는 부동산투자회사법을 근거로 설립된 위탁관리부동산 투자회사입니다. 부동산투자회사법상 위탁관리부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없습니다. 다만 정관상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 그 역할과 권한을 회사의 정관에 명시함으로써 투명경영, 투자수익제고 및 투자자보호에 만전을 기할 계획입니다. 본 이사회는 3인의 이사와 1인의 감사로 구성되며, 상세한 내역은 Ⅵ.이사회 등 회사의 기관에 관한 사항을 참고하시기 바랍니다. 당해 회사의 지배구조는 아래와 같습니다. 지배구조 마. 개별 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사) 사업의 개요 당사는 취득한 토지를 "공공지원주택사업리츠"에 임대하는 임대차 계약을 체결하여, 30년간 임대 운영할 계획입니다. 다만, "공공지원주택사업리츠"가 건설하는 공동주택 및 판매시설의 의무임대기간 등이 종료한 후에 해당 공동주택 및 판매시설 등을 매각할 경우에는 토지를 매각할 계획입니다. 매각대금은 향후 체결할 임대차계약상 개별 "공공지원주택사업리츠"사와 사전에 약정한 순서 및 비율로 배분할 계획입니다. 이는 임대차 계약시 결정될 예정입니다. 따라서 당사의 주요 수입원인 토지 임대료수입, 토지 매각수입 등은 개별 "공공지원주택사업리츠"의 사업성과와 연동될 것입니다.당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사가 보유한 구)서울 고척동남부교정시설 부지를 매입하여 "공공지원주택사업리츠"에 임대, 운영하고 있습니다. 공시 서류 제출일 현재 대상부지에 대한 공모사업자 선정이 완료되었으며, 사업 계획은 아래와 같습니다. (1) 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지에 대한 "공공지원주택사업리츠"의 사업계획 당사가 한국토지주택공사와 매매계약을 체결한 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지에 대한 한국토지주택공사의 공모사업자로 선정된 회사는 "현대산업개발 컨소시엄"입니다. "현대산업개발 컨소시엄"은 (주)고척아이파크대한뉴스테이위탁관리부동산투자회사를 설립하여 사업을 진행 중이며, 현대산업개발(주) 및 대한토지신탁(주) 의 출자, 주택도시기금 등의 우선주 출자, 재무적투자자의 우선주 출자 등 출자금을 모집하여, 민간차입금 및 임차보증금 등을 수령하여 본 건 사업을 진행하고 있습니다. 사업 주체인 (주)고척아이파크대한뉴스테이위탁관리부동산투자회사(이하 "동사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산 투자회사로 2016년 10월 31일에 설립되어 2016년 12월 30일에 국토교통부의 영업인가를 취득하였습니다. 동사는 (주)토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사가 소유하고 있는 서울시 구로구 고척동 92-4번지 외 21개 지번(대지면적 105,087㎡)의 대지를 임차하여, 해당 대지에 약 2,205세대의 공동주택(주상복합 포함) 및 판매시설을 포함한 복합시설 을 건설하는 것을 주 사업목적으로 하여 공동주택 및 판매시설 등의 건설, 임대운영 및 관리, 의무임대기간 종료 후 부동산의 매각 등을 통해 발생한 수익을 동사의 주주에게 배당하는 것을 그 사업 목적으로 하고 있습니다. 동사는 2018년 9월에 당사로부터 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지 해당 토지를 임차하는 토지 임대차계약을 체결하였으며, 해당 토지에 임대주택 등을 건설할 계획입니다. 준공 후 8년 이상 임대운영할 계획을 보유 중이며, 의무 임대기간 종료후 이르면 2029년 하반기 경 보유 임대주택 등을 매각할 계획을 보유하고 있습니다.동사는 위탁관리부동산투자회사로서 자산관리업무를 대한토지신탁(주)에게 위탁하여 운영하며, 일반사무수탁업무를 신한아이타스(주)에게 위임, 자산보관업무는 NH투자증권(주)에게 위임합니다. 고척아이파크대한뉴스테이 예상 사업구조 동사가 계획하고 있는 건설사업의 개요는 아래와 같습니다. 다만 하기 내용은 사업 계획일 뿐 향후 인허가 일정, 임대차 계약 일정 등 동사의 사정에 따라 변경될 수 있습니다. 구
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

분 내 용 사업의 내용 서울 구로구 고척동 92-4번지 일원(구)서울 고척동 남부교정시설 이적지)에 공동주택 및 부대복리시설을 건설하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당 위 치 서울 구로구 고척동 92-4번지 외 21개 지번 (구)서울 고척동 남부교정시설 이적지) 대지면적(㎡) 105,087㎡ 지역지구 준공업지역 사업내용 공동주택 2,205세대 (주상복합 포함) 판매시설 연면적기준 113,781㎡ 등 사업비조달 보통주주 출자금 및 주택도시기금 등을 통한 출자, 재무적 투자자 등 모집, 민간차입금, 임대보증금 등으로 조달할 계획 (자료 : 회사 제시) 사업장위치도 동사가 현재 계획중인 사업장의 위치는 대단위 공장이전지 등 미개발지역이 많고, 경인로를 축으로 대규모 산업용품 상가 단지 입주로 인하여 서울 서남부권의 교통·상업·유통·문화의 중심지로 발전할 수 있는 위치입니다. 고척동은 주거지역으로 대부분의 직장생활인과 자영업을 영위하는 주민으로 구성되어 있으며, 경인도로와 남부순환로로 연결된 교통의 중심지 입니다. 대규모 주거 상업시설 개발 예정으로 미래가치가 우수할 것이라는 판단하에 동 사업을 진행중입니다. 동사는 향후 원활한 임대운영, 관리를 위해 대한토지신탁(주)를 자산관리자로 선정하여, 사업기간 내 임대운영, 매각업무 등을 위탁할 계획이며, 임대운영은 전문적이고 체계화된 부동산 임대 ·관리를 위하여 관련 업무를 전문업체에 위탁하여 임대주택 아파트의 이미지 제고 및 안정적인 임차인 유치를 위한 만전을 기할 계획입니다. 회사는 당초 계획한 배당수익률을 확보하기 위해 계획적인 매각 전략을 수립하여 보유부동산을 매각할 계획입니다. 다만 향후 부동산 경기 및 인근 주변 시세의 영향에 따라 부동산 가격이 하락할 경우 당초 계획했던 사업 목표의 달성이 어려울 수 있습니다. 바. 사업부문별 영업실적 당사의 영업수입은 "공공지원주택사업리츠"에게 토지를 임대하여 발생하는 임대료 수입이며, 향후 보유 부동산의 매각을 통해 발생할 예정인 매각 손익이 당사의 영업성과를 좌우합니다. 당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사로부터 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지 토지를 매입하였으며, 매매대금을 모두 납부하였습니다. 당사는 2018년 9월에 해당 토지를 "공공지원주택사업리츠"에 임대할 계약을 체결하였고, 당사의 영업수입은 2018년 9월부터 발생하고 있습니다. 사. 주요 사업 위험 및 위험관리계획 (1) 경기변동에 따른 위험 부동산 시장은 국내경기 등에 민감하게 작용하므로 전반적인 국내경기의 침체는 임대율, 임대료, 분양율 및 분양가에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이로 인해 실제 배당금이 회사의 사업계획 상의 예상배당금 보다 낮아질 수 있으므로 투자 시 유의하시기 바랍니다. (2) 부동산자산의 매입 위험·관리 당사가 대상 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 ⅰ)부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등으로 인한 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 ⅱ)부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입검토 시에 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가지출을 발생시킬 수 있는 위험, ⅲ)자료의 불충분이나 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다. 다만, 실제 위험 발생가능성 및 그 결과에 대해 사전 분석을 통한 위험 최소화 방안을 마련하고, 부동산 매매계약 체결 등의 과정에서 이러한 위험을 적극적으로 회피하도록 만전을 기하였습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 추정의 오류가 있거나, 제반 사항의 변동으로 부동산 자산 매입관련 위험은 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 이점을 유의하시기 바랍니다. (3) 부동산 자산운용 위험·관리 일반적으로 부동산 자산의 운용과 관련된 위험은 임차인의 신용위험, 개선비용 및 관리비 증가 위험이 있습니다. 동 사업은 "공공지원주택사업리츠"와의 토지임대차계약을 개시하여, 안정적인 임대가 가능하도록 계획하고 있습니다. 또한 자산관리회사인 한국토지주택공사의 역량 및 효과적인 운영을
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

통하여 운영기간 중 운영관련 위험을 제거할 계획입니다. (4) 부동산자산 처분 위험·관리 당사는 부동산을 취득한 후 "공공지원주택사업리츠"에게 임대 운영할 계획이며, 30년간 임대 운영할 것을 계획하고 있습니다. 다만, 각 "공공지원주택사업리츠"가 임대주택 등을 매각할 시에 당사의 토지도 함께 매각할 것을 고려하고 있으며, 매각에 따른 매각대금은 임대차계약시 사전에 약정한 순서 및 비율로 분배할 계획을 보유하고 있습니다. 따라서 향후 보유 부동산의 매각/처분시 가격하락이 발생할 위험이 상존하고 있습니다. "공공지원주택사업리츠"의 보유부동산은 매각시점에 적절한 매각계획을 수립하여, 자산관리회사를 통해 보유부동산을 매각할 예정입니다. 다만 향후 부동산 시장의 급격한 변동 등으로 인하여 당초 예상했던 매각가보다 현저하게 낮아질 가능성이 존재합니다. (5) 제도변화 위험 관련 당사는 부동산투자회사법에 의해 설립되었습니다. 또한 당사 및 당사의 토지를 임차할 "공공지원주택사업리츠"가 진행하고 있는 "공공지원주택" 정책은 정부 주도의 정책사업입니다. 향후 부동산투자회사법 및 주택법 등 관련법령의 개정 및 제도 변화가 있을 경우 회사에게 불리한 방식으로 작용할 수도 있습니다. 3. 영업설비등의 현황 당사는 부동산 임대 운영을 주요 사업으로 하고 있으며, 위탁관리부동산투자회사로 본점외의 별도의 지점을 설치할 수 없습니다. 당사는 모든 업무를 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사에 위탁하여 운영합니다. 영업에 중요한 시설로는 한국토지주택공사에서 소유한 구)서울 고척동 남부교정시설 부지 토지를 매입하여 임대 운영하고 있습니다. 공시서류 제출일 현재 당사는 한국토지주택공사와 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지 (총 면적 105,087㎡ 중 100,707㎡)의 토지매매계약을 체결하였고 해당 토지 매매대금 납부를 완료하여 완전한 소유권을 취득하였습니다. 토지매매계약 및 매매대금 납부 현황은 아래와 같습니다. 토지매도인 한국토지주택공사 토지매수인 (주)토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 매매계약체결일 2016년 12월 29일 매매대상 토지 서울 고척동 92-4 번지 외 21개 지번에 해당되는 부지 ( 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지) 총 면적 100,707㎡ 토지매매대금 납부현황 482,390,691,400원 (토지매매대금 완납) 2018년 12월31일 기준. 잔여매매대금 예정된일자보다 미리 납부하는 경우 선납할인 적용받음. 4. 시장위험 및 위험관리 당사의 부채는 2020년 12월말 기준 미지급비용, 미지급금, 사채로 구성되어 있습니다. 또한 당사는 현금및현금성자산과 같은 금융자산도 보유하고 있습니다. 당사의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험입니다. 당사의 주요 경영진은 아래에서 설명하는 바와 같이, 각 위험별 관리절차를 검토하고 정책에 부합하는지 검토하고 있습니다. 또한 당사는 투기 목적의 파생상품거래를 실행하지 않는 것이 기본적인 정책입니다. 당사의 시장위험과 관련된 현금성 자산 현황은 아래와 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 계정명 금 액 비 고 2020년 12월말 현금및현금성자산 기업자유예금 합계 가) 시장위험 시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다. 시장위험은 이자율위험이 존재합니다. (1) 이자율위험 이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 현재 공모를 통해 사채발행을 하였고, 향후에도 공모를 통해 사채발행을 계획하고 있으며, 이는 고정금리로 발행될 계획으로 시장위험에 노출되지 않을 예정입니다. 또한 당사는 현금성 자산의 운용을 자산관리회사를 통해 진행할 예정이며, 자산관리회사는 당사의 이자율변동위험을 최소화하기 위하여 운용방침을 수립하고 운용할 예정입니다. 나) 신용위험 신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 당사에 재무손실이 발생할 위험입니다. (1) 현금및현금성자산 미지급 위험현금및현금성자산 등으로 구성되는 당사의 기타의 자산으로부터 발생하는 신용위험은
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

거래상대방의 부도 등으로 발생합니다. 이러한 경우 당사의 신용위험 노출정도는 최대 해당 금융상품 장부금액과 동일한 금액이 될 것입니다. 한편, 당사는 금융기관에 현금및현금성자산을 예치하고있으며, 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 다) 유동성위험 당사는 제조업 및 서비스업이 아닌 부동산을 임대운영하는 사업을 영위하고 있습니다. 당사가 임대 운영을 계획하는 "공공지원주택사업리츠"는 "공공지원주택" 정책에 따라 임대주택을 건설, 운영, 매각하는 회사이며 해당회사의 임대료 지급을 통해 당사의 매출이 발생됩니다. 따라서 향후 부동산의 임차인인 "공공지원주택사업리츠"의 사업성 악화로 인해 임대료지급이 발생하지 않을 경우 당사는 유동성위기에 노출될 수 있습니다. 당사는 이러한 유동성 위기가 발생하지 않도록 해당회사의 사업현황 등에 대한 관리를 진행할 예정입니다. 당사의 유동성 위험과 관련한 금융부채는 공시서류 제출일 현재 아래와 같습니다. 향후 기타 부동산의 취득시 추가적인 공모회사채의 발행을 계획하고 있습니다. 이에 따라 임대차계약상 임대료 수입이 정상적으로 발생되지 않을 경우 유동성 위험에 노출될 수 있습니다. [기 발행 회사채 내역] 내역 발행일 만기일 미상환금액 회사채 발행금리 제1회 무보증 공모회사채 제2회 무보증 공모회사채 라) 자본관리 자본관리의 주 목적은 당사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다. 당사는 총부채를 자기자본으로 나눈 부채비율을 사용하고 있으며, 현재 총부채 및 자기자본은 다음과 같습니다. (단위:백만원) 구 분 2020년 12월 총부채 자기자본 부채비율 마) 파생상품거래현황 1. 환율 변동 Risk Hedge용 파생상품거래 - 해당사항 없음 2. 통화스왑 파생상품거래 - 해당사항 없음 바) 경영상의 주요계약 등 1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 - 해당사항 없음 사) 연구개발활동 - 해당사항 없음
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

IV. 영업외수익 1. 이자수익 2. 잡이익 Ⅴ. 영업외비용 1. 이자비용 2. 잡손실 Ⅵ. 법인세비용차감전순손익 Ⅶ. 법인세비용 (주석2, 주석9) Ⅷ. 당기순손익 "별첨 재무제표에 대한 주석 참조" 자 본 변 동 표 제 5(당) 기 2020년 01월 01일부터 2020년 12월 31일까지 제 4(전) 기 2019년 01월 01일부터 2019년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 자 본 금 자 본조 정 이 익잉여금 총 계 Ⅱ. 변동내역 1. 유상증자(보통주) 2. 유상감자(보통주) 3. 주식발행초과금 4. 자본준비금감액 5. 현금배당 6. 당기순손익 Ⅴ. 변동내역 1. 자본준비금감액 2. 현금배당 3. 당기순손익 "별첨 재무제표에 대한 주석 참조" 현 금 흐 름 표 제 5(당) 기 2020년 01월 01일부터 2020년 12월 31일까지 제 4(전) 기 2019년 01월 01일부터 2019년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 제 5(당) 기 제 4(전) 기 Ⅰ.영업활동으로 인한 현금흐름 1. 당기순손익 2. 현금유출이 없는 비용의 가산 3. 현금유입이 없는 수익의 차감 4. 영업활동으로 인한 자산부채의변동 가. 미수수익의 감소(증가) 나. 선납세금의 감소(증가) 다. 장기선급비용의 감소(증가) 라. 미지급금의 증가(감소) 마. 부가세예수금의 증가(감소)
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

IV. 현금의 증감(I+II+III) V. 기초의 현금 VI. 기말의 현금 "별첨 재무제표에 대한 주석 참조" 5. 재무제표 주석 제 5(당) 기 2020년 12월 31일 현재 제 4(전) 기 2019년 12월 31일 현재 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 1. 일반사항1-1. 회사의 개요 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2016년 6월 28일에 설립되어 2016년 10월 17일에 국토교통부의 최초 영업등록을 취득하였으며, 2016년 12월 23일 사업계획을 추가하여 변경영업등록을 완료하였습니다. 회사의 본점 소재지와 주요 사업목적 등은 다음과 같습니다. 1-2. 회사의 개황 구 분 내 용 회 사 명 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 설립연월일 2016년 6월 28일 대 표 자 심 은 정 본점소재지 경기도 성남시 분당구 성남대로54번길 3(구미동) 목 적 사 업 회사는 「부동산투자회사법」(이하 "부투법"이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자, 운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.1. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분2. 부동산의 개발사업3. 부동산의 임대차4. 증권의 매매5. 금융기관에의 예치6. 지상권, 임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리, 처분 1-3. 정관상 사업연도 : 매년 1월 1일 개시하여 12월 31일 종료(최초 사업연도는 회사 설립등기일에 개시하여 최초로 도래하는 12월 31일에 종료) 1-4. 사업개요다음의 부지를 매입하여 임대운용(임대주택리츠에 부지 임대 등) 후 처분하는 사업 구분 내역 토 지 서울시 구로구 소재 (구)서울남부교정시설 부지 2. 중요회계처리방침 회사의 재무제표는 일반기업회계기준에 따라 작성하고 있으며, 회사가 채택하고 있는 중요한 회계처리방침은 다음과 같습니다. 2-1. 현금및현금성자산회사는 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율 변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월 이내인 것을 현금및현금성자산으로 처리하고 있습니다. 2-2. 유형자산유형자산의 취득원가는 구입원가 또는 제작원가 및 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 데 직접 관련되는 지출 등으로 구성되어 있습니다. 유형자산의 경제적 사용이 종료된 후에 원상회복을 위하여 그 자산을 제거, 해체하거나 또는 부지를 복원하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 충당부채의 인식요건을 충족하는 경우 그 지출의 현재가치도 취득원가에 포함하고 있습니다. 유형자산의 취득 또는 완성 후의 지출이 생산능력 증대, 내용연수 연장, 상당한원가절감 또는 품질향상을 가져오는 등 미래경제적효익의 유입 가능성이 매우 높고, 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에는 자본적 지출로 인식하고, 그렇지 않은 경우에는 발생한 기간의 비용으로 인식하고 있습니다.2-3. 수익의 인식기준회사는 임대수익의 경우에는 기간의 경과에 따라 발생하는 부분을 구분하여 인식하고, 분양전환 수익의 경우에는 재화에 대한 통제와 소유권에 따른 중요한 위험과 보상이 이전되는 시점에 수익으로 인식하고 있습니다. 2-4. 법인세비용회사의 법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 한편, 세무조정 등으로 발생되는 일시적 차이에 대한 법인세효과를 이연법인세자산 또는 이연법인세부채의 과목으로 하여 차기 이후에 발생하는 이연법인세부채 또는 이연법인세자산과 상계처리하고
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

있으나, 일시적 차이로 인한 법인세효과는 실현가능성이 불확실하여 계상하지 아니하였습니다. 2-5. 금융자산과 금융부채의 측정최초측정회사는 금융자산과 금융부채의 최초인식시 공정가치로 측정하고 있으며, 이 때의 공정가치는 일반적으로 거래가격(금융자산의 경우에는 제공한 대가의 공정가치, 금융부채의 경우에는 수취한 대가의 공정가치)입니다. 그러나 장기연불조건의 매매거래, 장기금전대차거래 또는 이와 유사한 거래에서 발생하는 채권채무로서 명목금액과 공정가치의 차이가 유의적인 경우에는 공정가치로 평가합니다. 제공(수취)한 대가에 금융상품이 아닌 다른 것에 대한 대가가 포함되었다면 그 금융상품의 공정가치는 시장가격으로 평가하되, 시장가격이 없는 경우에는 평가기법(현재가치평가기법을 포함)을 사용하여 공정가치를 추정합니다. 다만, 제공하거나 수취한 대가에 금융상품이 아닌 다른 것에 대한 대가가 포함되었더라도, 자금의 사용에 따른 반대 급부(예를 들어 생산물 공급가액의 제약 등)를 부과하거나 제공하는 자금의 조달과 사용의 연계성이 확실한 경우 및 임대차보증금에 대하여는 거래가격 전체를 금융상품의 최초인식액으로 하고 있습니다. 회사는 단기매매증권, 파생상품(위험회피회계를 적용하는 경우는 제외)과 같이 최초 인식 이후 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식하는 금융자산이나 금융부채가 아닌 경우에는 당해금융자산의 취득 또는 금융부채의 발행과 직접적으로 관련된 거래원가를 최초 인식하는 공정가치에 가산 또는 차감하고 있습니다. 회사는 금융상품의 현재가치 측정시에 당해 거래의 내재이자율을 적용하고 있으나, 이러한 이자율을 구할 수 없거나 동종시장이자율과의 차이가 유의적인 경우에는 동종시장이자율을 적용하고, 동종시장이자율을 실무적으로 산정할 수 없는 경우에는 객관적이고 합리적인 기준에 의하여 산출한 가중평균이자율을 적용하고 있으며, 가중평균이자율을 산출하기 위한 객관적이고 합리적인 기준이 없는 경우에는 회사채 유통수익률을 기초로 회사의 신용도 등을 반영하여 회사에 적용될 자금조달비용을 합리적으로 추정하여 적용합니다. 후속측정회사는 금융자산 및 금융부채에 대하여 유효이자율법을 적용하여 상각후원가로 측정하고 있습니다. 2-6. 차입원가자본화회사는 제조, 매입, 건설 또는 개발이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매 할 수 있는 상태가 될때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 유형자산, 무형자산 및 투자부동산과 관련하여 취득을 위한 자금에 차입금이 포함된다면, 당해 자산의 취득원가로 계상하고 있습니다.2-7. 이익잉여금회사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. 3. 금융상품의 구분 및 공정가치 당기말 및 전기말 현재 금융상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 계정명 금 액 비 고 당기 전기 현금및현금성자산 기업자유예금 4. 토지 4-1. 당기 및 전기 중 토지의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 기초금액 증감액 기말금액 취득원가 상각누계액 당기말 현재 주택건설사업계획승인고시에 의거한 기업형 임대주택 개발사업으로 인한 대상지 중 대부분의 토지취득을 완료하였으며, 2018년 09월 13일자로 임대주택리츠인 주식회사 고척아이파크대한뉴스테이위탁관리부동산투자회사와 토지 임대차계약을 체결하였습니다. 당기 중 기업형 임대주택 개발사업으로 인한 대상지 중 일부 미취득 토지를 취득하였으며, 임대차계약서에 따라, 임대주택리츠인 주식회사 고척아이파크대한뉴스테이위탁관리부동산투자회사에 임대할 예정입니다. 4-2. 보유 토지의 공시지가당기말 및 전기말 현재 보유 토지의 장부가액 및 공시지가의 내역은 다음과 같습니다 (단위 : 천원) 소재지 면적(㎡) 당기 전기 장부가액 공시지가 장부가액 공시지가 서울특별시 구로구 고척동 72-23 서울특별시
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

구로구 고척동 86-3 서울특별시 구로구 고척동 87-2 서울특별시 구로구 고척동 87-4 서울특별시 구로구 고척동 92-3 서울특별시 구로구 고척동 92-4 서울특별시 구로구 고척동 92-5 서울특별시 구로구 고척동 92-15 서울특별시 구로구 고척동 94-4 서울특별시 구로구 고척동 94-5 서울특별시 구로구 고척동 94-6 서울특별시 구로구 고척동 100 서울특별시 구로구 고척동 100-1 서울특별시 구로구 고척동 100-2 서울특별시 구로구 고척동 100-3 서울특별시 구로구 고척동 102-1 서울특별시 구로구 고척동 102-2 서울특별시 구로구 고척동 102-3 서울특별시 구로구 고척동 102-4 서울특별시 구로구 고척동 102-5 서울특별시 구로구 고척동 105-2 서울특별시 구로구 고척동 105-15 서울특별시 구로구 고척동 123-2 서울특별시 구로구 고척동 123-11 서울특별시 구로구 고척동 123-12 서울특별시 구로구 고척동 124-4 서울특별시 구로구 고척동 124-7 서울특별시 구로구 고척동 124-8 서울특별시 구로구 고척동 124-10 서울특별시 구로구 고척동 128-1 서울특별시 구로구 고척동 128-3 서울특별시 구로구 고척동 128-21 서울특별시 구로구 고척동 128-22 서울특별시 구로구 고척동 128-23 서울특별시 구로구 고척동 128-24 서울특별시 구로구 고척동 128-25 서울특별시 구로구 고척동 128-26 서울특별시 구로구 고척동 128-27 서울특별시 구로구 고척동 128-28 서울특별시 구로구 고척동 277-32 서울특별시 구로구 고척동 277-34 서울특별시 구로구 고척동 277-50 서울특별시 구로구 고척동 277-80 합계 5. 사채 5-1. 사채의 내역 당기말 및 전기말 현재 유동화부채의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 종 류 발행일 만기일 이자율 발행금액 당기 전기 이자지급방법 비 고 장부금액 장부금액 무보증사채 제1회차 매 3개월 후급 제2회차 매 3개월 후급 합계 (주1) 사채의 원금상환과 이자지급(연체이자 포함)의 지급의무에 대하여는 지급보증인 인 주택도시보증공사가 보증합니다. 5-2. 사채의 상환방법 사채의 상환은 사채이자, 사채원금의 순으로 상환되며, 사채의 이자는 3개월 후급하고 원금은 만기에 일시 상환합니다. 6. 금융부채당기말 및 전기말 현재 회사의 금융부채의 만기 분석 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 1년 미만 1년 초과 5년 미만 5년 초과 합계 미지급비용 미지급금 사채 합 계 (단위 : 천원) 구분 1년 미만 1년 초과 5년 미만 5년 초과 합계 미지급비용 미지급금 사채 합 계 7. 이익잉여금처분계산서회사의 당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다 제 5(당) 기 2020년 01월 01일부터 제 4(전) 기 2019년 01월 01일부터 2020년 12월 31일까지 2019년 12월 31일까지 처분예정일 2021년 03월 30일 처분확정일 2020년 03월 31일 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 제 5(당) 기 제 4(전) 기 Ⅰ. 미처분이익잉여금 1. 전기이월미처분이익잉여금 2. 당기순이익 Ⅱ. 이익잉여금이입액 1. 주식발행초과금 Ⅲ. 이익잉여금처분액 1. 현금배당 Ⅵ. 차기이월미처분이익잉여금 (주1) 회사는 2011년 5월 19일 개정되고, 공포한 날부터 시행된 부동산투자회사법 개정법률(법률 제10682호) 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다.8. 포괄손익계산서당기 회사의 포괄손익은 당기순손익과 동일합니다. 9. 법인세비용 및 이연법인세자산(부채)9-1. 당기 및 전기의 법인세부담액 및 법인세비용은 없습니다. 9-2. 당기 중 회사의 일시적차이의 증감내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 계정과목 기초 감소 증가 기말 미수수익 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항, 동법시행령 제32조 및 정관 제54조 2항에 따라 당기의 감가상각비 범위
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

내에서 당기순이익 및 과세소득, 자본적지출계획 및 배당여력 현금보유액 등을 종합적으로 판단하여 이익을 초과하여 배당할 수 있으며 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도 당기 소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바 향후 법인세부담액이 없을 것으로 예상되어 이연법인세자산(부채)를 계상하지 아니하였습니다. 10. 자본금당기말 및 전기말 현재 회사의 자본금과 주주에 관한 사항은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 수권주식수 발행주식수 1주당 금액 납입자본금 10,000원 당기말 및 전기말 현재 회사의 주주 현황은 다음과 같습니다. (단위 : 주) 주주명 보통주 에이종 우선주식 합계 주식수 지분율 주식수 지분율 주식수 지분율 대한민국(주택도시기금의 운용, 관리자인 국토교통부장관) 한국토지주택공사 합계 11. 주요 약정사항11-1. 자산관리계약회사는 한국토지주택공사와 자산관리위탁계약을 체결하여 위탁자가 소유하거나 소유할 예정인 부동산, 유가증권, 부동산의 사용에 관한 권리, 기타 자산의 투자 및 운용업무를 위탁하고, 자산관리위탁계약서 제11조에 따른 약정 금액을 자산관리수수료로 지급합니다.11-2. 일반사무위탁계약회사는 신한아이타스 주식회사와 일반사무위탁계약을 체결하여 회사의 목적사업과 관련한 일반사무를 위탁하였으며, 일반사무위탁계약서 제8조에 따른 약정 금액을사무수탁수수료로 지급합니다.11-3. 자산보관계약회사는 엔에이치투자증권 주식회사와 부동산, 증권, 현금 등 위탁자의 자산 일체의 보관 및 이와 관련된 업무를 위탁하는 자산보관계약을 체결하고, 자산보관계약서 제18조에 따른 약정 금액을 자산보관수수료로 지급합니다. 12. 부가가치 계산에 필요한 계정과목 및 금액당기 및 전기 중 회사의 부가가치 산정에 필요한 계정과목과 금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 임원급여 13. 특수관계자와의 주요거래13-1. 당기 및 전기 중 회사와 특수관계자와의 중요한 거래내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 특수관계자 과목 당기 전기 한국토지주택공사 토지매입 13-2. 당기말 및 전기말 현재 특수관계자와의 거래로 인한 중요한 채권 및 채무의 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 특수관계자 과목 당기 전기 한국토지주택공사 미지급금 14. 재무제표 확정일 2021년 0 3월 일에 개최될 제 5 기 정기주주총회 재무제표가 이의없이 승인될 예정이며, 보고기간 종료일 이후 감사보고서 작성일 사이에 발생한 중요한 변동사항은 없습니다. 6. 기타 재무에 관한 사항 당사는 부동산 투자회사로 부동산을 취득(투자)하여 운용, 관리, 매각을 통하여 발생한 수익을 주주에게 배당하는 것을 그 사업목적으로 하고 있습니다. 당사는 보고서 제출일 현재 한국토지주택공사와 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지 (총 면적 105,087㎡ 중 100,707㎡)의 토지매매계약을 체결하였고 해당 토지 매매대금 납부를 완료하여 완전한 소유권을 취득하였습니다. 토지매매계약 및 매매대금 납부 현황은 아래와 같습니다. 토지매도인 한국토지주택공사 토지매수인 (주)토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 매매계약체결일 2016년 12월 29일 매매대상 토지 서울 고척동 92-4 번지 외 21개 지번에 해당되는 부지 ( 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지) 총 면적 100,707㎡ 토지매매대금 납부현황 482,390,691,400원 (토지매매대금 완납) 2019년 09월30일 기준. 잔여매매대금 예정된일자보다 미리 납부하는 경우 선납할인 적용받음. ◆click◆『진행률적용 수주계약 현황』 삽입 11011#*진행률적용수주계약현황*.dsl 채무증권 발행실적 (기준일 : 2020년 12월 31일 (단위 : 원, %) 발행회사 증권종류 발행방법 발행일자 권면(전자등록)총액 이자율 평가등급(평가기관) 만기일 상환여부 주관회사 (주)토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 회사채 공모 2017년 02월 16일 한국기업평가 AAA(안정적) / NICE신용평가
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

AAA(Stable) 2029년 02월 16일 NH투자증권교보증권 (주)토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 회사채 공모 2018년 02월 13일 한국기업평가 AAA(안정적) / NICE신용평가 AAA(Stable) 2030년 02월 13일 NH투자증권교보증권 합 계 ◆click◆ 『사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등』 삽입 11011#*사채관리계약주요내용.dsl 26_사채관리계약주요내용 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등 (작성기준일 : 2020년 12월 31일 (단위 : 원, %) 채권명 발행일 만기일 발행액 사채관리계약체결일 사채관리회사 (주)토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 제1회 무보증사채 2017년 02월 16일 2019년 02월 16일 2017년 02월 03일 한국증권금융 (주)토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 제2회 무보증사채 2018년 02월 13일 2030년 02월 13일 2018년 01월 31일 이베스트투자증권 (이행현황기준일 : 2020년 12월 31일 재무비율 유지현황 계약내용 부채비율 600%이하 유지 이행현황 이행 담보권설정 제한현황 계약내용 직전회계연도 자기자본의 100%이하 이행현황 이행 자산처분 제한현황 계약내용 자산총계의 50%이하 이행현황 이행 지배구조변경 제한현황 계약내용 이행현황 이행상황보고서 제출현황 이행현황 * 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임. 기업어음증권 미상환 잔액 (기준일 : 2020년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년 초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 단기사채 미상환 잔액 (기준일 : 2020년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 합 계 발행 한도 잔여 한도 미상환 잔액 공모 사모 합계 회사채 미상환 잔액 (기준일 : 2020년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 신종자본증권 미상환 잔액 (기준일 : 2020년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과15년이하 15년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 조건부자본증권 미상환 잔액 (기준일 : 2020년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ※ 예측정보에 대한 주의 사항 ※ 가. 본 경영진단 및 분석의견은 일부 '예측자료'가 포함될 수 있으며, 실제 결과와 다를수 있을 수 있음을 인지하여 주시기 바랍니다. 나. '예측자료'는 그 성격상 미래의 불확실한 사건들을 나타내며 표현상으로는 '예상', '전망', '계획', '기대' '추정' 등의 단어를 포함할 수 있고 회사의 향후 경영현황 및 재무실적에 긍정적 또는 부정적으로 영향을 미칠수 있음을 유의하시기 바라며 다음과 같은 사항들이 포함될 수 있습니다. - 환율, 이자율 등의 변동을 포함한 국내외 금융시장의 동향- 사업의 처분, 매수 등을 포함한 회사의 전략적인 의사결정- 회사가 영위하는 주요 사업분야의 예상치 못한 급격한 여건 변화 - 기타 경영현황 및 재무실적에 영향을 미칠수 있는 국내외적인 환경변화이로 인한 회사의 미래 실적은 '예측자료'에 명시적 또는 묵시적으로 포함된 내용과 중대한 차이가 있을 수 있습니다. 다. 본 보고서의 제출일 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 '예측자료'에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없음을 양지하여 주시기 바랍니다. 1. 경영진단의 개요 회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다. 2. 재무상태 (단위 : 원) 구분 제5기(당기) 제4기(전기) 2020년 12월말 2019년 12월말 [유동자산] 현금및 현금성자산 재고자산 미수수익 선급비용 선납세금 기타 유동자산[비유동자산] 장기선급비용 토지 자산총계 [유동부채][비유동부채] 부채총계 자본금 주식발행초과금 미처분이익잉여금 자본총계 3. 영업실적 (단위 : 백만원) 구분 제5기 제4기 증감 Ⅰ.영업수익 Ⅱ.영업비용 Ⅲ.영업손익 Ⅳ.영업외수익 Ⅴ.영업외비용 Ⅵ.법인세비용차감전순손익 Ⅶ.법인세비용 Ⅷ.당기순손익 4. 유동성 및 자금조달과 지출 가. 현금흐름 (단위 : 천원) 구 분 제 5(당) 기 제 4(전) 기
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

IV. 외부감사 실시내용 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … ◆click◆ 『감사인의 감사보고서』 삽입 00760#*감사인의 감사보고서.dsl 61_독립된 감사인의 감사보고서 독립된 감사인의 감사보고서 DB생명보험 주식회사 주주 및 이사회 귀중 2021년 03월 18일 감사의견 우리는 별첨된 DB생명보험주식회사(이하"회사")의 재무제표를 감사하였습니다. 해당 재무제표는 2020년 12월 31일과 2019년 12월 31일 현재의 재무상태표, 동일로 종료되는 양 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표 및 현금흐름표 그리고 유의적인 회계정책의 요약을 포함한 재무제표의 주석으로 구성되어 있습니다.우리의 의견으로는 별첨된 회사의 재무제표는 회사의 2020년 12월 31일과 2019년 12월 31일 현재의 재무상태, 동일로 종료되는 양 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다. 감사의견근거 우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 재무제표감사에 대한 감사인의 책임 단락에 기술되어 있습니다. 우리는 재무제표감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타의 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다. 재무제표에 대한 경영진과 지배기구의 책임 경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다. 경영진은 재무제표를 작성할 때, 회사의 계속기업으로서의 존속능력을 평가하고 해당되는 경우, 계속기업 관련 사항을 공시할 책임이 있습니다. 그리고 경영진이 기업을 청산하거나 영업을 중단할 의도가 없는 한, 회계의 계속기업전제의 사용에 대해서도 책임이 있습니다. 지배기구는 회사의 재무보고절차의 감시에 대한 책임이 있습니다. 재무제표감사에 대한 감사인의 책임 우리의 목적은 회사의 재무제표에 전체적으로 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는지에 대하여 합리적인 확신을 얻어 우리의 의견이 포함된 감사보고서를 발행하는데 있습니다. 합리적인 확신은 높은 수준의 확신을 의미하나, 감사기준에 따라 수행된 감사가 항상 중요한 왜곡표시를 발견한다는 것을 보장하지는 않습니다. 왜곡표시는 부정이나 오류로부터 발생할 수 있으며, 왜곡표시가 재무제표를 근거로 하는 이용자의 경제적 의사결정에 개별적으로 또는 집합적으로 영향을 미칠 것이 합리적으로 예상되면, 그 왜곡표시는 중요하다고 간주됩니다. 감사기준에 따른 감사의 일부로서 우리는 감사의 전 과정에 걸쳐 전문가적 판단을 수행하고 전문가적 의구심을 유지하고 있습니다. 또한, 우리는:- 부정이나 오류로 인한 재무제표의 중요왜곡표시위험을 식별하고 평가하며 그러한 위험에 대응하는 감사절차를 설계하고 수행합니다. 그리고 감사의견의 근거로서 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 부정은 공모, 위조, 의도적인 누락, 허위진술 또는 내부통제 무력화가 개입될 수 있기 때문에 부정으로 인한 중요한 왜곡표시를 발견하지 못할 위험은 오류로 인한 위험보다 큽니다. - 상황에 적합한 감사절차를 설계하기 위하여 감사와 관련된 내부통제를 이해합니다.그러나 이는 내부통제의 효과성에 대한 의견을 표명하기 위한 것이 아닙니다. - 재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이 도출한 회계추정치와 관련 공시의 합리성에 대하여 평가합니다. - 경영진이 사용한 회계의 계속기업전제의 적절성과, 입수한 감사증거를 근거로 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적 의문을 초래할 수 있는 사건이나, 상황과 관련된 중요한 불확실성이 존재하는지 여부에 대하여 결론을 내립니다. 중요한 불확실성이 존재한다고 결론을 내리는 경우, 우리는 재무제표의 관련 공시에 대하여
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

감사보고서에 주의를 환기시키고, 이들 공시가 부적절한 경우 의견을 변형시킬 것을 요구받고 있습니다. 우리의 결론은 감사보고서일까지 입수된 감사증거에 기초하나, 미래의 사건이나 상황이 회사의 계속기업으로서 존속을 중단시킬 수 있습니다. - 공시를 포함한 재무제표의 전반적인 표시와 구조 및 내용을 평가하고, 재무제표의 기초가 되는 거래와 사건을 재무제표가 공정한 방식으로 표시하고 있는지 여부를 평가합니다. 우리는 여러 가지 사항들 중에서 계획된 감사범위와 시기 그리고 감사 중 식별된 유의적 내부통제 미비점 등 유의적인 감사의 발견사항에 대하여 지배기구와 커뮤니케이션합니다. 서울특별시 영등포구 의사당대로 8 신 한 회 계 법 인 대 표 이 사 이 상 문 (첨부)재 무 제 표 DB생명보험주식회사 제 32 기 2020년 01월 01일 부터 2020년 12월 31일 까지 제 31 기 2019년 01월 01일 부터 2019년 12월 31일 까지 "첨부된 재무제표는 당사가 작성한 것입니다." DB생명보험주식회사 대표이사 김영만 본점 소재지 : (도로명주소) 서울특별시 강남구 테헤란로 432 DB금융센터 7층 (전 화) 대표전화 1588-3131 ※ IFRS 적용기업의 경우 : 편집기상단 메뉴 중 [도구 => 문서 헤더정보 입력 => 추가 정보 부분의 IFRS적용 유무]를 설정 후, 표를 직접 만들어 사용하시기 바랍니다. ◆click◆『재무상태표』 삽입 ◆click◆『재무상태표-각주』 삽입 ◆click◆『재무상태표(신탁계정용)』 삽입 ◆click◆『손익계산서』 삽입 ◆click◆『손익계산서(신탁계정용)』 삽입 ◆click◆『자본변동표』 삽입 ◆click◆『현금흐름표』 삽입 ◆click◆『현금흐름표(신탁계정용)』 삽입 재 무 상 태 표 제 32 기 2020년 12월 31일 현재 제 31 기 2019년 12월 31일 현재 DB생명보험주식회사 (단위: 원) 과 목 제 32(당) 기 제 31(전) 기 자 산
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

IV. 자본조정(주석21) V. 기타포괄손익누계액(주석7,21) VI. 이익잉여금(주석21) 자 본 총 계 부 채 와 자 본 총 계 "별첨 재무제표에 대한 주석 참조" 포 괄 손 익 계 산 서 제 32 기 2020년 01월 01일부터 2020년 12월 31일까지 제 31 기 2019년 01월 01일부터 2019년 12월 31일까지 DB생명보험주식회사 (단위: 원) 과 목 제 32(당) 기 제 31(전) 기
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

II. 영업비용 1. 책임준비금전입액(주석18) 2. 지급보험금(주석22) 3. 재보험비용 (주석22) 4. 사업비(주석24) 5. 신계약비상각비(주석15) 6. 재산관리비 (주석25) 7. 이자비용(주석23) 8. 유가증권 평가 및 처분손실(주석23) 9. 대출채권 평가 및 처분손실(주석23) 10. 외환차손(주석23) 11. 외화환산손실(주석23,32) 12. 무형자산상각비(주석14) 13. 할인료 14. 특별계정지급수수료(주석26) 15. 특별계정비용(주석16) 16. 기타영업비용 (주석23,27)
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

II. 투자활동으로부터의 현금흐름 1. 매도가능금융자산의 처분 2. 매도가능금융자산의 취득 3. 만기보유금융자산의 회수 4. 만기보유금융자산의 취득 5. 관계종속투자주식의 처분 6. 관계종속투자주식의 취득 7. 위험회피목적파생상품의 정산 8. 투자부동산의 취득 9. 유형자산의 처분 10. 유형자산의 취득 11. 무형자산의 처분 12. 무형자산의 취득 13. 기타자산의 감소 14. 기타자산의 증가
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

IV. 이 사의 경영진단 및 분석의견 …… … …… … V. 감 사인의 감사의견 등 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … Ⅵ. 이 사회 등 회사의 기관에 관한 사항 … … … … … … … … … … … … … … … … … … Ⅶ . 주주에 관한 사항 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … Ⅷ. 임원 및 직원 등에 관한 사항 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

II. 사업의 내용 ◆click◆『수주상황』 삽입 11011#*_수주상황.dsl 1. 사업의 개요 가. 업계의 현황 최근 세계경제는 코로나19 확산 영향으로 성장세가 크게 위축된 후, 더딘 회복세를 보이고 있습니다. 전세계적인 경기침체 우려로 인해 미국 등 선진국은 경기침체에 대비하여 기준금리를 제로 금리 수준으로 인하한 후 유지하고 있습니다. 국내도 경기침체를 해소하기 위해 기준금리를 사상 최저치인 0.5%까지 인하하여 초저금리 기조가 지속되고 있습니다. 생명보험산업 측면에서는 코로나19에 따른 실업률 증가 및 소득 감소 등의 영향으로 해약률이 증가하고 있고, 저금리 저성장 기조 지속으로 자산운용이익률이 하락하는 등 보험사의 수익성이 크게 악화되고 있습니다. 아울러 IFRS17/9, K-ICS 등 새로운 제도 시행이 다가옴에 따라서 자본건전성 및 리스크관리의 중요성이 대두되고 있고, 핀테크, 빅데이터 등 4차 산업 혁명의 신기술 발전에 기반하여 금융 산업에 전반적으로 변혁이 예고되고 있습니다. 또한 정부 당국의 소비자 보호 규제 강화로 불완전판매 축소 및 민원 관리가 업계의 화두로 자리잡고 있습니다. 이러한 시장 환경 변화에 대비하여 보험업계는 보유계약 유지관리와 사업비 절감과 같은 영업 및 경영 효율 개선, 비대면 환경 판매채널 선진화, 자산ㆍ부채 통합관리 강화, 소비자 신뢰 제고 등을 바탕으로 수익성과 건전성을 고려한 중장기적 가치 경영을 통해 현 상황을 풀어나갈 것으로 예상됩니다. 나. 회사의 현황 DB생명보험은 보험업에 따른 생명보험업, 제 3보험업 등을 주요 영업목적으로 하고 있으며, 1989년 4월 14일 창립한 이래로 고객으로부터 더욱 사랑 받는 생명보험사가되기 위해 끊임없이 노력하고 있습니다. 당사는 IFRS17/9, K-ICS 등 새로운 제도 도입, 시장 경쟁 심화와 같은 보험 시장 환경 변화 등에 대응하기 위해 "수익구조 혁신을 통한 지속 성장 기반 구축" 이라는 경영 목표를 설정하고, 이를 달성하기 위해 채널 경쟁력 혁신, 영업 효율성 개선, 상품 포트폴리오 개선, 자산운용이익률 제고, 디지털 추진 역량 강화, 소비자 신뢰도 제고 등의 핵심 전략 과제를 수립하여 추진하고 있습니다. 당사는 전 임직원 및 영업조직의 헌신과 열정으로 회사가치를 지속적으로 성장시킬 것이며, 튼실하고 견고한 기반을 바탕으로 고객에게 신뢰받는 회사가 되도록 노력하겠습니다. 다. 조직도 당사 조직은 2실, 2부문, 4사업본부, 6담당, 13사업단, 39팀, 2파트, 1TFT 로 구성되어 있습니다. 조직도(202012).jpg 조직도(202012) 2. 영업의 현황 가. 자금조달 실적 (단위 : 백만원, %) 구분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 준비금 부리이율(%) 비중(%) 준비금 부리이율(%) 비중(%) 준비금 부리이율(%) 비중(%) 생존 사망 생사혼합 단체 기타 합계 주1) 기타=(특별계정)책임준비금 + (전사)지급준비금 + 보증준비금 +계약자이익배당준비금 + 배당손실보전준비금주2) 준비금 평잔 = 순보식보험료적립금 + 미경과보험료 + 계약자배당준비금의 월평균잔액 나. 자금운용실적 (1) 자산운용률 (단위 : 백만원) 구 분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 총자산(A) 운용자산(B) 자산운용률(B/A) 주1) 총자산은 별도재무제표 기준으로 특별계정자산 제외주2) 운용자산은 총자산에서 보험업감독업무시행세칙에서 정한 비운용자산 제외주3) 별도재무제표 기준으로 작성 (2) 운용내역별 수익현황 (단위 : 백만원, %) 구 분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 금 액 비율/이익률 금 액 비율/이익률 금 액 비율/이익률 운용자산 대 출 기말잔액 운용수익 유가증권 기말잔액 운용수익 현ㆍ예금 및 신탁 기말잔액 운용수익 부동산및 기타 기말잔액 운용수익 계 기말잔액 운용수익 주1) 운용수익은 보험업감독업무시행세칙기준상의 투자영업수익 기준임(단, 파생금융상품 거래이익 및 평가이익은 포함되지 않음)주2) 대출은 대손충당금 공제후 기준임주3) 별도재무제표 기준으로 작성 (3) 대출금 운용내역 (단위 : 백만원) 종 류 제
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

32 기 제 31 기 제 30 기 개 인 기 업 대기업 중소기업 합 계 주1) 대손충당금 차감전 금액임주2) 보험약관대출금 719,462 백 만원 제외 주3) 별도재무제표 기준으로 작성 (4) 대출금의 잔존기간별 잔액 (단위 : 백만원) 1년이하 1년초과 ~3년이하 3년초과 ~5년이하 5년초과 합 계 주1) 대손충당금 차감전 금액임주2) 보험약관대출금 719,462 백 만원 제외 주3) 별도재무제표 기준으로 작성 (5) 유가증권 운용내역 (단위 : 백만원, %) 구 분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 기말잔액 수익률 기말잔액 수익률 기말잔액 수익률 국내 국 공 채 특 수 채 금 융 채 회 사 채 주 식 기 타 소 계 해외 외 화 증 권 소 계 합 계 주1) 수익율은 보험업감독업무시행세칙상의 투자영업수익을 의미함주2) 별도재무제표 기준으로 작성 (6) 유가증권 시가정보 (단위 : 백만원) 구 분 취득가(A) 장부가(B) 평가손익(B-A) 충당금 잔액 국내주식 상장주식 비상장주식 기타주식 합 계 (7) 현ㆍ예금 및 신탁자산 운용내역 (단위 : 백만원, %) 구 분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 기말잔액 수익률 기말잔액 수익률 기말잔액 수익률 현ㆍ예금 3. 파생상품 거래 현황 가. 파생상품 계약 현황 당사는 환율 및 이자율 변동에 따른 위험을 회피할 목적으로 통화선도, 통화스왑, 이자율스왑 계약 등을 체결하고 있습니다. 기업회계기준에 따라, 위험회피목적의 파생상품계약에서 발생한 손익은 당기순손익 또는 기타포괄손익으로 구분하여 인식하였으며, 매매목적의 파생상품계약에서 발생된 손익은 당기순손익으로 인식하였습니다.파생상품의 공정가액은 외부평가기관(KIS채권평가, KAP채권평가, FN자산평가)이 제공하는 평가값을 이용하였습니다. 당기말 현재 파생상품 계약현황 및 자산, 부채는 다음과 같습니다. (단위 : 백만원) 구 분 계약금액 파생상품자산 파생상품부채 위험회피목적 통화관련 통화선도 통화스왑 이자관련 이자율스왑 선 물 합계 매매목적 통화관련 통화선도 통화스왑 통화옵션 이자관련 매입옵션 선 물 주식관련 매입옵션 신용관련 매입옵션 기타 매입옵션 매도옵션 합계 총 계 주1) 신용위험 평가조정 반영 전 금액임주2) 매매목적파생상품은 모두 내재파생임 나. 신용파생상품 현황 - 해당사항 없음 4. 영업 종류별 현황 가. 보험계약 현황 (단위 : 건, 억원) 구분 생존보험 사망보험 생사혼합보험 단체보험 특별계정 합계 생명보험 건수 금액 구성비 나. 보험종목별 수입보험료 및 보험금 내역 (1) 보험종목별 수입보험료 내역 (단위 : 백만원, %) 구분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 금액 비율 금액 비율 금액 비율 생명보험 생존 사망 생사혼합 단체 특별계정 합계 주) 특별계정 수입보험료에는 회계기준에 따라 투자계약부채로 분류되는 상품의 수입보험료가 포함되어 있음 (2) 보험종목별 보험금 내역 (단위 : 백만원, %) 구분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 금액 비율 금액 비율 금액 비율 생명보험 생존 사망 생사혼합 단체 특별계정 합계 주) 특별계정 지급보험금에는 회계기준에 따라 투자계약부채로 분류되는 상품의 지급보험금이 포함되어 있음 다. 모집형태별 영업현황 (1) 보험모집별 모집경로 및 모집형태 구분 모집경로 수납형태 개인 임직원, 설계사, 대리점, 방카슈랑스 지로, 신용카드, 자동이체, 방문, 기타 단체 임직원, 설계사, 대리점 지로, 신용카드, 자동이체, 방문, 기타 (2) 모집형태별 원수보험료 및 수입보험료 (단위 : 백만원, %) 구분 모집형태 제 32 기 제 31 기 제 30 기 금액 비율 금액 비율 금액 비율 생명보험 생존 임직원 설계사 대리점 방카슈랑스 합계 사망 임직원 설계사 대리점 방카슈랑스 합계 생사혼합 임직원 설계사 대리점 방카슈랑스 합계 단체 임직원 설계사 대리점 합계 특별계정 임직원 설계사 대리점 방카슈랑스 합계 합계 주) 특별계정 수입보험료에는 회계기준에 따라 투자계약부채로 분류되는 상품의 수입보험료가 포함되어 있음 라. 보험종목별 순사업비 현황 (단위 : 백만원) 구분 제 32 기 제 31
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

기 제 30 기 생존 사망 생사혼합 단체 합계 주) 신계약비 이연전 금액임 5. 영업설비 등의 현황 가. 점포현황 (단위 : 개) 구분 개인사업본부 GA사업본부 신채널사업본부 합계 사업단 지점 계 사업단 지점 계 사업단 지점 계 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 합계 나. 영업용부동산 및 지점 내역 - 해당사항 없음 다. 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획 - 해당사항 없음 라. 기타 부동산 내역 (단위 : 백만원) 매입일 목적물 매입금액 소재지 토지 및 부속건물 서울특별시 용산구 동자동 15-1외 36필지 토지 서울특별시 용산구 동자동 14-222 토지 및 부속건물 경기도 화성시 정남면 보통리 184-1외 11필지 토지 경기도 화성시 정남면 보통리 184-7 외11필지 토지 서울특별시 용산구 동자동 14-9외 6필지 토지 및 부속건물 서울특별시 용산구 동자동 14-81외 1필지의 35% 주1) 매입일은 계약체결일 기준임주2) 매입금액은 취득에 따른 부대비용(취득세 등) 포함주3) 매입 외 부동산 장부가 변동내역은 미포함 6. 그 밖에 투자의사 결정에 필요한 사항 가. 지급여력비율(RBC 기준) (단위: 백만원, %) 구 분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 가용자본(지급여력금액) (A) 요구자본(지급여력기준금액) (B) RBC(지급여력비율) (A/B) 주1) 지급여력비율 = 지급여력(A)/지급여력기준(B) ×100주2) 연결 재무제표 기준임 나. 기타 중요한 사항 - 해당사항 없음
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

II. 영업비용 1. 책임준비금전입액(주석17) 2. 지급보험금(주석21) 3. 재보험비용(주석21) 4. 사업비(주석23) 5. 신계약비상각비(주석14) 6. 재산관리비(주석24) 7. 이자비용(주석22) 8. 유가증권 평가 및 처분손실(주석22) 9. 대출채권 평가 및 처분손실(주석22) 10. 외환차손(주석22) 11. 외화환산손실(주석22,31) 12. 무형자산상각비(주석13) 13. 할인료 14. 특별계정지급수수료(주석25) 15. 특별계정비용(주석15) 16. 기타영업비용(주석22,26)
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 1. 예측정보에 대한 유의사항 당사가 동 이사의 경영진단 및 분석의견서에서 미래에 발생할 것으로 예상ㆍ예측한 활동 및 사건 또는 현상은, 당해 공시서류 작성 시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에기초하고 있으며, 동 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는 예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험과 불확실성 등을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 국한하지 않습니다. 당사는 동 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로 동 이사의 경영진단 의견서 상에 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에 기재된 예측 정보는 동 의견서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 업데이트할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다. 2. 개요 최근 세계경제는 코로나19 확산 영향으로 성장세가 크게 위축된 후, 더딘 회복세를 보이고 있습니다. 전세계적인 경기침체 우려로 인해 미국 등 선진국은 경기침체에 대비하여 기준금리를 제로 금리 수준으로 인하한 후 유지하고 있습니다. 국내도 경기침체를 해소하기 위해 기준금리를 사상 최저치인 0.5%까지 인하하여 초저금리 기조가 지속되고 있습니다. 생명보험산업 측면에서는 코로나19에 따른 실업률 증가 및 소득 감소 등의 영향으로 해약률이 증가하고 있고, 저금리 저성장 기조 지속으로 자산운용이익률이 하락하는 등 보험사의 수익성이 크게 악화되고 있습니다. 아울러 IFRS17/9, K-ICS 등 새로운 제도 시행이 다가옴에 따라서 자본건전성 및 리스크관리의 중요성이 대두되고 있고, 핀테크, 빅데이터 등 4차 산업 혁명의 신기술 발전에 기반하여 금융 산업에 전반적으로 변혁이 예고되고 있습니다. 또한 정부 당국의 소비자 보호 규제 강화로 불완전판매 축소 및 민원 관리가 업계의 화두로 자리잡고 있습니다. 이러한 시장 환경 변화에 대비하여 보험업계는 보유계약 유지관리와 사업비 절감과 같은 영업 및 경영 효율 개선, 비대면 환경 판매채널 선진화, 자산ㆍ부채 통합관리 강화, 소비자 신뢰 제고 등을 바탕으로 수익성과 건전성을 고려한 중장기적 가치 경영을 통해 현 상황을 풀어나갈 것으로 예상됩니다. 당사는 전 임직원 및 영업조직의 헌신과 열정으로 회사가치를 지속적으로 성장시킬 것이며, 튼실하고 견고한 기반을 바탕으로 고객에게 신뢰받는 회사가 되도록 노력하겠습니다. 3. 재무상태 및 영업실적 가. 요약연결재무상태표 (단위 : 백만원) 구분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 현금 및 예치금 유가증권 대출채권 유형자산 기타자산 특별계정자산 자산총계 책임준비금 계약자지분조정 기타부채 비지배지분 특별계정부채 부채총계 자본금 신종자본증권 자본잉여금 자본조정 기타포괄손익누계액 이익잉여금 자본총계 부채 및 자본총계 주1) 보유계약 증가에 따른 준비금 증가 및 보증준비금 소급효과 반영 주2) 비지배지분은 상환청구권이 있으므로 부채로 분류하고 있으며, 동 비지배지분 변동액 을 이자비용으로 회계처리함 주3) 당기 중 신종자본증권 발행(400억), 자기주식 취득(1,039억), 전환우선주 전환, 유상 증자(1,500억) 등으로 자본금 변동 나. 요약연결포괄손익계산서 (단위 : 백만원) 구 분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 영업수익 영업비용 영업손익 영업외수익 영업외비용 법인세차감전순손익 법인세비용 당기순손익 지배기업 소유주지분 비지배지분 기타포괄손익 당기총포괄손익 지배기업 소유주지분 비지배지분 기본주당순손익(원) 희석주당순손익(원) 주1) 전기 대비 보험손익이 개선되어 당기순이익 등 수익성 지표 개선 (단위 :
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

%) 구분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 ROA 주1) K-IFRS 별도재무제표 기준 주2) 보험업감독업무시행세칙에 따른 업무보고서 작성 기준 및 생명보험 경영통일공시기준으로 작성주3) ROA = [당기순이익 / {(전기말 총자산 + 당기말 총자산)/2}] ×(4/ 경과분기수) (단위 : %) 구분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 ROE 주1) K-IFRS 별도재무제표 기준 주2) 보험업감독업무시행세칙에 따른 업무보고서 작성 기준 및 생명보험 경영통일공시기준으로 작성주3) ROE = [ 당기순이익 / {(전기말 자기자본 + 당기말 자기자본)/2}] ×(4/ 경과분기수) 마. 기타 주요 경영지표 (단위 : %) 구 분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 신계약률 효력상실해약률 보험금지급율 사업비율 자산운용율 자산수익률(투자수익률) 계약유지율 13회차 25회차 신용평가등급 주1) K-IFRS 별도재무제표 기준 주2) 신계약율 = 당회계년도 신계약금액 / 회계년초 보험계약금액 주3) 효력상실해약률 = 효력상실해약금액 / (연초보유계약금액 + 신계약금액) 주4) 보험금지급률 = 당회계년도 지급보험금 / 당회계년도 수입보험료(특별계정 포함) 주5) 사업비율 = 사업비 / 수입보험료(특별계정 수입보험료 포함) 주6) 자산운용율 = 회계연도말 운용자산 / 회계년도말 총자산 총자산= 재무상태표상 총자산 - 특별계정자산 주7) 자산수익률 = 투자손익×2 / (연초총자산+연말총자산-투자손익) 총자산 = 재무상태표상 총자산 - 미상각신계약비 - 특별계정자산 투자손익 = 투자영업이익 - 투자영업비용 4. 유동성 및 자금조달과 지출 가. 유동성비율 (단위 : 백만원, %) 구분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 유동성비율 유동성자산 평균지급보험금 나. 자금의 조달 - Ⅱ. 사업의 내용 / 2. 영업의 현황 참조다. 자금운용 - Ⅱ. 사업의 내용 / 2. 영업의 현황 참조 5. 부외거래 가. 충당부채, 우발채무 및 약정사항 관련 - 재무제표에 대한 감사보고서 주석: 34. 우발채무 및 약정사항 참고 나. 그 밖에 투자의견 결정에 필요한 사항 (1) 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항 - 재무제표에 대한 감사보고서 주석: 2. 중요한 회계정책 참고 (2) 파생상품 투자에 관한 사항 - 재무제표에 대한 감사보고서 주석: 2.8. 파생상품 및 주석, 11. 파생금융상품 및 위험회피회계 참고 (3) 당사의 위험관리정책에 관한 사항 1) 위험관리정책, 전략 및 절차 등 체제 전반에 관한 사항 - (위험관리 정책) 당사 위험관리 정책은 금융환경의 급격한 변화와 생명보험 상품의장기적 속성을 반영 하여 회사의 경영활동 과정에서 발생 가능한 각종 위험을 사전에예방하고 체계적으로 관리하여 안정적인 성장과 이익을 창출, 회사가치 제고에 기여하는 것입니다. - (위험관리 전략) 전사 위험수준(요구자본)을 측정하여 지급여력금액(가용자본) 內에서 관리하는 것이며 이를 위하여 위험관리 제 규정 및 관리체계를 구축하여 실행하고 있습니다. - (위험관리 절차) 노출된 위험을 인식한 후 그 규모를 측정/평가하고 모니터링 하여경영진에게 보고하며, 회사에서 정한 위험수준을 초과할 경우에 대비하여 통제/관리하고 있습니다.① (리스크의 인식) 회사는 위험의 유형을 보험, 금리, 신용, 시장, 유동성, 운영 등으로 인식하고 있으며 운영위험은 비재무위험, 기타 위험은 재무위험으로 분류하고 있습니다.② (리스크의 측정/평가) 보험, 금리, 신용, 시장, 운영위험은 기본적으로 감독기관에서 요구하는 위험기준 자기자본제도 요구자본으로 측정합니다. 또한, 회사는 경험통계를 이용하거나 모형에 의한 시나리오 분석을 통해 위험규모를 측정/관리하고 있습니다.③ (모니터링 및 보고) 위험관리 전담부서와 담당부서는 위험관리규정을 토대로 한도및 주요위험 관리지표를 설정하고, 모니터링 하여 경영진과 위험관리위원회에 보고합니다.④ (리스크의 통제/관리) 위험관리위원회는 정기 또는 수시로 한도 및 위험 관리지표의 적정성을 점검하여 필요시 변경, 적용하고 있습니다.2) 내부 자본적정성
DB생명보험 — 사업보고서 (2020.12)

평가 및 관리절차에 관한 사항- 당사는 지급여력 유지를 위한 필요자본을 관리하기 위해 감독기관에서 요구하는 방법으로 지급여력비율을 측정하고 있습니다. ㆍ지급여력비율(지급여력금액÷지급여력기준금액)은 재무건전성이나 보험금 지급능력에 대한 척도입니다.ㆍ지급여력금액은 자산가치 하락, 보험금 지급 급증 등 예상하지 못한 손실이 발생할 때에도 보험계약자에 대한 채무를 얼마나 이행할 수 있는 정도에 대한 척도입니다. - 감독기관에서는 지급여력비율을 100% 이상 유지할 것을 권고하고 있으며, 미달할경우 적기 시정조치를 통해 재무건전성을 유지할 수 있도록 하고 있습니다.- 당사는 매년 사업계획 수립시 연도말 지급여력비율을 전망하고 이를 기반으로 목표치를 설정, 관리하고 있습니다.3) 이사회(위험관리위원회) 및 위험관리조직의 구조와 기능- (위험관리조직) 당사의 위험관리조직은 위험관리 관련 의사결정 기능을 수행하는이사회 산하의 위험관리위원회와 이를 보좌하고 위험관리 기능을 실행하는 위험관리부서로 나누어집니다.- (위험관리위원회) 위험관리 관련 최고 의사결정 기구로 사외이사를 위원장으로하여 정기적(필요시 임시 개최 가능)으로 운영되고 있습니다. ㆍ위험관리위원회는 위험관리에 관한 규정의 제·개정, 위험관리 절차의 수립, 위험 허용한도 및 가이드라인 설정 등을 수행합니다. ㆍ위험관리 실무위원회를 위험관리위원회 산하에 운영하고 있습니다. ㆍ실무위원회의 주요 역할은 위험관리위원회 부의 안건 사전 점검, ALM정책 및 실행계획 점검, 위험자산 투자 건의 심의 등입니다. - (위험관리부서) 위험관리 전담부서인 리스크관리팀과 부문별 담당부서로 나누어 운영 하고 있습니다. 리스크관리팀은 독립적으로 운영되고 있으며 제반 위험 관리를 총괄하고 있습니다. 부문별 위험관리는 각 부문 담당부서에서 실행합니다. ㆍ보험: 상품개발팀, 언더라이팅팀, 계리팀, 마케팅기획팀 ㆍ금리: 상품개발팀, 고객지원팀, 계리팀, 마케팅지원팀, 재무기획팀ㆍ시장: 재무기획팀ㆍ신용: 재무기획팀, 자산운용팀ㆍ유동성: 재무기획팀, 경영관리팀 ㆍ운영 - 경영관리: 경영관리팀 및 각 업무부서 - 법률 및 사무: 준법감시팀 및 각 업무부서 - 전산: IT전략팀 - 평판: 전략지원팀4) 위험관리체계구축을 위한 활동- 위험유형별로 위험관리 절차를 명확하게 설정하기 위해 위험관리 지침을 수립하여 규정화하고 있습니다.- 주요 위험을 체계적으로 측정하여 관리할 수 있는 위험관리시스템을 구축하고 지속적인 보완을 통하여 시스템의 유효성을 제고하고자 노력하고 있습니다. - 시스템을 통하여 일상적인 금융환경 변화에 따른 위험을 측정함은 물론 과거 역사적 경험에 기반한 급격한 변화 발생시 위기상황 분석 등을 수행하고 있습니다.
티월드제십오차유동화전문유한회사 — 사업보고서(유동화전문회사) (2020.04)

II. 자산관리자 및 자산의 관리방법 등 1. 자산관리자의 개요 1) 자산관리자의 개황 구 분 주자산관리자 명 칭 SK텔레콤 주식회사 설립연월일 1984년 3월 29일 대 표 자 박 정 호 본점소재지 서울특별시 중구 을지로 65 (대표번호 : 02-6100-2114) 목 적 사 업 1. 정보통신사업 2. 단말기매매 및 임대업 3. 뉴미디어사업 4. 광고업 5. 통신판매업 6. 부동산업(개발, 관리, 임대 등) 및 동산임대업 7. 1호내지 4호관련 연구 및 기술개발 8. 1호내지 4호관련 해외사업 및 수출ㆍ입업 9. 1호내지 4호관련 제조 및 유통업 10. 여행업 11. 전자금융업 12. 영화업 13. 평생교육 및 평생교육시설 운영업 14. 전기공사업 15. 정보통신공사업 16. 유비쿼터스 도시 건설 및 서비스업 17. 국내외 자회사, 투자회사에 대한 출자, 관리, 운영 등을 통한 관련사업 18. 기계설비공사업 등 건설업 19. 수출ㆍ입업 및 수ㆍ출입 중개ㆍ대행업 20. 지능형전력망사업 등 전기사업 21. 기타 위와 관련된 부대사업 자본금(출자금 등) 446억원 (1주당 액면가액 : 500원) 주요주주(출자자 등) ※ 자본금 및 주요주주는 2020년 03월 31일자 기준임. 2) 사업의 내용 연결회사의 각 부분은 독립된 서비스 및 상품을 제공하는 법률적 실체에 의해 구분되어 있으며 (1) 이동전화, 무선데이터, 정보통신사업 등의 무선통신사업, (2) 전화, 초고속인터넷, 데이터 및 통신망 임대서비스 등을 포함한 유선통신사업과 (3) 커머스 사업, (4) 보안 사업, (5) 플랫폼 서비스, 인터넷포털 서비스 등의 기타사업으로 구별하고 있습니다.1. 사업의 개요 [요약] 연결대상 주요종속회사 사업의 내용 사업구분 회사명 주요 사업 내용 무선통신사업 SK텔레콤(주) 이동통신 네트워크를 기반으로 음성/데이터 이동통신서비스를 제공 피에스앤마케팅(주) 유/무선 통신상품을 판매하는 도/소매 및 온라인 유통채널 운용 SK오앤에스(주) 기지국 유지보수 서비스에이스(주) 고객센터 관리 및 운용 유선통신사업 SK브로드밴드(주) 초고속인터넷, TV, 전화, 기업데이터, 기타 유선통신 기반ICT 서비스 제공 및 콘텐츠 전송시스템 관리, VOD를 포함한 채널 관리, 모바일IPTV 서비스 등의 미디어사업을 영위 SK텔링크(주) 무선 국제전화 00700, MVNO(이동통신재판매)사업, 인터넷전화사업 홈앤서비스(주) 초고속인터넷과 IPTV, 유선전화 서비스의 영업 및 개통/장애처리 등 업무수행 커머스사업 십일번가 주식회사 전자상거래 및 인터넷 관련 사업 보안사업 라이프앤시큐리티홀딩스(주) 지주회사 주식회사 에이디티캡스 무인기계경비 및 인력경비 제공 에스케이인포섹㈜ 종합 정보보호서비스 및 컴퓨터시스템 통합 자문 및 구축 서비스업 기타사업 에스케이플래닛㈜ 정보통신사업 및 소프트웨어 개발, 공급 원스토어주식회사 앱스토어 운영 ㈜드림어스컴퍼니(구, (주)아이리버) 음향 및 영상기기 제조 SK엠앤서비스㈜ 시스템 소프트웨어의 개발, 제조, 공급 및 유지보수와 온라인정보제공 케이넷문화콘텐츠 투자조합 창업투자지원 투자업 인크로스(주) 광고대행서비스 2. 주요 제품 등의 현황 (단위 : 백만원, %) 사업부문 주요회사 매출유형 품목 구체적용도 주요상표 등 연결 매출액(비율) 무선통신사업 SK텔레콤(주),피에스앤마케팅(주), SK오앤에스(주) 서비스 이동전화, 무선데이터,정보통신사업 등 이동전화 유선통신사업 SK브로드밴드(주),SK텔링크(주) 서비스 전화, 초고속인터넷, 데이터 및 통신망 임대 서비스 등 유선전화, 인터넷방송 보안 주식회사 에이디티캡스에스케이인포섹(주) 서비스 인력 및 기계경비, 정보보호 등 보안 T, B 등 커머스 11번가 주식회사 서비스 전자상거래 등 플랫폼 11번가, 11Pay기프티콘 등 기타 SK플래닛(주), 원스토어주식회사,에스케이엠앤서비스(주),인크로스 (주) 서비스 정보통신, 전자금융, 광고, 인터넷 포탈서비스 인터넷,플랫폼 OK캐쉬백, Nate 등 합 계 3. 생산 및 설비 [무선통신사업] 가. 생산능력 (단위 : 개, 백만원)