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나. 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다. - 기업회계기준서 제 1116호 '리스' 개정 - 코로나19 (COVID-19) 관련 임차료 면제ㆍ할인ㆍ유예에 대한 실무적 간편법 실무적 간편법으로, 리스이용자는 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있으며, 이로 인해 당기손익으로 인식된 금액을 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2020년 6월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1039호 '금융상품: 인식과 측정', 제1107호 '금융상품: 공시', 제 1104호 ‘보험계약’ 및 제 1116호 ‘리스’ 개정 - 이자율지표 개혁 이자율지표 개혁과 관련하여 상각후원가로 측정되는 금융상품의 이자율지표 대체시 장부금액이 아닌 유효이자율을 조정하고, 위험회피관계에서 이자율지표 대체가 발생한 경우에도 중단 없이 위험회피회계를 계속할 수 있도록 하는 등의 예외규정을 포함하고 있습니다. 동 개정사항은 2021년 1월 1일 이후에 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 기업회계기준서 제1103호 ‘사업결합’ 개정 - 개념체계의 인용 인식할 자산과 부채의 정의를 개정된 재무보고를 위한 개념체계를 참조하도록 개정되었으나, 기업회계기준서 제1037호 ‘충당부채, 우발부채 및 우발자산’ 및 해석서 제2121호 ‘부담금’의 적용범위에 포함되는 부채 및 우발부채에 대해서는 해당 기준서를 적용하도록 예외를 추가하고, 우발자산이 취득일에 인식되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 기업회계기준서 제1016호 ‘유형자산’ 개정 - 의도한 사용 전의 매각금액 기업이 자산을 의도한 방식으로 사용하기 전에 생산된 품목의 판매에서 발생하는 수익을 생산원가와 함께 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 유형자산의 취득원가에서차감하는 것을 금지하고 있습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다. - 기업회계기준서 제1037호 ‘충당부채, 우발부채 및 우발자산’ 개정 - 손실부담계약: 계약이행원가 손실부담계약을 식별할 때 계약이행원가의 범위를 계약 이행을 위한 증분원가와 계약 이행에 직접 관련되는 다른 원가의 배분이라는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 한국채택국제회계기준 연차개선 2018-2020 한국채택국제회계기준 연차개선 2018-2020은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. ·기업회계기준서 제1101호 ‘한국채택국제회계기준의 최초 채택’: 최초채택기업인 종속기업 ·기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’: 금융부채 제거 목적의 10% 테스트 관련 수수료 ·기업회계기준서 제1116호 ‘리스’: 리스 인센티브 ·기업회계기준서 제1041호 ‘농립어업’: 공정가치 측정 - 기업회계기준서 제1001호 ‘재무제표 표시’ 개정 - 부채의 유동/비유동 분류 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의
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결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다. 2) 측정기준재무제표는 금융상품 등 아래 회계정책에서 별도로 언급하고 있는 사항을 제외하고는 역사적 원가모형에 의하여 작성되었습니다. 3) 추정과 판단한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하기 위해서 당사의 경영진은 회계정책의 적용, 자산 및 부채의 장부금액 및 손익에 영향을 미치는 사항에 대해서 많은 판단을 내리고 추정 및 가정을 사용합니다. 추정치와 추정에 대한 기본가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은 추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간동안 인식되고 있습니다. 이러한 추정치는 실제 결과와 다를 수 있습니다. (2) 현금및현금성자산현금및현금성자산은 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용 없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월이내인 것으로 합니다. (3) 금융자산 1) 분류2018년 1월 1일부터 당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.- 공정가치 측정 금융자산 (기타포괄손익 또는 당기손익에 공정가치 변동 인식)- 상각후원가 측정 금융자산 금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다. 2) 측정당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다. ① 채무상품 금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.- 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '영업외수익 또는 영업외비용'으로 표시하고 손상차손은 '영업외비용'으로 표시합니다. - 당기손익-공정가치 측정
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금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '영업외수익 또는 영업외비용'으로 표시합니다. ② 지분상품당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다. 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.3) 손상 당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. (4) 금융부채당사가 보유한 금융부채는 후속적으로 상각후원가로 측정되도록 분류하고 있습니다. (5) 재고자산당사는 완성공사, 미완성공사 및 용지를 개별법에 의해 산정된 취득원가로 평가하고 있습니다. 다만, 재고자산의 시가가 취득원가보다 하락한 경우에는 시가를 장부가액으로 하고 있으나, 이에 따라 당기와 전기에 계상한 재고자산평가손실은 없습니다. (6) 자본보통주는 자본금으로 분류하며, 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 관련된 법인세혜택을 차감한 순액을 자본에서 차감하고 있습니다. 우선주는 상환하지 않아도 되거나 당사의 선택에 의해서만 상환되는 경우와 배당의 지급이 당사의 재량에 의해 결정된다면 자본으로 분류하고, 당사의 주주총회에서 배당을 승인하면 배당금을 인식하고 있습니다. 주주가 특정일이나 그 이후에 확정되거나 확정가능한 금액의 상환을 청구할 수 있거나 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류하고 있습니다. 관련 배당은 발생시점의 이자비용으로서 당기손익으로 인식하고 있습니다. 당사가 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 당사가 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다. (7) 수익인식 당사는 아파트 등의 분양매출의 경우 고객이 약속된 자산을 통제하고 당사가 수행의무를 이행하는 한 시점인 인도기준으로 수익을 인식하고 있습니다. (8) 금융수익과 비용 금융수익은 투자로부터의 이자수익, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다. 금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다. (9) 차입원가적격자산의 취득, 건설 또는 제조와 직접 관련된 차입원가는 적격자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이를 때까지 당해 자산원가의 일부로서 자본화하고 있습니다. 적격자산이란 의도된 용도로 사용하거나 판매될 수 있는 상태가 될 때까지 상당한 기간을 필요로 하는 자산을 말합니다. 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 차입한 당해 차입금의 일시적 운용에서 생긴 투자수익은 자본화가능 차입원가에서 차감합니다. 기타 차입원가는 발생기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다. (10) 법인세비용법인세비용은
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당기법인세비용과 이연법인세비용으로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건으로부터 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 1) 당기법인세비용당기법인세비용은 회계기간의 과세소득(세무상결손금)에 대하여 납부할(환급받을) 법인세액으로서 당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여, 과세당국에 납부하거나 과세당국으로부터 환급받을 것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다. 2) 이연법인세비용이연법인세 자산과 부채는 재무상태표상 자산 또는 부채의 장부금액과 세무기준액과의 차이인 일시적차이와 미사용 세무상결손금 및 세액공제에 대하여 보고기간말까지제정되었거나 실질적으로 제정된 세율에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지않다면 이연법인세자산의 장부금액을 감액시키고 있습니다. 감액된 금액은 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높아지면 그 범위 내에서 환입하고 있습니다. (11) 이익잉여금당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 당사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. 3. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소 당사는 여러 활동으로 인하여 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.1) 신용위험 신용위험은 거래의 상대방이 계약에 의하여 정해진 기간에 이행해야 할 거래를 거절하거나, 이행능력을 상실함으로 인해 당사가 입게 될 재무손실을 의미하며, 신용위험관리의 목적은 신용위험의 원천을 당사가 수용할 수 있는 수준으로 유지하고 위험이 반영된 수익률을 최적화하는 것입니다.금융자산의 신용위험에 대한 최대노출액은 보유한 담보물이나 기타 신용보강을 고려하기 전 특정 위험요인의 변동으로 인해 인해 금융자산의 순가치가 최대로 변동될 수있는 불확실성을 보여주며, 당사가 보유한 금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다.당기말과 전기말 현재 신용위험에 대한 최대 노출 정도는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구분 당기말 전기말 현금및현금성자산 미수수익 임차보증금 합계 2) 유동성 위험 유동성위험이란 거래부족이나 자금부족 등으로 어려운 상황에 처함에 따라 특정자산을 현금화 또는 가용자산화하는데 불확실성이 발생하여 재산가치의 변동을 초래할 위험을 말합니다. ① 유동성위험의 관리유동성위험 관리의 목적은 자금조달 및 운용과 관련된 유동성 변동요인을 미리 예측하고 적정수준의 유동성을 관리함으로써 만기가 도래하는 지급의무를 이행하지 못하는 경우가 발생하지 않도록 관리하는 것입니다.② 금융부채의 잔존계약 만기 분석당기말과 전기말 현재의 금융부채의 잔존계약 만기 분석내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 합 계 (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급비용 장기차입금 합 계 (2) 자본위험관리 당사의 자본관리의 목적은 건전한 자본구조의 유지를 통하여 주주 및 이해당사자들에게 안정적으로 이익을 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본 비용을 절감하기 위해최적의 자본 구조를 유지하는 것입니다. 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있습니다. 자본조달비율은 순부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 총차입금(재무상태표의 장단기차입금 포함)에서
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현금및현금성자산을 차감한 금액이며 총자본은 재무상태표의 "자본"에 순부채를 가산한 금액입니다. 당사의 당기말과 전기말의 자본조달비율은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 총차입금 차감: 현금및현금성자산 순부채 자본총계 총자본 자본조달비율 4. 금융상품 공정가치 금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 장부금액 공정가치 장부금액 공정가치 금융자산 현금및현금성자산 미수수익 임차보증금 합계 금융부채 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 장기차입금 합계 5. 범주별 금융상품 (1) 금융상품 범주별 장부금액 1) 금융자산 (단위 : 천원) 구 분 상각후원가 측정 금융자산 상각후원가 측정 금융자산 당기말 전기말 현금및현금성자산 미수수익 임차보증금 합계 2) 금융부채 (단위 : 천원) 구 분 상각후원가 측정 금융부채 상각후원가 측정 금융부채 당기말 전기말 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 장기차입금 합계 (2) 금융상품 범주별 순손익당사의 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 금융자산 이자수익 6. 현금및현금성자산당사의 현금및현금성자산 내용은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 내 역 당기말 전기말 (주)신한은행 보통예금 농협은행(주) 보통예금 합계 상기 현금및현금성자산은 당사의 장기차입금과 관련하여 고양북삼송 B ZONE 5BL,6BL 및 근생31BL의 분양사업을 위한 지출로 사용이 제한되어 있습니다(주석 10참조). 7. 재고자산당사의 재고자산은 건설용지 및 미완성공사로 그 내역은 다음과 같습니다.(1) 건설용지당사의 건설용지의 공시지가 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 소재지 당기말 전기말 장부금액 공시지가 장부금액 공시지가 경기도 고양시 덕양구 오금동 일원(블록형 단독5,6BL, 근생31BL) (주1) (주1) (주1) 지구단위 계획 등의 절차가 진행 중인 관계로 지번 등이 확정되지 아니하여 개별공시지가가 공시되지 아니하였습니다. (2) 미완성공사당기말 및 전기말 현재 미완성공사 잔액은 175,363,566천원, 49,585,955천원 이며, 당기 및 전기 중 분양원가로 대체된 금액은 없습니다.한편, 상기의 건설용지 및 미완성공사는 당사의 장기차입금과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다(주석10 참조). 8. 차입금당사의 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 차입금 종류 차입처 만기 이자율 당기말 전기말 Tranche A 삼성생명보험(주) 삼성화재해상보험(주) 소계 유동성장기차입금 장기차입금 합계 상기 차입금과 관련하여 당사의 현금및현금성자산, 미완성공사 및 건설용지가 담보제공되어 있습니다(주석6,7,10 참조). 9. 계약부채(1) 당사의 계약부채 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 당기말 전기말 분양선수금 (2) 계약부채는 고객과의 계약을 위해 고객으로부터 선수취한 금액으로 구성되며, 인식된 계약부채 중 당기에 수익으로 인식된 금액은 없습니다. 10. 우발부채 및 약정사항 (1) 당기말 현재 금융기관과 체결한 한도약정은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 Tranche A 약정금액 실행금액 삼성생명보험(주) 삼성화재해상보험(주) 합 계 (2) 당기말 현재 당사의 차입금과 관련하여 담보로 제공한 자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 장부가액 관련 차입금액 설정금액 현금및현금성자산 건 설 용 지 미완성공사 합 계 (3) 주요 약정사항① 소유권이전등기청구권 및 매매대금반환청구권의 양도담보당사는 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 매매대금을 완납하는 즉시 한국토지주택공사의 사전 동의를 받아, 대출약정에 따른 피담보채무를 담보하기 위하여, 대출투자자들과 본건 사업부지에 대한 소유권이전등기청구권 및 사업부지 매매계약 해제로인한 매매대금 반환청구권을 목적물로 하고 대출투자자들을 공동담보권자로 하며(준공유지분은 각 대출투자자별 대출참가비율에 따름)
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담보한도를 대출약정금의 120%로 하는 양도담보설정계약을 체결하고 있습니다. ② 매입확약당사는 고양북삼송 B ZONE 5BL, 6BL 및 근생31BL의 공동주택개발과 관련하여 한국토지주택공사, 시공사인 지에스건설(주) 및 대리금융기관인 흥국생명보험(주)와의 4자 계약을 통해서 아래의 조건으로 미분양 공동주택 및 분양계약이 체결되었으나 분양대금 미납 등의 사유로 분양계약 해제 절차를 완료한 공동주택 전부를 한국토지주택공사 또는 한국토지주택공사가 지정하는 자에게 매각할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다. 구 분 내 용 매입실행자 한국토지주택공사 또는 한국토지주택공사가 지정하는 자 매각 대상 자산 미분양 공동주택 및 분양계약이 체결되었으나 분양대금 미납 등의사유로 분양계약 해제 절차를 완료한 공동주택 전부 매각시기 공동주택 전부에 대한 사용승인을 득한 날로부터 6개월이 경과하는시점 이전으로서, 기준일 이후 한국토지주택공사가 지정한 날 매각가액 매입확약 약정액은 세대별 감정평가금액에 세대별 감정가격 대비 매입확약률(85%+분양률*2%)을 곱하여 산정한 금액임 (부가가치세 포함) ③ 고양북삼송 B ZONE 5BL, 6BL 및 근생31BL 공동주택개발 사업약정당사는 고양북삼송 B ZONE 5BL, 6BL 및 근생31BL 공동주택의 시공과 관련하여 분양율에 따라서 주택의 연면적 (평)당 5,890천원~8,020천원(부가가치세 별도)의 공사대금을 지급하는 계약을 지에스건설(주)와 체결하고 있습니다. 본 약정에 따르면 대출약정에 따른 대출원리금이 전부 상환된 날의 직후 영업일과 대출약정에 따른 대출만기일의 오(5)영업일 전날 중 먼저 도래하는 날(이하 "사업수익정산시점")에 당사는 아래의 방법으로 공사대금을 감액하거나 성과공사대금을 지급하여야 합니다. 구 분 내 용 공사대금 감액 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 (i) 본건 사업과 관련하여 당사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용,(ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른 당사주주들의 출자금, 당사주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 당사는 공사도급계약상 공사대금에서 부족액을 감액 성과공사대금의 지급 성과공사대금의 지급일(유상감자에 따른 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 오(5) 영업일 이내) 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 공사대금을 포함한 본건 사업과 관련하여 당사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, 본 약정에 따른 당사주주들의출자금 및 당사주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 충당하고 남을 것으로 합리적으로 예상되는 금액을 성과공사대금으로 지급 ④ 대출약정당사는 고양북삼송 B ZONE 5BL, 6BL 및 근생31BL의 공동주택 개발사업과 관련하여 삼성생명보험(주) 및 삼성화재해상보험(주)과 2,450억원의 대출약정을 체결하고 있습니다. 한편, 상기 대출금과 관련하여 당사의 건설용지, 미분양주택 및 당사 보유 계좌가 담보로 제공되어 있습니다.⑤ 자산관리 위탁계약당사는 당사가 소유하거나 소유할 예정인 부동산, 유가증권, 부동산의 사용에 대한 권리 등의 투자 및 운용을 한국토지주택공사에 위탁하는 자산관리 위탁계약을 체결하고 있습니다. ⑥ 일반사무 위탁계약당사는 당사의 일반사무 및 일반사무에 한정된 부수업무를 하나펀드서비스(주)에 위탁하는 일반사무 위탁계약을 체결하고 있습니다.⑦ 자산보관 위탁계약당사는 당사의 부동산, 증권 및 현금 등의 자산보관 및 자산보관 업무에 한정된 부수업무를 흥국생명보험(주)에 위탁하는 자산보관 위탁계약을 체결하고 있습니다. ⑧ 분양보증약정당사는 당기말 현재 분양공사와 관련하여 주택도시보증공사로부터 총 215,159백만원의 분양보증을 제공받고 있습니다.⑨ 중도금대출 연대보증당사는 고양북삼송 공동주택 개발사업의 수분양자 중도금 대출과 관련하여 당기말 현재 농협은행에 4,935백만원의 연대보증을 제공하고 있습니다.(4) 당기말 현재 당사가 진행중인
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소송사건 내역은 다음과 같습니다. (단위:천원) 원고 피고 소송의 내용 계류법원 소송가액 진행상황 서준석 외 210명 (주)고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사 외 2명 손해배상 서울중앙지방법원 1심 진행중 상기 소송사건과 관련하여 당기말 현재 당사의 재무상태에 미칠 영향을 합리적으로 예측할 수 없습니다. 11. 자본금 등(1) 당기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위: 주, 천원) 구 분 당기말 전기말 발행주식수 액면가액 자본금 자본금 보통주 5,000원 우선주 5,000원 합 계 (2) 당사가 발행할 주식 총수, 발행한 주식 수 및 1주당 금액은 각각 12,000,000주, 5,600,000주 및 5,000원이며, 자본금과 주식할인발행차금의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위: 주, 천원) 내 역 주식수 자본금 주식할인발행차금 기 초 자본금납입 기 말 (단위: 주, 천원) 내 역 주식수 자본금 주식할인발행차금 기 초 자본금납입 계정대체 기 말 (3) 당사가 발행한 우선주의 세부내역은 다음과 같습니다. 구 분 제1종 종류주 제2종 종류주 발행주식수 280,000주 의결권 없음 있음 성격 종류주식 종류주식 이익배당에 관한 사항 연 5.2% 우선배당 연 5.2% 우선배당 잔여재산분배에 관한 사항 출자금 및 출자금에 대하여 출자기간(출자금 납입이 완료된 날로부터 잔여재산분배가 완료되는 날까지) 동안 연 5.2% 우선배당률을 적용하여 산정한 금액을 합산한 금액에서 출자기간동안 배당 받은 금액(주주 변경이 있는 경우 변경 전·후 주주 누구에게든 지급된 모든 금액을 합산함)을 공제하여 산정한 금액 12. 결손금(1) 당사의 결손금 변동 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기 전기 기 초 당기순손실 기 말 (2) 당사의 결손금처리계산서는 다음과 같습니다. (단위: 원) 구 분 당 기 전 기 처리예정일: 2021년 3월 24일 처리확정일: 2020년 3월 30일 Ⅰ. 미처리결손금 1. 전기이월미처리결손금 2. 당기순손실 Ⅱ. 임의적립금 등의 이입액 Ⅲ. 결손금처리액 Ⅳ. 차기이월미처리결손금 당사는 부동산투자회사법 법률 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정 적립을 규정한 상법 제 458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 13. 법인세비용(1) 당기에 납부할 법인세 등은 없습니다.(2) 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도 당기의 소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있으며, 부동산투자회사법 제28조 제3항, 동법시행령 제32조 및 정관 제52조 제1항 및 2항에 따라 감가상각비 범위 내에서당기순이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 향후 법인세부담액은 없을 것으로 예상되어 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다. 14. 특수관계자와의 거래(1) 당사의 특수관계자와의 중요한 영업상 거래내용은 없습니다.(2) 당사의 특수관계자와의 채권 및 채무의 내용은 없습니다. 15. 차입원가 자본화당사가 자본화한 차입원가의 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 순차입원가 자본화한 차입원가 손익계산서 차입원가 한편, 당사가 차입원가를 자본화함에 따라 재무상태표 및 포괄손익계산서 주요 항목에 미친 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지않은 경우(B) 차 액(A-B) 미완성공사 이자비용 당기순손실 (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지않은 경우(B) 차 액(A-B) 미완성공사 이자비용 당기순손실 재무제표의 사실상의 확정일 회사의 2020년 12월 31일 현재 및 동일로 종료되는 회계연도에 대한 재무제표는 2021년 3월 24일로 예정된 주주총회에서 최종 확정될 예정입니다. ◆click◆ 『부속명세서 목차』 삽입 00760#*부속명세서_목차.dsl ◆click◆ 『내부회계관리제도 감사 또는 검토의견』 삽입 00760#*내부회계관리제도감사또는검토의견.dsl 외부감사 실시내용 「주식회사 등의
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외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다. 1. 감사대상업무 회 사 명 주식회사 고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사 감사대상 사업연도 2020년 01월 01일 부터 2020년 12월 31일 까지 2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간 (단위 : 명, 시간) 감사참여자 ＼ 인원수 및 시간 품질관리검토자(심리실 등) 감사업무 담당 회계사 전산감사ㆍ세무ㆍ가치평가 등 전문가 건설계약 등수주산업전문가 합계 담당이사(업무수행이사) 등록공인회계사 수습공인회계사 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 투입 인원수 투입시간 분ㆍ반기검토 감사 합계 3. 주요 감사실시내용 구 분 내 역 전반감사계획(감사착수단계) 수행시기 일 주요내용 과거 감사경험 및 회사 및 산업에 대한 전반적 이해를 바탕으로 감사절차의 범위와 시기 등을 결정 현장감사주요내용 수행시기 투입인원 주요 감사업무 수행내용 상주 비상주 일 명 명 내부통제 이해 및 평가 일 명 명 주요계정에 대한 입증절차 수행 일 명 명 재고자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 실사(입회)대상 금융자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 실사(입회)대상 외부조회 금융거래조회 O 채권채무조회 변호사조회 O 기타조회 지배기구와의커뮤니케이션 커뮤니케이션 횟수 회 수행시기 외부전문가 활용 감사 활용 내용 수행시기 일 4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션 구분 일자 참석자 방식 주요 논의 내용 2020년 12월 29일 - 회사 : 감사- 감사인 : 담당이사, 책임공인회계사 유선회의 감사팀 구성, 감사투입시간과 보수, 경영진 및 감사인의 책임, 감사인의 독립성 등 2021년 02월 10일 - 회사 : 감사- 감사인 : 담당이사, 책임공인회계사 유선회의 감사에서의 유의적 발견사항, 감사인의 독립성 등 ◆click◆ 『감사인의 중요성 금액』 삽입 00760#*감사인의중요성금액.dsl
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II. 사업의 내용 ◆click◆『수주상황』 삽입 11011#*_수주상황.dsl 1. 사업의 개요(주)고양삼송자이더빌리지위탁관리부동산투자회사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로 부동산 관련 증권을 매매하거나, 직접 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발사업 및 임대차하는 방법 등을 통해 자산을 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 2018년 10월 12일 설립되었으며, 2018년 12월 26일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 2. 회사의 현황가. 영업의 개황 당 사는 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 개발하고, 개발부동산의 안정적 운용(건설, 분양)을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공하며 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 하는 것을 사업 목적으로 하고 있습니다. 당사의 주요 사업영역은 고양북삼송지구 내 5,6 BL, 근생 31BL 등 6개 블록형단독주택용지에 LH공사의 준공 후 미분양세대 주택매입확약 조건으로 개발하는 블록형 단독주택 '고양삼송자이더빌리지'입니다. 1.jpg 고양삼송자이더빌리지 위치도 나. 자산의 구성 (2020.12.31 현재, 단위: 백만원, %) 항목 총자산대비 구성비율 자산총액 비율 자산총액 비율 부동산 토지 및 그 정착물 부동산개발사업 부동산관련 유가증권 유가증권 금융기관 예치 기타자산 총계 다. 자산운용의 기본 방침 (투자방침) 당 사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 상근 임직원이 존재하지 않는 명목회사로서, 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 개발하고, 개발부동산의 안정적 운용(건설, 분양)을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공하며 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 하는 것을 사업 목적으로 하고 있습니다. 당사는 위탁관리부동산투자회사로서 당사의 자산관리회사는 한국토지주택공사가 그 업무를 수행하고 있습니다. 자산관리계약으로 위임되는 업무는 아래와 같습니다. (1) 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분에 관한 업무 1. 부동산의 취득 및 처분을 위한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료(실사보 고서를포함하되 이에 한정하지 아니한다. 이하 같다.)를 작성하고 제공하는 일 2. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분을 위한 계약서를 협상하고 작성하며 체 결하는 일 3. 부동산을 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분하는 일 4. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분에 필요한 비용을 지급하는 일 5. 부동산의 관리를 위하여 관계 법령에서 요구하는 관리자를 선임하고 유지하는 일 6. 부동산을 위한 보험에 가입하고 유지하는 일 7. 기타 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분에 필요한 업무 및 시공사가 위탁받아 실시하는 분양업무에 대한 시정 지시, 협의 및 협조업무 (2) 부동산의 개발에 관한 업무 1. 위탁자의 부동산개발사업투자에 관한 사업계획서 작성 및 부동산투자자문회 사에 대한 자문위탁을 포함한 부동산 개발사업에 관한 용역, 부동산 개발사업 에 관한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료를 작성하고 제공하는 일 2. 시공사가 위탁 받아 실시하는 부동산개발사업 관련 제반 업무(부동산 개발 각 종 인허가 취득, 시공 관련 대관업무, 설계, 건설, 사업관리 등)의 협의 및 협조 업무 3. 위탁자 명의의 부동산개발사업 관련 각종 인허가 취득에 대한 협조 4. 부동산개발사업을 위한 자금관리 및 운용 지시 5. 주택개발사업에 관한 전문 인력 보유 및 관련 자문 제공 6. 기타 1호에서 5호에 부수되는 업무 등 부동산개발에 필요한 업무 (3) 부동산의 임대차에 관한 업무 1. 부동산의 임대차와 관련된 계약체결 및 사후관리 업무(임대료·관리비·기타 비용의 청구, 임대차목적물의 보수, 임차인의 귀책으로 인한 해지 등을 포함) 2. 기타 임대차에 필요한 업무 (4) 여유자금의 투자·운영 1. 금융기관에의 예치 2. 국채ㆍ공채의 매매 3. 공공기관에의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관에서 발행한 채권의 매매 4. 은행법에 따라 설립된 은행이 발행 또는 보증한 채권의 매매 (5) 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의
고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

취득ㆍ관리ㆍ처분에 관한 업무 1. 부동산의 사용에 관한 권리의 취득 및 처분을 위한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료(실사보고서를 포함하되 이에 한정하지 아니한다)를 작성하고 제공하는 일 2. 부동산의 사용에 관한 권리의 취득·관리 및 처분을 위한 계약서를 협상하고 작성하며 체결하는 일 3. 부동산의 사용에 관한 권리를 취득·관리 및 처분하는 일 4. 부동산의 사용에 관한 권리의 취득·관리 및 처분에 필요한 비용을 지급하는 일 5. 부동산의 사용에 관한 권리에 관한 보험에 가입하고 유지하는 일 6. 기타 부동산의 사용에 관한 권리의 취득·관리 및 처분에 필요한 업무 (6) 부동산투자회사법 제29조에 따른 차입 및 사채발행에 관한 업무 1. 차입 및 사채발행에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 2. 차입 및 사채발행에 관한 계약서를 협상하고 작성하며 체결하는 일 3. 차입 및 사채발행과 차입금 및 발행사채를 상환하는 일 4. 기타 차입 및 사채 발행에 필요한 업무 (7). 자산관리에 관한 일반적인 업무 1. 위탁자의 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획을 수립하여 필요한 예산 정보 및 관련자료와 함께 위탁자에게 제출하는 일 2. 일반사무수탁회사의 매 분기 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련 자료제공 3. 위탁자의 주식 내지 사채 판매시의 위탁자와의 협의에 의한 주간사 등의 선정 과 투자설명서 작성자료 제공 4. 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 5. 독립된 업무담당자에게 업무를 지시하거나 독립된 업무담당자로부터 업무를 지시 받거나 독립된 업무담당자와 업무를 협조하는 일 6. Property Management 회사, Facility Management 회사 등 재수탁회사를 선 정하고 감독하는 일 7. 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련법령이 정하는 바에 따른 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공 8. 위탁자의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산의 관리 운용업무 와 관련한 실무 사무의 수행 9. 기타 자산관리자가 자산관리를 위하여 필요하다고 합리적으로 판단하는 업무 라. 조직의 구성당사는 부동산투자회사법을 근거로 설립된 위탁관리부동산 투자회사입니다. 부동산투자회사법상 위탁관리부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없습니다. 당사 는 실체 없는 명목회사이나 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 그 역할과 권한을 당 사의 정관에 명시함으로써 투명경영, 투자수익제고 및 투자자 보호에 만전을 기할 계획입니다. 당사의 자산은 자산관리회사인 한국토지주택공사에 의하여 운용될되고, 흥국생명(주)는 자산보관회사로서 현금 및 증권의 보관, 현금자산운용지시 이행, 부동산의 등기부상 소유권의 보전관리업무를 담당하며, 하나펀드서비스(주)가 일반사무수탁회사로서 회사의 운영 및 계산에 관한 사무, 주식발행사무 등을 수행합니다. 본 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며,자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자의사 결정승인이 이루어져야 하는 경우 이사회를 소집하게 됩니다. 이사회는 자산관리회사와는 독립된 3인 이상의 이사로 구성됩니다. 당사의 지배구조.jpg 당사의 지배구조 마. 사업부문별 영업실적 당사 는 2018년 12월 27일(잔금지급 2019년 2월 28일) 사업대상 토지(고양북삼송지구 내 블록형 단독주택 5,6 BL, 근생 31BL)를 109,651,590천원에(선납할인 없음) LH공사로부터 매입하였습니다. (부동산투자회사법 제 30조에 의거 리츠는 특별관계자와 부동산투자회사법 제 21조 1항 각 호에 대하여 같은 조 2항 각호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 없으나, LH공사와 사업부지 매매계약체결시 주주총회 특별결의를 득한 바 있음.) [부동산투자회사법]제21조(자산의 투자ㆍ운용 방법) ① 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다. 1. 부동산 2. 부동산개발사업 3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산
고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권 5. 증권, 채권 6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다) ② 부동산투자회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다. 1. 취득, 개발, 개량 및 처분 2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차 3. 제2조제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치[전문개정 2019. 8. 20.] 제30조(거래의 제한) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 2016. 1. 19., 2019. 8. 20.> 1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자 2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자 ② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 2016. 1. 19., 2017. 3. 21.> 1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래 2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래 3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래 ③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. 2017. 3. 21.> ④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 2021년 1월 준공 예정인 고양삼송자이더빌리지는 고양삼송지구 내 전용면적 84m²의 연립주택 432세대를 개발하는 사업이며, 분양이 완료되었습니다. GS건설 책임준공 및 LH공사의 준공 후 미분양세대 주택매입확약 조건이 사업약정되어 있습니다. 사 업 명 고양북삼송 B ZONE 특별설계 개발시행사업 위 치 경기도 고양시 고양北삼송 B ZONE 내 5,6,근생31BL 등 지역/지구 제1종 일반주거지역 / 지구단위계획구역 대지면적 건 폐 율 용 적 률 연 면 적 규 모 지하1층∼지상4층(지붕 및 다락층 포함) 블럭형 단독주택 전용면적 84㎡ 432세대 및 근린생활시설 구 조 철근콘트리트 벽식 구조 (3) GS건설 책임준공 조건 ('사업약정서 제2조' 발췌) 제1장 제2조 용어의 정의에서 '책임준공'은 아래에 기입된 제11조 제2항에 규정된 바와 같고, '책임준공일'은 공사가 책임준공을 완료하여야 하는 날로서, 대출금의 최초인출일로부터 이십오(25)개월(2021년 3월 28일)이 되는 날 을 말한다. 시공사가 공 사 기 간(책임준공기한) 의 연장을 요청하는 경우 대리금융기관을 제외한 당사자들 전원 및 LH공사의 서면 합의하는 경우에 한하여 책임준공기한을 연장할 수 있다.사업약정서 제 11조 2항(다) 시공사는 리츠가 공사대금지급의무를 포함하여 공사도급계약 에 따른 의무를 이행하지 못하더라도 '책임준공' 기한까지 본 건 주택을 책임준공할 의무를 부담한다. 본 약정에서 "책임준공”이라 함은 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고는 공사조건의 변경, 공사대금 지급 지연, 민원, 인허가 절차 또는 본건 사업부지 매입 관련 절차의 지연, 착공 시기 여하 등 어떠한 사유를 불문하고 '책임준공' 기한내에 본 약정, 관계법령, 공사도급계약 및 인허가 등에 부합하게 본건 사업을 위한 공사를
고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

입주자모집공고에서 정한 바에 따라 모두 완료하여 관계 주무관청으로부터 본건 주택에 대한 사용승인(임시사용승인은 제외)을 취득하여 사용승인필증을 교부받는 것을 의미한다. (4) 한국토지주택공사(LH공사) 매입확약 조건 구 분 내 용 개요 준공 후 미분양 공동주택에 대하여 리츠는 LH공사에게 매입을 요청하고, LH공사는 사전 확정된 매입확약 조건으로 매입 매입확약금액 세대별 감정가격 = A x B / CA = 별지 1.에 기재된 감정가격 총액B = 세대별 주택 분양가(부가가치세 포함)C = 주택 분양가 총액(부가가치세 포함) - 적용 매입확약률 기본확약률: 85.0%+[4%*(분양률- 50%)] 가산조정치: (100%-분양률)*(사업여건에 따른 가산치 합계 : +2%) 분양율 (%) 확약률(%) 기본확약률 가산조정치 매입확약률 - 표본주택 감정가격 및 감정평가 총액 구 분 감정평가액 비 고 표본주택 감정평가액(원,A) 표본주택 공급면적(㎡,B) 2,319㎡ 전체 공급면적(㎡,C) 48,339㎡ 감정평가 총액(원)(**) A/B*C (*) 발코니 확장비용 포함(**) 감정평가시점: 위 감정평가 총액은 전체 공급면적을 48,339㎡, 총 공급세대를 429세대로 전제하여 2018. 12. 10. 진행된 감정평가 결과 산정된 것임. 감정평가시점 이후 사업계획의 변경으로 인하여 전체 공급면적이 52,668㎡, 총 공급세대 수가 432세대로 증가하였으나, 이러한 사업계획 변경에도 불구하고 LH공사의 매입확약금액은 사업계획 변경 전을 기준으로 확정되었음. (5) 공사대금의 감액 정산 및 성과공사대금의 지급 조건 ('사업약정서 제12조 제3항' 발췌)리츠와 시공사는 대출약정에 따른 대출원리금이 전부 상환된 날의 직후 영업일과 대출약정에 따른 대출만기일의 오(5)영업일 전날 중 먼저 도래하는 날(이하 "사업수익정산시점")에 본건 사업의 수익을 아래와 같은 방법으로 공사대금을 감액하거나, 아래 와 같은 방법으로 성과공사대금을 지급하는 방식으로 정산하기로 한다.사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아있는 금원으로 (i) 본건사업과 관련하여 리츠가 청산시점까지 지급해야할 것 으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, (ii) 잔여대출원리금, (iii) 본약정에 따른 리츠주주들의 출자금, 리츠주주들의 출자금에 대한 목표수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 리츠는 기성공사대금에서 부족액을 감액하기로 한다. 본항에 따른 기성공사대금 감액을 위한 부족액을 산정함에 있어, 사업 수익정산시점 현재 대출금 입금계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아있는금원 이외에 동시점에서 현금화되지 아니한 본건 주택(상가 및 LH공사에 매입 요청하였으나 제외된 물건을 포함함)의 장래매각금액은 고려하지 아니한다.리츠의 청산완료일까지 리츠의 자금으로 (i) 본건 사업과 관련하여 리츠가 이사회결의에서 정한 청산예상시점까지 지급해야할 모든비용, (ii) 본 약정에 따른 리츠주주들의 출자금, 리츠주주들의 출자금에 대한 목표수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 리츠는 기성공사대금 및/또는 성과공사대금에서 부족액을 감액하기로 한다. 본 제3목에따라 감액되는 공사대금감액분의 지급방법은 위 제2목에 따르기로 한다. 바. 주요 사업 위험 및 위험관리계획(1) 경기변동에 따른 위험부 당사 는 위탁관리부동산투자회사로서 개발 대상 자산인 부동산의 분양 및 준공 후 미분양 물량에 대한 매입확약금에 의하여 수익이 발생합니다. 부동산시장은 국내 경기 등에 민감하게 작용하여 전반적인 국내경기의 침체시 계약해지, 잔금 미납 등 위험에 노출될 수 있으므로 이로 인해 실제 배당수익률이 변동할 수 있습니다.(2) 부동산 개발 위험 당사 가 대상 부동산을 개발하는 과정에서 고려할 수 있는 위험의 종류는 ① 준공의 지연 ② 준공 불가능한 상태가 되었을 때에 시공사 측에서 감당할 수 없는 수준의 손실이 발생할 경우 또는 시공사가 파산 등의 사유로 준공이 되지 않고 이에 대한 책임도 받을 수 없는 위험이 존재합니다. 단, 공사에서 일부 발생할 수 있는 초과 비용 등의
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추가 필요 자금은 시공사 GS건설(주)의 공사비 감액정산 등의 방식으로 위험을 헷지하고 있으나, 시공사 자체의 리스크가 발생시에는 준공이 지연되어 추가 자본 지출이 발생할 수 있습니다. (3) 부동산자산 처분관련 위험 당사 에서 진행하는 사업은 준공 후 LH공사의 미분양 공동주택 매입확약 조건을 보유하고있어서 최저 매출 확보가 용의하나, 이에 대한 조건 미이행시 자금 확보에 문제가 생길 수 있습니다. 매입의무 대상세대(분양계약 해제를 하지 못하거나 해제되어 제3자에게 소유권이 이전되지 아니한 주택)에 대하여 시공사 GS건설(주)는 매입의무가 존재하나, 이에 대해서도 시공사의 의무 불이행 시 수익 및 원금회수에 영향을 줄 수 있습니다. (4) 환금성 및 유동성 관련 위험 ① 환금성 등 주식관련 위험 당사 의 주식은 상장요건을 충족하지 못할 경우 당사 는 비상장을 유지할 계획이며 존속기한까지 비상장으로 존속될 예정입니다. 또한 당사 는 폐쇄형 명목회사로서 원칙상 환매가 제한되므로 환금성의 제약이 있을 수 있습니다. 그러므로, 투자의사결정 이전에 이 점 유의하시기 바랍니다 ② 유동성 관련 위험 당사 는 존속 기간 내에 유가증권시장 등에 상장하지 않을 예정이므로 장외거래를 통해 보유주식의 매각이 가능하나 매수수요가 충분하지 않을 경우 단시일 내에 매각이 어려우며 기대가격 이하로 매각하게 될 위험이 존재합니다 (5) 제도변화 관련 위험 향후 부동산투자회사법, 시행령 및 시행규칙의 개정은 당사 의 자산운용정책에 큰 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당률과 수익률이 변동할 위험이 있습니다. 한편 부동산 관련 세제의 변동에 의해 당사 의 예상 배당률과 수익률이 하락할 위험이 있습니다. 따라서 당사 는 법 개정이 예상된 경우에 사전대비와 이 에 대한 영향분석을 철저히 하고 불가피하게 법 개정과 제도변화에 따른 수익률 하락이 예상되는 경우를 상정하여 사업을 효율적으로 운영하고 때에 따라서는 합리적인 투자대상을 선정하여 당초 계획하였던 사업의 수익률을 유지할 계획입니다.
고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

II. 자본조정 주식할인발행차금 III. 결손금 미처리결손금 자 본 총 계 부 채 및 자 본 총 계 포 괄 손 익 계 산 서 제 3 기 2020년 01월 01일부터 2020년 12월 31일까지 제 2 기 2019년 01월 01일부터 2019년 12월 31일까지 제 1 기 2018년 10월 12일부터 2018년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사 (단위: 원) 과 목 제 3 기 제 2기 제 1 기(감사받지 아니한 재무제표)
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II. 투자활동현금흐름 보증금의 증가 보증금의 감소 Ⅲ. 재무활동현금흐름 유상증자 유동성장기차입금의 차입 유동성장기차입금의 상환 장기차입금의 차입 장기차입금의 상환 Ⅳ. 현금및현금성자산의 순증가 Ⅴ. 기초 현금및현금성자산 Ⅵ. 기말 현금및현금성자산 5. 재무제표 주석 1. 회사의 개요 주식회사 고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 부동산투자회사법에 따라 고양북삼송 B ZONE 5BL, 6BL 및 근생31BL의 공동주택 개발사업을 위해서 2018년 10월 12일에 설립 되었으며, 일 자로 대한민국 국토교통부의 인가를 획득하였습니다.당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 공동주택개발사업, 공동주택의 분양 및 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점소재지는 경기도 성남시 분당구 성남대로54번길 3(구미동)입니다. 당기말 현재 당사의 주주현황은 다음과 같습니다. 주주명 주식의 종류 소유주식수(주) 자본금(원) 지분율(%) 비고 (주)한국증권금융 보통주 (주1) (주)신한은행 보통주 (주2) 공모 우선주(제1종 종류주) 공모 우선주(제2종 종류주) 합 계 (주1) 제이비고양북삼송주택리츠전문투자형사모부동산투자신탁25호의 신탁업자의 지위 (주2) 현대고양북삼송주택리츠전문투자형사모부동산투자신탁12호의 신탁업자의 지위 2. 중요한 회계처리방침당사가 재무제표 작성에 적용한 주요 회계정책은 다음과 같습니다. (1) 재무제표 작성기준1) 회계기준의 적용 당사는 주식회사등의 외부감사에 관한 법률 제5조 1항 1호에서 규정하고 있는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하였습니다. 가. 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서회사는 2020년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였습니다. - 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시', 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' 개정 - 중요성의 정의'중요성의 정의'를 명확히 하고 기준서 제1001호와 제1008호를 명확해진 정의에 따라 개정하였습니다. 중요성 판단 시 중요한 정보의 누락이나 왜곡표시뿐만 아니라 중요하지 않은 정보로 인한 영향과 회사가 공시할 정보를 결정할 때 정보이용자의 특성을 고려하도록 하였습니다. 해 당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.- 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 - 사업의 정의개정된 사업의 정의에서는, 취득한 활동과 자산의 집합을 사업으로 판단하기 위해서는 산출물의 창출에 함께 유의적으로 기여할 수 있는 능력을 가진 투입물과 실질적인과정을 반드시 포함하도록 하였고 원가 감소에 따른 경제적 효익은 제외하였습니다. 이와 함께 취득한 총자산의 대부분의 공정가치가 식별가능한 단일 자산 또는 자산집합에 집중되어 있는 경우, 취득한 활동과 자산의 집합은 사업이 아닌, 자산 또는 자산의 집합으로 결정할 수 있는 선택적 집중테스트가 추가되었습니다. 해 당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1039호 '금융상품: 인식과 측정', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 이자율지표 개혁 개정 기준 서에서는 이자율지표 개혁 움직임으로 인한 불확실성이 존재하는 동안 위험회피회계 적용과 관련하여 미래 전망 분석 시 예외규정을 적용토록 하고 있습니다.예외규정에서는 기존 이자율지표를 준거로 하는 예상현금흐름의 발생가능성이 매우 높은지, 위험회피대상항목과 위험회피수단 사이의 경제적 관계가 있는지, 양자간에 높은 위험회피효과가 있는지를 평가할 때, 위험회피대상항목과 위험회피수단이 준거로 하고 있는 이자율지표는 이자율지표 개혁의 영향으로 바뀌지 않는다고 가정합니다. 해 당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. 나. 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다. -
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기업회계기준서 제 1116호 '리스' 개정 - 코로나19 (COVID-19) 관련 임차료 면제ㆍ할인ㆍ유예에 대한 실무적 간편법 실무적 간편법으로, 리스이용자는 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있으며, 이로 인해 당기손익으로 인식된 금액을 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2020년 6월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1039호 '금융상품: 인식과 측정', 제1107호 '금융상품: 공시', 제 1104호 ‘보험계약’ 및 제 1116호 ‘리스’ 개정 - 이자율지표 개혁 이자율지표 개혁과 관련하여 상각후원가로 측정되는 금융상품의 이자율지표 대체시 장부금액이 아닌 유효이자율을 조정하고, 위험회피관계에서 이자율지표 대체가 발생한 경우에도 중단 없이 위험회피회계를 계속할 수 있도록 하는 등의 예외규정을 포함하고 있습니다. 동 개정사항은 2021년 1월 1일 이후에 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 기업회계기준서 제1103호 ‘사업결합’ 개정 - 개념체계의 인용 인식할 자산과 부채의 정의를 개정된 재무보고를 위한 개념체계를 참조하도록 개정되었으나, 기업회계기준서 제1037호 ‘충당부채, 우발부채 및 우발자산’ 및 해석서 제2121호 ‘부담금’의 적용범위에 포함되는 부채 및 우발부채에 대해서는 해당 기준서를 적용하도록 예외를 추가하고, 우발자산이 취득일에 인식되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 기업회계기준서 제1016호 ‘유형자산’ 개정 - 의도한 사용 전의 매각금액 기업이 자산을 의도한 방식으로 사용하기 전에 생산된 품목의 판매에서 발생하는 수익을 생산원가와 함께 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 유형자산의 취득원가에서차감하는 것을 금지하고 있습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다. - 기업회계기준서 제1037호 ‘충당부채, 우발부채 및 우발자산’ 개정 - 손실부담계약: 계약이행원가 손실부담계약을 식별할 때 계약이행원가의 범위를 계약 이행을 위한 증분원가와 계약 이행에 직접 관련되는 다른 원가의 배분이라는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. - 한국채택국제회계기준 연차개선 2018-2020 한국채택국제회계기준 연차개선 2018-2020은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. ·기업회계기준서 제1101호 ‘한국채택국제회계기준의 최초 채택’: 최초채택기업인 종속기업 ·기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’: 금융부채 제거 목적의 10% 테스트 관련 수수료 ·기업회계기준서 제1116호 ‘리스’: 리스 인센티브 ·기업회계기준서 제1041호 ‘농립어업’: 공정가치 측정 - 기업회계기준서 제1001호 ‘재무제표 표시’ 개정 - 부채의 유동/비유동 분류 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다.
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동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다. 2) 측정기준재무제표는 금융상품 등 아래 회계정책에서 별도로 언급하고 있는 사항을 제외하고는 역사적 원가모형에 의하여 작성되었습니다. 3) 추정과 판단한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하기 위해서 당사의 경영진은 회계정책의 적용, 자산 및 부채의 장부금액 및 손익에 영향을 미치는 사항에 대해서 많은 판단을 내리고 추정 및 가정을 사용합니다. 추정치와 추정에 대한 기본가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은 추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간동안 인식되고 있습니다. 이러한 추정치는 실제 결과와 다를 수 있습니다. (2) 현금및현금성자산현금및현금성자산은 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용 없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월이내인 것으로 합니다. (3) 금융자산 1) 분류2018년 1월 1일부터 당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.- 공정가치 측정 금융자산 (기타포괄손익 또는 당기손익에 공정가치 변동 인식)- 상각후원가 측정 금융자산 금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다. 2) 측정당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다. ① 채무상품 금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.- 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '영업외수익 또는 영업외비용'으로 표시하고 손상차손은 '영업외비용'으로 표시합니다. - 당기손익-공정가치 측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정
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채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '영업외수익 또는 영업외비용'으로 표시합니다. ② 지분상품당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다. 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.3) 손상 당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. (4) 금융부채당사가 보유한 금융부채는 후속적으로 상각후원가로 측정되도록 분류하고 있습니다. (5) 재고자산당사는 완성공사, 미완성공사 및 용지를 개별법에 의해 산정된 취득원가로 평가하고 있습니다. 다만, 재고자산의 시가가 취득원가보다 하락한 경우에는 시가를 장부가액으로 하고 있으나, 이에 따라 당기와 전기에 계상한 재고자산평가손실은 없습니다. (6) 자본보통주는 자본금으로 분류하며, 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 관련된 법인세혜택을 차감한 순액을 자본에서 차감하고 있습니다. 우선주는 상환하지 않아도 되거나 당사의 선택에 의해서만 상환되는 경우와 배당의 지급이 당사의 재량에 의해 결정된다면 자본으로 분류하고, 당사의 주주총회에서 배당을 승인하면 배당금을 인식하고 있습니다. 주주가 특정일이나 그 이후에 확정되거나 확정가능한 금액의 상환을 청구할 수 있거나 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류하고 있습니다. 관련 배당은 발생시점의 이자비용으로서 당기손익으로 인식하고 있습니다. 당사가 자기 지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 당사가 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다. (7) 수익인식 당사는 아파트 등의 분양매출의 경우 고객이 약속된 자산을 통제하고 당사가 수행의무를 이행하는 한 시점인 인도기준으로 수익을 인식하고 있습니다. (8) 금융수익과 비용 금융수익은 투자로부터의 이자수익, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다. 금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다. (9) 차입원가적격자산의 취득, 건설 또는 제조와 직접 관련된 차입원가는 적격자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이를 때까지 당해 자산원가의 일부로서 자본화하고 있습니다. 적격자산이란 의도된 용도로 사용하거나 판매될 수 있는 상태가 될 때까지 상당한 기간을 필요로 하는 자산을 말합니다. 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 차입한 당해 차입금의 일시적 운용에서 생긴 투자수익은 자본화가능 차입원가에서 차감합니다. 기타 차입원가는 발생기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다. (10) 법인세비용법인세비용은 당기법인세비용과 이연법인세비용으로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건으로부터 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다.
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1) 당기법인세비용당기법인세비용은 회계기간의 과세소득(세무상결손금)에 대하여 납부할(환급받을) 법인세액으로서 당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여, 과세당국에 납부하거나 과세당국으로부터 환급받을 것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다. 2) 이연법인세비용이연법인세 자산과 부채는 재무상태표상 자산 또는 부채의 장부금액과 세무기준액과의 차이인 일시적차이와 미사용 세무상결손금 및 세액공제에 대하여 보고기간말까지제정되었거나 실질적으로 제정된 세율에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지않다면 이연법인세자산의 장부금액을 감액시키고 있습니다. 감액된 금액은 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높아지면 그 범위 내에서 환입하고 있습니다. (11) 이익잉여금당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 당사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. 3. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소 당사는 여러 활동으로 인하여 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.1) 신용위험 신용위험은 거래의 상대방이 계약에 의하여 정해진 기간에 이행해야 할 거래를 거절하거나, 이행능력을 상실함으로 인해 당사가 입게 될 재무손실을 의미하며, 신용위험관리의 목적은 신용위험의 원천을 당사가 수용할 수 있는 수준으로 유지하고 위험이 반영된 수익률을 최적화하는 것입니다.금융자산의 신용위험에 대한 최대노출액은 보유한 담보물이나 기타 신용보강을 고려하기 전 특정 위험요인의 변동으로 인해 인해 금융자산의 순가치가 최대로 변동될 수있는 불확실성을 보여주며, 당사가 보유한 금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다.당기말과 전기말 현재 신용위험에 대한 최대 노출 정도는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구분 당기말 전기말 현금및현금성자산 미수수익 임차보증금 합계 2) 유동성 위험 유동성위험이란 거래부족이나 자금부족 등으로 어려운 상황에 처함에 따라 특정자산을 현금화 또는 가용자산화하는데 불확실성이 발생하여 재산가치의 변동을 초래할 위험을 말합니다. ① 유동성위험의 관리유동성위험 관리의 목적은 자금조달 및 운용과 관련된 유동성 변동요인을 미리 예측하고 적정수준의 유동성을 관리함으로써 만기가 도래하는 지급의무를 이행하지 못하는 경우가 발생하지 않도록 관리하는 것입니다.② 금융부채의 잔존계약 만기 분석당기말과 전기말 현재의 금융부채의 잔존계약 만기 분석내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 합 계 (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급비용 장기차입금 합 계 (2) 자본위험관리 당사의 자본관리의 목적은 건전한 자본구조의 유지를 통하여 주주 및 이해당사자들에게 안정적으로 이익을 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본 비용을 절감하기 위해최적의 자본 구조를 유지하는 것입니다. 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있습니다. 자본조달비율은 순부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 총차입금(재무상태표의 장단기차입금 포함)에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며 총자본은 재무상태표의 "자본"에 순부채를 가산한 금액입니다. 당사의 당기말과 전기말의 자본조달비율은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분
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당기말 전기말 총차입금 차감: 현금및현금성자산 순부채 자본총계 총자본 자본조달비율 4. 금융상품 공정가치 금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 장부금액 공정가치 장부금액 공정가치 금융자산 현금및현금성자산 미수수익 임차보증금 합계 금융부채 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 장기차입금 합계 5. 범주별 금융상품 (1) 금융상품 범주별 장부금액 1) 금융자산 (단위 : 천원) 구 분 상각후원가 측정 금융자산 상각후원가 측정 금융자산 당기말 전기말 현금및현금성자산 미수수익 임차보증금 합계 2) 금융부채 (단위 : 천원) 구 분 상각후원가 측정 금융부채 상각후원가 측정 금융부채 당기말 전기말 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 장기차입금 합계 (2) 금융상품 범주별 순손익당사의 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 금융자산 이자수익 6. 현금및현금성자산당사의 현금및현금성자산 내용은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 내 역 당기말 전기말 (주)신한은행 보통예금 농협은행(주) 보통예금 합계 상기 현금및현금성자산은 당사의 장기차입금과 관련하여 고양북삼송 B ZONE 5BL,6BL 및 근생31BL의 분양사업을 위한 지출로 사용이 제한되어 있습니다(주석 10참조). 7. 재고자산당사의 재고자산은 건설용지 및 미완성공사로 그 내역은 다음과 같습니다.(1) 건설용지당사의 건설용지의 공시지가 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 소재지 당기말 전기말 장부금액 공시지가 장부금액 공시지가 경기도 고양시 덕양구 오금동 일원(블록형 단독5,6BL, 근생31BL) (주1) (주1) (주1) 지구단위 계획 등의 절차가 진행 중인 관계로 지번 등이 확정되지 아니하여 개별공시지가가 공시되지 아니하였습니다. (2) 미완성공사당기말 및 전기말 현재 미완성공사 잔액은 175,363,566천원, 49,585,955천원 이며, 당기 및 전기 중 분양원가로 대체된 금액은 없습니다.한편, 상기의 건설용지 및 미완성공사는 당사의 장기차입금과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다(주석10 참조). 8. 차입금당사의 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 차입금 종류 차입처 만기 이자율 당기말 전기말 Tranche A 삼성생명보험(주) 삼성화재해상보험(주) 소계 유동성장기차입금 장기차입금 합계 상기 차입금과 관련하여 당사의 현금및현금성자산, 미완성공사 및 건설용지가 담보제공되어 있습니다(주석6,7,10 참조). 9. 계약부채(1) 당사의 계약부채 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 당기말 전기말 분양선수금 (2) 계약부채는 고객과의 계약을 위해 고객으로부터 선수취한 금액으로 구성되며, 인식된 계약부채 중 당기에 수익으로 인식된 금액은 없습니다. 10. 우발부채 및 약정사항 (1) 당기말 현재 금융기관과 체결한 한도약정은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 Tranche A 약정금액 실행금액 삼성생명보험(주) 삼성화재해상보험(주) 합 계 (2) 당기말 현재 당사의 차입금과 관련하여 담보로 제공한 자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 장부가액 관련 차입금액 설정금액 현금및현금성자산 건 설 용 지 미완성공사 합 계 (3) 주요 약정사항① 소유권이전등기청구권 및 매매대금반환청구권의 양도담보당사는 사업부지에 대한 매매계약을 체결하고 매매대금을 완납하는 즉시 한국토지주택공사의 사전 동의를 받아, 대출약정에 따른 피담보채무를 담보하기 위하여, 대출투자자들과 본건 사업부지에 대한 소유권이전등기청구권 및 사업부지 매매계약 해제로인한 매매대금 반환청구권을 목적물로 하고 대출투자자들을 공동담보권자로 하며(준공유지분은 각 대출투자자별 대출참가비율에 따름) 담보한도를 대출약정금의 120%로 하는 양도담보설정계약을 체결하고 있습니다. ② 매입확약당사는 고양북삼송 B ZONE 5BL, 6BL 및 근생31BL의 공동주택개발과 관련하여
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한국토지주택공사, 시공사인 지에스건설(주) 및 대리금융기관인 흥국생명보험(주)와의 4자 계약을 통해서 아래의 조건으로 미분양 공동주택 및 분양계약이 체결되었으나 분양대금 미납 등의 사유로 분양계약 해제 절차를 완료한 공동주택 전부를 한국토지주택공사 또는 한국토지주택공사가 지정하는 자에게 매각할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다. 구 분 내 용 매입실행자 한국토지주택공사 또는 한국토지주택공사가 지정하는 자 매각 대상 자산 미분양 공동주택 및 분양계약이 체결되었으나 분양대금 미납 등의사유로 분양계약 해제 절차를 완료한 공동주택 전부 매각시기 공동주택 전부에 대한 사용승인을 득한 날로부터 6개월이 경과하는시점 이전으로서, 기준일 이후 한국토지주택공사가 지정한 날 매각가액 매입확약 약정액은 세대별 감정평가금액에 세대별 감정가격 대비 매입확약률(85%+분양률*2%)을 곱하여 산정한 금액임 (부가가치세 포함) ③ 고양북삼송 B ZONE 5BL, 6BL 및 근생31BL 공동주택개발 사업약정당사는 고양북삼송 B ZONE 5BL, 6BL 및 근생31BL 공동주택의 시공과 관련하여 분양율에 따라서 주택의 연면적 (평)당 5,890천원~8,020천원(부가가치세 별도)의 공사대금을 지급하는 계약을 지에스건설(주)와 체결하고 있습니다. 본 약정에 따르면 대출약정에 따른 대출원리금이 전부 상환된 날의 직후 영업일과 대출약정에 따른 대출만기일의 오(5)영업일 전날 중 먼저 도래하는 날(이하 "사업수익정산시점")에 당사는 아래의 방법으로 공사대금을 감액하거나 성과공사대금을 지급하여야 합니다. 구 분 내 용 공사대금 감액 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 (i) 본건 사업과 관련하여 당사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용,(ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른 당사주주들의 출자금, 당사주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 당사는 공사도급계약상 공사대금에서 부족액을 감액 성과공사대금의 지급 성과공사대금의 지급일(유상감자에 따른 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 오(5) 영업일 이내) 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 공사대금을 포함한 본건 사업과 관련하여 당사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, 본 약정에 따른 당사주주들의출자금 및 당사주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 충당하고 남을 것으로 합리적으로 예상되는 금액을 성과공사대금으로 지급 ④ 대출약정당사는 고양북삼송 B ZONE 5BL, 6BL 및 근생31BL의 공동주택 개발사업과 관련하여 삼성생명보험(주) 및 삼성화재해상보험(주)과 2,450억원의 대출약정을 체결하고 있습니다. 한편, 상기 대출금과 관련하여 당사의 건설용지, 미분양주택 및 당사 보유 계좌가 담보로 제공되어 있습니다.⑤ 자산관리 위탁계약당사는 당사가 소유하거나 소유할 예정인 부동산, 유가증권, 부동산의 사용에 대한 권리 등의 투자 및 운용을 한국토지주택공사에 위탁하는 자산관리 위탁계약을 체결하고 있습니다. ⑥ 일반사무 위탁계약당사는 당사의 일반사무 및 일반사무에 한정된 부수업무를 하나펀드서비스(주)에 위탁하는 일반사무 위탁계약을 체결하고 있습니다.⑦ 자산보관 위탁계약당사는 당사의 부동산, 증권 및 현금 등의 자산보관 및 자산보관 업무에 한정된 부수업무를 흥국생명보험(주)에 위탁하는 자산보관 위탁계약을 체결하고 있습니다. ⑧ 분양보증약정당사는 당기말 현재 분양공사와 관련하여 주택도시보증공사로부터 총 215,159백만원의 분양보증을 제공받고 있습니다.⑨ 중도금대출 연대보증당사는 고양북삼송 공동주택 개발사업의 수분양자 중도금 대출과 관련하여 당기말 현재 농협은행에 4,935백만원의 연대보증을 제공하고 있습니다.(4) 당기말 현재 당사가 진행중인 소송사건 내역은 다음과 같습니다. (단위:천원) 원고 피고 소송의 내용 계류법원 소송가액 진행상황 서준석 외 210명 (주)고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사 외 2명
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손해배상 서울중앙지방법원 1심 진행중 상기 소송사건과 관련하여 당기말 현재 당사의 재무상태에 미칠 영향을 합리적으로 예측할 수 없습니다. 11. 자본금 등(1) 당기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위: 주, 천원) 구 분 당기말 전기말 발행주식수 액면가액 자본금 자본금 보통주 5,000원 우선주 5,000원 합 계 (2) 당사가 발행할 주식 총수, 발행한 주식 수 및 1주당 금액은 각각 12,000,000주, 5,600,000주 및 5,000원이며, 자본금과 주식할인발행차금의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위: 주, 천원) 내 역 주식수 자본금 주식할인발행차금 기 초 자본금납입 기 말 (단위: 주, 천원) 내 역 주식수 자본금 주식할인발행차금 기 초 자본금납입 계정대체 기 말 (3) 당사가 발행한 우선주의 세부내역은 다음과 같습니다. 구 분 제1종 종류주 제2종 종류주 발행주식수 280,000주 의결권 없음 있음 성격 종류주식 종류주식 이익배당에 관한 사항 연 5.2% 우선배당 연 5.2% 우선배당 잔여재산분배에 관한 사항 출자금 및 출자금에 대하여 출자기간(출자금 납입이 완료된 날로부터 잔여재산분배가 완료되는 날까지) 동안 연 5.2% 우선배당률을 적용하여 산정한 금액을 합산한 금액에서 출자기간동안 배당 받은 금액(주주 변경이 있는 경우 변경 전·후 주주 누구에게든 지급된 모든 금액을 합산함)을 공제하여 산정한 금액 12. 결손금(1) 당사의 결손금 변동 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기 전기 기 초 당기순손실 기 말 (2) 당사의 결손금처리계산서는 다음과 같습니다. (단위: 원) 구 분 당 기 전 기 처리예정일: 2021년 3월 24일 처리확정일: 2020년 3월 30일 Ⅰ. 미처리결손금 1. 전기이월미처리결손금 2. 당기순손실 Ⅱ. 임의적립금 등의 이입액 Ⅲ. 결손금처리액 Ⅳ. 차기이월미처리결손금 당사는 부동산투자회사법 법률 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정 적립을 규정한 상법 제 458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 13. 법인세비용(1) 당기에 납부할 법인세 등은 없습니다.(2) 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도 당기의 소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있으며, 부동산투자회사법 제28조 제3항, 동법시행령 제32조 및 정관 제52조 제1항 및 2항에 따라 감가상각비 범위 내에서당기순이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 향후 법인세부담액은 없을 것으로 예상되어 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다. 14. 특수관계자와의 거래(1) 당사의 특수관계자와의 중요한 영업상 거래내용은 없습니다.(2) 당사의 특수관계자와의 채권 및 채무의 내용은 없습니다. 15. 차입원가 자본화당사가 자본화한 차입원가의 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 순차입원가 자본화한 차입원가 손익계산서 차입원가 한편, 당사가 차입원가를 자본화함에 따라 재무상태표 및 포괄손익계산서 주요 항목에 미친 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지않은 경우(B) 차 액(A-B) 미완성공사 이자비용 당기순손실 (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지않은 경우(B) 차 액(A-B) 미완성공사 이자비용 당기순손실 재무제표의 사실상의 확정일 회사의 2020년 12월 31일 현재 및 동일로 종료되는 회계연도에 대한 재무제표는 2021년 3월 24일로 예정된 주주총회에서 최종 확정될 예정입니다. 6. 기타 재무에 관한 사항 - 해당사항 없음. ◆click◆『진행률적용 수주계약 현황』 삽입 11011#*진행률적용수주계약현황*.dsl 채무증권 발행실적 (기준일 : (단위 : 원, %) 발행회사 증권종류 발행방법 발행일자 권면(전자등록)총액 이자율 평가등급(평가기관) 만기일 상환여부 주관회사 합 계 해당사항 없음 ◆click◆ 『사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등』 삽입
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11011#*사채관리계약주요내용.dsl 기업어음증권 미상환 잔액 (기준일 : (단위 : 원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년 초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 해당사항 없음 단기사채 미상환 잔액 (기준일 : (단위 : 원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 합 계 발행 한도 잔여 한도 미상환 잔액 공모 사모 합계 해당사항 없음 회사채 미상환 잔액 (기준일 : (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 해당사항 없음 신종자본증권 미상환 잔액 (기준일 : (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과15년이하 15년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 해당사항 없음 조건부자본증권 미상환 잔액 (기준일 : (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 해당사항 없음
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 주식회사 고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사의 이사회는 2020년 1월 1일 부터 2020년 12월 31일까지 제 3 기 사업년도의 회계 및 업무에 관한 이사의 경영진단에 관한 의견을 아래와 같이 보고합니다.1. 경영진단의 개요회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다.2. 경영성과당사의 최근 사업년도의 경영성과는 아래와 같습니다. (단위 : 원) 과목 제3기 제2기 제1기
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II. 사업의 내용 ◆click◆『수주상황』 삽입 11011#*_수주상황.dsl 가. 업계의 현황(1) 자동차 부품산업의 특성자동차 산업은 고용창출효과와 전후방 산업 연관효과가 다른 산업에 비해 매우 크며국가경제의 중요한 기간산업입니다. 자동차 부품업체는 최종소비자에게 직접 판매되는 것이 아니고 완성차의 개발단계부터 완성차 제조사와 공동으로 부품을 개발하고 생산하는 긴밀한 협력관계를 유지하는 관계로 완성차 제조사의 기대수준에 맞추는 것이 중요합니다. 최근 완성차 제조사는 부품의 자체조달 비중을 축소하고 아웃소싱을 강화하는 추세에 있어 매출신장의 기회가 되는 반면, 글로벌 부품회사와의 경쟁격화로 매출위축의 위험요인도 함께 있습니다.( 2) 자동차산업의 성장성 글로벌 자동차산업은 신흥국 수요의 견인으로 '06~'16년 연평균 3.2% 늘어나 '16년 9,498만대로 사상 최대를 기록했으나, 금융위기 이후 성장률은 낮아지고 있습니다. 중국과 인도시장의 경우 연평균 성장률은 둔화되고 있으나 '16~'20년 연평균 증가율이 각각 5.9%, 6.4%로 전망되어 글로벌 자동차산업을 견인하고 있습니다. 국내 5개 완성차 업체의 2019년 자동차 판매는 총 793만대로 지난해 823만대보다 약 3.8% 감소하였으며, 산업연구원에 따르면 2020년 국내 자동차 생산은 2019년 대비 1.5%감소할 것으로 전망했습니다. 3) 경기변동의 특성성숙단계에 있는 자동차 산업은 대표적인 내구재로 경기변동에 다른 산업보다 영향을 많이 받는 특성을 지니고 있습니다. 또한 자동차부품 산업은 완성차의 생산에 직접 영향을 받음은 물론 국민소득, 환율, 유가변동 등의 영향을 받고 있습니다. (4) 경쟁요소자동차 부품업체는 완성차 제조사에 차종별로 품질과 기술력, 시설 등에 관한 검증을 받고 견적을 제출하여 수주를 받는 형태로 납품하고 있습니다. 신차가 출시되어 양산될 때까지는 제품기획, 제품설계 및 개발, 공정준비 및 확인, 부품지원 및 품질확보의 단계를 거치며 엄격한 품질검사와 성능테스트 등의 긴 과정이 2년여 걸리는 것이 보통입니다. 따라서 신차종, 신기술에 대한 대응능력이 요구되며, 원가경쟁력, 불량률 감소 등이 중요한 경쟁요소가 됩니다. 또한 모든 부품을 별도로 생산, 조립하는 기존 방식과는 달리 연관성이 높은 부품을 함께 묶어 한 덩어리로 제작, 완성차 제조사에 공급하는 자동차 부품의 모듈화가 진행되면서 자동차의 부품수가 현저히 줄어드는 추세이므로 부품의 모듈화 능력이 중요한 경쟁요소로 부각되고 있습니다.(5) 자원조달의 특징자동차 산업은 철강 등 원재료 및 2만여 개의 부품을 원활하게 조달해야 하는 특성을지니고 있습니다. 원자재는 공급업체의 생산량, 시장의 수급상황, 환율변동 등에 따라 가격의 변동이 있을 수 있습니다.당사는 일부 부품은 자체 제작하여 조달하고 있으며, 입고자재 품질검사 능력과 함께안정적인 공급업체를 확보하고 있어 자원조달에 애로사항은 없습니다. 나. 회사의 현황(1) 영업개황 및 사업부문의 구분(가) 영업개황 당사는 7인치 이하의 LCD Module 및 BLU를 전문으로 생산하고 있으며, 주요제품으로는 LCD Module과 TFT-LCD용 BLU, 자동차전장 성형사출 및 플라스틱 정밀금형, SMPS등이 있습니다.TFT-LCD용 BLU가 2004년 2월부터 모듈업체에 납품되고, 2003년 11월에 완공된 LCD Module 생산공장이 가동되면서 2006년 09월부터 음성공장, 2013년 3월부터 경주공장에서 자동차 전장품을 양산 및 납품을 시작하였습니다.*color TFT-LCD용 BLU 전환 추세당사의 주요 고객으로는 자동차 분야에서는 코리아하이텍, 현대모터스, 관계기업등이 있습니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분 사업부문 표준산업분류코드 사업내용 주요제품 전자부품,영상,음향및 통신장비 제조업 D32196 디스플레이용 액정표시장치 제조,판매 플라스틱 금형,사출 전자제품용 금형/플라스틱성형사출 제조,판매자동차전장성형사출 제조,판매 - 도광판, Mold Flame- 자동차전장성형사출- 금형 (2) 시장점유율 등
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이동통신단말기용 LCD Module 생산 국내업체입니다. 제품별 시장점유율에 대한 관련자료 미비로 신뢰할 수 있는 시장점유율을 산정하는 데 어려움이 있습니다. 대기업계열 삼성SDI, LG이노텍, LG필립스LCD,현대오토넷 코스닥상장업체 한국트로닉스, 디스플레이테크, 오디티, 레이젠, 아이디에스 비상장업체 이너텍, 한울정보기술, 닷텍, 한텍LCD, 보다테크, 디직스테크놀러지,뉴코디스플레이, 다이아벨 (3) 시장의 특성 (가) LCD Module산업 부문 LCD Module은 2개의 얇은 유리판 사이에 액정을 주입해 전원을 공급, 액정의 배열을 변화시켜 명암을 조절하고 이 부분에 빛을 통과시켜 영상을 표시하는 디스플레이입니다. 액정패널은 스스로 빛을 내지 못하기 때문에 뒤쪽에서 빛을 발생시키는 UNIT이 필요한데 이 기능을 담당하는 것이 바로 BLU(Back Light Unit)입니다. LCD Module의 주요 부품에는 LCD PANEL, DRIVER IC, BLU, FPCB 등이 있습니다. LCD Module을 제작하기 위해서는 LCD용 핵심부품을 구입하여 단계별 본딩공정 및 조립공정을 거쳐야 합니다. 이동통신단말기에 장착되는 LCD Module은 이동통신단말기의 수요에 민감한 특성이 있습니다. LCD Module 업체는 이동통신단말기 회사로부터 개발을 의뢰 받은 후 자체 설계기술을 이용하여 이동통신단말기 제조회사의 요구에 부합되는 제품을 공급하고 있습니다. 또한, LCD모듈은 온도와 습도 그리고 충격 내구성 등 신뢰성 테스트가 매우 엄격한 제품이므로 높은 제조 기술력과 소비자 수요변화에 신속히 부응할 수있는 신제품 개발능력 등이 중요한 업종입니다. (나) 자동차 부품산업 부문 자동차 부품사업의 특성상 완성차 업계와 긴밀한 관계를 유지하여야 하며, 특히 신차개발 단계부터 공동으로 신차 특성에 맞추어 부품 개발을 착수하여야 합니다. 따라서자동차 부품 개발에 대한 풍부한 경험 및 개발 제품의 신뢰성 있는 기업만이 지속적으로 개발 수주 가능하며, 검증되지 않은 특정 신규 업체의 진입 또한 어렵습니다.회사의 주 생산품인 멀티미디어 제품은 신차 개발단계부터 외관디자인 협의 그리고차량제작 단계별 조작성, 시인성(視認性) 확인 및 신뢰성 시험, Field Test를 통한 각종 Noise 시험, 최적 음질구현을 위한 Tuning 작업 等 차량개발 기간과 차종 특성에 맞춘 각종 시험을 거쳐 최소 1.5年~2年의 개발기간이 소요되는 제품입니다. (4) 조직도 조직도_프리젠(201231).jpg 조직도_프리젠(201231) 다. 자회사의 사업현황 - 해당사항 없습니다.(1) 자회사가 속한 업계의 현황- 해당사항 없습니다. (2) 자회사의 영업현황- 해당사항 없습니다. (3) 자회사의 영업실적- 해당사항 없습니다. 2. 주요 제품 등가. 주요 제품 등의 현황 (단위 : 백만원) 사업부문 매출유형 품 목 구체적용도 매출액 매출액비율 제 조 제 품 자동차전장 일반 사출물등 제 조 제 품 CRO 임상실험 및 위탁사육 합 계 나. 주요 제품 등의 가격변동추이 (단위 : 원, US$) 품 목 제21기 제20기 제19기 전장사출 전장사출 내수 (1) 산출기준 BLU는 품목별로 최근의 매출단가 및 단순평균을 표기하였으며, 전장사출, SMPS는 매출총액에서 납품수량으로 나눈 단순평균으로 산정하였습니다. (2) 주요 가격변동원인 LCD 모듈은 모델별로 LCD PANEL 등 투입자재의 특성에 따라 결정되어지며, 최초 납품단가보다는 양산 수량이 증가할수록 단가는 인하를 요구받고 있습니다. BLU는 사이즈 및 휘도에 따라 단가가 결정되어지며, 양산 수량이 증가할수록 단가 인하 요구를 받고 있습니다. 금형은 재질, 크기, 투입공수에 따라 단가가 결정되며, 자동차전장 성형사출은 개발초기의 단가가 종류, 수주수량에 따라 변경됩니다. 3. 생산 및 설비에 관한 사항가. 생산능력 및 생산능력의 산출근거(1) 생산능력 (단위 : 개, 벌 ) 사업부문 품 목 사업소 제21기 제20기 제19기 제조 자동차전장품 경주공장 (2) 생산능력의 산출근거(가) 산출방법 등 ①
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산출기준 - BLU CAPA = 1인당 조립수량(150개)*생산인원수(1명조립/1명서브작업)*22일/月*생산월수(12개월) =150*22*12- 전자부품 CAPA= 일일생산능력(1,100개)*22일/月*생산월수(12개월) = 1,100*22*12- 자동차전장품 CAPA= 일일생산능력(800개)/1대×22일/月×생산장비대수(14대)×생산월수(8개월)=800*22*14*8 (나) 평균가동시간 일평균가동시간 월평균가동일수 당기 가동일수 당기 가동시간 나. 생산실적 및 가동률 (1) 생산실적 (단위 :EA) 사업부문 품 목 사업소 제21기 제20기 제19기 제조 자동차전장품 경주공장 - BLU에 사용되는 사출물(M/F, LGP)을 자가 공급할수 있으며, 사출에 필요한 금형도 자체 제작할수 있습니다.- 2012년 10월부터 사출 부분의 생산은 경주공장에서 진행하고 있습니다. (2) 당해 사업연도의 가동률 (단위 : H) 사업소(사업부문) 당기 가동가능시간 당기 실제가동시간 평균가동률 자동차전장품 합계 -실제가동시간은 생산능력에서 생산실적을 나눈 단순평균으로 산정하였습니다. 다. 생산설비의 현황 등 (1) 생산설비의 현황 (단위: 천원) 구 분 기 초 취 득 처분 등 대 체 감가상각비 손상차손 당기말 유형자산 기계장치 공구와기구 집기비품 시설장치 합 계 (2) 설비의 신설ㆍ매입 계획 등(가) 진행중인 투자- 해당사항 없습니다.(나) 향후 투자계획- 해당사항 없습니다. 4. 매출에 관한 사항 가. 매출실적 (단위 : 백만원) 사업부문 매출유형 품 목 제21기 제20기 제19기 제조 제품 자동차전장 수출 내수 합계 제품 CRO 외 수출 내수 합계 합 계 수출 내수 합계 나. 판매경로 및 판매방법 등(1) 판매조직 영업총괄 : 부사장 공장영업팀 구분 인원 영업총괄 이사부장과장대리주임사원 합계 (2) 판매경로 - 국내ㆍ외 업체로부터 전형적인 주문자 생산방식에 의해 이루어지고 있습니다.(3) 판매방법 및 조건 품목 판매방법 구분 대금결재조건 BLU 제조업체 의뢰로 제품을 개발→ Sample 제출→ 품질인증→ 납품업체로 선정수요예측에 따른 수주→ 주문생산방식에 따라 제품 생산 및 납품 수출 LOCAL L/C,구매승인서현금 및 전자어음결재 내수 30일 현금결재(100%) 전장EMS 수요자에게 견적서 제출->공급자로 선정->수요자의 요구에 따른 제품제작->자동차전장품 납품 내수 30일 현금결재(100%) SMPS 수요자에게 견적서 제출->공급자로 선정->수요자의 요구에 따른 제품제작-> SMPS 납품 내수 30일 현금결재(100%) CRO 외 생물소재 위탁 생산->수탁자로 선정->위탁자의 요구에 따른 생물소재 사육-> 생물소재 납품 내수 30일 현금결재(100%) (4) 판매전략 정밀금형ㆍ사출부문에서는 모듈 및 BLU와 접목하여 자동차전장사업으로 확대시켜 나아갈 계획입니다. 이미 자동차전장업체에 사출 및 BLU를 납품하고 있으며, 사출, BLU, Module이 결합하여 상호 보완적인 매출원이 될 것이며, 당사의 LCD 모듈과 결합하여 자동차 전장용 디스플레이 사업까지 확대시킬 예정입니다.5. 수주상황 - 구체적인 내용은 당사의 영업 기밀에 속하므로 기재를 생략하였습니다. 6. 파생상품 등에 관한 사항가. 파생상품계약 체결 현황- 당사는 2011년부터 보고서 제출일 현재까지 파생상품계약을 체결한 사실이 없습니다.나. 리스크 관리에 관한 사항- 당사는 파생상품 계약과 관련한 리스크 관리 원칙, 절차, 조직 등이 별도로 정해놓지 않았습니다. 7. 경영상의 주요계약 등- 해당사항이 없습니다. 8. 연구개발활동가. 연구개발활동의 개요 (1) 연구개발 담당조직 팀별 담당업무 인원 개발품질팀 제품생산에 따른 문제점 분석 및 공정개선, 자재 Test, 장비의 관리 등 (2) 연구개발비용 - 해당사항이 없습니다.나. 연구개발 실적 1.18인치 LCD모듈 1.52인치 LCD모듈 -1.52인치＋1.0인치 고해상도 LTPS 적용-33만 화소 카메라 센서 적용-MAIN, SUB LCD 260K Color 구현 1.8인치 LCD모듈 -1.8인치＋1.2인치