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산출한 가중평균이자율을 적용하고 있으며, 가중평균이자율을 산출하기 위한 객관적이고 합리적인 기준이 없는 경우에는 회사채 유통수익률을 기초로 회사의 신용도 등을 반영하여 회사에 적용될 자금조달비용을 합리적으로 추정하여 적용합니다. (2) 후속측정 회사는 금 융자산 및 금융부채에 대하여 유가증권, 파생상품 및 당기손익인식지정항목을 제외하고는 유효이자율법을 적용하여 상각후원가로 측정하고 있습니다. 당기손익인식지정항목의 후속측정은 단기매매증권의 후속측정방법을 준용하고 있습니다. 종업원급여 (1) 퇴직급여충당부채 회사는 임직원 퇴직금 지급규정에 따라 당기말 현재 1년이상 근속한 전임직원이 일시에 퇴직할 경우에 지급하여야 할 퇴직금 총 추계액을 퇴직급여충당부채로 설정하고 있습니다. 회사는 현재 확정급여형퇴직연금제도를 시행하고 있으며, 재직 중인 종업원과 퇴직연금의 수령을 선택하고 퇴사한 종업원과 관련한 부채를 각각 퇴직급여충당부채와 퇴직연금미지급금으로 계상하고 있습니다. 퇴직연금운용자산은 기업이 직접 보유하고 있는 것으로 보아 회계처리합니다. 퇴직연금운용자산은 상기 부채의 합계액에서 차감하는 형식으로 표시하고 있으며, 퇴직연금운용자산이 상기 부채를 초과하는 경우에는 그 초과액을 투자자산으로 표시하고있습니다. (2) 연차수당부채회사는 종업원이 미래의 연차유급휴가에 대한 권리를 발생시키는 근무용역을 제공하는 회계기간에 연차유급휴가와 관련된 비용과 부채를 인식하고 있습니다. 회사는 종업원의 미사용 연차에 대하여 보상을 하므로 근무용역의 제공으로 발생하는 연차유급휴가 전체에 대하여 비용과 부채를 인식합니다. 2.13 운용리스 회사는 리스자산의 소유에 따른 대부분의 위험과 효익을 이전받지 않는 경우에 운용리스로 분류하고, 운용리스자산의 사용과 관련하여 보증잔존가치를 제외한 최소리스료에 대해서 리스기간에 걸쳐 균등하게 배분된 금액을 비용으로 인식하고 있습니다. 2.14 중소기업회계처리 특례 회사는 중소기업기본법에 의한 중소기업으로서 회사가 일반기업회계기준 제 31장「중소기업회계처리 특례」규정 중 채택한 회계처리 방침은 다음과 같습니다. (1) 법인세 등법인세 비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 납부할 금액을 법인세 등의 과목으로 표시 하고 있습니다. (2) 수익인식1년 내의 기간에 완료되는 용역매출 및 건설형 공사계약에 대하여는 용역제공을 완료하였거나 공사 등을 완성한 날에 수익으로 인식할 수 있으며, 1년 이상의 기간에 걸쳐 이루어지는 할부매출은 할부금회수기일이 도래한 날에 실현되는 것으로 할 수 있습니다.(3) 유형자산 및 무형자산의 내용연수 등유형자산과 무형자산의 내용연수 및 잔존가치의 결정은 법인세법의 규정에 따를 수 있습니다.2.15 주식할인발행차금주식발행시 주식발행가액이 액면가액에 미달하는 경우 그 미달하는 금액은 자본조정과목인 주식할인발행차금으로 계상하고 동 주식할인발행차금은 주식발행연도 또는 증자연도부터 3년간 매 기 균등액을 상각하고 있습니다. 2.16 COVID-19 바이러스 영향 2020년도 중 COVID-19의 확산은 국내외 경제에 중대한 영향을 미치고 있습니다. 이는 생산성 저하와 매출의 감소나 지연, 기존 채권의 회수 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며 이로 인해 회사의 재무상태와 재무성과에도 부정적인 영향이 발생할 수있습니다. 재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 COVID-19에 따른 불확실성의 변동에 따라 조정될 수 있으며, COVID-19로 인하여 회사의 사업, 재무상태 및 경영성과 등에 미칠 궁극적인 영향은 현재 예측할 수 없습니다. 3. 현금 및 현금성자산당기말과 전기말 현재 현금 및 현금성자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위:원) 계정과목 당 기 전 기 현 금 보통예금 합 계 4. 유형자산 당기와 전기 중 유형자산 변동내역은 다음과 같습니다.(1) 당기 (단위:원) 계정과목 기초금액 증가(취득) 처분및대체 감가상각비 기말금액 훈련시설장치 차량운반구 비품 시설장치 합 계 (2) 전기 (단위:원) 계정과목 기초금액 증가(취득) 처분및대체 감가상각비 기말금액 훈련시설장치 차량운반구
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비품 시설장치 합 계 무형자산 당기와 전기 중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다. (1) 당기 (단위:원) 계정과목 기초금액 증가(취득) 처분 및 대체 상 각 기말금액 영업권 산업재산권 소프트웨어 합 계 (2) 전기 (단위:원) 계정과목 기초금액 증가(취득) 처분 및 대체 상 각 기말금액 영업권 산업재산권 소프트웨어 합 계 6. 퇴직급여충당부채 당기와 전기 중 퇴직급여충당부채의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위:원) 구 분 당 기 전 기 기초금액 설정액 지급액 기말금액 퇴직연금운용자산 퇴직급여충당부채 순부채 2020년 12월 31일 현재의 전 임직원의 퇴직금 소요액은 348백만원(2019년: 322백만원)이며, 동일한 금액에 대하여 퇴직급여충당부채를 설정하고 있습니다. 또한, 회사는 퇴직금추계액의 2%(2019년: 3%)에 해당하는 금액에 대하여 농협 및 신한은행에 확정급여형 퇴직연금을 가입하고 있습니다. 7. 지급보증(1) 당기말 현재 회사가 타인으로부터 제공받은 보증의 내역은 다음과 같습니다. (단위:원 제공자 내역 금액 서울보증보험 이행계약보증 외 8. 자본금 회사가 발행할 주식의 총수는 4백만주이며, 1주의 금액은 5,000원으로 보고기간종료일 현재 자본금은 9,098,490천원(1,819,698주)입니다. 결손금처리계산서 (단위:원) 과 목 제 13(당) 기 제 12(전) 기 미처리결손금 전기이월미처리결손금 당기순이익 결손금처리액 차기이월미처리결손금 (*) 당기 결손금 처리예정일은 2021년 3월 29일 (전기: 2020년 3월 27일)입니다. 10. 매출액 당기와 전기의 매출 세부내역은 다음과 같습니다. (단위:원 구 분 당 기 전 기 광고후원수입 입장권수입 기념품판매수입 이적료수입 기타수입 총 매출액 11. 매출원가 당기와 전기의 매출원가 세부내역은 다음과 같습니다. (단위:원 구 분 당 기 전 기 상품매출원가 기초상품재고액 당기상품순매입액 상품평가손실 기말상품재고액 유소년원가 경기진행운영원가 선수단운영원가 총 매출원가 12. 법인세 등 회사는 중소기업기본법상의 중소기업으로서, 일반기업회계기준 제31장 중소기업 회계처리 특례규정에 따라 법령에 의하여 납부하여야 할 금액을 법인세 등으로 계상하였습니다. 13. 포괄손익계산서 (단위:원) 구 분 당 기 전 기 당기순이익 기타포괄손익 포괄이익 14. 특수관계자 당기와 전기 중 특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다.1) 당기 (단위: 원 특수관계 구분 명칭 자금대여 거래 자금차입 거래 대여 회수 차입 상환 주요경영진 대표이사 외 2) 전기 (단위: 원 특수관계 구분 명칭 자금대여 거래 자금차입 거래 대여 회수 차입 상환 주요경영진 대표이사 외 부가가치 부가가치계산에 필요한 항목과 금액은 다음과 같습니다. (1) 당기 (단위:원) 계정과목 판관비 선수단운영원가 경기진행운영원가 유소년원가 합 계 급여 퇴직급여 복리후생비 지급임차료 세금과공과 감가상각비 무형자산상각비 합 계 (2) 전기 (단위:원) 계정과목 판관비 선수단운영원가 경기진행운영원가 유소년원가 합 계 급여 퇴직급여 복리후생비 지급임차료 세금과공과 감가상각비 무형자산상각비 합 계 16. 보고기간종료일후 발생한사건 회사의 재무제표는 2021년 3월 29일자 정기주주총회에서 확정될 예정입니다. ◆click◆ 『부속명세서 목차』 삽입 00760#*부속명세서_목차.dsl ◆click◆ 『내부회계관리제도 감사 또는 검토의견』 삽입 00760#*내부회계관리제도감사또는검토의견.dsl 외부감사 실시내용 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다. 1. 감사대상업무 회 사 명 주식회사 강원도민프로축구단 감사대상 사업연도 2020년 01월 01일 부터 2020년 12월 31일 까지 2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간 (단위 : 명, 시간) 감사참여자 ＼ 인원수 및 시간 품질관리검토자(심리실 등) 감사업무 담당 회계사 전산감사ㆍ세무ㆍ가치평가 등 전문가 건설계약 등수주산업전문가 합계 담당이사(업무수행이사) 등록공인회계사 수습공인회계사 당기 전기
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당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 투입 인원수 투입시간 분ㆍ반기검토 감사 합계 3. 주요 감사실시내용 구 분 내 역 전반감사계획(감사착수단계) 수행시기 일 주요내용 감사경험, 회사 및 산업에 대한 전반적 이해를 바탕으로 감사절차의 범위와 시기 등을 결정 현장감사주요내용 수행시기 투입인원 주요 감사업무 수행내용 상주 비상주 일 명 명 1분기 검토 일 명 명 반기 검토 일 명 명 3분기 검토 일 명 명 기말감사 재고자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 회사 재고창고 실사(입회)대상 재고자산(상품) 금융자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 본사 사무실 실사(입회)대상 현금 외부조회 금융거래조회 O 채권채무조회 O 변호사조회 기타조회 지배기구와의커뮤니케이션 커뮤니케이션 횟수 회 수행시기 외부전문가 활용 감사 활용 내용 수행시기 일 4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션 구분 일자 참석자 방식 주요 논의 내용 2020년 08월 07일 회사측: 감사 및 재무담당이사외 1인감사인: 업무수행이사외 1인 대면 회의 감사의 범위 및 시기, 경영진 및 감사인의 책임, 감사인의독립성,부정관련 경영진의 책임 등 2021년 02월 16일 회사측: 감사 및 재무담당이사외 1인감사인: 업무수행이사외 1인 대면 회의 감사에서의 유의적 발견사항, 감사인의 독립성, 감사수정사항 및 미수정왜곡표시사항 등 ◆click◆ 『감사인의 중요성 금액』 삽입 00760#*감사인의중요성금액.dsl
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요가. 업계의 현황월드컵과 같은 국제적 스포츠 이벤트가 '황금알을 낳는 거위'로 발전함에 따라 세계 각국의 유치경쟁이 치열해 지고 있듯이 스포츠 산업은 단지 신체를 단련하는 스포츠에만 머무는 것이 아니라 정신적 풍요와 삶의 질 향상을 위해 물질, 공간, 서비스를 제공하는 산업이라고 할 수 있습니다. 특히, 스포츠 산업은 산업경제적 측면에서도 발전 가능성이 크고 잠재적 내재 가치가 무궁한 산업이라 할 수 있습니다.이제 스포츠는 있으면 좋고 없어도 좋은 삶의 잉여적 가치가 아니며, 스포츠가 지식이나 두뇌와 상반되는 신체적 활동에 한정짓는 관념을 벗어난 지도 오래되었습니다. 스포츠는 21세기를 선도할 지식산업의 한 영역으로 인식되고 발전을 거듭하고 있는 실정입니다. 한편, K리그에는 모두 22개의 축구팀이 참가하고 있으며 K리그 1에 12개 구단, K리그 2에 10개 구단이 참여하고 있습니다.당사의 경우, 타 시ㆍ도민프로축구단과는 달리 지역연고기업이 풍부하지는 못하나 이의 개선과 지속적인 성장 및 안정을 위해 단기적으로는 다양한 스폰서의 확보와차별화된 홍보마케팅 전략 등으로 수입원을 창출하고 중장기적으로는 향토기업과협력사업을 통하여 구단 자력사업을 발굴하고 18개 시군과의 연계광고 후원유치가지속적으로 유지될 수 있도록 최선을 다해 나갈 계획입니다.또한 긴축경영을 통하여 불요불급한 지출을 줄이고 당기순이익을 실현하여 누적결손금을 감소시켜 재무구조를 개선해 나갈 것입니다. 나. 회사의 현황 (1) 영업개황 및 사업부문의 구분 (가) 영업개황 당사는 강원도를 연고로 하는 프로축구단을 창설, 2009년도 K-리그 참가를 목표로 2008. 7. 23일 자본금 50,500천원으로 설립된 신설회사입니다. 당사는 강원지역을 연고로 하는 각계각층의 인사들이 발기인이 되어 설립되었으며, 기존의 프로축구단들이 주로 모기업의 홍보수단으로 활용되고 있는데 반해 지방자치단체와 기업, 시민들의 참여를 적극 유도하여 적절한 지배구조를 유지, 명실상부한 대한민국 최고의 도민구단을 만들어 나갈 계획입니다. 또한 당사는 강원도를 비롯한 춘천시, 원주시, 강릉시 등 강원도내 18개 시군의 전폭적인 지지 그리고 출향도민을 포함한 도민들의열화와 같은 성원을 바탕으로 기존 구단들이 자생적으로 흑자경영을 하지 못하는 전반적인 상황에서 도민구단이라는 장점과 적극적인 수익시장 개척, 공격적인 마케팅을 통하여 자체적으로 흑자경영을 달성할 수 있는 기반을 조성할 계획이며, 아울러 지역사회 및 한국프로축구 발전에 기여할 수 있도록 최선을 다 할 것입니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분 사업부문 표준사업분류코드 사업내용 스포츠 클럽 운영업 프로축구단의 흥행 및 광고사업 등 (2) 시장점유율 등 보고서 제출일 현재 K리그에는 22개 구단이 활동하고 있으며 당사는 도민프로축구단으로서 관중의 확보 및 광고유치에 있어 지역연고에 기반을 두고 마케팅활동에 주력하고 있으며 공공서비스를 제공하는 스포츠 단체 특성상 시장점유율을 계산하기는 어려운 면이 있습니다. (3) 시장의 특성 스포츠 산업은 국민의 경제수준 및 여가생활 등과 밀접한 상관관계가 있는 바, 우리나라의 경제가 IMF 이후 꾸준한 성장을 이어오고 있고, 주 5일제 근무의 도입에 따라고도의 성장이 기대되고 있습니다. 특히, 2002년 월드컵 4강과 2010년 남아공월드컵 16강 진출 그리고 2012년 런던 올림픽 동메달 획득을 계기로 축구에 대한 국민적인 관심이 고조되었으나 2014년 브라질 월드컵과 2018년 러시아 월드컵에서 다소 저조한 성적으로 많은 국민들이 실망한 바 있습니다. 2019년 U-20 월드컵의 준우승 등을 통하여 프로축구에 대한 국민들의 관심이 매우 커졌으며, K리그 총관중이 200만명을 넘어서면서 프로축구는 흥행에 성공중입니다. 앞으로도 프로축구의 시장은 지속적으로 성장을 거듭할 것으로 예상되며, 한국 스포츠 산업의 성장을 주도할 것으로 예상됩니다. (4) 신규사업 등의 내용 및 전망 당사는 프로축구단 운영을 통한 스포츠사업 이외의 신규사업에 대하여는 보고서제출일
토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

II. 사업의 내용 ◆click◆『수주상황』 삽입 11011#*_수주상황.dsl 1. 사업의 개요 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사는 위탁관리부동산투자회사로, 한국토지주택공사가 보유한 토지 또는 기타 소유주가 보유한 토지를 취득하여 공공지원 민간임대주택 조성사업을 영위하는 개별 부동산투자회사(이하 "공공지원주택사업리츠")에게 토지를 임대/관리/운영하고, 임대기간 종료 후 토지매각 등에 따른 자산의 투자, 운용, 매각 등을 통해 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 2018년 09월 21일 설립되었으며, 2019년 05월 01일 국토교통부에 영업등록을 완료하였습니다. 당사는 보고서 제출일 현재 주택도시기금이 90.00%(출자금액 약 543억원), 한국토지주택공사가 10.00%(출자금액 약 60억원) 소유하고 있으며, 위탁관리부동산투자회사의 특성상 한국토지주택공사가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다. 공시서류 제출일 현재 당사는 한국토지주택공사와 서울시 양원 공공주택지구 내 C-3BL(공동주택 용지) 및 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내 B-7BL(공동주택 용지) 토지매매계약을 체결하였고 해당 토지 매매대금 납부를 완료하여 완전한 소유권을 취득하였습니다. 토지매매계약 및 매매대금 납부 현황은 아래와 같습니다. 구분 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 토지매도인 한국토지주택공사 한국토지주택공사 토지매수인 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 매매계약체결 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 매매대금납부일 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 매매대상토지 서울시 양원 공공주택지구 내C-3BL (공동주택 용지) 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내B-7BL (공동주택 용지) 대지면적 19,143㎡ 32,650㎡ 지정용도 분양아파트(60~85㎡ 공동) 분양아파트(60~85㎡ 공동) 토지매매대금 75,354백만원 114,559백만원 당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사의 "공공지원주택" 사업자선정 과정에 따른, "공공지원주택사업리츠" 에 본 건 토지를 임대하고 있으며, 해당 내용은 아래와 같습니다. 임대차계약 대상 토지 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 사업자명 (주)양원어울림대한제13호위탁관리부동산투자회사 (주)대한제11호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 사업장 대지면적 19,143㎡ 32,650㎡ 사업의 내용 서울 양원 C-3BL 일원에 공동주택 및 부대복리시설 등을 건설하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 고양 지축 B-7BL 일원에 공동주택 및 부대복리시설 등을 건설하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 주요사업 공동주택 331세대 및근린생활시설 건설 등 공동주택 539세대 및근린생활시설 건설 등 토지 임대차계약 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 준공예정 2021년 10월 (예정) 2021년 10월 (예정) 임대운영 10년 이상 계획 8년 이상 계획 보유 부동산 매각계획 의무 임대기간 종료 후 분양전환 계획(2032년 하반기) 의무 임대기간 종료 후 분양전환 계획(2030년 하반기) 각 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사)는 주주들의 출자금 및 민간차입금, 주택도시기금 융자금, 임대보증금 등으로 자금을 조달하여, 해당 금원으로 당사로부터 토지를 임대하는 임대차계약을 체결하고, 해당 부지에 임대주택을 조성 및 조성 완료 후 임대 운영, 관리하고, 최종 부동산의 매각 등을 통해 각 "공공지원주택사업리츠"의 주주에게 배당함을 그 사업 목적으로 하고 있습니다. 당사는 당사가 취득한 토지를 "공공지원주택사업리츠"에 임대하는 임대차 계약을 체결하여, 30년간 임대 운영할 계획이며, 다만, "공공지원주택사업리츠"가 건설하는 공동주택 및 판매시설의 의무임대기간 등이 종료한 후에 해당 공동주택 및 판매시설 등을 매각할 경우에는 토지를 매각할 계획입니다. 이와 같이 당사의 사업은 당사의 토지를 임차할 각
토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2020.12)

"공공지원주택사업리츠"와 연관되며, 당사의 수입은 각 "공공지원주택사업리츠"와의 임대차계약에 따른 토지 임대료 납부 및 향후 보유 부동산 매각 등을 통해 발생될 예정입니다. 따라서 당사의 현금흐름은 각 "공공지원주택사업리츠"가 진행할 계획인 "공공지원주택사업" 의 영향을 받습니다. ■ 사업부문 현황 : 부동산투자회사업 (REITs) 가. 부동산투자회사 산업의 특성 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다. 부동산투자회사는 법상 자기관리부동산투자회사, 위탁관리부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사로 구분됩니다. 당사는 위탁관리부동산투자회사로서 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 자산의 투자 및 운용과 관련된 자산관리업무를 「부동산투자회사법」상 자산관리회사의 적격요건을 갖춘 자에게 위탁하여야 하는 회사입니다. 따라서 당사는 한국토지주택공사와 자산관리계약을 체결하여 당사의 자산의 투자 및 운용등과 관련된 업무를 위탁하였습니다. 자기관리부동산투자회사 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 위탁관리부동산투자회사 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 기업구조조정부동산투자회사 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의투자ㆍ 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 위탁관리부동산투자회사 시장은 모집된 자금을 통해 저금리 상황에서 안정적이고 수익성 있는 부동산 금융상품의 출시를 통해 일반투자자들의 부동산 직접투자위험을 회피케 하는 등 부동산 간접투자제도의 활성화 및 투명화를 추구한다는 특성이 있습니다. 나. 부동산 투자회사 산업의 시장 현황, 경쟁현황 (1) 국내 리츠 시장현황 부동산투자회사(이하 "리츠")는 「부동산투자회사법」 제21조 1호~7호의 업무를 하기 위해서는 국토교통부의 영업인가를 득하거나 영업등록을 신청하여야 합니다. 국내 인가리츠 현황은 2002년부터 2019년 까지 그 수가 증가하였고, 특히 위탁관리리츠의 인가와 인가신청이 두드러진 상황입니다. 정부의 공공지원 민간임대주택 정책에 따른 기업형 민간임대주택사업을 시행하는 위탁관리부동산투자회사의 증가로 인해 전체 리츠 수가 증가하고 있으며, 자기관리리츠 인가신청은 지속적으로 감소추세이나, 2010년 부동산투자회사법 개정으로 리츠 설립에 대한 제한사항이 완화되면서 자기관리 리츠의 설립이 증가하였고, 2013년 이후 성장세가 회복되었으며, 2020년 기준 기업구조조정리츠(CR리츠) 26개, 위탁관리리츠 252개, 자기관리리츠 4개로 총 282개의 리츠가 운영 중입니다. 제21조(자산의 투자ㆍ운용방법) 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다. 1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분 2. 부동산개발사업 3. 부동산의 임대차 4. 증권의 매매 5. 금융기관에의 예치 6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리 및 처분 [ 연도별 리츠 현황 ] (단위: 개, 조원) 연도별 인가리츠 총자산 (자료 : 한국리츠협회) [ 유형 별 리츠수 및 자산총계] 유형별 리츠 수 및 자산총계.jpg 유형별 리츠 수 및 자산총계 (자료 : 한국리츠협회) 국내 리츠는 2020년 기준 총 282개 부동산투자회사가 운영 중이며, 총자산규모기준 약 99.1%가 위탁관리리츠 및 기업구조조정리츠로 구성되어 있습니다. 국내 위탁관리리츠의 연평균 배당수익률은 2019년 약 6.56% 수준을 보이고 있습니다. 국내 리츠의 배당수익률 추이는 아래와 같습니다. [ 리츠유형 별 배당수익률] 최근 3년간 리츠유형별
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배당수익률.jpg 최근 3년간 리츠유형별 배당수익률 (자료 : 한국리츠협회) 리츠의 투자자산의 유형별 현황은 아래와 같습니다. 2019년 기준 총 운용리츠의 배당수익률은 리테일 및 주택 순으로 높고, 호텔이 가장 낮은 것으로 나타났습니다. 또한, 해산 리츠의 배당수익률은 주택이 가장 높고, 오피스가 가장 낮은 것으로 나타났습니다. 운용 리츠 중 리테일의 경우에는 과거 높은 임대수익을 올릴수 있는 기업구조정 부동산을 매입했던 일부 리츠의 영향으로 높게 나타났으며, 주택의 경우에는 높은 분양수익을 실현한 일부 리츠의 영향으로 높게 나타났습니다. 해산 리츠 중 주택의 경우에는 총 4개 중 2개 리츠(175.38%, 91.34%)가 높은 분양수익을 실현함에 따라 배당수익률이 높게 나타났고, 호텔(평균운영기간 7.5년)과 리테일(평균운영기간 5.3년)의 경우에는 장기보유한 부동산의 매각수익이 일시에 실현됨에 따라 배당수익률이 높게 나타났다. 2019년 기준 리츠의 투자자산규모별 현황은 아래와 같습니다. [ 리츠 투자자산별 배당수익률 ] 최근 3년간 투자자산별 배당수익률.jpg 최근 3년간 투자자산별 배당수익률 (자료 : 한국리츠협회) 2019년 기준 리츠의 투자자산규모별 배당수익률 현황은 아래와 같습니다. [ 리츠 자산규모별 배당수익률 ] 최근 3년간 자산규모별 배당수익률.jpg 최근 3년간 자산규모별 배당수익률 (자료 : 한국리츠협회) 다. 국내 시장 여건 및 산업의 성장성 향후 리츠산업은 일반국민 부동산 투자기회 확대를 위한 상장리츠 육성책(2016.02.23 국토교통부 보도자료) 및 리츠 자산관리회사의 업역제한을 완화하기 위한 부동산투자회사법 시행령 개정 (2016.12.27 국토교통부 보도자료) 등에 따라 공모, 상장 활성화 추진, 공모특전 인센티브 부여 및 민간 자율성 제고를 통한 리츠 활성화 정책 등이 시행될 것으로 예상되어, 리츠산업의 발전이 예상됩니다. 또한 정부의 공공지원민간임대주택 정책 확대, 당사와 같은 토지지원리츠 및 토지임대부 리츠 구조의 도입 및 범 정부적 지원 등으로 투자자산 대상의 유형 및 규모 등이 확대될 것으로 예상됩니다. 라. 경기변동의 특성 및 계절성, 제도변화에 특성 리츠산업은 계절성의 영향보다는 경기변동의 특성, 특히 부동산 경기의 변동성에 영향을 받습니다. 부동산의 가격은 경기변동과 밀접한 관계를 보유하고 있습니다. 또한 정부의 정책적인 제도 변화에 대한 영향력이 큰 상황이며, 향후 리츠산업은 정부의 공공지원 민간임대주택(구. NEWSTAY) 확대에 따른 위탁관리부동산투자회사의 임대주택 조성사업 부문의 증가가 예상됩니다. 공공지원 민간임대주택 정책은 집값 상승으로 주택 마련이 어려워지자 실수요자 및 무주택 서민을 중심으로 임대주택을 공급하고 생애단계별 소득수준별 맞춤형 지원을 해주는 취지에서 탄생했습니다. 정부가 새로운 기업형 임대주택의 공급을 통해 중산층의 주거고민을 해결하고, 전월세 시장 및 선진화된 임대차 문화를 정착시킬 수 있도록 만든 제도입니다. 정부는 저소득층 및 중산층을 위한 임대주택 정책을 확대할 것으로 예상되며 이에따라 임대주택에 대한 사회적 인식과 법적 제도가 더욱 개선되어 갈 것으로 예상됩니다. 공공지원 민간임대주택 사업은 부동산투자회사(REITs)가 사업주체가 되어 임대, 운영, 보유부동산 매각, 청산을 통해 주주에게 배당함을 그 사업목적으로 하는 것으로, 정부나 관계법령은 공공지원 민간임대주택 출자자에 대한 투자원금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 향후 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 기업가치의 하락으로 인해 부동산투자회사의 주식의 가치는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한 임대주택 등의 의무 임대기간 인 8년이후 보유 부동산을 매각하는 시점에 공공지원 민간임대주택 사업회사가 보유한 부동산의 시장가격이 현저히 하락하는 경우에는 기업가치의 급락이 발생할 수 있어, 해당기업의 주식가치는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 정부는 공공지원 민간임대주택 사업의 다변화를 위해 토지지원리츠 제도를
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도입하였으며, 당사와 같이 토지를 매입하는 부동산투자회사를 설립하여, 토지를 매입하여 임대주택 조성 및 운영을 시행하는 개별 공공지원 민간임대주택 사업회사 부동산투자회사)에게 토지를 임대운용하여 운용하는 형태의 제도를 시행하고 있습니다. 토지지원부동산투자회사는 한국토지주택공사 및 대한민국정부 (주택도시기금, 주택도시기금의 운용·관리자인 국토교통부장관의 대리인 주택도시보증공사)로부터 출자를 받고, 주택도시보증공사의 보증을 통한 회사채 발행 등을 통해 자금을 조달한 후 한국토지주택공사 또는 민간이 보유한 토지를 매입할 것입니다. 당사는 향후 보유할 토지를 최장 30년간 임대 운영 가능하나, "공공지원주택사업리츠"의 의무임대운영기간 종료 후 일반 수분양자에게 보유 임대주택 및 판매시설 등을 매각할 경우, 당사의 토지를 함께 매각할 예정입니다. 해당사업의 전반적인 구조도는 아래와 같습니다. 사업의 전반적인 구조도_f.jpg 사업의 전반적인 구조도 ● 사업부문 현황 : 부동산 개발, 임대 및 분양업 가. 산업의 특성 당사는 정부의 공공지원 민간임대주택 정책에 따라 한국토지주택공사 및 기타 소유주로부터 택지를 매입하여, 개별 민간임대주택 조성 및 운영 사업자인 민간임대주택 사업회사(부동산투자회사)에게 토지를 임대할 계획이며, 임대 운영 후 토지를 매각하여 발생하는 수익을 주주에게 배당하는 것을 당사의 사업목적으로 하고있습니다. 다만, 향후 공공지원 민간임대주택 사업회사가 보유 임대주택 등을 매각하는 경우에 당사의 토지를 매각할 계획입니다. 따라서 당사의 사업은 부동산 개발산업의 특성과 연동됩니다. 부동산 개발 및 임대, 분양사업은 부동산 경기 및 입지 등과 밀접한 연관을 보유하고 있습니다. 당사로부터 토지를 임차할 예정인 개별 공공지원 민간임대주택 사업회사의 사업영역은 공동주택 및 복합시설 등을 조성하는 분야이며, 부동산개발과 관련하여 개발사업자는 사업 타당성 검토, 설계, 시공사의 선정 및 관련 인허가 절차의 진행, 사업을 진행하기 위한 자금조달 등을 총괄하여 진행합니다. 또한 개발사업이 완료되면 입주자 모집 및 판매시설 임차인모집을 위한 마케팅 및 홍보, 임차인에 대한 토탈 임대관리서비스를 제공하고, 이후 부동산의 가치를 극대화 한 이후 적정가격에 매각하여야 합니다. 이러한 부동산 개발 및 임대 사업은 사업의 진행단계를 개발단계, 임대운영단계, 매각단계로 나눌 수 있습니다. 각 단계별로 사업진행이 정상적으로 이루어지지 못하거나 지연될 경우 사업성이 악화되어 매각가치가 하락할 위험이 존재합니다. 개발단계에서의 인허가 위험, 시공사 위험, 재해 등 불가항력적인 변수로 인한 사업진행 지연위험 등이 발생할 수 있는 특성이 있으며, 매각단계에서는 부동산 시장의 경기 변동 및 수급 변화에 따라 매각가치가 변동될 수 있는 특성이 있습니다. 이에 따른 시장 분석의 요구와 범위가 확대되고 있으며, 마케팅 능력의 중요도가 대두되는 특성을 보유합니다. 또한 개발사업 진행을 위한 자금조달이 어려울 경우, 사업진행이 지연되거나 이루어지지 않을 수 있습니다. 또한, 민간임대주택 사업의 경우 일반적인 부동산개발사업과는 달리 보유 부동산의 매각시점이 개발 완료시점으로부터 장기에 걸쳐 일어나게 되므로 해당 시점의 부동산 시장 환경이 본 건 사업의 성패를 결정할 것입니다. 현재 시점에서는 해당 시점의 부동산 사업환경을 예측하기 어렵습니다. 나. 국내 시장 여건 및 산업의 성장성 국내 주택 개발사업은 공시서류 제출일 현재 주택의 공급과잉 우려는 대두되지 않고 있습니다. 또한 주택매매가격은 2건의 사업지가 속해 있는 수도권과 서울의 경우, 2018년 중순까지 크게 상승하였다가 현재는 조정 중에 있습니다. 현 정부는 주택가격의 안정화와 공급의 확대를 위한 정책을 지속적으로 펼치고 있습니다. 정부의 지속적인 정책에 따라 주택가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 정부는 또한 주택가격 억제를 위한 "민간택지 분양가 상한제"를 2019.10월부터시행할 것입니다. 주택 가격 상승 불안심리를 차단하기 위해서 투기과열지구(서울 전지역 포함)에 1차적으로 적용할
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것으로 계획 중입니다. 정부는 분양가가 현재보다 20~30%가량 하락할 것으로 예상하고 있으며, 이는 종국적으로 집값 하향 안정화를 이룰 것을 목표로 하고 있습니다. 정부의 규제 정책 및 양호하지 못한 시장여건 등이 지속 형성될 경우 전반적인 산업의 성장성이 저해될 수 있습니다. 주택임대시장은 2014년 전체 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 38.3%였으나, 이후 상승하여 2018년에는 40.5%로 4년만에 2.2% 가량 증가했습니다. 월세 비중이 빠르게 증가했던 2010년 초 대비 다소 둔화되었습니다. 공공지원 민간임대주택 정책 시행에 따라 2020년까지 총 20만호의 공급이 예상되었던 것과 달리 다소 공급이 지연되고 있습니다. 수도권 지역의 높은 주택 매매가격과 세계적 저금리 기조에 따른 금리하락 등으로 전월세 전환이 빨라지면서 주거비 부담도 상승하는 반면, 장기거주가 가능하고 임대료가 안정적인 등록 임대주택의 필요성이 증대되어 임대주택 위주로 정책이 확대되었으며, 1~2인 소형 가구 증가와 주거 트랜드의 변화에 따라 임대 형태는 향후에도 40% 이상의 점유율을 보일 것으로 예상됩니다. 최근 수도권 지역을 중심으로 주택가격이 가파르게 상승하여 중장기적으로 중산층 및 저소득층을 중심으로 전월세 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 높아진 주택가격으로 인해 자가보유의 문턱이 다소 높아지고, 대출 규제가 강화되었기 때문입니다. 따라서, 향후 월세 임대주택에 대한 수요는 확대될 것으로 예상되며 그에 따른 임대 산업의 성장성이 지속될 것으로 예상됩니다. 그러나, 정부의 공공지원 민간임대주택의 공급 증가 및 임대주택사업의 경쟁심화로 인해 개별 "공공지원주택사업리츠"의 임대가격 하락 및 공실이 발생할 가능성이 존재하고, 이에 따라 당사와 체결할 토지 임대차계약에 따른 토지 임대료를 미납하는 상황이 발생할 수 있습니다. 다. 경기변동의 특성 부동산 산업의 경기변동요인은 사회적 요인과 경제적 요인, 그리고 행정적 요인으로 구분하여 다음과 같이 설명할 수 있습니다. (1) 사회적 요인 : 인구의 상태, 주택보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 부동산거래 사용 수익의 관습 등 (2) 경제적 요인 : 도매물가지수, 국내총생산(GDP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량,조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등 (3) 행정적 요인 : 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있지만 국지성과 지역성을 갖고 있어서 부동산산업의 경기는 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)이라고 할지라도 그 지역(도시)안의 어느 지역인지에 따라 각각 다른 변동 양상을 보이는 것이 보통입니다. 또한, 부동산산업의 변동주기는 일반경기 변동주기(약 9~10년)보다 길다고 주장하는 전문가도 있으나 우리나라는 일반경기 주기와 병행하여 순환한다고 보는 주장이 우세합니다. 당사의 사업의 성패를 좌우하는 보유 부동산의 매각은 공시서류 제출일 기준으로 약 11~13년 후에 이루어질 전망이며, 해당 경기변동시점의 상황에 따라 사업성이 변동될 수 있습니다. 라. 시장점유율 부동산개발 시장은 매우 방대하며 장기간에 걸쳐 사업을 진행하고 있으며, 개인 및 법인 다수가 시장에 참여하고 있어 연간 시장점유율을 산정하기가 매우 어렵습니다. 또한 부동산 임대시장은 각 상품의 개별성이 강하고, 일물일가의 원칙이 적용되지 않으며, 시장지배력을 확인하기에는 시장규모가 광대하기 때문에 점유율 통계가 불가능합니다. 2. 회사의 현황 가. 영업의 개황 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 한국토지주택공사가 보유한 토지 또는 기타 소유주가 보유한 토지를 취득하여 공공지원 민간임대주택 조성사업을 영위하는 개별 부동산투자회사(이하 "공공지원주택사업리츠")에게 토지를
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임대운용하여 자산을 운용하는 것을 주 사업으로 하여, 부동산의 투자, 임대, 관리, 운용 및 임대기간 종료 후 토지 매각 등의 방법을 통해 발생한 수익을 주주에게 배당하는 것을 사업의 목적으로 합니다. 당사는 당사가 취득한 토지를 "공공지원주택사업리츠"와 임대차 계약을 체결하여임대운영할 계획이며, 다만, "공공지원주택사업리츠"가 조성하는 공동주택 및 판매시설의 의무임대기간 등이 종료한 후에 해당 공동주택 및 판매시설 등을 매각할 경우에는 토지를 매각할 계획입니다. 매각대금은 향후 체결할 임대차계약상 "공공지원주택사업리츠" 사전에 약정한 순서 및 비율로 배분할 계획입니다. 이는 임대차 계약시 결정될 예정입니다. 당사의 토지를 임차할 개별 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사)는 정부의 서민중산층 주거안정화 강화 목표를 위한 공공지원 민간임대주택 공급정책에 따라 기업형 민간 임대주택 등을 조성 및 운영하는 사업자로서, 당사는 개별 "공공지원주택사업리츠"에 당사가 현재 보유하거나 향후 보유하게 될 토지를 임대하여 임대료를 수취하고, 향후 토지를 매각함으로써 해당 부동산 자산의 투자 및 운용을 통해 그 수익을 주주에게 배당함을 주 사업의 영역으로 하고 있습니다. 현재 주택도시기금 및 LH공사의 출자 비율은 주택도시기금 약 90.00% (54,303백만원), 한국토지주택공사가 10.00% (6,033백만원)입니다. 당사는 주주의 출자금 및 주택도시보증공사의 보증을 활용한 공모 회사채 발행 등 외부 차입을 통해 자금을 조달하여 한국토지주택공사 등으로부터 토지를 취득할 계획이며, 당사의 공시서류 제출일 현재 토지 취득 및 현황은 아래와 같습니다. 구분 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 매매계약 체결여부 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 대지위치 서울시 양원 보금자리주택지구 내 C-3BL (공동주택용지) 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내 B-7BL (공동주택 용지) 대지면적 19,143㎡ 32,650㎡ 토지소유주 한국토지주택공사 한국토지주택공사 당 사는 본 건 토지의 취득 후 한국토지주택공사의 "공공지원주택사업리츠" 공모를 통해 선정된 부동산투자회사에 본 건 토지를 임대할 계획입니다. 현재 3개 대상부지에 대한 공모사업자 선정이 완료되었으며, 해당 내용은 아래와 같습니다. 다만, 향후 사업진행 과정 등에 따라 아래 제시된 사업 일정 및 사업 계획 등은 지연 또는 변경 될 가능성이 존재합니다 구분 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 사업자 명칭 ㈜양원어울림대한제13호뉴스테이위탁관리투자회사 (주)대한11호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 당사와 임대차 계약 대상토지 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 사업의 내용 공동주택 및 부대복리시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 공동주택 및 부대복리시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 주요 조성사업 공동주택 331세대 및 근린생활 시설 조성 등 공동주택 539세대 및 근린생활 시설 조성 등 우선협상선정월 2016년 12월 2016년 12월 토지매매계약 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 토지 임대차계약 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 준공예정 2021년 10월(예정) 2021년 10월(예정) 분양예정 2032년 07월(예정) 2030년 07월(예정) 나. 자산운용의 기본 방침 (투자방침) 당사의 자산운용은 부동산과 현금(투자 이후에 발생하는 임대료, 처분수입 및 기타 현금) 등으로 운용될 계획이며, 부동산의 매입, 임대, 관리, 매각 업무와 현금운용 등에 관한 사항은 당사의 이사회에서 운용방침을 정하여 자산관리회사인 한국토지주택공사를 통해 운용할 계획입니다. 자산관리계약으로 위임되는 업무는 아래와 같습니다. 당사는 부동산의 매입, 임대, 매각 등을 통해 당사의 사업을 진행할 계획이며 자산관리회사인 한국토지주택공사는 본 자산운용을 총괄하여 관리할 계획입니다. 당사는 서울 양원 C-3BL, 고양 지축 B-7BL 등의 토지를 취득하여 해당 부동산에 임대주택
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조성 등의 사업을 시행할 "공공지원주택사업리츠" (부동산투자회사)에게 토지를 임대, 운영하고 향후 토지의 매각을 통해 주주에게 그 수익을 배분할 계획입니다. 당사의 토지를 임차할 개별 "공공지원주택사업리츠"는 당사로부터 토지를 임차하여 임대주택 등을 조성하고 이를 운영, 관리, 매각하는 사업을 계획하고 있습니다. 당사의 사업성과는 개별 "공공지원주택사업리츠" 로부터 발생할 임대료 수입 및 토지매각에 따른 매각처분손익이므로 개별 "공공지원주택사업리츠"의 사업성과와 당사의 현금흐름이 연동됩니다. ▶ 자산관리위탁계약서 제3조 (위탁업무의 범위) - 위탁자 : 주식회사 토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 - 자산관리자 : 한국토지주택공사 (1) 위탁자는 자산관리자에게 다음 각 호의 업무(총칭하여 "위탁업무")를 위탁한다. 다음 각 호의 업무의 수행에 필요하고 밀접한 관련이 있는 업무는 다음 각 호의 업무에 포함된 것으로 본다. (가) 부동산의 취득,임대,관리 및 처분에 관한 업무1) 부동산의 취득,임대,관리 및 처분을 위한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료(실사보고서를 포함하되 이에 한정하지 아니한다. 이하 같다)를 작성하고 제공하는 일 2) 부동산의 취득,임대,관리 및 처분을 위한 각종 계약을 협상하고 작성하며 체결하는일 3) 기타 부동산의 취득,임대,관리 및 처분에 필요한 부수 업무 (나) 부동산투자회사법 제29조에 따른 차입 및 사채발행에 관한 업무 1) 차입 및 사채발행에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 2) 차입 및 사채발행에 관한 계약서를 협상하고 작성하며 체결하는 일 3) 차입 및 사채발행과 차입금 및 발행사채를 상환하는 일 4) 기타 차입 및 사채발행에 필요한 업무 (다) 자산관리에 관한 일반적인 업무 1) 위탁자의 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획을 수립하여 필요한 예산정보 및 관련자료와 함께 위탁자에게 제출하는 일 2) 일반사무수탁회사의 매분기 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련 자료 제공 3) 위탁자의 주식 내지 사채 판매시의 위탁자와의 협의에 의한 주관사 등의 선정과 투 자설명서 작성자료 제공 4) 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 5) 독립된 업무담당자에게 업무를 지시하거나 독립된 업무담당자로부터 업무를 지시받 거나 독립된 업무담당자와 업무를 협조하는 일 6) 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련법령이 정하는 바에 따른 보고 및 공 시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공 7) 위탁자의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산의 관리운용 업무와 관 련한 실무사무의 수행 8) 기타 자산관리자가 자산관리를 위하여 필요하다고 합리적으로 판단하는 업무(위탁 자에게제3자로부터 제기된 소의 응소 및 자산관리를 위하여 필요한 위탁자의 소 제 기에 필요한 제반업무 포함) (2) 부동산투자회사법 제12조 소정 사항 기타 위탁자의 정관상 위탁자의 주주총회의 결의가 요구되는 사항 및/또는 부동산투자회사법 제13조 소정 사항 기타 위탁자의 정관 및 본 계약상 위탁자의 이사회 결의가 요구되는 사항에 관하여는, 자산관리자가 위탁업무를 수행함에 있어서 위탁자의 주주총회 및/또는 이사회 결의에 따라 해당 위탁사무를 수행하여야 한다. ▶ 자산관리위탁계약서 제4조 (자산관리의 방법) (1) 자산관리자는 위탁업무를 관계 법령, 위탁자의 정관 및 본 계약에서 정한 바에 따라 수행하여야 한다. (2) 자산관리자는 위탁자가 당사자가 되는 모든 계약서에 위반하지 않도록 자산관리업무를 수행하여야 한다. (3) 자산관리자는 본 계약에 따른 위탁업무의 수행과 관련하여 자산관리자가 위탁자의 정관, 본 계약, 대출약정 기타 위탁자가 당사자가 되는 모든 계약서에서 정한 바와 달리 대상자산을 관리 또는 운영하고자 하는 경우 이사회의 사전 승인을 얻어야 한다. (4) 자산관리자는 위탁자로부터 위탁 받은 대상자산을 자산관리자의 고유자산 및 다른 부동산투자회사 등 제3자로부터 위탁 받은 자산과 구분하여 관리하여야 한다. (5) 자산관리자는 부동산투자회사법 제22조의 자격을 갖춘 자산운용전문인력으로 하여금
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위탁자로부터 위탁 받은 대상자산을 관리하도록 하여야 하고, 자산운용전문인력을 변경하고자 하는 경우 위탁자 및 일반사무수탁회사에게 그 사실 및 변경될 자산운용전문인력의 경력을 사전에 고지하여, 일반사무수탁회사가 적절히 그 사실을 공시할 수 있도록 하여야 한다 다. 조직의 구성 당사는 부동산투자회사법을 근거로 설립된 위탁관리부동산 투자회사입니다. 부동산투자회사법상 위탁관리부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없습니다. 다만 정관상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 그 역할과 권한을 회사의 정관에 명시함으로써 투명경영, 투자수익제고 및 투자자보호에 만전을 기할 계획입니다. 본 이사회는 3인의 이사와 1인의 감사로 구성되며, 상세한 내역은 제2부. 발행인에 관한사항이사회 등 회사의 기관에 관한 사항을 참고하시기 바랍니다. 당해 회사의 지배구조는 아래와 같습니다. 조직도_f.jpg 조직도 라. 개별 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사) 사업의 개요 당사는 정부의 정책에 따라 기업형 민간임대주택 등을 조성 및 임대운영을 시행하는 개별 "공공지원주택사업리츠"에 당사가 보유한 토지를 임대 운영하는 것을 주 사업으로 합니다. 당사는 향후 보유할 토지를 최장 30년간 임대 운영 가능하나, "공공지원주택사업리츠"의 의무임대운영기간 종료 후 일반 수분양자에게 보유 임대주택 및 판매시설 등을 매각할 경우, 당사의 토지를 함께 매각할 예정입니다. 부동산의 매각에 따른 매각대금은 각 "공공지원주택사업리츠"와 임대차계약시 사전에 약정한 순서 및 비율로 분배할 계획이며, 임대차계약시 결정될 예정입니다. 따라서 당사의 주요수입원인 토지 임대료 수입, 토지매각수입 등은 개별 "공공지원주택사업리츠"의 사업성과와 연동 될 것입니다. 당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사가 보유한 서울 양원 C-3BL, 고양 지축 B-7BL를 매입하여 각 "공공지원주택사업리츠"에 임대, 운영할 계획이사업 계획은 아래와 같습니다. 다만, 향후 사업진행 과정 등에 따라 아래 제시된 사업 일정 및 사업 계획 등은 지연 또는 변경 될 가능성이 존재합니다. 구분 서울 양원 C-3BL 더 함 컨소시엄 사업자 명칭 ㈜양원어울림대한제13호뉴스테이위탁관리투자회사 (주)대한11호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 당사와 임대차계약 대상 토지 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 사업의 내용 공동주택 및 부대복리시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 공동주택 및 부대복리시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 주요 조성사업 공동주택 331세대 및 근린생활 시설 조성 등 공동주택 539세대 및 근린생활 시설 조성 등 우선협상선정월 2016년 12월 2016년 12월 토지매매계약 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 토지 임대차계약 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 준공예정 2021년 10월(예정) 2021년 10월(예정) 분양예정 2032년 07월(예정) 2030년 07월(예정) (1) 서울 양원 C-3BL 사업장에 대한 "공공지원주택사업리츠"의 사업계획 당사가 한국토지주택공사로부터 취득할 계획을 보유한 서울 양원 C-3BL 사업장에 대한 한국토지주택공사의 공모 우선협상대상자로 선정된 회사는 "금호산업 컨소시엄"입니다. "금호산업 컨소시엄"은 본 건 사업을 진행할 "공공지원주택사업리츠"(위탁관리부동산투자회사)를 설립하였습니다. (주)양원어울림대한제13호뉴스테이위탁관리회사는 2019년 05월경 국토교통부의 영업인가를 얻었으며, 2019년 09월경 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사로부터 서울 양원 보금자리주택지구 내 위치한 서울 양원 C-3BL 토지를 임차하고 있습니다. 해당 토지 위에 공동주택 331세대를 조성하여 임대, 운영 및 관리하고 의무임대기간 종료 후 부동산의 매각 등을 통해 발생한 수익을 동사의 주주에게 배당하는 것으로 사업 계획을 수립하고 있습니다. 동사는 토지 임차 후, 2021년 10월 공동주택 준공을 목표하고
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있으며, 준공 후 8년 이상 임대하여, 이르면 2032년 하반기 중 임대주택의 매각을 고려하고 있습니다. 동사의 예상 사업구조는 다음과 같습니다. 子리츠 구조-1_f.jpg 子리츠 구조-1 서울양원_위치도_f.jpg 서울양원_위치도 양원지구 내 본 사업지 위치_f.jpg 양원지구 내 본 사업지 위치 동사가 현재 계획중인 사업장의 위치는 서울 중랑구 망우동 소재 경의중앙선 "양원역" 북동측 인근에 소재하며, 동측으로 개발 완료된 신내택지개발지구 아파트단지, 북측으로 신내차량기지, 남측으로 각종 학교 및 중랑캠핑숲이 위치하고 있습니다. 특히, 신내차량기지 이전에 따른 4차 산업체 유치 및 첨단 클러스터 조성 등이 계획되어 있어 다수의 업무시설이 들어설 것으로 보이며 이와 함께 첨단헬스케어 및 의료연구단지가 조성될 예정임에 따라 직주근접 특성을 누리기 위한 임대수요가 풍부할 것으로 보입니다. 양원지구는 경의중앙선 양원역과 경춘선 신내역 등 2개 철도를 이용할 수 있으며 서울지하철 6호선 신내역이 2019년 연말에 개통될 예정입니다. 또한 면목역(경전철)도 추진 중에 있어 교통여건은 더욱 개선될 전망입니다. 또한, 현재 중랑구 내에는 노후된 아파트가 많아 신축에 대한 수요가 높은 상황입니다. 중랑구 및 주변 지역의 신축 주거수요가 양원지구로 집중될 것으로 예상되며, 향후 양원지구 개발에 따라 해당 지역 및 주변 지역의 교통, 생활 편의시설 등의 확대되어 쾌적성이 높아질 것으로 기대됩니다. 동사는 향후 원활한 임대운영, 관리를 위해 대한토지신탁(주)를 자산관리자로 선정하여, 사업기간 내 임대운영, 매각업무 등을 위탁할 계획이며, 임대운영은 전문적이고 체계화된 부동산 임대 ,관리를 위하여 관련 업무를 전문업체에 위탁하여 임대주택 아파트의 이미지 제고 및 안정적인 임차인 유치를 위한 만전을 기할 계획입니다. 회사는 당초 계획한 배당수익률을 확보하기 위해 계획적인 매각 전략을 수립하여 보유 부동산을 매각할 계획입니다. 다만 향후 부동산 경기 및 인근 주변 시세의 영향에 따라 부동산 가격이 하락할 경우 당초 계획했던 사업 목표의 달성이 어려울 수 있습니다. 양원단지조감도_f.jpg 양원단지조감도 (2) 고양 지축 B-7BL 사업장에 대한 "공공지원주택사업리츠"의 사업계획 당사가 한국토지주택공사로부터 취득할 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내 위치한 고양지축 B-7BL에 대한 한국토지주택공사의 공모 우선협상대상자로 선정된 회사는 "더함 컨소시엄"입니다. 본 건 사업은 한국토지주택공사의 "특화형(협동조합형) 뉴스테이 사업"으로 사회적기업, 사회적협동조합 등 비영리단체의 민간임대주택 공급참여를 유도하고 개발·임대·관리이익을 조합원 및 사회에 환원하는 한편 입주민 공동체 형성을 통한 주거서비스 및 질 제고, 일자리 창출 등의 목적에 따라 한국토지주택공사의 "협동조합 연계 뉴스테이 민간사업자" 공모에 따라사업이 진행됩니다. 해당 공모에 따라 사회적예비기업인 "더함"을 주체로 한 "더함 컨소시엄"이 공모 우선협상대상자로 선정되었으며, 이에 따라 "더함"을 주체로 한 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사)인 (주)대한제11호뉴스테이위탁관리부동산투자회사가 본 건 사업을 진행할 계획입니다. 사업주체인 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사가 취득할 계획인 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내 위치한 고양지축 B-7BL의 대지를 임차하여, 해당 대지에 약 539세대의 공동주택을 조성하는 것을 주 사업목적으로 하여 공동주택 등의조성, 임대운영 및 관리, 의무임대기간 종료 후 부동산의 매각 등을 통해 발생한 수익을 동사의 주주에게 배당하는 것을 그 사업 목적으로 하고 있습니다. 동사의 사업은 2019년 09월에 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사로부터 토지를 임차하는 임대차계약을 체결하여 임대주택 등을 조성하고 있으며, 조성한 주택은 설립될 "협동조합"의 조합원에게 임대할 계획이며, "협동조합"의 조합원은 "협동조합"의 출자자로서 배당을 받을 예정입니다. "협동조합"은 본 건 주택임대관리회사로의 역할을 수행하며 임대운영비를
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"공공지원주택사업리츠"로부터 수취하고 임대/시설관리를 담당할계획입니다. 동사는 임대주택 준공 후 8년 이상 임대할 계획을 보유하고 있으며, 의무 임대기간 종료 후 이르면 2030년 하반기 경 보유 임대주택 등을 매각할 계획을 보유하고 있습니다. 子리츠 구조-2_f.jpg 子리츠 구조-2 고양지축_지도_f.jpg 고양지축_지도 동사가 현재 계획중인 사업지구 남측으로 "은평뉴타운", 서쪽으로는 "고양삼송", 남서쪽으로는 "고양원흥"과 인접하여 있으며 고양시 덕양구는 서울과 인접해 있는 지리적 특성으로 위치는 전반적으로 양호합니다. 기존의 자유로, 통일로 및 서울외곽순환도로, 지하철 3호선(지축역) 이외에 제2자유로가 개통되어 서울과의 연계성 극대화로 향후 주거여건이 더욱 향상되었습니다. 고양 지축은 '신분당선 서북부 연장사업'이 무산되며 악재를 겪었던 장소이지만, 입지적으로 서울과의 접근성이 뛰어나 관심이 지속적으로 이어지고 있는 곳입니다. 특히 광화문이나 종로3가로의 이동하는 상근인구들의 수요가 지속되는 지역입니다. 고양시 덕양구에 위치한 스타필드 고양점과 아케아 고양점, 서울 은평구에 자리한 롯데몰 은평점을 편리하게 이용할 수 있는 지역이며 여기에 자체 인프라까지 확충될 경우, 입주민의 생활은 보다 개선될 것으로 예상됩니다. 동사는 향후 원활한 임대운영, 관리를 위해 대한토지신탁(주)를 자산관리자로 선정하여, 사업기간 내 임대운영, 매각업무 등을 위탁할 계획이며, 임대운영은 전문적이고 체계화된 부동산 임대 ·관리를 위하여 관련 업무를 전문업체에 위탁하여 임대주택 아파트의 이미지 제고 및 안정적인 임차인 유치를 위한 만전을 기할 계획입니다. 회사는 당초 계획한 배당수익률을 확보하기 위해 계획적인 매각 전략을 수립하여 보유부동산을 매각할 계획입니다. 다만 향후 부동산 경기 및 인근 주변 시세의 영향에 따라 부동산 가격이 하락할 경우 당초 계획했던 사업 목표의 달성이 어려울 수 있습니다. 마. 사업부문별 영업실적 당사의 영업수입은 "공공지원주택사업리츠" 에게 토지를 임차하여 발생하는 임대료 수입이며, 향후 보유 부동산의 매각을 통해 발생할 예정인 매각 손익이 당사의 영업성과를 좌우합니다. 당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사로부터 서울양원 C-3BL, 고양 지축 B-7BL 2개의 토지를 2019년 09월에 매매대금을 완납하여 완전 취득하였으며, 당사는 2019년 9월 해당 토지를 "공공지원주택사업리츠"에 임대할 계약을 체결하였고, 당사의 영업수입은 2019년 9월부터 발생하고 있습니다. 바. 주요 사업 위험 및 위험관리계획 (1) 경기변동에 따른 위험 부동산 시장은 국내경기 등에 민감하게 작용하므로 전반적인 국내경기의 침체는 임대율, 임대료, 분양율 및 분양가에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이로 인해 실제 배당금이 회사의 사업계획 상의 예상 배당금보다 낮아질 수 있으므로 투자시 유의하시기 바랍니다. (2) 부동산자산의 매입 위험·관리 당사가 대상 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 ⅰ) 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등으로 인한 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 ⅱ) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입검토 시에 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가지출을 발생시킬 수 있는 위험, ⅲ) 자료의 불충분이나 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다. 다만, 실제 위험 발생가능성 및 그 결과에 대해 사전 분석을 통한 위험 최소화 방안을 마련하고, 부동산 매매계약 체결 등의 과정에서 이러한 위험을 적극적으로 회피하도록 만전을 기하였습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 추정의 오류가 있거나, 제반 사항의 변동으로 부동산 자산 매입관련 위험은 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 이점을 유의하시기 바랍니다. (3) 부동산 자산운용 위험·관리 일반적으로 부동산 자산의 운용과 관련된 위험은 임차인의 신용위험, 개선비용 및 관리비 증가 위험이 있습니다. 동 사업은
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"공공지원주택사업리츠"와의 토지임대차계약을 개시하여, 안정적인 임대가 가능하도록 계획하고 있습니다. 또한 자산관리회사인 한국토지주택공사의 역량 및 효과적인 운영을 통하여 운영기간 중 운영관련 위험을 제거할 계획입니다. (4) 부동산자산 처분 위험·관리 당사는 부동산을 취득한 후 "공공지원주택사업리츠" 에게 최장 30년간 임대 운영할 것을 계획하고 있습니다. 다만, 각 "공공지원주택사업리츠" 가 임대주택 등을 매각할시에 당사의 토지도 함께 매각할 것이며 매각에 따른 매각대금은 임대차계약시 사전에 약정한 순서 및 비율로 분배할 계획을 보유하고 있습니다. 따라서 향후 보유 부동산의 매각/처분시 가격하락이 발생할 위험이 상존하고 있습니다. 각 "공공지원주택사업리츠"의 보유부동산은 매각시점에 적절한 매각 계획을 수립하여, 자산관리회사를 통해 보유부동산을 매각할 예정입니다. 다만 향후 부동산 시장의 급격한 변동 등으로 인하여 당초 예상했던 매각가보다 현저하게 낮아질 가능성이 존재합니다. (5) 제도변화 위험 관련 당사는 부동산투자회사법에 의해 설립되었습니다. 또한 당사 및 당사의 토지를 임차할 "공공지원주택사업리츠"가 근거법을 두고 있는 공공지원 민간임대주택 정책은 정부 주도의 정책사업입니다. 향후 부동산투자회사법 및 주택법 등 관련법령의 개정 및 제도 변화가 있을 경우 회사에게 불리한 방식으로 작용할 수도 있습니다. 3. 영 업설비 등의 현황 당사는 부동산 임대 운영을 주요 사업으로 하고 있으며, 위탁관리부동산투자회사로 본점외의 별도의 지점을 설치할 수 없습니다. 당사는 모든 업무를 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사에 위탁하여 운영합니다. 영업에 중요한 시설로는 매입 및 임대 운영인 토지가 있으며, 당사는 한국토지주택공사에서 소유한 구) 서울 양원 C-3BL, 고양 지축B-7BL, 민간제안사업 토지임대방식 공모에서 선정된 토지를 매입하여, 당사가 발행한 제1-1회 무보증사채 890억원 및 제1-2회 무보증사채 560억원 합계 발행자금 1,450억원으로 당사의 사업목적상 영업자산인 "부동산"의 매매대금으로 사용하여, 당사는 공시서류 제출일 현재 아래와 같은 토지를 취득, 보유하고 있습니다. [토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 토지 취득 내역] 구분 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 비고 토지매도인 한국토지주택공사 한국토지주택공사 토지매수인 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 매매계약체결 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 매매대금납부일 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 매매대상토지 서울시 양원 공공주택지구 내C-3BL (공동주택 용지) 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내B-7BL (공동주택 용지) 대지면적 19,143㎡ 32,650㎡ 지정용도 분양아파트(60~85㎡ 공동) 분양아파트(60~85㎡ 공동) 토지매매대금 75,354백만원 114,559백만원 토지매매계약서 상의 납부 예정일자보다선납하여 할인 적용 (자료 : 회사제시) 4. 시장위험 및 위험관리 당사의 부채는 2020년 12월말 기준 미지급비용, 미지급금, 사채로 구성되어 있습니다. 또한 당사는 현금및현금성자산과 같은 금융자산도 보유하고 있습니다. 당사의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험입니다. 당사의 주요 경영진은 아래에서 설명하는 바와 같이, 각 위험별 관리절차를 검토하고 정책에 부합하는지 검토하고 있습니다. 또한 당사는 투기 목적의 파생상품거래를 실행하지 않는 것이 기본적인 정책입니다. 당사의 시장위험과 관련된 현금성 자산 현황은 아래와 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 계정명 금 액 비 고 2020년 12월말 현금및현금성자산 기업자유예금 합계 가) 시장위험 시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다. 시장위험은 이자율위험이 존재합니다. (1) 이자율위험 이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 현재 공모를
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통해 사채발행을 하였고, 향후에도 공모를 통해 사채발행을 계획하고 있으며, 이는 고정금리로 발행될 계획으로 시장위험에 노출되지 않을 예정입니다. 또한 당사는 현금성 자산의 운용을 자산관리회사를 통해 진행할 예정이며, 자산관리회사는 당사의 이자율변동위험을 최소화하기 위하여 운용방침을 수립하고 운용할 예정입니다. 나) 신용위험 신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 당사에 재무손실이 발생할 위험입니다. (1) 현금및현금성자산 미지급 위험현금및현금성자산 등으로 구성되는 당사의 기타의 자산으로부터 발생하는 신용위험은 거래상대방의 부도 등으로 발생합니다. 이러한 경우 당사의 신용위험 노출정도는 최대 해당 금융상품 장부금액과 동일한 금액이 될 것입니다. 한편, 당사는 금융기관에 현금및현금성자산을 예치하고있으며, 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 다) 유동성위험 당사는 제조업 및 서비스업이 아닌 부동산을 임대운영하는 사업을 영위하고 있습니다. 당사가 임대 운영을 계획하는 "공공지원주택사업리츠"는 "공공지원주택" 정책에 따라 임대주택을 건설, 운영, 매각하는 회사이며 해당회사의 임대료 지급을 통해 당사의 매출이 발생됩니다. 따라서 향후 부동산의 임차인인 "공공지원주택사업리츠"의 사업성 악화로 인해 임대료지급이 발생하지 않을 경우 당사는 유동성위기에 노출될 수 있습니다. 당사는 이러한 유동성 위기가 발생하지 않도록 해당회사의 사업현황 등에 대한 관리를 진행할 예정입니다. 당사의 유동성 위험과 관련한 금융부채는 공시서류 제출일 현재 아래와 같습니다. 향후 기타 부동산의 취득시 추가적인 공모회사채의 발행을 계획하고 있습니다. 이에 따라 임대차계약상 임대료 수입이 정상적으로 발생되지 않을 경우 유동성 위험에 노출될 수 있습니다. [회사채 내역] (단위:백만원) 구 분 종 류 발행일 만기일 이자율 발행금액 당분기말 이자지급방법 장부금액 무보증사채 제1-1회차 매 3개월 후급 무보증사채 제1-2회차 매 3개월 후급 라) 자본관리 자본관리의 주 목적은 당사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다. 당사는 총부채를 자기자본으로 나눈 부채비율을 사용하고 있으며, 현재 총부채 및 자기자본은 다음과 같습니다. (단위:백만원) 구 분 2020년 12월 총부채 자기자본 부채비율 마) 파생상품거래현황 1. 환율 변동 Risk Hedge용 파생상품거래 - 해당사항 없음 2. 통화스왑 파생상품거래 - 해당사항 없음 바) 경영상의 주요계약 등 1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 - 해당사항 없음 사) 연구개발활동 - 해당사항 없음
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ※ 예측정보에 대한 주의 사항 ※ 가. 본 경영진단 및 분석의견은 일부 '예측자료'가 포함될 수 있으며, 실제 결과와 다를수 있을 수 있음을 인지하여 주시기 바랍니다. 나. '예측자료'는 그 성격상 미래의 불확실한 사건들을 나타내며 표현상으로는 '예상', '전망', '계획', '기대' '추정' 등의 단어를 포함할 수 있고 회사의 향후 경영현황 및 재무실적에 긍정적 또는 부정적으로 영향을 미칠수 있음을 유의하시기 바라며 다음과 같은 사항들이 포함될 수 있습니다. - 환율, 이자율 등의 변동을 포함한 국내외 금융시장의 동향- 사업의 처분, 매수 등을 포함한 회사의 전략적인 의사결정- 회사가 영위하는 주요 사업분야의 예상치 못한 급격한 여건 변화 - 기타 경영현황 및 재무실적에 영향을 미칠수 있는 국내외적인 환경변화이로 인한 회사의 미래 실적은 '예측자료'에 명시적 또는 묵시적으로 포함된 내용과 중대한 차이가 있을 수 있습니다. 다. 본 보고서의 제출일 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 '예측자료'에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없음을 양지하여 주시기 바랍니다. 1. 경영진단의 개요 회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다. 2. 재무상태 (단위 : 원) 구분 제3(당)기 제2(전)기 2020년 12월 31일 2018년 12월 31일 [유동자산] 현금및 현금성자산 미수수익 선급비용 선급금 선납세금 단기투자금융상품 [비유동자산] 토지 기타비유동자산 자산총계 [유동부채] 미지급금 미지급비용 부가세예수금 [비유동부채] 사채 부채총계 [자본금] [자본잉여금] [자본조정] [기타포괄손익누계액] [이익잉여금] 자본총계 3. 영업실적 (단위 : 천원) 구분 제3(당)기 제2(전)기 증감 Ⅰ.영업수익 Ⅱ.영업비용 Ⅲ.영업손익 Ⅳ.영업외수익 Ⅴ.영업외비용 Ⅵ.법인세비용차감전순손익 Ⅶ.법인세비용 Ⅷ.당기순손익 4. 유동성 및 자금조달과 지출 가. 현금흐름 (단위 : 천원) 과 목 제 3(당) 기 제 2(전) 기 Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름 1. 당기순이익 2. 현금의 유출이 없는 비용 등의 가산 3. 현금의 유입이 없는 수익 등의 차감 4. 영업활동으로인한 자산부채의 변동 가. 미수수익의 감소(증가) 나. 선급비용의 감소(증가) 다. 선급금의 감소(증가) 라. 선납법인세의 감소(증가) 마. 미지급금의 증가(감소) 바. 미지급비용의 증가(감소) Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름 1. 투자활동으로 인한 현금유입액 2. 투자활동으로 인한 현금유출액 가. 토지의 매입 Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름 1. 재무활동으로 인한 현금유입액 가. 유상증자 나. 사채의 발행 2. 재무활동으로 인한 현금유출액 가. 배당금의 지급 나. 유상감자 Ⅳ. 현금의 증감(Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ) Ⅴ. 기초의 현금 Ⅵ. 기말의 현금 나. 사채 (단위 : 천원) 사채종류 발행일 만기일 이자율 상환조건 제 3(당) 기 제 2(전) 기 회사채 만기일시 회사채 만기일시 합 계 5. 그 밖의 투자의사결정에 필요한 사항 - 제3기 재무제표에 대한 감사보고서 주석 참조
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II. 사업의 내용 가. 업계의 현황 (1) 산업의 개요 및 특성IT서비스 사업은 사업자가 필요로 하는 최적의 정보환경을 구축하는 것입니다. 컨설팅에 의해 계획을 수립하고, 소프트웨어 등 각종 시스템 자원을 표준화된 절차와 계획에 의하여 통합함으로써 기업에 최적의 시스템을 구축해주는 서비스입니다.종래에는 정보시스템을 구축할 시 자체적으로 기획, 설계하여 개별적으로 하드웨어를 조달하고 소프트웨어를 발주하는 것이 일반적이었으나, 점차 전문 시스템업체가 수행하고 있습니다. 이는 정보통신의 급속한 발전과 세계화의 확산에 따라 기업의 정보시스템이 갈수록 복잡, 다양화되는 추세에서 각 시스템간의 통합에 대한 전문 능력이 필요시되고, 그리고 정보기술의 차별화가 산업의 경쟁우위를 유지, 확보하는 길이라고 인식되었기 때문입니다. 바로 이러한 수요를 만족시키기 위해 등장하는 것이 SI산업입니다. 미국, 일본 등지에서는 SI산업이 일찌감치 시작되어 연평균 30% 이상의 성장이 지속되고 있지만 국내에서는 90년대에 되어서야 본격적으로 시작되었습니다. 오늘날과 같이 정보통신의 급속한 발전과 세계화의 확산에 따라 기업의 정보시스템이 갈수록 복잡, 다양화되는 추세에서 IT서비스산업은 산업의 경쟁력은 물론 국가 경쟁력을 위한 기간산업으로 부각되고 있습니다. 이는 국가의 정보화 확산을 위한 견인역할과 동시에 산업 전반의 효율성 및 경쟁력을 제고시키고, 고급 기술 인력 육성을 주도하고 있기 때문입니다. (2) 산업의 성장성 2021년 국내 IT 시장 전망쿠마 스리칸티 HPE 최고기술책임자(CTO) 겸 소프트웨어 부문 총괄은 “지난해에는 코로나19로 인해 예측할 수 없었던 혼란의 연속이었으나, 이로 인한 기술 산업의 변화 양상은 초기 단계에서 미리 예견할 수 있었다”면서, “안토니오 네리 HPE 회장은 이번 팬데믹의 영향으로 모든 사람이 상상했던 미래의 모습이 예상보다 더 빨리 당도했다고 전했으며, 사티아 나델라 MS CEO역시 2달 동안 2년치의 변화를 경험한 것과 같다고 언급했다”고 지난해 코로나19가 세계 IT 시장에 미친 영향에 대해 설명했다.이어 쿠마 스리칸티 HPE CTO는 올해 성공을 위한 주요 IT 전략으로 ‘에지 중심’, ‘클라우드 네이티브’, ‘데이터 기반’ 등 3가지를 꼽았다. 그는 “전 세계 많은 기업들은 팬데믹 상황 초기 단계에서 ‘에지 중심’의 IT 환경으로 신속히 전환하기 위해 당사의 조언을 구했다”면서, “이에 HPE는 에지에서 코어에 이르는 다양한 플랫폼 및 네트워킹 포트폴리오를 토대로 원격에서도 비즈니스를 이어갈 수 있는 최적의 하이브리드 워크플레이스 솔루션을 제공했다”고 강조했다.그러나 아직 일부 기업들은 클라우드 전환과 관련한 전략 및 방법론에 대해 지속적인 자문을 구하고 있는 것으로 나타났다. 실제로 아직 퍼블릭 클라우드로 마이그레이션 하지 못하고 있는 기업은 각 사가 운영 중인 애플리케이션의 약 70%가 직면한 데이터 관리, 레이턴시, 애플리케이션 연동 등의 문제를 해결하기 위해 집중하고 있었다.디지털 트랜스포메이션의 다음 단계에서는 클라우드 전환이 선택이 아닌 필수 사항으로 자리매김할 것으로 예상되며, 이에 따라 다양한 애플리케이션 및 데이터를 관리, 운영하기 위한 최적의 클라우드 전략이 기업의 성공 지표가 될 것으로 예상된다.쿠마 스리칸티 HPE CTO는 시장 생존을 위한 필수 조건으로 ‘인사이트 시대로 진입’해야 한다는 점을 꼽았다. 현재 방대한 양의 데이터를 생성하고 수집하는데 집중했던 정보의 시대를 지나 인사이트의 시대로 진입하고 있다. 이에 새 시대에는 디지털 트랜스포메이션을 위한 새로운 규칙과 우선순위가 규정돼야 하며, 에지에서 클라우드를 아우르는 플랫폼 구축에 초점을 맞춰야 한다는 것이다. 이 플랫폼은 기업의 데이터를 연결하고 보호, 분석 및 활용하며 애플리케이션에 민첩성을 더해 기업의 비즈니스 잠재성을 높이는 데 도움이 될 것이라는 예측도 나왔다.출처: 아이티데일리, HPE2021년 올해 정부·공공기관의 디지털 혁신 투자가 늘면서 정부발 IT 수요 훈풍이 기대된다. 특히 SW(소프트웨어)
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구축과 상용SW 구매 수요가 14% 내외로 늘어나고, 정보보호 관련 투자도 급증할 것으로 조사됐다.과학기술정보통신부는 2021년 공공부문 SW·ICT장비·정보보호 수요조사 결과, 올해 전체 사업규모가 전년 대비 13.6% 증가한 5조7470억원에 이를 전망이라고 18일 밝혔다. 금액으로는 작년보다 6878억원 늘어난 수치다. 과기정통부는 관련 수요예보 온라인 설명회를 19일 진행할 예정이다.이번 수요예보 내용은 과기정통부가 국가기관, 지자체, 교육기관, 공공기관 등 공공 부문 2230개 기관을 조사한 결과를 집계한 것이다. 연도별 sw사업규모.jpg 연도별 sw사업규모 [출처:디지털타임스, 과학기술정보통신부 ] 세부적으로 SW 구축에 전년 대비 14.7%(5516억원) 증가한 4조3111억원, 상용 SW 구매에 13.7%(440억원) 늘어난 3652억원, ICT장비에 9.4%(922억원) 증가한 1조707억원이 각각 투입될 예정이다. 이 중 정보보호 관련 내용이 포함된 사업금액은 총 1조2456억원으로, 이는 전년 대비 51.4%(4227억원) 증가한 규모다. 해당 사업 내 정보보호 관련 투자·구매 예산은 6939억원으로 조사됐다.분야별로는 SW 구축사업에서는 전체 규모의 52.7%인 2조2714억원이 운영 및 유지관리 사업에 투입된다. SW 개발 사업에는 전체 사업금액의 40%인 1조7233억원이 배정됐다. 이밖에 △환경구축 236억원(2.9%) △ISP(정보화전략계획) 186억원(2.3%) △DB(데이터베이스) 구축 107억원(1.3%) △콘텐츠 70억원(0.9%)의 예산이 투입된다. ict 장비별 구매계획.jpg ICT 장비별 구매계획 [출처:디지털타임스, 과학기술정보통신부 ] 한편 내년 SW 구축사업 중 대기업 참여제한 예외인정 사업을 조사한 결과, 이미 인정받은 사업이 26건, 예외인정 신청을 검토 중이라고 응답한 사업은 9건으로 조사됐다.SW구매 사업에서는 35.6%인 1299억원이 사무용 SW 구입에, 26.6%인 972억원은 보안용 SW 구입에 사용된다. 운영체제와 시스템관리 SW, 기타SW에는 각각 179억원, 153억원, 777억원이 배정됐다.ICT장비 구매 사업에서는 58.6%인 6271억원이 컴퓨팅장비 구입, 26.5%인 3904억원이 네트워크 장비 도입에 투입된다. 방송장비에는 532억원이 배정됐다. 정보보호 관련 제품.서비스 구매계획.jpg 정보보호 관련 제품.서비스 구매계획 [출처:디지털타임스, 과학기술정보통신부 ]정보보호 관련 제품·서비스 구매 사업에서는 총 사업금액의 52.9%인 3672억원이 정보보안 서비스에 투입된다. 38.3%인 2659억원은 정보보안 제품, 5.4%인 372억원은 물리보안 제품에 배정됐다. 물리보안 서비스 예산은 236억원으로 전체의 8.0% 수준이다.김정삼 과기정통부 SW정책관은 "공공 SW·ICT 장비·정보보호 사업 규모가 2년 연속 두 자릿수로 커져 코로나19로 인해 어려움을 겪는 SW·ICT 업계가 활력을 얻을 것을 기대한다"며 "SW·ICT 산업이 지속 성장하고 제값을 받을 수 있도록 20년 만에 전면 개정된 SW진흥법의 현장 안착을 위해 노력하겠다"고 말했다. (3) 경기변동의 특성 SI산업은 특성상 1년 이상의 중장기 계약 사업입니다. 그래서 타산업에 비해 계절적 변동요인에 따른 민감도 정도가 둔하며, 경기에 다소 후행하는 특성을 가지고 있습니다. 경기가 위축되면 공공부문의 대형 프로젝트의 수요가 줄어들고 민감부문의 전산투자가 축소될 위험을 가지고 있기 때문입니다.하지만 시장의 개방화와 국제화에 따른 경쟁력 격화 및 사회 구성원의 정보화 수요 증대에 힘입어 기업경쟁력 및 국가경쟁력을 좌우하는 첨단 기간산업이라는 공감대가 형성되면서 90년대 이후 급속한 성장기를 맞이하게 되었으며 향후 모든 사업을 이끌어가는 핵심 산업분야로 성장해나갈 전망입니다. 따라서 기간산업인 SI산업을 일반 제품의 라이프사이클인 도입->성장->성숙->쇠퇴 공식을 적용하기는 힘들며 시장확보를 위한 산업 내의 경쟁이 지속될 것입니다. (4) 경쟁요소 SI산업은 정보화 투자가
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기업경쟁력 제고의 전략적 수단으로 인식되면서 다른 산업에 비해 경기변동의 민감성이 낮은 편입니다. 하지만 대부분의 SI기업들은 모든 종류의 정보기술 제품을 취급하여 기술에 있어서의 차별화가 되지 못하고 있으며, 고급 기술인력들의 이직률이 다른 산업에 비해 높은 10~20%를 차지하면서 인적 자원에 대한 의존도가 높습니다. 그래서 고급기술인력의 보유 정도가 경쟁력 제고에 있어 중요하며, 빠른 기술속도를 리드하는 기술 예측력과 기술 습득이 최대의 관건입니다.고객사의 SI업체 선정 기준은 구축 사례, 아웃소싱 경험, 기술력, 확보 고객 수 등입니다. (5) 자원조달상의 특성 정보기술 분야의 주요 구성요소인 H/W, S/W는 주로 수입제품을 사용하고 있습니다. H/W의 경우, PC는 국산제품이 주로 사용되고 있으나 서버급 컴퓨터는 일부 공공기관에서 국산제품이 소규모로 사용되고 있을 뿐이며 나머지 대부분은 수입제품이 사용되고 있습니다. S/W의 경우도 워드프로세서, 그룹웨어 부문에서 국내 제품이 수입제품과 경쟁하는 정도이며, 일부 중소기업에서 국산 ERP를 사용하고 있을 뿐입니다. 기업이나 금융기관, 공공기관 등 대부분이 주요 S/W를 수입제품에 의존하고 있고, 각 기업/기관의 고유한 응용업무를 자체인력이나 일부 국내 외주에 의해 개발하여 사용하고 있는 실정입니다. 정보통신(IT)산업의 특성상 가장 큰 비중을 차지하는 주요 경쟁요소는 인력(인건비)이며, 우수 연구개발인력은 최소 3 ~ 5 년 간의 업무 경력을 필요로 하는 반면, 충분한 조건을 구비한 전문 인력의 공급은 수요에 비해 적어, 현재 정보통신업계의 전문인력의 공급부족 현상이 나타나고 있습니다. 당사를 비롯, IT서비스업체들의 경우 자사내의 연구개발 인력이 충분한 업무 경력을 쌓은 고급 전문인력의 성장 및 경쟁력 창출 원천이 되고 있습니다.기술력 또한 주요 경쟁요인의 하나로 부각되고 있습니다. IT서비스산업의 특성상 변화하는 산업의 동향에 부응하는 신속한 서비스의 제공이 필요합니다. 따라서 고유 솔루션 개발, 기술특허 보유 등을 통한 경쟁력 있는 기술력의 보유로 변화하는 산업환경에 맞는 제품과 서비스의 제공이 필요합니다. 이에 많은 IT서비스기업들이 기술 및 솔루션 개발에 많은 투자를 하고 있습니다. (6) 관련법령 또는 정부의 규제 등정부는 SI사업을 국가의 중추기간산업으로 육성함으로써 IT산업의 하드웨어 측면과 소프트웨어 측면의 균형발전을 도모할 것을 목표로 'SI산업 활성화' 계획을 수립하고 있습니다. 사이버 건설업에 비유되는 SI산업을 70년대의 건설업과 같은 수출산업으로 육성코자 하는 것입니다. 이를 위해 SI에 투자하는 기업들에 대해 세제지원이 이루어지는 바, 전사적 기업자원관리설비(ERP), 공급망 관리시스템설비(SCM), 고객관계관리시스템설비(CRM) 등 SI산업에 투자한 중소기업에는 7%, 대기업에는 3% 세제공제 혜택을 주고 있습니다. 또한 IT중소기업을 육성하기 위해, 국가, 공공기관의 국내 입찰사업 중 일정 규모 이하의 소액 사업은 중소기업만 입찰할 수 있도록 하는 '중소기업 제한경쟁 입찰제도'를 시행하고 있으며, SW산업을 육성하기 위해 '소프트웨어산업진흥법'을 제정하여 시행하고 있습니다. 나. 회사의 현황 (1) 영업개황 및 사업부문의 구분 (가) 영업개황 당사는 코로나로 불안정한 현 시국에 154억의 매출을 달성, 안정적인 수익을 보이고 있습니다. 지난 20년간 국내 400여 고객사에 종합 IT 서비스를 제공하고 있는 중견 전문 IT 기업으로, 고객 서비스를 통하여 구축한 각종 경험과 Know-How를 바탕으로 최고의 IT 서비스 기업을 지향하고 있으며, Hardware, Network 등의 IT 인프라 및 다양한 업무 시 스템 구축에 대한 컨설팅, 개발, 유지보수 등의 서비스를 제공할 뿐만 아니라, 적극적인 R 투자를 통하여 전문 IT 솔루션을 개발 및 공급하고 있습니다.회사의 주 매출은 시스템통합과 소프트웨어개발 그리고 서버 유통에서 일어나고 있습니다. 부문별로 설명하자면, 당사가 수년간 시장점유율 1위를 지키고 있는
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iSeries서버 시장에서 직판과 총판 매출이 고루 일어나고 있고, xSeries서버 매출과 pSeries서버 매출도 지속적으로 발생하여, 전기에 이어 판매 서버의 다변화가 안정적으로 이루어지고 있으며, 유지보수의 점진적인 증가로 안정성과 수익성을 추구하도록 하겠습니다. 또한 VMware를 통한 시스템 가상화 시장의 사업영역 확장 및 Hiclass라는 자체 개발 소프트웨어를 기반으로 스마트 교육 및 3D 프린팅 사업시장으로 진출하였습니다.당사는 IT업종 외에도 이스라엘 정부 및 협회에서 인증한 사해 미네랄 원료를 사용한 『Aroma Dead Sea』화장품 사업을 인수하는 등 다양한 사업분야에 진출하고 있습니다. 금년에는 PDF엔진기반의 스마트티칭시스템과 스마트시트와의 결합을 통한 전자칠판 HiClass SmartSheet의 국내보급 및 수출사업을 본격화 할 예정입니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분 사업부문 표준산업분류코드 사업내용 컴퓨터 프로그래밍, 시스템 통합 및 관리업 컴퓨터시스템 통합 자문 및 구축 서비스업 기타 화장품 도매 컴퓨터및주변장치, 소프트웨어 도매업 기타교육지원서비스 - 취급업무 및 서비스 개요 사업 영역 시장의 특성 사업 내용 및 전개방향 시스템통합 금융권 구조조정으로 통합 시스템구축, 아웃소싱의 확대 등 투자 확대-정부의 전자정부 및 지식행정 구현을 위한 KMS의 신규사업과 EC기반의 전자조달사업확대, 대형 국방사업의 단계적 추진 등 공공부문 시장 확대 -정보시스템 구축 컨설팅-정보시스템 설계 및 개발-정보시스템 패키지 통합-장비공급, 유지보수-인터넷 서비스 관련 시스템 설계-정보전략계획수립-시스템 평가-BPR/ISP수립 평가-업무정보화 지도-정보화 진단 이비즈니스솔루션 및 개발 SW -전자상거래시장 활성화 및 전자조달시스템 수요증가-고객중심 원투원 마케팅전략 확산-애플리케이션, 데이터의 복잡성으로 인한 통합 요구 증대 -기업정보포탈(EIP)-KMS,그룹웨어 솔루션-데이터관리(ETL)-OLAP Reporting-데이터 분석-연구 과제관리 시스템 전자칠판 및 전자펜 - 기존의 종이 필기 방식을 Digital화 - 전자펜(Digital Pen)과 전자페이퍼(Digital Paper) 기반의 기술 - 혁신적인 차세대 정보 입력 장치 - 데이터 입력 및 처리에 있어서 프로세스 혁신을 주도 - 디지털 북, 디지털노트, 전자칠판등 교육 관련 사업 - 금융권 및 일반기업의 수기문서 자동화 시스템 구축 - 전자펜 기반의 SNS ( 블로그, 페이스북, 트위터…) 상품 - 사용자가 늘 사용하던 컨텐츠 및 애플리케이션을 편하게 사용할 수 있는 환경을 제공- Easy Workspace- Ceedo Enterprise- Ceedo for Citrix- Ceedo for Call Center -이스라엘 정부 및 협회에서 인증한 사해 미네랄을 원료로 사용한 정통 이스라엘 사해화장품 (2) 시장점유율 등 이지시스템은 종합 SI, ERP, Groupware/KMS/EDMS 구축을 비롯한 각종 On-line Solution을 제공하는 기업으로 컨설팅에서 개발, 유지보수까지 총체적으로 구현하는 e Business 전문 비즈니스 업체입니다.당사는 IBM i시리즈 총판 업체로서 솔루션, 시스템 통합(SI) 업체와 상호협력해 i시리즈 점유율을 넓혀가고있습니다.또한 VMware를 통한 시스템 가상화 시장으로 사업영역을 확장하였습니다.신사업분야로 2017년 부터 종이기반의 전자칠판 솔루션인 HiClass3D SmartSheeet를 기반으로 국내 교육시장 및 해외수출을 시작하여 미래 주력사업으로 성장시킬것 입니다. (3) 시장의 특성 국내 SI시장은 매년 지속적인 외형 성장과 함께 기술적인 성장을 거듭한 반면, 수익성과 시장의 영업환경은 크게 개선되지 않는 양상을 나타내고 있습니다. 이는 최근 몇년간 정부 및 공공부문에서 발주하고 있는 프로젝트들과 금융권 구조조정 및 업무환경 변화에 따른 신규프로젝트의 수요 확대가 크게 기여한것으로 분석됩니다. 그러나 이러한 시장 확대와는 달리, 국내SI시장은 일부 대기업들의 시장독점, 그리고최저가
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낙찰제 관행, 높은 하드웨어 비중, 복잡한 하도급 구조 등이 전반적인 IT서비스 산업의 수익성과 경쟁력을 저해하고 있는것으로 파악하고 있습니다. 이러한 구조적인 문제를 해결하기 위하여 업체간의 출혈경쟁 방지를 위한 자생적 노력, 해외시장 개척 등 경쟁력확보와 수익성제고를 위한 노력이 절실한 상황입니다. 마지막으로 SI산업은 그 특성 상, 기업의 투자와 매우 밀접한 관계를 가지고 있을뿐만 아니라 경기에 후행하는 산업인 관계로, SI산업의 지속적인 성장과 발전을 위해서국내 산업 전반의 경기회복에 따른 기업 들의 IT분야의 투자가 선행되어야 할것으로 예상됩니다. (4)조직도 2019년 조직도.jpg 2020년 조직도 2. 주요 제품 및 원재료 등 가. 주요 제품 등의 현황 (단위 :백만원 ) 사업부문 매출유형 품목 구체적용도 주요상표등 매출액 (비율) 이비즈니스 솔루션 용역매출 기타 기타 S 디지털펜 시스템통합 용역매출 SEVER 서비스 유지보수 제품매출 스마트펜, 자석시트 PB-300자석시트 개발소프트웨어 LAN소프트웨어 LAN환경구축 기타 상품매출 소프트웨어유통 하드웨어유통 HDD 화장품 아로마데드씨 로얄티수익 수입임대료 합계 나. 주요 제품 등의 가격변동추이 (1) 산출기준 당사의 매출은 프로젝트 단위별로 발생되어 "주요 제품에 대응"되는 품목별 가격변동추이, 가격산출기준 및 가격변동원인을 산정하기가 어렵습니다 (2) 주요 가격변동원인 상품매출은 컴퓨터 및 네트워크장비 공급업체의 가격에 따라 변동되며, 제품매출의 경우 수요별 상황에 따라 각기 달리 적용되고 있어 일률적으로 말할 수 없습니다. 또한 솔루션개발 매출의 가격은 과기처 단가에 의해 영향을 받습니다. - 소프트웨어개발촉진법 제10조 및 동법 시행령 제16조 - 통계법 제4조, 8조, 15조 및 동법 시행령제 4조, 9조, 16조 에 의한 소프트웨어 사업의 기술자별 노임단가를 참고 적용합니다 임금> (단위: 원) 구 분 일평균임금 월평균임금 시간평균 임금 IT기획자 IT컨설턴트 정보보호컨설턴트 업무분석가 데이터분석가 IT PM IT PMO SW 아키텍트 Infrastructure아키텍트 데이터 아키텍트 UI/UX 개발자 응용SW 개발자 시스템SW 개발자 임베디드SW 개발자 데이터베이스 운용자 NW엔지니어 IT시스템운용자 IT지원 기술자 SW제품 기획자 IT서비스 기획자 IT기술영업 IT품질관리자 IT테스터 IT감리 IT감사 정보보호관리자 침해사고대응전문가 IT교육강사 SW사업대가 활용시 유의사항>※ 본 조사결과는 SW사업에서 반드시 활용해야 하는 강제사항은 아님* SW기술자 평균임금은 소프트웨어산업진흥법 제22조(소프트웨어사업의 대가지급) 4항 ‘소프트웨어기술자의 노임단가’를 지칭함 * SW기술자 평균임금은 기본급, 제수당, 상여금, 퇴직급여충당금, 법인부담금을 모두 포함한 결과임 * 월평균임금은 일평균*근무일수(20.9일), 시간평균임금은 일평균÷8시간으로 각각 산정함 * 월평균 근무일수는 휴일, 법정공휴일 등을 제외한 업체가 응답한 근무일의 평균이며, 이는 개인의 휴가 사용여부와는 무관함 * SW기술자 평균임금은 2018년 대비 7.7% 증가함 * IT직무 중 IT감사는 유효응답 표본이 적어 활용시 유의해야함[시행일] 2020년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지 적용 다. 주요 원재료 등의 현황 (단위 :백만원 ) 사업부문 매입유형 품 목 구체적용도 매입액(비율) 비 고 시스템 통합 전산기 Server 및 서비스 시스템 통합시 사용되는 서버 코오롱베니트 외 전산기 유지보수 합계 라. 주요 원재료 등의 가격변동추이 당사의 주사업인 SI, 솔루션사업을 위해 용역과 함께 취급하는 품목은 서버 및 네트워크장비와 각종 S/W 등으로 볼 수 있으나, 이러한 장비는 당사가 직접 제조하지 않으며, 구입시 매번 사양이 모두 다르므로 개별 원자재의 적정한 가격비교가 곤란합니다. (1) 산출기준 (가) 기술용역의 경우 : 과기처 단가를 기준을 참고하여 투입인력의 보유기술 수준에따라 각각 다릅니다(나) 서버,H/W, S/W : 고객의 요구사양에 따라 가격이 모두
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달라 비교가 곤란합니다. (2) 주요 가격변동원인 (가) 기술용역의 경우 : 과기처 노임단가와 업계시장의 인력수급 및 외주단가의 영을 받습니다.(나) 서버, H/W, S/W : 컴퓨터 및 네트워크 장비 공급업체의 가격과 고객수요 기호에 따라 변동됩니다. 3. 생산 및 설비에 관한 사항 가. 생산능력 및 생산능력의 산출근거 (1) 생산능력 당사의 시스템통합, 솔루션사업의 성격상 생산자원은 인적자원이므로 기술지원 인력을 기준으로 작성하였습니다 (단위 : 명 ) 사업부문 품 목 사업소 제 27 기 제 26기 제 25기 시스템통합,솔루션 상품 외 본사 합 계 ※ 영업·관리, 연구개발 인력 및 임원 제외 기준으로 연평균 인원기준임 (2) 생산능력의 산출근거 (가) 산출방법 등 ① 산출기준 당사의 시스템통합, 솔루션 사업은 영업,관리 및 연구개발 인력을 제외한 사업부서 전인력이 투입되며 부족인력은 외주인력을 활용하므로 사업부문 직접인력을 기준으로 하였습니다. ② 산출방법 시스템통합, 솔루션 사업부분의 연평균 인원수로 산출하였습니다. (나) 평균가동시간 해당인력이 100% 투입되고 휴가, 교육 및 법정공휴일을 제외한 정규근로시간과 초과시간을 합한 시간을 정규근무가능 시간을 기준으로 비교할 경우 가동율은 90%로 산정하고 있습니다. 나. 생산실적 및 가동률 (1) 생산실적 (단위 :천원) 사업부문 품 목 사업소 제 27 기 제 26기 제 25기 시스템 통합 솔루션 시스템통합용역 본사 제품 본사 솔루션용역 본사 합 계 (2) 당해 분기의 가동률 당사의 업종 특성상 가동시간의 산출은 의미가 없어 해당사항이 없습니다. 다. 생산설비의 현황 등 (1) 생산설비의 현황 [자산항목:토지] (단위 :천원) 사업소 소유형태 소재지 구분 기초장부가액 당기증감 당 기상각 당 기장부가액 비고 증가 감소 본사 자가 금천구가산동 합계 [자산항목:건물] (단위 :천원) 사업소 소유형태 소재지 구분 기초장부가액 당기증감 당 기상각 당 기장부가액 비고 증가 감소 본사 자가 금천구가산동 합계 [자산항목:차량운반구] (단위 :천원) 사업소 소유형태 소재지 구분 기초장부가액 당기증감 당 기상각 당 기장부가액 비고 증가 감소 본사 자가 금천구 가산동 합계 [자산항목:비품] (단위 :천원) 사업소 소유형태 소재지 구분 기초장부가액 당기증감 당 기상각 당 기장부가액 비고 증가 감소 본사 자가 금천구 가산동 합계 [자산항목:시설장치] (단위 :천원) 사업소 소유형태 소재지 구분 기초장부가액 당기증감 당 기상각 당 기장부가액 비고 증가 감소 본사 자가 금천구 가산동 합계 [자산항목:소프트웨어] (단위 :천원) 사업소 소유형태 소재지 구분 기초장부가액 당기증감 당 기상각 당 기장부가액 비고 증가 감소 본사 자가 금천구가산동 합계 [자산항목:산업재산권] (단위 :천원) 사업소 소유형태 소재지 구분 기초장부가액 당기증감 당 기상각 당 기장부가액 비고 증가 감소 본사 자가 금천구가산동 합계 [자산항목:개발비] (단위 :천원) 사업소 소유형태 소재지 구분 기초장부가액 당기증감 당 기상각 당 기장부가액 비고 증가 감소 본사 자가 금천구가산동 합계 (2) 설비의 신설ㆍ매입 계획 등 (가) 진행중인 투자: [해당사항 없음] (나) 향후 투자계획: [해당사항 없음] 4. 매출에 관한 사항 가. 매출실적 (단위 : 천원) 사업부문 매출유형 품 목 제27기 제26기 제25기 이비즈니스 솔루션 개발소프트웨어 디지털펜 기타 소계 시스템 통합 전산기기 시스템 통합 기타 소계 개발소프트웨어 소계 스마트전자펜 제품 전자펜 PB-300 소계 기타 상품 H/W S/W 스마트펜및전자칠판 HDD 임대료 수입임대료 로열티 소계 합 계 나. 판매경로 및 판매방법 등 (1) 판매조직 당사의 판매조직은 SI 사업본부의 영업조직으로 구성되어 있습니다. 2020년 12월 31일로 판매관련 당사 인원은 14명 입니다. (2) 판매경로 매출유형 품목 구분 판매경로 비중 제품/용역 이비즈니스솔루션,개발소프트웨어,기타 국내 자체판매 상 품 시스템 통합,서버유통,기타H/W,S/W유통, 전자칠판, 화장품 외 국내 수주 및
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협력사IBM BP사 (3) 판매방법 및 조건 구분 판매방법 판매조건 자체판매 내부 영업사원이 고객과 상담, 제안을 통해 판매 하는 경우와 이지시스템의 전략적 제휴사인 IBM, LG-IBM 등의 마케팅 조직이 당사의 내부 영업 사원에게 고객을 소개하는 경우 -시스템 통합 매출은 설치후 1~3개월 대금 결제- 솔루션은 제공기간(6∼12개월)에 따른 현금 분할 판매가 일반적 예) 계약30%, 중도30%, 잔금40%- 일부 어음 거래(최대 3개월) 협력사 판매 계약을 체결한 협력사가 영업 및 구축을 수행하고 당사로부터 제품을 공급받아 고객에게 제공 - 협력사가 Site 구축완료 후 3개월내에 제품 대금 입금 (주로 현금 및 일부 어음) (4) 판매전략 -시스템통합/솔루션시장과 유통시장을 구분하여 시스템통합/솔루션시장은 내부 영업인력 중심으로 전략적 제휴사와의 긴밀한 협력을 통하여 고객 발굴 및 판매를 하고 유통시장은 지방 협력사들 영업채널 중심으로 판매하는 이원화 전략을 펼치고 있습니다.-당사 고객이 대부분 중소 중견 기업인 점을 감안하여 시스템 디자인 및 구축과 솔루션의 기획 컨설팅 및 기존 솔루션과의 통합까지 토탈 서비스를 제공하고 있습니다.-기술력 및 제품력을 바탕으로 완벽하고 신속한 커스터마이징을 목표로 하고 있습니다.-대부분의 프로젝트가 일회성이 아니라 기업의 영업활동의 다양화와 확장시 지속적인 추가 개발 및 유지 보수가 필요하므로 고객과 단순 판매관계가 아닌 장기적 제휴관계 형성을 통한 지속적이고 반복적인 매출을 유도하고 있습니다. 5. 수주상황 당사는 2020년 12월31일 현재 시스템 통합 및 솔루션 개발, 납품을 바탕으로 인 정보 시스템 대구텍 S914서버, (주)미라콤아이앤씨 SMS(Server Management SOFTWAR, 동방에스앤디 주식회사의 인천~ 정보화시스템 구축사업 , 교원크리에이티브 IT센터 교원 DLP용 Netapp FAS2750A ,디비아이엔씨 DB저축은행 전산장비 교체 사업, 동방에스앤디 동방 IBM E950 등의 프로젝트를 수주를 하였습니다. ◆click◆『수주상황』 삽입 11011#*_수주상황.dsl 27_수주상황 (단위 : 천원) 품목 수주일자 납기 수주총액 기납품액 수주잔고 수량 금액 수량 금액 수량 금액 대구텍 S914서버 외 인천~ 정보화시스템 구축사업 LB세미콘 EDS+MOS 프로젝트 H/W(서버)외 신용보증기금 서버외 DB금융투자 HTS 스토리지 KG그룹 그룹웨어시스템 구축_서버 스토리지 Fujitsu 서버외 (엔프라니 가상화 인프라 구축) LB세미콘 EDS+MOS 프로젝트 SW 대금(GAUCE외) 군인공제회 통합자금관리시스템 고도화 지원 HP 서버 동방 IBM E950 외 원격근무 보안강화 HCI기반 VDI시스템 구축 비즈니스 연속성 보장을 위한 정보시스템 구축 사업 DB금융투자 업무DB 서버 및 스토리지 교체 사업 DB저축은행 전산장비교체 사업_IBM 서버 외 수협 인사급여시스템 구축 한일전기 S924서버 합 계 6. 파생상품 등에 관한 사항 가. 파생상품계약 체결 현황 [해당사항 없음] 나. 리스크 관리에 관한 사항 [해당사항 없음] 7. 경영상의 주요계약 등 당사는 파생금융상품거래, 생산시설 임대차계약, 기술도입계약, 경영관리계약, 상도입계약 등 경영상의 주요계약에 해당사항이 없습니다. 8. 연구개발활동 가. 연구개발활동의 개요 (1) 연구개발 담당조직 당사는 부설연구소를 1997년 설립하여 자체적으로 소프트웨어 및 솔루션의 연구발활동을 활발하게 하고 있으며, 더불어 학계 또는 연구소등과 콘소시움으로 신기술 및신제품 개발을 추진하고 있습니다. 현재 부설연구소는 이승호 대표이사를 연구소장으로 6명의 전문 연구원이 소속되어 있습니다. 성명 직책 담당업무 주요학력 경력 이승호 대표이사(연구소장) 기술연구개발총괄 전자통신연구원(주)C, 한국에이아이소프트 김주희 연구원 HandiPDF솔루션 개발 이지코어 기업부설연구소 박소윤 연구원 HandiPDF솔루션 개발 서경대학교 수리정보통계학과 변재영 연구원 HandiPDF솔루션 개발 숭실대학교 컴퓨터학부 김성용
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HandiPDF솔루션기술 마케팅 (주)DVIS 제품디자인및 웹디자인 외 김혜정 연구원 HandiPDF솔루션 개발 경상대학교 컴퓨터과학과 한영경 연구원 HandiPDF솔루션 개발 경상대학교 컴퓨터과학과 (2) 연구개발비용 (단위 :천원 ) 과 목 제27기 제26기 제25기 비 고 원 재 료 비 인 건 비 감 가 상 각 비 위 탁 용 역 비 기 타 연구개발비용 계 회계처리 판매비와 관리비 제조경비 개발비(무형자산) 연구개발비 / 매출액 비율[연구개발비용계÷당기매출액×100] 나. 연구개발 실적 연구과제 연구기관 연구결과 및 기대효과 페이퍼 타블렛 공동개발 기존의 키보드에 의존하는 정보 입력 방식의 한계를 넘어, 종이와 펜에 의한 정보 입력이 가능한 새로운 차세대 디지로그(Digilog)장치임 자체개발 사용자가 정보계시스템에 손쉽게 접근 및 핸들링을 통해 익숙한 EXCEL Sheet로 데이터를 가져와 다양한 보고서 작업이 가능하도록 지원하는 새로운 개념의 솔루션.누구나 쉽게 사용할 수 있으며, 반복적인 보고서 작성시 최소한의 작업으로 보고서를 생성할 수 있고, 신속한 레포트 생성으로 의사결정 시간을 단축할 수 있음. 자체개발 웹환경에서 스마트 클라이언트를 지원하는 Web OLAP 솔루션. 언제 어디서나 기업의 유용한 정보를 엑세스하여 의사결정을 준비할 수 있는 인프라를 바탕으로 유용한 데이터 분석 및 비정형데이터 분석이 가능한 사용자 중심의 OLAP 솔루션.다양한 레포팅 뷰 및 직관적인 세부기능을 제공하여 사용자가 원하는 자료를 원하는 형태로 분석 가능함 자체개발 데이터관리,분석,레포팅 기능을 통합하는 사용자 중심의 웹 어플리케이션 구축에 사용하는 개발 툴.ActiveX의 활용에 초점을 맞춘 웹 어플리케이션 개발 플랫폼으로서, 다양한 목적 및 용도에 맞게 개발된 수십만의 3rd-party ActiveX컴포넌트를 즉각 활용할 수 있게 해줌으로 복잡한 업무의 개발에 속도 및 안정성을 보장할 수 있음 WebpliX Dataflow Workbench(중소형 데이타 웨어하우스 구축) 자체개발 대용량의 데이터를 처리하는 기능을 워크플로우로 통합하여 직관적인 환경과 데이터 처리 프로세스를 관리할 수 있는 Data Management툴 WebpliX Campaign Workbench(캠페인관리시스템) 자체개발 마케팅캠페인의 자동화 및 프로세스 효율화를 지원해주는 마케팅의 전략적 도구임.탁월한 데이터 처리 능력을 바탕으로 목표고객의 타겟팅 기능, 멀티오퍼, 멀티채널 및 멀티스텝 캠페인을 가능하게 하는 포괄적 지원능력을 가지고 있음 스마트시트형 전자칠판과 3D기반 스마트클래스 1) 스마트시트형 전자칠판 ( 벽면 탈 부착형 ) 2) 스마트클래스 교수 시스템( PDF 엔진 기반 ) 3) 스마트클래스 협력 수업 시스템 ( 교실간 공동수업 ) 4) 스마트클래스 디카보드 시스템 ( 스마트폰이용 자동문서입력, 미래부 InHouse Project ) 5) 스마트클래스 3D ( 3D 렌더링, 인쇄등 지원, ETRI Mobile 3D 개발 Project 참여기업) 9. 기타 투자의사결정에 필요한 사항 가. 외부자금조달 요약표 [국내조달 (단위 : 천원) 조 달 원 천 기초잔액 신규조달 상환등감소 기말잔액 비고 은 행 순증감액만 기재 보 험 회 사 종합금융회사 여신전문금융회사 상호저축은행 기타금융기관 금융기관 합계 회사채 (공모) 회사채 (사모) 유 상 증 자 (공모) 유 상 증 자 (사모) 자산유동화 (공모) 자산유동화 (사모) 기 타 자본시장 합계 주주ㆍ임원ㆍ계열회사차입금 기 타 총 계 (참 고) 당기 중 회사채 총발행액 공모 : 백만원 사모 : 백만원 [해외조달] (단위 : 천원) 조 달 원 천 기초잔액 신규조달 상환등감소 기말잔액 비고 금 융 기 관 해외증권(회사채) 해외증권(주식등) 자 산 유 동 화 기 타 총 계 나. 최근 3년간 신용등급 평가일 평가대상유가증권 등 평가대상 유가증권의신용등급 평가회사(신용평가등급범위) 평가구분 한국기업데이타( AAA ～ NG ) BB- 이크레더블( AAA ～ NG ) B 한국기업데이타( AAA ～ NG )