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증분원가는 관련된 법인세혜택을 차감한 순액을 자본에서 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 취득하는 경우 (이하 "자기주식") 거래원가는 자기주식의 계정과목으로 하여 재무상태표상 자본의 차감항목으로 표시하고 있습니다. 2-7. 수익인식 당사는 아래의 5단계 수익인식 모형을 적용하여 수익을 인식하고 있습니다.① 계약 식별 → ② 수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에배분 → ⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식 1) 수행의무의 식별 당사는 ① 고객이 재화나 용역 그 자체에서 효익을 얻거나 고객이 쉽게 구할 수 있는 다른 자원과 함께하여 그 재화나 용역에서 효익을 얻을 수 있고, ② 고객에게 재화나 용역을 이전하기로 하는 약속을 계약 내의 다른 약속과 별도로 식별해 낼 수 있다면 구별되는 별도의 수행의무로 식별합니다. 2) 기간에 걸쳐 이행하는 수행의무 당사는 당사가 수행하여 만들어지거나 가치가 높아지는 대로 고객이 통제하는 자산을 기업이 만들거나 그 자산 가치를 높이는 경우와 기업이 수행하여 만든 자산이 기업 자체에는 대체 용도가 없고, 지금까지 의무수행을 완료한 부분에 대해 집행 가능한 지급청구권이 기업에 있는 경우에만 진행기준을 적용하여 수익을 인식할 수 있습니다. 당사가 시행하는 자체분양공사의 수익은 한국회계기준원 질의회신'2017-I-KQA015'의 조건을 충족하지 못하여 인도기준으로 인식하며, 동 회계처리는 한국채택국제회계기준에 한하여 효력이 있습니다. 3) 변동대가 당사는 받을 권리를 갖게 될 대가와 관련하여 기댓값 또는 가장 가능성이 높은 금액을 기준으로 변동 대가를 추정하고, 이미 인식한 누적 수익금액 중 유의적인 부분을 되돌리지 않을 가능성이 매우 높은 금액까지만 변동대가를 거래가격에 포함하여 수익을 인식합니다. 4) 계약체결증분원가 계약체결증분원가는 고객과 계약을 체결하기 위해 들인 원가로서 계약을 체결하지 않았다면 들지 않았을 원가로 회사는 고객에게 그 원가를 명백히 청구할 수 있는 경우가 아니라면 발생시점에 비용으로 인식하고 있습니다. 당사는 계약체결증분원가를발생항목별로 검토하여 자산화된 계약체결증분원가는 향후 계약이행원가로 인식하고 있습니다. 5) 계약이행원가 당사는 고객과의 계약을 이행할 때 드는 원가가 다른 기업회계기준서의 적용범위(예:기업회계기준서 제1002호 '재고자산', 제1016호 '유형자산', 제1038호 '무형자산')에포함되지 않는다면, 그 원가는 다음 기준을 모두 충족해야만 자산으로 인식하고 있습니다. 원가가 계약이나 구체적으로 식별할 수 있는 예상 계약에 직접 관련된다. 원가가 미래의 수행의무를 이행할 때 사용할 기업의 자원을 창출하거나 가치를 높인다. 원가는 회수될 것으로 예상된다. 2-8. 금융수익과 비용 금융수익은 투자로부터의 이자수익, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다. 금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다. 2-9. 차입원가적격자산의 취득, 건설 또는 제조와 직접 관련된 차입원가는 적격자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이를 때까지 당해 자산원가의 일부로서 자본화하고 있습니다. 적격자산이란 의도된 용도로 사용하거나 판매될 수 있는 상태가 될 때까지 상당한 기간을 필요로 하는 자산을 말합니다. 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 차입한 당해 차입금의 일시적 운용에서 생긴 투자수익은 자본화가능 차입원가에서 차감합니다. 기타 차입원가는 발생기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다.2-10. 법인세비용법인세비용은 당기법인세비용과 이연법인세비용으로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건으로부터 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로
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인식하고 있습니다. 1) 당기법인세비용당기법인세비용은 회계기간의 과세소득(세무상결손금)에 대하여 납부할(환급받을) 법인세액으로서 당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여, 과세당국에 납부하거나 과세당국으로부터 환급받을 것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다. 2) 이연법인세비용이연법인세 자산과 부채는 재무상태표상 자산 또는 부채의 장부금액과 세무기준액과의 차이인 일시적차이와 미사용 세무상결손금 및 세액공제에 대하여 보고기간말까지제정되었거나 실질적으로 제정된 세율에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지않다면 이연법인세자산의 장부금액을 감액시키고 있습니다. 감액된 금액은 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높아지면 그 범위 내에서 환입하고 있습니다.2-11. 이익잉여금당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 당사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. 3. 재무위험관리3-1. 재무위험관리요소 당사는 여러 활동으로 인하여 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.1) 신용위험신용위험은 거래의 상대방이 계약에 의하여 정해진 기간에 이행해야 할 거래를 거절하거나, 이행능력을 상실함으로 인해 당사가 입게 될 재무손실을 의미하며, 신용위험관리의 목적은 신용위험의 원천을 당사가 수용할 수 있는 수준으로 유지하고 위험이 반영된 수익률을 최적화하는 것입니다.금융자산의 신용위험에 대한 최대노출액은 보유한 담보물이나 기타 신용보강을 고려하기 전 특정 위험요인의 변동으로 인해 인해 금융자산의 순가치가 최대로 변동될 수있는 불확실성을 보여주며, 당사가 보유한 금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다.당기말 및 전기말 현재 신용 위험에 대한 최대 노출 정도는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 합계 2) 유동성 위험 유동성위험이란 거래부족이나 자금부족 등으로 어려운 상황에 처함에 따라 특정자산을 현금화 또는 가용자산화하는데 불확실성이 발생하여 재산가치의 변동을 초래할 위험을 말합니다.① 유동성위험의 관리유동성위험 관리의 목적은 자금조달 및 운용과 관련된 유동성 변동요인을 미리 예측하고 적정수준의 유동성을 관리함으로써 만기가 도래하는 지급의무를 이행하지 못하는 경우가 발생하지 않도록 관리하는 것입니다. ② 금융부채의 잔존계약 만기 분석당기말 및 전기말 현재의 금융부채의 잔존계약 만기 분석내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 합 계 (단위 : 천원) 구 분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급비용 장기차입금 합 계 3-2. 자본위험관리 당사의 자본관리의 목적은 건전한 자본구조의 유지를 통하여 주주 및 이해당사자들에게 안정적으로 이익을 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본 비용을 절감하기 위해최적의 자본 구조를 유지하는 것입니다. 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있습니다. 자본조달비율은 순부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 총차입금(재무상태표의 장단기차입금 포함)에서 현금및현금성자산을 차감한
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금액이며, 차감한 금액이 0보다 작을경우 0으로 합니다. 총자본은 재무상태표의 "자본"에 순부채를 가산한 금액입니다. 당기말 및 전기말의 자본조달비율은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 총차입금 차감: 현금및현금성자산 순부채 자본총계 총자본 자본조달비율 4. 금융상품 공정가치활성시장에서 거래되는 금융상품의 공정가치는 보고기간 말 현재 공시되는 시장가격에 기초하여 산정됩니다. 당사가 보유하고 있는 금융자산의 공시되는 시장가격은 매매중개기관의 공시가격(Dealer price quotations)에 기초합니다.활성시장에서 거래되지 아니하는 금융상품(예: 장외파생상품)의 공정가치는 평가기법을 사용하여 결정하거나, 독립적인 외부 전문평가기관의 평가결과를 이용합니다. 당사는 다양한 평가기법을 활용하고 있으며 보고기간 말 현재 시장상황에 근거하여 합리적인 가정을 수립하고 있습니다. 당사가 사용하는 공정가치 평가기법은 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 최근 거래를 사용하는 방법, 실질적으로 동일한 다른 금융상품의 현행공정가치를 이용할 수 있다면 이를 참조하는 방법, 추정현금흐름 할인방법, 옵션가격결정모형 등이 있습니다. 당사는 금융상품의 공정가치를 다음의 3가지 수준으로 분류하여 공시합니다.- 수준 1: 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 금융상품의 경우, 동 금융상품의 공정가치는 수준 1로 분류하고 있습니다.- 수준 2: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 유의적인 투입변수가 시장에서 관측한 정보에 기초한다면 동 금융상품의 공정가치는 수준 2로 분류하고 있습니다. - 수준 3: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 기초한다면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류하고 있습니다. 4-1. 공정가치로 측정하는 금융상품당기말과 전기말 현재 당사가 보유한 공정가치로 측정하는 금융상품은 없습니다. 4-2. 상각후원가로 측정하는 금융상품 1) 당사가 상각후원가로 측정하는 금융상품의 공정가치 산출 방법당사의 금융상품 중 상각후원가로 측정하는 금융자산 및 금융부채는 장부금액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않으며, 기타 금융상품은 장부금액과 공정가치가 일치합니다. 장부금액을 공정가치의 합리적인 근사치로 보아 장부금액을 공정가치로 공시한 항목과 관련한 평가기법과 투입변수는 공시하지 않습니다. 2) 당기말 및 전기말 현재 상각후원가로 측정하는 금융상품의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 장부금액 공정가치 장부금액 공정가치 상각후원가로 인식된 자산 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 합계 상각후원가로 인식된 부채 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급비용 장기차입금 합계 3) 당기말 및 전기말 현재 재무상태표에서 공정가치로 측정되지는 않으나 공정가치가 공시되는 금융자산부채의 평가수준별 공정가치의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 수준 1 수준 2 수준 3 합 계 상각후원가로 인식된 자산 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 상각후원가로 인식된 자산 합계 상각후원가로 인식된 부채 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 상각후원가로 인식된 부채 합계 (단위 : 천원) 구 분 수준 1 수준 2 수준 3 합 계 상각후원가로 인식된 자산 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 상각후원가로 인식된 자산 합계 상각후원가로 인식된 부채 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급비용 장기차입금 상각후원가로 인식된 부채 합계 5. 범주별 금융상품 5-1. 금융상품 범주별 장부금액 1) 금융자산 (단위 : 천원) 재무상태표 계정과목 상각후원가 측정 금융자산 당기말 전기말 현금및현금성자산 현금및현금성자산 미수금 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 대여금 합계 2) 금융부채 (단위 : 천원) 재무상태표 계정과목
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상각후원가 측정 금융부채 당기말 전기말 미지급금 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급비용 미지급비용 장기차입금 장기차입금 합계 5-2. 금융상품 범주별 순손익당사의 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 금융자산 이자수익 금융부채 이자비용 6. 현금및현금성자산당기말 및 전기말 현재 당사의 현금및현금성자산 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 금융기관 내 역 당기말 전기말 ㈜신한은행 현금및현금성자산 7. 재고자산7-1. 당기말 및 전기말 현재 재고자산의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 금 액 비 고 당기말 전기말 완성주택 용지 미완성주택 합계 7-2. 당기 중 완성주택에서 분양원가로 대체된 금액은 303,928백만원이며, 전기 중 분양원가로 대체된 금액은 없습니다. 8. 장기차입금당기말 및 전기말 현재 회사의 장기차입금 현황은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 차입처 차입일 만기 연이자율 당기말 전기말 Tranche A 교보생명보험(주) 현대해상화재보험(주) 수협은행 신용협동조합중앙회 삼익신용협동조합 반월신용협동조합 광안신용협동조합 Tranche B 신한삼송제일차(주) 합 계 (주1)상기 대출은 당기 중 전액 중도상환되었습니다. 9. 계약부채(1) 당사의 계약부채 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 분양선수금 선수금 합 계 (2) 계약부채는 고객과의 계약을 위해 고객으로부터 선수취한 금액으로 구성되며, 인식된 계약부채 중 당기에 수익으로 인식된 금액은 314,036백만원입니다. 10. 자본금10-1. 당기말 및 전기말 현재 회사의 자본금에 관한 사항은 다음과 같습니다. (단위 : 주, 천원) 수권주식수 발행주식수 1주당 금액(원) 납입자본금(천원) (단위 : 주, 천원) 수권주식수 발행주식수 1주당 금액(원) 납입자본금(천원) 10-2. 당기말 및 전기말 현재 회사의 주주 현황은 다음과 같습니다. (단위 : 주) 주주명 보통주 B종 종류주식 C종 종류주식 합계 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 우미건설(주) 주식회사 알비디케이 신한금융투자 일반주주(공모) 합 계 (단위 : 주) 주주명 보통주 B종 종류주식 합계 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 우미건설(주) 주식회사 알비디케이 신한금융투자 합 계 10-3. 당사가 발행한 우선주의 세부내역은 다음과 같습니다. 구 분 B종 종류주식 C종 종류주식 발행주식수 207,800주 의결권 없음 있음 성격 종류주식 종류주식 이익배당에 관한 사항 연 6.5% 우선배당 연 4.91% 우선배당 잔여재산분배에 관한 사항 출자금 및 출자금에 대하여 출자기간(출자금 납입이 완료된 날로부터 잔여재산분배가 완료되는 날까지) 동안 연 우선배당률을 적용하여 산정한 금액을 합산한 금액에서 출자기간동안 배당 받은 금액(주주 변경이 있는 경우 변경 전·후 주주 누구에게든 지급된 모든 금액을 합산함)을 공제하여 산정한 금액 11. 이익잉여금처분계산서11-1. 회사의 당기 및 전기 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다. 제 4(당) 기 2021년 01월 01일 부터 제 3(전) 기 2020년 01월 01일 부터 2021년 12월 31일 까지 2020년 12월 31일 까지 처분예정일 2022년 03월 24일 처리확정일 2021년 03월 31일 (단위 : 원) 과 목 당 기 전 기 Ⅰ. 미처분이익잉여금 (미처리결손금) 1. 전기이월미처분이익잉여금 (전기이월미처리결손금) 2. 당기순이익(손실) Ⅱ. 이익잉여금 이입액 1. 주식발행초과금 Ⅲ. 이익잉여금처분액 1. 배당의 지급 Ⅳ . 차기이월미처분이익잉여금 (차기이월미처리결손금) 11-2. 회사의 주주에 대한 배당금 산정내역은 다음과 같습니다. (단위: 주, 원) 구분 보통주 B종 종류주식 C종
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종류주식 합계 발행주식수 1주당 금액 배당금 총액 액면배당율 (단위: 주, 원) 구분 보통주 B종 종류주식 합계 발행주식수 1주당 금액 배당금 총액 액면배당율 11-3. 당기와 전기의 배당성향은 다음과 같습니다. (단위: 원) 구분 당기 전기 배당액 당기순이익(손실) 배당성향 12. 포괄손익계산서당기 및 전기중 회사의 포괄손익은 당기순손익과 동일합니다. 13. 주요 약정사항 13-1. 회사는 한국토지주택공사와 자산관리위탁계약을 체결하고 부동산의 취득, 개발, 임대, 관리, 개량 및 처분 등 회사의 목적 사업과 관련한 업무를 위탁하고, 자산관리위탁계약서 에 따른 보수를 매 분기 종료 후 지급합니다.13-2. 회사는 신한아이타스 주식회사와 일반사무위탁계약을 체결하고 회사의 목적사업과 관련한 일반사무를 위탁하였으며, 일반사무위탁계약서에 따른 보수를 매 분기 종료 후 지급합니다. 13-3. 회사는 흥국생명보험 주식회사와 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산 보관 및 관리업무를 위탁하는 자산보관계약을 체결하고, 자산보관계약서에 따른 보수를 매 분기 종료 후 지급합니다. 13-4. 회사는 주택도시보증공사와 회사의 장기차입금 등에 대한 신용보강을 위하여 미분양주택에 대한 매입확약약정을 체결하고 있습니다. 당기말 및 전기말 현재 매입확약약정금액은 216,916백만원 입니다. 13-5. 회사는 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업과 관련하여 교보생명보험(주)등 8개 금융기관과 2,850억원의 대출약정을 체결하고 있습니다. 한편, 상기 대출금과 관련하여 회사의 건설용지, 미분양주택 및 회사의 보유 계좌가 담보로 제공되어 있습니다. 당기말 현재 상기 대출약정 관련 대출실행금액은 전액 중도상환되었습니다. 13-6. 회사는 (주)우미건설과 회사가 진행하는 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업을 위해 건설공사 도급계약을 체결하였으며, 세부내역은 다음과 같습니다. 가. 공사명 : 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업 나. 공사장소 : 경기도 고양시 북삼송 B3, B6, B7, 9, 근생17, 근생19, 주차8 다. 공사규모 - 대지면적 : 87.802.00㎡ - 건축연면적 : 80,614.17㎡ - 건축규모 : 지하 1층 ~ 지상 4층, 527세대 라. 공사기간 : 착공신고필증교부일로부터 39개월 마. 공사계약금액 : 1) 기준공사금액 : 127,100백만원(부가가치세 별도) 2) 추가공사금액 : 분양률에 따른 추가공사비 지급 13-7. 회사는 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업의 시공과 관련하여 공사대금의 감액 및 정산 공사대금에 대한 약정을 (주)우미건설과 체결하고있습니다. 본 약정에 따르면 시공사는 미분양주택이 발생하여 미분양주택매입확약이실행되는 경우 아래의 방법으로 공사대금을 감액해야 하며, 대출원리금상환 및 주주에 대한 유상감자가 완료된 후 회사는 시공사에 아래의 방법으로 정산공사대금을 지급하여야 합니다. 구 분 내 용 공사대금 감액 매입확약약정에 따른 매매계약체결일로부터 10영업일 경과시점 현재 (i)대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원, (ii) 리츠의 매매예약완결권 행사에 따라 LH공사 똔느 매입실행자가 리츠에 지급하여야 할 미분양공동주택 매입대금, (iii)시공사의 매?의무 대상세대 매입에 따라 시공사가 리츠에 지급하여야 할 매입대금의 합계 금원으로 (i) 본건 사업과 관련하여 회사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, (ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른 주주들의 출자금, 주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 회사는 공사도급계약상 공사대금에서 부족액을 감액 정산공사대금의지급 정산공사대금의 지급일(유상감자에 따른 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 십(10) 영업일 이내) 현재 대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 공사대금을 포함한 본건 사업과 관련하여 회사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로
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합리적으로 예상되는 모든 비용과 대출원리금, 출자금 및 목표수익 전액을 충당하고 남을 것으로 합리적으로 예상되는 금액을 성과공사대금으로 지급 14. 보험가입내역당기말 및 전기말 현재 회사가 가입한 주요 보험의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 보험종류 부보금액 보험계약기간 부보처 당기말 전기말 기타전문인배상책임 KB손해보험(주) 15. 금융비용 자본화당기 및 전기 중 회사가 자본화한 금융비용의 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 장기차입금이자비용 합계 운용수익 자본화한 금융비용 손익계산서 금융비용 한편, 회사가 당기 및 전기 중 금융비용을 자본화함에 따라 재무상태표 및 손익계산서 주요 항목에 미친 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지 않은 경우(B) 차 액(A-B) 재고자산 이자비용 이자수익 당기순이익(손실) (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지 않은 경우(B) 차 액(A-B) 재고자산 이자비용 이자수익 당기순손실 16. 부가가치 계산에 필요한 계정과목 및 금액회사의 당기 및 전기 중 부가가치 산정에 필요한 계정과목과 금액은 다음과 같습니 다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 임원급여 세금과공과금 합 계 17. 특수관계자와의 주요거래17-1. 당기 및 전기 중 회사와 특수관계자와의 중요한 거래내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 특수관계자 내용 당기 전기 한국토지주택공사 자산관리수수료 17-2. 당기말 및 전기말 현재 특수관계자와의 거래로 인한 중요한 채권 및 채무의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 특수관계자 내용 당기말 전기말 한국토지주택공사 미지급자산관리수수료 18. 법인세비용 및 이연법인세자산(부채) 18-1. 당기의 법인세부담액 및 법인세비용은 없습니다. 18-2. 당기에 납부할 법인세 등은 없으며, 당기의 기업회계상 법인세비용차감전순이익과 세무회계상 과세소득간의 차이 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 일시적차이 일시적차이아님 계 법인세비용차감전순손익 익금산입 및 손금불산입 손금산입 및 익금불산입 각사업연도소득금액 이월결손금공제 과세표준 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항, 동법시행령 제32조 및 정관 제54조 2항에 따라 당기의 감가상각비 범위 내에서 당기순이익 및 과세소득, 자본적 지출계획 및 배당여력 현금보유액 등을 종합적으로 판단하여 이익을 초과하여 배당할 수 있으나 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도 당기 소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바 향후 법인세부담액이 없을 것으로 예상되어 이연법인세자산(부채)를 계상하지 아니하였습니다. 19. 재무제표 확정일 등2022년 3월 24일 정기주주총회에서 재무제표가 이의없이 승인될 예정이며, 보고기간 종료일 이후 감사보고서 작성일 사이에 발생한 중요한 변동사항은 없습니다. 외부감사 실시내용 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다. 1. 감사대상업무 회 사 명 (주)고양에이주택위탁관리부동산투자회사 감사대상 사업연도 2021년 01월 01일 부터 2021년 12월 31일 까지 2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간 (단위 : 명, 시간) 감사참여자 ＼ 인원수 및 시간 품질관리검토자(심리실 등) 감사업무 담당 회계사 전산감사ㆍ세무ㆍ가치평가 등 전문가 건설계약 등수주산업전문가 합계 담당이사(업무수행이사) 등록공인회계사 수습공인회계사 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 투입 인원수 투입시간 분ㆍ반기검토 감사 합계 3. 주요 감사실시내용 구 분 내 역 전반감사계획(감사착수단계) 수행시기 일 주요내용 업무팀 구성 및 팀토의 수행 현장감사주요내용 수행시기 투입인원 주요 감사업무 수행내용 상주 비상주 일 명 명 실증적 분석절차 및 세부테스트 수행 재고자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 실사(입회)대상
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금융자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 실사(입회)대상 외부조회 금융거래조회 O 채권채무조회 변호사조회 기타조회 지배기구와의커뮤니케이션 커뮤니케이션 횟수 회 수행시기 외부전문가 활용 감사 활용 내용 수행시기 일 4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션 구분 일자 참석자 방식 주요 논의 내용 2021년 09월 17일 감사, 담당이사 및 담당회계사 서면회의 전반 감사계획에 대한 논의 2022년 03월 10일 감사, 담당이사 및 담당회계사 서면회의 감사결과에 대한 논의
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 가. 회사의 사업목적 당 사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 상근 임직원이 존재하지 않는 명목회사로서, 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 개발하고, 개발부동산의 안정적 운용(건설, 분양)을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공하며 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 하는 것을 사업 목적으로 하고 있습니다. 나 설립취지 당 사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다. 제2조 (목적) 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여 얻은 수익을 주주에 게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 (이하 ‘부투법’) 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다. 1. 부동산의 취득·관리·개량 및 처분2. 주택건설사업3. 부동산개발사업4. 부동산의 임대차5. 증권의 매매6. 금융기관에의 예치7. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분8. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득·관리 및 처분 2. 영업의 현황 가. 투자대상 당사의 개발대상 부동산은 고양삼송택지개발지구 내 B3, B6, B7, 9-1, 9-2E, 9-2W, 근생 17-1, 근생 17-2, 근생 19-1, 근생 19-2, 주차장8(이하"고양북삼송 A존")에 LH공사의 준공 후 미분양세대 주택매입확약 조건으로 개발하는 블록형 단독주택 '고양삼송 우미라피아노'입니다. 고양삼송 우미라피아노에 대한 상세내역은 다음과 같습니다. 고양북삼송 a존 위치도.jpg 고양북삼송 a존 위치도 고양북삼송 a존 조감도.jpg 고양북삼송 a존 조감도 사 업 명 고양북삼송 A ZONE 특별설계 개발시행사업 위 치 경기도 고양시 고양北삼송 A ZONE 내 B3, B6, B7, 9-1, 9-2E, 9-2W,근생 17-1, 근생 17-2, 근생 19-1, 근생 19-2, 주차장8 시공사 우미건설 주식회사 지역/지구 제1종 일반주거지역 / 지구단위계획구역 연 면 적 93,735.38㎡(28,354.95평, 근린생활시설 및 주차장용지 연면적은 변동 가능) 규 모 지상 1층~3층 연립주택, 전용면적 85㎡ 이하 527세대 및 근린생활시설 구 조 철근콘트리트 벽식 구조 주차대수 블록형 단독주택 : 585대 (각 세대 당 1.11대 / 법정 세대 당 1대),근린생활시설 : 88대 블록형단독주택개요 구분 B3(연립) B6(연립) B7(연립) 9-1 (블록형 단독) 9-2E (블록형 단독) 9-2W(블록형 단독) 대지면적(㎡) 건축면적(㎡) 연면적(㎡) 건폐율 용적률 블록형단독주택 (세대) 연립주택 (세대) 소 계 (세대) 주차대수 근린생활시설 구분 근생 17-1 근생 17-2 근생 19-1 근생 19-2 주차장 8 합계 비고 대지면적(㎡) 건축면적(㎡) 연면적(㎡) 건폐율 용적률 주차대수 * 사업승인 및 건축허가 면적 기준이며, 사업 여건 및 진행 현황에 따라 변동될 수 있습니다.(1) 당사는 2018년 12월 15일(잔금지급 2019년 6월 15일) 사업대상 토지(고양삼송택지 내 B3, B6, B7, 9-1, 9-2E, 9-2W, 근생 17-1, 근생 17-2, 근생 19-1, 근생 19-2, 주차장 8)를 114,750,535천원에(택지개발지구 준공 후 최종면적 정산금 및 선납할인 반영) LH로부터 매입하였습니다. (부동산투자회사법 제 30조에 의거 리츠는 특별관계자와 부동산투자회사법 제 21조 1항 각 호에 대하여 같은 조 2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 없으나, LH와 사업부지 매매계약체결시 주주총회 특별결의를 득한 바 있습니다.)(2) 2021년 9월 준공 예정인 고양삼송 우미라피아노는 고양삼송지구 내 전용면적 84m²(35평형)의 연립주택 527세대를 개발하는 사업이며, 현재기준(증권신고서 효력발생일) 분양이 완료되었습니다. 우미건설(주) 책임준공 및 LH공사의 준공 후 미분양세대 주택매입 확약
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조건을 포함하고 있습니다.(3) 우미건설(주) 책임준공 조건 ('사업약정서 제2조' 발췌) 제1장 제2조 용어의 정의에서 '책 임준공'은 아래에 기입된 제11조 제2항에 규정된 바와 같고, '책임준공일'은 공사가 책임준공 을 완료하여야 하는 날로서, 대출금의 최초인출일로부터 이십칠(27)개월(2021년 9월 27일)이 되는 날을 말한다. 시공사가 공사기간(책임준공기한)의 연장을 요청하는 경우 대리금융 기관을 제외한 당사자들 전원 및 LH공사의 서면 합의하는 경우에 한하여 3개월 이내의 범위에서 책임준공기한을 연장할 수 있다. 당사는 2021년 5월 13일 기준 책임준공기한의 연장을 진행하고 있으며, 향후 사업약정서 및 대출약정서 등 관련 계약 당사자들의 합의에 의해 책임준공기한 등이 변경될 가능성이 있습니다.(4) 한국토지주택공사(LH공사) 매입확약 조건 구 분 내 용 개요 준공 후 미분양 공동주택에 대하여 리츠는 LH에게 매입을 요청하고,LH는 사전 확정된 매입확약 조건으로 매입 매입확약금액 세대별 매입확약가= 세대별 주택 감정가격(*) x 매입확약률 (85%~87%) (*)세대별 주택 감정가격= A x B / CA = 별지1.에 기재된 감정가격 총액B = 세대별 주택 분양가(발코니 확장비용 포함, 부가가치세 별도)C = 주택 분양가 총액(발코니 확장비용 포함, 부가가치세 별도)- 적용 매입확약률기본확약률: 85.0%+[4%*(분양률- 50%)]가산조정치: (100%-분양률)*(사업여건에 따른 가산치 합계 : +2%) 분양율(%) 확약률(%) 기본확약률 가산조정치 매입확약률 - 별지1. 표본주택 감정가격 및 감정평가 총액 구 분 감정평가액 비 고 표본주택 감정평가액(원, A) (대화)15,016,600천원(중앙)14,708,400천원 표본주택 감정평가액(㎡, B) 2,199㎡ 표본주택 감정평가액(㎡, C) 54,356㎡ 표본주택 감정평가액(원)(**) A/B*C (*) 발코니 확장비용 및 부가세 포함(**) 감정평가시점: 위 감정평가 총액은 전체 공급면적을 54,356㎡, 총 공급세대를 527세대로 전제하여 2018. 12. 10. 진행된 감정평가 결과 산정된 것임. 감정평가시점 이후 사업계획의 변경으로 인하여 전체 공급면적이 65,375㎡로 증가하였으나(총 공급세대수는 변동 없음), 이러한 사업계획 변경에도 불구하고 LH공사의 매입확약금액은 사업계획 변경 전을 기준으로 확정되었음. (5) 공사대금의 감액 정산 및 성과공사대금의 지급 조건 ('사업약정서 제 12조 제1, 2항' 발췌) 리츠와 시공사는 기준공사대금, 추가공사대금, 공사대금의 감액정산, 정산 공사대금의 액수 및 각 지급조건, 지급절차 등 제반 사항들을 아래의 내용을 포함하여 공사도급계약 및 공사 도급계약 변경계약 등 관련 계약에서 구체적으로 정하기로 한다.제 1 항 기준공사대금 기준공사대금의 총액은 일천이백칠십일억원(￦127,100,000,000, 부가가치세 별도)으로 한 다. 여하한 사유에도 불구하고 기준공사대금은 증액되지 아니한다.제 2 항 추가공사대금 추가공사대금은 기준공사대금 이외에 리츠가 시공사에게 본건 공동주택의 매월 말일 기준 목표분양률에 연동하여 추가로 지급하는 공사비와 본건 근린생활시설 및 주차장의 분양수입 금에 연동하여 지급하는 공사비로서, 구체적인 산정 기준은 아래 각 호에 따른다(부가가치세 별도). (가) 본건 공동주택의 매월 말일 기준 목표분양률에 연동하여 추가로 지급하는 추가공사비 산정 기준. 단, (i) 목표분양률이 상위 구간으로 변경되는 경우, 상위 구간의 목표분양률 기준 을 소급 적용하여 추가공사대금을 재산정하고, (ii) 목표분양률이 하위 구간으로 변경되는 경우, 목표분양률이 하위 구간으로 변경된 월말부터 하위 구간 목표분양률 기준을 적용하여 장래 지급할 추가공사대금을 산정하되, 이 경우 기지급한 추가공사대금에는 영향을 미치지 아니한다{명확히 하면, 예컨대, (i) 목표분양률 40% 이상 60% 미만 구간 달성 이후 목표분양률 60% 이상 80% 미만 구간을 달성하는 경우, 추가공사대금은 목표분양률 60% 이상
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80% 미만 구간 기준을 소급적용하여 재산정하고, (ii) 목표분양률 60% 이상 80% 미만 구간 달성 후 분양계약 해제 등으로 목표분양률이 40% 이상 60% 미만 구간으로 하락하는 경우, 추가공사 대금은 목표분양률 40% 이상 60% 미만 구간에 도달한 월말부터 목표분양률 40% 이상 60% 미만 구간 기준을 적용하여 산정하되, 이 경우 기지급된 추가공사대금에는 영향을 미치지 아니한다.}. 아래 각 호의 산식에서 '연면적'이란 제3조 제1항에 기재된 연면적을 의미하며, 사업계획승인 과정에서 연면적이 증감하는 경우에도 추가공사대금 산정의 기준이 되는 연면적은 변경되지 않는 것으로 한다.1. 목표분양률 0%이상 20%미만: 추가공사대금 없음 2. 목표분양률 20%이상 40%미만: 기성률 x 52만원/평 x 연면적 3. 목표분양률 40%이상 60%미만: 기성률 x (52만원/평 + 37만원/평) x 연면적 4. 목표분양률 60%이상 80%미만: 기성률 x (52만원/평 + 37만원/평 + 26만원/평) x 연면적 5. 목표분양률 80%이상 100%이하: 기성률 x (52만원/평 + 37만원/평 + 26만원/평 + 21만원/평) x 연면적 6. 분양가 조정으로 인하여 본건 공동주택의 최초 평균분양가 대비 1.0% 감소할 때마다, 상기 추가공사대금 산정 기준 금액은 아래와 같이 감액되며, 추가공사대금은 감액된 금액을 기준으로 소급하여 재산정된다. (i) 위 제2항 (가)호 2.의 52만원/평은 분양가 조정으로 인하여 본건 공동주택의 최초 분양가 총액이 1.0% 감소할 때마다 4만원/평 기준으로 감액된다(감액분은 52만원/평을 초과할 수 없음). (ii) 위 제2항 (가)호 3.의 37만원/평은 분양가 조정으로 인하여 공동주택 최초 분양가 총액이 1.0% 감소할 때마다 4만원/평 기준으로 감액된다(감액분은 37만원/평을 초과할 수 없음).(iii) 위 제2항 (가)호 4.의 26만원/평은 분양가 조정으로 인하여 공동주택 최초 분양가 총액 이 1.0% 감소할 때마다 4만원/평 기준으로 감액된다(감액분은 26만원/평을 초과할 수 없음).(iv) 위 제2항 (가)호 5.의 21만원/평은 분양가 조정으로 인하여 공동주택 최초 분양가 총액 이 1.0% 감소할 때마다 4만원/평 기준으로 감액된다(감액분은 21만원/평을 초과할 수 없음).(나) 본건 근린생활시설 및 주차장의 분양에 따른 추가공사비 산정기준1. 분양수입금계좌(근린생활시설 및 주차장용)에 입금되어 자금관리계좌로 이체된 금원 (6) 공사대금의 감액 및 정산 공사대금의 지급 조건 ('사업약정서 제12조 제3항' 발췌) (가) 리츠와 시공사는 기준일로부터 일십(10) 영업일이 되는 날(이하 “2차 사업수익정산시점 ”) 및 매입이행일에 본건 사업의 수익을 아래 (나)호와 같은 방법으로 정산하기로 하며, 유상감자 완료 후에는 아래 (다)호와 같은 방법으로 정산하기로 한다. (나) 공사대금의 감액1. 2차 사업수익정산시점 현재 (i) 대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원, (ii) 리츠의 매매예약완결권 행사에 따라 LH공사 또는 매입 실행자가 리츠에 지급하여야 할 미분양 공동주택 매입대금, (iii) 시공사의 매입의무 대상세대 매입에 따라 시공사가 리츠에 지급하여야 할 매입대금의 합계 금원으로, (i) 본건 사업과 관련하여 리츠가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 객관적으로 예상되는 모든 비용, (ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른 투자자의 출자금 및 출자금에 대한 목표 수익 전액, (iv) 리츠가 본건 공모를 통하여 발행하는 주식의 출자금 및 배당금, 잔여재산분배금 전액을 모두 지급하기에 부족하다고 리츠가 객관적으로 판단하는 경우, 리츠는 공사도급계약 변경계약상 공사대금에서 위 부족액을 감액하기로 한다(이하 감액되는 공사대금을 “감액공사대금”). 단, 리츠의 매매예약완결권 행사에 따라 LH공사 또는 매입실행자가 리츠에 지급하여야 할 기준 일 현재 미분양 공동주택 매입대금이 미분양 공동주택의 추가 분양 등으로
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매입이행일까지 변경되는 경우, 매입이행일에 변경된 미분양 공동주택 매입대금을 반영하여 감액공사대금을 재산정하기로 한다. 2. 감액공사대금이 제4항 (라)호에 따른 유보공사대금의 합계액보다 많은 경우, 시공사는 매입이행일로부터 역산하여 오(5)영업일이 되는 날까지 리츠에게 (i) 목표분양률이 일십퍼센트 (10%) 미만인 때에는 감액공사대금과 유보공사대금의 차액에서 육십구억 (6,900,000,000)원을 차감한 금액을, (ii)목표분양률이 일십퍼센트(10%) 이상 이십퍼센트 (20%) 미만인 때에는 감액공사대금과 유보공사대금의 차액에서 사십육억 (4,600,000,000)원을 차감한 금액을, (iii) 목표분양률이 이십퍼센트(20%) 이상 삼십퍼센트 (30%) 미만인 때에는 감액공사대금과 유보공사대금의 차액에서 이십삼억 (2,300,000,000)원을 차감한 금액을, (iv) 목표분양률이 삼십퍼센트(30%) 이상인 때에는 감액공사대금과 유보공사대금의 차액만큼의 금액을 자금관리계좌로 입금하는 방식으로 지급하여야 하고, 이 경우 유보공사대금은 소멸한다. 또한, 감액공사대금이 제4항 (라)호에 따른 유보공사대금보다 적은 경우, 리츠는 매입이행일로부터 오(5)영업일이 되는 날의 직전일까지 시공사에게 유보공사대금에서 감액공사대금을 차감한 금액을 시공사가 지정하는 계좌로 입금하는 방식으로 지급하여야 한다. 시공사 또는 리츠가 위 금원의 지급을 지체하는 경우 연 구퍼센트(9%)의 비율에 따른 지연손해금을 추가로 지급하여야 한다.(다) 정산 공사대금의 지급리츠는 제22조에 따른 유상감자에 따른 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 일십 (10)영업일 이내에, 대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 리츠가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 객관적으로 예상되는 모든 비용과 대출원리금, 출자금 및 목표 수익 전액(단, 배당, 유상감자 등으로 기지급한 금원은 차감), 리츠가 본건 공모를 통하여 발행하는 주식의 출자금 및 배당금, 잔여재산분배금 전액을 충당하고 남을 것으로 예상되는 금액을 시공사에게 정산 공사비(이하 “정산 공사대금”, 부가가치세 별도)로 지급하기로 한다. 단, 리츠 및 시공사가 정산 공사대금의 산정 및 지급이 어렵다고 판단하는 경우, 그 지급 시기를 상호 합의에 의하여 별도로 정할 수 있다. 나. 투자제한 (1) 자산의 투자, 운용에 관한 일반원칙 당사는 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산관련 증권에의 투자, 예금기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것입니다. (2) 부동산에의 투자 및 운용 1) 회사는 총자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다. ① 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분 ② 주택건설사업 ③ 부동산개발사업 ④ 부동산의 임대차 ⑤ 증권의 매매 ⑥ 금융기관에의 예치 ⑦ 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 ⑧ 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분2) 매분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상이 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성 되도록 하며, 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축중인 건축물을 포함한다)으로 구성 되도록 하되, 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 부동산투자회사법 제25조 및 관련 시행령에 의합니다.(3) 증권의 투자 및 운용1) 당사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다. ① 특정한 부동산의 개발을 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는
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경우 ② 다른 회사와 합병하는 경우 ③ 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우 ④ 부동산투자회사의 권리를 실행함에 있어서 그 목적을 달성하기 위해 필요한 경우 ⑤ 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 2) 당사는 전1)항 제②호 내지 제④호의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과 취득하게 된 날부터 6월 이내에 전1)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다. 3) 당사는 동일인이 발행한 증권을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 국채ㆍ지방채, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령이 정하는 증권에 대하여는 그러하지 않습니다. 4) 당사는 보유하고 있는 증권이 전3)항의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6월 이내에 전3)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.5) 기타 여유자금의 증권 투자는 당사 정관의 규정에서 정한 범위 내에서 운용하도록합니다.(4) 거래의 제한 1) 당사는 다음 각 호에 해당하는 자와 부동산투자회사법 제21조에서 정하는 자산의 투자ㆍ 운용방법(부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 , 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁 이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리 및 처분)에 해당하는 거래를 할 수 없습니다. ① 회사의 임원 및 그 특별관계자 ② 회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(주요주주) 및 그 특별관계자2) 전1)항의 제한은 다음 각 호에 해당하는 거래에는 적용되지 않습니다. ① 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래 ② 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래 (전1)항 제 ①호에 해당하는 자를 제외) ③ 회사의 합병, 해산, 분할 또는 분할합병에 의하여 불가피한 경우 ④ 회사의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별 결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래 3) 회사는 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자와 서로 부동 산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경 우에는 그러하지 아니합니다. ① 고객이 주주로부터 주식의 매수청구 또는 환매청구가 대량으로 발생하여 일시적으로 매 수대금 또는 환매대금의 지급이 곤란하여 고객이 보유하고 있는 증권(주식을 제외한다)을 매 도하는 것이 불가피한 경우 ② 일반분양ㆍ경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래 ③ 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래 (당해 부동산투자회사의 임원ㆍ직원 및 그 특별관계자를 제외) ④ 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 의한 불가피한 거래 ⑤ 부동산투자회사법 시행령 제15조 제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래 ⑥ 회사의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래 3. 파생상품거래 현황 해당사항 없습니다. 4. 영업설비 해당사항 없습니다. 5. 재무건전성 등 기타 참고사항 해당사항 없습니다.
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II. 자본잉여금 1. 주식발행초과금 Ⅲ. 결손금 (주석 2, 11) 1. 미처리결손금 자 본 총 계 부 채 및 자 본 총 계 손 익 계 산 서 제 4(당) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 12월 31일까지 제 3(전) 기 2020년 01월 01일부터 2020년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사 (단위: 원) 과 목 제 4(당) 기 제 3(전) 기
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IV. 현금의 증감(I+II+III) V. 기초의 현금 VI. 기말의 현금 5. 재무제표 주석 제 4 (당) 기 2021년 12월 31일 현재 제 3 (전) 기 2020년 12월 31일 현재 회사명 : 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사 1. 회사의 개요 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2018년 10월 19일에 설립되었습니다. 회사의 본점 소재지와 주요 사업내용 등은 다음과 같습니다.1-1. 본사 소재지 : 경기도 성남시 분당구 성남대로54번길 3 (구미동) 1-2. 주요사업 내용 : 회사는 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분, 부동산의 개발사업,부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권, 임차권 등 부동산 사용에관한 권리의 취득, 관리, 처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리, 처분 등의 방법으로 자산을 투자, 운용하여얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 1-3. 주요주주현황 주주명 보통주 B종 종류주식 C종 종류주식 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 우미건설(주) 주식회사 알비디케이 신한금융투자 일반주주(공모) 합계 1-4. 정관상 사업연도 : 매년 1월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료(단, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 최초로 도래하는 12월 31일에 종료) 2. 중요한 회계처리방침당사가 재무제표 작성에 적용한 주요 회계정책은 다음과 같습니다. 2-1. 재무제표 작성기준1) 회계기준의 적용당사는 주식회사등의 외부감사에관한법률 제5조 1항 1호에서 규정하고 있는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하였습니다. 가. 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 회사는 2021년 1월 1 일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였습니다. - 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정코로나바이러스감염증-19(이하 "코로나19(COVID-19)") 관련 임차료 할인 등에 대한 실무적 간편법으로, 리스이용자는 코로나19(COVID-19) 세계적 유행의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있습니다. 이러한 실무적 간편법을 선택한 리스이용자는 임차료 할인 등으로 인한 리스료 변동을 그러한 변동이 리스변경이 아닐 경우에 이 기준서가 규정하는 방식과 일관되게 회계처리합니다. 해당 기준서의 개정으로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다. 나. 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서제정 또는 공표됐으나 2021년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고, 회사가 조기 적용하지 않은 주요 제ㆍ개정 기준서는 다음과 같습니다.- 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' 개정 기업이 자산을 의도한 방식으로 사용하기 전에 생산된 품목의 판매에서 발생하는 수익을 생산원가와 함께 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 유형자산의 취득원가에서 차감하는 것을 금지하고 있습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며 조기도입이 가능합니다. 2-2. 현금및현금성자산현금및현금성자산은 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용 없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월이내인 것으로 합니다. 2-3. 금융자산 1) 분류당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.- 공정가치 측정 금융자산 (기타포괄손익 또는 당기손익에 공정가치 변동 인식)- 상각후원가 측정 금융자산 금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로
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인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다. 단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다. 2) 측정당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다. ① 채무상품 금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.- 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타 비용'으로 표시합니다. - 당기손익-공정가치 측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. ② 지분상품당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다. 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.3) 손상 당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. 2-4. 금융부채당사가 보유한 금융부채는 후속적으로 상각후원가로 측정되도록 분류하고 있습니다. 2-5. 재고자산당사는 완성공사, 미완성공사 및 용지를 개별법에 의해 산정된 취득원가로 평가하고 있습니다. 다만, 재고자산의 시가가 취득원가보다 하락한 경우에는 시가를 장부가액으로 하고 있으나, 이에 따라 당기와 전기에 계상한 재고자산평가손실은 없습니다. 2-6. 자본보통주는 자본금으로 분류하며, 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 관련된 법인세혜택을
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차감한 순액을 자본에서 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 취득하는 경우 (이하 "자기주식") 거래원가는 자기주식의 계정과목으로 하여 재무상태표상 자본의 차감항목으로 표시하고 있습니다. 2-7. 수익인식 당사는 아래의 5단계 수익인식 모형을 적용하여 수익을 인식하고 있습니다.① 계약 식별 → ② 수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에배분 → ⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식 1) 수행의무의 식별 당사는 ① 고객이 재화나 용역 그 자체에서 효익을 얻거나 고객이 쉽게 구할 수 있는 다른 자원과 함께하여 그 재화나 용역에서 효익을 얻을 수 있고, ② 고객에게 재화나 용역을 이전하기로 하는 약속을 계약 내의 다른 약속과 별도로 식별해 낼 수 있다면 구별되는 별도의 수행의무로 식별합니다. 2) 기간에 걸쳐 이행하는 수행의무 당사는 당사가 수행하여 만들어지거나 가치가 높아지는 대로 고객이 통제하는 자산을 기업이 만들거나 그 자산 가치를 높이는 경우와 기업이 수행하여 만든 자산이 기업 자체에는 대체 용도가 없고, 지금까지 의무수행을 완료한 부분에 대해 집행 가능한 지급청구권이 기업에 있는 경우에만 진행기준을 적용하여 수익을 인식할 수 있습니다. 당사가 시행하는 자체분양공사의 수익은 한국회계기준원 질의회신'2017-I-KQA015'의 조건을 충족하지 못하여 인도기준으로 인식하며, 동 회계처리는 한국채택국제회계기준에 한하여 효력이 있습니다. 3) 변동대가 당사는 받을 권리를 갖게 될 대가와 관련하여 기댓값 또는 가장 가능성이 높은 금액을 기준으로 변동 대가를 추정하고, 이미 인식한 누적 수익금액 중 유의적인 부분을 되돌리지 않을 가능성이 매우 높은 금액까지만 변동대가를 거래가격에 포함하여 수익을 인식합니다. 4) 계약체결증분원가 계약체결증분원가는 고객과 계약을 체결하기 위해 들인 원가로서 계약을 체결하지 않았다면 들지 않았을 원가로 회사는 고객에게 그 원가를 명백히 청구할 수 있는 경우가 아니라면 발생시점에 비용으로 인식하고 있습니다. 당사는 계약체결증분원가를발생항목별로 검토하여 자산화된 계약체결증분원가는 향후 계약이행원가로 인식하고 있습니다. 5) 계약이행원가 당사는 고객과의 계약을 이행할 때 드는 원가가 다른 기업회계기준서의 적용범위(예:기업회계기준서 제1002호 '재고자산', 제1016호 '유형자산', 제1038호 '무형자산')에포함되지 않는다면, 그 원가는 다음 기준을 모두 충족해야만 자산으로 인식하고 있습니다. 원가가 계약이나 구체적으로 식별할 수 있는 예상 계약에 직접 관련된다. 원가가 미래의 수행의무를 이행할 때 사용할 기업의 자원을 창출하거나 가치를 높인다. 원가는 회수될 것으로 예상된다. 2-8. 금융수익과 비용 금융수익은 투자로부터의 이자수익, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다. 금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다. 2-9. 차입원가적격자산의 취득, 건설 또는 제조와 직접 관련된 차입원가는 적격자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이를 때까지 당해 자산원가의 일부로서 자본화하고 있습니다. 적격자산이란 의도된 용도로 사용하거나 판매될 수 있는 상태가 될 때까지 상당한 기간을 필요로 하는 자산을 말합니다. 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 차입한 당해 차입금의 일시적 운용에서 생긴 투자수익은 자본화가능 차입원가에서 차감합니다. 기타 차입원가는 발생기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다.2-10. 법인세비용법인세비용은 당기법인세비용과 이연법인세비용으로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건으로부터 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 1)
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당기법인세비용당기법인세비용은 회계기간의 과세소득(세무상결손금)에 대하여 납부할(환급받을) 법인세액으로서 당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여, 과세당국에 납부하거나 과세당국으로부터 환급받을 것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다. 2) 이연법인세비용이연법인세 자산과 부채는 재무상태표상 자산 또는 부채의 장부금액과 세무기준액과의 차이인 일시적차이와 미사용 세무상결손금 및 세액공제에 대하여 보고기간말까지제정되었거나 실질적으로 제정된 세율에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지않다면 이연법인세자산의 장부금액을 감액시키고 있습니다. 감액된 금액은 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높아지면 그 범위 내에서 환입하고 있습니다.2-11. 이익잉여금당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 당사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. 3. 재무위험관리3-1. 재무위험관리요소 당사는 여러 활동으로 인하여 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.1) 신용위험신용위험은 거래의 상대방이 계약에 의하여 정해진 기간에 이행해야 할 거래를 거절하거나, 이행능력을 상실함으로 인해 당사가 입게 될 재무손실을 의미하며, 신용위험관리의 목적은 신용위험의 원천을 당사가 수용할 수 있는 수준으로 유지하고 위험이 반영된 수익률을 최적화하는 것입니다.금융자산의 신용위험에 대한 최대노출액은 보유한 담보물이나 기타 신용보강을 고려하기 전 특정 위험요인의 변동으로 인해 인해 금융자산의 순가치가 최대로 변동될 수있는 불확실성을 보여주며, 당사가 보유한 금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다.당기말 및 전기말 현재 신용 위험에 대한 최대 노출 정도는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 합계 2) 유동성 위험 유동성위험이란 거래부족이나 자금부족 등으로 어려운 상황에 처함에 따라 특정자산을 현금화 또는 가용자산화하는데 불확실성이 발생하여 재산가치의 변동을 초래할 위험을 말합니다.① 유동성위험의 관리유동성위험 관리의 목적은 자금조달 및 운용과 관련된 유동성 변동요인을 미리 예측하고 적정수준의 유동성을 관리함으로써 만기가 도래하는 지급의무를 이행하지 못하는 경우가 발생하지 않도록 관리하는 것입니다. ② 금융부채의 잔존계약 만기 분석당기말 및 전기말 현재의 금융부채의 잔존계약 만기 분석내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 합 계 (단위 : 천원) 구 분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급비용 장기차입금 합 계 3-2. 자본위험관리 당사의 자본관리의 목적은 건전한 자본구조의 유지를 통하여 주주 및 이해당사자들에게 안정적으로 이익을 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본 비용을 절감하기 위해최적의 자본 구조를 유지하는 것입니다. 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있습니다. 자본조달비율은 순부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 총차입금(재무상태표의 장단기차입금 포함)에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며, 차감한 금액이 0보다
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작을경우 0으로 합니다. 총자본은 재무상태표의 "자본"에 순부채를 가산한 금액입니다. 당기말 및 전기말의 자본조달비율은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 총차입금 차감: 현금및현금성자산 순부채 자본총계 총자본 자본조달비율 4. 금융상품 공정가치활성시장에서 거래되는 금융상품의 공정가치는 보고기간 말 현재 공시되는 시장가격에 기초하여 산정됩니다. 당사가 보유하고 있는 금융자산의 공시되는 시장가격은 매매중개기관의 공시가격(Dealer price quotations)에 기초합니다.활성시장에서 거래되지 아니하는 금융상품(예: 장외파생상품)의 공정가치는 평가기법을 사용하여 결정하거나, 독립적인 외부 전문평가기관의 평가결과를 이용합니다. 당사는 다양한 평가기법을 활용하고 있으며 보고기간 말 현재 시장상황에 근거하여 합리적인 가정을 수립하고 있습니다. 당사가 사용하는 공정가치 평가기법은 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 최근 거래를 사용하는 방법, 실질적으로 동일한 다른 금융상품의 현행공정가치를 이용할 수 있다면 이를 참조하는 방법, 추정현금흐름 할인방법, 옵션가격결정모형 등이 있습니다. 당사는 금융상품의 공정가치를 다음의 3가지 수준으로 분류하여 공시합니다.- 수준 1: 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 금융상품의 경우, 동 금융상품의 공정가치는 수준 1로 분류하고 있습니다.- 수준 2: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 유의적인 투입변수가 시장에서 관측한 정보에 기초한다면 동 금융상품의 공정가치는 수준 2로 분류하고 있습니다. - 수준 3: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 기초한다면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류하고 있습니다. 4-1. 공정가치로 측정하는 금융상품당기말과 전기말 현재 당사가 보유한 공정가치로 측정하는 금융상품은 없습니다. 4-2. 상각후원가로 측정하는 금융상품 1) 당사가 상각후원가로 측정하는 금융상품의 공정가치 산출 방법당사의 금융상품 중 상각후원가로 측정하는 금융자산 및 금융부채는 장부금액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않으며, 기타 금융상품은 장부금액과 공정가치가 일치합니다. 장부금액을 공정가치의 합리적인 근사치로 보아 장부금액을 공정가치로 공시한 항목과 관련한 평가기법과 투입변수는 공시하지 않습니다. 2) 당기말 및 전기말 현재 상각후원가로 측정하는 금융상품의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 장부금액 공정가치 장부금액 공정가치 상각후원가로 인식된 자산 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 합계 상각후원가로 인식된 부채 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급비용 장기차입금 합계 3) 당기말 및 전기말 현재 재무상태표에서 공정가치로 측정되지는 않으나 공정가치가 공시되는 금융자산부채의 평가수준별 공정가치의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 수준 1 수준 2 수준 3 합 계 상각후원가로 인식된 자산 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 상각후원가로 인식된 자산 합계 상각후원가로 인식된 부채 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 상각후원가로 인식된 부채 합계 (단위 : 천원) 구 분 수준 1 수준 2 수준 3 합 계 상각후원가로 인식된 자산 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 상각후원가로 인식된 자산 합계 상각후원가로 인식된 부채 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급비용 장기차입금 상각후원가로 인식된 부채 합계 5. 범주별 금융상품 5-1. 금융상품 범주별 장부금액 1) 금융자산 (단위 : 천원) 재무상태표 계정과목 상각후원가 측정 금융자산 당기말 전기말 현금및현금성자산 현금및현금성자산 미수금 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 대여금 합계 2) 금융부채 (단위 : 천원) 재무상태표 계정과목 상각후원가 측정 금융부채 당기말
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전기말 미지급금 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급비용 미지급비용 장기차입금 장기차입금 합계 5-2. 금융상품 범주별 순손익당사의 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 금융자산 이자수익 금융부채 이자비용 6. 현금및현금성자산당기말 및 전기말 현재 당사의 현금및현금성자산 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 금융기관 내 역 당기말 전기말 ㈜신한은행 현금및현금성자산 7. 재고자산7-1. 당기말 및 전기말 현재 재고자산의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 금 액 비 고 당기말 전기말 완성주택 용지 미완성주택 합계 7-2. 당기 중 완성주택에서 분양원가로 대체된 금액은 303,928백만원이며, 전기 중 분양원가로 대체된 금액은 없습니다. 8. 장기차입금당기말 및 전기말 현재 회사의 장기차입금 현황은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 차입처 차입일 만기 연이자율 당기말 전기말 Tranche A 교보생명보험(주) 현대해상화재보험(주) 수협은행 신용협동조합중앙회 삼익신용협동조합 반월신용협동조합 광안신용협동조합 Tranche B 신한삼송제일차(주) 합 계 (주1)상기 대출은 당기 중 전액 중도상환되었습니다. 9. 계약부채(1) 당사의 계약부채 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 분양선수금 선수금 합 계 (2) 계약부채는 고객과의 계약을 위해 고객으로부터 선수취한 금액으로 구성되며, 인식된 계약부채 중 당기에 수익으로 인식된 금액은 314,036백만원입니다. 10. 자본금10-1. 당기말 및 전기말 현재 회사의 자본금에 관한 사항은 다음과 같습니다. (단위 : 주, 천원) 수권주식수 발행주식수 1주당 금액(원) 납입자본금(천원) (단위 : 주, 천원) 수권주식수 발행주식수 1주당 금액(원) 납입자본금(천원) 10-2. 당기말 및 전기말 현재 회사의 주주 현황은 다음과 같습니다. (단위 : 주) 주주명 보통주 B종 종류주식 C종 종류주식 합계 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 우미건설(주) 주식회사 알비디케이 신한금융투자 일반주주(공모) 합 계 (단위 : 주) 주주명 보통주 B종 종류주식 합계 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 우미건설(주) 주식회사 알비디케이 신한금융투자 합 계 10-3. 당사가 발행한 우선주의 세부내역은 다음과 같습니다. 구 분 B종 종류주식 C종 종류주식 발행주식수 207,800주 의결권 없음 있음 성격 종류주식 종류주식 이익배당에 관한 사항 연 6.5% 우선배당 연 4.91% 우선배당 잔여재산분배에 관한 사항 출자금 및 출자금에 대하여 출자기간(출자금 납입이 완료된 날로부터 잔여재산분배가 완료되는 날까지) 동안 연 우선배당률을 적용하여 산정한 금액을 합산한 금액에서 출자기간동안 배당 받은 금액(주주 변경이 있는 경우 변경 전·후 주주 누구에게든 지급된 모든 금액을 합산함)을 공제하여 산정한 금액 11. 이익잉여금처분계산서11-1. 회사의 당기 및 전기 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다. 제 4(당) 기 2021년 01월 01일 부터 제 3(전) 기 2020년 01월 01일 부터 2021년 12월 31일 까지 2020년 12월 31일 까지 처분예정일 2022년 03월 24일 처리확정일 2021년 03월 31일 (단위 : 원) 과 목 당 기 전 기 Ⅰ. 미처분이익잉여금 (미처리결손금) 1. 전기이월미처분이익잉여금 (전기이월미처리결손금) 2. 당기순이익(손실) Ⅱ. 이익잉여금 이입액 1. 주식발행초과금 Ⅲ. 이익잉여금처분액 1. 배당의 지급 Ⅳ . 차기이월미처분이익잉여금 (차기이월미처리결손금) 11-2. 회사의 주주에 대한 배당금 산정내역은 다음과 같습니다. (단위: 주, 원) 구분 보통주 B종 종류주식 C종 종류주식 합계 발행주식수 1주당
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금액 배당금 총액 액면배당율 (단위: 주, 원) 구분 보통주 B종 종류주식 합계 발행주식수 1주당 금액 배당금 총액 액면배당율 11-3. 당기와 전기의 배당성향은 다음과 같습니다. (단위: 원) 구분 당기 전기 배당액 당기순이익(손실) 배당성향 12. 포괄손익계산서당기 및 전기중 회사의 포괄손익은 당기순손익과 동일합니다. 13. 주요 약정사항 13-1. 회사는 한국토지주택공사와 자산관리위탁계약을 체결하고 부동산의 취득, 개발, 임대, 관리, 개량 및 처분 등 회사의 목적 사업과 관련한 업무를 위탁하고, 자산관리위탁계약서 에 따른 보수를 매 분기 종료 후 지급합니다.13-2. 회사는 신한아이타스 주식회사와 일반사무위탁계약을 체결하고 회사의 목적사업과 관련한 일반사무를 위탁하였으며, 일반사무위탁계약서에 따른 보수를 매 분기 종료 후 지급합니다. 13-3. 회사는 흥국생명보험 주식회사와 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산 보관 및 관리업무를 위탁하는 자산보관계약을 체결하고, 자산보관계약서에 따른 보수를 매 분기 종료 후 지급합니다. 13-4. 회사는 주택도시보증공사와 회사의 장기차입금 등에 대한 신용보강을 위하여 미분양주택에 대한 매입확약약정을 체결하고 있습니다. 당기말 및 전기말 현재 매입확약약정금액은 216,916백만원 입니다. 13-5. 회사는 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업과 관련하여 교보생명보험(주)등 8개 금융기관과 2,850억원의 대출약정을 체결하고 있습니다. 한편, 상기 대출금과 관련하여 회사의 건설용지, 미분양주택 및 회사의 보유 계좌가 담보로 제공되어 있습니다. 당기말 현재 상기 대출약정 관련 대출실행금액은 전액 중도상환되었습니다. 13-6. 회사는 (주)우미건설과 회사가 진행하는 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업을 위해 건설공사 도급계약을 체결하였으며, 세부내역은 다음과 같습니다. 가. 공사명 : 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업 나. 공사장소 : 경기도 고양시 북삼송 B3, B6, B7, 9, 근생17, 근생19, 주차8 다. 공사규모 - 대지면적 : 87.802.00㎡ - 건축연면적 : 80,614.17㎡ - 건축규모 : 지하 1층 ~ 지상 4층, 527세대 라. 공사기간 : 착공신고필증교부일로부터 39개월 마. 공사계약금액 : 1) 기준공사금액 : 127,100백만원(부가가치세 별도) 2) 추가공사금액 : 분양률에 따른 추가공사비 지급 13-7. 회사는 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업의 시공과 관련하여 공사대금의 감액 및 정산 공사대금에 대한 약정을 (주)우미건설과 체결하고있습니다. 본 약정에 따르면 시공사는 미분양주택이 발생하여 미분양주택매입확약이실행되는 경우 아래의 방법으로 공사대금을 감액해야 하며, 대출원리금상환 및 주주에 대한 유상감자가 완료된 후 회사는 시공사에 아래의 방법으로 정산공사대금을 지급하여야 합니다. 구 분 내 용 공사대금 감액 매입확약약정에 따른 매매계약체결일로부터 10영업일 경과시점 현재 (i)대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원, (ii) 리츠의 매매예약완결권 행사에 따라 LH공사 똔느 매입실행자가 리츠에 지급하여야 할 미분양공동주택 매입대금, (iii)시공사의 매?의무 대상세대 매입에 따라 시공사가 리츠에 지급하여야 할 매입대금의 합계 금원으로 (i) 본건 사업과 관련하여 회사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, (ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른 주주들의 출자금, 주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 회사는 공사도급계약상 공사대금에서 부족액을 감액 정산공사대금의지급 정산공사대금의 지급일(유상감자에 따른 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 십(10) 영업일 이내) 현재 대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 공사대금을 포함한 본건 사업과 관련하여 회사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용과
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대출원리금, 출자금 및 목표수익 전액을 충당하고 남을 것으로 합리적으로 예상되는 금액을 성과공사대금으로 지급 14. 보험가입내역당기말 및 전기말 현재 회사가 가입한 주요 보험의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 보험종류 부보금액 보험계약기간 부보처 당기말 전기말 기타전문인배상책임 KB손해보험(주) 15. 금융비용 자본화당기 및 전기 중 회사가 자본화한 금융비용의 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 장기차입금이자비용 합계 운용수익 자본화한 금융비용 손익계산서 금융비용 한편, 회사가 당기 및 전기 중 금융비용을 자본화함에 따라 재무상태표 및 손익계산서 주요 항목에 미친 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지 않은 경우(B) 차 액(A-B) 재고자산 이자비용 이자수익 당기순이익(손실) (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지 않은 경우(B) 차 액(A-B) 재고자산 이자비용 이자수익 당기순손실 16. 부가가치 계산에 필요한 계정과목 및 금액회사의 당기 및 전기 중 부가가치 산정에 필요한 계정과목과 금액은 다음과 같습니 다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 임원급여 세금과공과금 합 계 17. 특수관계자와의 주요거래17-1. 당기 및 전기 중 회사와 특수관계자와의 중요한 거래내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 특수관계자 내용 당기 전기 한국토지주택공사 자산관리수수료 17-2. 당기말 및 전기말 현재 특수관계자와의 거래로 인한 중요한 채권 및 채무의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 특수관계자 내용 당기말 전기말 한국토지주택공사 미지급자산관리수수료 18. 법인세비용 및 이연법인세자산(부채) 18-1. 당기의 법인세부담액 및 법인세비용은 없습니다. 18-2. 당기에 납부할 법인세 등은 없으며, 당기의 기업회계상 법인세비용차감전순이익과 세무회계상 과세소득간의 차이 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 일시적차이 일시적차이아님 계 법인세비용차감전순손익 익금산입 및 손금불산입 손금산입 및 익금불산입 각사업연도소득금액 이월결손금공제 과세표준 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항, 동법시행령 제32조 및 정관 제54조 2항에 따라 당기의 감가상각비 범위 내에서 당기순이익 및 과세소득, 자본적 지출계획 및 배당여력 현금보유액 등을 종합적으로 판단하여 이익을 초과하여 배당할 수 있으나 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도 당기 소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바 향후 법인세부담액이 없을 것으로 예상되어 이연법인세자산(부채)를 계상하지 아니하였습니다. 19. 재무제표 확정일 등2022년 3월 24일 정기주주총회에서 재무제표가 이의없이 승인될 예정이며, 보고기간 종료일 이후 감사보고서 작성일 사이에 발생한 중요한 변동사항은 없습니다. 6. 배당에 관한 사항 주요배당지표 구 분 주식의 종류 당기 전기 전전기 제4기 제3기 제2기 주당액면가액(원) (연결)당기순이익(백만원) (별도)당기순이익(백만원) (연결)주당순이익(원) 현금배당금총액(백만원) 주식배당금총액(백만원) (연결)현금배당성향(%) 현금배당수익률(%) 보통주 B종 종류주 C종 종류주 주식배당수익률(%) 주당 현금배당금(원) 보통주 B종 종류주 C종 종류주 주당 주식배당(주) 7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항 7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적 [지분증권의 발행 등과 관련된 사항] 증자(감자)현황 (기준일 : 2021년 12월 31일 (단위 : 원, 주) 주식발행(감소)일자 발행(감소)형태 발행(감소)한 주식의 내용 종류 수량 주당액면가액 주당발행(감소)가액 비고 2018년 10월 19일 유상증자(주주배정) 보통주 회사설립 2018년 12월 28일 유상증자(주주배정) 보통주 유상증자 2019년 06월 27일 유상증자(주주배정) 우선주 유상증자 2021년 06월 30일 유상증자(일반공모) 우선주 유상증자 [채무증권의 발행
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등과 관련된 사항] 채무증권 발행실적 (기준일 : 2021년 12월 31일 (단위 : 원, %) 발행회사 증권종류 발행방법 발행일자 권면(전자등록)총액 이자율 평가등급(평가기관) 만기일 상환여부 주관회사 합 계 기업어음증권 미상환 잔액 (기준일 : 2021년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년 초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 단기사채 미상환 잔액 (기준일 : 2021년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 합 계 발행 한도 잔여 한도 미상환 잔액 공모 사모 합계 회사채 미상환 잔액 (기준일 : 2021년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 신종자본증권 미상환 잔액 (기준일 : 2021년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과15년이하 15년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 조건부자본증권 미상환 잔액 (기준일 : 2021년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적 해당사항 없음. 8. 기타 재무에 관한 사항 해당사항 없음.
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사 이사회는 2021년 1월 1일부터 2021년 12월 31일까지 제4기 사업년도의 회계 및 업무에 관한 이사의 경영진단에 관한 의견을 아래와 같이 보고합니다. 1. 경영진단의 개요 회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는 등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다. 2. 경영성과 당 사 의 최근 사업년도의 영업실적은 아래와 같습니다. ·부동산 개발사업의 현황 [2021년 12월 31일 현재] 구 분 분양계약세대 잔금완납세대 입주율(%) 분양수익(원) 비고 (주)고양에이주택위탁관리부동산투자회사 79.51%(완납기준) [단위 : 억 원] 개발사업명 소재지 개발규모(연면적) 준공일 공정율 총사업비 고양 북삼송지구연립주택 및단독주택 개발사업 경기도 고양시 덕양구 삼송동 일원 2021.10월 3. 재무상태 당사의 재무상태는 아래와 같습니다. (단위: 원) 과 목 제 4(당)기(2021년 12월 31일) 제 3(전)기(2020년 12월 31일) [유동자산] [비유동자산] 자산총계 [유동부채] [비유동부채] 부채총계 [자본금] [자본잉여금] [결손금] 자본총계 4. 유동성 및 자금조달과 지출 (단위: 원) 과 목 제 4(당) 기 제 3(전) 기 Ⅰ.영업활동으로 인한 현금흐름 1. 영업활동으로부터 창출된 현금흐름 (1). 당기순손익 (2). 현금유출이 없는 비용등의 가산 가. 이자비용 (3) 현금유출이 없는 수익등의 차감 가. 이자수익 (4) 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동 가. 미수금의 감소(증가) 나. 선급비용의 감소(증가) 다. 재고자산의 감소(증가) 라. 상각후 원가 측정 금융자산의 감소(증가) 마. 미지급금의 증가(감소) 바. 미지급비용의 증가(감소) 사. 예수금의 증가(감소) 아. 계약부채의 증가(감소) 2. 이자수취 3. 이자의지급 4. 법인세의 납부 II.투자활동으로 인한 현금흐름 1. 투자활동으로 인한 현금유입액 2. 투자활동으로 인한 현금유출액 III.재무활동으로 인한 현금흐름 1. 재무활동으로 인한 현금유입액 가. 우선주납입 나. 장기차입금차입 2. 재무활동으로 인한 현금유출액 가. 장기차입금상환
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II. 독립된 감사인의 감사보고서 두나무 주식회사 주주 및 이사회 귀중 2022년 03월 23일 감사의견 우리는 두나무 주식회사와 그 종속기업(이하 "연결회사")의 연결재무제표를 감사하였습니다. 해당 연결재무제표는 2021년 12월 31일과 2020년 12월 31일 현재의 연결재무상태표, 동일로 종료되는 양 보고기간의 연결포괄손익계산서, 연결자본변동표 및 연결현금흐름표 그리고 유의적 회계정책의 요약을 포함한 연결재무제표의 주석으로 구성되어 있습니다. 우리의 의견으로는 별첨된 연결회사의 연결재무제표는 연결회사의 2021년 12월 31일과 2020년 12월 31일 현재의 재무상태와 동일로 종료되는 양 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라, 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다. 감사의견근거 우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 연결재무제표감사에 대한 감사인의 책임 단락에 기술되어 있습니다. 우리는 연결재무제표감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타의 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다. 연결재무제표에 대한 경영진과 지배기구의 책임 경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 연결재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다. 경영진은 연결재무제표를 작성할 때, 연결회사의 계속기업으로서의 존속능력을 평가하고 해당되는 경우, 계속기업 관련 사항을 공시할 책임이 있습니다. 그리고 경영진이 기업을 청산하거나 영업을 중단할 의도가 없는 한, 회계의 계속기업전제의 사용에 대해서도 책임이 있습니다. 지배기구는 연결회사의 재무보고절차의 감시에 대한 책임이 있습니다. 연 결재무제표감사에 대한 감사인의 책임 우리의 목적은 연결회사의 연결재무제표에 전체적으로 부정이나 오류로 인한 중요한왜곡표시가 없는지에 대하여 합리적인 확신을 얻어 우리의 의견이 포함된 감사보고서를 발행하는데 있습니다. 합리적인 확신은 높은 수준의 확신을 의미하나, 감사기준에 따라 수행된 감사가 항상 중요한 왜곡표시를 발견한다는 것을 보장하지는 않습니다. 왜곡표시는 부정이나 오류로부터 발생할 수 있으며, 왜곡표시가 연결재무제표를 근거로 하는 이용자의 경제적 의사결정에 개별적으로 또는 집합적으로 영향을 미칠 것이 합리적으로 예상되면, 그 왜곡표시는 중요하다고 간주됩니다. 감사기준에 따른 감사의 일부로서 우리는 감사의 전 과정에 걸쳐 전문가적 판단을 수행하고 전문가적 의구심을 유지하고 있습니다. 또한, 우리는: ㆍ 부정이나 오류로 인한 연결재무제표의 중요왜곡표시위험을 식별하고 평가하며 그러한 위험에 대응하는 감사절차를 설계하고 수행합니다. 그리고 감사의견의 근거로서 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 부정은 공모, 위조, 의도적인 누락, 허위진술 또는 내부통제 무력화가 개입될 수 있기 때문에 부정으로 인한 중요한 왜곡표시를 발견하지 못할 위험은 오류로 인한 위험보다 큽니다. ㆍ 상황에 적합한 감사절차를 설계하기 위하여 감사와 관련된 내부통제를 이해합니다. 그러나 이는 내부통제의 효과성에 대한 의견을 표명하기 위한 것이 아닙니다. ㆍ 연결재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이도출한 회계추정치와 관련 공시의 합리성에 대하여 평가합니다. ㆍ 경영진이 사용한 회계의 계속기업전제의 적절성과, 입수한 감사증거를 근거로 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적 의문을 초래할 수 있는 사건이나, 상황과 관련된 중요한 불확실성이 존재하는지 여부에 대하여 결론을 내립니다. 중요한 불확실성이 존재한다고 결론을 내리는 경우, 우리는 연결재무제표의 관련 공시에 대하여 감사보고서에 주의를 환기시키고, 이들 공시가 부적절한 경우 의견을 변형시킬 것을 요구받고 있습니다. 우리의 결론은 감사보고서일까지 입수된
두나무 — 사업보고서 (2021.12)

감사증거에 기초하나, 미래의 사건이나 상황이 회사의 계속기업으로서 존속을 중단시킬 수 있습니다. ㆍ 공시를 포함한 연결재무제표의 전반적인 표시와 구조 및 내용을 평가하고, 연결재무제표의 기초가 되는 거래와 사건을 재무제표가 공정한 방식으로 표시하고 있는지 여부를 평가합니다.ㆍ 연결재무제표에 대한 의견을 표명하기 위해 기업의 재무정보 또는 그룹내의 사업활동과 관련된 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 우리는 그룹감사의 지휘, 감독 및 수행에 대한 책임이 있으며 감사의견에 대한 전적인 책임이 있습니다. 우리는 여러 가지 사항들 중에서 계획된 감사범위와 시기 그리고 감사 중 식별된 유의적 내부통제 미비점 등 유의적인 감사의 발견사항에 대하여 지배기구와 커뮤니케이션합니다. 강조사항 감사의견에는 영향을 미치지 않는 사항으로서, 이용자는 다음 사항에 대하여 주의를 기울여야 할 필요가 있습니다.ㆍ 고객 소유 가상자산 위탁 보관에 대한 사항 연 결회사의 고객이 위탁 보관한 가상자산은 연결회사에 의해 지배되지 않고, 이에 대한 미래의 경제적 효익이 연결회사에 유입되지 않으므로, 자산의 정의와 인식기준을 충족하지 못한다고 판단하여 고객의 가상자산을 별도의 자산으로 인식하지 아니하였습니다. 서울시 영등포구 국회대로70길 15-1 우 일 회 계 법 인 대 표 이 사 김 범 수 2022년 03월 23일 이 감사보고서는 감사보고서일(2022년 03월 23일) 현재로 유효한 것입니다. 따라서 감사보고서일 후 이 보고서를 열람하는 시점 사이에 첨부된 회사의 연결재무제표에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사건이나 상황이 발생할 수도 있으며, 이로 인하여 이 감사보고서가수정될 수도 있습니다. (첨부)연 결 재 무 제 표 두나무 주식회사 제 10 기 2021년 01월 01일 부터 2021년 12월 31일 까지 제 9 기 2020년 01월 01일 부터 2020년 12월 31일 까지 "첨부된 연결재무제표는 당사가 작성한 것입니다." 두나무 주식회사 대표이사 이석우 본점 소재지 : (도로명주소) 서울시 강남구 테헤란로4길 14(역삼동, 미림타워) (전 화) 연 결 재 무 상 태 표 제10기 2021년 12월 31일 현재 제9기 2020년 12월 31일 현재 두나무 주식회사와 그 종속기업 (단위 : 원) 과 목 주석 제 10(당) 기말 제 9(전) 기말 자 산
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II. 투자활동으로 인한 현금흐름 1. 투자활동으로 인한 현금유입액 유형자산의 처분 사용권자산의 처분 단기대여금의 회수 단기매매증권의 처분 단기금융상품의 감소 장기금융자산의 감소 매도가능증권의 감소 종속기업의 처분 연결범위변동으로 인한 순현금흐름 기타무형자산의 처분 임차보증금의 감소 임대보증금의 증가 2. 투자활동으로 인한 현금유출액 유형자산의 취득 토지의 취득 사용권자산의 취득 무형자산의 취득 기타무형자산의 취득 매도가능증권의 취득 종속기업투자주식의 취득 관계기업투자주식 취득 단기매매증권의 증가 단기금융상품의 증가 단기대여금의 증가 장기금융상품의 증가 임차보증금의 증가 임대보증금의 감소
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II. 내부회계관리제도 검토의견---------------------------------------------- 독립된 감사인의 감사보고서 두나무 주식회사 주주 및 이사회 귀중 2022년 3월 23일 감사의견 우리는 두나무 주식회사(이하 "회사")의 재무제표를 감사하였습니다. 해당 재무제표는 2021년 12월 31일과 2020년 12월 31일 현재의 재무상태표, 동일로 종료되는 양 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표 및 현금흐름표 그리고 유의적 회계정책의 요약을 포함한 재무제표의 주석으로 구성되어 있습니다. 우리의 의견으로는 별첨된 회사의 재무제표는 회사의 2021년 12월 31일과 2020년 12월 31일 현재의 재무상태와 동일로 종료되는 양 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라, 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다. 감사의견근거 우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 재무제표감사에 대한 감사인의 책임 단락에 기술되어 있습니다. 우리는 재무제표감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타의 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다. 재무제표에 대한 경영진과 지배기구의 책임 경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다. 경영진은 재무제표를 작성할 때, 회사의 계속기업으로서의 존속능력을 평가하고 해당되는 경우, 계속기업 관련 사항을 공시할 책임이 있습니다. 그리고 경영진이 기업을 청산하거나 영업을 중단할 의도가 없는 한, 회계의 계속기업전제의 사용에 대해서도 책임이 있습니다. 지배기구는 회사의 재무보고절차의 감시에 대한 책임이 있습니다. 재무제표감사에 대한 감사인의 책임 우리의 목적은 회사의 재무제표에 전체적으로 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는지에 대하여 합리적인 확신을 얻어 우리의 의견이 포함된 감사보고서를 발행하는데 있습니다. 합리적인 확신은 높은 수준의 확신을 의미하나, 감사기준에 따라수행된 감사가 항상 중요한 왜곡표시를 발견한다는 것을 보장하지는 않습니다. 왜곡표시는 부정이나 오류로부터 발생할 수 있으며, 왜곡표시가 재무제표를 근거로 하는 이용자의 경제적 의사결정에 개별적으로 또는 집합적으로 영향을 미칠 것이 합리적으로 예상되면, 그 왜곡표시는 중요하다고 간주됩니다. 감사기준에 따른 감사의 일부로서 우리는 감사의 전 과정에 걸쳐 전문가적 판단을 수행하고 전문가적 의구심을 유지하고 있습니다. 또한, 우리는: ㆍ 부정이나 오류로 인한 재무제표의 중요왜곡표시위험을 식별하고 평가하며 그러한위험에 대응하는 감사절차를 설계하고 수행합니다. 그리고 감사의견의 근거로서 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 부정은 공모, 위조, 의도적인 누락, 허위진술 또는 내부통제 무력화가 개입될 수 있기 때문에 부정으로 인한 중요한 왜곡표시를 발견하지 못할 위험은 오류로 인한 위험보다 큽니다. ㆍ 상황에 적합한 감사절차를 설계하기 위하여 감사와 관련된 내부통제를 이해합니다. 그러나 이는 내부통제의 효과성에 대한 의견을 표명하기 위한 것이 아닙니다. ㆍ 재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이 도출한 회계추정치와 관련 공시의 합리성에 대하여 평가합니다. ㆍ 경영진이 사용한 회계의 계속기업전제의 적절성과, 입수한 감사증거를 근거로 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적 의문을 초래할 수 있는 사건이나, 상황과 관련된 중요한 불확실성이 존재하는지 여부에 대하여 결론을 내립니다. 중요한 불확실성이 존재한다고 결론을 내리는 경우, 우리는 재무제표의 관련 공시에 대하여 감사보고서에 주의를 환기시키고, 이들 공시가 부적절한 경우 의견을 변형시킬 것을 요구받고 있습니다. 우리의 결론은 감사보고서일까지 입수된
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감사증거에 기초하나, 미래의 사건이나 상황이 회사의 계속기업으로서 존속을 중단시킬 수 있습니다. ㆍ 공시를 포함한 재무제표의 전반적인 표시와 구조 및 내용을 평가하고, 재무제표의 기초가 되는 거래와 사건을 재무제표가 공정한 방식으로 표시하고 있는지 여부를 평가합니다. 우리는 여러 가지 사항들 중에서 계획된 감사범위와 시기 그리고 감사 중 식별된 유의적 내부통제 미비점 등 유의적인 감사의 발견사항에 대하여 지배기구와 커뮤니케이션합니다. 강조사항 감사의견에는 영향을 미치지 않는 사항으로서, 이용자는 다음 사항에 대하여 주의를 기울여야 할 필요가 있습니다.ㆍ 고객 소유 가상자산 위탁 보관에 대한 사항 회사의 고객이 위탁 보관한 가상자산은 회사에 의해 지배되지 않고, 이에 대한 미래의 경제적 효익이 회사에 유입되지 않으므로, 자산의 정의와 인식기준을 충족하지 못한다고 판단하여 고객의 가상자산을 별도의 자산으로 인식하지 아니 하였습니다. 서울시 영등포구 국회대로70길 15-1 우 일 회 계 법 인 대 표 이 사 김 범 수 2022년 3월 23일 이 감사보고서는 감사보고서일(2022년 3월 23일) 현재로 유효한 것입니다. 따라서 감사보고서일 후 이 보고서를 열람하는 시점 사이에 첨부된 회사의 재무제표에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사건이나 상황이 발생할 수도 있으며, 이로 인하여 이 감사보고서가 수정될 수도 있습니다. (첨부)재 무 제 표 두나무 주식회사 제 10 기 2021년 01월 01일 부터 2021년 12월 31일 까지 제 9 기 2020년 01월 01일 부터 2020년 12월 31일 까지 "첨부된 재무제표는 당사가 작성한 것입니다." 두나무 주식회사 대표이사 이석우 본점 소재지 : (도로명주소) 서울시 강남구 테헤란로4길 14(역삼동, 미림타워) (전 화) 재 무 상 태 표 제10기 2021년 12월 31일 현재 제9기 2020년 12월 31일 현재 두나무 주식회사 (단위 : 원) 과 목 주석 제10(당)기말 제9(전)기말 자 산
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II. 투자활동으로 인한 현금흐름 1. 투자활동으로 인한 현금유입액 단기매매증권의 처분 단기대여금의 감소 매도가능증권의 감소 종속기업의 처분 기타의무형자산의 감소 사용권자산의 처분 합병으로인한 현금 유입 임대보증금의 증가 2. 투자활동으로 인한 현금유출액 단기매매증권의 취득 단기금융상품의 증가 단기대여금의 증가 장기금융상품의 증가 매도가능증권의 취득 종속기업의 취득 관계기업의 취득 유형자산의 취득 사용권자산의 취득 무형자산의 취득 임차보증금의 증가 임대보증금의 감소