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김포마송고양지축주택위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2021.12)

사업계획승인 기준 작성 (1) 당사는 년 11월 28일 사업대상 토지(김포마송 B-2BL 및 고양지축B-5BL)를112,010,539천원에 LH로부터 매입하였습니다. (부동산투자회사법 제 30조에 의거 리츠는 특별관계자와 부동산 투자회사법 제 21조 1항 각 호에 대하여 같은 조 2항 각호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 없으나, LH와 사업부지 매매계약체결시 주주총회 특별결의를 득한 바 있음.) [부동산투자회사법]제21조(자산의 투자ㆍ운용 방법) ① 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다. 1. 부동산 2. 부동산개발사업 3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권 5. 증권, 채권 6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)② 부동산투자회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다. 1. 취득, 개발, 개량 및 처분 2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차 3. 제 2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법에 따 른 대출, 예치 [전문개정 2019. 8. 20.] 제30조(거래의 제한) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 2016. 1. 19., 2019. 8. 20.>1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 2016. 1. 19., 2017. 3. 21.> 1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래 2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래 3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. 2017. 3. 21.>④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 2022년 09월 준공 예정인 김포마송 B-2BL 및 고양지축 B-5BL에 공동주택875세대를 개발하는 사업입니다. 김포마송B-2BL의 경우 분양이 100%완료(공동주택 기준)되었으며, 고양지축B-5BL의 경우 후분양사업지로 건축공정률이 60% 도달 후 입주자 모집공고가 가능하여, 2022년 4월 분양을 예정하고 있습니다. 현재 고양지축 B-5BL의 인근 (공동주택)유사평형 시세는 공급면적 당 약 3,500만원/평 수준으로, 당사가 예정하고 있는 분양가(약 2,000만원 초반대(*))를 감안할 때, 매우 우수한 분양성을 보일것으로 판단됩니다. 본 사업은 DL이앤씨㈜의 책임준공확약 및 LH의 준공 후 미분양세대 주택매입확약 조건을 포함하고 있습니다. (*) 예정하고 있는 분양가는 확정된 분양가가 아니며, 인허가 과정에서 변경될 수 있습니다. (3) 시공사의 공사도급계약금액은 분양률 90% 기준 금액인 연면적 3.3㎡(평)당 금 사백오만원(\4,050,000)을 기준으로 하여 일금 일천사백구십삼억일천육백팔십사만구천원(\149,316,849,000, 부가가치세
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포함)으로 한다. 발코니확장공사 금액은 공급면적 3.3㎡당 금 삼십오만원(\350,000, 부가가치세 포함)을 목표로 수분양자가 선택하지 않은 경우를 제외하고는 필수적으로 시행합니다. 대출금의 최초인출일의 일(1)영업일 이전 일로부터 삼십사 (34)개월(2022년 09월 27일)이 되는 날까지 시공사(DL이앤씨㈜)는 책임준공 의무를 이행해야하며, 상세 조건은 사업약정서 제1장 제2조 용어의 정의에 의거 동 약정서 제11조 제2항에 규정된 바와 같습니다. '책임준공일'은 시공사가 책임준공을 완료하여야하는 날로서, 책임준공의무를 미이행할 경우 시공사는 본건 손해액을 대출투자자들과 리츠주주들에게 배상하여야 하며, 여하한 명목의 공제 없이 즉시 인출 가능한 자금으로 지급하여야 합니다. 본건 손해액이란 대출투자자들에게 부담하는 미상환 대출채무(대출원리금, 연체이자 및 수수료 포함) 상당액 및 리츠주주들(지분투자자들과 공모주주들을 모두 포함함)에게 부담하는 출자금 및 목표수익률 상당의 금원의 합계액을 의미합니다. [사업약정서] 제 11조 2항 (가)본건 사업의 공사기간(책임준공기한)은 대출약정에 따른 대출금의 최초 인출일의 일(1)영업일 이전 일로부터 삼십사(34)개월 이내로 한다. (나) 시공사는 리츠가 공사대금지급의무를 포함하여 공사도급계약에 따른 의무를 이행하지 못하더라도 본항 (가)호에 따른 공사기간까지 본 건 주택 전부를 책임준공할 의무를 부담한다. 본 약정에서 "책임준공”이라 함은 내란·전쟁·천재지변이 발생하지 아니하는 이상, 공사조건의 변경, 공사대금 지급 지연, 민원, 착공 시기 여하 등 어떠한 사유를 불문하고 본항 (가)호에 따른 공사기간 내에 본 약정, 관계법령, 공사도급계약 및 인허가 등에 부합하게 본건 사업을 위한 공사를 입주자모집공고에서 정한 바에 따라 모두 완료하여 관계 주무관청으로부터 본건 주택 전부에 대한 사용승인(임시사용승인 제외)을 취득하여 사용승인필증을 교부받는 것을 의미한다. (다) 시공사가 본항 (나)호의 책임준공의무를 위반하거나 시공사에게 영업정지, 영업취소, 부도, 파산, 회생절차개시신청의 사유(이하 “부도사유”)가 발생하여 책임준공의무를 이행하지 못할 것으로 대출투자자들이 판단하는 경우, 시공사는 다음 각 목에서 정한 날에 본건 손해액을 투자자들과 리츠의 주주들에게 배상하여야 하며, 여하한 명목의 공제 없이 즉시 인출 가능한 자금으로 지급하여야 한다. 본 호에서 “본건 손해액”이라 함은 아래 각 목에서 정한 날 현재 리츠가 (i) 대출투자자들에게 부담하는 미상환 대출채무(대출원리금, 연체이자 및 수수료 포함) 상당액 및 (ii) 리츠의 주주들(지분투자자들과 공모주주들을 모두 포함함)에게 지급하여야 할 출자금 및 목표 수익 상당 금원의 합계액(배당금 등으로 기 지급된 수익금은 차감함)을 말한다. (i) 시공사가 본항 (가)호에서 정한 기한까지 본건 주택을 본항 (나)호에서 정한 바에 따라 준공하지 못하거나 준공확인필증 및 사용승인을 관계 주무관청으로부터 취득하지 못한 경우: 본항 (가)호에서 정한 기한 종료일의 익일 (ii) 시공사에게 부도사유가 발생하여 책임준공의무를 이행하지 못할 것으로 대출투자자들이 판단한 경우: 부도사유 발생일의 익일 (라) 시공사는 본 약정 체결일에 본항에 따른 책임준공의무 이행과 관련하여 첨부 6.의 내용과 형식으로 된 확약서를 작성하여 투자자들에게 제출하여야 한다. 4) LH의 공동주택 매입확약 조건 구 분 내 용 개요 준공 후 미분양 공동주택에 대하여 리츠는 LH에게 매입을 요청하고, LH는 사전 확정된 매입확약 조건으로 매입 매입확약금액 세대별 매입확약가(각 사업지별 별도 계산) = 세대별 감정가격(*) x 매입확약률 ※ 김포마송 B-2BL의 매입확약가 상한금액: 2,759,000원/㎡ 고양지축사업 매입확약가 상한금액 : 4,448,000원/㎡ (*)세대별 감정가격 = A x B / C A = 별지 1, 별지2에 기재된 감정가격 총액 B = 세대별 주택 분양가(부가가치세 포함) C = 주택 분양가 총액(부가가치세 포함) ■김포마송 B-2BL 적용
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매입확약률: 85.0%+(분양률*3%) ■고양지축 B-5BL 적용 매입확약률: 83.0%+(분양률*3%) - 별지1. 김포마송 B-2BL 표본주택 감정가격 및 감정평가 총액 구 분 감정평가액 비 고 표본주택 감정평가액(원,A) (산술평균) 표본주택 공급면적(㎡,B) 전체 공급면적(㎡,C) 감정평가 총액(원)(*) A/B*C (*) 발코니 확장비용 및 부가가치세 포함 별지2. 고양지축 B-5BL 표본주택 감정가격 및 감정평가 총액 구 분 감정평가액 비 고 표본주택 감정평가액(원,A) (산술평균) 표본주택 공급면적(㎡,B) 전체 공급면적(㎡,C) 감정평가 총액(원)(*) A/B*C (*) 발코니 확장비용 및 부가가치세 포함 (5)공사대금의 감액 정산 및 성과공사대금의 지급 조건 [사업약정서 제12조 3항] (가) 리츠와 시공사는 대출약정에 따른 대출원리금이 전부 상환된 날의 직후 영업일과 대출약정에 따른 대출만기일의 오(5)영업일 전날 중 먼저 도래하는 날(이하 “사업수익정산시점”)에 본건 사업의 수익을 아래 (나)호와 같은 방법으로 공사대금을 감액하거나, 또는 본 약정 제22조에 따른 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 오(5) 영업일 이내에 아래 (다)호와 같은 방법으로 정산공사대금을 지급하는 방식으로 정산하기로 한다. (나) 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌, 발코니확장비용계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 (i) 공사대금(유보공사대금 포함)을 포함한 본건 사업과 관련하여 리츠가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, (ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른 리츠주주들의 출자금, 리츠주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 리츠는 공사도급계약상 공사대금에서 부족액을 감액하기로 한다. 본항에 따른 공사대금 감액을 위한 부족액을 산정함에 있어, 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌, 발코니확장비용계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원 이외에 동 시점에서 현금화 되지 아니한 본건 주택(상가 및 LH공사에 매입요청 하였으나 제외된 물건을 포함함)의 장래 매각 금액은 고려하지 아니한다. 만약 위 공사대금 감액분이 제4항 (다)호에 따른 유보공사대금보다 많은 경우, 시공사는 사업수익정산시점으로부터 오(5)영업일 이내에 리츠에게 공사대금 감액분에서 유보공사대금을 뺀 나머지 금액을 즉시 자금관리계좌로 입금하는 방식으로 지급하여야 하고, 유보공사대금은 소멸되는 것으로 간주한다. 또한 공사대금 감액분이 제4항 (다)호에 따른 유보공사대금보다 적은 경우, 리츠는 사업수익정산시점으로부터 오(5) 영업일 이내에 시공사에게 유보공사대금에서 공사대금 감액분을 뺀 나머지 금액을 시공사가 지정하는 계좌로 입금하는 방식으로 지급하여야 한다. 만약 시공사 또는 리츠가 위 금원의 지급을 지체하는 경우 연 구퍼센트(9.0%)의 비율에 따른 지연손해금을 추가로 지급하여야 한다. (다) 정산공사대금의 지급 리츠는 본 약정 제22조에 따른 유상감자에 따른 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 오(5) 영업일 이내에, 아래 금액을 시공사에게 추가 공사대금(이하 “정산공사대금”)으로 지급하기로 한다. 『정산공사대금의 지급일 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌, 발코니확장비용계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 공사대금을 포함한 본건 사업과 관련하여 리츠가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, 본 약정에 따른 리츠주주들의 출자금 및 리츠주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 충당하고 남을 것으로 합리적으로 예상되는 금액』 (라)시공사는 LH공사의 부동산매입확약에 따른 매입의무 불이행으로 인하여 발생하는 추가적인 손해, 손실에 대하여는 일체의 책임을 부담하지 아니한다. (1) 자산의 투자, 운용에 관한 일반원칙 당사는 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산관련 증권에의 투자, 예금기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을
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투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것입니다. (2) 부동산에의 투자 및 운용 1) 회사는 총자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다. ① 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분② 주택건설사업③ 부동산개발사업④ 부동산의 임대차⑤ 증권의 매매⑥ 금융기관에의 예치⑦ 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분⑧ 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분 2) 매분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상이 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성되도록 하며, 총 자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축중인 건축물을 포함한다)으로 구성되도록 하되, 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 부동산투자회사법제25조 및 관련 시행령에 의합니다. [부동산투자회사법] 제24조(부동산의 처분에 대한 제한 등) ① 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에는 부동산을 처분하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우 2. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 ② 부동산투자회사는 건축물이나 그 밖의 공작물이 없는 토지(제2조제4호나목에 따라 조성된 토지는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)는 해당 토지에 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 그 토지를 처분하여서는 아니 된다. 다만, 부동산투자회사의 합병, 해산 등 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 부동산투자회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서(實査報告書)를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다. 제25조(자산의 구성) ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다. ② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다. 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 ③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다. [부동산투자회사법 시행령] 제26조(부동산의 처분에 대한 제한 등) ① 법 제24조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택: 1년. 다만, 부동산투자회사가 미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)을 취득하는 경우에는 정관에서 정하는 기간으로 한다. 2. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택이 아닌 부동산: 1년 3. 국외에 있는 부동산: 정관에서 정하는 기간 ② 법 제24조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 부동산투자회사가 합병·해산·분할 또는 분할합병을 하는 경우를 말한다. ③ 법 제24조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 부동산개발사업을 하기 위하여 토지를 취득한 후 관련 법규의 제정ㆍ개정 또는 폐지 등으로
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인하여 사업성이 현저히 저하됨으로써 부동산개발사업을 수행하는 것이 곤란하다고 객관적으로 입증되어 해당 토지의 처분이 불가피한 경우 2. 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우 ④ 법 제24조제3항에 따른 실사보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 해당 부동산의 현황, 거래가격 및 거래비용 2. 해당 부동산과 관련된 재무자료 3. 해당 부동산의 수익에 영향을 미치는 요소 4. 그 밖에 해당 부동산의 거래 여부를 결정하는 데에 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항 (3) 증권의 투자 및 운용 1) 당사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다. ① 특정한 부동산의 개발을 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우 ② 다른 회사와 합병하는 경우 ③ 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우 ④ 부동산투자회사의 권리를 실행함에 있어서 그 목적을 달성하기 위해 필요한 경우 ⑤ 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 2) 당사는 전1)항 제②호 내지 제④호의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과 취득하게 된 날부터 6월 이내에 전1)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다. 3) 당사는 동일인이 발행한 증권을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 국채ㆍ지방채, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령이 정하는 증권에 대하여는 그러하지 않습니다. 4) 당사는 보유하고 있는 증권이 전3)항의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6월 이내에 전3)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다. 5) 기타 여유자금의 증권 투자는 당사 정관의 규정에서 정한 범위 내에서 운용하도록합니다. [부동산투자회사법] 제27조(증권에 대한 투자) ① 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우 2. 다른 회사와 합병하는 경우 3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우 4. 부동산투자회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 4의2. 부동산투자회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 대통령령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우 5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ② 부동산투자회사는 제1항제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다. ③ 부동산투자회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 대통령령으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항제4호의2에 따른 주식의 경우에는 부동산투자회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. ④ 부동산투자회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다. [전문개정 2010. 4. 15.] [부동산투자회사법 시행령] 제31조(증권에 대한 투자) ① 법 제27조제1항제4호의2에서 "「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
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1.「관광진흥법」제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업 2.「공중위생관리법」제2조제1항제2호에 따른 숙박업 3.「주택법」제53조에 따른 주택관리업 4.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제10호에 따른 주택임대관리업 5.「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」제2조제3호에 따른 물류터미널사업 및 같은 조 제5호의3에 따른 물류창고업 6.「유통산업발전법」제2조제3호에 따른 대규모점포, 같은 조 제4호에 따른 준대규모점포및 같은 조 제16호에 따른 공동집배송센터 사업 7.「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」제2조제2호에 따른 체육시설업 8. 제1호부터 제7호까지의 사업과 유사한 사업으로서 국토교통부령으로 정하는 사업 ② 법 제27조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.「사회기반시설에 대한 민간투자법」제14조에 따른 민간투자사업법인의 주식을 취득하는 경우 2. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우 가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구 나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관 3. 부동산투자회사의 일반적인 시설의 관리나 운영의 위탁을 위한 시설관리회사를 설립하거나 인수하기 위하여 주식을 취득하는 경우 4. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 5.「사회기반시설에 대한 민간투자법」제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진회사의 주식을 취득하는 경우 6.「사회기반시설에 대한 민간투자법」제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식을 취득하는 경우 7.「유료도로법」제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우 ③ 법 제27조제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증권"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권을 말한다. 1.「공공기관의 운영에 관한 법률」제4조에 따른 공공기관에서 발행한 채권 2. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 발행한 채권 3. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 보증한 채권(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조제7항에 따른 모집의 방법으로 발행된 채권에 한정한다) 4.「주택저당채권유동화회사법」및「한국주택금융공사법」에 따라 발행되는 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권 5. 회사가 다른 회사를 합병하거나「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」제2조제3호에 따른 계열회사로 편입(이하 이 조에서 "기업인수ㆍ합병"이라 한다)하기 위한 자금을 조달할 목적으로 회사 또는 그 다른 회사(이하 이 조에서 "인수ㆍ합병회사등"이라 한다)가 발행하는 증권(기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 한정한다) 6. 기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수ㆍ합병회사등의 자산을 기초로 하여「자산유동화에 관한 법률」제31조에 따라 발행되는 사채 7.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제324조에 따른 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서 8. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인 또는 조합의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권 9. 제27조제1항제1호나목에 따라 부동산 개발을 위하여 설립되고「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채 10.「사회기반시설에 대한 민간투자법」제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채
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11.「사회기반시설에 대한 민간투자법」제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채 12.「유료도로법」제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는경우 그 주식 및 사채 13. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권 가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구 나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관 14. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익증권 (4) 거래의 제한 1) 당사는 다음 각 호에 해당하는 자와 부동산투자회사법 제21조에서 정하는 자산의 투자ㆍ운용방법(부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리 및 처분)에 해당하는 거래를 할 수 없습니다. ① 회사의 임원 및 그 특별관계자 ② 회사의 주식을 100분의 10이상 소유하고 있는 주주(주요주주) 및 그 특별관계자 2) 전1)항의 제한은 다음 각 호에 해당하는 거래에는 적용되지 않습니다. ① 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래 ② 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래 (전1)항 제①호에 해당하는 자를 제외) ③ 회사의 합병, 해산, 분할 또는 분할합병에 의하여 불가피한 경우④ 회사의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별 결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래 [부동산투자회사법] 제30조(거래의 제한) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자 2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자 ② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래 2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래 3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래 ③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. ④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010. 4. 15.] [부동산투자회사법 시행령] 제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외) ① 법 제30조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 거래”란 다음 각 호의 거래를 말한다. 1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래 2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다. 3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래 4. 삭제
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II. 자본조정 주식할인발행차금(주석11) III. 결손금(주석12) 미처리결손금 자 본 총 계 부 채 및 자 본 총 계 "첨부된 주석은 본 재무제표의 일부입니다" 손 익 계 산 서 제3기 2021년 01월 01일부터 2021년 12월 31일까지 제2기 2020년 01월 01일부터 2020년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 김포마송고양지축주택위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 제 3(당) 기 제 2(전) 기
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IV. 현금의 순증가(I+II+III) V. 기초의 현금 VI. 기말의 현금 "첨부된 주석은 본 재무제표의 일부입니다" 주석 제3기 2021년 12월 31일 현재 제2기 2020년 12월 31일 현재 회사명 : 주식회사 김포마송고양지축주택위탁관리부동산투자회사 1. 당사의 개요 주식회사 김포마송고양지축주택위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 부동산투자회사법에 따라 2019년 6월 13일 설립되었으며, 2019년 9월 10일 자로 대한민국 국토교통부의 인가를 획득하였습니다.당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 주택 건설사업, 부동산개발사업, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점소재지는 경기도 성남시 분당구 성남대로54번길 3 (구미동)입니다. 당사의 설립시 자본금은 300백만원이며, 유상증자를 거쳐 당기말 현재 납입자본금은 21,000백만원입니다. 당사의 주요 주주현황은 다음과 같습니다. 주 주 명 소유주식수(주) 지분율(%) 한국증권금융(주) (주1) (주)국민은행 (주2) 삼성화재해상보험(주) 합계 (주1) 한국증권금융㈜는 제이비김포마송고양지축 주택리츠전문투자형사모부동산투자신탁제38호(이하 "본건 제1펀드")의 신탁업자이며, 펀드의 신탁재산으로 당사의 보통주식을 취득하는 방식으로 본 사업에 투자하고 있습니다(본건 제1펀드의 집합투자업자: 제이비자산운용주식회사).(주2) ㈜국민은행은 코람코전문투자형사모부동산투자신탁제109호(이하 "본건 제2펀드")의 신탁업자이며, 펀드의 신탁재산으로 당사의 보통주식을 취득하는 방식으로 본사업에 투자하고 있습니다(본건 제2펀드의 집합투자업자: ㈜코람코자산운용). 2. 중요한 회계정책 당사가 재무제표 작성에 적용한 주요 회계정책은 다음과 같습니다.(1) 재무제표 작성기준1) 회계기준의 적용당사의 재무제표는 한국채택국제회계기준(이하 기업회계기준)에 따라 작성됐습니다.한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서 중대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.2) 당사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 당사는 2021년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다. ① 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 코로나19 관련 임차료 할인 등에 대한 실무적 간편법 실무적 간편법으로, 리스이용자는 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있습니다. 이러한 선택을 한 리스이용자는 임차료 할인 등으로 인한 리스료 변동을 그러한 변동이 리스변경이 아닐 경우에이 기준서가 규정하는 방식과 일관되게 회계처리하여야 합니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. ② 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 2021년 6월 30일 후에도 제공되는 코로나19 관련 임차료 할인 등 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있도록 하는 실무적 간편법의 적용대상이 2022년 6월 30일 이전에 지급하여야 할 리스료에 영향을 미치는 리스료 감면으로 확대되었습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. ③ 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1039호 '금융상품: 인식과 측정', 제1107호 '금융상품: 공시', 제1104호 '보험계약' 및 제1116호 '리스' 개정 - 이자율지표 개혁(2단계 개정) 이자율지표 개혁과 관련하여 상각후원가로 측정되는 금융상품의 이자율지표 대체시 장부금액이 아닌 유효이자율을 조정하고, 위험회피관계에서 이자율지표 대체가 발생한 경우에도 중단없이 위험회피회계를 계속할 수 있도록 하는 등의 예외규정을 포함하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. 3) 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같으며, 해당 개정으로 인해 재무제표에 미치는 중요한
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영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.① 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 - 개념체계의 인용② 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' 개정 - 의도한 사용 전의 매각금액③ 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 개정 - 손실부담계약 : 계약이행원가④ 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류⑤ 기업회계기준서 제1117호 '보험계약' 제정⑥ 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - '회계정책'의 공시⑦ 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' - '회계추정'의 정의⑧ 기업회계기준서 제1012호 '법인세' - 단일거래에서 생기는 자산과 부채에 대한 이연법인세⑨ 한국채택국제회계기준 연차개선 2018-2020 4) 측정기준재무제표는 금융상품 등 아래 회계정책에서 별도로 언급하고 있는 사항을 제외하고는 역사적 원가모형에 의하여 작성되었습니다. 5) 추정과 판단한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하기 위해서 당사의 경영진은 회계정책의 적용, 자산 및 부채의 장부금액 및 손익에 영향을 미치는 사항에 대해서 많은 판단을 내리고 추정 및 가정을 사용합니다. 추정치와 추정에 대한 기본가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은 추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간동안 인식되고 있습니다. 이러한 추정치는 실제 결과와 다를 수 있습니다. (2) 현금및현금성자산현금및현금성자산은 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용 없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월이내인 것으로 합니다. (3) 금융자산 1) 분류금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.2) 측정당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다. ① 채무상품금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.- 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '영업외수익'에 포함됩니다.- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로
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재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '영업외수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '영업외손익'으로 표시하고 손상차손은 '영업외비용'으로 표시합니다. - 당기손익-공정가치 측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '영업외손익'으로 표시합니다.② 지분상품당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '영업외수익'으로 표시하고 당기손익으로 인 식합니다.당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '영업외손익'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.3) 손상당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 4) 인식과 제거 금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다. 회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 5) 금융상품의 상계 금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다. (4) 금융부채당사가 보유한 금융부채는 후속적으로 상각후원가로 측정되도록 분류하고 있습니다.(5) 재고자산당사는 완성건물, 미완성주택 및 건설용지를 개별법에 의해 산정된 취득원가로 평가하고 있습니다. 다만, 재고자산의 시가가 취득원가보다 하락한 경우에는 시가를 장부가액으로 하고 있으나, 이에 따라 당기에 계상한 재고자산평가손실은 없습니다. (6) 자본보통주는 자본금으로 분류하며, 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 관련된 법인세혜택을 차감한 순액을 자본에서 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 취득하는 경우 (이하 "자기주식") 거래원가는 자기주식의 계정과목으로 하여 재무상태표상 자본의 차감항목으로 표시하고 있습니다. (7) 수익인식당사는 아파트 등의 분양매출의 경우 고객이 약속된 자산을 통제하고 당사가 수행의무를 이행하는 시점인 인도기준으로 수익을 인식하고 있습니다.(8) 금융수익과 비용 금융수익은 투자로부터의 이자수익, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다. 금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다. (9) 차입원가적격자산의 취득, 건설 또는 제조와 직접 관련된 차입원가는 적격자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이를 때까지 당해 자산원가의 일부로서 자본화하고
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있습니다. 적격자산이란 의도된 용도로 사용하거나 판매될 수 있는 상태가 될 때까지 상당한 기간을 필요로 하는 자산을 말합니다. 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 차입한 당해 차입금의 일시적 운용에서 생긴 투자수익은 자본화가능 차입원가에서 차감합니다. 기타 차입원가는 발생기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다. (10) 법인세비용법인세비용은 당기법인세비용과 이연법인세비용으로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건으로부터 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 1) 당기법인세비용당기법인세비용은 회계기간의 과세소득(세무상결손금)에 대하여 납부할(환급받을) 법인세액으로서 당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여, 과세당국에 납부하거나 과세당국으로부터 환급받을 것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다. 2) 이연법인세비용이연법인세 자산과 부채는 재무상태표상 자산 또는 부채의 장부금액과 세무기준액과의 차이인 일시적차이와 미사용 세무상결손금 및 세액공제에 대하여 보고기간말까지제정되었거나 실질적으로 제정된 세율에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지않다면 이연법인세자산의 장부금액을 감액시키고 있습니다. 감액된 금액은 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높아지면 그 범위 내에서 환입하고 있습니다.(11) 이익잉여금당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 당사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. (12) 주당손익당사는 보통주 기본주당손익과 희석주당손익을 당기순손익에 대하여 계산하고 포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당손익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어 계산하고 있습니다. 한편, 희석주당손익은 희석화 효과가 있는 잠재적보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순이익 및 가중평균 유통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다. 3. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소당사는 여러 활동으로 인하여 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다. 1) 신용위험 신용위험은 거래의 상대방이 계약에 의하여 정해진 기간에 이행해야 할 거래를 거절하거나, 이행능력을 상실함으로 인해 당사가 입게 될 재무손실을 의미하며, 신용위험관리의 목적은 신용위험의 원천을 당사가 수용할 수 있는 수준으로 유지하고 위험이 반영된 수익률을 최적화하는 것입니다.금융자산의 신용위험에 대한 최대노출액은 보유한 담보물이나 기타 신용보강을 고려하기 전 특정 위험요인의 변동으로 인해 인해 금융자산의 순가치가 최대로 변동될 수있는 불확실성을 보여주며, 당사가 보유한 금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다.당 기 말과 전기말 현재 신용 위험에 대한 최대 노출 정도는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구분 당기말 전기말 현금및현금성자산 미수금 미수수익 임차보증금 합계 2) 유동성 위험유동성위험이란 거래부족이나 자금부족 등으로 어려운 상황에 처함에 따라 특정자산을 현금화 또는 가용자산화하는데 불확실성이 발생하여 재산가치의 변동`을 초래할 위험을 말합니다.① 유동성위험의 관리유동성위험 관리의 목적은 자금조달 및 운용과 관련된 유동성 변동요인을 미리 예측하고 적정수준의 유동성을 관리함으로써 만기가 도래하는 지급의무를 이행하지 못하는 경우가 발생하지 않도록 관리하는
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것입니다.② 금융부채의 잔존계약 만기 분석당 기 말과 전기말 현재 금융부채의 잔존계약 만기 분석내용은 다음과 같습니다.(당기말) (단위 : 천원) 구 분 장부금액 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급비용 장기차입금 합 계 (전기말) (단위 : 천원) 구 분 장부금액 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급비용 장기차입금 합 계 (2) 자본위험관리 당사의 자본관리의 목적은 건전한 자본구조의 유지를 통하여 주주 및 이해당사자들에게 안정적으로 이익을 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본 비용을 절감하기 위해최적의 자본 구조를 유지하는 것입니다.당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있습니다. 자본조달비율은 순부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 총차입금(재무상태표의 장단기차입금 포함)에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며 총자본은 재무상태표의 "자본"에 순부채를 가산한 금액입니다. 당기말과 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 총차입금 차감: 현금및현금성자산 순부채 자본총계 총자본 자본조달비율 4. 금융상품 공정가치 당기말과 전기말 현재 금융상품의 종류별 장부가액 및 공정가치는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 장부가액 공정가치 장부가액 공정가치 금융자산 현금및현금성자산 미수금 미수수익 임차보증금 합계 금융부채 미지급금 미지급비용 장기차입금 합계 5. 범주별 금융상품 (1) 금융상품 범주별 장부금액 1) 당기말과 전기말 현재 금융자산의 장부금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 상각후원가 측정 금융자산 당기말 전기말 현금및현금성자산 미수금 미수수익 임차보증금 합계 2) 당기말과 전기말 현재 금융부채의 장부금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 상각후원가 측정 금융부채 당기말 전기말 미지급금 미지급비용 장기차입금 합계 (2) 금융상품 범주별 순손익당기와 전기 중 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 상각후원가 측정 금융자산 당기 전기 금융자산 이자수익 6. 현금및현금성자산 당기말과 전기말 현재 사용이 제한된 금융자산의 내용은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 과 목 당기말 전기말 KEB하나은행(주) 현금및현금성자산 상기 현금및현금성자산은 당사의 장기차입금(공동1순위)과 시공사의 공사채무(2순위)와 관련하여 근질권이 설정되어 있습니다. 7. 재고자산 당사의 재고자산은 건설용지 및 미완성주택으로 그 내역은 다음과 같습니다. (1) 건설용지 당기말과 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 토지의 공시지가내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 소 재 지 당기말 전기말 장부금액 공시지가 장부금액 공시지가 경기도 김포시 통진읍 마송리 586 (김포마송B-2BL) 경기도 고양시 덕양구 지축지구내 획지번호 B-5BL (*) 합계 (*) 고양 지축지구내 획지번호 B-5BL 토지의 공시지가는 당기말 현재 미준공토지로 부동산개발전 금액입니다. (2) 미완성주택당기말 및 전기말 현재 미완성주택 잔액은 각각 101,007,169천원, 16,027,940천원이며, 당기 및 전기 중 분양원가로 대체된 금액은 없습니다. 8. 장기차입금 당기말과 전기말 현재 장기차입금 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 차입처 만기 연이자율 당기말 전기말 상환방법 삼성생명보험(주) 만기일시상환 삼성화재해상보험(주) 한화생명(주) KEB하나은행(주) 합계 상기 차입금과 관련하여 당사의 현금및현금성자산, 건설용지가 담보로 제공되어 있습 니다 9. 계약부채 (1) 당기말과 전기말 현재 계약부채 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구분 당기말 전기말 분양선수금 (2) 계약부채는 고객과의 계약을 위해 고객으로부터 선수취한 금액으로 구성되며, 인식된 계약부채 중 당기에 수익으로 인식된 금액은 없습니다. 10. 우발채무 및 약정사항 (1) 당기말 현재 금융기관과 체결한 대출한도 약정은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 대주 대출약정금액 대출약정비율 실행금액 만기일 삼성생명보험㈜ 최초 인출일부터 43개월이
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되는 날 삼성화재해상보험㈜ 한화생명보험㈜ KEB하나은행㈜ 합계 (2) 당기말 현재 주요약정사항은 다음과 같습니다. ① 매매계약완결권의 행사당사는 부동산매입확약에 따라 김포마송고양지축 주택개발사업과 관련하여 미분양 공동주택의 전부 또는 일부에 대하여 한국토지주택공사에게 매입을 요청하면, 매입요청세대에 대하여 당사와 한국토지주택공사 또는 매입실행자(한국토지주택공사가 지정하는 자) 사이에 매매의 효력을 발생시킬 수 있는 권리를 소유하고 있습니다. ② 양도담보설정 및 채권양도계약당사는 대출약정에 따른 피담보채무를 담보하기 위하여 대출금융기관(삼성생명보험(주) 외 3개 사)과 고양지축 B-5BL에 대한 매매계약해제 등으로 인한 매매대금반환청구권 및 소유권이전등기청구권 등 일체의 권리를 목적물로, 대출금융기관을 공동담보권자로 하여 대출약정금의 120% 담보한도를 설정한 양도담보계약을 체결하였습니다. 또 한, 상기 권리에 대하여 토지의 매도자(한국토지주택공사)로부터 채권양도승낙을 받았습니다. ③ 부동산 신탁계약당사는 주택도시보증공사와 김포마송 B-2BL의 부동산을 목적물로 하는 부동산신탁계약을 체결하고 있습니다. ④ 공사도급계약당사는 공동주택 신축공사와 관련하여 디엘이앤씨(주)와 건설공사도급계약을 체결하고 있으며, 그 세부내역은 다음과 같습니다. 구분 내 용 공사명 김포마송지구 B-2BL ? 고양지축 B-5BL 공동주택 신축공사 공사위치 가. 경기도 김포시 마송지구 B-2BL 경기도 김포시 통진읍 마송리 586(이하 "김포마송사업")나. 경기도 고양시 지축지구 B-5BL 경기도 고양시 덕양구 지축동 일원(이하 "고양지축사업") 공사규모 가. 김포마송사업 - 사업부지면적 : 21,986.00㎡(6,650.77평) - 건축 연면적 : 64,241.73㎡(19,433.12평) - 지하1층~지상18층 공동주택(544세대), 근린생활시설, 부대시설 나. 고양지축사업 - 사업부지면적 : 20,778.00㎡(6,285.35평) - 건축 연면적 : 50,850.77㎡(15,382.36평) - 지하1층~지상29층 공동주택(332세대), 근린생활시설, 부대시설 공사기간 대출금 최초 인출일의 1영업일 이전으로 부터 34개월 도급금액 가. 김포마송사업 : 83,187,286,000원(발코니 확장공사 포함, 부가가치세 포함)나. 고양지축사업 : 66,129,563,000원(발코니 확장공사 포함, 부가가치세 포함)다. 합계 : 149,316,849,000원(발코니 확장공사 포함, 부가가치세 포함) 라. 지급방법 : 매2개월 단위로 감리단의 공사기성확인서를 첨부하여 기성금 요청시 현금 지급함. 단, 사업약정서에서 정한 조건대로 분양률이 90%에 도달할 때까지는 공사대금을 일부 유보하며, 대출원리금이 전부 상환된 날의 직후 영업일과 대출약정에 따른 대출만기일의 5영업일 전날 중 먼저 도래하는 날(=사업수익정산시점)에 아래의 '마'와 같은 방법으로 공사대금을 감액하거나, 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 5영업일 이내에 아래의 '바'와 같은 방법으로 정산공사대금을 지급하는 방식으로 정산함 마. 공사대금의 감액 : 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아있는 금액으로 당사가 청산시점까지 지급해야 할 것으로 객관적으로 예상되는 모든 비용, 잔여 대출원리금, 당사 주주들의 출자금 및 출자금에 대한 목표수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 공사도급계약상 공사대금에서 부족액을 감액함 바. 정산공사대금의 지급 : 사업약정서에서 정한 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 5일 이내에 대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아있는 금액 중 당사가 청산시점까지 지급해야 할 것으로 객관적으로 예상되는 모든 비용, 당사 주주들의 출자금 및 출자금에 대한 목표수익 전액을 충당하고 남을 것으로 예상되는 금액을 지급함 상기 공사도급계약과 관련하여 당사는 시공사로부터 공사 시공확약서를 제공받고 있습니다. ⑤ 자산관리 위탁계약당사는 당사가 소유하거나 소유할 예정인 부동산, 유가증권, 부동산의
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사용에 대한 권리 등의 투자 및 운용을 한국토지주택공사에 위탁하는 자산관리 위탁계약을 체결하고 있습니다. 보수는 월 30,000천원 (부가가치세별도) 이며, 매 분기 최종일로부터 7일이내에 지급합니다. ⑥ 일반사무 위탁계약당사는 당사의 일반사무 및 일반사무에 한정된 부수업무를 신한아이타스(주)에 위탁하는 일반사무 위탁계약을 체결하고 있습니다. 보수는 매 분기당 12,500천원(부가가치세 별도), 연간 50,000천원(부가가치세 별도)이며, 매 분기 단위로 분기 종료일로 부터 7일이내에 지급합니다.⑦ 자산보관 위탁계약당사는 당사의 부동산, 증권 및 현금 등의 자산보관 및 관리 업무, 해산(청산)관련 업무를 하나은행(주)에 위탁하는 자산보관 위탁계약을 체결하고 있습니다. 보수는 매 분기당 12,500천원(부가가치세 별도), 연간 50,000천원(부가가치세별도)이며, 매 분기 단위로 분기 종료일로 부터 7일 이내에 지급합니다.⑧ 분양대행계약당사는 김포마송지구 B-2BL 총544세대의 아파트분양관련 업무를 삼일산업(주)에게위탁하는 용역계약을 체결하고 있습니다. 대행수수료는 총1,314,269천원(부가가치세 별도)이며, 분양율에 따라서 지급합니다.⑨ 분양보증약정당사는 김포마송지구 B-2BL 아파트 분양과 관련하여 주택도시보증공사로 부터 총 79,970,730천원의 분양보증을 제공받고 있습니다. ⑩ 인허가보증 및 보험가입 당사는 김포마송지구 B-2BL 아파트 분양을 위한 모델하우스 운영비용중 전기요금 납부이행과 관련하여 서울보증보험으로부터 16,500천원의 보증을 제공받고 있으며 KB손해보험의 전문인배상책임보험(부보금액 3,000백만원)에 가입하고 있습니다 ⑪ 중도금대출 연대보증당사는 김포마송지구 B-2BL 아파트 분양을 위한 수분양자 중도금대출과 관련하여 우리은행, 하나은행에 총16,389백만원의 연대보증을 제공하고 있습니다. 11. 자본금과 자본조정 당사가 발행할 주식의 총수, 발행한 주식의 수 및 1주당 금액은 각각 10,000,000주, 4,200,000주 및 5,000원이며, 당기말과 전기말 현재 자본금 등의 변동내역은 다음과 같습니다 (단위: 주, 원) 과 목 주식수 자본금 주식할인발행차금 전기말 당기말 12. 결손금 당기 및 전기의 결손금처리계산서는 다음과 같습니다. (단위: 원) 구 분 당기 전기 처리예정일 : 2022년 3월 31일 처리확정일 : 2021년 3월 29일
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II. 자산관리자 및 자산의 관리방법 등 1. 자산관리자의 개요 구 분 주자산관리자 명 칭 중소기업은행 설립연월일 1961년 7월 25일 대 표 자 김도진 본점소재지 서울특별시 중구 을지로 79(전화번호 : 02-729-6114) 목 적 사 업 (1) 중소기업자에 대한 자금의 대출과 어음의 할인(2) 예금ㆍ적금의 수입 및 유가증권이나 그 밖의 채무증서의 발행(3) 중소기업자의 주식의 응모,인수 및 사채의 응모, 인수,보증. 다만, 주식의 인수는 당행의 납입자본금을 초과하지 못하며 소유주식 또는 사채는 수시로 매각할 수 있음(4) 내외국환과 보호예수(5) 지급승낙(6) 국고대리점(7) 정부, 한국은행 및 기타 금융기관으로부터의 자금 차입(8) 정부 및 공공단체의 위탁업무(9) 제1호 내지 제8호의 업무에 부대 되는 업무(10) 제1호 내지 제9호의 업무 외에 중소기업은행법 제1조의 규정에 의한 목적을 달성하기 위하여 필요한 업무로서 주무부장관의 승인을 얻은 업무 자본금(출자금등) 3,375,646 백만원 (1주당 액면가액 : 5,000원) 주요주주(출자자등) 기획재정부 (보통주 53.24%), 국민연금 (보통주 7.91%) 주) 자본금 및 주요주주는 2019년 09월 30일 기준임 2. 자산의 관리방법 등 1) 대금회수의 방법 및 관리절차 등 [자산관리위탁계약서 제5조 (유동화자산의 추심 및 처분 등)](1) 자산관리자는 유동화자산의 조건에 따라 유동화자산의 원리금 등을 추심하여 자산관리계좌에 입금하거나 입금되도록 하여야 한다. 이 경우 자산관리자는 유동화자산에 대하여 회수되는 모든 금원을 즉시[늦어도 회수사실을 확인한 날로부터 삼(3)영업일 이내에] 자산관리계좌에 입금하여야 한다. 자산관리자는 자산관리위탁계약이 해지 또는 해제된 이후에도 유동화자산의 원리금 등을 수령하는 경우에는 그 수령한 금원을 즉시[늦어도 회수사실을 확인한 날로부터 삼(3)영업일 이내에] 자산관리계좌에 입금하여야 한다.(2) 자산관리자는 차주 또는 수탁자가 유동화자산의 지급을 지체하는 경우 이를 추심하기 위하여 법적으로 허용되는 일체의 수단을 강구하여야 한다. 위탁자는 필요한 경우 자산관리자에게 위임장을 교부하는 등 자산관리자의 추심업무에 협력하여야 한다.(3) 차주 또는 수탁자의 입금착오, 자동이체 오류, 전산상 오류 등의 사유로 추심된 금원이 자산관리 계좌에 입금되지 아니한 때에는 자산관리자는 즉시[늦어도 그 사실을 알게 된 날로부터 삼(3)영업일 이내에] 이를 자산관리계좌에 입금하여야 한다.(4) 자산관리자가 제1항 또는 제3항의 의무이행을 지체하는 경우에는 미입금된 금액에 오(5)영업일이 경과한 날로부터 입금이 완료되는 날까지의 기간에 대하여 연 19%에 의한 지연손해금을 가산하여 지급하여야 한다.(5) 자산관리자는 차주 또는 수탁자로부터 유동화자산을 추심하는 경우 대출약정에 따라 인정되는 순서에 따라 변제에 충당하여야 한다.(6) 자산관리자는 위탁자를 위하여 대출약정에 따른 채권자로서의 제 권리(대출이자율의 변경 등 채권자로서의 모든 권리를 포함한다) 및 신탁계약에 따른 제1-1종 수익자로서의 권리를 행사하여야 한다. 자산관리자는 차주의 자산에 대한 담보설정에 대하여 동의여부를 결정함에 있어 신용공여자 및 자금공여자의 사전 승인을 얻어야 한다. 그리고 업무위탁계약 제14조 제5항에 따라 (i) 기한의 이익 상실사유 발생의 판단, (ii) 당연 기한의 이익 상실 사유가 아닌 기한의 이익 상실 결정 및 기한의 이익 부활 결정, (iii) 대출약정상 담보권 행사 여부 및 방법 등을 포함하여 대출약정, 신탁계약 등 금융관련계약상 대주 및 담보권자로서의 권리의 결정은, 신용공여약정상 개별신용공여한도액 총액의 3분의 2를 초과하는 개별신용공여한도액을 보유하는 신용공여자가 결정하는 바에 따르기로 한다.그 외 대출약정 및 신탁계약 등 금융관련계약상 일반적인 의사의 결정은 자산관리자의 결정에 따르기로 한다.(7) 자산관리자는 유동화자산의 처분이 위탁자의 정관, 자산유동화계획 등에 의하여 제한되어 있음을 이해하고, 자산유동화계획 등에서 정하는 바에
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따른 처분으로서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에 유동화사채권자 전원의 서면에 의한 사전 동의를 얻어 당해 유동화자산을 처분하기로 한다. 이 경우 유동화자산의 처분가격은 해당 유동화자산의 잔존대출금, 만기, 이자율, 연체 여부 및 정도 등을 고려하여 적정하게 계산된 가격으로 하되 유동화사채권자 전원의 사전 승인을 얻어야 한다. 이경우 위탁자가 선정하는 회계법인의 평가액을 기준으로 할 수 있다.1. 유동화자산을 적시에 처분하지 않으면 유동화사채 소지인의 이익을 해할 것으로 합리적으로 판단되는 경우2. 제11조 제2항 제1호에 의하여 유동화자산을 처분하는 경우 또는 위탁자가 해산함에 따라 잔여 유동화자산을 처분하는 경우 2) 자산의 관리ㆍ운용ㆍ처분방법 및 절차 [자산관리위탁계약서 제2조 (자산관리자의 업무)](1) 위탁자는 자산관리자를 유동화자산양도계약에 따라 위탁자가 양수한 유동화자산에 대하여 다음 업무를 수행하는 자산관리자로 지정하며, 자산관리자는 위 지정에 대하여 이를 수락한다.1. 유동화자산의 관리, 운용 및 처분(채권추심에 필요한 업무를 포함한다)2. 유동화자산에 수반하는 권리의 실행3. 유동화자산에 관하여 지급받은 금전의 보관 및 관리4. 관련 서류의 보관 및 관리5. 기타 위 각 호의 업무에 부수하는 업무 및 이 계약에 따라 자산관리자의 기타 업무로 정한 업무 (2) 자산관리자의 지위에서 자산관리자는 위탁자의 대리인으로서 업무수탁자가 사전에 서면으로 동의한 경우를 제외하고는 유동화자산을 양도, 담보제공 기타 처분하거나 또는 그 조건이나 내용을 수정, 변경, 포기할 권한이 없다.(3) 자산관리자는 위탁자 및 업무수탁자의 서면에 의한 사전동의 없이는 이 계약에 의한 지위의 전부 또는 일부를 제3자에게 위임하거나 위탁할 수 없다. 자산관리자가 위탁자 및 업무수탁자의 서면에 의한 사전동의를 받아 이 계약에 의한 지위의 전부 또는 일부를 제3자에게 위임하거나 재위탁하는 경우에도 이 계약상의 자산관리자로서의 유동화자산의 관리ㆍ운용ㆍ처분 및 기타 업무에 관한 모든 책임은 자산관리자에게 있다.(4) 자산유동화법 제10조에 따른 자산관리업무로서 이 계약에 그 수행방법이 명시되어 있지 아니하거나 이 계약의 내용만으로는 명확하지 아니한 사항의 경우에는 자산관리자는 업무수탁자와 신의성실의 원칙에 따라 협의하여 이를 결정한다.[자산관리위탁계약서 제3조 (자산관리자의 주의의무)](1) 자산관리자는 선량한 관리자의 주의로써 관계법령 및 이 계약의 내용에 따라 자산관리업무를 수행하여야 한다.(2) 자산관리자는 이 계약에서 정하는 내용 이외에는 위탁자를 대리하여 또는 위탁자를 위하여 어떠한 행위를 할 권한이 없다.[자산관리위탁계약서 제4조 (유동화자산의 구분관리)](1) 자산관리자는 자산관리자가 추심한 유동화자산에 관한 원리금 등 지급금을 제5조에 따라 처리하되, 불가피하게 위 금원을 일시적으로 보관하는 경우에는 자산관리자의 고유재산과 엄격하게 구분하여 관리하여야 하며 자산관리자의 고유재산과 혼합하여 관리하여서는 아니된다.(2) 자산관리자는 유동화자산에 대하여 별도의 관리대장(장부 및 기록)을 작성, 비치하여야 하며 관련업무를 전산시스템을 이용하여 처리하는 경우에는 고유재산과 위탁자의 재산을 구분할 수 있도록 하여야 한다. 3) 기타 자산의 관리ㆍ운용ㆍ처분에 관한 내용 [자산관리위탁계약서 제10조 (자산관리자의 확인 및 보장)]자산관리자는 위탁자에게 다음 각 호의 사항을 확인하고 보장한다.1. 자산관리자는 대한민국 법률에 따라 설립되어 존속하고 있으며, 이 계약의 내용에 따라 위탁자를 위하여 이 계약에 따른 업무를 행할 권한과 능력이 있다. 2. 자산관리자는 이 계약의 체결 및 이 계약에 따른 의무의 이행에 필요한 내부수권절차를 거쳤으며, 정부 인, 허가 기타 필요한 모든 절차를 갖추었다.3. 이 계약의 체결 및 이에 따른 의무의 이행 기타 이 계약의 내용은 법령에 위배되지 아니하며, 자산관리자에게 효력을 가지는 어떠한 계약이나 법원의 재판, 행정기관의 행정처분이나 지시나 권고에 위배되지 아니한다.4. 이 계약에 따른 자산관리자의
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의무는 자산관리자의 우선권 없는 일반채무와 동등한 지위를 가진다.5. 자산관리자는 이 계약 체결일 현재 채무초과 또는 지급불능의 상태에 있거나 그러한 상태에 빠질 위험에 처해 있지 아니하다.6. 이 계약의 체결과 관련하여 자산관리자는 신의성실의 원칙에 따라 위탁자에게 모든 필요한 진실된 정보를 제공하였으며, 중요한 사실을 숨기거나 누락하지 아니하였다[자산관리위탁계약서 제11조 (자산관리자의 약정사항)](1) 자산관리자는 위탁자에 대하여 다음 각 호의 사항을 준수할 것을 약정한다.1. 자산관리자는 이 계약상의 의무를 성실히 수행하기로 하며, 자산유동화법 및 기타 관계법령을 준수한다.2. 자산관리자는 이 계약이 해지되는 경우 유동화자산과 관련하여 위탁자 및 업무수탁자가 요구하는 모든 서류를 위탁자 및 업무수탁자 또는 그 지정하는 자에게 인도하여야 한다.3. 자산관리자는 유동화자산 기타 위탁자의 재산과 관련하여 제3자와의 분쟁이 발생하고 이로 인하여 유동화자산의 중대한 영향을 미칠 가능성이 있다고 판단되거나 소송이 제기된 경우 이를 즉시 위탁자 및 업무수탁자에게 통지하여야 한다.(2) 자산관리자는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.1. 이 계약에서 명시적으로 인정하는 경우를 제외하고, 자산관리자는 업무수탁자의 사전 서면 동의없이 유동화자산의 양도, 담보제공 등 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니되며, 업무수탁자의 동의 없이 조기상환을 요구할 없다.2. 이 계약에서 명시적으로 인정하는 경우를 제외하고, 자산관리자는 업무수탁자의 동의 없이는 유동화자산의 조건을 변경하거나 채무를 면제할 수 없다. 자산관리자가 유동화자산의 조건을 변경하거나 채무를 면제하고자 하는 경우에는 사전에 필요한 자료를 첨부하여 업무수탁자의 동의를 요청하여야 한다.3. 이 계약에서 명시적으로 인정하는 경우를 제외하고, 자산관리자는 양도된 유동화자산과 관련하여 업무수탁자의 동의없이 위탁자의 권리를 침해하는 어떠한 행위도 하여서는 아니된다.4. 자산관리자는 추심한 금원을 다른 용도로 유용하여서는 아니된다.5. 자산관리자는 이 계약에 의하여 위탁자 또는 업무수탁자에게 제출하거나 제공하여야 하는 보고서, 자산관리업무에 관한 자료 및 정보를 적시에 제공하여야 하며, 자산관리자가 제출, 제공하는 보고서, 자료 및 정보에 중요한 사항의 기재 또는 표시의 누락이 있거나 허위의 기재 또는 표시를 하여서는 아니된다.[자산관리위탁계약서 제12조 (자산관리자의 손해배상)](1) 자산관리자는 이 계약에 따른 제반 사항을 위반한 경우에는 그로 인하여 위탁자가 입게 되는 손해를 배상한다.(2) 자산관리자는 제10조에 의하여 확인 및 보장한 내용이 허위인 경우를 포함하여 이 계약에 따른 제반 사항을 준수하지 못하거나, 고의 또는 과실로 인하여 위탁자 또는 제3자에게 손해를 가한 때에는 그 손해를 모두 배상하여야 한다. 자산관리자의 임직원 또는 대리인 기타 사용인의 고의 또는 과실로 인하여 위탁자 또는 제3자에게 손해를 가한 때에도 같다.(3) 제1항 및 제2항에 의한 손해배상은 청구를 받은 날로부터 오(5)영업일 이내에 지급하여야 하며,이를 이행하지 아니하는 경우 그 미지급금액에 오(5)영업일이 경과한 날로부터 완제할 때까지의 기간에 대하여 해당 기간 동안에 적용되는 업무수탁자의 은행계정 기업일반자금대출 연체이자율로 적용하여 산출한 지연배상금을 가산하기로 한다. 다만, 자산관리자가 손해배상책임의 사유 및 액수에 관하여 당해 손해배상의 청구를 받은 날로부터 오(5)영업일 이내에 위탁자에게 이의를 제기한 경우 그 이의가 정당한 부분에 관하여는 그러하지 아니하다.(4) 제1항 및 제2항에 따른 자산관리자의 손해배상의무는 이 계약 제13조에 따른 위탁자의 권리에 영향을 미치지 아니한다.[자산관리위탁계약서 제13조 (계약의 해제 및 해지)](1) 위탁자는 자산관리자에 관하여 다음 각 호의 1에 해당하는 사유가 발생하는 경우 이 계약을 해지 할 수 있다.1. 자산관리자가 이 계약상의 의무를 준수하지 아니하고 위탁자 또는 업무수탁자로부터 이를 시정할 것을 통지받은 후 삼십(30)일
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이내에 이를 시정하지 아니한 때2. 자산관리자에 대하여 법원에 해산신청 또는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 파산선고신청 또는 회생신청이 있거나, 기업구조조정촉진법 또는 이와 유사한 법률에 따라 채권금융기관으로부터의 경영개선권고 또는 부실징후기업 또는 경영정상화의 가능성이 없는 기업으로 지정되거나 또는 법원의 해산명령 또는 해산판결이 있거나 영업정지 기타 이와 유사한 사유가 발생한 때(법률의 개정으로 이를 승계하거나 이에 준하는 절차가 개시된 때를 포함한다)3. 감독기관이 자산관리자에 대하여 인가취소, 영업정지, 부실금융기관 지정 등의 처분을 한 때4. 자산관리자가 어음교환업무규약 및 어음교환업무규약시행세칙에 따라 거래정지처분을 받은 때5. 자산관리자가 이 계약상의 의무를 이행하는 것이 위법하게 된 때6. 제10조에 따른 자산관리자의 확인 및 보장이 허위임이 밝혀진 때7. 기타 이 계약의 목적을 달성할 수 없는 상태가 발생하였다고 위탁자 또는 업무수탁자가 합리적으로 판단한 때(2) 제1항에 따라 이 계약이 해지되는 경우 위탁자는 지체없이 해지 전의 자산관리자와 신용등급이 동일하거나 그 이상인 제3자를 자산관리자로 선임하여야 하며 해지 전의 자산관리자는 위탁자의 지시에 따라 위탁받은 업무를 당해 제3자에게 이전하여야 한다. 자산관리자의 업무를 이전받은 제3자는 해지 전 자산관리자의 이 계약상의 지위를 그대로 승계한다. 자산관리자는 해지에도 불구하고 제3자에 대한 업무 이전이 있기 전까지 이 계약상의 모든 의무를 성실히 이행하여야 한다.(3) 제1항에 따라 이 계약이 해제 또는 해지되는 경우 자산관리자는 차주에게 유동화자산과 관련된 금원을 자산관리자 명의의 계좌로 입금하거나 자산관리자의 지점을 방문하여 지급하도록 하여서는 아니된다.(4) 유동화자산양도계약 제12조에 따라 유동화자산양도계약이 해제되는 경우에는 이 계약은 각 당사자의 별도의 통지 없이 해당사유 발생일에 자동적으로 해지된다.
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IV. 그 밖의 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 1. 자산유동화계획 참여기관의 주요업무 및 담당자 등 구 분 참여기관 부 서 담당자 담당업무 목 적 대표주관회사 신영증권(주) 구조화금융부 책임자 : 상무 배준성(Tel. 02-2004-9157)담당자 : 차장 정성훈(Tel. 02-2004-9110) 금융대표주관 및유동화사채발행 등 자산유동화의 안정적인 구조 설계 및 발행업무 조율, 공모 유동화사채의 원활한 발행 및 소화를 위한 총액인수를 보장하기 위하여 신영증권(주)를 대표주관회사로 선정함. 공동주관회사 유안타증권(주) 책임자 : 부장 강대준(Tel. 02-3770-2051)담당자 : 과장 홍진표(Tel. 02-3770-2052) 금융공동주관 및유동화사채발행 등 자산유동화의 안정적인 구조 설계 및 공모 유동화사채의 원활한 발행 및 소화를 위한 총액인수를 보장하기 위하여 유안타증권(주), 키움증권(주), 한화투자증권(주), 한국산업은행을 공동주관회사로 선정함. 키움증권(주) 투자금융팀 책임자 : 이사 정동준(Tel. 02-3787-4745)담당자 : 과장 심성훈(Tel. 02-3787-3685) 한화투자증권(주) 기업금융2센터 책임자 : 부장 이성호(Tel. 02-3772-7341)담당자 : 대리 김희준(Tel. 02-3772-7124) 한국산업은행 발행시장실 책임자 : 차장 김아론(Tel. 02-787-6604)담당자 : 대리 장세창(Tel. 02-787-6631) 자산관리자 (주)중소기업은행 수탁부 책임자 : 과장 김지원(Tel. 02-729-7972)담당자 : 계장 지형민(Tel. 02-729-7745) 유동화자산관리 유동화자산의 보전, 회수, 관리업무, 유동화자산 및 관련서류의 구분보관, 관리 업무 및 유동화자산에 수반되는 권리행사의 업무를 담당토록 하기 위하여 (주)중소기업은행을 자산관리자로 선정함. 업무수탁자 (주)중소기업은행 수탁부 책임자 : 과장 김지원(Tel. 02-729-7972)담당자 : 대리 한혜지(Tel. 02-729-7972) 자산보관 등 투자자들의 권익 보호 및 유동화 프로그램의 원활한 진행을 위한 자산의 보관, 지급대행 및 기타관리업무를 담당토록하기 위하여 (주)중소기업은행을 업무수탁자로 선정함. 자산평가 및자산실사기관 회계법인 공명 책임자 : 회계사 윤남호(Tel. 02-845-1663) 자산평가 및자산실사 투자자 보호를 위하여, 공신력 있는기관으로 하여금 자산의 적정성에 대한 평가 및 실사를 담당하도록 하기 위하여 회계법인 공명을 자산평가 및 실사기관으로 선정함. 신용평가회사 한국기업평가(주) SF2실 책임자 : 실장 배창성(Tel. 02-368-5584)담당자 : 책임연구원 김정동(Tel. 02-368-5601) 유동화사채신용평가 자산보유자가 SPC로 양도하는 유동화자산을 기초로 발행될 유동화사채의 상환능력에 대한 객관적이고 공정한 신용평가를 통해 투자자들의 투자판단에 도움을 주고자 당 2개 외부 평가기관에 신용평가를 의뢰함. NICE신용평가(주) SF평가2실 책임자 : 실장 윤원식(Tel. 02-2014-6285)담당자 : 수석연구원 이경중(Tel. 02-2014-6318) 2. 기타 -해당사항 없음. 3. 부속명세서 -해당사항 없음.
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 당사는 제조업을 근간으로 휴대폰 키패드 및 부자재, Accessory 등의 휴대폰사업과 LTE 단말제품인 CPE 및 모듈 등의 전자통신사업, SCM, PCM, Cap Lamp 등의 2차 전지사업을 영위하고 있습니다. K-IFRS기준에 따라 연결대상 종속회사에 포함된 회사는 아래와 같습니다. 사업부문 대상회사 소재지 주요사업내용 비고 휴대폰 부품,LTE 단말기,보호회로 (주)서원인텍 국내 휴대폰 키패드, 부자재, AccessoryLTE 단말 제품 (CPE, Modem 등)노트북, PC등의 폭파방지 보호회로 지배회사 휴대폰 부품 서원(천진)전자유한공사 중국 휴대폰 키패드, 부자재 종속회사 휴대폰 부품 하노이서원인텍 베트남 휴대폰 키패드, 부자재, Accessory 종속회사 보호회로 서원인텍(남경)전자유한공사 남경 노트북, PC등의 폭파방지 보호회로 종속회사 (사업부문별 요약 재무현황) (1) 연결회사의 영업부문은 수익을 창출하고 비용을 발생시키는 사업활동을 영위하는 식별 가능한 구성단위로서, 각 사업 부문에 배분될 자원에 대한 의사결정과 성과 평가를 위하여 최고영업의사결정자가 주기적으로 검토하는 내부 보고자료에 기초하여 부문을 구분하고 있습니다. 이에 따라 사업부문은 Manufacturing 부문, Sourcing 부문 및 기타 부문으로 구분하고 있습니다. (2) 연결회사는 자원의 배분을 위한 의사결정과 성과평가 목적으로 사업부문별 성과를 모니터하고 있으며, 영업손익에 기초하여 평가합니다. 당분기 및 전분기 중 사업부문별 성과는 다음과 같습니다. - 당기 (단위 : 천원) 구 분 Sourcing 기타 부분간조정 합 계 수익 총수익 성과 영업이익 자산 재고자산 유형자산 무형자산 감가상각비 등 부채 - 전기 (단위 : 천원) 구 분 Sourcing 기타부문 부분간조정 합 계 수익 총수익 성과 영업이익 자산 재고자산 유형자산 무형자산 감가상각비 등 부채 (3) 당기와 전기 중 연결회사의 지역별 매출은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 내수 아시아지역 등 합 계 (4) 주요 고객에 대한 정보 당기와 전기 중 연결회사 매출액의 10% 이상을 차지하는 외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구분 당기 전기 삼성전자(주) 2. 업 계의 현황 가. 휴대폰 부문 최근 휴대폰 시장은 피처폰에서 스마트폰 중심으로 재편되었으며, 모바일 주도권 확보를 위해 통신, PC,인터넷 등의 IT기업은 기업 간 경쟁구도를 다변화하여 새로운 융합형 비지니스를 창출하고 있습니다. 초기 스마트폰 산업은 시장규모가 협소하여 전자산업 內 비중이나 후방 부품산업에 대한 영향력이 제한적이었으나, 글로벌 경기침체와 무관하게 수요는 지속적으로 증가하였으며, 스마트폰의 파급력은 TV, PC,노트북, 피쳐폰 등의 주력 전자산업의 구조적 변화를 일으켰습니다. 스마트폰 시장은 디지털 가전기기, 개인용 정보기기와 통신기기를 중심으로 발전하고 있으며, 각각의 고유한 사업영역을 구축하며 반도체, 디스플레이 등 주변의 연관 산업을 함께 발전시키면서 급속한 성장을 지속하여 왔습니다. 휴대폰 산업은 기술적 측면에서 첫째, 이동통신망이 브로드밴드 방식으로 진화되면서 고속, 저비용화 되고 있습니다. 둘째, 폐쇄형이었던 콘텐츠, 소프트웨어가 무선과 유선 웹사이트를 모두 이용할 수 있는 개방형으로 진화되었습니다. 셋째, 단순한 통신기기에 불과했던 단말기는 정보기기를 거쳐 향후 건강 및 안전관리 등의 개인형 생활기기로 자리 잡았습니다. 시장 측면에는 첫째, 주력 시장이 선진국 시장에서 신흥국시장으로 변화되고, 둘째, 일반 휴대폰 시장은 정체된 반면, 스마트폰 시장이 급성장하고 있습니다. 셋째, 모바일 서비스시장도 과거 다양한 어플리케이션을 이용한 문자, 음성메시지 위주에서 위치기반서비스, 동영상, 게임 등으로 다양화 되었습니다. 스마트폰은 MP3P, DMB, 무선인터넷 등 다양한 부가 기능으로 생필품이자 악세사리화 되었고, 이에 따라 휴대폰의 기능과 디자인의 조화를 요구하는 소비자의 욕구 또한 커지고 있습니다.
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휴대폰 제조사는 소비자의 눈길을 끌 수 있는 조금 더 다양하고 독특한 디자인 개발을 핵심전략으로 하여 막대한 개발 및 마케팅 비용을 지불하고 있습니다. 휴대폰 제조사의 디자인 개발욕구와 다양한 부가서비스 및 콘텐츠 개발은 휴대폰Case, 액정, 키패드 등 외장 부품 산업에 가장 큰 영향을 미치는 요소가 되고 있습니다. 나. Accessory 부문 휴대폰 Accessory 시장은 현재 폭발적인 성장세를 지속하고 있습니다. 업계에 따르면, 글로벌 무대에서 모바일 액세서리 시장 규모는 2015년 815억달러에서 2021년까지 연평균 4.3% 성장률을 기록, 2021년에는 1100억 달러 규모를 이룰 것으로 예상하고 있습니다. 스마트폰 사용자는 보호케이스와보호필름은 선택이 아닌 필수 아이템으로 인식하고 있기 때문에 스마트폰 시장의 성장에 따라 액세서리 시장은 더욱 확장되는 중요한 산업으로 자리잡을 것으로 예상하고 있습니다. 또한, 태블릿 Device 및 IT기반 주변 제품 시장도 역시 매년 소비자 니즈 증가와 더불어 크게 성장될 것으로 전망되며 소비자의 시장도 점점 세분화 되어 감에 따라 글로벌 시장의 크기 또한 매년 확대 예상되고 있습니다. 다. 2차 전지 부문 현재 2차 전지 시장의 국내 메이저 업체는 한국과 일본이 주도하여 왔으며 국내 (LG에너지솔루션, 삼성SDI, SK이노베이션), 일본(Sanyo, Sony, Panasonic), 중국(CATL, BYD) 치열하게 경쟁하고 있습니다. 이는 전세계시장의 50%이상을 차지하고 있으며 2021년 LG에너지솔루션(50%), 삼성SDI(24%) 전년대비 약 17% 성장한 것으로 예상되며, 앞으로 전동공구, 청소기 등의 Non-IT 애플리케이션 내 리튬이온 이차전지 사용이 지속적으로 증가함에 따라, 이에 대한 수요가 고성장하면서 시장을 견인 할 것으로 전망된다. 또한 원형 배터리를 채용한 전기자동차와 전기 스쿠터 등 Mobility 시장이 급격히 확대됨에 따라 시장 성장을 더욱 가 속화할 것으로 보입니다. IT 부문에서는 5G 서비스 개시, AI와 융합된 사물 인터넷 기술의 본격 상용화가 예상되고 있으며, 이외에도 웨어러블, 블루투스 헤드셋 등 새로운 기기의 확산이 전망되고 있습니다. 당사의 2차전지 보호회로 부품은 IT제품인 노트북 및 휴대폰 등의 2차전지에 장착하여 사용되는 필수재이므로 전방산업의 수요에 따라 민감하게 영향을 받습니다. 또한, 최근 2차전지는 오래 쓰지 못하는 짧은 수명 때문에 소비자들의 기대가 더욱더 커져가고 있습니다이러한 이유 때문에 2차전지와 2차전지 보호회로의 필연적인 기술적 성능을 혁신해야 하는 새로운 전지를 요구하고 있습니다. 라. LTE 부문 현재 국내외 이동통신 사업자의 4G 계획을 종합해 보면 비동기사업자와 동기사업자 모두 LTE 계열로 통합되었으며, LTE 시스템을 기반으로 5G 기술과 연동해서 양립하는 기술로 진화되어 오고 있습니다. 또한 스마트폰의 확산과 모바일 어플리케이션의 대중화로 인해 전 세계 이동통신 시장의 데이터 트래픽이 급증하고 있습니다. 그리고 스마트폰, 태블릿 PC 등 새로운 융합형 멀티미디어 단말기의 출시와 더불어 클라우드 컴퓨팅, 클라우드 컴퓨팅, M2M(Machine to Machine), IoT(사물인터넷)의 확산으로 향후 모바일 데이터 수요 및 주파수에 대한 요구가 더욱 폭증할 것으로 예측되고 있습니다. 당사는 급변하는 통신시장의 환경에 맞추어 LTE시장에서 사용할 수 있는 초고속 인터넷 유무선 송신용 CPE 단말 제품 및 모바일 라우터 등을 개발하여 통신사업자에게 제공하고 있습니다. . 사 업 부문별 현황 가. 휴대폰 부품(키패드, 부자재) 사업 (1) 산업의 특성 휴대폰 부품은 크게 메인보드, 서브보드, 디스플레이 모듈로 구분됩니다. 기능별로 세분화 하면 회로부품, 디스플레이 모듈 부품, 카메라 모듈 부품, 기구 부품, 배터리 부품, 기타 부품 등으로 구분되며 당사의사업 부품은 기구 부품입니다.2018년 발간된 IDC, 대신증권 Research 자료에 따르면, 세계 스마트폰 시장은 2017년
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1,462백만 대가 출고되었으며, 이후 2021년에는 1,537백만 대에 달할 것으로 전망되었습니다. 반면, 세계 스마트폰 시장은 역성장(-0.8%)하여 2018년 2.1%성장에 그칠 것으로 전망하였습니다. 이는 스마트폰의 하드웨어 관련 기술은 지속적으로 발전하고 있으나, 소비자의 교체 수요를 자극하는 요인이 점점 적어지는 것으로 평가되며, 스마트폰 시장의 성장보다 는 부품 기술 변화에 초점을 두고 있는 것으로 파악됩니다.휴대폰 산업은 기술, 시장 트렌드의 변화가 빠르고 이러한 전방산업의 수요 변화와 생산 전략에 효과적으로 대응하는지 여부에 따라 휴대폰 중소 부품산업의 구조가 변해가고 있습니다. 또한 휴대폰 산업의 구조는 노키아, 삼성전자, 애플사에서 중국업체인 샤오미, 화웨이 같은 중국업체들이 새롭게 메이저 업체 중심으로 재편되면서 휴대폰 부품업체의 납품과 관련한 가격교섭력은 지속적으로 약화되는 추세에 있으며, 비범용 제품이거나 특정업체의 의존적인 매출구조를 갖는 경우 경영상의 리스크가 크다고 볼수 있습니다. 최근 스마트폰은 디스플레이, 휴대폰 케이스, 액세서리 등의 혁신적인 디자인의 변화로 인해 경쟁력 있는 부품의 수요가 증가하는 등 부품 종류별로 양극화가 진행되고 있습니다. 특히 스마트폰의 필수부품인 부자재 관련 제품들은 방수, 방열, 방진 등의 고성능 부품으로 진화되어 가고 있습니다. 이렇게 시장의 트렌드 변화에 영향을 많이 받는 산업 속성 때문에 부품업체들의 수익성도 개별 업체들의시장 환경 변화 적응력에 많이 좌우되고 있습니다.최근 스마트폰 관련 업체들은 미국, 유럽 등 고가 수요 시장의 성장 둔화에도 불구하고 스마트폰 및 태블릿 PC, 웨어러블 기기 등의 신규 수요 발생으로 년 현재도 성장 추세에 있습니다. (2) 산업의 성장성 휴대폰 산업은 컨버젼스가 지속 중이며 최근에는 스마트폰의 하드웨어 경쟁에서 소프트웨어 경쟁으로 이동하면서 제품의 차별성 우위를 지속하기 어려워졌으며, 중국 스마트폰 업체의 등장으로 진입장벽은 더욱 낮아지고, 기업들의 점유율도 낮아지고 있습니다.스마트폰 시장은 글로벌 제조사의 플래그쉽 모델과 신흥시장의 저가폰으로 이원화되어 가고 있으며, 글로벌 생산부품의 해외 아웃 소싱은 원가경쟁력을 갖추기 위해 지속적으로 증가하고 있는 추세입니다. 따라서 국내업체들 역시 생산단가를 낮추기 위해 베트남 등의 해외법인으로 생산거점을 이동하고 있습니다.또한 글로벌 아웃 소싱 확대 및 제품수명주기 단축, 부품의 원칩화, 모듈화 등은 휴대폰 부품산업의 위협요인으로 작용하고 있으며, 이러한 패러다임 변화에 따라 기술을 빨리 개발하는 것이 아니라, 미리 개발하는 것이 부품업체의 지속성장 관건이며, 대형 부품업체들의 경우 완성품에 가까운 형태로 납품하는 모듈업체로 점차 바뀌어 나가고 있습니다. (3) 경기변동성의 특성 휴대폰 산업은 기술, 시장 트렌드의 변화가 빠르고 이러한 전방산업의 수요 변화와 생산전략에 효과적으로 대응하는지 여부에 따라 휴대폰 중소 부품산업의 구조는 변해가고 있습니다. 또한 휴대폰 산업의 구조는 노키아, 삼성전자, 애플, 샤오미, 화웨이 등 소수 메이저 업체 중심으로 재편되면서 휴대폰 부품업체의 납품과 관련한 가격교섭력은 지속적으로 약화되는 추세에 있으며, 비범용 제품이거나 특정업체의 의존적인 매출구조를 갖는 경우 경영상의 리스크가 크다고 볼 수 있습니다. 스마트폰은 기술진화에 따라 경쟁력 있는 부품의 수요가 증가하는 등 부품 종류별로 양극화가 진행 중이며, 또한 디자인 및 기능면에서 고객의 요구가 다양해지면서 최근에 스마트폰은 강력한 하드웨어와 소프트웨어의 결합을 통해 금융결제 기능 및 스마트홈 기능 등의 기술진화로 인해 주변기기들의 성장을 주도하고 있습니다.또한, 정책 및 서비스 측면에서 국내의 경우 번호이동제, 보조금 확대 등의 정책적 이슈가 휴대폰 교체수요를 크게 유발한 바 있고, 이러한 지속적인 교체 수요의 발생은 휴대폰 및 부품 제조업체가 지속적인 부가가치를 창출할 수 있는 계기가 되고 있습니다. (4) 경쟁요소 휴대폰 키패드는 당사 외에 소수의 업체가 있으며, 고객사의
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주문을 받아 공급하는 형태로 영업을 하고 있습니다. 휴대폰 키패드 사업은 초기 진입 시에 들어가는 막대한 투자비용과 기술 습득의 난이함, 대량 불량에 대한 리스크, 그리고 확실한 판매망이 있어야 안정된 사업을 진행할 수 있습니다. 또한 각종 기능의 모듈화 및 디자인의 다양화로 새로운 신소재 신기술로 최적화하면서 제조원가를 낮출 수 있어야 하는 것으로이는 휴대폰의 대량생산 및 메이져 제조사에 대응할 수 있는 기술력과 경험 등이 종합적으로 필요한 부문으로 신규 진입이 용이하지 않습니다. 당사의 키패드 사업은 경쟁사의 문제점을 파악하여 기술, 가격, 품질, 납기에 대한 경쟁력을 확보할 수 있도록 품질관리 조직 및 신뢰성 장비를 삼성과 동일하게 구비, 공정의 자동화, 공장의 현지화로 인해 경쟁사와는 다른 각도로 접근하여 차별화할 수 있는 기술을 확보해 가고 있습니다. 나. Accessory 사업 (1) 산업의 특성 최근 스마트폰과 융합한 IT기반의 제품들은 태블릿 Device, 카메라, 노트북 등의 결합으로 계속해서 확장되어 가고 있습니다. 이와 관련한 IT기반의 액세서리 제품류들은 소비자의 기호에 따라 점점 세분화 및 확대되어 가는 추세입니다. 특히, 스마트폰 시장과 동반성장을 하는 액세서리 시장은 휴대폰 교체 주기가 매우 빠른 한국 시장의 특성상 글로벌 기업의 새로운 히트제품을 출시할 때마다 시장 성장률은 예상보다 더 커질 것으로 전망됩니다. (2) 산업의 성장성 초기 액세서리 시장은 PCS 단말기를 사용하던 시절의 핸드폰 줄, 고리, 소형 팬시형을 중심으로 시작되었으며, 현재 스마트폰의 액세서리 제품류들은 다양한 소비자의 욕구를 만족시키는 소비재로 인식되고 있어 점차 확대되는 시장성을 가지고 있습니다. 그와 동시에 시장도 계속해서 세분화 되고 있으며, 이는틈새시장의 가능성을 보여주는 것이기도 합니다.현재 스마트폰 및 태블릿 Device의 경우 사용자 수는 해마다 점진적으로 증가하는 추세이며, 향후 액세서리의 시장 성장의 중요한 부분입니다. 특히 당사가 진행하고 있는 액세서리 중 케이스가 가장 큰 시장으로 성장하였고, 고가의 스마트폰의 중요성이 높아지면서 보호케이스의 사용율이 지속적으로 커질 것으로 예상됩니다. (3) 경기 변동의 특성 스마트폰의 액세서리 시장은 전방시장 수요변화에 영향을 받으며, 제품 변화의 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 최근에는 신규 중소업체의 난립으로 인해 경쟁업체가 증가하고 있으며, 당사의 경우 고객사의 생산 중심지인 베트남 현지 공장에 액세서리 생산라인(생산설비 등)을 확대하여 대량 생산을 가능하게 설비 투자를 진행하고 있습니다. (4) 경쟁요소 당사의 Accessory제품은 당사 외에 소수의 업체가 주로 고객사의 주문을 받아 공급하는 형태로 진행하고 있습니다. 현재 고객사의 품질, 기술에 부합하는 업체는 대량생산이 가능한 설비투자가 이루어진 업체들로 이루어져 있습니다.향후 Accessory제품의 다양화, 세분화 및 기능적 제품의 출시에 따라 고객의 니즈에 맞는 대응력을 갖추는 것이 주요 경쟁요소가 될 것입니다. 다. 2차 전지 보호회로 사업 (1) 산업의 특성 국내 2차 전지 산업은 일본에 비해 뒤늦게 진입하였지만, 국내 대기업인 삼성SDI, LG에너지솔루션이 1차전지 생산 경험이 없는 토대에서 리튬 2차 전지에 집중하여 전지사업에 성공적으로 진입하였으며, 현재 2차 전지는 생산기술과 소재기술에 있어서 어느 정도 성숙 단계에 접어들어 새로운 기술 개발을 위해 연구가 진행되고 있습니다. 또한, 차세대 전지 분야로 현재 선진 각국에서 휴대용 연료전지,고체 고분자 연료전지 기술 개발에 과감한 투자와 핵심 기술 선점으로 거의 실용화 수준 단계에 있습니다.당사는 부품인 보호회로 사업을 2006년도부터 시작하였으며, 2차 전지 보호회로의 주요 기능인 배터리 폭발방지 및 제어기능이 핵심인 PCM(Protection circuit module) 및 SCM(Smart circuit Module) 사업을 영위하고 있습니다. 또한, 2010년 9월에는 중국 남경 공장 법인을 설립하여 2차 전지
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보호회로 제품의생산을 확대하였습니다. (2) 산업의 성장성 2차 전지는 반도체, LCD와 더불어21세기IT시장을 주도할3대 핵심 부품으로 꼽히고 있습니다. 특히 전방산업에서의 노트북, 넷북, MP3, 카메라, 캠코더, 스마트폰, 청소기 등 고기능의 첨단 기능을 갖춘 전자제품 등으로 이루어졌으며, 이러한 제품들의 대중화는 고성능 배터리 수요가 증가하는데 큰 역할을 하고있습니다. 2차 전지에 있어서 2차 전지 보호회로는 필수부품으로, 고기능의 IT제품에 장착되기 때문에 2차 전지 시장의 성장은 보호회로 제품 시장의 성장에도 영향을 줍니다. 따라서, IT필수 부품인 2차 전지 보호회로의 특성상 2차 전지 시장의 성장과 밀접한 관계에 있습니다. 2차 전지 시장 성장에 따라 보호회로의 수요도 증가되었으나, 2017년부터 소형전지 분야의 수요는 점차 감소 되어지고 있습니다. 전기차, ESS와 같은 중대형 시장 수요의 증가로 인하여 앞으로 중대형 전지시장이 소형 전지 시장보다 커질 것으로 예상되고, 현재 2차 전지 보호회로는 로봇, 의료용기기, 전기자동차, BMS, ESS 사업으로 지속적으로 증가되고 있습니다. 향후 소형2차 전지 시장은Cordless 기기 중심의 Non-IT 부문이 성장을 견인할 것으로 전망되며, 중대형 2차 전지 시장은 ESS용 2차 전지와 전기자동차용 2차 전지가 성장의 중심이 될 것으로 전망됩니다. ESS용 2차 전지는 정부가 ESS 보급 확대를 위해 제도적 지원을 이어가고 있으므로 ESS 시장 내 침투율을 지속적으로 높여갈 수 있을 것으로 예상되며, 전기자동차용 2차 전지는 글로벌 주요 자동차 업체들의 전기자동차 출시 예정 모델수가 2025년까지 최소 200종을 초과하는 것으로 집계 되므로 안정적이면서도 높은 성장세를 이어갈 수 있을 것으로 전망됩니다. (3) 경쟁요소 2차 전지 보호회로는 미래시장을 개척하기 위해서 가격경쟁력과 안전성 확보가 최대의 과제입니다. 2차전지 보호회로 시장은 이미 생존경쟁에 돌입한 상태이며, 이런 경쟁에서 생존하기 위해서는 많은 부가가치를 창출하는 방향으로 전개될 것으로 예상됩니다. 따라서, 설비투자 중심에서 기술 중심으로의 전략 변경과 자동화를 통한 대량 생산을 이루는 방향으로 전개될 것으로 예상됩니다. 라. LTE 사 업 (1) 산업의 특성 휴대 인터넷의 서비스 명칭인 LTE(Long Term Evolution)는 한층 진화된 고속 무선 데이터 패킷 통신 규격이며, 현재는 4세대 이동통신 기술의 통신표준기술입니다.당사의 전자통신사업부문은 무선통신 데이터 디바이스(CPE, 모바일 라우터) 생산 및 납품 공급을 위해서 각 국가별 통신사 장비에 맞게 사전에 LTE 인증 절차를 거친 후 해외 통신사업자에게 판매하게 됩니다. 이러한 인증절차는 통신사와 제조사의 긴밀한 협조 하에 제품에 대한 인증이 완료된 후 공급이 이루어지는 것이 특징입니다. (2) 산업의 성장성 LTE의 진화는 단순한 이동통신 기술 표준 차원의 이슈가 아니라 유선인터넷 속도의 진화와 함께 모바일 콘텐츠, 어플리케이션, 서비스, 단말 등 모든 연관 영역에서 질적 변화와 함께 사업자에게는 새로운 사업의 기회를 제공하게 될 것으로 예상됩니다.최근부터 차세대 이동통신 기술로 5G가 태동하였습니다. 5G 네트워크는 이전 LTE 대비 초고속, 초저지연성, 초연결성의 세 가지 특징을 가집니다. 첫째로, '초고속'은 전통적으로 이동통신이 진화해 온 축인데, 속도의 진화는 곧 콘텐츠의 진화를 의미합니다. 기존에는 동영상만 가능했다면, 이제는 품질에 전혀 문제가 없는 초고화질의 실시간 동영상 시정이 가능하며, 빠른 속도가 필요한 VR이나 AR 서비스도 가능함을 의미합니다. 둘째로, '초저지연'은 '응답시간'을 의미하는데, 주로 자율주행, 드론 등 안전과 관련된 서비스에 응용될 수 있습니다. 자율주행 서비스의 핵심은 '안전'인데, 결국 차가 보행자나 장애물을 감지하고 얼마나 빠르게 대응하느냐(멈추거나 피함)가 관건입니다. 5G의 초저지연이 현실화되면, 사람보다 훨씬 민감한 응답시간으로 장애물을 감지하고 대응할 수 있게 됩니다.
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세째로, '초연결'은 단순히 스마트폰 이용자 급증에도 인터넷이나 동영상을 안정적으로 이용하는 것만을 의미하지 않습니다. 센서 발달로 인해 네트워크에 연결되는 사물들이 폭발적으로 늘어나고, 인공지능과 연동해 수 많은 데이터를 분석해 사람들에게 필요한 정보를 미리 알려 줄 수 있게 됨을 의미합니다.5G로 구현할 수 있는 서비스는 무궁무진합니다. 하지만 어떤 서비스가 고객에게 가치를 줄 수 있을지는 예측하기 어렵습니다. 따라서 어느 때보다 가치를 줄 수 있는 서비스를 발굴하는 게 중요한 시기가 되었습니다. 마. 자 원 조달의 특성 휴대전화 KEYPAD의 주요 원자재는 PC(Poly Carbonate)로 충격, 열, 추위, 전기 등에 대한 내성이 좋은엔지니어링 플라스틱으로, 롯데첨단소재와 미국 GE에서 생산하는 PC를 국내에서 1차 가공 후 당사로 입고되며, 국산화에 따른 수입의존도가 매우 낮아서 원재료 조달은 매우 안정적인 상황입니다. 악세사리 관련 사출물 원자재는 KEYPAD와 동일한 PC(Poly Carbonate)로 제일모직 원료를 사용하며, 피혁류는 국내 여러 협력업체를 통해 안정적으로 조달을 받고 있습니다. 휴대전화 주요 내장 부품인 특수고무의 주요 원자재는 NBR, URETHAN, SILICON으로 NBR은 금호석유㈜에서 생산하는 합성고무이고, URETHAN은 미국 ESP사에서 생산하는 V5004 합성고무이며, SILICON은 일본 시네츠사의 합성 고무로, 모두 국내에서 1차 가공 후 당사로 입고되며, 수입규제가 없는 품목으로 원자재 조달은 매우 안정적인 상황입니다. 또한 SPONGE 제품의 주요 원자재는 일본 INNOAC사의 원자재를 직접 수입하여 사용하며 수입규제가 없는 품목으로 납기대응을 위하여 45일 작업 분량의 안전재고를 운영하고 있습니다. 보호회로의 주요 원재료는 전자 회로 소자로써 국내 공급업체(KEC, 석영브라이스톤, 인창통상 등)와 직수입(AMERIX, NAGANO 등)을 통하여 단위 소자로 입고되며 수입규제가 없는 품목으로 원자재 조달은 안정적인 상황입니다. LTE 제품의 주요 원재료인 LTE chipset은 대만의 칩셋 업체인 MTK(미디어텍), 미국 칩셋 업체인 GCT(GCT Semicondoctor)와 직거래를 하고 있으며 수요량을 미리 예측하는 시스템을 사용하여 물량을 수입하고 있으며 수입규제가 없는 품목으로 원자재 조달은 안정적인 상황입니다. 바. 관련 법령 또는 정부의 규제 당사의 주요 사업을 지속하는데 특별한 대ㆍ내외적인 규제는 존재하지 않습니다. 다만 당사의 전방산업인 이동통신 서비스 시장은 각 국의 이동통신 서비스에 대한 정책과 규제가 큰 산업 중의 하나입니다. 따라서 이러한 정책적 규제 및 지원에 의해 이동통신 시장이 영향을 받게 될 경우, 당사의 매출 등에도 영향을 미칠 수 있습니다. . 회 사 의 현황 가. 영업개황 및 사업 부문의 구분 당사의 주력사업은 지난 2000년대 초부터 당사 성장의 근간의 토대가 된 사업인 무선통신기기 분야에서 휴대폰 부품으로서 사용자와 단말기 간 문자입력 장치 및 단말기 기능의 입력장치인 피처폰에 들어가는 키패드 사업부문과 피처폰과 스마트폰, 태블릿 Device에 들어가는 부자재(Window tape, 방열시트, Rubber, sponge, 사출, 기타 특수재)류 등을 생산하고 있습니다. 또한 스마트폰 및 태블릿 Device의 Flip Cover, Book Cover 등을 생산하고 있으며, 최근 Silicone Cover를 공급하고 있습니다. 휴대폰 부품관련 사업장은 국내에는 당정 및 구미사업장, 해외로는 중국 천진법인과 베트남 하노이법인에서 사업을 영위하고 있으며 현지의 고객사인 삼성전자에 부품을 공급하고 있습니다. 2006년부터는 반도체, LCD(Liquid Crystal Display)와 더불어 정보기술 산업의 3대 핵심기술이자 장치산업의 총아로 손꼽히는 2차 전지(rechargeable battery)사업에 진출하여 노트북, 넷북, 캠코더 등 소형기기의 2차 전지에 장착되는 보호회로를 LG에너지솔루션 제조사에 납품하고 있습니다.