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조건으로 20년간 하역/저장/송출 서비스를 제공할 예정입니다.또한 당사는 2022년 7월 21일 LNG #3 탱크에 대해 SK가스(주)와 액화가스 터미널 이용 계약(TUA)을 체결하였습니다. 이에 따라 당사는 저장용량이 21.5만㎘ 급인 LNG 저장탱크 1기를 건설하여 SK가스(주)에 Use Or Pay 조건으로 20년간 하역/저장/송출 서비스를 제공할 예정입니다.나. 터미널 건설 EPC 계약당사는 2020년 6월 26일 (주)대우건설/SK에코엔지니어링 컨소시움을 시공사로 하는 LNG 터미널 1단계(1호기) 건설공사 계약을, 2020년 8월 31일 LNG 터미널 2단계(2호기) 건설공사 계약을 체결하여 2024년 6월 30일 준공을 목표로 건설중입니다. 또한 2020년 9월 24일 (주)대우건설을 시공사로 하는 OIL 터미널 1단계 건설공사 계약을 체결하여 2023년 12월 31일 준공을 목표로 건설중입니다. 최근 2022년 7월 21일 1/2단계 LNG 저장탱크 시공사와 동일한 ㈜대우건설/SK에코엔지니어링㈜ 컨소시움과 LNG 터미널 3단계(3호기) 건설공사 계약을 체결하였고, 2026년 4월 30일 준공을 목표로 건설중입니다.다. 금융약정 계약당사는 2020년 9월 29일 한국산업은행 외 5개 금융기관과 고정금리장기대출, 회사채한도대출, EBL 대출을 포함한 금융약정을 체결하였습니다. (단위 : 백만원) 구 분 금융기관 약정금액 실행금액 장기대출 한국산업은행 교보생명보험 주식회사 새마을금고중앙회 신용협동조합중앙회 흥국생명보험 주식회사 소 계 회사채 한도대출 한국산업은행 교보생명보험 주식회사 새마을금고중앙회 소계 EBL 대출 한국수출입은행 합 계 당사는 프로젝트금융 대출약정에 따라 2020년 12월 15일 EBL 최초 인출 및 2021년 12월 15일 장기대출 최초 인출을 실행하였습니다. 이를 위해 SK가스(주)가 보유한 당사의 주식과 당사가 보유한 예금, 유형자산, 보험계약상 권리, 사업부지계약, 양도담보계약(차주권리), 공장재단(준공시)이 프로젝트금융대출의 대주에게 담보로 제공되었습니다. 또한 당사는 LNG #3 추가건설을 위해 2022년 9월 28일 한국산업은행 외 1개 금융기관과 장기고정금리대출 Ⅱ, EBL 대출 Ⅱ 을 포함한 금융약정을 체결하였습니다. (단위 : 백만원) 구 분 금융기관 약정금액 실행금액 장기대출Ⅱ 한국산업은행 EBL 대출 Ⅱ 한국수출입은행 합 계 2. 연구개발활동 공시서류 작성기준일 현재 회사의 재무상태에 중요한 영향을 미치는 연구개발활동이 없습니다. 7. 기타 참고사항 당사는 2024년 7월 상업운전을 위해 석유제품 CPP(27만 ㎘) 및 LNG 저장탱크 2기(43만 ㎘)를 건설 중에 있으며, 2022년말 기준 건설 공정률은 약 66% 입니다.또한 2026년 5월 상업운전을 위해 LNG 저장탱크 1기(21.5만 ㎘)를 추가로 건설 중에 있으며, 2022년말 기준 건설 공정률은 약 8% 입니다.
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 코리아에너지터미널 주식회사의 제9기 (2022.01.01 ~ 2022.12.31) 사업연도의 경영성과에 대하여 다음과 같이 의견을 표명합니다. 1. 예측정보에 대한 주의사항 당사가 동 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상ㆍ예측한 활동, 사건 또는 현상은 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다. 당사는 동 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로, 동 사업보고서상에 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동보고서에 기재된 예측정보는 동 보고서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 업데이트할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다. 2. 경영성과 구 분 (단위 : 백만원) 매출액 매출총이익 판매비와관리비 영업이익(손실) 영업외손익 법인세비용차감전순이익(손실) 법인세비용 당기순이익(손실) 당사는 현재 건설중인 단계로 매출 발생은 없으며, 인건비와 임차료, 지급수수료 등의 판관비가 전년 수준으로 발생했습니다.영업외손익 중 금융손익(비용)은 건설중인자산에 대한 목적 차입으로 차입원가 자본화 하였으며, 당기 연간 순손실은 45억원 수준입니다. 3. 재무상태 (단위 : 백만원) 구 분 제9기 제8기 [유동자산] ㆍ현금및현금성자산 ㆍ기타유동자산 [비유동자산] ㆍ유형자산 ㆍ무형자산 ㆍ기타 비유동자산 자산총계 [유동부채] [비유동부채] 부채총계 [자본금] [주식발행초과금] [이익잉여금(결손금)] 자본총계 부채비율 당사는 현재 Oil 탱크 및 LNG 탱크 3기를 건설 중으로 당기말 자산은 8,489억원입니다. 당년말 부채비율은 450% 수준입니다. 4. 자금조달 (기준일 : 2022년 12월 31일) (단위 : 백만원) 조달원천 전년말 잔액 당년 신규조달 상환등 감소 기말잔액 증감 회사채 은행대출 기업어음 총 계 당사는 터미널 건립 공사를 위한 시설자금 사용 목적으로 회사채 및 PF을 당년에 각각 1천억원, 2,370억원 조달하였습니다. 5. 회사현황 및 향후전망 당사는 '13년 140대 국정과제로 선정된 '동북아 오일허브 사업' 울산 북항 사업으로, '19년 한국석유공사와 SK가스 간 합작투자계약(JVA) 체결 후 코리아에너지터미널(KET)을 설립, LNG 및 석유제품 터미널 사업을 추진하고 있습니다.당사의 경쟁력은 높은 신용도의 주주사와 밀접한 영업 관계구축, 정부기관(산업부, 해수부, 울산시)의 높은 관심, LNG 중심 터미널 및 국내 최대규모의 석유화학단지내 유일한 LNG 터미널로 성공적인 사업운영을 기대하고 있습니다.KET는 EPC 계약체결, LNG 터미널 이용계약(20년)체결, PF 자금조달 완료 등 프로젝트의 주요 계약을 모두 체결하고 건설공정률이 일정대로 진행되어 '24.6월 LNG #1, 2, 석유제품 탱크의 성공적인 터미널 운영 및 '26.6월 LNG #3 탱크 준공 예정입니다.KET는 LNG#1, 2, 3 탱크를 SK가스와 '총괄원가 방식' 및 'Use or Pay 조건' 으로 20년 장기임대계약을 체결하여 운영비용 증가 및 운영수입 감소 위험이 Hedge 되는 구조로 설계되어 안정적인 현금흐름을 창출하는 사업입니다. KET는 ' 24년 6월부터 석유제품 27만 및 LNG Tank 2기를 통해서 연간 약 1,000억원의 매출 예상, '26년부터 LNG 증설사업이 추가되어 연간 약 1,250억원 운영매출과
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 당사의 주요 업무는 유동화증권(유동화사채 및 유동화출자지분) 인수 및 처분업무이며, 이는 유동화전문유한회사(SPC)가 부실채권을 기초자산으로 발행한 유동화사채 및 유동화출자지분에 투자하고, 자회사인 대신에이엠씨(주)가 다양한 방법으로 기초자산을 회수하면 유동화사채의 원리금 및 유동화출자지분에 대한 배당금, 감자 등을 통해 투자금을 회수하는 방식으로 수익을 얻는 구조입니다. 부실채권 투자 영업구조.jpg 부실채권 투자 영업구조 2002년 우리엘비제일차 SPC를 시작으로 2022년말까지 총 167개의 SPC 등을 통해 채권원금기준 26.3조원(당사 투자금액 12.2조원) 규모의 그룹 내ㆍ외 부실채권 투자를 단독 또는 합작투자자와 실행하는 등 안정적인 영업기반을 보유한 것으로 판단됩니다. 특히 2006년부터 2022년말까지 채권원금기준 15.1조원(당사 투자금액 10.1조원) 규모의 우리금융그룹 이외 국내외 부실채권 투자를 실행하여 수익원을 다변화하고 영업기반을 확대하고 있습니다.연결실체는 투자사업부문과 부동산투자부문의 총 2개의 보고부문 체제로 운영되고 있으며, 각 부문별 영업수익은 다음과 같습니다. (단위: 백만원) 보고부문 주된 사업현황 영업수익 투자사업부문 유동화증권인수매매 등을 통해 창출되는 성과보고 단위 부동산투자부문 부동산개발 및 부동산투자 등을 통해 창출되는 성과보고 단위 2. 영업의 현황 가. 영업의 개황 및 종류 당사는 유동화증권(유동화사채 및 유동화출자지분) 인수 및 처분업무를 주업으로 하는 부실채권 투자전문회사로서 다음의 업무를 영위하고 있습니다.(1) 자산유동화에관한법률상의 유동화전문회사가 불량자산을 유동화자산으로 하여 발행하는 유동화증권의 인수 및 처분업무 (2) 불량자산관리 목적으로 설립된 또는 설립되는 자산유동화에관한법률상의 자산 관리회사의 지분 인수 및 처분업무 (3) 불량자산의 직접 인수 및 처분업무 (4) 자본시장과금융투자업에관한법률상 집합투자기구 등 및 산업발전법상 기업구 조조정조합에 대한 투자 및 기타 유가증권, 채권 또는 이와 유사한 금융자산에 대 한 투자업무 (5) 부동산 개발 및 임대업 (6) 기타 각 호의 업무를 달성하기 위하여 직·간접적으로 관련되거나 이에 부수하 는 업무 나. 연결기준 영업실적 (단위 : 백만원) 구 분(*) 제22기(당) 기 제21기(전) 기 제20기(전전) 기 영업수익 이자수익 수수료수익 배당수익 당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가 및 처분이익 신용손실충당금환입액 대출채권회수관련이익 지분법이익 분양수익 운용리스수익 기타영업수익 합 계 영업비용 이자비용 수수료비용 당기손익-공정가치 측정 금융자산 평가 및 처분손실 당기손익-공정가치 측정 금융부채 평가 및 처분손실 신용손실충당금전입액 지분법손실 분양원가 운용리스비용 기타영업비용 판매비와관리비 합 계 영업이익(손실) 영업외손익 법인세차감전순이익 법인세비용(수익) 당기순이익(손실) 지배기업소유주지분 비지배기업소유주지분 (*) 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 연결재무제표 기준입니다. 다. 영업부문별 실적 (1) 부문별 보고현황 및 사업별 부문연결실체는 전략적인 영업단위인 2개의 보고부문을 가지고 있습니다. 전략적 영업단위들은 서로 다른 금융상품과 서비스를 제공하며 각 영업 단위별로 요구되는 기술과 마케팅 전략이 다르므로 분리되어 운영되고 있습니다. 최고영업의사결정자는 각각의전략적인 영업단위들에 대한 내부보고자료를 최소한 분기단위로 검토하고 있습니다.연결실체의 보고부문은 아래와 같습니다. 보고부문 주된 사업현황 투자사업부문 유동화증권인수매매 등을 통해 창출되는 성과보고 단위 부동산투자부문 부동산개발 및 부동산투자 등을 통해 창출되는 성과보고 단위 (2) 보고부문별 재무정보당기 및 전기의 보고부문별 재무정보는 다음과 같습니다. (당기) (단위: 백만원) 보고부문 영업수익 영업비용 영업이익 영업외손익 법인세비용차감전손익 법인세비용 당기순이익 투자사업부문 부동산투자부문 소 계 조정(*) 연결재무제표 (*) 조정내역에는 내부거래 제거 및 지분법관련손익 등이 반영되어 있습니다.
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(전기) (단위: 백만원) 보고부문 영업수익 영업비용 영업이익 영업외손익 법인세비용차감전손익 법인세비용 당기순이익 투자사업부문 부동산투자부문 소 계 조정(*) 연결재무제표 (*) 조정내역에는 내부거래 제거 및 지분법관련손익 등이 반영되어 있습니다. (3) 연결실체 영업수익의 10% 이상을 차지하는 외부고객은 없습니다. 라. 자금조달 및 운용실적 (1) 연결 재무제표 기준 (단위 : 백만원, %) 구 분 제 22(당) 기 제 21(전) 기 제 20(전전) 기 평균잔액 이자율 비율 평균잔액 이자율 비율 평균잔액 이자율 비율 자금조달 단기차입금 기업어음 은행차입금 장기차입금 원화사채 유동화사채 PF차입금 기타 자기자본 합계 자금운용 운용자산 현금및현금성자산 당기손익-공정가치측정 금융자산 투자자산 사모사채 등 유동화채권 기타 대손충당금 종속기업및관계기업투자 기타자산 합계 (2) 별도 재무제표 기준 (단위 : 백만원, %) 구 분 제 22(당) 기 제 21(전) 기 제 20(전전) 기 평균잔액 이자율 비율 평균잔액 이자율 비율 평균잔액 이자율 비율 자금조달 단기차입금 기업어음 은행차입금 장기차입금 원화사채 기타 자기자본 합계 자금운용 운용자산 현금및현금성자산 당기손익-공정가치측정 금융자산 투자자산 사모사채 등 기타 대손충당금 종속기업및관계기업투자 기타자산 합계 3. 파생상품거래 현황 가. 파생상품 거래 현황 ○ 당기말 현재 당사가 보유 중인 파생상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원,USD,JPY) 구분 계약기간 메입금액(KRW) 매도금액(USD,JPY) 공정가치(KRW) 통화선도(USD) 통화선도(JPY) 통화선도(USD) 통화선도(USD) 나. 신용파생상품 거래 현황 ○ 당사는 거래중인 신용파생상품이 없습니다. 4. 영업설비 가. 지점 등 설치 현황 지 역 지점 출장소 사무소 합계 서울 합 계 (*) 지점에는 본점이 1개의 지점으로 포함되어 있습니다. 나. 영업설비 및 자동화 기기 설치 현황 ○ 해당사항 없습니다. 다. 당사는 공시기준일 현재 지점을 신설하거나 중요시설을 확충할 계획이 없습니다. 5. 재무건전성 등 기타 참고사항 가. 산업 전반의 현황 등 (1) 산업의 특성부실채권(NPL: Non-Performing Loan)이란 부실대출금과 부실지급보증액을 합친 것으로, 일반적으로 자산건전성분류기준(FLC)에 따른 여신 분류 중 '고정', '회수의문', '추정손실'에 속하는 여신, 즉 '고정이하 여신'을 지칭합니다. 보통 3개월 이상 연체된 여신을 고정이하 여신으로 분류하며 무수익여신이라고도 합니다. 금융회사 등이 보유하는 부실자산의 효율적 정리를 촉진하고 부실징후 기업의 경영정상화 노력을 지원함으로써 금융회사 등의 자산유동성과 건전성을 향상시키기 위하여 제정된「금융회사부실자산 등의 효율적 관리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」의 경우 부실채권을 부실자산의 범주에서 파악하고 있습니다. 이에 따르면, 부실자산을 부실채권과 비업무용 자산을 포괄하는 개념으로 정의하고, 그 중 부실채권을 금융회사 등의 여신거래로 인하여 발생한 대출원리금, 지급보증 및 이에 준하는 채권으로서 1) 부도 등의 사유로 정상 변제되지 아니한 것으로서 회수조치나 관리방법을 마련할 필요가 있는 채권, 2) 채무자의 경영내용, 재무상태 및 예상되는 현금의 흐름 등으로 보아 채권회수에 상당한 위험이 발생하였거나 발생할 우려가 있는 경우로서 한국자산관리공사의 경영관리위원회가 인정하는 채권으로 규정하고 있습니다.2008년 이후 한국채택국제회계기준 도입과 Basel II 시행에 따라 진성매각(True Sale) 요건이 강화되어 기존의 제1금융권에서 자체 ABS 발행으로 해소하던 부실채권 처리 방식이 사라지게 되었습니다.따라서 제1금융권의 공개매각시장을 통한 부실채권 처리가 본격화되기 시작하였고, 본격적으로 부실채권 정리를 위한 부실채권 공개매각시장 물량이 증가하게 되었습니다.계속적인 세계경기 둔화와 시장금리 급등, 국내외 경기침체 영향 등 저성장 저수익 기조에 따른 한계기업 증가와 부동산 경기 둔화로 인하여 회생채권과 부실 부동산의 PF 채권
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물량이 증가하게 되었습니다.또 가계채권의 경우에는 신용회복지원제도를 통한 개인 워크아웃 지원으로 일반무담보 채권이 아닌 신용회복채권(CCRS채권) 출회가 진행되고 있습니다. (2) 부실채권 시장 전망우크라이나 전쟁에 따른 국제경기 둔화, 시장금리 급등, 원자재가격 상승, 국내외 경기침체 우려 등 저성장 저수익 기조에 따른 한계기업 증가와 국내 기준금리 상승 추세에 따라 부동산경기 둔화로 인하여 회생채권과 부실 부동산의 PF 채권 물량이 증가할 것으로 예상되기 때문에 부실채권 시장은 유지 또는 확대될 것으로 예상됩니다.(3) 산업의 성장성2022년 3분기말 국내은행의 부실채권비율은 0.38%로 전분기말(0.41%) 대비 0.03%p 하락하였으며, 부실채권 규모는 9.7조원으로 전분기말(10.3조원) 대비 0.6조원 감소하였습니다. 은행의 자산건전성 관련 지표는 부실채권비율이 지속 하락하면서 양호한 수준을 유지하고 있지만 코로나19 금융지원 조치에 따른 지표 착시 가능성, 대내외 경제여건 악화에 따른 신용손실 확대 가능성과 시장금리 급등, 원자재가격 상승등 금융시장 변동성이 확대되는 상황입니다. 그러나 대내외 경제 충격에도 은행의 양호한 건전성 관리가 지속됨에 따라 부실채권 시장의 성장에 대한 불확실성이 존재합니다. [국내은행의 부실채권비율 추이] (단위 : %, 조원) 구 분 21년 1분기말 21년 2분기말 21년 3분기말 21년 말 22년 1분기말 22년 2분기말 22년 3분기말 부실채권비율 부실채권잔액 [출처: 금융감독원 보도자료 '22년3분기말 국내은행의 부실채권 현황] (4) 경기변동성부실채권 시장은 경기후행적 성격을 가져 과거 카드 사태 및 금융위기 등 경기 위축 시기부터 회복 초기까지 시장이 성장하는 모습을 보이고 있습니다. 이러한 성장 이후 명확한 경제 회복 기미없이 국내산업 침체ㆍ소비부진ㆍ부동산 경기 둔화 등으로 부실채권 시장은 꾸준히 일정규모를 유지하고 있습니다.(5) 계절성금융기관의 부실채권 인수 및 처분이라는 당사의 주된 영업활동 특성상 계절적인 변화에는 큰 영향을 받지 않습니다. (6) 국내 시장여건1) 경쟁환경2009년 설립된 연합자산관리의 활발한 투자활동 지속, 연기금 등 자산운용사의 참여본격화, 하나에프앤아이의 NPL 전업사로의 전환, 키움에프앤아이와 우리금융에프앤아이 신규 설립 등으로 전업투자자들은 지속적인 부실채권 투자를 진행하고 있습니다. 근래에는 저축은행을 포함한 기존의 일부 투자자의 철수로 인하여 시장 참여자의 수는 감소하였지만, 기존의 전문투자자인 당사, 연합자산관리 및 하나에프앤아이와 함께 저금리상황에서 대체투자 목적의 Blind Fund를 조성한 자산운용사들, 그리고 신설된 우리금융에프앤아이가 적극적으로 참여한 결과 경쟁 양상을 유지하고 있습니다.2) 시장점유율의 추이부실채권 투자 업무의 특성상 동종사의 정확하고 객관적인 현황을 입수하기 어렵기 때문에 시장점유율의 기재를 생략합니다.3) 시장에 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점부실채권 투자업은 공개매각시장에서 적절한 수준으로 매입한 자산을 효율적으로 처분하는 방식을 통하여 수익을 창출하는 산업입니다.당사는 국내에서 최초로 설립된 부실채권투자회사로서 타사와 비교할 때 투자와 자산관리라는 두 가지 측면에서 회사 내부적으로 축적된 많은 Know-How를 통하여 경쟁이 심화되는 환경속에서도 지속적인 성장과 수익을 시현하고 있습니다.당사의 강점은 자산관리 및 업무수탁 기능을 수행하는 대신에이엠씨(주)를 100% 자회사로 보유하고 있어 외부 Outsourcing 개념이 아닌 투자자 직접 관리 방식을 취하고 있으므로, 투자된 부실채권에 대한 종합적 자산관리 및 업무수탁 기능을 신속하고 정확하게 수행함으로 수익률 향상에 만전을 기하고 있습니다.다만, 당사의 이익구조가 부실채권 투자성과에 좌우되고 있기 때문에, 향후 부실채권매입금액, 담보물 회수가액, 회수시기등 에 따라 이익 변동성이 높을 수 있는 단점이 있습니다. 4) 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요 수단부실채권 투자업무를 영위하는 당사는 자산관리 및 업무수탁을
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수행하는 자회사인 대신에이엠씨와 지속적이고 유기적인 협업을 통하여 투자 자산의 회수 방안 및 진행상황에 대한 지속적인 Monitoring과 Feedback을 통하여 최적 회수방안 연구 및 유연한 운용을 통해 최고의 수익률 달성을 위해 노력하고 있습니다. (7) 신규 사업에 관한 사항 ○ 해당사항 없습니다. 나. 자본적정성 및 재무건전성 관련지표 (1) 부채비율(가) 연결재무제표 기준 (단위 : 백만원, %) 구 분 제22(당) 기 제21(전)기 제20(전전)기 부채(A) 자기자본(B) 부채비율(A/B) 주) K-IFRS에 따라 작성된 연결재무제표를 기준으로 산출하였습니다. (나) 별도 재무제표 기준 (단위 : 백만원, %) 구 분 제 22(당) 기 제21(전)기 제20(전전) 기 부채(A) 자기자본(B) 부채비율(A/B) 주) K-IFRS에 따라 작성된 별도재무제표를 기준으로 산출하였습니다. (2) 자기자본비율(가) 연결재무제표 기준 (단위 : 백만원, %) 구 분 제22(당) 기 제21(전)기 제20(전전) 기 자기자본(A) 총자산(B) 자기자본비율(A/B) 주) K-IFRS에 따라 작성된 연결재무제표를 기준으로 산출하였습니다. (나) 별도재무제표 기준 (단위 : 백만원, %) 구 분 제22(당) 기 제21(전)기 제20(전전) 기 자기자본(A) 총자산(B) 자기자본비율(A/B) 주) K-IFRS에 따라 작성된 별도재무제표를 기준으로 산출하였습니다.
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 1. 예측정보에 대한 주의사항 당사가 동 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상·예측한 활동, 사건 또는 현상은 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다.동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들은결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는 예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다.당사는 동 예측정보 작성시점이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다.결론적으로, 동 사업보고서 상에 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에 기재된 예측정보는 동 보고서작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 업데이트할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다. 2. 개요 2022년 경제상황을 살펴보면 러시아-우크라이나 전쟁, 원자재ㆍ에너지 공급 불안정, 물가상승 및 부동산 가격 조정 등 실물경기의 불확실성이 확대되었으며, 글로벌 통화긴축 강화에 기인한 지속적인 기준금리 상승, 채권시장(특히, PF 유동화 확약 채권) 경색 및 급격한 환율 변동이 금융시장에 발생하여 종합적으로 어려운 경영 여건이 지속된 한 해 였습니다.당사는 이러한 경제여건 속에서도 2022년 연결기준 영업수익 3,072억원, 영업이익 1,727억원, 별도기준 매출 2,142억원, 영업이익 813억원을 기록하였습니다. 재무적인 측면에서는 연결기준 부채비율 191.3%, 자기자본비율 34.3%, ROE 5.6%,별도기준 부채비율 227.5%, 자기자본비율 30.5%, ROE 10.7% 등 견실한 재무구조를 지속적으로 나타내고 있습니다. 2023년에도 글로벌 통화긴축 지속, 원자재ㆍ에너지 수급 차질의 장기화 등 세계 경제의 불확실성은 여전히 클 것으로 전망됩니다. 국내에서도 높아진 기준 금리가 유지됨에 따라 가계 및 기업 부채의 이자부담액 증가, 물가 상승에 따른 기업의 원가 부담증대, 부동산 시장의 가격 조정 등 불리한 경제 상황이 지속될 것으로 예상됩니다. 이러한 금융지표 및 실물경기의 불리한 전망들은 당사에 위협이 될 것으로 보입니다. 하지만 이런 부정적 경제전망은 당사의 주력 비지니스인 부실채권(NPL) 매각 물량의 증대로 나타날 수도 있기 때문에, 당사는 기존의 부실채권(NPL)투자에 주력하면서도 적정 가치의 신규 투자 영역 발굴과 새로운 자산관리 기법 모색 등의 끊임없는 내부 혁신과 투자 검토 단계부터 철저한 리스크 관리를 통하여 실적 개선과 미래기회선점에 총력을 기울이겠습니다. 3. 재무상태 및 영업실적(연결 기준) 가. 재무상태 (단위 : 백만원) 구 분 제22(당)기 제21(전)기 증 감 증감률 현금및현금성자산 당기손익-공정가치측정금융자산 △416,438 △79.5% 기타포괄손익-공정가치측정금융자산_채무증권 상각후원가측정대출채권 △132,576 △16.0% 기타자산 투자부동산 법인세관련자산 매각예정비유동자산 △3,220 △1.9% 자산총계 △153,844 △5.6% 당기손익-공정가치 측정 금융부채 차입부채 발행사채 △259,691 △43.8% 기타부채 △26,507 △29.0% 법인세관련부채 △13,088 △29.2% 충당부채 매각예정자산관련부채 △38,087 △79.9% 부채총계 △188,310 △9.9% 지배기업소유주지분 비지배주주지분 △225 △19.5% 자본총계 부채 및 자본 총계 △153,844 △5.6% 부채비율 △29.5%p △13.4% 자기자본비율 3.1%p ※ K-IFRS에 따라 작성된 별도재무제표를 기준으로 산출하였습니다. . [△는 부(-)의 값임] 제22기 당사 자산은 전년 대비
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1,538억원(5.6%) 감소한 2조 6,102억원으로, 자산의 주요한 감소 원인은 운용자산(현금및현금성자산, 당기손익-공정가치측정금융자산)이 2,667억 가량이 감소하였기 때문입니다. 이는 하반기 PF시장의 불확실성으로부터 촉발된 급격한 시장 금리 상승 상황에서 안정성 위주의 타이트한 자금운용 정책을 수립한 결과입니다.부채는 전년 대비 1,883억원(9.9%) 감소한 1조 7,142억원으로, 부채의 주요 감소 원인은 발행사채 2,600억 가량이 감소하였기 때문입니다. 이는 전세계적인 금리 상승기조에 따라 회사채 시장의 심각한 경색 상황이 지속됨에 따라 당사는 회사채 200억을 발행한 반면에 만기가 도래한 회사채 2,800억을 전액 상환하였기 때문입니다.자본은 전년 대비 347억원(4.0%) 증가한 8,960억으로 2022년 당기순이익(지배주주지분) 493억 및 배당금의 지급 157억원 등으로 이익잉여금이 336억원 증가하였으며,기타포괄손익-공정가치측정금융자산 평가이익 등으로 인해 기타자본항목이 11억원 증가하였습니다.회사는 불확실한 경제 상황에서 무리한 자산 증대나 급격한 레버리지 증대를 지양하고 유동성 및 재무안정성에 중점을 둔 경영 기조를 유지하였으며, 그 결과 재무비율 측면에서는 자기자본비율이 전년 대비 3.1%p 증가한 34.3%, 부채비율은 전년 대비 29.5%p 감소한 191.3%로 견실한 재무구조를 지속적으로 유지하였습니다. 나. 영업실적 (단위 : 백만원) 구 분 제22(당)기 제21(전)기 증 감 증감률 영업수익 △654,659 △68.1% 이자수익 수수료수익 배당수익 당기손익-공정가치측정금융상품수익 신용손실충당금환입액 △1,741 △57.1% 대출채권 회수관련 손익 △24,245 △45.6% 지분법이익 △251 △100.0% 분양수익 △230,921 △100.0% 운용리스수익 △32,389 △78.6% 기타영업수익 △390,490 △73.5% 영업비용 △222,507 △62.3% 이자비용 수수료비용 △11,418 △48.1% 당기손익-공정가치측정금융자산손실 당기손익-공정가치 측정 금융부채 평가손실 신용손실충당금전입액 △6,029 △21.2% 지분법손실 △78 △18.0% 분양원가 △176,864 △100.0% 운용리스비용 △34,176 △86.0% 기타영업비용 △3,827 △35.1% 판매비와관리비 △9,303 △24.7%
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 가. 회사의 사업목적 당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 상근 임직원이 존재하지 않는 명목회사로서, 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 개발하고, 개발부동산의 안정적 운용(건설, 분양)을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공하며 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 하는 것을 사업 목적으로 하고 있습니다. 나. 설립취지 당사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다. 제2조 (목적) 회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여 얻은 수익을 주주에 게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 (이하 ‘부투법’) 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다. 1. 부동산의 취득·관리·개량 및 처분2. 주택건설사업3. 부동산개발사업4. 부동산의 임대차5. 증권의 매매6. 금융기관에의 예치7. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분8. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득·관리 및 처분 2. 영업의 현황 가. 투자대상 당사의 개발대상 부동산은 고양삼송택지개발지구 내 B3, B6, B7, 9-1, 9-2E, 9-2W, 근생 17-1, 근생 17-2, 근생 19-1, 근생 19-2, 주차장8(이하"고양북삼송 A존")에 LH공사의 준공 후 미분양세대 주택매입확약 조건으로 개발하는 블록형 단독주택 '고양삼송 우미라피아노'입니다. 고양삼송 우미라피아노에 대한 상세내역은 다음과 같습니다. 고양북삼송 a존 위치도.jpg 고양북삼송 a존 위치도 고양북삼송 a존 조감도.jpg 고양북삼송 a존 조감도 사 업 명 고양북삼송 A ZONE 특별설계 개발시행사업 위 치 경기도 고양시 고양北삼송 A ZONE 내 B3, B6, B7, 9-1, 9-2E, 9-2W,근생 17-1, 근생 17-2, 근생 19-1, 근생 19-2, 주차장8 시공사 우미건설 주식회사 지역/지구 제1종 일반주거지역 / 지구단위계획구역 연 면 적 93,735.38㎡(28,354.95평, 근린생활시설 및 주차장용지 연면적은 변동 가능) 규 모 지상 1층~3층 연립주택, 전용면적 85㎡ 이하 527세대 및 근린생활시설 구 조 철근콘트리트 벽식 구조 주차대수 블록형 단독주택 : 585대 (각 세대 당 1.11대 / 법정 세대 당 1대),근린생활시설 : 88대 블록형단독주택개요 구분 B3(연립) B6(연립) B7(연립) 9-1 (블록형 단독) 9-2E (블록형 단독) 9-2W(블록형 단독) 대지면적(㎡) 건축면적(㎡) 연면적(㎡) 건폐율 용적률 블록형단독주택 (세대) 연립주택 (세대) 소 계 (세대) 주차대수 근린생활시설 구분 근생 17-1 근생 17-2 근생 19-1 근생 19-2 주차장 8 합계 비고 대지면적(㎡) 건축면적(㎡) 연면적(㎡) 건폐율 용적률 주차대수 * 사업승인 및 건축허가 면적 기준이며, 사업 여건 및 진행 현황에 따라 변동될 수 있습니다.(1) 당사는 2018년 12월 15일(잔금지급 2019년 6월 15일) 사업대상 토지(고양삼송택지 내 B3, B6, B7, 9-1, 9-2E, 9-2W, 근생 17-1, 근생 17-2, 근생 19-1, 근생 19-2, 주차장 8)를 114,750,535천원에(택지개발지구 준공 후 최종면적 정산금 및 선납할인 반영) LH로부터 매입하였습니다. (부동산투자회사법 제 30조에 의거 리츠는 특별관계자와 부동산투자회사법 제 21조 1항 각 호에 대하여 같은 조 2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 없으나, LH와 사업부지 매매계약체결시 주주총회 특별결의를 득한 바 있습니다.)(2) 2021년 10월 준공 완료된 고양삼송 우미라피아노는 고양삼송지구 내 전용면적 84m²(35평형)의 연립주택 527세대를 개발하는 사업이며, 현재기준(증권신고서 효력발생일) 분양이 완료되었습니다. 우미건설(주) 책임준공 및 LH공사의 준공 후 미분양세대 주택매입 확약
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조건을 포함하고 있습니다.(3) 우미건설(주) 책임준공 조건 ('사업약정서 제2조' 발췌) 제1장 제2조 용어의 정의에서 '책 임준공'은 아래에 기입된 제11조 제2항에 규정된 바와 같고, '책임준공일'은 공사가 책임준공 을 완료하여야 하는 날로서, 대출금의 최초인출일로부터 이십칠(27)개월(2021년 9월 27일)이 되는 날을 말한다. 시공사가 공사기간(책임준공기한)의 연장을 요청하는 경우 대리금융 기관을 제외한 당사자들 전원 및 LH공사의 서면 합의하는 경우에 한하여 3개월 이내의 범위에서 책임준공기한을 연장할 수 있다. 당사는 2021년 5월 13일 기준 책임준공기한의 연장을 진행하였으며, 향후 사업약정서 및 대출약정서 등 관련 계약 당사자들의 합의에 의해 책임준공기한 등이 변경될 가능성이 있습니다.(4) 한국토지주택공사(LH공사) 매입확약 조건 구 분 내 용 개요 준공 후 미분양 공동주택에 대하여 리츠는 LH에게 매입을 요청하고,LH는 사전 확정된 매입확약 조건으로 매입 매입확약금액 세대별 매입확약가= 세대별 주택 감정가격(*) x 매입확약률 (85%~87%) (*)세대별 주택 감정가격= A x B / CA = 별지1.에 기재된 감정가격 총액B = 세대별 주택 분양가(발코니 확장비용 포함, 부가가치세 별도)C = 주택 분양가 총액(발코니 확장비용 포함, 부가가치세 별도)- 적용 매입확약률기본확약률: 85.0%+[4%*(분양률- 50%)]가산조정치: (100%-분양률)*(사업여건에 따른 가산치 합계 : +2%) 분양율(%) 확약률(%) 기본확약률 가산조정치 매입확약률 - 별지1. 표본주택 감정가격 및 감정평가 총액 구 분 감정평가액 비 고 표본주택 감정평가액(원, A) (대화)15,016,600천원(중앙)14,708,400천원 표본주택 감정평가액(㎡, B) 2,199㎡ 표본주택 감정평가액(㎡, C) 54,356㎡ 표본주택 감정평가액(원)(**) A/B*C (*) 발코니 확장비용 및 부가세 포함(**) 감정평가시점: 위 감정평가 총액은 전체 공급면적을 54,356㎡, 총 공급세대를 527세대로 전제하여 2018. 12. 10. 진행된 감정평가 결과 산정된 것임. 감정평가시점 이후 사업계획의 변경으로 인하여 전체 공급면적이 65,375㎡로 증가하였으나(총 공급세대수는 변동 없음), 이러한 사업계획 변경에도 불구하고 LH공사의 매입확약금액은 사업계획 변경 전을 기준으로 확정되었음. (5) 공사대금의 감액 정산 및 성과공사대금의 지급 조건 ('사업약정서 제 12조 제1, 2항' 발췌) 리츠와 시공사는 기준공사대금, 추가공사대금, 공사대금의 감액정산, 정산 공사대금의 액수 및 각 지급조건, 지급절차 등 제반 사항들을 아래의 내용을 포함하여 공사도급계약 및 공사 도급계약 변경계약 등 관련 계약에서 구체적으로 정하기로 한다.제 1 항 기준공사대금 기준공사대금의 총액은 일천이백칠십일억원(￦127,100,000,000, 부가가치세 별도)으로 한 다. 여하한 사유에도 불구하고 기준공사대금은 증액되지 아니한다.제 2 항 추가공사대금 추가공사대금은 기준공사대금 이외에 리츠가 시공사에게 본건 공동주택의 매월 말일 기준 목표분양률에 연동하여 추가로 지급하는 공사비와 본건 근린생활시설 및 주차장의 분양수입 금에 연동하여 지급하는 공사비로서, 구체적인 산정 기준은 아래 각 호에 따른다(부가가치세 별도). (가) 본건 공동주택의 매월 말일 기준 목표분양률에 연동하여 추가로 지급하는 추가공사비 산정 기준. 단, (i) 목표분양률이 상위 구간으로 변경되는 경우, 상위 구간의 목표분양률 기준 을 소급 적용하여 추가공사대금을 재산정하고, (ii) 목표분양률이 하위 구간으로 변경되는 경우, 목표분양률이 하위 구간으로 변경된 월말부터 하위 구간 목표분양률 기준을 적용하여 장래 지급할 추가공사대금을 산정하되, 이 경우 기지급한 추가공사대금에는 영향을 미치지 아니한다{명확히 하면, 예컨대, (i) 목표분양률 40% 이상 60% 미만 구간 달성 이후 목표분양률 60% 이상 80% 미만 구간을 달성하는 경우, 추가공사대금은 목표분양률 60% 이상 80%
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미만 구간 기준을 소급적용하여 재산정하고, (ii) 목표분양률 60% 이상 80% 미만 구간 달성 후 분양계약 해제 등으로 목표분양률이 40% 이상 60% 미만 구간으로 하락하는 경우, 추가공사 대금은 목표분양률 40% 이상 60% 미만 구간에 도달한 월말부터 목표분양률 40% 이상 60% 미만 구간 기준을 적용하여 산정하되, 이 경우 기지급된 추가공사대금에는 영향을 미치지 아니한다.}. 아래 각 호의 산식에서 '연면적'이란 제3조 제1항에 기재된 연면적을 의미하며, 사업계획승인 과정에서 연면적이 증감하는 경우에도 추가공사대금 산정의 기준이 되는 연면적은 변경되지 않는 것으로 한다.1. 목표분양률 0%이상 20%미만: 추가공사대금 없음 2. 목표분양률 20%이상 40%미만: 기성률 x 52만원/평 x 연면적 3. 목표분양률 40%이상 60%미만: 기성률 x (52만원/평 + 37만원/평) x 연면적 4. 목표분양률 60%이상 80%미만: 기성률 x (52만원/평 + 37만원/평 + 26만원/평) x 연면적 5. 목표분양률 80%이상 100%이하: 기성률 x (52만원/평 + 37만원/평 + 26만원/평 + 21만원/평) x 연면적 6. 분양가 조정으로 인하여 본건 공동주택의 최초 평균분양가 대비 1.0% 감소할 때마다, 상기 추가공사대금 산정 기준 금액은 아래와 같이 감액되며, 추가공사대금은 감액된 금액을 기준으로 소급하여 재산정된다. (i) 위 제2항 (가)호 2.의 52만원/평은 분양가 조정으로 인하여 본건 공동주택의 최초 분양가 총액이 1.0% 감소할 때마다 4만원/평 기준으로 감액된다(감액분은 52만원/평을 초과할 수 없음). (ii) 위 제2항 (가)호 3.의 37만원/평은 분양가 조정으로 인하여 공동주택 최초 분양가 총액이 1.0% 감소할 때마다 4만원/평 기준으로 감액된다(감액분은 37만원/평을 초과할 수 없음).(iii) 위 제2항 (가)호 4.의 26만원/평은 분양가 조정으로 인하여 공동주택 최초 분양가 총액 이 1.0% 감소할 때마다 4만원/평 기준으로 감액된다(감액분은 26만원/평을 초과할 수 없음).(iv) 위 제2항 (가)호 5.의 21만원/평은 분양가 조정으로 인하여 공동주택 최초 분양가 총액 이 1.0% 감소할 때마다 4만원/평 기준으로 감액된다(감액분은 21만원/평을 초과할 수 없음).(나) 본건 근린생활시설 및 주차장의 분양에 따른 추가공사비 산정기준1. 분양수입금계좌(근린생활시설 및 주차장용)에 입금되어 자금관리계좌로 이체된 금원 (6) 공사대금의 감액 및 정산 공사대금의 지급 조건 ('사업약정서 제12조 제3항' 발췌) (가) 리츠와 시공사는 기준일로부터 일십(10) 영업일이 되는 날(이하 “2차 사업수익정산시점 ”) 및 매입이행일에 본건 사업의 수익을 아래 (나)호와 같은 방법으로 정산하기로 하며, 유상감자 완료 후에는 아래 (다)호와 같은 방법으로 정산하기로 한다. (나) 공사대금의 감액1. 2차 사업수익정산시점 현재 (i) 대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원, (ii) 리츠의 매매예약완결권 행사에 따라 LH공사 또는 매입 실행자가 리츠에 지급하여야 할 미분양 공동주택 매입대금, (iii) 시공사의 매입의무 대상세대 매입에 따라 시공사가 리츠에 지급하여야 할 매입대금의 합계 금원으로, (i) 본건 사업과 관련하여 리츠가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 객관적으로 예상되는 모든 비용, (ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른 투자자의 출자금 및 출자금에 대한 목표 수익 전액, (iv) 리츠가 본건 공모를 통하여 발행하는 주식의 출자금 및 배당금, 잔여재산분배금 전액을 모두 지급하기에 부족하다고 리츠가 객관적으로 판단하는 경우, 리츠는 공사도급계약 변경계약상 공사대금에서 위 부족액을 감액하기로 한다(이하 감액되는 공사대금을 “감액공사대금”). 단, 리츠의 매매예약완결권 행사에 따라 LH공사 또는 매입실행자가 리츠에 지급하여야 할 기준 일 현재 미분양 공동주택 매입대금이 미분양 공동주택의 추가 분양 등으로
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매입이행일까지 변경되는 경우, 매입이행일에 변경된 미분양 공동주택 매입대금을 반영하여 감액공사대금을 재산정하기로 한다. 2. 감액공사대금이 제4항 (라)호에 따른 유보공사대금의 합계액보다 많은 경우, 시공사는 매입이행일로부터 역산하여 오(5)영업일이 되는 날까지 리츠에게 (i) 목표분양률이 일십퍼센트 (10%) 미만인 때에는 감액공사대금과 유보공사대금의 차액에서 육십구억 (6,900,000,000)원을 차감한 금액을, (ii)목표분양률이 일십퍼센트(10%) 이상 이십퍼센트 (20%) 미만인 때에는 감액공사대금과 유보공사대금의 차액에서 사십육억 (4,600,000,000)원을 차감한 금액을, (iii) 목표분양률이 이십퍼센트(20%) 이상 삼십퍼센트 (30%) 미만인 때에는 감액공사대금과 유보공사대금의 차액에서 이십삼억 (2,300,000,000)원을 차감한 금액을, (iv) 목표분양률이 삼십퍼센트(30%) 이상인 때에는 감액공사대금과 유보공사대금의 차액만큼의 금액을 자금관리계좌로 입금하는 방식으로 지급하여야 하고, 이 경우 유보공사대금은 소멸한다. 또한, 감액공사대금이 제4항 (라)호에 따른 유보공사대금보다 적은 경우, 리츠는 매입이행일로부터 오(5)영업일이 되는 날의 직전일까지 시공사에게 유보공사대금에서 감액공사대금을 차감한 금액을 시공사가 지정하는 계좌로 입금하는 방식으로 지급하여야 한다. 시공사 또는 리츠가 위 금원의 지급을 지체하는 경우 연 구퍼센트(9%)의 비율에 따른 지연손해금을 추가로 지급하여야 한다.(다) 정산 공사대금의 지급리츠는 제22조에 따른 유상감자에 따른 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 일십 (10)영업일 이내에, 대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 리츠가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 객관적으로 예상되는 모든 비용과 대출원리금, 출자금 및 목표 수익 전액(단, 배당, 유상감자 등으로 기지급한 금원은 차감), 리츠가 본건 공모를 통하여 발행하는 주식의 출자금 및 배당금, 잔여재산분배금 전액을 충당하고 남을 것으로 예상되는 금액을 시공사에게 정산 공사비(이하 “정산 공사대금”, 부가가치세 별도)로 지급하기로 한다. 단, 리츠 및 시공사가 정산 공사대금의 산정 및 지급이 어렵다고 판단하는 경우, 그 지급 시기를 상호 합의에 의하여 별도로 정할 수 있다. 나. 투자제한 (1) 자산의 투자, 운용에 관한 일반원칙 당사는 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산관련 증권에의 투자, 예금기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것입니다. (2) 부동산에의 투자 및 운용 1) 회사는 총자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다. ① 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분 ② 주택건설사업 ③ 부동산개발사업 ④ 부동산의 임대차 ⑤ 증권의 매매 ⑥ 금융기관에의 예치 ⑦ 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 ⑧ 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분2) 매분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상이 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성 되도록 하며, 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축중인 건축물을 포함한다)으로 구성 되도록 하되, 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 부동산투자회사법 제25조 및 관련 시행령에 의합니다.(3) 증권의 투자 및 운용1) 당사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다. ① 특정한 부동산의 개발을 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는
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경우 ② 다른 회사와 합병하는 경우 ③ 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우 ④ 부동산투자회사의 권리를 실행함에 있어서 그 목적을 달성하기 위해 필요한 경우 ⑤ 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 2) 당사는 전1)항 제②호 내지 제④호의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과 취득하게 된 날부터 6월 이내에 전1)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다. 3) 당사는 동일인이 발행한 증권을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 국채ㆍ지방채, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령이 정하는 증권에 대하여는 그러하지 않습니다. 4) 당사는 보유하고 있는 증권이 전3)항의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6월 이내에 전3)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다.5) 기타 여유자금의 증권 투자는 당사 정관의 규정에서 정한 범위 내에서 운용하도록합니다.(4) 거래의 제한 1) 당사는 다음 각 호에 해당하는 자와 부동산투자회사법 제21조에서 정하는 자산의 투자ㆍ 운용방법(부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 , 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁 이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리 및 처분)에 해당하는 거래를 할 수 없습니다. ① 회사의 임원 및 그 특별관계자 ② 회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(주요주주) 및 그 특별관계자2) 전1)항의 제한은 다음 각 호에 해당하는 거래에는 적용되지 않습니다. ① 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래 ② 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래 (전1)항 제 ①호에 해당하는 자를 제외) ③ 회사의 합병, 해산, 분할 또는 분할합병에 의하여 불가피한 경우 ④ 회사의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별 결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래 3) 회사는 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자와 서로 부동 산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경 우에는 그러하지 아니합니다. ① 고객이 주주로부터 주식의 매수청구 또는 환매청구가 대량으로 발생하여 일시적으로 매 수대금 또는 환매대금의 지급이 곤란하여 고객이 보유하고 있는 증권(주식을 제외한다)을 매 도하는 것이 불가피한 경우 ② 일반분양ㆍ경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래 ③ 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래 (당해 부동산투자회사의 임원ㆍ직원 및 그 특별관계자를 제외) ④ 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 의한 불가피한 거래 ⑤ 부동산투자회사법 시행령 제15조 제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래 ⑥ 회사의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래 3. 파생상품거래 현황 해당사항 없습니다. 4. 영업설비 해당사항 없습니다. 5. 재무건전성 등 기타 참고사항 해당사항 없습니다.
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II. 자본잉여금 1. 주식발행초과금 Ⅲ. 자본조정 1. 감자차손 2. 자기주식 Ⅲ. 이익잉여금(결손금) (주석 2, 10) 1. 미처분이익잉여금(미처리결손금) 자 본 총 계 부 채 및 자 본 총 계 "별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다." 포 괄 손 익 계 산 서 제 5(당) 기 2022년 01월 01일부터 2022년 12월 31일까지 제 4(전) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 제 5(당) 기 제 4(전) 기
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IV. 현금의 증감(I+II+III) V. 기초의 현금 VI. 기말의 현금 "별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다." 5. 재무제표 주석 제 5 (당) 기 2022년 12월 31일 현재 제 4 (전) 기 2021년 12월 31일 현재 회사명 : 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사 1. 회사의 개요 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2018년 10월 19일에 설립되었습니다. 회사의 본점 소재지와 주요 사업내용 등은 다음과 같습니다.1-1. 본사 소재지 : 경기도 성남시 분당구 성남대로54번길 3 (구미동) 1-2. 주요사업 내용 : 회사는 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분, 부동산의 개발사업,부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권, 임차권 등 부동산 사용에관한 권리의 취득, 관리, 처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리, 처분 등의 방법으로 자산을 투자, 운용하여얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 1-3. 주요주주현황 주주명 보통주 B종 종류주식 C종 종류주식 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 우미건설(주) 주식회사 알비디케이 신한금융투자 일반주주(공모) 자기주식 합계 1-4. 정관상 사업연도 : 매년 1월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료(단, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 최초로 도래하는 12월 31일에 종료) 2. 중요한 회계처리방침당사가 재무제표 작성에 적용한 주요 회계정책은 다음과 같습니다. 2-1. 재무제표 작성기준1) 회계기준의 적용당사는 주식회사등의 외부감사에관한법률 제5조 1항 1호에서 규정하고 있는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하였습니다. 가. 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 회사는 2022년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였습니다. - 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있도록 하는 실무적 간편법의 적용대상이 2022년 6월 30일 이전에 지급하여야 할 리스료에 영향을 미치는 리스료 감면으로 확대되었습니다. 해당 기준서의 개정으로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다. - 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 사업결합 시 인식할 자산과 부채의 정의를 개정된 재무보고를 위한 개념체계를 참조하도록 개정되었으나, 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 및 해석서 제2121호 '부담금'의 적용범위에 포함되는 부채 및 우발부채에 대해서는 해당 기준서를 적용하도록 예외를 추가하고, 우발자산이 취득일에 인식되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다. 해당 기준서의 개정으로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다. - 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' 개정 기업이 자산을 의도한 방식으로 사용하기 전에 생산된 품목의 판매에서 발생하는 수익을 생산원가와 함께 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 유형자산의 취득원가에서차감하는 것을 금지하고 있습니다. 해당 기준서의 개정으로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다.- 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 개정 손실부담계약을 식별할 때 계약이행원가의 범위를 계약 이행을 위한 증분원가와 계약 이행에 직접 관련되는 다른 원가의 배분이라는 점을 명확히 하였습니다. 해당 기준서의 개정으로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다. 나. 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 제정 또는 공표됐으나 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고, 회사가 조기 적용하지 않은 주요 제ㆍ개정 기준서는 다음과 같습니다. - 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는
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비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. - 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 중요한 회계정책을 정의하고 공시하도록 하며, 중요성 개념을 적용하는 방법에 대한 지침을 제공하기 위하여 국제회계기준 실무서 2 '회계정책 공시'를 개정하였습니다. 동 개정 사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며 조기적용이 허용됩니다. - 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' 개정 회계추정을 정의하고, 회계정책의 변경과 구별하는 방법을 명확히 하였습니다. 동 개정 사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며 조기적용이허용됩니다. - 기업회계기준서 제1012호 '법인세' 개정 자산 또는 부채가 최초로 인식되는 거래의 최초 인식 예외 요건에 거래당시 동일한 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 발생시키지 않는 거래라는 요건을 추가하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 2-2. 현금및현금성자산현금및현금성자산은 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용 없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월이내인 것으로 합니다. 2-3. 금융자산 1) 분류당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.- 공정가치 측정 금융자산 (기타포괄손익 또는 당기손익에 공정가치 변동 인식)- 상각후원가 측정 금융자산 금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다. 단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다. 2) 측정당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다. ① 채무상품 금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.- 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는,
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기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타 비용'으로 표시합니다. - 당기손익-공정가치 측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. ② 지분상품당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다. 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.3) 손상 당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. 2-4. 금융부채당사가 보유한 금융부채는 후속적으로 상각후원가로 측정되도록 분류하고 있습니다. 2-5. 재고자산당사는 완성공사, 미완성공사 및 용지를 개별법에 의해 산정된 취득원가로 평가하고 있습니다. 다만, 재고자산의 시가가 취득원가보다 하락한 경우에는 시가를 장부가액으로 하고 있으나, 이에 따라 당기와 전기에 계상한 재고자산평가손실은 없습니다. 2-6. 자본보통주는 자본금으로 분류하며, 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 관련된 법인세혜택을 차감한 순액을 자본에서 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 취득하는 경우 (이하 "자기주식") 거래원가는 자기주식의 계정과목으로 하여 재무상태표상 자본의 차감항목으로 표시하고 있습니다. 2-7. 수익인식 당사는 아래의 5단계 수익인식 모형을 적용하여 수익을 인식하고 있습니다.① 계약 식별 → ② 수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에배분 → ⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식 1) 수행의무의 식별 당사는 ① 고객이 재화나 용역 그 자체에서 효익을 얻거나 고객이 쉽게 구할 수 있는 다른 자원과 함께하여 그 재화나 용역에서 효익을 얻을 수 있고, ② 고객에게 재화나 용역을 이전하기로 하는 약속을 계약 내의 다른 약속과 별도로 식별해 낼 수 있다면 구별되는 별도의 수행의무로 식별합니다. 2) 기간에 걸쳐 이행하는 수행의무 당사는 당사가 수행하여 만들어지거나 가치가 높아지는 대로 고객이 통제하는 자산을 기업이 만들거나 그 자산 가치를 높이는 경우와 기업이 수행하여 만든 자산이 기업 자체에는 대체 용도가 없고, 지금까지 의무수행을 완료한 부분에 대해 집행 가능한 지급청구권이 기업에 있는 경우에만 진행기준을 적용하여 수익을 인식할 수 있습니다. 당사가 시행하는 자체분양공사의 수익은 한국회계기준원 질의회신'2017-I-KQA015'의 조건을 충족하지 못하여 인도기준으로 인식하며, 동 회계처리는 한국채택국제회계기준에 한하여 효력이 있습니다. 3) 변동대가 당사는 받을 권리를 갖게 될 대가와 관련하여 기댓값 또는 가장 가능성이 높은 금액을 기준으로 변동 대가를 추정하고, 이미 인식한 누적 수익금액 중 유의적인 부분을 되돌리지 않을 가능성이 매우 높은 금액까지만 변동대가를 거래가격에 포함하여 수익을 인식합니다. 4) 계약체결증분원가 계약체결증분원가는 고객과 계약을 체결하기 위해
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들인 원가로서 계약을 체결하지 않았다면 들지 않았을 원가로 회사는 고객에게 그 원가를 명백히 청구할 수 있는 경우가 아니라면 발생시점에 비용으로 인식하고 있습니다. 당사는 계약체결증분원가를발생항목별로 검토하여 자산화된 계약체결증분원가는 향후 계약이행원가로 인식하고 있습니다. 5) 계약이행원가 당사는 고객과의 계약을 이행할 때 드는 원가가 다른 기업회계기준서의 적용범위(예:기업회계기준서 제1002호 '재고자산', 제1016호 '유형자산', 제1038호 '무형자산')에포함되지 않는다면, 그 원가는 다음 기준을 모두 충족해야만 자산으로 인식하고 있습니다. 원가가 계약이나 구체적으로 식별할 수 있는 예상 계약에 직접 관련된다. 원가가 미래의 수행의무를 이행할 때 사용할 기업의 자원을 창출하거나 가치를 높인다. 원가는 회수될 것으로 예상된다. 2-8. 금융수익과 비용 금융수익은 투자로부터의 이자수익, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다. 금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다. 2-9. 차입원가적격자산의 취득, 건설 또는 제조와 직접 관련된 차입원가는 적격자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이를 때까지 당해 자산원가의 일부로서 자본화하고 있습니다. 적격자산이란 의도된 용도로 사용하거나 판매될 수 있는 상태가 될 때까지 상당한 기간을 필요로 하는 자산을 말합니다. 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 차입한 당해 차입금의 일시적 운용에서 생긴 투자수익은 자본화가능 차입원가에서 차감합니다. 기타 차입원가는 발생기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다.2-10. 법인세비용법인세비용은 당기법인세비용과 이연법인세비용으로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건으로부터 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 1) 당기법인세비용당기법인세비용은 회계기간의 과세소득(세무상결손금)에 대하여 납부할(환급받을) 법인세액으로서 당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여, 과세당국에 납부하거나 과세당국으로부터 환급받을 것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다. 2) 이연법인세비용이연법인세 자산과 부채는 재무상태표상 자산 또는 부채의 장부금액과 세무기준액과의 차이인 일시적차이와 미사용 세무상결손금 및 세액공제에 대하여 보고기간말까지제정되었거나 실질적으로 제정된 세율에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지않다면 이연법인세자산의 장부금액을 감액시키고 있습니다. 감액된 금액은 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높아지면 그 범위 내에서 환입하고 있습니다.2-11. 이익잉여금당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 당사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. 3. 재무위험관리3-1. 재무위험관리요소 당사는 여러 활동으로 인하여 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.1) 신용위험신용위험은 거래의 상대방이 계약에 의하여 정해진 기간에
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이행해야 할 거래를 거절하거나, 이행능력을 상실함으로 인해 당사가 입게 될 재무손실을 의미하며, 신용위험관리의 목적은 신용위험의 원천을 당사가 수용할 수 있는 수준으로 유지하고 위험이 반영된 수익률을 최적화하는 것입니다.금융자산의 신용위험에 대한 최대노출액은 보유한 담보물이나 기타 신용보강을 고려하기 전 특정 위험요인의 변동으로 인해 인해 금융자산의 순가치가 최대로 변동될 수있는 불확실성을 보여주며, 당사가 보유한 금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다.당기말 및 전기말 현재 신용 위험에 대한 최대 노출 정도는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 합계 2) 유동성 위험 유동성위험이란 거래부족이나 자금부족 등으로 어려운 상황에 처함에 따라 특정자산을 현금화 또는 가용자산화하는데 불확실성이 발생하여 재산가치의 변동을 초래할 위험을 말합니다.① 유동성위험의 관리유동성위험 관리의 목적은 자금조달 및 운용과 관련된 유동성 변동요인을 미리 예측하고 적정수준의 유동성을 관리함으로써 만기가 도래하는 지급의무를 이행하지 못하는 경우가 발생하지 않도록 관리하는 것입니다. ② 금융부채의 잔존계약 만기 분석당기말 및 전기말 현재의 금융부채의 잔존계약 만기 분석내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 합 계 (단위 : 천원) 구 분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 합 계 3-2. 자본위험관리 당사의 자본관리의 목적은 건전한 자본구조의 유지를 통하여 주주 및 이해당사자들에게 안정적으로 이익을 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본 비용을 절감하기 위해최적의 자본 구조를 유지하는 것입니다. 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있습니다. 자본조달비율은 순부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 총차입금(재무상태표의 장단기차입금 포함)에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며, 차감한 금액이 0보다 작을경우 0으로 합니다. 총자본은 재무상태표의 "자본"에 순부채를 가산한 금액입니다. 당기말 및 전기말의 자본조달비율은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 총차입금 차감: 현금및현금성자산 순부채 자본총계 총자본 자본조달비율 4. 금융상품 공정가치활성시장에서 거래되는 금융상품의 공정가치는 보고기간 말 현재 공시되는 시장가격에 기초하여 산정됩니다. 당사가 보유하고 있는 금융자산의 공시되는 시장가격은 매매중개기관의 공시가격(Dealer price quotations)에 기초합니다.활성시장에서 거래되지 아니하는 금융상품(예: 장외파생상품)의 공정가치는 평가기법을 사용하여 결정하거나, 독립적인 외부 전문평가기관의 평가결과를 이용합니다. 당사는 다양한 평가기법을 활용하고 있으며 보고기간 말 현재 시장상황에 근거하여 합리적인 가정을 수립하고 있습니다. 당사가 사용하는 공정가치 평가기법은 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 최근 거래를 사용하는 방법, 실질적으로 동일한 다른 금융상품의 현행공정가치를 이용할 수 있다면 이를 참조하는 방법, 추정현금흐름 할인방법, 옵션가격결정모형 등이 있습니다. 당사는 금융상품의 공정가치를 다음의 3가지 수준으로 분류하여 공시합니다.- 수준 1: 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 금융상품의 경우, 동 금융상품의 공정가치는 수준 1로 분류하고 있습니다.- 수준 2: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 유의적인 투입변수가 시장에서 관측한 정보에 기초한다면 동 금융상품의 공정가치는 수준 2로 분류하고 있습니다. - 수준 3: 평가기법을 사용하여 금융상품의 공정가치를 측정하는 경우, 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 기초한다면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류하고 있습니다. 4-1. 공정가치로 측정하는
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금융상품당기말과 전기말 현재 당사가 보유한 공정가치로 측정하는 금융상품은 없습니다. 4-2. 상각후원가로 측정하는 금융상품 1) 당사가 상각후원가로 측정하는 금융상품의 공정가치 산출 방법당사의 금융상품 중 상각후원가로 측정하는 금융자산 및 금융부채는 장부금액과 공정가치의 차이가 유의적이지 않으며, 기타 금융상품은 장부금액과 공정가치가 일치합니다. 장부금액을 공정가치의 합리적인 근사치로 보아 장부금액을 공정가치로 공시한 항목과 관련한 평가기법과 투입변수는 공시하지 않습니다. 2) 당기말 및 전기말 현재 상각후원가로 측정하는 금융상품의 장부금액과 공정가치는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 장부금액 공정가치 장부금액 공정가치 상각후원가로 인식된 자산 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 합계 상각후원가로 인식된 부채 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 합계 3) 당기말 및 전기말 현재 재무상태표에서 공정가치로 측정되지는 않으나 공정가치가 공시되는 금융자산부채의 평가수준별 공정가치의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 수준 1 수준 2 수준 3 합 계 상각후원가로 인식된 자산 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 상각후원가로 인식된 자산 합계 상각후원가로 인식된 부채 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 상각후원가로 인식된 부채 합계 (단위 : 천원) 구 분 수준 1 수준 2 수준 3 합 계 상각후원가로 인식된 자산 현금및현금성자산 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 상각후원가로 인식된 자산 합계 상각후원가로 인식된 부채 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 상각후원가로 인식된 부채 합계 5. 범주별 금융상품 5-1. 금융상품 범주별 장부금액 1) 금융자산 (단위 : 천원) 재무상태표 계정과목 상각후원가 측정 금융자산 당기말 전기말 현금및현금성자산 현금및현금성자산 미수금 미수금 상각후 원가 측정 금융자산 대여금 합계 2) 금융부채 (단위 : 천원) 재무상태표 계정과목 상각후원가 측정 금융부채 당기말 전기말 미지급금 미지급금 미지급자산관리회사보수 미지급자산관리회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급자산보관회사보수 미지급사무관리회사보수 미지급사무관리회사보수 합계 5-2. 금융상품 범주별 순손익당사의 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 금융자산 이자수익 금융부채 이자비용 6. 현금및현금성자산당기말 및 전기말 현재 당사의 현금및현금성자산 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 금융기관 내 역 당기말 전기말 ㈜신한은행 등 보통예금 정기예금 합 계 7. 재고자산7-1. 당기말 및 전기말 현재 재고자산의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 금 액 비 고 당기말 전기말 완성주택 미완성주택 합계 7-2. 당기 및 전기 중 완성주택에서 분양원가로 대체된 금액은 76,385백만원 및 303,928백만원입니다. 8. 계약부채(1) 당사의 계약부채 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 분양선수금 선수금 합 계 (2) 계약부채는 고객과의 계약을 위해 고객으로부터 선수취한 금액으로 구성되며, 인식된 계약부채 중 당기 및 전기 중 수익으로 인식된 금액은 90,252백만원 및 314,036백만원입니다. 9. 자본금9-1. 당기말 및 전기말 현재 회사의 자본금에 관한 사항은 다음과 같습니다. (단위 : 주, 천원) 수권주식수 발행주식수 1주당 금액(원) 납입자본금(천원) (단위 : 주, 천원) 수권주식수 발행주식수 1주당 금액(원) 납입자본금(천원) 9-2. 당기말 및 전기말 현재 회사의 주주 현황은 다음과 같습니다. (단위 : 주) 주주명 보통주 B종 종류주식 C종 종류주식 합계 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 우미건설(주) 주식회사 알비디케이 신한금융투자
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일반주주(공모) 자기주식 합 계 (단위 : 주) 주주명 보통주 B종 종류주식 C종 종류주식 합계 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 우미건설(주) 주식회사 알비디케이 신한금융투자 일반주주(공모) 합 계 9-3. 당사가 발행한 우선주의 세부내역은 다음과 같습니다. 구 분 B종 종류주식 C종 종류주식 발행주식수 207,800주 의결권 없음 있음 성격 종류주식 종류주식 이익배당에 관한 사항 연 6.5% 우선배당 연 4.91% 우선배당 잔여재산분배에 관한 사항 출자금 및 출자금에 대하여 출자기간(출자금 납입이 완료된 날로부터 잔여재산분배가 완료되는 날까지) 동안 연 우선배당률을 적용하여 산정한 금액을 합산한 금액에서 출자기간동안 배당 받은 금액(주주 변경이 있는 경우 변경 전·후 주주 누구에게든 지급된 모든 금액을 합산함)을 공제하여 산정한 금액 9-4. 유상감자회사는 당기 중 유상감자를 통해 B종 종류주식 1,107백만원을 감자하였습니다. 감자주식수는 1,106,500주이며, 주당 감자 대금은 15,599원입니다. 회사는 유상감자와 관련하여 발생한 단주 8주를 자기주식으로 취득하였습니다. 10. 이익잉여금처분계산서10-1. 회사의 당기 및 전기 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다. 제 5(당) 기 2022년 01월 01일 부터 제 4(전) 기 2021년 01월 01일 부터 2022년 12월 31일 까지 2021년 12월 31일 까지 처분예정일 2023년 03월 27일 처리확정일 2022년 03월 24일 (단위 : 원) 과 목 당 기 전 기 Ⅰ. 미처분이익잉여금 (미처리결손금) 1. 전기이월미처분이익잉여금 (전기이월미처리결손금) 2. 당기순이익(손실) Ⅱ. 이익잉여금 이입액 1. 주식발행초과금 Ⅲ. 이익잉여금처분액 1. 배당의 지급 Ⅳ . 차기이월미처분이익잉여금 (차기이월미처리결손금) 10-2. 당기와 전기의 배당성향은 다음과 같습니다. (단위: 원) 구분 당기 전기 배당액 당기순이익(손실) 배당성향 11. 포괄손익계산서당기 및 전기중 회사의 포괄손익은 당기순손익과 동일합니다. 12. 우발사항 및 주요 약정사항 12-1. 회사는 한국토지주택공사와 자산관리위탁계약을 체결하고 부동산의 취득, 개발, 임대, 관리, 개량 및 처분 등 회사의 목적 사업과 관련한 업무를 위탁하고, 자산관리위탁계약서 에 따른 보수를 매 분기 종료 후 지급합니다.12-2. 회사는 신한아이타스 주식회사와 일반사무위탁계약을 체결하고 회사의 목적사업과 관련한 일반사무를 위탁하였으며, 일반사무위탁계약서에 따른 보수를 매 분기 종료 후 지급합니다. 12-3. 회사는 흥국생명보험 주식회사와 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산 보관 및 관리업무를 위탁하는 자산보관계약을 체결하고, 자산보관계약서에 따른 보수를 매 분기 종료 후 지급합니다. 12-4. 회사는 (주)우미건설과 회사가 진행하는 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업을 위해 건설공사 도급계약을 체결하였으며, 세부내역은 다음과 같습니다. 가. 공사명 : 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업 나. 공사장소 : 경기도 고양시 북삼송 B3, B6, B7, 9, 근생17, 근생19, 주차8 다. 공사규모 - 대지면적 : 87.802.00㎡ - 건축연면적 : 80,614.17㎡ - 건축규모 : 지하 1층 ~ 지상 4층, 527세대 라. 공사기간 : 착공신고필증교부일로부터 39개월 마. 공사계약금액 : 1) 기준공사금액 : 127,100백만원(부가가치세 별도) 2) 추가공사금액 : 분양률에 따른 추가공사비 지급 12-5. 회사는 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업의 시공과 관련하여 공사대금의 감액 및 정산 공사대금에 대한 약정을 (주)우미건설과 체결하고있습니다. 본 약정에 따르면 시공사는 미분양주택이 발생하여 미분양주택매입확약이실행되는 경우 아래의 방법으로 공사대금을 감액해야 하며, 대출원리금상환 및 주주에 대한 유상감자가 완료된 후 회사는 시공사에 아래의 방법으로 정산공사대금을 지급하여야 합니다. 구 분 내 용 공사대금 감액
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매입확약약정에 따른 매매계약체결일로부터 10영업일 경과시점 현재 (i)대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원, (ii) 리츠의 매매예약완결권 행사에 따라 LH공사 또는 매입실행자가 리츠에 지급하여야 할 미분양공동주택 매입대금, (iii)시공사의 매읩의무 대상세대 매입에 따라 시공사가 리츠에 지급하여야 할 매입대금의 합계 금원으로 (i) 본건 사업과 관련하여 회사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, (ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른 주주들의 출자금, 주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 회사는 공사도급계약상 공사대금에서 부족액을 감액 정산공사대금의지급 정산공사대금의 지급일(유상감자에 따른 유상감자대금의 지급이 완료된 날로부터 십(10) 영업일 이내) 현재 대출금입금계좌, 대출금상환계좌, 분양수입금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 공사대금을 포함한 본건 사업과 관련하여 회사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용과 대출원리금, 출자금 및 목표수익 전액을 충당하고 남을 것으로 합리적으로 예상되는 금액을 성과공사대금으로 지급 12-6. 당기말 현재 회사가 손해보상청구 등과 관련하여 피고로 계류 중인 소송사건은 2건으로, 소송가액합계액은 1,554백만원니다. 당기말 현재 계류 중인 소송사건 등에 대해서는 소송의 결과를 합리적으로 예측할 수 없으며, 이에 따른 자원의 유출금액 및 시기의 추정이 불확실한 상황입니다. 12-7. 회사는 고양삼송지구테라스형연립주택 및 블록형단독주택개발사업과 관련하여 교보생명보험(주)등 8개 금융기관과 2,850억원의 대출약정을 체결하고 있습니다.한편, 상기 대출금과 관련하여 회사의 건설용지, 미분양주택 및 회사의 보유 계좌가 담보로 제공되어 있습니다. 당기말 현재 상기 대출약정 관련 대출실행금액은 전액 중도상환되었습니다. 13. 보험가입내역당기말 및 전기말 현재 회사가 가입한 주요 보험의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 보험종류 부보금액 보험계약기간 부보처 당기말 전기말 기타전문인배상책임 KB손해보험(주) 14. 금융비용 자본화당기 및 전기 중 회사가 자본화한 금융비용의 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 장기차입금이자비용 합계 운용수익 자본화한 금융비용 손익계산서 금융비용 한편, 회사가 당기 및 전기 중 금융비용을 자본화함에 따라 재무상태표 및 손익계산서 주요 항목에 미친 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지 않은 경우(B) 차 액(A-B) 재고자산 이자비용 이자수익 당기순이익(손실) (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지 않은 경우(B) 차 액(A-B) 재고자산 이자비용 이자수익 당기순손실 15. 부가가치 계산에 필요한 계정과목 및 금액회사의 당기 및 전기 중 부가가치 산정에 필요한 계정과목과 금액은 다음과 같습니 다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 임원급여 세금과공과금 합 계 16. 특수관계자와의 주요거래16-1. 당기 및 전기 중 회사와 특수관계자와의 중요한 거래내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 특수관계자 내용 당기 전기 한국토지주택공사 자산관리수수료 16-2. 당기말 및 전기말 현재 특수관계자와의 거래로 인한 중요한 채권 및 채무의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 특수관계자 내용 당기말 전기말 한국토지주택공사 미지급자산관리수수료 17. 법인세비용 및 이연법인세자산(부채)17-1. 당기의 법인세부담액 및 법인세비용은 없습니다.17-2. 당기에 납부할 법인세 등은 없으며, 당기의 기업회계상 법인세비용차감전순이익과 세무회계상 과세소득간의 차이 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 일시적차이 일시적차이아님 계 법인세비용차감전순손익 익금산입 및 손금불산입 손금산입 및 익금불산입 각사업연도소득금액 배당소득 공제 등 과세표준 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항, 동법시행령 제32조 및 정관 제54조
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2항에 따라 당기의 감가상각비 범위 내에서 당기순이익 및 과세소득, 자본적지출계획 및 배당여력 현금보유액 등을 종합적으로 판단하여 이익을 초과하여 배당할 수 있으나 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도 당기 소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바 향후 법인세부담액이 없을 것으로 예상되어 이연법인세자산(부채)를 계상하지 아니하였습니다. 18. 재무제표 확정일 등2023년 3월 27일 정기주주총회에서 재무제표가 이의없이 승인될 예정이며, 보고기간 종료일 이후 감사보고서 작성일 사이에 발생한 중요한 변동사항은 없습니다. 6. 배당에 관한 사항 주요배당지표 구 분 주식의 종류 당기 전기 전전기 제5기 제4기 제3기 주당액면가액(원) (연결)당기순이익(백만원) (별도)당기순이익(백만원) (연결)주당순이익(원) 현금배당금총액(백만원) 주식배당금총액(백만원) (연결)현금배당성향(%) 현금배당수익률(%) 보통주 B종 종류주 C종 종류주 주식배당수익률(%) 주당 현금배당금(원) 보통주 B종 종류주 C종 종류주 주당 주식배당(주) 7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항 7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적 [지분증권의 발행 등과 관련된 사항] 증자(감자)현황 (기준일 : 2022년 12월 31일 (단위 : 원, 주) 주식발행(감소)일자 발행(감소)형태 발행(감소)한 주식의 내용 종류 수량 주당액면가액 주당발행(감소)가액 비고 2018년 10월 19일 유상증자(주주배정) 보통주 회사설립 2018년 12월 28일 유상증자(주주배정) 보통주 유상증자 2019년 06월 27일 유상증자(주주배정) 우선주 유상증자 2021년 06월 30일 유상증자(일반공모) 우선주 유상증자 2022년 06월 30일 유상감자 우선주 유상감자 [채무증권의 발행 등과 관련된 사항] 채무증권 발행실적 (기준일 : 2022년 12월 31일 (단위 : 원, %) 발행회사 증권종류 발행방법 발행일자 권면(전자등록)총액 이자율 평가등급(평가기관) 만기일 상환여부 주관회사 합 계 기업어음증권 미상환 잔액 (기준일 : 2022년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년 초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 단기사채 미상환 잔액 (기준일 : 2022년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 합 계 발행 한도 잔여 한도 미상환 잔액 공모 사모 합계 회사채 미상환 잔액 (기준일 : 2022년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 신종자본증권 미상환 잔액 (기준일 : 2022년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과15년이하 15년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 조건부자본증권 미상환 잔액 (기준일 : 2022년 12월 31일 (단위 : 원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적 해당사항 없음. 8. 기타 재무에 관한 사항 해당사항 없음.
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사 이사회는 2022년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 제5기 사업년도의 회계 및 업무에 관한 이사의 경영진단에 관한 의견을 아래와 같이 보고합니다. 1. 경영진단의 개요 회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는 등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다. 2. 경영성과 당사의 최근 사업년도의 영업실적은 아래와 같습니다. 부동산 개발사업의 현황 [2022년 12월 31일 현재] 구 분 분양계약세대 잔금완납세대 입주율(%) 분양수익(원) 비고 (주)고양에이주택위탁관리부동산투자회사 98.48%(완납기준) [단위 : 억 원] 개발사업명 소재지 개발규모(연면적) 준공일 공정율 총사업비 고양 북삼송지구연립주택 및단독주택 개발사업 경기도 고양시 덕양구 삼송동 일원 2021.10월 3. 재무상태 당사의 재무상태는 아래와 같습니다. (단위: 원) 과 목 제 5(당)기(2022년 12월 31일) 제 4(전)기(2021년 12월 31일) [유동자산] [비유동자산] 자산총계 [유동부채] [비유동부채] 부채총계 [자본금] [자본잉여금] [자본조정] [이익잉여금] 자본총계 4. 유동성 및 자금조달과 지출 (단위: 원) 과 목 제 5(당) 기 제 4(전) 기 Ⅰ.영업활동으로 인한 현금흐름 1. 영업활동으로부터 창출된 현금흐름 (1). 당기순손익 (2). 현금유출이 없는 비용등의 가산 가. 이자비용 (3) 현금유출이 없는 수익등의 차감 가. 이자수익 (4) 영업활동으로 인한 자산·부채의 변동 가. 미수금의 감소(증가) 나. 선급비용의 감소(증가) 다. 재고자산의 감소(증가) 라. 상각후 원가 측정 금융자산의 감소(증가) 마. 미지급금의 증가(감소) 바. 미지급비용의 증가(감소) 사. 예수금의 증가(감소) 아. 계약부채의 증가(감소) 2. 이자수취 3. 이자의지급 4. 법인세의 납부 II.투자활동으로 인한 현금흐름 1. 투자활동으로 인한 현금유입액 2. 투자활동으로 인한 현금유출액 III.재무활동으로 인한 현금흐름 1. 재무활동으로 인한 현금유입액 가. 우선주납입 2. 재무활동으로 인한 현금유출액 가. 장기차입금상환 나. 배당의 지급 다. 유상감자
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IV. 현금의 증감(I+II+III) V. 기초의 현금 VI. 기말의 현금 "별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다." 주석 제 5 (당) 기 2022년 12월 31일 현재 제 4 (전) 기 2021년 12월 31일 현재 회사명 : 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사 1. 회사의 개요 주식회사 고양에이주택위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2018년 10월 19일에 설립되었습니다. 회사의 본점 소재지와 주요 사업내용 등은 다음과 같습니다.1-1. 본사 소재지 : 경기도 성남시 분당구 성남대로54번길 3 (구미동) 1-2. 주요사업 내용 : 회사는 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분, 부동산의 개발사업,부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권, 임차권 등 부동산 사용에관한 권리의 취득, 관리, 처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리, 처분 등의 방법으로 자산을 투자, 운용하여얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 1-3. 주요주주현황 주주명 보통주 B종 종류주식 C종 종류주식 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 주식수(주) 지분율 우미건설(주) 주식회사 알비디케이 신한금융투자 일반주주(공모) 자기주식 합계 1-4. 정관상 사업연도 : 매년 1월 1일에 개시하여 12월 31일에 종료(단, 최초 사업연도는 회사 설립등기일부터 최초로 도래하는 12월 31일에 종료) 2. 중요한 회계처리방침당사가 재무제표 작성에 적용한 주요 회계정책은 다음과 같습니다. 2-1. 재무제표 작성기준1) 회계기준의 적용당사는 주식회사등의 외부감사에관한법률 제5조 1항 1호에서 규정하고 있는 국제회계기준위원회의 국제회계기준을 채택하여 정한 회계처리기준인 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하였습니다. 가. 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 회사는 2022년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였습니다. - 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있도록 하는 실무적 간편법의 적용대상이 2022년 6월 30일 이전에 지급하여야 할 리스료에 영향을 미치는 리스료 감면으로 확대되었습니다. 해당 기준서의 개정으로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다. - 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' 개정 사업결합 시 인식할 자산과 부채의 정의를 개정된 재무보고를 위한 개념체계를 참조하도록 개정되었으나, 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 및 해석서 제2121호 '부담금'의 적용범위에 포함되는 부채 및 우발부채에 대해서는 해당 기준서를 적용하도록 예외를 추가하고, 우발자산이 취득일에 인식되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다. 해당 기준서의 개정으로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다. - 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' 개정 기업이 자산을 의도한 방식으로 사용하기 전에 생산된 품목의 판매에서 발생하는 수익을 생산원가와 함께 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 유형자산의 취득원가에서차감하는 것을 금지하고 있습니다. 해당 기준서의 개정으로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다.- 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 개정 손실부담계약을 식별할 때 계약이행원가의 범위를 계약 이행을 위한 증분원가와 계약 이행에 직접 관련되는 다른 원가의 배분이라는 점을 명확히 하였습니다. 해당 기준서의 개정으로 인하여 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다. 나. 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 제정 또는 공표됐으나 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고, 회사가 조기 적용하지 않은 주요 제ㆍ개정 기준서는 다음과 같습니다. - 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로
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분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. - 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 중요한 회계정책을 정의하고 공시하도록 하며, 중요성 개념을 적용하는 방법에 대한 지침을 제공하기 위하여 국제회계기준 실무서 2 '회계정책 공시'를 개정하였습니다. 동 개정 사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며 조기적용이 허용됩니다. - 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류' 개정 회계추정을 정의하고, 회계정책의 변경과 구별하는 방법을 명확히 하였습니다. 동 개정 사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며 조기적용이허용됩니다. - 기업회계기준서 제1012호 '법인세' 개정 자산 또는 부채가 최초로 인식되는 거래의 최초 인식 예외 요건에 거래당시 동일한 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 발생시키지 않는 거래라는 요건을 추가하였습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 2-2. 현금및현금성자산현금및현금성자산은 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용 없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월이내인 것으로 합니다. 2-3. 금융자산 1) 분류당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.- 공정가치 측정 금융자산 (기타포괄손익 또는 당기손익에 공정가치 변동 인식)- 상각후원가 측정 금융자산 금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다. 단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다. 2) 측정당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다. ① 채무상품 금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.- 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는,
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2항에 따라 당기의 감가상각비 범위 내에서 당기순이익 및 과세소득, 자본적지출계획 및 배당여력 현금보유액 등을 종합적으로 판단하여 이익을 초과하여 배당할 수 있으나 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도 당기 소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바 향후 법인세부담액이 없을 것으로 예상되어 이연법인세자산(부채)를 계상하지 아니하였습니다. 18. 재무제표 확정일 등2023년 3월 27일 정기주주총회에서 재무제표가 이의없이 승인될 예정이며, 보고기간 종료일 이후 감사보고서 작성일 사이에 발생한 중요한 변동사항은 없습니다. 외부감사 실시내용 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다. 1. 감사대상업무 회 사 명 (주)고양에이주택위탁관리부동산투자회사 감사대상 사업연도 2022년 01월 01일 부터 2022년 12월 31일 까지 2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간 (단위 : 명, 시간) 감사참여자 ＼ 인원수 및 시간 품질관리검토자(심리실 등) 감사업무 담당 회계사 전산감사ㆍ세무ㆍ가치평가 등 전문가 건설계약 등수주산업전문가 합계 담당이사(업무수행이사) 등록공인회계사 수습공인회계사 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 투입 인원수 투입시간 분ㆍ반기검토 감사 합계 3. 주요 감사실시내용 구 분 내 역 전반감사계획(감사착수단계) 수행시기 일 주요내용 업무팀 구성 및 팀토의 수행 현장감사주요내용 수행시기 투입인원 주요 감사업무 수행내용 상주 비상주 일 명 명 실증적 분석절차 및 세부테스트 수행 재고자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 실사(입회)대상 금융자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 실사(입회)대상 외부조회 금융거래조회 O 채권채무조회 변호사조회 O 기타조회 지배기구와의커뮤니케이션 커뮤니케이션 횟수 회 수행시기 외부전문가 활용 감사 활용 내용 수행시기 일 4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션 구분 일자 참석자 방식 주요 논의 내용 2022년 09월 16일 감사, 담당이사 및 담당회계사 서면회의 전반 감사계획에 대한 논의 2023년 03월 10일 감사, 담당이사 및 담당회계사 서면회의 감사결과에 대한 논의