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토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2022.12)

수익률은 아래와 같습니다. 2023년 1월말 기준 리츠의 자산구성은 주택이 49.3%, 오피스가 2637%, 리테일이 9.0%로 높은 비율로 구성되어 있으며 호텔이 0.9%로 가장 낮은 비율로 구성되어 있습니다. 또한 2021년 기준 리츠의 투자자산별 배당수익률은 물류 및 리테일 순으로 높고, 주택이 가장 낮은 것으로 나타났습니다. [ 리츠의 자산구성] 리츠의 자산구성_2023.01월말.jpg 리츠의 자산구성 (자료 : 한국리츠협회) [ 리츠 투자유형별 수익률] 리츠 투자유형별 수익률.jpg 리츠 투자유형별 수익률 (자료 : 리츠정보시스템) 다. 국내 시장 여건 및 산업의 성장성 향후 리츠산업은 일반국민 부동산 투자기회 확대를 위한 상장리츠 육성책(2016.02.23 국토교통부 보도자료) 및 리츠 자산관리회사의 업역제한을 완화하기 위한 부동산투자회사법 시행령 개정 (2016.12.27 국토교통부 보도자료) 등에 따라 공모, 상장 활성화 추진, 공모특전 인센티브 부여 및 민간 자율성 제고를 통한 리츠 활성화 정책 등이 시행될 것으로 예상되어, 리츠산업의 발전이 예상됩니다. 또한 정부의 공공지원민간임대주택 정책 확대, 당사와 같은 토지지원리츠 및 토지임대부 리츠 구조의 도입 및 범 정부적 지원 등으로 투자자산 대상의 유형 및 규모 등이 확대될 것으로 예상됩니다. 라. 경기변동의 특성 및 계절성, 제도변화에 특성 리츠산업은 계절성의 영향보다는 경기변동의 특성, 특히 부동산 경기의 변동성에 영향을 받습니다. 부동산의 가격은 경기변동과 밀접한 관계를 보유하고 있습니다. 또한 정부의 정책적인 제도 변화에 대한 영향력이 큰 상황이며, 향후 리츠산업은 정부의 공공지원 민간임대주택(구. NEWSTAY) 확대에 따른 위탁관리부동산투자회사의 임대주택 조성사업 부문의 증가가 예상됩니다. 공공지원 민간임대주택 정책은 집값 상승으로 주택 마련이 어려워지자 실수요자 및 무주택 서민을 중심으로 임대주택을 공급하고 생애단계별 소득수준별 맞춤형 지원을 해주는 취지에서 탄생했습니다. 정부가 새로운 기업형 임대주택의 공급을 통해 중산층의 주거고민을 해결하고, 전월세 시장 및 선진화된 임대차 문화를 정착시킬 수 있도록 만든 제도입니다. 정부는 저소득층 및 중산층을 위한 임대주택 정책을 확대할 것으로 예상되며 이에따라 임대주택에 대한 사회적 인식과 법적 제도가 더욱 개선되어 갈 것으로 예상됩니다. 공공지원 민간임대주택 사업은 부동산투자회사(REITs)가 사업주체가 되어 임대, 운영, 보유부동산 매각, 청산을 통해 주주에게 배당함을 그 사업목적으로 하는 것으로, 정부나 관계법령은 공공지원 민간임대주택 출자자에 대한 투자원금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 향후 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 기업가치의 하락으로 인해 부동산투자회사의 주식의 가치는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한 임대주택 등의 의무 임대기간 인 8년이후 보유 부동산을 매각하는 시점에 공공지원 민간임대주택 사업회사가 보유한 부동산의 시장가격이 현저히 하락하는 경우에는 기업가치의 급락이 발생할 수 있어, 해당기업의 주식가치는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 정부는 공공지원 민간임대주택 사업의 다변화를 위해 토지지원리츠 제도를 도입하였으며, 당사와 같이 토지를 매입하는 부동산투자회사를 설립하여, 토지를 매입하여 임대주택 조성 및 운영을 시행하는 개별 공공지원 민간임대주택 사업회사 부동산투자회사)에게 토지를 임대운용하여 운용하는 형태의 제도를 시행하고 있습니다. 토지지원부동산투자회사는 한국토지주택공사 및 대한민국정부 (주택도시기금, 주택도시기금의 운용·관리자인 국토교통부장관의 대리인 주택도시보증공사)로부터 출자를 받고, 주택도시보증공사의 보증을 통한 회사채 발행 등을 통해 자금을 조달한 후 한국토지주택공사 또는 민간이 보유한 토지를 매입할 것입니다. 당사는 향후 보유할 토지를 최장 30년간 임대 운영 가능하나, "공공지원주택사업리츠"의 의무임대운영기간 종료 후 일반 수분양자에게 보유 임대주택 및 판매시설 등을 매각할 경우,
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당사의 토지를 함께 매각할 예정입니다. 해당사업의 전반적인 구조도는 아래와 같습니다. 사업의 전반적인 구조도_f.jpg 사업의 전반적인 구조도 ● 사업부문 현황 : 부동산 개발, 임대 및 분양업 가. 산업의 특성 당사는 정부의 공공지원 민간임대주택 정책에 따라 한국토지주택공사 및 기타 소유주로부터 택지를 매입하여, 개별 민간임대주택 조성 및 운영 사업자인 민간임대주택 사업회사(부동산투자회사)에게 토지를 임대할 계획이며, 임대 운영 후 토지를 매각하여 발생하는 수익을 주주에게 배당하는 것을 당사의 사업목적으로 하고있습니다. 다만, 향후 공공지원 민간임대주택 사업회사가 보유 임대주택 등을 매각하는 경우에 당사의 토지를 매각할 계획입니다. 따라서 당사의 사업은 부동산 개발산업의 특성과 연동됩니다. 부동산 개발 및 임대, 분양사업은 부동산 경기 및 입지 등과 밀접한 연관을 보유하고 있습니다. 당사로부터 토지를 임차할 예정인 개별 공공지원 민간임대주택 사업회사의 사업영역은 공동주택 및 복합시설 등을 조성하는 분야이며, 부동산개발과 관련하여 개발사업자는 사업 타당성 검토, 설계, 시공사의 선정 및 관련 인허가 절차의 진행, 사업을 진행하기 위한 자금조달 등을 총괄하여 진행합니다. 또한 개발사업이 완료되면 입주자 모집 및 판매시설 임차인모집을 위한 마케팅 및 홍보, 임차인에 대한 토탈 임대관리서비스를 제공하고, 이후 부동산의 가치를 극대화 한 이후 적정가격에 매각하여야 합니다. 이러한 부동산 개발 및 임대 사업은 사업의 진행단계를 개발단계, 임대운영단계, 매각단계로 나눌 수 있습니다. 각 단계별로 사업진행이 정상적으로 이루어지지 못하거나 지연될 경우 사업성이 악화되어 매각가치가 하락할 위험이 존재합니다. 개발단계에서의 인허가 위험, 시공사 위험, 재해 등 불가항력적인 변수로 인한 사업진행 지연위험 등이 발생할 수 있는 특성이 있으며, 매각단계에서는 부동산 시장의 경기 변동 및 수급 변화에 따라 매각가치가 변동될 수 있는 특성이 있습니다. 이에 따른 시장 분석의 요구와 범위가 확대되고 있으며, 마케팅 능력의 중요도가 대두되는 특성을 보유합니다. 또한 개발사업 진행을 위한 자금조달이 어려울 경우, 사업진행이 지연되거나 이루어지지 않을 수 있습니다. 또한, 민간임대주택 사업의 경우 일반적인 부동산개발사업과는 달리 보유 부동산의 매각시점이 개발 완료시점으로부터 장기에 걸쳐 일어나게 되므로 해당 시점의 부동산 시장 환경이 본 건 사업의 성패를 결정할 것입니다. 현재 시점에서는 해당 시점의 부동산 사업환경을 예측하기 어렵습니다. 나. 국내 시장 여건 및 산업의 성장성 국내 주택 개발사업은 공시서류 제출일 현재 주택의 공급과잉 우려는 대두되지 않고 있습니다. 또한 주택매매가격은 2건의 사업지가 속해 있는 수도권과 서울의 경우, 2018년 중순까지 크게 상승하였다가 현재는 조정 중에 있습니다. 현 정부는 주택가격의 안정화와 공급의 확대를 위한 정책을 지속적으로 펼치고 있습니다. 정부의 지속적인 정책에 따라 주택가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 정부는 또한 주택가격 억제를 위한 "민간택지 분양가 상한제"를 2019.10월부터시행할 것입니다. 주택 가격 상승 불안심리를 차단하기 위해서 투기과열지구(서울 전지역 포함)에 1차적으로 적용할 것으로 계획 중입니다. 정부는 분양가가 현재보다 20~30%가량 하락할 것으로 예상하고 있으며, 이는 종국적으로 집값 하향 안정화를 이룰 것을 목표로 하고 있습니다. 정부의 규제 정책 및 양호하지 못한 시장여건 등이 지속 형성될 경우 전반적인 산업의 성장성이 저해될 수 있습니다. 주택임대시장은 2014년 전체 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 38.3%였으나, 이후 상승하여 2018년에는 40.5%로 4년만에 2.2% 가량 증가했습니다. 월세 비중이 빠르게 증가했던 2010년 초 대비 다소 둔화되었습니다. 공공지원 민간임대주택 정책 시행에 따라 2020년까지 총 20만호의 공급이 예상되었던 것과 달리 다소 공급이 지연되고 있습니다. 수도권 지역의 높은 주택 매매가격과 세계적 저금리 기조에 따른
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금리하락 등으로 전월세 전환이 빨라지면서 주거비 부담도 상승하는 반면, 장기거주가 가능하고 임대료가 안정적인 등록 임대주택의 필요성이 증대되어 임대주택 위주로 정책이 확대되었으며, 1~2인 소형 가구 증가와 주거 트랜드의 변화에 따라 임대 형태는 향후에도 40% 이상의 점유율을 보일 것으로 예상됩니다. 최근 수도권 지역을 중심으로 주택가격이 가파르게 상승하여 중장기적으로 중산층 및 저소득층을 중심으로 전월세 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 높아진 주택가격으로 인해 자가보유의 문턱이 다소 높아지고, 대출 규제가 강화되었기 때문입니다. 따라서, 향후 월세 임대주택에 대한 수요는 확대될 것으로 예상되며 그에 따른 임대 산업의 성장성이 지속될 것으로 예상됩니다. 그러나, 정부의 공공지원 민간임대주택의 공급 증가 및 임대주택사업의 경쟁심화로 인해 개별 "공공지원주택사업리츠"의 임대가격 하락 및 공실이 발생할 가능성이 존재하고, 이에 따라 당사와 체결할 토지 임대차계약에 따른 토지 임대료를 미납하는 상황이 발생할 수 있습니다. 다. 경기변동의 특성 부동산 산업의 경기변동요인은 사회적 요인과 경제적 요인, 그리고 행정적 요인으로 구분하여 다음과 같이 설명할 수 있습니다. (1) 사회적 요인 : 인구의 상태, 주택보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 부동산거래 사용 수익의 관습 등 (2) 경제적 요인 : 도매물가지수, 국내총생산(GDP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량,조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등 (3) 행정적 요인 : 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있지만 국지성과 지역성을 갖고 있어서 부동산산업의 경기는 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)이라고 할지라도 그 지역(도시)안의 어느 지역인지에 따라 각각 다른 변동 양상을 보이는 것이 보통입니다. 또한, 부동산산업의 변동주기는 일반경기 변동주기(약 9~10년)보다 길다고 주장하는 전문가도 있으나 우리나라는 일반경기 주기와 병행하여 순환한다고 보는 주장이 우세합니다. 당사의 사업의 성패를 좌우하는 보유 부동산의 매각은 공시서류 제출일 기준으로 약 11~13년 후에 이루어질 전망이며, 해당 경기변동시점의 상황에 따라 사업성이 변동될 수 있습니다. 라. 시장점유율 부동산개발 시장은 매우 방대하며 장기간에 걸쳐 사업을 진행하고 있으며, 개인 및 법인 다수가 시장에 참여하고 있어 연간 시장점유율을 산정하기가 매우 어렵습니다. 또한 부동산 임대시장은 각 상품의 개별성이 강하고, 일물일가의 원칙이 적용되지 않으며, 시장지배력을 확인하기에는 시장규모가 광대하기 때문에 점유율 통계가 불가능합니다. ● 회사의 현황 가. 영업의 개황 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 한국토지주택공사가 보유한 토지 또는 기타 소유주가 보유한 토지를 취득하여 "공공지원주택" 사업을 영위하는 개별 부동산투자회사(이하 "공공지원주택사업리츠")에게 토지를 임대하여 자산을 운용하는 것을 주 사업으로 하여, 부동산의 투자, 임대, 관리, 운용 및 임대기간 종료 후 토지 매각 등의 방법을 통해 발생한 수익을 주주에게 배당하는 것을 사업의 목적으로 합니다. 당사는 당사가 취득한 토지를 "공공지원주택사업리츠"에 임대하는 임대차 계약을 체결하여, 30년간 임대 운영할 계획입니다. 다만, "공공지원주택사업리츠"가 건설하는 공동주택 및 판매시설의 의무임대기간 등이 종료한 후에 해당 공동주택 및 판매시설 등을 매각할 경우에는 토지를 매각할 계획입니다. 매각대금은 향후 체결할 임대차계약상 개별 "공공지원주택사업리츠"와 사전에 약정한 순서 및 비율로 배분할 계획입니다. 이는 임대차 계약시 결정될 예정입니다. 당사의 토지를 임차할 개별 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사)는 정부의
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"공공지원주택주택" 정책에 따른 공공지원주택 및 복합시설을 건설하는 사업자로서, 당사는 개별 "공공지원주택사업리츠"에 당사가 현재 보유하거나 향후 보유하게 될 토지를 임대하여 임대료를 수취하고, 향후 토지를 매각하는 방식으로, 부동산 자산의 투자 및 운용을 통해 발생한 수익을 주주에게 배당하는 것을 주 사업의 영역으로 하고 있습니다. 당사는 보고서 제출일 현재 대한민국정부(주택도시기금, 주택도시기금의 운용관리자인 국토교통부장관의 대리인 주택도시보증공사)가 90.00%,한국토지주택공사로 지분율 10.00%를 소유하고 있습니다. (기준일 : 2022년 12월 31일) 주주명 소유주식수 주식종류 지분율 비고 대한민국정부 (주택도시기금,주택도시기금의 운용·관리자인 국토교통부장관의 대리인 주택도시보증공사) 기명식 에이종 우선주 (의결권 있는 주식) 최대주주 한국토지주택공사 153,901주 보통주(의결권 있는 주식) 2대주주 당사는 주주의 출자금 및 주택도시보증공사의 보증을 활용한 공모 회사채 발행 등 외부 차입을 통해 자금을 조달하여 아래와 같이 한국토지주택공사 등으로부터 토지를 취득하여 보유하고 있습니다. 구분 구) 서울 고척동 남부교정시설 이적지 매매계약체결여부 한국토지주택공사 소유 토지 매매계약 체결 완료 (2016-12-29) 대지위치 서울시 구로구 고척동 92-4번지 외 21개 지번 등 대지면적 105,605㎡ 토지소유주 한국토지주택공사 등 당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사의 "공공지원주택" 사업자선정 과정에 따른, "공공지원주택사업리츠" 에 본 건 토지를 임대하고 있으며, 해당 내용은 아래와 같습니다. 당사와 임대차계약 대상 토지 구) 서울 남부교정시설 이적지 사업자명 (주)고척아이파크대한뉴스테이 위탁관리부동산투자회사 사업장 대지면적 105,087㎡ 사업의 내용 서울 고척동 구)남부교정시설 이적지 일원에 공동주택 및 부대복리시설, 판매시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 주요조성사업 공동주택 2,205세대 및 연면적 113,781㎡의 판매시설 조성 등 토지 임대차계약체결일 2018년 9월 18일 준공 2022년 8월 31일 임대운영 임대차개시일로부터 30년 주1) 서울 고척동 92-4번지 외 21개의 지번에 해당되는 부지 외에, 2018년 9월 18일 토지 임대차계약 체결 당시 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사가 소유하고 있지 않는 토지(이하 "미취득토지"라 한다)를 직접 매수 또는 수용절차를 통하여 취득하기로 하였으며, 미취득토지는 서울 고척동 72-23번지 외 16개 지번에 해당되는 부지임. 나. 자산의 구성 (2022.12.31 현재, 단위: 백만원, %) 항목 총자산대비 구성비율 자산총액 비율 부동산 토지 및 그 정착물 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 부동산개발사업 부동산관련 유가증권 유가증권 금융기관 예치 기타자산 총자산 자기자본 부채 다. 자산운용의 기본 방침 (투자방침) 당사의 자산운용은 부동산과 현금(투자 이후에 발생하는 임대료, 처분수입 및 기타 현금) 등으로 운용될 계획이며, 부동산의 매입, 임대, 관리, 매각 업무와 현금운용 등에 관한 사항은 당사의 이사회에서 운용방침을 정하여 자산관리회사인 한국토지주택공사를 통해 운용할 계획입니다. 자산관리계약으로 위임되는 업무는 아래와 같습니다. ▶ 자산관리위탁계약서 제3조 (위탁업무의 범위) (1) 위탁자는 자산관리자에게 다음 각 호의 업무(총칭하여 “위탁업무”)를 위탁한다. 다음 각 호의 업무의 수행에 필요하고 밀접한 관련이 있는 업무는 다음 각 호의 업무에 포함된 것으로 본다. (가) 부동산의 취득·임대·관리 및 처분에 관한 업무 1) 부동산의 취득· 임대·관리 및 처분을 위한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료(실사보고서를 포함하되 이에 한정하지 아니한다. 이하 같다)를 작성하고 제공하는 일 2) 부동산의 취득· 임대·관리 및 처분을 위한 각종 계약을 협상하고 작성하며 체결하는 일 3) 기타 부동산의 취득· 임대·관리 및 처분에 필요한 부수 업무 (나) 부동산투자회사법 제29조에 따른
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차입 및 사채발행에 관한 업무 1) 차입 및 사채발행에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 2) 차입 및 사채발행에 관한 계약서를 협상하고 작성하며 체결하는 일 3) 차입 및 사채발행과 차입금 및 발행사채를 상환하는 일 4) 기타 차입 및 사채발행에 필요한 업무 (다) 자산관리에 관한 일반적인 업무. 1) 위탁자의 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획을 수립하여 필요한 예산정보 및 관련자료와 함께 위탁자에게 제출하는 일 2) 일반사무수탁회사의 매분기 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련 자료 제공 3) 위탁자의 주식 내지 사채 판매시의 위탁자와의 협의에 의한 주관사 등의 선정과 투자설명서 작성자료 제공 4) 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 5) 독립된 업무담당자에게 업무를 지시하거나 독립된 업무담당자로부터 업무를 지시받거나 독립된 업무담당자와 업무를 협조하는 일 6) 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련법령이 정하는 바에 따른 보고 및 공시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공 7) 위탁자의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산의 관리운용 업무와 관련한 실무사무의 수행 8) 기타 자산관리자가 자산관리를 위하여 필요하다고 합리적으로 판단하는 업무(위탁자에게 제3자로부터 제기된 소의 응소 및 자산관리를 위하여 필요한 위탁자의 소 제기에 필요한 제반 업무 포함) (2) 부동산투자회사법 제12조 소정 사항 기타 위탁자의 정관상 위탁자의 주주총회의 결의가 요구되는 사항 및/또는 부동산투자회사법 제13조 소정 사항 기타 위탁자의 정관 및 본 계약상 위탁자의 이사회 결의가 요구되는 사항에 관하여는, 자산관리자가 위탁업무를 수행함에 있어서 위탁자의 주주총회 및/또는 이사회 결의에 따라 해당 위탁사무를 수행하여야 한다. ▶ 자산관리위탁계약서 제4조 (자산관리의 방법) (1) 자산관리자는 위탁업무를 관계 법령, 위탁자의 정관 및 본 계약에서 정한 바에 따라 수행하여야 한다. (2) 자산관리자는 위탁자가 당사자가 되는 모든 계약서에 위반하지 않도록 자산관리업무를 수행하여야 한다. (3) 자산관리자는 본 계약에 따른 위탁업무의 수행과 관련하여 자산관리자가 위탁자의 정관, 본 계약, 대출약정 기타 위탁자가 당사자가 되는 모든 계약서에서 정한 바와 달리 대상자산을 관리 또는 운영하고자 하는 경우 이사회의 사전 승인을 얻어야 한다. (4) 자산관리자는 위탁자로부터 위탁 받은 대상자산을 자산관리자의 고유자산 및 다른 부동산투자회사 등 제3자로부터 위탁 받은 자산과 구분하여 관리하여야 한다. (5) 자산관리자는 부동산투자회사법 제22조의 자격을 갖춘 자산운용전문인력으로 하여금 위탁자로부터 위탁 받은 대상자산을 관리하도록 하여야 하고, 자산운용전문인력을 변경하고자 하는 경우 위탁자 및 일반사무수탁회사에게 그 사실 및 변경될 자산운용전문인력의 경력을 사전에 고지하여, 일반사무수탁회사가 적절히 그 사실을 공시할 수 있도록 하여야 한다. 당사는 부동산의 매입, 임대, 매각 등을 통해 당사의 사업을 진행할 계획이며 자산관리회사인 한국토지주택공사는 본 자산운용을 총괄하여 관리할 계획입니다. 당사는 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지, 서울 양원 C-3BL, 고양 지축 B-7BL 등의 토지를 취득하여 해당 부동산에 임대주택 건설 등의 사업을 시행할 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사)에게 토지를 임대, 운영하고 향후 토지의 매각을 통해 주주에게 그 수익을 배분할 계획입니다. 당사의 토지를 임차할 개별 "공공지원주택사업리츠"는 당사로부터 토지를 임차하여 임대주택 등을 건설하고 이를 운영, 관리, 매각하는 사업을 계획하고 있습니다. 당사의 사업성과는 개별 "공공지원주택사업리츠"로부터 발생할 임대료 수입 및 토지매각에 따른 매각처분손익이므로 개별 "공공지원주택사업리츠"의 사업성과와 당사의 현금흐름이 연동됩니다. 라. 조직의 구성 당사는 부동산투자회사법을 근거로 설립된 위탁관리부동산 투자회사입니다. 부동산투자회사법상 위탁관리부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수
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없습니다. 다만 정관상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 그 역할과 권한을 회사의 정관에 명시함으로써 투명경영, 투자수익제고 및 투자자보호에 만전을 기할 계획입니다. 본 이사회는 3인의 이사와 1인의 감사로 구성되며, 상세한 내역은 Ⅵ.이사회 등 회사의 기관에 관한 사항을 참고하시기 바랍니다. 당해 회사의 지배구조는 아래와 같습니다. 지배구조 마. 개별 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사) 사업의 개요 당사는 취득한 토지를 "공공지원주택사업리츠"에 임대하는 임대차 계약을 체결하여, 30년간 임대 운영할 계획입니다. 다만, "공공지원주택사업리츠"가 건설하는 공동주택 및 판매시설의 의무임대기간 등이 종료한 후에 해당 공동주택 및 판매시설 등을 매각할 경우에는 토지를 매각할 계획입니다. 매각대금은 향후 체결할 임대차계약상 개별 "공공지원주택사업리츠"사와 사전에 약정한 순서 및 비율로 배분할 계획입니다. 이는 임대차 계약시 결정될 예정입니다. 따라서 당사의 주요 수입원인 토지 임대료수입, 토지 매각수입 등은 개별 "공공지원주택사업리츠"의 사업성과와 연동될 것입니다.당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사가 보유한 구)서울 고척동남부교정시설 부지를 매입하여 "공공지원주택사업리츠"에 임대, 운영하고 있습니다. 공시 서류 제출일 현재 대상부지에 대한 공모사업자 선정이 완료되었으며, 사업 계획은 아래와 같습니다. (1) 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지에 대한 "공공지원주택사업리츠"의 사업계획 당사가 한국토지주택공사와 매매계약을 체결한 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지에 대한 한국토지주택공사의 공모사업자로 선정된 회사는 "현대산업개발 컨소시엄"입니다. "현대산업개발 컨소시엄"은 (주)고척아이파크대한뉴스테이위탁관리부동산투자회사를 설립하여 사업을 진행 중이며, 현대산업개발(주) 및 대한토지신탁(주) 의 출자, 주택도시기금 등의 우선주 출자, 재무적투자자의 우선주 출자 등 출자금을 모집하여, 민간차입금 및 임차보증금 등을 수령하여 본 건 사업을 진행하고 있습니다. 사업 주체인 (주)고척아이파크대한뉴스테이위탁관리부동산투자회사(이하 "동사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산 투자회사로 2016년 10월 31일에 설립되어 2016년 12월 30일에 국토교통부의 영업인가를 취득하였습니다. 동사는 (주)토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사가 소유하고 있는 서울시 구로구 고척동 92-4번지 외 21개 지번(대지면적 105,087㎡)의 대지를 임차하여, 해당 대지에 약 2,205세대의 공동주택(주상복합 포함) 및 판매시설을 포함한 복합시설 을 건설하는 것을 주 사업목적으로 하여 공동주택 및 판매시설 등의 건설, 임대운영 및 관리, 의무임대기간 종료 후 부동산의 매각 등을 통해 발생한 수익을 동사의 주주에게 배당하는 것을 그 사업 목적으로 하고 있습니다. 동사는 2018년 9월에 당사로부터 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지 해당 토지를 임차하는 토지 임대차계약을 체결하였으며, 해당 토지에 임대주택 등을 건설하였습니다. 준공 후 8년 이상 임대운영할 계획을 보유 중이며, 의무 임대기간 종료후 이르면 2029년 하반기 경 보유 임대주택 등을 매각할 계획을 보유하고 있습니다.동사는 위탁관리부동산투자회사로서 자산관리업무를 대한토지신탁(주)에게 위탁하여 운영하며, 일반사무수탁업무를 신한아이타스(주)에게 위임, 자산보관업무는 NH투자증권(주)에게 위임합니다. 고척아이파크대한뉴스테이 예상 사업구조 동사가 계획하고 있는 건설사업의 개요는 아래와 같습니다. 다만 하기 내용은 향후 동사의 사정에 따라 변경될 수 있습니다. 구 분 내 용 사업의 내용 서울 구로구 고척동 92-4번지 일원(구)서울 고척동 남부교정시설 이적지)에 공동주택 및 부대복리시설을 건설하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당 위 치 서울 구로구 고척동 92-4번지 외 21개 지번 등 (구)서울 고척동 남부교정시설 이적지) 대지면적(㎡) 105,605㎡ 지역지구 준공업지역 사업내용 공동주택 2,205세대 (주상복합 포함) 판매시설 연면적기준 113,781㎡ 등
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2022.12)

사업비조달 보통주주 출자금 및 주택도시기금 등을 통한 출자, 재무적 투자자 등 모집, 민간차입금, 임대보증금 등으로 조달할 계획 (자료 : 회사 제시) 사업장위치도 사업장의 위치는 대단위 공장이전지 등 미개발지역이 많고, 경인로를 축으로 대규모 산업용품 상가 단지 입주로 인하여 서울 서남부권의 교통·상업·유통·문화의 중심지로 발전할 수 있는 위치입니다. 고척동은 주거지역으로 대부분의 직장생활인과 자영업을 영위하는 주민으로 구성되어 있으며, 경인도로와 남부순환로로 연결된 교통의 중심지 입니다. 대규모 주거 상업시설 개발 예정으로 미래가치가 우수할 것이라는 판단하에 동 사업을 진행하였습니다. 동사는 향후 원활한 임대운영, 관리를 위해 대한토지신탁(주)를 자산관리자로 하여, 사업기간 내 임대운영, 매각업무 등을 위탁할 계획이며, 임대운영은 전문적이고 체계화된 부동산 임대 ·관리를 위하여 관련 업무를 전문업체에 위탁하여 임대주택 아파트의 이미지 제고 및 안정적인 임차인 유치를 위한 만전을 기할 계획입니다. 회사는 당초 계획한 배당수익률을 확보하기 위해 계획적인 매각 전략을 수립하여 보유부동산을 매각할 계획입니다. 다만 향후 부동산 경기 및 인근 주변 시세의 영향에 따라 부동산 가격이 하락할 경우 당초 계획했던 사업 목표의 달성이 어려울 수 있습니다. 바. 사업부문별 영업실적 당사의 영업수입은 "공공지원주택사업리츠"에게 토지를 임대하여 발생하는 임대료 수입이며, 향후 보유 부동산의 매각을 통해 발생할 예정인 매각 손익이 당사의 영업성과를 좌우합니다. 당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사로부터 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지 토지를 매입하였으며, 매매대금을 모두 납부하였습니다. 당사는 2018년 9월에 해당 토지를 "공공지원주택사업리츠"에 임대할 계약을 체결하였고, 당사의 영업수입은 2018년 9월부터 발생하고 있습니다. 사. 주요 사업 위험 및 위험관리계획 (1) 경기변동에 따른 위험 부동산 시장은 국내경기 등에 민감하게 작용하므로 전반적인 국내경기의 침체는 임대율, 임대료, 분양율 및 분양가에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이로 인해 실제 배당금이 회사의 사업계획 상의 예상배당금 보다 낮아질 수 있으므로 투자 시 유의하시기 바랍니다. (2) 부동산자산의 매입 위험·관리 당사가 대상 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 ⅰ)부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등으로 인한 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 ⅱ)부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입검토 시에 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가지출을 발생시킬 수 있는 위험, ⅲ)자료의 불충분이나 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다. 다만, 실제 위험 발생가능성 및 그 결과에 대해 사전 분석을 통한 위험 최소화 방안을 마련하고, 부동산 매매계약 체결 등의 과정에서 이러한 위험을 적극적으로 회피하도록 만전을 기하였습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 추정의 오류가 있거나, 제반 사항의 변동으로 부동산 자산 매입관련 위험은 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 이점을 유의하시기 바랍니다. (3) 부동산 자산운용 위험·관리 일반적으로 부동산 자산의 운용과 관련된 위험은 임차인의 신용위험, 개선비용 및 관리비 증가 위험이 있습니다. 동 사업은 "공공지원주택사업리츠"와의 토지임대차계약을 개시하여, 안정적인 임대가 가능하도록 계획하고 있습니다. 또한 자산관리회사인 한국토지주택공사의 역량 및 효과적인 운영을 통하여 운영기간 중 운영관련 위험을 제거할 계획입니다. (4) 부동산자산 처분 위험·관리 당사는 부동산을 취득한 후 "공공지원주택사업리츠"에게 임대 운영할 계획이며, 30년간 임대 운영할 것을 계획하고 있습니다. 다만, 각 "공공지원주택사업리츠"가 임대주택 등을 매각할 시에 당사의 토지도 함께 매각할 것을 고려하고 있으며, 매각에 따른 매각대금은 임대차계약시 사전에 약정한 순서 및 비율로 분배할 계획을 보유하고 있습니다.
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2022.12)

따라서 향후 보유 부동산의 매각/처분시 가격하락이 발생할 위험이 상존하고 있습니다. "공공지원주택사업리츠"의 보유부동산은 매각시점에 적절한 매각계획을 수립하여, 자산관리회사를 통해 보유부동산을 매각할 예정입니다. 다만 향후 부동산 시장의 급격한 변동 등으로 인하여 당초 예상했던 매각가보다 현저하게 낮아질 가능성이 존재합니다. (5) 제도변화 위험 관련 당사는 부동산투자회사법에 의해 설립되었습니다. 또한 당사 및 당사의 토지를 임차할 "공공지원주택사업리츠"가 진행하고 있는 "공공지원주택" 정책은 정부 주도의 정책사업입니다. 향후 부동산투자회사법 및 주택법 등 관련법령의 개정 및 제도 변화가 있을 경우 회사에게 불리한 방식으로 작용할 수도 있습니다. 아. 시장위험 및 위험관리 당사의 부채는 2022년 12월말 기준 미지급비용, 미지급금, 사채 등으로 구성되어 있습니다. 또한 당사는 현금및현금성자산과 같은 금융자산도 보유하고 있습니다. 당사의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험입니다. 당사의 주요 경영진은 아래에서 설명하는 바와 같이, 각 위험별 관리절차를 검토하고 정책에 부합하는지 검토하고 있습니다. 또한 당사는 투기 목적의 파생상품거래를 실행하지 않는 것이 기본적인 정책입니다. 당사의 시장위험과 관련된 현금성 자산 현황은 아래와 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 계정명 금 액 비 고 2022년 12월말 현금및현금성자산 기업자유예금 합계 가) 시장위험 시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다. 시장위험은 이자율위험이 존재합니다. (1) 이자율위험 이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 현재 공모를 통해 사채발행을 하였고, 향후에도 공모를 통해 사채발행을 계획하고 있으며, 이는 고정금리로 발행될 계획으로 시장위험에 노출되지 않을 예정입니다. 또한 당사는 현금성 자산의 운용을 자산관리회사를 통해 진행할 예정이며, 자산관리회사는 당사의 이자율변동위험을 최소화하기 위하여 운용방침을 수립하고 운용할 예정입니다. 나) 신용위험 신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 당사에 재무손실이 발생할 위험입니다. (1) 현금및현금성자산 미지급 위험현금및현금성자산 등으로 구성되는 당사의 기타의 자산으로부터 발생하는 신용위험은 거래상대방의 부도 등으로 발생합니다. 이러한 경우 당사의 신용위험 노출정도는 최대 해당 금융상품 장부금액과 동일한 금액이 될 것입니다. 한편, 당사는 금융기관에 현금및현금성자산을 예치하고있으며, 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 다) 유동성위험 당사는 제조업 및 서비스업이 아닌 부동산을 임대운영하는 사업을 영위하고 있습니다. 당사가 임대 운영을 계획하는 "공공지원주택사업리츠"는 "공공지원주택" 정책에 따라 임대주택을 건설, 운영, 매각하는 회사이며 해당회사의 임대료 지급을 통해 당사의 매출이 발생됩니다. 따라서 향후 부동산의 임차인인 "공공지원주택사업리츠"의 사업성 악화로 인해 임대료지급이 발생하지 않을 경우 당사는 유동성위기에 노출될 수 있습니다. 당사는 이러한 유동성 위기가 발생하지 않도록 해당회사의 사업현황 등에 대한 관리를 진행할 예정입니다. 당사의 유동성 위험과 관련한 금융부채는 공시서류 제출일 현재 아래와 같습니다. 향후 기타 부동산의 취득시 추가적인 공모회사채의 발행을 계획하고 있습니다. 이에 따라 임대차계약상 임대료 수입이 정상적으로 발생되지 않을 경우 유동성 위험에 노출될 수 있습니다. [기 발행 회사채 내역] 내역 발행일 만기일 미상환금액 회사채 발행금리 제1회 무보증 공모회사채 제2회 무보증 공모회사채 라) 자본관리 자본관리의 주 목적은 당사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다. 당사는 총부채를 자기자본으로 나눈 부채비율을 사용하고 있으며, 현재 총부채 및 자기자본은 다음과 같습니다. (단위:백만원) 구 분 2022년
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2022.12)

12월말 총부채 자기자본 부채비율 자.경영상의 주요계약 등 1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 - 해당사항 없음 차. 연구개발활동 - 해당사항 없음 3. 파생상품거래 현황 파생상품거래현황 1. 환율 변동 Risk Hedge용 파생상품거래 - 해당사항 없음 2. 통화스왑 파생상품거래 - 해당사항 없음 4. 영업설비 영업설비등의 현황 당사는 부동산 임대 운영을 주요 사업으로 하고 있으며, 위탁관리부동산투자회사로 본점외의 별도의 지점을 설치할 수 없습니다. 당사는 모든 업무를 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사에 위탁하여 운영합니다. 영업에 중요한 시설로는 한국토지주택공사에서 소유한 구)서울 고척동 남부교정시설 부지 토지를 매입하여 임대 운영하고 있습니다. 공시서류 제출일 현재 당사는 한국토지주택공사와 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지의 토지매매계약을 체결하였고 해당 토지 매매대금 납부를 완료하여 완전한 소유권을 취득하였습니다. 토지매매계약 및 매매대금 납부 현황은 아래와 같습니다. 토지매도인 한국토지주택공사 토지매수인 (주)토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 매매계약체결일 2016년 12월 29일 매매대상 토지 서울 고척동 92-4 번지 외 21개 지번에 해당되는 부지 등 ( 구)서울 고척동 남부교정시설 이적지) 토지매매대금 납부현황 482,390,691,400원 (토지매매대금 완납) 2018년 09월30일 기준. 잔여매매대금 예정된일자보다 미리 납부하는 경우 선납할인 적용받음. 5. 재무건전성 등 기타 참고사항 해당사항 없음.
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II. 자본잉여금(주석10) 1. 주식발행초과금 Ⅲ.이익잉여금(주석2,7) 1. 미처분이익잉여금 자 본 총 계 부 채 및 자 본 총 계 "별첨 재무제표에 대한 주석 참조" 손 익 계 산 서 제 7(당) 기 2022년 01월 01일부터 2022년 12월 31일까지 제 6(전) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 제 7(당) 기 제 6(전) 기
토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2022.12)

IV. 영업외수익 1. 이자수익 Ⅴ. 영업외비용 1. 이자비용 Ⅵ. 법인세비용차감전순손익 Ⅶ. 법인세비용 (주석2,9) Ⅷ. 당기순손익 "별첨 재무제표에 대한 주석 참조" 자 본 변 동 표 제 7(당) 기 2022년 01월 01일부터 2022년 12월 31일까지 제 6(전) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 자 본 금 자 본잉여금 이 익잉여금 총 계 Ⅱ. 변동내역 1. 자본준비금감액 2. 현금배당 3. 당기순손익 Ⅴ. 변동내역 1. 현금배당 2. 당기순손익 "별첨 재무제표에 대한 주석 참조" 현 금 흐 름 표 제 7(당) 기 2022년 01월 01일부터 2022년 12월 31일까지 제 6(전) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 제 7(당) 기 제 6(전) 기 Ⅰ.영업활동으로 인한 현금흐름 1. 당기순손익 2. 현금유출이 없는 비용의 가산 3. 현금유입이 없는 수익의 차감 4. 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 가. 미수수익의 감소(증가) 나. 선납세금의 감소(증가) 다. 장기선급비용의 감소(증가) 라. 미지급금의 증가(감소) 마. 부가세예수금의 증가(감소)
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IV. 현금의 증감(I+II+III) V. 기초의 현금 VI. 기말의 현금 "별첨 재무제표에 대한 주석 참조" 5. 재무제표 주석 주석 제 7(당) 기 2022년 12월 31일 현재 제 6(전) 기 2021년 12월 31일 현재 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 1. 일반사항1-1. 회사의 개요 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2016년 6월 28일에 설립되어 2016년 10월 17일에 국토교통부의 최초 영업등록을 취득하였으며, 2016년 12월 23일 사업계획을 추가하여 변경영업등록을 완료하였습니다. 회사의 본점 소재지와 주요 사업목적 등은 다음과 같습니다. 1-2. 회사의 개황 구 분 내 용 회 사 명 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 설립연월일 2016년 6월 28일 대 표 자 심 은 정 본점소재지 경기도 성남시 분당구 성남대로54번길 3(구미동) 목 적 사 업 회사는 「부동산투자회사법」(이하 "부투법"이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자, 운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.1. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분2. 부동산의 개발사업3. 부동산의 임대차4. 증권의 매매5. 금융기관에의 예치6. 지상권, 임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리, 처분 1-3. 정관상 사업연도 : 매년 1월 1일 개시하여 12월 31일 종료(최초 사업연도는 회사 설립등기일에 개시하여 최초로 도래하는 12월 31일에 종료) 1-4. 사업개요다음의 부지를 매입하여 임대운용(임대주택리츠에 부지 임대 등) 후 처분하는 사업 구분 내역 토 지 서울시 구로구 소재 (구)서울남부교정시설 부지 2. 중요회계처리방침 회사의 재무제표는 일반기업회계기준에 따라 작성하고 있으며, 회사가 채택하고 있는 중요한 회계처리방침은 다음과 같습니다. 2-1. 현금및현금성자산회사는 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율 변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월 이내인 것을 현금및현금성자산으로 처리하고 있습니다. 2-2. 유형자산유형자산의 취득원가는 구입원가 또는 제작원가 및 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 데 직접 관련되는 지출 등으로 구성되어 있습니다. 유형자산의 경제적 사용이 종료된 후에 원상회복을 위하여 그 자산을 제거, 해체하거나 또는 부지를 복원하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 충당부채의 인식요건을 충족하는 경우 그 지출의 현재가치도 취득원가에 포함하고 있습니다. 유형자산의 취득 또는 완성 후의 지출이 생산능력 증대, 내용연수 연장, 상당한원가절감 또는 품질향상을 가져오는 등 미래경제적효익의 유입 가능성이 매우 높고, 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에는 자본적 지출로 인식하고, 그렇지 않은 경우에는 발생한 기간의 비용으로 인식하고 있습니다.2-3. 수익의 인식기준회사는 임대수익의 경우에는 기간의 경과에 따라 발생하는 부분을 구분하여 인식하고, 분양전환 수익의 경우에는 재화에 대한 통제와 소유권에 따른 중요한 위험과 보상이 이전되는 시점에 수익으로 인식하고 있습니다. 2-4. 법인세비용회사의 법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 한편, 세무조정 등으로 발생되는 일시적 차이에 대한 법인세효과를 이연법인세자산 또는 이연법인세부채의 과목으로 하여 차기 이후에 발생하는 이연법인세부채 또는 이연법인세자산과
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상계처리하고 있으나, 일시적 차이로 인한 법인세효과는 실현가능성이 불확실하여 계상하지 아니하였습니다. 2-5. 금융자산과 금융부채의 측정최초측정회사는 금융자산과 금융부채의 최초인식시 공정가치로 측정하고 있으며, 이 때의 공정가치는 일반적으로 거래가격(금융자산의 경우에는 제공한 대가의 공정가치, 금융부채의 경우에는 수취한 대가의 공정가치)입니다. 그러나 장기연불조건의 매매거래, 장기금전대차거래 또는 이와 유사한 거래에서 발생하는 채권채무로서 명목금액과 공정가치의 차이가 유의적인 경우에는 공정가치로 평가합니다. 제공(수취)한 대가에 금융상품이 아닌 다른 것에 대한 대가가 포함되었다면 그 금융상품의 공정가치는 시장가격으로 평가하되, 시장가격이 없는 경우에는 평가기법(현재가치평가기법을 포함)을 사용하여 공정가치를 추정합니다. 다만, 제공하거나 수취한 대가에 금융상품이 아닌 다른 것에 대한 대가가 포함되었더라도, 자금의 사용에 따른 반대 급부(예를 들어 생산물 공급가액의 제약 등)를 부과하거나 제공하는 자금의 조달과 사용의 연계성이 확실한 경우 및 임대차보증금에 대하여는 거래가격 전체를 금융상품의 최초인식액으로 하고 있습니다. 회사는 단기매매증권, 파생상품(위험회피회계를 적용하는 경우는 제외)과 같이 최초 인식 이후 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식하는 금융자산이나 금융부채가 아닌 경우에는 당해금융자산의 취득 또는 금융부채의 발행과 직접적으로 관련된 거래원가를 최초 인식하는 공정가치에 가산 또는 차감하고 있습니다. 회사는 금융상품의 현재가치 측정시에 당해 거래의 내재이자율을 적용하고 있으나, 이러한 이자율을 구할 수 없거나 동종시장이자율과의 차이가 유의적인 경우에는 동종시장이자율을 적용하고, 동종시장이자율을 실무적으로 산정할 수 없는 경우에는 객관적이고 합리적인 기준에 의하여 산출한 가중평균이자율을 적용하고 있으며, 가중평균이자율을 산출하기 위한 객관적이고 합리적인 기준이 없는 경우에는 회사채 유통수익률을 기초로 회사의 신용도 등을 반영하여 회사에 적용될 자금조달비용을 합리적으로 추정하여 적용합니다. 후속측정회사는 금융자산 및 금융부채에 대하여 유효이자율법을 적용하여 상각후원가로 측정하고 있습니다. 2-6. 차입원가자본화회사는 제조, 매입, 건설 또는 개발이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매 할 수 있는 상태가 될때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 유형자산, 무형자산 및 투자부동산과 관련하여 취득을 위한 자금에 차입금이 포함된다면, 당해 자산의 취득원가로 계상하고 있습니다.2-7. 이익잉여금회사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. 3. 금융상품의 구분 및 공정가치 당기말 및 전기말 현재 금융상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 계정명 금 액 비 고 당기말 전기말 현금및현금성자산 기업자유예금 4. 토지 4-1. 당기 및 전기 중 토지의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 기초금액 증감액 기말금액 취득원가 상각누계액 4-2. 보유 토지의 공시지가당기말 및 전기말 현재 보유 토지의 장부가액 및 공시지가의 내역은 다음과 같습니다 (단위 : 천원) 소재지 면적(㎡) 당기말 전기말 장부가액 공시지가 장부가액 공시지가 서울특별시 구로구 고척동 72-23 서울특별시 구로구 고척동 86-3 서울특별시 구로구 고척동 87-2 서울특별시 구로구 고척동 87-4 서울특별시 구로구 고척동 92-3 서울특별시 구로구 고척동 92-4 서울특별시 구로구 고척동 92-5 서울특별시 구로구 고척동 92-15 서울특별시 구로구 고척동 94-4 서울특별시 구로구 고척동 94-5 서울특별시 구로구 고척동 94-6 서울특별시 구로구 고척동 100 서울특별시 구로구 고척동 100-1 서울특별시 구로구 고척동
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100-2 서울특별시 구로구 고척동 100-3 서울특별시 구로구 고척동 102-1 서울특별시 구로구 고척동 102-2 서울특별시 구로구 고척동 102-3 서울특별시 구로구 고척동 102-4 서울특별시 구로구 고척동 102-5 서울특별시 구로구 고척동 105-2 서울특별시 구로구 고척동 105-15 서울특별시 구로구 고척동 123-2 서울특별시 구로구 고척동 123-11 서울특별시 구로구 고척동 123-12 서울특별시 구로구 고척동 124-4 서울특별시 구로구 고척동 124-7 서울특별시 구로구 고척동 124-8 서울특별시 구로구 고척동 124-10 서울특별시 구로구 고척동 128-1 서울특별시 구로구 고척동 128-3 서울특별시 구로구 고척동 128-21 서울특별시 구로구 고척동 128-22 서울특별시 구로구 고척동 128-23 서울특별시 구로구 고척동 128-24 서울특별시 구로구 고척동 128-25 서울특별시 구로구 고척동 128-26 서울특별시 구로구 고척동 128-27 서울특별시 구로구 고척동 128-28 서울특별시 구로구 고척동 277-32 서울특별시 구로구 고척동 277-34 서울특별시 구로구 고척동 277-50 서울특별시 구로구 고척동 277-80 합계 5. 사채 5-1. 사채의 내역 당기말 및 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 종 류 발행일 만기일 이자율 발행금액 당기말 전기말 이자지급방법 비 고 장부금액 장부금액 무보증사채 제1회차 매 3개월 후급 제2회차 매 3개월 후급 합계 (주1) 사채의 원금상환과 이자지급(연체이자 포함)의 지급의무에 대하여는 지급보증인 인 주택도시보증공사가 보증합니다. 5-2. 사채의 상환방법 사채의 상환은 사채이자, 사채원금의 순으로 상환되며, 사채의 이자는 3개월 후급하고 원금은 만기에 일시 상환합니다. 6. 금융부채당기말 및 전기말 현재 회사의 금융부채의 만기 분석 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 1년 미만 1년 초과 5년 미만 5년 초과 합계 미지급비용 미지급금 사채 합 계 (단위 : 천원) 구분 1년 미만 1년 초과 5년 미만 5년 초과 합계 미지급비용 미지급금 사채 합 계 7. 이익잉여금처분계산서회사의 당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다 제 7(당) 기 2022년 01월 01일부터 제 6(전) 기 2021년 01월 01일부터 2022년 12월 31일까지 2021년 12월 31일까지 처분예정일 2023년 03월 30일 처분확정일 2022년 03월 30일 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 천원) 과 목 제 7(당) 기 제 6(전) 기 Ⅰ. 미처분이익잉여금 1. 전기이월미처분이익잉여금 2. 당기순손익 Ⅱ. 이익잉여금처분액 1. 현금배당
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ※ 예측정보에 대한 주의 사항 ※ 가. 본 경영진단 및 분석의견은 일부 '예측자료'가 포함될 수 있으며, 실제 결과와 다를수 있을 수 있음을 인지하여 주시기 바랍니다. 나. '예측자료'는 그 성격상 미래의 불확실한 사건들을 나타내며 표현상으로는 '예상', '전망', '계획', '기대' '추정' 등의 단어를 포함할 수 있고 회사의 향후 경영현황 및 재무실적에 긍정적 또는 부정적으로 영향을 미칠수 있음을 유의하시기 바라며 다음과 같은 사항들이 포함될 수 있습니다. - 환율, 이자율 등의 변동을 포함한 국내외 금융시장의 동향- 사업의 처분, 매수 등을 포함한 회사의 전략적인 의사결정- 회사가 영위하는 주요 사업분야의 예상치 못한 급격한 여건 변화 - 기타 경영현황 및 재무실적에 영향을 미칠수 있는 국내외적인 환경변화이로 인한 회사의 미래 실적은 '예측자료'에 명시적 또는 묵시적으로 포함된 내용과 중대한 차이가 있을 수 있습니다. 다. 본 보고서의 제출일 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 '예측자료'에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없음을 양지하여 주시기 바랍니다. 1. 경영진단의 개요 회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다. 2. 재무상태 (단위 : 원) 구분 제7기 제6기 제5기 2022년 12월 31일 2021년 12월 31일 2020년 12월 31일 [유동자산] 현금및현금성자산 미수수익 선급비용 선납세금[비유동자산] 토지 기타비유동자산 자산총계 [유동부채] 미지급금 미지급비용 부가세예수금[비유동부채] 사채 부채총계 [자본금][자본잉여금][자본조정][기타포괄손익누계액][이익잉여금] 자본총계 영업수익 영업비용 영업손익 영업외수익 영업외비용 법인세비용차감전순손익 법인세비용 당(분)기순손익 3. 영업실적 제 7(당) 기 2022년 01월 01일부터 2022년 12월 31일까지 제 6(전) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 제 7(당) 기 제 6(전) 기
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IV. 영업외수익 1. 이자수익 Ⅴ. 영업외비용 1. 이자비용 Ⅵ. 법인세비용차감전순손익 Ⅶ. 법인세비용 (주석2,9) Ⅷ. 당기순손익 4. 유동성 및 자금조달과 지출 가. 현금흐름표 제 7(당) 기 2022년 01월 01일부터 2022년 12월 31일까지 제 6(전) 기 2021년 01월 01일부터 2021년 12월 31일까지 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원) 과 목 제 7(당) 기 제 6(전) 기 Ⅰ.영업활동으로 인한 현금흐름 1. 당기순손익 2. 현금유출이 없는 비용의 가산 3. 현금유입이 없는 수익의 차감 4. 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 가. 미수수익의 감소(증가) 나. 선납세금의 감소(증가) 다. 장기선급비용의 감소(증가) 라. 미지급금의 증가(감소) 마. 부가세예수금의 증가(감소)
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IV. 현금의 증감(I+II+III) V. 기초의 현금 VI. 기말의 현금 "별첨 재무제표에 대한 주석 참조" 주석 제 7(당) 기 2022년 12월 31일 현재 제 6(전) 기 2021년 12월 31일 현재 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 1. 일반사항1-1. 회사의 개요 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2016년 6월 28일에 설립되어 2016년 10월 17일에 국토교통부의 최초 영업등록을 취득하였으며, 2016년 12월 23일 사업계획을 추가하여 변경영업등록을 완료하였습니다. 회사의 본점 소재지와 주요 사업목적 등은 다음과 같습니다. 1-2. 회사의 개황 구 분 내 용 회 사 명 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 설립연월일 2016년 6월 28일 대 표 자 심 은 정 본점소재지 경기도 성남시 분당구 성남대로54번길 3(구미동) 목 적 사 업 회사는 「부동산투자회사법」(이하 "부투법"이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자, 운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.1. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분2. 부동산의 개발사업3. 부동산의 임대차4. 증권의 매매5. 금융기관에의 예치6. 지상권, 임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득, 관리, 처분 1-3. 정관상 사업연도 : 매년 1월 1일 개시하여 12월 31일 종료(최초 사업연도는 회사 설립등기일에 개시하여 최초로 도래하는 12월 31일에 종료) 1-4. 사업개요다음의 부지를 매입하여 임대운용(임대주택리츠에 부지 임대 등) 후 처분하는 사업 구분 내역 토 지 서울시 구로구 소재 (구)서울남부교정시설 부지 2. 중요회계처리방침 회사의 재무제표는 일반기업회계기준에 따라 작성하고 있으며, 회사가 채택하고 있는 중요한 회계처리방침은 다음과 같습니다. 2-1. 현금및현금성자산회사는 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용없이 현금으로 전환이 용이하고 이자율 변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월 이내인 것을 현금및현금성자산으로 처리하고 있습니다. 2-2. 유형자산유형자산의 취득원가는 구입원가 또는 제작원가 및 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 데 직접 관련되는 지출 등으로 구성되어 있습니다. 유형자산의 경제적 사용이 종료된 후에 원상회복을 위하여 그 자산을 제거, 해체하거나 또는 부지를 복원하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 충당부채의 인식요건을 충족하는 경우 그 지출의 현재가치도 취득원가에 포함하고 있습니다. 유형자산의 취득 또는 완성 후의 지출이 생산능력 증대, 내용연수 연장, 상당한원가절감 또는 품질향상을 가져오는 등 미래경제적효익의 유입 가능성이 매우 높고, 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에는 자본적 지출로 인식하고, 그렇지 않은 경우에는 발생한 기간의 비용으로 인식하고 있습니다.2-3. 수익의 인식기준회사는 임대수익의 경우에는 기간의 경과에 따라 발생하는 부분을 구분하여 인식하고, 분양전환 수익의 경우에는 재화에 대한 통제와 소유권에 따른 중요한 위험과 보상이 이전되는 시점에 수익으로 인식하고 있습니다. 2-4. 법인세비용회사의 법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 한편, 세무조정 등으로 발생되는 일시적 차이에 대한 법인세효과를 이연법인세자산 또는 이연법인세부채의 과목으로 하여 차기 이후에 발생하는 이연법인세부채 또는 이연법인세자산과 상계처리하고 있으나, 일시적
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차이로 인한 법인세효과는 실현가능성이 불확실하여 계상하지 아니하였습니다. 2-5. 금융자산과 금융부채의 측정최초측정회사는 금융자산과 금융부채의 최초인식시 공정가치로 측정하고 있으며, 이 때의 공정가치는 일반적으로 거래가격(금융자산의 경우에는 제공한 대가의 공정가치, 금융부채의 경우에는 수취한 대가의 공정가치)입니다. 그러나 장기연불조건의 매매거래, 장기금전대차거래 또는 이와 유사한 거래에서 발생하는 채권채무로서 명목금액과 공정가치의 차이가 유의적인 경우에는 공정가치로 평가합니다. 제공(수취)한 대가에 금융상품이 아닌 다른 것에 대한 대가가 포함되었다면 그 금융상품의 공정가치는 시장가격으로 평가하되, 시장가격이 없는 경우에는 평가기법(현재가치평가기법을 포함)을 사용하여 공정가치를 추정합니다. 다만, 제공하거나 수취한 대가에 금융상품이 아닌 다른 것에 대한 대가가 포함되었더라도, 자금의 사용에 따른 반대 급부(예를 들어 생산물 공급가액의 제약 등)를 부과하거나 제공하는 자금의 조달과 사용의 연계성이 확실한 경우 및 임대차보증금에 대하여는 거래가격 전체를 금융상품의 최초인식액으로 하고 있습니다. 회사는 단기매매증권, 파생상품(위험회피회계를 적용하는 경우는 제외)과 같이 최초 인식 이후 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식하는 금융자산이나 금융부채가 아닌 경우에는 당해금융자산의 취득 또는 금융부채의 발행과 직접적으로 관련된 거래원가를 최초 인식하는 공정가치에 가산 또는 차감하고 있습니다. 회사는 금융상품의 현재가치 측정시에 당해 거래의 내재이자율을 적용하고 있으나, 이러한 이자율을 구할 수 없거나 동종시장이자율과의 차이가 유의적인 경우에는 동종시장이자율을 적용하고, 동종시장이자율을 실무적으로 산정할 수 없는 경우에는 객관적이고 합리적인 기준에 의하여 산출한 가중평균이자율을 적용하고 있으며, 가중평균이자율을 산출하기 위한 객관적이고 합리적인 기준이 없는 경우에는 회사채 유통수익률을 기초로 회사의 신용도 등을 반영하여 회사에 적용될 자금조달비용을 합리적으로 추정하여 적용합니다. 후속측정회사는 금융자산 및 금융부채에 대하여 유효이자율법을 적용하여 상각후원가로 측정하고 있습니다. 2-6. 차입원가자본화회사는 제조, 매입, 건설 또는 개발이 개시된 날로부터 의도된 용도로 사용하거나 판매 할 수 있는 상태가 될때까지 1년 이상의 기간이 소요되는 유형자산, 무형자산 및 투자부동산과 관련하여 취득을 위한 자금에 차입금이 포함된다면, 당해 자산의 취득원가로 계상하고 있습니다.2-7. 이익잉여금회사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 회사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. 3. 금융상품의 구분 및 공정가치 당기말 및 전기말 현재 금융상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 계정명 금 액 비 고 당기말 전기말 현금및현금성자산 기업자유예금 4. 토지 4-1. 당기 및 전기 중 토지의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 기초금액 증감액 기말금액 취득원가 상각누계액 4-2. 보유 토지의 공시지가당기말 및 전기말 현재 보유 토지의 장부가액 및 공시지가의 내역은 다음과 같습니다 (단위 : 천원) 소재지 면적(㎡) 당기말 전기말 장부가액 공시지가 장부가액 공시지가 서울특별시 구로구 고척동 72-23 서울특별시 구로구 고척동 86-3 서울특별시 구로구 고척동 87-2 서울특별시 구로구 고척동 87-4 서울특별시 구로구 고척동 92-3 서울특별시 구로구 고척동 92-4 서울특별시 구로구 고척동 92-5 서울특별시 구로구 고척동 92-15 서울특별시 구로구 고척동 94-4 서울특별시 구로구 고척동 94-5 서울특별시 구로구 고척동 94-6 서울특별시 구로구 고척동 100 서울특별시 구로구 고척동 100-1 서울특별시 구로구 고척동 100-2 서울특별시 구로구 고척동
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100-3 서울특별시 구로구 고척동 102-1 서울특별시 구로구 고척동 102-2 서울특별시 구로구 고척동 102-3 서울특별시 구로구 고척동 102-4 서울특별시 구로구 고척동 102-5 서울특별시 구로구 고척동 105-2 서울특별시 구로구 고척동 105-15 서울특별시 구로구 고척동 123-2 서울특별시 구로구 고척동 123-11 서울특별시 구로구 고척동 123-12 서울특별시 구로구 고척동 124-4 서울특별시 구로구 고척동 124-7 서울특별시 구로구 고척동 124-8 서울특별시 구로구 고척동 124-10 서울특별시 구로구 고척동 128-1 서울특별시 구로구 고척동 128-3 서울특별시 구로구 고척동 128-21 서울특별시 구로구 고척동 128-22 서울특별시 구로구 고척동 128-23 서울특별시 구로구 고척동 128-24 서울특별시 구로구 고척동 128-25 서울특별시 구로구 고척동 128-26 서울특별시 구로구 고척동 128-27 서울특별시 구로구 고척동 128-28 서울특별시 구로구 고척동 277-32 서울특별시 구로구 고척동 277-34 서울특별시 구로구 고척동 277-50 서울특별시 구로구 고척동 277-80 합계 5. 사채 5-1. 사채의 내역 당기말 및 전기말 현재 사채의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 종 류 발행일 만기일 이자율 발행금액 당기말 전기말 이자지급방법 비 고 장부금액 장부금액 무보증사채 제1회차 매 3개월 후급 제2회차 매 3개월 후급 합계 (주1) 사채의 원금상환과 이자지급(연체이자 포함)의 지급의무에 대하여는 지급보증인 인 주택도시보증공사가 보증합니다. 5-2. 사채의 상환방법 사채의 상환은 사채이자, 사채원금의 순으로 상환되며, 사채의 이자는 3개월 후급하고 원금은 만기에 일시 상환합니다. 6. 금융부채당기말 및 전기말 현재 회사의 금융부채의 만기 분석 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 1년 미만 1년 초과 5년 미만 5년 초과 합계 미지급비용 미지급금 사채 합 계 (단위 : 천원) 구분 1년 미만 1년 초과 5년 미만 5년 초과 합계 미지급비용 미지급금 사채 합 계 7. 이익잉여금처분계산서회사의 당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다 제 7(당) 기 2022년 01월 01일부터 제 6(전) 기 2021년 01월 01일부터 2022년 12월 31일까지 2021년 12월 31일까지 처분예정일 2023년 03월 30일 처분확정일 2022년 03월 30일 회사명 : 주식회사 토지지원리츠제1호위탁관리부동산투자회사 (단위 : 천원) 과 목 제 7(당) 기 제 6(전) 기 Ⅰ. 미처분이익잉여금 1. 전기이월미처분이익잉여금 2. 당기순손익 Ⅱ. 이익잉여금처분액 1. 현금배당
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 당사와 당사의 종속회사가 현재 영위하고 있는 사업은 자동차용 금형사업과 기계산업부품사업, 자동차 부품사업으로 크게 나눌 수 있습니다.자동차용 금형사업은 다시 프레스금형사업부와 사출금형사업부로 분류할 수 있습니다. ① 프레스금형사업부는 자동차 차체의 대량생산을 위한 장비로 국내/외 자동차사 및 동 자동차사의 협력업체들에게 납품하고 있습니다.② 사출금형사업부는 자동차 도어트림 등 내장재의 대량생산을 위한 설비로 현대/기아자동차의 협력업체인 (주)서연이화로 대부분 납품하고 있습니다.③ 기계산업사업부는 굴착기의 CABIN 등을 현대두산인프라코어, 볼보그룹코리아에 매출하고 있습니다.④ 자동차부품사업부는 (주)서연이화의 해외법인에 납품하고 있습니다. 회사명 사업부문 사업내용 비고 (주)서연탑메탈 프레스금형사업부 프레스 금형 제작 사출금형사업부 사출 금형 제작 기계산업사업부 CABIN 생산 자동차부품사업부 DOOR TRIM 사출부품류 생산 2. 주요 제품 및 서비스 가. 주요 제품등의 현황 (단위 : 백만원) 사업부문 품목 주요상표 구체적용도 매출액 제36기 제35기 제34기 금액 비율 금액 비율 금액 비율 프레스금형사업부 프레스금형 해당없음 자동차외판 생산 사출금형사업부 사출금형 해당없음 자동차내장재 생산 기계산업 사업부 CABIN류 해당없음 굴착기 운전석 기타 해당없음 상품,부산물 자동차부품사업부 해당없음 자동차 내장재 합계 주) 상기 매출실적은 중단영업으로 분류된 종속회사의 매출액을 포함한 재무제표 이며, 비교식 재무정보는 III.재무에관한사항을 확인하시기 바랍니다. (1) 프레스금형사업부프레스 금형은 자동차의 도어, 후드 등 철판을 성형하여 규격화된 제품을 대량 양산할 수 있는 틀로 신차 개발시 부품수량에 비례하여 금형수요 발생합니다. 그리고 자동차 외관품질을 결정하여 점차 고품질 고기술이 요구되고 있습니다.프레스금형은 자동차의 외관부품 중 프레스 물을 생산하기 위한 설비이므로, 자동차완성차 공장으로 직접 납품되는 SIDE OUTER PANEL및 DOOR류, HOOD및 ROOF, TRUNK LID류 등이 있고, 그 외 나머지 부품 등은 자동차공장에 납품하는 생산업체로 납품하게 됩니다. 개발 중에 완성차 업체의 개발방식에 따라야 하고 승인 및 주요공정의 감사도 최종적으로 검수해야 하므로 최종유저와의 소통도 중요시 되고 있습니다.(2) 사출금형사업부사출금형은 자동차 내장재 부품을 제작하는 용도로 프라스틱 수지를 녹여 일정한 형상을 사출하여 제품을 만드는 틀로서 사출금형 사업부는 자동차 내.외장부품의 금형을 제작하여 SAMPLE 대응 및 제반업무를 대응중에 있으며, 오랜기간 사출금형을 제작해온 기술력과 새로운 금형제작기술의 접목으로 꾸준히 발전해 나아가는 한편 자체가공 및 방전작업, 사상작업, 사출작업으로 종합적인 제조공정을 갖추고 있으며 주로 자동차 도어트림 등 내장재 생산장비를 (주)서연이화와 계열사에 납품하고 있습니다. (3) 기계산업사업부 제품명 납품처 장비명 모델명 생산년도 제 품 설 명 CABIN 현대두산인프라코어 굴착기 1997년~ SOLAR기종 굴착기 14ton 급 이상 중대형 전기종에 탑재되는 캐빈, 바디에 전착도장을 적용하여 내식성을 강화하였고, 1997년 초기 모델에서 시야성등을 개선하여 M모델로 변경됨(AM 부품만 공급중) CABIN 현대두산인프라코어 굴착기 2003년~ SOLAR-V기종 후속모델로 시야성 및 편리성을 향상시킨 캐빈으로 유리부분을 실리콘으로 접착시키어 외관을 크게 향상시켰고, 소음 및 먼지유입 등에 중점을 둔 제품임. 적용기종은 중대형 기종으로 일부 소선회 굴착기를 제외한 전기종 적용. 14 ton~70ton굴착기및 특수장비에 장착 CABIN 현대두산인프라코어 굴착기 2009년~ DX기종의 후속모델로 중장비의 전복시 운전자의 안전을 보장할 테스트 조건에 부합되는 새로운 구조의 캐빈이 필요하여 개발되었으며, 유럽 및 북미시장의 안전규제로 DX기종에 이어현재 주력 생산모델임. 기본 후방카메라에 사이드뷰/리어뷰 카메라를 추가하여 시야성을 대폭
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확대하였으며, 캐빈 우측 아래 공간을 확장하여 우측 트랙 시야성을 향상. 선글라스 케이스, 마이크로폰, 컵홀더, 캐빈내 소화기등 다양한 작업자 편의, 안전장치를 추가 CABIN 현대두산인프라코어 휠로더 2009년~ MEGA, DL기종 후속모델로, 넓은 시야와 운전자를 배려한 각종 편의사양 배치로 거칠고 험한 환경에서도 쾌적하고 편안한 작업환경 제공. 3개의 카메라를 통해 장비 후방 및 뒷바퀴 주위 사각지대 시야확보및 4개의 센서를 통해 후방 경고 시스템 마련. 주요 편의사양은 슬라이드식 전,후방 선바이저 및 보조미러 부착된 회전식 미러등이 있으며 고강도 재질의 프레임 적용으로 외부 충격이나 고부하 작업시 뛰어난 내구성을 보장 CABIN 현대두산인프라코어 굴착기 2015년~ DX55 ACE 후속모델로, 세미그로시 스타일의 내장재 적용으로 운전실 공간 고급화 및 개발 초기부터 엄격한 내구성 기준 설계 및 가혹한 현장 테스트를 통해 제작. 캐빈 유리 보호 프로텍트를 통한 작업자 보호 및 유리파손 방지. CABIN 현대두산인프라코어 굴착기 2020년~ V-기종 후속모델로 스마트키 및 사이드 미러 열선 적용, 후방 선바이저 추가, 전/후방 작업등(램프) FULL LED 적용, 실내등 LED 적용등 운전자의 편의성 추가증대 CABIN 현대두산인프라코어 휠로더 2020년~ K기종의 후속모델로 캐빈 전방 아래 공간에 GLASS 추가 및 LH DOOR 및 RH SASH부 GLASS 추가하여 작업자 시야성 대폭 증대. 캐빈 우측 HVAC 커버 및 하부 에어컨디셔너, 루프 가드등 캐빈 서브조립 모듈화. CABIN 현대두산인프라코어 굴착기 DX30Z-7 2022년~ 미니굴착기로, DPF가 없으며 요소수가 불필요한 친환경 엔진을 장착중이며, 자동 주행 변속이 가능함. 붐에 조도가 우수한 LED 램프가장확되어 시야성 증대. 이스틱 썸휠 버튼으로 1way, 2way 및 Rotating 조작 가능 CABIN 현대두산인프라코어 도저 DD100 2022년~ 작동 중량과 마력 동급 최고사양. 주거용과 경상업용 건축에 이상적으로, 주요 작업은 정밀 정지 작업에 사용. 8인치 스마트터치 디스플레이와 표준 백뷰 카메라, LED 조명, 와이퍼 블레이드 전후방 등이 탑재, 6방향 가변 각도 피치 블레이드 장착하여 작업능률 증대 CABIN 현대두산인프라코어 굴착기 DX17Z-5 2023년~ 소형굴착기로, 파워풀한 얀마 엔진이 장착되어 동금 엔진중 최강의 성능을 구현. 주행중에도 프론트 복합 동장이 수월하며 동급 장비중 최대 높은 도저 상승 각도를 구연함, 부드러우면서 빠른 나라시 동작 및 주행이 가능. CABIN 현대두산인프라코어 배터리히터 2023년~ 전기굴착기의 부품으로, 배터리 특성상 겨울철 온도가 배터리 성능이 저하되기 때문에, 배터리의 일정온도를 유지시켜주는 기능의 히터. CABIN 볼보그룹코리아 굴착기 2008년~ 볼보에서 B시리즈에 이은 C시리즈 모델로 전복시의 안전조건인 ROPS적용을 고려한 소형장비에 적용하기 위한 캐빈. 5ton~6ton 탑재 CABIN 볼보그룹코리아 굴착기 2015년~ C시리즈 후속모델로 ROPS 및 TOPS 기준에 만족하는 견고한 캡 ,저진동의 첨단 캡 마운트 적용, 넓고 안락한 저소음 실내공간 사각 지대없는 작업시야 구현. 운전공간은 작업스위치 및 키패드를 간소화시키고 최적의 위치로 집중화하여 운전자의 운전편의성과 작업생산성 향상. (4) 자동차부품사업부자동차부품사업부는 DOOR TRIM 사출부품류를 생산, 일부조립하고 있습니다.생산품인 MAIN PANEL ASSY는 MAIL PNL과 CTR PNL, ARM REST등으로 구성되어 있으며, 크게 운전석과 조수석, 뒤쪽 좌우로 총 4개의 DOOR로 구분되어 있습니다. 좌우 형상은 동일한 운전석은 윈도우 스위치나 트렁크 리드 스위치, 리어미러의 접이 스위치 등의 부착여부가 차이가 있으며 사양의 구성은 이러한 스위치류와 CTR PNL의 종류에 따라 다르게 구성되어 있습니다.DOOR TRIM의 경우 실내의 미관에 직접적인 영향을 미치고 또한 차량의 사고에 의한 충돌로 부터
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탑승자를 보호할 수 있는 강도를 유지하기 위해 규정된 표준의 제조 작업을 준수하여 생산하고 있습니다.또한 당사의 종속회사인 Huanghua Seoyon Top Metal Works Co., Ltd 는 2016년 10월부터 양산하여 (주)서연이화의 중국 계열사에 납품하고있습니다. 나. 주요 제품등의 가격 변동추이 (단위 : 천원) 사업부문 구분 제36기 제35기 제34기 프레스금형사업부 프레스금형 내 수 수 출 사출금형사업부 사출금형 내 수 수 출 기계산업사업부 CABIN 내 수 자동차부품사업부 수 출 주1) 프레스금형,사출금형은 연도별 아이템평균가격입니다. 금형은 크기, 세트, 부품사양에 따라 가격편차가 많고 연도별 수주조건도 존재하여 연도별 가격비교에 무리가 있습니다.주2) 기계산업사업부는 CABIN 생산품목이 다양하고 옵션마다 가격이 상이하여 매출수량이 가장 많은 품목을 기준으로 산정하였습니다.주3) 자동차부품사업부는 생산품목이 다양하여 매출 수량이 가장 많은 품목을 기준으로 산정하였습니다. 3. 원재료 및 생산설비 가. 원재료의 매입현황 사업부문 매입유형 품목 구체적용도 회사와의 특수관계여부 주요매입처 비고 프레스금형사업부 원재료 주물 금형제조 미해당 세화금속등 사출금형사업부 몰드베이스 미해당 세진코리아등 기계산업사업부 철판 CABIN제조 미해당 한양철강공업등 나.주요원재료 가격 변동추이 (단위 : 원) 사업부문 품목 단위 2022년 2021년 2020년 프레스금형사업부 주물 KG 사출금형사업부 몰드베이스 KG 기계산업사업부 철판 KG 주) 업계 특성상 주요 원재료에 대해서는 매출처와 단가연동제를 실시하고 있어 가격변동시 제품납품단가가 일부 조정되므로 원재료의 가격 변동이 당사의 손익에 미치는 영향은 거의 없습니다. 다. 생산능력 및 생산능력의 산출근거 (1) 생산 능력 사업부 품목 제36기 제35기 제34기 금형사업부문 프레스 금형 350 SET 350 SET 350 SET 사출 금형 435 SET 435 SET 435 SET 건설중장비부품부문 CABIN 15,600대 15,600대 15,600대 자동차내장재부품부문 10,000대 300,000대 700,000 대 주1) 프레스금형사업부, 사출금형사업부는 해당 기간의 SET별 생산수량을, 기준으로 생산능력을 산출하였습니다. 그리고 생산능력은 금형의 크기, 세트, 부품사양에 따라 생산능력이 상이하며, 연도별 단순비교에는 무리가 있습니다.주2) 기계산업사업부의 생산능력은 기간별 최대 생산가능 대수입니다.주3) 자동차부품사업부의 생산능력은 생산차종의 증가와 본격양산으로 전차종을 기준으로 기간별 최대 생산가능 대수를 산출하였습니다.(2) 생산능력의 산출근거 - 프레스금형사업부, 사출금형사업부: 최대생산능력 기준 - 기계산업사업부: 최대생산능력 기준(년간기준) - 자동차부품사업부: 최대생산능력 기준(년간기준) ※프레스금형사업부, 사출금형사업부의 최대생산능력은 제작기간 단축 및 생산성 향상등에 따라 증가될 수 있습니다. 라. 생산 실적 및 가동율 - 당해 사업연도의 가동률 (단위: 시간,대) 사업부 가동가능시간(가능생산량) 실제가동시간(실제생산량) 평균 가동율 금형사업부문(프레스) 금형사업부문(사출) 건설중장비 부품부문 15,600 대 16,287 대 자동차내장재 부품부문 10,000 대 2,455 대 주1) 당사 금형사업부의 가동율은 일반제조업체와는 달리 가동율을 측정하기는 곤란하여 각 금형사업부별로 생산직사원의 해당기간 최대 투입M/H를 설정하고 이에 대해 비작업시간을 제외한 실투입M/H비율을 계산하였으며 가동율을 구분 산출하는 것이 큰 의미가 없거나 수치화하기 불가능한 경우는 제외하였습니다.주2) 기계산업사업부와 자동차부품사업부의 가동율은 최대생산능력에 기간별 실제생산량을 기준으로 산출하였습니다.주3) 자동차부품사업부는 고객사의 중국내 실적악화로 인해 지속적인 생산량이 감소하여 일부설비를 매각하여 다운사이징 중입니다. 마. 생산설비에 관한사항 (1) 주요사업장현황 지역 구분 소재지 국내 남동국가산업단지 인천시 고잔동 662-12 인천시 고잔동 663-6 인천시
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고잔동 665-7 인천시 고잔동 663-18 검단일반산업단지 인천시 오류동 1618-9 해외 (2) 생산설비 현황 (단위:천원) 구 분 기초 취득 처분 감가상각비 대체 기타 환율효과 당기말 토지 건물 구축물 기계장치 공구기구 차량운반구 집기비품 건설중인자산 사용권자산 합 계 (3) 설비의 신설, 매입 계획 등 1) 진행중인 투자 당사는 범퍼금형 수주를 위해 생산설비 투자 중이며, 당기중 설비투자에 대한 내용은 다음과 같습니다. 단위 : 백만원 사업부문 구 분 투자기간 투자대상자산 투자효과 총투자액 기투자액 향후투자액 사출금형사업부 생산설비 유형자산 생산능력의 확대 4. 매출 및 수주상황 가. 매출실적 (단위 : 백만원) 사업부문 매출유형 품 목 제36기 제35기 제34기 프레스금형 사업부 제품 프레스금형 수 출 내 수 소 계 사출금형 사업부 사출금형 수 출 내 수 소 계 기계산업사업부 CABIN류 수 출 내 수 소 계 기타매출 상품스크랩등 수 출 내 수 소 계 자동차부품사업부 제품 수출 내수 소계 합 계 수 출 내 수 합 계 주1) 상기 매출실적은 한국채택국제회계기준에 따른 매출액입니다.주2) 상기의 매출실적은 중단영업으로 분류된 종속회사의 매출액을 포함한 재무제표 이며, 비교식 재무정보는 III.재무에관한사항을 확인하시기 바랍니다. 나. 판매경로 (1) 판매조직 ① 프레스 금형의 판매는 수주방식에 이루어 지고 있습니다. 수주방식은 완성차 메이커의 경우, 매 건의 프로젝트 마다 입찰 또는 견적서 제출 전 USER가 주최하는 견적 설명회를 참석하여 관련 정보를 득한 후 지정한 날짜 안에 입찰 및 견적서를 제출하는 방식입니다. ② 사출금형사업부는 현대/기아자동차 내장재를 생산하는 서연이화가 주고객이기 때문에 전 부서가 고객 밀착 방식으로 대응을 하고 있습니다. ③ 기계산업사업부는 양산부문으로 대부분 현대두산인프라코어 및 볼보그룹코리아에 매출하며, 동 부문은 우수한 품질 및 생산관리로 고객만족을 위한 영업정책을 세우고 있습니다.④ 자동차부품 사업부는 양산부문으로 (주)서연이화의 해외법인에 납품하고 있습니다. 구분 판매조직 비고 프레스금형사업부 영업팀 수주 입찰 및 견적서 제출, 납품 사출금형사업부 사출금형 영업팀 수주 입찰 및 견적서 제출, 납품 기계산업사업부 생기개발팀 수주 견적 및 사양결정, 납품 자동차부품 사업부 해외법인 개발팀 수주 견적 및 사양결정, 납품 (2) 판매경로 및 방법 1) 판매경로① 프레스금형사업부, 사출금형 사업부 : 공개입찰에 의한 수주방식으로 판매가 이루어 집니다.② 기계산업사업부 : 생산 → 완성품 생산업체 생산 → 1차 협력업체 → 완성품 생산업체③ 자동차부품 사업부 : 생산 → 1차 협력업체 → 완성차 생산업체2) 판매방법 및 조건 구분 방법 결제조건 내수 직접 납품 현금, 외상 판매 및 전자어음 수출 직수출 T/T, L/C, 현금에 의한 결제 (3) 판매전략 프레스금형사업부, 사출금형사업부에서 당사는 설계에서 제작까지 자체 공급 능력 확보하여 세계 각국에 금형을 공급하고 있습니다. 고정적인 거래처를 확보하고 기술개발과 설비투자를 꾸준히 할 수 있는 여건이 형성되어 고부가가치 대형금형 수주에 영업력을 치중하고 있습니다. 기계산업사업부에서는 이미 보유하고 있는 기술과 데이터를 바탕으로 지속적인 기술 개발과 고객의 니즈를 정확히 파악하고 반영하여 고객만족을 실현하고 향후 신규개발부품의 입찰에 적극 참여하여 편중된 매출비율을 점진적으로 분산시키고자 합니다. 자동차부품사업부은 기술력 향상으로 안정적인 생산운용을 함과 동시에 결품방지 및 불량감소로 고객만족을 실현할 것입니다. 또한 생산공정 분석 및 개선으로 원가절감을 통해 제품 경쟁력을 향상시킬것입니다. 다. 주요매출처 2022년 당사의 주요 매출처는 두산인프라코어,(주)서연이화와 그 종속회사이며 당기 누적매출비중은 전체 매출액 대비 약 80% 수준이며 금형 거래처에 대한 거래비율은 영업기밀이므로 공개할수없습니다. 라. 수주현황 당사의 프레스금형사업부, 사출금형사업부은 국내외 완성차업체 또는 1차협력업체와의 공개입찰방식에 의한 수주계약을
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체결하여 제품수주가 이루어지고 있으며, 프로젝트별로 투입원가에 대한 진행율을 산정하여 매출을 인식하고 있습니다. (단위: 천원) 사업부 기초계약잔액 신규계약액 계약변경액 공사수익인식액 환율차이 기말계약잔액 프레스금형사업부 사출금형사업부 합계 주1) 상기 수주현황은 별도재무제표 기준으로 작성하였습니다. 금형 계약과 관련 사항은 당사의 영업기밀에 해당되어 세부 프로젝트가 공개할수없습니다. 5. 위험관리 및 파생거래 (1) 자본위험관리연결기업의 자본위험관리는 건전한 자본구조의 유지를 통한 주주이익의 극대화를 목적으로 하고 있으며, 최적 자본구조 달성을 위해 부채비율, 순차입금비율 등의 재무비율을 매월 모니터링하여 필요한 경우 적절한 재무구조 개선방안을 실행하고 있습니다. 보고기간종료일 현재 부채비율, 순차입금비율은 다음과 같습니다. (단위: 천원, %) 구 분 당기말 전기말 부채 (A) 자본 (B) 현금및현금성자산 및 유동성 금융기관예치금 (C) 차입금 (D) 부채비율 (A/B) 순차입금비율 (D-C)/B (2) 금융자산, 금융부채 및 자본의 각 범주별로 채택한 주요 회계정책 및 방법(인식 기준과 측정기준, 그리고 수익과 비용 인식기준을 포함)은 '주석2'에 상세히 공시 되어 있습니다. (3) 보고기간종료일 현재 금융상품의 범주별 분류 내역은 다음과 같습니다.1) 금융자산 (단위 : 천원) 구 분 당기손익-공정가치 측정금융자산 상각후원가 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 합 계 현금및현금성자산 단기금융상품 매출채권및기타채권 계약자산 장기금융상품 당기손익-공정가치 측정금융자산 기타금융자산 합 계 (단위 : 천원) 구 분 당기손익-공정가치금융자산 상각후원가 기타포괄손익-공정가치측정금융자산 합 계 현금및현금성자산 매출채권및기타채권 계약자산 장기금융상품 당기손익-공정가치 금융자산 기타금융자산 합 계 2) 금융부채 (단위 : 천원) 구 분 당기손익인식금융부채 상각후원가측정금융부채 합 계 매입채무및기타채무 단기차입금 유동성장기부채 장기차입금 기타유동금융부채 기타비유동금융부채 합 계 (단위 : 천원) 구 분 당기손익인식금융부채 상각후원가측정금융부채 합 계 매입채무및기타채무 단기차입금 유동성장기부채 장기차입금 기타유동금융부채 기타비유동금융부채 합 계 (4) 금융위험관리연결기업은 여러 활동으로 인하여 시장위험 (외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성 위험과 같은 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 연결기업의 전반적인 위험관리는 연결기업의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다. 위험관리는 이사회에서 승인한 정책에 따라 이루어지고 있습니다. 1) 시장위험시장위험은 시장가격의 변화로 인하여 금융상품의 미래현금흐름에 대한 공정가치가 변동될 위험입니다. 시장위험은 외환위험, 이자율위험 및 기타 가격위험의 세 유형의위험으로 구성되어 있습니다. 가. 외환위험연결기업의 외환위험은 주로 인식된 자산과 부채의 환율변동과 관련하여 발생하고 있습니다. 보고기간종료일 현재 연결기업이 보유하고 있는 외화표시 화폐성자산 및 화폐성부채의 장부금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 자산 부채 자산 부채 USD CNY EUR JPY 합 계 기중 외화에 대한 원화환율 10% 변동시 환율변동이 세전순손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다. 다만, 민감도분석시에는 이자율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하였습니다. (단위: 천원) 구 분 당기 전기 10% 상승시 10% 하락시 10% 상승시 10% 하락시 USD CNY EUR JPY 합 계 나. 이자율위험연결기업의 경우 이자부 자산이 중요하지 않기 때문에 연결기업의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적이며, 연결기업의 이자율 위험은 차입금에서 비롯됩니다. 연결기업은 이자율 위험에 대해 다양한 방법의 분석을 수행하고 있으며, 연결기업은 이자율 변동 위험을 최소화하기 위해 재융자, 기존 차입금의 갱신, 대체적인 융자 및 위험회피 등 다양한 방법을 검토하여 연결기업 입장에서 가장 유리한 자금조달
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방안에 대한 의사결정을 수행하고 있습니다. 다른 모든 변수가 일정하다고 가정할 때 연결기업의 세전순이익은 변동이자부차입금으로 인해 다음과 같은 영향을 받습니다. 연결기업의 자본에 미치는 효과는 중요하지않습니다. (단위: 천원) 구 분 당기 전기 1% 상승시 1% 하락시 1% 상승시 1% 하락시 세전순손익에 미치는 영향 다. 가격위험연결기업의 시장성 있는 지분증권에 대한 투자는 비경상적인 경영진의 판단에 따라 이루어지고 있으며, 연결기업은 지분증권에 대한 별도의 투자정책을 보유하고 있지 않습니다. 보고기간 종료일 현재 연결기업은 가격위험에 노출되어 있는 재무상태표상 매도가능금융자산으로 분류되는 주식을 보유하고 있지 않습니다. 2) 신용위험신용위험은 전사 차원에서 관리되고 있습니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐만 아니라 현금및현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 금융회사의 경우, 독립적인 신용평가기관으로부터의 신용등급이 투자적격등급 이상인 경우에 한하여 거래를 하고 있습니다. 일반거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 되나, 연결기업은 거래상대방에 대한 개별적인 위험 한도 관리정책은 보유하고 있지 않습니다. 다음의 금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 보고 기간종료일 현재 연결기업의 신용위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 현금및현금성자산(보유현금제외) 단기금융상품 당기손익-공정가치측정금융자산 장기금융상품 매출채권 및 기타채권 계약자산 기타금융자산 합 계 3) 유동성 위험유동성 위험 관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 연결기업은 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다. 연결기업의 금융자산을 당기 보고기간 종료일로부터 예상 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 1년 미만 1년에서 2년이하 2년초과 합 계 현금및현금성자산 단기금융상품 장기금융상품 당기손익-공정가치측정금융자산 매출채권및기타채권 계약자산 기타금융자산 합 계 연결기업의 매도가능금융자산은 지분증권으로 만기가 없으므로, 제외하였습니다. 연결기업의 금융부채를 당기 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다. 아래 표에 표시된 현금흐름은 할인하지 아니한 금액입니다. 만기가 12개월 이내에 도래하는 잔액은 할인의 효과가 중요하지아니하므로 장부금액과 동일합니다. (단위 : 천원) 구 분 1년 미만 1년 초과 합 계 매입채무및기타채무 단기차입금 기타유동금융부채 유동성장기부채 계약부채 장기차입금 기타비유동금융부채 합 계 (5) 금융상품의 공정가치재무상태표에 공정가치로 측정되는 금융상품에 대하여 공정가치측정에 사용된 투입변수에 따라 다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다. (수준 1) 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장에서의 (조정되지 않은) 공시가격 (수준 2) 직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한, 자산이나 부채에 대한 투입변수 (수준 3) 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수(관측가능하지 않은 투입변수) 보고기간종료일 현재 연결기업은 공정가치로 측정되는 금융상품은 없습니다. 6. 주요계약 및 연구개발활동 가. 경영상 주요계약에 관한 사항 당사는 본 보고서 작성기준일 현재 당사의 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약이 존재하지 않습니다. 나. 연구개발활동 1) 연구개발 담당조직당사는 자체 연구소를 보유하고 있으며, 1991년도부터 산업기술진흥협회에서 인증을 받았습니다. 현재 당사의 연구소 내부 조직은 아래와 같습니다. 공시용 조직도(기술연구소수정).jpg 공시용 조직도(기술연구소수정) 2) 연구개발 비용 (단위 : 천원) 구 분 제36기 제35기
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제34기 원재료비 인건비 감가상각비 위탁용역비 기타 연구개발비용 계 비용 처리 제조원가 판관비 개발비(무형자산) 합 계 연구개발비/매출액 비율[연구개발비용계÷당기매출액×100] 주1) 당사는 연구개발비용 전액(재료비,노무비,경비)을 제조원가 처리합니다. 주2) 비용처리금액은 연구소 소속 직원의 인건비입니다. 주3) 연구개발비/매출액 비율의 매출액은 별도기준 매출액입니다. 3) 연구개발 실적 당사는 아래와 같은 연구개발 실적을 보유하고 있으며, 이를 상품화, 제조기술에 도입하여 금형 및 건설중장비 부품 생산업계에서 신뢰를 쌓았으며, 이를 통해 현대자동차, 서연이화, 두산인프라코어와 장기적으로 우호적인 관계를 지속하고 있습니다. [프레스 금형] 년도 연구과제명 연구기간 연구결과및기대효과 적용여부 제품 품질을 조기에 확보 적용 열처리한 스틸의 평면연마용 지그개발 고객으로부터 신뢰성를 확보 적용 HOT FORMING 금형제작기술 개발 기술경쟁력 우위확보 적용 [사출 금형] 년도 연구과제명 연구기간 연구결과및기대효과 적용여부 도어트림 어퍼 저압사출(HPM)+IMG(In Mold Grain) 일체성형 금형개발 국산화 개발 성공으로 제품 원가절감 적용 도어트림 C/PNL CLOTH 금형개발 국산화 개발 성공으로 제품 원가절감 적용 그린화 및 생산성 향상을 위한 DCIM 금형 및 신성형 공법 개발 기술경쟁력 우위확보 적용 고감성 표피재 일체성형 소재 및 부품 통합 기술개발 기술경쟁력 우위확보 적용 4) 특허권 등 지적재산권 보유 현황 종 류 출원일 등록일 소유자 내 용 주무관청 실용신안권 서연탑메탈 저압사출 복합성용 금형구조 특허청 실용신안권 서연탑메탈 저압사출 복합성형용 금형의 표피재 클램프 구조 특허청 특허권 서연탑메탈 머시닝센터 가공을 위한 공작물 세팅방법 특허청 7. 기타 참고사항 가. 금형산업 ① 산업의 특성금형의 응용분야는 매우 광범위하여 공산품의 80% 이상이 금형에 의해 생산되며 특히 기계, 전기, 전자, 통신, 반도체, 자동차, 항공기산업 등의 제조업에서 금형기술은 부품을 대량 생산하는 필수적인 생산수단이 되는 생산기초요소기술로서 금형의 품질이 관련제품의 품질과 제조원가에 직접적인 영향을 주는 기반기술입니다. 따라서 금형기술의 발전 여하에 따라 관련 산업의 발전과 양산체제가 확립될 수 있으므로 금형기술은 제품의 고급화, 고정밀화에 직결되는 기술이라고 할 수 있습니다.② 산업의 성장성자동차용 금형산업은 전방산업인 자동차산업의 전망과 동일하다고 볼 수 있습니다.향후 자동차 내, 외장재의 방향은 인간친화 고감성 자동차 부품개발과 친환경 복합재료 적용 내외장 부품개발, 고기능 초경량화 자동차 내외장 부품개발에 의한 방향이므로, 전세계 내장재 메이커가 이룰 준비를 하고 있으며 향후 고 부가가치 산업으로 변화될 전망입니다.③ 경기변동과의 관계금형은 제품의 대량생산과 고급 정밀제품을 만들기 위해서는 필수적인 도구이므로 제조업체의 경기변동에 따라 금형경기가 좌우됩니다. 제조업체의 측면에서는 금형이 투자비용이므로 투자의 방향도 적정한 규모에서 최대의 이윤을 추구하기 위해 규모의 경제를 살릴 수 있는 방향으로 집중되고 있습니다. 하지만 경기가 상승시에는 신제품 출시, 대량생산을 위해서 금형의 투자비용을 증대시켜 나가기 때문에 금형경기도 좋아지고, 경기가 하강시에도 제품의 시각적인 개선으로 위하여 계속적인 투자가 이루어지고 있습니다.④ 시장여건자동차 금형은 자동차의 내/외관을 결정짓는 요소로 자동차 생산의 필수적인 요소입니다. 특히 최근에는 친환경성을 요구함에 따라 다양한 소재 개발과 더불어 동 소재에 적합한 금형의 생산이 중요하게 대두하고 있으며, 자동차의 디자인을 결정짓는 요소이기 때문에 금형의 중요성은 더욱더 증가하고 있습니다. 따라서 당사가 생산하는 자동차 금형은 자동차 수요가 지속되는 한 안정적으로 유지 될 것입니다. 또한 사출금형 사업부문은 주로 부문별로 전문화가 나뉘어져 있으며, 당사는 도어트림을 제조, 생산하였습니다. 도어트림 등 내장재는 대부분 완성차 메이커가 1차 양산업체에게 주문을 하며, 동 1차 양산업체가
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금형을 수주하는 체계를 지니고 있습니다.⑤ 회사의 경쟁우위요소금형시장에서의 경쟁력은 고객사가 요구하는 사양의 제품을 적시에 공급하여 주는 것입니다. 이를 위해서는 설계 능력 및 기술력이 필요합니다. 당사는 설립초기부터 프레스 금형을 제조함으로써 축적되어온 노하우를 보유하고 있으며, 업계에 드물게 설계실을 보유하여 자체 금형 설계 능력을 지니고 있습니다.또 2016년 인천시 서구 검단산업단지에 설립하여 가동중인 프레스금형 공장은 넓은 작업공간과 우수한 설비를 갖추어 대규모 금형수주가 가능하여 향후 매출증대를 기대하고 있습니다. 나. 기계산업 ①산업의 특성건설기계산업은 자동차 산업과 마찬가지로 소재부터 부품에 이르기까지 기계 산업 전반의 기술이 종합적으로 요구되는 기술집약적인 산업입니다. 특히 핵심부품기술은 오랜 경험과 기술 축적을 필요로 하는 고급 기술 수준이 요구됩니다. 또, 건설기계산업은 소품종 소량 생산이 불가피하여 대규모의 시설 투자가 요구되는 자본집약적인 산업입니다. 당사가 생산하는 Cabin의 제조공정만 보더라도 프레스, 아크용접, 전착도장, 부품조립 등의 복잡한 과정을 거쳐야만 생산될 수 있을만큼 다양한 기계와 대용량의 설비가 필요합니다.② 산업의 성장성 국내 굴삭기 시장은 16년 이후 글로벌 경기 회복세에 힘입어 성장세로 돌아섰으며 최근 코로나19의 영향에도 불구하고 신기종 교체수요 증가와 중국의 인프라 투자가 지속적으로 확대되면서 여전히 성장세를 보이고 있습니다. 향후 건설기계시장은 고객들의 니즈를 충족시키기위한 다양한 솔루션비지니스가 발생할것이며 자동차와 마찬가지로 디지털화기반 신사업성장기회가 확대될것으로 전망됩니다. ③ 경기변동과의 관계 건설기계산업은 건설 경기의 수요 변동에 따라 크게 영향을 받는 사업 분야로서 전반적인 국내경기 상황, 정부의 사회간접자본 투자정책과 해외경제동향 등에 따라 수요가 좌우됩니다. 또한 환율변동에 의하여 국가별 가격 경쟁력이 결정되므로 최대 소비 시장인 미국의 달러화, 유럽의 Euro화와 당사의 경쟁업체가 집중된 일본의 엔화 추세에 민감한 반응을 보이는 특성을 띄고 있습니다. 국내의 경우는 계절적 수요의 탄력성이 크지만 최근 수출의 활성화로 이러한 계절성이 점차 감소하고 있습니다.④ 국내외 시장 여건당사가 생산하는 굴착기 등의 건설기계장비의 부품(Cabin 등)은 건설기계장비의 운전석 및 장비의 외관을 유지하기 위한 설비로 안전성이 중요한 부품입니다. 현재 사용되는 철판 및 강관류 외의 소재를 대체하여 Cabin 등의 제품을 안전하게 생산할 만한 대체시장은 존재하지 않으며, 중국, 브라질, 인도 등 해외의 국가들의 개발이 지속되는 한 동시장 또한 안정적으로 지속될 것입니다.⑤ 회사의 경쟁우위 요소당사 건설중장비 부품 부문의 가장 큰 경쟁력은 자체적으로 금형제작부터 지그제작 생산이 가능한 것 입니다. 타사의 경우에는 금형제작 및 지그제작을 모두 외주를 통해 조달하기 때문에 품질력 및 생산/기술상의 문제 발생시 자체 대응 능력이 부족하며, 특히 당사가 생산하는 금형은 건설중장비 보다 고도의 품질을 요구하는 자동차 금형기술이 적용되는 것으로 생산 품질이 우수합니다. 또한 당사는 다양한 설비 도입으로 안정된 품질의 제품을 대량생산할 수 있습니다.당사는 기술경쟁력에서 자동차 수준의 금형기술을 적용하여 금형제작부터 설계 지그제작으로 고품질의 CABIN생산을 일괄 처리할 수 있는 기술력을 보유하고 있고 원재료인 철판을 직거래함으로서 안정적인 철판수급과 재료비 절감효과를 가져와 품질 및 가격경쟁력 우위를 점하고 있습니다. 다. 자동차부품 산업 ①산업의 특성자동차산업은 한나라의 경제력과 기술수준의 잣대가 될 뿐만 아니라 산업구조 고도화와 경제성장에 결정적인 역할을 하는 국가중추 산업으로 우리나라의 자동차산업은 생산과 수출, 고용확대, 부가가치 창출 등 전후방연계효과가 어느 산업보다 크며 모든 면에서 한국경제의 핵심을 이루고 있는 대표적인 기간산업입니다. 자동차산업을 지탱하는 자동차부품산업은 완성차업체의 특성처럼 생산 수량의 증가에 따라 나타나는 생산비용의 감소효과가 나타나는 규모의
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경제로 자동차부품의 개발과 생산에는 막대한 시설투자와 개발비가 소요되며 적정 수준의 생산규모를 유지해야 비로서 가격경쟁력을 확보할 수 있습니다. 최근 세계 경제의 경쟁구도가 글로벌화 함으로써 완제품 중심이 부품, 소재 중심으로 전환됨에 따라 부품, 소재가 신기술, 신제품 창출의 원천이 되고 있습니다.② 산업의 성장성 한국자동차산업협동조합의 자동차 생산 및 판매 실적 자료에 의하면 2021년 국내 자동차 내수는 전년도 역대 최다 판매에 따른 역기저효과와 차량용 반도체 공급 부족에따른 생산차질 등으로 전년대비 대비 약 10% 감소한 144만대를 기록하였으며, 수출은 전년도 코로나19로 인한 해외공장의 락다운 및 수요 감소에 따른 기저효과와 미국, EU 등 주요시장과 신흥시장 수요 회복세에 힘입어 전년동기 대비 약 8% 증가한 204만대로 집계되었습니다.2021년 국내 자동차 생산은 글로벌 반도체 대란 등 연속된 악재 속에서도 재고관리와 적극적 반도체 확보노력 전개 등으로 감소폭을 최소화하며 전년대비 1.3% 소폭 감소한 346만대를 기록하며 글로벌 자동차 생산 국가 중 중국, 미국, 일본, 인도에 이어 전년도와 동일한 5위의 순위를 유지하였습니다.한편, 2022년 국내 자동차 내수는 국내경기 및 소비여력 회복세에도 불구하고 차량용 반도체 공급부족의 지속, 정부 지원책 약화 및 업계 신차출시 감소 등의 영향으로 전년 수준의 실적을 기록할 것으로 전망하고 있으며, 수출은 전년도에 적체된 수요의실현과 코로나19의 진정세, 하반기부터 차량용 반도체 수급 안정화 등으로 전년대비약 6% 증가한 218만대로 전망하고 있습니다.2022년 국내 자동차 생산은 미국 및 신흥시장 등 글로벌시장의 수요 회복에 따른 증가 등으로 전년대비 약 3% 증가한 360만대 수준을 생산할 것으로 전망하고 있습니다.2022년 글로벌 자동차시장은 코로나19의 진정 국면 진입과 반도체 수급문제의 점진적 해소가 가능할 것이라는 긍정적인 측면이 있으나, 최근 불거진 러시아와 우크라이나 전쟁 개시로 인한 관련 국가들에서 수요 감소와 원재료 수급 문제 및 글로벌 금리 인상 여파 등의 불안정한 상황이 상존해있습니다. ③ 경기변동과의 관계 자동차 수요는 경기변동과 밀접한 관계를 맺고 있어 경기침체가 지속되는 경우 구매력 감소와 더불어 소형차 중심의 구매패턴을 보이는 반면, 경기 회복기에는 보유차량의 가격을 연간 소득의 일정비율에 맞추어 구매하는 패턴을 보여주고 있습니다. 특히 자동차 산업은 경제성장률, 실질구매력의 증감 및 국제유가 동향과 밀접한 관련이 있어 경기침체에 따른 자산가치 하락, 가계부채 증가 등에 기인한 소비심리 위축과 고용불안정, 고유가의 지속으로 인한 유지비 부담 증가 등은 자동차판매에 부정적인 영향을 미치며, 반대로 경기회복시에는 소득증가에 따른 소비심리 회복과 고용증가, 국내유가 안정 등의 긍정적인 요인으로 판매확대의 경향을 보입니다. 또한 차량구매 및 유지비용, 수입차의 시장점유율, 신차효과 등도 자동차 내수판매에 영향을 미치게 됩니다.④ 국내외 시장 여건 최근 국내뿐만 아니라 미국, EU 등 세계 주요 국가들은 배기가스 규제 등 환경규제를 급격히 강화하고 있는 추세이며 환경 친화적인 자동차가 수요 확대의 조건으로 떠오르고 있을 정도로 환경에 대한 규제가 심화되고 있습니다.특히, 일부 주요국들은 연비규제의 강화를 통해 친환경차의 보급을 확대하고 내연기관차량 생산을 2025년에서 2040년 사이에 대폭 감축하거나 중단할 계획임에 따라 친환경차가 상당한 속도로 증가할 것으로 전망됩니다. 이에 따라 각국은 매년 평균연비를 올리는 것과 동시에 평균 CO2 배출을 저감하는 방향으로 환경규제를 진행 중입니다.따라서 향후에는 세계적으로 강화되는 배출가스 및 연비규제에 대한 대응기술을 바탕으로 전기차를 필두로 한 친환경 기술이 자동차업체의 경쟁력을 좌우하는 중요한 요인이 될 것이기 때문에 자동차 업계는 차량 연비 개선을 강화하는 한편, 친환경 자동차의 수요에 적극적으로 대비하고 있습니다. 최근 전기차 시장이 급속도로 증가하고 있으며 친환경 자동차에 대한