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마스크는 이제 선택이 아닌 생존을 위한 우리 생활의 필수품이 되었습니다. - 사람들은 한여름 숨이 막히는 더위 속에서도 자발적으로 마스크를 착용하고 있고 대중 교통 이용 시와 공공장소에서의 마스크 착용이 의무화되어, 이제는 타인과의 접촉이 있는 모든 장소에서는 마스크를 착용하는 것이 에티켓이자 필수 선택이라는 인식이 상식화된 시대가 되었습니다. 1. 마스크 착용 장소에 대한 여론조사.jpg [마스크 착용 장소에 대한 여론조사(한국리서치] - 이러한 마스크 착용에 대한 인식 변화는 국내 뿐 아니라 해외에서도 나타나고 있습니다. 여론조사기관 유고브가 2020년 2∼6월 국가별로 공공장소에서 마스크를 착용한다고 응답한 비율을 조사한 결과, 미국은 71%(22일), 독일은 64%(18일), 스페인, 이탈리아 등 EU국들은 30% 이하에서 70% 이상으로, 중동의 UAE도 80%에 근접한수준으로 공공장소에서의 마스크 착용율이 높아졌습니다. 코로나19의 전염력 등으로 인한 감염을 예방하기 위해 착용율이 더 높아졌을 것으로 추정되며 이제 마스크 착용에 대한 인식은 코로나19 이전과 이후로 확연히 달라졌습니다. 2. [국가별 공공장소에서의 마스크 착용의사 추이].jpg [국가별 공공장소 마스크 착용의사 추이] 주 : YouGov, 월스트리트저널(2020.06) ○ 마스크 착용 의무 해제 후 - 실내 마스크 착용 의무 해제 시에도 실내에서 마스크를 쓸 것이라는 응답자는 65.5%에 달했습니다. 특히 여성 응답자들의 경우 72.3%가 착용할 것 (남성 58.7%)이라고 답했으며 연령대가 높을수록 착용하겠다는 응답률 (50대 69.1%, 40대 67.6%, 30대 61.9%, 20대 51.0%)이 높았습니다. 5-1.jpg 실내 마스크 착용 의무 설문조사 인포그래픽 (제공=롯데멤버스) - 의무 해제 이후에도 마스크를 꼭 쓰겠다는 장소 1위는 대중교통(67.9%)이었고, 다음 순으로는 백화점/마트/슈퍼(51.8%), 영화관/공연장(51.6%), 결혼식장/ 장례식장(46.5%), 종교시설(40.2%), 학원/학교(37.7%), PC방/오락실/노래방 (37.3%), 회사(32.9%), 실내체육시설(32.7%), 독서실/스터디카페(32.0%), 미용 실(29.0%), 식당/카페(26.7%), 주점(24.7%) 등을 많이 꼽았습니다. - 이와 함께 현재 실외 마스크 착용 여부는‘대체로 마스크를 쓰는 편’이라고 답한 응답자가 60.6%로 ‘대체로 쓰지 않는 편(7.0%)’이라는 응답자보다 많았 습니다. - 전반적으로 모든 항목에 걸쳐 연령대가 높을수록 여성이 남성보다 더 감염 불안 이 높은 것으로 나타났으며 마스크 착용 의무 해제 반대율도 더 높았습니다. - 이는 코로나19 감염에 대한 불안감이 여전히 남아있기 때문인 것으로 분석되며, 이는 여전히 코로나19 감염에 대해 불안하다(매우 불안하다+불안하다)고 답한 응답자는 37.2%로 불안하지 않다(전혀 불안하지 않다+불안하지 않다)는 응답자( 18.2%)보다 많았습니다. - 마스크 착용 의무가 해제되더라도 당분간은 마스크를 쓰는 이들이 많을 것 으로 예상되며 장소나 시기, 상황에 따라 조금씩 바뀌어 갈 것으로 보입니다. ② 마스크 분류 ㉠ 국내 마스크 분류 - 국내에서는 식약처에서 인증하는 보건용 마스크와 산업용으로 사용되는 산업용 마스크, 의료용 마스크 등 크게 3가지 마스크로 분류됩니다. - 보건용 마스크는 포집효율에 따라 KF80, KF94, KF99로 분류됩니다. - 산업용 마스크는 성능에 따라 특급, 1급, 2급 등으로 분류됩니다. - 국내에서 의료용 마스크는 덴탈마스크 또는 수술용 마스크(surgical mask)라고 표현되고 있으나 특별한 요구 성능이 없고, 대개 KF80과 유사한 수준이라고 판단하는 것이 합리 적입니다. Surgical Mask의 경우 유럽과 미국에서는 실제 의사들이 사용하는 마스크로 자세하게 시험기준 및 인증기준이 있습니다. 6. 국내 마스크 구분.jpg [국내 마스크 구분] ㉡ 보건용 마스크 - 황사, 미세먼지 등 입자성 유해물질 또는 감염원으로부터 호흡기
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보호를 목적으로 사용하는 제품 - 2008년 규격(EN143(필터), EN249(마스크) 도입 → 황사용, 방역용으로 구분 → 2014년 보건용 마스크로 단일화 → 성능에 따라 KF80, KF94, KF99로 분류 등급 기준 분진 포집 효율 안면부 흡기 저항 누설율 KF80 (구 황사 마스크) 80 % 이상 미세입자 (평균 0.6 ㎛) (염화나트륨시험) 60 Pa 이하 25.0 % 이하 KF94 (구 방역용 마스크) 94 % 이상 미세입자 (평균 0.4 ㎛) (염화나트륨및 파라핀 오일 시험) 70 Pa 이하 11.0 % 이하 KF99 99 % 이상 (염화나트륨및 파라핀 오일 시험) 100 Pa 이하 5.0 % 이하 [보건용 마스크의 종류 및 기준] - 보건용 마스크 구조 # 폴리프로필렌 재질로 외피, 정전필터, 내피로 구성 됩니다. # 정전효과를 부여하여 필터 효율을 높입니다. 7. [보건용 마스크 구조].jpg [보건용 마스크 구조] ㉢ 의료용(Surgical) 마스크 - Basic Surgical Masks : 가장 기본 마스크, 덴탈마스크 형태로 귀에 끈을 거는 형식 - Antifog Surgical Masks: 김서림방지 마스크로 Basic과 유사하나 끈 하나를 머리 뒤로 묶는 형식 - Fluid Resistant Surgical Masks : 물, 혈액 등 튀는 유체방지판이 있는 마스크 - Face Masks : 의료용이 아닌 마스크로 국내 보건용 마스크와 유사 : 공기중의 병원균에 대한 노출을 막기 위한 필터링 기능이 있는 1회용 마스크 (예 : KF80 등급 이상 국산 마스크) - N95 Masks : 필터링 성능이 N95급(공기중 미립자 95% 이상 차단)인 FFR 마스크로 미국 42 CFR Part 84 규격을 통과한 NIOSH에서 인증한 수술용 마스크 8. [의료용 마스크 종류].jpg [의료용 마스크 종류] 2) 국내 마스크 시장 - 식품의약품안전처 발표 기준, 2021년 12월 26일 현재 국내에서 의약외품 마스크 제조업체 및 품목 허가 수는 각각 1,619개소, 7,880품목입니다. 구분 2020년 1월 2020년 12월 2021년 12월 현재 (12.26 기준) 마스크 제조업체 137업체 1,097업체 1,619업체 품목 허가 합 계 1,012품목 3,934품목 7,880품목 보건용 마스크 953품목 2,391품목 5,089품목 비말 차단용 마스크 1,114품목 2,138품목 수술용 마스크 59품목 429품목 653품목 [마스크 제조업체 및 품목 허가 현황, 식품의약품안전처] - 마스크 제조업체는 2020년 1월, 137개 업체에서 약2년만에 약12배로 급증했습니다. 또한, 이들 업체들이 신청한 품목허가 건수는 2020년 1월 1,012 품목에서 7,880 품목으로 약8배 규모로 증가하여 현재 국내 시장은 극심한 완전경쟁 체제에 진입해 있습니다. - 2020년 1월 대비 약12배로 증가한 시장 공급자들로 인해 국내 마스크 공급량은 2020년 2월 4주 기준으로 6,990만장에서 20년 8월에는 2억7,368만장으로 최고치를 기록했다가, 현재는 감소하기는 했지만 9,500만장 수준을 유지하고 있습니다. - 이 중에서 특수목적용인 수술용을 제외한 보건용과 비말차단용을 합한 생산량은 9,368만장으로 집계되었지만, 판매량은 정확한 집계가 되지 않고 있습니다. 다만, 대외활동을 하는 국내 15세에서 64세까지의 생산가능인구가 약 3,800만명인 점을 감안하면, 생산가능인구가 한주에 평균 약 2.5장 정도의 마스크를 소비해야 하는 수준의 생산량입니다. 수급이 균형수준 이라고 판단하기는 이르지만, 균형 수준으로 가는과정으로는 추정됩니다. 9. [마스크 생산량 추이, 식품의약품안전처].jpg [마스크 생산량 추이, 식품의약품안전처] ○ 2021년 초 국민권익위원회에서 설문조사한 결과 국내에서 마스크는 하루 2,000 만장, 연간 73억장의 마스크가 소비되는 것으로 발표하였습니다. 33-1.jpg 국내마스크 소비량 3) 세계 마스크 시장 전망 및 종류별 시장 전망 ① 세계 마스크 시장 전망 11.
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[종류별 마스크시장 전망].jpg [종류별 마스크시장 전망] - 전세계 의료용마스크 시장은 2019년 32.6b$에서 2020년 189.2b$(약 208조원)로 약 6배 증가하였다가 2025년에는 66.6b$(73.3조원)로 19년 대비로는 2배 수준 성장할 것으로 시장 전망 기관은 예상하고 있습니다. 그러나, 예측 기관에 따라 어느 형태의 마스크까지를 범위에 포함시킬 것이냐, 2021년 이후의 시장 여건을 어떻게 가정할 것이냐에 따라 그 전망치들은 상당한 편차를 보이고 있습니다. - 반면 공통적으로는 2019년 대비 2025년에는 Basic Surgical Mask와 Face Mask 시장이 상대적으로 빠르게 증가할 것으로 추정되며, 이는 감염병을 예방할 수 있는 가벼운 마스크 시장이 보다 더 빠르게 성장하는 것을 의미합니다. 특히, 이러한 성장 전망 가운데에서도 당사의 주력 시장인 N95 마스크시장은 시장 규모는 작지만, 25년까지의 연평균 성장률은 가장 높은 18.4%를 기록할 것으로 예상되고 있고, 당사는 가장 성장성이 높은 3개 시장 모두에 참여하고 있어 이러한 시장성장세를 넘어서는 실적성장을 준비하고 있습니다. 12. [종류별 마스크시장 전망].jpg [종류별 마스크시장 전망] ② 의료용 마스크(Basic Surgical Masks) 세계 시장 전망 - Basic Surgical Masks는 덴탈마스크 형태의 가장 기본적인 마스크로 2019년 9.4b$(10조원)에서 2020년 74.9b$(82조원)로 약 8배 성장한 것으로 추정되고, 2025년에는 23.7b$(26조원)로 2.5배 이상 성장할 것으로 추정됩니다.“Basic surgical masks”는 인플루엔자 바이러스 전달을 감소시킬 수 있는 가장 큰 시장으로서 시장 성장을 주도할 전망입니다. - 당사는 Basic Surgical Masks 형태에 성능은 KF급인 “DOBU 700” 제품을 이미 2020년 아일랜드에 수출함으로써 Basic Surgical Masks 시장에 성공적으로 진출하였습니다. 이러한 레퍼런스를 바탕으로 세계 최대 마스크 시장인 Basic Surgical Masks에서도 입지를 넓혀 가도록 최선의 노력을 다할 것입니다. ③ 보건용 마스크(Face Masks) 세계 시장 전망 - Face Masks는 의료용이 아닌 일반 마스크로 국내 보건용 마스크가 이에 해당하고 2019년 4.1b$에서 2020년 45.8b$로 약 11배 증가한 것으로 추정되며 2025년에는 10.1b$(11.1조원)로 19년 대비 약 3배 가까운 성장을 할 것으로 예상되고 있습니다. 주 : Surgical Mask Market - Industry Analysis, and Forecast 2019-2025- 인구증가, 도시화, 공기감염병 증가가 face masks 시장 성장의 주요인이었고, WHO는 공기오염과 관련한 조기사망자가 전세계적으로 4,200만명으로 추산하고 있어, face masks 시장은 코로나19와 상관없는 성장요인을 갖고 있었습니다. 여기에 코로나19가 추가적인 성장요인이 되었고, N95 등급 대비 상대적으로 편안한 숨쉬기 등의 다양한 요인으로 수요가 꾸준할 것으로 전망되어, KF 제품 라인업을 보유한 당사의 또 다른 수요시장이 될 전망입니다. 4) N95 마스크 시장 규모 및 전망 ① N95 마스크 개요 15. [n95마스크 개요].jpg [N95마스크 개요] - 당사의 주력제품인 N95 마스크는 미국 질병통제예방센터(CDC) 산하의 산업안전보건연구원(NIOSH)에서 승인받은 산업용호흡기(Respirator)로 마스크 제조사의 전체 품질 현황을 직접 점검하여 법규에서 요구하는 사항들을 만족할 시에만 승인을 받을 수 있습니다. - 우리가 알고 있는 mask라는 개념은 미국에서 face mask로 쓰이며 현지에서는 일상생활에서 높은 차단율의 기능을 가진 일반 소비자용 마스크에 대한 수요나 시장이 없었기 때문에 높은 차단기능을 가진 마스크는 단순히 방한용 마스크(face mask)가 아니라 미립자를 필터링해주는 수술용으로 분류되거나 산업용
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분진이나 먼지를 차단하는 용도의 호흡기(Respirator)로 분류되고 있습니다. 16. [미국 마스크 분류표].jpg [미국 마스크 분류표] ② N95 마스크 시장 현황 ㉠ N95 마스크 시장 동향 - 당사의 주력 시장인 의료용 N95마스크 시장에 대한 최근의 전망자료를 보면 2019년 전세계적으로 7억 6,970만장, 462.8m$(약 5,091억원) 시장에서 2020년에는 약 137억장이 판매되었고, 금액으로는 105.6억$(약 11.6조원)로 약 20배 성장한 것으로 집계되고 있습니다. CAGR Sales value Sales value Cup-Type Total - 2021년에는 집계기관 및 전망시점에 따라 편차가 있지만, 2.4b$(약 2.6조원)에서 3.3b$(약 3.6조원) 규모로 증가할 것으로 추정되고 있습니다. 2020년 대비, 약 1/3에서 1/4 수준으로 감소를 예상하지만, 백신 접종 속도가 더디고 변이 바이러스로 인해 2020년 이상의 유행이 진행되고 있는 점을 감안하면 전망치의 변동 가능성도 큰 것으로 판단됩니다. ㉡ 지역별 N95 마스크 판매 동향 - 2020년까지 지역별 판매량 추이를 보면, 북미가 약 37억장, 유럽이 약 38억장 그리고, 아시아가 약 49억장으로 가장 많은 판매가 이루어진 지역이었고, 북미, 유럽이 각 25% 내외 수준, 아시아가 약 37% 수준의 점유율을 꾸준히 유지하고 있습니다. By Region Europe Total [N95마스크 지역별 판매량 추이(백만장)] 19. [n95마스크 지역별 판매량 점유율 추이(백만장)].jpg [N95 마스크 지역별 판매량 점유율 추이(백만장)] - 중요한 점은 선진국에서의 N95 등급 마스크 사용량에 가려졌지만 중국을 위시한 아시아 지역의 사용량이 유럽지역 증가율 보다 높게 성장해 왔다는 점입니다. 저가, 저품질로 2020년 미국시장에서 많은 중국기업들이 인증 취소를 받았지만, 중국 내에서는 이러한 마스크들이 통용되고 있을 점을 감안하면 중국시장은 선진국시장 이후의 훌륭한 타겟시장이 될 수 있을 것으로 판단됩니다. - 아시아 시장은 판매규모에서는 가장 많은 것으로 나타났지만, 금액 기준으로는 2020년까지도 북미와 유럽시장보다 적은 것으로 나타났습니다. 앞서 언급했던 것처럼 저가 제품들이 시장을 점유하고 있다는 의미라고 판단됩니다. By Region Europe Total ㉢ 국가별 시장 동향 - 국가별 기준으로는 가장 큰 시장이자, N95마스크 직접 승인 국가인 미국은 2020년 33억장의 N95마스크를 소비했고, 금액기준으로는 29.9억$(약 3.3조원)를 기록했습니다. 2021년 미국시장은 2020년보다 줄어든 8.3억장, 7,213억원의 시장을 형성할 것으로 예상되고 있습니다. 그러나, 이 수치는 시장 전망기관들 중에서 가장 낮게 전망했던 기관의 추정치인 점을 감안하면, 최소 시장 전망 수준으로 판단됩니다. U.S Canada Total U.S Canada Total [N95 마스크 북미시장 추이(백만장, m$)] Source:SecondarySourcesandQYResearch, 2021- 금액기준 지역별 최대 소비지역인 유럽은 독일, 영국, 프랑스 순위로 소비량이 많았고, 전체 소비량은 2020년 기준 약 38.9억장, 금액으로는 34.3억$(약 3.7조원)를 기록했습니다. 2021년에는 9.7억장, 7.3억$(약 8천억원)시장을 형성할 것으로 예상되고 있습니다. Germany France UK Italy Russia Others Total [N95마스크 유럽시장 국가별 추이(백만장)]Source:SecondarySourcesandQYResearch, 2021 China Japan Korea Australia India Other Total [N95 마스크 아시아 국가별 추이(백만장)] Source:SecondarySourcesandQYResearch, 2021 - 당사의 새로운 시장으로 부상하고 있는 일본은 2020년 9.4억장, 539.8m$(약 6천억원)의 시장을 형성했고, 2021년에는 2.5억장,
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128.8m$(약 1,400억원) 시장을 형성할 전망입니다. 그러나, 일본은 백신 뿐만 아니라 마스크 수급도 부족한 상황인 점을 감안하면, 후생노동성 주도의 국가적 조달 시장이 지속적으로 활성화되면서 시장 예상치를 상회하는 시장이 형성될 것으로 예상되고 있습니다. ㉣ 업체별 N95 마스크 판매 동향 - 2020년 업체별 마스크 판매량과 판매금액 기준으로 1위 업체는 3M입니다. 시장점유율도 판매장수 기준으로는 13.4%이고 금액기준으로는 17.0%입니다. 2위 업체는 Honeywell, 3위는 BYD가 기록했습니다. 이 두업체만이 1% 이상의 시장점유율을 기록하고 있고, 4위 업체부터는 1% 미만으로 그나마 0.1% 이상의 점유율을 기록한 업체는 전세계에서 단 13곳에 지나지 않으며 전세계 판매량의 73.49%인 100억장은 모두 중소규모 업체에서 생산된 제품들이 판매되었습니다. 24. [n95마스크 업체별 판매순위].jpg [N95 마스크 업체별 판매순위] ㉠ 주요시장 전망 - 당사의 주요 시장인 미국, EU, 일본 3개 지역은 2020년 이전에도 연평균 8% 이상의 성장률을 기록했던 고성장하는 시장입니다. 2020년에는 3개 지역 전체 시장규모는 약 73.5억$(약 8조원), 85억장 시장을 형성하였습니다. 2021년에는 16.3억$ (약 1.8조원), 18.7억장 시장이 예상되고 있습니다. 2021(E) U.S. EU Japan Total [미국, EU, 일본 시장 합계(십만$)] Source: Secondary Sources, Expert Interviews and QYResearch, 2021- N95 최대 시장 미국은 2020년 전체 판매량 33억장 중에서 약 22.8억장, 약 68.8%를 해외수입에 의존했습니다. 특히, 전체 수입규모의 약 76.9%를 중국 한개 국가에서 수입했습니다. 멕시코와 베트남까지 포함한 중저가 제품은 전체 판매량의 약 62.5%인 20.7억장을 기록했습니다. 세계 1위 업체인 3M이나 Honeywell 등의 메이져 업체들이 공공기관, 대형병원 등의 필수 의료기관들 수요에 대응키 위한 공공조달에 주력하는 가운데에 중소 병,의원 및 일반인들의 수요를 충족시킬 수 있는 공급시장도 존재하는 것으로 추정됩니다. China Mecico Germany Vietnam Australia Other Total - 이러한 수요의 크기가 이제는 의료수요에 못지 않다는 것이 2020년부터 입증되기 시작했 습니다. 2019년까지 의료용 대비 50% 수준이었던 보건용 시장은 2020년에 오히려 2배 이상으로 커졌고, 2021년에는 비중은 줄어들지만, 의료용 시장의 70% 수준을 유지할 것으로 예상되고 있습니다. 2021(E) Total [용도별 마스크 시장 추이(백만장)] Source: Secondary Sources, Expert Interviews and QYResearch, 2021- 앞서 국가별 공공장소에서의 마스크 착용의사가 마스크가 터부시되었던 미국, 유럽지역에서도 70% 수준으로 높아진 점은 일반인들의 마스크에 대한 인식변화가 시장에 직접적인 영향을 미치고 있다는 긍정적인 신호라고 판단됩니다. ㉡ 장기 시장 전망 - N95마스크 시장은 전망기관에 따라 큰 편차를 보이는데, 코로나19 이후의 수요 감소폭에 대한 시각차에 따라 차이가 나는 것으로 추정됩니다. - 2025년도까지 가장 보수적으로 보는 기관의 경우에는 당장 2022년도부터 전세계 N95마스크 시장의 규모를 12.4억$로 위축되고 2025년에는 2019년보다 약 50% 증가한 6.8억$로 지속적으로 위축되는 것으로 예상하고 있습니다. 구분 2021(F) 2022(F) 2023(F) 2024(F) 2025(F) A사 B사 [2025년까지 N95마스크 시장 전망(십만$)]Source : 한국생산기술연구원, Surgical Mask Market Industry Analysis, Market Size, Share, Trends, Application Analysis, Growth and Forecast 2019-2025,
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Secondary Sources, Expert Interviews and QYResearch, 2021- 반면, 긍정적으로 전망하는 기관의 전망치는 2021년 전세계 N95마스크 시장규모를 33억$, 22년은 20억$, 그리고 2025년까지 20억$ 수준을 유지할 것으로 추정하고 있습니다. 5) MB필터 관련 산업 전망 - MB필터를 포함한 대기와 수질 환경 관련 필터들은 그 차단율에 따라 세미헤파와 헤파, 울파로 그 단계가 구분됩니다. 최종적으로 울파급의 필터들은 황사, 미세먼지 등 입자성 유해물질 또는 감염원을 99.99% 이상 차단, 거의 완벽한 차단효과를 구현하는 필터들로 구분됩니다. 명 칭 등 급 차단율 먼지 크기 세미 헤파 E10 >1.0μm E11 >0.5μm E12 >0.5μm 헤 파 H13 >0.3μm H14 >0.3μm 울 파 U15 >0.3μm U16 >0.3μm U17 >0.3μm [차단율에 따른 제품 등급 구분] ① 마스크용 필터 - 산업용, 의료용 및 미세먼지를 막는 황사, 방역용으로 사용되는 마스크에 적용되는필터는 세미헤파 등급인 E11, E12 제품이어야 되고, KF99 제품에는 일부 H13 등급이 적용되기도 합니다. Category 입자 종류 유량 입자 종류 (L/min) PFE (%) KF80 평균 0.6 NaCl >80
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 가. 업계의 현황 1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성 - 부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산 투자회사법에따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시 되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2023년 3월말 기준 총 354개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 90.48조원이며, 이 중 상장리츠는 22개, 총 자산규모 13.9조원 수준입니다. 2) 리츠 산업의 성장성 - 지난 5년간(2017년말 12월~2023년 3월) 리츠 총자산 규모는 약 56.28원이 증가하였고, 리츠수는 157개가 증가하였으며, 주로 임대주택에 투자하는 리츠가 성장을 이끌어 왔습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다. 캡처.jpg 리츠수 및 자산규모 변동추이_230331 캡처1.jpg 리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계_230331 * 자료출처 : 리츠정보시스템(2023년 3월말 기준 통계자료) 3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황 - 당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다. 나. 회사의 현황 1) 영업개황 및 사업부문의 구분 (가) 영업개황 - 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")는 2022년 7월 26일 설립된 부동산투자회사(이하 "리츠")로서 2023년 4월 10일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장되었습니다. 당사의 자산관리회사는 삼성에스알에이자산운용(주)으로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 삼성그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다. 이를 위한 시작으로, 당사는 지난 2022년 11월 24일 대치타워와 에스원빌딩을 취득하였습니다. 대치타워의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜, ㈜프레시지 등으로 우량한 신용도의 임차인들이 임차하여 사용중에 있습니다. 에스원빌딩은 2002년 준공 이후로 2023년 현재 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분 - 당사는 부동산업을 단일사업으로 영위하고 있습니다. 2. 주요 제품 및 서비스 가. 투자부동산 내역 1) 대치타워 - 당사는
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삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 대치타워를 거래금액 4,811억 2,100만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2022년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. ① 부동산 현황 [대치타워 개요] 구분 내용 소재지 서울특별시 강남구 대치동 891 사용승인일 1995년 10월 14일 (2022년 02월 리모델링) 용도지역/용도지구 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 주용도 업무시설 대지면적 연면적 임대전용률 오피스 45.11% / 리테일 56.83% 규모 B6 / 20F 주요 임차인 삼성생명보험㈜ ② 임차인 현황- 대치타워의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜, ㈜프레시지 등으로 우량한 신용도의 임차인들이 임차하여 사용중에 있으며, 2023.04.30 계약기준 공실률은 0.93%입니다. 또한, 층별 임대차 세부 현황은 다음과 같습니다. [층별 임대차 현황] 구분 임차인 사용층 임대면적 (평) 총면적 대비 임대비중 계약기간 계약현황(원) 개시 종료 보증금 임대료 관리비(정액) 오피스 삼성화재해상보험㈜ 오피스 삼성카드㈜ 오피스 ㈜프레시지 14~16 오피스 공실 오피스 삼성생명보험㈜ 오피스 ㈜상상인증권 오피스 ㈜엔터프라이즈 블록체인 리테일 ㈜엔터프라이즈 블록체인 리테일 ㈜상상인증권 리테일 ㈜보나비 리테일 ㈜파리크라상 리테일 농협은행㈜테헤란로지점 리테일 ㈜더휴컨벤션 B1 소계 (자료: 당사 제시) 2023.04.30기준 임대비중이 높은 주요 임차인의 임대차 계약조건은 다음과 같습니다. [주요 임차인의 임대차 계약 조건] 임차인 사용층 인상조건 재계약통보(통보기한) 해지시　위약벌 보증금, 임대료, 관리비 조정조건 삼성생명보험㈜ 보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.5% 인상 6개월전 3개월분의 환산임대료 ㈜프레시지 14~16 보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 2.0% 인상 6개월전 3개월분의 환산임대료 ㈜상상인증권 보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 계약기간 개시일 해당일의 4개월 전 통계청이 고시하는 소비자물가지수가 인상된 경우에 한하여 지수를 적용하여 인상 3개월전 3개월분의 환산임대료 ㈜엔터프라이즈 블록체인 보증금, 임대료, 관리비 모두 매년 3.0% 인상 6개월전 3개월분의 환산임대료 (자료: 당사 제시) 대치타워의 주요 임차인인 삼성생명보험㈜, ㈜프레시지, ㈜상상인증권, ㈜엔터프라이즈 블록체인은 총 면적의 91.57% 임차하여 사용하고 있습니다. 이러한 주요 임차인을 통하여 안정적으로 임대료를 확보하고 있습니다. 2) 에스원 빌딩 - 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에스원빌딩을 거래금액 1,965억 1,400만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2022년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. ① 부동산 현황 [에스원빌딩 개요] 구분 내용 소재지 서울특별시 중구 순화동 175번지 사용승인일 2002년 04월 29일 용도지역/용도지구 일반상업지역, 방화지구, 역사도심(4대문안) 주용도 업무시설 대지면적 연면적 임대전용률 규모 B9 / 20F 주요 임차인 ㈜에스원 ② 임차인 현황 - 에스원빌딩은 준공 이후로 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며, 임대차 계약조건은 다음과 같습니다. [임대차 현황] 구분 임차인 사용층 임대면적 (평) 총면적 대비 임대비중 계약기간 계약현황(원) 개시 종료 보증금 임대료 관리비(정액) 오피스 ㈜에스원 B1~21 (자료: 당사 제시) [임차인의 임대차계약 조건] 임차인 사용층 인상조건 재계약통보(통보기한) 해지시위약벌 보증금, 임대료, 관리비 조정조건 ㈜에스원 B1~21 모두 소비자물가지수 또는 2% 중 높은 이율을 적용하여 매년 인상 6개월전 3개월분의 환산임대료 (자료: 당사 제시) 3. 원재료 및 생산설비 - 당사는 부동산투자회사로 원재료 및 생산설비에 해당하는 사항이 없습니다. 4. 매출 및 수주상황 - 당사의 매출은 주로 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다. 임대차계약 내용은 전술한 '주요 제품 및
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서비스'의 '가. 투자부동산 내역'을 참고하시기 바랍니다. 당사 임차인별 임대료 수익은 아래와 같습니다. (단위: 천원) 구분 제2(당)기 제1(전)기 매출액 비율(%) 매출액 비율(%) 삼성생명보험㈜(대치타워) 삼성화재해상보험(대치타워) 삼성카드(대치타워) 삼성 계열사 외 ㈜에스원(에스원빌딩) 합계 ※ 상기 매출액에는 선수수익의 영업수익 반영금액은 제외되었습니다. - 당사는 부동산투자회사로서, 수주상황과 관련하여 해당사항이 없습니다 5. 위험관리 및 파생거래 가. 당사의 위험관리 목표 및 정책 - 당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 시장위험(금리, 가격, 환율 등), 신용위험, 유동성위험 등에 있어, 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다. 나. 위험관리 - 당사는 부동산투자회사로서, 회사가 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고, 투자자에게 지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있습니다. 당사의 Core/Core+ 자산은 우량 임차인의 장기 계약을 통해 안정적인 수익을 창출하고 있습니다. 또한, 당사는 글로벌 경제의 불확실성 및 변동성이 증가하고 있는 가운데 전통적인 안정투자상품 대비 부동산 임대수익 특성상 시장요인에 대한 헷지 가능합니다.당사는 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등 재무적리스크를 주기적으로 모니터링하기 위해 분기별로 재무위험점검을 자가시행하고 있습니다. 또한 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적으로 중장기 자금관리계획 수립 및 실제 현금 유출입 스케쥴을 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측하고 대응하고 있습니다. 이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 'Ⅲ.재무에관한 사항' 중 '5. 재무제표 주석'을 참조하여 주시기 바랍니다. 다. 파생거래- 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다. 6. 주요계약 및 연구개발활동 당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다. 가. 주요계약 구분 계약상대방 계약시점 주요계약내용 지급시점 부동산매매계약(대치타워) 삼성생명보험 주식회사 1. 매매목적물 : 대치타워 건물 및 해당 토지 2. 매매금액 : 481,121,000,000원 (건물분 부가세 제외) 2022년 11월 24일 부동산매매계약(에스원빌딩) 삼성생명보험 주식회사 1. 매매목적물 : 에스원빌딩 건물 및 해당 토지 2. 매매금액 : 196,514,000,000원 (건물분 부가세 제외) 2022년 11월 24일 자산관리 삼성에스알에이자산운용주식회사 1.매입수수료: 운용자산 매입가액의 0.5%(부가가치세별도)단, 삼성생명보험주식회사로부터 2022년 11월 매입한 대치타워, 에스원빌딩의 매입에 한해 매입가액의 0.1%2.자산관리수수료: 운용자산 매입가액의 0.25%/365일 (윤년의 경우 366일)*일수(운용자산 보유일수)3.자산관리성과수수료: (수수료 등 차감전 배당액-최고 수수료 등 차감전 배당액)*(일평균 발행주식수)*25%4.매각수수료: 매각가액의 0.7%(부가가치세별도)5.매각성과수수료: (매각가액-매입가액)*10% 정기주총일로부터 7일 이내 자산보관(현금) (주)우리은행 매결산기 1,000만원(부가가치세별도) 정기주총일로부터 7일 이내 자산보관(부동산) 대한토지신탁(주) 매결산기 200만원(부가가치세별도) 정기주총일로부터 7일 이내 사무수탁 신한아이타스(주) 매 결산기말 위탁자가 보유하는 매입자산의 가중평균 매입가액의 0.00575%(부가가치세별도) 정기주총일로부터 7일 이내 7. 기타 참고사항 - 해당사항 없습니다.
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사의 이사회는 2023년 02월 01일부터 2023년 04월 30일까지 제2기 사업연도의 회계 및 업무에 관한 이사의 경영진단에 관련 의견을 아래와 같이 보고합니다. 가.경영진단의 개요 - 회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는 등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다. 나.경영성과 - 당사의 최근 사업년도의 영업실적은 아래와 같습니다. (단위: 원) 과 목 영업수익 영업비용 영업이익 법인세비용차감전순이익(손실) 법인세비용 당기순이익(손실) 다. 재무상태 - 당사의 재무상태는 아래와 같습니다. (단위: 원) 과목 제2(당)기 제1(전)기 자산 유동자산 비유동자산 자산 총계 부채 유동부채 비유동부채 부채 총계 자본 자본금 자본잉여금 이익잉여금(결손금) 자본 총계 라. 자금조달 - 당기말 및 전기말 현재 장기, 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다. (단기차입금) (단위: 천원) 차입처 차입용도 최종만기일 연이자율(%) 당기말 전기말 상환방법 중소기업은행 운용자금 만기일시상환 메리츠증권 주식회사 시설자금 키스플러스제이십일차㈜ 소 계 차감 : 현재가치할인차금 합 계 (장기차입금) (단위: 천원) 차입처 차입용도 최종만기일 연이자율(%) 당기말 전기말 상환방법 중소기업은행 시설자금 91일 CD금리+1.1 만기일시상환 주식회사 신한은행 주식회사 대구은행 삼성생명보험 주식회사 소 계 차감 : 현재가치할인차금 합 계 (*) 당기말 기준 91일 CD금리: 3.52% 마. 부외거래 - 해당사항 없습니다. 바. 그 밖에 투자의사 결정에 필요한 사항 - 회사의 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항은 Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5.재무제표 주석을 참조하시기 바랍니다.
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 가. 업계의 현황 1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2023년 3월말 기준 총 354개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 90.48조원이며, 이 중 상장리츠는 22개, 총 자산규모 13.90조원 수준입니다.2) 리츠 산업의 성장성지난 5년간(2018년 3월~2023년 3월) 리츠 총자산 규모는 약 55.58조원이 증가하였고, 리츠수는 155개가 증가하였으며 주로 임대주택에 투자하는 리츠가 성장을 이끌어 왔습니다. 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속될 것으로 예상됩니다. 리츠수 및 자산규모 변동추이_2023.03.31.jpg 리츠수 및 자산규모 변동추이_2023.03.31 운용부동산 유형별 리츠수 및 자산총계_2023.03.31.jpg 운용부동산 유형별 리츠수 및 자산총계_2023.03.31 * 자료출처 : 리츠정보시스템(2023년 3월말 기준 통계자료) 3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황 당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여형(DB) 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.나. 사업의 개요 한화위탁관리부동산투자회사 주식회사는 한화손해보험 여의도사옥과 한화생명보험4개 사옥(노원, 평촌, 중동, 구리)을 기초자산으로 하는 상장 스폰서 오피스 리츠입니다. 본 리츠는 한화생명보험, 한화생명금융서비스, 한화손해보험을 주요 임차인으로 하고 있습니다. 금리 최정상기 자산매입및 자금조달로 추후 금리 안정 시, 자산가치상승을 통한 추가 차입여력과 이자비용 감소를 통한 추가 배당재원이 발생합니다. 향후 지속적인 Core/Core+ 오피스 자산편입을 통해 대형 오피스 리츠로 성장시킬 계획입니다. 다. 사업부문별 회사가 속해 있는 산업 전반의 현황 1) 산업의 특성(성장성, 경기변동성) 한화위탁관리부동산투자회사 주식회사는 한화손해보험 여의도사옥과 한화생명 4개사옥(노원, 평촌, 중동, 구리)을 소유하고 있으며, 취득한 오피스 부동산의 운용을 통한 영업수익(임대수익, 관리비수익, 주차수익, 기타수익)이 주요 수익원입니다. 본 리츠가 소유한 오피스 부동산은 사무업무의 지원을 위해서 제공되는 부동산의 한 유형이기 때문에 물류창고, 리테일 시설, 임대주택 등과 같은 비주거용 부동산과 달리 경기변화에 즉각적으로 반응하지 않는
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안정된 부동산 유형입니다. 오피스 빌딩은 임대차 계약기간이 일정하고 중도에 해지하는 경우가 드물며, 특수한 경우가 아니라면 공실률이 급격하게 상승하거나 하락하는 경우가 적은 편입니다. 2) 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요수단 당사는 향후 한화그룹이 보유하고 있는 CBD, YBD, GBD를 포함한 국내 전역의 Core Office를 순차적으로 매입하여 규모를 확정하고 Core 오피스 리츠로 자리잡을 예정입니다. 또한 당사는 한화그룹의 스폰서 리츠로서 대주주의 우월한 신용등급을 바탕으로 타 투자상품 대비 유리한 금리경쟁력을 보유하고 있습니다. 또한 시장금리가 하향 안정화가 진행될 경우 현재 차입금 금리는 변동 적용되어 회사의 수익 구조에 긍정적으로 반영될 여지가 있습니다. 한편, 본 리츠가 차입한 일부 부동산 담보대출은 만기 도래시 차환 또는 사채발행 등의 다양한 방법을 고려하여 최상의 조건으로 진행되도록 추진할 계획입니다. 2. 주요 제품 및 서비스 가. 투자부동산 내역 1) 한화손해보험 - 여의도 사옥한화손해보험 빌딩은 서울시 영등포구 여의도동 소재로 더블 역세권인 여의도역(5,9호선)에서 도보 2분거리이며 버스환승센터는 도보 6분거리에 위치하고 있습니다.이외에도 올해 개통한 신림선 경전철과 개통예정인 신안산선 및 예비타당성 조사를 통과한 GTX-B와 더불어 5호선과 9호선이 연장 예정으로 여의도역 중심의 대중교통 접근성은 더욱 발달될 예정입니다. 또한 왕복 14차선의 의사당대로가 인접하며 2km 내 올림픽대로 및 강변북로를 통한 차량 진입이 용이하여 간선도로 접근성도 매우 우수합니다. 구분 내용 소재지 서울특별시 영등포구 여의도동 23-5 사용승인일 1995년 03월 28일 용도지역 일반상업지역 대지면적 5,707.0 ㎡ 건축면적 1,603.69㎡ 연면적 용적율 규모 지하7층 / 지상 27층 주요 임차인 한화손해보험(주), 한화투자증권(주) 등 건물 전경 여의1.jpg 여의1 여의2.jpg 여의2 여의도사옥3.jpg 여의도사옥3 여의도사옥4.jpg 여의도사옥4 2) 한화생명보험 - 노원 사옥한화생명보험 노원사옥은 서울시 노원구 상계동 소재로 더블역세권인 노원역(4,7호선)에서 도보1분 거리이며, 인근 버스정류장 15개소의 60여개 노선과 지하철을 통해 7호선 권역(건대입구, 압구정, 논현) 및 4호선 권역(도봉,종로) 서울 전역으로의 교통접근성이 뛰어납니다. 구분 내용 소재지 서울특별시 노원구 상계동 731 사용승인일 1999년 01월 21일 용도지역 일반상업지역 대지면적 752.20㎡ 건축면적 484.21㎡ 연면적 8,151.75㎡ 용적율 규모 지하5층 / 지상 12층 주요 임차인 한화생명보험(주), 한화생명금융서비스(주) 등 건물 전경 노원사옥1.jpg 노원사옥1 노원사옥2.jpg 노원사옥2 3) 한화생명보험 - 평촌 사옥한화생명보험 평촌 사옥은 경기도 안양시 동안구 소재로 범계역(4호선) 상권에 위치해 범계역 도보4분거리이며, 인근 버스정류장 7개소의 50여개 노선을 통해 범계,평촌,안양, 의왕 및 수도권 남부로의 대중교통성이 뛰어납니다. 또한 왕복 10차선이 시민대로에 접하며 과천 봉담도시화고속도, 수도권제1순환고속도로, 경부고속도로를 통한 강남(40분), 판교(30분), 신도림(40분)으로 광역접근성이 용이합니다. 구분 내용 소재지 경기도 안양시 동안구 호계동 1043 사용승인일 2005년 10월 13일 용도지역 중심상업지역 대지면적 건축면적 968.80㎡ 연면적 용적율 규모 지하5층 / 지상 15층 주요 임차인 한화생명금융서비스(주) 등 건물 전경 평촌사옥1.jpg 평촌사옥1 평촌사옥2.jpg 평촌사옥2 4) 한화생명보험 - 중동 사옥한화생명보험 중동 사옥은 경기도 부천시 중동 소재로 신중동역(7호선) 상권에 위치해 신중동역 도보 4분거리이며, 인근 버스정류장 8개소의 50여개 노선을 통해 상동, 부천역, 시흥 및 여의도권 인근으로의 대중교통성이 뛰어납니다. 또한 왕복 12차선의 길주로에 접해 송내 IC(15분) 및 수도권 제1순환 국도를 통한 경기남부(신흥IC, 20분) 및 경기
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북구(일산IC, 20분)로의 광역 접근성이 용이합니다. 구분 내용 소재지 경기도 부천시 중동 1132-3 사용승인일 2009년 02월 03일 용도지역 중심상업지역, 방화지구 대지면적 건축면적 1,445.10㎡ 연면적 용적율 규모 지하7층 / 지상 15층 주요 임차인 한화생명보험(주), 한화생명금융서비스(주) 등 건물 전경 중동사옥1.jpg 중동사옥1 중동사옥2.jpg 중동사옥2 5) 한화생명보험 - 구리 사옥한화생명보험 구리 사옥은 경기도 구리시 교문동 소재로 구리역에서 도보 10분거리이며, 인근 7개소의 버스정류장 30여개의 노선으로 서울동부 및 구리전지역으로의 대중교통성이 뛰어납니다. 또한 본자산과 접한 경춘로를 통해 상봉역(15분), 아차산로를 통해 강변역(15분) 및 강동상일IC(25분) 등 서울동부 전지역으로의 접근성이 우수합니다. 구분 내용 소재지 경기도 구리시 교문동 205-3외 6필지 사용승인일 2012년 05월 25일 용도지역 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 대지면적 건축면적 923.85㎡ 연면적 용적율 규모 지하6층 / 지상 14층 주요 임차인 한화생명금융서비스(주) 등 건물 전경 구리사옥1.jpg 구리사옥1 구리사옥2.jpg 구리사옥2 3. 원재료 및 생산설비 - 당사는 부동산투자회사로 원재료 및 생산설비에 해당하는 사항이 없습니다. 4. 매출 및 수주상황 가. 매출 현황- 당사의 매출은 투자부동산을 운용하여 발생하는 임대료 수익 등 입니다.- 당사의 주요 거래처 유형별 매출은 아래와 같습니다. (단위 : 백만원, %) 구분 매출유형 제3기(당기) 비고 매출액 비율 한화생명보험(주) 임대수익 관리수익 한화자산운용(주) 임대수익 관리수익 한화손해보험(주) 임대수익 관리수익 한화생명금융서비스(주) 임대수익 관리수익 한화투자증권(주) 임대수익 관리수익 한화시스템(주) 임대수익 관리수익 한화저축은행(주) 임대수익 관리수익 한화라이프랩(주) 임대수익 관리수익 한화손해사정(주) 임대수익 관리수익 기 타 임대수익 관리수익 그 외 합계 나. 수주상황 (단위 : 백만원 ) 품목 수주일자 납기 수주총액 기납품액 수주잔고 수량 금액 수량 금액 수량 금액 합 계 -해당사항이 없습니다. 5. 위험관리 및 파생거래 가. 위험관리요소당사는 부동산투자회사로서 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고, 투자자에게지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있습니다. 회사는 영업 활동 중 다양한 요인으로 시장위험, 유동성위험, 자본위험 등의 금융위험에 노출될 수 있습니다. 이에 따라 회사의 재무적 성과에 미칠 수 있는 잠재적 위험을 식별하여 그 효과를 최소화 하는 데 중점을 두고 있으며, 관리지표로 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등을 주기적으로 모니터링하고 있습니다. 1) 시장 위험 시장위험이란 환율이나 이자율 같은 시장가격이 변하는 위험이며, 시장금리 및 이자율 변동 등은 회사의 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 따른 시장위험 관리의 목적은 수익을 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것 입니다. 2) 유동성 위험 유동성 위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도 금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다. 회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성 위험을 관리하고 있으며, 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석 내용은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 계약상 현금흐름 합계 1년 미만 1년~5년 미지급금 미지급비용 임대보증금 (주1) 단기차입금 (주2) 장기차입금 (주2) 합 계 (주1) 현재가치할인하지 않은 금액입니다.(주2) 현재가치할인하지 않은 금액이며 이자비용이 포함된 금액입니다. 3) 자본 위험 회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를
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유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시 할 수 있습니다.산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금 및 현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다. 보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 차입금 차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품 순차입금 총 자본 자본조달비율 (*) (*)부의 금액이므로 산정하지 않았습니다. 나. 파생거래당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다. 6. 주요계약 및 연구개발활동 가. 주요 계약 당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다. 구분 계약상대방 계약일 주요계약내용 지급일/기간 부동산매매계약 한화생명보험(주) 부동산 매매계약 체결/ 금액 : 134,585백만원(한화생명보험 - 평촌, 중동, 노원, 구리사옥) 한화생명금융서비스(주) 부동산 매매계약 체결/ 금액 : 69,765백만원(한화금융서비스 - 평촌, 중동, 노원,구리사옥) 한화손해보험(주) 부동산 매매계약 체결/ 금액 : 456,000백만원(한화손해보험 - 여의도사옥) 부동산임대차 계약 한화손해보험(주) 부동산 임대보증금 금액 : 8,098백만원 / (여의도사옥) 부동산 임대보증금 금액 : 1,719백만원 / (중동사옥) 한화생명금융서비스(주) 부동산 임대보증금 금액 : 1,178백만원 / (평촌사옥) 한화투자증권(주) 부동산 임대보증금 금액 : 3,229백만원 / (여의도사옥) 한화시스템(주) 부동산 임대보증금 금액 : 1,551백만원 / (여의도사옥) 한화저축은행(주) 부동산 임대보증금 금액 : 1,968백만원 / (중동사옥) 자산관리계약 한화자산운용(주) 1. 매입수수료: 부동산 매입금의 0.5%2. 운용수수료: 연간 취득가액의 0.2% 1. 매입수수료 : 소유권을 취득한 날로부터 7일 이내 2. 운용수수료 : 매 결산기 별로 해당 결산기에 대한 정기주총일로부터 7일 이내 자산보관(현금)계약 NH투자증권(주) 연간 금 5천만원(부가세 별도) *주1) 해당 분기 종료 후 칠(7)영업일 이내 자산보관(부동산)계약 한국토지신탁(주) 부동산의 소유권이 이전된 날(소유권이전등기 접수일 기준) - 9천만원 사무수탁계약 신한펀드파트너스(주) 매입자산의 가중 평균 매입가액의 0.0085% 매 결산기말 이후 칠(7)일 이내 지급 주1) 자산보관보수 계약 금액은 제3기 정기주주총회에서 연간 5천만원에서 2천만원으로 변경 승인 예정입니다.*부동산 임대차 계약은 건별로 금액이 최근 사업연도(제3기) 매출액의 5% 이상만 기재하였습니다. 특수관계자와의 부동산 임대차 등 매출내역은 본 보고서 -
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 한화위탁관리부동산투자회사 주식회사의 이사회는 2022년 10월 26일부터 2023년 4월 30일까지 제3기 사업년도의 회계 및 업무에 관한 이사의 경영진단에 관한 의견을 아래와 같이 보고합니다. 가. 경영진단의 개요 회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는 등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다. 나 경영성과 당사의 최근 사업년도의 영업실적은 아래와 같습니다. (단위: 원) 과 목 영업수익 영업비용 영업이익 법인세비용차감전순손익(손실) 법인세비용 당기순손익(손실) 다. 재무상태 당사의 재무상태는 아래와 같습니다. (단위: 원) 과목 제3(당)기 제2(전)기 자산 유동자산 비유동자산 자산 총계 부채 유동부채 비유동부채 부채 총계 자본 자본금 기타불입자본 이익잉여금 자본 총계 라. 자금조달 당사의 차입금은 현재가치할인차금을 차감하여 총 327,003,127천원입니다. 차입금의 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다. 1) 단기차입금의 내역 (단위: 천원) 금융기관 구 분 당기말 전기말 연이자율 최종만기일 상환방법 ㈜SC은행 선순위 차입금1년물 만기일시상환 한화손해보험㈜ 소계 차감 : 현재가치할인차금 합계 (2)장기차입금의 내역 (단위: 천원) 금융기관 구 분 당기말 전기말 연이자율 최종만기일 상환방법 ㈜SC은행 선순위 차입금2년물 만기일시상환 한화손해보험㈜ 리치게이트에이치㈜ 선순위 차입금3년물 만기일시상환 한화손해보험㈜ 소계 차감 : 현재가치할인차금 합계 마. 부외거래 - 해당사항 없습니다. 바. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항 회사의 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항은 'Ⅲ. 재무에 관한 사항' 중 '5. 재무제표 주석'을 참조하시기 바랍니다.
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II. 사업의 내용 - 6. 주요계약 및 연구개발활동 - 내용 참조바랍니다. 다. 대주주와의 영업거래 (단위 : 백만원) 법인 명 관계 거래종류 거래금액 한화생명보험(주) 최대주주 투자부동산 매입 유상증자 임대보증금 임대료수익 관리수익 * 임대료 수입은 당기 중 선수수익의 임대료 수익 반영금액은 제외되었습니다.라. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래내역 (단위 : 백만원) 법인 명 관계 거래종류 거래금액 한화손해보험(주) 대규모집단계열회사 투자부동산 매입 임대보증금 차입 차입 상환 임대료수익 관리수익 한화생명금융서비스(주) 대규모집단계열회사 투자부동산 매입 임대보증금 임대료수익 관리수익 한화투자증권(주) 대규모집단계열회사 유상증자 임대보증금 임대료수익 관리수익 한화시스템(주) 대규모집단계열회사 임대보증금 임대료수익 관리수익 한화자산운용(주) 대규모집단계열회사 미지급자산관리보수 자산관리수수료 유상감자 임대료수익 관리수익 한화저축은행(주) 대규모집단계열회사 임대보증금 임대료수익 관리수익 한화라이프랩(주) 대규모집단계열회사 임대보증금 임대료수익 관리수익 한화손해사정(주) 대규모집단계열회사 임대보증금 임대료수익 관리수익 * 임대료 수입은 당기 중 선수수익의 임대료 수익 반영금액은 제외되었습니다.* 임대보증금은 당기말 현재 현재가치할인차금이 반영되지 않은 명목금액입니다.
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IV. 현금의 증가(감소)(Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ) V. 기초의 현금 VI. 기말의 현금 "첨부된 재무제표에 대한 주석은 본 재무제표의 일부입니다." 주석 제 3(당) 기 2023년 04월 30일 현재 제 2(전) 기 2022년 10월 25일 현재 한화위탁관리부동산투자회사 주식회사 1. 회사의 개요한화위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2022년 5월 10일에 설립되었습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 영등포구 63로 50, 49층(여의도동, 63한화생명빌딩)입니다. 당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다. 주주 주식수(주) 주식의 종류 지분율(%) 한화생명보험㈜ 보통주 미래에셋자산운용㈜ 보통주 ㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사 보통주 교보생명보험㈜ 보통주 기타 보통주 합계 회사의 통상적인 사업연도는 매년 6개월(매년 5월 1일과 11월 1일에 개시하고, 10월31일과 4월 30일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도 1기 사업연도는 설립등기일부터 2022년 9월 15일, 2기 사업연도는 그 다음날 개시하여 2022년 10월 25일, 3기 사업연도는 그 다음날 개시하여 2023년 4월 30일까지입니다. 2. 당기재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책(1) 재무제표 작성기준회사의 재무제표는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률'에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래 기술되어 있으며, 당기 재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 전기 재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다. 재무제표는 아래의 회계정책에서 설명한 바와 같이 매 보고기간 말에 재평가금액이나 공정가치로 측정하되는 특정 비유동자산과 금융자산을 제외하고는 역사적 원가주의를 기준으로 작성되었습니다. 경영진은 재무제표를 승인하는 시점에 회사가 예측가능한 미래기간 동안 계속기업으로서 존속할 수 있는 충분한 자원을 보유한다는 합리적인 기대를 가지고 있습니다. 따라서 경영진은 계속기업을 전제로 재무제표를 작성하였습니다. 1) 당기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책 변경의 내용은 다음과 같습니다. - 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' - 개념체계에 대한 참조(개정) 동 개정사항은 기업회계기준서 제1103호에서 종전의 개념체계('개념체계'(2007)) 대신 '개념체계'(2018)를 참조하도록 하는 내용을 포함하고 있습니다. 또한 동 개정사항은 기업회계기준서 제1037호의 적용범위에 포함되는 충당부채나 우발부채의 경우취득자는 취득일에 과거사건의 결과로 현재의무가 존재하는지를 판단하기 위해 기업회계기준서 제1037호를 적용한다는 요구사항을 추가합니다. 기업회계기준해석서 제2121호의 적용범위에 해당하는 부담금의 경우 취득자는 부담금을 납부할 부채를 생기게 하는 의무발생사건이 취득일까지 일어났는지를 판단하기 위해 기업회계기준해석서 제2121호를 적용합니다. 동 개정사항은 취득자는 사업결합에서 우발자산을 인식하지 않는다는 명시적인 문구를 추가합니다. 동 개정사항은 취득일이 2022년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도의 개시일 이후인 사업결합에 적용합니다. - 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' - 의도한 방식으로 사용하기 전에 생산된 재화의 매각금액과 관련 원가(개정) 동 개정사항은 유형자산을 경영진이 의도하는 방식으로 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 과정에서 생산된 재화의 매각금액을 유형자산의 원가에서 차감하는 것을 금지합니다. 따라서 그러한 매각금액과 관련 원가를 당기손익으로 인식하며, 해당 원가는 기업회계기준서 제1002호에 따라 측정합니다. 생산된 재화가 기업의 통상적인 활동의 산출물이 아니어서 당기손익에 포함한 매각금액과 원가를 포괄손익계산서에 별도로 표시하지
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않는다면 그러한 매각금액과 원가의 크기, 그리고 매각금액과 원가가 포함되어 있는 포괄손익계산서의 계정을 공시하여야 합니다. 동 개정사항은 이 개정내용을 처음 적용하는 재무제표에 표시된 가장 이른 기간의 개시일 이후에 경영진이 의도한 방식으로 가동할 수 있는 장소와 상태에 이른 유형자산에 대해서만 소급 적용합니다. 동 개정사항의 최초 적용 누적효과는 표시되는 가장 이른 기간의 시작일에 이익잉여금(또는 적절하다면 자본의 다른 구성요소)의 기초잔액을 조정하여 인식합니다. - 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채, 우발자산' - 손실부담계약-계약이행원가(개정) 동 개정사항은 계약이행원가는 계약에 직접관련되는 원가로 구성된다는 것을 명확히합니다. 계약과 직접관련된 원가는 계약을 이행하기 위한 증분원가(예: 직접노무원 가, 직접재료원가)와 계약을 이행하기 위한 직접 관련된 그 밖의 원가배분액(예: 계약의 이행에 사용된 유형자산의 감가상각비)으로 구성됩니다. 동 개정사항은 이 개정사항을 최초로 적용하는 회계연도의 개시일에 모든 의무의 이행이 완료되지는 않은 계약에 적용합니다. 비교재무제표는 재작성 하지 않고, 그 대신 개정내용을 최초로 적용함에 따른 누적효과를 최초적용일의 기초이익잉여금 또는적절한 경우 다른 자본요소로 인식합니다. - 한국채택국제회계기준 2018-2020 연차개선 동 연차개선은 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택', 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 기업회계기준서 제1116호 '리스', 기업회계기준서제1041호 '농림어업'에 대한 일부 개정사항을 포함하고 있습니다. ① 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 동 개정사항은 지배기업보다 늦게 최초채택기업이 되는 종속기업의 누적환산차이의 회계처리와 관련하여 추가적인 면제를 제공합니다. 기업회계기준서 제1101호 문단 D16(1)의 면제규정을 적용하는 종속기업은 지배기업의 한국채택국제회계기준 전환일에 기초하여 지배기업의 연결재무제표에 포함될 장부금액으로 모든 해외사업장의 누적환산차이를 측정하는 것을 선택할 수 있습니다. 다만 지배기업이 종속기업을 취득하는 사업결합의 효과와 연결절차에 따른 조정사항은 제외합니다. 관계기업이나 공동기업이 기업회계기준 제1101호 문단 D16(1)의 면제규정을 적용하는 경우에도 비슷한 선택을 할 수 있습니다. ② 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 동 개정사항은 금융부채의 제거 여부를 평가하기 위해 '10%' 테스트를 적용할 때, 기업(차입자)과 대여자 간에 수취하거나 지급하는 수수료만을 포함하며, 여기에는 기업이나 대여자가 다른 당사자를 대신하여 지급하거나 수취하는 수수료를 포함한다는 점을 명확히 하고 있습니다. 동 개정사항은 최초 적용일 이후 발생한 변경 및 교환에 대하여 전진적으로 적용됩니다. ③ 기업회계기준서 제1116호 '리스' 동 개정사항은 기업회계기준서 제1116호 사례13에서 리스개량 변제액에 대한 내용을 삭제하였습니다. ④ 기업회계기준서 제1041호 '농림어업' 동 개정사항은 생물자산의 공정가치를 측정할 때 세금 관련 현금흐름을 제외하는 요구사항을 삭제하였습니다. 이는 기업회계기준서 제1041호의 공정가치측정이 내부적으로 일관된 현금흐름과 할인율을 사용하도록 하는 기업회계기준서 제1113호의 요구사항과 일관되도록 하며, 기업은 가장 적절한 공정가치 측정을 위해 세전 또는 세후 현금흐름 및 할인율을 사용할지 선택할 수 있습니다. 2) 재무제표 발행승인일 현재 제정ㆍ공표되었으나, 아직 시행일이 도래하지 아니하였으며 회사가 조기 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준의 내역은 다음과 같습니다. - 기업회계기준서 제1117호 '보험계약'(제정) 기업회계기준서 제1117호는 보험계약의 인식, 측정, 표시 및 공시에 대한 원칙을 설정하고, 기업회계기준서 제1104호 보험계약을 대체합니다. 기업회계기준서 제1117호는 직접참가특성이 있는 보험계약에 대해 변동수수료접근법을 적용하는 수정된 일반모형을 설명합니다. 특정 요건을 충족하는 경우 보험료배분접근법을 이용하여
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잔여보장부채를 측정함으로써 일반모형은 단순화됩니다. 일반모형은 미래현금흐름의 금액, 시기 및 불확실성을 추정하기 위해 현행의 가정을 이용하며, 그러한 불확실성에 대한 원가를 명시적으로 측정합니다. 시장이자율과 보험계약자의 옵션 및 보증의 영향을 고려합니다. 기업회계기준서 제1117호는 실무적으로 불가능하여 수정소급법이나 공정가치법이 적용되는 경우가 아니라면 소급적으로 적용되어야 합니다. 경과규정의 목적상 최초 적용일은 동 기준서를 최초로 적용하는 회계연도의 개시일이며, 전환일은 최초 적용일의 직전 기간의 기초시점입니다. - 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' - 유동부채와 비유동부채의 분류(개정) 동 개정사항은 재무상태표에서 유동부채와 비유동부채의 표시에만 영향을 미치며, 자산, 부채 및 손익의 금액이나 인식시점 또는 해당 항목들에 대한 공시정보에 영향을 미치지는 않습니다. 동 개정사항은 유동부채와 비유동부채의 분류는 보고기간말에 존재하는 기업의 권리에 근거한다는 점을 명확히 하고 기업이 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리를 행사할지 여부에 대한 기대와는 무관하다는 점을 강조합니다. 그리고 보고기간말에 차입약정을 준수하고 있다면 해당 권리가 존재한다고 설명하고 결제는 현금, 지분상품, 그 밖의 자산 또는 용역을 거래상대방에게 이전하는 것으로 그 정의를 명확히 합니 다. 동 개정사항은 2023 년 1 월 1 일 이후 최초로 시작하는 회계연도의 개시일 이후 소급적으로 적용되며 조기적용이 허용됩니다. - 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 및 국제회계기준 실무서2 '중요성에 대한 판단'(개정) - 회계정책 공시 동 개정사항은 회계정책의 공시에 대한 기업회계기준서 제1001호의 요구사항을 변경하며, '유의적인 회계정책'이라는 모든 용어를 '중요한 회계정책 정보'로 대체합니다. 기업회계기준서 제1001호 관련 문단도 중요하지 않는 거래, 그 밖의 사건 또는 상황과 관련되는 회계정책 정보는 중요하지 않으며 공시될 필요가 없다는 점을 명확히 하기 위해 개정합니다. 회계정책 정보는 금액이 중요하지 않을지라도 관련되는 거래, 그 밖의 사건 또는 상황의 성격 때문에 중요할 수 있습니다. 그러나 중요한 거래, 그 밖의 사건 또는 상황과 관련되는 모든 회계정책 정보가 그 자체로 중요한 것은 아닙니다. 또한 국제회계기준 실무서2에서 기술한 '중요성 과정의 4단계'의 적용을 설명하고 적용하기 위한 지침과 사례가 개발되었습니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 전진적으로 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 국제회계기준 실무서2에 대한 개정사항은 시행일이나경과규정을 포함하지 않습니다. - 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경과 오류'(개정) - 회계추정치의 정의 동 개정사항은 회계추정의 변경에 대한 정의를 회계추정치의 정의로 대체합니다. 새로운 정의에 따르면 회계추정치는 "측정불확실성의 영향을 받는 재무제표상 화폐금액"입니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기적용이 허용됩니다 이 개정내용을 처음 적용하는 회계연도 시작일 이후에 발생하는 회계추정치 변경과 회계정책 변경에 적용합니다. - 기업회계기준서 제1012호 '법인세' - 단일 거래에서 생기는 자산과 부채에 관련되는 이연법인세 동 개정사항은 최초인식 예외규정의 적용범위를 축소합니다. 동 개정사항에 따르면 동일한 금액으로 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이를 생기게 하는 거래에는 최초인식 예외규정을 적용하지 않습니다. 적용가능한 세법에 따라 사업결합이 아니고 회계이익과 과세소득에 영향을 미치지 않는 거래에서 자산이나 부채를 최초로 인식할 때 같은 금액의 가산할 일시적차이와 차감할 일시적차이가 생길 수 있습니다. 예를 들어 이러한 상황은 리스개시일에 기업회계기준서 제1116호를 적용하여 리스부채와 이에 대응하는 사용권자산을 인식할 때 발생할 수 있습니다. 기업회계기준서 제1012호의 개정에 따라 관련된 이연법인세자산과 이연법인세부채를 인식해야 하며, 이연법인세자산의
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인식은 기업회계기준서 제1012호의 회수가능성 요건을 따르게 됩니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되며 조기적용이 허용되며, 상기에 열거된 제ㆍ개정사항이 재무제표에 미치는 영향이 중요하지 않을 것으로 판단하고 있습니다. (2) 현금및현금성자산현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금, 기타 취득일 현재 만기일이 3개월 이내에 도래하는 매우 유동적인 단기 투자자산을 포함하고 있습니다. (3) 기능통화와 표시통화회사는 영업활동이 이루어지는 주된 경제 환경에서의 통화("기능통화")를 적용하여 측정하고 있습니다. 회사의 기능통화는 대한민국 원화이며, 재무제표는 대한민국 원화로 표시되어 있습니다.(4) 수익인식 당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생한 리스료 수익은 리스기간에 걸쳐 리스이용자의 투자부동산 이용에 따른 효익 감소를 반영하는 체계적인 기준으로 인식하고 있으며, 종속기업으로부터 발생하는 배당금 수익은 받을 권리와 금액이 확정되는 시점에서 인식하고 있습니다. 따라서, 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다. (5) 리스당사는 각 리스를 운용리스 또는 금융리스로 분류합니다. 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류하며 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류합니다. 당사가 중간리스제공자인 경우 당사는 상위리스와 전대리스를 두 개의 별도 계약으로 회계처리하고 있습니다. 당사는 기초자산이 아닌 상위리스에서 생기는 사용권자산에 따라 전대리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류합니다. 당사는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다. 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 당사는 그 기준을 적용합니다. 당사는 운용리스 체결과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다. 금융리스에서 리스이용자로부터 받는 금액은 당사의 리스순투자로서 수취채권으로 인식합니다. 당사는 당사의 리스순투자 금액에 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 배분합니다. 최초 인식 이후에 당사는 추정 무보증잔존가치를 정기적으로 검토하며, 기업회계기준서 제1109호의 제거 및 손상에 대한 요구사항을 적용하여 리스채권의 기대신용손실을 손실충당금으로 인식합니다. 금융리스수익은 리스채권의 총장부금액을 참조하여 계산합니다. 다만 신용이 손상된금융리스채권의 경우에는 상각후원가(즉 손실충당금 차감 후 금액)를 참조하여 금융수익을 계산합니다. 계약에 리스요소와 비리스요소가 포함되어 있는 경우, 당사는 기업회계기준서 제1115호를 적용하여 계약대가를 각 구성요소에 배분합니다. (6) 투자부동산 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득시 발생한 거래원가를 포함하여 최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 취득원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을차감한 금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다. 후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래경제적효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 토지를 제외한 투자부동산은 경제적 내용연수에 따라 23 ~ 40년을 적용하여 정액법으로 상각하고 있습니다. 투자부동산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 보고기간 말에 재검토하고 있으며, 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다. 투자부동산을 처분하거나, 투자부동산의
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사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 미래경제적효익을 기대할 수 없는 경우에 해당 투자부동산의 장부금액을 재무상태표에서 제거하고 있습니다. 투자부동산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정하고 있으며, 해당 투자부동산이 제거되는 시점의 당기손익으로 인식하고 있습니다.(7) 금융자산 1) 분류 회사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.- 당기손익-공정가치 측정 금융자산- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산- 상각후원가 측정 금융자산 금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다. 공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 회사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다. 2) 측정 회사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다. 내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다. ① 채무상품금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 회사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다. (가) 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. (나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다. (다) 당기손익-공정가치측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다.② 지분상품회사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 회사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다. 3) 손상 회사는
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미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 계약자산에 대해 회사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. 4) 제거 회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 "차입금"으로 분류합니다. 5) 금융상품의 상계 금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다. 6) 비금융자산의 손상영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다. (8) 금융부채 1) 분류 및 측정당기손익인식금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 대상이 아닌 파생상품이나 내재파생상품을 포함한 금융상품으로부터 분리된 파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.당기손익인식금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 "기타지급채무", "단기차입금" 등으로표시됩니다. 2) 제거금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. (9) 당기법인세 및 이연법인세 법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다. 이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다. 이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다. 이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.다만, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 이 경우 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로
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당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 일시적차이에 대한 이연법인세자산(부채)을 계상하지 아니하였습니다. (10) 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당 회사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 3. 중요한 회계추정 및 가정회사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다. (1) 법인세 회사의 과세소득에 대한 법인세는 세법 및 과세당국의 결정을 적용하여 산정되므로 최종 세효과를 산정하는 데에는 불확실성이 존재합니다. (2) 투자부동산의 공정가치당사는 투자부동산의 공정가치를 추정하기 위해 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 투입변수를 포함하는 평가기법을 사용하였습니다. 4. 위험관리(1) 위험관리요소회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다.회사의 전반적인 위험관리는 회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다. 1) 시장위험 회사의 경우 이자부 자산이 존재하지 않기 때문에 회사의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 따라서 회사는 현금흐름 및 공정가치 이자율위험에 노출되어 있지 않습니다. 2) 신용위험신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 회사는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 회사는 매출채권 및 기타채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다. ① 매출채권과 계약자산 회사는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다. ② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산 상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(미수금, 금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다. 3) 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다. 회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 계약상 현금흐름 합계 1년미만 1년~5년 미지급금 미지급비용 임대보증금 (주1) 단기차입금 (주2) 장기차입금 (주2) 합 계 (주1) 현재가치할인하지 않은 금액입니다.(주2) 현재가치할인하지 않은 금액이며 이자비용이 포함된 금액입니다. (2) 자본위험관리 회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을
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보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다. 산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다. 보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 차입금 차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품 순차입금 총 자본 자본조달비율 (*) (*)부의 금액이므로 산정하지 않았습니다.5. 금융상품 공정가치(1) 금융상품 종류별 공정가치 (단위: 천원) 구분 당기말 전기말 장부금액 공정가치 장부금액 공정가치 금융자산: 현금및현금성자산 단기금융상품 매출채권및기타채권 기타유동금융자산 장기금융상품 합계 금융부채: 단기차입금 기타유동금융부채(미지급금) 기타유동금융부채(미지급비용) 단기임대보증금 장기차입금 장기임대보증금 합계 (2) 금융상품 공정가치 서열 체계공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)당기말 현재 당사의 금융상품은 현금및현금성자산으로 장부가액을 공정가치의 합리적인 근사치로 추정하였으므로 공정가치 서열 체계공시에서 제외하였습니다.(3) 회사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다. 6. 범주별 금융상품(1) 금융상품 범주별 장부금액1) 금융자산 (단위 : 천원) 구 분 상각후원가로측정하는 금융자산 당기말 전기말 현금및현금성자산 단기금융상품 매출채권및기타채권 기타유동금융자산 장기금융상품 합계 2) 금융부채 (단위 : 천원) 구 분 상각후원가로측정하는 금융부채 당기말 전기말 단기차입금 기타유동금융부채(미지급금) 기타유동금융부채(미지급비용) 단기임대보증금 장기차입금 장기임대보증금 합계 (2) 금융상품 범주별 순손익 (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 상각후원가로측정하는 금융자산 이자수익 상각후원가로측정하는 금융부채 이자비용 7. 현금및현금성자산보고기간종료일 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 금융기관 당기말 전기말 현금및현금성자산 ㈜SC은행 8. 단기금융상품보고기간종료일 현재 단기금융상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 금융기관 이자율 당기말 전기말 비고 정기예금 ㈜SC은행 정기예금 ㈜SC은행 정기예금 ㈜SC은행 질권설정(*) 정기예금 하나은행 질권설정(*) 합계 (*) 상기 정기예금은 임차인에게 근질권이 설정되어 있습니다.9. 매출채권및기타채권보고기간종료일 현재 매출채권및기타채권의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 미수금 차감: 손실충당금 미수금(순액) 10. 기타금융자산보고기간종료일 현재 기타금융자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 유동 비유동 미수수익 11. 기타자산보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 유동 비유동 유동 비유동 선급비용 선납세금 합계 12. 장기금융상품보고기간종료일 현재 장기금융상품의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 금융기관 이자율 당기말 전기말 비고 정기예금 ㈜SC은행 질권설정(*) (*) 상기 정기예금은 임차인에게 근질권이 설정되어 있습니다. 13. 투자부동산(1) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말
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전기말 취득원가 감가상각누계액 순장부금액 취득원가 감가상각누계액 순장부금액 토지 건물 건설중인자산 합계 (2) 당기 및 전기 중 투자부동산의 장부금액 변동 내역은 다음과 같습니다.(당기) (단위 : 천원) 과 목 기초금액 취득 감가상각비 기말금액 토지 건물 건설중인자산 합계 (전기) (단위 : 천원) 과 목 기초금액 취득 감가상각비 기말금액 토지 건물 합계 (3) 당기 및 전기 중 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 운용수익(주1) 운용비용(주2) (주1) 임대료수익,관리수익,주차수익 및 기타수익을 합친 금액입니다.(주2) 부동산관리용역위탁수수료, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료를 합친 금액입니다. (4) 투자부동산의 공정가치당기말 현재 투자부동산의 공정가치는 661,100백만원입니다. 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의독립적인 기업인 ㈜제일감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다. (5) 운용리스 제공내역회사는 보유 중인 투자부동산에 대해 한화생명보험㈜ 등과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 회사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 1년 이내 1년 초과 5년 이내 5년 초과 합 계 (6) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2) - 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3) (단위: 천원) 과 목 당기말 합 계 수준 1 수준 2 수준 3 투자부동산 (7) 가치평가기법 및 투입변수 (단위: 천원) 과 목 당기말 공정가치 수준 가치평가기법 관측가능하지 않은 투입변수 공정가치와 투입변수와의 관계 투자부동산 거래사례비교법 및 수익환원법 평방미터당 가격 및 운영수익 (주1) (주1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다. 14. 담보제공현황(1) 보고기간종료일 현재 회사는 차입금 및 임대보증금과 관련하여 428,415,385천원을 담보로 제공하고 있습니다.[차입금 관련 담보 제공 내역] (단위: 천원) 구분 순위 우선수익자 채권최고액 관련채무 채무금액 투자부동산에 대한 담보신탁계약에 따른 우선수익권 1순위 ㈜SC은행 차입금 1순위 ㈜신한은행 차입금 1순위 한화손해보험㈜ 차입금 합 계 [임대보증금 관련 담보 제공 내역] (단위 : 천원) 구 분 담보제공자산 설정권자 채권최고액 채무명목금액 관련채무 투자부동산(여의도) 건물 한화손해보험㈜ 근저당권 투자부동산(여의도) 건물 한화투자증권㈜ 근저당권 투자부동산(여의도) 건물 한화투자증권㈜ 근저당권 투자부동산(여의도) 건물 한화투자증권㈜ 전세권 투자부동산(여의도) 건물 파리크라상 커피앳웍스 근저당권 투자부동산(여의도) 건물 파리크라상 피그인더가든 전세권 투자부동산(여의도) 건물 파리크라상 피그인더가든 근저당권 투자부동산(여의도) 건물 킨코스코리아 전세권 투자부동산(노원) 건물 한화생명금융서비스㈜ 근저당권 투자부동산(노원) 건물 ㈜하이모 전세권 투자부동산(노원) 건물 한화생명보험㈜ 근저당권 투자부동산(노원) 건물 삼성카드㈜ 근저당권 투자부동산(노원) 건물 한국장애인고용공단 근저당권 투자부동산(노원) 건물 현대카드 근저당권 투자부동산(중동) 건물 한화저축은행㈜ 근저당권 투자부동산(중동) 토지 한화손해보험㈜ 근저당권 투자부동산(중동) 건물 근저당권 투자부동산(중동) 건물 삼성화재해상보험㈜ 근저당권 투자부동산(중동) 건물 삼성화재해상보험㈜ 근저당권 투자부동산(중동) 건물 DB손해보험 근저당권 투자부동산(중동) 건물 KB손해보험 근저당권
한화리츠 — 사업보고서 (2023.04)

투자부동산(중동) 건물 국민연금공단 근저당권 투자부동산(중동) 건물 한화손해보험㈜ 근저당권 투자부동산(중동) 건물 뉴스킨코리아㈜ 전세권 투자부동산(중동) 건물 한국방송공사(KBS) 근저당권 투자부동산(중동) 건물 KB국민카드 근저당권 투자부동산(중동) 건물 한화생명보험㈜ 근저당권 투자부동산(중동) 건물 한화생명금융서비스㈜ 근저당권 투자부동산(중동) 건물 한화생명보험㈜ 근저당권 투자부동산(평촌) 건물 교원 근저당권 투자부동산(평촌) 토지 한화투자증권㈜ 근저당권 투자부동산(평촌) 토지 삼성화재해상보험㈜ 근저당권 투자부동산(평촌) 토지 한화손해보험㈜ 근저당권 투자부동산(평촌) 건물 ㈜힘찬건설 근저당권 투자부동산(평촌) 건물 ㈜엠에프지코리아 전세권 투자부동산(평촌) 토지 삼성카드㈜ 근저당권 투자부동산(평촌) 건물 한화생명보험㈜ 근저당권 투자부동산(평촌) 건물 한화생명보험㈜ 근저당권 투자부동산(평촌) 건물 한화생명금융서비스㈜ 근저당권 투자부동산(평촌) 건물 하나건설산업 근저당권 투자부동산(구리) 건물 DB손해보험 근저당권 투자부동산(구리) 건물 DB손해보험 근저당권 투자부동산(구리) 건물 국민연금공단 근저당권 투자부동산(구리) 건물 서울보증보험 근저당권 투자부동산(구리) 건물 메리츠화재해상보험㈜ 근저당권 투자부동산(구리) 건물 한화손해보험㈜ 전세권 투자부동산(구리) 건물 한화생명보험㈜ 근저당권 투자부동산(구리) 건물 한화생명금융서비스㈜ 근저당권 합 계 15. 보험가입현황(1) 보고기간종료일 현재 투자부동산 중 5개 사옥에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 담보종류 대상자산 대상건물 부보금액 보험회사명 재산종합위험(주1) 건물 등 5개 사옥 한화손해보험㈜ 특수건물화재위험(주1) 건물 5개 사옥 기업휴지위험(주1) 해당사항없음 해당사항없음 배상책임위험(주1) 시설소유관리자배상 1사고당, 대인/대물배상책임 10,000,000주차장배상 1사고당, 대인/대물배상책임 1,000,000구내치료비 1인당/1사고당 5,000 승강기사고배상책임보험 건물 내 승강기 5개 사옥 대인 80,000 대물 10,000 가스사고배상책임보험 건물 등 여의도, 평촌,노원, 중동 대인 80,000 대물 300,000 (주1) 상기 재산종합보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜SC은행, ㈜신한은행, 한화손해보험㈜에 부보금액을 한도로 하여 526,320,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.16. 기타금융부채보고기간종료일 현재 기타금융부채의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 유동 비유동 유동 비유동 미지급금 미지급비용 합계 17. 기타부채보고기간종료일 현재 기타부채의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 유동 비유동 유동 비유동 선수수익 부가세예수금 합 계 18. 차입금(1) 보고기간종료일 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 구 분 당기말 전기말 연이자율 최종만기일 상환방법 ㈜SC은행 선순위 차입금 만기일시상환 한화손해보험㈜ 소계 차감 : 현재가치할인차금 합계 상기 단기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 14 참조).(2) 보고기간종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 구 분 당기말 전기말 연이자율 최종만기일 상환방법 ㈜SC은행 중순위 차입금 만기일시상환 한화손해보험㈜ 리치게이트에이치㈜ 후순위 차입금 만기일시상환 한화손해보험㈜ 소계 차감 : 현재가치할인차금 합계 상기 장기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 14 참조). 19. 임대보증금보고기간종료일 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 유동 비유동 유동 비유동 명목금액 현재가치할인차금 장부금액 20. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2