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토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2023.12)

"공공지원주택사업리츠"와의 임대차계약에 따른 토지 임대료 납부 및 향후 보유 부동산 매각 등을 통해 발생될 예정입니다. 따라서 당사의 현금흐름은 각 "공공지원주택사업리츠"가 진행할 계획인 "공공지원주택사업" 의 영향을 받습니다. ■ 사업부문 현황 : 부동산투자회사업 (REITs) 가. 부동산투자회사 산업의 특성 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다. 부동산투자회사는 법상 자기관리부동산투자회사, 위탁관리부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사로 구분됩니다. 당사는 위탁관리부동산투자회사로서 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 자산의 투자 및 운용과 관련된 자산관리업무를 「부동산투자회사법」상 자산관리회사의 적격요건을 갖춘 자에게 위탁하여야 하는 회사입니다. 따라서 당사는 한국토지주택공사와 자산관리계약을 체결하여 당사의 자산의 투자 및 운용등과 관련된 업무를 위탁하였습니다. 자기관리부동산투자회사 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 위탁관리부동산투자회사 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 기업구조조정부동산투자회사 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의투자ㆍ 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 위탁관리부동산투자회사 시장은 모집된 자금을 통해 저금리 상황에서 안정적이고 수익성 있는 부동산 금융상품의 출시를 통해 일반투자자들의 부동산 직접투자위험을 회피케 하는 등 부동산 간접투자제도의 활성화 및 투명화를 추구한다는 특성이 있습니다. 나. 부동산 투자회사 산업의 시장 현황, 경쟁현황 (1) 국내 리츠 시장현황 부동산투자회사(이하 "리츠")는 「부동산투자회사법」 제21조 1호~7호의 업무를 하기 위해서는 국토교통부의 영업인가를 득하거나 영업등록을 신청하여야 합니다. 국내 인가리츠 현황은 2002년부터 2022년 까지 그 수가 증가하였고, 특히 위탁관리리츠의 인가와 인가신청이 두드러진 상황입니다. 정부의 공공지원 민간임대주택 정책에 따른 기업형 민간임대주택사업을 시행하는 위탁관리부동산투자회사의 증가로 인해 전체 리츠 수가 증가하고 있으며, 자기관리리츠 인가신청은 지속적으로 감소추세이나, 2010년 부동산투자회사법 개정으로 리츠 설립에 대한 제한사항이 완화되면서 자기관리 리츠의 설립이 증가하였고, 2013년 이후 성장세가 회복되었으며, 2022년 기준 기업구조조정리츠(CR리츠) 14개, 위탁관리리츠 331개, 자기관리리츠 4개로 총 349개의 리츠가 운영 중입니다. 제21조(자산의 투자ㆍ운용방법) 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다. 1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분 2. 부동산개발사업 3. 부동산의 임대차 4. 증권의 매매 5. 금융기관에의 예치 6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리 및 처분 [ 연도별 리츠 현황 ] (단위: 개, 조원) 연도별 인가리츠 총자산 (자료 : 한국리츠협회) [ 각 리츠 현황 및 자산총계] 리츠현황_2022.jpg 리츠현황_2022 (자료 : 한국리츠협회) 국내 리츠는 2021년 기준 총 315개 부동산투자회사가 운영 중이며, 총자산규모기준 약 99.1%가 위탁관리리츠 및 기업구조조정리츠로 구성되어 있습니다. 국내 위탁관리리츠의 연평균 배당수익률은 2021년 약 6.2% 수준을 보이고 있습니다. 국내 유형별 리츠의 배당수익률 추이는 아래와 같습니다. [ 리츠유형 별 배당수익률] 연도별 배당수익률_2021.jpg 연도별 배당수익률_2021 4Q 기준 (자료 : 한국리츠협회)
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리츠의 투자자산의 유형별 현황은 아래와 같습니다. 2022년 기준 총 리츠의 투자자산별 배당수익률은 주택 및 오피스 순으로 높고, 호텔이 가장 낮은 것으로 나타났습니다. 2022년 기준 리츠의 투자자산별 배당수익률 추이는 아래와 같습니다. [ 리츠 투자자산별 배당수익률 ] 투자섹터별 리츠성과비율_2022.jpg 투자섹터별 리츠성과비율_2022 (자료 : 리츠정보시스템) 2021년 기준 리츠의 자산규모별 배당수익률 추이는 아래와 같습니다. [ 리츠 자산규모별 배당수익률 ] 2021년 자산규모별 배당수익률.jpg 2021년 자산규모별 배당수익률 (자료 : 리츠정보시스템) 다. 국내 시장 여건 및 산업의 성장성 향후 리츠산업은 일반국민 부동산 투자기회 확대를 위한 상장리츠 육성책(2016.02.23 국토교통부 보도자료) 및 리츠 자산관리회사의 업역제한을 완화하기 위한 부동산투자회사법 시행령 개정 (2016.12.27 국토교통부 보도자료) 등에 따라 공모, 상장 활성화 추진, 공모특전 인센티브 부여 및 민간 자율성 제고를 통한 리츠 활성화 정책 등이 시행될 것으로 예상되어, 리츠산업의 발전이 예상됩니다. 또한 정부의 공공지원민간임대주택 정책 확대, 당사와 같은 토지지원리츠 및 토지임대부 리츠 구조의 도입 및 범 정부적 지원 등으로 투자자산 대상의 유형 및 규모 등이 확대될 것으로 예상됩니다. 라. 경기변동의 특성 및 계절성, 제도변화에 특성 리츠산업은 계절성의 영향보다는 경기변동의 특성, 특히 부동산 경기의 변동성에 영향을 받습니다. 부동산의 가격은 경기변동과 밀접한 관계를 보유하고 있습니다. 또한 정부의 정책적인 제도 변화에 대한 영향력이 큰 상황이며, 향후 리츠산업은 정부의 공공지원 민간임대주택(구. NEWSTAY) 확대에 따른 위탁관리부동산투자회사의 임대주택 조성사업 부문의 증가가 예상됩니다. 공공지원 민간임대주택 정책은 집값 상승으로 주택 마련이 어려워지자 실수요자 및 무주택 서민을 중심으로 임대주택을 공급하고 생애단계별 소득수준별 맞춤형 지원을 해주는 취지에서 탄생했습니다. 정부가 새로운 기업형 임대주택의 공급을 통해 중산층의 주거고민을 해결하고, 전월세 시장 및 선진화된 임대차 문화를 정착시킬 수 있도록 만든 제도입니다. 정부는 저소득층 및 중산층을 위한 임대주택 정책을 확대할 것으로 예상되며 이에따라 임대주택에 대한 사회적 인식과 법적 제도가 더욱 개선되어 갈 것으로 예상됩니다. 공공지원 민간임대주택 사업은 부동산투자회사(REITs)가 사업주체가 되어 임대, 운영, 보유부동산 매각, 청산을 통해 주주에게 배당함을 그 사업목적으로 하는 것으로, 정부나 관계법령은 공공지원 민간임대주택 출자자에 대한 투자원금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 향후 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 기업가치의 하락으로 인해 부동산투자회사의 주식의 가치는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한 임대주택 등의 의무 임대기간 인 8년이후 보유 부동산을 매각하는 시점에 공공지원 민간임대주택 사업회사가 보유한 부동산의 시장가격이 현저히 하락하는 경우에는 기업가치의 급락이 발생할 수 있어, 해당기업의 주식가치는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 정부는 공공지원 민간임대주택 사업의 다변화를 위해 토지지원리츠 제도를 도입하였으며, 당사와 같이 토지를 매입하는 부동산투자회사를 설립하여, 토지를 매입하여 임대주택 조성 및 운영을 시행하는 개별 공공지원 민간임대주택 사업회사 부동산투자회사)에게 토지를 임대운용하여 운용하는 형태의 제도를 시행하고 있습니다. 토지지원부동산투자회사는 한국토지주택공사 및 대한민국정부 (주택도시기금, 주택도시기금의 운용·관리자인 국토교통부장관의 대리인 주택도시보증공사)로부터 출자를 받고, 주택도시보증공사의 보증을 통한 회사채 발행 등을 통해 자금을 조달한 후 한국토지주택공사 또는 민간이 보유한 토지를 매입할 것입니다. 당사는 향후 보유할 토지를 최장 30년간 임대 운영 가능하나, "공공지원주택사업리츠"의 의무임대운영기간 종료 후 일반 수분양자에게 보유 임대주택 및
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판매시설 등을 매각할 경우, 당사의 토지를 함께 매각할 예정입니다. 해당사업의 전반적인 구조도는 아래와 같습니다. 사업의 전반적인 구조도_f.jpg 사업의 전반적인 구조도 ● 사업부문 현황 : 부동산 개발, 임대 및 분양업 가. 산업의 특성 당사는 정부의 공공지원 민간임대주택 정책에 따라 한국토지주택공사 및 기타 소유주로부터 택지를 매입하여, 개별 민간임대주택 조성 및 운영 사업자인 민간임대주택 사업회사(부동산투자회사)에게 토지를 임대할 계획이며, 임대 운영 후 토지를 매각하여 발생하는 수익을 주주에게 배당하는 것을 당사의 사업목적으로 하고있습니다. 다만, 향후 공공지원 민간임대주택 사업회사가 보유 임대주택 등을 매각하는 경우에 당사의 토지를 매각할 계획입니다. 따라서 당사의 사업은 부동산 개발산업의 특성과 연동됩니다. 부동산 개발 및 임대, 분양사업은 부동산 경기 및 입지 등과 밀접한 연관을 보유하고 있습니다. 당사로부터 토지를 임차할 예정인 개별 공공지원 민간임대주택 사업회사의 사업영역은 공동주택 및 복합시설 등을 조성하는 분야이며, 부동산개발과 관련하여 개발사업자는 사업 타당성 검토, 설계, 시공사의 선정 및 관련 인허가 절차의 진행, 사업을 진행하기 위한 자금조달 등을 총괄하여 진행합니다. 또한 개발사업이 완료되면 입주자 모집 및 판매시설 임차인모집을 위한 마케팅 및 홍보, 임차인에 대한 토탈 임대관리서비스를 제공하고, 이후 부동산의 가치를 극대화 한 이후 적정가격에 매각하여야 합니다. 이러한 부동산 개발 및 임대 사업은 사업의 진행단계를 개발단계, 임대운영단계, 매각단계로 나눌 수 있습니다. 각 단계별로 사업진행이 정상적으로 이루어지지 못하거나 지연될 경우 사업성이 악화되어 매각가치가 하락할 위험이 존재합니다. 개발단계에서의 인허가 위험, 시공사 위험, 재해 등 불가항력적인 변수로 인한 사업진행 지연위험 등이 발생할 수 있는 특성이 있으며, 매각단계에서는 부동산 시장의 경기 변동 및 수급 변화에 따라 매각가치가 변동될 수 있는 특성이 있습니다. 이에 따른 시장 분석의 요구와 범위가 확대되고 있으며, 마케팅 능력의 중요도가 대두되는 특성을 보유합니다. 또한 개발사업 진행을 위한 자금조달이 어려울 경우, 사업진행이 지연되거나 이루어지지 않을 수 있습니다. 또한, 민간임대주택 사업의 경우 일반적인 부동산개발사업과는 달리 보유 부동산의 매각시점이 개발 완료시점으로부터 장기에 걸쳐 일어나게 되므로 해당 시점의 부동산 시장 환경이 본 건 사업의 성패를 결정할 것입니다. 현재 시점에서는 해당 시점의 부동산 사업환경을 예측하기 어렵습니다. 나. 국내 시장 여건 및 산업의 성장성 국내 주택 개발사업은 공시서류 제출일 현재 주택의 공급과잉 우려는 대두되지 않고 있습니다. 또한 주택매매가격은 2건의 사업지가 속해 있는 수도권과 서울의 경우, 2018년 중순까지 크게 상승하였다가 현재는 조정 중에 있습니다. 현 정부는 주택가격의 안정화와 공급의 확대를 위한 정책을 지속적으로 펼치고 있습니다. 정부의 지속적인 정책에 따라 주택가격이 하락할 가능성이 존재합니다. 특히, 정부는 또한 주택가격 억제를 위한 "민간택지 분양가 상한제"를 2019.10월부터시행할 것입니다. 주택 가격 상승 불안심리를 차단하기 위해서 투기과열지구(서울 전지역 포함)에 1차적으로 적용할 것으로 계획 중입니다. 정부는 분양가가 현재보다 20~30%가량 하락할 것으로 예상하고 있으며, 이는 종국적으로 집값 하향 안정화를 이룰 것을 목표로 하고 있습니다. 정부의 규제 정책 및 양호하지 못한 시장여건 등이 지속 형성될 경우 전반적인 산업의 성장성이 저해될 수 있습니다. 주택임대시장은 2014년 전체 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 38.3%였으나, 이후 상승하여 2018년에는 40.5%로 4년만에 2.2% 가량 증가했습니다. 월세 비중이 빠르게 증가했던 2010년 초 대비 다소 둔화되었습니다. 공공지원 민간임대주택 정책 시행에 따라 2020년까지 총 20만호의 공급이 예상되었던 것과 달리 다소 공급이 지연되고 있습니다. 수도권 지역의 높은 주택
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매매가격과 세계적 저금리 기조에 따른 금리하락 등으로 전월세 전환이 빨라지면서 주거비 부담도 상승하는 반면, 장기거주가 가능하고 임대료가 안정적인 등록 임대주택의 필요성이 증대되어 임대주택 위주로 정책이 확대되었으며, 1~2인 소형 가구 증가와 주거 트랜드의 변화에 따라 임대 형태는 향후에도 40% 이상의 점유율을 보일 것으로 예상됩니다. 최근 수도권 지역을 중심으로 주택가격이 가파르게 상승하여 중장기적으로 중산층 및 저소득층을 중심으로 전월세 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 높아진 주택가격으로 인해 자가보유의 문턱이 다소 높아지고, 대출 규제가 강화되었기 때문입니다. 따라서, 향후 월세 임대주택에 대한 수요는 확대될 것으로 예상되며 그에 따른 임대 산업의 성장성이 지속될 것으로 예상됩니다. 그러나, 정부의 공공지원 민간임대주택의 공급 증가 및 임대주택사업의 경쟁심화로 인해 개별 "공공지원주택사업리츠"의 임대가격 하락 및 공실이 발생할 가능성이 존재하고, 이에 따라 당사와 체결할 토지 임대차계약에 따른 토지 임대료를 미납하는 상황이 발생할 수 있습니다. 다. 경기변동의 특성 부동산 산업의 경기변동요인은 사회적 요인과 경제적 요인, 그리고 행정적 요인으로 구분하여 다음과 같이 설명할 수 있습니다. (1) 사회적 요인 : 인구의 상태, 주택보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 부동산거래 사용 수익의 관습 등 (2) 경제적 요인 : 도매물가지수, 국내총생산(GDP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량,조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등 (3) 행정적 요인 : 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있지만 국지성과 지역성을 갖고 있어서 부동산산업의 경기는 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)이라고 할지라도 그 지역(도시)안의 어느 지역인지에 따라 각각 다른 변동 양상을 보이는 것이 보통입니다. 또한, 부동산산업의 변동주기는 일반경기 변동주기(약 9~10년)보다 길다고 주장하는 전문가도 있으나 우리나라는 일반경기 주기와 병행하여 순환한다고 보는 주장이 우세합니다. 당사의 사업의 성패를 좌우하는 보유 부동산의 매각은 공시서류 제출일 기준으로 약 11~13년 후에 이루어질 전망이며, 해당 경기변동시점의 상황에 따라 사업성이 변동될 수 있습니다. 라. 시장점유율 부동산개발 시장은 매우 방대하며 장기간에 걸쳐 사업을 진행하고 있으며, 개인 및 법인 다수가 시장에 참여하고 있어 연간 시장점유율을 산정하기가 매우 어렵습니다. 또한 부동산 임대시장은 각 상품의 개별성이 강하고, 일물일가의 원칙이 적용되지 않으며, 시장지배력을 확인하기에는 시장규모가 광대하기 때문에 점유율 통계가 불가능합니다. 2. 영업의 현황 가. 영업의 개황 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 한국토지주택공사가 보유한 토지 또는 기타 소유주가 보유한 토지를 취득하여 공공지원 민간임대주택 조성사업을 영위하는 개별 부동산투자회사(이하 "공공지원주택사업리츠")에게 토지를 임대운용하여 자산을 운용하는 것을 주 사업으로 하여, 부동산의 투자, 임대, 관리, 운용 및 임대기간 종료 후 토지 매각 등의 방법을 통해 발생한 수익을 주주에게 배당하는 것을 사업의 목적으로 합니다. 당사는 당사가 취득한 토지를 "공공지원주택사업리츠"와 임대차 계약을 체결하여임대운영할 계획이며, 다만, "공공지원주택사업리츠"가 조성하는 공동주택 및 판매시설의 의무임대기간 등이 종료한 후에 해당 공동주택 및 판매시설 등을 매각할 경우에는 토지를 매각할 계획입니다. 매각대금은 향후 체결할 임대차계약상 "공공지원주택사업리츠" 사전에 약정한 순서 및 비율로 배분할 계획입니다. 이는 임대차 계약시 결정될 예정입니다. 당사의 토지를 임차할 개별
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"공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사)는 정부의 서민중산층 주거안정화 강화 목표를 위한 공공지원 민간임대주택 공급정책에 따라 기업형 민간 임대주택 등을 조성 및 운영하는 사업자로서, 당사는 개별 "공공지원주택사업리츠"에 당사가 현재 보유하거나 향후 보유하게 될 토지를 임대하여 임대료를 수취하고, 향후 토지를 매각함으로써 해당 부동산 자산의 투자 및 운용을 통해 그 수익을 주주에게 배당함을 주 사업의 영역으로 하고 있습니다. 현재 주택도시기금 및 LH공사의 출자 비율은 주택도시기금 약 90.00% (54,303백만원), 한국토지주택공사가 10.00% (6,033백만원)입니다. 당사는 주주의 출자금 및 주택도시보증공사의 보증을 활용한 공모 회사채 발행 등 외부 차입을 통해 자금을 조달하여 한국토지주택공사 등으로부터 토지를 취득할 계획이며, 당사의 공시서류 제출일 현재 토지 취득 및 현황은 아래와 같습니다. 구분 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 매매계약 체결여부 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 대지위치 서울시 양원 보금자리주택지구 내 C-3BL (공동주택용지) 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내 B-7BL (공동주택 용지) 대지면적 19,143㎡ 32,650㎡ 토지소유주 한국토지주택공사 한국토지주택공사 당사는 본 건 토지의 취득 후 한국토지주택공사의 "공공지원주택사업리츠" 공모를 통해 선정된 부동산투자회사에 본 건 토지를 임대할 계획입니다. 현재 3개 대상부지에 대한 공모사업자 선정이 완료되었으며, 해당 내용은 아래와 같습니다. 다만, 향후 사업진행 과정 등에 따라 아래 제시된 사업 일정 및 사업 계획 등은 지연 또는 변경 될 가능성이 존재합니다 구분 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 사업자 명칭 ㈜양원어울림대한제13호뉴스테이위탁관리투자회사 (주)대한11호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 당사와 임대차 계약 대상토지 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 사업의 내용 공동주택 및 부대복리시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 공동주택 및 부대복리시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 주요 조성사업 공동주택 331세대 및 근린생활 시설 조성 등 공동주택 539세대 및 근린생활 시설 조성 등 우선협상선정월 2016년 12월 2016년 12월 토지매매계약 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 토지 임대차계약 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 준공예정 2021년 10월(예정) 2021년 10월(예정) 분양예정 2032년 07월(예정) 2030년 07월(예정) 나. 자산운용의 기본 방침 (투자방침) 당사의 자산운용은 부동산과 현금(투자 이후에 발생하는 임대료, 처분수입 및 기타 현금) 등으로 운용될 계획이며, 부동산의 매입, 임대, 관리, 매각 업무와 현금운용 등에 관한 사항은 당사의 이사회에서 운용방침을 정하여 자산관리회사인 한국토지주택공사를 통해 운용할 계획입니다. 자산관리계약으로 위임되는 업무는 아래와 같습니다. 당사는 부동산의 매입, 임대, 매각 등을 통해 당사의 사업을 진행할 계획이며 자산관리회사인 한국토지주택공사는 본 자산운용을 총괄하여 관리할 계획입니다. 당사는 서울 양원 C-3BL, 고양 지축 B-7BL 등의 토지를 취득하여 해당 부동산에 임대주택 조성 등의 사업을 시행할 "공공지원주택사업리츠" (부동산투자회사)에게 토지를 임대, 운영하고 향후 토지의 매각을 통해 주주에게 그 수익을 배분할 계획입니다. 당사의 토지를 임차할 개별 "공공지원주택사업리츠"는 당사로부터 토지를 임차하여 임대주택 등을 조성하고 이를 운영, 관리, 매각하는 사업을 계획하고 있습니다. 당사의 사업성과는 개별 "공공지원주택사업리츠" 로부터 발생할 임대료 수입 및 토지매각에 따른 매각처분손익이므로 개별 "공공지원주택사업리츠"의 사업성과와 당사의 현금흐름이 연동됩니다. ▶ 자산관리위탁계약서 제3조 (위탁업무의 범위) - 위탁자 : 주식회사 토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 - 자산관리자 : 한국토지주택공사 (1)
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위탁자는 자산관리자에게 다음 각 호의 업무(총칭하여 "위탁업무")를 위탁한다. 다음 각 호의 업무의 수행에 필요하고 밀접한 관련이 있는 업무는 다음 각 호의 업무에 포함된 것으로 본다. (가) 부동산의 취득,임대,관리 및 처분에 관한 업무1) 부동산의 취득,임대,관리 및 처분을 위한 위탁자의 의사결정에 필요한 평가자료(실사보고서를 포함하되 이에 한정하지 아니한다. 이하 같다)를 작성하고 제공하는 일 2) 부동산의 취득,임대,관리 및 처분을 위한 각종 계약을 협상하고 작성하며 체결하는일 3) 기타 부동산의 취득,임대,관리 및 처분에 필요한 부수 업무 (나) 부동산투자회사법 제29조에 따른 차입 및 사채발행에 관한 업무 1) 차입 및 사채발행에 관한 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 2) 차입 및 사채발행에 관한 계약서를 협상하고 작성하며 체결하는 일 3) 차입 및 사채발행과 차입금 및 발행사채를 상환하는 일 4) 기타 차입 및 사채발행에 필요한 업무 (다) 자산관리에 관한 일반적인 업무 1) 위탁자의 자산운용에 관한 매 사업연도의 사업계획을 수립하여 필요한 예산정보 및 관련자료와 함께 위탁자에게 제출하는 일 2) 일반사무수탁회사의 매분기 결산기 투자보고서 및 재무제표 작성을 위한 관련 자료 제공 3) 위탁자의 주식 내지 사채 판매시의 위탁자와의 협의에 의한 주관사 등의 선정과 투 자설명서 작성자료 제공 4) 위탁자의 의사결정을 지원하는 일 5) 독립된 업무담당자에게 업무를 지시하거나 독립된 업무담당자로부터 업무를 지시받 거나 독립된 업무담당자와 업무를 협조하는 일 6) 일반사무수탁회사의 부동산투자회사법 등 관련법령이 정하는 바에 따른 보고 및 공 시를 위하여 필요한 자산운용과 관련된 자료의 제공 7) 위탁자의 해산 시 청산인 및 청산감독인의 지시를 받아 자산의 관리운용 업무와 관 련한 실무사무의 수행 8) 기타 자산관리자가 자산관리를 위하여 필요하다고 합리적으로 판단하는 업무(위탁 자에게제3자로부터 제기된 소의 응소 및 자산관리를 위하여 필요한 위탁자의 소 제 기에 필요한 제반업무 포함) (2) 부동산투자회사법 제12조 소정 사항 기타 위탁자의 정관상 위탁자의 주주총회의 결의가 요구되는 사항 및/또는 부동산투자회사법 제13조 소정 사항 기타 위탁자의 정관 및 본 계약상 위탁자의 이사회 결의가 요구되는 사항에 관하여는, 자산관리자가 위탁업무를 수행함에 있어서 위탁자의 주주총회 및/또는 이사회 결의에 따라 해당 위탁사무를 수행하여야 한다. ▶ 자산관리위탁계약서 제4조 (자산관리의 방법) (1) 자산관리자는 위탁업무를 관계 법령, 위탁자의 정관 및 본 계약에서 정한 바에 따라 수행하여야 한다. (2) 자산관리자는 위탁자가 당사자가 되는 모든 계약서에 위반하지 않도록 자산관리업무를 수행하여야 한다. (3) 자산관리자는 본 계약에 따른 위탁업무의 수행과 관련하여 자산관리자가 위탁자의 정관, 본 계약, 대출약정 기타 위탁자가 당사자가 되는 모든 계약서에서 정한 바와 달리 대상자산을 관리 또는 운영하고자 하는 경우 이사회의 사전 승인을 얻어야 한다. (4) 자산관리자는 위탁자로부터 위탁 받은 대상자산을 자산관리자의 고유자산 및 다른 부동산투자회사 등 제3자로부터 위탁 받은 자산과 구분하여 관리하여야 한다. (5) 자산관리자는 부동산투자회사법 제22조의 자격을 갖춘 자산운용전문인력으로 하여금 위탁자로부터 위탁 받은 대상자산을 관리하도록 하여야 하고, 자산운용전문인력을 변경하고자 하는 경우 위탁자 및 일반사무수탁회사에게 그 사실 및 변경될 자산운용전문인력의 경력을 사전에 고지하여, 일반사무수탁회사가 적절히 그 사실을 공시할 수 있도록 하여야 한다. 다. 조직의 구성 당사는 부동산투자회사법을 근거로 설립된 위탁관리부동산 투자회사입니다. 부동산투자회사법상 위탁관리부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없습니다. 다만 정관상 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 그 역할과 권한을 회사의 정관에 명시함으로써 투명경영, 투자수익제고 및 투자자보호에 만전을 기할 계획입니다. 본 이사회는
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3인의 이사와 1인의 감사로 구성되며, 상세한 내역은 제2부. 발행인에 관한사항이사회 등 회사의 기관에 관한 사항을 참고하시기 바랍니다. 당해 회사의 지배구조는 아래와 같습니다. 조직도_f.jpg 조직도 라. 개별 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사) 사업의 개요 당사는 정부의 정책에 따라 기업형 민간임대주택 등을 조성 및 임대운영을 시행하는 개별 "공공지원주택사업리츠"에 당사가 보유한 토지를 임대 운영하는 것을 주 사업으로 합니다. 당사는 향후 보유할 토지를 최장 30년간 임대 운영 가능하나, "공공지원주택사업리츠"의 의무임대운영기간 종료 후 일반 수분양자에게 보유 임대주택 및 판매시설 등을 매각할 경우, 당사의 토지를 함께 매각할 예정입니다. 부동산의 매각에 따른 매각대금은 각 "공공지원주택사업리츠"와 임대차계약시 사전에 약정한 순서 및 비율로 분배할 계획이며, 임대차계약시 결정될 예정입니다. 따라서 당사의 주요수입원인 토지 임대료 수입, 토지매각수입 등은 개별 "공공지원주택사업리츠"의 사업성과와 연동 될 것입니다. 당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사가 보유한 서울 양원 C-3BL, 고양 지축 B-7BL를 매입하여 각 "공공지원주택사업리츠"에 임대, 운영할 계획이사업 계획은 아래와 같습니다. 다만, 향후 사업진행 과정 등에 따라 아래 제시된 사업 일정 및 사업 계획 등은 지연 또는 변경 될 가능성이 존재합니다. 구분 서울 양원 C-3BL 더 함 컨소시엄 사업자 명칭 ㈜양원어울림대한제13호뉴스테이위탁관리투자회사 (주)대한11호뉴스테이위탁관리부동산투자회사 당사와 임대차계약 대상 토지 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 사업의 내용 공동주택 및 부대복리시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 공동주택 및 부대복리시설 등을 조성하여 임대, 운영, 처분하여 주주에게 배당함이 그 목적 주요 조성사업 공동주택 331세대 및 근린생활 시설 조성 등 공동주택 539세대 및 근린생활 시설 조성 등 우선협상선정월 2016년 12월 2016년 12월 토지매매계약 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 토지 임대차계약 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 준공예정 2021년 10월(예정) 2021년 10월(예정) 분양예정 2032년 07월(예정) 2030년 07월(예정) (1) 서울 양원 C-3BL 사업장에 대한 "공공지원주택사업리츠"의 사업계획 당사가 한국토지주택공사로부터 취득할 계획을 보유한 서울 양원 C-3BL 사업장에 대한 한국토지주택공사의 공모 우선협상대상자로 선정된 회사는 "금호산업 컨소시엄"입니다. "금호산업 컨소시엄"은 본 건 사업을 진행할 "공공지원주택사업리츠"(위탁관리부동산투자회사)를 설립하였습니다. (주)양원어울림대한제13호뉴스테이위탁관리회사는 2019년 05월경 국토교통부의 영업인가를 얻었으며, 2019년 09월경 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사로부터 서울 양원 보금자리주택지구 내 위치한 서울 양원 C-3BL 토지를 임차하고 있습니다. 해당 토지 위에 공동주택 331세대를 조성하여 임대, 운영 및 관리하고 의무임대기간 종료 후 부동산의 매각 등을 통해 발생한 수익을 동사의 주주에게 배당하는 것으로 사업 계획을 수립하고 있습니다. 동사는 토지 임차 후, 2021년 10월 공동주택 준공을 목표하고 있으며, 준공 후 8년 이상 임대하여, 이르면 2032년 하반기 중 임대주택의 매각을 고려하고 있습니다. 동사의 예상 사업구조는 다음과 같습니다. 子리츠 구조-1_f.jpg 子리츠 구조-1 서울양원_위치도_f.jpg 서울양원_위치도 양원지구 내 본 사업지 위치_f.jpg 양원지구 내 본 사업지 위치 동사가 현재 계획중인 사업장의 위치는 서울 중랑구 망우동 소재 경의중앙선 "양원역" 북동측 인근에 소재하며, 동측으로 개발 완료된 신내택지개발지구 아파트단지, 북측으로 신내차량기지, 남측으로 각종 학교 및 중랑캠핑숲이 위치하고 있습니다. 특히, 신내차량기지 이전에 따른 4차 산업체 유치 및 첨단 클러스터 조성 등이 계획되어 있어 다수의 업무시설이
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들어설 것으로 보이며 이와 함께 첨단헬스케어 및 의료연구단지가 조성될 예정임에 따라 직주근접 특성을 누리기 위한 임대수요가 풍부할 것으로 보입니다. 양원지구는 경의중앙선 양원역과 경춘선 신내역 등 2개 철도를 이용할 수 있으며 서울지하철 6호선 신내역이 2019년 연말에 개통될 예정입니다. 또한 면목역(경전철)도 추진 중에 있어 교통여건은 더욱 개선될 전망입니다. 또한, 현재 중랑구 내에는 노후된 아파트가 많아 신축에 대한 수요가 높은 상황입니다. 중랑구 및 주변 지역의 신축 주거수요가 양원지구로 집중될 것으로 예상되며, 향후 양원지구 개발에 따라 해당 지역 및 주변 지역의 교통, 생활 편의시설 등의 확대되어 쾌적성이 높아질 것으로 기대됩니다. 동사는 향후 원활한 임대운영, 관리를 위해 대한토지신탁(주)를 자산관리자로 선정하여, 사업기간 내 임대운영, 매각업무 등을 위탁할 계획이며, 임대운영은 전문적이고 체계화된 부동산 임대 ,관리를 위하여 관련 업무를 전문업체에 위탁하여 임대주택 아파트의 이미지 제고 및 안정적인 임차인 유치를 위한 만전을 기할 계획입니다. 회사는 당초 계획한 배당수익률을 확보하기 위해 계획적인 매각 전략을 수립하여 보유 부동산을 매각할 계획입니다. 다만 향후 부동산 경기 및 인근 주변 시세의 영향에 따라 부동산 가격이 하락할 경우 당초 계획했던 사업 목표의 달성이 어려울 수 있습니다. 양원단지조감도_f.jpg 양원단지조감도 (2) 고양 지축 B-7BL 사업장에 대한 "공공지원주택사업리츠"의 사업계획 당사가 한국토지주택공사로부터 취득할 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내 위치한 고양지축 B-7BL에 대한 한국토지주택공사의 공모 우선협상대상자로 선정된 회사는 "더함 컨소시엄"입니다. 본 건 사업은 한국토지주택공사의 "특화형(협동조합형) 뉴스테이 사업"으로 사회적기업, 사회적협동조합 등 비영리단체의 민간임대주택 공급참여를 유도하고 개발·임대·관리이익을 조합원 및 사회에 환원하는 한편 입주민 공동체 형성을 통한 주거서비스 및 질 제고, 일자리 창출 등의 목적에 따라 한국토지주택공사의 "협동조합 연계 뉴스테이 민간사업자" 공모에 따라사업이 진행됩니다. 해당 공모에 따라 사회적예비기업인 "더함"을 주체로 한 "더함 컨소시엄"이 공모 우선협상대상자로 선정되었으며, 이에 따라 "더함"을 주체로 한 "공공지원주택사업리츠"(부동산투자회사)인 (주)대한제11호뉴스테이위탁관리부동산투자회사가 본 건 사업을 진행할 계획입니다. 사업주체인 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사가 취득할 계획인 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내 위치한 고양지축 B-7BL의 대지를 임차하여, 해당 대지에 약 539세대의 공동주택을 조성하는 것을 주 사업목적으로 하여 공동주택 등의조성, 임대운영 및 관리, 의무임대기간 종료 후 부동산의 매각 등을 통해 발생한 수익을 동사의 주주에게 배당하는 것을 그 사업 목적으로 하고 있습니다. 동사의 사업은 2019년 09월에 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사로부터 토지를 임차하는 임대차계약을 체결하여 임대주택 등을 조성하고 있으며, 조성한 주택은 설립될 "협동조합"의 조합원에게 임대할 계획이며, "협동조합"의 조합원은 "협동조합"의 출자자로서 배당을 받을 예정입니다. "협동조합"은 본 건 주택임대관리회사로의 역할을 수행하며 임대운영비를 "공공지원주택사업리츠"로부터 수취하고 임대/시설관리를 담당할계획입니다. 동사는 임대주택 준공 후 8년 이상 임대할 계획을 보유하고 있으며, 의무 임대기간 종료 후 이르면 2030년 하반기 경 보유 임대주택 등을 매각할 계획을 보유하고 있습니다. 子리츠 구조-2_f.jpg 子리츠 구조-2 고양지축_지도_f.jpg 고양지축_지도 동사가 현재 계획중인 사업지구 남측으로 "은평뉴타운", 서쪽으로는 "고양삼송", 남서쪽으로는 "고양원흥"과 인접하여 있으며 고양시 덕양구는 서울과 인접해 있는 지리적 특성으로 위치는 전반적으로 양호합니다. 기존의 자유로, 통일로 및 서울외곽순환도로, 지하철 3호선(지축역) 이외에 제2자유로가 개통되어 서울과의 연계성 극대화로
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향후 주거여건이 더욱 향상되었습니다. 고양 지축은 '신분당선 서북부 연장사업'이 무산되며 악재를 겪었던 장소이지만, 입지적으로 서울과의 접근성이 뛰어나 관심이 지속적으로 이어지고 있는 곳입니다. 특히 광화문이나 종로3가로의 이동하는 상근인구들의 수요가 지속되는 지역입니다. 고양시 덕양구에 위치한 스타필드 고양점과 아케아 고양점, 서울 은평구에 자리한 롯데몰 은평점을 편리하게 이용할 수 있는 지역이며 여기에 자체 인프라까지 확충될 경우, 입주민의 생활은 보다 개선될 것으로 예상됩니다. 동사는 향후 원활한 임대운영, 관리를 위해 대한토지신탁(주)를 자산관리자로 선정하여, 사업기간 내 임대운영, 매각업무 등을 위탁할 계획이며, 임대운영은 전문적이고 체계화된 부동산 임대 ·관리를 위하여 관련 업무를 전문업체에 위탁하여 임대주택 아파트의 이미지 제고 및 안정적인 임차인 유치를 위한 만전을 기할 계획입니다. 회사는 당초 계획한 배당수익률을 확보하기 위해 계획적인 매각 전략을 수립하여 보유부동산을 매각할 계획입니다. 다만 향후 부동산 경기 및 인근 주변 시세의 영향에 따라 부동산 가격이 하락할 경우 당초 계획했던 사업 목표의 달성이 어려울 수 있습니다. 마. 사업부문별 영업실적 당사의 영업수입은 "공공지원주택사업리츠" 에게 토지를 임차하여 발생하는 임대료 수입이며, 향후 보유 부동산의 매각을 통해 발생할 예정인 매각 손익이 당사의 영업성과를 좌우합니다. 당사는 공시서류 제출일 현재 한국토지주택공사로부터 서울양원 C-3BL, 고양 지축 B-7BL 2개의 토지를 2019년 09월에 매매대금을 완납하여 완전 취득하였으며, 당사는 2019년 9월 해당 토지를 "공공지원주택사업리츠"에 임대할 계약을 체결하였고, 당사의 영업수입은 2019년 9월부터 발생하고 있습니다. 바. 주요 사업 위험 및 위험관리계획 (1) 경기변동에 따른 위험 부동산 시장은 국내경기 등에 민감하게 작용하므로 전반적인 국내경기의 침체는 임대율, 임대료, 분양율 및 분양가에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이로 인해 실제 배당금이 회사의 사업계획 상의 예상 배당금보다 낮아질 수 있으므로 투자시 유의하시기 바랍니다. (2) 부동산자산의 매입 위험·관리 당사가 대상 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 ⅰ) 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등으로 인한 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험과 ⅱ) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입검토 시에 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가지출을 발생시킬 수 있는 위험, ⅲ) 자료의 불충분이나 분석의 착오로 인한 사업 수익성 검토상의 매입가격 추정오류의 위험 등을 들 수 있습니다. 다만, 실제 위험 발생가능성 및 그 결과에 대해 사전 분석을 통한 위험 최소화 방안을 마련하고, 부동산 매매계약 체결 등의 과정에서 이러한 위험을 적극적으로 회피하도록 만전을 기하였습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 추정의 오류가 있거나, 제반 사항의 변동으로 부동산 자산 매입관련 위험은 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 이점을 유의하시기 바랍니다. (3) 부동산 자산운용 위험·관리 일반적으로 부동산 자산의 운용과 관련된 위험은 임차인의 신용위험, 개선비용 및 관리비 증가 위험이 있습니다. 동 사업은 "공공지원주택사업리츠"와의 토지임대차계약을 개시하여, 안정적인 임대가 가능하도록 계획하고 있습니다. 또한 자산관리회사인 한국토지주택공사의 역량 및 효과적인 운영을 통하여 운영기간 중 운영관련 위험을 제거할 계획입니다. (4) 부동산자산 처분 위험·관리 당사는 부동산을 취득한 후 "공공지원주택사업리츠" 에게 최장 30년간 임대 운영할 것을 계획하고 있습니다. 다만, 각 "공공지원주택사업리츠" 가 임대주택 등을 매각할시에 당사의 토지도 함께 매각할 것이며 매각에 따른 매각대금은 임대차계약시 사전에 약정한 순서 및 비율로 분배할 계획을 보유하고 있습니다. 따라서 향후 보유 부동산의 매각/처분시 가격하락이 발생할 위험이 상존하고 있습니다. 각
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"공공지원주택사업리츠"의 보유부동산은 매각시점에 적절한 매각 계획을 수립하여, 자산관리회사를 통해 보유부동산을 매각할 예정입니다. 다만 향후 부동산 시장의 급격한 변동 등으로 인하여 당초 예상했던 매각가보다 현저하게 낮아질 가능성이 존재합니다. (5) 제도변화 위험 관련 당사는 부동산투자회사법에 의해 설립되었습니다. 또한 당사 및 당사의 토지를 임차할 "공공지원주택사업리츠"가 근거법을 두고 있는 공공지원 민간임대주택 정책은 정부 주도의 정책사업입니다. 향후 부동산투자회사법 및 주택법 등 관련법령의 개정 및 제도 변화가 있을 경우 회사에게 불리한 방식으로 작용할 수도 있습니다. 3. 파생상품거래 현황 가. 환율 변동 Risk Hedge용 파생상품거래 - 해당사항 없음 나. 통화스왑 파생상품거래 - 해당사항 없음 4. 영업설비 당사는 부동산 임대 운영을 주요 사업으로 하고 있으며, 위탁관리부동산투자회사로 본점외의 별도의 지점을 설치할 수 없습니다. 당사는 모든 업무를 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사에 위탁하여 운영합니다. 영업에 중요한 시설로는 매입 및 임대 운영인 토지가 있으며, 당사는 한국토지주택공사에서 소유한 구) 서울 양원 C-3BL, 고양 지축B-7BL, 민간제안사업 토지임대방식 공모에서 선정된 토지를 매입하여, 당사가 발행한 제1-1회 무보증사채 890억원 및 제1-2회 무보증사채 560억원 합계 발행자금 1,450억원으로 당사의 사업목적상 영업자산인 "부동산"의 매매대금으로 사용하여, 당사는 공시서류 제출일 현재 아래와 같은 토지를 취득, 보유하고 있습니다. [토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 토지 취득 내역] 구분 서울 양원 C-3BL 고양 지축 B-7BL 비고 토지매도인 한국토지주택공사 한국토지주택공사 토지매수인 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 (주)토지지원리츠제2호위탁관리부동산투자회사 매매계약체결 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 매매대금납부일 2019년 09월 09일 2019년 09월 09일 매매대상토지 서울시 양원 공공주택지구 내C-3BL (공동주택 용지) 경기도 고양시 고양지축 공공주택지구 내B-7BL (공동주택 용지) 대지면적 19,143㎡ 32,650㎡ 지정용도 분양아파트(60~85㎡ 공동) 분양아파트(60~85㎡ 공동) 토지매매대금 75,354백만원 114,559백만원 토지매매계약서 상의 납부 예정일자보다 선납하여 할인 적용 (자료 : 회사제시) 5. 재무건전성 등 기타 참고사항 당사의 부채는 2022년 12월말 기준 미지급비용, 미지급금, 사채로 구성되어 있습니다. 또한 당사는 현금및현금성자산과 같은 금융자산도 보유하고 있습니다. 당사의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험입니다. 당사의 주요 경영진은 아래에서 설명하는 바와 같이, 각 위험별 관리절차를 검토하고 정책에 부합하는지 검토하고 있습니다. 또한 당사는 투기 목적의 파생상품거래를 실행하지 않는 것이 기본적인 정책입니다. 당사의 시장위험과 관련된 현금성 자산 현황은 아래와 같습니다. (단위 : 천원) 과 목 계정명 금 액 비 고 2023년 12월말 현금및현금성자산 기업자유예금 합계 가) 시장위험 시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치가 변동할 위험입니다. 시장위험은 이자율위험이 존재합니다. (1) 이자율위험 이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 현재 공모를 통해 사채발행을 하였고, 향후에도 공모를 통해 사채발행을 계획하고 있으며, 이는 고정금리로 발행될 계획으로 시장위험에 노출되지 않을 예정입니다. 또한 당사는 현금성 자산의 운용을 자산관리회사를 통해 진행할 예정이며, 자산관리회사는 당사의 이자율변동위험을 최소화하기 위하여 운용방침을 수립하고 운용할 예정입니다. 나) 신용위험 신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 당사에 재무손실이 발생할 위험입니다. (1) 현금및현금성자산 미지급 위험현금및현금성자산 등으로 구성되는 당사의 기타의 자산으로부터 발생하는
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신용위험은 거래상대방의 부도 등으로 발생합니다. 이러한 경우 당사의 신용위험 노출정도는 최대 해당 금융상품 장부금액과 동일한 금액이 될 것입니다. 한편, 당사는 금융기관에 현금및현금성자산을 예치하고있으며, 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 다) 유동성위험 당사는 제조업 및 서비스업이 아닌 부동산을 임대운영하는 사업을 영위하고 있습니다. 당사가 임대 운영을 계획하는 "공공지원주택사업리츠"는 "공공지원주택" 정책에 따라 임대주택을 건설, 운영, 매각하는 회사이며 해당회사의 임대료 지급을 통해 당사의 매출이 발생됩니다. 따라서 향후 부동산의 임차인인 "공공지원주택사업리츠"의 사업성 악화로 인해 임대료지급이 발생하지 않을 경우 당사는 유동성위기에 노출될 수 있습니다. 당사는 이러한 유동성 위기가 발생하지 않도록 해당회사의 사업현황 등에 대한 관리를 진행할 예정입니다. 당사의 유동성 위험과 관련한 금융부채는 공시서류 제출일 현재 아래와 같습니다. 향후 기타 부동산의 취득시 추가적인 공모회사채의 발행을 계획하고 있습니다. 이에 따라 임대차계약상 임대료 수입이 정상적으로 발생되지 않을 경우 유동성 위험에 노출될 수 있습니다. [회사채 내역] (단위:백만원) 구 분 종 류 발행일 만기일 이자율 발행금액 당분기말 이자지급방법 장부금액 무보증사채 제1-1회차 매 3개월 후급 무보증사채 제1-2회차 매 3개월 후급 라) 자본관리 자본관리의 주 목적은 당사의 영업활동을 유지하고 주주가치를 극대화하기 위하여 높은 신용등급과 건전한 자본비율을 유지하기 위한 것입니다. 당사는 총부채를 자기자본으로 나눈 부채비율을 사용하고 있으며, 현재 총부채 및 자기자본은 다음과 같습니다. (단위:백만원) 구 분 2023년 12월 총부채 자기자본 부채비율 마) 경영상의 주요계약 등 1. 재무상태에 중요한 영향을 미치는 비경상적인 중요계약 - 해당사항 없음 사) 연구개발활동 - 해당사항 없음
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 ※ 예측정보에 대한 주의 사항 ※ 가. 본 경영진단 및 분석의견은 일부 '예측자료'가 포함될 수 있으며, 실제 결과와 다를수 있을 수 있음을 인지하여 주시기 바랍니다. 나. '예측자료'는 그 성격상 미래의 불확실한 사건들을 나타내며 표현상으로는 '예상', '전망', '계획', '기대' '추정' 등의 단어를 포함할 수 있고 회사의 향후 경영현황 및 재무실적에 긍정적 또는 부정적으로 영향을 미칠수 있음을 유의하시기 바라며 다음과 같은 사항들이 포함될 수 있습니다. - 환율, 이자율 등의 변동을 포함한 국내외 금융시장의 동향- 사업의 처분, 매수 등을 포함한 회사의 전략적인 의사결정- 회사가 영위하는 주요 사업분야의 예상치 못한 급격한 여건 변화 - 기타 경영현황 및 재무실적에 영향을 미칠수 있는 국내외적인 환경변화이로 인한 회사의 미래 실적은 '예측자료'에 명시적 또는 묵시적으로 포함된 내용과 중대한 차이가 있을 수 있습니다. 다. 본 보고서의 제출일 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 '예측자료'에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없음을 양지하여 주시기 바랍니다. 1. 경영진단의 개요 회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다. 2. 재무상태 (단위 : 원) 구분 제6기 제5기 2023년 12월 31일 2022년 12월 31일 [유동자산] 현금및 현금성자산 미수임대료 선급비용 선납세금[비유동자산] 토지 자산총계 [유동부채] 미지급금 미지급비용[비유동부채] 사채 부채총계 [자본금] [자본잉여금] [자본조정] [기타포괄손익누계액] [이익잉여금] 자본총계 영업수익 영업비용 영업이익(영업손실) 영업외수익 영업외비용 법인세비용차감전순이익 법인세비용 당기순이익(당기순손실) 3. 영업실적 (단위 : 천원) 구분 제6(당)기 제5(전)기 증감 Ⅰ.영업수익 Ⅱ.영업비용 Ⅲ.영업손익 Ⅳ.영업외수익 Ⅴ.영업외비용 Ⅵ.법인세비용차감전순손익 Ⅶ.법인세비용 Ⅷ.당기순손익 4. 유동성 및 자금조달과 지출 가. 현금흐름 (단위 : 원) 과 목 제6(당)기 제5(전)기 Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름 1. 당기순이익 2. 현금의 유출이 없는 비용 등의 가산 3. 현금의 유입이 없는 수익 등의 차감 4. 영업활동으로인한 자산부채의 변동 가. 미수임대료의 감소(증가) 나. 선급비용의 감소(증가) 다. 선급금의 감소(증가) 라. 선납법인세의 감소(증가) 마. 미지급금의 증가(감소) 바. 미지급비용의 증가(감소) Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름 1. 투자활동으로 인한 현금유입액 2. 투자활동으로 인한 현금유출액 가. 토지의 매입 Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름 1. 재무활동으로 인한 현금유입액 가. 유상증자 나. 사채의 발행 2. 재무활동으로 인한 현금유출액 가. 배당금의 지급 나. 유상감자 Ⅳ. 현금의 증감(Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ) Ⅴ. 기초의 현금 Ⅵ. 기말의 현금 나. 사채 (단위 : 백만원) 사채종류 발행일 만기일 이자율 상환조건 제 6(당)기 제 5(전)기 회사채 만기일시 회사채 만기일시 합 계 5. 그 밖의 투자의사결정에 필요한 사항 - 제5기 재무제표에 대한 감사보고서 주석 참조
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 1-1. 업계의 현황 (1) 소형 2차전지 시장소형 2차전지 시장의 중심인 스마트폰 시장의 글로벌 성장율은 출하량 기준 2010년대 중반 이후 성장률이 점점 감소되어 시장의 성장성이 정체기에 진입하였습니다. 그러나 이러한 시장의 성장 둔화는 소프트웨어 및 하드웨어 측면에서 새로운 수요를 창출할 수 있는 혁신과 변화의 필요성을 대두시키면서 성장이 정체된 시장 속에서 새로운 수요를 만들어 내고 있습니다. 트리플 카메라, 3D 센싱, 지문/홍채 인식 등이 차세대 스마트폰의 차별화 기술로 부상하고 있으며 특히 폴더블 디스플레이는 파격적인 디자인 변화로 주목 받고 있습니다.소프트웨어 부문의 가장 큰 변화는 5G통신의 상용화입니다. 사물인터넷(IoT)의 확산으로 현재도 많은 기기들이 스마트폰 앱을 통하여 제어되고 있으나, 2019년 5G의 상용화 개시 이후 IoE(Internet of Everything) 시대가 열릴 것으로 전망되고 있습니다. 이에 스마트폰은 단순히 개인용 디바이스의 한계를 벗어나 사물인터넷 기기들의 허브 디바이스로써 그 위상이 강화될 것으로 전망되며 2018년 현재 약 16억대인 스마트폰 시장의 5G용 스마트폰으로의 교체는 2019년 2백만대에서 시작하여 2025년에는 약 15억대에 이를 것으로 전망되고 있습니다.소형 Non-IT 시장은 전동공구 시장이 견조한 가운데 EV와 Micro-Mobility 세그먼트가 빠르게 성장하며 시장을 견인할 것으로 보입니다. IT 시장은 5G 스마트폰과 폴더블 폰의 출시가 본격적으로 증가함에 따라 고용량, 급속 충전 등의 전지 기술이 더욱 요구될 것으로 전망되며 이어폰 무선화 트렌드로 관련 전지 시장도 본격적으로 성장할 것으로 전망합니다.(2) 중대형 2차전지 시장2015년 파리기후협약을 통해 각국은 자원고갈과 환경오염, 기후변화를 막기 위해 온실가스 감축 목표를 설정하였고, 온실가스 배출 감소를 위해 각국 정부는 내연기관자동차의 전기차로의 전환, 재생에너지(태양광, 풍력 등) 발전 비중 확대 등을 통해 온실가스 배출 감축 목표를 실현해 나가는 정책을 수립ㆍ추진하고 있습니다. 이에 따라 전기자동차 보급의 확대로 인한 xEV시장, 재생에너지 보급율 증가를 위한 ESS시장이 지속적으로 고성장할 것으로 전망되고 있습니다. 전기자동차 시장은 유럽각국의 내연기관 퇴출 계획과 각종 보조금 정책으로 2025년까지 연평균 40%에 가까운 성장이 전망되고 있으며, 2025년도에 네덜란드, 노르웨이의 내연기관 차량 판매 금지를 시작으로 2040년 독일, 영국의 가솔린 및 디젤차량 판매 금지가 전망 되고 있습니다.ESS시장은 재생에너지 발전시설의 확대와 에너지 저장 효율에 대한 이슈에도 불구하고 지속적인 확대가 예상 됩니다. 온실가스 배출 감소를 위해 국가별 재생에너지 (RenewableEnergy, 주로 태양광ㆍ풍력 등) 발전소에 대한 투자가 지속되고 있으며 2016년 기준 16% 수준에 불과했던 글로벌 재생에너지 발전 비중은 2030년 22%까지 확대될 것으로 전망 됩니다. 기후변화에 따라 발전량이 불안정한 태양광이나 풍력 등 재생에너지의 단점 보완을 위해 출력안정성을 확보하고 에너지 저장효율을 개선하기 위한 ESS 시장의 고성장이 전망됩니다.(3) 지역별 이차전지 시장 전망현재 세계 이차전지 시장은 자동차 및 전자산업이 발달한 일본, 한국, 유럽 등이 주도하는 가운데, 한국·중국·일본 3개국이 전 세계 이차전지 소비의 95%를 점유하고 있습니다. 가. 글로벌 시장국제에너지기구(IEA1)에 따르면, 아래 두 가지 요인에 의하여 2021년 전세계 전기차 판매량은 약 660만대로 전년 대비 두 배 증가하여 누적 보급 대수 약 1,60만대로 추정합니다.- 각국 정부가 수송 분야의 온실가스를 저감하기 위해 보조금 등 전기차 보급 확대 정책을 지속적으로 추진한 결과에 기인. 2021년 전세계 전기차 구매에 대한 정부 보조금 규모는 약 3,000억 달러로 역대 최고 수준 기록.- 자동차 제조업체들의 전기차 부문에 대한 공격적인 투자도 판매량 증가에 영향.
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전기차 성능 개선, 다양한 전기차 모델 출시 및 생산 증대를 위한 연구개발과 설비투자를 진행.네덜란드와 노르웨이는 2025년, 독일과 영국은 2030년 내연기관차 판매를 금지할 계획이며 한국 미국 중국 캐나다 등 대부분의 국가들도 2035년부터는 내연기관차 판매 금지에 동참 예정입니다. 따라서 주요 국가들의 내연기관차 판매 금지계획 등에 강화되는 환경규제에 따라 전기차 시장의 성장은 더 가속화될 전망됩니다.나. 한국시장2023년 말 기준 국내 전기차 보급 대수는 56.5만대로 정부의 보급물량 확대 정책 등의 영향으로 전년 대비 증가하였습니다.- 정부는 2021년 친환경차 보조금 체계를 전면 개편하면서 지원예산을 대폭 늘려 전기차 보급 물량을 확대. - 충전기 보급 대수를 24년 59만대, 2030년까지 120만대까지 확대 예정.- 최대 지원액은 800만원(지자체 지원금 별도)으로 전년 대비 20만원 감소했으나 보조금 산출방식을 변경하여 고성능, 고효율 전기차 구매에 대한 지원 강화. 1-2. 주요 제품에 대한 개요 및 기능(1) PCM가. PCM의 개요 - Li-Ion 2차전지의 특성상 충 방전시의 최대치는 제한되어야 하며, Cell 온도가 모니터 되어야 하며, 이를 위해 Li-Ion 전지팩은 각 셀의 적정 전압을 제한하고 방전 시 Cell의 전압이 너무 낮게 떨어지는 것을 보호하는PCM(PCM; Protection Circuit Module)을 필요로 함. - 리튬이온 전지는 안전성 확보가 어렵다는 이유로 상품화를 포기한 미국 및 유럽 전지업체들과는 달리 이를 보완하는 보호회로를 개발, 상품화를 실현한 일본 전지 제조업체와 PCM의 국산화에 최초로 성공한 당사에 의해 2차전지 시장에 등장함. - 휴대폰용 배터리팩에는 PCM이 필수적으로 장착되고 있어 폭발과 같은 치명적인 사고를 미연에 방지하고 있으며, 전지 셀 하나로 만들어진 배터리팩에 주로 사용함. - PCM(Protection Circuit Module)은 현재 휴대폰, 노트북 PC, PDA, MP3 등 휴대용 전자기기의 고성능화 및 다기능화와 보급 확대 등에 힘입어 소형 2차전지 시장과 함께 급속한 성장을 거듭하고 있음. - 국내에서는 LG화학, 삼성SDI 등이 리튬이온 2차전지산업의 대량생산에 성공하였으나, 1998년 이전까지는 PCM을 전량 수입하여 적용하다가 1998년 당사가 PCM국산화 개발에 최초로 성공하여 양산을 시작하면서 PCM시장에 국내업체가 진출하는 계기를 마련함. pcm.jpg PCM 나. PCM의 주요기능 - 리튬이온 전지는 최적의 성능을 유지하기 위하여 그 특성상 과충전 또는 과방전으로부터 보호되어야 함. - 과충전의 경우엔 셀의 충전전압이 4.5V를 넘을 경우 전해질이 분해되어 가스가 발생하게 되거나, 안전밸브에 압력을 가함으로써, 셀 내부의 압력을 높이는 원인이 되며, 셀 내부에서 전해질이 누출되어 폭발의 위험성을 유발하는 원인이 됨. - 반면 배터리를 과방전 시킬 경우 방전전압이 2V이하가 되면 음극이 파손되어 배터리의 성능을 크게 저하시킴. - 리튬 이온 2차전지의 위험성을 예방하기 위하여 결과적으로 다음과 같은 기능을 가진 보호회로(PCM)가 필요함.1) 과충전 방지 : 단셀의 전압이 4.35V±0.05V(약 25℃)이상이 될 경우 과충전 방지2) 과충전 방지 후 리셋 : 단셀의 전압이 4.0V±0.15V 이하일 경우 과충전 방지회로 복귀작동3) 과방전 방지 : 단셀의 전압이 2.3V±0.15V 이하일 경우 과방전 보호 회로 작동4) 과방전 방지 후 리셋 : 단셀의 전압이 2.3V±0.15V 이상일 경우 과방전 보호회로 5) 복귀작동6) 과방전 전류 방지 : 3C 또는 그 이상의 전류에서 과방전 방지7) 과방전 전류 방지 리셋:부하 단락이 되면서 자동으로 과방전 방지 회로가 복귀작동(2) SBM가. SBM의 개요 - 2000년경 노트북 PC가 범용화 되어가는 시기에 맞추어 노트북 PC에 탑재되는 SBM(Smart Battery Module)을 당사에서 최초로 국산화 개발을 완료하고 양산을 시작함.나. 노트북 PC용 SBM의
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현황 - 노트북 PC용 보호회로는 그 기능의 특성상 SBM(SBM: Smart Battery Module)이라고 부르며, 휴대폰에 이어 두 번째로 많이 사용되는 배터리 제어장치라고 볼 수 있으며 아래와 같은 종류가 사용되고 있음. sbm.jpg SBM 다. 노트북 PC용 SBM의 주요기능 - 과충전보호 - 과방전보호 - 과전류보호 - 출력단자 단락보호 - 배터리 잔량알림(사용시간 예측) - 충전완료시간 알림(충전시간 예측)라. 노트북 PC용 SBM의 측정기능 (Power Management 역할수행) - Cell의 전압 측정 - 충전 및 방전되는 전류량 - Pack의 내부온도라. 노트북 PC용 배터리는 그 사용에너지의 용량에 적합하도록 4~12개의 Cell을 사용하므로 각 Cell에 충전된 전류량을 측정하여 제어를 통해 동일한 출력을 유지시켜 주는 Cell Balancing 기능을 탑재함.마. 리튬이온 전지의 단점 - 리튬이온 전지는 이온상태의 액체 전해질을 사용하는 한 폭발의 위험을 안고 있는 등 안전성이 떨어지는 것이 큰 단점으로 지적되고 있어 이를 보완하고 에너지 밀도를 더욱 높이기 위한 업체들의 연구개발이 끊임없이 이어지고 있음.(3) VCMS가. VCMS의 개요 - VCMS(Vehicle Charging Management System)는 전기차에 기본적으로 장착되어야 하는 충전관리 시스템으로서 전기차의 충방전 제어와 보호 기능을 수행함. 전기차 수요 증가에 따라 시장규모 증가 예상됨. vcms.jpg VCMS 나. 시장전망2차전지 중에서 리툼이온 2차전지는 안전성 향상 등에 의해 현재 가장 품질이 뛰어난 전지로써 새로운 어플리케이션의 등장과 함께 지속적인 시장확대와 성장이 전망이 됩니다.향후 시장확대가 지속되는 전지는 리튬이온2차전지, 리튬이온폴리머 2차전지, 전기이중층 캐퍼시터 등이 있고, 이러한 전지는 단가가 하락하고 있으며, 사용되는 규모가 점차 학대되어 급신장 할 것으로 예상되고, 향후 유망한 2차전지는 리튬이온2차전지라고 볼 수 있습니다.실린더형 리튬2차전지는 노트PC, 각형은 휴대전화기 등으로 주요용도가 확대되며, 리튬폴리머 2차전지(Li-PB)는 하이브리드자동차 등 전기자동차 전용으로 개발되고 있습니다.리튬계열 전지산업의 세계적인 주요 메이커는 국내 삼성SDI, LG화학을 비롯하여 중국 BYD, 천진등과 일본의 산요, 마쓰시타전지공업, NEC 등을 들 수 있습니다.소형 2차전지의 80%이상 비중을 차지하는 휴대전화기 수요에 가세하여 노특북시장의 확대와 중대형 2차전지 시장이 하이브리드, 전기자동차 등으로 확대되고 있는 등 2차전지 시장은 지속적인 성장이 진행되고, 이에 따라 PCM과 SBM에 이어 중대형 배터리관리장치인 BMS시장의 성장이 예상됩니다.70년대 에너지 위기에서 비롯된 연비규제 실시 이후, 80년대 안전규제, 90년대 배출가스 규제, 2000년대 환경규제 등에 대응하기 위한 자동차의 전장화와 모듈화 현상이 크게 진전/가속되고 있으며, 선진국의 자동차 환경 규제 강화와 고유가에서 비롯한 에너지 문제 등으로 고효율 엔진 개발 및 대형 전지를 탑재한 친환경 자동차(하이브리드, 전기자동차)의 개발 경쟁이 심화 되고 있는 상황입니다.자동차 산업의 전환기에 있는 현 단계에서 선진 각국은 자국의 기술 우위를 바탕으로 차별적 개발 전략을 추진 중입니다.향후 세계 자동차 시장에서의 계속적인 성장과 경쟁력 확보를 위해서는 하이브리드 자동차 (HEV; Hybrid Electric Vehicle)와 연료전지 자동차(FCHEV; Fuel Cell Hybrid Electric Vehicle) 등 친환경 자동차의 개발이 필수적이며, 이에 적용 할 수 있는 대형전지와 BMS의 개발은 경제/산업적 측면에서 반드시 확보되어야 할 매우 중요한 기술입니다.하이브리드 자동차의 동력시스템은 여러 가지 형태로 구성이 가능하며, 추진 체계는 통상 전기에너지로 구동되는 모터를 포함하고, 모터를 이용한 구동시스템의 경우 모터에서 사용되는 전기 에너지를 저장하기 위한 에너지 저장시스템과 이를 제어하는 BMS는 차량 전체
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성능에 큰 영향을 줍니다.하이브리드 자동차에 사용되는 전지 시스템은 차량이 감속할 때의 운동에너지를 전기로 변환하여 저장하였다가 추후 동력으로 활용할 수 있게 해주는 에너지 저장장치와 BMS로서, 하이브리드 자동차의 연비와 성능을 좌우하는 핵심 부품에 해당합니다특히 연비가 높은 Full 타입 하이브리드 자동차나 차량의 무게가 무거운 중형 승용차의 경우 높은 출력과 많은 전지 용량을 필요로 하므로 부피와 무게 증가를 최소화하기 위해서는 고밀도 배터리 시스템과 고효율 BMS가 요구됩니다. VCMS 1-3. 회사의 현황(1) 산업별 주요 특성가. 주요 제품넥스콘테크놀러지는 2차 전지용 Battery 보호회로(PCM), 노트북 Battery용 Smart module, 핸드폰 및 노트북용 내장형 Pack, BMS 등을 제조 및 판매하고 있습니다. 또한 넥스콘테크놀러지는 중국에 1개, 베트남에 1개의 해외제조법인을 운영하고 있으며, 일본에 1개의 판매법인을 운영하고 있습니다.나. 2차 전지 산업 특성리튬이온 2차 전지 산업은 재료, 설계, 조립 등의 기술이 복합적으로 집약된 기술 집약적 산업으로 크게 Mobile 용 소형전지, 자동차용 중형전지, ESS 용 대형전지 세 분야로 구성됩니다.소형전지는 휴대폰, Note PC, 전동공구 등 휴대제품의 전원으로 사용되고 있으며, 다양한 기기의 휴대성에 대한 시장의 요구 증가로 현대 사회에서 점차 그 적용 영역을 넓혀 가고 있습니다.자동차용 전지는 자동차의 성능 및 원가 등 경쟁력을 좌우하는 핵심부품으로, 장기공급 및 사후관리의 Long Cycle Biz. 입니다. 개발 초기 OEM과 협업을 통해 프로젝트를 장기공급계약하여 시장을 선점하고, 저가의 소재 개발과 VE(Value Engineering)를 통한 원가경쟁력 확보, 에너지 밀도(Energy Density), 안전성(Safety), 양산능력 및 제조 기술력을 함께 갖추어야 합니다. 또한 자동차 사업 특성상 안전(Safety)이 최우선시되고, 가장 중요한 항목입니다.ESS는 전력 수요가 적을 때 전력을 저장해 두었다가 수요가 많을 때 전력을 사용함으로써 에너지 효율과 전력 계통의 안정성을 높이는 전력산업의 핵심 기술입니다. 특히, 리튬 이온 전지를 이용한 ESS는 기존 양수 발전을 이용한 전력 저장 기술과 달리 장소 제약이 없고 에너지 밀도가 높아 향후 ESS를 선도할 기술로 각광받고 있습니다.다. 2차 전지 산업의 성장성리튬이온 2차 전지 산업은 고안전성, 고용량, 고출력 기술 확보를 통해 응용 분야를 지속적으로 넓혀 가고 있습니다. 소형전지는 스마트폰, Note PC, 전동공구 등 휴대제품의 전원으로 사용되고 있으며, 다양한 기기의 휴대성에 대한 시장의 요구증가로 적용 영역을 넓혀 가고 있습니다. 자동차 전지는 각국 정부의 연비 및 이산화탄소 배출 규제 강화, 자동차 회사들의 다양한 전기차 모델 출시, 전기차의 주행거리 및 경제성 개선으로 급성장하고 있습니다. ESS 도 국내 및 해외 국가들의 친환경 및 에너지 효율 향상을 위한 정책 영향으로 높은 성장이 지속되고 있습니다.(2) 산업별 핵심가치에 대한 설명 가. 안정성2차전지 보호회로 산업은 제품의 안정성을 최우선적으로 고려하고 있기 때문에 Battery 및 Cell maker의 높은 Vendor 교체 비용 및 위험이 시장의 진입장벽으로 작용하고 있습니다. 2차전지는 화학적 반응에 의해 전기를 충방전하기 때문에 사용 정에서 안전 문제, 과충전, 과전류 등으로 인한 성능 저하 가능성 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 해소시키는 보호회로는 제품의 안정성 및 신뢰도가 확보되지 못하면 시장진입이 불가능하고, 단말기 생산업체들이 제품공급의 안정성과 신뢰성 확보를 위해 기존의 공급선 변경을 주저하고 있어 시장 신규 진입장벽은 타 산업에 비해 매우 높은 편입니다.BMS에 의해 예방되지 못한 전지사고는 인적 물적으로 큰 손실을 발생시키며, 전지회사는 사고처리 비용 및 매출 감소로 큰 어려움을 겪게 됩니다. 이와 같은 손실을 줄이기 위한 BMS의 경제 산업적인 역할은 그 중요성이
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커지고 있습니다. 하이브리드 전기자동차 및 로봇 등에 사용할 중대형 리튬계열의 2차 전지는 BMS의 안전성이 확보되지 않아, 당초 예상된 시점보다 상품화가 지연되고 있었습니다.나. 기술력2차전지와 BMS는 전자정보기기, 미래형 자동차 및 지능형 로봇 등 현재와 미래 첨단산업의 경쟁력을 좌우하는 핵심 산업으로, 전자정보 기기의 Mobile화에 크게 기여하였으며, 향후에는 고성능 전지가 새로운 시장 창출을 주도할 전망입니다.2차전지용 보호회로 산업은 지식기반형 장치산업의 성격을 띄고 있어 자동화 공정, 엄격한 품질관리시스템, 생산관리시스템, 제품의 신뢰도 등 생산관련 안정적 인프라 확보와 보호회로 및 2차전지관련 광범위한 응용기술이 없으면 시장진입에 어려움이 있습니다. 더불어 휴대용 정보통신기기의 다양화와 짧은 라이프사이클로 인해 휴대용 정보통신기기의 배터리에 채용되는 보호회로 또한 고객별로 다양한 사양이 요구되기 때문에 제품 개발력과 신속한 대응력이 요구되는 시장입니다.또한, 하이브리드 자동차, 연료전지 자동차 및 로봇 등 미래 첨단산업은 고출력 중대형 이차전지의 개발 없이 산업화가 불가능하며, 선진 기술을 토대로 국제 경쟁력을 증진하고 있습니다. 그린카용 BMS의 기술개발을 위하여 국내에서는 완성차 업체와 배터리 업체 그리고 BMS 전문업체인 당사가 컨소시엄 형태로 공동개발이 추진되고 있어, 그 결과에 따라 향후 친환경 자동차 국산화 전략에 이바지할 것으로 기대됩니다.(3) 산업별 핵심 위험요소에 대한 설명 가. 시장변동리튬이온 2차전지는 전지가 탑재되는 완제품의 수요 변화에 영향을 받습니다. 그리고 자동차전지와 ESS는 각국의 환경규제 정책 및 보조금 정책의 영향도 받고 있습니다. 리튬이온 2차전지 수요는 과거 IT 모바일기기 및 Power Tool 등 소형 디바이스용이 대부분 이였으나, 최근 전기차와 에너지저장 분야의 빠른 시장 성장으로 새로운 기회가 되고 있습니다.나. 안정성휴대용 전지의 폭발로 크고 작은 사건 사고가 발생하는 경우가 있습니다. 자동차의 경우 전지가 폭발하는 사고가 발생하면 그 피해가 대단하기 때문에 전지 폭발 등이 발생하지 않도록 내구성과 충격 흡수율을 높이기 위한 방안을 수립해야 합니다.(4) 사업성공을 위한 핵심 요소2차전지 산업은 장시간의 R 와 대규모 설비투자가 필요한 지식 기반형 장치산업의 성격을 가지고 있습니다.2차 전지용 배터리보호회로(PCM: Protection Circuit Module)는 1991년 휴대폰에 있던 전지가 폭발하면서 사람의 얼굴에 튀어 화상을 입힌 후 2차 전지의 안정성문제가 대두되었고 국내에서는 LG화학, 삼성SDI 등이 리튬이온전지 산업에서 제품의 대량생산에 성공하였으나 PCM시장은 기술적 신뢰성과 안정성 등의 문제로 여전히 일본에서 전량 수입하여 적용하다가 1998년 당사가 PCM의 기술개발을 국내 최초로 성공하여 핸드폰용 PCM의 국산화를 처음으로 열게 되었습니다. 또한 노트북에 적용되는 SM은 당사가 2002년도 초반부터 제품의 기술개발 및 양산에 국내최초로 성공하여 세계메이저 노트북 제조사에 노트북용 SM을 국내의 노트북 배터리팩 조립업체를 통해 공급하고 있습니다.전세계 2차 전지 시장은 휴대폰, 노트북에 이어 최근 하이브리드 자동차 분야가 빠르게 성장하고 있어 당사 또한 하이브리드 자동차용 배터리관리장치인 BMS와 배터리팩에 대한 기술개발과 양산을 추진하고 있습니다.(5) 조직 및 인원2023년 12월 31일 기준 회사의 임직원수는 181명이고 회사의 조직도는 다음과같습니다. 조직도.jpg 조직도 (6) 공급사슬망 구조에 대한 개요넥스콘테크놀러지와 국외특수관계법인의 일련의 기업활동에 대한 부가가치가 생성되는 과정의 공급사슬과 그에 따른 주요 핵심활동은 사업전략부터 연구개발(기술연구 및 기술개발), 영업 및 판매, 구매(원자재 및 설비자재), 제조, 물류 등이 있으며 구체적으로 아래와 같이 이루어지고 있습니다. 공급사슬망 구조.jpg 공급사슬망 구조 가. 사업전략넥스콘테크놀러지는 넥스콘테크놀러지 그룹(‘넥스콘 그룹” 또는 “그룹”)의 본사로서
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주도적으로 사업전략을 수립하고 주요 사업에 대한 의사결정을 내립니다. 또한, 국외 특수관계 제조법인이 생산한 제품의 최종 판매에 대한 가격 결정권자로서 넥스콘테크놀러지는 제품 가격 변동, 수요와 공급의 변동 등 시장상황에 따른 직접적인 영향을 받습니다.일본법인은 판매법인으로써 일본시장 내 고객에 대한 일정 수준의 의사결정권을 보유하고 있습니다. 하지만 전반적으로는 일본법인은 넥스콘 본사가 일본을 포함하여 수립한 글로벌 사업 전략에 따라 넥스콘 그룹이 생산한 제품을 일본 현지 고객사에 재판매하거나 넥스콘 본사의 제품 판매활동에 대한 판매지원서비스를 제공합니다.나. 연구개발넥스콘테크놀러지는 연구개발활동을 이원화하여 수행하고 있습니다. 본사의 기술개발부서는 현재 넥스콘 그룹이 양산하여 고객사에 판매하고 있는 제품(2차 소형전지 제품군) 관련하여 고객사의 부품 교체 요구를 처리하고 고객사의 제품 개발 의뢰 시 샘플을 개발하고 설계하는 등의 고객사 대응 활동을 수행합니다. 한편, 본사의 기술연구부서는 회사가 향후 양산할 제품(대형 2차 전지Energy Storage System(“ESS”) 제품 등)을 선행 연구하는 활동을 수행합니다.다. 구매넥스콘테크놀러지는 그룹의 글로벌 구매정책을 수립하고 주요 자재를 조달하여 국외 특수관계법인에 공급하는 프로세스 전반을 총괄적으로 관리하고 있습니다. 주요 원자재의 경우 분석대상거래와 관련하여 고객사가 직접 선정한 공급업체와 사전에 공급 단가 및 수량을 확정하고, 넥스콘테크놀러지는 이에 따라 공급업체에 구매 세부 사항을 작성하여 발주합니다. 주요 설비자재의 경우, 각 특수관계법인이 제품 생산에 필요한 기계장치와 설비 구매를 본사에 요청하면, 본사에서 조달하여 각 법인에 공급합니다. 원자재 구매의 경우와 달리, 설비자재 공급업체 선정 및 가격결정 권한은 모두 넥스콘 본사에 있습니다.라. 제조특수관계제조법인은 분석대상거래와 관련하여 넥스콘테크놀러지가 수립한 생산 계획 및 주문 수주에 따라 2차 전지 제품을 제조합니다. 구체적으로넥스콘테크놀러지가 생산계획 수립 및 관리 활동을 수행합니다. 넥스콘테크놀러지는 그룹의 본사로서 그룹 전체의 생산 계획을 수립하고 해외특수관계법인의 생산 프로세스를 관리합니다. 넥스콘 그룹이 제조하는 제품은 사실상 고객이 요구하는 개별 사양을 반영한 주문제작상품(Customized Product)으로 넥스콘테크놀러지는 고객사 주문을 기초로 생산계획을 주 단위로 수립하고 현지 제조법인과 생산일정을 공유합니다.넥스콘테크놀러지는 제3자로부터 원재료를 구매하여 제품 생산 후 제3자 고객에게 판매하는 활동도 수행하고 있습니다.마. 영업 및 판매넥스콘테크놀러지는 그룹 내 특수관계 제조법인을 대신하여 영업 및 마케팅 전략 수립, 기본적인 계약 셋팅, 고객과의 판매가격 협상, 고객관계유지활동을 비롯한 핵심적인 영업 및 마케팅 활동을 수행하고 있습니다. 현지 시장조사와 일차적인 고객 대응 활동은 현지 제조법인에서 수행하기도 하지만 궁극적으로 넥스콘 본사가 장기간 고객 관계를 유지해 온 주요 고객사를 관리하고 계약을 수주합니다.바. 물류넥스콘테크놀러지가 그룹의 전반적인 물류 프로세스를 총괄하고 직접 물류업체를 선정하고 제조법인에서 생산한 제품을 직접 고객사에 운송합니다. 2. 주요 제품 및 서비스 2-1. 주요 제품 등의 현황 (단위: 백만원, %) 사 업 부 문 품 목 주요상표 등 2023년 매출액(비율) 2차전지보호 회로제조 BMS PCM PCA PACK TOOL 기타 합 계 * 연결 기준으로 작성하였음.2-2. 주요제품 등의 가격변동추이 (단위: 원) 품목 제 9기 제 8기 제 7기 BMS PCM PCA PACK (1) 산출기준제품군별 전체 판매금액을 판매수량으로 단순산술평균으로 산출된 단가입니다.(2) 주요 가격변동원인2차전지보호회로는 특정제품군의 매출증가 등으로 인하여 가격변동의 차이가 날 수 있습니다. 3. 원재료 및 생산설비 3-1. 주요 원재료 등의 현황 (단위: 백만원, %) 사업부문 매입유형 품목 구체적용도 매입액 매입 비율 2차전지부품제조 원재료 BMU 리튬이온
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전지는 최적의 성능을 유지하기 위하여 그 특성상 과충전 또는 과방전으로부터 보호되어야하며, 이를 관리하기 위한 모듈 IC 배터리폭발방지 및 수명연장을 제어하는 Chip BMS 기구 사양 부품 (케이스, 스크류, 버스바 등) FET 전기신호를 증폭,제어,발생하 는데 사용하는 고체소자인 트 랜지스터의 일종으로 전기흐 름이 한가지형태의 전하캐리 어로 이루어지는 전압제어용 단극성소자 PCB 부품삽입을 위한 배선 기판 CONNECTOR 배터리단자와 충전기의 연결기능 Capacitor 전자회로에서 전하를 모으는 장치 Diode 다이오드는 전류를 한쪽으로는 흐르게 하고 반대쪽으로는 흐르지 않게 하는 정류작용을 하는 전자 부품 Harness 특정 장치에 바로 배선할 수 있도록 각 소선(小線)으로 만들어진 단자 기타 합계 * 본사의 원재료 매입 기준으로 작성하였음.3-2. 주요 원재료 등의 가격변동추이 (단위: 원) 품목 제 9기 제 8기 제 7기 BMU IC FET (F)PCB (1) 산출기준자재군별 전체 입고금액을 입고수량으로 단술산술평균으로 산출된 단가이며, 2차전지 보호 회로는 제품이 다양한 관계로 주 원재료는 제품에 따른 자재 규격별로 자재단가가 차이가 날 수 있습니다.(2) 주요 가격변동 원인2차전지용 보호회로는 핸드폰 등 제품의 다양성으로 인하여 그에 따른 생산량 변동에 의하여 투입되는 원재료 또한 평균단가의 변동폭이 일부 나타나고 있으며, NOTE-BOOK 등 스마트모듈 주요자재의 단가가 핸드폰용 보호회로의 단가보다 개당 MC단가가 최소 4~5배 높게 형성되는 특징을 가지고 있습니다. 이로 인해, 노트북 배터리 등 Smart Module 생산확대에 따른 SM용 자재구매에 따른 변동폭이 많은 관계로 SM의 주 원재료인 IC, PCB등의 평균단가의 변동폭이 일부 나타나고 있습니다.마지막으로 Global 반도체 수급 이슈 및 원자재 가격 상승 영향으로 全 부품에 대한 단가 상승이 반영되고 있는 특징을 보이고 있습니다.3-3. 생산능력 및 생산능력의 산출근거(1) 생산능력 (단위: 천개) 품목 사업소 제 9기 제 8기 제 7기 BMS 본사 ASSY VCMS PCM/PCA 남경 PACK PCM/PCA 베트남 P/T VCMS (2) 생산능력의 산출근거가. 산출방법 등 - 1일 가동시간 : 20시간(2교대)*25일 - 설비별 시간당 생산량*일 평균 가동시간*월 평균 가동일수*12개월나. 평균가동시간 - 연간작업일수 : 300일 - 월평균 가동일수 : 25일 - 1일평균작업시간 : 20시간다. 생산실적 (단위: 천개) 사업부문 품목 사업소 제 9기 제 8기 제 7기 2차전지보호회로제조 BMS 본사 ASSY VCMS PCM/PCA 남경 PACK PCM/PCA 베트남 P/T VCMS 라. 생산설비의 현황 및 변동(1) 생산설비의 현황 설비명 취득일 사용 목적 비고 Flux 세척 자동화 설비 SDI ESS BMS 품질 향상 3대 설비 투자 VCMS OEM 검사기 VCMS 생산 1대 투자 VCMS IFT 검사기 VCMS 생산 2대 투자 VCMS 생산 1대 투자 SDI ESS BMS 생산 1대 설비 투자 VCMS 後공정 Line 천안 투자 VCMS 생산 후공정 1LINE 투자 충/방전 검사기 Pack 생산 1대 투자 ESS 실장검사기 SDI ESS BMS 생산 1대 설비 투자 NPC Pack 생산 4대 투자 LGES 신규 모델 대응 IQC 검사기 LGES 대응용 1대 투자 LGES Pack 생산 3대 투자 Power Tool Line 단위 공정 자동화 SDI P/T 자동화 2LINE 투자 SDI PCM 생산 투자 SDI ESS BMS 생산 1대 설비 투자 14S Demand 대응 실장검사 CART SDI ESS BMS 생산 1대 설비 투자 Pack 생산 1LINE 투자 CDM VCMS 생산 LINE 투자 23년 VCMS Demand 대응 OEM 검사기 2대 증량 VCMS 생산 2대 투자 LGES PAck 생산 3대 투자 LGES PAck 생산 4대 투자 NPC Pack 생산 각1대 투자 Pack 두께 검사기 NPC Pack 생산 4대
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투자 전자담배 라인 설비구매 전자담배 생산 LINE 투자 SMT Screen Printer 노후 설비 2대 교체 SDI PCM 생산 2대 투자 SDI PT 생산 1대 투자 Router 투자 SDI PT 생산 1대 투자 SDI PT 생산 2대 투자 SDI PT 품질 향상 1대 투자 전자담배 자동화 설비 전자담배 자동화 설비 1대 투자 킥보드 양산 Line 투자 (2) 설비의 신설ㆍ매입 계획 등가. 진행중인 투자해당사항 없음나. 향후 투자계획해당사항 없음 4. 매출 및 수주상황 4-1. 매출실적 (연결기준) (단위: 백만원) 사업부문 매출유형 품목 제 9기 제 8기 제 7기 2차전지 보호회로제조 제품/상품 BMS PCM PCA PACK TOOL 기타 합계 4-2. 판매경로 및 판매방법 등가. 판매조직동사의 영업부문은 사업부별로 영업팀을 운영하고 있습니다.1) 영업본부① 영업1팀 - 삼성SDI 및 배터리팩업체에 대한 영업, 고객관리 및 기술지원 - 마케팅 전략수립 및 대내외 홍보를 위한 마케팅 업무② 영업2팀 - LG화학 및 배터리팩업체에 대한 영업, 고객관리 및 기술지원 - 마케팅 전략수립 및 대내외 홍보를 위한 마케팅 업무③ 영업3팀 - 전장 및 신규사업 시장진입 업무지원2) 일본법인① 일본법인 영업부 - 마케팅 전략수립 및 대내외 홍보를 위한 마케팅 업무3) 기술연구소 - ESS용 BMS , 전기차충전기, 스마트그리드 기술개발나. 판매경로 구분 매출형태 업체판매경로 수출품목 LOCAL 수출 국내배터리팩 수출업체 LGC, 삼성SDI 등 직수출 해외배터리팩 제조업체 내수품목 국내매출 배터리 팩 제조업체 LGC, 삼성SDI 등 배터리 셀 제조업체 * 배터리보호회로는 사용기기의특성에 따라 용도와 기능이 달라지므로 개발단계에서부터 사용업체와 당사가 협의하여 사용기기의 특성과 배터리의 특성을 조화시켜 제품개발을 완료하며 제품판매는 업체의 주문량에 의한 생산과 직접판매형태로 이루어짐다. 판매방법 및 조건 품목 판매방법 결제조건 BMS 내수 주문생산에 의한 직접판매 현금 수출 주문생산에 의한 직접판매 T/T방식 라. 판매전략2차전지용 배터리 보호회로는 안전과 직접적인 관련이 있는 제품의 특성상 100% 안전이 보장되어야 하는 제품이므로 개발단계에서부터 공동으로 협의하는 기술영업을 지향하고 있습니다.4-3. 수주상황당사의 주제품인 2차전지용 보호회로는 핸드폰, 노트북, MP3등 제품의 특성상 Life Cycle이 타 제품에 비하여 짧은 제품의 특성상 단기적으로 장기적인 수주상황은 어려운 구조를 가지고 있습니다. 5. 위험관리 및 파생거래 5-1. 통화스왑해당사항 없음5-2. 이자율 스왑해당사항 없음5-3. 위험관리에 관한 사항당사는 환 RISK 관리에 있어 전체적으로 Long Position(매입초과포지션)상태에 있으며 수입자금의 경우 대부분 $ Base로 결제되고 있어, 수입대금의 결제는 외화수출대금 유입 자금과 외화지급자금을 일치시키는 Matching방식으로 환위험을 제거하고 있습니다. 수출대 금의 경우 선적시기 등의 조정을 통해 외화자금의 흐름을 통제함으로써 환차손을 최소화하 고 환차익의 가능성을 극대화 시키는 방식을 사용하고 있습니다. 또한 원재료 가격변동 위험 관리를 위하여 당사의 Position 계산, 가격전망 분석, Hedge범위/방법결정, 업체선정, 승인, 실행, 사후관리의 절차순으로 의사결정 관리하고 있습니다.5-4. 파생거래해당사항 없음 6. 주요계약 및 연구개발활동 6-1. 경영상의 주요계약 등해당사항 없음6-2. 연구개발활동가. 연구개발활동의 개요(1) 연구개발 담당조직 기술/개발 본부 연구소 - 제품생산 장비개발 - 신제품 PCM 개발 진행 - 신제품 개발장비 양산 - 2차전지용 PCM 개발 - 스마트용 PC 개발 - 특수 PCM 개발 - 전장 관련 개발 ESS/E-Mobility/Automotive 배터리팩 - Hardware 설계 및 개발 - Firmware 설계 및 개발 - 기구설계 및 개발 - 사양부품 개발 - 양산 기준 수립성능개발 - 검증 및 평가 - 인증 및 시험 - 기업지원사업연구관리 -
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특허관리, 비용관리, 자재구매 (2) 연구개발비용 (단위: 백만원) 과목 제 9기 제 8기 제 7기 원재료비 인건비 기타 연구/개발이용 계 회계처리 판매비와 관리비 제조경비 개발비(무형자산) 연구개발비/ 매출액 비율[연구배발비용 계 / 당기매출액 * 100) (3) 연구개발 실적 연구과제 연구기관 연구결과 및 기대효과 반영제품 스마트모듈개발 당사연구소 LG화학 APPLE *노트PC 배터리용량 표시 및 배터리 보호기능 Note PC용 LSV용 BMS개발 ATT R 당사연구소 *소형 전기자동차의 잔량및 가각 시스템 제어 ATT R 전기자동차용 당사연구소 *BSU기능을 검사하기위한 장비로 기존대비 수행능력향상 당사연구소 1CELL용 PCM 개발로 신규 PCM 생산으로 매출 증대 PCM제품 노트북용 SMART PCM 당사연구소 노트북용 SMART용 PCM 개발로 신규 SMART용 PCM 생산으로 매출 증대 SM 당사연구소 DVD 밧데리 보호 및 충전기능 일체형 제품 개발로 매출 증대 당사연구소 WINDOW용으로 PACK TESTER UPGRAD로 WINDOW상에서 편리 하게 PAPCK TESTER 사용하여 생산성 향상 당사연구소 1CH용 PACK TESTER 개발로 저가 및 휴데용PACK TESTER 판매로 매출 증대 당사연구소 PCM 동작 분석용 FUNCTION ANALYZER 개발로 PCM 기능 동 작 값 측정으로 개별 측정에 따른 시간단축으로 개발 시간 단축 및 출하검사 시간 단축 PS SMART CHIP용 검사 장비 당사연구소 PS401 SMART CHIP용 검사장비 개발로 PS SMART CHIP사용제품 양산 노트북용 SM 노트북용 SM BQ SMART CHIP용 검 사장비 당사연구소 BQ 2040 SMART CHIP용 검사장비 개발로 BQ SMART CHIP사용 제품 양산 CYCLER 장비 당사연구소 BATTERY 충.방전용 장비 개발로 ATTERY 시스템 사업 참가로 매출 증대 USB용 DVD AMP 개발 당사연구소 USB PORT를 이용한 DVD AMP 개발로 인한신규 시장 진입으로 매출 증대 및 제품 다변화 DVD AMP 무인잠수정용 BMS개발 당사연구소 무인 잠수정용 BMS 및 전원장치 개발로 인한BMS 설계기술 축적 및 향후 ATTERY 전원장치 개발 기술 축적 BMS 소형 SMPS 개발 당사연구소 초소형 SMPS 개발로 SMPS 기술 축적, 매출증대 및 제품 다변화 추진 SMPS 당사연구소 노트PC의 차세대전원공급시스템 의 개발로 신규제품출시와 시장선 점에 의한 고 부가가치 매출증대 기여 당사연구소 신개념의 메가폰개발과 제품양산 으로 신규시장진입과 매출증대 기대 당사연구소 미래형자동차 핵심기술 개발 당사연구소 42V 시스템 자동차용 신규제품 개발 및 시장선점과 매출기대 HEV BMS 당사연구소 하이브리드 자동차 핵심부품의 개 발로 국.내외 자동차 업계에 납품 추진 당사연구소 42v시스템자동차용 전력공급및 제어장치 개발에 의한 신규제품 출시와 매출증대 노트북용 외장배터리pack 당사연구소 노트북 외장용 팩은 충전회로 및 배터리 보호회로, 잔량표시 회로, 정 전압 회로 등을 내장한기술 집 약적 제품으로 기존제품의 단점인 노트북사용시간을 획기적으로 늘 려 소비자에게는 큰 만족감을 줄 수 있는 제품으로 매출증대 기대 노트북 당사연구소 AUTO Adapter는 기존의 Size에 출력 용량을 50% 증가 (40W => 60W) 시킨 소형화 제품으로 사용 모델이 제한 되었던 기존 제품과 는 달리 전 모델에 사용이 가능하여 매출증대 기대 노트북 VOISTA 당사연구소 고성능 초슬림 메가폰으로 첨단 디지털 AMP채용과 MAX 7W 스피커 채용으로 최상의 사운드와 풍부한 음량 구현 VOISTA 당사연구소 자동국배식기 당사연구소 전기자전거용 배터리팩 GEN2 당사연구소 통신기지국 백업전원공급을 위한 Battery Module로, 인도 현지 Field Test 완료, 인도 수출을 위한 초도 양산 진행 ENSUS3 당사연구소 21700원통형 Cell을 이용한 통신기지국 백업전원공급을 위한 Battery Module
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개발, 24V 및 48V 구성이 가능 ESS 친환경모빌리티용 배터리팩 당사연구소 21700원통형 Cell을 이용한 친환경 모빌리티용 Battery pack 개발 Mobility R-LBM 당사연구소 파우치셀을 활용한 하이브리드차량 12V 보조배터리팩 개발 EV E-Board용 배터리팩 당사연구소 18650원통형 Cell을 이용한 E-board용 배터리팩 개발 및 proto생산 E-board AAM MMU 당사연구소 항공 모빌리티용 배터리 모듈 별 적용 가능한 BMS(MMU) 개발 UAM ESS용 BMS 개발 당사연구소 MBMS/RBMS/SBMS 회로개발 ESS UPS용 BMS 개발 당사연구소 MBMS/RBMS 회로개발 UPS 7. 기타 참고사항 7-1. 지적재산권 관련 종류 취득일 제목 및 내용 근거법령 및 보호받는 내용 상용화 여부 특허권 배터리 관리 시스템용 전원 장치 시스템 특허법 부 특허권 IEEE1588 PTP 방식을 이용한 배터리 관리 시스템의 시간 동기화 방법 특허법 부 특허권 배터리 팩 충격 관리 시스템 및 그의 충격 감지 방법 특허법 부 특허권 배터리 팩 모드 제어 장치 및 방법 특허법 부 특허권 에너지 저장 장치용 배터리시스템 정보 표시 장치 및 방법 특허법 부 특허권 전기자전거 배터리 팩의 도난 방지 방법 특허법 부 디자인권 전기에너지 저장장용 카트리지 특허법 부 디자인권 배터리 팩용 카트리지 특허법 부 디자인권 킥보드 거치대 특허법 부 디자인권 배터리팩 특허법 부 디자인권 배터리 스위치 통합 제어장치 특허법 부 디자인권 배터리 팩(Battery Pack)용 카트리지 특허법 부 디자인권 배터리팩 특허법 부 디자인권 배터리팩 특허법 부 특허권 보조바퀴가 구비된 전동 킥보드 특허법 부 특허권 ESS 병렬 운용 시 모듈간 밸런싱 제어방법 특허법 부 특허권 접이식 전동 킥보드의 차량용 거치 시스템 특허법 부 특허권 휴대용 배터리팩의 운영 제어장치 및 방법 특허법 부 특허권 전동 킥보드의 풋 바인딩 장치 특허법 부 특허권 배터리 팩 및 이의 제조방법 특허법 부 특허권 팩어셈블리용 로테이션 및 틸팅 지그 시스템 특허법 부
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 4-1. 예측정보에 대한 주의사항당사가 동 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상, 예측한 활동, 사건 또는 현상은, 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는 예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다.4-2. 개요당사는 일본에서 수입하는 2차전지용 배터리보호회로를 처음으로 국산화개발에 성공하여 핸드폰용배터리보호회로,노트북용배터리보호회로를 제조ㆍ판매하는 회사입니다.당사는 보유하고 있는 기술을 근간으로 하여 다양한 산업에 진출하고 있으며 이를 크게 분류하면 PCM, SM, BMS(ESS,EV), PACK 산업 등으로 구분할 수 있습니다. 당사의 매출액 분포는 PACK 36%, BMS 27%, 로 구 성되어 있으며, 2011년부터 PCM사 매출 편중이 높았던 사업구조가 2016년부터 휴대폰, 노트북PC 등의 전원으로 사용되는 배터리 PACK 완제품과 무정전전원장치(UPS) 등에 활용되는 에너지 저장 장치인 ESS의 배터리용 BMS의 매출비중이 지속적으로 증가하고 있습니다. BMS(ESS,EV) 사업은 앞으로 2차전지 사업 중 비중이 급격하게 증가할 것이며 당사의 제2주력 사업으로 성장시키기 위해 노력하고 있습니다.4-3. 재무상태 및 영업실적 등(1) 연결 재무상태 (단위 : 백만원) 과 목 제 09(당) 기 제 08(전) 기 증감액 증감률 [유동자산] [비유동자산] 자 산 총 계 [유동부채] [비유동부채] 부 채 총 계 [자본금] [자본잉여금] [기타자본항목] [기타포괄손익누계액] [결손금] [비지배분] 자 본 총 계 부채비율 유동비율 (*) 제9(당)기 자산총액은 140,751백만원으로 전기대비 6,445백만원 증가하였습니다. 부채총액은 105,323백만원으로 전기대비 17,555백만원 증가하였습니다.(2) 연결 영업실적 (단위 : 백만원) 과 목 제 09(당) 기 제 08(전) 기 증감액 증감률 매출액 영업이익(손실) 당기순이익(손실) (*) 당사 제9기 매출액은 153,101백만원으로 전기대비 79,322백만원 감소하였습니다. 영업손실은 9,938백만원으로 전기대비 6,511백만원 증가하여 적자가 계속되고 있습니다. 당기순손실은 11,451백만원으로 매출 감소와 본지사간 채권채무 조정으로 인한 손실, 대손충당금 인식 등이 있습니다.(3) 환율변동영향회사는 해외 수출과 관련하여 주로 USD 등의 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 회사는 환율변동에 따른 환위험을 정기적으로 측정하여 관리하고 있습니다. 당기말현재 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성자산 및 부채의 장부금액은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 제 9(당)기 제 8(전)기 USD JPY EUR USD JPY EUR 자산: 현금및현금성자산 매출채권(*) 미수금 합 계 부채: 단기차입금 매입채무 미지급금 미지급비용 합 계 보고기간종료일 현재 이자율과 같은 다른 변수는 변동하지 않는다고 가정하였을 경우 외화에 대한 원화 환율변동이 향후 1년간 법인세 차감전 손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 제 9(당)기 제 8(전)기 10% 상승시 10% 하락시 10% 상승시 10% 하락시 USD JPY EUR 합 계 (4) 이자율 위험이자율위험은 미래 시장이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험으로 이는 주로 변동금리부 조건의 예금과 차입금에서 발생하고 있습니다. 연결회사의 이자율위험 관리목표는 이자율 변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업가치를 극대화하는데 있습니다.이를 위해 근본적으로 외부차입의 최소화를
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통해 선제적으로 이자율위험을 관리하고있습니다.2023년과 2022년 12월 31일 현재 다른 모든 변수가 일정하고 변동금리부 예금과 차입금의 이자율이 100bp 변동 시 이자수익과 이자비용의 변동으로 인해 세전이익에 미치는 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 제 9(당)기 제 8(전)기 100bp 상승 시 100bp 하락 시 100bp 상승 시 100bp 하락 시 세전이익 (5) 유동성 위험유동성위험이란 연결회사가 금융부채와 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 연결회사의 유동성 관리방법은 재무적으로 어려운 상황에서도 받아들일 수 없는 손실이 발생하거나, 연결회사의 평판에 손상을 입힐 위험 없이, 만기일에 부채를 상환할 수 있는 충분한 유동성을 유지하도록 하는 것입니다.일반적으로 연결회사는 금융부채 상환을 포함하여, 향후 60일 동안 발생될 것으로 예상되는 운영비용을 충당할 수 있는 충분한 요구불예금을 보유하고 있다고 확신하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한 잠재적인 효과는 포함되어 있지 않습니다.당기말과 전기말 현재 연결회사가 인식하고 있는 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다. 금액은 이자지급액을 포함하고, 상계약정의 효과는 포함하지 않았습니다. (단위 : 천원) 제 9(당)기 장부금액 계약상현금흐름 1년 미만 1년 이상 2년 미만 2년 이상 3년 미만 차입금 회사채 전환사채 매입채무 기타지급채무 리스부채 합 계 (단위 : 천원) 제 8(전)기 장부금액 계약상현금흐름 1년 미만 1년 이상 2년 미만 2년 이상 3년 미만 차입금 회사채 매입채무 기타지급채무 리스부채 합 계 (6) 차입금보고기간종료일 현재 차입금 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 제 9(당)기 제 8(전)기 유동: 단기차입금 유동성장기부채 유동성사채 유동성전환사채 소 계 비유동: 장기차입금 사채 전환사채 소 계 합 계 보고기간종료일 현재 단기차입금의 상세내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 차입처 최장 만기일 이자율(%) 제 9(당)기 제 8(전)기 일반자금대출 유암코기업리바운스제삼차기업재무안정사모투자합자회사 기업은행 5.2~5.5 수입신용장 국민은행 합 계 보고기간종료일 현재 장기차입금의 상세내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 차입처 최장 만기일 이자율(%) 제 9(당)기 제 8(전)기 운영자금대출 등 유암코기업리바운스제삼차기업재무안정사모투자합자회사 1.5~3.0 소 계 차 감 : 유동성대체 장기차입금 보고기간종료일 현재 사채의 상세내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 차입처 최장 만기일 이자율(%) 제 9(당)기 제 8(전)기 원화사모사채 유암코기업리바운스제삼차기업재무안정사모투자 합자회사 원화사모사채 원화사모사채 소 계 차감: 유동성대체 비유동성 사채 연결실체의 차입금과 관련하여 회사의 유형자산 등이 담보 제공되어 있습니다. (III. 재무에 관한 사항 - 3. 연결재무제표 주석 31 참조)(7) 그 밖에 투자의사 결정에 필요한 사항 가. 당기에 최초로 채택.변경된 회계정책 또는 회계추정에 관한 사항은 'Ⅲ.재무에 관한사항'의 '3.연결재무제표 주석' 및 '5.재무제표 주석'의 '회계정책'을 참조하시기 바랍니다. 나. 당사는 재무구조 개선을 위하여 유암코기업리바운스제삼차기업재무안정사모투자합자회사에 대한 차입금 79,317,900천원(미지급이자 4,273,144천원 포함)을 출자전환하여 보통주 264,393주(주당 발행금액: 300,000원)를 발행하였습니다.
중앙에너비스 — [기재정정]사업보고서 (2023.12)

II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 당사는 1946년 10월 8일 석유류 판매등을 영업목적으로 설립되었으며, 1972년12월 SK에너지 주식회사와 대리점 계약을 맺고 휘발유.경유 등의 일반유와 LPG를 매입하여 서울.경기.인천지역의 직영 사업장을 판매망으로 하는 도매 및 주유소 8개, LPG충전소 1개, 저유소 1개, 휴게소 1개 운영하고 있으며, 연결 종속회사는 태양광 전기발전을 하고 있습니다. 4차 산업혁명이 시작되며 산업의 구조가 디지털 기반 경제로 이동하면서 제조업은 물론 서비스업까지 효율과 운영면에서 엄청난 변화를 이루고 있습니다. 그 변화는 여기에 머물지 않고 전혀 다른 영역이라고 여겨졌던 부분들까지도 서로 융합하여 새로운 영역들을 만들어 내고 있습니다. 즉, 디지털전환으로 초 연결, 초고속, 초지능화로 사물인터넷, 빅데이터, 인공지능 등존재 않던 신산업이 생겨나고 있습니다. 없던 것이 새로 생기면서 신기하게만 느껴지던 것들이 어느새 우리 생활 깊숙이 자리하여 우리에게 당연하게 여겨지는 것들이 되어 버리는 것들이 속속 생겨나고 있습니다. 아마도 가장 쉽게 느낄 수 있는 것이 지금 이 시간 직접 사용하고 있는 노트북 아니면핸드폰일 것입니다. 거리나 위치의 한계를 뛰어 넘어 마치 한 공간에 있는 듯한 효과를 낼 수 있으며 이러한 경험들이 우리 삶의 새로운 표준으로 자리매김하여 가고 있습니다.이러한 변화의 빠른 속도는 코로나팬더믹으로 말미암아 그 동안 진행되어져 왔던 변화의 속도를 무섭게 가속화하게 되었고 먼 미래로만 여겨졌던 것들이 지금의 현실로 나타나고 있는 것들이 많이 생겨나고 있습니다.이러한 상황은 코로나 종식 여부와 관계없이 계속되어져 새로운 기준들로 자리 잡아가는 뉴노멀의 시대를 경험하게 될 것입니다. 이미4차 산업혁명시대의 도래를 주장했던 클라우스 슈밥이 미래에4차 산업혁명이 가져올변화의 속도는 과거의 산업혁명과는 비교도 안될 만큼 빨라 신속하게 준비하지 않으면 국가 든 기업이든 도태될 것이라고 예견을 한 바가 있습니다. 즉 이 변화에 적응하지 못하면 도태라는 엄청난 파국을 맞게 되지만 이것에 적응하면전혀 새로운 모습을 만들어 나아갈 수 있는 기회가 있다는 것을 예견할 수도 있는 것입니다. 변화를 겪으며 장점과 단점도 많이 겪게 되겠지만 적응해 나아가는 과정에 쌓이는 경험들이 우리의 역량이 될 수 있다면 그것으로 말미암아 새로운 우리의 모습을 만들어 낼 수 있으리라 기대합니다. 이 모든 과정들이 우리가 앞으로 변해 나아가는 과정의 모습이 될 것입니다, 이에 대입하여 그동안 우리가 변화한 모습들을 정리해 보고 그것을 기반으로 미래의 우리의 모습들을 생각해 보았습니다. 우리는 우리의 업을 주유소에서 시작하여 오랜 시간동안 성실하게 하여 왔고 88년올림픽 후로는 주유소를 하고 있는 장소를 부동산으로 인지하기 시작하였고 그 위에 주유를 넘어 서비스를 확장하여 자동차 용품, 세차, 편의점, 휴게소등으로 복합화를 하며 지금의 모습에 이르게 되었습니다. 그러나 전기자동차 시대가 도래하며 사업의 기둥 역할을 해왔던 주유소가 주기능을 상실하게 되는 위기에 처하게 되었고 우리가 하고 있던 주유소를 중심으로 한 복합화라는 발상을 전환하여 주유기능을 뺀 부동산을 바라보게 되었고 그 부동산을 플랫폼화 하여 공간적인 개념으로 재정립하게 되었습니다.우리가 가지고 있는 공간에 디지털기술을 기반으로 컨텐츠를 얹 져 고객들에게 새로운 가치를 넘어 새로운 라이프스타일을 만들어 나아가는 것을 기대해 봅니다. 이것이 잘 정착되어 자리를 잡게 되면 이 변화된 경험이 역량이 되어 또 다른 새로운 모습을 생산해낼 수 있는 선순환 구조로 성장할 수 있는 기회를 잡을 수 있다고 기대해 봅니다. 2. 주요 제품 및 서비스 가. 주요 상품 등의 현황(연결) 당사는 1972년 12월 SK에너지 주식회사와 대리점 계약을 맺고, 고급휘발유ㆍ보통휘발유ㆍ경유ㆍ등유 등의 일반유와 LPG를 매입하여 판매하고 있으며, 연결 종속회사는 태양광 전기발전을 하고 있습니다. (단위: 천원, %) 구분 품목 매출액 비율 유류판매부문 일반유, LPG외 용역수익부문