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한국토지신탁 — 사업보고서 (2024.12)

II. 사업의 내용 [지배회사 - 주식회사 한국토지신탁] 1. 사업의 개요 가. 신탁의 개념 - 신탁이란, 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률 관계를 말합니다.[신탁법 제2조(신탁의 정의)]- 수탁자는 선관주의의무("수탁자는 선량한 관리자의 주의로 신탁사무를 처리하여야 한다."[신탁법 제32조(수탁자의 선관의무)]) 및 분별관리의무("수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다."[신탁법 제37조(수탁자의 분별관리의무)]) 등에 입각, 엄격한 의무와 책임 하에 신탁재산을 보호하게 됩니다.- 부동산신탁사는 관한 법률(이하 "자본시장법")>에 의거, 금융위원회로부터 인가받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하는 금융기관으로, 이로 인해 자본시장법 및 동법 시행령을 비롯해 금융투자업규정과 기타 금융 관련 관계법규 등을 준수하며 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등의 업무절차를 수행하게 됩니다. 나. 당사 주요 사업부문 - 당사는 1996년 설립된 부동산신탁사로서 현존하는 14개 신탁사 중 최대 규모의 자본을 갖고 있는 신탁사로 영업수익, 신탁계약의 규모, 영업노하우와 맨파워 등에서 다년간 업계 수위에 자리해왔습니다.- 당사와 같은 부동산신탁 전업사는, 부동산 소유자(위탁자)로부터 신탁되는 부동산을 관리, 처분, 운용 또는 개발하고자 하는 목적으로 부동산을 수탁받은 후 달성된 수익을 수익자에게 교부하고 그 대가로 신탁보수를 수취하는 업무, 이른바 (토지)신탁사업 및 신탁방식 정비사업을 주요업무로 수행하고 있으며, 이외에도 신탁의 부수업무로서 대리사무 업무 및 컨설팅 업무를 포함해 리츠(REITs), 투자사업 등을 겸영합니다. - 당사의 영위 업무 중 토지신탁은 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁회사가 인허가, 시공 및 분양, 입주 등 부동산 개발 행위 등을 통해 위탁자에게 수익을 돌려주는 상품으로 당사는 그에 대한 대가로 수수료를 받게 됩니다. 사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에게 있을 경우 차입형토지신탁이라고 부르며, 위탁자에게 있을 경우 관리형토지신탁이라고 부릅니다. 차입형토지신탁은 부동산시장 상황에 영향을 많이 받기는 하나, 사업기획, 자금조달, 시공사선정, 건축공사의 발주 및 관리, 분양에 이르기까지 부동산사업에 대한 일체를 전문성 갖춘 신탁회사가 대행하게 되어 신탁회사의 전문성을 적극 활용할 수 있습니다. 또한 사업의 소요자금을 신탁사에서 조달하므로 다른 사업군 대비 자금조달이 용이하고, 공신력있는 신탁사 명의로 사업을 시행하게 되어 여러 외부적 리스크 헷지가 가능함은 물론 수분양자의 불안감 해소, 사업이익 증대 등 여러 특장점을 갖고 있습니다. 그러나 사업 진행과정에서 신탁사 명의 대여금에 대한 손실 리스크 또한 수반되는 것이 사실입니다. - 관리형토지신탁은 토지대금과 사업비를 PF 또는 시공사의 지급보증 등에 의해 조달하고 신탁사는 별도의 자금투입 없이 공정 및 분양관리 등을 대행하는 사업방식입니다. 개발사업의 안정성 증대를 위해 "시공사+시행사" 구조의 단순개발 사업형태 및 "신탁사+시행사(위탁사)+시공사"의 복합개발 사업형태로 추진되며, 차입형토지신탁과 다르게 사업비 조달에 대한 의무가 없고 대여금 손실에 대한 리스크가 없어 안정적이나 상대적으로 수익성이 낮습니다. - 신탁방식 정비사업은 2016년 개정에 따라 신탁사 또한 도시정비사업에 진출이 가능하게 되었으며, 해당 사업은 차입형토지신탁과 유사하게 재건축, 재개발조합으로부터 신탁사가 토지 등 수탁받은 후 조합을 대신하여 사업을 완수하게 됩니다. 기존 조합방식의 정비사업이 초기 사업비 조달이나 개발 노하우 부족으로 사업 추진에 다소간 어려움이 있었던 반면,
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신탁방식 정비사업은 신탁사가 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증 또는 자체자금을 활용하여 자금조달 및 공사발주, 관리, 운영 등을 시행·대행하고 발생한 수익을 토지등소유자에게 돌려주게 됩니다. 신탁사의 전문성과 자금력을 기반으로 조합원들의 만족도는 높이면서 사업성까지 확보 할 수 있으며, 신탁사 공신력 통해 사업 투명성은 강화되고 시공사 의존도를 경감시켜 공사비 절감, 사업추진과정에서의 리스크 경감 등 여러 장점이 있습니다. - 리츠(REITs)사업은 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 부동산 관련 유가증권의 매입, 운영, 처분 등을 통해서 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 해당사업에서 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하면서 발생하는 수익의 일부를 수수료로 받고 지분투자 병행 시 배당수익도 향유하게 됩니다. 실물자산(통상 부동산 70% 이상)에 투자해 주식 대비 원금손실 최소화하며, 예상수익·비용 및 리스크까지 포괄적 관리 통해 안정적 배당을 추구합니다. 또한 자산운용전문인력에 의해 체계적으로 운영되며, 관련 법령인 준용 하에 주요현안 관련 공시의무를 이행, 투명한 자산운용 및 관리·감독업무를 수행하는 점이 특장점입니다. [참고. 사업군별 수주비중 추이(5개년)] 구 분 2024년 2023년 2022년 2021년 2020년 차입형토지신탁 도시정비 리츠 기타 ※ 기타: 관리형토지신탁, 비토지신탁(담보신탁 등), 컨설팅, 대리사무 등 2. 영업의 현황 가. 영 업개황 및 사업부문의 구분 (1) 영업개황- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대해왔습니다. 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축 등 신탁방식 도시정비사업 및 리츠사업 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서의 면모를 갖춰가고 있습니다.- 당사는 창사 이래 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위에 자리해왔으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발 및 소규모주택정비사업 등의 도시정비사업, 리츠사업 등에도 진출, 다양한 부문으로 사업 포트폴리오를 다각화하며 종합 부동산금융회사로서 역할할 수 있도록 업역을 확장해가고 있습니다. - 더불어 舊.신탁업법, 現.신탁법은 물론 자본시장법, 금융회사의 지배구조에 관한 법(약칭 '지배구조법') 등 당사 영위 업무 유관법령의 제 ·개정작업에도 적극적으로 역할하고 있으며 금융투자협회의 주요 회원사로도 가입 하여 신탁업계 발전과 업역 확대를 위해 노력하고 있습니다.(2) 사업부문의 구분- 사업부문 : 부동산신탁 부문 부동산투자 부문 부동산관리 부문- 공시대상 사업부문 : 부동산신탁 부문※ 당사는 부동산신탁부문이 총 매출액의 90%를 초과합니다. 나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요 (1) 토지(개발)신탁- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다. - 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.(1)-1. 신탁재산의 처분에 따른 분류 구분 내용 분양형 토지신탁 개발 후 분양ㆍ처분하여 수익을 배당하는 방식으로 분양아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등이 해당 임대형 토지신탁 개발 후 임대하여 수익을 배당하는 방식으로 임대아파트가 해당 (1)-2. 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류 구분 내용 차입형 토지신탁 토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수가 큰 개발방식 관리형 토지신탁 토지수탁 후, 사업비 조달책임은
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위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크는 경감됨 - 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다. (2) 관리신탁- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.- 관리신탁의 보수 : 관리신탁보수는 총수익 또는 수탁재산가, 처분가 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다.(3) 처분신탁- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다. - 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다. (4) 담보신탁- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.(4)-1. 근저당권과 담보신탁제도의 비교 구 분 근 저 당 권 담 보 신 탁 담보설정 방식 근저당권 설정 신탁회사에 신탁 물상대위권 행사 사전압류 필요 압류 불필요 회생절차 구속됨 구속되지 않음 환가 방법 법원 경매 신탁회사 공개입찰 매각(공매가격, 일정 탄력적 운용가능) 국세우선권 발생가능 신탁등기 후 발생불가 임금채권우선권 발생가능 신탁등기 후 발생불가 (4)-2. 담보신탁의 보수- 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율ㆍ환가처분보수 처 분 가 격 보 수 율 일시불 처분식 할부불 처분식 1억원까지 2억원까지 5억원까지 10억원까지 10억원초과 (5) 분양관리신탁- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.(6) 컨설팅- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다. (7) 대리사무- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.(8) 리츠 부문 - 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다. (9) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및
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임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다. 다. 영업실적 고유계정은 연결기준 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로 146,833백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 12,917백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 55,319백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 분배금 수익, 충당부채환입으로 21,268백만원의 실적을 달성하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 3,443,314백만원의 매출실적을 달성하였습니다. (단위 : 백만원) 영 업 종 류 영 업 수 익 비 고 고 유 계 정 연결기준 신 탁 계 정 라. 자금조달 및 운용실적 [고유계정] (단위 : 백만원, %) 구 분 제29기 제28기 제27기 평균잔액 이자율 평균잔액 이자율 평균잔액 이자율 조달 차입금 2.2~7.65 2.2~7.65 1.5~6.22 예수금 충당금 기타부채 자 본 합 계 운용 현금,예금 0~1.9 0~2.8 0~3.75 유가증권 대출채권 1.1~10.9 1.1~11.2 1.1~9.5 기타자산 합 계 ※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함 [신탁계정] (단위 : 백만원) 구 분 제29기 제28기 제27기 평균잔액 이자율 평균잔액 이자율 평균잔액 이자율 조달 차입금 6.1~10.9% 2.7~11.2% 0~9.5% 합 계 운용 현금,예금 0~3.88% 0~4.3% 0.1~5.5% 사업비지출 등 합 계 마. 영업 종류별 현황 - 당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다. (1) 신탁보수 (단위 : 백만원) 구 분 제29기 제28기 제27기 수탁고 신탁보수 수탁고 신탁보수 수탁고 신탁보수 토지신탁 관리신탁 처분신탁 담보신탁 분양관리신탁 합 계 ※ 수탁고는 신탁원본 금액임 (2) 대리업무보수외 (단위 : 백만원) 구 분 제29기 제28기 제27기 대리업무보수 리츠자산운용보수 리츠자산취득보수 리츠자산처분보수 컨설팅보수 브랜드이용수익 운용수익 기타수수료수익 합계 (3) 증권평가및처분이익 (단위 : 백만원) 구 분 제29기 제28기 제27기 당기손익공정가치측정증권처분이익 당기손익공정가치측정증권평가이익 합계 (4) 이자수익 (단위 : 백만원) 구 분 제29기 제28기 제27기 매입대출채권이자 상각후원가측정증권이자 예금이자 신탁계정대이자 기타이자수익 합계 (5) 기타영업수익 (단위 : 백만원) 구 분 제29기 제28기 제27기 배당금수익 분배금수익 충당부채환입액 대손충당금환입 합계 3. 파생상품거래 현황 - 해당사항 없습니다. 4. 영업설비 가. 지점 등 설치현황 - 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다. 나. 자동화기기 설치 상황 - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다. 5. 재무건전성 등 기타 참고사항 가. 영업용순자본비율 (단위 : 백만원, %) 구 분 제29기 제28기 제27기 영업용순자본 총위험 영업용순자본비율(%) ※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100 (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)※ 금융투자업규정 제3-26조에 의거하여 3종 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다.※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다. 나-1. 부채비율(연결) (단위 : 백만원, %) 구 분 제29기 제28기 제27기 부채총계 자본총계 부채비율 ※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.※ 연결 재무제표를 기준으로 작성하였습니다. 나-2. 부채비율(별도) (단위 : 백만원, %) 구 분 제29기 제28기 제27기 부채총계 자본총계 부채비율 ※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다. 다. 시장여건 (1) 경기변동의 특성 - 부동산 경기변동이란, 부동산 시장의 가격 및 거래량 변동에 따라 시장의
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확장/수축국면이 주기적으로 반복되는 것을 말합니다. 협의의 부동산 경기는 건축경기 및 주거용 부동산 경기를 의미하나, 광의의 부동산 경기는 부동산신탁시장을 포함한 부동산 시장 전체를 의미하므로 부동산산업과 부동산신탁산업은 그 흐름을 같이 한다고 볼 수 있습니다.- 부동산산업 및 부동산신탁산업의 경기변동에 관한 제요인은 사회적 요인 및 경제적 요인, 행정적 요인 및 자연적 요인으로 크게 구분할 수 있습니다.[사회적 요인]: 인구의 변화 및 이동, 인구의 연령별 구조, 가구수의 변화, 주택보급률, 주택 건설호수량, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 정보화 진전의 상태, 부동산거래 및 사용수익의 관행 등[경제적 요인]: 저축·소비·투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융의 상태, 생산자물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등[행정적 요인]: 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산의 가격이나 임료에 관한 통제의 상태, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등 [자연적 요인]: 계절적 요인 및 지진, 홍수, 화재와 같은 자연재해 등- 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있으나, 부동산의 고정성·부증성으로 인해 부동산 경기변동은 지역적 ·국지적으로 나타나서 전국적·광역적으로 확대되는 경향이 일반적입니다. 이로 인해 부동산 경기변동의 크기와 그 진폭은 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)내에서도 각기 다른 변동 양상을 띄게 됩니다.- 또한 부동산산업 경기변동주기 관련 여러 학설이 있으나, 일반적으로 주기가 17~18년 정도로 일반경기 변동주기인 8~10년에 비해 주기의 순환국면이 더 길다는 분석이 우세합니다. 이는 부동산경기가 주거용/상업용/공업용 등으로 세분화되어 각 부문별 경기의 가중평균치적 성격을 갖고 있는 데에 기인하는 것으로, 일반경기보다 전반적으로 후순환적인 특징을 갖게 되는 것입니다.- 부동산신탁산업의 경기 변동성 또한 부동산산업의 경기 변동성과 어느정도 상관관계가 있으나, 부동산산업 불황기에는 경기 불황에 따른 부동산 거래 시장의 변동 및 개발사업의 안정성 강화에 대한 요구가 더욱 높아지게 되어 부동산산업의 양적 ·질적 변동성이 부동산신탁산업의 경기 변동 요인으로 동시 작용하게 됩니다. (2) 시장의 특성 [제도권 시장]: 부동산신탁업은 인가 받은 부동산신탁회사들에 의해 형성된 제도권 내 시장의 성격을 갖고 있으며, 자본시장법 및 금융투자업규정 등 유관법령과 규정을 준수하고 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.[위탁자와 신탁계약에 의한 시장]: 부동산신탁사는 위탁자가 보유한 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 담보, 처분하는 위탁자와의 관계에 기반을 둔 시장입니다.[부동산종합시장]: 부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.[부동산금융시장]: 자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs) 등 "부동산-금융" 간 연계된 새로운 상품이 지속적으로 등장하고 있습니다. 부동산개발의 자금조달방식 또한 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱(PF) 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 계속적으로 발전하는 추세입니다. 이에 따라 부동산신탁상품이 부동산금융시장 내 도구로서 활용될 수 있는 가능성 역시 높아지고 있습니다. (3) 업계현황 및 경영상황 - 부동산신탁업은 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁재산인 부동산을 수탁받아 개발, 관리, 운용, 처분 등 제반업무를 수행하고, 그에 따라 발생한 수익을
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위탁자가 지정한 수익자에게 일정부분 돌려주는 것을 주요 업무로 하고 있습니다.- 우 리나라의 경우 1990년 「4.13 부동산 투기억제대책 시행」의 일환으로 1991년 4월 부동산의 관리·처분·개발을 위탁하는 부동산신탁제도가 도입되었으며, 같은 해 5월 부동산신탁을 전업으로 하는 신탁회사 설립이 허용되었습니다. 당사는 이때 한국토지공사의 자회사로서 설립되었습니다. - 부동산신탁회사는 관한 법률>에 따라 금융위원회로부터 인가를 받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하고 있는 금융기관입니다. 자본시장법 시행에 따라 舊.신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31.부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. 보고서작성일 기준 현재 부동산전업신탁사는 14개 신탁사 체제를 유지하고 있습니다. - 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4 '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다. (4) 주요 부동산신탁사 현황 ('24.12.31.기준) (단위 : 억원) 구분 한국토지신탁 KB부동산신탁 대한토지신탁 교보자산신탁 한국자산신탁 코람코자산신탁 하나자산신탁 신한자산신탁 우리자산신탁 무궁화신탁 코리아신탁 대신자산신탁 한국투자부동산신탁 신영부동산신탁 설립인가 자기자본 └ 자본금 당기순이익 주1) 자료출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) 주2) 자기자본/자본금/당기순이익은 별도 재무제표 기준 - 전체 부동산신탁 수탁고(수탁받은 신탁재산) 규모는 2024년 12월 기준 약 515조원이며, 이 중 부동산전업신탁사의 수탁고 규모는 약 427조원입니다. - 부동산전업신탁사의 수탁고 규모는 아래와 같이 꾸준히 성장하고 있습니다. (단위 : 억원) 구 분 2020년 2021년 2022년 2023년 2024년 관리신탁 담보신탁 처분신탁 토지신탁 분양관리신탁 합 계 - 2024년말 기준 부동산신탁사 영업수익 총액은 약 1조 6,387원이며, 최근 5년간 부동산신탁사의 주요 주요 손익 계정과목 추이는 다음과 같습니다. (단위 : 억원) 구 분 2020년 2021년 2022년 2023년 2024년 영업수익 (신탁보수) (신탁계정대이자) 영업이익 - 2022년까지 부동산 경기 활황에 힙입어 신탁업계의 영업수익 및 영업이익 또한 꾸준한 증가세를 보여왔습니다. 그러나 2023년 이후 금리인상 기조 및 지방시장 위주의 부동산 경기 침체 가시화 등 국내요인을 비롯해 러-우크라 간 전쟁, 중동 이슈 등 불안정한 대외요인 여파로 원자재 및 물가 상승 등과 같은 경기하방요인이 복합적으로 작용함에 따라 국내 부동산시장 위축 또한 지속, 부동산신탁업에도 비우호적인 사업환경이 불가피하게 이어지고 있는 상황입니다. - 다만 건설 인허가 절차 간소화 및 도시재생사업 촉진 방안 등 정부 차원의 적극적인 주택 공급 확대 정책이 꾸준히 검토·발표되고 있으며 향후 적극적으로 추진될 것으로 보이는 바, 부동산시장 또한 저점을 지나 반등할 것으로 예측되며 이는 부 동산시장 및 부동산신탁업계 전반에 긍정적 요인으로 역할할 것으로 기대됩니다. (5) 시장점유율 추이 (영업수익 기준) (단위 : 백만원) 연도 영업수익 및시장점유율 한국토지신탁 KB부동산신탁 대한토지신탁 교보자산신탁 한국자산신탁 코람코자산신탁 하나자산신탁 신한자산신탁 우리자산신탁 무궁화신탁 코리아신탁 신영부동산신탁 대신자산신탁 한국투자부동산신탁 2024년도 영업수익 시장점유율 2023년도 영업수익 시장점유율 2022년도 영업수익 시장점유율 2021년도 영업수익 시장점유율 2020년도 영업수익 시장점유율 주1) 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다. (* 출처: 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/) 주2) 2020년도 시장 점유율은 신규 3개
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신탁사(신영/대신/한국투자)의 영업수익 및 시장점유율을 미반영한 수치입니다. (6) 신규사업 등의 내용 및 전망 - 2016년 3월 개정에 따라 부동산신탁회사도 재개발 ·재건축사업 등 도시정비사업 참여가 가능해졌고, 이에 당사는 부동산신탁회사로서는 최초로 "대전 용운 재건축사업"의 사업대행자로 참여하여 착공부터 분양까지 성공리에 완료하였습니다. 이후 현재까지 서울 포함 수도권 및 주요 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 참여하며 도시정비사업 신규수주 성과를 꾸준히 이어가고 있습니다.- 2024년 말 기준 당사는 전국 총 30개 사업장, 3만 여 세대 도시정비사업의 사업대행자 및 사업시행자로 지정되어 있습니다. 이 중 수도권에만 21개 사업장(20,277세대)의 사업대행자 및 사업시행자로 지정되어 있으며, 이는 당사 도시정비사업 포트폴리오 중 65.44%에 해당(세대수 기준), 수도권 정비사업군에서 압도적 실적을 보유하고 있습니다.- 주요 사업은 다음과 같습니다. "서울 신림1구역 재개발(4,185세대)", "서울 북가좌 제6구역 재건축(1,984세대)", "인천 학익1구역 재개발(1,581세대)","서울 흑석 11구역 재개발(1,509세대)", "금정역 역세권 재개발(1,441세대)", "인천여상주변 재개발(667세대)", "여의도 삼익아파트 재건축(732세대)", "영등포 신길10구역 재건축(812세대)", "방화2구역 재개발(728세대)" 등입니다. 특히 "서울 흑석 11구역 재개발" 및 "영등포 신길10구역 재건축" 사업의 경우 보고서작성기준일 현재 연내 착공이 가시화되고 있습니다. 더불어 "목동 10단지 재건축", "용산 삼각맨션 재개발" 사업지에서의 MOU체결을 비롯, 1기 신도시 선도지구 중 하나인 분당 양지마을과도 MOU 체결 완료 후 순탄하게 사업들을 이끌어가고 있습니다. - 이 밖에 소규모주택 정비에 관한 특례법> 에 의거하여 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용받는 가로주택정비사업군과 소규모재건축사업군도 적극적으로 검토, 다양한 규모와 형태의 도시정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다. - 리츠사업 부문 또한 안정적으로 확대해나가고 있습니다. 당사의 2024년 말 기준 리츠 수탁규모(AUM)는 총 3조 4,673억원에 달하는데, 공동주택부터 우량 오피스 및 물류센터에 이르기까지 여러 리츠사업군을 고르게 망라하고 있습니다. 2024년에만 케이원 제25호 리츠(인천검단 공동주택), 케이원 제26호 리츠(종로 보령빌딩)를 포함해 케이원 제27호 리츠(파주 운정 공동주택)를 인가받았고, 이는 당사 영업수익 성장 및 수익구조 개선에도 일조했습니다. 2024년 말 진행된 정기 조직개편에서 또한 당사는 리츠사업팀을 2개 증설, 총 1개 본부-5개팀 체제를 구축하며 공격적인 리츠사업부문 확장을 목표하고 있습니다. 우선협상대상자 선정 등 사업권 확보 하에 신규 추진 중인 사업규모가 약 2조원에 육박하는 바, 다양한 우량자산을 적극적으로 확보하며 점유율을 확대해나갈 예정입니다. [종속회사 - 코레이트자산운용] 1. 사업의 개요 가. 산업의 특성 자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다. 코레이트자산운용은 집합투자업/투자자문업/투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다. (1) 집합투자업 집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게
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배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.(2) 투자자문업 금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.(3) 투자일임업 투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다. 코레이트자산운용은 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다. 국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다. 2. 영업의 현황 가. 영업의 개황 코레이트자산운용(주) 집합투자업자로서 2024년 12월말 기준 총수탁고(설정원본)는 34,099억원입니다. 주식·채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유하고 있습니다. 또한 2021년 11월 30일에국토부로부터 부동산투자회사법 및 관련 규정에 따라 자산관리회사(AMC) 인가를 받았으며, 당기말 기준으로 자산관리업무자로서 3,158억원을 관리, 운용하고 있습니다. 나. 영업의 종류 (1) 영업의 규모 및 운영현황(1)-1. 투자일임(2024.12.31. 기준) 고객수 0개사 일임계약건수 0개 일임계약자산총액(계약금액) 0원 일임계약자산총액(평가금액) 0원 (2 ) 집합투자재산 (단위:천원,개, 2024.12.31 기준) 당분기말과 전기말 현재 코레이트자산운용이 운용중인 집합투자재산의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 개, 천원) 구 분 당분기말 전기말 펀드수 설정원본 순자산가액 펀드수 설정원본 순자산가액 주식형 혼합형 채권형 혼합자산 파생상품형 부동산형 특별자산형 재간접형 투자일임 합 계 (3) 고유재산운용코레이트자산운용은 2024년 12월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다. (단위:백만원) 계정과목 소분류 금액 비고 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산 출자금 금융투자협회가입비 당기손익-공정가치측정 금융자산 국내수익증권 코레이트초단기금리혼합자산C-F 등 관계기업투자지분 국내수익증권 PJ MCF 보통주 합계 다. 영업실적 (1) 영업수익 (단위:백만원) 과 목 제39기 제38기 I.영업수익 (1)수수료수익 (2)유가증권평가및처분이익 (3)이자수익 (4)기타의영업수익 라. 영업종류별 현황 (1) 투자신탁/투자회사/유한회사/일임 현황 (단위:백만원) 구분 투자신탁 투자회사 유한회사 투자일임 합계 증권집합투자기구 (2) 유가증권 인수업무 - 해당사항 없음 마. 자금의 조달 (단위: 백만원) 구 분 항 목 제39기 제38기 제37기 잔액 비중 잔액 비중 잔액 비중 자본 자본금 자본잉여금 자본조정 이익잉여금 기타 기타부채 합 계 바. 자금운영현황 (단위: 백만원) 구 분 제39기 제38기 제37기 잔액 이자율 비중 잔액 이자율 비중 잔액 이자율 비중 현금.예금 현금및현금성자산 증권 당기손익-공정가치측정 금융자산증권 관계기업투자지분 종속기업투자지분 기타포괄손익- 공정가치측정 금융자산 대출채권 단기대여금 유형자산 기타 합 계 3. 파생상품거래 현황 - 해당사항 없음 4. 영업설비 가. 설치 현황 (1) 본점 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 경북 경남 전북 전남 제주 계 주소: 서울시 강남구 테헤란로 137, 9층(역삼동, 코레이트타워) (2) 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획지점 신설 및 중요시설에 대한 확충은 정해진 사항이 없습니다.(3) 자동화기기 설치 현황자동화기기를 보유하고 있지 않습니다.(4) 영업용 부동산 현황영업용 부동산을 보유하고 있지 않습니다. 5. 재무건전성 등 기타 참고사항 1) 자본적정성 및 재무건정성관련 지표 가. 최소영업자본 산정액자본시장과 금융투자업에 관한 법률 개정으로 집합투자업자에 대한 영업용
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순자본비율 산정의무가 폐지 되고, 최소영업자본액 제도가 신설 되었습니다. 이에 따라 코레이트자산운용은 2015년 반기부터 영업용 순자본 비율을 산정하지 아니하고, 최소영업자본액을 산정하고 있습니다.- 최소영업자본 산정액 (단위: 백만원) 구 분 FY 2024 필요유지자기자본(A) 고객자산운용필요자본(B) 고유자산운용필요자본(C) 최소영업자본액(D=A+B+C) 2) 산업의 현황 가. 산업의 특성, 성장성, 경기변동의 특성, 계절성(1) 산업의 특성 2009년부터 시행된 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)'은 금융투자업무를 투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자일임업, 투자자문업, 신탁업의 6가지업무로 구분하고 금융투자업무 전부 또는 일부를 담당하는 회사를 금융투자회사라 하며, 집합투자업을 기본으로 투자일임업, 투자자문업 등의 자산운용업의 업무를 수행하는 회사를 자산운용회사라고 합니다. (2) 산업의 성장성 국내 펀드시장의 규모는 지속적으로 성장하고 있습니다. (단위:조원, 순자산기준) 구분 증권주) 단기금융 파생형 부동산/특별 혼합자산 PEF 펀드합계 전년대비 2024년말 2023년말 2022년말 2021년말 2020년말 주) 증권 : 주식형, 채권형, 혼합형, 재간접형, 투자계약 [출처 : 금융투자협회] (3) 경기변동의 특성, 계절성 금융투자업은 국내외 경기상황, 펀드시장 자금유출입 규모, 주식/채권/부동산 업황 등에 따라 수익의 영향을 크게 받고 있으며, 계절변화에 따른 실적변동은 유의적이지 않은 것으로 나타나고 있습니다. 나. 국내외 시장여건 (1) 시장의 안정성 금융투자업은 어떤 산업보다 변동성이 큰 산업으로 자산운용회사의 실적은 주식시장, 채권금리, 환율, 부동산시장 등 국내외 금융시장 변화에 큰 영향을 받고 있습니다. (2) 경쟁상황 금융투자업은 완전경쟁시장으로서 자산운용회사의 경우 자산운용업 참여자 확대, 안전자산 선호현상에 따른 고수익펀드 수탁고 감소 등으로 경쟁이 날로 치열해지고 있습니다. 이에 각 자산운용회사들은 대체 투자상품 개발, 차별화된 고객서비스 제공 등 경쟁력 확보를 위해 노력하고 있습니다. (3) 시장점유율추이 구분 주식형 혼합형 채권형 재간접형 단기금융 파생형 부동산/특별 기타 2024년말 2023년말 2022년말 2021년말 2020년말 [출처 : 금융투자협회] 다. 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점 (1) 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 자산운용업의 경우 기존 종합자산운용사 외 사모자산운용사, 증권회사 등과의 경쟁이 치열해지고 있음에 따라, 고객 니즈에 부합하는 다양한 상품을 빠르게 제공할 수 있는 역량이 자산운용회사 경쟁력을 좌우하는 요인입니다. (2) 강점 및 단점 당사는 주식, 채권 등의 전통자산 뿐 아니라 부동산, NPL, 환경/인프라, 리츠 등 다양한 사업군에서의 자산운용 포트폴리오를 구축하고 있는 점이 강점입니다. 다만, 부동산/대체 시장의 환경변화에 따라 수익의 변동이 발생할 가능성이 있습니다. 라. 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요수단 당사는 과거 주식형펀드 및 NPL펀드 위주로 상품을 제공하였으나, 최근 금융시장 및자산운용업 시장의 급속한 변화에 적극 대응하고 있습니다. 전통자산 운용부문에서는 혼합형펀드 및 채권형펀드 등 안정형 펀드 위주 상품을 출시하고 있으며, 부동산대체 부문에서는 기존 부동산PF중심에서 환경, 인프라, 방송시설, 데이터센터 등신규사업으로의 진출을 위한 조직을 구축하고 있습니다.
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국민은행 일반한도대출 우리은행 일반한도대출 하나은행 일반한도대출 수협은행 기업어음한도약정 한국투자증권 주택도시기금(*) 주택도시보증공사 도시정비사업비 대출(*) 우리은행 명동새마을금고 외 9개 새마을금고 합 계 (*) 사업시행자방식으로 진행하는 도시정비 신탁사업 등과 관련하여 발생된 차입금이며, 동 차입금은 당해 도시정비 신탁사업의 사업비만으로 사용할 수 있습니다. 27-4. 당기말 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 타법인 주식을 취득하기로 결정하고 약정금액 102,600백만원 중 일부인 82,188백만원을 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자회사에 지급하였으며, 2021년에는 약정금액 150,000백만원 중 125,000백만원을 에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사에 지급하였습니다. 27-5. 당기말 현재 당사는 수익 극대화를 위하여 출자요청시 펀드에 출자하는 2건의약정을 체결하였습니다. 각 펀드당 약정금액은 1천억원이며, 당사의 계약상 약정에 의해 타사에서 매입의무 불이행시 당사가 추가 매입해야 하는 약정을 포함하고 있습니다. 이와 관련하여 당기말 현재 당사가 출자한 금액은 없습니다. 27-6. 당기말 현재 당사는 미래에셋증권㈜, 대신증권㈜과 자사주 신탁 계약을 체결하여 자기주식을 취득하고 있습니다. 27-7. 당기말 현재 당사는 다음과 같이 1건의 관리형토지신탁 계약을 체결하면서 책임준공의무 부담을 약정하였습니다. 따라서 당사는 시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있습니다. 이러한 의무부담약정과 관련하여 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였습니다. (단위 : 천원) 사업지역 사업장 구분 PF 종류 PF 대출금융한도 기투입 PF 금액 경기도 안양시 오피스텔 본 PF 27-8. 당기말 현재 당사는 차입형토지신탁 계약과 관련하여 총사업비의 일부를 신탁계정대여 할 수 있습니다. 당사의 신탁계정대여 여부는 무조건적인 지급의무는 아니며 고유계정 및 신탁사업의 자금수지 계획 등 제반사항을 전반적으로 고려하여 판단합니다. 27-9. 당기말 현재 당사는 관계기업의 특수관계자인 ㈜HJ중공업의 사옥 임대차와 관련한 신탁계약에 따라 ㈜HJ중공업의 임대료 지급의무 불이행시 신탁사무처리비용으로 임대인에게 임대료를 대지급할 의무를 부담하며 제3자에게 ㈜HJ중공업이 가진 임차인 지위를 승계하도록 할 수 있습니다. 28. 특수관계자28-1. 당기말과 전기말 현재 당사와 특수관계에 있는 회사의 내역은 다음과 같습니다. 구분 당분기말 전기말 최상위 지배기업 엠케이전자㈜ 엠케이전자㈜ 최대주주 엠케이인베스트먼트㈜ 엠케이인베스트먼트㈜ 최대주주의 특수관계자 오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜해동씨앤에이㈜발해㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜ ㈜ 리치스타리치스타수청1지구개발 (유) 오션비홀딩스유구광업㈜Kuttuu Jeek LimitedMK ELECTRON(HK) Co., Ltd.MK ELECTRON(KUNSHAN) Co., Ltd.MK Trading(Shanghai)MK international trading(HK)㈜신성건설㈜해동씨앤에이㈜발해㈜발해씨앤에이동부자산관리㈜동부엔텍㈜ ㈜리치스타리치스타수청1지구개발(유) 연결대상 종속기업 코레이트자산운용 주식회사케이원제8호 위탁관리부동산투자회사코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁코레이트포천S일반사모부동산투자신탁코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁
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코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁 코레이트자산운용 주식회사케이원제8호 위탁관리부동산투자회사코레이트서산전문투자형사모부동산투자신탁코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁코레이트NPL전문투자형사모부동산투자신탁KA6-1호(*1)현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호(*1)코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호코레이트에스에이치전문투자형사모부동산투자신탁코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁코레이트여수학동일반사모부동산투자신탁코레이트포천S일반사모부동산투자신탁코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁 코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁㈜피제이엠씨에프(*1) 관계기업 및 공동기업(*2) 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV 마그나PFV 케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜㈜피제이엠씨에프 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사에코프라임환경1호사모투자합자회사캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호우림에이엠씨㈜광주중외공원개발 주식회사상봉케이원청년주택PFV에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사케이원김포로지스PFV키움평택PFV 마그나PFV 케이원프리미어SISTA PTE. LTD.북항아이디씨피에프브이㈜ 관계기업의 특수관계자 키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업 키스톤에코프라임㈜동부건설㈜에코프라임마린퍼시픽유한회사㈜HJ중공업 (*1) 코레이트자산운용 주식회사의 종속회사입니다. (*2) 당사 및 종속기업이 유의적 영향력 또는 공동지배력을 행사할 수 있는 회사입니다. 28-2. 당기와 전기 중 특수관계자 등과의 주요 거래내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 특수관계자 당기 전기 최대주주의 특수관계자 ㈜리치스타 수수료수익 리치스타수청1지구개발(유) 수수료수익 수수료수익 리치스타수청1지구개발(유) 이자수익 이자수익 종속기업 케이원제8호 위탁관리부동산투자회사 수수료수익 수수료수익 코레이트포천S일반사모부동산투자신탁 배당금수익 코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁 배당금수익 배당금수익 코레이트통영전문투자형사모부동산투자신탁(*) 분배금수익 코레이트거제상동일반사모부동산투자신탁1호(*) 분배금수익 코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁2호(*) 분배금수익 코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁 배당금수익 코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁 수수료수익 코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁 (*) 배당금수익 코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁 (*) 분배금수익 코레이트플렉스전문투자형사모두동산투자신탁3호 분배금수익 관계기업 및 공동기업 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 배당금수익 배당금수익 케이원김포로지스PFV 수수료수익 수수료수익 상봉케이원청년주택PFV 수수료수익 수수료수익 케이원프리미어 수수료수익 수수료수익 수수료수익 수수료수익 북항아이디씨피에프브이㈜ 수수료수익 수수료수익 마그나PFV 수수료수익 수수료수익 키움평택PFV 수수료수익 수수료수익 관계기업의 특수관계자 ㈜HJ중공업 수수료수익 수수료수익 (*) 종속기업에서 제외되기 전 까지의 거래내역이 포함되어 있습니다. 28-3. 당기와 전기 중 현재 특수관계자와의 자금 거래 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 특수관계자 거래내용 기초 출자 회수 기타 당기말 종속기업 코레이트베트남HS일반사모부동산투자신탁 현금출자 코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁5호 현금출자 코레이트헌인마을일반사모부동산투자신탁 현금출자 현대유퍼스트사모부동산투자신탁1호 회수 코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁 회수 코레이트플렉스전문투자형사모부동산투자신탁3호 회수 코레이트포천S일반사모부동산투자신탁 기타 코레이트춘천GH일반사모부동산투자신탁 기타 관계기업 및 공동기업 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사 현금출자 케이원프리미어 현금출자
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에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사 현금출자 및 기타 (단위 : 천원) 구분 특수관계자 거래내용 기초 출자 회수 기타 전기말 종속기업 특정금전신탁(MMT) 현금출자 및 회수 코레이트스타프리IPO일반사모증권투자신탁2호 현금출자 및 회수 코레이트인천IDC일반사모부동산투자신탁 현금출자 코레이트안성전문투자형사모부동산투자신탁 회수 코레이트DA전문투자형사모투자신탁 회수 관계기업 및 공동기업 북항아이디씨피에프브이㈜ 현금출자 및 회수 캡스톤전문투자형사모부동산투자신탁18호 현금출자 키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사 현금출자 상봉케이원청년주택PFV 현금출자 및 회수 28-4. 당기말과 전기말 현재 특수관계자 등에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 특수관계자 명칭 당기말 전기말 채권 등 채무 등 채권 등 채무 등 최대주주의 특수관계자 리치스타수청1지구개발(유) 종속기업 케이원제8호 위탁관리부동산투자회사 관계기업의 특수관계자 ㈜HJ중공업 28-5. 당사의 대표이사와 등기이사(사외이사 및 퇴직자를 포함) 총 8명(전기 총 11명)의 주요 경영진에 대한 보상은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 단기종업원급여 퇴직급여 합 계 상기 사항 이외에도, 당사는 일부 임원의 상해, 사망 사건 발생 시 당사에게 보험금이지급되는 보험상품을 가입하고 있습니다.28-6. 당기말 현재 당사는 3개의 신탁사업에 대하여 관계기업의 특수관계자인 동부건설㈜를 시공사로 공사를 진행하고 있으며, 동부건설㈜로부터 104,185백만원을 한도로 분양보증관련 연대보증을 제공받고 있습니다.28-7. 당기말 현재 당사는 상봉케이원청년주택PFV의 공사비 지급보증을 위해 당사가 보유 중인 상봉케이원청년주택PFV 주식에 주식근질권설정계약이 체결된 상태입니다(주석29-3참조). 29. 담보제공자산 등 29-1. 당기말 현재 당사는 신탁사업의 중도금 대출 등에 대하여 분양계약 해제시 분양대금환불금 중 중도금대출 원리금 해당액을 당해 신탁재산에서 국민은행 등 금융기관에 최대 980,053백만원을 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 업무협약을 체결하고 있습니다. 29-2. 당기말 현재 당사는 8개의 신탁사업 담보대출약정에 의거 미분양 신탁재산을 담보로 제공하고 있습니다. 이 중 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대하여 담보제공자의 지위에서 특정요건을 충족하는 경우 해당 채무에 대해 대위변제 의무를 부담하고 있습니다. 또한 1개 신탁사업의 담보대출약정에 대해 대출만기 혹은 기한이익상실 사유 발생일로부터 1월 이내 당사가 대위변제 의무를 부담합니다. 그리고 1개 신탁사업의 담보대출약정에 의거 미분양물건에 대한 법적 문제에 대해 당사의 책임 하에 이를 해결해야 하며 이로 인해 대주에게 발생한 손해를 배상할 책임을 부담해야 합니다. 담보로 제공한 미분양 담보물건의 채권최고액은 175,435백만원입니다. 29-3. 당기말 현재 당사가 담보로 제공하고 있는 자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 대상회사 담보제공자산 담보제공금액 제공 사유 담보권자 장부가액 채권최고액 상봉케이원청년주택PFV 주식 공사채권 담보 목적 ㈜HJ중공업 30. 현금흐름표30-1. 현금흐름표상 현금및현금성자산은 재무상태표상의 현금및현금성자산으로 구성된 금액입니다. 당기말과 전기말 현재 현금흐름표상의 현금및현금성자산의 내역은다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기말 전기말 현금및현금성자산 30-2. 당기와 전기 중 현금유출입이 없는 주요 거래내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 사용권자산의 증감 리스부채의 증감 리스부채의 현재할인차금의 상각 사채할인발행차금의 상각 채권의 제각 30-3. 당기와 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 기초 비현금거래 재무활동으로 인한 현금흐름 손익 기말 차입금 사채 리스부채 합 계 (단위 : 천원) 구분 기초 비현금거래 재무활동으로 인한 현금흐름 손익 기말 차입금 사채 리스부채 합 계 [신탁계정 주석] (1) 신탁계정 재무제표의 작성기준당사는
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기업회계기준서 제5004호(신탁업자의 신탁계정)에 따라 신탁계정의 재무제표를 작성하였으며, 이 기준서에 구체적으로 정하지 아니한 사항에 대해서는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제5조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준을 적용하여 재무제표를 작성하고 있습니다.다만, 기업회계기준서 제5004호와 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제5조 제1항의 규정에 의한 기업회계기준간의 회계처리방법의 차이로 인하여 회사와 신탁계정간의 채권·채무, 손익거래 등 일부 회사계정 재무제표와 신탁계정 재무제표의 연관항목에 불일치가 발생하고 있습니다.(2) 중요한 회계처리방침(수익인식기준)토지신탁사업에서 분양, 임대, 처분 등으로 인한 매출은 다음과 같이 인식하고 있습니다.① 완성건물의 분양 및 처분수익은 잔금청산일, 소유권이전 등기일, 사용가능일 중 빠른 날에 인식하고 있습니다.② 임대수익은 임대기간의 경과에 따라 인식하고 있습니다.③ 그 밖의 다른 수익은 ①~② 또는 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조 제1항의 규정에 의한 회계처리기준을 적용하여 인식하고 있습니다.(3) 신탁원본의 변동내역 (단위 : 백만원) 구 분 기초잔액 증가 감소 당기말잔액 토지신탁원본 관리신탁원본 처분신탁원본 담보신탁원본 분양관리신탁원본 계 (4) 중요한 자산. 부채의 만기내역 ① 당기말 현재 중요한 자산의 만기내역은 다음과 같습니다. (단위 : 백만원) 구 분 신탁사업명 내역 금액 만기일 단기대여금 무안남악외8개사업 선수관리비등 각신탁사업별입주시점까지 장기대여금 흑석11구역외45개사업 중도금대출등 각신탁사업별입주시점까지 ② 당기말 현재 중요한 부채의 만기내역은 다음과 같습니다. (단위 : 백만원) 구 분 거래처 이자율 금액 만기일 유동부채 단기회사계정차 무안남악외31개사업 4.1~11.2% 신탁사업종료시까지 (중도상환가능) 비유동부채 장기회사계정차 거제지세포외41개사업 4.1~11.2% 신탁사업종료시까지(중도상환가능) 기타차입금 흑석11구역외17개사업 0~9.1% 임대보증금 무안남악외33개사업 임대기간종료시까지 (5) 회사와 신탁계정 간의 거래 ① 당기말 현재 회사와 신탁계정 간의 채권채무내역은 다음과 같습니다. (단위 : 백만원) 계정과목 사업명 금액 미지급비용(이자) 거제지세포외61개사업 회사계정차 거제지세포외72개사업 미지급신탁보수지연이자 강릉사천외7개사업 미지급신탁보수 부산서금사외48개사업 ※ 1. 고유계정 미수이자는 금융투자업규정시행세칙 별표3의 규정에 따라 계상된 수치로 신탁계정의 미지급비용(이자)과 차이가 있습니다. 2. 고유계정 신탁보수미수금은 신탁이외 보수 포함이며, 진행율 산정 후 수치이기 때문에 신탁계정의 미지급신탁보수와 차이가 있습니다. ② 당기 중 회사와 신탁계정 간의 손익 거래내역은 다음과 같습니다. (단위 : 백만원) 계정과목 사업명 금액 회사계정차이자비용 무안남악외83개사업 신탁보수지연이자 강릉사천외19개사업 분양형개발신탁보수 순천왕지외58개사업 분양형분양신탁보수 경북포항외16개사업 관리신탁보수 경기군포외12개사업 담보신탁보수 경기광주외34개사업 분양관리신탁보수 경남창원외1개사업 브랜드사용료 충북영동외0개사업 ※ 1. 신탁계정 정보는 당기말 현재 미종료된 신탁사업을 집계하여 작성하였습니 다. 2. 이자비용은 건설자금이자를 포함한 수치입니다. 3. 고유계정 신탁보수(수수료수익)는 진행율 산정 후 수치이기 때문에 신탁계정의 신탁보수와 차이가 있습니다. 6. 배당에 관한 사항 가. 회사의 배당정책에 관한 사항 (1) 배당에 관한 사항 - 배당에 관한 당사의 정관 내용은 다음과 같습니다. 제58조 (이익배당) ①이익의 배당은 금전, 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다. ②제1항의 배당은 이사회 결의로 배당을 받을 주주를 확정하기 위한 기준일을 정할 수 있으며, 기준일을 정한 경우 그 기준일의 2주 전에 이를 공고하여야 한다. ③이익의 배당을 주식으로 하는 경우 그 배당은 주식의 권면 액으로 하고, 회사가 종류주식을 발행한 때에는 각각 그와 같은 종류의 주식으로 할 수 있다. ④회사가 금전 외의 재산으로 배당하기로 결정한 경우,
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이사회는 이사 3분의 2 이상의 결의로 주주가 배당되는 금전 외의 재산 대신 금전의 지급을 회사에 청구할 수 있도록 정할 수 있으며, 이 경우 청구할 수 있는 금액 및 청구기간을 정하여야 한다. 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다. 제59조 (중간배당) ①회사는 사업년도 중 1회에 한하여 이사회의 결의로 일정한 날을 정하여 그 날의 주주에게 상법 제462조의3에 의한 중간배당을 할 수 있다. ②제1항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제1항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다. ③중간배당은 직전결산기의 대차대조표상의 순자산액에서 다음 각호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다. 1.직전결산기의 자본금의 액 2.직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액 3.상법 시행령에서 정하는 미실현이익 4.직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액 5.직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금 6.중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금 ④사업년도 개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사의 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전 사업년도 말에 발행된 것으로 본다. ⑤중간배당을 할 때에는 제10조 내지 제15조의 종류주식에 대하여는 당해 종류주식 발행시에 별도의 정함을 한 경우에는 그에 따르고, 그러지 아니한 경우에는 보통주식과 동일한 배당률을 적용한다.제60조 (배당금지급청구권의 소멸시효) ①배당금지급청구권은 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. ②제1항의 규정에 의하여 시효가 완성된 배당금은 회사에 귀속한다. - 당사는 주주친화정책의 일환이자, 회사이익의 일정 부분을 주주에게 환원하기 위한 주요 수단으로 배당을 실시해왔습니다.- 제29기 배당총액은 150.8억원으로 별도기준 당기순이익의 54.0% 수준입니다(주당 70원). 최근 3개년 간 당사는 별도기준으로 평균 54.4% 수준의 현금배당성향을 보여왔습니다. - 당사의 연간 주당 배당금은 대내외 요인 및 내부 경영상황, 총배당수익 등을 감안하여 매년 확정할 것이며, 주주 가치 제고 및 환원 기조 유지를 위해 보다 적극적으로 배당에 대해 검토하고 시행할 계획입니다. (2) 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항 (2)-가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부 구분 현황 및 계획 정관상 배당액 결정 기관 이사회 결의 후 주주총회 정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부 가능 배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획 지난 제27기 정기주주총회에서 진행한 정관변경을 포함하여 배당절차 개선을 포함한 주주환원 정책을포괄적으로 검토 중 주) 지난 2023.3.31.자로 개최된 제27기 정기주주총회에서 주주의 배당예측가능성 제고를 위한 배당절차 개선의 일환으로 배당기준일을 이사회 결의로 결정 가능하도록 정관 변경을 완료하였습니다. (2)-나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황 구분 결산월 배당여부 배당액확정일 배당기준일 배당 예측가능성제공여부 비고 제29기 결산배당 O O 제28기 결산배당 O O 제27기 결산배당 O X 나. 주요배당지표 구 분 주식의 종류 당기 전기 전전기 제29기 제28기 제27기 주당액면가액(원) (연결)당기순이익(백만원) (별도)당기순이익(백만원) (연결)주당순이익(원) 현금배당금총액(백만원) 주식배당금총액(백만원) (연결)현금배당성향(%) 현금배당수익률(%) 주식배당수익률(%) 주당 현금배당금(원) 주당 주식배당(주) 주1) '(연결)현금배당성향(%)' 산출을 위한 '(연결)당기순이익(백만원)'은 연결재무제표 상 당사(지배기업)의 소유주지분 기준의 당기순이익입니다.주2) 제28기, 제29기 현금배당성향은 '(연결)당기순이익'이 음의 값이므로 기재하지 아니하였습니다. 라. 과거 배당 이력 (단위: 회, %) 연속 배당횟수 평균 배당수익률 분기(중간)배당 결산배당 최근 3년간 최근 5년간 주1) 당사는
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2013년(제18기)부터 매년 결산배당을 실시하고 있으며, 상기 '연속 배당횟수-결산배당' 12회는 2013년~2024년입니다.주2) 평균 배당수익률의 최근 3년간은 2022~2024년, 최근 5년간은 2020~2024년 이며 단순평균법으로 계산하였습니다.주3) 2024년 결산배당 관련 사항은 2025.03.26. 개최 예정인 제29기 정기주주총회 에서 확정될 예정입니다. 7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항 7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적 [지분증권의 발행 등과 관련된 사항] 7-1-1. 증자(감자)현황 (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 원, 주) 주식발행(감소)일자 발행(감소)형태 발행(감소)한 주식의 내용 종류 수량 주당액면가액 주당발행(감소)가액 비고 7-1-2. 미상환 전환사채 발행현황 - 해당사항 없습니다. 7-1-3. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황 - 해당사항 없습니다. 7-1-4. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황 - 해당사항 없습니다. 7-1-5. 채무증권의 발행 등과 관련된 사항 가. 채무증권 발행실적 [채무증권의 발행 등과 관련된 사항] (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원, %) 발행회사 증권종류 발행방법 발행일자 권면(전자등록)총액 이자율 평가등급(평가기관) 만기일 상환여부 주관회사 한국토지신탁 회사채 공모 2022년 02월 23일 한국신용평가 A-한국기업평가 A- 2024년 02월 23일 상환 KB증권 한국토지신탁 회사채 공모 2022년 02월 23일 한국신용평가 A-한국기업평가 A- 2025년 02월 21일 미상환 KB증권 한국토지신탁 회사채 공모 2023년 02월 28일 한국신용평가 A-한국기업평가 A- 2024년 02월 28일 상환 KB증권 한국토지신탁 회사채 공모 2023년 02월 28일 한국신용평가 A-한국기업평가 A- 2024년 08월 28일 상환 KB증권 한국토지신탁 회사채 공모 2023년 05월 31일 한국신용평가 A-한국기업평가 A- 2025년 05월 30일 미상환 KB증권 한국토지신탁 회사채 공모 2024년 02월 22일 한국신용평가 A-한국기업평가 A- 2026년 02월 20일 미상환 KB증권 한국토지신탁 회사채 공모 2024년 02월 22일 한국신용평가 A-한국기업평가 A- 2026년 02월 22일 미상환 KB증권 한국토지신탁 기업어음증권 사모 2024년 06월 28일 한국신용평가 A2-한국기업평가 A2- 2024년 12월 27일 상환 한국토지신탁 회사채 공모 2024년 08월 28일 한국신용평가 A-한국기업평가 A- 2026년 08월 28일 미상환 KB증권 한국토지신탁 회사채 공모 2024년 08월 28일 한국신용평가 A-한국기업평가 A- 2027년 08월 27일 미상환 KB증권 한국토지신탁 기업어음증권 사모 2024년 12월 27일 한국신용평가 A2-한국기업평가 A2- 2025년 12월 26일 미상환 합 계 나. 기업어음증권 미상환 잔액 (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년 초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 다. 단기사채 미상환 잔액 (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원) 잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 합 계 발행 한도 잔여 한도 미상환 잔액 공모 사모 합계 라. 회사채 미상환 잔액 (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 마. 신종자본증권 미상환 잔액 (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원) 잔여만기 1년 이하 1년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과15년이하 15년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 바. 조건부자본증권
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미상환 잔액 (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원) 잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계 미상환 잔액 공모 사모 합계 사-1. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등 (작성기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원, %) 채권명 발행일 만기일 발행액 사채관리계약체결일 사채관리회사 제41-2회 회사채 2022년 02월 23일 2025년 02월 21일 2022년 02월 11일 한국증권금융 (이행현황기준일 : 2024년 06월 30일 재무비율 유지현황 계약내용 부채비율 300% 이하 유지 이행현황 준수 담보권설정 제한현황 계약내용 자기자본의 300% 이하 유지 이행현황 준수 자산처분 제한현황 계약내용 총자산의 70% 이하 이행현황 준수 지배구조변경 제한현황 계약내용 최대주주의 변경 이행현황 준수 이행상황보고서 제출현황 이행현황 이행(2024년 08월 30일) * 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임. 사-2. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등 (작성기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원, %) 채권명 발행일 만기일 발행액 사채관리계약체결일 사채관리회사 제43회 회사채 2023년 05월 31일 2025년 05월 30일 2023년 05월 18일 한국증권금융 (이행현황기준일 : 2024년 06월 30일 재무비율 유지현황 계약내용 부채비율 300% 이하 유지 이행현황 준수 담보권설정 제한현황 계약내용 자기자본의 300% 이하 유지 이행현황 준수 자산처분 제한현황 계약내용 총자산의 70% 이하 이행현황 준수 지배구조변경 제한현황 계약내용 최대주주의 변경 이행현황 준수 이행상황보고서 제출현황 이행현황 이행(2024년 08월 30일) * 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임. 사-3. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등 (작성기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원, %) 채권명 발행일 만기일 발행액 사채관리계약체결일 사채관리회사 제44-1회 회사채 2024년 02월 22일 2026년 02월 20일 2024년 02월 08일 한국증권금융 (이행현황기준일 : 2024년 06월 30일 재무비율 유지현황 계약내용 부채비율 300% 이하 유지 이행현황 준수 담보권설정 제한현황 계약내용 자기자본의 300% 이하 유지 이행현황 준수 자산처분 제한현황 계약내용 총자산의 70% 이하 이행현황 준수 지배구조변경 제한현황 계약내용 최대주주의 변경 이행현황 준수 이행상황보고서 제출현황 이행현황 이행(2024년 08월 30일) * 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임. 사-4. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등 (작성기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원, %) 채권명 발행일 만기일 발행액 사채관리계약체결일 사채관리회사 제44-2회 회사채 2024년 02월 22일 2027년 02월 22일 2024년 02월 08일 한국증권금융 (이행현황기준일 : 2024년 06월 30일 재무비율 유지현황 계약내용 부채비율 300% 이하 유지 이행현황 준수 담보권설정 제한현황 계약내용 자기자본의 300% 이하 유지 이행현황 준수 자산처분 제한현황 계약내용 총자산의 70% 이하 이행현황 준수 지배구조변경 제한현황 계약내용 최대주주의 변경 이행현황 준수 이행상황보고서 제출현황 이행현황 이행(2024년 08월 30일) * 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은
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공시서류작성기준일임. 사-5. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등 (작성기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원, %) 채권명 발행일 만기일 발행액 사채관리계약체결일 사채관리회사 제45-1회 회사채 2024년 08월 28일 2026년 08월 28일 2024년 08월 16일 한국증권금융 (이행현황기준일 : 재무비율 유지현황 계약내용 부채비율 300% 이하 유지 이행현황 준수 담보권설정 제한현황 계약내용 자기자본의 300% 이하 유지 이행현황 준수 자산처분 제한현황 계약내용 총자산의 70% 이하 이행현황 준수 지배구조변경 제한현황 계약내용 최대주주의 변경 이행현황 준수 이행상황보고서 제출현황 이행현황 * 최근 이행상황보고서 제출 이후 발행한 회사채로 이행현황기준일 미도래로 이행사황보고서는 미제출하였으나, 그 외 제한 및 유지현황 사항은 모두 준수(충족)함 사-6. 사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등 (작성기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원, %) 채권명 발행일 만기일 발행액 사채관리계약체결일 사채관리회사 제45-2회 회사채 2024년 08월 28일 2027년 08월 27일 2024년 08월 16일 한국증권금융 (이행현황기준일 : 재무비율 유지현황 계약내용 부채비율 300% 이하 유지 이행현황 준수 담보권설정 제한현황 계약내용 자기자본의 300% 이하 유지 이행현황 준수 자산처분 제한현황 계약내용 총자산의 70% 이하 이행현황 준수 지배구조변경 제한현황 계약내용 최대주주의 변경 이행현황 준수 이행상황보고서 제출현황 이행현황 * 최근 이행상황보고서 제출 이후 발행한 회사채로 이행현황기준일 미도래로 이행사황보고서는 미제출하였으나, 그 외 제한 및 유지현황 사항은 모두 준수(충족)함 7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적 7-2-1. 공모자금의 사용내역 (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원) 구 분 회차 납입일 증권신고서 등의 자금사용 계획 실제 자금사용 내역 차이발생 사유 등 사용용도 조달금액 내용 금액 제41-2회 회사채 2022년 02월 23일 차환자금 차환자금 제43회 회사채 2023년 05월 31일 운영자금 운영자금 제44-1회 회사채 2024년 02월 22일 차환자금 차환자금 제44-2회 회사채 2024년 02월 22일 차환자금 차환자금 제45-1회 회사채 2024년 08월 28일 차환자금 차환자금 제45-1회 회사채 2024년 08월 28일 운영자금 운영자금 제45-2회 회사채 2024년 08월 28일 차환자금 차환자금 제45-2회 회사채 2024년 08월 28일 운영자금 운영자금 7-2-2. 사모자금의 사용내역 (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원) 구 분 회차 납입일 주요사항보고서의 자금사용 계획 실제 자금사용 내역 차이발생 사유 등 사용용도 조달금액 내용 금액 기업어음 2024년 12월 27일 차환자금 차환자금 7-2-3. 미사용자금의 운용내역 (기준일 : 2024년 12월 31일 (단위 : 백만원) 종류 운용상품명 운용금액 계약기간 실투자기간 계 8. 기타 재무에 관한 사항 가. 재무제표 재작성 등 유의사항 (1) 재무제표 재작성- 해당사항 없습니다.(2) 합병, 분할, 자산양수도, 영업양수도에 관한 사항- 해당사항 없습니다.(3) 자산유동화와 관련한 자산매각의 회계처리 및 우발채무 등에 관한 사항- 해당사항 없습니다.(4) 기타 재무제표 이용에 유의하여야 할 사항- 해당사항 없습니다. 나. 대손충당금 설정현황 (1) 계정과목별 대손충당금 설정내역 (단위 : 백만원, % ) 구분 계정과목 채권 총액 대손충당금 설정율 제29기 대여금 신탁계정대 매입대출채권 기타대출채권 미수금 미수수익 합 계 제28기 대여금 신탁계정대 매입대출채권 기타대출채권 미수금 미수수익 합 계 제27기 대여금 신탁계정대 매입대출채권 기타대출채권 미수금 미수수익 합 계 (2) 대손충당금 변동현황 (단위 : 백만원) 구 분 제29기 제28기 제27기 1. 기초 대손충당금 잔액합계 2. 회계정책변경효과 3. 순대손처리액(①－②±③) ①
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대손처리액(상각채권액) ② 상각채권회수액 ③ 기타증감액 4. 연결범위의 변동 5. 대손상각비 계상(환입)액 6. 기말 대손충당금 잔액합계 (3) 채권 관련 대손충당금 설정방침연결실체는 신탁계정대, 대여금, 미수금, 미수수익 등 금융자산에 대하여 한국채택국제회계기준에 의거 손상차손 인식 및 대손충당금을 적립하고 있습니다. 금융자산이 손상되었다는 객관적인 증거가 있으며 그 손상사건이 금융자산의 추정미래현금흐름에 영향을 미친 경우에 금융자산이 손상되었다고 판단하고 개별손상 평가대상으로 분류하고 있습니다. 손상사건은 다음과 같습니다.① 미래현금흐름이 부(-)인 경우② 담보권이 소멸되고 채무자가 부도 등으로 회수가능성이 없다고 판단되는 채권③ 관련 소송이 계속 중이고 패소가 확실하다고 판단되는 채권④ 그 밖에 회수가 불가능하다고 판단되는 채권개별손상 평가대상 금융자산은 장부가액과 유효이자율로 할인한 추정미래현금흐름의 현재가치의 차이를 손상차손으로 인식하고 있습니다.개별손상 평가대상에 속하지 아니한 금융자산은 집합손상 평가대상으로 분류하고 유사한 신용위험의 특성을 가진 금융자산별, 신탁유형별 손상률을 적용하여 손상차손을 인식하고 있습니다. 손상률은 정상채권(정상, 요주의, 고정 분류자산)이 3년 후 손상채권으로 전환된 비율을 3개년도 산술평균하여 산출하며, 손상률이 없는 자산의 경우 금융투자업규정에 따른 최소 적립률을 적용합니다. (4) 당해 사업연도말 현재 경과기간별 채권 잔액 등 현황 (단위 : 백만원) 구 분 경과기간 제29기 구성비율 대여금 6개월 이하 6개월 초과 1년 이하 1년 초과 3년 이하 3년 초과 소계 신탁계정대 6개월 이하 6개월 초과 1년 이하 1년 초과 3년 이하 3년 초과 소계 매입대출채권 6개월 이하 6개월 초과 1년 이하 1년 초과 3년 이하 3년 초과 소계 기타대출채권 6개월 이하 6개월 초과 1년 이하 1년 초과 3년 이하 3년 초과 소계 미수금 6개월 이하 6개월 초과 1년 이하 1년 초과 3년 이하 3년 초과 소계 미수수익 6개월 이하 6개월 초과 1년 이하 1년 초과 3년 이하 3년 초과 소계 보증금 6개월 이하 6개월 초과 1년 이하 1년 초과 3년 이하 3년 초과 소계 다. 재고자산 현황 등 - 연결재무제표 주석 "26. 금융상품의 공정가치" 및 별도재무제표 주석 "24. 금융상품의 공정가치" 부분을 참조하시기 바랍니다. 라. 수주계약 현황 - 해당사항 없습니다.
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IV. 이사의 경영진단 및 분석의견 [지배회사-주식회사 한국토지신탁] 1. 예측정보에 대한 주의사항 당사가 동 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상ㆍ예측한 활동, 사건 또는 현상은, 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들에는 예측정보에서 기재된 예상치와 실제 결과 간에 차이를 초래할 수 있는 불확실성을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다.당사는 동 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다.결론적으로, 동 사업보고서상에 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에 기재된 예측정보는 동 보고서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 업데이트할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다. 2. 개요 2024년 국내경제는 글로벌 경기침체 완화 추세에도 불구하고 불안정한 대내외 환경 여파로 인한 원자재가 및 물가 상승 영향, 고금리 기조 지속에 따른 소비 심리 위축이 지속되며 내수시장 성장세가 급격히 둔화되었습니다. 특히 부동산시장의 경우 지방 인구 감소에 따른 부동산시장 침체 장기화 및 금융당국의 대출규제, 고물가-고금리 지속에 따른 가계의 실질 구매력 약화 등과 같은 하방요인의 영향으로 정부 주도의 여러 우호적 정책 시행과 규제완화가 크게 기능하지는 못했던 것으로 보입니다. 이러한 경제상황 여파로 인해 연결기준 당사의 영업수익은 전년대비 12.5% 감소하였지만, 지난해 투자사업 관련 발생된 요구불상환지분액이 해당 투자사업의 청산으로 당해사업연도 미발생함에 따라 이자비용 -51.3% 감소, 기수주사업 리스크 관리 등을 통한 대손상각비 -36.6% 등의 반영으로 영업비용이 감소(-15.3%)됨에 따라 당사의 연결기준 영업이익은 전년대비 8.7% 가량 소폭 상승하였습니다. 당사의 2024년도 연결기준 ROE는 전년도 대비 1.2%p 하락한 -2.0%를, 영업용순자본비율은 37.2%p 하락한 269.1%를 기록했습니다. 연결기준 ROE의 경우, 러-우크라 전쟁 및 가자지구 분쟁 등 불안정한 대외상황 지속에 따른 高원자재가가 공사비 상승을 지속적으로 견인하며 건설업계 수익성 저조 상황이 계속되고 있고, 이에 관계기업의 특수관계자인 동부건설과 HJ중공업의 실적 하락폭이 영업외비용 내 지분법손실로 이어지며 영업외비용이 전년동기대비 64.3% 증가되었습니다. 이로 인해 당사의 연결기준 영업비용이 전년동기대비 15.3% 감소하였음에도 불구, 연결 당기순이익의 적자폭이 확대되었습니다.다만 당사는 본업인 신탁영업부문에서 견고한 실적을 유지 중입니다. 신탁보수 등을 포함한 2024년 수수료수익은 1,468억원으로 전년동기의 1,210억원 대비 21.4% 상승을 기록했습니다. 앞으로도 당사는 견실한 사업성을 고려해 선별적으로 사업을 수주하고 기수주한 사업에 대해서는 철저히 리스크를 관리함으로써, 대내외환경의 여러 변동상황에 탄력적으로 대응해나갈 것입니다. 더불어 연결기준 ROE의 흑자전환, 영업용순자본비율 방어 등 자산건전성 개선을 위해서도 각고의 노력을 다할 것입니다. ※ (참고사항) 주요경영지표 (단위 : 백만원) 구 분 제29기 제28기 제27기 ROE(*1) ⓐ 당기순이익 ⓑ 자기자본 영업용순자본비율(*2) ⓒ 영업용순자본 ⓓ 총위험액 영업용순자본비율 (ⓒ÷ⓓ) ×100 (*1)ROE는 연결기준으로 작성되었으며, 자기자본은 각 해당년도 분기말 자기자본 평균치입니다.(*2)영업용순자본비율은 별도기준으로 작성되었으며, 금융투자업자의 자기자본관리 규제 제도로써 자본 적정성 유지를 위해 150% 이상 유지되도록 하여야 합니다. 3. 재무상태 및 영업실적 가. 재무상태 (단위 : 백만원) 구 분
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제29기 제28기 증감 증감율 제27기 Ⅰ. 현금 및 예치금 Ⅱ. 유가증권 Ⅲ. 대출채권 Ⅳ. 유형자산 Ⅴ. 투자부동산 Ⅵ. 기타자산 [자산총계] Ⅰ. 차입부채 Ⅱ. 기타부채 [부채총계] Ⅰ.지배기업소유주지분 1. 자본금 2. 자본잉여금 3. 자본조정 4. 기타포괄손익누계액 5. 이익잉여금 Ⅱ.비지배지분 [자본총계] ※ 연결기준으로 작성되었습니다. - 연결 재무상태표 기준 자산은 전년대비 2.9% 감소된 1조 8,321억원 입니다. 차입부채 147.7억원 감소 및 기타부채 94.1억원 증가 반영되며 부채는 전년대비 0.6% 감소된 8,739억원이며, 자본은 전년대비 4.9% 감소된 9,582억원입니다. 나. 영업실적 (단위 : 백만원) 구 분 제29기 제28기 증감 증감율 제27기
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 가. 업계의 현황 기술개발의 속도가 빨라지고 또한 최상의 제품만이 시장에서 생존을 할 수 있는 현대의 전자산업에 있어서 선진국에서는 이미 자신들이 가장 잘 할 수 있는 분야에 모든 역량을 집중시키고 나머지 분야는 Out-Sourcing 을 채택하여 경쟁력을 확보해 나가는 산업구조가정착되어 있습니다. 이러한 경우 개발이나 영업을 전문으로 하는 회사로부터 주문을 받아 자재구매부터 생산까지 전문적으로 Service 를 제공하는 회사를 생산전문회사 (Electronics Manufacturing Service)라고 불리고 있습니다. 점차 심화되어 가고있는 시장경쟁환경 속에서 기업은 기존의 시장을 유지하고 지속적 매출확대를 위해 생산설비의 확충과 생산관리, 인력관리, 공장자동화 등 경영합리화에 필요한 투자 요소들의 비용상승 속에서 경쟁력이 하락 요인으로 작용하는 현실에 부딪치고 있습니다. 이처럼 점점 생존하기 어려운 상황 위기를 타개하기 위하여 개발, 영업을 제외한 제조관련분야는 Out-Sourcing을 통하여 투자비 등 비용을 줄여 생산은 제조전문업체가, 마케팅은 브랜드 보유업체가 자기분야에 집중적으로 모든 능력과 여건을 최대화하여 경쟁력을 유지하고 시장의 확대를 추구하는 전문화, 분업화를 함으로써 세계적으로 EMS시장이 꾸준한 성장세를 유지하고 있습니다. 미국의 Silicon Valley의 개발을 주로하는 회사의 제품을 생산하여주던 EMS를 시작으로하여 세계적으로 연매출 수조원대의 회사들이 생겨나게 되었고, 대표적인 기업으로는 Solectron, Flextronics, Celestica, SCI Systems, Jabil Circuit, C-MAC Industries 등이 있습니다. 최근들어 국내에서도 이러한 형태의 사업을 하고자 하는 회사가 늘어나고 있기는 하나, 본 사업에 종사한 업력에서나 축적된 생산기술력과 그리고 모든 회사의 SYSTEM이 EMS에 맞게 완비되어 있는 당사의 경우, 이미 국내외적으로 인정을 받고있는 상태에서 꾸준한 장비확충 및 교체를 통하여 생산전문회사의 가장 필요한 경쟁요소 중의 하나인 생산장비의 우수성 및 생산능력에서도 국내에서 상위권을 유지하고 있습니다. 또한 우수한 부품 구매력을 통하여 저렴하게 생산한 제품을 고객들에게 제공할 수 있음에 따라, 한국내의 EMS 업계에서 비교우위를 점해 나가고 있습니다. 나. 회사의 현황 (1) 영업개황 및 사업부문의 구분 당사는 제품의 기획, 개발, 구매, 생산, 판매, 유지보수 등의 전 Life-Cycle 에 대한 이해와 축적된 경험을 바탕으로 Total 제조 System을 갖춘 업체로써, EMS 라는 개념조차 생소하였던 1990년대 중반부터 이러한 사업의 개념을 가장 먼저 도입하여 국내외의 고객들이 개발한 제품을 위탁받아 자재구매를 하여 생산 공급을 하는 국내의 선도적인 EMS 서비스 회사입니다. 주요 부문별 상황은 다음과 같습니다. ⓐ 의료기기 부문 전자의료기기 시장은 타 산업과 달리 기술에 의한 진입장벽이 두터운 전형적인 선진국 독점형 첨단산업으로 전자의료기기에 적용되는 기술은 전자공학, 전산공학, 기계공학, 물리학, 화학 등 공학기술과 의학, 생리학 등이 복합되어 있는 특성을 갖기 때문에 복합 산업기술이 발달하고 첨단기술 운영의 경험이 풍부하며, 막대한 연구개발비를 회수할 만한 시장이 확보되어 있는 선진국에서 주도하고 있습니다. 당사는 GE, SIEMENS 및 SAMSUNG MEDISON BRAND로 국내외에 판매되는 초음파진단기를 전문생산 하여 한국지이초음파등에 기존의 모델 이외에 신규 모델의 Order를 수주받아 공급하고 있으며, 또한 지속적인 Order 수주를 위해 꾸준한 자재구매 Network 강화와 생산기술력 향상을 위한 노력을 계속 하고 있습니다. ⓑ 자동차전장 부문 자동차 전장(電裝)은 차량에 들어가는 각종 전기전자장치와 IT 장비를 총칭하는 개념으로 인포테인먼트와 CID(중앙정보처리장치), HUD(헤드업디스플레이), 차량용 반도체 등을 망라하고 있습니다. 그래서 전장사업이라 하면 자동차에
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들어가는 모든 전자 기기와 장치 설비 등에 대한 사업 전체를 포함하게 되어, 그 범위가 대단히 넓습니다. 또한 자동차 전장사업에 대한 각국의 경쟁이 갈수록 치열해지고 있는 상황에서 이미 자동차 전장 사업은 미래의 주요 사업중 하나로 기존의 자동차가 엔진과 관련한 기계장치 중심 이었던 것에서 미래의 자동차는 배터리로 움직이는 전기자동차나 인공지능을 갖고 있는 자율주행차 또한 컨넥티드 차로 바뀌고 있는 상황에서 각종 회로물등이 장착이 되고 있습니다. 특히 전장부문의 회로물은 안전확보를 위한 절대적인 품질관리가 필수적인 상황이라, 그에 따른 생산장비는 물론 각종 관리 System과 Process가 필요하기 때문에 제조전문업체인 당사가 또한 Order 수주에 있어서 유리한 조건을 갖고 있습니다.이와 같은 강점을 바탕으로 지속적인 자동차전장 부문 수주확보 노력 끝에 INFAC 등 국내외 유수의 고객사들의 Order를 확보 및 확대해 나가고 있습니다. ⓒ 로봇제어기기 부문 제조공정 자동화의 핵심요소인 로봇적용이 초기에는 생산성 및 품질 제고를 위한 선택적 투자항목이였으나, 2000년대에 들면서 급속히 성장한 휴대폰과 Display 분야에 있어서 생산제품이 다양화되고 핸들링부품이 극소화 또는 초대형화 되는데 대응하기 위한 필수적인 투자항목으로 변화하면서 제조업 로봇시장이 괄목할 성장세를 보여 오고 있습니다. 회사의 로봇사업부문은 산업용 로봇제어기 부분으로 제조업의 설비 자동화와 궁극적으로 SMART 공장으로의 전환에 따른 고부가가치 사업으로 지속적인 수요증가를 예상하고 있습니다. 회사는 HD현대로보틱스(구 현대중공업)와 산업용로봇제어기 공급계약체결 이후 후속 모델까지 생산공급을 하고 있으며, 특히 현대/기아차 및 그들의 2차 공급사들의 Robot의 신규 및 교체 수요를 기대하고 시장진입 확대를 위한 기반을 공고히 하고 있습니다. 아울러 로봇제어기술을 축적하여 향후 산업용로봇이나 협업로봇을 제어하는 Controller의 생산증가를 기대하고 있습니다. ⓓ 기타 SMD가공 및 SET가공 부문 최신기종의 SMD설비로 SET 및 일괄 생산 Line 으로 첨단 검사장비를 확보 하고 오랫동안 생산전문회사(EMS)의 사업을 영위해온 당사는 초음파진단기기, 보안기기, GPS Module, 통신설비 등 타사에서 생산의 난이도가 높아 어려움을 겪고있는 제품들을 수탁받아 생산공급 함으로써 당사의 높은 생산기술과 품질관리에 대한 시장의 호평가로 생산의뢰가 증가하고 있으며, 또한 개발과 생산이 분리되어 각각특화 되서 가공하고 있는 전자업계에서 국내의 대표적인 생산전문회사로 자리매김 하고있습니다. ⓔ 임대사업 부문 제조사업부문들과 더불어 보다 안정적인 수익 확보 및 보완을 위하여 현재 부천, 서울, 안성, 용인, 당진, 대전, 안양 등에 임대사업장이 있습니다.(2) 시장점유율 등 의료기기부문은 GE, SIEMENS로 생산 판매되는 초음파진단기 및 부품 , 반제품을 생산하고 있으며, SMD수탁 가공부문은 시장의 광범위함과 해당제품의 종류가 너무 많아 시장점유율 산출이 곤란하지만 생산모델의 편중을 벗어난 모델의 다양성 및 국내외의 대기업 및 중소기업과 벤쳐기업 등 다양한 고객군은 안정된 생산 활동 및 매출유지를 가능하게 하고 있습니다.(3) 시장의 특성 EMS 사업은 스마트폰, 컴퓨터 등 제품수명주기가 짧고 생산기술이 비교적 표준화된 정보통신제품에서 시작하여 일반 제조업으로, 단순생산(Assembly)에서 설계, 기획, 개발 등으로 사업영역을 확대 중이며, 기업의 경쟁우위 창출수단으로 더욱 확대될 것으로 예측됩니다. SMD가공부문은 대부분의 업체들이 자체 생산 보다는 외주처리를 선호하는 상황이나 고기능의 SMD 라인을 설치하는데 큰 자금이 소요되므로 자금력을 갖춘 회사들의 시장점유율이 높아지고 있으며, 단순임가공 형태에서 벗어나 자재구매 부터 생산까지의 Total Solution을 제공하는 형태의 사업으로 변화 되고 있습니다. 2. 주요 제품 및 서비스 당사는 전자제품 생산 전문회사로 모든 전자제품을 생산, 판매하고 있으며 각 매출 유형별 매출액 및
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비율은 다음과 같습니다. (단위 :백만원 ) 사업부문 매출유형 품 목 구체적용도 주요상표등 매출액(비율) 전자제품 제품,상품임가공기타 초음파진단장비 외SMD임대 의료용기기외전자부품가공 부동산임대 3. 원재료 및 생산설비 가. 주요 원재료 등의 현황 당사는 전자 제품 생산 전문회사로써 의료기기, 보안기기,GPS Module 외 다양,한 전자 제품을 원자재 구매부터 완제품 생산까지의 모든 사항을 위탁받아 가공하는 EMS 전문업체 입니다. 당사에서는 제품생산에 필요한 주요 원자재인 반도체(IC류)및 전자부품을 해외에서 직수입하는 비중이 35%~40%를 차지하고 있어 환율변동의 직접적인 영향을 받고 있습니다.주요 원자재의 가격 변동 내역은 아래와 같습니다. (단위 : 원 ) 품 명 2024년 2023년 2022년 비 고 Frame 나. 생산능력 및 생산능력의 산출근거 당사는 SMD생산을 기준으로 2교대로 작업을 실시하고 있으며 휴일(공휴일포함)을 포함하여 1일 평균 작업시간은 20시간이며 월 평균 작업일은 20일 입니다. 생산능력은 설비 생산 CAPA의 Point 를기준으로 산출하고 있습니다 다. 생산실적 및 가동률 당사는 SMD생산을 기준으로 2024년 가동일은 총 235일 이며, 1일 총라인의 평균 가동시간은 192시간으로 총가동시간은 45,120시간 입니다. 당사의 2024년 당기까지 생산실적은 128,388 백만원으로 2023년 129,281백만원 보다 0.7% 감소하였습니다 라. 생산설비의 현황 등 당사의 본사는 경기도 부천시 오정구 삼정동 부천테크노파크에 소재하며, 부천공장은 본사와 동 위치에 소재하고 있고, 서운공장은 인천광역시 계양구 서운동에 위치하고 있습니다.또한 임대수입을 위하여 서울, 부천 및 안성, 용인, 안양, 당진, 대전 외 임대용 건물을 보유하고 있습니다. 마. 회사의 유형자산내역 및 투자부동산 내역 - Ⅲ.재무에관한사항. 5.재무제표주석 참조 4. 매출 및 수주상황 가. 매출실적 당사의 매출은 제품 생산유형별로 크게 자재를 구입하여 생산하는 제품매출 과 단순히 무상자재로 가공만해주는 임가공매출로 구분됩니다. 그밖에 상품매출과 임대료수입인 기타 매출로 구성되어 있습니다 . 당사의 매출 세부내역은 다음과 같습니다. (단위 :백만원) 사업부문 매출유형 품 목 제 56 기 제 55 기 제 54 기 전자 제품 의료기기(초음파진단기) 수 출 내 수 합 계 로봇제어기 수 출 내 수 합 계 차량전장부품 수 출 내 수 합 계 기타 수 출 내 수 합 계 소 계 수 출 내 수 합 계 임가공 차량전장부품 수 출 내 수 합 계 기 타 수 출 내 수 합 계 소 계 수 출 내 수 합 계 상품 IC외 수 출 내 수 합 계 기타 임대 수 출 내 수 합 계 합계 수 출 내 수 합 계 ※제54기(전기) 매출은 종전 기준서인 K-IFRS 1109호/1115호에 따라 작성되었습니다. 나. 판매방법 및 조건 주문자상표부착(OEM)방식으로 납품 후, 1-3개월 전자어음 및 현금 결제를 받습니다. 다. 판매전략 당사는 전자제품 생산전문회사로써 다양한 전자제품을 최상의 품질로 다양한 고객의 요구사항을 충족해 나가고 있습니다. 라. 수주상황 당사의 주요제품은 기본공급계약에 의한 거래처의 수요에 따라 발주 물량을 제공하는 형태로 제품을 공급하고 변화가 다양하여 기재를 생략합니다. 5. 위험관리 및 파생거래 가. 주요 시장위험 내용 당사는 외화표시자산의 환율변동에 의한 리스크를 최소화하여 재무구조의 건전성 및 예측 가능 경영을 통한 경영의 안정성 실현을 목표로 환리스크 관리에 만전을 기하고 있습니다. 최근 당사는 외화수금이 외화자재수입에 의한 지출과 비슷한 현금흐름을 가지고 있어 환율 하락에 따른 환차손의 환리스크가 크지 않습니다. 나. 위험관리방식 당사는 환리스크 관리를 위한 외환 거래에 있어 외환거래 원칙을 사규로 명문화 하고 있으며, 그 요내용은 (1) 외환관리를 위하여 외부적 관리수단 또는 내부적 관리수단을 적절히 사용한다. (2) 포지션의 운용은 수취, 지불의 Matching 을 원칙으로 하고 잔여분에 대해 선물, 현물로 커버함을
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원칙으로 한다. 다만, 다음의 경우에는 예외로 할 수 있다. a. 예측을 통하여 커버하지 않는 것이 유리하다고 판단되는 경우 b. 원하는 외환거래가 시장의 제약성, 제도미비 등으로 불가능하거나 거래비용이 과다하다고 판단되는 경우 c. 해당 포지션의 외환거래를 하기에 소액이거나 분할로 커버하는 것이 필요한 경우. 다. 자본위험관리 당사의 자본관리는 건전한 자본구조의 유지를 통한 주주이익 극대화를 목적으로 하고 있습니다. 회사의 자본구조는 차입금에서 현금및현금성자산 등을 차감한 순부채와 자본으로 구성되어 있습니다. 당기말과 전기말 현재 자본으로 관리하고 있는 항목의 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 원) 구 분 제 56(당) 기 제 55(전) 기 차입금총계 차감 : 현금및현금성자산과 유동성금융자산 현금및현금성자산 소 계 순 차 입 금 (ⓐ) 자 본 총 계 총 자 본 (ⓑ) 자본조달비율 (ⓐ÷ⓑ) 라. 금융위험관리 당사는 금융상품과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험과 같은 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 당사의 위험관리는 회사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별하여 당사가 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다. 당사는 전사적인 수준의 위험관리 정책 및 절차를 마련하여 운영하고 있으며, 당사의 재무부문에서 위험관리에 대한 총괄책임을 담당하고 있습니다. 당사의 재무부문은 회사의 영업과 관련한 금융위험을 감시하고 관리하는 역할을 하고 있습니다. (1) 환위험 당사의 기능통화인 원화 외의 통화로 표시되는 판매, 구매 및 차입에 대해 환위험에 노출되어 있습니다. 이러한 거래들이 표시되는 주된 통화는 USD, EUR, JPY 등입니다. ① 환위험에 대한 노출 당기말과 전기말 현재 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성자산 및 부채의 장부금액은 다음과 같습니다. [제 56(당) 기] (단위 : 원) 구 분 USD EUR JPY 합 계 자 산 : 현금및현금성자산 매출채권및기타채권 소 계 부 채 : 매입채무및기타채무 소 계 [제 55(전) 기] (단위 : 원) 구 분 USD EUR JPY 합 계 자 산 : 현금및현금성자산 매출채권및기타채권 소 계 부 채 : 매입채무및기타채무 소 계 당사는 내부적으로 원화 환율 변동에 대한 환위험을 정기적으로 측정하고 있습니다. 당기말과 전기말 현재 각 외화에 대한 원화환율 10% 변동시 환율변동이 자본 및 당기손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 원) 구 분 USD EUR JPY 합 계 당기말 10% 상승시 10% 하락시 전기말 10% 상승시 10% 하락시 (2) 유동성위험 유동성위험이란 당사가 금융부채에 관련된 의무를 충족하는 데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 당사의 유동성 관리방법은 재무적으로 어려운 상황에서도 받아들일 수 없는 손실이 발생하거나, 회사의 평판에 손상을 입힐 위험 없이, 만기일에 부채를 상환할 수 있는 충분한 유동성을 유지하도록 하는 것입니다. 당사는 정기적으로 재료원가와 전환원가의 소요금액 추정을 포함한 자금계획을 운영하고 있습니다. 이러한 방법은 현금흐름 요구사항을 모니터링하고 투자에 대한 현금 수익을 최적화하는데 도움을 줍니다. 일반적으로 당사는 재무 부채 상환을 포함하여, 90일에 대한 예상 운영비용을 충당할 수 있는 요구불예금을 보유하고 있습니다. 여기에는 합리적으로 예상할 수 없는 극단적인 상황으로 인한 잠재적인 효과는 포함되지 않았습니다. ① 약정사항 당사는 운영자금 조달을 위하여 금융기관과 다음과 같은 여신한도 약정을 체결하고 있습니다. (단위 : 원) 금융기관 종류 약정한도 비고 신한은행 단기차입금 시설자금 신한은행 단기차입금 운영자금 신한은행 단기차입금 운영자금 하나은행 단기차입금 시설자금 신한은행 장기차입금 시설자금 기업은행 구매카드대출 회전자금 하나은행 무보증구매론 신한은행 전자방식외담대 신한은행 선물환 약정 하나은행 선물환 약정 국민은행 선물환 약정 기업은행 선물환 약정 합 계 ② 금융부채의 잔존만기별 현금흐름 금융부채의 잔존만기별 현금흐름은 할인되지 아니한
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명목금액으로서 지급을 요구받을 수 있는 기간 중 가장 이른 일자를 기준으로 산정되었으며, 이자의 현금흐름을 포함하고, 상계약정의 효과는 포함하지 않았습니다. 당기말과 전기말 현재 금융부채의 계약상 만기는 다음과 같습니다. [제 56(당) 기] (단위 : 원) 구 분 파생금융부채 비파생금융부채 합계 장부금액 계약상 현금흐름 잔존계약만기 3개월 이하 4개월 ~ 6개월 이하 7개월 ~ 1년 이하 1년 초과 ~ 5년 이하 5년 초과 [제 55(전) 기] (단위 : 원) 구 분 파생금융부채 비파생금융부채 합계 장부금액 계약상 현금흐름 잔존계약만기 3개월 이하 4개월 ~ 6개월 이하 7개월 ~ 1년 이하 1년 초과 ~ 5년 이하 5년 초과 (3) 신용위험 신용위험이란 고객이나 거래상대방이 금융상품에 대한 계약상의 의무를 이행하지 않아 회사가 재무손실을 입을 위험을 의미합니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐만 아니라 현금 및 현금성자산, 은행 및 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 당사는 현금 및 현금성자산을 신용등급이 우수한 금융기관에 예치하고 있어, 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 일반 매출거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 거래 경험 등 기타요소들을 고려하여 신용을 평가합니다. 당사는 거래 상대방에 대한 개별적인 한도 관리정책은 보유하고 있지 않습니다. ① 신용위험에 대한 노출 금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다. 당기말과 전기말 현재 회사의 신용위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다. (단위 : 원) 구 분 제 56(당) 기 제 55(전) 기 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산 당기손익-공정가치측정 금융자산 상각후원가측정 금융자산 합 계 (*) 당사가 보유하는 현금시재액은 제외하였습니다. ② 손상차손 당기말과 전기말 현재 대여금 및 수취채권의 회수약정일 기준 연령별 채권잔액 및 각연령별로 손상된 채권금액은 다음과 같습니다. [제 56(당) 기] (단위 : 원) 구분 매출채권 미수금 합 계 채권잔액 손상금액 채권잔액 손상금액 채권잔액 손상금액 정상채권 3개월미만 3월초과~6월이하 6월초과~12월이하 12개월초과 합 계 [제 55(전) 기] (단위 : 원) 구분 매출채권 미수금 합 계 채권잔액 손상금액 채권잔액 손상금액 채권잔액 손상금액 정상채권 3개월미만 3월초과~6월이하 6월초과~12월이하 12월초과 합 계 당기말과 전기말 현재 대여금 및 수취채권에 대한 대손충당금잔액과 개별손상인식금액과의 차이는 채권 집합분석에 의한 대손충당금 추가설정액이며 그 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 원) 구분 제 56(당) 기 제 55(전) 기 개별채권 손상금액 집합분석 추가 설정액 대손충당금 잔액 ③ 대손충당금의 변동 당기와 전기 중 매출채권 및 기타채권과 기타금융자산에 설정된 대손충당금의 변동은 다음과 같습니다. [제 56(당) 기] (단위 : 원) 구 분 매출채권 미수금 합 계 기 초 금 액 대 손 상 각 채 권 제 각 기 말 금 액 [제 55(전) 기] (단위 : 원) 구 분 매출채권 미수금 합 계 기 초 금 액 대 손 상 각 채 권 제 각 기 말 금 액 (4) 이자율위험 당사는 변동이자율로 차입한 단기차입금으로 인하여 현금흐름 이자율 위험에 노출되어 있습니다. 당사는 이자율 변동 위험을 최소화하기 위해 재융자, 기존 차입금의 갱신, 대체적인 융자 및 위험회피 등 다양한 방법을 검토하여 당사 입장에서 가장 유리한 자금조달 방안에 대한 의사결정을 수행하고 있습니다. 당기말과 전기말 현재, 다른 변수가 일정하고 변동금리 조건 차입금에 대한 이자율이 1% 상승 또는 하락할 경우, 증가 또는 감소한 변동이자부 차입금에 대한 이자비용으로 인하여 당 회계기간에 대한 법인세비용반영전 손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 원) 구 분 제 56(당) 기 제 55(전) 기 1% 상승시 1% 하락시 (5) 파생상품 등에 관한 사항 - 현재 파생상품계약 체결은 없습니다. 6. 주요계약 및 연구개발활동 가. 자기주식취득신탁계약 -
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2020.11.03 주요사항보고 공시 - 2021.02.05 신탁계약에의한 취득상황보고서 - 2021.05.04 자기주식취득 신탁계약 해지 및 결과보고 1. 계약금액 : 10억원 2. 계약기간 : 2020.11.03 ~ 2021.05.03 3. 계약체결기관 : NH투자증권 나. 생산능력 확대 및 생산성 향상을 위한 신규 시설투자 - 2020.12.01 거래고 공시 (신규 시설투자) - 2021.08.10 거래소 공시 (계약금액 변동에 따른 정정공시) - 2021.10.15 거래소 공시 (신규 시설투자등 이행결과 보고) 1. 투자구분 : 공장신설 2. 투자위치 : 인천광역시 계양구 서운동 220-5 (서운일반산업단지) 3. 투자금액 : 145.5 억원 4 투자기간 : 2020.12.14 ~ 2021.10.15 7. 기타 참고사항 ※ 해당사항 없음.