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양주옥정전남구례귀농귀촌주택위탁관리부동산투자회사 — 사업보고서 (2024.12)

당사는 아파트 등의 분양매출의 경우 고객이 약속된 자산을 통제하고 당사가 수행의무를 이행하는 한 시점인 인도기준으로 수익을 인식하고 있습니다. (9) 금융수익과 비용 금융수익은 투자로부터의 이자수익, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차익 등을 포함하고 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다. 금융비용은 차입금에 대한 이자비용, 충당부채의 상각액, 당기손익-공정가치금융자산의 공정가치 변동, 당기손익으로 인식하는 위험회피수단의 평가차손을 포함하고 있습니다. 차입금에 대한 이자비용은 유효이자율법을 적용하여 기간의 경과에 따라 당기손익으로 인식하고 있습니다. (10) 차입원가적격자산의 취득, 건설 또는 제조와 직접 관련된 차입원가는 적격자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이를 때까지 당해 자산원가의 일부로서 자본화하고 있습니다. 적격자산이란 의도된 용도로 사용하거나 판매될 수 있는 상태가 될 때까지 상당한 기간을 필요로 하는 자산을 말합니다. 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 차입한 당해 차입금의 일시적 운용에서 생긴 투자수익은 자본화가능 차입원가에서 차감합니다. 기타 차입원가는 발생기간에 당기손익으로 인식하고 있습니다. (11) 법인세비용법인세비용은 당기법인세비용과 이연법인세비용으로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건으로부터 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 1) 당기법인세비용당기법인세비용은 회계기간의 과세소득(세무상결손금)에 대하여 납부할(환급받을) 법인세액으로서 당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율을 사용하여, 과세당국에 납부하거나 과세당국으로부터 환급받을 것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다. 2) 이연법인세비용이연법인세자산과 부채는 재무상태표상 자산 또는 부채의 장부금액과 세무기준액과의 차이인 일시적차이와 미사용 세무상결손금 및 세액공제에 대하여 보고기간말까지제정되었거나 실질적으로 제정된 세율에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하고, 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더 이상 높지않다면 이연법인세자산의 장부금액을 감액시키고 있습니다. 감액된 금액은 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높아지면 그 범위 내에서 환입하고 있습니다. (12) 이익잉여금당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 당사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다. 3. 재무위험관리 (1) 재무위험관리요소 당사는 여러 활동으로 인하여 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다. 1) 신용위험 신용위험은 거래의 상대방이 계약에 의하여 정해진 기간에 이행해야 할 거래를 거절하거나, 이행능력을 상실함으로 인해 당사가 입게 될 재무손실을 의미하며, 신용위험관리의 목적은 신용위험의 원천을 당사가 수용할 수 있는 수준으로 유지하고 위험이 반영된 수익률을 최적화하는 것입니다.금융자산의 신용위험에 대한 최대노출액은 보유한 담보물이나 기타 신용보강을 고려하기 전 특정 위험요인의 변동으로 인해 인해 금융자산의 순가치가 최대로 변동될 수있는 불확실성을 보여주며, 당사가 보유한 금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대노출정도를 나타냅니다.당기말과 전기말 현재 신용 위험에 대한 최대 노출 정도는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구분 당기말 전기말
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현금및현금성자산 단기금융상품 미수수익 미수금 합계 2) 유동성 위험 유동성위험이란 거래부족이나 자금부족 등으로 어려운 상황에 처함에 따라 특정자산을 현금화하는데 불확실성이 발생하여 재산가치의 변동을 초래할 위험을 말합니다. ① 유동성위험의 관리유동성위험 관리의 목적은 자금조달 및 운용과 관련된 유동성 변동요인을 미리 예측하고 적정수준의 유동성을 관리함으로써 만기가 도래하는 지급의무를 이행하지 못하는 경우가 발생하지 않도록 관리하는 것입니다. ② 금융부채의 잔존계약 만기 분석당기말과 전기말 현재의 금융부채의 잔존계약 만기 분석내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 유동성임대보증금 합 계 (단위 : 천원) 구분 장부금액 계약상 현금흐름 1년 이내 1~2년 2~5년 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 임대보증금 합 계 (2) 자본위험관리 당사의 자본관리의 목적은 건전한 자본구조의 유지를 통하여 주주 및 이해당사자들에게 안정적으로 이익을 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본 비용을 절감하기 위해최적의 자본 구조를 유지하는 것입니다. 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있습니다. 자본조달비율은 순부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 총차입금(재무상태표의 장단기차입금 포함)에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며 총자본은 재무상태표의 "자본"에 순부채를 가산한 금액입니다. 당기말과 전기말의 자본조달비율은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 총차입금 차감: 현금및현금성자산 순부채(주1) 자본총계 총자본 자본조달비율 (주1) (주1) 순부채가 부의 금액이므로 자본조달비율을 산정하지 아니하였습니다. 4. 금융상품 공정가치금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 장부금액 공정가치 장부금액 공정가치 금융자산 현금및현금성자산 단기금융상품 미수수익 미수금 합계 금융부채 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 유동성임대보증금 임대보증금 합계 5. 범주별 금융상품 (1) 금융상품 범주별 장부금액 1) 금융자산 (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 현금및현금성자산 단기금융상품 미수수익 미수금 합계 2) 금융부채 (단위 : 천원) 구 분 당기말 전기말 미지급금 미지급비용 유동성장기차입금 유동성임대보증금 임대보증금 합계 (2) 금융상품 범주별 순손익 당사의 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구분 당기 전기 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 상각후원가 측정금융자산 상각후원가 측정금융부채 금융자산 이자수익 금융부채 이자비용(주1) (주1) 당기 금융부채에서 발생한 이자비용 599,628천원은 차입원가자본화에 따라 미완성주택으로 대체되었습니다.(주석17참조) 6. 현금및현금성자산당사의 현금및현금성자산 내용은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 내 역 당기말 전기말 ㈜신한은행 등 현금및현금성자산 상기 현금및현금성자산은 당사의 차입금과 관련하여 양주옥정사업 및 전남구례사업을 위한 담보로 제공되어 있습니다.(주석11참조) 7. 재고자산당사의 재고자산 내역은 다음과 같으며, 당기 중 건설용지 및 미완성주택은 모두 완성건물로 대체되었습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 건설용지 완성건물 미완성주택 합 계 한편, 상기의 완성건물은 당사의 차입금과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다.(주석11 참조) 8. 유형자산(1) 당사의 유형자산 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구분 내역 당기말 전기말 토지 전남 구례군 산동면 외산리 377-3 일원 건물 합계 한편, 상기의 토지 및 건물은 당사의 차입금과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다.(주석11 참조) (2) 당기 중 유형자산 장부가액의 변동내용은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구분 기초장부가액 취득 감가상각 대체 기말장부가액 토지 건물 합계 (3) 전기 중 유형자산 장부가액의 변동내용은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구분 기초장부가액 취득 감가상각 대체
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기말장부가액 토지 건물 건설중인자산 합계 9. 차입금당사의 차입금의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 차입금 종류 차입처 만기 이자율 당기말 전기말 Tranche A 삼성화재해상보험㈜ 삼성생명보험㈜ 새마을금고중앙회 아이비케이캐피탈㈜ 합계 유동성대체 장기차입금 상기 차입금과 관련하여 당사의 현금및현금성자산, 완성건물 및 유형자산이 담보로 제공되어 있습니다.(주석6,7,8참조) 10. 계약부채(1) 당사의 계약부채 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기말 전기말 분양선수금 (2) 계약부채는 고객과의 계약을 위해 고객으로부터 선수취한 금액으로 구성되며, 당기 중 당사가 수행의무를 이행완료한 부분은 수익으로 인식되었습니다. 11. 우발부채 및 약정사항(1) 당기말 및 전기말 현재 금융기관과 체결한 한도약정은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 금융기관 당기말 전기말 약정금액 실행금액 약정금액 실행금액 삼성화재해상보험㈜ 삼성생명보험㈜ 새마을금고중앙회 ㈜아이비케이캐피탈 합 계 (2) 당기말 현재 당사의 차입금과 관련하여 담보로 제공한 자산의 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 장부가액 관련 차입금액 설정금액 현금및현금성자산 완성건물 토지 건물 합 계 (3) 주요 약정사항 ① 매입확약당사는 양주옥정 A-24BL 및 전남 구례군 산동면 외산리 377-3일원의 공동주택개발과 관련하여 한국토지주택공사, 시공사인 DL이앤씨(주)와 금호건설(주) 및 대리금융기관인 흥국생명보험(주)와의 4자 계약을 통해서 아래의 조건으로 미분양 공동주택 및 분양계약이 체결되었으나 분양대금 미납 등의 사유로 분양계약 해제 절차를 완료한 공동주택 전부를 한국토지주택공사 또는 한국토지주택공사가 지정하는 자에게 매각할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다. 구분 내용 매입실행자 한국토지주택공사 또는 한국토지주택공사가 지정하는 자 매각대상자산 미분양 공동주택 및 분양계약이 체결되었으나 분양대금 미납 등의 사유로 분양계약 해제 절차를 완료한 공동주택 전부 매각시기 공동주택 전부에 대한 사용승인을 득한 날로부터 5개월이 되는 날부터 5영업일 이내 매각가액 매입확약 약정액은 세대별 감정평가금액에 세대별 감정가격 대비 매입확약률(양주옥정 : 74.00% + 분양률*2%)을 곱하여 산정한 금액임(발코니확장비용 및 부가가치세 포함) ② 계약금반환청구권의 양도담보당사는 귀농귀촌주택부지에 관한 사업부지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 즉시 피담보채무를 담보하기 위하여, 대출투자자들과 귀농귀촌주택부지 매매계약상의 계약금반환청구권을 목적물로 하고 대출투자자들을 공동담보권자로 하며(담보권의 준공유지분비율은 각 대출투자자별 대출참가비율에 따름), 담보한도를 대출약정금의 120%로 하는 양도담보설정계약을 체결하고 있습니다. ③ 사업약정 당사는 본 사업의 시공과 관련하여 양주옥정사업(공동주택)은 분양률에 따라서 공사면적(평)당 2,240천원~4,300천원(부가가치세 포함), 전남구례사업(귀농귀촌주택)은 공사면적(평)당 11,000천원(부가가치세 포함)의 공사대금을 지급하는 계약을 DL이앤씨(주) 및 금호건설(주)와 체결하고 있습니다. 본 약정에 따르면 대출약정에 따른 대출원리금이 전부 상환된 날의 직후 영업일과 대출약정에 따른 대출만기일의 오(5)영업일 전날 중 먼저 도래하는 날(이하 "공동주택 사업수익정산시점")에 공동주택(양주옥정사업)의 수익을 아래의 방법으로 공사대금을 감액정산하고(부언하자면, 공동주택 사업수익정산시점에는 시공사에 정산공사대금을 지급하지 않음), 귀농귀촌주택분양전환 완료 후 오(5)영업일 이내(이하 "귀농귀촌주택 사업수익정산시점")에 아래의 방법으로 정산공사대금을 지급(반환)하여야 합니다. 구 분 내 용 공사대금 감액 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌, 발코니확장비용계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 (i) 공사대금(유보공사대금 포함)을 포함한 본건 사업과 관련하여 당사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, (ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른
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당사주주들의 출자금, 당사주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 당사는 공사도급계약상 공사대금에서 부족액을 감액 정산공사대금의 지급 및 반환 귀농귀촌주택 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌, 임대보증금관리계좌, 임대료관리계좌, 유보금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 공사대금을 포함한 본건 사업과 관련하여 당사가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, 사업약정 제22조에 따른 유상감자 이후 당사주주들의 잔여 출자금(리츠 최소자본금 50억원 및 당사주주들의 출자금에 대한 목표수익포함), 반환할 귀농귀촌주택 임대보증금을 충당하고 남거나 부족할 것으로 합리적으로 예상되는 금액을 정산공사대금으로 지급하거나 반환 ④ 본건 사업부지의 담보(처분)신탁당사는 양주옥정 A-24BL 부지와 귀농귀촌주택부지에 대하여 소유권을 취득하는 경우, 자산보관기관에 부동산을 담보(처분)신탁하는 약정을 체결하였습니다. 동 신탁의공동 1순위는 삼성화재해상보험㈜ 외 3개사 대출금융기관이며, 2순위 우선수익자는 시공사인 DL이앤씨(주)와 금호건설(주)입니다.⑤ 대출약정당사는 양주옥정 A-24BL 부지와 귀농귀촌주택부지 개발사업과 관련하여 삼성생명보험(주) 등 4개 금융기관과 3,500억원의 대출약정을 체결하고 있습니다. 한편, 상기 대출금과 관련하여 당사의 완성건물, 유형자산 및 당사 보유 계좌가 담보로 제공되어있습니다.⑥ 자산관리 위탁계약당사는 당사가 소유하거나 소유할 예정인 부동산, 유가증권, 부동산의 사용에 대한 권리 등의 투자 및 운용을 한국토지주택공사에 위탁하는 자산관리 위탁계약을 체결하고 있습니다. ⑦ 일반사무 위탁계약당사는 당사의 일반사무 및 일반사무에 한정된 부수업무를 신한펀드파트너스(주)에 위탁하는 일반사무 위탁계약을 체결하고 있습니다. ⑧ 자산보관 위탁계약당사는 당사의 부동산, 증권 및 현금 등의 자산보관 및 자산보관 업무에 한정된 부수업무를 흥국생명보험(주)에 위탁하는 자산보관 위탁계약을 체결하고 있습니다. ⑨ 인허가보증 당사는 당기말 현재 분양공사의 인허가와 관련하여 서울보증보험으로부터 2,128백만원의 보증을 제공받고 있습니다. 12. 자본금과 자본조정(1) 당기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다. (단위: 주, 천원) 구 분 당기말 전기말 발행주식수 액면가액 자본금 자본금 보통주 5,000원 우선주 5,000원 합 계 (2) 당사가 발행할 주식 총수, 발행한 주식 수 및 1주당 금액은 각각 20,000,000주, 7,800,000주 및 5,000원이며, 자본금과 주식할인발행차금의 변동내역은 다음과 같습니다. (단위: 주, 천원) 내 역 주식수 자본금 주식할인발행차금 기초 자본금납입 주식할인발행차금 기말 (3) 당사가 발행한 우선주의 세부내역은 다음과 같습니다. 구 분 제1종 종류주 제2종 종류주 발행주식수 주 주 의결권 없음 있음 성격 종류주식 종류주식 이익배당에 관한 사항 연 7.5% 우선배당 연 7.5% 우선배당 잔여재산분배에 관한 사항 출자금 및 출자금에 대하여 출자기간(출자금 납입이 완료된 날로부터 잔여재산분배가 완료되는 날까지) 동안 연7.5%를 적용하여 산정한 금액을 합산한 금액에서 기존에 수령한 배당 금액(주주 변경이 있는 경우 변경 전후 주주 누구에게든 지급된 모든 금액을 합산함)을 공제하여 산정한 금액 13. 이익잉여금(1) 당사의 이익잉여금(결손금) 변동 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기 전기 기 초 당기순이익(손실) 기 말 (2) 당사의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다. (단위: 원) 구 분 당 기 전 기 처분예정일: 2025년 3월 27일 처리확정일: 2024년 3월 28일 Ⅰ. 미처분이익잉여금(미처리결손금) 1. 전기이월미처분이익잉여금 (미처리결손금) 2. 당기순이익(손실) Ⅱ. 임의적립금 등의 이입액 Ⅲ. 이익잉여금 처분액 1. 배당금 보통주: 27,292,351,472원 제1종종류주: 248,424,687원 제2종종류주: 57,328,785원 Ⅳ. 차기이월미처분이익잉여금
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(미처리결손금) 당사는 부동산투자회사법 법률 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정 적립을 규정한 상법 제 458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 14. 법인세비용 (1) 당기에 납부할 법인세 등은 없습니다.(2) 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도 당기의 소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있으며, 부동산투자회사법 제28조 제3항, 동법시행령 제32조 및 정관 제52조 제1항 및 2항에 따라 감가상각비 범위 내에서당기순이익을 초과하여 배당할 수 있으므로 향후 법인세부담액은 없을 것으로 예상되어 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다. 15. 특수관계자와의 거래(1) 당사의 특수관계자와의 중요한 영업상 거래내용은 없습니다.(2) 당사의 특수관계자와의 채권 및 채무의 내용은 없습니다. 16. 현금흐름표(1) 당사는 현금흐름표상 영업활동으로 인한 현금흐름을 간접법으로 작성하였으며, 현금흐름표상의 현금은 재무상태표상의 현금및현금성자산입니다. (2) 당기와 전기 중 중요한 비현금거래는 다음과 같습니다. (단위: 천원) 구 분 당기 전기 건설용지 완성건물로 대체 미완성주택 완성건물로 대체 17. 차입원가 자본화당사가 자본화한 차입원가의 내용은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 당기 전기 순차입원가 자본화한 차입원가 손익계산서 차입원가 한편, 당사가 차입원가를 자본화함에 따라 재무상태표 및 포괄손익계산서 주요 항목에 미친 영향은 다음과 같습니다. (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지않은 경우(B) 차 액(A-B) 완성건물(주1) 건물(주1) 매출원가(주1) 감가상각비 이자비용 당기순이익(손실) (주1) 차입원가 자본화금액의 누적효과가 반영되어 있습니다. (단위 : 천원) 구 분 자본화한 경우(A) 자본화하지않은 경우(B) 차 액(A-B) 미완성주택 (주1) 건물 (주1) 이자비용 당기순이익(손실) (주1) 차입원가 자본화금액의 누적효과가 반영되어 있습니다. 외부감사 실시내용 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다. 1. 감사대상업무 회 사 명 주식회사 양주옥정전남구례귀농귀촌주택위탁관리부동산투자회사 감사대상 사업연도 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지 2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간 (단위 : 명, 시간) 감사참여자 ＼ 인원수 및 시간 품질관리검토자(심리실 등) 감사업무 담당 회계사 전산감사ㆍ세무ㆍ가치평가 등 전문가 건설계약 등수주산업전문가 합계 담당이사(업무수행이사) 등록공인회계사 수습공인회계사 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 투입 인원수 투입시간 분ㆍ반기검토 감사 합계 3. 주요 감사실시내용 구 분 내 역 전반감사계획(감사착수단계) 수행시기 일 주요내용 과거 감사경험 및 회사 및 산업에 대한 전반적 이해를 바탕으로 감사절차의 범위와 시기 등을 결정 현장감사주요내용 수행시기 투입인원 주요 감사업무 수행내용 상주 비상주 일 명 명 내부통제 이해 및 평가 일 명 명 주요계정에 대한 입증절차 수행 일 명 명 재고자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 실사(입회)대상 금융자산실사(입회) 실사(입회)시기 일 실사(입회)장소 실사(입회)대상 외부조회 금융거래조회 O 채권채무조회 O 변호사조회 기타조회 지배기구와의커뮤니케이션 커뮤니케이션 횟수 회 수행시기 외부전문가 활용 감사 활용 내용 수행시기 일 4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션 구분 일자 참석자 방식 주요 논의 내용 2024년 12월 02일 - 회사 : 감사- 감사인 : 담당이사, 책임공인회계사 서면 감사팀 구성, 감사투입시간과 보수, 경영진 및 감사인의 책임, 감사인의 독립성 등 2025년 02월 24일 - 회사 : 감사- 감사인 : 담당이사, 책임공인회계사 서면 감사인의 독립성 등 감사종결보고
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 가. 회사의 사업목적 당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 상근 임직원이 존재하지 않는 명목회사로서, 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 개발하고, 개발부동산의 안정적 운용(건설, 분양)을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공하며 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 하는 것을 사업 목적으로 하고 있습니다. 하지만 당사가 추구하는 투자목적 또는 성과목표가 반드시 달성된다는 보장이 없다는 사실을 유의하시기 바랍니다. 나. 설립취지 당사는 다음과 같은 위탁관리부동산투자회사의 설립취지를 실현하고자 합니다 1) 부동산시장과 자본시장의 결합을 통한 자본시장의 다각화 2) 부동산 시장의 투명화ㆍ선진화의 유도 3) 부동산의 유동화, 증권화의 활성을 통한 부동산 경기회복 4) 전문투자자에게 다양한 투자 포트폴리오를 제공하여 위험의 헷지기능 강화 다. 당사의 '정관 제2조(목적)'에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다. 제2조 (목적) 회사는 부동산투자회사법의 규정에 따라 회사의 자산을 다음 각 호의 하나에 해당하는 방법으로 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 기타 법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다. 1. 부동산의 취득·관리·개량 및 처분 2. 부동산개발사업(토지를 공동주택 건설 용지 등으로 개발하거나 공동주택 그 밖의 공작물을 신축 또는 재축하는 사업. "공동주택개발사업") 3. 공동주택개발사업으로 조성하거나 설치한 토지, 건축물 등의 분양사업 및 임대사업 4. 증권의 매매 5. 금융기관에의 예치 6. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득·관리·처분 7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득·관리 및 처분 8. 대지조성사업과 그 부대사업 일체 그러나 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다. 2. 영업의 현황 가. 투자대상 당사의 개발대상 부동산은 LH 보유 택지인 양주옥정 A-24BL(주소: 경기도 양주시 옥정동 885번지 일원)를 매입하여 공동주택(아파트) 총 938세대 및 부대시설을 신축ㆍ분양(공동주택)하는 개발사업과 전라남도 구례군 산동면 외산리 790~827 일원(총 38필지)에 단독주택 26호를 신축하여 4년간 임대 후 분양전환(귀농귀촌주택)하는 건입니다. 리츠가 개발을 완료한 자산에 대한 상세내역은 다음과 같습니다. [양주옥정 a-24bl 위치도].jpg [양주옥정 a-24bl 위치도] [귀농귀촌주택 위치도].jpg [귀농귀촌주택 위치도] [양주옥정 a-24bl 조감도].jpg [양주옥정 a-24bl 조감도] [양주옥정 a-24bl 투시도].jpg [양주옥정 a-24bl 투시도] [양주옥정 a-24bl 배치도].jpg [양주옥정 a-24bl 배치도] ※상기 예시를 들기 위한 자료(조감도, 투시도, 배치도)로 공모제안 시 설계(안)으로 작성되었으며, 현재 준공된 설계(안)과는 상이할 수 있습니다. [귀농귀촌주택 전경].jpg [귀농귀촌주택 전경] 구 분 내 용 사 업 명 양주옥정 A-24BL 공동주택 및 전남구례 귀농귀촌주택 개발사업 사업지 구분 (위치) 양주옥정 A-24BL (경기도 양주시 옥정동 885번지 일원) 전남구례 귀농귀촌사업지 (전라남도 구례군 산동면 외산리 377-3외 4필지 일원) 시공사 디엘이앤씨(주), 금호건설(주) 지역/지구 제 3종 일반주거지역 / 지구단위계획구역 대지면적 68,762.7㎡ 20,800.7㎡ 건축면적 2,911.8㎡ 건 폐 율 용 적 률 연 면 적 2,721.97㎡ 규 모 지하2층~지상27층(14개동) 근린생활시설, 부대복리시설 지하1층~지상2층(26개동) 주민공동시설 세대수 총 938세대 (전용84㎡형 663세대, 99㎡형 275세대) 총 26세대(전용74㎡형 26세대) 주차대수 1,391대 26대 건축 개요 유형 Type
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세대수 전용면적 (㎡) 공급면적 (㎡) 계약면적 (㎡) 공동 주택 84A 84B 84C 84D 98A 98B 합계 근린생활시설 합 계 유형 Type 세대수 전용면적 (㎡) 공급면적 (㎡) 임대가 단독 주택 74A 보증금 3,000만원 / 월 임대료 16.3만원 74B 합 계 (1) 당사는 2021년 07월 02일 사업대상 토지(양주옥정A-24BL 및 귀농귀촌사업지)를 88,440백만원에 LH로부터 매입하였습니다. (부동산투자회사법 제 30조에 의거 리츠는 특별관계자와 부동산투자회사법 제 21조 1항 각 호에 대하여 같은 조 2항 각호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 없으나, LH와 사업부지 매매계약체결시 주주총회 특별결의를 득한 바 있음.) [부동산투자회사법] 제21조(자산의 투자ㆍ운용 방법) ① 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다. 1. 부동산 2. 부동산개발사업 3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권 5. 증권, 채권 6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다) ② 부동산투자회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다. 1. 취득, 개발, 개량 및 처분 2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차 3. 제 2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법에 따 른 대출, 예치 [전문개정 2019. 8. 20.] 제30조(거래의 제한) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 2016. 1. 19., 2019. 8. 20.> 1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자 2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자 ② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 2016. 1. 19., 2017. 3. 21.> 1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래 2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래 3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래 ③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가업자에게 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. 2017. 3. 21.> ④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 양주옥정 A-24BL의 공동주택 및 근린생활시설의 경우 2024년 4월 23일 준공이 완료되었으며, 투자설명서 제출일 현재 기준 분양이 완료(100%)되었습니다. 귀농귀촌주택의 경우 2023년 10월 20일에 준공이 완료되었으며, 귀농귀촌주택 준공일로부터 4년간 임대(현재 기준 26세대 중 1세대 공가)한 후, 분양전환을 실시하여 2027년 12월에 청산을 완료할 계획입니다. (3) LH의 공동주택 매입확약 조건 구 분 내 용 개요 준공 후 미분양 공동주택에 대하여 리츠는 LH에게 매입을 요청하고, LH는 사전 확정된 매입확약 조건으로 매입 매입 확약 금액 세대별 매입확약가(각 사업지별 별도 계산) = 세대별 감정가격(*) x 매입확약률 ※ 양주옥정 A-24BL의 매입확약가 상한금액: 3,255,000원/㎡
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(*)세대별 감정가격 = A x B / C A = 별지 1, 별지2에 기재된 감정가격 총액 B = 세대별 주택 분양가(부가가치세 포함) C = 주택 분양가 총액(부가가치세 포함) ■양주옥정 A-24BL 적용 매입확약률: 74.0%+(분양률*2%) - 별지1. 양주옥정 A-24BL 표본주택 감정가격 및 감정평가 총액 구 분 감정평가액 비 고 표본주택 감정평가액(원,A) 28,303,500,000원 (산술평균) 표본주택 공급면적(㎡,B) 7,787㎡ 전체 공급면적(㎡,C) 107,764㎡ 감정평가 총액(원)(*) A/B*C (*) 발코니 확장비용 및 부가가치세 포함 (4)공사대금의 감액 정산 및 성과공사대금의 지급 조건 [사업약정서 제12조 3항] (가) (가) 리츠와 시공사는 (i) 대출약정에 따른 대출원리금이 전부 상환된 날의 직후 영업일과 대출약정에 따른 대출만기일의 오(5)영업일 전날 중 먼저 도래하는 날(이하 "공동주택 사업수익정산시점")에 본건 공동주택(양주옥정사업)의 수익을 아래 (나)호와 같은 방법으로 공사대금을 감액정산하고(부언하자면, 공동주택 사업수익정산시점에는 시공사에 정산공사대금을 지급하지 않음), (ii) 귀농귀촌주택 분양전환 완료 후 오(5) 영업일 이내에(이하 "귀농귀촌주택 사업수익정산시점")에 아래 (다)호와 같은 방법으로 정산공사대금(이하 "정산공사대금")을 리츠가 시공사에게 지급하거나,시공사가 리츠에게 반환(지급)하는 방식으로 정산하기로 한다. (나) 공동주택 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌, 발코니확장비용계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원으로 (i) 공사대금(유보공사대금 포함)을 포함한 본건 사업과 관련하여 리츠가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, (ii) 잔여 대출원리금, (iii) 본 약정에 따른 리츠주주들의 출자금, 리츠주주들의 출자금에 대한 목표 수익 전액을 지급하기에 부족한 경우, 리츠는 공사도급계약상 공사대금에서 부족액을 감액하기로 한다. 본항에 따른 공사대금 감액을 위한 부족액을 산정함에 있어, 공동주택 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌, 발코니확장비용계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원 이외에 동 시점에서 현금화 되지 아니한 본건 공동주택(상가 및 LH공사에 매입요청 하였으나 제외된 물건을 포함함) 및 본건 귀농귀촌주택의 장래 매각 금액은 고려하지 아니한다. 만약 위 공사대금 감액분이 제4항 (다)호에 따른 유보공사대금보다 많은 경우, 시공사는 공동주택 사업수익 정산시점으로부터 오(5)영업일 이내에 리츠에게 공사대금 감액분에서 유보공사대금을 뺀 나머지 금액을 즉시 자금관리계좌로 입금하는 방식으로 지급하여야 하고, 유보공사대금은 소멸되는 것으로 간주한다. 만약 시공사 또는 리츠가 위 각 금원의 지급을 지체하는 경우 연 구퍼센트(9.0%)의 비율에 따른 지연손해금을 추가로 지급하여야 한다. (다) 리츠 및 시공사는 귀농귀촌주택 분양전환 완료 후 오(5) 영업일 이내에(이하 "귀농귀촌주택 사업수익정산시점") 사업수익정산 후 아래와 같이 정산공사대금을 리츠가 시공사에게 지급하거나, 시공사가 리츠에게 반환(지급)하여야 한다. (a) 리츠는 시공사에게 『귀농귀촌주택 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌, 임대보증금관리계좌, 임대료관리계좌, 유보금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원』으로 『공사대금을 포함한 본건 사업과 관련하여 리츠가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, 본 약정 제22조에 따른 유상감자 이후 리츠주주들의 잔여 출자금(리츠 최소자본금 50억원 및 리츠주주들의 출자금에 대한 목표수익 포함), 반환할 귀농귀촌주택 임대보증금』을 충당하고 남을 것으로 합리적으로 예상되는 금액을 리츠청산일에 지급하기로 한다. 단, 위 귀농귀촌주택 정산공사대금의 지급일 현재 리츠가 제3자에 대한 금전채권을 보유하고 있는 경우, 리츠는 제3자로부터 금전채권의 변제를 받은 날 이후 시공사가 지급을 요청한 날로부터 오(5) 영업일 이내에 추가로 변제 받은 금액을
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귀농귀촌주택 정산공사대금으로 지급해야 한다. (b) 시공사는 리츠에게 『귀농귀촌주택 사업수익정산시점 현재 대출금입금계좌, 분양수입금관리계좌, 임대보증금관리계좌, 임대료관리계좌, 유보금관리계좌 및 자금관리계좌에 남아 있는 금원』으로 『공사대금을 포함한 본건 사업과 관련하여 리츠가 청산 시점까지 지급해야 할 것으로 합리적으로 예상되는 모든 비용, 본 약정 제22조에 따른 유상감자 이후 리츠주주들의 잔여 출자금(리츠 최소자본금 50억원 및 리츠주주들의 출자금에 대한 목표수익 포함), 반환할 귀농귀촌주택 임대보증금』을 충당하기에 부족한 금액을 귀농귀촌주택 분양전환 완료 후 오(5) 영업일 이내에 기간에 사업수익정산 후 그로부터 오(5)영업일 이내에 자금관리계좌로 입금하는 방식으로 반환(지급)하기로 한다. (c) 위 (a), (b)의 경우 리츠 또는 시공사가 각 해당 정산공사대금지급을 지체하는 경우, 지체된 기간에 대하여 지체된 금액에 연 구퍼센트(9.0%)의 이율을 곱한 금액을 추가로 지급하여야 한다. (라) 시공사는 LH공사의 부동산매입확약에 따른 매입의무 불이행으로 인하여 발생하는 추가적인 손해, 손실에 대하여는 일체의 책임을 부담하지 아니한다. (5) 자산의 투자, 운용에 관한 일반원칙 당사는 법령 및 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산관련 증권에의 투자, 예금기관에 예금 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한, 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임원이 따라야 할 기본적인 절차와 기준 등을 제정, 시행할 것입니다. (6) 부동산에의 투자 및 운용 1) 회사는 총자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과 직접 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다. ① 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분 ② 주택건설사업 ③ 부동산개발사업 ④ 부동산의 임대차 ⑤ 증권의 매매 ⑥ 금융기관에의 예치 ⑦ 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 ⑧ 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분 2) 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상이 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성되도록 하며, 총 자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축중인 건축물을 포함한다)으로 구성되도록 하되, 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 부동산투자회사법제25조 및 관련 시행령에 의합니다. [부동산투자회사법] 제24조(부동산의 처분에 대한 제한 등) ① 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에는 부동산을 처분하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 부동산개발사업으로 조성하거나 설치한 토지ㆍ건축물 등을 분양하는 경우 2. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 ② 부동산투자회사는 건축물이나 그 밖의 공작물이 없는 토지(제2조제4호나목에 따라 조성된 토지는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)는 해당 토지에 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 그 토지를 처분하여서는 아니 된다. 다만, 부동산투자회사의 합병, 해산 등 투자자 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 부동산투자회사는 부동산을 취득하거나 처분할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 부동산의 현황, 거래가격 등이 포함된 실사보고서(實査報告書)를 작성하여 국토교통부장관에게 미리 제출하고 이를 본점에 갖추어 두어야 한다. 제25조(자산의 구성) ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다. ② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에
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해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 본다. 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 ③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다. [부동산투자회사법 시행령] 제26조(부동산의 처분에 대한 제한 등) ① 법 제24조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택: 1년. 다만, 부동산투자회사가 미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)을 취득하는 경우에는 정관에서 정하는 기간으로 한다. 2. 국내에 있는 부동산 중 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택이 아닌 부동산: 1년 3. 국외에 있는 부동산: 정관에서 정하는 기간 ② 법 제24조 제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 부동산투자회사가 합병·해산·분할 또는 분할합병을 하는 경우를 말한다. ③ 법 제24조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 부동산개발사업을 하기 위하여 토지를 취득한 후 관련 법규의 제정ㆍ개정 또는 폐지 등으로 인하여 사업성이 현저히 저하됨으로써 부동산개발사업을 수행하는 것이 곤란하다고 객관적으로 입증되어 해당 토지의 처분이 불가피한 경우 2. 부동산투자회사가 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병을 하는 경우 ④ 법 제24조제3항에 따른 실사보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 해당 부동산의 현황, 거래가격 및 거래비용 2. 해당 부동산과 관련된 재무자료 3. 해당 부동산의 수익에 영향을 미치는 요소 4. 그 밖에 해당 부동산의 거래 여부를 결정하는 데에 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항 (7) 증권의 투자 및 운용 1) 당사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 않습니다. ① 특정한 부동산의 개발을 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우 ② 다른 회사와 합병하는 경우 ③ 다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우 ④ 부동산투자회사의 권리를 실행함에 있어서 그 목적을 달성하기 위해 필요한 경우 ⑤ 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 2) 당사는 전1)항 제②호 내지 제④호의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과 취득하게 된 날부터 6월 이내에 전1)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다. 3) 당사는 동일인이 발행한 증권을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득할 수 없습니다. 다만, 국채ㆍ지방채, 그 밖에 부동산투자회사법 시행령이 정하는 증권에 대하여는 그러하지 않습니다. 4) 당사는 보유하고 있는 증권이 전3)항의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과 취득하게 된 날부터 6월 이내에 전3)항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 합니다. 5) 기타 여유자금의 증권 투자는 당사 정관의 규정에서 정한 범위 내에서 운용하도록 합니다. [부동산투자회사법] 제27조(증권에 대한 투자) ① 부동산투자회사는 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 2016. 1. 19., 2023. 8. 16.> 1. 특정 부동산을 개발하기 위하여 존립기간을 정하여 설립된 회사의 주식을 취득하는 경우 2. 다른 회사와 합병하는 경우 3. 다른 회사의 영업 전부를 양수하는 경우 4. 부동산투자회사의 권리를 행사할 때 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 4의2.
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부동산투자회사가 소유하는 부동산 또는 부동산 관련 권리(지상권, 지역권, 전세권, 사용대차 또는 임대차에 관한 권리, 그 밖에 대통령령으로 정하는 권리를 말한다)를 임차하여 해당 부동산 또는 그 시설을 관리하거나 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업을 영위하는 회사의 주식을 취득하는 경우 4의3. 제22조의5에 따라 자기관리 부동산투자회사가 자산관리회사를 설립하고 해당 자산관리회사의 발행주식 전부를 취득하는 경우 5. 투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해칠 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ② 부동산투자회사는 제1항제2호부터 제4호까지의 규정에 따라 다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 제1항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다. ③ 부동산투자회사는 동일인이 발행한 증권(국채, 지방채, 그 밖에 대통령령으로 정하는 증권은 제외한다)을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 제1항제4호의2 및 제4호의3에 따른 주식의 경우에는 부동산투자회사 총자산의 100분의 25를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 2016. 1. 19., 2023. 8. 16.> ④ 부동산투자회사는 보유하고 있는 증권이 제3항에 따른 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6개월 이내에 같은 항에 따른 투자한도에 적합하도록 하여야 한다. [전문개정 2010. 4. 15.] [부동산투자회사법 시행령] 제31조(증권에 대한 투자) ① 법 제27조제1항제4호의2에서 "「관광진흥법」에 따른 관광숙박업 등 대통령령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다. 2016. 7. 19., 2024. 2. 13.> 1. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호에 따른 관광숙박업 2. 「공중위생관리법」 제2조제1항제2호에 따른 숙박업 3. 「공동주택관리법」에 따른 주택관리업 4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제10호에 따른 주택임대관리업 5. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 물류터미널사업 및 같은 조 제5호의3에 따른 물류창고업 6. 「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모점포, 같은 조 제4호에 따른 준대규모점포 및 같은 조 제16호에 따른 공동집배송센터 사업 7. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 체육시설업 8. 「노인복지법」 제33조의2제6항에 따른 노인복지주택의 운영에 관한 위탁 사업 9. 제1호부터 제8호까지의 사업과 유사한 사업으로서 국토교통부령으로 정하는 사업 ② 법 제27조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 2014. 1. 16., 2014. 10. 28., 2016. 7. 19., 2024. 2. 13.> 1. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제14조에 따른 민간투자사업법인의 주식을 취득하는 경우 2. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 주식을 취득하는 경우 가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구 나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관 3. 부동산투자회사의 일반적인 시설의 관리나 운영의 위탁을 위한 시설관리회사를 설립하거나 인수하기 위하여 주식을 취득하는 경우 4. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인의 발행 주식 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 4의2. 제27조제1항제4호의2에 따른 법인의 발행주식 총수의 100분의 20을 초과하여 취득하는 경우 5. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우 6. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식을 취득하는 경우 7. 「유료도로법」 제10조에
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따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식을 취득하는 경우 ③ 법 제27조제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증권"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증권을 말한다. 2011. 12. 31., 2014. 1. 16., 2014. 10. 28., 2016. 7. 19., 2021. 2. 17., 2021. 12. 28., 2023. 5. 16., 2024. 2. 13.> 1. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관에서 발행한 채권 2. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 발행한 채권 3. 제33조제1항제1호부터 제10호까지의 규정에 따른 금융기관이 보증한 채권(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제7항에 따른 모집의 방법으로 발행된 채권에 한정한다) 4. 「한국주택금융공사법」에 따라 발행되는 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권 5. 회사가 다른 회사를 합병하거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 계열회사로 편입(이하 이 조에서 "기업인수ㆍ합병"이라 한다)하기 위한 자금을 조달할 목적으로 회사 또는 그 다른 회사(이하 이 조에서 "인수ㆍ합병회사등"이라 한다)가 발행하는 증권(기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 발행되는 증권에 투자하는 것을 내용으로 하는 정관에 따라 부동산투자회사가 취득하는 것에 한정한다) 6. 기업인수ㆍ합병을 위한 자금을 조달할 목적으로 인수ㆍ합병회사등의 자산을 기초로 하여 「자산유동화에 관한 법률」 제31조에 따라 발행되는 사채 7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제324조에 따른 증권금융회사가 발행한 채권 또는 채무증서 8. 제27조제1항제4호에 따라 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(제27조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지에 따른 자산을 포함한다)으로 구성된 법인 또는 조합의 발행 지분증권 총수의 100분의 50을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권 8의2. 제27조제1항제4호의2에 따른 법인 또는 조합이 발행한 지분증권 총수의 100분의 20을 초과하여 취득하는 경우 그 지분증권 9. 제27조제1항제1호나목에 따라 부동산 개발을 위하여 설립되고 「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인의 주식 및 사채(해당 법인의 담보부사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채 10. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제41조에 따른 사회기반시설투융자회사의 주식 및 사채(해당 회사의 담보부 또는 보증사채만 해당한다)를 취득하는 경우 그 주식 및 사채 11. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제26조에 따른 사회기반시설의 관리운영권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채 12. 「유료도로법」 제10조에 따른 유료도로관리권을 가진 회사의 주식 및 사채를 취득하는 경우 그 주식 및 사채 13. 다른 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구(다음 각 목의 기관 등을 포함한다)가 발행한 지분증권, 수익증권 또는 채무증권 가. 외국의 부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구 나. 가목에 따른 회사 또는 기구의 업무를 수행하는 외국의 부동산투자 관련 기관 14. 신탁이 종료된 경우에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속되는 부동산 신탁의 수익증권 (8) 거래의 제한 1) 당사는 다음 각 호에 해당하는 자와 부동산투자회사법 제21조에서 정하는 자산의 투자ㆍ운용방법(부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리 및 처분)에 해당하는 거래를 할 수 없습니다. ① 회사의 임원 및 그 특별관계자 ② 회사의 주식을 100분의 10이상 소유하고 있는 주주(주요주주) 및 그 특별관계자 2) 전1)항의 제한은 다음 각 호에 해당하는 거래에는 적용되지 않습니다. ① 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래 ② 회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가
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정한 가격 이상으로 임대하는 거래 (전1)항 제①호에 해당하는 자를 제외) ③ 회사의 합병, 해산, 분할 또는 분할합병에 의하여 불가피한 경우 ④ 회사의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별 결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래 [부동산투자회사법] 제30조(거래의 제한) ① 부동산투자회사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 하여서는 아니 된다. 2016. 1. 19., 2019. 8. 20., 2023. 8. 16.> 1. 해당 부동산투자회사의 임직원 및 그 특별관계자 2. 해당 부동산투자회사의 주식을 100분의 10 이상 소유하고 있는 주주(이하 "주요주주"라 한다) 및 그 특별관계자 3. 해당 부동산투자회사가 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 자산관리회사(이하 이 항에서 "해당 자산관리회사"라 한다)와 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 다른 부동산투자회사 4. 해당 자산관리회사가 제22조의3제3항에 따라 겸영하는 업무와 관련된 자로서 대통령령으로 정하는 자 ② 제1항에도 불구하고 부동산투자회사는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 할 수 있다. 2016. 1. 19., 2017. 3. 21.> 1. 일반분양, 경쟁입찰 또는 이와 유사한 방식으로 거래당사자를 선정하는 거래 2. 이사회의 승인 및 주주총회의 승인(제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 아닌 경우에는 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 말한다)을 받은 부동산 매매거래 3. 그 밖에 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 거래로서 대통령령으로 정하는 거래 ③ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 제2항제2호에 해당하는 부동산 매매거래를 하는 경우 매매가격은 대통령령으로 정하는 기관 또는 단체가 추천하는 둘 이상의 감정평가법인 등으로부터 받은 감정평가액을 기준으로 산정하여야 한다. 이 경우 부동산투자회사가 매도하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 높은 금액 이상으로 하고, 매수하는 가격은 둘 이상의 감정평가액 중 낮은 금액 이하로 한다. 2017. 3. 21., 2020. 4. 7.> ④ 제3항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2017. 3. 21.> [부동산투자회사법 시행령] 제20조(위탁관리 부동산투자회사의 거래 제한의 예외) 법 제22조의2제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래를 말한다. 1. 일반분양, 경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래 2. 위탁관리 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래 3. 제15조제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래 4. 위탁관리 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래 5. 법 제20조의2에 따른 주식의 매수청구가 발생하여 보유하고 있는 증권(주식은 제외한다)을 매도하는 것이 불가피하여 이루어진 거래 6. 위탁관리 부동산투자회사 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래 3) 회사는 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자와 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니됩니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니합니다. ① 고객이 주주로부터 주식의 매수청구 또는 환매청구가 대량으로 발생하여 일시적으로 매수대금 또는 환매대금의 지급이 곤란하여 고객이 보유하고 있는 증권(주식을 제외한다)을 매도하는 것이 불가피한 경우 ② 일반분양ㆍ경쟁입찰 및 이와 유사한 방식에 의한 거래 ③ 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래 (당해 부동산투자회사의 임원ㆍ직원 및 그 특별관계자를 제외) ④ 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 의한
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불가피한 거래 ⑤ 부동산투자회사법 시행령 제15조 제1호 각 목의 방법에 따라 산정한 자산가액의 100분의 90부터 100분의 110까지 이내에서 결정된 가격에 의한 거래 ⑥ 회사의 이사회의 승인 및 상법 제434조에 따른 특별결의에 의한 주주총회의 승인을 받은 거래 [부동산투자회사법] 제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다. ② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다. [부동산투자회사법 시행령] 제34조(부동산투자회사의 거래 제한의 예외) ① 법 제30조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 거래"란 다음 각 호의 거래를 말한다. 2016. 7. 19., 2017. 9. 19.> 1. 부동산 매매거래 외의 거래로서 이사회의 승인 및 「상법」 제434조에 따른 특별결의에 따른 주주총회의 승인을 받은 거래 2. 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 거래. 다만, 법 제30조제1항제1호에 해당하는 자와의 거래는 제외한다. 3. 부동산투자회사의 합병ㆍ해산ㆍ분할 또는 분할합병에 따른 불가피한 거래 4. 삭제
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IV. 총포괄이익의 귀속 지배기업 소유주지분 비지배지분 "첨부된 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다." 연 결 자 본 변 동 표 제 49 기 2024년 01월 01일부터 2024년 12월 31일까지 제 48 기 2023년 01월 01일부터 2023년 12월 31일까지 두산건설 주식회사와 그 종속회사 (단위: 원) 과 목 자본금 자본잉여금 기타자본항목 기타포괄손익누계액 이익잉여금(결손금) 비지배지분 총 계 2023. 1. 1(전기초) 총포괄이익 : -당기순이익(손실) -순확정급여부채의 재측정요소 -자산재평가이익의 이익잉여금 대체 -자산재평가이익 소 계 2024. 1. 1(당기초) 총포괄이익 : -당기순이익 -순확정급여부채의 재측정요소 -자산재평가이익의 이익잉여금 대체 소 계 소유주와의 거래 : -종속기업의 상환우선주 상환기간 만료 "첨부된 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다." 연 결 현 금 흐 름 표 제 49 기 2024년 01월 01일부터 2024년 12월 31일까지 제 48 기 2023년 01월 01일부터 2023년 12월 31일까지 두산건설 주식회사와 그 종속회사 (단위: 원) 과 목 주석 제 49 기 제 48 기 Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름 1. 영업활동에서 창출된 현금 당기순이익(손실) 조정 영업활동으로 인한 자산부채의 변동 2. 이자의 수취 3. 이자의 지급 4. 배당금의 수취 5. 법인세의 납부 Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름 1. 투자활동으로 인한 현금유입액 단기금융상품의 감소 단기대여금의 감소 장기대여금의 감소 장기금융상품의 감소 장기투자증권의 감소 관계기업투자의 감소 유형자산의 처분 무형자산의 처분 투자부동산의 처분 기타비유동자산의 감소 2. 투자활동으로 인한 현금유출액 단기금융상품의 증가 단기대여금의 증가 장기대여금의 증가 장기금융상품의 증가 장기투자증권의 증가 관계기업투자의 증가 유형자산의 취득 무형자산의 취득 기타비유동자산의 증가 Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름 1. 재무활동으로 인한 현금유입액 단기차입금의 차입 유동화채무의 차입 장기차입금의 차입 임대보증금의 증가 장기임대보증금의 증가 전환사채의 발행 2. 재무활동으로 인한 현금유출액 단기차입금의 상환 유동화채무의 상환 리스부채의 상환 유동성장기부채의 상환 임대보증금의 감소 장기임대보증금의 감소 장기차입금의 상환 전환사채의 상환 전환사채발행비의 지급 Ⅴ. 현금및현금성자산의 환율변동으로 인한 효과 Ⅵ. 현금및현금성자산의 증가 (Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+Ⅳ+Ⅴ) Ⅶ. 기초의 현금및현금성자산 Ⅷ. 기말의 현금및현금성자산 "첨부된 주석은 본 연결재무제표의 일부입니다." 주석 제 49 기 : 2024년 12월 31일 현재 제 48 기 : 2023년 12월 31일 현재 두산건설 주식회사와 그 종속회사 1. 일반사항 (1) 지배기업의 개요 두산건설 주식회사(이하 "지배기업" 또는 "연결실체")는 건설업을 사업목적으로 하여 1976년 4월 7일에 설립되었습니다. 1996년 1월 30일에 한국거래소가 개설하는 유가증권시장에 상장하였으며, 2020년 3월 24일 상장폐지되었습니다. 지배기업의 당기말 현재 자본금은 261,885백만원입니다. 지배기업은 영업경쟁력 및 경영효율성 제고를 통한 주주가치의 극대화를 위하여 2004년 4월 30일을 합병기일로 고려산업개발주식회사를 법률상 존속회사로 하고 두산건설 주식회사를 피합병회사로 하는 합병을 하였으며, 2004년 5월 6일 합병회사의 상호를 두산산업개발주식회사로 하는 합병등기를 하였습니다. 또한 지배기업은 2004년에 100% 출자회사인 두산기업을 소규모합병절차에 의하여 흡수합병하였습니다. 한편, 지배기업은 2006년 12월 21일자로 주력사업인 건설업으로의 역량 집중 및 재무구조의 개선을 목적으로 지배기업의 레져사업부문과 레미콘사업부문에 대한 물적분할을 실시하여 두산큐벡스주식회사 및 주식회사 렉스콘을 설립하였으며, 2007년 3월 16일에 개최된 정기주주총회에서 지배기업의 상호를 두산산업개발주식회사에서 두산건설 주식회사로 변경하였습니다. 또한 지배기업은 사업 포트폴리오 개선 및 경영 효율성 제고를 통한 주주가치의 극대화를
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위하여 2010년 11월 1일을 합병기일로 두산건설 주식회사를 법률상 존속회사로하고 두산메카텍주식회사를 피합병회사로 하는 합병을 하였으며, 2013년 4월 17일자로 두산에너빌리티 주식회사의 HRSG(Heat Recovery Steam Generator, 배열회수보일러)사업부를 양수하였습니다. 지배기업은 2014년 1월 14일자로 종속기업인 주식회사 렉스콘을 소규모합병절차에 의하여 흡수합병한 뒤, 2015년 6월 30일 및 8월 4일 기준으로 5개의 렉스콘 공장을 매각하였고 나머지 1개 공장은 전기 이전 매각하였습니다. 또한, 전기 이전 골프장, 콘도사업을 영위하고 있는 종속기업인 두산큐벡스 주식회사를 매각하였으며, 지배기업의 CPE(Chemical Process Equipment)사업부와 HRSG(Heat Recovery Steam Generator)사업부를 매각하였습니다. 지배기업은 2017년 6월 30일자로 소유자산인 창원1공장을 물적분할하여 밸류웍스주식회사를 신설하였으며, 분할에 따라 배정되는 신주 중 종류주식 전부(39.1%)를 두산메카텍 주식회사에게 매도하였습니다. 지배기업은 2020년 2월 7일자 임시주주총회를 통해 두산에너빌리티주식회사와의 주식의 포괄적 교환을 결정하여 2020년 3월 10일자로 주식교환을 완료하였으며, 2020년 3월 24일에 상장폐지를 완료하였습니다. 또한 자기주식 11,321,272주(주식의 포괄적 교환에 대한 반대주주의 주식매수청구권 행사로 인하여 지배기업이 취득한 자기주식 8,054,054주 포함)를 두산에너빌리티주식회사에 처분하였습니다. 지배기업은 2020년 6월 15일자로 지배기업이 소유하고 있는 일부 담보부 채권 등의 자산 및 이와 관련된 부채, 계약을 물적분할하여 밸류그로스를 신설하였으며, 분할에따라 배정되는 신주 중 종류주식 전부(30.5%)를 두산큐벡스주식회사에게 매도하였습니다. 또한 지배기업은 2020년 12월 4일자로 사업의 전문성을 제고하고 경영의 효율성을 강화하는 것을 목적으로 밸류웍스 주식회사 및 Doosan Heavy Industry Vietnam Ha-iphong Co., Ltd.에 대한 투자사업부문을 인적분할하여 두산메카텍 주식회사에게 이전하였습니다. 보고기간종료일 현재 지배기업의 주요 주주현황은 다음과 같습니다. 주 주 명 보통주 전환상환우선주 합 계 주식수 지분율 주식수 지분율 주식수 지분율 더제니스홀딩스 두산에너빌리티 계 (2) 종속기업의 현황 1) 보고기간종료일 현재 연결대상 종속기업의 현황은 다음과 같습니다. 종속기업명 주요 영업활동 소재지 지배기업 등이소유한 지분율(%) 결산일 당기말 전기말 밸류그로스(주1) 자산관리업 국내 12월 31일 뉴스타트디엠제칠차 자산유동화업 국내 12월 31일 디엠베스트제십차 자산유동화업 국내 12월 31일 뉴스타트디엠제팔차 자산유동화업 국내 12월 31일 디에스엔제이제일차 자산유동화업 국내 12월 31일 디에스퍼스트제일차 자산유동화업 국내 12월 31일 챔피언디에스 자산유동화업 국내 12월 31일 와이케이마린제이차 자산유동화업 국내 12월 31일 엘와이제일차 자산유동화업 국내 12월 31일 케이엠제일차 자산유동화업 국내 12월 31일 굿이너프제일차 자산유동화업 국내 12월 31일 제니스센트럴계양 자산유동화업 국내 12월 31일 베가제사차 자산유동화업 국내 12월 31일 (주1) 당기 중 두산큐백스의 매수청구권행사 기간만료로 인해 지분율이 감소하였습니다. 2) 보고기간종료일 현재 연결대상 종속기업의 요약재무정보는 다음과 같습니다. (당기말) (단위: 천원) 종속기업명 자산 부채 매출 당기순이익(손실) 총포괄손익 밸류그로스 디엠베스트제십차 뉴스타트디엠제칠차 뉴스타트디엠제팔차 디에스엔제이제일차 디에스퍼스트제일차 챔피언디에스 와이케이마린제이차 엘와이제일차 케이엠제일차 굿이너프제일차 제니스센트럴계양 베가제사차 (전기말) (단위: 천원) 종속기업명 자산 부채 매출 당기순이익(손실) 총포괄손익 밸류그로스 디엠베스트제십차 뉴스타트디엠제칠차 뉴스타트디엠제팔차 디에스장림제일차 디에스엔제이제일차 디에스퍼스트제일차 베가제사차
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(3) 연결대상범위의 변동 당기 중 연결대상 종속기업의 변동은 다음과 같습니다. 구분 회사명 변동사유 제외 디에스장림제일차 상환 완료 포함 챔피언디에스 신규 차입 포함 와이케이마린제이차 신규 차입 포함 엘와이제일차 신규 차입 포함 케이엠제일차 신규 차입 포함 굿이너프제일차 신규 차입 포함 제니스센트럴계양 신규 차입 2. 재무제표 작성기준 연결실체의 연결재무제표는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률'에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다. 연결재무제표는 공정가치로 평가된 토지, 파생금융상품, 채무 및 지분의 금융자산을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다. 본 연결재무제표는 원화로 표시되어 있으며 다른 언급이 있는 경우를 제외하고는 천원 단위로 표시되어 있습니다. 연결실체는 계속기업을 전제로 재무제표를 작성하였습니다. 연결재무제표는 전기에 대한 비교정보를 제시하고 있습니다. 연결실체의 재무제표는 2025년 2월 13일 이사회에서 승인되었으며, 2025년 3월 28일자 주주총회에서 최종 승인될 예정입니다. (1) 연결기준 연결재무제표는 매 회계연도 12월 31일 현재 연결실체의 재무제표로 구성되어 있습니다. 지배력은 피투자자에 대한 관여로 변동이익에 노출되거나 변동이익에 대한 권리가 있고 피투자자에 대하여 자신의 힘으로 그러한 이익에 영향을 미치는 능력이 있을 때 획득됩니다. 구체적으로 연결실체가 다음을 모두 갖는 경우에만 피투자자를 지배합니다. - 피투자자에 대한 힘(즉 피투자자의 관련활동을 지시하는 현재의 능력을 갖게 하는 현존 권리) - 피투자자에 대한 관여로 인한 변동이익에 대한 노출 또는 권리 - 투자자의 이익금액에 영향을 미치기 위하여 피투자자에 대하여 자신의 힘을 사용하는 능력 피투자자의 의결권의 과반수 미만을 보유하고 있는 경우 연결실체는 피투자자에 대한 힘을 갖고 있는지를 평가할 때 다음을 포함한 모든 사실과 상황을 고려하고 있습니다. - 투자자와 다른 의결권 보유자간의 계약상 약정 - 그 밖의 계약상 약정에서 발생하는 권리 - 연결실체의 의결권 및 잠재적 의결권 연결실체는 지배력의 세 가지 요소 중 하나 이상에 변화가 있음을 나타내는 사실과 상황이 있는 경우 피투자자를 지배하는지 재평가합니다. 종속기업에 대한 연결은 연결실체가 종속기업에 대한 지배력을 획득하는 시점부터 지배력을 상실하기 전까지 이루어집니다. 기중 취득하거나 처분한 종속기업의 자산, 부채, 수익 및 비용은 연결실체가 지배력을 획득한 날부터 연결실체가 종속기업을 더 이상 지배하지 않게 된 날까지 포괄손익계산서에 포함하고 있습니다. (2) 중요한 회계적 추정과 판단 한국채택국제회계기준에서는 재무제표를 작성함에 있어서 회계정책의 적용이나, 보고기간말 현재 자산, 부채 및 수익, 비용의 보고금액에 영향을 미치는 사항에 대하여 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정의 사용을 요구하고 있습니다. 보고기간말 현재 경영진의 최선의 판단을 기준으로 한 추정치와 가정이 실제 환경과 다를 경우 이러한 추정치와 실제 결과는 다를 수 있습니다. 추정치와 추정에 대한 기본 가정은 지속적으로 검토되고 있으며, 회계추정의 변경은 추정이 변경된 기간과 미래 영향을 받을 기간 동안 인식되고 있습니다. ① 경영진의 판단 연결재무제표에 인식된 금액에 유의한 영향을 미치는 회계정책의 적용과 관련된 주요한 경영진의 판단에 대한 정보는 다음의 주석사항에 포함되어 있습니다. 구분 경영진 판단사항 주석 수익 기간에 걸쳐 인식하는 수익 주석 27 ② 가정과 추정의 불확실성 다음 보고기간 이내에 중요한 조정이 발생할 수 있는 유의한 위험이 있는 가정과 추정의 불확실성에 대한 정보는 다음의 주석에 포함되어 있습니다. 구분 가정과 추정의 불확실성 주석 매출채권과 계약자산의 기대신용손실 추정 가중평균손실률을 결정하기 위한 주요 가정 주석 6 순확정급여부채의 측정 주요 보험수리적 가정 주석 17 충당부채 자원의 유출가능성과 금액에 대한 가정 주석 20 수익 총계약수익 추정치의 불확실성 주석 27 공사지연에 따른 총계약수익 추정치의 불확실성 주석
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27 추정총계약원가 주석 27 법인세비용 및 이연법인세자산 차감할 일시적 차이와 세무상 결손금의 사용의 추정 주석 32 우발부채와 약정사항 자원의 유출가능성과 금액에 대한 가정 주석 34 3. 중요한 회계정책 (1) 사업결합 및 영업권 사업결합은 취득법을 적용하여 회계처리하고 있습니다. 취득원가는 취득일의 공정가치로 측정된 이전대가와 피취득자에 대한 비지배지분 금액의 합계로 측정하고 있습니다. 각 사업결합에 대해 취득자는 피취득자에 대한 비지배지분을 공정가치 또는 피취득자의 식별 가능한 순자산 중의 비지배지분의 비례적 지분으로 측정하고 있으며 취득관련 원가는 발생시 비용으로 처리하고 있습니다. 연결실체는 취득한 활동과 자산의 집합이 산출물을 창출하는 능력에 유의적으로 기여하는 투입물과 실질적인 과정을 포함할 때 사업을 취득하였다고 결정합니다. (1)취득한 과정 (또는 과정들의 집합)이 산출물을 계속 창출할 수 있는 능력에 매우 중요하며, 취득한 투입물에는 해당 과정(또는 과정들의 집합)을 수행하는 데 필요한 기술, 지식 또는 경험을 갖춘 조직화된 노동력이 포함되거나, (2)취득한 과정이 산출물을 계속 창출할 능력에 유의적으로 기여하고 고유하거나 희소한 것으로 간주되거나 대체하려면, 유의적인 원가나 노력이 들거나 산출물을 계속 창출하는 능력이 지체되는 경우, 실질적인 것으로 간주됩니다. 연결실체는 취득일에 식별가능한 취득 자산과 인수 부채를 취득일에 존재하는 계약조건, 경제상황, 취득자의 영업정책이나 회계정책 그리고 그 밖의 관련조건에 기초하여 분류하거나 지정하고 있습니다. 이러한 분류는 피취득자의 주계약에서 내재파생상품을 분리하는 것을 포함합니다. 취득자가 피취득자에게 조건부 대가를 제공한 경우 해당 대가는 취득일의 공정가치로 측정하여 이전대가에 포함하고 있으며 자산이나 부채로 분류된 조건부 대가의 후속적인 공정가치 변동은 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익이나 기타포괄손익으로 인식하고 있습니다. 또한 자본으로 분류된 조건부 대가는 재측정하지 않고 정산시 자본내에서 회계처리하고 있습니다. 조건부 대가가 기업회계기준서 제1109호의 적용범위에 해당되지 않는 경우 적절한 기업회계기준서에 따라 측정하고 있습니다. 영업권은 이전대가와 비지배지분 금액 및 이전에 보유하고 있던 지분의 합계액이 식별가능한 취득 자산과 인수 부채의 순액을 초과하는 금액으로 측정하고 있습니다. 취득한 순자산의 공정가치가 이전대가 등의 합계액을 초과하는 경우 연결실체는 모든 취득자산과 인수부채를 정확하게 식별하였는지에 대해 재검토하고 취득일에 인식한 금액을 측정하는데 사용한 절차를 재검토하고 있습니다. 만약 이러한 재검토 후에도 여전히 이전대가 등의 합계액이 취득한 순자산의 공정가치보다 낮다면 그 차익을 당기손익으로 인식하고 있습니다. 최초 인식 후 영업권은 취득원가에서 손상차손누계액을 차감한 금액으로 계상하고 있습니다. 손상검사 목적상 사업결합으로 취득한 영업권은 사업결합으로 인한 시너지효과의 혜택을 받게 될 것으로 기대되는 각 현금창출단위나 현금창출단위집단에 취득일로부터 배분되며 이는 배분대상 현금창출단위나 현금창출단위집단에 피취득자의 다른 자산이나 부채가 할당 되어 있는지와 관계없이 이루어집니다. 영업권이 배분된 현금창출단위 내의 영업을 처분하는 경우 처분되는 영업과 관련된 영업권은 처분손익을 결정할 때 그 영업의 장부금액에 포함하며 현금창출단위 내에 존속하는 부분과 처분되는 부분의 상대적인 가치를 기준으로 측정하고 있습니다. (2) 관계기업 및 공동기업 투자 관계기업은 지배기업이 유의적인 영향력을 보유하는 기업입니다. 유의적인 영향력은피투자자의 재무정책과 영업정책에 관한 의사결정에 참여할 수 있는 능력이지만 그러한 정책의 지배력이나 공동지배력은 아닙니다. 공동기업은 약정의 공동지배력을 보유하는 당사자들이 그 약정의 순자산에 대한 권리를 보유하는 공동약정입니다. 공동지배력은 약정의 지배력에 대한 계약상 합의된 공유로서, 관련활동에 대한 결정에 지배력을 공유하는 당사자들 전체의 동의가 요구될 때에만 존재합니다. 연결실체는 관계기업 및
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공동기업 투자에 대하여 지분법을 적용하여 회계처리하고 있습니다. 관계기업 및 공동기업의 손익에 대한 연결실체의 지분은 손익계산서의 영업외손익으로 표시되며 관계기업이나 공동기업의 종속기업에 대한 세후손익과 비지배지분을 의미합니다. 관계기업 및 공동기업 투자는 최초 취득원가로 인식되며, 취득일 이후 관계기업이나 공동기업의 순자산변동액 중 연결실체의 지분 해당액을 인식하기 위하여 장부금액을가감하고 있습니다. 관계기업이나 공동기업과 관련된 영업권은 해당 투자자산의 장부금액에 포함되며 상각 또는 별도의 손상검사를 수행하지 않고 있습니다. 손상 및 환입은 손익계산서의 '관계기업투자관련손익'에 표시됩니다. 관계기업 및 공동기업의 영업에 따른 손익 중 연결실체의 지분 해당분은 연결손익계산서에 직접 반영되며 기타포괄손익의 변동은 연결실체의 기타포괄손익의 일부로 표시하고 있습니다. 관계기업이나 공동기업의 자본에 직접 반영된 변동이 있는 경우 연결실체의 지분 해당분은 자본변동표에 반영하고 있습니다. 연결실체와 관계기업 및 공동기업간 거래에 따른 미실현손익은 연결실체의 지분 해당분만큼 제거하고 있습니다.관계기업 및 공동기업에 대한 이익은 세효과 및 관계기업 및 공동기업의 종속기업 비지배지분을 차감한 후의 연결실체 지분에 해당하는 부분을 연결포괄손익계산서에 영업외손익에 표시하고 있습니다. 관계기업 및 공동기업의 보고기간은 지배기업의 보고기간과 동일하며 연결실체와 동일한 회계정책의 적용을 위해 필요한 경우 재무제표를 조정하고 있습니다.지분법을 적용한 이후, 연결실체는 관계기업 및 공동기업 투자에 대하여 추가적인 손상차손을 인식할 필요가 있는지 결정합니다. 연결실체는 매 보고기간말에 관계기업 및 공동기업 투자가 손상된 객관적인 증거가 있는지 판단하고, 그러한 객관적인 증거가 있는 경우 관계기업 및 공동기업 투자의 회수가능액과 장부금액과의 차이를 손상차손으로하여 '관계기업투자관련손익'의 계정으로 연결포괄손익계산서에 인식하고 있습니다.연결실체는 관계기업에 대하여 유의적인 영향력을 상실하거나 공동기업에 대한 공동지배력을 상실한 때에 종전 관계기업이나 공동기업에 대한 잔여 보유 지분이 있다면 그 잔여 지분을 공정가치로 측정하고 있으며, 유의적인 영향력 및 공동지배력을 상실한 때의 관계 기업 및 공동기업 투자의 장부금액과 잔여지분의 공정가치 및 처분대가와의 차이는 당기손익으로 반영하고 있습니다. (3) 공정가치 측정 연결실체는 파생상품과 같은 금융상품과 투자부동산과 같은 비금융자산을 보고기간말 현재의 공정가치로 평가하고 있습니다. 공정가치는 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격입니다. 공정가치측정은 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 거래가 다음 중 어느 하나의 시장에서 이루어지는 것으로 가정하고 있습니다. - 자산이나 부채의 주된 시장 - 자산이나 부채의 주된 시장이 없는 경우에는 가장 유리한 시장 연결실체는 주된 (또는 가장 유리한) 시장에 접근할 수 있어야 합니다. 자산이나 부채의 공정가치는 시장참여자가 경제적으로 최선의 행동을 한다는 가정하에 시장참여자가 자산이나 부채의 가격을 결정할 때 사용하는 가정에 근거하여 측정하고 있습니다. 비금융자산의 공정가치를 측정하는 경우에는 시장참여자가 경제적 효익을 창출하기 위하여 그 자산을 최고 최선으로 사용하거나 혹은 최고 최선으로 사용할 다른 시장참여자에게 그 자산을 매도하는 시장참여자의 능력을 고려하고 있습니다. 연결실체는 상황에 적합하며 관련된 관측가능한 투입변수의 사용을 최대화하고 관측가능하지 않은 투입변수의 사용을 최소화하면서 공정가치를 측정하는 데 충분한 자료가 이용 가능한 가치평가기법을 사용하고 있습니다. 연결재무제표에서 공정가치로 측정되거나 공시되는 모든 자산, 부채는 공정가치 측정에 유의적인 가장 낮은 수준의 투입변수에 근거하여 다음과 같은 공정가치 서열체계로 구분됩니다. 수준 1 : 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 수준 2 : 공정가치 측정에 유의적인 가장 낮은 수준의
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투입변수가 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수인 공정가치 평가기법 수준 3 : 공정가치 측정에 유의적인 가장 낮은 수준의 투입변수가 관측할 수 없는 투입변수인 공정가치 평가기법 연결재무제표에 반복적으로 공정가치로 측정되는 자산과 부채에 대하여 연결실체는 매 보고기간 말 공정가치 측정에 유의적인 가장 낮은 수준의 투입변수에 기초한 분류에 대한 재평가를 통해 서열체계의 수준 간의 이동이 있는지 판단합니다. 공정가치 공시 목적상 연결실체는 성격과 특성 및 위험에 근거하여 자산과 부채의 분류를 결정하고 공정가치 서열체계의 수준을 결정하고 있습니다. 공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 금융상품과 비금융자산의 공정가치에 대한 공시는 다음의 주석에 설명되어 있습니다. - 평가기법, 유의적 추정치 및 가정 - 주석 3 - 공정가치측정 서열체계의 양적 공시 - 주석 9 - 재평가모형을 적용하는 유형자산 - 주석 12 - 투자부동산 - 주석 15 - 금융상품(상각후원가로 계상하는 상품 포함) - 주석 9 (4) 고객과의 계약에서 생기는 수익 고객과의 계약에서 생기는 수익과 관련된 연결실체의 회계정책은 다음과 같습니다. 1) 수행의무의 식별 연결실체는 ① 고객이 재화나 용역 그 자체에서 효익을 얻거나 고객이 쉽게 구할 수 있는 다른 자원과 함께하여 그 재화나 용역에서 효익을 얻을 수 있고, ② 고객에게 재화나 용역을 이전하기로 하는 약속을 계약 내의 다른 약속과 별도로 식별해 낼 수 있다면 구별되는 별도의 수행의무로 식별합니다. 2) 기간에 걸쳐 이행하는 수행의무 기업회계기준서 제1115호에 따르면 각각의 수행의무를 한 시점에 이행하는지, 기간에 걸쳐 이행하는지에 따라 수익인식 시점이 변경될 수 있습니다. 수행의무를 일정 기간에 걸쳐 이행하는지는 다음 기준 중 어느 하나를 충족해야 합니다. ① 고객이 기업이 업무를 수행하는 대로 효익을 얻고 동시에 소비한다. ② 기업이 만드는 대로 고객이 그 자산을 통제한다. ③ 기업이 업무를 수행하여 만든 자산이 기업자체에는 대체용도가 없고 지금까지 업무 수행을 완료한 부분에 대해서는 집행가능한 지급청구권이 있다. 연결실체의 대부분의 건설 계약은 계약기간 동안 고객에게 건설공사 등을제공할 의무가 있으며 연결실체가 만들거나 가치를 높이는 대로 그 자산을 고객이 통제할 수 있는 것으로 판단되어 수행의무에 배분된 거래가격을 용역을 제공하는 기간에 걸쳐 수익으로 인식하고 있습니다. 3) 투입법을 이용한 진행률 측정 연결실체는 기간에 걸쳐 이행하는 수행의무는 수행 정도를 나타내지 못하는 투입물의 영향은 제외 후, 투입법을 이용하여 진행률로 수익을 인식합니다. 또한, 수행의무의 산출물을 합리적으로 측정할 수 없으나 원가는 회수될 것으로 예상한다면, 산출물을 합리적으로 측정할 수 있을 때까지 발생원가 범위에서만 수익을 인식합니다. 한편, 계약 개시 시점에 재화가 구별되지 않고, 고객이 재화와 관련된 용역을 제공받기 전에 그 재화를 유의적으로 통제할 것으로 예상되며, 이전되는 재화의 원가가 수행의무를 완전히 이행하기 위해 예상되는 총원가와 비교하여 유의적이며, 기업이 제3자에게서 재화를 조달 받고 그 재화의 설계와 생산에 유의적으로 관여하지 않는다고 예상한다면, 수행의무를 이행하기 위해 사용한 재화의 원가와 동일한 금액을 수익으로 인식하고 있습니다. 누적발생원가에 인식한 이익을 가산한 금액이 진행청구액을 초과하는 금액은 계약자산으로 표시하고 있으며, 진행청구액이 누적발생원가에 인식한 이익을 가산한 금액을 초과하는 금액은 계약부채로 표시하고 있습니다. 관련 공사가 수행되기 전에 수취한 금액은 재무상태표상 선수금으로 인식하고 있습니다. 수행한 공사에 대하여 발주자에게 청구하였지만 아직 수취하지 못한 금액은 연결재무상태표상 매출채권에 포함되어 있습니다. 기타의 수익에 대해서는 수익가득과정이 완료되고 수익금액을 신뢰성 있게 측정할 수 있으며 경제적 효익의 유입가능성이 높을 때 인식하고 있습니다. 4) 계약체결증분원가 계약체결증분원가는 고객과 계약을 체결하기 위하여 투입된 원가로서 계약을 체결하지
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않았다면 발생되지 않았을 원가로 연결실체는 고객에게 그 원가를 명백히 청구할 수 있는 경우가 아니라면 발생시점에 비용으로 인식하고 있습니다. 연결실체는 계약체결증분원가를 발생항목별로 검토하여 자산화된 계약체결증분원가는 향후 계약이행원가로 인식하고 있습니다. 5) 계약이행원가 연결실체는 고객과의 계약을 이행할 때 드는 원가가 다른 기업회계기준서의 적용범위(예:기업회계기준서 제1002호 '재고자산', 제1016호 '유형자산', 제1038호 '무형자산')에 포함되지 않는다면, 그 원가는 다음 기준을 모두 충족해야만 자산으로 인식하고 있습니다. 원가가 계약이나 구체적으로 식별할 수 있는 예상 계약에 직접 관련. 원가가 미래의 수행의무를 이행할 때 사용할 기업의 자원을 창출하거나 가치를 높임. 원가는 회수될 것으로 예상. (5) 법인세 1) 당기법인세 당기 및 과거기간의 당기법인세부채(자산)는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및 세법)을 사용하여 과세당국에 납부할(과세당국으로부터 환급받을)것으로 예상되는 금액으로 측정하고 있습니다. 자본에 직접 반영되는 항목과 관련된 당기법인세는 자본에 반영되며 연결손익계산서에 반영되지 않습니다. 경영진은 주기적으로 관련 세법 규정의 해석과 관련해서 법인세 환급액에 대한 회수가능성을 평가하여 필요한 경우 충당금을 설정하고 있습니다. 2) 이연법인세 연결실체는 자산 및 부채의 재무보고 목적상 장부금액과 세무기준액의 차이인 일시적차이에 대하여 이연법인세자산과 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 연결실체는 다음의 경우를 제외하고 모든 가산할 일시적차이에 대하여 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. - 영업권을 최초로 인식할 때 이연법인세부채가 발생하는 경우 - 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계 이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는 거래에서 이연법인세부채가 발생하는 경우 - 종속기업, 관계기업 및 공동약정에 대한 투자지분과 관련한 가산할 일시적차이로서 해당 일시적차이의 소멸시점을 통제할 수 있고 예측가능한 미래에 일시적차이가 멸하지 않을 가능성이 높은 경우 또한 다음의 경우를 제외하고는 차감할 일시적차이, 미사용 세액공제와 세무상결손금이 사용될 수 있는 과세소득의 발생가능성이 높은 경우 이연법인세자산을 인식하고 있습니다. - 자산 또는 부채를 최초로 인식하는 거래로서 사업결합거래가 아니고 거래 당시 회계 이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는 거래에서 이연법인세자산이 발생하는 경우 - 종속기업, 관계기업 및 공동약정에 대한 투자지분과 관련한 차감할 일시적차이로서 해당 일시적차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높지 않거나 해당 일시적차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높지 않은 경우 이연법인세자산의 장부금액은 매 보고기간말에 검토하며 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 더이상 높지 않다면 이연법인세자산의 장부금액을 감액시키고 있습니다. 또한, 매 보고기간말마다 인식되지 않은 이연법인세자산에 대하여 재검토하여, 미래 과세소득에 의해 이연법인세자산이 회수될 가능성이 높아진 범위까지 과거 인식되지 않은 이연법인세자산을 인식하고 있습니다. 이연법인세자산 및 부채는 보고기간말까지 제정되었거나, 실질적으로 제정된 세율(및 세법)에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 보고기간에 적용될 것으로 기대 되는 세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 당기손익 이외로 인식되는 항목과 관련된 당기법인세와 이연법인세는 당기손익 이외의 항목으로 인식하고 있습니다. 이연법인세 항목은 해당 거래에 따라서 기타포괄손익으로 인식하거나 자본에 직접 반영하고 있습니다. 사업결합의 일부로 취득한 세무상 효익이 그 시점에 별도의 인식기준을 충족하지 못하였으나 취득일에 존재하는 사실과 상황에 대한 새로운 정보의 결과 측정기간 동안 인식된 경우에는 해당 이연법인세효익을 인식하고 있습니다. 인식된 이연법인세효익은 취득과 관련된 영업권의 장부금액을 감소시키는데 적용되며 영업권 장부금액이 영(0)인
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경우에는 남아있는 이연법인세효익을 당기손익으로 인식하고 있습니다. 연결실체는 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 법적으로 집행가능한 권리를 가지고 있고 과세대상기업이 동일한 경우 혹은 과세대상기업은 다르지만 당기법인세부채와 자산을 순액으로 결제할 의도가 있거나, 유의적인 금액의 이연법인세부채가 결제되거나 이연법인세자산이 회수될 미래의 각 보고기간마다 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에 이연법인세자산과 이연법인세부채가 동일한 과세당국과 관련이 있는 경우에만 이연법인세자산과 이연법인세부채를 상계하여 표시하고 있습니다. (6) 외화환산 연결실체는 연결재무제표를 지배기업의 기능통화인 원화로 표시하고 있습니다. 다만연결 기업 내 개별기업은 각각의 기능통화를 결정하고 이를 통해 재무제표 항목을 측정하고 있습니다. 연결실체는 직접 연결법을 사용하고 있으며, 해외영업의 처분시 직접 연결법의 사용에 따른 금액을 반영한 손익을 당기손익으로 재분류하고 있습니다. 1) 거래와 잔액 연결실체의 개별기업들의 재무제표 작성에 있어서 기능통화 외의 통화로 이루어진 거래는 거래일의 환율을 적용하여 기록하고 있습니다. 화폐성 외화자산 및 부채는 보고기간말 현재의 기능통화 환율로 환산하고 있습니다. 이에 따라 발생하는 환산차이는 당기손익에 반영하고 있습니다. 다만 해외사업장순투자위험회피를 위한 항목에서 발생하는 환산차이는 해당 순투자의 처분시점까지 자본에 직접 반영하고 처분시점에 당기손익에 반영하고 있습니다. 관련 법인세효과 역시 동일하게 자본항목으로 처리하고 있습니다. 한편, 역사적원가로 측정하는 외화표시 비화폐성 항목은 최초 거래 발생일의 환율을,공정가치로 측정하는 외화표시 비화폐성 항목은 공정가치 측정일의 환율을 적용하여인식하고 있습니다. 비화폐성 항목의 환산에서 발생하는 손익은 해당 항목의 공정가치 변동으로 인한 손익의 인식항목과 동일하게 기타포괄손익 또는 당기손익으로 인식하고 있습니다. 관련 자산, 비용, 수익(또는 그 일부)의 최초 인식에 적용할 환율을 결정하기 위한 거래일은 연결실체가 대가를 선지급하거나 선수취하여 비화폐성자산이나 비화폐성부채를 최초로 인식한 날입니다. 선지급이나 선수취가 여러 차례에 걸쳐 이루어지는 경우, 연결실체는 대가의 선지급이나 선수취로 인한 거래일을 각각 결정합니다. 연결실체의 해외사업장에 대한 순투자의 일부인 화폐성항목에서 생기는 외환차이를 기타포괄손익으로 인식하고 순투자의 처분시점에 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 2) 해외사업장의 환산 해외사업장의 자산ㆍ부채는 보고기간말 현재 환율을, 손익계산서 항목은 거래일의 환율을 적용하여 원화로 환산하며 이러한 환산에서 발생하는 외환차이는 기타포괄손익으로 인식하고 있습니다. 한편 이러한 기타포괄손익에 인식된 외환차이의 누계액은 해외사업장의 처분시점에 당기손익에 반영하고 있습니다. 해외사업장의 취득으로 발생하는 영업권과 자산·부채의 장부금액에 대한 공정가치조정액은 해외사업장의 자산ㆍ부채로 보아 마감환율로 환산하고 있습니다. (7) 매각예정비유동자산과 중단영업 연결실체는 비유동자산(또는 처분자산집단)의 장부금액이 계속사용이 아닌 매각거래나 분배를 통하여 주로 회수될 것이라면 이를 매각예정으로 분류하고 있습니다. 매각예정으로 분류된 비유동자산과 처분자산집단은 매각부대원가 차감 후 공정가치와 장부금액 중 작은 금액으로 측정하고 있습니다. 매각부대원가는 자산(또는 처분자산집단)의 처분에 직접 귀속되는 증분원가(금융원가와 법인세비용 제외)입니다. 매각예정으로의 분류 조건은 매각이 비유동자산(또는 처분자산집단)이 현재의 상태에서 즉시 매각 가능하고 그 매각가능성이 매우 높은 경우에 충족되는 것으로 보고 있습니다. 매각을 완료하기 위하여 요구되는 조치들은 그 매각이 유의적으로 변경되거나 철회될 가능성이 낮음을 보여야 하며, 매각예정으로 분류한 시점에서 1년 이내에 매각이 완료될 것으로 예상되어야 합니다. 매각예정으로 분류된 유형자산과 무형자산은 감가상각 또는 상각하지 않고 있습니다. 매각예정 또는 분배예정으로 분류된 자산과 부채는
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연결재무상태표에서 별도의 유동항목으로 표시하고 있습니다. 연결실체는 세후중단영업손익을 계속영업의 결과에서 제외하고 연결손익계산서에 단일금액으로 표시하고 있습니다. 기타 다른 연결재무제표에 대한 주석에서는 별도로 언급하고 있지 않은 경우 계속영업의 금액을 포함하고 있습니다. (8) 현금배당 지배기업은 배당을 지급하기 위해 분배가 승인되고 더 이상 기업에게 재량이 없는 시점에 부채를 인식하고 있습니다. 주주에 대한 분배는 주주에 의한 승인을 필요로 합니다. 대응되는 금액은 자본에 직접 반영하고 있습니다. (9) 유형자산 유형자산은 최초에 원가로 측정하여 인식하고 있습니다. 토지를 제외한 자산은 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 하고 있으며, 토지는 최초 인식 후에 재평가일의 공정가치에서 이후의 손상차손누계액을 차감한 재평가금액을 장부금액으로 하고 있습니다. 재평가는 보고기간말에 장부금액이 공정가치와 중요하게 차이가 나지 않도록 주기적으로 수행합니다. 유형자산을 구성하는 일부 요소의 원가의 내용연수가 자산 전체의 내용연수와 다른 경우에는, 별개의 자산으로 회계처리하고 있습니다. 또한, 자산의 원가는 자산의 취득에 직접적으로 관련된 지출로서 자산을 해체, 제거하거나 부지를 복구하는데 소요될 것으로 추정되는 원가가 포함됩니다. 유형자산의 일부를 대체할 때 발생하는 원가는 해당 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 연결실체에 유입될 가능성이 높으며 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있습니다. 이 때 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 그 외의 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다. 유형자산에 대한 감가상각은 자산별 취득원가에서 잔존가치를 차감한 금액에 대하여아래에 제시된 내용연수에 따라 정액법에 의해 계상하고 있습니다. 구분 내용연수 건물 10 ~ 48년 구축물 5 ~ 40년 기계장치 2 ~ 15년 차량운반구 4 ~ 5년 공구와 기구 3 ~ 8년 비품 2 ~ 5년 유형자산을 구성하는 일부의 원가가 당해 유형자산의 전체원가와 비교하여 유의적이라면, 해당 유형자산을 감가상각할 때 그 부분은 별도로 구분하여 감가상각하고 있습니다. 매 회계연도 말에 자산의 잔존가치와 내용연수 및 감가상각방법을 재검토하고 재검토 결과 추정치가 종전 추정치와 다르다면 그 차이는 회계추정의 변경으로 처리하고 있습니다. 특히, 연결실체는 내용연수 및 잔존가치 추정치를 검토할때 보건, 안전 및 환경 법규의 영향을 고려합니다. 또한, 연결실체는 물리적위험과 전환위험을 포함한 기후 관련 위험을 고려합니다. 구체적으로, 연결실체는 기후 관련 법률 및 규제가 연결기업의 화석연료 기반 기계 및 장비의 사용을 금지 또는 제한하거나 연결실체의 건물과 설비에 추가적인 에너지 효율성 요구 사항을 부과하는 등의 방식으로 내용연수나 잔존가치에 영향을 미칠 수 있는지 여부를 결정합니다. 자산의 장부금액이 추정 회수가능액을 상회하는 경우 자산의 장부금액을 회수가능액으로 조정하고, 그 차액을 손상차손으로 회계처리하고 있으며, 차기 이후 손상된 자산의 회수가능액이 장부금액을 초과하는 경우 손상 전 장부금액의 감가상각 후 잔액을 한도로 하여 그 초과액을 손상차손환입으로 회계처리하고 있습니다. 유형자산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정되고 그 차액은 제거할 때 기타영업외손익으로 인식합니다. (10) 리스 연결실체는 계약에서 대가와 교환하여, 식별되는 자산의 사용 통제권을 일정기간 이전하게 하는지를 고려하여 계약의 약정시점에, 계약자체가 리스인지, 계약이 리스를 포함하는지를 판단합니다. 1) 리스이용자로서의 연결실체 연결실체는 단기리스와 소액 기초자산 리스를 제외한 모든 리스에 대하여 하나의 인식 과 측정 접근법을 적용합니다. 연결실체는 리스료 지급의무를 나타내는 리스부채와 기초 자산의 사용권을 나타내는 사용권자산을 인식합니다 ① 사용권자산 연결실체는
두산건설 — 사업보고서 (2024.12)

리스개시일(즉, 기초자산이 사용가능한 시점)에 사용권자산을 인식합니다. 사용권자산은 원가로 측정하고, 후속 측정 시 원가모형을 적용하였습니다. 원가모형을 적용하기 위하여 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감하고, 리스부채의 재측정에 따른 조정을 반영합니다. 사용권자산의 원가는 인식된 리스부채 금액, 최초직접원가, 그리고 받은 리스 인센티브를 차감한 리스개시일이나 그 전에 지급한 리스료를 포함합니다. 사용권자산은 리스기간과 다음과 같은 자산의 추정된 내용연수 중짧은 기간에 걸쳐 정액기준으로 감가상각됩니다. - 설비 및 기계장치 3~15년 - 차량운반구 및 기타설비 3~5년 리스기간 종료시점에 연결실체에 기초자산의 소유권이 이전되는 경우나 사용권자산의 원가에 연결실체가 매수선택권을 행사할 것임이 반영되는 경우, 감가상각은 자산의 기초자산의 추정된 내용연수를 사용하여 계산됩니다. 사용권자산도 손상의 대상이 되며 주석 3. (17) 비금융자산의 손상에 대한 회계정책에서 설명하였습니다. ② 리스부채 리스 개시일에, 연결실체는 리스기간에 걸쳐 지급될 리스료의 현재가치로 리스부채를 측정합니다. 리스료는 고정리스료(실질적인 고정리스료를 포함하고, 받을 리스 인센티브는 차감), 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료 및 잔존가치보증에 따라 지급될 것으로 예상되는 금액으로 구성됩니다. 리스료는 또한 연결실체가 매수선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에 그 매수선택권의 행사가격과 리스기간이 연결실체의 종료선택권 행사를 반영하는 경우에 그 리스를 종료하기 위하여 부담하는 금액을 포함합니다. 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료가 아닌 변동리스료는 (재고자산을 생산하는데 발생된 것이 아니라면) 리스료 발생을 유발하는 사건 또는 조건이 발생한 기간의 비용으로 인식합니다. 연결실체는 리스료의 현재가치를 계산할 때, 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없기 때문에 리스개시일의 증분차입이자율을 사용합니다. 리스개시일 이후 리스부채 금액은 이자를 반영하여 증가하고 지급한 리스료를 반영하여 감소합니다. 또한, 리스부채의 장부금액은 리스기간의 변경, 리스료의 변경(예를 들어, 리스료를 산정할 때 사용한 지수나 요율의 변동으로 생기는 미래 리스료의 변동) 또는 기초자산을 매수하는 선택권 평가에 변동 이 있는 경우 재측정됩니다. 연결실체의 리스부채는 이자부 차입금에 포함됩니다. ③ 단기리스와 소액 기초자산 리스 연결실체는 기계장치와 설비의 리스에 단기리스(즉, 이러한 리스는 리스기간이 리스개시일로부터 12개월 이하이고 매수선택권을 포함하지 않음)에 대한 인식 면제 규정을 적용 합니다. 또한 연결실체는 소액자산으로 간주되는 사무용품의 리스에 소액자산 리스에 대한 인식 면제 규정을 적용합니다. 단기리스와 소액자산 리스에 대한 리스료는 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 비용으로 인식합니다. 2) 리스제공자로서의 연결실체 연결실체는 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스를 운용리스로 분류합니다. 리스료 수익은 리스기간에 걸쳐 정액 기준으로 인식하며, 영업 성격에 따라 손익계산서에서 매출에 포함됩니다. 운용리스 체결과정에서 부담하는 리스개설 직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다. 조건부 임대료는 임대료를 수취하는 시점에 매출로 인식합니다. (11) 차입원가 의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이르게 하는 데 상당한 기간을 필요로 하는 자산의 취득, 건설 또는 생산과 직접 관련된 차입원가는 당해 자산 원가의 일부로 자본화하고 있습니다. 기타 차입원가는 발생시 비용으로 계상하고 있습니다. 차입원가는 이 자금의 차입과 관련되어 발생된 이자와 기타 원가로 구성되어 있습니다 (12) 투자부동산 투자부동산은 관련 거래원가를 가산한 취득원가로 측정하고 있으며 발생시점에 자산의 인식요건을 충족한 대체원가를 포함하고 있습니다. 다만 일상적인 관리활동에서 발생하는 원가는 발생시점에 비용으로 인식하고 있습니다. 최초 인식 이후 투자부동산은 보고기간 말 현재의 시장상황을 반영한