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지급순위를 규정하고 있는 바, 동 계약서에 따르면 업무수탁자로부터의 부족자금차입액의 지급순위는 선순위 유동화사채의 원리금의 차순위에 둠으로써 선순위 유동화사채 투자자를 보호합니다. 나. 당 유동화사채의 제1-1회 및 제1-2회는 선순위사채로 공모 및 전자등록발행, 제1-3회 및 제1-4회는 후순위사채로 공모 및 실물발행 입니다. 제1-1회 및 제1-2회 선순위사채의 원금은 만기에 일시상환하고 이자는 3개월 후급의 조건입니다. 다. 제1-3회 및 제1-4회 후순위 유동화사채의 경우, 선순위 유동화사채의 원리금이 상환되고 업무수탁자로부터의 부족자금 차입이 없는 경우에 한하여 원리금을 지급받을 수 있습니다. 이처럼 후순위 유동화사채의경우 선순위 유동화사채에 비해 추가적인 리스크의 부담이 있으므로, 투자자는 이러한 사항을 고려하여 투자의사결정을 내려야 합니다.라. 신용공여약정기관, 업무수탁인(Trustee), 신용평가회사, 주관회사, 유동화자산에대한 실사 및 외부평가(감정평가 포함) 담당기관, 유동화자산의 진정양도 및 회계처리에 관한 전문적인 조언 또는 의견서(Legal opinion, Off-balance opinion 등)를 제공하는 외부전문가 등 자산유동화 참여기관이 부담하는 책임범위는 제한되어 있으며, 이러한 참여기관들이 유동화사채의 원리금 상환을 보증하는 것은 아닙니다. 마. 자산관리자 및 업무수탁자의 부당ㆍ위법행위(자산관리위탁계약 제11조) [자산관리위탁계약서] 제 11 조 (자산관리자의 약정사항) (1) 자산관리자는 위탁자에 대하여 다음 각 호의 사항을 준수할 것을 약정한다. 1. 자산관리자는 이 계약상의 의무를 성실히 수행하기로 하며, 자산유동화법, 개인채무자보호법(이에 따라 마련·시행하고 있는 내부기준을 포함함) 및 기타 관계법령을 준수한다. 2. 자산관리자는 이 계약이 해지되는 경우 유동화자산과 관련하여 위탁자 및 업무수탁자가 요구하는 모든 서류를 위탁자 및 업무수탁자 또는 그 지정하는 자에게 인도하여야 한다. 3. 자산관리자는 유동화자산 기타 위탁자의 재산과 관련하여 제3자와의 분쟁이 발생하고 이로 인하여 유동화자산에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있다고 판단되거나 소송이 제기된 경우 이를 즉시 위탁자 및 업무수탁자에게 통지하여야 한다. 4. 자산관리자는 제8조 제6항에 따라 신용평가기관에 유동화사채의 정기 및 수시 등급 평정을 위한 자료(이하 “신용평가 기초자료” 라 한다)를 제출하는 경우에는 다음 각 목의 사항을 준수한다. 가. 신용평가 기초자료의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 없고, 중요사항의 기재 또는 표시가 누락되어 있지 아니할 것 나. 신용평가 기초자료를 이용하는 자로 하여금 중대한 오해를 일으키는 내용이 기재 또는 표시되어 있지 아니할 것 다. 신용평가 기초자료의 기재사항에 대하여 상당한 주의를 다하여 직접 확인?검토할 것 5. 자산관리자는 개인채무자보호법상 개인금융채권에 해당하는 유동화자산의 연체관리, 추심, 추심위탁, 채무조정, 양도 등과 관련하여 개인채무자보호법(이에 따라 마련·시행하고 있는 자산관리자의 내부기준을 포함함)상 위탁자에게 요구되는 의무, 조치 또는 절차 등이 있는 경우 위탁자를 대신하여 이를 이행하거나 처리하여야 한다(단, 업무위탁계약에 따라 업무수탁자에게 위탁한 개인금융채권의 추심위탁 관련 업무에 관한 사항은 제외). 본 호에 따른 의무, 조치 또는 절차 등의 이행이나 처리에 따른 비용은 위탁자가 부담한다. (2) 자산관리자는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 1. 이 계약에서 명시적으로 인정하는 경우를 제외하고, 자산관리자는 기술보증기금의 사전 서면 동의 없이 유동화자산의 양도, 담보제공 등 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니되며, 기술보증기금의 동의 없이 조기상환을 요구할 수 없다. 2. 이 계약에서 명시적으로 인정하는 경우를 제외하고, 자산관리자는 기술보증기금의 동의 없이는 유동화자산의 조건을 변경하거나 채무를 면제할 수 없고 유동화자산에 대한 연대보증인을 변경하거나 연대보증계약을 해제 또는 해지할 수 없다. 자산관리자가
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유동화자산의 조건을 변경하거나 채무를 면제하고자 하는 경우(채무자의 유동화자산에 대한 조기상환권 행사시 조기상환수수료를 협의 조정하는 경우를 포함한다) 또는 연대보증인을 변경하거나 연대보증계약을 해제 또는 해지하고자 하는 경우에는 사전에 필요한 자료를 첨부하여 기술보증기금의 동의를 요청하여야 한다. 3. 이 계약에서 명시적으로 인정하는 경우를 제외하고, 자산관리자는 양도된 유동화자산과 관련하여 업무수탁자의 동의없이 위탁자의 권리를 침해하는 어떠한 행위도 하여서는 아니된다. 4. 자산관리자는 추심한 금원을 다른 용도로 유용하여서는 아니된다. 5. 자산관리자는 이 계약에 의하여 위탁자 또는 업무수탁자에게 제출하거나 제공하여야 하는 보고서, 자산관리업무에 관한 자료 및 정보를 적시에 제공하여야 하며, 자산관리자가 제출, 제공하는 보고서, 자료 및 정보에 중요한 사항의 기재 또는 표시의 누락이 있거나 허위의 기재 또는 표시를 하여서는 아니된다. 4. 기타 위험 해당사항 없음 5. PF 자산유동화관련 위험 해당사항 없음 6. 장래매출채권 유동화 관련 위험 해당사항 없음 4. 기타 필요한 사항(투자자 참고사항 등) 1. 자산유동화계획 참여기관의 주요업무 및 담당자 등 가. 자산유동화계획 참여자 및 주요업무에 관한 사항 구 분 주 요 업 무 참 여 기 관 담 당 자 부 서 직책 및 성명 전 화 번 호 공동대표주관회사 - 유동화증권의 발행을 위한 제반절차 진행- 유동화증권의 총액 인수 및 모집 아이비케이투자증권(주)(주)아이엠증권교보증권(주)한국투자증권(주) 기업금융1부기업금융부DCM1부구조화금융부 부장 곽철수부장 지훈진이사 김문영이사 김민식 자산실사,평가기관 - 유동화자산의 실사 및 평가 회계법인 대평 회계사 전성헌 신용평가회사 - 유동화증권의 원리금 지급 능력 평가 나이스신용평가 수석연구원 황상운애널리스트 임영수 한국신용평가 애널리스트 최영수애널리스트 김지연 법률자문기관 - 자산유동화와 관련한 제반법률 검토 및 계약서작성 김앤장 법률사무소 변호사 김태엽 자산관리자 - 유동화 자산의 관리- 유동화자산 및 제반 - 서류의관리 기술보증기금 벤처투자금융센터 차장 정주원차장 이은주 업무수탁자 -유동화전문 유한회사의 일반사무 중소기업은행 수탁사업부 유동화업무팀 과장 박영은대리 한혜지 신용공여자 - 여유자금의 운용- 자금의 집행- 유동화증권 투자자의 권익 보호- 신용공여업무 중소기업은행 투자금융부 구조화금융팀 대리 황윤정 신용공여에 관한부분보증기관 - 업무수탁자의 C/L에 대한 보증 기술보증기금 벤처투자금융센터 차장 정주원차장 이은주 나. 주관회사의 당해 유동화구조에 대한 의견 본 자산유동화의 주체는 실체가 없는 서류상 회사(Paper Company)인 2025기보제일차유동화전문(유)입니다. 따라서 본 자산유동화에서 유동화자산 등을 관리, 운용, 처분하고 이를 기초로 발행한 ABS의 원리금이 원활하게 지급될 수 있도록 하기 위하여 유동화회사의 업무를 자산관리위탁계약 및 업무위탁계약을 통하여 각 참여 기관들에게 효율적으로 위탁하고 있습니다. 또한 본 자산유동화를 위하여 유동화회사로부터 자산관리 및 일반 사무업무를 위탁받은 각 참여 기관들의 역할과 책임 및 상호 견제 장치를 관련 계약서에 명시하였습니다.2025기보제일차유동화전문(유)와 위탁관계에 있는 자산관리자 및 업무수탁자는 확인 및 보장을 통하여 담당업무를 수행함에 있어 적절한 능력과 조직을 갖추고 있으며, 관련 법규에 의하여 참여가 제한되어 있지 않음을 관련 계약서에 명시하고 있습니다.자산관리자와 업무수탁자는 상호 견제 및 의무이행확보 수단으로 보고의무, 계약해지 조건 등을 규정하고 있습니다. 따라서 투자자는 이러한 사항이 2025기보제일차유동화전문(유)의 효율적인 내부통제 및 견제수단으로써 충분한지를 검토하여 투자의사결정을 내려야 합니다.업무수탁자, 신용평가회사, 주관회사, 유동화자산에 대한 실사 및 외부평가 담당 기관, 유동화자산의 진정한 양도 및 회계처리에 관한 전문적인 조언 또는 의견서(Legal opinion, Off-balance sheet 등)를 제공하는 외부 전문가
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등 자산유동화 참여기관이 부담하는 책임범위는 제한되어 있으며, 이러한 참여기관들이 유동화사채의 원리금 상환을 보증하는 것은 아닙니다. 2. 전문가의 검토의견 등 가. 진정양도등에 관한 법률의견 등 2025년6월2일 수 신: 아이비케이투자증권주식회사 참 조 : 최한수대리님 제 목 : 회사채등을기초자산으로한자산유동화거래(2025기보제일차유동화전문유한회사) 1. 질의의요지및전제 아이비케이투자증권 주식회사, 주식회사 아이엠증권, 교보증권 주식회사 및 한국투자증권 주식회사 (이하합하여“ 양도인 ”이라합니다)는금융투자업을영위하면서보유하게된회사채및이에부수하는권리(이하“ 유동화자산 ”이라합니다)를기초로하는자산유동화를추진하고있습니다. 이와관련하여위자산유동화거래의대표주관회사인귀사의의뢰에따라귀사의법률고문으로선임된저희법률사무소는 (ㄱ) 귀사로부터전달받은자산유동화거래의내용에따라각계약서의초안을작성하여제공하는사무및유동화전문회사의설립등기신청서류를작성하여제공하고그확정된서류를관할등기소에제출하는사무(유동화자산의존부, 하자등에관한일체의법률실사는포함되지아니함), (ㄴ) 세무, 회계, 재무등비법률적사항을제외한법률문제에관하여귀사의구체적인문의사항이있는경우이에대하여법적검토결과를제공하는사무및 (ㄷ) 위자산유동화거래의양수인인2025기보제일차유동화전문유한회사(이하“ 양수인 ”이라합니다)가2025년6월2일경금융위원회에등록할예정인자산유동화계획(이하“ 자산유동화계획 ”이라합니다)에따른거래가「자산유동화에관한법률」(이하“ 자산유동화법 ”이라합니다) 제13조에규정되어있는유동화자산의양도방식에관한요건을충족하는지여부에대한법률의견을제공하는사무를그와같이한정된범위내에서수임하였습니다. 이법률의견서를작성함에있어서저희는, 유동화자산양도계약서의초안(이하“ 유동화자산양도계약 ”이라합니다), 자산관리위탁계약서초안(이하“ 자산관리위탁계약 ”이라합니다), 신용공여약정서초안(이하“ 신용공여약정 ”이라합니다) 및업무위탁계약서초안(이하“ 업무위탁계약 ”이라하며, 유동화자산양도계약, 자산관리위탁계약및신용공여약정과합하여“ 유동화관련계약 ”이라합니다)을검토하였습니다. 이러한서류들을검토함에있어서, 저희는①서류상에나타난서명, 기명또는날인이진정할것, ②저희에게사본으로제공된서류의원본서류가존재하고사본의내용이원본서류의내용과일치할것, ③각계약서들이당사자들의적법한내부수권절차를거쳐적법한권한을가진자에의하여체결될것과각당사자들에게적법하고유효하며구속력이있을것, ④저희에게초안으로제공되거나저희가초안을작성하여제공하고아직당사자사이에체결되지아니한서류는관계당사자들이충분히검토한것으로각초안과같은내용으로체결될것및⑤법률사무소에제공된서면또는관련담당자의진술또는구두의설명내용은전부진실하고오류가없으며각계약서에기재된각당사자들의확인및보장이진실하고정확할것을전제로하였습니다. 또한, 이와관련하여저희는다음사항을전제로하였습니다(이들사항에대한실사또는확인에관한사무는의뢰인의업무영역에속하고저희법률사무소의수임사무의범위에서는제외됩니다). (ㄱ) 유동화자산 양도와 관련된 당사자간의 거래 및 조건은 유동화자산 양도계약에 명시되어 있는 것이 전부이고 그 외에 당사자 사이에 달리 합의된 사항이나 별도의 거래 또는 위 자산유동화 거래와 관련한 어떠한 형태의 이면약정도 존재하지 않을 것 (ㄴ) 유동화 관련계약 이외에 이 건 자산유동화를 위하여 또는 이와 관련하여 체결되는 각종 계약의 내용에 자산유동화법 제13조 각 호의 요건에 위배되는 내용이 없을 것 (ㄷ) 양도인의 유동화자산 양도계약에 따른 유동화자산의 양도행위는 양도인의 일반채권자를 해하는 행위가 아니며, 양도인은 일반채권자를 해할 의도로 유동화자산을 양도하는 것이 아닐 것 (ㄹ) 유동화 관련계약은 당사자 사이의 관계에 따라 영향을 받지 아니하고 모두 공정한 조건으로 이루어진 것이며, 이른바“이해관계가 독립적인 당사자들간에 이루어지는 거래”(arm’s length transaction)에 해당할 것 (ㅁ) 유동화자산의 발생, 취득 및 이전과 관련된 거래가 적법하고 유효하게 이루어지고 어떠한 무효, 취소 또는 해제, 해지사유에 해당하지 아니하며, 채권자를 해하거나 담보목적으로 이루어진 거래가 아닐 것. 또한, 위 거래와 관련하여 체결된
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모든 계약 및 작성된 모든 관련 서류가 적법, 유효하고 당사자에게 구속력이 있으며, 이 법률의견서에 영향을 미치는 다른 내용이 없을 것 2. 검토의견 가. 자산유동화법제13조의조건 자산유동화법제13조에의하면유동화자산의양도가자산유동화계획에따라같은조각호의방식에의하는경우에는이를담보권의설정으로보지아니하는것으로규정되어있습니다. 따라서, 유동화자산의양도가위제13조각호의방식에따라이루어지는경우에는그러한유동화자산의양도는법률의효력에따라양도담보기타담보권의설정이아닌매매로인정될것입니다. 나. 자산유동화법제13조각호에대한검토 (1) 제1호: 매매또는교환에의할것 자산유동화법제13조제1호는유동화자산의양도를위한계약의방식이매매또는교환에의할것을요구하고있습니다. 유동화자산양도계약은계약전체에서“매매” 또는“매매대금”이라는표현을일관되게사용하고있고, 특히제3조제1항에서“양도인은본계약에의하여유동화자산을양수인에게매도하며, 양수인은이를매수하기로한다”고명시하고있으며, 제8조제2항제5호는양도인의확인및보장사항으로서유동화자산양도계약에따른유동화자산의양도는담보목적의양도나명의신탁이아닌진정한매매라고하여매매의의사를확실하게하고있으므로, 유동화자산양도계약에따른양도는자산유동화법제13조제1호의요건을충족한다고보는것이합리적이라고생각됩니다. (2) 제2호: 유동화자산에대한수익권및처분권은양수인이가질것 자산유동화법제13조제2호는유동화자산에대한수익권및처분권을양수인이가질것을요구하고있으며, 양수인이당해자산을처분하는때에양도인이이를우선적으로매수할수있는권리를가지는경우에도수익권및처분권은양수인이가진것으로본다고규정하고있습니다. 유동화자산양도계약제3조제3항에서는양도된유동화자산에대한수익권및처분권이전적으로양수인에게귀속됨을명시하고있는바, 이는자산유동화법제13조제2호의요건을충족한다고보는것이합리적이라고생각됩니다. 한편, 유동화자산양도계약제14조(양도인의우선매수권) 제1항에서는양수인이잔여유동화자산을처분하여환가하는경우해당유동화자산을양도인보다더높은가격으로매수하고자하는자가없는한양도인이이에대한우선매수권이있음을규정하고있는바, 이는자산유동화법제13조제2호후단에서허용하고있는내용으로서자산유동화법제13조제2호의요건을충족시키는데장애가되지않을것으로생각됩니다. (3) 제3호: 양도인과양수인이반환청구권을가지지아니할것 자산유동화법제13조제3호에의하면양도인은유동화자산에대한반환청구권을가지지아니하고, 양수인은유동화자산에대한대가의반환청구권을가지지아니할것이요구되고있습니다. 유동화자산양도계약은제3조제4항에서양도인은양도된유동화자산에대한반환청구권을가지지아니하며양수인은유동화자산의매수를위하여지급한대가의반환청구권을가지지아니한다는점을명시하고있습니다. 그이외에유동화자산양도계약에서는양도인에게유동화자산에대한환매권(還買權)을부여하거나양수인에게유동화자산에대한환매권(還賣權)을부여하고있지않으므로, 유동화자산양도계약에따른유동화자산의양도는자산유동화법제13조제3호의요건을충족한다고보는것이합리적이라고생각됩니다. 다만, 유동화자산양도계약제7조에서는담보책임에기한손해배상및유동화자산의반환에관하여규정하고있는바, 위제7조는다음(4)에서보는바와같이유동화자산양도계약에따른권리이전자체가불완전하게되는경우로서, 그러한사유는자산유동화법제13조제3호의요건을충족하는데장애가될것으로보이지않습니다. 또한, 유동화자산양도계약제12조(계약의해제)에서는일정한경우양도인또는양수인이유동화자산양도계약을해제할수있도록하고있으며, 이와같이유동화자산양도계약이해제되는경우에는양수인은유동화자산등을양도인에게반환하고양도인은일정한금원을양수인에게반환하게되는바, 유동화자산양도계약제12조에서규정하고있는해제또는해지사유는 (i) 유동화자산양도계약상의양도인의확인및보장이허위임이밝혀진때 (ii) 양도인이양도에관한절차를이행하지아니한때 (iii) 양도인이유동화자산양도계약에따라유동화자산을양도하는것이불가능하거나위법하게된때 (iv) 양수인이양도인에게매매대금을지급하지못한때 (v) 유동화사채의발행이성공적이지않거나어려울것이라고양도인이판단한때 (vi) 양도인이각유동화자산의채무자와체결한사채인수계약상의동발행회사의계약위반등으로인하여자산유동화계획의이행또는그목적을달성하기어렵다고판단한때입니다. 이러한해제또는해지사유는계약불이행기타계약목적의달성에지장을초래하는사유로서,
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그합리성이인정되는한그에따른유동화자산및매매대금의반환은적법한계약해제또는해지의효과에따른것이므로, 이러한해제또는해지약정이있다는사정으로자산유동화법제13조제3호의요건을충족하는데장애가될것으로는보이지않습니다. 따라서, 유동화자산양도계약에따른유동화자산의양도는자산유동화법제13조제3호의요건을충족하는것으로생각됩니다. (4) 제4호: 양수인이양도된자산에관한위험을인수할것 자산유동화법제13조제4호는양수인이양도된자산에관한위험을인수할것을요구하고있으며, 다만당해유동화자산에대하여양도인이일정기간그위험을부담하거나하자담보책임(채권의양도인이채무자의자력을담보한경우에는이를포함)을지는경우는예외적으로허용하고있습니다. 유동화자산양도계약은양도된유동화자산에대한위험을양도인이부담하도록하는규정을두고있지않습니다. 다만, 유동화자산양도계약제7조제1항에서는, 유동화자산양도계약제8조제2항제1호(유동화자산양도계약에의하여양도인이양수인에게양도하는유동화자산은유동화자산양도계약제2조의적격을모두갖춘점), 제2호(유동화자산양도계약에의하여양도인이양수인에게양도하는유동화자산에대하여유동화자산확정일이후변동사항이발생하지않았으며, 유동화자산목록및유동화자산명세에기재된각유동화자산에관한사항은진정하고정확한점) 또는제3호(유동화자산양도계약에따른유동화자산의양도에의하여양도인으로부터양수인에게해당유동화자산에대한완전한권리가이전하며, 양수인이유동화자산을양수하는데에는더이상의조건성취나요건기타제한이존재하지않는점)의양도인의확인및보장사항이사실과다른것으로판명된경우에는, 양도인은해당유동화자산에대하여담보책임의이행으로서손해배상을하고양수인은그러한손해배상금을지급받은즉시해당유동화자산을양도인에게반환하여야하는것으로규정하고있습니다. 이러한담보책임사유는유동화자산의양도이후에발생하는위험에관한것이아니라그양도당시이미정해져있던요건을갖추지못하였거나권리의이전자체가불완전하였던경우이므로이러한담보책임에관한약정은자산유동화법제13조제4호단서의규정에따라허용되는내용인것으로판단됩니다. 한편, 유동화자산양도계약에서는하자담보책임의부담기간을제한하고있지아니하지만, 자산유동화법제13조제4호의해석상하자담보책임의부담기간을반드시제한하여야만진정한매매로인정된다고볼근거는없으며, 이점에대하여는기획재정부((구)재정경제부)도입장을같이하고있습니다{재정경제부1998년12월2일자질의회신(금정41207-441) 참조}. 따라서, 위와같은유동화자산양도계약의담보책임에관한규정은민법및자산유동화법의담보책임에관한규정의취지에부합하는내용인것으로보이므로, 유동화자산양도계약에따른유동화자산의양도는자산유동화법제13조제4호의요건을충족한다고보는것이합리적이라고생각됩니다. 다. 결론 이상에서검토한범위내에서유동화자산양도계약의내용에따른유동화자산의양도는, 위 1.에서언급된전제가충족되는경우에는자산유동화법제13조가규정하는유동화자산양도의요건을충족한다고보는것이합리적이라고생각됩니다. 이상과같이저희의의견을드리오니업무에참조하시고의문이나추가로질의하실사항이있으면연락하여주시기바랍니다. 이 의견서에서 검토하고 있는 사항은 유동화자산 양도계약에 따른 유동화자산의 양도행위에 한정되며, 양도된 유동화자산의 관리, 운용, 처분에 따른 금전 기타 재산권은 검토대상에 포함되지 아니합니다. 또한, 이 의견은 오직 유동화자산 양도계약에 따른 자산유동화에 대하여 적용될 수 있는 대한민국의 현행법령에 관한 저희의 법률적 견해를 밝힌 것으로서 추후 법원에 의하여 저희 의견과 달리 판단될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 이 의견서는 이 건 거래와 관련하여 위에서 논의한 사안과 쟁점에 관하여 귀사의 업무처리와 판단에 도움을 드리기 위한 목적으로 귀사에게 제공되는 것이므로, 귀사는 이 건 거래 이외의 다른 거래나 쟁점과 관련하여 이 의견서에 의존하거나 이 의견서를 사용하여서는 아니되며 귀사 이외의 자는 이 의견서에 의존하거나 이 의견서를 이용할 수 없음을 양지하시기 바랍니다. 변호사 이 선 지 변호사 김 태 엽 변호사 이 지 오 변호사 신 주 영 [날인본] 기보2025-1 진정매매의견서_page1.jpg [날인본] 기보2025-1 진정매매의견서_page1 [날인본] 기보2025-1 진정매매의견서_page2.jpg [날인본] 기보2025-1 진정매매의견서_page2 [날인본]
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II. 증권의 주요 권리내용 1. 주요 권리내용 가. 일반적인 사항 (단위: 억원) 회차 금액 연리이자율 만기일 옵션관련사항 제7회 무보증사채 2026년 06월 23일 (1) 당사가 발행하는 제7회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.(2) 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다. 나. 기한의 이익 상실에 관한 사항 본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다. "갑"은 (주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"는 한국증권금융(주)을 의미합니다.기한의 이익 상실에 관한 사항 ("사채관리계약서 제1-2조 제14호") 14. 기한의 이익 상실에 관한 사항 가. 기한의 이익 상실 (1) 기한의 이익의 즉시 상실 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다. (가) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우 (나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우 포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 10일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다. (다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우 (라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.) (마) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래 또는 당좌거래가 정지된 때와 “갑”에게 금융결제원(기타 어음교환소의 역할을 하는 기관을 포함한다)의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우 (바) 본 사채의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우 (사) “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우 (아) 감독관청이 “갑”의 중요한 영업에 대해 정지 또는 취소처분을 내린경우 ("중요한 영업"이라 함은 "갑"의 업종, 사업구조 등을 고려할 때 해당 영업에 대한 정지 또는 취소처분이 내려지는 경우 "갑"이 그의 주된 사업을 영위할 수 없을 것으로 객관적으로 판단되는 영업을 말한다) (자) "갑"이 본 사채 이외 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 경우 (차) "갑"이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우 또는 금융기관에 의한 경영관리 기타 이와 유사한 사적 절차 등이 개시된 때(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 절차가 개시된 경우를 포함한다) (2) ‘기한의 이익 상실 선언’에 의한 기한의
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이익 상실 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다. (가) 원금의 일부를 상환하여야 할 의무 또는 기한이 도래한 이자지급의무를 불이행하여, 통지한 변제유예기간 내에 변제하지 못한 경우 (나) 본 사채에 의한 채무를 제외한 “갑”의 채무 중 원금 이상의 채무에 대하여, 만기에 지급이 해태된 경우 또는 의무불이행으로 인하여 기한의 이익이 상실된 경우 또는 당해 채무에 관한 의무 불이행으로 관련 담보가 실행된 경우 (다) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정된 경우 또는 임의경매가 개시된 경우 (라) “갑”이 제2-2조 제1항, 제2-3조, 제2-4조 제1항 및 제2항, 제2-5조, 제2-5조의2의 의무를 위반한 경우 (본 의무 위반의 판단 기준은 “갑”의 반기 또는 회계연도 전체에 대한 각 “최근 보고서” 기재를 기준으로 하되 그보다 더 최근의 일시에 의한 “갑”의 서류에 따를 때 그 위반이 인정되는 경우 그에 의할 수 있다.) (마) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 대하여 가압류, 가처분이 선고되고, 90일 이내에 취소되지 않은 경우 (바) “갑”이 (라) 기재 각 의무를 제외한 본 계약상의 의무의 이행 또는 준수를 해태한 경우로서, 그 치유가 불가능한 경우 또는 치유가 가능한 경우로서 “을”이나 사채권자가 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의 1이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 “갑”에게 이러한 해태의 치유를 구하는 통지를 한 후 90일이 경과하여도 당해 해태가 치유되지 아니한 경우 (사) 위 (다) 또는 (마)의 "갑"의 재산의 전부 또는 중요부분이라 함은 그 재산에 대한 강제집행(체납처분을 포함한다) 또는 담보권 실행이 이루어지는 경우 "갑"의 영업 또는 본 사채의 상환이 사실상 불가능할 정도의 주요 재산을 말한다. (3) 사채권자가 (2)에 따라 기한의 이익 상실 선언을 한 경우 및 (2)의 (바)에 따라 해태의 치유를 구하는 청구를 하는 경우에는 즉시 “을”에게도 통지하여야 한다. (4) (1) 및 (2)에 따라 기한의 이익이 상실되면 “갑”은 원금전액과 기한의 이익이 상실된 날까지 발생한 이자 중 미지급액을 즉시 변제하여야 한다. 나. ‘기한의 이익 상실에 대한 원인사유의 불발생 간주’ (1) 사채권자는 다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 경우 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기 발생한 ‘기한이익상실 원인사유’를 발생하지 않은 것으로 간주할 수 있다. 단, 가. (2) (가)의 경우에는 (가)에 정해진 방법에 의하여서만 이를 행할 수 있다. (가) 사채권자집회의 결의가 있는 경우 (나) 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2이상을 보유한 사채권자의 동의가 있는 경우 (2) (1)에 따른 ‘기한의 이익 상실에 대한 원인 사유 불발생 간주’는 다른 ‘기한이익상실 원인사유’ 또는 새로 발생하는 ‘기한이익상실 원인사유’에 영향을 미치지 아니한다. 다. 기한의 이익 상실의 취소 사채권자는 다음의 요건이 모두 충족된 경우에는 사채권자집회의 결의를 얻어 “갑” 및 “을”에게 서면으로 통지함으로써 기한의 이익 상실을 취소할 수 있다. (가) 기한의 이익 상실로 인하여 지급기일이 도래한 것으로 간주되는 원리금 지급채무를 제외하고, 모든 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 치유되거나 불발생한 것으로 간주될 것 (나) ㉠ 지급기일이 경과한 이자 및 이에 대한 제2-1조 제3항의 연체이자(기한의 이익 상실선언으로 인하여 지급하여야 할 이자는 제외한다.)와 ㉡ ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생과 관련하여 “을”이 지출하였거나 지출할 비용의 상환을 하기에 충분한 금액을 “을”에게 지급하거나 예치할 것 라. 기한의 이익 상실과 관련된 기타 구제 방법 “을”은 사채권자집회의 결의를 얻어 다음 중 어느 하나의 조치로써 가. (2)에 의한
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기한의 이익 상실 선언에 갈음하거나 이와 병행할 수 있다. (가) 본 사채에 대한 보증 또는 담보의 요구 (나) 기타 본 사채의 원리금 지급 및 본 계약상의 의무의 이행을 강제하기에 필요하거나 적절한 조치 다. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다. 라. 발행회사의 의무 구분 재무비율 유지 담보권설정 제한 자산매각 한도 지배구조변경 제한 발행회사의의무 부채비율 300% 이하 자기자본의 300% 이내 자산총액의 50% 미만 최대주주의 변경 (주1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2025년 06월 10일 한국증권금융㈜와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. (주2) 상기 재무비율 유지, 담보권 설정제한 및 자산매각 한도의 조항은 연결재무제표 기준으로 적용합니다. ※ 발행회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제2-1조 ~ 제2-8조") "갑"은 (주)이지스레지던스위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 한국증권금융(주)을 의미합니다. 제2-1조(발행회사의 원리금지급의무) ① “갑”은 사채권자에게 본 사채의 발행조건 및 본 계약에서 정하는 시기와 방법으로 원리금을 지급할 의무가 있다. ② “갑”은 원리금지급의무를 이행하기 위하여 ‘본 사채에 관한 지급대행계약’에 따라 지급대행자인 주식회사 국민은행 반포중앙종합금융센터 에게 기한이 도래한 원금과 이자를 지급할 수 있는 지급자금을 예치하여야 하고, “갑”은 이를 “을”에게 통지하여야 한다. ③ “갑”이 원금 또는 이자지급의무를 이행하지 아니한 때에는 동 연체금액에 대하여 제1-2조 제11호에서 규정한 연체이자를 지급하여야 하며, 이 경우 연체이자는 지급할 날(본 계약 제1-2조 제14호에 따라 기한이익이 상실된 경우에는 기한이익상실에 따른 변제기일. 이 경우 기한의 이익 상실일을 변제기일로 본다)의 다음날로부터 기산하여 이를 실제 지급한 날까지 계산한다. 제2-2조(조달자금의 사용) ① “갑”은 본 사채의 발행으로 조달한 자금을 제1-2조 제13호에서 규정하고 있는 사용목적에 우선적으로 사용하여야 한다. ② “갑”은 금융위원회에 증권발행실적보고서를 제출하는 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다. 제2-3조(재무비율등의 유지) “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, 다음 각 호 사항을 이행하여야 한다. 1. “갑”은 부채비율을 300% 이하로 유지하여야 한다.(동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 부채비율은 , 부채규모는 백만원이다. 제2-4조(담보권설정등의제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지는 타인의 채무를 위하여 지급보증의무를 부담하거나 “갑” 또는 타인의 채무를 위하여 “갑”의 자산 전부나 일부상에 새로이 “담보권”을 설정하여서는 아니된다. 다만, 본 사채의 미지급된 원리금전액에 대하여도 담보를 동순위 및 동일한 비율로 직접 제공하여주거나 또는 “을”이 승인한 다른 담보가 제공되는 경우에는 그러하지 아니한다. ② 제1항은 다음 각 호의 경우에는 적용되지 않는다. 1. 자산의 구입을 조달할 목적으로 부담한 차입금채무를 담보하는 당해 자산상의 ‘담보권’ 2. 이행보증을 위한 담보제공이나 보증증권의 교부 3. 유치권 기타 법률에 의하여 설정되는 ‘담보권’ 4. 예외규정에 의하여 허용된 피담보 채무의 차환, 연장 또는 갱신에 의하여 발생하는 ‘담보권’ 및 타인의 채무를 위한 지급보증으로서, 당초의 피담보채무 및 지급보증금액이 증가하지 않는 경우 5. 프로젝트나 계약의 입찰에 응찰하거나 양해각서 체결을 하는 경우 그 성실 진행을 보장하기 위한 목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증 6. 기업 인수업무 등을 추진함에 있어 실사의 성실 진행 등을 보장하기 위한
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목적에서 해당 거래의 통상 관행에 따라 제공하는 담보나 보증 7. “발행회사”가 속한 업종의 필수 가입 자율규제협회나 강제가입단체의 규약상 통상적으로 제공하여야 하는 담보나 보증 ③ 제1항에 따라 본 사채를 위하여 담보가 제공되는 경우에는, 관계법령에서 허용되는 범위 내에서 “을” 또는 “을”이 지명하는 자가 본 사채의 사채권자를 위하여 당해 담보를 보유하고 실행한다. “을” 또는 “을”이 지명하는 자의 이러한 담보보유 및 실행에 소요되는 합리적인 필요비용은 “갑”이 부담하며 “을”의 요청이 있는 경우 “갑”은 이를 선지급 하여야 한다. ④ 전항의 경우, 목적물의 성격상 적합한 경우 “을”은 해당 담보를 담보 목적의 신탁 등의 방법으로 신탁회사 등으로 하여금 이를 수탁처리 하게 할 수 있다. 제2-5조(자산의 처분제한) ① “갑”은 하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 “최근 보고서”상 자산총계의 50%(자산처분후 1년 이내에 처분가액등을 재원으로 취득한 자산이 있는 경우에는 이를 차감한다) 이상의 자산을 매매 ·양도·임대 기타 처분할 수 없다. (동 재무비율은 연결재무제표를 기준으로 한다.) 단, “갑”의 최근 보고서상 자산규모(자산총계)는 백만원이다. ② “갑”은 매매·양도·임대 기타 처분에 의하여 획득한 현금으로 채무를 상환하는 경우 본 사채보다 선순위채권을 대상으로 하여야 한다. ③ 제1항의 처분 제한은 다음의 경우 적용되지 아니한다. 1. “갑”의 일상적이고 통상적인 업무 중 일부가 금융자산 및 부동산(부동산투자회사법에 따른 부동산 관련 증권을 포함한다)의 취득과 처분 등의 업무인 경우 시장거래, 약관에 의한 정형화된 거래 등 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 통상 업무로서의 금융자산 및 부동산(부동산투자회사법에 따른 부동산 관련 증권을 포함한다)의 처분 2. 정당한 공정가액 기타 일반적으로 그 불공정성을 의심할 개연성이 없는 방법에 의한 재고 자산의 처분 제2-5조의2(지배구조변경 제한) ① “갑”은 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지 “갑”의 지배구조 변경사유가 발생하지 않도록 한다. 지배구조 변경사유란 “갑”이 최대주주가 변경되는 경우를 말한다. 단 다음 각 목의 경우는 본 조항에서 말하는 지배구조변경으로 보지 아니한다. 가. 법 제147조에 의한 보고사항을 통해 확인 가능한 경우로서 경영권 지배목적이 아닌 경우 나. 「기업구조조정 촉진법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 또는 채권자간 별도 약정 등에 의거 기업구조조정이나 회생을 위하여 실행된 출자전환 등에 따라 지배구조가 변경되는 경우 다. 예금자보호법에 의한 예금보험공사가 「예금자보호법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「금융산업 구조개선에 관한 법률」, 「공적자금관리특별법」에 따라 부실금융회사 정리 등 업무, 공적자금 회수 업무 등을 수행하는 과정에서 지배구조가 변경되는 경우 라. 「예금자보호법」에 의한 예금보험공사 또는 정리금융회사가 보유지분을 매각하여 지배구조가 변경되는 경우 “갑”이 법 제159조 또는 제160조에 따른 “최근 보고서”상 최대주주(㈜코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사) 지분율은 15.81% 이다. ② 본 조 제1항에도 불구하고 다음 각 호를 이행하는 경우 지배구조변경 사유에 해당하지 않는 것으로 본다. 1. “갑”은 제1항에서 정한 지배구조변경이 발생한 경우 지체 없이 “을”에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다. 가. 지배구조변경 발생에 관한 사항 나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용 다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용 라. 상환청구기간(본 통지일로부터 30일 이내에 2주일 이상) 마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내) 2. “갑”은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다. 제2-6조(사채관리계약이행상황보고서) ① “갑”은 금융위원회 등에 제출하는 사업보고서 및 반기보고서
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제출일로부터 30일 이내에 본 사채와 관련하여 양식의 「 사채관리계약이행상황보고서」를 작성하여 “을”에게 제출하여야 한다. ② 제1항의 「사채관리계약이행상황보고서」에는 “갑”의 외부감사인이 「사채관리계약이행상황보고서」의 내용에 사실과 상위한 사항이 없는가를 확인한 확인서 및 관련증빙자료를 첨부하여야 한다. 단,「사채관리계약이행상황보고서」의 내용이 "갑"의 외부감사인이 작성한 직전 기말 또는 반기 감사보고서(검토보고서)의 내용과 일치하거나 동 보고서의 내용에서 확인될 수 있는 경우에는 위 확인서의 제출을 감사보고서(검토보고서)의 제출로 갈음할 수 있다. ③ “갑”은 제1항의 「사채관리계약이행상황보고서」에 “갑”의 대표이사, 재무담당책임자가 기명날인하도록 하여야 한다. ④ “을”은 사채관리계약이행상황보고서를 “을”의 홈페이지에 게재하여야 한다. 제2-7조(발행회사의 사채관리회사에 대한 보고 및 통지의무) ① “갑”은 법 제159조 또는 제160조에 따라 보고서를 제출한 경우 지체 없이 그 사실을 “을”에게 통지하여야 한다. ② “갑”이 법 제161조의 규정에 의하여 신고를 하여야 하는 때에는 신고의무 발생일에 지체 없이 신고한 내용을 “을”에게 통지하여야 한다. ③ “갑”은 ‘기한이익상실사유’의 발생 또는 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생한 경우에는 지체 없이 이를 “을”에게 통지하여야 한다. ④ “갑”은 본 사채 이외의 다른 금전지급채무에 관하여 기한이익을 상실한 경우에는 이를 “을”에게 즉시 통지하여야 한다. ⑤ “을”은 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환액’의 10분의1 이상을 보유하는 사채권자가 요구하는 경우에는 관계법령의 위반이 없는 이상 “갑”으로부터 제공받은 자료 및 정보의 사본을 요구일로부터 7일 이내에 교부하여야 한다. 제2-8조(발행회사의 책임) “갑”이 본 계약과 관련된 사항을 이행함에 허위 또는 중대한 정보가 누락된 자료 및 정보를 제출하거나 불성실한 이행으로 인하여 “을” 또는 본 사채권자에게 손해를 발생시킨 때에는 “갑”은 이에 대하여 배상의 책임을 진다. 2. 사채관리계약에 관한 사항 당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한, 지배구조 변경 제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다. 가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건 [회 차: 7] (단위 : 원) 사채관리회사 주 소 위탁금액 및 수수료율 위탁조건 명칭 고유번호 위탁금액 수수료 한국증권금융㈜ 서울특별시 영등포구 국제금융로 8길 10 나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부 구 분 해당 여부 주주 관계 사채관리회사가 발행회사의최대주주 또는 주요주주 여부 해당 없음 계열회사 관계 사채관리회사와 발행회사 간 계열회사 여부 해당 없음 임원겸임 관계 사채관리회사의 임원과발행회사 임원 간 겸직 여부 해당 없음 채권인수 관계 사채관리회사의주관회사 또는 발행회사 채권인수 여부 해당 없음 기타 이해관계 사채관리회사와 발행회사 간사채관리계약에 관한 기타 이해관계 여부 해당 없음 다. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처 사채관리회사 담당조직 연락처 한국증권금융㈜ 회사채관리팀 라. 사채관리실적 (기준일 : 2025년 06월 10일) (단위 : 건, 억원) 구 분 실적 2020년 2021년 2022년 2023년 2024년 2025년 계약체결 건수 계약체결 위탁금액 29조 4,840억원 28조 1,360억원 24조 5,310억원 27조 8,570억원 31조 8,570억원 19조 6,450억원 마. 사채관리회사의 권한 ("사채관리계약서 제4-1조, 제4-2조") 제4-1조(사채관리회사의 권한) ① “을”은 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단,
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제1-2조 제14호 나목 (1)의 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로서 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 “을”은 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 “을”이 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 “을”이 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, “을”은 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 “을”은 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다. 1. 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청 2. 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류?가처분 등의 신청 3. 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의 4. 파산, 회생절차 개시의 신청 5. 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고 6. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의 7. “갑”이 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사 8. 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외) 9. 사채권자집회에서의 의견진술 10. 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항 ② 제1항의 행위 외에도 “을”은 본 사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상?재판외의 행위를 할 수 있다. ③ “을”은 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상, 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다. 1. 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등 2. 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항 : “갑”의 본 계약 위반에 대한 책임의 면제 등 ④ 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 “을“이 지출하는 모든 비용은 이를 “갑”의 부담으로 한다. ⑤ 전 항의 규정에도 불구하고 “을”은 “갑”으로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 “을”의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 “갑”으로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 “갑”에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 “을”의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 “을”의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다. ⑥ “갑” 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 “을”은 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다. ⑦ 본 조에 의한 행위에 따라 “갑”으로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, “을”은 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다. ⑧ “을”은 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 “보관금원”)이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다.
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만일, “갑”이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 “을”은 이를 공고 하여야 한다. ⑨ 전항 기재 권리 신고기간 종료시 "을"은 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본 사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 전자증권법 제39조에 따른 소유자증명서(이하 “소유자증명서”라 한다)와의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, "갑"이 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 "을"은 교부받은 사채권이나 소유자증명서에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 "을"이 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가 첨부된 사채권이나 소유자증명서를 다시 "을"에게 교부하여야 한다. ⑩ 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 "을"이 사채권자가 제공한 소유자증명서나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 "을"은 이에 대해 과실이 있지 아니하다. ⑪ 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 소유자증명서를 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다. ⑫ 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 “을”은 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다. 제4-2조(사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무) ① “을”은 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 “갑”의 업무 및 재산상황에 대하여 정보 및 자료의 제공요구, 실사 등 조사를 할 수 있고, “갑”은 이에 성실히 협력하여야 한다. 1. “갑”이 본 계약을 위반하였거나 위반하였다는 합리적 의심이 있는 경우 2. 기타 본 사채의 원리금지급에 관하여 중대한 영향을 미친다고 합리적으로 판단되는 사유가 발생하는 경우 ② 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 과반수이상을 보유한 사채권자가 제1항 각 호 소정의 사유를 소명하여 “을”에게 서면으로 요구하는 경우 “을”은 제1항의 조사를 하여야 한다. 다만, “을”이 “갑”의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려하여 조사나 실사의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없거나 사채권자의 소명 내용이 합리적인 근거를 결하였음을 독립적인 회계 또는 법률자문 결과, 기타 객관적인 자료를 근거로 소명하는 경우 “을”은 사채권자집회에서의 결의 또는 해당 요청을 하는 사채권자에게, 해당 조치 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보장을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다. ③ 제2항에 따른 사채권자의 요구에도 불구하고 “을”이 조사를 하지 아니하는 경우에는 제2항의 규정 여하에 불구하고, 사채권자집회의 결의, 또는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 3분의2 이상을 보유한 사채권자의 동의를 얻어 사채권자는 직접 또는 제3자를 지정하여 제1항의 조사를 할 수 있다. ④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 “을”의 자료제공요구 등에 따른 비용은 “갑”이 부담한다. 다만, 해당 조사나 자료요구 및 실사 등은 합리적인 범위에 의한 것이어야 하며 이를 초과할 경우의 비용에 대하여는 “갑”이 이를 부담하지 아니한다. ⑤ “갑”의 거절, 방해, 비협조 혹은 자료 미제공 등으로 인한 조사나 실사 미진행시 “을”은 이에 대하여 책임을 부담하지 아니한다. ⑥ 본 조의 자료제공요구나 조사, 실사 등과 관련하여 “갑”이 상기 제1항 각 호 소정의 사유에 해당하지 아니함을 증빙하거나 자료 등을 공개하지 아니할 법규적인 의무가
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있음을 증빙할 수 있는 합리적인 근거 없이 자료제공, 조사 혹은 실사에 대한 협조를 거절하거나, 이를 방해한 경우 이는 “갑”의 이 계약상의 의무위반을 구성한다. 바. 사채관리회사의 의무 및 책임 ("사채모집위탁계약서 제4-3조 및 제4-4조") 제4-3조(사채관리회사의 공고의무) ① “갑”의 원리금지급의무 불이행이 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다. ② 제1-2조 제14호 가목 (1)에 따라 “갑”에 대하여 기한이익이 상실된 경우에는 “을”은 이를 즉시 공고하여야 한다. 다만, 발생한 사정의 성격상 외부에서 별도의 확인조사를 행하지 아니하거나 “갑”의 자발적 통지나 협조가 없이는 그 발생 여부를 확인할 수 없거나 그 확인이 현저히 곤란한 사정이 있는 경우에는 그렇지 아니하며 이 경우 “을”이 이를 알게된 때 즉시 그 뜻을 공고하여야 한다. ③ 제1-2조 제14호 가목 (2)에 따라 ‘기한이익상실 원인사유’가 발생하여 계속되고 있는 경우에는, “을”은 이를 알게 된 때로부터 7일 이내에 그 뜻을 공고하여야 한다. ④ “을”은 “갑”에게 본 계약 제1-2조 제14호 라목에 따라 조치를 요구한 경우에는 조치요구일로부터 30일 이내에 그 내용을 공고하여야 한다. ⑤ 제3항과 제4항의 경우에 “을”이 공고를 하지 않는 것이 사채권자의 최선의 이익이라고 합리적으로 판단한 때에는 공고를 유보할 수 있다. 제4-4조(사채관리회사의 의무 및 책임) ① “갑”이 “을”에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 “을”에게 과실이 있지 아니하다. 다만, “을”이 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본 계약에 따라 “갑”이 “을”에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 ‘기한이익상실사유’ 또는 ‘기한이익상실 원인사유’의 발생이나 기타 “갑”의 본 계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 “을”이 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다. ② “을”은 선량한 관리자의 주의로써 본 계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다. ③ “을”이 본 계약이나 사채권자집회결의를 위반함에 따라 사채권자에게 손해가 발생한 때에는 이를 배상할 책임이 있다. 사. 사채관리회사의 사임 ("사채모집위탁계약서 제4-6조") 제4-6조(사채관리회사의 사임) ① “을”은 본 계약의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. “을”이 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 “을”의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 “을”의 사임은 효력을 갖지 못하고 “을”은 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 “을”은 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 “을”의 부담으로 한다. ② 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 “갑”과 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다. ③ “을”이 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 ‘본 사채의 미상환잔액’의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. ④ “을”은 “갑”과 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다. ⑤ “을”의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 본 계약상 규정된 모든 권한과 의무를
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가진다. 아. 사채관리회사인 한국증권금융㈜는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채모집위탁계약서를 참고하시기 바랍니다. 자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.
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II. 사업의 내용 - 1. 사업의 개요 - 라-2.]를 참고하시기 바랍니다.당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가금액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니며, 매입 이후 감정평가금액이 상승하였다고 하더라도 해당 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아닙니다. 따라서 투자자께서는 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다. 또한, 당사가 투자하고 있는 이지스331호는 '누디트 홍대' 매각 추진중에 있으며, 증권신고서 제출일 전일 기준 우선협상자 선정 완료 및 협상 진행 중에 있으며 연내 거래종결을 목표로 하고 있습니다. 다만, 시장환경 등의 갑작스러운 변화 등으로 매각 계획이 변동될 가능성을 원천적으로 배제할 수는 없으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. [마. 추가 비용(CAPEX, OPEX) 지출 위험] 부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반 되며, 당사가 직간접적으로 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 이지스자산운용㈜가 해당 업무를 수행 하고 있습니다. 당사의 투자부동산에서 발생하는 일반적인 수준의 유지보수의무 및 CAPEX 관련비용은 임대차계약에 따라 임차인이 부담하는 것으로 계약되어 있습니다. 이러한 계약 조건에 따라 당사 보유 부동산의 유지보수 관련해 당사가 추가적으로 부담할 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있어 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다. 부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사가 직간접적으로 투자하고 있는 부동산에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 이지스자산운용㈜가 해당 업무를 수행하고 있습니다. 한편, 2025년 5월 말 기준 당사 투자부동산의 리모델링을 포함한 평균 준공연한은은 5.4년(연면적 가중평균 기준) 입니다. 따라서 당사 투자부동산의 유지보수 관련해 당사가 부담할 비용은 낮을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 예기치 못한 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다. 3. 기타위험 [가. 환금성 제약 위험] 본 사채의 상장예정일은 2025년 06월 24일입니다. 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단됩니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다. 본 사채의 상장예정일은 2025년 06월 24일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제43조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다. 구 분 요 건 요건 충족내역 발행회사 자본금이 5억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외) 충족 모집 또는 매출 모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것 충족 발행총액 발행액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상) 충족 미상환액면총액 당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것(보증사채권 및 사채권은 5천만원 이상) 충족 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의
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변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다. [나. 기한의 이익 상실 선언에 따른 위험] 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에게 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로서 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다. [다. 예금자보호법 미적용] 본사채는 예금자보호법의 적용대상이 아니며, 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금 상환 책임은 당사에게 있습니다. 따라서 투자자들께서는 이러한 점을 고려하시어 투자에 유의하시기 바랍니다. 본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금 상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 원금상환일과 이자지급일에 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하여 연체이자를 지급합니다. 단, 동 연체대출최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다. [라. 공모일정 변경 및 증권신고서 내용 수정에 따른 위험]본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와 같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다. 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 금융감독원 공시심사과정에서 정정사유가 발생시 변경될 수 있습니다. 또한 본 신고서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제2항에 규정된 바와같이 동 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 혹은 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지는 것은 아닙니다. [마. 사채권 전자등록에 관한 사항] 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록기관인 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 사채의 권리 내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 아니합니다. 본 사채에 대하여는 실물채권을 발행하거나 등록필증을 교부하지 아니합니다. [바. 예측 진술된 기재사항의 변동 가능성 및 전자공시사항 참조] 당사는 상기에 기술된 투자위험요소 외에도 경제상황 등에 의하여 직접적 또는 간접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다. [사. 신용평가에 관한 사항] 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 무보증사채로 NICE신용평가㈜ 및 한국기업평가㈜로부터 신용등급을 'A-'로 평가받았습니다. 당사는 당사가 발행할 제7회 무보증사채에 대하여 2개 신용평가전문회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다. 본 사채는 NICE신용평가㈜ 및 한국기업평가㈜로부터 각각 A- 등급을 받았습니다. 신용평가회사 평가
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결과 및 주요 내용은 다음과 같습니다. [신용평가 결과] 회사명 평정등급 등급의 정의 NICE신용평가(주) A- 원리금 지급확실성이 높지만 장래 급격한 환경변화에 따라 다소 영향을 받을 가능성이 있음. stable(안정적) 한국기업평가(주) A- 원리금 지급 확실성은 높지만, 장래의 환경변화에 영향을 받을 가능성이 상위등급에 비해서는 높다. stable(안정적) [신용평정 주요 내용] 신용평가회사명 주요 내용 NICE신용평가㈜ - 임대주택 등 주거부동산에 투자하는 위탁관리 리츠로서 보유 자산의 양호한 입지 및 안정적인 임대율 수준- 금융비용 충당능력은 양호한 수준- 주요 투자 부동산펀드의 장기차입금 위주 안정적인 만기구조- 보유 자산의 가치를 기반으로 양호한 재무안정성 한국기업평가㈜ - 임대주택, 코리빙, 기숙사를 보유한 위탁관리부동산투자회사- 현금흐름 안정성과 자산포트폴리오의 질 매우 우수- 커버리지 지표(EBITDA/Fixed Charge) 우수, LTV는 양호- 자산평가손익 감소와 이자비용 증가가 커버리지 지표에 미치는 영향 모니터링 필요 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다. [아. ESG채권 관련 사항] 금번 제7회 무보증 사채는 적정 가격의 주택공급 확대 목적의 사회적채권 으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다. 제7회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는 제7회 사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다. 당사의 예정 프로젝트가 ICMA의 SBP에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한 ESG 금융상품 평가 결과 한국기업평가(주)로부터 S1등급을 획득 하였습니다. 다만, 동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의 하시기 바랍니다. 금번 제7회 무보증 사채는 적정 가격의 주택공급 확대 목적의 사회적채권으로, 단기적인 영업실적 또는 재무성과 제고를 위하여 발행되는 것이 아닙니다. 또한, 제7회 무보증 사채를 통해 조달되는 자금이 당초 계획과 다르게 집행되거나 기대한 사회적 가치를 달성하지 못하는 경우에는 제7회 사채의 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 등록 취소 또는 당사의 평판 악화 등을 초래할 수 있습니다.한편, 제7회 무보증사채 는 국제자본시장협회(ICMA)의 사회적채권원칙(Social Bond Principles)을 준수하여 발행됩니다. 한국기업평가(주)로부터 당사의 예정 프로젝트가 ICMA의 SBP에 부합한다는 평가를 받았으며 본 사채에 대한 ESG 금융상품 평가 결과 한국기업평가(주)로부터 S1등급을 획득하였습니다. 한국기업평가(주)로부터 획득한 S1등급의 정의는 다음과 같으며, 구체적인 평가내용은 기타공시첨부서류로 첨부한 ESG인증평가보고서를 참조하시기 바랍니다. [제7회 무보증사채] ESG 평가기관 등급 정의 한국기업평가(주) S1 채권의 발행대금이 적격 프로젝트에 사용되는 비중이 높고, 프로젝트 평가 및 선정 절차, 조달자금의 관리 체계 및 공시 수준이 매우 우수 다만, 동 평가 결과는 당사의 신용등급 및 상환능력이 고려되지 않은 것으로서 원리금 상환을 보장한다는 의미가 아니므로 투자자 여러분께서는 이 점에 특별히 유의하시기 바랍니다.본 사채 중 제7회 무보증 사채는 발행 직후 한국거래소 사회책임투자(SRI)채권 전용 세그먼트에 등록될 예정이며, 당사는 제7회 무보증 사채 발행을 통해 조달한 자금의 집행이 완료될 때까지 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트 운영지침에 따라 매년 당사 홈페이지 및 한국거래소 사회책임투자채권 전용 세그먼트를 통해 조달자금의 사용내역, 미사용 금액의 사용예정시기, ESG개선 효과 등을
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IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견) "대표주관회사"인 삼성증권㈜는 '자본시장과금융투자업에관한법률' 제71조 및 동법시행령 제68조 4항에 의거공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.금번 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사 무보증사채의 인수인이자 대표주관회사인 삼성증권㈜는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제119조 제1항 및 제125조에 따라 본 공모에 따른 평가의견을 기재합니다.본 장에 기재된 분석의견은 대표주관회사는 기업실사 과정을 통해 발행회사인 ㈜이지스레지던스위탁관리부동산투자회사로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초한 합리적, 주관적 판단일 뿐이므로, 이로 인해 대표주관회사가 투자자에게 본건 공모에의 투자 여부에 관한 경영 또는 재무상의 조언 또는 자문을 제공하는 것은 아니며, 대표주관회사는 이러한 분석의견의 제시로 인하여 예비투자설명서, 투자설명서 또는 증권신고서 기재 내용의 진실성, 정확성에 관하여 원칙적으로 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'상의 책임을 부담하는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다. 다만, 대표주관회사가 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 대표주관회사의 분석의견의 기재사항 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은 것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성도 있음을 참고하시기 바랍니다.기업실사 참여기관, 기타 전문가 등이 상당한 주의 의무를 하지 아니하여 본인의 평가의견 기재 등과 관련하여 증권신고서 및 투자설명서(예비투자설명서 및 간이투자설명서 포함)의 기재사항(일정한 경우 첨부서류 포함)의 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 증권의 취득자가 손해를 입은것으로 인정되는 경우에는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제125조에 따라 손해배상책임을 부담할 가능성이 있음을 참고하시기 바랍니다. 또한, 본 평가의견에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 최초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.분석의견의 상세한 내용은 동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 부분을 참고하시기 바랍니다. 1. 분석기관 구 분 증 권 회 사 (분 석 기 관) 회 사 명 고 유 번 호 대표주관회사 삼성증권(주) 2. 평가개요대표주관회사인 삼성증권(주)는 『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. 대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다. 다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 채무증권은 대표주관회사의
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내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다. 가. 실사 일정 구 분 일 시 기업실사 기간 실사보고서 작성 완료 증권신고서 제출 나. 기업실사 참여자[발행회사] 소속기관 부서 성명 직책 담당업무 이지스자산운용 리츠부문 상장리츠파트 윤주원 파트장 리츠운용 총괄 이지스자산운용 리츠부문 상장리츠파트 박상현 시니어매니저 리츠운용 담당 이지스자산운용 리츠부문 상장리츠파트 임수빈 매니저 리츠운용 담당 이지스자산운용 리츠부문 상장리츠파트 양자인 매니저 리츠운용 담당 이지스자산운용 리츠부문 상장리츠파트 강민수 매니저 리츠운용 담당 [대표주관회사] 소속기관 부서 성명 직책 실사업무분장 참여기간 주요경력 삼성증권(주) 리츠금융팀 신용설 팀장 기업실사 책임 부동산/기업금융업무 16년 삼성증권(주) 리츠금융팀 김슬빈 부장 기업실사 실무 부동산/기업금융업무 9년 삼성증권(주) 리츠금융팀 허다연 과장 기업실사 실무 부동산/기업금융업무 4년 삼성증권(주) 리츠금융팀 김정후 대리 기업실사 실무 부동산/기업금융업무 2년 3. 기업실사동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다. 4. 종합의견1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라 자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.2) 동사의 11기 반기말(2025.03.31) 연결재무제표 상 부채비율은 32.24%, 유동비율은 21.78%로 유동비율은 낮은 편이나 이는 부동산투자회사의 특성 상 영업이익의 대부분이 배당을 통해 유출되는 구조에 기인하였습니다. 동사는 부동산투자회사로 2020년 7월에 취득한 수익증권 및 지분증권 외 다수의 부동산관련증권이 자산 계정에 반영되어 있으며, 제11기 반기말 자산에서 부동산관련증권이 차지하는 비중은 94.7%로 자산의 대부분을 차지하고 있습니다. [연결재무현황] (단위 : 원) 구분 제11기 반기말 유동자산(A) 유동부채(B) 유동비율(A/B) 부채총계(C) 자본총계(D) 부채비율(C/D) 자료 : 당사 감사보고서 동사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 300억원을 조달할 예정입니다. 조달한 자금은 기존 채무상환을 위한 자금으로 사용될 예정이며 이에 따라 부채비율상 변화는 없을 것으로 보입니다. 3) 동사는 2020년 2월 설립 이후 부동산관련증권 등을 취득 및 투자하고, 취득한 자산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공하는 것을 목적으로 하는 부동산투자회사입니다. 동사가 신고서 제출일 현재 보유하고 있는 자산의 내역은 아래와 같습니다. [당사 투자대상 요약] 보유자산명 취득원가 보유자산의 기초자산명 이지스151호 제1종 지분증권 630억원 더샵 부평 센트럴시티 이지스151호 제3종 지분증권 195억원 이지스166호 제에이종 수익증권 73억원 이지스331호 제1종 수익증권 90억원(주1) 누디트 홍대 이지스200호 제2종 지분증권 5억원 디어스 판교 이지스411호 수익증권 370억원 이지스97호 C2(제3종) 수익증권 1억원 태평로 빌딩 이지스25호 제2종 수익증권 5억원 트윈트리 타워 이지스427호 수익증권 423억원 이지스458호 수익증권 억원 (주2) 합계 2,348억원 (주1) 이지스331호는 '누디트 홍대' 매각을 위한 우선협상대상자 선정을 완료하였으며, 연내 거래종결을 목표로 하고 있습니다. 거래종결 시 당사는 이지스331호 투자금을 회수할 예정입니다.(주2) 반기보고서 제출 이후 이지스458호 수익증권
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93억원을 추가로 취득하였습니다. (자료 : 당사 최근 반기보고서 제시) 증권신고서 제출일 현재 동사의 주요 수입원은 동사가 보유 중인 수익증권 및 지분증권에서 발생하는 배당수익입니다. 동사는 최근 반기말 연결기준 영업수익 약 21억원, 영업손실 약 48억원, 반기순손실 약 63억원을 기록하였으며, 별도기준 영업수익 약 36억원, 영업손실 약 21억원, 반기순손실 약 35억원을 기록하였습니다. 연결 포괄손익계산서 제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지 제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지 (단위 : 원) 제 11 기 반기 제 10 기 반기 3개월 누적 3개월 누적 영업수익 매출총이익 영업비용 영업이익(손실) 금융수익 금융비용 법인세비용차감전순이익(손실) 법인세비용(수익) 당기순이익(손실) 기타포괄손익 총포괄손익 주당이익 기본주당이익(손실) (단위 : 원) 포괄손익계산서 제 11 기 반기 2025.01.01 부터 2025.03.31 까지 제 10 기 반기 2024.07.01 부터 2024.09.30 까지 (단위 : 원) 제 11 기 반기 제 10 기 반기 3개월 누적 3개월 누적 영업수익 매출총이익 영업비용 영업이익(손실) 금융수익 금융비용 법인세비용차감전순이익(손실) 법인세비용(수익) 당기순이익(손실) 기타포괄손익 총포괄손익 주당이익 기본주당이익(손실) (단위 : 원) 출처: 당사 감사보고서 및 제시자료 4) 동사의 제7회 무보증사채와 관련하여 NICE신용평가 및 한국기업평가에서 평정한 무보증사채 신용등급은 A-(안정적)으로 평가하였으며, 신고서 제출일 현재 등급전망 하향과 관련된 사항은 없습니다. [동사 국내신용등급 현황] 평가일 평가대상 유가증권 등 평가대상 유가증권의 신용등급 평가회사 (신용평가등급범위) 평가구분 2023년 05월 11일 기업신용평가(ICR) A-/안정적 NICE신용평가(AAA~D) 본평가 2023년 06월 05일 기업신용평가(ICR) A-/안정적 한국기업평가(AAA~D) 본평가 2023년 06월 19일 제1회 무보증사채 A-/안정적 NICE신용평가(AAA~D) 본평가 2023년 06월 19일 제1회 무보증사채 A-/안정적 한국기업평가(AAA~D) 본평가 2023년 06월 28일 제2회 무보증사채 A-/안정적 NICE신용평가(AAA~D) 본평가 2024년 03월 08일 제3회 무보증사채 A-/안정적 NICE신용평가(AAA~D) 본평가 2024년 03월 13일 제4-1회 무보증사채 A-/안정적 NICE신용평가(AAA~D) 본평가 2024년 03월 13일 제4-1회 무보증사채 A-/안정적 한국기업평가(AAA~D) 본평가 2024년 03월 14일 제4-2회 무보증사채 A-/안정적 한국기업평가(AAA~D) 본평가 2024년 03월 15일 제4-2회 무보증사채 A-/안정적 NICE신용평가(AAA~D) 본평가 2024년 06월 05일 제5회 무보증사채 A-/안정적 한국기업평가(AAA~D) 본평가 2024년 06월 05일 제5회 무보증사채 A-/안정적 NICE신용평가(AAA~D) 본평가 2025년 03월 25일 제6회 무보증사채 A-/안정적 한국기업평가(AAA~D) 본평가 2025년 03월 26일 제6회 무보증사채 A-/안정적 NICE신용평가(AAA~D) 본평가 2025년 06월 09일 제7회 무보증사채 A-/안정적 한국기업평가(AAA~D) 본평가 2025년 06월 10일 제7회 무보증사채 A-/안정적 NICE신용평가(AAA~D) 본평가 자료: 동사 제시 "대표주관회사": 삼성증권 주식회사 대표이사 박 종 문
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II. 사업의 내용 1. 사업의 개요 가. 리츠 산업의 현황 리츠 산업은 부동산투자회사법이 2001년 제정된 이래로 성장하여 2025년 4월 말 설립된 리츠 수는 412개, 총 자산은 약 106.02조원에 이르고 있습니다. 최근 부동산 등 대체투자에 대한 시장의 관심 증가와 리츠 관련 정부의 규제 완화 및 활성화 정책 등으로 리츠 산업은 꾸준히 성장할 것으로 예상됩니다. 리츠 산업 현황 1.jpg 리츠 산업 현황 1 리츠 산업 현황 2.jpg 리츠 산업 현황 2 리츠 산업 현황 3.jpg 리츠 산업 현황 3 리츠 산업 현황 4.jpg 리츠 산업 현황 4 리츠 산업 현황 5.jpg 리츠 산업 현황 5 나. 리츠 산업의 특성 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 일반적으로 리츠 주식에 투자함으로써 얻는 수익은 고위험, 고성장 상품의 수익보다는 낮으나 안정적이며, 예금, 채권같은 저위험 상품의 수익보다는 높은 인컴형(Income)투자상품입니다.리츠 시장은 과거 사모 리츠 중심에서 현재 회사를 비롯한 다수의 공모상장리츠 출시로, 투자자 범위가 기관 투자자에서 개인 투자자로 확대되며 성장하고 있습니다. 리츠 시장의 경기변동 특성 및 계절성은 명확히 확인된 바 없으나, 현재 설립된 리츠의 대부분이 부동산 임대료를 수입의 기반으로 하고 있음을 고려할 때, 일반적으로 경기상승시 수익 창출이 확대 되며, 경기 하락시 수익이 감소하는 경향이 있을 것으로 보입니다. 다. 영업의 개요 회사는 2020년 2월 3일 설립된 부동산투자회사로, 2020년 4월 3일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 정관상 회사는 존속기간을 두지 않는 영속형 회사이며, 본점 소재지는 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층(여의도동, 세우빌딩)에 위치하고 있습니다.회사의 주요 사업은 부동산의 취득ㆍ개발ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 관리, 임대차 및 전대차, 증권ㆍ채권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등에 대한 대출ㆍ예치 등을 하는 방법으로 자산을 투자 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사는 2020년 8월 5일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다.회사의 회계연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고 7월 1일 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 단, 제1기 결산기는 2020년 2월 3일(설립일)에 개시하여 2020년 6월 30일에 종료되었습니다.회사는 현재 부동산임대업의 단일사업을 영위하고 있습니다. 라. 보유 자산 내역 라-1. 회사가 공시서류작성기준일 현재 보유하고 있는 자산의 내역은 아래와 같습니다. 보유자산명 취득원가 보유자산의 기초자산명 이지스151호 제1종 지분증권 630억원 더샵 부평 센트럴시티 이지스151호 제3종 지분증권 195억원 이지스166호 제에이종 수익증권 73억원 이지스331호 제1종 수익증권 90억원(주1) 누디트 홍대 이지스200호 제2종 지분증권 5억원 디어스 판교 이지스411호 수익증권 370억원 이지스97호 C2(제3종) 수익증권 1억원 태평로 빌딩 이지스25호 제2종 수익증권 5억원 트윈트리 타워 이지스427호 수익증권 423억원 이지스458호 수익증권 억원 (주2) 합계 2,348억원 (주1) 이지스331호는 '누디트 홍대' 매각을 위한 우선협상대상자 선정을 완료하였으며, 연내 거래종결을 목표로 하고 있습니다. 거래종결 시 당사는 이지스331호 투자금을 회수할 예정입니다.(주2) 반기보고서 제출 이후 이지스458호 수익증권 93억원을 추가로 취득하였습니다. (자료 : 당사 최근 반기보고서 제시) - 회사는 상기자산에서 발생하는 배당수익을 회사의 배당재원으로 확보할 계획입니다. 라-2. 보유자산의 기초자산 개요는 아래와 같습니다. - 이지스151호
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(이지스166호 포함) 구분 내용 명칭 더샵 부평센트럴시티 소재지 인천광역시 부평구 십정동 216번지 일원 세대 수 3,578세대(전체 공동주택 5,678세대 중 공공지원민간임대주택) 시공사 (주)포스코건설 면적 총매입가 836,236백만원 평가금액 구분 내용 평가금액 1,711,949백만원 기준일자 2024년 12월 평가기관 태평양감정평가법인 비고 시장가치평가 조감도 준공 후 조감도.jpg '더샵 부평센트럴시티' 조감도 위치도 십정2구역 위치도.jpg '더샵 부평센트럴시티' 위치도 - 이지스331호 구분 내용 명칭 누디트 홍대 소재지 서울특별시 마포구 서교동 460-25 일원 세대 수 총 296세대 및 근린생활시설 주요 임차인 주식회사 로컬스티치 면적 총매입가 132,000백만원 평가금액 구분 내용 평가금액 141,300백만원 기준시점 2024년 12월 평가기관 태평양감정평가법인 비고 시장가치평가 현장 사진 '누디트 홍대' 사진.jpg '누디트 홍대' 사진 위치도 이지스331호 자산 위치도.jpg '누디트 홍대' 위치도 - 이지스200호 (이지스411호 포함) 구분 내용 명칭 디어스 판교 소재지 경기도 성남시 수정구 시흥동 296-3외 4필지 세대 수 총 521세대 면적 대지면적: 13,802.00㎡ / 4,175.11평전체 연면적: 99,925.92㎡ / 30,227.59평오피스텔 연면적: 39,904.17㎡/ 12,071.01평 총매입가 146,800백만원 평가금액 구분 내용 평가금액 193,700백만원 기준일자 2024년 12월 평가기관 경일감정평가법인 비고 시장가치평가 현장 사진 디어스판교 건물사진1.jpg '디어스판교' 사진 위치도 디어스판교 위치도.jpg '디어스판교' 위치도 - 이지스427호 구분 내용 명칭 소재지 세대 수 5,881세대 면적 대지면적: 140acres / 약 17만평건물면적: 5,986,206sf / 약 17만평 총매입가 USD 1,855,000,000 (약 2,166,640백만원, 환헷지 매입환율 1,331원 적용) 평가금액 구분 내용 평가금액 기준일자 2025년 03월 평가기관 SitusAMC 비고 시장가치평가 현장 사진 위치도 - 이지스458호 구분 내용 명칭 소재지 세대 수 207세대(최대수용가능인원 725 beds) 면적 대지면적: 0.81acres / 992평건물면적: 227,233sf / 6,386평 총매입가 155,897백만원 , 환헷지 매입환율 원 적용) 평가금액 구분 내용 평가금액 기준일자 2025년 2월 평가기관 비고 시장가치평가 현장 사진 위치도 마. 시장의 특성 전술한 "1. 사업의 개요"를 참조하시기 바랍니다. 바. 시장 점유율 전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다. 2. 주요 제품 및 서비스 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다. 3. 원재료 및 생산설비 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다. 4. 매출 및 수주상황 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다. 5. 위험관리 및 파생거래 당사는 시장위험에 대한 노출이 중요하지 않아 기재를 생략합니다. 6. 주요계약 및 연구개발활동 공시서류 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다. 7. 기타 참고사항 해당사항 없습니다.
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IV. 회계감사인의 감사의견 등 1. 외부감사에 관한 사항 1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다. 회계감사인의 명칭 및 감사의견 사업연도 구분 감사인 감사의견 의견변형사유 계속기업 관련중요한 불확실성 강조사항 핵심감사사항 제11기 반기(당기) 감사보고서 정진세림회계법인 연결감사보고서 정진세림회계법인 제10기(전기) 감사보고서 정진세림회계법인 적정의견 비연결종속기업투자주식 및 관계기업투자주식의 실재성 및 평가금액의 적정성 연결감사보고서 정진세림회계법인 적정의견 비연결종속기업투자주식 및 관계기업투자주식의 실재성 및 평가금액의 적정성 제9기(전전기) 감사보고서 다산회계법인 적정의견 비연결종속기업투자주식 및 관계기업투자주식의 실재성 및 평가금액의 적정성 연결감사보고서 다산회계법인 적정의견 비연결종속기업투자주식 및 관계기업투자주식의 실재성 및 평가금액의 적정성 2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다. 감사용역 체결현황 (단위 : 백만원, 시간) 사업연도 감사인 내 용 감사계약내역 실제수행내역 보수 시간 보수 시간 제11기반기(당기) 정진세림회계법인 별도/연결 반기검토 및 기말감사 제10기(전기) 정진세림회계법인 별도/연결 반기검토 및 기말감사 제9기(전전기) 다산회계법인 별도/연결 반기검토 및 기말감사 3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다. 사업연도 계약체결일 용역내용 용역수행기간 용역보수 비고 제11기 반기(당기) 제10기(전기) 제9기(전전기) 2. 내부통제에 관한 사항 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.
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II. 증권의 주요 권리내용 금번 당사 공모 주식은 상법에서 정하는 액면가액 100원의 기명식 보통주로서, 동 증권의 주요 권리 내용은 다음과 같습니다. 1. 주식에 관한 사항정관 제6조(발행예정주식총수) 이 회사가 발행할 주식의 총수는 500,000,000주로 한다. 2. 액면금액정관 제7조(1주의 금액) 이 회사가 발행하는 주식 일주의 금액은100원으로 한다. 3. 주식의 종류정관 제9조(주식의 종류) 이 회사가 발행할 주식은 기명식 보통주식으로 한다. 정관 제11조(신주인수권) ① 이 회사의 주주는 신주발행에 있어서 그가 소유한 주식수에 비례하여 신주의 배정을 받을 권리를 가진다. ② 제제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 경우에는 주주 외의 자에게 이사회 결의로 신주를 배정할 수 있다. 1. 주권을 유가증권시장 또는 코스닥시장에 상장하기 위하여 신주를 모집하거나 인수인에게 인수하게 하는 경우 2. 거래소 유가증권시장 또는 코스닥시장에 상장된 후에 발행주식총수의 100분의 50을 초과하지 않는 범위 내에서 자본시장법 제165조의6에 따라 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우 3. 거래소 유가증권시장 또는 코스닥시장에 상장된 후에 주주 외의 자를 대상으로 신주를 발행하는 경우 ③ 제2항 제1호 및 제2호 중 어느 하나의 방식에 의하여 신주를 발행할 경우, 발행할 주식의 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다. ④ 제2항 제3호의 방식에 의하여 신주를 발행할 경우에는 "상법 제434조"에 따른 주주총회의 결의를 거쳐야 한다. ⑤ 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의로 정한다. 4. 배당에 관한 사항정관 제12조(신주의 동등배당) 이 회사는 배당기준일 현재 발행(전환된 경우를 포함한다)된 동종 주식에 대하여 발행일에 관계없이 모두 동등하게 배당한다.. 5. 의결권에 관한 사항정관 제24조(주주의 의결권) 주주의 의결권은 1주마다 1개로 한다. 정관 제26조(의결권의 불통일행사) ① 2이상의 의결권을 가지고 있는 주주가 의결권의 불통일행사를 하고자 할 때에는 회일의 3일전에 이 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다. ② 이 회사는 주주의 의결권의 불통일행사를 거부할 수 있다. 그러나 주주가 주식의 신탁을 인수하였거나 기타 타인을 위하여 주식을 가지고 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 정관 제27조 (의결권의 대리행사)① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다. ② 제1항의 대리인은 주주총회 개시 전에 그 대리권을 증명하는 서면(위임장)을 제출하여야 한다. 정관 제28조 (서면에 의한 의결권의 행사)① 주주는 총회에 출석하지 아니하고 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다. ② 회사는 제1항의 경우 총회의 소집통지서에 주주의 의결권 행사에 필요한 서면과 참고자료를 첨부하여야 한다. ③ 서면에 의하여 의결권을 행사하고자 하는 주주는 의결권행사에 관한 서면에 필요한 사항을 기재하여, 회일의 전일까지 회사에 제출하여야 한다.
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IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견) 본 장은 자본시장과금융투자업에관한법률 제119조 제1항 및 자본시장과금융투자업에 관한법률시행령 제125조 제1항 제2호 마목에 따라 본 건 공모주식 인수인이 해당 공모주식에 대한 의견을 기재하고 있는 부분입니다. 따라서 본 장의 작성 주체는 대표주관회사인 엘에스증권㈜이므로 문장의 주어를 "당사", "엘에스증권㈜"로 기재하였습니다. 또한, 발행회사인 엘에스기업인수목적1호 주식회사의 경우에는 "동사" ,"회사" 또는 "엘에스기업인수목적1호㈜"로 기재하였습니다. 본 장에 기재된 분석의견은 인수인이자 대표주관회사인 엘에스증권㈜가 금번 공모주식의 발행회사인 엘에스기업인수목적1호(주)에 대한 기업실사 과정을 통해 발행회사인 엘에스기업인수목적1호 주식회사로부터 제공받은 정보 및 자료에 기초하여 본 건 공모주식의 코스닥시장 상장 및 그 과정에서의 공모예정가액의 제시가 적합한지 여부에 대한 판단을 그 주요 내용으로 하고 있습니다. 즉, 본 장의 평가의견은 금번 공모주식의 발행회사인 엘에스기업인수목적1호(주)에 대한 기업 실사과정 중에 있어서 동사의 코스닥시장 상장 및 공모주식의 가치평가를 검토 및 산정하기 위해 제공받은 정보 및 자료에 기초하여인수인이 합리적 추정 및 판단의 가정하게 제시하는 주관적 의견입니다. 그러므로, 본 증권신고서의 당해 기재내용이 금번 공모주식의 대표주관회사인 엘에스증권(주)가 투자자에게 투자의사결정 여부, 이와 관련한 동사의 영업, 경영관리, 재무, 기술 등 전반적인 사업 개황을 평가한 후의 조언 및 자문, 이에 상응하는 청약 관련 정보를 제공하는 것이 아니며, 인수인의 분석의견 제시가 본 증권신고서, 예비투자설명서, 투자설명서 기재내용의 고의적인 허위기재사실 이외 진실성, 정확성과 관련하여 자본시장법 상에서의 모든 책임을 부담하는 것은 아니라는 사실에 유의하시기 바랍니다.본 장에 기재된 당사의 분석의견 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나, 예측정보에 대한 실제 결과는 여러가지 요소들의 영향에 따라 애초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 예측정보와 관련하여 투자자가 고려해야 할 사항에 대해서는본 증권신고서 처음 부분에 기재된 "예측정보에 관한 유의사항"을 참조하시기 바랍니다. 1. 평가기관 구 분 증 권 회 사 (분 석 기 관) 회 사 명 고 유 번 호 대표주관회사(분석기관) 엘에스증권㈜ 2. 평가의 개요 가. 개요 대표주관회사인 엘에스증권㈜는 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제71조 및 동 법 시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다. 대표주관회사인 엘에스증권㈜는 인수 또는 모집·매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다. 기업실사(Due-Diligence) 결과를 기초로 대표주관회사인 엘에스증권㈜는 엘에스기업인수목적1호 주식회사의 기명식 보통주식 4,000,000주를 총액인수 및 모집하기 위하여 동사의 지분증권을 평가함에 있어, 정관, 재무상태표 및 최근 감사보고서 등 관련 자료를 바탕으로 발행회사의 재무상태, 경영진의 경력사항 및 전문성, 합병대상 산업군의 산업동향, 유사회사의 주가 등 주식가치에 미치는 중요한 사항을 분석하여 평가하였습니다. 나. 기업실사 이행상황 대표주관회사인 엘에스증권㈜은 엘에스기업인수목적1호 주식회사의 코스닥시장 상장을 위하여 동사의 사업성, 수익성, 경영성, 재무안정성 등에 대한 Due-Diligence를 실시하였는 바, 실사내용 및 결과는 다음과 같습니다. (1) 기업실사 참여자 (가) 대표주관회사 기업실사 참여자 성명 부서