如何看待8月全国房价上涨城市数量骤降？背后有哪些原因？

我们先回顾下16年涨价去库存以来的房地产发展背景，再分析现在房地产相关的四个既得利益者所处的情况。
1）涨价去库存
房地产有没有泡沫，不能从感觉上来说，毕竟有房群体和无房群体，年龄大和年龄小的感觉差异会很大，怎么判断房地产的泡沫呢？一个是房价收入比，另一个是金融杠杆的应用，第一个很好理解，获得同等居住条件需要付出的平均劳动时间更长，比值越大意味着泡沫越大。第二个则是宏观杠杆率，尤其是居民杠杆率的应用，资产价格支撑如果超过其承担者收入太多，还要继续涨价，必然需要债务的支撑，债务支撑占比越高，资产泡沫越大，居民部门的杠杆率从18%涨到现在的60%以上仅仅用了十几年，资产价格是靠居民越来越高的举债支撑起来的，从这个角度来看泡沫绝对小不了。
那么什么是涨价去库存呢？就是用居民的负债率置换过剩房地产产能，以及地方土地财政收入的过程，居民收入变化不大时，原则上不会出现涨价来消化掉过剩的产能，就只能靠债务弥补了这部分缺口。方法则是15年的大规模降息（短期125bp）、地方的限购政策以及货币化棚改，一方面积累的天量的热钱，另一方面积累的大量的需求，各地又非常合时宜的在15年底和16年逐步放开限购，一时间大量的热钱、需求涌入市场，造就了万人抢房的盛世景象，预期又带动投资需求的进一步增加，债务积累更快，同理泡沫也就越大。所以涨价去库存是居民负债、价格上涨接盘过剩房子产能的过程。
2）去杠杆
居民杠杆率过高会带来什么影响？消费不足是慢性起作用的，最终可能跌入通缩螺旋，此外，居民杠杆过高抗风险能力下降，逐渐诱发明斯基时刻风险（当然我国居民韧性很强，谁都说不准杠杆率到多少会顶不住），毕竟房贷是二三十年内还清，有人说通胀会消灭债务，前提是你工资涨幅高于通胀，一个人的消费是另一个人的收入，肉眼可见的消费萎靡大趋势下，收入预期未必会跑赢通张。这就有了另外一个政策的补救方案-去杠杆。
去杠杆，顾名思义，降低宏观杠杆率，以降低资产泡沫和明斯基时刻的风险。去杠杆的核心是限制信贷的扩张速度，也就是货币供应的速度。从数据上来看，16年涨价去库存之后，迅速收紧货币供应到10%以下，偏紧的时候可以到8%左右，旁氏信贷玩的就是借新还旧，水龙头收紧结果是大量的旁氏信贷暴雷，P2P只是其中之一，未兑付金额至今仍有大几千亿。
此外还有另外一个重要的问题，就是去杠杆时期虽然总的宏观杠杆得到有效控制，但结果是居民部门的杠杆置换了企业部门的杠杆，居民部门的杠杆在去杠杆周期还在涨，其实还是一种去杠杆周期的去库存，用居民杠杆出清了工业和消费品的部分产能，长期消费问题并没有从本质上得到解决。
3）成本逐渐显现，不涉及问题核心的政策调控逐渐失效
经济体是一个生产和消耗缺一不可的机器，之前一味的用居民杠杆换取短期的产能出清，只会给未来留下更大的隐患，尤其是疫情把这个“未来成本”提前了好几年，打破了以往出口、居民收入、债务以及消费之间的脆弱平衡，以前的不涉及核心问题的政策调控失效了。
首先是扩张性货币政策刺激经济已经失效，很多人还认为经济下行时政策一定会放水来救，这在逻辑上是讲不通的。其一，现在的经济下行加速就是以前超发货币的副作用显现的结果，消费疲软就是在还前十几年超发货币的债，想用汽油灭火结果是火只会烧的更旺。其二，15年的大规模扩张性货币政策结合16年的涨价去库存未能拉起经济增长，那可是125bp的短期降息政策，如此天量的放水都不能拉起经济，现在想要进一步刺激经济，利率空间根本不够用。
这部分的结论是：想要放水在经济下行中刺激经济的前提是放水还有效果，如果没有效果，何谈放水来刺激经济，这是基本的逻辑。往核心问题说，放水得有人负债来接，居民负债已经超过福利更好利率更低的多数发达经济体，消费已经捉襟见肘，靠居民继续吃下天量放水产生的债务，怕是不现实。
也就是说现阶段，靠放水、靠限购限售，靠喊扩大内需的口号来刺激经济都没用了，只有让居民部门杠杆率降下去，最差不能让继续上升，同时逐渐清除新的三座大山对消费的阻碍，即房价、教育、医疗的压力才有可能转出明斯基时刻的螺旋。不要和发达经济体比烂，因为发达国家现阶段有问题还可以转嫁到部分发展中经济体，甚至其他发达国家身上，最近的法国英美利益冲突问题，韩国日本承接美债问题，都是风险转移，再不济可以拉上全球经济垫背。而我们经济暂时没有这个能力，内部高负债高利率的前提下如果继续放水，只能内部居民消化，即便出现明斯基时刻，别人也只会嘲笑着吃掉你的尸体，
4）房地产四方利益现状分析
房地产所能创造的额外财富增量很少，实际上是一个财富再分配的平台，财富来源是居民的几代的储蓄和未来二三十年的负债，涉及到的既得利益者分别为土地财政收入、银行等金融机构资金成本、房企以及投资者。
1、先说金融机构，近十几年货币供应增量近200万亿，相比于07年的余额也不过40多万亿，增量就是接近五倍，这些钱都要通过金融体系的信贷关系创造出来，利差就足以养肥整个金融体系，当然各种各样的金融创新也是层出不穷，很多企业看起来是做其他行业的，实际上盈利主要来源于资本运作和金融创新，大的比如蚂蚁金服，小的比如蛋壳公寓，中的如千千万万的P2P平台，你说他们是互联网公司还是金融公司呢？扩张性货币政策时期，和金融沾上关系，渗出来的红利都能养肥一大票人。
但现在整个金融体系的趋势是防风险，大家都知道借出去钱容易，收回来贷款和利息难，收不回来的资产也只能是纸上财富，比如最近的恒大11%甚至25%的理财，大规模的违约就是系统性的金融风险。央行自上而下的规范密集推出，首当其冲的是房地产行业的信贷，一方面针对房企的三条信贷红线，另一方面针对房贷的存量红线，有些地方甚至停止了二手房的贷款。有利息差银行不想赚吗？当年全球金融危机时很多金融机构就是没能把持住，最终导致了大规模的破产清算。预期收益=预期利差-风险，金融机构不会光看利差，还会考虑未来的房地产为锚的风险，房地产信贷支撑的逻辑是未来人借更多的钱支撑四个既得利益者的收益，问题是居民还能举多少债而不违约呢？
所以四个利益中的银行自断一条盈利的大腿，悄悄建起了未来抵御风险的围墙，平均首付10%的时候风险是银行的，参考美国的次贷危机。而平均首付比例超过50%的时候，风险就在购房者头上了，即便腰斩，银行也可以将风险降到最低。再来一次涨价去库存，四个既得利益者最先跳反的一定是银行，上一次风险转移到居民头上，居民忍一忍还能还得起贷款，无非就是少消费一些，再涨价去库存转移一次，个人纷纷申请破产，风险首当其冲的就是银行。
2、再说房企，这几天房企的股价跌的惨不忍睹，但这只是表象，真正的问题是16年政策通过涨价去库存之后各房企的决策。有的堵上了窟窿，出清了产能，降低了负债，代表就是万科，以及后来断臂求生的万达，有的则变本加厉，认为有利可图，进一步扩张杠杆，全国拿地，涨价去库存反而带来了更大规模的库存，想想也是令人唏嘘。18年写文章的时候，本人的一个观点就是信贷收紧，企业就应该相应的收缩扩张速度，投资者也需要相应放低收益预期，注重风险。当然当时看来17年之后选择扩张的房企们迅速抢占房企的头部名额，而收缩扩张的迅速跌出头部，当时看来与本人的结论相悖。
但现在看来，选择收敛的万科、被动收敛的万达等房企，在房企信贷三条红线之后，处境要好的多。而在涨价去库存之后信贷扩张占领头部的房企，纷纷陷入资金流问题，恒大只是一个代表，其他高负债的房企目测也会纷纷陷入流动性危机，其旗下的理财产品要慎之又慎。毕竟你的收益是建立在有人承担的基础上，现在政策大概率不想继续往居民头上加杆杆，又不允许企业加杆杆借新还旧，你的10%承诺收益从哪里来呢？房地产的四个既得利益群体的第二个房企，在16年涨价去库存之后还继续扩张的逐渐都要陷入现金流危机，断臂求生可能是最好的结果，资不抵债和违约将成为常态。
3、投资者，以前房地产的债务支撑模式下，是上层布局、中层造势以及下层接盘来维持基本运作，就是想让下层不断负债维持中上层的收益。现阶段最明显的特征是上层不想玩了，都着急想要落袋为安，房企股东纷纷套现离场，有的甚至想跑路国外。最大的原因是政策不想让下层接盘，进而引发极高的社会成本和明斯基时刻风险，当时造势的中层投资者成了击鼓传花的最后一棒，中层造势群体高举政策一定会大放水的大旗，对着上层布局群体高喊意欲死战到底，然而上层却落袋为安的提桶跑路了，何等的悲哀。
要说政策影响，最大的莫过于压低二手房的流通率，让房子有价无市，比如各地的纷纷推出的二手房指导价机制，二手房的贷款限制等等，击鼓传花的游戏不在乎中间价格有多高，关键是要揣在口袋，比如潘石屹以低于市场很多的价格出售核心资产，就是想把钱揣在兜底，纸上财富终究是不可靠的， 随着逐渐的二手房流通限制越来越多，能变现的占比也会越来越少，纸上财富还是以数字存储对于现阶段的楼市最为安全，各地方现在不止规定了上涨的限制，更重要的是悄悄加入了下跌的限制，就是政策在防止大规模抛售引发的踩踏行为，没有交易标价再高也是房子。这是房地产相关利益群体的第三个投资者现在要面临的问题，以及未来将要面临的问题。
4、土地财政，最难剥离的也是分配最高的就是土地财政，是地方通过房子施加给购房群体的隐性税收，如何在不进一步增加居民负债的情况下还要保证地方的财政收入，是一个看似无解的问题。但也有短期缓和的办法，就是吃二手房的需求，把刚需尽快可能的赶到新房的潜在购买群体中，相应的二手房的变现只会越来越难，至于吃多久，个人观点是吃一年是一年，在此期间如果能找到其他财政收入的补偿最好，比如针对高收入群体的税（追讨，不是劫富济贫）审查只会越来越严，其次，房地产税、遗产税等预计会在土地财政被动下降之后纷纷推出。
总结起来，房地产泡沫的运作的基本模式是居民负债率置换四方的收益，现在居民负债潜力越来越小，收入、债务、消费的微弱平衡越来越难以维系，再靠一些取巧的政策基本不会再起作用，越来越难啃的骨头都已经在路上了。四方利益中，银行自断一条盈利的大腿，努力建围墙应对未来的不确定金融风险。房企纷纷陷入流动资金危机，批量破产已经在路上。投资者尽可能的被关在锅里降低变现的可能，把更多的需求推向新房。土地财政想办法找到其他的补偿以降低对土地财政的依赖，比如高收入群体的税收，未来土地收不上来税的时候可能的房地产税、遗产税等等。房地产未来去杠杆的路已经非常明确，政策也不想穷人举债接盘引发明斯基时刻风险，这就是该问题的大背景，去杠杆都是痛苦的，自然有人要割肉，有人要成为成本，没有牺牲品那就不叫去杠杆。
最后，读者还是要看清大环境，鼓吹放水的人估计和洗白恒大的人很可能已经意识到自己成为了击鼓传花的最后一棒，拉更多的人下水才能给自己博得一线生机，到时候他们提前兑付变现了，谁来站最后一岗呢？
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