2020适合买房吗？

回答较长，嫌麻烦的可以直接到最后看结论
房价是商品，那就应该满足交易的基本规律，房价上涨对应的是货币购买力在房子支出上的下降，也是一种货币现象！要预测房价就需要理解货币现象，尤其是在政策主导的经济体中，必然要从政策相对容易调控的利率切入，稳不稳房价不在表述是否要稳房价，而在实际的货币政策调控中。
利率，宏观经济学中重要的指标之一，反应市场盈利能力和潜力，利率的变动反应经济周期的阶段，同时也是经济政策最直接、最快速、最喜欢的调控手段，利率的调控影响货币供应量、债务规模、偿债能力、经济潜力，储蓄收益、资产价格、通货膨胀等等。宏观经济学的研究中，利率总是占据重要的章节，通过利率的预测分析市场经济势头、投资机遇、盈利能力以及潜在风险。利率的变动影响着每个人的财富，读懂利率变动及预测利率趋势对于管理家庭财富至关重要，财富越多，影响越大，因为需要提前知道何时把资产变成货币，以及何时把货币转成资产。
1、市场名义利率
如果你向一个经济学者提出：货币超发后会降低利率，他一定会投来鄙视外行的眼光，我们来看看为什么？大家不要嫌弃公式表达，人类文明的进步很多都依赖于规律以公式形式展现，费雪效应，i=r+pi；i是名义利率，r是实际利率（取决经济状况），pi是通货膨胀率，也就是说你能得到的市场利率是名义利率，是实际利率和通货膨胀的总和。货币超发短期内造成货币大于需求，导致短期内名义利率下滑，但随着时间的推移，实际利率取决于市场收益情况，在实际利率短期内变化不大的情况下，通胀会提高名义利率。也就是得到一个读者潜意识比较反常的结论，货币超发之后一段时间名义利率会上升，而很多经济体样本都证明了货币超发时名义利率会高于货币超发前，但为什么大众会觉得货币超发后自己的货币存储利率变低了呢？
2、利率的变化中蕴藏着财富
那么问题出在哪里，为什么会得到与常识相反的结论呢？这里就要引入基准利率这个概念，此利率非彼利率，名义利率表示的是当前市场行情下你的货币能挣多少钱，但基准利率告诉你存银行只能挣多少钱。举个最简单的例子，余额宝及很多非庞氏融资的理财机构的利率在16年以前极高，并且没有出现兑付和亏损现象，身边做生意的基本都会赚钱，这是由于超发货币意味着名义利率的上升，投资收益机会增加，之前在很多文章中提到过，16年以前理财能接受的安全线8%以上（投资15%理财也没有出现过违约现象），也就是说你的钱在货币超发下没有买房，但在安全线以内的投资也可以做到每9年财富翻一倍，但今年只能接受5%以内。关键是基准利率告诉你，你把钱存银行只能得到参考基准利率的利息，这前几年很多企业和个人都在干的事情是把银行的钱低利率贷出来，不需要投入生产，放在第三方机构理财，净吃利息差，这叫空手套白狼。但读过以往文章的读者都知道，财富不会凭空产生和凭空消失，基准利率强行降低贷款参考利率其实是把本该储户获得的高利率机会分给了贷款者，并且所有储户还要承担货币超发的通货膨胀。
3、决策中的收益
读者应该如何在每次政策进行财富分配时不要处于劣势的一方呢，并非让大家去投机，只是守住自身该有的财富，就需要读懂上面的图，其实读者会发现很多所谓的号称引领创造千万房产的，都不过是上图中的一个降息周期罢了，各地存在差异，但基本大方向满足上图中的基准利率降息周期，并且满足，降息幅度越大，资产价格暴涨越剧烈，换句话来说，当短期剧烈的降息出现，也就是房地产的购入之时，重要的是，降息到市场资产价格响应越有几个月到半年的响应期。什么时候该持有货币，什么时候该持有投资品和负债都在上图中，并且不难读懂，这里就不多做讨论了，大众更关心的是19-20年的降息周期，由于银行参考的贷款利率由基准利率换成LPR利率，这两者是不同的，降息所带来的影响也会有些许的偏差，这个讨论放在最后面
4、利率中潜藏的风险先回到风险上，利率下调能短时间内使得所有人都挣钱了，经济一片向好，那为什么不能直接下调到0或者负数（当然也有国家这么干，往往意味着经济的衰退），降低银行放贷利息一方面打压了存款，另一方面鼓励了负债，繁荣是由大量负债的货币支撑的，举个简单的例子，张三造出的100个商品，市场只能负担80个，要让市场负担的更多，张三就需要降价出售，也就意味着亏损，当然还有一种办法是鼓励市场借钱，人人有钱消费，市场可以负担200个，这样张三不仅没有亏欠，而且还多赚了很多。这种玩法有个极限，就是借钱的人（往往是中下层）一旦不能继续加杠杆，繁荣市场表现出由原来每年消耗80个到现在的200个甚至更多的需求便会清退，很多人挣来的钱用来偿还此前所欠下的债，甚至有些人连利息都偿还不起，而这种由于债务支撑的繁荣便会崩塌，对应的是明斯基时刻，潜在风险就对应图中加息和长期扩张性货币政策使用后但又不进一步降低利率的阶段，这个区间一定意味着资产泡沫的市场自发清算，资产价格基本在这个阶段不是阴跌就是横盘（还是在很多维护房价稳定的政策维持下表现出不跌）。
为了不让这种债务支撑的繁荣崩盘，只有继续的输血，而方法便是进一步的降低债务持有成本，也就是降低利息，降息只能维持现状，那么什么如何判断潜在风险和出手的时机呢？当然是利息不变或者上升的时候，为了更清楚的说明这个问题，就需要用到以前经常用到两幅图（本段上和本段下两幅图），利率变动的图标记出一个加息周期，一个持续近四年的利率不变期，意味着市场上的通胀预期下降，名义利率不会太高，投资预期收益的下降，经过下图M2和GDP增速对比，货币供应量与GDP增速靠近时对应的是通胀预期的下降，资本价格不会出现过快上涨（资本较货币保本收益的对比），而且期间有各种短期货币政策和地方政策引入来保持这种资产价格不出现下跌，这两个时间段不适合资本的购入，尤其是17年至今，不动产价格虽然没有下跌（投资上来看，不跌也是跌），但其变现能力在冰封楼市下急速下降，变现周期长亦意味着资产价值的下跌，即使后续有降息，也会给读者做投资的决策的时间足够长，比如2012年、2015年，房价总是降息几个月至半年以上的时间才会爆发。

5、2020年的降息周期
持续了接近四年的利率不变政策，终于在2019年8月以不同的形式松动了，那就是lpr利率部分代替基准利率作为银行的贷款利率参考（注意这里是部分参考，基准利率没有完全失效），至2020年1月1日以后全面替代基准利率作为新增贷款的参考，并且开始了新一轮的降息周期，2019年8月五年期的lpr利率从4.9下降到4.85，同年11月份降低到4.8，至本月的20日降低为4.75，进入降息周期是必然的，但读者要不要担心资产价格在本次降息中上涨呢？毕竟各种媒体出发点不同，你能看到他们的结论各不相同。个人的观点是只有数据值得信赖，我们对比近十年降息周期内的幅度，08年降息开始于9月结束于12月，不到四个月六次降息幅度达到189个基点，12年的降息开始于6月结束于7月，一个月内两次降息50个基点，涨价去库存之前15年的降息开始于3月结束于10月，半年内六次降息125个基点，我们再来看看本次降息，迄今为止，半年内三次降息加起来15个基点，和以往的不同点在于：1）考虑到降息的边际效应，越往后货币政策刺激效果越差；2）LPR对应的是市场利率（而非一刀切的基准利率政策），报价与市场名义利率挂钩，根据费雪效应，超发货币长期会导致名义利率的上升，反过来加重债务危机，这其实也是对央行的一种约束，想要超发货币又要考虑对市场利率的长期影响。暂时能得到的结论是如此小规模的降息仅仅能够维持资产价格现阶段不出现下跌，进而避免引发系统性金融风险，其实你从政策的用词就可以读出来，坚决维持稳健货币政策，但要保持适当的流动性，前一句说不能搞大规模的扩张性货币政策，后一句说的是维持住不能出现大的危机，尤其是黑天鹅出现时，降息降成本似乎成了必然的选择，因为以前的扩张性货币政策透支了未来的潜在政策调节多样性。
借用网上一句话给出未来经济体发展的趋势：“2019年是过去十年最差的一年，也是未来十年最好的一年”。债务积累和刺激性货币政策在转变成稳健货币政策下必然面临出清和各种潜在风险，长期扩张性货币政策使用后的副作用，使得经济体应对各类黑天鹅能力下降，一遇到黑天鹅能做的就只有降息放水，但这种降息又不足以支撑再来一次资产价格暴涨，除非一个降息周期能达成100个基点以上的降息幅度，否则一定是杯水车薪的维持政策，而这种情况发生还需要加一个前提条件，重新启用基准利率政策用储蓄-负债剪刀差来转移财富以刺激信贷，而非反应市场利率的lpr利率作为贷款参考。
结论：1、2020年从大趋势来看是经济的继续下行（尤其是在黑天鹅事件发生后），前十年三次扩张性货币政策使得房地产价格虚高，市场投机热情下降结合经济下行，对应房地产泡沫逐渐出清，房价对于新房大概率是横盘状态（不涨对于投资来说就是跌），二手房阴跌且变现能力继续降低，不能变现的资产就是一套房子而非其标定的价格，投资的房子将逐渐演变成不良资产，关键是最后在谁手上，08年美国金融危机时金融机构处理大量的不良资产导致其资不抵债而破产，美国把利率下调到接近零都没有阻止债务支撑（明斯基）的泡沫市场自发出清。政策肯定不希望金融机构出问题进而引经常提到的系统性金融风险，最好的方法便是继续放在投资者手中，和美国不同的是，我们的首付都在30%以上，只要不跌破30%，投资者（多不止一套房首付更高）不会把房子丢给银行。
2、唯一的变量-利率调控，债务支撑的经济繁荣最大的问题便是债务规模太大，逐渐的人们挣得钱没有用于消费（消费等于别人的收入），而是还债，那么当社会负债率接近300%，居民负债率从08年的15%上升到55%（很多国家可能需要几十年甚至上百年）的时候，利息是多少就尤为重要了！一个基点的下降对于利息的偿还都是举足轻重的，不降息结合经济下行违约就会增加，所以降息是接下来的大概率事件，但注意这里小规模的降息是去降低债务压力，是维持政策而非刺激政策，得到的结论便是：小规模的降息不会刺激房价上涨，只有短期百个基点的降息刺激才可能使得房价上涨，但在如此高的负债率下估计只有临近崩盘才可能出现短期内上百个基点的降息，那么未来几年房价大概率是横盘（多指新房）阴跌（多指二手房）趋势。
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货币金融学（第十一版）（经济科学译丛）
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