中国的房价会怎么收场？

终于更新完了！
本篇将从历史背景、房地产的定位以及现在采取的宏观措施，去尝试性的预测我国房地产未来的趋势，以及可能的收场方式。
1、一切以经济增长为核心的历史背景
我们经济体的一大特点是有规划的实现各项经济指标，而自改开以来，中间有很多宏观经济的大改革，但一直不变的是以经济增长为核心，我国2000年以后经济的高增长分两个阶段，01年加入WTO，仰仗完整的工业化体系和世界上性价比最高的、且年轻人普遍受过基础教育的廉价劳动力，一举成为世界工厂，整个经济体的运作模式也特别像一个工厂，外贸享受着最高的政策优待，从发达国家引入资金、技术、核心器件，从欠发达国家进口能源、矿产等生产原材料，在国内进行生产及组装，将大量的廉价商品输入到欧洲美国等主要经济体。核心指标没变，一直都是经济增速，这时广大农村劳动力下至初中毕业的学生、上至四五十岁的中老年群体都加入了外出务工行列，本人所在的农村也是这个时间段开始大量外出务工，以至于现在村里很少看到青壮年。
各个省份、城市之间也存在竞争关系，往往发展指标都是GDP，比如今年已经有6个城市GDP破万亿，当核心指标单一化了以后，也会出现一些问题，就比如前几年不少省份自报数据虚高，有时候这种GDP注水规模是非常庞大的，当税改以后，吹牛开始要缴税的时候，自发挤水分就变得那么的合理。回归正题，当经济增速对外贸依赖程度过高时，一旦国际经济环境有变，本国的经济增速就会受到很大程度的影响，表现方式就是产能过剩，历史告诉我们产能过剩的威力是非常巨大的，严重时可以引发经济危机，世界工厂的另外一个特点，我们一直在赚国际需求的钱，就相当于很多家庭参与产出但不参与消费，结果就是储蓄率极高，好处是抗风险能力较强，但也有问题，国际需求端萎靡时，居民愿不愿意拿钱来消费？这时就有了家电三下乡，也有了各类的扩大内需政策，意在全球金融危机时由国内居民消化本该销往世界的过剩产能，估计是这些产能的出清不足以应对经济增速的下滑，一个明显的迹象就是08年GDP的下降，就与经济增长的核心指标相矛盾，这就有了另外一个更宏伟的计划，那就是扩张性货币政策，大基建只是其中一个印钞的锚而已，房地产借势开始其历史使命。
2、房地产的使命和定位
截止08年金融危机前夕，我国居民的负债率仅仅只有17.9%，远低于其他主要经济体，更是低于次贷危机时期的美国95.7%，一个经济体创造多上商品，意味着其居民可以消耗同等价值的商品，居民没有消耗当然是一部分以储蓄形式存在，主要来源于我国居民真正过上好日子也不过是几十年的事情，防风险意识极强，加上社会福利制度当时也是处于建立时期，至今仍没有特别完善，直接的扩大内需是很难实现的，但经济增速又不能不搞，怎么能让居民自发的把储蓄拿出来就是一门学问，而房地产则是最重要的工具，房地产的两个重要使命：
1）挖掘居民储蓄以促进货币流通
一个人的支出等于另一个人的收入，这是经济活动中最基本的等式，扩大内需并不能激发人们的消费欲望，除非从没有社会经验的年轻人下手，鼓励他们透支信贷，这时创造一个大众都喜欢的商品就极为关键，工业化带动城镇化，人们更多的放弃种地加入工业制造劳动中，经济增速好的城市房子需求自然会增加，但对于刺激经济增速来说还是慢，发达国家几乎都经历过一个人为制造资产泡沫的经验，我们摸石头过河自然也会效仿，那就是放开信贷水龙头，开启大规模的扩张性货币政策。
根据货币供应与市场商品总量的关系，当大规模印钞的时候，居民手里的储蓄自然而然的就被稀释了，你不愿意花钱，总有人愿意借钱花或者投资，购买力的转移就是通过利率调控实现的，原本市场有100块，现在再供给100块，商品数量不变的情况下就会涨价，如何实现超发货币呢？鼓励各个部门借钱，大家为什么愿意借钱，降息红利，原本7%的利率现在5%，省的就是赚的，借的钱越多，市场货币供应增速越高，商品价格涨得越快，相应的居民储蓄的购买力也就稀释的越快，从2008年至今，货币供应量翻了5倍还多，GDP增速与M2增速的背离越大，居民购买力稀释自然会很快。
但工业产能与投资类商品在货币超发时各自对居民支出的吸引力是完全不同的，导致的结果是工业产能价格并没有增加太多，反而因为科技的进步而性价比越来越高，那么钱更多的会去投资品，股市从结果来看作为蓄水池的作用在我国非常失败，那么钱只能去大众都能接触到的楼市，吃喝舍不得，但子女买房却愿意倾其所有，购买工业产能舍不得，但投资房地产甚至愿意去借高息P2P，这就是现实。结果是居民不仅花掉了储蓄，还加了极高的杠杆，美国居民杠杆率从20%到50%用了40年，我们短短几年就完成了，即便如此，依然有大量的人对房地产投资趋之若鹜，不断加码房地产投资，我国居民部门的负债率已经碾压大部分主要经济体和发达国家，杠杆都是有利息的，有着发达国家的杠杆率，却有着发展中国家的高利率水平，社会福利如果还不能和发达国家相比，居民的处境会非常尴尬，会发现科技越发展，经济越进步，反而压力越来越大，高杠杆的另一个问题就是抗风险能力下降。但不管如何，房地产挖掘居民储蓄这个使命超额完成，刺激的钱的流通和经济的增长。
2）各地方办大事的前提是集中资源
我们经常听到的是各地方宣称集中力量办大事，有没有想过集中的资源从哪里来？我们经济体的另一个优势就是宏观资源配置的能力，前提是得有资源，财富可不会凭空创造，房地产的另外一大历史使命就是地方的融资平台，房地产的增值最大头只去了两个方向，其一是上文中负责放水的银行中债务的利息，另一个则是地方财政收入，开发商之类的赚的都是小钱，往往还需要承担很大的高负债压力和高周转率需求，当然公共收入往往用于公共支出，以合肥为例，大家光听说合肥市的各类风险投资和补贴科技企业，但这些钱的来源很大一部分是卖地，甚至在16年房价涨幅领跑全球，土地相关收入占地方财政收入的一半以上。不同的是，有理想的城市会把土地转让金用在科技创新补贴，城市建设和公共福利上，所谓的取之于民用之于民，相反有些城市则更喜欢用在关公像、水司楼这样的大工程，城市的钱用在哪里决定了其未来的发展。
在地方财政吸收居民储蓄的角度来看，房地产也出色的完成了这个任务，至于城市把钱花在刀刃上与否，那就不是房地产能左右的了，本人一直把土地转让金比作隐性税，投资的人为什么要抢着交呢？是因为房价一直涨，未来总会有人以更高的价格置换掉自己交的税以及投资收益。
3. 房地产的尾大不掉反噬核心指标-经济增速
用扩张性货币政策来挖掘内需定会出现一个趋势-贫富分化加剧，几乎可以应用到任何采取货币宽松刺激经济的国家，原理在于新发的货币并不会同等的流入到各个阶层，而是越来越大的比例进入到少部分人手中，一方面稀释了下层居民的储蓄购买力，薪资水平跟不上物价水平生活压力就会变大，另一方面，离金融体系近，谁会玩资本运作谁就能在大风口迅速的瓜分超发部分的货币，也就形成了所谓的站在风口上猪都能飞起来的特殊时期，市场热钱涌动时，只要不太背，投资收益都是非常高的，以至于P2P这样的高息吸储在扩张性货币政策下都可以发展到顶峰。
往深处说是贫富分化加速导致的社会问题，往潜了说是居民储蓄被挖掘一空，高负债率下消费能力缺失，以往全球化下这些产能可以通过出口消化掉，一旦国际市场需求波动，我国经济增速就会跟着受到冲击，最终还是要靠国内居民消耗掉产能，这就是大家都能看到的一个常态，经济增速一出问题，各类专家就会重提扩大内需。但房地产的尾大不掉就会反噬核心指标经济增速的问题就会显现，且不说居民有没有钱消费，即使有钱也不消费，因为过去十几年扩张性货币政策造就了房地产永远涨的信心，多投资一套房子也比去消化工业产能来的靠谱，此外房贷是几十年的事情，扩张性货币政策不仅挖掘了居民储蓄，还推高中下层居民的生活成本，但分配问题又导致流入这些居民的薪资报酬跟不上物价水平上涨，用通胀抵消利息对这个群体作用很小，房子透支了居民未来很长时间的消费能力，加上教育、医疗和风险保障，留给其他消费支出可以说是非常有限，没房的不敢消费攒钱买房，有房的还想再投资一套，谁都不愿意消费，这时商家也有对策，诱导没有储蓄的年轻人透支未来的劳动，但往往又通过金融算法施加极高的利息，用年轻人的未来换取现在的利润，资本逐利性展现的淋漓尽致，不乏有很多大佬披着科技的外衣，做的其实是针对特定群体发放小额贷款盈利之实，收益率远不是实体制造业能实现的。
现阶段的经济体增速遇到遇到一个非常现实的困境，近十几年积累的宏观负债率逐渐逼近甚至超过美国次贷危机时的水平，尤其是疫情的冲击下，不放水的话一定是债务危机，这也是过去一年GDP又一次出现与M2增速的大幅背离，但放水最终还是会进入到房地产，并不会刺激居民的消费能力，反而会继续加速居民的负债率增加，精英们甚至搞出了一个产业链，教别人如何从企业贷、消费贷、经营贷中低利率拿贷款来炒房，继续推高资产泡沫，投资总需要变现，他们拿着有利息的钱投资，赚钱的前提是刚需连带储蓄和借更多的钱来接盘，未来能不能变现、有多少人能高位变现是有风险的，所有环节赚钱的前提是艰难凑齐首付的刚需加杠杆接盘且能如期偿还未来的月供，与美国次贷危机的逻辑极其相似，这时风险不仅仅在炒房者身上，贷款从银行来，银行的存款又是储户的，也就是常说的关乎系统性金融风险，这时对房地产的处理就显得非常谨慎，比较像走钢丝。
4. 现在经济背景下对房地产的处理方式
现在面临的问题是，房子不能崩，也不能继续通过房地产增加经济泡沫和宏观负债，那么可以采取的措施并不多，现在只说调控期待，至于未来的结果也只能在没有黑天鹅的情况下讨论：
1）如何不让房价崩呢？
用限制供给量换价格，也就是常看到供给侧改革问题，土地和二手房限售，土地供应是很好理解的，我国香港就是活生生的模板，即使房价再高只要限制非常有限的居住用地的土地供应，开放商和政府也都算过账，土地供应多了价格就会下来，利润其实并不会随着土地供应而成比例的增加，仅从拍卖两方的利益来看，限制土地供应是现阶段可以采取的措施，即维持了房价不能崩，也把钱赚了，深圳这点就做的非常好，再怎么喊房住不炒，居住用地稀缺房价还是会奔着隔壁去了。此外，我们还有另外一个特殊，就是16年的涨价去库存，预售制下拿到房产证往往要晚一些，这些库存逐渐的进入到市场改变供需关系乃至于价格，供给端有很大的不确定性，一旦投资者上涨信心缺失，很难保障不出现大规模的抛售恐慌，所以必须对二手房的售卖施加限制，从购房到交房一个周期，从交房再到卖房再加一个周期，不少地方已经开始实施了，市场供应少了，价格也就保住了。正如我们上文所说，地方绝对不会愿意放弃土地转让金的隐性税收来源。
此外对大众的心理预期引导很重要，这时很多鼓吹房价永远涨的媒体存在就非常必要，如何在房住不炒的大环境下让大家觉得房子永远会像前十几年那样涨，现在舆论和大众的引导已经从电视媒体到了网络平台，房地产和地方土地财政是需要这么一批人替他们发声的，信心比黄金更重要，居民相信房价永远涨，需求端就会稳定，加上供给端的限制，结果房价就会真的上涨，解决问题的方法就是把上图的支点继续向左移动，用更少量的流动部分价格增长保证全社会资产总价值的安全，但也有风险的，流量存量比越低，风险也就越大，能高位套现的人也就越少，失去变现能力的资产意味着更多的房子注定是以纸上财富形式存在，至于过了5年限售期，那会人们惯性思维会不会改变只能留给未来去观察了。
2）不能继续通过房地产增加宏观负债率
居民有能力用更多的储蓄而非无限加杠杆买房，房价再高也不能说有泡沫，所谓的泡沫是相对的，如果人均收入都2万/月了，那么房价几万一平也不算过分，问题是大部分人凑首付中就有隐性杠杆，亲朋好友之间不计入宏观负债的统计，这才是第一阶段杠杆，第二阶段是刚需普遍采取的70%银行贷款的杠杆，必须要最终接盘者以更高的杠杆率来接盘，支撑各个环节的收益，比如地方财政、房企、银行等的收益。虽然中间分配者不尽相同，但走的就是美国次贷危机的路子，用一部分人的负债置换另一部分人的利益，当这个群体突然有一天承担不住债务压力而违约，违约是会传导的，你借亲朋的钱不还，他也可能借者银行的钱，一个人的违约将带动整个链条的违约，一群蝴蝶扇一扇翅膀很可能就是大的飓风，美国次贷危机只是黑天鹅，真正的灰犀牛则是全球宽松货币政策下的高负债率，我国的宏观负债率已经接近美国次贷危机时期的水平，虽然居民负债率还有差异，但也应该考虑到利率水平，我们居民有着比很多主要发达经济体更高的负债率，却承担着发展中国家的高利息，没有消费能力是很正常的。08年以前低负债率的时候是不愿意消化工业产能，当时的政策设计的难点就是如何挖掘内需，所以搞房地产不是初衷，而是刺激经济和挖掘内需的手段，现在不同了，房地产已经把居民储蓄掏空，搞内循环的前提是居民有钱消费，之后才是讨论经过各环节盘剥有多少能以薪资和其他分配形式（如社会福利）回归到居民手上，来支撑下一轮的消费。
回到房地产问题，降低了供应量以后，供需关系可以维持房价，前提是得有人来接盘，就有人要加杠杆，疫情已经用掉了17~19年三年期间积攒的去杠杆筹码，宏观负债率也达到历史顶峰的270%，所以政策设计的时候必然会对接盘者进行筛选，但也会出现一个问题，政策设计的越复杂，执行中漏洞也就越多，那么就从源头上对房地产可以产生的负债率施加限制，央行的房贷集中管理规范，给银行设置了房贷占比的红线，也是最近比较热的话题，各个银行也逐渐发生房贷额度耗尽放缓贷款发放的问题，不放贷你即便想极限加杠杆接盘也失去了机会，方法和维持房价不崩盘的微操类似，如下图，把杠杆的支点向右移以降低宏观负债的创造速度。央行的职责并不在于刚需都能不能加杠杆买房，而是整个经济体的系统性金融风险，及时给自己子女们商业银行降低风险，任何资产泡沫的结局几乎都是把大量的不良资产丢给银行处理，不能炒房赚了是大家的，亏了风险丢给银行处理。
现阶段的政策导向还是比较清晰的，一方面限制土地和二手房供应人为制造稀缺，维持房价为稳定甚至上涨，房地产还可以为地方财政愁钱贡献一份力量，成本则是投资者手里的房子变现周期增加，投资角度来看，变现周期越长的资产要求的收益率更高，风险也越大，谁知道五年后会是个什么情况，经济结构和人口结构五年虽然不长但也不短。另外一方面，通过设置银行房贷红线，从源头上限制房地产可能增加的系统性违约风险，买房可以，但不能过度依赖杠杆，对购房者进行严格筛选，银行和土地财政两大房地产红利分配者哪一个不希望你买房？只是房地产反噬经济增速的同时，还会给金融体系增加越来越多的风险，资产泡沫鲜有软着陆的，疫情已经用掉了持续3年的去杠杆筹码，未来再有国际和国内飞来的黑天鹅，在如此高宏观负债率下很难保证不会出现资产泡沫的硬着陆，房地产信用和抵押贷款占比过高的银行难逃一劫，这是在建围墙了，再说刚需能不能加杠杆买的起房本就不是央行的关注点，各家自扫门前雪。
5. 房地产未来可能的收场方式
房地产与我们经济体发展密切相关，正如前文所说，工业化带动城镇化，经济增长带动人们对居住环境提升的要求，薪资增长结合信贷宽松才能支撑起房价的暴涨，不谈经济发展预期的房地产预测是不可靠的，我们重点分析经济增长与居民收入增长的关系。
现在房地产贷款更多的是存量问题，也就是说在经济下行中如何保证月供的偿还，每家都有特殊情况，但总体的收入与经济增长是有联系的，现在遇到的瓶颈是经济增长未必带动居民收入的同比例增长，我国经济高速发展时间太长了，各个环节不可能不积攒大量的既得利益分配者，当高经济增长时，蛋糕总量在增加，这些人拿走的比例增加，劳动者虽然占比降低，但分到手的量不会减少，这是很多问题便不会显露出来。一旦经济增速停滞，利益集团往往不会根据经济下行而降低胃口，导致的结果有可能是蛋糕做大的速度跟不上利益集团分配需求，居民处理债务能力降低，消费下降，一个人的支出是另一个人的消费，几个螺旋下来高宏观负债率就会显露威力，届时小小的黑天鹅可能就会触发骨牌效应，该还债还债该破产破产，对于类似于美国和日本一样的泡沫硬着陆。
以往解决此问题，可以从两方面出发考虑，其一是经济增长，这条贯穿发展始终的核心指标，把蛋糕继续快速的做大，用高增长率掩盖分配问题，比如2000年以后加入WTO参与国际市场。其二是改变分配结构，这个是最难的，清算利益集团阻力往往非常大，核心问题就是如何让居民收入增加降低债务违约风险。现在的情况是，经济增长更加依赖国内消费，国际增长靠廉价劳动力支撑的中低端利润支撑增长已经非常困难，并且中低端制造业逐渐流出到东南亚，出清高污染低收益的中低端产业链是好事，前提是你得有其他替代的经济支撑，中低端流出、而高端产业链还没建立完成就是大问题，增长更加寄希望于内部消费，就是今年常被提到的内循环，而内循环的前提是改善分配问题，在经济结构转型之前，经济增速大概率只能吃存量财富。
抓住了核心问题，我们再去判断房地产未来的收场方式，1）分配问题得到改善，比如更多利好民生的福利，居民收入和福利增速大于房地产所创造的债务和利息黑洞扩张速度，那么相对来说就是一个去泡沫的过程，注意这里的房价上涨下跌绝对值是没有意义，只有与流入居民的财富对比才是关键，房价涨收入不涨那就是一个泡沫吹大的过程，而刺激收入增加则是期待实现软着陆，居民收入增加促进消费，消费增加在新分配体系下很大一部分又以薪资报酬等回归到居民手上，进入下一个消费环节，形成良性循环，房地产泡沫逐渐被时间所消化。2）第二种情况是利益集团难以撼动，经济增速依赖消费，但消费又依赖分配和流向居民部门的财富，设计的内循环中各个环节继续盘剥，居民消费的钱回不去，结果是居民负债的进一步增加，贫富分化继续加剧，这时想要刺激经济增长，就必须进一步扩大内需鼓励穷人借钱消费，但穷人借的钱消费以后只有很少部分又以薪资形式回归到穷人手里，即使再放水救市，也只会加剧宏观负债率，越放水越缺水的恶性循环，所有投资者的收益取决于后来者的接盘能力，当这个群体接近负债极限，就是我国版的次贷危机，资产泡沫很可能也会在一些小小黑天鹅事件中出现抛售恐慌而硬着陆。3）处于两种极端之间，通过各种微操将风险控制在债务危机爆发的临界点之前，比如时而利好民生，时而利好利益集团，面多了加水，水多了加面，这时的房地产结局就会很难预测，泡沫时而大时而小，只能寄希望于黑天鹅等小概率事件少发生一些，古话说得好，常在河边走哪有不湿鞋！
总算更新完成，文章较长约7500字，望耐心阅读，均为个人观点，内容仅供参考。
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