如何评价多地急发「限跌令」，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格战？

如果用几个词来总结近十几年的房地产经济，第一时间联想到的是：扩大内需，地方融资平台，刺激经济。扩大内需是国际需求市场波动较大时为了应对世界工厂级别产能过剩所采取的手段，起于2008年全球金融危机，这个口子一旦打开，很难再关闭上，房地产相关产业有几年甚至被称为经济增长的支柱。另外一个历史使命则是地方发展的融资平台，如何让大众心甘情愿的把钱拿出来支持地方发展，刺激消费和税收这套由于各种原因在我们经济体效率很低，此时塑造一个全民可参与的高增值投资品便起到了至关重要的作用，短短十几年便将居民负债率提升了3倍以上，进入房地产钱的分配中土地转让金是最大头，为地方发展提供了源源不断的几乎无成本融资，现在房地产面临什么样的宏观环境？以及未来对房地产的定位是什么? 文章4600字，阅读约10分钟。
1.房地产历史使命完成效果如何？
如果以地方融资和挖掘内需为主要评估指标，那么房地产很出色的完成了其历史使命，居民不仅心甘情愿的拿出储蓄和负债来投入房地产，也为各地方的大基建筹集了资源，当然有些地方用这些钱助力科技突破和经济结构转型的提前布局，经济机构转型也走在前面，而有些地方则选择把钱用在水司楼或者关公像这样的大工程上，所造成的结果是一方面有大量资金从房地产经济中来，但却并不能阻止部分地方债务黑洞的形成，钱并没有如期待的重新进入实体行业，房地产泡沫的金融属性吸取过量的居民消费能力，反过来挤压了实体经济的发展，以至于拖到经济结构转型已是箭在弦上，不得不发的时候，宏观政策不得不提前终止房地产的历史使命。
尤其是在钱上给与了严格的限制，如去年的房企融资三条红线，房企只是吃地方财政和金融体系剩下来的少部分利润，靠的就是高杠杆和高周转率，一旦融资受阻，游戏便玩不下去了，对房企来说是沉重的打击，另外如果有一天预售制终止，就是压死高负债高周转房企的最后一根稻草，房企用购房者的钱盖房，对于购房者其实是投资，非但不能享受到利息和分红，反而要承担房企跑路的风险，最近几年的烂尾项目中，很大一部分是16年涨价去库存的产物，当时最不缺的就是持币买房的人，风险往往会被忽略掉，以至于至今仍然没有正式的解决办法，被媒体宣传的是购房者自己筹资救房企，还被对方提出要求说钱太少，想一想也是极具讽刺意味。
2. 釜底抽薪的房地产贷款集中管理制度
本来都把过去一年重要的经济新闻总结完毕，在2020年的最后一天重磅推出了房贷集中管理制度，这也是给房地产的历史使命结束一个重要信号。首先得理解什么是房住不炒，房地产有两个重要的属性，居住属性和金融属性，“房住”说的是居住属性，“不炒”说的是金融投资属性，而描述居住属性占比的一个重要指标是租售比，我国各大城市的平均租售比在1~2%，金融属性有多高呢？国家特批的几个统建统租试点项目，即使便宜拿地，开发商自建又可以降低中间成本，即便如此想要20年回本定价时也要比市场价高不少，加上装修和折旧，试点几乎没有成功实现盈利的，说明房地产的居住属性根本不足以支撑其价格，更多的是涨价带动的投资热情，这才有了“房住不炒”的基本政策。
当房地产充当扩大内需、地方融资平台可以刺激经济增长的时候，那么政策往往是打左转向灯往后转，一方面积极表态要控制房地产泡沫，另一方面大规模降息和增加货币供应量，市场热钱越多，房地产投资这把火烧的越旺，金融机构不断的给房地产方向定向放水，这时的所谓调控政策更像是有目的去“抱薪救火”，结果是薪不尽火不灭！而根据GDP与房地产暴涨周期来看，16年即使实行涨价去库存，房地产交易规模和房价都大幅上升，GDP并没有表现出明显的回暖，说明房地产已经无法承担刺激经济的历史使命了，从17年去杠杆已经展现出放弃房地产的趋势，只是地方财政还不舍得放弃，金融机构也不想放弃躺着赚钱的机会，以至于中央政策在逐渐试探尺寸，一次比一次更加接近调控的核心，都以为2020年疫情下央行会向过去十几年一样开启大规模的降息和扩张性货币政策，结果只是象征性的降息15bp。
房地产贷款集中管理制度严格规定银行的房贷占比，如果严格执行，相当于从源头限制了房地产泡沫的扩大，那么对房地产泡沫继续壮大绝对可以说釜底抽薪，房住不炒中的金融属性必须由金融手段来限制，通胀无论何时何地都是一种货币现象，而很多情况下房地产泡沫也是一种货币现象，这里也要强调下房价涨未必都是泡沫，比如平均薪资上涨2倍而房价上涨1倍，并不是一个泡沫形成的过程，相反则是泡沫的壮大。当给市场供应过量的货币时，钱要寻求保值和增值，就会推高特定资产的价格，比如美国日本的股市楼市，我国股市不怎么争气，不能起到吸收热钱的作用，最终大量的货币流向了楼市。
重温以前文章的一个点，钱不是印出来的，而是央行、商行、贷款人通过信贷创造出来的，你从银行贷款买房，就是一个参与货币创造的过程，你贷出来的款花掉进入了别人的账户，又变成了储蓄，另外一群人又有了购买力，所以说货币超发并不是央行一个人能完成的，当年大批举债炒房抄地皮的人群都在参与其中，央行要做的只是短期内快速下调利率，释放利息红利，那么市场举债的热情就会增加，市场热钱越多，房地产价格涨得越快，房地产价格涨得越快，商业银行就会更肆无忌惮的通过房地产抵押和信用贷款的下发，因为即使贷款人违约，房子一直涨买掉也足够偿还银行贷款，一旦开启就很难停下来，最终美国身先士卒，次贷危机中将大量房地产相关的不良资产丢给金融机构处理，最终酿成了金融危机。
利益如何划分，地方融资来进行货币化安置（现在不允许了），土地转让金总会以更高的价格收回成本，这里得利的是拆迁户和地方政府，当然地方政府会以公共支出的形式把这些钱花出去，好的城市当地居民会因此而获得公共福利，比如更好的教育和医疗资源，此外政策让“拆”字在货币化安置的几年是财富的象征，而这几年更多的是纸上财富的房子。开放商也需要银行贷款来获得资金来拍地，拍到以后以此作为抵押物又申请贷款，每一步都涉及到货币的创造，几乎所有的房地产开发商都是高杠杆运作，高杠杆也就意味着要高周转率，建的越快，回钱越快，利率成本越低，但过去十几年开发商还是有的赚，尤其是16年涨价去库存的时候，万人抢房，又要验资，看样板房还要掏钱等等，现在本人去看房，有一段时间买房的人甚至比看房的人多，还要通过一些“活动”来积攒人气。最后一个货币创造过程就是贷款买房的人，棚改货币化安置的人不亏，地方借钱但有土地转让金也不亏，开放商即使高负债率以前也很少亏损，不可能四个人打麻将都赚钱，那么一定是有人用储蓄和贷款承担了一个链条上所有人的收益，那就是最终买房的人，思考很多经济问题都要看到其中的成本，也和美国的次贷危机核心如此相似，只是缺少了资产证券化的金融创新。
不管最终利息成本谁承担，各个环节都创造了大量的货币供应，一个惊人的数据，从2008年初房地产爆发式增长，当时广义货币供应量M2仅仅只有40万亿，截止2020年11月，已经飙升至217万亿，翻了5倍还多，且没有看到明显的减速痕迹，股市更像是一个财富在分配的平台，仔细分析其成本，中间各个环节的收益又落在普通投资者头上，长期如此做不到吸收过剩热钱的能力，钱最终只能去房地产，这里就解释了开头用的那句话：通胀无论何时何地都是一种货币现象，而很多情况下地产泡沫也是一种货币现象。
釜底抽薪的做法就是限制房地产相关方向的贷款占比。举一个不太恰当的例子，市场上有100套房子，消化的热钱有1个亿，那么每套平均就是100万，但如果通过贷款再向市场供应1个亿用来买房子，社会财富没有变化，但房价增加了，同时债务水平也增加了，我国宏观负债率迅速攀升也与房地产涨价周期密切相关。考虑到利息成本，可能会进一步蚕食市场仅有的流动性，不想流动性出问题，就得继续输血陷入恶性循环，钱还是去不了真正创造财富的方向，限制了商业银行房地产贷款的比例，就相当于从根源上关闭的能直接继续吹大泡沫的水龙头。究其原因是房地产已经完成了其扩大内需和为地方融资来刺激经济增长的历史使命，不能刺激经济反而挤压实体的时候，也就是其寿终正寝之时。
3. 土地财政放缓之后，地方寻求稳定税源
最近另一个房地产相关的事件是云南明确了个人房屋出租的所要承担的税，其实这个税种不是现在才有的，根据｛财税[2008]24号 ｝和｛国税函[2009]639号｝，按相关规则来收取个人房屋出租所得税，出台政策的时候大规模棚改和货币化安置才刚刚开始，至于各地当时出文以后不严格执行，我们只能猜测，或许真的为房东和租客考虑，减轻税务负担，但也是慷他人之慨，或许是体量相比于土地转让金过少，严格征收还会影响投资热情。
究其原因，很可能是不少地方的土地财政运转不开了，不得不开始把这些以前看不上的税纳入进去，从货币流向来看，土地转让金也是一种地方施加的隐性税，谁买的多，谁交的税就越多，而房东靠1~2%的租售比是很难转移到租客头上，大部分还是寄希望于以后别人以更高的价格置换掉自己，所谓的炒房你很少听说是奔着租金去的，而是靠增值。对地方来说，这个“隐性税”如果靠不住，原因在上文中也分析过了，房地产一旦不能用来刺激经济增长，各种限制如期而至。地方财政收支不低，就会更迫切的寻求新的税种，第一步是拾起来以前看不上的税，之后大概率还回中产以上的群体上找补，比如空置税和房地产税，虽然房地产已经通过土地转让金收过一次税了，经济结构转型中需要大量的资源，届时考虑的绝对不是收不收两次税的问题，而是从哪里还可以收税且不能引起较高的社会成本。至少宏观政策不希望收割穷人，资本收割都在慢慢的被叫停，原因是这种收益与付出社会稳定成本严重不对称，有资本的中产及以上大概率是税种的目标群体。
收税是一门艺术，既要拔掉鹅毛，又不能让鹅喊痛，甚至还要让他高兴，此前的通过房地产收取隐形税给地方融资就是一门艺术，房价只要涨，投资的人就不亏，地方也不亏，银行也不亏。但我们反过来想，税往往是取之于民用之于民，比如城市基础建设和公共资源，你买一套房，孩子享受到教育的公共资源是最赚的，相当于交一份税，享受一套城市提供的公共福利，你买三套房，自己的孩子还是享受一份公共资源，相当于交了三份税享受一套公共福利，不是买不买房的问题，而是买多少是最优解，享受0套公共资源和1套是质变，但越往上无法叠加，而购买多套房的人想要真的赚钱，就需要变现，少量的变现是可以的，但当然所有投资者都想有人来置换掉如此庞大的投资市场，人口结构变化以后只能期待不会诱发抛售恐慌。
总结起来：房地产已经在上一次涨价去库存中出色的完成了历史使命，即挖掘了居民的储蓄，也给地方提供了大规模的融资，用于刺激经济和提前储备经济机构转型的资本，随着房地产泡沫刺激经济的效果消失，反过来挤压实体和影响经济结构转型，导致现在居民负债已经加无可加，相关利益集团必然是被抛弃的下场，什么房企、投资者利益都可以牺牲。割舍不下的一个是地方土地财政的依赖，另一个则是金融机构的盈利，现在金融机构已经自断一条大腿给未来建立围墙了，地方还是放不下对土地财政的依赖，限跌令可以短期维持不出现抛售恐慌，但长期还是没办法解决居民负债极限的问题，冰封楼市也未必那么容易，现在还是小范围的房价永远涨信心下降，终归取决于地方经济结构能不能支撑不起居民的收入预期，如果不能，这种信心崩塌会以更快的速度扩散，限跌令消灭了流动性，纸上财富就很难再有机会变现。资产价格最重要的是信心，从这个角度来看，限跌比限制涨价对房地产持有者信心打击更大，房子涨价去库存容易，没听过降价还能去库存的，限跌令都出来了，只能说房子未来不确定性只增不减。
文章是今年1月的，有些描述与现在情况有出入，望读者见谅。