你觉得房价会崩吗？

已更新四：违约问题-2018.05.27

已更新三-信用问题-2018.05.21

已更新二-债务问题-2018.05.15
最近在思考一些经济问题时，有一些关于房地产有意思的想法，想到哪里写到哪里，仅作为存档留给自己日后继续思考！

产能过剩在经济周期中总是扮演着重要的角色，产能过剩的一方面原因来源于信息不对称，就如同今年的蒜一样，分大年小年，每个人都是理性的人，会根据之前的数据来决定今年是否耕种，种多少，根据个人的经验判断，但每个人预估都不可能非常准确，大多根据之前的价格进行预估种植收益，这样就导致了产能的波动，影响供求关系，形成产能过剩或者产能不足，导致了价格上涨和下跌。
这里我重点思考由于投资和投机行为造成的产能过剩问题，在经济发展中，短期的需求增加会促使生产部门增加投入和产出，如何增加短期内的需求呢？从现在来看，有几种手段，如家电“三下乡”，承诺补贴部分金额，促使短期内的需求极大的增加，企业为了扩大产能，需要投入很大量的生产设备和资金等来满足产能需求和人员费用，由于我们农村人口鉴别能力差，维权路径几乎没有，产品质量很难保证，导致了企业和某些利益集团用良莠不齐的产品大力收割农民手里的资金，这也是商人通过政策红利收割农民的一次“伟大胜利”，很多利益集团在这次收割中赚的盆满钵满，预期这么好，人性的贪婪是万恶之源，为什么不将赚的钱再投进去了，这样几个循环下来，产能逐渐与需求脱轨，但是扩大内需仍在继续，总是能找到下家接手，风险也有人来买单，这种模式也为后来的房地产发展提供了非常宝贵的经验。蛋糕的甜美让很多机构和个人无法自拔，社会的蛋糕依然这么大，为什么不能再多甜食几次呢？
下次尝试，魅力剑和向我们输入了足够量的信用，这个信用足以支撑超额的货币发行，四*万？亿也随之而来，蛋糕这么大，多加点水没关系吧，重量可重了不少呢，争什么争？见着有份，多么美好的蛋糕啊，离得近的人舌头已经拿不下来了！热钱涌动，通货膨胀太高可不是什么好事情，发了这么多货币，居民的钱被稀释了，股票又是吃人不吐骨头的，能投资哪才能保值呢？房地产粉墨登场，活着比较重要的事情：衣、食、住、行、医、教育。在货币贬值加快的情况下，房地产成了一个资产缩水的避风港，需求迅速积累并增加，库存就那么多，价格能不上涨吗？
什么？嫌贵不买，好的！学校：有规定的，没有户口上不了我们这个学校啊，我很想帮你，但我也很为难。医院：我很想救你的，奈何你离我太远，耽搁了时间，我也无能为力。岳父岳母：你想结婚啊，没有房子我怎么放心把女儿嫁给你，受苦受累呢，我们很理解你，你是一个好人，但我们也很为难。同事：你到现在还没有房？哦，我去家跟前接孩子了。夫妻：再苦不能苦孩子啊！
这样强行将户口、医疗、教育捆绑到房子上，居民能不买吗？需求能上不去吗？因为你要活着啊。看上去是不是很悲剧，很无奈？错！买了房子的人兴奋到手舞足蹈，恨不得见个人就说：我买的房子又涨了，我已经身价百万级别了。买了房子的人每一觉醒来都有收入，没有房子的人挤破头皮都想早点进入圈子。一年下来房产增值比工资还高好几倍，玩不玩？贵不是问题，挤得进去就是赚的！
需求上去了，产能不足怎么办，企业加大投入啊，没钱怎么办?这不有低息的银行贷款嘛，这不有民间投资嘛，这不有政策支持嘛！银行不审计风险吗？房子只要一直涨，不怕你开发商还不起钱，你资金链断了，我把你资产变卖，怎么都有人来接盘，不怕你还不起钱。最后发现，z.f.卖地挣钱了，开发商买楼挣钱了，银行放贷挣钱了，买房的人房地产增值挣钱了！
仔细一想似乎也不对，都挣钱了，挣谁的钱？如果没有人损失，那大可以全民投入房产建设，让每个人有房住，身价百万，共同奔小康甚至实现终极理想。那到底是谁的利益受到了损害呢？每个人的平均收入和支出一般在经济稳步发展中是增加的，但不同种类消费的比例是会变化的，如购房支出比列，旅游支出，电子产品、服务业等。在房地产投入分的比例高了，其他行业支出必然受到挤压，利润出现下降，消费不足会引起产能问题，也有一些艺高人胆大的走上了另一条道路，后边做记录吧。第二个冲击的便是没有买房的人，比如初始时，两个人都有40万，一个买房，一个理财，买房的人我们成为聪明派，用三倍的杠杆买入一个120万的房产，假设一年偿还利息为4%，房价一年翻了一翻，资产为240万，负债为80+80*4%=83.2万，净资产从40万直接涨到156.8万，一年用40万换回156.8万收益，收益率接近4倍！（这种情况在某些城市真实发生过）。对比另外一位省吃俭用拿40万买银行理财的大头的资产收益情况，40万年化按5%来算，一年净资产为40+40*5%=42万，资产收益仅有可怜的2万，对比156万如九牛一毛。当然也可以选一些收益高的，如“钱宝”"人人贷"等p2p公司的理财产品（前提是你知道他们旁氏融资什么时候跑路）。我们暂且称第二种人为大头吧，假设大头甲今年恍然大悟，也想投资房地产，怎么做呢？对不起，现在房子240万，按四倍杠杆来算，你的首付需要60万，贷款需要180万，假设大头觉得房价预期还可以涨，那大头会再通过其他手段凑18万（亲戚朋友、消费贷、网贷等）加上自己的42万，凑齐了首付，上了车，房价又涨了50%，这时大头甲的资产状况如何呢？资产价值：240+240*50%=360 万，负债：180+180*4%=187.2万，净资产为：360-187.2=172.8万，资产增值为：172.8-60=112.8万。再看看大头乙，由于看空楼市或者凑不齐首付，继续进行理财，那收益很好计算：44.1万，资产增值为：2.1万 。 大头甲经过一年，摇身变成了聪明派，积极的给还是大头的乙现身说法，言传身教。但第三年大头乙还想上车就更难了：需要90万首付了，凑齐的想尽快加入聪明派，凑不齐的再过几年也就真的凑不齐了。房地产飞速发展这十年间，每天都有人加入聪明派，也每天有人继续当着大头。努力想挤进聪明派的大头每一波都要承担更多的劳动来实现自己的目标，同时也需要几个钱包来救急。聪明派依然觉得不满足，一套房的增值怎能满足我自信的大脑，那就房产抵押贷款，房产作为优质资产，银行为什么会拒绝呢？假设第一年进入聪明派的人在第三年进行房地产抵押贷款，可以贷出来多少呢？360万，没错，四套房的首付，聪明派中的谨慎者买两套，加上自己原有的一套(虽然已经抵押掉，但只要没有违约，增值部分还是自己的)，这样就有了三套房等待升值，其他的180万作为风险保证。撬动了多少银行贷款呢？不敢想象，40万可以三年撬动几十倍的贷款，而且还是被银行认为是最优质的贷款！
这个过程中，似乎发现了受害者：非房地产相关的其他行业+没有买房的大头们！如甲公司是做芯片的，本来有10资金投资进行研发项目，预期投资收益为10%，第二年房地产的挤压效应使得投资的金额骤减为5项，因为投资房地产收益可能达到100%以上，并且风险极低（对国家的信心，因为他们认为国家绝对不会让房产降价），第三年可能只剩下1支或者2支投资者真正愿意继续投资芯片研发了，其它非房地产相关行业也会遇到相关问题，导致一业兴而百业怠！第二个受害者仿佛到现在似乎已经成佛，无欲无求，结婚年龄推后，育儿欲望降低，成为单身经济发展的主要贡献力量。
房地产行业和非房地产行业似乎也有矛盾，但并非无法调和，非房地产行业的实际控制者们是有资金的，完全可以转入房地产行业，大家一起赚钱岂不快活？失业率什么的不是资本家要考虑的问题。他们要的是高收益、低风险！
似乎聪明派和大头的利益发生了冲突，屁股决定脑袋，聪明派积累了足够的资源以至于可以影响到政策，促使房价继续上涨，反过来继续保护自己的既得利益。大头派则希望房地产价格能下降，否则无法满足教育、住宿和医疗。政策会偏向谁呢？这个真不好说，但从历史进程来看，造反的都是活不下去的，大头虽然佛系，但并不代表涉及到生死问题时大头们仍能够闷不做声。
房地产的产能过剩问题思考，既然利润如此之大，风险如此之小，想要上车的人需求又如此之多，那热钱必然汹涌的进入房地产行业，又是所谓的共赢模式：地方卖地转移债务，开发商卖房获得利润，有房者资产继续溢价，反正在他们看来房地产是不允许也不可能降价！需求端想归想，能不能又是另外一回事，能通过六个钱包凑齐首付的并且能够偿还月供的人就那么多，但房地产预期收益又那么大，购买力不足时，产能过剩问题也就逐渐展露他的威力！
城市化进程，城市化过程如同很多个小水池向几个大水池的转移，当你设高门槛时，水泵能力强的进入，水泵能力弱的则不能有效转入，当这个差值大到一定程度，进入大水池的通道基本关闭，不是发展不想城市化，奈何既得利益集团心太急，把泵都折腾死了！
房地产产能过剩的威力，在房地产高位时产能过剩，开发商暗箱操作，聪明派又高杠杆进入，等待大头们的接盘，奈何大头们有心接盘，无力承担！相当大侠却没有好刀。那坐稳屁股的开发商和聪明派们不干了，自己本身杠杆就高，等着大头们出来接盘来偿还银行贷款和利息。银行当然也不干了，你们还不了贷款岂不是要了我的命，钱必须还，房子必须高位卖，银行危险了，当妈的央行自然也要显示其母爱的伟大，继续降低利息，开闸放水，孩子们都得到了滋养。但开发商和聪明派还是要还钱，怎么办，大头不愿意买？父亲不能不作为把，好，那就涨价去库存（也可以吸收热钱，防止外汇流失过快），制造恐慌，大头们急了，卖血卖肾要买房！这波操作堪称完美，地方债偿还了、开放商贷款偿还了、聪明派不仅偿还了贷款，并且积累了更多的资金进行下一波操作、大头们虽然咬紧牙关，也算是上了车，外储也保住了，又是皆大欢喜！
有没有问题存在呢？应该是有的，1 房地产库存依旧很多，三四线靠谁来接盘？似乎农民继家电三下乡后，又一次被某些利益留着口水盯上了。最先出问题的是商铺，水涨船高，你不能只住宅涨，商铺自然也要涨。当然商铺的投资属性高于住宅的，所以也出现了“一铺养三代”的神话，但现在如何呢？经常收到商铺推销的电话，但实际商铺空置率更高，就连大型超市都很难再维系租金，谁还可以租赁“黄金地段”的商铺呢？抵押贷款门面貌似增多了，没有实际数据，商铺这个点先写到这里。此外，另外一个问题，2 现在房地产有多少是投资成分，这里我脑子里第一时间蹦出的不是投资，而是投机！太大的利润使房地产成为投资的香饽饽，全民炒房，坐等升值，也许很多人不认为是投机，无差别了！3 居民真是负债率多少，还可以承受多少？很多统计数据都有居民负债率，但从人情世故上来看，居民负债率应该更高，很大一部分人买房不得找亲戚朋友拆借一番呢！消费贷？民间贷款？网贷？似乎最近“智能催收”很是受到欢迎啊！4 聪明派会不会趁着高位的时候套现，资本出逃？外储和汇率是否顶得住？5 以后买房的主力90+00后是否愿意当大头？或许他们有自己的消费观？大头的生育欲望还剩下多少？
狂想未完待续…
分割线，我本来已经更新了第二章，但由于担心映射的机构太多，我就撤销了，但就在刚刚看到消息，“云联惠”也崩盘了，喝了点酒，还是发出来给大家，希望这醉酒之言可以对大家有帮助！
更新二：
在之前的头脑风暴中，最后五个问题现状大家心里都有谱，这里就不多说了，涉及到太敏感的数据分析，不利于以后的想法分享，建议多注意一些央视关于房地产、银行改革、货币政策、消费升级相关的政策新闻，交叉对比会发现一些五个问题的发展走向！
周末休息过多，脑子不听使唤，我需要调整一下让逻辑尽量明确，开始今天的头脑风暴，思考的主角是：债务问题！还是想到哪写到哪吧，大家见谅。
为什么要有借贷？普通家庭一生中有一些大事，过去主要包括：盖房子、娶媳妇、安葬等，一次性支付大于存款，现在有很多农村地区还保留着几百年前的风俗，有些现在仍被称为“过事”，意为必须过的“坎”，谁家有红白事时，村民各自给办事主家送去稻米、白面、鸡蛋等过事的必备品，一是可以使“过事”的主家安稳渡过难关，二是在以后自己家也会遇到相应的问题时大家也能慷慨解囊。这种情维系着村落中人与人之间朴实真挚的感情，每家会在自己的礼谱中详细记录别人的每一笔给予，好在日后还与于别人，这也是一种“债”，很多人世代生活在这里并且要继续生活下去，会严格的约束着自己，确保归还他人的给予。随着社会的发展与城市化的进程，这种简单的原始的感情逐渐淡去，取而代之的是钢筋水泥将人们隔离在人均几十平米的“笼子”，人们已经淡忘了珍贵的羁绊，却对钢筋水泥混凝土怀有无尽的热爱，因为房子，多少人选择了夫妻离心，兄弟反目、父子决裂，成为房地产内卷经济下的亡魂！抱歉跑偏了，强行拉回到债务的思路上来，谁家“过事”没钱，或者遇到天灾人祸，就得向资源丰厚的地主家借粮，这种关系的建立需要立字据，规定归还时间和利息，这时对于地主来说是债权人，农民是债务人，欠债还钱，如果偿还不起，地主有权向农民索要其他类资产作为补偿，一般为房屋、田地、劳力和人，这里劳力可以是给地主家打长工和短工，用人来偿债可以是自己儿女给地主家当佣人和丫鬟，是没有酬劳的，人的所有权在地主手中。很多人认为“欠债还钱天经地义”，没错，但在这里面有一个重要的前提：每个人自动默认地主应该拥有广阔肥沃的土地，而农民则不能拥有同等量土地！其他类型资产分配如何呢，权力呢？此处不深究。
债务在经济中的作用，如同产能过剩一样，债务在经济发展中也举足轻重，假设某公司做化妆品的，一年的净利润率为50%，某公司初始有100万现金，则一年后收益为100*50%=50万（简单举例，不考虑复杂的资产负债表形式），则第二年可以有150万作为投入，第二年收益为150*50%=75万，以此类推。前提为假设每年都可以获得50%的收益，这个假设预期收益率非常重要，以后讨论将反复用到！我们这里也做一个命名，Tom用来表示传统不愿意负债的老板，Jerry则表示为了高收益得激进老板。不看广告看疗效，对于保守派，Tom一年后的总资产为150万。Jerry通过利率为8%的银行贷款凑得资金200万，则对于Jerry来说，一年前的资产为：100+200=300万，负债为：200万，权益为：100万，假设市场足够大，其额外投入200万对价格影响不大，则按照之前收益预期，一年后的资产为：300+300*50%=450，负债为：200+200*8%=216万，权益为：450-216=234万。对比Tom的150万，额外增加了：84万。Jerry通过负债可以额外获得84万的收益。这里依旧要强调之前的收益预期为50%是可信的，如果收益预期低于贷款利息8%的话，理性的Jerry就不会通过银行贷款来进行扩大生产，当然也有感性的Jerry们，后边讨论。债务的一个作用是在一些特定条件下可以扩大收益！
既然是聊房地产，我们就分析下某些大型房企如何通过债务方式成倍的放大自己的资产规模，结合上回中的风险分析，房地产在2017年之前，准确来说是2016年上半年之前，都可以保证高收益，低风险，既得利益集团和聪明派们可以确保和房地产“蓬勃发展”。此时，便满足了上段中的假设：预期收益稳定并且高于银行利息（在前十年的货币量化宽松下，有些地区房地产收益是远高于银行利息）！这种情况下，资本家为了得到更高的利润，会向银行申请高额的贷款，银行是国家亲生的，很多国家政策导向分析是极其准确，房地产行业的贷款审批非常顺畅，并且可以保证房地产商违约下，通过房地产资产变卖来收回贷款。放大效应有多恐怖呢？
以万达为例，在国家棚改和房地产高速发展的十几年间，从一个小小的地方开发商，直奔首富（当然完成一个事情多方面影响，觉悟也是一方面，成也觉悟，败也觉悟，后来也因此跌落神坛），负债率是多少呢？在鼎盛时期达到了70%以上，房地产的核心在于贷款和拿到容积率高的地，谁能从银行贷到款，谁就能在房地产高速发展和内卷经济中资产放大比更高。大家可以查查国内那个房企负债率不高呢？
什么是地王？地方上想要出让一块土地，需要竞标才能得到，如一块标价为10亿的地，竟可以被炒到30亿以上。到底值不值这么多钱？某房企老板对于自己竞标时没能拿到一块地后说道：某国企拿下这块地，就算盖房子不花钱，以后也是亏的！！！国企和央企真的这么"蠢"吗，简单的数学题不会算？盖多少房子，投多少钱，大家心里都有数，但为什么国企这么胆大？ 这里我们简单理一理逻辑：地方预计今年转让1000万平米的土地，初始价格为0.1亿/万平米（数据仅做分析，无实际意义），则地方预期今年的土地收入为100亿。如果某国企在年初愿意用0.2亿/万平米买10万平米，则这个企业需要支付2亿元，对于这个企业来说，比0.1亿/万平米多花了1亿元，但之后的土地价格不能再按0.1亿/万平米来计算了，起价为0.2亿了，地方1000万平米土地转让金是多少呢？200亿！！！大家想想什么概念？一个企业多花了1亿元使得地方财政收入预期多出100亿！相比之前对于某国企的盖房子盈亏算术题，似乎是小巫见大巫！
我继续跟着这个逻辑走，接下来和大头要不要买房一样，房企也面临要不要买地的问题。国企地大根深，将地价炒到天上，自己跟不跟? 为了简单，我将之前的买房子的聪明派的修改一下，改为买地的聪明派，不愿意买地的房企称为房企大头吧，第一批房企聪明派，仔细分析形势，抓住机会，在将房价炒到0.2亿/万平米时上了车，假设买了10万平，需要花费2亿，自筹1亿，贷款1亿，利息为8%。根据数据显示，这十几年有些地方大的地价涨了十倍以上，假设一年之后，同地段的地价炒到170%（可查阅相关数据，70%增值是很正常的），则聪明派的房企不需要盖楼的资本溢价是多少呢？资产为：2*170%=3.4亿，负债为1*1.08%=1.08亿，溢价为：3.4-1-1.08=1.32亿！用自身1亿在一年时间什么都不需要投资建房，就可以赚回来1.32亿，有风险吗？当然有，但这些人对政策的导向理解极其的敏感和准确，因为他们认为房价只允许涨不允许降，需求也是愈发的激烈！房企大头则因为没有地，就如同做粥没有米一样，等待着被聪明派的收购。
同样的问题，地价太高了，房企不愿意接盘怎么办？不用担心，这不是有“限购”和供给侧改革吗？限购使得一段时间内积累足够量的需求，在短时间内放开，供给疲软，需求强盛，必然要涨价，此时买房子的挣得头破血流，卖房子的没有足够的地来建造更多的房子，供求关系使得房企房价足以支撑高的土地转让金并且可以留出一定的利润空间时，房企会主动找地来补充需求端的不足，愿意高价接手土地，以获得更多利益。但是！一般“但是”之前的话都是废话，房企想太简单了，让你买地的时候你嫌贵，现在供给侧改革了！地就这么多，你们竞争吧，就如同将饿了一周的几个狮子关在一个笼子里，却只喂一块骨头，竞争能不激烈吗？地价能不高吗？现在已经不是地价高能不能接受的问题，而是能不能分到地的问题！
地价高，企业会不会亏损？企业家都是计算利益和风险的，他敢高价拿房，就能保证房子高价卖出去，棚改计划还在继续，城市化也在推进，大头们要不要生活？要生活就要获得和房子捆绑在一起的权利，那就必须要买房，这就是刚需！就比如做糖葫芦买卖的，一串赚5块钱，山楂涨价了1，我将价格增加2块，还多赚一块，但和糖葫芦不一样的是，你觉得糖葫芦贵就可以不吃，但你觉得房子贵可以不买吗？况且房子只要一直涨，买房子的人就会觉得很值得高价买。
债务风险怎么办？和之前谈到的一样，银行不可能不评估风险来给你贷款，这里就又要谈到最早的假设：预期收益是大于银行贷款的利息。这样就算你资金链断了，我依然可以高价变卖资产收回成本！对银行来说，这里要对假设进行修正：预期是高于银行贷款利息，以及保证资产高位的时候有人接手。
下家？大饼，分为两种，一种是已经做出来的饼，甲买的早时候是1元钱，乙买的晚一些，2元钱，丙...之后的人买到的时候花了100元，这时候甲就有了参考，自然认为自己这块饼值100块，当然银行也会认同在这个时间节点上甲的饼值100元。到底值不值100元且不说，假设有人想要将饼101块卖出去，几种情况，1) 下一个人愿意101买，并且支付了你101元，此时卖出者来说，此时货币资产为101元，对于买入者来说，固定资产为101元。2）下家觉得贵，只愿意100元买，同样，如果做成买卖，则对于卖出者来说资产为100元，买入者固定资产为100元。3）下家觉得太贵了，负担不起，卖出者又急需资金用（可能买饼的时候就有债务），双方愿意90元成交，此时卖出方的房子对他来说只有90元。4）价格跌了，有些不是刚需的投资者就着急了，这些人很多都是高杠杆，会急于将固定资产变现，问题出现了，下家愿不愿意90元接盘呢？人就是这样，买涨不买跌，你降价10元，那可能别人还要降价15呢，这样就会出现抛售大于供给，出现恐慌，价格也会一落千丈！简单来说，房地产作为资产，能变现的叫资产，不能变现的就是用来住的钢筋水泥混凝土！还有一种是看不见的大饼，在旁氏融资企业很常用，他们的预期就如同地平线一样，永远是看得到，摸不着。
降价危害？很多高杠杆的企业和个人，如果以60%的负债率购买了房屋，如果房屋下跌40%，对银行来说，则会出现还款能力危机，借款人资不抵债，银行收不回贷款，坏账率高，流动资金困难，更可怕会出现挤兑现象（日本房地产泡沫破裂的时候价格折去7成，可惜不会出台限购限售的强制政策），居民同一时间段因为感受到风险，都将自己存在银行的钱取出来，银行本来就是靠存款的货币乘数来挣钱的，准备金不可能支撑挤兑，就会出现银行危机，银行危机则传到到整个经济，从而可能引起所谓的系统性金融危机！对个人来说，如果真的高杠杆的时候接盘了高位的房地产，那资产缩水之后，只能一辈子替银行打工了（我们没有个人破产机制，欠的钱还到老去）。

如何避免资产严重跳水？限购限售，之前的限购都是为了累计需求，短时间内需求爆发引起房地产抢购恐慌，达到涨价去库存的目的。这次不同于以往，以往的限购限售期间，会保持非常高的货币供给，这样既累积了需求，又累积了热钱，从而实现了房地产的一波又一波的浪潮！此次似乎非常严厉，货币供应极度紧张，防风险意识极强，好几个银行都停止了个人房地产抵押贷款业务，大银行的房地产抵押贷款利率上浮明显，房企贷款申请审核也是异常的严格。就如同狼来了的故事，用的多了大家也就麻木了，但这次来真的了，反过来想，如果房地产仍是非常优质的增值的资产，银行没有道理把控的这么严格！再看看限购限售的作用，一是为了保证大饼不在继续扩大进而引发更大的风险，二是保证高位接盘的人不会出现集体抛售情况，进而传导到银行系统以至于整个金融系统。真印证了那句话，战争来了，老乡冲在最前面。集结号吹响了，老乡请站好最后一班岗！
之前都是思考都是基于房地产行业的，接下来思考一些非房地产行业的债务问题。总体来说，债务的积累总是伴随着美好的预期！上次思考中有一个坑没有填，就是非房地产行业利润受到挤压时，提到了也有一些艺高人胆大的走上了另一条道路，这次展开思考这个问题，这些人对经济的危害更大。假设在房地产行业挤压时，其他行业企业的利润就会降低，利润受到挤压，投资就会降低，投资降低使得产出和利润更低，恶性循环！聪明的企业都或多或少的投资了一些房地产来抵挡房地产行业的挤压。之前有一个笑话，某企业严重亏损，一年损失5000万元，几百人规模的厂房啊！工资怎么发？迫不得已卖掉北京的一套楼，不仅偿还了债务，还解决了工资等流动资金不足的问题！很多大头企业家没有跟上时代，没去配置相应的房产，在房产内卷过程中有的人破产，有的悬崖勒马，用剩余的资产转战房地产。
还有一种极其"聪明"的人，在热钱涌动时，玩起了水库金融，长时间量化宽松下，社会游资积累很多、量也很大，就如同产时间下雨会导致河水上涨一样，流动量极大大，有些人就想了一个办法，建一个金融水库，将很大一部分热钱收集起来，给投资人一个非常优秀的预期，这里介绍一个极端，如利率年化45%的钱宝网，社会游资量过大，必然会吸引很多人将钱放到这个金融水库里，一下子水库中累积了大量的资产，我们这里做一个简单的计算：第一年投资者有1万人，每人平均投入1万，则金融水库中总量为：1亿！ 每年需要偿还4500万的利息，就算企业不做投资，资金池里的钱也足够承担一年的利息，只要不出现挤兑风险，企业便可以保证不违约，预期这么高，人又这么贪婪，只有一小部分的人愿意连本带利全部取出，很多人在看到企业没有出现一次违约时，不仅不会取出本利，而且还会加注，甚至推荐身边的亲戚朋友一起来“发财”，第二年一万人变成10万人，资金总额达到：10亿，金融水库只要保证现阶段流入>流出，水库就不会干涸见底。每个人在企业那里的数字每年都是（投入）*（1+45%），每个人喜气洋洋的发了大财，收入有时候都大于工资！但是，注意，只要你不取出来，对你来说就是一个数字！第三年保证水库总量增大的条件是什么呢？则前两年收入的资金总额为11亿，预计支出利息为4500+110000*45%=54000，假设这些人都只取走了分红，资金池还剩下5.6亿，第三年预计这部分人的预计分红为：4.95亿，如果需要水库的资金总量大于5.6亿，则至少需要再进入4.95/(1-0.45)=9亿资产，才可以保证资金池继续增长，下一年则需要更多，一级一级传下去，这种金融玩法如同传销，直到吸干能吸收到的所有资金，一般都是预计达到顶峰的时候选择跑路，留下不顾风险的投资者在风中凌乱，盯着企业app中的数字，再怎么看也是数字，除非软件中出现阿拉丁神灯，帮你找回本金！你看中别人的利息，别人则看上你的本金，旁氏融资就是这样，利用了人心的贪婪，聪明的人反噬自己！温馨提醒：小心某些4.8折购车等标榜自己为新金融公司的企业，仔细分析自己的资产负债表就不会迷茫！
明斯基审判！有些企业百足大虫，国企居多，举债并不是用来扩大收益的，刚开始时，为了保证公司现金流，化解危机，他们和银行是远亲，可以获得信贷的优待，在财务出问题的情况下仍可以从银行拿到贷款，这个阶段，由于入不敷出，只能勉强偿还银行利息。以后随着亏损越来越大，以至于只能通过负债来偿还利息！银行也不能不给贷款，如果企业破产，那贷款必然成为死账！国企要破产，谁都不敢出来承担责任，只能让其继续贷款偿还利息，与其说是人情，不如说是明哲保身！如果你真的逼死了远亲，这个大家族的亲戚会没有意见？直到最后新的贷款已经不足以偿还贷款利息，明斯基的审判将会到来，倘若一大群国企都进入了这个阶段，对社会的冲击会有多大呢？放贷款吧，是无底洞，不放贷又要逼死企业，国企中那么多裙带关系要不要生活？要不要还房贷？等到所有企业的平均负债率高到一定程度，贷款再多也只是杯水车薪的时候，明斯基审判将要来临！
违约潮？当上层发现这样下去会损害经济的根基，就会收紧信贷（综合原因，国际形势，长期量化宽松和内卷经济的副作用，外汇储备和汇率等原因使得信贷不得不收紧），企业拿不到贷款，违约潮如期而至，明斯基这个老司机微微一笑，虽然咱们的经济控制力极强，但总是被既得利益者推向临界值，等待国家救援和兜底，这些人过分的贪婪，奈何父母尽力也保全不了你们！最终自食其果，违约潮在现阶段也只是刚刚开始！
待续…信用。
2018年5月21日更新

紧接着上一章中关于债务的问题，这一个章节主要思考信用问题，本人不代表任何盈利机构和企业，仅仅是茶余饭后空闲时间的逻辑思考，在满足自己的大脑理清思路欲望的同时，本章不会那么调皮，希望在这个过程中会对大家有所帮助。
货币，什么是货币？大家都可以搜索到货币的定义：货币 CCY(Currency)本质上是一种所有者与市场关于交换权的契约，根本上是所有者相互之间的约定。吾以吾之所有予市场，换吾之所需，货币就是这一过程的约定，它反映的是个体与社会的经济协作关系。太专业了，大脑绕来绕去，有一些简单的理解，货币是一般等价物，可以用来携带和衡量任何有价值物品的价值。你可以用货币去购买任何可以交换的物品（ps. 我个人不相信可以购买爱情，货币是爱情的基础，但不能用来携带爱情属性）。古代一般是金银铜等作为一般等价物，用贵金属的稀有性来衡量物品的价值。在金本位时，发行纸币是严格的按照某个国家的黄金储备和黄金开采量来发行的，一块钱对应多少克黄金是有明码规定的，假设黄金储备量为10吨，发行1亿的货币(举例，数值无实际意义)，则对应每块钱的价值为0.01克/元，或者1克黄金100块。如果今年由于对外贸易和黄金开采增加了1吨，则国家和银行可以再发行1千万的货币代替黄金流入市场。为什么大家愿意把自己生产的茶叶，肉类，蔬菜等的产品换成几张纸呢？这里面要引入今天讨论的问题-信用。这个纸币能够代替黄金承载价值在市场上流通，有一个非常重要的前提-银行承诺可以将你手中的纸币兑换成等额的黄金，如果你愿意你可以随时拿着纸币去银行兑换出黄金，这就是银行的信用为基础的情况下，才能保证大家愿意将自己的物品换成方便携带的纸币，如果人们觉得银行的信用绝对可靠，他便觉得手里非常轻便的纸币就是黄金。假设一个银行不守信用，今年只增加了1吨的黄金储备，确发型了2000万的货币，则这个银行发出的货币对应的黄金将不再是0.01克/元，而是（1100*1000）克/12000000元=0.00917克/元。人们手中的货币就会贬值，银行违背信用，人们便还会要求银行用0.01克/元的黄金兑换手中的货币，这时银行变不出额外的1吨黄金，就会破产！
但是，以黄金为货币发行基础会严重限制经济发展，还按照上面的参数，假如一个国家今年制造了价值2000万的商品，但黄金只增加了1吨，黄金购买力会逐渐增加，也就对应承载黄金价值的货币也会增值，人们意识到货币会随着时间增值的时候，便会降低消费和支出，因为今年100万能买到一套房，明年可能能买到两套，那大家肯定想往后拖一拖再消费，导致货币流通变慢，产能过剩，价格更加降低，最终导致社会产出下降和发展放慢。
是否不以黄金为基础发行货币？可以，但是如果不以黄金为基础，货币承载谁的价值或者说是谁的信用呢？答案是GOV和银行（有时候可以分开，不能分开）的信用，GOV和银行按照社会总产出来作为参考，制定相应的货币发行量，比如今年社会产出了10万吨煤，按照现有的价格100元/吨（假设），则需要发行1000万的纸币在市场上流通，这是以GOV的信用为基础，保证货币的有效性和购买能力，这里面也有一个前提，所有参与交易的人相信GOV的信用，相信GOV会根据社会总产出量来发行相对应量的货币，保证自己的100元人民币能够买到1吨煤。
下来思考几种简单的情况，
1、发行的货币量远大于社会总产出，这种情况下，和之前我们讨论的黄金一样，每个人手上的钱的购买力下降，这个阶段，大家会想办法把钱变成资产，甚至借钱变成资产，因为今年你100块可以买到1吨煤，明天你只能买到0.5吨的时候，你昨天借了200块买了2吨煤，你可以今天200块卖出去1吨就可以偿还债务（不考虑利息），一旦每个人都这样想，都会抛出货币，购入资产，都不想要货币，则货币购买力会更加下降，有可能导致恶性通胀，货币大量超发会使人们逐渐丧失对GOV的信任，轻者是不信任发行得货币，重者可能会引起很严重的社会问题，每个人都是这样，我相信你，你却背叛和欺骗我，报复情绪使人们变得非常感性。如委内瑞拉等国家，货币一旦失去其本身携带的信用，则会回归到其印的“漂亮的纸”的属性上（ps.有些国家的货币还设计的很丑，连美的属性都没有了）！
2、发行的货币远低于社会总产出，则会出现与恶性通胀相反的，进入通缩螺旋，货币增值，大家都不愿意消费，货币购买力增加，大家更不愿意消费，产能过剩等问题会导致发展停滞甚至倒退，虽然GOV发行的货币信用得到了保证，但发展停滞甚至倒退会引起更严重的问题！
关键在于一个度！虽然没有一个GOV可以非常精准的预测到社会总产出的量，但是一般误差都在可控制的范围内，接下来就是GOV如何选择的问题了，一般来说，轻微的通货膨胀更有利于经济发展，它可以缓解债务，比如货币购买力下降会使你的资产得到明面上的升值，但债务都是以货币来衡量的，这样就变相的缓解了债务，但注意，是轻微的通胀！只要保证人们认可GOV在货币上赋予的信用，则轻微的通胀是可以接受的。
GOV的信用问题？GOV的信用也不是平白无故就有的，它是社会上所有人和企业信用的综合体结合自身的规范，GOV只是具有使用和操作权利（当然不同国家的GOV引导和选择权利程度是不同的）。如果一个国家每个人和企业都很守信用，则GOV可以用来操作的信用根基就比较雄厚，比如对外发债，我们人民和企业都很讲信用，别的国家才敢将钱借给你。再比如发行货币，如果企业和个人的信用很好，银行发行出去的钱才能正常的流通和保证偿还本金。反之，GOV没有社会信用为基础，就不能有效赋予货币信用，则货币承载的信用缩水必然会影响到人们对货币的信任，以至于传到到对GOV的信任，信用一旦崩溃，你发多少钱也都是印的漂亮的纸。我并不是针对谁，只是纠正一个错误，很多人认为GOV可以一直大量印钱下去，如果社会总产出量常年大于货币供应，一旦进入某个临界值，则会出现恶性通胀，危及到GOV的统治和社会的稳定性，任何有志向和想长期掌权的GOV都不会想看到这个结果！一般GOV也不愿意看到通缩，通缩导致社会发展停滞或者倒退，引发大规模的下岗巣，可以货币不值钱，但不能没有收入来源，失业率高是社会不稳定的一个重要标志，除非万不得已（如国际形势、货币严重超发之后、发行的钱都进入到了某个领域空转，贫富差距过大和分配极度不均等问题）。
又不得不说四#万*亿的问题，现在的国际化、对于封闭的区域，GOV控制货币发行问题上的选择将复杂的多。虽然影响经济的参数有很多，这里给出一个我认为较为重要的两个参数的变化，这里还有很多其他数据，到相关章节也会一一列出。
图1：GDP和M2变化曲线
很多人都崇尚“经济神学”，认为很多事情GOV可以任意而为，并且认为只要GOV兜底和上强制手段就可以抹平一切经济规律和其所带来的影响！我个人更倾向于相信四个方面共同作用下的逻辑分析结果：1、数学和数据 ；2、人性；3、经济学；4、政策导向。
这幅图看起来很简单但非常重要！几乎可以说是近十年很多经济现象的出现的源动力，在没开始对这幅图讨论之前，我们看看2006年前发生了什么？美国：2001年1月至2003年6月，美联储连续13次下调联邦基金利率，使利率由6.5%降至1%的低水平，这种极地的借贷成本持续到去年，宽松的货币政策降低了借贷成本，促使美国居民纷纷进入房地产领域，居民高杠杆买入资产，企业高杠杆运作，不良贷款增加，偿还贷款能力下降，2008年的次贷危机刺激金融市场和房地产泡沫破裂，引发全球性的金融危机。中国：高速发展30年，改革开放，对外招商引资，大量的人口红利使得人员成本极低，加上GOV对外资的资助政策，各个国家的企业来华办厂，一方面企业降低了成本，增加了利润，另一方面，增强了本土一些领域的发展，居民的收入也可以稳步提高，使得中国逐渐成为世界工厂，制造廉价的商品，获得了世界人民对中国制造的青睐，同时也积攒了大量的外汇储备。
中等收入陷阱？世界银行《东亚经济发展报告(2006)》提出了"中等收入陷阱"(Middle Income Trap)的概念，基本涵义是指:鲜有中等收入的经济体成功地跻身为高收入国家，这些国家往往陷入了经济增长的停滞期，既无法在工资方面与低收入国家竞争，又无法在尖端技术研制方面与富裕国家竞争。一个经济体从中等收入向高收入迈进的过程中，既不能重复又难以摆脱以往由低收入进入中等收入的发展模式，很容易出现经济增长的停滞和徘徊，人均国民收入难以突破1万美元。进入这个时期，经济快速发展积累的矛盾集中爆发，原有的增长机制和发展模式无法有效应对由此形成的系统性风险，经济增长容易出现大幅波动或陷入停滞。大部分国家则长期在中等收入阶段徘徊，迟迟不能进入高收入国家行列。中等收入陷阱"发生的原因主要就是低端制造业转型失败，低端制造业可以带来中等收入，但是伴随而来的污染，低质低价，都是恶性循环。低端制造改高端制造，是完全靠高科技解决，而高科技不是几十年能追赶的。（摘抄自于百度百科，大家自行体会，不做评论）
如何跨过中等收入陷阱？天时、地利、人和。天时：2008年前国际金融形式危机，大量避险资金寻求庇护所，资本是无国界的，感受到危机时会出现大量汇聚并流向相对安全和收益可观的地区和国家，04年前，咱们国家的外汇储备约为6000亿美元，十年之后顶峰期间增加到了约为3.8万亿美元，兑换成人民币是多少呢？也是这段时间外企在本地的发展得到了极大推动，投资可带动发展和就业以及居民收入，此为天时。地利：我们高速发展30年，拥有良好的经济投资基础，并且世界工厂的美名，加上对外资企业的优待，外资投入本地预期收益较高，加上GOV对经济极强的控制力，可以大大的降低投资风险，此为地利。人和：GOV很坚定的执行科技是第一生产力，大量费用投入科技研发，我们也取得了很多领域的技术突破！本来是很好的事情，涉及到人参与实际操作时，一切美好的愿望都显得那么苍白无力，还是逃不出人的本性，研发经费使用效率低下，真正用于科技研发的比例无法保证，真正做研发的项目本身就有国外技术封锁，自然的会延长研发周期，很多机构和个人为了尽快“见效”，人为的缩短了研发周期和降低了投入，由于研发周期短，“突破”能力强，加上审核不严格，使得这些投机取巧的机构和个人可以获得了更多预算和投资，更快的上位，挤压真正做研发的项目空间，陷入恶性循环，也就出现了之后出现了一个又一个的大饼项目，最后还做大做强了，反过来保护这个大饼不能破碎！但涉及到很多核心技术的领域依然被别人掐着脖子，很多摽榜自己为高新技术企业的厂商高调的宣布着各种技术突破，如果深入了解就会发现他们只是部件的组装商而已，这些人拿着了本该属于潜心钻研、真正想突破国外技术封锁的人们研发投入的资金，用来进行国内行业竞争的打压和用于专心打通销售渠道（一个小问题，为什么我们的广告费用这么贵？如果核心技术足够好，你能做，别人不能做的时候，产品自带销售属性，何必去竞标天假的广告招标呢？又或者说这些人认为渠道高于技术呢？），其心可诛！抱歉，思维钻入牛角尖，拉回来吧，总之在“人和”这点上有待考究，我们是不是已经跨越所谓的“中等收入陷阱”了呢？从资产总量上看，是的！从资产配置比列和消费比例上来看，还没有，并且跌回到中等收入陷阱的风险依旧很大！
继续回到这幅图上，为了更清楚的看到变化，给出了图2，为GDP从06年之后的变化，我们可以看到，08年之前，货币供应和GDP基本上可以保持同步（我是以年为单位，如果以月为单位，一般M2和GDP有一些时滞）。和之前讨论的结果一样，货币不可能平白无故的超发和极度收紧，是满足一定的经济发展规律的，08年之前，我们可以看到一个很明显的经济下滑现象，甚至跌到6%左右，这是由于国际金融危机传导到国内导致的经济增长下滑，中国外贸出口增长放缓，国内金融市场震荡，投资机构的直接损失，使得中国经济在这个时间段出现明显的下降。之后又出现一个很明显的拐点，在08年之后经济迅速回暖，重点考虑这个反弹过程中发生了什么。
图2：2006-2017年GDP变化曲线
对比图1中的货币供应，会发现一个很明显的峰值，在很多领域的研究中，大家对峰总是保持着极大的兴趣，这个峰值便是我们提出4#万&亿投资救市计划，主要用于基础设施的建设，并提出扩大内需等一系列应对政策，自2009年，在世界经济普遍下行的情况下我们的经济仍能迅速反弹并且保持稳中有升。我们知道，货币的发行是要有信用作为基础的，突然发行这么大量的货币（在08年这个4#万&亿可不是小数目），需要多大的信用基础呢？谁来为这个发行的货币做信用支撑呢？外汇储备！
图3：外汇储备
04年到08年，尤其是国际金融危机前夕，大量的避险资金流入国内，央行吸收大量的外汇，并兑换成人民币流通到市场。这个信用有什么关系呢?就如同你我交易时信任人民币可以作为价值的载体一样，美元一样携带着价值和信用，它携带者美国GOV和联储银行的信用，随着美元的流入国内，伴随着的是美国的信用大量流入国内，央行才可以在这个信用基础上发行出这4#万&亿，假设你的外汇储备是1000亿的委内瑞拉货币，你怎么变不出相应的国内货币出来，因为委内瑞拉货币没有携带让人们信任的信用。在这个外汇储备继续增加的过程，国内实行了接近10年的量化宽松政策，导致大量的货币超发，按逻辑应该是货币贬值才对，但是人民币在国际上的汇率确实稳步提升，很多人认为是我们国际影响力增加的原因，是的，但不全是，很大一部分原因是大家看上你的美元外汇储备量，保证他们手里的人民币能兑换成美元！说句很多人不爱听的话，人民币在国际上的锚点很大一部分是依托于美元。
是不是货币汇率增加是好事？很多人认为汇率增加就相对于自己手上的钱国际购买力增加，但对于经济来说，不见得是一件好事，对内：你汇率增加了，对于外资在国内投资的成本也相当于增加了，成本增加，就会挤压利润，资本就会寻求收益更高的地区作为投资首选，投资降低会导致产出和就业会受到影响。对外：汇率增加不利于出口贸易，如果有其他国家的商品和你竞争，你汇率太高，导致买同样的东西需要更多的本币，我们将失去出口贸易竞争优势。至于普通人来说自己手上的人民币的国际购买力来说，首先是外汇管制，你不能把随意兑换外币进行消费，其次是关税，这也就是人民币升值这十年间你感受到的国际购买力没有明显上升的原因。这十年间其实人民币处境比较尴尬，对外增值，不利于贸易，对内贬值，国内购买力下降。
货币超发的副作用？在08年货币超发之后，持续了8年的量化宽松政策，货币持续超发，有过有副作用的话，可以参考美国和日本的经验，我们显示出惊人的相似！货币持续贬值，资产迅速升值，房地产行业高速发展，大量企业举债务扩大收益，居民大量举债投机房地产，房地产泡沫持续扩大，企业居民双高杠杆，违约风险持续积累，整个社会的信用消耗，导致GOV会逐渐失去大量发行货币的基础，不同的是，美国和日本都刺破了房地产泡沫，我们似乎没有想这么干，现在来看的选择的方式是：等所有人高位接盘后，迅速限购限售来冰封楼市，泡沫不能变大，继续变大挤压实体，危机经济基础。也不能刺破，刺破会引发信用危机，银行不良贷款会诱发系统性金融危机。
冰封效果如何？从现在来看是比较成功的，想买房的必须全款，很多人认为是房源紧张，其实房地产的库存大到我们无法想象，都必须通过GOV协助才能继续去库存，全款是为了不给银行继续增加风险，谁都不能保证谁的贷款会是压垮骆驼的最后一根稻草，又或者说是哪一片雪花会引起雪崩一样，更可怕出现各种黑天鹅，如川普这样的实干家。
到什么时候？不好说，08年全球经济危机时，对我们来说是机遇，也是挑战，如果能在这个阶段保持务实和创新，当时的选择性也比较多，是有可能弯道超车的，但不幸选择了保护房地产这样的内卷经济，虽然是最快最直接的方式保持经济增长速率，每个负责人都完满的完成了经济经济增长的“任务”。但现在可以选择的路不多了，如果决策者认为冰峰楼市对他们来说是最好的方式，会继续持续冰峰楼市，慢慢通过经济增长来挤出房地产泡沫。但如果继续冰封楼市将面临经济根基受损甚至严重危害GOV的信用和控制力，这个选择题似乎就不那么难做了，刺破泡沫来稳定根基或者继续冰封楼市保护地产泡沫，相信到时候会见分晓。很多决定都不是无缘无故做的，GOV也不是全能的，很多经济的发展趋势不会随着某些人的意志而完全改变，该发生的事情到一定程度时是无法避免的！
信用不仅是货币发行的基础，而且还是与社会链接的桥梁，不管是对GOV，还是企业，又或者个人！请一定看重自己的信用，经济下行过程中，大家消费习惯有惯性，收入降低时，很多人依然遵循之前支出预算，导致不得不动用自己的信用来进行贷款消费，这个阶段网贷、现金贷等公司大量滋生，进行狂欢式的信用收割，及时做好个人的资产负债表、预算和控制消费欲望，我的一些想法仅供大家参考！
待更新…违约！
更新四：违约问题思考 2018.05.27
违约是指合同双方有一方不履行合同内的义务，导致出现违约情况，今天我主要思考投机过剩下的违约情况。主要包含房企、庞氏融资企业、以及某些国企，仔细解读以下新闻。
央行媒体：违约是中国债市走向正规的必修课，要避免代价太高_金改实验室_澎湃新闻-The Paper
第二章我们强调了债务的重要性，债务在一定条件下可以成倍的扩大收益，尤其是其预期收益远大于银行利息的方向，如2016年上半年前的房地产领域，供给侧改革和需求端强盛导致了大量的热钱投资进入房地产领域，其中一部分是股权形式，股权一般情况下是靠信息差收割散户韭菜的，这里就不详细讨论了，由于在投资收益高，风险小，导致大量银行贷款和社会游资也以债权形式进入房地产领域和非房地产领域引起的企业高负债率，进而引发银行风险的积累和爆发风险！
又不得不将这幅图加入到今天的讨论中，抱歉又要再走一遍逻辑，近十年的国民生产总值GDP和广义货币供给M2图像，之前我们讨论主要集中于2016年上半年之前，由于货币供给（货币超发和通货膨胀）导致的资产溢价大幅增长，使得直接或者间接影响到社会中的每个阶层的人，决策层为了避免国内恶性通胀，想将热钱锁死在楼市这个夜壶里，上层认为这是个抄不动产的绝妙时机，炒地炒房；中层为了生活（和投资）大量进入房地产，继续吹大泡沫；下层竭尽全力的准备上车，越来越发现储蓄积累速度远赶不上房价增长速度，完全靠自己奋斗的年轻人上车的少之又少，多数还是要榨干几辈人的养老金，还要背上几十年的贷款。货币发行是否符合经济规律？从第三章信用问题思考中可以得出结论：完全符合经济规律，随着外汇储备积累，给国内流入大量的信用，为货币发行奠定了坚实的基础，当货币超发时，大家不仅倾其身价购入资产，抛出货币，并且还会借钱（银行贷款或者民间融资）进行资产购入，因为货币增值必然伴随着资产疾速升值，必然可以保证不动产等资产溢价大于银行或者民间融资的利率，详情看图1（再次强调，这幅图不仅是前十年的经济现象的源动力，也是未来预测的数据参考），
图1：GDP增速&M2增速
由于2016年前发生过2008年的四万亿以及8年的量化宽松，借贷利息较低结合不动产的溢价预期，导致了大量的人和企业进行了大量的贷款进行投资（投机），就比如之前的聪明派每天醒来的房地产增值和房企高杠杆买地坐等升值是一个道理，人就是这样，吃到了甜头过后舌头就很难拿下来一样，带动效应使了解规则的个人和公司发现这种投机方式，都会高杠杆玩这个游戏，他们想着等资产升值后，只要货币严重超发，他们也只是将越来越不值钱的纸一大堆一大堆的丢给银行，他们掌握一直升值的不动产！
国家真的会一直允许这些人甜食蛋糕吗？不尽然，人的另一个本性：好了伤疤忘了痛，这么快就忘了90年代海南岛的房地产泡沫破裂的事实吗？忘记了九十年代国企大裁员导致的大下岗潮了吗？都认为法不责众，国家不可能对大部分人的利益动手，尤其是中产阶级的利益！等到威胁到经济根基和政治根基时，决策层什么都是可以舍弃的，更何况有偿还贷款能力的伪中产呢？请仔细想想，所谓的中产，除了房子，还拥有什么优质的资产吗？等到房子失去了它的金融属性以后，所谓的中产还剩下什么？多少人为了偿还贷款殚精竭虑，又或许需要下班后跑滴滴等额外收入来补贴家用？
自从国家提出“预防系统性金融风险”后，我就一直在想什么是“系统性金融风险”。回头才意识到我们依然没有跨越“中等收入陷阱”，环境消耗型经济发展到高科技驱动型的科技发展是我们跨越“中等收入陷阱”的唯一出路，现在我们经济贡献前几的是那几个企业大家应该心里有数，不是垄断就是特权，扎扎实实的内卷经济枢纽站（社会财富再分配的过程）！什么是垄断，还是那个比喻，你可以不吃糖葫芦，但你能不吃饭和不用石油吗? ps: 最近国际油价下跌了，我们反而每吨油价上涨了260元，居民天然气同样也上涨了，这个问题我们在外汇储备的章节详细讨论吧。但总体来说：房地产等内卷经济不能帮助我们跨越“中等收入陷阱”，还有可能越陷越深，网店联盟不行，垄断、游戏不行，竞价广告不行，跪舔和觉悟高也不行！只有静下心来做研发积累和突破技术封锁才是正道，可惜现在的人都忘记了艰难时期的奋斗精神，利益集团创造和掌握各种大饼项目，挤压了真正进步的空间！
回到违约问题！什么情况下会出现违约呢？假设一个人的不动产估值为100万，流动资金为10万，则总资产为110万，贷款为：70万，则当房价有上涨预期时，大家都会继续偿还银行贷款，相反，当房价出现下跌时，投机者必然会想尽快出手不动产，使得资产变现，当所有人都这样想的时候，集体抛售便会引发不动产断崖式的下跌，历史上已经出现太多次这种情况，美国、日本等经济大体量国家都出现过房价一段时间内腰斩甚至折去70%。我们以50%来计算，这个人的资产缩水50万，则总资产为60万（不能短时间变现），负债为70万，此时，他在房地产上赔了多少钱呢? 首付：30万，额外加10万的负债，如果房贷期限较长的话，要偿还的债务加上利息则更多！更要命的是由于房地产泡沫破裂，便会引发经济大萧条，货币流通速度降低，进入通缩螺旋，大家都不愿意消费（攒钱过冬），不可能保证所有人都能继续得到稳定的收入来源，资不抵债，偿还能力消失，便会出现大量违约，货币乘数降低，经济总体量下降。
可能出现房地产迅速缩水吗？我们一次次的通过强硬手段对抗着经济学规律，现阶段是冰封楼市，限购限售，禁止买卖价格就不会上涨或下跌，从现阶段来看，出现抛售恐慌的可能性比较小，如果真的出现房价腰斩，中产资产必然被洗劫一空，一个国家消费的中流砥柱是中产，消灭了中产的资产也就相当于消灭了消费！没有消费环节，产能过剩和社会停滞会引发一系列的更严重问题！这也是大部分人坚信我们不可能允许房地产泡沫的原因。
货币发行？我们在第三章信用问题中就已经分析了货币是需要发行基础，GOV虽然会制定各种强制手段来抵抗经济学的一些规律，如泡沫大了我们可以冰封起来，但任何有志向的GOV绝不会在货币发行上不谨慎，没有信用基础，决策层绝不敢乱发行货币！这里我们看到2016年之后，货币发行迅速（非常的快）收紧，直到上个月，广义货币供应M2在计算方法上加入了货币基金，以及降低1%的银行准备金率，也只有区区的8.3%！对照房价上涨的年份，哪一次不是货币供应在13%以上，你别看这5%左右的货币供应，乘以货币体量（以2015年的140万亿体量来算，2015年的5%大概有7万亿货币供应），而且这部分钱很大一部分流入了房地产相关领域和进入金融体系空转！这也就是2016年上半年的全国房价疯涨的源动力所在！
这和违约有什么关系呢？列举几个城市2017年居民杠杆率：北京约为49.5%，上海约59%，广州约79.2%，苏州接近100%，深圳约为150%，厦门居民负债率可达160%，合肥市2016年高达到122.3%。恐慌和投机并存，恐慌是源于房地产疯狂，疯狂到晚一天或者一周订房就要多出几万甚至几十万（可以对比普通人每年的平均工资）；投机是上了车的人看着后边举着钱追着车跑的人，心中无比的欣慰，不得不佩服自己聪明的大脑！
上了车的真的高枕无忧了吗？不动产的溢价只要你不变现就只是一个数字，然而债务是实打实的，每个月给银行还多少贷款是固定的，不管你身价百万千万，手中的现金流也就那么多，银行每个月都要伸手向你要钱，有小孩的还有生活和教育成本，一旦给银行断供，则就要面临收回房子，伪中产连一个立身之地都不复存在，尤其是动用了“六个钱包”的人，真的就是会出现：生不起、养不起、病不起、死不起！如果真的还不起怎么办？违约！
违约源头？货币供应收紧，假设在社会上投入的资金量迅速减小，各个行业的预期收益将会降低，收益降低又会引发裁员和还款能力下降，裁员会导致很多人失去稳定工作，进而积累个人违约的风险。更可怕的是产能过剩，自己查看去年的查环保的相关文件，就会发现其实查环保有一个深层次的目的-去产能！早不查环保、晚不查环保，偏偏在货币收紧时查，这是主动给企业降低以后的违约风险，用心良苦啊！
货币收紧的原因？外汇储备流失、美元回流加速，人民币汇率松动、明斯基时刻危机、企业、居民负债率过高、社会信用消耗严重！已经失去了货币发行来促进GDP增长的基础，因为你印再多的钱也只会通过各种方式进入房地产领域和金融领域空转！人民币对内房地产/实体经济贡献比值锚点松动，经济增长畸形，对外则是美元信用从国内快速流出，国际汇率锚点松动！
实干家川普是最大的黑天鹅！再对比国际形势，熙熙攘攘的贸易战我们以“胜利”告终，中兴继续做着“高新技术”的大生意，因为我们要的是面子，面子大于里子！实干家川普则要的是实实在在的利益，减小美国对华逆差？国内降低汽车进口关税？签订大豆粮食采购？回头再想想，咱们现在美元兑人民币的汇率是多少呢？6.39！结合所有迹象，似乎都是在为美元回流做准备！总感觉是第二个《广场协议》，特朗普在推特治国中，为什么不止一次的警告我们人民币不能贬值太快？意思很明确：你可以贬值，但你要在我美元高位回流后贬值，美国利益不容侵犯!
外汇储备降低？每流出一美元的外汇储备，银行需要吸收6.39元的市场上人民币，市场上流通中的货币则会更加缩小，企业和个人的预期收入更低，债务可不会因为你预期收益低而给你降利息，违约就会大量的出现！所以我的结论是：大家盯紧外汇储备量和对外发债规模，外汇储备-对外发债=净外汇储备量，如果这个量开始出现下滑，则会违约的企业和个人会越来越多！
违约顺序？本来货币供应收缩是为了控制房地产和金融泡沫，大家会发现除了各种限购限售政策外，金融监管今年年也是异常的严厉（早干嘛去了？非要病入膏肓才出来“拯救”市场），多家企业都撤回了IPO，都是巧合吗？不见得，但能不能救得活，就要看后边的造化了，这些聪明派已经甜食了太久的社会蛋糕了，有的人已经收起舌头准备过冬了，有些人将面临被快刀斩断舌头，我们拭目以待！目的是好的，也是很明确的，但是，最先倒下的是庞氏融资企业，社会上热钱的体量足够大时，才能形成金融水库，一旦货币供应收紧，他们最先受到冲击，大件可以统计下从2017年以来，多少家“高评分、高口碑”的p2p平台跑路，当时名震一时的e租宝、钱宝、包括最近跑路的“云联惠”，其金融水库体量达“3300”亿元！庞氏融资企业就是大规模违约发生的预警器。第二个倒下的是：实体经济企业，在第三章中，我们知道，国企有国家和银行等兜底，就算严重亏损也不会断其贷款（相比违约来的更迟一些），但民营企业就没那么好过了，如果现金流出问题，只要银行断其贷款，只有两条路可以走：违约、破产或者民间融资（又或者高利贷），相对比高利贷，破产似乎是更好的选择，金盾股份董事长纵身一跃的身后，留下的是无穷无尽的高利贷债务！最近因为债务问题自首和跳楼的大企业不在少数，曾几何时，风光一时的企业家沦为阶下囚甚至失去生命！
有些累了，先写到这里吧，再读一次上面的央行新闻：违约是中国债市走向正规的必修课，避免代价太高。这些精明的人话总是挑着说，谁要违约？谁要付出这个代价？我们的处理方法往往是把一个看起来很大的风险，平均的分摊到13亿人身上（为什么少1亿呢？），但确一次次纵容真正引起风险的利益集团，13亿人虽然体量大，但不等于承受能力没有上限！总之，违约在现阶段也只是刚刚开始，只要外汇储备一直消耗，美元加速回流，货币供给持续收紧，违约会按照一定的顺序的逐渐大规模发生：庞氏融资企业--高杠杆民营企业--高杠杆个人--高杠杆国企--...
最后，给大家一个正能量，当我们看清事情发展的规律和过程后，并不是自暴自弃或者气愤的去指责某些利益集团，而是从中总结规律，分清利害关系，要在正确的时间上车，正确的时间下车，如果真的避免不了车祸的时候，应该学会躲在最安全的地方，根据所学、所思尽可能的降低自身的受到冲击的风险！
如果看清了这十年间的经济发展的历程，我相信你一定有自己对房地产涨跌的看法和依据，我不可能统计所有数据，大家如果要验证某个假设的正确性，可以从中国人民银行官网、国家统计网等网站下载相应的数据，再次强调预防他人洗脑的基本方法：数学与数据、人性、经济学、政策导向！
感谢大家的关注，房地产涨跌问题暂时告一段落，最后将我认为重要的一段话附上：房地产等内卷经济不能帮助我们跨越“中等收入陷阱”，还有可能越陷越深，网店联盟不行，垄断、游戏不行，竞价广告不行，跪舔和觉悟高也不行！只有静下心来做研发积累和突破技术封锁才是正道，可惜现在的人都忘记了艰难时期的奋斗精神，利益集团创造和掌握各种大饼项目，挤压了真正进步的空间！美元在我们签订了各种协议后，便会加速回流，此时人民币还处于高位，到时候逃走的不只是外汇储备，也会降低人民币的信用和国际汇率，国际避险资金在国内时，我们玩了十年的房地产，人家现在高速回流，等到回流结束后，到头来留下的只有钢筋水泥混凝土！
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