如何看待郭树清说的炒作外汇、黄金及商品的很难发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价？

还记得2018年郭主席关于投资收益率的警示，“超过6%就要打问号，超过8%就很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备”，有的人听了早早把P2P中的钱取出来，有的人没听至今仍有千亿级别的没有兑付。有时候他只是用一些更直白的方式在表达自己的观点，奈何房地产牵扯的利益太多，不是几个人说几句话，干几件事就能扭转的，断人钱财如伤人父母，房地产涉及的利益方太多，既是地方筹集资源的平台，2020年就8万亿以上的卖地收入，试味消费相关税、个人所得税到地方手里的能有此规模？一切以经济增长为考核指标，要刺激经济增速见效最快的就是货币供应，那么作为金融机构的银行利息也牵扯其中，房地产和投资者的利益更不用说，哪一个都是万亿级别的利益攸关。不过我们正处密调控的时期，政策越来越多，越来越密集，也越来越逼近核心，我们将分三个部分来讨论，仅做参考。
第一部分：房地产牵扯的事情太多，让大家押注在过去十几年屡试不爽！
房地产即是居民居住需求，也捆绑区域公共资源，阶级掉落担忧与内卷导致靠前的教育资源永远是紧缺的，人们总是尽最大可能让子女获得更靠前的资源，稀缺必然带来竞争价高者得。而有些人也看在眼里，即使自己不是需求者，也会去参与到这个游戏中，因为只要公共资源还与区域公共资源捆绑，就不怕后来者不高价接盘，又给房地产附加过高的金融投资属性，房地产的居住与金融属性并存，所谓的房住不炒说的就是降低金融属性，从投资角度，一没有剥离公共资源的捆绑，二没有增加投资者的持有成本，金融投资属性短期内很难降下来，投资者与投机者也很难区分。
房地产又是地方财政的重要支撑，2020年仅土地转让金一项带给地方的收入就高达8万亿，对地方来说，个税、消费税根本不够看，过去十几年的经验，土地转让金收的越高，地方手里的筹码越多，部分城市乘着风口迅速升级产业结构，建设高铁网络，年轻人口大幅流入，又增加了潜在的购房者，地卖的更高，当然更多的小城市由于眼界和对资源的优化配置能力有限，钱不能有效的用在促进经济发展和民生上，人口流出但仍有附近农村人口来补偿，财政收入逐渐对卖地产生极强的依赖性，六七十占比很正常，高房价与地方利益形成捆绑，年轻人进程买房准确来说也是一种投资，钱用在产业结构和经济发展上，城市收的进城税未来以就业薪资机遇、公共资源投入的方式返还回来，但预计多数城市是很难做到的，所以年轻人在选择城市时应该要多调研一下。回归正题，地方短期内很难戒掉依赖已久的土地转让金，有时候会和宏观政策相相悖。
房地产与货币供应速度密切相关，读者经常听到的印钞，本质不是印出来的，即使开启核动力，印出来不依赖商业银行借出来是没有意义的，我们每个人到银行办理房贷车贷是一个“印钞”过程，所以原则上来说，大家整天喊的大放水其实很多人都参与其中，央行通过调节利率来控制水龙头大小，除了企业部门加杠杆，居民部门借钱规模和杠杆率涨的更快，都是在直接简介的参与大放水，结果也是如此，政策主导的扩张性货币周期，政府部门的杠杠率至少从明面上控制的很好，反而居民部门的大幅度增加，很多人总说地方政府的隐形杠杆率高，其实真正困难的是居民部门，他们隐形杠杆也不低！回归正题，扩张性货币政策的初衷是刺激经济增速，虽然副作用明显，但过去总是在经济增速疲软时很难抵住诱惑拿出来用，大家有的是无奈、有的则是热情很高，每次都会参与到大放水的印钞中去，毕竟经济增速一直都是发展核心指标之一。
第二部分：房地产泡沫逐渐失控与现在的城市房价分化
从利益角度出发，房地产会自发把人群分成两类，一类是有房的，另一类是没房的，有房的又分为自住和投资，不管说的话多么高尚，人们在关键时候都是屁股决定脑袋，都会为了自己的利益出发，问题是过去十几年三次大的房地产大涨周期，看涨的都是天平倾斜的一方，这就导致大家不管以前干什么的，越来越只认房子作为财富储藏和价值投资的工具，居民财富流向单一，消费占比反而在经济大发展下越来越低，一个人的支出是另外一个人的收入，房子更单一的流向导致了奇怪的现象，生意是越来越难做，原则上人们的收入压力会导致购房困难，但现实中需求极其旺盛，这就牵扯出来第三个既得利益者-金融机构。
钱都是有利息的，而且房地产相关的利率不低，信贷扩张性的增长，银行不敢相信中小型企业，即便通过贷款也往往附加房子作为担保抵押物，本质还是一种围绕房地产为锚印钞的行为，以前大众的储蓄、金融体系新创造的货币、民间借贷均更单一的流向房子，房价越涨，货币流向更加单一，货币流向更单一，房子越涨，地方财政、金融机构、地产开发商、投资者均在这种货币流向中获益，持有的资源越多，对决策影响力越大，经济中很少出现所有人的利益都能保证的情况，所有环节利益保障的前提是进城刚需群体的储蓄和贷款能够支撑高房价，这就是所谓的六个钱包理论，房地产泡沫越来越靠没房刚需群体的负债能力和偿还月供的能力决定，整个流程是不是很熟悉？典型的明斯基时刻趋势，资产投资收益的前提是没有资产人的负债极限来支撑吗，这也是周行长卸任前忠告要警惕明斯基时刻风险。奈何有资产的人还是占据多数，地方利益、金融机构利益、开发商利益、投资者利益相互纠葛，即便前面是明斯基时刻的深渊，灰犀牛也很难人为逆转让他掉头，资产泡沫逐渐失控。
四个利益群体不可能让利，但参与这个游戏的玩家很容易忽略最重要的参与者-刚需的情况！四个人打牌都想赢围观人的钱，这个游戏刚需不够了才是最大的问题，但往往会忽略这些人的感受，人口流动导致的区域差异，回到第一部分的讨论，有的城市把通过房地产积累来的税收（现在已经明确土地出让金的税收属性），积极促进地方产业结构发展，为年轻人提供了更好的就业机会，增加公共投入，比如医疗、教育、城市交通、基础设施等等，以较高的比例返还到居民头上，以前买房的人花的少，也因该看到公共资源这种潜在的福利也少，在新区买房也可以说是一种对城市的风险投资，因为你很难确定地方会花多少钱在利好民生的项目上，两种结果，一个是返还比高，更多的年轻人口流入推高房价，另一种是烂尾项目和不透明的政务吃掉发展资金，失去吸引能力，骗取年轻人口流入，但很快就会发现刚需数量根本上不去，很多地方新区房价从最高跌去几十个点也不少见。
最后你会发现，这个游戏最不容易被利益者注意的刚需的决定反而是所有人利益的支撑，人口净流出的城市，尤其是年轻人口流出的城市越来越难跑赢通胀，不说小城市，仅中大型城市中，年增长率不超过2%的占比越来越高，在很多人看来2%的通胀是比较低的水平，2020年的数据为例，跑不赢通胀的二十个左右已经是这几年的常态，如果还加了杠杆，变现后可以自己计算下给了别人多少利息，扣除利息还剩下多少钱，每年的70城数据都在那里，读者可以自己去看以2%的平均通胀作为参考，有多少中大型城市是做不到所谓的保值的，如果你能拿到其他人口净流出的小城市数据，那么结果可能与现在媒体鼓吹的结果大不相同。当然了，信息往往是人来选择和传播的，掌握资产的人总是多数，且往往可以主导信息，传播利好自己的，压制利空自己的都是常用的方法，屁股决定脑袋，比如自发忽略中大型城市的房价分化趋势，对于刚需来说，至少现在房子还捆绑公共资源，但在目标城市选择更有潜力的是少有的主动权，年轻人的选择也决定了四个相关方的利益。
第三部分：刚需的数量和负债极限决定了四方脆弱利益同盟的瓦解
如果四个利益方真的关注刚需的状况，会惊奇的发现，未来这些能交税的、负担利息的、置换负债的群体不多了，一个是意愿，一个是能力，消费占比连年下降，一定意味着实体经济不好做，投资办厂不如买套房，但办厂能为市场提供商品和就业，房子的效果确差得多，就业薪资不涨，房价涨会出现明显的迹象，年轻人还有机会上车的要买房要接受996和透支身体，挖掘家庭储蓄勉强上车，看不到希望的就躺平了，这不是本人的意见，躺平是存在于现实中的，是一种低欲望的表现，既然努力也未必能上车，那么反而成就了消费，生活质量与消耗的商品和劳务数量有关，一平米的房子可以顶一个年轻人一年的兴趣或者旅游支出，潜在接盘者出现了分化，一批是省吃俭用上车的，另一批是直接躺平的，躺平的越多，意味着真实可以支撑高房价的刚需的数量越少，至于少子化，影响房子需求大概率还在十几年以后，四个利益方更不会关注。
捆绑优质资源的房子在内卷加剧下永远都缺，没有最好只有更好，这批房子不在讨论范围内，但多数普通房子是由普通刚需支撑的，随着城镇化进程放缓，不能指望几亿农村中老年都来城市买房，又有部分年轻刚需选择躺平，需求端质量将会出现下滑，三五套房子的人依旧是需求端，但他们除非愿意接受1~2%的租售比，否则都是期待未来有真正的刚需从自己手上买走房子才能赚钱，而且秉承买涨不买跌，至少现在这类需求的惯性思维还在，也就是郭主席说的“押注房价永远不会下跌的人”。
那么问题来了，刚需以前是四个利益方的收益最终来源，如果刚需不够，或者政策开始有意识的阻碍灰犀牛继续走向明斯基时刻，那么四个利益方可能会出现内卷和竞争，我们简单分析下各方利益。1）地方财政收入，他们未必在乎是投资者负担这种土地税还是刚需，只要有人买他们的利益就能得到保障，谁有钱谁多缴税。2）房地产开发商，只要银行给贷款，地方给批地，高负债高周转就能玩下去，毕竟有人买期房就相当于拿购房者的钱盖房，自己也没啥风险。3）银行，是明斯基时刻中最大的风险承担者之一，参考08年全球金融危机，金融机构风险首当其冲，破产不计其数，大量的房地产为锚的贷款，一旦中下层加杠杆接盘者违约，不良资产就得自己承担。4）投资者，当然还是一如既往的压房价永远涨，相信有人能以更高的价格从自己手里买走。
强势方是谁呢？地方和银行，地方只要卖地，银行更多的是控风险，让穷人加杠杆虽然可以和以前一样多收利息，但风险一定在借出方。相对刚需强势方，但相对于地方和银行又是弱势方是谁呢？开发商和投资者，开发商需要银行定期换血才能维持，投资者需要银行把钱借给中下层自己才能获利，你会发现银行的控风险和开放商、投资者利益不是一致的，便有了两个非常接近核心的调控政策：1）房企融资三条红线，做了很长时间老大地位恒大也因此遭殃，最近还没有从现金流困境中走出来；2）房贷银行贷款占比红线，严格控制直接流向房地产的贷款，没有杠杆的资产是不能说有泡沫的。
当刚需有限的情况下，四方利益政策大概率优先保地方和银行，但银行这么一限贷，预计房企会死一大片，土地转让金来收税也会受到阻碍，怎么办？只能拿二手房开刀，首先是限制变现时间，其次是不少城市的二手房停贷，一方面降低了二手房和新房抢夺刚需，另一方面银行的风险也能得到一定的控制，买房可以不要贷款，风险是你自己的。最后，地方的土地出让金一般趋势是只增不减，银行停贷相当于在购房的终端设置了筛子，过滤掉风险较高的贷款进入房地产，那么终归会影响到财政收入，兼顾双方利益的方式可能是再来一次涨价去库存，但严格从源头上限制下层加杠杆成为接盘者，鼓励更高首付甚至全款的群体买房，再联想到最近的土地转让归入金税收属性，很可能是针对中上层所设计的特定税收，至于变现，拿到房产证先过了3~5年的限售期再说，那会儿经济说不定都缓过来了，至于中下层的房子需求，考虑到他们要的不是居住属性，而是捆绑的公共资源，那么未来几年教育改革和房地产与公共资源的解捆绑预计是重点要解决的问题，最近观察不少城市已经开始干了。
我们普通人掌握的数据不多，只能从诸多事件中反推可能的趋势，如果你把房子看税收，很多相关难理解的东西就都变得清晰，文章较长，仅供思考相关问题的参考。