未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？

更新：结合刚刚出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再回头看这篇回答，政策方向已定，但没料想这么快，并且讲的这么清晰！
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我们尝试从不动产对GDP的贡献进行讨论，
GDP，国内生产总值，用来标定一个经济体运行状态最好的参量，反映出某一阶段社会总生产（总支出），由于收入和支出必须平衡，我们后边讨论采用总生产作为计算GDP的参数，本章用一个简单的模型讨论房地产对于GDP的贡献以及过热时存在的相关问题，以预测未来可能的发展趋势，为大家投资消费等活动做其中一个参考。
假设经济体生产了n种商品，每种商品总生产数量为Q1...Qn，其对应的价格为P1...Pn，那么GDP的计算公式如下：
GDP=∑
N
1
Pm×Qm
即每年所有新增商品价值以货币衡量的总和，以07年为例，GDP约为24.6万亿人民币，而18年约为90万亿，不仅没有受到国际金融危机的影响，反而十年翻了接近三倍多，成就是不可否认的。当然政策逆经济周期是有副作用的，我们后边通过这个简单的模型进行分析问题出在哪，在之前还要引入另一个衡量经济体状态的参数，实际GDP值，这个值有个特点，是必须找一个往年作为基年，才能得出目标年份的实际GDP值，实际GDP的计算方法为：
GDP_{real}=\sum_{1}^{N}{Pm_{0}\times Qm}
其中Pm_{0}表示选定的基年第m个商品的市场价格，也叫作基年价格，所以实际GDP即用来衡量除去价格上涨带来的影响，仅仅是社会产出量相对于基年给经济体带来的贡献，对大众来说实际GDP增长更有意义。这种情况在恶性通胀国家很好理解，举个例子：去年一公斤肉10元，去年社会总消耗为10吨，而今年是1,000元/公斤，社会消耗5吨，我们如果仅仅以名义GDP作为参考会得到此商品对GDP的贡献从100,000元上涨到了5,000,000元，是不是意味着经济进步了？答案是否定的，因为虽然人们在肉上面的消费额增加了，但对应享受到的商品数量却在下降，这种情况假设采用去年作为基年，计算出来的今年实际GDP仅为去年的一半，表明经济出现了严重的退化。同理，我们将房地产对经济的贡献带入到名义GDP和实际GDP中来看一下（以下GDP仅代表房地产的贡献）：
GDP_{07}=0.39\times 7.6=2.96 万亿
作为讨论，我选择07年以后我们开始实行政策逆经济周期作为参考年（08年由于货币政策的突变引起的各方面数据变化幅度较大，不适合作为基年），07年不动产总销售面积约为76193万平方米，销售均价约为0.39万/m^2；不动产对GDP贡献约为2.9万亿。
我们再来看看16年的情况，销售面积157349万平方米，均价约为0.75万/m^2，18年，销售面积约为170000万平方米，均价约为0.88万/m^2;
GDP_{16}=0.75\times 15.7=11.8 万亿
GDP_{18}=0.88\times 17=14.96 万亿
接着我们算一下实际房地产GDP贡献：
GDP_{16}=0.39\times 15.7=6.1 万亿
GDP_{18}=0.39\times 17=6.6 万亿
接下来引入另外一个，GDP平减指数定义是某年 GDP/GDP_{real} ，是反映经济物价水平变动参数，也可以理解为享受同等商品需要付出的货币相比于基年的倍数：
GDP_{def16}=11.8/6.1 =1.93
GDP_{def18}=14.96/6.6=2.27
也就是说，相比于07年你只需要付出约1.93倍和2.27倍的货币来购买房地产，相比于GDP增长了高于三倍，而房地产价格也只增加了两倍左右，对于社会购买力来说应该是更轻松才对，为什么会出现大众购房困难和所谓的房地产泡沫呢？
我认为可能是两个原因，1）GDP 增长很大一部分来源于债务扩张，2）社会资源分配畸形从08年之后迅速扩大。
1）GDP 增长很大一部分来源于债务扩张，大量有效资源进入利息偿还。
07年末广义货币供应量余额为40.34万亿，GDP为24.6万亿，06年末M2余额为34.56万亿，GDP为20.94万亿，也就是约市场新增1.58元货币供应，就可以促进1元的GDP社会产出。再看看2016年的情况，M2余额约155万亿，GDP为74.35万亿，,15年的M2余额139万亿，gdp为68.9万亿，2016年时就需要向市场投入约2.94元才能增加1元的GDP，这就是我文章中货币超发刺激经济发展中所提到的边际效应，用货币超发刺激经济的作用会越来越小，如果我们将名义GDP换成实际GDP的话，这个刺激效果更差，因为我们作为消费者更加倾向于看商品的质量和数量，大众更关注16年吃一个桃子和07年吃同样大小的桃子多需要多花多少钱。以2007年作为基年，假设GDP平减指数16年为2的话，那么每增加1元的实际社会产出需要投入约6元的货币供应量M2才能实现，远大于07年所需的1.58元。，也回答了一个知乎问题“我国近十年是否存在货币超发？”答案是肯定的，货币超发带来了刺激政策边际效应，继续超发货币对于真实GDP增长贡献越来越小，还会带来严重的债务问题，这也是我在M2等问题下的回答对未来情况判断的其中一个数据依据，不是国家不想继续超发货币刺激经济和房地产，逻辑是反过来的，是因为即使刺激了也没有多大的用处，所以只能选择长时间控制在8%左右。
我们知道广义货币供应量增额其实是建立在债务上的，当然讨论还是建立在数据计算上，以08年为例，社会负债率约占GDP的150%左右，而16年是GDP的260%左右，我们做一个简单的利息计算（假设5%的利息），
利息（08）=31.7万亿 \times150% \times 5%=2.3775万亿；
利息（16）=74.35万亿 \times 260% \times 5%=9.6655万亿；
08年货币供应增量约7.2万亿，利息占M2增量约为33.02%。
16年货币供应增量约为16万亿，仅利息就占M2增量的60.4%。也就是说，货币增量一多半竟是去偿还之前所欠下的利息，你要说没有系统性金融风险的压力是不可能的，这也和这几年的去库存、去杠杆的政策对的上，如果继续超发货币，一方面对于实际GDP社会产出刺激越来越小，另一方面又会增加债务余额，社会产出的很大一部分利润都用于偿还债务余额带来的利息，等到GDP增额连债务利息都不足以偿还的时候，整个社会便会出现信用崩塌和违约，这就是典型的明斯基时刻，从数据分析来看，我们即使在全球进入降息周期也不会跟的原因，因为在十年的政策逆经济周期不仅用掉了量化宽松的刺激效果，还累积了天量债务，债务黑洞吸食着经济所创造的价值，要此时再来一次量化宽松，你需要先计算一下现在每增加1元的GDP所需的M2增量，以及增加的债务要求每1元GDP中有多少进行偿还利息，值不值得去做是数学严格限制的，不会因为某些“专家”的屁股而改变的。
2）社会分配出现严重不均，主力消费层资源配置失衡。
从上述的计算我们知道，名义GDP增加约3倍左右，而中产阶级平均工资理论上要达到3倍左右，才能维持以名义GDP货币衡量下的社会产出的消费能力，否则会出现产能过剩。而我们从数据上可以看到，我们近十年平均薪资即使是发达城市也是达不到3，其他城市更是远小于3倍的，那就意味着社会资源分配出现了严重的失衡，流入中产阶层的资源相对于社会总产出的占比是变小了，财富越来越流入少部分手中（这个数据并没有做调研，网上有很多数据，我就不一一列举了，因为非官方数据只能作为参考），这还不是最糟糕的，最糟糕的是中产阶级不动产占到总资产的70%以上甚至更高，这就意味着收入在没有跟上社会产出的时候，还加大了不动产的投入比例，那么问题来了，其他行业的产出消费能力怎么办？少数人是财富的持有者，但不是社会产出的消费者主力军，这就是传统意义上的经济危机前兆，大部分财富被用于投资推高产能希望获得更多的收益，而大部分人只有少量财富且大部分用于投资不动产，整个经济体失去稳定基础，会变得极其脆弱（美国像限制日本一样，选择在这个阶段动手），非不动产行业的利润承压，便会进行裁员进而引发失业潮，失业潮引起通缩螺旋进入萧条，这其实也能对的上一些政策得发布，今年所有经济政策突出“稳”而不是“进”，所有就业政策突出“保”而不是“增”，税收政策都是倾向于“降”而不是“涨”，房地产定价要求“止降”而不是担心“上涨”。近几年不管是货币政策、不动产贷款政策和税收政策，都是和经济数据和面临的问题是对的上的。
以上两个因素可以解释即使名义GDP在十年间涨了三倍，房地产贡献的GDP平减指数只有2倍左右，但是中产的购买以及消费却在下滑的原因，一方面债务黑洞吸走社会有效产出和资源，另一方流入主力消费层的分配比例在逐步变小，居民负债率占可支配收入从08年的15%左右上涨到现在50%以上，不管媒体再怎么炒作，数据就在这里，居民高杠杆投入了房地产，之后又想舆论引导扩大内需是不现实的，也是逻辑和数学的限制的必然趋势。
所有的数据都不再支持量化宽松以及房地产泡沫的继续扩大，大家也可以多看看最新的重大政策发布内容，结合数据分析，你就会发现很多政策推出的必然，以及未来几年房地产和其他行业投资的走向，房价上涨很依赖货币供应量M2增速，而现在货币刺激边际效应已经非常明显了，不大可能再有大的货币刺激政策，房地产上涨即失去了M2的刺激的前提，又因为极高的社会及居民负债率所带来的接盘能力下降，估计长时间处于横盘状态，政策会在未来几年会通过限购限售政策，尽可能保持房地产持有者的信心，不出现大范围抛售恐慌引起资产价格急速下跌，又要通过严控银行不动产抵押及信用贷款，阻止泡沫进一步扩大。目前来看两者可以得兼，但不能保证钢丝跳舞时某一侧突然飞来一只黑天鹅。
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