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가처분피보전채권에 대한 압류 및 추심판결확정이 가처분 취소사유인지 여부

(1) [사정변경에 의한 가압류ᆞ가처분 취소] 1. 가압류ᆞ가처분 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때, 2. 법원이 정한 담보를 제공한 때, 3. 가압류ᆞ가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류ᆞ가처분이 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제288조제1항, 제301조).
  (2) [가처분의 피보전채권이 제3자에 의하여 압류되고 그 추심판결이 확정된 사정만으로 가처분취소청구를 할 수 있는지 여부] X가 B를 대위하여 A의 부동산에 대한 처분금지가처분을 한 뒤 B의 채권자 K가 B의 A에 대한 소유권이전등기청구권을 압류한 다음 추심의 소를 제기하여 확정판결까지 받았고, 그 위에 X가 A를 상대로 새로 제기하여 승소한 본안판결의 내용이 A에게 압류의 해제를 조건으로 B앞으로 소유권이전등기 절차를 이행할 것을 명하는 것이었다 할지라도, 그 추심판결의 집행으로 소유권이전등기가 실제로 실행되었다는 사정이 보이지 아니하는 이상, 그 추심판결이 확정되었다는 것만으로는 압류의 해제가 당연히 불가능하게 되었다거나 또는 일반 사회의 거래관념에 비추어 더 이상 이를 기대할 수 없게 되었다고 말할 수 없다는 이유로, 사정변경으로 인한 가처분취소청구를 배척한 판례가 있습니다(대법원 1995. 8. 25. 선고 94다42211 판결).
  (3) [결론] 따라서 본건에서도 B의 채권자 K가 B의 A에 대한 부동산소유권이전등기청구권을 강제집행하기 위하여 이를 압류한 다음 추심의 소를 제기하여 확정판결까지 받았다고 하여도 그 추심판결의 집행으로 소유권이전등기가 실제로 실행되지 않았다면, 위 부동산처분금지가처분에 사정변경으로 인한 취소사유가 있다고 할 수는 없을 것입니다.
본안소송에서 패소판결 선고 후 항소심에서 소취하한 경우 가처분 취소사유인지 여부

(1) [소취하의 효과] 취하된 부분에 대하여는 소가 처음부터 계속되지 아니한 것으로 보고, 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못합니다(민사소송법 제267조).
  (2) [사정변경에 의한 가압류ᆞ가처분 취소] 1. 가압류ᆞ가처분 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때, 2. 법원이 정한 담보를 제공한 때, 3. 가압류ᆞ가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류ᆞ가처분이 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제288조제1항, 제301조).
  (3) [재소금지가 적용되는 경우, 가처분취소사유인 사정변경에 해당하는지 여부] 가처분권자가 가처분결정의 본안소송에서 패소판결을 받고 항소하였다가 항소심에서 소취하를 함으로써 민사소송법 제267조제2항 규정의 재소금지 원칙에 따라 다시 가처분 부동산에 대한 소유권이전등기청구를 할 수 없게 되므로, 그 가처분결정은 그 보전의 필요성이 없어 더 이상 유지될 수 없는 사정변경이 생겼다고 할 것입니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다12287 판결).
패소판결 확정 후 재심 제기 시에도 가처분취소신청을 할 수 있는지 여부

(1) [사정변경에 의한 가압류ᆞ가처분 취소] 1. 가압류ᆞ가처분 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때, 2. 법원이 정한 담보를 제공한 때, 3. 가압류ᆞ가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류ᆞ가처분이 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있습니다(민사집행법 제288조제1항, 제301조).
  (2) [본안소송의 패소판결이 확정된 후 가처분채권자가 재심의 소를 제기한 경우에도 가처분채무자는 사정변경을 이유로 한 가처분취소신청을 할 수 있는지 여부] 가처분채권자가 가처분채무자를 상대로 제기한 본안소송에서 피보전권리의 존재를 부정하는 판결이 확정된 경우 가처분채권자가 그 확정판결에 대하여 재심의 소를 제기하였다는 사유만으로는 가처분채무자가 사정변경이 있음을 주장하여 가처분의 취소를 신청할 수 있는 점에 아무런 영향도 미칠 수 없습니다(대법원 1991. 1. 11. 선고 90다8770 판결).
  (3) [결론] 재심의 소에 의하여 본안 확정판결이 취소되어 일응 본안판결이 없는 상태로 되돌아가고 따라서 가처분도 유지시킬 상태로 돌아갔다는 등 사유가 있는 경우라면 모르되, 단지 패소확정판결에 대한 재심의 소가 제기되었다 하더라도 그러한 사정만으로는 이미 발생한 사정변경에 아무런 영향이 없으므로 위 부동산처분금지가처분은 취소되어야 할 것입니다.
가압류해방공탁금 회수청구권을 압류한 공탁금 대여자의 대항력

(1) [가압류해방금] 가압류명령에는 가압류의 집행을 정지시키거나 집행한 가압류를 취소시키기 위하여 채무자가 공탁할 금액을 적어야 하고(민사집행법 제282조), 가압류명령에 정한 금액을 공탁한 때에는 법원은 결정으로 가압류를 취소하게 됩니다(민사집행법 제299조제1항).
  (2) [가압류해방금이 공탁된 경우 가압류의 효력] 가압류해방금이 공탁된 때에 가압류집행이 취소되더라도 가압류명령 그 자체의 효력이 소멸되는 것은 아니고, 가압류채권자가 본안소송에서 승소의 확정판결을 받거나 가집행선고가 있는 때에는 그 가압류해방공탁금이 집행의 대상이 되며, 이 경우 가압류의 효력은 그 가압류해방공탁금 자체가 아니라 공탁자인 채무자의 가압류해방공탁금회수청구권에 대하여 미치게 됩니다.
  (3) [가압류해방금에 대한 압류 및 전부명령의 효력] 해방공탁금에 의하여 부동산가압류집행이 취소되었다고 하더라도 해방공탁금회수청구권에 대하여 가압류의 효력이 유지되므로(대법원 1996. 11. 11.자 95마252 결정), 가압류해방금에 대한 전부명령은 다른 채권자의 가압류가 경합된 상태에서 발령된 것이므로 효력을 가지지 못하고(민사집행법 제229조제5항), 다만 압류의 효력만을 가지게 될 것입니다.
  (4) [해방공탁금의 용도로 대여한 자가 그 대여금 채권에 기하여 한 가압류채무자의 해방공탁금회수청구권에 대한 압류 또는 가압류의 효력을 가압류채권자에게 주장할 수 있는지 여부] 해방금액의 공탁에 의한 가압류집행취소제도의 취지에 비추어 볼 때, 가압류채권자의 가압류에 의하여 누릴 수 있는 이익이 가압류집행취소에 의하여 침해되어서는 안 되므로, 가압류채무자에게 해방공탁금의 용도로 금원을 대여하여 가압류집행을 취소할 수 있도록 한 자는 비록 가압류채무자에 대한 채권자라 할지라도 특별한 사정이 없는 한 가압류채권자에 대한 관계에서 가압류 해방공탁금회수청구권에 대하여 위 대여금채권에 의한 압류 또는 가압류의 효력을 주장할 수는 없습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 97다30820 판결).
  (5) [결론] 원칙적으로 귀하가 집행권원을 얻어 해방공탁금 3,000만원에 관하여 Y와 안분배당을 받을 수 있고, 만일 Y가 해방공탁금 용도로 금원을 대여한 대여금채권자라는 사실을 증명한다면 판례에 비추어 그 압류의 효력도 배제시킬 수 있을 것입니다.
소유권 이전서류 교부한 후 송달된 소유권이전등기청구권 가압류의 효력

(1) [소유권이전등기청구권에 대한 가압류의 효력] 소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류는 채권에 대한 것이지 부동산에 대한 것이 아니고, 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없으므로, 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없고, 제3채무자나 채무자로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 제3자에 대하여 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없습니다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체판결). 다만 제3채무자가 압류결정을 무시하고 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 경료하여 준 결과 채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법행위를 구성하고 그에 따른 배상책임을 지게 될 뿐입니다(대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327 판결).
  (2) [제3채무자가 소유권이전등기서류를 모두 교부함으로써 소유권이전의무의 이행을 완료한 후 그에게 송달된 소유권이전등기청구권 가압류결정의 효력] 부동산의 매매계약에 있어서 매도인이 목적 부동산의 소유권이전에 필요한 서류들 일체를 매수인에게 교부하여 주었다면 특별한 사정이 없는 한 그로써 소유권이전의무의 이행은 완료되었다고 보아야 할 것이므로, 제3채무자가 소유권이전등기서류를 모두 교부한 후 그에게 송달된 소유권이전등기청구권 가압류결정은 효력이 없고, 위 가압류결정 송달 후 제3채무자가 소유권이전등기의사를 철회하고 이미 교부한 등기서류를 반환 받는 등 소유권이전등기를 하지 못하도록 하는 조치를 취하지 아니하였다 하더라도 가압류결정에 위배된다고 할 수 없습니다(대법원 1998. 5. 26. 선고 98다8172 판결).
  (3) [결론] 결국 A가 등기를 마치게 될 것이고, X가 귀하를 상대로 손해배상청구의 소를 제기하게 될 것이며, 가압류결정 송달 전에 이미 소유권이전등기서류를 모두 교부하였다는 사실의 인정여부가 소송의 관건적 쟁점이 될 것입니다.
소유권이전등기청구권 가처분 후 가압류된 경우 가처분이 우선하는지 여부

(1) [소유권이전등기청구권에 대한 가압류 또는 가처분의 효력] 소유권이전등기청구권에 대한 가압류나 가처분은 채권에 대한 것이지 부동산에 대한 것이 아니고, 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없으므로, 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없으므로, 이러한 경우 채무자는 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고 법원은 가압류 또는 가처분이 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수는 없으며, 다만 가압류 또는 가처분의 해제를 조건으로 하여야만 소유권이전등기절차의 이행을 명할 수 있습니다(가압류의 경우 : 대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 판결, 가처분의 경우 : 대법원 1998. 2. 27. 선고 97다45532 판결).
  (2) [소유권이전등기청구권에 대하여 가처분이 있은 후 그 등기청구권에 대한 가압류가 이루어진 경우, 가처분이 가압류에 우선하는지 여부] 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 있기 전에 가처분이 있었다고 하여도 가처분이 뒤에 이루어진 가압류에 우선하는 효력이 없으므로 가압류는 가처분채권자의 관계에서도 유효할 뿐만 아니라(대법원 1998. 4. 14. 선고 96다47104 판결), 가압류 상호간에도 그 결정이 이루어진 선후에 따라 뒤에 이루어진 가압류에 대하여 처분금지적 효력을 주장할 수는 없습니다(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다42615 판결, 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결).
  (3) [결론] 따라서 B가 귀사를 피고로 제기한 소유권이전등기절차 이행청구소송에서, 법원은 ‘피고는 K의 가압류의 해제를 조건으로 A에게 아파트의 소유권이전등기절차를 이행하라’고 판결할 것입니다.
명의수탁자와 체결한 임대차계약

(1) 종중이 명의신탁을 해지하고 주택의 명도를 청구한 경우, 만일 귀하가 주택임대차보호법 제3조제1항 소정의 대항요건을 구비하였다면, 귀하는 그 종중을 임대인의 지위를 승계한 자로 간주하여 대항할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조제3항).
  (2) 한편 종중 및 배우자의 명의수탁(부동산실권리자명의등기에관한법률 제8조) 외에 무효인 명의신탁의 경우에도, 제3자에 대하여는 그 무효를 대항할 수 없으므로(동법 제4조제3항), 귀하는 명의신탁자에 대하여도 주택임차권의 유효를 주장할 수 있습니다.
명의신탁자와 체결한 임대차계약

(1) 임대차는 임대인이 반드시 소유자이어야 하는 것이 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있으며(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결), 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없습니다.
  (2) 한편 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조제3항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것입니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).
  (3) 따라서 귀하와 임대차계약을 체결한 명의신탁자는 주택에 관하여 적법한 임대권한을 가진 자이므로, 귀하는 명의수탁자에게 대항할 수 있습니다.
  (4) 요컨대 임대인이 등기상 소유자인지를 꼭 확인하고, 만일 아니라면 실제 소유자라든지 소유자로부터 동의를 받았다든지 등의 임대차권한을 증명하는 서류를 확보하여야 합니다.
소유자의 동의 없는 임대차계약

(1) 거부할 수 없습니다.
  (2) 왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도, 임대인(소유자)의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다.
  (3) 따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인과의 사이에 체결한 전대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고, 임대보증금도 임차인에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.
공유자 일부와 체결한 임대차계약

(1) 주장할 수 있습니다.
  (2) 왜냐하면 공유물의 관리는 지분의 과반수로써 결정할 수 있고(민법 제265조본문), 공유주택의 임대는 관리행위에 해당하므로, 귀하의 경우 2⁄3의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에, 병에 대하여도 권리를 주장할 수 있습니다.
  (3) 따라서 과반수가 되지 않으면, 나머지 과반수 지분권자가 인도청구를 할 수 있습니다. 한편 병은 갑, 을에 대하여 월세의 1⁄3을 부당이득으로 청구할 권리가 있습니다.
법인이 임차인으로서 주택임대차보호법의 적용을 주장할 수 있는지 여부

(1) 주택임대차보호법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지이고 법인을 보호대상으로 삼은 것이 아니므로, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다고 하여도 대항력이 생기지 않으며, 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다고 하더라도 우선변제권을 주장할 수 없습니다(대법원 1997. 7. 11.선고 96다7236 판결).
  (2) 다만 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력을 가지는데 (주택임대차보호법 제3조제2항), 대항력이 인정되는 법인은 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사와 지방공기업법 49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사로 한정됩니다.(주택임대차보호법시행령 제1조의 2).
외국인이나 재외동포가 주택임대차보호법의 적용을 주장할 수 있는지 여부

(1) 외국인의 경우 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지변경신고를 하였다면, 주택임대차보호법 제3조제1항 소정의 주민등록으로 볼 수 있습니다(출입국관리법 제88조의2제2항).
  (2) 외국국적을 취득한 한국동포, 즉 재외동포의 경우에는 ‘재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률’에 의한 국내거소신고를 주택임대차보호법 소정의 주민등록으로 볼 수 있습니다.
임차주택의 일부를 점포로 운영한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 여부

(1) 주택임대차보호법 제2조는 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 이와 관련하여 판례는 “주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 합목적적으로 결정하여야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). 그리고 여기에서 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 하고 있으므로, 주거용 건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면, 공부(건축물관리대장 등)상 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 「주택임대차보호법」의 적용을 받게 된다고 보고 있습니다.
  (3) 또한 판례는 “1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방 2칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이루어져 있고, 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방 부분은 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고, 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 왔다면, 위 건물은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다.”라고 한 사례가 있으며(대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결), 또한 “건물이 공부상으로는 단층작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나, 실제로 甲은 주거 및 인쇄소경영 목적으로, 乙은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상 생활을 영위하는 한편, 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 甲의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 乙의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 甲과 乙의 ‘유일한 주거’인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 볼 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결). 그러나 “방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결).
  (4) 따라서 귀하의 경우에는 사안의 내용으로 보아 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업을 하는 것으로 보여지고, 그곳이 귀하의 유일한 주거라면, 이는 주택임대차보호법 제2조후단에 해당하여 같은 법의 보호대상이 될 수 있다고 할 수 있을 듯합니다.
  [참고] 판례는 “구 주택임대차보호법(1981. 3. 5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울려 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 본법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더우기 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승락하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결).
미등기주택을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 여부

(1) 주택임대차보호법은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 같은 법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다.
  (2) 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 「주택임대차보호법」이 적용될 수 있는지에 관하여, 판례는 “주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
  (3) 또한, 같은 판례에서 미등기건물의 임차인이 임차건물의 대지만 경매될 경우 우선변제권을 행사할 수 있는지에 관하여, “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
  (4) 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 (미등기)임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 그런데 미등기건물의 경우 등기사항증명서를 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 높아 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려가 있으니 주의할 필요가 있습니다.
대항력과 우선변제권

(1) 대항력 (주택임대차보호법 제3조제1항)
원래 매매는 임대차를 깨트립니다. 만일 소유자가 귀하에게 임대한 다음, 그 집을 다시 다른 사람에게 팔아 버렸을 때, 그 매수인이 귀하에게 집을 비우라고 하면, 귀하는 거절할 수 없답니다. 억울하지요. 그래서 주택임대차보호법 제3조제1항이 제정되었습니다. 임대차계약을 체결하고 ‘주택의 인도’와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있으며, 바로 이러한 권능을 ‘대항력’, 위 요건을 ‘대항요건’이라고 부릅니다.
  (2) 우선변제권 (주택임대차보호법 제3조의2제2항)
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 경매에서 확정일자 뒤에 있는 권리자(후순위권리자)보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으며, 이것을 우선변제권이라고 합니다.
우선변제권의 행사와 임대차 주장

(1) 대항력이 인정된다면 계속 살 수 있습니다. 계속 살 생각을 가졌다가 보증금을 받고 나가기로 마음이 바뀌었다면, 빨리 배당요구를 하여야 합니다. 만일 배당요구의 종기가 지났다면 번복할 수 없습니다.
  (2) 거꾸로 보증금을 받으려고 배당요구를 하였다가 마음이 바뀌었다면, 배당요구를 철회하면 됩니다. 다만 배당요구 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못합니다(민사집행법 제88조제2항).
  (3) 배당요구를 한 경우, 임차주택의 경락에 따라 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금이 모두 변제되지 않았다면, 대항력이 있는 임차권은 계속 존속합니다(주택임대차보호법 제3조의5).
배당요구한 임차인이 배당이의소송에서 패소한 후 다시 대항력을 주장할 수 있는지 여부

(1) 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 주택임대차보호법 제4조제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 될 뿐이므로, 경락인은 주택임대차보호법 제3조제3항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계합니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
  (2) [주택명도청구] 그러므로 경매절차의 매수인인 귀하가 주택임차인으로부터 위 주택을 명도 받으려면 임차인의 대항력 주장으로 인하여 현실적으로 임차인의 보증금을 반환함과 동시에 명도 받을 수밖에 없을 것입니다.
  (3) [손해배상청구] 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 배당을 받은 채권자(채무자에게 자력이 없는 때)에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아닙니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).
  (4) 따라서 귀하로서는 경매절차의 매각계약을 해제함이 없이 곧바로 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수는 없으며, 다만 귀하가 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 것을 알지 못하였고, 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 경매절차의 매각계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수밖에 없습니다.
경락인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위

(1) 주택임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
  (2) 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지, 임차인이 배당절차에서 현실로 배당 받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고, 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없습니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결).
  (3) 따라서 귀하는 위 경매절차에서 보증금 4,000만원 전액을 배당받을 수 있었으므로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 별도의 보증금잔액은 없습니다. 다만, 올바른 순위에 의한 배당금 4,000만원에서 현실로 배당받은 2,500만원을 공제한 나머지 1,500만원에 대하여는 후순위 배당채권자들을 상대로 부당이득반환청구권을 행사하여야 할 것입니다.
보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권

(1) 귀하는 근저당권 설정 전에 입주 및 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하였고, 귀하의 임차보증금이 서울에서 6,000만원이므로 소액임차인에 해당됩니다. 한편 확정일자를 받지 않았으므로 확정일자부 우선변제권은 주장할 수 없으나, 경매절차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력과 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.
  (2) 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 임차권은 소멸하며, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 존속합니다(주택임대차보호법 제3조의5). 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 임차인이 보증금의 잔액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐입니다.
  (3) 따라서 귀하는 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에게 나머지 임차보증금 3,500만원을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 다만, 귀하가 귀하의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 임차부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임차부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 경매 절차의 매수인이 요구하면 이를 반환하여야 할 것입니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 서울지법 1999. 1. 13. 선고 98나18178 판결).
주택임차인이 배당표 불확정을 이유로 주택 명도를 거부할 수 있는지 여부

(1) 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하는 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 그 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없습니다.
  (2) 다만 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급 받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있습니다.
  (3) 나아가 이러한 경우 변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속 중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 때에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 할 것입니다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결).
  (4) 따라서 본건에 있어서 귀하는 매수인의 임차주택의 명도청구에 대하여 배당이의의 소송이 종결되어 배당표가 확정될 때까지 명도를 거부할 수 있습니다.
입주와 전입신고를 한 날 저당권이 설정된 경우의 대항력

(1) 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 가지며(주택임대차보호법 제3조제1항), 2가지 대항요건 중 최종적으로 갖추어진 때의 다음 날부터 효력을 가집니다.
  (2) 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 ‘그 다음 날부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).
  (3) 따라서 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하므로, 귀하는 대항력을 주장할 수 있습니다.
입주와 주민등록 및 확정일자를 갖춘 다음날 설정된 저당권과의 우선순위

(1) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 가집니다(주택임대차보호법 제3조제1항).
  (2) 2가지의 대항요건 중 최종적으로 갖추어진 때의 다음 날부터 대항력이 생기는데, 본건의 근저당권은 주민등록을 갖추기 전에 설정되었으므로 귀하는 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없습니다.
  (3) 만일 귀하가 주택에 입주하고 주민등록을 마친 그 날에 같이 근저당권이 경료된 경우에도 대항력을 가지지 못하는데, 왜냐하면 대항력은 대항요건을 갖춘 다음 날부터 효력을 가지기 때문입니다. 이렇게 입법을 한 이유는 인도와 주민등록이라는 요건이 등기에 비해 간이한 공시방법이어서 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지인 것입니다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결).
입주와 전입신고 사이에 근저당권이 설정된 경우 대항력 취득시점

(1) 구분등기가 되어 있어 공동주택으로서 구분소유의 대상이 되는 것이 다세대주택이고, 구분등기를 하지 않은 것이 다가구주택 또는 다가구용 단독주택입니다.
  (2) 이른바 다가구주택’의 경우에는 다세대주택과 달리 건축법이나 주택건설촉진법상의 공동주택이 아닌 단독주택으로 보기 때문에, 지번만 기재하는 것으로 전입신고로 충분하며, 그 외에 호수는 임의적인 것에 불과합니다(대법원 1997. 11. 14.선고 97다29530 판결).
  (3) 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여, 다른 사정으로 나중에 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 임차인이 지번만 기재하여 전입신고를 하였다고 하더라도 임대차의 공시방법으로 유효합니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).
  ★ 다세대주택과 다가구주택의 법적 구별에 두려워하지 말고, 등기부와 건축물관리대장을 꼭 열람하여 그 기재대로 전입신고를 하는 것으로 충분합니다.
다가구용 단독주택(다가구주택)에서 전입신고 시 호수를 기재하지 않은 경우

(1) 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여, 다른 사정으로 나중에 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 임차인이 지번만 기재하여 전입신고를 하였다고 하더라도 임대차의 공시방법으로 유효합니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).
  (2) 위 판례의 취지를 주민등록의 기재가 집합건축물대장이 제대로 작성되지 아니한 채 기존 일반 건축물관리대장에 합치되는 경우에는 단독주택이 다세대주택으로 변경되더라도 대항력과 우선변제권이 소멸되지 않는다는 입장으로 해석한다면, 집합건축물대장이 작성되지 않은 상태에서 근저당권이 설정되더라도 기존 전입신고의 대항력이 유지될 것입니다. 한편 등기부가 구분등기로 변경되고 그에 따라 집합건축물대장이 작성된 경우, 그 후에 주민등록을 정정하지 않은 상태에서 근저당권이 설정되었다면 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다.
  (3) 결국 귀하가 근저당권자 또는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있느냐의 문제는 집합건축물대장이 작성되기 전에 근저당권이 설정되었는지 아니면 집합건축물대장이 작성되고 나서 주민등록을 정정하지 않은 상태에서 근저당권이 설정되었는지 여부에 따라 좌우될 것입니다.
다가구용 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력

(1) 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 일반사회통념에 따라서 하여야 할 것이므로, 귀하는 경매절차의 매수인에게 임대차의 대항력을 주장할 수 있습니다.
  (2) 전입신고를 할 당시를 기준으로 하여 보면 비록 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 이전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있었으므로, 그 무렵 주택임대차보호법 제3조제1항에 의하여 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 그 이후 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하여 이미 취득한 대항력을 상실한다고 할 수 없습니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결).
  (3) 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하지 않는다면 원칙적으로 유효한 공시방법이라고 할 수 없으나, 다만 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동‧호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다고 할 것입니다(대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결).
전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우 대항력

(1) 주택을 임차하여 적법한 전입신고를 마친 후에 그 대지가 분할됨으로써 주택의 지번이 변경되자 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나 주민등록상 주소는 주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 경료된 후에야 변경한 경우, 임차인은 주택에 대한 유효한 공시방법인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 경락인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다1549 등 판결).
  (2) 따라서 본건에 있어서 대지의 분할로 지번이 변경된 후 두 차례에 걸쳐 계약을 갱신하면서도 주민등록은 종전 주민등록을 그대로 유지하고 있었으므로, 변경전의 지번을 주소로 한 주민등록은 위 주택에 대한 임대차에 대한 유효한 공시방법으로서의 효력이 인정되지 않고, 귀하의 주택임차권도 위 근저당권에 대한 우선변제권이 인정될 수 없으며, 경매절차의 매수인에 대한 대항력도 인정되지 않을 것입니다.
토지분할로 지번 변경된 후에도 주민등록상 주소변경을 하지 않은 경우

(1) 귀하는 재전입할 때에 새로운 대항력을 취득한 것이므로 그 이전에 이루어진 근저당권에 대하여 대항력을 주장할 수 없습니다.
  (2) 주택임대차보호법이 임차인에게 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
  (3) 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로, 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입 한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것입니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).
  (4) 다만 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결).
임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입할 경우 대항력

(1) 나가지 않아도 됩니다. 대항할 수 있습니다.
  (2) 주택임대차보호법 제3조제1항의 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것입니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).
  (3) 가족뿐 아니라 적법하게 임차권을 양도/전대한 경우에 있어서도 양수인이나 전차인이 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속한다면, 원래의 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다(대법원 1988. 4. 25.선고 87다카2509 판결).
가족의 주민등록

(1) 귀하는 임차권에 대하여 대항력을 상실하지 않았습니다.
  (2) 원칙적으로 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
  (3) 그러나 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지됩니다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).
임대인 임의로 임차인의 주민등록을 일시 이전한 경우 그 효력

(1) 본건의 근저당권은 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료되기 이전에 설정되었으므로, 귀하의 임차권에 기한 점유는 제3자가 인식할 수 있을 정도가 되지 못하여 대항력을 주장할 수 없습니다.
  (2) 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도로 되어야 합니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결).
  (3) 제3자로서는 주택에 관하여 귀하로부터 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 귀하의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어렵다고 할 것이므로, 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 귀하의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이므로, 매수인 명의의 소유권이전등기일 다음 날일부터 임차인으로서 대항력을 갖게 됩니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결).
주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점

(1) 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하므로, 결국 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하여 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).
  (2) 따라서 주택양수인이 임차인에게 임차보증금을 반환하였다고 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제 한 것이라거나 양도인이 위 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액상당의 손해를 입었다고 할 수 없습니다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결).
  (3) 따라서 경매절차의 매수인인 귀하가 대항력 있는 임차인에게 지급한 주택임차보증금은 원래의 임대인으로부터 반환받을 수 없습니다.
대항력을 갖춘 임차인에게 보증금을 지급한 매수인이 구상권을 행사할 수 있는지 여부

(1) 경락인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.
  (2) 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸할 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 있는 임차권은 함께 소멸합니다(대법원 1987. 2. 24.선고 86다카1936 판결).
  (3) 선순위 근저당권이 있는 상태에서 집주인의 일반채권자가 주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지입니다. 이러한 경우 그 주택임차인이 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차권의 부담을 지게 되어 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이것은 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 임차권은 경락인에게 대항할 수 없습니다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결).
선순위 저당권이 있는 경우 후순위 주택임차권의 대항력

(1) 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 주택임차권이 있는 경우에 그 후순위 저당권에 기한 경매절차에서 당해 주택이 경매절차에서 매각되면 선순위 저당권도 위 규정에 의하여 소멸되는 것이며, 이러한 경우에 그 보다 후순위인 주택임차권도 소멸되어 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다고 하여도 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결).
  (2) 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 가령, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 주택임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택부분(1층 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결).
  (3) 본건에서 귀하의 주택임차권은 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하지 아니하고, 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다.
선순위 전세권이 주택일부에 관한 경우 후순위 주택임차권의 대항력

(1) 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸할 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 있는 임차권은 함께 소멸합니다(대법원 1987. 2. 24.선고 86다카1936 판결).
  (2) 그러므로 선순위 근저당권이 있는 상태에서 입주하고 주민등록을 마친 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 더구나 확정일자를 받아두지 않았기 때문에 후순위 근저당권자보다도 우선배당을 받을 수도 없습니다.
  (3) 경매로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 ‘매각대금지급기일 이전’에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니합니다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결).
  (4) 따라서 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 말소된다면, 귀하는 경매절차의 매수인에게 귀하의 주택임차권의 대항력을 주장할 수 있습니다.