건물의 일부만 수용 시 잔여건물에 대한 감가보상 인정되는지 여부

(1) 잔여지의 손실과 공사비 보상에 관하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제73조는 “사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있는 때 또는 잔여지에 통로ᆞ도랑ᆞ담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요한 때에는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 건축물의 잔여부분에 대한 평가에 관하여 시행규칙 제35조는 “1건축물의 일부가 공익사업시행지구에 편입되어 그 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우 그 잔여부분에 대하여는 제33조 제1항ᆞ제2항 및 제4항의 규정에 의하여 평가하여 보상하여야 한다. 2건축물의 일부가 공익사업시행지구에 편입된 경우로서 그 건축물의 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 경우 그 잔여부분에 대하여는 보수비(건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사에 소요되는 비용을 말한다. 다만 건축법 등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다)로 평가하여 보상하여야 한다. 이 경우 보상액은 건축물의 잔여부분의 가격을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 또한, 건축물의 평가에 관하여 시행규칙 제33조는 “1건축물(담장 및 우물 등의 부대시설을 포함한다)에 대하여는 그 구조ᆞ이용상태ᆞ면적ᆞ내구연한ᆞ유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다. 2건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립ᆞ실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다. 3건축물의 사용료는 임대사례비교법으로 평가한다. 다만, 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가할 수 있다. 4물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다.”라고 규정하고 있습니다. 위 시행규칙들은 건축물의 잔여부분에 관한 직접 보상만을 규정하고 있을 뿐, 귀하가 문의한 잔여건물 부분의 교환가치 하락분에 대한 보상은 언급하고 있지 않습니다.
  (2) 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 시행으로 폐지된 (구)토지수용법과 (구)공공용지의취득및손실보상에관한특례법 하의 판례는 “토지수용법 제49조, 제50조, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호, 제4항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제4항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제2조 제2.3호, 제10조, 제23조의7의 각 규정을 종합하면, 수용대상토지 지상에 건물이 건립되어 있는 경우 그 건물에 대한 보상은 취득가액을 초과하지 아니하는 한도 내에서 건물의 구조.이용상태.면적.내구연한.유용성.이전가능성 및 난이도 등의 여러 요인을 종합적으로 고려하여 원가법으로 산정한 이전비용으로 보상하고, 건물의 일부가 공공사업지구에 편입되어 그 건물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 사용이 현저히 곤란한 경우에는 그 잔여부분에 대하여는 위와 같이 평가하여 보상하되, 그 건물의 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 경우에는 보수비로 평가하여 보상하도록 하고 있을 뿐, 보수를 하여도 제거 또는 보전될 수 없는 잔여건물의 가치하락이 있을 경우 이에 대하여 어떻게 보상하여야 할 것인지에 관하여는 명문의 규정을 두고 있지 아니하나, 한 동의 건물은 각 부분이 서로 기능을 달리하면서 유기적으로 관련을 맺고 전체적으로 그 효용을 발휘하는 것이므로, 건물의 일부가 수용되면 토지의 일부가 수용되는 경우와 마찬가지로 또는 그 이상으로 건물의 효용을 일부 잃게 되는 것이 일반적이고, 수용에 따른 손실보상액 산정의 경우 헌법 제23조 제3항에 따른 정당한 보상이란 원칙적으로 피수용재산의 객관적인 재산가치를 완전하게 보상하여야 한다는 완전보상을 뜻하는 것인데, 건물의 일부만이 수용되고 그 건물의 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 경우 그 건물 전체의 가격에서 편입비율만큼의 비율로 손실보상액을 산정하여 보상하는 한편 보수비를 손실보상액으로 평가하여 보상하는데 그친다면 보수에 의하여 보전될 수 없는 잔여건물의 가치하락분에 대하여는 보상을 하지 않는 셈이어서 불완전한 보상이 되는 점 등에 비추어 볼 때, 잔여건물에 대하여 보수만으로 보전될 수 없는 가치하락이 있는 경우에는, 동일한 토지소유자의 소유에 속하는 일단의 토지 일부가 공공사업용지로 편입됨으로써 잔여지의 가격이 하락한 경우에는 공공사업용지로 편입되는 토지의 가격으로 환산한 잔여지의 가격에서 가격이 하락된 잔여지의 평가액을 차감한 잔액을 손실액으로 평가하도록 되어 있는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제26조 제2항을 유추적용하여 잔여건물의 가치하락분에 대한 감가보상을 인정함이 상당하고, 잔여건물의 보수비보상은 보수에 의하여 제거될 수 있는 감가요인에 대한 손실보상이어서 보수를 하여도 제거 내지 보전될 수 없는 잔여건물의 가치하락분에 대한 보상인 감가보상과는 그 성질을 달리하는 것이므로, 잔여건물의 보수비보상을 받았다고 하여 이와 별도로 잔여건물의 가치하락으로 인한 손실보상청구를 할 수 없는 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000두2426 판결).
  (3) 신법에서도 시행규칙 제32조제1항에 잔여지의 손실 등에 대한 평가에 관하여 “동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다”는 규정을 그대로 두고 있으므로 위 판례는 건축물의 경우 별도의 규정을 두지 않은 신법에도 그대로 적용될 것으로 보입니다.
  (4) 따라서 위 사안에서도 귀하는 보수비보상과는 별도로 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 시행규칙 제32조제3항을 유추적용하여 잔여건물의 가치하락분에 대한 감가보상을 인정해주도록 청구해볼 수 있을 것으로 보입니다.