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임차한 지하층에 습기가 찰 때 임대인에게 수선의무 있는지 여부

(1) 임대인은 임대물의 사용.수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 그런데 목적물에 장해가 생긴 경우 그것이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용.수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용.수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994.12.9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
  (2) 그러나 그 의무는 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용.수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우 임대목적물은 임차인의 지배아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리 하에 임대목적물의 사용.수익이 이루어지는 것이고, 임차인이 임대차계약의 체결 당시 임차목적물이 대로변 3층 건물의 반지하에 위치한 관계로 주위의 담장이 낮고 별도의 대문도 없으며 방범창이 설치되지 아니하고 차면시설이 불량하였던 사정을 잘 알면서도 이를 임차하였고, 나아가 임대인이 임차목적물에서 발생한 1차 도난사건 직후 임대목적물에 방범창을 설치하여 주었다면, 임대인으로서는 임차목적물을 사용.수익하게 할 임대인으로서의 의무를 다하였다고 할 것이고, 여기에서 더 나아가 임차인에 대한 안전배려의무까지 부담한다고 볼 수는 없습니다(대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결).
  (3) 따라서 본건에 있어서도 임대인이 1차 도난사고 직후 방범창을 설치해 준 사실이 있다면 임대인의 수선의무를 이행하였다고 볼 수 있을 것으로 보이고, 귀하가 임대인에게 도난사고로 인한 손해배상을 청구하기는 어려울 것입니다.
임차건물에 도둑이 든 경우 임대인에게 손해배상을 구할 수 있는지 여부

(1) [부동산인도명령] 귀하가 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 주택소재지 법원에 부동산인도명령을 신청하면, 법원은 채무자.소유자 또는 점유자에 대하여 부동산을 매도인에게 인도하도록 명할 것입니다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니합니다(민사집행법 제136조제1항, 제268조).
  (2) 한편 채무자.소유자 또는 점유자가 위 부동산인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(민사집행법 제136조제6항).
경매 매수인의 주택임차인에 대한 부동산인도명령

(1) 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3제1항).
  (2) 임차권등기명령의 신청서에는 다음 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3제2항).
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분인 경우 해당 부분의 도면 첨부)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
  (3) 신청이 이유 있다고 인정되면 법원이 임차권등기명령을 발령하고, 이로써 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.
  (4) 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주택임대차보호법 제3조의3제5항)
  (5) 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3제6항).
  (6) 임차인은 임차권등기명령 신청 및 그 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조3제8항).
임차권등기명령신청(주택임차보호법 제3조의 3)

(1) 주택임대차보호법 제3조의3제1항이 ‘임대차가 끝난 후’라고 규정하고 있으므로 귀하는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
  (2) 다만 기간만료 전이라도 임대인과 합의해지할 수 있으므로 합의해지에 관한 문서를 첨부하여 등기명령을 신청할 수 있습니다.
기간 만료 전 임차권등기명령 신청

(1) 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조제2항).
  (2) 이 경우 임차인이 계속 거주하는 한 차임지급의무를 부담하지만, 거주하지 않고 이사한 경우에는 차임지급의무를 부담하지 않습니다.
  (3) 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용.수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니합니다(대법원 2003. 4. 11.선고 2002다59481 판결).
보증금을 못 받아 물건을 놔두고 나온 경우

(1) 귀하는 대항요건을 갖추었으므로 주택임대차보호법 제3조제3항에 따라 임차주택의 새로운 소유자에게 임대인의 지위를 승계시킬 수 있습니다.
  (2) 임대차보증금반환채무는 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).
  (3) 그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
임차주택의 소유권변동을 이유로 한 임차인의 계약해지권

(1) 가처분결정을 받았다고 하여, 가처분 이후에 가처분채무자로부터 점유를 이전받은 제3자에 대하여 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없습니다.
  (2) 귀하는 임차인에 대한 건물명도청구소송의 확정판결에 승계집행문을 부여받아, 그 전차인에 대하여 명도집행을 할 수 있습니다.
임차인에 대하여 점유이전금지가처분을 하였는데 임차인이 전대를 한 경우

(1) 채무자가 파산선고 당시에 가진 모든 재산을 파산재단이라고 하며, 이 파산재단에 속하는 재산에 대하여 파산채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 별제권이라고 합니다(채무자회생및파산에관한법률 제411조).
  (2) 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권ᆞ질권ᆞ저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가지며, 이 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사하며, 별제권자는 그 별제권의 행사에 의하여 변제를 받을 수 없는 채권액에 관하여만 파산채권자로서 그 권리를 행사할 수 있습니다(제412조, 제413조).
  (3) 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 대항요건(주택임대차보호법 제3조제1항 또는 상가건물임대차보호법 제3조제1항)을 갖춘 때에는 파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다(채무자회생및파산에관한법률 제340조제4항, 제335조).
  (4) 주택임대차 및 상가건물임대차에 관하여 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 파산재단에 속하는 주택 및 대지의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으며, 소액임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(별제권; 채무자회생및파산에관한법률 제415조).
임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인에게 별제권이 인정되는지 여부

(1) 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조제1항).
  (2) 그러나 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 나아가 판례는 임차주택의 대지에 대한 경매의 경우에도 위 규정을 적용하고 있습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).
  (3) 다만 임차주택 및 그 대지 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에는 유추적용할 수 없다고 합니다(대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정).
  (4) 귀하는 임차주택을 명도할 준비를 한 후 이행제공의 의사를 내용증명우편으로 통지하여 이행의 제공을 하였음을 소명한 다음, 임차주택 및 그 부지의 소유권이전등기청구권을 압류하여야 할 것입니다(민사집행법 제244조제2항).
  (5) 소유권이전등기청구권 압류하면서 법원에 추심명령을 신청하여(민사집행법 제244조제4항) 추심명령을 받은 후 소유권이전등기절차를 경료하면, 그 부동산에 대하여 경매신청을 할 수 있습니다.
임대인이 주택을 매수하고 아직 소유권이전등기를 갖추지 않은 경우

(1) 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 경매목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것으로서, 그와 같은 권리신고는 자기의 책임으로 스스로 하여야 하는 것이므로, 집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사.보고되어 있는지 여부와는 관계없이 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고하지 아니한 이상 이해관계인이 될 수 없습니다(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정).
  (2) 대법원예규에 의한 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차목적물에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차목적물에 대한 경매절차의 진행사실에 관한 통지를 받지 못하였다고 하더라도 이는 낙찰허가결정에 대한 불복사유가 될 수 없습니다(대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정).
경매통지 못받은 임차인이 임차주택의 매각허가결정에 항고할 수 있는지 여부

(1) [혼동으로 인한 물권의 소멸] 동일한 물권에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸하는데, 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니합니다(민법 제191조제1항).
  (2) [임차권이 대항요건을 갖추고 그 후 저당권이 설정된 경우 임차권이 혼동으로 소멸되는지 여부] 판례는 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸원칙의 예외규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다고 하였습니다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결).
  (3) [결론] 따라서 본건에서 귀하의 주택임차권은 후순위인 근저당권이 있으므로 귀하가 위 주택의 소유권을 취득한다고 하여도 소멸하지 않는다고 하여야 할 것입니다. 예를 들어 위 저축은행이 주택에 대하여 경매를 실행하여 1억6,000만원에 낙찰되었다고 할 때, 배당 제1순위자는 다름 아닌 임차권자로서의 귀하가 되는 것입니다.
임차인이 임차주택을 매수한 경우 임차권이 소멸하는지 여부

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 환산보증금액은 6,000만원이고, 수원시는 수도권 과밀억제권역으로 현행법령상 적용범위가 2억5천만원 이하이므로, 귀하의 제과점은 상가건물임대차보호법의 적용을 받습니다.
  (2) 귀하는 상가건물임대차보호법 제10조제1항 각호 소정의 사유가 있지 아니한 한 임대인에게 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
  (3) 상가건물임대차보호법 제15조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 하므로, 본건의 특약인 ‘2년 후 명도약정’은 귀하에게 불리하여 효력이 없습니다.
임차인에게 불리한 약정의 효력

(1) 건물인도+사업자등록신청→대항력은 그 다음 날부터 발생
  (2) [기존 사업자]→사업자등록증 원본, 신분증, 임대차계약서 원본, 건물일부를 임차한 경우에는 해당부분 건물도면을 구비하여 관할세무서로 가서 ‘사업자등록 정정 신고서’를 작성해 제출하면 임대차계약서 원본에 확정일자를 받을 수 있습니다.
  (3) [신규 사업자]→사업자등록증을 새로 내야 하므로 사업허가증, 등록증, 신고필증 사본이 있어야 합니다. 여기에 임대차계약서 원본, 건물일부를 임차한 경우에는 해당부분 건물도면, 신분증을 함께 갖고 가서 ‘사업자등록신청서’를 작성하면 확정일자를 받을 수 있습니다.
상가임대차의 대항요건

(1) 대항력 (상가건물임대차보호법 제3조제1항)
원래 매매는 임대차를 깨트립니다. 만일 소유자가 귀하에게 임대한 다음, 그 상가건물을 다시 다른 사람에게 팔아 버렸을 때, 그 매수인이 귀하에게 건물을 비우라고 하면, 귀하는 거절할 수 없답니다. 억울하지요. 그래서 상가건물임대차보호법 제3조제1항이 제정되었습니다. 임대차계약을 체결하고 ‘건물의 인도’와 사업자등록신청을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있으며, 바로 이러한 권능을 ‘대항력’, 위 요건을 ‘대항요건’이라고 합니다.
  (2) 우선변제권 (상가건물임대차보호법 제5조제2항)
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 상가건물의 경매에서 확정일자 뒤에 있는 권리자(후순위권리자)보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으며, 이것을 우선변제권이라고 합니다.
대항력과 우선변제권

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 인천 서구 대곡동은 수도권 과밀억제권역에서 제외되어 일반 광역시로 분류되는 지역으로, 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조의 환산보증금은 9,500만원이므로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다. 또한 상가를 인도받고, 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하였습니다(상가건물임대차보호법 제3조제1항).
  (2) 본건건물의 이전 임대인이 임대차만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 즉 2010. 3. 1.~2010. 8. 1.까지 사이에 귀하에게 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하였으므로, 전 임대차와 동일한 조건으로 법정갱신 되었으며(상가건물임대차보호법 제10조제4항), 다만 그 기간은 1년이 될 것입니다(상가건물임대차보호법 제10조제4항단서, 제9조제1항).
  (3) 그러므로 상가건물의 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있으므로, 귀하는 위와 같은 법정갱신된 임대차를 주장할 수 있습니다.
상가건물의 양도된 경우 임차인의 대항력

(1) 대항력이 인정된다면 계속 영업을 할 수 있습니다.
  (2) 계속 영업을 할 생각을 가졌다가 보증금을 받고 나가기로 마음이 바뀌었다면, 빨리 배당요구를 하여야 합니다. 만일 배당요구의 종기가 지났다면 번복할 수 없습니다.
  (3) 거꾸로 보증금을 받으려고 배당요구를 하였다가 마음이 바뀌었다면, 배당요구를 철회하면 됩니다. 다만 배당요구 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못합니다(민사집행법 제88조제2항).
  (4) 배당요구를 한 경우, 상가건물의 경락에 따라 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금이 모두 변제되지 않았다면, 대항력이 있는 임차권은 계속 존속합니다(상가건물임대차보호법 제8조).
우선변제권의 행사와 임대차 주장

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하는 근저당권 설정 전에 입점 및 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하였고, 임차보증금이 대전광역시에서 3,000만원이므로 소액임차인에 해당됩니다. 한편 확정일자를 받지 않았으므로 확정일자부 우선변제권은 주장할 수 없으나, 경매절차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력과 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.
  (2) 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 임차권은 소멸하며, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 존속합니다(상가건물임대차보호법 제8조). 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 임차인이 보증금의 잔액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐입니다.
  (3) 따라서 귀하는 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에게 나머지 임차보증금 2,100만원을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 다만, 귀하가 귀하의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 임차부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임차부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 경매 절차의 매수인이 요구하면 이를 반환하여야 할 것입니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 서울지법 1999. 1. 13. 선고 98나18178 판결).
상가를 전대한 임차인의 우선변제권

(1) 상가건물임대차보호법 제3조제1항 소정의 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다.
  (2) 부가가치세법 제5조제4항 및 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없습니다. 따라서 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것입니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
  (3) 따라서 귀하가 사실상 폐업하고 그 점포를 전대한 경우, 그 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하였다면 임차인인 귀하의 상가건물임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지될 것이지만, 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 임차인의 대항력 및 우선변제권은 유지될 수 없을 것입니다.
임차건물의 등록사항에 대한 열람.제공 요청

(1) 상가건물임대차에 이해관계가 있는 자는 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 등록사항 등에 대해 열람, 제공을 요청할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제4조제1항, 시행령 제3조).
  (2) 상가건물임대차보호법 시행령 별표 [서식 1] 등록사항 등의 열람.제공 요청서를 작성하고 임대차계약서 사본 및 신분증 사본을 첨부하여 제출하면 동법 제4조제1항 소정의 등록사항들을 열람할 수 있습니다.
  〇 열람 및 제공 받을 수 있는 등록사항 (상가건물임대차보호법 제4조제1항)
1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
7. 그밖에 대통령령이 정하는 사항→임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면(시행령 제3조제4항)
  [문서서식] 등록사항 등의 열람.제공 요청서(상가건물임대차보호법 시행령 별지 제1호서식)
가임대차 계약기간을 1년 미만으로 한 약정의 효력

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 5,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 동법 제9조제1항이 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 하므로 본건 임대차는 2009. 3. 1.에 만료합니다.
  (3) 상가건물임대차보호법 제10조제1항에 따라 기간만료 6개월부터 1개월 전까지 사이에, 즉 2008. 9. 1.부터 2009. 2. 1.까지 사이에 귀하가 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 동법은 그 정당한 사유로 “1. 3기 연체, 2. 부정임차, 3. 합의, 4. 무단전대, 5. 고의.중과실 파손, 6. 멸실, 7. 철거.재건축, 8. 기타 현저한 의무위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유”를 열거하고 있습니다.
상가건물 임차인의 계약갱신요구권

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억5,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 3기 연체, 부정임차 등 상가건물임대차보호법 제10조제1항 각호의 사유가 없다면, 기간만료 6개월부터 1개월 전까지 사이에 귀하가 임대인에게 계약갱신을 요구한 것에 대해 임대인은 거절하지 못합니다.
  (3) 임대인이 귀하를 상대로 건물명도청구 소송을 제기하였다면, 귀하는 상가건물임대차보호법 제10조제1항 소정의 계약갱신요구권을 행사하였음을 항변하면 됩니다. 따라서 적법한 기간 내에 계약갱신을 요구하는 내용증명을 보내고, 그 서류를 잘 보관하여야 할 것입니다. 나아가 이러한 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않을 것을 요하는데(제2항), 귀하는 이에 해당하지 아니하므로 권리행사에 문제가 없습니다.
  (4) 계약갱신요구권의 법적 성질은 형성권으로, 이는 상대방의 승낙을 요하지 아니하고 그 의사표시에 따른 법적 효력을 발생시키는 권리입니다. 즉 임대인이 재계약을 거부하든지 말든지 계약은 갱신되며, 임대인이 귀하를 쫓아내려면 건물명도소송을 제기하여야 하지만, 소송에서 계약갱신요구권의 행사가 증명되면 임대인의 청구는 기각될 것입니다.
임대차기간 만료 후 상가임대인의 보증금 증액의 가부

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억6,000만원으로 본건 임대차는 동법 적용대상입니다(부산광역시 1억8,000만원 이하).
  (2) 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며(상가건물임대차보호법 제10조제4항), 그 기간은 1년이 됩니다(동법 제10조제4항단서, 제9조제1항).
  (3) 귀하의 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되었으므로 임대인의 증액요구를 그냥 거절하는 것으로 족하며, 법률이 정한 증액한도를 초과하였는지 여부를 따질 필요조차 없습니다.
  (4) 가게를 비워 달라고 하여도 그냥 영업을 계속하면 됩니다. 귀하를 강제로 퇴거시키는 것은 주거침입죄(형법 제319조제1항) 및 업무방해죄(형법 제314조제1항)에 해당합니다. 설령 소유자라고 하더라도 귀하가 정당한 주거권을 가지기 때문인데, 결국 건물주는 건물명도소송에 의해야 하지만, 본건의 사정을 들은 변호사는 건물주에게 소송을 권하지 않을 것입니다.
보증금/차임 증액의 제한

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억3,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 계약을 갱신하는 경우 원칙적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 다만 차임과 보증금은 일정 범위에서 증감할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조제3항). 경제사정의 변동을 이유로 임대인이 보증금 또는 차임의 증액을 요구할 수 있지만, 그 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못합니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항, 동 시행령 제4조).
  (3) 보증금을 월차임으로 전환할 때 연 1할5푼의 비율로 계산하므로(상가건물임대차보호법 제12조, 동 시행령 제5조) 보증금 3,000만원은 월 375,000원(〓3,000만원×0.15/12월)으로 환산되며, 귀하의 총월차임은 1,375,000원입니다. 따라서 보증금 3,000만원을 유지하고서 증액할 수 있는 월차임 한도는 123,750원(〓1,375,000원×0.09)입니다.
  (4) 한편 귀하의 환산보증금이 1억3,000만원이므로 월세 100만원을 유지하고서 증액할 수 있는 보증금 한도는 11,700,000원(〓1억3,000만원×0.09)입니다.
  〇 위 한도를 넘어서는 임대인의 증액요구는 효력이 없으며(상가건물임대차보호법 제15조), 5년에 한하여 계약갱신요구권이 있으므로(제10조제1항.제2항), 귀하는 위 한도에 해당하는 금액에 한하여 증액을 받아들이고 계약을 갱신하겠다는 내용증명을 보내고, 계속 영업에 전념하기 바랍니다. 임대인이 명도청구소송을 하는 것 외에 귀하를 강제로 내쫓을 수 없으며, 어떤 변호사도 임대인에게 명도청구소송을 권하지는 않을 것입니다.
  ※ 위와 같은 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없음을 유념하기 바랍니다(상가건물임대차보호법 제11조제2항).
임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할 때 구제방법

(1) 임대인 요구대로 보증금 5,000만원을 월세로 전환하면 150만원(〓5,000만원×0.03)이 됩니다. 결국 임대인은 보증금 5,000만원에 월세 250만원으로 하자는 것입니다.
  (2) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억 원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (3) 보증금을 월차임으로 전환할 때 연 1할5푼의 비율로 계산하므로(상가건물임대차보호법 제12조, 동 시행령 제5조) 보증금 1억 원은 월 125만원(〓1억 원×0.15/12월)으로 환산되어, 본건 계약일 현재 귀하의 총 월차임은 225만원이 됩니다. 따라서 증액할 수 있는 월차임 한도는 202,500원(〓225만원×0.09)입니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항, 동 시행령 제4조).
  (4) 보증금 중 5,000만원을 월차임으로 전환하면 625,000원(〓5,000만원×0.15/12월)이 되므로 본건 임대차는 보증금 5,000만원/월세 1,625,000원으로 전환될 수 있습니다. 여기에 증액한도를 더하면, 갱신될 수 있는 범위는 보증금 5,000만원/월세 1,827,500원이 될 것입니다.
상가영업 부진을 이유로 한 월세 인하의 요구

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 1억4,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에 임차인은 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항). 만일 임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용범위가 아니라고 하더라도 민법 제628조에 기하여 차임의 감액을 구할 수 있습니다.
  (3) 귀하의 임대인이 상가의 구분소유자에 그치는 것이 아니라 전체 상가의 임대차를 담당한 회사라면 단지 내 상가에 입주가 제대로 되지 못하여 상권이 형성되지 못한 점을 부각시킬 수 있을 것입니다. 한편 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대차계약체결 당시 예상하였던 것과는 달리 영업이 잘 되지 않는다는 것이 객관적으로 증명되고, 그럼에도 불구하고 계약체결시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만한 구체적 인 입증자료가 있다면, 임대인에 대하여 장래 지급할 월세의 감액을 청구할 수 있을 것입니다.
  (4) 만일 임대인이 감액청구에 불응한다면, 소송을 통하여 법원의 판단을 받아야 합니다.
보증금반환채권의 양도

(1) 임대차계약서를 가지고 있다는 사실은 법적으로 아무런 효력이 없습니다.
  (2) 보증금 3,000만원 중 2,000만원을 양도받았다는 채권양도계약서를 임차인과 작성하고, 임대차보증금반환채무자인 임대인에게 위와 같이 채권의 일부가 양도되었다는 취지의 채권양도통지서를 임차인 명의로 내용증명을 보내도록 하여야 합니다.
  (3) 내용증명과 같이 확정일자 있는 증서에 의하여야 위 채권이 이중양도된 경우 혹은 다른 채권자가 압류한 경우 등에 선순위 권리자임을 주장할 수 있습니다(민법 제450조제2항).
  (4) 다만 임차인이 차임을 연체하거나 임대인에게 손해를 끼친 경우에는 귀하의 채권보다 먼저 임대인이 보증금에서 공제할 수 있음을 유념하기 바랍니다.
양도금지특약부임차권 양도인이 임대인의 동의를 받아주지 못한 경우

(1) 전 임차인이 위 점포임차권을 양도함에 대한 임대인의 동의를 받아 주지 못할 경우, 귀하는 위 점포의 양도양수계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있습니다.
  (2) 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 임차인이 전항의 규정에 위반한 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 그러므로 임차권양도금지의 특약이 없는 경우에도 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에는 임대인이 계약을 해지하고 임차목적물의 반환을 청구할 수 있는 것이므로, 임차권 양도에 대한 임대인의 동의를 얻지 못하면 임차권을 양수한 양수인은 임차권양수의 목적을 달성하지 못하게 될 것입니다.
  (3) 본건과 같은 사건에서, 우리의 대법원은 “임차권 양수인이 임대인에 의한 양도동의가 불가능하다는 사정을 받아들이면서 임대인으로부터 임차인으로 인정받지 못한 채 단지 사실상으로만 임차인의 지위에 서있어도 무방하다는 의사로 임차권 양수계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 임차권의 양도인은 임대인으로부터 양도의 동의를 받아줄 의무를 면할 수 없고 이를 이행하지 못한 경우에는 민법의 담보책임의 규정에 따라 양수인이 계약을 해제하거나 손해배상의 청구를 할 수 있다고 보아야 하며, 양도계약에서 임대인의 동의를 받아주겠다는 약정을 명시적으로 하지 아니하였다고 해서 달리 볼 수 있는 것은 아니다”라고 하였습니다(대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다16418 판결).
임차권양도금지특약 시 보증금반환채권의 양도까지 금지되는지 여부

(1) 위 점포의 임대차종료 후 귀하는 임대인에게 임차보증금의 반환을 구할 수 있습니다.
  (2) 임차권의 양도와 임차보증금반환청구채권의 양도는 구별됩니다. 즉, 임차권의 양도는 임차보증금반환청구채권만이 아니라 임차목적물의 사용.수익을 포함한 임차인으로서의 모든 권리를 양도하는 것이며, 임차보증금반환청구채권의 양도는 계약이 종료된 후 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는 단순한 ‘금전채권의 양도’에 불과합니다.
  (3) 임차인과 임대인간의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지되어 있다 하더라도 그러한 사정만으로 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는 것은 아니므로, 임차인이 임차보증금반환채권을 양도하고, 임대인에게 채권의 양도사실을 통지한 이상, 그 후 임대차계약이 종료되는 경우 임차보증금반환채권의 양수인은 임대인이 채권양도에 동의하였는지의 여부에 상관없이 임차보증금의 반환을 구할 수 있습니다(대법원 2001. 6. 12. 선고 2001다2624 판결).
임대인이 상가를 인수하는 경우 권리금의 지급의무자

(1) 판례는 위와 같은 특약에 대하여 “점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없지만, 임대인이 임차인에게 점포명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보인다”고 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결).
  (2) 시설비, 객관적인 장소적 이익 또는 허가권 등과 같이 점포를 인수함으로써 일정한 영업이익이 승계되는 경우에 임대인이 임차인의 권리금회수를 방해한다면, 임대인에게 점포를 승계시키고 권리금의 지급을 구할 수 있어야 할 것입니다.
  (3) 한편 임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다는 사실을 유의하여야 할 것입니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결).
임차인의 유익비상환청구권

(1) 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 합니다(임차인의 비용상환청구권; 민법 제626조제1항제2항). 한편 임차인은 임대차계약기간이 만료되면 자신의 사용 수익을 위해 설치한 시설을 철거하여 임대차목적물을 원상회복시킬 의무가 있다고 규정하고 있습니다(민법 제654조, 제615조).
  (2) 즉, 원칙적으로 임차인이 설치한 시설이 임대차목적물의 가치를 증가시킨 것이라면 임차인은 임대인에게 유익비의 상환을 청구할 수 있지만, 임차인이 설치한 시설이 단지 임차인 자신의 영업을 위한 것으로서 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키는 것이 아니었다면 임차인은 임대인에게 그 시설비를 청구할 수 없습니다.
  (3) 그런데 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용 또는 변소, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있으며, 건물입구의 진입로나 건물 내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에 있어서도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다.
  (4) 임대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면, 임대인의 선택에 따라 비용을 상환 받을 수 있을 것입니다. 또한 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비 상환청구권에 기한 유치권 항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다.
  (5) 한편 필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하며(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결), 건물의 임차인이 임대차관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없습니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).
임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용을 임대인이 부담하는지 여부

(1) 귀하의 임대차계약서에 “보증금 외에 일체의 비용을 반환하지 않는다”는 취지의 문구가 있다면, 이는 ‘유익비포기 특약’으로 해석될 것이므로 귀하가 임차인에 대하여 본건의 도시가스보일러 설치비를 부담할 필요가 없으며, 임차인의 유치권 항변도 효력이 없습니다.
  (2) 만일 위와 같은 특약이 없다면, 도시가스보일러 설치비가 유익비인지 여부에 따라 임차인의 비용상환청구권과 유치권이 인정됩니다. 여기서 ‘유익비’란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용으로, 임차인에게만 유익한 경우가 아니라 객관적으로 건물의 가치를 증대시킬 것을 요구합니다. 만일 임차인이 퇴거한 다음 도시가스보일러를 철거해야 할 필요가 있다면, 이는 결코 유익비라고 할 수 없는 것입니다. 그러나 일반적으로 보일러시설은 필수시설이고, 기름보일러보다 도시가스보일러가 그 비용을 절감시킨다는 점에서 특별한 사정이 없는 한 유익비라고 볼 수 있을 것입니다.
  (3) 판례도 “매매목적부동산을 사용하여온 임차인이 부동산 매매계약체결 이전에 그 부동산의 임차부분을 수선하여 발생한 유익비는 그로 인한 가치증가가 매매대금결정에 반영되었다 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 매도인이 이를 부담할 성질의 것이라 할 것이니, 매수인이 임차인의 점유부분을 명도 받기 위하여 임차인을 상대로 명도청구소송을 제기한 결과 임차인의 유익비상환청구권이 인정되어 이를 상환하였다면 매도인에 대하여 명도의무불이행으로 인한 손해배상으로서 구상할 수 있다”고 하였습니다(대법원 1990. 2. 23. 선고 88다카32425, 32432 판결).
차임연체를 이유로 한 임대인의 계약해지1

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 본건의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억5,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 민법에 의할 때 건물 기타 공작물의 임대차에 있어서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 그런데 상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호에 의하면 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 때에 임차인의 계약갱신요구권을 임대인이 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.
  (3) 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에서 민법 제640조와 같이 2기 차임연체를 이유로 계약해지를 할 수 있다고 하면, 특별법인 상가건물임대차보호법의 규정이 무력화되는 모순이 발생합니다. 이런 측면에서 보면 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에서는 3기 연체가 해지요건이라고 해석할 여지가 있습니다. 그러나 상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호가 정하고 있는 것은 계약해지권이 아닌 계약갱신요구권에 대한 거절권능에 불과하여, 위와 같이 민법 제640조를 배제하는 것으로 해석할 경우 해지권의 근거규정이 사라지는 결과에 이르게 됩니다. 아직 명시적인 판례는 없는 것으로 보입니다.
  (4) 이에 관하여 대법원은 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차에서 “연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것”이라고 방론으로 설시함으로써 상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호를 해지권의 근거규정으로, 3기 연체를 해지요건으로 해석한 바 있습니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).
  ※ 그러나 설령 상가라고 하더라도 상가건물임대차보호법의 적용범위 밖이라면, 예컨대 서울의 경우 환산보증금이 3억 원을 초과한다면, 2기 연체로 해지할 수 있다는 민법 제640조가 문제의 여지없이 당연히 적용될 것입니다.
차임연체를 이유로 한 임대인의 계약해지2

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 본건의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다.
  (2) 차임연체로 인한 계약해지의 요건으로 연속하여 연체할 것을 요하지 않고, 단지 연체차임의 누적액수가 3기에 달하면 족합니다.
  (3) 이 경우 계약의 해지는 일반적인 계약해지와 달리 임차인에 대한 이행의 최고절차가 필요 없으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결, 1977. 6. 28. 선고 77다402 판결), 임차인이 3기분에 해당하는 월 임차료를 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 됩니다.
  (4) 임차인은 임차보증금의 존재를 이유로 임차료의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수 없습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결). 임대차종료 시에 임대인이 보증금에서 연체차임과 손해를 공제할 권한이 있을 뿐, 임차인이 보증금의 존재를 이유로 항변할 수 없습니다.
승계이전 차임연체를 이유로 한 건물양수인의 계약해지 가부

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 본건의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억5,000만원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상입니다. 따라서 위 임차인은 대항력을 갖추었으므로 귀하에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.
  (2) [승계임대인이 계약해지권을 승계하는지 여부] 임차인이 3기의 차임을 연체하였다고 하므로 종전 임대인에게 계약해지권이 발생하였다는 것 또한 의문의 여지가 없습니다. 그러나 귀하가 상가건물임대차보호법 제3조제2항에 의하여 임대인 지위를 승계하였다고 하여, 임대차계약의 해지권까지 당연히 승계하는 것은 아닙니다. 왜냐하면 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결).
  (3) [연체차임채권의 양수 및 채권양도통지] 위 판례사건에서는 명시적으로 문제되지 않았지만, 건물을 양수한 시점과 연체차임채권을 양수한 시점이 반드시 일치해야 하는 것은 아닙니다. 따라서 지금이라도 귀하가 이전 건물주로부터 이 사건 임차인에 대한 연체차임채권을 양수받고 이전 건물주가 채권양도통지를 한다면, 계약해지권 또한 부대하여 승계하므로 계약을 해지하는데 아무런 장애가 없을 것입니다.
임차인이 행방불명된 경우 계약해지

(1) 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호).
  (2) 임차인이 행방불명된 때에는 공시송달방법을 이용하여 임차인의 최후 주소지 또는 부동산 소재지의 관할법원에 건물명도청구소송을 제기하여야 하며, 공시송달의 효력은 공시송달사유가 법원게시판에 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하게 됩니다(민사소송법 제194조 내지 제196조).
  (3) 건물명도소송에서 승소하게 되면, 건물명도집행절차를 집행관에게 위임하여 임차인의 물품을 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하든가(민사집행법 제274조), 임차인소유의 물건을 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있습니다(민법 제488조). 한편 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나 멸실·훼손될 염려가 있거나 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있습니다(민법 제490조).
상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도

(1) 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제6조제1항).
  (2) 임차권등기명령의 신청서에는 "1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분인 경우 해당 부분의 도면 첨부) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)"의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다(상가건물임대차보호법 제6조제2항).
  (3) 신청이 이유 있다고 인정되면 법원이 임차권등기명령을 발령하고, 이로써 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다. 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(상가건물임대차보호법 제6조제5항).
  (4) 임차권등기를 마친 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제(소액임차인의 최우선변제)를 받을 권리가 없습니다(상가건물임대차보호법 제6조제6항). 임차인은 임차권등기명령 신청 및 그 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제6조제8항).
임대인이 상가를 인수하려고 부당하게 협박하는 경우

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 군포시는 수도권 과밀억제권역으로, 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 5,000만원이므로 본건 임대차는 동법 적용대상입니다.
  (2) 상가건물임대차보호법 제10조제1항 각호 소정의 ‘3기 차임연체 등’의 사유가 없다면, 귀하는 동법 소정의 ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있으므로 앞으로 2년 동안 더 위 상가점포를 임차할 수 있습니다.
  (3) 임차인이 임대인에 대하여 권리금의 반환을 청구할 수 없다는 것이 판례의 원칙이지만, 예외적으로 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다는 판시도 있습니다(대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결, 2002. 7. 26. 선고 2002다2501 판결).
  (4) 귀하가 선택할 최선은 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인에 개의치 아니하고 그냥 영업을 계속하는 것입니다. 되도록 소송을 하지 않는 것이 상책上策이며, 소송을 하더라도 상대방으로 하여금 소송을 하도록 하는 것이 중책中策이고, 직접 소송을 하는 것은 하책下策입니다. 본건이 권리금에 관한 예외적 판례에 부합하는 면이 있지만, 권리금을 청구하려면 계약을 종결하고 귀하가 임대인을 상대로 직접 소송을 해야 하기 때문에 이는 하책입니다.
임차건물의 소유권변동을 이유로 한 임차인의 계약해지권

(1) [상가건물임대차보호법의 적용대상 여부] 귀하의 상가건물임대차보호법 제2조 소정의 환산보증금은 2억 원으로 본건 임대차는 동법의 적용대상이며, 귀하는 상가건물임대차보호법 제3조 소정의 대항력을 갖추었으므로 새로운 건물주에게 종전의 권리를 그대로 주장할 수 있습니다.
  (2) 임대차보증금반환채무는 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).
  (3) 그러나 대항력 있는 임차권자라도 임대차의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차건물이 임차인의 사전 동의 없이 임대차기간의 만료 전에 양도되는 경우에는 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고, 종전 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
계약종효 후 목적물을 계속 점유할 때 부당이득 여부

(1) 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 할 것입니다.
  (2) 여기서 ‘이득’이라 함은 ‘실질적인 이익’을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 할 것입니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결).
  (3) 따라서 본건에서 귀하가 어쩔 수 없이 영업을 계속한 경우에는 부당이득으로서 월 임차료 상당을 부당이득으로서 건물주에게 지급할 수밖에 없으나, 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 임차료 상당액을 지급할 의무가 없습니다.