부동산중개업자의 부동산중개 시 주의의무

(1) 부동산의 중개의뢰인과 부동산중개업자와의 법률관계는 민법상의 위임계약관계로 볼 수 있습니다. 그런데 부동산중개업자의 주의의무에 관하여「민법」제681조는 “수임인은 위임의 본지(本旨)에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.”라고 규정하고 있고,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제29조 제1항은 “중개업자 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제25조 제1항은 “중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장, 등기부등본 등 근거자료를 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 따라서 부동산중개업자는 중개의뢰의 본지(本旨)에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰 받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있다할 것입니다. 판례도 “부동산중개업자는 중개대상물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사·확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 부동산중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결).
  (3) 또한, 부동산중개업자가 다른 점포를 매매목적물로 잘못 소개하여 매수인이 매매목적물에 관하여 착오를 일으킨 경우 판례는 “거래당사자 사이의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 업(業)으로 삼고 있어 고도의 직업적인 주의의무를 부담하고 있는 부동산중개업자의 지위나 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 받게 할 때에는 그 손해를 배상하도록 한 부동산중개업법 제19조(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조)의 규정에 비추어 보면, 부동산중개업자에게 중개를 의뢰하여 매매 등의 계약을 체결하는 일반인으로서는 부동산중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그의 개입에 의한 거래조건의 지시?설명에 과오가 없을 것이라고 믿고 거래하는 것이라는 점, 매수인이 중개업자의 말을 믿어 착오에 빠지게 되었지만 중개업자가 착오에 빠지게 된 과정에 명확하게 당해 점포를 지적하지 아니하였던 매도인의 잘못도 개입되어 있는 점, 중개인을 통하여 하는 부동산매매거래에 있어 언제나 매수인 측에서 매매목적물을 현장에서 확인하여야 할 의무까지 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 매매당사자에게 중개업자가 매매목적물을 혼동한 상태에 있는지의 여부까지 미리 확인하거나 주의를 촉구할 의무까지는 없다고 할 것인 점 등 매매중개와 계약체결의 경위 및 부동산매매중개업의 제반 성질에 비추어 볼 때, 매수인이 다른 점포를 매매계약의 목적물이라고 오인한 과실이 중대한 과실이라고 단정하기는 어렵고, 매수인과 매도인 쌍방을 위하여 중개행위를 한 중개업자 스스로 매매계약의 목적물을 다른 점포로 오인한 채 매수인에게 알려 준 과실을 바로 매수인 자신의 중대한 과실이라고 평가할 수도 없다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다32772 판결).
  (4) 또한 “부동산중개업법 제15조 제1호(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조 제4호)가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 부동산중개업법 제38조 제2항(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제49조 제1항)은 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위가 민사상의 불법행위를 구성한다.”라고 한 사례가 있습니다(대법원 1991. 12. 24. 선고 91다25963 판결).  그리고 부동산중개업자의 손해배상에 관하여 판례는 “부동산중개업법 제19조 제1항, 제3항(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항, 제3항)의 규정에 의하여 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 보장하기 위하여 인·허가 관청을 피보험자로 하여 체결한 인·허가보증보험계약은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상하기 위하여 체결된 이른바 타인을 위한 손해보험계약으로서 중개인의 고의 또는 과실로 인하여 재산상의 손해를 입은 중개의뢰인은 당연히 그 계약의 이익을 받아 보험자에게 보험금을 청구할 수 있다고 하였으며(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다61913 판결), 여기서의 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이고, 한편 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방당사자의 의뢰에 의하여 중개대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선·중개하는 경우도 포함하는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결, 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결).
  (5) 따라서 위와 같은 조사·확인의무 내지 설명의무를 게을리 한 과실로 중개의뢰인에게 손해를 입히게 되면 그에 대하여 손해배상책임을 지게 됩니다. 다만, 중개의뢰인에게도 중개업자의 중개행위에만 전적으로 의존할 것이 아니라 스스로 토지의 권리관계 등을 확인할 주의의무가 있다 할 것이므로, 이를 게을리 한 과실이 있을 경우 과실상계사유로서 참작될 수 있을 것입니다. 참고로 부동산중개업자의 중개의뢰인에 대한 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하여야 하는 보증금을 “법인인 중개업자는 1억원 이상, 법인이 아닌 중개업자는 5,000만원 이상”으로 정하고 있습니다(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제24조 제1항).