bowang0911/KR-legal-qa huggingface dataset:
위약금특약이 없는 경우 매매계약 해제와 손해배상의 범위

(1) 계약금은 1단순한 계약성립증거인 증약금, 2해제권유보로서의 해약금, 3채무불이행시 교부자는 그것을 몰수당하고, 교부받은 자는 그 배액을 상환하여야 하는 것처럼 손해배상액예정인 위약금(민법 제398조 제4항은 위약금약정은 손해배상예정으로 추정)으로서의 성질을 가지는 경우 등이 있습니다.
  (2) 그런데「민법」은 해약금에 관하여 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 하면서, 이 경우 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않도록 규정하고 있습니다(민법 제565조 제1항, 제2항).
  (3) 여기서 계약 시 계약금이 수수되고 계약금 교부자가 위약하였을 경우는 계약금을 포기하고 계약금을 교부받은 자가 위약하였을 경우는 그 배액을 상환한다는 특약이 있는 경우와 없는 경우를 비교해 볼 필요가 있습니다. 첫째, 특약이 없는 경우에도 계약금은 민법 제565조의 해약금으로서의 성질은 가지게되므로(대법원 1994. 8. 23. 선고 93다46742 판결), 당사자 일방이 계약이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우에 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않습니다. 그러나 당사자 일방이 계약이행에 착수한 후에는 비록 계약금이 교부되었다고 하더라도 계약금이나 계약금 배액의 지급으로 당연히 계약을 해제할 수 없고(대법원 1994. 11. 11. 선고 94다17659 판결), 여기에서 말하는 ‘당사자의 일방’이라는 것은 ‘매매 쌍방 중 어느 일방’을 지칭하는 것이고 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은「민법」제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없으며(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결), 계약내용대로 이행하지 않는 자는 계약내용대로의 이행을 청구 당하거나, 실제로 발생된 손해배상 및 계약금반환 등의 원상회복을 청구당하게 되며, 또한 계약금이나 계약금배액이 당연히 상대방에게 귀속되는 것도 아닙니다.
  (4) 판례도 “유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등 금원이 수수(授受)되었다고 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 그 계약금 등을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다.”라고 하였고(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다11429 판결), “유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상, 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제손해만을 배상받을 수 있을 뿐, 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결).
  (5) 둘째, 특약이 있는 경우에는 계약금이 해약금, 손해배상액의 예정인 위약금의 성질을 겸하여 가지게 되므로(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결), 당사자 일방이 계약이행에 착수하기 전에는 위와 마찬가지이지만, 당사자 일방이 계약이행에 착수한 후 당사자 일방이 계약불이행으로 위약 하였을 경우에도 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환함으로써 계약불이행에 대한 책임을 면할 수 있습니다. 따라서 이 경우 계약불이행이 있게 되면 손해배상예정액은 당연히 상대방에게 귀속되고 특약이 없는 한 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되며, 손해가 예정액을 초과하여도 그 초과부분을 따로 청구할 수는 없으나(대법원 1993. 4. 23. 선고 92다41719 판결), 손해배상예정액이 부당히 과다한 경우는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 그리고 손해배상액예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니하므로(민법 제398조 제3항), 계약당사자 일방의 위약이 있을 경우 상대방은 손해배상예정액을 자기에게 귀속시킴은 물론이고, 그와는 별도로 계약이행청구가 가능할 뿐만 아니라 계약을 해제할 수도 있습니다. 그런데 귀하의 경우에는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없는 경우이며,「민법」 제565조에 의하여 그 계약금을 해약금으로 볼 수 있기 때문에, 甲은 귀하가 계약이행에 착수하기 전까지는 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으나, 甲이 계약금만 반환하고 계약을 해제하겠다고 할 경우에는 계약금 배액의 이행제공이 있다고 볼 수 없으므로 계약은 해제되지 않은 상태이며(대법원 1966. 7. 5. 선고 66다736 판결, 1973. 1. 30. 선고 72다2243 판결), 이 경우 귀하는 계약내용대로의 이행을 청구할 수 있을 뿐만 아니라, 상대방이 계약을 계속 이행하지 않으면 채무불이행책임을 물어 계약해제와 함께 실질적으로 발생된 손해배상을 청구할 수도 있을 것입니다.
위약금특약이 있는 경우 매매계약 해제와 손해배상의 범위

(1) 계약을 체결하면서 당사자간 수수(授受)되는 계약금은 실로 다양한 의미를 가질 수 있습니다. 즉, 계약체결의 증거가 될 수도 있고(증약금), 위약시 손해배상액을 예정한 것으로 볼 수도 있으며(위약금), 해제권을 유보시키는 대가로서의 의미를 가질 수도 있습니다(해약금).
  (2) 위 사안과 같이 매매계약서상 매도인이 위약할 경우 계약금 배액에 상당하는 금액을 매수인에게 지급하고, 매수인이 위약할 경우 계약금을 포기하기로 되어 있는 경우 계약금은 해약금의 성질과 손해배상액예정의 성질을 함께 가지게 됩니다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결).
  (3) 따라서 당사자 일방이 계약이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 그리고 부동산거래상 매매대금의 10%를 계약금으로 주고받는 것이 일반적이지만, 계약당사자가 계약의 구속력을 강화시키거나 약화시키려는 의도에서 계약시 그 금액을 얼마든지 가감할 수 있는 것이므로, 매도인이 일방적으로 매매대금의 10%상당액만을 해약금으로 교부하고 해제의 의사표시를 하여도 해제의 효과는 발생하지 않습니다. 그러므로 甲이 매매대금의 10%만 반환하겠다고 하면서 중도금지급기일이 될 때까지도 계약금의 배액을 제공하지 않을 경우라면 귀하는 중도금 및 잔금을 지급하고(수령하지 않을 경우에는 변제공탁할 수 있을 것임) 위 논의 소유권이전을 청구할 수 있고, 이에 응하지 않을 경우 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수도 있습니다.
  (4) 또한, 판례는 “채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 채권자는 채무불이행사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있다.”라고 하였는바(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다50350 판결), 위 계약금이 손해배상의 예정액의 성질도 아울러 지니기 때문에 귀하가 잔금을 지급할 때까지도 위와 같은 주장만을 되풀이한다면 소유권이전등기청구나 계약해제와 별도로 실제손해의 발생 및 손해액을 입증할 필요 없이 위 예정액(계약금의 배액)을 청구할 수 있습니다. 다만,「민법」제398조 제2항은 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있습니다. 그리고 여기서의 ‘부당히 과다한 경우’라 함은 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 제반 사정을 참작하여 일반사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 의미하는데, 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이며(대법원 1993. 1. 15. 선고 92다36212 판결, 2002. 1. 25. 선고 99다57126 판결), 여기서 ‘손해배상의 예정액’이라 함은 문언상 배상비율 자체를 말하는 것이 아니라 그 비율에 따라 계산한 예정배상액의 총액을 의미합니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 95다11436 판결, 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결).
  (5) 따라서 비록 예정액이 거래관행상 인정되고 있는 매매대금의 10%의 범위를 초과한 경우라 할지라도 반드시「민법」제398조 제2항의 부당히 과다한 경우에 해당된다고만 할 수는 없을 것입니다.
계약금을 지급하지 않고 있던 중 계약 해제할 경우 법률관계

(1) 계약금은 증약금, 해약금, 손해배상액예정인 위약금으로서의 성질을 가지는 경우 등이 있는데, 민법은 해약금에 관하여 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 하면서, 이 경우 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않도록 규정하고 있습니다(민법 제565조).
  (2) 이와 같이 계약금 계약은 금전 기타 물건의 교부를 요건으로 하는 요물계약인데 계약금의 교부는 현실로 행하여지는 것이 보통이나 상대방에게 현실의 교부와 동일한 이익을 부여하는 것이라도 무방합니다. 예컨대 매수인이 매도인에 대해 가지는 채권과의 상계에 의하여 현실의 교부에 갈음할 수 있습니다.
  (3) 판례는 “매매계약을 맺을 때 매수인의 사정으로 실제로는 그 다음날 계약금을 지급하기로 하면서도 형식상 매도인이 계약금을 받아서 이를 다시 매수인에게 보관한 것으로 하여 매수인이 매도인에게 현금보관증을 작성·교부하였다면, 위 계약금은 계약해제권유보를 위한 해약금의 성질을 갖는다 할 것이고 당사자 사이에는 적어도 그 다음날까지는 계약금이 현실로 지급된 것과 마찬가지의 구속력을 갖게 된 것이라고 할 것이어서 당사자는 약정된 계약금의 배액상환 또는 포기 등에 의하지 아니하는 한 계약을 해제할 수 없기로 약정한 것으로 보는 것이 상당하다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1991. 5. 28. 선고 91다9251 판결, 1999. 10. 26. 선고 99다48160 판결).
  (4) 따라서 위 사안의 경우에는 계약을 체결하면서 계약금을 지급하기로 하였으나 돈이 없었던 관계로 그 지급을 단지 그 다음날 주기로 약정한 경우로서 계약금이 현실적인 돈으로 지급되지는 않았지만 현실지급과 동일시할 수 있는 사정이라고 볼 수 있어 일단 위 계약은 유효하게 성립된 것이므로, 그 구속력에 따라 귀하는 계약금 300만원을 甲에게 지급하여야 위 계약을 해제할 수 있을 것으로 보입니다.
중도금 지급기일 전에 중도금을 지급한 경우 매도인의 계약해제 가능 여부

(1) 계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정되므로(민법 제565조 제1항), 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 계약을 해제할 수 있는 기간은 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때’까지이고, 이행에 착수한다는 것은 이행행위 자체에 착수하는 것을 말합니다. 중도금의 지급, 목적물의 인도와 같이 채무이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것이 해당합니다.
  (2) 그런데 매매계약의 당사자가 정한 매매대금의 중도금 지급기일이 되기 전에 매수인이 중도금을 지급하려 한 경우에도 당사자의 일방이 이행에 착수한 것으로 보아야 하는지에 관하여 판례는 “민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 하면서 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 '매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다'거나 '매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다'고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결).
  (3) 따라서 위 사안에서 甲이 원래 정한 중도금 지급기일이 되기 전에 미리 중도금을 지급하겠다는 뜻을 매도인인 乙에게 밝힌 것은 당사자의 일방이 이행에 착수한 것에 해당하므로 乙이 그 후 계약금의 배액을 공탁하였더라도 토지매매계약이 해제되지 않을 것으로 보입니다.
매매목적물이 가압류된 사유로 매매계약을 해제할 수 있는지 여부

(1)「민법」제546조는 “채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그런데 위 사안에서와 같이 매매목적물에 가압류 또는 가처분이 된 경우 그것이 위 규정의 이행불능사유에 해당하여 계약해제가 가능할 것인지에 관하여 판례는 “매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙(信義則) 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결).
  (3) 또한, 가처분 또는 가압류로 인한 손해배상청구사건에 있어서 “매매목적물인 아파트에 대하여 채권자의 가처분집행이 되어 있다고 해서 그 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 채권자가 본안소송에서 승소하여 채권자에게 소유권이전등기가 경료되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고, 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그친다고 할 것이므로 매수인으로서는 위 가처분집행이 유지되고 있다는 점만으로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없는 노릇이어서, 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하였다고 하더라도 그것은 매매계약에 의거한 의무에 의한 것이라고는 볼 수 없고 호의적인 지급이거나 지급의무가 없는데도 있는 것으로 착각하고 지급한 것이라고 보일 뿐이어서 그 위약금지급과 가처분집행 사이에는 법률적으로 상당인과관계가 있다고 볼 수는 없다.”라고 하거나(대법원 1995. 4. 14. 선고 94다6529 판결, 2002. 9. 6. 선고 2000다71715 판결), “매매목적물에 대한 가압류집행이 되었다는 사실만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수 없는 사정이어서 매도인이 착각하여 계약금의 배액을 위약금으로 지급하였다 하더라도 위약금지급과 가압류집행 사이에 상당인과관계가 없다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1972. 7. 25. 선고 72다867 판결, 1992. 12. 22. 선고 92다28518 판결).
  (4) 따라서 귀하도 매매목적물이 가압류된 상태만으로는 계약을 해제할 수 없을 것이고, 다만 잔금의 지급을 거절할 수는 있을 것입니다.
실제채무를 초과한 이행최고에 터 잡은 계약해제의 효력

(1) 이행지체로 인한 계약해제에 관하여「민법」제544조는 “당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그러므로 계약의 이행이 지체되면 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있는 것인데, 그 이행최고에 있어서 위 사안에서와 같이 본래의 채무액을 초과하는 과다한 금액을 청구하는 이행최고를 하고서도 상당기간이 경과되면 계약을 해제할 수 있는지 문제됩니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 금액의 이행을 요구하는 내용일 때에는, 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고, 이러한 최고에 터잡은 계약해제는 그 효력이 없다.”라고 하였으며(대법원 1995. 9. 5.선고, 95다19898 판결), “이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며, 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 매도인이 매수인에게 중도금을 지급하지 아니하였으니 매매계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 중도금지급의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 매수인이 중도금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다.
  (4) 그러나 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 금액의 이행을 요구하는 내용일 때에는 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터 잡은 계약해제는 그 효력이 없다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결, 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).
  (5) 따라서 위 사안의 경우에도 乙의 중도금이행의 최고로부터 상당한 기간이 경과되었다고 하더라도 계약해제의 효력은 발생하지 않을 것으로 보이므로, 甲은 지금이라도 미지급중도금을 지급하고, 수령거절 시에는 변제공탁을 하여 계약을 이행할 수 있을 것으로 보입니다.
부동산 매매계약에서 잔대금 미지급 시 자동해제된다는 특약의 효력

(1) 판례는 “부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제 된 것으로 볼 수 없다.”라고 한 바 있으나(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결), “매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다.”라고 하고 있습니다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판결).
  (2) 이 경우 매도인의 ‘이행제공’이란 매도인이 소유권이전등기에 소요되는 서류 즉, 등기권리증, 위임장, 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청에 필요한 모든 구비서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등의 이행제공을 말합니다.
  (3) 따라서 甲이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 귀하에게 이러한 사실을 알리는 등의 방법으로 이행의 제공을 하지 않았고 위 판례와 같은 특별한 사정이 없다면, 귀하와 甲의 매매계약은 자동해제 되지 않고 아직 유효한 상태이므로, 甲이 잔금수령을 거부한다면 잔금을 법원에 변제공탁하고 甲을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하면 될 것으로 보입니다.
계약 성립 후 24시간 이내에 해제할 수 있는지 여부

(1) 계약은 성립시로부터 계약당사자에 대하여 그 구속력이 미칩니다. 그리고 계약의 해약금에 관하여「민법」제565조는 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그러므로 계약 시 당사자 사이에 계약금의 수수(授受)가 있는 경우 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 교부한 측에서는 교부액을 포기함으로써, 계약금을 수령한 측에서는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있을 것입니다. 귀하도 계약상의 구속력에서 벗어나기 위해서는 귀하가 교부한 계약금을 전부 포기할 수밖에 없다고 보입니다.
  (3) 다만, 계약 성립시로부터 24시간 이내에는 해약할 수 있다거나 남편의 동의를 얻는 것을 계약의 성립조건으로 한다는 등 특별히 약정한 사실이 있다면 이를 입증하여 계약금을 반환받을 여지는 있다고 할 것입니다.
토지거래 허가지역 내의 부동산 매매계약이 해제되는 경우

(1)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조, 제118조는 “건설교통부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약허가구역으로 지정할 수 있고, 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 대가를 받고 이전·설정하는 계약 또는 예약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 이에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그런데 판례는 “국토이용관리법(현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)상 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할관청이 허가를 받기 전에 체결된 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없지만, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 ‘미완성의 법률행위’로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고, 이와 달리 불허가된 경우에는 무효로 확정되므로, 허가를 받기까지는 ‘유동적 무효상태’에 있다고 보아야 하고, 이와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적 무효상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 구할 수 없고, 유동적 무효상태가 확정적으로 무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, 이와 같은 유동적 무효상태의 계약은 관할 도지사에 의한 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우에도 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결, 1998. 12. 22. 선고 98다44376 판결).
  (3) 또한 “토지거래허가지역내의 토지에 관한 매매계약은 당사자 일방의 매매계약의 철회로 확정적 무효로 되는 것이 아니라, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적 무효로 된다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결, 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결, 2000. 6. 9. 선고 99다72460 판결).
  (4) 따라서 위 사안의 경우에는 귀하가 甲에게 허가신청절차에 협력할 것을 요구하였으나, 甲은 이를 지체하고서 오히려 중도금의 미지급을 이유로 계약금의 몰수를 통지해왔고, 귀하도 계약금반환을 통지한 사실이 있으므로 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시하였다고 할 것이고, 이러한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수는 없고, 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 할 것인바, 귀하는 甲을 상대로 부당이득으로써 위 계약금의 반환을 청구할 수 있다고 할 것입니다.
지방자치단체로부터 매수한 토지가 공공공지로 편입된 경우 계약해제 가능 여부

(1) 판례는 “이른바 사정변경에 의한 계약해제는, 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없는 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경위에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다. 또한 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방당사자가 계약 당시 의도한 계약목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고도 볼 수 없다.”라고 하였으며, 또한 “지방자치단체로부터 매수한 토지가 공공공지에 편입되어 매수인이 의도한 음식점 등의 건축이 불가능하게 되었더라도 이는 매매계약을 해제할 만한 사정변경에 해당하지 않고, 매수인이 의도한 주관적인 매수목적을 달성할 수 없게 되어 손해를 입었다고 하더라도 매매계약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결).
  (2) 위 판례에 비추어 귀하의 경우를 보면, 귀하는 개발제한구역지정이 해제된다는 소문을 믿고 甲지방자치단체로부터 시가보다 비싸게 주고 토지를 매수한 것이고, 또한 공개매각 당시에 귀하가 매수한 토지는 개발제한구역에 속해 있었으며, 매각된 이후 행정상의 제한 등이 있을 경우 甲지방자치단체에서 책임을 지지 아니한다는 내용이 매매계약서에 명시되어 있다면 귀하가 비록 음식점을 운영하기 위하여 토지를 매수한 후 행정기관으로부터 공공공지로 지정되어 토지가 수용될 처지에 있다고 하더라도 이는 귀하의 주관적 또는 개인적인 사정에 불과하므로, 귀하는 사정변경을 이유로 계약을 해제하기 어렵고, 또한 그러한 상태에서 甲지방자치단체와의 매매계약을 그대로 유지한 것이 신의칙에 반한다고 할 수도 없으므로, 귀하는 계약해제를 하기 어려워 보입니다. 그러나 만약 甲지방자치단체에서 개발제한구역의 지정이 곧 해제되거나 행정상 건물신축에 아무런 제한이 없다는 것을 전제로 하여 위 토지를 공개매각을 하였거나 또는 그 토지의 용지가 나대지로 당연히 건물신축이 예정되어 있는 등의 사정속에서 공개매수하였다는 등의 특별한 사정을 입증한다면 귀하는 계약을 해제하고 매수대금을 돌려받을 여지도 있다고 할 것입니다.
매매목적 토지의 수량이 부족한 경우 대금 감액청구가 가능한지 여부

(1) 민법은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족한 경우 그 부족을 알지 못한 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액 등을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다(민법 제572조 내지 제574조).
  (2) 그러나 위 사안과 같은 토지매매에 있어서 면적 및 대금결정과 관련하여 두 가지 유형이 있는데, 1필지의 총 대금을 결정하기 위한 방법으로 평당가격을 결정하는 소위 ‘필지매매’가 그 하나의 유형이고, 또 다른 유형으로는 평당가격을 정하고 실평수에 따라서 대금을 결정하는 ‘수량매매’가 있으며, 양자의 차이는 한마디로 말하면 실평수에 따른 대금정산의 의사가 중요요소로 작용하고 명시적 또는 묵시적으로 표시되었는지의 여부에 있다고 할 것입니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “민법 제574조에서 규정하는 ‘수량을 지정한 매매’라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어서 목적물을 공부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액을 결정하여 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정하였다고 하더라도 이러한 사정만으로 곧바로 그 토지의 매매를 ‘수량을 지정한 매매’라고 할 수는 없는 것이고, 만일 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 ‘수량을 지정한 매매’가 아니라고 할 것이며, 반면 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하고, 나아가 당사자들이 면적을 가격결정요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 그 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정하였다면 그 매매는 ‘수량을 지정한 매매’라고 하여야 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다13914 판결, 2001. 4. 10. 선고 2001다12256 판결).
  (4) 또한, “부동산매매계약에 있어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 한하여 민법 제574조, 제572조에 의한 대금감액청구권을 행사함은 별론으로 하고, 그 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 이와 별도로 일반 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 4. 9. 선고 99다47396 판결).
  (5) 따라서 위 사안의 경우 어느 유형에 해당하는지 판단하기에는 내용이 다소 부족한 듯하나, 귀하가 위 거래에 있어 실평수에 따른 대금정산을 하기로 상대방과 합의한 바가 있다면 귀하의 주장대로 10평에 대한 대금반환청구가 가능하지만, 반대로 그러한 합의 없이 등기부상 100평인 대지를 평당 100만원으로 따져 대금을 결정했다면 이는 위 대지 자체를 1개의 거래대상으로 보아 매수한 것으로 보여지기 때문에 대금감액청구를 할 수 없다고 할 것입니다.
중도금까지 받은 부동산 매도인이 이중매매를 한 경우

(1) 귀하의 경우는 부동산의 소유권등기명의가 아직 甲명의로 되어 있느냐, 아니면 이미 乙앞으로 이전되어 있느냐에 따라 권리구제방법이 달라지게 됩니다. 먼저 부동산의 소유권 등기명의가 아직 甲으로 되어 있는 경우에 관하여 살펴보면, 「민법」제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하여 계약금만 주고받은 단계에서는 당사자는 누구라도 계약금을 포기 또는 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있으나, 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 경우(위 사안과 같이 중도금을 지급한 경우도 이에 포함됨)에는 그 상대방은 일방적으로 계약을 해제할 수 없음을 밝히고 있습니다.
  (2) 그러므로 귀하로서는 甲이 수령을 거부하는 매매잔대금을 우선 변제공탁 한 후 관할법원에 소명자료를 갖추어 부동산처분금지가처분신청을 하고, 아울러 소유권이전등기절차이행청구의 소를 제기하여 승소판결이 확정되면 이를 토대로 귀하 명의로 소유권이전등기를 하는 방법으로 권리를 실현할 수 있습니다. 그리고 부동산소유권의 등기명의가 乙앞으로 이전되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 귀하는 위 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없게 되었다 할 것이고, 이는 甲의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에 해당되므로 귀하는 계약을 해제할 수 있고 계약이 해제되면 귀하와 甲은 서로 원상회복의 의무를 지게 되는데 이 경우 甲은 귀하에게 계약금과 중도금에 이를 받은 날로부터의 이자를 가산하여 반환하여야 합니다(민법 제546조, 제548조). 또한, 귀하는 甲에 대하여 계약의 해제로 인하여 입은 손해의 배상을 청구할 수 있음은 물론입니다(민법 제551조).
  (3) 참고로 귀하로부터 중도금까지 지급받은 甲이 乙에게 재차 목적물을 매도하여 乙명의의 소유권이전등기까지 경료하게 한 행위는 형사적으로 배임죄를 구성할 수 있을 것으로 보입니다(대법원 1988. 12. 13. 선고 88도750 판결).
토지매수인의 중도금 지급 후 그 토지가 도로부지로 수용된 경우

(1)「민법」제572조는 “매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 이 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있으며, 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 판례는 “매매목적물 중 일부 대지에 대한 수용결정이 있었으면, 그로 인한 소유권의 상실에까지는 이르지 아니하였다 하여도 그 수용결정이 있는 자체로써 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 그 부분에 대한 매매대금 감액 여부가 다투어지고 있을 때에는 감액합의가 이루어지기 전이라도 매수인은 매도인의 잔대금 전액 지급요구를 거절할 수 있다.”라고 하였고(대법원 1981. 7. 28. 선고 80다2400 판결), 또한 “매매계약을 체결함에 있어 토지의 면적을 기초로 하여 평수에 따라 대금을 산정하였는데 토지의 일부가 매매계약 당시에 이미 도로의 부지로 편입되어 있었고, 매수인이 그와 같은 사실을 알지 못하고 매매계약을 체결한 경우 매수인은 민법 제574조에 따라 매도인에 대하여 토지 중 도로의 부지로 편입된 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30580 판결).
  (3) 따라서 귀하는 매매대금 감액에 관하여 합의가 이루어지기 전까지 甲의 잔대금 전액 지급요구를 거절할 수 있고, 잔존한 부분만이면 귀하가 위 부동산매매계약을 체결하지 않았을 정도라면 위 계약의 전부해제를 주장할 수도 있을 것입니다.
매매대금조로 받은 어음의 부도 예상을 이유로 계약해제 가능한지 여부

(1)「민법」제544조는 “당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니한 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그리고 판례는 “당사자 사이에 체결한 매매계약의 잔대금지급방법으로 제3자 발행의 어음을 교부하면서 이 어음이 모두 지급되면 매수인 앞으로 매매목적물의 소유권이전등기를 경료하기로 약정한 경우에는 동 매매계약의 잔대금이행기일은 위 어음의 지급기일이라고 봄이 상당하고, 계약해제권의 발생사유인 이행지체라 함은 채무의 이행이 가능한 데도 채무자가 그 이행기를 도과한 것을 말하고 그 이행기 도래 전에는 이행지체란 있을 수 없으므로, 채무이행의 방법으로 교부한 어음이 지급기일에 지급불능이 예상된다 하더라도 잔대금의 이행기일이 경과하지 않은 이상 기한의 이익을 보유하고 있다고 할 것이므로 바로 잔대금지급을 최고하고 계약을 해제할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1982. 12. 14. 선고 82다카861 판결, 2000. 9. 5. 선고 2000다26333 판결).
  (3) 따라서 위 사안에서도 어음지급기일을 잔금이행기일로 보아야 할 것이므로, 위 어음이 지급기일에 지급불능이 예상된다 하더라도 그러한 사유만으로 귀하가 바로 잔대금지급을 최고하고 계약을 해제할 수는 없다고 할 것입니다. 만일, 잔금이행기일이 지나서도 甲이 잔대금지급채무를 이행하지 않는다면 귀하는 선택적으로 어음금청구를 하거나, 그 원인이 되는 잔대금지급을 甲에게 최고한 후 잔대금지급채무불이행을 이유로 매매계약의 해제를 할 수 있다고 할 것입니다(대법원 1972. 3. 28. 선고 72다119 판결).
부동산 매수 후 이전등기 전에 매도인의 채권자가 한 압류의 효력

(1) 부동산물권변동의 효력에 관하여「민법」제186조는 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그리고 위 사안과 관련된 판례는 “부동산매수인이 그 매매대금을 완불하였다 하더라도 압류등기시까지 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료되지 아니하였다면, 아직 위 부동산은 여전히 매도인의 소유라 할 것이므로, 과세관청이 매도인의 체납세액을 확보하기 위해 위 부동산을 압류처분 한 것은 적법하다.”라고 하였습니다(대법원 1987. 4. 14. 선고 86누744 판결).
  (3) 따라서 귀하는 과세관청을 상대로 압류처분의 취소를 구할 수는 없다고 할 것입니다. 다만, 귀하는 매도인에게 위 체납세액을 납부하고 압류처분의 말소를 하도록 청구한 후, 이에 불응할 때에는「민법」제481조 규정에 의한 변제할 정당한 이익이 있는 자로서 매도인의 체납세액을 대신 납부한 후 그 금액을 매도인에게 구상할 수 있는 것입니다.
토지매수인으로부터 소유권이전등기를 마친 후 매매계약이 해제된 경우

(1)「민법」제548조 제1항 본문은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의무가 있다.”라고 규정하고 있으며, 판례도 “계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다.”라고 하고 있습니다(대법원 1977. 5. 24. 선고 75다1394 판결).
  (2) 따라서 위 사안에서 귀하가 매매계약을 해제한 경우 해제의 의사표시만으로 위 토지의 소유권은 귀하에게로 당연히 소급하여 복귀합니다. 그런데 같은 법 제548조 제1항 단서는 위와 같은 해제의 경우에 뜻하지 않은 피해자를 보호하기 위하여, “제3자의 권리를 해하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (3) 여기서 말하는 제3자란 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과(소유권이전 등)를 기초로 하여 ‘해제의 의사표시가 있기 전에’ 새로운 권리를 취득한 자를 말하는 것이지만, 판례는 계약해제로 인한 ‘원상회복등기 등이 이루어지기 이전에’ 계약의 해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고, 계약해제사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없다고 하여 제3자의 범위를 ‘해제의사표시가 있은 후 그 해제에 의한 말소등기가 있기 이전’에 이해관계를 갖게 된 선의의 제3자까지 포함하는 것으로 보고 있습니다(대법원 1985. 4. 9. 선고 84다카130, 131 판결, 1996. 11. 15. 선고 94다35343 판결, 2005. 6. 9. 선고 2005다6341 판결).
  (4) 따라서 위 사안의 경우 乙은 甲으로부터 위 토지를 매수할 당시 귀하와 甲사이의 계약이 해제된 사실을 모르고 있었던 제3자에 해당된다고 볼 수 있으므로, 위 토지의 소유권을 유효하게 취득한다고 할 것입니다.
계약을 위반한 당사자도 계약해제의 효과를 주장할 수 있는지 여부

(1) 계약의 해제권에 관하여「민법」제543조는 “1계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 2전항의 의사표시는 철회하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 해제의 효과에 관하여 같은 법 제548조는 “1당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다.
  (2) 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다. 2전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (3) 그런데 일방당사자의 계약위반을 이유로 계약이 해제된 경우, 계약을 위반한 당사자도 계약해제의 효과를 주장할 수 있는지에 관하여 판례는 “계약의 해제권은 일종의 형성권으로서 당사자의 일방에 의한 계약해제의 의사표시가 있으면 그 효과로서 새로운 법률관계가 발생하고 각 당사자는 그에 구속되는 것이므로, 일방 당사자의 계약위반을 이유로 한 상대방의 계약해제의 의사표시에 의하여 계약이 해제되었음에도 상대방이 계약이 존속함을 전제로 계약상 의무의 이행을 구하는 경우 계약을 위반한 당사자도 당해 계약이 상대방의 해제로 소멸되었음을 들어 그 이행을 거절할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 29. 선고 2001다21441 판결).
  (4) 따라서 위 사안에 있어서도 甲은 계약해제로 인한 손해배상 등의 문제는 별론으로 하고 乙의 계약이행청구는 거절할 수 있을 것으로 보입니다.
중도금 및 잔금을 초과한 통장사본 제시가 적법한 이행제공인지 여부

(1)「민법」제536조는 “1쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. 2당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤난할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제544조는 “당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 매매와 같은 쌍무계약에서 중도금 지급기일이 도과하였더라도 이를 특별히 문제삼지 않고 잔금지급기일이 도과하면 매도인의 소유권이전등기의무와 상대방의 중도금 및 잔금지급의무는 동시이행관계에 있고, 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련이 되었을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여, 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도입니다(대법원 1992. 8. 18. 선고 91다30927 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다53899 판결 ).
  (3) 그러므로 귀하의 계약해제가 적법하려면 상대방이 동시이행관계에 있는 채무를 이행하거나 이행제공을 하지 아니하였다는 사실을 입증하여야 하는데, 이에 관하여 판례는 “매수인이 중도금 및 잔금액수를 초과하는 금원이 예치되어 있는 예금통장의 사본을 제시한 것은 중도금 및 잔금의 준비에 불과할 뿐 적법한 이행제공이라고 할 수 없다.”라고 한 사례가 있습니다(대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다49525 판결 참조).
  (4) 따라서 甲이 잔금지급기일에 중도금 및 잔금 액수를 초과하는 금원이 예치되어 있는 예금통장의 사본을 제시한 것만으로는 이행의 준비에 불과할 뿐 이를 적법한 이행의 제공이라고 볼 수는 없으므로 귀하의 계약해제는 적법하다고 보입니다.
분양중도금 지체 중 입주예정일 도래 시 입주지연책임 발생시기

(1) 판례는 “매수인들이 선이행(先履行) 하여야 할 중도금지급의무를 이행하지 않은 상태에서 입주예정일이 도래하였다면, 매수인의 중도금지급의무와 매도인의 입주를 가능하게 할 의무는 동시이행관계에 있어, 매수인이 중도금을 지급할 때까지 매도인도 이행지체에 대한 책임을 지지 않지만, 매수인이 중도금을 지급하면 그 때부터 지체책임을 지므로, 매도인은 입주예정일이 지나 중도금을 완납할 매수인들에게 중도금을 모두 지급받은 때부터 지체책임을 지게 된다고 보아야 하고, 매수인들이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 매수인의 지체책임이 발생할 때 비로소 그 지급의무가 발생하고, 매수인이 선이행 하여야 할 중도금지급의무를 이행하지 않은 상태에서 입주예정일이 도래하였다면, 매수인의 중도금지급의무와 매도인의 입주를 가능하게 할 의무는 동시이행관계에 있게 되어 그 때부터는 매도인이 매수인에게 입주를 가능하게 할 때까지 매수인들에게 중도금지급의무에 대한 지체책임이 생기지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793 등 판결, 1999. 2. 23. 선고 97다53588 판결, 1999. 7. 9. 선고 98다13754, 13761 판결).
  (2) 그러므로 위 사안에서 甲이 선이행하여야 할 중도금 지급의무를 이행하지 않은 상태에서 입주예정일이 도래하였는데, 乙이 입주예정일에 맞춘 공사진척도를 보이지 못하여 입주하지 못하였으므로 결국 매수인인 甲의 중도금지급의무와 매도인인 乙의 입주를 가능하게 할 의무는 동시이행관계에 있게 되어 甲이 중도금을 지급할 때까지 乙은 지체책임을 지지 않지만, 甲이 중도금을 지급하면 그 때부터 지체책임을 지므로, 乙은 甲이 중도금을 완납한 때부터 지체책임을 지게 됩니다.
  (3) 따라서 甲으로서는 위 ‘4차 중도금을 완납한 때부터 입주가 가능하게 된 시점’까지의 지체기간 동안의 입주지체책임을 乙에게 물을 수 있을 것으로 보입니다. 또한, 甲이 4차 중도금을 약정기일까지 납부하지 않아 위 중도금을 납입할 때까지의 연체이자까지 물게 되었는데, 甲이 4차 중도금을 납부하기로 약정한 때로부터 입주예정일까지의 기간에 해당하는 연체이자는 乙이 甲으로부터 당연히 지급받을 수 있는 것이지만, 입주예정일 이후 중도금 납부까지의 기간에 해당하는 연체이자는 위 판례에서 보는 바와 같이 동시이행의 관계에 있게 되어 乙이 부당이득 한 것이므로 甲에게 돌려주어야 할 것으로 보입니다.
입주지연 지체상금 산정 시 중도금 연기일수를 공제할 수 있는지 여부

(1) 아파트 분양계약 시 주택건설업자가 약정기일에 수분양자를 입주시키지 못하는 경우 지체상금을 지급하기로 하는 약정은 손해배상의 예정으로서 당사자 사이에 그에 관한 특약이 있는 경우에는 청구할 수 있을 것이며, 그 명시적 약정이 없는 경우에는 위 일반관례조항 등에 의하여 청구해볼 수 있을 것입니다.
  (2) 위 사안과 같이 입주지연 지체상금의 산정 시 중도금 연기일수를 공제할 수 있는지에 대하여 판례는 “주택건설업자가 당초 아파트 분양계약시 정해진 중도금 납부기일을 연기해주어 수분양자들이 연기된 기일에 중도금을 납부한 경우, 중도금 납부기일의 연기가 주택건설업자의 귀책에 의한 입주지연으로 말미암은 것이라고 하더라도 수분양자들로서는 연기된 기간만큼 중도금에 대한 이자상당액의 이득은 보게 되는 것이므로 입주지연 지체상금의 산정에 있어 이를 고려하는 것이 형평에 맞을 것이고, 구 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정되기 전의 것) 제19조 제2항, 제3항 기재와 같이 수분양자들이 기납부한 중도금에 대하여 수분양자들의 중도금 납부지체의 경우에 적용되는 연체요율을 입주지연기간에 적용하는 방식으로 입주지연 지체상금을 산정하는 경우에는 그 고려의 한 방법으로 중도금 연기일수를 입주지연일수에서 공제하는 방식도 수긍할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 10. 27. 선고, 99다10189 판결).
  (3) 따라서 아파트 분양계약에 있어서 입주지연 지체상금을 산정하는 경우 중도금 연기일수를 공제하여야 한다는 위 甲건설회사의 주장은 판례에서 보듯이 형평의 원칙에 비추어 정당한 것으로 보입니다.