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매수인의 소유권이전등기비용이 채무불이행으로 인한 손해인지 여부

(1) 계약해제의 효과에 관하여「민법」제548조는 “1당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다. 2전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 위 사안에서 甲은 위 부동산매매계약을 해제하고 乙에 대하여 매매대금 및 매매대금을 지급한 이후부터의 이자를 청구할 수 있을 것입니다.
  (2) 그리고 같은 법 제551조는 “계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.”라고 규정하고 있으므로, 甲은 위와 같이 계약해제로 인한 원상회복과 함께 乙의 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있는데, 위 부동산의 소유권이전등기비용을 乙의 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위에 포함시킬 수 있는지 문제됩니다.
  (3) 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위에 관하여 같은 법 제393조는 “1채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. 2특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있으며, 계약의 일방 당사자가 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용(신뢰이익의 손해)이 채무불이행으로 인한 손해의 범위에 포함되는지에 관하여 판례는 “계약의 일방 당사자가 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용인 이른바 신뢰이익의 손해도 그러한 지출사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었고 또 그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다면 그에 대하여도 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다13621 판결, 2002. 10. 25. 선고 2002다21769 판결). 그런데 부동산매매에 있어서 매수인이 소유권이전등기비용을 지출하리라는 것은 특별한 사정이 없는 한 매도인이 알았거나 알 수 있었다고 보아야 할 것이고, 소유권이전등기비용의 내용은 법무사보수, 등록세, 교육세, 인지대, 채권구입비 등으로서 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다고 할 것이므로 위와 같은 비용들도 부동산매도인이 매수인에게 배상하여야 할 손해를 이룬다고 보아야 할 것입니다.
  (4) 따라서 위 사안에 있어서 甲은 乙에게 위 부동산매매계약불이행으로 인하여 계약이 해제됨으로 인한 손해배상의 범위에 위 부동산의 소유권이전등기비용도 포함시켜 요구할 수 있을 것으로 보입니다.
매도인을 위한 손해배상액예정만 있는 경우 매수인의 손해배상청구권

(1) 먼저 매매계약 해제 시 매도인을 위한 손해배상액의 예정조항은 있는 반면 매수인을 위한 손해배상액의 예정조항은 없는 경우, 그러한 사정만으로 그 조항이 매수인에 대하여 부당하게 불리하다거나 신의성실의 원칙에 반하여 불공정하다고 볼 수 있는지에 관하여 판례는 “약관상 매매계약해제시 매도인을 위한 손해배상액의 예정조항은 있는 반면 매수인을 위한 손해배상액의 예정조항은 없는 경우, 그러한 사정만으로는 그 약관조항이 매수인에 대하여 부당하게 불리하다거나 신의성실의 원칙에 반하여 불공정하다고 볼 수 없다.”라고 한 경우가 있습니다(대법원 2000. 9. 22. 선고 99다53759, 53766 판결).
  (2) 위 사안에서는 계약서가 甲과 乙의 매매계약에 관하여서만 정하고 있으므로 약관에 해당되지는 않지만, 위 판례의 취지는 그대로 적용될 수 있다고 할 것이어서 위 계약서의 내용이 신의성실의 원칙에 반하여 불공정하다고 할 수는 없을 듯합니다. 즉, 위 계약서상의 ‘이 계약이 해제되었을 때에는 매도인은 매수인에게 그로부터 받은 매매대금 중 계약보증금을 공제한 금액을 반환하며 매수인이 매도인에게 지급한 계약보증금은 위약금으로서 당연히 매도인에게 귀속한다.’라고 규정한 조항은 매수인의 귀책사유로 매도인이 매매계약을 해제한 경우에 있어서 그로 인한 원상회복의 방법 및 매수인의 손해배상의무를 규정하는 취지이고 그에 의한 계약보증금의 귀속은 계약관계의 청산에 대비한 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지고 있다 할 것이며, 한편 ‘매도인의 귀책사유로 인하여 이 계약이 해제되었을 때에는 매도인은 매수인에게 그로부터 받은 계약보증금 등 매매대금 전액을 반환하며 매매대금을 받은 날로부터 반환시까지의 법정이자를 이에 가산하여 반환한다.’는 규정은 매도인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제되었을 때 매도인의 원상회복의무의 범위만을 밝혀 두고 있는 것이라 할 것이지 더 나아가 매도인의 일반 채무불이행에 따른 손해배상의무를 면하게 하거나 제한하는 취지라고는 보이지 않는다고 할 것입니다.
  (3) 그리고 손해배상액의 예정이 있는 경우 손해액에 대한 입증이 없어도 손해배상으로 그 예정액을 청구할 수 있는 이점이 있는 반면, 다른 특약이 없는 한 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과부분을 따로 청구할 수 없는 불이익도 있는데다가, 매수인은 그를 위한 손해배상액 예정의 조항이 없더라도 일반 채무불이행책임을 물어 실제 손해액을 입증함으로써 그 손해전액의 배상을 청구할 수 있으므로, 단순히 일방 당사자만을 위한 위약금약정이 있다고 하여 그것만으로 신의성실의 원칙에 반하여 불공정하다고 할 수는 없을 것입니다.
  (4) 따라서 위 사안에서 甲은 乙의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제된다면 원상회복으로서 甲이 乙에게 지급한 매매대금전액 및 그 매매대금을 받은 날로부터 반환시까지 법정이자를 청구함과 동시에 위 매매계약의 해제로 인한 손해액을 입증함으로써 그 손해전액의 배상을 청구할 수 있을 것입니다. 위 계약서에는 매수인에게 책임 있는 사유로 계약이 해제되는 경우에는 계약금전액이 매도인에게 귀속되는 것으로 규정하였을 뿐, 매도인이 위약 하였을 경우에 관하여는 아무런 위약금약정이 없다 하더라도 계약의 일방 당사자가 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용도 그러한 지출사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었고 또 그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다면 그에 대하여도 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.(대법원 2002. 10. 25. 선고2002다21769 판결).
비료 불량으로 손해 발생 시 제조자에게 손해배상청구 가능한지 여부

(1) 제조물의 결함으로 말미암아 소비자에게 손해가 발생한 경우 제조자나 판매자에게 계약책임이나 불법행위책임을 물을 수 있습니다. 그런데 계약책임의 경우 직접 계약관계가 없는 제조자와 중간판매상 등에게 책임을 물을 수 없는 단점이 있으며, 불법행위책임의 경우 제조자 등의 고의·과실 및 가해행위와 손해발생 사이의 인과관계 등을 입증하기 힘든 단점이 있습니다.
  (2) 선진국에서는 이러한 소비자들의 피해를 구제하기 위하여 이른바 제조물책임이론을 개발하여 입법화하고 있습니다. 이는 제조물의 결함으로 인하여 그 물건의 사용자나 제3자에게 인적 물적인 손해가 발생한 경우에, 그 제조자나 유통관여자에게 손해배상의 책임을 지우는 것을 말합니다. 우리나라의 경우에는 제조물의 결함으로 인하여 발생한 손해에 대한 제조업자 등의 손해배상책임을 규정함으로써 피해자의 보호를 도모하고 국민생활의 안전향상과 국민경제의 건전한 발전에 기여함을 목적으로 하는「제조물책임법」이 제정되어, 2002. 7. 1. 부터 시행되고 있으며, 법원도 입증책임을 완화하는 판례들을 내놓고 있습니다(대법원 2000. 2. 25. 선고 98다15934 판결, 2004. 3. 12. 선고 2003다16771 판결 등).
  (3) 따라서 귀하는 甲, 乙, 丙의 과실과 제품의 하자 등을 입증할 수 있는 자료를 준비하여 甲, 乙, 丙을 상대로 손해배상을 청구할 수도 있을 것이지만, 배상능력이 있는 자에 의한 실질적인 배상과 입증의 완화를 위하여 결함있는 유기비료를 제조한 제조회사 丙에 대하여「제조물책임법」상의 제조물 책임을 물어 손해배상을 청구하는 것이 좋을 것 같습니다. 한편, 위와 같은 소송 이전에 소비자는「소비자기본법」에 따라 물품의 사용 및 용역의 이용으로 인한 피해의 구제를 한국소비자원에 청구할 수도 있습니다(소비자기본법 제55조). 한국소비자원에서는 소비자피해보상기준에 따라 당사자에 대하여 합의를 권고하고 분쟁을 조정을 할 수 있으며, 이에 승복하지 않으면 위와 같이 법원에 소송을 제기할 수도 있는 것입니다.
전자제품 품질보증기간 내 동일 하자가 재발한 경우 구제방법

(1) 소비자피해의 구제에 관하여「소비자기본법」제16조 제2항은 “국가는 소비자와 사업자 사이에 발생하는 분쟁을 원활하게 해결하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 소비자분쟁해결기준을 제정할 수 있다.”라고 규정하고 있으며,「소비자피해보상규정」제3조에 의한 별표2 품목별 보상기준을 보면 가전제품의 경우, 1구입 후 10일 이내에 정상적인 사용상태에서 발생한 성능·기능상의 하자로 중요한 수리를 요할 때에는 제품교환 또는 구입가환급, 2구입 후 1개월 이내에 정상적인 사용상태에서 발생한 성능·기능상의 하자로 중요한 수리를 요할 때에는 제품교환 또는 무상수리, 3품질보증기간 이내에 정상적인 사용상태에서 발생한 성능·기능상의 하자 중 하자발생시는 무상수리, 수리불가능시는 제품교환 또는 구입가환급, 교환불가능시는 구입가환급, 동일하자에 대하여 3회까지 수리하였으나 고장이 재발한 경우(4회째) 및 여러 부위의 고장으로 총 4회 수리를 받았으나 고장이 재발한 경우(5회째)에는 제품교환 또는 구입가환급, 교환된 제품이 1개월 이내에 중요한 수리를 요하는 고장발생시는 구입가환급을 받을 수 있도록 규정하고 있습니다.
  (2) 따라서 귀하의 경우 품질보증기간 내에 동일 하자로 인하여 2회의 수리를 받고 고장이 재발한 상태이므로 즉시 제품의 교환 또는 구입가 환불을 받을 수는 없을 것으로 보입니다. 1회 더 수리를 받으시고 고장이 재발하면 제품의 교환을 받아야 할 것으로 보입니다.
운전석에서 원인불명의 화재로 전소된 차량의 제조회사 책임

(1) 먼저 위 사안의 경우 제조물책임이론이 적용될 수 있을 것인지에 관하여 판례는“‘제조물책임’이란 제조물에 통상적으로 기대되는 안전성을 결여한 결함으로 인하여 생명·신체나 제조물 그 자체 외의 다른 재산에 손해가 발생한 경우에 제조업자 등에게 지우는 손해배상책임이고, 제조물에 상품적합성이 결여되어 제조물 그 자체에 발생한 손해는 제조물책임의 적용대상이 아니므로, 매도인의 하자담보책임으로서 그 배상을 구하여야 한다.”라고 하였고(대법원 1999. 2. 5. 선고 97다26593 판결),「제조물책임법」제3조 제1항은 “제조업자는 제조물의 결함으로 인하여 생명·신체 또는 재산에 손해(당해 제조물에 대해서만 발생한 손해를 제외한다)를 입은 자에게 그 손해를 배상하여야 한다.”라고 하여 제조물 그 자체에 발생한 손해는 제조물책임의 적용대상이 아니라고 명시적으로 규정하고 있습니다.
  (2) 따라서 위 사안과 같이 전기배선 등의 하자로 인하여 발생하였고 제조물책임에서의 결함과 하자담보책임에서의 하자는 그 책임영역을 달리함에 따라 용어를 달리할 뿐 실질은 동일하다고 하더라도 위 차량자체의 전소로 인한 손해만을 구하는 귀하로서는 엄격하게는 매도인인 甲차량회사에 대하여 매도인의 하자담보책임으로서 손해배상을 구하여야 할 것입니다.
  (3) 그리고 판례는 “지하주차장에 주차해 둔 차량의 운전석에서 원인불명의 화재가 발생하여 차량이 전소한 경우, 차량의 결함부위 및 내용이 특정되지 아니하였고 차량의 외부에서 발화하여 그 내부로 인화되었을 가능성도 배제할 수 없는 점 등에 비추어 차량의 제조상의 결함(하자)으로 화재가 발생하였다고 추정하기는 어렵다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 7. 28. 선고 98다35525 판결).
  (4) 따라서 위 사안의 경우에도 차량의 결함부위 및 내용이 특정되지 아니하였고 차량의 외부에서 발화하여 그 내부로 인화되었을 가능성도 배제할 수 없는 점에서 위 판례에 비추어 위 화재에 대하여 甲차량회사에게 매도인의 하자담보책임을 묻기는 어려울 것으로 보입니다.
매도인의 하자담보책임에 관한 권리행사기간의 성질

(1)「민법」제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자(瑕疵)가 있는 때에는 같은 법 제575조 제1항의 규정을 준용하도록 규정하고 있으므로 매수인이 매매목적물의 하자 있음을 알지 못한 때에는 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다.
  (2) 따라서 위 사안의 경우 귀하가 매수한 태양열온수기가 수차에 걸친 수리에도 불구하고 근본적인 결함이 제거되지 못하였다면 귀하는 위와 같은 매도인의 하자담보책임을 물어 계약을 해제할 수 있을 것으로 보입니다.
  (3) 그런데 같은 법 제582조는 위와 같은 매도인의 하자담보책임을 물을 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  (4) 그리고 이 기간은 제척기간(除斥期間)으로 보고 있으므로 그 기간 내에 재판을 청구하여야 하는 출소기간(出訴期間)인지 문제되는데, 이에 관하여 판례는 “민법 제582조 소정의 매도인의 하자담보책임에 관한 매수인의 권리행사기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이고 재판상 청구를 위한 출소기간은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 1985. 11. 12. 선고 84다카2344 판결, 1990. 3. 9. 선고 88다카31866 판결).
  (5) 따라서 귀하가 위 태양열온수기의 하자 수리를 구두상 요청하여 甲회사에서 수차에 걸쳐 수리를 해준 사실이 있을 뿐만 아니라, 6월이 경과되기 이전에 내용증명우편으로 하자담보책임을 물어 위 계약의 해제와 손해배상을 청구해둔 바 있으므로 위 제척기간은 귀하가 소송을 제기함에 영향을 미치지 못할 것으로 보입니다.
완전물 급부의무 불능으로 인한 손해배상청구권의 행사기간

(1)「민법」제581조 제1항에서 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 같은 법 제580조의 규정을 준용하여 매수인이 매매목적물의 하자있음을 알지 못한 때에는 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있도록 규정하고 있으나, 같은 법 제581조 제2항에서 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 같은 법 제582조에 의하면 위와 같은 매도인의 하자담보책임을 물을 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  (2) 그러나 이러한 권리행사기간은 제척기간(除斥期間)이지만 그 기간 내에 소송을 제기하여야 하는 출소기간(出訴期間)은 아니고 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간입니다(대법원 1985. 11. 12. 선고 84다카2344 판결, 1990. 3. 9. 선고 88다카31866 판결).
  (3) 그런데 판례는 “甲은 물품의 하자에 대하여 민법 제581조 제2항이 규정하는 완전물급부청구권 또는 그에 포함되는 것으로 볼 수 있는 하자보수청구권을 행사하다가 소외회사의 부도와 개인업체의 폐업이라고 하는 매도인 측의 사정으로 그 이행을 기대할 수 없게 되자, 甲 스스로 하자 없는 물건을 구입하고, 매도인인 소외회사에 대하여 그 대금상당액의 지급을 구하고 있는바, 이러한 내용을 가지는 甲의 이 사건 손해배상청구권은 민법 제581조가 규정하는 종류매매에서 매도인이 부담하는 하자담보책임의 한가지이므로 민법 제582조의 규정상 특정된 목적물에 하자가 있음을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 할 것이지만, 이 사건 손해배상청구권은 동시에 완전물급부의무의 이행불능으로 인한 손해배상청구권과 같은 내용을 가지고 있는 것으로서 완전물급부청구권의 변형물로 볼 수도 있으므로, 일단 매수인인 甲이 그 권리행사기간 안에 완전물급부청구권을 행사한 이상, 이 사건 손해배상청구권은 민법 제582조가 정하는 제척기간에 걸리지 아니한다고 보아야 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 2. 11. 선고 97다7202 판결).
  (4) 따라서 귀하는 6월내에 위 부품의 하자에 대하여 교환을 요청하였다면 귀하가 위 부품을 다시 구입하여 사용하고 그 손해배상을 6월이 지난 시점에서 청구한다고 하여도 위 기간의 제한을 받지는 않을 것으로 보입니다.
매도인의 하자담보책임에도 과실상계 규정이 적용되는지 여부

(1)「민법」제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 ‘매도인의 하자담보책임’을 규정하고 있습니다. 그리고 같은 법 제396조는 과실상계에 관하여 “채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그러므로 매도인의 하자담보책임에서도 위와 같은 채무불이행에 관한 과실상계규정이 유추적용 될 수 있을 것인지가 문제됩니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “매도인의 하자담보책임은 법이 특별히 인정한 무과실책임으로서 여기에 민법 제396조의 과실상계규정이 준용될 수는 없다 하더라도, 담보책임이 민법의 지도이념인 공평의 원칙에 입각한 것인 이상 하자발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상의 범위를 정함이 상당하고, 하자담보책임으로 인한 손해배상 사건에 있어서 배상 권리자에게 그 하자를 발견하지 못한 잘못으로 손해를 확대시킨 과실이 인정된다면 법원은 손해배상의 범위를 정함에 있어서 이를 참작하여야 하며, 이 경우 손해배상의 책임을 다투는 배상의무자가 배상권리자의 과실에 따른 상계항변을 하지 않더라도 소송에 나타난 자료에 의하여 그 과실이 인정되면 법원은 직권으로 이를 심리·판단하여야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 13. 선고 99다12888 판결, 2004. 8. 20. 선고 2001다70337 판결).
  (4) 따라서 위 사안에 있어서도 甲이 乙회사에 대하여 매도인의 담보책임을 물어 손해배상을 청구할 경우 甲의 과실이 인정된다면 법원은 직권으로 그 과실을 참작하여 손해배상의 범위를 정할 것으로 보입니다.
집합건물의 하자담보책임 청구권자

(1) 파트는 1동의 건물중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 경우로서 이를 ‘집합건물’이라고 부릅니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제9조는 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여「민법」의 도급인의 담보책임 규정을 준용하고 있습니다. 따라서 집합건물에 해당하는 아파트를 건축하여 분양한 사람 또는 회사는 분양한 사람에게 민법상의 담보책임을 지게 됩니다.
  (2) 그런데 담보책임은 원칙적으로 매도인과 매수인, 도급인과 수급인 사이의 관계를 규율하므로 위 사안과 같이 甲과 직접적인 계약 관계가 없는 丙이 甲에게 직접 하자보수를 청구할 수 있는지 문제가 될 수 있습니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “집합건물의소유및관리에관한법률 제9조는 집합건물의 건축자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양하는 자의 담보책임에 관하여 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하는 한편 이를 강행규정화하였으며, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물의 소유자에게 귀속한다.”라고 하였습니다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결).
  (4) 따라서 甲은 丙과 아무런 계약관계가 없다고 하더라도 현재의 아파트 소유자로서 丙에게 직접 하자보수를 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
토지수용 시 소유자의 토지 인도의무에 목적물 하자담보책임 있는지 여부

(1) 토지 또는 물건의 인도 등에 관하여「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에관한 법률」제43조는 “토지소유자 및 관계인 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 않는 자로서 수용 또는 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그런데 위 법 제43조에 의한 토지소유자의 토지 등 인도의무에 목적물에 대한 하자담보책임이 포함되는지에 관하여 판례는 “토지수용법(현행 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 의한 수용재결의 효과로서 수용에 의한 기업자의 토지소유권취득은 토지소유자와 수용자와의 법률행위에 의하여 승계취득 하는 것이 아니라, 법률의 규정에 의하여 ‘원시취득’하는 것이므로, 토지소유자가 토지수용법 제63조(현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제43조)의 규정에 의하여 부담하는 토지의 인도의무에는 수용목적물에 숨은 하자가 있는 경우에도 하자담보책임이 포함되지 아니하여 토지소유자는 수용시기까지 수용대상 토지를 현존상태 그대로 기업자에게 인도할 의무가 있을 뿐이고, 토지수용법 제63조(현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제43조)의 규정에 의하여 수용대상 토지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자가 기업자에게 이전할 의무를 부담하는 물건은 토지수용법 제49조 제1항(현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75 조 제1항)에 의하여 이전료를 보상하고 이전시켜야 할 물건을 말하는데, 제3자가 무단으로 폐기물을 매립하여 놓은 상태의 토지를 수용한 경우, 위 폐기물은 토지의 토사와 물리적으로 분리할 수 없을 정도로 혼합되어 있어 독립된 물건이 아니며 토지수용법 제49조 제1항(현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제1항)의 이전료를 지급하고 이전시켜야 되는 물건도 아니어서 토지소유자는 폐기물의 이전의무가 있다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다. 또한, “수용재결이 있은 후에 수용대상 토지에 숨은 하자가 발견되는 때에는 불복기간이 경과되지 아니한 경우라면 공평의 견지에서 기업자는 그 하자를 이유로 재결에 대한 이의를 거쳐 손실보상금의 감액을 내세워 행정소송을 제기할 수 있다고 보는 것이 상당하나, 이러한 불복절차를 취하지 않음으로써 그 재결에 대하여 더 이상 다툴 수 없게 된 경우에는 기업자는 그 재결이 당연 무효이거나 취소되지 않는 한 재결에서 정한 손실보상금의 산정에 있어서 위 하자가 반영되지 않았다는 이유로 민사소송절차로 토지소유자에게 부당이득의 반환을 구할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 1. 16. 선고 98다58511 판결, 2001. 4. 27. 선고 2000다50237 판결).
  (3) 따라서 위 사안에서 乙지방자치단체로서는 민사소송절차로 甲에게 손해배상 등을 청구할 수 없을 뿐만 아니라, 이미 수용재결에 대한 불복기간이 경과되었으므로 수용재결에 대한 이의를 거쳐 행정소송을 제기할 수도 없을 것으로 보입니다.
교환받은 토지에 건축 제한이 있는 경우 계약취소 여부

(1)「민법」은 매매목적인 재산권에 하자가 있어서 이로 말미암아 그 재산권의 전부 또는 일부를 이전할 수 없거나, 또는 그 재산권의 객체인 물건에 하자있는 것을 급부한 경우, 매도인에게 일정한 담보책임을 인정하고, 제570조 내지 제584조에서 이에 관하여 자세히 규정하고 있습니다.
  (2) 위 사안과 관련하여 구체적으로 담보책임에 관한 규정 중 어느 규정의 적용을 받느냐와 담보책임이 인정된다 하더라도 그밖에 착오를 이유로 취소 또는 채무불이행책임을 물을 수 있느냐는 점이 문제됩니다.
  (3) 매도인의 담보책임은 권리의 하자에 대한 담보책임과 물건의 하자에 대한 담보책임의 둘로 나눌 수 있습니다. 벌채의 목적으로 매수한 산림이 보안림구역이어서 벌채하지 못하게 된 경우, 또는 공장부지로써 매수한 토지가 하천법의 적용구역이어서 공장을 세울 수 없는 경우 등에 있어 현재 통설과 판례는 권리의 하자로 보아 용익적(用益的) 권리에 의하여 제한되어 있는 경우인「민법」제575조를 적용합니다. 이에 따르면 매수인이 선의인 경우에 한하여 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 손해배상을 청구할 수 있고, 그러한 제한으로 인해 계약목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.
  (4) 판례는 “매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결).
  (5) 위 사안의 경우와 같은 교환계약은 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용되며 법률상의 제한으로 주택을 신축할 수 없는 것은 통설과 판례가 인정하는 권리의 하자로 보여지고 甲은 법률상의 제한으로 주택을 신축할 수 없다라는 사실을 교환계약 후에 알게 되었으므로 선의라고 여겨지는바, 주택을 건축할 수 없다는 사실을 안 날로부터 1년 이내에 乙을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 또 대지에 건축을 할 수 없다고 하는 것은 중대한 제한이므로 계약을 해제할 수 있다고 봅니다. 다만, 계약의 해제는 제3자의 권리를 해하지 못하므로 丙으로부터 A대지를 반환받을 수는 없습니다. 결국, 甲은 乙을 상대로 손해배상청구 및 A대지의 반환불능에 따른 전보배상(塡補賠償)을 청구할 수 있습니다. 물론, 그에 대응하여 甲은 乙에게 그 대지를 인도하여야 하고, 양자는 동시이행의 관계에 서게 된다고 할 것입니다.
경락받은 부동산을 가등기에 기한 본등기로 상실 시 매도인의 담보책임

(1) 민법 제569조는 “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다”고 하며, 민법 제570조는 “전조(前條)의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다”고 정하고 있습니다. 그리고 민법 제576조는 “1 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 2 전항의 경우에 매수인의 출재(出財)로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 3 전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다”고 정하고 있습니다.
  (2) 그런데 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우 담보책임에 관하여 준용되는 법 조항은 어느 것인지에 관하여 판례는 “가등기의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 그 부동산의 소유권을 상실하게 된 때에는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이와 같은 경우 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 민법 제576조 소정의 담보책임을 진다고 보는 것이 상당하고 민법 제570조에 의한 담보책임을 진다고 할 수 없다”라고 하였습니다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결, 1997. 11. 11.자 96그64 결정).
  (3) 따라서 위 사안에서 甲은 乙에게 민법 제576조에 의한 담보책임을 물어 손해배상청구를 해볼 수 있을 것입니다. 그런데 위와 같은 경우 乙이 甲에게 배상하여야 할 손해의 범위에 관하여 살펴보면, 1 민법 제576조에 의한 매도인의 담보책임은 매도인의 귀책사유와 상관없이 매매의 목적인 권리에 하자가 있어서 그 매매계약이 결과적으로 원시적 불능에 해당하는 계약이 되어 무효로 되거나 실효 되는 경우에 해당하는 법정의 무과실책임이므로, 매도인이 매수인에게 배상하여야 할 손해의 범위는 상대방이 그 계약의 유효로 믿었음으로 인하여 받은 손해, 즉 이른바 ‘신뢰이익의 배상’에 한정된다고 봄이 상당하고, 위 사안에 있어서 甲이 위 매매계약이 유효하다고 믿음으로 인하여 입게 된 손해는 매매대금 및 그에 대한 법정이자 상당액이라 할 것인데, 2 민법 제569조, 제570조에 의할 경우에는 ‘이행이익의 배상’ 즉 이행불능이 된 당시의 시가 상당액을 배상하여야 하게 되는바, 민법 제569조의 타인의 권리매매는 애초부터 매도인이 타인으로부터 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 할 것을 전제로 하고 있어 그 경우의 매도인의 담보책임은 채무불이행책임으로서 이행이익의 배상이 인정됩니다.
  (4) 그러나 위 사안은 일단 매매계약에 따라 소유권의 이전이 적법하게 이루어졌으나, 그 권리에 대한 원래부터의 하자에 의하여 사후적으로 소유권이 상실된 경우로 민법 제569조와 제570조에 의한 담보책임과는 그 법률적 성질을 달리하므로 민법 제576조에 의하여 甲이 위 매매계약이 유효하다고 믿음으로 인하여 입게 된 손해로써 매매대금 및 그에 대한 법정이자 상당액을 청구할 수 있다고 할 것입니다.
토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지 여부

(1) 위와 같이 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우, 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있으며(민법 제643조, 제283조), 이에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(민법 제652조). 또한, 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정됩니다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결).
  (2) 그리고 토지임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한,「민법」제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 같은 법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 하며, 토지임차인의 매수청구권 행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계(동시이행의 관계)에 있는 채무가 됩니다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결).
  (3) 그러므로 甲이 계약의 갱신을 원하지 않는다면 귀하는 甲에게 매수청구를 할 수 있다고 할 것입니다. 그러나 공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여「민법」제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다는 것이 판례의 태도이므로(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결), 토지임대차에 있어서 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우에는 토지임차인으로서 토지임대인에 대하여 그 지상건물의 매수를 청구할 수 없으며(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결, 1997. 4. 8. 선고 96다54249, 54256 판결), 주택이 멸실(滅失)한 때에도 매수청구권을 주장하지 못할 것으로 보입니다.
토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부

(1) 일반적으로 임차권은 채권에 불과하므로 그 임차권을 등기하지 아니한 경우에는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만, 주택임대차에 한해서는 등기를 하지 않았더라도 입주와 주민등록전입신고의 요건을 갖추면 매수인에게 대항할 수 있는 것입니다.
  (2) 위 사안은 토지임대차로 대항력을 취득하기 위해서는 임차권등기를 마쳐야 하나, 귀하는 토지임차권에 대하여 등기를 하지 않았기 때문에 비록 전입신고(주민등록)와 입주를 하고 토지를 점유하고 있다고 하더라도 새로운 소유자인 乙에게 대항할 수 없는 것이고, 건물을 철거하고 토지를 인도해 주어야 합니다.
  (3) 다만,「민법」제622조 제1항은 “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있기 때문에 만약 귀하가 이 사건 토지가 매매되기 전에 건물 3동에 대한 보존등기를 하였더라면 비록 토지에 대해 임차권등기를 하지 않았더라도 대항력이 있어 토지임대차기간동안 즉, 토지에 도로가 개설될 때까지 甲에게 토지를 인도해 주지 않아도 될 것입니다.
  (4) 그런데 귀하는 건물에 대한 보존등기도 하지 않았기 때문에 乙에게 대항력을 주장할 수 없다고 할 것이고, 따라서 증·개축비 5,000만원에 대한 반환청구권, 건물에 대한 지상물매수청구권도 乙에게 행사할 수 없다고 하겠습니다. 물론 丙의 임차보증금도 귀하가 반환할 책임을 부담하여야 할 것입니다. 다만, 甲이 도로가 개설되기도 전에 아무런 이유 없이 일방적으로 임대차계약을 해지하였기 때문에 이는 임대차계약의 채무불이행에 해당한다고 할 것이고, 따라서 귀하는 甲에게 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
  (5) 그러므로 토지의 임차인인 경우에는 반드시 임대차의 등기를 해야만(지상물을 등기하는 경우에도 토지임차권의 대항력 발생) 그 임차권이 보호받을 수 있음을 유념하시기 바랍니다.
토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권

(1)「민법」제643조는 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차기간이 만료한 경우에 건물이 현존한 때에는 같은 법 제283조의 지상권자의 매수청구권에 관한 규정을 준용하도록 규정하고 있고, 같은 법 제652조는 위 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다.
  (2) 그러나 위 사안은 임차인이 임대인의 건물철거소송에 임하여 이를 행사하지 않은 경우로서 이와 관련하여 판례는 “건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서, 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸한 경우에도, 임차인의 계약갱신청구의 유무에 불구하고 인정된다.”라고 하였고, “건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서, 임대차가 종료함에 따라 토지의 임차인이 임대인에 대하여 건물매수청구권을 행사할 수 있음에도 불구하고 이를 행사하지 아니한 채, 토지의 임대인이 임차인에 대하여 제기한 토지인도 및 건물철거청구소송에서 패소하여 그 패소판결이 확정되었다고 하더라도, 그 확정판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상, 토지의 임차인으로서는 건물매수청구권을 행사하여 별소(別訴)로써 임대인에 대하여 건물매매대금의 지급을 구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결).
  (3) 따라서 위 사안에 있어서도 귀하는 건물의 매수청구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
토지 소유자 변경 시 토지임차인의 지상물매수청구권

(1)「민법」제643조는 같은 법 제283조를 준용하여 토지임차인의 건물매수청구권에 관하여 규정하고 있으며, 같은 법 제652조는 위 규정에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제622조 제1항은 “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있습니다.
  (2) 그러나 위 사안에서는 현재 토지의 소유자가 임대인 甲으로부터 乙로 변경되었고, 귀하의 임차권은 甲의 해지통고 후 6개월이 지난 때에 이미 소멸되었다고 할 것이므로, 이러한 경우에도 위 규정에 의한 매수청구권을 행사할 수 있는지 문제됩니다.
  (3) 이에 관하여 판례는 “건물소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권소멸 당시의 토지소유자인 임대인일 것이지만, 임차권소멸후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등으로 그 소유권이 이전되었을 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권(借地權)을 가지고 있던 토지임차인은 그 신소유자에게 대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 1996. 6. 14. 선고 96다14517 판결).
  (4) 따라서 귀하는 현재의 소유자인 乙의 건물철거 및 토지인도청구에 대응하여 위 건물의 매수를 乙에게 청구하여야 할 것으로 보입니다.
  (5) 그리고 판례는 “건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인의 건물매수청구권행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수는 없으며, 이는 임대인이 임대차계약의 종료 전에 토지를 임의로 처분하였다하여 달라지는 것은 아니다.”라고 하였으므로(대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결), 위 사안에서 이미 소유권을 상실한 甲에 대하여는 위 건물의 매수청구를 할 수 없을 것으로 보입니다.
임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지 여부

(1)「민법」제652조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권에 관한 같은 법 제643조의 규정에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으며, 같은 법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
  (2) 판례는 “임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로, 이 규정에 위반되는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건자체에 의하여 가려져야 하지만, 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 하며, 무단양도 등으로 토지를 점유할 권원이 없어 건물을 철거하여야 할 처지에 있는 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만을 받고 토지의 사용을 일시적으로 허용하는 취지에서 토지임대차계약이 체결된 경우라면, 임대인의 요구시 언제든지 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약이 임차인에게 불리한 약정에 해당되지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결, 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결, 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결).
  (3) 따라서 위 사안의 경우 귀하도 乙에 대하여 위 주택의 매수청구권을 행사하기 어렵다고 할 것입니다. 참고로 “건물이 경제적 가치가 별로 없었던 것으로서 건물의 전소유자의 조건 없는 철거약정이 있었고, 또한 건물소유자가 법정지상권이 없으면 건물을 철거할 수밖에 없는 처지에서 대지에 법정지상권이 없으면 건물을 철거하기로 약정하고 대지를 임차하였다면 그와 같은 철거약정은 대지임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라고 볼 수 없으므로 대지소유자에 대하여 민법 제643조 소정의 건물매수청구권을 행사할 수 없다.”라고 한 사례도 있습니다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결).
무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지 여부

(1) 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우, 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있으며(민법 제643조, 제283조). 이에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(민법 제652조).
  (2) 또한, 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도, 임차인의 계약갱신 청구의 유무에도 불구하고 인정됩니다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결, 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결).
  (3) 그리고 판례는 무허가건물의 경우에도 매수청구권이 인정되는지에 관하여 “민법 제643조가 정하는 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약이 종료되었음에도 그 지상건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상건물의 잔존가치를 보존하고, 토지소유자의 배타적 소유권행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 임대차계약 종료시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있으나, 건물매수청구권 행사로 인하여 토지소유자가 임차인에게 지급하여야 할 건물의 시가를 산정함에 있어서 그 건물에서 임차인이 영업을 하면서 얻고 있었던 수익까지 고려하여야 할 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결).
  (4) 따라서 위 주택이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 귀하는 무허가건물일지라도 위 주택의 매수를 甲에게 청구해볼 수 있을 것으로 보입니다.
토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권

(1) 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료된 경우, 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있으며(민법 제643조, 제283조), 이에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(민법 제652조).
  (2) 그런데 위 사안과 같이 임차인소유의 건물이 임대인의 토지와 제3자의 토지 상에 걸쳐 축조된 경우에도 임차인이 매수청구권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례는 “임차인 소유의 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고, 또한 임대인 소유의 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있다면 임차인의 건물매수청구는 허용되지 아니한다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결).
  (3) 그 이유에 관하여 판례는 “민법은 임대차계약 종료시에 계약목적대지 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 아울러 토지소유자의 배타적 소유권행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약을 위반하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약 종료시에 계약갱신요구권을 부여하고, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약목적토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매입하게 강제함으로써 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 있게 하는 지상물매수청구권을 둔 것이고, 그렇다면 임대인은 지상물을 매수한 연후에는 이와 같은 제한으로부터 완전히 벗어나 그가 매입한 지상건물과 대지를 그의 뜻대로 자유롭게 사용·처분할 수 있는 권리도 보장되어야 할 것이고, 이미 소멸하고 없는 임대차계약으로 인하여 더 이상 임대인이 제한 받는 위치에 서게 되는 것은 임차인의 매수청구권에 대한 입법목적을 감안하더라도 임대인의 재산권행사에 지나친 제약이 되어 극히 부당하다 할 것이며, 또한 재산권행사를 제한하는 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 할 것이며, 무작정 확대해석 할 수는 없는 것인즉, 지상물매수청구권의 대상은 말 그대로 계약목적대지 상에 설치된 지상물에 한정해야 할 것이고, 계약목적도 아닌 타인의 토지 위에 존재하는 시설물까지 매입을 강요할 수는 없다고 보아야 할 것이므로, 임차인 소유 건물이 임대인 소유의 임차토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐 건립되어 있는 경우 매수청구권행사의 효력이 건물 전체에 미친다고 보게 되면 임대인으로서는 건물 전체를 매수하고서도 타인의 토지 위에 존재하는 건물부분에 대해서는 건물의 소유를 위한 토지 사용의 정당한 권원이 없게 되어 토지소유자에 대하여 이를 철거해야 할 의무를 부담하게 될 뿐 아니라 손해배상의무까지 발생하는 결과가 되므로, 그 매수를 원하지 않는 임대인에 대하여 임차목적물을 벗어나 타인의 토지 위에 존재하는 건물부분까지 매수하도록 강요하는 것은 허용될 수 없다고 보아야 할 것이다. 또한 같은 경우 매수청구권행사의 효력이 임차지상의 건물부분에만 미친다고 보더라도 원심판결과 같이 임차지상의 건물부분이 구분소유의 객체로 되지 않더라도 매수청구권행사의 효력으로서, 그 면적비율에 따라 임차인과 건물을 공유하는 관계를 형성한다고 보게 되면 임대인이 위 건물지분을 매수한 연후에도 임차인과의 공유관계로 인한 제한을 받게 되는 결과 그 관리·처분에 있어서 기묘한 법률관계를 형성하게 될 뿐 아니라, 자신의 소유토지 상에 있는 건물부분마저도 임의로 철거할 수 없게 되어 그 대지에 대한 자유로운 소유권행사가 불가능하게 될 것이고, 임차대지상의 건물부분이 구조상으로나 이용상의 독립성이 없어 구분소유의 객체로 될 수 없는 경우에도 이를 매수청구권 행사의 매매목적물로 인정한다면 매수인인 임대인은 건물을 매수하고도 위 건물부분을 등기할 방법이 없을 뿐 아니라 건물의 일부 구성부분을 소유권의 객체로 하는 것은 일물일권주의(一物一權主義)의 대원칙에도 반하여 허용될 수 없다 할 것이며, 따라서 매수청구권행사의 대상이 된 임차인소유의 건물이 임차토지 외에 임차인 또는 제3자의 소유 토지에 걸쳐 건립되어 있다면 임차인으로서는 임차지상에 있는 건물부분이 구분소유권의 객체이거나 아니면 객체임에 적합한 상태로 만든 후 비로소 매수청구를 할 수 있다고 봄이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결).
  (4) 따라서 귀하는 甲의 위 건물의 매수청구에 응하지 않아도 될 것으로 보입니다.