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구분건물의 전유부분만 경매로 매각된 경우 그 대지지분도 포함되는지 여부

(1) [대지지분에 대한 등기가 이루어지기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력] 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조제1·2항과 민법 제358조본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 대지지분에 대한 등기가 이루어지기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다고 할 것입니다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 2005. 11. 14.자 2004그31 결정).
  (2) [저당권설정등기가 전유부분 만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 경료된 경우 이를 대지사용권의 분리처분이 가능하다는 약정으로 해석할 수 있는지 여부]구분건물의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다고 해석함이 상당하다고 할 것이며, 구분건물의 전유부분 만에 관하여 저당권설정등기가 경료 된 후에 대지권등기가 경료 되면서 그 저당권설정등기는 전유부분 만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 직권으로 경료 되었다고 하더라도 이를 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하거나 공정증서로써 정한 경우에 해당한다고 볼 수 없습니다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 2001. 2. 9. 선고 2000다62179 판결).
  (3) [분양회사가 대지사용권을 취득한 경우와 그렇지 않은 경우로 분류한 등기선례] 1. 분양회사가 구분건물과 일체불가분성이 있는 대지사용권을 취득하였으나 지적정리 등의 지연으로 대지권등기는 지적정리 후 완료해주기로 하는 약정 하에 우선 구분건물 만에 관하여 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 경료 하였는데, 그 후 대지권등기가 되지 아니한 상태에서 구분건물에 대하여 경매절차가 진행되어 제3자가 구분건물을 경락받은 경우, 그 경락인은 구분건물의 대지권도 취득하게 될 것입니다. 2. 그러나 분양회사가 대지사용권을 취득하지 못한 상태에서 전유부분 만에 대하여 수분양자 명의로 소유권이전등기를 경료 하여 주었고 수분양자가 대지사용권을 취득하기 전에 당해 전유부분이 근저당권의 실행으로 인하여 경락되었다면, 경락인은 경락으로 인하여 당해 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권을 취득하지 못하게 될 것이고, 따라서 경락인이 대지사용권에 대하여 그 명의로 등기(분양회사로부터 순차 지분이전등기 또는 부동산등기법시행규칙 제60조의2의 규정에 의한 대지권등기)를 경료 받으려면, 위 경락과는 별도의 등기원인이 있어야 합니다(1999. 2. 3. 등기선례6-591, 1999. 3. 18. 등기선례6-596).
  (4) [결론] 따라서 본건의 경우 위 아파트의 대지가 분양자인 건설회사의 소유인 상태에서 채무자가 위 아파트를 분양 받으면서 지적정리 등의 문제로 대지권의 등기는 후일 이전해주기로 약정된 경우로 보입니다. 그렇다면 위 아파트의 대지사용권에 대하여 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에 해당하므로, 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치게 되어 귀하는 대지사용권도 취득한다고 할 것입니다.
구분건물의 경매시 그 대지사용권을 반드시 일괄경매 하여야 하는지 여부

(1) [대지사용권의 의미] ‘대지사용권’이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하는데(집합건물의소유및관리에관한법률 제2조제6호), 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 다만 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니합니다(집합건물의소유및관리에관한법률 제20조제1·2항).
  (2) [전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에 미치는지 여부] 구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치며, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 종속적 일체불가분성이 배제되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니합니다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정).
  (3) [구분건물의 경매 시 그 대지사용권을 반드시 일괄경매 하여야 하는지 여부] 대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에 있어서도, 대지사용권에 대하여 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 일괄경매를 할 필요가 없고, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니하고 그 대지사용권이 경매목적물에서 제외되어 일괄경매의 요건을 충족하지 아니하므로 일괄경매를 할 수가 없으므로, 구분건물의 대지사용권이 존재한다고 하더라도 그에 대한 경매신청이 없었던 이상 집행법원이 이를 그 전유부분 및 공용부분과 일괄경매를 하지 아니하였다 하여 그러한 사유만으로 경매절차에 하자가 있다고 할 수 없습니다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정, 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결).
  (4) [결론] 따라서 본건에서 귀하도 대지권등기가 되어 있지 않은 채무자의 아파트에 대한 담보권실행을 위한 경매를 신청할 경우 반드시 대지권을 일괄하여 경매신청 해야 하는 것은 아닙니다.
  (5) [참고] 다만, 경매신청서에 대지사용권에 대한 표시가 없음에도 대지사용권이 전유부분에 대하여 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 대지사용권에도 미치는 경우, 이해관계인은 매각물건명세서작성에 중대한 흠이 있음을 이유로 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조제5호)을 하거나, 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제129조)를 함으로써 구제 받을 수 있습니다.
담보권실행 경매절차정지를 위한 보증공탁의 담보적 효력이 미치는 범위

(1) [담보물에 대한 피고의 권리] 피고는 소송비용에 관하여 담보물에 대하여 질권자와 동일한 권리를 가지며(민사소송법 제123조), 민사집행법에 규정된 담보에는 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 민사소송법 제123조를 준용합니다(민사집행법 제19조제3항).
  (2) [담보권실행 경매절차정지를 위한 보증공탁의 담보적 효력이 미치는 범위] 근저당권에 기한 경매절차의 정지를 위한 보증공탁은 그 경매절차의 정지 때문에 채권자에게 손해가 발생할 경우에 그 손해배상의 확보를 위하여 하는 것이므로, 그 담보적 효력이 미치는 범위는 위 손해배상청구권에 한하고, 근저당권의 피담보채권이나 근저당권설정등기말소소송의 소송비용에까지 미치는 것은 아닙니다(대법원 1992. 10. 20.자 92마728 결정).
  (3) [결론] 따라서 본건에서 귀하의 전부명령은 다른 채권자의 압류 후에 행해진 것이므로 무효이지만, 압류의 효력은 유효한데, 귀하의 위 소송비용채권이 경매절차정지를 위한 보증공탁의 담보적 효력이 미치는 범위에 포함되지 않으므로, 귀하와 다른 채권자는 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 것입니다.
허위의 근저당권에 배당된 때 배당이의 소로써 다툴 수 있는지 여부

(1) [허위의 근저당권설정행위] 본건에서 채무자와 그 처 사이에 허위로 근저당권을 설정한 행위는 통정허위표시(민법 제108조)에도 해당되고, 채권자취소의 대상(민법 제406조)도 될 것입니다(대법원 1984. 7. 24. 선고 84다카68 판결, 1998. 2. 27. 선고 97다50985 판결).
  (2) [허위의 근저당권에 배당된 때 배당이의 소로써 다툴 수 있는지 여부] 허위의 근저당권에 대하여 배당이 이루어진 경우, 통정한 허위의 의사표시는 당사자 사이에서는 물론 제3자에 대하여도 무효이고 다만, 선의의 제3자에 대하여만 이를 대항하지 못한다고 할 것이므로, 배당채권자는 채권자취소의 소로써 통정허위표시를 취소하지 않았다 하더라도 그 무효를 주장하여 그에 기한 채권의 존부, 범위, 순위에 관한 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다9611 판결).
  (3) [결론] 따라서 귀하는 채권자취소의 소로써 근저당권설정계약을 취소할 수도 있고, 배당이의의 소(민사집행법 제154조)로써 허위의 근저당권에 기하여 이루어진 배당을 시정할 수 있습니다.
중대하자를 이유로 매각불허 된 경우 최저입찰가격을 정하는 기준

(1) [직권에 의한 매각불허결정] 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에는 매각허가에 대하여 이의신청할 수 있으며(민사집행법 제121조제5호), 법원은 민사집행법 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니합니다(민사집행법 제123조제2항).
  (2) [복수의 매각기일이 진행된 경우 몇 회 매각기일의 최저매각가격을 기준으로 정할 것인지 여부] 복수의 매각기일에서 입찰을 실시한 결과 매각되었다가 물건명세서작성에 중대한 흠이 있음을 이유로 매각불허가 된 경우, 다시 매각기일을 진행하면서 최저매각가격을 제1회, 제2회, 제3회 매각기일의 최저매각가격 중 어떠한 최저매각가격을 기준으로 입찰을 실시할 것인지 문제되는데, 물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 낙찰을 불허하고 다시 입찰기일을 진행하게 된 경우, 물건명세서 작성의 하자가 계속된 채 진행된 입찰기일들은 모두 위법하여 그 입찰기일에서 최저입찰가격이 저감되었다고 하더라도 이 역시 위법하므로 경매법원으로서는 위법하게 저감된 최저입찰가격이 아닌 당초의 최저입찰가격을 최저입찰가격으로 하여 입찰을 진행하여야 합니다(대법원 2000. 8. 16.자 99마5148 결정).
  (3) [결론] 따라서 본건에서도 매각물건명세서 작성의 흠이 계속된 채 진행된 매각기일들은 모두 위법하여 그 매각기일에서 최저매각가격이 낮추어졌다고 하더라도 이 역시 위법하다고 하여야 할 것이므로, 위법하게 낮추어진 최저매각가격이 아닌 최초의 최저매각가격을 최저매각가격으로 하여 입찰을 진행하게 될 것으로 보입니다.
배당 전 가등기에 기한 본등기로 소유권을 상실한 경락인의 구제방법

(1) [경매절차의 매수인이 매각대금을 납부한 후 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우 경매취소사유에 해당하는지 여부] 소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 매각 받아 매각대금까지 납부하여 그 소유권을 취득한 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는, 매각으로 인하여 소유권의 이전이 불가능하였던 것이 아니므로, 원칙적으로 민사집행법 제96조에 따라 집행법원으로부터 그 경매절차의 취소결정을 받아 납부한 매각대금을 반환 받을 수는 없습니다.
  (2) [담보책임의 유추적용] 이는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수는 있다고 할 것입니다.
  (3) [매매계약해제 및 매각대금 반환청구] 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 이러한 때에도 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 그 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 위 담보책임을 추급할 수 있을 것입니다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정).
  (4) [결론] 따라서 본건에서 귀하는 배당이 실시되기 이전이므로 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구해야 할 것입니다.
매각기일과 매각결정기일의 통지 누락과 채무자의 손해발생 여부

(1) [선행경매절차에서 한 주소변경신고의 효력이 후행경매절차에 영향을 미치는지 여부] 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매개시결정이 이루어진 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 또 다시 경매신청이 있어 이중경매개시결정을 하는 경우에 먼저 개시결정 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소 또는 정지되지 아니하는 이상 뒤의 경매개시결정에 의하여 경매절차를 진행할 수는 없는 것이지만, 선행한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소 또는 정지된 경우에는 후행의 경매신청인을 위하여 그때까지 진행되어 온 선행의 경매절차를 인계하여 당연하게 경매절차를 속행하여야 하는 것이고, 이 경우에 선행한 경매절차의 결과는 후행한 경매절차에서 유효한 범위에서 그대로 승계 되어 이용되는 것이므로, 선행한 경매절차에서 경매채무자가 주소변경신고를 하였다면 선행절차가 취소되었다고 하더라도 그 주소변경신고는 후행절차에 의하여 속행된 경매절차에서 당연하게 효력이 있습니다(대법원 2001. 7.10. 선고 2000다66010 판결).
  (2) [매각기일과 매각결정기일의 통지가 누락된 경우 채무자에게 손해가 발생될 것인지 여부] 매수신청을 할 수 없는 채무자에게 매각기일과 매각결정기일을 통지하지 아니하여 채무자가 절차의 진행을 알지 못하여 매각절차에 참가할 수 없었던 상황에서 경매목적물이 제3자에게 낙찰되어 그 매각대금을 납입함으로써 채무자가 경매목적물의 소유권을 상실하게 되었다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 이상 매각기일 및 매각결정기일 등을 통지 받지 못하였다는 그러한 절차상의 위법사유만으로는 그로 인하여 채무자에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 수는 없습니다(대법원 2001. 7.10. 선고 2000다66010 판결).
  (3) [결론] 따라서 본건에서 귀하가 매각기일과 매각결정기일의 통지를 받지 못하였다는 사실만으로 국가배상을 청구하기는 어려울 것으로 보입니다.
최저매각가격을 잘못 통지한 경우 매각허가결정 취소사유가 되는지 여부

(1) [매각기일과 매각결정기일의 통지] 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 합니다(민사집행법 제104조제2항).
  (2) [최저매각격을 착오로 잘못 통지한 경우 매각취소사유가 되는지 여부] 경매법원이 이해관계인에게 통지할 의무가 있는 사항은 매각기일과 매각결정기일에 관한 것에 한하고 최저매각가격은 통지의무가 있는 사항이 아니므로, 당사자의 편의를 위해 통지하여 주는 것에 지나지 않는 최저매각가격을 착오로 잘못 통지하였다고 하여도 매각결정을 허가한 경매법원의 결정을 취소할 만한 사유가 될 수 없습니다(대법원 1999. 7. 22.자 99마2906 결정, 2001. 7. 10. 선고 2000다66010 판결).
  (3) [결론] 따라서 본건에서 근저당권자가 매각기일과 매각결정기일의 통지를 받은 이상 그 통지서에 최저매각가격이 잘못 기재되었다는 사유로 매각허가결정의 취소를 청구할 수는 없으므로, 귀하가 받은 매각허가결정에는 아무런 영향이 없을 것입니다.
파산절차 중 근저당권자가 채권신고를 하여야 하는지 여부

(1) [별제권] 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가지며, 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사합니다(채무자회생및파산에관한법률 제411조, 제412조).
  (2) [별제권이 신고조사절차를 거쳐야 하는지 여부] 채무자회생및파산에관한법률 제447조제2항은 별제권자가 별제권의 행사에 의하여 채권전액을 변제받을 수 없는 경우에 파산절차에 참가하여 파산채권자로서 배당 받기 위하여 채권신고를 하는 경우에 관한 규정이므로, 별제권은 파산채권과 같이 반드시 신고조사절차를 거쳐 확정되어야만 행사할 수 있는 것이 아닙니다(대법원 1996. 12. 10. 선고 96다19840 판결).
  (3) [별제권자가 채권전액을 변제받을 수 없는 경우] 따라서 본건에서 귀하는 별제권자이므로 파산채권과 같이 신고조사절차를 거치지 않아도 별제권을 행사할 수 있으며, 다만, 별제권의 행사에 의하여 채권전액을 변제받을 수 없는 경우에는 파산절차에 참가하여 파산채권자로서 채권신고를 하여야 할 것입니다.
사찰재산이 주무관청의 허가 없이 강제경매로 처분된 경우 그 효력

(1) [문화체육관광부장관의 허가] 전통사찰의 주지는 동산이나 부동산을 양도하려면 소속대표단체 대표자의 승인서를 첨부하여 문화체육관광부장관의 허가를 받아야 하고, 동산 또는 부동산을 대여하거나 담보로 제공하는 행위 등을 하려면 시.도지사의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같습니다(전통사찰의보존및지원에관한법률 제9조).
  (2) [관할청의 허가 없이 진행된 사찰재산의 강제경매절차에서 매수한 것을 원인으로 마쳐진 소유권이전등기의 효력] 사찰재산에 대하여 강제경매를 하는 경우에는 관할청인 문화체육관광부장관의 허가를 얻어야 하는 것이므로, 그 허가 없이 진행된 강제경매절차에 의하여 경락 받은 것을 원인으로 하여 경료된 소유권이전등기는 적법한 원인을 결여한 무효의 등기입니다(대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2136 판결, 1999. 10. 22. 선고 97다49817 판결, 2001. 2. 9. 선고 99다26979 판결).
  (3) [등기의 무효] 따라서 주무관청의 허가 없이 진행된 사찰재산의 부동산강제경매절차에서 매수한 것을 원인으로 마쳐진 귀하의 부동산소유권이전등기의 효력은 무효라고 할 것입니다.
  (4) [참고사례 : 주무관청의 허가 없이 재단법인의 기본재산이 강제경매로 처분된 경우 그 효력] 학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 매각된 경우 그 매각을 원인으로 하여 마쳐진 소유권이전등기의 효력도 무효입니다(대법원 1994. 1. 25. 선고 93다42993 판결)
건물철거승소판결에 의한 강제집행방법

(1) [대체집행] 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채무의 성질이 강제이행을 하지 못할 것이 아닌 한, 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있고, 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제3자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있습니다(민법 제389조). 나아가 채권자는 대체집행에 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제260조).
  (2) [집행절차] 따라서 귀하는 법원에 제3자로 하여금 위 건물을 철거하게 하는 신청, 즉 대체집행신청을 할 수 있고, 그 비용은 사전 또는 사후에 추심할 수 있습니다. 이 경우 법원에서는 양당사자를 1차 소환하여 심문한 뒤 결정을 하고, 통상적으로 소속집행관이 철거집행을 합니다.
국세기본법상의 공시송달절차에 의해 공매된 부동산의 소유권 회복방법

(1) [공시송달의 위법성 여부에 따른 각 처분의 효력] 만약 공시송달이 위법한 것이라면 귀하에 대한 양도소득세부과처분은 무효이고 따라서 공매처분은 무효인 부과처분에 기하여 진행된 것이어서 그 역시 무효라고 할 것인바, 공시송달의 위법성 여부에 따라 과세처분의 효력과 공매처분의 효력이 좌우됩니다.
  (2) [‘주소 또는 영업소가 분명하지 아니한 때’의 의미] 국세기본법 제11조제1항제2호에서 공시송달사유의 하나로 들고 있는 ‘주소 또는 영업소가 분명하지 아니한 때’라 함은, 과세관청이 선량한 관리자의 주의를 다하여 송달을 받아야 할 자의 주소 또는 영업소를 조사하였으나 그 주소 또는 영업소를 알 수 없는 경우를 말하며(대법원 1999. 5. 11. 선고 98두18701 판결), 납세고지서에 대한 공시송달이 적법한지 여부에 관한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있습니다(대법원 1996. 6. 28. 선고 96누3562 판결).
  (3) [주민등록표에 의하여 주소를 확인하였는지 여부] 따라서 등기부상의 주소지로만 납세고지서를 발송하였다가 반송되었다고 하여 바로 납세고지서를 공시송달한 것은 위법하여 송달의 효력이 생기지 아니하고 과세처분이 무효라고 하고 있으므로(대법원 1984. 5. 22. 선고 83누497 판결), 귀하의 경우에도 세무서가 등기부상의 주소지로만 납세고지서를 발송하였다가 반송되자 곧바로 공시송달을 한 것인지, 아니면 귀하의 주민등록표에 의하여도 올바른 주소를 확인할 수 없어서 공시송달을 한 것인지 알아 볼 필요가 있습니다.
  (4) [소유권이전등기 및 압류등기의 말소청구] 귀하는 국가와 매수인을 상대로 국가에 대하여는 압류등기의 말소를, 매수인에 대하여는 소유권이전등기의 말소를 청구해야 할 것입니다. 이 소송에서 세무서의 공시송달이 적법하게 행해진 것인지를 따져서 양도소득세부과처분의 무효를 주장하여야 할 것입니다.
재심에서 승소하였으나 이미 경매로 매각된 부동산의 소유권 회복방법

(1) [재심으로 말미암은 집행정지] 재심이나 추완상소, 가집행선고가 붙은 판결에 대하여 상소를 한 경우 또는 정기금의 지급을 명한 확정판결에 대하여 변경의 소를 제기한 경우에는 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고, 사실에 대한 소명이 있는 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하지 아니하게 하고 강제집행을 일시 정지하도록 명할 수 있으며, 담보를 제공하게 하고 강제집행을 실시하도록 명하거나 실시한 강제처분을 취소하도록 명할 수 있습니다(민사소송법 제500조, 제501조).
  (2) [확정된 종국판결에 터 잡아 경매절차가 진행된 뒤 그 확정판결이 재심소송에서 취소된 경우] 확정된 종국판결에 터 잡아 경매절차가 진행된 경우 그 뒤 그 확정판결이 재심소송에서 취소되었다고 하더라도 확정판결에 의하여 이미 행한 집행행위는 당연히 효력을 상실하는 것이 아니고, 또 경매절차의 매수인은 매각허가결정의 효력으로서 매각부동산의 소유권을 취득한 것이므로, 그 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 경매절차가 계속 진행된 이상 그 매각허가결정이 효력을 상실하지 아니하는 한 매각대금을 완납한 매수인은 경매목적물의 소유권을 적법하게 취득하게 됩니다(대법원 1996. 12. 20. 선고 96다42628 판결).
  (3) [강제경매의 결과가 반사회적 법률행위로 인정되는 경우] 이중매매의 매수인이 매도인과 직접 매매계약을 체결하는 대신에, 매도인이 채무를 부담하고 있는 것처럼 거짓으로 꾸며 가장채권에 기한 채무명의를 만들고 그에 따른 강제경매절차에서 매수인이 경락.취득하는 방법을 취하는 경우와 같이 강제경매가 반사회적 법률행위의 수단으로 이용된 경우에는 그러한 강제경매의 결과는 용인할 수 없는 것이어서 경락인의 소유권취득의 효력은 부정될 것입니다(대법원 1991. 2. 8. 선고 90다16177 판결).
  (4) [결론] 예를 들어 만약 X가 경매절차에서 매수하였다면 귀하의 주소를 허위의 주소로 하여 얻어낸 집행권원, 이른바 편취판결을 근거로 하는 반사회적 법률행위의 수단으로 이용된 경우에 해당하므로 X의 소유권취득은 그 효력이 부정된다 할 것이고 귀하는 소유권을 회복할 수 있을 것입니다.
임차보증금채권도 경매취소 결정시 참작하는 선순위채권에 포함되는지 여부

(1) [남을 가망이 없을 경우의 경매취소] 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 하고, 압류채권자가 그 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 합니다(민사집행법 제102조, 제268조).
  (2) [임차보증금채권도 경매취소 결정시 참작하는 선순위채권에 포함되는지 여부] 민사집행법 제102조 소정의 ‘압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담’에는 근저당권의 피담보채권뿐 아니라 경매신청채권자에게 우선하는 주택임차인의 보증금반환채권(대법원 1994. 9. 5.자 94마1205 결정)과 경매로 인하여 소멸되는 전세권의 전세금반환채권(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정)도 포함됩니다.
  (3) [남을 가망이 없을 경우에 이를 간과한 경매절차진행의 효과] 최고가매수신고인의 매수가액이 우선채권총액과 절차비용을 초과하는 한 그 절차위반의 흠이 치유되지만, 그 매수가액이 우선채권총액과 절차비용에 미달하는 경우에는 민사집행법 제102조 위반의 흠이 치유된다고 할 수는 없으므로 경매법원은 매각불허가결정을 내리게 됩니다(대법원 1995. 12. 1.자 95마1143 결정).
공동담보에 대한 경매절차에서 일부 매각으로 변제가 가능한 경우 과잉매각 여부

(1) [과잉매각 되는 경우의 매각불허가] 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 안 되며, 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있습니다(민사집행법 제124조).
  (2) [과잉매각임에도 매각허가를 하는 경우] 토지와 그 위의 건물을 일괄매각 하는 경우나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있는 경우에는 매각을 허가할 수 있습니다(민사집행법 제101조제3항 단서, 제124조제1항 단서).
  (3) [결론] 따라서 귀하의 경우 매각허가단계에서는 경매절차를 저지할 수 없고, 법원이 주택과 그 대지에 대하여 매각허가결정을 한 경우라면 즉시항고를 할 수 있지만, 위와 같은 이유로 귀하의 주장은 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
경매법원이 새 매각기일마다 최저매각가격을 낮추는 것의 적법성 여부

(1) [부동산의 매각허가] 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못합니다(민사집행법 제91조제1항).
  (2) [새 매각기일] 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 민사집행법 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 하고, 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같습니다(민사집행법 제119조).
  (3) [과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격 결정의 효력] 경매목적물의 최저매각가격을 저감함에 있어서 합리적이고 객관적인 타당성을 구비하지 못할 정도로 과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격 저감절차는 위법하여 무효입니다(대법원 1994. 8. 27.자 94마1171 결정).
  (4) [결론] 그러나 경매목적물의 규모와 그 감정평가액, 이해관계인의 이해 등 여러 사정에 비추어, 경매법원이 매 입찰불능 시 마다 최저경매가격을 10%씩 저감한 것은 위법하다고 볼 수 없다는 판시가 있습니다(대법원 1997. 4. 24.자 96마1929 결정). 요컨대 과도하게 가격을 낮춘 결정인지의 여부는 구체적 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이며, 경매목적물의 규모, 감정평가액, 이해관계인의 이해 등이 그 고려요소가 될 것입니다.
강제경매의 채무자 겸 소유자가 새 매각기일의 최저매각가격을 다툴 수 있는지 여부

(1) [남을 가망이 없을 경우의 경매취소] 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 하고, 압류채권자가 이 통지를 받은 날부터 1주 이내에 그 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 합니다(민사집행법 제102조).
  (2) [강제경매의 채무자 겸 소유자가 새 매각기일의 최저매각가격을 다툴 수 있는지 여부] 남을 가망이 없을 경우의 경매취소에 관한 민사집행법 제102조의 규정은 압류채권자가 집행에 의해서 변제를 받을 가망이 전혀 없는데도 무익한 경매가 행해지는 것을 막고 또 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하기 위한 것으로서 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정일 뿐 결코 채무자나 소유자의 법률상 이익이나 권리를 위한 것이 아니므로, 강제경매에 있어서의 채무자 겸 소유자는 매각절차에 있어서의 규정에 어긋나 잘못이 있음을 다툴 수 있는 이해관계인에 해당하지 않습니다(대법원 1984. 8. 23.자 84마454 결정, 1987. 10. 30.자 87마861 결정).
  (3) [결론] 따라서 본건에서 채무자 겸 소유자인 귀하는 민사집행법 제102조를 근거로 최저매각가격을 부당하게 낮추었다는 이유로 다툴 수 없을 것입니다.
채무자의 부동산소유권이전청구권에 대한 강제집행방법

(1) [압류신청, 보관인선임 및 권리이전명령 신청] 채무자 A의 주소지 관할법원에 A가 제3채무자 B에 대하여 가지는 부동산소유권이전등기청구권 압류신청을 하고, 또 부동산소재지 관할법원에 보관인 선임을 신청하고, 제3채무자 B에 대하여 부동산에 관한 채무자명의의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행할 것을 명하는 권리이전명령을 신청하여야 합니다(민사집행법 제244조제2항).
  (2) [추심명령 신청] 위와 같은 권리이전명령은 강제력이 없으므로 제3채무자 B가 보관인에 대하여 부동산의 등기이행에 협력하지 않을 경우에는 추심명령신청을 하여 추심명령을 받은 뒤(민사집행법 제244조제4항), 추심소송을 제기하여 승소판결을 받아 위 부동산을 A회사에게로 소유권이전등기한 다음 강제경매를 신청하여 그 매각대금에서 변제받을 수 있습니다(민사집행규칙 제170조).
  (3) [결론] 압류된 부동산소유권이전등기청구권은 채권이므로 등기부상 공시방법이 없기 때문에 만일 B가 A회사 또는 제3자에게 위 부동산의 소유권이전등기를 해줄 경우에는, 그 무효나 취소를 구할 수는 없고 단지 B에 대해 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체 판결).
  (4) [참고] 소유권이전등기청구권의 가압류나 압류가 행하여지면 제3채무자로서는 채무자에게 등기이전행위를 하여서는 아니 되고, 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다 할 것이나, 가압류나 압류에 의하여 그 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자와 제3채무자의 처분까지도 구속되는 것은 아니므로 매매계약의 해제사유가 있을 경우에는 기본적 계약관계인 매매계약 자체를 해제할 수는 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결).
소유권이전등기청구권 압류 후 타인에게 이전된 경우 말소청구 여부

(1) [소유권이전등기청구권에 대한 압류의 효력] 소유권이전등기청구권에 대한 압류가 있으면 그 변제금지의 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니 되는 것이나, 그와 같은 압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 제3자에 대하여는 압류의 변제금지의 효력을 주장할 수 없습니다(대법원 1992. 11. 20. 선고 92다4680 전원합의체 판결).
  (2) [소유권이전등기청구권에 대한 압류명령을 위반한 제3채무자의 책임] 제3채무자가 소유권이전등기청구권의 압류결정을 무시하고 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 경료하여 준 결과 채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법행위를 구성하고 그에 따른 배상책임을 지게 됩니다(대법원 1992. 11. 20. 선고 92다4680 전원합의체 판결).
  (3) [결론] 따라서 귀하는 제3자인 K에게 마쳐진 등기의 말소를 구할 수 없습니다. 다만 소유권이전등기청구권에 대한 압류명령의 변제금지적 효력에 위반하여 제3채무자인 Y가 채무자인 A에게 임의로 이전등기를 이행하여 결국 A가 K에게로 처분한 결과 채권자인 귀하에게 손해를 입혔으므로, 귀하는 Y에게 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있을 것입니다. 나아가 그로 인한 손해액은 압류채권액 범위 내에서 압류채권자가 배당받을 금액이라고 보아야 할 것입니다(대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327 판결, 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결).
배당이의에서 피고 패소 시 원고배당액에 추가하고 남은 잉여금 처리방법

(1) [배당이의소송의 판결] 배당이의의 소에 대한 판결에서는 배당액에 대한 다툼이 있는 부분에 관하여 배당을 받을 채권자와 그 액수를 정하여야 하고, 이를 정하는 것이 적당하지 아니하다고 인정한 때에는 판결에서 배당표를 다시 만들고 다른 배당절차를 밟도록 명하여야 하며, 이는 담보권실행을 위한 경매에 준용됩니다(민사집행법 제157조, 제268조).
  (2) [배당이의판결로 변경되고 난 나머지 배당액이 누구에게 귀속되는지 여부] 채권자가 제기하는 배당이의의 소는 대립하는 당사자인 채권자들 사이의 배당액을 둘러싼 분쟁을 해결하는 것이므로, 그 소송의 판결은 원.피고로 되어 있는 채권자들 사이에서 상대적으로 계쟁 배당부분의 귀속을 변경하는 것이어야 하고, 따라서 피고의 채권이 존재하지 않는 것으로 인정되는 경우 계쟁 배당부분 가운데 원고에게 귀속시키는 배당액을 계산함에 있어서 이의신청을 하지 아니한 다른 채권자의 채권을 참작할 필요가 없으며, 이는 이의신청을 하지 아니한 다른 채권자 가운데 원고보다 선순위의 채권자가 있다 하더라도 마찬가지입니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다41844 판결). 즉 배당이의 원고가 가지는 채권액의 한도 내에서 구하는 바에 따라 원고의 배당액으로 하고, 그 나머지는 피고의 배당액으로 유지되고 있습니다(대법원 1998. 5. 22. 선고 98다3818 판결).
  (3) [결론] 따라서 본건에서 임금채권의 부존재가 인정되고 귀하와 같은 또 다른 근저당권자가 있는 경우에도, 우선 배당이의 원고 X의 근저당권부 채권에 충당하고 남는 금액은 일단 배당이의 피고인 임금채권자 Y에게 귀속될 것입니다.
  (4) [참고] 그러나 확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것이 아니므로, 배당을 받아야 할 채권자가 배당을 받지 못하고 배당을 받지 못할 자가 배당을 받은 경우에는 배당을 받지 못한 채권자로서는 배당에 관하여 이의를 한 여부에 관계없이 배당을 받지 못할 자이면서도 배당을 받았던 자를 상대로 부당이득반환청구권을 갖게 됩니다(대법원 2001. 3. 13. 선고 99다26948 판결, 2007. 2. 9. 선고 2006다39546 판결). 따라서 배당이의와 상관없이 귀하는 임금채권자 Y를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 한편 본건과 달리 채무자가 제기한 배당이의의 소에서 채권자가 패소한 때에는 법원은 배당에 대하여 이의하지 아니한 채권자를 위하여서도 배당표를 바꾸어야 합니다(민사집행법 제160조제1항제5호, 제161조제2항제2호).
근저당권자의 피담보채권이 소멸된 후 이를 모르고 공탁된 배당금의 처리

(1) [배당액의 공탁] 채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때에는 그에 대한 배당액을 공탁하여야 하고(민사집행법 제160조제2항), 그 채권자가 법원에 대하여 공탁금의 수령을 포기하는 의사를 표시한 때에는 그 채권자의 채권이 존재하지 아니한 것으로 보고 배당표를 바꾸어야 합니다(민사집행법 제161조제3항).
  (2) [채무액이 모두 변제되어 소멸된 근저당권에 대하여 배당되어 공탁된 배당금의 처리방법] 배당기일에 출석하지 아니한 근저당권자를 위하여 배당금을 근저당권자에게 지급할 수 없는 명백한 사유가 생긴 경우, 반드시 배당절차가 확정적으로 종료되었다고 단정할 수는 없다는 점과 경매제도가 채무자의 재산으로부터 채권자의 만족을 얻는다는 데에 그 근본목적을 두고 있는 만큼 만족을 받지 못한 채권자들을 제쳐두고 채무자에게 지급하는 것은 제도의 목적에 현저히 반하는 점 등에 비추어, 채무액이 모두 변제되어 소멸된 근저당권에 대하여 배당되어 공탁된 배당금은 민사집행법 제161조를 유추적용하여 다른 채권자에게 추가배당을 하여야 할 것입니다(대법원 2001. 10. 12. 선고 2001다37613 판결, 2002. 9. 24. 선고 2002다33069 판결).
  (3) [결론] 따라서 본건에서 법원은 배당표를 변경하고, 제2순위자에게 배당되어 공탁된 배당금을 귀하를 비롯한 다른 채권자들에게 추가배당을 하여야 할 것입니다.
경매신청된 토지수용 시 기업자의 수용절차는 경락자를 상대로 해야 하는지 여부

(1) [수용으로 인한 소유권취득] 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸하며(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제45조제1항), 공용징수 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니합니다(민법 제187조). 그러므로 수용으로 인한 토지소유권의 취득은 등기하지 아니하여도 수용개시일에 사업시행자에게 귀속됩니다.
  (2) [수용대상 토지에 강제경매신청등기가 되어 있는 경우, 사업시행자가 그 매수인을 파악하여 그를 상대로 수용절차를 밟아야 할 의무가 있는지 여부] 수용대상 부동산에 강제경매신청이 등재되어 있는 것만 가지고는 부동산에 대한 처분이 제한된 것이 아니므로, 기업자에게 경매절차까지 알아보아 매수인을 파악하고 그를 상대로 수용절차를 밟아야 할 의무가 있다고 보여지지 아니하므로, 그러한 확인절차를 거치지 아니하였다 하여 기업자에게 어떠한 과실이 있다고 할 수 없고, 기업자가 과실 없이 진정한 토지소유자를 알지 못하여 형식상의 권리자인 등기부상 소유명의자를 그 피수용자로 확정하더라도 적법하고, 그 수용의 효과로서 수용목적물의 소유자가 누구임을 막론하고 이미 가졌던 소유권이 소멸함과 동시에 기업자는 완전하고 확실하게 그 권리를 원시취득할 것입니다(대법원 1995. 12. 22. 선고 94다40765 판결, 1998. 4. 10. 선고 98다703 판결).
  (3) [결론] 따라서 본건에서 경매법원이 수용사실을 알았을 경우에는 매각불허가결정을 할 것이고, 매각허가결정이 있었더라도 귀하는 위 토지의 소유권을 취득할 수 없습니다.
  (4) [참고] 그리고 수용되거나 멸실된 부분을 제외한 부분의 상황 등에 비추어 매수인이 나머지 부분만이라도 매수할 의사가 있다고 인정되지 아니하는 경우, 법원은 그 부동산 전부에 대하여 매각을 허가하지 않을 것입니다(대법원 1993. 9. 27.자 93마480 결정).
백화점건물에 대한 저당권의 효력이 지하 전화교환설비에도 미치는지 여부

(1) [주물과 종물] 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에 그 부속물은 종물이며, 종물은 주물의 처분에 따릅니다(민법 제100조). 한편 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있지 않는 한, 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다(민법 제358조).
  (2) [저당부동산의 종물] 저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라 함은 민법 제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위해서는 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말합니다(대법원 2000. 11. 2.자 2000마3530 결정).
  (3) [백화점건물에 대한 저당권의 효력이 지하 전화교환설비에도 미치는지 여부] 백화점건물의 지하 2층 기계실에 설치되어 있는 전화교환설비가 건물의 원소유자가 설치한 부속시설이며, 위 건물은 당초부터 그러한 시설을 수용하는 구조로 건축되었고, 위 시설들은 볼트와 전선 등으로 위 건물에 고정되어 각 층, 각 방실까지 이어지는 전선 등에 연결되어 있을 뿐이어서 과다한 비용을 들이지 않고도 분리할 수 있고, 분리하더라도 독립한 동산으로서 가치를 지니며, 그 자리에 다른 것으로 대체할 수 있는 것이라면, 위 전화교환설비는 독립한 물건이기는 하나, 그 용도, 설치된 위치와 그 위치에 해당하는 건물의 용도, 건물의 형태, 목적, 용도에 대한 관계를 종합하여 볼 때, 위 건물에 연결되거나 부착하는 방법으로 설치되어 위 건물인 10층 백화점의 효용과 기능을 다하기에 필요불가결한 시설들로서, 위 건물의 상용에 제공된 종물이라 할 것이고, 부동산의 종물은 주물의 처분에 따르고, 저당권은 그 목적 부동산의 종물에 대하여도 그 효력이 미치기 때문에, 저당권의 실행으로 개시된 경매절차에서 부동산을 경락받은 자와 그 승계인은 종물의 소유권을 취득하고, 그 저당권이 설정된 이후에 종물에 대하여 강제집행을 한 자는 위와 같은 경락인과 그 승계인에게 강제집행의 효력을 주장할 수 없습니다(대법원 1993. 8. 13. 선고 92다43142 판결).
  (4) [결론] 따라서 본건에서 귀하가 전화교환설비를 백화점건물과 분리 가능한 독립한 물건으로 보아 압류한다고 하여도, 압류 이전에 설정된 저당권에 기한 경매절차에서의 매수인에 대하여는 대항할 수 없을 것입니다.
등기부에 등재되지 않은 무허가건물을 경매물건에 포함시킬수 있는지 여부

(1) [저당권의 효력의 범위] 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있지 않는 한, 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다(민법 제358조).
  (2) [등기부에 등재되지 않은 제시외 건물을 경매물건에 포함시키기 위한 요건] 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 하거나, 그것이 경매대상 부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우가 아닌 한 입찰물건에 포함시켜서는 안 됩니다(대법원 1999. 8. 9.자 99마504 결정).
  (3) [부속건물을 종물로 판단한 사례] 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방과 연탄창고 및 공동변소가 본채에서 떨어져 축조되어 있기는 하나, 본채와 독립하여 독립된 효용을 가진 건물이라고 보기보다는 본채를 점유하고 있는 자들의 필요에 따라 주된 건물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지하는 종물이라고 함이 합리적이라고 판시한 사례가 있으며(대법원 1991. 5. 14. 선고 91다2779 판결), 등기부상 등재되지 아니한 제시외 건물인 부엌 6.3평방미터, 변소 1.8평방미터, 주택 11.2평방미터 부분이 그 자체가 독립된 건물이 아니고 근저당의 목적이 된 주택 및 부속건물에 연이어 설치한 것으로서 본 건물에 부속된 그 건물의 일부에 불과하다면 이는 민법 제358조에 따라 근저당권의 효력이 미치는 대상이 되고 따라서 위 건물을 경매목적에 포함시킨 경매법원의 조치에 아무런 위법이 없다는 판시도 있습니다(대법원 1986. 5. 23.자 86마295 결정).
  (4) [결론] 따라서 본건과 같이 무허가건물이 본채와 독립되어 있고, 그 건평도 본채와 비슷하며, 임차인이 독립하여 거주할 수 있는 부대시설이 갖추어진 경우라면, 본채에 부합되었다거나 본채의 종물이라고 보기는 어려우므로 대위에 의한 보존등기 또는 일괄경매는 어려울 것으로 보입니다.
공동저당 부동산의 일부경매 시 동시배당보다 불이익을 받은 처당권자의 구제

(1) [공동저당의 이시배당에서 차순위자의 대위] 동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정합니다. 그런데 전항의 저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있으며, 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위 저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있습니다(민법 제368조).
  (2) [공동저당 부동산의 일부경매 시 동시배당보다 불이익을 받은 저당권자의 구제] 근로기준법에 규정된 임금 등에 대한 우선특권은 사용자의 총재산에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제 받을 수 있는 이른바 법정담보물권으로서, 사용자 소유의 수 개의 부동산 중 일부가 먼저 경매되어 그 경매대가에서 임금채권자들이 우선특권에 의하여 우선변제 받은 결과 그 경매한 부동산의 저당권자가 민법 제368조제1항에 의하여 위 수 개의 부동산으로부터 임금채권이 동시배당 되는 경우보다 불이익을 받은 경우에는 민법 제368조제2항후문을 유추적용하여, 위 저당권자로서는 임금채권자가 위 수 개의 부동산으로부터 동시에 배당 받았다면 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있었던 금액의 한도 내에서 선순위자인 임금채권자를 대위하여 다른 부동산의 경매절차에서 우선하여 배당받을 수 있습니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다48399 판결, 2005. 9. 29. 선고 2005다34391 판결).
  (3) [결론] 귀하는 배당요구를 하지 않아도 '배당받을 채권자'이지만(민사집행법 제148조제4호), 피대위자들이 배당요구를 하여야 하는 자들이므로 귀하가 저당권자라고 하더라도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 하고, 그렇지 못하면 배당에서 제외될 뿐만 아니라 그러한 배당요구를 하지 아니하여 배당되지 아니한 금원이 후순위채권자에게 배당되었다 하여 이에 대해 부당이득반환청구를 할 수도 없습니다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다32475 판결).
부동산이 경매로 매가될 경우 근저당권보다 후순위인 전세권도 소멸하는지 여부

(1) [인수주의와 잉여주의] 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸되고, 지상권.지역권.전세권 및 등기된 임차권은 저당권.압류채권.가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며, 소멸되지 아니한 지상권.지역권.전세권 및 등기된 임차권이 매수인에게 인수됩니다(민사집행법 제91조제2·3·4항).
  (2) [결론] 따라서 본건에서 전세권보다 선순위의 근저당권이 있기 때문에 전세권은 소멸하므로 귀하는 아무런 부담이 없는 소유권을 취득할 수 있습니다.
제1순위 전세권도 부동산이 경매로 매각되면 소멸되는지 여부

(1) [인수주의와 잉여주의] 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸되고, 지상권.지역권.전세권 및 등기된 임차권은 저당권.압류채권.가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며, 소멸되지 아니한 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권이 매수인에게 인수됩니다. 다만 전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸됩니다(민사집행법 제91조제2·3·4항).
  (2) [결론] 따라서 본건의 경우 귀하의 제1순위 전세권은 위 주택이 경매절차에서 매각된다면 원칙적으로 민사집행법 제91조제4항 본문에 따라 소멸되지 않고 매수인이 인수하여야 하고, 다만 귀하가 배당요구를 하면 제1순위 전세권은 소멸되고 매각대금에서 제1순위로 배당을 받게 될 것입니다.
  (3) [전세권자의 배당요구] 전세권자가 민사집행법 제91조제4항단서 및 제88조에 따라 경매법원에 배당요구를 하는 것을 전세계약해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사집행법 제89조에 따라 채무자에게 배당요구사실을 통지하면 전세권자의 해지의사가 경매법원을 통하여 전세권설정자에게 전달되어 그 배당요구통지의 도달 즉시 해지로 종료될 것입니다. 한편 전세권자는 배당요구를 하였다가 그 배당요구를 철회하려면 배당요구의 종기가 지나기 전에 철회하여야 하고, 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 철회할 수 없습니다(민사집행법 제88조제2항).