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경매 진행 중 선순위 근저당권이 말소된 경우 주택임차인의 대항력

(1) [매각허가이의신청사유] 매각허가결정 후 대금납부 전에 선순위 저당권이 말소되어 소멸 예정이었던 후순위 임차권이 존속하게 된 사정은, 민사집행법 제121조제6호 소정의 ‘천재지변, 그 밖의 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때’에 해당합니다.
  (2) [매각허가결정취소신청] 민사집행법 제121조제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(민사집행법 제127조제1항). 그러나 매각대금이 납부된 이후에는 경매절차의 매수인은 매각대금의 납부로 소유권을 취득하게 되므로(민사집행법 제135조), 매각허가결정의 취소를 구할 수 없습니다.
  (3) [담보책임규정유추적용] 매수인은 계약을 해제하고, 채무자에게 대금의 반환을 구할 수 있고. 채무자가 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있으며, 그 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 합니다(민법 제575조제2항, 제578조 유추적용).
  (4) 이 경우 배당이 실시되기 이전이라면 경매절차의 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용 하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있고(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정), 이미 배당이 끝난 후에는 채무자에 대하여 계약을 해제한 후 별도의 소로써 채무자 또는 채권자에게 부당이득반환을 청구하여야 할 것입니다.
  (5) 다만 위와 같은 경우 반드시 계약을 해제하여야 하고, 계약을 해제함이 없이 채무자나 매각대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 매각대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아님을 유의하여야 할 것입니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).
매각대금 납부 전 주택임차권에 대항력이 생긴 경우 매수인의 구제

(1) [일괄경매청구권] 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있으며, 다만 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 수 없습니다(민법 제365조).
  (2) 토지와 그 지상건물의 소유자가 이에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 그 토지상에 새로이 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에는 건물이 없는 나대지 상에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 건물을 축조한 경우와 마찬가지로 저당권자는 민법 제365조에 의하여 그 토지와 신축건물의 일괄경매를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정).
  (3) 따라서 귀하가 위 경매절차에서 권리신고 겸 배당요구신청을 하고 다른 우선권자가 없다면, 대지에 대하여는 위 근저당권자보다 후순위로, 건물에 대하여는 제1순위로 매각대금의 배당을 받게 될 것입니다. 그리고 귀하는 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추었으므로 위 경매절차에서 배당받지 못한 임차보증금이 있을 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장하여 보증금을 반환받을 때까지 위 주택에 계속 거주할 수 있습니다.
대지와 주택의 일괄경매 시 임차인의 대항력

(1) 민법 제365조(일괄경매청구)는 저당권설정자가 저당권을 설정한 후 저당목적물인 토지상에 건물을 축조함으로써 저당권의 실행이 곤란하여지거나 저당목적물의 담보가치의 하락을 방지하고자 함에 그 규정취지가 있으므로, 저당권설정 당시에 건물의 존재가 예측되고 또한 당시 사회경제적 관점에서 그 가치의 유지를 도모할 정도로 건물의 축조가 진행되어 있는 경우에 위 규정은 적용되지 아니합니다(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2856 판결).
  (2) 근저당권자가 대지와 주택을 일괄하여 경매신청 할 수 없어, 대지만을 경매신청 하여 건물과 분리되어 매각된다면 대지와 건물의 소유자가 다르게 되므로, 이 때 건물소유자가 토지경락인에 대하여 법정지상권을 취득할 수 있느냐 그렇지 못하는가에 따라 주택임차인의 임차권이 보호받을 수 있느냐의 여부가 결정될 것입니다.
  (3) 민법 제366조에 의한 법정지상권은 저당권설정 당시부터 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정됩니다. 그러므로 건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달리하였을 경우에는, 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습법상의 법정지상권도 인정되지 아니합니다(대법원 1995. 12. 11.자 95마1262 결정).
  (4) 그러나 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 위 토지소유자에 의하여 건축 중이었고, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며, 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권의 성립을 인정함이 상당하고, 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자에 대하여 토지소유자가 소유권에 기하여 건물의 철거를 구함은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없습니다(대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결, 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결).
  (5) 따라서 본건의 경우에도 신축건물이 위 판례와 같은 정도의 건축이 진행된 상태에서 대지상에 근저당권이 설정되었다면, 주택소유자가 법정지상권을 취득하게 될 것이므로 위 주택은 철거될 염려가 없고, 따라서 귀하의 주택임차권도 보호받을 것입니다. 그러나 저당권설정이 그 이전에 설정되었다면 주택소유자의 위 주택은 철거될 운명에 있으므로 귀하의 주택임차권도 보호받기 어려울 것으로 보이며, 다만 이 경우에는 일괄경매가 인정될 것입니다.
주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권 보호 여부

(1) 임차인이 입주하여 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추었다고 하더라도 그 이전에 가압류등기가 마쳐진 경우, 임차인은 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결).
  (2) 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리가 인정되므로, 부동산담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로, 확정일자부 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 됩니다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).
  (3) 따라서 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수는 없겠지만, 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있으며, 귀하가 확정일자를 받아 두었다면, 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수는 있을 것입니다.
가압류된 주택을 임차한 임차인의 대항력

(1) 매수인에게 대항할 수 없고, 소액임차인이라도 우선변제를 요구할 수 없습니다.
  (2) 그 이유는 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류결정 당시의 청구금액의 한도에서 가압류의 처분금지적 효력이 미치기 때문입니다. 따라서 가압류된 부동산을 양수한 사람(제3취득자)에 대한 채권자는 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대해서는 배당에 참가할 수 없게 되는 것입니다(대법원 1998. 11. 10.선고 98다43441 판결).
  (3) 결국 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 보증금을 회수할 수 있습니다.
  (4) 이러한 법리는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 임차한 경우에만 해당하며, 단지 주택에 가압류가 되어 있는 경우와는 다릅니다.
가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)으로부터 임차한 경우

(1) 저당권으로 담보한 채권이 변제로 소멸하였으므로 저당권은 소멸하고(민법 제369조), 말소등기를 요하지 않으므로(민법 제187조), 말소되지 않은 채 남아 있는 저당권설정등기는 당연무효입니다.
  (2) 한편 당사자가 무효인 위 등기를 이용하여 거래를 하기로 하고 구 등기에 부합하는 저당권설정계약의 합의를 한 경우, 즉 등기를 유용하기로 합의한 경우 그 합의 이전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 나타나지 않는 한도에서 위 등기는 유효하게 존속합니다(대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결, 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결).
  (3) 따라서 본건처럼 저당권이 소멸하고 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖춘 임차인이 나타난 후 무효인 근저당권등기를 유용하기로 한 합의는 임차인에게 효력이 없으므로, 위 주택이 경매된 경우 귀하가 권리신고 겸 배당요구신청을 하면, 근저당권자보다 선순위로 매각대금에서 우선변제 받을 수 있을 것입니다.
  (4) 그러나 법원으로서는 본건 근저당권이 소멸되었다가 유용되었다는 사실을 알지 못할 것이므로 근저당권자를 선순위로, 귀하를 후순위로 배당표를 작성할 것입니다. 그러한 경우 귀하는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하여 다투어야 할 것입니다.
근저당된 건물을 임차하여 대항력 갖춘 후 등기의 유용이 있는 경우

(1) 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없으므로, 주택의 이전 소유자, 즉 임대인에게 임차보증금의 반환을 구할 수밖에 없습니다. 요컨대 주택의 양도담보권자가 임차보증금 반환의 의무를 지는 임대인인가 여부가 문제되는 것입니다.
  (2) 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 주택의 사용.수익권을 갖게 되는 것이 아니고 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적 종국적으로 이전되는 것도 아니므로, 양도담보권자는 주택임대차보호법에서 말하는 양수인에 해당하지 않습니다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결).
  (3) 따라서 귀하는 최초의 임대인에게 임차보증금반환을 청구하여야 할 것입니다.
양도담보권자가 주택임대인의 지위를 승계하는 경우

(1) 주택임대차보호법 제3조제3항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적.확정적으로 이전받게 되는 경우라야 합니다.
  (2) 신탁법 상의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 다만 수탁자는 신탁의 목적범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하므로, 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조제3항에 의하여 임대인의 지위를 승계합니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결).
  (3) 따라서 위 사안에 있어서도 수탁자인 주택보증주식회사가 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것이므로, 귀하는 임대차계약기간이 만료될 경우 주택보증주식회사에 대하여 임차보증금반환청구를 할 수 있습니다.
신탁법에 따른 임차주택의 수탁자가 임대인 지위를 승계하는 경우

(1) 판례는 “담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 잦춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그 보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 ‘낙찰대금지급기일 이전’에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다”라고 하였습니다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결, 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).
  (2) 따라서 위 사안에서 乙도 경매절차의 매수인인 귀하에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다.그러므로 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 경매절차에서 매수하였으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우에는 매각 부동산의 부담이 현저히 증가하게 되므로, 경매절차의 진행 정도에 따라서 구제방법을 구분하여 살펴보아야 할 것입니다. 즉, 매수가격의 신고 후 매각허가결정이 있기 전에는 매각불허가신청을 하여 구제 받아야 할 것이고, 매각허가결정이 있은 후 매각대금납부 이전까지는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(민사집행법 제127조 제1항, 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).
  (3) 그러나 매각대금이 납부된 이후에는 경재절차의 매수인은 매각대금의 납부로 소유권을 취득하게 되므로(민사집행법 제135조), 매각불허가신청 또는 매각허가결정의 취소를 구할 수는 없다고 보아야 할 것입니다. 그런데 민법 제575조는 "매매의 목적물인 부동산에 ‘등기된 임대차계약이 있는 경우’에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있고, 그 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다"라고 규정하고 있고, 또한 민법 제578조는 "경매의 경우에도 위 규정에 의하여 계약의 해제와 대금 감액을 청구할 수 있고, 채무자의 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있으나, 손해배상은 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에 경락인은 채무자가 채권자에게 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 그러므로 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 그 이후 선수위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우에도 위 규정을 유추적용 해야 할 것인데, 이러한 담보책임은 경매절차의 매수인이 경매절차 밖에서 별소(別訴)에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 우너칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면 이러한 때에도 경매절차의 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 이 경우 경매절차의 매수인은 민사소송법 제613조(현행 민산집행법 제96조)를 유추적용 하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다고 해야 할 것입니다(대법원 1997. 11. 11.자 69그64 결정).
  (4) 따라서 귀하의 경우에도 배당이 실시되기 이전이라면 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 구제를 받아야 할 것이고, 이미 배당이 끝난 후에는 채무자에 대하여 계약을 해제한 후 채무자 또는 채권자에게 부당이득반환을 청구하여야 할 것입니다. 다만, 위와 같은 경우 계약을 해제함이 없이 채무자나 매각대금을 배당 받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 매각대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아님을 유의하여야 할 것입니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).
매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게 된 매수인의 구제

(1) 배당요구 종기까지 배당요구(우선권행사 신고)를 하여야 합니다. 경매개시결정 후 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 배당요구의 종기를 정하여 공고하고, 배당요구할 수 있는 채권자 등에게 고지를 하게 되어 있습니다(민사집행법 제84조, 제88조).
  (2) 경락인으로부터 명도확인서를 받아서 제출해야 배당금이 지급됩니다.
  (3) 주택의 점유와 주민등록 요건은 경락기일까지 계속되어야 합니다(대법원 1997. 10. 10.선고 95다44597 판결; 이 판결은 “배당요구의 종기인 경락기일까지”라고 판시하였는데, 구 민사소송법 아래에서 ‘배당요구의 종기’가 경락기일이었기 때문입니다. 현재 배당요구의 종기가 앞당겨져 논란의 여지가 있으므로 경락기일까지 요건을 존속시키는 것이 안전합니다).
  (4) 우선변제권이 있는 임차인이라고 하더라도 배당요구를 하지 아니하면, 배당받은 다른 채권자에게 부당이득반환을 구할 수 없습니다(대법원 2002. 1. 22.선고 2001다70702 판결).
우선변제권의 행사

(1) 귀하께서는 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면, 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어 줄 뿐이고 보증금액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다.
  (2) 우선 계약서를 다시 작성하여 지금이라도 새로 확정일자를 부여받아야 합니다.
  (3) 한편 이미 경매가 개시되었다면, 임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있으므로(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하여야 합니다.
  (4) 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일이내에 법원에 배당이의의 소를 제기할 수밖에 없습니다.
확정일자부 임대차계약서의 분실

(1) 주택의 인도와 주민등록을 마치고, ‘임대차계약증서상의 확정일자’를 갖춘 임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2제2항).
  (2) 민법부칙 제3조제1항은 “공증인 또는 법원서기의 확정일자인 있는 사문서는 그 작성일자에 대한 공증력이 있다”고 하며, 민법부칙 제3조제4항은 “공정증서에 기입한 일자 또는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자는 확정일자로 한다”고 합니다.
  (3) ‘확정일자’란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, ‘확정일자 있는 증서’란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말하고, 법무법인이 사서증서인 임대차계약서에 대하여 공증인법의 규정에 따라 사서증서의 인증절차를 마쳤다면, 그 인증일자가 곧 확정일자이므로, 인증 받은 임대차계약서는 민법부칙 제3조제1항에서 말하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당할 것입니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).
  (4) 따라서 귀하도 주택임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 것이므로 임차주택의 경매절차에서 제2순위 근저당권자보다 우선하여 배당받게 될 것입니다.
임대차계약서를 공증한 경우 확정일자가 인정되는지 여부

(1) 주민등록의 경우 아파트 동호수를 잘못 기재하면 공시방법을 갖추지 못한 것이어서 대항력을 가질 수 없으나, 우선변제권의 요건으로 확정일자를 규정한 것은 ‘임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐입니다.
  (2) 따라서 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동.호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).
  (3) 따라서 귀하는 경매가 개시되고 배당이 실시된다면 입주와 전입신고요건에 하자가 없는 이상 유효한 확정일자의 요건을 주장할 수 있으므로, 후순위자인 근저당권자 등에 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
임대차계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무

(1) 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있습니다.
  (2) 전세권설정계약서의 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것입니다.
  (3) 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 볼 수 있습니다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결).
임대차계약과 별도로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우

(1) 임차주택의 등기 여부에 따라 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석할 이유가 없어 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용됩니다(대법원전원합의체 2007. 6. 21.선고 2004다26133 판결).
  (2) 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 미등기임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 미등기임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).
  (3) 그런데 미등기건물의 경우 등기부등본을 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 높아 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려가 있으니 주의할 필요가 있습니다.
미등기주택을 임차한 경우의 우선변제권

(1) 보증금 1억 원 중 5,000만원에 대해서 우선변제권이 있고, 1차 증액된 2,000만원에 대하여는 증액된 갱신계약서 상에 확정일자를 받아두었다면 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
  (2) 한편 저당권 설정 후에 2차 증액된 3,000만원에 대하여는 설령 확정일자가 있다고 하더라도 우선변제권이 없습니다. 왜냐하면 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없으므로 저당권이 등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 합의당사자 사이에서만 효력이 있고, 저당권자에게는 대항할 수 없습니다(대법원 1990. 8. 24.선고 90다카11377 판결).
  (3) 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 본등기가 마쳐진 경우에도, 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도, 그 인상분에 대하여는 그 가등기권자에게 대항할 수 없습니다(대법원1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결).
저당권등기 또는 가등기 설정 후 보증금이 증액된 경우의 우선변제권

(1) 행사할 수 없습니다(대법원 2001. 3. 27.선고 98다4552 판결).
  (2) 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐입니다. 즉 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하였으므로, 그 후 새로인 경료된 근저당권에 기한 제2경매절차에서 배당을 받을 수 없으며, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐입니다.
소액임차인의 최우선 변제권(주택임대차보호법 제8조)

(1) 주택임대차보호법 제8조가 입주와 주민등록을 요건으로 하고 확정일자는 요하지 아니하므로, 귀하는 소액임차인의 요건을 갖추었습니다. 한편 2010. 7. 26.부터 시행되는 주택임대차보호법시행령 제4조제3호에 의거하여 소액임차인에 해당하며, 행사할 수 있는 최우선변제액은 1,900만원입니다.
  (2) [임대차조사보고명령] 법원은 주택에 대한 경매절차를 진행시키면서 우선 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차조사보고명령을 합니다.
  (3) [배당요구통지 및 경매기일통지] 집행관이 작성한 임대차조사보고서를 받은 법원은 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주며, 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일통지 등을 합니다.
  (4) [권리신고 겸 배당요구신청] 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없었더라도 임대차계약서사본과 주민등록등본을 첨부하여 경매법원에 권리신고 겸 배당요구신청을 하여야 하며, 이러한 신청은 경매법원이 정한 배당요구의 종기 이전에 하여야 합니다.
소액임차인의 최우선 변제청구의 절차

(1) 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 제4조에 비추어 보증금 500만원에 대항요건을 갖추었으므로 최우선변제권이 인정되는 소액임차인임은 분명합니다.
  (2) 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경매절차의 매각으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 채권자처럼 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자(민사집행법 제148조제3호제4호)와 달리 소액임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있습니다(민사집행법 제88조제1항).
  (3) 따라서 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 그를 제외한 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 부당이득반환을 청구할 수 없습니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결, 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).
  (4) 한편 소액임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하지 아니하여 소액보증금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게 그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권을 포기한 것으로 볼 수는 없습니다(대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 등 판결, 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결).
경매시 배당요구하지 않은 소액 임차인의 부당이득반환청구권

(1) 귀하는 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 제4조에 비추어 따라 최우선변제권이 인정되는 소액임차인입니다.
  (2) 소액임차인이 최우선변제권을 유지하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 계속 존속하여야 합니다.
  (3) 따라서 귀하는 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 하고, 그 때까지 점유와 주민등록을 유지하여야 소액임차인으로서의 우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있고, 부득이 배당요구 종기일 이전에 이사를 가려면 주택임차권등기를 마쳐야 합니다.
  (4) 주의할 점은 채무자의 채무변제 등의 사유로 경매절차가 취소되는 경우가 있어 매수인이 매각대금을 완납할 때까지는 위 대항요건을 유지하는 것이 안전할 것입니다.
임차주택 경매시 소액임차인의 대항요건 유지기간

(가) A, B, C, D, E의 배당내역
  (1) 2010. 7. 26.부터 시행하는 현행 법령상 최우선변제액수는 2,500만원이지만, 시행이전 담보물권자에 대하여는 종전 규정을 적용하므로(주택임대차보호법시행령 부칙 제2조), 종전 최우선변제액수 1,600만원이 적용되어, B 1,600만원, C 1,600만원, D 1,000만원이 가장 먼저 배당됩니다. 최우선변제액수 합계액이 4,200만원으로 주택가액의 1/2인 5,000만원을 초과하지 않으므로(주택임대차보호법시행령 제3조제2항), 그 액수 그대로 배당됩니다.
  (2) 잔액 5,800만원에서 제1순위자 A가 5,000만원을 배당받게 되고, 제2순위자 B가 미변제보증금 2,400만원 중 800만원을 배당받고 끝나게 됩니다.
  (3) A 5,000만원, B 2,400만원, C 1,600만원, D 1,000만원, E 0원
  (나) 만일 B가 확정일자가 없다면 배당이 어떻게 바뀌는지, 그 내역
  (1) 확정일자가 없더라도 최우선변제권은 행사할 수 있으므로 B의 1,600만원의 최우선변제는 변동이 없지만, 제1순위자 A가 배당받은 다음 나머지 800만원에 대하여, C가 미변제보증금 400만원, E가 잔액 400만원을 배당받게 됩니다.
  (2) A 5,000만원, B 1,600만원, C 2,000만원, D 1,000만원, E 400만원
  (다) 만일 B의 보증금이 5,000만원이라면 배당이 어떻게 바뀌는지, 그 내역
  (1) 2010. 7. 26.부터 시행하는 현행 법령에 의하면 서울에서 보증금 7,500만원까지 소액임차인으로 규정하고 있지만, 시행이전 담보물권자에 대하여는 종전 규정을 적용하고(주택임대차보호법시행령 부칙 제2조), 종전 시행령 규정이 소액임차인의 범위를 4,000만원 이하로 정하고 있었으므로, A에 대하여 보증금 5,000만원의 B는 소액임차인이 아니게 됩니다. 따라서 최우선변제액은 C 1,600만원, D 1,000만원이 됩니다.
  (2) 최우선변제액을 배당한 잔액 7,400만원에서 제1순위자 A가 5,000만원을 배당받게 되고, 제2순위자 B가 나머지 2,400만원을 배당받고 끝나게 됩니다.
  (3) A 5,000만원, B 2,400만원, C 1,600만원, D 1,000만원, E 0원
소액 임차인의 최우선 변제권에 따른 배당

(1) 귀하는 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 다만 확정일자의 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.
  (2) 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3제6항).
  (3) 그 이유는 임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집을 비워 주게 되므로, 임대인은 그 집을 다시 쉽게 세놓을 수 있게 되고 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않는 것입니다.
임차권등기가 된 주택의 소액임차인

(1) 소액임차인의 최우선변제권은, 이들이 사회적 약자라는 점에서 담보권자의 지위를 일부 해하더라도 일정 금액을 보장해 주는 것이 옳다는 사회보장적 고려에서 출발하였습니다.
  (2) 그런데 최근 이 제도를 악용하고 있는 사례가 있어, 설령 임대차계약을 체결하여 전입신고까지 마치고 실제로 거주했다는 사실이 인정되더라도, 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다면 소액임차인으로 보호할 수 없다고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 5. 8.선고 2001다14733 판결).
  (3) 근저당권자 또는 선순위 채권자로서는 먼저 소액임차인이 임대인에 대하여 채권을 가지고 있는 사실을 증명하여야 합니다. 예를 들어 임대차계약 체결 전에 임차인이 임대인의 부동산에 가압류를 한 사실이 있다면, 그 둘 사이의 채권채무관계를 추론할 수 있을 것입니다. 한편 임대차보증금이 실제로 지급되었는지가 핵심입니다. 이러한 사실은 임차인으로 하여금 임대차보증금 지급내역을 밝히라고 법원에 석명을 요청하는 것으로 해결할 수 있습니다.
채권회수 목적의 소액임차인

(1) 귀하는 최우선변제권을 가지는 대항력을 갖춘 소액임차인이 맞습니다(주택임대차보호법 제8조제1항). 귀하에게 보장된 한도는 2,500만원입니다(시행령 별표 1).
  (2) 건물의 임대차는 그 부지의 이용을 수반하기 때문에 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제받을 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14 선고 96다7595 판결).
  (3) 그러나 이 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있습니다. 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 주어 부당하기 때문에 이러한 경우의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없을 것입니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).
대지에 저당권이 설정된 지상건물이 신축된 경우의 소액임차인

(1) 귀하는 최우선변제권을 가지는 대항력을 갖춘 소액임차인이 맞으며(주택임대차보호법 제8조제1항), 귀하에게 보장된 한도는 2,500만원입니다(시행령 별표 1).
  (2) 건물의 임대차는 그 부지의 이용을 수반하기 때문에 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제받을 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14 선고 96다7595 판결).
  (3) 그러나 이 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있습니다. 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 주어 부당하기 때문에 이러한 경우의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없을 것입니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).
  (4) 그렇다면 대지저당권이 설정될 당시 주택이 있었다가 주택이 재건축된 경우에는 소액임차인의 최우선변제권이 인정될 것인지 문제의 여지가 있는데, 이에 관하여 아직 대법원판례는 없고 하급심판례가 있습니다. 서울서부지방법원은 “임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실 시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권실행으로 주택이 함께 일괄경매 된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점 및 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 한다”고 판시하였습니다(서울지방법원 서부지원 1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결).
대지저당권 설정 당시 주택이 있었다가 다시 재건축된 경우 소액임차인의 우선 변제권

(1) 경매절차에서 매각대금의 지급에 갈음하는 특별한 지급방법(민사집행법 제143조)으로는 채무의 인수방법(제1항)과 배당액과의 상계(제2항)가 있습니다.
  (2) [채무의 인수방법] 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표(配當表)의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있습니다(민사집행법 제143조제1항). 여기서의 채무인수는 반드시 모든 채권자의 채무를 인수하여야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부채권자의 채무만도 인수할 수 있습니다. 따라서 귀하가 위 사안의 근저당권자의 승낙을 얻을 수 있다면 임대인의 채무를 인수하는 것도 가능할 것입니다. 이러한 경우에는 근저당권이 매각으로 인하여 말소되지 않고 존속하게 되므로 채무자를 귀하로 변경하면 될 것입니다.
  (3) [배당액과의 상계] 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다(민사집행법 제143조제2항). 따라서 채권자가 매수인인 때에는 이와 같은 상계의 기회를 주기 위하여 대금지급기일과 배당기일을 동일 일시로 지정하며, 매수인이 상계를 하려고 하는 경우에는 상계신청서를 제출하는 것이 실무상 관례입니다. 따라서 귀하는 상계신청서를 제출하여 귀하가 배당받을 금액을 대등액에서 매각대금과 상계할 수 있을 것입니다.
2년 미만의 임대차기간

(1) 집을 비워 줄 의무가 없습니다.
  (2) 임대인이 계약조건을 변경하거나 계약을 해지하려면 그 통지를 임대기간 만료 6월부터 1월 전까지 사이에 하여야 하고, 이를 하지 않은 때에는 종전과 동일한 조건으로 갱신되며(법정갱신; 주택임대차보호법 제6조제1항), 다만 기간은 2년이 됩니다(제6조제2항, 제4조제1항).
  (3) 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 법정갱신이 적용되지 아니합니다(동법 제6조제3항).
임대기간 만료와 계약의 갱신

(1) 임대인은, 약정된 1년이 지나고 법정갱신이 된 것이 아니라 주택임대차보호법 제4조제1항 본문에 따라 처음부터 임대차의 기간이 2년이라는 주장을 하고 있는 것입니다.
  (2) 한편 주택임대차의 최단기간은 2년이고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효를 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조제1항 단서). 그렇다면 약정된 1년이 지나고 법정갱신 되었으므로, 약정된 1년이 유효하다는 전제아래 다시 2년으로 갱신되었다는 논리가 가능할 수 있습니다.
  (3) 그러나 임차인이 주택임대차보호법 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차보호법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 주택임대차보호법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결).
  (4) 따라서 귀하는 최초의 임차일로부터 2년이 경과되면 주택임대차보호법 제4조제1항에 의하여 기간이 만료되고, 귀하의 주장처럼 3년(최초의 약정임대차기간 1년+법정갱신된 임대차기간 2년)으로 임대차기간이 만료된다고 주장할 수는 없을 것으로 보입니다.
1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간

(1) 주택임대차보호법상의 법정 갱신을 막으려면, 임차인이 기간만료 1월 전까지 해지통지를 하여야 합니다(제6조제1항제2문).
  (2) 다만 법정갱신이 되었다고 하더라도 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있으며, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 지나면 그 효력이 발생합니다(제6조의2)
법정갱신 후 임차인의 해지

(1) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하고, 보존행위는 각자가 할 수 있습니다(민법 제265조).
  (2) 공유물의 처분변경에 해당하는 행위를 할 때에는 공유자 전원의 동의를 요하고, 과반수의 결정에 의하는 관리행위란 처분 및 변경에 이르지 않는 이용개량 행위를 말하며, 각자 행할 수 있는 보존행위란 멸실훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위한 행위를 뜻합니다.
  (3) 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하며, 공유자인 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하고, 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 합니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결).
  (4) 따라서 A는 지분이 1/2로 과반수에 해당하지 아니하므로 A 단독으로 행하여진 이 사건 갱신거절의 통지는 효력이 없어, 주택임대차보호법 제6조제1항에 따라 이 사건 주택임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 법정갱신 되었습니다.
임대인인 공유자 1인이 행한 갱신거절의 효력

(1) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조).
  (2) 따라서 임차인은 경제상황의 변화로 주택가격과 임대보증금이 급락함에 따라 당초 약정한 임대보증금이 인근 주택의 임대보증금과 비교할 때 부당하게 과다한 때에는 임대인에게 장래를 향하여 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액하여 줄 것을 청구할 수 있습니다.
임차인의 보증금/차임 감액청구

(1) 경제사정의 변동으로 증액이 상당하다고 인정된다고 하더라도 증액할 수 있는 금액은 750만원(1억5,000만원×1/20)을 초과하지 못합니다. 왜냐하면 법률이 약정금의 1/20을 초과하지 못하도록 정하였기 때문입니다(주택임대차보호법 제7조단서 및 시행령 제2조제1항).
  (2) 한 번 증액하면 1년 동안 다시 증액하지 못한다는 사실을 유념하여야 합니다(주택임대차보호법시행령 제2조제2항).
임대인의 보증금/차임 증액청구

(1) 주택임대차보호법 제6조 소정의 갱신기간, 즉 기간만료 6월~1월 전(2010. 8. 1.~2011. 1. 1.)까지 사이에 계약조건 변경의 통지를 하였으므로 법정갱신이 이루어지지는 않았습니다.
  (2) 주택임대차보호법 제7조는 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 2002. 6. 28. 선고, 2002다23482 판결).
  (3) 따라서 본건과 같이 재계약을 하는 경우에는 증액제한규정의 적용을 받지 않으므로 귀하는 집주인과 협의하여 전세보증금증액의 한도를 조정해볼 수밖에 없습니다.
  (4) 그러나 상가건물임대차보호법의 경우에는 계약갱신의 경우에도 증액제한규정이 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제10조제3항단서). 상가임차인에게 5년의 계약갱신요구권이 있기 때문인데, 이는 상가건물의 경우 인테리어 등의 자금회수를 보장해 주기 위함입니다.
계약갱신 시에도 주택임대차보증금의 증액제한규정이 적용 되는지 여부

(1) 부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실.훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결).
  (2) 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결).
  (3) 따라서 귀하는 비록 보증금이 남아 있다고 하여도 연체액이 2개월분의 차임액에 달하는 때에는 임대차계약을 해지하고(민법 제640조) 주택의 명도를 청구할 수 있습니다.
임차인의 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 주장할 수 있는지 여부

(1) 수인이 공동하여 물건을 임차한 때에는 연대하여 그 의무를 부담하므로(민법 제654조, 제616조), 귀하는 임차인 중 1인에 대하여 연체차임 전액을 청구할 수 있습니다. 수인의 공동임차인이 차임을 분할하여 지급하기로 약정하였다는 사정은 임차인이 항변하여야 합니다.
  (2) 참고로 소송으로 발전된 경우 차임이 연체되었다는 사실을 임대인이 증명하여야 하는지 아니면 연체된 사실이 없다, 즉 차임을 지급하였다는 사실을 임차인이 증명하여야 하는지 문제될 수 있습니다. 판례는 임대차계약이 성립하였다면 임대인에게 임대차계약에 기한 임료채권이 발생하였다 할 것이고, 임료를 지급하였다는 입증책임은 임차인이 부담한다고 합니다(대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다28176 판결).
공동임차인 1인에게 밀린 임차료 전액을 청구할 수 있는지 여부

(1) 전부명령이 송달된 후라고 하더라도 귀하는 임대인이 연체차임을 공제하고 남은 금액에 대해서만 청구할 수 있으며, 임차인의 목적물반환의무도 위 금액에 관하여서만 서로 동시이행관계에 있습니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결).
  (2) 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 가지는 일체의 채권을 담보하는 것으로서, 임대차종료 후에 임대인에게 명도 할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생합니다.
  (3) 또한 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로, 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효합니다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결).
임차보증금에 대한 전부명령 송달 후 연체된 월세의 공제 여부

(1) 임대인은 임대물의 사용.수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선이 가능하여야 하는바, 수선이 불가능한 경우에는 임대물의 전부 또는 일부의 멸실에 의한 이행불능의 문제이지, 수선의무의 문제는 아닙니다.
  (2) 임대인의 수선의무는 특약으로 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있는데, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담하여야 합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결).
  (3) 임대인의 수선의무불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 해지권이 생길 수 있고, 임차료지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다. 임대차계약에 있어서 목적물을 사용.수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용.수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용.수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없으므로 차임의 감액을 구할 수 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).
  (4) 만일 습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생하였고, 그 방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 귀하는 임대인의 수선의무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것이고, 또한 임대차계약해지권을 행사할 수도 있으며, 임대인의 수선의무이행이 있을 때까지 귀하는 수선되지 않았기 때문에 사용.수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있을 것입니다.