Urteil 1C_94/2013 (2013)
Rechtsgebiet: public_law

Faits:
A.
A._ a présenté auprès de la commune de Leysin une demande de permis de construire une maison d'habitation comprenant quatre logements et six garages. Helvetia Nostra a formé opposition. Par décision du 7 septembre 2012, la Municipalité de Leysin a écarté l'opposition. Helvetia Nostra a saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois, laquelle a rejeté le recours dans la mesure où il était recevable - laissant indécise la question de la qualité pour agir d'Helvetia Nostra - par arrêt du 6 décembre 2012. La cour cantonale s'est référée à un arrêt de principe du 22 novembre 2012 selon lequel l'
art. 75b Cst.
ne faisait pas obstacle à la délivrance de permis de construire avant le 1er janvier 2013. Elle a mis à la charge de la recourante 1'000 fr. d'émolument judiciaire.
B.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, Helvetia Nostra demande au Tribunal fédéral l'annulation de l'arrêt cantonal et le renvoi de la cause à l'autorité de dernière instance, subsidiairement la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que l'autorisation de construire délivrée à l'intimé est annulée. L'effet suspensif a été accordé et la procédure a été suspendue par ordonnance présidentielle du 21 février 2013.
Dans des arrêts de principe du 22 mai 2013, le Tribunal fédéral a notamment admis la qualité pour recourir d'Helvetia Nostra (
ATF 139 II 271
) ainsi que l'applicabilité directe des
art. 75b et 197 ch. 9 Cst.
(
ATF 139 II 243
et 263).
Sur le vu de ces arrêts, la procédure a été reprise par ordonnance du 12 juillet 2013 et les parties ont été invitées à se déterminer. Le Tribunal cantonal et la Municipalité de Leysin s'en remettent à justice. Le constructeur a fait savoir qu'un client local désire acquérir un appartement, que la vente d'un deuxième est nécessaire pour démarrer le projet et que les deux derniers appartements pourraient alors être mis en location. Il se prévaut par ailleurs d'une demande de préavis à la commune faite en février 2011.

Considérant en droit:
1.
1.1.
Dans son arrêt de principe du 22 mai 2013 (
ATF 139 II 271
), le Tribunal fédéral rappelle qu'Helvetia Nostra fait partie des organisations habilitées à recourir dans le domaine de la protection de la nature et du paysage au sens de l'
art. 12 al. 1 let. b LPN
(ch. 9 de la liste annexée ODO, RS 814.076). Le recours de ces associations n'est recevable que dans la mesure où l'objet du litige procède d'une tâche de la Confédération au sens des
art. 78 Cst.
et 2 LPN. L'
art. 75b Cst.
est une disposition directement applicable qui charge la Confédération de veiller au plafonnement des résidences secondaires à 20 %. L'objectif de cette norme est en premier lieu la protection de la nature et du paysage. Le Tribunal fédéral considère ainsi que le permis de construire une résidence secondaire repose sur des éléments spécialement régis par le droit fédéral et intervient donc en exécution d'une tâche de la Confédération (consid. 11.3). La qualité pour recourir doit dès lors être reconnue à Helvetia Nostra (consid. 11.4).
1.2.
Le Tribunal fédéral a par ailleurs admis, dans un deuxième arrêt de principe du 22 mai 2013 (
ATF 139 II 243
consid. 9-11), que l'
art. 75b Cst.
(en relation avec l'
art. 197 ch. 9 al. 2 Cst.
) est directement applicable dès son entrée en vigueur le 11 mars 2012. Dans les communes où le taux de 20 % de résidences secondaires est déjà atteint, les permis de construire délivrés entre le 11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 sont annulables.
2.
Sur le vu de ces arrêts, il y a lieu d'admettre la qualité d'Helvetia Nostra pour s'opposer au projet litigieux. La nature de celui-ci n'est en revanche pas clairement définie. L'arrêt attaqué laisse en effet la question indécise. A teneur du dernier échange d'écritures, l'intimé prétend qu'un "client local" souhaite acquérir l'un des appartements prévus, sans toutefois donner de précisions quant à l'affectation des autres logements du projet. Cette question, déterminante, n'a pas été examinée par les instances précédentes puisque les nouvelles dispositions constitutionnelles ont été jugées, à tort, inapplicables. Conformément à l'
art. 99 al. 1 LTF
, il n'appartient pas au Tribunal fédéral de statuer en première instance sur la base d'éléments nouveaux.
3.
Il y a lieu dès lors d'annuler l'arrêt attaqué. Dans un tel cas, le Tribunal fédéral peut renvoyer la cause à l'autorité précédente ou à celle qui a statué en première instance (
art. 107 al. 2 LTF
). Se pose la question de savoir si la cause doit être renvoyée à la cour cantonale ou à l'autorité communale, après annulation de la décision levant l'opposition de la recourante. En l'occurrence, la question de la conformité de l'autorisation de construire à l'
art. 75b Cst.
n'a pas été examinée lors du rejet de l'opposition par la commune; l'affectation du projet - en résidence principale ou secondaire - ne paraît d'ailleurs pas être clairement définie, compte tenu des dernières prises de position du constructeur. Celui-ci devra donc, s'il maintient sa demande de permis de construire, apporter les éclaircissements nécessaires sur ces points. Il y a ainsi lieu d'annuler la décision levant l'opposition au permis de construire (dont l'admissibilité n'est en l'état pas démontrée) et de renvoyer la cause à l'autorité communale pour nouvelle décision.
4.
Compte tenu de l'issue de la cause, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de l'intimé qui, à ce stade, succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF). Il y a lieu également, conformément aux
art. 67 et 68 al. 5 LTF
, de fixer les frais et dépens pour la procédure devant le Tribunal cantonal. Le constructeur n'a certes pas été invité à procéder devant cette instance mais, compte tenu de ce qui précède, la cour cantonale aurait dû statuer en sa défaveur, ce qui justifie la mise à sa charge des frais de justice, ainsi que des dépens en faveur de la recourante. Au vu du grand nombre de recours similaires déposés par la recourante, il convient de réduire les dépens et de les fixer à 2'500 fr. pour l'ensemble des procédures fédérale et cantonale.