Urteil 1P.664/1999 (2000)
Rechtsgebiet: public_law

A.-
La loi genevoise sur les démolitions, transforma-
tions et rénovations de maisons d'habitation, du 25 janvier
1996 (ci-après: LDTR), a pour but la préservation de l'habi-
tat et des conditions de vies existants ainsi que le carac-
tère actuel de l'habitat. Elle prévoit, tout en assurant la
protection des locataires et propriétaires d'appartements,
des restrictions à la démolition, à la transformation et au
changement d'affectation des maisons d'habitation, l'encou-
ragement à des travaux d'entretien et de rénovation raison-
nables et proportionnés, des restrictions quant à l'aliéna-
tion des appartements destinés à la location et l'expropria-
tion temporaire de l'usage des appartements laissés vides
sans motif légitime.
B.-
Le 25 mars 1999, le Grand Conseil de la République
et canton de Genève a notamment modifié les dispositions
suivantes de la LDTR (les modifications sont en caractère
gras) :
"Chapitre I Préambule
Art. 3 Définitions
Transformations
1 Par transformation, on entend tous les travaux qui ont
pour objet:
a) de modifier l'architecture, le volume, l'implantation,
la destination, la distribution intérieure de tout ou
partie d'une maison d'habitation;
b) la création de nouveaux logements, notamment dans les
combles;
c) la création d'installations nouvelles d'une certaine im-
portance, telles que chauffage, distribution d'eau chau-
de, ascenseur, salles de bains et cuisines;
d) la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même par-
tielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en
améliorant le confort existant sans modifier la distri-
bution des logements, sous réserve de l'alinéa 2 ci-
dessous.
2 Par travaux d'entretien, non assujettis à la présente loi,
il faut entendre les travaux courants d'entretien faisant
partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison
d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier
ne sont pas considérés comme travaux de transformation,
pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du
confort existant.
-..]
4 Il n'y a pas de changement d'affectation lorsque des lo-
caux à usage commercial, administratif, artisanal ou indus-
triel ont été temporairement affectés à l'habitation et
qu'ils retrouvent leur destination commerciale, administra-
tive, artisanale ou industrielle antérieure, pour autant
qu'ils n'aient jamais été précédemment affectés au loge-
ment.
Chapitre V Fixation des loyers et des prix
en cas de démolition ou de
transformation
Art. 11 Mode de calcul
1 Prenant en considération l'ensemble des travaux à effec-
tuer, le département fixe le montant des loyers ou des prix
de vente maximaux, en tenant compte:
a) du rendement équitable des capitaux investis pour les
travaux, [...];
b) de l'amortissement calculé en fonction de la durée de
viedes installations, [...];
c) des frais d'entretien [...];
d) des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en
considération selon les articles 269 et suivants du code
des obligations.
2 Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants
de la population quant à leur genre, leur typologie, leur
qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur
surface, le loyer après transformation doit répondre aux
besoins prépondérants de la population.
3 Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le
niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la
population, il est maintenu par le département au même ni-
veau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au pro-
priétaire de supporter le coût des travaux sans majoration
de loyer.
Chapitre VI Encouragement à la rénovation
Art. 15 Buts et moyens
-..]
6 En cas de pénurie dans une catégorie d'appartements, le
département peut ordonner l'affectation en logements des
locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou in-
dustriel, vides depuis plus de 24 mois, qui ont été précé-
demment affectés au moins une fois au logement, pour autant
qu'il n'en résulte pas des frais disproportionnés pour le
bailleur.
Chapitre VII Mesures visant à lutter contre la pénurie
d'appartements locatifs
Section 1 Appartements assujettis
Art. 25 Principe
1 Pour remédier à la pénurie d'appartements locatifs dont la
population a besoin, tout appartement jusqu'alors destiné à
la location doit conserver son affectation locative, dans
les limites du présent chapitre.
Définition de la pénurie
2 Il y a pénurie d'appartements lorsque le taux des loge-
ments vacants considéré par catégorie est inférieur à 2%
duparc immobilier de la même catégorie.
Exception
3 Les appartements de plus de 7 pièces n'entrent pas dans
une catégorie où sévit la pénurie.
Section 3 Aliénation des appartements
destinés à la location
Art. 39 Aliénation
1 L'aliénation, sous quelque forme que ce soit (...), d'un
appartement à usage d'habitation, jusqu'alors offert en lo-
cation, est soumise à autorisation dans la mesure où l'ap-
partement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans
une catégorie de logements où sévit la pénurie.
Motifs de refus
2 Le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif pré-
pondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose.
L'intérêt public et l'intérêt général résident dans le
maintien, en période de pénurie de logements, de l'affec-
tation locative des appartements loués.
Exception
3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressif
d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire en place
d'acquérir son logement n'est présumé l'emporter sur l'in-
térêt public que si les conditions suivantes sont réunies:
- 60% des locataires en place acceptent formellement cette
acquisition; dans ce cas cependant, les locataires res-
tants devront obtenir la garantie de ne pas être con-
traints d'acheter leur appartement ou de partir.
Chapitre VIII Dispositions générales
Art. 42A Travaux ordonnés par le département
En cas de défaut d'entretien mettant en péril une structure
ou l'habitabilité d'un immeuble, le département, notamment
sur demande d'un locataire, peut ordonner l'exécution des
travaux nécessaires, le cas échéant les faire exécuter aux
frais du propriétaire selon la procédure des travaux d'of-
fice prévus aux articles 133 et suivants et 140 et suivants
de la loi sur les constructions et les installations diver-
ses.
Art. 43A Rénovations ou constructions subventionnées
Si les logements reconstruits ou rénovés bénéficient de
prestations au sens de la loi générale sur le logement et
la protection des locataires, du 4 décembre 1977, les dis-
positions en matière de fixation de loyer ou de prix de la
présente loi restent applicables".
Ces différentes modifications ont été approuvées en vo-
tation populaire le 26 septembre 1999. L'arrêté de promulga-
tion a été rendu le 15 octobre 1999 par le Conseil d'Etat
genevois.
C.-
La Chambre genevoise immobilière (ci-après: la CGI)
forme un recours de droit public contre cette loi. Elle con-
clut à l'annulation de ses art. 3 al. 2, 11 al. 1 et 3, 15
al. 6, 25 al. 3, 39 al. 3, 42A et 43A, notamment pour viola-
tion du droit fédéral, de la garantie de la propriété, de la
liberté économique, de la liberté contractuelle et de l'éga-
lité de traitement.
Nicolas Giorgini, citoyen genevois, forme également un
recours de droit public. Il conclut à l'annulation des
art.
3 al. 1 let. d, 3 al. 4 in fine, 11 al. 3 et 39 al. 3 1ère
condition LDTR, pour des motifs similaires.
Le Grand Conseil genevois conclut au rejet des deux re-
cours. Il met en doute la recevabilité de certains griefs
soulevés par la CGI, et la qualité pour recourir de Nicolas
Giorgini.
Par ordonnance du 2 décembre 1999, le Président de la
Ie Cour de droit public a rejeté une demande d'effet suspen-
sif formée par la CGI.
Les parties ont répliqué et dupliqué.
C o n s i d é r a n t e n d r o i t :
1.-
Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabili-
té des recours qui lui sont soumis (
ATF 126 I 81
consid. 1,
125 I 253 consid. 1a, 412 consid. 1a p. 414 et les arrêts
cités).
a) Le recours de droit public dirigé contre un arrêté
de portée générale doit être déposé dans les trente jours
dès la publication de l'arrêté de promulgation (
art. 89 al.
1 OJ). Cette exigence a été respectée en l'espèce.
b) Selon la jurisprudence relative à l'
art. 88 OJ
, la
qualité pour former un recours de droit public contre un ac-
te normatif cantonal appartient à toute personne dont les
intérêts juridiquement protégés sont effectivement ou pour-
raient un jour être touchés par l'acte attaqué. Une atteinte
virtuelle est suffisante, pour autant qu'elle présente un
minimum de vraisemblance (
ATF 125 I 369
consid. 1a p. 371-
372; 474 consid. 1d p. 477-478 et les arrêts cités). Par
ailleurs, une association jouissant de la personnalité ju-
ridique est admise à agir sans être elle-même touchée par
l'acte attaqué, à condition que ses membres aient indivi-
duellement qualité pour agir, que la défense de leurs inté-
rêts constitutionnellement protégés figure parmi ses buts
statutaires et qu'enfin l'acte lèse objectivement ses mem-
bres dans leur majorité ou du moins en grand nombre (ATF 125
I 71 consid. 1b/aa p. 75; 369 consid. 1a in fine p. 372 et
les arrêts cités).
aa) La CGI a pour but statutaire, en particulier, la
promotion, la représentation et la défense de la propriété
foncière dans le canton de Genève. Selon l'art. 2 de ses
statuts, elle connaît de tous les problèmes qui touchent
directement ou non à l'économie immobilière à Genève et en
Suisse, et se voue par pur idéal à l'étude de questions re-
latives notamment au logement, à l'aménagement du territoire
et à la protection de l'environnement. Association de pro-
priétaires (art. 3 des statuts), la CGI a qualité pour s'op-
poser aux nouvelles dispositions de la LDTR: l'art. 3 al. 2
consacre une notion plus restrictive des travaux d'entretien
non soumis à autorisation; l'art. 11 al. 1 précise qu'en cas
de démolition ou de transformation, le département fixe les
loyers ou prix de vente maximaux en prenant en considération
l'ensemble des travaux à effectuer, alors que l'art. 11 al.
3 permet à certaines conditions un blocage du montant des
loyers; l'art. 15 al. 6 permet au département d'affecter au
logement les locaux commerciaux laissés vides depuis deux
ans; l'art. 25 al. 3 précise que les logements de plus de
sept pièces n'entrent pas dans la catégorie où sévit la pé-
nurie d'appartements locatifs, alors que la disposition an-
térieure concernait les appartements de plus de six pièces;
l'art. 39 al. 3 exige une acceptation formelle de 60% des
locataires lorsque l'un d'entre eux désire acquérir son lo-
gement, alors que, selon la disposition antérieure, il suf-
fisait que 60% des locataires ne s'opposent pas à cette ac-
quisition; l'art. 42A permet au département d'ordonner les
travaux d'entretien nécessaires; l'art. 43A prévoit enfin
l'application des dispositions de la LDTR en matière de
fixation de loyer aux logements subventionnés. L'ensemble
de ces dispositions est susceptible de s'appliquer aux mem-
bres de la CGI, sans que celle-ci ait à s'en expliquer da-
vantage. La condition de l'atteinte virtuelle est manifes-
tement réalisée.
bb) Nicolas Giorgini est copropriétaire d'un immeuble
locatif en ville de Genève. Il pourrait lui aussi se voir
appliquer, avec une vraisemblance suffisante, les quatre
dispositions contestées de la loi, relatives à l'entretien
et à la transformation, ainsi qu'à la fixation des loyers et
à l'aliénation des appartements. Cela suffit à lui reconnaî-
tre la qualité pour recourir.
c) Les deux recours sont dirigés contre une même loi.
Les recourants concluent certes à l'annulation de disposi-
tions différentes de la loi, mais leur argumentation se re-
coupe sur plusieurs points. L'étroite connexité des recours
justifie leur jonction (
ATF 113 Ia 390
consid. 1 p. 394).
d) Le Tribunal fédéral vérifie en principe librement la
constitutionnalité d'un arrêté de portée générale, notamment
sous l'angle de la force dérogatoire du droit fédéral (ATF
126 I 76 consid. 1 p. 78). Il n'annule toutefois les dispo-
sitions attaquées que si elles ne se prêtent à aucune inter-
prétation ou application conforme au droit constitutionnel.
Il y a donc lieu de tenir compte des circonstances dans les-
quelles ces dispositions seront appliquées, sur le vu, en
particulier, des intentions exprimées à ce sujet par l'auto-
rité intimée. A elle seule - pour autant qu'une protection
juridique suffisante soit assurée contre les mesures concrè-
tes d'application -, l'éventualité d'une application incons-
titutionnelle à des cas particuliers n'est pas déterminante
(
ATF 125 II 440
consid. 1d p. 443-444 et les arrêts cités;
125 I 369 consid. 3 in fine p. 375).
e) Même si, comme le soutient le Grand Conseil, certai-
nes des dispositions attaquées ne font que reprendre la ré-
glementation figurant déjà dans la loi, les griefs soulevés
par les recourants n'en sont pas moins recevables. Il s'agit
en effet de dispositions formellement nouvelles, et les re-
courants sont habilités à en contester la constitutionnali-
té. Toutefois, les considérations émises par le Tribunal fé-
déral, à l'occasion de précédents recours dirigés contre des
dispositions analogues à certains articles de la loi atta-
quée, n'en conservent pas moins leur pertinence, comme on
le verra ci-dessous.
2.-
Nicolas Giorgini critique la nouvelle teneur de
l'
art. 3 al. 1 let
. d LDTR. L'ancienne disposition assimi-
lait aux transformations, soumises à autorisation en vertu
de l'art. 9 LDTR, les travaux qui ont pour objet d'améliorer
le confort existant sans modifier la distribution des loge-
ments, à l'exception des travaux d'entretien réguliers et
raisonnables (art. 3 al. 2). Alors que les travaux d'entre-
tien font maintenant l'objet de l'art. 3 al. 2 LDTR, le nou-
vel
art. 3 al. 1 let
. d LDTR assimile à une transformation
la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même partiel-
le, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en amélio-
rant le confort existant sans modifier la distribution des
logements, sous réserve de l'aliéna 2.
Le recourant y voit une violation du droit fédéral. La
remise en état incombe au bailleur en vertu de l'
art. 256
CO, et le droit cantonal ne pourrait l'empêcher en instau-
rant un régime d'autorisation. Le critère de l'augmentation
du confort ne serait pas adéquat, car toute remise en état
supposerait une relative amélioration du confort. Des tra-
vaux de modernisation pourraient certes constituer une réno-
vation, mais non une simple remise en état, lorsque celle-ci
est nécessaire pour conserver un logement dans un état ap-
proprié.
a) Le principe de la force dérogatoire du droit fédéral
(
art. 2 Disp. trans. aCst.
,
art. 49 Cst.
) fait obstacle à
l'adoption ou à l'application de règles cantonales qui élu-
dent des prescriptions de droit fédéral ou qui en contredi-
sent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les
moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou qui empiètent sur des
matières que le législateur fédéral a réglementées de façon
exhaustive (
ATF 112 Ia 401
consid. 4a; voir aussi ATF 122 I
139 consid. 4a p. 145;
116 Ia 272
consid. 4a, 279 consid.
b). Cela concerne en particulier les règles de droit public
cantonal qui sont en concours avec le droit civil fédéral,
dans leurs rapports avec ce droit; de telles règles, que les
cantons peuvent édicter en vertu de l'
art. 6 CC
, ne sont ad-
missibles que si elles sont motivées par un intérêt public
pertinent (
ATF 119 Ia 61
consid. 2b, 114 Ia 355 consid. 4a,
113 Ia 141 consid. 9a). En matière de législation sur le
logement, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les
rapports directs entre les parties au contrat de bail, car
ces rapports sont réglés exhaustivement par le droit fédéral
(
ATF 117 Ia 331
consid. 2b, 113 Ia 143 consid. 9d).
b) Selon l'
art. 269a let. b CO
, ne sont pas abusifs, en
principe, les loyers qui sont justifiés par des hausses de
coûts ou par des prestations supplémentaires. Sont réputés
prestations supplémentaires du bailleur, en vertu de l'art.
14 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le
bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF,
RS 221.213.11), les investissements qui aboutissent à des
améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la
chose louée, ainsi que les prestations accessoires supplé-
mentaires. En règle générale, les frais causés par d'impor-
tantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%,
comme des investissements créant des plus-values (al. 1).
Les augmentations de loyers fondées sur des améliorations
entraînant une plus-value sont réputées non abusives lors-
qu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais
d'intérêts, d'amortissement et d'entretien causés par l'in-
vestissement (al. 2).
c) Le Grand Conseil expose que sa volonté était de re-
venir à la définition des travaux de rénovation qui figurait
dans la version de 1989 de la LDTR, en introduisant la no-
tion de rénovation - par opposition à celle de transforma-
tion qui touche à la substance du bâtiment -, qui avait été
supprimée dans la révision du 25 janvier 1996.
d) Dans un arrêt du 20 décembre 1990, le Tribunal fédé-
ral a examiné la conformité au droit fédéral de l'
art. 3 al.
1 let. d LDTR, selon lequel étaient considérés comme trans-
formations les travaux de rénovation ayant pour but d'amé-
liorer le confort existant sans modifier la distribution des
logements et les réparations importantes, tels que la réfec-
tion des toitures ou des façades, le remplacement des sani-
taires, des tuyauteries, des salles de bains, du chauffage,
de la distribution d'eau, des ascenseurs et de l'agencement
des cuisines (
ATF 116 Ia 401
, SJ 1991 481).
Le Tribunal fédéral a rappelé que les dispositions can-
tonales qui soumettent à une autorisation les transforma-
tions de maisons d'habitation et imposent un contrôle des
loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du
droit civil fédéral qui régissent les rapports entre bail-
leurs et locataires. Les travaux de rénovation s'apparentent
tantôt à l'entretien courant, tantôt à une transformation,
suivant leur ampleur. La notion de rénovation couvre tous
les travaux d'entretien, de réparation et de modernisation
qui ne touchent pas au volume, à l'aspect extérieur et à
la destination de l'immeuble. Ces travaux constituent une
transformation lorsqu'ils entraînent une modification allant
au-delà de ce qui est usuel, en raison, par exemple, d'un
important accroissement du confort. Le coût des travaux en-
visagés est un critère essentiel de cette distinction. Le
Tribunal fédéral a toutefois annulé cette disposition, en
tant qu'elle soumettait les réparations importantes à auto-
risation, car dans les cas où ces réparations tomberaient
simultanément sous le coup des
art. 14 OBLF
et 3 al. 1 let.
d LDTR, le contrôle des loyers institué par la LDTR se su-
perposerait aux règles du droit fédéral sur le bail, avec le
risque de conduire à des décisions contradictoires (consid.
5b/c p. 410-411).
e) Sur le vu de ces considérations, la disposition li-
tigieuse apparaît conforme au droit fédéral. Le législateur
genevois a en effet manifestement voulu consacrer une notion
de rénovation distincte de celle qui figure aux
art. 259a et
b CO
. L'expression "remise en état" est certes identique à
celle utilisée par le droit fédéral, mais elle est limitée,
à l'
art. 3 al. 1 let
. d LDTR, aux travaux qui améliorent le
confort existant. Ce dernier critère est en effet de ceux
retenus par la jurisprudence pour admettre l'existence de
travaux allant au-delà du simple entretien. Contrairement à
ce que soutient le recourant, l'exécution par le bailleur
des travaux de remise en état auxquels il est tenu en vertu
des
art. 259a et b CO
ne procure en général pas un confort
supplémentaire au locataire, par rapport à ce qui est con-
venu dans le contrat de bail. Il s'agit au contraire de la
suppression des défauts graves - soit ceux qui empêchent ou
entravent considérablement l'usage pour lequel la chose a
été louée,
art. 258 et 259b CO
; cf. SVIT-Kommentar Miet-
recht, Zurich 1998, Vorbemerkungen zu art. 258-259i, p. 248-
251 et les exemples cités -, ou des défauts de moyenne im-
portance - soit ceux qui restreignent l'usage prévu, mais ne
l'entravent pas considérablement (op. cit. p. 249). La dis-
position litigieuse permet à l'autorité administrative de
distinguer les travaux d'entretien non soumis à la LDTR des
rénovations assimilables aux transformations (cf. ATF 116 Ia
401 consid. 5 in fine p. 411).
3.-
La CGI s'en prend pour sa part à l'alinéa 2 de
l'art. 3 LDTR. La nouvelle disposition n'exclut les travaux
d'entretien du régime d'autorisation que dans la mesure où
ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant.
La plupart des travaux de simple entretien seraient ainsi
soumis au contrôle des loyers prévu aux art. 10 ss LDTR. La
protection des locataires en cas de travaux d'entretien se-
rait déjà assurée par le droit fédéral, soit les
art. 256,
269a let. b CO
et 14 OBLF. La CGI se réfère à l'ATF 116 Ia
411 précité, en relevant que le critère du coût des travaux
aurait été négligé, et que celui de l'amélioration du con-
fort ne serait pas suffisant. Certains travaux raisonnables
d'entretien améliorant le confort seraient imposés par
l'
art. 256 al. 1 CO
. Par ailleurs, l'art. 3 al. 2 LDTR ne
serait pas suffisamment précis pour justifier l'atteinte à
la garantie de la propriété qu'il occasionne; il ne repose-
rait pas sur un intérêt public suffisant et ne respecterait
pas le principe de la proportionnalité.
a) Le Grand Conseil expose que l'art. 3 al. 2 LDTR doit
être lu en relation avec l'
art. 3 al. 1 let
. d de la loi.
Les travaux qui ne sont pas mentionnés dans cette dernière
disposition échappent au régime d'autorisation prévu dans la
loi. L'art. 3 al. 2 LDTR ne ferait que compléter cette défi-
nition positive, en décrivant certains types de travaux qui
ne seraient pas soumis à autorisation. Cette disposition ne
serait pas exhaustive, compte tenu de la complexité des cri-
tères applicables. L'annulation du seul art. 3 al. 2 de la
loi n'aurait pas de sens, puisque la définition des travaux
soumis à autorisation découlerait en premier lieu de l'art.
3 al. 1.
b) Compte tenu des explications fournies par l'autorité
intimée, une interprétation conforme de la disposition liti-
gieuse apparaît possible (
ATF 124 I 193
consid. 3c p. 195/
196). Si l'art. 3 al. 2 LDTR n'a qu'une valeur d'exemple, il
permet à l'autorité d'application de renoncer à soumettre à
autorisation des travaux qui seraient imposés au bailleur en
vertu du droit privé. Il laisse ainsi la place à l'applica-
tion d'autres critères, comme l'importance des travaux. Par
ailleurs, comme cela est relevé ci-dessus, l'accroissement
du confort existant constitue un critère important pour dis-
tinguer les travaux d'entretien des transformations qui peu-
vent être soumises à autorisation. La jurisprudence a déjà
affirmé qu'un régime cantonal d'autorisation correspond à un
intérêt public évident, et n'est nullement disproportionné:
la LDTR n'institue pas un contrôle général des loyers, mais
permet à l'autorité de fixer, pour des motifs raisonnables
et pertinents d'intérêt général, le montant des loyers ou
des prix d'un appartement transformé ou rénové (cf. ATF 101
Ia 510 consid. 3d in fine).
4.-
Nicolas Giorgini critique ensuite l'art. 3 al. 4 in
fine LDTR, en relation avec l'art. 15 al. 6 de cette loi.
Cette dernière disposition, dont le recourant ne conteste
pas la constitutionnalité, permet l'affectation au logement
des locaux commerciaux laissés vides durant plus de 24 mois
et qui ont été précédemment affectés au moins une fois au
logement. Le recourant admet que cette disposition poursuit
un but de politique sociale correspondant à un intérêt pu-
blic légitime. Il relève toutefois que, lorsqu'une telle af-
fectation a été ordonnée, l'art. 3 al. 4 de la loi impose-
rait au propriétaire qui désire revenir à l'affectation com-
merciale des locaux, d'obtenir une autorisation exception-
nelle pour un changement d'affectation, au sens de l'art. 8
LDTR. Il en résulterait une atteinte à la garantie de la
propriété.
a) Le Grand Conseil expose que, lors de la précédente
révision de la loi, il avait été tenu compte de la pléthore
de locaux commerciaux, et la possibilité avait été prévue
d'affecter temporairement ces locaux au logement, sans que
la réaffectation ultérieure en surfaces commerciales ne
soit soumise à autorisation. Désormais, seuls les locaux
qui n'ont jamais connu auparavant d'affectation au logement
peuvent être reconvertis librement dans les activités com-
merciales. Il s'agirait d'une légère restriction à la réaf-
fectation libre des locaux commerciaux, la possibilité d'une
autorisation dérogatoire étant réservée. Dès lors que l'af-
fectation forcée prévue à l'art. 15 al. 6 LDTR n'est pas
contestée par le recourant, l'art. 3 al. 4 n'en constitue-
rait que le complément nécessaire, afin d'empêcher, lors-
qu'une telle mesure est ordonnée, un retour prématuré et
incontrôlé à une affectation commerciale.
b) Le grief du recourant apparaît mal fondé. En effet,
dès lors que l'art. 15 al. 6 LDTR permet d'obliger un pro-
priétaire à affecter ses locaux au logement, sans que le re-
courant ne remette en cause la constitutionnalité de cette
obligation (cf. également consid. 7 ci-dessous), il paraît
proportionné au but recherché de soumettre également au con-
trôle étatique la réaffectation des locaux à un usage com-
mercial. Le but de la loi est de préserver le maintien de
l'habitat en évitant notamment le dépeuplement des quartiers
d'habitation et la disparition du marché des logements à
loyer modéré. Une précédente vocation locative constitue
donc un élément important pour déterminer si le retour à une
affectation commerciale doit ou non être soumis à autorisa-
tion.
5.-
La CGI critique l'art. 11 al. 1 LDTR en tant que
cette disposition impose au département de tenir compte,
pour la fixation des loyers en cas de démolition ou de
transformation, de "l'ensemble des travaux à effectuer". Le
droit privé, soit l'
art. 256 al. 1 CO
, oblige le propriétai-
re à effectuer certains travaux, et les
art. 269a let. b CO
et 14 OBLF prévoient de quelle manière les coûts peuvent en
être répercutés sur les loyers; ces travaux devraient échap-
per à la réglementation cantonale. Il y aurait donc viola-
tion du droit fédéral, ainsi que de la garantie de la pro-
priété, car la loi ne revêtirait pas sur ce point une densi-
té normative suffisante, alors qu'elle impose une restric-
tion importante sous la forme d'un contrôle des loyers.
Le Grand Conseil expose que cette précision a été ap-
portée pour tenir compte des cas dans lesquels un proprié-
taire effectue une transformation de son immeuble et, simul-
tanément, des travaux d'entretien qui, en tant que tels, ne
seraient pas soumis à la LDTR. Dans ce cas, il y aurait lieu
de tenir compte de l'ensemble des paramètres justifiant une
hausse des loyers: d'une part, le rendement équitable des
capitaux investis, l'amortissement et les frais d'entretien
des travaux (art. 11 al. 1 let. a à c LDTR), et, d'autre
part, les autres facteurs de hausse et de baisse à prendre
en considération selon l'
art. 269 CO
(
art. 11 al. 1 let
. d
LDTR). La prise en compte de l'ensemble des travaux a ainsi
pour but d'assurer une fixation des loyers conforme au droit
fédéral. Dans ce sens, la réglementation litigieuse apparaît
favorable au propriétaire puisqu'elle permet des augmenta-
tions de loyers en tenant compte de travaux non soumis à la
LDTR. On ne voit pas, par conséquent, en quoi pourrait con-
sister la violation prétendue du droit fédéral, ou de la ga-
rantie de la propriété.
6.-
L'art. 11 al. 3 LDTR est également contesté, tant
par la CGI que par Nicolas Giorgini, qui y voient une viola-
tion du droit fédéral, de la garantie de la propriété, de la
liberté économique et de l'égalité de traitement. Cette dis-
position permet au département de maintenir les loyers si
leur niveau, avant transformation ou rénovation, dépasse le
niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la
population, lorsque le propriétaire peut supporter le coût
des travaux sans majoration de loyer. Un tel plafonnement
serait en contradiction manifeste avec les règles du droit
privé fédéral sur la fixation des loyers, car il interdi-
rait, dans les cas visés, toute répercussion des travaux sur
le montant des loyers, et impliquerait un contrôle incident
de l'admissibilité des loyers. Portant sur les loyers dépas-
sant le niveau de ceux qui répondent aux besoins prépondé-
rants de la population, le contrôle étatique ne serait pas
justifié par l'intérêt public lié aux objectifs de politique
sociale, et violerait le principe de la proportionnalité.
Les termes utilisés par la loi seraient trop imprécis. Selon
la CGI, il y aurait aussi violation du principe d'égalité de
traitement, car seuls les locataires occupant des logements
bon marché verraient les travaux de transformation se réper-
cuter sur leur loyer, à l'inverse des locataires occupant
des logements de luxe, qui se verraient protégés contre une
telle augmentation. Selon Nicolas Giorgini, la disposition
litigieuse serait dictée par des considérations de politique
économique, et partant inadmissible.
a) Le Grand Conseil explique que le but de cette dispo-
sition est d'empêcher un "changement d'affectation qualita-
tif", lorsque les loyers déjà perçus par le propriétaire
sont à ce point élevés qu'ils permettent au bailleur de sup-
porter les coûts de la transformation sans opérer une nou-
velle hausse. L'art. 11 al. 3 LDTR ne viserait que les cas
d'abus, et n'irait pas au-delà du droit fédéral, qui tient
aussi pour abusifs les loyers procurant un rendement exces-
sif (
art. 269 CO
).
b) Le but de la LDTR est la préservation de l'habitat
et des conditions de vie existants ainsi que le caractère
actuel de cet habitat, en apportant notamment des restric-
tions aux transformations et au changement d'affectation des
maisons d'habitation. Les transformations ou rénovations, au
sens de l'art. 3 de la loi, ne sont ainsi autorisées, selon
l'art. 9 LDTR, qu'en présence d'un intérêt public ou géné-
ral, compte tenu notamment des besoins prépondérants de la
population. La loi ne répond ainsi à l'intérêt public que
dans la mesure où elle vise à maintenir l'affectation des
logements qui répondent, par leur loyer, leur prix et leur
conception, aux besoins prépondérants de la population. Les
restrictions à la propriété qu'elle institue doivent être
propres à atteindre ce but. A cet égard, s'il se justifie
d'empêcher que des logements à loyer modéré soient transfor-
més en appartements de luxe, l'intérêt public ne commande
pas, en revanche, de limiter la transformation et la rénova-
tion de logements de luxe préexistants (
ATF 116 Ia 401
con-
sid. 11b/bb).
c) A première lecture, l'art. 11 al. 3 LDTR semble
avoir pour effet le blocage des loyers d'appartements ne
correspondant pas aux besoins prépondérants de la popula-
tion, soit en particulier les logements de luxe. Dans ce
cas, la disposition attaquée ne reposerait pas sur un inté-
rêt public suffisant. Comme le relève toutefois l'autorité
intimée, cette catégorie de logements est soustraite, par
l'art. 10 al. 2 let. b LDTR, au contrôle des loyers, ainsi
que les logements dont les loyers dépassent d'au moins deux
fois et demie les besoins prépondérants de la population.
L'application de l'art. 11 al. 3 LDTR serait ainsi limitée
aux cas des logements qui, sans être des logements de luxe,
sont loués à un prix qui apparaît, avant les travaux, comme
abusivement élevé et qui correspond déjà à ce qui serait ad-
missible après transformation. Cette interprétation est en
accord avec le texte légal. Elle correspond d'ailleurs aux
travaux préparatoires (Mémorial du Grand Conseil 1999,
p. 1087-1088). Ainsi comprise de façon restrictive, la dis-
position attaquée est susceptible d'une interprétation con-
forme à la Constitution. Elle ne va pas au-delà de la pro-
tection contre les loyers procurant un rendement abusif et
répond à un objectif de politique sociale et non, comme le
prétend Nicolas Giorgini, de politique économique. Par ail-
leurs, la réserve selon laquelle le blocage des loyers doit
être économiquement supportable permettra à l'autorité de
respecter le principe de la proportionnalité lors de l'ap-
plication de cette disposition.
Selon la CGI, la loi permettrait d'augmenter les loyers
les plus bas, alors que ceux qui dépassent les loyers répon-
dant aux besoins ne seraient pas touchés. Il en résulterait
une inégalité de traitement. Par son effet de blocage, la
norme attaquée tend à rapprocher du montant admissible des
loyers qui ne l'étaient pas auparavant; elle ne saurait par
ailleurs s'opposer à des augmentations justifiées, tant du
point de vue du droit civil que des autres dispositions de
la LDTR. Sous l'angle du but poursuivi par la norme, la si-
tuation n'est guère comparable entre le propriétaire qui dé-
sire, après travaux, adapter ses loyers auparavant justi-
fiés, et celui dont on peut considérer que le coût des tra-
vaux était déjà compris dans les loyers précédents. Il n'y
a donc pas non plus inégalité de traitement.
7.-
Le nouvel art. 15 al. 6 LDTR permet au département,
en cas de pénurie dans une catégorie d'appartements, d'or-
donner l'affectation en logements des locaux à usage commer-
cial, administratif, artisanal ou industriel vides depuis
plus de 24 mois, qui ont été précédemment affectés au moins
une fois au logement, pour autant qu'il n'en résulte pas des
frais disproportionnés pour le bailleur. La CGI tient cette
disposition pour contraire au droit fédéral, soit essentiel-
lement la liberté contractuelle; elle ne reposerait pas sur
un intérêt public suffisant, serait trop vague et imprécise
en particulier quant à l'expression "dans une catégorie
d'appartements", et de surcroît disproportionnée. Elle por-
terait atteinte, pour les mêmes raisons, à la garantie de la
propriété, et méconnaîtrait les spécificités des locaux com-
merciaux et les nécessités liées au développement de l'éco-
nomie, qui imposeraient de disposer d'un parc suffisant de
locaux commerciaux. La CGI évoque la détente du marché du
logement que connaîtrait le canton de Genève depuis plu-
sieurs années. Aucune règle de procédure n'aurait été en-
visagée, notamment pour sauvegarder le droit d'être entendu
du propriétaire concerné, contrairement à ce que prévoit,
par exemple, l'art. 29 LDTR; la mesure contestée n'est par
ailleurs assortie d'aucune limite dans le temps.
a) Dans sa réponse, le Grand Conseil rappelle que le
Tribunal fédéral, dans un arrêt du 17 novembre 1993 (ATF 119
Ia 348), a jugé conforme à la Constitution une série de dis-
positions de l'ancienne LDTR (les art. 9A ss, actuellement
les art. 26 à 38 LDTR) prévoyant l'expropriation temporaire
de l'usage des appartements locatifs laissés abusivement vi-
des. Le nouvel art. 15 al. 6 LDTR procéderait du même inté-
rêt public, soit la lutte contre la pénurie de logements,
ainsi que le maintien d'un climat social serein, afin de
prévenir les occupations illicites de locaux.
b) La norme critiquée poursuit un but d'intérêt public
évident, soit essentiellement la lutte contre la pénurie de
logements. L'affectation forcée tend à éviter que des locaux
susceptibles d'être habités ne soient délibérément laissés
vides et sans entretien alors qu'ils pourraient correspondre
à une catégorie d'appartements locatifs où sévit la pénurie.
Comme l'a relevé le Tribunal fédéral dans son arrêt
précité du 17 novembre 1993, il s'agit, comme pour les art.
26 ss LDTR, d'un instrument supplémentaire de lutte contre
la pénurie de logements; à l'instar des autres mesures déjà
instituées dans ce but par la LDTR, elle répond à un intérêt
public suffisamment important pour justifier des restric-
tions au droit de propriété, à la liberté économique et à
l'application de certaines règles de droit civil fédéral
(
ATF 116 Ia 401
consid. 9 p. 414/415, 113 Ia 126 consid. 7a
p. 133, 111 Ia 23 consid. 3a p. 26). Contrairement à ce que
craint la recourante, l'affectation forcée ne peut concerner
que les locaux correspondant aux logements d'une catégorie
où sévit la pénurie, c'est-à-dire d'un nombre de pièces
identique à celui des locaux commerciaux en question. Ces
locaux doivent au surplus déjà avoir été utilisés à des fins
d'habitation, et donc pouvoir être reconvertis sans frais
excessifs. Cela exclut tant les locaux qui ont toujours été
à usage commercial, que ceux qui ont été transformés de
telle manière que leur réaffectation en logements n'est
pas envisageable sans frais excessifs.
La CGI évoque le droit de laisser des locaux délibé-
rément vides, en vue notamment d'une démolition ou d'une
transformation ultérieure. La norme contestée tient toute-
fois compte des intérêts économiques du propriétaire, puis-
qu'elle exige que la reconversion des locaux se fasse sans
frais excessifs pour lui. Comme l'explique le Grand Conseil,
l'affectation forcée ne pourrait être ordonnée qu'en cas
d'inoccupation abusive, ce qui comprend les cas d'occupation
fictive ou de loyer exagérément élevé (art. 27 LDTR). En re-
vanche, lorsque le propriétaire désire réellement démolir ou
transformer son immeuble, la pesée des intérêts à laquelle
devra se livrer l'autorité d'application, en vertu de l'art.
15 al. 5 in fine LDTR, pourrait s'opposer à une affectation
forcée. Le délai d'inoccupation, de deux ans, l'exigence
d'une affectation à l'habitation et la prise en compte des
intérêts du bailleur paraissent propres à assurer une in-
terprétation et une application de la norme conformes à la
Constitution.
La recourante se plaint aussi en vain d'une violation
de la liberté contractuelle: l'affectation forcée ne con-
traint pas le propriétaire à conclure un bail avec une per-
sonne déterminée: elle ne fait que changer l'affectation des
locaux, le propriétaire conservant le choix du locataire,
ainsi que le montant du loyer. Ce n'est que s'il persiste à
laisser ses locaux inoccupés que le propriétaire peut être
contraint, en vertu des art. 26 ss LDTR, de laisser à l'Etat
l'usage temporaire de ceux-ci, en vue de leur location, pro-
cédure que le Tribunal fédéral a déjà jugée conforme à la
Constitution.
c) La CGI fait aussi état de la détente que connaîtrait
ces dernières années le marché locatif dans le canton de Ge-
nève, phénomène contesté par le Grand Conseil. La norme at-
taquée n'en constitue pas moins un outil efficace pour lut-
ter contre la pénurie de logements, aux moments où celle-ci
se fait sentir dans une catégorie donnée d'appartements. Ou-
tre qu'elle figure dans une loi formulée, ce qui permet de
tenir compte des intentions du législateur en vue de son
interprétation, la disposition litigieuse se distingue de
celle qui a fait l'objet de l'
ATF 112 Ia 382
(consid. 5b
p. 388), car elle contient des précisions suffisantes et
pertinentes quant aux conditions de l'intervention étatique.
En outre, la mesure critiquée ne consiste pas dans une loca-
tion forcée, mais en un changement d'affectation qui laisse
au propriétaire le choix de son locataire et du montant du
loyer; même si le rendement est sans doute inférieur à celui
qui pourrait être retiré d'une utilisation commerciale des
locaux, le propriétaire reste assuré d'un rendement convena-
ble, ce qui permet de dénier à la mesure critiquée tout ca-
ractère expropriatoire.
d) La CGI reproche enfin à la norme attaquée de ne pas
prévoir de règles de procédure, assurant en particulier au
propriétaire le respect de son droit d'être entendu. Au cas
où le propriétaire ne serait pas préalablement entendu, son
droit d'être entendu est toutefois garanti par la possibili-
té d'un recours, contre les décisions du département, auprès
de la Commission de recours instituée par la loi sur les
constructions et installations diverses (art. 45 LDTR), puis
auprès du Tribunal administratif (art. 47 LDTR). Au cours de
ces procédures, l'intéressé a la faculté de s'exprimer, con-
formément à son droit d'être entendu, en faisant valoir par
exemple les motifs pour lesquels les locaux demeurent inoc-
cupés et les raisons qui s'opposeraient à un changement
d'affectation.
8.-
Selon l'art. 25 al. 3 LDTR, dans son ancienne te-
neur, les appartements de plus de six pièces (cuisine com-
prise) n'entraient pas dans une catégorie où sévit la pénu-
rie. Dans sa nouvelle teneur, cette exception passe aux ap-
partements de plus de sept pièces. Les mesures d'expropria-
tion temporaire (art. 26-38 LDTR) et de contrôle de l'alié-
nation des appartements loués (art. 39 LDTR) s'étendent ain-
si aux appartements de six pièces et demie et de sept piè-
ces. La CGI relève que l'
art. 271a al. 1 let
. c CO permet au
locataire de contester le congé donné par le bailleur dans
le but de l'amener à acheter l'appartement loué. Le droit
cantonal, destiné lui aussi à lutter contre les congés-ven-
tes, ferait ainsi double emploi avec le droit fédéral. Par
ailleurs, la protection contre les loyers abusifs des
art.
269 ss CO ne s'étend pas aux logements de luxe comprenant
six pièces ou plus, cuisine non comprise (
art. 253b CO
), de
sorte que le droit cantonal irait sur ce point plus loin que
le droit fédéral. On ne verrait pas en quoi consisterait
l'intérêt public à cette extension.
a) Le Grand Conseil rappelle que la protection contre
les congés-ventes et l'expropriation des logements vides
s'étendaient déjà, en 1992, aux logements de sept pièces.
La limite a été ramenée à six pièces en 1995. La nouvelle
disposition ne fait donc que revenir à la limite posée en
1992.
b) La recourante ne met pas seulement en cause la limi-
te posée à l'art. 25 al. 3 LDTR, mais aussi le système même
de protection contre les congés-ventes et du contrôle des
loyers, jugé incompatible (ou faisant double emploi) avec le
droit fédéral. Le grief n'est donc pas dirigé contre l'art.
25 al. 3 LDTR, mais contre l'ensemble des art. 39 ss et 10
ss LDTR, dispositions sur lesquelles ne porte pas la modifi-
cation législative adoptée le 25 mars 1999. Dans cette mesu-
re, le grief est irrecevable. Quant à l'extension de la li-
mite posée à l'art. 25 al. 3 LDTR, la recourante se contente
d'affirmer qu'elle ne reposerait sur aucun intérêt public.
Elle perd toutefois de vue que la disposition analogue de
l'art. 9A al. 3 LDTR de 1992 a été jugée compatible avec le
droit fédéral, en particulier l'
art. 253b al. 2 CO
. S'agis-
sant de l'intérêt public, le Grand Conseil relève que, selon
les données recueillies par l'Office cantonal de la statis-
tique, la catégorie des logements de sept pièces ou plus
(cuisine comprise), très recherchés par les familles avec
enfants, est celle qui subit la pénurie la plus prononcée.
Cela suffit pour reconnaître que le législateur genevois,
dans un domaine qui revêt un caractère éminemment politique,
s'est fondé sur un intérêt public suffisant. Le grief doit
lui aussi être écarté.
9.-
L'art. 39 al. 3 LDTR fait l'objet de critiques de
la part des deux recourants. Cette disposition remplace,
pour admettre une vente d'appartement à un locataire, l'ab-
sence d'opposition de 60% des locataires restants, par l'ac-
ceptation formelle de ceux-ci. En exigeant la preuve formel-
le de l'acceptation de 60% des locataires en place, la loi
rendrait notablement plus difficile l'aliénation d'un loge-
ment, sans que cela ne soit justifié par un intérêt public
suffisant, et au mépris de l'intérêt privé de l'acquéreur.
Ce nouvel obstacle dissuasif porterait atteinte, selon la
CGI, à la garantie de la propriété, à la liberté contrac-
tuelle et à l'art. 10 de la constitution genevoise qui ga-
rantit le droit au logement. Nicolas Giorgini y voit une
violation du principe de la proportionnalité, l'assurance
offerte par le bailleur de ne pas contraindre les locataires
restants à acheter leur logement ou à le quitter étant une
garantie suffisante. Cette condition supplémentaire à la
conclusion du contrat de vente violerait en outre le droit
civil fédéral.
a) Dans son arrêt du 17 novembre 1993, le Tribunal fé-
déral a examiné la constitutionnalité de l'art. 9 LDTR. La
précédente disposition, jugée admissible (
ATF 113 Ia 126
),
soumettait à autorisation la vente d'un appartement jus-
qu'alors loué, appartenant à une catégorie touchée par la
pénurie, et prévoyait une pesée des intérêts par l'autorité
compétente. L'art. 9 al. 3 LDTR précisait que le désir du
locataire en place d'acquérir son appartement n'était présu-
mé l'emporter sur l'intérêt public que si les conditions
suivantes étaient réunies: 80% des locataires de l'immeuble
désiraient acquérir leur appartement ou partir; les loca-
taires restants obtenaient la garantie de ne pas être con-
traints d'acheter ou de partir. Le Tribunal fédéral a con-
sidéré que cette précision se prêtait à une interprétation
conforme à la Constitution; le texte ne prévoyait qu'une
présomption en faveur du locataire désireux d'acquérir son
appartement et n'empêchait pas que, dans d'autres cas, la
pesée des intérêts à laquelle l'autorité restait tenue abou-
tisse également à l'octroi de l'autorisation (consid. 5 non
publié de l'
ATF 119 Ia 348
; cf. aussi
ATF 113 Ia 126
).
b) Le Grand Conseil explique à ce propos que l'art. 9
al. 3 LDTR a été assoupli en 1996, le taux des locataires
restants étant ramené à 60%, et leur intention d'acquérir
étant remplacée par une absence d'opposition. S'il est plus
restrictif que la disposition de 1996, le nouvel art. 39 al.
3 LDTR est en revanche plus favorable à l'acquéreur que
l'art. 9 al. 3, dans sa version qui a fait l'objet de l'ATF
119 Ia 348. Comme le relève avec raison le Grand Conseil, la
disposition contestée ne fait qu'instaurer une présomption
et laisse, comme auparavant, la place à une libre pesée des
intérêts de la part de l'autorité. L'interprétation conforme
effectuée dans l'arrêt précité s'impose, a fortiori, dans le
cas d'espèce. Quant aux dispositions de la constitution ge-
nevoise invoquées par la CGI, celle-ci n'explique pas, con-
formément à l'
art. 90 al. 1 let. b OJ
, en quoi elles insti-
tueraient une protection allant au-delà des garanties cons-
titutionnelles fédérales invoquées par ailleurs. Le Tribunal
fédéral a d'ailleurs déjà admis la validité du droit gene-
vois au regard des règles du droit fédéral encourageant
l'accession à la propriété de logements (
ATF 113 Ia 126
consid. 9f p. 144).
Nicolas Giorgini invoque en vain les
art. 216 ss CO
re-
latifs à la vente immobilière. La réglementation genevoise
fait partie des restrictions à la liberté contractuelle que
les cantons peuvent, pour des motifs d'intérêt public, ap-
porter en vertu de l'
art. 19 al. 2 CO
; elle n'intervient pas
dans les rapports directs entre le vendeur et l'acquéreur
potentiels, ni ne fixe des conditions de forme supplémentai-
res à celles qui sont prévues par le droit fédéral. Elle ré-
siste dès lors au grief de violation de ce droit.
10.-
Selon le nouvel art. 42A LDTR, le département
peut, en cas de défaut d'entretien mettant en péril une
structure ou l'habitabilité d'un immeuble, ordonner l'exécu-
tion des travaux nécessaires, le cas échéant les faire exé-
cuter aux frais du propriétaire selon la procédure des tra-
vaux d'office prévus aux art. 133 ss et 140 de la loi du 14
avril 1988 sur les constructions et les installations diver-
ses (LCI). La CGI tient cette disposition pour contraire au
droit fédéral: les obligations respectives du bailleur et du
locataire en matière d'entretien figurent aux
art. 256 et
259 CO
, les modalités en étant précisées aux art. 259a à
259i CO; la rénovation et la modification de la chose louée
font l'objet des
art. 260 et 260a CO
. La disposition de la
LDTR ferait double emploi avec le droit fédéral, ainsi
d'ailleurs qu'avec les art. 120 ss LCI, qui traitent de la
sécurité des constructions et des obligations de leur pro-
priétaire. Les art. 129, 132, 133 et 140 LCI permettent eux
aussi à l'autorité d'intervenir à l'égard des constructions
"non conformes à la sécurité ou à la salubrité publique". Ni
les défauts de structure, ni ceux affectant l'habitabilité
ne mettraient en cause l'intérêt public. La CGI se plaint
aussi d'une atteinte à la garantie de la propriété: la norme
attaquée ne posséderait pas le degré de précision nécessaire
- en particulier quant à la procédure à suivre -, et elle
violerait le principe de la proportionnalité puisque les
travaux imposés au propriétaire ne pourraient pas être ré-
percutés sur les loyers, en cas d'application de l'art. 11
al. 3 LDTR.
a) Sur ce point également, les arguments avancés par le
Grand Conseil sont convaincants. La loi ne viserait pas tous
types de travaux d'entretien, mais seulement les cas excep-
tionnels de délabrement et d'insalubrité des bâtiments, met-
tant en péril la sécurité et l'hygiène de ses habitants.
Cette interprétation, à nouveau restrictive, est compatible
avec le texte de la disposition. Ainsi comprise, elle est
justifiée par un intérêt public évident, tendant à maintenir
le caractère habitable des logements (cf.
ATF 119 Ia 348
consid. 4i p. 361-362), en permettant à l'Etat d'intervenir
pour éviter une dégradation des immeubles, par ailleurs po-
tentiellement dangereuse.
b) Contrairement à ce que soutient la recourante, les
défauts visés par l'art. 42A LDTR ne se confondent nullement
avec ceux qui sont concernés par les
art. 256 ss CO
. Le
droit privé tend à assurer au locataire un état et un entre-
tien conformes à l'affectation de la chose louée; les
art.
258 ss CO instaurent la garantie contre les défauts, et en
fixent les modalités d'exercice. Par défaut, au sens de ces
dispositions, il faut entendre l'absence d'une qualité pro-
mise ou attendue, rendant la chose louée totalement ou par-
tiellement impropre à l'usage pour lequel elle a été louée.
Cette notion est relative, puisqu'elle dépend de la conven-
tion entre les parties, notamment quant à l'usage des lo-
caux, de la nature de la construction ou de la contre-pres-
tation du locataire. Les dispositions du droit civil tendent
ainsi au respect des termes du contrat et permettent notam-
ment au locataire d'exiger, outre la réparation, une réduc-
tion du loyer ou d'obtenir la résiliation du contrat, voire,
en cas de faute du bailleur, des dommages-intérêts. L'art.
42A LDTR tend pour sa part, indépendamment des conventions
existant entre bailleur et locataire, à la sauvegarde d'un
intérêt plus général; il permet à l'Etat d'intervenir, dans
les cas graves, au bénéfice de tout usager de l'immeuble, et
même en cas d'inaction des locataires en place. La disposi-
tion, qui vise des buts et met en oeuvre des moyens diffé-
rents, ne fait donc nullement double usage avec le droit ci-
vil.
Même si, comme l'admet l'autorité intimée, la disposi-
tion de la LDTR se recoupe avec celles de la LCI consacrées
à la sécurité des constructions et installations (art. 120 à
128 LCI), rien n'empêche le législateur cantonal de prévoir
une norme spécifiquement applicable aux maisons d'habita-
tion; il n'en résulte d'ailleurs aucune atteinte supplémen-
taire aux droits constitutionnels des propriétaires.
c) La recourante se plaint aussi de ce que le coût des
travaux exécutés en vertu de l'art. 42A LDTR ne pourrait
être répercuté sur les loyers dans les cas d'application de
l'art. 11 al. 3 LDTR. Le grief n'a toutefois pas de portée
propre par rapport à ceux qui sont dirigés, séparément, con-
tre chacune de ces dispositions. Dans les cas habituels,
rien n'empêche que les travaux ordonnés par l'Etat aux frais
du propriétaire soient ensuite répercutés sur le montant des
loyers, comme l'admet d'ailleurs l'autorité intimée. Quant à
l'absence de procédure et de garantie du droit d'être enten-
du, que dénonce la recourante, le grief est lui aussi mal
fondé puisque l'art. 42A LDTR renvoie, pour la procédure,
aux art. 133 ss et 140 LCI. Ces dispositions supposent une
notification préalable de la mesure aux intéressés et la
fixation d'un délai pour l'exécution, ainsi qu'un ultime dé-
lai de cinq jours (art. 132 et 133 al. 1 et 3 LCI), sauf
dans les cas de danger imminent (art. 133 al. 1 LCI). L'art.
140 LCI prévoit la notification d'un bordereau de frais,
contre lequel il peut être recouru. Si le propriétaire n'est
pas préalablement entendu (en particulier dans les cas d'ur-
gence), il a en tout cas la faculté de s'exprimer à l'occa-
sion des recours prévus aux art. 45 et 47 LDTR et 140 LCI.
La procédure apparaît ainsi décrite avec suffisamment de
précision, et le grief doit également être écarté.
11.-
La CGI s'en prend enfin à l'art. 43A LDTR, selon
lequel les dispositions en matière de fixation de loyer ou
de prix restent applicables aux logements reconstruits ou
rénovés qui bénéficient déjà de prestations au sens de la
loi générale sur le logement et la protection des locatai-
res du 4 décembre 1977 (LGL). Selon la recourante, aucun
intérêt public ne commanderait l'application des règles de
la LDTR aux logements subventionnés, l'art. 1er al. 3 LGL
instaurant déjà un contrôle des loyers. L'assimilation, sur
ce point, des loyers libres et des loyers déjà contrôlés
constituerait une violation du principe d'égalité de trai-
tement.
a) L'art. 1er al. 3 LGL permet un contrôle des loyers
sur tous les logements ou locaux construits avec l'aide de
collectivités publiques ou corporations de droit public. Le
propriétaire s'engage, en contrepartie de l'aide étatique, à
ne pas exiger des habitants de son immeuble des loyers su-
périeurs à l'état locatif autorisé. Selon l'art. 42 LGL,
l'état locatif ne peut être modifié qu'en raison de la dimi-
nution de l'aide de l'Etat et de l'évolution des conditions
d'exploitation de l'immeuble, notamment des variations du
taux d'intérêt des dettes hypothécaires et du coût des tra-
vaux d'entretien et de réparation.
b) La LGL poursuit un but voisin de la LDTR. Par la
construction de logements d'utilité publique, elle tend à
garantir des loyers aussi bas que possible et à améliorer la
qualité de l'habitat (art. 1er LGL). Il est dès lors logique
d'appliquer au calcul des loyers les règles, plus favorables
aux locataires, qui sont fixées par la LDTR en cas de réno-
vation ou de reconstruction. L'extension d'application, sur
ce point, de la loi aux logements subventionnés répond, con-
trairement à ce que soutient la recourante, à un souci
d'égalité, car, comme le relève le Grand Conseil, l'appli-
cation de la seule LGL peut dans certains cas aboutir à des
loyers après travaux supérieurs, pour les logements subven-
tionnés, à ce que permettrait la LDTR. Il n'y a donc pas
d'inégalité à appliquer la règle la plus favorable aux lo-
cataires à l'ensemble des logements, subventionnés ou non.
Dans la mesure où il est suffisamment motivé, le grief doit
donc, lui aussi, être rejeté.
12.-
Sur le vu de ce qui précède, l'ensemble des nou-
velles dispositions de la LDTR se prête à une interprétation
conforme à la Constitution et au droit fédéral. Les recours
de droit public doivent par conséquent être rejetés, dans la
mesure où ils sont recevables. Conformément à l'
art. 156 al.
1 OJ, un émolument judiciaire est mis à la charge des recou-
rants, qui succombent.