Urteil 5A_1/2013 (2013)
Rechtsgebiet: civil_law

Sachverhalt:
A.
Die D._ AG (als Rechtsnachfolgerin von I._ und Grundpfandgläubigerin) führt gegen die A._ AG (Schuldnerin und Grundeigentümerin) ein Grundpfandverwertungsverfahren bezüglich des Grundstücks Z._-Gbbl. Nr. .... Der Baupfandanspruch der D._ AG ist im Lastenverzeichnis dem 7. Rang zugeordnet. Ihm gehen Grundpfandrechte im Umfang von rund Fr. 10 Mio. vor.
Das anfangs 2010 aufgelegte Lastenverzeichnis führte zu gegenseitigen Lastenbereinigungsverfahren. Die D._ AG klagte gegen die vorangehenden Grundpfandgläubiger im 4. bis 6. Rang, nämlich H._ (4. Rang), G._ (5. Rang) sowie C._, die B._ AG und die F._ AG (alle 6. Rang). Die Pfandgläubiger im 4. bis 6. Rang wiederum führten ein Verfahren gegen die ihnen vorgehende Grundpfandgläubigerin im 1. bis 3. Rang, die E._ GmbH (die von I._ beherrscht wird).
Die Lastenbereinigungsverfahren wurden vor dem Regionalgericht Oberland mit einem Vergleich am 24. August 2012 erledigt. Dabei wurde unter anderem vereinbart, dass die E._ GmbH und I._ bzw. die D._ AG vor allen anderen Grundpfandgläubigern insgesamt Fr. 2,4 Mio. erhalten sollten.
Mit Schreiben vom 21. September 2012 liess das Betreibungsamt Oberland, Dienststelle Oberland West, durchblicken, seiner Ansicht nach ändere dieser Vergleich nichts an der Geltung des Deckungsprinzips; der Vergleich sei bloss als Regelung der späteren Verteilung zu verstehen. Soweit ein Verzicht auf das Deckungsprinzip angestrebt sei, solle dies in einer Zusatzvereinbarung ausdrücklich geregelt werden.
Die zuständige Gerichtspräsidentin versuchte daraufhin vergeblich, die Parteien zum Abschluss einer Zusatzvereinbarung zu bewegen. Einzig die E._ GmbH und die D._ AG boten dazu Hand.
B.
Das bereinigte Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen lagen vom 5. bis. 15. November 2012 öffentlich auf. In den Steigerungsbedingungen wurde am Deckungsprinzip festgehalten und der Mindestpreis des Grundstücks auf Fr. 10'430'955.55 festgesetzt.
Dagegen beschwerte sich die D._ AG am 15. November 2012. Sie verlangte die Aufhebung der Steigerungsbedingungen, soweit sie das Deckungsprinzip enthielten. Zudem ersuchte sie um Absetzung des Steigerungstermins vom 10. Dezember 2012.
Mit Verfügung vom 30. November 2012 setzte das Obergericht des Kantons Bern als Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen die Steigerung aus.
Mit Entscheid vom 14. Dezember 2012 hiess das Obergericht die Beschwerde gut, hob die Steigerungsbedingungen hinsichtlich des Deckungsprinzips auf und wies das Betreibungsamt an, neu zu verfügen.
C.
Am 28. Dezember 2012 haben die A._ AG, die B._ AG und C._ gemeinsam Beschwerde in Zivilsachen erhoben (Verfahren 5A_1/2013). Sie beantragen, den Entscheid des Obergerichts aufzuheben und das Betreibungsamt anzuweisen, das Verwertungsverfahren gestützt auf die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis vom 5. November 2012 fortzuführen. Zudem ersuchen sie um aufschiebende Wirkung.
Am 14. Januar 2013 haben auch die F._ AG und G._ gemeinsam Beschwerde in Zivilsachen erhoben (Verfahren 5A_38/2013). Sie stellen dieselben Anträge wie die Beschwerdeführer im Verfahren 5A_1/2013 und ersuchen ebenfalls um aufschiebende Wirkung.
Nachdem gegen die Gesuche um aufschiebende Wirkung nicht opponiert worden ist, hat das Bundesgericht mit Präsidialverfügungen vom 17. Januar 2013 (Verfahren 5A_1/2013) und 4. Februar 2013 (Verfahren 5A_38/2013) den Beschwerden aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Das Bundesgericht hat die Akten beigezogen, in der Sache aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:
1.
In den beiden Verfahren 5A_1/2013 und 5A_38/2013 wird dasselbe Urteil angefochten, die Beschwerdeführer stellen identische Anträge und begründen ihre Beschwerden mit ähnlichen Argumenten. Darüber ist gemeinsam zu befinden; die beiden Verfahren sind folglich zu vereinigen (
Art. 71 BGG
i.V.m.
Art. 24 Abs. 3 BZP
[SR 273] e contrario).
2.
Angefochten ist ein Entscheid der Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen, so dass die Beschwerde in Zivilsachen ohne Rücksicht auf den Streitwert zulässig ist (
Art. 72 Abs. 2 lit. a,
Art.74 Abs. 2 lit. c BGG
). Der angefochtene Entscheid verweist die Angelegenheit an das Betreibungsamt zu neuer Verfügung zurück. Rückweisungsentscheide sind grundsätzlich Zwischenentscheide gemäss
Art. 93 BGG
(
BGE 135 III 212
E. 1.2 S. 216 mit Hinweisen). Anders verhält es sich einzig dann, wenn der unteren Instanz, an welche zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient (
BGE 135 V 141
E. 1.1 S. 143 mit Hinweisen). Das Betreibungsamt hat vorliegend keinen Entscheidungsspielraum mehr, sondern wird im Ergebnis angewiesen, in den Steigerungsbedingungen auf das Deckungsprinzip bzw. einen Mindestzuschlagspreis zu verzichten. Der angefochtene Entscheid ist somit ein Endentscheid (
Art. 90 BGG
). Die Beschwerdeführer beider Verfahren sind vor der Vorinstanz unterlegen. Entgegen der obergerichtlichen Darstellung (E. 5 des angefochtenen Entscheids) trifft dies auch für C._ und die B._ AG zu (Akten des Obergerichts p. 85 ff.). Die Beschwerdeführer beider Verfahren haben sodann als Schuldnerin bzw. Grundeigentümerin und als der betreibenden Grundpfandgläubigerin im Lastenverzeichnis vorgehende Grundpfandgläubiger ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids (
Art. 76 Abs. 1 BGG
). Die Beschwerden sind rechtzeitig erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 46 Abs. 1 lit. c i.V.m.
Art. 45 Abs. 1 BGG
).
3.
Das Obergericht hat erwogen, die Einhaltung des Deckungsprinzips würde für die im 7. Rang stehende, betreibende D._ AG bedeuten, dass ein Zuschlag erst erfolgen dürfte, wenn das Gebot den Vorgang von rund Fr. 10 Mio. erreichen würde. Da das Grundstück allerdings nur auf rund Fr. 5 Mio. geschätzt worden sei, müsse damit gerechnet werden, dass der Mindestpreis nicht erreicht werde und kein Zuschlag erfolgen dürfe. Der betroffenen Gläubigerin wäre ein Verlustschein auszustellen und ihr Pfandrecht zu löschen.
Dieses Ergebnis sei mit dem Vergleich vom 24. August 2012 nicht vereinbar. Die Grundpfandgläubiger im 4. bis 6. Rang und die Grundeigentümerin hätten ausdrücklich einen vorrangigen Befriedigungsanspruch der Grundpfandgläubigerin im 1. bis 3. Rang (E._ GmbH) und der D._ AG anerkannt. Diese sollten zusammen vor allen anderen Gläubigern insgesamt Fr. 2,4 Mio. erhalten (Ziff. 3 des Vergleichs). Faktisch sei die D._ AG damit in den 4. Rang vorgerückt. Zwar sei die Rangverschiebung in der Vereinbarung nicht ausdrücklich erwähnt worden. Aus der Vereinbarung folge nach dem Vertrauensprinzip aber, dass das Grundstück versilbert werden solle und die E._ GmbH und die D._ AG aus dem Verwertungserlös vorab Fr. 2,4 Mio. erhalten sollten. Im Ergebnis hätten sie sich somit auf eine Abänderung des Lastenverzeichnisses geeinigt, was bedeute, dass auf das Deckungsprinzip verzichtet werden müsse. Ohne Verzicht auf das Deckungsprinzip wäre die Vereinbarung kaum umzusetzen. Bereits die Gerichtspräsidentin habe denn auch - und dies zu Recht - darauf hingewiesen, dass der Verzicht auf das Deckungsprinzip das SchKG-rechtliche Pendant zu Ziff. 3 des Vergleichs darstelle. Ein Verzicht auf das Deckungsprinzip sei vorliegend möglich: Zwar sei in
BGE 104 III 79
erwogen worden, die vorgehenden Grundpfandgläubiger könnten nicht auf das Deckungsprinzip verzichten, was mit dem Schutz des Schuldners begründet worden sei. Vorliegend habe jedoch auch die Schuldnerin (A._ AG) den Vergleich unterzeichnet, ebenso wie die Gläubigerin im 1. bis 3. Rang (E._ GmbH).
4.
4.1
4.1.1 Die Beschwerdeführerinnen F._ AG und G._ rügen zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Das Obergericht habe sich mit einem Vorbringen in der Vernehmlassung der F._ AG vom 29. November 2012 nicht befasst. Die F._ AG habe nämlich vorgebracht, die D._ AG habe in ihrer Beschwerde vom 15. November 2012 keinen konkreten, substantiierten Beschwerdegrund geltend gemacht. Mit diesem Einwand habe sich das Obergericht nicht auseinander gesetzt.
4.1.2 Das rechtliche Gehör nach
Art. 29 Abs. 2 BV
verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid Betroffenen hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, den Entscheid zu begründen. Dabei ist jedoch nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (
BGE 134 I 83
E. 4.1 S. 88).
4.1.3 Die Vorinstanz hat das rechtliche Gehör nicht verletzt, sondern sie hat die für ihren Entscheid wesentlichen Punkte genannt. Insbesondere hat sie den Standpunkt der D._ AG wiedergegeben (E. 4 des obergerichtlichen Entscheids), dem sie im Wesentlichen gefolgt ist. Damit hat sie implizit auch den damaligen Standpunkt der F._ AG verworfen.
4.2
4.2.1 Im Wesentlichen durch die Beschwerdeführerinnen im Verfahren 5A_38/2013 und nur am Rande durch die Beschwerdeführer des Verfahrens 5A_1/2013 werden folgende verfahrensrechtliche Punkte aufgeworfen: Die D._ AG habe zwar Beschwerde gegen die Steigerungsbedingungen erhoben, sie versuche aber auf diesem Weg das bereits rechtskräftige Lastenverzeichnis abzuändern. Die betreibungsrechtliche Beschwerde sei dazu das falsche Rechtsmittel. Das Lastenverzeichnis sei durch Verfügung des Regionalgerichts Oberland vom 24. August 2012 rechtskräftig geworden. Die D._ AG hätte gegebenenfalls erneut ein Lastenbereinigungsverfahren anstrengen müssen. Ausgeschlossen sei auch, den rechtskräftigen Vergleich mit betreibungsrechtlicher Beschwerde anzufechten.
4.2.2 Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens sind gemäss der kantonalen Beschwerdeanträge der D._ AG einzig die Steigerungsbedingungen, die die Geltung des Deckungsprinzips und einen Mindestzuschlagspreis von Fr. 10'430'955.55 vorsehen. Gegen die aufgelegten Steigerungsbedingungen ist die Beschwerde gemäss
Art. 17 SchKG
zulässig (BERNHEIM/KÄNZIG, in: Kurzkommentar SchKG, 2009, N. 5 zu
Art. 134 SchKG
). Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist das bereinigte Lastenverzeichnis, in welchem die D._ AG im 7. Rang aufgeführt ist. Wie sich den Akten entnehmen lässt, ist in dieser Hinsicht noch ein - derzeit sistiertes - Verfahren hängig, mit der sie die Berücksichtigung im 4. Rang verlangt. Die D._ AG hat das Betreibungsamt diesbezüglich am 15. November 2012 um Ansetzung einer Klagefrist nach
Art. 107 ff. SchKG
ersucht und das Betreibungsamt hat dieses Verfahren bis zum Abschluss des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ausgesetzt (Vernehmlassung des Betreibungsamts vom 23. November 2012, Rz. 3 ff. [p. 39 der obergerichtlichen Akten] mit Beilage). Auch wenn die Frage der Rangverschiebung und diejenige des Verzichts auf das Deckungsprinzip eng zusammenhängen, so kann folglich zu Ersterem nicht Stellung genommen werden. Es ist deshalb nicht zu beurteilen, ob und auf welchem Wege eine Abänderung des bereinigten Lastenverzeichnisses möglich ist. Auch wenn die Frage der Rechtskraft des bereinigten Lastenverzeichnisses noch nicht geklärt ist, so gilt es vorliegend jedenfalls zu berücksichtigen, dass die im Lastenverzeichnis festgelegte Rangordnung der Gläubiger nicht durch eine Beschwerde gegen die Steigerungsbedingungen in Frage gestellt werden kann (
BGE 112 III 31
). Ebenfalls nicht Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der Vergleich vom 24. August 2012. Dies hindert nicht, ihn auszulegen, um seine Umsetzung in den Steigerungsbedingungen überprüfen zu können.
4.3 Zu untersuchen ist demnach, ob die Parteien mit dem Vergleich vom 24. August 2012 die Anwendung des Deckungsprinzips (Art. 156 i.V.m. Art. 142a i.V.m.
Art. 126 SchKG
) für die Versteigerung des Grundstücks Z._-Gbbl. Nr. ... ausgeschlossen haben.
4.3.1 In
BGE 104 III 79
wurde festgehalten, dass die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden Pfandgläubiger nicht auf die Einhaltung des Deckungsprinzips verzichten können. Begründet wurde dies mit dem Schutz des Schuldners und des Pfandeigentümers. Dieser Schutzzweck steht dem Vergleich vom 24. August 2012 nicht entgegen, haben ihm doch nicht nur alle dem betreibenden Pfandgläubiger vorgehenden Pfandgläubiger zugestimmt, sondern auch die Schuldnerin und Pfandeigentümerin (A._ AG).
4.3.2 Welchem Inhalt sie zugestimmt haben, ist nachfolgend zu prüfen. Zusammengefasst machen die Beschwerdeführer beider Verfahren geltend, die Auslegung der Vorinstanz finde im Wortlaut des Vergleichs keine Stütze. Weder die Rangverschiebung noch die Aufhebung des Deckungsprinzips seien darin erwähnt. Hätten die Parteien die Aufhebung des Deckungsprinzips gewollt, so hätten sie dies in die Vereinbarung aufgenommen. Der Vergleich sei unter Mitwirkung einer Gerichtspräsidentin und mehrerer Parteianwälte zustanden gekommen, so dass davon ausgegangen werden müsse, der Inhalt des Vergleichs komme präzise in seinem Wortlaut zum Ausdruck. Übergangen habe die Vorinstanz, dass in Ziff. 3 des Vergleichs zweimal auf das Bauhandwerkerpfandrecht im 7. Rang hingewiesen worden sei, und auch Ziff. 4, wonach die Parteien ihre Bestreitungen des ursprünglichen Lastenverzeichnisses zurückzögen. Damit hätten die Parteien die ursprüngliche Rangfolge anerkannt. Mit der Vereinbarung hätten die Parteien einzig die Verteilung des Verwertungserlöses geregelt und zwar im Sinne einer Besserstellung der D._ AG (die als betreibende Pfandgläubigerin einen Totalausfall riskierte) zulasten der vorgehenden Pfandgläubiger. Fehl gehe auch die Überlegung der Vorinstanz, dass eine erfolgreiche Versteigerung bei Einhaltung des Deckungsprinzips angesichts des betreibungsamtlichen Schätzwerts von rund Fr. 5 Mio. fraglich sei. Die Schätzwerte seien notorisch konservativ angesetzt, der Gesetzgeber habe die Gefahr des Scheiterns bei der Normierung des Deckungsprinzips in Kauf genommen und die D._ AG könne an der Versteigerung selber mitbieten und ein Scheitern verhindern. Die Möglichkeit des Scheiterns lasse nicht die Annahme zu, dass die Pfandgläubiger im 4. bis 6. Rang auf ihren Schutz durch das Deckungsprinzip und damit - je nach Ergebnis - auf ihre Pfandforderungen verzichtet hätten. Dass das Deckungsprinzip nicht Gegenstand der Vereinbarung gewesen sei, werde schliesslich dadurch bestätigt, dass der Rechtsvertreter der E._ GmbH und der D._ AG mit Schreiben vom 25. September 2012 an die Gerichtspräsidentin gelangt sei, um eine Zusatzvereinbarung zu erwirken, die den Ausschluss des Deckungsprinzips vorsieht.
4.3.3 Wie bereits gesagt (oben E. 4.2.2), ist an dieser Stelle nicht im Einzelnen auf die Rangverschiebung einzugehen. Die Vorinstanz hat aber zu Recht festgestellt, dass der Vergleich nicht ausdrücklich von einer Rangverschiebung spricht, weshalb die Vorinstanz diese bloss als "faktische Rangverschiebung" bezeichnet hat. Wie die Beschwerdeführer zu Recht geltend machen, erwähnt der Vergleich auch das Deckungsprinzip nicht ausdrücklich. In der massgeblichen Ziff. 3 des Vergleichs ist stattdessen einfach davon die Rede, dass die E._ GmbH und die D._ AG aus der öffentlichen Versteigerung vor allen anderen Grundpfandgläubigern einen Gesamtbetrag von Fr. 2,4 Mio. erhalten. Mit dieser Zahlung sollen die im 1. bis 3. Rang geltend gemachten Forderungen und die Summe aus dem Bauhandwerkerpfandrecht im 7. Rang als befriedigt gelten.
Ein tatsächlicher übereinstimmender Wille der Parteien ist von der Vorinstanz nicht festgestellt worden. Soweit die Beschwerdeführer Behauptungen über die tatsächliche Willens- und Wissenslage der Parteien aufstellen (z.B. dahingehend, dass sie auf das Deckungsprinzip vertraut hätten oder dass ein Verzicht auf das Deckungsprinzip nicht besprochen worden sei), so kann darauf mangels Erhebung einer rechtsgenüglich begründeten Sachverhaltsrüge nicht eingetreten werden (
Art. 97 Abs. 1 BGG
; zu den Begründungsanforderungen
BGE 137 III 226
E. 4.2 S. 234;
137 II 353
E. 5.1 S. 356). Unter diesen Umständen hat die Vorinstanz den Vergleich zu Recht nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt (Urteil 4C.268/2005 vom 25. Oktober 2005 E. 2.1 mit Hinweisen). Unabhängig davon, ob sich dem Vergleich eine Rangverschiebung entnehmen lässt, ist entscheidend, dass die Vorinstanz aus dem Vergleich nach dem Vertrauensprinzip abgeleitet hat, das Grundstück solle versilbert werden. Diese Absicht wird von den Beschwerdeführern denn auch nicht bestritten. Der Verzicht auf das Deckungsprinzip erhöht die Chance, dass es zu einem Zuschlag kommt. Dies gilt an sich unabhängig davon, in welchem Rang die D._ AG nach dem Vergleich stehen soll, aber insbesondere dann, wenn sie im 7. Rang (mit einem Vorgang von rund Fr. 10 Mio.) stehen sollte. Stünde sie aufgrund des Vergleichs im 4. Rang, so müsste ohnehin davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführer des vorliegenden Verfahrens, deren Pfandrechte demjenigen der D._ AG nunmehr nachgeordnet wären, mittelbar auch auf das Deckungsprinzip verzichtet hätten. Wenn die Beschwerdeführer nun auf einem Mindestzuschlagspreis von rund Fr. 10 Mio. beharren, ist dies diesem Ziel nicht förderlich, und zwar unabhängig davon, ob der betreibungsamtliche Schätzwert tief angesetzt wurde oder nicht. Die impliziten Vermutungen der Beschwerdeführer über den erzielbaren Erlös, der über diesem Schätzwert liegen soll, sind spekulativ. Nicht gegen diese Auslegung des Vergleichs spricht, dass sich die E._ GmbH und die D._ AG später um eine ausdrückliche Vereinbarung des Ausschlusses des Deckungsprinzips bemühten. Eine solche Vereinbarung kann gerade dazu dienen, einem Auslegungsstreit über den ursprünglichen Vergleich zuvorzukommen, auch wenn die neue Vereinbarung inhaltlich nichts enthält, das aus dem früheren Vergleich nicht bereits durch Auslegung entnommen werden könnte. Die Vorinstanz hat damit zu Recht angenommen, die Parteien hätten auf das Deckungsprinzip verzichtet.
4.3.4 Die Beschwerden sind folglich abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten des vereinigten Verfahrens zur einen Hälfte den Beschwerdeführern des Verfahrens 5A_1/2013 und zur anderen Hälfte den Beschwerdeführerinnen des Verfahrens 5A_38/2013 aufzuerlegen (
Art. 66 Abs. 1 BGG
). Den Beschwerdegegnern ist kein zu entschädigender Aufwand entstanden.