Urteil 4C.412/2006 (2007)
Rechtsgebiet: civil_law

Faits :
A.
X._ est propriétaire, à ..., d'une parcelle de 25'788 m2 sur laquelle se trouvent notamment quatre serres d'une surface totale de 4'280 m2.
Le 10 juin 1999, il a conclu avec Y._ un bail à ferme portant en particulier sur les quatre serres précitées, destinées à l'exploitation d'une floriculture. La première échéance du contrat correspondait au 31 mars 2000; le bail se renouvelait ensuite tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée six mois à l'avance. Le fermage était fixé à 3'500 fr. par mois. Selon l'article 17 du contrat, des roses en terre d'une valeur estimée à 48'000 fr. sont laissées à la disposition du fermier, qui s'engage à les entretenir et à restituer un stock d'une valeur identique.
Par lettre du 27 août 2001, Y._ a résilié le bail avec effet au 28 février 2002. X._ a accepté ce congé.
Par courrier du 30 octobre 2001, le bailleur a rappelé au fermier les travaux qui devaient être exécutés par ses soins avant son départ, soit, entre autres, l'évacuation de matériel et de gravats situés aux alentours des serres. Il mentionnait également la restitution du stock de rosiers d'une valeur de 48'000 fr. Il a répété ces injonctions le 3 décembre 2001 et le 26 février 2002.
L'état des lieux de sortie s'est tenu le 28 février 2002. Il n'a pu être mené à son terme en raison du départ de Y._ et de ses collaborateurs. X._ a tout de même dressé un procès-verbal, qu'il a transmis au fermier le 5 mars 2002. Il ressortait notamment de ce document que des déchets, du matériel ainsi que des tas de terre et de cailloux se trouvaient aux alentours des serres, lesquelles ne contenaient aucune culture et servaient d'entrepôts à divers objets.
Par courrier du 23 mars 2002, Y._ a contesté sa responsabilité pour la plupart des points mentionnés dans le procès-verbal. Par ailleurs, il tenait à disposition du bailleur le matériel d'équipement hors-sol déposé alors dans les locaux.
A la demande de X._, un huissier judiciaire a dressé un procès-verbal de constat en date du 27 mars 2002. Les photographies accompagnant ce document montrent du mobilier et des déchets divers aux abords immédiats des serres, ainsi que du mobilier et du sagex dans certaines serres, dépourvues de cultures.
Par lettre du 28 mars 2002, le conseil de X._ a mis Y._ en demeure de remettre en état l'objet du bail et l'avisait qu'il était redevable de dommages-intérêts, dont une indemnité pour occupation illicite, tant que l'objet loué n'était pas restitué «de manière conforme au bail». En outre, l'ancien fermier était invité à formuler une proposition concernant le stock de rosiers manquant.
B.
Par requête du 31 octobre 2002, X._ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève d'une demande tendant au paiement par Y._ d'un montant de 128'066 fr.10, plus intérêts à 5% dès le 1er mars 2002. Cette somme comprenait notamment la contre-valeur du stock de rosiers non restitué à la fin du bail ainsi qu'une indemnité pour occupation illicite.
Non conciliée, la cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. En cours de procédure, le bailleur a amplifié sa demande à 140'316 fr.10 pour tenir compte du fait que les serres n'ont pu être relouées que le 14 février 2003. Par jugement du 12 mai 2005, le tribunal a condamné Y._ à payer à X._ la somme de 3'973 fr.10 avec intérêts à 5% dès le 1er mars 2002 et débouté les parties de toutes autres conclusions. Le montant alloué correspond au coût du graissage des crémaillères nécessaires à l'exploitation des quatre serres, au coût de la reconstitution du stock de mazout et aux frais d'établissement du constat d'huissier.
Statuant le 9 octobre 2006 sur appel de X._, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé le jugement de première instance.
C.
X._ interjette un recours en réforme. A titre principal, il conclut à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que le défendeur est condamné à lui payer 92'223 fr.10 avec intérêts à 5% dès le 1er mars 2002. Outre le montant incontesté de 3'973 fr.10 alloué en première instance et confirmé par la Chambre d'appel, la somme réclamée comprend une prétention de 48'000 fr. pour le stock de rosiers non restitué ainsi qu'une indemnité pour occupation illicite de 40'250 fr., soit 11 mois et demi à 3'500 fr. A titre subsidiaire, le demandeur conclut à l'annulation de l'arrêt entrepris et au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Y._ propose le rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
L'arrêt querellé a été rendu avant l'entrée en vigueur de la LTF, le 1er janvier 2007. Conformément à l'
art. 132 al. 1 LTF
, la procédure reste soumise à l'OJ.
1.1 Interjeté par la partie qui n'a pas obtenu le plein de ses conclusions condamnatoires, et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (
art. 48 al. 1 OJ
) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (
art. 46 OJ
), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (
art. 54 al. 1 OJ
) et dans les formes requises (
art. 55 OJ
).
1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (
art. 43 al. 1 OJ
). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (
art. 43 al. 1 2
e phrase OJ), ni la violation du droit cantonal (
ATF 127 III 248
consid. 2c et les arrêts cités).
Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (
art. 63 al. 2 OJ
) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (
art. 64 OJ
;
ATF 130 III 102
consid. 2.2. p. 106, 136 consid. 1.4. p. 140;
127 III 248
consid. 2c).
Dans la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (
ATF 127 III 248
consid. 2c). Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (
art. 55 al. 1 let
. c OJ). Le recours en réforme n'est donc pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves et les constatations de fait qui en découlent (
ATF 130 III 136
consid. 1.4 p. 140;
128 III 271
consid. 2b/aa p. 277;
127 III 248
consid. 2c p. 252).
1.3 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des conclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs développés dans les écritures (
art. 63 al. 1 OJ
;
ATF 128 III 411
consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique suivie par la cour cantonale (
art. 63 al. 3 OJ
;
ATF 130 III 136
consid. 1.4 p. 140;
128 III 22
consid. 2e/cc;
127 III 248
consid. 2c;
126 III 59
consid. 2a).i
2.
Selon l'arrêt attaqué, le stock de rosiers mentionné dans le bail à ferme a été détruit délibérément par le fermier, qui a décidé, sans le consentement du bailleur, de modifier le mode d'exploitation de la floriculture en passant de la culture en terre à la culture hors-sol. La cour cantonale n'a toutefois pas fait droit à la prétention en dommages-intérêts invoquée par le demandeur, car elle a jugé que celui-ci n'avait pas établi le montant du dommage résultant de la violation par le défendeur de son obligation de restitution. Elle a considéré à ce sujet que l'estimation de 48'000 fr. figurant dans le contrat n'était pas suffisante, car il appartenait au bailleur de prouver la valeur des rosiers au moment de la restitution des locaux. Les justificatifs produits par le bailleur n'étaient pas pertinents à cet égard, car ils établissaient au mieux le prix payé pour les plants de roses lors de leur acquisition. Enfin, le nombre de rosiers laissés à la disposition du fermier n'avait pas été inventorié.
2.1 Le demandeur reproche à la Chambre d'appel une violation de l'
art. 299 al. 1 et 3 CO
ainsi que de l'
art. 299b al. 1 CO
pour lui avoir refusé toute prétention en dommages-intérêts liée à la destruction des rosiers. Il fait valoir que, selon le contrat, le fermier s'est engagé à lui restituer un stock d'une valeur identique à celle estimée au début du bail, soit 48'000 fr. Cette obligation correspondrait à celle prévue à l'
art. 299b al. 1 CO
, qui impose au fermier, à la fin du bail, de rendre au bailleur des objets de même espèce et valeur lorsqu'un inventaire et une estimation ont été effectués lors de la délivrance de la chose.
A titre subsidiaire, le demandeur fait grief à la cour cantonale de ne pas avoir appliqué l'
art. 42 al. 2 CO
pour évaluer le dommage qu'il a subi.
2.2 En premier lieu, il convient d'examiner l'étendue de l'obligation de restitution du fermier et les conséquences de son non-respect.
En ce qui concerne les objets portés à l'inventaire qui ont été soumis à estimation lors de la conclusion du bail, l'
art. 299b al. 1 CO
prévoit que le fermier doit les restituer à la fin du bail «de même espèce et valeur ou payer la moins-value». Cette disposition concerne exclusivement les éléments mentionnés à l'
art. 277 CO
, soit les ustensiles, le bétail ou les provisions compris dans le bail, qui doivent faire l'objet d'un inventaire avec estimation (Benno Studer, Basler Kommentar, 3e éd., n. 2 ad
art 277 CO
et n. 2 ad
art. 299b CO
; Higi, Zürcher Kommentar, n. 7 ad
art. 299b CO
; apparemment d'un autre avis: Giacomo Roncoroni, Commentaire romand, n. 4 ad
art. 277 CO
et n. 1 ad
art. 299b CO
). En l'espèce, les rosiers que le fermier devait rendre à la fin du bail n'entrent dans aucune des catégories citées à l'
art. 277 CO
, de sorte que l'
art. 299b al. 1 CO
n'est pas applicable. En réalité, ils constituaient une partie intégrante de la chose louée et devaient être restitués à la fin du bail dans l'état où ils se trouvaient, conformément à l'
art. 299 al. 1 CO
. En effet, le fermier ne répond pas de l'usure normale, ni de la perte normale de substance résultant de l'exploitation (Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n. 2599, p. 375; Pierre Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 236). L'
art. 299 al. 3 CO
ne met à la charge du fermier que les dégradations qu'il aurait pu prévenir par une administration diligente.
Dans le même ordre d'idées, l'
art. 299 al. 4 CO
prescrit la nullité de toute convention conclue avant la fin du bail, qui prévoirait que le fermier devrait verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel. Cette disposition, dont la teneur est identique à celle de l'
art. 267 al. 2 CO
applicable au bail à loyer, prohibe tout engagement donné à l'avance par le fermier de payer une indemnité forfaitaire qui est sans rapport avec le montant du dommage subi ou qui tend à compenser la moins-value de la chose affermée découlant d'une déperdition normale de substance (Tercier, op. cit., n. 2599, p. 375; Engel, op. cit., p. 237; cf. David Lachat, Le bail à loyer, p. 530; Higi, op. cit., n. 43 ad
art. 299 CO
et n. 130 ad
art. 267 CO
). En l'espèce, l'article 17 du contrat liant les parties impose au fermier de restituer au bailleur un stock de roses en terre d'une valeur identique à celle des rosiers remis au début du bail, soit 48'000 fr. En tant qu'elle prévoit implicitement le versement d'un montant de 48'000 fr. en cas de non-restitution des rosiers, cette clause contractuelle est nulle en vertu de l'
art. 299 al. 4 CO
. En effet, la somme forfaitaire fixée d'avance ne tient pas compte de la dépréciation normale des rosiers pendant la durée du bail et tend ainsi à indemniser le bailleur au-delà de son dommage. C'est donc à juste titre que la cour cantonale a considéré que le montant de 48'000 fr. ne correspondait pas au dommage, seule la valeur des rosiers lors de la restitution des locaux étant décisive.
2.3 Cela étant, il convient d'examiner si la Chambre d'appel pouvait, sans violer le droit fédéral, refuser d'allouer des dommages-intérêts au demandeur au motif que celui-ci n'avait apporté aucun élément de preuve permettant de déterminer la valeur du stock de rosiers à la fin du bail, ni produit un inventaire du nombre de plants laissés à la disposition du fermier.
2.3.1 Conformément à l'
art. 42 al. 1 CO
, il appartient au demandeur de prouver le dommage. L'
art. 42 al. 2 CO
précise que, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette disposition s'applique aussi bien à la preuve de l'existence du dommage qu'à celle de son étendue. Elle tend à instaurer une preuve facilitée en faveur du lésé, mais ne dispense pas ce dernier de fournir au juge, dans la mesure du possible, tous les éléments de fait constituant des indices de l'existence du préjudice et permettant l'évaluation ex aequo et bono du montant du dommage (
ATF 122 III 219
consid. 3a p. 221 et les références; cf. également
ATF 128 III 271
consid. 2b/aa p. 276/277). L'estimation du dommage d'après l'
art. 42 al. 2 CO
repose sur le pouvoir d'apprécier les faits; elle ne peut être revue en instance de réforme. En revanche, relève du droit le point de savoir quel degré de vraisemblance la survenance du dommage doit atteindre pour justifier l'application de l'
art. 42 al. 2 CO
et si les faits allégués, en la forme prescrite et en temps utile, permettent de statuer sur la prétention en dommages-intérêts déduite en justice (
ATF 126 III 388
consid. 8a p. 389).
2.3.2 En l'espèce, il est établi que le défendeur a détruit volontairement les plants de roses faisant partie de la chose affermée, sans le consentement du demandeur. L'existence d'un dommage n'est ainsi guère contestable. Les rosiers ayant disparu, il était impossible pour le demandeur de démontrer dans quel état ils se trouvaient à la fin du bail. La fixation du dommage ne pouvait donc intervenir qu'à la suite d'une évaluation équitable au sens de l'
art. 42 al. 2 CO
. A cet égard, le bailleur a produit le contrat dont il ressortait que les parties elles-mêmes avaient estimé la valeur du stock de roses en terre à 48'000 fr., un peu moins de trois ans avant la fin du bail. Il a également déposé diverses factures et avis de débit bancaires qui, selon la cour cantonale elle-même, étaient propres à établir le prix payé pour les plants de roses lors de leur acquisition. Ce faisant, le demandeur a fourni suffisamment d'éléments à la cour cantonale pour qu'elle puisse évaluer équitablement le dommage, sans qu'on puisse lui reprocher de ne pas avoir chiffré la dépréciation des rosiers pendant la durée du bail ou de n'avoir pas allégué le nombre exact de plants mis à la disposition du fermier. Le demandeur ayant satisfait aux exigences minimales posées par la jurisprudence pour que le juge fasse application de l'
art. 42 al. 2 CO
, il convient d'admettre le recours sur ce point, d'annuler l'arrêt attaqué et de renvoyer la cause à la Chambre d'appel en application de l'
art. 64 al. 1 OJ
, afin qu'elle procède à une appréciation équitable du dommage sur la base des éléments précités et du cours ordinaire des choses.
3.
La cour cantonale a refusé d'allouer au demandeur une indemnité pour occupation illicite courant du 1er mars 2002 au 15 février 2003. Le bailleur faisait valoir à cet égard qu'il avait été empêché de relouer la chose en raison des objets et détritus abandonnés par le fermier et de la pollution du sol des serres. Premièrement, la Chambre d'appel a jugé que les conditions d'octroi d'une indemnité pour occupation illicite n'étaient pas réalisées dès lors que le bailleur n'était pas privé de l'usage des locaux. En deuxième lieu, les juges genevois ont considéré que le demandeur n'avait pas prouvé un dommage en relation avec l'exécution imparfaite de l'obligation de restitution à la charge du défendeur. D'une part, le bailleur n'avait produit aucune facture pour des frais de débarras, le fermier ayant du reste enlevé lui-même les objets litigieux à une date indéterminée. D'autre part, le demandeur n'avait pas démontré que la présence desdits objets avait empêché une relocation avant le 15 février 2003. Enfin, il n'était pas établi que le comportement du défendeur soit à l'origine de la pollution des sols alléguée par le bailleur.
3.1 Invoquant l'
art. 8 CC
, le demandeur se plaint d'un renversement du fardeau de la preuve. Dès l'instant où elle admettait que le défendeur n'avait pas rempli entièrement son obligation de restitution, la Chambre d'appel aurait dû reconnaître le droit du bailleur à une indemnité pour occupation illicite, sauf pour le fermier à démontrer que la violation de son devoir contractuel n'avait pas empêché la conclusion d'un nouveau bail à ferme.
3.2 Selon la jurisprudence applicable au bail à loyer, le bailleur peut réclamer une indemnité équivalant au montant du loyer au locataire qui ne restitue pas la chose louée à la fin du bail (
ATF 119 II 437
consid. 3b/bb p. 441/442). Le Tribunal fédéral a nuancé cette règle pour le bail à ferme. Dans ce cas, la fixation forfaitaire des dommages-intérêts ne se justifie que lorsque, après la fin du contrat, le fermier use de la chose de la même manière que pendant le bail; en revanche, si l'utilisation qui demeure est réduite, il appartient au bailleur de prouver le dommage effectif résultant de la violation par le fermier de son obligation de restitution (
ATF 131 III 257
consid. 2.2 et 2.3 p. 261-263).
3.3 Selon les constatations souveraines de l'autorité cantonale, le défendeur n'a pas conservé la maîtrise des lieux, ni continué à exploiter la floriculture au-delà du 28 février 2002. Il a clairement manifesté son intention de renoncer à l'usage des locaux comme fermier. En revanche, il a laissé sur place du matériel, en particulier un équipement de culture hors-sol; ce faisant, il n'a pas exécuté correctement son obligation de restitution.
Conformément à la jurisprudence citée au considérant 3.2, il incombait au bailleur de prouver le dommage qu'il subissait en raison de l'utilisation restreinte de la chose affermée par le défendeur. Contrairement à ce que le demandeur soutient, la cour cantonale n'a pas renversé le fardeau de la preuve en imposant au bailleur d'établir le préjudice subi. Par conséquent, le moyen tiré de la violation de l'
art. 8 CC
est mal fondé.
Pour le surplus, selon la cour cantonale, le demandeur n'a pas prouvé qu'il avait subi un dommage lié à la présence des objets abandonnés par le défendeur. Il s'agit là d'une constatation de fait qui lie le Tribunal fédéral en instance de réforme et qui, du reste, n'est à juste titre pas remise en cause par le demandeur.
4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être admis partiellement. L'arrêt attaqué sera annulé et la cause sera renvoyée à la Chambre d'appel pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
5.
Le demandeur obtient gain de cause sur l'un des deux points soulevés dans le recours. Par ailleurs, les deux prétentions qu'il faisait valoir relèvent du même ordre de grandeur. Dans ces conditions, il se justifie de mettre les frais judiciaires par moitié à la charge de chaque partie (
art. 156 al. 3 OJ
) et de compenser les dépens (
art. 159 al. 3 OJ
).