Urteil 4P.257/2002 (2003)
Rechtsgebiet: civil_law

Fatti:
A.
A partire dal 1° aprile 1991 C._ ha condotto in locazione lo stabile D._, comprendente un ristorante con alloggio e bocciodromo nonché un'abitazione familiare, sito sulla part. n. YYY RFD di E._.
La locazione è formalmente giunta al termine il 31 dicembre 1996, a seguito della disdetta inoltrata il 22 aprile precedente dalla proprietaria A.A._, la cui validità è stata confermata dal Pretore della Giurisdizione di Locarno-Campagna con sentenza del 19 agosto 1999, passata in giudicato. C._ ha restituito l'ente locato alla fine del 1999.
Nel frattempo, con rogito del 31 luglio 1998 A.A._ ha donato il citato immobile al figlio B.A._, che le è quindi subentrato nel contratto di locazione.
La presente controversia trae origine dalle divergenze sorte fra le parti in merito alla liquidazione dei loro rapporti.
B.
Con istanze del 15 ottobre 1999 e 9 maggio 2000 B.A._ ha adito la Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna onde ottenere, in sostanza, il pagamento di complessivi fr. 81'000.--, oltre interessi, pari alle pigioni rimaste insolute da settembre 1998 a dicembre 1999. Il 27 ottobre 2000 egli ha avviato un'ulteriore procedura, volta ad ottenere l'autorizzazione per ripristinare lo stato anteriore del bocciodromo, trasformato in sala banchetti nel 1992, con accollo delle relative spese, di fr. 239'725.--, a C._ e riservate eventuali pretese per risarcimento danni ex
art. 98 CO
.
Dal canto suo, C._ si è rivolta al giudice il 25 ottobre 1999, chiedendogli di pronunciare la condanna in solido di B.A._ ed A.A._ al pagamento di fr. 848'145.--, somma ridotta in sede conclusionale a fr. 435'100.--, corrispondente all'indennità per le migliorie apportate all'ente locato (
art. 260 cpv. 3 CO
).
Congiunte le quattro cause per l'istruttoria e per il giudizio, il 21 dicembre 2001 il Pretore ha respinto tutte le domande salvo quella del 25 ottobre 1999, parzialmente accolta.
Il giudice ha innanzitutto ammesso la pretesa avanzata da B.A._ per le pigioni impagate - precisando tuttavia che si trattava, in realtà, di un'indennità per occupazione dei locali senza contratto - dalla quale ha poi dedotto la garanzia versata dalla conduttrice (fr. 20'000.--) e i relativi interessi (fr. 4'558.--), ottenendo un saldo di fr. 56'442.--. Questo importo è infine stato posto in compensazione con l'indennità spettante a C._ per le migliorie apportate all'ente locato, donde l'accoglimento della sua istanza limitatamente a fr. 378'658.--, oltre interessi.
C.
L'appello interposto da B.A._ ed A.A._ contro questa decisione è stato parzialmente accolto dalla II Camera Civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, la quale, il 6 novembre 2002, ha riformato il giudizio di primo grado riducendo la somma concessa a C._ a fr. 221'658.--, dedotti gli interessi al 5% dal 1° aprile 1999 su fr. 56'442.--.
Riconosciutogli il diritto al pagamento delle "pigioni rimaste insolute" (fr. 56'442.--) con i relativi interessi, la Corte cantonale - dopo aver accertato che la modifica dell'ente locato era stata autorizzata per scritto - ha negato a B.A._ il permesso di ripristinare il bocciodromo, tale questione non essendo stata regolata in forma scritta. Di seguito, anche il Tribunale d'appello, come già il Pretore, ha ammesso la pretesa avanzata da C._, riducendola tuttavia a fr. 278'100.--, dal ché la diminuzione dell'indennità a fr. 221'658.--.
D.
Contro questa pronunzia B.A._ ed A.A._ sono insorti dinanzi al Tribunale federale, il 9 dicembre 2002, sia con ricorso di diritto pubblico che con ricorso per riforma, postulando - con entrambi i rimedi - l'annullamento e la modifica della sentenza cantonale nel senso di accogliere integralmente il loro appello e, di conseguenza, ammettere tutte le pretese da loro vantate in prima istanza e respingere quelle della controparte.
L'istanza di conferimento dell'effetto sospensivo formulata contestualmente al ricorso di diritto pubblico è stata dichiarata priva d'oggetto il 7 gennaio 2003, il ricorso per riforma presentato parallelamente sospendendo per legge l'esecuzione della decisione impugnata (
art. 54 cpv. 2 OG
).
Nella risposta al ricorso di diritto pubblico, del 5 febbraio 2003, C._ ha proposto la reiezione del gravame, mentre l'autorità cantonale ha rinunciato a formulare osservazioni.

Diritto:
1.
Giusta l'
art. 57 cpv. 5 OG
un ricorso di diritto pubblico viene trattato, in linea di principio, prima del parallelo ricorso per riforma (
DTF 122 I 81
consid. 1 con rinvii).
Nel caso in esame non vi è motivo di derogare alla regola.
2.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del rimedio esperito (
DTF 127 III 41
consid. 2a).
2.1 In concreto, il ricorso si avvera d'acchito inammissibile in quanto inoltrato da A.A._, cui difetta la legittimazione a ricorrere (
art. 88 OG
).
Contrariamente a quanto asserito nel gravame, la decisione impugnata non la concerne né tantomeno le causa un pregiudizio. L'obbligo di pagamento stabilito nel punto 1 del dispositivo riguarda infatti esclusivamente suo figlio B.A._, dal 1998 proprietario dell'immobile oggetto della locazione.
2.2 Occorre poi rilevare la sostanziale coincidenza della motivazione del ricorso di diritto pubblico con quella del parallelo ricorso per riforma. In simili casi il Tribunale federale ha già avuto modo di precisare che i due rimedi non sono inammissibili per il motivo che il loro contenuto è identico; esso può tuttavia unicamente entrare nel merito dei due gravami se, nonostante la commistione delle censure sollevate, la motivazione dei ricorsi appare sufficientemente chiara e adempie i requisiti legali (
DTF 118 IV 293
consid. 2a, 116 II 745 consid. 2a).
Nel caso di specie, le censure ricorsuali possono essere chiaramente distinte in due categorie: le une riguardano l'applicazione del diritto federale - e in particolare dell'
art. 260a CO
- e le altre l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove.
Solo quest'ultime possono essere sollevate mediante ricorso di diritto pubblico.
In virtù del principio della sussidiarietà assoluta sancito dall'
art. 84 cpv. 2 OG
, infatti, la violazione del diritto federale può essere invocata nel quadro di un ricorso di diritto pubblico unicamente se non può essere sottoposta, mediante azione o altro rimedio, al Tribunale federale o ad un'altra autorità federale. Ora, l'applicazione arbitraria del diritto federale - di cui si prevale il ricorrente - implica, a fortiori, una violazione di questo, sicché essa va fatta valere nell'ambito di un ricorso per riforma, allorquando - come nel caso in esame - tale rimedio giuridico è ammissibile (Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, n. 1.6.3 ad
art. 43 OG
a pag. 140).
2.3 Il ricorso di diritto pubblico appare dunque ammissibile solamente in quanto rivolto contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti in sede cantonale, che il ricorrente definisce arbitrari.
Prima di esaminare gli argomenti esposti nell'allegato ricorsuale, s'impone tuttavia un'ulteriore considerazione di natura formale. Salvo ipotesi estranee al presente caso, il ricorso di diritto pubblico per violazione dell'
art. 9 Cost.
ha infatti natura meramente cassatoria (
DTF 127 III 279
consid. 1b pag. 282 e rinvii). Ciò significa che il Tribunale federale può solamente annullare una decisione contraria alla Costituzione, non invece modificarla o sostituirla con la propria. Le domande volte a conclusioni diverse dal semplice annullamento della sentenza impugnata sono pertanto irricevibili (
DTF 127 II 1
consid. 2c pag. 5 con rinvii).
3.
Due sono i punti ancora litigiosi dinanzi al Tribunale federale: il diritto del ricorrente di procedere al ripristino dell'ente locato a spese dell'opponente e la pretesa avanzata da quest'ultima a titolo d'indennità per il maggior valore dell'ente locato al termine della locazione.
Sulla scorta dell'istruttoria, la Corte cantonale ha stabilito che la precedente proprietaria dell'immobile aveva autorizzato per scritto l'esecuzione dei lavori di trasformazione del bocciodromo. Sia come sia, anche qualora si volesse ammettere una semplice autorizzazione per atti concludenti, essa era in ogni caso malvenuta a censurare la sua mancata formalizzazione per scritto, visto il comportamento assunto durante i lavori. Accertata, dunque, l'esistenza di un'autorizzazione a procedere alla realizzazione della sala banchetti, il Tribunale d'appello ha negato al nuovo proprietario la possibilità di richiamarsi alla clausola n.19.2 del contratto di locazione per giustificare la domanda di ripristino. Tale clausola si applica infatti unicamente alle migliorie, mentre i lavori eseguiti nella fattispecie costituiscono delle modifiche, sicché esulano dalla stessa. Donde la reiezione della domanda volta al ripristino del bocciodromo.
Per quanto concerne l'indennità per il maggior valore dell'ente locato al termine della locazione, i giudici ticinesi hanno anzitutto evidenziato che - contrariamente a quanto asserito dal ricorrente - l'inutilizzabilità della sala banchetti non è definitiva, bensì dipende dalla concessione di una licenza in sanatoria, ancora possibile. Stando a quanto emerge dalle tavole processuali, i problemi sorti in relazione ai posteggi sarebbero risolvibili mediante il versamento di un contributo sostitutivo, mentre quelli concernenti gli indici di sfruttamento potrebbero venir regolati riducendo gli indici sfruttati sul fondo in discussione. Ai fini della determinazione dell'ammontare dell'indennità a favore dell'opponente, i giudici hanno considerato il fatto ch'essa, nel 1995, aveva offerto a A.A._ di venderle per fr. 157'000.-- la confinante part. no. XXX RFD di E._, ciò che avrebbe permesso di liquidare sia il problema dei posteggi che quello degli indici. In altre parole, il manufatto sarebbe divenuto utilizzabile mediante un investimento di fr. 157'000.--, donde il riconoscimento di un'indennità di fr. 278'100.--, pari alla differenza fra il plusvalore creato dalle modifiche eseguite, di fr. 435'100.--, e la somma che avrebbe permesso di ottenere la licenza in sanatoria per la sala banchetti.
4.
Nella prima parte del suo allegato il ricorrente nega l'esistenza di un consenso scritto ai lavori di trasformazione del bocciodromo in sala banchetti. L'autorizzazione concessa per l'inoltro delle pratiche amministrative potrebbe, al limite, essere interpretata quale consenso per i lavori contemplati nella domanda di costruzione, subordinato all'ottenimento della relativa licenza edilizia. A mente del ricorrente, le conclusioni in senso contrario della Corte cantonale sono arbitrarie, così come arbitraria risulta la tesi per cui, con il suo comportamento, la precedente proprietaria avrebbe violato il principio della buona fede. Contrariamente a quanto ritenuto dai giudici ticinesi, infatti, essa non era al corrente dell'esecuzione dei lavori di trasformazione del bocciodromo.
Il ricorrente si duole poi di una violazione del divieto dell'arbitrio anche in relazione all'accertamento secondo il quale il problema dell'inutilizzabilità della sala banchetti avrebbe potuto essere risolto mediante l'acquisto della part. n. XXX RFD di E._, con un investimento di fr. 157'000.--. L'assenza della necessaria licenza edilizia comporta infatti - per il ricorrente - la totale inutilizzabilità del capannone, donde l'impossibilità di ammettere un maggior valore del fondo.
5.
Dato che il ricorrente fonda la sua impugnativa sulla violazione del divieto dell'arbitrio (
art. 9 Cost.
), vale la pena rammentare i principi elaborati dalla giurisprudenza in questo ambito.
Secondo una prassi consolidata, una decisione non è arbitraria per il solo fatto che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile (
DTF 127 I 54
consid. 2b pag. 56 con rinvii). Il Tribunale federale annulla una sentenza cantonale, per violazione dell'
art. 9 Cost.
, solo se il giudice cantonale abusa dell'ampio margine di apprezzamento di cui beneficia in materia di valutazione delle prove (
DTF 120 Ia 31
consid. 4b;
118 Ia 28
consid. 1b pag. 30 con rinvii) ed emana un giudizio che appare - e ciò non solo nella sua motivazione bensì anche nell'esito - manifestamente insostenibile, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivo di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento della giustizia e dell'equità (
DTF 128 I 177
consid. 2.1 pag. 182;
DTF 127 I 38
consid. 2a pag. 41 con rinvii).
Incombe alla parte che ricorre dimostrare - con un'argomentazione dettagliata e precisa, conforme ai dettami dell'
art. 90 cpv. 1 lett. b OG
- che l'autorità cantonale ha emanato una decisione arbitraria nel senso appena esposto, tenendo ben presente che un gravame fondato sull'
art. 9 Cost.
, com'è quello in esame, non può essere sorretto da argomentazioni con cui ci si limita a contrapporre il proprio parere a quello dell'autorità cantonale, come se il Tribunale federale fosse una superiore giurisdizione di appello a cui compete di rivedere liberamente il fatto e il diritto e di ricercare la corretta applicazione delle norme invocate (
DTF 120 Ia 369
consid. 3a;
117 Ia 10
consid. 4b).
6.
L'argomentazione ricorsuale soddisfa solo parzialmente i requisiti di motivazione appena esposti, data la sua natura prevalentemente appellatoria. Sia come sia, le conclusioni dei giudici cantonali non appaiono manifestamente insostenibili.
6.1
L'esistenza di un consenso scritto all'esecuzione dei lavori è emersa incontestabilmente dagli atti di causa.
La Corte cantonale ha infatti rilevato che, con lettera del 21 settembre 1992, la rappresentante dell'allora proprietaria - che l'aveva già rappresentata in occasione della conclusione del contratto di locazione - aveva autorizzato l'opponente a firmare a suo nome i piani degli architetti da presentare al Comune per il cambiamento del bocciodromo "che diventerà ristorante". L'11 dicembre seguente, sempre la stessa rappresentante aveva reagito ad una missiva del Municipio di E._, nella quale si precisava che la decisione sulla domanda di ristrutturazione del bocciodromo in un locale con 240 posti a sedere veniva subordinata alla soluzione del problema parcheggi. Infine, in una lettera del 21 dicembre 1992, concernente la "domanda di costruzione del bocciodromo in sala ristorante", essa aveva autorizzato l'opponente a ricorrere contro la decisione negativa del Comune, peraltro intimata direttamente alla proprietaria.
Tenuto conto di quanto appena esposto, l'atteggiamento del ricorrente, il quale, senza contestare la correttezza dei citati accertamenti appena esposti, insiste nel ribadire l'assenza di un consenso scritto ai lavori di trasformazione, non può essere tutelato.
6.2 Con riferimento all'affermazione per cui, se mai consenso vi è stato, esso era condizionato all'ottenimento della licenza edilizia, la Corte cantonale ha precisato che tale tesi - oltre a non esser stata sollevata dinanzi al primo giudice - non è stata provata.
Nel ricorso non viene spesa una parola in merito al problema di ordine procedurale, limitandosi il ricorrente a contestare la possibilità di dedurre dal consenso per le pratiche amministrative quello per l'esecuzione di lavori privi della necessaria autorizzazione.
6.2.1 A prescindere dalla questione della tardività di tale argomentazione, presentata per la prima volta in appello, i giudici ticinesi l'hanno respinta, avendo l'istruttoria confermato che la proprietaria - e per essa la sua rappresentante - era perfettamente informata dello svolgimento dei lavori e non aveva avuto nulla da obiettare.
La Corte cantonale ha basato il suo giudizio sulle dichiarazioni di due ex impiegati della ditta A._ AG, H._ e G._, nonché su di una lettera del 15 febbraio 1995, con cui la proprietaria aveva chiesto ragguagli in merito a un terreno da eventualmente acquistare per poterne ricavare i posteggi necessari.
6.2.2 Gli argomenti che il ricorrente adduce per confutare l'attendibilità del teste H._ non inducono a ritenere manifestamente insostenibile la decisione della Corte cantonale di riferirsi alle sue dichiarazioni. Il ricorrente non dimostra infatti che, contrariamente a quanto asserito nella sentenza impugnata, il teste avrebbe taciuto di essere stato licenziato dalla ditta Amstutz né tantomeno di aver avanzato delle pretese nei suoi confronti. Non appare insostenibile nemmeno il fatto di considerare, semmai, inattendibili le deposizioni dei familiari del ricorrente e della precedente proprietaria, coinvolti nell'affare. Infine, il fatto che alcune delle affermazioni di H._ siano state parzialmente contraddette dalla teste G._ o dalla teste I._ - la cui testimonianza è stata ritenuta ininfluente, essendosi essa limitata a effettuare delle traduzioni, circostanza che il ricorrente non nega - non basta a rimettere in discussione la sua attendibilità.
Il ricorrente non ha miglior fortuna laddove critica l'apprezzamento della lettera del 15 febbraio 1995. Egli non contesta, in effetti, che in tale documento sia fatta menzione dei "posteggi necessari". Ora, l'accenno ai posteggi necessari sottintendeva chiaramente la conoscenza delle richieste formulate dal Municipio di E._ per procedere al rilascio della licenza edilizia in sanatoria (ovverosia a lavori avvenuti).
Quest'ultima circostanza trova pure conferma nella deposizione della teste G._, la quale ha ammesso di essere venuta a conoscenza della trasformazione già al momento in cui il Comune si era annunciato per la questione posteggi, ovvero nel dicembre 1992. Gli argomenti addotti nel gravame per dimostrare che la teste intendeva riferirsi a un secondo intervento del Comune, risalente al 1996, non convincono.
6.2.3 In conclusione, la decisione di ammettere che la proprietaria era a conoscenza dell'esecuzione dei lavori appare sostenibile.
In simili circostanze, il fatto ch'essa non sia immediatamente intervenuta per fermare i lavori configura un ulteriore elemento a favore della tesi del consenso. Nulla muta il fatto che la proprietaria non abbia avuto alcun contatto diretto con gli architetti incaricati della realizzazione dell'opera, trattandosi di una conseguenza naturale dell'autorizzazione concessa all'opponente di procedere alla trasformazione del bocciodromo.
Né giova alle tesi ricorsuali il rifiuto del Municipio di accettare la lettera del 21 settembre 1992 quale procura sufficiente per l'introduzione della domanda di costruzione in sanatoria nel 1995, essendo questa successiva all'esecuzione dei lavori.
6.3 Infine, la sentenza impugnata resiste alla censura di arbitrio anche laddove ammette la possibilità di ottenere una licenza edilizia in sanatoria.
Nel gravame il ricorrente si limita infatti ad affermare il contrario, senza addurre alcuna prova a sostegno delle sue affermazioni. A prescindere dal fatto che, ai fini del giudizio sulla concessione dell'indennità e del suo ammontare, è determinante il momento in cui la locazione si è conclusa (Higi in: Zürcher Kommentar, n. 49 ad
art. 260a CO
), in concreto il 31 dicembre 1996, si può osservare che l'impossibilità, oggi, di risolvere i problemi legati alla carenza di posteggi e agli indici di sfruttamento mediante l'acquisto della part. XXX RFD di E._, appartenente alla controparte, non significa che le altre opzioni menzionate dai giudici ticinesi sarebbero irrealizzabili. Ciò vale, in particolare, con riferimento alla possibilità di risolvere il problema dei parcheggi pagando un contributo sostitutivo e quello degli indici di sfruttamento riducendo lo sfruttamento della particella su cui sorge la sala banchetti. Il ricorrente non dimostra che queste considerazioni sono manifestamente insostenibili, sicché il suo ricorso va respinto anche su questo punto.
7.
In conclusione, nella misura in cui è ammissibile, il ricorso di diritto pubblico per violazione del divieto dell'arbitrio risulta manifestamente infondato e deve pertanto essere respinto.
Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 7 nonché
art. 159 cpv. 1, 2 e 5 OG
).