Urteil 4A_225/2007 (2007)
Rechtsgebiet: civil_law

Faits :
A.
A.a Par contrat du 21 juillet 1998, A.Y._ a remis à bail à X._ un appartement de trois pièces et demie dont il est propriétaire dans un immeuble constitué en PPE à W._ (Vaud), ainsi qu'un garage. Conclu initialement pour un semestre, le bail de l'appartement se renouvelait de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné trois mois à l'avance; son loyer mensuel net se montait à 1'150 fr., plus 80 fr. de charges.
X._, née en 1948, est au bénéfice d'une rente de l'assurance-invalidité et de prestations complémentaires de ce pilier.
A.b Le 29 novembre 1999, A.Y._ a résilié le bail de X._ pour le 31 mars 2000 en raison de plaintes émanant de certains copropriétaires relatives à la manière dont se comportait la locataire dans l'immeuble. Le bailleur a par la suite renoncé au congé, car X._ s'était engagée à changer d'attitude.
Le 14 décembre 2001, A.Y._, représenté par sa gérance, a résilié une deuxième fois le bail précité au motif que les copropriétaires avaient émis de nouvelles doléances à l'égard de la locataire. Celle-ci ayant contesté la validité du congé, les parties ont conclu une convention les 7 et 11 novembre 2002 à teneur de laquelle le bailleur déclarait retirer le congé.
A.c En septembre 2003, A.Y._, commerçant en bijoux ayant le statut d'indépendant, qui auparavant gagnait bien sa vie, a cessé toute activité lucrative. Le 15 septembre 2003, il a pris en location un appartement de cinq pièces et demie à Montreux moyennant un loyer mensuel de 2'580 fr., plus 200 fr. de charges. La déclaration fiscale 2003 du couple A.Y._ et B.Y._ mentionnait une fortune de 773'000 fr. pour un revenu nul.
A.d Le 16 décembre 2003, A.Y._ a notifié un troisième congé à X._ pour l'échéance du 31 mars 2004. La lettre de congé relevait notamment que le propriétaire souhaitait "probablement occuper (l')appartement personnellement". La locataire a derechef contesté le congé. Au cours d'une audience tenue devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 9 juillet 2004, A.Y._ a déclaré retirer le congé litigieux et assuré que le besoin propre allégué "n'était plus d'actualité". B.Y._, épouse de A.Y._, a exposé devant cette autorité que son époux, elle-même et leurs deux enfants avaient envisagé, pour s'adapter à la réduction de leur train de vie, de déménager dans l'appartement de W._, logement qu'elle n'avait pas été à même de visiter en raison de l'opposition de X._; toutefois, comme cet appartement était vraisemblablement trop petit pour la famille, A.Y._ avait pris la décision de ne pas maintenir le congé.
Le 23 novembre 2004, X._ a mis A.Y._ en demeure d'exécuter certains travaux de réparation. Le 11 août 2005, elle a relancé le bailleur et émis des prétentions en réduction de loyer de 100 % de fin juillet 2005 jusqu'à l'exécution des travaux, ainsi qu'en remboursement de deux mois de loyer pour compenser les graves nuisances occasionnées par d'autres travaux. Entre septembre et octobre 2005, la locataire s'est encore adressée à trois reprises à la gérance de A.Y._ pour que le chauffage fonctionne "correctement".
A.e A une date indéterminée du début de l'année 2004, A.Y._ a fait l'objet d'un redressement fiscal, qui l'a contraint en avril 2004 à verser au fisc, à titre d'arriérés et d'amendes, une somme dépassant 350'000 fr.
Au printemps 2005, A.Y._ a été victime d'une sévère dépression. En juin 2005, il a quitté le domicile conjugal pendant 18 jours en laissant sa famille sans ressources.
B.Y._ ayant requis le 27 juin 2005 des mesures protectrices de l'union conjugale, A.Y._ a autorisé son épouse les 4 et 5 juillet 2005 à vendre tous ses biens, notamment ses tableaux, et à prendre toutes dispositions utiles en relation avec l'appartement loué à X._.
A.f Le 23 novembre 2005, le bailleur des conjoints A.Y._ et B.Y._ les a mis en demeure de s'acquitter dans les 30 jours des loyers de septembre à novembre 2005, demeurés impayés.
Les époux A.Y._ et B.Y._ ont alors décidé de donner son congé à X._, dans l'idée que B.Y._ puisse s'installer dans l'appartement de W._ avec ses enfants.
B.
B.a Le 21 novembre 2005, A.Y._ a résilié les baux conclus avec X._ pour le 31 mars 2006, en se prévalant du besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents. Le 20 décembre 2005, la locataire a saisi la Commission de conciliation d'une requête tendant à l'annulation des congés, subsidiairement à l'octroi d'une prolongation.
B.b Dans le cadre des mesures protectrices sollicitées, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois, par ordonnance du 16 janvier 2006, a autorisé les époux A.Y._ et B.Y._ à vivre séparés, attribué à B.Y._ la jouissance de l'appartement de W._ dès qu'il sera libéré, confié la garde des deux enfants à leur mère et dit que A.Y._ devait contribuer à l'entretien de sa famille par le versement d'une pension mensuelle de 7'000 fr.
Le 11 janvier 2006, le bailleur des conjoints A.Y._ et B.Y._ leur a signifié la résiliation de leur bail pour le 28 février 2006 en raison du non-paiement du loyer (
art. 257d CO
); ces derniers, admettant leur demeure, n'ont pas contesté le congé. Le bailleur étant décédé depuis lors, sa fille et unique héritière a déclaré qu'elle connaissait la situation difficile des époux A.Y._ et B.Y._. Il a été retenu qu'en mai 2006, elle n'avait pas encore requis leur expulsion, par humanité, mais qu'elle ne pourrait supporter longtemps de ne pas recevoir de loyer.
B.c Le 31 janvier 2006, la Commission de conciliation a jugé valable les congés notifiés par A.Y._ le 21 novembre 2005 et accordé à X._ une unique prolongation au 30 juin 2007.
Le 14 mars 2006, X._ a saisi le Tribunal des baux d'une action tendant principalement à ce que les congés du 21 novembre 2005 soient déclarés nuls, respectivement qu'ils soient annulés, subsidiairement à ce que les baux de l'appartement et du garage soient prolongés pour une durée de 4 ans.
A.Y._ a conclu à ce qu'une unique prolongation soit accordée à la locataire jusqu'au 31 juillet 2006.
A l'audience de jugement du 15 mai 2006, A.Y._ a informé cette autorité qu'il avait fait donation de l'appartement de W._ à son épouse B.Y._ par acte notarié du 16 mars 2006, selon lequel la donataire reprenait le bail à loyer existant sur l'immeuble. Le Tribunal des baux a alors admis B.Y._ au procès comme défenderesse au côté du défendeur A.Y._.
A cette même audience, B.Y._ a affirmé que les frais d'écolage de ses deux enfants dans une école privée bilingue de Montreux avaient pu être payés grâce au produit de la vente des tableaux de son mari, mais qu'elle serait contrainte, vu son absence de ressources, de les inscrire prochainement à l'école publique.
Par jugement du 15 mai 2006, le Tribunal des baux a admis la validité de la résiliation des deux baux litigieux pour le 31 mars 2006 et accordé une seule et unique prolongation de ces contrats jusqu'au 31 octobre 2006. Le Tribunal des baux a admis que la défenderesse B.Y._ avait apporté à satisfaction de droit la preuve du besoin personnel urgent d'occuper l'appartement loué à la demanderesse, si bien que la présomption du caractère de représailles du congé était renversée. Il a ainsi admis que les résiliations des contrats ne devaient pas être annulées en application de l'
art. 271a al. 1 let
. e CO.
B.d Saisie d'un recours de X._, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 28 mars 2007, l'a rejeté, le jugement attaqué étant confirmé. En substance, les juges cantonaux ont retenu que le besoin urgent du bailleur d'occuper lui-même les locaux au sens de l'
art. 271 al. 3 let. a CO
(recte:
art. 271a al. 3 let. a CO
) était démontré. Ils ont confirmé par adoption de motifs les considérations que le Tribunal des baux avait émises dans son jugement du 15 mai 2006, selon lesquelles B.Y._, vu notamment sa situation économique, était désormais contrainte d'utiliser à très brève échéance le logement litigieux pour son propre usage et celui de ses enfants.
C.
X._ forme un recours en matière civile contre l'arrêt du 28 mars 2007. Elle conclut à ce que (I) l'arrêt précité soit annulé, "la cause étant renvoyée pour nouveau jugement dans le sens des considérants" et à ce que (II) cet arrêt soit réformé en ce sens que la résiliation des baux soit déclarée nulle, respectivement annulée.
Par décision incidente du 31 juillet 2007, le Tribunal fédéral a admis la requête d'assistance judiciaire de la recourante et lui a désigné l'avocat Peter Schaufelberger comme conseil d'office.
Par ordonnance du 11 septembre 2007, le Président de la Ire Cour de droit civil a accordé l'effet suspensif au recours.
Les intimés proposent le rejet du recours dans la mesure où il est recevable.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
L'arrêt attaqué a été rendu après l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2007, de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), de sorte que le présent recours est soumis au nouveau droit (
art. 132 al. 1 LTF
).
2.
Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en annulation des congés (
art. 76 al. 1 LTF
) et dirigé contre un arrêt final (
art. 90 LTF
) rendu en matière civile (
art. 72 al. 1 LTF
) par une autorité cantonale de dernière instance (
art. 75 LTF
) dans une affaire pécuniaire de droit du bail dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. de l'
art. 74 al. 1 let. a LTF
(sur la détermination de la valeur litigieuse en cas de contestation d'une résiliation de bail, cf.
ATF 119 II 147
consid. 1;
111 II 384
consid. 1), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (
art. 100 al. 1 LTF
) et la forme (
art. 42 LTF
) prévus par la loi.
Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les
art. 95 et 96 LTF
. Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'
art. 42 al. 1 et 2 LTF
, sous peine d'irrecevabilité (
art. 108 al. 1 let. b LTF
), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui.
Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (
art. 107 al. 1 LTF
). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (
art. 99 al. 2 LTF
).
3.
3.1 La recourante fait d'abord valoir avec force que l'arrêt attaqué, lequel ne relaterait aucun fait déterminant, ne serait pas conforme aux réquisits de l'
art. 112 al. 1 let. b LTF
. Se référant à l'arrêt 4P.343/2006 rendu par le Tribunal fédéral le 26 avril 2007, elle prétend ensuite qu'en raison du renvoi opéré par l'arrêt déféré à l'état de fait du jugement de première instance, la juridiction fédérale ne serait pas en mesure d'examiner la conformité de cet arrêt au droit fédéral, compte tenu des incertitudes existant sur les faits effectivement retenus; la recourante y voit une violation de son droit à un procès équitable (
art. 29 al. 1 Cst.
).
3.2 En l'espèce, l'arrêt attaqué ne renferme aucun état de fait, se bornant à faire sien dans son intégralité celui dressé par le Tribunal des baux dans son jugement du 15 mai 2006. L'autorité cantonale a néanmoins complété les faits dans la partie droit de sa décision, au considérant 3 let. b, puis, sans le dire expressément, au considérant 4 let. f.
Dans l'arrêt 4P.343/2006 du 26 avril 2007, au considérant 4.2.3, le Tribunal fédéral a condamné le procédé de rédaction judiciaire, qui consiste à renvoyer aux faits retenus par le premier juge tout en introduisant de nouveaux faits résultant du dossier dans la partie "en droit" de l'arrêt cantonal. Il a enjoint la Chambre des recours à relater désormais dans ses arrêts les éléments de fait pertinents pour la cause à juger.
Les considérants de cet arrêt ayant été notifiés le 21 mai 2007, la cour cantonale, lorsqu'elle a statué en audience publique du 28 mars 2007, ne connaissait pas ce précédent, de sorte que l'on ne saurait lui reprocher de ne pas s'y être conformé.
Il ne se justifie donc pas d'annuler l'arrêt critiqué pour non-respect des exigences prescrites à l'
art. 112 al. 1 let. b LTF
, par application de l'
art. 112 al. 3 LTF
.
Et on ne voit pas que la cour cantonale ait enfreint, en rédigeant son arrêt, l'égalité des armes entre parties et commis une atteinte au droit constitutionnel de la recourante à obtenir un procès équitable (
art. 29 al. 1 Cst.
).
4.
4.1 La demanderesse prétend ensuite que l'arrêt déféré n'intégrerait pas des faits qui étaient déterminants pour le sort de la cause. Il s'agirait des nombreuses circonstances que connaissaient les intimés lorsque A.Y._, le 16 décembre 2003, a résilié pour la troisième fois les baux de la demanderesse, avant de retirer les congés le 9 juillet 2004.
La recourante reproche encore à l'autorité cantonale d'avoir enfreint l'
art. 8 CC
en admettant que le défendeur souffre de dépression et a subi un redressement fiscal et qu'elle-même, en tant que locataire de l'appartement de W._, a rencontré de graves difficultés avec ses voisins.
4.2 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (
art. 105 al. 1 LTF
). L'auteur du recours ne peut critiquer les faits que s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'
art. 95 LTF
(
art. 97 al. 1 LTF
; cf. aussi
art. 105 al. 2 LTF
); il faut encore que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la querelle (
art. 97 al. 1 LTF
).
La notion de "manifestement inexacte" évoquée ci-dessus correspond à celle d'arbitraire au sens de l'
art. 9 Cst.
(Message du 28 février 2001 concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale, FF 2001 p. 4000 ss, spéc. 4135, ch. 4.1.4.2). Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, lorsqu'elle méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il n'est pas suffisant que la motivation formulée soit insoutenable; encore faut-il que la décision semble arbitraire dans son résultat (
ATF 132 III 209
consid. 2.1).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception à l'
art. 105 al. 1 LTF
seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf.
ATF 130 III 136
consid. 1.4). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (
art. 99 al. 1 LTF
).
4.3 Les circonstances dans lesquelles les résiliations de baux du 16 décembre 2003 ont été décidées, puis retirées par l'intimé A.Y._ le 9 juillet 2004 sont dénuées de pertinence pour le différend à résoudre. D'une part, le prénommé avait alors admis que son besoin propre des locaux avait disparu, alors qu'il s'en prévaut désormais à l'appui des congés des 21 novembre 2005. D'autre part, c'est le contexte factuel prévalant à cette dernière date qui est déterminant, et non celui qui existait près de deux ans auparavant.
De même, il importe peu que A.Y._ soit ou non dépressif et qu'il ait eu des démêlés avec le fisc. La question à débattre porte uniquement sur la réalité du besoin urgent des époux A.Y._ et B.Y._ à occuper le logement de W._ afin de ne pas se trouver à la rue.
Enfin, il est sans importance de déterminer si la recourante a été l'objet de plaintes émanant de certains copropriétaires de l'immeuble puisque les baux n'ont pas été résiliés à cause de ses manques d'égards envers les voisins (
art. 271 al. 3 let
. c CO), mais en raison du besoin urgent du bailleur à utiliser les locaux dont il a la propriété.
Le moyen dirigé contre l'état de fait retenu par la Chambre des recours est sans fondement.
5.
5.1 La recourante soutient que l'autorité cantonale a transgressé l'
art. 271a al. 3 let. a CO
en admettant l'existence du besoin propre du bailleur ou de ses proches pour les locaux qui lui ont été donnés à bail. Elle fait valoir que les intimés vivaient à nouveau ensemble en tout cas en mai 2006 et que B.Y._ a les moyens de payer un loyer mensuel de 3'000 fr. avec la pension mensuelle de 7'000 fr. allouée par le juge des mesures protectrices. Elle déclare douter que le besoin invoqué soit sérieux et actuel, du moment que les circonstances invoquées à l'appui des congés de novembre 2005 existaient déjà en décembre 2003, époque où A.Y._ avait résilié les contrats pour les mêmes motifs, voire en juillet 2004, mois où ces résiliations ont été retirées. Enfin, l'intimé aurait été manoeuvré par les copropriétaires de l'immeuble de W._ afin d'obtenir le départ de la recourante.
5.2
5.2.1 L'
art. 271a al. 1 let
. e CO prévoit que le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire au sujet du bail et notamment si le bailleur a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions (ch. 2).
En l'espèce, il n'est pas contesté que les congés litigieux ont été donnés moins de 17 mois après que le bailleur a retiré devant le Tribunal des baux le troisième congé qu'il avait donné le 16 décembre 2003 à la demanderesse. Signifiés pendant la période de protection instituée par la disposition précitée, les résiliations incriminées sont ainsi réputées abusives, de sorte qu'elles sont en principe annulables.
5.2.2 Le législateur fédéral a toutefois permis au bailleur de renverser la présomption d'abus, instituée par l'
art. 271a al. 1 let
. e CO, dans les six cas mentionnés à l'
art. 271a al. 3 CO
. Il en va notamment ainsi lorsque le congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux (
art. 271a al. 3 let. a CO
). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin dont il s'agit doit être sérieux, concret et actuel. Quant à l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (
ATF 118 II 50
consid. 3c et d). Le juge en décidera après avoir apprécié toutes les circonstances du cas particulier. S'agissant d'une décision faisant appel au pouvoir d'appréciation du juge (
ATF 118 II 50
consid. 4 p. 55), le Tribunal fédéral ne substituera qu'avec retenue sa propre appréciation à celle de la juridiction cantonale. Il n'interviendra que si la décision s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation ou si elle repose sur des faits qui, en l'occurrence, ne jouaient aucun rôle, ou encore si elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération (
ATF 130 III 699
consid. 5.1;
125 III 269
consid. 2a;
123 III 306
consid. 9b;
123 III 10
consid. 4c/aa;
118 II 404
consid. 3b/bb).
Le fardeau de la preuve du besoin propre incombe au bailleur. C'est à lui qu'il appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (Roger Weber, Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, 4e éd., n. 30a ad art. 271/271a CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 204 ad
art. 271a CO
).
5.2.3 Il résulte de l'état de fait déterminant que le bail du logement actuel des intimés sis à Montreux a été résilié le 11 janvier 2006 pour le 28 février 2006 à cause du non-versement des loyers dus. Ce congé, dont la recourante n'a pas cherché à démontrer qu'il avait été simulé, n'a pas été contesté. Le bailleur étant décédé depuis lors, sa fille, apparemment pour des motifs humanitaires, n'a pas requis l'expulsion des époux A.Y._ et B.Y._, mais n'a pas caché qu'elle ne pourrait souffrir encore longtemps de ne pas encaisser de loyers.
Il apparaît ainsi que les intimés sont menacés d'une expulsion à bref délai. Aucun élément ne permet en effet de penser qu'un nouveau bail concernant l'appartement de Montreux a pu être conclu avec la bailleresse.
Il n'a pas été retenu que les conjoints A.Y._ et B.Y._ disposent d'autres locaux que l'appartement de W._ pour se loger avec leurs deux enfants. Il n'a par exemple pas été constaté que les conjoints A.Y._ et B.Y._ soient propriétaires d'autres biens immobiliers. A cela s'ajoute que A.Y._ n'exerce plus d'activité lucrative depuis septembre 2003 et qu'il a été l'objet d'un important redressement fiscal, portant sur plus de 350'000 fr., lequel a entamé sa fortune. Certes, les locaux loués à la demanderesse, qui comportent trois pièces et demie, sont plutôt exigus pour une famille de quatre personnes. Mais les intimés, dont la situation économique est inquiétante et qui sont confrontés à l'imminence d'une expulsion, n'ont pas de solution de remplacement, ce qui rend ipso facto concret et actuel le besoin dont ils se prévalent, comme l'exige la jurisprudence.
En considérant dans ces circonstances que les défendeurs ont réussi à démontrer avoir un besoin urgent du logement qui est actuellement occupé par la recourante, la cour cantonale n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation.
Le moyen pris d'une violation de l'
art. 271a al. 3 let. a CO
doit être rejeté.
6.
En résumé, le recours doit être rejeté. La recourante ayant obtenu le bénéfice de l'assistance judiciaire, il ne sera pas perçu d'émolument de justice (
art. 64 al. 1 LTF
) et la Caisse du Tribunal fédéral versera à son conseil une indemnité d'avocat d'office (
art. 64 al. 2 LTF
). Vu la situation financière très précaire de la recourante, qui touche des prestations complémentaires de l'assurance-invalidité, il convient exceptionnellement de renoncer à percevoir des dépens (
art. 68 al. 1 LTF
).