Urteil 4P.194/2006 (2006)
Rechtsgebiet: civil_law

Faits:
A.
A.a Par contrat conclu le 7 janvier 1957, V._ SA a remis à bail aux Y._ SA (ci-après: Y._ ou la défenderesse) un certain nombre de parcelles, à l'usage de locaux industriels, de bureaux et de bâtiments, dont elle était propriétaire dans la zone industrielle de U._. La durée du contrat a été fixée à 20 ans, soit jusqu'au 31 décembre 1976. Le bail se renouvelait tacitement de cinq ans en cinq ans s'il n'était pas dénoncé deux ans avant son échéance. Y._ ont intégralement reconstruit, modifié et entretenu les bâtiments édifiés sur les parcelles louées. Selon eux, le loyer annuel, qui était passé de 7'000 fr. au départ à 22'000 fr., était réglé par compensation avec leurs créances du chef des travaux de transformation, de rénovation et de réparation de ces bâtiments dont ils avaient payé l'ensemble des frais.
A.b La faillite de V._ SA a été prononcée le 25 janvier 2001 et les immeubles appartenant à cette société ont été placés sous le régime de la gérance légale.
Y._ n'ont pas fait valoir qu'ils étaient les locataires de V._ SA et l'administration de la masse en faillite de celle-ci ne leur a pas demandé de lui régler des loyers. Le 11 mai 2005, ils se sont vu délivrer un acte de défaut de biens d'un montant de 419'306 fr. 90 après avoir produit diverses créances dans cette faillite.
Les immeubles appartenant à V._ SA, y compris ceux occupés par Y._, ont été réalisés par l'Office des faillites de Genève. Les conditions de vente précisaient que les bâtiments de la faillie faisaient l'objet de deux baux à loyer - l'un en faveur de la société W._ SA, l'autre en faveur de A._ - et que le créancier hypothécaire avait requis une double mise à prix. La mention suivante y figurait: "pas de bail en faveur de Y._ SA". L'Office y indiquait ne pas avoir connaissance d'"autres contrats de bail à loyer conclus", tout en ajoutant que, s'il devait en exister, l'acquéreur devrait procéder conformément aux règles de l'
art. 261 al. 2 CO
.
La vente aux enchères s'est déroulée le 17 octobre 2003. La Fondation de valorisation des actifs de la Banque Z._ (ci-après: la Fondation ou la demanderesse) a acquis les immeubles occupés par Y._. Le prix de vente a été payé par compensation avec la créance de l'acquéresse envers la faillie.
A.c Dans le but de sauvegarder ses droits, la Fondation a adressé à Y._, le 23 octobre 2003, un avis de résiliation de bail pour le 30 avril 2004 ou toute autre échéance utile. Dans sa lettre accompagnant cet avis, elle précisait que, en raison de la double mise à prix, l'adjudication s'était faite "sans reprise du contrat de bail liant le précédent propriétaire à votre société".
A.d Par requête déposée le 21 novembre 2003 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, Y._ ont contesté la validité du congé, alléguant que le bail ne pouvait prendre fin que le 30 juin 2004 au plus tôt, et ils ont requis une prolongation de bail de six ans. La tentative de conciliation a échoué.
Le 30 avril 2004, la Commission a rendu une décision par laquelle elle a déclaré le congé valable avec effet au 30 juin 2004 et accordé à Y._ une première prolongation de bail jusqu'au 30 juin 2007.
B.
Le 2 juin 2004, la Fondation a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève en vue de contester la décision de la Commission. A titre principal, la demanderesse a conclu à ce qu'il soit constaté qu'aucun bail ne la lie à la défenderesse, comme indiqué d'ailleurs dans les conditions de la vente aux enchères, l'intéressée n'ayant jamais payé de loyer en contrepartie de l'usage de ses locaux et le bail initial portant sur d'autres locaux. Aussi le Tribunal était-il invité à décliner sa compétence. A titre subsidiaire, il était requis de constater la validité du congé donné pour le 30 juin 2004 et de refuser toute prolongation de bail.
Dans sa réponse du 25 octobre 2004, la défenderesse a conclu derechef à l'octroi d'une prolongation de son bail pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 2004. Elle a maintenu avoir payé les loyers par voie de compensation de créances, a contesté que la vente forcée ait eu pour effet de mettre un terme au contrat de bail et a exposé les motifs pour lesquels la prolongation requise lui paraissait justifiée.
Par jugement du 18 novembre 2005, le Tribunal des baux et loyers a constaté que les parties étaient liées par un contrat de bail, déclaré valable, avec effet au 30 juin 2004, la résiliation de bail intervenue le 23 octobre 2003 et accordé à la défenderesse une première prolongation de bail d'une durée de trois ans prenant fin le 30 juin 2007.
Statuant par arrêt du 12 juin 2006, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé ce jugement. Elle a constaté, sur le vu des pièces comptables produites devant elle par l'appelante, que la créance de Y._ envers V._ SA avait été régulièrement réduite, d'année en année, dans une proportion qui tenait manifestement compte du loyer convenu de 22'000 fr. par an et des frais d'entretien assumés par la défenderesse. Cette manière de procéder, sans doute insolite au regard des usages en vigueur, pouvait s'expliquer en l'occurrence, selon la cour cantonale, par la proximité, au demeurant admissible, existant entre les actionnariats des deux personnes morales concernées. Aussi les juges d'appel ont-ils admis que celles-ci étaient bien liées par un contrat de bail et que le loyer avait été payé par compensation jusqu'à la mise en faillite de la bailleresse. Par ailleurs, ils n'ont pas attaché d'importance au fait que la locataire n'avait plus réglé son loyer depuis le prononcé de cette faillite, pour le motif qu'elle n'avait pas été sollicitée de le faire par qui de droit. La cour cantonale a en outre écarté la thèse voulant que V._ SA et Y._ n'aient formé qu'une seule et même entité, dès lors que la première société avait été mise en faillite tandis que la seconde poursuivait ses activités. Elle a donc retenu que le bail avait été repris par la Fondation, lorsque celle-ci avait acquis aux enchères publiques les bâtiments occupés par la locataire, et qu'il avait été valablement résilié pour la plus prochaine échéance légale, à savoir le 30 juin 2004. Contrairement à l'avis de la demanderesse, les juges cantonaux ont estimé que l'acquisition des immeubles dans le cadre d'enchères forcées, à la suite d'une double mise à prix, ne privait pas la locataire de son droit de solliciter une prolongation de bail. Considérant que la demanderesse n'avait pas démontré l'existence d'un besoin urgent relativement aux locaux loués, qu'elle ne pouvait s'en prendre qu'à elle-même si elle n'avait plus touché le moindre loyer depuis le prononcé de la faillite de V._ SA et que les circonstances rendaient manifestement pénibles les conséquences du congé pour la défenderesse, la Chambre d'appel a jugé fondée la prolongation de bail accordée à celle-ci par les premiers juges pour une durée de trois ans.
C.
Le 16 août 2006, la société X._ SA a déposé un recours de droit public en vue d'obtenir l'annulation de l'arrêt rendu par la Chambre d'appel. La recourante y invite le Tribunal fédéral à constater, tout d'abord, qu'elle a succédé à la Fondation. A l'appui de cette conclusion préalable, elle expose avoir acquis les immeubles litigieux en date du 13 avril 2006, l'autorité intimée, informée le 5 mai 2006 de ce changement de propriétaire, n'en ayant pas tenu compte, bien qu'elle ait été requise de rectifier la désignation de la partie demanderesse.
L'intimée conclut au rejet du recours. La Chambre d'appel se réfère, quant à elle, aux motifs énoncés dans son arrêt.
La recourante a interjeté, parallèlement, un recours en réforme.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Les immeubles donnés à bail ont été acquis par un tiers - la société X._ SA - avant que la Chambre d'appel n'ait rendu l'arrêt attaqué. La cour cantonale n'a pas tenu compte de pareille circonstance, bien que celle-ci ait été portée à sa connaissance en temps utile par le conseil de l'acquéresse. Lorsque le transfert de propriété intervient en cours de procédure judiciaire, l'acquéreur entre dans le procès à la place du vendeur, en vertu de l'
art. 261 al. 1 CO
, pour autant que le procès pendant ait trait à un état de fait qui continue à influer sur le rapport de bail même après le changement de partie, ce qui est le cas d'une procédure, telle la présente, ayant pour objet l'existence du bail et, subsidiairement, la prolongation de celui-ci (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 23 ad
art. 261-261a CO
; David Lachat, Commentaire romand, Code des obligations I, n. 3 ad
art. 261 CO
). Il ressort d'ailleurs d'un jugement du Tribunal des baux et loyers produit par la recourante, lequel se réfère lui-même à un arrêt de la Cour de justice, que, sur le plan procédural, les juridictions genevoises considèrent la vente de la chose louée comme un cas de substitution d'office d'une partie au litige, imposée par le droit fédéral. Dans ces conditions, le présent arrêt sera rendu à l'égard de X._ SA. L'intimée ne s'oppose pas, au demeurant, à ce qu'il en aille ainsi, qui désigne elle-même cette société comme recourante dans sa réponse.
2.
Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (
art. 84 al. 1 let. a OJ
).
L'arrêt entrepris, rendu en dernière instance cantonale, est une décision finale qui ne peut être soumise au Tribunal fédéral par aucun autre moyen de droit dans la mesure où la recourante se plaint de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel; en conséquence, la règle de la subsidiarité absolue du recours de droit public (
art. 84 al. 2 OJ
) n'a pas été méconnue in casu. En revanche, si la recourante soulevait une question relevant de l'application du droit fédéral, le grief correspondant ne serait pas recevable, car il aurait pu faire l'objet du recours en réforme déposé parallèlement (
art. 43 al. 1 OJ
).
La recourante est touchée personnellement par la décision attaquée, qui confirme le jugement de première instance donnant tort à la partie à laquelle elle a succédé ex lege. Elle a donc un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été prise en violation de ses droits constitutionnels; dès lors, sa qualité pour recourir doit être admise (
art. 88 OJ
).
Exercé en temps utile (
art. 89 al. 1 OJ
en liaison avec l'
art. 34 al. 1 let. b OJ
) et dans la forme prévue par la loi (
art. 90 al. 1 OJ
), le recours est en principe recevable.
3.
Le recourant se plaint d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits.
3.1 Selon la jurisprudence fédérale, l'arbitraire, prohibé par l'
art. 9 Cst.
, ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. En outre, pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable; encore faut-il que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (
ATF 132 III 209
consid. 2.1 et les arrêts cités), ce qu'il appartient au recourant de démontrer (
art. 90 al. 1 let. b OJ
;
ATF 124 I 247
consid. 5 p. 250).
S'agissant de l'appréciation des preuves et des constatations de fait, il convient de rappeler que le juge dispose d'un large pouvoir. L'autorité tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision attaquée, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (
ATF 129 I 8
consid. 2.1;
127 I 38
consid. 2a). Il appartient au recourant d'établir la réalisation de ces conditions en tentant de démontrer, par une argumentation précise, que la décision incriminée est insoutenable (
art. 90 al. 1 let. b OJ
;
ATF 129 I 185
consid. 1.6;
122 I 70
consid. 1c p. 73). Il ne suffit pas que la partie recourante invoque seulement quelques moyens de preuve dont elle souhaiterait qu'ils aient une portée différente de celle retenue dans l'arrêt attaqué. Le recours de droit public n'étant pas un appel, il n'appartient pas au Tribunal fédéral de substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité cantonale (cf.
ATF 128 I 295
consid. 7a), de sorte que la partie recourante ne peut discuter librement les faits et le droit en présentant sa propre version des événements (cf.
ATF 129 III 727
consid. 5.2.2 in fine).
3.2
3.2.1 Pour conclure à l'existence du contrat de bail litigieux, la Chambre d'appel, se référant aux pièces comptables produites devant elle et dûment contrôlées selon les règles applicables en la matière, a constaté que l'intimée (i.e. la locataire) disposait d'une importante créance à l'encontre de la V._ SA (i.e. la bailleresse) et qu'elle payait régulièrement des loyers, depuis 1996 au moins, à raison de 22'000 fr. par an, par voie de compensation avec ladite créance, celle-ci ayant diminué, d'année en année, dans une proportion qui tenait manifestement compte aussi bien du loyer convenu que des frais d'entretien assumés par la locataire. Sans doute les juges d'appel ont-ils relevé le caractère insolite de cette manière de procéder, mais il l'ont expliqué par la proximité ayant dû exister entre l'actionnariat des deux sociétés, tout en soulignant que rien ne permettait d'affirmer que les ayants droit économiques de celles-ci auraient entendu porter atteinte à des tiers, ce faisant.
Selon la recourante, il est fort probable que la signature du contrat de bail, en 1957, n'était qu'un montage entre deux sociétés ayant les mêmes actionnaires. Cette affirmation péremptoire, qui ne repose sur aucun élément de preuve, ne saurait constituer un grief en bonne et due forme (
art. 90 al. 1 let b OJ
). Aussi n'y a-t-il pas lieu de la prendre en considération.
En mettant en évidence l'évolution des postes "créance", "loyer" et "entretien" de 1997 à 2002 dans la comptabilité de l'intimée, la recourante en déduit que la diminution de la créance ne suit pas de règle et, surtout, qu'elle ne correspond pas aux montants cumulés du prétendu loyer et des frais d'entretien. Elle s'interroge aussi sur le fait que le poste "créance" ait continué à diminuer au cours des années 2001 et 2002, après la mise en faillite de la bailleresse, alors que la compensation de la créance en question avec les loyers n'était plus possible. En dépit de ces explications, qui revêtent d'ailleurs un caractère nettement appellatoire, on ne voit pas ce qu'il pourrait y avoir d'insoutenable à retenir, sur le vu d'une comptabilité contrôlée par qui de droit faisant apparaître un loyer annuel de 22'000 fr., que ce loyer impliquait l'existence d'un rapport de bail. Il ressort, en outre, des chiffres présentés à la page 10 de l'acte de recours que, depuis 1998, la créance de l'intimée envers V._ SA a été réduite, chaque année, d'un montant égal ou supérieur à ces 22'000 fr. En tirer la conclusion, comme l'a fait la cour cantonale, en l'absence d'autres explications, que cette réduction périodique de la créance de la locataire correspondait au paiement des loyers annuels et des frais d'entretien par voie de compensation était à tout le moins soutenable.
Il ne faut d'ailleurs pas perdre de vue, dans ce contexte, que les parties étaient liées par un contrat de bail écrit, conclu le 7 janvier 1957, et que la recourante n'a nullement démontré quand ni comment il y aurait été mis un terme. De surcroît, la contestation, par la recourante, de l'existence d'une relation de bail n'est guère compatible avec l'avis, exprimé par la Fondation dans sa lettre du 23 octobre 2003, selon lequel l'adjudication de la chose louée, dans le cadre des enchères forcées, s'était faite "sans reprise du contrat de bail liant le précédent propriétaire" à l'intimée (cf. let. A.c ci-dessus).
3.2.2 Dans un moyen pour le moins confus, la recourante stigmatise le comportement de l'intimée à qui elle reproche d'avoir tu l'existence du bail, une fois prononcée la faillite de la bailleresse, ceci afin de ne pas devoir payer un quelconque loyer. Selon elle, les juges d'appel, en ne sanctionnant pas un tel comportement, auraient violé un principe juridique indiscuté - celui de la bonne foi - et, plus généralement, tous les principes régissant le droit des contrats, rendant ainsi une décision arbitraire.
Les critiques formulées sur ce point par la recourante relèvent toutes du droit fédéral, qu'elles aient trait à l'application du droit des contrats (
art. 1er et 18 CO
) ou à la mise en oeuvre des règles de la bonne foi (
art. 2 CC
). Comme telles, elles sont irrecevables dans le présent recours, étant donné son caractère subsidiaire (
art. 84 al. 2 OJ
).
4.
4.1 En second lieu, la recourante fait grief à la Chambre d'appel d'avoir violé son droit d'être entendue. Elle allègue, à ce propos, que l'intimée n'a produit que dans sa réponse à l'appel les pièces comptables sur lesquelles les juges cantonaux ont fait fond et qu'il n'y a pas eu de second échange d'écritures, de sorte qu'elle-même n'a pas eu l'occasion de se déterminer sur ces nouveaux éléments de preuve.
4.2 Le droit d'être entendu prévu par l'
art. 29 al. 2 Cst.
comprend notamment le droit pour l'intéressé de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (
ATF 129 II 497
consid. 2.2 p. 504/505;
127 III 576
consid. 2c p. 578/579;
126 I 15
consid. 2a/aa p. 16 et les arrêts cités). Le principe de la bonne foi - qui constitue un principe général du droit également applicable au domaine de la procédure - s'oppose toutefois à ce qu'une partie qui constate un prétendu vice de procédure ne le signale pas immédiatement, à un moment où il pourrait encore être le cas échéant corrigé, mais attende l'issue de la procédure pour l'invoquer ultérieurement si celle-ci lui a été défavorable (
ATF 126 III 249
consid. 3c p. 253/254;
124 I 121
consid. 2 p. 122/123;
119 Ia 221
consid. 5a p. 228/229;
119 II 386
consid. 1a p. 388 et les arrêts cités).
En l'espèce, les pièces litigieuses ont été communiquées à la Fondation avec la réponse à l'appel, datée du 6 février 2006, et les parties ont été invitées à comparaître le 6 mars 2006 devant la Chambre d'appel pour plaider. Contrairement à ce que soutient l'intimée, la Fondation a bien donné suite à cette invitation. Cependant, comme cela ressort de la page de garde du dossier cantonal, elle n'a formulé aucune requête ou objection en rapport avec la production desdites pièces. La recourante ne soutient pas, dans son recours, que la Fondation aurait soumis alors à la cour cantonale des réquisitions dont cette autorité n'aurait pas tenu compte, ni qu'elle l'aurait fait dans le laps de temps qui s'était écoulé entre la réception de la réponse à l'appel et l'audience de plaidoiries. Par conséquent, le principe de la bonne foi s'oppose à ce que le vice de procédure allégué soit invoqué dans le présent recours, alors qu'il aurait pu être corrigé en temps utile si la Fondation s'en était plainte au moment où elle l'avait constaté.
5.
Cela étant, le recours soumis à l'examen de la Cour de céans ne peut qu'être rejeté dans la mesure où il est recevable. Son auteur, à savoir X._ SA, devra dès lors payer l'émolument judiciaire et verser des dépens à l'intimée (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).