Urteil 4C.6/2002 (2002)
Rechtsgebiet: civil_law

Fatti:
A.
Il 15 dicembre 1995 D._ ha dato in locazione alla A._ - ora in liquidazione - il complesso alberghiero C._, sito sulle part. n. 1449, 1450, 1451 e 1452 RFD di X._. Il contratto, di durata indeterminata, avrebbe potuto essere disdetto con un preavviso di 6 mesi per la fine di un anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999; la pigione concordata era di fr. 7'000.-- mensili, cui si sarebbe aggiunta una partecipazione alla cifra d'affari qualora questa avesse superato fr. 2'000'000.-- annui.
A seguito del fallimento di D._, il citato complesso immobiliare è stato venduto ai pubblici incanti il 7 aprile 2000, con doppio turno d'asta, senza aggravio del contratto di locazione. In questa circostanza la B._ si è aggiudicata le part. n. 1450, 1451 e 1452; la part. 1449 è stata invece acquistata da una banca.. Il 14 settembre successivo, mediante modulo ufficiale, la B._ ha notificato alla A._, per le particelle da lei acquistate, la disdetta del contratto con effetto al 29 marzo 2001.
B.
Tempestivamente adito dalla A._, il 14 dicembre 2000 l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno ha accertato la validità della disdetta e concesso una protrazione unica e definitiva del contratto sino al 29 settembre 2001.
Onde ottenere l'annullamento della disdetta - a suo dire significata in chiara violazione dell'
art. 271a cpv. 1 CO
- A._ si è quindi rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4; in via subordinata essa ha inoltre domandato la protrazione del contratto sino al 31 dicembre 2005. Le sue richieste sono state ancora una volta pressoché interamente disattese; con sentenza del 10 agosto 2001 il Pretore ha infatti confermato la validità della disdetta e concesso una proroga del contratto, unica e definitiva, sino al 29 marzo 2002.
C.
Adita da entrambe le parti, il 15 novembre 2001 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha parzialmente modificato il giudizio di primo grado, negando alla A._ la protrazione del contratto di locazione.
D.
Con ricorso per riforma al Tribunale federale del 3 gennaio 2002, fondato sulla violazione dell'art. 261 nonché dell'
art. 266a CO
, A._ postula la modifica della sentenza impugnata nel senso di accertare la nullità della disdetta del 14 settembre 2000; in via subordinata chiede un'estensione della proroga sino al 31 dicembre 2003.
Nella risposta del 19 aprile 2002 la B._ propone, in via principale, che il gravame venga dichiarato inammissibile siccome abusivo; in via subordinata ch'esso venga integralmente respinto.

Diritto:
1.
Giusta l'
art. 46 OG
nelle cause civili di carattere pecuniario, come quella in esame, il ricorso per riforma è ammissibile solo se il valore litigioso davanti all'ultima giurisdizione cantonale raggiungeva fr. 8'000.--.
Trattandosi di un litigio concernente la validità della disdetta, ai fini del calcolo del valore di causa risulta determinante il periodo durante il quale il contratto sussisterebbe - necessariamente - qualora la disdetta non fosse valida; tale periodo si estende sino al momento in cui una nuova disdetta può essere notificata o, effettivamente, è stata data (
DTF 111 II 385
consid. 1 con rinvii). In materia di protrazione del contratto di locazione il valore di causa corrisponde, di regola, alla pigione e alle spese accessorie dovute per la durata della protrazione richiesta (
DTF 113 II 406
consid. 1).
In concreto, qualora la disdetta contestata fosse nulla - come asserito dall'attrice - la convenuta potrebbe disdire il contratto per la fine del prossimo anno civile con un preavviso di sei mesi; tale periodo corrisponde alla durata della protrazione richiesta dinanzi al Tribunale d'appello. Considerato che la pigione mensile è di fr. 7'000.-- il limite posto dall'
art. 46 OG
risulta ampiamente superato.
2.
Chiamato a statuire quale istanza di riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che siano state violate disposizioni federali in materia di prove (ad esempio l'
art. 8 CC
), debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (
art. 63 cpv. 2 OG
) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'
art. 64 OG
. Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non è ammissibile il riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG;
DTF 127 III 248
consid. 2c pag. 252 con rinvii). Queste regole sono applicabili anche alla risposta (
art. 59 cpv. 3 OG
).
Dai citati principi discende l'inammissibilità degli argomenti di fatto che le parti - senza allegare una delle eccezioni appena descritte - fanno valere nei loro allegati e non trovano riscontro nell'atto impugnato. Ciò vale, in particolare, con riferimento alle circostanze - addotte dalla convenuta - nelle quali D._ avrebbe concluso il contratto di locazione con la società qui attrice.
L'esame delle censure ricorsuali deve pertanto avvenire sulla base dei fatti così come accertati nella sentenza impugnata.
3.
Con il gravame l'attrice eccepisce la nullità della disdetta.
A mente della convenuta questa censura va dichiarata inammissibile in quanto nuova (art. 55 cpv. 1 lett. c OG), non avendo l'attrice in sede di appello proposto né tantomeno sostanziato tale eccezione.
Ora, è vero che dinanzi al Tribunale d'appello l'attrice si è limitata a rinnovare la richiesta volta all'annullamento della disdetta siccome in contrasto con l'art. 271a cpv. 1 lett. d CO, senza più definirla nulla per il fatto ch'essa concerneva solo una parte degli immobili oggetto del contratto di locazione, questione che il Pretore ha peraltro - in sostanza - giudicato irrilevante. Ciò non comporta, tuttavia, l'impossibilità di postulare l'accertamento della nullità nel ricorso per riforma; come rettamente rilevato dall'attrice, infatti, la nullità della disdetta può essere accertata ad ogni stadio della lite, anche d'ufficio (Corboz, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in: Cahiers du bail 1994 pag. 33 segg., in particolare pag. 37).
4.
Ai fini del giudizio sulla validità della disdetta controversa è necessario considerare anzitutto il particolare contesto in cui si inserisce il contratto di locazione.
4.1 Dagli accertamenti di fatto - vincolanti (
art. 63 cpv. 2 OG
) - contenuti nella sentenza impugnata, l'accordo stipulato il 15 dicembre 1995 da D._ con l'attrice concerneva l'intero complesso alberghiero C._, sito sulle part. n. 1449, 1450, 1451 e 1452 RFD di X._, per il quale l'attrice pagava una pigione mensile globale di fr. 7'000.--.
Sebbene l'oggetto di tale pattuizione fosse per sua natura divisibile - prova ne sia anche il fatto che le particelle sono poi state vendute separatamente - le parti, sottoscrivendo un solo documento e fissando una sola pigione, hanno chiaramente voluto un unico contratto di locazione e non quattro connessi. Nessuno ha d'altro canto mai sostenuto il contrario.
4.2 Sempre secondo gli accertamenti vincolanti del Tribunale d'appello, in occasione della vendita ai pubblici incanti tenutasi il 7 aprile 2000, con doppio turno d'asta e senza aggravio del contratto di locazione, la convenuta si è aggiudicata soltanto la proprietà delle part. n. 1450, 1451 e 1452, la part. n. 1449 essendo stata acquistata - secondo le stesse modalità- da una banca.
In una sua recente decisione il Tribunale federale ha avuto modo di confermare la giurisprudenza inaugurata nella
DTF 125 III 123
, giusta la quale con il doppio turno d'asta previsto dall'
art. 142 LEF
i contratti di locazione esistenti - così come quelli d'affitto (
DTF 124 III 37
segg.) - non vengono sciolti bensì automaticamente trasferiti all'aggiudicatario in applicazione dell'
art. 261 CO
, il quale può disdirli per la successiva scadenza legale, a prescindere dall'urgente bisogno personale (
DTF 128 III 82
consid. 2a con rinvii, 125 III 123 consid. 1).
Ciò significa che, mediante l'aggiudicazione, la convenuta e la banca non hanno acquisito soltanto la proprietà delle rispettive particelle, ai sensi dell'
art. 656 cpv. 2 CC
, ma anche la qualità di parte locatrice nel contratto di locazione stipulato il il 15 dicembre 1995. L'
art. 261 CO
prevede infatti il trasferimento del contratto di locazione all'acquirente del fondo, senza modifiche (Higi in: Zürcher Kommentar, n. 22 ad
art. 261-261a CO
; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2a ed., Zurigo 1998, n. 9 ad
art. 261-261a CO
).
Contrariamente a quanto asserito dalla convenuta, non è dunque possibile ammettere che l'aggiudicazione delle particelle a due persone diverse abbia comportato l'automatica scissione del contratto di locazione originario, unico, in due contratti diversi e separati.
5.
Essendo il contratto di locazione stato trasferito a due soggetti giuridici diversi, l'attrice sostiene ch'esso è divenuto "comune" per legge. A ragione.
5.1 Un contratto di locazione si dice comune quando almeno una delle parti contraenti (locatore o conduttore) è composta da una pluralità di persone (Higi, op. cit., n. 98 e 103 ad Vorbemerkungen zu
art. 253-274g CO
; Roger Weber, Der gemeinsame Mietvertrag, Zurigo 1993, pag. 88; Hans Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in: SJZ 87/1991, pag. 349).
Alla luce di quanto esposto al considerando precedente, in concreto tale eventualità si è verificata con il trasferimento del contratto di locazione alle aggiudicatarie dei fondi oggetto del medesimo, le quali sono così divenute colocatrici.
5.2 Il contratto comune è caratterizzato dall'esistenza di una relazione contrattuale esterna (locatore - conduttore) cui si aggiunge una relazione interna che riguarda specificatamente la pluralità delle persone che insieme formano una delle parti contrattuali (Higi, op. cit., n. 105 segg. ad Vorbemerkungen zu
art. 253-274g CO
), in casu le due colocatrici.
L'esercizio dei diritti formatori, quale appunto quello di disdire il contratto, dipende dal tipo di relazione, interna, che esiste fra le persone che compongono la parte locatrice (Higi, op. cit., n. 117 ad Vorbemerkungen zu
art. 253-274g CO
; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 412).
Nella fattispecie in rassegna, la relazione che lega le due colocatrici è assimilabile alla società semplice (art. 530 segg. CO); mediante l'acquisizione dei fondi oggetto del contratto di locazione essi si sono infatti uniti nel ruolo di parte locatrice, con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano. La decisione di disdire il contratto doveva pertanto essere presa all'unanimità e comunicata all'attrice da loro stessi oppure da un rappresentante da loro designato (Lachat, op. cit., pag. 412; Higi, op. cit., n. 117 ad Vorbemerkungen zu
art. 253-274g CO
; Corboz, op. cit., pag. 49 seg.).
Ne discende che la censura sollevata dall'attrice circa la nullità della disdetta siccome decisa e comunicata da uno solo degli aventi diritto merita di essere accolta: il diritto di rescindere il contratto di locazione andava infatti esercitato da entrambe le aggiudicatarie, insieme (cfr. anche sentenza inc. 4C.331/1993 del 20 giugno 1994 pubblicata in SJ 1995 pag. 53 segg. consid. 5-7). Dalla sentenza cantonale non emerge alcun elemento a favore della tesi asseverata dalla convenuta per la quale essa avrebbe agito in rappresentanza delle due colocatrici. Si tratta, comunque, di un argomento che la convenuta non ha mai fatto valere dinanzi alle istanze cantonali - né essa sostiene il contrario nel suo allegato - sicché un rinvio della causa per un'eventuale completamento dell'incarto a questo riguardo non entra in linea di conto (
art. 64 cpv. 1 OG
; cfr.
DTF 126 III 59
consid. 2a).
6.
Ma non solo. L'attrice ottiene ragione anche laddove invoca la nullità della disdetta siccome parziale, ovverosia concernente solo una parte dei fondi oggetto del contratto di locazione.
Dato che il contratto di locazione forma un tutto, la disdetta deve riguardare la totalità dell'oggetto della locazione, una disdetta parziale non può metter fine al contratto (Corboz, op. cit., pag. 52; Lachat, op. cit., pag. 415; cfr. anche sentenza inc. 4C.331/1993 del 20 giugno 1994 pubblicata in SJ 1995 pag. 53 segg. consid. 5b).
In concreto l'autorità cantonale ha accertato - in maniera vincolante - che la disdetta concerneva solamente le particelle acquistate dalla convenuta. Dalla sentenza impugnata non emerge alcun elemento a favore della tesi addotta dinanzi al Tribunale federale - per la prima volta - da quest'ultima, secondo cui la disdetta riguardava in realtà tutte le particelle oggetto del contratto di locazione (Kündigung pars pro toto).
7.
In conclusione, la disdetta significata dalla convenuta il 14 settembre 2000 risulta doppiamente nulla: da un lato perché non decisa dalle due colocatrici, insieme, e dall'altro perché parziale.
L'esito del ricorso su questo punto rende la censura concernente la protrazione della locazione priva d'oggetto.
Gli oneri processuali e le ripetibili della sede federale seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 e 2 OG).
8.
La sentenza cantonale va annullata e modificata nel senso auspicato dall'attrice.
L'appello da lei inoltrato il 23 agosto 2001 è accolto; di conseguenza l'istanza 12 gennaio 2001 è a sua volta accolta nel senso che la disdetta 14 settembre 2000 è dichiarata nulla. L'appello inoltrato lo stesso giorno dalla B._ deve per contro essere integralmente respinto.