Quels sont les vices de notre système hypothécaire?
Der Wächter an der Sauer, 1853-05-25 00:00:00

Quels sont les vices de notre système hypothécaire? ' Cc nest pas saus quelque crainte qu'on peut se decider a reveier les vices nombreux du Systeme hypothecaire; on doit redouteren les meltant au jour, de jeter le trouble et l'incerlitude dans l'esprit de tous ceux qui possedent des biens immeübles, ou qui ont des capilaux engages dans des placemens hypothecaires; mais ces consideralions doivent ceder au que l'on eprouve de contribuer de toutes ses forces a faire introduire dans cette importanle mal lere les ameiiorations quelle redarae depuis si longteraps. Les vices de notre systerae hypothecaire sont tels, que rigoureusernent parlant, il n'y a pas un proprielalre qui soll cerlaln de ne pas etre Iroubie dans la possessio» des immeübles qui lvi apparlieunent, snrlout dans notre pays oü l'acquereur ala coupable negligence de ne pas remplir les formalites de la purge; pas un preteur sur hypolheque qui puisse etre assnre de recouvrer Pinlegraiite de sa creance; Pour s'en convaincre il suffit de considerer les norabreuses chances de Iroubie qui menacent im acqnereur, meine apres l'accomplissement des formalites de transcriplion et de purge. Avant ces formalites 1" le vendeur avait pu, par des ac.es ayaut date certaine, mais que l'acquereur s'est dispense de faire transerire, en consignant les droils dös de cc chef, vendre une premiere fois la meine propriete; 2° la gröver d'usufruit a titre onereux; 3° la louer pour un temps plus ou moins long, moyennant un prix une lols payö; 4° la donner a antichrese; 5° la souinettre a des servitudes oecultes qui en diniinuent considerableraent la valeur. Dans tous ces cas, l'acquereur est lenu de souffrir l'execulion de ces divers droits acquis avant lvi, sans qu'il ait eu le pouvoir de s'en premunir, sauf son recours conlre le vendeur, si toutefois celui-ci est encore solvable Ou 1) le vendeur a agi cornrae seul herüier; mais des co-heritiers se presentent et redanient leur part hereditaire; 2) le vendeur, stipulant connne marie sans contrat, vcnd avec sa femrae les biens personnels de cetle demiere et plus tard il est etabli qu'un contrat de mariage avait declarfe ces biens dotaux ; 3) le mari vend un irameuble qui lvi est propre, l'acquereur prend un etat d'iiiscriplion et voitqu'aucune inscription ne trappe cet immeüble; il s'en cruit paisible proprietaire , tandis que cet irameuble peut etre greve des droits eventuels que la fenime a a exercer sur les biens de son mari. Ou bleu encore 1) le vendeur ayant acceptepurement et simplement la succession dun individu, grevee d'hypolliteques legal es et judiciaires, tous les biens personnels de cc vendeur, s'elaienl lrouvös greves de ces hypolheques röpulöes inscrites conlre lvi par le seul fait de son acceplatiou pure et simple ; 2) l'acquereur dun de ces biens, Ignorant celle circonsiar.ee, n'avait requis et n'avait pu requerir d'etat d'inscription que conlre son vendeur et non conlre celui dont il etait heiitier pure el simple; 3) L'acquereur ne trouvant point d'inscriptiousous le noni du vendeur, a pay6; mais les creauciers l'obligent ensuile a payer une seconde fuis. Enfin le vendeur a 616 condamne ir des summes importantes envers l'Etat ; l'acquereur l'ignore , le tresor prend inscription et fait remonter son liypotheque a l'epoque de la condaranation. Daiis tous ces cas, l'acquereur est exposi a etre trouble ou a subir des charges qui lvi out fite cachees, sans qu'il all pu se garantir des risques auxquels il a ete exposö. SI le vendeur irainödiat ne se trouve place dans aueune de ces hypotlieses, les vendeurs prlniilils o»t pu s'y trouver et eutacher la propriöte des mömes vices. Vainenient compte-t-on sur la prescription; eile a pu etre interrorapue et prolongöe par descausesqui sont toujours inconnues aux tiers. Vainenient encore objeclerait-on que le vendeur qui dissimule les causes d'eviclion, se rend stelliouataire; on sait que ceux qui s'exposent a la contrainte par corps, ne la redoutent generaleincut pas. Si un acquereur qui peut rernplir les formalilös de transcriplion et de purge, est exposö a des dangers aussi nornbreux, quelle doli etre la securite du piCteur sur hypolheque? üutre les chances qui menacent un acqiiereur et qui lvi sont conimunes, il a encore conlre lvi Celles rt'sultaot des hypolheques legales qui existent independamrneiit de tonte inscription. Celles des mineurs et des leraraes marines prennent rang du jour de la tutelle ou du mariage pour toutes ks sommes que le possesseur dun irameuble greve de ces hypolheques a pu recevoir a dater de ces epoques Celte circonstance met le prfileur hors d'etat de connaitre letendue de ces hypolheques , dont l'iinportaiice niontant a des sommes considetables, a pu lut etre cachee. Si par un heureux hasard,un creancier hypothecaire a pour garamie une proprieie exempte des dangers que nous venons de eignaler, il a a iriorapher de niille aulres obstacles avant que de rentrer dans les fonds par lvi avances. Souvent un debiteur de raauvaise foi vend son bien par pelites fractions. Le cröancier se voll alors dans l'alternative ou de faire une muH hu de de surencheres, dont les frais excederont de beaucoup la partie du prix donton veut le frusler, ou de laisser echapper celle partie du prix sans laquelle il ne viendra peut-etre pas en ordre utile. Souvent encore, pendant que le debiteur jouit des deiais qui lvi out Cte accordes, il diminue la valeur de l'iraraeuhle hypotheque, en detruisant des plantalions, en abattant des conslructions ou en se livrant a tout autre acte de degradation que le creancier na aucun raoyen d'erapecher. II peut, il est vrai, d'apres l'article 1188 du code civil, provoquer le reiubourseraent immediat de son prix dans ces sorles de cas, mais pour le plus souvent il ignore ces ventes partielles et teste dans lim d'y remedier. Si le debiteur ne pale pas a l'echeance et qu'il y alt lieu a exproprialion et a ordre, le creancier est obligö d'attendre des annees enlieres le resullat de ces procedures dispendieuses et saus cesse herissees de difficultes. Si, avant d'avoir subi tous ces embarras et tous ces deiais, le creancier a besoin de realiser ces fonds, il trouvetres-difflcilement a ceder sa creance: On raet en dotite la soliditc de I'hypolheque en laquelle il a eu confiancc; il lvi est impossible de faire parlager sa securite a un cessionoaire: il na plus a sa dispositioi» (ous les actes et documens qui lvi ont ete coinmuriiques si oflicieuseineut lors de la Constitution de I'hypolheque et le cessionnaire Profite ordinaireraent des embarras de son cedant pour lvi faire subir une perle plus ou inoins forte sur le capilal de sa creance. Aucune prudence humaine ne peut preserver los acquereurs et les preteurs sur hypolheque des inconveniens que nous venons de signaler, parce qu'ils son! dus aux vices de la legislaiiou. D'antres perplexites dit Tropleng, atlendent encore le creancier. PriHe-t-il äun hoinrae matte? En mi-ip m qu'il connüt sa qualilö e( qu'il cut vu son contrat de mariage, il ignorcra la quoliie fixe de la soinmc pour laquelle l'Opouse a hypolheque legale ; car celte soinme e>! eventuelle, eile se compose d elemei.s divers, que l'avenir peut modifier, tcls que siiccessions a echeoir, indemniie pour di-ites qoi potirront e<re conlraciees, iinlemnile de propres qui pourrunt eire alien.es, etc. Si le creancier fait un calcul approximalif, et que les reprises de la feinrne vientienl a etre plus forles qu'il ne l'avait prevu, la place qu'il croyait avoir lvi echappera et son hypolheque sera inutile. Quelquefois le mariageest precede de plusieurs jours par un contrat de mariage, qui na rien de public pour les liers; c'est cependan! a l'epoque de cc contrat que remonle I'hypolheque de la femme. Or, le preleur qui confiera ses fonds dans l'intcrvalle du contrat et de la celebralio» du mariage, et qui, Ignorant cc qui s'est passe, croira avoir con- Iracie avec im celibaialre ixcmpt d'hypolheque verra le defaiit de publicite lvi enlever la garautie sur laquelle il avait cru pouvoir se reposer. Si le creancier conlk ses fonds a un tuteur, il trouve devant lvi une creance pupillaire, dont il „e lvi est possible de connaitre letendue que par des calculs approximatifs presque (oujours (rorapeurs. L'exeraple suivaut, rapporte par Troplong dans sa preface sur les hypolheques montrera davaniage les dangers du prCleur. Je prete a Pierre que je sais eire marie, et je ne m'alteiids qu'ä i'hypolheque legale de sa femtne. Mais voilä que celle feiunic, veuve dun premier mariage et luirice des eufanls quelle en avait eus , avait conserve l'adminislralion de fait, sans convoqucr un conseil defaraille, pour faire decider si la tuteile lvi serait conservee. Or, on sali que, d'apres l'anicle 305 du code civil, le mari est responsable de toules les suites de la tuteile, et que, par nue consequence necessalre, l'bypotheque legale du mineur s'etend sur ses biens. Me voilä douc piinie par une hypolheque peut-fitre fort tonsiderable, qui n'eialt pas entree dans mes previsions. Les meraes dangers pesent sur moi si je prele a un individu qui, a raon insu, gere les inlerßts dun inlneur corame tuleur de fait. Cc nest pas (oul: une source de deceptions irreparables se rencontre dans leseessions d'hypolheqties legales, qui sont alTranchics d'inscriptions d'apres la loi acluelle. Tan» que cts cessions ne seront pas publiques, il arrivera qu'une ferarae qui aura fait des cessions Claudeslines de la totalitc de son hypolheque, se ci-eeta cependant un credit fallacieux par l'appat quelle continuera a otTrir a d'atilres pr6-teurs de la parlicipation a une hypolheque legale dejä absorhee a leur insu. Knstiite vient I'ittegalile de coiidiliot, qui existe entre le creancier priviiegie et le preieur sur hypotheque. Celui qui place ses fonds sur u» gage iinmobiliiT est expose a eire prinie par im vendeur tjui ne s'elait pas encore fait inscrire, par un copartageaut qui se trouve dans le meine cas, par un architecte inconiiii, par des creanders ayant privi-' löge general, par les creanders qui demandeut separaüon de palriinoine. Puis, vienneul les embarras du concours de« hypolheques generales avec les hypolheques speciales, les penalilcs conlre les inscriptions defectueuses, la «ene du renouvelleinent decennal des inscriptions, les precautions poussees a l'exces pour l'indication «es immeübles et les abus de la specialis, les in convenients qu'il y a a cc que le debiteur puisse ditninuer le gage Jiypothecaire par des constilutions de droit d'usage, de servilude, de cessio» de l'ruits et aulres droits, qui n'oul pas de solle, les lontnieurs de l'expropiiation, l'insul'fisaiice de la Iranscripiioi: pour meltre les crcandersen demeure de s'inscrire etc. Kn prenant des renselgnetnens aupres des personnes qui connaissent un vendeur ou un eraprunleilr,, on parvient quelqucfois a decouvrir des falls 9»c ceux-ci ont intöret de cachur; mais souvenl auss» ou n'y ptmrlent pas. Ces sorles d'enqueies par voie de commune renommee laissent bien des donles apres dies; et il est bien cruel pour celu, qui livre in, capital qui est souvent le fruit de lon-B»es economles d'avoir a douter s'il lvi sera rendu. H esl une autre classe de dangers que l'ou pourraitit peut-eire se dispenser d'imputer äla leglsla''"nexisianle, parceque l'on peut s'en garanlir avec le secours de la prudence et de »'attention; mais «oiinue ponr repondre au vceu de la loi cette prudeiice et celle attention dolvent eire excessives et aller mßrae au delä de cc que l'on peut exiger des s'llM|les particuliers pour la conservation de leurs "r°'ls, nous croyons que le regime hypothecaire <*°h encore chercher a y remedier. (I.a solle prochainemenl.)