Zagadnienie kształtowania cen w obrocie inter vivos nieruchomościami rolnymi – studium prawno-porównawcze
Authors: Szalkowski Przemyslaw 
Published: July 2023

W artykule przedstawione zostały podstawowe zasady regulacji cen nieruchomości rolnych stosowanych w Polsce na tle prawnoporównawczym. Właściwe ukształtowanie cen to zagadnienie niezmiernie istotne, gdyż nieruchomości rolne są dobrem deficytowym, a ponadto niezbędnym czynnikiem służącym do produkcji żywności. Z tego też powodu grunty o przeznaczeniu rolniczym powinny być nabywane przez podmioty posiadające odpowiednie kwalifikacje do ich rolniczego, efektywnego wykorzystania, a zatem przede wszystkim przez rolników lub gospodarzy rolnych. W pierwszej kolejności to właśnie oni powinni obejmować grunty rolne będące przedmiotem obrotu. Nabywanie nieruchomości rolnych przez nierolników może natomiast prowadzić do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, co jest zjawiskiem wyjątkowo niekorzystnym z punktu widzenia kształtowania właściwych ustrojów rolnych, a nadto umożliwia dokonywanie operacji o charakterze spekulacyjnym.Utrzymanie gospodarstw rolnych, ich rozwój, a także zakładanie nowych przez młodych rolników będzie możliwe tylko wtedy, gdy wartość rynkowa nieruchomości rolnych zostanie dostosowana do ich rentowności osiąganej z produkcji żywności. Oznacza to konieczność powiązania cen gruntów rolnych z osiąganą dochodowością w obszarze rolnictwa. Nie będzie to możliwe bez ingerencji państwa, które przy wykorzystaniu instrumentów prawnych może tłumić działania spekulacyjne, ograniczając dostęp do obrotu tylko dla określonych podmiotów oraz bezpośrednio regulując maksymalne ceny gruntów.W artykule przedstawione zostały podstawowe trzy modele stosowane w ustawodawstwach krajów zachodnioeuropejskich. Analizie poddano regulacje prawne w obszarze kontroli cen stosowane na terenie Szwajcarii, Niemiec, Austrii, Francji i Anglii. Na ich tle przedstawione zostały polskie uregulowania.
Jednak utrzymanie gospodarstw rolnych, ich rozwój, a także zakładanie nowych przez młodych rolników będzie możliwe tylko wtedy, gdy wartość rynkowa nieruchomości rolnych zostanie dostosowana do ich rentowności osiąganej z produkcji żywności. Oznacza to konieczność powiązania cen gruntów rolnych z osiąganą dochodowością w obszarze rolnictwie, skoro ich nabywcami mają być podmioty trudniące się rolnictwem w sposób zawodowy. Nie będzie to możliwe bez ingerencji państwa, które przy wykorzystaniu instrumentów prawnych może tłumić działania spekulacyjne, ograniczając dostęp do obrotu tylko dla określonych podmiotów oraz bezpośrednio regulując maksymalne ceny gruntów.
W artykule przedstawione zostały podstawowe trzy modele stosowane w ustawodawstwach krajów zachodnioeuropejskich. Analizie poddano regulacje prawne w obszarze kontroli cen stosowane na terenie Szwajcarii, Niemiec, Austrii, Francji i Anglii. Na ich tle przedstawione zostały polskie uregulowania. Opracowanie ma na celu udzielenie odpowiedzi, czy kontrola cen gruntów rolnych jest zjawiskiem powszechnym i celowym, a ponadto ustalenie, czy rozwiązania polskie przyjęte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego są racjonalne, służą stabilizacji obrotu oraz w jakim stopniu ingerują w konstytucyjnie chronione prawo własności.

In the article, the principal rules of agricultural properties’ price regulation that are implemented in Poland, have been presented in the comparative legal aspect. The fair price formation is a highly important issue, not only because agricultural properties are considered scarce resources, but also as they are a primary source of food supply. Keeping in consideration the above facts, properties of agricultural purpose should be acquired by the subjects, who hold proper qualifications for their effective, agricultural utizilation, in that case, primarily by farmers. Indeed, they should be the ones to acquire agricultural properties (that are sale subjects) in the first place, ideally in the form of ownership, which is considered to be the strongest property right. On the other hand, the acquisition of agricultural properties by non-farmers can lead to excluding those properties from agricultural production, which is a highly disadvantageous occurrence (mainly from the point of view of the formation of proper agricultural systems). This type of acquisition is also considered unfavorable, as is could enable subjects to conduct speculative operations.
However, the maintenance of farms, as well as their further development and establishing new agricultural holdings by young farmers, could only be made possible by adjusting the market value of agricultural properties to the profitability, that can be achieved by food production and supply. The above fact highlights the great necessity of relating agricultural properties’ prices to the profitableness that can be achieved in the agricultural sector, especially if the purchasers of the properties mentioned are meant to be subjects that consider farming their profession. Initiating the process mentioned won’t be possible without the interference of the state, that could implement legal instruments in order to suppress speculative operations, by limiting the access to the market of agricultural properties for certain subjects and by directly regulating the peak prices of agricultural properties.
The study introduces three principal models that are implemented in western-european legal systems. Moreover, the legal regulations implemented in the field of price control by states such as Switzerland, Germany, Austria, France and England have been subject to analysis. Those regulations have been also used as a base to introduce polish regulations in the respective field. The scope of the article is to provide an answer to the question if the control of agricultural properties’ prices can be considered a common and intentional occurrence, as well as to determine if the polish regulations, that have been assumed in the Act on the structuring of the agrarian system, were rational, if they currently contribute to the stabilization of the market of agricultural properties and to what degree do they interfere with the constitutionally protected ownership right.