ОЦІНКА ТА ОПОДАТКУВАННЯ ОПЕРАЦІЙ З ПРОДАЖУ (ОБМІНУ) ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Authors: Нестеренко Г. 
Published: December 2023

При придбанні об’єктів нерухомості в Україні проводиться експертна оцінка майна. Оподатковування операцій-трансакцій визначено статтею 172 Податкового кодексу України. 23 серпня 2023 року Нотаріальна палата України актуалізувала основні положення щодо порядку оподаткування податком на доходи фізичних осіб операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна.
Переоформлення прав на нерухоме майно завжди супроводжується досить значною кількістю і обсягом обов’язкових платежів. Всіх, хто вирішив обміняти, продати, подарувати нерухомість або планує вступити у спадок на майно, цікавить, які ж витрати у зв’язку з цим він понесе. Податки і збори при таких операціях залежать від декількох факторів. У цій статті ми маємо намір їх з’ясувати.
Експертна оцінка майна – це порядок визначення вартості нерухомого майна при укладанні угод купівлі-продажу/оренди/застави та інших.
Експертна оцінка майна є обов’язковим документом при оформленні зміни прав власності на майно, для того щоб було правильно нараховано суму податку на майно.
Послуги оціночної компанії коштують відносно недорого, з ними можна заздалегідь ознайомитися в розділах сайту компаній (компанії взято вибірково, з різних регіонів країни, табл. 1).
Логічно, що всі учасники ринку зацікавлені в тому, щоб максимально знизити вартість майна і, відповідно, заплатити менше податків. Однак значно занизити експертну оцінку технічно неможливо. Згідно з відносно новими правилами оцінки нерухомості, оціночна вартість варіює в межах 25 % від так званої «реєстрової вартості», яка визначається спеціальним державним «оціночним модулем» на сайті Фонду державного майна України.
Єдина база даних звітів про оцінку (далі – Єдина база) – державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості.
Оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна станом на 01.08.2023 р. актуалізовано Нотаріальною палатою України з урахуванням чинної редакції Податкового кодексу, а також інформації, розміщеної на Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі Державної податкової служби (табл. 2).
Кількість продажів рахується за один календарний рік для кожної категорії майна окремо з урахуванням таких особливостей: продаж успадкованих об’єктів рахується окремо (в сумі для 1-го та 3-го пунктів) для будь-кого незалежно від виду об’єкта.
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), військовий збір сплачує продавець, держмито – за домовленістю між покупцем і продавцем, покупець – збір до Пенсійного фонду. Хто за що платить при укладенні договору – це «внутрішня» домовленість сторін. Але здійснюються такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом (табл. 3).
Сума, від якої сплачується податок, – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на ціну, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості.