Методы оценки стоимости жилой недвижимости в условиях рыночной нестабильности
Authors: Е.А. Белозеров 
Published: December 2024

в условиях высокой волатильности рынка недвижимости задача точной оценки стоимости жилья приобретает особую актуальность и сложность. Для понимания проведен анализ сущности термина «оценка стоимости недвижимости» и сформулировано по итогам критического обзора авторское мнение на этот счет. В дальнейшем работа посвящена всестороннему обзору и анализу широкого спектра методов оценки, применяемых в условиях неопределенности. Доходный подход анализируется через оценку будущих денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. Обсуждаются традиционные методы, такие как прямая капитализация и дисконтированные денежные потоки (DCF), а также современные методы, включая метод реальных опционов, который учитывает гибкость управления недвижимостью и возможность изменения стратегии в будущем. Проводится сравнительный анализ преимуществ и недостатков каждого метода доходного подхода, рассматриваются ограничения и особенности их применения в условиях рыночной нестабильности. Особое внимание уделяется сравнительному подходу, который рассматривается как основа для определения рыночной стоимости. Подчеркивается важность комбинирования традиционных методов сравнительного подхода с аналитическими методами для повышения точности оценки. Рассматриваются модели гедонистического ценообразования, которые статистически оценивают влияние различных характеристик объекта (площадь, расположение, инфраструктура) на его стоимость, а также искусственные нейронные сети, выявляющие сложные зависимости между параметрами объекта и его рыночной ценой. Экспертные системы формализуют знания и опыт экспертов для оценки недвижимости с учетом специфических факторов. Дополнительно рассматриваются регрессионный анализ, временные ряды и другие статистические модели. Затратный подход исследуется через призму принципа замещения, согласно которому стоимость объекта не должна превышать затраты на создание аналогичного. Анализируется важность корректной оценки износа объекта (физического, функционального и внешнего) для определения его остаточной стоимости. По результатам исследования предлагается концепция инновационной комплексной системы оценки стоимости жилой недвижимости, интегрирующей методы оптимизации для поиска наиболее вероятной рыночной стоимости с учетом всех доступных данных и геоинформационные системы (ГИС) для анализа местоположения и инфраструктуры.
in conditions of high volatility of the real estate market, the task of accurately estimating the cost of housing becomes particularly relevant and difficult. To understand, an analysis of the essence of the term "valuation of real estate" was carried out and, based on the results of a critical review, the author's opinion on this matter was formulated. In the future, the work is devoted to a comprehensive review and analysis of a wide range of valuation methods used in conditions of uncertainty. The revenue approach is analyzed through an assessment of future cash flows generated by the property. Traditional methods such as direct capitalization and discounted cash flows (DCF) are discussed, as well as modern methods, including the real options method, which takes into account the flexibility of real estate management and the possibility of changing strategies in the future. A comparative analysis of the advantages and disadvantages of each method of the income approach is carried out, the limitations and features of their application in conditions of market instability are considered. Special attention is paid to the comparative approach, which is considered as the basis for determining market value. The importance of combining traditional methods of the comparative approach with analytical methods to improve the accuracy of the assessment is emphasized. Hedonic pricing models are considered, which statistically assess the impact of various characteristics of an object (area, location, infrastructure) on its value, as well as artificial neural networks that identify complex dependencies between the parameters of an object and its market price. Expert systems formalize the knowledge and experience of experts to evaluate real estate, taking into account specific factors. Regression analysis, time series, and other statistical models are additionally considered. The cost approach is investigated through the prism of the substitution principle, according to which the cost of an object should not exceed the cost of creating a similar one. The importance of a correct assessment of the depreciation of an object (physical, functional and external) to determine its residual value is analyzed. Based on the results of the study, the concept of an innovative integrated residential real estate valuation system is proposed, integrating optimization methods to find the most likely market value, taking into account all available data, and geographic information systems (GIS) for location and infrastructure analysis.