Tendencias del mercado de suelo urbano en periodo largo. Concepción, Chile. 1989-2018
Authors: Gaete Feres Héctor 
Published: July 2021

Desde hace 40 años en Chile la economía es abierta, opera por el libre mercado, el Estado ejerce un rol subsidiario. En ese contexto, la opacidad del mercado de suelos constituye un problema central por el alto riesgo para la acción eficiente de la planificación urbana, la gestión inmobiliaria y la provisión de viviendas. De allí que su conocimiento es de crucial importancia para garantizar transparencia. De otra parte, los territorios regionales tienen particularidades y aspectos comunes por localización y la gestión urbana local. Se estudió el caso del Gran Concepción en Chile con datos de ofertas de suelo 1989-2018 y por correlaciones se revisó el comportamiento de las variables buscando regularidades. Para tendencias se proyectó al 2030 mediante previsiones con el modelo Holt-Winters. Se detectó una alta asociación entre variables, un mercado consolidado con estructura urbana jerarquizada con tendencia a la baja en ofertas y superficie ofrecida, fuerte tendencia al alza de precios creciendo por sobre los resultados de la economía y sus proyecciones. Se evidenció que la configuración del precio no es sólo por la acción de la oferta y demanda directa, sino que intervienen en su conformación otros componentes como son la configuración del “precio adelantado” ante anuncios gubernamentales y el “precio de impacto” ante desastres de la naturaleza y por acción humana. Se observó además que es posible de detectar la maduración y robustez del mercado en cuanto se produce el desacople de variables claves como el precio, respecto de la oferta en cantidad y/o en volumen.
Des de fa 40 anys a Xile l'economia és oberta, opera pel lliure mercat, l'Estat exerceix un paper subsidiari. En aquest context, l'opacitat del mercat de sòls constitueix un problema central per l'alt risc per a l'acció eficient de la planificació urbana, la gestió immobiliària i la provisió d'habitatges. D'a qui que el seu coneixement és de crucial importància per a garantir transparència. D'altra banda, els territoris regionals tenen particularitats i aspectes comuns per localització i la gestió urbana local. Es va estudiar el cas del Gran Concepció a Xile amb dades d'ofertes de sòl 1989-2018 i per correlacions es va revisar el comportament de les variables buscant regularitats. Per tendències es va projectar a l'any 2030 mitjançant previsions amb el model Holt-Winters. Es va detectar una alta associació entre variables, un mercat consolidat amb estructura urbana jerarquitzada amb tendència a la baixa en ofertes i superfície d’aquestes, forta tendència a l'alça de preus creixent per sobre els resultats de l'economia i les seves projeccions. Es va evidenciar que la configuració del preu no és només per l'acció de l'oferta i demanda directa, sinó que intervenen en la seva conformació altres components com són la configuració del "preu avançat" davant anuncis governamentals i el "preu d'impacte" davant desastres de la naturalesa i per acció humana. Es va observar a més que és possible de detectar la maduració i robustesa del mercat quant es produeix el desacoblament de variables claus com el preu, respecte de l'oferta en quantitat i en volum.
For 40 years in Chile, the economy has been open, it operates through the free market; the State has played a subsidiary role. In this context, the opacity of the land market constitutes a central problem due to the high risk for the efficient action of urban planning, real estate management, and the provision of housing. Hence, your knowledge is of crucial importance to ensure transparency. On the other hand, regional territories have particularities and common aspects due to their location and local urban management. The case of Gran Concepción in Chile was studied with data on land offers 1989-2018 and by correlations, the behavior of the variables was reviewed looking for regularities. For trends, it was projected to 2030 through forecasts with the Holt-Winters model. A high association between variables was detected, a consolidated market with a hierarchical urban structure with a downward trend in offers and surface offered, a strong upward trend in prices growing above the results of the economy and its projections. It was evidenced that the configuration of the price is not only due to the action of direct supply and demand, but other components such as the configuration of the “advance price” in the face of government announcements and the “impact price” in the event of disaster nature and due to human action. It was also observed that it is possible to detect the maturity and robustness of the market as soon as the decoupling of key variables such as price occurs, with respect to the supply in quantity and volume.