Αυτοματοποίηση μαζικών εκτιμήσεων αξιών ακινήτων για τον ελληνικό χώρο
Authors: Λαμπρόπουλος Αναστάσιος 
Published: September 2021

Η αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα διέρχεται την έκτη συνεχή χρονιά ύφεσης, η οικοδομικήδραστηριότητα έχει σχεδόν μηδενιστεί και ένας από τους άλλοτε κύριους πυλώνες της ελληνικήςοικονομίας συνεισφέρει πλέον ελάχιστα στο Α.Ε.Π. της χώρας. Η κατάσταση αυτή έχεισυμπαρασύρει αντίστοιχα και τις τιμές των ακινήτων, ενώ πρόσφατη έρευνα κατατάσσει τηνΕλλάδα στην 55η και τελευταία θέση από τις χώρες που μελετώνται, με μείωση στις τιμές τωνκατοικιών από το 2009 σε ποσοστό 31%.Αντίθετα όμως, η οικονομική συγκυρία καθώς και οι υποχρεώσεις που έχουν αναληφθεί στοπλαίσιο των δεσμεύσεων με τους εξωτερικούς δανειστές της χώρας επιβάλλουν σκληρά μέτραφορολόγησης σε φυσικά και νομικά πρόσωπα. Μία από τις πηγές φορολογικών εσόδων σε τέτοιεςπεριπτώσεις αποτελεί πάντα η ακίνητη περιουσία, της οποίας όμως η τρέχουσα υπερφορολόγησημε πλέον των 40 φόρων, τελών και αμοιβών, έχει οδηγήσει τους υπόχρεους σε αδιέξοδο. Τοπρόβλημα διογκώνεται, αν συνυπολογίσουμε τις υποχρεώσεις που έχουν δημιουργηθεί λόγω τηςέξαρσης χορήγησης στεγαστικών δανείων κατά τα προηγούμενα χρόνια, οι οποίες πλέον είναιεξαιρετικά δύσκολο να καλυφθούν με το καταγεγραμμένο ποσοστό ανεργίας να φτάνει το 27,9%τον Ιούνιο του 2013 (58,8% για τους νέους έως 24 ετών), χωρίς να καταγράφονται σε αυτό οιελεύθεροι επαγγελματίες χωρίς αντικείμενο και οι έχοντες εργασία χωρίς να αμείβονται.Είναι σαφές λοιπόν, ότι έχει φθάσει ο χρόνος για έναν ορθολογικότερο και πιο δίκαιο τρόποφορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, που θα περιορίσει τις ανισότητες και τις αδικίες, που θαβασίζεται πραγματικά στην αγορά και που θα είναι σαφής και τεκμηριωμένος.Το Σύστημα Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων, ήρθε το 1985 να καλύψει φαινόμενααδιαφάνειας στον μέχρι τότε τρόπο φορολόγησης των ακινήτων, ενώ σε συνδυασμό με τοπεριουσιολόγιο επιχειρούν την πλήρη καταγραφή και φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στηνΕλλάδα. Από τη χρήση του όμως διαπιστώνεται πως είναι ένα σύστημα μη ευέλικτο καιπροσαρμόσιμο τόσο στις εξελίξεις όσο και στις ιδιαιτερότητες & την τρέχουσα πραγματικότητα τηςαγοράς, εξαρτώμενο άμεσα από αποφάσεις με πολιτικό κόστος και εφαρμογές πολιτικής γης, τοοποίο όμως πλέον μάλλον δημιουργεί περισσότερες στρεβλώσεις από όσες θεραπεύει.Ακόμα μία στρέβλωση στην ελληνική αγορά ακινήτων, λόγω της υψηλής φορολόγησης, είναι ότιδεν είναι γνωστές και δεν καταγράφονται πουθενά οι τιμές πώλησης των ακινήτων, οι οποίεςπαραμένουν γνωστές μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, στερώντας πολύτιμη πληροφορία για τηνπαρακολούθηση της αγοράς, αλλά και φορολογικά έσοδα μιας και σε πολλές περιπτώσεις ακόμακαι σήμερα, οι φορολογητέες αξίες υπολείπονται κατά πολύ των εμπορικών.Τέλος, το Εθνικό Κτηματολόγιο δεν έχει ολοκληρωθεί ώστε να υπάρχει μία πλήρης, αξιόπιστη καιαποδεικτική καταγραφή των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων στη χώρα. Προχωρώντας όμως έστω καιμε ρυθμούς βραδύτερους από αυτούς που θα απαιτούσαν οι συνθήκες, παραμένει ένα πολύισχυρό αναπτυξιακό εργαλείο το οποίο βρίσκεται σε ισχύ σε αρκετές περιοχές της χώρας και πάνωστο οποίο μπορεί και πρέπει να βασιστεί το σύστημα φορολόγησης των ακινήτων στην Ελλάδα,δίνοντας δυνατότητες ακριβούς και δίκαιου καταμερισμού του φορολογικού φορτίου.Τα μοναδικά ασφαλή δεδομένα εμπορικών αξιών ακινήτων για τον ελληνικό χώρο μπορούν νααναζητηθούν στις εκθέσεις εκτίμησης που συντάσσουν επαγγελματίες εκτιμητές. Τα στοιχεία αυτάυποβάλλονται από το 2009 και καταγράφονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, ως εργαλείοανάλυσης της αγοράς και παραγωγής δεικτών. Ταυτόχρονα φαίνεται πως υπάρχει μία τάση γιαελεύθερη και δωρεάν διάθεση γεωγραφικών και άλλων δεδομένων όχι μόνο στο στενό πλαίσιο του Δημοσίου πλέον, αλλά και προς κάθε ενδιαφερόμενο.Σε περιπτώσεις απαίτησης της γνώσης της αξίας των ακινήτων σε μικρή κλίμακα, όπως για παράδειγμα για φορολογικούς σκοπούς, έχουν εφαρμογή οι μέθοδοι των Μαζικών Εκτιμήσεων, ηλογική των οποίων βασίζεται στην όσο το δυνατόν καλύτερη προσέγγιση της αξίας ομάδαςακινήτων, με μονάδα αναφοράς το κάθε ακίνητο, αλλά χωρίς τη βούληση και τη δυνατότητα ναυποκαταστήσουν τις επί μέρους εκτιμήσεις και να συνυπολογίσουν όλους τους παράγοντες πουλαμβάνονται υπ’ όψιν στις αυτοτελείς εκτιμήσεις. Τα Συστήματα Μαζικών Εκτιμήσεωνεφαρμόζονται με ικανοποιητική επιτυχία εδώ και αρκετά χρόνια κυρίως σε πολιτείες των Η.Π.Α.,αλλά πλέον και σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες. Η εφαρμογή τους γίνεται περιοδικά γιαεπανεκτίμηση όλων των ακινήτων που ανήκουν συνήθως σε κάποια διοικητική περιφέρεια καιβασίζονται ως επί το πλείστον σε πραγματικά στοιχεία πωλήσεων.Η εξέλιξη των συστημάτων αυτών περιλαμβάνει την αυτοματοποίησή τους μέσω υπολογιστικώνσυστημάτων (Computer Assisted Mass Appraisals), την ολοκλήρωσή τους με γεωγραφικάσυστήματα πληροφοριών και τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης, νευρωνικών δικτύων, συστημάτωνασαφούς θεωρίας, στοχαστικών μοντέλων και θεωρίας προσεγγιστικών συνόλων. Ειδικά για ταολοκληρωμένα συστήματα CAMA, αν και μελετώνται εδώ και αρκετά χρόνια, βρίσκονται ακόμα σεστάδιο έρευνας κι εξέλιξης. Για την υλοποίησή τους συνήθως απαιτούνται αρκετά χρόνια μελέτηςκι εργασιών και διεπιστημονική αντιμετώπιση από πλήθος επαγγελματιών, ενώ δομούνται κατάπερίπτωση και διαφέρουν ακόμα και ανάμεσα σε διοικητικές μονάδες της ίδιας χώρας.Για τον ελληνικό χώρο μία τέτοια εξέλιξη μελετάται ερευνητικά από τις αρχές της δεκαετίας του2000, αν και η αντιμετώπιση θεμάτων Μαζικών Εκτιμήσεων έχει ξεκινήσει με τη ΔιδακτορικήΔιατριβή του Ομότιμου Καθηγητή κ. Παναγιώτη Ζεντέλη από το 1988. Αυτοματοποίηση όμως τωνδιαδικασιών και πρακτική εφαρμογή τους ήταν αδύνατο να υπάρξει χωρίς γεωγραφικά, οικονομικά και τεχνικά δεδομένα, γεγονότα που οδηγούσαν την έρευνα σε αδιέξοδο.Με τις τελευταίες εξελίξεις στο χώρο της καταγραφής και ελεύθερης διανομής δεδομένων (ΤτΕ,ΟΚΧΕ, Κτηματολόγιο ΑΕ, ΕΛ.ΣΤΑΤ κλπ), αλλά και με τις αυξανόμενες δυνατότητες τωνυπολογιστικών συστημάτων, ήταν πλέον δυνατή η προσέγγιση του θέματος, έστω και με πολλάσυγκριτικά μειονεκτήματα ως προς τα πρωτογενή στοιχεία σε σχέση με τη διεθνή βιβλιογραφία καιπρακτική.Το σύστημα με την επωνυμία CAMA.gr σχεδιάστηκε για τον ελληνικό χώρο και αναπτύχθηκε βάσειπραγματικών δεδομένων, αφορά σε ακίνητα δύο Δήμων της Αττικής με διαφορετικάχαρακτηριστικά μεταξύ τους και λειτουργεί δυναμικά μέσα από την Oracle Spatial, μπορεί όμως ναδιαχειριστεί από οποιαδήποτε πλατφόρμα γεωγραφικών συστημάτων πληροφοριών. Το σύστημαελέγχθηκε κατά τη δημιουργία του, τόσο για τις διαδικασίες όσο και για τα αποτελέσματα μεεπιτυχία και θα μπορούσε με τις κατάλληλες τροποποιήσεις να λειτουργήσει από την κεντρικήδιοίκηση για δημοσιονομικούς σκοπούς.Μελλοντικές επεκτάσεις του συστήματος, οι οποίες ήδη βρίσκονται υπό μελέτη, αφορούν στηδυνατότητα χωρικής αναπαράστασης και άλλων σημαντικών παραγόντων (για παράδειγμα τηςθέας σε τρισδιάστατο περιβάλλον) ώστε να μπορέσει να διαπιστωθεί η επιρροή τους στην αξία τωνακινήτων, στην αναλυτικότερη στατιστική ανάλυση (για παράδειγμα σε επίπεδο γειτονιάς, αλλάκαι με περισσότερα μοντέλα παλινδρόμησης), στη μελέτη και άλλων κατηγοριών ακινήτων (γιαπαράδειγμα επαγγελματικής χρήσης), αλλά και στην πλήρη αυτοματοποίησή του με τηνσυμπλήρωση του κώδικα προγραμματισμού που το υποστηρίζει.Για το λόγο αυτό αναπτύχθηκε το CAMA.gr, το οποίο δεν προσομοιάζει κάποιου υφιστάμενου διεθνώς, είναι προσαρμοσμένο στις ιδιαιτερότητες του ελληνικού χώρου και πέρα από τηνερευνητική του διάσταση μπορεί να εφαρμοστεί άμεσα σε επίπεδο χώρας, ώστε να βοηθήσειαποτελεσματικά τη δημοσιονομική πολιτική της χώρας.