Macrolotes fiscales como oportunidades para abordar el déficit habitacional en Chile: El Regimiento Buin en Recoleta
Authors:   , Molina Cifuentes Santiago Andrés 
Published: July 2024

Las ciudades contemporáneas han experimentado un crecimiento acelerado durante el último siglo a partir de diversos factores, desde innovaciones tecnológicas a fenómenos sociales. En sus procesos de expansión han conservado en sus centros ciertos lotes de grandes dimensiones, herencias de otros usos y otras épocas, que ahora se encuentran en desuso, completamente absorbidos por la urbe.En Chile, a 2023 el déficit habitacional llega a más de 935.000 familias, alrededor de 2.2 millones de personas en condición de allegados o en viviendas consideradas inhabitables. Para abarcar esta crisis, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo publica en 2020 el Plan de Emergencia Habitacional (PEH), un amplio levantamiento de las condiciones actuales, las necesidades habitacionales y en concreto una meta de 260.000 unidades para este período presidencial. El PEH se introduce en un momento en el que la falta de suelo en las ciudades exige desarrollar viviendas en la periferia, o bien generar proyectos en su interior a un costo mayor. Bajo este paradigma, el rol de los macrolotes sería clave para lograr los objetivos habitacionales del país, considerando además que algunos de estos son de propiedad fiscal. El desarrollo de estos macrolotes no sólo reduciría el déficit cuantitativo de viviendas, si no que también favorecería la integración socioespacial dada su localización en la ciudad.Las Fuerzas Armadas de un Estado republicano y democrático están supeditadas al poder civil, sin embargo en Chile tienen un cierto nivel de autonomía en cuanto a la compraventa de terrenos e inmuebles. Durante la década de los 60 y 70 los traspasos de terrenos entre el Estado y las FFAA eran frecuentes, pero esa relación se desvirtúa con el inicio de la dictadura militar en el año 1973, que incorpora con fuerza una fórmula legal para la tenencia llamada Patrimonio de Afectación Fiscal (PAF).Si bien esta herramienta fue desarrollada en el gobierno del presidente Salvador Allende en el año 1971 para promover el bienestar en las FFAA, su diseño consideraba una duración de 90 días, plazo que fue extendido por la Junta Militar. Desde entonces, el PAF ha permitido que estas instituciones compren y vendan terrenos e inmuebles de manera autónoma, y sólo bajo acuerdo interno, para beneficio propio fuera del presupuesto de la nación. En este panorama, resulta importante identificar cuáles son los terrenos fiscales en propiedad militar que reúnen las condiciones de ser macrolotes integrados a la ciudad, revisando su aporte a la reducción del déficit nacional y la segregación socioespacial, para evaluar su potencial habitacional.La presente investigación se centra en hacer una revisión histórica de los macrolotes a nivel global y una revisión local de ciertos casos controversiales para identificar oportunidades perdidas, y proyectar aprendizajes. Posteriormente se clasifican los terrenos fiscales, estableciendo nuevos macrolotes de oportunidad y definiendo sus cualidades e impacto en el déficit habitacional.Para poner a prueba ciertas directrices y formas de operar en terrenos de este tipo, se desarrolla un proyecto en uno de estos macrolotes de oportunidad presentados: el Regimiento Buin en Recoleta, Santiago de Chile. La reconversión del Regimiento Buin fue anunciada durante la cuenta pública de 2023 por el presidente Gabriel Boric, y en septiembre de ese año se definió una subdivisión de 4 hectáreas para el desarrollo de un primer proyecto habitacional.Finalmente se realiza un levantamiento a nivel país, identificando macrolotes fiscales de oportunidad en cada una de las capitales regionales, con el objetivo de establecer el impacto de estos tanto en la meta actual del gobierno como en el déficit proyectado en el PEH.