Πολυ-παραμετρική μοντελοποίηση και ΣΓΠ για την χωροθέτηση και την εκτίμηση αξιών εμπορικών κέντρων
Authors: Γιαννουλάκης Στέφανος 
Published: June 2024

Η παρούσα διδακτορική διατριβή εντάσσεται στο ευρύτερο πεδίο έρευνας σχετικά με τη διερεύνηση των διεργασιών εκείνων που λαμβάνουν χώρο κατά την αξιολόγηση της επένδυσης στην αγορά ακινήτων και ειδικότερα αυτών που συντελούνται κατά την ανάπτυξη εμπορικών κέντρων. Η ως άνω διδακτορική διατριβή έχει σκοπό τη διερεύνηση δυνατότητας δημιουργίας ενός πολυπαραμετρικού μοντέλου με τη χρήση της γεωγραφίας του λιανικού εμπορίου και των θεωριών τοποθεσίας εμπορικών ακινήτων, της πολυκριτηριακής ανάλυσης, των συστημάτων γεωγραφικών πληροφοριών (ΣΓΠ), καθώς και των εκτιμητικών μεθόδων και τεχνικών, που θα λειτουργεί ως εργαλείο υποστήριξης λήψης αποφάσεων και αξιολόγησης της επένδυσης υπό το πρίσμα της σκοπιμότητας και της βιωσιμότητας αυτής, για τη χωροθέτηση και την εκτίμηση αξιών στο πλαίσιο ανάπτυξης εμπορικών κέντρων. Στο πλαίσιο αντιμετώπισης του προβλήματος υιοθετείται υβριδική προσέγγιση μέσω της οποίας δημιουργούνται δύο μοντέλα, ένα χωρικό και ένα εκτιμητικό αντίστοιχα. Κατά τον σχεδιασμό του χωρικού μοντέλου επιλέγεται ο συνδυασμός της χρήσης των συστημάτων γεωγραφικών πληροφοριών (ΣΓΠ), της βαρυτικής θεωρίας (Huff model) και της πολυκριτηριακής μεθόδου της αναλυτικής ιεράρχησης (AHP). Με βάση τα ευρήματα της βιβλιογραφικής ανασκόπησης για τη χωροθέτηση εμπορικών κέντρων, διαμορφώνονται βασικές κριτηριακές ομάδες (επίπεδο ανταγωνισμού και επίδοση εμπορικού κέντρου, προσβασιμότητα, χαρακτηριστικά τοποθεσίας κ.ά.) με υποκατηγορίες που ενσωματώνουν το σύνολο των παραμέτρων. Μέσω μοντελοποίησης πραγματοποιείται η ποσοτικοποίηση και ιεράρχηση των επιλεχθέντων παραμέτρων, δίνοντας στον δυνητικό επενδυτή τη δυνατότητα αξιολόγησης αυτών, μέσα από το πρίσμα μιας μελέτης σκοπιμότητας στο πλαίσιο επιλογής της βέλτιστης τοποθεσίας για την ανάπτυξη εμπορικού κέντρου. Κατά τον σχεδιασμό του εκτιμητικού μοντέλου επιλέγεται ο συνδυασμός της χρήσης μεθόδου προεξόφλησης των ταμειακών ροών (DCF) και της υπολειμματικής μεθόδου. Το εν λόγω μοντέλο έχει διττό σκοπό, ήτοι α. τον προσδιορισμό της αξίας της γης στο πλαίσιο υλοποίησης ενός επιχειρηματικού σχεδίου για την ανάπτυξη ενός εμπορικού κέντρου (residual valuation) και β. την αξιολόγηση της οικονομικής βιωσιμότητας ενός επενδυτικού εγχειρήματος για την ανάπτυξη ενός εμπορικού κέντρου, προσδιορίζοντας τη δυνητική κερδοφορία του, καθώς εξετάζει αν το εν λόγω σχέδιο παράγει επαρκές ποσοστό απόδοσης για τον επενδυτή υπό το πρίσμα μιας απόδοσης επένδυσης ή απόδοσης ιδίων κεφαλαίων (development appraisal). Στο πλαίσιο εφαρμογής της μεθοδολογίας γίνεται μοντελοποίηση των δυνητικών σεναρίων με τη συνακόλουθη ανάλυση ευαισθησίας επιλεγμένων μεγεθών, για την αποδοχή ή την απόρριψη του επενδυτικού εγχειρήματος. Η περιπτωσιολογική μελέτη σκοπιμότητας και βιωσιμότητας πραγματοποιήθηκε στην ανατολική περιαστική περιοχή του μητροπολιτικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης. Η παρούσα διδακτορική διατριβή μέσω της υβριδικής προσέγγισης δύναται να προσφέρει μια ολιστική και καινοτόμο αντιμετώπιση του προβλήματος αναφορικά με τη χωροθέτηση και την εκτίμηση αξιών εμπορικών κέντρων, παρέχοντας στον δυνητικό επενδυτή μια ακολουθία ενεργειών - ένα ολοκληρωμένο εργαλείο υποστήριξης λήψης αποφάσεων και αξιολόγησης του επιχειρηματικού σχεδίου ανάπτυξης που διασφαλίζει ταυτόχρονα τη σκοπιμότητα και βιωσιμότητα του επενδυτικού εγχειρήματος.