Análisis del Proceso de Capitalización del Sector Inmobiliario Español
Authors:   , Segura de la Cal Alejandro 
Published: April 2024

Today's economy is based on the existence of two Production Factors (FP) (labour and capital) that determine the relations of all Human Beings with each other and with the environment. It is a foundation that acts as a central point of economic thought, of property rights, of public action, of business accounting or of the sustainability of the planet in that it defines the treatment of the elements that interact in the economy and the returns they obtain. The economy treats capital as anything other than labour by treating elements such as agricultural plots, urban spaces, mines, hydrocarbon deposits, animals, buildings, machinery, software, brands, or patents as assets. This is a set of elements with different characteristics, since those that have an unlimited duration are treated as capital in the same way as those that are indefinite, those that have life and those that are inert, or those that have been created by human action, as well as natural goods that exist independently of the market.

Among capital goods, the real estate sector represents the main asset in today's world, accounting for two thirds of all property in the economy, including housing, offices and infrastructures. It is a sector with unique economic implications as it combines an undefined and scarce natural asset such as land with other elements such as construction materials and the work involved in its construction. Its characteristics make it a unique investment asset that combines the possibilities of profitability and risk inherent to the markets with those of security and family as the home of Human Beings. Real estate investment acquires prominence in a context of a continuous increase in society's accumulated capital, which causes a gap between housing prices and the individual investment capacity of citizens. Under these conditions, the market function takes precedence over the household function in a situation that has important economic and social implications.

The paper starts by analysing the process of capitalization of the real estate sector in Spain, working on the concept of financiarización, the role of regulation and the market activity of Real Estate Investment Companies. The results obtained lead to the study of the relationship between these elements and the FP of the economy as the foundations of the system. Based on the study of the FP, a new classification is proposed in the form of space, inert matter, living beings, labour, and capital, which considers the characteristics of each one at the highest level of aggregation. This classification leads to the reformulation of the aggregate Production Function and to the study of the implications on different aspects of the economy, such as the financial representation of FP, their link with the household and market functions, their relationship with the sustainability of the conditions of the Earth and their relationship with public action.

The results show how the application of the FP presented above introduce significant changes in the economic system, favoring society's access to nature's resources and protecting individual incentives that encourage work and investment as a source of wealth creation. This allows for an improvement in the efficiency and equity criteria of markets in conditions of sustainability, while at the same time facilitating the de-capitalization of housing in defense of its function as a home for Human Beings.

RESUMEN

La economía actual se fundamenta en la existencia de dos Factores de Producción (FP) (trabajo y capital) que determinan las relaciones de todos los Seres Humanos entre sí y con el entorno. Se trata de un fundamento que actúa como punto central del pensamiento económico, de los derechos de propiedad, de la acción pública, de la contabilidad empresarial o de la sostenibilidad del planeta en cuanto a que define el tratamiento de los elementos que interactúan en la economía y los rendimientos que obtienen. La economía trata al capital como todo aquello distinto del trabajo al dar consideración de activo a elementos como parcelas agrícolas, espacios urbanos, minas, depósitos de hidrocarburos, animales, construcciones, maquinaria, software, marcas o patentes. Se trata de un conjunto de elementos que plantean características diferentes ya que se da un mismo tratamiento como capital a los que tienen una duración ilimitada que a los indefinidos, a los que tienen vida que a los que son inertes o a los que han sido creados por la acción humana igual que a los bienes de la naturaleza que existen con independencia del mercado.

Entre los bienes de capital, el sector inmobiliario representa el principal activo del mundo actual contabilizando dos tercios del conjunto de propiedades de la economía, adquiere entre otras formas las de viviendas, oficinas o infraestructuras. Se trata de un sector que plantea unas implicaciones económicas únicas al unir un bien natural indefinido y escaso como es el suelo con otros elementos como son los materiales de construcción o el trabajo realizado para su edificación. Sus características lo convierten en un bien de inversión único que une las posibilidades de rentabilidad y riesgo propias de los mercados con las de seguridad y familia como hogar de los Seres Humanos. La inversión inmobiliaria adquiere protagonismo en un contexto de incremento continuo del capital acumulado por la sociedad, lo que provoca un distanciamiento entre los precios de la vivienda y la capacidad de inversión individual de los ciudadanos. Bajo estas condiciones la función de mercado prima sobre la de hogar en una situación que plantea importantes implicaciones económicas y sociales.

El trabajo parte del análisis del proceso de capitalización del sector inmobiliario en España, para lo que se trabajan el concepto de la financiarización, el papel de la regulación y la actividad de mercado de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria, los resultados obtenidos conducen a estudiar la relación de dichos elementos con los FP de la economía como fundamentos del sistema. A partir del estudio de los FP se propone una nueva clasificación en forma de espacio, materia inerte, seres vivos, trabajo y capital, que considera las características particulares de cada uno en su máximo nivel de agregación. Esta clasificación lleva a la reformulación de la Función de Producción agregada y al estudio de las implicaciones sobre diferentes aspectos de la economía, como son la representación financiera de los FP, su vinculación con las funciones de hogar y mercado, su relación con la sostenibilidad de las condiciones del La Tierra y su relación con la acción pública.

Los resultados muestran como la aplicación de los FP expuestos introducen cambios significativos en el sistema económico, favoreciendo el acceso de la sociedad a los recursos de la naturaleza y protegiendo los incentivos individuales que fomentan el trabajo y la inversión como fuente de la creación de riqueza. Esto permite una mejora en los criterios de eficiencia y equidad de los mercados en condiciones de sostenibilidad al mismo tiempo que facilita la descapitalización de la vivienda en defensa de su función de hogar de los Seres Humanos.

SINTESI

L'economia odierna si basa sull'esistenza di due Fattori di Produzione (FP) (lavoro e capitale) che determinano le relazioni di tutti gli esseri umani tra loro e con l'ambiente. È un fondamento che funge da punto centrale del pensiero economico, dei diritti di proprietà, dell'azione pubblica, della contabilità aziendale o della sostenibilità del pianeta, in quanto definisce il trattamento degli elementi che interagiscono nell'economia e i rendimenti che ottengono. L'economia considera il capitale come qualcosa di diverso dal lavoro, trattando come beni elementi quali appezzamenti agricoli, spazi urbani, miniere, giacimenti di idrocarburi, animali, edifici, macchinari, software, marchi o brevetti. Si tratta di un insieme di elementi con caratteristiche diverse, poiché quelli che hanno una durata illimitata sono trattati come capitale allo stesso modo di quelli a tempo indeterminato, di quelli che hanno vita e di quelli che sono inerti, o di quelli che sono stati creati dall'azione umana, così come dei beni naturali che esistono indipendentemente dal mercato.

Tra i beni di capitale, il settore immobiliare rappresenta il principale asset del mondo odierno, con due terzi di tutti i beni presenti nell'economia, tra cui abitazioni, uffici e infrastrutture. Si tratta di un settore con implicazioni economiche uniche, in quanto combina un bene naturale indefinito e scarso come il terreno con altri elementi come i materiali da costruzione e il lavoro necessario alla sua realizzazione. Le sue caratteristiche lo rendono un bene d'investimento unico nel suo genere, che combina le possibilità di redditività e di rischio insite nei mercati con quelle di sicurezza e di famiglia, in quanto casa degli esseri umani. L'investimento immobiliare acquista importanza in un contesto di continuo aumento del capitale accumulato dalla società, che provoca un divario tra i prezzi delle abitazioni e la capacità di investimento individuale dei cittadini. In queste condizioni, la funzione del mercato prevale su quella della famiglia, in una situazione che ha importanti implicazioni economiche e sociali.

L'articolo parte dall'analisi del processo di capitalizzazione del settore immobiliare in Spagna, lavorando sul concetto di finanziarizzazione, sul ruolo della regolamentazione e sull'attività di mercato delle Società di Investimento Immobiliare. I risultati ottenuti portano allo studio della relazione tra questi elementi e le FP dell'economia come fondamenta del sistema. Sulla base dello studio dei FP, viene proposta una nuova classificazione sotto forma di Spazio, Materia Inerte, Esseri Viventi, Lavoro e Capitale, che considera le caratteristiche peculiari di ciascuno al massimo livello di aggregazione. Questa classificazione porta alla riformulazione della Funzione di Produzione aggregata e allo studio delle implicazioni su diversi aspetti dell'economia, come la rappresentazione finanziaria delle FP, il loro legame con le funzioni domestiche e di mercato, la loro relazione con la sostenibilità delle condizioni della Terra e il loro rapporto con l'azione pubblica.

I risultati mostrano come l'applicazione dei FP presentati sopra introduca cambiamenti significativi nel sistema economico, favorendo l'accesso della società alle risorse della natura e proteggendo gli incentivi individuali che incoraggiano il lavoro e l'investimento come fonte di creazione di ricchezza. Ciò consente di migliorare i criteri di efficienza ed equità dei mercati in condizioni di sostenibilità, facilitando al contempo la decapitalizzazione dell'edilizia abitativa in difesa della sua funzione di casa per gli Esseri Umani.