The determinants of real estate investment trusts
Authors: Μπεγιάζη Κυριακή 
Published: August 2021

Ο σκοπός της παρούσας διδακτορικής διατριβής είναι η εξέταση των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, τόσο σε τοπικό επίπεδο στις ΗΠΑ και στην Ελλάδα, όσο και διεθνώς, μέσα από την ποσοτική τους ανάλυση. Η υπό εξέταση μεθοδολογία περιλαμβάνει διάφορους οικονομετρικούς υπολογισμούς και μοντέλα γενικευμένης υπό συνθήκη ετεροσκεδαστικότητας. Αυτές η μελέτες έχουν ως στόχο τον προσδιορισμό πιθανών προσδιοριστικών παραγόντων και αλληλοεπιδράσεων των χρονοσειρών.Το δεύτερο κεφάλαιο εισάγει τη μελέτη των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία “REITs” των ΗΠΑ από το 2000 έως το 2012, χρησιμοποιώντας μοντέλα γενικευμένης υπό συνθήκη ετεροσκεδαστικότητας “GARCH”. Tα μοντέλα αυτά περιλαμβάνουν τις ημέρες της εβδομάδας και το γενικό δείκτη ως επεξηγηματικές μεταβλητές, με στόχο τη μελέτη των ημερησίων αποδόσεων και της μεταβλητότητας των Εquity, Mortgage και Hybrid REITs. Για την επίτευξη αυτού του σκοπού χρησιμοποιήθηκε το υπόδειγμα αποτίμησης περιουσιακών στοιχείων “CAPM” και τα μοντέλα GARCH(1,1), TGARCH(1,1), EGARCH(1,1) ξεχωριστά για κάθε χρονοσειρά. Τα αποτελέσματα έδειξαν ότι τα άσχημα νέα επηρεάζουν περισσότερο τη διακύμανση, σε σύγκριση με τα καλά νέα, με μόνη εξαίρεση τα Equity REITs. Η επίδραση του γενικού χρηματιστηριακού δείκτη αποδείχθηκε στατιστικά σημαντική, ενώ δεν υπήρξε η ίδια στατιστική επίδραση όσον αφορά τη μελέτη του φαινόμενο του Σαββατοκύριακου. Τα αποτελέσματα αυτά υποδηλώνουν ότι δεν υπάρχει σημαντική δυνατότητα διαφοροποίησης μεταξύ των REITs και των υπολοίπων μετοχών του χρηματιστηρίουστις ΗΠΑ, ενώ πρέπει να ληφθεί υπ’ όψιν ότι τα Mortgage και Hybrid US REITs είναι περισσότερο επιρρεπή στις άσχημες ειδήσεις.Στα δύο επόμενα κεφάλαια γίνεται εκ νέου χρήση ημερήσιων χρηματιστηριακών τιμών από τον Φεβρουάριου του 2006 έως τον Ιούλιο του 2013, εξετάζοντας τις αλληλεπίδρασης των αποδόσεων και της διακύμανσης, τόσο μεταξύ των δύο κύριων υποκατηγοριών των αμερικανικών REITs (equity και mortgage), όσο και μεταξύ των διεθνών αγορών REITs. Αναφερόμενοι στη διεθνή αγορά των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, περιλαμβάνουμε στη μελέτη τις αλληλοσυσχετίσεις μεταξύ της ευρύτερης περιοχής της Αμερικής, Ευρώπης και Ασίας-Ειρηνικού. Η εμπειρική ανάλυση διεξάγεται με βάση τα πολυμεταβλητά μοντέλα BEKK GARCH και DCC GARCH. Τα αποτελέσματά μας δείχνουν ότι δεν υπάρχει διάχυση μεταβλητότητας μεταξύ των αμερικάνικων υποκατηγοριών. Ενώ αντιθέτως, παρατηρήθηκαν διαχύσεις μεταβλητότητας και μέσου μεταξύ Ασίας-Ειρηνικού και Αμερικής, Ασίας-Ειρηνικού και Ευρώπης, αλλά όχι μεταξύ Αμερικής και Ευρώπης. Είναι γεγονός ότι τα REITs γνωρίζουν παγκόσμια ανάπτυξη και οι επενδυτές χρειάζονται να κατανοήσουν τη μεταβλητότητα της διακύμανσης και των συσχετίσεων μεταξύ διαφορετικών γεωγραφικών περιοχών και χρηματιστηρίων, ώστε να αποφασίσουν τη σύσταση ενός ιδανικού διεθνή χαρτοφυλακίου για αυτούς.Τέλος, το πέμπτο κεφάλαιο εξετάζει την αγορά εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, οι οποίες είναι γνωστές ως ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας). Πιο συγκεκριμένα αναλύουμε τον δείκτη ακίνητης περιουσίας και τις μετοχές των εταιρειών που τον αποτελούν, με χρήση ημερησίων αποδόσεων για το διάστημα Δεκέμβριος 2009 – Νοέμβριος 2014. Η ανάλυση τωνδεδομένων γίνεται με την υιοθέτηση διάφορων μοντέλων γενικευμένης υπό συνθήκη ετεροσκεδαστικότητας, συμπεριλαμβανομένων των μοντέλων GJR-GARCH και EGARCH, τα οποία εξετάζουν την ύπαρξη πιθανών ασυμμετριών. Το εξαγόμενο συμπέρασμα είναι ότι ο γενικός δείκτης του ελληνικού χρηματιστηρίου φαίνεται να έχει σημαντική επίπτωση στον δείκτη ακίνητης περιουσίας, καθώς και σε όλες τις μετοχές που τον συνθέτουν. Όμως, όπως και στην αγορά ακίνητης περιουσίας των ΗΠΑ, δεν υπάρχει ένδειξη για το φαινόμενο του Σαββατοκύριακου. Επίσης, φαίνεται να υπάρχει ένδειξη ασυμμετρίας, όσον αφορά τον αντίκτυπο των καλών και των άσχημων νέων στην διακύμανση των μετοχών. Ένα δεύτερο κομμάτι στην εξέταση της ελληνικής αγοράς, αφορά τη μελέτη της συμπεριφορικής χρηματοοικονομικής. Πιο συγκεκριμένα, εξετάσαμε αν οι επενδυτές έχουν την τάση να κάνουν ότι πιστεύουν ότι κάνουν και τα υπόλοιπα άτομα. Τα αποτελέσματα δεν έδειξαν ενδείξεις μια τέτοιας συμπεριφοράς, αλλά φανέρωσαν την πεποίθηση ότι αυτού του είδους η συμπεριφορά είναι περισσότερο πιθανή κατά τις ημέρες που παρουσιάζονται αρνητικές αποδόσεις.Εν κατακλείδι, πρέπει να αναφερθεί ότι όλα τα εξαγόμενα αποτελέσματα έχουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον κάτω από το πρίσμα της πρόσφατης χρηματοοικονομικής κρίσης, που είχε ως κύριο υποφέροντα την αγορά ακίνητης περιουσίας. Ενδεικτικά επισημάνθηκαν αποδείξεις υποφερόμενων χρηματοοικονομικών ασυμμετριών και διαφοροποίηση του κινδύνου σύμφωνα με την κατεύθυνση των αλλαγών στις χρηματιστηριακές τιμές, συμπεράσματα τα οποία είναι χρήσιμα τόσο για τους επενδυτές, όσο και τους επαγγελματίες διαχειριστές.