Densificación por fusión de lotes en barrios 9x18: la oportunidad de los cabezales de manzana
Authors:   , González Alarcón Tomás Alejandro 
Published: January 2024

En las últimas décadas las políticas habitacionales se han caracterizado por estrategias de erradicación de campamentos y de subsidio a la demanda para la vivienda formal, que si bien han alcanzado una considerable oferta de vivienda no logran suplir el creciente déficit de esta. La crisis en el acceso está dada por la imposibilidad de los sectores más vulnerables de optar a las soluciones que entrega el mercado, producto del alto valor del suelo y de las dificultades económicas asociadas a fenómenos tales como: el allegamiento, hacinamiento, empobrecimiento, migración y dificultad de acceso (informalidad). Los esfuerzos y estrategias apuntaban en gran medida a operaciones de relocalización de comunas centrales o pericentrales hacia la periferia (Hidalgo et al, 2016), provocando segregación y un crecimiento inorgánico de la trama urbana. Además, estas políticas no saben reconocer las estructuras intergeneracionales y redes de apoyo de a quienes van dirigidas, omitiendo la preferencia de los beneficiados de conservar sus localizaciones y barrios actuales. Los llamados “barrios 9x18”, derivados de la Operación Sitio y otras estrategias habitacionales a partir de los años 50, son constante objeto de estudio por su gran potencial de densificación acompañado de una trama urbana diversa y una ubicación privilegiada. Instrumentos legales como el de “pequeños condominios” dan cuenta de los esfuerzos puestos en ello, sin embargo, su implementación es limitada en operaciones dispersas de micro radicación. Por otra parte, se requiere pensar en un modelo de gestión y financiamiento que mantenga las preferencias y redes de los habitantes de cada territorio, y que a su vez actúe como una oportunidad económica para los propietarios del suelo en nuevas operaciones de densificación. Para superar “la excepcionalidad lote a lote” (Muñoz et al., 2017, p.184) se requiere observar alternativas de operaciones de fusión, incorporando los elementos descritos al densificar tanto en escala predial como barrial. Por otra parte, esta intervención tiene que considerar su impacto en el espacio público y los límites de su nueva densidad, según el alcance de las propuestas implementadas previamente. La variedad de barrios catalogados como “9x18” cuenta con patrones morfológicos que dan paso a oportunidades de fusión, consecuencia de su urbanización y espacio público, en los cuales podemos tensionar factores como la altura o densidad. De este modo, identificamos agrupaciones de cuatro lotes que conectan con sus frentes perpendicularmente a perfiles de calle generosos, conformando cabezales en el borde corto de cada manzana. La fusión de cuatro predios en un cabezal idóneo puede representar hasta el 5%-14% de los lotes totales de un barrio, lo cual equivaldría en promedio a 15.300 lotes de 170.000, un potencial de hasta 61.200 unidades de vivienda. Este trabajo busca investigar las posibilidades de densificación en los “cabezales” de manzana de barrios 9x18, agrupando cuatro lotes en un nuevo predio de 36x18 metros y en consideración tres nuevos antejardines. La fusión de sus lotes debe permitir un modelo de gestión que garantice una eficiente asociatividad de sus propietarios originales, con opciones de financiamiento y rentabilidad en la operación. Las ventajas de su localización dan pie a intentar alturas mayores, incorporar el uso del automóvil, integrar nuevos vecinos y actividades económicas en el proyecto.