Regspraak: Can the body corporate insist that the purchaser of a sectional title unit at a sale in execution pay or secure not only outstanding levies but also other amounts the body corporate claims are due by the unit owner such as interest on arrears, legal costs and interest on non-paid legal costs before the body corporate will issue the levy clearance certificate for transfer required in terms of section 15b3(a)(i)(aa) of the Sectional Titles Act?
Authors: Van der Merwe CG 
Published: December 2022

Ingevolge artikel 15B(3)(a)(i)(aa) van die Wet op Deeltitels mag die registrateur nie oordrag van ’n deeltiteleenheid registreer nie tensy ’n transportbesorger bevestig dat die regspersoon gesertifiseer het dat alle gelde verskuldig ten opsigte van die bedoelde eenheid betaal is of dat sekerheidstelling vir betaling tot bevrediging van die regspersoon verskaf is. By die eksekusieverkoping in die Marsh Rose-saak het die koper, Steinmuller, onderneem om sekerheidstelling te verskaf dat alle gelde verskuldig aan die regspersoon deur die vorige eienaar deur hom betaal sal word. Toe Steinmuller en die regspersoon nie kon ooreenkom oor die bedrag van die sekerheidstelling nie, nader Steinmuller die hof a quo vir ’n toepaslike bevel en die hof beslis dat Steinmuller R250 000 in die trustrekening van sy prokureur moet betaal as onherroeplike sekerheidstelling vir betaling van die geld verskuldig aan die regspersoon. Op appèl na die volbank van die hooggeregshof in Johannesburg, bevestig die meerderheidsuitspraak dat die hof moet besluit of die regter a quo bevoeg was om te bepaal dat skuld wat aan Steinmuller gedelegeer is, slegs agterstallige heffings insluit. Volgens die minderheiduitspraak moet die bedrag wat as sekerheidstelling aangebied word nie slegs agterstallige heffings nie, maar álle gelde verskuldig deur die vorige eienaar insluit. Volgens die minderheidsuitspraak berus hierdie standpunt op ’n algemene aanspraak op sekerheidstelling en die feit dat die regspersoon geregtig is op alle gelde vir sy finansiële voortbestaan. Daar word aangetoon dat hierdie aanspraak slegs betrekking het op gevalle waar die eienaar van die eenheid insolvent is en alle gelde ingevolge artikel 89(1) van die Wet op Insolvensie as deel van die koste van tegeldemaking aan die regspersoon uitbetaal moet word, voordat oordrag kan geskied. Die meerderheidsuitspraak is korrek dat slegs die verskuldigde skuld van die vorige eienaar aan Steinmuller gedelegeer is. Wat regskoste betref beslis die meerderheidsuitspraak dat slegs regskoste wat getakseer is deur die regspersoon of waarop die partye ingevolge reël 25(4) van Aanhangsel 1 van die Regulasies op die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas ooreengekom het, afgedwing kan word. Die meerderheidsuitspraak beslis verder dat rente op agterstallige heffings en nie-betaalde regskoste slegs verskuldig is indien dit bevestig word deur ’n skriftelike trusteebesluit ingevolge reël 21(3)(c) van Aanhangsel 1 van die Regulasies op die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas. Ten slotte word aangevoer dat die regspersoon in plaas van die hofaansoek, die goedkoper en spoediger proses ingevolge artikel 39(1)(c) van die Wet op die Ombuddiens vir Gemeenskapskemas kon gevolg het. Volgens daardie proses sou die beregter moes bepaal of die skuld gedelegeer aan Steinmuller verkeerdelik bepaal is of onredelik was en indien wel, dit tot die korrekte bedrag aanpas.