Lessons to be learned from the German Modernising Apartment Ownership Act of 2020 (WEMoG 2020) on structural alterations to a scheme building with an emphasis on the promotion of electromobility by the installation of charging stations for electrical vehicles
Authors: Van der Merwe CG 
Published: December 2023

Ingevolge artikel 20(1) van die Duitse Moderniserende Deeltitelwet (Wohnungseigentumsmodern­isierungsgesetz – WEMoG) mag deeleienaars struktuurveranderinge aan die deeltitelgebou aanbring wat instandhouding en herstelwerk aan die gebou oorskry. Dit kan gedoen word deur hetsy ’n besluit op ’n algemene vergadering geneem deur twee derdes van die deeleienaars aanwesig op daardie vergade-ring wat meer as die helfte van die totale mede-eiendomsaandele in die gemeenskaplike eiendom het óf deur ’n gewone meerderheidsbesluit wat ’n individuele deeltiteleienaar magtig om die verandering te onderneem. Ingevolge artikel 20(2) van die Duitse Moderniserende Deeltitelwet kan ’n deeleienaar of huurder aanspraak maak op struktuurveranderinge aan die gebou vir die aanleg van laaigeriewe vir elektriese voertuie, die verwydering van gedeeltes van die gebou wat die bewegingsvryheid van be­jaarde persone of persone met ’n fisiese gestremdheid aan bande lê, struktuurveranderinge wat inbreuk in deeltiteleenhede hokslaan en wat die opvang van die internet in eenhede verbeter. Ingevolge artikel 20(4) mag struktuurveranderinge wat ’n residensiële skema prinsipieel herontwerp of wat een deeleie­naar ongeregverdig sonder sy toestemming teenoor die ander deeleienaars benadeel nie toegelaat word of deur ’n eienaar of huurder aangevra word nie. Betreffende elektromobiliteit word die lede van die bestuursliggaam ingevolge die bogenoemde super meerderheidsbesluit toegelaat om ’n laaigerief teen die buitemuur van die gebou te installeer (wall box) en dit deur elektriese kabels aan die bestaande kragbron te verbind. In beginsel dra die deeleienaar die koste van die struktuurverandering wat hy of sy aanbring of wat namens hom of haar deur die bestuursliggaam aangebring word en is hy of sy alleenlik geregtig om die verandering te benut. Indien die lede deur ’n superbesluit die verandering goedgekeur het, word die koste verbonde aan die verandering proporsioneel volgens hulle mede-eiendomsaandeel tussen al die lede van die bestuursliggaam verdeel en mag hulle die verandering dienooreenkomstig gebruik. Slegs in die geval waar die koste verbonde aan die verandering onproporsioneel is tot die voordele wat die verandering meebring en waar die koste nie binne ’n redelike tyd afbetaal sal kan word nie, hoef die lede wat teen die besluit gestem het, nie by te dra tot die koste nie. Hierdie lede mag egter later deur betaling van ’n vasgestelde bedrag bydra tot die koste van die verandering om sodoende medegebruik van die verandering byvoorbeeld die herlaaigerief of kragopwekkingseenheid te verkry. Volgens die Suid-Afrikaanse Regulasies ingevolge die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas sal slegs struktuurveranderinge wat elektromobiliteit bevorder in luukse deeltitelskemas geklassifiseer word as veranderings wat redelik noodsaaklik is. Sodanige verandering sal egter slegs aangebring kan word indien die trustees die lede vir 30 dae vooraf skriftelik ingelig het omtrent die totale koste van die voorgenome verandering, hoe die regspersoon die koste gaan betaal, wat die effek van die verandering sal wees en hoekom dit noodsaaklik is. Indien enige lid tydens die 30 dae aandui dat ’n spesiale vergadering omtrent die aangeleentheid byeengeroep moet word, moet die trustees die vergadering belê en kan die verandering slegs deurgevoer word indien dit bekragtig word deur ’n spesiale besluit. Gedragsreël 4(2) bepaal dat die eienaar of okkupeerder van ’n deel geag word toestemming van die trustees te verkry het om ’n sluit- of veiligheidstoestel te installeer ten einde bewoners teen indringers te beskerm of ’n vensterskerm aan te bring wat diere en insekte verhoed om die deel binne te kom. Hierdie struktuur ter beskerming moet behoorlik aangebring word en moet ooreenstem met die ontwerp, kleur, en materiaal wat skriftelik deur die trustees goedgekeur is. Daar is geen gesag in die Suid-Afrikaanse reg betreffende struktuurveranderinge wat die verwydering van gedeeltes van die gebou wat die bewegingsvryheid van gestremde persone aan bande lê, of die verbetering van internetontvangs van deeltiteleienaars magtig nie. Ten einde tred te hou met die omgewingskrisis, die wêreldwye bevordering van elektromobiliteit, die beskerming van die regte van persone met gebreke, die beskerming van dele teen inbrake en die verbetering van internetontvangs van dele, sal die Suid-Afrikaanse wetgewer moet besluit watter van die Duitse maatreëls oor struktuurveranderinge nagevolg moet word en of verdere gevalle soos die oprigting van sonkragopwekkingstasies ook geprivilegeer moet word. Weens die omslagtige manier waarop eienaars of huurders van deeltiteleenhede in die Duitse Moderniserende Wet geprivilegeer word, verkies ek die benadering van die Oostenrykse wetgewer wat die toestemming van al die eienaars tot die struktuurveranderinge onder sekere omstandighede veronderstel. Die 2023 Oostenrykse wetgewing standaardiseer die bepalings vir die oprigting van gemeenskaplike kragopwekkingstasies om te voorkom dat oprigting van individuele kragstasies in die weg staan van gemeenskaplike opwekkingstasies.