Δικαίωμα στο χώρο
Authors: Τσεβάς Στυλιανός 
Published: September 2024

Η παρούσα εργασία εξετάζει το ερώτημα κατά πόσο η ακίνητη ιδιοκτησία εξακολουθεί στην εποχή μας να είναι σημαντική για την κοινωνία και την οικονομία, και ακολούθως εάν η «ελαστικοποίηση» της προστασίας της είναι μία αναπόφευκτη εξέλιξη. Ερευνά την προστασία της ακίνητης ιδιοκτησίας ως ατομικό δικαίωμα και ως θεσμική εγγύηση. Εντοπίζει ότι ο πυρήνας της ιδιοκτησίας είναι οικονομικός, και πως η κατοχύρωσή της συνδέεται με το δικαίωμα στην κατοικία, με το δικαίωμα στην προσωπικότητα ως εγκατάσταση σε ορισμένη «γειτονιά», με το δικαίωμα ένταξης στην κοινωνική και οικονομική ζωή της χώρας, καθώς και με το δικαίωμα στην εργασία και την οικονομική ελευθερία -επιχειρηματικότητα. Εξάλλου, από την μελέτη προέκυψε ότι από την προστασία της ιδιοκτησίας αντλούν δικαιώματα όχι μόνο οι ιδιοκτήτες, αλλά και εκείνοι που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν ακίνητη ιδιοκτησία, είτε για την χρήση της ως κατοικίας, είτε για την αξιοποίησή της στο πλαίσιο παραγωγικής δραστηριότητας. Για να είναι δε αποτελεσματική, η προστασία της ακίνητης ιδιοκτησίας θα πρέπει να συνεπάγεται την υποχρέωση του κράτους να απέχει από συμπεριφορές που μπορούν να περιορίσουν το αγοραστικό ενδιαφέρον για ορισμένο ακίνητο εντός της οικείας αγοράς. Διαφορετικά, θα πρέπει να παρέχεται ανάλογη αντιστάθμιση. Κατά το μέρος που η αποζημίωση περιορίζεται στην αξία του «προορισμού» του ακινήτου, καταλήγουμε ότι δεν παρέχεται ανάλογη αντιστάθμιση. Περαιτέρω, μελετούμε τον ρυθμιστικό ρόλο του κράτους στην αγορά ακινήτων, όπου επιχειρείται η αποτροπή του φαινομένου της «φούσκας», δηλαδή της -κατ’ αποτέλεσμα ως προς τους οικονομικούς κινδύνους- «μετατροπής» της κυριότητας ακινήτου σε αξίωση επί άυλου τίτλου. Ο κίνδυνος «εξαΰλωσης» των ακινήτων σήμερα επιτείνεται εξαιτίας της κλιματικής κρίσης αφενός, και αφετέρου της εξάπλωσης της τεχνολογίας της πλατφόρμας (τύπου AirBnB). Ο μεν κλιματικός κίνδυνος απειλεί την φυσική υπόσταση των ακινήτων, ο δε τεχνολογικός κίνδυνος απειλεί την μακροπρόθεσμη δυνατότητα των ιδιοκτητών να αξιοποιούν τα ακίνητά τους κατά τρόπο ανεξάρτητο από τις αποφάσεις των εταιριών που διαχειρίζονται τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η φύση των ανωτέρω κινδύνων επιβάλλει την δίκαιη αναδιανομή του κόστους τους με την ανάλογη κατανομή των πλεονεκτημάτων τους από το κράτος. Η αναδιανομή αυτή μπορεί να επιτευχθεί μέσω του εργαλείου που παραδοσιακά χρησιμοποιεί το κράτος για την ρυθμιστική του παρέμβαση στην αγορά ακινήτων: τον χωρικό σχεδιασμό, στόχος του οποίου είναι η παραγωγή και η κατανομή των «οφελών συσσωμάτωσης» (agglomeration benefits). Πρόκειται για τα πλεονεκτήματα που σχετίζονται με την πρόσβαση στην πληροφορία, με τον περιορισμό του συγκοινωνιακού κόστους και με την αυξημένη εξειδίκευση των αγορών εργασίας και κεφαλαίου. Η παραγωγή πλούτου μέσω του σχεδιασμού του χώρου στηρίζεται στον χαρακτήρα των πόλεων πρωτίστως ως αγορών εργασίας, η ευημερία των οποίων σχετίζεται με την ενίσχυση της παραγωγικότητάς τους. Σε συνθήκες ελλιπούς προστασίας της ιδιοκτησίας, και άσκησης της σχεδιαστικής εξουσίας μονοπωλιακά από το κράτος, ο στόχος της ευημερίας των πόλεων απομακρύνεται –ιδιαίτερα δε εκεί όπου το κράτος δεν είναι μόνο «σχεδιαστής» του χώρου, αλλά και ιδιοκτήτης ορισμένης έκτασης. Άλλωστε, η έννομη τάξη αντιμετωπίζει πλέον την ιδιοκτησία ως εάν να πρόκειται για ευθύνη απέναντι στην πολιτεία σχετικά με την αξιοποίηση ορισμένου χώρου. Η νέα αυτή προσέγγιση δεν μπορεί παρά να συνοδεύεται και από την αναγνώριση στο πρόσωπο του ιδιοκτήτη (και του ενδιαφερόμενου να αποκτήσει ακίνητη ιδιοκτησία) όλων των εργαλείων που είναι αναγκαία για την επιδίωξη της -προς όφελός του- αναδιανομής του κόστους των κινδύνων που αντιμετωπίζει το ακίνητό του. Πρόκειται για αυτό που ονομάζουμε δικαίωμα στον χώρο, δηλαδή για την αναγνώριση στον ιδιοκτήτη και στον επίδοξο ιδιοκτήτη της νομικής δυνατότητας να κινητοποιεί και να επισπεύδει τον χωρικό σχεδιασμό και την εν γένει οργάνωση του χώρου (στην περίπτωση των ακινήτων ιδιοκτησίας του κράτους), κατά τρόπο που ενισχύει και διανέμει δίκαια τα οφέλη συσσωμάτωσης, αναλόγως με τους οικονομικούς, κλιματικούς και τεχνολογικούς κινδύνους που διατρέχει κάθε ακίνητο. Στην δικαστική προστασία αυτού του δικαιώματος, περιλαμβάνεται και η αναγνώριση της υποχρέωσης του κράτους να αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη -στο ακίνητο του οποίου επιβάλλεται περιορισμός χάριν δημοσίου συμφέροντος- με κριτήριο την πραγματική δυνατότητα του θιγόμενου να καλύψει τις ίδιες ανάγκες (που του κάλυπτε το βεβαρυμένο) σε άλλο ακίνητο που θα αποκτήσει με τα χρήματα της αποζημίωσης. Στην παρούσα εργασία, το δικαίωμα στον χώρο γίνεται αντιληπτό ως μίας θεωρητική βάση, η οποία από την μία πλευρά ενισχύει την ικανότητα του ιδιοκτήτη να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις που του επιβάλλει η έννομη τάξη, και από την άλλη πλευρά αποτρέπει την κρατική επέμβαση που καθιστά επισφαλή την οικονομική λειτουργία του δικαιώματος στην ιδιοκτησία. Έτσι, μαζί με το δικαίωμα στο περιβάλλον, το δικαίωμα στον χώρο αναμένεται να ολοκληρώσει το νομικό οπλοστάσιο που παρέχει η έννομη τάξη στην ιδιωτική κοινωνία για την επιδίωξη της βιώσιμης ανάπτυξης. Υπ’ αυτήν την έννοια εξηγείται και ο τίτλος της εργασίας μας: «Δικαίωμα στον χώρο: Η συμβολή της ιδιοκτησίας στην βιώσιμη ανάπτυξη του χώρου».