El valor de la centralidad: un análisis para la Barcelona Metropolitana
Authors: Marmolejo Duarte Carlos Ramiro , Echavarria Ochoa Juan Camilo , Biere Arenas Rolando Mauricio 
Published: March 2017

Es ampliamente aceptado que la accesibilidad es uno de los pilares básicos en la formación espacial de los valores inmobiliarios. Sin embargo, en la literatura especializada, ésta ha sido reducida a la medición de la distancia o coste generalizado para acceder, desde una localización cuyos valores inmobiliarios son estudiados, a un centro o conjunto de centros.En este artículo se propone un enfoque que incide en dos puntos: 1) se parte de la hipótesis de que la centralidad es un atributo multidimensional (i.e. formado por diferentes variables), 2) cuya distribución espacial es continua y no dicotómica (i.e. centro/no centro). Con dichas premisas se calibra un modelo de precios hedónicos en el que la variable a explicar es el precio de oferta de una muestra de viviendas plurifamiliares en la Región Metropolitana de Barcelona, y las variables explicativas se refieren a los atributos arquitectónicos y locativos, dentro de los cuales se incluye el nivel de centralidad. Por su parte, el indicador de centralidad reviste interés en sí mismo, ya que se construye a partir del análisis del comportamiento espacio-temporal de la población a partir de las cadenas-de-viaje/actividad de la encuesta de movilidad cotidiana.Los resultados sugieren que, una vez controlado el efecto de las características arquitectónicas, el principal elemento explicativo de los precios residenciales son los atributos socioeconómicos de las zonas donde se encuentran las viviendas, después de los cuales aparece la centralidad. En Barcelona, por tanto, una metrópoli con múltiples centros (y diferentes gradientes de centralidad), la segregación socio-residencial de la población parece tener una mayor influencia que la cualidad que dota de centralidad a las zonas. 

In the literature, it is widely accepted that accessibility is a basic pillar on the spatial formation of real estate values. Nonetheless, in such studies, accessibility has been reduced to the distance or generalised cost form a given site to the centre or group of centres.

In this paper it is suggested a new approach that differs in two points: 1) firstly, it departs from the hypothesis that accessibility is a multidimensional attribute (i.e. it is compound by different variables), 2) with a continuous spatial distribution which is not dichotomous (i.e. centre/no centre). With these premises it is calibrated a hedonic price model where the variable to explain is the listing price coming from a sample of flats in the Metropolitan Region of Barcelona, and the explaining variables are those affiliated to architectonic and locative attributes including the centrality level. The centrality index is, by itself, interesting, since it is built up departing from the analysis of the spatial-temporal behaviour of population. Such an analysis uses data derived from trip-chain from the quotidian mobility survey.

The results suggest that, after controlling for architectonic attributes of flats, the socioeconomics of neighbours is the main predictive element for residential values, after such indicator appear in the model the centrality attributes. In Barcelona, a multicentral metropolis (with different centrality gradients) the socio-residential segregation of population seems to have a higher influence over prices than centrality attributes of zones.

És àmpliament acceptat que l'accessibilitat és un dels pilars bàsics en la formació espacial dels valors immobiliaris. No obstant això, en la literatura especialitzada, aquesta ha estat reduïda al mesurament de la distància o cost generalitzat per accedir, des d'una localització els valors immobiliaris de la qual són estudiats, a un centre o conjunt de centres.

En aquest article es proposa una visió que incideix en dos punts: 1) es parteix de la hipòtesi que la centralitat és un atribut multidimensional (format per diferents variables), 2) la qual distribució espacial és contínua i no dicotòmica (centre/no centre). Amb aquestes premisses es calibra un model de preus hedònics en què la variable a explicar és el preu d'oferta d'una mostra d'habitatges plurifamiliars a la Regió Metropolitana de Barcelona, i les variables explicatives es refereixen als atributs arquitectònics i locatius, dins els quals s'inclou el nivell de centralitat. Per la seva banda, l'indicador de centralitat revesteix interès en si mateix, ja que es construeix a partir de l'anàlisi del comportament espai-temporal de la població a partir de les cadenes-de-viatge/activitat de l'enquesta de mobilitat quotidiana.

Els resultats suggereixen que, un cop controlat l'efecte de les característiques arquitectòniques, el principal element explicatiu dels preus residencials són els atributs socioeconòmics de les zones on es troben els habitatges, després dels quals apareix la centralitat. A Barcelona, per tant, una metròpoli amb múltiples centres (i diferents gradients de centralitat), la segregació sòcio-residencial de la població sembla tenir una major influència que la qualitat que dota de centralitat a les zones.