Simulación de recuperación de plusvalía urbana para Línea 3 del Metro de Santiago
Authors: Vergara-Perucich Francisco , Aguirre-Núñez Carlos 
Published: May 2020

El presente artículo corresponde a una simulación de recuperación de plusvalías aplicado sobre las transacciones de suelo y de departamentos nuevos para 40 casos ubicados cerca de la nueva línea 3 de Metro de Santiago. En Chile, la recuperación de plusvalías no existe como política pública, aunque diferentes actores han instalado el debate de evaluar su implementación ante diversos anuncios sobre nuevas líneas de metro en la Región Metropolitana de Santiago. La principal razón de este artículo es aportar al debate con datos empíricos sobre las potenciales consecuencias de aplicar estos instrumentos para líneas de metro, tomando como referencia los modelos de recuperación de plusvalía en Colombia. Con esta simulación, el estudio ensaya las propuestas de Martim Smolka para recuperación de plusvalías en naciones de América Latina con el fin de mejorar la provisión de fondos fiscales y mejorar los entornos urbanos. En Chile, este ejercicio no se ha realizado aún, aunque existen contribuciones similares que desde diferentes enfoques ponen en valor los resultados que surgen del presente estudio. La metodología es cuantitativa, con carácter exploratorio y de orden inductivo, usando la medición de rentabilidad por VAN a partir de un levantamiento histórico del proyecto, sus valores, el precio de suelo y sus tipologías, para aplicar una captura de valor del 50% para las ganancias de terrenos y de 30% de los departamentos. Los hallazgos dan cuenta de una buena posibilidad de recaudación pero que requiere de ajustes específicos para que estos instrumentos no impidan que el mercado de la vivienda se vuelva insolvente.

El present article correspon a una simulació de recuperació de plusvàlues aplicat sobre les transaccions de sòl i de departaments nous per a 40 casos situats a prop de la nova línia 3 de Metro de Santiago. A Xile, la recuperació de plusvàlues no existeix com a política pública, encara que diferents actors han instal·lat el debat d'avaluar la seva implementació davant diversos anuncis sobre noves línies de metro a la Regió Metropolitana de Santiago. La principal raó d'aquest article és aportar a l'debat amb dades empíriques sobre les potencials conseqüències d'aplicar aquests instruments per a línies de metro, prenent com a referència els models de recuperació de plusvàlua a Colòmbia. Amb aquesta simulació, l'estudi assaja les propostes de Martim Smolka per a recuperació de plusvàlues en nacions d'Amèrica Llatina per tal de millorar la provisió de fons fiscals i millorar els entorns urbans. A Xile, aquest exercici no s'ha realitzat encara, encara que existeixen contribucions similars que des de diferents enfocaments posen en valor els resultats que sorgeixen de el present estudi. La metodologia és quantitativa, amb caràcter exploratori i d'ordre inductiu, usant el mesurament de rendibilitat per VAN a partir d'un aixecament històric de el projecte, els seus valors, el preu de sòl i les seves tipologies, per aplicar una captura de valor de l'50% per els guanys de terrenys i de 30% dels departaments. Les troballes donen compte d'una bona possibilitat de recaptació però que requereix d'ajustos específics perquè aquests instruments no impedeixin que el mercat de l'habitatge es torni insolvent.

This article corresponds to a simulation of capital gains recovery applied to the transactions of land and new departments for 40 cases located near the new line 3 of Metro de Santiago. In Chile, the recovery of capital gains does not exist as a public policy, although different actors have set up the debate to evaluate their implementation before various announcements about new metro lines in the Metropolitan Region of Santiago. The main reason for this article is to contribute to the debate with empirical data on the potential consequences of applying these instruments to subway lines, taking as a reference the models of recovery of surplus value in Colombia. With this simulation, the study tests Martim Smolka's proposals for recovery of capital gains in Latin American nations in order to improve the provision of fiscal funds and improve urban environments. In Chile, this exercise has not yet been carried out, although there are similar contributions that, from different approaches, value the results that arise from this study. The methodology is quantitative, exploratory and inductive in nature, using the profitability measurement by NPV based on a historical survey of the project, its values, the price of land and its typologies, to apply a 50% value capture to the profits of land and 30% of the departments. The findings show a good possibility of collection but that requires specific adjustments so that these instruments do not prevent the housing market from becoming insolvent.