การกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ : กรณีศึกษามาตรการ LTV (Loan to Value Ratio)
Authors:   , กะการัมย์ นิสาชล 
Published: June 2023

การศึกษาเรื่องการกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์: กรณีศึกษา
มาตรการ LTV (Loan to Value Ratio) มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) ศึกษาสาระสำคัญของประกาศธนาคาร
แห่งประเทศไทยที่ สนส.24/2561 และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ สนส.1/2563 เรื่อง
หลักเกณฑ์การกํากับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ลง
วันที่ 11 ธันวาคม 2561 และลงวันที่ 20 มกราคม 2563 ตามลําดับ (2) ศึกษาวิเคราะห์ผลกระทบของ
ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ สนส.24/2561 และประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ สนส.
1/2563 เรื่องหลักเกณฑ์การกํากับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่
อยู่อาศัย ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินให้กับลูกค้ารายย่อย
(3) ศึกษาถึงรูปแบบของการกํากับดูแลจากหน่วยงานภาครัฐ ในการกํากับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่
อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และ (4) นําเสนอ
ข้อเสนอแนะ และแนวทางที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศไทย สําหรับการดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน
การศึกษานี้เป็นการศึกษาค้นคว้าเชิงเอกสาร โดยการรวบรวมข้อมูลและเอกสารที่เกี่ยวข้อง
หลากหลายประเภททั้งภาษาไทยและภาษาต่างประเทศ เพื่อนำมาศึกษาวิเคราะห์สาระสำคัญของ
ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจ
ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินให้แก่ลูกค้ารายย่อย โดยวิธีการใช้มาตรการ (Loan to Value
Ratio: LTV) ของประเทศไทย เปรียบเทียบกับประเทศมาเลเซีย และวิเคราะห์เชิงเปรียบเทียบกรณีการกํากับ
ดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์
ผลการศึกษา พบว่า หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับมาตรการ LTV ซึ่งมีผลบังคับใช้
ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 พบว่าสัญญาณการเก็งกําไร และความไม่สมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับ
ลดลงสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมาตรการ ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอาคารชุดมีแนวโน้มปรับ
ลดลงและผู้ประกอบการเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะอาคารชุดในพื้นที่ซึ่งได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของอุปสงค์ต่างชาติ และมีอุปทานคงค้าง
อยู่ในระดับสูงตั้งแต่ก่อนการประกาศใช้มาตรการ LTV อาจต้องใช้เวลานานขึ้นในการปรับตัว จึงยังต้อง
ติดตามการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องเพื่อให้สอดคล้องกับอุปสงค์ที่เปลี่ยนแปลงใน
อนาคตต่อไป อันมีรายละเอียดสำคัญ คือ การปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์หลังการปรับมาตรการและ
การประเมินประสิทธิผลของมาตรการ LTV ช่วงปี 2560-2561 ของภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยพบว่า
สะสมความเปราะบางมากขึ้นโดยเฉพาะตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ภายหลังมาตรการ LTV มีผล
บังคับใช้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากทั้งอุปสงค์จากต่างประเทศที่ชะลอลงตามทิศทาง
เศรษฐกิจโลก และอุปสงค์ในประเทศที่เริ่มมีสัญญาณชะลอตัว ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยได้ติดตามและ
ประเมินประสิทธิผลของมาตรการตลอด อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารชุดใน
บางพื้นที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของอุปสงค์ต่างชาติประกอบกับมีอุปทานคงค้างอยู่ในระดับสูง
ตั้งแต่ก่อนการประกาศใช้มาตรการ LTV ทําให้ต้องใช้เวลานานขึ้นในการปรับตัวโดยมีรายละเอียด ได้แก่
(1) มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์รัดกุมขึ้น (2) สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ (3)
ราคาที่อยู่อาศัยเริ่มมีแนวโน้มชะลอลงโดยเฉพาะอาคารชุด และ (4) ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ปรับตัว