Оценка программы льготной ипотеки в рамках развития ресурсного обеспечения застройщиков посредством проектного финансирования
Authors: Федоров В.А. , Яшина Н.И. 
Published: October 2024

в данной стать рассматривается влияние ипотечного кредитования на проектное финансирование застройщиков многоквартирного жилья и доступность жилья в целом. На текущий момент уже более 95% многоквартирных жилых домов возводится с помощью проектного финансирования. В рамках этой системы можно определить ряд недостатков: консолидация строительного рынка, удорожание строительства, усиление зависимости застройщиков от экономической ситуации в стране, удорожание жилья для покупателей-дольщиков, так как в стоимость закладываются новые параметры: маржинальность и премия за риск банков, различные комиссии и пр. Основным способом пополнения эскроу-счетов является ипотека. Льготная ипотека была введена в 2020 году как мера поддержки спроса на жилье для повышения его доступности и как мера поддержки застройщиков в условиях распространения коронавируса и введения нового механизма проектного финансирования. В целом, ипотека является важным звеном в рамках взаимоотношений между застройщиками и покупателями, так как основная часть жилья приобретается именно при помощи ипотечного кредитования. Главное преимущество в рамках введенной льготной ипотеки получили банки и застройщики, а не население и государство. Также, с учетом работы механизма проектного финансирования, льготного ипотечного кредитования, банки и застройщики получили возможность введения дополнительных программ, в т.ч. таких как субсидирование ипотеки от застройщика, чтобы плотнее регулировать цены в свою пользу. Сделаны выводы, что в период действия льготной ипотеки застройщики получили дополнительный импульс к строительству, что обеспечило комфортный переход на новый тип ресурсного обеспечения, при этом снизилась общая доступность жилья, что отразилось на характеристики строящихся квартир и предложениях банков по ипотеке. Также необходимо создать новые льготные программы, которые будут направлены на определенные категории населения.

this article examines the impact of mortgage lending on the project financing of developers of multi-family housing and housing affordability in general. Currently, more than 95% of multi-family residential buildings are being built with the help of project financing. Within this system, several disadvantages can be identified, including consolidation of the construction market, an increase in the cost of construction, increasing dependence on the economic situation, and increasing costs for equity buyers due to new parameters such as marginality and risk premiums for banks, various fees, etc. Mortgage is the main way to fund escrow accounts. Preferential mortgage loans were introduced in 2020 to support demand and increase accessibility of housing, as well as to support developers during the coronavirus pandemic and the introduction of new project financing mechanisms. In general, mortgages are an important link in the relationship between developers and buyers, as most housing is purchased using mortgage loans. The main benefit within the framework of preferential mortgages has been given to banks and developers, rather than to the population or the state. Additionally, considering the work of project financing mechanisms, preferential lending allows banks and developers to introduce additional programs, such as subsidized mortgages from developers, in order to better control prices in their favor. During the period of preferential mortgage rates, developers received additional impetus for construction, ensuring a smooth transition to a new resource provision model, while overall housing affordability decreased, affecting the characteristics of newly built apartments and mortgage offers from banks. It is also necessary to create new preferential programs aimed at certain categories of the population.