Vakıf Taşınmazların Kira Bedellerinin Tespitinde Karşılaşılan Sorunların Analizi
Authors: ALİEFENDİOĞLU Yeşim , TURGUT Çoşkun 
Published: June 2018

Türkiye’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarına göre 56 milyon adet dolayında taşınmazın olduğu&nbsp;görülmektedir. Taşınmaz varlığı; arazi, imar parseli (arsa) ve bağımsız bölümlerden oluşmakta olup, vakıf&nbsp;taşınmazlarının toplam taşınmaz stoku içindeki payının ise % 0,11 gibi düşük düzeyde olduğu tahmin&nbsp;edilmekte ve toplam vakıf taşınmazının parsel sayısı olarak 67.000 adet olduğu bilinmektedir. Bu çalışmada&nbsp;mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait olan ve kiralamaya konu taşınmazların kiralama&nbsp;işlemlerine yönelik analiz ve değerlendirme yapılmıştır. Buna ilave olarak vakıf taşınmazların kiralama&nbsp;işlemleri ve kira bedellerinin tespitinde yaşanan sorunlar incelenmiş ve araştırma sonuçlarına göre çözüm&nbsp;önerileri sıralanmıştır.Araştırma sonuçlarına göre vakıf taşınmazların kira bedellerinin tespitinde genellikle emsal kira analizi&nbsp;yönteminin kullanıldığı ve her yıl Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeks sayısındaki artış oranında güncellemeyapılarak cari yılın kira bedelinin tespit edildiği ve genellikle her 5 yıllık dönemde piyasa rayiç bedelini&nbsp;yakalamak üzere yeniden kira parası tespitinin yapıldığı saptanmıştır. Seçilmiş taşınmazlara ilişkin dosyaların&nbsp;analizi neticesinde, vakıf taşınmazlarının kira parası ile benzer özel mülkiyete konu taşınmazların kira bedelleri&nbsp;arasında önemli farklılığın olmadığı görülmüştür. Vakıflar Genel Müdürlüğü ile mazbut vakıfların bütçe&nbsp;gelirlerinin % 55-60’ını oluşturan kira gelirlerinin artırılabilmesi için daha etkin ve verimli taşınmaz yönetim&nbsp;sisteminin geliştirilmesine yönelik çalışmaların yapılması, kira bedellerinin zamanında güncellenmesi, emsal&nbsp;kira analizinin uluslararası değerleme standartları ve bilimsel esaslara uygun olarak yapılmasının sağlanması&nbsp;ve bölge müdürlükleri düzeyinde kira parasının tespiti ve kiralama işlemleri yönlerinden uygulama birliğinin&nbsp;sağlanması gerekmektedir. Saha çalışması (anket) sonuçlarına göre kiralama işlemlerini yapan personelin&nbsp;değerleme alanında eğitim, bilgi birikimi ve deneyimlerinin büyük ölçüde yetersiz olduğu anlaşılmaktadır.&nbsp;Bu sorunun çözümlenmesi için Bölge Müdürlükleri ve Genel Müdürlük bünyesinde kiralama ve sınırlı ayni&nbsp;hak tesisleri dahil bütün taşınmaz iş ve işlemlerinin yapılmasında görev alan personelin mutlaka bu alanda&nbsp;eğitim almış uzmanlardan seçilmesinin zorunlu olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu çerçevede gayrimenkul&nbsp;işlemlerinin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi alanında uzmanlığı olan personel tarafından yapılması ve&nbsp;idare bünyesinden söz konusu alanda eğitim almış kişilerin kariyer uzmanı olarak istihdam edilmelerinin&nbsp;sağlanması zorunlu görülmektedir. Mevcut koşullarda idare tarafından sıklıkla 6362 sayılı Sermaye Piyasası&nbsp;Kanunu’na tabi değerleme uzmanları ve şirketleri ile piyasada uygulama deneyimi olan uzmanlardan rapor&nbsp;alınmasına özel önem verilmekle birlikte, alınan değerleme raporlarının büyük ölçüde değerleme biliminin&nbsp;temel ilkelerinden uzak olduğu ve değerleme standartlarına uygun raporlamanın yapılamadığı açıkça dikkati&nbsp;çekmektedir. Bu koşullarda idarenin gayrimenkul geliştirme uzmanlarını istihdam etmesi ve gayrimenkul&nbsp;yönetiminin iyileştirilmesi yoluyla kira gelirlerinin artırılabileceği ve yapılan işlemlere karşı kira paralarının&nbsp;tespitine ilişkin açılacak davalardan da olumlu sonuç alınmasının mümkün olacağı vurgulanmaktadır.&nbsp;