La transformación del suelo vacante industrial como principio para la cohesión y regeneración de los municipios del sur de Madrid
Authors: Ajuriaguerra Escudero Miguel Ángel , López Parejo Alejandro , Areco Iglesias Ezequiel 
Published: May 2020

Madrid, como tantas ciudades en el mundo, sufre una progresiva “turistificación” y gentrificación (Domínguez y Leal, 2008). Este proceso está transformando notablemente las características sociológicas de los entramados urbanos vecinales por nuevos espacios destinados a una población flotante, cuyos principales representantes son los turistas y los residentes temporales. Así, las actividades comerciales, sociales y culturales, tienden a fomentar la homogenización del espacio público en favor del consumidor de escala. Este proceso excluye progresivamente a la población local, la cual no puede hacer frente al incremento del coste del nivel de vida ni al progresivo deterioro y sustitución del entramado socioeconómico tradicional. La gentrificación lleva a su vez asociada un desplazamiento de la población a entornos más accesibles económicamente, localizadas principalmente en las periferias metropolitanas, en un claro proceso de “centrifugación social” (de Santiago Rodríguez 2007). No obstante, en las grandes ciudades y debido a la presión inmobiliaria, estas zonas mantienen unos precios de mercado muy superiores al poder adquisitivo medio. Esta circunstancia dificulta tanto el acceso a la vivienda como la implicación social en la mejora urbana.En el caso de Madrid, y concretamente en el Distrito de Villaverde, este fenómeno se evidencia en unas rentabilidades de inversión inmobiliarias elevadas que, sin embargo, no se materializan ni en una mejora urbana ni en el aumento de la calidad de vida de los propietarios tradicionales de vivienda y comercio (Domínguez y Leal, 2008). De este modo, la presión inmobiliaria, sumada al progresivo envejecimiento de la población y el desmantelamiento de la industria del cinturón sureste de la capital favorece la degradación de estas áreas. Frente a ello, se plantea la necesidad de implantar distintas actuaciones efectivas que doten y regeneren de nuevo el entramado social, revirtiendo los crecientes niveles de exclusión.Así, a lo largo del último año, se han analizado los agentes y grupos de interés más representativos del distrito de Villaverde (Madrid) y de sus municipios colindantes (Leganés y Getafe) con el objetivo de desarrollar una estrategia que permita la inclusión de nueva población, de perfil joven, compatible y complementaria a los entramados sociales tradicionales. De esta forma, el artículo expone mediante un análisis cuantitativo y cualitativo las alternativas urbanas posibles ante la demanda social. Y, especialmente con respecto a los escenarios de consenso con el fin de promover propuestas realistas de reutilización de las antiguas parcelas industriales vacantes de la zona. La metodología empleada en base a los costes de la vivienda y alquiler, ha permitido plantear una propuesta de actuación estratégica de regeneración urbana en fases respetando tanto las demandas sociales como los usos predominantes del suelo.Para finalizar, se presentan las propuestas de estrategia de regeneración urbana sobre las parcelas industriales vacantes que mayor grado de aceptación ha obtenido entre los agentes y grupos de interés. De forma que se fomente la introducción de un nuevo uso y perfil vecinal para mejorar la cohesión social y urbana del sur de Madrid.

Madrid, com tantes ciutats al món, pateix una progressiva "turistificació" i gentrificació (Domínguez i Leal, 2008). Aquest procés està transformant notablement les característiques sociològiques dels entramats urbans veïnals per nous espais destinats a una població flotant, els principals representants són els turistes i els residents temporals. Així, les activitats comercials, socials i culturals, tendeixen a fomentar l'homogeneïtzació de l'espai públic en favor del consumidor d'escala. Aquest procés exclou progressivament a la població local, la qual no pot fer front a l'increment de el cost del nivell de vida ni a la progressiva deterioració i substitució de l'entramat socioeconòmic tradicional. La gentrificació porta al seu torn associada un desplaçament de la població a entorns més accessibles econòmicament, localitzades principalment a les perifèries metropolitanes, en un clar procés de "centrifugació social" (de Santiago Rodríguez 2007). No obstant això, en les grans ciutats i a causa de la pressió immobiliària, aquestes zones mantenen uns preus de mercat molt superiors a el poder adquisitiu mitjà. Aquesta circumstància dificulta tant l'accés a l'habitatge com la implicació social en la millora urbana.En el cas de Madrid, i concretament en el Districte de Villaverde, aquest fenomen s'evidencia en unes rendibilitats d'inversió immobiliàries elevades que, però, no es materialitzen ni en una millora urbana ni en l'augment de la qualitat de vida dels propietaris tradicionals d'habitatge i comerç (Domínguez i Leal, 2008). D'aquesta manera, la pressió immobiliària, sumada a el progressiu envelliment de la població i el desmantellament de la indústria del cinturó sud-est de la capital afavoreix la degradació d'aquestes àrees. Davant d'això, es planteja la necessitat d'implantar diferents actuacions efectives que dotin i regenerin de nou l'entramat social, revertint els creixents nivells d'exclusió.Així, al llarg de l'últim any, s'han analitzat els agents i grups d'interès més representatius de districte de Villaverde (Madrid) i dels seus municipis confrontants (Leganés i Getafe) amb l'objectiu de desenvolupar una estratègia que permeti la inclusió de nova població, de perfil jove, compatible i complementària als entramats socials tradicionals. D'aquesta forma, l'article exposa mitjançant una anàlisi quantitativa i qualitativa les alternatives urbanes possibles davant la demanda social. I, especialment pel que fa als escenaris de consens per tal de promoure propostes realistes de reutilització de les antigues parcel·les industrials vacants de la zona. La metodologia emprada en base als costos de l'habitatge i lloguer, ha permès plantejar una proposta d'actuació estratègica de regeneració urbana en fases respectant tant les demandes socials com els usos predominants de terra.Per acabar, es presenten les propostes d'estratègia de regeneració urbana sobre les parcel·les industrials vacants que major grau d'acceptació ha obtingut entre els agents i grups d'interès. De manera que es fomenti la introducció d'un nou ús i perfil veïnal per millorar la cohesió social i urbana de sud de Madrid.

Madrid, like many cities in the world, is undergoing a progressive “turistization” and gentrification (Dominguez & Leal, 2008). This process is notably transforming the sociological characteristics of the urban spaces by new ones destined for a floating population, whose main representatives are tourists and temporary residents. Thus, commercial, social and cultural activities tend to promote the homogenization of public space in favor of the consumer of scale. This process progressively excludes the local population which cannot cope with the increase in the cost of living or the progressive deterioration and replacement of the traditional socio-economic framework. Gentrification in turn leads to a displacement of the local population to environments that are more economically accessible, mainly located in the metropolitan peripheries, in a clear process of "social centrifugation" (Santiago Rodríguez, 2007). However, in large cities, and due to real estate pressure, these areas maintain market prices that are much higher than the average purchasing power. This circumstance hinders both access to housing and social involvement in a process of urban improvement.In the case of Madrid, and specifically in the District of Villaverde, this phenomenon is evidenced in high returns on real estate investment that do not materialize, however, either in an improvement of the urban space or in the increase in the quality of life of the local owners of traditional housing and local commerce (Dominguez & Leal 2008). In this way, the real estate pressure, added to the progressive aging of the population and the dismantling of the belt industry located in the southeast of the capital favors the degradation of these areas. In view of this, the need to implement different effective actions that endow and regenerate the social network is raised, in order to reverse the increasing levels of exclusion. Thus, over the last year, the most representative agents and interest groups of the district of Villaverde (Madrid) and its neighboring municipalities (Leganés and Getafe) have been analyzed in order to develop a strategy that allows the inclusion of new population, young profile, compatible and complementary to traditional social networks. In this way, the article exposes through a quantitative and qualitative analysis the possible urban alternatives to social demand. And, especially with regard to the consensus scenarios in order to promote proposals that are realistic for the reuse of the old vacant industrial plots in these areas. The methodology used based on the costs of housing and rent has allowed us to propose a strategic action proposal for urban regeneration in phases, respecting both social demands and predominant land uses.Finally, the proposals for an urban regeneration strategy on vacant industrial plots that have obtained greater acceptance among agents and interest groups are presented. So that the introduction of a new use and neighborhood profile is encouraged to improve the social and urban cohesion of southern Madrid.