El valor del suelo habitacional
Authors: Quintana Pacheco Jesús , Ojeda Arturo , Ramírez Gerardo , Silvestre Ortiz José 
Published: June 2019

En una ciudad marcada por una evidente diferenciación del valor del suelo habitacional, este documento muestra las relaciones del valor y sus principales variables inmobiliarias, de acuerdo con el mercado de la ciudad de Hermosillo, Sonora, México. Lo anterior, a partir de conceptos tradicionales de deseabilidad del entorno edificado, de la accesibilidad urbana y de la jerarquía social; obtenida, en esta ocasión, a través de indicadores de educación, renta, accesibilidad, consumo de agua y criminalidad. El análisis se desarrolla a partir de una base de datos, geográficamente referenciada, con 427 mediciones de valores del suelo y sus características inmobiliarias, además de información del Instituto Nacional de Estadística y Geografía, mediciones del Organismo Operador Municipal Agua de Hermosillo y datos proporcionados por la Secretaría de Seguridad Pública del Estado de Sonora. Las medidas proporcionadas se integran en un sistema de información geográfica, con el cual es posible obtener modelos de precios hedónicos que permitan establecer relaciones estadísticas significativas. A partir, de análisis estadísticos y geoestadísticos multivariados, resueltos con la técnica de regresión lineal múltiple aproximada por OLS y la regresión geográficamente ponderada GWR, considerando una ponderación Gaussiana y una optimización de acuerdo al número de vecinos. Los resultados indican una importante asociación positiva del valor del suelo con el nivel de ingreso, el consumo de agua y la educación; y en este caso, la accesibilidad y la criminalidad en la ciudad parecen ser características que no aportan valor al suelo urbano habitacional.

En una ciutat marcada per una evident diferenciació del valor del sòl residencial, aquest document mostra les relacions del valor i les seves principals variables immobiliàries, d'acord amb el mercat de la ciutat d'Hermosillo, Sonora, Mèxic. L'anterior, a partir de conceptes tradicionals de desitjabilitat de l'entorn edificat, de l'accessibilitat urbana i de la jerarquia social; obtinguda, en aquesta ocasió, a través d'indicadors d'educació, renda, accessibilitat, consum d'aigua i criminalitat. L'anàlisi es desenvolupa a partir d'una base de dades, geogràficament referenciada, amb 427 mesuraments de valors del sòl i les seves característiques immobiliàries, a més d'informació de l'Institut Nacional d'Estadística i Geografia, mesuraments de l'Organisme Operador Municipal Aigua de Hermosillo i dades proporcionades per la Secretaria de Seguretat Pública de l'Estat de Sonora. Les mesures proporcionades s'integren en un sistema d'informació geogràfica, amb el qual és possible obtenir models de preus hedònics que permetin establir relacions estadístiques significatives. A partir, d'anàlisis estadístiques i geoestadístics multivariades, resolts amb la tècnica de regressió lineal múltiple aproximada per OLS i la regressió geogràficament ponderada GWR, considerant una ponderació Gaussiana i una optimització d'acord al nombre de veïns. Els resultats indiquen una important associació positiva del valor del sòl amb el nivell d'ingrés, el consum d'aigua i l'educació; i en aquest cas, l'accessibilitat i la criminalitat a la ciutat semblen ser característiques que no aporten valor al sòl urbà residencial.

In a city marked by an evident differentiation of the value of the housing land, this document shows the relationships of the value and its main real estate variables, according to the market of the city of Hermosillo, Sonora, Mexico. The above, based on traditional concepts of desirability of the built environment, urban accessibility and social hierarchy; obtained, on this occasion, through indicators of education, rent, accessibility, water consumption and crime. The analysis is developed from a database, geographically referenced, with 427 measurements of land values and their real estate characteristics, in addition to information from the National Institute of Statistics and Geography, field measurements of the Municipal Agency Water Operator of Hermosillo and data provided by the Secretariat of Public Security of the State of Sonora. The measures provided are integrated into a geographic information system, with which it is possible to obtain hedonic price models that allow the establishment of significant statistical relationships. From statistical and geostatistical analyzes, multivariate, solved with the technique of multiple linear regression approximated by OLS and the geographically weighted regression GWR, considering a Gaussian weighting and an optimization according to the number of neighbors. The results indicate a significant positive association of land value with the level of income, water consumption and education; until this moment, the accessibility and the crime in the city, seem to be characteristics that do not contribute value to the residential urban land.