FEATURES OF LAND VALUATION IN PROJECT FINANCING USING ESCROW ACCOUNTS
Authors: Карпушко Елена Николаевна , Тимников Алексей Алексеевич 
Published: December 2021

Проведен анализ текущей ситуации на первичном рынке жилой недвижимости в рамках перехода на новые условия финансирования жилищного строительства. Выявлены преимущества внедрения проектного финансирования, а также проблемы, ограничивающие его эффективность на основе основных тенденций и направлений применения проектного финансирования в России в строительстве, при реализации инфраструктурных проектов и в деятельности институтов развития по привлечению в систему проектного финансирования частных инвестиций. Показаны принципы построения схемы для строительного проекта, реализующейся с проектным финансированием по заранее составленной модели, где применены эскроу-счета. Предложен метод оценки земельного участка при проектном финансировании с использованием эскроу-счетов. Для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта, рекомендовано использовать три денежных потока, а именно денежный поток от инвестиционной деятельности, финансовой деятельности и поток на собственный капитал проекта. Проведен анализ опыта иностранных государств в вопросе формирования стоимости земли в черте города и влияющих на неё факторов. Показаны преимущества оценки земельного участка при проектном финансировании с использованием эскроу-счетов: удобство, гарантии; прозрачность и поддержка.

We carried out the analysis of the current situation in the primary residential real estate market as part of the transition to new conditions for financing housing construction. We identified the advantages of introducing project financing, as well as problems limiting its effectiveness on the basis of the identified main trends and areas of application of project financing in Russia in construction, when implementing infrastructure projects and in the activities of development institutions to attract private investment into the project financing system. We show the principles of constructing a scheme for a construction project, implemented with project financing according to a pre-compiled model, where escrow accounts are used. A method for assessing a land plot for project financing using escrow accounts of the intended use is proposed. To assess the investment value of land, that is the value at which the income from the acquisition of a land plot corresponds to the rate of interest set by the investor, or the value that meets the investor's requirements for the profitability of a particular project, it is recommended to use three cash flows, namely, cash flow from investment activities, financial activities and the flow on equity capital of the project. We analyzed the development of foreign countries in the context of cost formation of land within the city and relevant factors influencing this cost. The advantages of assessing a land plot with project financing using escrow accounts have also been revealed: convenience, guarantees, transparency and support.