Shanghái 2009-2019. Creación de valor y regeneración urbana. Lecciones para megalópolis
Authors:   , Valero Rodríguez Alfonso María 
Published: August 2024

This study delves into the progression of mixed-use real estate strategies in Shanghai, spanning from 2009 to the end of 2019. This timeframe, interspersed between key crises, serves as a key reference for architectural planning and investment approaches in various Chinese and international cities.

Shanghai, a city where the author has honed his expertise as a real estate leader for few global corporations, is the focal point of this research. Over the study period, the author's involvement in various projects sparked a keen interest in understanding the interaction of these building types within major cities.

China's distinctive economic, social, and entrepreneurial fabric, embodied in aspects such as the retail mix, urban overhaul, transportation logistics, e-commerce impact, luxury products, and hospitality options in both established and suburban regions, offers a starting point for investigating mixed-use initiatives implemented during the millennium's second decade. The end goal is to replicate these models in other geographies.

The research reviews these real estate conglomerates as key catalysts for urban revival, providing transferable templates for learning and implementation in other global megacities.

Central to this study is the hypothesis that the insights gleaned from Shanghai are applicable to other significant metropolises, particularly those undergoing vigorous economic expansion and urban consolidation.

This research is confined to the time slot following 2008s financial crisis and the worldwide repercussions of the COVID-19 pandemic, specifically in Shanghai, China's leading economic and monetary hub. For simplicity, the examination delves into properties developed within the January 1, 2009 December 31, 2019, timeline.

In this study, mixed-use complexes comprise commercial (retail) podiums and include offices, coworking areas, hotels, rental apartments, and new-age entertainment spaces. They encapsulate adjacent buildings and tower blocks within the same urban perimeter.

The study proposes a multicriteria methodology, grounded in distinct metrics, to gauge the impact and role of these complexes in spurring the evolution of megacities, with Shanghai as the key example. These facilities are evaluated using three sets of specific indicators applicable to Shanghai: In total, 26 "External", "Industry-specific", and "User" indicators.

The "External Indicators" assess macroeconomic and societal conditions (GDP, foreign investment, e-commerce, urban transformation), the "Industry Indicators" parameters (architectural focus, sustainability, space utilisation), while the "User Indicators" look on demand, offering diversity, and occupiers perspective.

By calibrating these descriptors and using an external opinion, buildings alignment with these indicators can be gauged, thus making the methodology applicable to any other type of property, city, or sector.

Despite Shanghai's phenomenal socioeconomic growth and expansion, this research seeks to correlate these mixed-use buildings' impact on the city's urban regeneration and accessibility to its extensive transportation network.

Through a comprehensive MCDM assessment, key findings emphasise the importance of investing in districts with high population and economic capacity, engaging international teams, collaborating with listed companies, and hosting multi-brand operators.

Interestingly, there was a noticeable absence of sustainability concepts in these projects. However, considering its significance, many developers are now incorporating initiatives to certify their real estate assets.

In summary, the research establishes a multi-perspective assessment methodology, providing crucial insights for future urban planners, multi-channel operators, international retail brands, hotel sector experts, office developers, workspace operators, and property owners and investors in search of optimal real estate solutions via mixed-use complexes.

RESUMEN

Esta investigación estudia edificios de uso mixto en Shanghái, desde 2009 hasta 2019, época entre crisis, como referencia para otros diseños y fórmulas de inversión en diferentes ciudades chinas, así como en otros mercados asiáticos y en occidente.

La Tesis se centra en Shanghái, donde el autor ha sido responsable de inmuebles de varias compañías en China. Durante el periodo de estudio, el doctorando participó en varios de los proyectos, de ahí su interés por entender la relación de estos edificios con las grandes urbes.

Las particularidades económicas y sociales de China en aspectos como mezcla comercial, rehabilitación de áreas urbanas, movilidad y transporte en zonas urbanas, sirven como punto de partida.

La finalidad de la tesis es examinar el papel de estos complejos inmobiliarios como elementos de regeneración urbana para el aprendizaje y replicabilidad en otras urbes. La hipótesis subyacente es que los resultados de la experiencia de Shanghái puedan ser trasladados a otras ciudades, especialmente aquellas con fuerte crecimiento económico y concentración urbana. El autor limita su investigación al periodo posterior a la crisis financiera, hasta el impacto de la pandemia COVID-19.

Se definen los complejos de uso mixto con edificios que, dentro de un mismo complejo, incorporan un espacio comercial en el pódium, al que confluyen oficinas, áreas de coworking, hoteles, apartamentos o nuevas formas de esparcimiento.

La Tesis propone una valoración multicriterio sobre el impacto de estos complejos y su utilidad para acelerar e impulsar la regeneración de ciudades. La clasificación y análisis de estos inmuebles se ha realizado con tres grupos de parámetros en la ciudad sobre el mar: En total, 26 KPIs, Externos, propios de la Industria, y de los Usuarios. Los Externos examinan las condiciones macroeconómicas y sociales como el PIB, la inversión extranjera, e-commerce, expansión del metro y transformación urbana. Los de la Industria centran su atención en el desarrollo inmobiliario, arquitectura, sostenibilidad y la diversidad de usos. Finalmente, los de Usuarios se enfocan en la oferta, demanda y la perspectiva de los operadores y consumidores.

Bajo una ponderación dada de esos indicadores, y la evaluación de un consultor externo, los edificios pueden valorarse según la adecuación a estos KPIs, por lo que la metodología es extrapolable a otros inmuebles, ciudad o sector, con las adaptaciones necesarias.

Si bien la ciudad de Shanghái ha desarrollado un crecimiento socioeconómico notable, con una expansión de su red de transporte y un entorno favorable para la inversión, la investigación trata de relacionar la presencia e impacto en la regeneración urbana de estos edificios, ubicados a lo largo de la ciudad y con accesibilidad al metro, intercambiadores y zonas expansivas del Paris del Este.

Los resultados de la valoración propuesta (MCDM) ofrecen conclusiones sobre los indicadores con mayor influencia en las decisiones del sector. A destacar, la importancia de apostar por distritos con alta población y capacidad económica, contar con equipos internacionales o empresas cotizadas, o atraer a operadores multi marca.

Sorprende la falta de iniciativas de sostenibilidad, si bien muchos promotores e inversores están llevando a cabo actuaciones para certificar los activos inmobiliarios.

En conclusión, este trabajo evalúa la aplicabilidad de la metodología a otras ciudades y propone criterios para el desarrollo de metrópolis basados en la experiencia de Shanghái. La tesis ofrece una evaluación integral de utilidad para profesionales en diversas áreas del sector inmobiliario que buscan optimizar las inversiones en edificios de uso mixto.