Essays in finance and real estate
Authors: Πετρής Παναγιώτης 
Published: September 2021

Αυτή η διδακτορική διατριβή αποτελείται από τέσσερα ξεχωριστά δοκίμια, με κοινό ερευνητικό πεδίο, τα χρηματοοικονομικά και τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία. Το πρώτο δοκίμιο, περιγράφει την εμφάνιση και τη δομή των Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (REITs) και διερευνά το κατά πόσο οι ευρωπαϊκές REIT παρέχουν υψηλότερες αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο και οφέλη διαφοροποίησης χαρτοφυλακίου σε σχέση με την αγορά. Εξετάζονται οι κορυφαίες εισηγμένες στο χρηματιστήριο ευρωπαϊκές REIT, των πέντε (5) καθιερωμένων αγορών (Βέλγιο, Γαλλία, Γερμανία, Ολλανδία, Ηνωμένο Βασίλειο), των τριών (3) αναδυόμενων αγορών (Ιταλία, Ισπανία, Ιρλανδία) και της μίας (1) εκκολαπτόμενης αγοράς (Ελλάδα), κατά την περίοδο 2007 - 2018. Τα εμπειρικά αποτελέσματα υποδηλώνουν χαμηλές αποδόσεις των περισσοτέρων ευρωπαϊκών REIT κατά την περίοδο της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης αλλά υψηλές αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο που υπερβαίνουν τις αντίστοιχες των ευρωπαϊκών χρηματιστηριακών αγορών και ομολόγων τα πρώτα έτη της μετά κρίσης περιόδου. Την πρόσφατη περίοδο (2015-2018), οι περισσότερες ευρωπαϊκές εταιρείες REIT συνέχισαν να επιτυγχάνουν θετικές αποδόσεις αλλά χαμηλότερες σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Η εμπειρική ανάλυση υποδηλώνει χαμηλό δείκτη διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου των REITs και χαμηλό βαθμό διαφοροποίησης μεταξύ των ευρωπαϊκών REIT εταιρειών. Στο δεύτερο δοκίμιο, εφαρμόζονται αναδρομικά μια σειρά από δεξιό-πλευρό στατιστικούς ελέγχους, για να διερευνηθεί, η ύπαρξη φούσκας στην αγορά κατοικιών του Λονδίνου. Οι στατιστικοί έλεγχοι διεξάγονται σε όλους τους Δήμους του Λονδίνου. Οι δοκιμές σε επίπεδο Πόλης η Χώρας, υποδεικνύουν, μεγάλες περιόδους εκρηκτικής συμπεριφοράς των τιμών των κατοικιών της αγορά ακινήτων του Λονδίνου και του Ηνωμένου Βασιλείου. Εφαρμόζοντας τους στατιστικούς ελέγχους σε επίπεδο Δήμων, εντοπίζεται εκρηκτική συμπεριφορά στις τιμές των κατοικιών σε μόνον πέντε (5) Δήμους και ένδειξη ύπαρξης φούσκας σε μόνον τρεις (3), από τους συνολικά τριάντα τρεις (33) Δήμους του Λονδίνου. Οι στατιστικοί έλεγχοι δεν εντοπίζουν ενδείξεις φούσκας σε κανέναν από τους Δήμους του κεντρικού Λονδίνου, ακόμη και στις περιοχές του κεντρικού Λονδίνου, όπου έχουν καταγραφεί οι υψηλότερες τιμές κατοικιών. Στο τρίτο δοκίμιο, αναλύεται, το σύστημα της αντιπαροχής. Η αντιπαροχή αποτελεί έναν ιδιότυπο μηχανισμό χρηματοδότησης που χρησιμοποιήθηκε έντονα στην Ελλάδα κατά τη μεταπολεμική περίοδο - ως λύση στο οξύ στεγαστικό πρόβλημα, που προκάλεσε η συσσώρευση των μεγάλων (αγροτικών) πληθυσμών στις μεγάλες πόλεις. Παρουσιάζονται στοιχεία, τόσο ιστορικά όσο και εμπειρικά με τη χρήση ενός διανυσματικού αυτοπαλίνδρομου μοντέλου VAR, ότι ο μηχανισμός της αντιπαροχής συνέβαλλε σημαντικά στην ανάπτυξη της στεγαστικής παραγωγής και επιτάχυνε την κάθετη (καθ’ ύψος) αστικοποίηση της χώρας, παρά την ανυπαρξία τραπεζικού στεγαστικού δανεισμού και την έλλειψη κρατικής χρηματοδότησης. Στο τέταρτο δοκίμιο, εξετάζονται δύο διαφορετικές ομάδες αγοραστών κατοικιών για να ελεγχθεί εάν η αγοραία τιμή κατοικιών με πανομοιότυπα χαρακτηριστικά είναι (στατιστικά σημαντικά) διαφορετική μεταξύ τους. Η πρώτη ομάδα περιλαμβάνει τους επενδυτές, Buy to Let (BTL), δηλαδή αυτούς που αγοράζουν κατοικίες για να τις μισθώσουν και οι οποίοι έχουν επαρκή γνώση της αγοράς ακινήτων και μειωμένο κόστος αναζήτησης. Η δεύτερη ομάδα, είναι οι τυπικοί (συνήθεις) αγοραστές που έχουν περιορισμένες πληροφορίες για την αγορά ακινήτων και υψηλότερο κόστος αναζήτησης. Για τον στατιστικό έλεγχο εφαρμόζονται μοντέλα ηδονικής παλινδρόμησης. Τα δεδομένα που χρησιμοποιούνται είναι πάνω από 1.000.000 αγοραπωλησίες κατοικιών, που αντιστοιχούν σε περισσότερες από εκατό (100) διαφορετικές περιοχές της Αγγλίας και της Ουαλίας, οι οποίες πραγματοποιήθηκαν κατά την περίοδο 2013-2019. Τα αποτελέσματα, υποδηλώνουν ότι ο επενδυτής BTL αγοράζει σπίτι σε μειωμένη τιμή (2% - 20%) σε σχέση με τον τυποποιημένο αγοραστή. Επίσης, διαπιστώνεται ότι η αγοραστική δύναμη του επενδυτή BTL μειώνεται σε συνθήκες ανταγωνιστικών πιέσεων, δηλαδή στις περιοχές υψηλής ζήτησης κατοικιών, πλησίον του επιχειρηματικού κέντρου της πόλης και σε περιοχές που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από τους σταθμούς μετρό.