Kepastian Hukum Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap Terhadap Perlakuan Pembayaran Bea Perolehan Hak Atastanah dan Bangunan
Authors: Tanudjaja Tanudjaja , Budi Cahyono Suparman 
Published: February 2025

Masalah pertanahan memerlukan perhatian serius dan kehati-hatian ekstra dari pemerintah, sebab selain sebagai kebutuhan vital bagi masyarakat, tanah juga merupakan sumber daya ekonomi yang sangat berharga.Melalui adanya kepastian hukum, maka setiap pemilik tanah dapatlah yakin bahwa hak-haknya diakui secara resmi oleh negara, artinya bahwa pemilik memiliki bukti yang sah atas kepemilikan tanah yang dapat digunakan untuk melindungi haknya dari klaim pihak lain sehingga tidak perlu terjadi sengketa tanah.Program Pendaftaran Tanah Lengkap Sistematis (PTSL) dirancang Pemerintah untuk mendaftarkan tanah yang belum terdaftar, sehingga masyarakat dapat memperoleh sertifikat sebagai bukti kepemilikan yang sah. PTSL merupakan inisiatif penting dari pemerintah untuk menyelesaikan masalah pendaftaran tanah dan memberikan kepastian hukum kepada masyarakat. Melalui pelaksanaan pendaftaran secara sistematis dan terencana, maka program ini diharapkan dapat mengurangi sengketa tanah serta meningkatkan kesejahteraan masyarakat melalui pengakuan hak tanah yang jelas dan sah.Terhadap sertifikat tanah hasil PTSL dengan status BPHTB dan PPH terhutang tidak memiliki kepastian hukum karena masih terdapat pajak terutang.Tujuan dari penelitian ini adalah menganalisa tentang ratio legis pengaturan kewajiban pembayaran pungutan BPHTB/PPH dan akibat hukum penerbitan sertipikat hak atas tanah dalam hal pelanggaran pembayaran perolehan hak atas tanah.Penelitian ini menggunakan metode diskriptif analisis dengan pendekatan hukum statue approach (pendekatan perundang-undangan karena berfokus pada analisis dan penelaahan peraturan perundang-undangan yang relevan) dan dispesifikasikan sebagai penelitian kualitatif dengan jenis yuridis normatif serta Sumber bahan hukum yang digunakan  dari sumber bahan hukum primer dan sumber bahan hukum sekunde. Hasil yang diperoleh dari penelitian ini bahwa rasio legis dalam pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022, dan Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 telah dirancang secara komprehensif dan konsisten dengan berbagai tujuan pendaftaran tanah.Keberadaan juridical cadastre, fiscal cadastre, land use cadastre, serta multipurpose cadastre. Berdasarkan Permen ATR/BPN No. 6 Tahun 2018 Pasal 30, tidak semua bidang tanah dapat dibukukan PTSL, terutama yang masuk dalam Kluster 3 tersebut. Sehingga mengakibatkan keterlambatan dalam legalisasi kepemilikan tanah serta berpotensi menimbulkan konflik kepemilikan. Tanah yang tidak dapat dibukukan dalam PTSL juga berisiko mengalami kendala dalam transaksi jual beli, pengembangan usaha, maupun pemanfaatan untuk keperluan investasi.Sertifikat hak atas tanah seharusnya memiliki fungsi sebagai alat pembuktian yang pasti dalam hukum pertanahan. Namun, sesuai dengan UU Nomor 35 Tahun 2023 Pasal 59 Ayat 10 dan Pasal 60 Ayat 1a, pembayaran BPHTB terutang harus dilunasi sebelum penandatanganan akta jual beli. Wajib Pajak juga harus menyerahkan bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan. pada Pasal 61 Ayat 1 disebutkan bahwa Kepala Kantor Bidang Pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran hak atau peralihan hak atas tanah setelah bukti pembayaran BPHTB diserahkan. Oleh karena itu, ketentuan dalam Permen ATR/BPN No. 6 Tahun 2018 yang memperbolehkan penerbitan sertifikat tanpa pelunasan pajak dapat mengurangi kepastian hukum. berdasarkan akibat hukum yang terjadi karena adanya kontadiksi dan ambiguitas tentang BPHTB terutang pada PTSL antara Permen ATR/BPN Nomer 6 Tahun 2018 dan Instruksi Presiden No. 2 Tahun 2018, maka diperlukan kejelasan regulasi yang lebih tegas untuk menghindari ketidakpastian hukum, ketidakadilan, serta risiko terhadap kekuatan hukum sertifikat tanah. Harmonisasi peraturan antara kebijakan fiskal dan kebijakan pertanahan menjadi krusial agar tujuan percepatan PTSL tetap selaras dengan prinsip keadilan serta kepastian hukum dalam perpajakan