Konut Değerine Dayalı Şehir Marka Gücü Sıralaması
Authors: Çobankaya Fatma Tuba , Küçükkaplan İlhan 
Published: December 2024

Gayrimenkul türlerinden biri olan konutlar, bireylerin temel barınma ihtiyacını karşılamasının yanı sıra günümüzde yatırım aracı olarak da kullanılmaktadır. Bu bakımdan almak, satmak, inşa etmek ve vergilendirmek için konut değerinin belirlenmesi ve konut değerini etkileyen faktörlerin tespit edilmesi önem taşımaktadır. Konut değerini etkileyen faktörlerin belirlenmesine yönelik yapılan araştırmalarda konutun fiziksel ve yapısal özellikleriyle birlikte bulunduğu semt ya da muhitin de konut değerini etkilediğini ifade eden araştırmalar bulunmaktadır. Konutun taşınamaz olması, heterojen özelliklere sahip olması ve bulunduğu mahallin konutla birlikte satın alınıyor olması, şehirlerin imajı ve değerlendirilmesinde konutların belirleyici olabileceğini düşündürmektedir. Şehir markalarının değerlendirilmesine ilişkin ulusal ve uluslararası literatür incelendiğinde, şehir markalarının anketler ve çeşitli göstergeler aracılığıyla değerlendirildiği görülmektedir. Bu çalışmanın amacı, büyükşehirlerde konut fiyatlarını etkileyen faktörleri araştırmak, konutların bulundukları mahallelerin fiyatlar üzerindeki etkisini belirlemek ve şehirlerin marka gücüne ilişkin bir sıralama yapmaktır. Konut değerinden yola çıkılarak şehir marka gücünün belirlenmesinin amaçlandığı bu araştırma ilk olarak 30 büyükşehir için planlanmıştır. Ancak Diyarbakır, Erzurum, Hatay, Kahramanmaraş, Mardin, Şanlıurfa ve Van illerinde veri sayısının az olması nedeniyle 23 büyükşehir araştırma kapsamına alınmıştır. Araştırma kapsamındaki iller; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bursa, Denizli, Eskişehir, Gaziantep, İstanbul, İzmir, Kayseri, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, Mersin, Muğla, Ordu, Sakarya, Samsun, Tekirdağ ve Trabzon’dur. İstanbul için analiz yapılırken il, Anadolu ve Avrupa Yakası olmak üzere iki bölüme ayrılmıştır. Araştırmada, büyükşehirlerdeki ilçeler ve mahalleler ayrı ayrı numaralandırılarak her bir mahalle ele alınmak istenmiştir. Ancak dikkate alınan mahallelerin her birinde bulunan veri sayısındaki dalgalanma ve söz konusu dalgalanmanın sapmayı artırması nedeniyle araştırmaya bir sınırlılık getirilmiştir. Buna göre yalnızca il merkezi konumundaki şehrin yerleşim alanı içinde bulunan ilçeler ve söz konusu ilçelerdeki mahalleler araştırma kapsamına alınmıştır. Araştırmanın amacı doğrultusunda 23 büyükşehrin şehir merkezinde yer alan mahallelerin 2018, 2019 ve 2020 yıllarına ait konut satış verileri dikkate alınmıştır. Konut satış verileri Zingat Gayrimenkul Bilgi Sistemleri A.Ş.'den temin edilmiştir. Konut özelliklerinin fiyat üzerindeki etkisini belirlemek için hedonik fiyat yöntemi kullanılmıştır. Ayrıca araştırmada panel veri analizi uygulanarak belirli bir zaman aralığında mahallelerin fiyatlar üzerindeki etkisi araştırılmıştır. Araştırmada büyükşehirlerdeki konut fiyatını etkileyen faktörleri belirleyebilmek amacıyla panel veri regresyon modelleri tahmin edilmiştir. Araştırmada kullanılan zaman boyutunun, kesitlerden küçük olması sebebiyle mikro panel yöntemleri tercih edilmiştir. Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin belirlenmesi amacıyla gerçekleştirilen bu araştırmada değişkenlerin belirlenmesinde, Küçükkaplan ve Amca Aldı (2017) tarafından yapılan araştırmadan yararlanılmıştır. Araştırma kapsamında temin edilen veriler Microsoft Excel programında düzenlenmiş, konut satış fiyatı bağımlı değişken olmak üzere toplam 11 değişken ele alınmıştır. Söz konusu değişkenler; oda sayısı, salon sayısı, banyo sayısı, net alan, binadaki kat sayısı, bulunduğu kat, emlak tipi, bina yaşı, ısınma tipi ve kullanım durumudur. Araştırmada 23 büyükşehre ait gözlemler 2018, 2019 ve 2020 yılları için ayrı ayrı değerlendirilmiş ve mahallelerin konut fiyatlarına etkisi tespit edilmiştir. Her bir büyükşehirde konut fiyatları üzerinde en fazla etkiye sahip olan mahallelerdeki gözlemler aracılığıyla bir veri seti oluşturulmuş ve analiz yapılmıştır. Yapılan analizde, banyo sayısı, konutun kullanım alanı, konutun bulunduğu binadaki kat sayısı, konutun bulunduğu kat, emlak tipi ve bina yaşının fiyat üzerinde anlamlı etkiye sahip olduğu görülmüştür. Ayrıca konut değerlerine ilişkin yapılan analizlerden yola çıkılarak şehirler değerlendirilmiş ve şehirlerin marka gücü, konut değeri üzerinden belirlenmeye çalışılmıştır. Oluşan büyükşehirler sıralamasında İstanbul'un her iki yakasıyla, İzmir, Ankara ve Antalya’nın ilk sıralarda yer aldığı görülmektedir. Büyükşehirlerdeki konut fiyatlarından yararlanılarak yapılan şehir sıralamasının, şehirlerin marka gücünü belirlemede kullanılabileceği düşünülmektedir.