Διερεύνηση και συσχέτιση πολεοδομικών παραμέτρων και αξιών κατοικιών με χρήση μεθόδων χωρικής ανάλυσης σε περιβάλλον Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών
Authors: Λυκοστράτης Κωνσταντίνος 
Published: September 2021

Η αποκωδικοποίηση της τιμής της κατοικίας είναι εξίσου σημαντική για μια πληθώρα ανθρώπων που συνδέονται με αυτή. Η γνώση της επίδρασης διαφόρων παραμέτρων στην αξία της κατοικίας, οι οποίες δεν έχουν συνεκτιμηθεί όσο θα έπρεπε, μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τους μελετητές/πολεοδόμους στον σύγχρονο σχεδιασμό, αλλά και να βοηθήσει υποψήφιους επενδυτές στη σωστή λήψη σχετικών αποφάσεων. Επιπλέον, μπορεί να προσφέρει το απαραίτητο πλαίσιο αξιολόγησης προτάσεων επέμβασης στον αστικό χώρο και θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη σε περιπτώσεις αναπτυξιακής, οικονομικής και κοινωνικής πολιτικής των αστικών κέντρων. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός εμπλέκεται ενεργά στην διαμόρφωση των αγορών καθώς επηρεάζει την χωροθέτηση, τη μορφή αλλά και την ανάπτυξη της πόλης. Όμως, παρόλο που από την πλειοψηφία των σχετικών ερευνών συνομολογείται πως οι παράμετροι που σχετίζονται με τη θέση ενός ακινήτου καθώς και εκείνες που χαρακτηρίζουν τη γειτονιά στην οποία αυτό εντοπίζεται διαδραματίζουν κυρίαρχο ρόλο στις αξίες των κατοικιών, πολεοδομικές παράμετροι που αφορούν στη διαμόρφωση του αστικού χώρου όπως οι όροι δόμησης και η προσβασιμότητα (με την γεωμετρική της έννοια) δεν αντιμετωπίζονται επαρκώς στην σχετική βιβλιογραφία. Αντικείμενο της παρούσας διατριβής αποτέλεσε η διερεύνηση και η συσχέτιση μιας σειράς πολεοδομικών παραμέτρων με τις αξίες των κατοικιών, ώστε να διαφανεί ο βαθμός επιρροής τους σε σχέση με τις κλασικές παραμέτρους που λαμβάνονται συνήθως υπόψη κατά τη μελέτη αγορών ακινήτων. Στη βιβλιογραφία συναντώνται διάφορες μέθοδοι ανάλυσης της τιμής της κατοικίας με τα ηδονικά μοντέλα να αποτελούν τα πιο συχνά χρησιμοποιούμενα. Στις περισσότερες των περιπτώσεων τα ηδονικά μοντέλα βαθμονομούνται με α-χωρικές μεθόδους οι οποίες συνήθως χαρακτηρίζονται ανεπαρκείς στην μελέτη χωρικών φαινομένων όπως αυτό της αγοράς κατοικίας (χωρική αυτοσυσχέτιση και χωρική ετερογένεια των παραμέτρων). Σε αυτό το πλαίσιο αναδεικνύονται μέθοδοι χωρικής στατιστικής ανάλυσης οι οποίες κρίνονται ως τα κατάλληλα εργαλεία για την μελέτη τέτοιου είδους φαινομένων. Στην παρούσα διατριβή αρχικά αναλύονται τα βασικά στοιχεία που συνθέτουν τα ηδονικά μοντέλα καθώς και παράμετροι που διαμορφώνουν την τιμή της κατοικίας με έμφαση σε εκείνες που σχετίζονται με τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά της γειτονιάς στην οποία αυτή τοποθετείται. Στη συνέχεια επισημαίνονται τα προβλήματα που εντοπίζονται συνήθως με τη χρήση α-χωρικών μεθόδων ανάλυσης, ενώ αναλύονται μέθοδοι και σύγχρονα εργαλεία χωρικής στατιστικής. Ακολουθούν η παρουσίαση του προτεινόμενου μεθοδολογικού πλαισίου, οι επιλεγμένες μεταβλητές οι οποίες και εισάγονται σε ηδονικό μοντέλο το οποίο περιγράφει τις τιμές των κατοικιών, η περιοχή μελέτης στην οποία αυτό εφαρμόζεται καθώς και τα αποτελέσματα της επίλυσης του με επιλεγμένες μεθόδους (την α-χωρική μέθοδο παλινδρόμησης OLS αλλά και στη συνέχεια με τη χωρική μέθοδο GWR. Στόχο της έρευνας αποτελεί η ανάδειξη του ρόλου των πολεοδομικών παραμέτρων που αφορούν στους όρους δόμησης και στην μορφολογία του αστικού ιστού (γεωμετρική προσβασιμότητα) ως παράγοντες διαμόρφωσης των τιμών αξιών κατοικιών, ενώ επιπλέον επιχειρείται η υπογράμμιση της αναγκαιότητας χρήσης χωρικών μεθόδων ανάλυσης στην μελέτη χωρικών φαινομένων όπως αυτό της αγοράς κατοικίας.