ปัญหาการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่อยู่อาศัย
Authors:   , ศิริลักษณาพร อรณิชา 
Published: September 2023

การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่อยู่อาศัยตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 นั้นได้มีการออกพระราชบัญญัติแทนกฎหมายเดิมซึ่งก็คือ พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 โดยหลักเกณฑ์และแนวปฏิบัติในการจัดเก็บภาษีนั้นมีลักษณะแตกต่างจากเดิม โดยตามกฎหมายเดิมนั้นจะมีฐานภาษีที่ใช้ในการคำนวณเพื่อจัดเก็บภาษี คือ ค่ารายปีหรือค่าเช่าจากทรัพย์สินนั้น ส่วนตามกฎหมายปัจจุบันนั้นจะมีฐานภาษีจากมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ของทรัพย์สินนั้น โดยจากการบังคับใช้กฎหมายฉบับปัจจุบันนั้นส่งผลให้เจ้าของทรัพย์สินในส่วนของที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโดมิเนียม เป็นต้น ต้องมีการรับภาระในการจ่ายชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่ม ทั้งที่ถ้าตามกฎหมายเดิมเจ้าของทรัพย์สินในส่วนของที่อยู่อาศัยจะไม่มีภาระในการจ่ายชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเนื่องจากเป็นการอยู่อาศัยโดยเจ้าของทรัพย์สินเอง ไม่ได้มีการให้ผู้อื่นเช่าจึงไม่มีค่ารายปีที่ต้องนำมาคำนวณเป็นฐานภาษี
การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบันฐานภาษีนั้นเกิดจากมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ของทรัพย์สิน และอัตราภาษีของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในแต่ละประเภทไม่เท่ากัน คือ มีการจัดประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย การใช้ประโยชน์อื่น หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า เป็นต้น ซึ่งประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่แตกต่างกันก็จะทำให้มีการจัดเก็บอัตราภาษีไม่เท่ากัน ดังนั้นจึงเกิดปัญหาในการตีความนิยามของคำว่าประเภทของที่อยู่อาศัยนั้นว่ามีความเหมาะสมและแน่นอนหรือไม่ เช่น ที่อยู่อาศัยที่มีการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือ โฮมสเตย์ควรจะมีการจัดประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อการใช้ประโยชน์อื่นในทางพาณิชยกรรม เนื่องจากการจัดประเภทที่แตกต่างกันย่อมส่งผลถึงอัตราภาษีที่ใช้ในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยเช่นกัน ซึ่งหากถูกจัดประเภทเป็นที่อยู่อาศัยอัตราภาษีย่อมต่ำกว่าการจัดประเภทเพื่อการใช้ประโยชน์อื่น
อีกทั้ง การประเมินมูลค่าทุนทรัพย์เพื่อใช้เป็นฐานภาษีในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นสามารถทำได้หลายวิธี เช่น วิธีต้นทุน วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดและวิธีรายได้ เป็นต้น ซึ่งวิธีการประเมินทุนทรัพย์แต่ละวิธีนั้นย่อมมีมูลค่าในการประเมินทุนทรัพย์ที่แตกต่างกัน ซึ่งหากทางหน่วยงานที่รับผิดชอบในการประเมินมูลค่าทุนทรัพย์ใช้วิธีในการประเมินที่ไม่เหมาะสม คือ ทำให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องรับภาระภาษีมากหรือน้อยเกินสมควรย่อมเป็นการประเมินที่ไม่เป็นธรรม เช่น หากประเมินมูลค่าอาคารที่มีต้นทุนการก่อสร้างที่สูง เนื่องจากอาจซื้อวัสดุก่อสร้างมาด้วยราคาที่แพงเกินสมควรจะทำให้การใช้วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าทุนทรัพย์อาจจะไม่เหมาะสม เนื่องจากหากประเมินด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดแล้วมูลค่าที่ประเมินได้ย่อมอาจมีมูลค่าต่ำกว่าค่อนข้างมาก และจะส่งผลต่อฐานภาษีเพื่อนำไปใช้ในการคำนวณภาษีต่อไป โดยหากฐานภาษียิ่งมีมูลค่าสูงย่อมทำให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีต้องรับภาระภาษีมากขึ้นและหากฐานภาษีมีมูลค่าน้อยกว่าสมควรก็ย่อมทำให้รายได้ของรัฐในการจัดเก็บภาษีนั้นต่ำลง โดยพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ประกอบกับพระราชบัญญัติการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ.2562 นั้นมีการเปลี่ยนวิธีจากการกำหนดค่ารายปีเป็นการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งกรณีที่ดินจะใช้ราคาตลาดเป็นหลักในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ส่วนสิ่งปลูกสร้างจะใช้ราคาประเมินโดยวิธีต้นทุนเป็นหลัก แต่จากการศึกษานั้นพบว่าประเภทของบ้านนั้นมีหลายประเภท เช่น บ้านไม้ บ้านปูน หรือบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้ แต่กรมธนารักษ์หรือผู้ประเมินทุนทรัพย์นั้นได้จำแนกประเมินในการกำหนดราคาประเมินเพียง 2 ประเภท คือ บ้านเดี่ยวและบ้านทาวน์โฮมซึ่งไม่สอดคล้องกับประเภทบ้านที่มีอยู่อย่างหลากหลายในปัจจุบัน และบ้านแต่ละประเภทก็ย่อมมีต้นทุนไม่เท่ากัน จะประเมินบ้านแต่ละประเภทมีต้นทุนที่เท่ากันเพื่อใช้ในการคำนวณเป็นฐานภาษีนั้นย่อมไม่เหมาะสมและไม่เท่าเทียม
ดังนั้น จากปัญหาข้างต้นจึงได้มีการศึกษามาตรการทางภาษีของต่างประเทศ คือ ประเทศญี่ปุ่นและประเทศเกาหลีใต้เพื่อที่จะทำการเปรียบเทียบกับกฎหมายของประเทศไทย และนำมาเสนอแนวทางในการลดหรือขจัดปัญหาที่เกิดขึ้นจากปัญหาการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่อยู่อาศัยในเรื่องของการตีความนิยามของคำว่าประเภทของที่อยู่อาศัย และการกำหนดประเภทของที่อยู่อาศัยในการประเมินมูลค่าทุนทรัพย์เพื่อเป็นฐานในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562