การคุ้มครองสิทธิผู้บริโภคด้านการทำสัญญา ศึกษากรณีธุรกิจขายห้องชุด
Authors:   , ธิแก้ว ธนบดี 
Published: June 2023

เอกัตศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภคด้านการทำสัญญา ศึกษา
กรณีธุรกิจขายห้องชุด เนื่องจากปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมได้รับความนิยม
เพิ่มมากขึ้น โดยมีสาเหตุมาจากการย้ายถิ่นที่อยู่อาศัยของประชาชนเพื่อเข้ามาทำงานและประกอบ
อาชีพในเขตเมือง รวมถึงการเปลี่ยนแปลงรูปแบบค่านิยมการอยู่อาศัยของสังคมไทย เมื่อธุรกิจ
ขายห้องชุดเติบโตมากขึ้น ผู้ประกอบธุรกิจก็รีบทำห้องชุดออกขาย และอาศัยความรู้ความเชี่ยวชาญ
ในการทำสัญญาและอำนาจในการต่อรองจัดทำสัญญาสำเร็จรูปในการซื้อขายห้องชุดไว้ล่วงหน้า
โดยกำหนดข้อสัญญาที่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดไม่ได้รับความเป็น
ธรรมในการทำสัญญา อย่างไรก็ตาม แม้รัฐจะได้เข้าแทรกแซงและควบคุมการทำสัญญาในธุรกิจขาย
ห้องชุด และได้กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด หรือแบบ อ.ช. 22 เอาไว้ แต่ก็ยังพบว่า
มีประชาชนผู้ซื้อห้องชุด ซึ่งถือว่าอยู่ในฐานะผู้บริโภคเป็นจำนวนมากที่ไม่ได้รับความเป็นธรรม
ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งพบว่ายังมีปัญหาการควบคุมและบังคับใช้
แบบสัญญามาตรฐาน ปัญหาหน่วนงานของรัฐในการกำกับดูแลการทำสัญญา และปัญหา
มาตรการลงโทษ ซึ่งปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้นเนื่องจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภค
ด้านการทำสัญญาในธุรกิจขายห้องชุดยังไม่เหมาะสม จึงท าให้ผู้บริโภคไม่ได้รับความเป็นธรรม
ด้านการทำสัญญา
จากการศึกษาพบว่า ในการำาสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง ไม่ได้ก าหนดให้ต้องท าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน
และยังไม่ได้กำหนดแบบของสัญญาจะซื้อจะขายเอาไว้ ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงทำ
สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกันได้เอง แม้ไม่ได้ท าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาดังกล่าวก็มีผลสมบูรณ์
ไม่ตกเป็นโมฆะ และพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที ่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งได้กำหนดไว้ว่า
กรณีที่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อ
ให้ถือว่าสัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ แต่หากข้อสัญญาเป็นคุณต่อผู้จะซื้อแม้ไม่ได้ทำตามแบบสัญญาก็ถือว่าสัญญา ส่วนนั้นมีผลใช้บังคับได้ จึงทำให้เกิดช่องว่างทางกฎหมายในการแก้ไขเปลี่ยนแปลง
แบบของสัญญาได้ ทำให้ไม่สามารถควบคุมและบังคับใช้แบบสัญญาได้อย่างเด็ดขาดผู้ประกอบธุรกิจ
จึงอาศัยช่องว่างทางกฎหมายดังกล่าวในการแก้ไขเพิ่มเติมข้อสัญญาที่เอาเปรียบและไม่เป็นคุณแก่
ผู้ซื้อ และยังหลีกเลี่ยง ไม่ใช้แบบสัญญามาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนด ประกอบกับกรมที่ดินซึ่งเป็น
หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจโดยตรงในการกำกับดูแลด้านสัญญาในธุรกิจขายห้องชุด และได้กำหนดให้
ใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด หรือแบบ อ.ช. 22 เอาไว้ แต่กลับไม่มีหน่วยงานโดยเฉพาะใน
การควบคุมกำกับดูแลและตรวจสอบการท าสัญญาในธุรกิจซื้อขายห้องชุด และไม่มีพนักงานเจ้าหน้าที่
โดยเฉพาะในการตรวจสอบการทำสัญญา อีกทั้ง ยังไม่มีอำนาจในการฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาลแทน
ผู้ซื้อ จึงทำให้ไม่สามารถควบคุมและบังคับใช้กฎหมายได้อย่างจริงจัง สำหรับในเรื่องมาตรการลงโทษ
ในกรณีที่ผู้ประกอบธุรกิจได้ฝ่าฝืนไม่ใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด หรือแบบ อ.ช. 22
ตามที่กฎหมายกำหนดนั้น ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 63 ได้กำหนดโทษ
ทางอาญาไว้เพียงโทษปรับสถานเดียว ในอัตราไม่เกินหนึ่งแสนบาท เมื่อผู้ประกอบธุรกิจได้ชำระ
ค่าปรับแล้ว คดีอาญาก็ย่อมเป็นอันเลิกกัน ท าให้ผู้ประกอบธุรกิจไม่เกรงกลัวและยังคงฝ่าฝืน
ไม่ทำตามที่กฎหมายกำหนด
จากประเด็นปัญหาที่ทำการศึกษา ผู้เขียนเห็นว่าควรมีแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติ
อาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551 ในมาตรา 6/2 วรรคสอง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการตีความ และใช้เป็น
ช่องว่างทางกฎหมายในการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดมาตรฐาน และบังคับใช้
แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น และกรมที่ดิน ควรจัดตั้งหน่วยงานของ
รัฐในการควบคุมกำกับดูแลด้านการทำสัญญาในธุรกิจขายห้องชุดขึ้นโดยเฉพาะ และให้มีอำนาจหน้าที่
โดยตรงในการบังคับใช้กฎหมายในการพิจารณาลงโทษอย่างจริงจัง รวมถึงให้มีอำนาจในการฟ้องร้อง
ดำเนินคดีกับผู้ประกอบธุรกิจที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายแทนผู้ซื้อได้เช่นเดียวกับพระราชบัญญัติคุ้มครอง
ผู้บริโภค นอกจากนั้น ควรเพิ่มมาตรการลงโทษทั้งทางแพ่งและอาญา โดยกำหนดให้มีบทกำหนดโทษ
ทั้งปรับและจำคุกกับผู้ประกอบธุรกิจที่ฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย ซึ่งจะทำให้
ผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองด้านการทำสัญญาได้อย่างแท้จริง