**지공주의** 또는 **조지주의**는 모든 사람은 토지에 대한 권리를 평등하게 가지고 있다는 사상이다. 대한민국의 **토지 공개념**의 뿌리가 되는 사상이다. 생산요소 중 토지와 자본의 사유를 허용하는 자본주의와 양자의 공유를 기반으로 하는 사회주의를 배제하여 토지 공유, 자본 사유를 주장한다. 이 사상은 미국의 정치경제학자였던 헨리 조지(1839~1897)가 주장했던 철학이자 경제학설로서, 토지의 공공성을 강조하며 전 인류의 소유라고 주장한다. 지공주의는 또한 토지 단일세제와 동일시 되기도 한다.

## 명칭
조지주의를 지공주의라고 이름붙인 학자는 경북대 행정학과 김윤상 교수이다. 보통은 토지 공개념이 잘 알려져 있다. 역시 김윤상 교수가 이론을 도입, 발전시켰다.

## 지공주의 원리
다음과 같은 토지원리를 가지고 있다.

지공주의는 다른 말로 토지가치공유제라고 부를 수 있다.

## 핵심 주장
헨리 조지는, 토지로부터의 경제적 지대는 개인이 갖기보다는 사회 전체가 나누어 가져야 한다는 주장으로 가장 유명하다. 이런 생각을 가장 명확하게 표현한 것은 그의 책 진보와 빈곤이다.

비록 이 주장은 토지를 공공화한 후 빌려주는 방식으로 현실화될 수도 있지만, 조지는 토지가치세라는 세금을 부과하는 것을 선호하였다. 그 이유 중 하나는, 토지 공공화는 토지 재산권이 이미 개인에게 부여된 나라에서 심한 논란을 부를 수 있기 때문이었다. 이 세금을 토지에 부과함으로써, 공공기관은 다른 소득, 부, 거래에 세금을 부과할 필요가 없게 될 수 있다. 대규모 토지가치세를 부과하는 것은 토지 재산권의 가치의 크게 떨어뜨릴 것이다. 하지만 조지는 토지 소유자들에게 그 떨어진 가격만큼의 보상을 하자는 주장에 타협하지 않았다. 그는 그런 주장은 구 노예 소유자들에게 노예를 해방시킨 대가로 보상을 해주자는 주장이나 사실상 마찬가지라고 생각하였다.

절대다수 지공주의자들은 대개, 많은 경제적 지대들은 개인 소유권자보다는 공공기관에 돌아가야 하며, 그 외의 세금이나 지나친 경제적 규제는 사라져야 한다고 주장한다. 절대다수 지공주의자들이 공공기관에 돌아가야 한다고 생각하는 경제적 지대의 예로는 천연자원, 방송 스펙트럼, 지하자원 개발, 오염물질 배출권 거래, 어획제한, 항로, 화폐발행이득, 우주 궤도, 자연독점에 의한 지나친 수익 등이 있다.

실제로 다른 모든 조세를 철폐하려면 토지세율이 매우 높을 수밖에 없다. 그럴 경우, 토지의 임대가격에는 아무런 변화가 생기지 않겠지만 (다른 조세의 감면이나 규제의 축소에 의한 변화는 생길 수 있다), 토지의 매매가격은 대폭 하락한다. 그 이유에 대해서는 아담 스미스가 국부론에서 처음 설명한 바 있다.

## 동의어와 여러 분파들
거의 대부분의 초기 지공주의자들은 스스로를 토지 단일세제주의자(Single Taxers)라고 불렀다. 그리고 조지는 토지가치세(land value tax)만 부과하고 모든 다른 세금을 없애는 것이 이 운동의 주요한 정치적 목표를 정확히 표현한 것이라고 옹호하였다. 현대에는, 헨리 조지로부터 영감받은 일부 단체들은 환경주의를 좀 더 강조하기도 하고, 또 다른 단체들은 조지의 경제학 자체를 더 강조한다.

## 경제학계의 시선과 현실에서의 적용사례
지공주의에 대한 경제학계의 시선과 현실에서의 적용사례는 토지가치세 문서와 많은 부분 중복된다. 왜냐하면, 첫째, 지공주의 자체가 "토지가치세만으로 세수를 충당하고 다른 모든 세금은 폐지하는 토지 단일세제"와 동일시되는 경우가 많고, 그런 극단을 벗어난다 해도(신지공주의라고 스스로를 칭하기도 하는) 토지가치세와는 떼려해도 뗄 수가 없기 때문이다. 두 번째 이유는, 레토릭으로서의 지공주의가 아니라 정책적 실체(토지가치세 등)로서의 지공주의만이 수리적, 실증적 경제학의 분석틀에 놓일 수 있기 때문이다.

따라서, 토지가치세 문서에서 본 문서에서보다 더 포괄적인 논의가 이뤄질 것이다.

주류 경제학 이론은 토지가치세가 극도로 효과적일 것이라는 점을 인정한다.

밀튼 프리드먼을 자유방임주의로만 연관짓고 있었다면 의외이겠지만, 1976년 노벨 경제학상 수상자인 그도 헨리 조지의 토지세가 유익할 수도 있다는 데에 동의하고 있다. 왜냐하면 다른 세금과는 달리, 토지세는 경제에 지나친 부담을 지우지 않아 더 빠른 경제성장을 자극하기 때문이다.

또다른 노벨 경제학상 수상자인 윌리엄 비크리도 지공주의자였다..

조지의 사상은 오스트레일리아, 홍콩, 싱가포르, 남아공, 대한민국, 중화민국에서도 일정 수준으로 받아들여졌다. 이들 국가에서는 몇몇 면세조건은 있으나 토지가치세를 부과하고 있다.

홍콩은 아마도 높은 토지가치세(land value tax)를 성공적으로 시행한 예 중에서 가장 적합할 것이다. 홍콩 정부의 수입원의 35% 이상은 토지세로부터 나온다.. 따라서 홍콩은 다른 분야에서의 세금을 낮게 혹은 0%로 유지하면서도 예산 흑자를 이룰 수 있다.

## 효과

### 토지투기 소멸과 토지의 최선사용 촉진
지가(地價)는 현재와 미래의 지대 수입을 모두 합하여 현재가치화한 것인데, 토지소유자가 매년 지대를 납부하게 되면 지가는 자연히 '0'이 된다. 즉 지대를 100% 조세로 환수하게 되면, 지가는 0 이 되는 것이다. 물론 현실에서는 징수하는 지대세액과 현실 지대액간에 다소간의 오차가 있을 수 있기 때문에 지가가 정확히 0이 되지는 않겠지만 거의 0에 비슷하면서 가까운 금액이 될 것은 분명하다. 그런데 주의해야 할 것은 지가는 거의 0이 되지만, 지대는 여전히 존재하고 인구 증가와 기술 개선에 의해 상승한다는 것이다. 지대세가 부과되면 토지소유자는 투기용으로 생산의욕이 없이 토지를 유휴화시키고 있거나 생산능력이 없이 토지를 저사용(底使用) 상태로 방치하는 경우, 지대세 납부로 손실을 입기 때문에, 토지를 자신이 직접 적극적으로 이용하거나, 의욕과 능력이 없으면 지대세를 감당할 수 있을 만큼 생산의욕과 능력이 있는 타인에게 임대하게 될 것이다. 이 과정을 통해 토지의 최선사용이 촉진된다.

### '경자유전(耕者有田)화'와 토지배분의 평등화 촉진
지대조세제를 실시하면, 토지소유자는 지대세를 정부에 납부하고 토지사용자는 지대를 토지소유자에게 지불하므로, 토지비용에 관한 한 토지를 소유하면서 사용하건 임차하여 사용하건 양자의 금전적 손익은 동일하다. 그러나 토지임차인은 토지소유자와 계약을 통해서만 토지를 사용할 수 있기 때문에 토지 사용의 보장이라는 점에서 토지를 직접 소유하는 것보다 불리하고, 지가가 거의 '0'이기 때문에 토지를 매입하기 위해 추가 비용이 필요한 것도 아니므로, 토지 사용자는 가급적 토지소유권을 취득하려고 하게 된다. 뿐만 아니라 토지소유자는 사용하지 않는 토지는 처분하게 되므로 토지 공급도 원활하게 된다. 이러한 이유로 토지소유자와 실수요자가 일치하는 경향이 나타난다. 이처럼 지대조세제에서는 토지소유자와 실수요자가 일치하는, 농지에서 경자유전(耕者有田)의 원칙이 상공용지를 포함한 모든 토지에까지 자연스럽게 확대된다. 그렇다면 토지의 분배 상태는 상당히 평등해질 것이다. 토지의 소유자와 사용자가 일치한다고 해서 토지소유가 균등하게 되는 것은 물론 아니다. 토지 사용 목적에 따라 필요한 토지의 양과 질이 다르기 때문이다. 그러나 실수요자와 소유자가 일치하게 되면 적어도 현재처럼 투기목적을 겸한 토지의 과다 보유는 분명히 시정될 것이므로 토지배분의 평등화 효과는 상당히 나타나게 된다.

### 소득 분배의 평등화 촉진
지대세를 부과하면 지대가 상승하거나 하락하여도 그 이익이 토지소유자에게 가지 않고 조세로 모두 징수되므로 토지소유자와 비소유자 사이의 부당한 소득이전이 사라진다. 소득분배의 불평등을 심화시키는 원인 중 토지가 차지하는 비중이 매우 큰데 이 원인이 사라진다면 소득의 분배 상태는 상당히 공정해질 것이다.

### 각종 조세 폐지에 의한 생산 활동 활성화와 신기업 창업 촉진
세금이 생산을 압박한다는 것은 경제학의 상식이다. 열심히 생산하는 만큼 세금을 부과하는 것은 열심히 생산하는 만큼 벌금을 부과하는 것과 같이 부당한 것이다. 근로소득에 세금이 가중되면 근로의욕이 꺾이게 되고 사업소득에 세금이 가중되면 사업의욕이 꺾이게 된다. 유통 단계에 세금이 가중되면 유통 활동이 침체된다. 생산 활동에 세금이 부과되면 생산은 압박당한다. 지대조세제는 바로 이러한 각종 조세를 폐지하고 지대를 징수하기 때문에, 생산 활동을 크게 촉진시킨다.

신기업을 창업하기 위해서는 토지를 매입해야 하는 경우가 많으므로 높은 지가는 신기업 창업을 막는 큰 경제적 장애라고 할 수 있다. 시장이 자원의 효율적 배분 기능을 수행하려면 시장 참여가 자유로워야 하는데 높은 지가가 장애로 존재한다면 시장 기능에 상당한 제약이 생기고 생산의 능률성은 떨어지게 된다. 그런데 지대조세제를 실시하면 지가가 거의 0이 되기 때문에 지가라는 장애가 사라져 신기업의 시장진출이 쉬워지고 결국 생산이 촉진된다.

### 실업이 줄어들고 노동자는 자기 노동 대가 전부를 받게 됨
지대조세제는 노동자가 직접 토지에 자기 노동을 투입하는 자가 노동이 증가하고, 노동자가 그 정당한 수준의 임금, 곧 자기 노동의 대가 전부를 받게 되는 효과가 있다. 지대조세제를 실시하면, 지가가 거의 0이 되고, 투기용으로 놀리던 토지를 포함하여 모든 토지 사용과 창업의 기회가 그것을 원하는 만인에게 개방된다. 따라서 소자본만 가지고도 창업이 아주 수월해진다. 그리하여 자가 노동자 계층이 급증하게 된다. 물론 입사한 지 얼마 안되는 노동자는 그런 소자본도 마련하기 힘들 것이다. 그러나 수년이 지나 어느 정도 사업에 대해 지식과 창의가 쌓일 때쯤이면 자가 노동을 할 수 있는 소자본도 마련할 수 있을 것이다. 그리고 지대조세제 하에서는 이 기간도 상당히 단축될 것이다. 그렇게 되면 고용주의 입장에서 이 노동자를 자기 사업장에 계속 고용하고 싶다면, 이 노동자가 자가 노동을 할 경우의 소득에 준하는 임금을 주도록 경제 메커니즘이 압박할 것이다. 노동자의 입장에서는 임금 노동시의 임금과 자가 노동시의 임금 소득을 비교하여, 임금 노동시의 임금이 더 적다면 직장을 그만두는 경향이 강해질 것이기 때문이다. 그리고 전체 노동시장에서는 대변화가 일어나게 된다. 자가 노동의 증가에 의해, 전체 임금 노동자의 수에서 자가 노동으로 빠져 나간만큼 임금 노동자의 공급은 줄어들게 된다. 그리고 생산 활성화로 임금노동에 대한 수요는 증가하게 된다. 즉 노동의 수요는 증가하고 노동의 공급은 감소하게 된다. 그러면 실업은 감소하게 되고 임금은 상승하게 되는 것이다. 이 현상이 현저하다면 (비자발적) 실업은 사라질 수 있을 것이다. 그리고 임금 상승은 고용 노동의 임금과 자가 노동의 임금이 일치하는 데에서 멈출 것이다. 고용 노동의 임금이 자가 노동의 임금보다 작으면 노동자는 자가 노동으로 빠져 나가려고 할 것이어서 더 오를 것이고, 그 반대라면 노동자들이 계속 사업장에 남아 있기 때문에 고용주는 더 내릴 것이기 때문이다. 그런 점에서 고용사업장에서 임금노동자의 임금은 자기가 자가 노동을 할 때의 임금 곧 자기 노동의 대가 전부를 받게 되는 것이다.

자가 노동의 경우 생산된 부는 토지와 노동(자기 자신)과 자본 각각의 사용대가로 지대, 임금, 이자로 분배되는데, 지대는 조세로 정부에 귀속되고, 이자는 자본 사용의 대가로 귀속되며, 나머지 임금은 자기 자신의 노동의 대가 전부가 될 것이다. 바로 그 자가노동시의 임금수준이 고용노동시의 임금과 같아지기 때문에, 고용노동의 임금은 자기 노동의 대가 전부가 되는 것이다. 더 이상 노동자가 임금을 빼앗기는 노동착취는 존재하지 않게 되는 것이다.

### 종업원 지주제 강화를 통한 주식회사의 노동자 공유화
헨리 조지는