Tema n. 938 - STJ
Órgão julgador: S2
Situação: Ac�rd�o Publicado
Data da primeira afetação: 2015-09-08
Data do julgamento: 2016-08-24
Data da publicação do acórdão: 2016-09-06
Assuntos: 7681- Obriga��es, 9580- Esp�cies de Contratos, 9588- Corretagem, 899- DIREITO CIVIL, 5632- Prescri��o e Decad�ncia
Questão submetida a julgamento: (i) prescri��o da pretens�o de restitui��o das parcelas pagas a t�tulo de comiss�o de corretagem e de assessoria imobili�ria, sob o fundamento da abusividade da transfer�ncia desses encargos ao consumidor;
(ii) validade da cl�usula contratual que transfere ao consumidor a obriga��o de pagar comiss�o de corretagem e taxa de assessoria t�cnico-imobili�ria (SATI).

Tese firmada: (i) Incid�ncia da prescri��o trienal sobre a pretens�o de restitui��o dos valores pagos a t�tulo de comiss�o de corretagem ou de servi�o de assist�ncia t�cnico-imobili�ria (SATI), ou atividade cong�nere (artigo 206, � 3�, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(ii) Validade da cl�usula contratual que transfere ao promitente-comprador a obriga��o de pagar a comiss�o de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade aut�noma em regime de incorpora��o imobili�ria, desde que previamente informado o pre�o total da aquisi��o da unidade aut�noma, com o destaque do valor da comiss�o de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobran�a pelo promitente-vendedor do servi�o de assessoria t�cnico-imobili�ria (SATI), ou atividade cong�nere, vinculado � celebra��o de promessa de compra e venda de im�vel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Delimitação do julgado: A Terceira Turma do STJ, no REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controv�rsia referente ao cumprimento do dever de informa��o no que diz respeito � cl�usula que transfere ao consumidor a obriga��o de pagar a comiss�o de corretagem nos seguintes termos (ac�rd�o publicado no DJe de 6/9/2018):"Deveras, a 'informa��o pr�via' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acr�scimo do pre�o ap�s a aceita��o da proposta.[...]O que realmente importa para a aplica��o da tese firmada no Tema 938/STJ � verificar se a comiss�o de corretagem n�o foi escamoteada na fase pr�-contratual, como se estivesse embutida no pre�o, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do pre�o total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebra��o do contrato torna-se irrelevante, n�o merecendo guarida a distin��o estabelecida pelo Tribunal de origem, no ac�rd�o recorrido." .
Entendimento anterior: Em sess�o realizada no dia 26/5/2021, a Segunda Se��o, determinou a suspens�o dos processos que se encontram em tramita��o versando sobre o Tema 938/STJ, limitada aos recursos especiais e agravos em recurso especial pendentes nos Tribunais de segundo grau, aplicando-se de forma mitigada o enunciado normativo do art. 1.037, inciso II, do CPC/2015.
Anotações NUGEP/NAC: Processos destacados de of�cio pelo relator.

Em despacho publicado no DJe de 19/5/2022, o Ministro relator decidiu: "Tendo em vista o aparente conflito entre as raz�es de decidir do precedente da CORTE ESPECIAL e as raz�es de decidir do Tema 610/STJ, entendo seja prudente, a bem da seguran�a jur�dica, suspender o julgamento do presente repetitivo, enquanto se aguarda o desfecho da proposta de revis�o Tema 610/STJ, na PET 12.602/DF, oportunidade em que o referido conflito aparente ser� enfrentado sob o rito dos repetitivos.

REsp n. 1.918.648/DF suspenso pelo Tema 1099/STJ, conforme decis�o publicada no DJe de 28/4/2022.

Em sess�o realizada no dia 26/5/2021, a Segunda Se��o, por unanimidade, acolheu quest�o de ordem suscitada pelo Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino para instaurar o procedimento de revis�o da tese "i" do TEMA 938/STJ, no que tange ao prazo prescricional, nos termos do artigo 256-S, do RISTJ. (QO no REsp n. 1.918.648/DF).

O Tema 938/STJ foi objeto de poss�vel revis�o da tese firmada atr�ves da Pet 14369/DF. Entretanto, em sess�o de julgamento realizada em 22/3/203, a Segunda Se��o acolheu quest�o de ordem para desafetar a proposta de revis�o do referido tema, para fins de manter a coer�ncia com o Tema repetitivo 610/STJ.

Informações complementares: O Ministro relator decidiu: "(...) Por conseguinte, torno sem efeitos a ordem de suspens�o de processos de fls. 17."