EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL (EREsp)
Processo: 670117
Órgão Julgador: SEGUNDA SEÇÃO
Relator: Ministro(a) SIDNEI BENETI
Publicação: DJE, 26/11/2012
RSTJ       VOL.:00229           PG:00283
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES
DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE.
1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel
em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode
o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante
parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a
cobrança de juros compensatórios.
2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que
preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que,
ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro
do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC),
abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos.
3  No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios
convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas
antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro
da operação e a comutatividade da avença.
4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO
MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002,
p. 306, REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp n.
1.060.425/PE e REsp n. 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro
ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro
PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n.
1.193.788/SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA.
5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão
embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros
compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do
contrato.

Decisão:
Prosseguindo o julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Paulo
de Tarso Sanseverino acompanhando o Sr. Ministro Relator e negando
provimento aos embargos de divergência, e dos votos dos Srs.
Ministros Maria Isabel Gallotti, Villas Bôas Cueva e Marco Buzzi
acompanhando a divergência inaugurada em sessão anterior pelo Sr.
Ministro Antonio Carlos Ferreira e dando provimento aos embargos de
divergência, a Seção, por maioria, deu provimentos aos embargos de
divergência. Votaram vencidos os Srs. Ministros Sidnei Beneti, Paulo
de Tarso Sanseverino (voto-vista) e Nancy Andrighi.
Votaram com o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira os Srs. Ministros
Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Massami Uyeda, Raul Araújo e
Maria Isabel Galloti.
Lavrará o acórdão o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.

Jurisprudência citada: (INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - PAGAMENTO PARCELADO - INCIDÊNCIA DE
JUROS - LEGALIDADE)
     STJ - <<REsp 379941>>-SP, {{RESP 1133023}}-PE,
           {{RESP 662822}}-DF, {{RESP 681724}}-DF,
           {{RESP 1193788}}-SP
(VOTO VENCIDO - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - JUROS COMPENSATÓRIOS -
COBRANÇA - IMPOSSIBILIDADE)
     STJ - <<AgRg no Ag 1349113>>-PE, <<AgRg no Ag 1402399>>-RJ
Informações complementares:      (VOTO VENCIDO) (MIN. SIDNEI BENETI)
     Não  é  possível  a  cobrança,  antes da entrega das chaves, de
juros  sejam compensatórios sejam moratórios na hipótese de contrato
de  compra  e  venda  de  imóvel  em  construção,  haja  vista que o
promitente  comprador  não  usufrui  do  imóvel  ou  de  capital  da
construtora,  nem  se  encontra  em situação de inadimplência, tendo
havido,  apenas,  antecipação  de  pagamento,  a qual se dá de forma
parcial  e  gradual,  em  relação  a  um  imóvel  cuja  entrega  foi
contratualmente diferida no tempo.
     Não  é  possível  a  cobrança  de  juros compensatórios desde a
assinatura  do  contrato,  em caso de incorporação imobiliária, haja
vista  que  todos  os  custos  da  obra, inclusive os decorrentes de
financiamento  realizado pela construtora, são embutidos no preço do
imóvel,  revelando-se  abusiva tal cobrança, verdadeiro bis in idem,
porquanto  estaria  sendo  contabilizada  'no  pé'  e durante todo o
contrato,  a  gerar  desvantagem  acentuada  para  o consumidor, nos
termos do artigo 51, IV, do CDC.
     Não  é possível a cobrança de juros compensatórios com base nos
artigos 5º da Lei 4.380/1964 e 5º da Lei 9.514/1997 nos contratos de
incorporação  imobiliária  não  vinculados  às  normas  do SFH, haja
vista  que a aplicação desses dispositivos pressupõe a existência de
venda  a  prazo  ou  de  empréstimo  para aquisição ou construção de
imóveis,  o  que não ocorre no caso de promessa de compra e venda de
imóvel,  em que não há sequer mútuo simples, sendo certo, ainda, que
o  artigo  1º da Lei 4.864/1965 não se constitui em nova hipótese de
cobrança  de  juros,  não  podendo,  igualmente,  ser utilizado como
fundamento para tal cobrança.
     (VOTO VENCIDO) (MIN. PAULO DE TARSO SANSEVERINO)
     Não  é  possível  a  cobrança  de juros compensatórios antes da
entrega  das  chaves  nos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel  em  construção regidos pelo CDC, haja vista que tal cobrança
só  se  justifica  se houver fruição efetiva ou potencial do capital
daquele  que  dele  foi  privado,  o que, no caso, só se dará após a
entrega  do imóvel se pendente saldo devedor, já que a incorporadora
não  se  priva totalmente dos recursos aportados na construção, mas,
antes,  permanece se beneficiando deles, e o consumidor, além de não
fruir do capital da incorporadora durante a construção, associa-se a
ele  com sua prestação pecuniária, sendo, pois, abusiva tal cláusula
nos termos do artigo 51, IV, do CDC.
     Não  é  possível  a  cobrança  de juros compensatórios antes da
entrega  das  chaves  nos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel  em construção regidos pelo CDC, haja vista que nos contratos
celebrados  atualmente  a  própria  incorporadora não mais prevê tal
cobrança,  de  sorte  que  eventual  decisão  judicial  em contrário
representaria  um  retrocesso  e  iria  de encontro ao que, de forma
natural  e  gradual,  vem-se  consolidando  na  realidade  fática do
mercado imobiliário.
Termos auxiliares: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Referências legislativas: LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
*****  CDC-90    CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
        ART:00006   INC:00003   ART:00051   INC:00004