RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1820330
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 01/12/2020
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO.
CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO
DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.
1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual
se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de
valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese
de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em
virtude da culpa do consumidor.
2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete
em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.
3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento
do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento
do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos
valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange
as despesas com a comissão de corretagem.
4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos
firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela
extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por
culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas
pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas
despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento
do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese
concreta. Precedente.
5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória,
de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que
devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por
culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto
deve ser cumprido em sua integralidade.
6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp
1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido
pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser
devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por
culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo
percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.
7. Recurso especial conhecido e provido.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por
unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso especial nos
termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs.
Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva,
Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra
Relatora.

Jurisprudência citada: (COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR -
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS)
   STJ - <<EAg 1138183>>-PE,
         <<REsp 1723519>>-SP,
         <<AgInt no AREsp 1154972>>-SP,
         <<AgInt no REsp 1816960>>-RJ
(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR -
PERCENTUAL DE RETENÇÃO - NATUREZA INDENIZATÓRIA)
   STJ - <<REsp 1723519>>-SP,
         <<EREsp 59870>>-SP,
         <<EAg 1138183>>-PE
(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR -
PERCENTUAL DE RETENÇÃO - INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM)
   STJ - <<REsp 1224921>>-PR,
         <<AgInt no REsp 1806095>>-CE,
         <<AgInt no REsp 1776797>>-RO,
         <<AgInt no REsp 1837228>>-RJ,
         <<AgInt no REsp 1864453>>-SP
Referências legislativas: LEG:FED LEI:013786 ANO:2018