AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL (AgInt no REsp)
Processo: 1816960
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) RAUL ARAÚJO
Publicação: DJE, 26/08/2020
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PREÇO EM RESCISÃO CAUSADA PELO COMPRADOR.
SÚMULA 543/STJ. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. AUTORIZAÇÃO
LEGAL E CONTRATUAL PARA A RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA.
PREQUESTIONAMENTO AUSENTE. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP,
de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019,
DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da
Lei 13.786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a
ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte
do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos
contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
3. Para conhecimento do recurso especial, é indispensável o
prequestionamento da matéria de direito federal, que ocorre quando o
Tribunal de origem se manifesta inequivocamente acerca da tese,
condição não verificada em relação à tese de inexistência de
autorização legal ou contratual para a rescisão unilateral e
imotivada do contrato.
4. Agravo interno a que se nega provimento.

Decisão:
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de
Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Maria Isabel Gallotti,
Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro
Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Jurisprudência citada: (PROCESSUAL CIVIL - NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL)
   STJ - <<EDcl no AgInt no REsp 1737181>>-PR,
         <<EDcl no AgRg no AREsp 539673>>-PR
(PROCESSUAL CIVIL - PREQUESTIONAMENTO - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA)
   STJ - <<AgRg no AREsp 53995>>-RJ,
         <<AgInt no AREsp 1049510>>-PR
(PROCESSUAL CIVIL - RECURSO ESPECIAL - PREQUESTIONAMENTO)
   STJ - <<AgRg no REsp 1128378>>-RS
(PROCESSUAL CIVIL - OMISSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO - NECESSIDADE DE
OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO)
   STJ - <<AgRg nos EDcl no REsp 1145810>>-PR,
         <<EDcl no REsp 1356413>>-DF
(PROCESSUAL CIVIL - PREQUESTIONAMENTO FICTO)
   STJ - <<AgInt no REsp 1634835>>-PR
(CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO
ANTERIOR À LEI 13.786/2018 - RESTITUIÇÃO DO VALOR - RETENÇÃO DE
PARCELA PAGA)
   STJ - <<REsp 1723519>>-SP
(CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - IRRETROATIVIDADE
DA LEI 13.786/2018.)
   STJ - <<REsp 1635428>>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970),
         <<REsp 1498484>>-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970),
         <<REsp 1614721>>-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 971),
         <<REsp 1631485>>-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 971),
         <<REsp 1723519>>-SP
Informações complementares:      "[...] não houve negativa de prestação jurisdicional, porque o
Tribunal de origem enfrentou a  matéria debatida, apenas decidindo
em sentido contrário à pretensão da parte recorrente, cujo
descontentamento não é apto a provocar novo julgamento [...]".
     "[...] não é possível conhecer da alegação sobre autorização
para a rescisão contratual imotivada, por falta de
prequestionamento. Esse pressuposto específico do recurso especial é
exigido inclusive para matérias de ordem pública [...], o qual se
configura por meio do efetivo exame, pelo Tribunal de origem, da
questão referida no recurso especial, mesmo sem a expressa
referência ao dispositivo legal apontado como violado, não bastando
a simples arguição da matéria nas peças recursais [...]".
     "[...] caso existente omissão no acórdão recorrido sobre a
questão submetida à apreciação, mas não efetivamente examinada,
compete ao recorrente a oposição de embargos de declaração e,
persistindo o  vício após o  correspondente julgamento, a
interposição do recurso especial demonstrando a violação ao
dispositivo legal que regula a correlata hipótese de cabimento dos
declaratórios (arts. 1.022, II, do CPC/2015 e  535, II, do
CPC/1973), visando à cassação da decisão para viabilizar a análise
da matéria não julgada [...].
     No caso, como a  questão não foi objeto dos embargos de
declaração opostos [...], é inviável conhecê-la ou considerá-la como
fictamente prequestionada, pois, nos termos previstos pelo art.
1.025 do CPC/2015, é exigido o prévio reconhecimento do vício do
acórdão recorrido para suprimir o grau recursal".
     "A circunstância da finalização da obra foi afastada como
argumento suficiente para justificar o  retardo da devolução do
preço pago,  e, por isso, nem mesmo constou da superveniente súmula.
Portanto, na situação de obra concluída, não há nenhum motivo para
retardar a  devolução do preço pela compra e  venda recebido, uma
vez que o  imóvel devolvido também estará imediatamente à disposição
da vendedora para ser novamente comercializado, sem nenhum tipo de
embaraço que a espera pela conclusão do empreendimento pudesse
causar para a venda, tal qual frequentemente alegado pelas
construtoras.
     Tanto é  assim que, conforme o  entendimento assente nesta
Corte, há direito do consumidor em rescindir imotivadamente o
contrato, mesmo que irretratável, e receber, de forma imediata e  em
pagamento único, a  restituição dos valores pagos, assegurada ao
vendedor a retenção de parte do montante quando não houver dado
causa ao distrato, a fim de ser indenizado pelas despesas e
prejuízos oriundos do rompimento unilateral do contrato. Ou seja, a
retenção,  de caráter indenizatório e  cominatório, atuando como
modo de desestimular o rompimento unilateral e imotivado do
contrato, é o ponto de equilíbrio da rescisão causada pelo
comprador, pois ameniza eventual perda financeira até a efetivação
da nova venda do bem que pode ser prejudicada pela crise
imobiliária, como foi recentemente decidido pela Segunda Seção desta
Corte ao consolidar a orientação de um padrão indenizatório de 25%
do valor pago: [...]".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
*****  CPC-15    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
        ART:01022 INC:00002 ART:01025
LEG:FED LEI:005869 ANO:1973
*****  CPC-73    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973
        ART:00535 INC:00002
LEG:FED LEI:013786 ANO:2018
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000543