RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1696704
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 16/09/2020
RT         VOL.:01024           PG:00388
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS.
PROPRIETÁRIA DO BEM QUE NÃO FIGUROU COMO PARTE NA AÇÃO DE COBRANÇA
ORIGINÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA NO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO
FEITO PELO MUTUÁRIO COM O CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
1. Ação ajuizada em 19/01/1998. Recurso especial concluso ao
gabinete em 29/09/2017. Julgamento: CPC/73.
2. Ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, em
virtude da inadimplência no pagamento de cotas condominiais.
3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de
negativa de prestação jurisdicional, é definir se a proprietária do
imóvel gerador dos débitos condominiais tem legitimidade para
figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que alegue
figurar apenas como promitente vendedora do imóvel e ainda que o
mutuário/ocupante do imóvel tenha firmado acordo diretamente com o
Condomínio, responsabilizando-se pelo pagamento da dívida.
4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o
Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à
hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua
apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela
parte.
5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e
partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas
constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel
pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que
não tenha sido parte na ação de cobrança originária, ajuizada, em
verdade, em face dos promitentes compradores do imóvel.
6. Ausência de colisão com o que decidido pela 2ª Seção no bojo do
REsp 1.345.331/RS, julgado sob a sistemática dos recursos
repetitivos, uma vez que a questão que se incumbiu decidir nos
referidos autos foi acerca da responsabilidade pelo pagamento da
dívida, e não propriamente sobre a legitimidade para figurar no polo
passivo da ação.
7. O acordo firmado entre o mutuário e o Condomínio - não cumprido
em sua integralidade -, não acarreta a alteração da natureza da
dívida, que mantém-se propter rem.
8. Recurso especial conhecido e não provido.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos e das notas taquigráficas constantes dos autos  Prosseguindo
no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Moura Ribeiro,
inaugurando a divergência,  por maioria, conhecer do recurso
especial e negar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra
Relatora. Vencidos os Srs. Ministros Moura Ribeiro e Marco Aurélio
Bellizze.  Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Jurisprudência citada: (PROCESSUAL CIVIL - RECURSO ESPECIAL - VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO
CPC/1973 - NÃO OCORRÊNCIA - DECISÃO SUFICIENTE)
   STJ - <<AgInt nos EDcl no REsp 1469906>>-MG,
         <<AgInt no AREsp 808418>>-SP
(CIVIL - CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO - DÍVIDA
PROPTER REM)
   STJ - <<REsp 1473484>>-RS,
         <<REsp 1829663>>-SP,
         <<REsp 1683419>>-RJ
(PROCESSUAL CIVIL - LEGITIMIDADE - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS
CONDOMINIAIS)
   STJ - <<REsp 1704498>>-SP
(VOTO VENCIDO - CIVIL - CONTRATOS - IMÓVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO REGISTRADO - NATUREZA JURÍDICA - EFEITOS)
   STJ - <<REsp 1490802>>-DF,
         <<REsp 1345331>>-RS (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 886),
         <<AgInt no REsp 1325509>>-PE,
         <<AgRg no REsp 1134942>>-MG
Informações complementares:      "[...] a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser
proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação
jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir
com a obrigação".
     "[...] é certo que, como regra, nos termos do art. 472 do
CPC/73, à época vigente, os efeitos da coisa julgada apenas se
operam 'inter partes', não beneficiando nem prejudicando estranhos à
relação processual em que se formou.
     No entanto, essa regra não é absoluta e comporta exceções. Em
determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das
partes, terceiros que não participaram de sua formação".
     (VOTO VENCIDO) (MIN. MOURA RIBEIRO)
     "[...] já foi consolidado o entendimento pela Segunda Seção
desta Corte pelo regime dos recursos repetitivos que a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais,
compreendidas como obrigações 'propter rem', não é definida pelo
registro do compromisso de compra e venda, mas pela relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário-comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto".
     "Na oportunidade, a Segunda Seção ressaltou ainda a tese de
que, tratando-se de obrigação 'propter rem', o pagamento de taxas
condominiais deve ser exigido daquele que consta na matrícula do
imóvel como seu proprietário. Entretanto, havendo promessa de compra
e venda não levada a registro, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente-vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário-comprador desde que: a) o promissário-comprador tenha se
imitido na posse do imóvel; e b) o condomínio tenha sido
cientificado da transação. Nesse caso, a cobrança deve ser
direcionada contra o promissário-comprador".
     "[...] enquanto o promitente-vendedor não celebra a escritura
definitiva, o seu poder de dispor sobre o bem fica limitado,
impossibilitando-o de oferecê-lo em garantia ou em dação em
pagamento de dívida por ele assumida, e ainda, de gravá-lo com
quaisquer ônus, pois, como visto, o direito atribuído ao
promissário-comprador suprime da esfera jurídica do vendedor a
plenitude de seu domínio.
     Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre
o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados
pelo promitente-vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos
por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que
permeados pela boa-fé".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:005869 ANO:1973
*****  CPC-73    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973
        ART:00472 ART:00535
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:01345
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STF)    SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
        SUM:000166
LEG:FED LEI:006766 ANO:1979
        ART:00025
LEG:FED DEL:000058 ANO:1937