RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1723519
Órgão Julgador: SEGUNDA SEÇÃO
Relator: Ministro(a) MARIA ISABEL GALLOTTI
Publicação: DJE, 02/10/2019
RSTJ       VOL.:00256           PG:00496
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA
E  VENDA  DE  IMÓVEL.  CONTRATO  ANTERIOR  À  LEI  13.786/2018.
INCORPORAÇÃO   IMOBILIÁRIA.  DESISTÊNCIA  IMOTIVADA  DO  PROMISSÁRIO
COMPRADOR.  RESTITUIÇÃO  PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR
DOS  VALORES  PAGOS  COM  A  RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS  DE  MORA.  TERMO  INICIAL.  TRÂNSITO  EM  JULGADO. PRECEDENTE
FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1.  A  despeito  do  caráter  originalmente irretratável da compra e
venda  no  âmbito  da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art.
32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há
muito  já  reconhecia,  à  luz  do Código de Defesa do Consumidor, o
direito  potestativo  do  consumidor  de  promover  ação  a  fim  de
rescindir  o  contrato  e  receber, de forma imediata e em pagamento
único,  a  restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem
culpa  pelo  distrato,  de outro lado, o direito de reter parcela do
montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da
razoabilidade  da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
Lei  13.786/2018,  deve  prevalecer  o  parâmetro  estabelecido pela
Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob
a  relatoria  para  o  acórdão  do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual  de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como
adequado   para   indenizar  o  construtor  das  despesas  gerais  e
desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem
caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal
fim,  entre  a  utilização  ou  não  do  bem, prescindindo também da
demonstração   individualizada   das   despesas  gerais  tidas  pela
incorporadora com o empreendimento.
3.  Nos  termos  da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda
Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei  n.  13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa  do  promitente  comprador  de  forma diversa da cláusula
penal  convencionada,  os juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).
4. Recurso especial parcialmente provido.

Decisão:
Prosseguindo  o  julgamento,  após  o  voto-vista  antecipado do Sr.
Ministro  Moura Ribeiro com parcial ressalva de entendimento, no que
foi  acompanhado pelos Srs. Ministros Nancy Andrighi e Marco Aurélio
Bellizze,  a  Segunda  Seção, por maioria, deu parcial provimento ao
recurso  especial,  nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os
Srs.  Ministros  Antonio Carlos Ferreira, Ricardo Villas Bôas Cueva,
Marco  Buzzi,  Luis  Felipe Salomão e Raul Araújo votaram com a Sra.
Ministra Relatora.
Os   Srs.   Ministros   Nancy  Andrighi  e  Marco  Aurélio  Bellizze
acompanharam  o  Sr.  Ministro Moura Ribeiro por parcial ressalva de
ponto de vista.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.

Jurisprudência citada: (CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL -
DIREITO DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA - CDC)
     STJ - <<REsp 1300418>>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 577)
(CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL -
PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELO VENDEDOR - CARÁTER INDENIZATÓRIO E
COMINATÓRIO - UTILIZAÇÃO DO BEM - IRRELEVÂNCIA)
     STJ - <<EAg 1138183>>-PE, <<REsp 955134>>-SC
(CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL -
PERCENTUAL DE RETENÇÃO - CLÁUSULA PENAL - INDENIZAÇÃO PELA
UTILIZAÇÃO DO BEM - ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - DISTINÇÃO ENTRE
INSTITUTOS)
     STJ - <<REsp 955134>>-SC, <<AgInt no AREsp 191430>>-DF,
           <<AgInt no REsp 1167766>>-ES,
           <<AgInt no REsp 1216477>>-RS
(CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL -
PERCENTUAL DE RETENÇÃO - CLÁUSULA PENAL - LIMITE MÁXIMO DE 25%)
     STJ - <<EAg 1138183>>-PE
(CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL -
RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA)
     STJ - <<REsp 1211323>>-MS, <<AgRg nos EDcl no REsp
1354293>>-SP,
           <<AgRg no AREsp 474503>>-MG, <<REsp 1008610>>-RJ,
           <<REsp 1740911>>-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 1002)
Informações complementares:      "[...]   a  Lei  13.786/2018,  suprindo  a  lacuna  do  direito
positivo,  e incorporando ao direito positivo diversos entendimentos
e  parâmetros  já  consagrados  pelo STJ, adotou o percentual 25% da
quantia  paga  como  limite  para  a  pena  convencional  em caso de
distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita
ao regime de patrimônio de afetação (arts. 67-A, inciso I e §5º).
     A  aplicação  de tais lineamentos nos julgamentos efetuados por
esta  Corte,  mormente em razão da fixação de percentuais de maneira
padronizada pelas instâncias ordinárias, sem apoio de circunstâncias
do caso concreto, não demanda reexame probatório".
     (VOTO VISTA) (MIN. MOURA RIBEIRO)
     "Ressalvo,  [...],  que  o  entendimento  adotado  somente  tem
aplicação  aos contratos firmados antes do início de vigência da Lei
nº 13.786/2018".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
        ART:00032   PAR:00002
LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
*****  CDC-90      CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
        ART:00051   INC:00004   PAR:00001   INC:00003   ART:00053
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000543
LEG:FED LEI:013786 ANO:2018
        ART:0067A   INC:00001   PAR:00005
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02       CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00413