RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1937821
Órgão Julgador: PRIMEIRA SEÇÃO
Relator: Ministro(a) GURGEL DE FARIA
Publicação: DJE, 03/03/2022
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO
SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO.
VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).
INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE
VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO
ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO.
INVIABILIDADE.
1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de
que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de
cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto
sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração
desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente
em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a
modalidade de lançamento desses impostos.
2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato
gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais
imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e
que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou
direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as
negociações de imóveis em condições normais de mercado.
3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado,
segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem),
não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel
transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por
exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente
relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa,
como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os
interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:
por declaração, se a norma local exigir prévio exame das
informações do contribuinte pela Administração para a constituição
do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal
disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e
efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente
tributante.
5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam
pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor
de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo
conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter
para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do
negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da
realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado
pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir,
previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para
a composição do valor do imóvel transmitido.
6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação
declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio
de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode
ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto,
incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a
instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de
cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório
necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o
quantum informado (art. 148 do CTN).
7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração
configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa
e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois
representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à
fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as
seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel
transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à
base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como
piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo
contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de
mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular
instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do
ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido
unilateralmente.
9. Recurso especial parcialmente provido.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da Primeira Seção do Superior
Tribunal de Justiça, por unanimidade, dar parcial provimento ao
recurso especial nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, e
indeferir  o pedido de reconsideração, formulado às fls. 448/454, da
decisão que não admitiu o ingresso de ABRAINC, SINDUSCON-SP E
SECOVI-SP como amicus curiae. Os Srs. Ministros Manoel Erhardt
(Desembargador convocado do TRF-5ª Região), Herman Benjamin, Mauro
Campbell Marques, Benedito Gonçalves, Assusete Magalhães e Regina
Helena Costa votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausentes,
justificadamente, os Srs. Ministros Francisco Falcão e Og Fernandes.

Jurisprudência citada: (TRIBUTÁRIO - IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS- ITBI - BASE
DE CÁLCULO - VALOR DE MERCADO)
   STJ - <<AgRg no REsp 1057493>>-SP,
         <<RMS 36966>>-PB,
         <<AgRg no AREsp 847280>>-PR
(IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO - IPTU - BASE DE CÁLCULO)
   STF - [[ARE 1245097]]-PR (REPERCUSSÃO GERAL - TEMA(s) 1084)
(ITBI - BASE DE CÁLCULO - VALOR VENAL - IPTU - VINCULAÇÃO -
IMPOSSIBILIDADE)
   STJ - <<AgInt no REsp 1559834>>-SP,
         <<REsp 1709052>>-SP
(ITBI - BASE CÁLCULO - ARBITRAMENTO)
   STJ - <<AREsp 1452575>>-DF,
         <<AgRg no AREsp 847280>>-PR
Notas: Julgado conforme procedimento previsto para os Recursos Repetitivos
no âmbito do STJ.
Tese jurídica: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em
condições normais de mercado, não estando vinculada à base de
cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de
tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da
presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente
pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de
processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do
ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido
unilateralmente".
Tema: Tema Repetitivo 1113
Situação do tema: Acórdão Publicado
Referências legislativas: LEG:FED LEI:005172 ANO:1966
*****  CTN-66    CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL
        ART:00035 ART:00038 ART:00147 ART:00148
LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
*****  CPC-15    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
        ART:01036 ART:01039