AÇÃO RESCISÓRIA (AR)
Processo: 5812
Órgão Julgador: SEGUNDA SEÇÃO
Relator: Ministro(a) RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Publicação: DJE, 16/10/2020
RSTJ       VOL.:00260           PG:00309
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
AÇÃO RESCISÓRIA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - ACÓRDÃO RESCINDENDO QUE
REPUTOU NÃO PERFECTIBILIZADOS OS NEGÓCIOS JURÍDICOS DE COMPRA E
VENDA ANTE SUPOSTA DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES - MODIFICAÇÃO
SUBSTANCIAL DOS CONTORNOS FÁTICOS CONFERIDOS À LIDE - ERRO DE FATO
CARACTERIZADO - PROCEDÊNCIA DA RESCISÓRIA.
A questão controvertida cinge-se à ocorrência de erro de fato no
julgamento do acórdão rescindendo que concluiu que a compra e venda
dos imóveis não foi perfectibilizada dada a suposta desistência dos
compradores, em sentido oposto ao quanto estabelecido na origem.
1. É incontroverso dos autos originários que os negócios de compra e
venda foram concretizados, tendo sido apenas no âmbito desta Corte
Superior considerada existente uma circunstância fática efetivamente
não ocorrida (desistência).
1.1 Diversamente do referido no julgado rescindendo, a discussão
travada na origem da demanda subjacente fora limitada à
possibilidade de o contrato de corretagem, firmado sob a égide do
Código Civil de 1916, estabelecer como motivo para o não pagamento
ou determinação de devolução de comissões de corretagem, eventual
rescisão contratual dos ajustes imobiliários, por circunstâncias
absolutamente alheias à conduta da corretora, após já ultimada a
celebração da compra e venda.
1.2 O erro de fato está demonstrado, pois o acórdão rescindendo
considerou ocorrente a desistência dos pactos para, a contar desse
entendimento, afastar a comissão de corretagem, quando, em verdade,
segundo o apurado pelas instâncias ordinárias, na hipótese sub
judice já estava exitosamente cumprida a obrigação da corretora,
dever este que se esgotou na bem sucedida aproximação das partes
interessadas ante a inequívoca celebração dos contratos de compra e
venda.
1.3 Na hipótese, portanto, ressoa inegável o equívoco de premissa
(erro de fato) no acórdão rescindendo, uma vez que afastou o direito
ao percebimento da comissão de corretagem como se os negócios
imobiliários não tivessem sido perfectibilizados, ao passo que
nitidamente o foram, caso contrário, a discussão, na origem, não se
daria à luz da rescisão desses contratos.
2. Em juízo rescisório, o recurso especial da construtora sequer
ultrapassa a admissibilidade recursal.
2.1 Dada a circunstância de ter sido expressamente afastada pela
Corte local a possibilidade de incidência do artigo 722 do Código
Civil de 2002, nos exatos termos do quanto pretendido pela parte
insurgente, absolutamente incoerente a postulação recursal nesse
ponto, não havendo falar em retroatividade indevida da norma do
Código Civil de 2002, o que atrai, por analogia, o óbice da Súmula
nº 284/STF.
2.2 O fundamento principal do acórdão então recorrido não foi o art.
722 do CC/2002, cuja aplicação restou por ele expressamente
afastada, mas a abusividade de determinada cláusula do contrato de
intermediação imobiliária, fundamento esse que, a despeito de
central ao deslinde da controvérsia não foi devidamente impugnado
nas razões do especial, fazendo incidir o óbice da  súmula 283/STF.
2.3 Mesmo que assim não fosse, para que essa Corte Superior pudesse
compreender em sentido diverso do quanto estabelecido pelo Tribunal
de origem no concernente à alegada ausência de abusividade
contratual por onerosidade excessiva, ou mesmo acerca de suposta
desistência dos negócios antes da sua celebração, seria
imprescindível promover a reanálise dos aspectos fático-probatórios
dos autos, notadamente quanto à qualificação e conduta das partes,
procedimento que não se coaduna à competência desta Corte Superior
ante o óbice da Súmula n. 7/STJ.
3. Ainda que considerados ultrapassados os óbices afetos ao
conhecimento do reclamo e pudesse esta Corte Superior proceder a um
reexame da tese adotada na origem (in abstracto), melhor sorte não
socorreria a parte ora insurgente.
3.1 Carece de razoabilidade, em uma contratação vinculada à
percepção de comissão de corretagem decorrente de venda de unidades
habitacionais - consideradas perfectibilizadas mediante o trabalho
de aproximação e intermediação empreendido pela corretora - seja
reputada válida uma cláusula contratual que estabelece como motivo
para o não pagamento ou determinação de devolução das comissões,
eventual rescisão ocorrida, após já ultimada a concretização dos
negócios e, absolutamente alheia a qualquer conduta da corretora.
3.2 Tal como referido pela Corte local, disposição contratual nesse
sentido viola a boa-fé, a equidade, enseja o enriquecimento indevido
e vincula o direito a evento futuro e incerto, acabando por
modificar, inclusive, os prazos prescricionais estabelecidos pelo
legislador, em uma completa desnaturação do negócio jurídico de
corretagem, com desequilíbrio e ampliação de álea contratual que
afrontam o princípio da comutatividade dos contratos.
4. Ação Rescisória procedente dado o erro de fato autorizador da
rescisão do julgado. Em juízo rescisório, dá-se provimento ao agravo
regimental interposto pela autora no AgRg no REsp nº 1.066.792/MS e
não se conhece do recurso especial interposto pela parte ré
(construtora).

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça,  após o voto do Sr. Ministro Relator julgando
improcedente a ação rescisória, e abertura de divergência pelo Sr.
Ministro Revisor, julgando procedente o pedido rescisório, por
maioria, julgar procedente a ação rescisória, nos termos do voto do
Sr. Ministro Marco Buzzi, Revisor, que lavrará o acórdão. Vencidos
os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva (Relator), Luis Felipe
Salomão e Antonio Carlos Ferreira.
Votaram com o Sr. Ministro Marco Buzzi, Revisor, os Srs. Ministros
Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi, Raul Araújo e
Paulo de Tarso Sanseverino.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.

Jurisprudência citada: (COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - DESISTÊNCIA DO
COMPRADOR)
   STJ - <<AgInt no REsp 1484193>>-SP,
         <<AgInt no REsp 1828390>>-DF
Informações complementares:      (VOTO VENCIDO) (MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)
     "[...] não resta configurado o apontado erro de fato, pois o
acórdão rescindendo não desconsiderou fato efetivamente ocorrido
(assinatura das propostas, com o pagamento de sinal) mas, sim, lhe
emprestou enquadramento jurídico diverso, considerando que a
posterior rescisão não rende ensejo ao recebimento de comissão de
corretagem na vigência do Código Civil de 1916".
Referências legislativas: LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STF)    SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
        SUM:000283 SUM:000284
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000007
LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
*****  CPC-15    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
        ART:00966 INC:00008 PAR:00001