RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1863007
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 26/03/2021
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA
SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE
OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO
CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO
E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA.
1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de
imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.
2. Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete
em: 03/06/2020. Aplicação do CPC/15.
3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser
responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes
sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito;
b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de
ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para
edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador
que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição
unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel
residencial.
4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados
como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração,
impede o conhecimento do recurso especial.
5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas
contratuais em recurso especial são inadmissíveis.
6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel
motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do
contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da
taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.
7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação
do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando,
pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.
8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à
previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de
ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação
de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a
faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem,
haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem
sobre ele tenha o melhor direito.
9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da
vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b)
empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade
entre ambos. Precedente da Corte Especial.
10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar
relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a)
ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do
sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do
ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no
patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a
patrimônio alheio.
11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o
ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a
característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão
razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro
concreto e prévio.
12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o
enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização
do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de
contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo
tempo de permanência.
13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que
não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores
anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova
interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a
cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à
recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento;
tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode
residir no terreno não edificado.
14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à
Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a
apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes. Precedente da Segunda Seção.
15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto,
parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção
das parcelas pagas.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por
unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nesta parte,
dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra
Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo
Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram
com a Sra. Ministra Relatora.

Jurisprudência citada: (CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL -
RESSARCIMENTO PELA OCUPAÇÃO)
   STJ - <<REsp 1613613>>-RJ,
         <<REsp 955134>>-SC
(ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - REQUISITOS)
   STJ - <<EREsp 1523744>>-RS
(DANO HIPOTÉTICO - REPARAÇÃO POR LUCROS CESSANTES - IMPOSSIBILIDADE)
   STJ - <<REsp 846455>>-MS
(DANOS HIPOTÉTICOS - MERA EXPECTATIVA DE GANHO - FATOS FUTUROS)
   STJ - <<EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 790903>>-RJ
(ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR - UTILIZAÇÃO DO BEM COMO
MORADIA)
   STJ - <<AgInt no REsp 1216477>>-RS
(TAXA DE ALUGUEL - FINALIDADE - EVITAR PREMIAR OS INADIMPLENTES COM
MORADIA GRATUITA)
   STJ - <<AgInt no REsp 1167766>>-ES
(TAXA DE ALUGUEL - FINALIDADE - EVITAR PREMIAR OS INADIMPLENTES COM
MORADIA GRATUITA)
   STJ - <<AgInt no REsp 1167766>>-ES
(PAGAMENTO DA TAXA DE OCUPAÇÃO - SEM DEMONSTRAÇÃO DE EXERCÍCIO DE
POSSE DO IMÓVEL - NÃO DEVIDA)
   STJ - <<AgInt no REsp 1864915>>-SP
(CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ANTERIOR À LEI 13.786/2018 -
RESILIÇÃO - COMPRADOR - RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS)
   STJ - <<REsp 1723519>>-SP
Informações complementares:      "[...] 'não se pode deferir reparação por lucros cessantes se
estes, em casos como o dos autos, configuram-se como dano
hipotético, sem suporte na realidade em exame, da qual não se pode
ter a previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de
parâmetro anterior e concreto capaz de configurar a potencialidade
de lucro'[...], pois 'não se compreende[m] nesta rubrica danos
hipotéticos, baseados em mera expectativa de ganho, a depender de
fatos eventuais e circunstâncias futuras' [...]".
Referências legislativas: LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000005 SUM:000211
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00884
LEG:FED LEI:013786 ANO:2018