RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1846331
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 13/03/2020
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE
ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E
ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC. PRAZO PRESCRICIONAL.
RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL.
JULGAMENTO: CPC/15.
1. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos
ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso
especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em
30/10/2019.
2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre
proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como
determinar o prazo prescricional incidente à espécie.
3. Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts.
667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha
dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da
recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta
condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de
parte da pretensão deduzida por aquela.
4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia
à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação
do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações
jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a
administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador
e o locatário, intermediada pela administradora.
5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do
imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e,
nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final
fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como
consumidor, portanto.
6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como
parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em
relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um
contrato de adesão.
7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter
profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador,
de superioridade no conhecimento das características da atividade
que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica.
8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza
jurídica de relação de consumo havida entre locador e
administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC.
9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão
"reparação civil", empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02,
refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando
a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade
civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205
do CC/02.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão,
provido em parte.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por
unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nesta parte,
dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra
Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo
Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram
com a Sra. Ministra Relatora.



Jurisprudência citada: (LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS - NATUREZA DA
RELAÇÃO JURÍDICA - ART. 653 DO CÓDIGO CIVIL - RESPONSABILIDADE
SUBJETIVA)
   STJ - <<REsp 1103658>>-RN
(LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS - NATUREZA DA
RELAÇÃO JURÍDICA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
RESPONSABILIDADE OBJETIVA)
   STJ - <<REsp 509304>>-PR
(REPARAÇÃO CIVIL - ART. 206, § 3º, INC. V, DO CÓDIGO CIVIL -
RESPONSABILIDADE CIVIL AQUILIANA OU EXTRACONTRATUAL)
   STJ - <<EREsp 1281594>>-SP
(RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL - PRAZO
PRESCRICIONAL - DEZ ANOS)
   STJ - <<EREsp 1280825>>-RJ
Informações complementares:      O administrador do imóvel não tem responsabilidade objetiva
pelo pagamento do aluguel em si, mesmo na hipótese em que
reconhecida a existência de uma relação de consumo entre ele e o
locador. Isso porque a obrigação de pagar o aluguel está vinculada
ao contrato de locação, incumbindo, pois, ao locatário cumpri-la; a
obrigação de exigir do locatário o pagamento do aluguel está
vinculada ao contrato de administração do imóvel, respondendo por
ela, objetivamente, a administradora. No entanto, cumpre destacar a
possibilidade de estipulação contratual em sentido contrário.
Referências legislativas: LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
*****  CDC-90    CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00205 ART:00206 PAR:00003 INC:00005 ART:00667
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DJE        DATA:22/03/2021