RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1789863
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) MARCO BUZZI
Publicação: DJE, 04/10/2021
RSTJ       VOL.:00263           PG:00706
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA -
INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O
PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO
EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO
DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A
RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.
Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em
cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de
contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha
sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial
objetivando rescindir o ajuste firmado.
 Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a
Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada
necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma
compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que
não enseja omissão ou contradição no julgado.
 A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo
Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de
declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não
preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo
o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não
cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto
é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a
existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos
dispositivos.
 Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em
contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após
notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente
(devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao
compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo
concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da
relação jurídica extrajudicialmente.
 Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para
obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a
garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus
demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei,
desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não
intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que
refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.
 A  revisão  do  valor  estabelecido  a título de honorários nos
termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o
montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se
verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da
causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na
demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em
revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ
ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.
 Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal
de Justiça,   após o voto do relator conhecendo em parte do recurso
especial e, nesta parte, negando-lhe provimento, no que foi
acompanhado pelos Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e
Antonio Carlos Ferreira, e o voto do Ministro Luis Felipe Salomão
dando parcial provimento ao recurso especial, divergindo do relator,
por maioria, conhecer parcialmente do recurso e, nesta parte,
negar-lhe  provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Vencido o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão. Votou vencido o Sr.
Ministro Luis Felipe Salomão.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio
Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.

Jurisprudência citada: (PRESTAÇÃO JURISDICIONAL - FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE)
   STJ - <<AgInt no AREsp 1015125>>-AC,
         <<AgInt no AREsp 1254843>>-RS
(RECURSO ESPECIAL - FALTA DE PREQUESTIONAMENTO - INEXISTÊNCIA DE
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL)
   STJ - <<AgRg no AREsp 524768>>-SP,
         <<AgRg no AREsp 482312>>-RS
(RECURSO ESPECIAL - FALTA DE PREQUESTIONAMENTO)
   STJ - <<AgInt no AREsp 1172051>>-SP,
         <<AgInt no AREsp 978441>>-RJ
(COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - MORA - NECESSIDADE DE PRÉVIA
INTERPELAÇÃO)
   STJ - <<REsp 4435>>-SP,
         <<REsp 9528>>-SP,
         <<REsp 9695>>-SP
(RECURSO ESPECIAL - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO
- REEXAME DE FATOS E PROVAS)
   STJ - <<AgRg no AREsp 505199>>-SC,
         <<AgRg no AREsp 672892>>-SC
(VOTO VENCIDO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
CLÁSULA RESOLUTIVA - NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL)
   STJ - <<REsp 620787>>-SP,
         <<AgInt no AREsp 1329000>>-RJ,
         <<AgInt no AREsp 1278577>>-SP,
         <<AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1534185>>-PE,
         <<AgInt no AREsp 734869>>-BA
Informações complementares:      "[...] 'não configura contradição afirmar a falta de
prequestionamento e afastar indicação de afronta ao art. 535 do
Código de Processo Civil de 1973, uma vez que é perfeitamente
possível o julgado se encontrar devidamente fundamentado sem, no
entanto, ter decidido a causa à luz dos preceitos jurídicos
desejados pela postulante, pois a tal não está obrigado' [...]".
     "[...] o compromisso de compra e venda tem, hoje, quádruplo
regime jurídico, de acordo com a natureza do imóvel: imóveis urbanos
loteados, imóveis rurais loteados, imóveis não loteados e imóveis em
incorporações imobiliárias (unidades autônomas futuras)".
     "A recente Lei Federal nº 13.097/2015 alterou ou somente
consolidou a forma da resolução do contrato de compromisso de compra
e venda dos imóveis não loteados, estabelecendo a absoluta
desnecessidade de intervenção judicial quando, devidamente
notificado o devedor, esse não purgar a mora no prazo legal
estabelecido [...]".
     "[...] qualquer que seja o regime jurídico diante da natureza
do objeto (imóvel loteado, não loteado, incorporado), a mora nos
compromissos de compra e venda de imóvel, além de ser 'ex persona',
por força de expressa disposição normativa acerca da questão, deve
ser comprovada pela notificação do devedor, procedimento
interpelatório que além de notificar o compromissário comprador
inadimplente acerca de sua mora, confere a ele o direito de, no
prazo estipulado, purgá-la, interregno a partir do qual, havendo
cláusula resolutória expressa, poderá a parte prejudicada considerar
rescindido o ajuste".
     (VOTO VENCIDO) (MIN. LUIS FELIPE SALOMÃO)
     "[...] mesmo quando existente cláusula resolutória expressa,
revela-se imprescindível a resolução judicial de compromisso de
compra e venda de imóvel, momento a partir do qual se configurará a
posse injusta e, consequentemente, poderá ser avaliado o alegado
esbulho possessório autorizador do comando de reintegração de posse
[...]".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:005869 ANO:1973
*****  CPC-73    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973
        ART:00003 ART:00020 PAR:00004 ART:00267 INC:00006
        ART:00535
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000007 SUM:000076 SUM:000211
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00397 ART:00472 ART:00474 ART:00475 ART:00476
        ART:00477 ART:00478 ART:00479 ART:00480 ART:00481
        ART:01200 ART:01210
LEG:FED LEI:006766 ANO:1979
        ART:00032
LEG:FED DEL:000058 ANO:1937
*****  LPS-1937    LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO
        ART:00014
LEG:FED LEI:000649 ANO:1949
LEG:FED LEI:004380 ANO:1964
LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
LEG:FED LEI:004864 ANO:1965
LEG:FED LEI:013097 ANO:2015
        ART:00062
LEG:FED LEI:003071 ANO:1916
*****  CC-16    CÓDIGO CIVIL DE 1916
        ART:00960 ART:01092
LEG:FED DEC:000745 ANO:1969
        ART:00001