RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1729593
Órgão Julgador: SEGUNDA SEÇÃO
Relator: Ministro(a) MARCO AURÉLIO BELLIZZE
Publicação: DJE, 27/09/2019
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO  ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO
DE  DEMANDAS  REPETITIVAS  - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART.
256-H  DO  RISTJ.  PROCESSAMENTO  SOB  O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS
REPETITIVOS.  PROGRAMA  MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO.
PROMESSA  DE  COMPRA  E  VENDA  DE  IMÓVEL  EM  CONSTRUÇÃO.
CONTROVÉRSIAS  ENVOLVENDO  OS  EFEITOS  DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015,
em  contrato  de promessa de compra e venda de imóvel em construção,
no  âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários
das  faixas  de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição
de  unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer,
de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega
do  imóvel,  o  qual  não  poderá  estar  vinculado  à  concessão do
financiamento,   ou  a  nenhum  outro  negócio  jurídico,  exceto  o
acréscimo do prazo de tolerância.
1.2  No  caso  de  descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído  o  período  de  tolerância,  o  prejuízo  do  comprador  é
presumido,  consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar
o  pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no
valor  locatício  de  imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3  É  ilícito  cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente,  após  o  prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4  O  descumprimento  do  prazo  de entrega do imóvel, computado o
período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária
sobre  o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o
custo  da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA,
salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2.      Recursos
especiais desprovidos.

Decisão:
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam  os  Ministros  da  Terceira  Turma  do Superior Tribunal de
Justiça, após a retificação, pelo Relator, da redação do item 1.3 da
tese  repetitiva,  a  Seção, por unanimidade, ratificar o julgamento
ocorrido  na sessão de 11.09.2019, no qual foi negado provimento aos
recursos especiais, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
As  teses  firmadas,  para  os  fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em
contrato  de  promessa  de  compra  e  venda de imóvel na planta, no
âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das
faixas  de renda 1, 5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1. Na aquisição de
unidades  autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de
forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do
imóvel,   o   qual   não  poderá  estar  vinculado  à  concessão  do
financiamento,   ou  a  nenhum  outro  negócio  jurídico,  exceto  o
acréscimo  do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do
prazo  para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o
prejuízo  do  comprador é presumido, consistente na injusta privação
do  uso  do  bem,  a ensejar o pagamento de indenização, na forma de
aluguel  mensal,  com base no valor locatício de imóvel assemelhado,
com  termo  final  na  data  da  disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma.
1.3.  É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo
equivalente,  após  o  prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4.  O  descumprimento  do  prazo de entrega do imóvel, computado o
período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária
sobre  o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o
custo  da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA,
salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Os  Srs. Ministros Moura Ribeiro, Nancy Andrighi, Raul Araújo, Paulo
de  Tarso  Sanseverino, Antonio Carlos Ferreira, Ricardo Villas Bôas
Cueva e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente,  justificadamente,  o  Sr. Ministro Luis Felipe Salomão, na
assentada de 11.09.2019.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.

Jurisprudência citada: (DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA -
RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA)
     STJ - <<AgRg no REsp 1006765>>-ES, <<REsp 80036>>-SP
(DIREITO DO CONSUMIDOR - DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS - CONHECIMENTO
PRÉVIO - DEVERES ANEXOS DA BOA-FÉ OBJETIVA - DEVER DE COLABORAÇÃO)
     STJ - <<REsp 1349188>>-RJ
(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRAZO DE TOLERÂNCIA -
VALIDADE DA ESTIPULAÇÃO)
     STJ - <<REsp 1727939>>-DF, <<REsp 1582318>>-RJ,
           <<AgInt no REsp 1698519>>-SP, <<REsp 1454139>>-RJ
(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - LUCROS
CESSANTES)
     STJ - <<EREsp 1341138>>-SP
(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - LUCROS
CESSANTES - COMPROVAÇÃO)
     STJ - <<REsp 644984>>-RJ,
           <<AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1652226>>-PA,
           <<AgInt no REsp 1789656>>-SP,
           <<AgInt no REsp 1722768>>-SP,
           <<AgInt nos EDcl no AREsp 921095>>-SP
(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PROGRAMA MINHA CASA MINHA
VIDA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO)
     STJ - <<EREsp 1341138>>-SP, {{RESP 1804663}}-SP,
           {{RESP 1785911}}-SP,
           <<AgInt nos EDcl no AREsp 921095>>-SP,
           {{RESP 1698420}}-SP
(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PROGRAMA MINHA CASA MINHA
VIDA - LUCROS CESSANTES - DANO EMERGENTE - PRIVAÇÃO DA FRUIÇÃO DO
IMÓVEL)
     STJ - <<AgInt no AgRg no AREsp 795125>>-RJ
(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - CLÁUSULA
PENAL - REPARAÇÃO INTEGRAL)
     STJ - <<REsp 1498484>>-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970),
           <<REsp 1635428>>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970),
           <<REsp 1614721>>-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 971),
           <<REsp 1631485>>-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 971)
(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - PREJUÍZO
PRESUMIDO - INDENIZAÇÃO - TERMO FINAL)
     STJ - <<AgInt no REsp 1723050>>-RJ, <<REsp 331496>>-MG
(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PAGAMENTO PARCELADO - JUROS
COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - LEGALIDADE)
     STJ - <<EREsp 670117>>-PB
           <<AgInt no AREsp 887173>>-SP
           <<AgInt no REsp 1613390>>-RJ
           <<REsp 1283980>>-RJ
           <<AgRg no REsp 1187142>>-SP
           <<AgRg nos EDcl no AREsp 174715>>-RJ
(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - CORREÇÃO
MONETÁRIA - ÍNDICE APLICÁVEL)
     STJ - <<REsp 1454139>>-RJ,
           <<AgInt nos EDcl no AREsp 1216865>>-MA,
           <<AgInt no AREsp 1126802>>-RJ,
           <<AgInt no REsp 1696597>>-RO, <<EDcl no REsp 1454139>>-RJ
Notas: Julgado conforme procedimento previsto para os Recursos Repetitivos
no âmbito do STJ.
Informações complementares:      "[...],  as  disposições  do  CPC/2015 e do RISTJ buscam dar ao
acórdão  proferido  no  recurso especial interposto em julgamento de
mérito de IRDR os mesmos efeitos do acórdão em julgamento de recurso
especial repetitivo, precedente qualificado nos termos do art. 121-A
do  RISTJ,  c/c  o  art.  927  do  CPC/2015.  Ou  seja, para fins de
processamento  do  recurso especial em julgamento de mérito do IRDR,
necessariamente, deverá ser seguido o rito previsto para os recursos
representativos de controvérsia.
     Conquanto  a  natureza jurídica do IRDR não esteja em discussão
neste julgamento, é oportuno registrar que não há impedimento para o
conhecimento destes recursos especiais, pois a decisão do mérito das
questões  suscitadas em IRDR admite recurso para o STJ e para o STF,
conforme  letra expressa do art. 987 do NCPC. A despeito, ainda, das
controvérsias  sobre  os  requisitos  para  instauração do incidente
perante  os  tribunais  competentes,  o § 1º do art. 976 do CPC/2015
afasta  quaisquer  dúvidas  quanto à apreciação do mérito das teses,
independentemente  da  causa,  ao  dispor  que,  'a desistência ou o
abandono do processo não impede o exame de mérito do incidente'".
     "[...]  tratando-se  de  contratos  que  regulam as relações de
consumo,  o aderente só se vincula às disposições neles inseridas se
lhe  for  dada a oportunidade de conhecimento prévio do seu conteúdo
(CDC,  arts.  4º, 6º, III, 46 e 54, § 4º), o que inquestionavelmente
se aplica aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel.
     A  efetividade do conteúdo da informação, por sua vez, deve ser
aferida  a  partir  da situação em concreto, examinando-se qual será
substancialmente  o  conhecimento  imprescindível  e  como se poderá
atingir  o  destinatário  específico  daquele produto ou serviço, de
modo  que  a  transmissão  da  informação seja adequada e eficiente,
atendendo  aos  deveres  anexos  da  boa-fé  objetiva,  do  dever de
colaboração e de respeito ao consumidor [...]".
     "Por  suas  peculiaridades,  no  âmbito  do  PMCMV,  o prejuízo
material decorrente do atraso na entrega de imóvel está mais próximo
de  um  dano  emergente  do  que  de  lucros  cessantes, embora essa
questão,  todavia, não se afigure de maior relevância, dado que, sob
o  ponto  de  vista  pragmático, conforme sublinhou a Ministra Maria
Isabel  Gallotti,  são ambos 'as duas faces da mesma moeda', pois 'o
dano, seja em qual dessas rubricas for classificado, será o mesmo: a
privação da fruição do imóvel' [...]".
     "Insta  salientar,  outrossim,  que  nos contratos submetidos à
modalidade   do   PMCMV   é   desinfluente  que  o  comprador  fique
impossibilitado de alugar ou vender o imóvel, antes de sua quitação,
nos termos do que dispõe o art. 7º-B, I e II, da Lei n. 11.977/2009,
haja  vista que essa proibição tem o intuito, tão somente, de evitar
eventual  desvio  de  finalidade,  uma vez que a subvenção econômica
concedida  pelo  Governo Federal tem por único objetivo viabilizar o
acesso  das famílias, destinatárias do programa, ao primeiro imóvel.
Entretanto,   essa  circunstância  diz  respeito  apenas  à  relação
jurídica  estabelecida  entre  o  adquirente  e o órgão estatal, não
podendo,  por isso, seus efeitos irradiarem para o negócio de compra
e  venda  celebrado  com  a  incorporadora,  que é regido por regras
protetivas específicas.
     Dessarte,  para  efeito  de  responsabilização  por  atraso  no
cumprimento  do  prazo  de  entrega  do  imóvel,  é irrelevante se o
contrato  é  regido  pelas  normas  gerais  do  SFH  ou pelas regras
próprias   do   PMCMV,  porquanto  o  descumprimento  contratual  em
discussão,  a ensejar o pagamento das perdas e danos, envolve apenas
a  relação  de consumo estabelecida entre a promitente vendedora e o
adquirente da unidade autônoma".
     "[...]  'havendo  cláusula  penal  no  sentido  de  prefixar em
patamar  razoável  a  indenização,  não cabe posterior cumulação com
lucros  cessantes',  porquanto, 'embora o mais usual seja a previsão
de incidência de multa por mês de atraso, é inegável que há casos em
que  a previsão contratual de multa limita-se a um único montante ou
percentual para o período de mora (por exemplo, multa de 2% do preço
do  imóvel,  atualizado  pelos mesmos índices contratuais), que pode
ser  insuficiente  à  reparação  integral do dano (lucros cessantes)
daquele  que  apenas aderiu ao contrato, como orienta o princípio da
reparação  integral  (art.  944  do CC) e os arts. 389, 395 e 403 do
CC'.
     'Mutatis  mutandis',  [...],  'o  art.  413  do CC, na linha da
iterativa  jurisprudência  do  STJ  [...],  impõe  o  poder-dever do
magistrado  de  modificar  equitativamente,  até  mesmo de ofício, a
cláusula  penal  avençada  para  manter a indenização na extensão do
dano  verificado,  no  caso  em  que  a obrigação principal tenha se
cumprido  em  parte  ou  que  o  montante  da  penalidade  se mostre
manifestamente  excessivo,  tendo em vista a natureza e a finalidade
do negócio'".
     "[...]  ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades, não
podem  ser  cobrados do adquirente encargos contratados para incidir
no  período de construção, entre eles, os juros de obra. Isso porque
o  beneficiário  não  pode  ser responsabilizado pela remuneração do
capital  empregado  na obra quando houver atraso por culpa imputável
apenas à promitente vendedora. A cobrança de quaisquer acréscimos ou
juros   nesse   contexto   fere  a  essência  de  vários  princípios
norteadores  do  Código  Civil,  bem  como  do  Código  de Defesa do
Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.
     Entendimento  diverso  teria  o efeito de postergar, de maneira
injustificada,  o  pagamento  de valores que são próprios da fase de
construção  da  obra,  em  seu  período  regular.  Contudo, impõe-se
considerar  que,  superado  o  período  de  entrega  das  chaves,  o
comprador  passa a ter a legítima expectativa de destinar recursos à
amortização  do  saldo  do seu débito. O que se frustraria, sem que,
para tanto, tenha o consumidor concorrido".
     "[...]  a  aplicação  das  teses  deve  ser  limitada a imóveis
residenciais,  uma  vez  que a aquisição de imóvel comercial não foi
contemplada   pelo  PMCMV,  nos  termos  preconizados  pela  Lei  n.
11.977/2009".
Tese jurídica: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em
contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no
âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das
faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato
deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo
certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar  vinculado à
concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é
presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar
o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no
valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o
período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária
sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o
custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA,
salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor".
Tema: Tema Repetitivo 996
Situação do tema: Trânsito em Julgado
Referências legislativas: LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
*****  CPC-15      CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
        ART:00927   ART:00976   PAR:00001   ART:00987   PAR:00002
        ART:01036
LEG:FED RGI:****** ANO:1989
*****  RISTJ-89    REGIMENTO INTERNO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        ART:0121A   ART:0256H
LEG:FED LEI:011977 ANO:2009
        ART:00003   PAR:00006   ART:0007B   INC:00001   INC:00002
LEG:FED CFB:****** ANO:1988
*****  CF-1988     CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988
        ART:00006
LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
        ART:00002   ART:00031   ART:00032   ART:00034   ART:00043
        ART:00044   ART:00048   PAR:00002
LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
*****  CDC-90      CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
        ART:00003   PAR:00001   ART:00004   ART:00006   INC:00002
        INC:00003   ART:00012   ART:00046   ART:00047   ART:00051
        INC:00004   PAR:00001   INC:00002   INC:00003   ART:00053
        ART:00054   PAR:00004
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02       CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00113   ART:00389   ART:00395   ART:00403   ART:00413
        ART:00421   ART:00422   ART:00423   ART:00476   ART:00944
LEG:FED LEI:013786 ANO:2018
        ART:0043A
LEG:FED LEI:005869 ANO:1973
*****  CPC-73      CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973
        ART:00335