RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1947694
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 16/09/2021
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE
ESPAÇO. SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO ALUGUEL PERCENTUAL.
DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. INVIABILIDADE. AUTONOMIA DA
VONTADE E PACTA SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015.
1. Ação renovatória de locação ajuizada em 10/05/2018, da qual foi
extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2020 e
atribuído ao gabinete em 31/05/2021.
2. O propósito recursal consiste em definir se é possível, em ação
renovatória de locação de espaço em shopping center, a alteração do
percentual ajustado a título de remuneração variável.
3. O contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado
por certas singularidades, as quais o diferenciam dos contratos
ordinários de locação. Por essa razão, há divergência na doutrina
sobre a natureza desse contrato. Apesar dessas singularidades,
revela-se mais razoável considerar o contrato pactuado entre o
empreendedor do shopping center e o lojista como um típico contrato
de locação, com características próprias.
4. Independentemente da natureza jurídica que se atribua a essa
espécie contratual, a Lei nº 8.245/91 consagra a possibilidade da
propositura, pelo lojista, de ação renovatória de locação. Assim,
preenchidos os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da
referida lei, o lojista fará jus à renovação do contrato de locação
da unidade imobiliária localizada em shopping center.
5. A ação renovatória de locação tem como escopo principal a
extensão do período de vigência do contrato. E, considerando que a
retribuição inicialmente entabulada guarda relação com a alteração
do prazo estipulado, também é possível a alteração do valor do
locativo por essa via. Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí
porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de
contestação, a majoração do valor do locativo.
6. No contrato de locação de espaço em shopping center, para a
fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do
empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade
e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de
produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma
série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e
que são alheios ao valor de mercado.
7. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art.
54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da
autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido,
alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de
locação de espaço em shopping center somente é viável caso
demonstrado pela parte postulante  locatário ou locador  o
desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento
imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância
entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não
autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se
imiscuir na economia do contrato
8. Recurso especial conhecido e provido.

Decisão:
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao
recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino (Presidente), Ricardo
Villas Bôas Cueva e Marco Aurélio Bellizze votaram com a Sra.
Ministra Relatora.
Impedido o Sr. Ministro Moura Ribeiro.

Jurisprudência citada: (AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL)
   STJ - <<REsp 1698814>>-SP
(AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - ALTERAÇÃO DO ALUGUEL PERCENTUAL)
   STJ - <<REsp 1528931>>-SP
(ATIVIDADE EMPRESARIAL - AUTONOMIA DA VONTADE - PREVALÊNCIA)
   STJ - <<REsp 1535727>>-RS,
         <<REsp 1644890>>-PR
(LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER - VALIDADE DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS)
   STJ - <<REsp 1413818>>-DF,
         <<REsp 1409849>>-PR
(AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - LOJA EM SHOPPING CENTER - ALTERAÇÃO
DO ALUGUEL PERCENTUAL - DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO -
INVIABILIDADE - PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA DA VONTADE E DO PACTA SUNT
SERVANDA)
   STJ - <<AgInt no AREsp 1611717>>-DF
Referências legislativas: LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00317 ART:00479
LEG:FED LEI:008245 ANO:1991
*****  LINQ-91    LEI DO INQUILINATO DE 1991
        ART:00051 PAR:00005 ART:00052 PAR:00002 ART:00054
        ART:00071 INC:00004