AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL (AgInt no AREsp)
Processo: 1943041
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) ANTONIO CARLOS FERREIRA
Publicação: DJE, 08/04/2022
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. AFRONTA AO ART.
489 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF.
REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. SÚMULA N.
286/STJ.  ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA
CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO DA COMPRADORA.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MAJORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 282 E
356 DO STF E 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
 1. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a
fundamentação do recurso especial que alega violação do art. 489 do
CPC/2015, mas não demonstra, clara e objetivamente, qual o ponto
omisso, contraditório ou obscuro do acórdão recorrido que não teria
sido sanado no julgamento dos embargos de declaração.
 2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão
recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da
Súmula n. 283/STF.
 3. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a partir da
aplicação analógica da Súmula n. 286/STJ, faz-se possível a revisão
judicial dos contratos imobiliários findos.
 4. Além disso, "a despeito do caráter originalmente irretratável da
compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei
4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei
13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do
Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a
fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao
vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter
parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP,
Relatora MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
28/8/2019, DJe de 2/10/2019), essa exatamente é a situação dos
autos.
 5. No caso, nem sequer um leilão extrajudicial do imóvel, por
iniciativa da vendedora, poderia subtrair o direito da consumidora
de discutir judicialmente eventual abuso nos procedimentos de
alienação do bem e de repasse do produto da arrematação,
entendimento aplicado pelo TJRJ.
 6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado
pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula
n. 83/STJ).
 7. Os termos da rescisão contratual serão regidos pela Súmula n.
543/STJ, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
 8. No julgamento do Recurso Especial n. 1.723.519/SP, de relatoria
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019,
DJe 2/10/2019, não houve tabelamento do percentual de retenção em
25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos em todos os casos de
rescisão por iniciativa do comprador.
 9. O referido precedente apenas entendeu pela possibilidade de as
partes pactuarem cláusula penal de até 25% (vinte e cinco por cento)
do montante pago, a qual não poderá ser reduzida judicialmente com
base em alegações abstratas de abuso.
 10. No caso, a Corte local afirmou genericamente que o percentual
de 20% (vinte por cento) das quantias pagas bastaria para cobrir os
prejuízos da empresa, ante a rescisão da avença por iniciativa da
compradora. Contudo, o TJRJ não deixou claro se o percentual de 20%
(vinte por cento) a que se referia era resultado de redução judicial
ou se corresponderia ao valor contratual do encargo. Desse modo, o
conteúdo do art. 413 do CC/2002 não foi objeto de análise pelo
Tribunal de origem sob o enfoque pretendido pela recorrente, qual
seja, fixação da cláusula penal em 25% (vinte e cinco por cento), à
luz da jurisprudência do Recurso Especial n. 1.723.519/SP. A simples
indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem
que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o
conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento
(Súmulas n. 282 e 356 do STF).
 11. O recurso especial não comporta o exame de questões que
impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do
contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as
Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
 12. No caso, sem incorrer nos referidos óbices, não há como
verificar, nesta instância, o valor ajustado da cláusula penal e,
por conseguinte, fixar seu montante para 25% (vinte e cinco por
cento), à luz do entendimento firmado no Recurso Especial n.
1.723.519/SP, na hipótese de redução injustificada da referida
verba.
 13. Agravo interno a que se nega provimento.

Decisão:
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal
de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo, Maria Isabel
Gallotti e Marco Buzzi  votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.

Jurisprudência citada: (VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 - ALEGAÇÃO GENÉRICA -
SÚMULA 284/STF)
   STJ - <<AgInt no AREsp 1171235>>-RJ,
         <<AgInt no AREsp 1916861>>-SP,
         <<REsp 1963553>>-SP
(REVISÃO JUDICIAL DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS - POSSIBILIDADE)
   STJ - <<AgInt no REsp 1557343>>-SP
(INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - COMPRA E VENDA - RESCISÃO E RESTITUIÇÃO
DE VALORES PAGOS - FORMA IMEDIATA E PARCELA ÚNICA - AUSÊNCIA DE
CULPA DO VENDEDOR - POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO)
   STJ - <<REsp 1723519>>-SP
(INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - COMPRA E VENDA - RESCISÃO E RESTITUIÇÃO
DE VALORES PAGOS - FORMA IMEDIATA E PARCELA ÚNICA - LEILÃO
EXTRAJUDICIAL - IRRELEVÂNCIA)
   STJ - <<AgInt nos EDcl no REsp 1831044>>-RJ,
         <<AgInt no AREsp 1878652>>-RJ
(CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR - IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS TOTAL OU
PARCIALMENTE)
   STJ - <<AgInt no REsp 1833110>>-SP,
         <<AgInt no REsp 1813470>>-SP
Referências legislativas: LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
*****  CPC-15    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
        ART:00489 ART:01022
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STF)    SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
        SUM:000283 SUM:000284
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000005 SUM:000007 SUM:000083 SUM:000286 SUM:000543
LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
        ART:00032 PAR:00002
LEG:FED LEI:013786 ANO:2018