RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1672508
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Publicação: DJE, 01/08/2019
RB         VOL.:00660           PG:00194
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE
COBRANÇA.   COTAS  CONDOMINIAIS.  CUMPRIMENTO  DE  SENTENÇA.  IMÓVEL
ARREMATADO   EM  HASTA  PÚBLICA.  INFORMAÇÃO  NO  EDITAL  ACERCA  DA
EXISTÊNCIA   DE  DÉBITOS  CONDOMINIAIS.  CARÁTER  'PROPTER  REM'  DA
OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO
DA EXECUÇÃO. CABIMENTO.
1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante
no  polo  passivo  da ação de cobrança de cotas condominiais na fase
cumprimento de sentença.
2.   Em   recurso   especial   não   cabe  invocar  ofensa  à  norma
constitucional.
3. Os arts. 204 e 206, § 5º, I, do CC não contêm comandos capazes de
sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF.
4.  Não  há  violação aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II e § único,
II, do CPC quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo
Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada,
ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem",
constando  do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o
imóvel,  o  arrematante  é  responsável  pelo pagamento das despesas
condominiais   vencidas,   ainda   que   estas  sejam  anteriores  à
arrematação,  admitindo-se,  inclusive,  a  sucessão  processual  do
antigo  executado  pelo  arrematante.
6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

Decisão:
Vistos,  relatados  e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas,  acordam  os  Ministros  da  TERCEIRA  TURMA  do Superior
Tribunal  de  Justiça  prosseguindo  no  julgamento,  após  a  vista
regimental   do   Sr.  Ministro  Paulo  de  Tarso  Sanseverino,  por
unanimidade,  negar  provimento  ao  recurso especial, nos termos do
voto  do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas
Cueva,  Marco  Aurélio  Bellizze, Moura Ribeiro (Presidente) e Nancy
Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Jurisprudência citada: (DESPESAS CONDOMINIAIS - NATUREZA JURÍDICA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM)
     STJ - <<REsp 1483930>>-DF (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 949),
           <<REsp 425015>>-SP, <<AgRg no REsp 1510419>>-PR,
           <<AgRg no AREsp 804332>>-RJ, <<REsp 1499170>>-SP,
           <<AgRg no REsp 1293855>>-PR
(DESPESAS CONDOMINIAIS - PREVISÃO EM EDITAL - RESPONSABILIDADE DO
ARREMATANTE)
     STJ - <<REsp 1523696>>-RS, <<AgInt no REsp 1582933>>-SP,
           <<AgRg no AgRg no AREsp 748071>>-RJ,
           <<AgRg no AREsp 745772>>-SP, <<AgInt no REsp
1532631>>-SP,
           <<AgRg no AREsp 227546>>-DF, <<REsp 865462>>-RJ,
           <<REsp 1297672>>-SP, <<AgInt no AREsp 1100752>>-SP
(VOTO VOGAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE DO
ADQUIRENTE)
     STJ - <<REsp 400997>>-SP, <<REsp 659584>>-SP
(VOTO VOGAL - ADQUIRENTE DE COISA LITIGIOSA - EMBARGOS DE TERCEIRO -
ILEGITIMIDADE)
     STJ - <<AgInt no REsp 1574382>>-MT, <<REsp 1458741>>-GO,
           <<REsp 1227318>>-MT
Informações complementares:      "[...]  mesmo  à  luz  do art. 489 do CPC, o órgão julgador não
está  obrigado  a  se  pronunciar  acerca  de  todo e qualquer ponto
suscitado  pela parte, mas apenas sobre aqueles capazes de, em tese,
infirmar a conclusão adotada pelo órgão julgador".
     "Sobre  a  natureza  jurídica  da  obrigação relativa a débitos
condominiais,   [...],   a  2ª  Seção  reafirmou  que  'as  despesas
condominiais,  compreendidas  como  obrigações  propter  rem, que se
caracterizam  pela  ambulatoriedade  da  pessoa  do  devedor, são de
responsabilidade  daquele  que  detém a qualidade de proprietário da
unidade  imobiliária,  ou  ainda  do  titular  de um dos aspectos da
propriedade,  tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse
tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio'".
     (VOTO VOGAL) (MIN. NANCY ANDRIGHI)
     "[...] a disposição do art. 1.345 do CC/02 é indispensável para
a  própria  subsistência  do  condomínio, 'cuja saúde financeira não
pode ficar à mercê das mudanças na titularidade dominial' [...].
     [...],   essa  previsão  legal  intensifica  a  prevalência  da
'solidariedade   condominial',   a  fim  de  que  seja  permitida  a
continuidade e manutenção do próprio condomínio, impedindo a ruptura
da  sua  estabilidade econômico-financeira, que prejudicaria a todos
os comunheiros".
     "[...]  é  relevante anotar que o art. 1.345 do CC/02 utiliza a
expressão  genérica  'adquirente', que não se restringe às hipóteses
de aquisição da unidade condominial por negócio jurídico.
     De  fato,  o  dispositivo  legal  também  alcança as alienações
judiciais,  atingindo  o  arrematante  e  o  credor  adjudicatário -
inclusive  quanto  às  dívidas  anteriores à arrematação -, conforme
enuncia de longa data a jurisprudência desta Corte".
     "[...]  por  regra,  em  razão  da  norma  do 1.345 do CC/02, o
arrematante  é,  sim,  responsável  pelo  pagamento  das despesas de
manutenção  da  unidade condominial, mesmo as pretéritas à aquisição
do  bem em hasta pública. Exceção, contudo, vai para as despesas que
não  foram  mencionadas  no  respectivo edital, por imperiosidade de
preservação  da  segurança  jurídica e de resguardo da eficiência da
tutela jurisdicional executiva,[...]".
     "[...]  a  solução  da  controvérsia perpassa pelo princípio da
instrumentalidade  das formas, aliado ao princípio da efetividade do
processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um
entrave,  mas  como  um  instrumento  para  a  realização do direito
material.  Nessa  linha,  se  a norma de direito material contida no
art.   1.345   do   CC/02  atribui  ao  débito  condominial  caráter
ambulatório, impondo o pagamento ao adquirente do bem, inclusive das
parcelas   vencidas,   não   faz  sentido  impedir  que,  no  âmbito
processual,  se  considere  o  adquirente  o  sucessor  do  anterior
proprietário,   com   vistas   à   plena  satisfação  da  dívida  já
consolidada".
     "[...]  conforme  o  entendimento desta Corte, apoiado no mesmo
dispositivo  legal  ora em análise, 'o adquirente de coisa litigiosa
não   é   parte  legítima  para  opor  embargos  de  terceiro,  pois
extensíveis  a  ele  os efeitos da coisa julgada, nos termos do art.
42, § 3º, do CPC/1973' [...]".
Referências legislativas: LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STF)    SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
        SUM:000284
LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
*****  CPC-15      CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
        ART:00489   PAR:00001   INC:00004   ART:01022   INC:00002
        PAR:ÚNICO   INC:00002
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02       CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:01345
LEG:FED LEI:005869 ANO:1973
*****  CPC-73      CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973
        ART:00042   PAR:00003   ART:00472   ART:00694   PAR:00001
        INC:00003