RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1819075
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) LUIS FELIPE SALOMÃO
Publicação: DJE, 27/05/2021
RSTJ       VOL.:00262           PG:00834
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA
PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES
CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS.
OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS.
HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA
ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À
SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE
PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO.
1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78),
centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam
com as características de transitoriedade, eventualidade e
temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente
naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de
hospedagem.
2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se
equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos
influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e
acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem
tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou
complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por
viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido
custo.
3. Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de
pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura
típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo
por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados,
sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas
digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou
possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços
ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e
limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda
de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes,
estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos
preços cobrados.
4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de
hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem
legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde
com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei
8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente
denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações).
5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não
prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel
para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a
locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de
residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus
familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias.
6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os
usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e
profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e
outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento,
conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei
11.771/2008.
7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor
livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do
Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os
direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais
múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as
razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são
limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime
de condomínio edilício.
8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e
força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e
registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto,
existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação
residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que,
por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade
(CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).
9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios
condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem
em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações
ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins
de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou
outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do
estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem
essa modificação à Convenção do Condomínio.
10. Recurso especial desprovido.

Decisão:
Após o voto-vista do Ministro Raul Araújo negando provimento ao
recurso especial, divergindo do relator, e os votos da Ministra
Maria Isabel Gallotti e do Ministro Antonio Carlos Ferreira
acompanhando a divergência, a Quarta Turma, por maioria, decide
negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto divergente
do Ministro Raul Araújo. Vencido o relator. Votaram com o Sr.
Ministro Raul Araújo a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti e o Sr.
Ministro Antonio Carlos Ferreira. Ausente, justificadamente, o Sr.
Ministro Marco Buzzi (Presidente).

Jurisprudência citada: (CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - LIMITAÇÕES À PROPRIEDADE PRIVADA)
   STJ - <<REsp 1169865>>-DF,
         <<REsp 1733370>>-GO
(VOTO VENCIDO - ECONOMIA DE COMPARTILHAMENTO)
   STJ - <<CC 164544>>-MG
   STF - [[RE 1054110]]-SP,
         [[ADPF 449]]
(VOTO VENCIDO - NORMAS QUE LIMITAM DIREITOS - INTERPRETAÇÃO
RESTRITIVA)
   STJ - <<REsp 1471391>>-SC
Informações complementares:      "[...] o contrato atípico de hospedagem sob exame configura
atividade aparentemente lícita, desde que não contrarie a Lei de
regência do contrato de hospedagem típico, regulado pela Lei
11.771/2008, como autoriza a norma do art. 425 do Código Civil, ao
dizer: 'É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas
as normas gerais fixadas neste Código'".
     (VOTO VISTA) (MIN. MARIA ISABEL GALLOTTI)
     "[...] não se trata de uma destinação meramente residencial do
imóvel; foge, portanto, ao permitido na convenção de condomínio, à
qual estão vinculados todos os condôminos [...].
     [...] em se tratando de casas, o  proprietário terá liberdade
bem mais ampla para destinar o  imóvel com propósitos apenas
residenciais ou comerciais, terá flexibilidade em relação à  entrada
e  saída dos moradores e  ao emprego do imóvel, do que acontece em
condomínio, no qual os condôminos são vinculados aos termos da
convenção e há questões como a segurança e  também as atividades dos
servidores do condomínio, que podem ser impactados com o modelo de
negócios do Airbnb".
     (VOTO VENCIDO) (MIN. LUIS FELIPE SALOMÃO)
     É possível a disponibilização de imóvel a terceiros, mediante
contraprestação pecuniária, por curto período e envolvendo
plataformas virtuais, mesmo que integrante de condomínio
residencial. Isso porque não caracterizada atividade comercial
passível de restrição imposta por condomínio residencial. Inexiste,
no atual ordenamento jurídico, incompatibilidade entre o exercício
da função social e a exploração econômica do bem. Além disso, é
ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício do
direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica. Por
uma questão de hermenêutica jurídica, as normas que limitam direitos
devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese
ampliativa.
Referências legislativas: LEG:FED LEI:008425 ANO:1991
        ART:00001 PAR:ÚNICO LET:A ART:00048
LEG:FED LEI:011771 ANO:2008
        ART:00002 PAR:ÚNICO ART:00021 INC:00001 ART:00022
        PAR:00003 ART:00023 PAR:00001 PAR:00004
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00070 ART:00071 ART:00072 ART:00073 ART:00074
        ART:00425 ART:01228 PAR:00001 ART:01277 PAR:ÚNICO
        ART:01278 ART:01279 ART:01332 INC:00003 ART:01333
        ART:01334 ART:01335 ART:01336 INC:00004
LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
        ART:00019