RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1599511
Órgão Julgador: SEGUNDA SEÇÃO
Relator: Ministro(a) PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Publicação: DJE, 06/09/2016
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO  ESPECIAL  REPETITIVO.  DIREITO  CIVIL  E  DO  CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO  IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS.  CORRETAGEM.  CLÁUSULA  DE  TRANSFERÊNCIA  DA  OBRIGAÇÃO  AO
CONSUMIDOR.  VALIDADE.  PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I  -  TESE  PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da
cláusula   contratual   que   transfere  ao  promitente-comprador  a
obrigação  de  pagar  a  comissão  de  corretagem  nos  contratos de
promessa  de  compra  e  venda  de  unidade  autônoma  em  regime de
incorporação  imobiliária,  desde  que previamente informado o preço
total  da  aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.
1.2.  Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria   técnico-imobiliária  (SATI),  ou  atividade  congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II  -  CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da
comissão  de  corretagem,  tendo  em  vista  a  validade da cláusula
prevista  no  contrato  acerca  da  transferência  desse  encargo ao
consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2.  Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,
mantendo-se  a  procedência  do  pedido de restituição. Aplicação da
tese  1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

Decisão:
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
decide  a Egrégia Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por
unanimidade,  no  caso  concreto,  dar parcial provimento ao recurso
especial  para  limitar  a  procedência  do  pedido  à condenação da
incorporadora  a  restituir  os valores pagos a título de serviço de
assessoria imobiliária, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Para  os  efeitos do artigo 1.040 do NCPC foram fixadas as seguintes
teses:  1.1.  Validade  da  cláusula  contratual  que  transfere  ao
promitente-comprador  a  obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos  contratos  de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime  de incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o  preço  total  da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor  da  comissão de corretagem; 1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor  do  serviço  de  assessoria técnico-imobiliária
(SATI),  ou  atividade congênere, vinculado à celebração de promessa
de compra e venda de imóvel."
Os  Srs.  Ministros  Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira,
Ricardo  Villas  Bôas  Cueva,  Marco  Buzzi, Marco Aurélio Bellizze,
Moura  Ribeiro, João Otávio de Noronha e Luis Felipe Salomão votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Sustentou  oralmente  o  Dr.  Flavio  Luiz Yarshell, pela Recorrente
Perfil Santana Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Jurisprudência citada: (COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -  TAXA DE CORRETAGEM - OBRIGAÇÃO DO
VENDEDOR)
     STF - [[RE 77800]]
     STJ - <<REsp 188324>>-BA, <<REsp 1288450>>-AM
Notas: Julgado conforme procedimento previsto para os Recursos Repetitivos
no âmbito do STJ.
Informações complementares:      "[...]   o  contrato  de  corretagem  é  estabelecido  entre  o
incumbente  (ou comitente) e o corretor (ou empresa que atue no ramo
de  intermediação  imobiliária),  ao  passo  que  o negócio jurídico
principal é celebrado entre o incumbente e o terceiro interessado na
realização do negócio.
     Não  há,  portanto,  relação contratual direta entre o terceiro
interessado no negócio e o corretor. [...].
     Desse  modo,  como  não  há  relação  contratual direta entre o
corretor  e o terceiro, quem deve arcar, em regra, com a remuneração
do  corretor  é  a  pessoa  com  quem  ele  se  vinculou, ou seja, o
incumbente".
     "O dever de informação constitui um dos princípios consectários
lógicos  do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no Código
Civil  de  2002  (art.  422), como no Código de Defesa do Consumidor
(art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e
cooperação,  que  deve pautar não apenas as relações de consumo, mas
todas as relações negociais".
     É   abusiva  a  cobrança  da  taxa  de  serviço  de  assessoria
técnico-imobiliária  (SATI)  na  hipótese  de  alienação de unidades
autônomas  em  regime  de incorporação imobiliária. Isso porque essa
atividade   de   assessoria  prestada  ao  consumidor  por  técnicos
vinculados  à  incorporadora  constitui mera prestação de um serviço
inerente  à  celebração  do  próprio  contrato,  inclusive no que se
refere  ao  dever  de  informação,  não  sendo, portanto, um serviço
autônomo oferecido ao adquirente do imóvel.
Tese jurídica: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou
de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

"(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor
do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de
imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)".
Tema: Tema Repetitivo 938
Situação do tema: Afetado - Possível Revisão de Tese
Termos auxiliares: TAXA SATI.
Referências legislativas: LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
*****  CPC-15      CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
        ART:01036   ART:01040
LEG:FED LEI:005869 ANO:1973
*****  CPC-73      CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973
        ART:0543C
LEG:FED RES:000008 ANO:2008
(SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - STJ)
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02       CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00422   ART:00722   ART:00724   ART:00725
LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
*****  CDC-90      CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
        ART:00004   INC:00003   ART:00030   ART:00031   ART:00046
        ART:00051   INC:00004   ART:00052
LEG:FED DEC:005903 ANO:2006
        ART:00002   ART:00003   PAR:ÚNICO
LEG:FED RES:001256 ANO:2012
        ART:00003
(CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - COFECI)
LEG:EST PRT:005107 ANO:2014 UF:SP
        ART:00001   PAR:ÚNICO   LET:A   LET:B   LET:C
(CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE SÃO PAULO -
CRECI-SP)