RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1911050
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 14/05/2021
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS
QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL
DO BEM. DESNECESSIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE.
1. Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de
imóvel cumulada com pedido de devolução das quantias pagas.
2. Ação ajuizada em 22/03/2017. Recurso especial concluso ao
gabinete em 14/12/2020. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir i) se a rescisão de contrato de
compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária
enseja, quanto ao pleito de restituição de valores pagos, a
necessidade de observância do procedimento previsto na Lei 9.514/97,
ainda que ausente o registro do contrato; e ii) se a recorrente
possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo
comprador do imóvel.
4. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime
jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do
Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas
móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa
natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um
conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97,
que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.
5. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem
natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a
garantia dela decorrente não se perfazem.
6. Na ausência de registro do contrato que serve de título à
propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como
determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente
que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só
então receber eventuais diferenças do vendedor.
7. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a
retenção das arras confirmatórias. Precedentes.
8. Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de
honorários.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos e das notas taquigráficas constantes dos autos  Prosseguindo
no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, inaugurando a divergência,  por maioria, negar provimento ao
recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Vencido o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Os Srs. Ministros
Paulo de Tarso Sanseverino, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro
votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Jurisprudência citada: (CONSIDERAÇÕES - CESSÃO E PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA - RECUPERAÇÃO
JUDICIAL - REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO)
   STJ - <<AgInt no REsp 1706368>>-RS,
         <<REsp 1829641>>-SC
(COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONTRATO NÃO
REGISTRADO EM CARTÓRIO)
   STJ - <<REsp 1835598>>-SP
(COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - DISTRATO - RETENÇÃO DE ARRAS
CONFIRMATÓRIAS)
   STJ - <<AgInt nos EDcl no AREsp 1731013>>-SP,
         <<AgInt no REsp 1862712>>-SP,
         <<AgInt no AgInt no AREsp 1584963>>-RJ
Informações complementares:      "[...] sem o registro do contrato no competente Registro de
Imóveis, há simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem
qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao
credor".
     (CONSIDERAÇÕES)
     "[...] em relação à cessão e à propriedade fiduciária de que
trata o art. 66-B da Lei 4.728/65 (Lei do Mercado de Capitais), o
entendimento prevalecente é de ser desnecessário o registro em
cartório do contrato para que o crédito a  ele correspondente seja
excluído dos efeitos da recuperação judicial, visto que 'o registro
se impõe como requisito tão somente para fins de publicidade, ou
seja (...) para que que seja oponível a  terceiros que possam ser
prejudicados diretamente pela ausência de conhecimento da existência
de tal cláusula' [...].
     (VOTO VENCIDO) (MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)
     "[...] a ausência do registro do contrato de alienação
fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a
eficácia, ao menos entre os contratantes,  servindo tal providência
apenas para que a  avença produza efeitos perante terceiros".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:009514 ANO:1997
        ART:00023 ART:00027
LEG:FED LEI:004728 ANO:1965
        ART:0066B