RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1884483
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Publicação: REPDJE, 02/02/2022
DJE, 16/12/2021
RT         VOL.:01037           PG:00394
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA
CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL.
PREVISÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO.
POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO
CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência
do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs
2 e 3/STJ).
2. Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais
podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas
ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal
finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem.
3. A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja
de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais
variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de
imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos
edifícios, anúncios em classificados etc.
4. A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado
para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade
seja enquadrada em um ou outro regramento legal.
5. A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de
plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto,
pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no
ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das
atividades desenvolvidas por empresas do gênero.
6. Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada
hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos
relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da
atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu
compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele
está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de
outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura
possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses
legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio.
7. O enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante
quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do
locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que
disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza,
visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação
jurídica firmada entre eles.
8. Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação
entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de
terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido,
atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos.
9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por
curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela
transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação
exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada
pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso
duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas,
é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com
fundamento na destinação prevista na convenção condominial.
11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é
só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo
daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além
de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego
necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.
12. Recurso especial não provido.

Decisão:
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima
indicadas, prosseguindo no julgamento, após os votos vista dos Srs.
Ministros Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro e o voto vogal da
Sra. Ministra Nancy Andrighi, decide a Terceira Turma, por
unanimidade, negar provimento ao recurso especial, por diferentes
fundamentos. Participaram do julgamento os Srs. Ministros Ricardo
Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy
Andrighi e Paulo de Taro Sanseverino. Participaram do julgamento a
Sra. Ministra Nancy Andrighi e os Srs. Ministros Paulo de Tarso
Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e
Moura Ribeiro.

Jurisprudência citada: (CONCEITOS DE RESIDÊNCIA E DOMICÍLIO - PERMANÊNCIA E DEFINITIVIDADE)
   STJ - <<REsp 1819075>>-RS
Informações complementares:      (VOTO VISTA) (MIN. MARCO AURÉLIO BELLIZZE)
     "[...] a exploração econômica do imóvel por meio de 'locação
por temporada', limitada ao tempo de noventa dias  ou seja, de um a
noventa dias  não desnatura a finalidade residencial do imóvel,
porque o próprio legislador assim qualificou e definiu como sendo
'residencial'. Em tal situação, a destinação do imóvel  pouco
importando o propósito do locário de ali se fixar por pouco ou muito
tempo, dentro do período de noventa dias  continua a ser a morada
do locatário e de sua família (ou de pessoas que guardem vínculos
entre si). Toda e qualquer outra destinação do imóvel, que não a
morada, é que tem o condão de atrair a locação 'dita comercial', na
dicção da lei, 'não residencial'".
     (VOTO VOGAL) (MIN. NANCY ANDRIGHI)
     "É preciso atentar, no entanto, que o parágrafo único do art.
48 da Lei de Locações dispõe que caso o contrato de locação por
temporada envolva imóvel mobiliado, o instrumento negocial deverá
descrever os móveis e utensílios, bem como o estado em que se
encontram. Isto é, cuida-se de formalidade específica exigida pela
lei para a configuração do contrato de locação por temporada.
     Essa formalidade não é observada nos contratos firmados via
aplicativos da internet, razão pela qual também não se está diante
de um contrato de locação por temporada. Não se pode afirmar,
portanto, que a vedação à disponibilização de imóvel condominial por
meio de plataforma virtual retira do proprietário a possibilidade de
firmar espécie de locação expressamente autorizada pela legislação".
Referências legislativas: LEG:FED CFB:****** ANO:1988
*****  CF-1988    CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988
        ART:00005 INC:00022 INC:00023
LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
        ART:00019
LEG:FED LEI:011771 ANO:2008
        ART:00048
LEG:FED LEI:008245 ANO:1991
        ART:00048 PAR:ÚNICO
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:01332 ART:01333 ART:01334 ART:01336 INC:00004
        ART:01344 ART:01351