EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL (EREsp)
Processo: 1411420
Órgão Julgador: CORTE ESPECIAL
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 27/08/2020
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE
LOCAÇÃO COMERCIAL. SÚMULA 158/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. SIMILITUDE
FÁTICA. AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTEÚDO DO ATO
POSTULATÓRIO. AUSÊNCIA DE CONSENSO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO SOBRE O
VALOR DO ALUGUEL. INTERVENÇÃO JUDICIAL. CÁLCULO SOBRE BENFEITORIAS
E ACESSÕES. POSSIBILIDADE. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. NÃO INCIDÊNCIA. ÊXITO DO
RECORRENTE EM NOVO GRAU RECURSAL.
1. Ação ajuizada em 28/4/11. Embargos de divergência interpostos em
26/4/16. Autos atribuídos a Relatora em 20/11/19. Julgamento:
CPC/15.
2. O propósito dos embargos de divergência consiste em definir se a
ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do
aluguel, considerando em seu cálculo eventual acessão realizada
pelo locatário, com autorização do locador.
3. O nome de um ato processual não afeta sua natureza, que segue
intacta e inalterada a despeito de erros que hajam sido cometidos na
denominação. Sobressai, assim, como critério de identificação de
demandas, o conteúdo do ato postulatório, ou seja, é a pretensão o
dado que - em confronto com os demais (nomen e forma) - espelha na
postulação o sentido aparente da vontade de seu autor. Doutrina
sobre o tema.
4. A ação revisional é resguardada para as hipóteses em que não há
acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel. Por
exercício da autonomia privada das partes contratantes, nada impede
que: i) os gastos relativos à acessão sejam descontados do valor do
aluguel por determinado tempo; ii) a acessão seja realizada por
investimento exclusivo de uma das partes com a correspondente
indenização ao final do contrato, seja pelo locador, seja pelo
locatário; iii) a acessão seja custeada por apenas uma parte,
renunciando-se à indenização correspondente ao investimento.
5. Contudo, ausente consenso entre as partes, em sede de ação
revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o
valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de
benfeitorias e acessões nele realizadas pelo locatário, pois estas
incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem.
6. Embargos de divergência conhecidos e providos.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos e das notas taquigráficas constantes dos autos  Prosseguindo
no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Herman Benjamin
conhecendo dos embargos de divergência e dando-lhes provimento, no
que foi acompanhado pelos Srs. Ministros Og Fernandes, Mauro
Campbell Marques e Francisco Falcão, e os votos dos Srs. Ministros
Humberto Martins e Luis Felipe Salomão não conhecendo do recurso, ,
por maioria, conhecer dos embargos de divergência e dar-lhes
provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs.
Ministros Herman Benjamin, Og Fernandes, Mauro Campbell Marques,
Raul Araújo e Francisco Falcão votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Vencidos os Srs. Ministros Humberto Martins e Luis Felipe Salomão
que não conheciam dos embargos de divergência.
Não participaram do julgamento os Srs. Ministros Napoleão Nunes Maia
Filho, Jorge Mussi e Benedito Gonçalves.
Impedidas as Sras. Ministras Laurita Vaz e Maria Thereza de Assis
Moura.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Felix Fischer.

Notas: Veja os  <<EDcl nos EREsp 1411420>> que foram acolhidos.
Informações complementares:      "A distinção quanto à tese jurídica a ser aplicada às situações
fáticas litigiosas não constitui óbice ao conhecimento dos embargos
de divergência, ao contrário, é seu pressuposto. Exatamente por isso
que a distinção entre ação revisional e ação renovatória constitui
apenas e tão somente análise abstrata de teses jurídicas e em nada
desnatura os litígios trazidos ao Judiciário para solução.
     Na linha do art. 1.043, §4º, do CPC/15 e do art. 255, §1º, do
RISTJ, aos embargos de divergência importa 'mencionar as
circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos
confrontados'.
     Nesse contexto, é suficiente à demonstração da divergência o
relato da crise de direito (material ou processual) existente entre
as partes litigantes e a respectiva pretensão envolvida, cujo
conteúdo se identifica também em outros processos".
     "[...] Em verdade, o art. 19, da Lei 8.245/91, dispõe que
locador ou locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel, 'a
fim de ajustá-lo ao preço de mercado'.
     A interpretação desse dispositivo não se limita aos elementos
externos do contrato, tais como o desenvolvimento da região em que
se localiza o imóvel ou os fatos da natureza que venham a atingir a
localidade com maior frequência. Para a preservação do equilíbrio
contratual por intervenção judicial, é imprescindível levar em conta
todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado
imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando
necessário".
     "A hipótese de que apenas quando o investimento é realizado por
conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do aluguel,
em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e
acaba por deslocar a lógica que subjaz esses contratos no que diz
respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do
aluguel".
     (VOTO VISTA) (MIN. HERMAN BENJAMIN)
     "De acordo com o art. 35 da Lei 8.245/1991 (Lei do
Inquilinato), 'Salvo expressa disposição contratual em contrário, as
benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não
autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas,
serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.' O
mesmo regime é estabelecido no art. 1.255 do Código Civil em relação
àquele que 'edifica em terreno alheio', prevendo a norma que, 'se
procedeu de boa-fé, terá direito à indenização'.
     Essas normas, que têm como base fundamental o princípio que
veda o enriquecimento sem causa (CC, art. 884), não regulam o caso
sob exame. Suas disposições se dirigem ao final da relação
locatícia, quando os acréscimos feitos pelo locatário sobre o imóvel
serão indenizados pelo locador, que foi enriquecido.
     O que se tem no caso não é isso, mas a ampliação das utilidades
retiradas do imóvel, fato que enriquece, ou tende a enriquecer, o
locatário. Embora tenha pago por isso, não se pode dizer que o
locatário tem a propriedade dessas novas utilidades, que são do
locador.
     O que perde o locador nesse contexto é a possibilidade de
auferir da coisa todos os frutos que poderia. Essa situação também é
protegida pela vedação ao enriquecimento sem causa".
Referências legislativas: LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000158 SUM:000335
LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
*****  CPC-15    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
        ART:01043 PAR:00004
LEG:FED RGI:****** ANO:1989
*****  RISTJ-89    REGIMENTO INTERNO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        ART:00011 INC:00013 ART:00255 PAR:00001
LEG:FED LEI:008245 ANO:1991
*****  LINQ-91    LEI DO INQUILINATO DE 1991
        ART:00019 ART:00035
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00884 ART:01255