AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL (AgInt no AREsp)
Processo: 1186036
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) MARCO BUZZI
Publicação: DJE, 11/03/2020
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.
INAPLICABILIDADE DO CDC. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. ART. 418 DO CÓDIGO
CIVIL. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ART. 413. REDUÇÃO. MANIFESTO EXCESSO E
DESPROPORÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DAS ARRAS NA FORMA
PACTUADA.
1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel celebrado entre duas sociedades empresariais, de valor
elevado, não havendo que se falar em desigualdade entre as partes ou
de relação de consumo.
2. As arras constituem o valor pago por um dos contratantes como
garantia do negócio, servindo de princípio de pagamento e prefixação
do montante mínimo das perdas e danos devidos pelo eventual
descumprimento da avença.
3. A intervenção do julgador na autonomia das partes deve ser
efetuada em caráter excepcional.
4. Caso em que as arras pactuadas pelas partes foram reduzidas pelo
Tribunal de origem sem observar a orientação do artigo 413 do CC no
sentido de que a redução deve observar "a natureza e a finalidade do
negócio", desnaturando o instituto, pois lhe retirou a função de
garantia do negócio e de liquidação prévia das perdas e danos.
5. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial,
mantendo as arras no valor pactuado.

Decisão:
Após o voto-vista do Ministro Raul Araújo acompanhando a
divergência, a Quarta Turma, por maioria, deu provimento ao agravo
interno, para dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto
divergente da Ministra Maria Isabel Gallotti, que lavrará o
acórdão. Vencido o relator e o Ministro Luis Felipe Salomão Votaram
com a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti os Srs. Ministros Raul
Araújo e Antonio Carlos Ferreira.

Jurisprudência citada: (PROCESSUAL CIVIL - ARRAS CONFIRMATÓRIA - VALOR RAZOÁVEL -
MANUTENÇÃO)
   STJ - <<REsp 1513259>>-MS,
(VOTO VENCIDO - RECURSO ESPECIAL - CLÁUSULA PENAL - ABUSIVIDADE -
REEXAME DE FATOS E PROVAS)
   STJ - <<AgInt no AREsp 977709>>-DF,
         <<AgInt no AREsp 701969>>-PR,
         <<AgInt no AREsp 1273751>>-DF
Informações complementares:      "[...] é razoável a variação das arras confirmatórias entre
10% e 20% do valor do bem".
     (VOTO VISTA) (RAUL ARAÚJO)
     "[...] não se afigura manifestamente excessiva a penalidade de
retenção das arras dadas em confirmação do ajuste, porque não
cumulada com nenhum outro encargo da mora".
     "[...] a questão tratada neste apelo nobre não encontra
obstáculo nas Súmulas 5 e 7 do STJ, porquanto não se pretende a
modificação de nenhum dos contornos fáticos dados à lide [...]".
     (VOTO VENCIDO) (MARCO BUZZI)
     "[...] fica evidente que, para acolher a pretensão recursal no
sentido de analisar a razoabilidade da multa, seria imprescindível
derruir a conclusão contida no decisum atacado, o que,
forçosamente, enseja em interpretação de cláusulas contratuais e
rediscussão da matéria fático-probatória, atraindo os óbices das
Súmulas 5 e 7 do STJ".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00413 ART:00418
LEG:FED ENU:****** ANO:2004
*****  ENCV3(CJF)    ENUNCIADO DA TERCEIRA JORNADA DE DIREITO CIVIL
        NUM:00165
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000005 SUM:000007