RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1733390
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) RAUL ARAÚJO
Publicação: DJE, 18/05/2021
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS
CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE
CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA
DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE
CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º, como o Código Civil
de 2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino
deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da
fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no
entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de
condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o
parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da
concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante
o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis
competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se
obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os
condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção
do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio,
tendo votado, na assembleia, diversamente.
2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil, e nos
arts. 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível
e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio
edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício
e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área
privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de
forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da
fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma,
uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada
unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização
independente, reservada, privativa, por cada condômino.
3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à
Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único,
1.334, I a V, e 1.036, I), de maneira que, sendo esta devidamente
aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para
declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das
despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses
excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou
quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento
sem causa de um ou alguns condôminos. Por conseguinte, é indevida a
propositura de ação apenas para discutir a justiça do método
adotado.
4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto
ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável,
baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com
a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando
caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem
causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra
devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada
ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas
condominiais.
5. Recurso especial desprovido.

Decisão:
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima
indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, negar provimento
ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. A
Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti e os Srs. Ministros Antonio
Carlos Ferreira e Luis Felipe Salomão (Presidente) votaram com o Sr.
Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Marco
Buzzi. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.
Sustentaram, oralmente, os Drs. Lauro Mário Perdigão Schuch, pelo
recorrente, e Raul Celso Lins e Silva, pela parte recorrida.

Jurisprudência citada: (CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS COMUNS - INTERVENÇÃO
DO PODER JUDICIÁRIO)
   STJ - <<AgInt no AREsp 1041007>>-RJ,
         <<AgInt no REsp 1776536>>-MG,
         <<AgInt no AREsp 1162915>>-RS,
         <<AgInt nos EDcl no REsp 1656089>>-SP,
         <<AgRg no AREsp 583848>>-MG,
         <<REsp 784940>>-MG,
         <<REsp 541317>>-RS
(CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS COMUNS - UNIDADES DE
ÁREA PRIVATIVA MAIOR)
   STJ - <<REsp 1778522>>-SP,
         <<AgInt nos EDcl no AREsp 742075>>-RJ,
         <<AgInt no AREsp 1162915>>-RS,
         <<AgInt no REsp 1854723>>-SP
Informações complementares:      "[...]  tendo em vista que, muitas vezes, o  imóvel de maior
área é aquele que gera maiores gastos comuns ao condomínio, tais
como consumo de água e  luz, assim como, normalmente, comporta um
maior número de pessoas a se beneficiar dos serviços comuns,
mostra-se razoável que se estabeleça critério baseado na efetiva
dimensão da área privativa de cada unidade autônoma para a cobrança
da taxa condominial, sendo esse, inclusive, o critério legal".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
        ART:00012 PAR:00001 ART:00032 ART:00053
LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:01036 INC:00001 ART:01331 PAR:00003 ART:01333
        PAR:ÚNICO ART:01334 INC:00001 INC:00002 INC:00003
        INC:00004