RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1236960
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) ANTONIO CARLOS FERREIRA
Publicação: DJE, 05/12/2019
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA
DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DA POSSE POR
ABANDONO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO
ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE
DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE TERRENO. PROJETO DE EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES
IMOBILIÁRIAS. CONSUMIDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA
EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E
7/STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local
pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões
suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que,
em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo
após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento
do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da
Súmula n. 211/STJ.
3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão
recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da
Súmula n. 283/STF.
4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal
supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e
obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).
5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento
Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo,
devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação
em exame qualitativo.
6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a
hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de
satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita
deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da
parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o
esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a
manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a
existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do
credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre
a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o
prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da
resolução.
7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em
razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato
de promessa de compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio
foram alienadas, na planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades
imobiliárias do empreendimento Atlantic Beach Flat Hotel, que seria
construído no local.
8. Nada obstante o percentual inadimplido do contrato não ser
desprezível se isoladamente considerado, há que aferir as demais
circunstâncias relevantes. Primeiro, o valor agregado ao terreno e
seu atual preço de mercado; segundo, os esforços dos terceiros
interessados em quitar a dívida; e terceiro, a aparente recusa
injustificada do credor em receber a quantia devida.
9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera
jurídica dos adquirentes das unidades residenciais, terceiros de
boa-fé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e
venda do terreno. Diante da conjuntura desses fatores, não ficou
demonstrado interesse digno de tutela jurídica em relação ao
drástico efeito resolutório do contrato.
10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível
a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de
compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a
resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória
expressa, diante da necessidade de observância do princípio da
boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt no AREsp
1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018).
11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da
presença de cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida
a incidência do adimplemento substancial da dívida, foram afastados
os efeitos da referida cláusula e mantida a posse do bem com o
comprador do imóvel, com o consequente desprovimento da ação
reivindicatória.
12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial
exigiria incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e
também o reexame das cláusulas do contrato entabulado entre as
partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das
Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
13. Recurso especial a que se nega provimento.

Decisão:
A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso
especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs.
Ministros Marco Buzzi (Presidente), Luis Felipe Salomão, Raul Araújo
e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.

Jurisprudência citada: (CIVIL - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL AINDA QUE EXISTENTE CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA - OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA)
   STJ - <<AgInt no AREsp 1278577>>-SP,
         <<AgInt no AREsp 734869>>-BA
Informações complementares:      "[...] impõe-se ao contratante o dever de atuar de acordo com
a boa-fé objetiva (art. 422 do CC/2002), de onde decorre a
proibição do exercício contraditório com o comportamento
anteriormente assumido ('venire contra factum proprium'), no caso a
negativa em receber o  valor de seu crédito e  a  insistência na
retomada judicial do bem imóvel em razão do inadimplemento do
devedor".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00187 ART:00422 ART:00475
LEG:FED ENU:****** ANO:2014
*****  ENCJF    ENUNCIADO DO CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL
        NUM:00361
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000005 SUM:000007