RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1628478
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) MARCO AURÉLIO BELLIZZE
Publicação: DJE, 17/11/2020
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. VENDA DE QUINHÃO DE COISA COMUM INDIVISA.
DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO
OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA AO DIREITO DE PREEMPÇÃO DOS DEMAIS
CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUE
SE DEU APENAS COM O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA.
DISSONÂNCIA ENTRE O PREÇO DO NEGÓCIO E AQUELE ESTAMPADO NO TÍTULO
TRANSLATIVO REGISTRADO EM CARTÓRIO. PRÁTICA DE PREÇO SIMULADO. ABUSO
DO DIREITO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA. PREVALÊNCIA DO DOCUMENTO
LAVRADO PELO TABELIÃO E LEVADO A REGISTRO. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de
prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se dar a
notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na
aquisição de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro
do valor do negócio a ser considerado para tal fim.
2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões
relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não
havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.
3. Nos termos do art. 504 do CC/2002, é garantido ao condômino o
direito de preferência na aquisição de fração ideal de coisa comum
indivisa, em iguais condições ofertadas ao terceiro estranho à
relação condominial, desde que o exerça no prazo de 180 (cento e
oitenta) dias a contar da ciência. Tal conhecimento deve ser
possibilitado pelo coproprietário alienante, em decorrência de
imposição legal, através de prévia notificação, judicial,
extrajudicial ou outro meio que confira aos demais comunheiros
ciência inequívoca da venda e dos termos do negócio, consoante o
previsto nos arts. 107 do CC/2002 e 27, in fine, da Lei n.
8.245/1991, este último aplicado por analogia.
4. Aperfeiçoada a venda (no caso imobiliária) ao terceiro, com a
lavratura de escritura pública e o respectivo registro no Cartório
de Registro de Imóveis, sem a devida observância ao direito de
preempção, surge para os coproprietários preteridos o direito de
ajuizamento de ação anulatória ou de direito de preferência c/c
adjudicação compulsória, desde que o faça dentro do prazo
decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da
escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da
venda e das condições do negócio estampadas no título.
5. Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da
escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do
negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente
registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro
do título (que tem como atributo dar publicidade da alienação
imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o
ato substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente
remetida ao coproprietário, mas não foi, não podendo o condômino
alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do
direito infringente da boa-fé objetiva.
6. Recurso especial conhecido e desprovido.

Decisão:
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça, por unanimidade, conhecer do recurso especial, mas lhe
negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Paulo de Tarso Sanseverino
(Presidente) e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Ausente, justificadamente, a Sra. Ministra Nancy Andrighi.

Jurisprudência citada: (IMÓVEL - ALIENAÇÃO POR UM DOS COPROPRIETÁRIOS - DIREITO DE
PREFERÊNCIA - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA - AÇÃO JUDICIAL)
   STJ - <<REsp 1324482>>-SP
(DIREITO DE PREFERÊNCIA - DISSONÂNCIA ENTRE O PREÇO DO NEGÓCIO E
AQUELE ESTAMPADO NO TÍTULO TRANSLATIVO REGISTRADO EM CARTÓRIO -
PRÁTICA DE PREÇO SIMULADO - OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA)
   STJ - <<REsp 1175438>>-PR
Referências legislativas: LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00107 ART:00108 ART:00187 ART:00215 PAR:00001
        INC:00004 ART:00504 ART:01245 ART:01322 PAR:ÚNICO
LEG:FED LEI:008245 ANO:1991
*****  LINQ-91    LEI DO INQUILINATO DE 1991
        ART:00027
LEG:FED LEI:006015 ANO:1973
*****  LRP-73    LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
        ART:00172