RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1947698
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) LUIS FELIPE SALOMÃO
Publicação: DJE, 07/04/2022
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR.
RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018.
POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO
EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO
REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO
DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA
ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES,
DOCUMENTOS DIVERSOS  E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS,
FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE.
1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela
Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob
a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como
adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e
desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem
caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para
tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora
Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe 2/10/2019).
2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário
disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n.
13.786/2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária
(Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786/2018,
dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado
exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá
exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a
integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5º
estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime
do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o
incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos
os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice
contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do
preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou
documento equivalente expedido pelo órgão público municipal
competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no
inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de
50% da quantia paga.
3. Por um lado, conforme entendimento sufragado pela Segunda Seção
em recurso repetitivo, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo
de Tarso Sanseverino, há "validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Por
outro lado, com o advento da Lei n. 13.786/2018, foi incluído o art.
67-A na Lei n. 4.591/1964, cujo inciso I dispõe expressamente que,
em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o
incorporador, será possível a dedução da integralidade da comissão
de corretagem.
4. A Corte Especial pacificou, nos EREsp n. 1.413.542/RS, relator
para o acórdão Ministro Herman Benjamin, com modulação para avenças
de direito privado, que a repetição em dobro, prevista no parágrafo
único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida
consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, devendo ocorrer
independentemente da natureza do elemento volitivo.
5. O "engano justificável" na cobrança de dívida de consumo não
afasta a boa-fé objetiva, mas, a contrario sensu, o "engano
injustificável" caracteriza a má-fé do fornecedor, que "erra" quando
não poderia "errar", tendo em vista as cautelas que lhe são
exigidas por força de sua posição jurídica privilegiada. Isso
porque, conforme o abalizado escólio doutrinário, o que o
ordenamento jurídico visa com o princípio da boa-fé objetiva é
assegurar que as partes colaborarão mutuamente para a consecução dos
fins comuns perseguidos com o contrato, não se exigindo que o
contratante colabore com o interesse privado e individual da
contraparte, tampouco importe em sacrifício de posições contratuais
de vantagem.
6. No caso em julgamento, é descabida a devolução em dobro, pois a
vedação à cobrança decorre da má redação dos instrumentos
contratuais de adesão apontados na exordial, não ficando
caracterizada a má-fé da incorporadora, pois cuida-se de abatimento
justificável da comissão de corretagem, na vigência da Lei n.
13.786/2018, com expressa previsão legal, desde que estabelecida
claramente no contrato, inclusive no quadro-resumo.
7. A cobrança de "taxa administrativa" no razoável valor total de R$
480,00 (quatrocentos e oitenta reais) para remunerar "serviços de
pré-análise cadastral e de capacidade financeira do pagador",
"obtenção de documentos, certidões e outros com esse fim, para
montagem e encaminhamento do dossiê do financiamento para a Caixa
Econômica Federal, independentemente da aprovação do financiamento",
por se tratar de serviço necessário e efetivamente prestado, não
caracteriza cobrança arbitrária.
8. Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o
valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois  é
desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum
serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem
exagerada para o consumidor.
9. Recurso especial parcialmente provido.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da Quarta
Turma do Superior Tribunal de Justiça acordam, por unanimidade, dar
parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel
Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Jurisprudência citada: (COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL -
DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE - PERCENTUAL DE RETENÇÃO)
   STJ - <<EAg 1138183>>-PE,
         <<REsp 1723519>>-SP
(CONSUMIDOR - COBRANÇA INDEVIDA - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - CONDUTA
CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA)
   STJ - <<EREsp 1413542>>-RS
(INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
- COMISSÃO DE CORRETAGEM - TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS AO
PROMITENTE-COMPRADOR - PRÉVIA PACTUAÇÃO - VALIDADE)
   STJ - <<REsp 1599511>>-SP (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 938)
(CONSUMIDOR - COBRANÇA INDEVIDA - CONTROVÉRSIA JUDICIAL - ERRO
JUSTIFICÁVEL - BOA-FÉ OBJETIVA - OBSERVÂNCIA - DEVOLUÇÃO EM DOBRO -
DESCABIMENTO)
   STJ - <<AgRg no Ag 764333>>-RS,
         <<REsp 756973>>-RS,
         <<REsp 549665>>-RS,
         <<REsp 505734>>-MA
(CONSUMIDOR - COBRANÇA INDEVIDA - DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA
CONTRATUAL - ERRO JUSTIFICÁVEL - BOA-FÉ OBJETIVA - OBSERVÂNCIA -
DEVOLUÇÃO EM DOBRO - DESCABIMENTO)
   STJ - <<EREsp 328338>>-MG,
         <<REsp 871825>>-RJ,
         <<AgInt no AREsp 915579>>-SP,
         <<REsp 1060001>>-DF
(BOA-FÉ OBJETIVA - AUSÊNCIA DE PARÂMETROS OU STANDARDS LEGAIS -
ANÁLISE CASO A CASO)
   STJ - <<REsp 1346584>>-PR
Referências legislativas: LEG:FED LEI:010931 ANO:2004
LEG:FED LEI:013786 ANO:2018
LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
*****  CDC-90    CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
        ART:00006 INC:00004 ART:00042 PAR:ÚNICO
LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
        ART:0031A ART:0031F ART:0067A INC:00001 INC:00002
        PAR:00005 PAR:00006
(ART. 67, INCISOS I E II, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.786/2018)