AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL (AgInt no REsp)
Processo: 1288890
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) MARCO BUZZI
Publicação: DJE, 18/12/2020
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA EMBARGANTE.
1. Em  regra,  o  promitente vendedor não pode ser responsabilizado
pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à
posse  do  promissário  comprador,  pois, ao alienar o imóvel, tem
a intenção  de desvincular-se do direito real sobre o bem.
Entretanto, quando  o  promitente vendedor obtém a retomada do bem
anteriormente alienado,  em  virtude  da reaquisição, sua condição
de proprietário e/ou  titular  de  direito  real  sobre  a coisa não
se rompe, razão porque  o  adquirente  de  imóvel em condomínio
responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à
aquisição, ressalvado o  seu  direito  de regresso contra o antigo
proprietário/possuidor. Precedentes.
2. Na hipótese, a insurgente (promitente vendedora) readquiriu a
titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente
alienado, motivo pelo qual deve responder pelos débitos do
condomínio, ainda que não tenha figurado como parte na ação de
conhecimento no âmbito da qual formado o título executivo judicial,
pois nos termos do art. 568, inc. III, do Código de Processo
Civil/73, aplicável à hipótese, a alienação ou cessão do imóvel ou
direito litigioso alcança o novo devedor que assumiu a obrigação.
Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal
de Justiça, após o voto-vista do Ministro Luis Felipe Salomão
acompanhando o relator, por unanimidade, negar provimento ao agravo
interno, nos termos do voto do relator. Os Srs. Ministros Luis
Felipe Salomão (voto-vista), Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e
Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.

Jurisprudência citada: (OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL - RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO - RELAÇÃO
JURÍDICO MATERIAL - IMISSÃO NA POSSE)
   STJ - <<REsp 1345331>>-RS (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 886)
(OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REAQUISIÇÃO
DO BEM - RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO - DIREITO DE REGRESSO -
SÚMULA 83/STJ)
   STJ - <<AgInt no REsp 1229639>>-PR,
         <<AgRg no REsp 1288250>>-PR,
         <<REsp 1440780>>-RJ,
         <<AgInt no REsp 1765558>>-PR,
         <<AgInt no AREsp 1646596>>-PR
(OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA - LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO - SÚMULA 568/STJ)
   STJ - <<AgInt nos EDcl no REsp 1858396>>-PR,
         <<AgInt no REsp 1851742>>-PR,
         <<AgInt no REsp 1832839>>-PR,
         <<REsp 1696704>>-PR,
         <<AgInt no REsp 1804404>>-PR
(VOTO VISTA - OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL POSTERIOR À IMISSÃO NA POSSE -
RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR - INTERPRETAÇÃO DO RESP
1.345.331/RS)
   STJ - <<REsp 1442840>>-PR,
         <<AgInt no REsp 1380086>>-PR,
         <<REsp 1696704>>-PR
Informações complementares:      "[...] 'o que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada
pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação' [...]".
     "[...] 'em se tratando a dívida de condomínio de obrigação
propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel
gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o
proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de
cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou
no polo passivo. Afinal, se o débito condominial possui caráter
ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o
proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de
sentença. Súmula 568/STJ. [...]".
     (VOTO VISTA) (MIN. MARIA ISABEL GALLOTTI)
     "[...] o proprietário do imóvel responde pelos débitos
condominiais com todo o seu patrimônio, não somente com o imóvel,
pois a obrigação 'propter rem' não se confunde com os direitos reais
de garantia.
     Não se pode afirmar, portanto, que faltaria interesse ao
proprietário em contestar a demanda, pois correrá o risco de sofrer
constrição em seu patrimônio pessoal, uma vez que dinheiro e
depósitos bancários têm preferência sobre a penhora do imóvel (cf.
art. 655, inciso I, do CPC).
     De outra parte, o promitente comprador poderá, a qualquer
tempo, ingressar na demanda como assistente litisconsorcial (cf.
art. 54 do CPC), para assumir a defesa de seus interesses".
     "As cotas condominiais são essenciais para a manutenção dos
bens comuns e fazer face a despesas correntes. A indefinição a
respeito do polo passivo da obrigação pode implicar prejuízos, senão
à coisa em si, à administração e ao bem estar da coletividade. O
contrato, 'res inter alios acta' que é, não pode vincular o
Condomínio, o que ocorreria, [...], se a imissão na posse fosse
fator determinante para a definição do sujeito passivo da obrigação.
     [...] a orientação firmada no repetitivo é importante para
consolidar o entendimento de que o condomínio pode exigir do
promitente comprador, imitido na posse, o pagamento das cotas
condominiais, independentemente de registro da promessa de compra e
venda. Creio, todavia, que sua aplicabilidade não impede que as
cotas sejam cobradas de quem consta como proprietário no registro
imobiliário, sob pena de descaracterizar o caráter 'propter rem' da
obrigação, em ofensa direta ao art. 1.345 do Código Civil".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:01345
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000083 SUM:000568
LEG:FED LEI:005869 ANO:1973
*****  CPC-73    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973
        ART:00054 ART:00472 ART:00568 INC:00003 ART:00655
        INC:00001