RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1683419
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 26/02/2020
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. PENHORA DO IMÓVEL
GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL
A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO.
1. Embargos de terceiro opostos em 28/04/2014. Recurso especial
interposto em 17/05/2016 e concluso ao gabinete em 24/07/2017.
Julgamento: CPC/2015.
2. O propósito recursal consiste em definir se a proprietária do
imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado
no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença,
da qual não figurou no polo passivo, uma vez que tramitou apenas em
face de seu ex-companheiro.
3. A ausência de decisão do Tribunal de origem acerca da questão
suscitada pela recorrente - in casu, a preclusão - impede o
conhecimento do recurso especial quanto ao tema, pois não satisfeito
o requisito do prequestionamento. Aplicação da Súmula 211/STJ.
4. Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de
Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de
natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou,
ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor
se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real,
desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito.
5. Em havendo mais de um proprietário do imóvel, como ordinariamente
ocorre entre cônjuges ou companheiros, a responsabilidade pelo
adimplemento das cotas condominiais é solidária, o que, todavia, não
implica a existência de litisconsórcio necessário entre os
co-proprietários, podendo o condomínio demandar contra qualquer um
deles ou contra todos em conjunto, conforme melhor lhe aprouver.
Precedente.
6. Hipótese dos autos em que, à época da fase de conhecimento, o
imóvel encontrava-se registrado em nome dos dois companheiros,
mostrando-se válido e eficaz, portanto, o acordo firmado pelo
ex-companheiro da recorrente com o condomínio.
7. Descumprido o acordo e retomada a ação, e em não sendo efetuado o
pagamento do débito, é viável a penhora do imóvel gerador das
despesas, ainda que, nesse novo momento processual, esteja ele
registrado apenas em nome da recorrente, que não participou da fase
de conhecimento.
8. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art.
1.345 do CC/02, segundo o qual "o adquirente de unidade responde
pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive
multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a
penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da
lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no
sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes
originárias se estendem ao adquirente ou cessionário.
9. Ademais, a solução da controvérsia perpassa pelo princípio da
instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do
processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um
entrave, mas como um instrumento para a realização do direito
material. Afinal, se o débito condominial possui caráter
ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o
proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de
sentença.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não
provido, com majoração de honorários advocatícios.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por
unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nesta parte,
negar-lhe provimento, com majoração de honorários advocatícios, nos
termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Ricardo
Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram
com a Sra. Ministra Relatora. Ausente, justificadamente, o Sr.
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.


Jurisprudência citada: (SOLIDARIEDADE CONDOMINIAL)
   STJ - <<REsp 1473484>>-RS
(COTAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - LITISCONSÓRCIO
PASSIVO NECESSÁRIO)
   STJ - <<AgRg no REsp 1510419>>-PR,
         <<AR 5931>>-SP
(DÉBITOS CONDOMINIAIS - CARÁTER PROPTER REM)
   STJ - <<REsp 1672508>>-SP
Referências legislativas: LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:01245 ART:01345
LEG:FED LEI:013105 ANO:2015
*****  CPC-15    CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
        ART:00109 PAR:00003 ART:00506