RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1837203
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 22/11/2019
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO  CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE
GARANTIA  CUMULADA  COM  DESCONSTITUIÇÃO  DE  GRAVAME.  EMBARGOS  DE
DECLARAÇÃO.  OMISSÃO,  CONTRADIÇÃO  OU  OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A RECORRENTE. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO
ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ.
1.   Ação  declaratória  de  ineficácia  de  garantia  cumulada  com
desconstituição de gravame, por meio da qual se objetiva a proibição
de  alteração  do  registro  de  imóvel,  bem  como  a declaração de
ineficácia e a desconstituição do gravame existente sobre o bem.
2.  Ação  ajuizada  em  04/02/2016.  Recurso  especial  concluso  ao
gabinete em 05/07/2019. Julgamento: CPC/2015.
3.  O  propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de
negativa  de  prestação  jurisdicional,  é  definir  se  a alienação
fiduciária  firmada  entre  a construtora e a recorrente - exercendo
atividade  equiparável  a agente financeiro - tem eficácia perante a
adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da
Súmula 308/STJ.
4.  Não há que se falar em violação do art. 1.022 DO CPC/2015 quando
o  Tribunal  de  origem,  aplicando  o direito que entende cabível à
hipótese,  soluciona  integralmente  a  controvérsia submetida à sua
apreciação,  ainda  que  de  forma  diversa  daquela pretendida pela
parte.
5.  Devidamente  analisadas  e  discutidas  as questões de mérito, e
fundamentado  corretamente  o acórdão recorrido, de modo a esgotar a
prestação  jurisdicional,  não  há  que se falar em violação do art.
489, § 1º, V, do CPC/2015.
6.  De  acordo  com  a  Súmula  308/STJ,  a hipoteca firmada entre a
construtora   e   o  agente  financeiro,  anterior  ou  posterior  à
celebração  da  promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel.
7.  A  Súmula  308/STJ,  apesar  de  aludir,  em  termos  gerais,  à
ineficácia  da  hipoteca  perante  o  promitente  comprador,  traduz
hipótese  de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito
real de hipoteca.
8.  Dessume-se,  destarte,  que  a intenção da Súmula 308/STJ é a de
proteger,  propriamente,  o  adquirente  de  boa-fé  que  cumpriu  o
contrato  de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até
mesmo  porque  este possui legítima expectativa de que a construtora
cumprirá  com  as suas obrigações perante o financiador, quitando as
parcelas  do  financiamento  e, desse modo, tornando livre de ônus o
bem negociado.
9.  Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da
orientação  firmada  por  esta Corte - e que deu origem ao enunciado
sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a
figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a
afastar  a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de
consequência, a sua aplicação por analogia.
10.  Recurso  especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não
provido, com majoração de honorários.

Decisão:
Vistos,  relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira  Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos   e   das   notas  taquigráficas  constantes  dos  autos,  por
unanimidade,  conhecer  em parte do recurso especial e, nesta parte,
negar-lhe  provimento,  com  majoração dos honorários, nos termos do
voto  da  Sra.  Ministra  Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso
Sanseverino,  Ricardo  Villas  Bôas  Cueva, Marco Aurélio Bellizze e
Moura  Ribeiro  votaram com a Sra. Ministra Relatora. Dr(a). LARISSA
CRISTINE   DE   MENEZES   MOTTA,   pela   parte  RECORRENTE:  RANDON
ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA.

Jurisprudência citada: (ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTRUTORA - AGENTE FINANCEIRO - APLICAÇÃO
DA SÚMULA 308/STJ)
     STJ - <<REsp 1576164>>-DF, {{RESP 1562395}}-DF,
           {{RESP 1682022}}-DF, {{RESP 1520356}}-DF,
           {{RESP 1551462}}-DF
Referências legislativas: LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000308