RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1829663
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 07/11/2019
REVPRO     VOL.:00303           PG:00554
RT         VOL.:01013           PG:00448
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO  CIVIL.  RECURSO  ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DO
IMÓVEL  GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA
NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
1.  Embargos  de  terceiro  opostos pela proprietária do imóvel, por
meio  dos  quais  se  insurge contra a penhora do bem, realizada nos
autos  de  ação  de  cobrança  de  cotas condominiais, já em fase de
cumprimento de sentença, ajuizada em face da locatária.
2.  Ação  ajuizada  em  22/03/2011.  Recurso  especial  concluso  ao
gabinete em 30/06/2016. Julgamento: CPC/73.
3.  O  propósito  recursal  é  definir  se  a proprietária do imóvel
gerador  dos  débitos  condominiais  pode ter o seu bem penhorado no
bojo  de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da
qual  não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade,
em face da então locatária do imóvel.
4.  Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e
partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas
constitui  garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel
pode  ter  seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase
de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.
5.   A   solução   da   controvérsia   perpassa  pelo  princípio  da
instrumentalidade  das formas, aliado ao princípio da efetividade do
processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um
entrave,  mas  como  um  instrumento  para  a  realização do direito
material.   Afinal,   se   o   débito   condominial  possui  caráter
ambulatório,  não  faz  sentido impedir que, no âmbito processual, o
proprietário  possa  figurar  no  polo  passivo  do  cumprimento  de
sentença.
6.  Em  regra,  deve  prevalecer  o  interesse  da  coletividade dos
condôminos,  permitindo-se  que  o  condomínio  receba  as  despesas
indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum.
7. Recurso especial conhecido e provido.

Decisão:
Vistos,  relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira  Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos   e   das   notas  taquigráficas  constantes  dos  autos,  por
unanimidade,  conhecer  e  dar  provimento  ao  recurso especial nos
termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de
Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze
e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Jurisprudência citada: (PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS -
LEGITIMIDADE PASSIVA - ARRENDATÁRIO - POSSIBILIDADE)
     STJ - <<REsp 1704498>>-SP
(PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS -
LEGITIMIDADE PASSIVA - SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO -
POSSIBILIDADE)
     STJ - <<REsp 1672508>>-SP
Informações complementares:      "Em  julgamento  de  recurso repetitivo, a 2ª Seção desta Corte
firmou a tese de que 'o que define a responsabilidade pelo pagamento
das  obrigações  condominiais  não  é  o  registro do compromisso de
compra  e  venda,  mas  a  relação  jurídica  material com o imóvel,
representada  pela  imissão  na  posse  pelo  promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto'[...]".
     "[...]  a  ação  de  cobrança  de débitos condominiais pode ser
proposta  em  face  de  qualquer  um  daqueles que tenha uma relação
jurídica  vinculada  ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir
com a obrigação.
     [...]  a  admissão  da  arrendatária no polo passivo da ação de
cobrança,  não  implicaria  no reconhecimento de solidariedade entre
proprietário e arrendatário no pagamento dos débitos condominiais em
atraso,  mas  apenas no reconhecimento de que ambos poderiam figurar
no  polo passivo da obrigação, a fim de fazer prevalecer o interesse
da  coletividade  dos  condôminos,  sempre  resguardado o direito de
regresso contra o real proprietário do bem".
     "[...],  como  regra, nos termos do art. 472 do CPC/73, à época
vigente,  os efeitos da coisa julgada apenas se operam inter partes,
não  beneficiando nem prejudicando estranhos à relação processual em
que se formou.
     No  entanto,  essa regra não é absoluta e comporta exceções. Em
determinadas  hipóteses,  a  coisa  julgada  pode  atingir, além das
partes, terceiros que não participaram de sua formação.
     E,  partindo  da  premissa de que, em última análise, o próprio
imóvel  gerador  das  despesas  constitui  garantia  ao pagamento da
dívida,  dada a natureza 'propter rem' da obrigação, deve-se admitir
a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:005869 ANO:1973
*****  CPC-73      CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973
        ART:00472