RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1576164
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) NANCY ANDRIGHI
Publicação: DJE, 23/05/2019
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO  CIVIL.  RECURSO  ESPECIAL.  AÇÃO  DECLARATÓRIA CUMULADA COM
OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA
E  O  AGENTE  FINANCEIRO.  INEFICÁCIA  EM  RELAÇÃO  AO ADQUIRENTE DO
IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ.
1.  Ação  declaratória  cumulada com obrigação de fazer, por meio da
qual  se  objetiva  a  manutenção  de  registro de imóvel em nome da
autora,  bem  como  a  baixa da alienação fiduciária firmada entre a
construtora e o agente financeiro.
2.  Ação  ajuizada  em  12/03/2012.  Recurso  especial  concluso  ao
gabinete em 05/09/2016. Julgamento: CPC/73.
3.  O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada
entre  a  construtora  e  o agente financeiro tem eficácia perante a
adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da
Súmula 308/STJ.
4.  De  acordo  com  a  Súmula  308/STJ,  a hipoteca firmada entre a
construtora   e   o  agente  financeiro,  anterior  ou  posterior  à
celebração  da  promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel.
5.  A  Súmula  308/STJ,  apesar  de  aludir,  em  termos  gerais,  à
ineficácia  da  hipoteca  perante  o  promitente comprador, o que se
verifica,  por  meio  da análise contextualizada do enunciado, é que
ele  traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva
ao direito real de hipoteca.
6.  Dessume-se,  destarte,  que  a intenção da Súmula 308/STJ é a de
proteger,  propriamente,  o  adquirente  de  boa-fé  que  cumpriu  o
contrato  de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até
mesmo  porque  este possui legítima expectativa de que a construtora
cumprirá  com  as suas obrigações perante o financiador, quitando as
parcelas  do  financiamento  e, desse modo, tornando livre de ônus o
bem negociado.
7.  Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da
orientação  firmada  por  esta Corte - e que deu origem ao enunciado
sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a
figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a
afastar  a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de
consequência, a sua aplicação por analogia.
8. Recurso especial conhecido e não provido.

Decisão:
Vistos,  relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira  Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos  e  das notas taquigráficas constantes dos autos, prosseguindo
no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva,  por  unanimidade,  conhecer  do recurso especial e negar-lhe
provimento,  nos  termos  do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs.
Ministros  Paulo  de  Tarso  Sanseverino,  Ricardo Villas Bôas Cueva
(voto-vista),  Marco  Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a
Sra. Ministra Relatora.

Jurisprudência citada: (CIVIL - HIPOTECA - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - UNIDADES AUTÔNOMAS
TERCEIRO ADQUIRENTE - BOA-FÉ)
     STJ - <<REsp 401252>>-SP
(CIVIL - HIPOTECA - SÚMULA 308 DO STJ - APLICAÇÃO POR ANALOGIA ÀS
HIPOTESES DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA)
     STJ - {{RESP 1562395}}-DF, {{RESP 1682022}}-DF,
           {{RESP 1520356}}-DF, {{RESP 1551462}}-DF,
           {{RESP 1575395}}-DF
Informações complementares:      (VOTO VISTA) (MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)
     "[...]  independentemente  da  natureza  jurídica  do instituto
utilizado  pelas  partes  contratantes  como garantia do contrato de
abertura  de  crédito  para  a construção das unidades habitacionais
(hipoteca  ou  alienação  fiduciária),  referida  pactuação  não tem
eficácia perante o consumidor adquirente do imóvel que não interveio
no negócio, não foi comunicado da existência do gravame e demonstrou
ter quitado o valor integral do preço ajustado com a construtora".
Referências legislativas: LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000308
LEG:FED LEI:009514 ANO:1997
        ART:00022   ART:00023   ART:00025