RECURSO ESPECIAL (REsp)
Processo: 1817425
Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA
Relator: Ministro(a) PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Publicação: DJE, 16/08/2021
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DE CONTRATO DE
CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMPLEMENTAÇÃO DE
COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TERMO 'A QUO'. DATA
DA CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DOUTRINA E
JURISPRUDÊNCIA SOBRE O TEMA. CONTAGEM DA PRESCRIÇÃO A PARTIR DA DATA
DA ESCRITURA. DESCABIMENTO. ALEGAÇÃO DE "OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA
COMPLEXA" A JUSTIFICAR A EXIGIBILIDADE DA COMISSÃO SOMENTE APÓS A
ESCRITURA. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. REVISÃO DA PROMESSA DE
COMPRA E VENDA NO QUE TANGE À FORMA DE PAGAMENTO. IRRELEVÂNCIA PARA
A FIXAÇÃO DO TERMO 'A QUO' DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DA COMISSÃO DE
CORRETAGEM. DISTINÇÃO ENTRE A OBRIGAÇÃO DE RESULTADO ASSUMIDA PELO
CORRETOR E A RESPONSABILIDADE CIVIL DESTE NA FASE PÓS-CONTRATUAL.
1. Controvérsia acerca do termo 'a quo' do prazo de prescrição da
pretensão de cobrança de complementação da comissão de corretagem na
hipótese em que o contrato preliminar de compra e venda foi
celebrado no ano de 2003, e alterado posteriormente, culminando com
a lavratura da escritura somente no ano de 2011, em transação
imobiliária consistente da permuta de três lotes por unidades
imobiliárias do edifício a ser construído nesses lotes.
2. Nos termos do art. 725 do Código Civil, "a remuneração é devida
ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes".
3. Caso concreto em que não houve a formalização de um contrato de
corretagem, não tendo havido estipulação acerca do momento a partir
do qual seria devida a comissão de corretagem.
4. Conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacíficos,
tendo a intermediação do corretor levado as partes a celebrarem uma
promessa de compra e venda, tem-se por cumprida a obrigação de
resultado assumida pelo corretor, sendo exigível, a partir de então,
a comissão de corretagem, salvo disposição contratual em sentido
contrário.
5. Existência de precedentes desta Corte Superior no sentido de que
a comissão de corretagem não é devida se o contrato preliminar não
se converte em contrato definitivo por ato imputável ao corretor de
imóveis (v.g., por descumprimento do dever de diligência ou de
informação).
6. Distinção entre a obrigação contratual do corretor, que se
consuma com a formalização do contrato preliminar, e a
responsabilidade contratual do corretor, que se estende até à data
afetiva transmissão da propriedade, de modo que os precedentes
acerca da responsabilidade contratual do corretor em nada alteram o
entendimento firmado acerca da exigibilidade da comissão de
corretagem.
7. Inviabilidade de se conhecer da alegação de que a hipótese dos
autos seria uma "operação imobiliária complexa", a justificar a
exigibilidade da comissão de corretagem (e a fluência da prescrição)
somente a partir da lavratura da escritura, pois o Tribunal de
origem, soberano na apreciação das circunstâncias fático-contratuais
da demanda, entendeu que ser tratava de uma intermediação típica,
consumada com o contrato preliminar, a despeito de supervenientes
alterações na forma de pagamento. Aplicação do óbice das Súmulas 5 e
7/STJ quanto a esse ponto.
8. Existência de entendimento doutrinário específico no sentido de
que eventual demora da celebração do contrato definitivo não altera
a exigibilidade da comissão de corretagem, sendo necessário
distinguir a execução do contrato de corretagem da execução do
contrato de compra e venda intermediado pelo corretor.
9. Caso concreto em que a pretensão de cobrança de complementação da
comissão de corretagem, ajuizada em 2012, se encontra prescrita,
pois decorridos mais de cinco anos da data da assinatura do contrato
preliminar de compra e venda.
10. Prejudicialidade da alegação de negativa de prestação
jurisdicional, tendo em vista a aplicação dos princípios da primazia
do julgamento de mérito e da duração razoável do processo, no
presente julgamento.
11. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.

Decisão:
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos
termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a).
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze
e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Moura Ribeiro.

Jurisprudência citada: (COMPRA  E VENDA  DE  IMÓVEL -  ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA E PAGAMENTO DE SINAL - COMISSÃO DEVIDA)
   STJ - <<REsp 1339642>>-RJ,
         <<AgInt no AREsp 1475227>>-RS
(PROMESSA  DE COMPRA E VENDA - DEVER DE DILIGÊNCIA E INFORMAÇÃO -
CORRETOR DE IMÓVEL - COMISSÃO NÃO DEVIDA)
   STJ - <<REsp 1266937>>-MG,
         <<REsp 1272932>>-MG
Referências legislativas: LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:00206 PAR:00005 INC:00002 ART:00725
LEG:FED SUM:****** ANO:****
*****  SUM(STJ)    SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
        SUM:000005 SUM:000007