AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL (AgInt nos EDcl no REsp)
Processo: 1809195
Órgão Julgador: QUARTA TURMA
Relator: Ministro(a) MARCO BUZZI
Publicação: DJE, 16/03/2022
Tipo de decisão: ACÓRDÃO

Ementa:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL -
EMBARGOS À EXECUÇÃO - DÉBITO CONDOMINIAL - IRRESIGNAÇÃO DO
CONDOMÍNIO/EMBARGADO.
1. A solução jurídica apresentada no voto originário amparava-se,
apenas, na perspectiva do promissário comprador, pressupondo que as
relações jurídicas e materiais teriam ocorrido ante este último e a
construtora e não entre proprietário e condomínio, como é o caso ora
em foco.
2. Na hipótese, em que pese possa se vislumbrar, frente à incidência
do Código de Defesa do Consumidor, eventual abusividade da cláusula
constante do contrato de adesão celebrado com a construtora no
sentido de que as obrigações condominiais a partir da Assembléia
Geral de Instalação do Condomínio seriam de responsabilidade dos
adquirentes, mesmo que anteriores à entrega das chaves, tal tese não
pode ser oposta ao condomínio, estranho que é ao contrato de compra
e venda, afinal, além de figurar a executada como proprietária na
matrícula imobiliária, firmou o primitivo contrato de promessa de
compra em 2012 no qual prevista a possibilidade de cobrança de
despesas condominiais a partir da assembleia de instalação do
condomínio (ocorrida em 5 de janeiro de 2013), ajuste esse,
inclusive, aditado em 20 de maio de 2013 pela cessão operada e que,
até o momento não teve qualquer de suas cláusulas desconstituídas,
tampouco fora eventualmente transferida a propriedade imobiliária.
3. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que por ser a
dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada de quem
exerce a relação jurídica de direito material com a coisa,
salvaguardado o eventual direito de regresso. Precedentes.
4. Agravo interno acolhido para, de plano, negar provimento ao
recurso especial da embargante.

Decisão:
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal
de Justiça,   após o voto-vista regimental do relator retificando o
voto anteriormente proposto para dar provimento ao agravo interno
e, de plano, negar provimento ao recurso especial, por unanimidade,
dar provimento ao agravo interno, a fim de negar provimento ao
recurso especial, nos termos do voto do relator. Os Srs. Ministros
Raul Araújo (Presidente), Maria Isabel Gallotti e Antônio Carlos
Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo.

Jurisprudência citada: (DESPESAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE - RELAÇÃO JURÍDICA
MATERIAL COM O IMÓVEL)
   STJ - <<REsp 1345331>>-RS (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 886)
(DESPESAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO "PROPTER REM")
   STJ - <<AgInt nos EDcl no REsp 1906584>>-RJ,
         <<AgInt no AREsp 856485>>-RJ
Notas: Técnica de Distinção (distinguishing) aplicada em relação ao Recurso
Repetitivo  <<REsp 1345331>>
Informações complementares:      "[...] em sede de recurso repetitivo (tema 866), ao julgar o
Recurso Especial nº 1.345.331-RS, a Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça pacificou a controvérsia acerca das despesas
condominiais definindo que a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não decorre do registro do compromisso de
compra e venda, mas da relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse do promissário comprador e pela
ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Tal não
pressupõe que a posse ou a relação jurídica deva ser contemporânea
ao vencimento das despesas condominiais, mas que efetivamente tenha
o condomínio conhecimento da transação imobiliária a fim de que
possa demandar o promitente comprador, ainda que não tenha sido
efetuado o registro imobiliário do ajuste. Isto é, a atribuição da
responsabilidade pelas despesas condominiais está intimamente
ligada ao vínculo material exercido para com o imóvel, sendo a
realidade fática que define, então, com quem o condomínio mantém
relação de credor.
      A preocupação lançada quando do recurso
repetitivo foi a de que o vendedor e proprietário registral não
fossem surpreendidos meses ou anos após a alienação do imóvel com a
ingrata surpresa de estar sendo demandado em juízo em razão de
despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito
não exerce a posse.
      Não se extrai do entendimento sedimentado
no aludido recurso representativo de controvérsia que o promitente
comprador somente ficaria responsável pelas despesas lançadas após
a sua efetiva posse como pretende a executada/embargada, uma vez
que tal entendimento violaria a literal disposição legal constante
do art. 1345 do Código Civil".
     (VOTO VISTA) (MARIA ISABEL GALLOTTI)
     "[...] na relação entre a construtora e o adquirente de
imóvel, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, e à qual o
Condomínio é estranho, a responsabilidade pelo pagamento das
despesas referentes ao imóvel em construção cabe à construtora,
sendo abusiva eventual cláusula que transfira tal encargo ao
consumidor antes da entrega das chaves".
Referências legislativas: LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:01315 ART:01345
LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
        ART:00012
LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
*****  CDC-90    CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR